广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1234号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。被告：王久红，女，1978年9月10日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区，被告：余乐，男，1981年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）与被告王久红、余乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。万达公司的委托诉讼代理人周雪莹到庭参加诉讼。被告王久红、余乐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告王久红就广州万达文化旅游城第3栋13层*号房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201505244050）；2、依法判令被告王久红于判决生效之日起10日内配合原告前往房地产管理部门办理撤销花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城第3栋13层*号房的预售登记、备案的相关手续，并返还上述房屋；3、依法判令被告王久红按购房款总额20%（人民币82424.4元）支付违约金，且原告有权自应退购房款中直接扣除；4、依法判令被告王久红对原告向中信银行股份有限公司广州花都支行代为偿还的贷款本金、利息、罚息、案件受理费、律师费（共计人民币181,686.36元）承担赔偿责任，并自2019年12月20日起按每日万分之五的标准支付违约金直至实际偿还之日止，原告有权自应退购房款中直接扣除上述费用；5、依法判令由被告余乐对上述第三项、第四项债务承担连带清偿责任；6、依法判令本案诉讼费、保全费等由被告王久红、被告余乐承担。事实和理由：原告与被告王久红于2015年6月18日签订了《商品房买卖合同》（以下称《购房合同》），约定被告王久红购买原告开发的广州万达文化旅游城3栋*号房，房屋总价款为人民币412122元，以按揭贷款方式支付。被告王久红向原告支付首期款212122元，剩余房款200000元由被告王久红向中信银行股份有限公司广州花都支行（以下称“中信银行”）按揭贷款。自2018年7月份起，被告王久红未按《借款合同》约定向中信银行清偿贷款本息，中信银行要求原告承担保证责任，并已向法院起诉及申请查封房屋。目前该案判决已生效，案号为（2019）粤0114民初1099号。根据该案判决书，被告王久红与中信银行签订的《借款合同》已解除，原告已按判决书代被告向中信银行偿还借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、律师费等共计人民币181,686.36元。根据《购房合同》补充协议第五条第5款约定：被告王久红按购房借款合同约定履行还款义务，确保原告不会承担阶段性担保责任，是被告在商品房买卖合同中的主要义务。如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告王久红应赔偿原告因此造受的损失，并自原告向银行实际承担责任之日起至被告向原告实际支付之日止，按原告向银行偿付全部金额的万分之五按日支付违约金。无论任何原因，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告按照商品房买卖合同补充协议的约定承担违约责任。因被告原因导致该房屋被查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，原告有权解除买卖合同，并将房屋收回另行出售。同时根据商品房买卖合同补充协议第十七条第1款约定，如因被告原因导致商品房买卖合同的解除，应支付购房款总额20%违约金，违约金不足以弥补损失的，原告有权继续追偿。原告有权自被告已付的购房款中直接扣除被告应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。如合同解除需要办理合同备案或预告登记撤销手续的，被告应在解除通知送达之日起10日内配合原告办理相关撤销手续，且被告应腾退房屋将房屋交还给原告。综上：原告与被告王久红签订的《购房合同》及补充协议为双方真实意思表示，双方均应如实履行本合同约定义务。被告王久红未按时清偿按揭银行贷款导致原告承担担保责任，且《借款合同》已解除，被告王久红未能全额支付购房款，已违反合同主要义务。按照《购房合同》相关约定，原告有权解除商品房买卖合同并追究被告的违约责任。原告已向中信银行代为偿还人民币181,686.36元，根据合同约定被告王久红应予赔偿且应按每日万分之五标准支付违约金。被告余乐与被告王久红为夫妻关系，涉案债务是两被告夫妻关系存续期间产生，因此被告二余乐应承担连带清偿责任。现特向贵院提起诉讼，望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告王久红、余乐未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：万达公司是位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城的开发商，涉案房屋位于广州万达文化旅游城3栋1305房。2015年5月28日，万达公司（甲方、卖方）与王久红（乙方、买方）签订了编号为201505244050的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共46.26平方米，总价款412122元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期212122元购房款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余200000元房款须于2015年5月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中信银行花都支行。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件七本合同补充协议，第五条关于付款的补充约定，5、就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十七条违约责任约定：l、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方己付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。合同签订后，王久红向万达公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款。涉案房屋已预告登记至王久红名下。由于王久红未依约向按揭银行偿还贷款，中信银行花都支行以王久红及万达公司作为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0114民初1099号。