四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初628号 原告：金堂县恒合房地产开发有限公司，住所地金堂县赵镇三江路********。 法定代表人：刘敏，执行董事。 委托诉讼代理人：刘俞兵，男，汉族，系该公司员工。 被告：黄大题，男，1969年8月18日出生，汉族,住四川省德阳市旌阳区。 被告：李义香，女，1973年3月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告金堂县恒合房地产开发有限公司（以下简称“恒合房产公司”）与被告黄大题、李义香商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒合房产公司的委托诉讼代理人刘俞兵到庭参加诉讼，被告黄大题、李义香经公告传唤，公告期届满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒合房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄大题、李义香签订的合同自编号1-2606《商品房买卖合同（预售）》，撤销该套房屋（金堂县恒合˙时代城1栋2606号）预告登记和备案登记；2.判令被告黄大题、李义香偿还原告为其垫付的贷款利息、罚息及复利15055.30元；3.判令被告黄大题、李义香向原告支付违约金81600元；4.本案诉讼费用由被告黄大题、李义香承担。事实及理由：2016年7月7日，原告与二被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的坐落于金堂县××镇××路××号（原金堂县赵镇西家坝）恒合˙时代城商品房一套，总价款408000元。同日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定原告承担被告向银行贷款的担保责任后有权单方面解除合同，被告向原告支付房屋总价款20%的违约金。2016年7月28日，原、被告及哈尔滨银行股份有限公司成都分行（以下称“哈尔滨银行”）三方签订《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款合同》，约定被告向哈尔滨银行借款326000元，原告为该借款合同被告的担保人。合同签订后，因被告不履行还款义务，致使原告被扣还贷款本息290108.73元，同时原告代被告向中国农业银行金堂县支行缴纳贷款利息、罚息及复利15055.3元。至2018年12月4日，原告对被告向中国农业银行金堂县支行借款的担保义务全部履行完毕。 被告的行为已构成基本违约，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条及《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款的约定，原告有权解除与被告签订的合同，并向被告追偿代缴的贷款利息、罚息、复利。故，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。 被告黄大题、被告李义香未作答辩。 恒合房产公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.原告营业执照、二被告身份信息及结婚证，证明原被告主体适格； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议，证明原、被告成立的房屋买卖合同关系以及相关的权利义务约定； 3.原、被告及哈尔滨银行三方签订《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款合同》，证明原告作为保证人、被告作为借款人向哈尔滨银行32.6万元，约定借款人（被告）未按约定偿还按揭贷款时，出借方可以直接扣划保证人在哈尔滨银行账户的存款； 4.哈尔滨银行发出的贷款提前到期通知书，证明哈尔滨银行通知原告作为保证人履行保证责任； 5.哈尔滨银行出具的通用还款凭证6份，证明每笔还款金额均由原告财务人员进行偿还； 6.哈尔滨银行对账单明细，证明被告每个月未偿还的贷款从原告存款（保证金）账户中扣除； 7.原告公司开户许可证、银行流水凭证、哈尔滨银行告知函各一份，证明因二被告未按约偿还哈尔滨银行按揭贷款，根据合同约定，原告于2018年12月4日通过原告公司在中国工商银行股份有限公司成都金堂支行开设的4402××××1870账户向黄大题在哈尔滨银行开设的6217××××3278账户转入所欠按揭贷款290180.7元，哈尔滨银行再从黄大题前述账户扣收原告转入的前述款项，至此原告已承担保证责任，为二被告代偿所欠哈尔滨银行按揭贷款。 因被告黄大题、李义香未出庭参加诉讼，本院经审查，恒合房产公司提交的上述证据，具有真实性、合法性，且与待证事实具有关联性，本院予以采信。根据本院采信的前述证据及恒合房产公司的陈述，认定事实如下： 2016年7月7日，恒合房产公司（出卖人）与黄大题、李义香（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的坐落于金堂县××镇××路××号（原金堂县赵镇西家坝）恒合.