广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初411号 原告（反诉被告）：张某，女，1973年11月28日出生，壮族，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：黄垈鑫，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张清玲，女，1976年11月9日出生,壮族,住广西桂林市秀峰区,系原告妹妹）。 被告（反诉原告）：桂林曼客酒店投资管理有限公司，住所地临桂区临桂镇鲁山工业区**道路西北侧**楼，统一社会信用代码91450322MA5KCHON4C。 法定代表人：李金明，经理。 委托诉讼代理人：陈宇，该公司员工。 原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序进行审理。庭审中，被告桂林曼客酒店投资管理有限公司提起反诉，经审查，被告桂林曼客酒店投资管理有限公司的反诉符合法律规定，本院依法将反诉与本诉合并，并于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某（以下简称原告张某）及其委托诉讼代理人黄垈鑫、张清玲,被告(反诉原告)桂林曼客酒店投资管理有限公司（以下简称被告曼客酒店）的法定代表人李金明以及委托诉讼代理人陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告张某与被告曼客酒店签订的《公寓租赁合同》；2、请求法院判令被告曼客酒店按合同约定支付解除合同违约金60000元;3、请求法院判令被告曼客酒店支付原告张某房屋租金(租金按每月1847元从2019年11月暂计至2020年4月为11082元，实际计算至租赁合同解除之日止)及违约金（违约金按所欠租金自2019年11月1日按日利率0.5‰计算至付清之日止)；4、判令被告曼客酒店赔偿原告张某律师费9500元;5、本案诉讼费由被告曼客酒店承担。 事实与理由:2017年8月5日，原告张某与被告曼客酒店签订了《公寓租赁合同》，合同约定，原告张某将其所有的位于桂林交汇处（熊虎山庄对面）“彰泰星城国际”项目6号楼1207号房给被告曼客酒店，建筑面积63.69平方米，租赁期限自2017年11月21日-2031年11月30日。租金采取预付制，先付后用，被告曼客酒店每月10日前将下月租金支付到原告张某指定的银行账户。合同生效后，若被告曼客酒店未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日按所欠缴金额的0.5‰向甲方支付违约金；逾期支付超过30日的，原告张某有权单方解除本合同并要求被告曼客酒店支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告张某所有，违约金计算标准为：被告曼客酒店在2017年11月21日-2021年11月30日期间违约的，需赔偿原告张某60000元／间违约金。原、被告曼客酒店约定的房屋租金为每月1847元，现被告曼客酒店以各种理由拖欠原告张某2019年11月、12月及2020年1月、2月共计四个月的房屋租金7388元，被告曼客酒店的行为已构成违约，应按照合同约定向原告张某支付按日按所欠缴租金0.5‰违约金。贵院受理的原告张某与被告曼客酒店租赁合同纠纷一案，被告曼客酒店仍然拒绝支付租金，3-4月的租金仍未支付;被告曼客酒店提起反诉，原告张某与被告曼客酒店已无法继续履行租赁合同，申请解除租赁合同并赔偿原告张某的解除合同违约金，且案情复杂需要聘请律师，产生相应的律师费用。 被告曼客酒店辩称，不同意原告张某上述5项诉讼请求，请法庭驳回。1、原告张某违约在前；2、原告张某应该赔偿被告曼客酒店的违约金；3、原告张某于12月18日已经停水电，所以诉讼请求的金额是不对的；4、是原告张某违约在先，诉讼请求第4、5项应该由原告张某承担。 被告曼客酒店向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付因房屋渗水、开裂进行维修造成的经营损失61677.42元(详见损失表);2、被反诉人支付违约合60000元。3、反诉诉讼费、律师费等所有诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由:一、2017年8月5日反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，合同签订后，从2017年3月15日开始，反诉人承租的公寓陆续出现渗水、开裂等严重质量问题，被反诉人虽然安排了工作人员进行维修，但维修其间严重影响房屋的正常使用，甚至经维修后仍不能正常使用，2017年、2018年、2019年这三年，每年都在维修，直至现在还未维修好。