安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2230号 上诉人（原审原告）：商晓红，女，1969年12月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。 诉讼代表人：安徽汉合律师事务所，破产管理人。 委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师。 原审第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路40号，统一社会信用代码91340000711775638A。 负责人：鲁振宇，总经理。 委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。 上诉人商晓红因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）、原审第三人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（长城资产安徽分公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院(2019)皖0121民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 商晓红上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持商晓红原审请求；二、本案一审、二审诉讼费由永顺公司承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，导致本案错判。永顺公司向商晓红亲属邓烨烨借款2000万元已构成还款逾期。双方结算于2014年3月10日，《承诺》以房抵债是2014年11月13日。双方签订《商品房买卖合同》并实际交房上网备案，时间是2015年1月23日，而那时永顺公司并未破产，其民事行为合法有效。原来的借款法律关系已经消灭，新的房屋买卖法律关系已经建立。长城资产安徽分公司向长丰县房产局出具《说明》“允许永顺公司将8号楼对外销售并办证”，时间是2014年3月13日，而商晓红所购房屋从结算到交房，从签订合同到开具付款发票和上网备案，都是永顺公司经办的，长城资产公司也是知晓的。二、原审判决适用法律不当，依法应予纠正。原审判决适用的物权法第5条、第6条和第9条主要内容是基本原则条款，与本案无直接关联，有关联的条款应当是第15条。同时还应当适用合同法第8条、第44条、第130条、第140条，以上各条相互关联，也是确认买卖合同效力和标的物转移合法性的依据。此外，还应适用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条，该条第（五）、（六）项明确规定，“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”和“尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产”，“不属于破产财产”。三、原审判决书忽略当事人证据表述，没有举证、质证意见，不作是非评判，一概驳回，明显错误。 永顺公司辩称，案涉借款每年43.2%的高额利息不合法，永顺公司已提供证据表明商晓红至今未使用案涉房屋，且其是以房抵债购房人，不是购房消费者。其他意见同长城资产安徽分公司意见。 长城资产安徽分公司辩称，商晓红关于对案涉房屋享有优先权的主张不能成立。一、本案没有争议的一个基本事实是，案涉房屋在抵债给商晓红之前已经抵押给了长城资产安徽分公司。二、永顺公司处置案涉房屋必须得到抵押权人即长城资产安徽分公司的同意，否则就是无权处置。抵押人永顺公司对于案涉房屋虽然拥有所有权，但并不是完整的所有权，而是设立了抵押权的受到限制的所有权。三、长城资产安徽分公司同意永顺公司将案涉房屋对外销售，但并未同意永顺公司将案涉房屋抵偿债务。长城资产安徽分公司同意的是永顺公司进行销售，而且是有条件的销售，长城资产安徽分公司与永顺公司签订的《监管协议》要求永顺公司必须将销售款打入指定的监管账户。事实上，长城资产安徽分公司在未按约定获得销售款之前，不可能解除对于案涉房屋的抵押，商晓红的所谓商品房买卖合同根本无法履行。四、永顺公司与商晓红签订房屋买卖合同的行为实际上是将案涉房屋抵偿债务的行为，是抵债，不是销售。永顺公司无权将已经抵押的房屋拿来抵债，该抵债行为无效。永顺公司将案涉房屋抵押给长城资产安徽分公司之后，又抵债给商晓红，实际上就是将同一房屋抵了两次。商晓红说本案的以房抵债是长城资产安徽分公司同意的，完全不符合事实，也不符合常理。长城资产安徽分公司不可能同意永顺公司将抵押给自己的案涉房屋拿来抵偿与自己无关的债务。综上，永顺公司将案涉房屋抵偿债务的抵债行为无效，商晓红对于案涉房屋并不享有优先权。一审判决认定事实和适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 商晓红向一审法院起诉请求判令：依法确认商晓红购买的北辰天都8幢2201、2101、2001、1801、1701室合法优先债权，永顺公司应为商晓红办理房屋产权证； 一审法院认定事实：永顺公司因开发经营急需资金向邓烨烨借款2000万元。双方约定日利率为0.0012元/日，先息后本。2011年5月12日，邓烨烨向永顺公司转款2000万元，永顺公司于2011年5月11日至2011年9月20日先后分5笔支付利息360万元。