江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1130号原告：施海燕，女，1986年11月26日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人李阳生，江西海融（信丰）律师事务所律师。被告：张雪花，女，1988年11月4日生，汉族，江西信丰县人，户籍地：江西省赣州市信丰县，住信丰县。被告：曹胜凯，男，1959年7月10日生，汉族，江西省信丰县人，户籍地：江西省赣州市信丰县。被告：曹佐清，男，1985年4月17日生，汉族，江西省信丰县人，住址。三被告共同委托诉讼代理人陈建华，江西灵韵律师事务所律师。原告施海燕与被告张雪花、曹胜凯、曹佐清租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月12日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告施海燕及其委托诉讼代理人李阳生，被告张雪花、曹佐清及其共同委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2019年11月27日签订的《店铺租赁合同》；2、判令被告返还原告转让费76000元及押金24000元和2019年12月至2020年2月期间超付的租金12000元；3、判令被告赔偿原告装修费30000元、经营损失30000元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求确认原、被告《店铺租赁合同》自2020年6月起解除。事实与理由：2019年11月份，原告与被告张雪花商谈位于信丰县桃江御景1-006号店铺的租赁事宜，同月27日正式签订《店铺租赁合同》，被告张雪花以其亲戚被告曹胜凯名义与原告签订合同，合同约定的店铺面积为119.8平方米，租金为12000元／月等内容。合同签订后，被告收取了原告店铺转让费76000元及押金24000元，同时原告为装修店铺花费30000元，装修后即开始经营服装，原告亦按合同约定向被告支付租金至2020年2月份。期间，原告发现店铺实际面积不足70平方米，即与被告张雪花交涉，被告张雪花拒绝披露真实业主及拒绝协助处理，原告无奈只好以拒交租金的方式促使被告协商处理，可被告却切断店铺电源，原告报警才得以恢复供电，此后被告仍拒绝与原告协商，并于2020年5月4日将店铺上锁，致使原告无法营业至今，造成巨额损失。被告2020年5月12日向原告发函告和微信信息，被告要求解除合同，原告无异议，故请求法院确认被告解除合同有效，支持原告诉请。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据材料：1、原告身份证复印件一份；2、店铺租赁合同原件一份；3、收据原件两张；4、2019年11月30日的收据原件一份、被告张雪花签发的通知一份；5、照片、微信聊天截图；6、微信收款记录；7、店内照片4张；8、微信聊天截图4张；9、2020年5月12日被告曹佐清张贴的函告、2020年6月16日原告发给被告张雪花的微信截图；10、2020年6月17日原告发给被告张雪花的微信截图。被告张雪华、曹胜凯、曹佐清辩称，一、被告无隐瞒事实的情形。店铺的使用面积与合同约定面积不一致这个事实，原告是清楚的，同时与本案无关联性。合同签订之前，原告多次到店面考察了解，在签订之后进行装修营业，对于店面使用面积完全是知情的。同时合同约定店面面积119.8平方米是包含了公摊面积。店面租金以“间”的形式收取，与面积无关。本案店面1-006产权登记面积是85.78平方米，套内面积为53.03平方米，分摊面积为32.75平方米，分摊面积占比40%左右，该店面原与1-005/1-007/1-083/1-083A五间店面共为一个整体，2019年11月1日曹佐清租赁上述店面后进行了整改，并划分为四间店面，现1-006店面的实际使用面积为70平方米左右，是占用了其他店面的面积，相应的公摊面积也随之增加，故被告没有隐瞒真实情况。二、原告主张返还转让费、押金、租金、装修费等无法律依据。1、《店铺租赁合同》合法有效。根据法律规定，承租人在经出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人。法律允许承租人通过转租方式收取转让费获得利益，同时转让费76000元与《店铺租赁合同》无关联性；2、本案押金24000元是用于确保合同的履行，在无违约的情形下退还，实际上是一种违约金的存在。原告现已拖欠三个月之久的房租，已构成违约，依合同约定可以不予退还。即使需退还也应先行抵扣拖欠的租金；3、超付租金12000元。本案合同是在双方自愿情形下达成的合同，并约定租金。被告未多收取原告租金，不存在超付的问题。原告拖欠房租三个多月，被告保留追诉的权利；4、装修费、经营损失有待认证，这是原告自身经营需要的一种支出和自身经营不善所致，不存在赔偿的问题。故请法庭依法驳回原告诉请。被告为支持其抗辩，向法庭提供如下证据材料：1、被告曹胜凯与原告签订的店铺租赁合同、委托书各一份；2、黎忠清与被告曹佐清签订的《店铺租赁合同》、蓝善忠与被告曹佐清签订的《店铺租赁合同》出示原件并提供复印件一份、委托书一份；3、刘双英的《赣州市商品房买卖合同》二份；4、原告与被告张雪花2019年11月27日微信聊天记录一份；5、函告二份；6、刘双英出具的《情况说明》一份；7、微信截图一份；7、户口本复印件一份。