贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终416号上诉人（一审原告）：贵州银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路136号。负责人：孔波，该分行行长。委托诉讼代理人：郑辉，该分行员工。委托诉讼代理人：吴飞霞，该分行员工。被上诉人（一审被告）：杨大才，男，1952年1月14日生汉族，住安顺市西秀区。被上诉人（一审被告）：安顺山城房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园D幢107号。法定代表人：郭成勇，该公司执行董事。上诉人贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）因与被上诉人杨大才、安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城房开）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州银行安顺分行上诉请求：1．撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初87号民事判决。2．继续执行紫鑫名苑D栋1-15-2号房屋。3.审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，应执行的房屋是贵州银行安顺分行贷款设置的抵押物，贵州银行安顺分行具有优先受偿的权利。山城房开于2012年7月、11月用“紫鑫名苑”D幢整幢在建工程作抵押，并在房屋管理部门进行抵押登记。根据法律规定，已设置抵押的房屋，抵押权人的权益应受到保护。其次，原审适用法律不当。原判认定买受人在法院查封之前已签订购房合同、全额支付购房款，享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利，完全否认了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于抵押担保的规定，否定了抵押担保的法律效力，有悖抵押担保法规的立法本意。从法律效力上来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定只是执行工作中涉及执行异议的一个单项事由的司法解释，而《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的司法解释，是抵押物权的基本法律，具有最优先适用的法律效力，因此，本案应适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》司法解释的法律规定。第三，原审判决否定了抵押担保制度的法律效力。原审判决驳回贵州银行安顺分行的诉讼请求，只是简单的规避执行中存在的问题，否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设，让借款抵押人肆意处置抵押物，而不需归还贷款，更不用承担处置抵押物后产生的法律后果。如果中止执行本案抵押房屋，让借款人有恃无恐变卖借款抵押房屋谋取不法利益，而不承担任何形式的法律责任及后果，使贵州银行安顺分行房屋设置抵押的权益得不到充分实现，这无形中变相支持借款人安顺山城房地产开发有限公司逃废银行债务的行为，从而否定抵押担保的法律制度，使金融机构的借款抵押形同虚设。第四、非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。（2016）黔04民初125号民事判决判项第二条“如被告山城房地产开发有限公司不履行以上债务，贵州银行安顺分行有权对“紫鑫名苑”D栋1-15-2房屋进行拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权”。该民事判决书是已经发生法律效力的判决书，非经法定事由或本案的再审不得停止本案的执行。现本案均无上述殊性情形，原审判决支持中止本案执行，显属不当。综上所述，贵州银行安顺分行与山城房开签订的抵押合同合法有效，并到不动产登记机关进行了抵押登记，应受到法律的保护，故请求人民法院支持贵州银行安顺分行的上诉请求，维护贵州银行安顺分行的合法权益。杨大才辩称，双方签订的《商品房买卖合同》于2012年8月2日生效，已全款付清，并于2013年5月28日搬入房屋居住。未办理产权不是买受人的原因所致。山城房开将其已经购买的房屋进行抵押是无效的，其设置抵押的行为侵犯了买受人的房屋所有权。杨大才已是70岁的老人，原住房因政府棚改已经征用，现仅有案涉房屋作为养老居住。一审判决合理合法，维护了购房人的合法权利，请求维持一审判决，驳回贵州银行安顺分行的上诉请求。山城房开辩称，与杨大才的答辩意见一致，购房人的购房行为是真实有效的，房屋已经实际交付并入住，房款也已经全部付清，请求法院驳回贵州银行安顺分行的上诉请求。贵州银行安顺分行向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异71号执行裁定书。2.准许执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-15-2号房屋。一审法院认定事实：山城房开向原安顺市商业银行股份有限公司贷款时，双方签订了《房地产借款合同》《抵押合同》，约定山城房开以紫鑫名苑Ｄ栋为所贷款项提供抵押，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押。后上述债权由原安顺市商业银行股份有限公司转至贵州银行安顺分行。