海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初54号 原告:陈某，男，1950年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师务所律师。 委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师务所实习律师。 原告陈某与被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限公司（以下简称万国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某，被告南洋瑞华公司、八大处海南分公司、万国公司的共同诉讼委托代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。2020年4月23日，本院以（2020）琼9002民初54号民事裁定书裁定驳回原告对被告八大处海南分公司、万国公司的起诉。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：判令三被告支付违约金15105元。诉讼过程中，原告陈某请变更诉讼请求为判令被告南洋瑞华公司支付违约金15105元。事实和理由：2013年6月14日，原告购买被告开发的白石岭风景区美岭湖小区住宅楼2幢306房，购房总价款397502元。被告于2014年2月6日交房，于2017年1月23日为原告办理了房屋不动产权证。按照购房合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，如出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2014年2月6日交房至2017年1月23日办证，除去730日办证时间，逾期380天，共计违约金15105元。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告南洋瑞华公司辩称，原、被告于2013年6月14日签订《琼海市商品房买卖合同》，对原告主张的购房事实无异议。被告于2014年2月6日交房后，于2017年1月23日为原告办理不动产权证。基于以上事实，被告认为，原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故原告无权向法院起诉要求被告支付违约金。具体理由如下：根据合同第十五条约定，被告应当在房屋交付后730日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，原告不退房，被告按已付购房价款的万分之一向原告支付违约金。被告已在2014年2月6日交房给原告使用，按合同约定应当在2016年2月6日前为原告办理商品房权属证书，但被告在2017年1月23日才为原告办理权属证书，其行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定，被告存在逾期办证违约行为，原告可以根据上述法律规定以及合同约定主张被告承担违约责任。根据《民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年，被告违约后原告应当在2016年2月7日至2018年2月7日前向被告主张逾期办证违约金，但原告至2019年12月9日才主张，即便是根据《民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间来计算，同样超过诉讼时效。此外，根据合同相对性原则，签订商品房买卖合同的是原告与本公司，而八大处海南分公司及万国公司均非签订合同的主体，依法不属于合同的相对方，该买卖合同对其不产生法律约束力，依法应驳回对八大处海南分公司及万国公司的起诉。综上所述，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，其主张没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 对争议的事实，原告提交了证据为《致官塘美岭湖全体业主的一封信》，证明原告向被告主张违约金、诉讼时效中断的事实。本院对原告提交的证据组织当事人进行了交换和质证，该证据系物业公司给业主就物业服务合同的公开信，与商品房买卖合同不具有关联性，故不具有证明效力，依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营的企业法人。2013年6月14日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发位于白石岭风景区美岭湖小区住宅楼A2幢306房。原告按合同约定支付了购房款397502元，双方于2014年2月6日办理了交房手续。买卖合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。2017年1月23日，被告为原告办理了不动产权证书〔证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号〕。2020年1月2日，原告以被告及八大处海南分公司、万国公司为共同被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。而八大处海南分公司系北京八大处房地产开发集团有限公司的分公司，北京八大处房地产开发集团有限公司系万国公司的股东，万国公司系被告南洋瑞华公司的股东，八大处海南分公司、万国公司不是签订本案商品房买卖合同的当事人，不是本案适格主体。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立琼海市不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：（一）被告是否存在违约情形。本案中，原告、被告就商品房买卖合同约定的主要权利、义务已经履行完毕，现原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以730日计还是以1270日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2013年6月14日签订买卖合同，虽然在合同中约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1270日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2014年2月6日交房至2017年7月30日为办证期限，被告于2017年1月23日为原告办理了不动产权证，未超过双方约定的办证1270日的期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予采纳。(二）原告的起诉是否超过诉讼时效。根据双方签订的买卖合同约定，被告为原告办理房产权证书的期限为2017年7月30日，即逾期时间应自2017年7月31日起计算，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。因此，被告以原告所诉超过法律规定的诉讼时效期间为由主张不应承担支付违约金，没有事实根据，不符合法律规定，依法不予支持。 综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；请求判令被告支付违约金，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈某的诉讼请求。 案件受理费178元，减半收取计89元，由原告陈某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 员  王 裕 二〇二〇年六月二日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。