广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初3649号原告：何志庆，男，1962年10月4日出生，汉族，公民身份号码440************115，住珠海市斗门区*************。原告：何志才，男，1964年10月28日出生，汉族，公民身份号码440************113，住珠海市斗门区*************。两原告的共同委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：赵淑娴，广东珠明律师事务所实习律师。被告：珠海市粤澳贸易有限公司，住所地珠海市************（仅限办公），统一社会信用代码914**********589XT。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：周忠，广东环宇京茂律师事务所律师。原告何志庆、何志才与被告珠海市粤澳贸易有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2020年1月9日作出民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议，该裁定已生效。2020年3月26日，本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人李京海与被告的委托诉讼代理人周忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何志庆、何志才向本院提出诉讼请求：1.被告立即向两原告支付90万元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告二人系兄弟关系，1992年经批准于白藤湖团结大队取得住宅用地各一幅，用地面积分别为208平方米，合计416平方米。1992年，赖松枢、唐志新、赖昌敬三人介绍海南华湘公司与两原告使用上述住宅用地合作建房，建房出资及办证均由华湘公司负责，两原告则将上述住宅用地50%使用权转让给介绍人及华湘公司（华湘公司指定受让人为阮仲邦、骆双保）。之后，两原告（甲方）、三介绍人（乙方）、华湘公司（丙方）三方于1992年7月3日签订《合资建房协议书》，就各方权利义务进行约定、实施合作建房。华湘公司之后更名为珠海泰富贸易有限公司。2006年，珠海泰富贸易有限公司将《合资建房协议书》项下权利义务转让给被告，并由被告作为丙方，于2006年4月24日与甲、乙重新签订《合作建房协议书》，对权利义务进行确认。当天，原被告单独签订《担保协议书》，约定被告向两原告支付保证金90万元，到期被告未能为两原告办好属两原告的房地产权证，则保证金90万元归两原告所有。但是，工程于2006年底完工后，被告一方面将依约定分得的房屋长期出租收益，另一方面又长期不履行付费办证的义务，导致上述合作建造房屋因政府用地于2018年被征收拆除时都未能办理产权证。据此，被告存在违约事实，为了维护自身合法权利，两原告诉至法院，请求法院判如所请。原告何志庆、何志才向本院提交如下证据：1.住宅用地审批表；2.国有土地使用权转移审批表；3.《合资建房协议书》；4.《合作建房协议书》（1999年1月23日签订）；5.《合作建房协议书》（2006年4月24日签订）；6.《担保协议书》；7.建设工程规划许可证；8.关于“珠海市斗门区*********”项目的拆迁赔偿申请；9.估价咨询报告；10.征收补偿协议书；11.被告企业公示信息。被告珠海市粤澳贸易有限公司辩称：第一，两原告诉请的90万元的性质就是要求支付保证金。针对两原告提出的该诉讼请求，被告认为没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。根据担保法第64条第二款的规定，由于本案涉及的担保属于质押担保，质押担保应该从交付担保物给质权人时才生效。本案由于该质保物并未交付，因此担保协议产生的担保行为并未生效。