广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2259号上诉人（原审被告一）：博罗县*******廖股份经济合作社，住所地：广东省惠州市博罗县*******廖小组，统一社会信用代码：N144***********261。负责人：朱福财。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李贵军，男，汉族，1982年4月16日出生，身份证住址：重庆市开州区岳溪镇子弟村1组77号，公民身份号码：511************13X。委托诉讼代理人：白朝荣，广东赋诚律师事务所律师。原审被告二：东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司，营业场所：惠州市博罗县**********，统一社会信用代码：91441322MA514BCL78。负责人：莫云杰。上诉人博罗县*******廖股份经济合作社与被上诉人李贵军、原审被告二东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人博罗县*******廖股份经济合作社上诉请求：一、依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初3648号民事判决；二、依法驳回被上诉人李贵军的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2018年3月24日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，也没有损害国家、集体及第三人的利益，且经上诉人民主议定程序，因此，上诉人与被上诉人签订的前述《土地租赁合同》合法有效。故一审法院确认前述《土地租赁合同》无效，属认定事实不清、适用法律错误。首先，按照一审法院查明的事实来看，上诉人与被上诉人签订涉案《土地租赁合同》前，已按照民主议定程序召开了村民户代表会议，并经三分之二以上参会人员同意将涉案土地出租给被上诉人。同时，上诉人与被上诉人签订涉案《土地租赁合同》系经上诉人与被上诉人协商一致达成的，系双方真实意思表示，且有朱满德等13人作为见证人签字确认。据此分析，涉案《土地租赁合同》符合合同形式要件，也未违反民主议定程序，应属合法有效合同。其次，涉案《土地租赁合同》约定的涉案土地系因博罗县*洲镇人民政府征收了上诉人的荒地，而返还给上诉人的土地。该土地性质不属于基本农田，也不在基本农田保护区范围内，而涉案土地属于可以调规的土地。但一审法院未查明涉案土地的土地性质，却仅依据被上诉人的陈述即认为涉案土地属于普通耕地，不可用于非农建设，一审法院的认定不符合事实。因此，涉案《土地租赁合同》未违反法律的禁止性规定，应属合法有效合同。再次，依据涉案《土地租赁合同》约定，上诉人将涉案土地出租给被上诉人用于兴建厂房，被上诉人在发展建设厂房前必须依法依规办理该土地的建设规划证、施工许可证等，也应符合环保部门规划要求。据此分析，合同约定涉案土地用于非农建设之前必须办理好合法合规的相关规划许可证件，而办理前述规划许可证件的义务在于被上诉人。也即涉案合同虽约定用于非农建设，但是宗旨必须是合法合规。因此，涉案《土地租赁合同》未损害国家、集体及第三人的利益，应属合法有效合同。综上，一审法院判定确认涉案合同无效，属认定事实不清、适用法律错误，而涉案《土地租赁合同》依上述论述，应属合法有效合同，故恳请二审法院依法纠正一审法院的错误判决。二、退一步而言，即使涉案《土地租赁合同》因约定将涉案土地出租给被上诉人用于非农业建设，而违反了相关法律规定，应属无效。但被上诉人在签署涉案《土地租赁合同》时未对土地性质及土地规划作前期调查，故被上诉人存在重大过错，其应当对涉案《土地租赁合同》无效的法律后果承担过错责任。依第一点论述，涉案《土地租赁合同》虽约定将涉案土地用于被上诉人开办厂房，属非农建设，但被上诉人在开办厂房前，必须先办理合法合规的建设规划证、施工许可证等证件。而被上诉人未能办妥涉案土地的相关证件，应由其单方承担不能办证的法律后果。况且，被上诉人在签署涉案《土地租赁合同》前，未对涉案土地做土地性质及土地规划作调查，应由其承担相应过错责任。由此分析，即使涉案《土地租赁合同》因约定将涉案土地出租用于非农建设，而违反了《中华人民共和国土地管理法》之规定，应属无效协议。但被上诉人对涉案《土地租赁合同》无效存在重大过错，应由其承担因合同无效而产生的法律后果。因此，被上诉人要求上诉人返还押金及租金，缺乏依据；而一审法院判定上诉人将所收取的押金、租金全部返还给被上诉人，没有事实和法律依据，即使应返还，也应按照双方过错程度和责任大小，返还部分给被上诉人。综上，一审法院作出的（2019）粤1322民初3648号民事判决属认定事实不清、适用法律错误，上诉人不服一审判决，故向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李贵军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审原告李贵军向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告下廖经济合作社签订的《土地租赁合同》无效；2、二被告连带返还原告土地押金3万元及土地租金238517.28元；3、二被告以268517.28元为本金，从起诉之日起至款项全部付清之日止，参照中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月23日，案外人唐剑锋、原告李贵军与被告二粤美物业公司园洲分公司签订一份《诚意金》，内容大意：唐剑锋、李贵军经粤美物业公司园洲分公司介绍，有意承租位于博罗县******边约6807平方米的镇政府返还地，现支付5万元给粤美物业公司园洲分公司作为租赁诚意金，如后期承租不成功，诚意金将无责、无息退还。如租赁成功，二人需支付10万元作为粤美物业公司园洲分公司佣金。双方约定粤美物业公司园洲分公司负责人莫云杰的账号6222022010022438698为收款账号，其他方式无效，以实际到账为准。2018年3月24日，原告李贵军（乙方）与被告一下廖经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：1.甲方经本村户代表研究决定，同意将甲方所属上园路边镇政府返还地约6807平方米的土地（四至范围以镇规划部门规划图为准）出租给乙方作发展建厂房之用；2.租用期限26年（此租赁期包含填土、办证期为1年且免收租金，实收租金为25年），甲方应于2018年4月1日前将本合同项下的土地提供给乙方使用，如遇特殊情况，双方协商解决；3.租赁期间租金每五年递增10%，其中2019年4月1日至2024年3月31日期间每月每平方米租金2.92元，每月租金为19876.44元；乙方应在每月10日前交纳当月租金；4.