广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9598号原告：陈双，男，1980年5月15日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：边疆，女，1981年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告的共同委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道侧。法定代表人：蒋盛晓。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街谢村村路段45号B栋501房号。法定代表人：郑惠京。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被告：张海华，男，1969年3月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告：蒋盛晓，男，1967年2月5日出生，汉族，住广州市天河区。被告：丘清波，男，1964年2月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：郑惠京，男，1984年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李文强，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县。原告陈双、边疆与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈双及两原告的共同委托诉讼代理人肖平、赖敏霞，被告一房公司的委托诉讼代理人龚婉娴到庭参加诉讼，被告富山公司、露纯公司、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈双、边疆向本院提出诉讼请求：1.请求判决《公寓使用权转让合同》无效；2.请求判决被告富山公司、一房公司共同向原告返还购房款518509元以及占用资金利息89592.88元（45000元自2018年5月6日起算，473509元自2018年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率三倍，均暂计至2019年7月22日，直至清偿）；3.请求判决被告富山公司赔偿原告已付购房款一倍的金额473509元；4.请求判决被告一房公司支付双倍返还定金差额45000元；5.请求判决被告露纯公司对上述请求中的金额向原告承担连带清偿责任；6.请求判决本案的诉讼费、财产保全费由全体被告承担；7.请求判决被告张海华在减资357万元范围内对上述诉讼请求2-4中的金额承担股东补充赔偿责任，请求判决被告张海华在减资153万元范围内对上述诉讼请求2-4的金额承担股东补充赔偿责任；8.请求判决被告丘清波、郑惠京、李文强在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内，对上述诉讼请求2-4的金额承担股东赔偿责任。事实和理由：原告收到一房公司的中介人员推销电话推销番禺大夫山旁一栋名为“富山自由度”的公寓仅售8000元/方左右，原告问及该公寓的土地、盖楼手续是否合法齐全时，中介宣称该公寓售楼所有证照均齐全，并告知了公开发售“富山自由度”楼盘的售楼部地址，于2018年5月6日接引原告到达售楼部后一房公司中介人员及其团队主管再三向原告推销这个公寓性价比高抢手等，还告知并出示相关收楼单证明该公寓的C、D栋已经有业主入住。原告基于普通老百姓的消费认知看到该楼盘有售楼部公开销售，以及现场有广州农商行现场办理贷款，于是决定购买。2018年5月6日当日在售楼部被卖方富山公司和中介要求分两笔共支付了95000元，原告刷卡后富山公司和一房公司向原告开具两张收据，一张收据为45000元选定“富山自由度××座××单位”定金，另一张收据为50000元房款。富山公司和一房公司要求原告于5月12日来售楼部交齐尾款423509元，并签署合同，否则没收定金。2018年5月12日原告如期到达售楼部签署合同，但发现合同封面是“公寓使用权转让合同”，提出质疑后经过一房公司中介解释“使用合同期限的27年到期后无偿使用=公寓所有权转让”等一番游说，中介还向原告出示了一份富山公司与露纯公司的联合声明书，证明富山自由度项目用地的合法性，打消原告种种顾虑。2019年5月12日，原告和卖方富山公司在“富山自由度”的售楼部签署了《公寓使用权转让合同》。该合同由富山公司提供格式版本，第三条公然约定租期从2019年至2046年到期后无偿使用，视《合同法》约定的最长租期二十年于不顾。故，该合同名为租赁合同，实为购房合同。《公寓使用权转让合同》约定交楼时间不迟于2019年6月30日。直至原告起诉之日，富山公司和一房公司从未通知原告去收楼。原告多方了解才得知该公寓为违法建筑要拆除的消息。原来，早在2018年2月广州市城市管理执法局番禺区分局出具《限期拆除违法建筑公告书》（穗综番强拆公字[2014]228号）限期自行拆除。更加荒诞的是，富山公司在2019年3月14日向原告发出《告业主书》，谎称有政府文件以及报建手续完善中。富山公司在2019年4月25日再次向原告发出《告全体业主书》，继续谎称所售楼盘没问题，但从富山公司的工商登记信息可知，2019年4月4日已进行了减资登记(从1000万注册资本减少为490万)，大大降低了公司主体承担责任的能力。