江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0102民初5732号原告（反诉被告）：江苏天华文化传媒有限公司，住所地南京市玄武区洪武北路**。法定代表人：张继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京极燕生物科技有限公司，住，住所地南京市秦淮区中山南路****/div>法定代表人：陈瑞翔。委托诉讼代理人：于洁，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姜娟娟，江苏三法律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）与被告（反诉原告）南京极燕生物科技有限公司（以下简称极燕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天华公司委托诉讼代理人周哲,被告（反诉原告）极燕公司委托诉讼代理人于洁、姜娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华公司向本院提出诉讼请求：⒈确认原、被告双方签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2017年7月15日解除，并要求被告返还合同项下房屋；⒉判令被告支付欠付租金459078元及水电费5430元（暂计至2017年5月31日）；⒊判令被告支付滞纳金54000元（以欠付租金为基数，按同期银行贷款利率的四倍，自2017年1月14日暂计至2017年7月14日，实际计算至给付之日止），违约金1002302元（按合同约定为六个月租金），免租期租金144060元（合同约定为一个月租金）；⒋判令被告支付房屋占有使用费（按房屋月租金两倍的标准，自2017年7月15日合同解除之日起计算至实际交付房屋之日止）；⒌判令被告承担律师费100000元。事实和理由：2015年7月8日，原、被告签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》（以下简称案涉合同），约定：原告将坐落在南京市洪武北路129号的“洪武文化创业产业园”内03-1栋房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日，年租金为1728720元，物业管理费为每年189448元，租金及物业费均为每半年一交，均应在期满前30日向原告交纳下一期费用。合同签订后，原告依约将案涉房屋交给被告使用，但被告自第二期房租缴纳时就开始出现迟延。此后，原、被告又签订【03-1栋-补1号】、【03-1栋-补2号】两份《补充协议》，原告为被告减免租金40万元，并将第三期租金的交付时间由2016年6月14日推迟至2016年10月25日。但被告仍未按补充协议约定时间支付第三期租金，直至2017年2月才将第三期租金支付完毕。之后，被告在原告多次催缴之下，未能按约支付第四期租金，且被告将案涉房屋擅自转租，故原告于2017年7月14日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方签订的案涉合同，并要求被告支付欠付的租金及水电费，承担相应违约责任并搬离案涉房屋，办理房屋交接手续。被告收到上述函件后，未支付相关费用，亦未搬离案涉房屋。为维护原告合法权益，诉至法院。被告极燕公司辩称：一、因原告原因致使被告迟迟无法办理消防验收合格，被告无法正常使用案涉房屋。⒈案涉合同于2015年7月8日签订，但案涉房屋于2016年9月2日才完成一次消防验收，导致在此期间被告无法办理二次消防验收，影响被告按照合同约定用途使用案涉房屋；⒉原告在办理一次消防备案期间虚报情况骗取消防合格，致使被告二次消防验收时同样的内容消防验收不合格。原告在2016年8月24日办理一次消防备案时《建设工程竣工验收消防备案申报表》中案涉房屋结构填写为“钢筋混凝土结构”，但案涉房屋房产证载明的结构为“砖木”结构。原告一次消防验收中“安全疏散”是合格的，但在被告二次消防验收中，却指出疏散楼梯等消防问题；⒊原告未能按照合同约定及时提供有关资料、配合消防验收，致使被告无法正常办理二次消防验收；⒋即便南京市公安消防支队玄武大队（以下简称玄武消防大队）和南京市文化广电新闻出版局（以下简称市文广新局）事后给出整改方案，但不能改变既有的二次消防验收不合格系原告原因导致的事实。二、被告并未擅自改变案涉房屋用途。为便于通过消防验收，原、被告协商后才在申报消防验收资料中将房屋用途填写为“西餐”以外的其他用途，实际用途仍按照双方租赁合同的约定进行。三、被告迟延支付租金系抗辩权的正当行使。因原告原因案涉房屋迟迟未能消防验收合格，无法正常按照合同约定使用案涉房屋，被告为维护自身合法权益行使同时履行抗辩权，迟延支付租金。四、案涉合同约定的租赁用途为餐饮，但经被告装修后进行二次消防验收时，因案涉房屋本身结构原因无法按照约定用途使用，仅能作为办公用房使用。故约定的租金标准过高，应当按照办公用房的租金标准计收。五、原告违约在先，其应向被告承担违约责任，被告迟延支付租金系抗辩权的正当行使，被告不应向原告承担违约责任。即便被告需就迟延支付租金赔偿原告损失，也应调减原告主张的金额。原告主张的滞纳金、违约金等均为违约金，标准远高于原告的实际损失，被告主张违约金标准按照银行同期贷款利率的1.3倍进行调整。