河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终121号 上诉人（原审被告）：任争光，男，1977年5月9日出生，汉族，住容城县。 委托诉讼代理人：李勇，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵国强，男，1968年8月14日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：胡亚鹏，河北永嘉律师事务所律师。 上诉人任争光因与被上诉人赵国强房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 任争光上诉请求：1.请求依法撤销容城县人民法院作出的(2018)冀0629民初1006号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在尚欠租金55,200元的事实是错误的。首先，被上诉人在诉讼请求中并未主张尚欠租金，而且无论在起诉状中还是在庭审过程中均未表述过上诉人尚欠租金，法庭归纳的争议焦点也不包括是否尚欠租金。所以一审法院超出案件诉讼请求认定事实没有法律依据。其次，被上诉人出示的银行转账记录的证明目的是上诉人未按合同约定的时间支付租金，不是未足额支付租金。事实上，上诉人通过银行转账和现金方式不仅足额支付的租金还多付了，不存在尚欠租金的情况。所以，一审法院认定上诉人尚欠租金55,200元是错误的，是意在虚构上诉人违约的事实，以达到解除租赁合同的目的。二、上诉人不存在根本违约的情形，一审法院判处解除合同实属不当。上诉人在2017年不仅依约支付了租金而且还因2016年未按时完全给付租金多支付了1万元的利息损失，而且已经得到了被上诉人的认可。至此，双方对之前的租金给付不存在任何纠纷。上诉人于2018年10月27日支付了租金，虽然比合同约定的时间仅仅晚了两天，但事出有因，事先上诉人与被上诉人多次沟通要求给付租金，被上诉人一直拒绝接收。所以，才造成延后两天支付租金，单凭此不足以认定上诉人构成根本违约，也不能因此解除租期十年的合同。三、被上诉人故意设置障碍阻止上诉人支付租金。上诉人支付的2018年租金被退回后，才发现被上诉人将经常接受租金的银行账户设置为二类账户，无法接受大额租金。后由上诉人酒店经理与被上诉人通电话索要接受租金的银行账户，被上诉人只是“嘿嘿，下来再说吧”就挂断了电话，而且也拒绝接受现金支付，无奈，上诉人费尽周折才找到了被上诉人的另一银行账户支付了2018年租金，后该银行账户被注销。更加可以说明问题的是，给付2019年租金时，上诉人费尽周折将租金打到了被上诉人的又一银行账户，被上诉人将租金又全额退回到了转出账户，并将其所有银行账户注销。被上诉人的种种行为不仅足以说明被上诉人设置障碍拒收租金，而且可以证实上诉人不存在拖欠55,200元租金的事实。四、被上诉人的任意毁约不仅违反了诚信原则也违反了雄安新区关于稳定租赁市场的政策，一审法院的判决不仅助长不诚信的行为，而且为搅乱雄安新区租赁市场起到了极坏的导向作用。2017年河北雄安新区三县印发《关于加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》，2017年和2019年容城县人民政府两次印发《关于维护房屋租赁市场秩序的通告》，相关政策的发布实施是为了规范稳定新区的租赁市场，打击为抬高租金恶意毁约的行为。纵观该案，双方签订租赁合同在雄安新区成了之前，矛盾发生在新区成立之后，显然是被上诉人想提高租金恶意为之，一审法院的判决助长了任意毁约的行为，二审法院应予调整。五、针对上诉人的反诉，一审法院在审理过程中程序违法。上诉人提出因租赁房屋漏雨造成宾馆客房及大厅多处装修损坏，诉讼中上诉人针对损失向法院书面提出评估申请和勘验申请，可一审法院对该申请置之不理，也未出具任何法律文书，实属程序违法。 赵国强答辩称，任争光的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵国强向一审法院起诉请求：1.判决确认双方于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月26日解除；2.判决任争光立即搬出租赁赵国强的房屋（容城县的楼房及院落）；3.