广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初600号原告：汕头市潮阳区××监督管理局，住所地汕头市潮阳区×××××××××××。法定代表人：潘俊梅，局长。委托诉讼代理人：郭礼鹏，该局职员。委托诉讼代理人：王峰，广东海鸿律师事务所律师。被告：汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司，住所地汕头市潮阳区××××××××。负责人：林卿。被告：汕头市潮阳区震东发展有限公司，住所地汕头市潮阳区××××××××。负责人：林卿。原告汕头市潮阳区××监督管理局（以下简称市场监督局）与被告汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司（以下简称震东物业公司）、汕头市潮阳区震东发展有限公司（以下简称震东发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市场监督局的委托诉讼代理人郭礼鹏和王峰到庭参加诉讼，被告震东物业公司、震东发展公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市场监督局向本院提出诉讼请求：1.判决被告震东物业公司立即向原告支付购房款2040000元及该款自2002年4月8日起至实际还款日止，按月利率1.5%计的违约金[暂计至2020年4月7日为6609600元（18年×12个月×1.5%×2040000元）]；2.判决被告震东发展公司对被告震东物业公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：上世纪九十年代，潮阳市工商行政管理局筹资建设了东门市场，因改革深化，政策要求行政机关不能持有经营性资产。1995年8月8日，潮阳市工商行政管理局以临时内设部门市场建设开发部的名义与潮阳市物业管理服务公司签订《协议书》，约定：潮阳市物业管理服务公司向潮阳市工商行政管理局购买东门市场二楼，面积7154.723平方米，购房款10002302元；协议签订后一个月内付3000000元，1995年12月底前付2000000元，1996年6月底前付3000000元，1996年12月底前付2002302元；若未按时付还，月加收滞纳金1.5%。因潮阳市物业管理服务公司没有按时还款，2002年4月8日，潮阳市工商行政管理局、潮阳市物业管理服务公司、汕头市潮阳区震东发展投资公司签订《还款协议书》，确认至2002年2月底尚欠购房款3418302元，约定：2001年尚欠的520000元应于2002年4月底前付还；2002年还款1700000元；2003年还款1198302元；由汕头市潮阳区震东发展投资公司提供担保，担保方式为连带清偿责任。《还款协议书》签订后，潮阳市物业管理服务公司自2002年4月12日至2018年1月3日共分27笔累计支付1378302元，至今尚欠2040000元。潮阳市工商行政管理局因机构改革于2019年合并入新组建的汕头市潮阳区××监督管理局，即本案原告；潮阳市物业管理服务公司后来更名为汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司；汕头市潮阳区震东发展投资公司后来更名为汕头市潮阳区震东发展有限公司。原告认为，《协议书》、《还款协议书》合法成立，依法有效，二被告未能履行合同义务，违反合同约定，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，二被告依法应当分别承担支付购房款和违约金，及连带清偿责任的义务。因此，原告根据法律规定，提起诉讼，请求人民法院支持原告的所有诉讼请求。被告震东物业公司书面辩称，潮阳市物业管理服务公司与原告在1995年8月8日签订的《协议书》中虽约定了“滞纳金”条款，但双方在2002年4月8日已就所欠购房款签订了《还款协议书》，对还款的金额、期限、责任重新做了约定。从《还款协议书》看，双方明确约定潮阳市物业管理服务公司在2003年之前分期归还所欠款项，并约定“如乙方有还款违约，甲方有权向法院提出诉讼”，从这一约定来看，当时双方协商时有考虑到“违约”还款的问题，但没有再约定支付滞纳金。《还款协议书》还明确约定“甲、乙双方在此之前（包括市场建设开发部、市场物业管理中心）签订的所有协议书，如有与本还款协议书相抵触的，以本还款协议书为准”，原告主张月1.5%的违约金与新的协议不符。特别需要注意的是，由于潮阳市物业管理服务公司未能按1995年的协议在1996年12月底还清购房款，双方才于2002年签订新的协议，而潮阳市物业管理服务公司即不用支付原来逾期付款的违约金，新的协议也没有再约定违约金条款或约定逾期付款按原协议执行，反而是约定以新的协议为准。可见，从双方履行合同的实际情况和新协议的约定可以互相佐证，证明原协议中“月加收滞纳金1.5%”的约定已经废除不再履行。综上所述，原告要求震东物业公司按月利率1.5%支付违约金，缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回。被告震东发展公司书面辩称，原告要求被告震东发展公司对购房款及违约金承担连带清偿责任，缺乏依据。1.1995年8月8日签订《协议书》中，虽然约定“滞纳金”条款，但潮阳市震东发展投资公司不是该协议书当事人。况且，从2002年4月8日签订的《还款协议书》看，原告与潮阳市物业管理服务公司就所欠债务已达成新的还款协议，该还款协议并没有约定违约金，且约定如有与本协议书相抵触的，以本还款协议书为准。可见，被告震东发展公司从没有为原告主张的违约金提供过担保。2.公司对外担保属于公司重大事项，根据法律规定，公司对外担保应当经股东会决议通过。本案中，由于被告震东发展公司的法定代表人林宁也是震东物业公司的法定代表人，其私自以被告震东发展公司的名义为被告震东物业公司的债务提供担保，这完全是其个人行为，该担保没有经过被告震东发展公司公司股东会的决议，违反了法律的强制性规定，损害了被告震东发展公司的合法权益，依法属于无效担保。3.