广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11240号原告：王晓蕊，女，1977年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭军峰，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉华，广东灝创律师事务所律师。被告：肖跃，男，1971年12月15日出生，汉族，住广东省中山市。原告王晓蕊与被告肖跃租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓蕊的委托诉讼代理人谭军峰，被告肖跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓蕊向本院提出诉讼请求：肖跃向王晓蕊返还租赁押金65000元及利息（利息以65000元为基数，从2019年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿完毕日止）。事实和理由：王晓蕊与肖跃于2017年2月10日签订《厂房租赁合同》，约定由王晓蕊承租中山市横栏镇永兴工业区永谊六路5号一楼与五楼厂房，租赁期自2017年3月1日至2019年7月20日止，并交付合同保证金（押金）45000元。其后，王晓蕊于2017年3月15日向肖跃承租了宿舍数间，交付宿舍押金3100元；于2017年5月3日再次签订《厂房租赁合同》，新增加承租该栋物业三楼与一楼的部分厂房，租赁期亦至2019年7月20日届满，并另交付押金30000元。即共计交付押金78100元。现合同约定的租赁期已经届满，双方无法就续租事宜达成一致意见，均同意终止合同。王晓蕊于2019年7月20日将租赁物业及其要是全部归还给了肖跃，亦交清了全部租金、保安费等，仅余2019年6月与7月的水电费因账单核算尚需时日，故暂未计算，但王晓蕊的押金金额是足以抵扣该水电费金额的。现经核算，2019年6月水电费为11265.75元，7月水电费约1834.25元，即78100元押金抵扣6月与7月水电费后仍有余额65000元。鉴于本案租赁合同已经终止，王晓蕊依约交付了各项费用，不存在违约情况，肖跃应当及时退还全部剩余押金。但经王晓蕊多次催促，肖跃至今未予以退还。另据王晓蕊了解，肖跃因拖欠银行等债务，已被人民法院纳入失信人员名单，个人诚信与偿债能力极低。肖跃辩称，肖跃与王晓蕊于2017年2月10日签订的厂房租赁合同（下称合同一），同时肖跃收到了王晓蕊45000元保证金。在2017年5月3日签订的厂房租赁合同（下称合同二），肖跃收到10000元定金，不确认王晓蕊声称在2017年4月26日交付的20000元（贰万元正）为保证金，原因是没有肖跃开立的收款收据，该款可能为其他用途付款（当时王晓蕊向肖跃购买了一些生产、办公设备，并让肖跃先行垫付了装修费用，但时间过去太久已经没有相关记录），合同一及合同二肖跃确认收到55000元保证金。根据二个合同中的第三条第5点约定：租赁期满，如乙方不再续租，结清相关费用后，甲方退还本合同保证金（不计利息）,但至2019年8月20日仍有下列费用尚未缴清：A.2019年6月1日-6月30日的水电费11265.75元；B.2019年7月1日-7月20日的水电费2135.25元；C.2019年6月1-2019年7月20日宿舍租金2200元；D.2019年1月-7月代缴的厂房租赁税39930.67元；根据合同第六条第4点，经多次催交王晓蕊不理不睬，恶意拖欠应付的费用，至少有一项费用已经拖欠超过一个月未支付，已经造成违约，肖跃有权没收保证金。根据合同中的第五条第2点规定“租赁期满后，该厂房归还时，乙方须保证厂房及其附属设施的完整，并交甲方验收。