贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1990号原告：龙媛，女，穿青人，出生于1979年7月15日，住贵州省毕节市。原告：文赟，男，彝族，出生于1978年10月23日，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：肖恒（特别授权），系贵州瀛黔律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方。委托诉讼代理人：方洪伟、余鹍，系贵州本芳律师事务所律师。原告龙媛、文赟与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙媛、文赟的委托诉讼代理人肖恒，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期移交办证相关文书的违约金44762元(以购房总款为基数,从2017年1月1日开始计算,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算,暂计算至2018年8月23日,计算至完成办证之日止);2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年3月29日,原被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买编号为E5-20-2号的房屋,房屋的建筑面积为116.41平方米,房屋的总价款为441715元。原告按照合同约定支付了全部的购房款和相关税费。根据该合同第22条第3款约定,出卖人应该于2016年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。但未约定出卖人逾期办证及移交相关文书,买受人不退房的情况下违约金如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》(2003)7号)第18条之规定,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满,买受人未取得房屋权属证书的,被告应该按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算承担违约责任。被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证,应已约承担违约责任,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效；二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责；三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金；四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一；五、针对原告提出的退还三通费诉讼请求，因被告收取相关费用仅是代收代缴，在收费后将相关费用代为支付给相应的服务提供商且原告已经实际使用了相关服务，该费用并不是由被告获得，所以原告无权要求退还。此外，原告的该项诉讼请求也超出了法定的诉讼时效，丧失胜诉的权利，对该项诉请不应得到支持；根据原被告商品房买卖合同中对产权登记的补充协议约定如因买售人原因未及时按月提供办理登记所需全部手续资料等出卖人有权拒绝办理产权证，由此产生的一切后果由买售人承担，出卖人不承认任何违约责任。本案中被告早已具备办证条件，但原告没有按照原告约定提供全部办证所需资料，经被告多次通知后知道2018年底，或者2019年才将全部资料以及委托办证提交给被告。根据原告所举证据无法证明其已履行完毕，其已在约定的期限内提交资料的义务，因此本案中原告违约在先，根据双方合同约定被告不应当承担违约责任，针对范贤绪一案其所提交的相关缴纳的费用均有被告出具的收据予以确认，且明确载明相关费用为代收，被告收取后将相关费用缴纳给相关的部门，且已经为原告办理了不动产权登记，此种情形下，原告无权要求被告返还相关费用，其诉请不应得到支持。经本院审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城商品房,商品房总价款为441715.00元。原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，约定了办理转移有关文书并交付原告的时间为2016年6月30日前，但未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告于2018年7月12日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2016年6月30日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理,交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2016年7月1日之日开始计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料,被告履行了办证资料通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月20日主张，经审查原告违约金的请求应当从2017年1月20日算至被告履行通知义务之日止即2018年8月23日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙媛、文赟支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币441715.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月20日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告龙媛、文赟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币460.00元（已减半收取），由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇二〇年六月二十五日书记员  李 犇