江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初15178号 原告：朱敏亚，女，1990年4月30日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陆建荣，江苏瀚邦律师事务所律师。 被告：常熟世茂新发展置业有限公司，住所地江苏省常熟市闽江东路世茂商务大厦A座802，统一社会信用代码91320581664937699M。 法定代表人：刘赛飞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈靓，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗易，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：上海家和信息技术有限公司，住所地上海市宝山区呼兰路911弄11号6#207室，统一社会信用代码91310113MA1GKC2835。 法定代表人：蔡宇菁，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑾，女，该公司员工。 第三人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行，住所地江苏省常熟市虞山北路75号，统一社会信用代码91320581X3227572X3。 负责人：吴晓，行长。 委托诉讼代理人：沈思远，男，该公司员工。 原告朱敏亚与被告常熟世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）、上海家和信息技术有限公司（以下简称家和公司）、第三人江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行（以下简称常熟农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱敏亚及其委托诉讼代理人陆建荣、被告世茂公司委托诉讼代理人陈靓和周诗易、家和公司委托诉讼代理人刘瑾到庭参加诉讼，第三人常熟农商行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本院又依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告朱敏亚及其委托诉讼代理人陆建荣、被告世茂公司委托诉讼代理人周诗易、家和公司委托诉讼代理人刘瑾、第三人常熟农商行委托诉讼代理人沈思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱敏亚向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销编号为Y20180006781的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告世茂公司退还常熟世茂世纪中心·商务中心广场C幢2511室购房款567855元；3.请求判令被告家和公司退还已收取的团购费3万元；4.请求判令被告世茂公司赔偿购房利息损失（以自付购房款317855元为基数自2018年4月29日起按照银行同期贷款利率计算；以贷款购房款28万元为基数自2018年5月18日起按照年化6.37%计算；至实际清偿之日止）；5.请求判令被告世茂公司赔偿原告重新购买同等公寓房屋溢价损失113540元；6.请求判令被告世茂公司因其欺诈行为承担惩罚性赔偿金人民币100000元；7.请求判令解除与第三人常熟农商行签署的《个人借款合同》；8.请求判令被告承担本案的诉讼费用。以上合计811395元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除编号为Y20180006781的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告世茂公司退还常熟世茂世纪中心·商务中心广场C幢2511室购房款567855元；3.