翁牛特旗人民法院民事判决书（2019）内0426民初2967号原告：翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组。住所地内蒙古赤峰市翁牛特旗全宁街道办事处西门外村**。负责人：薛国东，系组长。委托诉讼代理人：周桂茹，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：内蒙古赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人：王桂琴，系执行董事。委托诉讼代理人：王振华。委托诉讼代理人：张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组（以下简称西门外村五组）与被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）合同纠纷一案。本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西门外村五组的负责人薛国东以及委托诉讼代理人周桂茹、被告宝石公司的委托诉讼代理人王振华、张晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西门外村五组向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告履行《置换协议》第三条约定的义务，无条件给原告办理商厅和商铺的不动产登记手续，并按置换协议书第三条的约定承担办理不动产登记手续的费用。被告需要为原告办理不动产证登记的商厅、商铺座落于××旗西、清泉路东、海拉苏大街南金色港湾K区商业-商场商铺-（1-1）、（1-2）（1-3）、（1-4）、（1-5）、（1-6）、（1-7）、（1-8）、（1-9）、（1-10）、（1-11）、（1-12）、（1-13）、（1-14）、（1-15）、（1-16）、（1-17）、（1-18）、（1-19）、（1-20）、（1-21）、（1-22）、（1-23）、（1-24）、（1-25）、（1-26）、（1-40）、（1-41）、（1-42）、（1-43）、（1-44）、（1-45）、（1-46）、（1-47）、（1-48）（1-49）、（1-50）、（1-51）、（1-52）、（1-5）、（1-54）、（1-55），被告需要为原告办理不动产证登记的的商厅座落××旗西、清泉路东、海拉苏大街南金色港湾K区商厅-商厅-6、-7、-8、9、-10、-11、-12、-13、-14、-15、-16、-17、-18、-19、-20、-21、-22、-23、-24、-25、-26、-27、-28、-29、-30、-31、-32、-33、-34、-35、-36、-37、-38、-39、-40、-41、-42、-43、-44、-45、-46、-47、48、-49、-50、-51、-52、-53、-54、-55、-57，上述商厅、商铺产权面积共计9657.41平方米；2、要求被告再给付原告2300平方米的商厅，并无条件为原告办理上述2300平方米商厅的不动产登记手续，并承担办理上述2300平方米商厅的不动产证登记手续的费用；并将座落于××旗西、清泉路东、海拉苏大街南金色港湾K区商厅-商厅-1、-2、-3、-4、-5、-56商厅交付给原告；3、请求人民法院依法判令被告承担违约责任，并自2013年1月1日开始以本金12420331.92元为基数按照月息1.5％利率支付利息款直至将不动产证办理出来之日为止，截止到2019年5月23日的利息款为：14345483.37元整；4、请求人民法院依法判令被告为原告提供正式不动产销售发票；5、要求被告给原告提供竣工验收合格证，并将给付原告的所有商厅内的水、暖、电设施配齐达到合格标准。6、要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《置换协议》，协议第一条约定：“甲方将大墙北三间房、短垄子，沙子路西荒地以上四幅地块（计面积为146.616亩）以及地上附着物（包括青苗果树根菜水电设施及一切资产）交予乙方”。第二条约定：“甲方农副产品交易中心兑付给甲方一楼大厅具体位置以规划图为准。按有承包地人口每人20平方米，无地人口7平方米，人口以村委会提供的数字为准，兑付时间2012年末”。协议第三条约定：“土地的利用审批等相关手续由乙方自己办理，所产生的费用由乙方自己负责。工程竣工验收合格后，乙方将置换给的商厅拨给甲方面积以房产测量的数字为准，甲方按照本协议第二条分给村民其他事宜按国家规定办理，待大厅分配完毕后，由乙方负责办理土地使用证、房屋产权证，费用由乙方负责。”在协议签订后，原告将协议中约定的房屋、土地以及地上附着物和水电设施等全部交付给了被告。被告取得土地后办理了土地利用等手续，建起了商住楼。房产部门对被告建设的商厅和商铺进行了测量。