宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终444号 上诉人（原审原告）：王伟，男，1985年12月3日出生，汉族，司机，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：张伟，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路120号五层。 法定代表人：李志海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周佳丽，女，1993年4月10日出生，该公司法务。 上诉人王伟因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初5797号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理总结。 上诉人王伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人履行《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第三条约定的义务，及时补缴土地出让金；2.改判被上诉人向上诉人支付违约金57031元；3.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定涉案房屋土地使用权期限的变更不属于法院处理范围适用法律错误。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议中约定：项目土地使用年限40年，至2046年11月22日，地德人和公司已向政府相关部门提交土地产权年限的变更申请，将土地使用年限变更为70年，若政府未予变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让相关费用由出卖人承担，与买受人无关。但被上诉人违反以上合同约定，未向贺兰县自然资源局补缴变更土地使用年限的土地出让金，故上诉人要求法院判令被上诉人补缴变更土地使用年限的土地出让金，按约履行土地使用权期限的变更，维持购房人的利益。2、被上诉人于2017年6月28日向上诉人交房，其按合同约定应于2017年9月28日前为上诉人办理房产证，被上诉人未能按合同约定提供相关资料协助上诉人办理房屋产权证，存在违约，双方未明确约定违约金标准，应按已付购房款总额，参照人民银行逾期贷款年利率4.35%支付违约金，上诉人要求被上诉人按日万分之1.2标准支付自2017年9月29日至2019年10月23日的逾期办证违约金符合法律规定。 被上诉人地德人和公司辩称，1、上诉人并非要求被上诉人缴纳土地出让金的适格主体，缴纳土地出让金及延长使用年限均为行政调整范围，不应在民事诉讼中主张。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条之规定，被上诉人在合同约定的土地使用年限届满前一年补缴即可，上诉人的主张无事实及法律依据。3、双方签订房屋买卖合同，因房屋存在抵押暂时无法办理房产证，上诉人在购买房屋时已经知道双方该事实。合同未约定违约金，上诉人现主张的违约金标准过高。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 原审原告王伟向一审法院起诉请求：1.被告将涉案房屋的土地使用年限及时变更为七十年；2.被告在一定期限内将办理房屋权属证书所需资料交付于原告并协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付自商品房交付使用后满90日之日起至原告实际取得房屋权属证书之日的违约金（暂计算168123.3元）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月23日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告地德人和公司开发的位于贺兰县君临世家花园第22幢××层××××室房屋，被告地德人和公司应于2016年10月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告地德人和公司提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告地德人和公司责任造成不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告地德人和公司应当按日计算向原告支付全部已付款万分之X的违约金；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记日期为2015年3月30日。 一审另查明，合同签订后，原告实际向被告地德人和公司支付了购房款634667元，被告地德人和公司向原告交付了房屋。被告地德人和公司已经于2019年8月16日向中国建设银行股份有限公司贺兰支行偿还全部贷款，现在正在办理土地解押手续。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告要求变更土地年限的诉请，因变更土地使用期限属于行政机关的职责，法院无权干涉，故原告主张的该项诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉请，因被告原因导致涉案房屋对应的国有土地使用权处于抵押状态，致使原告无法取得诉争房屋的权属证书，原告的该项诉请符合《银川市商品房买卖合同》中有关被告应当在商品房交付使用后90日内协助原告办理涉案房屋产权证书的约定，且被告已经于2019年8月16日足额偿还银行贷款，正在办理土地解押手续；同时，考虑到原、被告在《银川市商品房买卖合同》中明确约定土地有抵押这一事实。综合以上情况，应由被告于2019年12月30日前协助原告办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第22幢××层××××室房屋的权属证书。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，原、被告在《银川市商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金，原告也未向本院提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，原告应承担举证不能的法律后果，但是被告愿意自交房日期之日起90日后即2017年9月28日以后，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。综合以上情况，酌定由被告向原告支付自2017年9月28日以后的逾期办证违约金至判决生效之日止（以支付房款634667元为基数，按日万分之0.1计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条/《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于2019年12月30日前协助原告王伟办理贺兰县德胜商住区君临世家花园第22幢××层××××室房屋的权属证书；二、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付原告王伟自2017年9月28日以后的逾期办证违约金至判决生效之日止（以支付房款634667元为基数，按日万分之0.1计算）；三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。案件受理费1831元(已减半收取)，由原告王伟负担1731元，由被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担100元。 二审中，上诉人提交以下证据：证据一、贺兰县人民政府贺政函【2019】108号贺兰县人民政府关于宁夏地德人和房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复，证明案涉房屋住宅用地使用年限变更为70年已不存在障碍，根据宁夏方诚房地产评估公司出具的《估价报告》，该宗地住宅用地出让年限延长应由地德人和公司补缴土地出让金1854万元。 证据二、《贺兰县人民政府常务会议纪要》（第57次），证明案涉土地延长土地使用年限早在2016年5月9日就已经经贺兰县人民政府研究同意，2019年才作出以上批复的原因是地德人和公司一直未提交延长土地使用年限的申请。 证据三、物业费收据一份，证明被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2017年6月30日。 经质证，被上诉人对证据一的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，该证据仅能证明被上诉人有缴纳土地出让金的义务，并未明确具体的缴纳时间及延长期限。被上诉人可在届满前一年申请续期；对证据二的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，补交土地出让金是政府行政职责，并非上诉人本案中可主张范围；对证据三的三性认可，对证明目的不予认可，证明我公司已经履行了合同的主要义务，即交付房屋。 本院经审查，上诉人提交证据一、二、三均不属于二审新证据，且对本案事实认定及处理结果无实质影响，不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为一审法院对上诉人王伟主张由被上诉人地德人和公司补缴涉案房屋土地出让金并办理土地出让年限登记手续不予支持是否符合法律规定，以及被上诉人地德人和公司承担逾期办证违约金的标准是否合法、适当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，本案中涉及土地使用年限的变更系相关土地管理部门的职责。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定土地使用年限为40年，被上诉人在补充协议中承诺将土地使用年限变更为70年，贺兰县人民政府对被上诉人变更土地使用年限应当补缴土地出让金事宜已作出批复，被上诉人应予执行，但该履行事项并非人民法院民事案件调整范围。关于逾期办证违约金，本案中双方均认可涉案房屋于2017年6月28日交付，双方在合同中对逾期办理房屋产权证的违约金标准未明确约定，属于没有约定违约金的情形。依据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。结合本案被上诉人地德人和公司在同小区与其他买受人所签订的合同中对逾期办证违约金的约定为按已付购房款每日万分之零点一的标准，为兼顾同小区其他购房人的利益，一审法院确认被上诉人以上诉人已付购房款总额日万分之零点一的标准向上诉人支付违约金并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1226元，由上诉人王伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。