请求判令被告世茂公司、家和公司退还已收取的团购费3万元；4.请求判令被告世茂公司赔偿购房利息损失（以自付购房款317855元为基数自2018年4月29日起按照银行同期贷款利率计算；以贷款购房款28万元为基数自2018年5月18日起按照年化6.37%计算；至实际清偿之日止）；5.请求判令被告世茂公司赔偿原告重新购买同等公寓房屋溢价损失113540元；6.请求判令被告世茂公司因其欺诈行为承担惩罚性赔偿金人民币100000元；7.请求判令解除与第三人常熟农商行签署的《个人借款合同》；8.请求判令被告承担本案的诉讼费用。以上合计811395元。事实和理由：2018年4月底，被告世茂公司开发的“常熟世茂世纪中心·商务中心广场”项目C幢开盘销售，对外宣传为精装公寓，经过销售人员的推介，原告拟购买2511室房产，并按照被告世茂公司的指示，支付了5万元定金并向被告家和公司支付了团购款3万元，参与“三万抵五万”的活动后，2511室房产的签约总价为567855元。2018年4月29日，原告与被告世茂公司签订了《商品房认购书》，并按照被告世茂公司要求将优惠后的剩余首付款人民币237855元支付给了被告世茂公司。2018年5月12日，原告与被告世茂公司正式签署了编号为Y20180006781《商品房买卖合同》，约定由原告向被告世茂公司购买C楼2511室房屋，建筑面积为56.77平方米，为装修房，房屋交付时间为2021年3月30日前，总价为567855元，合同签订当日支付总价款的50%，即人民币287855元整作为首付款(含已付定金人民币50000元)，剩余房款即人民币280000元整，由买受方通过申请贷款支付。同日，原告、被告世茂公司与第三人常熟农商行签订了编号为常商银虞山林场支行个购房借字2018第00649号《个人借款合同》，向第三人常熟农商行申请购房贷款人民币28万元，贷款期限120个月，自2018年5月18日起至2028年5月17日，由被告世茂公司提供阶段性保证。后第三人常熟农商行依约发放了贷款，并受托支付给了被告世茂公司，至今原告依约每月按时进行还款。然，直至2019年10月，被告世茂公司上述项目重新开盘，原告向被告世茂公司销售人员了解情况后获知，被告世茂公司上述楼盘在2018年销售不久后便被政府要求封盘整改，现重新开盘销售，并告知原告所购房屋不能再用于居住，仅能按照合同约定用于“商务办公”。同时，原告向政府相关部门咨询后获知房屋交付后不能改变设计用途，必须按照合同约定的房屋设计用途使用。原告认为，被告作为知名地产开发商，明知涉案房屋规划设计用途为“商务办公”，但仍以“精装公寓”名义对外宣传销售实际使用用途为“商务办公”的房屋，隐瞒涉案房屋规划用途为“商务办公”，欺骗购房人该房屋可用于居住，已构成欺诈，原告有权行使撤销权，并要求被告赔偿因此所受到的全部损失。特向贵院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益。 被告世茂公司辩称，其可以按照商品房买卖合同的约定向原告交付符合合同约定的房屋，目前为止其并不存在任何违约行为。原告要求解除涉案商品房买卖合同，于法无据，请求驳回。原告要求解除合同的前提不能成立的情况下，原告的其余诉讼请求缺乏基础，也应当予以驳回。其对原告先前提交的宣传资料及聊天记录的真实性不予认可。即使宣传资料是真实的，由于资料上明确载明本广告仅供参考，具体内容应当以合同约定及政府审批为准，结合原被告签订的商品房买卖合同第21条的约定，因此这些宣传资料不应该成为合同的内容，对其也不具有约束力。微信记录即使是真实的，在原告签字确认的温馨提示中，也明确载明了本公司要求工作人员热情详尽地向客户介绍楼盘信息，但是由于口头传递信息的不确定性，最终双方的权利义务以商品房买卖合同为准。即使销售人员向原告传达一些口头信息，但该些口头信息同样不能成为合同内容，对其没有法律约束力。此外，本案也不存在原告所述的变更规划的情形。 被告家和公司辩称，首先，其不同意向原告返还团购费用30000元，原告与被告世茂公司之间的商品房买卖合同并非无法继续履行，原告放弃购房是原告自行选择的结果。