贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3098号原告：陈绍华，男，1956年8月3日出生，汉族，住贵州省盘州市盘关镇（原盘县，现住贵州省盘州市翰林街道（原盘县。诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201610322358。诉讼代理人：刘洋洋，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201710013352。被告:六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司,住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道恒宇大厦21楼,统一社会信用代码915202007143482791。法定代表人:谢梁，六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司董事长。诉讼代理人：蒋继永，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201510991443。诉讼代理人：余凌波，贵州滴水律师事务所律师，执业证号152022020010180385。第三人:六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市红果经济开发区建设局院内，统一社会信用代码915202007613897863。法定代表人:赵修明，六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司执行董事。诉讼代理人：徐伟忠，男，1964年8月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告陈绍华与被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、第三人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司（以下简称金果公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈绍华的诉讼代理人谭代关，被告恒宇公司的诉讼代理人蒋继永、余凌波、第三人金果公司的诉讼代理人徐伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈绍华向本院提出诉讼请求：一、判决被告恒宇公司支付原告陈绍华从2013年7月1日起至2020年5月7日逾期办理商品房转移登记的违约金人民币167860元,2020年5月8日起的违约金以374608元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至商品房转移登记的有关文书交付原告陈绍华之日止。二、本案诉讼有关费用全部由被告恒宇公司承担。事实和理由:原被告于2011年11月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告陈绍华购买被告开发的盘州市亦资街道翰林苑1栋701号商品房,建筑面积153.54平方米,套内建筑面积为132.84平方米，按照套内建筑面积计算,该商品房总价款为374608元;2、被告恒宇公司承诺于2013年3月30日前向买受人交付该商品房等内容。但未约定转移登记日期及违约责任。原告陈绍华于2011年11月24日向被告恒宇公司交付了首期房款134608元,于2012年1月4日从中国工商银行股份有限公司盘州市支行获准按揭贷款240000元后直接支付至被告恒宇公司的银行账户后，原告陈绍华付清了全部购房款。该房屋于2013年3月30日交付,但被告恒宇公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告陈绍华,也未履行代理原告陈绍华向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，致使原告陈绍华的合法权益受到损害。2013年被告恒宇公司告知原告陈绍华，相关办理产权登记事宜已交由第三人金果公司办理,相关税费等要求原告陈绍华缴纳给第三人。2013年3月15日原告向第三人金果公司交纳了11247元的契税等费用。但房产登记转移至今未办理成功。后原告陈绍华多次要求被告恒宇公司办理房产证，但被告恒宇公司总是要求原告陈绍华找第三人金果公司去办理房产证,第三人金果公司承认为原告陈绍华办理房产证,但因被告恒宇公司未提供办理房产证所需要的资料,因此至今未办理。2019年第三人金果公司才将需要办理房产证的契税交到税务局。原告陈绍华认为，其与被告恒宇公司2011年11月22日签订《商品房买卖合同》合法有效,被告恒宇公司未依约全面履行其合同义务已经违约，为维护其合法权益,现根据合同约定及相关法律规定,特向法院提出如上诉讼请求,请依法判决。被告恒宇公司辩称，1、首先应区分的转移登记和取得权属证书之间的区别，程序上而言义务人向登记部门提交资料申请办理转移登记，而后登记部门审查核实无误后，颁发权属证书，也就是说取得权属证书的前提是义务人从事申请行为。结合本案，商品房买卖合同第八章第二十二条第三项并没有约定转移登记义务人为被告恒宇公司，城市商品房预售管理办法规定，原告陈绍华为办理转移登记义务人，因此无论是法定还是约定，被告恒宇公司均非转移登记办理的义务人，不是义务人的前提下，自然不承担违约责任；2、虽然名义上恒宇公司代收代付相应的契税及维修基金，但该行为不意味着恒宇公司据此应承担办证义务，该行为仅仅为委托合同关系；3、因办理转移登记的义务人即原告陈绍华，未从事申请办理转移登记的行为，从而致使行政主管机关未能启动办理转移登记及颁发权属凭证的程序，其过错责任在于原告陈绍华；4、案涉商品房于2013年3月30日交付，距今七年，就算原告诉请的违约金合法，也已经超过法定诉讼时效期间，人民法院依法应当驳回原告陈绍华的诉讼请求；5、案涉商品房根据内部合伙约定，属于第三人金果公司所有，相应权利义务由第三人金果公司享有及承担，如人民法院经审理认定应支持违约金的，请判决由第三人金果公司承担。第三人金果公司述称，1、根据合同约定，原告陈绍华应当是办理房屋权属登记的主要义务人，其应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续，开发商仅仅是办理房屋权属登记的协助义务人；2、买受人要求开发商承担违约责任，该请求是以财产利益为内容的债权请求权，故应适用民法通则135条关于两年诉讼时效的规定。买受人就开发商逾期办理房屋权属登记的协助义务行为要求开发商承担违约责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债，即债权请求权，因此原告陈绍华的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，不应支持。