山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初975号原告：枣庄金信工贸有限公司，住所地枣庄市高新区民营工业园园区联达印染机械厂东侧、滨河二路南侧，统一社会信用代码：91370403681738595P。法定代表人：吴贞献，董事长。委托诉讼代理人：王东，山东薛国律师事务所律师，一般代理。被告：王广泰，男，1973年5月15日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：陈孝东，山东鲁拓律师事务所律师，特别授权。原告枣庄金信工贸有限公司（以下简称金信公司）与被告王广泰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄金信工贸有限公司法定代表人吴贞献及其委托诉讼代理人王东、被告王广泰及其委托诉讼代理人陈孝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金信公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《门市房买卖合同》无效；2、判令将《门市房买卖合同》项下枣庄金信工贸有限公司北沿街面朝北东数第四户门市房的拆迁补偿款504,560元归原告所有。事实和理由：2013年，原告因企业经营需要资金周转，法定代表人吴贞献经中间人高某介绍，向被告王广泰及李刚、李永借款。被告王广泰等通过其指令银行账户向原告法定代表人吴贞献银行账户转款，后又在中间人高某的操作下，从吴贞献的账户向王广泰等三人指令账户返还借款，嗣后，原告又以承兑汇票付款方式向被告王广泰等还款30万元，这样最终原告还有部分借款未还清。为担保今后原告能如期向被告等三人偿还借款，原告法定代表人吴贞献按照被告王广泰等三人的要求，该笔借款不仅书写了借条，还必须以原告与被告签订《门市房买卖合同》的形式，来保证原告履行还款承诺，双方之间的关系名义上是房屋买卖合同关系，实则仍为民间借贷关系。因上述借款的担保，原告与包括被告王广泰在内的自然人个体分别签订了六份《门市房买卖合同》，原告与被告所签《门市房买卖合同》系其中之一，上述六份合同价款合计也远远超过原告向被告王广泰等三人的借款总额。《门市房买卖合同》的签订，非双方真实意思表示，实际构成合同方双方通谋虚伪意思表示。而原被告所签上述《门市房买卖合同》依据《民法总则》第146条之规定，应确认为无效合同。目前上述《门市房买卖合同》项下的门市房，遇政府拆迁，被告王广泰等违背诚信原则，持上述《门市房买卖合同》，绕过原告，径直到薛城区拆迁办签订《拆迁补偿协议》，主张拆迁补偿款（144.16平方，每平方3,500元，计款504,560元）归其所有。其行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告王广泰辩称，原告与被告签订的《门市房买卖合同》是双方经过充分的协商后，在2013年10月13日双方自愿签订的合同，是双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，系真实合法有效合同；原告陈述曾经借款400万元的事实不能成立，也无证据证明被告与他人通谋的事实；被告履行完毕房款支付义务，原告也向被告出具了房屋收款收据，其中被告将房款19万元支付给高某是经过原告同意和指定的；原告向被告出具承诺书及交付证明，双方签订买卖合同，均可证明原被告之间的房屋买卖合同真实性；原告与被告之间的《门市房买卖合同》已经履行完毕，真实合法有效，原告诉请没有事实与法律依据，且原告诉请已超过法定诉讼时效，应予以驳回。当事人围绕各自的诉讼主张依法分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及当庭陈述，本院经审理查明：原告因资金周转需要向被告借款，并于2013年10月13日签订《门市房买卖合同》作为担保。合同约定被告向原告购买公司北沿街面朝北东数第四户门市房，建筑面积241.56平方米，单价2,800元/平方米，房价陆拾柒万肆仟捌百元（674,800元）。同时，合同还对付款方式、拆迁补偿、违约责任等内容进行了约定。合同上，原告加盖公司合同专用章，原告法定代表人吴贞献、总经理王赐锦、股东杨其峰、薛成海、顾问陈庆宇签字。同日，原告在案涉房屋平面图上出具证明“该房已出售给王广泰”，并加盖公章。同日，被告通过银行转账、支付现金等方式向原告支付借款674,800元。同日，原告向被告出具收据一张，载明：交款人王广泰，收款事由东数第四户门市房款，金额674,800元。另查明，原告无力偿还借款，于2014年3月22日，向被告王广泰等出具承诺书，载明：由于王广泰、王永永、李刚、李瑞国、邓增龙购买金信工贸有限公司沿街门市以买卖合同位置面积为依据，包括三楼陈墙隙以西南北面积为依据。本人承诺即日起15日交给买方自由出租出售装修使用，本人到期无任何理由拒绝，所立字据负一切法律责任。在承诺书上，原告加盖公司公章，法定代表人吴贞献签字捺印，见证人高某签字。再查明，2020年1月17日，被告与枣庄市薛城区筹备处工作委员会签订《黄河路北地块拆迁补偿安置协议书》，双方就位于金信工贸宿舍门市楼一二层东三户被拆迁房屋达成协议。本院认为，本案焦点有二。焦点一，原告与被告于2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》效力如何。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉《门市房买卖合同》买卖门市房的约定本身是原告与被告之间的虚假意思表示，真实目的是以案涉门市房担保原告对被告债务的履行，双方之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉门市房作为借款合同的担保。故本院认定案涉《门市房买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在原、被告之间的合同效力。因此，原告诉请确认原、被告之间2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》无效，本院予以支持。焦点二，案涉门市房拆迁补偿利益由谁享有。以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。以物抵债也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。本案中，原告向被告借款，期限届满后，原告无力偿还借款，双方进行清算，原告向被告等人出具承诺书，就债务履行方式进行了协商变更。虽然，原告庭审中否认以房抵债行为，但没有证据证明承诺书存在欺诈、胁迫等无效情形，原告向被告出具的承诺书系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。承诺书中，原告承诺案涉门市房“交给买方自由出租出售装修使用”，实质是原告同意以转让门市房抵销原借款债务的履行，亦证明原告与被告于2014年3月22日就案涉门市房另行达成了意思表示真实、合法有效的房屋转让协议，案涉门市房即转化为以房抵债的合同履行标的物。同时，原告将案涉门市房交给被告占有装修使用，完成了交付行为。因此，原告与被告达成房屋转让的以房抵债的合意，并完成了交付，原债务同时消灭，被告对案涉门市房享有直接支配和受益的权利。案涉门市房一直没有进行所有权登记，被告作为案涉门市房的实际权利人与枣庄市薛城区筹备处工作委员会签订《黄河路北地块拆迁补偿安置协议书》，有事实依据，不违反相关法律规定，被告享有案涉门市房上的拆迁补偿利益并无不当。原告诉请将《门市房买卖合同》项下枣庄金信工贸有限公司北沿街面朝北东数第四户门市房的拆迁补偿款504,560元归其所有，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告枣庄金信工贸有限公司与被告王广泰于2013年10月13日签订的《门市房买卖合同》无效；二、驳回原告枣庄金信工贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费8,846元，减半收取4,423元，保全费3,042.8元，由原告枣庄金信工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 陈 平二〇二〇年六月五日书记员 胡安敏