广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初2049号原告：韶关市峰秀策划服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区************（仅作办公室使用）。法定代表人：彭祖光，经理。原告：彭祖光，男，1980年3月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区******************，公民身份号码：440************518。上列原告共同委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。被告：韶关市万博矿业有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区******************8-9号门店。法定代表人：赖大元，总经理。委托诉讼代理人：吴伟强，广东众同信律师事务所律师。原告韶关市峰秀策划服务有限公司（以下简称峰秀公司）、彭祖光与被告韶关市万博矿业有限公司（以下简称万博公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭祖光即原告峰秀公司的法定代表人及其共同委托诉讼代理人袁志强、被告万博公司法定代表人赖大元及其委托诉讼代理人吴伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峰秀公司、彭祖光向本院提出诉讼请求：1、确认于2019年4月22日解除原、被告签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》；2、被告向原告支付所欠全程营销策划费用140000元；3、被告向原告支付住宅部分（含公寓、写字楼）代理佣金损失2406098.22元；4、被告向原告支付商铺部分代理佣金损失5700538.06元；5、被告向原告支付所欠代理服务费180000元；6、被告向原告支付所欠招商代理佣金83333.33元；7、被告向原告支付溢价分成（商业住宅）损失15939533.97元；8、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月14日，原告彭祖光与被告签订《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》，由原告负责被告开发的“韶关曲江万方工业仓储项目”整体（住宅、商业）策划、销售、招商等独家代理事宜。合同约定，被告应当向原告支付全程营销策划费用、销售招商代理佣金、代理服务费、招商代理佣金、溢价分成等各项费用。其中，全程营销策划费用总额为38万元；销售、招商代理佣金根据实际成交金额按比例计算，住宅部分（含公寓、写字楼）代理佣金根据实际销售面积确定佣金结算比例，商铺部分则按2.5％计算代理佣金；代理服务费按每月3万元标准计付，作为开盘前工作筹备服务补贴；招商代理佣金按2个月租金标准计提；溢价分成按照实际成交价超出依据整体销售均价（商业住宅部分整体销售均价为3100元/平方米，商铺部分整体均价为10000元/平方米）制作的“一房一价”底价表的差额部分的30％奖励予原告。合同签订后，原告立即安排人员开展营销策划、派驻销售团队进入被告项目现场办公，并于2017年4月17日设立项目公司峰秀公司，履行了本合同相关义务。经原告不懈努力、积极推广，有297户客户签订购房意向（即加入“万博会”）并交纳购房保证金（即“入会费”）。在合同开展初期，被告尚能按照合同约定支付相关费用。但由于被告施工进度拖延迟迟未能按期开盘销售，直至2018年7月19日才取得预售许可，具备销售开盘条件。但在此情况下，被告却仍拖延对外开盘销售房屋，且拒绝与认筹的意向购房者签订商品房买卖合同，导致认筹客户大量流失。由于被告长期不开盘销售，且拖延支付相关费用，原告无奈多次催讨。2019年4月4日，被告突然委托律师向原告发出《律师函》[（2019）众律函字第040号]，提出双方签订的合同属无效合同、深圳公司影院终止合同应由原告承担责任、项目成本升高已导致合同无法履行等问题，并声称无法协商解决即解除合同。在原告向被告作出《回复函》并与被告善意沟通后，被告却不考虑原告前期巨大投入，对原告合理要求不予理睬。2019年4月15日，被告突然关闭原告在项目正常工作的接待中心大门，要求原告人员今后不要来接待中心。原告人员在没有明确收到被告书面通知的情况下，唯有从旁边办公室相连通的侧门进入坚持正常工作，却遭被告报警处理。翌日早上原告人员再次正常上班，但被告明确拒绝进入，经报警后，被告才明确告知终止合同。鉴于被告禁止原告人员进入项目接待中心开展销售工作，且明确表示不履行合同，原告于2019年4月21日向被告邮寄《解除合同通知书》，解除了双方签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》。原告认为，被告拒绝原告开展销售工作、拖欠相关费用、明确表示不履行合同已构成根本违约，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告万博公司辩称，一、峰秀公司诉讼主体不适格。本案是合同纠纷案件，诉求是要求确认合同解除，而涉案合同《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》（第20170111号）的双方当事人是被告和彭祖光，虽然涉案合同在履行中，被告有通过峰秀公司的账号转款给彭祖光，但这仅是彭祖光为了通过峰秀公司开具合法发票给被告而要求被告如此操作，但被告与彭祖光没有就合同作出过任何变更，即峰秀公司并不是代理合同的任意一方，与被告之间根本不存在合同关系。根据合同相对性原则，峰秀公司作为本案诉讼主体不适格。二、造成《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》不能履行的责任在于原告，原告的违约事实客观存在。1、彭祖光作为代理合同主体不适格。