宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院执行裁定书（2020）宁0106执异39号案外人：张某，1986年7月7日出生，宁夏永宁县。委托代理人：马昭娣，系宁夏清之清律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司银川分行。负责人：胡某。委托代理人：利某，系宁夏方和圆律师事务所律师。被执行人：司某1，住宁夏银川市。被执行人：孙某，住宁夏银川市。被执行人：吴某，住宁夏银川市。以上三被执行人的共同委托代理人：司某2，住宁夏银川市。被执行人：司某2，住宁夏银川市。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司银川分行(以下简称招行银川分行)与被执行人司某2、司某1、孙某、吴某借款合同纠纷一案的（2018）宁0106民初5905号民事调解书过程中，于2018年12月3日作出（2018）宁0106执3446号执行裁定书，查封（冻结）了被执行人司某2名下位于XXX室（房产证号：XXXXXXX号，以下简称涉案房屋）房屋的产权产籍。案外人张某以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院依法中止对涉案房屋的执行，并依法解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行了公开听证，现已审查终结。案外人张某称，涉案房屋归其所有，请求法院中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。理由如下：案外人张某与被执行人司某2于2017年12月29日签订《房地产买卖契约》，约定被执行人将其名下的涉案房屋以23万元的价格出售给案外人，被执行人于2018年1月30日前将房屋正式交付案外人使用，房款在房屋手续办完后由案外人张某全部付清，签订合同当天，张某通过转账方式向被执行人支付房款15万元，被执行人向案外人交付了房屋，但后因被执行人下落不明无法连系，其一直未向张某履行办理房屋过户手续的义务。案外人也未按照合同约定支付下剩房款。现涉案房屋由案外人张某装修入住并占有使用至今。综上，案外人张某认为，涉案房屋虽登记在被执行人司某2名下，但张某在法院查封之前已与司某2签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了大部分房款，且已经实际取得涉案房屋使用权并占有至今，亦非案外人自身原因未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，案外人张某享有法律规定的足以排除强制执行的权利，法院现将案外人的财产予以执行明显错误，现案外人特向金凤区法院提出书面执行异议，请求裁如所请。为支持其异议请求，案外人张某向本院提交以下证据：证据一《房地产买卖契约》原件一份，证明目的：证实被执行人司某2于2017年12月29日将XXX室房屋以23万元的价格出售给异议人，双方约定购房定金15万元，剩余房款在房屋手续办完前支付完毕，房屋于2018年1月30日前交付的事实。证据二《收条》原件一份、转账凭证（复印件）一份、《账户交易单》打印件一份，证明目的：证实2017年12月29日，异议人通过银行转账方式向被执行人司某2指定的收款人即其儿媳孙某支付购房款15万元，后司某2向原告出具收到房款15万元的事实。证据三《房屋装修合同》原件一份、《收条》原件三份，证明目的：证实2018年1月5日，异议人就涉案房屋与他人签订装修合同并支付相应装修款，异议人实际占有涉案房屋并进行装修的事实。证据四、《物业管理服务合同》原件一份、《物业费收据》原件两份、《天然气缴费票据》原件两份、《燃气费用量清单》原件一份、《水费缴纳发票》复印件一张，证明目的：证实异议人实际占有并居住涉案房屋的事实。证据五：刻录光盘一张、录音资料整理两份、短信截屏图片七页。证明目的：证实自张某与司某2签订合同后，案外人张某多次催促司某2协助办理过户手续，涉案房屋至今未办理过户登记手续系司某2个人原因所致，案外人张某不具有过错的事实。经质证，申请执行人招行银川分行对证据一中的三性及证明目的均不予认可，理由是：该组证据的形成过程申请执行人未参与，也不知情，根据相关规定抵押人出售房屋需经得抵押权人同意，现申请执行人不同意司某2出售房屋，其签订合同的目的不能实现，且侵害了申请执行人的合法权益，对真实性无法核实。对证据二的三性及证明目的均不予认可，理由是：根据正常的交易习惯，购房人应向房主支付购房款，案外人张某提供的证据并没有向房主司某2转账购房款，申请执行人有理由怀疑其向孙某转款系其他纠纷款项，案外人张某在未核实涉案房屋房主名字的情况下，匆忙向其他人转款，其本身存在过错及未尽到合理的义务。对证据三的三性及证明目的均不予认可，理由是：该组证据无法证明系真实的装修情况，装修工人也未到庭进行核实，张某在未办理过户手续且未取得房产证的情况下，擅自装修，产生的损失应由其自身承担。对证据四的真实性及证明目的不予认可，理由是：物业公司与涉案房屋使用人、租赁人签订的相关的物业合同，仅是为保障物业公司的物业费收缴，其提供的物业费收据上的公司名称与物业管理服务合同公司名称不一致，无法确认该组证据的真实性，收据仅能代表物业公司的收费凭证，并不能代表涉案房屋实际由案外人张某占有使用。