浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6191号 原告（反诉被告）：杭州集言企业管理有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑街道翠苑新村******配套用房**。 法定代表人：杨东东。 委托诉讼代理人：张海涛、钟柏强，浙江孚初律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州宋江股份经济合作社，住所地，住所地杭州市西湖区蒋村街道文一路**iv> 法定代表人：沈有祥。 委托诉讼代理人：何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州集言企业管理有限公司（以下简称集言公司）与被告（反诉原告）杭州宋江股份经济合作社（以下简称宋江合作社）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月24日向本院起诉。本案审理中，宋江合作社提起反诉，本院经审查后予以受理。本院于2019年11月15日公开开庭进行了审理。集言公司的委托诉讼代理人张海涛、钟柏强，宋江合作社的委托诉讼代理人何远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 集言公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付装修装饰费用残值折价500万元；2.被告向原告返还空调系统、电梯配电柜无线网络等未形成附合的设施设备；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：20ｌ4年，集言公司与宋江合作社签订了《房屋租赁合同》，租赁宋江合作社位于××路××号的商业房产，用以开办经营集盒商场（以下称“集盒项目”），租赁期限自计租日（2014年9月15日）起15年。租赁合同签订后，集言公司投入大量财力物力对租赁场地进行改建和装饰装修、采购安装设备设施包括安装空调、电梯等并投入运营。此外，集言公司系由杭州集物堂实业有限公司（以下简称“集物堂公司”）专门经营集盒项目与严爽共同设立的公司。2015年11月，因多方原因导致集言公司支付租金困难，为此集言公司、集物堂公司、严爽与宋江合作社进行了协商达成了以下协议内容：ｌ.经友好协商，集言公司与宋江合作社解除租赁合同，集物堂公司与宋江合作社解除租赁合同，集物堂公司与宋江合作社成立新公司，由新公司与宋江合作社重新签订租赁合同，严爽退出该项目的投资经营；2.宋江合作社方委托的审计确认严爽实际投入该项目资金计665万元；3.由集物堂公司回购严爽的35%股份，并约定了分期付款和原投入资金的年化利率等。上述约定的目的，系为了顺利做好原项目的交接工作，以备将来新公司的设立和运营。2015年12月4日，建立在前述约定的情形下，宋江合作社与集言公司正式协商解除了原租赁合同，并签订了《解除合同协议书》；同日，集物堂公司与宋江合作社签订了《股东合作协议》，约定了以下事项等：由集物堂公司与宋江合作社共同出资设立新公司继续运营原集盒项目，并保持原集盒商场业态。即意味着原宋江合作社在解除《房屋租赁合同》后，集言公司投入的设施设备装饰装修物可由集物堂公司与宋江合作社新设的公司继续使用，但并非交给宋江合作社使用。因此，若宋江合作社切实履约设立新公司行为，集言公司可接受，但若未设立新公司，则应按照租赁合同约定和法律规定处理。但宋江合作社与集物堂公司签署《股东合作协议》之后，却又立即于与案外人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司（以下简称“铂澜公司”）就集盒商场项目进行了战略合作，并于2015年12月23日经西湖区市场监督管理局核准间接投资设立了杭州宋盒资产管理有限公司（以下简称“宋盒公司”），此后又将宋盒公司的股权转让给铂澜公司。宋盒公司随即从宋江合作社处全面接管了原集盒商场，并占有使用了集言公司投入的全部资产展开经营。此外，宋江合作社又枉顾2015年11月、12月签署的三份协议约定，恶意起诉集言公司索取租金和巨额违约金，该次诉讼宋江合作社的不当诉请被法院一审驳回（详见《（2016）浙0106民初1242号民事判决》），宋江合作社上诉后，又因未缴纳上诉费被杭州市中院于2017年3月7日裁定按自动撤回上诉处理而结案。前述另案了结后，集物堂公司于2017年5月18日向法院起诉要求宋江合作社继续履行《股东合作协议》，宋江合作社拒绝继续履行。