代理合同是由原告彭祖光与被告于2017年1月14日签订的，在签订代理合同时，彭祖光不具有房地产经纪服务职业资格，根据《房地产经纪管理办法》第十四条：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”及《商品房销售管理办法》第四条：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”之规定，彭祖光既没有房地产经纪服务职业资格，又是个人，不符合上述作为受托销售商品房主体的规定，作为策划及销售商品房的合同主体不适格。事实上，彭祖光只是聘请两、三名人员在被告处作所谓的代理，根本就没有一支专业的代理销售团队。2、彭祖光在代理受托策划及销售的过程中，未能尽职履行受托义务，违规操作，造成被告巨大损失。首先，在取得商品房预售许可前违规收取认筹预订款（入会费）。在2017年7月，彭祖光为被告作营销策划时，策划成立“万博会”，设立了“万博会”会员章程，吸收有意购买房屋的人员交费2000元入会排号认购房屋。但根据《商品房销售管理办法》第二十二条：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”的规定，被告在未取得预售许可证前是不允许这样操作的，现被告对会员进行退会退费，造成被告的商誉、经济损失重大。其次，策划影院招商引进了深圳市君胜院线投资有限公司（以下简称君胜公司），被告根据影院的要求更改商铺的布局及功能，但在被告投入大量资金完成建筑布局及功能更改后，君胜公司提出了解除合同。事后，被告了解到该公司是新成立的公司，股东及资金都存在问题，彭祖光未能恪守职业道德，尽职尽责完成委托义务，造成被告达4894800元的重大经济损失。被告对上述损失保留依法追究的权利。3、由于政府对涉案地块进行城市规划调整，该地块规划纳入曲江新城区，涉案项目地块土地使用权被政府收回重新招拍。在2017年，因为政府要变更城市规划，需要对涉案地块规划进行调整，由于涉及规划变更，导致被告对涉案土地无法继续开发、所建的商铺、住房无法销售。在2018年，所涉两宗地块由韶关市曲江区******（以下简称曲江土储中心）收回，被告丧失了合同标的物的所有权，导致《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》无法履行。2018年12月27日，涉案地块由原来的仓储、商业用地变更为城镇住宅用地、其他商服用地，韶关市曲江区人民政府（以下简称曲江区政府）通过网上竞拍出让，被告参与网上竞拍，以12960万元土地出让金再次拍得涉案地块土地使用权，被告办理了不动产权证、建设用地规划许可证，进行投资项目备案，重新获得了开发建设权利。由于政府不可抗力的行为导致被告投资成本的大幅提高，彭祖光与被告签订的代理合同必须变更或解除。被告与彭祖光协商要求变更合同，但彭祖光不同意，双方协商无果。三、原告要求被告支付全程营销策划费用140000元、住宅部分（含公寓、写字楼）代理佣金损失2406098.22元、商铺部分代理佣金损失5700538.06元、代理服务费180000元、招商代理佣金83333.33元、溢价分成（商业住宅）损失15939533.97元，欠缺事实和法律依据。鉴于彭祖光以个人名义与被告签订代理合同，违反有关法律法规强制性规定，主体上明显不适格，且只有两、三名人员在从事代理销售工作，没有组建一支专业的销售代理团队，完全不符合被告的要求及合同的约定。原告在履行有关代理过程中，未能尽职履行代理职责，已造成被告重大的经济损失，况且造成代理合同不能履行的责任不在被告，而是政府的不可抗力行为所导致，原告要求给付的各项费用欠缺法律和事实的支持。四、被告已向原告彭祖光支付了720000元，足以补偿原告的损失。暂且不去论合同的解除是谁的责任，被告认为，原告作为房产销售代理，向开发商收取佣金是其主要的资金来源，本案中，由于原告及政府的原因，导致被告开发建设的房产项目至今都不能预售及网签，至今都没有对外销售一套房产，而在原告没有履行代理合同约定的主要义务的前提下，被告就提前预支了720000元给原告彭祖光，退一步讲，就算是原告因合同解除有造成损失，那么这720000元足以补偿原告的一切经济损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附件《证据目录清单》），本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月14日，万博公司（甲方）与彭祖光（乙方）签订《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》（第20170111号），约定：第一部分委托代理内容：乙方作为甲方开发的物业“韶关曲江万方工业仓储项目”（以下简称本项目，项目总建筑面积155091.25平方米，乙方代理范围为该项目4栋住宅及上述住宅商业裙楼）整体（住宅、商业）策划、销售、招商的独家代理；即本合同期内本项目的所有销售、招商成交额均计入乙方的代理业绩，乙方按本合同条款计提代理佣金；代理期限为本项目住宅首次开盘后36个月时间。第二部分甲乙双方的权利与义务：甲方权利义务包括：保证本项目物业的工程质量、工程进度、交房时间等甲方对客户的一切承诺；按本合同条款支付乙方代理佣金；负责审批及支付本项目宣传推广费用（宣传推广费用按销售总额的1％计算）。乙方权利义务包括：乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及代理权不得转让。如因甲方原因导致乙方不能履行或不能按时履行合同义务，乙方可中止合同或解除合同，由此造成乙方损失由甲方承担；乙方负责委派本项目的专案策划及销售团队，保证该团队的专业性及稳定性，并承担项目开盘后营销团队人员费用，销售期间售楼中心必须保证有5名以上售楼工作人员。第三部分委托代理费用及结算方式：策划团队全程营销策划费用：全程营销策划费用总额为38万元；自签订合同后三天内，甲方向乙方支付营销策划费用10万元作为合作定金；乙方提交营销策划类报告中的市场调研报告、SWOT分析、项目包装建议、价格定位建议、客群定位分析后一周内，甲方向乙方支付营销策划费用7万元；乙方提交《营销整体策略》后一周内，甲方向乙方支付营销策划费用7万元；开盘后一个月内甲方向乙方支付营销策划费用7万元；剩余7万元在实际销售60％后一个月内付清（在整个销售策划过程中，根据时间节点、市场变化及销售情况进行相关调整且不另行增加相关费用）。