惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1505号原告：黄传勇，男，汉族，1989年2月15日出生，住址：江西省赣州市大余县************，公民身份号码：360************018。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈文雅，女，系该公司员工。原告黄传勇与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年04月01日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告黄传勇的委托诉讼代理人王钦盛、被告惠州市京粤实业有限公司委托诉讼代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄传勇向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金人民币3986.45元（自2017年4月14日起计算，计算至2017年4月30日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州大亚湾西区********，总价款为人民币1172485元，被告于2016年12月31日之前交房，若被告逾期交房的，按照合同中第九条约定的承担逾期交房责任。原告已经履行了合同义务，但是由于被告未取得《竣工备案表》，未能按约定向原告交付涉案房屋。综上所述，根据《合同法》第107条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，《商品房销售管理办法》第16条、30条等规定，并根据双方在《商品房买卖合同》第九条第1款的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金人民币3986.45元（自2017年4月14日起计算，计算至2017年4月30日）。请求法院依法支持原告的全部诉求。原告向法庭提交的下列证据：一、商品房买卖合同及补充协议，拟证明涉案房产约定交房时间为2016年12月31日。二、售房款发票、贷款支付凭证，拟证明原告已按约向被告支付购房款。被告惠州市京粤实业有限公司辩称，被答辩人起诉答辩人赔偿逾期交房违约金没有事实依据。被答辩人在购买涉案房产时，已取得竣工验收报告（经商品房验收合格），即达到交楼条件。被答辩人于2017年4月14日签订《委托经营管理合同》，2017年5月24日签订买卖合同。根据经营管理合同约定此商铺从2017年5月1日至2022年4月30日期间，己委托贝莱物业经营管理及相关租金己抵扣房款，享受了符合收楼前的收益，被答辩人已同意由惠州贝莱物业管理有限公司代为收楼，实际收楼时间为2017年5月1日。由于答辩人自身的原因，导致迟迟未来办理收楼手续，并不是答辩人的责任。因此，被答辩人请求逾期交房的违约金没有事实依据，请求法院驳回。被告向法庭提交证据如下：1、大亚湾房管局回复意见，拟证明《不动产登记条例》的实施、审批流程的变更、办理受理登记的流程变更、程序的升级改造等确实造成办证的延期。2、委托经营管理合同，拟证明涉案物业已交付贝莱物业，托管期限为2017年5月1日-2020年4月30日。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2017年4月14日，原告黄传勇为甲方，惠州市贝莱物业管理有限公司（以下简称贝莱物业）为乙方，双方签订《创世纪花园委托经营管理合同》，合同内容为：第一条标的物及用途：1、本合同标的物为甲方所“购买的位于创新世纪花园8栋222号的商铺，《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为54.15平方米。2、该标的物用途为甲方委托租赁经营的商业用房，….。第二条委托方式：1、….。2、在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于标的物的统一经营与管理。3、乙方负责项目….。4、甲方签订本协议时，视为授权乙方对甲方物业在符合与开发商约定的交付条件时，对所委托经营管理的物业有代为接收物业的权利。双方不再另行签订书面委托协议。在甲方购买的物业符合其与开发上约定的交付条件时，乙方有权直接接收并进行托管经营。第三条委托期限及房屋交付：1、甲乙双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日起10年内，即从2017年5月1日至2027年4月30日共10年，甲方同意根据《创新世纪花园委托招商经营管理合同》内条款执行；该商铺由乙方统一经营管理。具体委托经营的时间自甲方交付符合交付条件的物业之日起起算。（含乙方直接代为受领交付的情形。）2、….。3、在交付时，甲乙双方应在交接当日签署交接文件，确认甲方交付的房屋符合所有的建筑和配套要求，甲方同时应移交委托经营管理所需的文件和其他资料。