河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初747号原告：马国芳，男，1964年8月10日出生，汉族，无业，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：马鹏杰（系马国芳之子），住址同上。被告：李栓福，男，1948年5月13日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。被告：薛正琴，女，1947年12月9日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。二被告共同委托诉讼代理人：胡小松，河南九格律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：方路，河南九格律师事务所实习律师。被告：李莉，女，1969年7月13日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。被告：叶维明，男，1959年7月28日出生，汉族，无业，住北京市。原告马国芳与被告李栓福、薛正琴、李莉、叶维明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国芳及其委托诉讼代理人马鹏杰，被告李栓福、薛正琴的委托诉讼代理人胡小松、方路到庭参加诉讼，被告李莉、叶维明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李莉、叶维明将位于郑州市管城回族区豫丰街××号院×号楼×单元×层×号房屋过户给原告；2.依法判令四被告赔偿原告损失175000元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2010年6月10日，原告与李栓福、薛正琴就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。合同签订前，李栓福、薛正琴告知原告涉案房屋系其女儿即李莉单独所有，出售房屋已得到李莉的授权。李栓福、薛正琴以李莉在北京回来不便为由替李莉在合同中签字，并将李莉的购房协议、购房收据交付给原告，承诺会配合房产过户、办理房产证。合同签订当日，原告向薛正琴支付购房款350000元，2014年11月17日，原告补交房款、维修基金、工本费8684元，用于办理房产证。2018年8月房产证办完后，原告多次找被告协商办理过户手续，被告拒不配合办理，故原告诉至法院。李栓福、薛正琴辩称：1.原告的诉讼请求既要求继续履行合同义务，又要求按照房屋价值进行赔偿，相互矛盾；2.原告的诉讼请求只明确要求李莉、叶维明履行相关义务，李栓福、薛正琴不应当作为本案被告；3.买卖合同签订前，原告明知涉案房产系李莉所有，但其在没有李莉的相关授权下与李栓福、薛正琴签订的合同，应系效力待定合同；4.薛正琴和李栓福自涉案合同签订后，将涉案房屋交付给原告，已经履行了主要义务，办理过户手续需要核实涉案房屋的上市交易条件是否成就，原告是否符合郑州市的购房资格等问题，原告需要与房屋的实际权利人李莉和叶维明重新签订房屋买卖合同才能办理过户；5.原告主张被告延迟办理房产证没有提交证据证明，原告另行取得的房屋补贴款项，应当由房屋权利人李莉所有；6.李栓福、薛正琴愿意督促房屋权利人李莉及叶维明配合原告办理房屋过户手续，因此产生的费用均由原告自行承担。李莉、叶维明缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月16日，河南嵩岳集团郑州豫丰纺织有限公司（售房单位、甲方）与李莉（购房职工、乙方）签订《购房协议》一份，主要约定：1.甲方在豫丰街××号院内建设职工全额集资的经济适用性住房，房屋位于管城区××院××楼××单元××西户，户型为二室一厅，规划建筑面积以房地产管理局测绘面积为准；2.根据国家有关住房标准规定，乙方应购买职工全额集资的经济适用房74.47平方米，每平方米1380元，合计102768.6元，大写：壹拾万贰仟柒佰陆拾捌元陆角零分，在签购房协议时一次性付清；3.甲方负责为乙方办理房屋产权证，乙方需按房地产管理局有关房屋维修基金的有关规定交纳维修基金，办理房屋产权证的相关费用按国家有关规定交纳。同日，李莉交纳购房款102768.6元，河南嵩岳集团郑州豫丰纺织有限公司出具《收据》（编号0063869）予以确认。2010年6月14日，李栓福、薛正琴向马国芳出具出让协议一份，载明：“今有×号楼×单元×层西户二室一厅住房出让给马国芳（叁拾伍万元整）一次付清，购房协议一份，收据二份0071183号、0063869号，以后房产证办理随叫随到，以后所有产生费用由马国芳负责，以后此房出现任何情况不能反悔，如有违约扣除房产一半（房款50%）。”协议出让人处李莉的名字由薛正琴签署。同日，马国芳向薛正琴支付购房款350000元，薛正琴出具《收据》，载明：“今收到马国芳房款叁拾伍万元正。特此证明。”薛正琴收到购房款后，将房屋交付给马国芳，马国芳在涉案房屋居住至今。