海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9025民初237号   原告（反诉被告）：黎兴强，男，1949年7月8日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：黎金海（长子），住海南省白沙县。   被告（反诉原告）：成钰，男，1990年10月21日出生，汉族，住海南省白沙县白沙农场牙城区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：周家兆（妻父），住海南省白沙县。   委托诉讼代理人：周克成（妻兄），住海南省白沙县。   原告（反诉被告）黎兴强与被告（反诉原告）成钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月30日立案后，依法适用简易程序，独任进行审理。本案在审理过程中，成钰提出反诉，本院认为成钰的反诉请求与黎兴强的本诉请求基于相同法律关系提出，决定受理并予以合并审理。2020年6月18日，本院公开开庭审理了本案。原告黎兴强及其委托诉讼代理人黎金海、被告成钰及其委托诉讼代理人周家兆、周克成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黎兴强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期54天未交的租金3240元（每天租金是60元）、两个月拖欠未交水费120元、违约金21600元（五年60个月合同期限应交租金是108000元，违约金按照违约40个月租金是72000元的30%计算）、逾期未交租金的利息1944元（54天未交租金，每逾期一天造成损失按照月租金2%的日利息计算）、损坏房屋侧面的铁门赔偿费用500元，以上各项费用合计27404元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：1.判决被告向原告支付租金4920元及其逾期支付租金的利息73.12元（逾期82天×每天租金60元=租金，逾期租金4920元×4.35%÷365×82×（1+50%）=租金利息）、水费120元、违约金1476元（逾期租金4920元×30%）、损坏房屋侧面铁门费用500元，以上各项费用合计7089.12元。原告增加诉讼请求：判令原、被告签订的《房屋出租协议书》于2020年4月23日解除。   事实和理由：2018年5月1日，黎兴强与成钰签订《房屋出租协议书》，合同约定：黎兴强将位于海南省白沙县白沙农场茶城路25号的房屋出租给成钰，合同期限是2018年5月1日至2023年5月1日，总计是60个月(五年)。同时合同约定双方权利和义务如下：1、成钰使用房屋租金每月应交壹仟捌佰元整(1800元)给黎兴强，第一个月先交房屋租金才能使用房屋，以后每月1日准时交房租；2、使用指定区域房屋为第一层一厅二房和房后面铁皮棚一间作为伙房（厨房）；3、成钰使用房屋时，不能任意拿冲击钻钻墙壁和损坏房屋内的东西，黎兴强可以用押金扣除；4、成钰要交房屋押金五仟元整(5000元)给黎兴强，到期后黎兴强付还给成钰，这押金作为成钰与顾客产生矛盾损坏黎兴强房屋内的东西，黎兴强可以用押金扣除；5、成钰使用的水电费用由成钰自己负责承担；6、合同不满期限，不退押金。   2020年2月1日起，经黎兴强多次电话、信息通知成钰交房租，成钰总是找借口拒不交拖欠的租金，属于严重违约。2020年4月23日，成钰搬完出租房屋内物品，实际逾期未交租金82天，应当向黎兴强支付租金及其逾期支付租金的利息。成钰严重违约，按照法律规定，应当向黎兴强支付违约金。同时，成钰使用案涉房屋水池旁边区域洗碗期间，由于保管不善、不规范洗碗，致使污水、油渍、垃圾加速腐蚀铁门，造成铁门生锈破损，应按市场价格赔偿黎兴强铁门破损费用500元。综上，黎兴强为维护合法权益，特依法向人民法院起诉，恳请人民法院判如所请。   被告成钰辩称，一、黎兴强违约在先，成钰不存在违约行为。黎兴强与成钰签订房屋租赁合同时，成钰已表示租赁房屋的用途为经营早餐店，且双方口头约定成钰可以使用洗碗的水池、从厨房往户内通道出入，满足上述出租条件，成钰才签订房屋租赁合同。2018年5月1日至2019年9月期间，成钰都能正常使用通道。之后，黎兴强辱骂成钰店里客人、封锁租赁厨房的通道、阻碍成钰经营，导致成钰无法正常使用租赁房屋，故黎兴强违约在先。二、黎兴强无权要求成钰支付违约金。黎兴强与成钰签订的租赁合同，没有约定违约责任的承担，黎兴强的主张不合法，且黎兴强作为违约方，无权要求成钰支付违约金。三、成钰未支付2020年2月份之后的房租是受疫情影响，属于不可抗力。成钰经营的早餐店不能经营，亦没有收入，且黎兴强还继续阻扰成钰经营。黎兴强明显存在故意，达到其单方终止协议的目的，属于单方违约。   反诉原告成钰向本院提出反诉请求：1.判令黎兴强履行《房屋出租协议书》义务，将扣押成钰5000元押金按双倍退还给成钰，共计10000元；2.判令黎兴强向成钰支付损失20000元（由于黎兴强阻扰成钰正常经营的行为违约，按五年60个月，违约按40个月计算，导致成钰无法经营，无法正常使用租赁物）；3.