福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终1543号 上诉人（原审原告）：张武，男，1993年4月16日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：黄金苍，福建普阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林灯清，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**），统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：彭炳星，董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所实习律师。 上诉人张武因与被上诉人莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张武上诉请求：撤销一审判决，改判支持张武一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定政策不允许，没有事实依据。双方签订案涉协议书时，华港公司不具备办理不动产权证书，所以当时只签协议，并在协议上约定政策不允许，将来政策允许时再办理《不动产权证书》并过户。2018年10月2日，华港公司将讼争房产的《不动产权证书》办理出来，具备过户条件。张武在多次向华港公司主张继续履行合同被拒绝后，才向一审法院提起诉讼。因此，张武在提起诉讼后，政策已经允许华港公司为张武办理《不动产权证书》过户手续。一审法院在审理过程中，也曾向莆田市荔城区不动产权属登记中心了解，该中心告知并没有法律规定禁止办理过户。一审法院主张政策不允许，但并没有将具体哪项政策如何不允许在判决书中列。因此一审法院认为政策不允许，明显与客观事实不符。二、一审认为案涉协议中并不包含不动产权证书445.33平方米，因此不支持过户是错误的。双方在签订协议时，华港公司称一层沿街属于店面，不属于幼儿园，但产权证书办理出来后，幼儿园的权属证书包含了一层沿街房屋，而且该房屋不允许分割销售。因张武将幼儿园的房屋已经进行装修并用于办理幼儿园，未售面积仅仅占总面积的18%，从整体销售、鼓励交易及房屋规划用途等各方面来看，华港公司应将一层的445.3平方米卖给张武。双方可以针对价格进行协商，协商不成可以进行价值评估。因此不能因为没有约定就不予支持，一审法院显然没有客观、全面进行考虑及解决问题。三、一审判决对幼儿园房屋的“沿街店面”53平方米价格不予调整系错误。签订《房屋转让协议书》时，华港公司称一层沿街属于店面，但权属证书显示用途仅限办理幼儿园，店面的商业性质导致其售价高于办理幼儿园，因此，张武在购买时按高于幼儿园3倍的价格向华港公司购买。现因华港公司的承诺未能实现店面性质，无法实现其商业价值，故应对协议书中交易的“沿街第一坎店面”价格进行调整。一审判决认为买卖标的地理位置及朝向等不同，该理由依法不能成立。四、一审判决遗漏认定幼儿园消防工程款折抵购房款20万元的事实。根据案涉协议约定，华港公司应办理好房屋建设质量、消防验收等相关的手续，而事实上案涉幼儿园房屋的消防工程是由张武操作完成，并在2018年5月2日通过消防验收。根据协议约定，幼儿园消防建设工程的相关费用应当由华港公司承担，而实际上是张武代华港公司支付了相关的费用。张武在一审向法庭提交的施工单位证明中可以证实，该消防工程的费用约为20万元，双方当时协商直接将相应的工程款折抵购房款20万元。华港公司只主张支付480万元购房款，华港公司从未向张武主张过支付20万元购房款问题。因此张武主张工程款抵扣购房款客观真实，一审判决对该事实未予认定是错误的。五、不动产权证书上多出的445.33平方米也是双方的买卖标的。1.案涉协议第一条明确约定双方买卖的标的为东城一号配套的全部房屋，张武购买的是全部幼儿园房屋，之所以出现445.33平方米的面积差异是因为华港公司提供错误的幼儿园房屋面积导致的。张武并无过错。2.张武购买幼儿园用于办学不可能只购买部分房屋，否则无法开园，故该445.33平方米包含在案涉协议中。3.涉案幼儿园的规划用途是作为幼儿园使用，该幼儿园房屋只能整体出售不能拆开出售。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求判如所请。 华港公司辩称：1.幼儿园是小区设施不得转让，案涉协议是无效的。