福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2019)闽0921民再5号再审申请人（原审原告）：林德书，男，1981年3月20日出生，汉族，住霞浦县。委托诉讼代理人：陈志伟，福建翔业律师事务所律师。再审申请人（原审被告）：冯小燕，女，1958年3月18日出生，汉族，住霞浦县。委托诉讼代理人：庄艳媛，福建八闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家美，福建八闽律师事务所律师。被申请人（原审被告）：夏林海，男，1970年6月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：陈灿良，福建君宇律师事务所律师。被申请人（原审被告）：胡梅容，女，1943年5月28日出生，汉族，住霞浦县。第三人：黄阿信，男，1961年6月10日出生，汉族，住霞浦县。系冯小燕丈夫。第三人：林碧华，女，1963年2月14日出生，汉族，住霞浦县。系夏林海嫂子、胡梅容儿媳。第三人：谢丽珠，女，汉族，住霞浦县。系房屋中介。第三人：郑长情，男，1976年5月2日出生，汉族，住霞浦县。委托诉讼代理人：蔡宪秋，霞浦县松涛法律服务所法律工作者。再审申请人林德书因与被申请人胡梅容、夏林海、再审申请人冯小燕及第三人林碧华、黄阿信、谢丽珠、郑长情房屋买卖合同纠纷一案，夏林海不服霞浦县人民法院（2016）闽0921民初3404号民事判决，提起上诉；上诉后，宁德市中级人民法院出具（2017）闽09民终835号民事判决，改判原审部分意见。林德书、冯小燕不服（2017）闽09民终835号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院2019年2月13日作出（2018）闽民申1571号民事裁定书，指令宁德市中级人民法院再审本案。宁德市中级人民法院再审后，出具（2019）闽09民再19号民事裁定书，发回本院重新审理。本院于2019年9月17日重新立案后，林德书申请追加霞浦县东方伟业商用置业有限公司、谢丽珠、郑长情为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。再审申请人林德书委托诉讼代理人陈志伟，被申请人夏林海及委托诉讼代理人陈灿良，再审申请人冯小燕及委托诉讼代理人庄艳媛、黄家美，第三人黄阿信、第三人郑长情委托诉讼代理人蔡宪秋到庭参加诉讼。被申请人胡梅容、第三人林碧华、谢丽珠经本院开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林德书申请再审称：1.依法判令解除林德书与夏林海、胡梅容、冯小燕之间于2014年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；2.依法判令胡梅容、夏林海、冯小燕共同返还其购房定金及购房款2152403元；3、依法判令胡梅容、夏林海、冯小燕共同向其支付违约金430480.6元。庭审中变更诉讼请求为：1.判令解除林德书与夏林海、胡梅容、冯小燕于2014年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；2.判令夏林海、胡梅容、冯小燕共同返还其购房款850000元。事实与理由：2013年5月14日，郑长情（甲方）与夏林海（乙方）签订《店面买卖协议》，约定郑长情将从霞浦东方伟业公司购买的1F-016店面出卖给夏林海，协议乙方落款处由胡梅容代为签字摁手印。该《店面买卖协议》签订之后夏林海邀冯小燕入伙共同购买，冯小燕将购房款交付夏林海的代理人胡梅容，胡梅容于2013年5月19日向冯小燕出具收条，载明“收冯小燕合买东方伟业店面定金30万元整”。可以明确买卖行为的主体系夏林海、冯小燕，胡梅容为夏林海的代理人。2014年5月8日，经房屋中介介绍，林德书（乙方）与夏林海、冯小燕（甲方）签订《房地产买卖协议书》，协议书甲方落款处由胡梅容签署“胡梅容代夏林海、冯小燕”字样，并摁手印。该协议书约定：“甲方自有店面壹间，该店面坐落于霞浦县东方××广场××路××号××店面，经全家一致同意将该一托二店面以现状卖给乙方为业”；店面总价款为：23939元／平方米×108.81平方米（该店面面积）＋850000元（另加价）＝3454802.59元。