广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2284号原告：广州市万盛物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号自编办公楼2-11号，统一社会信用代码914401137955332051。法定代表人：邱建华。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦斌，广东品济律师事务所实习人员。被告：程惠冰，女，1961年5月25日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李蔚汉，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福炳，广东科韵律师事务所律师。原告广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）与被告程惠冰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万盛公司的委托诉讼代理人杨红超、冯锦斌、被告程惠冰及其委托诉讼代理人李蔚汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金差额89640元及违约金89640元（违约金要求自2016年9月10日起计算至实际清偿之日止，每逾期一日按欠付金额的5‰计算，暂计至2019年1月18日为310677元，要求支付89640元）；2.请求判令被告向原告缴纳2017年9月1日起至2018年5月26日止期间的租金150822元及违约金150822元（违约金要求自2017年9月10日起计算至实际清偿之日止，每逾期一日按欠付金额的5‰计算，暂计至2019年1月18日为283154元，要求支付150822元）；3.本案全部诉讼费均被告承担。事实和理由：位于广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号的物业（下称“105号物业”）产权人为广州番禺粤台机电有限公司。原告于2016年5月10日与广州番禺粤台机电有限公司签订广州市房屋租赁合同承租105物业，租赁期限为2016年4月1日起至2022年3月31日。2016年8月26日原告与被告签订《商铺租赁合同》（编号：租L114/L115，下称1年期《商铺租赁合同》）约定将105号物业中的L114/L115号商铺出租给被告使用。租期自2016年9月1日起至2017年8月31日止，租金为8730元/月。2016年8月31日原被告签订《商品租赁合同》（编号：租L114/115，下称5年期《商铺租赁合同》）约定将105号物业中的L114/L115号商铺出租给被告使用，租期自2016年9月1日至2021年9月30日，租金标准为16200元/月。2018年10月31日，广州市番禺区人民法院作出（2017）粤0113民初9050号《民事判决书》，认定原被告之间履行的是2016年8月31日签订的5年期《商铺租赁合同》，被告在该案中亦主张与原告之间履行的是5年期《商铺租赁合同》。前述（2017）粤0113年民事9050号民事判决书已经生效。原告认为，现生效法律文书签订原被告之间履行的是5年期《商铺租赁合同》，则被告在2016年9月1日至2017年8月31日期间没有按照5年期《商铺租赁合同》向原告缴纳租金，差额部分被告应当补足，而2017年9月1日之后被告应当按照5年期《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告缴纳租金。根据《商铺租赁合同》第9.2条的约定“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴。如逾期超过5天（即每月10日）起按日加收乙方所欠金额5‰的违约金，且甲方有权采取暂停乙方供水、供电等形式的催缴费措施，……”，被告未按合同收费标准和时间缴纳租金，已构成违约，应向原告支付违约金。故此，原告根据《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院起诉如前述，望判如所请。被告程惠冰辩称，一、在合同履行期间答辩人与被答辩人实际依然按照8730/月的标准交付租金。第一，答辩人与被答辩人于2016年8月31日所签订《商铺租赁合同》虽对租金标准及租赁期限作出变更，但实际上双方仅对其中的租赁期限作出了实际变更，被答辩人每月依然按照原合同约定的租金标准（即8730元/月）通知答辩人向其缴纳租金，且答辩人亦按该标准一直支付至2017年8月31日。在此期间被答辩人并未提出异议，亦未向答辩人催收过上述款项。第二，2017年1月1日被答辩人以租赁期满为由向贵院提起（2017）粤0113民初9050号租赁纠纷案时，其第2项诉讼请求“商铺占有使用费34920元”实际上亦是根据8730/月的标准计算所得（8730×2倍×2月），由此可见答辩人与被答辩人双方实际上一直是按照8730元/月的标准交收租金，被答辩人于本案中又按照16200元的标准主张租金，有违民事诉讼中的禁止反言原则。二、答辩人已足额缴纳2017年8月31日前的租金，不存在违约。2017年9月1日后由于租赁物所在地块被征收导致被答辩人强行收回租赁物，答辩人无法正常使用，无需缴纳该部分租金。更何况被答辩人并未举证证明答辩人在2017年9月1日后依然正常使用涉案商铺，其应承担举证不能的不利后果。2016年6月21日，广州市番禺区人民政府发出《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设的通告》，涉案商铺所在的广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号属于南大干线工程项目拆迁范围，被答辩人于2017年8月1日向答辩人发出《关于租赁期限届满不再续租的通知》，要求答辩人于2017年9月1日搬离。2017年9月份，被答辩人更是通过对包括答辩人在内的一众租户停水停电的方式，迫使各租户交还商铺，答辩人在内的众租户通过报警、信访的途径，要求行政机关协助处理。故此，答辩人无需向被答辩人缴纳2017年9月1日后的租金。综上，答辩人已按时足额缴纳租金，不存在违约行为。被答辩人主张的租金已超过法定诉讼时效，且其各项诉请违背客观事实，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：广州番禺粤台机电有限公司将位于广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号的房地产及在上述地址加盖的建筑物（房地产权证号：粤房地证字第××号）出租给万盛公司（原名广州市祺瑞物业有限公司）作广州祺瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。2016年8月26日，万盛公司（出租方、甲方）与程惠冰（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（编号：[租]L114/L115）（以下简称一年期租赁合同），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道大石段561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L114、L115号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，乙方用于经营海马床垫销售。