湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初9085号原告：岳阳天香中药饮片有限公司，住所：岳阳市南湖新区湖滨大道中段（尚阳-香颂）对面康尔医药。法定代表人：左春风，职务总经理。委托诉讼代理人：黎敏波，湖南金骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭劲松，湖南金骏律师事务所律师。被告：岳阳福众医保制品有限公司，住所：岳阳市南湖新区湖滨园艺场。法定代表人：黎新文，职务总经理。委托诉讼代理人：邓虹，湖南惠风律师事务所律师。原告岳阳天香中药饮片有限公司与被告岳阳福众医保制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳天香中药饮片有限公司法人左春风、委托诉讼代理人黎敏波、被告岳阳福众医保制品有限公司委托诉讼代理人邓虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳天香中药饮片有限公司请求法院判令：1、判令被告偿还原告征收补偿装修款2000000元，房屋征收补偿款1900000元，共计3900000元。2、本案的案件受理费由两被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求明确如下：1、停产停业损失412145.7元。2、搬迁补助62200元。3、机械设备及其资产补偿360000元。4、装饰装修补偿及附属设施补偿为大约为1170000元。以上四项明细原告只要求被告偿还2000000元。5、房屋补偿1900000元。事实与理由：2007年10月20日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，协议约定被告将岳阳市湖滨大道新办公楼四楼四间小办公室和一间大办公室、开票厅的两个开票位置、已建成的一幢钢架铁皮结构仓库和拟建的一幢面积约750㎡框架结构的厂房租赁给原告用于原告的生产经营，租赁期限15年（至2022年2月18日止）。2014年6月23日，原告又与被告公司实际控制人黎小春签订了一份《场地租赁补充协议》，协议约定被告在原有合同的基础上增加一部分场地租赁给原告，新增场地包括：车间西边的晒坪（范围从康尔仓库西北面抵围墙）、现有原告改建的厨房餐厅（共计50㎡）、成品库车间的开票区及发货区（面积120㎡）、仓库二楼860㎡的场地、车间搭建的钢棚。合同期限与《租赁协议》相同，2019年，该片厂房被政府依法征收拆迁。被告岳阳福众医保制品有限公司答辩意见如下：1、原告主张200万元的装修补偿款没有事实依据和法律依据，房屋征收补偿的对象是房屋所有权人而非承租人，补充协议仅变更了租赁期限，其他事项未变更，应按照租赁协议履行，则原告无权要求被告给予装修赔偿。原告与黎小春签订的场地租赁补充协议，是原告与案外人黎小春之间的约定，对被告不产生合同约束力。原告提交的证据不足以证明案外人黎小春系被告公司的实际控制人，仅能证明是股东。原告提供的两份装饰装修补偿价值表，记录对象是案外人康尔医药，与被告没有任何关联。2、原告主张的190万元房屋征收补偿款没有事实依据和法律依据。原告不是征收补偿的主体，其计算的金额也没有合理合法的计算依据。3、被告可依据相关法律规定，按公平原则分担剩余租赁期间内装饰装修残值损失。本案的租赁关系清楚，租赁协议中明确了双方不得要求赔偿。且双方对房屋装饰装修后形成的附和部分约定是归属于被告的。租赁协议因政府征收这一不可抗力解除，导致合同无法继续履行，双方不承担违约责任。经审理查明：一、2007年12月20日，原、被告双方签订了一份《租赁协议》，协议主要内容为：1、原告租赁被告位于岳阳市开票厅的2个开票位置、已建成的一幢钢架铁皮结构仓库和拟建一幢面积约750㎡框架结构的厂房（2008年元月28日前付使用）。用于原告公司的生产和销售。2、租赁期15年，从2007年12月8日至2022年12月8日，年租金8万元。3、租赁期间，因遭受不可抗力或国家法律政策环境发生重大变化，致使本协议无法继续履行，双方都不得要求赔偿。因上述协议中涉及新建的750㎡厂房未能在2008年1月28日完成交付使用，原、被告双方在2008年4月28日又签订《租赁补充协议》，约定将租赁期间顺延自2008年2月18日至2023年2月18日。其它条款未变。二、2014年6月1日，原、被告双方再签订一份《土地租用协议》，内容为：“由于乙方（原告）目前车间和仓库的用地归甲方（被告）所有，但车间和仓库地上建筑是乙方（原告）投资兴建；现就有关土地租用达成如下协议：（一）、甲方（被告）同意乙方（原告）继续租用甲方车间和仓库及周边晒坪用；（二）、租期为10年，年租金为五万元；（三）、每年02月18日交清一年租金；（四）、本协议盖章签字生效，如有异议再另行协商。”被告对此份协议内容的真实性不予认可，原告亦未提交其他相关证据佐证。该份协议中涉及“车间和仓库地上建筑是乙方（原告）投资”。三、2014年6月23日，原告作为甲方与乙方黎小春（被告公司股东胡爱珍的丈夫）签订一份《场地租赁补充协议》，协议主要内容为：（一）、乙方为甲方新增的场地为：1、车间西边的晒坪，范围从康尔仓库（除过道）西北面抵围墙；2、现在天香公司改建的厨房、餐厅50㎡；3、成品库东面的开票厅及发货区约120㎡；4、仓库二楼约860㎡；5、车间西面搭建的钢棚。（二）、每年租金为11万元。①、租期自签订之日至2022年12月8日，租期与原协议同步。