福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1527号 上诉人（原审被告）：郭鸿昌，男，1987年11月8日出生，汉族，户籍地江西省赣州市宁都县，现住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：许进益，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾曙阳，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中联文创控股有限公司，住所地福建省泉州市石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所律师。 上诉人郭鸿昌因与被上诉人中联文创控股有限公司（以下简称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭鸿昌上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，判决驳回中联公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中联公司承担。事实和理由：一、一审判决对合同解除时间的认定有误。（一）诉争租赁合同于郭鸿昌逾期15日未支付第一期租金时即已解除，一审认定有误。根据合同法第九十三条第二款的规定，结合诉争租赁合同第十二条第二款的约定，本案中，该格式合同系中联公司提供，合同视为单方解除的约定事项清晰明确，双方对此条款明知。郭鸿昌逾期15日未支付第一期租金即视为解除合同的条件成就。一审判决援引合同法第八条规定判令郭鸿昌依约支付租金的费用，却对合同中“视为乙方单方解除”的约定不予认可，在法律适用上有失偏颇。（二）一审认定上述约定主要针对郭鸿昌“未按合同约定按期足额支付租金或其他费用”的违约责任，并非赋予郭鸿昌予以解除权，该认定有误。一审对合同条款明确约定的基本内容不予认可，却突出强调郭鸿昌应承担的违约责任，且诉争租赁合同中“视为乙方单方面解除合同”的条款不止一处，这些条款不仅赋予承租人解除合同的权利，也对其权利的行使规定了不利后果，一审不能忽视郭鸿昌依据合同约定所享有的单方解除权。（三）从合同解除之日至2016年8月份期间，双方交涉的是合同解除后的清算事宜。根据合同法第九十八条的规定，双方之间的结算行为在事实上即已表明双方对合同解除均予认可。一方面，从郭鸿昌提供的微信聊天记录内容来看，双方一直沟通的是结算事宜，而非一审认定的“2016年8月份仍在与中联公司协商退租”；另一方面，从郭鸿昌提交的两份律师函来看，中联公司一直主张截止至2016年2月29日的费用，双方后续的协商也是对相应结算事项的处理。二、中联公司的起诉已经超过诉讼时效，一审认定有误。（一）一审以诉争租赁合同约定的最后一期债务履行期满之日即2018年3月19日计算诉讼时效期间是错误的。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本条适用的情形是同一笔债务分期履行，而租金系定期给付之债，每个支付期间内的债务均是独立的，不同于同一债务分期履行。因此，本案属于租金给付之债，不适用上述规定。（二）本案诉讼时效期间最迟应从2016年8月计算，显然本案已超过诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。郭鸿昌逾期15日未支付免租期后的第一期租金，2016年4月份郭鸿昌在中联公司处签署《退场单》，2016年3月8日、2016年7月13日中联公司分别向郭鸿昌发出律师函，2016年8月双方协商结算事宜，在这几个时间节点中，中联公司最晚于2016年8月已明知其权益受到严重损害，不可能从最后一期租金支付时间即2018年3月19日才得知。三、中联公司未按照合同法第一百一十九条的规定履行减损义务，不得就扩大损失要求赔偿，一审法院对此未予认定。根据合同法第一百一十九条的规定，要求受害人及时采取合理措施以避免损失的扩大，不能采取不合理的行为促使损失的扩大。本案中，在前述明显导致己方损失扩大的情形发生时，中联公司却迟迟未按合同法第一百一十九条的规定采取适当措施如另行出租诉争房屋或提起诉讼及时获得赔偿。因此，中联公司在明知郭鸿昌严重违约的情况下，未及时采取适当措施防止损失进一步扩大，违反了合同法第一百一十九条的规定。因此，中联公司不能就扩大的损失要求赔偿。四、纵观中联公司的涉诉情况，中联公司提起本案诉讼存在滥用诉权的嫌疑。（一）从2016年起可查到中联公司起诉租户关于租赁合同纠纷的案件共有11起，其中撤诉8起、判决3起。从中联公司与租户陈怡雯租赁合同纠纷案【案号为（2016）闽0581民初6729号】来看，案件时间与本案相近，不同的是陈怡雯逾期支付租金后继续占用租赁房屋，中联公司催讨不成即起诉解除合同，而本案中联公司在2016年6月23日已明知郭鸿昌不再实际占有房屋进行经营的情况下，却对诉争房屋放任空置至合同期满、诉讼时效经过才提起诉讼索要整个合同期内的租金及其他费用。