（正常老化，自然残旧除外）如发现附属设施、设备不全或因乙方导致厂房或附属设施损坏的，必须进行维修或赔偿甲方的合理损失。若乙方拒绝维修或赔偿的，甲方可将乙方缴纳的厂房保证金用于扣除相应的维修和损失赔偿费用”，由于王晓蕊未经肖跃书面同意在厂房内进行了改造，合同到期前2019年5月29日肖跃已经通过微信发送“厂房到期清场须知”明确告诉王晓蕊要对改造的部分进行拆除和修复，但王晓蕊拒绝这样做，经过多次催促王晓蕊依然无理拒绝，这行为给肖跃对厂房重新进行招租带来很大困难和重大损失。无奈肖跃自行对厂房进行了拆除、修复，但产生了下列费用应该由王晓蕊负责：A.拆除维复费12500元，其中一楼五金车间二处共2500元，五楼车间10000元；B.由于未能及时修复厂房致使肖跃与其它租户签订了合同但不能够如期交付使用，导致租金损失25000元（7.21日--8.15日）；C.赔偿修理一楼五金车间卷闸费用380元。王晓蕊称已经于2019年7月20日交还厂房给肖跃，但基于上述1、2点的原因肖跃怎么可能会验收厂房呢？同时还有下列一些证据证明肖跃是不可能验收厂房的：A.各项费用都没有交清，肖跃不可能验收的；B.王晓蕊声称的宿舍保证金中其中有620元已经在2019年1月7日交付的水电及宿舍费用中扣除了，且王晓蕊恶意超期一个月不交纳宿舍2019年6月1日-6月30日的租金，显然已经违反合同，剩余2480元保证金不予退还；C.厂房进行了很多的改造，且这些改造王晓蕊是根据自己的产品特点生产特性进行改造的，不适合其他厂家使用。基于肖跃多年租赁的经验，肖跃在5月中下旬的时候已经告知王晓蕊需要拆除相关改造工程，但王晓蕊以种种理由不予拆除和修复，这种情况下肖跃也不可能验收的；D.王晓蕊声称交还厂房有关钥匙视为厂房验收，但肖跃在2019年5月29日已经在厂房到期清场须知明确告知王晓蕊，交还钥匙只是厂房验收其中一个环节，并不代表完全验收。结合上面几点，肖跃明确反驳王晓蕊所说肖跃已经验收厂房不退还保证金的说法。1、肖跃原意没有不退还租赁保证金的意思，这点肖跃在2019年5月29日发给王晓蕊的厂房到期清场须知时及2019年7月20日提供给王晓蕊的厂房租赁期满有关责任说明书上写得很清楚告知肖跃退还保证金的条件，但王晓蕊一直拒绝履行合同规定的各项义务。经计算王晓蕊声称且肖跃确认的保证金不足以支付需要交纳的相关费用（55000-11265.75-2135.25-2200-39930.67-12500-25000=-38031.67），所以肖跃不予退还保证金（55000+2480），并将另案追讨相关欠交费用。综上所述，肖跃对王晓蕊未和肖跃充分协商且未结清相关费用就滥用诉讼解决并不复杂的纠纷，并恶意冻结肖跃相关帐户，对肖跃利益造成极大的伤害，对此肖跃表示极大的愤慨，要求法院驳回王晓蕊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，肖跃（出租方、甲方）与王晓蕊（承租方、乙方）签订厂房租赁合同（以下简称合同一），合同一约定甲方将坐落于中山市约450平方米的厂房租赁给乙方使用。租赁期限自2017年3月1日起至2019年7月20日止。5楼每月租金11000元，一楼4500元，按月租金共为15500元。租赁期间如甲方因第一手房东调整租金，则相应比例调整每月租金，且调整幅度不超过10%，但乙方有权在三个月内通知甲方解除合同，且不属于违约。约定为每次交二个月租金，交租日期为约定交租档期到期前10日交下次租金，即交租日20号之前要交纳下期租金。本合同保证金为45000元。租金期满，乙方清场完毕和结清相关费用后，甲方退还本合同保证金（不计利息）。租赁期间，乙方使用该厂房所产生的水、电、煤气、电话通讯费、上网费等费用由乙方承担，乙方必须每月10日前缴纳水、电费用，超过30天未交纳的按违约处理。