福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2738号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡1号楼209室，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许杰，男，1989年9月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾惠琼，福建志立律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人许杰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初11666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：1.驳回一审判决第一项；2.本案一、二审全部诉讼费用由许杰承担。事实和理由：1.沃丰公司不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。虽然《商品房买卖合同》附件六第四条并未直接约定“日降雨量10mm以上降雨、风六级以上(含六级)可据实延期”，但第四条第1款约定：“除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：…4、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。”案涉房屋在实际施工过程中，遇到中雨以上降水和六级以上风力等极端天气根本无法继续施工，该因素并非出卖人所能控制，施工单位也确实因此停工，一审法院不采纳因天气因素据实予以延期交房的主张有违公平原则；虽然《泉州市生态环境局通知》中规定中、高考期间禁止施工的范围系学校200米范围内，但中、高考期间禁止施工、鸣笛的范围远大于学校周围200米，案涉房屋在实际施工过程中确实在中、高考期间予以停工，一审法院不采纳其在中、高考期间据实予以延期交房的主张有违公平原则。2.诉争《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第四条第4款、第五条均明确约定买受人应在办理建交付手续前缴纳专项维修资金，而并非约定专项维修资金系在交房时缴纳，《商品房买卖合同》关于缴纳专项维修资金时间的表述与约定的交房时间一致，目的是给予买受人最长的缴交时间，而非一审法院认为的“专项维修资金缴纳时间为交房时”，同时，《商品房买卖合同》并不存在对缴款账户约定不明确的情形，一审法院认定“双方约定许杰最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金”、“缴款账户约定不明确”有误，应予以纠正。3.根据建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》及泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的《泉州市住宅专项维修资金管理规定》，在许杰未缴交专项维修金的情况下，沃丰公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付的违约责任。 许杰辩称，1.《商品房买卖合同》附件六第四条已经就案涉房屋交付条件进行变更约定，所列情形不包含沃丰公司主张延期交房的事由，沃丰公司提供的证据亦不足以证明案涉房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米内，在中、高考期间因政府文件限制施工而停止施工的事实，沃丰公司主张延期交房的理由不能成立。2.根据相关规定和商品房买卖交易习惯，其无需缴纳专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第(三)项规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户。”因此，其缴纳首期住宅专项维修资金的时间应当在完成验房后、正式签收领取钥匙前，在双方未完成验房前，其无需缴纳住宅专项维修资金；同时，案涉房屋于2018年10月20日验收合格，2018年9月29日沃丰公司邮寄《入伙通知书》通知其案涉房屋已达交房条件、定于2018年10月31日交房，并明确通知其专项维修资金缴纳时间为办理交房时，一审认定“双方约定许杰最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金”正确。综上，一审判决认定事实正确，应予维持。 许杰向一审法院起诉请求：1.判令沃丰公司向许杰支付逾期交房违约金124157元；2.判令沃丰公司向许杰支付逾期办证违约金；3.判令沃丰公司协助许杰办理丰泽区澜湖郡3号楼501号房产权属登记，并将需由沃丰公司提供的资料交付许杰；4.本案诉讼费用由沃丰公司负担。 一审法院认定事实：2014年11月3日，许杰与沃丰公司签订编号为201411010088的《商品房买卖合同》一份，约定许杰向沃丰公司购买址在丰泽区××路××街××号楼××号房，总价款1858561元。该份合同于2014年11月13日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计12235元，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，监管银行中国银行股份有限公司洛江支行／中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行，监管账户4312××××7742／35001656007052526716”。同日，许杰与沃丰公司签订合同编号201411010088《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、供水、供电部门的停水、停（限）电通知；4、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人……”《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第七条约定：“2、本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）或按本合同载明的买受人通讯联系方式通知（包括但不限于电话、短信等具体方式）三种形式中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起或通讯联系方式通知后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。”第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。合同签订后，许杰已依约付清全部购房款。 一审另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月25日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的由泉州市气象信息服务中心出具的《天气证明》所载，自2014年11月3日合同签订之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，泉州市丰泽区高速路口观测站未出现风力达12级或以上的大风天气。