江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初4434号 原告：张玉良，男，1963年4月13日出生，汉族，住江阴市。 原告：张新宇，男，1991年5月21日出生，汉族，住江阴市。 两原告共同委托诉讼代理人：许燕，江苏瀛优律师事务所律师。 被告：瞿伯清，男，1961年6月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。 被告：瞿云燕，女，1983年12月22日出生，汉族，住无锡市锡山区。 两被告共同委托诉讼代理人：秦晓锋，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。 原告张玉良、张新宇与被告瞿伯清、瞿云燕合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日、2020年5月18日两次公开开庭进行审理。原告张玉良、张新宇的委托诉讼代理人许燕，被告瞿伯清、瞿云燕的委托诉讼代理人秦晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉良、张新宇向本院提出诉讼请求：1.判令瞿伯清、瞿云燕共同支付房屋保证金14万元并赔偿利息损失（以14万元为基数，自2017年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；2.本案诉讼费由瞿伯清、瞿云燕共同负担。事实和理由：2016年1月1日，原被告双方签订协议，约定张玉良、张新宇将坐落于无锡市锡山区严家桥农机库北侧的厂房、辅房以及厂房对应的5.46亩集体土地使用权转让给瞿伯清、瞿云燕使用16年，用以抵偿张玉良结欠瞿伯清的各类借款344万元；协议另约定瞿伯清、瞿云燕应支付保证金20万元。协议签订后，张玉良、张新宇按约履行义务，但瞿伯清、瞿云燕至今仅支付部分保证金6万元，张玉良、张新宇催讨余欠保证金未果，故诉至法院。 被告瞿伯清、瞿云燕共同辩称，1.原被告双方不存在土地房屋租赁关系，张玉良和瞿伯清于2007年12月22日签订建设工程施工合同，后因张玉良未按约支付上述合同项下工程款，双方于2012年1月22日协议书，约定张玉良将案涉厂房所有权及集体土地使用权抵偿给瞿伯清，瞿伯清另支付转让款171万元，故案涉厂房所有权及集体土地使用权归瞿伯清所有。诉争2016年1月1日协议书系瞿伯清按张玉良的要求签订，用以应付张玉良的债权人，双方并未实际履行该协议书；2.诉争厂房建造时未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张玉良就未取得建设工程规划许可证的房屋出租，故诉争2016年1月1日协议书无效，张玉良无权依据协议书的内容要求瞿伯清等支付保证金。综上，请求法院依法驳回张玉良、张新宇的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年1月1日，张玉良、张新宇（甲方、父子）与瞿伯清、瞿云燕（乙方、父女）签订协议书一份，载明：截至2015年12月31日，由于甲方无能力履行双方（原甲方为张玉良、郭亚英夫妇，乙方为瞿伯清）于2012年11月28日签订的协议书中所规定的还款义务，经双方多次协商，自愿达成新的协议如下：一、甲方确认结欠乙方各类借款344万元；乙方确认2015年12月31日以前的欠款利息甲方已支付完毕；二、甲方将严家桥村农机库北侧的厂房一座（含门卫，约3600平方米）及其他辅房和5.46亩集体租用土地的使用权转让给乙方16年（即从2016年1月1日至2031年12月31日）。双方约定，乙方使用满16年后，债务两清，房屋及土地使用权归还甲方；三、乙方使用年满归还时，应基本保持房屋的完好性和安全性。协议签订时，乙方向甲方支付保证金20万元，甲方在乙方归还房屋及土地使用权时退还上述保证金；四、由于不可抗拒的原因，乙方未能使用满16年，甲方同意剩余年限按每年21.5万元仍以债务形式归还乙方。2016年8月7日，瞿伯清出具欠条3份，确认结欠张玉良房屋保证金15万元，并承诺分别于2016年年底、2017年上半年、2017年年底前各付5万元。2017年5月4日，瞿伯清与张玉良签订收付凭证一份，载明：款项性质：严家桥东村（严家桥农机库旁）厂房使用的保证金。