上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7264号原告：戴珍超，男，汉族，现住浙江省嘉兴市。原告：黄柱，女，汉族，现住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：戴珍超。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告戴珍超、黄柱与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告戴珍超及被告委托诉讼代理人宋晓峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告于2018年8月4日签订的《公租房合同》无效；2、判令被告退还两原告支付的购房款468,000元；3、判令被告赔偿两原告自付款之日起至实际履行之日止按付款金额为基数的中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。事实和理由如下：被告违规向两原告出租位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄9栋西单元601室房屋，且单方承诺租用70年，而向两原告出租的房屋至今未竣工验收，被告也未取得公租房出租允许证书，其对外出租的行为已被金山区相关部门责令整改并督促清退，该企业虽有偿还能力但不履行清退义务，故诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，同意退还已付全部款项，对于退还本金以外的其他诉讼请求均不予认可，双方订立的是租赁合同，并非民间借贷，原告诉请的利息无法律依据。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《公租房合同》和承诺书，证明双方对于房屋的交付约定了时间，但被告未按约履行交房义务已构成违约。被告对证据的真实性无异议，但提出双方签订的租赁合同。二、《御府公共租赁房项目清退协议书》，证明经过政府部门协调，认定御府公租房项目违规，并就退款双方达成协议。被告对此证据的真实性无异议，但提出政府部门认定的违规是公租房未具备交付条件，非其他违规，清退协议也未约定利息。三、收据二份及POS机刷卡记录三份，证明两原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。四、金山区住房保障和房屋管理局的公告和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书,证明讼争房屋的性质为公租房，要经过验收且具备出租资质才能对外出租，被告的行为已违规。被告对此证据的真实性无异议，但提出讼争房屋是期房，双方签订的是预租合同，无法律规定必须竣工验收才可以对外出租。五、《补充协议》，证明双方曾就退还租房保证金达成过协议，未按协议履行需按逾期退款金额的日万分之一支付违约金。被告对此证据的真实性无异议，提出未交房是被告的原因，违约条款约定认可，但两原告未提出支付违约金的诉讼请求。被告未提供相关证据。经审理查明，2018年7月14日，原告戴珍超、黄柱与被告上海御府投资有限公司签订一份《公租房合同》，约定讼争房屋坐落于上海市金山区亭林镇金展路1356弄(御府公寓”)9栋西单元6层601室。该房屋暂测面积为61.98平方米(交房以实测面积为准，实行多退少补的原则)。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。合同金额(包括房屋租赁和保证金)及支付方式：原告的付款金额、方式以及付款期限由原、被告双方在付款协议(附件一)中约定。原告于2019年5月30日前交付该房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告享有的该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日止，该期限届满后，原、被告一致同意自动续约，被告不得单方解除本合同。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政府的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本公租房合同作废，本公租房合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租金为13,647元，保证金为928,000元，于2018年前支付468,000元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2018年8月4日，原告刷卡支付50,000元；同月11日，原告再次刷卡支付418,000元。又查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出公告，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。还查明，2019年6月9日，两原告与被告达成一份补充协议，约定原、被告均有违约行为，双方互不追究违约责任，主动放弃追偿对方的违约金。租赁合同第一年到期后不再续租，被告将两原告缴纳的468,000元租房保证金扣除一年房租，将剩下的租房保证金448,000元在2020年6月30日前如数退还两原告。被告愿意按照逾期未退的保证金日万分之一支付两原告违约金，逾期超过一个月，两原告保留通过法院起诉维权的权利，要求法院裁定被告承担违约责任并支付罚息，进行强制执行。2019年10月20日，两原告与被告再次达成一份《御府公共租房项目清退协议书》，约定原告已支付保证金468,000元，因本项目房屋被告至今未取得交付许可，双方的租赁关系也不符合我国公共租赁相关的管理规定。现经协商被告同意于2019年11月30日前退还已收取款项共计140,400元，于2019年12月31日前退还已收取款项共计140,400元，于2020年1月25日前退还已收取款项共计187,200元。以上事实，由《公租房合同》、承诺书、收据、POS机刷卡记录、公告、认定意见书、《补充协议》、《御府公共租房项目清退协议书》等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了公租赁合同，但协议书仅约定了房屋租金12,237元，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到928,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款468,000元合法有据，应予支持。基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，两原告要求按合同约定由被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。对于两原告主张自付款之日起至实际付清之日止按付款本金为基数的银行同期贷款利率计算的利息，因双方最后就退还购房款达成一致意见，属结算条款，原合同无效，其相应的结算条款并不当然无效，双方对退款协议达成一致意见，还应按结算条款约定内容履行，被告未按约履行退款义务，原告有权自约定退款次日起要求被告支付相应利息。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告戴珍超、黄柱与被告上海御府投资有限公司于2018年8月4日签订的《公租房合同》无效；二、被告于本判决生效之日起十日内退还两原告购房款468,000元；三、被告于本判决生效之日起十日内支付两原告逾期退款的利息(以140,400元为基数，自2019年12月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以140,400元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以187,200元为基数，自2020年1月26日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4160元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年六月二十二日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……