广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3018号原告：中国农业银行股份有限公司罗定市支行，营业场所：广东省罗定市***********，统一社会信用代码：914************004。负责人：林志浩，行长。委托诉讼代理人：陈伟能，银行职员。被告：王璋传，男，1979年3月17日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市罗城街道南区***********，现下落不明。身份证号码：441************01X。被告：梁雪，女，1981年5月10日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市罗城街道南区***********，现下落不明。身份证号码：452********101461。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市********侧，注册号：445********6802。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司云浮罗定支行（以下简称“农业银行”）与被告王璋传、梁雪、罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，因被告王璋传、梁雪下落不明，裁定转为普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人陈伟能、被告一方公司的委托诉讼代理人梁海章、郭洁凤到庭参加诉讼。被告王璋传、梁雪经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王璋传立即归还原告331387.72元[其中本金320908.23元、利息10479.49元（利息暂计至2019年10月10日，以后的利息依中国人民银行规定和借款合同约定的逾期贷款利率计至还清款日止）]；2.判令被告梁雪、被告一方公司对被告王璋传所负债务承担连带保证责任；3.判令原告对被告王璋传用于借款抵押的位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1******的商品房在处置时享有优先受偿权；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告王璋传、梁雪传于2014年10月29日向原告申请住房按揭贷款金额56万元，借款用于购买位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1******的商品房，借贷各方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号440***********169），被告王璋传、梁雪以上述商品房作抵押担保并办理了抵押登记手续，被告梁雪、一方公司为借款作保证担保。2015年2月10日，原告发放贷款38.7万元，贷款到期日2040年2月9日。贷款发放后，被告多次逾期还款，期间由担保人一方公司归还部份欠供款项。至2019年10月10日，被告王璋传欠供款4个月，逾期本金4858.23元、利息10479.49元。至2019年10月10日，尚欠借款本金320908.23元、利息10479.49元，合计331387.72元。被告王璋传、梁雪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告一方公司辩称，一、被告只对拍卖、变卖抵押房产后仍不足清偿的部分借款本息和费用承担担保责任。根据《物权法》第一百七十六条规定，借款人王璋传和梁雪不能偿还借款本息时，应优先处置抵押物以偿还原告的借款本息及费用，若拍卖、变卖抵押物后仍不足清偿全部借款本息和费用的，不足部分才由被告一方公司承担担保责任。二、抵押预登记具有抵押效力，原告对涉案抵押的房地产享有优先受偿权。1.涉案抵押物属于《担保法》第三十四条第一款第六项规定依法可以抵押的其他财产的范畴。根据担保法解释第四十七条规定，预售商品房应属于未办理产权证书的在建房屋或其他建筑物。本案涉案房屋于2015年2月4日已经办理了预告登记（粤房地预登罗字第2000012554号），预登记权利人为原告，故原告享有优先受偿权。2.根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”的规定，涉案房屋已经办理抵押预登记，且登记机关已经盖章确认。即涉案房屋抵押预登记的效力自2015年2月4日延续至今，一直存有法律效力。根据“重新办理房地产抵押登记”的字面意思，抵押预登记的效力等同于抵押登记的效力，否则就不存在重新办理的说法。3.虽然原告银行仅办理了抵押权预告登记，但由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，能够对抗普通的债权人，且原告对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记，没有过错，所以我方认定原告具有优先受偿权；4.本案反映的事实，并非是独特的个案，在金融领域购房者将涉案房屋预抵押给原告办理按揭贷款，已经成为当前住房抵押贷款的主要交易模式，如果不承认预告登记可以排除金钱债权的强制执行，将会使预告登记保全债权的功能减损，也有可能引发当事人利用民事审判恶意损害预告登记权利人的合法权益，所以请求法庭出于公平效益价值考虑通过一定的制度安排以及事实和法律认定原告对涉案的房产具有优先受偿权。综上，若认定银行作为预先登记权利人没有优先受偿权，则会无限损害银行的合法权益。在房屋没有产权证书前，房屋业主可以通过不断对第三人负债，在业主无力清偿债务的时候，第三人会申请法院对房屋进行查封，若预登记权利人没有优先受偿权，则银行的权益根本无法得到保障。原告应对涉案抵押房产享有优先受偿权，一方公司只对抵押房产处置后仍不足清偿的部分借款本息和费用承担担保责任。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告营业执照、负责人身份证、负责人身份证明，证明原告具备发放贷款主体资格、是合法金融机构；2.被告王璋传、梁雪的身份证、户口簿、结婚证，证明被告具备民事主体资格、王璋传、梁雪为夫妻关系；3.被告一方公司营业执照、法人身份证，证明被告一方公司具备民事主体资格；4.一方公司章程，证明公司股东为陈某1、彭影；5.银企合作协议，证明原告于被告一方公司合作办理住房贷款的事实；6.一方公司股东会决议，证明一方房地产公司为借款人向原告提供的保证担保经股东会决议通过，保证担保合法；7.授权书、授权人身份证，证明原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》中被告一方公司签订的人员陈壮华为合法授权人；8.商品房买卖合同，证明被告王璋传、梁雪购房事实；9.个人购房担保借款合同，证明被告王璋传、梁雪因购房向原告贷款，并以所购房产作抵押，被告梁雪、一方公司作保证担保；10.借款凭证，证明原告发放贷款事实、放贷金额、放贷到被告一方公司的账户；11.个人贷业务申请表，被告王璋传、梁雪因购房向原告申请贷款，以及约定的通信地址；12.预告抵押登记证，证明所购房屋抵押权利人为原告；13.还款明细，证明起诉前已还本金、利息金额；14.EMS邮寄单、债务逾期催收通知书、担保人履行责任通知书，证明原告向被告催收的事实。被告王璋传、梁雪、一方公司均未提交证据。经审查，原告提交的上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院均予以确认并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告农业银行是经批准经营吸收公众存款、发放贷款业务的金融机构。