安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终906号 上诉人（原审被告）：百年人寿保险股份有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路**金龙国际****，统一社会信用代码913401005606513895。 主要负责人：朱友强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵义华，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张淑华，女，1968年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人百年人寿保险股份有限公司安徽分公司（以下简称百年人寿安徽分公司）因与被上诉人张淑华租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初8400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，当事人均没有提出新的事实和理由，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 百年人寿安徽分公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张淑华一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由张淑华承担。事实与理由:一、张淑华诉讼主体资格不适格，其一审诉讼请求无事实和法律依据。张淑华一审中未提供案涉房屋房产原件或复印件，没有证据证明案涉房产属于张淑华所有。一审法院第三页“另查明，原告所租赁房屋系其与张雪英、曾康、李刚、冯文静分别所有，共同授权原告享有对外出租并占有收益”，张淑华未在举证期间向一审法院提交授权委托书、房产证等证据并经质证，一审法院的该认定无事实与法律依据。二、一审判决第一项没有事实和法律依据。2015年9月张淑华与百年人寿安徽分公司签订《房屋租货合同》，合同期限自2015年10月1日至2018年9月30日，年租金为25万元，租赁期满后或因双方协议解除租约，乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所作的装修改造无需复原(见房屋租赁合同第九条)。案涉《房屋租货合同》到期后，双方就续租案涉房屋达成口头协议，由百年人寿安徽分公司续租张淑华涉案租赁房屋约3个月，即自2018年10月1日至2018年12月30日，月租金仍为2.083万元，其它内容仍适用原双方约定内容。至2019年1月12日，百年人寿安徽分公司腾空案涉房屋，结清物业费，并数次通知张淑华方收取续租租金(上门张贴通知、登报说明已腾空房屋迁址至新职场等)，但张淑华拒绝收取3个月12天续租租金。张淑华未能举证证明其在2019年1月12日后与百年人寿安徽分公司签订房屋租赁合同或者双方存在事实上的房屋租赁关系。三、百年人寿安徽分公司已于2019年1月12日按其与张淑华双方合同约定的时间腾空并搬离案涉房屋，百年人寿安徽分公司结清的物业费发票、不欠费证明、登报迁址至新址的告示等证据为证。涉案租赁房屋未办理移交手续的过错在张淑华，不存在百年人寿安徽分公司延期归还涉案房屋及相关财产等事实。四、一审民事判决书第4页第7行至第9行认定“被告对6套租赁房屋卫生间的改造没有书面告知原告，违反《房产租赁合同》约定，房屋返还时应当恢复原状”与事实不符，判令百年人寿安徽分公司恢复原状不当。百年人寿安徽分公司承租案涉房屋前该房屋已被原教育培训机构装修改造，6套公寓的卫生间并非百年人寿安徽分公司改造。一审开庭时张淑华提供原教育培训机构离场后、百年人寿安徽分公司入场装修前现场照片，照片上显示百年人寿安徽分公司在装修前该房屋即已被改造。五、一审民事判决书第4页第9行至第12行认定“因为双方的租赁合同是对所租赁房屋的整体租赁价款的约定，并未对该6套租赁房屋另行约定，对2019年4月15日之后至恢复原状之日止的损失，原告可在评估后另行主张”不当。案涉租赁房屋系由张淑华等人将6套公寓房等改造成办公房，卫生间改造系由另外一家教育机构改造，百年人寿安徽分公司并未改造卫生间，该卫生间恢复原状的责任与义务与百年人寿安徽分公司无关。一审庭审中张淑华已收到百年人寿安徽分公司方交付的房屋钥匙。 张淑华辩称，第一、房屋出租权利和权益均系张淑华所有，百年人寿安徽分公司在多年租赁中实际认可租赁合同，房屋所有人和实际出租人实际履行多年，即使房屋合同的签订和受益人不一致，不影响张淑华对房屋管理使用占有。一审中张淑华提供证据证明产权所有人认可房屋出租权归张淑华所有。第二、百年人寿安徽分公司在上诉状中自认系续租张淑华房屋。张淑华一审举证证明百年人寿安徽分公司短信通知拿钥匙时间是2019年的4月15日，百年人寿安徽分公司主张登报就可以达到合同约定的送达效果违反常识。另外案涉租赁合同的第十二条第二款明确约定了交还房屋验收程序。第三、案涉合同约定租赁期满应当交还房屋，百年人寿安徽分公司系违约占房，并应根据合同约定自租赁期满之日起支付两倍滞纳金。张淑华去催要过，但是百年人寿安徽分公司没有交还。第四、百年人寿安徽分公司擅自改动房屋内部结构，将正常使用的房屋全部改造成厕所，房屋交还时没有恢复房屋正常使用状态，应承担违约责任。另，各个房间内原有独立卫生间，百年人寿安徽分公司全部打掉涉及到主体改变，也应恢复原状。 张淑华向一审法院提出诉讼请求：1、判令百年人寿安徽分公司立即支付拖欠张淑华的租金、占用费、违约金、滞纳金、物业费等合计270000元；2、判令百年人寿安徽分公司将宿州市家乐福世纪广场2#8层808、809、814、815、833、835室（808室70平方，809室51平方，其余三间均为45平方，共计346平方米）恢复原状并按每月22145元支付至恢复原状为止的房屋租金及物业费用损失3个月21天合计81930元；3、诉讼费用由百年人寿安徽分公司承担。 