山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初1905号原告（反诉被告）：许衍涛，男，1973年6月29日出生，汉族，居民，住日照市市直第四生活区。委托诉讼代理人：杨柳，山东陆海律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦志杰，山东陆海律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋兴龙，男，1975年11月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：李圆，女，1987年12月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上二人共同委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。以上二人共同委托诉讼代理人：王淑慧，山东海洋律师事务所律师。原告（反诉被告）许衍涛与被告（反诉原告）宋兴龙、被告李圆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许衍涛的委托诉讼代理人杨柳，被告（反诉原告）宋兴龙、李圆的委托诉讼代理人胡瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许衍涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告支付原告违约金29.7万元；2.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2018年9月1日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告名下的位于安泰名筑小区001号楼1单元601号房屋；房屋价格为297万元，定金3万元，首付款147万元；如被告违约不卖，被告需双倍返还原告所交定金，另行支付总房款10%违约金给原告。合同签订后，原告依约于2018年11月1日向房屋中介支付首付款147万元，但被告拒不向原告交付房屋，明确表示不再出售房屋。原告多次向被告主张违约金，被告拒不支付，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）宋兴龙辩称，原告与被告双方签订房屋买卖属实，但未履行的原因在于许衍涛未按照合同约定支付首付款，所以违约责任在于许衍涛，不在于宋兴龙与李圆。另依据《房产买卖合同》最后一页备注条款第二条，可看出许衍涛明知李圆是代宋兴龙签订合同，即李圆是宋兴龙的代理人，因此即使宋兴龙存在违约，许衍涛也只能向宋兴龙主张违约责任，不能向作为代理人的李圆主张违约责任，李圆不是本案适格被告。最后即使宋兴龙存在违约，许衍涛也应对造成的损失进行举证。被告李圆辩称，其答辩意见同宋兴龙意见。诉讼过程中，被告宋兴龙提出反诉，向本院提出反诉请求：1.请求判令解除宋兴龙与许衍涛之间签订的《房产买卖合同》；2.判令许衍涛向宋兴龙支付违约金59.4万元；3.本案本诉和反诉费用由许衍涛承担。事实与理由：2018年9月1日宋兴龙作为甲方、许衍涛作为乙方签订了《房产买卖合同》，按照合同约定，许衍涛应在2018年11月1日前支付首付款147万元，但在约定时间内，许衍涛却未向宋兴龙支付首付款。合同第二、2、（2）约定“如乙方不按时支付首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方”，结合许衍涛未按约支付首付款的事实，宋兴龙特向法院提出如上反诉请求，请求法院依法予以支持。原告（反诉被告）许衍涛辩称，首先许衍涛已在合同约定期限内支付了定金及首付款，不存在违约行为，也不存在合同法第93、94条规定的合同情形，也不存在合同双方约定的合同解除情形，宋兴龙无权解除合同。其次假使宋兴龙主张许衍涛违约行为成立，许衍涛是于2018年11月1日付款，根据合同第二条第2款的第（2）项“如买方不按时支付首付款，每逾期一天，按照总房款0.5%支付违约金”，不能按照宋兴龙主张的总房款20%计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）提交的《房产买卖合同》，《收到条》，银行交易记录《个人活期存款账户交易明细》、《活期查询》、《借记卡账户历史明细清单》，《常住人口登记卡》，由山东联瑞置业发展有限公司出具的收据、《证明》，山东联瑞置业发展有限公司企业信用信息公示报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日被告宋兴龙作为甲方（卖方），原告许衍涛作为乙方（买方），与中介方原日照市联瑞不动产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，被告李圆在该合同上代被告宋兴龙在甲方（卖方）处签名。《房屋买卖合同》主要内容约定：一、房屋状况：甲方将坐落于日照市安泰名筑小区001号楼01单元601号出售予乙方，此房标准层建筑面积为223.36平方米，具体面积以房管部门确权为准；备案合同编号为20160905062。二、成交价格、房款支付及违约责任：购房款为2970000元；本合同签订当日乙方支付购房定金30000元。本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。乙方于2018年11月1日前支付首付款1470000元，此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理该房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接交付给甲方；如乙方不按时支付该房首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方。房产余款1470000元，乙方办理二手房按揭贷款，于办理完银行贷款业务后一次性付清。三、产权过户及税、费承担：甲方协助乙方办理该房屋的房产证、土地证或不动产权证过户手续，有关该房过户时产生的所有税、费（包含增值税、个税、契税、交易费等相关费用）由乙方承担。四、交房、户籍及学位：甲方从乙方支付的购房定金中支付交房保证金30000元，该保证金由中介方暂时保管。甲方于收到首付款后（不包含交房保证金）叁日内将该房交付乙方使用。