四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1725民初937号 原告：田柳，男，1978年6月20日出生，汉族。 原告：田兵，男，1975年8月10日出生，汉族。 二原告委托诉讼代理人：燕军，渠县三汇法律服务所法律工作者。 被告：肖明树，男，1955年4月16日出生，汉族。 委托诉讼代理人：曾丹，渠县临巴法律服务所法律工作者。 被告：杨光波，男，1984年4月20日出生，汉族。 被告：杨成刚，男，1977年3月26日出生，汉族。 被告：万晓军，男，1989年10月5日出生，汉族。 原告田柳、田兵与被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日进行了第一次公开开庭审理。第一次开庭审理后，本院依法追加了杨成刚、万晓军为本案被告，于2020年6月12日进行了第二次公开开庭审理。原告田柳及二原告的委托诉讼代理人燕军，被告肖明树的委托诉讼代理人曾丹，被告杨光波、杨成刚、万晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田柳、田兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月1日和2018年12月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告按合同约定归还租赁房屋；3、判令被告支付房屋使用费19500元（暂计算至2020年3月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4、判令被告支付承租房屋产生的水电气和网络光纤等费用3000元（实际要求计算至被告返还房屋之日）；5、判令被告支付原告违约损失2万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，被告因渠县万和旅社经营开业需要，于2016年12月1日、2018年12月1日与原告分别签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于渠县渠江镇万兴广场万乐苑12单元1楼1号和渠县渠江镇万兴广场万乐苑12单元1楼2号的房屋出租给被告肖明树，房屋的租期为2016年12月1日至2022年12月1日止，该房屋年租金为人民币80000元，约定在每年的12月1日前付清，后被告肖明树又于2018年12月1日与原告协商将租金改为78000元，租期和其他约定不变。合同租金到期后，经原告多次催收并于2019年12月10日书面张贴催告后，被告仍以种种理由拒付，同时被告肖明树违背合同约定将房屋转租给杨光波，未经原告同意将原告田柳的阳台改成厕所。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定向人民法院提起诉讼。 被告肖明树辩称，案涉租赁房屋开设的万悦宾馆系四被告合伙经营，由肖明树作为合伙人代表与原告签订《租房协议》及《补充协议》属实。被告同意解除租赁合同，但被告不存在违约，应当驳回原告的其他诉讼请求。 被告杨光波、杨成刚、万晓军辩称，同意被告肖明树的答辩意见。 当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，原告田柳、田兵提交了如下证据： 1、《租房协议》、《补充协议》、房屋土地权证复印件各1份，待证原告与被告肖明树签订租赁协议、被告已实际违约的事实。 2、短信截图1张，待证因被告肖明树未按时交纳租金，原告进行了短信催缴。 3、照片1张，待证被告擅自改变了房屋主体结构。 四被告质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第二组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为被告之前已和原告父亲多次沟通房租减免事宜；对第三组证据真实性无异议，但认为没有改变房屋的主体结构，并且改成厕所是经过原告的父亲允许的。本院审核认为，因被告对以上证据的真实性无异议，故对原告提供的证据的真实性予以采信，关联性问题在本院认为中予以阐述。 被告肖明树提交了如下证据： 1、营业执照复印件2张，待证宾馆的经营者之前是肖明树，之后变为了万晓军，实际上四被告为合伙关系； 2、宾馆装修价格统计表复印件2张，待证被告宾馆装修花费约40万元； 3、照片9张，待证电梯安装期间严重影响了宾馆营业，无法营业； 4、告知书图片1张，待证因新增电梯严重影响宾馆营业，被告就损失要求与原告协商； 5、证人徐江的证言，待证宾馆装修时徐江是砖工，没有破坏厕所主体结构，也没有损害承重墙； 6、微信截图1张，待证被告书面告知了原告安装电梯对宾馆经营影响很大。 原告田柳、田兵质证认为，对第一组证据真实性无异议，关联性有异议；对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议；对第三组证据真实性无异议，但对关联性有异议，被告称无法营业不是事实，电梯安装不是原告安装的，且只有两个月电梯安装时间，没有影响被告营业；对第四组证据真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告已违约；对证人徐江的证言不予认可；对第六组证据真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告已违约。本院审核认为，对被告肖明树提交的第一组、第三组、第四组、第六组证据的真实性予以采信，关联性问题在本院认为中予以阐述；对其提交的第二组证据因只是被告单方制表，无其他证据加以辅证，故其真实性无法确认，本院不予采信；对证人徐江的证言本院将结合采信的其他证据进行综合认定。 