广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初14344号原告：范晓丽，女，1*年*月*日出生，汉族，户籍地新疆*市×××××××××××××××××，公民身份号码652××××××××××××828。委托诉讼代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。被告：珠海保税区利是达置业有限公司，住所地珠海市*，统一社会信用代码914××××××××××515X4。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人：范丽娟，女，*年*月*日出生，汉族，住珠海市香洲区香洲×××××××××××××××××××，公民身份号码652××××××××××××828。第三人：王三凤，女，**月*日出生，汉族，户籍地湖*县×××××××，公民身份号码422××××××××××××220。原告范晓丽诉被告珠海保税区利是达置业有限公司（以下简称利是达公司）及第三人范丽娟、王三凤商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范晓丽的委托诉讼代理人霍逸岑，被告利是达公司的委托诉讼代理人陈昱、叶艳玲到庭参加诉讼。第三人范丽娟、王三凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金人民币100000元；2.判令被告向原告支付占用资金期间利息至还清日，暂计至2019年9月25日为人民币12000元。事实和理由：2016年9月份，原告考虑到珠海居住生活准备购买住房。在被告售楼人员的强力推销下，于2016年9月25日与被告签订《利是达星际广场认购协议书》，认购被告开发的位于珠海市香洲区××××××××××××××××××的商品房。当时原告曾动员亲友范*、王*三人，在签字处乙方只有原告一人签字。协议书约定房价为人民币2038916元，约定签订认购书时向被告支付定金人民币100000元，并约定7日内支付总房价50%首期房款，办理银行贷款手续并签订《商品房买卖合同》。协议签订后，原告当日向被告支付了定金人民币100000元。原告将此协议书拿给范*、王*凤看后，她们表示要了解清楚楼盘状况再考虑。几天后，珠海市政府发布房产限购政策，原告了解到本人不符合购房条件，后又了解到，该项目房产并非住宅商品房，无法正常居住生活，无法办理落户，也无法取得银行贷款，与被告销售人员宣传的不同，被告对原告隐瞒了涉及合同的重要信息。范*娟、王*凤得知真实情况后，拒绝在协议书上签字，致合同无法成立。原告找到被告协调，被告同意退还定金，同时表示可以由原告或被告转卖房产。但被告一直拖延至今未退还定金，原告多次催促未果，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告利是达公司辩称，一、原告范晓丽、范丽娟与被告签订的《利是达星际广场认购书书》，以及双方之间的定金合同合法成立并生效。原告与被告于2016年9月25日签订了利是达星际广场*号房（以下简称“案涉房屋”）的《利是达星际广场认购协议书》（以下简称“认购书”），同日原告范晓丽及范丽娟向被告支付了定金人民币2万元，并于2016年9月25日分三次向被告支付了剩余定金人民币8万元，上述定金均通过范丽娟账户支付。虽然范丽娟没有在认购书上签名，但范晓丽与范丽娟是姐妹，而且范丽娟以实际行动（支付定金10万元）对购房事宜予以认可，被告有理由相信范晓丽有权代理范丽娟签订认购书。即使王*凤没有在认购书上签字，但认购书是范晓丽、范丽娟的真实意思表示，认购书对范晓丽、范丽娟成立并生效、具有法律约束力，范晓丽及范丽娟应严格恪守。退一步讲，如果法院因王三凤没有在认购书上签名而认定认购书不成立，但范小丽、范丽娟的10万元定金已实际支付，范小丽、范丽娟与被告之间的定金合同是当然成立并生效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、认购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”因此，被告认为，原告与被告签订的认购书、定金合同合法成立并生效，因原告恶意悔约的后果应当由原告自行承担，原告要求被告返还定金无任何事实和法律依据。二、原告在认购案涉房屋时已明确利是达星际广场项目为办公用途，且该项目不属于珠海市限购范围内，原告具备购买案涉房屋的资格及条件。2016年10月6日，珠海市人民政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见对居住类普通住房实施限购措施，但因利是达星际广场项目均为非住宅类商品房，所以案涉房屋并不在限购的范围内。原告在认购案涉房屋时，被告已在销售现场公示了利是达星际广场项目的《商品房预售许可证》及《商品房买卖合同》，根据预售证及买卖合同的内容，利是达星际广场项目规划用途均为办公，原告在签订认购书时对此也是明确的。在双方签订的认购书第4.1条也明确约定了，“甲方已向乙方明示双方将签订的《珠海市商品房买卖合同》文本、补充协议、附件、前期物业服务合同、业主公约及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。