贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初3113号 原告：石新明，男，1972年11月25日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：徐曼玲，女，1976年11月17日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：左帅（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：罗田田（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，统一社会信用代码91520000587288487K，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 原告石新明、徐曼玲与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人左帅、被告委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石新明、徐曼玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时为原告办理关于远航七星万象城城市综合体高级公寓（位于毕节市七星关区）××号不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂定为18000.00元（以购房款166324.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至办理完毕不动产权证书之日止））；3.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：原告与被告于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将毕节远航综合专业市场（位于毕节市七星关区）××号房屋出售给原告。合同约定被告于2016年12月31日前为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书，并规定约定日期（2016年12月31日）起180日内，出卖人交付上述有关文书（不动产产权证）的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期（2016年12月31日）起180日以后，出卖人未能交付上述有关文书（不动产产权证）的，出卖人自约定日期（2016年12月31日）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。然而时至今日已过去3年时间，被告未按合同约定履行，故诉至法院。 被告翰林置业辩称：一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理离品房转移登记有关文书的违约责任2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014190号)文件，载明：“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2015]47号)文件，会议议定：“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下：“为保障远航七星万象城建设水利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位进行拆改，答辩人无法自行拆改，在此期间答辩人多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二、答辩人已将涉案离品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任被答辩人向答辩人付清购房款后，答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，被答辩人并未遭受任何的损失，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求子以造当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益为谢！另，原告诉请超过诉讼时效，应予驳回。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2014年8月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于毕节市七星关区住宅，建筑面积为43.65平方米，套内建筑面积31.92平方米，商品房总价款为166324.00元,首期付款50324.00元，银行按揭支付116000.00元。合同第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款166324.00元。2014年8月8日，被告向原告代收其他款8140.00元。2019年8月7日，被告进行了涉案商品房不动产产权登记。2019年10月29日，被告以短信的方式通知原告提供相关资料办理产权转移登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和其他代收款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告于2019年8月7日进行了不动产产权登记，涉案商品房具备办理商品房转移登记的条件，但被告基于委托未在约定的时间向不动产机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。 关于办理不动产权证书的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的款项，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。 关于是否已过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从而督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故该违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，从原告主张之日回溯3年的违约金未超过诉讼时效期间，应予保护；超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。原告于2020年3月23日提起诉讼，从2017年1月1日至2017年3月23日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护；从2017年3月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金未超过诉讼时效，应予保护。 关于违约金是否过高，应予调整的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”中对违约金的计算有明确的约定，该约定是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算。 关于违约金计算时间起止和数额问题。《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房产权转移登记并通知原告。2019年8月7日，被告进行了不动产产权登记，证明涉案商品房屋已具备办理产权转移登记的条件。被告在具备办理涉案房屋产权转移登记后于2019年10月29日通知原告提供办理产权转移登记所需的相关材料，视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的相关文书的义务。因此，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年3月24日至2019年10月28日，共计978天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金为16,266.49元（166,324.00元×0.0001×978天）。 关于被告的辩称问题。对被告认为未在合同约定的期限内办理产权证书，系城市基础建设落后，供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，被告应当免责等辩称，因涉案房屋工程在之前的消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致，且第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告这一辩称事由不成立，本院不予采纳。对被告认为原告未遭受任何损失，被告不应当向其赔付违约金的辩解，因违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告这一抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司应于原告石新明、徐曼玲缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告石新明、徐曼玲办理不动产权证书； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告石新明、徐曼玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16,266.49元； 三、驳回原告石新明、徐曼玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年六月十五日 书记员  肖 毅