重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初3323号原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码9150010107203124150J。法定代表人：夏小洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所实习律师，一般代理。被告：重庆晋愉岭地房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****，统一社会信用代码5000040078552。法定代表人：胡雪莲。被告：重庆景佑房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市大渡口区双山路**附**2-13社会信用代码915000105352772100P。法定代表人：邓华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所，一般代理。委托诉讼代理人：陈迪，北京市中伦（重庆）律师事务所律师，一般代理。原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）与被告重庆晋愉岭地房地产有限公司（以下简称“晋愉岭地公司”）、重庆景佑房地产开发有限公司（以下简称“景佑公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员包园园、人民陪审员杨志芳、邓金凤组成合议庭，于2019年9月26日开庭审理了本案。晋愉物业公司的委托代理人孟令伟、李伟业、景佑公司委托代理人李彦斌、陈迪均到庭参加诉讼，被告晋愉岭地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币8894811元(自2013年5月至2017年5月期间)，并以欠付的每月物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息至二被告将物业服务费付清之日止(自2013年6月9日起算)；2.本案案件受理费用由二被告承担。事实及理由：2013年5月10日，被告晋愉岭地公司因经营需要，与原告就其开发的江州小区售房部示范区的物业管理服务签订《物业管理服务协议》，约定：由原告为该示范区提供物业管理服务，并就管理及服务内容、服务费计收标准、服务费支付时间等进行了约定。合同签订后，原告依约为被告所开发的晋愉·江州示范区(为后期的晋愉·江州一期示范区)提供物业管理服务，且每月均由被告晋愉岭地公司江州项目相关负责人对服务费用进行确认。但到2016年10月该项目因被告晋愉岭地公司自身经营问题，完全处于停滞状态，被告晋愉岭地公司从该月起未对原告的服务费用进行确认，但是原告一直在组织员工为该示范区提供物业服务至今。截止到原告起诉之日，被告晋愉岭地公司一直未向原告支付任何物业服务费。原告多次催收，被告晋愉岭地公司仍未支付。2019年6月22日，涉案小区售房部示范区地块经法院拍卖程序，由被告景佑公司竞买成功，拍卖公告明确约定物业费应由买受人承担。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告晋愉岭地公司未答辩。被告景佑公司答辩称，1.原告所主张的费用，已经经晋愉集团内部账务往来支付，并且开具了相应的发票，故该债务已经消灭，该债务不因原告的股权的变更等因素重新存在；2.原告主张的费用在性质上并非物业费，实质上系被告晋愉岭地公司的营销费用，因此即使依照拍卖公告，也不属于被告景佑公司应当承担的费用范围。3.原告所主张的费用起始于2013年6月9日，相关款项均已经过诉讼时效。4.原告所主张的费用中包含江州一期和二期的费用，但景佑公司仅承接了一期项目，故应对一期和二期进行区分，即使被告景佑公司该承担该费用，也仅应支付一期对应的费用。原告为支持其诉讼请求，依法举示了《晋愉·江州示范区物业管理服务协议》、晋愉江州示范区现场服务用工及费用确认表（复印件）、江州示范区物业人员2013年绩效考核结果汇总表（复印件）、重庆晋愉集团内部转账通知单、发票、江州示范区物业服务费应付金额总表（一期）、《审计报告》、考勤登记表、劳动合同书、服务照片、催收函告照片、立案受理通知书、民事裁定书、周诺证人证言等证据。