江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0681民初139号 原告：启东市长龙家居生活广场，住所地江苏省启东市汇龙镇城北村(长龙家具城二期)。 经营者：冯黄祥，男，汉族，1941年5月14日生，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：周峰，上海开伦律师事务所律师。 被告：陆声钢，男，汉族，1984年7月6日生，住湖南省绥宁县。 委托诉讼代理人：顾栋，江苏禾东律师事务所律师。 原告启东市长龙家居生活广场（以下简称长龙家居广场）与被告陆声钢租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，后因案情复杂依法由简易程序转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周峰，被告陆声钢及其委托诉讼代理人顾栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长龙家居广场向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空租用场地并支付2019年度租金和管理费96004元（暂计算至2019年12月31日，要求计算至实际腾空之日止），并补偿二个月的损失26000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月，原、被告双方签订了《租赁协议》及《合作协议》，约定被告向原告租赁位于启东市公园北路1280号长龙家居生活广场一楼展厅464.3平方米的场地，用于展销“红苹果”家居，租赁时间为2019年1月1日至2019年12月31日止，每年场地租金55716元，综合管理费100288元，合计每年费用为156004元。被告至今只支付了60000元租金及管理费。2019年7月23日，被告不辞而别，并辞退了所有展厅销售工作人员。按照双方协议第七条规定：合同期内，如需要提前终止退场，被告必须付清本年的租金和管理费，并补偿两个月的租金及综合费用损失。现原告为维护自己合法的民事权益，特具状起诉，请求贵院依法判准。 陆声钢辩称，原、被告订立租赁协议和合作协议是事实，但被告是经倪恒林授权，代表倪恒林与原告签订协议，被告仅是倪恒林的代理人或者受委托人，所签订的协议产生的法律后果应由倪恒林承担。案涉合同所涉及的租赁场地也由倪恒林实际经营。本案原告签订合同的经办人冯斌也明知案涉合同租赁场地实际经营者为倪恒林。合同签订租金为156004元，但实际原告同意倪恒林按每月1万元管理费和租金履行，管理费和租金合计12万/年。2019年7月，被告已与倪恒林办理交接手续，已经辞职不再担任倪恒林公司经理，并已将长龙家居事务和遗留物品交接给倪恒林。本案与被告无任何的法律关系，要求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认如下事实：启东市公园北路长龙家居生活广场的一楼展厅464.30平方米的场地系启东市长龙房地产开发有限公司所有。2017年12月15日，长龙家居广场与启东市长龙房地产开发有限公司签订租赁协议，租用包括案涉场地在内的2.4万平方米启东市汇龙镇城北村商铺，租赁期限2018年1月1日至2022年12月31日止。 2018年12月11日，原告长龙家居广场与被告陆声钢签订《租赁协议书》及《合作协议书》，两份协议抬头的合作双方为甲方：长龙家居广场、乙方：陆声钢、倪恒林。两份协议主要约定如下：1、甲方将位于启东市公园北路长龙家居生活广场的一楼展厅464.30平方米的场地租赁给乙方展销红苹果，租赁期限为壹年，自2019年01月01日到2019年12月31日止。2、乙方一年向甲方缴纳场地租金55716元。支付方式：协议签订后五日内，付13929元。2018年3月15日付13929元，2018年6月15日付13929元，2018年9月15日付13929元。3、乙方每年向甲方缴纳综合管理费。支付方式：付三押一，总价：100288元。本协议签订后五日内，付25072元。2018年3月15日25072元，2018年6月15日付25072元，2018年9月15日付25072元。4、合作协议书第七条约定：合作期内，如乙方需要提前终止退场，必须付清本年度的租金和管理费的余额，并补偿给甲方两个月的租金及综合费用的损失。协议签订后，甲方向乙方交付场地，乙方已通过被告个人账户向原告支付场地租金6万元。现红苹果家居生活馆家居展品尚在一楼展厅，但已无人经营管理。 另查明，2016年5月16日，倪恒林作为甲方，陆声钢作为乙方，签订《合作协议》一份，主要约定：一、合作期限：终身合作；二、合作方式：1.甲方将其在江苏省启东市原有的红苹果专卖店和英伦华荘店全部授权给乙方经营和管理，甲方不再干涉乙方经营和管理，2.