惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1223号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区*******安吉尔大厦1603-1612。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：张翔宇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，该公司员工。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：郭海勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱勇，男，该公司员工。原告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）与被告惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇到庭参加了诉讼，被告太东公司的委托诉讼代理人郭海勇、朱勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付推介服务费464528.06元和逾期利息（以结算表确认金额为基数，按同期银行贷款利率6%计算，自合同终止之日起开始计算，即2017年10月31日起计至实际支付日止，暂计至2020年3月4日为65288.46元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月，原、被告签订了销售代理合同，约定原告为被告提供销售代理服务，被告向原告支付代理服务费以及现金奖。后经多次续签，合作期限自2013年7月1日一直延续至2017年10月31日（合作期间代理费及现金奖均有变更，详见附件《太东时尚岛项目代理服务费明细表》）。合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定及时履行付款义务。经催告，被告仍拖欠原告推介的26套房产的推介服务费共计504401.8元。原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。为证明诉称事实，原告乐有家公司提供了如下证据：1.代理合同续约协议书（编号：TDTZ-WT-2016-007）；2.太东·时尚岛项目场外销售代理政策调整函；3.太东·时尚岛项目场外销售代理确认函；4.太东·时尚岛项目场外销售代理合同（编号：TDTZ-WT-2017-001）；5.太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）；6.涉诉25套客户成交确认单（除编号23刘友龙）。被告太东公司辩称，1.被答辩人提供的《太东时尚岛项目场外销售代理合同》具有完整内容，但提供的《代理合同续约协议书》无完整内容，因此，其他条款参照《太东时尚岛项目场外销售代理合同》。2.被答辩人不能证明其有推介成功的客户，无权向答辩人主张推介服务费。（1）根据《太东时尚岛项目场外销售代理合同》（编号：TDTZ-WT-2017-001）第三条“推介有效性”约定：乙方推介人员须亲自带客户上门，并现场填写《太东时尚岛联动确认单》，由现场甲乙双方负责人签字确认。根据《太东时尚岛联动确认单》和《商品房买卖合同》核定推介成功客户情况并做好统计。（2）与答辩人签订《太东时尚岛项目场外销售代理合同》的房产中介超过100家，被答辩人只是其中一家。（3）《太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）》既未指明是答辩人与被答辩人之间推介服务费的结算明细表，还是答辩人与其他一家或几家房产中介之间推介服务费的结算明细表。从这份明细表，既无法判断该明细表中的是否包含被答辩人推介的客户，更无法判断包含有多少被答辩人推介的客户。被答辩人未提供《太东时尚岛联动确认单》以证明该明细表上的客户是被答辩人推介成功的客户，哪些客户是被答辩人推介成功的客户。因此，被答辩人未完成举证责任，应承担举证不能的不利后果，不能证明被答辩人向答辩人有推介成功的客户，无权向答辩人主张推介服务费。3.被答辩人自2017年10月31日开始按同期银行贷款利率6%计算逾期付款利息是没有根据的，不应予以支持。（1）《太东时尚岛项目场外销售代理合同》并没有约定付款期限，并不存在逾期付款，更无需支付利息。（2）《太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）》并没有签署日期，被答辩人单方认为该明细表签署日期为2017年10月31日是没有根据的，因此，自2017年10月31日计算利息也是没有根据的。综上，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。为证明辩称事实，被告提供了如下证据：太东时尚岛联动确认表一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为深圳市家家顺房产交易有限公司，后变更为深圳市家乐有房产交易有限公司。2013年7月1日，原、被告签订《太东·时尚岛项目场外销售代理合同》，约定原告为被告开发建设的“太东·时尚岛”项目场外销售代理人，时间为2013年7月1日至2014年6月30日止，后经多次签订《代理合同续约协议书》，代理期限延长至2017年3月31日止，期间对相关联动政策予以调整。2017年4月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告就原告为被告开发建设的“太东·时尚岛”项目场外销售代理人再次签订《太东·时尚岛项目场外销售代理合同》，主要约定内容如下：1.代理期限自2017年4月1日起至2017年10月31日止，期满后，双方视项目销售合作情况再另行协商后续合作事宜。2.推介服务费支付：（1）三级市场联动转介佣金点数统一按房屋成交总金额的5%标准结佣。（2）每套现金奖标准为：成交房屋面积大于60㎡且小于75㎡（含75㎡）的，则现金奖为3500元；成交房屋面积大于75㎡且小于96㎡（含96㎡）的，则现金奖为5000元；成交房屋面积大于96㎡且小于120㎡（含120㎡）的，则现金奖为6000元；成交房屋面积大于120㎡的，则现金奖为8000元.时尚岛16栋（52㎡-118㎡），则现金奖为6000元。若现金奖金额及发放方式有调整，由甲方另行通知乙方。3.满足下列条件之一，甲方予以支付推介服务费：（1）一次性付款的客户签订《商品房买卖合同》并交付全额房款后，支付该套房推介服务费的100%；（2）按揭贷款客户：①客户签订《商品房买卖合同》及办理完按揭手续（即交齐按揭资料后）并缴付首期款后，支付该套房推介服务费的100%；②如该客户未能通过银行按揭审批并无力更改付款方式或其他原因导致退房，则该套已支付的推介服务费将在下期推介服务费结算中扣除。（3）分期付款客户：客户在签订《商品房买卖合同》并交付首期款后，支付乙方该套房推介服务费的60%佣金；当客户缴付全额房款后，支付乙方该套房推介服务费的剩余40%佣金。合同还约定了原、被告双方其他权利义务，但未对被告付款期限及逾期付款违约金作出明确约定。合同签订后，原告即着手被告开发楼盘的场外代理销售工作。根据原告提交的证据《太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）》显示，被告应支付给原告26套房屋的销售代理佣金为464528.06元，被告在该份《太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）》上盖章予以确认。因原告认为被告逾期支付销售代理佣金，遂起诉至本院并提出前述诉讼请求。另，被告提供的一份太东时尚岛联动确认表显示，原告员工徐小鹏为促成客户郑云成交购买被告房屋，自愿将自己佣金部分减扣客户购房款5700元。本院认为：原告乐有家公司与被告太东公司签订的《代理合同续约协议书》、《太东·时尚岛项目场外销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于原告请求被告支付代理佣金464528.06元的问题。根据被告盖章确认的《太东时尚岛项目代理服务费明细表（太东明细表）》显示，被告应支付的代理佣金为464528.06元。因原告员工自愿以其佣金减扣客户购房款5700元，故该5700元应在被告欠原告的上述代理佣金中予以扣减，扣减后被告尚欠原告代理佣金458828.06元。综上，原告请求被告支付代理佣金458828.06元有事实和法律依据，本院予以支持，其请求超出的部分理由不充分，本院不予支持。关于原告主张被告支付代理佣金利息的问题。虽然原、被告双方未明确约定被告付款期限及逾期付款计付利息，但被告未向原告支付所欠代理佣金，占用了原告的资金，给原告造成了利息损失，被告应当支付占用期间的利息，故原告诉请被告支付代理佣金计付利息，理由充分，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，本院酌定本案利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计付。但原告无法证实其与被告结算的具体时间，亦未提供证据证实其催收情况，故本院酌定本案利息自起诉之日即2020年3月25日起计算至款项付清之日止。综上，结合自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的情形，本案代理佣金458828.06的利息可自2020年3月25日起至被告付清款日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付代理服务费458828.06元及其利息（利息计算如下：以458828.06元为基数，自2020年3月25日起至被告付清款日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4549.09元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年六月二十三日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