广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初721号 原告（反诉被告）：陈少森，男，1989年7月21日出生，住广东省揭阳市揭东区。 被告（反诉原告）：彭莉莉，女，1964年8月20日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：林培祝，男，1964年9月29日出生，住防城港市港口区，系彭莉莉的配偶。 委托诉讼代理人：林春宇，男，1989年7月21日出生，住防城港市港口区，系彭莉莉的儿子。 原告（反诉被告）陈少森与被告（反诉原告）彭莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后因彭莉莉提起反诉，本案转为适用简易程序审理。原告（反诉被告）陈少森，被告（反诉原告）彭莉莉及其委托诉讼代理人林春宇、林培祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈少森向本院提出诉讼请求：1、解除陈少森与彭莉莉之间签订的《房屋租赁合同》；2、彭莉莉退还陈少森签订合同的押金共计10000元。事实和理由：2019年10月1日，陈少森因做餐饮需要而与彭莉莉签订了房屋租赁合同，彭莉莉将其为于防城港市港口区的一至三楼租于陈少森做餐饮用途，租期为一年（2019年10月1日至2020年9月30日）止，第一次交租金为2019年9月31号，交（10月1日-12月31日）租金为每季度（三个月）一交共20000元整，陈少森在2019年12月31号再次交于彭莉莉第二季度租金共20000元整（2019年1月1号-3月31号），由于2019年12月份我们国家发生了××病毒的感染、以及大面积传播。导致了陈少森餐饮店面关门无法正常营业，为响应国家号召不给国家带来负担麻烦遵从国家安排在家居家隔离。在这不可抗力的因素导致了陈少森的餐饮店承受了严重影响与打击，无法营业期间面对这租金还有工人的工资，确实无法承受。压力非常大时常夜晚一想便失眠。陈少森在疫情严重期间曾与彭莉莉在微信恳求彭莉莉协商租金减免事宜，但没有得到彭莉莉的支持同意，反而还得到彭莉莉的冷眼与嘲笑。看着这疫情还没有得到控制的情况下，陈少森每日心情着急于2020年3月17号再次请求与彭莉莉面对面协商解决租金减免事宜，再次得不到彭莉莉的支持。在这协商无法处理的情况下陈少森当面告知彭莉莉，将搬出店面减少损失并与解除租赁合同。陈少森在搬出店面打扫各方面卫生，排污排水通畅之后向彭莉莉要回合同押金时，彭莉莉以无理的理由拒绝退回押金，无理理由1:彭莉莉无理的要求陈少森拆除上一任承租人留下来的厨房结构，以及上一任承租人在彭莉莉一楼后场地用于洗菜洗碗用场地加高部分。无理理由2:房屋排污排水畅通的情况下彭莉莉又要让陈少森花冤枉钱清理，故此以理由不退押金陈少森在得不到公平的情况下只能通过法律途径公平解决。综上，陈少森为维护自己合法权益，特诉至贵法院，请求法院依法支持原告诉求。 彭莉莉辩称，1、陈少森以不可抗力提出解除合同理由不能成立。2、陈少森在合同未到期提前退房，押金不退。 彭莉莉向本院提出了反诉请求：1、陈少森向彭莉莉支付不履行《房屋租赁合同》违约金6666.67元；2、陈少森支付在租用彭莉莉房屋期间使用的水电费1263.92元；3、陈少森支付在租用彭莉莉房屋期间造成损坏房屋设备设施维修和更换费5310元；4、陈少森支付在租用彭莉莉房屋期间造成排污管道堵塞，清理排污排水管道费费用2700元；5、陈少森恢复陈莉莉房屋后厨房洗碗铁棚和烟囱。事实与理由：2019年9月30日，陈少森与彭莉莉签订了《房屋租赁合同》，将位于防城港市港口区出租给陈少森，租金为80000元，彭莉莉出租的该房屋的所有证件（五证）齐全，双方所签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿和保证人身财产安全的基础上协商一致后才签订的，合理合法。任何人没有权利变更和终止。 2020年3月17日，陈少森以××疫情为由，向我方提出解除《房屋租赁合同》，不再续租，并要求我方退还租赁房屋时的押金10000元。我方认为，陈少森提出解除合同请求时，防城港市港口区的疫情已得到有效控制，且同区域的多家餐饮店也已恢复正常营业，不属于不可抗力导致的《房屋租赁合同》继续履行，陈少森的解除合同请求应视为违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，我方不应退还押金。在多次协商无果后，陈少森无视彭莉莉的要求，对其日常经营时使用的家具家电进行了搬迁，没有拆除在租赁彭莉莉房屋后加盖的厨房和房屋后面场地水泥地板上加高的水泥地板，也没有支付在租用彭莉莉房屋期间使用的水电费1263.92元。同时，经彭莉莉请维修公司专业人员勘查后发现，陈少森在承租期间，造成彭莉莉房屋多处损坏，并未进行修缮，排污管道也被油污堵塞。彭莉莉多次要求陈少森进行拆除和进行管道疏通，陈少森均无理拒绝了。2020年4月，陈少森向贵院提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》并返还押金10000元。