其次，原告与其签订了推荐购房服务协议书，其已经根据该服务协议书进行了相应的服务内容，原告也已经依据该服务协议享受了服务内容，并不符合双方订立的协议书中约定的返还事项。 第三人常熟农商行述称，原告于2018年5月18日因购买常熟世茂世纪中心商务中心广场C幢2511室房屋与其签订个人借款合同，其于2018年5月18日放款，金额为28万元，贷款期限为2018年5月18日至2028年5月17日，截至2020年1月，朱敏亚在其处贷款还款正常。如法院判决原告胜诉，其要求结清朱敏亚在其处的购房贷款截至归还日的本息。请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月27日，朱敏亚（乙方）与家和公司（甲方）签订了《推荐购房服务协议书》，约定：乙方选择接受甲方如下服务：房源推荐（甲方为乙方提供独家房源咨询并推荐合适的楼盘以促成乙方购买开发商房源）和定制优惠（甲方为乙方提供独家定制购房价格优惠）。经乙方选择后，接受甲方提供的推荐服务，并同意向甲方缴纳30000元服务费。乙方通过甲方提供的服务，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，服务费将不再予以退还，同时，甲方有义务向乙方开具正规服务费发票。乙方认可甲方提供的服务并自愿参加。乙方自主决定房屋认购事宜，并独立承担法律责任。服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。非因甲方自身原因导致乙方与开发商签署的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或乙方与家装公司签署的家装合同或类似协议解除的，则甲方已经收取的服务费不予退还，乙方放弃追索的权利。朱敏亚于2018年4月27日向家和公司支付服务费30000元。家和公司于2018年9月18日向朱敏亚开具金额30000元的发票。 同日，朱敏亚向世茂公司支付购房款定金50000元。 2018年4月29日，原告朱敏亚（乙方）与被告世茂公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，约定：乙方认购常熟商务中心C楼酒店公寓1单元2511室，物业用途为商业。预测建筑面积总计56.77平方米，总房价666772.17元。双方确认本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，己经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。乙方确认已充分了解所认购的物业的性质及使用方式、期限、周边设施及环境的影响等，乙方对此明确表示认同和接受。 同日，朱敏亚在《常熟世茂世纪中心·商务中心·B幢C幢购房温馨提示》上签字，该温馨提示中载明：“一、基本情况……2、销售合同：销售合同范本已经在售楼处进行公示，请您认真阅读。一旦您签订商品房认购书或缴纳定金，则视为您认可该合同范本；3、公示信息：本公司已于现场公示以下证照信息：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）售许可证》；4、宣传材料：楼书、户型单页等宣传材料仅供参考之用，非最终交付标准，也不作为合同要约部分，如有不同之处，均以签订的合同和实际交付标准为准。局部结构、空间尺寸、立面等可能因楼栋位置、楼层等的不同而有所不同。实际交付以商品房买卖合同之约定及政府相关批文为准；5、沙盘及户型模型：……本沙盘内容仅供参考，所有细节和出卖人对销售房屋的所有宣讲内容均以政府最终批准的法律文件及双方签署的房屋买卖合同为准；6、口头信息传递的提示：本公司要求工作人员热情、详尽的向客户介绍楼盘信息，但，由于口头传递信息的不确定性，最终双方的权利义务以商品房买卖合同约定为准。二、样板房特别提示1、现场展示的示范单位为世茂世纪中心C塔楼建筑面积约56平方米的房屋户型格局，不构成本公司对您所购买房源的展示承诺，您所购买的世茂世纪中心其他面积段户型暂未有示范单位展示；2、该示范单位为临时建筑，是模拟对应户型未来装修之美好效果，合同约定房屋为精装交付，示范单位内除合同约定外的全部装修、家具家电、装饰摆设等均不属于交付范围……五、承诺确认您的置业顾问对您的购买行为，是否有除合同和售场公示以外的承诺？