该案经审理查明：中信银行花都支行与万达公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定：中信银行花都支行同意作为万达公司建设开发的位于广州万达文化旅游城商品房的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务；万达公司同意在过渡期内（即借款人与中信银行花都支行签订购房借款合同之日起至办妥房产证及以中信银行花都支行为抵押权人的他项权证，并将他项权证书交由中信银行花都支行持有之日止）为借款人向中信银行花都支行所借购房贷款提供连带保证担保，担保范围包括个人购房贷款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费）等。后双方签订《楼宇按揭业务合作合同补充协议》，约定将上述《楼宇按揭业务合作合同》第七条、第八条中关于“他项权证”修改为“抵押预告登记证明”，并约定该补充协议自双方共同签署后生效，对于补充协议签署前原合同项下甲方已为相应借款人发放的贷款，双方同意仍按原合同的约定执行。2015年6月9日，中信银行花都支行（贷款人、抵押权人）与王久红（借款人、抵押人）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》即《借款合同》，约定：王久红从万达公司购买涉案房屋，贷款金额为200000元，贷款期间为120个月，即从2015年6月9日至2025年6月9日止等。余乐在“抵押物共有人”处签字确认，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。本院于2019年9月23日就（2019）粤0114民初1099号案作出判决，判决：一、解除中信银行花都支行与王久红于2015年6月9日所签订的编号为（2015）穗花银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》；二、王久红、余乐于本判决发生法律效力之日起十日内共同向中信银行花都支行偿还借款本金152398.44元及其利息、罚息、复利（截至2019年9月6日的利息11083.24元，罚息、复利共1930.57元；自2019年9月7日起计至实际清偿之日止，罚息以本金152398.44元为基数，复利以利息11083.24元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计付）；三、王久红、余乐于本判决发生法律效力之日起十日内共同向中信银行花都支行律师费8000元；四、万达公司对王久红、余乐上述第二、三项债务承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向被告王久红、余乐追偿；五、驳回中信银行花都支行其他诉讼请求。上述民事判决已发生法律效力。万达公司已于2019年12月20日向中信银行花都支行支付181686.36元。万达公司表示上述款项系其替王久红偿还的王久红欠付中信银行花都支行欠款本金及违约金、律师费等费用。诉讼中，万达公司向本院提出财产保全申请，请求对王久红、余乐所有的位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城3栋13层1305房进行查封，并由万达公司的担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具保单保函进行担保。本院依法作出（2020）粤0114民初1234号之一民事裁定书，查封了王久红名下所有位于广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城3栋13层1305房。万达公司为此支出诉讼保全费2580.61元。另查明，王久红与余乐系夫妻关系，双方于2006年1月10日办理结婚登记手续。万达公司在本案起诉前未向王久红主张解除合同。本院认为：《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七是万达公司及王久红的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。因王久红未能如期偿还按揭贷款，致使万达公司承担连带保证责任。关于万达公司在承担保证责任后，是否享有合同解除权，本院认为，一、商品房买卖合同中，万达公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，王久红作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，王久红已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，万达公司的合同目的已经实现。二、本案为王久红与万达公司双方之间的商品房买卖合同纠纷。王久红、万达公司与中信银行花都支行之间为购房担保借款合同法律关系，中信银行花都支行为贷款人，王久红为借款人，万达公司为保证人，两者为不同的法律关系。根据合同的相对性原理，王久红未按约偿还按揭贷款，需向中信银行花都支行承担违约责任，万达公司不能以此为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求王久红向其承担违约责任。万达公司要求王久红按照合同约定，向其支付违约金82424.4元（412122元×20%），但该违约金系解除合同的违约金，万达公司无权要求解除合同，故对于该违约金，本院不予支持。现万达公司已替王久红向中信银行花都支行偿还其欠付的欠款本金及违约金、律师费等共计181686.36元，有权向王久红追偿。万达公司要求王久红向其支付181686.36元，本院予以支持。万达公司要求王久红按照双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七的约定支付违约金，本院予以支持。违约金应以181686.36元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2019年12月20日起计算至付清之日止。上述债务发生于王久红与余乐夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，且余乐在“抵押物共有人”处签字确认，同意将本合同约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。万达公司要求余乐就上述王久红应向万达公司支付的款项承担连带清偿责任，本院予以支持。王久红、余乐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王久红自本判决发生法律之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付181686.36元；二、被告王久红自本判决发生法律之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付违约金（违约金以181686.36元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2019年12月20日起计算至付清之日止）；三、被告余乐对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9738元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担6427元，由被告王久红、余乐负担3311元，诉讼保全费2580.61元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担1316.11元，由被告王久红、余乐负担1264.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖静文人民陪审员  曾雪云人民陪审员  朱晓英二〇二〇年六月二十二日书 记 员  利文智方琢华