海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1064号 原告（反诉被告）：陈光儒，男，汉族，1986年10月25日出生，住海南省琼海市万泉镇博山村委会青二村35号。 委托诉讼代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张心刚，男，汉族，1977年8月20日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区复兴街15号3单元603室。 被告（反诉原告）：刘辉，女，汉族，1980年7月2日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区复兴街15号3单元603室。 两被告共同委托诉讼代理人：蔡昌府，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。 第三人：海南世万家房地产营销策划有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路阳江花苑商铺楼E栋西侧一层。 法定代表人：郑永安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施宁，男，该公司销售经理。 原告陈光儒与被告张心刚、刘辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。两被告于2020年5月9日向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。本院根据被告的申请通知海南世万家房地产营销策划有限公司作为第三人参加诉讼。原告及其委托诉讼代理人莫达琼、被告的委托诉讼代理人蔡昌府、第三人的委托诉讼代理人施宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光儒向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年12月2日签订的《房地产买卖居间合同》合法、有效；2、请求判令两被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理涉案房地产过户手续(房产证号：海房权证海字第32320号，国有土地使用权证：海国用(2015)第0447号)；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月2日，原、被告通过中介海南世万家房地产营销策划有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，被告将其私有的商铺出卖给原告，合同约定：该商铺房地产位于海南省琼海市嘉积镇银海开发区(北方邨小区)6-1-6号，建筑面积135.81平方米，房屋成交价为146万元人民币；房款以一次性付款及银行按揭贷款两种方式支付，即第一期款2019年12月2日前付定金50000元，第二期2019年12月30日前付60万元，第三期款办理完过户手续剩余尾款86万元原告通过银行贷款支付；合同第三条约定房地产的过户税费由被告负担。之后，双方协商第一、第二期款应付到73万元。原告于2019年12月2日通过银行转账方式向被告张心刚支付50000元，2020年1月2日同样以转账方式向被告张心刚支付71万元，一共合计支付了76万元。被告于2020年1月2日当天向原告返还30000元，声称仅收首付款及定金73万元。2020年1月2日，原、被告及中介三方持房地产买卖合同及相关手续一起到琼海市不动产中心、琼海市税务行政中心服务窗口递交了办理过户及过户缴纳税款的申请。税务机关称涉案房地产过户税费约80万元，被告认为过户税费过高，于2020年1月11日向原告明确表示不同意出卖涉案房地产，要求解除三方签订的合同，原告予以拒绝。原告认为，三方签订的合同合法有效，且原告已按合同约定全面履行，并超额支付了两期房款，被告应按合同约定继续履行，协 助配合原告办理涉案房地产的过户手续，过户税费由被告负担。为了维护原告的合法权益，请法院判如所请。 原告为证明其主张的事实成立，向法院提交了下列证据：1、《房地产买卖居间合同》，2、收据及中国银行人民币汇款业务回单，3、微信记录复印件。 被告张心刚、刘辉辩称，由于不了解行政部门对商铺的税收政策，加之中介作为专业服务机构的不够专业，被告对于位于琼海市北方邨小区商铺的商品房买卖交易产生严重错误认识，因此不愿意再出售该商铺，被告已第一时间向原告明确不予继续履行合同的意思表示。因此，原告的诉讼请求应当予以驳回。被告的父亲张志为该商铺实际出资人，是该商铺的实际权利人，他之所以想转让商铺，是为了给赴澳大利亚留学的外孙女筹集大概100多万元的留学费用，整个过程系被告父亲在海南全权处理。被告父亲询问过中介公司，根据合同约定的总价款计算减去所有税费后被告可净得100余万元，能满足外孙女留学3年的大部分费用，所以才与原告签订了房屋买卖合同。在中介公司通知评估结果已出，三方一起到琼海市税务行政中心办理过户缴税手续时，税务机关称该商铺过户费约80万元，导致被告可净得100余万元的卖房款的目的无法实现。被告在合同约定的期限内未办理过户手续虽然已经构成违约。但根据合同法第一百零七条规定，当违约情况发生时，继续履行是判令违约方承担责任的首选方式，但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担转让的方式。合同法第一百一十条规定了不适用继续履行的几种情形。当违约方继续履行所需的财力、物力超过双方合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行，本案中，如继续履行该合同，将导致被告可净得100余万元卖房款的合同根本目的无法实现，且过户税费近80万元，远远超出被告心理预期。