一审判决认定房屋产权不得转让是正确的。2.幼儿园的面积包括除了讼争房产外的另外五坎店面。3.张武主张将店面的转让价格调整为4830元，总价款调整为25.599万元缺乏事实和法律依据。4.华港公司收到房屋转让款480万元，不存在折抵20万元消防款的事实。 张武向一审法院起诉请求：1.华港公司将其名下坐落于荔城区延寿路东侧（不动产权证号为闽（2018）莆田市不动产权第Ｌ××2号）的房产过户至张武名下；2.张武向华港公司购买的坐落于荔城区××路××坎店面的转让价格由每平米15000元调整为每平方米4830元，总价款由79.5万元调整为25.599万元；3.本案诉讼费、保全费由华港公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月16日，张武（作为乙方，即买受人）与华港公司（作为甲方，即出卖人）就房屋转让事宜经充分协商一致，后签订《房屋转让协议书》，约定：转让标的为甲方开发建设的东城一号配套幼儿园的房屋，总建筑面积为1975.25平方米，（房屋及周界详见协议附件：幼儿园总平面图、包括操场红线图，另靠延寿路第一坎店面包括此次协议面积之内，此坎店面为有产权房产），房屋规划用途为幼儿园。鉴于甲方没有设立幼儿园所必需的师资等条件，无法自行创办幼儿园，故甲方决定将幼儿园房屋转让给乙方所有，由乙方用于创办幼儿园。上述幼儿园房屋转让价格总额为954.0457万元（本幼儿园建筑面积按每平方米4830元，该金额不包括靠延寿路第一坎店面的价格）。转让价值涉及的税费中若属于出卖人应缴的营业税等税费由甲方承担，属于买受人应缴的契税等税费由乙方承担。上述靠延寿路第一坎店面转让价格为79.5万元（店面积约53平方米，每平方米15000元）。付款方式：上述幼儿园房屋转让价款分四笔付清。第一笔为乙方在合同签订后六日内付合同订金100万元，第二笔为甲方在操场按本协议（协议里附件的红线图）内围墙施工无异议后十个工作日之内付200万元（必须在本协议签署一个月之内），第三笔为甲方在本房屋消防验收合格意见书移交给乙方后十个工作日之内付200万（消防验收合格意见书必须在本协议签署四个月之内把验收合格意见书移交乙方，否则会造成乙方严重损失），第四笔为甲方在本房屋所有证件（包括房屋竣工验收报告、房产证等）移交给乙方五个工作日内付清余款。因目前政策幼儿园房屋产权不允许转让，故幼儿园房屋产权甲方无法过户给乙方，若今后政策允许，甲方则必须把房屋产权过户给乙方。店面付款方式：在双方时间协商一致的情况下，本协议店面产权过户到乙方指定的个人或公司后五个工作日付清店面转让款79.5万元，本店面付款为单独成项，不与幼儿园房屋价款混在一起。甲乙两方签订协议后，乙方应在六日内支付第一笔转让款100万元，收到第一笔款后甲方将幼儿园房屋按现状交付给乙方（此时乙方有权进行装修改造等），此协议生效。甲方应当办理好房屋建设质量消防验收等相关的手续，确保乙方正常营业。鉴于幼儿园房屋产权办证相关政策尚未明确，在政策允许的情况下，甲方必须协助乙方办理产权证过户及幼儿园办学许可证等手续，过户及办证所发生的所有费用乙方自行承担。该房屋作为配套建设的幼儿园，仅作为开办幼儿园及办公、教师宿舍等使用，乙方不得改变使用用途。此转让协议生效后，无论产权是否过户给乙方，乙方对此标的拥有受益权，包括拆迁、产权到期延续、政府并购等收益。按本协议要求本房屋消防和建筑等验收合格下，若房屋安全措施未到位或未达标，乙方应自行承担房屋的安全措施的改造工作及费用并不得要求甲方承担责任。房屋验收报告等必须在2018年1月31日前交给乙方。后张武向华港公司指定的收款账号转账汇款购房款480万元。2018年7月16日莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司成立，法定代表人是张武，住所为福建省莆田市荔城区××街道××路××号××号小区××号楼。莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司取得民办学校办学许可证，有效期限为2018年6月21日至2021年6月20日。张武将上述幼儿园的消防改造工程发包给福建省南博望消防工程有限公司施工，并对工期及工程造价等进行了约定，后张武向福建省南博望消防工程有限公司的指定账户汇款支付了相应的款项。2019年荔城区凯斯幼儿园评定等级为一级，开办的是普惠性民办园。 