惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4933号原告：熊晁辉，男，汉族，1978年3月8日出生，住址：江西省九江市永修县云山周田口生活区**，身份证号码：360************058。被告:唐丽丽，女，汉族，1983年9月6日出生，住址：湖北省谷城县*************，身份证号码：420************066。委托代理人：洪树钦，广东惠泰律师事务所律师。第三人：深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司，住所地：惠州仲恺高新区陈江大道中**鑫月御景湾******商铺。负责人：赵英剑。委托代理人：赵振磊，系公司员工。原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司（下称世勋地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年11月6日立案受理。于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告熊晁辉、被告唐丽丽的委托代理人洪树钦、第三人世勋地产公司的委托代理人赵振磊等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊晁辉向本院提出的诉讼请求:一、要求被告唐丽丽按照合同签订的条约赔偿签约房价总额的30%，即违约金人民币99000元整。二、要求被告唐丽丽承担本次诉讼形成的所有的诉讼和财产保全费用。事实与理由：原告熊晁辉于2019年5月7日购买被告唐丽丽一套房产，购房地址：惠州大亚湾澳头惠澳大道二号光耀海豚湾花园11栋2002号房，面积56平方，成交总价为人民币33万元整，签完合同之后大约一星期之后，被告就以各种理由不配合银行面签所需要的证件及户口本，被告借户口本丢失的理由，不履行签订合同之后需要配合的各项事宜，原告多次电话及短信告知被告，履行合同，甚至亲自上门赵被告喝茶，并和她说好话，让她继续履行合同。双方交谈期间，被告自装可怜又不想卖房又不想赔偿，原告看在被告是女人的面子上，被告又说自己可怜没有钱，所以原告当时就好心让他退回一万元的定金，根据合同内容违约方本应承担总房价的30%即9.9万元直接降为2.5万元整。当时被告听到原告我只需让她赔偿2.5万元整时，她非常感激我，并说会尽快筹集赔偿金赔偿我，我也给了她一个月的时间让她筹集那区区的2.5万元整。但是被告后面就退了一万定金之后，就电话不接，短息也不回，后面就直接拒绝赔偿任何费用。对于这种不讲诚信没有半点契约精神的人，我决定不再原谅被告。现原告根据合同要求被告，根据合同上签字按手印的条约，赔偿总房价33万元整的30%的违约金9.9万元整。及赔偿本次诉讼所形成的所有诉讼和财产保全费用。现原告熊晁辉为维护自己的合法权益，提出以上要求，请求法院支持为盼！此致敬礼！大亚湾人民法院原告熊晁辉向法庭提交以下证据：证据1、身份证，拟证明原告诉讼主体资格；证据2、买卖合同，拟证明原告与被告存在买卖合同关系，被告违反合同约定；证据3、收据，拟证明被告收取原告1万元的定金；证据4、短信记录3张，拟证明被告承认违约，经过协商愿意赔偿我2.5万元损失，但是一直没有履行。现原告向被告演示手机短信记录，演示完毕。被告质证意见：对证据1无异议。对证据2证明内容有异议。对证据3由法院核对真实性。对证据4的内容都是原告指责被告违约，没有证据证明被告违约的事实，且涉案合同在法律上是无法履行的。按照房地产买卖合同的流程，房地产买卖及居间合同生效的条件必须在赎楼后才能继续履行。抵押合同必须要抵押物，赎楼后才能出卖，合同才能生效。第三人世勋地产公司质证意见：对证据1-4无异议。被告唐丽丽辩称，一、本案涉案的合同在事实和法律上是不能履行的，也不能达到交易目的的合同，是完全违反合同法的。理由如下：我们在提供的证据3房地产买卖及居间合同的第3条第2款第C项，合同约定首期款是通过银行按揭支付，以银行贷款批准为准，该约定是完全违反人民银行关于调整个人住宅贷款政策有关问题通知的第一条规定，但是涉案合同首付款是由贷款支付，合同特别约定首付款以银行贷款方式支付，不合法。涉案合同是房地产买卖有赎楼约定的一种买卖合同，就是合同的履行需要先赎楼，赎楼的第4条第1款第B项约定买房用首期款赎楼，首期款约定买方同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款，用按揭贷款到的款项赎楼。从合同约定说是完全不可能履行的合同。正常的二手房买卖是先付款赎楼，在申请按揭。涉案合同首期款和赎楼款都是要按揭支付，是无法实现的。按照合同法第110条之规定，涉案合同是无法履行的合同，依法应当解除合同。二、合同签订后，原告要求被告配合其制作银行流水，在2019年5月13日当天一天内原告通过其妹熊美珍将5万元转款转给唐丽丽，要求唐丽丽转给原告，如此反复5次。