2014年11月10日，郑州豫丰公司生活区改造项目发布《办证须知》，主要载明：“×号楼×单元×号住户李莉：经郑房测绘队实测，您所购买的×号楼×单元×号实际测量面积为78.39平方米，根据购房协议多退少补的规定，请您补交经成本核算后原购房74.47平方米的成本差价446.82元，超面积3.92平方米，补交房款5433.12元，共计需补交房款5880元；根据郑州市房管局住房每平方米须交纳35元维修基金的规定，您应交纳35元×78.39平方米=2744元的住房维修基金；办理房产证工本费60元；以上三项共需交缴房款、维修基金和办证费用共8684元；提供资料和缴费时间为2014年11月12日至11月19日，逾期未交款者将转入下批办理。”2014年11月17日，马国芳补交涉案房屋房款5880元、维修基金2744元、工本费60元，上述共计8684元。同日，河南嵩岳集团郑州豫丰纺织有限公司出具《收据》（编号0210601），确认收到李莉豫×号楼×单元×层×号集资建房款108649元；郑州豫丰公司生活区改造项目出具《收据》（编号0210845），确认收到维修基金、工本费共计2804元。同年11月25日，李栓福向马国芳出具证明，载明：“补交房款5880元，住房维修基金2744元，办理房产证工本费60元，交房款维修基金办证共8684元，由马国芳交付，条已收回。”2017年10月14日，薛正琴向马国芳出具证明，载明：“今将×号楼×单元×层×号西户出让给马国芳已获得产权所有人李莉及其丈夫同意，房产证下来后及时帮助过户。受李莉委托。”2018年8月21日，郑州市不动产登记中心《不动产登记受理凭证》（编号：201808214527591）载明：“李莉、叶维明：2018年8月21日，收到你管城回族区豫丰街××号院×号楼×单元×层×号房地转移登记以下申请登记材料，经核实，现予受理。我们将自受理之日起7个工作日内办结。”涉案房屋房产证办理后，双方因过户事宜协商未果，引起争诉。诉讼过程中，马国芳称其将购房款支付完毕后一直在涉案房屋居住，根据郑州豫丰公司生活区改造项目发布的《办证须知》，涉案房屋在2014年就可以办理房产证，但因李莉、叶维明不及时办理，直到2018年才将房产证办下来。房产证办理后，其一直要求李莉、叶维明进行过户，但二人均不予配合。为证明其陈述，马国芳庭审中提交其儿子马鹏杰与李莉的微信聊天记录及与叶维明的通话录音。李栓福、薛正琴对马国芳自2010年交纳购房款后一直在涉案房屋居住的事实予以认可，但辩称涉案房产实际权利人是李莉和叶维明，薛正琴代李莉签字向马国芳出具出让协议，没有李莉和叶维明的书面授权，二人对出卖房屋不知情，薛正琴收款后大概一两年将房款转给了李莉，并称李莉及叶维明于2014年4月3日出国至今，已经不在国内，无法配合办理过户手续。另查明，李莉和叶维明系夫妻关系，二人于2005年3月24日登记结婚。还查明，管城回族区豫丰街××号院×号楼×单元×层×号房产（不动产权证号：豫20**郑州市不动产权第××号）产权人为李莉和叶维明，该房产无抵押及查封信息。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告于2010年购买涉案房屋，现要求被告李莉、叶维明协助办理过户手续，提交出让协议、缴费凭证、收据、微信聊天记录等证明其主张。根据本院查明的事实，被告李栓福、薛正琴与原告签订出让协议，将涉案房屋出卖给原告，并在收取购房款后遂将涉案房屋交付给原告。原告虽未与涉案房屋所有权人李莉、叶维明签订房屋买卖合同，但被告李栓福、薛正琴作为被告李莉的父母，多次出具书面证明表示已取得李莉授权，将配合办理过户手续，并认可已将购房款转给被告李莉。原告作为购房者已经履行了支付房款的合同义务，并实际占有使用涉案房屋长达十年，因被告李莉、叶维明常年在国外，无法到现场办理过户，原告儿子马鹏杰多次通过微信与其二人协商通过大使馆公证的方式办理过户，沟通过程中，被告李莉、叶维明未对房屋出卖给原告提出任何异议，应视为其二人对与原告之间的房屋买卖关系予以认可，故原告应为涉案房屋的实际权利人。关于被告李栓福、薛正琴辩称的原告购房资格问题，因原告购买涉案房屋时郑州市的限购政策尚未出台，购房款的支付及房屋的实际交付均发生在限购政策出台前，故原告主张继续履行合同，要求被告李莉、叶维明将位于郑州市管城回族区豫丰街××号院×号楼×单元×层×号房屋过户的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的损失175000元，因原告购买涉案房屋后一直实际占有居住，其未提交证据证明产生有实际损失，其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告李莉、叶维明缺席，放弃了自己的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李莉、叶维明于本判决生效之日起十五日内协助原告马国芳办理将位于郑州市管城回族区豫丰街××号院×号楼×单元×层×号房产（不动产权证号：豫20**郑州市不动产权第××号）过户至原告马国芳名下的手续；二、驳回原告马国芳的其他诉讼请求。案件受理费13350元，由原告马国芳负担6675元，被告李莉、叶维明负担6675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  白卡娟人民陪审员  杨建明人民陪审员  陶 春二〇二〇年六月十五日法官助理张若文书记员马世泰