六、关于房屋占有使用费。案涉房屋中150平方米系由南京露西尼文化传播有限公司（以下简称露西尼公司）承租，应扣除该部分房屋面积计算房屋占有使用费。自2017年9月1日起，被告已经无法使用案涉房屋，房屋占有使用费只能计算至2017年8月31日。反诉原告极燕公司向本院提出反诉请求：⒈判令解除反诉原告与反诉被告于2015年7月8日签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》；⒉判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失300万元（最终装修损失数额以鉴定结果为准）；⒊判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失120万元。审理中，反诉原告变更第2项诉讼请求为：判令反诉被告返还案涉房屋中可移动的装饰装修物品并赔偿折旧损失（以695194.56元为基数，自2017年9月1日起至实际返还之日止，按使用年限5年计算折旧费用）；判令反诉被告就使用原告尚未拆除的装饰装修物支付占有使用费（以鉴定的装修工程造价总额4322516.93元-由天华公司保管的物品价值695194.56元=3627322.37元为基数，自2017年9月1日至2020年7月4日止，按合同约定租赁期限进行摊销）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年7月8日签订案涉合同，约定：反诉被告将案涉房屋出租给反诉原告，租赁用途为西餐等内容。租赁合约签订后，反诉原告经反诉被告同意，按照反诉被告的装修手册组织装修，截止2016年1月31日，反诉原告完成装修，实际花费669.5万元，装修已与案涉房屋形成附合。至2016年1月31日，除消防审批外，反诉原告已陆续办理完西餐经营所需各种审批手续。玄武消防大队于2017年5月31日作出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，不合格的主要原因在于：⒈疏散楼梯为木质楼梯，楼板为木质地板；⒉无符合要求的疏散楼梯；⒊未设置符合要求的疏散照明灯具和灯光疏散指示标志。反诉原告在收到上述通知后，才知晓案涉房屋不符合合同约定用途，又因案涉房屋为市级文物建筑，反诉原告不能擅自修改案涉房屋。在未能办理二次消防验收手续期间，反诉原告无法按照案涉合同约定用途使用案涉房屋，但却按照经营性用房的标准承担了高额房租，同时遭受了近一年半的营业损失，截止目前反诉原告至少遭受经营损失540万元。为维护反诉原告合法权益，故诉至法院。反诉被告天华公司辩称：⒈2017年7月14日反诉被告已向反诉原告发出解除合同通知书，系因反诉原告迟延支付租金导致合同解除。2017年7月15日，反诉原告收到上述函件，故案涉合同应于2017年7月15日解除；⒉反诉原告承租期间存在将案涉房屋擅自转租的情况；⒊反诉原告存在擅自改变房屋用途的情况；⒋案涉房屋属于民国建筑，在消防部门认定该建筑是符合消防条件的情况下，并不需要取得一次消防合格证。2016年反诉被告进行的消防备案，只是针对园区的消防改造升级，园区的消防不存在问题，其他商户在园区的基础上办理二次消防备案也没有问题；⒌反诉原告所主张的装修损失、租金损失，没有事实和法律依据，反诉被告不存在违约行为，不应就此承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏省演艺集团有限公司系南京市玄武区洪武北路**的所有权人及土地使用权人。2014年7月31日，甲方江苏省演艺集团有限公司与乙方天华公司签订《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方经营管理洪武北路121及129号（原尚美学院，其中包括院内所有附属用房、场地、设施及设备）；委托经营管理场所面积：拥有产权证部分面积为4686.17平方米，以及无产权证的所有附属用房；同时甲方授权乙方对该处剩余物业（除集团自留以外）开展自用、合作、转租、转借等多种形式的经营活动，乙方与第三方合作、转租、转借必须在委托经营管理期限内进行；委托期为10年，自2015年2月1日至2025年1月31日止。2015年7月8日，甲方天华公司与乙方极燕公司签订案涉合同，约定：甲方将案涉案涉房屋出租给乙方用于经营或办公；双方确认该物业的面积为789.37平方米；租赁用途为西餐，该物业只限用于乙方以自身名义经营本合同所约定的经营业务与范围；乙方经营前述业务，一切与经营相关的手续办理及营业期间的所有相关事宜（消防……文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担，与甲方无关；租赁期限共5年，即2015年7月15日至2020年7月14日；乙方享受装修免租期30天，自2015年7月15日至2015年8月14日。该装修免租期内，乙方无需向甲方支付该物业租金，但应承担因装修而发生的物业管理费；双方确认，2015年7月15日作为乙方交付装修进场日，以实际交房日期为准；甲方提供给乙方租赁物业为按现状交付，乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有建筑结构、隐蔽工程和装修布置等。