江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初618号原告:张秀荣,女,1973年6月22日出生,汉族,住江苏省连云港市东海县。原告:蒋廷邦,男,1972年11月26日出生,汉族,住江苏省连云港市东海县。二原告共同委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被告:连云港新时代房地产开发有限公司,住所地东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场一楼西侧。法定代表人：陈庚远，董事长。被告:东海县远洲城市广场经营管理有限公司,住所地东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场一楼西侧。法定代表人：陈本道，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。第三人：唐杰，男，1977年8月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，现羁押于徐州彭城监狱。委托诉讼代理人：王恩斌，男，1976年4月8日出生，汉族，住江苏省连云港市东海县。原告张秀荣、蒋廷邦与被告连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称：新时代公司）、东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称：远洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋廷邦及二原告共同委托诉讼代理人赵敬柱，被告新时代公司、远洲公司共同委托诉讼代理人孙爱强，第三人唐杰委托诉讼代理人王恩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀荣、蒋廷邦向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告远洲公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；2、判决被告新时代公司、远洲公司连带给付原告租金2320641元及利息（按照本金1289245元，同期银行贷款利率，自2018年7月1日起至计算至实际付清之日止按照；按照本金1031396元，同期银行贷款利率，自2020年3月2日起按照贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判决被告远洲公司向原告返还远洲城市广场1层外铺102、133、101房产；4、被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告张秀荣、蒋廷邦撤回了关于2019年租金1031396元部分的诉讼请求。事实和理由：2013年4月18日,原告购买被告新时代公司开发的东海县牛山道和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元102、133、101号房产,同时由被告新时代公司授权委托被告远洲公司统一招商经营管理,并由被告新时代公司担保。合同签订后,原告按约交付房产,2018年1月1日至2018年12月31日上述房产租金计1289245元,被告远洲公司应于2018年6月30日前支付给原告,但至今都未付。按合同第6条第4项约定原告有权终止合同,并有权要求被告远洲公司给付贷款利息。据此,为维护原告的合法权益,现诉至贵院请依法判决。被告远洲公司辩称，一、涉案商场铺位的委托经营情况。2013年4月18日,原告购买了新时代公司开发建设的远洲城市广场一层101号、102号、133号三个共128.12平方米商场铺位。同日,原告与我公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》三份,将其购买的铺位委托我公司统一招商租赁并运营管理,委托管理期限为12年自2014年1月1日起至2025年12月31日止。上述合同签订后,我公司向第三人唐杰介绍了受原告等业主的委托出租商铺之事实,后经协商,双方于2013年7月28日签订了《远洲城市广场租赁合同》,我公司将包括原告128.12平方米铺位在内的290平方米铺位出租给了第三人唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年即自2013年12月18日起至2023年12月17日止。目前,该租赁合同正在依约履行之中。二、原告要求解除其与我公司之间的《产权商铺委托租赁管理合同》并返还出租房屋的诉讼请求不能成立。1、如上所述,我公司出租给第三人的铺位为290平方米,租期十年，而原告的三个铺位只是其中一部分,且与整个商场一层是连成一片的,与周边铺位没有物理上的界线,并不是独立的空间,故应当以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向,原告不能单独收回铺位。2、生效判决已经确认涉案委托租赁管理合同不应解除。在本案之前,本案原告曾以相同的事实和理由起诉本案两被告,要求解除涉案委托租赁管理合同并支付拖欠的2017年度租金及利息。在彼案中,涉案房屋的次承租人唐杰作为第三人参加了诉讼，一审判决解除涉案委托租赁管理合同。在二审中,次承租人唐杰向法院提存了我公司拖欠原告的2017年度租金及利息共计1245709.46元,二审遂判决撤销了一审解除涉案委托租赁管理合同的判项。