山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初5022号 原告：郭成，男，1990年2月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原告：郭连明，男，1964年6月29日出生，汉族，住泰安市泰山区。 两原告委托诉讼代理人：郑秀宽，山东岱松律师事务所律师。 被告：马善顺，男，1963年6月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原告郭成、郭连明与被告马善顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭连明及两原告的委托诉讼代理人郑秀宽到庭参加诉讼。被告马善顺经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭成、郭连明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告郭成与被告马善顺签订的房产买卖合同无效，自始不发生法律效力；2.判决被告返还其收取的40万元购房款，并支付利息损失192987.72元；3.判决被告马善顺承担违约责任，支付683890元违约金；4.本案的案件受理费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请第三项为：判决被告马善顺承担民事赔偿责任，赔偿原告直接经济损失683890元。事实与理由：2010年11月1日，案外人郭连庆称其在泰安市时代佳苑小区30号楼1单元6层602室有一套回迁房，建筑面积为100平方米，还送阁楼，愿意以40万元的价格卖给原告。该回迁房是其同事马善顺向其借款抵顶给其的老宅院，马善顺原来在××七里××村的老宅院是180多平方米，拆迁后分配两套回迁房都归其所有，这是拆迁后分配的第一套房产，老宅院的房产有房产证，房产证号是泰房权证泰字第0××8号，整个拆迁安置手续都在马善顺手中。原告认为买房是件大事，需要签订书面协议，郭连庆称协议需要与马善顺签订，其与马善顺签订借款抵顶房产协议时房屋已经被拆除，没有办法办理过户手续。原告看过拆迁房屋实物补偿协议、收到钥匙条等书面材料，上面注明的被拆迁人是马善顺。2010年11月20日，马善顺以出售方的名义与原告郭成签订房产买卖合同，约定被告马善顺将其座落于泰安市××小区××号楼××单元××层××室××房，建筑面积为100平方米，以40万元的价格转让给买受人郭成。合同签订后，郭连庆称其与马善顺又达成了新的借款协议，马善顺再向其借款20万元。2010年11月22日，原告郭连明经马善顺与郭连庆的同意，通过所在单位泰安市海晨不锈钢有限公司，由泰安市商业银行迎胜支行将购房款20万元整汇入马善顺的个人账户。2010年11月16日、11月29日、12月1日分三次将购房款20万元整汇入郭连庆账户。房产买卖合同的出售人马善顺也出具了收到全部购房款证明。至此，买受人所购的房款已经全部付清。2012年12月过年前夕，原告搬进涉案房屋。2015年7月14日，岱岳区人民法院在原告家门口张贴查封公告，查封了原告已经装修入住近五年之久的房屋。经向法院了解，早在2008年9月22日债权人泰安市捷力物资有限公司就申请人民法院依法查封了马善顺位于泰安市××七里××村的住宅，所有权证号：泰房权证泰字第0××8号。为维护原告合法权益，原告依法向岱岳区人民法院提出书面执行异议，但该案经执行听证、一审、二审，人民法院均没有支持原告的执行异议诉求。原告认为自己购买的是泰安市××小区××号楼××单元××层××室的回迁房，不是泰安市××七里××村185.70㎡，泰房权证泰字第0××8号的老宅院。原告全面履行了合同义务，付清了全部购房款项，并实际占有。未办理过户登记手续，原告无法控制和克服，不存在任何过错。被告马善顺明知位于泰安市××七里××村的住宅被人民法院依法查封，在未解除查封的情况下予以出售，存在民事欺诈行为。在人民法院依法裁定查封，尚未依法办理解除查封手续的情况下，该房产不得转让，双方签订的房屋买卖合同自始无效，合同目的不能实现，被告的行为构成违约，请求人民法院责令被告返还财产，并赔偿给原告造成的经济损失，维护原告的合法权益。 被告马善顺未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告马善顺因位于泰安市泰山区××七里××村的宅院拆迁，安置取得泰安时代佳苑小区30号楼1单元6层602号房产一套。2010年11月20日，原告郭成与被告马善顺签订房产买卖合同，约定原告郭成以400000元的价格购买被告马善顺位于泰安时代佳苑小区30号楼1单元602室的房产。后原告郭成之父即原告郭连明支付被告马善顺购房款400000元，被告马善顺出具出售回迁房收款条，写明：“2010年11月20日，本人已将座落于泰安市××小区××号楼××单元××层××室××房，出售给买受人郭成，建筑面积为102.71平方米（包括附赠储藏室、阁楼），共计出售价格40万元整（大写人民币：肆拾万元整），包括天然气入户费、封阳台费。2010年11月22日，买受人郭成的父亲郭连明，通过本人的工作单位泰安市海晨不锈钢有限公司将购房款20万元整（大写人民币：贰拾万元整）汇入本人账户，对该汇款数额本人予以确认。剩余购房款20万元整（大写人民币：贰拾万元整），本人授权、同意由买受人郭成的父亲郭连明，将款项支付给与本人存在民间借贷关系的债权人郭连庆，该支付行为合法有效，本人予以认可。并且在郭连庆收到20万元整欠款后，已经出具收款收据，并将收据交付给了本人。本人出售回迁房的全部款项买受人郭成已经全部结清，不存在其他任何纠纷，本人也已将《拆迁房屋实物补偿协议》、《被拆迁人安置结算明细表》等法律文书交给买受人郭成保管，待将来办理房屋产权证书时，本人积极予以协助。同时，该回迁房屋的钥匙也已经交付给买受人郭成，并由其装修入住。” 2008年9月22日，泰安市中级人民法院受理了泰安市捷力物资有限公司诉泰安市国铁物资有限公司、马善顺企业借贷纠纷一案。