福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1840号 上诉人（原审原告）：陈亚希，女，1983年9月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李博铭，福建师友律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：庄则阳，男，1975年8月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡志建，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜立宇，福建华达律师事务所律师。 上诉人陈亚希因与被上诉人庄则阳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初5808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈亚希上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人庄则阳向上诉人陈亚希支付租金80500元，并支付利息(自逾期付款之日起至实际付款之日止，按欠款金额的月利率2%标准计付)及违约金(自逾期付款满1个月之日起至实际付款之日止，按欠款金额的月利率2%的标准计付)；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人庄则阳承担。事实和理由：一审法院认为：“陈亚希的经济损失应以庄则阳迟付租金数额按庄则阳可预见到或者应当预见到的银行贷款利率计算。”，该认定是错误的。具体理由如下：陈亚希与庄则阳签订的《楼房物业租赁合同》是经过双方协商合意，是双方真实意思表示，合法有效。庄则阳迟延支付租金已经构成违约，应当按照合同的约定支付租金，并支付逾期付款的利息及违约金。一、根据陈亚希与庄则阳双方签订的《楼房物业租赁合同》第十条违约责任的约定，庄则阳未按约支付租金，应自逾期之日起，按欠款金额以日千分之三向陈亚希支付利息。逾期一个月，并应同时以日千分之五向陈亚希支付逾期付款违约金。双方在合同中针对承租人逾期支付租金的行为，约定相关违约责任和违约责任的计算方式，该约定并未违反法律法规的强制性规定属于合法有效。根据意思自治原则和契约应当遵守的原则，庄则阳迟延支付租金已经构成违约，应当按照双方签订的《楼房物业租赁合同》的约定支付租金，并按合同约定支付逾期付款的利息及违约金。一审法院无视合同双方已经对违约责任进行明确约定的前提下，调整逾期付款利息及违约金没有任何事实和法律依据。并且陈亚希已经自行下调了合同约定的利息及违约金，按照欠款金额的月利率2%标准计付。符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定利率未超过年利率24%的规定。因此，陈亚希要求庄则阳按照欠款金额的月利率2%标准支付逾期付款的利息及违约金有充分的事实和法律依据。二、一审法院计算逾期支付租金的利息及违约金的起算时间也是错误的，根据双方签订的《楼房物业租赁合同》第十条违约责任的约定，利息及违约金的应从逾期当日开始计算，一审法院以逾期次日起算是错误的，应予以纠正。综上所述，陈亚希与庄则阳签订的《楼房物业租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。庄则阳迟延支付租金已经构成违约，应当按照合同的约定支付租金，并按照欠款金额的月利率2%标准支付逾期付款的利息及违约金。一审法院适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 庄则阳辩称，一审判决利息与违约金并存是错误的，本案中合同没有解除，庄则阳事出有因，没有恶意违约，陈亚希对此的上诉没有法律依据。 陈亚希向一审法院起诉请求：1.判决庄则阳立即支付陈亚希拖欠的租金99115元，并支付利息(自逾期付款之日起至实际付款之日止，按欠款金额的日1‰标准计付，暂计至起诉之日为44665.75元)及违约金(自逾期付款满1个月之日起至实际付款之日止，按欠款金额的日1‰的标准计付，暂计至起诉之日为39175.8元)；2.本案诉讼费由庄则阳承担。诉讼过程中，陈亚希变更第一项诉讼请求为：判决庄则阳立即支付陈亚希拖欠的租金80500元，并支付利息（自逾期付款之日起至实际付款之日止，按欠款金额的日1‰标准计付，暂计至起诉之日为43493元)及违约金（自逾期付款满1个月之日起至实际付款之日止，按欠款金额的日1‰的标准计付，暂计至起诉之日为38561.5元)。 一审法院认定事实：案涉房屋系危房翻建的房屋，有办理《建设工程规划许可证》，建设规模两层，规划建设面积281㎡。2016年8月23日，陈亚希与庄则阳签订《楼房物业租赁合同》，庄则阳向陈亚希承租案涉房屋一、二楼(以下简称为租赁物)。与本案审理相关约定摘述如下：①租赁物为案涉房屋的一、二楼，三楼尚待装修，庄则阳知悉现状并愿意向陈亚希承租，租赁物建筑面积约320m²；②租赁期限自2016年9月10日起至2026年9月10日止；③租赁物在2016年9月10日至2019年9月10日期间的年租金为80000元，在2019年9月10至2022年9月10日期间的年租金为88000元…，租金半年支付一次，每次租金应在首月起租日之前7日付清；④庄则阳未按约支付租金，应自逾期之日起，按欠款金额以日千分之三向陈亚希支付利息，逾期一个月，并应同时以日千分之五向陈亚希支付逾期付款违约金。合同签订后，庄则阳未支付陈亚希租赁物2017年3月10日至2017年9月9日期间的租金36500元(即陈亚希述称的第2期租金，以下简称为第2期租金)及2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金44000元(即陈亚希述称的第7期租金，以下简称为第7期租金)，且迟延102日支付租赁物2017年9月10日至2018年3月9日期间的租金40000元(即陈亚希述称的第3期租金，以下简称为第3期租金)，迟延11日支付租赁物2018年3月10日至2018年9月9日期间的租金40000元(即陈亚希述称的第4期租金，以下简称为第4期租金)，迟延10日支付租赁物2018年9月10日至2019年3月9日期间的租金40000元(即陈亚希述称的第5期租金，以下简称为第5期租金)，迟延11日支付租赁物2019年3月10日至2019年9月9日期间的租金40000元(即陈亚希述称的第6期租金，以下简称为第6期租金)。2019年11月4日，陈亚希提起本案诉讼。 一审法院认为，陈亚希申请变更(减少)诉讼请求，系其自行行使的诉讼权利，未违反法律法规规定，且庄则阳也无异议，予以准许。 陈亚希已取得租赁物建筑面积281㎡建筑的《建设工程规划许可证》，并将租赁物整体出租给庄则阳并据此计算租金。即使租赁物有如庄则阳所述“少部分建筑为违章建筑”的事实，也不应因少部分不可分开的违章建筑而影响绝大部分合法建筑的出租权，结合案涉《楼房物业租赁合同》系陈亚希、庄则阳双方真实意思表示的事实，《楼房物业租赁合同》依法应认定合法、有效，双方应根据合同约定行使权利，履行义务。 