广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初643号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地武宣县武宣镇丽光路57号。 法定代表人：陈世甲，总经理。 被告：麦丽萍，女，1983年8月2日出生，汉族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达公司）与被告麦丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告鸿达公司的法定代表人陈世甲，被告麦丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年2月1日-2020年3月31日物业管理费1195.60元、电梯年检费46元，二项合计1241.60元，并支付违约金124.20元，合计1365.80元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告购买有缘江商住中心小区物业一套，房号为8栋1单元6-4号。根据缘江商住中心小区开发商委托原告达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但被告自2019年2月1日起至2020年3月31日一直享受着物业服务，还拖欠物业管理费和电梯年检费，共计1365.80元。原告经过不同方式向被告催交所欠费用，但其未予缴纳。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 麦丽萍辩称，因原告没有按约定履行合同义务，没有提供相应的物业服务，业主才不交物业费的，表现如下：原告提供物业服务质量差，对业主反映的问题不仅不答复还将业主拉黑，对房屋不试水就通知业主收房，其购买的房屋漏水，物业也不帮忙处理。其目前没有进物业群，不知道停水停电的通知；还有物业对垃圾清理不及时的问题、保安防卫不到位问题，对小区狗患和路面坑洼问题不处理，小区部分业主私拉电线也不处理，存在安全隐患等。希望物业完善规范物业管理服务，业主才愿意交费。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.物业服务合同，拟证明原告与被告的物业服务合同关系；2.欠款明细表，拟证明被告欠款期间和欠款明细及金额；3.催费照片，拟证明原告催促被告交费的照片。被告对原告的证据真实性无异议，但认为原告发催费通知违反相关规定，侵犯被告权利，明细表没有列明一些其他费用，也没有告知物业收支情况。 被告麦丽萍提交了证据即小区照片，拟证明原告提供物业管理服务不到位，影响业主生活质量。原告对被告提供证据的真实性没有异议，但认为原告对小区进行管理已经尽了应尽的义务，有些问题是需要开发商和业主配合才能解决的，不是物业单方能解决的，具体如下：被告所述有部分不及时清理的垃圾是装修垃圾，不是生活垃圾，生活垃圾是环卫站负责的，装修垃圾少，运费多，会有部分拖延处理，物业是定期清理的。生活垃圾是每天都清理的，但环卫站处理有时间差，所以业主看到的是环卫工人清理过后又堆放的垃圾；公共区域的灯损坏，报上来的物业都会修，但小区没有公共维修资金分摊下去，且小区楼道灯贵，所以有些维修不到位；小区绿化问题确实存在，但是因开发商规划完善不到位所致；小区门口路面堆满石头，是维修路面时暂时堆放的警示，不是物业不处理；关于业主私拉电线充电问题，物业最近加强了管理；关于业主反映的保安岗亭，该岗亭本身是临时设置的，外边设置新的岗亭启用后，该岗亭基本是给业主存放快递，不是乱放无人值守；关于停水不通知问题，是因水管突然爆裂而停水，临时停水事先没有收到通知，后面物业咨询了自来水公司并及时和业主在群里说明了；关于小区用电的问题，由于小区是转供电，除了抄总表的电，还有总表耗损电费，是由业主公摊后承担的，不是原告恶意多收费，功率损耗等也是计入业主的用电费用的，所以比电力公司公布的电费多些；关于电梯没有及时维修问题，是因为没有小区公共维修资金，物业筹集不到公共维修资金，所以无法维修。物业每月收取的是维护费而不包含维修费，物业公司也没有资质维修，电梯大配件更换维修没有办法处理；小区下面的商场是未完善的，堆放装修杂物的情况是有的；关于雨水积水问题是存在的，物业最近处理好了，但业主不是很满意。这个是因碧桂园施工不当造成了雨水堵塞，物业及时疏通了，但道路坑洼导致的积水现象，这是开发商没有建设好路面的问题。现在开发商资金断了没有办法完善基础设施，没有公共维修资金，物业对路面修整问题也处理不了。 本院对原、被告双方没有异议的证据予以认定，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院都作为定案的依据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告麦丽萍系涉案武宣县武宣镇缘江商住中心小区房屋业主。2018年1月27日，原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告麦丽萍签订《缘江商住中心物业管理服务协议书》，约定由原告向被告位于广西武宣县提供物业管理服务，该房屋面积为122.03平方米，合同详细约定了原、被告双方的权利义务等各方面，对物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等方面做出了约定。合同约定物业费收取按高层电梯楼住宅面积为0.7元／平方米˙月。公共路灯照明、电梯电费按实际使用进行公摊，电梯维护费按照主管部门或者物价部门审批执行，电梯年检费用按照实际进行公摊或者从维修资金支出。合同签订后，原告通过公示的方式向业主告知了收费项目标准。缘江商住中心住宅小区自业主入住后，至今未成立业主委员会。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告开始交纳了一年的物业费，但从2019年2月1日开始，被告未依约交纳物业费。经原告催收，截至2020年3月31日，被告共拖欠原告物业服务费1195.60元、电梯年检费46元，二项合计1241.60元。 本院认为，物业服务企业依法与业主签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告签订的《缘江商住中心物业管理服务协议书》，该合同约定原告对缘江商住中心住宅小区进行物业管理服务，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告有向原告交纳物业费的义务。原告自2018年1月27日起为被告提供物业管理服务，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费至2019年1月。收费标准根据前述合同确定，即按建筑面积每平方米0.7元/月的标准交纳物业管理费，该收费标准也没有明显过高，本院予以确认。原告主张根据合同约定及相关法律法规的规定，要求被告交纳自2019年2月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费1195.60元、电梯年检费46元，二项合计1241.60元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉缘江商住中心小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就小区管理、清洁卫生、电梯维护等管理服务方面存在不足，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，被告提供的照片虽然真实，但不能直接证明待证事实：关于被告提出的电梯维修等问题，电梯的日常养护与维修是不同的性质，电梯的维修应由专项维修资金支出。由于小区没有公共维修资金，关于小区的一些公共区域维修事项，应由业主筹集公共维修资金进行支出。因此，电梯维修等问题不应全由物业公司承担。关于绿化、消防、道路建设等涉及到小区的一些基础设施缺陷引起的问题，与开发商对小区的建设规划不完善有直接关系，不能一概单独要求物业解决。关于原告代收的水电费、电梯维护费等费用，由于原告代收的都是业主实际使用或者公摊的费用，没有证据证明存在原告多收或者收取了手续费的现象，因此，没有不交或减少代收费用的依据。但业主提供的照片可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题，未能妥善解决或有效沟通。综合业主的一致陈述，可认定原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院认为被告拒交物业费等费用的理由不成立，对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告麦丽萍支付原告武宣鸿达物业管理有限公司自2019年2月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1195.60元、电梯年检费46元，二项合计1241.60元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序依法减半收取25元，由被告麦丽萍承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年六月十六日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。