广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初19041号原告：魏伟军，男，汉族，1981年11月19日出生，公民身份号码：441********1***171，住址：广东省龙川县*************。委托代理人：张学超，男，汉族，1981年9月23日出生，公民身份号码：441************13X，住址：广东省五华县***********。第一被告：黄伟文，男，汉族，1968年5月1日出生，公民身份号码：362************319，住址：广东省惠州市惠城区****************。委托代理人：张建新，惠州市惠城区水东法律服务所法律服务者。第二被告：惠州市华跃实业有限公司，住所：惠州市河南岸**小区恒丰花园****。法定代表人：黄某1。第三被告：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所，住所：龙川县经济开发区**小区吉祥1路**div>法定代表人：黄某1。原告魏伟军与被告黄伟文、惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、第一被告黄伟文及其委托代理人到庭参加诉讼，第二被告、第三被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2015年9月15日，原告与惠州市华跃实业有限公司龙川分公司签订了合法有效的《认购书》，约定第三被告将其名下的位于广东省河源市龙川县新城规划区龙腾华府10栋2003号房出售给原告，合同总价款365580元。签约当天，原告即向第三被告付清全款365580元，第二被告向原告出具收款收据并加盖第三被告公司财务专用章及法人负责人黄某1签名确认，证明收款事实。于2019年9月10日开始，原告签订《龙腾花园交房确认书》及《龙腾花园装修管理协议》，并开始缴交物业管理费用，龙腾物业管理公司出具收款收据给原告。现原告已经对该购买的房屋行驶实际管理使用权，并且对房屋正在了重新装修。但经原告一直催促，第二被告、第三被告至今未依约为原告办理房产登记手续，导致原告直至今日仍未能办理房屋过户手续。至2019年9月10日，原告在商品房信息发布平台查阅到原告购买的龙腾华府10栋2003房已被预查封，也从小区业主群了解到原告的房屋已被贵院下发《搬迁通知书》，列为被强制执行的对象。之前从未有相关文件及通知送达至原告本人手上。第一被告黄伟文与第二被告惠州市华跃实业有限公司、第三被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司民间借贷纠纷一案，经贵院审理于2017年9月7日作出（2017）粤1302民初6402号《判决书》，二审经惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》。因第二被告、第三被告未按时履行义务，原告针对上述执行向贵院提出异议，经审理，作出（2019）粤1302执异463号，认为原告的异议请求涉及该案执行标的物即位于广东省河源市龙川县新城规划区龙腾华府10栋2003号房房产权属如何确定，房产权属如何确定又涉及司法实体判断问题，原告应通过执行异议之诉以确定，方能排除对涉案房产的执行，故作出执行异议裁定，驳回执行异议请求。综上，原告认为：原告前述签约，付款行为等是发生在案涉房产被查封之前，在2019年9月7日之前原告对查封一事从不知情，在知悉查封与执行情况后，已向执行法院说明情况并提交相关材料。原告已按合同约定支付了房款，履行了合同义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复方案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告对案涉房产享有的权利能够排除执行，第二被告、第三被告应当协助原告办理产权过户登记。原告虽然没有办理产权过户登记，但付清房款，购买该涉案房屋，并实际使用至今。根据《物权法》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响本合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封，扣押冻结该财产。原告由于当时一次性现金付款，努力拼搏半生就买了一套房子，现花费大量钱财进行了重新装修，至2019年9月从业主群看到贵院下发的民事裁定书才发现原告的购买的房屋被列入预查封，原告的涉案房是真实有效向第三被告购买的房产，未能办理过户登记手续并非原告的过错，原告针对案涉房产享有的权利就能够排除执行，对案涉房产的执行和预查封严重损害原告的合法权益。现依据《民事诉讼法》及其相关解释、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》相关规定，为维持交易程序及保护原告的合法权益的角度出发，请贵院充分查明本案事实并判如所请。诉讼请求：1、请求依法撤消（2019）粤1302执异463号《执行裁定书》，撤销对原告魏伟军购买的位于广东省河源市龙川县新城规划区龙腾华府10栋2003号房的强制执行，并解除对上述房产的预查封及查封。