（二）从2018年4月至9月，中联公司持续陷于与几家银行的4起金融借款合同纠纷中，甚至被法院穷尽财产调查措施后无可供执行财产。但诉争租赁合同约定的合同期满后，中联公司未及时向法院起诉，直至合同期满一年多后才提起诉讼，其依据的却是与租金标准严重偏高不实的临时合同。五、一审在证据认定方面存在严重错误。中联公司一审提供的“物品验收清单”的落款仅有“郭”一字，没有完整的姓名，郭鸿昌质证时亦明确予以否认，一审却认定系郭鸿昌所签却未说明任何理由。 中联公司辩称，一、郭鸿昌提出一审对合同解除时间认定有误，一审对此认定正确，郭鸿昌提出的其他理由不能成立，没有相关的法律依据，是对法律和合同的错误理解。二、郭鸿昌提出中联公司起诉已超过诉讼时效，一审对此认定正确，郭鸿昌的上诉理由不能成立，中联公司起诉没有超过诉讼时效，法律依据充分。三、根据一审的调查，郭鸿昌没有积极履行合同义务，没有及时支付租金并与中联公司磋商，亦没有将租赁物及时返还给中联公司。因此，郭鸿昌提出的减损并不存在，中联公司不具有相应义务。四、结合案件情况，涉及中联公司的案件是系列案件，对诉讼时效和减损义务都作出了与本案相同的判决。五、一审判决已经考虑了相关情况作出有利于郭鸿昌的判决，中联公司也考虑到郭鸿昌的具体情况在提出相应诉请时作出了让步。综上，原审判决正确，应予维持。 中联公司向一审法院起诉请求：1.郭鸿昌立即支付中联公司拖欠的租金1429248元、物业管理费84480元、水电费44405元，合计1558133元；2.郭鸿昌支付中联公司违约金40万元；3.郭鸿昌承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月29日，中联公司与许杏仁签订编号为120025的《房屋租赁合同》，取得址于福建省石狮市南洋路／石灵路996巷27-39号、30-40号房屋的使用权和收益权。2015年6月19日，中联公司与郭鸿昌签订《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，约定：租赁范围位于石狮市南洋路的星期YI服饰创意博览园商业街项目中的星光大道19#物理层2层07-13单元及物理层3层07-08单元房屋；租赁面积为640平方米，租金、管理费等相应费用，均按租赁面积计算；中联公司保证已经合法拥有该房屋的出租权；签订合同时，郭鸿昌已完全知晓并接受该房屋所在物业的权属状况；租赁期限从2015年6月20日至2018年6月19日止；免租期为从房屋交付之日至2015年12月19日止，免租期内不计算租金，但郭鸿昌应当根据合同约定缴纳物业管理费、水、电、燃气费用及其他郭鸿昌应当承担的费用（如有）；2015年6月20日至2016年6月19日月租金（不含税）为43400元／月，2016年6月20日至2017年6月19日月租金（不含税）为46872元／月，2017年6月20日至2018年6月19日月租金（不含税）为50622元／月，租金支付方式为按12个月支付1次（即每12个月为1个租金支付周期），第一次租金在郭鸿昌免租期结束前10日支付，后续租金在每期支付周期前10个工作日内一次性付清；中联公司另外收取4个月租金173600元作为合同保证金，其中，郭鸿昌于签署合同时支付第一期1个月合同保证金43400元，开业（包含试营业）前3日时支付第二期3个月合同保证金130200元；中联公司收到租金和押金后及时向郭鸿昌出具相应金额的收据；综合服务费，不含郭鸿昌自用之水、电、煤气、通讯、物业管理费及其他费用，每月的综合服务费为2560元，采用3个月缴纳1次；郭鸿昌应承担该房屋的综合服务费并按《服务协议》按时足额地向管理公司支付物业管理费和水电等费用，水电费每月计付一次，郭鸿昌应按管理公司的统一定价标准及郭鸿昌在该房屋和房屋所在物业内的用水量、用电量，按时足额向管理公司支付水电费；租赁期满，中联公司有权收回房屋，郭鸿昌应按合同约定返还房屋，中联公司无需支付任何补偿费用；租赁期满或合同解除，郭鸿昌交还该房屋时，中联公司有权选择无偿接收，或要求郭鸿昌恢复原状，或合并使用上述权利；郭鸿昌未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，郭鸿昌应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有），中联公司有权对郭鸿昌进行停水停电直至郭鸿昌实际付款为止，造成的损失由郭鸿昌承担；如逾期付款超过15天，视为郭鸿昌单方面解除合同，中联公司不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含郭鸿昌的设备、物品等），中联公司无需支付任何补偿费用；郭鸿昌须赔偿由此造成的全部损失（包括但不限于中联公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）；郭鸿昌没有按约定按时返还房屋的，应按合同约定标准租金的双倍来支付租金；如果中联公司或该场地所有权人与郭鸿昌签订的政府租赁备案用的租赁合同，与合同有不一致或冲突之处，无论租赁合同是在合同之前、之时或之后签订的，双方同意均以合同内容为准。