天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初1208号原告：天津华泰基业有限公司，住所地天津市河西区紫金山路36号增6号210室。统一社会信用代码911201033006216262法定代表人：苏协利，总经理。委托诉讼代理人：代炤兴，天津杰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：许红继，天津杰森律师事务所律师。被告：天津万城置业有限公司，住所地天津市河西区解放南路南段西侧水晶城香溪园24号楼107。统一社会信用代码911201030552589308法定代表人：卢冰，董事长。委托诉讼代理人：张若琦，天津允公律师事务所律师。原告天津华泰基业有限公司与被告天津万城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天津华泰基业有限公司的委托诉讼代理人许红继、天津万城置业有限公司的委托诉讼代理人张若琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津华泰基业有限公司向本院提出诉讼请求：1.天津万城置业有限公司支付违约金380625元；2.天津万城置业有限公司以380625元为基数，以银行同期贷款利率为标准，支付自2019年5月28日至违约金实际给付之日的利息；3.本案诉讼费用由天津万城置业有限公司负担。事实与理由：天津华泰基业有限公司与天津万城置业有限公司在2017年12月13日签订《楼宇认购合约》，约定天津华泰基业有限公司购买天津万城置业有限公司的解放南路东侧1号楼-秀江园2号底商，价款为35000000元。天津华泰基业有限公司在2017年12月20日给付上述购房款，并在2017年12月21日签订了一份《天津市商品房买卖合同》，天津万城置业有限公司于2018年3月30日将诉争房屋交付给天津华泰基业有限公司使用。在房管局审查双方签订的《天津市商品房买卖合同》时发现将同小区房屋的1、2号底商写在一份合同内，不符合规定要求，后双方又签订了《天津市商品房买卖合同》单独交易涉案的2号底商。《商品房买卖合同》的第十二条商品房权属登记中约定，按照“附件六补充协议第10条”的期限，办结房屋权属转移登记；附件六补充协议第10条第一款“由出卖人负责办理商品房权属初始登记手续。由于出卖人的原因，未能在交付该商品房之日起一年内完成商品房权属初始登记手续，每逾期一日，出卖人按照已付房价款的万分之0.05向买受人支付违约金（因出卖人之外的原因或房屋顺延、迟延交付导致无法如期办的，出卖人不承担责任）”。天津万城置业有限公司在2018年3月30日交付房屋，在2019年5月28日才完成初始登记，其未按照约定在交付商品房之日起一年内完成初始登记，属于违约。天津华泰基业有限公司认为显然依照合同约定的万分之0.05的违约金，无法弥补天津华泰基业有限公司客观上存在的损失，且该损失数额又难以确定，故此请求贵院依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以此增加违约金数额，弥补天津华泰基业有限公司损失。天津华泰基业有限公司提交如下证据：1.楼宇认购合约复印件1张，证明天津华泰基业有限公司与天津万城置业有限公司在2017年12月13日签订秀江园1号楼2号底商认购合约，天津华泰基业有限公司在当天支付500000元购房定金，约定由天津华泰基业有限公司方在9天的认购期内以35000000元的价格与天津万城置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议购买诉争房屋并约定2018年3月30日交付房屋；2.招商银行付款回单复印件2张，证明天津华泰基业有限公司按照约定在2017年12月13日支付500000元定金，并按照合同约定在2017年12月20日在签订天津万城置业有限公司打印的《房屋买卖合同》及补充协议后将房款35000000元给付天津万城置业有限公司；3.秀江园1号楼交付交接明细复印件1张，证明诉争房屋在2018年3月30日交付给天津华泰基业有限公司；4.《天津市商品房买卖合同》及补充协议复印件33页，证明该买卖合同是原《商品房买卖合同》及补充协议备案未通过后，双方进行补签的。买卖合同约定天津华泰基业有限公司以35000000元购买诉争房屋，天津万城置业有限公司在2018年3月30日将诉争房屋交付给天津华泰基业有限公司，并约定商品房权属登记按照附件六补充协议第10条的规定；5.增值税发票复印件3张，证明天津万城置业有限公司收到天津华泰基业有限公司购房款并后开具了增值税发票；6.不动产权证书复印件1张，证明天津万城置业有限公司一直拖延至2019年5月31日才配合天津华泰基业有限公司办理产权证；7.不动产登记申请书复印件4张，证明2019年5月28日天津万城置业有限公司才完成初始登记，天津万城置业有限公司违约。