广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初8165号 原告：黄丽霞，女，汉族，1980年5月5日出生，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被告：南宁润嘉房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区朱瑾路8号缅甸园区德利风岭世家办公楼501号。 法定代表人：洪玉树。 被告：广西海游城市场管理有限公司，住所地：南宁市青秀区长湖路58号怡心园C1栋2704号。 法定代表人：陈小军。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月29日 开庭时间：2019年6月28日 当事人到庭情况： 原告方：原告黄丽霞及其委托代理人林长兵到庭 被告方：被告南宁润嘉房地产开发有限公司（以下简称“润嘉公司”）、广西海游城市场管理有限公司（以下简称“海游城公司”）未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告南宁润嘉房地产开发有限公司于2017年4月29日签订的《摊/铺使用权合同》；2、请求判令被告南宁润嘉房地产开发有限公司向原告返还转让费217469元并支付违约金（以217469元为基数，从2018年12月30日起，按日万分之三计至本案判决被告返还摊/铺使用权转让费履行期限届满之日止，暂计至2019年5月30日的违约金为18112.49元）；3、被告广西海游城市场管理有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、判决解除原告与被告广西海游城市场管理有限公司于2017年4月29日签订的《友爱广影•海游城委托租赁合同》；5、判决被告广西海游城市场管理有限公司向原告支付第一年租期回报款12225元；6、本案件受理费由两被告承担。 被告答辩要点 两被告均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 2016年4月27日，原告（受让方，乙方）与被告（转让方，甲方）签订《凤岭·海游城摊铺使用权合同》，合同约定：甲方转让南宁市长湖路65号“凤岭·海游城”摊铺30年使用权给乙方，乙方自愿受让该摊铺，乙方享有30年使用权的摊铺号为18A，该摊铺面积4.6平方米；交付摊铺的时间为2016年9月30日，使用权自2016年5月1日起至2046年4月30日止。第三条，原告选择的使用方式为第一年交付使用期由被告统一招商经营，原告不自主经营。第四条，30年使用权转让费为194444元，乙方在签订本合同之日一次性支付30年使用权转让费；原告方摊/铺交付使用期第一年交由被告统一经营管理的，被告按30年使用权转让费的10%返租，返租时间为2016年9月30日至2017年9月29日，返租总金额为人民币19444元，在交齐30年使用权转让费当天返还。第七条，甲方逾期交付摊铺的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付使用权转让费的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过120日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付的款项外，还应按乙方已付款项的20%支付违约金。 2016年4月27日，原告向被告支付两个摊位（18A、18B）的使用权转让费330000元。其中，本案18A摊铺原告应交付转让款为194444元，另一摊铺18B应交转让款为172800元，两个摊铺总价367244元。该两个摊位第一年的返租费为36724元。第一年返租期满，被告并未将涉案的18A、18B摊铺交付给原告，庭审中，被告亦认可该两个摊铺现已不存在，涉案摊铺已跟其他摊铺一起被统一改造成海鲜餐厅，且包括涉案摊铺在内的整个一层摊铺已租赁给案外人。 另查明，2016年9月29日，被告与案外人广西海游城市场管理有限公司（以下简称海游城公司）签订《委托经营管理合同》约定：被告委托案外人海游城公司于2016年9月30日至2017年9月29日对凤岭海游城一层商铺（包含涉案摊铺）统一招商、运营、管理。2016年9月30日，被告将凤岭海游城一层商铺（包含涉案摊铺）交付给案外人海游城公司。2017年10月8日案外人海游城公司与案外人唐小英签订《凤岭海游城商铺租赁合同》将包含涉案摊铺在内的1147平方米摊铺出租给案外人唐小英，租赁期限为9年，从2017年10月8日起至2026年10月7日止。 