被告景佑公司质证称，1、《物业服务协议》原件与复印件不一致，故对该合同的真实性不认可，即使合同真实，原告所主张的费用也并非法律意义上的物业费。2、《现场服务用工及费用确认表》系复印件，真实性不认可，复印件上存在签字的部分，签字人员身份不明，无法证明系被告晋愉领地公司的工作人员，另有部分表格系原告单方制作，无任何签字确认。《绩效考核结果汇总表》系复印件不认可，与本案并无关联，该证据进一步证明原告所主张的物业费与一般物业费以单价和面积进行核算的方式存在根本性的差异，故其性质并非物业费。《转账通知单》系晋愉集团内部文件，其真实性由法院审查，但该证据显示被告晋愉岭地公司已经通过内部转账的方式将原告诉请的费用进行了支付。《发票》金额与原告主张的金额不一致，发票也能进一步证明债务因为偿付而消灭。《江州示范区物业服务费应付金额总表（一期）》系原告单方制作，无任何签字盖章，故对其真实性不予认可。考勤登记表、劳动合同书、提供服务的照片均系复印件，对其真实性不认可，即使真实也与本案无关。《催收物业费的照片》真实性不认可，不能达到证明原告向被告主张过权利的效果。《立案受理通知书》《民事裁定书》真实性认可，但与被告景佑公司无关，原告撤诉不能造成诉讼时效的中断，并且案件受理的时间为2017年7月20日，原告诉请自2013年6月9日起发生，在此期间的相关费用已过诉讼时效。《拍卖公告》和《成交确认书》真实性认可，但该证据已过举证期限，请求法院不予采纳，原告诉请的费用也并非竞拍须知第13条所界定的“可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费”，不属于被告景佑公司所承担的范围。被告举示了晋愉江州二期的拍卖公告，拟证明即使原告的提供了物业服务，晋愉江州二期由案外人拍得，现关费用应由案外人承担。原告对前述证据质证称该证据与本案无关，原告与被告晋愉领地公司签订的合同指向内容仅限于晋愉一期。结合原被告的举证、质证，本院对证据认定如下：原告举示的《晋愉·江州示范区物业管理服务协议》、立案受理通知书、民事裁定、拍卖公告、拍卖成交确认书，来源合法，内容真实，本院依法予以采信。原告举示的晋愉江州示范区现场服务用工及费用确认表、江州示范区物业人员2013年绩效考核结果汇总表均系复印件，且被告未予认可，故本院不予采信。原告举示重庆晋愉集团内部转账通知单、发票，本院对其真实性认可，但该证据无法证明晋愉领地公司欠付原告物业服务费的事实。原告举示的考勤登记表、劳动合同书、服务照片、催收函告照片均系复印件，本院不予采信。对于周诺证人证言，因无法确认周诺在晋愉集团的会计身份，故对其证人证言不予采信。被告举示的晋愉江州二期拍卖公告与本案无关，本院不予采信。据此，本院认定以下事实：2013年晋愉岭地公司作为甲方与晋愉物业公司作为乙方签订《晋愉·江州示范区物业管理服务协议》，约定甲方委托乙方为乙方晋愉江州示范区的相关物业管理服务事宜达成如下协议：1.管理及管理服务区域：销售中心室内外、洋房及高层精装/清水样板间室内及示范区、水景、绿化带等区域。2.2013年5月10日至11月30日管理及服务费的总额大致为308698元；2013年12月1日至2014年5月9日管理及服务费总额大致为每月285339元，根据当月的实际在岗人员数量据实结算，同时双方对管理及服务费构成（计算公式为：人工成本+管理费+税金）明细进行了约定，对每个岗位的名称、编制、基本工资、餐补、福利、绩效奖金、保险等进行了初步预测。管理及服务费用支付时间为每月2-8日前结清特约服务费用。3.协议有效期从2013年5月10日至2014年5月9日，如协议到期无异议，本协议仍然有效。该合同含附件一：各岗位福利费用构成和计算依据和附件二：江州物业岗位设置计划表。原告在审理中举示了《重庆晋愉集团内部转账通知单》七份，其中时间标注为2014年12月10日的金额为188163元，收款单位为“晋愉物业”，付款单位为“晋愉岭地”，内容为“江州一期物业管理开办费”，收款方财务人员处有“龙滢”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字；标注金额为993415元，收款单位为“晋愉物业”，付款单位为“晋愉岭地”，内容为“江州一期2014年1月-5月物业服务费”，收款方财务人员处有“龙滢”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字；时间标注为2014年12月31日的金额为2068123元，收款单位为“物业公司”，付款单