协议书第三条约定了付款方式和时间，即“第一期：2014年5月8日，乙方付给甲方购店面定金人民币202403元整。第二期：2014年5月18日，乙方付给甲方购店面款人民币1100000元整。第三期：2014年7月8日，乙方付给甲方购店面款人民币850000元整。第四期：该店面直接入户到乙方名下，剩余百分之五十由银行贷款后付给开发商。以上每期付款，甲方收到款项后应出具收条给乙方。”协议书签订后，林德书根据夏林海、冯小燕的要求，分别于2014年5月8日付给胡梅容现金202403元，2014年5月8日付给中介谢丽珠202408.5元，2014年5月18日付给黄阿信三笔共计830000元，2014年7月8日付给林碧华两笔共计373800元，2014年7月8日付给冯小燕476211元，2014年7月8日付给谢丽珠中介费10005.5元。林德书依照约定支付了购房定金和购房款，履行了案涉协议书约定的付款义务。然而，夏林海、冯小燕并未依约向林德书交付案涉店面及办理产权转移登记，案涉店面现已被开发商东方伟业公司出售并交付于案外人，导致案涉协议书约定的夏林海、冯小燕向林德书交付店面的义务客观上无法履行，夏林海、胡梅容、冯小燕已构成根本违约，林德书有权依法解除案涉协议书，并要求夏林海、冯小燕及胡梅容共同返还其已支付的购房款。其于2016年10月19日诉讼法院，霞浦县法院（2016）闽0921民初3404号判决书，判决内容为：1.解除林德书与夏林海、胡梅容、冯小燕之间于2014年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；2.夏林海、胡梅容、冯小燕应于判决生效之日起十日内共同向林德书返还购房定金及购房款2152403元；3.夏林海、胡梅容、冯小燕应于判决生效之日起十日内共同向林德书支付违约金430480.6元。夏林海不服判决提起上诉，宁德市中级人民法院（2017）闽09民终835号民事判决书，改判原审为：1.变更一审判决第一项为：解除林德书与胡梅容、冯小燕之间于2014年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；2.变更一审判决第二项为：胡梅容、冯小燕应于判决生效之日起十日内共同向林德书返还购房定金及购房款2152403元；3.变更一审判决第三项为：胡梅容、冯小燕应于判决生效之日起十日内共同林德书支付违约金430480.6元。二审判决后，其与冯小燕均向福建省高级人民法院提出申诉。本案系重审的案件，其认为夏林海、冯小燕虽未在案涉协议书上签字，但作为案涉店面共同出让人的冯小燕已对胡梅容的代理行为予以确认，且也明确表示案涉协议书的共同出让人系夏林海，胡梅容是夏林海的代理人。夏林海虽否认其母亲胡梅容的代理行为，但从其提供的证据，完全可以认定其母亲胡梅容系受夏林海的委托出售案涉店面。故本案即使没有书面授权委托材料，但从案涉房屋系郑长情向东方伟业公司购买，夏林海、冯小燕又合伙向其上手郑长情购买，东方伟业售房档案中有夏林海购买案涉店面的《东方伟业广场合同审批单》、夏林海的身份证复印件及东方伟业售房档案中体现东方伟业员工苏秋容收取了夏林海、冯小燕案涉购房款1302403元等证据，足以证明案涉房屋系夏林海、冯小燕共同出售给林德书，胡梅容在案涉协议书中签字的行为对夏林海来说亦构成表见代理，应承担相应的法律后果。而林德书在签订案涉协议书时已综合考虑了胡梅容与夏林海的母子关系、胡梅容以往曾代理夏林海签署房屋买卖协议和收取购房款、胡梅容持有经夏林海签名的身份证复印件、夏林海与冯小燕共同向上手郑长情支付案涉店面的购买款项等事实之后，尽到了善良的注意义务，没有任何过错。故原一审判决认定的事实及适用法律正确，二审将夏林海的责任排除不符合本案客观事实及法律规定。综上所述，本案其所提供的证据已经形成了完整的证据链，已经能够证明案涉协议书系胡梅容作为夏林海、冯小燕的代理人而与其所签订这一待证事实的高度可能性，法院应该结合本案第三人郑长情及胡梅容、夏林海、冯小燕的一系列的炒房过程及案涉协议书签订之前夏林海对胡梅容的一系列代理行为未予否认的事实，同时参考当地民间炒房的交易习惯，对其诉求予以支持。