大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1485号原告：阮雪，女，1980年3月13日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：付林超、初婧婷，辽宁住邦律师事务所律师。被告：王玉霞，女，1974年8月27日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：李屹璐，北京市京师（大连）律师事务所律师。原告阮雪与被告王玉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2019）辽0203民初1924号民事判决，原告阮雪不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）辽02民终8185号民事裁定，撤销本院（2019）辽0203民初1924号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月1日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付林超、初婧婷、被告王玉霞及其委托诉讼代理人李屹璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮雪诉称，被告王玉霞为了经营之需，并经现场考察后决定承租位于西岗区（良运欧宝超市旁）的房屋。经过平等协商后，原、被告于2016年11月14日签订商铺租赁合同，双方约定：租赁房屋的用途为商业用途，租期自2016年11月14日起至2022年1月13日止。其中2016年11月14日至2017年1月13期间为免租期。租金每年人民币30万元，每年给付一次，于上期租金到期日提前30日内支付下期租金。逾期不支付租金累计超过十五日的，原告阮雪有权解除租赁合同，且被告王玉霞应承担年租金50%的违约金。租赁合同签订后，原告阮雪按照约定交付出租房屋，被告王玉霞亦按照约定给付两个租赁年度的房屋租金。第三年度的房屋租金人民币30万元（2019年1月14日至2020年1月13日），被告王玉霞应于2018年12月13日前给付原告阮雪。但遗憾的是被告王玉霞总是借故拖欠，经原告阮雪多次索要未果。为了维护原告阮雪的合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年11月14日签订的商铺租赁合同；2、被告王玉霞给付原告阮雪拖欠的房屋租金（截止2020年6月13日为42.5万元，自2020年6月14日起至商铺租赁合同解除前的租金，按照双方的约定标准给付）；3、被告王玉霞给付违约金人民币15万元。被告王玉霞辩称，不同意原告阮雪诉讼请求。原告阮雪主体不适格，非房屋租赁合同的出租人。被告王玉霞与原告阮雪素不相识，没有见过面，也从未有过任何形式的沟通。被告王玉霞取得房屋承租权是基于案外人大连良运欧宝佳源商贸有限公司（以下简称欧宝公司）的租赁协议，与原告阮雪无关。原、被告双方没有租赁房屋合意，也没有签订和履行合同的意思表示和事实基础，更未实际履行。案涉房源是被告王玉霞从欧宝公司工作人员处获知，随后与其签订合同。房屋租赁的洽谈、合同的签署以及租赁合同的履行皆由欧宝公司与被告王玉霞完成。根据欧宝公司的要求，被告王玉霞和大连天和玉酒店有限公司（以下简称天和玉酒店）签署了租赁合同。被告王玉霞向欧宝公司支付定金及租金，欧宝公司向被告王玉霞交付房屋。案涉房屋的卫生、消防、环保、工商、税务等相关手续都是由欧宝公司协助被告王玉霞处理。房屋出现诸多问题之后，也是由欧宝公司与被告王玉霞进行交涉，比如房屋漏水、欧宝公司允诺经营条件未实现、停电等，自始至终都没有原告阮雪的参与。综上，原告阮雪的诉讼请求无事实及法律依据。希望法院予以驳回。经审理查明，2016年11月3日被告王玉霞（乙方）与欧宝公司（甲方）签订商铺租赁定金协议书，约定乙方租赁大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号房屋，年租金30万元，租赁期限不低于五年，乙方签订协议之日支付租赁定金2万元，定金在签订商铺租赁合同后转为房屋租金。该合同被告王玉霞作为乙方签字，甲方欧宝公司未签章，其工作人员邢爱丽代签。当日，被告王玉霞以微信支付2万元定金。2016年11月14日原告阮雪与被告王玉霞签订商铺租赁合同，合同主要约定：原告阮雪将座落于大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号房屋出租给被告王玉霞。租赁期自2016年11月14日起至2022年1月13日至。其中2016年11月14日至2017年1月13日期间的时间为被告王玉霞筹备和装修时间，免租装修期。房屋租金每年30万元，租金采用年付方式，每期租金均于上期租金到期日提前30日内支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，按年租金的千分之一支付违约金。被告王玉霞逾期不支付租金累计超过十五日的，原告阮雪有权解除合同。因被告王玉霞违反本合同导致合同解除的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，被告王玉霞应当向原告阮雪承担年租金50%的违约金。合同签订后，原告阮雪向被告王玉霞交付了案涉房屋，被告王玉霞支付了5万元租赁押金及2017年度、2018年度的房屋租金。自2019年1月14日起未支付租金。其中，2018年1月30日被告王玉霞向案外人陈卫转账支付20万元，欧宝公司出具专用收款收据。