山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初1874号 原告：付秀玲。 委托诉讼代理人：肖平礼，山东元康律师事务所律师。 被告：谭乐池。 被告：滕佩甬。 被告：山东明辰安装工程有限公司。住所地，高密市盛泉街**（醴泉工业园内）。统一社会信用代码：91370785675521082G。 法定代表人：滕佩甬，总经理。 上述三被告委托诉讼代理人：毛居乐，高密力平法律服务所法律工作者。 被告：山东天和兄弟房地产开发有限公司。住所。住所地，青岛市黄岛区昆仑山南路天和青年城**楼尚可优酒店天和集团社会信用代码：91370211724986354C。 法定代表人：戚来松，总经理。 委托诉讼代理人：戚淑华。 原告付秀玲与被告谭乐池、滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司、山东天和兄弟房地产开发有限公司排除妨碍纠纷一案，本院受理后，于2019年4月12日作出（2018）鲁0785民初3927号民事判决书，因付秀玲不服该判决，在法定期限内上诉，山东省潍坊市中级人民法院于2020年3月11日作出（2019）鲁07民终6041号民事裁定书，以事实不清、适用法律不当为由，撤销（2018）鲁0785民初3927号民事判决并发回重审。本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付秀玲未到庭，其委托诉讼代理人肖平礼到庭，被告谭乐池、滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司法定代表人未到庭，以上三被告共同委托诉讼代理人毛居乐到庭，被告山东天和兄弟房地产开发有限公司法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人戚淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋，并赔偿原告租房损失42万元，根据评估申请结果变更数额；2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年6月份，原告与高密市大华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买门头房一处。2011年6月15日申请并办理了房屋所有权证。原告在进驻该房过程中，发现该处房屋由被告占用，至今拒不腾退房屋。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告谭乐池辩称，谭乐池自2013年3月21日开始租赁涉案房屋至今，一直经营饭店，该房屋除房东滕佩甬外，从来无其他人来要过房子或对房子有争议，所以谭乐池不构成侵权。请求法院驳回原告对谭乐池的起诉。 被告滕佩甬辩称，争议的房屋的所有权是山东明辰工程安装有限公司的，不属于滕佩甬个人，原告起诉滕佩甬于法无据，请依法驳回原告对滕佩甬的起诉。 被告山东明辰安装工程有限公司辩称，对争议房屋明辰公司合法取得，共二套，其中一套已办理了产权证书，争议的这套还未办理，该房屋一直由明辰公司自2008年12月31日起占有使用至今，根本不存在侵权纠纷，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告山东天和兄弟房地产开发有限公司辩称，以上三方被告陈述属实，涉案房屋产权是明辰公司的。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、房屋买卖合同、房屋所有权证、契税、购房发票、维修基金收据、评估费发票各一份，证明2011年6月10日原告与高密市大华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同购买高密市房屋一套，支付房款，缴纳契税，2011年6月15日原告取得鲁潍房权证高密市字第0××9号房屋所有权证，该房的所有权为原告所有。 2、潍坊市中人民法院（2013）潍民重字第2号民事判决书及该案执行案件（2016）鲁07执391号《结案通知书》各一份，证明大华公司和青岛天和兄弟公司的纠纷中，案件已经执行完毕，有关该判决包括原告房屋在内的购房款，高密市大华房地产开发有限公司经与天和兄弟公司执行款折抵后，实际上已经返还给山东天和兄弟房地产开发有限公司，天和公司已经实际收到大华公司返还的原告支付的本案房屋的购房款。 经庭审质证，被告对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告山东明辰安装工程有限公司围绕辩称理由依法提交了以下证据： 1、收款收据二份，增值税发票一份，证明大华公司欠明辰公司工程款。 2、置换协议一份，证明大华公司与天和公司协商达成共识，用天和家和13.15号二套网点房置换给明辰公司，抵顶大华公司欠明辰公司的部分工程款。 3、收款收据复印件4份（门头房出租）。 原告对被告提交的证据不认可，认为置换协议与后来的中院判决内容相矛盾。山东天和兄弟房地产开发有限公司对证据无异议。本院认为，原告虽对该证据有异议，但该证据能够反映案件客观事实，本院确认为有效证据。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月10日，原告与高密市大华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定购买案涉高密市。该房建筑面积2019.2平方米，单价4200元／平方米。当日，原告通过大华指定的账户支付了房款920640元，维修基金13326元，大华公司为其开具了发票，2011年6月14日支付契税30252元，2011年6月15日申请并办理了房屋所有权证（证号为鲁潍房权证高密市字第0××9号）。原告自认房屋没有实际交付。 明辰公司自2006年开始承揽高密大华房地产开发有限公司、天和小区管道安装公程，对欠付的工程款，与天和兄弟房地产开发公司签订《置换协议》，将天和家和小区13、15号网点房以每平方米4200元的价格抵顶给了明辰公司，用来抵顶大华公司欠明辰公司的部分工程款，并将上述二套网点房于2018年12月31日交付给了明辰公司，明辰公司接手后对该二套网点房进行了装修，并办理了1５号网点房的房权证。同时，对该二套网点房对外进行了租赁，至2009年涉案房屋租赁给了杜晓敏，2010年、2011年、2012年租赁给了许娟，自2013年至今一直由滕佩甬租赁使用。 查明，山东天和兄弟房地产开发有限公司与高密市大华房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，潍坊市中人民法院作出（2013）潍民重字第2号民事判决书，判令高密市大华房地产开发有限公司返还天和公司售房款，包括涉案房屋在内。山东省高级人民法院作出（2016）鲁民终677号民事判决，维持原判。 该案执行案件于2018年8月22日执行完毕。（2016）鲁07执391号《结案通知书》证实：大华公司和青岛天和兄弟公司的纠纷中，案件已经执行完毕，有关该判决包括原告房屋在内的购房款，高密市大华房地产开发有限公司经与天和兄弟公司执行款折抵后，已经返还给山东天和兄弟房地产开发有限公司，天和公司已经实际收到大华公司返还的本案房屋的购房款。 本院认为，原告与高密市大华房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示。按照《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，原告交付了房款，办理了房屋所有权证，已取得了该房屋的所有权。 按照《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的权利人可以请求返还原物。”第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，原告依据对涉案房屋的所有权请求被告腾退房屋，符合法律规定，对该请求，本院予以支持。 对被告谭乐池、滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司的辩称理由，本院认为，按照《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，明辰公司与天和兄弟房地产开发公司签订《置换协议》，以涉案房屋抵顶部分工程款，因在后来的合作开发房地产合同纠纷案中确认，高密市大华房地产开发有限公司已将涉案房屋的房款支付给了天和公司，涉案房屋应归大华公司所有，天和兄弟房地产开发公司最终无权处分。但这并不影响滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司依据《置换协议》向天和兄弟房地产开发公司另行主张权利。同理，谭乐池也可依据租赁合同向滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司另行主张权利。本案不予处理。 对被告天和兄弟房地产开发公司的辩称理由，本院不予采信。 对原告要求被告赔偿损失的请求，本院认为，该房屋一直未实际交付，原告没有证据证明其损失，对该请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、谭乐池、滕佩甬、山东明辰安装工程有限公司于本判决生效后三十日内将高密市房屋腾退交付付秀玲。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费7600元，由原告负担7500元，由被告负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  李储谨 人民陪审员  臧彦龙 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