乙方自行装修、接驳、维护该物业所涉及的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，所有涉及消防系统、空调系统……文物改造等工程的，应事先以书面形式向甲方和/或物业管理公司提出申请，并附装潢平面图及施工配电图等，经取得甲方和/或物业管理公司同意后，由乙方向有关政府部门办理相关手续，在获得必要的政府有关部门的批准确认后才可施工；租金单价为6元/平方/天；年租金总额为人民币1728720元/年，本合约房租以半年为收缴周期，每半年交租金人民币864360元；双方确认租金的递增方式为第一年不递增，第二年在第一年基础上递增5%，第三年在第二年基础上递增6%，第四年在第三年基础上递增7%，第五年在第四年基础上递增8%；本合同签订之日，乙方需向甲方支付履约保证金432180元。履约过程中，只要乙方有违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；乙方按半年支付租金，首付租金应于本合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金期满前30天向甲方缴纳；在协议有效期内，按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费……如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租赁到期日随时收回物业，并不退还租赁押金；如乙方未向甲方或物业公司支付租金、物业管理费……或其他应付款项中任一款项的，则每迟延一日，乙方应支付而未支付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权解除本合约。乙方未经甲方同意迟延交租超过10日的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合约；本合约签订后，甲方将提供乙方办理各类证照相关文件，并可配合乙方亲自前往履行某些办证手续，因办证而产生的费用由乙方按照国家有关规定各自承担；装修免租期是基于双方签订的长期租赁合约，甲方给予乙方的优惠条款，如乙方提前提出解除本租赁合同或因乙方违约甲方提出解除本租赁合同，则装修免租期间所产生的房租则必须按正常缴付；乙方在未获得甲方书面同意之前，不得擅自改变本合同所约定的经营业态或经营项目，乙方不得擅自将该物业或其任何部分停止使用或转租、分租于第三方。甲方若发现乙方有上列行为，可以随时收回物业并不退还租赁押金及管理费押金；无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内（下称“交还期”）自付费用将物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙（如有）交还甲方和/或物业公司；如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业管理公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，直至依法采取强制措施乙方搬离，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担；因乙方违约导致本合约终止，在交还期内，乙方应按本合约终止时的月房租标准及实际天数向甲方和物业公司支付房租；无论何种原因引起的本合约终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按本合约终止时月房租两倍的标准及实际天数向甲方支付房租，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；乙方逾期10日不支付本合约项下的任一项费用的，甲方有权单方面终止本合约，并要求乙方支付违约金作为乙方对甲方的赔偿（违约金数额为三个月房租的贰倍）；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同。乙方须承担违约金（违约金数额为三个月房租的贰倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用等内容。2015年8月3日，甲方天华公司与乙方极燕公司签订《补充协议》约定：甲方全力协助乙方办理文物报批事宜，乙方需提供相关装修图纸及有关资料办理相关申报。双方商定该申报方案仅作为文物报批用途，不做它用，具体约定用途及相关事宜详见租赁合同。2015年8月4日，南京翠贝卡餐饮管理有限公司（以下简称翠贝卡公司）向南京市文物局报送《关于“公余联欢社”内部装潢的申请报告》，载明：……考虑到现实功能与建筑的现状，为了更好的保护建筑本身和实现比利时啤酒咖啡馆的要求，我公司决定投入资金在不破坏任何建筑之本身结构和现有建筑外立面的前提下对内部装潢进行一次全面的出新，以达到啤酒咖啡馆的功用。……向南京市文物局申请批复同意我公司对该栋建筑内部进行保护性出新，我公司在此郑重承诺，本次对内部装饰出新绝不涉及原有之建筑结构和建筑的外观外貌等。2015年8月4日，极燕公司向南京市文物局《关于“公余联欢社”内部装潢的申请报告》，载明：……考虑到现实功能与建筑的现状，为了更好的保护建筑本身和实现现代企业办公的需要，我公司决定投入巨资在不破坏任何建筑之本身结构和现有建筑外立面的前提下对内部装潢进行一次全面出新，以达到企业办公的功用。……本次对内部装饰出新绝不涉及原有之建筑结构和建筑的外观外貌等。