诉讼中，霞浦东方伟业公司员工苏秋容、林智勇已与其协商解决苏秋容收取的款项，故变更诉讼请求，请求支持诉请。夏林海辩称，一、夏林海不是《房地产买卖协议书》的当事人，该协议对其没有约束力。1、夏林海不是诉争房产的购买者，《店面买卖协议》虽载明买受人是夏林海，但夏林海并未签名，而是由胡梅容签署名字；2、夏林海也未在《房地产买卖协议书》上签字，若夏林海是当事人，但林德书提交的证据却说明夏林海并未收到任何购房款项，此不符合常理；3、一审认定《房地产买卖协议书》出卖人为胡梅容、夏林海及冯小燕，同时又认定胡梅容是夏林海代理人，此二者存在矛盾；此二人中应仅有一人是当事人，不可能同时是当事人。二、本案不构成表见代理，一审对此认定错误。林德书提交的苏秋容向夏林海、冯小燕出具的借条，与本案不具有关联性，无法证明胡梅容具有代理权的客观表象；构成表见代理，需相对人善意且无过失。但林德书没有审查：胡梅容是否有代理权，夏林海与胡梅容是否为母子关系，诉争房产是夏林海个人还是夫妻共同财产等事项。未查清诉争房产实际产权人是何人情况下径直进行交易，林德书存在重大过失，足以认定其未尽审查义务。一审认定胡梅容代理夏林海是家事代理此认定错误，夏林海已完婚，其名下财产并非个人财产胡梅容无权代理。冯小燕是一个六十多岁的人，其不认识，若是其跟冯小燕合作，一定会签订合伙投资等书面材料，两位中介都没有与其取得任何联系的情况下就由其母亲签订了买卖协议，这只能充分说明了两位中介其实非常清楚这是其母亲在假借其名字炒房，故二审的认定正确。东方伟业在开盘之后也从未以任何形式通知去签购买合同，而是多次催促林德书去签订购买合同，只因林德书因店面面积问题与东方伟业公司产生纠纷，并带人闹事，以致于东方伟业不认林德书的购买权。很长时间之后，此店面被东方伟业一店二卖与他人，此时林德书才认识到事情的严重性，这才请其从厦门回霞浦帮助他向东方伟业要回店面，说是请其实是在诓骗，要不是因为此店被一店二卖，其对此店的交易还一无所知。综上，请求驳回林德书要求其承担赔偿责任的诉讼请求。胡梅容书面辩称，2013年7月其与冯小燕一起经中介人介绍在郑长情手买到东方伟业太康路1-016号店铺一间，总共付给郑长情人民币1752403元，郑长情交给我们俩由东方伟业苏秋容开出的借据一张作为认购凭证，郑长情从中净赚45万元。时过数月后，经中介人介绍，其和冯小燕把此商铺转卖给林德书，总价2152403元。我们俩交给林德书的同样是这一张借据，净赚40万元，其赚10万，冯小燕赚30万元（因为当时冯小燕看我急于出卖，她不同意，经商量后她要30万元才肯签字，其只好同意）。当时其和林德书及中介三人在恒信中介店签了协议书，由中介人替我们办了买卖手续，双方都很满意。因为当时其年纪70多岁了，又多病痛，不知道什么时候会过世，万一过世了，其儿子可以出来帮助处理这件事。所以在买卖过程中就借用了儿子夏林海的姓名，也未曾跟其儿子说过这件事，自认为这件事是小事，只是挂他的名字而已，而且冯小燕和林德书等人也知道夏林海只是被挂名。夏林海的身份证复印件是其从儿子房中拿的，夏林海长期在厦门工作，他不知道这个商铺买卖之事，夏林海从没有出过一分钱，也没有分到一分钱。因为当时此处商铺行情兴旺，林德书迫不及待要买此处商铺，在此之前他也以同样的方式买了此处商铺两间，当时东方伟业的楼房商铺都是以这种方式预售的，很多人都以此方式买卖的，所以我们也没有什么担心的。几年后此处商店行情低落，林德书看情况不妙，又因他之前另买的两间商铺的面积不符，多次与东方伟业吵闹冲突，所以在商铺开盘时，他不去办理手续，造成此商铺又被东方伟业公司另卖他人。冯小燕辩称，一、冯小燕、夏林海与林德书签订的《房地产买卖协议》项下的合同义务已经履行完毕，冯小燕不存在违约行为，应驳回林德书解除合同的诉讼请求。1、冯小燕、夏林海与林德书签订的《房地产买卖协议》的合同标的不是房屋买卖关系，而是购房权益买卖关系。2、夏林海、冯小燕已经履行完毕《房地产买卖协议》项下的合同义务，协议双方购房权益的交易早已完成，冯小燕不存在违约情形。二、林德书从夏林海、冯小燕方受让购房权益后，林德书未能与东方伟业公司签订房屋买卖合同获得店面所有权的原因是其与东方伟业公司的矛盾，在于林德书自身的原因。