乙方声明已阅悉并理解上述明示的《珠海市商品房买卖合同》文本、附件、前期物业服务合同、业主公约及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，且无异议；对物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”因此，原告认购案涉房屋时，对于案涉房屋的性质、用途及买卖合同的内容均是明确知悉的。现原告以该项目并非住宅商品房及其本人不符合购房资格为理由认定认购书未成立并以此要求被告返还定金，明显违背了诚实信用原则。三、因原告自身原因无法获得银行贷款导致不能签订案涉房屋买卖合同的，已构成违约，原告无权要求被告返还定金。根据认购书第五条“特别提示”第2款的约定，“乙方选择银行贷款方式付款的，乙方应在订立本认购书前充分了解自己是否符合银行贷款条件。若因乙方自身原因不能按本认购书约定获得银行贷款的，乙方应变更付款方式为一次性付款。若乙方以此为由拒绝订立《珠海市商品房买卖合同》的，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。”认购书为双方的真实意思表示，合法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方应严格按照认购书的约定执行。因此，原告因自身原因无法获得银行贷款导致不能签订买卖合同的，其已构成违约，无权要求被告返还定金。本案中原告不能贷款的真实原因是因为其与华润银行诉讼纠纷，无法申请贷款，系其自身原因导致，非原告诉状中所称的原因，因此，原告要求被告返还定金没有事实及法律依据。综上所述，案涉房屋认购书、定金合同合法成立并生效，原告恶意悔约不与被告签订买卖合同已构成违约，原告要求被告返还定金及利息的诉讼请求无任何事实依据和法律依据，请本院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人范丽娟向本院提交书面的情况说明称，本人与范晓丽是姐妹关系，与王三凤是亲戚关系。范晓丽曾跟本人商量过，想让我和她一起购买位于珠海保税区利是达星际广场的物业。我当时跟珠海华润银行有案子还没处理完，应该不符合购房条件，也无法取得贷款，便让范晓丽先向利是达公司了解清楚，我也考虑后再说。经了解利是达星际广场是商业用途，不能居住，可范晓丽已经向利是达置业公司预付了10万元，并在认购协议书上写了我和王三凤的名字，我和王三凤未确定购买，都没在认购协议书上签名，也不同意买这种非住宅商业房。范晓丽一人无法购买该房产，要求退定金时，利是达星际广场的销售员建议由本人写一份申请给利是达公司，说明因无法贷款，不符合购买条件等，这样利是达公司会考虑退回定金的。本人为帮助范晓丽退回定金，写了申请书寄给利是达公司，申请书寄出后一段时间，我曾打过几次电话询问结果，都说收到申请，已提交领导待批复。至今未得到结果。我的两张信用卡是借给范晓丽临时周转使用的，10万元款项属于范晓丽的款项。第三人王三凤向本院提交说明称，本人王三凤与范晓丽、范丽娟是亲戚关系。我2016年在珠海工作过，范晓丽跟我说过，她看上了靠近横琴的一个房还不错，建议我和她，还有范丽娟一起购买，我感觉太贵，没答应她，也没当回事。后来听范晓丽说上当了，那房子是商业用途，不能居住，范晓丽在认购协议书上写了我的名字，听范晓丽说交了10万元，但我没在认购协议书上签名，也不同意买这种商业房，交纳10万元也与本人无关。本院经审理认定事实如下，2016年9月25日，甲方利是达公司与乙方为范丽娟、范晓丽、王三凤签订《利是达星际广场认购协议书》，由乙方认购甲方位于珠海市香洲区×××××（利是达星际广场）*号房，建筑面积*平方米，认购单价为31754元∕㎡，总房价2038916元，乙方在订立本认购书的同时向甲方支付定金100000元作为签订《珠海市商品房买卖合同》的担保。甲方加盖了利是达公司公章，乙方由范晓丽签名并加捺指印。2016年9月24日，范丽娟向利是达公司汇款支付20000元。9月25日，范丽娟向利是达公司分三笔汇款支付80000元。2016年9月24日，利是达公司开具收据，称“收到范晓丽、范丽娟交来利是达星际广场诚意金2万元。”2016年9月25日，利是达公司开具收据，称“收到范晓丽、范丽娟、王三凤交来利是达星际广场1栋701房房款定金100000元。”2016年11月8日，范丽娟向利是达公司提供“申请”，称因珠海市政府在9月底推出限购政策，其本人不符合购房政策以及做不了按揭贷款手续，也无法一次性付款，特申请退回本人定金10万元。在审理过程中，范丽娟向本院提供“情况说明”，说明10万元由其借支给原告范晓丽并代原告申请退回定金。庭审中，原告认为范丽娟是代其支付购房定金，对此被告并无异议，认为实际购房人实为原告。本院认为，被告与乙方为“范丽娟、范晓丽、王三凤”订立商品房预售合同，该合同乙方签署方为原告范晓丽，向被告支付的购房定金10万元，为范丽娟通过其信用卡代原告支付。因此，原告为案涉商品房实际购买者。原告与被告之间形成商品房预售合同关系。该合同是原、被告真实意思表示，内容未与法律、行政法规相悖，应为合法有效合同。合同自双方当事人签署后合法成立，双方应恪守诚信，严格履行。现原告以合同未成立为由主张返还定金，没有法律依据，本院不予支持。至于已付定金能否返还，双方应依已生效的合同条款及相关法律政策，通过协商或其他法律途径进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原范晓丽的全部诉讼请求。本案受理费人民币2540元，由原告范晓丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩人民陪审员  夏海峰人民陪审员  李月英二〇二〇年六月十日书 记 员  谢雪慧曾淑莹