销售、招商代理佣金及代理服务费：乙方按销售进度收取销售佣金，住宅部分（含公寓、写字楼）实际销售面积达60％（含30％）-80％按实际成交金额的2.0％结算；商铺部分实际销售面积按实际成交金额的2.5％结算；代理服务费在开盘前5个月（即2017年3月）乙方销售团队进入甲方项目现场办公，自乙方进场办公当月起，甲方每月向乙方支付代理服务费3万元作为开盘前工作筹备服务补贴，开盘次月至合同到期期间，（代理服务费含在销售代理佣金内，此费用前期由开发商代付，在开始销售后在佣金中扣除，最终结算佣金多退少补），乙方住宅部分销售到60％以上，商铺部分销售达到20％以上，前期付的代理服务费不予扣减。招商代理佣金按甲方确认月租金价格表的2个月租金标准计提。溢价分成：根据甲乙双方协定的项目商业住宅部分整体销售均价为3100元/平方米，商铺部分整体销售均价为10000元/平方米，并按商业住宅及商铺均价的基础上制定“一房一价”底价表，实际成交价超出约定“一房一价”底价表的差额部分，将按照差额部分的30％奖励予乙方。结算条件：以甲方名义与客户正式签订《商品房屋买卖合同》若全款结算的或收到租金即完成结算条件，乙方按租售佣金标准计提佣金，乙方所收取之营销策划费、代理佣金、代理服务费、溢价分成部分为税前收入。第四部分违约责任：甲方须按合同规定的期限向乙方支付代理佣金，每逾期一天按应付款总额的千分之一支付违约金给乙方，逾期30日后乙方有权单方面终止合同，并要求甲方赔偿乙方因此造成的一切损失。甲乙双方任何一方违反本合同条款，由违约方承担违约责任，并按相关法律法规的规定赔偿直接经济损失予守约方。第五部分其他事宜：本合同生效后，甲乙双方任何一方均不得以市场变化等为由变更、终止合同，如单方面违约，违约方须向守约方赔偿直接经济损失，但双方协商一致，则可变更、终止合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，彭祖光组织团队依约开展营销策划，分别于2017年1月23日、2017年2月10日、2017年3月31日、2017年4月14日向万博公司提交《前期市场调研报告》、《二阶段项目分析报告》、《三阶段营销策划报告》、《万方汇项目介绍》、《前期营销策划方案》、《万方项目营销推广策略》、《临时接待中心装修布置建议方案》等。2017年4月17日，彭祖光投资设立峰秀公司，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为彭祖光，经营范围为房屋营销策划服务、房地产投资咨询服务、房屋经纪服务、物业服务。后峰秀公司作为项目公司继续履行涉案合同，原告陆续向万博公司提交《工作执行计划》、《开盘现场布置图（方案）》、《招商简介》、《万方汇样板房调整建议》、《前期推广执行方案》、《派单计划》、《周工作计划》、《万方汇公寓认购须知》、《认购书（草本）》、《商品房预售合同（草本）》、《万博会入会流程》、《“万博会”会员章程》、《万博会入会申请表》、《万方汇项目看楼通道包装方案》及其他销售推广设计资料等资料。同时，原告对销售团队进行专业培训后派驻销售团队进入项目现场办公，完成了调查楼盘信息、带客户看房、对来访咨询客户进行信息登记、招揽客户入会万博会、招商推广等工作。万博公司向原告支付了72万元，其中包括销售策划费24万元、代理服务费48万元。万博公司提交了代万方汇付广告费、办公费用明细表及银行电子回执、中国建设银行单位客户专用回单、发票等，拟证明万博公司在2017年至2019年4月付万方汇广告费196058元、办公费用8496.35元。万博公司提交的《万博会退会费人员名册》显示，2018年1月至2019年11月，万博公司已将万博会会费全部全额退回给会员。2017年11月11日，在原告进行项目商业推广下，万博公司（甲方即出租人）与君胜公司（乙方即承租人）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将万方汇项目商业楼地上第一层出租给乙方用于影视娱乐及相关商业配套等经营；该房屋租赁期间为15年，甲方于2018年10月30日前向乙方交付涉案租赁物，并提前二个月通知乙方准确交场时间；租赁时间（以实际交付时间起算）接场后180天为装修免租期，第7个月至第1年保底租金为每年25万元，第2年至第3年保底租金为每年50万元……合同还约定了其他事项。2018年11月9日，君胜公司出具《关于影城延后交付房屋的回函》，告知万博公司现已逾期交付房屋，严重影响了双方的共同利益，请万博公司立即采取补救措施，尽快按租赁合同的约定交付房屋，同时君胜公司保留追诉万博公司承担相应违约责任的权利。2019年3月6日，君胜公司出具《关于协商解除房屋租赁合同书通知函》，望万博公司在收到该函之日起5个工作日内与君胜公司协商解除《房屋租赁合同》相关事宜，以减少双方的损失。2019年4月3日，万博公司委托广东众同信律师事务所向彭祖光发出《律师函》，载明：一、彭祖光与万博公司签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》，彭祖光的主体不适格。根据《商品房销售管理办法》第二十五条“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”的规定，彭祖光是个人，不是依法取得工商营业执照的房地产中介服务机构，不符合该条文的规定，彭祖光不具有代理销售商品房的主体资格。因此，彭祖光与万博公司签订的合同属无效合同。二、因彭祖光没有合法资质，未能有效完成委托，在履行合同中造成了万博公司的重大损失应予以承担。彭祖光为履行合同约定，招商引进了君胜公司在该项目中开设影院，君胜公司对影院提出了建造要求，万博公司为了配合影院的要求对建筑设计进行了更改，但在建造完成后，影院提出终止合同，造成了万博公司的重大损失。对于万博公司的损失，彭祖光负有不可推卸的责任。三、因政府行为造成项目成本升高，彭祖光与万博公司的代理佣金及代理服务费内容已无法履行。因政府城市规划变更，合同涉及地块由原来的工业用地变更为商住用地，政府重新对地块招标行为导致项目成本剧增，地价每平方米就增加了1000元，彭祖光与万博公司签订的合同第三部分第三条中约定：“根据甲乙双方协定的项目商业住宅部分整体销售均价为3100元/平方米，商铺部分整体销售均价为10000元/平方米，并按商业住宅及商铺均价的基础上制定一房一价底价表，实际成交超出约定一房一价底价表的差额部分，将按照差额部分的30％奖励予乙方。”