等内容。同日，中联公司向郭鸿昌交付案涉房屋，郭鸿昌在《中联文创营运部物品验收清单》中“客户签名”处签写“郭”，其中载明水表、电表交付时的吨数和度数。2015年6月20日，中联公司与郭鸿昌签订《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定中联公司与郭鸿昌之间就上述租赁物产生的物业管理服务费用，但金额内容、支付方式等内容为空白。2015年8月25日，中联公司与郭鸿昌签订《星期ＹＩ服饰创意博览园场地租赁合同》，合同约定内容与2015年6月19日签订的《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》基本一致，主要区别在于：郭鸿昌向中联公司承诺，该场地用于乐·音乐餐厅；2015年6月20日至2016年6月19日月租金为14080元／月，其中免租期内无需缴纳租金，2016年6月20日至2018年6月19日月租金（不含税）为14080元／月；支付方式：双方约定的租金支付方式为按3个月支付1次（即每3个月为1个租金支付周期），第一次租金在免租期到期前5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。合同签订前后，郭鸿昌支付中联公司2015年6月20日至2016年1月19日的物业管理费7680元，支付租赁保证金43400元和预交水电费押金6000元。郭鸿昌接收案涉房屋后进行装修，并于2015年7月21日以案涉房屋为经营场所注册成立“石狮市乐音乐餐厅”，实际使用案涉房屋。合同履行过程中，郭鸿昌未按合同约定于免租期到期前即2015年12月19日前5日内支付第一季度租金，未按合同约定于每个租金支付周期前10个工作日内支付其他租金，亦未支付物业管理费和水电费。2016年3月8日和2016年7月13日，中联公司通过福建三瑞律师事务所向郭鸿昌发送《律师函》，以郭鸿昌截止2016年2月29日共欠租金101766元、物业费33368元、水电费44394元、租赁保证金130200元为由，要求郭鸿昌全面履行自己的义务。2019年9月24日，中联公司诉至法院。 一审法院认为，本案当事人双方争议焦点主要在于：一、案涉租赁关系的合同文本；二、案涉租赁合同是否已于2016年1月4日解除；三、中联公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，予以审查、分析和认定。关于争议焦点一。对此，中联公司提供了《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，以此证明当事人双方签订临时合同的事实。郭鸿昌对于签订临时合同的事实无异议，并进一步提供了《场地租赁合同》，认为临时合同被正式合同取代而失效。中联公司承认场地租赁合同的印章是中联公司的，但对场地租赁合同的真实性有异议，场地租赁合同也未约定取代临时合同，临时合同约定的租金标准分段计算，场地租赁合同统一按每月14080元计算，且没有经办人签名。经审查，当事人双方各自提供了一份租赁合同，两份合同文本针对同一期间同一租赁物作出不一致的约定，应以合同的真实性、实际履行情况、催讨情况、例外情形等确定实际适用于当事人双方权利义务的合同文本。从真实性看，正式合同与临时合同的签章情况一致，只有印章和落款日期，没有负责人或者经办人签名；从时间上看，中联公司的临时合同在先，郭鸿昌提供的正式合同在后；从内容上看，中联公司的临时合同明确注明“临时”字样，两份合同均约定了排除其他合同文本的条款“双方之前就该场地签署的租赁意向书及其他任何口头或书面协议、承诺与合同不一致或相冲突之处，以合同约定为准：因租赁该场地所产生的一切事宜和争议以合同为准。”；从除外情形看，两份合同文本均约定了“如果甲方或该场地所有权人与乙方签订的政府租赁备案用的租赁合同，与合同有不一致或冲突之处，无论租赁合同是在合同之前、之时或之后签订的，双方同意均以合同内容为准。”，但是，中联公司未能提供证据证明正式文本系政府租赁备案用的租赁合同；从实际履行情况下，郭鸿昌仅支付了保证金43400元、水电费6000元，并未支付租金，并未实际履行合同；从催讨情况看，中联公司确实是按临时合同的约定进行催讨的。综合上述情况，考虑到中联公司的招租过程中给予租户的各项优惠政策等因素，认定正式合同已经取代临时合同，应以《场地租赁合同》作为确定当事人双方权利义务内容的根据。关于争议焦点二。