……如没有，请您确认签字：（朱敏亚在该处签名）……六、其他特别提示……2、推广材料：本公司所展示的沙盘、样板房、模型、宣传资料、户型图册等仅供推广介绍之用，不应视为任何要约，最终应以政府规划部门审批的规划方案及实际交付为准……”。 2018年4月29日，朱敏亚在世茂公司提供的商品房买卖合同中签名，该合同仅为样稿，并非正式合同文本。 2018年5月12日，朱敏亚（买受方）与世茂公司（出卖方）签订合同编号为Y20180006781的《商品房买卖合同》一份，约定由朱敏亚向世茂公司购买常熟世茂·世纪中心-商务中心广场B、C幢C楼2511室房屋，合同约定建筑面积56.77平方米，房屋总价款567855元。买受方应在本合同签订当日支付该商品房总价款的50%，即287855元作为首付款（含已付定金50000元），剩余房款280000元整，由买受方通过申请贷款支付，且买受方应保证于本合同签订之日起30日内收到全部剩余房款。出卖方应当在2021年3月30日前依据国家和地方的有关规定取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。同时，合同第一条载明该地块土地用途为商业用地，土地使用年限截止日期为2047年8月29日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商务办公，该商品房为装修房。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。合同第十三条中约定：“交付时该楼宇所在范围内的水、电、天然气（如有）、通讯等配套设施及公共设施管线接通，但非因出卖方导致的部分道路、绿化需待整个小区整体完工后方可交付使用的配套设施及公共设施除外。该商品房不设天然气和有限电视线路，该商品房为商铺的，则天然气管道铺设至室外接驳点，买受人需自行向有关部门申请开通并承担接驳点至室内的铺设、安装以及其他相关费用。该商品房具备厨房功能的，则买受人不得使用瓶装液化气，应使用电器设备。”第十八条约定：“该商品房的水电为商业用电、商业用水，后期以实际收取为准，由物业管理公司统一代收代缴”。第二十一条约定，本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。附件七合同补充协议载明：“……附特别提示……该商品房为非住宅，不能作为入学、迁户口使用。……附交付标准C楼酒店式公寓（平层精装）交付标准……三、公寓户内入户门：钢木门地面：强化复合地板(巴洛克或同等品牌)、地砖(马可波罗或同等品牌)顶面：局部石膏板吊顶、乳胶漆、防水石膏板吊顶(卫生间)墙面：乳胶漆、壁纸(玉兰或同等品牌)、踢脚线、卫生间墙砖(马可波罗或同等品牌)橱柜：橱柜(柯拉尼或同等品牌)洁具：洁具/小五金(科勒/摩恩或同等品牌)电器设备：油烟机(方太或同等品牌)、电磁炉(海尔或同等品牌)、电热水器(博世或同等品牌)、暖风机(松下或同等品牌)、净水器(3M或同等品牌)、洗衣机(海尔或同等品牌)、小厨宝(美的或同等品牌)、品牌投影幕布四、其它供电：开关：开关(罗格朗或同等品牌)插座面板：插座面板(罗格朗或同等品牌)户内灯具：筒灯、射灯、灯带……特别约定：……3、样板间示范单位为临时建筑，是模拟对应户型未来装修之美好效果，不作为交付标准，具体交付标准以本合同约定为准”。合同还对其他事项作了约定。 朱敏亚于2018年4月29日向世茂公司支付首付款237855元，世茂公司于2018年5月5日向朱敏亚开具金额分别为50000元、237855元的购房款发票。 2018年5月18日，常熟农商行（贷款人、抵押权人)与朱敏亚（借款人、抵押人）、世茂公司（保证人）订立《个人借款合同（购房贷款）》一份，约定：朱敏亚向常熟农商行借款280000元，用于购买常熟世茂·世纪中心·商务中心广场B、C幢C楼2511室房屋，借款期限为120个月。担保方式为阶段性保证+抵押。