海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1347号 原告：刘某1，男，1995年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘某2（系原告的父亲），住北京市海淀区。 被告：海南中信城市开发运营有限公司，住所地为海南省琼海市博鳌镇排园桥南边（博鳌千舟湾A3幢1层）。 法定代表人：刘某3，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，北京中伦（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛某，北京中伦（海口）律师事务所实习律师。 原告刘某1与被告海南中信城市开发运营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人刘某2，被告海南中信城市开发运营有限公司（以下简称中信公司）的委托诉讼代理人陈某、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理《琼海市商品房买卖合同》（合同编号：QHL000066808）项下原告购买的位于海南省琼海市××镇龙潭岭C-48(幢)1+2（层）C-48（房号）商品房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付违约金120645元（自2019年6月20日暂计算至2020年4月30日共315天，按照日万分之零点五计，应计算至实际办理房屋权属登记手续之日）。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求,并变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金103793元（自2019年6月20日起至2020年3月17日止，按照每日万分之零点五计付，共计271天）。事实和理由:2016年4月8日,原、被告双方签署了《琼海市商品房买卖合同》,该合同第三条约定,原告购买被告开发的博鳌中信龙潭岭项目的房屋为C-48（幢)1+2（层）C-48（房号）。该合同第四条约定,该商品房的价格按套计算,总金额为人民币766万元。该合同第八条约定,被告应当于2016年7月30日将该商品房交付原告使用。该合同第十五条约定,“出卖人应当在房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书,在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在360工作日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料,买受人应及时提供......如因出卖人责任,买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金......”。合同签订后,原告按照合同约定支付了全部合同价款,被告也于2016年7月30日将该商品房交付给了原告,原告依法缴纳了专项维修基金和契税、印花税。按照合同约定,被告应于房屋交付之日起720工作日内为原告办理房屋权属证书,即被告应于2019年6月19日前为原告办理房屋权属证书,但被告至今未予办理。原告多次向被告工作人员催问,被告以“土地分割手续尚未办理完毕”“因两证合一不动产登记制度改革,不具备办证条件”等理由搪塞。购买房屋取得房屋权属证书是买受人的核心合同权利,由于长期无法取得房屋权属证书,原告不仅感受到重大财产权利不安全,而且无法办理正常出租手续,造成相应经济损失。被告的行为已构成严重违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及其他相关法律、法规规定,应承担继续履行办理权属证书的义务并支付违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正裁判。 被告中信公司答辩称,合同约定的办证期限未到，被告已完成办证义务，未构成违约，请求驳回原告全部诉讼请求。一、根据《琼海市商品房买卖合同》约定：出卖人应当自房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书，随后在360个工作日内为买受人办理土地使用权证。根据海南省第一中级人民法院关于因不动产登记条例出台、如何计算不动产办证日期的实际司法生效案例即（2019）琼96民终1470号民事判决书，本案中被告为买受人办理不动产权证书的期限应当为720+360个工作日。被告于2016年7月30日依约将涉案商品房交由原告使用，因此被告为原告办理不动产权证的期限应当为2020年11月26日前，到目前为止还未到办理不动产权证的截止日期，故无论是根据法律规定还是合同约定，被告均不构成违约行为。二、根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七《补充协议》之约定，若因为政府原因致使买受人不能取得不动产权证书的，出卖人不承担责任。我国于2015年3月1日开始实行《不动产登记暂行条例》，规定全国范围内实行不动产统一登记，对被告将不动产权证转移到原告名下造成阻碍。被告一直在积极推动为原告办证相关事宜，被告已经取得了涉案房屋的不动产权证，且被告已经向琼海市住房保障和房产管理局提交了不动产权转让申请，琼海市住房保障和房产管理局已经出具了《受理通知单》并出示了《房屋交易和产权确认书（转让）》，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》之约定，被告为原告递交办证即视为履行了办证义务，故根据合同约定，被告已经完成了办证义务，不构成违约行为。被告通过努力已于本案庭审前取得涉案房屋的不动产权证书。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.企业机读档案材料，2.《琼海市商品房买卖合同》，3.专项维修资金专用收据，4.《税收完税证明》。被告中信公司提交以下证据：1.海国用（2012）第2426号《国有土地使用权证》，2.建字第4690022016000330号《建设工程规划许可证》《建设工程规划核实意见书》，3.〔2012〕138号《建筑工程施工许可证》，4.〔2013〕海房预字（0031）号《琼海市房产预售许可证》，5.〔2013）50号、51号《建筑工程竣工验收备案证》，6.QHL000066808号《琼海市商品房买卖合同》及《补充协议》，7.购房转账凭证，8.契税完税证明及物业费、水电费、燃气开通费凭证，9.琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证，10.琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证。原告所举证据1-4及被告所举证据6-10，对方当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告所举证据1-5，原告对其真实性和关联系没有异议，该证据来源合法，故本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告系从事旅游项目、房地产、农业综合、高科技产业、海洋生物开发与经营等业务的企业法人，该企业于2019年9月4日由“海南博鳌投资控股有限公司”更名为“海南中信城市开发运营有限公司”。2016年4月8日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇龙潭岭博鳌中信龙潭岭项目C-48(幢)1+2(层)C-48(房号)，建筑面积为238.79平方米，按套计价，总价款766万元；付款方式为采取按揭贷款方式，在2016年5月15日前支付首付款386万元，余款380万元以银行按揭贷款支付。第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720工作日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金，逾期180工作日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告全额支付房款766万元给被告，并向被告交纳办证费用。被告于2016年7月30日将涉案房屋交付给原告使用。2020年3月17日，不动产权登记机关受理被告提交的为原告涉案房屋办证的申请，并于2020年6月3日为涉案房屋颁发不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。原告于2020年5月8日向本院提起诉讼。庭审中，原告认可被告实际履行为原告办证义务的日期以不动产权登记机关受理被告提交的办证申请日期（即2020年3月17日）为准。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为：本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。双方当事人的争议焦点为：被告是否存在违约情形。 本案中，原告主张被告为其办理产权证的期限超过交房之日起730工作日已构成违约，被告则主张其在交房之日起720+360工作日内为原告办理产权证不存在违约情形，双方由此产生争议。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中对办理房屋权属证书与土地使用权证分别约定了720工作日和360工作日的期限，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋权属证书与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1080工作日内。被告于2016年7月30日交房给原告，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2020年11月25日届满，而不动产权登记机关已于2020年3月17日受理被告提交的为原告涉案房屋办证的申请，至此，被告已履行为原告办理不动产权证书的义务，并未超过双方约定的1080工作日的办证期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予采纳。 综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；其请求判令被告支付违约金103793元，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘某1的全部诉讼请求。 案件受理费2712元，减半收取计1356元，由原告刘某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年六月十一日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。