原告有地人口为412人，无地人口为195人，被告没有按照置换协议的约定在2012年年末向原告交付兑付的商厅和商铺，被告在2018年9月才将上述部分商厅为原告办理了网签手续，至今没有为原告办理不动产证登记手续，也没有承担办证的相关税费，没有为原告办理上述商厅的验收合格证，已经构成合同违约，应该按照置换协议第三条的约定承担违约责任，赔偿原告经济损失，由于当初签订置换协议时双方约定是按照有承包地人口每人20平方米的实际使用面积，无地人口每人7平方米的实际使用面积，可是，被告没按照实际的使用面积给付原告，是按照建筑面积给付原告的商厅，故此，少给付原告2300平方米的商厅，被告理应再给付原告2300平方米的商厅面积。被告应该先将外侧商厅全部给付原告，不够的部分再从里侧给予补偿，但被告却将外侧的临街K区商厅-商厅-1、-2、-3、-4、-5、-56商厅留下，没有给付原告，违背了当初将外侧商厅全部给付原告的承诺。由于被告怠于履行《置换协议》约定的义务，故特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宝石公司辩称，本案被告对于原被告签订的置换协议没有争议，但本案原告在诉状中称其有地人口为412口，无地人口为195口，有地人口应分商厅面积为8240平米，无地人口应分1365平米，合计为9605平米，而本案被告已经将商厅网签到原告指定人名下的面积为10984.59平米，已经远超过原告诉讼请求中的面积，超出面积被告将撤出其网签登记。作为本案原告，其所述有地人口为412口，无地人口为195口，应提供相关人员户籍证明和有地、无地的证明。双方在合同中约定兑付时间为2012年末，交付条件是工程竣工验收合格后将商厅拨付给原告，合同中并未约定拨付面积为实际使用面积，关于实际使用面积是本案原告自己的一方意愿，本案原告要求被告再给付2300平米商厅没有事实依据。本案原告要求被告支付违约利息没有事实和法律依据，双方在合同中没有具体约定交付商厅具体时间，2013年本案被告所建设的房屋就已经建成并具备使用条件，并且水电暖齐全，但交付条件本案被告在2016年8月9日通过辽宁省建设科学研究院检测本案被告施工的房屋具备竣工验收的条件，所以本案原告主张2013年1月1日起计算违约利息缺乏事实依据，双方并未约定违约条款。主张办理房产证应在竣工验收后90日内办理，原告请求缺乏法律依据。被告同意为原告办理房产证，办理房产证提供不动产发票是办证前提，但提供发票并非是原告所请求的事项，原告请求出具不动产发票我们认为不是法院所判决的事项。综上，请依法裁判。当事人围绕诉讼、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告西门外村五组为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《置换协议》一份，证明2010年10月15日,原告与被告签订了置换协议，协议书中明确约定：甲方将大墙北三间房、短垄子，沙子路西荒地以上四幅地块（计面积146.616亩）以及地上附着物交予乙方。乙方兑付给甲方农副产品交易中心一楼大厅，按有承包地人口每人20平方米，无地人口7平方米，兑付时间2012年末。其他事宜按国家规定办理，待大厅分配完毕后，由乙方负责办理土地使用证、房屋产权证，费用由乙方负责。同时置换协议第五条明确约定，以上条款双方共同遵守，如一方违约，可通过法律程序要求经济赔偿。被告违反置换协议的约定，没有在2012年年末将上述商厅交付给原告，应当按照置换协议的约定将上述92个商厅交付给原告，并协助原告办理上述92个商厅的不动产登记手续，承担办理商厅的相关费用。需要说明的是：92个商厅的办证费用为：92个×550元＝50600元；9530.56平方米商厅的大修基金为：9530.56×30元＝285916.80元；28598200元的商厅的税费为：28598200元×3％＝857946元；经济损失的数额为以置换商厅的总价款为12420331.37元为基数自2013年1月1日起按照月息2分利率支付利息款直至被告将不动产权证办理出来为止。被告宝石公司质证认为，真实性无异议，证明问题有异议。本案被告已经按该协议将置换商厅网签到原告指定人名下，已经达到10984.59平米。实际应支付9605平米，多网签了1379.59平米。该协议中第二条约定兑付时间为2012年末，本案中标时间为2012年4月5日，足以说明2012年末并不是交付房屋的时间。第三条有明确约定工程竣工验收合格后乙方将置换给的商厅拨给甲方，面积以房产测量数字为准，从而说明交付房屋时间是工程竣工验收合格后，而不是2012年末，本案被告符合竣工验收时间为2016年8月9日。这份协议并未约定实际使用面积，而是约定以房产测量面积为准，足以说明给付原告的面积应包括公摊面积，而不是净使用面积。该协议中第五条确实约定了违约可以通过法律程序进行赔偿，但未约定赔偿标准和依据，所以本案原告第三项请求宝石公司认为没有事实和法律依据。2、赤峰市宝石房地产开发有限公司与西门外村五组置换资金表一份，证明置换商厅的总价款为12420331.92元整。被告宝石公司质证认为，真实性无异议，但是本案原告依据该置换表金额主张支付违约利息，双方在置换协议中没有约定，也不符合法律规定。被告宝石公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、中标通知书一份，证明本案被告施工涉案工程在2012年4月5日才与赤峰天德通建筑工程有限公司通过招投标方式由天德通公司中标。