本院经审理查明，2014年6月16日，案外人刘双英作为买受人与信丰时利和房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》两份，购买信丰县桃江御景17＃18＃19＃1-006号商铺（建筑面积85.78㎡、套内面积53.030㎡、分摊面积32.75㎡）和1-007号商铺（建筑面积85.77㎡、套内面积53.020㎡、分摊面积32.75㎡）。2019年10月20日，刘双英委托黎忠清全权处理案涉店铺出租事宜。2019年11月1日被告曹佐清（乙方）与黎忠清（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将位于桃江御景1-006、1-007、1-083、1-083Ａ四间店铺出租给乙方经营使用，店铺总面积420平方米（含公摊），租赁期限五年，前三年租金不变，每月租金24000元，后两年每年按5%递增；乙方应付甲方48000元履约保证金，物业管理费每月每间150元；甲方允许乙方分租；经甲方同意后乙方可以转让店铺，涉及的转让费用由乙方收取等事项。同日，被告曹佐清（乙方）与案外人蓝善忠（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将位于桃江御景1-005号店铺出租给乙方经营使用，店铺面积66.89㎡（含公摊），租赁期限五年，前三年租金不变，每月租金6689元；乙方应付甲方履约保证金13378元；物业管理费每月每间150元；甲方允许乙方分租；经甲方同意后乙方可以转让店铺，涉及的转让费用由乙方收取等事项。被告曹佐清租赁五间店铺后，夫妻共同经营，并将五间店铺装修改造为四间店铺，其中一间店铺（1-006号）出租给本案原告。改造后的1-006号店铺面积增大，套内面积约70㎡左右。原告现场查看店铺后，2019年11月27日，被告曹佐清借用其父亲被告曹胜凯的名义（甲方）与原告施海燕（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定1、甲方将桃江御景1-006号店铺出租给乙方经营使用，店铺面积119.8㎡（含公摊），租赁期限三年，租金12000／月；2、乙方应付甲方店铺履约保证金24000元，租赁期满后，如乙方无任何违约情况下，甲方将履约保证金退还给乙方（押金不抵租金），经营期内该店铺涉及的维修、空调、水、电等任何费用由乙方缴纳；物业管理费每月150元；3、乙方需每月按时缴纳店铺足月租金，否则甲方有权取消该协议所有条款；4、如乙方经营遇到困难无法支撑下去，需提前一个月告知甲方，经甲方同意后方可转让，涉及的转让费由乙方收取，转让后合同重新签订。2019年11月28日，原告施海燕向被告曹胜凯支付店铺押金24000元。2019年11月30日原告向被告张雪花支付店铺转让费76000元以及2019年12月9号至12月31号房租9000元。原告施海燕承租下店铺后进行装修，装修费用不详，并开门营业，期间被告张雪花提供了刘双英的商品房买卖合同，以便原告办理相关营业执照。原告施海燕按期足额支付租金至2020年2月份。2020年3月起至今原告未付租金。因原告未按期缴纳租金，被告张雪花向原告施海燕进行催收，2020年4月发送《通知》一份，通知：“因贵店铺至今未缴清3月份租金6000元（疫情免租半月），4月份租金12000元，2月23号至3月31号电费393元，管理费3月4月合计300元，合计18693元整，特通知你至4月27日20时前交清所有费用，否则，以违约停水停电处理”。2020年4月20日，因原告未付租金，被告强行断电两次。2020年5月4日，因原告未付租金，被告将案涉店铺强行上锁，导致原告无法正常经营。2020年5月11日，原告向法院提起起诉。2020年5月12日，被告曹佐清再次向原告催租，并发送《函告》：“由于你方拖欠房租，本人将根据法律规定追究你方法律责任，请尽快清空店面，否则房租计算至你实际清空店面之日，并追究你方的违约责任。”2020年5月19日，被告主动解开店铺锁。2020年5月24日，原告施海燕告知被告张雪花通过司法途径解决纠纷并已向法院起诉。同日，被告张雪花向原告发送《函告》：“鉴于你已欠缴3个月的房屋租金，现本人将正式通知你于2020年5月31日前缴清欠付的2020年3月份、4月份、5月份租金。如你到期依然不缴纳，我们将正式通知你解除我们所签订的房屋租赁合同，并收回房屋，以及通过诉讼途径追要房屋租金。因你本人违约致合同解除所造成的你本人的一切损失依法由你本人承担。”2020年6月16日，原告施海燕给被告张雪花发送通知：“鉴于你方对我承租的店面切断电源、上锁以及通知我清空店面解除合同的事实，现我回复通知你解除合同，6月17日我将清空店面，届时请你到场移交，另外，因本案在诉讼中，我的诉求将由法院依法判决。特此通知。”2020年6月17日，原告清空店面后告知被告带锁锁门。被告张雪花得知信息后，于6月17日晚收回店铺。另查，原告在承租店铺期间，对店铺的面积与合同约定面积不符提出异议以及认为被告隐瞒店铺的业主信息。