中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2020）最高法民申1405号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：苑帅，男，1975年4月2日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区大海阳南街34号内2号。委托诉讼代理人：马广路，山东齐鲁(威海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露露，山东齐鲁(威海)律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，威海利得清算事务所有限公司职员。一审第三人：许桂凤，女，1944年10月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区红光巷21号403号。委托诉讼代理人：马广路，山东齐鲁(威海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露露，山东齐鲁(威海)律师事务所律师。再审申请人苑帅因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司），一审第三人许桂凤破产债权确认纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终1549号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。苑帅依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审，请求撤销山东省高级人民法院（2019）鲁民终1549号民事判决并依法改判。事实和理由：一、苑帅要求广信公司及其管理人继续履行合同交付房产并办理过户登记的诉讼请求不属于无效个别清偿。二审法院认定苑帅与广信公司签订的商品房买卖合同不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人无权解除合同，该合同就应当继续履行。根据《最高人民法院》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项的规定，案涉商品房不属于破产财产，交付了购买商品房全部款项的购房者对于其所购房屋的权利，具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十六条所称的无效的个别清偿行为。二、一般无过错的不动产买受人和作为消费者的买受人的权利应当同等保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项、第六项的规定，房地产企业破产中应保护满足一定条件的消费者买受人和非消费者买受人的权益。本案中，在案涉房产已办理预告登记在前，广信公司进入破产程序在后，且苑帅已经支付全部价款的情况下，破产管理人不得行使选择权或者解除权,而应当按照合同约定继续履行办理登记的义务以实现预告登记权利人的物权。二审法院以苑帅购房目的在于帮助许桂凤实现债权，并非为生活、居住需要，且购买房产的付款方式为顶账为由，否定苑帅的购房者身份，认定其不属于应当保护的消费者,属于认定事实和适用法律错误。三、并非债务人进入破产程序后，所有的普通债权人都无权主张继续履行合同，《企业破产法》第十八条规定的一方已经履行完毕的合同，管理人应当继续履行。此外，案涉商品房在本案二审诉讼时已经具备了交付条件，该房屋买卖合同不属于法律上或者事实上不能履行的合同。四、二审法院对相同类型案件存在“同案不同判”，且本案一审、二审判决与最高人民法院相关案件判决在法律适用上存在严重分歧。广信公司提交意见称，一、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，案涉房产属于以物抵债，在法院裁定受理广信公司破产重整时并未竣工，未办理房产登记。苑帅并未取得抵账房产的所有权，抵账房产仍属于广信公司的债务人财产。二、苑帅与广信公司之间基础法律关系系以房抵账，而非真实意图的消费者购房，不享有法定的优先权，其对广信公司享有的仅是债权请求权，该债权请求权不发生物权对抗效力。三、广信公司所有案涉房产在破产前已依法办理在建工程抵押，抵押权人为恒丰银行。广信公司将该房产抵账给苑帅，该抵账协议在客观上无法继续履行，管理人有权解除抵账合同。四、案涉房产由于在广信公司破产重整时不具备履行条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。五、案涉房产在广信公司破产后，由管理人继续投资建设完成。公司破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，需随时优先清偿。本案抵账协议如继续履行，将影响其他债权人的合法权益。许桂凤未提交意见。本院认为，本案再审审查的主要问题是广信公司是否应当向苑帅继续履行交付案涉房屋并办理过户登记。一、关于苑帅是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人许桂凤在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《商品房认购协议》，约定广信公司将案涉房产抵顶给许桂凤，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。其后苑帅与广信公司签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定买受人采取一次性付款方式支付房款，但苑帅并未实际支付款项，而是以广信公司欠许桂凤的借款本息支付案涉购房款。综合本案事实，广信公司与许桂凤之间的借款行为，以房抵债行为，苑帅与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定苑帅不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。二、关于认定破产财产的法律适用问题。《企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案所涉房屋虽在登记机关办理了预告登记，但尚未登记至苑帅名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于广信公司。苑帅主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于广信公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故苑帅依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于广信公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于预告登记的效力问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对苑帅要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为苑帅作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。另，苑帅提出山东省高级人民法院另案判决与本案判决结果不一致，但另案并不能证明本案判决结果错误。综上，苑帅的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回苑帅的再审申请。审 判 长  李 伟审 判 员  周伦军审 判 员  郁 琳二〇二〇年六月五日法官助理  商 敏书 记 员  王紫伊