广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2845号原告：广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社，住所地广东省广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社。负责人：黄文坚。委托诉讼代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢沛娴，广东达盛律师事务所实习律师。被告：邵树基，男，1969年12月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。被告：杨虎风，男，1968年10月3日出生，汉族，住湖南省湘阴县。第三人：广州市顺上景餐饮有限公司新塘顺景二分公司，住所地管共生广州市增城区新塘镇新沙大道北198号。原告广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社（以下简称沙头村西坊社）诉被告邵树基、杨虎风、第三人广州市顺上景餐饮有限公司新塘顺景二分公司（以下简称顺上景二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告沙头村西坊社的委托诉讼代理人顾洁欣，被告邵树基及其诉讼代理人莫国星到庭参加诉讼，被告杨虎风，第三人顺上景二分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙头村西坊社向本院提起诉讼请求：一、邵树基、杨虎风共同向原告支付拖欠的租金及占用费人民币38000元；二、被告邵树基、杨虎风立即腾空返还占用商铺给原告；三、邵树基向原告支付违约金80000元；四、本案诉讼费由邵树基、杨虎风负担。事实和理由：2017年4月20日，原告与邵树基签订《黄沙头村公寓楼首层商铺租赁合同》以下简称租赁合同。之后，邵树基未能按期支付租金，为此，双方在2020年7月2日签订《和解协议书》。但是根据原、被告交接清单及实际收支情况，邵树基存在隐瞒数据的情况，杨虎风经营的顺上景二分公司一直在使用新沙大道北198商铺。在双方争议期间仍继续使用，为此，诉至法院，望判如所请。被告邵树基辩称：一、邵树基不应是本案被告。邵树基××××坊社已经签订《和解协议》，依据约定，邵树基秩序按照《和解协议书》第三条第5项约定支付10万元租金，邵树基所欠的租金即结清。沙头村西坊社要求邵树基支付租金于法无据。杨虎风早已不在经营，邵树基在2020年5月已经没收押金充当租金处理，沙头村西坊社是否足额收取杨虎风的场地占用费与沙头村西坊社无关。二、邵树基签订《和解协议书》后积极配合沙头村西坊社到各次承租人处说明邵树基已经退租的情况以及押金、租金方面的债权债务转让情况。三、邵树基已向沙头村西坊社交还涉案商铺，在邵树基××××坊社接触租赁关系后涉案商铺已经交由沙头村西坊社管理。根据《和解协议书》，邵树基仅有协助沙头村西坊社的义务，并无保证收回商铺的义务。四、《租赁物交接清单》中列明的15项均为邵树基向沙头村西坊社移交的商铺明细，针对上述商铺的收费及欠费情况邵树基没有隐瞒，涉案商铺为《租赁物业交接清单》以外的商铺，不在《租赁物业交接清单》范围，故邵树基显然没有违约行为无需承担责任。另外，由于《和解协议书》中第三条第四款的违约金约定仅针对邵树基未按时支付第三条第一、第二款项而产生，故即使邵树基存在对《租赁物业交接清单》数据的隐瞒行为亦不是用该违约金的约定。被告杨虎风未答辩。第三人顺上景二分公司未到庭陈述意见。经审理查明：2017年4月20日，沙头村西坊社与邵树基签订《黄沙头村公寓楼首层商铺租赁合同》，约定沙头村西坊社将座落于广州市增城区新塘镇黄沙头村公寓楼首层商铺租赁给邵树基。2019年4月4日，邵树基（甲方）与杨虎风（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市增城区新塘镇新沙大道北198号铺出租给乙方，每月租金3800元。押金11400元。并约定乙方在每月5日前交纳本月商铺租金，……乙方缴纳租金逾期10天，做停电处理，甲方有权收回商铺，保证金不予退还。2020年4月22日，邵树基向杨虎风发出《关于解除商铺租赁合同的律师函》（收件人为杨虎风、顺上饭店；地址为杨虎风租赁商铺地址），内容为，杨虎风一直以疫情发生没钱为由拒绝支付自2020年3月1日至今的租金，邵树基有权根据合同约定单方解除合同并没收保证金。