因考虑公司设立和经营行为的人合性，不适于强制履行，故法院于2017年11月9日做出了民事判决书驳回了集言公司的诉请。（详见（2017）浙0106民初4146号民事判决）。集言公司与宋江合作社签订的原《房屋了租赁合同》第四条4.3款约定：集言公司应有权在租赁物业移交后自行安装其所需的一切设备和设施并对其享有所有权；第五条5.1款约定：宋江合作社同意集言公司对租赁物业进行改建整治。集言公司在合同履行过程中，共投入不少于3000万元对案涉租赁物进行装饰装修和安装各种设各设施（不包括集言公司支付租金、口常运营开支的资金投入），迄今尚拖欠几家施工单位部分工程款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归贵于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”集言公司认为，宋江合作社在集物堂公司起诉要求宋江合作社履行《股东合作协议》一案中明确拒绝履行与集物堂成立新公司的行为，违背了集言公司的母公司集物堂公司与宋江合作社的约定，且又无故单方享用了集言公司资产获得利益。因此，出于维护集言公司的权益，出于对物用价值的最大化考虑，鉴于宋江合作社已实际占有使用集言公司添置的财产，故应当由宋江合作社赔偿、补偿和返还给集言公司，再由集言公司进行处理并支付相应款项给有关合同相对人。综上所述，集言公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 杭州宋江股份经济合作社答辩称：第一，本案租赁合同未能继续履行的根本原因是集言公司拖欠1000多万元房租，无力继续经营商场，并在收取客户数百万元租金后不知所踪等严重违约行为导致。集言公司的严重违约行为导致商场陷入严重混乱，及租赁合同不能继续履行。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，已形成附合的装饰装修物。只有在不可归责于双方的事由导致合同解除，才能按照公平原则分担。但本案不适用该条规定。集言公司的违约不属于不可归责于双方的事由。第三，集言公司对于其所诉请的装饰装修费用和设施设备费用，应当承担举证责任，但集言公司未能完成举证责任，应承担举证不能的不利后果。第四，集言公司累欠宋江合作社1000多万元租金，在没有付清租金之前，集言公司无权主张返还残值或者折旧价值。第五，集言公司股东集物堂公司另案以《股东合作协议》对宋江合作社提起诉讼，要求宋江合作社赔偿其在集言公司的所有投入。该案与本案显然构成重复诉讼。本案中，集言公司主张的装饰装修和设备，自然正是集言公司的股东对公司的出资转化而形成，既主张赔偿所有的出资损失，又主张残值的返还，明显构成重复诉讼。综上，请求法庭驳回集言公司的诉讼请求。 经审理查明：宋江合作社与集言公司于2014年4月14日签订《房屋租赁合同》，约定宋江合作社将××路××号租赁物业（建筑面积24395.6平方米）出租给集言公司使用；租赁物业的移交日为2014年5月15日；免租期应为四个月，自实际交付日为准；租赁期限为自集言公司计租之日起15年，免租期不计入租赁有效期，计租日自免租期满后的第一日起算；前二年的租金均为每年2400万元，自第三年起，每两年租金在前一年租金的基础上递增7.5%；租金支付方式为先付后用、按季度支付；相应的房屋租赁税金（含营业税及附加）由原、集言公司各承担50%；本合同签订后3个工作日内集言公司向宋江合作社支付定金1000万元（其中600万元为定金），但自计租日起，其中900万元即转化为租金，另100万元作为水电押金；集言公司未按合同规定的期限支付租金，则每天承担逾期支付款项万分之五的滞纳金，如超过30天集言公司仍未按合同规定支付租金的，则宋江合作社有权解除合同，集言公司除应支付拖欠的租金外，还应支付给宋江合作社同等金额的违约金。 2014年5月15日，宋江合作社将案涉房屋交付给集言公司使用。集言公司依约支付了合同定金1000万元，按照合同约定，其中900万元转化为房屋租金，100万元转化为水电押金。后集言公司又先后支付了房屋租金450万元。2015年8月27日，集言公司向宋江合作社发出《关于集盒项目经营情况及支付资金的说明》，载明因存在项目消防、环评等问题，商户租金收缴情况产生滞后，直接导致拖欠宋江合作社租金，截至2015年9月15日为1050万，同时，尚有100万元左右的水电费；至2015年12月15日集言公司尚需支付500万租金，加之所欠租金部分总计1150万；支付计划为：9月15日支付200万元并结清水电费100万，10月15日支付250万，11月15日支付350万，12月15日支付350万；如未能按时支付，宋江合作社有权在无须与集言公司沟通的情况下立即收回集盒项目经营管理权。