四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2629号 原告：李文俊，男，1986年5月1日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。 被告：刘露，女，1994年5月23日出生，汉族，住四川省遂宁市广元市利州区。 特别授权委托诉讼代理人：岳鹏，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭华，女，1968年12月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：廖康，男，1989年8月30日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：郭定芳，女，1964年11月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：唐林云，四川斗城律师事务所律师。 原告李文俊与被告刘露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序。诉讼中，被告刘露申请追加第三人廖康、郭定芳，本院予以准许，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告李文俊及其特别授权委托诉讼代理人许明荣到庭参加诉讼，被告刘露及其特别授权委托诉讼代理人岳鹏到庭参加诉讼，第三人郭定芳及其特别授权委托诉讼代理人唐林云到庭参加诉讼，第三人廖康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李文俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告腾退交付位于遂宁市船山区房屋给原告使用。2、请求判令被告在出售房屋给原告后，被告出租该房屋的收益人民币40000元全部交付给原告。3、请求判令被告按购房款总价的30%即人民币105000元向原告支付违约金。4、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2015年6月3日，被告与郭定芳签订《委托合同》，并在遂宁市红旗公证处公证。被告委托郭定芳出售被告所有的位于遂宁市船山区房屋，委托郭定芳签订关于房屋买卖合同等文件，办理房屋交接手续等关于出售房屋有关的全部事宜。 2016年8月1日，原告与被告授权的二个代理人时任被告丈夫的廖康及郭定芳签订了《房屋买卖协议书》，主要内容为：1、被告自愿将位于船山区房屋，面积50.4平方米出售给原告，房屋价款为350000元整。2、原被告约定了付款时间及方式。3、被告于2017年3月5日前将房屋交付给原告。4、违约方必须承担违约责任，并赔偿守约方全额购房款30%的违约金及其违约所造成的损失。 原告按约定将购房款分期支付给被告的代理人廖康，具体支付情况为2016年8月1日，原告以现金方式支付购房款定金26000元。2016年8月5日，原告现金支付购房款23000元。2016年11月18日，原告在被告和廖康的指示下将购房款121000元整转入杨菊华的银行账户。2017年3月2日，原告向被告支付购房款90000元，并转入廖康银行账户。2017年3月2日，原告以现金方式向被告支付购房款90000元。以上付款，廖康均向原告出具了《收条》，并注明以上房款已全部结清。至此，原告的付款义务已经全部履行完毕。前述相关事实已经法院生效判决认定。 2016年8月2日，办理了该房屋的过户手续，原告将该房屋的产权证办理至原告名下，产权证号为川（2016）遂宁市不动产权第0011103号，原告已经享有该房屋物权。 按照《房屋买卖协议书》的约定被告应当于2017年3月5日前将房屋交付给原告。时至今日，被告仍未按照《房屋买卖协议书》的约定将房屋交付给原告，原告多次要求被告交付房屋，被告均拒绝交房。至起诉时，已经造成原告逾期2年半左右无法接房。 期间，被告将房屋出租给他人，收取房租费用，该房租费用的收益应当属于原告享有。 综上所述，原告与被告的委托人被告时任丈夫廖康及代理人郭定芳签订的《房屋买卖协议书》合法有效，对原被告具有约束力。原告已按照《房屋买卖协议书》全额支付了购房款350000元，并办理了该房屋的过户登记。被告也应当按照合同约定和法律规定交付房屋，被告拒不交付房屋给原告使用等行为，严重的损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告刘露辩称：原告主张的诉讼请求是依据的无效合同，人民法院应当驳回诉讼请求。 第三人郭定芳辩称：1、第三人郭定芳不是本案适格的第三人诉讼主体。被告刘露无权申请将答辩人作为第三人参加诉讼。2、根据船山区法院至四川省高级法院三级法院的生效判决书、裁定书，足以认定：被告刘露所主张的“答辩人伙同原告、第三人廖康侵害第三人财产的事实”根本没有任何一句，其主张不能成立，已经多次被法院驳回。综上所述，被告刘露申请将郭定芳作为第三人参加诉讼没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的申请请求。 