被告一方公司是从事房地产开发业务的公司。2014年12月31日，被告王璋传作为借款人（抵押人），原告农业银行作为贷款人（抵押权人），被告梁雪作为保证人兼抵押人，被告一方公司作为保证人，各方共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告王璋传向原告借款38.7万元用于购买被告一方公司开发的罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1******的房屋，并以该房屋作该笔借款的抵押担保，以及由梁雪提供保证担保，由一方公司提供阶段性保证担保；借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮5%确定，借款期间遇基准利率调整的，自基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人的还款方式为等本递减还款法，每月20日为还款日。第十一条（11.1）约定，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间遇基准利率调整，自基准利率调整的次日起罚息利率相应调整。（11.3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。（11.4）借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同第九条（9.1）约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行期间债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。第三十三条约定，抵押人应在本合同签订之日起90日内办妥抵押权预告登记手续；自借款人与售房人约定交付条件满足之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年2月4日，原告农业银行与被告王璋传、梁雪就贷款抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，原告农业银行是预告登记权利人。2015年2月10日，原告农业银行按借款合同指定账户发放了贷款38.7万元。原告农业银行发放贷款后，被告王璋传自2018年6月开始出现逾期还款，原告先后于2018年11月27日、2019年1月16日向被告王璋传和一方公司发出通知，要求被告各自履行还款责任和担保责任。原告催收无果诉至本院。截止2020年3月31日止，王璋传尚欠原告借款本金314760元、利息6385.67元。诉讼中，原告向本院提出财产保全的申请，本院于2019年10月22日依法裁定对被告王璋传、梁雪购置的位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区1******的不动产进行预查封，查封期限为三年。截至本案辩论终结，被告王璋传、梁雪尚未办理其提供抵押房屋的不动产所有权证。在庭审中，原告确认截止2020年3月31日止，王璋传尚欠原告借款本金314760元、利息6385.67元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告农业银行与被告王璋传、梁雪、一方公司共同签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，由此设立的借贷关系、担保关系依法成立，合法有效，本院予以确认。合同签订后，合同当事人均应按合同约定履行各自相应的义务。现原告已按合同约定足额发放贷款，履行了合同义务，但被告王璋传未按约定足额还本付息，构成违约。根据合同第十一条（11.4）的约定，原告有权提前收回借款、提前行使担保权。原告主张由被告王璋传偿还尚欠的借款本金320908.23元及计至2019年10月10日止的利息10479.49元，但其在庭审中确认已截止2020年3月31日，被告实际尚欠的借款本金314760元、利息6385.67元，故本院仅支持被告偿还尚欠原告的本金314760元及计至2020年3月31日的利息6385.67元。自2020年3月31日之后的利息，原告主张按中国人民银行的规定和借款合同约定的逾期贷款利率计算，符合双方借款合同第二十六条、第十一条（11.1）的约定，本院予以支持。关于被告梁雪、一方公司应如何承担保证责任的问题。按照涉案的《个人购房担保借款合同》第九条、第三十一条、第三十五条的约定，被告梁雪为合同项下债务提供连带责任保证，被告一方公司对该合同项下的债务承担阶段性的连带责任保证。被告一方公司的保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。鉴于双方约定用于抵押的房屋尚未办理正式抵押登记，现涉案的债务尚在被告梁雪、被告一方公司保证期间内，故原告起诉要求被告梁雪、一方公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，理据充分，本院予以支持。关于原告对涉案房屋是否享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”王璋传、梁雪用于抵押的房屋是预售商品房，属于该法第一百八十条规定的在建建筑物，按照上述规定，以在建建筑物作抵押，抵押权应自抵押登记时设立。但根据本案已查明的事实，涉案的房屋办理的是抵押权预告登记，但并未进行抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记保障的是预告登记权利人将来物权的实现，抵押预告登记保障的是将来抵押权的设立，但并不具有与抵押登记同样的法律效果，亦即不发生抵押权设立的效果。因此，原告农业银行对涉案房屋的抵押权尚未设立，其对涉案房屋不享有优先受偿权，故原告主张对涉案房屋在处置时享有优先受偿权的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告王璋传、梁雪经公告送达开庭传票未到到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告王璋传于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司罗定市支行偿还借款本金314760元并支付利息（计至2020年3月31日止的利息共6385.67元，自2020年4月1日起的利息，按中国人民银行规定和借款合同约定的逾期贷款利率计至款项还清之日止）。二、由被告梁雪、罗定市一方房地产开发有限公司对上述第一项判决中被告王璋传的债务承担连带保证责任（被告梁雪、罗定市一方房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告王璋传追偿）。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司罗定市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6270元、公告费560元、保全费2177元，合共9007元（原告已预交），由被告王璋传、梁雪、罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  潘 林人民陪审员  李国华人民陪审员  陈汉权二〇二〇年六月十六日书 记 员  李深华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。