中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0104民初12784号原告：关伟烙，男，1939年10月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：吴金华，女，1960年9月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：关伟铭，男，1945年6月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：苏英，女，1926年1月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：关焯华，男，1963年1月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：罗湛滔，男，1955年7月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：罗永滔，男，1960年8月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：罗耀滔，男，1962年11月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述八原告共同委托诉讼代理人：张婷，广东沁森律师事务所律师。上述八原告共同委托诉讼代理人：黄慧，广东沁森律师事务所律师。被告：陈月女（CHANYUETNOOI），女，1927年7月16日出生，马来西亚公民。被告：郑丽虹，女，1992年5月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈达宇，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡路，广东岭南律师事务所实习律师。原告关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔与被告陈月女、郑丽虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法进行审理八原告共同向本院提出诉讼请求：1.确认陈月女与郑丽虹就海珠区同福西路龙庆北街××号房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2.原告对海珠区同福西路龙庆北街××号房屋享有以同等条件优先购买的权利；3.要求以同等条件（即50万元）购买海珠区龙庆北8号房屋；4.两被告因侵犯原告承租人优先购买权所造成的损失计人民币50万元（暂计）；5.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：海珠区同福西路龙庆北街××号房屋（以下简称“涉案房屋”），由陈月女夫家于解放前建设，始建时，仅70余平方米。广州解放时，陈月女随夫家举家避难至马来西亚，其夫家离开时，匆匆请原告及家人入住涉案房屋并请求代为看管。自此，原告全家一行在涉案房屋内居住至今。解放后，在涉案房屋居住期间，原告家族人口逐渐增加至20余口，加之为改善居住环境，原告一家在涉案房屋后紧邻空地自行建筑约300余方房屋，时因当时城市管理未如今日严格，涉案房屋并未办理相关建筑审批手续，因此，该加建房屋被认定为“违章建筑”，后经原告及家人向政府房屋管理部门缴交了“罚款”，该违章建筑得以允许原告家族继续居住、使用。其后，涉案房屋被确权至陈月女夫家，同时，基于“违章建筑”无法依存，故一并将“违章建筑”登记在涉案房屋的产权证书之“附注”部分。再后，广州市政府将涉案房屋收纳为华侨房并予代管。1983年9月1日，关伟烙代表全家与广州市海珠区房管局签署了《房屋租赁合约》，以原告名义承租了涉案房屋。2008年12月，陈月女通过继承获得该房屋的产权，并起诉原告关伟烙、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔等人【案号为（2009）海民三初字第392号、（2009）海民三初字第437号】，要求收回涉案房屋并进而要求收取原告租金。诉讼期间，陈月女的代理人与郑丽虹竟然动用黑社会团体手段，派人前往涉案房屋泼油漆、砸门、强行进入房内，经原告报案并公安介入作了“行政拘留”后，方有所收敛。上述案件进入强执阶段后，因原告全家近30余口都住在涉案房屋内，根本无法搬出涉案房屋，陈月女曾就此不断投诉。2013年1月，两被告恶意串通，陈月女在未通知原告的情况下将涉案房屋以远远低于市场标准的价格（50万元）假意出售给郑丽虹。房屋转让后两被告也一直未主动告知原告该房屋已被买卖的事实，在郑丽虹起诉原告返还该房屋时，原告才得以知道涉案房屋已卖给了郑丽虹。该案审理期间，诉讼双方本达成和解意愿，但郑丽虹反悔，和解终未能达成。综上，原告提起本案诉讼。被告郑丽虹答辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、本案程序上，被告陈月女已过世，而郑丽虹在本案中的诉讼地位应为第三人，本案的诉讼主体不适格，应当依法裁定驳回原告起诉。首先，本案中陈月女已经去世。其次原告所称的租赁合同是与广州市海珠区房管局签署的，郑丽虹与陈月女均不是涉案租赁合同相对方，因此，本案中无明确的被告，应裁定驳回原告起诉。此外，原告与广州市海珠区房管局签署的租赁合同第15条约定：“乙方承租甲方代管、托管、‘双代’房屋，在发还原房主时，甲方得终止租约。由乙方与原房主到当地区私房管理科另行办理租赁手续。”本案中，涉案房屋早已发还给陈月女，因此，原告与广州市海珠区房管局签署的租赁合同早已失效，原告应与陈月女重新签订租赁合同才能合法居住在涉案房屋中。二、原告与陈月女之间不存在房屋租赁关系，原告主张优先购买权没有事实与法律依据。本案中，陈月女于2008年12月8日取得涉案房屋的《房屋产权证》，并于2013年将涉案房屋卖给郑丽虹。在此期间，陈月女没有与原告签订任何租赁合同，相反，陈月女在2009年提起民事诉讼，提出要求原告等人搬出涉案房屋等诉求。而原告等人在法院判令其搬出涉案房屋后，拒不履行生效判决，仍然违法占用他人房屋居住，导致郑丽虹不得不提起诉讼，要求原告搬离涉案房屋。