常熟农商行将上述贷款280000元汇至世茂公司账户。世茂公司于2018年5月21日向朱敏亚开具金额为280000元的购房款发票。朱敏亚向世茂公司付清全部购房款567855元。 另查明：世茂公司于2018年4月19日取得常熟世茂·世纪中心-商务中心广场B、C幢的商品房预售许可证，载明房屋设计用途为商业。常熟世茂·世纪中心-商务中心广场B、C幢尚未取得商品房交付使用备案通知书，案涉房屋尚不具备交付条件。 审理中，原告明确主张合同解除权。原告朱敏亚主张，一、原告有权依法解除《商品房买卖合同》，理由如下：1、涉案房屋销售广告和宣传资料载明的“可用于居住”的意思表示已构成要约。本案中，被告世茂公司以“酒店式公寓”向原告出售涉案房屋，并且多组证据证明被告世茂公司的宣传材料载明“人居”“居所”“家居”“拎包入住”等，对于“可以居住”的允诺已具体确定，并且对于是否能够居住，是包括原告在内的所有购房者是否决定购买房屋的关键，足以本质上影响原告订立买卖合同，因此应构成要约。2、“酒店式公寓”本身已包含了“可居住”的功能。3、目前《商品房买卖合同》约定的“酒店式公寓”的使用目的已无法实现。4、基于被告世茂公司的欺诈行为，被告世茂公司已无法按照合同约定交付“酒店式公寓”，已构成根本违约。5、20层以上部分购房者已在与被告世茂公司办理退房手续。二、原告有权要求被告世茂公司退还全部购房款(包括团购费)，并赔偿全部损失。本案中，对于合同的解除，被告世茂公司存在重大过错，被告世茂公司明知20层以上房屋的规划批准建筑功能为“商务办公”，并且明明有规划建筑功能为“酒店客房”的公寓，但仍不做任何区分一律用作“酒店式公寓”向购房者销售，明显已构成欺诈，对于购房合同的签订存在重大过错，应对原告的损失承担全部赔偿责任。据此，被告世茂公司应返还原告全部购房款，并赔偿原告已付房款利息损失、贷款利息损失，以及重新购买同等公寓房屋溢价损失。三、原告有权要求被告世茂公司、被告家和公司返还3万元团购费。根据本案查明的事实，支付给被告家和公司的3万元系房款的一部分，不属于被告家和公司提供居间服务的服务费，理由如下：1、该3万抵5万的优惠是被告世茂公司提供的，并且只要购房的都必须优先于其他优惠先行计算。2、原告系直接在售楼处认购，3万元是直接支付给被告世茂公司员工的。3、被告家和公司所谓的提供了3万抵5万的定制优惠服务与原告实际享受的开盘优惠不符。4、退一步讲，即便被告家和公司有提供服务的，被告家和公司未能提供合格服务。四、被告的行为已构成欺诈。“酒店式公寓”及其交付标准是直接体现在双方签署的《认购书》、《商品房买卖合同》中的，据此，完全能够看出，被告世茂公司将规划建筑功能为“商务办公”用房装修成“酒店式公寓”，以“酒店式公寓”的交付标准向外出售，故意隐瞒了规划建筑功能为“商务办公”，故意误导购房者该房屋属于“酒店式公寓”，诱使对方当事人作出错误意思表示，已构成欺诈。不管合同是否写明商务办公，均不是原告是否决定购买涉案房屋的依据，而是合同目前已载明的“酒店式公寓”及“酒店式公寓的交付标准”，以及该“酒店式公寓”所能实现的商住两用的功能。既然目前相关政府部门已确认该房产只能按照“商务办公”使用的，并且被告世茂公司已对销售现场、公示资料、销售合同等进行整改的，目前该套房产已无法实现“酒店式公寓”的使用功能。 为此，原告朱敏亚向本院提供了如下证据： 1、宣传材料：茂居一百/天空手册一本、C楼公寓标准层平面图，其中涉及生活居住方面的图片和文字描述，证明被告世茂公司将涉案房屋当做酒店公寓进行销售，并暗示可以居住的事实。宣传手册上载明：“【世茂·天空之城】精装公寓，塑造见所未见的摩天资产”。该宣传手册封底下方载明：“注：‘世茂·天空之城’为项目推广名，项目实际批复名以合同为准，本广告仅供参考，具体内容以合同约定及政府审批为准。……本宣传资料印刷时间为2018年4月12日，信息有效时间为90天”。公寓标准层平面图下方载明：“本宣传资料为C楼10-25、27-34、35-36层楼层平面图，仅供参考：‘世茂天空之城’为项目推广名，项目实际批复名以合同为准，本广告仅供参考，具体内容以合同约定及政府审批为准。