安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初4678号 原告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，该公司员工。 被告:崔运梅,女,1980年3月26日出生,汉族,住合肥市。 委托诉讼代理人：孙刚，系其丈夫。 原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）与被告崔运梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）的委托诉讼代理人金昂、被告崔运梅的委托诉讼代理人孙刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告硕雅物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2016年4月1日至2019年12月31日所欠的物业服务费9208元，2017年1月1日至2019年12月31日地下车位服务费1800元；2、判令被告立即向原告支付自违约之日起至被告支付之日，按照翠竹园小区业委会和原告签订的物业服务合同约定计算的违约金1173元（计算至2018年12月31日）；3、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实及理由:原告系翠竹园的物业服务企业，被告在该小区拥有一面积为171.96平方米的住宅用房和地下车位一个，原告一直为被告提供不间断的优质物业服务，被告自2016年4月1日起至今一直拒付其应付的物业管理费。期间，原告多次向被告催交，被告均不予理会。1、从2016年4月1日至2019年12月31日被告累计欠交物业费款项为9208元。2017年1月1日至2019年12月31日累计欠交地下车位服务费1800元，期间，原告多次向被告催交，被告均不予理会，根据2015年7月15日合肥市翠竹园小区业委会和原告签订的物业服务合同，物业费收费标准为：1.19元每平每月（小高层），期间该用户前物业费为1.19元每平每月*171.96平米*45个月=9208元，地下车位服务费50元每月*36个月=1800元。2、从2016年4月1日至2017年12月31日所欠的物业费违约金1173元（计算至2018年12月31日）。根据2015年7月15日合肥市翠竹园小区业委会和原告签订的物业服务合同第七条2/10：业主或物业使用人违反本合同第三条第一款规定，未能及时支付应交付的费用的，自违约逾期之日起，乙方可以按每日千分之三的标准追缴合同违约金。按照合同中关于违约金计算方法计算，由于被告欠款时间较长考虑到违约金数额过高，现参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准（4倍同期贷款利息）计算逾期付款违约金：（1）、2016年4月1日道2016年12月31日物业费1.19元每平每月*171.96平米*9个月=1842元。其违约金从2017年1月1日至2018年12月31日共24个月，违约金计算为：1842元*4.35%*24个月/12个月*4倍=641元；（2）、2017年1月1日到2017年12月31日的物业费1.19元每平每月*171.96平米*12个月=2456元。地下车位服务费50元每月*12个月=600元，合计3056元，其违约金从2018年1月1日至2018年12月31日共12个月，违约金计算为：3056元*4.35%*12个月/12个月*4倍=532元。违约金合计641+532=1173。为此，原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告崔运梅答辩，1、原告与业委会签订的物业合同无效，被告没有履行的义务；2、原告与业委会签订的物业管理合同未生效；3、原告起诉2015年4月1日至2018年6月30日的物业费超过诉讼时效；4、案涉小区实行自治管理，原告没有提供物业服务；5、原告提供的物业服务质量很差。原告要求本人履行合同，合同不是和本人签的，没有本人的授权，且没有经过小区双过半业主的同意签订合同，原告有责任提供证据，原告主张合同关系成立，原告起诉本人要求履行合同，该合同不是本人签订，要求提供证据证明本人授权或者双过半业主同意的证据。当事人应当做真实陈述，虚假的应当受到处罚，原告的营业执照的地址是假的，涉案小区是自治管理，起诉本人2015年的物业费没有依据，原告虚构事实、恶意诉讼，原告自称一直提供优质服务，但公司没有几个工作人员，原告故意做虚假陈述，影响案件事实查明，原告应当受到蜀山法院处罚。5月26日，答辩人向法院提交调查取证申请书，法院口头驳回，要求提供书面裁定。 经审理查明，崔运梅系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为171.96平方米的住宅。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与原告硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1）约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。 二审另查明，翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 再查明，自原告接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，原告与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，原告与业主互有起诉对方。其中在原告以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至本院的案件中，原告要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了原告要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回原告违约金诉请的判决。 上述事实，有原告提供的原告营业执照副本一份、物业管理服务合同书一份、催缴物业费照片打印件一张等证据，结合原、被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于原告硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。从本案现有证据来看，原告硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括被告崔运梅在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，被告应当按约履行给付物业费的义务，现被告拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对原告要求被告给付物业费的请求本院予以支持。 原告主张的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费9208元及地下车位服务费1800元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在原告起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案原告主张的物业费数额应为9357元（9208元×85%+1800×85%），该费用被告应当给付。对原告主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期未交，不属于恶意违约行为，故对原告的违约金请求本院不予支持。被告长期居住在翠竹园B区，硕雅物业公司长期为案涉小区提供服务，《物业服务合同》具有长期性，故被告关于时效已经过的答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告崔运梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费7827元，2017年1月1日至2019年12月31日期间的地下车位服务费1530元； 二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取25元，由被告负担20元，原告负担5元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年六月十二日 书记员  殷 野 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。