一审法院审理查明：张淑华（甲方）与百年人寿安徽分公司（乙方）签订《房产租赁合同》约定，甲方出租给乙方房产位于宿州市××路××号××广场××＃楼××层建筑面积651.81平方米，租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，年租金250000元，租金每一年支付一次，首期租金于2015年10月15日前交付，续期租金于当期首月30日前支付，租赁期满乙方有优先续租权；租赁期间房屋物业管理费用由乙方承担，乙方如改变房产的内部结构、装修或设置等对房产结构有影响的设备设计方案须事先征得甲方书面同意后方可施工；乙方使用不当造成房屋及设施损坏或发生故障的乙方负责维修；租赁期满合同自然终止；租赁期间，乙方如拖欠房租累计1个月以上，甲方有权终止合同，乙方应按照当年租金总额20%向甲方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方逾期缴纳合同约定由乙方负担费用的，每逾期一日应按上述费用总额的万分之五支付甲方滞纳金；租赁期满合同自然解除。租赁期间，百年人寿安徽分公司将租赁房屋宿州市家乐福世纪广场2＃8层的808、809、814、815、833、835室进行卫生间改造未书面通知张淑华，其他事项双方已经按照合同履行。租赁期满后，百年人寿安徽分公司未及时归还房屋，张淑华也未举证证明其要求百年人寿安徽分公司及时搬出房屋。百年人寿安徽分公司于2019年4月15日将所租赁房屋钥匙交还张淑华。百年人寿安徽分公司没有举证其辩称的通知张淑华的报纸原件。另查明，张淑华所租赁房屋系其与张雪英、曾康、李刚、冯文静分别所有，共同授权张淑华享有对外出租并占有收益。《房产租赁合同》内容系百年人寿安徽分公司拟定的格式条款。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。《房产租赁合同》约定房屋租赁期满合同自然解除，之后双方未续签合同，应视为不定期租赁。百年人寿安徽分公司在不定期租赁期间未及时支付租金及物业费，应按该合同约定承担所欠租金20%的违约责任为宜，张淑华要求百年人寿安徽分公司支付双倍违约金、滞纳金、占用费等超出了其实际损失，不予支持。百年人寿安徽分公司对6套租赁房屋卫生间的改造没有书面告知张淑华，违反《房产租赁合同》约定，房屋返还时应当恢复原状。因为双方的租赁合同是对所租赁全部房屋的整体租赁价款的约定，并未对该6套租赁房屋另行约定，对2019年4月15日之后至恢复原状之日止的损失，张淑华可在评估后另行主张。百年人寿安徽分公司拖欠租金为134931.50元（250000元/年÷365天/年×197天），违约金为26986.30元（134931.50元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条的规定，判决：一、百年人寿安徽分公司于判决生效之日起十日内支付张淑华自2018年10月1日起至2019年4月15日止的租金及违约金161917.80元；二、百年人寿安徽分公司于判决生效之日起十日内对改造的6套租赁房屋卫生间恢复原状；三、百年人寿安徽分公司于判决生效之日起十日内支付其2019年4月15日之前所欠物业费；四、驳回张淑华的其他诉讼请求。一审案件受理费6580元，减半收取为3290元，由百年人寿安徽分公司负担2150元，张淑华1140元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、张淑华作为原告是否主体适格；二、案涉租赁房屋交还的时间及百年人寿安徽分公司是否违约；三、百年人寿安徽分公司是否对房屋卫生间进行改造，一审判决恢复原状是否正确。 关于争议焦点一 2015年9月张淑华与百年人寿安徽分公司签订《房产租赁合同》且双方已经按照合同约定履行该合同；合同到期后，双方又达成对案涉房屋续租的口头约定，百年人寿安徽分公司对于在签订书面租赁合同及续租之间均没有对张淑华的主体资格提出异议。且案涉租赁房屋所有权人张雪英等授权张淑华对案涉房屋对外出租。百年人寿安徽分公司现辩称张淑华不是适格主体无事实和法律依据。 关于争议焦点二 百年人寿安徽分公司辩称其于2019年1月12日搬离案涉租赁房屋并通知张淑华归还房屋，百年人寿安徽分公司虽于2019年1月12日搬离案涉租赁房屋，但未举证证明其通知张淑华归还房屋，其应承担举证不利的责任后果。案涉双方对于2019年4月15日百年人寿安徽分公司将所租赁房屋钥匙交还张淑华均无异议。一审判决认定案涉租赁房屋交还时间为2019年4月15日并根据双方合同约定判决百年人寿安徽分公司承担责任并无不当。 关于争议焦点三 百年人寿安徽分公司在使用租赁房屋时对6套租赁房屋卫生间进行了改造,其没有按合同约定书面告知张淑华，违反《房产租赁合同》约定:乙方如改变房产的内部结构、装修或设置等对房产结构有影响的设备设计方案须事先征得甲方书面同意后方可施工；乙方使用不当造成房屋及设施损坏或发生故障的乙方负责维修。一审法院判决百年人寿安徽分公司对改造的6套租赁房屋卫生间恢复原状并无不当。 综上所述，百年人寿安徽分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6579元，由上诉人百年人寿保险股份有限公司安徽分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 磊 审 判 员  姚 强 审 判 员  赵 路 二〇二〇年六月三十日 法官助理  崔玉凤 书 记 员  王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。