2015年9月10日，市文广新局出具《关于“公余联欢社”内部装潢的意见》：翠贝卡公司、极燕公司，你公司《关于“公余联欢社”内部装潢的申请报告》收悉，请你公司在施工过程中严格遵守《中华人民共和国文物保护法》、《文物保护工程管理办法》等法律、法规要求，按照你公司上报的装潢方案执行，确保文物安全，对现已损坏的门窗必须原样恢复。施工中，如涉及修缮内容，必须委托有相应文物保护资质设计单位编制修缮方案，报批后方可实施。2015年11月20日前，甲方极燕公司与乙方江苏省消防工程有限公司签订《洪武路二次装修消防改造工程合同》：工程名称为极燕新街口体验展示中心消防改造工程，用途为商业/办公。2016年1月1日，甲方天华公司与乙方极燕公司签订《补充协议》约定：经乙方申请，甲方同意追加乙方“2016年1月15日至2016年2月29日”租金半价优惠作为对商户的扶持。其余合同约定条款不变等内容。2016年1月11日，极燕公司向天华公司发送《极燕旗舰店竣工申请验收函》：我公司已按合同约定，完成南京极燕生物科技有限公司SOLOONE1913旗舰体验店门店施工装修，本周可以进场进行验收，随时可以进行正常营业，具备验收相关条件。2016年8月24日的《建设工程竣工验收消防备案申报表》载明：工程名称为“SOLOONE1913私人制街区消防改造工程”，建设单位为天华公司，结构类型为钢筋混凝土，使用性质为办公、商业，安全疏散合格。案涉房屋房产证载明的房屋结构为砖木结构。2016年9月2日，天华公司完成了前述消防改造工程备案。2016年10月9日，甲方天华公司与乙方极燕公司签订《补充协议》，约定：乙方第2期租金755073.11元（受益期限为2016年1月15日至7月14日），第2期租金尚有200000.11元未支付；乙方第3期租金907578元（受益期限为2016年7月15日至2017年1月14日）应于2016年6月14日之前付清；2016年9月30日经双方友好协商，甲方同意乙方减免200000.11元租金作为对乙方的扶持；乙方同意在2016年10月25日后，正常支付租金共计人民币907578元等内容。2017年3月22日，天华公司向极燕公司发送《第四季度房屋租金催缴函》，主要内容为：第四期（2017年1月15日至7月14日）房租907578元本应于2017年1月15日支付，但经多次催促，极燕公司未予支付。要求极燕公司于2017年3月25日前将第四期（2017年1月15日至7月14日）中1月15日至4月14日一半的房租450000元支付给天华公司（已支付200000元）；于2017年3月31日止将所拖欠第四期（2017年1月15日至7月14日）剩余房租款457578元一次性支付给天华公司。2017年5月31日，玄武消防大队向极燕公司出具宁玄公消设查字【2017】第0006号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（以下简称《消防设计不合格通知书》）：你单位于2017年5月5日申报的体验展示中心内部装修工程（备案凭证文号：宁玄公消设备字【2017】第0042号）消防设计图纸及相关申请资料收悉。经按照消防技术标准和消防法规对其消防设计文件等申请材料检查，消防设计存在以下问题：⒈疏散楼梯为木质楼梯，楼板为木质楼板；⒉无符合要求的疏散楼梯……鉴于以上问题，该工程消防设计备案检查不合格。审理中，双方确认，案涉房屋在交付时即为木质楼梯。2017年7月1日，天华公司向南京市文物局发送《关于“公余联欢社”外部加设消防疏散通道的申请报告》（以下简称《消防疏散申请》）：……园区内“公余联欢社”为南京市级文物保护单位，在前期装潢过程中，承租方极燕公司于2015年8月4日向贵局提出了内部装潢使用的申请，其使用用途为办公，并于2015年9月10日获得了贵局同意施工的许可（宁文广新【2015】590号）。近期，考虑到后期承租户具有餐饮用途的经营需要，为配合消防部门对餐饮业态的疏散要求，现我司向贵局申请在楼体外部架设消防疏散楼梯，用于应急状态下的疏散使用，望贵局考虑到文物建筑的现代使用特性和安全需求给予关心与支持等。2017年7月14日，天华公司向极燕公司发送《解除合同通知书》及附件《违约责任结算清单》，主要内容为：案涉合同履行中，极燕公司每期房屋租金、物业费及水电费均存在逾期，直至本次发函，仍未付清第四期房租及水电费，欠付租金及水电费共计464508元。依据案涉合同约定，天华公司行使解除权，要求：⒈极燕公司收到本通知之日起二个工作日与天华公司协商支付所欠租金、免租期租金及违约金等相关费用。⒉收到本通知之日起七个工作日内归还并搬离案涉房屋，办理房屋交接手续。《违约责任结算清单》中载明：欠付房租为第4期2017年1月15日至7月14日期间的租金459078元，该期租金的截止缴纳时间为2017年4月5日。极燕公司于2017年7月15日签收了通知书。审理中，双方共同确认极燕公司欠付租金为459078元（截止2017年7月14日）、水电费用为26844.57元（截止2017年8月31日）。极燕公司另向天华公司支付了履约保证金432180元、物业费押金47362元。2017年7月13日，天华公司向玄武消防大队发送《关于对1913街区03-1栋消防设计备案不合格的修改指导意见的请示》（以下简称消防设计请示）：……园区内承租商户极燕公司对原有房屋使用为办公属性，现因后期自身经营需要改变为餐饮服务，并于2017年5月5日向贵大队申报了消防设计备案检查，但在该次备案检查中因多处不合消防法规要求而被出具消防设计不合格通知书，为了更好服务商户，恳请贵大队对消防设计不合格通知书中涉及的问题给予专业的辅导和指正等。