本院经审理认定如下事实：2011年8月18日原告陈绍华与被告恒宇公司签订了一份《商品房买卖合同》约定：原告陈绍华向被告恒宇公司购买位于盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元7层7-1号（即现在的701号）商品房一套，建筑面积153.54平方米，套内建筑面积为132.84平方米,按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为374608元;原告陈绍华首付房款134608元，余款240000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告恒宇公司在2013年3月30日前交付房屋；被告恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。但双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，原告陈绍华依约向被告恒宇公司交付了首期房款134608元、余款240000元通过从中国工商银行股份有限公司盘州市支行按揭贷款予以支付。2011年11月22日，双方向盘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合登记备案。2013年3月15日原告陈绍华按被告恒宇公司的指示与第三人金果公司进行结算，原告陈绍华共支付契税、测绘费、产权证、印花税等费用16544元。2013年3月30日被告恒宇公司向原告陈绍华交付了房屋，但被告恒宇公司一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，第三人金果公司在收取办证的相关契税等费用后亦未协助办理房屋转移登记，原告陈绍华至今未能取得房屋所有权证书。以上事实，有原告陈绍华提交的商品房买卖合同、翰林苑1号电梯商品房结算清单复印件各一份及原告陈绍华的陈述，被告恒宇公司、第三人金果公司的辩解在卷佐证，以上证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性可以作为认定上述事实的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告陈绍华支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金；2、原告陈绍华的请求是否超过诉讼时效。关于被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告陈绍华支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金问题。本院认为，本案中，原被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款中明确约定了被告恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。庭审中，双方当事人均认可原告陈绍华依约全额交纳了房款和办证契税等费用，被告恒宇公司于2013年3月30日完成了房屋交付，被告恒宇公司应当按合同约定于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告恒宇公司仍然未向本院提交其已依约完成了商品房初始终登记的相关文件和资料，被告恒宇公司的行为已构成违约。同时，由于完成房屋初始登记是办理商品房所有权转移登记的前提和基础，综合本案情况，可以认定原告陈绍华未取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任，故被告恒宇公司的行为构成违约，应当向原告陈绍华支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。被告恒宇公司辩解其不构成违约，不应支付违约金的理由不能成立，不予支持。同时，由于第三人金果公司不是本案商品房买卖合同的当事人，原告陈绍华也未明确要求其承担相应的责任，故被告恒宇公司辩解根据内部合伙协议约定，涉案商品房属于第三人金果公司所有，其责任应由第三人金果公司承担的理由于法无据，不予支持。如被告恒宇公司承担责任后，可依据其与第三人金果公司之间合伙协议另案主张权利。关于原告陈绍华的请求是否超过诉讼时效问题。虽然双方未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告恒宇公司应当自合同订立之日起九十日内，协助原告陈绍华完成房屋所有权转移登记。如前所述，原告陈绍华至今未能取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应于上述法定期限届满之日起支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”由于原告陈绍华主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告恒宇公司提出诉讼时效抗辩，原告陈绍华主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月15日至2020年5月14日期间的违约金，2017年5月15日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持；由于双方未约定违约责任，原告陈绍华主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算即为67429.44元（374608元×6%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款374608元为基础，按照年利率6%计算至商品房转移登记完毕之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈绍华2017年5月15日至2020年5月14日期间逾期办理商品房转移登记的违约金67429.44元，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以374608元为基础，按年利率6%计算至被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司将盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元7层7-1号(即701号）商品房转移登记在原告陈绍华名下之日止。二、驳回原告陈绍华的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元，由原告陈绍华负担1086元，被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担743元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  方彦雷二〇二〇年六月五日书记员  胡 丽