承租房屋因严重质量问题已造成反诉人的重大经济损失，根据双方签定的《公寓租赁合同》第十二条第1款的约定，被反诉人除了应赔偿实际损失外，还应向反诉人赔偿相应违约金60000元。1、实际损失:2017年，223天×190×0.786=33302.82元；2018年，20天×190×0.786=2986.8元；2019年，20天×190×0.786=2986.8元；2019年8月1日-2019年12月28日共150天×190×0.76=22401元。实际损失合计:61677.42元。2、因被反诉人在2019年12月28日无故停酒店方水电，并且贴封条封住房间门口不让酒店方经营，违反租赁合同第十二条第1、3条规定，构成根本违约，被反诉人不但不能要求酒店支付2020年1月、2月租金，还要支付酒店方违约金60000元，还应当依法承担继续履约，采联补救措施等义务，继续维修好房间交付给酒店方继续经营。二、按合同(二)4条规定，因该单位楼上物业因漏水或水、电、煤气等出现故障，或自身物业质量问题维修导致该物业不能使用等原因，乙方可拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，直至甲方配合并将房屋整改完成。被反诉人到现在还设将房屋整改完成，酒店有权拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，所以，被反诉人无权要求酒店支付租金7388元。综上，粮据《中华人民共和国合同法》第113条的规定及《公寓租赁合同》第12.1条、3条，第(二)4条的规定，反诉人请求贵院在查明本诉事实的基础上，维护反诉人的合法权益，判决支持反诉人的反诉请求。 原告张某针对被告曼客酒店的反诉辩称，1、被告曼客酒店提出的损失没有事实和法律依据，涉案房屋维修时间在原告张某购房屋之前，因此不管涉案房屋是否存在损失，都与原告张某无关。2018年的损失，计算无依据，原、被告双方就2018年房屋损失约定为扣除1211号房一个月的房租，已经协商完毕，之后被告曼客酒店又按合同约定继续支付房租，佐证双方2018年损失已协商解决。2019年的损失，计算无依据，原告在2019年未收到过被告方的报修申请，根据被告方提供材料，被告曼客酒店认为2019年7月30日申请过报修，但是从原告方提交的旅客开房记录，自2019年8月至2020年1月均有旅客居住，因此被告曼客酒店主张2019的损失无依据。2、原告张某方认为违约金是被告曼客酒店逾期支付租金在前，被告曼客酒店方才是本案违约方，无权要求原告张某支付违约金。3、原告方并未参与酒店的停水停电及封房，因此被告曼客酒店方所述不是事实。请求驳回。 原告张某就本诉对其陈述事实提供的证据有：1、三方协议书，2、公寓租赁合同，3、商品房买卖合同，证据1-3证明原告张某是涉案房屋的所有权人，与被告曼客酒店存在租赁关系。同时租赁合同约定违约方支付守约方60000元违约金及律师费等相关费用。另约定被告方拖欠房租超过30日的，原告方有单方解除权。4、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告曼客酒店缴纳租金情况，被告曼客酒店2019年6月及10月未向原告张某支付租金。5、1210、1211号房开房记录，证明涉案房屋旅客入住情况，1211号在2019年8月到2020年1月9日还有旅客入住信息，证明被告曼客酒店主张2019年的损失没有事实依据。6、委托代理合同，7、广西增值税普通发票，证明原告张某支出律师费人民币9500元。8、解除《公寓租赁合同通知书》，9、邮件交寄清单，10、EMS中国邮政速递物流查询单，证据8-10证明原告张某已出面通知被告曼客酒店解除《公寓租赁合同》。 被告曼客酒店就本诉对其辩称的事实提供的证据有：通知函，证明原告张某2020年1月10日过来停水停电。 被告曼客酒店就反诉对其陈述的事实提供证据有：1、《2018年6月4日会议签到表》，证明房屋存在质量问题维修及赔偿会；2、《酒店工程维修登记表》2018年7月11日，证明2018年7月11日开始的维修记录(评估报告上有)；3、《工作联系函》(2018-7-12)，证明通知业主房间存在质量问题，需要维修及赔偿；4、《工作联系函》(2018-7-12)，证明通知物业房间存在质量问题，需要维修及赔偿；5、《业主要求开发商维修处理大会》2018年7月17日，证明通知业主和物业房间存在质量问题，需要维修及赔偿，有原告张某1201房记录；6、《酒店报修问题现场检查表》2019年7月26日，证明2019-7-26期间房屋质量问题没维修好；7、《通知》(2018-8-3)，通知业主房屋存在质量问题，需要维修及赔偿，第二次发文给原告张某；8、《价格评估报告》2019年10月16日，证明酒店损失证据，2017年213天，2018年不低于20天的维修记录，2019年的房屋质量问题没有维修；9、《告知函》(2019-12-28)，证明业主告知