再查明，2016年2月25日，被告（乙方）与案外人广西东森市场投资有限公司（甲方）签订《租赁合同》，该合同载明：南宁市凤翔中学多功能楼产权属于南宁市教育局；一、甲方将凤翔中学多功能楼一层商场整层及三层的1000平方米出租给乙方，租赁期限为20年，培育期10年，自2016年6月1日至2046年5月30日止；四、乙方可以将商场部分出租给第三方，如果承租的第三方违约，由乙方承担违约责任。 还查明，2014年6月3日，南宁市教育局取得凤翔中学地下停车场、多功能楼项目《建筑工程规划许可证》（建字第450101201400301）。 判决理由 本院认为：对于原告与被告于2016年4月27日《凤岭·海游城摊铺使用权合同》，双方都予以认可，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法的强制性规定，该合同有效，对双方都有约束力。 对于原告是否完全履行支付合同价款的问题。合同中的第三条约定：乙方（原告）同意选择第1、种使用方式，具体如下：1、第一年交付使用期由甲方（被告）统一招商经营的，乙方（原告）不自主经营……合同中的第四条第二款约定：乙方（原告）按照第（1）种支付方式：（1）乙方（原告）在签订本合同之日一次性支付30年使用权转让费……乙方（原告）方摊/铺交付使用期第一年交由甲方（被告）统一经营管理的，甲方（被告）按30年使用权转让费的10%反租，返租时间为2016年9月30日至2017年9月29日，返租总金额为人民币19444元，在交齐30年使用权转让费当天返还。本案合同约定原告应交付转让费194444元，2018桂0103民初3317号案的合同原告应交转让费172800元，两个摊铺总价367244元。2016年4月27日，原告向被告支付两个摊位的使用权转让费330000元。两个摊位反租给原告为36724元。原告共支付为366724元，未支付金额为519.6元。原告已经履行了合同义务约定支付的绝大部分价款，被告也认可反租原告价款的事实，被告在诉讼前未向原告主张未支付的价款，因此本院认为原告已经履行了支付价款的义务。 对于被告是否已经向原告交付摊铺的问题。合同第二条约定：乙方（原告）摊/铺使用权年限为30年，自2016年5月1日起至2046年4月30日止（含装修时间），通过工程竣工验收及按统一标准装修的摊/铺交付使用日期为2016年9月30日。本案中原告并未承认被告已经向原告交付的事实，被告也未提供原告接收摊铺的凭证；合同第三条使用方式约定：原告同意选择第1、种使用方式，具体如下：1、第一年交付使用期由被告统一招商经营的，原告不自主经营……该约定是约束原、被告第一年对摊/铺的使用方式，而并非约定被告统一招商经营为交付方式；现被告将摊/铺已改为海鲜餐厅，虽然征求了诸多业主的意见，但并未经过原告的同意，无原告的签字；现摊/铺已不存在，被告已经不能根据合同履行向原告交付摊/铺，被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……原告诉请解除原告和被告于2016年4月27日签订的《凤岭·海游城摊铺使用权合同》，本院予以支持。 违约金的数额确认问题。合同的第七条第一款约定：1、非六条（不可抗力）所列原因，甲方（被告）逾期交付摊/铺的，每逾期一日，甲方（被告）按乙方（原告）已付转让费的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过120日的，乙方（原告）有权解除合同，甲方（被告）除退还乙方（原告）已付的款项外，还应按乙方（原告）已付款项的20%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故对原告诉请被告退还原告摊铺使用权转让费194444元，并支付违约金38888，合计233332元，本院予以支持 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告黄丽霞与被告南宁润嘉房地产开发有限公司于2017年4月29日签订的《凤岭·海游城摊铺使用权合同》解除； 二、被告南宁润嘉房地产开发有限公司向原告黄丽霞退还摊铺使用权转让费194444元； 三、解除原告黄丽霞与被告广西海游城市场管理有限公司于2017年4月29日签订的《友爱广影.海游城委托租赁合同》； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费5017元，由被告南宁润嘉房地产开发有限公司负担4500元、广西海游城市场管理有限公司负担517元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  蒋京红 人民陪审员  康海桥 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  覃玉肖