惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1052号原告：刘素英，女，汉族，1981年3月26日出生，住广东省揭西县****************，公民身份号码：445************442。委托诉讼代理人：李盛春，男，汉族，1979年10月27日出生，住广东省深圳市南山区********龙井商业中心5楼，公民身份号码：445************230。系原告丈夫。被告：惠州市锦润发展有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区*****************。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：刘翠丽，系该公司职员。原告刘素英诉被告惠州市锦润发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘素英的委托诉讼代理人李盛春、被告惠州市锦润发展有限公司的委托诉讼代理人刘翠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2019年12月9日，违约金人民币为4,740.7元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止。）；2.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实与理由：原告刘素英是惠州大亚湾澳头新澳大道76号荣盛御景澜湾1栋二单元15层03号房小区业主，原告与被告惠州市锦润发展有限公司签订了关于荣盛御景澜湾的《商品房买卖合同》（合同编号：(2018)10011062)。一、因被告私自变更荣盛御景澜湾小区的建筑规划且该建筑规划变更未书面通知原告同意，以及未经住建部门审批通过，现原告要求被告需按照《商品房买卖合同》签订时的建筑规划履行相关义务，恢复规划变更前的小区绿化及相关配套设施设备。二、合同约定该房交付时间为2019年10月30日，由于被告尚未取得《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”的相关证件，因此荣盛御景澜湾小区并不符合交付条件，依照《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”约定，被告逾期交楼从2019年10月30日次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金，逾期超过30日后，原告有权解除合同并要求退还房款并支付利息及违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》的规定，承担义务的一方应当依照合同或者协议的约定履行自己的义务，延迟履行或者拒不履行的依法应当承担违约责任，赔偿对方的损失。为维护原告权益，原告特向人民法院起诉，请人民法院判如所请。原告向法庭提交以下证据：1.身份证、购房发票；2.入伙通知书；3.关于荣盛御景澜湾方案调整《听证申请书》的复函（惠湾住建函【2019】2282号）；4.惠州市锦润发展有限公司及法人变更；5.《商品房买卖合同》；6.客户入住验房表；拟证明其诉称事实。被告辩称，被告逾期未取得竣工验收备案，导致逾期交付的根本原因在于小区红线外的政府规划路未开通，即属于政府行为等非出卖人可预见、控制并可避免的不可抗力所致。涉案商品房所在小区的大门出入口衔接政府规划路，为避免交楼前政府规划路无法建成通车，导致业主无法出入小区，被告在2018年10月22日和2019年10月16日，多次致函区公用事业局，敦促其尽快建成规划路。被告多次致函均未果，为解决小区业主的出入通行问题，被告在小区东南侧沿红线内侧将规划的绿地修建成临时通道，业主可通过此临时通道绕行至小区的大门出入口。鉴于上述原因，被告向大亚湾住建局提出将原规划的小区东南侧红线内侧的绿地修建为临时通道的申请，业主不同意该变更，大亚湾住建局介入并要求待被告与业主商妥后方为被告办理竣工验收备案。被告与业主代表商妥并签订了《荣盛御景澜湾项目信访问题协调会会议决议》后，大亚湾住建局在2019年12月27日办理竣工验收备案并出具了《单位工程竣工验收备案表》。综上所述，被告逾期交付的根本原因系政府规划路未建成，即属于政府行为等非出卖人可预见、控制并可避免的不可抗力所致。根据《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。该《商品房买卖合同》第十二条明确约定，因不可抗力导致逾期交付的，出卖人不承担违约责任。原告依据《商品房买卖合同》第十二条要求被告承担逾期交付违约责任的，实属适用合同条款错误。二、被告逾期交付系非因自身原因导致的，根据商品房买卖合同补充协议第7条第7.1款的约定，不视为被告违约。根据上述第一点，被告逾期交付系因不可抗力（也即政府原因）所致，属非因自身原因导致的，根据商品房买卖合同补充协议第7条第7.1款的约定不视为被告违约。三、根据商品房买卖合同补充协议第7条第7.1款：如遇下列特殊原因造成工程延误的，出卖人可相应予以延期交付商品房：(l)遭遇不可抗力的，不可抗力包括但不限于自然灾害、战争暴乱、政府发生新的变动，法律、法规、政策变化，政府行为等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。(3)非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程等第三人原因影响的。(2)出卖人、买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间'如因台风等不可抗力原因，交楼时间顺延；出卖人非因自身原因而导致逾期交付时（逾期交付不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约。四、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任的，不予支持”。原告已于2019年12月31日确认并同意接收该商品房，但又以该商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任，根据上述《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》可知，原告行为不应予以支持。