上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初4939号原告：邵有巧，男，汉族，户籍所在地浙江省。原告：上海道德贸易有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：邵艳艳，执行董事。两原告共同委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。被告：上海兆城精瑞房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严松群，执行董事。委托诉讼代理人：仲徐惠，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧晗，上海市锦天城律师事务所律师。原告邵有巧、上海道德贸易有限公司(以下简称道德公司)与被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司(以下简称兆城精瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人周发、被告委托诉讼代理人仲徐惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还两原告(以下简称原告)保证金人民币(以下币种同)159,030元；2、判令被告向原告支付利息(以159,030元为基数，自2017年5月11日计算至判决生效之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年9月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率LPR计算)。事实和理由：2008年8月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市嘉定区绿苑南路XXX号(以下简称涉案房屋)，该房屋建筑面积4356.99平方米，用途为商业，原告承租该房屋用于经营好又多超市；房屋租赁期自2008年8月25日起至2016年12月31日止。原、被告双方约定，被告交付该房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即159,030元。上述合同到期后，双方又续签了《关于租期延续的补充协议》，被告同意将原合同租赁期间相应延续，其中一层商铺租期延续至2017年2月28日，二层、三层租期延续至2017年4月30日。延长后的租金一次性付清，即在2016年12月31日前一次性缴纳一层商铺自2017年1月1日至2017年2月28日租金共76,222元，以及二层、三层商铺自2017年1月1日至2017年4月30日租金共计232,408元，一至三层商铺租金合计308,630元；原告需将续租期间的物业管理费于2016年12月31日前向上海上实物业管理有限公司(以下简称上实公司)一次性付清，按照8元/平方米的标准，总计共111,809.90元。合同签订后，原告已按约定全部履行了上述义务。现续延的租赁期间早已到期，双方之间的租赁关系早已终止，被告应退还原告支付的保证金159,030元，但被告一直不予退还。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，其确实收到了该保证金，但目前并无证据显示已经符合要求退还保证金的条件，故不同意原告所有诉请。双方租赁合同履行期间，上实公司于2015年6月份接管了涉案房屋的物业管理服务。双方合同终止之后，上实公司告知被告，原告尚欠物业管理费47万余元未付。被告向原告核实，原告不置可否。被告无法确认原告是不是已经结清了所有的费用，故保证金目前无法退还。本院经审理查明如下事实：2008年8月8日，邵有巧、道德公司(乙方，承租方)与兆城精瑞公司(甲方，出租方，开发商授权的承包经营方)签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，该房屋建筑面积4356.99平方米，用途为商业，租赁期自2008年8月25日起至2016年12月31日止；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即159,030元；租赁期限届满或发生本合同提前终止、解除的情形，上述租赁保证金除用以抵冲本合同约定由乙方承担的费用外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后10日内将剩余租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付之所有款项，包括但不限于租金、公用事业费、违约金、赔偿金等；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理等其他相关费用均由乙方承担并按期支付。该合同附件四补充条款第1条约定，乙方承租范围由乙方自行进行物业管理，相应产生的费用由乙方自行承担。甲方对乙方物业管理有指导和监督的权利。此外，双方还签署了《关于绿苑南路XXX号承租方自行物业管理的备忘录》(以下简称备忘录)，约定绿苑南路XXX号相关公共区域物业管理暂由乙方自行管理，但甲方及聘请的物业管理公司有监督权；若乙方管理不符合物业管理标准(附件一)，甲方有权要求乙方停止自行管理，统一由甲方指定的物业公司管理，相关费用乙方承担。上述合同签订后，邵有巧、道德公司一直在使用涉案房屋，亦按约支付了租金和保证金。2016年，上述租赁合同期限即将届满时，邵有巧、道德公司(乙方，承租方)与兆城精瑞公司(甲方，出租方)续签了《关于租期延续的补充协议》，约定：一、甲方同意将原合同租赁期限相应延续，其中一层商铺租期延续至2017年2月28日，二层、三层租期延续至2017年4月30日。二、乙方同意租期延长后的租金一次性付清，即在2016年12月31日前一次性缴纳一层商铺2017年1月1日至2017年2月28日租金共人民币76,222元，以及二层、三层商铺2017年1月1日至2017年4月30日租金共232,408元，一至三层商铺租金合计人民币308,630元。