2017年7月22日，玄武消防大队向天华公司发送《关于的回函》（以下简称《对消防不合格的回函》）：……因你公司申请，我大队对《消防设计不合格通知书》中的四项不合格问题作出以下几点整改意见：⒈由于该楼属于文物建筑，疏散楼梯为木质楼梯……建议以下方式解决：将一层现有木质楼梯拆除，改为水泥现浇板的楼梯。或用其他不燃材料将原因木质楼梯完全包敷……⒉木质楼板可在二楼地面做钢结构铺设，同时进行水泥现浇板的处理……⒊在二楼增设第二部疏散楼梯，两个安全出口之间间距不小于5米……⒋根据消防法规设置符合要求的疏散照明灯具和灯光疏散指示标志等。2017年8月1日，甲方天华公司与乙方北京大成（南京）律师事务所（以下简称大成律师事务所）签订《委托代理协议》主要约定：甲方因与极燕公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为其一审阶段委托代理人，律师代理费10万元。2017年9月15日，大成律师事务所向天华公司开具了金额为10万元的发票。审理中，天华公司变更了委托诉讼代理人。2017年9月1日，极燕公司欲将案涉房屋内物品搬离，天华公司阻止，并表示将部分物品扣留以督促极燕公司支付欠付房租，双方因此产生争议，南京市公安局玄武分局新街口派出所（以下简称新街口派出所）进行了调解，并出具了人民调解协议书。双方认可，案涉房屋内员工私人物品由极燕公司搬离，不得搬公司物品，搬离物品双方登记确认。此后，极燕公司在案涉房屋内部分可移动物品由天华公司搬离保管。2017年9月5日，因天华公司阻止极燕公司进入案涉房屋，双方再次发生纠纷，并报警处理。2017年9月8日，市文广新局向天华公司发送《关于公余联欢社外部加装消防疏散通道意见的函》（以下简称《关于消防疏散的函》）：现将有关意见答复如下：⒈……该文物建筑为砖木结构，在使用过程中确实存在消防安全隐患，我局认为设置必要的消防设施是可行的。⒉为确保文物本体安全，请你公司综合考虑文物保护要求，委托具有丙级以上文物保护工程勘察设计资质的设计单位，研究编制外部架设消防疏散通道方案，报我局审批后方可实施。⒊你公司进一步加强文物保护工作，如文物建筑使用功能发生改变，须依法向我局申请备案。2017年10月20日，市文广新局向天华公司发送了《关于公余联欢社消防整改意见的函》：请你公司严格按照玄武消防大队《对消防不合格的回函》中提出的消防整改意见，开展相关整改工作。由于1913街区03-1栋为市级文物保护单位公余联欢社旧址，你公司应委托具有丙级以上文物保护工程勘察设计资质的设计单位编制消防整改方案，并上报我局批准后，邀请具有三级以上文物保护工程资质的施工单位开展工程施工。2017年11月20日，南京市公安消防局出具《关于玄武区ＳＯＬＯＯＮＥ1913街区相关消防问题的回复》（以下简称公安消防局的回复），主要内容为：申报消防手续填写建筑结构与实际不符的问题。2016年4月12日天华公司在支队申报ＳＯＬＯＯＮＥ1913私人制街区消防改造工程，消防设计备案通过；2016年8月24日，在支队申报竣工验收备案，结果为合格。此次申报仅涉及消防设施改造，对新增消防设施情况进行了消防备案，申报材料中，3号楼提供的房产证明文件复印件显示结构为砖木结构等。2018年4月8日，天华公司与南京京顿医疗器械有限公司签订房屋租赁合同，天华公司将案涉房屋中的641.4平方米部分出租给南京京顿医疗器械有限公司使用，租其自2018年4月10日至2021年4月9日。审理中，极燕公司就案涉房屋的装修工程造价向本院申请鉴定。本院依法委托江苏立信建设工程造价咨询有限公司进行鉴定。鉴定期间，本院分别于2018年12月18日、2019年3月14日，组织极燕公司、天华公司及鉴定机构现场勘查了案涉房屋装修情况、剩余物品以及由天华公司保管的部分物品。2020年3月26日，鉴定机构出具《工程造价咨询报告书》：案涉房屋装修工程造价鉴定总额为4322516.93元，其中现场物品鉴定金额为695194.56元（详见附表1、附表2）。鉴定价及争议金额未包含折旧，采用直线折旧法，按5年折旧，残值率5%计算，使用2.5年后按52.5%打折；按10年折旧，残值率5%计算，使用2.5年后按76.3%打折，最终由法院裁定。附表1为现场装饰物品统计金额为189351.6元，附表2为2019年3月14日二次现场勘查物品统计，金额为505842.96元。天华公司为证明其本诉主张及反诉抗辩还提供了以下证据：⒈2016年12月17日，极燕生物有限公司与南京露西尼文化传播有限公司（以下简称露西尼公司）签订的《承包经营协议》。证明极燕公司将承租的案涉房屋第一层部分转租露西尼公司，转租建筑面积为150平方米，构成违约。⒉极燕生物有限公司与张观兰签订的《承包经营协议》。证明极燕公司将承租的案涉房屋第二层部分转租张观兰，转租建筑面积为60平方米，构成违约。⒊2017年7月18日，露西尼公司向天华公司出具的情况说明。露西尼公司表示其与极燕公司签订转租协议，因极燕公司于2017年7月和天华公司提前终止合同，故申请2017年8月1日至2017年10月31日三个月的续租协议与天华公司续签订。⒋2016年11月3日至2017年2月3日，天华公司法定代表人与极燕公司工作人员的微信聊天记录，主要内容为：2016年11月3日至2017年2月3日期间，“丁总”多次向“李莉极燕”发送微信催交租金，双方就租金交纳的往来商谈记录。