山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1323民初754号 原告：刘学伦，男，1987年12月27日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人周全，山东成全律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：王丽娜，女，1987年2月5日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人张会会，山东廷峰律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告刘学伦与被告王丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学伦及其委托诉讼代理人周全、被告王丽娜及其委托诉讼代理人张会会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘学伦向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告继续履行房屋买卖合同；2.依法调解或判令被告立即将沂水县交通局家属院3号楼4单元501室(沂水县交通局院内)楼房办理房屋过户手续至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月20日原告与被告就房屋买卖达成口头协议，约定被告将自己所有的位于沂水县交通局家属院3号楼4单元501室(沂水县交通局院内)楼房以440000元的价格卖给原告，被告承诺于2015年8月1日前将被告购买楼房时与开发商签订的协议中买方名字变更为原告，原告于2015年7月20日支付给被告首期购楼款10万元，约定更名完成日原告向被告支付剩余购房款34万元。2015年8月1日，被告违反约定，未办理购房协议改名，因此原告也没有支付剩余房款34万元，双方产生纠纷，诉至法院，二审法院终审认为，被告“未给予以变更姓名，其并未构成根本违约，且不会导致合同目的无法实现，故不属于可以解除的合同”，并给出了合同继续履行的建议。判决后原告找被告要求继续履行合同，被告提出增加购房款，因此双方未达成一致意见。至今，被告也没有办理楼房过户手续。原告认为，原告与被告达成的楼房买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，且不存在导致合同目的不能实现的情形，双方应继续履行合同约定。为解决争议，现诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。案件审理过程中，原告以被告已将涉案房屋转让给第三方，且已经过户至第三方名下，本案买卖合同无法继续履行为由，变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告立即返还原告支付的购房款10万元；3.判令被告赔偿因被告违约给原告造成的经济损失10万元；4.本案诉讼费用由被告承担 被告王丽娜辩称，被告同意解除合同，但是原告应当承担违约责任，并赔偿被告经济损失3万元，剩余的款项被告同意返还，即返还原告7万元；原告在本次诉讼中，变更诉求要求为解除合同，但是早在临沂市中院二审判决及再审裁定下达后，原告一直主张解除合同，二审要求双方继续履行，被告也按照判决内容催促原告履行，原告以已经购买其他房屋为由，拒不履行二审判决内容，原告以自己的行为明确表明不愿履行合同，被告方可单方解除合同，并要求原告承担违约责任；原告未提交任何证据证实其曾要求被告履行购房协议，且既然合同未履行，原告对涉案的房屋就没有所有权和受益权，其主张把房屋增值部分作为其经济损失的10万元，没有任何法律依据；被告转售房屋仅仅是在原告提出诉讼之前几天，购房协议未履行，与被告转售房屋的行为无直接关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据三，原、被告双方均认可购房协议中沂水县交通小区3栋4单元501室与交通小区3栋4单元601室系同一楼房即涉案房屋，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.涉案合同履行过程中双方是否存在违约行为以及各自应当承担违约责任的比例。