江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初682号原告（反诉被告）：南京翰舍酒店公寓管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1NRGU288，住所地在南京市雨花台区雨花客厅****。法定代表人：赵争辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹某，住江苏省盐城市城南新区。被告（反诉原告）：蔡杏，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，江苏苏德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南京翰舍酒店公寓管理有限公司（以下简称翰舍酒店公司）诉被告（反诉原告）蔡杏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尚小强独任审判，于2020年5月9日、2020年6月4日公开开庭进行了审理。被告蔡杏提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。原告（反诉被告）翰舍酒店公司的委托诉讼代理人曹某、被告（反诉原告）蔡杏的委托诉讼代理人郭健和吴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）翰舍酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告免除自2020年1月25日起至冠状病毒疫情结束期间3个月的租金9450元，并且继续履行剩余房屋租赁合同；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：翰舍酒店公司与蔡杏于2017年12月11日签订了房屋出租委托合同，约定翰舍酒店公司承租蔡杏位于南京市雨花台区房屋用于酒店经营。合同签订后，原、被告双方均依约履行合同。自2020年1月20日起新型冠状病毒疫情爆发，翰舍酒店公司的所有订单全部免责取消，且响应国家及地方政府号召停业至今，翰舍酒店公司因此遭受了巨大的损失。翰舍酒店公司认为因不可抗力致使租赁目的无法实现，如继续履行原合同约定的租金缴纳对其公司明显不公平。翰舍酒店公司为维护自身合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）蔡杏辩称，新型冠状病毒疫情与翰舍酒店公司给付租金义务的履行没有必然关系，且翰舍酒店公司没有按照合同约定使用房屋，擅自将房屋用作酒店经营使用，产生风险的原因是翰舍酒店公司违反合同约定造成的，所以，不适用不可抗力及情势变更的情形；翰舍酒店未提交预定订单全部取消的相关事实依据，且南京市人民政府并未因疫情影响对城市采取封城政策，也未对雨花客厅采取行政管制措施。被告（反诉原告）蔡杏向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁托管合同》，翰舍酒店公司返还房屋；2.判令翰舍酒店公司自2020年5月12日起至房屋交还之日止按每天103.56元支付房屋占有使用费；3.判令翰舍酒店公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月11日，双方签订了《房屋租赁托管合同》，约定蔡杏将房屋交给翰舍酒店公司进行托管，翰舍酒店公司按合同约定支付租金，支付方式为季付。合同签订后，蔡杏依约将案涉房屋交付给翰舍酒店公司。2020年初，武汉因新型冠状病毒疫情硬性全国。2020年1月31日，翰舍酒店公司要求减免租金，并未按约支付租金。后双方协商未果，翰舍酒店公司遂诉至法院。在本案审理过程中，蔡杏才知晓翰舍酒店公司违反合同约定，将房屋用于酒店经营，且房屋的实际使用人为南京梵居酒店有限公司。蔡杏认为，翰舍酒店公司未按约及时支付房租、改变房屋用途及转让他人使用等违约行为才产生了经营风险，不属于不可抗力及情势变更情形。为维护自身合法权益，蔡杏提起反诉。原告（反诉被告）翰舍酒店公司辩称，涉案房屋用于经营民宿，与合同中约定的居住用途是相符合的；因疫情影响导致合同目的无法实现，如果按照原合同继续履行，明显对翰舍酒店公司不公平，所以才暂时没有向蔡杏支付房租；当时与蔡杏签订涉案合同时注册地在江宁，实际经营地更改为雨花台区后，必须重新注册公司，南京梵居酒店有限公司与翰舍酒店公司实际为同一家公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：2017年12月11日，翰舍酒店公司与蔡杏签订《房屋租赁托管合同》，约定蔡杏将其所有的位于南京市雨花台区的房屋托管给翰舍酒店公司用于商业办公或居住使用，建筑面积为36.54平方米；租期自2018年2月12日至2024年2月11日，免租期为2个月，2018年2月12日至2020年2月11日每月租金为3000元，2020年2月12日至2022年2月18日每月租金为3150元，2022年2月12日至2024年2月11日每月租金为3480元，付款方式为季付，押金为3000元。同时，该合同第五条第二款约定：合同履行期间，如遇不可抗力或政府法律、政策等因素导致合同不能履行或修改合同中的有关条款，则按有关法律、政策执行，若造成损失则由原、被告双方协商后承担。合同签订后，蔡杏将房屋交付翰舍酒店公司使用，翰舍酒店公司向蔡杏支付租金至2020年2月11日。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月初，南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所通知涉案房屋所在小区公寓式民宿暂停营业。后翰舍酒店公司通过微信要求蔡杏免除疫情期间三个月的房屋租金，遭到蔡杏的拒绝。因双方无法协商达成一致意见，翰舍酒店公司遂诉至法院。庭审中，经本院释明，翰舍酒店公司明确本案中主张减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向蔡杏主张。上述事实，有《房屋租赁托管合同》、门锁开门记录、微信聊天记录、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，翰舍酒店公司与蔡杏签订的《房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。蔡杏已将涉案房屋交付翰舍酒店公司使用，翰舍酒店公司也已向蔡杏交纳租金至2020年2月11日。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，翰舍酒店公司与蔡杏就涉案房屋租金能否免除问题发生纠纷。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从翰舍酒店公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。翰舍酒店公司自2020年2月4日起至2020年3月份无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对翰舍酒店公司的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，酌定蔡杏就涉案房屋应免除翰舍酒店公司一个半月的租金4725元。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故原、被告应继续履行剩余房屋租赁合同。关于蔡杏主张翰舍酒店公司擅自变更房屋用途并转给他人使用的抗辩意见，本院认为，合同约定的用途为“商业办公或居住使用”，翰舍酒店公司将涉案房屋用于经营民宿，与约定的用途并不冲突，且房屋由翰舍酒店公司交于他人使用并不违反双方约定的合同目的，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认免除原告（反诉被告）南京翰舍酒店公寓管理有限公司关于南京市雨花台区房屋应向被告（反诉原告）蔡杏支付的租金4725元，并继续履行原告（反诉被告）南京翰舍酒店公寓管理有限公司与被告（反诉原告）蔡杏于2017年12月11日签订的《房屋租赁托管合同》。二、驳回被告（反诉原告）蔡杏的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费130元减半收取65元，反诉案件受理费25元，合计90元，由原告（反诉被告）南京翰舍酒店公寓管理有限公司负担30元，被告（反诉原告）蔡杏负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  尚小强二〇二〇年六月五日法官 助理  黄墨子见习书记员  谢博先