山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初443号 原告：李明江，男，1977年4月24日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙永江，平度银和法律服务所法律工作者。 被告：青岛星光房地产开发有限公司，住所地：平度市凤台街道办事处小窑村，统一社会信用代码：91370283553973638W。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万德波，山东泽川律师事务所律师。 第三人：中国邮政集团有限公司山东省平度市分公司，住所地：平度市开发区青岛路东段北侧，统一社会信用代码：91370283713779472P。 负责人：刘恩亮，经理。 委托诉讼代理人：李岩晓，山东道安（平度）律师事务所。 第三人：李本贵，男，1945年1月17日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张学耕，平度银和法律服务所法律工作者。 原告李明江与被告青岛星光房地产开发有限公司（以下简称：星光房地产公司）、第三人中国邮政集团有限公司山东省平度市分公司（以下简称：邮政平度分公司）、第三人李本贵商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明江的委托诉讼代理人孙永江、被告星光房地产公司的委托诉讼代理人李明、第三人邮政平度分公司的委托诉讼代理人李岩晓、第三人李本贵的委托诉讼代理人张学耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明江向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付迟延交付房屋违约金117770元，2、案件的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月18日，原告购买被告开发的位平度市号《星光华府小区三期》40号楼1单元3层301户房屋一套，价格为594498元。双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定被告应于2014年6月30日将房屋交付给原告，否则按照房款总额的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告严格按照合同约定支付了购房款，被告未按照合同约定交付房屋。2019年6月，原告向平度市人民法院提起诉讼，请求被告支付迟延交付违约金，并协助原告办理产权证。平度市人民法院（2019）鲁0283民初5969号民事判决书已生效，确认被告无故延期交房的事实。2019年12月4日，被告将涉案房屋交付原告，共计延期交房1981天。望判如所请。 被告星光房地产公司辩称，1、被告星光房地产公司（以下简称星光公司）在2014年9月28日取得《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》时，已经构成逾期交房的违约行为，因此在取得上述证件后迅速组织交房，同年10月初便开始函件通知购房人前来交接房屋。短期内，绝大部分购房人完成了接房手续，部分业主因为房屋质量瑕疵或者逾期交房违约金问题未能及时完成交接，但也在此后一两个月内经协商一致的情况下完成了交接。唯独原告自从2014年6月30日逾期交房至今没有收到交房通知，显然不合常理。2、原告系被告星光公司的老带新客户，是业主孙振明介绍原告购房，孙振明已经收房；另一购房人李春明系原告的同村村民，因此，被告星光公司通知交房时同时向该两位购房人邮寄交房函件，且两份函件的签收人均为“李本贵”，同村村民李春明和购房介绍人孙振明均能够顺利收到函件并完成房屋交接，而原告却称没有接到通知，有悖常理。3、通常情况下，被告星光公司的逾期交房行为往往引起双方之间的激烈对抗。但根据原告陈述，被告星光公司逾期交房长达五年之久，而原告在没有接到交房通知的情况下，竟没有向被告星光公司催交房屋、主张权利，这显示有两种可能：一是该房产是否逾期交付并不影响原告的权益；二是原告在没有居住必需的情况下故意拖延接房。无论何种情形，均无法支持原告向被告星光公司主张巨额违约金的诉讼请求。4、根据购房合同第十二条约定，本案违约金的适用有两种情形：一是逾期交房180天以内时，日违约金为已付房款的万分之一，也就是最高比例为1.8%，计款10700.96元；二是当逾期交房超过180天时，违约金为总价款（无论是否支付）的1%，即5944.98元。无论哪种违约金计算办法均不能支持原告的诉讼请求。从原告诉讼请求来看，其违约金适用了该条第一款，而第一款的适用上限是180天，超出部分不再适用。但就原告主张来看，本案违约金适用条款应为该条第二款，因此原告所诉依据错误，其请求应当驳回。 第三人邮政平度分公司述称，在投递邮件时，没有故意或重大过失造成平常邮件损失的情况，邮政公司不应承担赔偿责任。 第三人李本贵述称，李本贵与本案无任何关系，申请追加为第三人于法无据，李本贵不应该承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年10月18日,原告与被告签订编号为201300172326的《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：被告将位平度市号《星光华府小区三期》40号楼1单元3层301户的房屋出售给原告，房屋建筑面积为91.45平方米，每平方米单价6500.8元，房屋总价款合计594498元。