已无法实现，鉴于此，彭祖光与万博公司的代理佣金及代理服务费内容已无法履行。现函告彭祖光：请彭祖光在收到该律师函的七天内与万博公司协商解决上述问题，如逾期未能与万博公司协商解决好，万博公司将解除合同，因此造成的损失将由彭祖光自行承担，万博公司将保留主张因彭祖光违约造成的损失的权利。彭祖光收悉上述《律师函》后，以峰秀公司名义于2019年4月8日出具《回复函》，载明：1.我方与万博公司签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》是双方真实意思表示，且峰秀公司具备代理销售商品房资质，万博公司认为合同无效没有法律依据。2.我方引入君胜公司与万博公司合作后，万博公司已与君胜公司签订相关协议。因此，我方就君胜公司招商事宜已履行合同相关义务，不存在违约行为。至于君胜公司与万博公司就协议履行问题属万博公司与君胜公司之间的争议，与我方无关。同时据我方了解，目前君胜公司提出终止合同原因在于万博公司未能及时交付商铺所致，万博公司将合同终止责任强加给我方显然与事实不符。3.涉案合同签订后，项目已于2018年7月19日取得预售许可，但万博公司却迟迟未正式对外开盘销售、未能正式与认筹的意向购房者签订商品房买卖合同，导致认筹客户大量流失。且据了解，2018年11月万博公司为改变相邻工业用地地块用途及调整规划，将合同地块（已完成建设且具备售房条件）与相邻工业用途地块一并交曲江土储中心收回后再重新出让后摘牌，并非政府行为造成该项目成本发生变化。我方认为，合同所涉项目成本并没有发生改变，且控制项目成本属万博公司应承担的义务，与继续履行双方签订的合同无关，万博公司以此为由认为合同无法履行没有依据。同时，如项目成本发生改变，也属于万博公司为获取更高利润所造成，并非政府行为所致。万博公司以政府行为导致项目成本升高为由认为合同无法履行不符合事实。合同签订后，我方已按照合同约定完成了阶段项目策划工作，销售团队于2017年7月1日进驻万方汇临时接待中心工作至今，并开展了房屋销售、招商工作。但时至今日，万博公司除开盘前的营销策划费用外，仅支付2017年7月至2018年10月的代理服务费，2018年11月至今的代理服务费至今没有支付。同时，由于工程进度严重滞后，万博公司原定于2017年11月开盘销售目标至今未完成，造成认筹诚意客户退筹。万博公司拖欠代理服务费及项目进度拖延已严重影响我方的正常运作。现我方郑重致函万博公司：1、在本函发出后五日内付清所欠代理服务费，以解决我方驻场销售团队工作经费问题，避免人员流失、影响项目工作；2、落实超过开盘销售时间后我方代理服务费由万博公司承担问题；3、合理安排资金，确保今后我方代理服务费支付问题；4、请万博公司严格按照合同约定履行义务，如万博公司继续违反合同约定，我方将依法追究责任。2019年4月21日，峰秀公司、彭祖光向万博公司发出《解除合同通知书》，载明鉴于万博公司禁止我方人员进入项目接待中心开展销售工作，且明确表示不履行合同，经我方研究后通知如下：一、自2019年4月22日解除与万博公司签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》。二、请万博公司在2019年5月1日前结清此前所有欠付的相关费用，并赔偿我方损失（直接损失及间接损失）。三、如万博公司未主动履行义务，我方将通过诉讼解决争议。原告提交的邮单查询信息显示，万博公司法定代表人赖大元于2019年4月22日签收上述通知书。鉴于万博公司未结清欠付费用并赔偿相关损失，原告遂诉至本院主张前述实体权利。另查，根据《韶关市曲江区国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》显示，万博公司于2012年12月19日以4862万元竞得韶曲土网挂[2012]-B-22号宗地（位置：韶关市曲江区******侧，面积62036.5平方米）的国有建设用地使用权。2013年1月15日，韶关市曲江区国土资源分局（以下简称曲江国土资源分局）作出《关于出让国有土地使用权给韶关市万博矿业有限公司的批复》，载明该宗地位于韶关市曲江区******侧的国有建设用地，面积62036.5平方米。业经曲江区政府批准，同意将该块土地使用权出让给万博公司作仓储、商业用地，自签订《国有土地使用权出让合同书》之日起计，使用期限为仓储50年、商业40年……同日，曲江国土资源分局（出让人）与万博公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，本合同项下出让宗地编号为2012-B-22，宗地总面积为62036.5平方米，坐落于韶关市曲江区******侧，用途为仓储、其他商服。合同还约定了其他事项。2013年2月6日，万博公司取得土地使用权证[曲府国用（2013）第00011号总字第0010344、曲府国用（2013）第00012号总字第0010345]，载明土地使用权人为万博公司，地类（用途）为仓储、商业用地，终止日期为仓储50年至2063年1月14日、商业40年至2053年1月14日。2014年9月5日，韶关市曲江区住房和城乡建设局（以下简称曲江区住建局）出具《建设用地规划许可证》[地字第201409015（补）号]，显示用地单位为万博公司，用地项目名称为万博矿业，用地性质为仓储用地W1，用地面积为68182.1平方米。2016年1月8日，韶关市曲江区发展和改革局（以下简称曲江区发改局）出具《备案证》（备案项目编号：2016-440200-59-03-000163），申报企业为万博公司，项目名称为韶关曲江万方工业仓储项目，建设类别为基建，建设性质为新建，计划开工时间为2016年2月，计划竣工时间为2017年5月，备案证有效期为两年，项目两年内未开工且未申请延期的，备案证自动失效。2016年4月26日，曲江区住建局出具《建设工程规划许可证》（建字第2016012号），显示建设单位为万博公司，建设项目名称为公寓楼、仓库、设备用房，建设规模框架结构为九层一栋、一层两栋。2016年10月28日，曲江区住建局出具《建筑工程施工许可证》（编号：440************101），显示建设单位为万博公司，工程名称为公寓楼、仓库、设备用房，合同工期为2016年11月8日至2017年11月7日。