……本宣传资料印刷时间为2018年4月12日，信息有效时间为90天。” 2、原告与被告世茂公司的销售人员张晓兰的微信聊天记录，证明被告世茂公司明知设计用途为商务办公仍用作公寓销售的事实。 3、网站截图，显示：2019年10月31日，朱敏亚在常熟市人民政府网站提问，提问标题为：“常熟世贸‘天空之城’项目前提存在哪些不合规的，如果（何）进行整改的？”提问内容为：“常熟世贸‘天空之城’项目于2018年4月开盘销售，C幢为酒店式公寓，后听说于2018年10月左右封盘整改，近期该项目重新开盘，请问：封盘期间，整改的内容是什么？经整改后，目前该项目是否仍可作为酒店式公寓销售？具体整改是由哪个部门作出的，整改的文件是否可以申请调取？”常熟市住建局（市人防办）受理，于2019年10月31日回复：“网友：您好！根据您反映的情况现答复如下：世贸世纪中心商务广场B、C楼设计为商业、办公、酒店客房等，前期开发商封盘对销售现场、公示资料、销售合同等进行整改，合同明确约定房屋设计用途，并特别提示告知房屋交付后不改变用途。” 4、2018年4月27日常熟房产网新闻打印件，证明被告世茂公司开盘时对外宣传品质精装交付、拎包入住、世茂天空之城精装公寓的事实。 5、“世茂天空之城”微信公众号简介及三篇推文打印件，证明被告世茂公司作为“世茂天空之城”微信公众号的运营主体并且通过微信文章公开宣传涉案房屋，从被告世茂公司的宣传看10-39层用途未做区分，其公寓产品系基于居所的定义出发打造的居住空间，并且从其展示用途足以证明被告世茂公司已明确涉案房屋可用于居住的事实。 被告世茂公司质证后认为，对证据1，不能确认是其的宣传资料，即使是其的宣传资料，宣传册最后一页和公寓标准层平面图宣传页底部都明确载明本广告仅供参考，具体内容由合同约定和政府审批为准。同时，宣传页明确载明宣传资料印刷时间为2017年9月7日，有效期为90天。结合原被告所签订的商品房买卖合同中第21条的约定，该些宣传资料也不应成为合同的内容。对证据2，张晓兰是其公司售楼业务员，但其不能确认该微信记录就是原告与张晓兰的微信记录。即使该微信记录确实是原告与张晓兰的微信记录，从其内容来看，也无法证明其对原告实施了欺诈。相反，从微信内容来看，原告对涉案商品房的性质为商业办公是明知的。此外，原被告签订的商品房买卖合同第21条约定，连书面的售楼广告、宣传资料都不能成为合同内容，更何况售楼人员的一些口头意见？对证据3，真实性由法院依法认定。即使是真实的，与本案也没有关联性，不能证明其对原告实施了欺诈。双方签订的商品房买卖合同中明确约定涉案商品房为商业办公，而非住宅，用地性质为商业用地。2018年下半年，政府房管部门突然停止对所有常熟市商业用房的备案网签。经被告询问才得知，是为配合三合一整改活动，所以在2019年10月份时，才重新开放网签，但是原告所提的封盘情况与本案没有任何关联性。对证据4，真实性无法确认，即使是真实的，该网站并非是其公司的网站，也不是其授权在其他网站发布的，因此与被告无关。对证据5，真实性持异议，其没有发过上述推文。即使是真实的，在推文后面也有免责条款，不作为合同要约。双方所签订的商品房买卖合同中明确了涉案商品房的性质为商务办公。 被告世茂公司主张，1、被告世茂公司可以按照《商品房买卖合同》约定向原告交付符合合同要求的商品房，被告不存在任何违约行为，原告要求解除《商品房买卖合同》于法无据。2、被告世茂公司从未在合同中向原告承诺涉案商品房可以用于居住，根据《商品房买卖合同》的相关条款，也不能得出涉案商品房可用于居住的结论，相反，被告世茂公司在合同中还向原告披露了涉案商品房的设计用途为商务办公，且原告目前也未向法院提交充分的证据证明涉案商品房不能用于居住。另根据《商品房买卖合同》中的相关条款和被告世茂公司提交的购房温馨提示，宣传资料和销售人员的口头传递信息（微信记录）并不能成为合同内容。3、涉案《商品房买卖合同》的合同目的，应从合同条款约定的相关权利、义务进行分析，根据合同条款，于原告而言，合同目的应为被告世茂公司向其交付符合合同约定的商品房，于被告世茂公司而言，合同目的为原告向其交付购房款。涉案商品房能否用于居住并非涉案《商品房买卖合同》的合同目的。 