庭审中原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下：证据一，购房协议、收到条，证明原、被告就购买涉案房屋达成协议，约定被告将房屋卖给原告，购房款44万元，被告收取首期付款10万元。被告对于该证据的真实性无异议，辩称涉案房款10万元并未直接支付给被告，而是支付给涉案房屋的贷款银行，所以原告交付给被告的10万元，自始至终就没有交付给被告，所以说这10万元不存在任何增值，另外购房协议是2015年7月20日签署，原告支付10万元的贷款即还了涉案房屋的10万元的贷款后就主张跟被告解除合同，并不是被告不履行该购房协议；关于该证据，原告已经支付被告购房款10万元，被告予以认可，本院予以采纳，被告辩称的原告将涉案房款支付给涉案房屋的贷款银行，系原、被告双方约定支付购房款的方式，不能以此认为原告支付的房款不存在增值，且被告的辩解意见自相矛盾，故对于被告的该辩解意见，本院不予支持。证据二，判决书两份，证明原、被告曾因涉案合同纠纷诉至沂水法院及上诉至临沂市中院，二审法院认为本案合同应继续履行，判决驳回原告要求解除合同的诉讼请求；被告对于该证据的真实性无异议，辩称该证据能够证实原告在购房协议签署之后一直要求解除合同，在二审法院判决驳回原告解除合同的诉求之后，被告通过中介联系原告要求原告继续履行合同，支付购房款，原告明确拒绝，构成违约，被告依照二审判决，可以单方解除合同，原告应当承担违约责任，被告没有违约；关于该证据的证明内容，被告方无异议，但是被告辩称其依照二审判决要求原告继续履行合同，原告方明确拒绝，构成违约一事，原告方对于被告的该辩解不予认可，被告亦未对此主张提供相关证据予以证实，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。证据四、不动产登记资料查询结果证明一份，证明被告已于2020年12月22日将涉案房屋过户给第三方；被告对该证据的真实性无异议，辩称，被告在2020年的12月22日将房屋过户给他人属实，但是这一点并不能证实被告违约，在长达5年多的时间，购房协议因原告的行为未能履行，是原告违约在先，被告行使合同单方解除权，出售房屋不构成违约，原告没有任何证据证实其要求被告履行过购房协议，而被告有证据证实原告明确不会履行购房协议；关于被告的该辩解意见，如证据二所述，原、被告双方均主张对方违约，但是均未能提交证据证实己方已经按照临沂市中院二审判决书中建议的履行方式履行了己方义务，双方亦未能证实对方阻止委托中介机构监督过付行为，由此可见，双方均无继续履行合同的意愿，应认定双方均构成违约。 被告方为证实原告方存在违约行为，向本院提交证据如下：证据一，（2016）鲁13民终4106号民事判决书一份，该判决书第6-7页明确载明本案合同的履行由双方委托中介机构监督履行，原告将剩余房款34万元交付给中介公司，被告和原告一起到沂蒙集团变更房屋购买主体，任何一方或双方阻止上述委托中介机构监督进行的过付行为即视为其以自己的行为表明不愿履行合同，构成违约，另一方可解除合同，要求对方承担违约责任。该证据证明在原告违约之后被告享有单方解除合同的权利，被告出售房屋是在原告违约之后，被告不构成违约；原告对于该证据的真实性无异议，辩称证据一中被告所述只是二审法院对于本案合同纠纷提出的一种履行建议，并不是法院判决主文，不具有强制执行的效力；关于该证据，系双方在签订房屋买卖协议后，原告以被告存在根本违约为由主张解除合同，一审判决双方解除合同；被告不服一审判决提起上诉，二审法院撤销一审判决，并针对双方购房协议中未约定履行方式的缺陷予以补充和明确，该部分内容应视为对合同具体履行方式的补充，即双方均应按照该履行方式履行，双方均存在违约，故被告对于该证据证明目的，本院不予支持，关于原告的辩解意见，亦不予采纳。证据二，（2017）鲁13民申171号民事裁定书一份，证实原告在申诉过程中为了结婚已经另行购房，不会购买被告的房屋，其申诉要求解除合同，原告在二审判决继续履行合同的情况下，以申诉解除合同和另行购房的行为，都是以自己的行为表明不愿履行合同，构成违约，被告因此而获得单方解除合同的权利，不构成违约，而原告应承担违约责任；原告对于该证据的真实性无异议，辩称证据二能充分证明涉案合同并未解除，双方应继续履行合同约定，而且在涉案合同未解除的情况下，被告即将涉案房屋公开进行出售，能够证实被告没有尽到诚信履行合同的义务，其行为已经构成违约；关于该裁定的形成，系因原告不服二审判决而提出再审申请，即行使诉讼救济权利的过程，其目的是改变二审法院的终审判决结果，后该再审请求被二审法院依法驳回，被告以原告申请再审时的诉讼行为及原告为申请再审而提出的依据为由，证实原告以自己的行为表明不愿履行合同，构成违约，被告因此而获得单方解除合同的权利，其证明目的不能实现，即被告应当举证证明在终审判决生效后，原告未能按照终审判决中建议的履行方式履行合同，因此原告方违约，被告有权单方解除合同，故，关于该证据本院不予支持。