大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2020号原告（反诉被告）：曲全瑜，男，满族，1987年6月13日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李丹璐，辽宁北城律师事务所律师。被告（反诉原告）：李绍涛，男，汉族，1958年6月4日生，住大连市西岗区。原告曲全瑜与被告李绍涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丹璐，被告李绍涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告房租押金以及9个月房屋租金共计46750元，并从2019年9月1日起按日千分之三支付滞纳金直至全部给付之日止。事实和理由：原被告于2017年5月24日及2017年6月5日签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议，合同约定：被告将其位于西岗区的房屋出租给原告，租期三年，自2017年6月1日至2020年5月31日，押金10000元，租金年付。原告按约支付了10000元押金，并依约按年度向被告支付了房屋租金。合同履行至第三年度开始时，被告要求原告提前退房，双方经过协商又于2019年6月3日签订了《房屋租赁合同协议2》，合同约定原告第三年度再继续使用三个月，于2019年8月31日交还房屋，被告将原告已交的第三年度租金扣除三个月房租后返还剩余房租和签订租赁合同时交付的押金。补充协议签订后，原告于2019年8月30日与被告指定人李成桢办理了房屋交接手续，将房屋退还给被告，但经原告多次催要，被告至今仍未依约将房屋剩余租金和押金退还原告。故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令被告退还原告房屋押金10000元及剩余9个月租金36750元，并从2019年9月1日起按日千分之三支付滞纳金直至全部给付之日止。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告诉求。事实和理由：（一）事实：据双方约定，原告首次应付租金抵押金为6.4万元，实际付款5.9万元；第二次应付5.4万元，实际付款4.9万元；第三次应付租金5.4万元，实际仍付款4.9万元（而且超13天给付）。2019年6月3日双方修改合同期限签订《房屋租赁合同协议2》，对原合同协议条款仍不变继续有效。2019年8月31日交房验收时，发现小卫生间灯管损坏（25元），大卫生间门厅灯带损坏（6.8米灯线15/米合计102元），水电费未结清（170元）。因被告在外地要求原告依据《合同》约定，办完交接手续，并承诺（返连后）清算结帐多退少补。（二）理由：因原告违反合同约定，无故缴纳租金不足，违约行为。第三次虽缴纳租金不足拖期付款，考虑到变更了双方租赁合同期限，不再追究原告违约责任。被告依据相关约定清算租金违约金后，已经扣收违约金及按日收取滞纳金。即原告拖欠应交租金10000元（两次）、收违约金20000元、滞纳金30030元，损坏财产127元、补充水电费170元，合计应扣收60330元。按原告2019年5月13日第三次缴纳租金及抵押金全款为59000元清算，扣除已履约三个月租金13500元后剩余45500元，与被告应扣收60330元相抵缴后，原告尚欠被告14872元，被告已经于2019年11月12日书面告知了原告缴纳款项不足，请在接到被告书面告知后3日内补交欠款。因此，原告要求被告退还剩余租金及押金46750元诉求没有事实基础，要求被告从2019年9月1日起支付千分之三滞纳金也没有合同条款约定。据上述事实理由及相关证据，足以证明被告完全符合国家《合同法》、《民法通则》等相关条款规定行为。被告提出反诉请求：判定原告转租或转借房屋，给付违约金人民币10000元；补交27个月公司办公物业费用元/月平方米，合计12995.64元。补交2017年--2019年两年冬季采暖费用，合计人民币8984.64元；总计应给付反诉原告合计31980.28元。2017年5月24日—6月5日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告表示是自用，反诉原告曾明确提示不能以公司名义挂牌或公开对外开展业务活动。但反诉被告擅自以第三人瀚澲（上海）实业有限公司名义对国内外泄露反诉原告房屋地址投递买卖产品快件。反诉原告还查明反诉被告租金来源也是由第三人公司承担支付的，明显反诉被告是转租或转借房屋，为他人经营公司业务属于违约行为。依据《合同法》、第六条《民法通则》第106条规定，给付违约金，补交相关费用，请求法院依法做出公正裁判。原告对反诉辩称，反诉被告不存在转租或转借房屋的情况，不存在违约行为，反诉原告要求反诉被告补交办公费用和采暖费用不存在法律依据。房屋租赁合同签订后，一直是由反诉被告在使用承租房屋，并不存在转借或转租房屋的情况，同时，反诉被告并未以公司名义挂牌或开展业务活动，反诉被告使用该房屋地址收发快递是合理行为，且房屋租赁合同中也并未禁止，反诉原告以此为由认为反诉被告违约没有法律依据。同时反诉原告仅仅是案涉房屋的房东，不具有收取物业费用的身份，并且租赁合同中也约定物业费用及采暖费用是由反诉原告承担。综上所述反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回起请求。经审理查明，2017年5月24日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市西岗区房屋出租给原告，租期自2017年6月1日起至2020年5月31日止，年租金54000元，每年一付，押金10000元，租期内的物业费、取暖费由被告支付，水、电、煤气、电话、有线电视、卫生等费用由原告支付。双方于2017年6月5日签订《补充协议》，变更合同部分内容，另约定租金支付给被告儿子李成桢。原告于2017年6月2日支付给李成桢30000元，6月3日支付29000元，2018年4月29日支付49000元，2019年5月13日支付49000元，共计157000元。2019年5月16日、26日、31日，被告通知原告称，原告未按约定及时给付租金，要求原告尽快补足租金、终止履行、腾退房屋等。2019年6月3日，双方签订《房屋租赁合同协议2》，对租赁合同作出变更：1.租期变更为2017年6月1日至2019年8月31日。2.在承租方2019年8月31日退还房屋后，承租方按照原合同约定扣除2019年6、7、8三个月的房租后，退还剩余房租及10000元押金。3.若承租方2019年8月31日无法退还房屋，押金10000元作为违约金赔付出租方。2019年8月30日，原告将房屋退还给李成桢，双方签订《交接协议》，确认主卧、卫生间灯及客卫走廊灯带不亮，水、电、燃气表数，水电费协商结算。后双方对返还款项产生争议，被告至今未返还。本院确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、银行交易单、房屋租赁合同协议2、交接协议、电话录音，被告提交的通知书，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同协议2》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方协商变更合同后，被告应当返还剩余租金。《房屋租赁合同》约定的租金为每年54000元，原告庭审时称双方口头变更为每年49000元，没有事实依据，且《房屋租赁合同协议2》约定按照原合同扣除房租后退还剩余租金，故确认实际履行租期2年3个月的租金共计121500元。被告主张原告尚有水电等费用170元未结清，原告未能提供证据反驳，本院予以确认。租赁房屋内灯具故障，双方未约定维修义务方，也没有证据证明系原告使用不善造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，被告应付维修义务，不应由原告承担责任。综上，被告应退原告157000-121500-170=35330（元）。因双方未约定退还租金的期限，且有水电等费用未结清，原告要求被告支付滞纳金没有事实依据。被告要求原告支付物业费、采暖费，不符合双方合同约定，被告要求原告支付违约金，但其提交的证据不足以证明原告存在违约转租或转借的事实，且被告在双方交接返还房屋时并未提出异议，并表示同意返还剩余款项，故对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告李绍涛于本判决生效之日起五日内返还原告曲全瑜35330元；二、驳回原告曲全瑜的其他诉讼请求；三、驳回被告李绍涛的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取642元，由原告曲全瑜负担300元，被告李绍涛负担342元。反诉案件受理费300元，由被告李绍涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员  孙晓君二〇二〇年六月九日书记员  刘頔一