吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初3241号 原告：杜贺亮，女，1981年5月15日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：王春雨，男，1977年5月9日生，汉族，现住吉林省大安市。 被告：白城御德建筑安装有限公司。 法定代表人：鲍殿付，系总经理。 委托诉讼代理人：孙向群，系吉林名瑞律师事务所律师。 被告：王英男，女，1974年2月4日生，汉族，现住长春市宽城区。 被告：长春致宇阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：陈雷，系经理。 被告：王春东，男，1971年，汉族，个体，现。 原告杜贺亮与被告长春致宇阳光房地产开发有限公司（以下简称致宇公司）、王英男、王春东、白城御德建筑安装有限公司（以下简称御德公司）执行异议纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜贺亮及委托诉讼代理人王春雨、被告御德公司法定代表人鲍殿付及委托诉讼代理人孙向群、被告王英男到庭参加诉讼，致宇公司经依法公告送达传票传唤、王春东经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 杜贺亮向本院提出诉讼请求：1.请求撤销白城市洮北区人民法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定；2.请求判决认定杜贺亮与致宇公司签订的售楼协议书真实有效；3.判令被告依照售楼协议履行违约责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月29日，杜贺亮与致宇公司签订售楼协议书，购买舍力百琦花园7单元113室房屋一栋，王春东作为致宇公司的员工，收到杜贺亮的购房款，并出具收据为凭，王英男作为致宇公司的委托代理人与杜贺亮签订商品房买卖合同。后三被告拒绝依照双方签订的合同履行义务，已将杜贺亮居住的房屋又抵押给他人。杜贺亮认为，被告的行为严重侵害其合法权益。故提起诉讼，请求法院驳回杜贺亮所请。 王英男辩称，原告不应该起诉我。我和王春东有协议，所有后果由王春东自行承担，申请保全和作出决定也不是我，跟我无关。王春东说交15万元，钱没交给我。 御德公司辩称，白城市洮北区人民法院（2014）白洮执第23号民事的裁定，就是说原审法院的扣押裁定并无不当，查封的程序上是合法的。所以说应该是有效的。第二点，因为本案是异议之诉，而并非是确认之诉，所以说在这一点上，人民法院不应审理这一项诉讼请求。第三点，原告的请求是判定三被告依法承担履行违约责任那么本案是四个被告，并且它称谓也是不明的，并且履行合同的协议，也并非是本案审理的范围。所以说对于第二项请求，第三项请求，人民法院应当依法驳回其请求，有关本案的诉讼费的问题，尊重法院的意见，如果驳回原告的诉讼请求，那么诉讼费想当然应当由原告自行来承担。 致宇公司、王春东未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王春东挂靠致宇公司开发建设案涉房屋，王英男系致宇公司委托代理人。御德公司与王英男、致宇公司因劳务费发生纠纷，御德公司于2011年11月21日向本院提起诉讼，本院于2011年12月15日作出（2011）白洮速民初字第404号民事判决，一、被告王英男于本判决生效后15日内给付原告白城市御德建筑安装有限公司人工费8,000,000.00元。如到期不履行还款义务用留置给原告的座落于大安市舍力公交车站对面百琦花园综合楼东1号门市、东2号门市、东3号门市、西1号门市、西2号门市房，经评估作价、拍卖后抵偿给原告。二、被告长春致宇阳光房地产开发有限公司承担连带给付责任。诉讼中，御德公司申请保全案涉房屋。本院于2011年11月22日作出（2011）白洮速民初字第404号民事裁定，查封、扣押坐落于大安市舍力镇百琦花园东1号、2号、3号、西1号、2号门市，并于2011年11月23日将（2011）白洮速民初字第404号民事裁定书和协助执行通知书送达给大安市房产管理处。（2011）白洮速民初字第404号民事判决生效后，王英男、致宇公司未履行判决，御德公司向本院申请强制执行。本院执行案涉房屋时，杜贺亮提出案外人执行异议。本院于2014年8月20日作出（2014）白洮执异字第23号民事裁定，驳回了杜贺亮的异议请求。 另查明，2011年10月29日，出售方（甲方）为致宇公司，购买方（乙方）为杜贺亮，双方签订《售楼协议书》，载明：乙方自愿购买舍力百琦花园七单元一层113室，建筑面积约109.6平方米，单价4000元/平方米，总价438,400元，房屋面积以测绘部门测绘的面积为准，互找差价；付款方式第一次付款：在签约时乙方付全部价款的35%，即150,000元；第二次付款：楼盘建筑期间，乙方向甲方支付全部价款的45%，即200,000元，其余部分在移交房屋前一次性付清20%，即88,400元；交付期限甲方初步定于2011年11月30日交付乙方使用。双方还约定了其他事宜。致宇公司在甲方处盖章、王春东在法定代表人处签名、杜贺亮在乙方处签名。同时双方还签订了《商品房买卖合同》王英男在出卖人致宇公司委托代理人项下签名。2011年10月29日，致宇公司给杜贺亮出具收据，载明收到（王春雨）杜贺亮房款35%，即150,000元；2012年1月10日，王春东给杜贺亮出具100,000元收据，载明：收到杜贺亮房款；2012年3月5日，毕广来收杜贺亮房款10,000元。王春雨系杜贺亮丈夫，案涉房屋现由杜贺亮占有使用。 再查明，大安市住房和城乡建设局于2012年1月12日，颁发案涉房屋《商品房预售许可证》。致宇公司、王春东经依法传票传唤未到庭应诉，视为其对法律赋予的在诉讼活动中享有相关诉讼权利的放弃，故本院对上述事实依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：杜贺亮对位于舍力客运站对面的百琦花园七单元113室门市房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 1.关于致宇公司与杜贺亮签订的《售楼协议书》的效力问题。《售楼协议书》内容详细，权利义务关系明确，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法的强制性规定，《售楼协议书》合法有效。御德公司主张杜贺亮与致宇公司签订《售楼协议书》时，未取得商品房预售许可证，签订的《售楼协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，2012年1月12日，致宇公司取得了商品房售楼许可证，故御德公司的理由缺乏法律依据。 2.杜贺亮不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定，杜贺亮尚欠致宇公司购房款178,400元，杜贺亮请求不符合上述规定；其次，本院（2011）白洮速民初字第404号民事判决，致宇公司如到期不履行还款义务，用留置给御德公司案涉房屋评估作价、拍卖后抵偿给御德公司，认定了御德公司对案涉房屋具有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，杜贺亮要求撤销白城市洮北区人民法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定的诉讼请求，本院不予支持。 3.关于杜贺亮要求被告承担违约责任问题。本案为执行异议之诉，杜贺亮认为致宇公司出卖房屋存在违约行为，要求承担违约责任。本院认为，杜贺亮要求被告承担违约责任与本案不属于同一法律关系，该项请求本院不予处理，杜贺亮可另行解决。 综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、杜贺亮与长春致宇阳光房地产开发有限公司签订的《售楼协议书》合法有效； 二、驳回杜贺亮的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由杜贺亮负担，公告费600元杜贺亮负担300元，白城御德建筑安装有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  刘景林 人民陪审员  陈玉兰 人民陪审员  徐占清 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  张莉欣