杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初3184号 原告：笪琪丽，女，1984年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：邱晨，男，1984年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：笪琪丽，身份同上，系邱晨妻子。 被告：中海地产（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇西园路9号A618室。 法定代表人：齐大鹏，董事长。 委托诉讼代理人：季宸昕、葛加敏，浙江天册律师事务所律师。 原告笪琪丽、邱晨与被告中海地产（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日第一次公开开庭进行了审理。两原告、被告的委托诉讼代理人季宸昕到庭参加诉讼。证人潘某出庭接受质询。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月27日再次公开开庭进行了审理。原告笪琪丽并作为原告邱晨的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人季宸昕到庭参加诉讼。本院于2020年6月16日第三次公开开庭进行了审理。原告笪琪丽并作为原告邱晨的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人季宸昕到庭参加诉讼。鉴定人员陈某、沈某到庭接受质询。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告对两原告购买的房屋渗水、漏水、墙体开裂等质量问题进行维修，将维修合格的位于杭州市西湖区××小区××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）交付给原告使用；2.被告赔偿因房屋漏水致房屋无法交房给两原告造成的损失639054.42元（自2013年3月12日暂算至两原告起诉之日，之后被告仍应按日向原告赔偿房屋价款万分之二的损失直至案涉商品防漏水等质量问题验收合格，两原告同意收房为止）；3.被告承担因房屋漏水期间两原告的物业费、车位管理费及滞纳金共计36786元（自2013年3月12日暂算至两原告起诉之日，之后被告仍应继续承担该物业费、车位管理费及至滞纳金等费用直至涉案商品漏水等质量问题验收合格，两原告同意收房为止）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年3月，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：两原告购买了被告开发建设的案涉房屋，房价款为1449103元。两原告按照合同约定付清房款后，被告向两原告收房，但并未向两原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两原告在查验案涉房屋时发现该房屋存在非常严重的渗水和漏水等质量问题，根本不具备收房条件。遂两原告拒绝收房。几年来，两原告多次找被告交涉，要求其修复房屋，并承担违约责任，但被告却一直拖延，不予理睬，敷衍了事。两原告认为，被告的行为应视为延期交房，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款的第（2）项的约定，即被告需按日向两原告支付已付房价款万分之二的违约金，直至该房屋漏水问题修复完毕，具备交房条件时为止。 被告辩称，一、案涉房屋在合同约定的时间达到了合同约定的交付条件，被告向两原告送达了交房通知，两原告已实际接收并使用了案涉房屋，两原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请缺乏事实依据。1.两原告所购房屋已于2012年12月19日取得了《竣工验收备案表》，在约定期限内满足了合同第七条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。2.两原告在2013年6月便已实际接收了案涉房屋，且在2013年6月4日完成了案涉房屋的过户登记手续，之后一直居住在案涉房屋内，故起诉状所述两原告至今未收房的内容与客观事实相悖。3.案涉房屋配有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，被告数次通知两原告到项目物业管理处领取上述资料，但两原告一直未领取。退一步来说，根据《商品房买卖合同》第九条“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”的约定，若被告在交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，两原告有权拒绝接收房屋，并要求被告承担逾期交房违约责任。若被告在房屋交付时未提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，两原告已实际接收房屋后即不得再以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由要求被告承担逾期交房违约责任。二、两原告主张的质量问题与事实不符，缺乏证据支持，且不影响双方房屋交接手续的正常办理。