山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终914号 上诉人（原审原告）：张林圣，男，1941年5月16日出生，汉族，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王树娟，山东达洋律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张金凯，男，1946年9月16日出生，汉族，农民，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：聂宪法。 上诉人张林圣因与被上诉人张金凯合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张林圣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张林圣的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由张金凯负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.张林圣与张金凯之间的宅基地并未置换，张林圣拥有涉案宅基地的集体土地建设用地使用证，涉案宅基地仍为北张寨村所有，不管土地是否转让，村委会均无权随意收回宅基地，并与其他村进行没有法律依据的置换，张金凯为聂寨村村民，非北张寨村集体经济组织成员，依法不得买受北张寨村所有的宅基地，根据房地一体原则，双方所签订的房屋买卖协议应认定无效。依据《土地管理法》第65条及《确定土地所有权和使用权的若干规定》第29条、第52条之规定，本案中，不存在法定的收回宅基地的情形，而且张林圣也并未同意北张寨村委会收回、处置其依法享有使用权的宅基地，也不符合协商同意收回的情形，故两村置换张林圣拥有合法使用权的宅基地没有依据。2.张林圣有新的证据可以证明，涉案置换协议并未实际履行。张林圣提交的北张寨村村委书记张东华的录音可以证明，且从证据形式上看，该证据为草稿形式，并无加盖两村村委会的公章，仅有两村个别村委会成员的签名，不能代表两村村委会的意志及真实意思。两村宅基地的置换属于宅基地使用方案，也属于涉及村民重大利益的事项，应由村民会议表决后做出决定。本案中，两村委个别人员签名之后随意置换，没有经过村民会议，甚至也没有经过村委会，不能代表村集体的意志和决定，涉案房屋的买卖，北张寨村村委会并不知情,应认定协议无效。3.宅基地使用权的转让应办理变更登记，张林圣拥有涉案宅基地的集体土地建设用地使用证书，涉案宅基地没有变更登记，转让或置换均没有发生效力。二、一审判决适用程序错误。1.一审判决认定修整、添附的合理补偿，应由张金凯提出反诉或者另诉。张林圣一审请求张金凯腾退并返还房屋合理合法，张金凯如在涉案宅基地上进行了修整、添附，应提出反诉或另诉均可得到解决或者救济，一审判决以显失公平为由驳回张林圣腾退并返还房屋的诉讼请求没有事实与法律依据，把本不应在张林圣诉讼请求范围的事项裁非所诉，程序错误。2.鉴定的释明。一审判决如认为不需要张金凯反诉或者另诉，为减少讼累，意欲一次性解决问题，进行合理补偿，在现有的一审程序内也仍然可以要求一方对张金凯修整、添附的房屋申请评估鉴定或者依职权启动鉴定程序，一审判决也不应以显失公平为由驳回张林圣腾退并返还房屋的诉讼请求。 张金凯答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、张林圣上诉理由与其一审诉求相互矛盾，其一审诉求确认房屋买卖合同无效，二审中又提出了土地所有权争议，两个请求不能合并审理，土地争议应当由人民政府处理，对处理决定不服的才可以向人民法院起诉，张林圣起诉土地争议诉至人民法院程序违法，应当依法驳回。二、村民自治是宪法和法律赋予村民委员会的权利，北张寨村村委会与聂寨村村委会依法置换土地的行为合法合理，应予支持。张林圣所在村与张金凯所在村同属一个自然村，法律并不禁止农民买卖农村私有房屋。根据物权法的相关规定，未办理物权登记的不影响合同的效力。 张林圣向一审法院起诉请求：1.判令张林圣与张金凯所签订的农村房屋买卖协议无效（房屋价款为13000元）；2.判令张金凯将协议项下的房屋腾退并返还给张林圣；3.案件受理费等费用由张金凯负担。 一审法院认定事实：张林圣系广饶县丁庄镇北张寨村村民，张金凯系广饶县丁庄镇聂寨村民。2004年2月23日，经广饶县丁庄镇北张寨村村民委员会及广饶县丁庄镇聂寨村村民委员会研究决定并签订协议一份，约定：“林圣宅院卖给金凯，用金凯新房西邻前后两排兑换”，即张金凯原在广饶县××镇××村××村，张林圣在广饶县××镇××村××村，上述协议经两村民委员会相关组成人员签字确认。同年3月15日，张林圣与张金凯签署协议书一份，约定张林圣将其所有的宅基地一处（集体土地建设用地使用证号为：广集建字第4439号，地号为024，用地面积297平方米，其中建筑占地99平方米）出卖给张金凯，价款为13000元。上述协议签订后，张金凯依约向张林圣支付了相应价款，张林圣将涉案宅基地及地上房屋交付给张金凯。 另查明，涉案宅基地在张林圣出卖时的状况为房屋三间，垒砌五间石头结构地基（高约一米），目前涉案宅基地及地上房屋由张金凯占有、居住至今，2005年4月份其对房屋进行了整修、添置，目前有五间正房、两间东屋、两间西屋、院墙及大门一个。 