本案诉讼费及其他相关费用由黎兴强承担。诉讼过程中，反诉原告成钰增加诉讼请求：判令解除成钰与黎兴强于2018年5月1日签订的《房屋出租协议书》。事实与理由：2018年5月1日，成钰与黎兴强签订了《房屋出租协议书》，合同约定：黎兴强将位于海南省白沙县白沙农场茶城路25号的房屋出租给成钰，月租金为1800元，每月一付，押金5000元，且双方多次口头约定承租房屋的使用范围包括一楼除黎兴强家庭单独使用的厨房及餐厅以外的全部地方，成钰均可作为早餐店使用。黎兴强于2018年5月1日将房屋移交给成钰使用，成钰亦于2018年5月23日进行装修，并于2018年6月4日开张营业至今。2019年4月开始，黎兴强总是以各种方式驱赶成钰的客人，与客人多次发生口角，且以暂时借用天井给成钰洗碗为由，多次对成钰及其雇佣员工进行语言攻击，并阻扰成钰使用洗碗的地方。2020年春节期间，黎兴强擅自封锁成钰进入厨房的通道，不仅影响成钰的正常营业，且导致成钰无法正常使用承租物。成钰多次与黎兴强协商上述问题，黎兴强均以各种理由推诿，且经居委会、司法局调解均无法解决。黎兴强的行为导致成钰无法正常使用承租房屋进行经营活动，无法实现租赁目的。成钰于2020年4月23日搬离租赁房屋，并解除合同。   反诉被告黎兴强辩称，成钰私自侵占黎兴强通行通道，该通道不属于出租范围。成钰私自使用黎兴强的餐桌，造成其顾客翻动黎兴强的食品，侵入了黎兴强的自有空间。上述问题黎兴强多次向成钰提出，但成钰拒不改正，所以黎兴强增设铁栏。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告成钰提交吴宏胜出具的《情况证明》，欲证明黎兴强出租房屋给吴宏胜时，迫使吴宏胜退租，存在诈骗、欺骗的行为。被告成钰提供的该份证据未提供吴宏胜身份信息，未申请吴宏胜出庭作证，且原告黎兴强对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定：“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予采纳；2.被告成钰提交的微信截图收入情况，欲证明成钰每月的收入数额。被告成钰提交的该份证据没有微信人名称、收入项目等信息，只显示2019年4月至2020年3月每个月收入总额，且原告黎兴强对该份证据的关联性不予认可，故本院对该份证据的关联性不予采纳。   根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：   2018年5月1日，黎兴强（甲方）与成钰（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定：甲方将位于白沙农场茶城路25号的房屋出租给乙方，期限为2018年5月1日至2023年5月1日（五年）。协议主要内容为：1、乙方使用房屋租金每月应交壹仟捌佰元整(1800元)给甲方，第一个月先交房屋租金才能使用房屋，以后每月1日交房租；2、使用房屋为第一层一厅二房和房后面铁皮棚一间作为伙房；3、乙方使用房屋时，不能任意拿冲击钻钻墙壁和损坏东西，甲方可用押金扣除；4、乙方要交房屋押金五仟元整(5000元)给甲方，到期后甲方付还给乙方，这押金作为乙方与顾客产生矛盾所坏甲方房屋损坏东西，甲方可用押金扣除；5、乙方经营使用水电等由乙方负责；7、合同不满，不退押金；11、以上条约要共同遵守，2018年5月1日之日起，此合同生效。协议书签订当日，黎兴强将房屋交付成钰使用，成钰向黎兴强支付当月租金1800元及押金5000元。黎兴强与成钰口头约定，内容为:黎兴强同意成钰借用其室内通道从一厅二房的前楼通行进入后面平层厨房，但不是永久性借用室内通道,如黎兴强儿女回家时，成钰不能使用室内通道通行。2018年5月1日起至2019年12月期间，成钰均是通过室内通道从前楼通行进入后面平层厨房，黎兴强均是通过前楼后面的侧面门通行进入前楼的二层房屋。合同履行过程中，成钰依约向黎兴强支付2018年6月至2020年1月的租金，但尚欠黎兴强水费120元及2020年2月1日至2020年4月23日的租金。黎兴强要求成钰支付拖欠的租金，但截至目前成钰未向黎兴强支付拖欠的租金。   另查明，成钰于2020年1月22日歇业时，室内通道可以从前楼通行进入后面平层厨房；成钰于2020年2月恢复营业时，发现从前楼进入后面平层厨房的户内通道被铁栏隔绝，无法通行。成钰只能从露天环境下的侧面门通行进出厨房。2020年2月15日，成钰就供餐过程中，食品是否可以在露天环境下配送的问题电话咨询白沙县市场监督管理局工作人员，工作人员答复属于“三防”设施，具体需要咨询该局相关部门。2020年3月2日，成钰向黎兴强送达《关于排除妨碍一事催告函》，内容为：“黎兴强驱赶成钰的顾客、言语攻击成钰及其雇员、擅自封锁成钰进入厨房的通道等行为，影响成钰的正常经营，导致成钰无法正常使用租赁房屋。双方经过多次协商，黎兴强拒不排除妨碍。为此，成钰暂停支付2月份房屋租金，待成钰恢复对租赁物的正常使用后，恢复支付房屋租金。请黎兴强在收到催告函后2日内排除妨碍，恢复成钰对租赁物的正常使用，并写下承诺书在约定的租赁期限内不再对成钰的经营活动进行任何干扰。