此后，张秀荣、蒋廷邦不服二审判决申请再审，要求对涉案委托管理合同予以解除或确认无效，江苏省高级人民法院于2020年4月10日作出了（2020）苏某194号民事裁定，驳回了其再审申请。据此,涉案委托租赁管理合同不应解除。3、如判决解除《产权商铺委托租赁管理合同》将给作为次承租人的第三人造成重大损失及无法估量的严重社会后果。我公司早在2013年就已将包括原告128.12平方米商铺铺位在内的290平方米铺位出租给第三人使用,租赁期限为10年。第三人投入数百万元进行装修并经营德克士快餐店。而且，第三人已经代付了我公司所欠原告的2017年度租金及利息1245709.46元，丰丰、丰某的2017及2018年度租金966733元，宋某、范某的2017及2018年度租金95786元，丰丰、丰某及宋某、范某均已撤诉。第三人还于2019年10月至12月又投入数百万元对店铺进行重新装修。如果涉案委托租赁管理合同被解除,必将导致我公司与第三人之间的房屋租赁合同无法继续履行进而引发新的纠纷并给第三人造成重大损失。与此同时,和本案相似的所谓向外铺位有数十个,均已由我公司统一经营管理并对外出租,如果涉案委托租赁管理合同被判决解除，必将形成示范效应,其他业主可能群起起诉解除其委托租赁管理合同，商场将无法统一经营管理,进而损害了整个商场数百户业主的利益，其社会后果是极其严重的。全国多地的类似案例无不证明,像涉案这种产权式商铺如果没有统一的招商、宣传及经营管理,商场必然倒闭,最终受损的还是广大业主。三、原告要求我公司向其支付2019年度租金1031396元及利息的诉讼请求不能成立。1、根据涉案《产权商铺委托租赁管理合同》第四.2条之约定，原告在2019年度应得租金收益为实际租金的90%，其计算方式为：商铺租金收益=（商铺总房款÷总委托商铺总房款）×90%总租金。经计算，原告三个铺位的总房款为8903832元（3174946元＋2638713元＋3090173元），委托我公司租赁的商铺总房款为420473522元，2019年度我公司实际收取经营户租金总额为4881383.45元，故2019年度原告应得租金总额为93030元（33173元＋27570元＋32287元），而非原告所诉的1031396元。2、根据《产权商铺委托租赁管理合同》第二.1条之约定，涉案铺位的租金是从远洲城市广场整体正式开业之日起算的，而远洲城市广场是在2014年1月18日开业的，故2019年度租期的起止时间应为2019年1月18日起至2020年1月17日止，而根据委托管理合同第四.3条之约定，2019年度及此后的非固定租金回报期间租金的支付时间为上一营业年度结束后60日内，因此，支付2019营业年度租金的时间应为2020年3月18日之前，又因众所周知的疫情期间应当扣除，原告要求我公司自2020年3月2日起支付逾期支付租金利息的请求不能成立。在此需要强调的是，在傅某、吴某诉本案两被告房屋租赁合同纠纷一案中，虽然连云港市中级人民法院作出的(2019)苏07民终3741号民事判决解除了委托租赁管理合同，但二审程序违法，判决错误。因为，二审法院明知唐杰正在徐州彭城监狱服刑，却既没有通知唐杰参与诉讼，也没有组织到监狱开庭，在唐杰没有参与诉讼的情况下，而二审却径行缺席判决，并改判解除了案涉《产权商铺委托租赁管理合同》，二审程序明显违法，严重侵害了次承租人唐杰的合法权益。第三人已经就此提出再审申请，该案目前正在审理之中。综上,涉案委托租赁合同不应解除，请依法驳回原告的诉讼请求。被告新时代公司辩称，同被告新时代公司意见。第三人唐杰陈述称，第三人和远洲公司签订了《远洲域市广场租货合同》，承租东海县远洲城市广场一楼290平方米铺位用于经营德克士快餐店。该290平方米铺位中包括:原告的101号、102号、133号三个铺位共计128.12平方米，丰丰、丰某的104号铺位49.67平方米，宋某、范某的01号铺位10.32平方米，谢某的103号铺位49.08平方米(据了解，买卖双方已签订《商品房买卖合同》，但谢某未付清购房款)傅某、吴某的105号铺位39.8平方米中的约16平方米，以及连云港新时代房地产开发有限公司未销售的132号铺位34.90平方米。租赁期限为10年，自2013年12月18日起至2023年12月17日止。上述《远洲城市广场租赁合同》签订后，第三人投资400余万元进行店铺装修，并按约向远洲公司支付了租金，没有任何违约之处。在2019年10月至12月，第三人又投资400多万元对店铺进行重新装修。目前，德克士快餐店正在经营之中。第三人认为，原告与远洲公司之间的《产权商铺委托租质管理合同》不应解除。第一，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第十七条明确规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。第三人现明确请求代远洲公司向原告支付该公司欠付原告的2018年度及2019年度租金和逾期付款利息。如原告不愿意提供收款账户，第三人愿意将代付的款项足额提存支付至东海县人民法院的账户；第二，2018年1月，原告曾以同样的事实和理由提起诉讼，要求本案两被告支付欠付的2017年度租金及逾期付款利息，并要求解除涉案《产权商铺委托租赁管理合同》。在一审判决解除该合同后，第三人在二审期间为远洲公司向原告代付了2017年度商铺租金及逾期付款利息共计1245710元，连云港市中级人民法院遂作出(2018)苏07民终3572号民事判决书，判决撤销了一审解除涉案《产权商铺委托租赁管理合同》的判项。