江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初79号原告：昆山华瑞国际汽配城有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇陆丰西路52号，统一社会信用代码91320583581006936L。法定代表人：胡建雄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽丹，北京盈科(昆山)律师事务所实习律师。被告：叶宁，女，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告昆山华瑞国际汽配城有限公司与被告叶宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告昆山华瑞国际汽配城有限公司委托诉讼代理人毕世华、被告叶宁到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告昆山华瑞国际汽配城有限公司委托诉讼代理人毕世华、被告叶宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山华瑞国际汽配城有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付购房余款191000元、违约金57300元（购房余款的30%）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月5日，原告与两被告签订合同编号为2016051613的《昆山市商品房购销合同》，合同约定两被告购买原告位于陆丰路北侧，奎明印染公司西侧的建伟国际汽车城第5幢20号商品房。该商品房建筑面积共95.78平方米，总价款为58万元整。被告向原告支付了首付款28万元，剩余28万元购房款以分期付款的方式支付，即2017年8月5日前支付97000元，2018年8月5日前支付97000元，2019年8月5日前支付96000元。合同签订后，被告仅于2017年9月5日向原告支付了第一笔分期款97000元，2019年2月28日支付了2000元。截止至原告起诉之日，仍拖欠原告购房款191000元未支付。原告多次催讨，未果。为维护自身合法权益，原告根据相关法律之规定特具此状诉至贵院，望贵院判如所请。被告叶宁辩称，认可购房余款191000元，现在被骗钱了，所以无力支付，认为违约金过高，也不应承担诉讼费。希望原告撤诉。本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，原告与被告叶宁及其母亲吴某签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由叶宁、吴某购买原告开发的位于昆山市陆丰路北侧、奎明印染公司西侧建伟国际汽车城5幢20号房屋，该商品房用途为商业营业用房，面积为95.78平方米，房屋总价580000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2016年8月5日签订本合同，同时支付首付房款29万元，房屋余款97000元于2017年8月5日前支付，房屋余款97000元于2018年8月5日前支付，房屋余款96000元于2019年8月5日前付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金，并另行支付相关税费。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人应承担总房款的30%支付逾期违约金，并自第31日起直至买受人付清应付款，买受人按日向出卖人支付总房价万分之一的违约金。如遇到不可抗力的因素，如买受人遭遇到诈骗，或意外身亡无能力继续支付剩余房款，买受人保留逾期超过30日，买受人应承担总房款的30%支付违约金这一条款，并与出卖人协商下一步的还款计划。合同签订后，叶宁、吴某已向原告支付房款389000元，尚有余款191000元未予支付。原告提交的付款凭证即POS签购单有三张系被告叶宁签名。被告叶宁表示房款的来源均是其母亲吴某，通过其银行卡刷卡支付给原告。原告以房款未付清为由尚未交付房屋。另查明：吴某与叶宁系母女关系。2020年3月11日第一次庭审中，被告叶宁称其母亲吴某已由公安机关证明于2018年6月15日死亡，其父亲、外祖父、外祖母均先于母亲吴某过世，并出示了其手机拍摄的居民死亡确认书照片。该照片显示：上海市公安局闵行分局确认吴某于2018年6月16日死亡。本院要求被告叶宁在指定举证期限内提交吴某及其近亲属的死亡证明以及叶宁父母生育子女情况的相关证明材料。后被告叶宁以举证证明责任在原告为由拒绝提交相关证据。为查明案件事实，本院依法向原告律师开具调查令调取了吴某及其近亲属的相关户籍信息。南京市公安局洪武路派出所出具的户籍信息证明显示：吴某的户籍信息于2018年9月20日注销，注销原因为其他原因死亡。从南京市公安局秦淮分局五老村派出所及南京市公安局洪武路派出所调取的户籍档案显示：吴某与其丈夫叶九全、女儿叶宁的户籍住址均为南京市秦淮区申家巷4号，叶九全的户籍信息于1991年5月10日因脑出血死亡注销。本院向被告出示前述证据后，被告对其母亲吴某的死亡证明不认可，并表示有人跟其讲过母亲还活着，其录有视频，另外，其也并非吴某的唯一继承人。经本院询问，被告称吴某的法定继承人还有其外祖父、外祖母。本院要求被告明某其外祖父、外祖母的姓名并提交二人的身份信息，被告以该信息属其个人隐私为由拒绝提交，要求原告律师去调查。庭审中，本院要求被告明某是否放弃继承其母亲吴某在涉案合同项下的权利和义务。被告表示母亲还活着，已付房款其只占1%，母亲吴某占99%，故剩余房款的1%由其承担，99%由其母亲吴某承担。又查明：对于原告主张的逾期付款违约金，被告提出了违约金过高的抗辩。原告表示由于被告逾期付款必然导致利息损失，且被告未付清款项，房屋尚未交付，其需要提供人力、物力替被告进行管理，清税工作也无法完成，事实上，其主张的违约金已经由合同约定的总价的30%调整为余款的30%，并不存在过高的情形。现因原告要求被告支付剩余房款，经协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、POS签购单、居民死亡确认书照片、户籍信息证明、户籍档案以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告叶宁及其母亲吴某之间签订的《昆山市商品房购销合同》系各方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，各方均应按约履行各自义务。被告叶宁对原告主张的剩余应付房款为191000元不持异议，本院对此予以确认。根据合同约定的分期付款方式，被告叶宁与其母亲吴某应当及时付清剩余房款191000元。原告提交的居民死亡确认书照片、吴某的户籍信息证明能够证明吴某已死亡，故应由吴某的法定继承人概括继承吴某在涉案合同项下的权利和义务。被告叶宁虽主张吴某的法定继承人除其之外还有外祖父、外祖母，但其未能举证证明外祖父、外祖母仍然在世，且其在第一次庭审中已自认外祖父、外祖母均先于母亲吴某死亡。现经本院释明，被告叶宁并未明某表示放弃继承吴某的相关遗产。因此，本院依法认定吴某在涉案合同项下的权利和义务均应由被告叶宁概括继承，被告叶宁应向原告支付剩余房款191000元。至于被告叶宁辩称的其仅需支付剩余房款的1%、母亲吴某支付99%，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张的违约金57300元（剩余房款的30%），被告叶宁提出了违约金过高的抗辩。对此，本院认为，原告未能举证证明其除了有剩余房款按中国人民银行同期同类贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失之外还有其他实际损失，其主张的违约金57300元显然超出了前述利息损失，明显过高，本院根据合同约定的付款方式将被告应承担的逾期付款违约金依法调整为：以95000元为基数，自2018年8月6日起；以96000元为基数，自2019年8月6日起；均按年利率11.7%计算至实际支付之日止。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条之规定，判决如下：被告叶宁支付原告昆山华瑞国际汽配城有限公司房款191000元及逾期付款违约金（计算方式：以95000元为基数，自2018年8月6日起；以96000元为基数，自2019年8月6日起；均按年利率11.7%计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号32×××22）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由原告昆山华瑞国际汽配城有限公司承担50元，由被告叶宁承担4070元。此款原告昆山华瑞国际汽配城有限公司已预交，本院不再退还，被告叶宁承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  陆敏华人民陪审员  周文忠二〇二〇年六月三十日书 记 员  黄 迪1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。