首先，案涉店面开盘时，东方伟业公司是直接通知林德书的，也是林德书直接与公司协商、交涉。根据东方伟业公司员工贵建华录音显示，林德书与其兄弟在东方伟业公司一共购买3个店面，林德书对什么时间与东方伟业公司签订房屋买卖合同是知道的；根据东方伟业公司员工谢连斌录音显示，公司多次通知林德书签订合同，说明东方伟业公司已经认可了店面认购人为林德书，也说明东方伟业公司在店面开盘时已直接通知林德书。其次，根据贵建华录音显示，林德书未能与公司签订买卖合同在于林德书因案涉店面面积问题以及另外一间店面的公摊问题与公司产生矛盾，就案涉店面林德书却拒绝接受东方伟业公司的让步方案，故拒绝与东方伟业公司签订合同。因此，正是林德书的原因导致其未能与东方伟业公司签订房屋买卖合同，故应由其自身承担该法律后果。三、林德书从夏林海、冯小燕处获得购房凭证之后选择是否与东方伟业公司发生矛盾以及是否选择与东方伟业公司签订合同购买店面并非夏林海、冯小燕所能控制，夏林海、冯小燕无过错。夏林海、冯小燕在转让东方伟业购房凭证给林德书之后，两人已经退出与东方伟业公司的认购关系，而由下一手店面认购人林德书自行与开发商对接。夏林海、冯小燕根本不能控制林德书是要将店面认购权益继续转让下一手还是在东方伟业公司店面出售时直接与东方伟业公司签订合同购买店面，而夏林海、冯小燕让渡权益之后不可能控制林德书必须要与东方伟业公司签订合同，林德书自己选择拒绝与东方伟业公司签订合同的责任以及风险应由其自行承担或者向东方伟业公司主张。综上所述，本案夏林海、冯小燕已经向林德书履行了交付购房权益的义务，合同义务已经履行完毕，合同履行完毕之后林德书获得了与东方伟业公司签订房屋买卖合同的权益，其未能与东方伟业公司签订合同的原因是由因其与东方伟业之间的矛盾，以及东方伟业公司多次通知林德书签订合同而其拒绝签订合同导致，系其自身原因，并非夏林海、冯小燕一方原因造成，请求驳回林德书的诉讼请求。第三人郑长情述称，2012年当时东方伟业没有取得房屋预售许可证，公司预售房屋收款只是以借据的名义进行，但可以取得优惠的权利。2012年其分三次支付50%的购房款1302402.1元打入东方伟业财务人员林智勇个人的账户，该款由东方伟业副经理苏秋容指定打入，付款后苏秋容出具收条一张，注明收取款额及购买店面优惠的价格。在2013年5月14日其出售胡梅容时，已将优惠的权利转让，这种权利可以在开盘时优先取得优惠的商铺。当时是转让给胡梅容，后面应胡梅容的要求指定变更为夏林海，其没有义务了解之后的商铺出售情况。买卖协议是中介形成的，收钱时是有约定3笔，每期款项要支付时就由胡梅容打电话给郑长情，这个协议只是可以拥有东方伟业优先优惠购买店面的权利，胡梅容付款后到了开发商处，换由苏秋容重新书写借据里“夏林海”的名字，之后就再没有与郑长情联系了。第三人黄阿信述称，其购买中锦香格里的店面时才认识胡梅容，中锦香格里的店面也是由胡梅容出面购买，店面的所有人是夏林海兄弟，胡梅容买好了之后由其儿子回来签字。后又来找冯小燕说东方伟业有店面，购买了有钱赚，我说你怎么这么有钱，胡梅容说是夏林海购买的。第三人林碧华、谢丽珠未作陈述。本院再审后，查明事实如下：2012年郑长情购买案涉东方伟业1F-016店面“楼花”，当时东方伟业公司未取得房屋预售许可证，根据东方伟业苏秋容指定，郑长情支付购房款1302402.1元至东方伟业财务人员林智勇的账户，付款后由苏秋容出具“收条”一张，注明收取款额及购买店面的价款。2013年5月14日，郑长情通过中介与胡梅容签订《店面买卖协议》，协议应胡梅容要求载明房屋买受方为夏林海，协议落款处由胡梅容签字捺手印。履行协议付款期间，胡梅容邀请冯小燕一起购买案涉店面，共付给郑长情1752403元，郑长情交给胡梅容由苏秋容开出的1302402.1元“收条”一张作为认购凭证。2014年4月28日，胡梅容提供夏林海的身份证复印件，由郑长情协助胡梅容变更案涉店面《东方伟业广场合同审批单》购买人为夏林海，并要求变更“收条”内容；同日，苏秋容向夏林海、冯小燕出具“借据”一份，载明“苏秋容向夏林海、冯小燕借款1302403元，该款为无息借款，承诺在东方伟业商铺开盘时协助夏林海、冯小燕以每平方米23939元的价格购买位于霞浦东方伟业广场太康路1-016号店面”。