海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终597号   上诉人(原审原告)：赖义东，男，1981年12月2日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人（原审原告）：黄梅珍，女，1990年2月5日出生，汉族，住海南省儋州市。   二上诉人共同委托诉讼代理人：符丽娜，海南林源律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：儋州泽南实业有限公司，住所地海南省儋州市那大城北新区正恒帝景小区**楼**商铺。   法定代表人：陈航，该公司采购部经理。   委托诉讼代理人：陈**明，海南为先律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马丽南，海南为先律师事务所律师。   上诉人赖义东、黄梅珍因与被上诉人儋州泽南实业有限公司（以下简称泽南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初8434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   赖义东、黄梅珍上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判支持赖义东、黄梅珍一审的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由泽南公司承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。一审法院认定办证期限为交房后730日，不符合双方的合同约定，存在明显的不公平，实施不动产统一登记是为了简化流程而非延长办证时间，泽南公司没有在双方约定的时间内办理完毕房屋权属证，违反了双方合同约定，应当承担违约责任；2.一审法院证据认定错误。泽南公司提交的部分证据与本案无关，部分真实性存疑，但一审法院对泽南公司提交的证据全部确认，存在错误；3.泽南公司逾期办证是由其自身原因造成的，应当承担逾期办证的违约责任。根据《建设工程消防验收申请受理凭证》可知，2018年8月29日，泽南公司的建设工程消防验收申请才被受理，在此之前涉案房屋未通过消防验收才导致泽南公司逾期办证；4.一审法院适用法律错误。泽南公司未尽到相应的举证义务，应当承担举证不能的法律后果，一审法院却规避该事实。   泽南公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.根据双方合同约定，泽南公司为赖义东、黄梅珍办理房屋权属证书和土地使用权证的时间至少是交房之日起730日内，儋州市实行不动产统一登记后，不动产权证书的办理时间也应当是交房之日起730日内；2.涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，根据双方合同约定，泽南公司的义务系协助赖义东、黄梅珍办理相关产权证书，而非是取得相关证书，泽南公司不存在违约的情形；3.泽南公司在履行合同的过程中出现政策变化，办理房产证和土地证已成为不可能。儋州市不动产登记中心自2016年10月1日起至2017年9月3日未接收材料且不办理不动产权证书，同时由于儋州市城建档案馆2018年7月至2018年12月16日停止办证材料备案入馆，造成延误办证时间，泽南公司与2019年1月开始向儋州市不动产登记中心提交材料办理不动产权证书，并未存在违约行为；4.泽南公司在合同约定的时间内将验收合格的房屋交付赖义东、黄梅珍，不存在违约情形；5.“工程竣工验收”和“工程竣工验收备案”是两个不同的概念。涉案项目已于2016年12月13日通过五大主体验收资格，儋州市质量监督站于2016年12月30日现场查看并确认验收日期。而涉案项目“工程竣工验收备案”则是在验收合格后办理消防、环评验收。该项验收备案由于相关部门政策改革而造成延误，属于不可抗力；6.赖义东、黄梅珍未能举证证明泽南公司存在违约行为，应当承担举证不利的法律后果。   赖义东、黄梅珍向一审法院起诉请求：1.判决泽南公司支付赖义东、黄梅珍逾期办理房屋权属证书违约金28867元；2.一审的诉讼费及与诉讼有关的相关费用由泽南公司承担。   一审法院认定事实：赖义东、黄梅珍与泽南公司于2016年3月12日签订《儋州市商品房买卖合同》一份，该合同第一条约定：泽南公司以出让方式取得位于儋州市那大北部新区E02地块的土地使用权，土地用途为商住用地，土地使用年限自2011年10月27日至2081年9月2日；第三条约定：赖义东、黄梅珍购买泽南公司开发的正恒帝景4#2层205房，建筑面积共126.36平方米；第五条约定：赖义东、黄梅珍于2016年3月12日支付首期房款166016元，余款300000元于2016年3月22日前向银行办理公积金贷款手续用于支付房款；第八条约定：泽南公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将五大责任主体验收合格的商品房交付赖义东、黄梅珍使用；第十五条约定：泽南公司应当自房屋交付之日起365日内为赖义东、黄梅珍办理房屋权属证书，在赖义东、黄梅珍取得该商品房权属证书后，泽南公司应当在365日内向土地登记机关申请，为赖义东、黄梅珍办理土地使用权证，泽南公司应当提前30日如实书面告知赖义东、黄梅珍办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由赖义东、黄梅珍提供的证件资料，赖义东、黄梅珍应及时提供，如因泽南公司的责任，赖义东、黄梅珍不能在约定期限内取得房地产权属证书的，泽南公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向赖义东、黄梅珍支付违约金，逾期365日以上的，赖义东、黄梅珍有权单方解除合同。合同签订后，赖义东、黄梅珍于2016年3月23日向泽南公司支付了166016元、2019年4月17日支付293656元，泽南公司于2017年2月19日向赖义东、黄梅珍交付该商品房，该商品房于2019年9月2日颁发不动产权证书。   一审另认定，儋州市人民政府于2016年10月1日发布公告，自2016年10月1日起在全市范围内实施不动产统一登记，不动产统一登记工作启动后，新受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。