合同还约定：被告于2014年6月30日向原告交付涉案房屋，如果被告未在约定期限内将涉案房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照已支付房款日万分之一计算，自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止。逾期超过180天，原告有权选择被告按照总房款的1%承担违约责任，合同继续履行。 2013年10月18日，原告向被告支付了涉案房屋的购房首付款254498元，原告就剩余房款340000元在中国工商银行办理了贷款，2014年1月份剩余房款340000元划入被告账号38×××888的中国工商银行账户中。原告已还清涉案房屋的银行贷款，该房屋已于2015年12月11日撤销抵押。 涉案房屋于2014年9月28日经平度市城乡建设局综合验收合格，于2014年10月8日经平度市城乡建设局验收合格，出具了《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证》。 2013年10月18日双方签订《青岛市商品房预售合同补充协议》，约定：双方就2013年10月18日所签订合同编号：201300172326的《青岛市商品房预售合同》第二十三条的规定，就预售合同未尽事宜签订协议如下：11.2、原告在入住时应付清全部应付款（含房屋面积误差款），原告未付清上述款项的，被告交付房屋时间相应顺延，不视为逾期交房。 原告于2019年7月1日向本院提起诉讼，要求被告立即交付房屋，并协助原告办理产权证。本院于2019年10月11日作出判决，判令被告于本判决生效后十日内向原告交付涉案房屋，并协助原告办理房屋产权证。被告于2019年12月4日将涉案房屋交付给了原告。原告于2019年12月4日向被告付清全部应付款（含房屋面积误差款）。 被告主张已于2014年10月15日通知原告到被告处接房，原告未接房的原因为：一、卧室北间漏水严重、二、怀疑车库渗水。但没有提供有效证据证明其主张。 本院认为，原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应当按合同约定向原告按时交付房屋。本案争议的焦点为：一、涉案房屋逾期交付被告是否应当承担违约责任；二、原告要求被告给付迟延交付房屋违约金117770元是否应当支持。 被告称其曾向原告邮寄过交房通知书,被告向本院提交了邮寄单回执二份，用以证明原告李明江已经收到了交房通知书。但该二份邮寄单回执上没有注明收件人的名字，并没有本案原告李明江的签字，只有签有第三人李本贵的名字。第三人李本贵不认可接到该信件及邮寄单回执的李本贵是其所写，被告及第三人邮政平度分公司也明确表示不申请对邮寄单回执的李本贵是否是第三人李本贵所写进行鉴定。原告称没有接到被告通知交接房屋，也没有收到被告发出的交房通知书，被告也不能提供原告委托李本贵签收邮件的授权手续。被告也没有提交其他能够证明被告通知原告交接房屋的相关证据及原告拒绝交接房屋的相关证据，故本院对被告的上述主张不予采信。直到原告向本院起诉，经本院判令被告向原告交付房屋后，被告才于2019年12月4日向原告交付了房屋。故本院对被告逾期至2019年12月4日向原告交房的事实予以确认。被告逾期交付房屋违背了合同约定，应当按照合同的约定承担违约责任。原告主张要求被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。 合同约定：被告于2014年6月30日向原告交付涉案房屋，如果被告未在约定期限内将涉案房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照已支付房款日万分之一计算，自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止。逾期超过180天，原告有权选择被告按照总房款的1%承担违约责任，合同继续履行。原告主张要求被告自2014年7月1日起至2019年12月4日，按照已交房款594498元的日万分之一给付违约金，即594498元×1/10000×1981（天）=117770元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称，被告应当并同意支付原告已支付房款按180天日万分之一计算的违约金或根据合同约定的第二项处理方案支付合同价款的1%。本院认为，违约金的计算应当按照合同的约定，并尊重合同约定原告的选择权，对被告的上述主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告青岛星光房地产开发有限公司给付原告李明江逾期交房违约金117770元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2655元，减半收取1327.5元，由被告青岛星光房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  徐俊卿                            本件与原件核对无异                二〇二〇年六月二十八日 书记员  于倩倩                            申请执行期限为履             行期届满二年内提出