福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异103号 案外人：福安市铭丰贸易有限公司，住所地福建省福安市坂中乡满春新街**。 法定代表人：黄锦密，总经理。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷斌，福建途乐律师事务所实习律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**恒力金融中心第**、第** 法定代表人：李欣。 委托诉讼代理人：高中山，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢杰，福建海山律师事务所律师。 被执行人：福建隆源经贸有限公司，住所地福建省，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**环球广场**** 法定代表人：陈旭芳。 被执行人：福建创和投资有限公司，住所地福建省福安市城南世纪，住所地福建省福安市城南世纪天元**C4写字楼tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：沈腾蛟。 被执行人：阮德清，男，汉族，1974年5月20日出生，住福建省福安市。 被执行人：陈举芳，女，汉族，1974年12月1日出生，住福建省福安市。 本院在执行中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与福建隆源经贸有限公司、福建创和投资有限公司（以下简称创和公司）、阮德清、陈举芳借款合同纠纷一案中，案外人福安市铭丰贸易有限公司（以下简称铭丰公司）对本院（2020）闽01执恢17号公告不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月23日举行听证，案外人铭丰公司的委托诉讼代理人缪禹、中信银行福州分行的委托诉讼代理人高中山、谢杰参加了听证，现已审查终结。 案外人铭丰公司称，请求在租赁期内不予迁出福建省福安市城区××路××号××层房产，阻止向受让人移交占有被执行的不动产。理由如下：目前申请人占有和使用涉案房屋，是基于合法的租赁关系产生，且租赁行为发生在涉案房屋设置抵押之前，应当予以保护。涉案房屋原为“福安市工商局办公楼”，后该局搬迁，遗留房屋被被申请人创和公司购得重新进行翻建，2013年间，福安经济发展迅猛，沿街店面和写字楼租赁单价较高，申请人与创和公司协商包租事宜，因创和公司急于收回成本，如果包租可以一次性支付租金的，租金单价可以予以较大优惠，申请人基于经营利润考量，同意一次性支付整个租期租金的方式进行包租。2013年7月1日，双方签订《房屋租赁协议》，约定租期20年，每年租金100万元，一次性租金2000万元在半年内付清，租期在装修完成后起算等内容。而后，申请人在2013年10月前累计支付19990488元租金，剩余9521元用合同月的电力分户设备款冲抵，约定租金实际交付，双方合同实际履行至今。在申请人包租期间，将房屋分面积出租，沿街店面从2013年分别有经营单位使用，楼上部分分别出租给不同各体，每年收取上百万元出租收益，投资收益正常。在2018年前，相关水电费由租赁户自行向水电部门缴纳，其后，为了理顺关系，由申请人统一收取，然后转账支付给收费部门，相关租赁户也利用租赁合同，在涉案房屋进行工商注册登记。以上事实可以确定，申请人合法占有使用涉案房屋。现得知，创和公司在2014年5月23日与中信银行股份有限公司福州分行签订《抵押合同》，将已经出租给申请人的房屋抵押给银行，设置抵押权，明显侵犯了申请人民事权益，该抵押权的设置发生在租赁关系实际履行之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，特提出异议请求，望予以核准。 申请执行人中信银行福州分行辩称，一、本案系申请人铭丰公司与被申请人创和公司恶意串通签订虚假的房屋租赁协议，阻止答辩人申请执行，以达到阻碍执行的目的。二、申请人铭丰公司提供的证据不能证明申请人铭丰公司在设立抵押权时已经占有标的物。三、申请人铭丰公司提供的证据五存在明显不合理之处，其真实性存疑。四、标的物在抵押时仅部分出租，并未整体出租。五、标的物在2013年1月29日已抵押给答辩人，抵押担保期间为2013年1月29日至2014年5月27日，铭丰公司提供的租赁合同签订时间为2013年7月1日，合同签订时间在抵押登记之后。六、2013年8月14日至2013年12月27日，铭丰公司的出资人为阮建华及施碧华；2011年4月29日至2014年2月26日创和公司的出资人为阮友清及阮建玉，铭丰公司支付租金的时间为2013年10月22日至2013年10月24日。因阮建华与阮友清、阮建玉可能系亲戚关系。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，中信银行福州分行与福建隆源经贸有限公司、创和公司、阮德清、陈举芳借款合同纠纷一案，本院作出的(2016)闽01民初119号民事判决书发生法律效力。该判决书第五项判令原告中信银行福州分行有权以被告创和公司提供的案涉抵押房产以拍卖、变卖所得价款优先受偿判决第一、二项确定的债权。本院于2017年3月23日立案执行，执行案号为(2017)闽01执398号。2018年8月9日，福建省高级人民法院作出（2018）闽执协496号执行裁定书，将本院指定由福建省南平市中级人民法院执行。2020年1月7日，该案由本院恢复执行，立案号为：（2020）闽01执恢17号。 另查明，2020年4月24日，本院发布（2020）闽01执恢17号公告。告知：本院已查封创和公司名下位于福建省福安市城区××路××号××层房产并取得处置权，责令未经本院许可使用（占用）案涉房产的单位或个人自公告发布之日起十日内迁出上述房产及土地，逾期未提出执行异议，又不迁出的，本院将依法强制执行。 再查明，在案涉房产设定抵押前，北京仁达房地产评估有限公司对案涉房产的抵押价值进行了评估，该公司于2014年1月20日出具的仁达房估字第20140510000403号《房地产抵押估价报告》载明：估价对象一层出租予“蓝蓝路台式茶饮”及商家临时清货使用，二层出租予“莉莉马莲酒吧”经营使用，三层以上功能分区尚未划分，处于空置状态。后，中信银行福州分行与创和公司于2014年5月23日签订《抵押合同》，将案涉房产作为抵押物，用于担保本案的债务。2014年5月27日，双方在福建省福安市房地产管理局办理了抵押登记［房屋他项权证号：安房他证福安字第0××8号］。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，人民法院支持承租人请求的前提是签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。涉及本案，案外人铭丰公司主张与创和公司于案涉房产被查封、抵押前的2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，但合同一次性签署20年，每年租金100万元，采用一次性支付整个租期租金的方式，不符合日常交易习惯和常理。另，北京仁达房地产评估有限公司对案涉房产所作的评估报告载明，评估时案涉房产的一层、二层存在租赁，分别用于开设“蓝蓝路台式茶饮”和“莉莉马莲酒吧”。虽然案外人铭丰公司提交了其与福安市荣荣伟业农业有限公司、彭锦钗的《房屋租赁合同》，证明由其将案涉房产的一层、二层转租给福安市荣荣伟业农业有限公司、彭锦钗使用，但其未能向本院提交相关证据证明“蓝蓝路台式茶饮”和“莉莉马莲酒吧”系由上述承租人开设。且案涉三层以上房产当时处于空置状态，双方当事人对此亦进行了确认。现有证据材料不能证明案外人铭丰公司在案涉房产出租时占有使用了案涉房产。故，案外人铭丰公司的异议理由，不符合相关事实和法律规定，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人福安市铭丰贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年六月二十四日 书记员  吴美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。