江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3215号原告：王洪义，男，1975年2月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：徐丽，女，1977年12月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧，统一社会信用代码91320583744835609F。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琦凡，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。原告王洪义、徐丽与被告昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告王洪义、徐丽，被告港龙公司委托诉讼代理人徐董兵、胡琦凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪义、徐丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金18562.50元（以275000元购房款为基数，自2016年7月1日起至2017年2月10日止，按每日万分之三计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年4月26日签订《昆山市商品房销售合同》，约定原告购买被告位于昆山市，用于商业营业，商业单价每平方米14360.31元，总金额为275000元，原告应于合同签订的同时付清全部房款，被告应于2016年6月30日之前交付房屋，并约定若被告逾期交房，自合同第八条规定的最后付款期限的次日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，且合同继续履行。现原告已按照约定于合同签订之日支付购房款，但被告未按约交付房屋，直到2017年2月10日才为原告办理该房屋的不动产登记，其延期交付已构成违约。现为维护原告的合法利益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告港龙公司辩称：首先，根据昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）与业主签订的《委托经营管理协议》，业主委托商管公司进行收房。根据法律规定，受托人的行为，依法由委托人承担法律后果。因此，由于商管公司己在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意交房并实际占有了房屋。另外，被告除了与商管公司办理交接手续之外，也通知原告交房，只是原告因其己经委托授权商管公司办理相关交接手续及其他自身原因，而未按时前往被告处签字确认。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应视为被告已对房屋进行交付使用，故被告不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。其次，即使被告和商管公司办理交接的房屋因尚未取得交付备案证书而存在瑕疵，被告也不应当承担房屋交付之后的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十二条的规定：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”之规定，在合同履行过程中，在不损害债权人利益的情况下，债权人接受部分履行则是完全可以的。而在本案中，根据原告和商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使被告的交房手续存在瑕疵，在不影响原告利益的情况下，也应当视为己实际交付。再次，退一步讲，即使被告因其尚未取得交付备案证书而存在交付瑕疵，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，而在本案中，在原告毫无损失的情况下，原、被告之间的违约金过高，应当予以调整。最后，根据《商品房购销合同》的约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，被告可以据实延期，不承担逾期责任。而被告因天气以及政府要求停工日期达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原、被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日，原告王洪义（乙方、买方）与被告港龙公司（甲方、卖方）签订一份商品房购销合同，原告购买被告开发的港龙商业广场1055号房，房屋总价款为275000元。双方约定的付款方式为一次性付清：买受人在本合同签订的同时付清全部房款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开放期延长的；因政府规划设计变更造成工期顺延。3.因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交付购房款，被告向原告开具金额为275000元的江苏增值税普通发票。涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。另查明，原告王洪义在与被告签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，原告（甲方、委托方）将其购买的港龙商业广场1055号商铺委托商管公司（乙方、受托方）经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2.甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1.委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2.甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕……。”。另查明，2016年7月15日，被告（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，被告将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。再查明：原告王洪义与原告徐丽系夫妻关系，涉案商铺于2017年3月3日登记在两原告名下。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告王洪义与被告港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于原告购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利。2016年7月15日，被告将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故被告与商管公司的交接可视为被告与原告之间的房屋交接。但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，被告该交付房屋的行为存在瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，被告未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据原、被告的陈述及提供的证据，本院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，被告无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，本院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故本院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。违约金计算基数为发票金额即275000元。被告辩称，因天气以及政府要求停工日期达103天，故交房时间应据实延期，没有依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洪义、徐丽逾期交房违约金（以275000元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费132元，由被告昆山港龙建材有限公司负担。其中，王洪义、徐丽预交的案件受理费132元，本院予以退还；昆山港龙建材有限公司应当负担的132元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32×××10；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘春香二〇二〇年六月四日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。