宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初2743号原告：宁夏尚都物业服务有限公司。住所地：固原市原州区政府街51号。法定代表人：邓凤伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡托定，男，汉族，1966年8月29日出生，宁夏固原市人，系该公司行政经理，住宁夏固原市原州区中山街121号。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：丁朋军，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马振华，男，汉族，1964年10月26日出生，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。委托诉讼代理人：田凯，陕西鼎源律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宁夏尚都物业服务有限公司与被告马振华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏尚都物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡托定、丁朋军，被告马振华的委托诉讼代理人田凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏尚都物业服务有限公司会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费716642.64元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年1月24日，被告与银川中城房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于固原市原州区政府街51号尚都购物中心8号楼，面积为1895.88㎡。被告将该栋楼用于经营“原野鞋店”。2012年1月1日原告作为尚都购物中心的物业服务公司开始给被告提供物业服务。截止2020年12月31日，被告共欠原告物业服务费716642.64元(1895.88平方米×3.5元/月×12个月×9年)。服务期间，原告曾多次找被告索要物业服务费，被告均不予支付。现诉至人民法院，望判如所请。马振华辩称，1.答辩人与原告没有建立物业服务合同的意思表示，双方也从未签订物业服务合同，双方之间无物业服务合同关系，原告要求答辩人支付物业费缺乏法律依据；2.答辩人与原告之间也不存在事实物业服务合同关系，不应支付物业费，也从未在2020年8月3日前向被告和五指广场其他业主主张及收取过物业费；3.答辩人从开始使用房屋至今，从未告知答辩人原告向答辩人提供过物业服务，也从未要求答辩人支付过物业费；4.若原告向答辩人提供了所谓的服务，双方也不是物业服务合同法律关系，其起诉也已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1.买卖合同、补充协议各一份，证明2010年1月20日银川中城房地产开发有限公司将尚都购物中心8号楼售于被告，合同约定自房屋交付之日起，物业费由被告承担的事实；2.授权委托书一份，证明银川中城房地产开发有限公司委托原告对尚都购物中心及周边营业房提供物业服务，收取物业费的事实；3.宁夏尚都物业管理合同、收费票据各三份，证明尚都购物中心其余营业房业主均与原告签订了物业服务合同，物业费收费标准均为3.5元/㎡的事实；4.备案材料一份，证明原告就物业服务管理事项向主管部门申请备案的事实；5.物业管理费收缴催签合同通知一份，证明原告书面通知被告签订物业服务合同并缴纳物业费的事实。对证据1的真实性被告予以认可且自行提供，本院予以认定；证据2形成系在起诉后，与本案无关联，本院不予认定；证据3系原告与其它商户签订，与本案无关联，本院不予认定；证据4仅系原告申请材料，无法证明原告欲证目的，本院不予认可；证据5系原告自行制作，不能达到原告欲证目的。被告提供的证据有：1.房产证复印件一份，证明马振华所有的政府街尚都国际8号楼营业房共有分摊面积为0，故物业尚都公司无法为被告提供公共服务，因此被告无需向物业尚都公司支付费用；2.宁夏银行进账单、物业维修基金缴存凭证、银川中城房地产公司证明、银行流水各一份，证明作为开发商的银川中城公司和固原市房产管理局均认可被告所有的8号楼属于独立的商业主体，不属于物业维修基金收缴使用管理办法收缴范围。不属于物业公司管理的范围，因此被告所有的商业8号楼不属于物业公司提供服务的范围，物业公司无权收取物业费；3.委托协议、停车场承包合同各一份，证明五指广场的卫生实际由停车场负责，公共设施维护、疏通下水道、清理化粪池、维护电力设备等事由全体业主的拥有部分承包而得来的钱来维护的，原告侵吞了全体业主包括被告马振华的费用的事实；4.现场图片一份，证明原告根本没有提供服务，被告自己服务享受利益；5.催促签订物业合同及催缴费用通知各一份，证明原告开始要求签订合同收费的时间为2020年8月3日，同时证明在2020年8月3日之前原告没有要求被告缴纳物业费；6.五指广场业主委员会证明一份，证明被告参与了五指广场基础设施的维护；7.五指广场业主委员会情况表及授权委托书一份，证明原告没有机会给被告提供服务，被告自己为业主委员会的成员；8.证人陈铁林出庭作证，证明在2016年被告参与了基础设施的维修，同时证明被告系业主委会的成员。对被告提供的证据1、2、3、5真实性原告予以认可，本院予以认定；证据4、7与本案无关，本院不予认定；证据6、8不能达到被告欲证目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年1月24日，被告与银川中城房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了其位于固原市原州区政府街51号尚都购物中心8号楼，面积为1895.88㎡。被告将该栋楼用于经营“原野鞋店”。2011年12月19日，银川中城房地产开发有限责任公司向固原市房产管理局出具证明证实尚都购物中心8号楼属独立的商业主体，不属于物业维修基金收缴管理范围，后期工程物业维修全部由其个人承担。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务业务，业主支付物业费的合同。本案中，银川中城房地产开发有限责任公司作为建设单位出具证明证实尚都购物中心8号楼属独立的商业主体，不属于物业维修基金收缴管理范围，后期工程物业维修全部由其个人承担。原告也未提供其在物业所在地房地产行政主管部门或者街道办事处关于该物业管理区域归其服务的物业管理区域的备案文件资料。且原、被告未签订物业服务合同，原告也未提供有效证据证实其与建设单位签订前期物业服务合同约定权利义务并提供相应服务，故应承担举证不能法律后果。原、被告之间的水、电、暖、污水排放等关系及费用在其有相应证据情况下可以另行调解或者诉讼解决。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》二百七十一条、二百八十六条、第九百三十七条、第九百三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宁夏尚都物业服务有限公司会的诉讼请求。案件受理费10996.00元，减半收取5498.00元，由原告宁夏尚都物业服务有限公司会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 蔡 非二〇二〇年六月一日书记员 孙彬彬附本案引用的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《中华人民共和国民法典》第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。三、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。