吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初1147号原告：大连万景物业服务有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：于英福，经理。委托诉讼代理人：乔某，公司职员。委托诉讼代理人：邵某，公司职员。被告：刘某，女，1974年10月22日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：李某，男，1969年12月29日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于占波，吉林北振律师事务所律师。原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司（以下简称大连万景物业吉林省分公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告大连万景物业吉林省分公司委托诉讼代理人乔某、邵某，被告刘某委托诉讼代理人李某、于占波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连万景物业吉林省分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘某立即向大连万景物业吉林省分公司支付拖欠物业费4,995.33元（从2017年9月9日至2019年12月31日止）及2017年9月9日至2018年12月31日物业费滞纳金2,125.56元，垃圾处理费83.2元（2017年9月9日至2019年12月31日止），合计：7,204.09元；2.诉讼费由刘某承担。事实和理由：大连万景物业吉林省分公司系小区的物业服务单位，刘某购买了C19栋3单元501室，建筑面积为138.55平方米的房屋。依2017年9月9日签订的吉林省长春市××区《物业服务合同》，约定大连万景物业吉林省分公司的物业服务期间自2017年9月9日起至2020年9月8日止；按照《物业服务合同》第七条第一款、物业服务费第一项：按建筑面积：普通住宅每月每平方米人民币1.30元、联排别墅每月每平方米人民币1.30元、办公场所每月每平方米人民币1.30元、商业物业每月每平方米人民币1.30元。第二项：空置房屋的物业服务费按正常入住收取。第三项：电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常使用）：2层25/月/户、3-5层30元/月/户、6一8层35元/月/户、9-11层、40元/月/户、12-20层：45元/月/户、21层以上：50元/月/户。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费用，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。第四项：业主缴纳费用时间：上述费用每月缴纳一次，每月1-5日为交费日（国家法定假日顺延）。《物业服务合同》第三条关于乙方的权利和义务第4款约定：根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取本合同约定的物业服务费用，对于拖欠物业服务费用的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；乙方有权对逾期交纳物业服务费用的业主收取滞纳金，从逾期之日起每日按应缴费总额的千分之三标准向乙方缴纳滞纳金，未交物业服务费用超过3个月的，乙方依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，大连万景物业吉林省分公司依约履行了物业服务的职责，但刘某物业费于2017年9月9日开始至今都未按协议约定及时缴纳，经大连万景物业吉林省分公司多次催缴后，刘某拒绝缴费。刘某辩称，物业费数额不清楚，刘某有证据证明大连万景物业吉林省分公司没有按照物业服务合同履行相关义务，已经构成实质违约，该合同已经不具备法律效力，对刘某没有约束力，大连万景物业吉林省分公司服务不到位，物业费及滞纳金不应支持。垃圾清运费也不应当缴纳，大连万景物业吉林省分公司没有提供合法的收费票据及委托机关提供的授权委托书。反诉原告刘某向向本院提出反诉请求：1.判令大连万景物业吉林省分公司赔偿刘某在小区停放车辆被人为损坏的损失6,350元，大连万景物业吉林省分公司向刘某支付其主张的物业服务费数额30%的违约金，赔偿刘某精神损失费5,000元；2.判令大连万景物业吉林省分公司向刘某公示其在签订《物业服务合同》后出租明珠小区公建部分所有项目情况，包括：每个出租的共建单位名称、出租期限、价格（年）、收益使用情况及该收益使用的依据（法律依据、合同内容依据）；3.判令大连万景物业吉林省分公司向刘某公示其与长春明珠社区签订《物业服务合同》时按照招标文件要求所提供投标文件中的符合合同约定的服务人员名单和相关人员资格证书（网上可查）及实际参与小区服务人员名单和相应资格认证（网上应可查）；4.依法确认大连万景物业吉林省分公司违反合同约定，构成违约，并依法撤销该物业服务合同；5.大连万景物业吉林省分公司依法公示其向刘某主张垃圾处理费的相关文件及委托单位提供的合法收费票据及委托手续；6.鉴定费、诉讼费由大连万景物业吉林省分公司承担。事实与理由：大连万景物业吉林省分公司与刘某物业服务合同纠纷一案，贵院已经受理再审案件并送达刘某，因大连万景物业吉林省分公司取得该《物业服务合同》方式违反相关法律规定（刘某已另案提出告诉），故而刘某对此提出异议，大连万景物业吉林省分公司因此多次骚扰刘某，2018年12月31日，刘某停放在园区内家楼下的×××丰田霸道原厂进口车辆两个前倒车镜被人掰坏，造成损失6,350元整，刘某报警至长春市公安局南关区分局明珠派出所，但是公安机关至今无法确定行为人，该案未侦破，作为小区的物业服务单位，故意不安装监控设备，使小区业主人身和财产安全得不到应有保障，处于极度危险状态，并已经造成实际损失，理应赔偿。同时，在大连万景物业吉林省分公司服务期间，经常有自称原物业服务公司（深圳陆港物业服务公司）的人员到刘某家中胡闹，并且经常和大连万景物业吉林省分公司单位人员在一起来刘某家中，威胁刘某及家人的人身安全，造成刘某极大的精神压力，因此大连万景物业吉林省分公司应当对刘某进行精神损害赔偿。大连万景物业吉林省分公司违反法律规定，与长春明珠街道长春明珠社区串通投标，获得在小区的物业服务活动，行为不正义，作为物业服务的接受者及物业费义务实际承担者，有权利主张其向刘某承担物业服务合同的违约金。为维护合法权益，故提出反诉请求。反诉被告大连万景物业吉林省分公司辩称，刘某的反诉请求与本案无关，刘某所诉的相关人员的内容，招投标文件里的物业服务人员是我们公司的人员，但不一定是我们大连万景物业吉林省分公司的人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月29日，明珠园区业主大会选聘物业服务企业第二轮投票结果公告，大连万景物业服务有限公司（以下简称大连万景物业）选聘成为明珠园区物业。