江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0781民初810号原告刘立超。委托诉讼代理人杨帆，瑞金市金都法律服务所法律工作者。被告瑞金琦建实业有限公司，住所地：江西省瑞金市象湖大道与长征大道东南角交汇处，统一社会信用代码：91360781MA35KFP22U。法定代表人梁敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人薛丰，系该公司法务部员工。委托诉讼代理人王吉祥，系该公司法务部员工。原告刘立超与被告瑞金琦建实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘立超及其委托诉讼代理人杨帆、被告瑞金琦建实业有限公司的委托诉讼代理人薛丰、王吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告2018年4月5日签订的赣闽物流园14#楼101铺、102铺的《商品房买卖合同》，被告返还原告全部的购房款合计1451455元；2.判决被告承担房屋买卖合同的违约责任，支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息约142532元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2018年4月到被告经营开发的赣闽物流园看店房。原告在平面沙盘效果图中看到该店铺的商品房还较为满意，售房人员也积极向原告宣传并推荐说所看到的店铺房屋沙盘效果的形态样貌与兴建起来的实体效果完全是一样的。于是原告在2018年4月5日与被告签订了14#楼101铺与102铺两间店铺的《商品房买卖合同》，当日原告全额现款支付所购买14#楼101铺、102铺的全部价款。合同约定被告应在2018年12月31日前向原告交付该商品房，但时至今日，被告一直未能按约定建设标准交付房屋，还在原告购买的101号店铺门边建立了楼门，几根圆形立柱将原告的店门挡住，完全改变了当初购买时的结构形态样貌，导致101店铺失去了店铺的商业价值。对于被告的擅自改变房屋结构的行为，原告多次找被告协商要求解决，被告方总是说会处理，但到目前一直没有个说法，故诉请法院支持原告的诉讼请求。被告瑞金琦建实业有限公司辩称：一、答辩人作为从事商品房买卖的开发商企业，进行房屋建筑必须以经过瑞金市住建局审查合格的施工图为依据，并非答辩人在售楼部展示给外界的沙盘图，而售楼部沙盘图只是作为商品房预售宣传材料用于宣传之用，并非答辩人房屋建筑的依据。而作为工程建设施工依据的施工文件，其制作、修改，均需专业设计单位进行，并要通过政府主管部门的审查，施工单位在建设施工过程中须以审查合格的施工图纸为依据而不得随意变更；即便是答辩人欲变更施工设计图，亦应通过政府主管部门的审查批准。二、楼盘售楼部沙盘，是项目开发商为销售楼盘，按照项目初步设计方案制作的简易模型，是便于购房者观察楼盘整体效果以及房屋具体位置的效果图，仅是展示项目楼盘的广告宣传材料，其制作和变更无需政府主管部门审查批准，根本不可能将其作为工程建设施工依据。售楼部沙盘图与实际楼盘的细微出入，也不可能属于施工图设计文件的变更。三、售楼部沙盘系答辩人推广项目的宣传材料，而售楼部现场沙盘模型上的标牌也明示“本模型仅供参考，最终以政府批文为准”，因此售楼部沙盘显然属于要约邀请，并非答辩人与原告的合意内容，不能作为确定买卖双方权利义务的依据，因此售楼部沙盘图与实际楼盘的细微差异，不属于答辩人违约的情况。预先制作的展示道具与后期施工建设的实际楼盘有所出入，本来就属于正常情况，更何况原告所称的差异，仅仅是其房屋前一段距离处修建了柱立门。该差异不会也不可能对原告正常使用房屋造成严重影响，故答辩人完全履行了房屋交付义务，并未存在违约行为。综上，原告主张缺乏合法依据，对答辩人的利益已经造成了损害。因此请求法院驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提交的5组证据的真实性均无异议，但对证据2、4、5的关联性有异议，对此本院认为原告的证据2为《商品房买卖合同》、4为现场照片、5系本院（2019）赣0781民初3607号民事判决书，均与本案有关，且经本院核查，（2019）赣0781民初3607号案业已经过二审维持原判，该判决书现已生效；2、原告对被告提交的证据3的真实性及三组证据的关联性及证明对象均有异议，庭审后经本院核对被告的证据3《竣工验收备案表》原件与当庭提交的复印件一致，故本院对被告当庭提交的证据的真实性均予以认定，至于证明对象本院将结合其他证据再综合认定；3、庭审后被告向本院提交了收楼确认书、交房通知书、业主签约手册及不动产登记证，原告对其真实性、合法性均有异议，对此本院认为，交房通知书中的附件一承诺书及收楼确认书中有原告本人签名，故对该证据的真实性可以认定，至于证明对象本院将结合其他证据再综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘立超在观看被告瑞金琦建实业有限公司经营开发的赣闽物流园沙盘效果图后，于2018年4月5日与被告签订了购买14号楼101号、102号两间店铺的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2018040500471、2018040500461），约定：1、原告购买被告位于瑞金市，其中101铺单价为8473.83元／平方米，总价款为698667元，102铺单价为7497.89元／平方米，总价款为752788元，当日应支付全部房价款。2、房屋交付时间为2018年12月31日。3、设计变更。（1）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（2）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（3）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后当日，原告分别向被告支付101、102铺的全部购房款698667元、752788元，合计1451455元。被告于2018年11月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年12月6日向原告发《交房通知书》，原告于2018年12月10日向被告签署《收楼确认书》。此后，原告发现其所购店铺门前立起门柱并建起了大门，原沙盘图上显示的三个店铺门面变成了两个门面，觉得店铺的使用价值明显缩水，故多次要求被告赔偿损失。因双方无法协商解决，引起诉讼。还查明，与原告所购买的14#楼101、102铺对应的3#楼126、127铺（即位于大门门柱的另一端）的购房户宋禾秀以完全相同的事由向本院起诉被告并提出相同的诉请，生效判决认定沙盘属于设计文件的组成部分，并支持了宋禾秀的全部诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按约定全额支付了购房款，可以认定原告已全面履行了合同义务。法院生效判决已经认定被告在向原告出售案涉两间店铺时，系以沙盘模型作为宣传及展示的依据，该沙盘图属于设计文件的组成部分。双方在签订的两份合同中均约定依法变更建筑工程施工图设计文件，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。本案中被告向原告所交付的房屋与沙盘图展示不符，又未提前告知原告，故原告要求解除合同，返还全部购房款1451455元，符合合同约定，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照中国人民银行基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金，该约定未违反法律规定，故原告要求被告按约定的全部房价款的0.1%支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘立超与被告瑞金琦建实业有限公司于2018年4月5日签订的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2018040500471、2018040500461）；二、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告刘立超购房款1451455元及至款清之日止的利息（其中自2018年4月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告刘立超支付违约金1451.46元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19146元（原告已预交），由被告瑞金琦建实业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在交纳上诉费后，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  周艳玲人民陪审员  曾小平二〇二〇年六月十八日书 记 员  陈小青