置换协议中约定兑付时间为2012年末，并非是交付房屋的时间。原告西门外村五组质证认为，真实性无异议，对于证明问题有异议。被告虽然于2012年4月5日中标，但是置换协议是2010年10月15日签订的，协议书中明确约定交付商厅时间为2012年末，被告没有按照置换协议约定在2012年末交付商厅，构成合同根本性违约，原告要求被告承担违约责任有事实和法律依据。2、翁牛特旗住建局备案文件一份，证明2013年10月份本案被告开发的涉案工程已完工备案的事实。原告西门外村五组质证认为，该证据恰恰证明被告违约的事实，该证据能够证明2013年10月份工程已经完工而且在住建局备案，而被告至今没有将92个商厅交付给原告使用，证明被告违约事实的存在，理应承担违约责任。3、辽宁省建设科学研究院出具检测报告一份，证明在2016年8月9日通过检测被告开发的涉案工程全部检测合格，符合竣工验收的条件。证明双方签订的置换协议第三条约定的应当自2016年8月9日计算竣工验收时间，而不是2012年末为房屋交付时间。原告西门外村五组质证认为，真实性无异议，证明问题有异议。涉案工程在2013年10月份就已经向翁旗住建局备案证明工程完工，被告怠于行使权力，三年后才找检测部门进行竣工验收，恰恰证明被告违约的事实，所以原告要求被告承担违约责任有事实和法律依据。4、证明一份及网签登记一份，证明西门外村五组村民同意本案被告将商厅网签到黄祥、田永安、薛国东、李贵、张动海名下。本案被告网签到上述五人名下的商厅合计为10984.59平米，已经超出本案原告在事实理由中按照有地和无地人员登记的平米数，达1379.59平米。从而证明本案被告履行协议的事实。原告西门外村五组质证认为，真实性无异议，网签真实性无异议，证明问题有异议。当初原被告口头约定给付村民商厅面积是按照实际套内面积给付有地人口20平米，无地人口7平米，但是被告没有按照实际套内面积给付商厅，而是按照建筑面积给付商厅，所以给付商厅时少给原告2300平方米商厅。被告网签面积只有10984.59平米，少给920.41平米。另外当时原被告双方口头约定给付商厅应从外侧给付，将外侧给付完毕后再给付里侧商厅，被告也没有按照当初口头约定先给外侧。所以被告构成违约，应承担违约责任。5、《置换协议》一份，证明该协议第三条约定工程竣工验收合格后，被告将置换房屋拨付给原告。拨付给原告的房屋既不是套内面积也不是从先给外侧房屋，而是以房产测量面积为准。从而证明并非是实际使用面积，而应包括公摊面积。原告西门外村五组质证认为，真实性无异议，证明问题有异议。工程在2013年10月份已经竣工并经住建局备案，被告应及时进行工程验收，被告在2016年8月9日才找有关部门进行竣工验收是被告怠于行使权力，应承担违约责任。根据原告陈述、被告答辩以及原被告举证、质证情况，本院综合认证认为原、被告提交的证据具有证据的真实性、客观性及关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，原告西门外村五组与被告宝石公司签订置换协议一份，协议约定西门外村五组将位于大墙北三间房、短垄子、沙子路西荒地合计146.616亩的土地及地上附着物交予宝石公司，置换由宝石公司开发建设的农副产品交易中心一处，具体位置以规划图为准。按照有承包地人口每人20平米，无地人口7平米，具体人口数以村委会提供的数字为准。兑付时间为2012年末。协议第三条约定，工程竣工验收合格后，宝石公司将置换给的商厅拨付西门外村五组，面积以房产测量数字为准，宝石公司按照协议第二条分给村民。其他事宜按国家规定办理，待大厅分配完毕后，由宝石公司负责办理土地使用证、房屋产权证、费用由宝石公司负责。协议后附置换资金表一份，标明涉案土地、地上附着物、青苗等合款为12420331.92元。涉案农副食品交易中心的建设于2012年4月5日由案外人赤峰天德通建筑工程有限公司中标。2016年8月9日宝石公司委托辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心对涉案工程的质量进行检测，结论为主体工程检测项目满足设计及规范要求，主体结构安全可靠，满足使用功能要求、可以按设计正常使用。被告宝石公司依据此检测结论向建设主管部门申请竣工验收备案。2018年9月11日，被告宝石公司与黄祥、田永安、薛国东、李贵、张动海五人代表的西门外村五组签订网签合同，被告宝石公司将合计为10984.59平米产权归属于西门外村五组的商厅网签至上述五人名下。本院认为，原告西门外村五组将其土地交由被告宝石公司开发建设，所得款项以开发完成后拨付商厅的形式予以抵顶，双方所签订的置换协议合法有效，依法应予保护。依据合同被告宝石公司拨付给原告西门外村五组的商厅面积以有地人口每人20平米、无地人口7平米的标准进行计算，经西门外村村委会核实西门外村**的有地人口为412人，无地人口为195人，现被告宝石公司已经实际向西门外村五组网签了10984.59平米完成了合同约定的兑付义务。