被告家和公司主张，不存在原告所述的隐瞒房屋的事实情况，原告与被告世茂公司签订的房屋买卖合同中关于房屋性质的约定是非常明确的。原告与家和公司的服务合同已经履行完毕了，原告在家和公司提供的服务上已经享受了折抵，家和公司无需向原告返还服务费。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱敏亚与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。 本案中，双方的争议焦点是朱敏亚与世茂公司之间签订的商品房买卖合同是否已具备合同解除的条件。结合双方的举证、质证及庭审中的陈述，具体分析如下：首先，世茂公司虽在宣传手册、C楼公寓标准层平面图中有关于生活居住方面的图片和文字描述，但也同时载明本广告仅供参考，具体内容以合同约定及政府审批为准。同时，原告签字确认的购房温馨提示亦明确载明，楼书、户型单页等宣传资料仅参考之用，非最终交付标准，也不作为合同要约部分；世茂公司所展示的沙盘、样板房、模型、宣传资料、户型图册等仅供推广介绍使用，不应视为任何要约，最终应以政府规划部门审批的规划方案及实际交付为准；世茂公司要求工作人员热情、详尽的向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终双方的权利义务以商品房买卖合同为准。而且，双方签订的商品房买卖合同也明确约定本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力；该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。因此，本案宣传手册等宣传资料的内容仍属于要约邀请，并不构成合同要约，亦不应当视为合同内容。同样，原告与被告世茂公司销售人员张晓兰的微信聊天记录即使属实，也不属于合同要约，更不能成为合同内容，对被告世茂公司无法律约束力。其次，房屋买卖作为大宗商品交易，原告作为购房人理应尽谨慎注意的义务，涉案《商品房买卖合同》条款中明确载明土地用途为商业用地，商品房设计用途为商务办公，商品房不设天然气和有线电视线路，买受人不得使用瓶装液化气，水电为商业用电、商业用水，买受方购买的商品房仅作商业使用，商品房为非住宅，不能作为入学、迁户口使用。故根据《商品房买卖合同》的上述约定，不能得出涉案商品房可用于居住的结论，且原告签订合同时就应当明确知晓涉案商品房的用途为商务办公，并非住宅或居住用房。再次，《商品房买卖合同》附件七虽有“C楼酒店式公寓（平层精装）交付标准”的字样，但此仅为装修交付标准，并非可用于居住的承诺；且酒店式公寓并非法律概念或技术标准用语，其内涵和外延并不确定，故不能据此认定被告世茂公司向原告作出涉案商品房可用于居住的明确承诺。最后，案涉商品房尚未取得商品房交付使用备案通知书，尚不具备交付条件。但被告世茂公司明确表示可以按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付符合合同要求的商品房。因此，朱敏亚以世茂公司不能交付具备居住功能的酒店式公寓导致其合同目的不能实现，构成根本违约，要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。 综上，朱敏亚与世茂公司之间签订的商品房买卖合同目前不具备合同解除的条件，故对朱敏亚要求解除商品房买卖合同，并返还购房款、赔偿购房利息损失和重新购买同等公寓房屋溢价损失等的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告向家和公司支付服务费后已享受购房定制优惠等服务，且双方签订的《推荐购房服务协议书》已经履行完毕。原告朱敏亚要求被告家和公司、世茂公司返还服务费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告朱敏亚的诉讼请求。 案件受理费11914元，由原告朱敏亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年六月二十四日 书记员  唐梦茹