……直至本律师函发函日，杨虎风仍未向邵树基支付拖欠租金，故邵树基正式发函单方解除《商铺租赁合同》并没收保证金。虽然您租赁我方房屋后用作经营快餐店，但您一早可以恢复经营，……邵树基要求杨虎风在收到本律师函后15天内办广州市增城区新塘镇新沙大道黄沙头村公寓首层198号。如杨虎风逾期未搬，邵树基则依据合同约定要求杨虎风支付租金、滞纳金、场地占用费并恢复租赁物原状。该函件由他人代收。2020年7月2日，沙头村西坊社（甲方）与邵树基（乙方）签订《和解协议书》，内容为：甲、乙双方于2017年4月20日签订《黄沙头村公寓楼首层商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方就履行租赁合同一事产生纠纷，乙方于2020年5月6日向广州市增城区人民法院提起诉讼【案号(2020)粤0118诉前民调658号】，现甲乙双方在平等自愿的前提下，经友好协商，达成本和解协议，以资共同遵守。一、甲乙双方经协商一致，双方于2017年4月20日签订的《黄沙头村公寓楼首层商铺租赁合同》，由2020年6月30日起解除。二、乙方同意，甲方无须退还乙方按租赁合同缴纳的履约保证金人民币捌拾万元整(￥800，000)，该保证金全部归甲方。三、甲乙双方共同确认，乙方自2020年2月10日起拖欠甲方租金，截止至2020年6月30日共拖欠甲方租金人民币肆拾伍万陆仟陆佰壹拾肆元肆角(￥456614.4)未付，经双方协商一致作如下处理：1．现经甲乙双方协商一致，乙方同意将自2020年2月10日起至2020年6月30日止，乙方应收取次承租人的全部租金均用于缴付拖欠甲方的租金。乙方承诺在该时间段内尚未收取次承租人的租金之债权均委托甲方收取，用以抵拖欠甲方相应的部分租金，乙方全程给予配合，甲方能否足额收取与乙方无关。而乙方已收取次承租人在该时间段内的租金人民币壹拾万元(￥100，000)，则在本协议签订当天转付给甲方；2．乙方同意将租赁期间已收取次承租人部分租赁保证金（押金）人民币伍万元在签订本协议当天一并转付给甲方；3．乙方在支付上述租赁保证金人民币伍万元后，由甲方根据乙方与次租人之间的合同履行情况需要，涉及保证金由甲方代为退还，甲方代为退还给次租人的保证金仅以乙方提供的附表清单租赁商户、户名、附表清单所确定的保证金为准，并以人民币贰拾万元为限额。若涉及与次租人保证金的诉讼，乙方需要积极应诉。4．如乙方未能按时足额向甲方支付上述款项，除按原租赁合同承担违约金外，甲方还有权追究乙方人民币80000元的违约赔偿金。……四、乙方承诺协助甲方向次承租人收回商铺，乙方具体协助工作有：l。乙方与次承租人解除租赁合同；2。协助甲方与所有次承租人的办理交接手续、并重新签订《租赁合同》。……六、若乙方怠于协助甲方接收商铺，则乙方须按租赁合同约定数额向甲方足额支付拖欠的租金及占用费至交回租赁物业之日止，但经乙方通知后次承租人拖延或不同意与甲方签订《租赁合同》的除外。……后附《租赁物业交接清单》该清单载明次承租人姓名，具体铺号、租赁期限、保证金、月租金、拖欠租金的起始时间、具体金额。该租赁清单中不包含杨虎风租赁商铺。邵树基依据上述《和解协议》支付150000元给沙头村西坊社。原告提供照片，拟证明杨虎风租赁的商铺现在仍然悬挂招牌。双方确认《租赁物业交接清单数据汇总表》为共同协商制作，该表格紫爱明15个次承租人名称，租赁门牌号，租赁期限，保证金、月租金，拖欠租金起始时间、具体数额、2月份起邵树基已收取的租金，2月1日至2月9日租金金额。上述表格中不好喊杨虎风的商铺。另查明，一、顺上景二分公司工商登记资料显示，其经营场所在广州市增城区新塘镇新沙大道北198号。二、邵树基曾向本院提起诉讼，列明沙头村西坊社、杨虎风为当事人。审理中，沙头村西坊社陈述：1、第一项诉讼请求的租金起止日期为2020年2月至2020年11月，合计10个月，每月3800元，共计38000元。2、《和解协议》书是邵树基提供的，沙头村西坊社多次询问顺上景二分公司一直在使用的商铺为什么不交接，但是邵树基拒绝协调。邵树基陈述：1、杨虎风确实拖欠邵树基2020年3月至4月合计2个月的租金。但邵树基已经解除与杨虎风之间的租赁合同，邵树基××××坊社之间的和解协议也不包含杨虎风所租赁的商铺。