广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12200号原告：马彩缤，女，1987年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：冯绍沛，男，1987年10月22日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：范立松，湖南郴华律师事务所律师。原告马彩缤与被告冯绍沛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马彩缤、被告冯绍沛的委托诉讼代理人范立松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马彩缤向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案租赁合同；2.判令被告立即搬离广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园26幢1003号房，并将房屋完整交还原告。事实和理由：（一）租金未及时支付。被告在2014年7月25日与该房产原业主秦怀舟的委托代理人侯蓓蕾签订租房合同，约定房租按年支付，每月租金3000元，即年租金36000元。原告于2016年11月21日通过拍卖获得房产所有权，并于2017年1月3日获得番禺区人民法院出具的协助执行通知书，判定房产过户于原告。在广州市番禺区人民法院于2018年9月3日作出（2017）粤0113民初6412号民事判决书后，被告于2018年12月7日和2018年12月9日分别支付49995元和1683元予原告，自称是支付至2018年12月31日止的租金。被告始终坚持租约的有效性，但是即便该合同有效，房租的支付方式也应该是每年的7月25日之前支付下一年的租金36000元，而被告至今仅支付至2018年12月31日，2018年12月31日至2019年7月25日和2019年7月26日至2020年7月25日的租金至今均未支付。（2017）粤0113民初6414号民事判决书在事实上形成催告作用，被告也是在判决之后才补交了17个月的租金，然而，被告理应支付的租金是到2019年7月25日，并在该日期之前支付2019年7月26日至2020年7月25日的租金，原告并未在房屋的使用上对被告形成妨碍，没有停电、停水或其他影响被告正常使用房屋的情形，被告正常租用房屋，则应当及时足额缴纳租金。此外，被告所谓的已支付2014年7月至2017年7月的租金给到原业主委托人侯蓓蕾，原合同约定支付方式为转账，实际用现金支付的方式不应采信。根据合同法第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给为委托人。无证据显示侯蓓蕾将所受到的租金转交给原业主秦怀舟。（二）非法转租。据原告向雅居乐花园管理处查询，被告在管理处办理出入卡的时间为2017年8月29日，在此之前，仅有杨飞涛（即2018年11月6日转租支付房屋使用费的人）办理出入卡。因雅居乐花园小区出入管理非常严格，没有出入卡是无法进出小区和楼栋，也就是说，原告通过拍卖在2017年1月3日获得该房产产权，至2017年8月29日期间，房屋的实际居住人是杨飞涛，而非承租人被告。此转租并未通知原告，原告也并未同意，是非法转租。综上所述，被告严重违反被告所宣称有效的合同中的条款约定以及合同法、房屋租赁管理办法的有关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求判定被告违约，被告立即搬离广州市雅居乐花园上善若水雅园26幢1003号房，并将房屋完整交还给原告。被告冯绍沛辩称，一、本案房屋租赁合同合法有效，答辩人有权租住该房屋。事实及理由详见证据（2017）粤0113民初6412号《民事判决书》及（2019）粤01民终4474号《民事判决书》的认定。二、答辩人按期足额缴纳了租金。1、从房屋租赁合同约定及租金交纳事实来看，已经按期足额缴纳租金。本案的房屋租赁合同第三条第二款明确约定：“租金按年结算，由乙方在每年的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方”。该约定明确证明租金是按年结算，先住后交；租金缴纳期限是在每年1月5日前交纳上一年度的租金。即2019年度的租金按合同约定应当在2020年1月5日前交纳，但是为了避免误解，答辩人尽最大诚意已于2019年12月3日向马彩缤支付2019年度、2020年度的租金共计72000元。证明冯绍沛不存在未按约定期限支付租金的情况。2、从合同法第226条规定来看，也不存在逾期支付租金。从合同法第226条规定来看，在租金支付期限约定不明确的情况下，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。3、退一步讲，即使答辩人逾期支付租金，也未达到解除合同的条件。从合同法第227条规定来看，即使答辩人无正当理由未支付租金，出租人也应当先催答辩人在合理期限内支付，逾期不支付的才可以解除合同。本案中答辩人虽然在收到起诉状前均未收到马彩缤的支付租金催告，但是在收到起诉状后立即向其支付了2019年度、2020年度的租金合计72000元。从最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第17条规定来看，既然次承租人都可以通过支付欠付租金来抗辩出租人的合同解除权，该解释与合同法第227条互相呼应，自然也可以适用于承租人。三、答辩人没有转租房屋。1、住户证办理时间的先后不能证明转租关系。证据（2017）粤0113民初6412号民事判决书第2页第1段中显示，马彩缤于2017年8月3日向贵院起诉时，在其诉讼请求2中确认冯绍沛的居住事实。2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。