水、电费收费标准：水费3元／吨，电费1.25元／度，如遇供水、供电部门调整标准，则作相应调整。租赁期间，乙方使用该厂房或经营中发生的工商税、营业税、增值税、所得税、房屋租赁税、房产税、土地使用税等一切费用由乙方承担，乙方与员工、供应商及客户之间的往来债务，甲方不承担连带责任。租赁期间，配套乙方使用一台电梯，乙方使用一台电梯每月需支付电梯安全管理员费450元，每月电梯的电费按比例分摊，每年需支付电梯年审及维护费2460元。租赁期间，乙方每月承包保安费900元。卫生费每月200元。1Ｆ电梯侧公摊面积乙方负担三分之一租金，即每月370元。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时负责维修，所产生的费用由乙方负责。若乙方拒绝维修，甲方可按违约处理。租赁期满后，该厂房归还时，乙方须保证厂房及其附属设施的完整，并交甲方验收（正常老化、自然残旧的除外）如发现附属设施、设备不全或因乙方导致厂房或附属设施损坏的，必须进行维修或赔偿甲方的合理损失。若乙方拒绝维修或赔偿的，甲方可将乙方缴纳的厂房保证金用于扣除相应的维修和损失赔偿费用。厂房租赁期间，乙方根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其他支付的一切费用，如拖欠一个月以上，甲方有权终止租赁合同，并没收保证金。租赁期间，如乙方提前退租或违约，甲方有权没收乙方保证金，但因甲方严重违约事由的除外。2017年2月15日，肖跃出具收据，确认收到王晓蕊缴纳的宿舍押金3100元；同年2月20日，肖跃出具收据，确认收到王晓蕊厂房押金45000元。2017年5月3日，肖跃（出租方、甲方）与王晓蕊（承租方、乙方）另签订厂房租赁合同（以下简称合同二），合同二约定合同一约定甲方将坐落于中山市约200平方米的厂房租赁给乙方使用。租赁期限自2017年5月4日起至2019年7月20日止。3楼每月租金7800元，一楼2500元，按月租金共为10300元。租赁期间如甲方因第一手房东调整租金，则相应比例调整每月租金，且调整幅度不超过10%，但乙方有权在三个月内通知甲方解除合同，且不属于违约。约定为每次交二个月租金，交租日期为约定交租档期到期前10日交下次租金，即交租日23号之前要交纳下期租金。本合同保证金为30000元。租金期满，乙方清场完毕和结清相关费用后，甲方退还本合同保证金（不计利息）。租赁期间，乙方使用该厂房所产生的水、电、煤气、电话通讯费、上网费等费用由乙方承担，乙方必须每月10日前缴纳水、电费用，超过30天未交纳的按违约处理。水、电费收费标准：水费3元／吨，电费1.25元／度，如遇供水、供电部门调整标准，则作相应调整。租赁期间，乙方使用该厂房或经营中发生的工商税、营业税、增值税、所得税、房屋租赁税、房产税、土地使用税等一切费用由乙方承担，乙方与员工、供应商及客户之间的往来债务，甲方不承担连带责任。租赁期间，乙方每月承包保安费200元。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时负责维修，所产生的费用由乙方负责。若乙方拒绝维修，甲方可按违约处理。租赁期满后，该厂房归还时，乙方须保证厂房及其附属设施的完整，并交甲方验收（正常老化、自然残旧的除外）如发现附属设施、设备不全或因乙方导致厂房或附属设施损坏的，必须进行维修或赔偿甲方的合理损失。若乙方拒绝维修或赔偿的，甲方可将乙方缴纳的厂房保证金用于扣除相应的维修和损失赔偿费用。厂房租赁期间，乙方根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其他支付的一切费用，如拖欠一个月以上，甲方有权终止租赁合同，并没收保证金。