福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2260号 上诉人（原审被告）：洪雷，男。 被上诉人（原审原告）：林镇海，男。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 上诉人洪雷因与被上诉人林镇海房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪雷上诉请求:撤销一审判决，改判为洪雷继续按原合同进行正常经营，林镇海停止对经营场所的破坏、恢复其破坏的供电线路等。事实和理由：一审判决事实认定不清。一、关于案涉房屋第二年租金的认定。根据合同约定，案涉房屋第二年的租金为“每月营业额40%提成或每平方米60元作为租金”，即洪雷按照“每月营业额40%提成”或“每平方米60元作为租金”任何一项支付即可，一审判决认定此项约定为“双方有关第二年及之后租金计算标准约定不明确”，是错误的。二、关于洪雷是否存在违约行为。根据洪雷、林镇海双方的聊天、收款记录，可知双方对租金、管理费等的金额、支付时间已进行变更，且双方也已接受此种支付方式，形成惯例，洪雷的行为不构成违约。相反，林镇海多次对案涉商铺进行断电，致使洪雷无法经营，构成根本违约，洪雷有权进行履行上的抗辩。三、《关于解除商铺租赁合同》是否具有法律效力。林镇海2019年5月10日对商铺断电达半个月，2019年8月对商铺进行长期断电，其行为属于根本违约，故其向洪雷发出的《关于解除商铺租赁合同》不具备法律效力。综上，一审法院关于本案拖欠租金、房屋占用费的认定错误。 林镇海辩称，一审判决事实认定和法律适用均正确，应予维持。一、洪雷多次拖欠支付管理费、物业费、水电费等费用超过合同约定的30日，且租赁期没有支付过租金，构成违约，林镇海有权依据《商铺租赁合同》第5点的约定解除租赁合同。二、林镇海作为守约方，有权主张按照《商铺租赁合同》的约定租金按每平方米60元支付；林镇海承租诉争房屋的租金就是每平方米60元；加之案涉解除租赁合同的通知函中均明确要求按照每平方米60元计算第二年租金，洪雷对此并无异议，故一审判决认定第二年租金为每平方米60元正确。三、如前所述，洪雷的违约在先，给林镇海造成严重损失。在林镇海全面履行合同义务的情况下，洪雷无权主张履行抗辩权。 林镇海向一审法院起诉请求:1.判令洪雷立即腾退商铺并归还林镇海；2.判令洪雷支付自2018年10月1日起至2019年6月16日止的租金341862.40元（租金按照每平方米每月60元、租赁面积667.7平方米计算），并支付从2019年6月17日起的房屋占用费至商铺实际腾退之日止（房屋占用费按照每平方米每月60元、租赁面积667.7平方米计算）；3.判令洪雷支付违约金50000元；4.判令洪雷承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月1日，林镇海与福建最佳财富物业管理有限公司签订《信通国际中心商铺租赁及管理合同》，约定福建最佳财富物业管理有限公司将位于福州市闽侯县××道××号××号楼××层商铺（租赁面积约2039.72平方米）出租给林镇海，租赁期限为2017年6月1日起至2023年5月31日止，具体自交付日起算。租金计算方式为：2017年6月1日至2018年9月30日，租金标准按15元／月／㎡，总租金为183574.8元；2018年10月1日至2019年3月31日，租金标准按35元／月／㎡，每月租金71390.2元，总租金为428341.2元；2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为60元／月／ｍ2，每月租金122383.2元，总租金为1468598.4元…… 2017年7月1日，林镇海（甲方）与洪雷（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，林镇海将位于福州市闽侯县××道××号××号楼××层商铺出租给洪雷，租赁面积为667.7平方米（含10%公摊）；租赁期限自2017年7月1日起至2023年9月30日止，具体自交付日起算；交付日期为2017年7月1日，具体交付日期以乙、丙两方签署的交付凭据载明的为准；起租日暂定为2017年7月1日；乙方以月度支付租金、综合管理费，2017年11月5日前支付第一个付款周期租金，2017年12月5日前支付第二个付款周期租金，其他以此类推；租金按下述提成租金方式计算租金，提成租金为第一年按乙方每月营业额30%提成作为租金，第二年则按乙方每月营业额40%提成或每平方米（计算面积加10%公摊）60元作为租金，第三、四年则按乙方每月营业额50%提成或每平方米（计算面积加10%公摊）63.6元作为租金，第五、六年则按乙方每月营业额50%提成或每平方米（计算面积加10%公摊）67.2元作为租金；综合管理费按10元／月／平方米计算；水电周转金按5元／平方米，于商铺交付时一次性交纳；履约保证金50000元，于合同生效之日起7天内支付。能源费水费4元／吨，电费1.35元／度。合同还约定，乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到30日，或无故拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到三次以上的，乙方应支付相应的违约金，甲方有权解除本合同并不予退还履约保证金，若因此不足以弥补甲方损失的，乙方应全额予以赔偿。 合同签订后，林镇海将租赁场所交付给洪雷，双方未办理相应的交接手续。2018年12月12日，洪雷向林镇海出具《保证函》，确认欠林镇海物业费及电费合计38196.5元，并承诺于2018年12月14日先付10000元，2018年12月17日先付10000元，2018年12月19日前归还剩余款项，若到期未还将同意出租方清场没收场内一切设备以及物品，并承担产权方的违约赔偿。2017年7月8日至2019年5月23日期间，洪雷向林镇海支付款项（包含履约保证金、租金、管理费等费用）共计197493元。2019年5月8日，林镇海通过微信向洪雷发送《关于解除商铺租赁合同》，要求洪雷三日内补齐所欠费用。2019年6月17日，林镇海通过微信向洪雷发送《关于解除商铺租赁合同》，告知因洪雷未在合同约定时间内付清相应款项，超过约定及通知的期限多时，已构成违约，故提出解除合同，并要求洪雷五日内搬出。 