时代城商品房一套，黄大题、李义香各占50%份额，预测建筑面积：95.08㎡，总价款408000元。付款方式：贷款方式付款，买受人于2016年7月7日前支付首期房价款82000元，占全部房产的20%，余款326000元向哈尔滨银行申请贷款支付，期限15年。同日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，协议第二条买受人采用按揭方式支付房价款的特别约定：买受人采用商业贷款方式付款的，在贷款银行要求的前提下，若出卖人同意作为买受人办理个人住房按揭贷款的保证人的，则具体保证事项约定如下：1.出卖人保证期间内，如买受人违反其与按揭贷款银行签定的相关贷款合同约定而导致银行追究其违约责任的，出卖人应就其违约行为向银行承担连带担保责任。2.出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿。买受人在出卖人发出清偿通知（电话、传真、电子邮件以及信函均为有效通知方式）之日起七日内，向出卖人支付由出卖人按揭银行代缴的银行贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三支付逾期违约金。3.出卖人在承担担保责任后，如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，出卖人有权单方面解除房屋买卖合同并直接处理买受人原所购的房屋，买受人须按照合同约定的房屋总价的20％向出卖人支付违约金；同时，买受人还应就其给出卖人造成的各种损失（包括但不限于出卖人代付的款项和滞纳金、违约金、评估费、诉讼费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按诉请金额2％支付的律师代理费等）进行赔偿。出卖人解除合同的，在扣除买受人应该承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人。此外，出卖人在此情况下解除买卖合同时，如买受人已装修入住的，买受人除了自行承担装修损失外，还须将该房屋恢复原状后交还给出卖人。2016年7月28日，恒合房产公司作为保证人与借款人黄大题、李义香及哈尔滨银行（贷款人）三方签订《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款合同》，约定黄大题、李义香向哈尔滨银行借款326000元，恒合房产公司为借款人黄大题、李义香的保证人。保证条款第二十一条为保证借款人及时全面地履行义务、保障贷款人债权的实现，现由保证人自愿向贷款人提供保证担保，对借款人的全部债务承担担保责任。一、保证人担保的范围为本合同的全部债务，包括但不限于贷款本金及利息（包括因借款人违约计收的复利和加收的利息）、违约金......以及贷款人实现债权所产生的费用；二、保证期间自本合同生效之日起至本合同中的债务履行期限届满之日起两年止；四、保证人承诺对借款人的偿还义务承担连带责任。如借款人未按主合同约定履行偿付本息和相应费用的义务，贷款人在保证期间可直接向保证人追索。保证人保证在接到贷款人书面通知后3日内清偿上述款项，逾期未清偿，保证人授权贷款人从保证人在哈尔滨银行开立的任何账户中扣划相关款项。 2018年11月28日，哈尔滨银行向恒合房产公司发出《贷款提前到期通知书》，主要内容为：截止2018年11月28日，借款人多次未按约定履行按期偿还贷款（本金）及利息的义务，上述行为已违反《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款合同》第一部分：借款条款第十八条第四款之约定，现本行依约宣布上述合同项下贷款全部提前到期。该笔贷款由贵公司提供连带责任担保，请贵公司履行保证责任，截止2018年11月28日，应偿还本行贷款本金289596.31元，相应利息按合同约定方式计算至全部债务还清之日止。哈尔滨银行通用凭证载明，哈尔滨银行已于2018年12月4日从黄大题在该行6217××××3278账户扣划借款本金289561.31元，利息512.42元，合计扣划本息290108.73元。哈尔滨银行出具的交易流水载明，恒合房产公司于2018年12月4日向黄大题在哈尔滨银行6217××××3278账户转入290108.7元。当日哈尔滨银行向恒合房产公司出具告知函，载明的主要内容为，因客户黄大题及配偶李义香无力偿还本行一首住房按揭贷款，根据贵司与本行的相关合同约定，现需贵司代偿。截止2018年12月4日，该笔贷款剩余本息合计人民币贰拾玖万零壹佰零捌元柒角。本行现已收到贵司转入的代偿款（转入金额：贰拾玖万零壹佰零捌元柒角；转入户名：黄大题，转入账号：6217××××3278），并成功扣划。至此，黄大题及配偶李义香在本行的贷款已全部结清，本行将配合贵司完成后续解抵等相关工作。 另查明，2016年7月27日，恒合房产公司为黄大题、李义香购买的案涉房屋办理了商品房合同备案登记，合同签约备案号为：83756，黄大题、李义香按份共有各占50%份额。房屋地址：金堂县××镇××路××号，幢号：1，楼层26层，房号：2606。 