乙方必须在2018年3月31日前先向甲方支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金，若乙方逾期支付租金视为乙方放弃该土地使用权，甲方没收乙方已交付的租地押金，并收回土地；乙方已向甲方支付租地押金3万元，在乙方没有违约情况下，由甲方在合同期满后无息退还给乙方；5.双方签约后，乙方在租地建厂必须要依法依规办理该地所有证件和符合上级环保部门要求，且一切费用由乙方负责，若乙方需要甲方协助或提供与租赁土地有关的资料的，甲方有义务提供和协助；如乙方未办理相关手续强行兴建，全部责任自负。该《土地租赁合同》有廖尾村下廖小组户代表朱满德等13人作为见证人签字确认，同时附有《园洲镇下廖村村民户代表会议记录表》一份。合同签订当日，原告李贵军向被告一下廖经济合作社支付租地押金3万元、2019年4月1日至2020年3月31日的租金238517.28元，被告一分别出具两张《收款收据》予以确认。原告主张在合同履行过程中发现案涉土地为农用地，不能用于建设厂房，原告合同目的无法实现，故诉至本院。庭审中，原告陈述案涉土地承租时是空地，被告一、二称可用作建设厂房，但被告一未实际交付土地；合同签订后原告要求办理相关手续，但到园洲镇政府了解后得知为农用地，不能办理证件，后原告即要求被告一返还押金及租金。被告一下廖经济合作社陈述园洲镇政府曾因修建道路征收了被告一未利用的荒地，后返还部分土地即本案所涉土地，属于普通耕地，但不在基本农田保护区范围内；合同签订后被告一将土地清理并交付原告管理，但未办理交接手续。被告二粤美物业公司园洲分公司陈述并不清楚案涉土地的具体性质，但认为可依法出租；原告与被告一达成何种内容的租赁合同，系其双方的商业秘密，被告二无权知悉；被告二已促成原告与被告一的租赁关系，已完成居间服务，至于原告承租土地作何用途不得而知。一审法院认为，关于案涉《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据本院查明的事实，案涉土地使用权性质为农民集体所有，被告一下廖经济合作社未提供案涉土地符合土地利用总体规划并依法取得建设用地等情形的证据，其将案涉土地出租给原告用于非农业建设，违反了相关法律规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定原告李贵军与被告一下廖经济合作社于2018年3月24日签订的《土地租赁合同》为无效合同。关于原告诉请被告一下廖经济合作社退还押金、租金以及支付资金占用期间的利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同签订后，被告一已收取原告支付的租地押金3万元以及起租首年的“租金”238517.28元，因合同无效，原告主张被告一返还押金3万元以及“租金”238517.28元，共计268517.28元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告一虽辩称已交付土地，但其未提供证据佐证，也未提起反诉主张占有使用费，本院不予支持。被告一作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。被告一在明知案涉土地为农用地的情况下，仍租予原告；而原告没有审慎了解、查核承租标的物性质是否符合合同目的就与被告订立租赁合同关系，导致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。而被告一因无效合同取得的财产而产生的利息属于法定孳息，亦应一并返还，因此原告请求被告一以268517.28元为基数，自起诉之日即2019年8月1日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用期间的利息，属合理请求，本院予以支持。关于原告主张被告二粤美物业公司园洲分公司承担连带责任问题。本案系租赁合同纠纷，原告与被告二存在居间合同关系，属不同法律关系，且被告二不是案涉《土地租赁合同》的合同相对方，也没有收取原告根据租赁合同支付的相关款项，原告主张被告二与被告一承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李贵军与被告一博罗县*******廖股份经济合作社于2018年3月24日签订的《土地租赁合同》无效。二、被告一博罗县*******廖股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李贵军一次性返还押金30000元、租金238517.28元，合计268517.28元，并支付利息（以268517.28元为基数，自2019年8月1日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。三、驳回原告李贵军的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5328元，由被告一博罗县*******廖股份经济合作社负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人提供的证据是否能推翻一审认定涉案土地性质、涉案合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，本案中，当事人之间签订的租赁合同所涉土地系博罗县*******廖股份经济合作社集体土地，属于农民集体所有的土地，上诉人将涉案土地租给被上诉人用于兴建厂房，违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，应认定为无效合同。上诉人主张涉案土地并非农用地，故其将涉案土地出租给被上诉人并未违反法律的禁止性规定，也未损害国家、集体及第三人的利益，涉案《土地租赁合同》应属有效合同。但上诉人提供的博罗县*洲镇规划建设办公室于2020年5月21日出具的《回复》：“位于园洲镇上园路边面积为7413.5平方米（园村建设2019HXN032号）的土地在博罗县*洲镇总体规划修编（2018年-2035年）中6051平方米属工业用地、1362.5平方米属防护绿地”，仅证明涉案土地在总体规划中为工业用地，上诉人未能提供涉案土地的土地使用权证，亦未能提供涉案土地已由农用地转为建设用地的批准证书，故不能推翻一审确认涉案土地为农用地的认定，涉案合同违反法律强制性规定，应为无效合同。原审认定涉案租赁无效依据充分，原审判令上诉人返还款项有据，予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5328元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年六月十五日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