如你逾期仍未排除妨碍，则本人将采取法律途径追究你的违约责任。”，同日黎兴强收到《关于排除妨碍一事催告函》。双方房屋租赁纠纷，于2020年3月10日经白沙县牙叉镇白沙居居民委员会、牙叉镇司法所调解，未调解成功。2020年4月24日，成钰向黎兴强送达《关于解除协议一事催告函》，内容为：“成钰于3月2日寄催告函给黎兴强，要求黎兴强排除妨碍，由于黎兴强至今未能排除妨碍，导致成钰无法达到租赁目的。成钰于2020年4月23日搬离租赁房屋，要求解除合同并退还押金及赔偿相应损失。”，同日黎兴强收到《关于解除协议一事催告函》。2020年4月23日，成钰搬离案涉租赁房屋时，侧面的铁门可以使用，但铁门下面已经生锈。成钰搬离案涉房屋后，黎兴强占有和管理租赁的第一层一厅二房和伙房。   再查明，成钰租赁房屋的目的主要是经营早餐店。成钰申请办理食品卫生许可证前，就其经营范围现场的草图与黎兴强沟通，黎兴强表示可以借用室内通道给成钰从前楼通行进入厨房。   白沙农场茶城路25号的房屋系黎兴强于2009年参加农垦危房改造建造，该房产权属个人。   本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋出租协议书》是否解除；二、成钰是否应当向黎兴强支付租金、水费、违约金、利息等各项费用6589.12元；三、成钰是否应向黎兴强赔偿损坏房屋侧面铁门费用500元；四、黎兴强是否应当将押金5000元按双倍向成钰返还；五、黎兴强是否应当支付因违约造成成钰的各项损失共20000元。   一、关于《房屋出租协议书》是否解除的问题。本案《房屋出租协议书》是黎兴强与成钰双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。黎兴强以“成钰拖欠租金，严重违约”为由，请求法院解除《房屋出租协议书》。成钰提交的反诉状亦主张解除《房屋出租协议书》。双方当事人起诉和答辩阶段实施了一系列的解除《房屋出租协议书》的行为，意在告知对方终止履行《房屋出租协议书》约定的权利和义务。成钰于2020年4月24日向黎兴强送达《关于解除协议一事催告函》，同日黎兴强收到催告函并无异议，且黎兴强从成钰搬离后，占有和管理租赁的第一层一厅二房和伙房。黎兴强本诉主张成钰逾期未交租金亦计算至2020年4月23日。综上，《房屋出租协议书》有效，双方当事人未完全履行前，双方当事人实施了一系列的解除《房屋出租协议书》的行为。现一方请求解除合同，另一方反诉亦请求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院认定《房屋出租协议书》已经双方当事人协商一致，达成了解除的一致意思表示，成钰与黎兴强于2018年5月1日签订的《房屋出租协议书》解除。   二、关于成钰是否应当向黎兴强支付租金、水费、违约金、利息等各项费用6589.12元的问题。   首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《房屋出租协议书》解除后，成钰依照《房屋出租协议书》的约定已经占有使用案涉房屋及产生相关用水，根据双方确认成钰尚欠黎兴强水费120元及2020年2月1日至2020年4月23日的租金，依照上述法律规定，黎兴强有权向成钰主张租金及120元水费。   其次，依据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉《房屋出租协议书》约定成钰“使用房屋为第一层一厅二房和伙房”，但双方当事人通过口头约定“成钰可以借用室内通道从一厅二房的前楼通行进入后面平层厨房”。该口头约定经双方协商一致，变更了《房屋出租协议书》，增加了成钰可以从室内通道通行的权利。成钰未依照《房屋出租协议书》向黎兴强支付租金，违反了合同约定；黎兴强修建铁栏致使成钰无法通过户内通道通行进入厨房，亦违反合同约定。黎兴强与成钰双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。考虑黎兴强修建铁栏对成钰使用租赁房屋造成影响，给成钰经营早餐店造成不便，增加成钰经营资金、人力、时间等成本要素，但并未导致成钰不能实现租赁房屋经营的目的，而成钰不支付租金的行为，直接导致出租人黎兴强不能实现出租房屋取得收益的目的。综上所述，本院酌定黎兴强承担30%的违约责任，成钰承担70%的违约责任。   最后，如前所述，黎兴强有权向成钰主张2020年2月1日至2020年4月23日的租金（共计83天）及120元水费，但黎兴强诉请成钰逾期支付租金82天，系对自己权利的处分。根据双方应各自承担的违约责任，结合《房屋出租协议书》的约定，成钰应向黎兴强支付租金3444元（1800元/月×2个月22天×70%）及水费120元，故黎兴强主张成钰“支付租金”的诉讼请求，超过租金3444元部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定可知，违约金是按照当事人的约定产生。《房屋出租协议书》并未约定违约金条款，故黎兴强主张成钰“支付违约金1476元”的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。