证明天华公司一直向极燕公司催要房租，极燕公司仅提出需缓交，从未表示因案涉房屋存在问题而不支付房租。⒌2017年1月6日玄武消防大队发放的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及翠贝卡公司经营的餐吧正常营业的照片。证明在案涉房屋一层极燕公司楼下经营的翠贝卡公司与极燕公司同时向南京市文物局申请装潢，翠贝卡公司（场所名称为南京罗登巴赫餐饮管理有限公司）经营的餐吧于2017年1月6日就取得了消防安全检查合格证，并正常营业，因此极燕公司是因自身原因导致未能消防验收通过。⒍极燕家具图及装潢设计平面图。证明极燕公司未按照合同约定的“西餐”用途使用租赁房屋，其装修装潢目的就是用于企业办公，并非经营西餐。⒎极燕公司在案涉房屋内经营的照片。证明极燕公司自2016年1月装修完毕之后至2017年8月24日一直在正常经营使用案涉房屋。极燕公司对上述证据质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可。该组中两份承包经营协议为复印件，且甲方为极燕生物有限公司，并非本案当事人极燕公司。对证据4微信聊天记录的真实性予以认可，天华公司是向极燕公司催要过租金。证据5为复印件，对证据的真实性不予认可。即便该证据真实，对其证明内容也不予认可。该证据反映的是楼下做消防验收的情况，楼上下的房屋结构不同，验收要求也不同，没有可比性。对证据6的真实性、合法性予以认可，但关联性不认可。极燕公司在向消防部门申请验收时需要天华公司提供房屋总平面图、验收合格证明，天华公司一直没有提供。后天华公司提出先用作办公，中间再以餐饮经营更换，极燕公司才以办公用途申请装修。在极燕公司投入大量资金装修后并未能达到合同约定目的。对证据7的真实性、合法性不持异议，但关联性有异议。该组证据不能证明案涉房屋在正常使用，因天华公司原因，案涉房屋不符合合同约定的使用目的，致使极燕公司一直未能正常使用案涉房屋。极燕公司为证明其反诉主张及本诉抗辩提供了以下证据：⒈从市文广新局网站打印的网页截图。证明案涉房屋为民国建筑，系市级保护文物，对外租赁时应依据相关规定履行审批手续。⒉从网上查询的周边办公用房的租金标准。证明极燕公司未能按照合同约定的餐饮用途使用案涉房屋，案涉房屋的租金与周边的办公用房租金相比较高，周边普通办公用房房租是2.3-3元/天/平方米，案涉房屋租金为2.6元/天/平方米，致使极燕公司产生超过120万元的租金损失。⒊2016年11月25日，物业向极燕公司发送的《关于办理二装消防验收手续的提醒函》，2016年11月28日、12月12日极燕公司向天华公司发送的函件。证明因天华公司未及时完成一次消防验收，导致极燕公司无法办理二次消防验收，并要求天华公司提供原工程建筑总平面图、原始建筑平图以及消防验收合格证明。天华公司质证认为：⒈对案涉房屋系文物予以认可。⒉对该组证据的真实性不认可，证明目的也不予认可。⒊三份函件无法确认，但原工程建筑总平面图、原始建筑平图以及消防验收合格证明并非办理二次消防验收的必要条件。案涉房屋系民国建筑，在消防部门认定该建筑是符合消防条件的，不需要取得一次消防验收合格。2016年办理的消防验收，系园区消防设施升级备案，园区消防设施自始没有问题。园区其他商户都能办理二次消防验收，取得消防许可证。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格依照约定全面履行各自义务。案涉合同签订后，原、被告双方就租金支付又签订了补充协议，原告对被告应付租金予以减免，并推迟了租金支付期限。但经原告催告，被告仍未能按照案涉合同及补充协议约定支付租金，构成违约，依据合同约定原告有权解除合同，并要求被告支付欠付租金及租赁期间的相关水、电费用。2017年7月14日，原告向被告发送《解除合同通知书》，要求解除案涉合同，2017年7月15日被告签收了上述通知书。因被告在反诉请求中亦要求解除案涉合同，故本院确认案涉合同于2017年7月15日解除。审理中，双方共同确认被告欠付租金为459078元，欠付水电费用为26844.57元，故被告对于上述款项应予支付，对原告相应诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付免租期租金144060元的诉讼请求。案涉合同约定装修免租期是基于双方签订的长期租赁合约，原告给予被告的优惠，如因被告违约原告解除租赁合同，则装修免租期间产生的房租应正常支付。现案涉合同因被告迟延支付租金而解除，故被告对于免租期所产生的租金应予支付，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还案涉房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求。案涉合同约定，无论何种原因导致合约终止，被告均应在合约终止之日起20日内自付费用将案涉房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至原告交付时的状态或原告认可的状态，同时将相关钥匙交还原告。在交还期届满后被告仍未交还租赁房屋的，被告按合约终止时月房租两倍标准按实际占用天数支付房屋占有使用费。案涉合同解除后，被告未在上述交还期间内交还案涉房屋，故自2017年7月15日起20日开始计算占有使用期间即自2017年8月4日开始计算房屋占有使用期间。