山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初715号原告：山西中方森特建筑工程设计研究院，住所地，太原市水西关南二巷**，统一社会信用代码×××。法定代表人：靳永恒，该院院长委托诉讼代理人：孙力，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦灼，山西东奥律师事务所律师。被告：山西省农村信用社联合社，，住所地，太原市迎泽区南内环街**统一社会信用代码×××。法定代表人：崔联会，该联合社理事长。被告：山西省农村信用社联合社太原审计中心，住，住所地，太原市小店区长治路**巨鑫国际****一社会信用代码×××。负责人：卫永虹，该中心主任。二被告的共同委托诉讼代理人：阎四清，山西国华律师事务所律师。二被告的共同委托诉讼代理人：杨瑞荣，山西国华律师事务所律师。原告山西中方森特建筑工程设计研究院（以下简称“设计研究院”）与被告山西省农村信用社联合社（以下简称“山西省农信社”）、山西省农村信用社联合社太原审计中心（以下简称“山西省农信社太原审计中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理、并于2019年6月3日作出（2019）晋0106民初755号民事判决，原告设计研究院对该判决不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）晋01民终4485号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审，本院于2020年1月21日立案后另行组成合议庭，依原告设计研究院申请，本院于2020年4月8日变更合议庭组成成员，于2020年5月11日开庭审理，原告设计研究院的委托诉讼代理人孙力、刘彦灼、被告山西省农信社、山西省农信社太原审计中心的共同委托诉讼代理人阎四清、杨瑞荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。设计研究院向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告在1997年5月10日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效；2.判令二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1995年9月4日，原告设计研究院委托太原新建物资公司修建综合楼一座。1996年10月6日，原告（原山西纺织工业设计院）与太原市农村信用合作管理处签订合同，约定太原市农村信用合作管理处有权使用综合楼20年，即使用年限为1997年10月1日至2017年9月30日止，后由于1996年8月国家对信用社进行改制，太原市农村金融体制改革领导小组办公室作为临时管理部门重新与原告在1997年5月10日协商签订合同一份，原合同废止。该合同约定，太原市农村信用社合作管理处长期租用原告新建综合楼，租期自1997年5月1日至2047年4月30日止，共计50年，租金总计1330万元，其中550万元直接支付给原告，剩余780万元租金直接付给施工单位及承办单位。经查，现太原市农村金融体制改革领导小组办公室其职能由被告山西省农信社承继，被告山西省农信社太原审计中心前身系太原市农村信用合作管理处，被告山西省农信社太原审计中心系被告山西省农信社的分支机构，且被告山西省农信社太原审计中心实际占有、使用原告所有的综合楼。原告与被告签订的合同中就房屋租赁事项的约定违反了《中华人民共和国合同法》对房屋租赁期限的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第214条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）的规定主张《中华人民共和国合同法》施行之前订立的租赁合同至合同法实施之日所余期限超过20年的，超过部分无效，故诉至法院。山西省农信社辩称，一、从交易过程看，被告实施的是购买行为，支付的是购买款，不得已变成购买与租赁关系。原告与案外人太原市建新物资供应公司（以下简称“建新公司”）于1995年9月4日签订了联合建房《合同书》，约定由建新公司无偿为其建设一座单身宿舍楼，作为交换条件，原告提供其院内400余平方米的土地供建新公司自行建盖六层的职工宿舍楼。后建新公司依约为原告垫资建设了上述单身宿舍楼（即原告现办公地址），并在原告提供的上述400余平方米土地建设了属于自己所有的六层职工宿舍楼（即案涉房屋）。1996年底被告筹备购买办公楼，经与建新公司接触后双方于1997年3月19日签订《转让综合楼合同书》，约定被告以1330万元购买案涉房屋，该合同书签订后被告按约先行向建新公司支付了80%的楼房转让金1000万元。因该属于建新公司所有的房屋处于原告的院内划拨土地上，原告内部对于建新公司出售案涉房屋存在争议，经原被告及建新公司三方商议后，一致决定对购楼款1330万元进行重新分配。原告与被告于1997年5月10日再行签订了一份《合同》（下称50年租赁合同），该合同明确原告同意被告长期使用新建综合楼50年，楼房租用费（即占地使用费）550万元由被告一次性支付原告，同时明确由被告将建造该房屋的各种建筑费用、施工配套手续费用、工程费用等共计780万元支付给的施工单位和承办单位。该《合同》实际是被告与案外人建新公司《转让综合楼合同书》的延续，购楼款总价1330万元不变，其中分拨出550元土地使用费（名为楼房租用费）给予原告，以保障其土地收益、平息其内部矛盾，其余780万元购楼款全部支付给建新公司。被告支付的是买卖价款，享有的仅是50年使用权。