广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7198号原告：杨方华，男，汉族，1975年11月11日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地：陕西省西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室，统一社会信用代码：91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市龙岗区园山街道保安社区广达路68号A907，统一社会信用代码：91440300MA5FH03G2J。负责人：陈倩。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘冲，男，汉族，1982年3月7日出生，身份证住址：吉林省吉林市昌邑区，系被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司员工。原告杨方华（以下简称原告）诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称被告一）、被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司（以下简称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用普通程序，由审判员曾海林独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨方华、两被告共同委托诉讼代理人刘冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还拖欠2020年1-3月房租合计8262元（人民币，下同），赔偿原告3个月房租作为违约金合计8262元，被告押金2754元不予退还，自2020年4月8日起解除房屋托管合同，被告支付原告自合同生效日起所欠下的水电气费共计403.1元，并支付换回原锁费用100元；2、被告赔偿换锁造成原告房屋门框损坏费用800元，赔偿1个丢失的沙发靠枕50元；3、被告赔偿原告误工费、交通费及精神损失费共计2000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月2日签署房屋托管合同，原告将位于龙岗区龙城街道如意路2-4号中粮祥云广场2B-704室托管给被告，月租金为2754元，托管期限为3年。按合同约定，2020年1-2月房租共计5508元应该在2月29日支付，但被告以“受新冠××疫情影响造成其经营困难”为由要求原告签署补充协议，将这两月房租从2020年3月起分11个月支付，原告因其补充协议不合理而予拒绝，经多次与被告沟通未果，被告以原告不签署补充协议为由单方面解除房屋托管合同，并拒绝支付应付的2020年3月房租，现原告按房屋托管合同约定提出上述诉讼请求。两被告共同答辩称：就原告所述租金，我方予以认可。根据最高院关于疫情阶段出的司法解释及2020年1月份、2月份为过年疫情期间，公司不承担违约金，押金应充抵租金。就原告所说的费用，门框损坏费用及丢失沙发抱枕无依据。原告所述误工、交通、精神损失费没有依据，不予认可。被告在疫情期间积极主动与原告多次协商，原告于2020年4月8日要求强制换门锁并报警。因2020年初为疫情阶段及情势变更，我公司不是根本性违约，所以不应承担违约金责任。经审理查明，2019年11月2日原告（甲方）与被告二（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：1、原告将其所有的位于深圳市龙岗区龙城街道如意路2-4号中粮祥云国际2栋B单元704房（以下简称涉案房屋）托管给乙方，用于经营长租、短租或配套项目，托管期限36个月，自2019年11月9日至2022年11月8日，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月；2、月租金2754元，付款方式为月付，本合同签订后3个工作日内乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金，押金金额为2754元；3、乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延，托管期内，甲方承担物业费，乙方承担水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费等费用；4、乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；5、乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人；6、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋（第十四条第三款）；7、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给了被告二托管，被告二向原告支付了2754元押金。被告二未按合同约定支付2020年1月、2月的房租，2020年2月28日被告二要求将2020年1月和2月房租共计5508元分11个月支付，从2020年3月至2021年1月，每个月支付500.73元，原告未同意被告二的上述请求，截至2020年4月8日被告二未支付2020年1月、2月房租，也未支付2020年3月房租，原告于2020年4月8日单方解除合同，并收回了涉案房屋，未向被告二退还2754元押金。另查明，庭审中两被告确认尚拖欠原告2020年1月至3月租金共计8262元，尚拖欠原告水电燃气费403.1元，并同意向原告支付上述租金和水电燃气费，还同意赔偿原告丢失的沙发靠枕50元。两被告确认涉案房屋在2020年1月至3月期间有转租给他人使用，次承租人有按约支付房屋租金。原告确认被告二换锁是经过其同意的。再查明，被告二系被告一在深圳开设的分支机构，非独立法人。上述事实有当事人提交的证据以及在庭陈述为凭。本院认为,本案争议焦点为：一、被告二迟延交付租金的行为是否构成根本违约？二、两被告是否应赔偿原告门框损坏费用800元及换锁费100元?三、两被告是否应赔偿原告误工费、交通费及精神损失费2000元?关于焦点一，合同约定：乙方（被告二）原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方（原告）有权单方解除合同，收回该房屋。根据合同约定，2020年1月和2月租金的支付期限为2020年2月29日，截至2020年4月8日原告收回房屋时，被告二已超过30天未支付租金，根据合同约定，被告二的行为已构成根本违约。两被告称，因疫情导致被告二不能按时支付房租，被告二没有构成根本性违约，不应承担违约责任。本院认为，原告与被告二签订的合同名为房屋托管合同，实为房屋租赁合同，虽然被告二系以转租赚取租金差价为业，但因与被告二签约的出租人为不同的主体，与不同出租人建立的房屋租赁合同关系应相互独立。如因疫情导致某些租赁合同关系中的租赁标的无法正常使用收益，被告二应在该租赁合同关系中主张免责，而不应跨越法律关系，将免责事由强加给无关的其他租赁合同关系。庭审中，两被告确认涉案房屋在2020年1月至3月期间有转租给他人使用，次承租人有按约支付房屋租金，这说明疫情并未影响涉案租赁标的正常使用收益，被告二在疫情期间因转租涉案房屋获得了转租收益，理应向原告支付约定的租金，其以疫情为由主张免责，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于焦点二，原告确认被告二换锁系经过其同意的，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，原告要求被告赔偿门框损坏费用没有法律依据，本院不予支持。原告提交的换锁费收据没有任何人的签名或盖章，对其证明力本院不予认定，原告应承担举证不能的法律后果，对其主张的换锁费本院不予支持。关于焦点三，本案为合同纠纷，而非侵权责任纠纷，原告要求两被告赔偿误工费、交通费及精神损失费没有法律依据，本院不予支持。综上，被告二应向原告支付2020年1月至3月租金8262元，水电燃气费403.1元，并赔偿原告丢失的沙发靠枕50元。因被告二行为构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告二承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，在本案中原告同时主张了违约金和没收押金，没收押金实为主张定金权利，经本院释明，原告选择了违约金条款，依据合同约定被告二应向原告支付8262元违约金，原告尚有2754元押金未退还被告二，经抵扣，被告二尚应向原告支付5508元违约金。被告二系被告一在深圳开设的分支机构，被告一应对被告二的上述债务承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨方华与被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司签订的《房屋托管合同》于2020年4月8日解除。二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司应于本判决生效后十日内向原告杨方华支付2020年1月至3月租金8262元，水电燃气费403.1元，并赔偿丢失的沙发靠枕50元。三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司应于本判决生效后十日内向原告杨方华支付违约金5508元。四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司对被告城市社区服务集团（西安）有限公司深圳分公司的上述付款义务承担补充清偿责任。五、驳回原告杨方华的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案案件受理费365.78元（原告已预交），由原告负担135.9元，由两被告共同负担229.88元。原告多预交的部分由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费229.88元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年六月二十二日书记员  廖庭婷