河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0503民初2819号 原告：王世平，男，汉族，1990年7月1日出生，群众，务农，住邢台市平乡县。 委托代理人：刘曼，河北周行律师事务所律师。 被告：邢台顺德典当有限公司，住所地邢台市桥**冶金北路**鸿溪书香园**楼，统一社会信用代码：91130500556081387W。 法定代表人：陈国华，董事长。 委托代理人：陈增波，男，汉族，1980年5月20日出生，该公司员工，住邢台市临城县。 第三人：邢台市华麟房地产开发有限公司，住，住所地邢台市桥**中华大街**泽丰综合楼**一社会信用代码：9113050057007997X3。 法定代表人：孟庆玉。 原告王世平诉被告邢台顺德典当有限公司（以下简称顺德典当）、第三人邢台市华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟房地产）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘曼、被告邢台顺德典当有限公司委托代理人陈增波到庭参加诉讼，第三人邢台市华麟房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王世平向本院提出诉讼请求，1、依法撤销河北省邢台市桥西区人民法院作出的（2019）冀0503执异116号执行裁定书，解除对平乡县的查封，并停止对该房屋采取的一切错误执行措施，房屋价格246342元；2、依法判决确认原告享有平乡县的房屋所有权；3、本案诉讼费及其他费由被告承担。事实与理由：被告与第三人借款合同纠纷一案，业经贵院作出（2015）西民二初字第19号民事判决书，判决书生效后第三人未履行法律文书确定的债务，被告遂于2015年5月25日向贵院申请强制执行，在执行过程中（即2015年7月17日）贵院预查封了第三人开发的位于邢台市平乡县。但上述商品房于2014年3月25日已由第三人出售给原告，并签订了书面《商品房买卖合同》，该合同约定总房款246342元。2012年4月24日，原告授权其父亲王**向第三人的授权代理人孟秀环支付了首付款92289元，另于2014年3月24日，向第三人支付剩余购房款85070元（其中83617元由当时第三人的授权代理人孟某代为收取），共计支付房款177359元，第三人向原告出具了购房款收据。后期原告多次找第三人办理《商品房买卖合同》备案登记手续及房屋所有权证书，但遭到第三人推诿，因此原告至今尚拖欠第三人部分房款未支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，上述涉案房屋查封前已出售给原告，原告名下无其他房产，且已经按照第三人的要求支付了全部的购房款，涉案房屋的房屋所有权应归属于原告，贵院查封原告所有的财产，明显属于执行错误，依法应当予以撤销。综上，为维护原告之合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起诉讼。望判如所请！ 被告顺德典当辩称：首先，王世平与华麟房地产2014年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定总房款：246342元。王世平于2012年4月24日支付了首付款92289元，首付日期早于《商品房买卖合同》签订日期，首付的房款比例不符合房屋按揭贷款比例的属性要求，也不符合房屋分期付款比例的属性要求。2014年3月24日支付剩余购房款，交的款项任意性大，且华麟房地产不出庭说明。仅凭一张收据不足以证明此款项是《商品房买卖合同》的房款。房款的交付有的是交给孟秀环，有的交给孟某，交款杂乱无章，没有交到有关部门的监管账户，也没有交到开发商的账户。没有证据证明其是此《商品房买卖合同》的房款。其次，双方签订《商品房买卖合同》并没有及时到有关部门办理备案登记。王世平说是华麟房地产的原因，多次找华麟房地产办理备案登记均遭到了推诿。而为什么其他购房者都及时到有关部门办理了备案登记。而对原告多次推诿。再次，原告起诉本公司、华麟房地产。华麟房地产无法联系公告送达，但原告却能出示由华麟房地产盖章的证人证言，这不相互矛盾吗？而证人孟某是原华麟房地产法人孟庆玉的亲妹妹，证人自称近几年无法联系到华麟房地产和法人孟庆玉，但却自己能盖到公章。前后矛盾，孟某在我公司申请法院查封房产时在华麟房地负责销售，而对法院查封不知情，不符合常理。所以证人证言真实性有待确认，不能作为本案证据。综上所述，王世平和华麟房地产之间的《商品房买卖合同》、房款缴纳，不能确认其真实性，且不办理备案登记，不应是真实有效的房屋买卖合同。 第三人华麟房地产未向本院提交书面答辩状。 原告向本院提供如下证据：第一组证据，商品房买卖合同及收据，拟证明2014年3月25日，原告从第三人处购买了本案涉诉房产，合同约定总房款246342元，原告购买涉诉房产的时间早于2015年7月17日涉诉房产的查封；第二组证据，徐瑞爽（原告母亲）中国建设银行个人账户明细，拟证明2012年4月24日，原告父母（王**、徐瑞爽）按照第三人的指示，将部分购房款184578元以转账支付方式付款给第三人法定代表人妹妹孟秀环。