山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终951号 上诉人（原审原告）：荆志伟，男，1984年10月24日出生，汉族，利津县人，现住山东省利津县。 委托诉讼代理人：王新忠，山东津城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕焕敏，山东津城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：利津凤凰房地产开发有限公司，住所地山东省利津县利一路2号。 法定代表人：李善岭，董事长。 委托诉讼代理人：宋凯，山东诚正勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马忠江，男，该公司职工。 上诉人荆志伟因与被上诉人利津凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2019）鲁0522民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荆志伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由凤凰房地产公司承担。事实与理由：一审判决认定补充协议第十三条的免责条款有效，免除凤凰房地产公司的违约责任，认定事实不清，适用法律错误。一、凤凰房地产公司因其自身原因没有取得土地权属而无法提交有效资料，而非相关部门的原因，现因该建筑因超出建设用地红线，无法完成验收，根本无法办理产权登记，该条款不能适用。二、补充协议的内容是凤凰房地产公司为了重复使用而预先拟定，且未与荆志伟协商的条款，应认定为格式条款。该条款的内容排除了荆志伟要求凤凰房地产公司办理产权登记的主要权利，导致荆志伟与凤凰房地产公司的权利、义务严重不对等，并且凤凰房地产公司没有证据证明其已按照《中华人民共和国合同法》第三十九第一款的规定履行了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务，根据《合同法》第四十条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条之规定，该条款应属于无效条款。三、凤凰房地产公司的行为严重损害了荆志伟的合法权益，在规划调整后，凤凰房地产公司应根据实际情况作出调整，但其仍然按照之前的规划进行，最终导致构筑物超出用地红线，责任在于凤凰房地产公司，根据合同相对性，荆志伟与凤凰房地产公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，即使因为政府规划调整的问题，也不能免除凤凰房地产公司的违约责任。 凤凰房地产公司辩称，一、本案中，凤凰房地产公司承建的涉案小区是利津县农行和电业局片区旧城改造项目，项目在建设过程中因政府未能与电业局小区业主达成拆迁协议，导致工程规划作出调整，调整后的规划超出了用地红线，继而导致不能通过竣工规划验收，所以导致办证过程停滞，这不是凤凰房地产公司的原因造成。且凤凰房地产公司虽然知道涉案工程调整规划，但并不知道调整后的规划超出用地红线，所以凤凰房地产公司不应承担违约责任。二、补充协议第十三条的约定完全符合主合同约定和双方真实意思表示，该补充协议是采用的行业内商品房买卖合同所常用的、一般性的内容，并非是凤凰房地产公司单独提出的特别条款。 荆志伟向一审法院起诉请求：1.判令凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料，以办理房屋产权登记手续；2.判令凤凰房地产公司支付荆志伟违约金29700元（自2016年8月2日计算至2019年5月2日，按每天30元计算）；3.2019年5月2日之后的违约金按每天30元计算至房屋产权证书取得之日；4.诉讼费由凤凰房地产公司承担。 一审法院认定事实：本案涉及的丽景佳苑小区系利津县委、县政府实施的农行和电业局片区改造工程，由凤凰房地产公司开发建设。凤凰房地产公司与购房户签订的《商品房买卖合同》中载明：凤凰房地产公司以出让方式取得位于利津县××路××路××北，编号为利国用（2014）第0029号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为04-1-08-2013-092。凤凰房地产公司经批准在上述地块上建设利津县丽景佳苑商品房，建设工程规划许可证号为建字第3705222014-06号，施工许可证号为××，商品房预售许可证号为利房预售证××号。2015年5月22日，荆志伟与凤凰房地产公司签订商品房买卖合同，约定荆志伟购买凤凰房地产公司开发建设的利津县××幢××单元××号商品房，商品房总价款513787元。荆志伟依约缴纳了商品房购房款，该商品房于2016年5月2日交付使用。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付30元的违约金。该合同附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记。在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。商品房交付使用后凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。造成目前不能办理产权登记的主要原因是现状小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，无法完成竣工规划核实，暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。 一审法院认为，荆志伟与凤凰房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于荆志伟主张凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料以办理房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院认为办理房屋权属证书是商品房买卖合同的附随义务，凤凰房地产公司负有将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，协助业主办理房地产权属证书的义务。凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担继续履行的责任。荆志伟主张凤凰房地产公司向房产登记管理机关提交有效资料，符合法律规定，予以支持，但鉴于目前暂不能办理产权登记手续的实际情况，酌情给予凤凰房地产公司三个月的办理时间。关于荆志伟主张违约金的诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记；在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。凤凰房地产公司提交的证据可以证明，凤凰房地产公司之所以不能完成相应资料报产权登记机关备案的责任，在于建设过程中因政府建设规划调整，导致建成的项目超出用地红线，目前无法完成规划验收，暂不能办理产权登记手续。本案符合因相关部门原因造成延迟的情形，故对荆志伟要求凤凰房地产公司支付违约金的主张，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、凤凰房地产公司于判决生效之日起三个月内履行向产权登记机关提交有效资料，协助荆志伟办理房屋产权登记手续的义务。二、驳回荆志伟的其他诉讼请求。案件受理费542.5元，由凤凰房地产公司承担。 二审期间，当事人未提交证据。 二审查明，利津县自然资源局于2019年5月13日出具说明一份，载明：我单位在组织对利津县城丽景佳苑住宅小区现场竣工规划核实中发现，原规划开发建设11栋高层住宅，现建设完成7栋高层住宅。现小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，因此无法完成竣工规划核实，暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。 利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部于2019年5月17日出具说明一份，载明：利津县城丽景佳苑小区系农行和电业局片区改造工程拆迁整合的土地上规划建设的，由凤凰房地产公司承建。该项目原规划建设住宅楼11栋，项目建设过程中，因电业局小区住户就拆迁安置未与项目指挥部达成一致而导致规划调整。丽景佳苑小区建成后申请产权登记过程中，因小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，现无法完成规划验收，暂不能办理住宅楼产权登记手续。上述情况系因相关部门规划调整原因，与承建单位凤凰房地产公司无关。目前指挥部正在协调有关部门办理土地征收等手续，尽快完善产权登记条件。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：荆志伟未能在约定期限取得房产权属证书是否系凤凰房地产公司自身原因所致，凤凰房地产公司应否承担违约责任。 本院认为，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承担相应违约责任；该合同附件四补充协议第十三条约定，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。依据上述约定，非因凤凰房地产公司原因导致的办证迟延，凤凰房地产公司不承担违约责任。凤凰房地产公司在本案提交的利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的说明能够证明，涉案小区之所以至今未能办理房产权属证书，是因为电业局小区住户就拆迁安置未与该指挥部达成一致意见，导致原规划调整，小区建设超出用地红线，而规划的调整系相关部门决定，凤凰房地产公司作为片区改造工程的承建方，无权决定调整规划。凤凰房地产公司主张非因其自身原因导致办证延迟理由成立，一审认定凤凰房地产公司不承担违约责任并无不当，本院予以维持。 关于荆志伟主张凤凰房地产公司在与其签订合同时明知规划调整仍承诺办证期限应承担违约责任的问题。本院认为，凤凰房地产公司在与荆志伟签订涉案《商品房买卖合同》时虽知悉规划进行了调整，但并无证据证明其在签订合同时即知悉小区建设超出用地红线，利津县自然资源局、利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的说明也能够证明，凤凰房地产公司系在小区建成后申请产权登记过程中发现超出用地红线。故荆志伟该项主张不能成立，本院不予支持。 关于补充协议第十三条的效力问题。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，订入合同的格式条款并不当然无效，只有格式条款具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款方才无效。故即使补充协议第十三条系格式条款也并不当然无效。荆志伟在涉案《商品房买卖合同》及补充协议上签字按手印，该条款即订入涉案《商品房买卖合同》中，成为合同组成部分；该条款并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形及该法第五十三条规定两种免责条款无效的情形。因涉案项目系政府主导的城市片区改造工程，建设施工过程中必然存在凤凰房地产公司不能预料和控制的因素，该条仅约定因相关部门原因导致办证延迟凤凰房地产公司不承担责任，并未免除因其自身原因导致的办证延迟违约责任，故该条款也不符合提供格式条款一方免除其责任的情形。荆志伟主张该条款为无效条款，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，荆志伟的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费543元，由荆志伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张丽颖 书 记 员 李志远