广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24999号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司，住所地广东省佛山市南海区负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：于东亮，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘小文，男，系该公司员工。被告：陈少芳，女，1957年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：李敏仪，女，1984年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两被告的共同委托诉讼代理人：黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。第三人：佛山市南海山水桃园房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：卜德华。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，系该公司员工。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依职权追加佛山市南海山水桃园房地产有限公司为本案第三人。本院依法适用简易程序于2019年11月11日、2020年5月18日公开开庭审理了本案。委托诉讼代理人于东亮、刘小文、黄旭东均到庭参加了两次庭审，委托诉讼代理人崔匡洲到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2016年6月起至2019年7月止的物业服务费77543.94元及逾期付款违约金149353.7元（以每月的物业服务费2040.63元为本金，自欠费月后次月1日起按日千分之五计算，至被告付清物业服务费之日止）；2.两被告支付2016年6月至2019年7月的公摊费用696.68元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年11月30日，原、被告签订了《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》，约定原告向被告的碧桂园山水桃园*座*房提供物业服务，被告应每月向原告支付物业服务费2040.63元及各项公摊费，逾期支付的从逾期之日起每日按应付费用的千分之五向原告支付违约金。被告自2016年6月开始拖欠物业服务费，至2019年8月16日共拖欠77543.94元。原告多次致电被告并发出《催缴通知书》，但被告至今未缴交。庭审期间，原告补充陈述：1.原告主张的公摊费用为公共照明电费及水费；2.原告曾向法院提起诉讼，主张被告支付2016年6月之前的物业管理费，当时原告提及收楼日期为2011年11月30日，被告已经知道收楼时间。原告在本案中主张的是2016年6月至2019年7月期间的物业管理费，在此期间，原告有多次向被告追缴费用的记录，因此没有超过法律规定的诉讼时效。被告至今仍未办理入住手续，可见是被告为规避责任恶意不办理收楼。如果被告认为开发商未及时通知收楼，应根据商品房买卖合同主张自己的权利。根据前期物业服务协议第三章第六条约定，即使被告未收楼，也应向原告缴纳物业管理费。两被告答辩称：1.物业费数额计算无误；2.不同意支付公摊费用，且公摊费用的数额应按照合同约定，应提供相关的单据；3.原告已向本院提起过诉讼，本院（2016）粤0605民初12045号民事判决驳回原告的全部诉讼请求，判决已经生效，根据一事不再理原则，原告不能重复起诉。原告于2017年10月12日再次起诉，于2018年8月19日申请撤诉，原告本次起诉与前两次诉讼请求一致，属于重复起诉；4.被告不是适格的主体，根据上述12045号民事判决，原告为山水桃园房地产有限公司提供物业管理服务，根据合同相对性原理，原告应向山水桃园房地产有限公司收取管理费，而非被告。被告没有收楼，也未办理收楼手续，应由原告向山水桃园房地产有限公司主张物业管理费；5.原告在本案提交的证据与前两次起诉的证据基本一致，只是增加提交了前期物业服务协议；6.物业服务协议属于格式合同，根据合同法相关规定，一方排斥或限制另一方权利，该条款无效，物业服务协议的第六条约定属于无效条款，且与12045号民事判决相互冲突，不能作为本案处理的依据；7.退一万步来说，即使认定原告与两被告之间存在物业服务关系，原告的主张也超过了两年的诉讼时效；8.原告主张违约金计算标准过高，按照相关规定，最高不能超过30%，两被告认为应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。第三人陈述称，根据商品房买卖合同及补充协议，第三人已履行了交楼前的各项义务，两被告应按照合同约定办理收楼手续。按照合同约定，应视为两被告已经收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示碧桂园山水桃园前期服务协议，用以证明原告为碧桂园山水桃园小区提供物业服务，被告质证称对三性不予确认，即使被告有签订，也未生效，因为被告尚未收楼，应由原告向山水桃园房地产有限公司进行主张物业管理费等费用，经审查，本院予以确认；2.原告出示收楼通知书，用以证明开发商以按商品买卖合同约定交付日期2011年11月30日已完工，能交付给被告，被告质证称系原告单方制作，且没有原件核对，经审查，原告未提交通知已经送达被告的证明，故本院不予确认；3.原告出示碧桂园山水桃园（南海）寄信清单、催促收楼通知书，用以证明第三人从2012年开始有通知两被告收楼，向被告邮寄催促收楼通知，被告质证称没有原件核对，两被告均没有收到第三人寄送的收楼通知，挂号信上也没有显示送达的情况或两被告签收的情况，经审查，原告未提交通知已经送达被告的证明，本院不予确认。本院经审理查明以下事实：确认原告主张的事实。另查明，两被告于2011年1月26日向佛山市南海山水桃园房地产有限公司购买了位于佛山市，建筑面积为820.57平方米。合同约定交楼日期为2011年11月30日。2011年9月8日，碧桂园山水桃园44座经验收合格。