2014年11月13日永顺公司承诺愿以自建的北辰天都8#楼20套房屋抵偿所欠邓烨烨贷款17345480元，承诺于2015年1月30日前将上述房屋网上签定于邓烨烨名下。商晓红与永顺公司签订商品房买卖合同5份，并于2015年1月23日办理网签。 2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。 永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。 永顺公司被法院受理破产申请后，商晓红2019年3月9日向永顺公司破产管理人申报债权，2019年5月28日永顺公司破产管理人以案涉房屋已抵押于长城资产安徽分公司，未经抵押权人同意抵押人无权处分抵押物；商晓红未缴纳购房款；邓烨烨与永顺公司之间民间借贷本金已还清，邓烨烨可就欠款利息申报债权为由，作出债权初审意见表，对商晓红申报债权不予确认。商晓红对债权初审意见提出异议后，永顺公司破产管理人于2019年7月11日作出债权异议复核表，驳回商晓红异议，维持初审意见。 一审法院认为，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：商晓红主张是否超过本案审理范围。该院认为，商晓红以永顺公司欠付邓烨烨借款本息抵付其购房款，主张确认其对案涉房屋具有合法优先债权，要求永顺公司办理产权证件的诉请，实质上是要求确认商晓红对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于本案的审理范围。关于本案争议焦点二：商晓红对案涉房屋是否具有优先债权。该院认为，商晓红对案涉房屋不享有优先债权。理由如下：一、双方签订的商品房买卖合同是邓烨烨与永顺公司民间借贷的延续，从连续性上来说商品房买卖合同本质上是邓烨烨与永顺公司之间民间借贷债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿永顺公司欠付邓烨烨的借款款本息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。本案永顺公司管理人明确表示拒绝履行商品房买卖合同，且永顺公司已经被宣告破产，商晓红与永顺公司之间以购房款清偿永顺公司欠付邓烨烨债权债务的方式已无法实际履行。二、商晓红与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月13日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。结合永顺公司与长城资产合肥办事处签订的监管协议，该“对外销售并办证”不应做扩大解释。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从商晓红与永顺公司签订案涉5套商品房买卖合同原因、目的及过程来看，商晓红购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，商晓红也显然不同于通常的消费者，故商晓红不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回商晓红对永顺公司的全部诉讼请求。一审案件受理费48200元减半收取24100元由商晓红负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明：2019年6月28日，永顺公司被一审法院裁定宣告破产。 除本院二审查明事实以外，一审认定的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为商晓红关于确认其所购的北辰天都8幢2201、2101、2001、1801、1701室合法优先债权，永顺公司应为其办理产权证的诉讼请求能否成立。根据一审法院已经查明的事实，商晓红与永顺公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，但直至一审法院裁定宣告永顺公司破产之日,作为抵债物的房屋尚未办理产权变更登记手续,故依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款有关“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉抵债房屋仍属于永顺公司的破产财产。商晓红提出的《商品房买卖合同》合法有效，其对案涉房屋享有优先债权的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 另，在永顺公司已被人民法院宣告破产的情况下，继续履行案涉《商品房买卖合同》，办理产权证书，会使得作为一般债权人的商晓红实际取得案涉房屋的所有权。在案涉房屋属于永顺公司破产财产的情况下，为商晓红办理争议房屋的产权证书不符合破产法公平清偿债务的原则，对其他债权人不公平，本院亦不予支持。 综上所述，商晓红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48200元，由商晓红负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 马 莉 审判员 温占敏 二〇二〇年六月一日 书记员 卞洋洋 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。