本案原告不服二审3572号判决，申请再审，要求解除涉案委托租赁管理合同，被江苏省高级人民法院裁定驳回再审申请，印证了涉案委托租赁管理合同不应被解除；第三，2018年1月，丰丰、丰某及宋某、范某两户购房人曾以远洲公司欠付其租金为由，起诉要求解除委托租赁管理合同并支付欠付的租金及逾期付款利息。在案件审理过程中，各方于2019年11月30日签订了《协议书》各一份，第三人为远洲公司向丰丰、丰某代付了2017至2018年度租金及逾期付款利息966733元，向宋某、范某代付了2017至2018年度租金及逾期付款利息95786元，该两户业主随即向法院撤回起诉。第四，第三人从远洲公司承租的8个铺位均系原告等业主或新时代公司委托远洲公司统一出租，且这些铺位相互交错连接，如果解除涉案《产权商铺委托租赁管理合同》，必将严重损害第三人的合法权益。综上，第三人愿意代远洲公司向原告支付欠付的2018年度及2019年度的租金和逾期付款利息，为维护第三人的合法权益，请依法驳回原告求解除涉案《产权商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月18日,原告购买了被告新时代公司开发建设的远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号三间商铺，单价分别为76523.16元/㎡、67382.87元/㎡和65097.39元/㎡，面积共计128.12平方米。同日，就对应的每间商铺，原告又与被告远洲公司签订了《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》,将其购买的商铺委托被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司统一招商租赁,被告时代公司为被告远洲公司履行上述合同提供保证担保。合同第二条载明：委托管理期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后7年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月）。合同第四条就租金收益约定如下：1、第一阶段（固定租金回报）2014年1月1日至2016年12月31日该阶段因原告购买房屋时同意委托经营管理，获得房屋优惠价，此期间远洲公司无需支付任何费用；2017年1月1月至2017年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺408970元、102号商铺345226元、133号商铺406125元，支付时间为2017年6月30日前；2018年1月1日至2018年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺454411元、102号商铺383584元、133号商铺451250元，支付时间为2018年6月30日前；2、第二阶段（非固定租金回报）自2019年1月1日至2025年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦商铺租金收益（税前）为届时实际租金的90%。合同第六条第四项约定：“若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，合同继续履行；若逾期超过六个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同”。远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。另查明，2013年7月28日，被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司与第三人唐杰签订了《远洲城市广场租赁合同》,将包括原告的商铺在内的290平方米商铺出租给了第三人唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止。前两年的租金为529250元，以后按每两年6%递增，按照季度支付租金。合同签订后，唐杰进行投入和装修，经营德克士快餐店，该合同正在履行中。又查明，目前远洲城市广场尚在运营，但未支付涉案房产2018年6月30日的到期租金，远洲公司因商场经营亏损，很难向原告方支付租金。再查明，原告张秀荣、蒋廷邦与新时代公司、远洲公司、第三人唐杰房屋租赁合同纠纷一案，东海法院于2018年1月24日立案后，原告要求解除涉案合同及被告支付2017年1月1日至2017年12月31日上述房产租金计1160141元及利息，东海法院于2018年7月28日作出（2018）苏0722民初959号民事判决书。远洲公司不服该判决上诉至连云港市中级人民法院，案号为（2018）苏07民终3572号，该案审理过程中，2019年1月1日，第三人唐杰将远洲公司欠付张秀荣、蒋廷邦2017年1月1日至2017年12月31日租金1160141元、逾期付款利息85568.46元，合计1245709.46元，提存至连云港市中级人民法院账户。以上事实，由《商品房买卖合同》、《委托租赁管理合同》、《远洲城市广场租赁合同》、（2018）苏0722民初959号民事判决书、（2018）苏07民终3572号民事判决书、（2019）苏07民终3741号民事判决书，原、被告、第三人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》是原、被告三方签订的，是三方真实意思的表示，合法有效，三方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务。