2018年7月19日，曲江区住建局出具《韶关市曲江区商品房预售许可证》[编号：曲预许证（2018）10号]，显示开发企业为万博公司，开发资质证书号为粤韶房开证字第0000212号，项目名称为公寓楼，预售房屋建筑面积为商业用房45471.4平方米632套，预售房屋为公寓楼1栋9层，发证时各栋已建层数为公寓楼1栋7层，有效期自2018年7月19日至2019年7月18日（过期无效）。再查，2017年2月21日韶关市第十四届人民代表大会常务委员会第一次会议听取和审议了《韶关市城市总体规划（2015-2030年）》，决定批准《韶关市城市总体规划（2015-2030年）》。该规划条文显示，近期规划期限为2015-2020年，重点推进曲江新城等重大平台建设，以重大平台建设进一步优化韶关城市功能组团和布局。2017年12月27日，曲江区政府出具关于韶关市曲江区城西新区控制性详细规划的批复，载明区政府原则同意《韶关市曲江区城西新区控制性详细规划》，请抓紧组织实施。2017年12月29日，曲江区政府作出《2017年韶关市曲江区“三旧”改造领导小组第二次暨城市规划委员会第八次会议纪要》，载明2017年区规委会第七次会议研究同意万博公司地块保持容积率不变，调整地块用地性质为商住用地，调整后地块指标如下：用地性质为二类居住用地（R2），兼容30％商业设施用地（B1），规划总用地面积68182.1平方米……经会议讨论研究决定：同意该规划指标。……根据曲江区政府于2018年8月7日作出的《韶关市曲江区人民政府办公室关于落实城市规划促进土地节约集约利用有关问题的通知》相关指示精神，因规划调整改变用地性质的，须收回土地使用权后重新组织招拍挂进行供地。2018年9月27日，曲江土储中心（甲方）与万博公司（乙方）签订《韶关市万博矿业有限公司土地收储方案框架协议》，约定土储中心代表区政府收回万博公司涉案两宗土地国有土地使用权，双方共同委托摇珠选定的三家公司对涉案两宗土地及其地上建（构）筑物进行土地及资产评估，经双方确认评估报告后进行收储补偿以及支付条件及方式，区政府按照现状连同地上建（构）筑物以评估价收储涉案两宗土地使用权，按照现行规划进行评估后，采取网上挂牌方式进行出让，万博公司必须参与竞价，并对土地出让纯收益作出具体约定。同年11月13日，曲江区政府作出《韶关市曲江区人民政府收回国有建设用地使用权决定书》，载明区政府决定收回万博公司位于韶关市曲江区*********侧的两宗国有土地使用权，土地面积共62036.5平方米，土地证号分别为：曲府国用（2013）第00011号，面积52876.7平方米；曲府国用（2013）第00012号，面积9159.8平方米。同年11月26日，曲江土储中心（甲方）与万博公司（乙方）签订《收回国有建设用地使用权协议书》，约定区政府决定收回万博公司涉案两宗国有土地使用权共62036.5平方米，按照双方共同委托摇珠选定的三家公司对涉案两宗土地评估报告均值8358.38万元补偿，对涉案两宗土地的地上建（构）筑物及在建工程的资产评估均值23257.74万元补偿；甲乙双方签订协议后，乙方需在5个工作日将国有土地使用证交给甲方，甲方出具收据给乙方，乙方协助甲方办理国有土地使用证注销等相关手续。协议还约定了其他事项。又查，2018年11月26日，曲江区国土资源分局作出《韶关市曲江区*********侧地块国有建设用地使用权网上公开交易出让方案》，将涉案土地进行网上挂牌。同年12月27日，万博公司以12960万元竞得涉案土地，国有土地使用证面积62036.5平方米，规划用途为商业、住宅综合用地；以20244.74万元竞得地上建（构）筑物及在建工程；同时缴纳了契税及印花税144.53万元。2019年1月10日，曲江国土资源分局作出《关于出让国有土地使用权给韶关市万博矿业有限公司的批复》，载明该宗地位于韶关市曲江区*********侧，面积62036.5平方米。业经曲江区政府批准，同意将该块土地使用权出让给万博公司作住宅用地（兼容30％商业设施用地），自签订《国有土地使用权出让合同书》之日起计，使用期限为住宅70年、商服40年……同年1月21日，曲江国土资源分局（出让人）与万博公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，本合同项下出让宗地编号为2018B19，宗地总面积为62036.5平方米，坐落于韶关市曲江区******侧，用途为城镇住宅、其他商服。合同还约定了其他事项。2019年2月20日，韶关市自然资源局作出《关于注销〈建设用地规划许可证〉[地字第20140915（补）号]的公告》，载明该局同意万博公司申请，决定注销地字第20140915（补）号《建设用地规划许可证》。2019年3月18日，曲江区发改局出具《广东省企业投资项目备案证》（项目代码：2019-440205-70-03-011199），申报企业为万博公司，项目名称为万博华城，建设类别为基建，建设性质为新建，计划开工时间为2019年12月，计划竣工时间为2022年12月，备案证有效期为两年，项目两年内未开工且未申请延期的，备案证自动失效。2019年3月29日，韶关市自然资源局出具《建设用地规划许可证》[地字第440********0010号]，显示用地单位为万博公司，用地项目名称为万博华城，用地性质为二类居住地，用地面积为62036.5平方米。2019年4月18日，万博公司取得《不动产权证书》[粤（2019）曲江区不动产权第0001563号、粤（2019）曲江区不动产权第0001564号]，权利人为万博公司，权利类型为国有建设用地使用权，用途为其他商服用地、城镇住宅用地，使用期限为2019年1月28日起2089年1月27日止。2019年9月2日，曲江区政府就建议修改曲江区城西新区育才路和兴科路宽度函询韶关市自然资源局，因万博公司于2012年12月19日摘牌地块总面积62036.5平方米，分为南北两地块，中间有规划道路24米（即育才路），土地用途70％为仓储用地、30％为商服用地。后由于该地块土地用途调整为商住用地，经收储重新进行招拍挂后，该公司于2018年12月27日重新摘牌，中间规划道路（育才路）仍为24米，且万博公司2012年12月19日摘牌后已建成一期商业部分，按照目前已建设情况，将无法满足30米道路宽度及退建情况，故申请将育才路宽度由30米退回至24米。