甘肃省陇南市武都区人民法院民事判决书（2020）甘1202民初2053号原告：薛花琴，女，汉族，生于1985年12月5日，陇南市武都区人，住甘肃省陇南市武都区。委托诉讼代理人：李娜，甘肃正步律师事务所律师，一般代理。被告：杨小红，女，汉族，生于1986年9月23日，陇南市武都区人，住甘肃省陇南市武都区。原告薛花琴诉被告杨小红房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告薛花琴及诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，被告杨小红经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛花琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签署的《店铺转让合同》；2、请求依法判处被告退还原告支付的转让费85000元；3、请求依法判处被告向原告支付违约金34500元；4、依法判处被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月25日，原被告就位于角弓镇的陈家坝高崖店铺转让一事签署了《店铺转让合同》，被告承诺所有设备齐全，房东对转让行为知情同意，被告交付钥匙后，原告去店里发现缺少设备，系统被锁，询问被告，被告才说主机被派出所拿走，到了10月28日被告才把主机从派出所拿回来，原告在联系系统公司才发现被告欠系统公司的费用被强制锁住，原告向系统公司支付了杨小红的欠款9000元。原告发现被告欺骗自己后，原告让被告出具与房东签署的合同，被告一直拒绝，只是口述，并再三强调房东是同意的，直到房东回来原告才看到房东与被告签署的合同内容与被告杨小红说的完全不一致，房东对转让店铺也是不知情的。被告不但不出面解决此事，反而在原告开业期间一直上门闹事情，阻挡客人，剪线不让原告正常营业，给原告造成损失。2020年元月4日，村委会主持调解，当日出具调解协议：协议约定原告向被告当日支付了36000元，剩余30000元原告与房东签署合同之后再支付。但是到目前为止，因为被告前期不诚实的叙述，房东与原告无法签署合同，房子也被收回。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件一份，预证明原告的身份信息及诉讼主体适格；2、2019年9月25日签署的《店铺转让合同》复印件，预证明原被告存在转让合同关系；原被告对双方权利义务及违约责任有明确约定（第三条第二款原被告约定：经甲乙及房东三方协议后到2019年12月30号将甲方与房东签署房屋租赁合同更改为乙方与房东租赁合同。第三条第三款原被告约定：被告在本合同签订时，向乙方出具房东同意转租的书面凭证或者说明，并将甲方与房东签署的租房合同、装修合同交付给乙方保管。第四条第一款原被告约定：本合同生效后，该店铺的现有装修，装饰，工具，设备等包括所有全部归乙方使用）；3、杨小红与薛花琴聊天记录7份、收条一份、照片五张，预证明被告在履行合同时存在违约行为，给原告正常经营店铺造成损失；4、原被告聊天记录一份及房屋租赁合同一份，预证明原告在11月4日才看到原始合同与被告杨小红说的合同矛盾，证明杨小红存在欺骗行为；证明被告杨小红无权转让该房屋，原被告签署的转让合同合同目的无法实现；5、录音音频4份及录音证据材料，预证明结合第四组证据的证明目的，证明被告转让房屋时房东不知情，也对杨小红与原告签署的合同不认可；证明被告的违约行为导致原被告合同目的无法实现；6、视频12份，预证明被告多次找人上门闹事情，原告有权向被告主张损害赔偿；7、微信转账及欠条复印件一份，预证明原告已经向被告支付转让费8万6千元。被告杨小红未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，被告杨小红与原告签订店铺转让合同一份，约定将角弓镇陈家坝高崖（聚源酒家）店铺转让给原告，转让款共计156000元（不包括剩余租期租金）。原告于2019年10月2日向被告支付转让费40000元。2019年11月4日，被告将与房东张虎林签订的房屋租赁合同发给原告，该合同出租方为张虎林，承租方为赵军平(被告杨小红合伙人)，租赁期限为2019年2月1日至2024年2月1日，每年租金25088元（已经支付一年的租金）。2019年11月14日，原告代被告向陇南中曼科技公司支付KTV设备维修费9000元。2019年11月15日原告开业经营至农历2019年12月27日（公历2020年1月21日）。期间，原被告及房东因房屋的使用发生纠纷，2020年1月4日，原告与被告在陈家坝村委会主持下达成协议，将转让费变更为115000元，原告于2020年1月5日又向被告支付转让费36000元。之后原、被告及房东就房子的使用未达成一致意见，房东于2020年4月3日将房子上锁。现原告薛花琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签署的《店铺转让合同》；2、请求依法判处被告退还原告支付的转让费85000元；3、请求依法判处被告向原告支付违约金34500元；4、依法判处被告承担本案的诉讼费用。本院认为，原被告签订的店铺转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定充分履行合同义务，原告应当依约足额缴纳转让费，被告应保证原告对店铺的正常使用。涉案店铺所占用之房屋系案外人张虎林自建房，案外人赵军平与张虎林签订房屋租赁合同，租期至2024年2月1日，被告杨小红与原告签订店铺转让合同后曾将房屋交付给原告，因原、被告双方及房东张虎林对房屋的使用未达成一致协议，现房屋被张虎林收回。双方转让合同第三条3约定：“甲方（被告）应在本合同签订之时，向乙方（原告）出具房东同意转租的书面凭证或者说明，并将甲方与房东签订的租房合同、甲方与装修公司签订的装修合同交付给乙方保管，以方便乙方日后对设备和房屋的维护。”第四条2约定：“如乙方接手后因甲方原因产生的任何债务与纠纷影响乙方店铺生意和乙方对该店铺的承租权产生影响的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还转让费以及装修的一切费用。”但被告发给原告的租房合同中被告并非店铺房屋的承租人，其将店铺转让给原告时隐瞒了该事实，造成原告无法取得该房屋的使用权，最终导致原告店铺无法营业，现原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，但原告在与被告签订《店铺转让合同》时，不认真进行审查，盲目接受被告所转让的店铺后，致使合同不能继续履行，也有一定的过错，且原告受让店铺后曾开业经营两个多月，现原告要求被告退还已经支付的转让费，本院酌定被告对转让费的70%予以退还，即由被告向原告退还59500元（85000元×70%=59500元）；对于违约金，双方转让合同中约定的转让费的80%的违约金显然过高，结合本案实际及原被告双方的过错责任，本院酌定违约金以实际支付的转让费的10%计算，即85000元×10%=8500元。被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零其七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告薛花琴与被告杨小红于2019年9月25日签订的《店铺转让合同》；二、被告杨小红于本判决生效后十五日内退还原告薛花琴转让费59500元；三、被告杨小红于本判决生效后十五日内支付原告薛花琴违约金8500元。如果被告杨小红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，被告杨小红负担1500元，原告薛花琴负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判长 桑海宏人民陪审员 王永平人民陪审员 王小林二〇二〇年六月二十二日书记员 王长久