合同约定租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日，每月租金（含管理费）8730元，乙方应每月5日前缴纳当月租金。乙方应在签订合同时，向甲方一次性缴纳三个月租金，其中两个月租金17460元作为租赁保证金，另8730元为首月租金。在合同终止，乙方无违约的情况下，甲方将相当于一个月租金的保证金转为质量保证金，在乙方撤场一年后无出现乙方销售产品质量问题、消费纠纷等情况下，甲方无息退还乙方。被告向原告支付保证金17460元，被告自2016年9月1日至2017年8月31日，每月向原告交纳租金（含物业管理费）8730元及相应的水电费。双方当事人还签订另一份商铺租赁合同（以下简称五年期租赁合同），落款日期为2016年8月31日。合同约定期限为2016年9月1日至2021年9月30日，每月租金16200元，承租方缴纳32400元作为租赁保证金。相比较涉案租赁合同，五年期租赁合同删除了装修期的规定，删除了承租方办理商铺接收手续的时间规定，留空了承租方的联系地址及收件人的约定，增加了自2017年9月1日起，租金每年递增5%的规定。两份合同其他条款均一致。2016年6月21日，广州市番禺区人民政府发出《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设的通告》，涉案商铺所在的广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号属于南大干线工程项目拆迁范围。被告在2018年5月26日搬离涉案商铺。原告与被告等多名租户因租赁合同及拆迁补偿款纠纷在本院进行诉讼。对于万盛公司与同一物业的另一承租户许丙银、大石街道办房屋租赁合同纠纷一案，本院法院作出（2018）粤0113民初1495号民事判决，判决：一、确认万盛公司与许丙银于2016年10月25日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月31日终止；二、许丙银应将位于广州市番禺区大石街105国道大石段561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L105号商铺交还给万盛公司管业；三、万盛公司应将租赁保证金8370元退还给许丙银；四、驳回万盛公司的其他诉讼请求；五、驳回许丙银的其他反诉请求。判后，万盛公司、许丙银提起上诉，广州市中级人民法院二审作出（2019）粤01民终8085号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。对于万盛公司与同一物业的另一承租户张铭、贺卫方、大石街道办房屋租赁合同纠纷一案，本院法院作出（2018）粤0113民初1494号民事判决，判决：一、万盛公司与张铭、贺卫方之间的商铺租赁合同关系于2018年3月31日终止；二、张铭、贺卫方应当于本判决发生法律效力之日七日内将位于广州市番禺区大石街105国道大石段561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L109号商铺交还给万盛公司管业；三、万盛公司应当在本判决发生法律效力之日七日内将租赁保证金8730元退还给张铭、贺卫方；四、驳回万盛公司的其他诉讼请求；五、驳回张铭、贺卫方的其他反诉请求。判后，万盛公司提起上诉，广州市中级人民法院二审作出（2019）粤01民终17754号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。对于万盛公司与同一物业的另一承租户杨静、大石街道办房屋租赁合同纠纷一案，本院法院作出（2018）粤0113民初1496号民事判决，判决：一、杨静应当于本判决发生法律效力之日七日内将位于广州市番禺区大石街105国道大石段561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L117/L118号商铺交还给万盛公司管业；二、万盛公司应当在本判决发生法律效力之日七日内将租赁保证金13616元退还给杨静；四、驳回万盛公司的其他诉讼请求；五、驳回杨静的其他反诉请求。判后，万盛公司提起上诉，广州市中级人民法院二审作出（2019）粤01民终17755号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。对于涉案商铺纠纷，程惠冰另案起诉万盛公司、第三人大石街道办房屋租赁合同纠纷一案，本院法院作出（2019）粤0113民初3805号民事判决，判决：一、被告广州市万盛物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告程惠冰返还租赁保证金17460元；二、驳回原告程惠冰的其他诉讼请求。判后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。该判决认定万盛公司存在通过焊死商铺门口等方式逼迫程惠冰等商户离场的事实。本案庭审中，被告主张在2017年9月1日至2018年5月26日期间，被告无法正常使用涉案商铺，原告对包括被告在内的租户进行停水停电，迫使各租户办理商铺，被告商铺还被原告工作人员烧焊、上锁等方式致使被告商铺无法打开无法经营。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。程惠冰、万盛公司就涉案商铺分别签订了一年期、五年期两份合同，其中一年期租赁合同载明的签约时间在前，五年期租赁合同载明的签约时间在后。结合双方实际是按照一年期租赁合同约定的租金标准缴纳租金的履行情况来看，本院依法认定双方实际履行的是一年期租赁合同。因程惠冰与万盛公司实际履行的是一年期租赁合同，五年期租赁合同实际并未履行，故五年期租赁合同的效力对本案租赁双方权利义务的确定以及审理结果并无直接影响，本案中对该合同的效力不作认定。因此，万盛公司主张程惠冰缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金差额及违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。万盛公司并无提供充分证据证明涉案商铺用水用电情况。程惠冰主张万盛公司对涉案商铺采取了停水、停电措施，虽然程惠冰对其该主张并无提供充分的证据予以佐证，但负责抄水表、电表的万盛公司亦无提供充分证据证明涉案商铺的实际用水、用电情况，结合万盛公司起诉的其他承租商铺业主的案件中，其他承租商铺业主均有反映万盛公司对出租的商铺采取了停水、停电措施，并结合本院在另案中对于万盛公司与同一物业的另一承租户之间的租赁合同纠纷的处理情况，本院对程惠冰关于万盛公司对涉案商铺实施停水、停电的主张予以采信。结合（2019）粤0113民初3805号民事判决认定万盛公司存在通过焊死商铺门口等方式逼迫程惠冰等商户离场的事实，万盛公司不足以证明涉案商铺具备正常使用的条件，对程惠冰的经营造成影响，本院认定程惠冰无需再向万盛公司缴纳2017年9月1日至2018年5月25日的场地使用占有费。因此，万盛公司主张程惠冰支付2017年9月1日至2018年5月25日的场地使用占有费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州市万盛物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8514元，由原告广州市万盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  黄福泉二〇二〇年六月五日书 记 员  林敏倩