2019年10月8日，韶关市自然资源局函复曲江区政府，载明考虑到道路两侧万博地块已批及建设情况，该地块后续报批项目可按《韶关市城乡规划技术管理规定》24米道路宽度的退让要求进行退让。育才路（万博地块段）30米红线道路断面建议参考附图。诉讼中，原告以涉案土地规划调整是否为被告申请对本案审理至关重要但因客观原因不能自行收集证据为由，向本院申请开具律师调查令，以便前往韶关市曲江区自然资源局、韶关市曲江区住房和城乡建设管理局（以下简称曲江区住建管理局）调查收集万博公司向政府部门递交调整曲府国用字（2013）第00011号、第00012号地块规划的相关申请、报告等资料。2020年4月29日，曲江区住建管理局在律师调查令（回执）载明：“经核，我局不能提供律师调查令所列万博公司向政府部门递交调整曲府国用字（2013）第00011号、第00012号地块规划的相关申请、报告等资料，原因是原韶关市曲江区住房和城乡建设局未受理万博公司调整曲府国用字（2013）第00011号、第00012号地块规划的相关申请或报告”。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告彭祖光作为合同主体及峰秀公司作为诉讼主体是否适格的问题；二、关于合同的解除；三、合同不能继续履行的原因；四、被告应否向原告支付全程营销策划费用、代理佣金损失、代理服务费、招商代理佣金、溢价分成损失及其具体数额。一、原告彭祖光作为合同主体及峰秀公司作为诉讼主体是否适格的问题。双方签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，虽万博公司辩称彭祖光既没有房地产经纪服务职业资格，又是个人，不符合《房地产经纪管理办法》第十四条及《商品房销售管理办法》第四条的规定作为受托销售商品房主体，作为策划及销售商品房的合同主体不适格，但《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》均为管理性强制性规定，是没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效并不损害国家或者社会公共利益，而是涉及当事人利益的规范，其立法目的是为实现管理的需要，仅为行政管理或纪律管理，其调整对象是主体的行为资格，并不针对行为内容本身，其旨在对违反规定的行为进行管理和处罚，但并不否认该行为在民商法上的效力，并非效力性强制性规定，该合同未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，彭祖光投资设立了有限责任公司（自然人独资）即峰秀公司用于履行涉案合同义务，原告提交的《前期推广执行方案》等营销、策划、推广方案中载有“峰秀公司”字样，且下方有万博公司法定代表人签名确认。且万博公司从2017年5月至2019年3月向峰秀公司汇款，并签收了峰秀公司开具的销售代理费用、策划费等发票。即峰秀公司已作为涉案代理合同的相对方实际履行了合同义务，且万博公司已知晓并向峰秀公司履行支付策划费、销售代理费等义务，故峰秀公司与本案有直接利害关系，系本案适格原告。二、关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，被告得知涉案土地性质因政府城市规划调整，无法继续按照涉案合同约定履行，遂发《律师函》要求双方协商变更合同，但双方未对合同的变更达成合意，被告便口头表示无法履行涉案合同，并基于涉案合同无法继续履行要求原告撤场。双方多次交涉未果，峰秀公司、彭祖光于2019年4月21日向万博公司发出《解除合同通知书》，万博公司于2019年4月22日收到该通知书，双方对于解除《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》无异议，本院确认双方签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》于2019年4月22日解除。三、合同不能继续履行的原因。双方于2017年1月14日签订涉案合同，合同签订后，原告依约履行策划、招商义务，被告亦依约履行了部分支付营销策划费、代理服务费的义务。但在合同履行过程中，韶关市第十四届人民代表大会常务委员会第一次会议于2017年2月21日通过《韶关市城市总体规划2015-2030年》，该规划将曲江新城纳入近期建设重点地区，近期规划期限为2015-2020年。2017年韶关市曲江区城市规划委员会第七次会议审议通过同意万博公司地块保持容积率不变，调整地块用地性质为商住用地，调整后用地性质为二类居住用地。因规划调整改变用地性质的，须收回土地使用权后重新组织招拍挂进行供地。2018年12月27日，万博公司重新竞得涉案土地。虽原告称规划调整是由于被告为了获得更高的商业价值而申请政府进行的规划调整，并向本院申请律师调查令，但曲江区住建管理局在回执载明该局因原韶关市曲江区住房和城乡建设局未受理万博公司调整曲府国用字（2013）第00011号、第00012号地块规划的相关申请或报告而不能提供相关资料。故原告的该主张，缺乏事实依据，本院不予采信。另原告称“由于在规划调整前，被告委托原告销售的房屋已建成，被告继续履行合同不存在任何障碍”，根据《城市商品房预售管理办法》第五条：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”及第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”之规定，涉案地块经2017年韶关市曲江区城市规划委员会第七次会议审议通过同意调整用地性质，被告于2018年7月19日取得规划调整前已建成的公寓楼1栋9层的《商品房预售许可证》，并非合同约定的4栋住宅，且规划调整改变用地性质的，须收回土地使用权后重新组织招拍挂进行供地，否则不得进行商品房预售。被告在重新摘牌后，仍需重新办理《土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（包含原已建成的商品房）方能继续履行涉案合同约定的开盘销售，现被告重新取得了《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》，尚未取得《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，涉案商品房尚不具备预售条件，涉案合同无法继续履行。