惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1804号原告：陈彪忠，男，汉族，1983年8月17日出生，住江西省吉安市永丰县××××××××××××××，公民身份号码：362×××××××********。被告：陕西省工银房地产开发公司，住所地：陕西省西安市新城区××××××。法定代表人：杨某1。被告：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区×××××××××××××××。法定代表人：王某1。原告陈彪忠与被告陕西省工银房地产开发公司（以下简称“工银公司”)、陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司(以下简称“工银大亚湾分公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈彪忠到庭参加诉讼，被告工银公司、工银大亚湾分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金93,889元（玖万叁仟捌佰捌拾玖元整）(计算至2019年9月9日)，违约金标准按该房总价款的日万分之三计算至实际交房之日止；2.判令被告将案涉房屋的惠湾国用(2013)第132×××××699号地块土地使用年限延长至65年以上；3.请求二被告承担连带责任；4.判令被告承担此次诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月19日购买被告所开发的惠州市××××××××××××××××××××××，并支付了全部房款总额721,114元，购房合同号：大亚湾(2017)10012744。合同约定被告于2018年6月30日交房，合同还约定，出卖方逾期超过120天交房的，按日万分之三支付违约金。但被告直至2019年9月9日才将房屋交付给原告，现原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付原告相应的违约金93,889元（玖万叁仟捌佰捌拾玖元整）违约金标准按该房总价款的日万分之三计算至交房之日。另外，2017年2月20日，被告向业主公开了“关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函”，承诺负责将案涉房屋土地的使用权剩余年限从48年延长至65年，但被告现在拒绝履行该承诺。被告工银大亚湾分公司为被告工银公司的分公司，依法二被告应相互承担连带责任。原告向法庭提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.购房发票；3.入伙通知书；4．延期交雳赔偿协议；5.法人授权委托证明书；6.承诺书；7．延长土地使用年限的承诺函；8．原告身份证；9．被告工商登记；拟证明其诉称事实。被告工银公司、工银大亚湾分公司未答辩，未向法庭提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：原告作为买受人与作为出卖人的被告工银大亚湾分公司于2017年4月19日签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑9栋19层05号商品房，该房建筑面积为69.82平方米，总价款为721,114元。合同约定的付款方式为：买受人应当于2017年4月19日前支付首期房价款221,114元占全部房价款的30%，余款500,000元向商业银行申请贷款支付。合同约定的商品房交付条件和时间为：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同约定的逾期交付责任为：如出卖人逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于约定的交房日前付清了全部购房款。后因被告工银大亚湾分公司未能在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告，原告遂向本院起诉，要求被告工银大亚湾分公司支付逾期交房违约金。庭审中，原告称被告工银大亚湾分公司于2019年9月6日通知其收楼，但原告没有签署收楼书，仅在2020年6月10日左右去物业管理处领取了钥匙。原告向法庭提交的《入伙通知书》记载，2019年9月6日为6栋业主入伙时间，9月7日为7栋业主入伙时间，9月8日为8栋业主入伙时间，9月9日为9栋业主入伙时间，请收楼业主于规定时间当日或于2019年9月11日至30日之间前来办理，相关收楼手续。涉案房屋目前尚未办理不动产权转移登记至原告名下。另查，2017年2月20日，被告工银大亚湾分公司向长安苑项目业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，主要内容为：一、土地使用年限说明：长安苑项目下的3宗土地，《国有土地使用证》证号分别为惠湾国用[2013]第132×××××699号，地块归属于**地块之上：土地面积6956.4平方米，惠湾国用[2013]第132×××××698号，地块归属于**、9栋地块之上：土地面积6976平方米，惠湾国用[2011]第132×××××007号，地块归属于**、7栋地块之上：土地面积6938.6平方米。以上3宗土地使用年限终止日期，住宅70年，商业40年，起始日期由1994年7月25日起算，现剩余年限住宅48年，商业18年。二、土地使用年限延长手续办理情况：该3宗土地已向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》。三、被告工银大亚湾分公司承诺：在业主所认购的物业不动产权证办理下来之前完成上述土地使用年限延长的办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。若未能实现该承诺，被告工银大亚湾分公司同意按照不低于已签订的《商品房买卖合同》所约定的价款的150%回购该商品房。再查，本院（2019）粤1391民初3062号生效民事判决书中查明，陕西省高级人民法院（2018）陕执复43号执行裁定书认定，工银公司出资在广东省惠州设立工银大亚湾分公司，工商登记信息也显示工银公司是工银大亚湾分公司的唯一股东。同时，工银大亚湾分公司的营业执照上登记的企业类型是内资企业法人，具有独立的企业法人资格，并且工银公司工商登记中其名下的分公司信息中没有工银大亚湾分公司，据此，工银大亚湾分公司应是工银公司出资设立的全资子公司而非分公司。本院认为，本案系商品房预售纠纷。原告与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告工银大亚湾分公司是否存在逾期交房问题。在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，被告工银大亚湾分公司于2019年9月6日向原告发出的入伙通知书明确通知9栋业主于2019年9月9日收楼，原告便可自行到被告工银大亚湾分公司处办理入伙收楼手续，因此，被告工银大亚湾分公司的逾期交房时间计算至2019年9月9日，逾期436天，被告工银大亚湾分公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告工银大亚湾分公司应支付原告的违约金为94,321.71元（721114×0.0003×436）。原告诉求超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请将涉案房屋的惠湾国用（2013）第132×××××699号地块土地使用年限延长至65年以上的问题。鉴于涉案房屋尚未办理产权登记手续，原告房屋所涉土地使用年限尚未经不动产权证书确定，故本院对原告的该项诉请在本案中暂不处理。关于被告工银公司是否需要承担连带责任的问题。根据生效裁判所查明的事实，被告工银大亚湾分公司是被告工银公司设立的全资子公司而非分公司，被告工银大亚湾分公司具有独立法人资格，可独立承担民事责任。故原告要求被告工银公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。被告工银公司、工银大亚湾分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈彪忠支付逾期交房违约金94,321.71元；二、驳回原告陈彪忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,073.62元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年六月二十二日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