富山公司在减资后仍然公告欺瞒支付了血汗钱却面临钱楼两空的业主，推销房产时热情多话的一房公司中介在面对原告违建质疑时逃避不答。《公寓使用权转让合同》签署时间为2018年5月，富山公司和一房公司置城管部门的执法权威于不顾公然顶风上，以欺瞒违建的不诚信方式继续公开售卖公寓，诱使原告作出错误意思表示与之签订合同，富山公司的违建行为直接导致《公寓使用权转让合同》无效，使得原告的购买房屋目的落空，严重侵害了原告以及该楼盘1200多户业主作为买受人的基本生存居住权益。原告签署《公寓使用权转让合同》后，全款支付518509元以为购买到可以居住在大夫山旁边的楼，但最终富山公司逾期不交楼和欺瞒违建楼要拆，占用了原告的大额资金，应参考《公寓使用权转让合同》第八条（三）第2项约定按照三倍银行同期贷款基准利率支付占用资金利息。富山公司作为占市场主导地位的销售方违法建设公寓并公开售卖，欺骗作为消费者的原告，破坏房地产正常秩序，侵害广大买房者权益，存在严重过错，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第九条惩罚性赔偿规定向原告承担赔偿责任。一房公司作为富山公司包销方收取原告定金45000元，但在销售过程中故意隐瞒违建情况违反忠诚义务，依法应双倍返还定金，并对原告支付的房款返还及利息共同承担连带责任。露纯公司发表联合声明为富山公司背书，依法应对富山公司的债务承担连带责任。张海华、蒋盛晓是富山公司的股东，富山公司于2019年4月9日将注册资本1000万元减资至490万元，股东张海华、蒋盛晓操控公司恶意减资，大大削弱公司偿债能力，但该两名股东在减资时作出了《债务担保证明》，对减资前发生的债务，由股东按照出资比例予以承担，张海华、蒋盛晓应对本案债务承担连带担保责任。另，蒋盛晓、丘清波是露纯公司的股东，郑惠京、李文强是一房公司的股东。露纯公司以及一房公司均为有限责任公司，该两家公司的三位股东均未实缴出资，依法应对公司债务承担连带清偿责任。综上，原告依据《合同法》第五十二条、第五十八条的相关法律规定，为维护合法权益提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，判如所请。被告富山公司提交书面答辩状辩称：我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》为无效合同，我方应当返还因合同取得的财产。原告明知富山自由度项目违规建设和销售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身利息损失承担责任。我方未收取45000元定金也未开具收据，根据合同相对性原则，不应承担该费用的赔偿责任，原告将该笔费用计入购房款于法无据。具体事实和理由如下：一、我方与原告签订的富山自由度项目《公寓使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。案涉富山自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了《土地管理法》、《城乡规划法》及《城市房地产管理法》的相关强制性规定，另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，我方与原告签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、原告明知富山自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。富山自由度周边商品房平均单价在30000元／平方米左右，而富山自由度项目的平均单价在8500元／平方米左右，原被告签订的《公寓使用权转让合同》约定单价约为7880元／平方米，明显低于市场正常交易价。我方在签约前明确向原告出示了案涉地块的《土地使用权证》，说明了富山自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确富山自由度的房屋无法办理产权的事实。并且《公寓使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知富山自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受案涉房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，我方和原告对合同无效均有过错，我方因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，原告应自行承担其资金占用损失，原告主张中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍的利息损失缺乏法律依据。三、原告将中介公司收取的45000元算入购房款的主张没有事实和法律依据，我方不应承担赔偿责任。首先，原告支付的45000元费用事实上由中介机构一房公司收取并开具收据，我方从未收取上述费用、未开具票据，根据合同相对性原则，原告应向一房公司主张该45000元费用，我方不应承担上述费用赔偿责任。其次，我方与一房公司签订的《招租咨询服务合同》明确约定，45000元／套为电商费用，由客户落定时支付给一房公司，如涉及退定，由一房公司退还客户。而在我方和原告签署的《公寓使用权转让合同》中，并不存在对45000元费用的描述和约定，其购房款明确约定为473509元。一房公司以其他名目收取该费用，不改变我方未收取、使用该笔费用的事实，也不改变我方从未与原告和一房公司约定该45000元费用为购房款的事实。