同时，根据担保协议书中应当交付保证金的前提条件是要将两原告名下的房产挂靠在其他房产公司的名下，而两原告的房产并没有挂靠在其他房产公司名下，因此不具备交付保证金的条件。如果因为被告没有办证存在违约，那么按照协议约定也是支付办证的费用，但两原告至今也没有提交证据证明其因办证支付的费用，所以两原告应当承担举证不能的不利后果。第二，根据案涉三份协议书的约定，案涉房屋可以挂靠公司办证，可以由被告负责办证，也可以由两原告负责办证，但均没有约定办证的时间。由于两原告在诉讼请求中称案涉房屋已在2006年完工，根据法律规定，90天内就要办理房产证，再加上半年时间，在其他两方不办证的情况下，两原告应当自行办证，但两原告没有办证，相应的责任应当由两原告自行承担。第三，由于两原告至少在2008年6月底即知道自己的权益受到侵害，但至2019年才提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告珠海市粤澳贸易有限公司没有提交证据。两原告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院经审查认定：证据7没有原件，本院不予确认。两原告提交的其他证据，均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认，证明内容以本院认定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告何志才、何志庆原在白藤湖xx区各自拥有208平方米（合计416平方米）的土地使用权。1992年5月8日，原告何志才、何志庆将其中208平方米的土地使用权转让给阮仲邦、骆双保、唐志新、赖松枢、赖昌敬，原斗门县规划局与斗门县鹤洲北国土管理所同意转让。1992年7月3日，原告何志才、何志庆作为甲方与作为乙方的赖松枢、唐志新、赖昌敬以及作为丙方的海南华湘公司（何煜炜代）、阮仲邦、骆双保签订《合资建房协议书》，约定：一、甲方提供在红旗三板路北住宅基地一块占地208平方米，加上乙、丙的住宅基地208平方米，合共占地416平方米，总建筑面积2443平方米委托丙方建造，全部建筑工程费用（包括报建、填土、打桩、土建、装修及水电安装工程），由丙方承担；二、甲乙负责办理报建手续和房屋设计；三、丙方一次性付清全部报建费用（指公证前应交的报建费、征地管理费、设计费、配套费、土地转让费、使用费、土地增值费、转户管理费）给甲乙方，甲乙方将建筑许可证及住宅用地审报表、规划审批表、土地使用权转移审批表与票据交给丙方保存……六、产权划分：根据甲乙丙三方的意向，靠东四分之一从二楼至七楼楼面与二分之一铺位共约690.7平方米归甲乙方永远所有……余下四分之三楼房与二分之一铺位共约1752平方米永远归丙方所有，详见产权划分附表二；七、房屋交付时间：1993年12月底前，逾期按甲方分得面积每平方米每月由丙方补偿人民币10元给甲乙方。到1994年1月底属甲方部分的房屋不能交付使用终止合同，全部土地使用权及房屋归甲乙方所有；八、楼房竣工后，甲乙丙三方应持有效证件到房产登记机关办理产权登记手续，所需费用按各自分得的房屋面积分摊……1999年1月23日，原告何志才、何志庆作为甲方与作为乙方的赖松枢、唐志新、赖昌敬以及作为丙方的珠海泰富贸易有限公司为了迅速装修好幸福南路第xx栋楼房，共同签订《合作建房协议书》，约定：1、甲方认可1992年5月8日甲方自愿签名转让208平方米土地使用权给乙方（或与别人联营）兴建楼房；2、丙方负担该楼未完成工程，包括主体工程和装修工程及水电（含增容费）工程，楼房前后填土所需的一切费用；3、丙方补偿2个套间房屋给甲方，楼房分配详见附表，甲、乙方分得的房产归甲、乙方拥有，丙方分得的房产，由丙方自由处理……11、房屋交付使用时间1999年9月底前属甲、乙方的房产装修好，通水电交付甲、乙方使用。逾期未能装修交付使用，甲、乙、丙三方协商重新签订补充协议；12、楼房竣工后15天内，甲、乙、丙三方应持有效证件到国土、房管部办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，三方所需的一切费用由丙方全部负担；13、属丙方的楼房在售楼办证，甲、乙方应按丙方要求签名转让土地使用权及房产权，不得再以其它方式要求不合理的补偿。