如果继续履行合同，所需时间及成本超过双方基于合同履行所能获得的利益，会使双方当事人的利益受损，从平衡双方当事人目前利益、受损状况和今后长远利益出发，根据公平和诚实信用原则，合同应当变更或解除。但双方未对合同的变更达成合意，被告便口头表示无法履行涉案合同，并基于涉案合同无法继续履行要求原告撤场。双方多次交涉未果，原告因此向被告发出《解除合同通知书》，涉案合同已于2019年4月22日解除。故涉案合同因政府调整城市规划、调整地块用地性质而不能继续履行，是在双方合同签订后发生的、无法预见的、不属于商业风险的事由，不能继续履行合同的原因与责任不能归责于原、被告双方当事人。四、被告应否向原告支付全程营销策划费用、代理佣金损失、代理服务费、招商代理佣金、溢价分成损失及其具体数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，当事人要求补救措施的范围亦包括偿还劳务等项，本案中，原告在合同签订后，于2017年7月入场，制定了《前期推广执行方案》等营销、策划、推广方案，并对销售团队进行专业培训后派驻销售团队进入项目现场办公，完成了调查楼盘信息、带客户看房、对来访咨询客户进行信息登记、招揽客户入会万博会、招商推广等工作，按照合同约定，被告应支付相应的代理服务费等费用。（一）关于代理服务费。合同约定“代理服务费在开盘前5个月（即2017年3月）乙方销售团队进入甲方项目现场办公，自乙方进场办公当月起，甲方每月向乙方支付代理服务费3万元作为开盘前工作筹备服务补贴，开盘次月至合同到期期间，（代理服务费含在销售代理佣金内，此费用前期由开发商代付，在开始销售后在佣金中扣除，最终结算佣金多退少补），乙方住宅部分销售到60％以上，商铺部分销售达到20％以上，前期付的代理服务费不予扣减。”庭审中，双方均确认被告已付代理服务费48万元。原告主张其于2017年7月入场，涉案合同于2019年4月解除，共22个月，每月3万元，合计66万元，扣除已支付的48万元，主张被告向其支付代理服务费18万元。虽被告认为后期销售未达到60％则需扣减，但按照合同约定该费用在开盘前5个月由被告支付给原告，开盘次月至合同到期期间的代理服务费前期由开发商即万博公司代付，开始销售后在佣金中扣除，因涉案楼盘尚未开盘销售，故被告的抗辩，理据不足，本院不予采纳。原告要求被告按合同约定支付进场后至合同终止前尚欠的代理服务费18万元，理据充分，本院予以支持。（二）关于招商代理佣金。合同约定“招商代理佣金按甲方确认月租金价格表的2个月租金标准计提。”在原告的招商推广下，万博公司与君胜公司签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定万博公司将万方汇项目商业楼地上第一层出租给君胜公司用于影视娱乐及相关商业配套等经营；接场后180天为装修免租期，第7个月至第1年保底租金为每年25万元，第2年至第3年保底租金为每年50万元。原告主张按租赁合同约定年租金50万元计算出月租金为41666.67元（50万元/年÷12个月），被告应向其支付2个月租金即83333.33元（50万元/年÷12个月×2个月）作为招商代理佣金。原告已招商成功，完成了招商义务，依约有权收取招商代理佣金。原告的该项诉讼请求，理据充分，本院予以支持。万博公司与君胜公司签订的《房屋租赁合同书》是否得以履行，属另一法律关系。（三）关于全程营销策划费用。合同约定“全程营销策划费用总额为38万元；自签订合同后三天内，甲方向乙方支付营销策划费用10万元作为合作定金；乙方提交营销策划类报告中的市场调研报告等资料后一周内，甲方向乙方支付营销策划费用7万元；乙方提交《营销整体策略》后一周内，甲方向乙方支付营销策划费用7万元；开盘后一个月内甲方向乙方支付营销策划费用7万元；剩余7万元在实际销售60％后一个月内付清（在整个销售策划过程中，根据时间节点、市场变化及销售情况进行相关调整且不另行增加相关费用）。”庭审中，双方均确认被告已支付营销策划费24万元。原告主张剩余营销策划费14万元，但剩余营销策划费的支付条件是开盘后一个月及实际销售60％后一个月内，涉案楼盘尚未开盘销售，故剩余营销策划费的支付条件尚未成就，本院不予支持。（四）关于代理佣金损失。原告主张按照合同约定计算代理佣金损失，并称支付节点以实际销售为原则、以网签为准，但涉案合同约定的代理佣金计算方式是在涉案项目根据合同约定进行正常销售情况下的计算标准，根据双方庭审陈述，涉案楼盘尚未开盘销售，原告未实际履行代理销售义务，其未能举证证明代理佣金的实际损失数额。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，本案中，涉案合同解除是因不可归责于当事人的事由导致，且原告主张的代理佣金损失属于预期利益损失，不属于直接损失的范围，其未能提交被告根本违约的证据，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”之规定，即违约的赔偿损失前提条件是违约方违反了合同义务，构成根本违约，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。（五）关于溢价分成损失。原告主张根据双方确定最终成交价商铺底价的差额确定，以实际成交价为准，估算销售率为80％，按差额部分的30％计算溢价分成损失，但涉案楼盘尚未开盘销售，原告并未履行代理销售义务，亦未能举证证明其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，涉案合同解除是因不可归责于当事人的事由导致，且原告主张的溢价分成损失属于预期利益损失，不属于直接损失的范围，其未能提交被告根本违约的证据，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，即违约的赔偿损失前提条件是违约方违反了合同义务，构成根本违约，故原告的该项诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告彭祖光与被告韶关市万博矿业有限公司签订的《