福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异102号 案外人：林某2，女，1986年12月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 案外人：林某1，男，2011年8月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 法定代理人：林某2，女，1986年12月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系林某1的母亲。 两案外人委托诉讼代理人：陆享民。 申请人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被申请人：福建信贸贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****。 法定代表人：陈明向，执行董事。 被申请人：利嘉实业(福建)集团有限公司，住所地，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**iv> 法定代表人：卢圣敬。 被申请人：福清环球房地产有限公司，住所地福建省，住所地福建省福清市融城镇小桥街** 法定代表人：陈道义。 被申请人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市晋安区。 被申请人：陈明向，男，1980年7月25日出生，汉族，住福建省福清市。 被申请人：陈宇廉，男，1974年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人：陈明强，男，1978年5月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人：王文忠，男，1982年8月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人：陈晓丹，男，1982年12月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 申请人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与被申请人福建信贸贸易有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）、福清环球房地产有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉、陈明强、王文忠、陈晓丹金融借款合同纠纷一案，案外人林某2、林某1对本院保全查封福州市台江区××街道××号××街××层××店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月16日举行听证，案外人林某2、林某1委托诉讼代理人陆享民、中信银行福州分行委托诉讼代理人吴秀清参加了听证，现已审查终结。 案外人林某2、林某1向本院提出异议称，请求1.解除对福州市台江区××街道××号××街××层××店面的查封；2.停止对位于福州市台江区××街道××号××街××层××店面的强制执行；3.确认福州市台江区××街道××号××街××层××店面归案外人林某2、林某1所有。理由如下：一、案外人林某2、林某1与被申请人利嘉公司在87店面被查封前已签订《商品房买卖合同》。2018年9月21日，案外人林某2、林某1与被申请人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人林某2、林某1以总价694800元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××层××店面（以下简称“该店面”，建筑面积为46.32平方米，单价为15000元／平方米）；同日，案外人吴世锦与被申请人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人林某2、林某1以总价720600元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××层××店面（建筑面积为48.04平方米，单价为15000元／平方米）；2018年8月1日，案外人林秀华、林煌欣与被申请人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定以总价720622元购买坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分1层88店面（建筑面积为48.04平方米，单价为15000元／平方米）；以上合同均约定购房人在2018年7月17日前将购房款支付至被申请人利嘉公司指定的收款账户（户名：张华伟，开户行：中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号：6227××××6555），被申请人利嘉公司在2018年8月1日按现状向购房人交付店面，购房人与被申请人利嘉公司为了办理不动产权属登记手续而签订的用于备案的买卖合同（包括但不限于购房单价及购房总价）与本《商品房买卖合同》约定不一致的，以本《商品房买卖合同》约定为准。2020年1月3日，关于87店面案外人林某2、林某1自愿按463200元的购房总价与被申请人利嘉公司网签，网签的《商品房买卖合同》约定案外人林某2、林某1应当在2018年12月31日前付房款人民币463200元，被申请人利嘉公司在2018年12月31日前将该店面交付案外人林某2、林某1。2020年1月13日，案外人林某2、林某1签订该店面预告登记的《申请表》。2020年1月16日，被申请人利嘉公司向案外人林某2、林某1开具463200元的购房发票。二、案外人林某2、林某1已经按合同约定向被申请人利嘉公司支付87店面的全额购房款694800元。案外人林强与案外人林某2系夫妻关系，案外人林强于2018年7月17日分三次向被申请人利嘉公司支付购房款1136000元、500000元、500000元，合计2136000元用于购买位于福州市台江区××街道××号××街××层××、88、89三间店面，被申请人利嘉公司收到款项后向案外人林某2、林某1及案外人林秀华、林煌欣、吴世锦开具全额购房款的收款收据。案外人林某2、林某1在87店面被查封前已经合法占有该店面并将该店面出租给案外人。被申请人利嘉公司在2018年8月1日将87店面交付案外人林某2、林某1，案外人林某2、林某1已将该店面出租给案外人马美容。被申请人利嘉公司在2018年8月1日将88店面交付案外人林秀华、林煌欣，案外人已将该店面出租给陈进明。