判决任争光向赵国强支付上述房产的占有使用费，从2018年10月26日至任争光从上述房屋搬出止（计算到2018年10月29日为10000元）；4.任争光承担诉讼费用。 任争光向一审法院反诉请求：1.依法判决赵国强与任争光继续履行2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》，并依法判决赵国强立即维修出租房屋容城县楼房的房屋屋顶。2.反诉费用由赵国强承担。 一审法院认定事实：赵国强（甲方）与任争光（乙方）于2014年10月25日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将位于容城县的楼房及院落一处租赁给乙方，作为餐饮、住宿等项目经营使用。二、房屋租赁期限自2014年10月25日（起租日）起至2024年12月24日止共计壹拾年。甲方给予乙方免租金装修期为两个月。三、租金按前三年壹拾肆万（140000）元／年计算，第四年至第六年壹拾陆万（160000）元／年计算，第七年至第十年壹拾玖万（190000）元／年计算，乙方于每年10月25日前将租金交纳给甲方。甲方保证在合同有效期限内不以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳，合同继续履行。四、双方权利和义务：……4、乙方应按时缴纳租金，到交款日期乙方未能交纳，甲方有权终止合同。……六、其它约定：1、在租赁期内，乙方不得擅自改变房屋结构，为装修需要改造的管道除外，经营期间造成的房屋损坏由乙方负责按重建赔偿，不可抗力除外。如遇不可抗力（包括设施设备运行出现的非管理不善的故障或意外引发的灾害）造成租赁房屋受损，如乙方提出修复继续经营，则房屋结构部分的受损由甲方负责修复（或乙方负责修复，费用由甲方承担），经营的设施设备则由乙方修复。……合同签订后2014年10月25日任争光以现金方式支付租金140000元，2015年11月9日任争光以银行转账方式支付租金132800元，2016年12月任争光以现金方式支付租金52000元，2017年10月24日任争光以银行转账方式支付租金200000元，2018年10月27日任争光以银行转账方式支付160000元，2018年10月29日因赵国强账户为二类账户存入超限额，汇款被退回，2018年10月30日任争光以银行转账方式向赵国强其他账户支付租金160000元。截止到赵国强起诉之日任争光共支付租金684800元，应付租金7400000元，尚欠租金55200元。庭审中双方认可出租房屋可以正常经营。一审法院认为，双方于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应确认合法有效。本案的争议焦点：1、关于该合同是否应予解除的问题。任争光未按约履行支付租金的义务，赵国强按约享有合同解除权，该合同应予解除。任争光虽辩称一直按约足额支付租金，但未提供确实充分证据反驳赵国强证据，任争光辩称是赵国强故意将接受房租的银行卡降为二类账户，故意造成任争光不能按约支付租金，但合同中并未约定房租支付方式及银行账户，从银行转账记录中只能够显示出因银行卡为二类账户存入超限额，160000元租金被退回，不能证明赵国强为任争光支付租金人为设置障碍，且任争光支付2018年房租的时间已经超过了合同约定的时间，任争光未提供确实充分证据证明系赵国强故意拒绝接受房租。任争光还辩称银行转账记录证明双方针对租金给付时间及方式进行过与合同不一致的协商，赵国强同意任争光分期或超出约定时间支付租金，但赵国强否认，任争光亦未提交相关证据证明，应不予采信。任争光主张赵国强撕合同涨房租，系赵国强违约在先，申请一审法院调取了信访登记表，但该表中内容系任争光自行书写，缺乏事实支撑，不能证明赵国强违约在先，该事实应不予认定。任争光还辩称不能因晚两天就认定任争光系根本违约，但纵观任争光历次向赵国强支付租金的时间、数额及尚欠租金的事实，足以认定任争光未按照诚实信用、积极履行合同的态度按约履行义务，且合同第四条第4项明确约定：“乙方应按时缴纳租金，到交款日期乙方未能交纳，甲方有权终止合同”，赵国强享有合同解除权，在任争光未按约履行义务的情形下，赵国强请求合同解除的诉讼主张，应予以支持。2、关于合同于什么时间解除的问题。