一审法院另查，2006年10月13日华港公司与莆田市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定将莆田市延寿路东侧的土地出让给华港公司，该宗地的土地使用权出让金中不包括城市基础设施配套费、场地平整费和契税、拍卖佣金等，但合同中并未对配套设施用地上建设的配套幼儿园的土地使用权属和房屋所有权属进行明确约定。2018年10月29日上述地块内建设的配套幼儿园的房产的房屋所有权登记至华港公司名下，房屋建筑面积为2473.58平方米，产权来源为2010年8月规划配套设施用地。2018年5月2日莆田市华港小区一期幼儿园建筑及装修工程（工程位于莆田市荔城区××街道××路××号××小区××号××内，总建筑面积2699.2平方米），经莆田市公安消防支队荔城区大队审查资料和建筑防火现场检查测试，综合评定上述工程消防验收合格。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张武与华港公司签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，合同约定因目前政策幼儿园房屋产权不允许转让，故幼儿园房屋产权无法过户，若今后政策允许，则将房屋产权过户给张武，根据双方的上述约定，目前政策尚未允许将涉案小区配套幼儿园的产权转移过户至公民名下，且张武诉求的《不动产权证书》（证号：闽（2018）莆田市不动产权第Ｌ××2号）房产产权过户至其名下，但该《不动产权证书》中还包含房产面积445.33平方米并未包含在双方房产买卖的标的中，故张武诉讼请求将上述《不动产权证书》转移过户至其名下无事实和法律依据，不予支持。若今后政策允许，张武有权另行主张。对于张武诉讼请求将延寿路东侧第一坎店面的转让价格由每平方米15000元调整为每平方米4830元，总价款由79.5万元调整为25.599万元；因该买卖标的地理位置及朝向等不同，双方约定了不同的转让价格，现张武诉讼请求调整店面转让价格没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张武的诉讼请求。案件受理费11750元，由张武负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理查明：张武对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明以下事实：1.张武向消防施工单位支付的工程款折抵购买款20万元的事实；2.未查明向荔城区不动产登记中心询问并得到该中心回复的答复函，内容是目前并未有任何法律禁止涉案幼儿园过户登记。华港公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。 二审另查明，一审法院于2019年5月8日向荔城区不动产登记中心发函，内容主要为：根据办理产权过户登记的相关规定和政策，上述房屋的产权能否转移过户至公民个人名下？荔城区不动产登记中心于2019年5月12日回函［荔不动产函（2019）7号］，主要内容为：经查询华港公司“东城一号”《国有土地使用权出让合同》中并无约定禁止幼儿园转移的相关规定，但幼儿园转让公民个人是否涉及公共利益问题，应由法院依法审理认定，如转让协议有效，购房人张武与华港公司可根据《不动产登记暂行条例》及不动产登记办理指南［莆国土资文（2018）165号］相关规定，共同向不动产登记部门办理幼儿园转移登记。根据福建省教育厅、福建省发展和改革委员会、福建省财政厅、福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅、福建省公安消防总队［闽教发（2018）7号］，华港公司开发建设的“东城一号”内配建幼儿园是否需回购请咨询属地荔城区人民政府。 再查明，一审法院于2019年9月10日向荔城区教育局发函，主要内容为：根据办理产权过户登记的相关规定和政策［含莆政综（2011）124号莆田市人民政府关于印发莆田市××小区××幼儿园建设管理规定的通知及莆政办（2019）46号莆田市人民政府办公室关于印发莆田市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知］，案涉房屋的产权是否需移交并转移登记至教育行政部门？荔城区教育局于2019年9月18日回函：主要内容为：1.依据《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定》［莆政综（2011）214号］文件精神，自2011年11月29日起，开发单位必须按照土地出让合同要求和有关规范标准建设幼儿园，与住宅小区项目竣工验收。