后，胡梅容通过中介谢丽珠出售案涉店面。2014年5月8日胡梅容与林德书签订案涉《房屋买卖协议书》。买卖协议载明的房屋出让方为胡梅容、夏林海、冯小燕，落款处由胡梅容签署“胡梅容代夏林海、冯小燕”字样，并捺手印。该协议约定，胡梅容、夏林海、冯小燕将位于霞浦县东方××广场××路××号××店面出卖给林德书，总价款为23939元／平方米×108.81平方米（该店面面积）＋850000元（另加价）＝3454802.59元；林德书应于2014年5月8日支付定金202403元，2014年5月18日支付购房款1100000元，2014年7月8日支付购房款850000元，该店面直接入户到林德书名下，剩余购房款由银行贷款后付给开发商；若买受方违约，出卖方不返还定金，并可要求买受方按已付购房款的20%支付违约金；若出卖方违约，应双倍返还定金并按已付购房款的20%支付违约金；中介佣金由违约收益方支付。协议书签订后，胡梅容于2014年5月8日向林德书收取定金202403元，于2014年5月18日向林德书收取购房款1100000元；林碧华（胡梅容大儿子媳妇）于2014年7月8日向林德书代收购房款373800元，但出具的收条中未载明为谁代收；冯小燕于2014年7月8日向林德书收取购房款476200元；以上定金及购房款共计2152403元。胡梅容交给林德书由苏秋容出具给夏林海、冯小燕“借款”条据一张。当东方伟业公司取得房屋预售许可证后，林德书没有与东方伟业公司签订案涉店面《商品房买卖合同》。2015年11月15日，案涉店面被东方伟业公司出卖给第三方颜台旺，并已签订《商品房买卖合同》。林德书知道店面被交易情况后，有联系夏林海并要求其协助与东方伟业公司交涉，夏林海有出面交涉无果。胡梅容与夏林海系母子关系，黄阿信与冯小燕系夫妻关系。2016年10月19日林德书诉讼法院，本院出具（2016）闽0921民初3404号民事判决，夏林海不服判决提起上诉；上诉后，宁德市中级人民法院出具（2017）闽09民终835号民事判决，改判原审部分意见。林德书、冯小燕不服（2017）闽09民终835号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院作出（2018）闽民申1571号民事裁定书，指令宁德市中级人民法院再审本案。宁德市中级人民法院再审后，出具（2019）闽09民再19号民事裁定书，发回本院重新审理。本院重新立案后，林德书申请追加霞浦县东方伟业商用置业有限公司、谢丽珠、郑长情为第三人。诉讼中，林德书自认东方伟业公司股东苏秋容、林智勇已退回其支付的购房款1302403元，变更本案诉讼请求，并撤回追加东方伟业公司为第三人的请求。本案再审争议的焦点为：1、夏林海对胡梅容以其名义与冯小燕合伙购买涉案房产并转售林德书行为是否知晓或者是否构成事后追认？2、林德书能否主张要求夏林海、胡梅容、冯小燕共同返还购房款850000元？针对焦点一，本院认为，本案属于民间炒“楼花”，根据第三人郑长情陈述，其通过中介将涉案房产转让时，办理交易的对象是胡梅容，签订购房协议是由胡梅容指定购房对象为夏林海，在办理《东方伟业广场合同审批单》变更主体及东方伟业公司苏秋容将给其出具“收条”变更为出具给夏林海“借据”，均是与胡梅容一起去办理，夏林海的身份证复印件也是胡梅容提供。故，办理上述有关变更手续，体现的购房对象为夏林海，实施行为是胡梅容，基于胡梅容与夏林海母子关系，可以相信胡梅容事前有告知夏林海购买店面事宜，胡梅容的行为可确定为代理夏林海行为；另参考冯小燕、黄阿信夫妇的陈述，胡梅容代夏林海兄弟办理购买“中锦香格里”店面操作的情形，交易前均由胡梅容代办理，后交易权证人体现的是夏林海兄弟，亦可确定上述判断的可信度；另从林德书提供的录音材料，也可印证夏林海事后没有否认其母亲以其名义进行交易的行为，同时知情。根据以上的分析，根据《最高人民法院关于适用的解释》第108条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”可以确定夏林海对胡梅容购买东方伟业店面以其名义进行交易的情况是知情的，系处于合同的相对方位置，应承担涉案房产合同的义务。