根据采信的证据结合当事人陈述，本院认定如下案件事实： 被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军系合伙关系，四人约定合伙开设宾馆，2016年12月1日，被告肖明树作为合伙人代表与原告田柳、田兵签订《租房协议》，约定原告将渠县渠江镇万兴万乐苑十二单元一楼一号（田柳）、万乐苑十二单元一楼二号（田兵）房屋出租给被告肖明树，房屋租期：2016年12月1日至2022年12月1日止（共六年）。房屋租金每年为8万元，租房期间无递增。交款方式：自协议签订之日起每年12月1日按时交付下一年房租费。双方同时约定了租房期间不能改变房屋主体结构等其他权利义务。2018年12月1日，被告肖明树作为合伙人代表与原告田柳、田兵签订了《补充协议》，对《租房协议》进行了改变补充，即：租期内由肖明树经营，房租为每年78000元，如转租他人经营，房租为每年8万元。合同履行过程中，被告肖明树已按时向原告交纳截至2019年11月30日的房屋租金，后因宾馆所在楼房进行电梯安装，被告认为原告同意安装电梯对宾馆的营业造成了严重影响，要求与原告协商租金及赔偿损失问题，原告认为安装电梯不是原告自身所为，且未影响被告宾馆经营，要求被告按时交付租金，双方发生争议。 另查明，被告在宾馆装修期间未改变房屋主体结构，宾馆所在楼房电梯安装期间，宾馆可正常出入。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁协议》及《补充协议》是否符合法定解除条件，是否存在违约问题；二、承担责任主体问题。 一、关于《租赁协议》及《补充协议》是否符合法定解除条件，是否存在违约问题 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案案涉《租赁协议》及《补充协议》系被告肖明树与杨光波、杨成刚、万晓军合伙开设宾馆代表各合伙人与二原告签订，是双方真实意思表示，具有法律效力，对二原告及被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军均具有约束力，各方当事人均应当严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》约定每年12月1日按时交付下一年房租费，但被告未按照约定及时交纳租金，经原告方催收后仍未交纳，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的法定解除情形，原告要求解除与各被告签订的《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。被告辩称本案因安装电梯导致宾馆无法正常营业，应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中关于情势变更条款，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。被告开设宾馆的小区楼房安装电梯属于经相关部门批准的对老旧小区的合法性改造，在不影响宾馆通行的情况下属于改良增益行为，且被告的证据无法证明电梯安装导致其宾馆无法正常经营，相反证明电梯安装期间宾馆出入口畅通，因此，本案不属于情势变更情形，被告关于情势变更抗辩意见本院不予采纳。关于被告庭审中抗辩称原告允许安装电梯对宾馆营业造成的损失问题，属于侵权法律关系，被告可另行提起诉讼主张权利，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告归还房屋、支付2019年12月1日起至起诉立案时（2020年3月31日）止共计19500元的租金、交纳房屋返还时欠付的水电气费及网络光纤使用费的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告提出被告应根据合同约定支付违约金2万元的诉讼请求问题，本案原、被告合同虽约定支付惩罚性违约金的情形，但原告的证据不能证明不能证明各被告在使用租赁房过程中存在《租房协议》第八条中约定的应当支付违约金的五种情形之一，且违约不给付租金行为不属于协议约定的应给付违约金的情形，故原告要求被告支付违约损失2万元于法无据，本院不予支持。 二、承担责任主体问题 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“……合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外”的规定，本案四被告系合伙关系，由被告肖明树作为合作人代表与原告田柳、田兵签订了《租赁协议》及《补充协议》，该租赁房屋实际用于四被告合伙开设宾馆，因此，被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军应对返还房屋、支付租金、交纳水电气费和网络光纤使用费向原告田柳、田兵承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告田柳、田兵与被告肖明树签订的《租赁协议》及《补充协议》； 二、被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军于本判决生效之日起三十日内向原告田柳、田兵归还渠县渠江镇万兴万乐苑十二单元一楼一号（田柳）、万乐苑十二单元一楼二号（田兵）房屋，并付清房屋使用期间产生的水、电、燃气费和网络光纤使用费； 三、被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军于本判决生效之日起三十日内向原告田柳、田兵支付租金19500元； 四、驳回原告田柳、田兵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费862元，减半收取431元，由原告田柳、田兵负担131元，由被告肖明树、杨光波、杨成刚、万晓军负担300元（原告已预交，被告履行支付租金义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈来红 二〇二〇年六月二十二日 书记员  蒋为民