2017年9月1日，被告欲搬离案涉房屋内相关物品遭到原告阻止，双方产生争议。因此，自2017年9月1日开始，案涉房屋已由原告实际取回并控制，被告未再实际占有使用案涉房屋，故房屋占有使用费应计算至2017年8月31日止，且对原告要求返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据原告提供的极燕生物有限公司与露西尼公司签订的《承包经营协议》以及2017年7月18日露西尼公司出具的情况说明来看，被告占有使用案涉房屋期间，其中约有150平方米房屋实际由露西尼公司使用，故占有使用费应当扣除上述面积计收。关于房屋占有使用费的计算标准，合同约定按照合同终止时月租金的两倍计算。本院认为，房屋占有使用费系因实际承租方未能及时搬离承租房屋而产生的费用，其本身带有一定的违约金性质，可适当高于租金标准，但按照租金标准的两倍计收，标准较高，故本院酌情调整为按照合同终止时月租金标准的1.3倍计收。关于原告主张的滞纳金、违约金、律师费的诉讼请求。案涉合同约定，如被告拖延支付租金，每迟延一日，按照应付未付款金额的千分之五作为逾期付款违约金，审理中原告将计算标准调整为银行同期贷款利率的四倍计算。本院认为，迟延付款违约金系弥补原告因被告迟延付款而可能产生的利息损失并可适当提高体现违约金的惩罚性，但按照同期银行贷款利率的四倍标准计算明显过高，本院酌定调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准及相应标准的1.3倍计收，自2017年1月14日起计算至被告实际支付之日止。此外，案涉合同还另行约定被告逾期支付租金10日的，原告可单方终止合同，并要求被告支付三个月租金的两倍，即6个月租金作为违约金。被告除承担上述违约金外还需承担原告催讨应收款而产生律师费等合理费用和开支。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大。因被告迟延支付租金导致合同提前解除，会使原告产生一定的空置期损失。但原告应积极进行招租，避免空置期损失扩大，原告主张6个月租金作为违约金标准较高，本院酌情调整为2个月。原告主张因催讨被告欠付租金及相关费用而产生律师费10万元，但仅提供了委托代理合同及律师费发票，未提供相应支付凭证，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张案涉房屋的消防设计备案未能通过是因反诉被告原因导致的抗辩意见。本院认为，第一，根据反诉原告提供的2017年11月20日公安消防局的回复，以及反诉原告申请调取的《建设工程竣工验收消防备案申报表》。反诉被告进行的消防备案，系针对1913园区消防改造工程，仅涉及消防设施改造，对新增消防设施情况进行了消防备案。故《建设工程竣工验收消防备案申报表》中载明的结构、安全疏散等内容仅是针对消防改造工程本身，与案涉房屋结构及安全疏散并不能推定为严格对应的；第二，反诉被告办理的系对1913园区消防设施改造工程的备案，反诉原告未能证明其办理案涉房屋装修的消防设计备案应以反诉被告取得消防改造工程备案为前提。此外，根据2017年5月31日《消防设计不合格通知书》，反诉原告系于2017年5月5日向玄武消防大队申请消防设计备案的，此时反诉被告已经取得了消防改造工程的备案；第三，反诉原告认为反诉被告未能及时提供原工程建筑总平面图、原始建筑平图以及消防验收合格证明，致使反诉原告无法办理消防设计备案，但反诉原告既未能证明其办理消防设计备案提交上述材料的必要性，也未能证明是因未向消防部门提供上述材料，导致其消防设计备案无法办理；第四，反诉原告进行的是装修消防改造工程的设计备案，依据相关规定，其应当在取得施工许可起七日内进行消防设计备案，但根据2016年1月11日《极燕旗舰店竣工申请验收函》可知，当时反诉原告已经完成了装修工程，但直至2017年5月5日其才向玄武消防大队申请消防设计备案；第五，2017年7月22日《对消防不合格的回函》，玄武消防大队对反诉原告消防设计备案不合格，提出了相应整改指导意见。根据市文广新局分别于2017年9月8日发送的《关于消防疏散的函》以及2017年10月20日发送的《关于公余联欢社消防整改意见的函》，可知无论是在案涉房屋外部加设消防疏散，还是按照玄武消防大队的整改意见进行消防整改，都是可行的。综上，对于反诉原告主张案涉房屋的消防设计备案未能通过是因反诉被告原因导致的抗辩意见，本院不予采信。关于反诉原告主张的返还原物及要求反诉被告赔偿折旧损失的反诉诉讼请求。案涉合同约定，无论何种原因导致合同终止，反诉原告应自费将案涉房屋连同其所有的附属物、装置、附加物、恢复至反诉被告交付时的状态或反诉被告认可状态，并返还钥匙。依据上述约定，2017年7月15日合同解除后，反诉原告有权将案涉房屋内的物品及相关设施搬离、拆除，将案涉房屋返还给反诉被告。但在2017年9月1日，反诉被告阻止反诉原告搬离，并扣留了部分物品。本院认为，反诉原告存在迟延支付租金的行为，产生相应的违约责任，应由反诉原告按照合同及法律规定承担相应责任。反诉被告采取阻止、扣留物品的行为存在过错，因此，应将扣留的物品以及现场遗留的相关物品返还给反诉原告，并就上述部分物品，赔偿由此给反诉原告造成的折旧损失。根据鉴定结果及2018年12月18日、2019年3月14日现场勘查情况，反诉原告主张按照鉴定报告中附表1、附表2的内容确定返还的物品及折旧的基数，本院予以支持。折旧期限为，自2017年9月1日起计算折旧损失至反诉被告返还之日止。