广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初1096号原告：陈彩妹，女，汉族，1982年7月20日出生,住广东省阳西县×××××××××,公民身份号码:441××××××××××××026。被告：阳西县泰景房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县××××××××。法定代表人：吴宗保，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佩芳，广东工匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：温慧莹，广东工匠律师事务所律师。原告陈彩妹诉被告阳西县泰景房地产开发有限公司（以下简称：泰景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈彩妹、被告泰景公司的委托诉讼代理人温慧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彩妹向本院提出本诉请求：1、被告支付原告面积补差金8358.43元，并从涉案房屋面积确权之日起按银行固定资产贷款利率支付利息给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月17日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，原告以每平方3380.14元向被告购买阳西县×××××××××××××××××××××，合同约定的面积共86.6平方米，其中套内面积为75.38平方米，原告共支付254795元房价给被告。原告在2018年7月1l日取得涉案房屋的不动产权证书．不动产权证书上载明涉案房屋的套内面积为72.92平方米，与合同约定的套内面积75.38平方米相差了2.46平方米，根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定，面积差异值超过了3%，被告应该退回原告多支付的8358.43元给原告。原告多次向被告催收，但被告以阳西地区的开发商都不退面积补差为由，多次拒绝原告的请求。因此诉之法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告泰景公司辩称，一、原告无权要求被告支付面积补偿金及利息，根据双方签订的商品房买卖合同第四条及第五条约定，案涉商品房按套出售关于面积确认及面积参与的处理，双方约定选择按套计价，不适用第五条约定，同时根据双方签署的委托办理不动产登记确认表，双方有关商品房面积差异问题权利义务终止，互不向对方主张任何权利，上述的协议是双方的意思表示，原告已书面同意放弃向被告主张面积差异补偿的权利，现又起诉要求被告支付面积差价缺乏依据，请求驳回原告全部诉求。二、我方在购房的时候已经向原告明确说明是按套计算的；在签署委托办理不动产确认表的时候我方已经和原告互不主张面积差异达成一致意见，之后才根据原告的委托去办理了不动产权证。若被告当时不同意就面积差异问题的处理办法，我方会先行就面积差异问题与原告协商，不会跳过该问题的处理就去办理不动产权证。本院经审理认定事实如下：2015年9月17日，原告陈彩妹与被告泰景公司签订《广东省商品房买卖合同》，向泰景公司购买位于阳西县×××××××××××××××××××××，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房合同约定建筑面积共86.60平方米，其中，套内建筑面积75.38平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.22平方米；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3380.14元，金额人民币贰拾伍万肆仟柒佰玖拾伍元整；第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价，不适用本条约定）：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%”等内容。上述合同签订后,原告陈彩妹依约向被告泰景公司支付购房款254795元。原告陈彩妹在2018年4月28日领取涉案房屋的不动产权证书，该证书载明涉案房屋专有建筑面积：72.92平方米，分摊建筑面积：13.50平方米。为此，原告陈彩妹认为涉案房屋专有建筑面积比合同约定套内面积少2.46平方米，构成违约，诉至本院。另查明，原、被告购房后签署了《委托办理不动产登记确认表》，确认原告委托被告办理不动产证，该确认表备注：“根据委托人与开发商签署的《广东省商品房买卖合同》约定，委托人所购买的商品房属于按套计价出售，若合同约定面积与最终产权登记面积不一致，面积多出部分委托人无需向开发商补差价，面积少的部分委托人自愿按照合同约定执行不再主张面积异议的权利。本确认表签署后，双方有关商品房面积差异问题权利义务终止，互不向对方主张任何权利”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方当事人均应受该合同约束，履行相应的义务。本案中，虽涉案房屋不动产权证书载明涉案房屋的专有建筑面积为72.92平方米，比合同约定的套内建筑面积（75.38平方米）少2.46平方米，但本案合同第四条约定涉案商品房按套出售，且合同第五条约定当事人选择按套计价的，不适用第五条关于面积确认及面积差异处理的约定。另外，原、被告签署《委托办理不动产登记确认表》约定涉案房屋属于按套计价出售，若合同约定面积与最终产权登记面积不一致，面积多出部分委托人无需向开发商补差价，面积少的部分委托人自愿按照合同约定执行不再主张面积异议的权利。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，本案合同约定按套出售，并不违反法律法规的规定，应属有效。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，商品房买卖中存在面积差异问题,合同有约定的,按照约定处理,本案合同约定对于涉案房屋面积差异问题的处理是买卖方互不主张权利,现原告以涉案房屋专有（套内）建筑面积少于合同约定套内建筑面积少2.46平方米为由，要求被告退还购房款，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第十八条的规定，判决如下：驳回原告陈彩妹的诉讼请求。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由原告陈彩妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 周卫民二〇二〇年六月二十八日法官助理 姚海颖书 记 员 余金洋附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。