现彭莉莉为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判令陈少森对彭莉莉承租房屋造成的损坏、堵塞的下水管道进行赔偿，支付欠下的水电费，并赔偿违约金。请贵院判如诉请，作出合法公正判决。 陈少森辩称，1、我与彭莉莉协商不成后才提出解除合同，我方不存在违约。2、我同意向彭莉莉支付水电费1263.92元。3、涉案房屋的东西没有损坏，不是我的责任。4、排污管道在租赁期间是畅通的，我退租之前没有堵塞。5、经彭莉莉同意后我才拆除厨房的烟囱和洗碗间铁棚，彭莉莉的诉请没有理由。 结合证据，本院认定案件事实如下：2019年9月30日，陈少森（乙方）与彭莉莉（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于防城港市港口区房屋的一至三层经商、办公、住宿使用，租金每年80000元，租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日。合同第三条第2款约定，乙方向甲方交纳10000元作为押金，租赁期满后，该房屋原有结构、其他设备、设施、装饰、装修等没有损坏，水电费、房租费等已缴清，室内外完好清洁，排污、排水完全畅通无堵。乙方退房时不能拆除因乙方经营需要加装的所有装饰的设备、设施，招牌广告底架。否则，甲方不退还押金，因拆除造成甲方的原有房屋设备、设施损坏的要按实际损失双倍赔偿给甲方。合同第四条约定，在合同期内双方不得任意变更合同条款，期间如因乙方自身原因，合同期未到提前退房的，甲方不退还余下的租金和押金，并且，乙方向甲方赔偿一个月的租金作为违约金。 合同签订后，陈少森向彭莉莉支付押金10000元，并已经缴纳租金至2020年3月31日。 2020年3月29日，陈少森搬离房屋并交还钥匙给彭莉莉，但双方对于押金的返还、房屋的维修等问题没有达成合意。 本院认为，陈少森与彭莉莉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定的期限虽未届满，但是陈少森已经搬离并将房屋钥匙返还给彭莉莉，彭莉莉亦认可陈少森的退房行为，则双方的房屋租赁合同自返还钥匙时已经解除，陈少森再次请求解除没有依据，本院不予支持。合同解除的违约责任承担问题。从双方的微信聊天记录看双方并未达成合意。陈少森主张新冠疫情期间餐饮行业无法正常营业属于不可抗力，其解除合同不构成违约。本院认为，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。新冠疫情期间，防城港市的餐饮行业虽然萧条，但是并不存在不允许开门营业的情况，陈少森主张不可抗力理由不能成立。陈少森以此为由解除合同不符合法定的解除合同条件。因此，合同履行期间陈少森提前解除合同的行为违反合同约定，陈少森应承担违约责任。依据合同第四条“在合同期内双方不得任意变更合同条款，期间如因乙方自身原因，合同期未到提前退房的，甲方不退还余下的租金和押金，并且，乙方向甲方赔偿一个月的租金作为违约金”的约定，彭莉莉有权不退还陈少森押金10000元，并要求陈少森支付一个月的租金6666.67元（80000元÷12个月）作为违约金。另外，陈少森同意向彭莉莉支付房屋租赁期间产生的水电费1263.92元，则本院对彭莉莉的第二项诉讼请求亦予以支持。 关于彭莉莉的第三项、第四项、第五项诉讼请求。根据合同“乙方向甲方交纳10000元作为押金，租赁期满后，该房屋原有结构、其他设备、设施、装饰、装修等没有损坏，水电费、房租费等已缴清，室内外完好清洁，排污、排水完全畅通无堵。乙方退房时不能拆除因乙方经营需要加装的所有装饰的设备、设施，招牌广告底架。否则，甲方不退还押金”的约定，押金的性质是担保退房时陈少森保证涉案租赁房屋设施、装修没有损坏、排污、排水畅通、不拆除经营期间加装的设备、设施等。现在本案中已经扣除陈少森缴纳的押金10000元，那么陈少森造成的房屋设施维修和更换费、排污管道清理费、恢复加装的设备、设施产生的费用等应该先在押金中扣除。彭莉莉的上述三项诉请既没有请求陈少森进行修理，也没有证据证明已经产生的修理费超过了押金的范围。故对于彭莉莉的上述三项诉请，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 原告（反诉被告）陈少森向被告（反诉原告）彭莉莉支付违约金6666.67元； 驳回原告（反诉被告）陈少森的全部诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）彭莉莉的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈少森负担。反诉案件受理费155.51元，由陈少森负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费205.51元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，帐号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年六月八日 书记员 黄义芳