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告没有向法院提供证据。 第三人陈述称，第三人作为中介配合买卖双方办理过户手续，办理过户手续已经到了交税阶段，因卖方认为税款过高没有缴纳税款，过户手续无法继续办理。第三人一直和买卖双方沟通如何协商解决，但双方都没有办法达成一致的解决方案。 第三人没有向法院提供证据。 反诉原告反诉请求：1、解除反诉原告、反诉被告及海南世万家房地产营销策划有限公司三方签订的《房地产买卖居间合同》；2、确认反诉原告实际只收到反诉被告20000元购房定金；3、判令反诉被告因迟延支付合同约定的第二期价款60万元向反诉原告支付违约金9000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月2日，反诉原告父亲、反诉被告及中介公司三方持相关材料一起到琼海市不动产中心、琼海市税务行政中心办理过户缴税手续，税务机关称该商铺过户税费约80万元，该税费占了商铺买卖交易价款的55%,而且税务部门提供的商铺评估价竟高达11000元／平方米，远远超出了反诉原告及反诉原告父亲预期的税款总额（不超过40万元）及心理预期评估价格（7000-8000元／每平米），导致反诉原告可净得100余万元卖房款的根本目的无法实现。因此，反诉原告父亲向反诉被告明确表示不愿再出售该商铺，即明确表示了不履行合同主要债务。根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。据此，反诉原告有权行使合同的法定解除权，请法院判令解除房地产买卖居间合同。反诉被告按照合同约定于2019年12月2日向反诉原告转账支付了50000元定金。但反诉被告于2020年1月2日在办理银行贷款时，得知银行规定了定金不能超过20000元，即便反诉被告支付了50000元定金，银行也只认定20000元为定金，多余的30000元也不认定为购房首付款，此外，银行还要求商铺买卖的首付款最低不少于房屋交易总价款的50%(本合同房屋交易总价款的50%为73万元）。于是中介公司通知了反诉原告父亲，反诉原告父亲首先考虑由反诉被告另行支付71万元，加上银行认定的20000元定金，即可满足银行首付款要求。但反诉被告由于筹集资金困难，要求反诉原告先行退还多余的30000元定金后才能筹够71万元的购房首付款。于是反诉原告父亲于当日上午11时37分从其本人账户向反诉被告退还了30000元定金。因此，本合同实际履行过程中反诉原告只收了20000元定金。反诉被告收到反诉原告退还的30000元定金后，于2020年1月2日下午15时11分向反诉原告转账支付了71万元的购房首付款，加上之前的20000元定金，总共73万元，正好达到购房总价款146万元的50%,符合了银行贷款要求。按照合同约定，反诉被告应当于2019年12月30日前向反诉原告支付第二期款60万元，但反诉被告实际上于2020年1月2日才支付，构成违约。按照合同第八条第4点，反诉被告应当向反诉原告支付违约金人民币9000元（60万元x0.005x3天＝9000元）。请求法院判如所请。 反诉原告为证明其反诉主张的事实成立，向法院提交下列证据：1、公证书，2、身份证复印件，3、过户费用计算清单及微信聊天记录，4、银行流水单。 反诉被告答辩称，一、反诉原告请求解除三方签订的《房地产买卖居间合同》没有依据。本案中不同意履行合同的是反诉原告并非反诉被告，是反诉原告严重违约，反诉被告可以依据合同法第94条规定请求解除合同，而反诉原告没有解除合同的权利，反诉原告适用法律错误。二、双方的合同目的是146万元的房屋交易，不是反诉原告要净得100万元的目的。反诉原告向反诉被告出具的收据及反诉原告提供的银行转账记载都是定金50000元，并非反诉原告所称的购房定金20000元，反诉原告没有证据证明反诉被告要求退还30000元定金，30000元是反诉原告自行退回，反诉被告不认可退还的30000元是购房定金。三、反诉原告称反诉被告已构成合同违约，这不符合客观事实，合同约定2019年12月30日前反诉被告向反诉原告支付购房首付款60万元，但在2019年12月中旬经第三人中介公司协调，反诉原告和反诉被告均同意增加款项支付到71万元，并对支付的时间和数额作出调整，反诉被告不存在延期付款的违约情形，2020年1月2日，反诉原告收到反诉被告支付的购房首付款71万元后，反诉原告都没有任何异议，而且共同到相关职能部门办理房屋过 户以及缴纳税费手续。反诉原告的反诉请求缺乏法律依据和事实根据，请依法驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告没有向法院提供反诉证据。 第三人对反诉原告的诉讼请求、事实和理由不发表意见，也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对以下证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认：即原告提供的证据1、2，反诉原告提供的证据1、2、4。原告提供的证据3被告不予认可，因原告没有提供原件，本院不予采信；反诉原告提供的证据3系其自行计算，反诉被告不予认可，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2019年12月2日，被告张心刚、刘辉（甲方）与原告陈光儒（乙方）及第三人海南世万家房地产营销策划有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，合同的主要内容：甲方自愿将座落于琼海市嘉积镇银海开发区(北方邨小区)6-1-6号商铺【房屋产权证号：海房权证海字第32320号，国有土地证号：海国用（2015）第0447号】出售(转让)给乙方……成交价格及其他费用：1、甲方于2019年12月2日收取乙方交来购房定金50000元；2、该房屋成交价为146万元（含定金），此售价为甲方净收价格；甲方购买至本次出售前所产生的一切费用(包括水电费、物业管理费、维修基金费、燃气费、卫生费、有线电视初装费)等，由甲方在交房前自行结清；3、交税费用由卖方支付……房款的支付方式为一次性及按揭贷款，第一期款：2019年12月2日前，乙方支付甲方购房定金50000元，第二期款：2019年12月30日前，乙方支付甲方购房首付款60万元，第三期款：办理完过户手续剩余尾款人民币86万元，乙方通过银行贷款支付甲方……乙方如未按合同条款规定付清款项，乙方应付延期违约金，延期违约金按应付金额每天千分之五的比例计算，由乙方支付给甲方等等。