乙方不得以任何理由拖欠或拒付租金。三、乙方需按照原合同及本补充协议约定的租金标准及支付方式、期限向甲方支付租金(或房屋占有使用费)。四、乙方需将续租期间的物业管理费于2016年12月31日前向上海上实物业管理有限公司一次性付清，按照8元/平方米的标准，总计111,809.90元。上述合同签订后，邵有巧、道德公司已向兆城精瑞公司付清了全部租金，也付清了续租期内的物业管理费。双方租赁合同期限届满后，自2017年5月1日起，邵有巧、道德公司与涉案房屋产权人黄桂花、黄富武直接签订了房屋租赁合同(租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日)，继续使用涉案房屋，双方约定租赁期间物业管理费由黄桂花、黄富武承担。因兆城精瑞公司尚未退还租赁保证金，邵有巧、道德公司诉至本院。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。但对邵有巧和道德公司是否有权要求兆城精瑞公司返还租赁保证金，双方意见不一。兆城精瑞公司认为邵有巧、道德公司尚拖欠上实公司2015年6月至2016年12月的物业管理费，尚不符合退还保证金的条件。邵有巧、道德公司认为双方约定上述期间由其自行进行物业管理，故其不拖欠物业管理费，保证金应予返还。邵有巧、道德公司为证明其主张，向本院提交了房屋租赁合同、续租协议、保证金支付凭证、租金和续租期间的物业费支付凭证。兆城精瑞公司对上述证据真实性均无异议，但认为尚不符合保证金返还条件，续租协议的签订并未免除原协议期间的物业费。兆城精瑞公司为证明其意见，向本院提交了如下证据：1、上实公司出具的欠付物业费计算表，旨在证明邵有巧、道德公司拖欠物业管理费，无法证明已经付清全部费用，故暂时不予退还保证金；证据2，备忘录及附件，旨在证明若邵有巧、道德公司管理不符合物业管理标准，其有权要求邵有巧、道德公司停止自行管理；证据3，关于绿苑南路XXX号停止自行物业管理的函，旨在证明2015年5月19日，因邵有巧、道德公司自行管理不符合物业管理标准，其发函要求停止自行物业管理，于2015年6月起由上实公司进行管理，并由邵有巧、道德公司承担相关费用。发函时并未与邵有巧、道德公司进行过协商。邵有巧、道德公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性不予认可，在此期间，其自行管理物业；对证据2，真实性认可；对证据3，真实性不予认可，其并未收到。另查，2018年，上实公司曾起诉涉案房屋产权人黄桂花、黄富武要求其支付2015年7月-2016年12月期间以及2017年7月(8月)至2018年6月期间的物业管理费，案号为(2018)沪0114民初16923、16925、16928号。后上实公司撤回了三案中2015年7月-2016年12月期间物业管理费的请求，双方就2017年7月(8月)至2018年6月期间的物业管理费进行了调解。审理中，1、邵有巧、道德公司表示争议期间因其自行进行物业管理，并未向上实公司缴纳过该期间的物业费。兆城精瑞公司表示，其并未代邵有巧、道德公司垫付过争议期间的物业管理费。2、邵有巧、道德公司明确，兆城精瑞公司退还保证金后，若将来上实公司就争议期间的物业管理费无论起诉其或兆城精瑞公司，其均愿意依法承担相应责任。3、邵有巧、道德公司撤回诉请2即关于利息的请求。本院认为，邵有巧、道德公司与兆城精瑞公司之间签订的《房屋租赁合同》和《关于租期延续的补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现双方主要争议焦点为兆城精瑞公司是否应将租赁保证金返还邵有巧、道德公司。双方租赁合同约定租赁期限届满时，上述租赁保证金除用以抵冲合同约定由承租方承担的费用外，出租方应在承租方交还该房屋并且提交了承租方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后10日内将剩余租赁保证金一次性无息退还。现双方租赁合同及补充协议约定的租赁期限均已到期，邵有巧、道德公司已经付清了全部租金，因已与产权人直接签订租赁合同继续使用涉案房屋，故无需向兆城精瑞公司返还房屋，亦无需注销或变更各类证照。兆城精瑞公司辩称因邵有巧、道德公司尚拖欠物业管理公司即上实公司2015年6月至2016年12月期间的物业管理费，故不同意返还租赁保证金。然，首先，双方合同明确约定该争议期间由邵有巧、道德公司一方自行进行物业管理，故无需支付物业管理费。兆城精瑞公司认为根据双方备忘录的约定，其有权在邵有巧、道德公司管理不符合物业管理标准时要求其停止自行物业管理，统一由兆城精瑞公司指定的物业公司管理。但其并未提供充分证据证明邵有巧、道德公司管理不符合物业管理标准，亦无证据证明其举证的停止自行进行物业管理的函已送达邵有巧、道德公司，其亦明确表示未就2015年6月开始由上实公司对涉案房屋进行物业管理事宜与邵有巧、道德公司进行过协商，对上实公司自2015年6月开始针对涉案房屋进行物业管理亦未进行举证。其次，上实公司至今亦未就该期间物业费起诉邵有巧和道德公司，兆城精瑞公司亦未代为垫付过该期间的物业管理费，双方在续签合同时也未提及之前拖欠过物业管理费。此外，邵有巧、道德公司在庭审中亦明确，若将来上实公司就争议期间的物业管理费无论起诉邵有巧、道德公司或兆城精瑞公司，其均愿意依法承担相应责任。综上，兆城精瑞公司以邵有巧、道德公司欠付物业管理费为由拒绝退还保证金的辩称意见，本院不予采纳。对邵有巧、道德公司要求退还保证金159,030元的请求，本院予以支持。审理中，邵有巧、道德公司撤回了关于利息的诉请，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邵有巧、上海道德贸易有限公司租赁保证金人民币159,030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,480元，减半收取1,740元，由被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年六月二十九日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。