山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初2240号 原告：王玉行，男，1961年10月10日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于凌波，山东华田律师事务所律师。 被告：威海市商业银行股份有限公司，住所地威海市宝泉路**。 法定代表人：谭先国，董事长。 委托诉讼代理人：陶晓成，系公司员工。 委托诉讼代理人：江志博，系公司员工。 被告：梁玉清，女，1963年7月7日出生，汉族，住威海市环翠区。 被告：林勇，男，1964年12月28日出生，汉族，住威海市环翠区。 原告王玉行与被告威海市商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）、梁玉清、林勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉行及其委托诉讼代理人于凌波到庭参加诉讼，被告威海市商业银行股份有限公司之委托诉讼代理人江志博到庭参加诉讼。被告梁玉清、林勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 王玉行向本院提出诉讼请求：立即停止对位于威海市房屋的强制执行。事实和理由：原告于2016年与被告林勇签订房屋租赁合同，约定将涉案两套房屋租赁给原告，原告装修并使用至今。涉案房屋于2017年1月18日办理抵押登记时，原告已经先行租赁涉案房屋，且原告的租赁期限为至2037年4月30日。环翠区人民法院于涉案房屋张贴执行公告，原告发现后即依照法律规定提出执行异议，并提供相应证据要求停止执行。2020年2月14日，威海市环翠区人民法院作出（2020）鲁1002执异4号执行裁定书驳回原告的异议请求。涉案房屋系租赁给原告，仅是用借款抵顶原告应支付房租，并非以物抵债协议。依据物权法的规定，抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，人民法院应予支持”。原告与林勇签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁到期日为2037年，现亦未到期，该合同也并不存在抵顶房租事宜，而且涉案房产从2016年起也一直由原告占有使用。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定提起诉讼，请求依法判决。 商业银行辩称，第一、原告于2017年4月29日与林勇签订的房屋租赁合同补充协议，无论真假，均签订于贷款抵押登记之后，根据物权法第190条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；第二、对于原告在2016年8月16日与林勇签订的房屋租赁合同，即使该租赁合同真实有效，商业银行的抵押权也不受租赁关系的影响，因此原告无权请求法院停止商业银行实现抵押权。故原告无权请求法院停止商业银行对抵押物的强制执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 梁玉清、林勇均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2019年6月26日，本院作出（2019）鲁1002民初2867号民事判决书，判令梁玉清偿还商业银行借款本金800000元、利息、罚息及复利（计算至2019年4月20日的数额为38093.39元，自2019年4月21日起至实际履行之日止的利息、罚息及复利，按合同约定的方式及标准计算）；商业银行对林勇名下的位于威海市房产在最高本金余额800000元、利息、罚息及复利等相关费用的范围内享有优先受偿权。因被执行人未履行上述义务，商业银行向本院申请执行。另查明，2017年10月12日，威海火炬高技术产业开发区人民法院（以下简称高区法院）以（2018）鲁1091民初2088号民事裁定首轮查封了涉案房屋，至今未处置。2019年8月12日，本院作出（2019）鲁1002执2628号商请移送执行函，商请高区法院将涉案房屋移送本院执行。2019年8月19日，高区法院回函将涉案房屋处置权移送至本院。在执行过程中，王玉行向本院提出异议。2020年2月14日，本院作出（2020）鲁1002执异4号执行裁定书，裁定驳回王玉行的异议请求。王玉行遂提起本案诉讼。 庭审中，王玉行为证实其诉讼请求，向本院提交如下主要证据：1、房屋租赁合同及补充协议各一份，证实2016年8月16日王玉行与林勇签订租赁合同，约定林勇将位于威海市的房屋出租给王玉行，期限自2016年8月16日至2021年8月16日，且租赁合同第二条明确约定，双方可重新协商后签订新的补充协议，后双方于2017年4月29日签订补充协议，期限自2017年4月30日至2037年4月30日。