陈亚希已依约向庄则阳交付租赁物，庄则阳也应依约向陈亚希支付租金。庄则阳未支付第2期租金36500元、第7期租金44000元，故陈亚希请求庄则阳支付租金80500元，依法有据，予以支持。庄则阳迟延支付租金，存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，应依约支付迟付租金的经济损失及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，陈亚希的经济损失应以庄则阳迟付租金数额按庄则阳可预见到或者应当预见的银行贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，陈亚希主张的违约金应按经济损失(即银行贷款利率)的1.3倍计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，陈亚希主张的第3期租金、第4期租金、第5期租金、第6期租金的利息均应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中第3期租金40000元的利息计算102日，第4期租金40000元的利息计算11日，第5期租金40000元的利息计算10日，第6期租金40000元的利息计算11日；第3期租金40000元的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算72日；第2期租金、第7期租金的利息、违约金计算标准均应分段计算，第2期租金36500元的利息自2017年3月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第2期租金36500元的违约金自2017年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；第7期租金44000元的利息自2019年9月4日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第7期租金44000元的违约金自2019年10月4日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。陈亚希请求的其他利息及其他违约金，依法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庄则阳应于判决生效之日起十日内支付陈亚希租金80500元，并支付该租金的逾期付款利息及违约金，其中租金36500元的利息自2017年3月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；租金36500元的违约金自2017年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；租金44000元的利息自2019年9月4日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；租金44000元的违约金2019年10月4日起至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、庄则阳应于判决生效之日起十日内支付陈亚希迟延支付租金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金，其中迟延支付2017年9月10日至2018年3月9日期间租金40000元(第3期租金)的利息计算102日、违约金计算72日，迟延支付2018年3月10日至2018年9月9日期间租金40000元(第4期租金)的利息计算11日，迟延支付2018年9月10日至2019年3月9日期间租金40000元(第5期租金)的利息计算10日，迟延支付2019年3月10日至2019年9月9日期间租金40000元(第6期租金)的利息计算11日；三、驳回陈亚希的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审争议焦点为：如何认定诉争逾期未付房租的利息和违约金的计算标准和起算日。 本院认为，根据《楼房物业租赁合同》第十条违约责任第一款约定，“乙方（庄则阳）未按第五条约定支付租金的，应自逾期之日起，按欠款金额以日千分之三向甲方（陈亚希）支付利息。逾期一个月，并应同时以日千分之五向甲方支付逾期付款违约金……”，该合同约定了利息与违约金，系双方当事人的意思表示，虽然约定的是利息，实际上是逾期支付租金的违约责任，也属于违约金的范畴。陈亚希一审中主张利息按欠款金额的日1‰的标准计算、违约金按照欠款金额的日1‰的标准计算，该利息及违约金过高。虽然陈亚希上诉请求庄则阳应支付租金80500元，并支付利息(自逾期付款之日起至实际付款之日止，按欠款金额的月利率2%标准计付)及违约金(自逾期付款满1个月之日起至实际付款之日止，按欠款金额的月利率2%的标准计付)，但其在上诉状事实与理由中明确表示按欠款金额的月利率2%标准支付逾期付款的利息及违约金，该请求比较合理，本院予以支持。故庄则阳应按月利率2%支付逾期违约金。逾期违约金的起算时间应当自最后还款日的第二天起算，一审对起算日的认定符合法律规定，本院予以支持。综上，庄则阳尚欠陈亚希租金80500元，并按月利率2%的标准支付该租金的逾期违约金，其中租金36500元自2017年3月4日起至实际付款之日止计算；租金44000元自2019年9月4日起至实际付款之日止计算。另，庄则阳尚应按月利率2%的标准支付其迟延支付陈亚希租金的逾期违约金为3573.33元，其中迟延支付2017年9月10日至2018年3月9日期间租金40000元的逾期天数为102日，逾期违约金为2720元；迟延支付2018年3月10日至2018年9月9日期间租金40000元的逾期天数为11日，逾期违约金为293.33元；迟延支付2018年9月10日至2019年3月9日期间租金40000元的逾期天数为10日，逾期违约金为266.67元；迟延支付2019年3月10日至2019年9月9日期间租金40000元的逾期天数为11日，逾期违约金为293.33元。 综上所述，上诉人陈亚希的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初5808号民事判决； 二、庄则阳应于本判决生效之日起十日内支付陈亚希租金80500元，并支付该租金的逾期付款违约金（逾期违约金按月利率2%的标准计付，其中租金36500元自2017年3月4日起至实际付款之日止计算；租金44000元自2019年9月4日起至实际付款之日止计算）； 三、庄则阳应于本判决生效之日起十日内支付陈亚希迟延支付租金的逾期违约金3573.33元； 四、驳回陈亚希的其它诉讼请求。 二审案件受理费1362元，由庄则阳负担。一审案件受理费3550元，减半收取计1775元，由庄则阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 董耿瑜 审 判 员 孙志坚 二〇二〇年六月十一日 法官助理 庄丹钦 书 记 员 蔡萍萍 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。