今日由瞿伯清付给张玉良保证金一万元整，截止2017年5月4日瞿伯清累计付给张玉良厂房使用保证金陆万元整。审理中，瞿伯清对其签订上述协议书、欠条、收付凭证的真实性均无异议，但认为其签订协议书、欠条、收付凭证仅是为了配合张玉良应付对外的债权人，协议书未实际履行且收付凭证上的金额也未实际交付，实际情况是诉争厂房系瞿伯清为张玉良建造，为此张玉良结欠瞿伯清工程款。2012年1月22日，瞿伯清与张玉良签订“房屋资产及土地租用有偿转让协议书”（以下简称转让协议书），双方约定将诉争厂房及相应集体土地使用权以合计380万元的价格转让给瞿伯清，其中部分转让款用以折抵张玉良结欠瞿伯清的工程款，瞿伯清另向张玉良支付转让款171万元。对此，瞿伯清举证了2012年1月22日转让协议书复印件及张玉良于2012年1月22日、同年2月6日、同年10月20日出具的收条各一份，收款金额分别是41万元、100万元、30万元，合计171万元。瞿伯清述称，按转让协议书的约定，其付清上述171万元后，其是诉争厂房所有权人及集体土地使用权人，故其有权处分诉争厂房，其已于2017年5月28日与案外人顾康元签订“房屋（土地）转让协议书”并将诉争厂房所有权及集体土地使用权转让给案外人顾康元。张玉良述称，其对收到瞿伯清支付的上述171万元的事实无异议，因瞿伯清举证的2012年1月22日转让协议书系复印件，其无法确认真实性，即使该转让协议书真实，按双方此后于2012年11月28日签订协议书的约定，该转让协议书也已作废且其结欠瞿伯清的工程款及其收取瞿伯清另支付的171万元，仍作为其与配偶郭亚英结欠瞿伯清的借款本金及利息，故其仍是诉争厂房的所有权人，其对瞿伯清私自与案外人顾康元签订转让协议书并转让诉争厂房的事实并不知情，其将另案向瞿伯清主张赔偿。对此，张玉良举证了2012年11月28日协议书一份及瞿伯清于2012年11月28日、2013年6月1日收取前述协议书项下利息合计25万元的收条2份。瞿伯清对上述协议书及收条的真实性无异议，但认为双方并不存在真实的借款关系。 上述事实，有2016年1月1日协议书、欠条、收付凭证、2012年1月22日转让协议书、收条、房屋（土地）转让协议书、2012年11月28日协议书及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是2016年1月1日协议书的效力应如何确定。瞿伯清辩称该协议书系按张玉良的要求签订，用以应付张玉良的债权人，该协议书并未实际履行，即双方签订协议书的行为系作出虚假的意思表示，但张玉良对此不予认可，瞿伯清亦未举证相应证据，故瞿伯清的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据该协议书的内容，双方约定张玉良、张新宇将诉争严家桥村农机库北侧的厂房、辅房16年的使用权及相应集体土地使用权转让给瞿伯清、瞿云燕，用以抵偿其结欠瞿伯清、瞿云燕的债务金额344万元。虽然名为使用权转让，但实际是张玉良、张新宇以其对诉争厂房及集体土地使用权的出租收益来抵偿结欠瞿伯清、瞿云燕的债务，双方的基础法律关系仍是租赁关系。诉争厂房建造时，张玉良未取得建设工程规划许可证，厂房建成后亦未能办理不动产登记证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，诉争2016年1月1日协议书无效。因协议书无效，张玉良、张新宇依据协议约定要求瞿伯清、瞿云燕继续支付保证金14万元并赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因协议书所涉厂房系不动产，且瞿伯清已将该厂房转让给案外人顾康元，张玉良亦已明确提出要另案主张相应损失，故本院在本案中对协议书无效后的相应财产处理问题不予理涉，双方当事人均可通过另行起诉等方式解决相关问题。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 驳回张玉良、张新宇的全部诉讼请求。 案件受理费6200元，由张玉良、张新宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吕纯阳 人民陪审员  黄锡瑛 人民陪审员  缪燕萍 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  于潇慧