重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0107民初26866号 原告：重庆茂正文化创意有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗奥体路**（重庆小时代天地）****，统一社会信用代码91500107MA5U65Y06N。 法定代表人：黎桓玮，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚科，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈恺迪，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区奥体路****一社会信用代码915001077500662364。 法定代表人：杨华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。 原告重庆茂正文化创意有限公司（以下简称“茂正公司”）诉被告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称“中华房企公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂正公司的委托诉讼代理人姚科、陈恺迪，被告中华房企公司的委托诉讼代理人高兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告茂正公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告于2018年8月16日作出的《关于解除与重庆茂正文化创意有限公司的及相关协议的通知书》无效，被告继续履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》及其他相关协议；2.判令被告立即向原告赔偿火灾直接经济损失34218元；3.判令被告立即向原告赔偿2017年7月至2018年10月期间的租赁房屋清洁服务费41600元；4.判令被告立即向原告赔偿2017年7月至2018年6月期间的租赁房屋水电费2011元；5.本案诉讼费由被告承担。 本院经审理查明，2016年3月，案外人重庆盈睿商业管理有限公司（以下简称“盈睿公司”）（出租方、甲方）与案外人品初文化创意服务（上海）有限公司（以下简称“品初公司”）（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号的重庆小时代天地项目6层606室出租给乙方使用，租赁该房屋经营的商标或商号限于都市农庄；2、租赁期自2016年3月30日起至2021年3月29日止；3、租金的计算为：纯月营业额抽成；自起租日起，乙方按照本合同约定支付租金。自2016年3月30日至2018年3月29日止：月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的3%；4、若采用纯月营业额抽成的租金计算方式，待每月营业额抽成确定后，甲乙双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前将上月租金缴纳；5、涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用；6、租赁期内甲方保证附件二《现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》甲方所属的该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全的状态；7、甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及物业费的3倍金额补偿甲方[前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）]：乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过十五日的；乙方累计擅自中断或停业超过三日，或租赁期内迟开早收累计超过十次的；8、乙方在此声明，除非下列任何情形是因甲方故意或重大过失直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何其它人士负责，乙方应直接与造成损害的其他直接责任方交涉：本项目或该房屋内的任何部分因有水、烟、火、有害气体或任何其它物质泄漏，而对方或任何其他人士造成的任何个人或财务上的损失或破坏。 其后，案外人盈睿公司（甲方）、案外人品初公司（乙方）、被告中华房企公司（丙方）、原告茂正公司（丁方）予2016年共同签订了《房屋租赁合同主体变更协议》，其中约定：由丙方承接甲方在案涉租赁协议中作为出租方的权利义务，承租方由乙方变更为丁方。故被告成为案涉租赁合同的出租方，原告为承租方。2017年7月14日，案涉房屋所在房屋负一楼发生爆燃事故，经评估鉴定，该事故造成原告茂正公司的经济损失为34218元。2018年8月6日，被告向原告发出《关于都会农庄未营业及欠费事宜的催告函》，载明：“原告自开业以来欠缴租金598元及截止到2018年6月15日累计欠缴水电费768元，且原告在事故后，2017年8月11日后一直未恢复营业，被告已构成违约”。2018年8月16日，被告向原告发出《关于解除与重庆茂正文化创意有限公司的及相关协议的通知书》，并进行公证，要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》及其他相关协议。2018年8月21日，原告收到该《通知书》，并于2018年8月29日向被告出具《律师函》，不同意解除合同。后被告于2018年9月6日向原告发出关于律师函的《回函》，坚持以2018年8月16日的《通知书》为准，要求解除租赁合同及相关协议。 庭审中，经释明后，原告选择适用租赁合同纠纷作为本案的请求权基础。原告举示通知、订货单、勘察表、清洁服务费收据、电费收据，证明因被告未履行义务，爆燃事故导致原告的物品损失及停业损失金额。被告对该组证据的关联性不予认可。另，被告举示2017年11月7日、2017年12月19日向原告发出《关于都会农庄长期闭店事宜》，2017年12月26日、2018年1月9日、2018年2月2日向原告发出《关于都会农庄闭店事宜回函》，证明2017年8月11日起涉案商场恢复正常营业，被告多次向原告发函要求原告恢复正常营业，但原告仍处于停业状态。对此，原告主张案涉商铺所在商场迄今为止未报消防部门验收，商场整体不具备开业条件。被告另举示2017年至2018年耐克、匡威的销售额统计表，证明爆燃事故发生后，距离发生事故位置更近的一楼商家已恢复正常营业。此外，被告举示《重庆小时代销售额统计表》、《重庆小时代缴费通知》、缴费通知、租金等证据，证明截止2018年8月6日，原告尚欠2017年8月、9月的租金共计598元及2018年2月至7月的电费共计1296元未支付。原告还举示交易明细，证明2018年8月22日，原告向被告支付1366元，含有598元租金和768元的水电费。 另查明，2015年11月5日重庆市九龙坡区公安消防支队向案外人盈睿公司出具《建设工程消防验收意见书》，案涉商铺所在商场消防验收合格。2020年1月20日，经走访重庆市九龙坡区公安消防支队后得知，在火灾等事故发生后不需要重新办理消防验收手续。 还查明，原告从2017年7月14日该房屋负一楼发生爆燃事故后至庭审结束，一直未予营业。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》、回函、催告函、律师函、建设工程消防验收意见书、走访记录以及解除通知书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人盈睿公司与案外人品初公司签订《房屋租赁合同》，以及双方与原、被告于2016年签订的《房屋租赁合同主体变更协议》亦系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告为案涉租赁合同的相对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，原告茂正公司于2018年8月21日收到被告邮寄的解除合同通知书，并于2018年11月15日向本院提起确认解除合同无效之诉，符合法律规定。 关于解除租赁合同的问题，被告主张因原告欠付租金、电费等费用以及长期停业，被告有权单方解除租赁合同及相关协议。首先，关于原告未重新开业的问题，原告主张不开业系因被告未通过二次消防验收。经走访询问，在火灾等事故发生后并不需要重新办理消防验收手续，且距离事故发生地点较近的负一楼商家在2017年8月就已经重新开业。同时，原告所在楼层为六楼，距离发生爆燃事故的负一层较远，且在庭审中原告亦自诉其于事故发生后至今未恢复营业，原告的该停业行为，符合合同约定的停业超过三日，被告有权提前终止合同的约定。其次，关于原告欠付租金及电费的问题。根据合同约定，逾期未付租金及其他任何一项费用累计超过十五日的，被告有权提前终止合同。本案中，2018年8月16日被告发出解除合同通知书时，原告尚欠租金及电费共计1894元未支付。2018年8月22日，原告向被告支付了1366元，原告仍欠电费528元未支付，故被告按约享有单方解除权。原告于2018年8月21日收到邮寄的解除合同通知书，租赁合同及相关协议于当日解除。故2018年8月22日原告自愿支付欠款的行为，不影响合同解除的效力。故被告依约有权解除租赁合同及相关协议。 关于原告要求赔偿火灾损失、清洁服务费及水电费等费用的问题。本院认为，如前所述，原告在本案中选择适用租赁合同法律关系，而被告在合同履行中并无违约行为，故对原告请求被告予以赔偿的观点，本院不予支持。 但原告茂正公司因本次事故造成的损失，原告茂正公司可另行提起侵权诉讼，请求相关侵权人予以赔偿。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告重庆茂正文化创意有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费为845元，由原告重庆茂正文化创意有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  罗 洪 二〇二〇年六月五日 法官助理  高 雅 书 记 员  张琬玲