河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执复40号复议申请人（申请执行人）：中信银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市中州中路405号。负责人：杨**，该分行行长。委托代理人：庞少伟、李朋涛，河南中冶律师事务所律师，一般代理。被执行人：张备斋，男，1970年9月24日出生，汉族，住洛阳市老城区。第三人：谭崧，男，1976年11月22日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。中信银行股份有限公司洛阳分行（以下简称：中信银行洛阳分行）不服洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305执异319号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在涧西区法院执行中信银行洛阳分行与张备斋等借款合同纠纷一案中，申请执行人中信银行提出书面异议，请求撤销附带租约、优先购买权的拍卖行为，重新按照不含租约、优先购买权进行拍卖，涧西区法院经审查后驳回了其异议请求，申请执行人中信银行洛阳分行不服，向本院申请复议。涧西区法院查明，中信银行洛阳分行申请执行张备斋等借款合同纠纷一案中，该院于2017年2月24日作出(2016)豫0305民初943号民事判决书，判决：一、被告洛阳恒大眼镜有限公司于本判决生效后十日内向原告中信银行支付贷款本金500万元及利息24922.6元。二、原告中信银行对被告张备斋名下洛房权证市字第××号房产的拍卖或变卖，享有优先受偿权。三、被告张备斋、王玉娇对上述债务承担连带清偿责任。后中信银行向涧西区法院申请执行，执行案号(2017)豫0305执1287号，恢复执行案号为(2019)豫0305执恢197号。涧西区法院另查明，2014年7月15日，张备斋将其名下位于洛龙区××街××07的房产（洛房权证市字第××号)抵押给中信银行股份有限公司洛阳分行，他项权证号为洛房市字第××号。2016年3月17日，涧西区法院依据(2016)豫0305民初943号裁定书作出(2016)豫0305民初943号协助执行通知书查封了涉案房产。涧西区法院于2019年9月3日至2019年9月4日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖张备斋名下洛龙区龙祥街16号16幢07号商业用房，备注：该房租赁从2014年5月16日至2025年5月15日，该房产现承租人谭崧享有优先购买权。因申请执行人提出异议，该拍卖现处于中止状态。涧西区法院复查明，2013年8月27日，张备斋与李再朝签订《房屋租赁合同》，约定张备斋将洛龙区××街××07面积560.48平方米出租给李再朝用于商业经营活动，租期自2013年10月27日至2016年10月26日，一年租金人民币336288元，租金按三个月交付，三个月租金84072元。2014年5月16日，谭崧与张备斋签订《借款合同》，约定谭崧出借给张备斋人民币200万元整，借期1个月，自2014年5月16日至2014年6月15日，借款利率为每月千分之二十，借款利息自张备斋收到借款之日起计算，按实际占用天数计算，按约支付利息。同日，谭崧按照《借款合同》中的指定账户向张备斋汇款人民币200万元，张备斋出具借据一份：收到出借人谭崧出借资金200万元。2014年6月16日，张备斋与谭崧签订《租赁合同》，张备斋将涉案房产出租给谭崧用于经营活动，租期11年，自2014年5月16日至2025年5月15日，租金按每年人民币33万元计算，鉴于谭崧于2014年5月16借给张备斋人民币200万元及利息尚未偿还，双方同意此借款作为11年的租金一次性支付完毕。2014年6月16日，谭崧出具一份委托书：由于本人常年不在洛阳，特委托栾汝斌作为代理人履行其与张备斋签订的《租赁合同》，代理权限：代为变更、解除租赁合同，代为向外转租，代收租金等。2014年6月16日，栾汝斌出具收条一份：今收到张备斋转交的李再朝支付龙祥街16号16幢07号商业用房租金28000元。2016年5月31日，张备斋与谭崧签订《租赁合同补充协议》，约定将原租赁合同的期限顺延，由原来的2025年5月15日止延长到2027年4月30日。