根据上述事实和约定，我方不应承担该费用的赔偿责任，原告将其算入购房款于法无据。四、案涉违法建设的形成有其历史背景原因，我方承租运营案涉建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。案涉土地是由露纯公司承租给我方进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室[2013]60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（[2013]98号）执行”。据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了富山自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向我方承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。我方正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营富山自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，我方始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，我方遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜，并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。综上所述，《公寓使用权转让合同》因违反法律强制性规定而无效，原告对此存在明显过错，我方应退还相应房款，原告应自行承担其资金占用利息。恳请法院依法判决，维护当事人的合法权益和社会稳定。五、富山公司减资程序符合法定程序，股东无需承担补充赔偿责任。富山公司自2019年初因税务筹划原因决定减资，全体股东共同决定将富山公司注册资本从1000万元减至490万元，并于2019年2月在《广州日报》刊登减资的公告，履行了法定的决议、公告程序，并于4月完成减资。在此期间富山公司对富山自由度项目要被拆除的情况并不知晓，因此也不可能预见到富山自由度租户对富山公司享有潜在债权。执法机关直到2019年5月才到富山自由度项目现场进行执法，并与租户产生冲突，自此，富山公司和租户才知道富山自由度项目要被拆除。因此，在富山公司减资时，本案原告仅是富山公司相关物业的使用权人，享有的是对富山公司要求交付物业的物权请求权，并不享有对富山公司的债权。富山公司减资时没有特定的债权人，富山公司通过报纸刊登减资公告的行为符合法定的减资程序，属于企业生产经营中的正常经营行为，并非为逃避债务，股东不应对富山公司的债务承担补充赔偿责任。被告露纯公司提交书面答辩状辩称：我方与原告没有合同关系，原告诉请我方对《公寓使用权转让合同》承担连带清偿责任没有法律依据，请求法院依法驳回上述诉讼请求。具体事实与理由如下：一、我方并未参与富山自由度项目运营，与原告没有合同关系，没有义务承担案涉《公寓使用权转让合同》的连带清偿责任。我方是富山自由度项目所在土地的权属人，2016年我方将该用地上自建的4幢建筑租赁给富山公司作为办公及公寓用途使用，我方并未参与后续富山公司的运营事宜，与富山公司不是合作开发关系，也不存在共享收益的情形。合同具有相对性，我方与原告并无合同关系，不是合同相对人，原告要求我方承担《公寓使用权转让合同》的连带清偿责任无事实和法律依据。二、我方与富山公司是独立的民事主体，独立承担民事义务。我方主营化妆品制造、化妆品及卫生用品批发、零售业务，业务独立；有专职雇员25名，人事独立；自负盈亏，资产独立。富山公司主营企业管理咨询服务、投资管理服务、房屋租赁、场地租赁、物业管理等，独立开展业务；有专职雇员20名，人事独立；自负盈亏，资产独立。我方与富山公司均系依法成立的企业法人，是独立的民事主体，各自人员、财产、业务完全独立，独立承担民事义务。原告要求我方对富山公司的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据。被告一房公司辩称：原告要求我方与富山公司共同返还房款及双倍返还定金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。具体理由如下：一、我方并非本案适格被告，本案存在两个关系，一个是原告与富山公司之间的租赁合同关系，一个是原告与我方之间的居间服务关系，根据原告的诉讼请求，可以清晰看出，原告是基于租赁合同关系要求被告承担责任的，因此作为居间方的我方并非本案适格被告。二、我方在整个交易中是一个居间方的角色，原告转给我方的定金45000元实际为居间费用，我方已经完成居间义务，原告要求我方退还楼款及退还定金差额45000元无事实与法律依据。第一，案涉《公寓使用权转让合同》的合同相对方为富山公司与原告，而富山公司收取原告支付的所谓房款也是以上述合同为依托的，因此根据合同的相对性，原告要求我方退还房款没有任何依据。第二，原告在起诉状中也明确表明我方在整个交易中是中介角色，也就是说从始至终原告是清楚知悉我方在整个交易过程中仅仅是中介的角色，并非物业所有人或者其他角色。第三，根据我方提交的特殊申请表可以看出，我方收取的45000元是我方向原告提供楼盘信息、带客户看楼、协助客户与开发商沟通争取购房优惠或者申请延期支付首付而产生的居间服务费，而且在该申请表中清楚列明了我方为原告向富山公司争取到的优惠以及每一期房款支付的金额与时间，这些数据明显可以看出，我方收取的居间服务费并未包含在转让款之中的，原告对此也签名确认了，再结合原告提交的《公寓使用权转让合同》中可看出原告知悉合同转让费价格并不包含我方已收取的服务佣金，但原告对此亦未提出异议，而且还自愿与富山公司签订了《公寓使用权转让合同》，这就说明了原告对该笔费用的性质是清楚知道的。同时，根据原告提交的证据收据可以看出，收款人明确载明是我方并非富山公司，但原告一直都未提出过异议，从这里也看出原告是清楚知道我方收取的该笔费用是为原告提供居间服务而产生的居间服务费。第四，定金条款需要以书面形式进行约定，但是案涉《公寓使用权转让合同》中并未有定金支付条款的约定，因此原告明显是清楚知道我方收取的就是为其提供服务的居间服务费。第五，根据《公寓使用权转让合同》第二条可以看出，原告在签订该合同时已经清楚知道案涉房屋国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系等信息，而且我方在向其提供居间服务的时候也如实告知房屋情况，富山公司也在销售中心公示了相关情况，原告自己也在起诉状上表述其是看到过案涉房屋的相关权属情况的，所以承租案涉房屋是原告本人看中案涉房屋转让价格低的优势才与富山公司签订《公寓使用权转让合同》的，因此作为居间方，被告已经履行告知义务并为原告提供居间服务，原告无权要求我方双倍退还已收取的服务费。第六，本案是由于富山公司的违约行为导致原告要求解除《公寓使用权转让合同》，并非我方的过错导致的，根据《合同法》的规定我方作为居间方，促成了原告与富山公司签订合同即已经完成了居间义务，因此我方收取的45000元居间服务费无须退还，如果因为富山公司的违约导致原告损失了该45000元，原告应向富山公司追讨，而并非在本案中要求我方退还购房款及退还定金差额45000元。三、富山公司已承诺包括原告案涉款项在内的全部业主退款诉求均由富山公司承担，我方无须承担退款责任和义务。根据我方提交的证据在群名为富山自由度业主群（486人）微信群的聊天记录中，群名为“A416业主欧阳福明-富山群群主”所发出的信息中第二点明确表明：富山公司承诺后续无论是一房还是其他售房合作伙伴（乐聚、房胜客）收取的资金，如果出现纠纷问题，业主统一找富山公司，富山公司是唯一的债主；富山公司承诺对所有房款承担相关赔偿责任。2019年7月10日富山公司公示的《富山自由度租客资料登记公告》和《富山自由度租客退款登记通知》证明：富山公司会对相关业主信息进行登记核算退款全额并处理相关后续事宜。证实“富山公司已履行退款承诺，以公告的形式告知业主富山公司承担全部退款责任，并要求原告在内的业主们配合办理相关手续。”由此可以证实，富山公司才是案涉款项的退款责任主体，我方不应该承担退款义务，即便要退款也应由富山公司退款。四、我方现处于正常经营状态，在注册资本认缴登记制度下，股东依法享有期限利益，现未届出资期限，原告以股东未实际出资为由要求郑惠京、李文强在出资范围内承担连带责任无事实和法律依据，不应予以支持。综上，我方并非转让合同的相对方，实际上也未收取过原告任何房款，且我方作为居间方已经完成了居间义务，因此，不应该向原告退回房款及居间服务费，原告要求返还相关款项既没有事实依据也没有法律依据，请求法院予以驳回。被告张海华无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告蒋盛晓无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告丘清波无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告郑惠京无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告李文强无答辩，亦未在举证期内提供证据。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为露纯公司，地类用途为工矿、仓储用地，使用权类型为出让。富山公司登记法定代表人为张海华，2016年8月22日起张海华为股东、执行董事兼总经理，蒋盛晓为股东、监事。露纯公司登记法定代表人为蒋盛晓，2016年3月7日起露纯公司股东为蒋盛晓和丘清波。一房公司登记法定代表人为郑惠京，郑惠京为股东、执行董事兼总经理，李文强为股东、监事。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年5月6日，陈双、边疆通过刷POS机向富山公司支付50000元，富山公司出具《收款收据》（编号：162348）确认收到陈双、边疆交来富山﹒自由度××栋××层××号房使用权转让费50000元。同日，陈双、边疆通过刷POS机向向一房公司支付45000元，一房公司出具《收款收据》（NO.0025767），确认收到陈双、边疆交来富山自由度××座××单位定金45000元。2018年5月12日，富山公司（甲方、转让方）与陈双、边疆（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第××栋××层××号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）60.09平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额473509元；乙方选择按一次性付款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日一次性支付该物业使用权的全部转让费473509元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，陈双、边疆通过银行转账方式分别向富山公司支付96509元、47000元、160000元和120000元，富山公司出具《富山*自由度收据》（NO.0002205），载明收到陈双、边疆交来涉讼房屋的使用权转让费473509元。