据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司确认其无法提供诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米范围内的相关证据，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。2018年9月29日，沃丰公司向许杰邮寄《入伙通知书》，通知许杰诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求许杰在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。庭审中，许杰与沃丰公司一致确认诉争房屋已于2018年11月1日交付。许杰至今尚未缴纳诉争房屋的公共维修资金。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥，沃丰公司亦未向许杰交付办理分户登记所需的测绘图纸等办证所需资料。 一审法院认为，沃丰公司与许杰就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付许杰使用。双方在合同第八条中约定可延期交房的天气原因为“日降雨量10mm以上降雨、风六级以上（含六级）”，而在《合同补充协议》第四条中排除了上述天气原因，两处约定存在冲突，根据《合同补充协议》第十三条的约定，应以补充协议的约定为准。且沃丰公司提供的证据无法证明自双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止有出现补充协议中约定的“水灾、飓风”等自然灾害，故沃丰公司抗辩以风雨天气作为延期交房的免责事由，不予采纳。沃丰公司辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司并无法提供证据证明诉争房屋所在楼盘在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，不予采纳。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向许杰交房；合同第十八条约定，许杰应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定许杰最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房及协助办理分户产权登记手续。另据一审庭审查明的事实，虽然合同第十八条约定诉争房屋应缴专项维修资金的金额，但对缴款账户的约定不明确；而沃丰公司在邮寄给许杰的《入伙通知书》中，对该房屋应缴公共维修基金的金额作了变更，明确缴款账户等具体事项，并通知许杰“交房时，凭缴款凭单向开发商索取收款收据”。沃丰公司实际于2018年11月1日与许杰办理诉争房屋的交接手续，但许杰至今仍未缴交诉争房屋应缴公共维修资金，故沃丰公司自愿在许杰缴清公共维修资金时提前向许杰交房，并未以此拒绝交房，且导致其迟延交房的事由不可归责于买受人，现沃丰公司以此为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据查明的事实，诉争房屋于2018年10月20日符合交付条件，该房屋于2018年11月1日正式交付，迟于沃丰公司应履行交付义务的时间，已构成违约，逾期交房669天，应按总购房款1858561元的日万分之一向许杰支付逾期交房违约金共计124337元（1858561元×0.0001×669天），许杰按124157元主张，系其自行处分民事权利，予以照准。关于协助办证的问题，据双方在《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助许杰办理分户产权登记手续。一审庭审中，双方一致确认诉争房屋已于2018年11月1日实际交付，故沃丰公司应于2019年5月20日前协助许杰办证。但沃丰公司尚未办妥诉争房屋所在项目的房屋权属总登记，亦未向许杰交付分户图等办证所需资料，构成逾期协助办证。许杰请求沃丰公司按购房款1858561元的日十万分之一，自2019年2月1日起至实际办证之日止支付逾期办证违约金，予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2019年5月21日起计付。许杰同时诉请沃丰公司履行协助其办理诉争房屋不动产权证书的义务，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给许杰逾期交付址在泉州市丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼501号房屋的违约金124157元；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给许杰逾期办理上述房屋不动产权证书的违约金；三、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助许杰办理上述房屋的《不动产权证书》；四、驳回许杰的其他诉讼请求；本案受理费2892元，减半收取计1446元，由许杰负担25元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担1421元。 二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，沃丰公司与许杰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据房屋专项维修资金的性质、相关规定及双方的约定，一审判决认定缴纳该资金的时间为沃丰公司通知的交房时间并无不当，沃丰公司对此的上诉主张无事实和法律依据，不予采纳。根据沃丰公司一审时提供《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》可以认定，中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业。但沃丰公司提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内，不符合双方合同附件六《合同补充协议》第四条进行变更约定后房屋交付条件中可以延期交房的情形；同时，《商品房买卖合同》第八条中约定可延期交房的情形包含“日降雨量10mm以上降雨、风六级以上（含六级）”，但在《合同补充协议》第四条约定的延期交房情形中排除上述天气原因，两处约定存在冲突，根据《合同补充协议》第十三条的约定，应以补充协议的约定为准。因此，沃丰公司主张房屋交付期限因受中、高考及天气因素应当据以延期，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，沃丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2892元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年六月十五日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。