原告西门外村五组表示被告宝石公司口头承诺拨付的商厅是按照大厅的实际使用面积进行拨付而不是建筑面积，但庭审中被告宝石公司不予认可，因置换协议中未约定拨付给西门外村五组的商厅是按照使用面积还是建筑面积进行计算，原告西门外村五组亦未就其主张提供任何充分的证据予以证明，综合双方所签订的置换协议内容以及建设工程的惯例，按照建筑面积进行拨付更符合交易习惯，故原告西门外村五组要求被告宝石公司再另行给付2300平米商厅的诉讼请求本院不予支持。关于原告西门外村五组主张被告宝石公司延期交付房屋是否违约，应否承担违约责任的问题。置换协议中明确约定涉案大厅兑付的时间为2012年末，直至2018年9月11日被告才将大厅网签给原告使用，被告宝石公司主张涉案大厅因工程因工期过长，档案丢失等其他原因于2016年8月9日才经验收合格，商厅交付的时间应自竣工验收合格后的合理期间内履行，但上述事实及理由并不能对抗双方所签订置换协议中的具体约定，因涉案大厅的延期交付的责任不在于原告，因不可归责于原告的原因所造成的延期给付损失应该由被告宝石公司负担，该答辩意见本院不予支持。故，被告宝石公司怠于履行合同义务的行为严重侵害了原告方的合法权益，构成违约。因合同中对于违约责任的如何计算未予明确，结合双方所签置换协议后附的置换资金表并根据法律规定，被告宝石公司应向西门外村五组赔偿占用资金期间的合理损失，具体应为合同约定兑付之日至实际履行之日也即自2013年1月1日起至2018年9月11日以本金12420331.92元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告西门外村五组支付占用资金期间的损失，通过计算上述金额为4131192.15元。关于原告的其他诉讼请求，首先涉案商厅经辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心检验合格，其中检测的内容就包括涉案商厅的给水、排水及供暖工程、电气工程等，经检验上述工程均符合建筑要求，故原告要求被告将所有商厅内的水、暖、电设施配齐达到合格标准的诉讼请求本院不予支持。其次，被告宝石公司在庭审中表明涉案商厅可以办理不动产权证，根据置换合同约定被告宝石公司应为原告办理已经网签至原告西门外村五组的商厅不动产权登记手续，并将证书交付给原告。经西门外村委会向本院出具证明，要求涉案商厅的不动产权证书登记在西门外村五组组长薛国东名下，产权归西门外村五组所有，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。办理不动产权登记手续需要提供正式的不动产销售发票及验收合格手续，该项诉请已经包含在前一项诉讼请求事项中，故该项诉讼请求本院不再另行表述。庭审中原告表示双方曾口头约定给付的大厅应先给付外侧商厅，外侧商厅不足再给付里侧商厅，因置换协议中未约定给付商厅的位置且被告亦不认可，所给付的商厅被告宝石公司在2018年就已经网签给西门外村五组所指定的人员，就涉案商厅位置原告西门外村五组当时并未提出异议，该给付义务早已经实际履行完毕，故该项诉请本院不予支持。至于办理不动产权证书需要交纳的税费，因置换合同第三条规定由被告宝石公司负责办理土地使用证、房屋产权证，费用由被告宝石公司负责，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。本案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赤峰宝石房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组办理不动产权登记手续（产权登记在西门外村五组组长薛国东名下，实际权利人为西门外村五组。商厅具体位置和名称以本判决后附清单为准），办理不动产权登记手续所需税费由被告赤峰宝石房地产开发有限公司负担；二、被告赤峰宝石房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组占用资金期间的损失4131192.15元；三、驳回原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组的其他诉讼请求。案件受理费53936.45元，原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组申请缓交，由被告赤峰宝石房地产开发有限公司负担39849.54元，由原告翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组负担14086.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 高艳云审 判 员 梁晓强人民陪审员 高吉忠 二〇二〇年六月一日书 记 员 贾文丽附件一：赤峰宝石房地产开发有限公司应为翁牛特旗全宁街道办事处西门外村五组办理不动产登记手续的大厅详单：附件二：本判决法律依据一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。三《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。