关于租金收益支付时间，原告主张为2018年7月1日，被告远洲公司抗辩称“涉案铺位的租金应从远洲城市广场整体正式开业之日起算，而远洲城市广场是在2014年1月18日开业的，故2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日”。本院认为，双方关于“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上是在2014年1月18日开业的，故双方约定的租金支付时间应当顺延，本院对被告远洲公司的该抗辩予以采纳。2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。故2018年7月18日前，被告远洲公司应当支付租金收益共计1289245元，远洲公司逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。被告时代公司作为合同的担保方，且未约定保证方式，应对被告远洲公司履行产权商铺委托租赁管理合同的债务承担连带责任。本案中，当事人的争议焦点系是否应当解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方明确约定，远洲公司逾期支付租金收益超过六个月，原告有权终止合同，故原告现请求解除合同，符合法律规定和当事人的约定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，本案中，远洲公司因经营不善，很难向原告方支付租金，继续履行前期及以后租金收益的债务。再次，原告和时代公司签订的商品房买卖合同，根据合同及图纸附件，涉案房产为商业营业用房，户型均为单间外铺，位于一层东侧，并非商场内部摊位，能够与周边房屋区分，有独立的空间和区位。综上，原告请求解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告和第三人以整体经营利益为由，抗辩上述合同不能解除，法律依据不足，本院不予采纳。关于第三人唐杰表达代为支付租金意愿，并认为原、被告之间的租赁关系不应予以解除的意见，对此本院认为，其一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定次承租人代偿请求权，意指次承租人请求代承租人支付租金和违约金后有权抗辩出租人合同解除权，但次承租人该项权利应当具有一定时间限制。远洲公司欠付租金行为自2017年7月18日已经发生，原告针对2017年1月1日至2017年12月31日期间欠付租金提起诉讼，第三人参与（2018）苏0722民初959号、（2018）苏07民终3572号案件审理，因此对于远洲公司欠租事实应当知悉，（2018）苏0722民初959号作出判决时，远洲公司实际已经欠付2018年度租金，第三人唐杰在二审中仅将2017年年度租金及违约金提存至连云港市中级人民法院，并至本案起诉之前亦未表达代为履行的意愿。第三人的行为明显系针对合同关系是否解除采取应对措施。其二、次承租人唐杰愿意代付2018年租金并不能否定远洲公司恶意拖欠2018年1月1日至今期间的租金以及延期支付租金的违约行为，而原告与被告公司之间租赁关系被解除原因即为此。综上，次承租人唐杰以代为履行租金为由请求不予解除原被告之间的租赁关系，理据不足，本院不予支持。综上，对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告张秀荣、蒋廷邦与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；二、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告张秀荣、蒋廷邦返还远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号房产；三、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀荣、蒋廷邦支付租金1289245元及逾期付款利息（以1289245元为本金，自2018年7月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告连云港新时代房地产开发有限公司对第三项债务承担连带责任；五、驳回原告张秀荣、蒋廷邦其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16853元、保全费5000元，共计21853元，由被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司、东海县远洲城市广场经营管理有限公司连带负担（已由原告预交，待被告在支付原告上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16853元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  丁铁生审 判 员  侯书宇人民陪审员  薛志娟二〇二〇年六月二十九日法官 助理  程云江书 记 员  霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。