不准酒店开房，并停水停电，原告张某方到场签字；10、《质量赔偿到会名单》2019年12月28日，讨论要求业主到会讨论房间质量问题赔偿问题，包括原告张某1207房；11、《法院判决书》2019年10月29日，证明有质量问题的房间要赔偿酒店损失；12、《民事裁定书》2020年2月17日，一审判决生效；13、证据，证明2019年12月28日前张某房间到封门前还没有维修好的证据，原告张某从2019年12月28日停水停电2020年1月10日封门；14、告知函，证明原告张某从2019年12月28日停水停电2020年1月10日封门；15、照片（手机拍照），证明房间被封；16、微信记录，证明原告张某2019年10月29日和2019年11月16日两次在群里说叫物业停水停电；17、2018年7月11日因质量问题短信回复记录，证明原告张某收到了短信。 原告张某就反诉对其辩称的事实未提交证据。 本院组织双方当事人对双方提交的证据和进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月8日，桂林晶泽置业有限公司（甲方）与被告曼客酒店（乙方）签订《彰泰星城国际6＃楼物业租赁合同》，约定由被告曼客酒店承租桂林晶泽置业有限公司开发的位于桂林市交汇处（熊虎山庄对面）“彰泰星城国际”项目6号楼12、15、16、17、18、19、20、21层的公寓（合计63户）用于酒店经营，租期为15年，自2016年12月1日起至2031年11月30日止。上述合同第1.2条约定：甲方将该物业出租给乙方作为酒店公寓经营用房使用。甲方并在将来向社会公众销售该物业全部公寓，由各购房者按照本合同附件一《公寓租赁合同》与乙方签订协议，统一租赁给乙方经营。该物业经甲方和乙方共同验收合格交付后，无论购房者与乙方何时签署《公寓租赁合同》，房屋租赁起始时间均统一起止日。2017年8月5日，原告张某购买桂林晶泽置业有限公司上述租赁物中的6号楼的1207号房，并作为甲方与被告曼客酒店（乙方）签订了《公寓租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年11月21日至2031年11月30日，租金采取预付制，先付后用，按附表方式（2017年11月21日-2021年11月30日销售总价×6%／12,2021年12月1日-2026年11月30日销售总价×7%／12，2026年12月1日-2031年11月30日销售总价×8%／12）每月10日前将下月租金支付到甲方指定银行账户，房屋保修期间的保修和维护由甲方负责，履行保修义务。其中合同的第九条第（二）项第4点约定：因该单位楼上物业因漏水或水、电、煤气等出现故障，或自身物业质量问题维修导致该物业不能使用，乙方将第一时间告知甲方，甲方应积极配合处理，如因甲方不配合等原因造成合同不能履行，乙方可拒绝支付不能营业期间的房屋租赁费用，直至甲方配合并将房屋整改完成。如因乙方原因造成房屋不能正常使用，乙方须正常支付租赁期间的租赁费用。第十二条第1项约定：若甲方未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，因此而给乙方造成经济损失的，需向乙方赔偿损失，甲方在第1-5年期间违约时，需赔偿乙方陆万元／套。第十二条第2项第（2）点约定：乙方违反合同规定第五条1、2任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日按所欠缴金额的0.5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归甲方所有。违约金计算标准为：乙方在2017年11月21日至2021年11月30日期间违约时，需赔偿甲方陆万元／间违约金。第十二条第2项第（3）点约定：甲方依据以上两项解除合同的，解除合同通知自甲方送达时合同解除。第十五条第5点约定：守约方有权追索违约方造成的损失费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、差旅费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。上述合同签订后，被告曼客酒店从2017年11月开始支付了每月租金1847元给原告张某。2019年10月开始，被告曼客酒店未在支付2019年11月后的租金。 同时查明，被告曼客酒店将租用原告张某的1207号房分隔为1210和1211两个房间，其中1211号房间出现过开裂、漏水等问题，被告曼客酒店曾在2017年、2018年对整个酒店出现过开裂、漏水的房间进行过维修。2018年7月17日，被告曼客酒店对存在质量问题需要维修事宜通知过包括原告张某在内的业主开会。2019年后，被告曼客酒店未对酒店2011号房进行过质量方面的维修。2019年12月28日被告曼客酒店要求业主讨论过质量维修的赔偿问题。