山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初1381号 原告：杨燕宾，男，1981年5月4日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：薛启刚，山东君正义律师事务所律师。 被告：孙小然，女，1977年9月23日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告杨燕宾与被告孙小然买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨燕宾向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方签订的《楼房买卖协议书》；2.请求依法判决被告返还购房款190000元；3.请求依法判决被告赔偿原告的损失414000元；4.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2009年5月25日原告和被告签订《楼房买卖协议书》，协议约定：被告将自己所有的位于罗庄区6号楼2单元401室住宅楼房及8号车库、储藏室一并出售给原告，原告于2009年6月1日一次性支付19万元的购房款。上述房屋在办理过户时才知道已被查封，因被告欠其他债权人款项，沂南县法院将上述房屋评估价为604000元，经过拍卖所得价款511200元。现在，原告所购买的上述房屋的所有权已经无法实现，被告应当返还购房款并赔偿原告的损失。 孙小然辩称，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院查明事实后予以驳回。理由如下：1.原告主张购房款19万元已经支付给被告不成立，事实是原告仅支付15万元，尚有4万元未付；2.被告购买的涉案房屋现被法院拍卖，全部过错在于原告，原告要求被告赔偿损失不能成立。被告与原告于2009年5月25日签订合同后，于2009年6月即将涉案房屋交付给原告占用和使用，2009年9月14日兰山法院因被告涉及民间借贷一案将涉案房产查封。自买卖协议签订至法院查封之间有接近4个月的时间，足以完成房产过户手续。而且在此期间被告多次催促原告过户，但原告基于自身原因迟迟不办理过户手续，导致兰山法院因他案查封涉案房产后，原告仅基于买卖不能抗辩查封的效力。故被告与原告的《楼房买卖协议书》解除后的责任后果应由原告自行承担；3.即使原告可以计算损失，其依据沂南法院执行局的评估数额604000元计算房产总价值亦不能成立。虽然法院评估数为604000元，但是该房产最后成交价为511200元。也就是说604000元不是市场价，如果原告以604000元的价格自行出售该房屋，没有人买。或者说如果原告现在购买此处同类型的房屋仅需支付511200元而非604000元。综上，原告未付足全部购房款，且在合理时间内怠于办理产权过户手续。因此原告对于《房屋买卖协议书》的解除具有全部过错，应自行承担责任。 本院经审理认定事实如下：2009年5月25日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《楼房买卖协议书》一份，双方约定，甲方将其位于罗庄区的6号楼2单元401室及8号车库、储藏室卖给乙方，价格总作价19万元，乙方应于本协议双方签字后向甲方付款15万元，剩余4万元于2月内付清，由甲方协助乙方到有关部门办理过户手续，房产证费用由甲方负担，过户费用由乙方负担。协议签订后，原告依约交纳首笔购房款15万元，被告将房屋交付给原告居住使用。2009年12月10日，原告家属邵泽红与被告签订存量房交易结算资金自行划转声明一份，确认交易结算资金为185000元。此后，双方到房产登记部门办理过户登记手续时，得知购买房屋已被临沂市兰山区人民法院查封，未能办理过户登记。 2009年9月14日，因颜晓军与孙小然、祝异华民间借贷纠纷一案，临沂市兰山区人民法院对涉案房产进行了查封，该案判决生效后，临沂市兰山区人民法院以（2011）临兰民执字第1388号立案执行，后因（2011）沂南执字第503号申请执行人商文举与被执行人孙小然、祝异华民间借贷纠纷一案，轮候查封了上述房产，两案合并执行，山东省沂南县人民法院拟对该房产予以拍卖，杨燕宾提出执行异议。2012年12月10日，山东省沂南县人民法院出具（2012）沂执异字第31号执行裁定，驳回了杨燕宾提出的执行异议。杨燕宾不服该裁定向沂南县人民法院提起诉讼。沂南县人民法院于2013年5月30日作出（2013）沂南民初字第299号民事判决，判决：“一、位于罗庄区的6号楼2单元403（401）室住宅楼及车库、储藏室一处（临房权证罗庄区字第××号、00××39号）房产所有人为被告孙小然。二、驳回原告杨燕宾要求位于罗庄区的6号楼2单元403（401）室住宅楼及车库、储藏室一处，房产归其所有，被告孙小然履行合同义务，协助办理房产过户手续的诉讼请求。三、驳回原告杨燕宾的其它诉讼请求”。杨燕宾不服该判决，上诉至临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院于2015年3月27日作出（2013）临民一终字第1996号民事判决，驳回上诉维持原判。此后，沂南县人民法院对涉案房产进行强制执行，评估价为604000元，拍卖成交价为511200元。拍卖成交后，杨燕宾于2019年年底从该房搬出。 本院认为，涉案房屋已经法院查封拍卖，原告的合同目的已不能实现，故原告要求解除双方签订的《楼房买卖协议书》的诉讼请求，依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还购房款，并赔偿损失，符合法律规定，亦应予支持。 关于应返还的购房款数额，原告主张其支付被告购房款19万元，被告对此不予认可，辩称原告仅缴纳购房款15万元。本院认为，原被告于2009年5月份签订楼房买卖协议，约定协议签订后原告支付被告购房款15万元，余款4万元于2月内付清。如原告未将房款付清，被告仍于2009年12月份与原告一起去房产登记部门办理过户登记，与常理不符。结合办理过户登记前原告家属与被告共同签字确认的“存量房交易结算资金自行划转声明”，应认定双方已将房款结清。关于实际交付的购房款数额，“存量房交易结算资金自行划转声明”明确载明交易结算资金为185000元，原、被告对此均无异议，视为双方在履行协议过程中对交易价款进行了变更，原告实际交付被告购房款数额为185000元，该款被告应当依法返还给原告。原告虽主张其支付房款19万元，但未举证证实，应自行承担举证不能的法律后果。 关于损失数额。涉案房产在沂南县人民法院的评估价为604000元，拍卖成交价为511200元，存在升值，应以实际成交价确定升值损失，即326200元（511200-185000）。另外，考虑原告在涉案房屋居住至2019年年底，期间亦产生一定的房屋使用费。本院参照最高人民法院（2003）民一他字第13号批复的相关精神，即：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还出卖人相应房屋使用费，计算标准为买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限，具体到本案，约定的合同总价款为185000元，参照我国相关建筑规范普通住宅的设计使用年限通常50年计算，原告自2009年6月使用房屋至2019年12月份，约十年六个月，共计产生房屋使用费38850元。 关于损失的负担。涉案房产系在双方签订协议三个月后被法院查封，考虑双方在签订楼房买卖协议时，未明确约定过户期限，且双方均未能举证证实系因对方的原因导致房产未能及时办理过户，故因双方未及时办理过户导致房产被法院查封并拍卖的责任，应由双方共同承担，因此给对方造成的损失，亦应由双方平均承担。 综上，涉案房产因升值给原告造成损失326200元，扣除原告应支付的房屋使用费38850元，剩余损失287350元，该损失应由被告负担50%即143675元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告杨燕宾与被告孙小然于2009年5月25日签订的《楼房买卖协议书》； 二、被告孙小然于本判决生效后十日内返还原告杨燕宾购房款185000元； 三、被告孙小然于本判决生效后十日内赔偿原告杨燕宾损失143675元； 四、驳回原告杨燕宾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9840元减半收取计4920元，由杨燕宾负担1805元，由被告孙小然负担3115元，申请费3076元由孙小然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈黎明                二〇二〇年六月九日 书记员王博民