赖义东、黄梅珍与泽南公司签订的《儋州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定。该案争议焦点是逾期办理不动产权属证是否是泽南公司的责任。赖义东、黄梅珍与泽南公司签订的《儋州市商品房买卖合同》约定了如因泽南公司的责任，赖义东、黄梅珍不能在约定期限内取得房地产权属证书的，泽南公司自逾期之日起向赖义东、黄梅珍支付违约金。该案中，赖义东、黄梅珍与泽南公司签订《儋州市商品房买卖合同》后，在履行合同过程中，出现政策变化，不动产权属证书的办理程序、流程有变更，原先合同约定的取得办理房屋权属证书及土地使用权证已实际履行不能，赖义东、黄梅珍与泽南公司也未就办证的时间作出补充协议。根据合同的约定，泽南公司为赖义东、黄梅珍办证的最后期限为交房之日起的730日，2017年2月19日泽南公司将房屋交付赖义东、黄梅珍，泽南公司最迟于2019年2月18日为赖义东、黄梅珍办理不动产权属证书，办理不动产权属证书不能等同于取得证书，从泽南公司于2019年1月10日向儋州市税务局提交《稽查函》、2019年1月24日向不动产登记中心申请土地分割现场查看、2019年3月31日通知赖义东、黄梅珍提交办证所需材料等事实来看，泽南公司已积极准备办证所需材料，且涉案房屋已于2019年9月2日颁发不动产权证书。因办理房屋权属证书的程序改革，泽南公司上述办证的期限应当认定为合理期限，逾期办证的责任不能归责于泽南公司。综上，赖义东、黄梅珍未能举证证明属于泽南公司的原因导致逾期办证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，赖义东、黄梅珍应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回赖义东、黄梅珍的全部诉讼请求。案件受理费261元，由赖义东、黄梅珍负担。   二审审理期间，赖义东、黄梅珍提交《儋州市住房和城乡建设局关于正恒帝景竣工备案的查询答复》，拟证明涉案房产2019年1月21日才通过临时竣工验收备案，泽南公司存在违约。泽南公司对该证据的三性均没有异议，对其证明力有异议，涉案项目于2016年12月13日通过验收，儋州市质量监督站2016年12月30日已经确认竣工日期，儋州市城建档案馆于2019年1月7日在建设工程档案验收意见书上明确记载竣工时间为2016年12月30日，2019年1月21日只是备案时间，赖义东、黄梅珍混淆了工程竣工验收及工程竣工验收备案的概念，泽南公司并不存在违约行为。经质证，本院对该证据的真实性、合法性以及关联性予以确认，但该证据并不能证明泽南公司存在逾期办证的违约行为，故对其证明力本院不予认可。   泽南公司提交：证据一：工程竣工验收报告；证据二：儋州市城建档案馆建设工程档案验收意见书。以上两份证据共同拟证明涉案项目的竣工时间为2016年12月30日，2019年1月21日仅是涉案项目的备案时间。赖义东、黄梅珍对工程竣工验收报告三性均有异议，该验收报告没有盖章，没有经过主管部门的确认。赖义东、黄梅珍对儋州市城建档案馆建设工程档案验收意见书的三性均没有异议。经质证，工程竣工验收报告有参建各方竣工验收单位的意见、公章和负责人签名，内容完备、形式合法，本院予以采纳。儋州市城建档案馆建设工程档案验收意见书盖有儋州市城建档案馆的公章，证据的来源和形式合法，本院予以采纳。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是:泽南公司是否存在逾期办证的违约事实，是否应当承担相应的违约责任。   依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同的约定严格履行各自的合同义务。赖义东、黄梅珍与泽南公司在《儋州市商品房买卖合同》中约定，泽南公司应当在交房之日起730日内为赖义东、黄梅珍办理不动产权证书。鉴于房地产权属证书的办理系行政机关的行政行为，泽南公司无权决定权属证书的办理时间，赖义东、黄梅珍不能直接请求泽南公司为其办理权属证书，泽南公司的合同义务为将办理权属登记需由赖义东、黄梅珍提供的资料报产权登记机关备案。泽南公司于2017年2月19日向赖义东、黄梅珍交付涉案商品房，按照合同约定，泽南公司本应于2019年2月18日前提交相关资料，但由于儋州市不动产登记中心自2016年10月1日起至2017年9月3日不接收材料且不办理不动产权证书，泽南公司的办证期限因前述不可抗力的政府行为而顺延。根据查明的事实，泽南公司于2019年1月10日向儋州市税务局提交《稽查函》、2019年1月24日向不动产登记中心申请土地分割现场查看、2019年3月31日通知赖义东、黄梅珍提交办证所需材料，足以证明泽南公司在双方约定的时间内积极履行自己协助办证的义务，不存在逾期办证的违约行为。赖义东、黄梅珍上诉主张办理房屋权属证书的起算时间应为合同约定的交房时间2016年12月31日，泽南公司未能在约定的交房之日起365日内办理好房屋权属证书，应当承担违约责任。本院认为，根据双方的合同约定，泽南公司协助办证的起算时间为交房之日起，本案实际交房为即2017年2月19日，则办证的起算时间应从实际交房之日起。赖义东、黄梅珍混淆了逾期交房和逾期办证的时间起算，错误理解了泽南公司协助办证的起算时间，故对其上诉主张本院不予支持。赖义东、黄梅珍又主张涉案项目直至2019年1月21日才进行临时竣工备案，导致不能办理土地分割，泽南公司存在违约行为。本院认为，泽南公司的义务仅是协助赖义东、黄梅珍办理不动产权证，而非直接办理权属证书，即使涉案项目2019年1月21日才进行工程竣工验收备案，泽南公司也在双方约定的时间内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，涉案项目的工程竣工备案时间并未影响到泽南公司履行协助办证的义务，且赖义东、黄梅珍也已经取得涉案房屋的不动产权证书。赖义东、黄梅珍提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。故赖义东、黄梅珍要求泽南公司支付逾期办证的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。赖义东、黄梅珍的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费522元，由赖义东、黄梅珍负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年六月八日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。