天津万城置业有限公司辩称，天津华泰基业有限公司主张适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条无事实依据，该规定明确由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，本案中补充协议附件六中明确约定办理产权证期限为办理初始登记起一年内，该约定合法有效，故应使用前述规定中第一项的内容，即双方对约定办理权属登记的时限存在明确约定，双方已确认诉争房屋于2019年5月28日办理初始登记，天津万城置业有限公司次日通知了天津华泰基业有限公司相关情况，且天津华泰基业有限公司于2019年5月28日取得权属登记证书，因此天津万城置业有限公司不存在逾期配合天津华泰基业有限公司办理权属登记的情况。因此天津华泰基业有限公司的主张缺乏事实和法律依据。此外，天津华泰基业有限公司主张的违约金为逾期办理初始登记的违约金，而司法解释第十八条规定的违约金实际为天津万城置业有限公司在未能按照合同约定的期限内配合天津华泰基业有限公司取得权属登记情况下的违约情形，实际属于两种不同的违约行为，因此天津华泰基业有限公司主张的违约情形，无法适用司法解释十八条中的规定。综上，天津万城置业有限公司不存在司法解释十八条的违约行为，故不应按照司法解释十八条规定承担违约责任。不同意天津华泰基业有限公司的诉讼请求。天津万城置业有限公司提交如下证据：1.楼宇认购合约复印件1张，证明天津华泰基业有限公司、天津万城置业有限公司双方认购诉争房屋；2.《天津市商品房买卖合同》及补充协议复印件31张，证明因出卖人之外的原因导致房屋权属登记无法如期办理的，出卖人不承担责任及诉争房屋需由天津华泰基业有限公司完成内部空间改造后才能进行政府部门实测及后续产权办理；3.关于房屋产权合并的申请书复印件1张，证明因天津华泰基业有限公司申请办理诉争房屋合并造成天津万城置业有限公司逾期完成房屋初始登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证意见如下：对天津华泰基业有限公司、天津万城置业有限公司提交证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日天津万城置业有限公司（出卖人，甲方）、天津华泰基业有限公司（买受人，乙方）签订《楼宇认购合约》，合约载明，就乙方向甲方认购梅江柏翠园秀江园1#楼事宜达成一致，乙方同意签订本合约时，交付定金500000元，按建筑面积计算，商品房总价款35000000元，乙方应于2017年12月22日前持相应材料，一次性付款。2017年12月20日天津华泰基业有限公司以银行转账方式，向天津万城置业有限公司打款35000000元。2018年3月30日天津万城置业有限公司将诉争房屋交付给天津华泰基业有限公司。落款时间2018年7月29日的《天津市商品房买卖合同》显示，天津万城置业有限公司（出卖人，甲方）、天津华泰基业有限公司（买受人，乙方）约定，房屋为天津市河西区解放南路东侧秀江园1号楼-秀江园2号底商，商品房价款为35000000元，甲方于2018年3月30日前将商品房交付乙方使用，乙方于2018年8月17日前一次性存入商品房全部价款35000000元。合同附件六第10条明确，由出卖人负责办理商品房权属初始登记手续，由于出卖人的原因，未能在交付该商品房之日起一年内完成商品房权属初始登记手续，每逾期1日，出卖人按已付房价款的万分之0.05向买受人支付违约金（因出卖人之外的原因或房屋顺延、迟延交付导致无法如期办理的，出卖人不承担责任）。庭审中，天津华泰基业有限公司、天津万城置业有限公司共同确认2019年5月28日办理初始登记，2019年5月31日天津华泰基业有限公司取得产权证。本院认为，当事人合法的民事权益应予维护。天津华泰基业有限公司、天津万城置业有限公司2018年7月29日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立生效。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，诉争房屋2018年3月30日交付，天津华泰基业有限公司、天津万城置业有限公司2018年12月29日签订《天津市商品房买卖合同》时已经知晓房屋交付的事实，并约定交付该商品房之日起一年内完成商品房权属初始登记手续，实际完成商品房权属初始登记手续日期为2019年5月28日，天津万城置业有限公司应按约定承担2019年3月30日至2019年5月28日期间的违约责任，故对违约金10500元本院予以支持。天津华泰基业有限公司的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告天津万城置业有限公司支付原告天津华泰基业有限公司违约金10500元；二、驳回原告天津华泰基业有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7009元，减半后收取3504.50元，由原告天津华泰基业有限公司负担3407.50元，被告天津万城置业有限公司负担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇二〇年六月三十日法官助理李佳琪书记员张方靖