2018年3月13日，被告王玉霞向原告阮雪转账支付案涉房屋租金8万元；3月15日，被告王玉霞向原告阮雪转账支付案涉房屋租金2万元。另查，2016年6月原告阮雪（乙方）与案外人李威（甲方）签订商铺租赁合同，约定甲方出租给乙方的商铺座落于大连市西岗区（天和玉大酒店一楼北墙起四个空约30延长米），建筑面积约为600平方米。租赁期自2016年6月6日起至2024年8月22日止。诉讼中，原告阮雪提供一份2019年10月11日天和玉酒店出具的证明，内容为：大连市天和玉大酒店有限公司于2016年4月23日与李威签署房屋租赁协议，约定将位于辽宁省大连市西岗区（天和玉大酒店一楼北墙起四个空约30延长米）房屋出租给李威。合同期为2016年4月23日起至2024年8月22日止；一份2019年10月15日欧宝公司出具的说明，内容为：2016年11月14日我司受阮雪委托，就阮雪与王玉霞签署坐落于大连市西岗区（良运欧宝超市旁）号的房屋，办理其相关租赁业务及收款。庭审中，原被告双方对案涉房屋的产权人为天和玉酒店均予以认可。再查，诉讼中被告王玉霞提供一份其自其工商登记资料中调取的2016年11月14日被告王玉霞与天和玉酒店就案涉房屋签订的租赁合同，租金为9.8万元/年。庭审中原、被告均认可该份合同系被告王玉霞为了办理工商执照备案所用。本院所确认的上述事实，有原告阮雪提供的商铺租赁合同、原告阮雪与李威签订的商铺租赁合同、天和玉酒店出具的证明、欧宝公司说明、中国建设银行个人活期帐户交易明细、证人证言，被告王玉霞提供的商铺租赁定金协议书、欧宝公司出具的收款收据、微信聊天记录等证据及当事人陈述笔录在案为凭，已经本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为被告王玉霞签订商铺租赁合同的相对方即案涉租赁标的出租方是否为本案原告阮雪。原告阮雪为证明其系案涉合同的出租方，提供了原告阮雪与案外人李威签订的商铺租赁合同、天和玉酒店出具的证明、原告阮雪与被告王玉霞签订的商铺租赁合同、中国建设银行个人活期帐户交易明细、欧宝公司说明、证人证言等证据，上述证据可以形成证据链条，证明天和玉酒店将案涉房屋出租给案外人李威，李威将房屋出租给原告阮雪，原告阮雪将房屋出租给被告王玉霞这一基础事实。对被告王玉霞提供的其与欧宝公司签订商铺租赁定金协议书、欧宝公司出具的收款收据、微信聊天记录等案涉房屋出租过程中欧宝公司及其工作人员参与合同订立及履行的证据，原告阮雪亦提供证人证言、欧宝公司说明等证据对欧宝公司及其工作人员参与案涉租赁合同的签订与履行作出合理说明。故本院认定案涉租赁标的出租方为本案原告阮雪，被告王玉霞的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。原告阮雪与被告王玉霞签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行各自义务。庭审中，双方均确认被告王玉霞自2019年1月14日起欠付租金，根据合同约定，被告王玉霞逾期支付租金超过15日原告阮雪即可解除合同，故原告阮雪主张解除双方于2016年11月14日签订的商铺租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。被告王玉霞自2019年1月14日起欠付租金，应当向原告阮雪支付案涉房屋的欠付租金，租金自2019年1月14日始，以被告王玉霞实际占用房屋期间，按照合同约定的年租金30万元计付。关于原告阮雪要求被告王玉霞支付违约金15万元一节。本院认为，尽管案涉房屋租赁主体为原告阮雪与被告王玉霞，但原告阮雪委托欧宝公司及相关工作人员处理与案涉房屋出租、收取款项、合同履行事宜，导致被告王玉霞对合同主体认知存在混淆，被告王玉霞提供的证据表明在房屋租赁合同履行过程中确实存在影响经营的客观情况发生，原告阮雪委托的欧宝公司相关工作人员亦未能妥善解决，尽管该理由不能成为被告王玉霞拒付房租的理由，但原告阮雪要求被告王玉霞支付违约金15万元亦有失公平，被告王玉霞应按照逾期付款有关规定赔偿原告阮雪案涉房屋租金利息损失。关于被告王玉霞在诉讼中提及的案涉房屋围挡装修等造成其营业损失，因被告王玉霞明确表示不在本案中提出反诉，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告阮雪与被告王玉霞于2016年11月14日签订的商铺租赁合同；二、被告王玉霞于本判决生效之日起十日内支付原告阮雪2019年1月14日至2020年1月13日期间房屋租金30万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以30万元为基数，自2019年1月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付；自2019年8月20日起至本判决生效之日起十日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告王玉霞于本判决生效之日起十日内支付原告阮雪2020年1月14日至本判决生效之日起十日止的租金及逾期付款违约金（租金计算为日821.91元，逾期付款违约金以租金数额为基数，自2020年1月14日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9569元（原告阮雪已预交），由原告阮雪负担2569元，被告王玉霞负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判长 姚 江审判员 张春艳审判员 李 健二〇二〇年六月二十四日书记员 张新传