2014年3月24日，原告父母（王**、徐瑞爽）将部分购房款131805元，以转账支付方式付款给第三人，并于当日按照第三人的指示现金支取83617元购房款直接交付给第三人法定代表人妹妹孟某；第三组证据，第三人及其原职工孟某、第三人法定代表人妹妹孟秀环出具的证明，拟证明原告委托其父亲王**办理涉诉房产的房屋买卖手续，原告父亲共购买涉案两处房产，按照第三人指示，两套房产中184578元直接付款给第三人法定代表人妹妹孟秀环，131805元直接转账支付至第三人账户中，并现金支取83617元购房款直接交付给第三人法定代表人妹妹孟某，因至今两套房产未办理房产备案登记，因此原告父亲尚拖欠68983元购房款未支付给第三人；第四组证据，王**、徐瑞爽户口页及亲子关系证明，拟证明原告与王**系亲生父子关系，王**与徐瑞爽系夫妻关系；第五组证据，平乡县不动产登记查询结果，拟证明经查询原告名下无房产登记。 被告顺德典当质证意见如下：证据一，商品房买卖合同及收据真实性有异议，因原告没有及时到房管局进行备案登记；证据二，只能证明原告将款项转给孟秀环和孟某，但是不能证明此款项是商品房买卖合同的房款；证据三，两份证明虽然加盖第三人公章，但没有描述第三人对证据的意见，不属于第三人出具的证据；证据四，无异议；证据五真实性无异议，但是查询结果是2019年6月18日，不能证明原告2014年3月名下没有其他房产。 被告顺德典当未提交证据。 本院经审理认定事实如下，被告顺德典当与第三人华麟房地产借款合同纠纷一案，经本院审理后于2015年3月20日作出（2015）西民二初字第19号民事判决书，判决书生效后第三人华麟房地产未履行判决书确定的义务，被告顺德典当于2015年5月25日向本院申请强制执行，本院2015年7月17日作出（2015）西执字第457号执行裁定书，裁定预查封第三人华麟房地产开发的位于邢台市平乡县，查封期限为三年。时至2019年8月26日原告王世平对本院查封第三人华麟房地产开发的位于邢台市平乡县提出异议，本院审查后2019年8月27日作出（2019）冀0503执异116号执行裁定书，裁定驳回案外人王世平的异议请求，原告王世平不服裁定提起本次诉讼。 另查，2014年3月25日原告王世平与第三人华麟房地产签订商品房买卖合同一份，合同约定原告王世平购买第三人华麟房地产开发的位于邢台市平乡县，总房款为246342元。在庭审中，原、被告对于房款的支付方式争议较大，原告王世平主张其按照第三人华麟房地产的要求将首付款184578元支付给华麟房地产工作人员孟秀环，将83617元支付给第三人工作人员孟某，131805元直接向第三人支付，向第三人购买两套房产。之后第三人华麟房地产给原告出具收款收据一份，为证明上述事实孟某出庭作证并提交华麟房地产出具证明。被告顺德典当认为原告缴纳购房款应交到第三人华麟房地产的账户，交给他人的行为不应认定为已缴纳购房款。 本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查原告王世平享有的实体权利是否足以阻却执行措施。本案系因被告顺德典当申请金钱债权执行案件，查封登记在第三人华麟房地产开发企业名下不动产而产生的争议，对于该情形《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体本案而言，原告王世平是否就本案所涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）原告王世平在法院查封之前已就诉争房产与第三人华麟房地产签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同虽未办理销售合同备案、网签等手续，但该商品房买卖合同明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款及交付方式等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定应认定为合法、有效；（二）原告王世平已交付诉争房屋全部价款的50%以上。第三人华麟房地产向原告王世平出具的收据虽非正规发票，但并不影响证实原告王世平已履行交付房款的义务；（三）原告王世平提供的平乡县不动产登记查询结果显示其名下无房产登记信息符合《执行异议和复议规定》第二十九条的第（二）项的规定。 原告王世平在其未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻却对涉案房屋的执行，故原告王世平要求停止对位于邢台市平乡县的强制执行，符合法律规定本院予以支持。在停止执行之时，本院作出的（2015）西执字第457号执行裁定书中关于该房产的查封及（2019）冀0503执异116号执行裁定书于本判决生效时自动失效，房屋即应解除查封。关于诉讼费的负担无论本案诉讼还是被告顺德典当申请执行，均因第三人华麟房地产未完全履行义务引起，故此案件受理费由第三人华麟房地产负担。被告顺德典当的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行登记在第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县，本院（2015）西执字第457号执行裁定书中关于该房产的查封及（2019）冀0503执异116号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 二、第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县房产归原告王世平所有。 案件受理费4,995.13元，由第三人邢台市华麟房地产开发有限公司开发承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  赵立东 审 判 员  徐文涛 人民陪审员  李美菊 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  刘宇鹏