郭鸿昌主张正式合同已于2016年1月4日解除，并提供《场地租赁合同》作为根据，其中第十二条第二款约定“如逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方不予返还合同履约保证金，有权收回场地并处理场地内所有物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）”。中联公司质证认为，双方并未解除合同。经审查，正式合同第十二条约定主要针对郭鸿昌“未按合同约定按期足额支付租金或其他费用”的违约责任，并非赋予郭鸿昌予以解除权；在2016年3月8日和2016年7月13日的两份《律师函》中，中联公司仍明确主张郭鸿昌“按照合同约定支付租金”、“双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。你的行为现在已经构成了严重违约”；郭鸿昌未履行合同支付租金，既辩称逾期15天未支付租金、其他费用即视为解除合同，又辩称因经营困难注销工商登记撤场、填写《退场单》，且未能根据法律规定向中联公司发送解除通知，未能向中联公司返还租赁物，直至2016年8月份仍在与中联公司协商退租和结算事宜。综上，认定案涉租赁合同并未于2016年1月4日解除。关于争议焦点三。根据场地租赁合同约定，租金支付方式按3个月支付1次（即每3个月为1个租金支付周期），第一次租金在免租期到期前5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。当事人双方约定的租赁期限为2015年6月20日起至2018年6月19日止，2015年6月20日至2015年12月19日为免租期，无需缴纳租金，故租金应自2015年12月19日前支付，至2018年6月19日止为30个月，场地月租金14080元/月×30个月＝422400元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；”规定和《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，即郭鸿昌应于最后3个月（最后1个租金支付周期）前10个工作日内即2018年3月19日前支付最后一期租金，诉讼时效一年期间应计至2019年3月19日届满。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定，2017年10月1日，本案诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的一年，应当根据中联公司的主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。因此，中联公司关于租金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，中联公司关于物业管理费、水电费等诉讼请求亦未超过诉讼时效期间。郭鸿昌关于中联公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，不予采信。综上，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。中联公司与郭鸿昌分别于2015年6月19日、2015年6月20日、2015年8月25日签订了《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》、《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》、《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系以及物业服务合同关系均合法有效。其中，2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》实际上变更了2015年6月19日的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，明确约定排除前者的适用，二者之间系取代关系，应以2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》作为认定当事人双方权利义务内容的依据。郭鸿昌关于当事人双方的权利义务应适用2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》的抗辩意见，具有事实和法律根据，予以采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中联公司于2015年6月19日将案涉房屋交付给郭鸿昌，已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则，郭鸿昌应按合同约定的期限和金额支付租金及其他费用。