福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初677号 原告：林毅汾，女，1977年11月4日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所执业律师。 被告：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭1号楼店面9-10#。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所执业律师。 原告林毅汾与被告福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林毅汾的委托诉讼代理人张建华、被告兴宇公司的委托诉讼代理人郑梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林毅汾向本院提出诉讼请求：1.判决确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2.判决兴宇公司立即向林毅汾支付自2016年6月30日起至2018年1月30日期间以购房总价529137元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3.判决兴宇公司立即向林毅汾支付自2017年2月29日起至通知办理产权证之日期间以购房总价529137元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。（以上各项暂计金额51040元）。诉讼过程中，林毅汾申请撤回第一、二项诉讼请求。事实和理由：2014年2月12日，林毅汾与兴宇公司签订《商品房买卖合同》，约定林毅汾向兴宇公司购买址于永春县××五里街××区兴宇富临国际8幢1306号房屋；兴宇公司应于2016年6月30日前将竣工验收合格、消防验收合格的商品房交付给林毅汾使用，并于交付使用后60日内办理初始预登记。逾期交房的，兴宇公司应向林毅汾支付自逾期之日起至实际交房之日，按日向林毅汾支付已付房款万分之三计算的违约金；逾期办证的，兴宇公司应当自约定的交付之日后90日起至实际完成办证之日，按日向林毅汾支付已付房款万分之一计算的违约金。合同签订后，林毅汾依约支付了全部购房款，但兴宇公司于2018年1月30日才通过消防验收备案。林毅汾认为，兴宇公司逾期交付房屋，又逾期办理权属证书，依法应向林毅汾支付相应的违约金。同时，《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容属于损害林毅汾权益、减轻兴宇公司责任的格式条款，依法应认定为无效。为此，特向贵院提起诉讼，请求审判。 兴宇公司辩称，一、林毅汾与其签订的《补充协议附件六》是适格主体双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于法律法规有关合同无效的情形，所以应属合法有效。林毅汾诉求判决《补充协议附件六》第三条无效是缺乏事实与法律依据的，不应予以支持，应予以驳回。二、林毅汾诉求逾期办证时间偏长。根据《补充协议》第四条约定，“经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任”，本案中，林毅汾于2016年11月29日确认接收该房屋，故逾期办证应以2017年11月30日为起算点，其办理好总证的时间即2019年1月3日为截止的下限。因为对于逾期办证违约金未作约定，林毅汾在签订合同时已放弃对逾期办证违约金的权利。综上所述，林毅汾诉求不合法、不合理的部分应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于林毅汾提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票，兴宇公司对证据三性均无异议，本院对上述证据予以确认。对于兴宇公司提交的《商品房买卖合同》补充协议、2013年1月至2019年12月份永春县降水量资料、2013年至2019年影响永春6级以上台风时间统计、国网福建永春县供电有限公司的证明、永春县自来水公司停水证明材料、永春县教育局证明材料、房产验收确认书、邮政快递通知办证的证明材料、总证、竣工验收报告、消防验收材料，林毅汾对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；交房通知书，林毅汾对证据三性均不予确认，但其确实在兴宇公司通知交房后对诉争房产进行验收确认，对于兴宇公司通知交房的事实本院予以认可；办理通知样式，林毅汾认为证据三性均无法确认，虽然该样式是兴宇公司单方制作的，但林毅汾在确认已收到通知的情况下，又不能提供存在其他样式的通知，故本院对该《房屋权属登记手续办理通知书》样式的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月12日，林毅汾与兴宇公司签订《商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，约定林毅汾向兴宇公司购买位于永春县××五里街××幢××层××号××商品房，总价款为529137元。合同就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等方面进行了约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第四条约定：……经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按十四条第二项的约定承担责任。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，诉争房屋所在的兴宇•富临国际8幢于2017年8月18日竣工验收合格，于2018年1月30日消防验收合格，于2019年1月3日办理好闽（2019）永春县总不动产证明第0003号不动产登记证明。林毅汾于2016年11月29日实际接收诉争房屋，并于约定交房日之前已付清全部购房款。兴宇公司于2019年2月20日通过永春县邮政速递物流向林毅汾发出可以办理产权证的通知。 本院认为，林毅汾与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是合同双方当事人在平等的基础上自愿签订的，主体适格，双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法有效。林毅汾申请撤回第一、二项诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许，故本院对于逾期交房违约金不作处理。关于逾期办证违约金：林毅汾认为兴宇公司应履行委托办证义务，但未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，结合诉争合同的相关约定，应认定本案属于协助办证。根据《补充协议》第四条约定，兴宇公司应于诉争房屋交付使用后365日内即2017年11月29日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年2月20日才向林毅汾发出可以办理产权证的通知，迟延履行协助办证义务448天；林毅汾与兴宇公司在诉争合同中对于逾期办证违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，因中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准高于日万分之一，故林毅汾请求按日万分之一计算逾期办证违约金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许，因此，兴宇公司应向林毅汾支付的逾期办证违约金为529137×0.01%×448＝23705元。林毅汾关于逾期办证违约金的主张，在上述认定范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林毅汾逾期办证违约金23705元； 二、驳回林毅汾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费755元，减半收取计377.5元，由林毅汾负担143.5元（多预交的932.5元予以退回），由福建省兴宇房地产开发有限公司负担234元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈艳虹 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘娜洁 附：一、本案主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。