当时中国建行的风险部有电话联系唐丽丽称其有制作假流水的嫌疑。因此按照最高院相关规定，银行流水的痕迹涉嫌碰瓷诈骗，且通过“诉讼方式碰瓷诈骗”被告唐丽丽，并借助民事诉讼程序实现非法目的。唐丽丽关于此事项已经向相关部门报案处理。三、从本案的被告方提交的第6组证据申请赎楼、提交贷款资料等可以证明被告唐丽丽依约履行涉案的按揭赎楼手续以及到按揭合同所在的银行提交贷款资料，不存在任何违约行为。原告仅凭其几个截图的聊天记录，且聊天记录没有被告解除合同的声明。本案的合同是三方合同，任何一方需要经过三方同意才能解除。本案合同属于不能履行的合同，作为被告，完全有权解除合同。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。被告唐丽丽向法庭提交了以下证据：证据1、身份证，拟证明被告唐丽丽诉讼主体资格。证据2、企业信用公示信息，拟证明深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司的被告主体适格。证据3、房地产买卖记居间合同，拟证明2019年5月7日唐丽丽因信任第三人的专业房地产中介代理，并由其提供格式合同及填写合同中手写部分，与原告、第三人签订一份三方的《房地产买卖及居间合同》，约定唐丽丽将涉案房屋出售给原告，约定面积39平方米，成交总价为33万元，合同还约定了其他内容。第三人作为居间方填写的合同第三天第2款第C项付款方式约定与合同第四条第1款第B项的赎楼约定完全冲突，造成合同完全不能履行。第三人作为涉案合同一方的主体，与本案正在进行的诉讼，具有法律上直接的利害关系。证据4、房地产权证书，拟证明案涉房屋权属信息及房地产权属人为唐丽丽。证据5、收款收据，拟证明2019年5月7日世勋房地产公司通过原告交付定金方式扣取唐丽丽交楼押金5000元。证据6、唐丽丽申请赎楼、提交贷款资料的录音光盘、录音文字、名片和照片，拟证明唐丽丽依约履行完了合同约定的申请赎楼、提交贷款资料等义务。补充证据7、银行流水，拟证明2019年5月13日一天内熊晁辉通过其妹熊美珍同一笔五万元的款项转账给唐丽丽，要求唐丽丽再转给熊晁辉，熊晁辉转回给其妹熊美珍；如此转账操作三次，共制造银行流水痕迹数额15万元，以“套路”和“诉讼方式碰瓷诈骗”被告唐丽丽，并借助民事诉讼程序实现非法目的。原告质证意见：对证据1-5无异议。对证据6我方认为与本案无关，录音中被告问银行工作人员款项发放给谁。但是被告根本没有办理贷款，不可能有放款。关于与赎楼工作人员的对话，与本案无关。对证据7我方认为与本案无关，被告纯属混淆视听。第三人世勋地产公司质证意见：对证据1-5无异议。对证据6我方不清楚，与本案无关。对证据7与本案无关。第三人世勋地产公司辩称，银行按揭付款，首期款银行实际审批为准，不是代表没有首付款，需要看银行审批情况。关于该合同约定是合理的。关于赎楼，合同最后一页有备注条款约定由买方帮助卖方赎楼，当买方银行贷款通过后才去帮卖方赎楼，然后过户。关于银行流水，合同没有达到付首付的时候，按揭资料递交齐全后，卖方以户口簿找不到为由拒绝履行合同，当时有电话联系被告补交资料，但是被告一直推脱称家人不同意卖房，之后资料一直没有补齐，导致贷款资料一直没有递交。第三人世勋地产公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，原告熊晁辉作为买方与被告唐丽丽作为卖方及第三人世勋地产公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，主要内容：一、买卖双方通过居间方购买及出售位于惠州大亚湾澳头惠澳大道二号光耀海豚湾花园11栋2002号房，不动产权证号为3300044133，该物业转让价为33万元。二、付款方式：1、定金，买方于2019年5月7日前向卖方支付购房定金1万元，定金作为转让价的一部分，由买方直接支付给卖方，因此产生的风险买卖双方各自自愿承担，与居间方无关；2、除定金外的转让价款卖方同意买方按照银行按揭付款（转让价款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计）的方式支付，（1）首期款（不含定金）以银行实际审批为准，本次交易首期不做资金监管，买方于按揭银行同意贷款后赎楼前直接支付给卖方，买卖双方自愿承担由此产生的风险，（2）除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担，买方采用商业贷款方式，买方须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（卖方应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，卖方需承担违约责任）。