文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38911号原告：广州翠湖山庄社区第四届业主委员会，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中翠湖山庄11号首层北边。负责人：王忠东，主任。委托代理人：梁晓惠、陈君红，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：黄镜戊，男，1949年11月13日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托代理人：范志强，广东百思威律师事务所律师。原告广州翠湖山庄社区第四届业主委员会（简称翠湖山庄业委会）诉被告黄镜戊物权保护纠纷一案，本院2019年9月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠湖山庄业委会的委托代理人梁晓惠、陈君红，被告黄镜戊的委托代理人范志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠湖山庄业委会诉称：原告作为广州翠湖山庄社区第四届业主委员会依法选举成立并备案，有权代表全体业主提起本案诉讼，维护全体业主的权益。广州市天河区黄埔大道中路翠湖街9-11号楼负一层（地面首层）公共用房（建筑面积约为250平方米）依法是翠湖山庄全体业主共同共有的房屋。从2009年10月起至今，被告占用涉案公共用房，甚至出租给他人使用从中获取利益。翠湖山庄多届业委会曾就涉案物业被侵占一事，多次与被告交涉，要求其退还给业委会使用。2019年8月14日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告尽快腾空并移交涉案物业。但被告却以涉案物业是由法院裁定按以物抵债的形式移交为由，认为其有权使用，不同意退还。起诉前，原告曾到房管部门进行查册，房管部门口头答复涉案公共用房并没有产权记载，也没有登记在被告名下。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据被告与案外人广州市升恒房地产发展有限公司（简称升恒公司）的相关执行拍卖文件，被告主张其合法拥有的翠湖街自编11-13栋（现为9-11号楼）6个仓库，没有指明具体楼层位置，且当时法院拍卖的面积只有300多平方米。实际上，被告以当时广东省高院的执行裁定书和拍卖公告等文件为依据，己经占用了9-11号楼顶楼天台的6间房屋，同时又占用了涉案公共用房，单以天台6个房屋总面积来看，明显超过了当时法院拍卖的300多平方米。因此，原告认为被告主张的以物抵债所得物业仅为翠湖街9-11号楼顶楼天台6间房屋，涉案物业并非被告执行所得财产。被告长期占用涉案房屋属侵权行为，理应承担侵权责任。退一步说，若如被告所说涉案房屋是经法院裁定为其合法拥有的，那么该房屋自然可以办理产权登记，法院在裁定并移交执行财产的同时也会协助办理确权登记。但事实上涉案房屋因属于公建配套设施，至今没有办理也无法办理产权登记。因此，上述事实可证明涉案房屋是属于全体业主共有的公共用房，并非属于开发商所有的物业，并非法院裁定给被告的财产。综上所述，被告无合法依据长期占用涉案房屋，侵害了小区全体业主的合法权益，属于侵权行为。为维护小区全体业主的合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止侵占广州市天河区黄埔大道中路翠湖街9-11号楼负一层（地面首层）公共用房，并腾空交还给原告。2、被告一次性向原告支付房屋使用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准，从本案起诉之日即2019年9月24日起计至实际腾空并交还涉案房屋之日止）及利息（以实际欠付的房屋使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，从本案起诉之日起计至实际清偿之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告黄镜戊辩称：原告诉请没有任何法律和事实依据。理由：1、原告没有证据证明涉案房屋属于业主所有。2、被告根据（2002）粤高法执字第28-91号民事裁定书已经以物抵债的形式取得了涉案房屋的所有权，被告完全享有对涉案房屋的使用、占有或处分的权利。3、退一步讲涉案房屋属于业主共有，但程序上也是错误的，如果认为（2002）粤高法执字第28-91号民事裁定书是错误的，应先行使撤销权，否则原告没有任何依据要求被告搬出涉案房屋。经审理查明：案外人广州市升恒房地产发展有限公司（简称升恒公司）是广州市天河区黄埔大道“翠湖山庄”小区的开发商。翠湖山庄业委会举证其就本案诉讼已取得小区业主大会表决授权。2007年2月26日广东省高级人民法院作出的《公告》附件其中显示：翠湖街9–11号6个仓库共378.76平方米。2008年6月10日，广东省高级人民法院作出（2002）粤高法执字第28–91号《民事裁定书》，裁定载明：关于汕头市建安（集团）公司（简称汕头建安公司，后变更为黄镜戊）与升恒公司工程款纠纷，因升恒公司未履行生效法律文书确定的义务，2008年该院委托拍卖行对翠湖山庄有关房屋进行拍卖，其中包括翠湖街9–11号6个仓库等在内的房屋流拍，根据黄镜戊的申请，裁定翠湖街9–11号6个仓库作价1036287元抵偿黄镜戊相应债权等。