栾汝斌作为谭崧的代理人，分别于2016年5月20日将涉案房产一层其中二间建筑面积186.8㎡出租给丁海军，2016年12月21日将涉案房产一楼22.42㎡、二楼280.28㎡出租给杨芳芳，2016年12月21日将涉案房产一楼71㎡出租给陈振勇使用。涧西区法院认为，本案被执行人系张备斋，案涉房产登记在其名下，执行法院可以处置该房产。谭崧向涧西区法院主张对拍卖房屋享有租赁使用权，且对价已一次性支付给房产所有权人张备斋，本质是在租赁期内阻却房产的交付。涧西区法院在拍卖处置时认定租赁关系成立，抵押权人中信银行认为不应带租拍卖并提出异议，对于申请执行人提出的异议请求，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条行为异议进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。对物的占有包括直接占有和间接占有，本案中，谭崧于2014年6月16日与所有权人张备斋签订租赁合同并收取租金，其间接占有的时间在抵押登记及司法查封之前，故涧西区法院带租约拍卖的执行行为并无不当。至于双方签订补充协议延长租赁期限，因在涧西区法院查封之后，则不得对抗本案申请执行人。遂裁定驳回了中信银行洛阳分行的异议请求。中信银行洛阳分行申请复议称，应撤销涧西区法院（2019）豫0305执异319号执行裁定书，事实与理由如下：第一，谭崧提交的《租赁合同》、《借款合同》真实性没有核实，租赁合同不能排除倒签的可能性，不能作为定案依据，并且系由谭崧与张备斋之间的借款纠纷转化而来，实际上是借款债务的偿还，该租赁合同仅是借款合同的一种担保措施，这是实践中民间借贷人员经常采用的一种担保措施，而不是真实的租赁关系，明显不符合正常的租赁行为，不能对抗申请人的抵押权。第二，在银行办理抵押时，谭崧并没有实际占有涉案房产，转付租金的行为不能推定谭崧实际占有涉案房产。且，张备斋向谭崧转付租金行为的真实性没有证据支撑。从2014年6月16日至2016年10月26日期间，张备斋转交的租金仅有28000元的现金收条作为支撑，租赁期间中正常年租金为336288元，租金按照三个月交付，三个月租金为84072元，该转付行为明显不符合常理，不能够据此认定谭崧实际占有该房产。第三，原审执行异议期间，涧西区法院并未通知申请人参加听证，被申请人谭崧提交的证据也未告知中信银行洛阳分行，涧西区法院作为定案的事实依据完全是谭崧的单方陈述，提交的证据也没有经过中信银行洛阳分行质证。综上，请求法院依法进行开庭审理，给予中信银行洛阳分行充分的质证权利，还原案件事实真相，维护其合法权益。本院查明的事实与涧西区法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人谭崧请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的房产，且其在法院查封之前已经和被执行人签订了合法有效的书面租赁合同，并占有使用涉案房产至今，人民法院应予支持，因此，涧西区法院对涉案房产进行带租拍卖，并注明承租人谭崧享有优先购买权，于法有据，并无不当。中信银行洛阳分行认为谭崧与被执行人签订的租赁合同真实性无法确定，不能作为定案依据，但根据谭崧向涧西区法院提交的证据显示，谭崧是因为被执行人张备斋未偿还其200万元借款，而与其签订《租赁合同》，以租金偿还借款，谭崧提交的《借款合同》及转账凭证、借据足以认定上述事实。谭崧提交的其委托人栾汝斌与其他人签订的《租赁合同》及收条也足以证明谭崧对涉案房产进行占有的事实。中信银行洛阳分行认为涧西区法院并未通知其参加听证，剥夺了其质证的权利，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂、争议较大的，应当进行听证，故涧西区法院对其异议案件进行书面审查并无不当。综上，中信银行洛阳分行的复议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回中信银行股份有限公司洛阳分行的复议申请，维持洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305执异319号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  李 宁二〇二〇年六月二十三日书记员  张克毅