原告的行为不但侵犯了郑丽虹的合法权益，更置法院生效判决于无物，应承担相应的法律制裁。三、原告主张撤销郑丽虹与陈月女之间的房屋买卖合同没有事实与法律依据。首先，郑丽虹与陈月女订立买卖合同时，陈月女是涉案房屋的所有权人，具有该房屋的完全处分权；其次，双方签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不存在原告所称的“以低于市场标准的价格假意转让涉案房屋”情形，双方买卖房屋行为符合法律规定，基于此，郑丽虹已合法取得房管局依法颁发的《房屋产权证》。原告无权居住在郑丽虹的房屋中，应尽快搬离并且支付占用房屋期间的占用费。四、原告主张撤销房屋买卖合同的权利已经消灭。退一步讲，即使原告对涉案房屋有优先购买权，原告主张撤销郑丽虹与陈月女的房屋买卖合同的权利已消灭。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，原告知悉郑丽虹向陈月女购买涉案房屋起至今已不止一年时间，因此，原告主张撤销房屋买卖合同的权利已经消灭。经本院审理查明，1983年9月1日，海珠区房管局与关伟烙签订《房屋租赁合约》，约定由关伟烙租用龙庆北八号房屋，其中合同第15条约定：“乙方承租甲方代管、托管、‘双代’房，在发还原房主时，甲方得终止租约。”2008年12月8日，广州市国土资源和房屋管理局向陈月女核发了海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》，该《房地产权证》载明：房屋建筑结构为混合和砖木，建筑面积为75.949平方米，土地自用面积为289.7398平方米，附记注明“另有临时建筑303.7152平方米”。2009年，陈月女向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）提起两案诉讼，案号分别为（2009）海民三初字第392号（以下简称392号案）以及（2009）海民三初字第437号（以下简称437号案）。在392号案中，陈月女起诉请求该案被告关伟烙、第三人苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿迁出涉案房屋并支付从2008年1月5日起至实际交回房屋之日止的租金；在437号案中，陈月女起诉请求该案被告罗湛滔、罗永滔、罗耀滔迁出涉案房屋并支付从2008年1月12日起至实际交回房屋之日止的租金。2009年12月15日，海珠法院分别作出（2009）海民三初字第392号判决书以及（2009）海民三初字第437号判决书，均认定涉案房曾被房管部门代管，关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔已在该屋居住多年，现没有搬迁去向，暂不具备搬迁条件，故分别判决：关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿在该判决生效之日起十日内向陈月女支付从2008年12月8日起至该判决生效之日止的租金（建筑面积为53.581㎡）；罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决生效之日起十日内向陈月女支付从2008年12月8日起至该判决生效之日止的租金（建筑面积为22.368㎡）；驳回陈月女其他诉讼请求。392号案以及437号案判决作出后，陈月女以及关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔均不服一审判决，分别向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。2010年10月14日，广州中院作出（2010）穗中法民五终字第1317号民事判决书，认为“自2008年12月8日广州市国土资源和房屋管理局核发涉案海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》之日起，陈月女有权以所有权人身份对该地址房屋行使占有、使用、收益、处分的所有权权能。罗湛涛等并未提供相关证据证明其使用属于陈月女所有房屋范围内的涉案同福西路龙庆北8号之一存在合同依据或其他法律依据，故陈月女以所有权人身份要求其搬离该址房屋并支付占用期间的租金与法有据。”遂二审判决：罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决书送达之日起六个月内搬离涉案房屋并将该房屋交还陈月女及罗湛滔、罗永滔、罗耀滔向陈月女支付自2008年12月8日起至实际搬离涉案房屋止的租金等。2010年12月15日，广州中院作出（2010）穗中法民五终字第1616号民事判决书，同样认为“陈月女自2008年12月8日取得涉案广州市海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》之日起，即可以所有权人身份对该房屋行使占有、使用、收益、处分之权，陈月女以所有权人身份要求关伟烙搬离房屋并支付占用期间的租金具有依据。此外，因苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿与关伟烙均在龙庆北街××号房屋共同居住，因此，陈月女要求苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿一并搬迁，有利早日解决纠纷，减伤当事人诉累，该请求应于支持。”遂二审判决：关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿于该判决送达之日起六个月内搬离广州市海珠区同福西路龙庆北8号的房屋并将该房屋交还陈月女及关伟烙向陈月女支付自2008年12月8日起至实际搬离涉案房屋止的租金等。2013年1月4日，郑丽虹与陈月女委托代理人岑荣禧签订《存量房买卖合同》，约定郑丽虹向陈月女购买涉案房屋。2013年2月8日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给郑丽虹，上载明房屋所有权取得方式为购买，该屋的建筑结构为混合和砖木，建筑面积75.95㎡；土地自用面积为289.74㎡，附记注明“另有303.7152平方米未申请权属登记”。