广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终9号上诉人（原审原告）：江松耀，男，1967年出生，汉族，住广东省普宁市××××××××××××××××。被上诉人（原审被告）：胡创杰，男，1989年出生，汉族，住广东省汕头市潮南区××××。被上诉人（原审被告）：连远璇，女，1989年出生，汉族，住广东省汕头市潮南区××××。上诉人江松耀因与被上诉人胡创杰、连远璇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江松耀上诉请求：1.撤销（2019）粤5281民初3号民事判决；2.改判胡创杰、连远璇将已经出卖的位于普宁市×××××××××801房（房产证号：普宁市不动产权第*******号、房地证号：普南私26016）房产过户至江松耀名下；3.本案一审、二审诉讼费、保全费、公告费由胡创杰、连远璇承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，望二审法院予以改判纠正。一、一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，以经过释明后江松耀未清偿债务、未经抵押权人同意为由认定胡创杰、连远璇协助履行过户成为不可能，认定事实不清。江松耀与胡创杰、连远璇签订房屋买卖合同后双方已经到抵押人处登记房贷余款92万元由江松耀每月向抵押权人**银行股份有限公司**支行（以下简称****支行）支付6000元，从2015年6月至现在江松耀从未间断对该房屋贷款的清偿，而且法院释明后江松耀在一审法院开庭时和开庭后反复多次强调只要能够过户，江松耀会想办法也有能力一次性将房屋贷款余额还清。因此一审法院以江松耀尚未清偿债务、未经抵押权人同意为由而认定胡创杰、连远璇协助履行过户成为不可能是认定事实不清。望二审法院予以改判。二、导致江松耀即使清偿案涉房屋买卖价格中余下的贷款也不能消灭案涉房产抵押权是胡创杰、连远璇涉嫌诈骗向抵押权人****支行申请装修贷款、抵押权人****支行违规向胡创杰、连远璇发放装修贷款50万元。1.胡创杰、连远璇2015年6月已经将案涉房产转让予江松耀，江松耀替代胡创杰、连远璇缴纳月供已经两年多并办理房产证后，多次通知胡创杰、连远璇办理过户手续，但胡创杰、连远璇避而不见，反而于2017年9月隐瞒已经转让案涉房屋并虚构案涉房屋装修向银行申请装修贷款50万元，而抵押权人****支行没经过核实是否签订装修合同、是否购买装修材料、更没有实地考察核查案涉房屋是否存在装修的事实违法违规发放贷款50万元。2.胡创杰、连远璇2015年6月已经将案涉房产转让予江松耀后产生多宗民间借贷和银行贷款以致于无力偿还并有胡创杰、连远璇的债权人起诉法院并准备查封案涉房产。江松耀知道在后、起诉法院前的时间里多次联系胡创杰、连远璇，经过多次信息后胡创杰、连远璇主动联系江松耀，但是胡创杰、连远璇装修贷款尚有三十多万在月供根本无力还清，因此导致房产无法过户并非江松耀不愿意还清余下房贷，解除银行抵押实现过户，而是由于胡创杰、连远璇和抵押权人****支行违法违规导致即使江松耀即使还清余下房屋贷款房屋另一处装修贷款，因此应该由胡创杰、连远璇交清余下的装修贷款协助江松耀将案涉房产过户。综上，导致江松耀即使清偿案涉房屋买卖价格中余下的贷款也不能消灭案涉房产抵押权是胡创杰、连远璇涉嫌诈骗向抵押权人****支行申请装修贷款、抵押权人****支行违规向胡创杰、连远璇发放装修贷款50万元，因此应该由胡创杰、连远璇与抵押权人****支行承担装修贷款的责任，以实现江松耀过户之目的。二审期间江松耀增加上诉理由：连远璇在****支行贷款50万元不是用于房屋装修而是用于其他用途，涉及诈骗。2017年10月17日江松耀要去****支行还清房贷，****支行称连远璇还贷了50万元房屋装修贷款，至今该房屋属于毛坯房，没有装修。一审中江松耀认为该50万元与本案无关，所以没有向法院提出。胡创杰、连远璇未作答辩。江松耀向一审法院起诉请求：1.胡创杰、连远璇协助江松耀办理位于普宁市×××××××××801房屋（不动产证号：普宁市不动产权第*******号、*****号）的所有权过户手续；2.本案诉讼费用、保全费由胡创杰、连远璇承担。一审法院认定事实：一、2015年5月21日，胡创杰向***房地产开发有限公司购买了***801号房产，该房屋的建筑面积为249平方米，房屋的不动产证号：普宁市不动产权第*******号，房地证号：***号，转让价款为1544806元。2015年5月25日，胡创杰、连远璇就该房产向****支行按揭贷款920000元，每月偿还贷款采用等额本息还款，期限20年。