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》于2019年4月22日解除；二、被告韶关市万博矿业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告韶关市峰秀策划服务有限公司、彭祖光支付代理服务费180000元；三、被告韶关市万博矿业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告韶关市峰秀策划服务有限公司、彭祖光支付招商代理佣金83333.33元；四、驳回原告韶关市峰秀策划服务有限公司、彭祖光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164048元，由原告韶关市峰秀策划服务有限公司、彭祖光负担162281元，由被告韶关市万博矿业有限公司负担1767元（该款原告已预交，由被告迳行支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。附件：证据目录清单审 判 长  冯 清人民陪审员  林伟娟人民陪审员  周 烨二〇二〇年五月二十六日书 记 员  叶梦陈附件：证据目录清单证据目录清单原告韶关市峰秀策划服务有限公司、彭祖光为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据如下：1.《营业执照》；2.身份证；3.《“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同》；4.《转账凭证》；5.发票；6.《商品房预售许可证等资料》；7.《律师函》；8.《回复函》；9.《解除合同通知书》；10.《EMS详情单》；11.万方汇（商铺）1-4单元价格汇总；12.万方汇（商业）1-4单元价格汇总；13.备案价格截图（部分抽取）；14.文件签收表；15.前期市场调研报告；16.二阶段项目分析报告；17.三阶段营销策划报告；18.项目介绍；19.万方项目营销推广策略；20.工作执行计划；21.万方工业仓储项目前期营销策划方案；22.开盘现场布置图（方案）；23.招商简介；24.万方汇样板房调整建议；25.派单计划及周工作计划；26.临时接待中心装修布置建议方案；27.万方汇公寓认购须知；28.认购书（草本）；29.商品房预售合同（草本）；30.万博汇入会流程；31.曲江·万方汇项目前期推广执行方案；32.万方汇项目看楼通道包装方案；33.其他销售推广设计资料；34.万方汇项目答客问等培训资料；35.部分工作照片等资料；36.房屋租赁合同；37.深圳君胜院线投资有限公司宣传资料；38.联络函等资料（照片）；39.入会申请表；40.万博会退会申请单；41.已看样板房客户明细表；42.客户来电咨询表；43.客户来访咨询登记表等资料；44.万方汇项目1-4栋商铺部分售价评定系数表；45.万方汇（公寓）项目均价系数；46.万方汇（公寓）1-4栋（底）价格汇总；47.营销中心设计方案；48.样板房设计方案；49.入户门设计及管道煤气办理；50.曲江万方物流园按揭准入项目合作意向书；51.20190413-赖大元到营销中心口头要求我方星期一撤场的视频；52.20190415-万博公司星期一关闭营销中心禁止我方进入的视频；53.20190416-因禁止我方进入营销中心纠纷警察组织协调的视频；54.20190416-赖大元单方终止合同的视频；55.韶关曲江万方工业仓储项目1号主体砌体抹灰工程进度表；56.网页截图；57.照片。被告韶关市万博矿业有限公司为就其抗辩主张向本院提交的证据如下：1.“万方工业仓储”项目策划及销售代理合同（第20170111号）；2.成交确认书、票据、土地使用权证[曲府国用（2013）第00011号总字第0010344、曲府国用（2013）第00012号总字第0010345]、关于出让国有土地使用权给韶关市万博矿业有限公司的批复[韶曲国土资（建）（2013）09号]、国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证[地字第201409015（补）号]、建设工程规划许可证（建字第2016012号）、备案证；3.2017年韶关市曲江区“三旧”改造领导小组第二次暨城市规划委员会第八次会议纪要、韶关市曲江区人民政府收回国有建设用地使用权决定书（韶曲府函[2018]289号）、韶关市曲江区人民政府办公室关于落实城市规划促进土地节约集约利用有关问题的通知（韶曲府办[2018]35号）、韶关市万博矿业有限公司土地收储方案框架协议、收回国有建设用地使用权协议书、银行回单；4.韶关市曲江区*********侧地块国有建设用地使用权网上公开交易出让方案、网上交易成交确认书、票据、国有建设用地使用权出让合同、批复（韶曲国土资（利用）[2019]1号）、不动产权证（粤20**）曲江区不动产第0001563、0001564号）、建设用地规划许可证（地字第440********0010号）、广东省企业投资项目备案证；5.关于建议修改曲江区城西新区育才路和兴科路宽度的函（韶曲府函[2019]165号）、复函（韶自然资函[2019]1521号）；6.万博矿业付彭祖光款项清单（2017年-2019年）；7.代万方汇付广告费明细表；8.代万方汇付办公费用明细费；9.君胜院线投资意向书、房屋租赁合同书、“关于协商解除《房屋租赁合同书》通知函”、增加费用情况说明；10.解除合同通知书；11.万博会退会费人员名册；12.万博矿业付彭祖光款（2017-2019）；13.（2019）粤0203民初880号民事判决书；14.关于批准《韶关市城市总体规划（2015-2030年）》的决议、韶关市城市总体规划（2015-2035）规划条文；15.关于韶关市曲江区城西新区控制性详细规划的批复（韶曲府函[2017]195号）、规划设计要点、附图；16.关于注销《建设用地规划许可证》[地字20140915（补）号]的公告；17.建设用地规划许可证（地字第440********0010号）；18.关于建议修改曲江区城西新区育才路和兴科路宽度的函（韶曲府函[2019]165号）；19.关于“关于建议修改曲江区城西新区育才路和兴科路宽度的函”的复函（韶自然资函[2019]1521号）；20.市规划局上会结果（2019年10月11日）。