第三人廖康未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年6月3日,被告刘露与第三人郭定芳在遂宁市红旗公正处进行《委托合同》公证，公证书编号：（2015）川遂市证民字第2462号。同日，被告刘露与第三人郭定芳签订的《委托合同》中载明：“委托人：刘露，女，一九九四年五月二十三日出生，居民身份证登记地址：四川省广元市利州区信箱21栋2单元1楼1号，公民身份号码：5109021994××××××××。授权代理人：郭定芳，女，一九六四年十一月十五日出生，居民身份证登记住址：四川省蓬溪县，登记在“刘露”名下的位于遂宁市船山区房屋【建筑面积：50.41平方米，详见：遂房权证船山去字第××《房屋所有权证》、遂国用（2013）第××号《国有土地使用证》】系我单独所有的财产，现我将上述房屋出售，我因事务繁忙，不便亲自办理，特别委托郭定芳为我的合法代理人，全权代表我办理有关的如下事宜：1.洽谈上述房屋的出售事宜、决定房屋出售价款、签订关于房屋买卖合同或协议等文件，代为收取售房款、办理房屋交付交接手续等关于出售上述房屋有关的全部事宜。2、如房屋买受方需要办理二手房按揭款手续，代表我作为出售方予以协助，并授权贷款银行蒋买受方所借款项转入郭定芳的账户。3、办理上述房屋档案查询的一切手续，到房、地产行政主管部门办理上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》转移登记到买方名下所需的全部手续。……” 2016年8月1日，第三人郭定芳及廖康以原告李文俊签订了《房屋买卖协议书》，在《房屋买卖协议书》中载明：“出卖人：（甲方）刘露身份证号：5108021994××××××××，廖康身份证号：5109021989××××××××，买受人：（乙方）李文俊身份证号：5109021986××××××××。……一、甲方愿将坐落于船山区大都会1栋1单元2805号房屋，面积50.4平方米出售给乙方，双方协定房屋价款为人民币：350000元。……四、双方对房屋现有设备设施质量无异议，房屋过户后，甲方订於2017年3月5日前将该房屋交于乙方（因甲方出租他人未到期）。如因甲方的延误，房屋设备设施损坏，因而使乙方遭受损失的，甲方要照价赔偿。……七、本协议一经签字即生效，双方不得反悔或违约，否则反悔或违约一方必须承担违约责任，并赔偿对方全额购房款30%的违约金及其违约所造成的其他损失。……甲方（签字）：廖康、郭定芳，手机180××××8553／138××××5638。乙方（签字）：李文俊，手机：180××××8568.签订时间：2016年8月1日。” 另查明，案涉房屋在2016年11月22日签订的租赁合同中的租金载明为16000元，载明的租期为2016年11月22日至2017年11月21日；案涉房屋在2017年11月8日签订的租赁合同中的租金载明为13000元，载明的租期为2017年11月8日至2018年11月8日。 案涉房屋现已转移登记至原告李文俊名下，产权证号：川（2016）遂宁市不动产权第0011103号。 本院认为，涉房屋已经转移登记至原告李文俊的名下，原告李文俊取得案涉房屋的物权，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，且原被告双方在《房屋买卖协议书》中约定将案涉房屋于2017年3月5日交付原告李文俊，虽然在《房屋买卖协议书》的签名处为第三人郭定芳的签字，但2015年6月3日,被告刘露与第三人郭定芳在遂宁市红旗公正处进行《委托合同》公证，证明被告刘露将案涉房屋的买卖事宜委托给第三人郭定芳代为处理，因此在《房屋买卖协议书》中的郭定芳的签名为有权代理。故被告刘露应当按照约定将案涉房屋腾退交付给原告李文俊使用。本案中，原告主张要求被告退还租金收益，但原告仅出示两份租赁合同，且两份租赁合同中的租赁时间相冲突，被告又辩称案涉房屋在租赁人知道有纠纷时便未进行租赁。原告出示的证据无法形成完整的证据锁链，故对于原告主张要求被告返还租金收益的诉讼请求，本院不予支持。因被告迟延交房的行为构成违约，给原告造成了占有、收益、使用等损失，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告未按照约定履行合同义务，应当按照合同约定支付违约金，但根据本案情况及原告实际损失进行酌情考虑，认定本案违约金为20000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘露于本判决生效之日起十日内腾退位于船山区房屋，并交付给原告李文俊； 二、被告刘露于本判决生效之日起十日内向原告李文俊支付违约金20000元； 三、驳回原告李文俊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3200元，由被告刘露负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 人民陪审员  唐振凤 人民陪审员  何艳妮 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  刘泽银