被申请人利嘉公司在2018年9月25日将89店面交付案外人吴世锦，案外人已将该店面出租给程斌。四、87店面已被贵院查封。日前，被申请人利嘉公司告知案外人林某2、林某1该店面预告登记无法办理，案外人林某2、林某1才得知贵院经被申请人利嘉公司申请作出（2019）闽01民初2556号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结福建信贸贸易有限公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的银行存款或等值财产，并保全了该店面。 申请人中信银行福州分行辩称，一、申请人依法申请查封被申请人利嘉公司名下包含讼争87号店面在内的房产。申请人通过向福建省高级人民法院申请查询被申请人利嘉公司名下资产情况，于2019年12月16日得知讼争87号店面系被申请人名下房产、且已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封。2020年1月3日，申请人向贵院申请查封包含讼争87号店面在内的被申请人名下房产。2020年1月14日，贵院向福州市不动产登记和交易中心送达查封协助执行通知书、民事裁定书。此后福州市不动产登记和交易中心反馈已正式查封被申请人名下讼争87号店面。由此可知，讼争87号店面尚未办理产权过户手续或物权预告登记，产权人依然是被申请人利嘉公司。二、异议人与被申请人利嘉公司是否存在真实的商品房买卖合同关系待贵院依法查明。首先，异议人在讼争87号店面存在法院查封的情况下，仍于2018年7月17日支付购房款，明显不符合正常购房者的行为模式。其次，购房款付至第三方个人名下，且每笔金额与三份商品房买卖合同约定的金额也均不一致，明显不符合开发商售房习惯、以及第三人代付的正常操作，更不符合社会常识。再者，异议人提供银行交易明细上并未记载该款项的用途为购房款，根本无法判断该款项是否系真实的购房款。另外，据申请人查询得知，讼争87号店面在2018年的市场价格在每平方米37100元左右，而异议人声称其系以每平方米15000元购买，明显低于正常市场价格。上述诸多不合理的情形，异议人未能进行合理解释，申请人有充分理由怀疑异议人与被申请人利嘉公司并非真实的商品房买卖合同关系。法院若查明异议人与被申请人利嘉公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，应依法追究其虚假诉讼的法律责任。三、因异议人自身原因导致讼争87号店面无法办理产权过户登记。异议人声称其在2018年9月21日与被申请人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，并于7月17日已付清全部购房款。但讼争87号店面早在2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封，该事实情况异议人是可通过不动产登记中心查询得知，异议人作为购买店铺的投资者，应当承担一定程度的谨慎审查义务。因此，异议人是在知道或者应当知道的情况依然决定购买诉讼店面，直接导致讼争87号店面无法办理过户登记。另外，异议人声称其自2018年8月起在接受讼争87号店面现状的情况下合法占用店面。但自2018年7月起至2020年1月长达18个月之久，异议人既未向被申请人利嘉公司主张权利，也未向广西壮族自治区南宁市中级人民法院申请执行异议，可见其放弃或迟延主张权利的行为也进一步导致讼争店面无法办理过户登记。综上所述，申请人申请贵院查封被申请人利嘉公司名下房产系为实现债权的合法行为，异议人主张解除讼争87号店面的查封、冻结措施，明显缺乏事实、法律依据，依法应予驳回。 本院查明，在本院审理原告中信银行股份有限公司福州分行与被告福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、福清环球房地产有限公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉、陈明强、王文忠、陈晓丹金融借款合同纠纷一案中，申请人中信银行福州分行于2019年12月5日向本院申请财产保全，请求对被申请人福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的财产进行保全。2019年12月16日，本院作出（2019）闽01民初2556号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人福建信贸贸易有限公司、利嘉公司、陈隆基、陈明向、陈宇廉名下价值192461627.88元的银行存款或等值财产。2020年1月15日，本院依据（2019）闽01民初2556号民事裁定、（2020）闽01执保9号之三协助执行通知书，查封了案涉房产。 另查明，2018年4月26日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封了案涉房产，查封案号为（2018）桂01执200号之一。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及本案，案外人林某2、林某1与被申请人利嘉公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年9月21日，而案涉房产已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封。故本案不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件。对购买的房产已被查封的事实，案外人未尽审慎审查的义务，其亦应承担相应不利的法律后果。此外，根据案外人陈述，本案的购房款于2018年7月15日、17日支付，而《商品房买卖合同》却于2018年9月21日签订，款项支付未标明是购房款、与合同中约定的购房款数目不符且支付对象亦非被申请人利嘉公司，以上均不符合商品房买卖的交易习惯和常理。故，案外人林某2、林某1向本院提出解除对案涉房产查封并停止对案涉房产执行的异议请求，不符合相关事实和法律规定，本院不予支持。另，案外人要求本院确认案涉房产的所有权归其所有的请求事项，不是本次执行异议的审查范围，本院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人林某2、林某1的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年六月十七日 书记员  吴美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。