两被告于2011年11月30日与广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海里水分公司签订《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》，约定原告为碧桂园山水桃园提供物业服务，两被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论两被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按2051.43元/月（按照每月2.5元/平方米计算）收取，并按规定交纳分摊水电费，扣费时间为每月10日，逾期支付的从逾期之日起每日按应付费用的千分之五向原告支付违约金。原告曾于2016年7月向本院提起诉讼［案号（2016）粤0605民初12045号，以下称“12045号案”］，主张两被告支付2011年12月至2016年5月期间的物业服务费和公摊水电费，本院作出（2016）粤0605民初12045号民事判决，以原告未提交其与两被告签订的前期物业服务协议和两被告已经收楼的相关证据，判令驳回原告的全部诉讼请求。原告于2017年12月5日向本院提起诉讼，主张被告支付2011年12月至2017年10月期间的物业服务费和相关公摊水电费，之后申请撤诉，本院作出（2017）粤0605民初18949号之一民事裁定，准许撤诉。再查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海里水分公司于2019年7月22日变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司。本院认为，本案为物业服务合同，争议焦点一，原告在本案的诉讼请求是否过了诉讼时效；争议焦点二，原告提起本案起诉是否构成重复起诉；争议焦点三，两被告应否交纳物业服务费等费用；争议焦点四，原告主张的违约金是否过高。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”经审查，原告于2019年10月8日提起本案诉讼，主张两被告支付2016年6月至2019年7月期间的物业服务费和公摊费用，虽涉及的部分费用的请求已经超过三年，但原告曾于2017年12月5日向本院提起诉讼，主张两被告支付2017年10月之前的物业服务费和公摊费用，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效中断，故原告在本案的诉讼请求未超过诉讼时效。关于争议焦点二，经审查，原告在12045号案中主张两被告支付的是2011年12月至2016年5月间的物业服务费和公摊水电费，在本案主张的是之后的费用，故提起本案起诉不构成重复起诉。关于争议焦点三，经审查，原告在12045号案中未提交其与两被告签订的前期物业服务协议，亦未提交证据证明两被告已经收楼或已经向两被告发出收楼通知而两被告无故拒绝收楼，故其请求未获得本院支持。本案中，原告提交了原、被告签订的服务协议，虽然原告未提交直接证据证明第三人已经通知两被告收楼，但根据查明事实反映，两被告即使在原告提起12045号案之前未收到收楼通知，但两被告在参与12045号案诉讼后，已经清楚知道第三人一直在通知其收楼且原告已经向其主张物业服务费等费用。另外，两被告称其在合同约定的收楼时间已经去过现场，因涉案房屋存在质量问题而不收楼，经查，涉案房屋已经通过验收合格，两被告未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，也未提交证据证明其积极与第三人协商处理或提起诉讼处理，据此反映两被告主观上存在通过以不收楼的方式规避交纳物业服务费的可能性，故对两被告该主张不予采纳。综上，原告与第三人已经提示两被告收楼，不收楼的责任在于两被告，根据《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》，无论两被告是否居住或办理收楼手续，两被告也应支付涉案物业服务费和公摊水、电费。关于争议焦点四，经审查，两被告未按照约定支付物业服务费，应承担违约责任。因双方签订的合同对物业管理费的支付时间不够明确，本院酌定两被告应在每月10日前支付上月的物业管理费，根据《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》约定的日千分之五标准计算，违约金已经超过本金，明显过高，本院酌定按照物业服务费20%计算为宜。综上，原告主张两被告支付2016年6月至2019年7月物业服务费77543.94元未超出根据合同约定标准计算的范围，两被告对物业服务费数额亦无异议，本院予以支持。原告主张两被告支付公摊水、电费696.68元，折算后每月为18.33元，亦属合理，两被告亦应如数支付。两被告行为构成违约，应按照物业管理费总额的20%支付原告违约金15508.79元，本院对原告主张超出部分不予支持。两被告称原告主张违约金过高，该答辩意见理由充分，本院予以采纳，两被告的其他答辩意见理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十三条之规定，判决如下：一、陈少芳、李敏仪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月至2019年7月期间的物业服务费77543.94元、违约金15508.79元予碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司；二、陈少芳、李敏仪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月至2019年7月期间的公摊水、电费696.68元予碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4713.92元，减半收取计2356.96元（碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司已预交），由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司负担1385.96元，陈少芳、李敏仪负担971元并应与上述款项同期迳付予碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山南海里水分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖志军二〇二〇年五月二十九日书记员  黄嘉裕