否则丙方有权收回所有甲、乙方楼房，并甲乙方承担该楼总投资全部损失……16、本协议，甲、乙、丙签名后即生效，从此以前甲、乙方或甲、乙、丙所签订的合同书，或协议书，或补充协议书内容，关于楼房分配、补偿、罚款等条款全部作废，以本协议为准，关于土地转让的条款仍然有效，未完善事宜，三方协调好解决……2006年4月24日，原告何志才、何志庆作为甲方与作为乙方的赖松枢、唐志新、赖昌敬以及作为丙方的被告珠海市粤澳贸易有限公司签订《合作建房协议书》，约定：丙方承接原珠海泰富贸易有限公司的投资建造未通过验收的主体工程及相应的土地使用权，由丙方全部出资承建，该楼建筑面积2440平方米。一、甲方认可1992年5月8日自愿签名转让208平方米土地使用权给乙方出资（或与别人联营）兴建楼房；二、丙方负担该楼房未完成工程，包括主体工程和装修工程及通水通电（含增容费）工程楼房前后填土所需的一切费用；三、楼房分配详见附表，经甲、乙、丙三方签字确认，以附表1为准，甲、乙、丙三方各自拥有附表1确认房产，各方享有权益及自由处理权……八、签订本协议前原有房产质量好与坏与甲、乙方无关，丙方应在2006年10月底前无条件把房产装修好，通水通电后交付甲、乙方使用。逾期未能装修交付使用，丙方补甲、乙方每月每平方米人民币10元；九、为了办证方便及降低费用，工程完工后，丙方要求甲方按指定房产公司挂靠签名时，丙方应拿出90万元现金存入甲方名下，办定期存折，甲方收到丙方存款单时写好收款收据给丙方，丙方给90万元甲方是为甲方的房产担保金，详见甲、丙方签订的《补充协议书》。待丙方办理好属于甲方《房屋所有权证》10日内，甲方无条件将保证金90万元退回给丙方。如甲、丙方逾期不办理手续退款给丙方，甲方全部房产归丙方所有；如丙方不能出具90万元现金存入甲方名下，甲方有权拒绝签署土地转让和房产转让，由此造成丙方的经济损失与甲方无关。如丙方未能如期按本协议书第十二条及《担保协议书》第四条规定办理好甲方的《房屋所有权证》并交给甲方的，保证金无条件归甲方所有，协议书的其他条款继续有效；十、丙方如能履行第九条约定，甲、乙方无条件配合丙方办理丙方指定挂靠的房产公司签名转让名下土地使用权和所有权，费用由丙方负担。甲、乙方违约时，甲、乙方名下房产全部归丙方所有以作赔偿；十一、属甲、乙方的楼房挂靠给丙方指定的房产公司，房产公司未能如期将属于甲、乙方楼房产权转回给甲、乙方时，丙方按套间2000元每平方米计，铺面4000元每平方米赔偿给甲、乙方；十二、甲、乙方将名下土地使用权、房产权全部挂靠给丙方指定房产公司完全是为丙方提供在销售过程得到更多盈利，所以双方约定2007年12月底由丙方全部出资（含甲、乙方有关土地转让、房产转让到丙方指定挂靠房产公司和由房产公司转回给甲、乙方或属乙方名下房产乙方指定客户的一切费用）办理协议书及房产分配附表1中甲、乙方名下《房屋所有权证》。如不能按上述约定挂靠，《房屋所有权证》的办理及相关费用则由丙方承担，逾期半年未能办理的，甲、乙方可自行依法办理，费用亦应由丙方负责……十六、本协议，甲、乙、丙签名后即时生效，从此以前甲、乙方或甲、乙所签订的合同书，或协议书，或补充协议书内容全部作废，以本协议为准。未尽事宜，任何二方签补充协议（无伤害到第三方利益的）或三方签订补充协议，具有同等法律效力。乙方赖昌敬的签名为“代昌敬”。2006年4月24日，原告何志才、何志庆作为甲方与作为丙方的被告珠海市粤澳贸易有限公司签订《担保协议书》，对2006年4月24日签订《合作建房协议书》中约定的将原属于甲方名下房产挂靠到由丙方指定房产公司名下，丙方担保金90万元给甲方担保的事宜进行约定：1、丙方提供人民币90万元仅作担保之用，权益属于丙方，当丙方将90万元办到甲方名下，交付给甲方时，甲方由何志才、何志庆两人联名签字收据给丙方，如果不签两人签名，丙方视其放弃要求丙方提供担保权利，甲方无条件执行《合作建房协议》；2、丙方提供给甲方担保资金，在担保期间甲方无权动用一分一厘，如有动用，则视违约，在担保期间，丙方随时有权利了解及监督担保资金情况，如果甲方不配合，则视违约，违约后丙方有权无条件解除担保；3、在担保结束后，如甲方中任何一个人或同时两个人因某种意外不帮丙方解除担保，退回担保金，其责任由两人妻子承担无条件解除担保；4、到期丙方未能办理好属甲方的《房屋产权证》给甲方，视丙方违约，保证金90万元归甲方所有，甲方名下的房产归甲方所有。