2017年6月29日，郑丽虹向海珠法院提起两案诉讼，案号分别为（2017）粤0105民初5864号（以下简称5864号案）以及（2017）粤0105民初5865号（以下简称5865号案）。在5864号案中，郑丽虹请求判令：1.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔办理腾空涉案房屋并交还给郑丽虹；2.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔回复D1217图3幅537地号土地原状，拆除该地块上的建筑；3.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔共同向郑丽虹支付涉案房屋占用费及涉案土地占用费。海珠法院在该案中查明：陈月女曾依据（2010）穗中法民五终字第1317号《民事判决书》在海珠法院申请强执执行涉案房屋于2008年12月8日至2010年10月14日止的租金，海珠法院以（2011）海民执字第608号立案，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔因此支付了租金8088元。后陈月女再次依据（2010）穗中法民五终字第1317号《民事判决书》向海珠法院申请强制执行涉案房屋的租金，海珠法院以（2013）穗海法执字第277号立案执行，并划扣了罗湛滔银行存款8124.13元，扣除50元执行费后，将余款8074.13元发给陈月女。在该案诉讼中，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔表示：其三人均未向陈月女支付过涉案房屋的租金。2018年11月29日，海珠法院作出（2017）粤0105民初5864号民事判决：一、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决书送达之日起60日内办理涉案房屋并将该房屋交还郑丽虹；二、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔共同向郑丽虹支付自2013年2月8日起至实际办理涉案房屋的租金；三、驳回郑丽虹其余诉讼请求。判后，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔不服，向广州中院提起上诉，广州中院于2019年5月6日作出（2019）粤01民终2623号民事判决，对一审查明事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。在5865号案中，郑丽虹请求判令：1.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华（曾用名：关灼华）办理腾空涉案房屋并交还给郑丽虹；2.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华恢复D1217图3幅537地号土地原状，拆除该地块上的建筑；3.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华共同向郑丽虹支付涉案房屋占用费及涉案土地占用费。海珠法院在该案中查明：陈月女依据（2010）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》向海珠法院申请强制执行涉案房屋于2008年12月8日至2010年12月15日止的租金，海珠法院以（2011）海民执字第609号立案，因关伟烙没有可供执行的财产而终结本次执行。后陈月女再次依据（2010）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》向本院申请强制执行涉案房屋的租金，海珠法院以（2013）穗海法执字第276号立案执行，并划扣了关伟烙银行存款650元，因没有发现关伟烙还有可供执行的财产故终结本次执行。在该案诉讼中，关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华表示均未向陈月女支付过涉案房屋的租金。判后，关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华不服，向广州中院提起上诉。广州中院于2019年5月6日作出（2019）粤01民终2624号民事判决，对一审查明事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。在本案诉讼过程中，八原告确认其与陈月女并未签订租赁合同。另查明，根据原告提供的陈月女的个人身份信息及《马来西亚政府死亡证书》显示，陈月女已于2017年10月4日死亡。本院认为，因陈月女系马来西亚公民，本案为涉外房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因涉案房产物权变动所引起的纠纷，而涉案房产位于我国境内，故本案应适用我国法律作为处理本案的准据法。本案八原告系基于其为涉案房产承租人的身份提起本案诉讼。经查，八原告与陈月女从未就涉案房屋签订过房屋租赁合同；在过往数次诉讼中，法院均认定八原告无权占有涉案房屋，并判决八搬离涉案房屋。八原告主张其一直有向陈月女缴纳租金，但该部分费用实际为八原告为占用涉案房屋所支付的房屋使用费，且八原告在生效判决中也确认其未向陈月女支付过涉案房屋的租金。综上可见，原告并非涉案房屋的承租人，其与本案争议的《房屋买卖合同》缺乏直接的利害关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。因此，八原告并非本案适格的原告，其提起的本案诉讼应予驳回。关于陈月女与郑丽虹交易的具体情况，本院无需进一步审查和认定。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市人民法院。审 判 长  陈婉君人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年六月××日书 记 员  翁丹菲