五、在被告与业主代表签订的《荣盛御景澜湾项目信访问题协调会会议决议二》中，被告承诺免除业主自2019年10月30日至2020年12月31日物业费作为逾期交付赔偿的经济损失。(1)被告将小区东南侧沿红线内侧的绿地修建成临时通道，该临时通道属于该商品房所在建筑工程之外的其他部分。根据《商品房买卖合同》第10条“该商品房所在建筑工程之外的其他部分发生变更的，买受人予以同意并且不要求出卖人承担任何责任”。由此可知，被告因政府规划路未建成导致逾期交付买受人不得要求出卖人承担任何责任。(2)被告在原告的商品房所在建筑工程之外的其他部分（即“沿小区东南侧红线内侧”）将绿地变更为临时通道，此临时通道在原告商品房所在建筑工程之外，对原告使用和居住无任何不利影响，更不影响原告收楼。商品房买卖合同约定的交楼时间是2019年10月30日，被告曾于2019年10月21日向原告送达《入伙通知书》（也即“收楼通知书”），原告却以被告将绿地修建为临时通道为由，故意拖延、拒绝收楼，而后又以被告逾期取得竣工验收备案、逾期交付为由要求被告承担违约责任，实属滥用诉权。综合以上所述，被告逾期交付的原因系政府行为，属不可抗力；也系因非出卖人自身原因而导致的，根据商品房买卖合同及补充协议的相关约定和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引>的规定，被告不承担逾期交付的违约责任。被告向法庭提交以下证据：1.被告营业执照复印件；2.《商品房买卖合同》；3.补充协议；4.总平面图；5.关于加快推荐淡澳河滨河路二期工程建设的请示（荣盛发展惠州函字【2018】第14号）、大亚湾区公用事业局各项业务申请资料接收清单（回执）；6.关于加快推荐淡澳河滨河路二期工程建设的请示（荣盛发展惠州函字【2018】第16号）、大亚湾区公用事业局各项业务申请资料接收清单（回执）；7.项目北侧红线外图；8.公告；9.荣盛御景澜湾项目信访问题协调会会议决议；10.荣盛御景澜湾二；11.惠州电视台第一直播室新闻报道；12.惠州电视台第一直播室新闻报道；13.《临时建筑物拆除承包合同》、《油罐车搬迁合同》；14.照片；15.单位工程竣工验收备案表；16.测绘报告；17.入伙通知书邮寄单；18.单元交接书、入伙资料接受确认书、委托书；拟证明其辩称事实。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2018年4月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾澳头新澳大道76号荣盛御景澜湾1栋二单元15层03号房，建筑面积98.88平方米，购房总金额为1,185,176元，买受人应于2018年3月8日前支付首期房价款365,176元，占全部房价款的30%，余款820,000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用邮政快递、短信、或按项目分栋选《惠州日报》登报送达。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约付清了购房款。涉案商品房于2019年12月23日取得单位（子单位）竣工验收备案表，于2020年1月13日取得房产测绘成果报告（实测）。2019年12月29日，被告通过EMS邮件向原告发出入伙通知书，通知原告办理收楼手续。原告于2019年12月31日收到入伙通知书，并办理了收楼手续。被告向法庭提交了一份《荣盛御景澜湾项目信访问题协调会会议决议二》，其中记载关于荣盛御景澜湾项目交楼工作，被告须确保涉案项目1、2楼自2019年12月31日开发正式交付业主，且被告承担该两栋自2019年10月30日至2020年12月30日物业管理费，则业主方免于追究开发商延期交楼责任。该会议决议有业主方代表姜凡、郑章鹏、廖娥娟签名。上述事实，有庭审笔录及当事人提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定交房日期为2019年10月30日前，但涉案房屋当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告辩称逾期未取得竣工验收备案导致逾期交付的原因系小区红线外的政府规划路未开通，属于不可抗力，根据原、被告签订的补充协议约定，无需承担违约责任；但被告提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对被告上述无需承担违约责任的主张，本院不予采纳。被告还辩称根据《荣盛御景澜湾项目信访问题协调会会议决议二》的约定，原告作为1#楼业主，被告以承担自2019年10月30日至2020年12月30日物业管理费的形式对原告进行补偿，原告不得再依合同追究被告延期交楼违约责任。虽该会议决议有几名业主代表签名，但被告未能提交原告授权该几名业主代表代为签署该会议决议的材料，而原告在庭审也未追认，因此该会议决议的约定不能及于原告，本院对被告的抗辩不予采纳。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第九条约定商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案商品房于2019年12月23日完成竣工验收备案，于2020年1月13日取得房产测绘成果报告（实测），即涉案房屋具备交付条件的时间为2020年1月13日。因原告于2019年12月31日已实际收楼，故计算逾期交房的时间为62天，被告应支付逾期交房违约金为7,348.09元（1,185,176元×0.0001×62）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市锦润发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘素英支付逾期交房违约金7,348.09元；二、驳回原告刘素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠州市锦润发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年六月十五日法官助理 张 扬书 记 员 曾晓诗