广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初924号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区***********第二卡，统一社会信用代码914********689600P。法定代表人：赵华军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志国，该公司人事主管。被告：廖思华，女，1987年11月2日出生，汉族，住肇庆市高要区******委会七队，公民身份证号码441************844。被告：吴海彬，男，1986年7月16日出生，汉族，住肇庆市高要区***********，公民身份证号码441************617。原告肇庆市华军物业管理有限公司诉被告廖思华、吴海彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用小额诉讼简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市华军物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘志国，被告廖思华到庭参加诉讼，被告吴海彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肇庆市华军物业管理有限公司诉称，原告与于2015年8月19日与高要市富泽房地产开发有限公司签订了富泽豪庭前期物业服务合同，委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。被告住在富泽豪庭小区3幢607房，房屋面积88.09平方米，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/平方米，计欠7个月物业管理费924.95元，汽车管理费35元/月，计欠7个月245元，摩托车管理费5元/月，计欠7个月35元，滞纳金325.34元。被告已享受了原告的物业管理服务，却未按时缴纳物业管理费，期间，经原告催收，被告均以各种理由拒交。为维护原告的合法权益，现诉至法院。诉讼请求是：1.判令被告给付2019年1月1日至2019年7月31日的物业管理服务费1204.95元；2.滞纳金325.34元，合计1530.29元；3.本案诉讼费由被告承担。以上事实有原告提供的证据：商品房买卖合同、收楼承诺书、前期物业服务合同、富泽业委会（2019）32号《通知》等证据及本案庭审笔录在案佐证。被告廖思华辩称，由于原告只是服务到2019年4月30日，所以2019年5、6、7月份的物业管理费我方不应该缴交，1-4月份的物业管理费我可以缴交。我居住的是电梯楼，因5、6、7月份被原告停水停电，我走了20多天的楼梯，我并非故意不交纳物业管理费，只是我要求原告提供一点经济补偿。原告无故上门拍门，骚扰被告。被告对其答辩的理由提供的证据有：富泽业委会（2019）01号、31号、32号、34号、52号、57号文件等证据在案佐证。被告吴海彬无到庭应诉也无提出书面答辩。经审理查明，被告廖思华、吴海彬共同向高要市富泽房地产开发有限公司购买位于高要市****************。2015年8月19日，原告与高要市富泽房地产开发有限公司签订了富泽豪庭前期物业服务合同，委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。2015年11月10日，被告收楼并与原告签订了《前期物业服务协议》。该协议约定：被告所购买房屋建筑面积为88.09平方米，套内面积为74.88平方米。第四条第二项：物业服务费1.5元/月/平方米收取；第三项：……小车位使用人按服务费35元/月/每个收取，摩托车位使用人按车位服务费5元/每个收取。第十一条违约责任第四项：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……。协议签订后，原告为被告提供了物业服务和管理，被告也按时支付物业管理费。但从2019年1月1日起，原告与富泽豪庭小区业主因物业管理问题产生矛盾，欠费户较多，原告于2019年2月3日在小区内张贴《暂停服务紧急通知》，决定从2019年2月3日晚八点决定“六停”。2019年3月31日，经****小区业主委员会召开全体业主大会，作出富泽业委会（2019）31号关于《解聘、续聘物业服务企业》表决结果公示，于2019年4月30日解聘原告。同年7月31日，富泽豪庭小区业主委员会向小区业主作出富泽业委会（2019）32号《关于缴交2019年5月-7月物业费给肇庆市华军物业有限公司的通知》，该通知载明：1.现华军物业确定2019年7月31日24时正撤出本小区……；3.各位业主将2019年5月1日到7月31日共三个月的物业费于2019年8月15日前缴交给肇庆市华军物业有限公司。被告于2019年1-7月份拖欠原告的物业管理费，后经原告催收，被告均以各种理由拒交，原告诉至法院。庭审中，被告表示愿意缴交2019年1-4月份的物业管理费，但5-7月份的物业管理费需原告给予一定的经济补偿后再缴交。此外，被告还认为其没有摩托车位，只是将摩托车统一停放在一个停车地方，并每月按5元/每月收取管理费。对于其他的收费标准表示没有异议。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，具有约束力。被告拒交物业服务费用属违约行为，应承担违约责任。被告应当根据《前期物业服务协议》的约定及富泽豪庭小区业主委员作出的富泽业委会（2019）32号《关于缴交2019年5月-7月物业费给肇庆市华军物业有限公司的通知》的要求交纳物业服务费用，符合《物业管理条例》第四十一条的规定，本院予以支持。本案中，被告对摩托车车位服务费35元有异议，但被告表示以往一直都有收取5元/每月的服务费用，且对其异议的辩解没有提出证据予以证明，故对被告的该项主张，理据不足，本院不予支持。被告应缴纳的物业服务各项费用为：物业管理费924.95元（1.5元/月×88.09㎡×7个月）；小车车位服务费245元（35元/月/个×7个月）；摩托车车位服务费35元（5元/月/个×7个月），合计1204.95元，本院予以采纳。关于违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定逾期交纳有关费用的，按每天3‰计付逾期违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”情形时，应参照公平原则和诚信原则适当进行调整，符合双方当事人的利益及免因违约金过高而造成当事人的损失。因此，本院根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素酌情调整本案的逾期服务费用违约金为年利率6%的1.3倍，即7.8%计付，从2019年1月1日至2019年7月31日止，以实欠的各项服务费用分段按年利率7.8%计算逾期违约金。对被告认为，原告在5-7月份期间被停水停电，造成我走了20多天的楼梯，要求原告提供一点经济补偿及遭到原告骚扰、保安打人的辩解。因被告的辩解是属于另一个法律关系，被告可以通过其他途径主张权利，故本院对被告的辩解不予以支持。被告吴海彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，以及承担相应的诉讼风险。本院将在查明事实的基础上缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，参照《物业管理条例》第七条第（五）、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告廖思华、吴海彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1204.95元及违约金（以实欠的各项服务费用为基数分段按年利率7.8%，从2019年1月1日起计至2019年7月31日止）给原告肇庆市华军物业管理有限公司。二、驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告廖思华、吴海彬共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵伟健二〇二〇年六月四日法官助理 宋志宏书 记 员 梁洁仪