②、付租方式：从2014年7月1日起，先交租金到2015年2月17日止，再从2015年2月18日起和原协议一起交下一年租金，共计壹拾玖万元。③、甲乙双方协商同意，乙方不能以任何理由变相涨租金，除不可抗拒的因素外。如拆迁，需提前通知甲方，车间、仓库、厨房的装修及搬迁补偿归甲方所有。④、此协议一式二份，双方签字即发生法律效力。该份协议有原告法定代表人“左春风”签名并加盖公章，乙方由黎小春签名，但未加盖任何公章。四、2009年7月5日，被告作为甲方与黎小春、胡爱珍两人作为乙方签订《协议书》，主要内容为：甲方将其承租给原告公司的生产车间和仓库及土地转让给乙方，乙方亦同意购买。但之后该协议双方并未履行。五、2014年6月23日至2019年8月，黎小春和胡爱珍多次经手收取了原告的租金。六、2019年4月30日，因南湖新区工业企业用地退二进三项目建设需要，涉及被告公司12400㎡的土地及房屋被征收。被告与岳阳市南湖新区管委会签订“收购国有土地使权补偿协议书”，双方参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）相关文件，被告方获得货币补偿共计肆仟肆佰零陆万捌仟叁佰贰拾玖元整（44068329元整），具体补偿明细如下：1、房屋补偿：2586.0562万元；2、土地使用权收购补偿：580.3200万元；3、装饰装修补偿：769.7727万元；4、附属设施及树木补偿：245.0559万元；5、机器设备及其资产补偿96.6545万元；6、搬迁补助：20.3593万元；7、停产停业损失：108.6143万元。另查明，本院受理本案后，原告曾于2019年11月12日向本院提出司法鉴定申请书，请求对案涉的房屋装饰装修、房屋主体结构等征收价值进行价格评估鉴定。因鉴定所需基础资料不齐，经现场查看又无法界定鉴定的范围，原告于2020年4月3日撤回申请。本院认为，本案存在以下焦点问题：一、原告主张被告出租的仓库为铁皮结构，后经原告建设成钢混结构。钢混结构征收按2708元每㎡来补偿，而铁皮结构补偿价仅为620元每㎡，原告认为原告承租的6号车间钢混结构建筑面积913.4㎡，因此应获得补偿差价款（2708-620）元×913.4㎡=1907179.2元。原告的该项主张事实和理由是否成立？二、原告主张，2014年6月23日，原告与黎小春签订的《场地租赁协议书》因为黎小春和妻子胡爱珍是被告公司股东，黎小春和胡爱珍自2015年3月至2019年8月，多次收取了原告的租金，黎小春为被告公司的实际控股人，其所签《场地租赁协议书》系代表被告公司签订，对被告具有约束力，原告的主张是否成立？三、原告主张获得的拆迁损失补偿能否得到支持？1、停产停业损失，412145.7元；2、搬迁补助，62200元；3、机械设备及其资料补偿，360000元；4、装饰装修补偿及附属设施补偿约1170000元前述四项共计2004345.7元，原告主张2000000元。5、房屋补偿，1900000元。关于焦点一，本院认为，原告与被告于2007年12月20日所签订的《租赁协议》及2008年4月28日签订的《租赁补充协议》是原、被告双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据《租赁协议》第四节的约定：“合作期间，因遭受不可抗力或国家法律政策环境发生重大变化，致使本协议无法继续履行，双方都不得要求赔偿。”根据本院查明的事实。2019年4月30日，被告与岳阳市南湖新区管委会签订“收购国有土地使用补偿协议书”，征收和补偿的对象皆为被告。原告主张被告出租仓库给原告时为铁皮结构，而原告建设成钢混结构的证据不充分，事实不成立，本院不予支持。关于焦点二，原告主张黎小春为被告公司实际控制人，黎小春与原告于2014年6月23日所签订的《场地租赁补充协议》是代表被告公司所签订的，原告仅提供黎小春和胡爱珍收取部分场地租金的证明，本院认为该证据无法达到原告的证明目的，本院不予采信。对原告主张依《场地租赁补充协议》应该享有相关房屋拆迁补偿的主张，本院不予支持。关于焦点三，原告主张的拆迁损失补偿，因原告并未能提交损失补偿的具体依据，根据原告租赁的实际情况及本院已经查明的事实，本院认为原告主张机械设备及其资产补偿360000元，但被告并未提交添置机械设备及其资产的清单，仅陈述添置了“升降机、炒药机、烤箱2个、煅药机，700多平方的货架等”，但未提交上述设备价值的相关证据。根据被告与征收部门所签订的补偿协议书可知，被告整体被征收面积12400㎡，机械设备及其资产补偿96.6545万元，被征收范围内还包括康尔医药和原告公司的厂房、机械设备等等。而原告租赁的厂区范围不到总体被征收范围的十分之一，对于原告的该项主张，本院酌情确认机器设备及其资产损失为5万元。原告主张停产停业损失，本院酌情确认为10万元；原告主张拆迁补助，本院酌情确认为2万元；原告主张装饰装修补偿及附属设施补偿约117万元，本院酌情确认为50万元。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定判决如下：由被告岳阳福众医保制品有限公司十五日内支付原告岳阳天香中药饮片有限公司各项征收补偿款合计670000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38000元，由原告岳阳天香中药饮片有限公司负担31472元，被告岳阳福众医保制品有限公司负担6528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  杨 莉人民陪审员  王永旺人民陪审员  孙 霞二〇二〇年六月十日书 记 员  谢 瑶