合同签订当日，原告向被告转账支付了购房定金50000元，同时被告给原告出具了收到50000元定金的收据。2020年1月2日下午15时11分，原告通过银行转账支付给被告涉案商铺的首付款71万元。 另查明，两被告公证委托被告张心刚父亲张志代理出售涉案商铺及办理相关过户手续等。张志于2020年1月2日上午11时37分向原告账户支付30000元，该笔款转账时未附言用途。庭审时，第三人认可因办理银行按揭贷款时银行只认定20000元定金，即便原告支付了50000元定金，银行也只认定20000元为定金，其余的30000元也不认定为购房首付款，而申请贷款时买方需支付不少于交易总价款的50%给卖方，即涉案商铺总价款为146万元，原告应支付不少于73万元（包括定金20000元）给被告，因此，经协调，原、被告双方将第二期付款时间及首付款金额予以调整，被告退还了30000元定金给原告作为首付款来支付。 本案在审理过程中，原、被告及第三人均认可在办理过户手续时经双方申请税务部门已对涉案商铺进行评估，因被告认为需缴纳的税款过高不同意出售涉案商铺。原告遂向本院提起诉讼，被告提起反诉。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告收原告的定金是20000元还是50000元以及原告应否向被告支付违约金9000元；二、涉案的《房地产买卖居间合同》是继续履行还是应当解除。 关于第一个焦点问题。本案中，原告2019年12月2日向被告支付的50000元，双方签订的合同、原告的银行付款附言及被告出具的收据均载明为定金，2020年1月2日，被告父亲张志从银行支付给原告的30000元并未注明付款用途。根据庭审时查明的事实，因办理银行按揭贷款时银行只认定20000元为定金，而申请贷款时买方需支付不少于交易总价款的50%给卖方，因此，原、被告双方将第二期付款时间及首付款金额予以调整，被告退还30000元定金给原告作为首付款来支付，结合被告父亲张志支付30000元给原告及原告支付71万元首付款给被告的时间，因此，被告主张其实际收取的定金为20000元，理由成立，本院予以采纳，但被告反诉主张原告逾期支付第二期款项，反诉请求原告支付迟延付款违约金，与事实不符，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。本案原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应遵照执行。被告反诉主张出售涉案房屋的主要目的是减去所有税费后可净得100余万元的留学费用，因缴纳的税款约80万元，因此，合同目的无法实现，依据合同法第九十四条，反诉请求解除合同。合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订的合同明确约定成交价为146万元，交税费用由卖方支付，合同内容没有被告主张的合同目的即减去所有税费后净得100余万元。被告作为完全民事行为能力人，在出卖房屋签订合同时应当充分了解国家税收的相关规定或者向税务部门进行咨询，因合同没有约定其主张的减去所有税费后可净得100余万元的内容，因此，被告认为应缴纳的税款超出其预期的数额，合同目的无法实现，缺乏事实根据，本院不予采信。原告已根据合同的约定履行了付款义务，而被告违反约定不履行其缴纳税款及办理过户手续，被告的行为构成违约。合同法第九十四条规定的法理是违约方的违约行为导致合同目的无法实现时，守约方可以行使合同解除权，即只能是守约方提起合同解除权，被告作为违约方无权请求解除合同，因此，被告反诉请求解除合同，缺乏法律依据，本院予以驳回。 综上所述，原、被告与第三人2019年12月2日签订的《房地产买卖居间合同》合法、有效，两被告应继续履行合同为原告办理涉案房地产的过户手续。被告反诉请求确认实际收取反诉被告20000元购房定金，本院予以确认，但反诉请求解除反诉原告、反诉被告、第三人海南世万家房地产营销策划有限公司三方签订的《房地产买卖居间合同》及判令反诉被告因迟延支付合同约定的第二期价款60万元向反诉原告支付违约金9000元，缺乏事实根据及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈光儒与被告张心刚、刘辉及第三人海南世万家房地产营销策划有限公司三方签订的《房地产买卖居间合同》合法有效； 二、被告张心刚、刘辉继续履行上述《房地产买卖居间合同》，在本判决生效后十日内协助原告陈光儒办理位于海南省琼海市嘉积镇银海开发区(北方邨小区)6-1-6号商铺【房屋所有权证：海房权证海字第32320号，国有土地使用证：为海国用（2015）第0447号】过户登记手续； 三、确认反诉原告张心刚、刘辉收取反诉被告陈光儒的购房定金为20000元； 四、驳回反诉原告张心刚、刘辉的其他反诉请求。 案件受理费8970元，由被告张心刚、刘辉负担；反诉受理费9100.50元（反诉原告预交9297.50元），由反诉原告张心刚、刘辉负担8978.50元，反诉被告陈光儒负担122元，退还197元给反诉原告张心刚、刘辉。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇二〇年六月十日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 黄小蕾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。