福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初5207号 原告：潘伟生，男，1984年10月10日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓艺，福建闽荣律师事务所实习律师。 被告：苏素真，女，1972年7月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 第三人：福建盛志房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区常泰街道上村社区常泰南路47号。 法定代表人：陈志阳，总经理。 委托诉讼代理人：张晓鸣，女，该公司员工。 第三人：泉州市家鑫房产中介有限公司，住所地：福建省泉州经济技术开发区德泰路金盾商住花苑12栋502室。 法定代表人：赖梅英。 委托诉讼代理人：陈光要，男，该公司员工。 原告潘伟生与被告苏素真、第三人福建盛志房地产开发有限公司（以下简称：盛志公司）、泉州市家鑫房产中介有限公司（以下简称：家鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，潘伟生向本院提出财产保全申请，请求对苏素真址在泉州市鲤城区××街道××村××号楼××房××室××号房屋的产权过户及抵押登记手续进行冻结，本院裁定予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘伟生及其委托诉讼代理人陈燕云，被告苏素真的委托诉讼代理人苏伟伟到庭参加诉讼，盛志公司、家鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 潘伟生向本院提出诉讼请求：1.判决确认潘伟生与苏素真就址于泉州市鲤城区××街道××村××号楼××房××室××号房屋签订的编号为ＮＯ.0000026的《房产买卖居间服务合同》有效；2.苏素真协助潘伟生将址于泉州市鲤城区××街道××村××号楼××房××室××号房屋的不动产权属转移登记至潘伟生名下；3.苏素真向潘伟生支付逾期办理房产权属转移登记手续的迟延履行金（以成交价40万元为基数，按每日万分之五标准自起诉之日起计算至苏素真协助将房产权属登记手续办理至潘伟生名下之日止）；4.苏素真承担潘伟生支付的律师费用10000元；5.本案诉讼费用由苏素真负担。事实和理由：2018年9月13日，潘伟生与苏素真通过家鑫公司签订一份《房产买卖居间服务合同》，约定苏素真将其址在泉州市鲤城区××街道××村××号楼××房××室××号房屋（以下简称：案涉房产）出售给潘伟生，合同总价款为400000元。合同对迟延履行金、守约方为实现权利而产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等）、合同签订地、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，潘伟生依约支付了价款。现盛志公司已通知苏素真办理入伙及不动产产权登记手续，潘伟生也多次催促苏素真依约协助办理过户手续，但苏素真以各种理由予以推脱。潘伟生为维护自身合法权利，提起本案诉讼。 苏素真辩称，第一，潘伟生与苏素真存在串通损害第三人利益的行为，根据合同法及民法总则规定，案涉合同应认定为无效。第二，虽然双方签订案涉合同，但潘伟生未履行合同约定的支付购房款的义务。潘伟生提供的收条等证据不能证明其已将购房款足额支付给苏素真。案涉房产价款为400000元，根据房屋买卖交易习惯，不可能通过现金来交易。潘伟生从未提供任何证据证明现金来源的合法性以及该现金是如何交付的。综上，双方未实际建立房屋买卖合同关系。 盛志公司述称，苏素真与盛志公司于2017年11月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定苏素真向盛志公司购买案涉房产，房产总价款为350951元。苏素真于2017年11月16日支付首期购房款179951元，盛志公司于2018年1月为苏素真办理预售商品房不动产预告登记并开具福建增值税普通发票。苏素真于2018年3月14日支付购房尾款171000元，盛志公司当日开具收款收据由其收执。现盛志公司开发的“盛世城品”小区已经有关部门验收合格，且盛志公司已通过报纸及信件形式向苏素真发出交房及入伙书面通知。苏素真至今仍未按通知要求办理交房及入伙手续。盛志公司仅能配合苏素真办理交房手续并协助办理产权登记。潘伟生与苏素真应自行协商办理案涉房产的权属转移登记。 家鑫公司述称，潘伟生与苏素真之间的房屋买卖合同是真实的，案涉《房产买卖居间服务合同》是在家鑫公司签署的。签订合同当天，家鑫公司工作人员陈光要曾看到潘伟生在车内将一个袋子交给苏素真，但不清楚具体多少钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.潘伟生主张《房产买卖居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示。苏素真抗辩《房产买卖居间服务合同》系其为逃避债务而与潘伟生恶意串通签订的虚假合同，并提交其与潘伟生的微信聊天记录作为证据。本院认为，苏素真提交的微信聊天记录，并没有记载有关双方恶意串通、虚构合同的聊天内容，故本院对苏素真上述主张不予采信。双方签订的《房产买卖居间服务合同》合法、有效。2.潘伟生主张购房款400000元系以现金形式分两次支付。其中定金50000元系在签订合同当日即2018年9月13日以现金形式支付给苏素真，并由苏素真当场出具一张50000元的《收条》。