1.在两原告接收房屋时，案涉房屋并不存在两原告所述的质量问题。且退一步来说，即使存在两原告所述的质量问题，亦不影响房屋交接手续的正常办理。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第1款“该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任”的约定，无论房屋交付时是否存在两原告所述的相关质量问题，被告均无须承担逾期交房违约责任。2.两原告所购房屋为现房，在决定购买该房屋前，两原告已对房屋现状进行了实地踏勘，其对房屋的现状是完全知悉并认可的。3.两原告收房后，对案涉房屋进行了改造，破坏了房屋部分主体结构和防水结构，特别是其为了方便占用房屋所在楼栋的楼顶部分区域，其在房屋客厅天花板开洞以架设通往该区域的楼梯，该行为对房屋主体结构造成严重破坏，同时也会破坏防水结构。由此造成的质量问题，根据《商品房买卖合同》第十五条“因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”的约定，也应由两原告自行承担。4.退一万步来说，假设案涉房屋存在质量问题，在质保期内，被告应承担的也是质量维修责任，而不是逾期交房责任，两原告诉请依据的法律基础存在严重的错误。三、两原告要求被告承担其物业费、车位管理费及滞纳金缺乏事实和法律依据。1.如前所述，被告并不构成逾期交房违约，故两原告该项诉请本身就缺乏法律和事实依据。2.根据《商品房买卖合同》第九条“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……买受人自出卖人通知交付之日的次日起开始承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用”的约定，被告在房屋具备交付条件的情况下，已向两原告发出交付通知，因两原告自身误解（误以为房屋存在质量瑕疵就不具备交付条件）而未完成房屋交付的，自通知之日起即应由两原告承担物业服务费。更何况案涉房屋一直由两原告居住使用，原告接受了物业服务，理应承担物业费。3.关于车位管理费和滞纳金，与商品房买卖属于不同的合同关系，与本案无任何关联，属于不同的诉，不应在本案中一并处理，且车位管理费的发生是基于业主与物业服务单位建立了管理服务关系，业主一旦接受了管理服务，就负有支付车位管理费的义务。两原告未按时支付车位管理费产生了滞纳金，是其违反另一合同项下义务产生的违约责任，亦属于其自行扩大的损失，更不应诉请被告承担。 本院认定事实如下： 案涉房屋所在的中海紫藤苑5幢于2012年7月30日竣工验收合格，于2012年12月19日取得《竣工验收备案表》。 2013年1月22日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买案涉房屋（现房，建筑面积84.74平方米）；该商品房单价为17100.58元；买受人在本合同签订当日支付449113元，余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应贷款手续；出卖人应当在2013年3月12日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人书面通知交付之日起开始计算商品房保修期；2、买受人自出卖人通知交付之日起承担房屋的毁损、灭失风险，并在通知交付之日的次日起开始承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用。 两原告与被告又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。若买受人以其所购的中海紫藤苑项目其他商品房质量争议问题为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。 合同签订后，两原告办理按揭贷款支付了全部房款。2013年6月4日，案涉房屋登记至两原告名下。 被告向两原告交付了案涉房屋，但双方未办理正式的房屋交接手续。两原告实际入住案涉房屋。 两原告在案涉房屋客厅一角天花板（原屋面板）凿开一个口子，搭建有木质楼梯，楼梯通向顶楼（即原屋面）。楼梯通向的屋顶（即客厅正上方），目前已被改造成一间阁楼。地面铺设木地笼及地板，阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，阁楼天花板装饰层上面使用彩钢板进行搭建。原设计图纸，阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，没有屋顶，屋面下水采用过水管穿墙排至东南面排水沟。现两原告已将该过水孔封堵，在屋面上铺设防水卷材，屋面排水采用一根排水管接至阁楼室外。南阳台在原栏板上采用玻璃加高封闭、顶上采用玻璃封顶，形成了一个小的阳光房。 另查明，屋面防水的保修期为8年。 本案审理过程中，根据两原告的申请，本院委托浙江方圆检测集团股份有限公司对案涉房屋南阳台漏水因果进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司出具浙方圆鉴定[2019]质鉴066号《鉴定报告》，载明：技术分析：1、原设计图纸中，该阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，没有屋顶。