成钰未按照合同约定，于每月1日向黎兴强交房租，造成黎兴强资金占用期间利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，本院酌定成钰自逾期支付租金之日起按照年利率6%向黎兴强支付资金占用期间的利息，共计30.73元[计算方式：1800元/月×70%×（28+31+22）×6%/年利率÷365天+1800元/月×70%×（30+22）×6%/年利率÷365天+1320元×70%×21×6%/年利率÷365天]，故黎兴强主张成钰“支付利息”的诉讼请求，超过利息30.73元部分，本院不予支持。   三、关于成钰是否应向黎兴强赔偿损坏房屋侧面铁门费用500元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《房屋出租协议书》未约定房屋侧面铁门的使用方法，成钰应按照租赁物的性质使用。现黎兴强未提供证据证明成钰未按照房屋侧面铁门的性质使用，致使铁门受损，且双方确认成钰搬离案涉房屋时，铁门可以使用，只是铁门下面已经生锈。综上所述，黎兴强未提供证据证明其事实主张，应承担不利的法律后果。依照上述法律规定，黎兴强主张“铁门损坏费用”的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。   四、关于黎兴强是否应当将押金5000元按双倍向成钰返还的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，双方当事人没有约定“押金5000元”属于定金性质，且根据《房屋出租协议书》约定“成钰使用房屋，造成损坏时，黎兴强可用押金扣除；到期后黎兴强付还押金给成钰；合同不满，不退押金”之内容可知，双方当事人约定的押金具有担保性质，同时也是针对成钰损坏东西、特定违约行为的违约金。如前所述，双方均违反《房屋出租协议书》的约定，应各自承担相应的违约责任，故黎兴强应向成钰返还押金1500元（5000元×30%）。成钰主张“双倍返还押金”的诉讼请求，超过押金1500元部分，本院不予支持。   五、关于黎兴强是否应当支付因违约造成成钰的各项损失共20000元的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”成钰向黎兴强主张赔偿损失，应当就损失大小承担举证责任。成钰提供的证据仅有微信截图收入情况，没有微信人名称、收入项目等信息，只显示2019年4月至2020年3月每个月收入总额，无法证明其损失数额，故成钰提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果。关于成钰主张“赔偿损失20000元”的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。   综上，原告黎兴强、反诉原告成钰的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）黎兴强与被告（反诉原告）成钰于2018年5月1日签订的《房屋出租协议书》；   二、限被告（反诉原告）成钰于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）黎兴强租金3444元、利息30.73元及水费120元，以上共计3594.73元；   三、限原告（反诉被告）黎兴强于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）成钰押金1500元；   四、驳回原告（反诉被告）黎兴强的其他诉讼请求。   五、驳回被告（反诉原告）成钰的其他诉讼请求。   如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费25元（黎兴强预交受理费242.55元，多交纳费用217.55元予以退还），由原告（反诉被告）黎兴强负担；反诉案件受理费275元，由被告（反诉原告）成钰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 吴 笛     二〇二〇年六月二十八日   法官助理 符 慧   书记员 王小杨   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题   的规定》   第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。   未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：   （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；   （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于适用若干问题   的解释》   第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。