退一万步讲，假设按住户卡办理时间来确认转租关系，那么马彩缤在2017年就应当知道住户卡的办理事实，但在本次起诉时才提出异议，已经超过了6个月期间，也不应当支持其请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园26幢1003房（以下简称涉讼房屋），原登记权属人为秦怀舟，原告马彩缤通过司法拍卖竞买涉案房屋，并取得不动产权证书，权属人为马彩缤。2.2017年8月3日，马彩缤向本院提起案号为（2017）粤0113民初6412号民事诉讼，原告马彩缤诉被告秦怀舟、冯绍沛及第三人侯蓓蕾确认合同无效一案，马彩缤主张：确认秦怀舟与冯绍沛签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同）无效；冯绍沛搬离涉讼房屋，并腾空交还原告；秦怀舟、冯绍沛向马彩缤赔偿房屋使用费。本院于2018年9月3日作出判决，认定涉讼合同真实有效，马彩缤在参与拍卖时已对涉讼房屋存在承租人及相关的租赁期限、租金标准等情况清楚知悉，马彩缤取得涉讼房屋所有权后，应继受该租赁关系中的出租人的权利和义务，继续履行涉讼合同。马彩缤享有对涉讼房屋的收益权，现冯绍沛已举证证明其已支付涉讼房屋的租金至2017年7月24日，故冯绍沛应自2017年7月25日起支付租金。判决冯绍沛应于本判决生效之日起七日内向马彩缤支付涉讼房屋的租金（租金按3000元/月的标准，从2017年7月25日起计至本判决生效之日止），驳回马彩缤的其他诉讼请求。马彩缤对本院判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）粤01民终4474号判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2019年10月5日生效。3.涉讼合同约定，租赁期限自2014年7月25日至2034年7月24日，月租金为3000元；租金按年结算，由冯绍沛在每年的第5日前按转账付款方式缴付租金。冯绍沛在2014年7月25日交一年租金36000元，在2015年7月25日交一年租金36000元，在2016年7月25日交一年租金36000元。4.本院作出（2017）粤0113民初6412号判决后，冯绍沛在2018年12月7日、12月9日向马彩缤支付2017年7月25日至2018年12月31日期间的租金51678元。本案立案后，本院工作人员通过邮寄方式向冯绍沛送达起诉状、证据副本、传票、应诉通知书等诉讼材料，邮件于2019年12月3日签收。同日，冯绍沛通过银行转账向马彩缤支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金72000元。庭审中，关于（2019）粤01民终4474号判决于2019年10月5日生效后，冯绍沛有否按照该判决向马彩缤支付租金的问题，冯绍沛陈述，当初二审是驳回上诉维持原判，所以冯绍沛没有注意该问题，还是以为按照合同在每年5日交上一年租金，先住后付，后为避免误解，提前向马彩缤一次性支付2019年及2020年两年的租金，证明我方愿意继续承租房屋的诚意。关于（2019）粤01民终4474号判决于2019年10月5日生效后，马彩缤有否要求冯绍沛支付租金的问题，马彩缤陈述，该二审判决生效后，没有要求冯绍沛支付判项确定的租金，在2019年8月20日左右就收到二审判决书，后到番禺法院起诉本案。关于是否转租的问题，马彩缤陈述，涉诉房屋有他人居住；冯绍沛陈述，涉诉房屋居住人是冯绍沛，有其他人共同居住，但没有转租给他人。本院认为，经（2017）粤0113民初6412号判决及（2019）粤01民终4474号判决认定，涉讼合同真实有效，马彩缤继受该租赁关系中出租人的权利和义务，继续履行涉讼合同。本案争议焦点为马彩缤主张解除涉讼合同是否合法有据。第一，马彩缤主张以冯绍沛未及时支付租金为由解除涉讼合同。根据涉讼合同的约定，租金按年结算，由冯绍沛在每年的第5日前按转账付款方式缴付租金。根据冯绍沛向原业主委托人在每年起租日就支付租金的情况，结合合同约定，本院依法认定，冯绍沛应在每年的第5日支付当年租金。冯绍沛主张每年第5日支付上一年租金，先住后付，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据（2017）粤0113民初6412号判决内容，冯绍沛向马彩缤支付了2017年7月25日至2018年12月31日期间的租金，但马彩缤不服该判决，提起上诉。在广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4474号判决后，马彩缤没有要求冯绍沛支付租金，而是直接到本院起诉本案，要求解除涉讼合同。而冯绍沛在收到本案诉讼材料同日，立即向马彩缤支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金72000元。综上，即使冯绍沛存在迟延支付租金的情况，马彩缤应要求冯绍沛在合理期限内支付，且冯绍沛在收到本院材料后立即支付租金并提前支付下一年租金，并未影响马彩缤实现合同目的，马彩缤以冯绍沛未及时支付租金为由解除涉讼合同，理据不足，本院不予支持。第二，马彩缤主张以冯绍沛转租为由解除涉讼合同。涉讼房屋有他人居住，不足以证明冯绍沛将涉讼物业转租给他人，马彩缤提供的证据不足以证明冯绍沛存在转租行为，该主张理据不足，本院不予支持。因此，马彩缤主张解除涉讼合同，要求冯绍沛搬离涉讼房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：驳回原告马彩缤的全部诉讼请求。案件受理费9200元，由原告马彩缤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  陈伟桂人民陪审员  梁月华二〇二〇年六月二十三日书 记 员  林敏倩