但合同履行期间，郭鸿昌仅支付租赁保证金43400元、预交水电费押金6000元和2015年6月20日至2016年1月19日的物业管理费7680元，未能履行其他合同义务，其行为已经构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于中联公司主张郭鸿昌支付拖欠的租金1429248元的诉讼请求。经查，根据场地租赁合同，当事人双方约定的租赁期限为2015年6月20日起至2018年6月19日止，其中2015年6月20日至2015年12月19日为免租期，无需缴纳租金，故租金应自2015年12月20日起计算至2018年6月19日止为30个月，场地月租金14080元/月×30个月＝422400元。至于租赁期限届满后的租金，中联公司并未提出诉讼主张，且中联公司有权收回租赁物，故不予处理。故认定郭鸿昌拖欠租金金额为422400元，对中联公司请求的超出该金额的部分不予支持。关于中联公司主张郭鸿昌支付物业管理费84480元的诉讼请求。经查，中联公司提供的《物业管理服务协议》中物业管理费的计算和月标准虽为空白，但根据郭鸿昌提供的其与龙振的聊天记录，可以认定本案物业管理费为2560元/月。同时，根据场地租赁合同约定，“免租期内乙方无需缴纳场地租金，但其他费用仍需按时缴纳”，故物业管理费应计算36个月，金额为2560元/月×36个月＝92160元。扣除郭鸿昌与龙振的聊天记录中载明的“已交款项合计”项下的“物业管理费”7680元，认定郭鸿昌拖欠中联公司物业管理费金额为84480元，故中联公司关于物业管理费的诉讼请求予以支持。关于中联公司主张郭鸿昌支付水电费44405元的诉讼请求。经查，根据中联公司提供的物业管理服务协议、物品验收清单、水电表读数照片，结合一审法院同期审理的有关中联公司诉业主房屋租赁合同案件查明的水费按3.55元/吨计算、电费按1元/度计算的事实，中联公司提供的“郭鸿昌欠水电费明细”计算标准明确、计算依据充分，予以确认。据此，中联公司关于郭鸿昌支付拖欠水电费44405元的诉讼请求，予以支持。关于中联公司主张的逾期支付租金产生的违约金40万元的诉讼请求。经查，根据场地租赁合同约定，郭鸿昌未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，郭鸿昌应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有）。中联公司请求郭鸿昌按月租金的3%支付因其逾期付款而产生的违约金，具有合同和法律根据，予以支持。但是，违约金金额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，中联公司未能提供证据对除租金以外的其他损失加以证明，且中联公司请求的违约金40万元的金额明显高于实际损失的30%，结合合同约定按季度支付的实际情况，酌定逾期付款违约金以拖欠的季度租金金额42240元为基数按月利率2%自应付款之日起分段计算至实际付款之日止，前述应付款之日分别为2015年12月19日、2016年3月19日、2016年6月19日、2016年9月20日、2016年12月19日、2017年3月19日、2017年6月19日、2017年9月19日、2017年12月19日、2018年3月19日，违约金总金额以不超过拖欠租金总额422400元的30%即126720元为限。郭鸿昌关于租赁合同已于2016年4月份解除的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，不予采信。郭鸿昌关于中联公司关于租金、物业管理费、水电费的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，不予采信。至于案涉房屋的返还以及保证金等其他费用的负担，因中联公司并未提出诉讼主张，不作进一步审查和处理。综上所述，中联公司的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郭鸿昌应于判决生效后十日内支付中联公司租金422400元、物业管理费84480元、水电费44405元，合计551285元；二、郭鸿昌应于判决生效后十日内以每季度租金42240元为基数按月利率2%支付中联公司自应付款之日起至实际付款之日止的违约金（前述应付款之日分别为2015年12月19日、2016年3月19日、2016年6月19日、2016年9月20日、2016年12月19日、2017年3月19日、2017年6月19日、2017年9月19日、2017年12月19日、2018年3月19日，违约金总金额以不超过422400元的30%即126720元为限）；三、驳回中联公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22423元，减半收取计11212元，由中联公司负担5098元，由郭鸿昌负担6114元。 