公证员元芳、公证员助理赵晶莹在2017年8月29日上午八点来到长春市××区业主大会选聘物业服务企业”的全过程进行了现场监督。2017年9月4日，中华人民共和国吉林省长春市国民公证处出具《公证书》，证明本次大会的唱票过程合法，大会结果均真实、有效。2017年9月8日，长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业签订《吉林省长春市南关区长春明珠社区物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，即2017年9月9日至2020年9月8日。物业服务费按建筑每月每平方米1.3元，电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常使用）：2层25/月/户、3-5层30元/月/户、6-8层35元/月/户、9-11层40元/月/户、12-20层45元/月/户、21层以上：50元/月/户。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费用，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。上述费用业主或物业使用人每月交纳一次，每月1-5日为交费日，业主如逾期交费，从逾期之日起每日按应缴费总额千分之三的标准向物业公司交纳滞纳金。2017年5月25日，大连万景物业吉林省分公司成立并于2017年9月13日领取营业执照。2017年9月9日，大连万景物业成立大连万景物业吉林省分公司，并向其出具《授权委托书》，委托大连万景物业吉林省分公司全权处理授权范围内大连万景物业在长春市明珠小区的相关物业服务事宜，授权范围：1、开展业务；2、代表我公司进行谈判和相关协商工作；3、根据特别授权代表我公司签订合同及参与起诉、应诉活动；4、代表本公司聘用员工，并按国家规定办理相关手续。此委托有效期自2017年9月9日起至2020年9月8日止。2018年7月19日，大连万景物业公司出具《情况说明》：物业服务合同签订后，我公司成立了大连万景物业服务有限公司吉林省分公司对明珠小区物业提供服务，在物业服务合同履行过程中，明珠小区部分业主欠缴物业服务费，我公司同意由大连万景物业服务有限公司吉林省分公司向业主主张权利。大连万景物业服务有限公司吉林省分公司在追缴欠物业服务费过程，作出的一切事宜，我公司均予以认可。刘某为明珠小区C19栋3单元501室业主，该房屋建筑面积为138.55平方米的房屋，大连万景物业吉林省分公司按照物业服务合同约定履行了合同义务，对刘某进行了物业费的催收，经催收后，刘某仍然不交纳物业服务费。本院认为，长春市南关区长春明珠社区居民委员会与大连万景物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主产生约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。明珠社区选聘物业公司时，经过全体业主大会投票。投票过程经长春市国民公证处公证，证明选聘过程合法，大连万景物业成为明珠小区物业公司。根据其岀具的授权委托书及情况说明，同意大连万景物业吉林省分公司履行明珠小区物业服务合同，追缴物业欠费等相关事宜，明确说明对大连万景物业吉林省分公司所从事的一切事宜承担全部责任。大连万景物业吉林省分公司虽不具备独立的法人资格，但是按照法律的规定进行登记，取得了营业执照，具备了经营资格，可以以自己的名义签订及履行合同。大连万景物业吉林省分公司作为分公司经营范围也为物业服务，符合法律规定。原告的民事责任法律规定应由总公司承担，故大连万景物业吉林省分公司履行物业服务合同应视为大连万景物地方限公司履行合同义务。分公司虽不具有独立的法人资格，但属于民事诉讼法上的其他组织，分公司具有诉讼主体资格，大连万景物业吉林省分公司有权提起诉讼并主张收取物业费。刘某虽抗辩称“招标公告房屋总面积为892,900平方米，公证书显示86.16万平方米”“此事已经报到区政府，在区政府没有明确答复前不能证明原告主体身份”，但大连万景物业公司系由社区招标中标后进入该小区为该小区提供物业服务，并如约履行其合同约定义务，为小区提供物业服务，招标公告、公证书内容不一致原告并无过错，即使按照刘某所称其已向相关部门反映以上问题，相关部门最终否定原告中标资格，刘某在此期间亦应支付关于大连万景物业吉林省分公司提供服务刘某应负担的物业服务费用。故对大连万景物业吉林省分公司主张刘某立即支付拖欠物业费4,995.33元（从2017年9月9日至2019年12月31日止）一节，自2017年9月9日至2019年12月31日，大连万景物业吉林省分公司实际提供服务期限为27个月23天，物业费应为1.3元/平方米/月×138.55平方米×27月+1.3元/平方米/月×138.55平方米/31×23=4996.74元，故大连万景物业吉林省公司主张4995.33元属于对自己权利的处分，应予支持。大连万景物业吉林省分公司主张的2017年9月9日至2018年12月31日物业费滞纳金2,125.56元，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，本案滞纳金应为迟延履行违约金，但双方并未对违约金重新作出约定，故该项诉讼请求亦不予保护；大连万景物业吉林省分公司主张的垃圾处理费83.2元（从2017年9月9日至2019年12月31日止），刘某辩称大连万景物业吉林省分公司没有权利主张收取垃圾处理费，根据《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知第五条规定：“城市居民、暂住人口以户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户每月7元，非袋装化区域每月4.5元”。刘某应当支付此款项，对于该项诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用一、被告刘某于本判决生效后立即给付原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司自2017年9月9日起至2019年12月31日止的物业服务费4,995.33元、垃圾处理费83.2元（2017年9月9日至2019年12月31日止）；二、驳回原告大连万景物业服务有限公司吉林省分公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘某的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费84元，由被告刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 白宇峰人民陪审员 孙秀云人民陪审员 李亚楠 二〇二〇年六月二十八日书记员 杨相力