国土资源管理部门在土地出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件中应当明确配套幼儿园的土地使用权属和房屋所有权属归教育主管部门。经我局了解，位于莆田市荔城区××路东侧的南郊地块2（即“东城一号”小区，含配套幼儿园）土地使用权于2006年10月13日出让给华港公司（合同编号：莆国土2006年出字91号），该土地出让合同书中没有具体条款约定配套幼儿园产权归属、移交至教育主管部门。2.《莆田市人民办公室关于印发莆田市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知书》［莆政办（2019）46号］文件规定：土地使用权出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件中约定权属归开发建设单位或未明确约定幼儿园权属的，也必须全部用于举办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。属地政府（管委会）应按照有关规定，与开发建设单位协商小区配套幼儿园产权问题。关于该配套幼儿园今后产权移交问题，我区将按照有关文件规定与幼儿园所有权人协商解决。 本院认为，学前教育是国民教育的重要组成部分，而民办幼儿园是学前教育的重要组成部分，普惠性民办幼儿园是推动学前教育普及普惠的一支重要力量。2006年，华港公司与原莆田市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，该合同项下宗地的用途为居住及配套设施用地，讼争房产［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第Ｌ××2号］为华港公司开发建设的“东城一号”小区配套幼儿园。因华港公司缺乏办学所需的师资力量，华港公司与张武于2017年6月签订《房屋转让协议书》，约定华港公司将“东城一号”幼儿园房产转让给具备办学师资团队的张武。张武随后成立莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司，并按相应政策要求办成普惠性幼儿园。故案涉协议是华港公司和张武双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于案涉房产应否转移登记的问题。华港公司和张武是平等的民事主体，双方可就不动产物权的设立、变更、转让和消灭等进行约定。案涉协议第三条第1款约定“……因目前政策幼儿园房屋不允许转让，故幼儿园房屋产权甲方（华港公司）无法过户给乙方（张武），若今后政策允许，甲方则必须把房屋产权过户给乙方”，即双方约定在“政策允许”情况下，华港公司应将讼争房产转移变更至张武名下。那么本案讼争房产的转移登记是否符合“政策允许”？张武上诉称双方签订协议时，不具备办理产权登记条件，现讼争房产已办理至华港公司名下，已达到政策允许条件，华港公司应予以过户。华港公司辩称，根据闽政［2010］24号、莆政［2011］214号、闽教发［2018］7号等文件精神，幼儿园属于公益性，政策不允许转移登记至个人名下，故讼争房产不具备转移登记的条件。本院经审查认为：首先，案涉《国有土地使用权出让合同》于2006年签订，在《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定》［莆政综（2011）214号］等文件出台之前，且上述合同中没有具体条款约定配套幼儿园产权归属，也没有具体条款禁止幼儿园房产转移，结合荔城区不动产登记局的回函［荔不动产函（2019）7号］，可知案涉房产在属地政府回购之前只要符合《不动产登记暂行条例》及不动产登记办事指南［莆国土资文（2018）165号］相关规定，华港公司和张武即可向不动产登记部门申请讼争房产转移登记。其次，关于属地政府回购问题。第一，依据《莆田市人民办公室关于印发莆田市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知书》［莆政办（2019）46号］文件规定，土地使用权出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件中约定权属归开发建设单位或未明确约定幼儿园权属的，也必须全部用于举办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。