若甲方怠于交接，乙方基于本协议的约定有权自行办理交接手续。4、标的物的风险按甲方…。第四条租金支付：1、甲方确认，自甲方签署《广东省商品房买卖合同》并于交付之日起（含乙方基于甲方的授权在符合交付条件时自行接收物业的情形），至托管期间满总共5年期间，甲方的商铺在上述委托经营期限内的租金收益累计总金额为328296元，相当于总房款的28%，该租金收益在甲方签定《广东省商品房买卖合同》时，直接由乙方安排支付给开发商以冲抵甲方应向开发商缴纳的购房款，乙方不再另行支付。托管期间乙方与承租方之间所产生的全部租金收益，由乙方自行收取用于抵扣前期垫付给甲方的购房款。乙方垫付条件（即代为付款的节点）自开发商同意将该托管物业交付给甲方之日起十天内由乙方负责安排垫付。2、托管期间，该基于甲方物业所产生的物业管理费及其他费用由乙方或承租方承担。3、托管期满，若甲方同意将该物业继续委托乙方经营管理的，由双方另行书面约定；若期满后甲方不同意继续委托乙方经营管理的，甲方有权收回该物业。4、手写“托管期为2017年5月1日至2022年4月30日。”第五条甲方的权利和义务…..。第六条乙方的权利和义务….。第七条后续招商与续租….。第八条违约责任….。第九条免责条件….。第十条其他约定….。第十一条附则….。2017年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区********，该商品房合同约定建筑面积共54.15平方米，关于计价方式与价款，合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）1172485元整。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的50%即592485元于2017年4月14日付清，余额50%即580000元于2017年5月22日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定被告逾期交房，（1）逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告于2017年6月1日支付购房款592485元，余款580000元向广州银行贷款支付。另查，根据本院已发生法律效力的民事判决书，涉案房屋于2016年3月25日经建设、监理、勘察、设计、施工五项竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，2016年2月17日通过电梯验收，2016年3月11日通过防雷装置验收，2016年3月23日通过管道燃气工程验收，2019年1月16日完成工程竣工验收备案。以上事实有原、被告的陈述，原、被告提供并经庭审质证的证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。本案争议的焦点为：被告是否存在逾期交房的行为。对此分析评判如下：原、被告于2017年5月24日签订的《商品房买卖合同》虽然约定交房时间为2016年12月31日，但是双方签订的合同是在约定的交房时间之后，因此对于交房的具体时间应视为约定不明。2017年4月14日，原告黄传勇为甲方，贝莱物业为乙方，双方签订的创世纪花园委托经营管理合同中确认原告向被告购买的涉案房屋委托贝莱物业统一经营管理，托管期为2017年5月1日至2022年4月30日，自原告签署《广东省商品房买卖合同》，并于交付之日起至托管期间满总共5年的租金收益累计总金额为328296元，相当于总房款的28%，该租金收益在原告签订《广东省商品房买卖合同》时，直接由贝莱物业公司安排支付给开发商以冲抵原告应向开发商缴纳的购房款，庭审中，原、被告双方认可上述租金328296元已抵扣购房款的事实。虽然涉案商品房直到2019年1月16日取得竣工验收备案登记之日才符合法定的交房标准，但是原、被告于2017年5月24日签订合同时，涉案房屋已符合双方约定的交房标准，原告与贝莱物业约定原告授权贝莱物业对所委托经营管理的物业有代为接收物业的权利，双方不再另行签订书面委托协议，在物业符合其与开发商约定的交付条件时，有权直接接收并进行托管经营。原告认可已收取自2017年5月1日至2022年4月30日涉案房屋的租金收益。说明其于2017年5月1日起已实际占有使用涉案房屋并交付贝莱物业管理和使用。参照2017年9月12日粤高法【2017】191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”因此原告以涉案房屋不具备交付条件为由向被告主张其实际占有、使用涉案房屋之后的逾期交房违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄传勇的诉讼请求。案件受理费25元，由原告黄传勇负担。原告黄传勇多预交的1649.23元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邹伟如二〇二〇年六月九日书记员  陈海珊