……三、赎楼，卖方应在签订本合同后十天内向原抵押银行办理提前还款申请手续，买卖双方同意买方用首期款赎楼，买方同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款、房贷尾款替卖方向抵押权人清偿欠款、注销抵押登记以完成本宗交易，买方自愿承担由此产生的风险。四、违约责任，1、如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知书七天后仍不履行的：…（2）逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按物业转让价的万分之五向守约方支付违约金。2、如因买方原因导致本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方就支付的服务佣金，如定金未转付给卖方的，居间方有权应买方请求退还托管定金，同时居间方开给卖方的托管定金收据作废。五、备注（本条约定如与本合同其他条款约定不一致，则以本备注约定为准），（1）经买受双方友好协商达成一致，此次赎楼由买方负责找第三方帮助卖方赎楼，卖方需全力配合第三方办理赎楼手续；（2）在交易过程中，如有一方违约，违约方需支付守约方房价30%作为违约金。当天，原告向被告支付了10000元定金。此后，第三人世勋地产公司工作人员组织原被告双方一起去惠州市惠城区中国邮政储蓄银行惠州分行办理按揭贷款手续，但因被告提供资料不全导致银行没有受理。此后，被告一直没有补充办理按揭贷款的资料，导致合同一直没法履行。原告提供的与被告2019年6月4日的短信聊天记录显示，原告称：根据昨晚我们说好的，我答应你，你退还我一万定金，赔偿我两万五，你共计转我三万五千元，我收到后，我们合同自动和解取消，后面我们随时见面一起把合同销毁；被告回复称：他的电话打不通，我也几天没有见到了，我找我朋友借了一些；原告回复称：我这边等着用钱，你先凑一万转过来，这个都有转账记录的，剩下的明天我们到大亚湾再给我。被告于2019年6月5日向原告银行转账了1万元，原告对此予以确认。此后，被告未支付其余款项。为此，原告认为，被告没有不配合办理银行按揭手续所需要的证件及户口本、不履行签订合同之后需要配合的各项事宜为由，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。本院认为，原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人世勋地产公司签订的《房地产买卖及居间合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。《房地产买卖及居间合同》约定，原告须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（被告应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，被告需承担违约责任）。此后，在原告申请贷款时，被告没有递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等予以配合，存在违约行为。经第三人催告，被告依旧没有提供上述材料。被告的行为致使合同无法继续履行,应承担相应的违约责任。《房地产买卖及居间合同》约定：“除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担……经买受双方友好协商达成一致，此次赎楼由买方负责找第三方帮助卖方赎楼，卖方需全力配合第三方办理赎楼手续”。被告认为正常的二手房买卖是先付款赎楼，再申请按揭。涉案合同首期款和赎楼款都是要按揭支付，是无法实现的。该抗辩理由，与合同约定不符，没有事实依据，本院不予采信。关于违约金问题。本院认为，原、被告双方在协商过程中，对违约金已经做出意思表示即2.5万元。原告主张被告按照购房总价的30%即99000元计算违约金，过分高于其损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，本院酌情对违约金调整，以总房款的20%计算违约金为66000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的释解》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司于2019年5月7日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告唐丽丽在本判决生效之日起十日内向原告熊晁辉支付违约金66000元；三、驳回原告熊晁辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1137.5元，由被告唐丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇二〇年六月十七日法官助理 罗淑怡书 记 员 刘宇杰