河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终196号上诉人（一审被告、申请执行人）：郑州市正岩建设集团有限公司。住所地：河南省郑州市二七区兴华南街25号。法定代表人：王俊岭，董事长。委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师及实习律师纪静月。被上诉人（一审原告、案外人）：马义河，男，1960年11月11日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：文韶华，河南铭树律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：河南六合置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。法定代表人：李兆辉。上诉人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）因与被上诉人马义河及一审第三人河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正岩建设公司的委托诉讼代理人赵红魁、纪静月，被上诉人马义河的委托诉讼代理人文韶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正岩建设公司的上诉请求：撤销一审判决，判令驳回马义河的诉讼请求。事实与理由：一、马义河与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》没有房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不属于商品房买卖合同。《商品房认购协议书》马义河的签名与起诉状签名明显不一致，且“买卖人代表”处无马义河签名，说明《商品房认购协议书》不真实、无法律效力。不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、马义河提交的缴纳物业费票据和业主临时公约的相对方为物业公司而非六合置业公司，不能证明六合置业公司将案涉房屋交付给马义河，不能证明马义河将房屋用于自身居住，不符合占有使用的条件。三、马义河提交的收款收据显示同一天支付了1519750元现金，不符合生活常识和交易习惯，不能认定马义河已支付了购房款。马义河答辩称，马义河与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》符合相关法律规定，应当认为是合法有效的房屋买卖合同。马义河已支付了全部购房款，且六合置业公司出具了收据，显示为现金支付。房屋一直由马义河占有使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。正岩建设公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。六合置业公司未答辩。马义河的一审诉讼请求：依法判决停止对郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××房产（不动产权证号：××）的强制执行程序，并解除对该涉案房屋的查封措施；二、依法确认马义河与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》有效；三、依法确认马义河对郑州金水区××路××号××号楼××单元××层××房产享有所有权，并依法判令六合置业公司将上述房产的所有权属证书办理或协助办理至马义河名下。一审法院查明：正岩建设公司诉六合置业公司建设工程施工合同一案，该院作出的（2016）豫01民初1098号民事判决已发生法律效力。正岩公司申请强制执行，2018年8月7日，一审法院依法立案执行，执行案号为（2018）豫01执1216号。在执行过程中，一审法院于2019年1月11日作出（2018）年豫01执1216号之六执行裁定书，裁定查封被执行人六合置业公司名下位于郑州市金水区××楼××号（不动产权证号××）。后案外人马义河依据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议申请，一审法院于2019年6月26日作出（2019）豫01执异524号民事裁定，驳回了案外人马义河的异议请求。另查明：2010年12月，马义河与六合置业公司签订一份商品房认购协议书，主要载明:出卖人为六合置业公司，买受人为马义河；认购房屋为3号楼1单元14层东北，建筑面积为133.02平方米，单价5000元/平方米；优惠后总房款分别为665100元。2010年12月3日，六合置业公司向马义河出具一份收据，主要载明：兹收到马义河交来房款3-14-东北665100元。2011年12月28日，马义河与南阳市创力装饰工程有限公司签订的一份《河南省装饰装修工程施工合同协议条款》载明：工程地点为郑州市六合之家小区3号楼一单元14楼84号，工程款为10万元整。2012年2月26日，南阳市创力装饰工程有限公司向马义河出具一份10万装修款的收据。2015年6月11日，马义河与河南轩合物业服务有限公司签订一份《六合苑小区前期物业管理服务协议》载明：马义河所购的物业位于3幢14层东北户，物业交付时间为2011年12月26日前。2015年9月16日，河南轩合物业服务有限公司收取六合之家3#第1单元第14层84房屋的天然气卡押金19元，客户名称为马义河。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在人民法院查封之前，马义河已与六合置业公司签订了商品房认购协议书，并支付了全部购房款，且对涉案房屋长期占有、使用。涉案房屋虽未办理过户，但买受人马义河对此并无过错。综上，马义河就涉案房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。另，关于马义河诉请的认购协议效力、对涉案房屋享有所有权及协助办理权属证书等问题，不是本案的审理范围，其可另行解决。综上所述，马义河关于停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求成立，应予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决：一、不得执行郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××房产（不动产权证号：××）；二、驳回马义河的其他诉讼请求。一审案件受理费10451元，由正岩建设公司负担。除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：二审中，马义河称2010年之前从事皮革生意，从事相关交易均以现金往来支付的形式进行，其与子女一起到六合之家小区财务室以现金方式支付了全部购房款，且购房收据清楚载明支付方式为现金支付。本院认为，本案的争议焦点为马义河是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。两条款均规定案外人应当与出卖人签订合法有效的商品房买卖合同，并支付相应的价款。然而马义河仅与六合置业公司签订了《商品房认购协议书》，未签订《商品房买卖合同》。马义河称其已经向六合置业公司支付了全部价款665100元，提交了六合置业公司的收据，但该款项系较大数额，在无取款凭证等其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张。故马义河的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，一审判决认定其享有可以排除执行的民事权益不当。综上所述，正岩建设公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1740号民事判决；二、驳回马义河的诉讼请求。一审案件受理费10451元，二审案件受理费10451元，均由马义河负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年六月二十八日书记员  李嘉慧