因双方签订了50年租赁合同，《转让综合楼合同书》解除，建新公司退还被告租房款1000万元。1997年5月12日，被告一次性支付原告550万元，另按约支付8050300元，被告全部履行了义务，获得了案涉房屋50年的使用权。二、原告的诉讼请求依法应予驳回。原告诉请：确认原告与被告1997年5月10日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效。该诉请于法无据，依法应予驳回。1.《中华人民共和国经济合同法》有租赁期限的规定。1999年10月1日合同法施行前，《中华人民共和国经济合同法》是关于租赁法律关系的主要法律规定，其第9条规定：当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立；第23条规定：财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限，租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。由此可见，经济合同法将租赁期限纳入合同当事人的意思自治范畴，属于任意性法律规范。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）第一条规定，不能将租赁期限视为“当时没有法律规定的”范围。2.应按照经济合同法的规定确认超过20年的效力。本案原被告之间的《合同》成立于1999年10月1日合同法实施以前，关于租赁期限50年等主要合同条款的约定系双方的真实意思表示，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）规定的应当适用当时的法律规定，因此，按照经济合同法第9条、第23条的规定，租赁期限50年的《合同》合法有效。3.即使经济合同法对租赁期限没有规定，上述合同法司法解释一的第一条使用的是“可以”、而非“应当”适用合同法。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）第一条规定，即使《经济合同法》对租赁期限没有规定，并不能强制适用合同法的规定。4.确认租赁期限50年的《合同》效力必须符合立法法。《中华人民共和国立法法》第93条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（一）第3条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。依据立法法、合同法解释一第1条、第3条之规定并结合立法逻辑，在没有特别规定的情况下，对于合同法实施以前成立的合同应当适用当时的法律规定，不溯及既往，即对合同法实施以前成立的有效租赁合同，当然不适用现行合同法关于最长租赁期限超过20年部分无效的规定、不能溯及既往而认定为无效。从尊重历史、维护合同稳定与交易安全的角度，案涉《房屋租赁合同》的有效性也应当予以维持，保护案被告的信赖利益。综上，原告在合同签订并实际履行21年后因同地段房屋租赁市场价格大幅上涨而以房屋租赁期限超过20年的部分无效为由要求宣告无效，违背了诚实信用原则，人民法院不应支持。被告山西省农信社太原审计中心的答辩意见同被告山西省农信社的答辩意见。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院能够认定的案件基本事实如下：原告原名山西纺织工业设计院，2004年4月5日，更名为山西中方森特建筑工程设计研究院。1982年，太原市革命委员会作出《关于省纺织设计院新建住宅用地的批复》，将水西关生产大队土地批给原告使用。2004年原告取得位于水西关南街18号的土地使用证。1994年，山西省纺织工业厅向原告下发文件，安排原告1994年基本建设计划为建筑面积5000平方米，同意按高级知识分子标准盖房。1995年9月4日，原告（作为“甲方”）和案外人太原建新物资公司（作为“乙方”）签订《合同书》，约定：原告同意将院内400余平方米的土地，供太原建新物资公司建六层职工宿舍楼。太原建新物资公司无偿给原告在院内按原告提供的图纸兴建单身宿舍楼一座（即综合楼）。太原建新物资公司给原告的兴建楼，须同原告的宿舍楼同步进行，保证在1996年10月份前交给原告使用。1996年，原告取得（96）并规建证字第84号建设工程规划许可证，建设项目名称：综合楼，建设位置：水西关南街，层数：6层，幢数：1层，建筑面积3775平方米。原告还向太原市规划局申请职工住宅楼建筑工程规划许可证，项目名称为：职工住宅楼，建筑面积2500平方米。1996年10月6日，原告（作为“甲方”）与太原市农村信用合作管理处（作为“乙方”）签订《合同》，约定：原告在院内修建综合楼一座，在建设过程中，原告出图纸和各种资料，太原市农村信用合作管理处负责办理各种手续和交纳各种费用，建筑费用及各种配套费用均由太原市农村信用合作管理处承担。综合楼建起后，太原市农村信用合作管理处使用20年，使用年限为1997年10月1日至2017年9月30日止，在试用期间，水暖电费用由太原市农村信用合作管理处承担。试用期满后，太原市农村信用合作管理处应将综合楼交还原告。1997年3月19日，山西建新房地产开发有限公司（作为“甲方”）与太原市农村信用合作管理处（作为“乙方”）签订《转让综合楼合同书》，约定：山西建新房地产开发有限公司现有太原市水西关南街（省纺设所院内）新建六层综合办公楼一幢转让给太原市农村信用合作管理处，转让金总价为1330万元。1997年3月28日，太原市农村信用合作管理处支付价款1000万元。1997年5月10日，原告（作为“甲方”）与太原市农村信用社合作管理处（作为“乙方”）签订《合同》，约定：原告同意太原市农村信用社合作管理处长期租用原告新建综合楼，租期从1997年5月1日至2047年4月30日止。