本院审理（2018）桂0312民初2007号案件时，被告曼客酒店曾向房屋的开发者桂林晶泽置业有限公司主张过因维修房屋造成的经营损失，本院对此作出（2018）桂0312民初2007号民事判决书（已生效），在该案审理中，国宏信价评估集团有限公司于2019年10月16日对被告曼客酒店租用的所有房屋（包括1211房间）由质量问题造成被告曼客酒店的酒店经营损失作出过《国宏信桂林（价）字【2019】第080号经营损失价格评估报告书》，报告书载明：1211号酒店因开裂在2017年9月4日-11月16日维修停租平均20天，直接损失评估为2986.8元；2018年7月4日-2018年8月9日维修停租天数20天，直接损失评估为2986.8元；2019年7月31日确认预计维修20天，直接损失评估为2986.8元。 庭审中，原告张某提出：被告曼客酒店没有经营损失，并提供了一份桂林市公安局临桂分局治安管理大队出具的1210、1211房间的入住情况表予以证明。该情况表记载：2018年7月2日8:01秦运养入住，2018年7月2日13：34退；2018年8月9日20:33张谦入住，2018年8月10日10:08退；2018年8月15日13:39张海宁入住，2020年3月7日10:31退；2018年8月19日20:47吴财富入住，2020年3月7日10:31退；2018年8月20日至2020年3月7日期间还有多人入住，2018年7月2日至2018年8月9日期间未记载有人入住。被告曼客酒店对此不予认可。原告张某还提出：2020年5月4日邮寄了一份《解除＜公寓租赁合同＞通知书》给被告曼客酒店。被告曼客酒店不予认可，认为没有收到该通知书。 被告曼客酒店提出：原告张某在2020年1月10日开始在1207号房间（酒店房号1210、1211）贴上封条，同时，原告张某发了《通知函》给被告曼客，告知被告曼客酒店收回房屋。原告张某对此不予认可。《通知函》落款处显示业主签名有张某、邢春梅。原告张某认为该通知函中签名不是其本人所签。 本案原告张某因本次诉讼支出律师代理费9500元。《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定，一审阶段争议标的计算比例为，争议标的在100000元以下部分7%但不少于5000元，争议标的在100000元以上但在500000元以下部分4.5%。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告张某与被告曼客酒店签订《公寓租赁合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效的合同。双方应按合同履行各自的义务。 一、本诉。1、关于解除《公寓租赁合同》问题。原、被告在《公寓租赁合同》中约定每月支付下月的租金，被告曼客酒店从2019年10月开始未支付2019年11月以后的租金给原告张某，其行为构成了违约，按照双方在合同中被告曼客酒店超过30日未支付租金，原告张某有权单方解除合同的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告张某请求解除合同，本院予以支持。2、关于支付违约金的问题。被告曼客酒店违约不按期支付租金，导致原告张某单方解除合同的，按合同约定需赔偿违约金60000元每间给原告张某，因此，原告张某诉请被告曼客酒店赔偿解除合同违约金60000元，符合合同约定，本院予以支持。3、关于支付租金和逾期支付租金的违约金问题。被告曼客酒店从2019年10月1日开始未再支付2019年11月后的租金给原告张某，按合同的每月10日前支付下月租金的约定，原告张某请求被告曼客酒店支付2019年11月至解除合同之日的租金（从2019年11月开始按每月1847元计算至合同本院判决生效之日止）和违约金（违约金按所欠租金自2019年11月1日按日利率0.5‰计算至付清之日止），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于被告曼客酒店已经将原告张某的1207房间装修成1210号、1211号两间酒店，1210号未因出现质量问题出现停业维修的情况，且合同约定是乙方拒绝支付不能因漏水等情形导致不能营业期间的房屋租赁费用，因此，被告曼客酒店未提供其在2019年11月后1210、1211房间不能经营的证据，被告曼客酒店辩称以此拒付房租的主张，本院不予支持。4、关于赔偿律师费问题。原告张某为本次诉讼支出律师费9500元，按本诉、反诉标的合并计算，该费用符合律师收费办法的规定。按照合同第十五条第2点约定，守约方有权追索违约方造成的包括律师费在内的损失费用，因此，原告张某诉请被告曼客酒店赔偿律师费9500元，符合合同约定，本案予以支持。 被告曼客酒店称原告张某停水停电，在2020年1月10日对1211、1210房间贴上封条，并发函收回了房间，对此，原告张某不予认可，被告曼客酒店提供的证据也不足以证实停水停电、贴封条的行为是原告张某所为，故本院不予采信。 