河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初395号 原告：薄俊杰，男，1974年4月3日出生，汉族，山西省太原市杏花岭区人，住杏花岭区。 委托代理人：王诚，北京市帅和律师事务所律师。 被告：固安县晨晖房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心**，统一社会信用代码：911310220581822570。 法定代表人：赵威，职务：总经理。 委托代理人：田国华、田文麟，河北天枢律师事务所律师。 原告薄俊杰与被告固安县晨晖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签小区地下车位使用权协议无效；2、判令被告返还车位租赁费用300000元；事实与理由：原告已购买被告所售廊坊市固安县晨辉福邸小区3栋3单元701号商品房。双方于2019年9月22日签订了小区地下车位使用权协议，约定车位数量一个，未定编号，价格420000元。协议第三条约定，交付期限：与商品房交付时间一致；使用期限：乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。原告认为，前述协议实为租赁合同。租赁期限已超过二十年，根据合同法的规定，超过二十年的租赁期限无效。被告应退还超过租赁期限对应的车位租赁费用300000元，双方协商无果，诉至法院。 被告固安县晨晖房地产开发有限公司辩称，答辩人与被答辩人签订的地下车位使用权协议是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，答辩人无须返还被答辩人任何费用。双方在协议中约定被答辩人愿意使用该车位并向答辩人支付使用费后，享有该车位使用权；使用权限同该车位所有土地使用权限。说明双方认可协议是针对答辩人向被答辩人转让车位使用权的协议，而非租赁协议。根据《中华人民共和国防空法》第五条、《物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定答辩人作为开发者，在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，有权将诉争工程项目的地下车位使用权有偿转让给业主。双方在商品房买卖合同补充协议即小区地下车位使用权协议第七条也约定了双方认可在签约过程中均已对车位的现实状况及法律状况予以处分的了解和认识，并且被答辩人认同答辩人对车位享有现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。被答辩人在签约时，答辩人即告知其对于车位购买相应的权利义务，被答辩人也依照协议的约定支付了相应的款项。被答辩人作为完全民事行为能力人，理应对自己签署协议的行为、付款行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。现在被答辩人要求将协议确认为租赁协议有违诚实信用原则。请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，原告薄俊杰与被告固安县晨晖房地产开发有限公司达成合意并签订了商品房买卖合同、附件4：小区地下车位使用权协议及补充协议。2016年12月26日，原告与被告重新签订了商品房买卖合同即备案合同，对小区地下车位使用权协议及补充协议并未重新签订。商品房买卖合同约定,原告购买被告开发建设的位于河北省固安县；该商品房建筑面积91.77平方米，其中套内建筑面积68.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.1平方米；共有分摊部位建筑面积的内容有：电井、电梯井、合用前室、楼梯间、水暖井、门廊、连廊、电梯机房。共有分摊部位建筑面积还包括套内与公共之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积；房屋总金额1540064元。补充协议包括对商品房基本情况的补充说明、价款支付、公共设施和公共部位、房屋交付、产权登记、物业服务等内容的补充约定，其中第二十一条关于特定空间的归属或使用约定1、根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物，其所有权和／或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。小区地下车位使用权协议约定，原告为乙方，被告为甲方，鉴于乙方已购买廊坊市固安县晨晖福邸小区0003030701商品房，甲方根据本项目建筑规划建设一批地下车位，乙方愿意使用该车位并向甲方支付使用费后，享有该车位使用权。甲方提供乙方使用壹个车位，停车位编号、位置、规格以实际交付的为准，该车位系地下普通车位或地下机械车位，交付时间与商品房交付时间一致，乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。车位使用费合计人民币420000元，乙方须一次性付款共计人民币420000元整，该款须于2016年9月22日前付清。第七条特别条款1、甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且乙方认同甲方对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、该地下车位不办理产权登记；3、情势变更及处理方式：由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如果超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第三条约定的使用权期限届满。4、乙方还需承担该车位的物业服务费用及时向物业公司交纳，否则构成根本违约。协议还约定了其他条款。原告当日向被告交纳了使用费420000元，被告为原告出具了收据。2019年10月22日，被告向原告寄发了车位交付通知书。 上述事实有原、被告陈述及提供的商品房买卖合同、补充协议、小区地下车位使用权协议、收据、POS机签购单、河北省建设工程竣工验收备案证明书、车位交付通知、国有建设用地使用权出让合同及规划图等证据在案佐证。 本院认为：我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告所签订的商品房买卖合同、小区地下车位使用权协议、补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。虽然车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告所签订的商品房买卖合同补充协议第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条明确约定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和／或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。双方所签订的小区地下车位使用权协议的第七条特别条款亦明确约定，原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循诚实信用原则。足以认定本案原告签署上述涉案合同系完全自愿，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案被告以出让方式取得位于京××路西侧、××东街北侧、编号××（××）-0009-0007的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权进行出租、出售，不违反我国法律法规的强制性规定。原告主张小区地下车位使用权协议有关条款系格式条款，所谓格式条款，是当事人为了重复使用，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款虽未特别提示，但本案涉案合同全部条款已经双方当事人详细阅读，并已全面正确理解协议全部条款的含义，协议内容系双方真实意思的表示，是原、被告双方经过充分协商签订的，故该条款不属于格式条款。原、被告双方所签订的小区地下车位使用权协议是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下普通车位或地下机械车位，而不是人防工程，即使是地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故被告向原告转让车位使用权，符合该规定。原告主张小区地下车位使用权协议实际属于租赁合同，协议约定的租赁期限超过二十年部分应属无效；该协议第七条3、情势变更及处理方式：由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如果超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第三条约定的使用权期限届满。由此可见，双方订立合同的意愿应为原告一次性支付该车位占用土地的全部使用年限对价，被告交付标的物后，丧失了后续进一步处分合同标的物的权利（例如买卖不破租赁原则），而且该协议的支付对价方式也不同于一般租赁合同支付租赁费的付款方式，因此对原告主张的双方签订的小区地下车位使用权协议实际属于租赁合同、协议约定的租赁期限超过二十年部分应属无效的意见，本院不予采信。综上，原告薄俊杰的诉讼请求不能成立，应予驳回，故对原告要求确认原、被告双方于2016年9月22日签订的小区地下车位使用权协议无效及判令被告返还车位租赁费用300000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告薄俊杰要求确认其与被告固安县晨晖房地产开发有限公司于2016年9月22日签订的小区地下车位使用权协议无效及判令被告返还车位租赁费用300000元的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告王永负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  唐怀玉 二〇二〇年六月二十八日 书记员  董连华