广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7737号上诉人（原审被告）：梁玉琴，女，1976年3月14日出生，香港特别行政区居民，住深圳市罗湖区************。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立煌，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市*******************1卡，统一社会信用代码914************539。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上诉人梁玉琴因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁玉琴上诉请求：撤销一审判决，驳回南兴公司的诉讼请求。事实和理由：南兴公司请求支付剩余购房款的诉讼时效已届满，应驳回其诉讼请求。一、本案中，双方签订的商品房买卖合同约定了最后一笔购房款支付时间为2010年2月16日，距今已逾8年。期间，南兴公司仅于2013年5月15日向梁玉琴送达办理按揭手续通知书，除此之外再无要求梁玉琴通过除按揭贷款之外的方式支付剩余购房款，也未向梁玉琴主张支付剩余款项的权利。相反，相关按揭银行已于2013年终止与南兴公司的合作，不再向南兴公司发放按揭贷款。其次，涉案合同约定了最后一笔款项支付时间为2010年2月16日，该款为商业贷款，故此约定为梁玉琴知道或应当知道商业贷款的期限。期限截止后，南兴公司并未向梁玉琴发函催告要求付款，故诉讼时效按《中华人民共和国民法通则》的相关规定，已于2012年2月16日届满。即使从2013年5月15日南兴公司发送办理按揭通知书之日起算两年，诉讼时效亦已届满，应驳回南兴公司的诉讼请求。二、南兴公司占有买受人的购房款八年之久，且不动产长期增值，其未受到任何损失，而且南兴公司长期未向买受人主张权利。按十年分期支付的方式，分期付款的起算时间也应从判决生效后开始支付十年分期的第一期款项，而非判决生效后即支付六期房款。南兴公司辩称，一审判决合理合法，判令分期付款对买受人是有利的，因为按揭贷款需要支付利息，而分期付款不需支付利息。2018年银行已全面停止商业贷款发放，这是社会性的公共认知，买受人也应当知悉。南兴公司向一审法院起诉请求：梁玉琴向南兴公司一次性付清购房余款266000元及逾期付款利息（从2019年2月28日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2010年1月16日，南兴公司(出卖人)与梁玉琴(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定梁玉琴购买南兴公司开发的位于中山市*********************卡商铺，总价款为532918元，签订合同当天支付首期款266918元，余款266000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2010年1月16日，梁玉琴与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定梁玉琴同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。2010年1月29日涉案商铺办理备案登记。2013年5月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年5月30日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，梁玉琴与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故梁玉琴主张已过诉讼时效，证据不足，一审法院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张梁玉琴一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，一审法院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，梁玉琴应向南兴公司支付剩余购房款，购房款按照双方在合同中约定的金额支付。南兴公司主张剩余购房款为266000元，理据充分，一审法院予以采信。因梁玉琴购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使梁玉琴成功申请按揭贷款，梁玉琴依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，一审法院依据公平原则，酌情认定梁玉琴在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款266000元，具体支付期限如下：梁玉琴于一审判决生效之日起七日内支付159600元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、梁玉琴向南兴公司支付剩余房款266000元（梁玉琴于判决生效之日起七日内支付159600元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付26600元）；二、驳回南兴公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元（南兴公司已预交），由南兴公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议事实，本院二审查明如下：一、涉案合同第六条约定，买受人按银行方式按期付款，约定金额266918元以现金方式于2010年1月16日前支付，266000元以商业贷款方式于2010年2月16日前支付。二、二审期间，梁玉琴称，截至本案一审前，南兴公司从未告知买受人无法办理按揭贷款的情况，在此期间，买受人也多次联系南兴公司询问贷款进度；在得知合同约定的履行方式无法继续履行的情况下，其（于2019年5月16日另案）诉请解除合同。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点为南兴公司提起本案诉讼是否已过诉讼时效。经查，梁玉琴根据涉案合同约定应于2010年2月16日前以商业贷款方式支付购房余款266000元，梁玉琴所负的该义务是一种金钱债务，从性质上看属于债权范畴，应受诉讼时效约束。因梁玉琴并未在约定期限届满前履行该义务，南兴公司其后又向梁玉琴发出通知要求办理按揭贷款手续，梁玉琴于本案二审期间亦确认曾多次联系南兴公司询问按揭问题，可见双方一直就购房余款如何支付问题进行沟通，且南兴公司已以委托经营管理方式向梁玉琴交付了涉案商品房，梁玉琴在已接收房屋的情况下，又主张诉讼时效抗辩缺乏依据，故本院认定南兴公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。因南兴公司已履行了交付房屋的主要合同义务，且梁玉琴未能办理按揭贷款的原因非因其作为买受人自身原因所致，一审法院综合全案考虑，认定梁玉琴以分期付款方式向南兴公司支付购房余款266000元，符合等价有偿及权利义务对等原则，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁玉琴的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290元（梁玉琴已预交），由梁玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年六月二十四日书记员  郑 蕙