根据鉴定报告内容，物品残值按照5%计算，折旧可按照5年折旧，也可按照10年折旧。结合案涉合同约定的租赁期限为5年，且根据实地勘察物品状态等，参考《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，以及企业会计准则第4号规定，本院酌定按照5年标准计提折旧费用。综上，反诉被告应返还扣留的物品，并以695194.56元为基数，扣除5%的残值，按5年标准计提折旧。对折旧期的起算时间，双方虽于2015年7月8日签订案涉合同，租赁期限自2015年7月15日开始，但上述时间均不能作为物品折旧的起算时间，根据反诉原告提供的2016年1月11日《极燕旗舰店竣工申请验收函》可知，在此时点反诉原告已施工装修完毕，随时可以进行正常营业，故应以2016年1月11日作为5年计提折旧的起算时间。反诉被告对于扣留物品承担计提折旧费用损失，应自2017年9月1日起计算至反诉被告实际返还原物之日或2021年1月10日5年折旧期限届满之日止（以两者先到时间为准）。关于反诉原告要求反诉被告就使用尚未拆除的装饰装修物支付占有使用费的诉讼请求。本院认为，案涉合同约定合同解除后应由反诉原告自行拆除案涉房屋内所有的附属物、装置、附加物，恢复至反诉被告交付时的状态或反诉被告认可状态，反诉原告履行该义务需基于反诉被告的配合。2017年9月1日反诉原告欲自行搬离案涉房屋内物品时，反诉被告即采取阻止等行为，致使反诉原告既无法搬离物品，也无法按照案涉合同约定履行拆除恢复的义务。此后，反诉原告并未积极向反诉被告提出要求拆除案涉房屋内的装饰装修物，而反诉被告也未通知反诉原告履行拆除义务。虽然案涉房屋内的装饰装修物在拆除后仍可能具有一定价值，反诉被告未能配合反诉原告履行拆除案涉房屋内装饰装修物的义务也存在一定过错，但装饰装修物与案涉房屋已形成附合，反诉被告取回案涉房屋后维持原状态转租，是在双方放任拆除恢复义务履行的情况下，反诉被告取回案涉房屋而产生的结果，并非反诉被告积极追求对案涉房屋内装饰装修物的占有使用，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张的租金损失120万元。本院认为，反诉原告未能按照合同约定用途使用案涉房屋并非由反诉被告原因导致，且案涉房屋为文物建筑，反诉原告提供的周边普通办公用房租金标准不具有参考性，故对反诉原告要求反诉被告赔偿租金损失的诉请不予支持。综上所述，对原告及反诉原告相应诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告江苏天华文化传媒有限公司与被告南京极燕生物科技有限公司2015年7月8日签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2017年7月15日解除；二、被告南京极燕生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华文化传媒有限公司支付租金459078元及水电费26844.6元；三、被告南京极燕生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华文化传媒有限公司支付免租期租金144060元；四、被告南京极燕生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华文化传媒有限公司支付滞纳金（以欠付租金459078元为基数，自2017年1月14日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的1.3倍计算；自2019年8月20日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算）；五、被告南京极燕生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天华文化传媒有限公司支付房屋占有使用费160972元；六、反诉被告江苏天华文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告南京极燕生物科技有限公司返还由其保管原存放于案涉房屋内的物品并赔偿折旧损失（以695194.56元为基数，扣除5%的残值，按5年标准计提折旧，自2017年9月1日起计算至反诉被告实际返还原物之日或2021年1月10日5年折旧期限届满之日止，以两者先到时间为准，详见附件）；七、驳回原告江苏天华文化传媒有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告南京极燕生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24962元，保全费5000元，合计29962元,反诉案件受理费18090元，共计48052元，由被告南京极燕生物科技有限公司负担33636元，原告江苏天华文化传媒有限公司负担14416元，原告江苏天华文化传媒有限公司预交案件受理费中的15546元由本院退回，被告南京极燕生物科技有限公司应负担案件受理费、保全费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  毛建美二〇二〇年六月二十四日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶附件：