2019年4月2日，富山公司召开股东会达成决议：同意公司注册资本由1000万元变更为490万元，本次减少注册资本人民币510万元，其中张海华减少出资人民币357万元，蒋盛晓减少出资人民币153万元。公司注册资本变更后各股东的出资情况如下：股东1张海华，以货币出资人民币343万元，总认缴出资人民币343万元，已于2015年11月4日缴足。股东2蒋盛晓，以货币出资人民币147万元，总认缴出资人民币147万元，已于2015年11月4日缴足。该决议显示公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司股东100%表决权。决议落款处有张海华和蒋盛晓签名。富山公司及股东并签署《债务担保证明》，主要内容为：富山公司原注册资本1000万元，认缴注册资本1000万元，现申请减少注册资本至490万元。富山公司已就减资事项通知公司债权人，并于2019年2月15日在《广州日报》刊登减资公告，对此次减少注册资本前发生的债务，减少注册资本后由公司股东按出资比例承担。企业信用信息公示报告显示，富山公司于2019年4月4日注册资本由1000万元变更为490万元。另查明，本院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。本案庭审中，陈双、边疆主张与富山公司之间成立房屋买卖关系，认为《转让合同》的条款特征完全符合合同法中买卖合同条款的特征；陈双、边疆并确认富山公司一直未向其交付涉讼房屋，及至庭审之日尚未收到富山公司退还任何款项。对于陈双、边疆提出的露纯公司应对富山公司的涉案债务承担连带清偿责任的诉讼主张。陈双、边疆主张：露纯公司在2017年1月1日与富山公司出具联合声明书，为富山公司背书共同开发“富山自由度”项目，但未能办理合法用地报建手续按时交楼，存在过错；露纯公司早在90年代即通过转让方式取得了“钟屏岔道”钟村工业开发区B区，面积为26666.8平方米（40亩）的土地使用权，并于2018年在该地块上自建了7层综合楼并于2018年申领不动产权(07213177)，又于2018年将该综合楼以低于市场价仅月租500元的对价出租给富山公司，而富山公司的工商登记地址即为该综合楼地址，露纯公司的工商登记地址亦为该地址，充分证明富山公司和露纯公司存在法人人格混同的事实，露纯公司应对富山公司违建侵害陈双、边疆权益承担连带责任；由于富山自由度项目因违建停工且广大业主大面积维权，供电所出具停电通知，富山自由度在供电所备案的用户名称即为露纯公司，证明富山自由度为富山公司和露纯公司合作开发，两公司人格混同；富山公司的两大股东张海华和蒋盛晓交叉控股，为富山公司和露纯公司的实际控制人，露纯公司应对富山公司在本案的债务承担连带责任。陈双、边疆并提交了联合声明书、土地使用权转让合同、不动产权证、房屋租赁合同、关于对富山自由度停止供电的通知、张海华、蒋盛晓交叉持股图表拟证实其上述主张。关于一房公司与富山公司以及涉讼房屋所在富山自由度项目的关系问题。陈双、边疆称一房公司是富山公司的销售代理方，以富山公司名义帮助其卖楼，和富山公司一起隐瞒项目没有报建的信息，共同欺诈包括其方在内的购房者，因此应双倍返还定金，并且应与富山公司连带返还其方支付的房款并支付利息。一房公司则主张其司是涉讼交易的居间方，陈双、边疆是通过其司的居间服务促成和富山公司签订《转让合同》的，陈双、边疆向其司缴纳的45000元为居间服务费，其司已完成居间服务，不应双倍退还该款项，其司对于该交易亦不存在过错，不应承担向陈双、边疆返还房款和支付利息的责任。诉讼中，本院依据陈双、边疆的申请，依法裁定对富山公司、露纯公司、一房公司、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强名下的财产进行了财产保全。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈双、边疆与富山公司签订的《转让合同》未约定陈双、边疆有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故陈双、边疆主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，本院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与陈双、边疆于2018年5月12日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取陈双、边疆的转让费473509元应返还予陈双、边疆，并应支付利息。陈双、边疆主张房款473509元的利息自2018年5月12日起算，属于其自行处分民事权利行为，本院予以采纳。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向陈双、边疆支付的利息应分段计算：以473509元为基数，自2018年5月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率的标准计至2019年8月19日止；以473509元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。