广东省湛江经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0891执异35号异议人（案外人）：梁宇航，男，1986年7月25日出生，汉族，住湛江市。申请执行人：湛江市麻章区农村信用合作联社，住所地湛江开发区人民大道中51号。法定代表人：吴远杰，理事长。申请执行人：徐闻县农村信用合作联社，住所地湛江市徐闻县徐城镇红旗一路103号。法定代表人：林一贝，理事长。申请执行人：雷州市农村信用合作联社，住所地雷州市西湖大道136号。法定代表人：黄涌，理事长。申请执行人：湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社，住所地：湛江市东海岛东山镇湛林路西侧。法定代表人：梁伟，理事长。被执行人：湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦三层C1商铺。法定代表人：余海峰。被执行人：余海峰，男，1966年6月8日出生，汉族，住湛江市市辖区。被执行人：钟景声，男，1959年8月19日出生，汉族，住湛江市霞山区。在本院执行湛江市麻章区农村信用合作联社（以下简称麻章联社）、徐闻县农村信用合作联社（徐闻联社）、雷州市农村信用合作联社（雷州联社）、湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社（东海岛联社）与湛江市云建投资有限公司（以下简称云建公司）、余海峰、钟景声金融借款合同纠纷一案中，案外人梁宇航以中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司）为本案的申请执行人，于2020年5月29日对执行湛江经济技术开发区之一港城星座住宅楼804号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。在本案审查过程中，梁宇航于2020年6月16日以（2016）粤0891执580号执行案的申请执行人尚未变更为东方资产公司，申请执行人仍然为麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社为由，申请变更本案的申请执行人为麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社，本院予以准许，并以（2020）粤0891执异35号退出诉讼通知书通知东方资产公司。现已审查终结。案外人梁宇航向本院提出异议请求：排除对湛江市的执行，解除对该房以及相应部分建设用地使用权的查封。事实与理由：湛江经济技术开发区人民法院于2018年作出（2016）粤0891执580号执行裁定书，续查封了位于湛江市人民大道中61号之一港城星座商住楼的部分房产以及位于湛江市的国有土地使用权，其中所查封的港城星座住宅楼804号房（以下简称本案房产）以及相应部分的建设用地使用权，是异议人的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”关于上述两个法条如何选择适用问题，《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第12条进行了明确：“对于个案，案外人符合其中一条的规定，即可引用该条规定请求排除执行。”本案中，异议人于2014年4月14日（查封前）与被执行人云建公司签订《商品房买卖合同》，已经支付全部房款，缴纳了相关税费并取得发票，并于2014年5月收楼。以上事实，有湛江经济技术开发区人民法院对异议人诉云建公司商品房预售合同纠纷一案作出的（2017）粤0891民初928号民事判决予以证实，且该判决认定上述《商品房买卖合同》合法有效，并确认云建公司有义务协助异议人对本案房产办证，将房产登记在异议人名下。此外，本案房产的用途是住宅，异议人名下无其他用于居住的房屋，异议人收楼后，随即进行装修并自2014年12月起入住至今。尽管尚未办理房产登记，但这完全是云建公司因资金链断裂跑路违约所致，异议人对此没有过错。因此，异议人购买本案房产的情形同时符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案房产应当排除执行。值得注意的是，湛江经济技术开发区人民法院于2019年12月23日作出的（2018）粤0891民再2号民事判决已确认本案房产已被解除抵押，申请执行人东方资产公司对本案房产不享有优先受偿权。对本案房产排除执行，意味着应当解除对本案房产的相关执行措施，停止执行，并且在该案的执行程序中，不应对本案房产再次采取相同的强制执行措施。此外，根据“房地一体”原则，在解除本案房产的查封时，相应的建设用地使用权也必须一并解除查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，异议人特提出异议，请求法院支持异议人的请求。本院查明，麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社与云建公司、余海峰、钟景声金融借款合同纠纷一案，麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社向湛江市中级人民法院提出诉前财产保全申请，该院于2015年4月28日作出（2015）湛中法立保字第13号民事裁定，冻结云建公司及余海峰相关账户、查封云建公司相关土地使用权、查封云建公司位于湛江经济技术开发区的在建工程（在建工程抵押登记证明号：粤房地建抵登湛江ＺＪ字第0200000009号）、查封云建公司位于湛江经济技术开发区的在建工程已分户的相关房地产。