本院认为，原告恒合房产公司与被告黄大题、李义香签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，原告恒合房产公司、被告黄大题、李义香与案外人哈尔滨银行签订的《个人一手住房按揭抵押（保证）贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格依约履行义务。被告黄大题、李义香未按约定按时向哈尔滨银行偿还按揭贷款，多次逾期，致使原告恒合房产公司承担了保证责任即向哈尔滨银行提前清偿了被告黄大题、李义香所欠付的全部贷款本息。根据原告与二被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》第二条“3.出卖人在承担担保责任后，如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，出卖人有权单方面解除房屋买卖合同并直接处理买受人原所购的房屋，买受人须按照合同约定的房屋总价的20％向出卖人支付违约金；同时，买受人还应就其给出卖人造成的各种损失（包括但不限于出卖人代付的款项和滞纳金、违约金、评估费、诉讼费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按诉请金额2％支付的律师代理费等）进行赔偿。”的约定，在被告黄大题、李义香所购商品房的权属证明办理完毕前，被告黄大题、李义香未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告恒合房产公司承担了保证责任的，原告恒合房产公司有权单方解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，并直接处理买受人所购的案涉房屋，即收回案涉商品房。同时，被告还应就其给出卖人造成的各种损失即本案中原告支付的利息、罚息、复利进行赔偿。前述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。关于原告是否履行了合同约定的“出卖人在承担保证责任后，如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，……”通知义务的问题,原告未举示充分的证据,但本院认为,原告履行了保证责任后向本院提起诉讼,可以视为向被告履行通知义务,被告经公告送达未到庭参加诉讼,截止法庭辩论终结的期间已远远超过三十日,可以认为被告在原告(出卖人)发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金。现原告恒合房产公司请求解除合同并要求被告二被告协助办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的诉讼请求，本院予以支持。原告关于二被告承担违约金81600元的诉讼请求，系根据双方《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定，本院应予支持。原告关于二被告偿还垫付的贷款利息、罚息及复利的诉讼请求，根据查明的事实，原告除向哈尔滨银行代偿借款本金289561.31元外，仅支付利息512.42元，并未向本院举示向哈尔滨银行代付了贷款利息、罚息及复利15055.30元的证据，故本院对原告的该项诉讼请求，支持512.42元。此外，虽然双方补充协议第二条约定了出卖人解除合同的，在扣除买受人应该承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款及已付部分按揭贷款的剩余部分无息归还买受人。但因买受人二被告未出庭参加诉讼，原告应退还被告的款项，被告可另行主张权利或在履行前述义务时与原告进行品迭。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告金堂县恒合房地产开发有限公司与被告黄大题、李义香于2016年7月7日签订的自编号为1-2606《四川省商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》； 二、被告黄大题、李义香于本判决生效之日起10日内协助原告金堂县恒合房地产开发有限公司办理注销坐落于金堂县××镇××路××号××幢××层××号房屋【合同签约备案号：83756】买卖合同备案登记及预告登记； 三、被告黄大题、李义香于本判决生效之日起10日内支付原告金堂县恒合房地产开发有限公司垫付的贷款利息512.42元； 四、被告黄大题、李义香于本判决生效之日起10日内支付原告金堂县恒合房地产开发有限公司违约金81600元； 五、驳回原告金堂县恒合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2216元，诉讼保全费2560元，公告费600元，三项合计5376元，由被告黄大题、李义香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐诗进 人民陪审员  王万春 人民陪审员  何世松 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  张婵娟