位为“岭地房地产”，收款方财务人员处有“龙滢”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字，内容为“江州示范区2014年6月至2014年11月特服费”；时间标注为2014年11月17日的金额为697301元，收款单位为“晋愉物业”，付款单位为“岭地房地产”，内容为“2013年江州物业服务费”，收款方财务人员处有“龙滢”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字；时间标注为2014年11月11日的金额为16415元，收款单位为“晋愉物业”，付款单位为“岭地”，内容为“洋房10-2-7-2购房优惠转物管费”，收款方财务人员处有“龙滢”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字，时间标注为2014年9月30日的金额为1264699元，收款单位为“晋愉物业”，付款单位为“岭地房地产”，内容为“2013年物业服务费”，收款方财务人员处有“何*”的签字，付款方财务人员处有“周诺”的签字。2013年12月至2014年12月，晋愉物业公司共计向晋愉领地公司开具了金额为1643628元的物业管理费发票。另查明，2019年6月22日，本院对涉案小区地块（晋愉江州一期在建工程项目）在网络上进行司法拍卖，景佑公司以1570872396.80元竞买成功。该拍卖公告第8条载明：“买受人须自行办理过户、办证等相关手续。标的物面积最终以国土房管部门登记为准，若与本公告载明的面积有出入，拍卖成交价不做调整，该标的物上存在欠缴物业费、水电费等情形，请竞买人注意”。该网络拍卖须知第一条载明：“对拍卖标的物的现状进行拍卖，在此声明：对拍卖标的物的真伪或者品质不做保证，不承担瑕疵担保责任，竞买人取得竞买资格及表明该竞买人完全了解即认可该标的物的相关情况（包括其瑕疵），拍卖人对买受人已知和未知的瑕疵不承担担保责任”。第十三条载明：“……自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担，其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。”第十八条特别说明第3条载明：“……标的物移交时所涉及的无关、水、电、气等欠费由买受人自行承担。”本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告晋愉物业公司主张被告晋愉岭地公司欠付其物管费，但其举示的《晋愉江州示范区现场服务用工及费用确认表》系复印件或是没有签字盖章的打印件，而且签字人员的身份也无法核实，不能作为晋愉物业公司与晋愉岭地公司之间的物管费的结算凭证，不能据此确定晋愉岭地公司应付晋愉物业公司物管费的金额。其次，《重庆晋愉集团内部转账通知单》是晋愉集团的内部财务记账资料，当时，晋愉物业公司及晋愉岭地公司均系晋愉集团旗下关联公司，晋愉集团既然已将该转账通知单作为财务记账凭证，那么应视为该款项已经支付，尽管没有银行转账凭证，但很有可能晋愉集团已经通过其他的方式将款项进行内部处理。原告申请周诺作出的证人证言，如前文所述，因没有劳动合同等证据证明其当时在晋愉集团或相关联公司的身份，对其内部转账通知单系欠款依据的陈述，本院不予采纳。再次，在晋愉系列公司发生重大经营困难后，涉案项目已经停工，该项目实际上并不需要过多的物业服务，且最终在项目工地留守的人员是晋愉物业公司的人员这一事实，原告不能举示充分的证据证明。综上，本院对晋愉物业公司主张的晋愉岭地公司尚欠其物管费8894811元的事实不予认定，对其要求被告晋愉岭地公司支付物管费的诉讼请求，依法不予支持。因原告对晋愉物业公司的诉讼请求不成立，故对原告要求被告景佑公司承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。被告晋愉岭地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告晋愉物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费77955元，由晋愉物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  包园园人民陪审员  杨志芳人民陪审员  邓金凤二〇二〇年六月二日（院印）书 记 员  穆 颖