该相关房地产中包含有804号房，即本案案外人提出异议的涉案房产。本院在执行申请人麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社与被执行人云建公司、余海峰、钟景声金融借款合同纠纷一案中［案号：（2016）粤0891执580号］，湛江市中级人民法院依法将（2015）湛中法立保字第13号的诉前财产保全手续移送本院。执行过程中，本院于2018年3月20日以（2016）粤0891执580号执行裁定书裁定：一、续冻结云建公司在麻章联社霞山信用社开立（帐号:80×××14）的基本存款账户和（账号:80×××13）预售款专用账户人民币9000万元；二、续冻结余海峰在麻章联社营业部购买的股金145000股（账号:50×××56）和一般帐户（80010000468556235）的款项9000万元；三、续查封云建公司位于湛江经济技术开发区的国有土地使用权【湛开国用（2013）第17号，面积7660.4平方米】；四、续查封云建公司位于湛江经济技术开发区的在建工程（在建工程抵押登记证明号:粤房地建抵登湛江ＺＪ字第0200000009号）;五、续查封云建公司位于湛江经济技术开发区的在建工程已分户的下列房地产:……2、……804号……。再查明，案外人梁宇航（作为买受人）与云建公司（作为出卖人）于2014年4月14日签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为201403129，购买云建公司建设的港城星座住宅804号房，购买的商品房用途为住宅，总价款分别为628390元，付款方式为分二期付款，第一期2014年4月14日付房款208390元，第二期2014年5月10日前付房款420000元。2014年4月14日、5月12日，云建公司开具收到梁宇航上述金额购房款的发票。2014年4月25日，云建公司和湛江市恒悦物业服务有限公司向梁宇航发出《收楼通知书》，通知其于2014年5月15日至2014年5月21日内办理住宅804号房。梁宇航于2014年5月16日在《房屋验收交接书》上签名确认收楼。2017年5月5日，本院受理了梁宇航与云建公司商品房预售合同纠纷一案，2017年9月15日，本院作出（2017）粤0891民初928号民事判决，判决如下：一、被告云建公司在本判决生效之日起10日内将编号为201403129的《广东省商品房买卖合同》及办理权属登记需由被告云建公司的其他资料报产权登记机关备案并协助原告梁宇航办理湛江经济技术开发区之一港城星座804房的房屋所有权证；二、被告云建公司在本判决生效之日起10日内向原告梁宇航支付以628390元为基数自2015年5月17日起按每日万分之二计算至原告取得房地产权属证书之日止的违约金（以188517元为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已于2018年1月11日发生法律效力。又查明，2020年3月17日、3月24日，梁宇航向湛江经济技术开发区国土资源局不动产登记局、海口市不动产登记中心提出不动产登记信息查询申请，查询结果显示申请人名下无不动产。本院认为，麻章联社、徐闻联社、雷州联社、东海岛联社与云建公司、余海峰、钟景声金融借款合同纠纷一案已立案执行，本院在（2016）粤0891执580号执行案件中对涉案804房裁定续查封，案外人梁宇航认为该涉案房产为其财产，不得用于抵偿开发商的债务，对该续查封的执行行为提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，符合执行异议的受理条件，本院依法进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，梁宇航与第三人云建公司于2014年4月14日签订的涉案港城星座住宅楼804房《商品房买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，合法有效。广东省湛江市中级人民法院裁定查封涉案港城星座住宅楼804房时间在2015年4月28日，该合同签订于法院查封之前；并且港城星座住宅楼804房已于2014年5月16日交付梁宇航占有使用，梁宇航在法院查封之前已居住使用该商品房，且其名下无其他住房，为消费者；签订购房合同后一个月内，原告已全部付清购房款628390元。因此，梁宇航的异议符合上述司法解释规定的情形，且其权利能够排除对涉案港城星座住宅楼804房的执行。故对于梁宇航关于排除对涉案港城星座住宅楼804房的执行，解除对该房以及相应部分建设用地使用权的异议成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第二项、第二十九条的规定，裁定如下：停止执行湛江经济技术开发区之一港城星座商业住宅楼804号房，并解除对该房以及相应部分建设用地使用权的查封。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈霜屏人民陪审员  邓小奋人民陪审员  周子淇二〇二〇年六月十八日书 记 员  杨 茧附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理:……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……