租金的交付方式为从甲方借用乙方3327740元的本金中逐月扣除利息，按此租金的开始之日计息；2、威海市环翠区人民法院作出的（2020）鲁1002执异4号执行裁定书一份，证实王玉行在合法期限内向环翠区法院提出执行异议。经质证，被告认为对于涉案租赁合同，商业银行工作人员于2017年1月在授信调查中曾问询林勇是否已出租现抵押物，林勇否认有出租情况，发放贷款后，商业银行工作人员曾多次实地走访均并未发现威海中石大有限公司牌匾全悬挂于抵押物处，亦未发现有中石大有限公司员工在抵押物处办公，现借款人梁玉清因贷款逾期，抵押物将被执行之时王玉行出具两份房屋租赁合同，明显存在隐瞒或者捏造事实，恶意串通对抗商业银行作为善意第三人合法权益的意图。本院将结合案情对上述房屋租赁合同及补充协议的性质及效力进行综合认定。 庭审中，商业银行为证实其抗辩意见，向本院提交以下证据：1、核保书原件，证明在业务办理放款之前商业银行工作人员曾到抵押物处进行核保，抵押人表示当时抵押物并未出租；2、商业银行工作人员于2018年7月24日走访时拍摄的照片，照片中除梁玉清外其他三人为商业银行的工作人员，当时王玉行并未实际占有抵押物。王玉行质证认为，对核保书的真实性没有异议，但该份证据签署人是林勇，林勇只是个人承诺抵押物并未出租，但事实上该抵押物一直由王玉行租用，该份核保书极有可能是梁玉清、林勇为了获得威海商业银行的贷款，而作出的虚假承诺，因此不能以此作为抵押物尚未出租的证据；对照片的真实性和证明内容均有异议，该份证据能看出照片是在办公室拍摄，在场人员为商业银行工作人员和另一女性，无法证实该女性是否为梁玉清，即使该人为梁玉清，此证据也仅能证实该照片拍摄时的在场人员为银行工作人员和梁玉清，并不能证实抵押物处没有其他人租用，商业银行并未提供相关录像，且该组证据的拍摄时间并不一致且不具有连贯性，无法以此证实该抵押物的租用情况。 另查明，王玉行及王胜吉于2018年6月6日将威海老船长航运有限公司、林勇作为被告诉至威海经济技术开发区人民法院，要求偿还借款本金及利息。威海经济技术开发区人民法院作出的（2018）鲁1092民初1242号民事调解书，载明主要内容为：威海老船长航运有限公司、林勇共计偿还王玉行、王胜吉借款本金2755977.86元及相关利息，并支付王玉行、王胜吉担保费5600元。因威海老船长航运有限公司破产重整，威海经济技术开发区人民法院裁定终结该案的执行。 本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的性质如何认定；2.王玉行对涉案房屋所享有的权利能否排除本案执行。1.关于房屋租赁合同性质的认定。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同，承租人取得租赁期内房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，王玉行与林勇之间存在借款合同关系，因林勇不能按时还款，双方就涉案房屋签订租赁期限至2037年4月30日止的房屋租赁合同，以租金偿还部分债务。即使涉案的房屋租赁合同属实，其也是名为租赁合同实为债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同，属于债务清偿的一种方式，在以物抵债协议履行之前，原债权债务并未消灭，故该租赁合同不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。2.王玉行对涉案房屋所享有的权利能否排除本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本条适用的条件是王玉行与林勇之间存在真实的租赁合同关系，且在法院查封前实际占有不动产。首先，根据上述合同性质的分析，王玉行与林勇签订的租赁合同为以房屋使用权抵偿借款的合同而非房屋租赁合同；其次，王玉行未能提交涉案房屋的供水、电、暖、物业等费用的付款凭证或者使用该房屋居住、经营的相关证据，仅凭其提交的租赁合同及协议不足以证实其在查封前已实际占有涉案房屋。综上所述，本案不适用“买卖不破租赁”的规定，对于王玉行的诉讼请求，本院不予支持。梁玉清、林勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王玉行要求停止对位于威海市房屋执行程序的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王玉行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  邵家显 人民陪审员  毕庶杰 人民陪审员  张恩远 二〇二〇年六月 书记员王斌（代）