次日，泰安市中级人民法院向泰安市房产交易中心送达民事裁定书及协助执行通知书，查封了马善顺位于泰安市泰山区××七里××村的宅院。2008年9月24日，马善顺的上述宅院取得房屋所有权证书，证号为泰房权证泰字第0××8号。后泰安市中级人民法院中院先后于2010年9月17日和2011年12月9日对该房产进行了续行查封。2012年6月25日，泰安市中级人民法院作出（2008）泰商初字第71号民事判决书，判决泰安市国铁物资有限公司和马善顺承担相应的付款责任。案件进入执行程序之后，泰安市中级人民法院指令泰安市岱岳区人民法院执行，泰安市岱岳区人民法院在泰安市房产管理局对泰房权证泰字第0××8号房产进行了续行查封。泰安市岱岳区人民法院院于2015年2月5日作出（2013）岱执字第548号执行裁定，查封了马善顺名下时代佳苑小区30号楼1单元6层602号房产。后郭成就上述房产向泰安市岱岳区人民法院提出执行异议，请求法院撤销（2013）岱执字第548号执行裁定并解除对该房产的查封，泰安市岱岳区人民法院经审查后作出（2015）岱执异字第25号执行裁定书，驳回了郭成的异议。后郭成向泰安市岱岳区人民法院提起案外人执行异议之诉，要求停止对时代佳苑小区30号楼1单元6层602室的强制执行，解除对该房产的查封，确认其与马善顺于2010年11月22日签订的房产买卖合同合法有效并确认涉案房产归其所有，判令马善顺协助其办理涉案房产的过户登记手续。泰安市岱岳区人民法院经审理后作出（2016）鲁0911民初396号民事判决书，判决驳回郭成的诉讼请求。该民事判决书本院认为部分载明“时代佳苑小区30号楼1单元6层602号房产系拆除马善顺位于泰安市泰山区××七里××村有二层楼房（证号为泰房权证泰字第0××8号）后安置所得。泰房权证泰字第0××8号房产早在2008年9月23日就被泰安中院查封，并且一直续行查封，从未间断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。本案涉案房产为泰房权证泰字第0××8号房产被拆除后的替代物之一，泰安中院对该房产查封的效力必然及于本案涉案房产。”郭成不服该判决，向泰安市中级人民法院提起上诉，后郭成撤回上诉。 2018年3月6日，泰安市岱岳区人民法院委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司对位于泰安市时代佳苑小区30号楼1单元6层602室的房产进行评估，评估价格为88.21万元（含储藏室、阁楼）。2018年10月8日，上述房产经拍卖由原告郭成以108.389万元竞得。 本院认为，泰安市岱岳区人民法院（2016）鲁0911民初396号民事判决书认定泰安市中级人民法院自2008年9月23日起对马善顺位于泰安市泰山区××七里××村有二层楼房（证号为泰房权证泰字第0××8号）的查封的效力及于泰安市时代佳苑小区30号楼1单元6层602室的房产，因此原告郭成与被告马善顺签订房产买卖合同时，泰安市时代佳苑小区30号楼1单元6层602室的房产处于被查封状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案中，原告郭成与被告马善顺签订的房产买卖合同时，泰安市时代佳苑小区30号楼1单元6层602室的房产已被查封，该房产依法不得转让，原告郭成与被告马善顺签订的房产买卖合同违反法律的强制性规定，该房产买卖合同无效，对此本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告郭成要求被告马善顺返还购房款400000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于涉案房屋已由人民法院依法拍卖处理，原告郭成无需再向被告马善顺返还房屋。对于因合同无效造成的损失，原告要求被告赔偿直接经济损失683890元，即其通过法院拍卖竞得涉案房产价格1083890元与房产买卖合同约定的涉案房产价格400000元之间的差价，但涉案房产在法院拍卖时的评估价格为882100元，原告竞得涉案房产的价格超出评估价格的部分系其自愿支付而并非其必然损失，因此原告的损失为涉案房产的评估价格与房产买卖合同约定的涉案房产价格的差价482100元，对该损失被告应予以赔偿。原告另要求被告赔偿购房款利息损失，但原告对房屋差价损失的获取以其支付相应的购房款为前提，在被告需赔偿房屋差价损失的情况下，原告已付购房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿，如被告仍需赔偿原告购房款利息损失实际系认可原告在未支出任何成本的情况下仍可获得涉案房屋相应的升值利益，有违公平原则，因此，本院对此不予支持。 本案房地产买卖合同系原告郭成与被告马善顺签订，原告郭连明并非房地产买卖合同的相对人，依据合同相对性原则，原告郭连明无权向被告马善顺主张权利，对其诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告郭成与被告马善顺于2010年11月20日签订的《房产买卖合同》无效； 二、被告马善顺于本判决生效之日起十日内返还原告郭成购房款400000元； 三、被告马善顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭成损失482100元； 四、驳回原告郭成的其他诉讼请求； 五、驳回原告郭连明的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16291.9元，保全费5000元，共计21291.9元，由原告郭成、郭连明负担3740.4元，被告马善顺负担17551.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  赵 健 人民陪审员  刘龙亭 人民陪审员  刘炳玲 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  杨桂尧