本案张武开办的荔城区凯斯幼儿园是普惠性民办幼儿园，符合上述政策要求，也未违反案涉协议约定的房屋规划用途为幼儿园。第二，依据荔城区教育局《关于“东城一号”小区配套幼儿园有关问题的回复函》内容“关于该配套幼儿园今后产权移交问题，我区将按照有关文件规定与幼儿园所有权人协商解决”，可知荔城区政府明确今后将与“幼儿园所有权人”协商解决产权回购问题，回函并未明确指出仅与华港公司协商解决，即在属地政府回购之前，并不禁止幼儿园产权的转移变更，该幼儿园所有权人可以是华港公司，也可以是张武，讼争房产转移登记仅会产生属地政府回购对象主体的不同。今后属地政府可根据当地学前教育发展和政府财政实际情况，与幼儿园所有权人协商回购事宜，幼儿园所有权人应积极协商配合。最后，在闽政［2010］24号、莆政［2011］214号、闽教发［2018］7号等文件出台后，政府仍于2018年10月29日将讼争房产登记在华港公司名下，且该权属登记证书并未备注“不可转让”。故综合以上分析，可以认定讼争房产的变更登记已符合协议约定的“政策允许”，张武请求华港公司予以过户，有事实和法律依据，予以采纳。 关于讼争房产转移登记的面积问题。案涉协议的转让标的为“东城一号”配套幼儿园房屋，经现场勘查产权证上多出的445.33平方米也是幼儿园整体中的一部分，无法单独分割，且交付当时华港公司亦一并予以交付给张武，并未单独分离由其管理。双方签订协议时，不动产权属登记尚未办理，出现面积差也属合理，故张武请求按不动产权证上登记的面积予以办理变更登记有理，予以采纳。面积差价款问题，华港公司和张武可另行协商解决。 关于张武支付的房款数额问题。张武上诉称其已按协议约定支付500万元，包括银行转账480万元及消防验收费用20万元。华港公司辩称其仅收取张武支付的购房款480万元。经审查认为，案涉协议第四条第1点约定，华港公司应当办理好房屋建设质量/消防验收等相关的手续，确认张武正常营业。故讼争房屋的消防验收等是华港公司应当履行的义务。结合张武提供的福建省南博望消防工程有限公司出具的《说明》、《二次消防改造工程协议》及银行转账流水等证据材料，可以证实张武代华港公司履行消防验收手续并支付了相关的费用，而该费用是华港公司应当承担的，故张武主张该费用双方口头约定予以折抵购房款，予以采纳。故张武已按协议约定支付了购房款500万元。 关于案涉协议约定的一坎店面价款问题。张武上诉称不动产权证显示讼争房产用途仅限办理幼儿园，华港公司未能按协议约定实现该店面商业价值，故其请求将延寿路东侧第一坎店面的转让价格由每平方米15000元调整为每平方米1830元，总价款由79.5万元调整为25.599万元。经审查认为，案涉协议第三条第2点明确约定：“店面付款方式：在双方时间协商一致的情况下，本协议店面产权过户到乙方指定的个人或公司后五个工作日付清店面款79.5万元，本店面付款为单独成项，不与幼儿园房屋价款混在一起”，因张武尚未支付上述店面款项，而该店面产权华港公司目前也未按协议约定予以分割过户至张武指定的个人或公司名下，故在本案对该事项暂不处理，待条件成就时双方另行协商。 综上所述，张武上诉请求，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初946号民事判决； 二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五个工作日之内将位于荔城区延寿路东侧的房产［不动产权证号：闽（2018）莆田市不动产权第Ｌ××2号］转移登记至张武名下； 三、驳回张武的其他上诉请求。 本案一审案件受理费11750元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担2560元，由张武负担9190元；一审案件诉讼保全费5000元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担。二审案件受理费11750元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担2560元，由张武负担9190元。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  李 忠 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月二十四日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。