赵国强主张合同已于2018年10月26日解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，赵国强未提供通知任争光解除合同的相关证据，应不予确认，赵国强享有合同解除权，赵国强要求解除合同的意思表示通知任争光、到达任争光之日应为合同解除之日，即应以本案受理后一审法院向任争光送达起诉状副本的时间为通知任争光合同解除的时间，即2018年11月26日。3、关于任争光支付赵国强占有使用费的问题。双方《房屋租赁合同》已于2018年11月26日解除，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”任争光在使用赵国强房屋期间应支付房屋占有使用费，赵国强要求自2018年10月26日起至2018年10月29日按10000元的标准支付，未提供相关证据支持，无事实与法律依据，应按原合同约定的数额支付为宜。4、关于赵国强的反诉请求是否应予支持的问题。任争光请求继续履行合同，系对本诉的反驳，不构成反诉，一审法院已评价，不再赘述。任争光请求赵国强维修房屋屋顶，赔偿损失，但未提供证据证明房屋屋顶损坏系房屋结构部分受损，且在庭审中任争光自认酒店可以正常经营，故其主张应不予支持。综上，赵国强的诉讼请求部分支持，任争光的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：“一、赵国强与任争光于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月26日解除；二、任争光于本判决生效之日起一个月内按合同约定腾清房屋并交付给赵国强；三、任争光于本判决生效之日起十日内给付赵国强房屋占有使用费（自2018年11月27日起至实际腾清房屋之日止按双方《房屋租赁合同》约定的标准计算）；四、驳回原告赵国强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告任争光的反诉请求，本诉案件受理费50元，反诉案件受理费150元，均由任争光负担”。 本院二审期间，上诉人任争光向本院提交转账凭证和账户流水各一份，拟证明2019年10月24日任争光向赵国强给付了2020年的租金16万元，但10月25日又通过赵国强银行账户退回16万元。被上诉人赵国强针对上诉人任争光提交的证据发表如下质证意见：赵国强认为案件在诉讼期间，因此没有接收任争光的房租，且汇款人不是任争光本人。本院查明，截止到赵国强起诉之日任争光应付租金740000元，任争光实际支付金额已超过740000元。以上事实有庭审笔录、交易明细等证据在卷为凭。其他事实二审查明与一审无异。 本院认为，双方于2014年10月25日签订的《房屋租赁合同》已对市场行情进行了预判，约定十年的租金是逐渐递增趋势，合同约定系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应确认合法有效。截止到被上诉人赵国强起诉之日，任争光应付租金740000元，任争光实际支付金额已超过740000元，故赵国强要求任争光支付房屋占用费的诉讼请求不应支持。租赁期间，上诉人任争光曾因未按时完全给付租金，之后除交足租金外，还多支付了租金，而且被上诉人赵国强已经接受了多支付的租金。此后，上诉人任争光于2018年10月27日支付了租金，比合同约定的时间只晚了两天。上诉人任争光上述行为不足以认定任争光构成根本违约，也不应因此解除租期十年的合同。关于任争光要求赵国强维修房屋屋顶赔偿损失的反诉请求，因任争光未提供证据证明房屋损坏系房屋结构部分受损，且任争光自认酒店可以正常经营，故对任争光反诉请求，本院不予支持。 综上所述，任争光的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分事实认定不清，实体处理有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初1006号民事判决； 二、驳回赵国强诉讼请求； 三、驳回任争光反诉请求。 一审本诉案件受理费50元，由赵国强负担，反诉案件受理费150元，由任争光负担。二审案件受理费200元，由上诉人任争光负担150元，被上诉人赵国强负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  郭菡 审判员  宋** 审判员  曲刚 二〇二〇年六月三十日 书记员  陈飞