阁楼东侧墙体为240砖砌外墙墙体，屋面板由普通混凝土浇筑，均不具备自身防水抗渗功能，所以该墙体、屋面板结构层是无法满足防水抗渗要求的。2、根据图纸显示，案涉房屋客厅所对应屋面原设计按保温上人平屋面设计，原屋面结构层和建筑层总厚度约为255mm。而目前原结构层楼板和带木地笼地板及天棚抹灰的总厚度仅为210mm，说明业主在阁楼建造过程中凿除了原设计屋面建筑层，破坏了原有防水系统，致使阁楼室内地面扣除装饰层后低于室外屋面，一旦屋面渗漏、雨水将流向最薄弱的地方，从而导致发生漏水现象。3、室外屋面的防水采用2厚双组份聚氨酯防水涂料，上翻装修完成面为200mm，该防水涂料虽为柔性防水材料，但受墙体粉刷层变形的影响较大，粉刷层如有开裂、空鼓等情况会造成雨水顺墙体往下渗漏，从而造成顶层普遍渗水的主要原因。由于原先墙体两侧屋面为同一标高，且墙体两侧粉刷层均涂有防水涂料，故即便发生雨水渗入，也不会发生严重的渗漏情况，而现在由于阁楼一侧原防水系统受到破坏，无法仅依靠东侧的防水涂料来阻挡屋面的雨水，雨水更易顺墙体往下渗漏，且两侧的地面存在标高差，进一步加重了雨水渗入的可能，从而导致发生严重的漏水现象。4、原过水管孔及墙体与屋面交接处（阴角）虽加铺了L型防水卷材且只铺设在屋面和墙体表面，进行了防水处理，但由于未与原屋面防水系统形成一体，实际上铺设该防水卷材形同虚设，只是起到堵塞过水孔的作用。鉴定结论：原防水系统存在隐患；业主凿除原屋面建筑层，破坏了原防水系统，加剧了渗漏水情况。两原告为此预付了鉴定费20000元。 后本院又根据两原告的申请，委托杭州华茗设计集团有限公司对案涉房屋漏水修复方案进行鉴定，后两原告申请撤回该鉴定申请。 两原告认为案涉房屋存在下列问题，包括：南阳台与客厅交界处漏水严重、墙体渗水；北阳台墙体渗水；次卧窗台上方渗水严重，导致地板发黑、窗台横梁石灰脱落；卫生间地面防水存在问题，导致卫生间门框处渗水；主卧东边墙体渗水、墙纸脱落；南面窗台渗水严重。 被告表示除南阳台以外的问题，只要在保修期内的，被告同意履行保修义务。 2020年6月22日（前几日多雨），本院对案涉房屋进行了再次现场勘验，具体情况如下：1.南阳台：横梁粉刷层脱落发霉，墙体手摸有明显水渍；2.北阳台：墙体手摸无明显潮湿感；3.主卧：东面墙体大块面积墙纸脱落、发霉，手摸明显感觉潮湿；窗台墙体手摸略感潮湿；4.次卧：窗台顶部有一小块粉刷层起皮；5.卫生间：门框外左侧中下部墙纸发霉，右侧下部手摸感觉明显潮湿。 以上事实由当事人提供的《商品房买卖合同》、住房公积金贷款借款（组合）合同、贷款对账单、购房发票、房屋所有权证、竣工验收备案表、《商品房买卖合同补充协议》、房屋权属信息、现场勘验笔录及照片、《鉴定报告》等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，虽双方之间未办理房屋交接手续，但案涉房屋所在楼房已通过竣工验收合格，两原告主张的漏水问题并不属于主体结构的质量问题，亦不影响房屋交付，而两原告早已实际占有并使用案涉房屋，故应视为被告已将案涉房屋交付给两原告，不存在逾期交房的情形。两原告要求被告将维修合格的案涉房屋交付给两原告，赔偿因房屋漏水导致案涉房屋无法交房造成的损失，承担逾期交房期间的物业费、车位管理费及滞纳金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于两原告要求进行修复的诉请。南阳台部分，现有证据显示，两原告凿除原屋面建筑层破坏原防水系统是南阳台漏水的重要原因，被告无法单独完成修复，现两原告撤回修复方案鉴定，在无明确修复方案的情况下，该部分的修复不具有可操作性，故本院对该部分诉请不予支持，对于该部分的修复，双方可另行协商。其他部分修复，因案涉房屋的防水工程尚在保修期内，目前确实存在渗漏水问题的，被告应当承担修复责任。2020年6月22日现场勘验可见，主卧东面墙体及窗台墙体、次卧窗台顶部、卫生间存在不同程度的渗漏水情况，被告应予以修复。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、中海地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起一个月内对笪琪丽、邱晨所有的位于杭州市西湖区××小区××幢××单元××室房屋渗漏水点（主卧东面墙体及窗台墙体、次卧窗台顶部、卫生间门框外两侧）进行修复； 二、驳回笪琪丽、邱晨的其他诉讼请求。 案件受理费10558元，由笪琪丽、邱晨负担10478元，由中海地产（杭州）有限公司负担80元。 笪琪丽、邱晨于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；中海地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 鉴定费20000元，由笪琪丽、邱晨负担10000元，由中海地产（杭州）有限公司负担10000元，中海地产（杭州）有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内径直支付给笪琪丽、邱晨。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈 晶 人民陪审员  桑苏华 人民陪审员  王 皓 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  王超男