二、2015年6月22日，江松耀与胡创杰签订了《房屋买卖协议书》,胡创杰将上述房产转让给江松耀，合同主要约定，胡创杰自愿亏损部分房款，以400000元的价格转让给江松耀，并由江松耀负责偿还之后的银行按揭款和办理房产证的费用。合同签订后，江松耀于当天通过银行支付给胡创杰、连远璇400000元。尔后，江松耀联系胡创杰、连远璇协助办理涉案房屋的过户手续，但胡创杰、连远璇未能提供协助，致涉案房屋至今尚未办理过户登记手续。2019年1月2日，江松耀诉至一审法院并提出上述诉请，同时向一审法院申请财产保全，同年1月9日，一审法院依法查封了上述涉案房产。三、因本案合同项下涉案房产在****支行抵押贷款，抵押权未消灭，2019年6月26日，一审法院向江松耀作出释明，江松耀可以变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或解除合同赔偿损失。江松耀表示在10日内付还余下贷款，消灭涉案房产的抵押权，逾期由法院依法判决，江松耀不再变更诉讼请求。至今涉案房产的抵押权仍未消灭，江松耀也没有向一审法院提供取得抵押权人同意转让的依据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江松耀、胡创杰以书面形式签订《房屋买卖协议书》，双方存在房屋买卖合同关系，双方意思表示明确真实，内容没有违反法律规定，合同合法有效。但由于涉案房产已办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。经一审法院释明后，江松耀仍未清偿债务消灭抵押权，也未取得抵押权人的同意。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。江松耀要求胡创杰、连远璇继续履行合同办理过户手续违反了上述规定，其诉请依法应予驳回。胡创杰、连远璇经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回江松耀的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，保全费5000元，由江松耀负担。本院二审期间，江松耀提交以下证据：1.胡创杰贷款92万元的借款凭证及马某某（江松耀的伙计）汇861300元给胡创杰的汇款申请书。江松耀称2017年10月17日江松耀查到胡创杰涉案房贷尚有861300元，想要还清该笔款办理过户，****支行工作人员口头称连远璇还贷了一笔50万元的装修款，没有还清装修贷款，银行也不能给江松耀出具还清的单据，所以最后这笔款就没有汇。2.2018年12月21日至2020年4月21日江松耀通过胡创杰银行卡转账还清每月房贷的材料。本院认为，江松耀主张其想要还清胡创杰涉案房贷而没有还，是因为****支行工作人员口头称没有还清连远璇装修贷款银行不能给江松耀出具还清的单据，但其提供的借款凭证、汇款申请书及还每月房贷的材料并不能证明该主张，故本院对江松耀二审提供的证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点是：对江松耀请求胡创杰、连远璇将涉案房屋过户至江松耀名下是否应予支持。二审围绕该上诉争议问题进行审理。涉案房产已办理抵押登记，江松耀没有代为清偿债务消灭抵押权，也没有证据证明抵押权人同意涉案房产转让，一审判决据此对江松耀要求办理过户登记不予支持，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，并无不当，本院予以维持。江松耀经一审法院释明可变更诉讼请求后没有变更诉讼请求,虽然江松耀表示会想办法也有能力一次性将房屋贷款余额还清,但并未实际代为清偿债务消灭相关抵押权,故一审判决认定江松耀要求胡创杰、连远璇继续履行合同办理过户手续属于不能履行情形，并无不当；江松耀主张一审判决认定事实不清的理由不成立，本院不予采纳。二审中江松耀提出其即使清偿涉案房屋买卖价格中余下的贷款也不能消灭涉案房产抵押权，因为****支行违规向胡创杰、连远璇发放装修贷款50万元，对此江松耀没有提供证据证明；若江松耀因消灭抵押权及装修贷款50万元相关问题与****支行、胡创杰、连远璇存在争议，与本案属不同主体间的争议，不属本案审理范围，在本案中不作审查，江松耀可另行请求解决。综上所述，江松耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，公告费860元，由江松耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 洪如玉审 判 员 陈爱萍二〇二〇年六月一日法官助理 曾舒扬书 记 员 黄蓉珂附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。