2、判决确认原告魏伟军与第二被告惠州市华跃实业有限公司、第三被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司于2015年9月15日签订达成的《认购书》《交房确认书》真实合法有效，并判决第二被告、第三被告配合原告办理上述房产的产权过记登记手续。3、本案诉讼费用由被告承担。第一被告黄伟文口头辩称，1、我方不认可原告主张的购房合同的事实，从原告支付购房款就可以看出，是直接与第二被告的法人私下交易，没有将购房款支付到公司帐户。2、我方查封该房屋的权属是惠州市华跃实业有限公司，从龙川县经济开发总公司合作分配的房屋，我方是有法有据。3、对于原告对涉案房屋主张权利，原告没有实际取得占有使用该房屋，所以应当驳回其诉讼请求。第二被告、第三被告未到庭参加诉讼，未作书面辩称。本院查明的案件事实经审理查明，2015年9月15日，原告与惠州市华跃实业有限公司龙川分公司签订一份《认购书》，主要约定第三被告将其名下的位于广东省河源市龙川县新城规划区龙腾华府10栋2003号房出售给原告，合同总价款365580元。原告向本院提交日期为2015年9月15日，有经手人黄某1签名及加盖第二被告惠州市华跃实业有限公司财务专用章的《收据》，载明：今收到魏伟军购房款（10栋2003号）365580元。庭审时，原告认为该购房款以现金一次性交给第二被告的财务，但未提供相应有效的资金来源。2019年9月10日开始，原告签订《龙腾花园交房确认书》及《龙腾花园装修管理协议》，并开始缴交物业管理费用，龙腾物业管理公司出具收款收据给原告。现原告对房屋正进行装修。另查，黄伟文（即本案第一被告）诉惠州市华跃实业有限公司（即本案第二被告）、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（即本案第三被告）民间借贷纠纷一案，黄伟文向本院提出申请，请求查封惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司名下的房产，并提供惠州市元通融资担保有限公司的信用担保。本院于2017年9月7日作出(2017)粤1392民初6402号之二《民事裁定书》，裁定：查封惠州市华跃实业有限公司龙川分公司所有的位于广东省河源市龙川县新城规划区龙腾华府10栋2003号房等（查封期限为三年）。并于2018年9月26日作出(2017)粤1302民初6402号民事判决书，判决：一、惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向黄伟文（即本案第一被告）偿还借款本金21280000元及逾期利息16774670元（逾期利息暂计算至2017年5月9日。自2017年5月10日起，逾期利息以21280000元为本金，按照月利率2%计算至款项偿清之日止）。二、驳回黄伟文的其他诉讼请求。黄伟文、惠州市华跃实业有限公司均不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2018年12月20日作出(2018)粤13民终6950号《民事裁定书》，裁定：准许上诉人黄伟文、上诉人惠州市华跃实业有限公司撤回上诉。在执行过程中，异议人魏伟军向本院提出执行异议。2019年11月2日，本院作出（2019）粤1302执异463《执行裁定书》，裁定：、驳回异议人魏伟军（即本案原告）提出的执行异议请求。原告魏伟军不服该裁定，诉至本院。以上事实有当事人身份信息、企业信用信息查询、认购书、收款收据、龙腾花园交房确认书、龙腾花园装修管理协议、物业管理费收收据、民事判决书、民事裁定书以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”的规定，被告黄伟文提交的广东龙川县商品房预售许可证显示涉案的房产由第三人龙川县经济开发总公司开发及预售，被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司没有领取涉案房产的房产权属证书，并非涉案房产的所有人，因此原告与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司的房屋转让行为违反了上述法律规定，依法不予保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告至今没有在涉案房屋居住，没有实际占有使用，故原告请求终止关于本案涉案房产的执行，缺乏事实理由及法律依据，本院不予支持。第二被告、第三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩质证的权利，不影响本案审理。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，缺席判决如下：驳回原告魏伟军的全部诉讼请求。本案受理费6784元（原告已预交6784元），由原告魏伟军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢 耀人民陪审员  刘晓君人民陪审员  谢 云二〇二〇年六月一日法官 助理  徐浩光书 记 员  温璐璇