退一步说，即使该担保合法有效，被告震东发展公司也依法无需承担保证责任。根据《还款协议书》的约定，被告震东物业公司所欠3418302元的最后一期还款期限是在2003年的第二季度，即债务履行期至2003年6月30日届满，而《还款保证书》虽然约定答辩人为连带保证人，但并未设定保证期限。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”事实上，原告在案涉债务履行期限届满之后，并没有要求被告震东发展公司承担保证责任，至今早已超过保证期间，因此，被告震东发展公司依法得以免除保证责任。综上所述，原告要求被告震东发展公司对被告震东物业公司的债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院认定如下：1.统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、汕头市潮阳区机构改革方案、两被告的工商登记资料，能够证明原、被告的诉讼主体资格及两被告的工商登记变更情况；2.协议书，还款协议书，两被告在答辩状中确认此两份证据是两被告签订的，可予采信；3.收款收据，能够证明被告震东物业公司的还款情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月8日，潮阳市工商行政管理局以临时内设部门市场建设开发部的名义与潮阳市物业管理服务公司签订《协议书》，约定：潮阳市物业管理服务公司向潮阳市工商行政管理局购买东门市场二楼，面积7154.723平方米，购房款10002302元；协议签订后一个月内付3000000元，1995年12月底前付2000000元，1996年6月底前付3000000元，1996年12月底前付2002302元；若未按时付还，月加收滞纳金1.5%。2002年4月8日，潮阳市工商行政管理局、潮阳市物业管理服务公司、潮阳市震东发展投资公司签订《还款协议书》，确认至2002年2月底尚欠购房款3418302元，约定：2001年尚欠的520000元应于2002年4月底前付还；2002年还款1700000元；2003年还款1198302元；双方之前（包括市场建设开发部、市场物业管理中心）签订的所有协议书，如有与本协议书相抵触的，以本还款协议书为准。潮阳市震东发展投资公司提供了担保，担保方式为连带清偿责任。《还款协议书》签订后，潮阳市物业管理服务公司自2002年4月12日至2018年1月3日累计还款27笔共1378302元，尚欠2040000元。潮阳市工商行政管理局因区域调整变更为汕头市潮阳区工商行政管理局，后因机构改革于2019年合并入新组建的汕头市潮阳区××监督管理局；潮阳市物业管理服务公司变更为汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司；潮阳市震东发展投资公司变更为汕头市潮阳区震东发展投资有限公司后再变更为汕头市潮阳区震东发展有限公司。本院认为，潮阳市工商行政管理局变更为汕头市潮阳区工商行政管理局后合并入新组建的原告市场监督局，潮阳市物业管理服务公司变更为被告震东服务公司、潮阳市震东发展投资公司变更为被告震东发展公司，其权利义务由本案当事人分别享有承担。被告震东物业公司结欠原告购房款2040000元，应予偿还。虽然《协议书》约定逾期还款滞纳金月1.5%，但《还款协议书》已确认尚欠的款项为3418302元，原告也是以该款项为基础，抵扣被告震东物业公司已付还1378302元，请求被告震东物业公司尚欠原告2040000元；《还款协议书》约定双方之前签订的所有协议书与《还款协议书》相抵触的以《还款协议书》为准，也没有约定逾期还款违约金。因此，本案应以《还款协议书》内容来确定双方的权利义务，原告请求被告震东物业公司支付月利率1.5%的违约金缺乏依据，不予支持。但被告震东物业公司至2018年1月3日尚欠款2040000元，给原告造成逾期付款损失，故被告震东物业公司从2018年1月4日至2019年8月19日应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、从2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计向原告支付逾期付款损失。被告震东发展公司在《还款协议书》的“担保单位”处盖章，自愿为被告震东物业公司结欠原告的款项提供连带责任保证，双方没有约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”原告在主债务履行期限届满之日起六个月内未要求被告震东发展公司承担保证责任，原告起诉时已超过保证期间，故被告震东发展公司依法免除保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告汕头市潮阳区××监督管理局2040000元及逾期付款损失（以2040000元为计算基数，从2018年1月4日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计、从2019年8月20日至款项还清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）。二、驳回原告汕头市潮阳区××监督管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72348元，减半收取计36174元，由原告汕头市潮阳区××监督管理局负担27174元，被告汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司负担9000元。原告汕头市潮阳区××监督管理局预交的案件受理费超出其应承担部分9000元，予以退回，被告汕头市潮阳区震东物业管理服务有限公司应负担的案件受理费9000元，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吕德金二〇二〇年六月十二日书记员  洪琪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。