剩余购房款350000元，系潘伟生妻子林春英于2019年9月14日在中国农业银行永春蓬壶支行现金取款350000元，将款项通过潘伟生家属送给潘伟生后，再由潘伟生将现金350000元交付给苏素真。苏素真在收到款项后当场出具一张350000元的《收条》。苏素真抗辩潘伟生并未实际支付购房款。本院认为，关于定金50000元，家鑫公司述称在潘伟生、苏素真签署《房产买卖居间服务合同》后，潘伟生在其车内将一个袋子交给苏素真，但具体多少钱不清楚，潘伟生的主张能够与家鑫公司的陈述相互印证。关于尾款350000元，潘伟生妻子林春英的银行卡现金取款记录，时间、金额均能够与350000元《收条》的时间、金额对应。潘伟生持有两份《收条》原件，虽然在两份《收条》上作为见证人签字的案外人林胜利并未实际见证购房款的交付，但潘伟生对于该两笔款项交付的陈述能够与其提交的证据及第三人的陈述相互印证，证据间能够形成证据链，符合证据的高度盖然性。故本院认定潘伟生已实际向苏素真交付购房款400000元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏素真与盛志公司于2017年11月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201711160083），约定苏素真向盛志公司购买案涉房产，房产总价款为350951元，苏素真依约分两次付清购房款350951元。盛志公司于2018年1月12日为苏素真购买的案涉房产办理预售商品房不动产预告登记。2018年9月13日，潘伟生、苏素真、家鑫公司签订《房产买卖居间服务合同》，约定苏素真将案涉房产出售给潘伟生。合同约定：房产成交价格为400000元，潘伟生需于签订合约时支付定金50000元，并于苏素真向盛志公司出具转让声明前将全额房款（包含定金）支付给苏素真；任一方未能按照合同约定的时间履行义务构成迟延履行的，应支付按成交价的日万分之五标准计付迟延履行金；违约方应承担守约方为实现权利而产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等）；苏素真同意将案涉房产产权证过户到潘伟生或潘伟生指定人员名下。2018年9月13日，潘伟生向苏素真支付定金50000元，苏素真出具金额为50000元的《收条》交由潘伟生收执。2018年9月14日，潘伟生向苏素真支付购房款350000元，苏素真出具金额为350000元的《收条》交由潘伟生收执。 2019年9月9日，盛志公司在《东南早报》上刊登《“盛世城品”6、7、8、9号楼、东区裙房、地下车位交房公告》，并于9月20日向苏素真邮寄《入伙通知书》及《入伙须知》。《入伙通知书》载明，盛志公司开发的“盛世城品”小区6-9号楼、东区裙房、地下车位已经有关部门验收合格，已于2019年9月30日准予入伙。苏素真可于2019年9月30日至2019年10月15日期间，携带《商品房买卖合同》、业主身份证或护照、已缴房款全部发票或收据、应缴未缴的购房款、专项维修资金、不动产登记证办证契税等材料办理入伙。苏素真亦可委托代理人，携带上述材料及业主经公证处公证的委托书、代理人身份证办理入伙。潘伟生因本案诉讼向福建闽荣律师事务所支付律师费10000元。 本院认为，案涉《房产买卖居间服务合同》是由苏素真、潘伟生及家鑫公司三方共同签署的，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。各方当事人应依照合同的约定履行义务。潘伟生已经依约支付了全部购房款400000元，案涉房产目前已具备权属登记及转让过户的客观条件。现潘伟生主张苏素真应根据合同约定协助配合其办理案涉房产的不动产权属的转移登记，符合合同约定，本院予以支持。案涉《房产买卖居间服务合同》约定，任一方未能按照合同约定的时间履行义务构成迟延履行的，应支付按成交价的日万分之五标准计付迟延履行金，但该合同并未约定具体的过户时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，潘伟生以起诉的形式要求苏素真履行配合权属变更登记的义务，苏素真至今仍未履行义务，已构成违约。现潘伟生主张苏素真支付自起诉之日即2019年9月26日起至苏素真协助配合将案涉房产过户至潘伟生名下之日止，以案涉房产购房款400000元为基数，按每日万分之五的标准计算的迟延履行金，符合双方约定，本院予以支持。潘伟生主张苏素真承担其因主张权利而产生的律师费10000元，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、潘伟生与苏素真于2018年9月13日签订的《房产买卖居间服务合同》（编号：NO.0000026）合法有效； 二、苏素真应于本判决生效之日起三十日内协助潘伟生将址在福建省泉州市鲤城区常泰街道上村社区盛世城品6、7、8号楼、东区裙房与地下室商业7-512房屋不动产权属转移登记至潘伟生名下； 三、苏素真应于本判决生效之日起三十日内向潘伟生支付逾期办理房产权属变更登记手续的迟延履行金（以购房款400000元为基数，自2019年9月26日起至实际将房屋不动产权属转移登记至潘伟生名下之日止按每日万分之五的标准计算）； 四、苏素真应于本判决生效之日起十日内向潘伟生支付律师费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，保全申请费2520元由苏素真负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡扬华 人民陪审员  张朝阳 人民陪审员  吴文财 二〇二〇年六月八日 法官 助理  林钢泉 书 记 员  庄 恺 判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。