租赁期间，如乙方提前退租或违约，甲方有权没收乙方保证金，但因甲方严重违约事由的除外。2017年4月26日，王晓蕊通过微信向肖跃转账10000元，同日，肖跃出具收据，确认收到王晓蕊三楼及一楼的进厂订金10000元。2017年5月4日，王晓蕊通过银行转账的方式向肖跃转账41000元，王晓蕊称该笔41000元其中包含押金20000元及2017年5月至6月两个月的租金21000元。合同到期后，王晓蕊搬离案涉厂房，肖跃收据收条一份，确认收到王晓蕊委托人王永涛交来案涉厂房及宿舍的钥匙共21条。另查明，根据王晓蕊与肖跃的微信聊天记录显示，2017年5月4日15时11分，肖跃对王晓蕊说：“老板娘：押金2万，租金二个月21000，间墙2057，共43057，请中午前给我转一下，谢谢。”王晓蕊回复：“中午前不行，要下午。”当日18时44分，肖跃称：“收到41000元，谢谢。”王晓蕊回复：“2057我们看一下，晚点安排。”2019年7月10日，肖跃通过微信联系王晓蕊，要求王晓蕊缴纳上个月的水电杂费，2019年7月20日，王晓蕊通过微信通知肖跃双方合同已到期，王晓蕊已搬离案涉租厂房，因出差在外，委托其丈夫携带身份证件于当天下午三点办理交接手续，因有7.5万元押金在肖跃处，请肖跃提供最后一期的水电费单据供核实，押金在抵扣最后一期水电费的余款后请及时退还王晓蕊。肖跃则答复：“老板娘，你这份委托书没有效力的，况且还有文件让你签的，等你有空的时候再过来。”王晓蕊回复：“我丈夫的委托手续肯定是合法有效的，相关资料今天下午四点钟会带原件过来跟你核实，请今天务必配合办理交接手续，延迟收房和退还押金的责任，请自行承担。”王晓蕊主张肖跃接收案涉厂房后拒绝退还保证金，故向本院起诉。肖跃主张王晓蕊欠缴案涉厂房自2019年6月1日起至2019年6月30日止的水电费11265.75元以及2019年7月1日至2019年7月21日的水电费1964元，王晓蕊对前述水电费金额并无异议。王晓蕊称根据双方的交易习惯，都是次月底之前缴纳上个月的水电费，王晓蕊在搬离案涉厂房时已通过微信要求肖跃在押金中对所欠缴的水电费进行抵扣。王晓蕊另提交转账记录，王晓蕊于2019年5月7日向肖跃转账14977元，其称包含6月宿舍租金1320元，4月工厂及宿舍水电费11197元，电梯维护费2460元；王晓蕊又于2019年6月6日向肖跃转账1320元，其称为3019年7月的宿舍租金。庭审中，肖跃称其已于2019年5月29日将《厂房到期清场须知》发送给了王晓蕊，《厂房到期清场须知》通知事项如下：1.搬迁时间：2019年7月20日前，7月20日后每天按照原来日租金的2倍计算。2.需要清理的现场：A.厂房、宿舍内所有房间恢复进驻时的样子，即各种间墙需要拆除并清理干净所有垃圾（有人成功承租的除外）；B.厂房外的各种招牌要拆除，如外墙有损坏的要修复好；C.厂房、宿舍里面的各种设施保持完好，包括门、窗、床、锁具等等；D.固定装修未经同意不得拆除（房东要求的除外）。3.需要交还的东西：厂房、宿舍所有钥匙，并保证可以正常使用。4.需要缴清的费用：A.未交的厂房、宿舍租金；B.未交的厂房、宿舍水电费、各种杂费；C.19年的租赁税，按照18年单价的62%来收取。6.退还押金流程：现场经房东肖生或者黄忠德验收并签名确认，缴清费用的转账回单，签订限时（一个月内）迁移公司注册地址协议（收取二万元押金），退还剩余押金。王晓蕊确认收到了前述通知，并确认在2017年和2018年另行缴纳了租赁税，确认2019年的租赁税没有缴纳，因为案涉合同中并没有注明必须缴纳租赁税，不是王晓蕊必须承担的合同义务。王晓蕊认为前述《厂房到期清场须知》是由肖跃单方的意思表示，不具备法律效力。