2、邵树基在律师函中限定杨虎风搬离租赁商铺的日期，但到期后杨虎风并未搬离，是因为疫情期间杨虎风需要找地方存储物品，直至2020年7月2日原、被告双方和解后杨虎风希望搬离的时候，沙头村西坊社却不同意杨虎风搬离，当天杨虎风报警了，当天杨虎风办理了部分动产，租赁场所只剩下桌椅。3、杨虎风将2020年2月10日至2020年2月29日的租金支付给了邵树基，但邵树基没有将该期间租金交付给沙头村西坊社。因为杨虎风与邵树基已经解除租赁关系，并不在《和解协议》内。本院认为：沙头村西坊社与邵树基之间签订《黄沙头村公寓楼首层商铺租赁合同》后，双方通过《和解协议书》清结合同权利义务，该《和解协议书》为双方真实意思表示，应恪守履行。沙头村西坊社在本案中所提的诉讼请求，其依据是邵树基违反了《和解协议书》所约定的义务，即邵树基在签订《和解协议书》时隐瞒数据，且没有将收取杨虎风2020年2月10日至2020年2月29日的租金交付给沙头村西坊社。对此，分析如下，首先，沙头村西坊社与邵树基确认，双方在签订《和解协议书》前进行协商时，制作了《租赁物业交接清单数据汇总表》，即对于邵树基承租涉案首层后进行分租的情况进行统计，列明了次承租人的姓名、租金、押金、所欠租金等。之后，双方在签订《和解协议书》时，将《租赁物业交接清单数据汇总表》作为《和解协议书》的组成部分。由此可知，沙头村西坊社与邵树基之间签署《和解协议书》中第三条、第四条、第五条、第六条均是基于《租赁物业交接清单数据汇总表》所约定。虽然《和解协议书》中第三条第1点约定“现经甲乙双方协商一致，乙方同意将自2020年2月10日起至2020年6月30日止，乙方应收取次承租人的全部租金均用于缴付拖欠甲方的租金”，但后文有进一步明确“而乙方已收取次承租人在该时间段内的租金人民币壹拾万元(￥100，000)，则在本协议签订当天转付给甲方”。故2020年2月10日至2020年6月30日的乙方所属区的全部次承租人租金的限额应为100000元，即上述金额是以《租赁物业交接清单数据汇总表》计算为基础，而上述表格中并不包含杨虎风所承租的商铺，因此，邵树基已经收取杨虎风2020年2月10日至2020年2月29日的租金并未交付给沙头村西坊社，并未违反《和解协议书》的约定，因此，沙头村西坊社认为邵树基未依照《和解协议书》履行义务，依据不足。其次，沙头村西坊社作为涉案房屋的出租管理人，其对于出租商铺应是知悉且了解的。同时，在邵树基提起诉讼的案件中，邵树基是列明杨虎风为当事人，且各方确认本院已经送达相关起诉材料。因此，在与邵树基签订《租赁物业交接清单数据汇总表》和《和解协议书》时，沙头村西坊社如对清单中没有杨虎风所租赁商铺存在异议，既没有进行批注，也没有进行额外说明，显然与常理不符。最后，邵树基在签订《和解协议书》之前已经向杨虎风发出律师函，行使合同解除权并没收押金要求返还商铺，可见，邵树基并未怠于行使自己权利，因此，沙头村西坊社要求邵树基承担杨虎风应付租金的义务，依据不足。综上，本院对沙头村西坊社要求邵树基承担责任的请求不予支持。因沙头村西坊社作为涉案租赁物的出租人及管理人，并得到广州市增城区新塘镇黄沙头村民委员会的授权，故沙头村西坊社享有出租人的权利。现杨虎风经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证及答辩权利。在邵树基已经发出解除合同通知，且明确杨虎风拖欠租金的情况下，沙头村西坊社要求杨虎风返还占用商铺并支付拖欠的占用费38000元，合理合法，本院予以支持。综上所述，被告杨虎风经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨虎风在本判决发生法律效力之日起十日内，支付占用费38000元给原告广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社；二、被告杨虎风在本判决发生法律效力之日起十日内，腾空位于广州市增城区新塘镇新沙大道北198号铺并返还给原告广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社；三、驳回原告广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1330元，由原告广州市增城区新塘镇黄沙头村西坊社负担900元，由杨虎风负担430元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年六月四日书记员 温晓迪