另胡梅容在整个炒“楼花”过程中积极参与，签订涉案房产转让的两份协议中均有签字，并以自己的名字收取、支付部分购房款，虽然对外交易以其儿子夏林海的名义，实亦属于涉案房产炒作的参与者，且自认处于合同相对方位置，亦应当承担涉案房产合同的义务。胡梅容在履行付款的过程联系冯小燕共同购买涉案房产，冯小燕接受后已按照约定支付给胡梅容共同购房款，之后在购房协议及“借据”购买人栏目添加“冯小燕”的名字，可以确定冯小燕系共同购买人，应承担涉案房产合同的义务。针对焦点二，2014年5月东方伟业公司店面交易在即升值火爆，同年5月8日胡梅容将预购店面通过中介交易给林德书，加价850000元。2014年5月8日由胡梅容代夏林海、冯小燕与林德书签订的《房地产买卖协议书》，林德书根据协议约定支付了全部款项。胡梅容交给林德书由东方伟业公司苏秋容出具给夏林海、冯小燕“借据”，但夏林海、冯小燕没有协助林德书将“借据”变更至林德书名下。东方伟业开盘之后，东方伟业有通知林德书签订商品房买卖合同，林德书因店面面积问题与东方伟业公司产生纠纷，以致于东方伟业公司不承认林德书有购买涉案东方伟业1-106号一托二店面的购买权，后此店面2015年11月25日被东方伟业出卖与案外人颜台旺，并已订立商品房买卖合同。此时，林德书有电话通知夏林海回霞浦帮助要回店面，后交涉无果。胡梅容、夏林海、冯小燕与林德书签订《房地产买卖协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《房地产买卖协议书》载明的出让方为胡梅容、夏林海、冯小燕，冯小燕认可胡梅容的代理行为，胡梅容对夏林海的代理行为构成表见代理，《房地产买卖协议书》对胡梅容、冯小燕、夏林海均有法律约束力。《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，《房地产买卖协议书》约定“该店面直接入户到乙方名下，剩余百分之五十由银行贷款后付给开发商”，结合胡梅容等人未取得店面处分权的事实，该条款应解释为“剩余购房款由林德书向银行贷款后，直接支付给开发商（即东方伟业公司），开发商直接向林德书交付店面并将该店面的产权转移登记至林德书名下。”该约定属于当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形，现双方均确认东方伟业公司已将店面另行出售给他人，无法再向林德书交付店面，属于第三人不履行债务，应由夏林海、冯小燕承担违约责任，而林德书也因此无法实现合同目的，林德书有权解除合同。林德书诉请判令解除合同及要求夏林海、冯小燕共同返还购房款，符合法律规定，应予以支持。综上，本院认为，胡梅容代夏林海、冯小燕与林德书签订的《房地产买卖协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现双方均确认东方伟业公司已将店面另行出售给他人，无法再向林德书交付店面，林德书也因此无法实现合同目的，林德书有权解除《房地产买卖协议书》。林德书请求解除与胡梅容、夏林海、冯小燕共同签订的《房地产买卖协议书》，符合法律规定，予以支持；主张要求夏林海、冯小燕共同返还购房款850000元，符合法律规定，予以支持。胡梅容系夏林海的代理人，不承担返还购房款的义务；林德书主张要求胡梅容承担共同偿还责任，不符合法律规定，不予支持。胡梅容经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十四条第四项、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除林德书与胡梅容、夏林海、冯小燕于2014年5月8日签订的《房地产买卖协议书》；二、夏林海、冯小燕应于本判决生效之日起十日内共同向林德书返还购房款850000元；三、驳回林德书其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12300元，由夏林海、冯小燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  王 莹人民陪审员  郑德平人民陪审员  黄吉田二〇二〇年六月二日书 记 员  项婴莹附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。