王晓蕊表示其愿意依法纳税，但必须是有税务部门出具的相应税收单据，并且直接缴纳给税务机关，而不是交给出租人，且税务缴纳与本案合同终止、返还押金不具备关联性，也不构成王晓蕊违约。本院认为，本案为租赁合同纠纷。肖跃与王晓蕊签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于保证金的金额，王晓蕊主张其缴纳了保证金共计78100元，并提交转账记录、收据、微信聊天记录予以佐证，肖跃未提交任何证据予以反驳，故本院予以确认。厂房租赁合同约定，租赁期满，如王晓蕊不再续租，结清相关费用后，肖跃退还本合同保证金（不计利息）。涉案厂房租赁合同签订后，王晓蕊已按约缴纳租赁保证金78100元，该合同于2019年7月20日到期，到期后双方未再续租，王晓蕊亦于当日搬离涉案租赁物并交还了案涉租赁物的钥匙，故肖跃应向王晓蕊退还保证金。肖跃辩称王晓蕊尚欠其2019年6月1日至同年6月30日的水电费11265.75元、2019年7月1日至同年7月20日的水电费1964元，厂房租赁税39930.67元，2019年6月1日至2019年7月20日的宿舍租金2200元，另外王晓蕊未经其同意在厂房内进行改造，王晓蕊搬离厂房时并未进行拆除修复，其方因拆除修复产生费用12500元，以及导致其与其他租户签订合同但未能如期交付使用而产生租金损失25000元，一楼五金车间卷闸费用380元。本院经分析如下：1.关于水电费，庭审中，双方对王晓蕊欠缴水电费的事实及金额均无异议，故本院予以认定。2.关于厂房租赁税，虽然厂房租赁合同约定厂房租赁税由王晓蕊承担，但肖跃未提交依据证实厂房租赁税的数额及其已代为缴纳，故其要求在租赁保证金中扣除厂房租赁税39930.67元缺乏事实依据，本院不予支持。3.关于宿舍租金，王晓蕊提交了银行转账记录，证明其已缴纳完毕2019年6月、7月的宿舍租金，肖跃辩称王晓蕊缴纳的为2019年4月、5月的宿舍租金，但肖跃未提交任何证据证明其主张，且虽然王晓蕊与肖跃均未向本院提交宿舍租赁合同，但结合案涉厂房租赁合同约定的租金给付方式为先交租后使用，故本院采纳王晓蕊的主张，认定王晓蕊已缴纳完毕2019年6月、7月的租金。4.关于厂房拆除修复费及租金损失，厂房租赁合同约定王晓蕊可以根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原结构，即王晓蕊对厂房装修系经过肖跃的书面同意的，肖跃未提交依据证实王晓蕊对涉案厂房的装修破坏了原结构，厂房租赁合同亦未约定合同解除后王晓蕊需要对涉案厂房的装修进行拆除，肖跃应承担举证不能的不利后果，故肖跃主张厂房拆除修复费12500元及由此导致的其与其他租屋签订合同但未能如期交付使用而产生的租金损失25000元、五金车间卷闸费用380元在租赁保证金中予以扣除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认定肖跃应向王晓蕊退还保证金64870.25元（78100元-11265.75元-1964元），对王晓蕊要求赔偿保证金的利息损失的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖跃于本判决生效之日起三日内向原告王晓蕊返还保证金64870.25元；二、驳回原告王晓蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取计713元，诉讼保全费670元，合计1383元，由原告王晓蕊负担3元，由被告肖跃负担1380元（该款原告王晓蕊已预交，被告肖跃于履行时径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年六月二十九日书记员 蔡壹樑