截至2019年12月10日，洪雷尚未离讼争租赁场所。 一审法院认为：林镇海与洪雷签订的《商铺租赁合同》系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点主要有：一、双方合同约定的第二年租金标准的认定；二、洪雷是否存在违约行为；三、林镇海于2019年6月17日发送的《关于解除商铺租赁合同》是否具有法律效力；四、本案欠付租金及房屋占有使用费的认定。 关于双方合同约定的租金标准的认定问题。双方合同约定租金按下述提成租金方式计算租金，提成租金为第一年按乙方每月营业额30%提成作为租金，第二年则按乙方每月营业额40%提成或每平方米（计算面积加10%公摊）60元作为租金等。对于该合同条款的理解，林镇海主张第二年租金按照每平方米60元/月计算，洪雷主张第二年租金按其每月营业额提成计算。一审法院认为，双方有关第二年及之后租金计算标准约定不明确，且双方就租金标准无法达成一致意见，可按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，林镇海提供其与福建最佳财富物业管理有限公司签订的《信通国际中心商铺租赁及管理合同》，租金标准可参照该合同进行确定，即2018年10月1日至2019年3月31日，租金标准按35元/月/m2，则每月租金为23369.5元；2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为60元/月/m2，则每月租金为40062元…… 关于洪雷是否存在违约行为。一审法院认为，合同约定按月交纳租金、管理费，2018年12月12日洪雷出具的《保证函》可以证实洪雷在履行合同过程中多次迟延交纳管理费，且在出具《保证函》后仍未按照约定及时履行，且从其缴纳费用的情况来看，洪雷也未及时足额支付租金、管理费等费用，因此洪雷在合同履行过程中存在违约行为。 关于林镇海于2019年6月17日发送的《关于解除商铺租赁合同》是否具有法律效力。一审法院认为，鉴于洪雷的上述违约行为，林镇海于2019年5月8日通过微信向洪雷发送《关于解除商铺租赁合同》，要求洪雷限期补齐所欠费用，洪雷仍未履行，林镇海有权依照合同约定提出解除合同。林镇海已于2019年6月17日向洪雷发送解除合同通知，洪雷已收到该通知，双方合同于2019年6月17日解除。合同解除后，洪雷应腾空讼争租赁场所并搬离。故林镇海主张洪雷立即腾退商铺并归还，符合法律规定，一审法院予以支持。合同约定，乙方有合同约定违约行为的，乙方应支付相应的违约金，甲方有权不予退还履约保证金，现林镇海以洪雷未支付履约保证金主张洪雷支付违约金50000元，一审法院认为，洪雷陈述其于2017年7月8日、2018年1月4日、2018年1月15日支付的57000元已包含履约保证金50000元，林镇海确认已收到该款项，但认为并非用于支付履约保证金，因双方并未举证证明上述款项的性质，可认定洪雷已支付履约保证金50000元，林镇海有权没收该履约保证金。 关于本案欠付租金及房屋占有使用费的认定。双方合同约定，2017年7月1日交付租赁物；乙方以月度支付租金、综合管理费，2017年11月5日前支付第一个付款周期租金，2017年12月5日前支付第二个付款周期租金，其他以此类推；第一年按乙方每月营业额30%提成作为租金等。结合上述合同条款，可认定租金的起算时间点为2017年10月，现林镇海主张洪雷支付2018年10月1日起至2019年6月16日止租金，该租金应为241707.4元（23369.5元/月×6个月＋40062元/月×2个月＋40062元/月×16天÷30天）。洪雷主张其已支付相应的租金，但其从2017年7月8日起至2019年5月23日共向林镇海支付197493元，其应支付的履约保证金50000元及管理费、水电费及第一年租金已超过实际支付款项，故林镇海主张洪雷支付2018年10月1日起至2019年6月16日的租金，具有合理性，一审法院予以支持。林镇海主张按每月40062元（每平方米60元/月×667.7平方米）支付从2019年6月17日起至洪雷实际腾空搬离之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，且未超过林镇海与福建最佳财富物业管理有限公司签订《信通国际中心商铺租赁及管理合同》约定的租金标准，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、洪雷应于本判决生效之日起七日内腾空并搬离福州市闽侯县××道××号××号楼××层商铺；二、洪雷应于本判决生效之日起七日内支付林镇海2018年10月1日起至2019年6月16日止的租金241707.4元及房屋占有使用费（按40062元／月标准，从2019年6月17日起计至洪雷实际搬离租赁场所之日止）；三、洪雷支付的履约保证金50000元归林镇海所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7458元，由洪雷负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行。合同中关于第二年租金约定了两种计算方式，约定不明确，洪雷、林镇海又不能就租金标准达成一致意见，一审参照林镇海承租案涉场所的租金标准予以确定，并无不当，本院予以确认。洪雷于2018年12月出具《保证函》确认拖欠物业费、电费事实，且此后仍未足额支付租金、管理费、水电费等，构成违约，林镇海依约享有合同解除权。洪雷辩解未拖欠费用，与事实不符；其辩解林镇海断电在先，缺乏事实依据，本院对洪雷的辩解均不予采纳。林镇海2019年6月17日通过微信向洪雷发送的《关于解除商铺租赁合同》发生解除合同的法律效力，一审认定案涉《商铺租赁合同》于该日解除，并无不当，本院予以确认。一审判决洪雷腾空搬离诉争租赁场所，并应向林镇海支付合同期内的房屋租金和解除合同后的房屋占有使用费，判决正确，本院予以维持。 综上所述，洪雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7458元，由洪雷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年六月十六日 法官助理 林 颖 书 记 员 郭梦铃