关于原告的辩解意见，本院予以支持。庭审中，本院问及原、被告双方是否按照临沂市中院建议的履行方式履行涉案房屋买卖合同，原告陈述其要求被告继续履行合同，是在2016年二审结束后，当时被告认为楼房的价值远不止一开始定的购房价，被告认为要履行合同应当按照现有的市场行情确定价格，双方因此未能履行涉案合同；被告对此予以否认。被告陈述其通过沂水一家叫旺家的中介公司给原告打的电话，希望原告付款给中介，通过中介做见证，履行双方的合同，当时被告听中介说，原告已经买了别人的房子，不会再履行双方的合同；原告亦对此予以否认。双方均未能提交证据证实己方主张的履行过程的真实性。综合全案证据及原被告的庭审陈述，足以证实双方均未能按照二审法院建议的履行方式履行房屋买卖合同，均存在违约行为，且违约行为相当，即双方均应当承担50%的违约责任。 2.被告应否赔偿原告经济损失及应赔偿经济损失的具体数额。因原、被告均存在违约行为，且违约行为相当，故，被告应当赔偿原告经济损失，但应当扣减原告因为自身过错而应当承担的部分。庭审中，原告主张该损失的计算方式是10/44*（楼房现在的市场价值-44万元）。关于楼房现在的市场价值，原告认可以被告与案外人买卖涉案楼房的实际成交价为楼房现在的市场价值。关于涉案房屋交易产生的其他费用，因被告方既无法向本院提交相关票据，亦未能向本院说明相关票据的存放单位，应当以本院能够查明的实际成交价格扣除相应税款为准。故，对于被告应当承担的损害赔偿责任，应当按照合同能够正常履行的情况下，原告已支付价款的增值部分的50%即扣除原告方应当承担的违约责任后予以赔偿，即赔偿数额应为【（10/44*楼房现价值-100000）*50%】，因房屋出现增值符合市场规律和一般人的合理预期。 根据原、被告提交的证据及庭审情况，本院依法认定如下事实： 原、被告双方口头达成商品房买卖协议，约定将位于交通局家属院的3号楼4单元501室以440000元出售给被告。原告于2015年7月20日书写购房协议一份交由被告持有，记载“现购交通局家属院交通小区第3幢4单元501室，总价44万，已交付10万元整，剩余34万元于8月1日前余额付清，房子其余经济纠纷与本套房子无关”，同日被告书写收到条一张交由原告持有，记载“今收到房款￥100000元（壹拾万元正），购买交通局家属院3号楼四单元501东户房，并于2015年8月1日前合同更改完善，如有任何经济纠纷与本房无关”。至今，原告未支付34万元剩余房款，被告亦未将涉案房产的购房合同更改完善。原告刘学伦曾于2015年10月9日向本院起诉，要求解除与被告签订的屋买卖合同，并返还首付款10万元，本院于2015年12月30日作出（2015）沂商初字第3076号判决书，判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；被告王丽娜不服该判决结果，遂上诉至山东省临沂市中级人民法院，临沂市中院二审认为尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，但不影响合同的继续履行。根据合同法相关规定，并结合本案中王丽娜未给予变更姓名，其并未构成根本违约，且不会导致合同目的无法实现，故不属可以解除的合同，判决撤销一审判决并驳回刘学伦的诉讼请求。临沂市中院一并给双方指定了涉案房屋买卖合同的履行途径：涉案合同的履行，可由双方协商共同或一方交纳中介费用，委托中介机构监督履行，由刘学伦将剩余房款34万元交付给中介公司，然后由王丽娜、刘学伦一起到山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司将原购房者的名字变更至刘学伦名下（即与房产开发公司变更合同主体），王丽娜原购房交款等行为视为刘学伦行为。由开发商为刘学伦开具交款等手续，王丽娜去除商品房名下的抵押等债务，然后由中介机构向王丽娜过付剩余房款。任何一方或双方阻止上述委托中介机构监督进行的过付行为，即视为其以自己的行为表明不愿履行合同，构成违约，另一方可解除合同，要求其承担违约责任。在开发商向房产部门提交备案所需手续后，由刘学伦直接办理房屋备案手续。