庭审中翠湖山庄业委会称：上述6个仓库分别位于翠湖街××、××、××楼每栋楼天台均有2个仓库，共6个，上述仓库门口均张贴了广东省高级人民法院（2002）粤高法执字第28–91号《民事裁定书》；我方诉请的翠湖街9-11号楼负一层（地面首层）公共用房（建筑面积约250平方米）属全体业主共有，不属上述以物抵债的6个仓库范围。黄镜戊则表示：当时广东省高级人民法院（2002）粤高法执字第28–91号《民事裁定书》裁定以物抵债的6间仓库具体位于：9号楼天台南面半间、北面一间，10号楼天台南面半间、北面一间，11号楼天台北面1间，9–11号楼首层1间；当时是广东省高级人民法院现场勘察与当事人确认的。关于涉案翠湖街9-11号楼负一层房屋的有关情况，本案中本院向广州市规划和自然资源局发函调查，该局复函称：升恒公司前经原市规划局同意［（1998）穗规建字第762号］，在天河区××大道以北××岗××号建设自编11-13号住宅3栋，其中负一层有商业用房、设备用房、地下车库等，首层为住户大堂、管理用房等，详见附件。建设单位于2000年申请办理规划收手续（穗规验证字[2000]第536号）。翠湖山庄已办理初始登记，登记字号为统字506210等等。附件包括：1、《建设工程规划许可证》［（1998）穗规建字第762号］及其附图附件；2、《建设工程规划验收合格证》（穗规验证字[2000]第536号）存根；等等。本案审理过程中本院会同双方当事人到现场勘查，首先来到11号楼天台，黄镜戊现场表示只有一间仓库，翠湖山庄业委会则表示该天台南北均有一间仓库，均属于以物抵债的范围。其后本院分别来到10号楼、9号楼天台，现场情况与当事人陈述均与在11号楼天台陈述相似。本院又来到10号楼负一层位置，现场翠湖山庄业委会指出涉案负一层房屋目前由黄镜戊控制使用。现场由黄镜戊用钥匙打开其中一间，内可见堆放杂物；至于另一间，黄镜戊表示掌管钥匙的人外出，无法打开。本院对现场情况拍摄照片多张。黄镜戊表示：该负一层两间房属于当时广东省高级人民法院裁定以物抵债的六间仓库中的两间。翠湖山庄业委会则表示：当时广东省高级人民法院裁定以物抵债的面积为378.76平方米，由六个仓库组成，就个数而言法院现场勘查可见9号楼、10号楼、11号楼天台均各有两个仓库，共六个；就面积而言，涉案负一层总面积近300平方米，黄镜戊所述上下面积总和远超法院裁定以物抵债的面积。针对翠湖山庄业委会以上陈述，黄镜戊表示：9号楼、10号楼、11号楼天台我方现占有使用的是北面各一间，11号南面天台我方从未占有、使用过，不属以物抵债的仓库；广东省高级人民法院的裁定也仅仅反映的是9-11号的六间仓库，没有具体的位置；翠湖山庄业委会没有证据证实涉案10号楼负一层的两间仓库属于公共配套设施；至于面积误差问题，不足以推翻广东省高级人民法院的裁定的合法性。本案中本院查阅（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗，内有落款时间2008年4月9日、落款人广东广赛拍卖行有限公司的《翠湖山庄委托拍卖标的物现状的调查及后续工作方案》一份，其中载明：翠湖街9-11号6个仓库，位于9-11号住宅楼顶层，现为空置状态。本案中翠湖山庄业委会申请撤回其第二项诉请，本院已口头裁定予以准许。本院认为：本案争议焦点在于涉案负一层位置是否属于公建配套。第一，根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案大楼负一层有设备用房、商业用房等，但根据本院现场勘查，涉案负一层位置的构造包括门的设置等不符合商业用房的构造，再结合（1998）穗规建字第762号《建设工程规划许可证》附图，可印证涉案负一层位置不属商业用房。第二，关于广东省高级人民法院裁定以物抵债的六间仓库是否涵盖了涉案负一层位置问题，根据现场勘查情况，9号楼、10号楼、11号楼天台南、北面有人字形的房屋各一间，且上有当时法院所张贴文书的痕迹，但涉案负一层位置未有法院张贴文书的相关痕迹。且据现场勘查情况，翠湖山庄业委会所称的如9号楼、10号楼、11号楼天台及涉案负一层面积相加将远超广东省高级人民法院裁定的以物抵债的六间仓库的面积378.76平方米并不无合理之处。第三，根据本院查阅（2002）粤高法执字第28号执行案卷宗，内有材料显示翠湖街9-11号6个仓库位于9-11号住宅楼顶层，印证了翠湖山庄业委会有关该六间仓库即位于9-11号住宅楼顶层的六个仓库的主张。黄镜戊称涉案负一层位置包含在当时广东省高级人民法院执行时以物抵债的六间仓库内，未举证证实，本院不予采信。综上，黄镜戊未举证其占有使用涉案负一层位置具有合法依据，翠湖山庄业委会诉称涉案负一层位置为公共用房并无不当，本院对翠湖山庄业委会要求黄镜戊腾房的诉请予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起30日内，被告黄镜戊腾空并交回广州市天河区黄埔大道中路翠湖街9-11号负一层（地面首层）两间房屋给原告广州翠湖山庄社区第四届业主委员会。本案受理费100元，由被告黄镜戊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  李婉君二〇二〇年六月三十日书 记 员  谢丽军秦爽陈世彬            判决书已于2020年   月   日送达