后因贵州银行安顺分行与山城房开、郭成勇、杨芬借款合同纠纷一案，该院于2017年2月5日作出（2016）黔04民初125号民事判决书。山城房开等未履行义务，贵州银行安顺分行向该院申请强制执行，该院以（2017）黔04执83号立案执行，因贵州银行安顺分行于2018年8月3日向该院撤回执行申请，该院于2018年8月20日作出（2017）黔04执83号执行裁定书，终结该案执行。贵州银行安顺分行又于2019年4月向该院申请恢复该案执行，该院于2019年6月5日作出（2019）黔04执恢31号执行裁定书，裁定：查封被执行人安顺山城房地产开发有限公司位于体育路、××处××“××”××栋房屋（含案涉的编号为1-ｌ5-2号房产）。同日，该院向安顺市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求该中心查封以上房产。在执行中，案外人杨大才向该院提出执行异议，请求中止对紫鑫名苑Ｄ栋1单元15层2号房屋的执行。该院于2019年8月2日作出（2019）黔04执异71号执行裁定，中止执行该院（2019）黔04执恢31号执行裁定。同时查明，2012年8月2日，杨大才与山城房开签订《商品房买卖合同》，约定杨大才购买“紫鑫名苑”D栋1单元15层2号房屋，购房总价为342731元，预售许可证号为(2012)商房预字第024号。杨大才于2012年4月17日向山城房开支付购房款100000元、4月18日支付50000元、8月2日支付192731元以及维修基金6855元和代办费656元、2013年5月28日支付代收费用4460元，购房款342731元已支付完毕，案涉房屋于2013年5月28日交付杨大才使用。因该房屋上尚有在建工程抵押，不能办理不动产转移登记。一审法院认为，该案争议的焦点是，杨大才就执行标的物即“紫鑫名苑”D栋1单元15层2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，根据审理查明的事实，杨大才与山城房开于2012年8月2日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。杨大才已全部付清342731元购房款，安顺市中级人民法院查封该房之前已签订合同，山城房开也于2013年5月向杨大才交付房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，杨大才向山城房开购买的“紫鑫名苑”D栋1单元15层2号房屋未进行产权登记，故杨大才对该房尚未取得合法的所有权，但责任过错在山城房开公司，杨大才已交清了办证的相关费用，非因杨大才自身原因造成未办理过户登记，而是因为山城房开将该房和“紫鑫名苑”D栋其他房屋一起抵押给贵州银行安顺分行，导致不能进行产权登记，且抵押行为发生在杨大才与山城房开签订合同之后，在该院2019年6月5日查封该房之前杨大才已合法占有该房，故杨大才对该房应享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，贵州银行股份有限公司安顺分行起诉理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。案件受理费80.00元，由贵州银行股份有限公司安顺分行负担。二审期间，杨大才补充提交了以下资料：1.安顺市不动产登记部门出具的《贵州省不动产登记查询结果》，显示其名下有一套房屋，位于西秀区。2.西秀区林业局片区城市棚户区改造项目指挥部出具的《证明》，证明西秀区已经被拆迁。3.《西秀区2016年林业局地块棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》，证明房屋已被征收，进行了货币补偿。以上证据用于证明案涉房屋是其唯一住房。贵州银行安顺分行对以上证据认可，无异议。本院认为，该份证据与本案处理存有关联，且真实性可以确认，应予采信。另查明，杨大才与山城房开签订的《商品房买卖合同》中第四条是抵押情况，载明“与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。”本院查明的其余事实与一审查明的事实一致。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：房屋买受人对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，虽然，抵押权人贵州银行安顺分行对案涉房屋享有的权利类型是物权，房屋买受人杨大才对案涉房屋享有的权利类型是物权期待权，物权期待权的本质仍然为债权。但是现行法律规范层面上基于居住利益保护的考虑，尤其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本案中，首先，买受人与山城房开签订了合法有效的《商品房买卖合同》，而一审法院第一次查封时间是在2016年11月4日，该书面合同是在查封之前签订。其次，山城房开已经交付了案涉房屋，买受人已经实际居住在案涉房屋中，并且买受人名下无其他用于居住的房屋。再者，买受人已经支付了全部购房款。本案中的在安顺市范围内买受人名下暂无其他不动产，属于消费者购房人，消费者购房人对房屋的物权期待权在顺位上应当优于其他债权。综上，本案的情形符合上述二十九条规定，故买受人对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，贵州银行安顺分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由贵州银行股份有限公司安顺分行负担。审判长  李圣瑞审判员  徐 彬审判员  谭董新二〇二〇年六月二十八日法官助理任婧书记员任东