合同备注处手写以下内容：（1）因乙方签订合同当日未携带征信报告，乙方保证于2018年9月5日17:00前将征信报告提供至中介方，若乙方征信原因，导致该房无法贷款，则本合同解除，三方互不追究责任；（2）该房甲方为代签，乙方知晓并认可，甲方代签人保证甲方本人于2018年9月5日前将该合同补签字；（3）因该房产尚未出证，乙方知晓并认可，该业务具体办理日期以该房产出证后五个工作日为准；（4）该购产合同包含车位一个，本合同价格不包含车位，双方知晓并认可。原告许衍涛在乙方处签字、捺印，被告李圆代被告宋兴龙在甲方处签字、捺印，中介方加盖原日照市联瑞不动产营销策划有限公司合同专用章。合同签订当日，许衍涛支付购房定金30000元，李圆出具收到条。2018年11月1日许衍涛通过其配偶李炳英日照银行账户及本人的日照东港农村商业银行账户分别支付1000020元、420520元（含手续费），同日山东联瑞置业发展有限公司出具收据一张，该收据载明：“安泰名筑宋兴龙——许衍涛2018年11月1日首付款（交行1420500元+兴业49500元）合计1470000元”。由于宋兴龙未在合同约定的期限内交房，导致合同无法继续履行。2018年11月20日山东联瑞置业发展有限公司通过其法定代表人尹玉龙银行账户退还1470000元至许衍涛之妻李炳英的中国工商银行账户。另查明，本诉原告许衍涛要求继续履行《房屋买卖合同》，并因宋兴龙、李圆未按照合同约定交付房屋，要求宋兴龙、李圆按合同约定的违约条款支付违约金29.7万元（总房款297万元*10%）。反诉原告宋兴龙则认为，一是在《房屋买卖合同》中，李圆系宋兴龙的代理人，李圆代宋兴龙签订涉案合同，该合同仅对宋兴龙发生法律效力，其相应后果与李圆无关；二是原告许衍涛在本诉中向宋兴龙主张违约金意味着许衍涛认可《房屋买卖合同》已经解除的事实，故反诉原告宋兴龙要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》；三是在本诉中，许衍涛主张总房款10%的违约金过高，其应举证证明存在的损失；四是在反诉中，因反诉被告许衍涛未在合同约定期限内支付首付款，反诉原告宋兴龙要求反诉被告许衍涛支付违约金59.4万元(总房款297万元*20%)。还查明，原日照市联瑞不动产营销策划有限公司于2018年10月10日将公司名称变更为山东联瑞置业发展有限公司。本院认为，原告（反诉被告）许衍涛与被告宋兴龙（反诉原告）签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。原、被告应按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。关于许衍涛是否在合同约定的期限内支付首付款的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条规定：“民法所称的‘以上’‘以下’‘以内’‘届满’，包括本数；所称的‘不满’‘超过’‘以外’，不包括本数”，许衍涛于2018年11月1日当日向中介方交纳1470000元，按合同约定履行了交付首付款的义务。故宋兴龙提出许衍涛未在约定期限内支付首付款的主张不能成立，本院不予采纳。反诉原告宋兴龙要求反诉被告许衍涛支付违约金59.4万元的主张，本院不予支持。宋兴龙应在合同约定期限内履行交房的义务。通过中介方山东联瑞置业发展有限公司出具的《证明》可知，宋兴龙违反合同约定，不积极履行合同义务，不想出售涉案房产，显属违约。宋兴龙违约不卖导致双方之间的房屋买卖无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，宋兴龙提出解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房产买卖合同》的反诉请求，本院予以支持。《房屋买卖合同》的解除系被告宋兴龙的单方违约行为所致，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中原告许衍涛选择适用违约金条款，系对自身权利的自由处分。关于违约金数额的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，在本案中，涉案《房屋买卖合同》中约定“如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方”，该条款系双方关于违约金计算方式的约定。该合同约定的房屋价款为2970000元，故宋兴龙应向许衍涛支付违约金297000元（2970000元*10%）。关于宋兴龙认为许衍涛要求支付总房款10%的违约金过高并请求法院酌情认定的主张，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据，在本案中，宋兴龙作为违约方未提交证据证明违约金约定过高，且被告宋兴龙在反诉请求中要求原告许衍涛支付总房款20%的违约金，其主张的违约金比例明显高于原告许衍涛所主张的，即宋兴龙关于违约金过高的抗辩与自己的反诉请求自相矛盾，故对其要求酌情认定违约金的主张本院不予支持。关于被告李圆是否共同承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，被告李圆在《房产买卖合同》上的签名均注明“（代）”，且在备注处手写“该房甲方为代签”，许衍涛在签订合同时已知晓被告李圆是合同代签人，且未提供证据证明涉案房产是被告宋兴龙与被告李圆的共同财产，故对原告许衍涛要求被告李圆承担违约责任的主张，本院不予支持。关于原告许衍涛要求被告承担保全费的诉讼请求，因原告未提交证据证明其申请财产保全，故对其该诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第二百零五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）许衍涛与被告（反诉原告）宋兴龙于2018年9月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）宋兴龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）许衍涛违约金297000元；三、驳回原告（反诉被告）许衍涛本案的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋兴龙本案的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5755元，减半收取2878元,反诉案件受理费9740元，减半收取4870元,由被告（反诉原告）宋兴龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  秦绪峰二〇二〇年六月十二日书记员  臧 欣