干股协定：甲方将公司纯利润的50%给乙方，3.股权比例为：甲方占50%，乙方占50%；三、人员管理：1.甲、乙双方确认：任命乙方为公司总经理，乙方年薪为18万元，每月发放1.5万元，2.各门店店长及员工薪酬待遇及福利政策由乙方制定，甲方不得干涉乙方；四、财务管理：1.甲乙双方一致同意：财务会计由甲方选派人员承担，财务出纳均由乙方选派人员承担，甲乙双方完全遵守财务管理和各项制度，2.乙方每月1日前向甲方提供各门店人员工资发放表，待甲方批准后方可发放，每月15日发放上月工资，3.乙方每月1日前必须向甲方提交上月经营成果的财务数据报告……五、违约责任：甲乙双方应全面遵守本协议的义务，一方未遵守本协议则构成违约，守约方有权要求违约方支付本协议的25%的违约金，并赔偿由违约造成的守约方的经济损失。 2016年11月18日，倪恒林向被告陆声钢出具一份委托书，内容为：本人倪恒林全权委托陆声钢长龙家居城红苹果专卖店装修借款事宜。 再查明，原告长龙家居广场作为甲方与倪恒林、陆声钢作为乙方还签订过2017年度案涉场地租赁协议。该协议中倪恒林、陆声钢在乙方栏签字确认。 本案争议焦点为：一、案涉租赁协议合同相对方如何认定？二、租金及综合管理费用标准是多少？三、被告应当承担的责任？ 本院认为：一、案涉租赁协议合同相对方为原告长龙家居广场与被告陆声钢。理由如下：首先，原告与被告陆声钢签订案涉租赁协议书时，已与陆声钢及倪恒林两人签订过2017年度的租赁协议，2017年度租赁协议书中，乙方栏由陆声钢及倪恒林双方签订，原告有理由相信两人主体资格相当，为合伙关系。案涉租赁协议书签订时，被告陆声钢并未出具任何倪恒林的委托手续，故无法认定陆声钢签字代表倪恒林。其次，陆声钢向法庭提交的倪恒林委托书，委托事项为装修借款事宜；且出具时间为2016年11月18日，该时间结点在2017年度租赁协议书签订之前，而2017年度租赁协议书由陆声钢及倪恒林双方签字，能够侧面印证该委托书委托事项不在该委托范围内。最后，根据被告提供的《合作协议书》，能够判断被告陆声钢与倪恒林就案涉红苹果专卖店为内部合作关系，并非雇佣关系。原告向合伙人之一的合同相对方主张权利，系其权利处置。至于陆声钢与倪恒林之间的关系，不属于本案处理范围。综上，被告辩称其为倪恒林代理人的抗辩意见，本院不予采纳。 二、原告长龙家居广场与被告陆声钢签订的《租赁协议书》及《合作协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应按合同各自履行自身义务。合同明确约定每年场地租金为55716元、综合管理费为100288元，合计为156004元。故租金及综合管理费用标准应按合同约定合计为156004元（427.41元/天）。 三、被告首先应当按约支付租金和管理费；租赁期间届满，还应返还租赁场地。故对原告请求被告腾空租用场地并支付2019年度租金和管理费96004元的诉请依法予以支持。被告在租赁期限届满后占用案涉租赁场地至今，并尚余96004元租金和管理费未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告未及时退出租赁房屋导致原告租金损失，现原告按原合同主张场地占用费及两个月租金补偿依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告陆声钢于本判决发生法律效力之日起十日内腾空启东市公园北路长龙家居生活广场一楼展厅464.30平方米场地并交付原告启东市长龙家居生活广场。 二、被告陆声钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告启东市长龙家居生活广场2019年度剩余租金和管理费96004元。 三、被告陆声钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告启东市长龙家居生活广场自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止，按427.41元/天计算的商铺占有使用费。 四、被告陆声钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告启东市长龙家居生活广场违约补偿26000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5080元（原告已预交），由被告陆声钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5080元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  顾佳庆 人民陪审员  朱蓉艳 人民陪审员  朱晓梅 二〇二〇年六月十日 法官 助理  陈佺坤 书 记 员  顾琳琳