被告对此不予认可，表示1-006号店铺经被告改造后，套内面积增大，相应的公摊面积也增加，且合同写明店铺面积119.8㎡含公摊面积，并且原告租赁店铺前现场核查，不存在面积不符的问题。经查，根据双方对店铺套内面积的陈述，本院以套内面积70㎡计算，公摊面积占比32.75/85.78，计算出店铺建筑面积113.2㎡，与合同约定面积119.8㎡差异不大，且原告承租店铺前已现场核查，因此，对原告提出店铺实际面积与合同约定面积不符的问题，法庭不予认可。另外，原告在经营店铺期间，为办理营业执照，被告方提供了刘双英的商品房买卖合同予以协助，对原告提出被告隐瞒业主信息，法庭不予认可。再查，刘双英对被告的转租行为予以认可。被告张雪花、曹佐清系夫妻关系，被告曹胜凯系被告曹佐清之父。被告曹胜凯对被告曹佐清借用其名义签订租赁合同表示无异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告出租给原告的店铺并非被告所有，但店铺的真实所有权人同意原告转租，故被告作为出租人与原告签订的租赁合同，不违反法律的禁止性规定，内容系双方真实意思表示，合同依法有效。关于被告曹佐清借用被告曹胜凯名义签订合同的行为，被告曹胜凯无异议，合同依然有效。关于合同是否解除的问题。根据双方合同约定，原告未按时支付租金，被告有权取消合同所有条款，即享有解除合同的权利。解除权的行使，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2020年5月12日，原告未付租金，被告向原告发送函告，要求原告清空店面等内容，被告主张函告为催租行为，并非解除合同。本院认为从函告的内容来看，清空店面的表述已经超出了催租的范围，一般正常人理解的清空店面为搬离，不继续租赁，被告发送函告的行为能够视为解除合同，原告收到函告后，合同即解除。原告对被告提出解除合同也无异议。因此，原告要求确认原、被告签订的《店铺租赁合同》于2020年6月起解除，于法有据，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未按期支付租金，经被告催收后仍未付租金，其行为构成违约。依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。虽然原告违约在先，但被告强行断电、锁门的行为给原告的正常经营亦造成一定影响，其采取的防止损失扩大的措施不适当。双方在履行合同过程中均存在不当行为，均有过错。考虑2020年春节遭遇的新冠××疫情所带来的影响，本院从公平角度出发，店铺转让费76000元虽然合同中未约定，但已实际履行，可以视为双方的约定。原告主张被告全部返还转让费76000元，无法律依据，被告交付店铺后，原告已实际使用，结合本案情况，本院酌情被告返还原告转让费38000元。原告支付押金24000元，根据合同约定，押金系合同履约保证金，鉴于双方在合同履行中均存在过错，本院酌情确定被告返还原告押金12000元。对于原告提出的装修损失30000元，原告未向法庭提供证据证明，考虑原告实际装修店面，并且能移动的装修物已经搬离，剩下的灯饰、石膏线等形成附合的装饰物，本院酌情确定其价值10000元，鉴于双方的过错，本院确定被告方承担装修费5000元。原告要求被告承担经营损失30000元，无证据证明，本院不予支持。原告要求被告返还超付租金12000元，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告应返还原告费用合计55000元。同时，截止2020年5月，原告未付租金及房屋占用费、管理费、电费合计31600元（3月半个月租金6000元、4月租金12000元、5月扣除上锁的16天剩余天数租金5600元、6月原告占用房屋至16日的费用6400元、4个月管理费600元、电费酌情确定1000元）。被告未提起反诉，要求相关费用相互抵扣，原告请求法庭一并处理。为节省司法资源，减少当事人诉累，法庭一并予以处理。合同解除后，被告负有及时收回房屋及阻止损失继续扩大的责任，结合本案情况，本院酌情确定被告店铺扩大损失时间为2个月，租金损失为24000元，原告对合同的解除亦有过错，对此扩大损失原告应承担50%的责任12000元。因此，原告应支付被告租金及损失合计43600元。两者费用相抵扣，最终被告应返还原告11400元。被告曹佐清借用被告曹胜凯的名义签订合同，虽然被告曹胜凯无异议，但是签订合同时，原告并不知情，因此被告曹胜凯对此债务应承担共同偿还责任。被告曹佐清与张雪花系夫妻关系，店铺为两人共同经营，因此该债务为夫妻共同债务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认被告曹胜凯与原告施海燕签订的《店铺租赁合同》自2020年6月起解除；二、被告张雪花、曹佐清、曹胜凯应于本判决生效之日起三日内共同返还原告施海燕租房费用11400元；三、驳回原告施海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取1570元，由被告张雪花、曹佐清、曹胜凯承担100元，原告施海燕承担1470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 袁 晴二〇二〇年六月三十日书记员 符丽秋书记员 邹 亮