二、反诉。1、关于赔偿被告曼客酒店的经营损失问题。被告曼客酒店租用原告张某的1207号房间分别装修为酒店房号为1210和1211号两间房，其中1211号房间出现开裂、漏水等质量问题。按照双方签订的合同的租赁保修期内，房屋保修和维护由甲方负责以及单位楼上因漏水甲方应积极配合处理的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失”的规定，被告曼客酒店在维修房屋期间的损失，应由原告张某承担。本案被告曼客酒店的维修期间的经营损失在已经生效的（2018）桂0312民初2007号案件中已经作出了评估，本案应参照该评估结论，该评估报告评估被告曼客酒店在2017年9月4日-11月16日维修停租平均20天，直接损失评估为2986.8元，但被告曼客酒店是从2017年11月才支付租金给原告张某，故2017年9月4日-11月16日的经营损失不应由原告张某承担；2018年7月4日-2018年8月9日维修停租天数20天，直接损失评估为2986.8元，该次维修，被告曼客酒店已经通知原告张某，故原告张某应该赔偿给被告曼客酒店；对评估报告中确认的2019年7月31日预计维修20天，造成损失2986.8元，因被告曼客酒店至今尚未停租维修，损失未发生，故不应由原告张某承担。综上，原告张某应赔偿经营损失2986.8元给被告曼客酒店。被告曼客酒店诉请超过部分，无事实和法律依据，本院不予支持。原告张某称被告曼客酒店没有经营损失，提供了治安管理大队的入住退房记录予以证明，但从该记录的内容来看，记录中记载的张海宁在2018年8月15日入住1211号房间到2020年3月7日退房，期间有多人入住该房，明显不真实，故该证据不予采用，原告张某的该项主张，本院不予采信。原告张某提出已和被告曼客酒店约定就2018年房屋损失扣除1211号房间一个月的房租，对此，未提供证据证实，本院不予采信。 2、关于支付违约金问题。原告张某租给被告曼客酒店的房屋中的1211号房间存在开裂漏水等问题。2019年12月，被告曼客酒店通知业主参加维修赔偿损失会议时，原告张某应该知道其房屋需要维修的事宜，但原告张某未予配合处理，其行为构成违约，因此，根据公平原则以及合同第十二条第一项约定，亦应支付违约金60000元给被告曼客酒店，故被告曼客酒店反诉要求原告张某支付违约金60000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 3、关于赔偿律师费的问题。被告曼客酒店反诉的律师费，因被告曼客酒店未提供证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司在2017年8月5日签订的《公寓租赁合同》； 二、被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司支付违约金60000元给原告（反诉被告）张某； 三、被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司支付租金（从2019年11月开始按每月1847元计算至判决生效之日止）和违约金（违约金按所欠租金自2019年11月1日按日利率0.5‰计算至付清之日止）给原告（反诉被告）张某； 四、被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司赔偿律师费9500元给原告（反诉被告）张某； 五、原告（反诉被告）张某赔偿经营损失2986.8元给被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司； 六、原告（反诉被告）张某支付违约金60000元给被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司； 七、驳回被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司其他的反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1750元，由被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司负担，反诉费1367元，由原告（反诉被告）张某负担700元，被告（反诉原告）桂林曼客酒店投资管理有限公司负担667元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1750元、反诉费1367元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  何永发 人民陪审员  秦玉琼 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  谭 薇