陈双、边疆主张利息按照中国人民银行同期贷款利率的三倍计算，缺乏理据，本院不予支持。至于陈双、边疆主张富山公司赔偿已付购房款一倍的金额473509元，理据不成立，本院亦不予支持。就陈双、边疆要求富山公司返还定金45000元及支付利息损失的诉请。一方面，该款项并未在《转让合同》中进行约定，且已超出《转让合同》约定的转让费金额，陈双、边疆虽主张该款项为房款的一部分，但未能提供证据予以证明；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，虽陈双、边疆称其是应富山公司要求向一房公司支付的，但陈双、边疆未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司收取或富山公司委托一房公司代为收取的，故就陈双、边疆要求富山公司返还定金45000元及支付利息的诉请，理据不足，本院不予支持。而陈双、边疆虽向一房公司支付了45000元，但应属另一法律关系，本案只围绕陈双、边疆与富山公司之间就涉讼物业发生的租赁合同法律关系进行审查，如上所述，鉴于一房公司收取的45000元并未在转让合同中进行约定，一房公司亦非转让合同的相对方，且陈双、边疆要求富山公司返还定金及支付利息损失的诉请未得本院支持，故陈双、边疆要求一房公司对富山公司返还定金及支付利息损失的债务承担共同清偿责任的诉请，本院亦不予支持。同理，陈双、边疆主张一房公司支付双倍返还定金差额45000元，本院亦不予支持。陈双、边疆向一房公司主张相关权利，应另寻法律途径解决。陈双、边疆基于一房公司承责的前提主张郑惠京、李文强在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内承担股东赔偿责任，本院不予支持。关于露纯公司应否对富山公司的上述债务承担连带责任的问题。陈双、边疆虽然提交了证据拟证实富山公司和露纯公司存在法人人格混同的事实，但其所提交的证据无法证实其上述主张，陈双、边疆亦未能提交证据证明两公司存在业务、财产混同，故本院对陈双、边疆的上述意见不予采纳。露纯公司并非涉案《转让合同》的合同主体，基于合同相对性原则，陈双、边疆要求露纯公司对富山公司上述债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。陈双、边疆基于露纯公司承责的前提主张丘清波在未足额缴纳其所持有股权的公司出资本金利息范围内承担股东赔偿责任，本院不予支持。关于张海华、蒋盛晓应否对富山公司的上述债务在其减资范围内承担补充清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。即公司减资必须同时以通知和公告两种形式，履行通知债权人的义务。据已查明的事实，张海华、蒋盛晓作为富山公司股东，于2019年4月2日通过股东会决议对其二人公司股份进行减资，于2019年4月4日向公司登记机关办理完成变更登记。富山公司未能举证证实其已履行通知各债权人的义务。陈双、边疆作为涉讼房屋租户，属于富山公司债权人之一。但从减资时间上看，该减资行为发生在涉讼建筑物被公告违建拆除之后，与富山自由度租户协商退款之前；从减资数额上看，富山公司注册资本由10000000元减少至4900000元。故富山公司是在明知包括涉讼房屋在内涉讼建筑物存在违法建设并需拆除的情况下减少公司注册资本，该减资行为明显降低了富山公司的对外偿债能力，侵害了陈双、边疆的合法权益。故此，股东应在减资数额范围内对富山公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。其中张海华应在减资3570000元内、蒋盛晓在减资1530000元范围内对富山公司以上债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。富山公司、露纯公司、张海华、蒋盛晓、丘清波、郑惠京、李文强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈双、边疆与被告广州富山投资管理有限公司于于2018年5月12日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》及相应的租赁法律关系无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈双、边疆退还转让款473509元及利息（以473509元为基数，自2018年5月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准利率的标准计至2019年8月19日止；以473509元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、被告张海华在3570000元内、蒋盛晓在1530000元内对被告广州富山投资管理有限公司的上述第二项判决中所确定的欠款不能清偿部分承担补充赔偿责任；四、驳回原告陈双、边疆的其余诉讼请求。如被告广州富山投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14940元、财产保全费5000元，由原告陈双、边疆负担8108元，被告广州富山投资管理有限公司负担11832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