对该组证据中《天然气缴费票据》、《燃气费用量清单》的三性及证明目的均不予认可，理由是：经庭前与燃气公司电话咨询，燃气公司在安装燃气设备和供气时，根据谁使用谁付费的习惯，并不能证明涉案房屋系由张某居住使用，仅是在安装供气时根据提供的姓名进行登记，并不核实实际的使用人。对该组证据中的《水费缴纳发票》的真实性予以认可，对关联性、合法性及证明目的不予认可，理由是：因发票系电子发票，且由供水公司的电子印章，发票上显示的购买方名称为涉案房屋信息，并不是案外人张某，该组证据不能证明张某实际占有使用。对证据五的三性及证明目的均不予认可，理由是：该组证据系张某未尽到合理的注意义务，且涉案房屋存在抵押权登记，无法办理过户手续，系其自身原因造成。被执行人司某2、司某1、孙某、吴某对证据一、二、三、四、五的三性及证明目的均予以认可。申请执行人招行银川分行辩称，案外人张某的异议请求不能成立，请求金凤区法院继续执行。理由是：一、招行银川分行对案涉房屋享有抵押权，且对案涉房屋依法享有折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权，案外人张某的异议请求不能成立。被执行人司某2向答辩人招行银川分行借款，并将其名下位于“XXX室房屋（房产证号：XXXXXXX号）”抵押于招行银川分行，并在永宁县国土资源局办理了抵押登记，永宁县国土资源局向答辩人招行银川分行出具《不动产登记证明》，显示抵押期限自2016年10月20日起至2026年10月20日止。后被执行人司某2未按期足额向答辩人招行银川分行偿还借款本息，招行银川分行向银川市金凤区人民法院提起诉讼，经法院主持各方进行调解，招行银川分行对涉案房屋依法享有折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。本案中，涉案房屋抵押权成立在先，房屋买卖合同签订在后，招行银川分行就案涉房屋已设定担保物权（抵押权），并登记公示，案外人张某在购买案涉房屋时，应核实案涉房屋否存在被抵押、法院查封、预告登记或政策影响等权利瑕疵的情形。在未核实的情况下，仍向被执行人司某2购买涉案房屋，其知道或应当知道其权利实现存在障碍，视为对设定在先的抵押权的认可；本案招行银川分行对涉案房屋享有抵押权。因此，案外人张某的异议请求不能成立，请求人民法院依法驳回被答辩人（异议人）张某的异议请求。二、案外人张某因自身原因未办理过户登记，购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，其异议请求不应得到支持，应依法予以驳回。1、被答辩人（异议人）张某提交的《房地产买卖契约》显示在2017年12月29日签订，在长达2年多的时间内未办理过户登记，其自身存在过错，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，不能归咎于他人的合法行为，更不能阻碍行使抵押权。招行银川分行对涉案房屋依法享有抵押权，案外人张某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、（二）、（三）、略，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该第（四）条应认定为，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，涉案房屋的抵押权已经于2016年10月20日设立，招行银川分行享有的抵押权成立在先，案外人张某房地产买卖契约于2017年12月29日签订，该合同签订在后。案外人张某对其所购买的涉案房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错，案外人张某要求对涉案房屋排除执行，不符合上述规定，其异议请求不应得到支持，应依法予以驳回。2、案外人张某购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，涉案房屋已设立有其他人的抵押权登记。案外人张某购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人案外人张某自身的原因。综上所述，案外人张某的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行民事权益，案外人张某请求对案涉房屋排除执行的异议请求没有事实和法律依据，不应得到支持。恳请法院依法驳回张某的异议请求。为支持其答辩理由，申请执行人招行银川分行向本院提交以下证据：证据一《个人贷款借款合同》一份；《个人贷款借款借据》一份（均提交核对原件，法庭留存复印件）证据来源：招商银行银川分行留存。证明目的：证明司某2向招商银行银川分行借款，借款期限自2016年10月20日起至2021年10月20日止，借款金额为52万元，并签订借款合同和签署借款借据的事实。证据二《个人授信最高额抵押合同》一份（核对原件，法庭留存复印件）、《不动产登记证明》一份（核对原件，法庭留存复印件）、《房产证及国有土地使用证》一份（核对原件，法庭留存复印件）证据来源：招商银行银川分行留存。证明目的：1.证明司某2为借款提供抵押担保，将其名下涉案房屋抵押给招商银行银川分行的事实；2.证明招商银行银川分行系涉案房屋抵押权人的事实；3.