一审法院认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张林圣将其所有的涉案宅基地出卖给张金凯时，该宅基地所有权已经通过两村宅基地置换方式，确认为广饶县丁庄镇聂寨村集体所有，同时，张金凯系该村集体经济组织成员，其可以依法占有和使用涉案宅基地，故张林圣要求判令其与张金凯之间所签订协议书无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。张林圣将宅基地出卖给张金凯，但宅基地与其上面的房屋不可分离，张林圣对其宅基地的处分实质上是对其宅基地及地上房屋进行整体处分，同时，因张金凯对涉案宅基地上房屋进行了整修、添置，原协议书项下的房屋的状况已经发生根本性变化，且张林圣只是要求张金凯腾退并返还房屋，并不要求按照目前合理的市场价格对张金凯所居住并修整、添附的涉案房屋进行合理补偿，若仅仅支付张金凯原转让价款13000元，显失公平，故张林圣要求张金凯将协议书项下的房屋腾退并返还的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。张金凯的抗辩主张予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张林圣的诉讼请求。案件受理费125元，减半收取计62.50元，由张林圣负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 张林圣提交证据一、2020年1月8日，张林圣之子张潍坊与北张寨村党支部书记张东华的通话录音一份，证明：涉案宅基地是在张林圣出卖房屋之后，双方村委会才计划进行的置换，一审认定涉案宅基地先置换后买卖的时间顺序错误，导致事实认定错误。涉及张林圣与张金凯之间的宅基地置换计划并未实际实施，双方只存在农村房屋买卖合同关系，不涉及宅基地的置换。 证据二、2020年3月17日，张林圣之子张潍坊与北张寨村党支部书记张东华的通话录音，证明：张林圣与张金凯之间的宅基地置换并未实际履行，置换协议并未经过双方村委会的盖章同意，实际也没有按照置换协议履行。 张金凯质证认为，证据一、二系电话录音没有原始载体，对证据的真实性有异议，不能证实张林圣的主张。 张金凯提交证据一、张鹤令证言一份，证明：张鹤令是北张寨村村民，是涉案双方买卖合同中的证明人之一，证实涉案买卖协议是真实的。 证据二、聂寨村村民孙本林、聂冰建书面证言一份，证明：涉案房屋已经扒掉重建，该房屋属于张金凯所有。 证据三、沪高法（2004）4号关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见，证明：当时农村房屋买卖合同应认定为有效。 证据四、2020年3月28日张金凯代理人与北张寨村书记、主任张东华的录音，证明：2004年张林圣与张金凯买卖房屋时，张东华任书记兼主任，该涉案房屋是张金凯自愿卖掉的，宅基地已经由聂寨村与北张寨村进行了置换。 张林圣质证认为，对证据一、二的真实性没有异议，对其证明目的有异议，张鹤令、孙本林、聂冰建三人与张金凯有利害关系，且该三份证明内容完全一致，其证明不能单独作为认定案件事实的依据。证据三为复印件，真实性不能确定，而且该证据是上海高院关于本区域内的一个原则意见，只适用于上海区域内，不能约束上海之外的区域。对证据四录音的真实性无异议，但恰好能够证明张东华对张潍坊的谈话录音内容是真实的，明确了置换只是一个说法，没有具体实施。 本院认为，张林圣提交的两份电话录音内容不能证实其主张的其与张金凯之间的宅基地置换并未实际履行，不予采信；张金凯提交的张鹤令、孙本林、聂冰建均系证人证言，证人未出庭作证，该证言不予采信，录音资料内容也不能证实其主张，沪高法（2004）4号关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见与本案无直接关联，对上述证据均不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，当事人之间签订的涉案买卖协议的效力，张林圣主张无效并返还应否支持。 本院认为，2004年2月23日，涉案宅基地置换协议经两村民委员会成员签字确认，而且发生纠纷后，也经聂寨村委会盖章确认，村书记孙玲玲、村主任聂士宗、村会计聂立明签字确认，系当事人真实意思表示，两村已按照协议约定内容实际履行置换完毕，张林圣也按照置换协议以及双方签订的买卖协议约定，将涉案宅基地及地上房屋一并出卖并交付给张金凯，张金凯也依约向张林圣支付了相应价款。该置换协议以及买卖行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，亦未违反国家法律及行政法规的强制性规定，张林圣主张置换协议未实际履行、买卖协议应为无效无事实与法律依据。买卖协议签订后，张金凯翻修了涉案宅基地上的房屋并居住至今，直至本案起诉前16余年时间，双方当事人对宅基地置换以及买卖事宜未曾发生争议。涉案宅基地虽未办理变更登记，但并不影响置换协议以及买卖协议的效力，故一审判决驳回张林圣主张的买卖协议无效的诉求并无不当。在买卖协议有效的前提下，张林圣诉求张金凯腾退并返还房屋的主张自然也不能成立。 综上，张林圣的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由张林圣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年六月十七日 法官助理 张丽颖 书 记 员 李志远