签发人：拟稿人：广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初4008号原告：中信银行股份有限公司惠州分行，住址：广东省惠州市×××××××××隆大厦（**）首层**。负责人：刘云中。委托诉讼代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓉儿，广东宝晟律师事务所实习律师。被告：陈秀芸，女，汉族，1993年9月20日出生，公民身份号码：450×××××××********，，住址：广西北海市铁山港区××××××××××××××被告：惠州市大华房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区××××办事处陈江大道南与陈甲路交叉口南侧首层**室。法定代表人：陈某1。原告中信银行股份有限公司惠州分行与被告陈秀芸、惠州市大华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实合同签订时间：2017年2月14日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告陈秀芸，贷款人、预抵押权人原告中信银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市大华房地产开发有限公司。三、合同名称：《中信银行个人购房借款合同》[编号：（2016）信银惠房贷字第ZK1031号]。四、借款金额、期限：借款金额为430000元，借款期限为360个月。五、还款方式：按月等额本息还款法。六、借款利率：浮动利率，本合同项下的贷款利率为年利率，按贷款实际提款日定价的基础利率确定；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对于借款人未按时支付的利息，自逾期之日起至全部清偿之日止，按本合同约定的逾期贷款罚息利率和本合同约定的结息方式计收复利。七、违约条款：借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款人与贷款人签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以贷款人为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由贷款人持有满五年之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市仲恺高新区×××××××××侧家华白云花园(1-5号楼)1号楼2单元6层05号房[不动产登记证明号：粤（2017）惠州市不动产证明第1017287号，抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第5010356号]；3.担保范围为本合同项下主债权、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管保证金和实现债权质权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用。九、合同履行：2017年2月17日，原告与被告陈秀芸签订《个人借款凭证平（借据）》，约定放款日期为2017年2月17日，到期日期为2047年2月17日，贷款年利率为4.9%。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币430000元。十、被告欠款情况：截止至2020年6月11日，尚欠借款本金409634.95元、利息（含罚息、复利）6530.28元。十一、原告诉讼请求：1、原告与被告一之间签订的《中信银行个人购房借款合同》项下的借款本金全部立即到期；2、被告一偿还原告借款本金人民币414422.13元及相应利息、罚息及复利（截止至2019年9月23日，被告一尚欠原告利息6179.51元、罚息18.83元、复利53.99元，之后利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行之规定计至还清之日止）；3、被告一以其提供抵押的惠州市仲恺高新区×××××××××侧家华白云花园(1-5号楼)1号楼2单元6层05号房[不动产登记证明号：粤（2018）惠州市不动产证明第5010356号]承担抵押担保责任，原告对该房屋处置后所得价款拥有优先受偿权；4、被告一承担原告因本案支付的律师费8000元，上述诉讼请求金额合计为人民币428674.46元；5、被告二对被告一的上述债务承担连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用，包括但不限于受理费、保全费、公告费等费用。十二、其他：原告提交的《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》、业务凭证显示，原告因本案诉讼产生律师代理费8000元。裁判理由和结果本院认为，原告与被告陈秀芸之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告陈秀芸未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求被告陈秀芸偿还借款本金409634.95元及支付相应的利息（含罚息、复利）（计至2020年6月11日为6530.28元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师代理费8000元，并提交了《民事委托代理合同》、《广东增值税专用发票》、业务凭证予以证明，本院予以支持。被告惠州市大华房地产开发有限公司自愿为被告陈秀芸的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告陈秀芸的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告陈秀芸用于抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告陈秀芸、惠州市大华房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈秀芸应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金409634.95元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年6月11日为6530.28元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；二、被告陈秀芸应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司惠州分行支付律师费人民币8000元；三、被告惠州市大华房地产开发有限公司对上述第一、二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7830元（原告已预交），由被告陈秀芸、惠州市大华房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  张静辉二〇二〇年六月十三日书 记 员  古杏蓓