2015年9月17日，宋江合作社发出《催告函》，载明截至2015年9月16日，集言公司拖欠宋江合作社租金和水电费1700万（其中水电费150万元），并催告集言公司在收到该函之日起十日内支付拖欠的全部租金和水电费。该函已送达集言公司。2015年11月2日，宋江合作社委托律师发出《律师函》催讨拖欠的租金。2015年11月5日，宋江合作社以集言公司欠付租金为由向本院起诉，要求解除原、集言公司于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》。 集言公司的股东为集物堂公司与严爽。2015年11月，集物堂公司（甲方）、严爽（乙方）、林施（丙方，担保人）、宋江合作社（见证方）签订一份《协议书》，载明：经友好协商，集言公司已与见证方解除租赁合同，甲方与见证方新成立公司（甲方与见证方新成立的公司以下简称新公司），由新公司与甲方重新签订租赁合同，承租甲方座落于杭州市西湖区××路××号由原承租人租赁的商业房产，乙方退出该项目的投资经营；约定：一、见证方2015年11月份委托了第三方审计机构对杭州集言企业管理有限公司的财务进行审计，三方认可根据审计报告确认的原承租人的资产投入，其中乙方先后实际投入该项目资金计665万元。二、甲乙双方同意由甲方回购乙方的35%股份，甲方分期向乙方支付转让款和相应利息。三、丙方自愿为甲方承诺向乙方支付的相关款项承担连带保证责任。四、以上协议内容由见证方见证。 2015年12月4日，宋江合作社与集言公司签订《解除合同协议书》，约定：一、双方一致同意解除《房屋租赁合同》，双方的权利义务自本协议生效后自动终止。二、经宋江合作社于2015年11月份委托第三方审计机构对原承租人的财产进行审计，宋江合作社认可根据审计报告出具的原承租人的资产投入，截至2015年12月14日止，集言公司应付宋江合作社的租金为1025万元。三、集言公司与次承租人所签订的租赁合同，宋江合作社予以认可，但自本协议签订之日起，相关租赁合同的权利义务转移给宋江合作社指定的运营公司。双方均认可“甲方指定的运营公司”指的是当时宋江合作社与集物堂公司拟新设立的一家公司。 2015年12月4日，宋江合作社与集物堂公司签订《股份合作协议》，载明宋江合作社将自己所有的座落于杭州市西湖区××路××号的商业房产向集言公司（原承租人）出租后，因原承租人经营不善及部分次承租人拖欠租金，造成原承租人无能力如数支付其应当给付宋江合作社的租金，按照年租金1900万元的标准计算，截至2015年9月15日拖欠租金达1025万元（计算至2015年12月14日）；双方一致认可双方成立新公司，由注册公司与宋江合作社签订租赁合同，承租宋江合作社座落于杭州市西湖区××路××号由原承租人租赁的商业房产；集盒商场内现有由原承租人招租入驻并正常经营、依约交付租金的商户为数不少，其合法的租赁权需要予以维护，并须确保其正常的商业秩序得到维持；保持集盒商场的业态，促成集盒商场继续运转，是宋江合作社租金收益的保障；经宋江合作社于2015年11月份委托第三方审计机构对原承租人的财务进行审计，宋江合作社认可根据审计报告出具的原承租人的资产投入；宋江合作社邀请具有商业房产经营管理经验的集物堂公司与之共同投资设立一家有限责任公司，专事于经营管理宋江合作社的商业房产，集物堂公司出于对自身经营理念的执着及其对社会责任的担当，乐意接受宋江合作社的邀约；约定：……四、双方合作的条件：1.合作公司承租宋江合作社所有的位于杭州市西湖区××路××号商业房产（不包括地下室面积）的期限暂至2029年9月14日止，每年租金为1900万元，每二年递增7.5%；2.双方合作后，有关集盒项目的财务管理人员由双方分别指派：即财务主管和出纳由宋江合作社指派，财务会计由集物堂公司指派；3.集盒项目的所有收入（包括但不限于租金、物业管理费、电费、宣传活动费、滞纳金以及其他与该项目有关的收入）均归合作公司收入；4.经双方共同确认原集盒商场的应付款项，合作公司在保证支付应付宋江合作社年度租金的前提下应当给予安排支付；5.原承租人应付宋江合作社的租金从2014年9月15日开始计算，鉴于地下室并无使用，宋江合作社对地下室不予计收租金，第一年的租金即按1900万元结算；6.在合作公司向宋江合作社付清合作期间的租金后，开始支付原承租人所欠宋江合作社的租金前，宋江合作社应当将其对合作公司所持的股份权属转让到集物堂公司名下或集物堂公司所指定的第三人，或宋江合作社有权根据第三方审计机构审定投资协商收购一部分股权，股权比例由双方协商决定；……7.