租用期满后，原告若需要继续使用该办公楼，再按本协议继续延长期限，如遇国家政策变化，则按新规定执行。原告同意太原市农村信用社合作管理处将各种建筑费用及各种施工配套手续费用直接付给施工单位和承办单位。太原市农村信用社合作管理处一次性付给原告50年楼房租用费550万元，其余配套手续费用和工程费用共计780万元，由太原市农村信用社合作管理处直接向施工单位和承办单位支付，太原市农村信用社合作管理处支付总额1330万元。1997年5月12日，太原市农村信用社合作管理处向原告支付550万元，太原市农村信用社合作管理处后陆续按约支付780万元工程费等。1997年5月12日，山西建新房地产开发有限公司向太原市农村信用社合作管理处退款1000万元。2005年，被告山西省农信社成立，其经营范围包括履行对全省农村信用社（含农村合作银行，简称：社员社）的行业管理职能。2016年4月22日，被告山西省农信社太原审计中心成立，成立之初名称为：山西省农村信用联合社太原办事处，住所地为太原市迎泽区水西关南街南二巷**。2016年4月22日，被告山西省农信社向太原市工商局出具《关于成立山西省农村信用社联合社太原办事处的情况说明》，写明：被告山西省农信社太原审计中心不具备法人资格，其民事责任由被告山西省农信社承担。同日，被告山西省农信社向太原市工商局出具《分支机构办公地址证明》，写明：被告山西省农信社太原审计中心办公地址为太原市迎泽区水西关南街南二巷11号，该分支机构的前身“太原市农村信用合作管理处”。2017年9月14日，水西关南街18号变更为水西关南街南二巷11号。2019年11月27日，被告山西省农信社太原审计中心更名为山西省农村信用社联合社太原审计中心。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人的起诉、答辩与陈述，故本案的争议焦点为：（一）原被告之间是否为租赁关系；（二）案涉租赁合同超过合同法生效后20年租赁期限的部分是否有效。关于争议焦点（一）：原被告之间是否为租赁关系。原告主张被告山西省农信社太原审计中心占用的综合楼系从原告租赁取得，并提供了1997年5月10日原告与被告山西省农信社太原审计中心的前身太原市农村信用社合作管理处签订的租赁合同，二被告对该合同的订立和占有使用案涉租赁综合楼的事实均无异议，故本院对原告主张与二被告之间存在租赁关系予以认定。二被告虽然辩称案涉承租综合楼系被告山西省农信社太原审计中心的前身太原市农村信用社合作管理处购买所得，但并未提供相关证据证明，故本院对其辩解不予采纳。关于争议焦点（二）：案涉租赁合同超过合同法生效后20年租赁期限的部分是否有效。原告通过划拨的方式取得案涉承租综合楼所在地的土地使用权，且案涉综合楼已取得建设工程规划许可证，根据第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告出租其综合楼给被告山西省农信社太原审计中心使用的行为有效。关于综合楼的租赁年限，订立于1997年5月10日的《合同》约定案涉租赁期限为自1997年5月1日至2047年4月30日止，共50年。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”又因合同法第四章系合同履行的一般规定，对于有名的租赁合同，应该根据合同法总则和分则的关系，不仅适用总则第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。而租赁期限为合同履行期限，因此《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定应该适用于本案。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该规定为强行性规定，故对于《中华人民共和国合同法》实施前已经过的履行期限，不应计算在内，但《中华人民共和国合同法》实施后剩余期限超过20年的部分,应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条，《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，故本院对原告主张确认1997年5月10日签订的房屋租赁《合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效的请求予以支持。综上所述，对原告合理合法的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第四百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告山西中方森特建筑工程设计研究院与被告山西省农村信用社联合社太原审计中心于1997年5月10日签订的《合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效。案件受理费100元，由被告山西省农村信用社联合社、山西省农村信用社联合社太原审计中心共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 马 勇 志人民陪审员 翟 建 红人民陪审员 张 建 波 二〇二〇年六月三十日法官 助理 张  哲书 记 员 梁金美玉书记员梁金美玉相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第四百二十八条本法自1999年10月1日起施行，《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》同时废止。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》