证明司某2为办理案房涉屋抵押权登记，已将房产证交给招商银行银川分行的事实；4.证明招商银行银川分行对涉案房屋享有抵押权，于2016年10月28日已在永宁县国土资源局办理登记、公示的事实；证据三《银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初5905号民事调解书》（复印件）一份；证据来源：招商银行银川分行留存。证明目的：1、证明司某2未按借款合同约定，按期足额向招商银行银川分行偿还借款本息的事实；2、证明招商银行银川分行将司某2诉至法院后，经法院调解，招商银行银川分行对案涉房屋享有房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权的事实。经质证，申请执行人张某对证据一、二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，涉案房屋设定抵押权，被执行人司某2并未如实向异议人告知，异议人不知情，申请执行人获得的抵押权不能对抗异议人张某。对证据三的三性及证明目的均无异议。被执行人司某2、司某1、孙某、吴某对证据一、二、三的三性及证明目的均予以认可。被执行人司某2、司某1、孙某、吴某共同辩称，涉案房屋归张某所有，请求人民法院予以支持。理由是：涉案房屋是抵押在申请执行人处办理的抵押贷款，涉案房屋与我另外一套房屋共向银行抵押贷款52万元，后来我想把这笔贷款尽早还给银行，就将涉案房屋卖给了案外人张某，全价23万元，案外人先给了我15万元，下剩8万元至今未给我，故至今未向其办理产权过户登记手续，涉案房屋已由案外人张某装修并居住至今，应当认定涉案房屋归张某所有。被执行人司某2、司某1、孙某、吴某未向听证会提交相关证据材料。经审查查明，申请执行人招行银川分行与被执行人司某2、司某1、孙某、吴某借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）宁0106民初5905号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确定：一、被告司某1、孙某、司某2、吴某欠付原告招商银行股份有限公司银川分行借款本金479319.47元，计算至2018年5月28日的利息14718.67元，罚息343.42元，复息285.84元，共计494667.4元，四被告于2018年8月30日之前偿还原告借款本金及利息10万元，于2018年9月30日之前还清剩余借款本金及利息，2018年5月28日之后的利息计算至借款实际还清之日（以原告银行系统计算的金额为准）；二、如被告司某1、孙某、司某2、吴某有一期未按期足额偿还，则2018年5月28日之后的借款利息以剩余未还借款本金为基准以月利率2%计息，原告招商银行股份有限公司银川分行有权就全部剩余未还本息申请强制执行，且原告招商银行股份有限公司银川分行有权以被告司某1、孙某、司某2、吴某提供的抵押物即位于XXXXXXX号房屋（房产证号：XXXXXXX号）、位于XXX室（房产证号：XXXXXXX号）房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、案件受理费4360元（已减半收取），由被告司某1、孙某、司某2、吴某负担，于2018年9月30日前支付原告招商银行股份有限公司银川分行。被执行人未按照生效法律文书确定的期限履行义务，申请执行人于2018年9月13日向本院申请执行获准立案受理。本案在执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）宁0106执3446号执行裁定书，查封（冻结）了涉案房屋的产权产籍。案外人张某以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院中止对涉案房屋的执行，并依法解除查封。另查明，2017年12月29日，案外人张某与被执行人司某2签订了《房地产买卖契约》一份，约定案外人张某以230000元的价格购买涉案房屋，案外人张某先行向被执行人司某2支付购房定金150000元，下剩购房款在办完房屋手续后由张某支付给司某2，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。合同签订当日，案外人张某以转账方式向被执行人司某2转款150000元。再查明，涉案房屋于2016年10月28日办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人招行银川分行。涉案房屋至今登记在被执行人司某2名下，共有情况为单独所有。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为申请执行人招行银川分行，招行银川分行对涉案房屋享有优先受偿权，且设定抵押时间在案外人张某购买涉案房屋之前，故案外人张某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人张某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李建民审判员 沈天宇审判员 杨天成二〇二〇年六月十七日书记员 田兴梅附：相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。