上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4305号原告：王秀华。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：宋斌。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告王秀华诉被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年5月8日、5月27日公开开庭进行了审理。原告王秀华及其委托诉讼代理人王俊伟、被告上海励治房地产开发有限公司委托诉讼代理人祝茗屿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金64,384.3元(以总房款2,848,863元为基数，按每日万分之二的标准，自2019年7月1日起计算至2019年10月22日止)；2，判令被告退还收取的购房款57,000元；3，判令被告支付修复费用11,500元;4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月29日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定原告以2,848,863元的价格购买奉贤区庆元路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积89.81㎡(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，并办理了网签备案手续。协议签订后，原告按协议约定支付了款项，被告分别出具了相应的收款收据。根据合同约定，被告应当在2019年6月30日前交付房屋，但被告逾期交付，且被告交付的房屋存在质量问题，被告应按合同第12条的约定，向原告支付违约金，并承担房屋修复费用，因增值税调整后，相关税率差的房款差价亦应退还。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，被告按合同的约定，已经在2019年6月30日交付了符合法律规定和符合合同约定的房屋，即便房屋存在一定的质量瑕疵，按相关法律规定原告也不能拒绝接收房屋，故不存在逾期交房的事实；合同约定的房屋价款是固定总价，不因国家对纳税人增值税率的调低而由被告退还相应的房款，其他案件中有关当事人类似的诉讼请求已被相关的生效判决不予支持；被告可按合同约定承担保修义务，现涉案房屋处在保修期内，原告自行委托他人维修，同时对房屋品质进行了提高，应由原告自行承担费用，故请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了“告全体业主书”，认为被告在2019年7月25日已书面告知原告，2019年6月18日发出的交付通知书无效，被告则提供视频和截图，证明该“告全体业主书”是受原告和部分业主胁迫所签署，同时认为条文内容并无交房通知书无效的意思表示，本院认为，原、被告双方对此文书真实性无异议，本院予以确认，本院注意到视频和截图的内容，但不能以此证明“告全体业主书”系受胁迫情况下所签，本院不能认同被告的主张；根据该文书“在双方协商解决，全体业主满意之前，任何发出的函件均无效”的文义，并没有被告对于2019年7月25日之前，被告发出其他函件是否同样作废的意思表示，故本院不能认定原告所主张的2019年6月18日交房通知被取消的事实。原告提供了集中收房记录、相关视频和修理费发票，以证明被告交付的房屋存在质量问题，在被告拒绝履行合同约定的保修义务的情况下，委托他人进行了的修复，应由被告承担相关费用，被告则认为被告在履行保修义务过程中，原告的配偶提出不符合合同约定的修复条件，原告的配偶并因此与被告的工作人员发生肢体冲突，致修复工作无法进行，原告存在一定过错，并且原告所谓的“修复”实际是对相关装修部位进行了品质提升，相关费用应由原告自行承担。本院认为根据原告提供的证据和被告的陈述，能确定交付的房屋确实存在一定的质量瑕疵，被告应按约履行保修义务，根据双方当事人的陈述，可以认定被告曾指派相关人员至现场进行维修，因对维修方案发生争议直至引起肢体冲突，没有证据表明事后任何一方主动联系对方处理维修事宜，对房屋维修没能顺利进行双方均有一定责任，在没有证据证明原告阻止被告继承履行维修义务的情况下，作为开发商的被告更应积极处置涉及房屋质量瑕疵的问题，主动履行保修义务，故原告委托他人对涉案房屋进行维修并无不妥，相关费用应由被告承担：根据庭审调查，原告对房屋维修的同时，也的确对有关部位进行了品质提升，该部分费用由本院酌情处理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，被告(甲方)与原告(乙方)签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定原告以2,848,863元的价格购买奉贤区庆元路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积89.81㎡。合同有关约定如下：第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得了《住宅交付使用许可证》,甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：本合同中载明的该房屋总价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%,总房价款为人民币2,848,863元(含装修),其中不含增值税总房价款为人民币2,566,543.24元,增值税为282,319.76元,房屋的每平方米建筑面积单价为人民币3,1721元,其中不含增值税房屋单价为28,577.48元。合同“补充条款一”第八.4条约定：房屋交付时,乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的,或认为交付的商品房需要整修的,应以书面方式向甲方提出,甲方按照本合同约定承担保修义务,但乙方不得以此拒绝接房,交房时间不顺延,并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续,否则视为房屋已交付。合同签订后，原告按约支付了相应房款。被告于2019年6月18日向原告发送交付通知书，要求办理房屋交付事宜。2019年7月下旬，被告发出《关于手续办理催告书》。因涉案楼盘公共设施及房屋质量存在瑕疵，经有关业主与被告交涉，被告于2019年7月25日出具《告全体业主书》，声明《关于手续办理催告书》作废。2019年10月22日，原告受领系争房屋，被告向原告交付了开票日期为2019年6月5日、金额为2,840,933元、税率为9%的增值税发票，退回原告面积差房款7,930元。现场收房时，原告对房屋的质量问题，向被告的现场工作人员提出异议。后被告对系争房屋内的地板作了更换。2019年11月22日，被告指派相关人员到现场勘察，双方为墙面等部位的修复方案发生争执并引起肢体冲突。之后，原告委托他人对系争房屋的部分墙面、门套等，进行修复或装修。嗣后，原告以被告逾期交房、增值税率调整应退房款等由，诉讼来院。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。1，关于逾期交房问题。根据本院查明事实，被告按约向原告发出了交付通知，不存在逾期交付的事实。根据合同的约定，如原告对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的,或认为交付的商品房需要整修的,原告有权提出，系争房屋确实存在墙面起壳、地板开裂等问题，但非系争房屋主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵，故原告不得以此拒绝收房，原告拒绝受领的后果应由原告自行承担。另，原告认为同时取得《住宅交付许可证》及“大产证”的，才符合交付条件，本院认为交付条件在合同第十条约定相当明晰，即取得《住宅交付许可证》，甲方(被告)承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记，根据在案证据表明，《住宅交付许可证》取得时间为2019年5月27日，房地产初始登记是2019年11月20日，均符合合同的约定。故原告以被告逾期交房、房屋存在质量问题为由，主张被告支付相应违约金的诉请，本院难以支持。2，关于增值税率调整后是否由被告退回相应房款问题。本院认为，首先，双方对房屋总价有明确约定。合同的第四条约定：“乙方购买该房屋总房价……除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定，交房时被告根据实测面积依合同约定的单价也向原告退回了面积差款；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告。原告新购商品房并没有缴纳增值税，本案应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人，然基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内广大消费者。故对原告因增值税税率下调，被告应返还差价款的诉请难以支持。3，关于修复费用问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”系争房屋存在一定质量瑕疵，被告应当履行保修义务，根据本院查明的事实，被告对地板已作更换，其他部位的未能及时维修，应由被告承担修复费用，原告主张的修复费用中包含了超出保修范围内容，如更换门套、大理石门槛、美缝等，本院酌情扣减3,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告上海励治房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王秀华房屋修复款8,500元；二、驳回原告王秀华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,958元，减半收取计1,479元，由原告王秀华负担1,279元，被告上海励治房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  甘青峰二〇二〇年六月十二日书记员  蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。