对于一审查明的事实，除了郭鸿昌提出对一审查明的“郭鸿昌在《中联文创营运部物品验收清单》中‘客户签名’处签写‘郭’”之事实有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对于双方当事人争议的事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人郭鸿昌向本院申请责令中联公司向法庭提交退场单证据材料。对于上述申请，本院将结合争议焦点进行分析认定。 二审争议焦点为：1.诉争租赁合同是否已于2016年1月4日解除？2.郭鸿昌是否应向中联公司支付尚欠的租金及相应违约金、物业管理费、水电费？若是，相应数额应如何认定？3.本案中联公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，诉争《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》第十二条第2款：“……如逾期超过15天，视为乙方单方面解除本案合同……”之约定侧重的是双方关于违约责任的约定，并不是当然赋予郭鸿昌解除合同的权利，因此，原审认定诉争租赁合同并未于2016年1月4日解除，并无不当。其次，虽然郭鸿昌对一审认定的其在《中联文创营运部物品验收清单》中“客户签名”处签写“郭”之事实存有异议，但郭鸿昌在一审虽否认系其签写，但并未对此提出相关鉴定申请，故一审结合本案其他相关证据对该事实予以认定，并无不当。再次，郭鸿昌向本院申请责令中联公司向法庭提交退场单证据材料，中联公司否认持有该退场单，但根据2016年3月8日、2016年7月13日中联公司向郭鸿昌发出的《律师函》载明的内容来看其主张的租金系截止至2016年2月29日，再结合郭鸿昌与龙振的微信聊天记录的内容来看，中联公司作为诉争房屋的出租人和物业管理单位，在向郭鸿昌发出律师函催收租金但郭鸿昌依旧未依约支付租金，中联公司应当在合理期间内采取积极可行的措施，如收回房屋，防止损失的扩大，但中联公司并未采取任何适当的措施防止损失的扩大，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院酌定中联公司应当采取有效措施的期限为最后一次律师函发出之日起即2016年7月13日起6个月，故本案的相应租金、物业管理费均应计算至2017年1月12日，即租金为14080元/月×12个月24天=179860.64元，物业管理费为2560元/月×18个月24天=48061.93元。最后，根据诉争《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》第三条第4款：“支付方式：双方约定的租金支付方式为按3个月支付1次……”之约定，虽然本案约定的租金支付方式为分期履行，但并不能否定租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，将会割裂同一合同全部租金的整体性，因此一审认为本案租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算并据此认定中联公司的诉讼请求并未超过诉讼诉讼，并无不当。 综上所述，上诉人郭鸿昌的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5751号民事判决； 二、郭鸿昌应于本判决生效之日起十日内支付中联文创控股有限公司租金179860.64元、物业管理费48061.93元、水电费44405元，合计272327.57元； 三、郭鸿昌应于本判决生效之日起十日内支付中联文创控股有限公司相应违约金（其中自2015年12月19日起至实际付款之日止、自2016年3月19日起至实际付款之日止、自2016年6月19日起至实际付款之日止、自2016年9月19日起至实际付款之日止，均以每季度租金42240元为基数；自2016年12月19日起至实际付款之日止，以剩余租金10900.64元基数；均按月利率2%计付，但违约金总额以不超过179860.64元的30%即53958.19元为限）； 四、驳回中联文创控股有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22423元，减半收取计11212元，由中联文创控股有限公司8155元，郭鸿昌负担3057元；二审案件受理费10580元，由中联文创控股有限公司5290元，郭鸿昌负担5290元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  吴钟毅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  金雅琳 附注： 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。