本协议生效后，宋江合作社参与集盒商场的经营管理，对财务状态进行监管，待合作公司成立后，由合作公司负责接管；89双方确认原承租人对集盒项目实际投入资金额为1900万元。该协议签订后，宋江合作社未与集物堂公司成立合作公司，并于2015年12月13日与浙江铂澜商业经营管理股份有限公司签订合作协议，现集盒商场由宋盒公司经营管理。 2016年2月28日，集言公司向宋江合作社发出《关于要求对资产评估并协商如何处理的函》，载明：宋江合作社拒不履行《股东合作协议》，迟迟不肯成立项目公司，且将集盒商场的经营权交给项目公司以外的第三方宋盒公司，故集言公司要求宋江合作社立即履行《股东合作协议》，并与集言公司进一步协商资产评估及处理事宜。 因双方就房屋租赁合同的解除及合同的清算未达成协议后多次诉讼仍存在争议，现集言公司诉至本院要求判如所请。 上述事实有《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、《股东合作协议》、《协议书》、（2016）浙0106民初1242号民事判决书、（2016）浙01民终8248号民事裁定书、（2017）浙0106民初4146号民事判决书等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 审理中，本院根据集言公司申请，委托银信资产评估有限公司对××路××号商场中形成附合的装饰装修物残值进行评估，该公司经勘查后发现部分建筑改造及装饰装修工程已拆除，部分土建安装工程的隐蔽工程无法勘察，导致无法核实各项目的工程量。同时，案卷中的资料显示价格包含了拆除部分价值，无法根据该资料评估未拆除部分装修装饰物残余价值，故无法对该商场中形成附合的装修装饰物残值进行评估。宋江合作社在庭审前撤回了反诉诉讼请求。 本院认为，宋江合作社与集言公司于2014年4月14日的签订《房屋租赁合同》在履行过程中，因集言公司欠付租金，双方于2015年12月4日签订《解除合同协议书》，协议解除了《房屋租赁合同》。2015年12月4日，宋江合作社与集物堂公司签订《股份合作协议》，约定宋江合作社与集物堂公司成立新公司承继集言公司在《房屋租赁合同》的权利义务，现新公司因故未能成立，因宋江合作社于2015年12月13日与浙江铂澜商业经营管理股份有限公司签订合作协议，由宋盒公司经营管理集盒商场，集言公司、宋江合作社、集物堂公司无法继续合作，遂致本案诉讼。对于双方争议焦点，本院评判如下：第一，因《股份合作协议》现已解除，且未能就《房屋租赁合同》解除后的清算做出约定，《股份合作协议》也未实际履行，《房屋租赁合同》解除后的清算仍应依法进行。第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因双方未就《房屋租赁合同》解除后的清算做出约定，故仍应根据《房屋租赁合同》确定双方在合同解除后的责任承担。第三，《房屋租赁合同》解除系因集言公司迟延履行支付租金义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……据此，集言公司作为违约方无权要求宋江合作社赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。同时，集言公司未提供证据证明未形成附合部分财产的价值；因无法对该商场中形成附合的装修装饰物残值进行评估，集言公司也未提供证据证明未形成附合的财产价值，现有证据无法证实集言公司投入商场的资金扣除商场使用后的折旧费用及经营商场的收益后的实际投资损失大于集言公司应付宋江合作社的租金本金及以日万分之五计的滞纳金等费用；故其诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。宋江合作社在庭审中撤回反诉诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回杭州集言企业管理有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费59400元，由杭州集言企业管理有限公司负担。反诉案件受理费6900元，由杭州宋江股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕后旺 人民陪审员  王 皓 人民陪审员  孙颖娟 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  冯 俊