广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初743号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区*******安吉尔大厦1603-1612。法定代表人：杜艳花，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚静，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张翔宇，男，该公司工作人员。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾**富康国际**。法定代表人：袁子生，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖尚尧，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈懋浩，男，该公司工作人员。原告深圳市乐有家房产交易有限公司与被告惠州市中元和泰投资发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告深圳市乐有家房产交易有限公司的诉讼代理人高亚静、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司的诉讼代理人廖尚尧、陈懋浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市乐有家房产交易有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告代理服务费83960.79元；2.被告支付原告延期履行违约金，以未支付代理服务费为万分之一每日计算从2019年6月14日起暂计至2019年12月3日暂计172天，金额为138560.79*0.1‰*172=2383.24元；以上金额暂总计162393.24元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签署《大亚湾龙城一品联动代理合同》，委托原告代理项目。约定原告在代理期间基于龙城一品对第三人进行客户推介服务，约定代理服务费（佣金+现金奖）为成交价7%，在成交期间原告成功推荐大量客户，双方合作顺畅，被告在《龙城一品对账表》上对原告推介工作予以确认，证明原告推介的客户均达到结佣节点。但一直拖延支付费用，后续原告对其进行催告，均未获得对方回应，遂原告提起诉讼。原告与被告、第三人签署的《大亚湾龙城一品联动代理合同》《关于乐有家带客成交大亚湾龙城一品花园商铺情况说明》《龙城一品对账表》是基于三方真实的意思表示，真实、合法、有效；原告已尽合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，被告应按合同约定履行支付代理服务费的义务。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定，为维护原告的合法利益。根据合同约定，特提起诉讼。被告惠州市中元和泰投资发展有限公司辩称，1.合同约定是经被告销售经理、负责人、原告驻场人员、现场置业顾问四人共同签署确认单、转介客户方可有效，但原告提供的成交确认单只有联动代表、对接人签署，不具有生效条件。2.原告未提供真实合法有效的结算申报材料，被告不存在违约，从原告所提供的对账表当中显示商铺佣金是百分之七点零但合同约定的转介商铺佣金率是百分之六，不符合合同约定，并且对签署的对接人的真实性无法核实，并且原告未有证据提供结算的发票给被告，不符合申报佣金的约定。3.原告未能举证商品房转介佣金条件是否成立，不具备付款条件，应当承担举证不能的不利后果，根据代理合作合同第七条第4款约定，对不同付款条件的客户支付的佣金时间节点是不同的，原告作为原告方，应当对佣金支付条件成就进行举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《大亚湾龙城一品花园项目代理合作合同》，主要约定：一、甲方现将龙城一品花园委托乙方代理销售；二、委托服务期自2018年8月1日起至2019年1月31日止；三、转介佣金及结算方式:1.甲方根据乙方有效转介客户的实际成交情况，以本项目中通过乙方转介而成功售出商品房累计成交总金额为基数（基数依据来源于《房地产买卖合同》中物业成交总价），商铺物业以固定转介佣金费率6%为系数，别墅物业以固定转介佣金费率5%为系数计算转介佣金。2.除本合同第七条第1款所述之转介佣金之外，甲方根据乙方成功转介客户情况另给予乙方现金奖励（具体标准详见附件一），该奖励由乙方自行分配给乙方项目负责人、乙方销售员个人。乙方应在甲方付款前按甲方发放现金奖励的总金额向甲方提供正规、合法、等额的增值税发票。3.本合同有效期内，转介佣金按月结算。甲、乙双方于每月共同完成上一个月的成交结算单核对和确认，乙方应于每月5日前将上一个月经双方确认的成交结算单及正规、合法发票送至甲方，甲方应于收到经双方确认的成交结算单、发票后10个工作日内向乙方支付转介佣金。乙方项目负责及销售员个人现金奖励根据附件一规定发放。4.双方约定每套商品房转介佣金的结算的条件为：①一次性付款的客户向甲方交齐100%房价款并签署《商品房买卖合同》，结算100%佣金；②银行按揭的客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》，提交银行所需的所有资料，办妥银行按揭手续的，结算100%佣金：③分期付款的客户交齐50%房价款并签署《商品房买卖合同》时结算50%佣金，客户累计付款达70%或以上时，结算剩余的50%佣金；双方结算该套商品房的转介佣金（转介佣金=该套商品房合同总金额×转介佣金费率）。四、甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额0.1‰的标准向乙方支付违约金，如逾期超过90天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同。合同附件一约定：现金奖励标准为别墅、商铺按成交价的1%计算。等等。合同签订后，原告即开始为被告代理销售房产，因被告未结清关于客户林育武购买龙城一品97-106、107号商铺的代理费，原告于2019年6月14日向被告邮寄《催佣函》及明细表，但邮单显示“退回”。原告遂向本院起诉，提出如上诉请。庭审中，被告的诉讼代理人陈懋浩自认被告尚欠原告关于客户林育武购买龙城一品97-106、107号商铺的代理费83960.79元，被告的诉讼代理人廖尚尧表示对未结佣金的数额不清楚。本院认为，原、被告双方签订的《大亚湾龙城一品花园项目代理合作合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。本案中，被告的诉讼代理人陈懋浩对尚欠原告佣金83960.79元的事实予以确认，被告的诉讼代理人廖尚尧未明确表示否认且未提交相反证据，本院对被告尚欠原告代理费83960.79元的事实予以确认，该款被告应向原告支付。关于违约金的计算问题。合同约定，转介佣金按月结算。甲、乙双方于每月共同完成上一个月的成交结算单核对和确认，乙方应于每月5日前将上一个月经双方确认的成交结算单及正规、合法发票送至甲方，甲方应于收到经双方确认的成交结算单、发票后10个工作日内向乙方支付转介佣金。因开发票是合同的附随义务，是必将发生的事实，故不应将开发票视为付款的条件，而应视为双方对付款期限约定不明。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告向被告邮寄的《催佣函》及明细表被退回，本院酌定原告起诉之日作为要求履行的起算点并酌定必要的准备时间为10日，故违约金以83960.79元为基数，自原告起诉之日10日后即2020年2月1日起按日万分之一计算至款项付清之日止，原告诉求超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付佣金83960.79元及违约金，违约金以83960.79元为基数，自2020年2月1日起按日万分之一计算至款项付清之日止；二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1977元，由原告深圳市乐有家房产交易有限公司负担44元，被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担1933元，原告多预交的1570.86元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 林嘉伟二〇二〇年六月十九日书记员 叶淦漳