山东省临沂市中级人民法院作出二审判决后，刘学伦不服中院二审判决并向临沂市中院申请再审，后临沂市中院于2017年8月25日裁定驳回刘学伦的再审申请。二审判决生效后，双方均未按临沂市中院指定的履行方式履行合同，原告于2021年2月4日向本院起诉，要求被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下，后又以被告已经将涉案房屋卖给案外人为由变更诉讼请求为解除原、被告之间的买卖合同、返还原告支付的购房款10万元、并赔偿因被告违约给原告造成的经济损失10万元。庭审中，原、被告均主张对方违约，但均未能提供证据证实己方按照二审判决中指定的履行方式依法履行合同，而对方不予配合，构成违约。 另查明，被告王丽娜于2021年12月22日，将涉案房屋以650000元的价格（双方签订的房屋买卖合同中载明的房屋价格为500000元）出售给案外人徐万花，并已经将涉案房屋过户至案外人名下。庭审中，本院责令被告向本院提交其与案外人签订的涉案房屋买卖合同并向本院报告涉案房屋买卖合同的签订时间及实际成交价，但被告及代理人以与本案没有关系为由拒不配合法庭调查，未向本院提交涉案合同并报告涉案合同的签订时间及房屋的实际成交价格，被告在庭审中陈述楼房经交易后实际获得的价款为600000元左右。本院依职权调取相关合同，并对徐万花进行调查，案外人徐万花陈述，被告王丽娜以650000元的实际价格将房屋出售给案外人，交易过程中产生税费等由被告王丽娜负担。后本院再次要求被告方提交涉案房屋的出售价格及交易税费情况，被告以该交易系其配偶办理，自己记不清楚具体数额，自行调取相关材料困难为由向本院提出申请，要求本院向沂水县不动产登记中心调取涉案房屋交易过程中产生的过户费、契税和维修基金。后本院依职权向沂水县税务局调取涉案房屋交易过程中产生的税费，调取结果显示，涉案房屋交易中，转让方即被告王丽娜交纳税款29761.89元；受让方缴纳税款7142.86元。庭审中原告主张，原告认可以被告与案外人买卖涉案楼房的实际成交价为楼房现在的市场价值。 本院认为，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。当事人一方不履行合同，或者履行合同不符合约定，造成对方损失的，赔偿数额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。人民法院应当以能够证明的案件事实为根据作出裁判。本案中，原、被告在二审法院指明合同的具体履行方式后，均未能按照该方式履行合同，均构成违约，双方违约相当；原、被告均主张对方违约，但均未能提供证据证实自己的主张；因涉案房屋买卖合同确已无法履行，且原、被告双方均同意解除涉案房屋买卖协议，本院予以确认。故，关于原告要求解除合同并返还其100000元购房款的诉讼请求，本院予以支持；关于其要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院酌情予以支持，但是应按照合同能够正常履行的情况下，原告已支付价款的增值部分的50%即扣除原告方应当承担的违约责任后予以赔偿。综合全案事实，在查明案件事实的基础上，本院根据公平原则，酌情认定涉案房屋扣除相关交易成本后的净价值为610000元，按照该房屋价值计算被告应当赔偿原告的赔偿款数额应为19318.18元【即10/44*（610000-440000）*50%=19318.18元】。 据此，根据《中华人民共和民法典》第五百三十三条、第五百六十三条、第五百八十四条、第五百九十二条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。 二、被告王丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告刘学伦购房预付款100000元。 三、被告王丽娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘学伦经济损失19318.18元 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告刘学伦负担1700元，由被告王丽娜负担2600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘春富 人民陪审员  黄秀军 人民陪审员  赵纪芹 二〇二〇年六月四日 法官 助理  程玉强 书 记 员  李贝贝