河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终76号 上诉人（原审被告）：朱虹，女，1986年3月26日出生，汉族，住安新县。 委托诉讼代理人：郑和静，安新县三台镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：袁国平，男，1973年12月21日出生，汉族，住安新县。 委托诉讼代理人：曹永安，安新县城关法律服务所法律工作者。 上诉人朱虹因与被上诉人袁国平房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省安新县人民法院（2019）冀0632民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 朱虹上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发还重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决解除双方签订的房屋租赁合同没有法律依据。一审袁国平并未主张与朱虹解除该房屋租赁协议。袁国平未增加过诉讼请求，协议的履行期限为3年，自2017年6月1日至2019年6月1日，一审法院在袁国平提出的诉讼请求以外的事实上予以认定是错误的，是没有任何法律依据的。二、原审判决事实不清，证据不足。朱虹与袁国平于2017年6月1日签订了房屋租赁协议，期限为3年，协议第一条明确约定：租期为三年，第一年、第二年租金为每年14万元整，第三年租金15.4万元。前2年14万元价格相同，一次性交付2年28万元，不存在时间上的价差。而第三年增加了价差，即15.4万元，非常符合交易习惯。故，朱虹根本不存在拒不支付第二年租金问题。相反，袁国平对此负有法定的举证义务，证明第二年租金未付的证据，而在整个庭审过程中，袁国平对此论述前后矛盾，不知所云。理应依法承担不利于已的后果。再有，退一万步讲，即使向袁国平所说第二年的14万元未付，一审法院也不能按12个月的14万元计算向袁国平支付全年租金。朱虹在2019年3月被迫办理此房，时间上已是双方不争的事实，也应依此按实际使用的9个月计算租金方可公平合理。三、朱虹一审反诉有理有据。在袁国平认可朱虹确于2019年3月份搬离此房，且该房屋内留有朱虹产品、物品的事实上，给朱虹造成各项经济损失是必然的结果。对此，朱虹也提供了大量的证据，一审法院理应依法予以支持。综上，一审判决事实不清，证据不足，严重侵犯了朱虹的合法权益。 袁国平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决解除双方签订的房屋租赁合同并无不当。一审法院根据双方签订的房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性，首先确定了合同的有效性，而后依据朱虹在履行合同中的违约事实及《合同法》第二百二十七条的规定，判决解除合同是妥当的。一审判决在查明事实的基础上，认为不应当在继续履行，故判决解除合同，并无不当。朱虹一方面对签订合同的主体提出质疑，从而否定合同的有效性，并且在履行合同过程中，不如约交纳租金，提前撤离；另一方面又主张继续履行合同，两者互相矛盾。二、一审依据事实和法律判决朱虹给付答辩人第二年租金14万元正确。朱虹在上诉状中认可租金三年，第一、第二两年租金分别是14万元，否认第二年租金14万元未交付。在举证责任分配上，朱虹应当对其已经交付的事实负有举证责任，朱虹在举证期限内未举出有效证据。故一审法院判决朱虹承担不利后果，给付袁国平14万元并无不当。朱虹所述即使第二年14万元租金未交付，于2019年3月搬离此房，应按9个月计算租金。其间接承认了第二年租金未交付的事实。合同约定第二年租期至2019年6月1日届满，朱虹应当按照交易习惯于2018年6月1日前履行交付义务。但为了躲避第二年租金的给付，于2019年3月在未通知答辩人的前提下撤离，属于单方违约，故第二年租期剩余的3各月的租金理当自己承担。三、朱虹请求袁国平赔偿经济损失无理无据。朱虹拒绝交付14万元租金本属于违约，且朱虹搬出房屋系本人在自愿并未告知袁国平，人走房空，没留下任何产品、物品。朱虹在一审通过举出的购货单据记载的价款，与销售货物价款的差价，推算出的经营亏损，完全是自圆其说。所以一审判决未采信其证据是公平、公正的。 袁国平向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告租金140,000元。2.诉讼费由被告承担。 朱虹向一审法院反诉请求：1.判令袁国平赔偿朱虹各项损失80,000元，并继续履行合同。2.诉讼费由袁国平承担。 一审法院认定事实：2017年5月份，朱虹通过他人联系袁国平，表示想要租赁渥城公寓（怡景家园底商）2栋3号商铺。双方商议好租金的数额后，2017年5月30日，朱虹先行给付袁国平租金10,000元。2017年5月31日，双方签订房屋租赁合同，约定甲方即袁国平将怡景家园底商一二层商铺出租于乙方即朱虹，租期三年（2017年6月1日至2019年6月1日），第一年和第二年的租金均为每年140,000元，第三年的租金为154,000元。