甲方代表一栏有两原告及黄**肖、黄汉珍的签字。珠海市斗门区****办事处、唐志新、两原告及被告共同委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对位于珠海市斗门区***********至天面层合法报建房地产市场价值及超出报建部分建筑物的重置成本价值进行评估。广东思远土地房地产评估咨询有限公司于2018年9月6日出具《估价咨询报告》（粤思远评字第2018T0139号），其中估价对象权益状况记载：估价对象尚未进行产权登记，根据估价委托人提供的《住宅用地审批表》及《委托评估函》，经与估价委托人沟通，本报告按估价对象为住宅用途进行评估。评估对象尚未进行产权登记，估价委托人未能提供估价对象补缴地价款相关凭证，根据估价委托人提供的《委托评估函》：“合法产权房地产价值类型为市场价值（扣除划拨转出让需补交土地出让金）”。经与估价委托人沟通，本次评估按估价对象所在土地使用权为国有划拨进行评估。2018年10月12日，珠海市斗门区****办事处作为甲方与作为乙方的原告何志庆、何志才分别签订《双湖路A段、B1北段和A片区Ⅰ-3标段跨鸡啼门特大桥项目国有土地上房屋、地上青苗及附着物征收补偿》，对征收两原告位于珠海市斗门区*********的建筑物进行补偿。本院认为，两原告原享有珠海市斗门区************平方米的土地使用权，为了建房将上述土地使用权部分转让给赖松枢、唐志新、赖昌敬等人，并先后与海南华湘公司、珠海泰富贸易有限公司及被告签订合作（资）建房协议书。根据2006年4月24日签订的《合作建房协议书》的约定，两原告及赖松枢、唐志新、赖昌敬向被告提供案涉的土地使用权，被告负责全部出资完成原珠海泰富贸易有限公司在案涉土地上投资建造但未通过验收的主体工程及承接相应的土地使用权，房屋建成后由两原告、赖松枢、唐志新、赖昌敬及被告分得相应房屋，如果被告不能在2006年10月底前将房屋装修、通水通电交付两原告使用，被告需按照每月每平方米10元的标准补偿两原告，可以看出，两原告在与被告合作建房过程中负责提供土地使用权，在房屋建成后分得固定房屋，两原告不承担开发案涉土地过程中的经营风险，在房屋无法交付使用的情形下，被告还需要赔偿两原告相应的损失，所以两原告与被告签订的合同实际为建设用地使用权转让合同，转让的土地使用权位于珠海市斗门区*********。根据估价咨询报告及两原告所述，案涉土地为国有划拨土地性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，两原告在转让案涉土地使用权时应经有批准权的人民政府审批，但两原告未能提供证据证明其已办理以上手续，所以两原告、赖松枢、唐志新、赖昌敬与被告于2006年4月24日签订的《合作建房协议书》违反法律的强制性规定，应当被认定为无效。原被告于2006年4月24日签订的《担保协议书》所约定的条款是基于上述《合作建房协议书》确定的，属于《合作建房协议书》的从合同，《合作建房协议书》因违反法律强制性规定被认定无效，《担保协议书》也理应被认定无效。所以，两原告基于2006年4月24日签订的《合作建房协议书》及《担保协议书》所约定的90万元担保金要求被告支付90万元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何志庆、何志才的全部诉讼请求。案件受理费12800元（原告何志庆、何志才已预交），由原告何志庆、何志才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 员  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  王 燕二〇二〇年六月五日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。