上述内容中，租期至2019年6月1日为笔误，实际租期应为至2020年6月1日。签订合同当天，朱虹通过其丈夫李玉震的银行卡将第一年（2017年6月1日至2018年6月1日）剩余租金129,000元转账给袁国平，当场双方商议，尚余的1,000元袁国平自愿放弃。之后，朱虹使用该商铺经营销售母婴用品。因朱虹未给付袁国平第二年（2018年6月1日至2019年6月1日）的租金，2019年3月份，袁国平向朱虹索要，双方发生纠纷。2019年3月底，朱虹搬离所租商铺，2019年6月，袁国平将该商铺租与他人。另查，渥城公寓2栋3号商铺的所有权人为袁国平的儿子袁浩鹏，其同意由其父亲出租该商铺并收取租金。 一审法院认为，袁国平与朱虹签订的房屋租赁合同成立且有效，该合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。朱虹租赁涉案商铺并实际使用，应当按照约定给付袁国平租金。现袁国平诉至一审法院要求朱虹给付2018年6月1日至2019年6月1日的租金，朱虹称已经付清，但其向本一审法院提交的证据不足以证实其说法，不予采信。双方签订的房屋租赁合同未约定租金的支付期限，双方亦未达成补充协议，故可以按照交易习惯确定。在房屋租赁合同关系中，交易习惯一般是预付租金，即实际使用租赁房屋之前付清租金，如租赁期间为一年以上，则在每一年租期开始之时交付房租。第二年的租期为2018年6月1日至2019年6月1日，朱虹应当在第二年租期开始之时即2018年6月1日之前将第二年的租金140,000元给付袁国平。袁国平于2019年3月份向朱虹索要第二年的租金，朱虹未给付租金，并于同月搬离该商铺，其称是受到袁国平的威胁不自愿搬离，但未提交证据证实上述说法，不予采信。其在庭审中答辩称“即使未向被答辩人交付租金，答辩人未使用到期，也不够14万元”，本院认为，朱虹系在无正当理由未支付租金的前提下搬离所租商铺，且未通知袁国平解除房屋租赁合同，其违约在先，应按照约定的租期及数额给付租金，故对袁国平要求朱虹给付租金140,000元，予以支持。关于房屋租赁合同是否继续履行，朱虹未按照约定给付袁国平租金，且已于第二年租期届满之前自行搬离涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，朱虹违约在先，且袁国平要求解除合同，故对朱虹的反诉诉讼请求要求继续履行合同不予支持。朱虹提交的出库单、销售单不足以证实其存在损失及损失的数额，且因其先行违约，对造成的损失应自行承担责任，要求袁国平赔偿损失无法律依据，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）袁国平与被告（反诉原告）朱虹签订的房屋租赁合同。二、被告朱虹于本判决生效后十日内给付原告袁国平租金140,000元。三、驳回反诉原告朱虹的全部诉讼请求。案件受理费3,100元，反诉案件受理费1,800元减半收取为900元，均由被告（反诉原告）朱虹负担”。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明，朱虹向一审法院反诉请求中包含继续履行合同，在一审庭审中朱虹请求继续履行合同，袁国平请求解除合同。以上事实有庭审笔录等证据在卷为证。其他事实本院查明与一审无异。 本院认为，袁国平与朱虹签订的房屋租赁合同成立且有效，该合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。朱虹上诉称2018年6月1日至2019年6月1日的租金已经付清，但其提交的证据不足以证实其上述说法，故该主张不予采信。双方签订的房屋租赁合同未约定租金的支付期限，故可以按照交易习惯确定。在房屋租赁合同关系中，交易习惯一般是预付租金，即实际使用租赁房屋之前付清租金。袁国平于2019年3月向朱虹索要第二年的租金，朱虹未给付租金，并于同月搬离该商铺。关于朱虹上诉请求，第二年租期未满，应依此按实际使用的9个月计算租金。本院认为，朱虹系在无正当理由未支付租金的前提下搬离所租商铺，且未在合理期限内通知袁国平解除房屋租赁合同，其违约在先，应按照约定的租期及数额给付租金。关于朱虹上诉请求，一审判决解除双方签订的房屋租赁合同没有法律依据，请求二审改判。本院认为，朱虹未按照约定给付袁国平租金，且已于第二年租期届满之前自行搬离涉案商铺，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。朱虹违约在先，且袁国平请求解除合同，故原审法院判令解除袁国平与朱虹签订的房屋租赁合同，并无不当。关于朱虹上诉请求，袁国平赔偿朱虹经济损失。本院认为，朱虹提交的出库单、销售单不足以证实其存在损失及损失的数额，且因其先行违约，对造成的损失应自行承担责任，要求袁国平赔偿损失无法律依据，故对该上诉请求不予支持。 综上所述，朱虹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,100元，由上诉人朱虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭菡 审判员  曲刚 审判员  宋** 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈飞