江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初11043号原告（反诉被告）：孙苏来，男，1974年5月14日生，汉族。委托诉讼代理人：徐峰，江苏天之权律师事务所律师。被告（反诉原告）：张金全，男，1959年1月19日生，汉族。委托诉讼代理人：林云云，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）孙苏来与被告（反诉原告）张金全租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙苏来及其委托诉讼代理人徐峰与被告（反诉原告）张金全及其委托诉讼代理人林云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙苏来向本院提出诉讼请求：1．解除双方之间的租地合同；2．判令张金全返还租金5400元；3．判令张金全赔偿损失189244元（其中捡石块的费用9000元、整地费用18900元、未建造大棚造成的可得利益损失100000元、修路费用4860元、塑料膜费用18484元、住宿大棚搭建费用18000元、搬离费用20000元）；4．判令张金全承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月21日，其与张金全协商一致，由张金全将位于南京市江宁区内的一处地块出租给其，用于种植大棚蔬菜。双方签订租地合同，约定：大棚1600元每亩，空地1050元每亩，租赁期间自2017年10月30日至2021年10月30日。张金全承诺于2017年11月30日建大棚20亩，并提供活动板房作为其住房，共计约35亩左右。张金全依据租地合同将地块交给其后，又偷偷将垃圾石块倒入该地块，造成其无法种植。其自行捡石块2个多月，至起诉之时仍未彻底清理干净。张金全更未按约搭建20亩大棚，造成其各项损失。另，2018年2月13日、2018年8月25日、2019年5月20日，南京南江春农业生态科技发展有限公司（以下简称南江春公司）向其主张案涉地块系南江春公司从社区承租，张金全并非该土地的合法使用人，亦无权出租案涉土地，导致其无法继续使用案涉地块。其认为张金全未取得案涉土地的使用权或出租权即对外出租土地，造成其无法使用承租的土地。故其合同目的不能实现，因而诉至法院。被告（反诉原告）张金全辩称：1．孙苏来主张其无权出租土地导致孙苏来无法继续使用承租土地，缺乏事实根据。案涉土地系其依法受让而来，交付的大棚系其投资建设，其享有合法的出租权。且孙苏来承租土地以来，一直在进行种植。南江春公司的主张并无依据，亦未影响孙苏来使用案涉土地。2．其已完全履行租地合同约定的义务，不存在违约行为。案涉租地合同签订后，孙苏来以大棚租金较高、无力承担为由，要求其将合同约定的20亩大棚改为空地交付，即双方变更了合同约定，其亦按照变更后的合同履行了交付义务。2017年10月29日，其向孙苏来交付了7亩大棚和25亩空地，并予以通水通电通路。孙苏来当场接收，并一直租住至今。合同约定的活动板房系付费居住，孙苏来未提出过使用活动板房的需求，也未支付相应的费用，故其并无提供活动板房的义务。3．孙苏来主张其向租赁土地倾倒垃圾和石块，缺乏事实根据。4．孙苏来一直拖欠租金，租用案涉土地近两年来分文未付，现恶意提起诉讼，意图逃避债务。综上，其同意案涉合同于2019年8月1日解除，请求人民法院驳回孙苏来的其他全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）张金全向本院提出反诉请求：1．解除双方之间的租地合同；2．判令孙苏来立即将案涉32亩土地恢复原状并返还给张金全；3．判令孙苏来支付租金65639.42元（自2017年10月30日起，按照1600元/亩÷360天×7亩+1050元/亩÷360天×25亩的标准计算至2019年8月1日止）；4．判令孙苏来支付租金利息（以32819.71元为基数自2017年10月30日起算，以另32819.71元为基数自2018年4月30日起算，均按照年利率6%计算至实际给付之日止）；5．判令孙苏来支付电费1285.39元；6．判令孙苏来承担本案反诉费用。事实和理由：2017年10月21日，其与孙苏来签订租地合同，约定其将土地出租给孙苏来使用，大棚价格为1600元/亩，空地价格为1050元/亩，租赁时间自2017年10月30日至2021年10月30日。合同签订后，孙苏来表示大棚价格较高，自己无力全部承担，遂要求其将合同约定的20亩大棚变更为空地交付。2017年10月29日，其向孙苏来交付7亩大棚和25亩空地，并予以通水通电通路。孙苏来当场接收并一直租种至今。根据合同约定，孙苏来应于通水通电通路之日即2017年10月30日支付全部租金的50%，剩余部分到六个月时即2018年4月30日结清。但孙苏来至今未支付过任何租金，亦未支付电费。其多次催要，孙苏来均拒绝支付。孙苏来的违约行为导致合同无法继续履行，其合同目的无法实现。故其诉至法院，要求解除合同，并判令孙苏来返还土地、支付土地占用期间的租金、利息和电费。反诉被告（本诉原告）孙苏来辩称：1．双方从未将合同约定的交付20亩大棚变更为交付空地。2．合同约定的租金支付期限应以张金全搭建完成20亩大棚并交付其使用为前提条件。3．虽然双方于本案庭审中均同意案涉租地合同自2019年8月1日起解除，但双方主张的解除理由不一致。其认为合同解除的责任在于张金全对案涉土地不享有出租权，导致其不能继续履行合同。因此，张金全亦无权要求其支付租金及利息，更无权要求其将土地恢复原状并返还。即使张金全有权出租案涉土地，合同约定的租金支付条件亦未成就，故不应产生相关利息。4．对张金全主张的电费1285.39元予以认可。5．张金全至今没有为其搭建活动板房，致使其自行搭建大棚用于居住，产生相应损失。6．合同签订后，张金全向案涉土地倾倒石块和垃圾，导致其一直在整理土地、捡拾石块、挖沟、平地，至今未能实际使用相关空地。7．南江春公司已向其发出三份通知，并向其提供了南江春公司就案涉土地签署的租赁合同，要求其停止使用该土地。此导致其至今仅使用了7亩大棚，其他土地均无法使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月16日，南京耀海贸易有限公司（以下简称耀海公司）与南京市江宁区居民委员会（以下简称青龙社区）签订土地租赁合同，约定：青龙社区将位于淳化街道青龙社区杜村沙田亩土地承包给耀海公司，租用期限自2011年7月1日至2041年6月30日，共30年。徐道海作为耀海公司的代表在合同落款处签名。该合同签订时，徐道海系耀海公司的法定代表人。南江春公司的法定代表人亦为徐道海。且，徐道海系耀海公司与南江春公司的控股股东。2017年10月21日，张金全（甲方）与孙苏来（乙方）签订租地合同，约定：“1、甲方保证乙方种地期间生产生活用水用电，费用由乙方按表支付。2、甲方给乙方提供住房，住房面积为3.1m*6m活动板房及通水通电，水电费用由乙方按表支付，活动板房租金为5元/天，乙方根据具体情况可以有权不租。3、甲方必须及时把所用大棚建好，可使用为止，搭棚材料人工等费用由甲方承担（塑料布除外）。4、乙方以田地面积核算为准，搭棚为1600元/亩，租赁时间为2017年10月30日至2021年10月30日止，空地为1050元/亩，租期满后如续包租价以社区承包价为准，如乙方不再承租，必须提前二个月告知甲方，甲方另行更换承包者。5、如甲方与其它任何第三方因土地方面引起纠纷而导致乙方无法正常经营，乙方有权要求甲方赔偿因此带来的经济损失，赔偿金额为每亩2000元，乙方无任何责任。6、乙方视甲方为第一出租人，其他任何第三方为无效方，租金按商定好的时间打入甲方指定账户，甲方账号为农行溧阳支行，6228******4578。甲方更改账号应及时通知乙方，否则由此引起的相关损失，乙方不负任何责任。7、乙方享有自由种植经营权，甲方无权干涉。8、乙方发展需要办理相关证件时，甲方有义务协助乙方，且甲方不得以任何理由为借口推诿阻碍。9、租金在大棚建成可使用，及通水通电通路之日付每年租金的50%，剩余部分到六个月时结清。10、原葡萄地（小胡南，老钱北）甲方按乙方需求承诺于2017年11月30日建二十亩（8*3）大棚，剩余空地为每亩每年1050元，甲方不得无故拖延工期影响乙方种植物种及时间安排。11、此协议双方共同遵守，任何一方不得违约，如有违约，双方协商解决。如协商不成通过法律途径解决，本协议一式两份，双方各执一份。”合同签订时，双方约定的租赁土地上已有南边7亩大棚。该部分大棚当时尚未装门，亦未铺设塑料布。合同签订后，孙苏来即进入该7亩大棚翻地。2018年2月13日，南江春公司通知孙苏来，称孙苏来使用其公司的土地，并要求孙苏来及时与其签订合同、缴纳租金。2018年8月25日，南江春公司又向孙苏来发出通知，告知孙苏来其不认可孙苏来与他人就案涉土地签订的合同，并要求孙苏来尽快与其办理承租事项。2019年5月20日，南江春公司再次向孙苏来发出通知，称案涉土地系南江春公司向青龙社区承租，孙苏来种植案涉土地未与南江春公司签订任何协议，无任何法律依据；要求孙苏来立即停止占用行为，并与南江春公司联系处理损失赔偿事宜。2019年2月1日，孙苏来向张金全出具欠条1张，载明：“孙苏来租用大棚菜地费用清单：大棚7亩×1600元=11200元，种菜地露天10亩=10500元，电费800元下面以表计算，合计22500元。扣除打工工资45工×120元=5400元。22500元－5400元=17100元。”2020年春节起，孙苏来不再使用案涉土地进行种植。另，2018年6月23日，南京金全农业生态科技发展有限公司出具证明，载明：“江苏省溧阳市燕山南苑20栋3号门302室居民张金全在南京江宁区承租土地70亩，自己投资自建钢结构菌菇大棚10000平方左右，蔬菜大棚15亩。在2018年由张金全申请注册了南京金全农业生态科技发展有限公司，主要从事蔬菜瓜果种植加工经营。现经营过程中需要安装动力电表一块，用电量大概26-28千瓦，特此申请。”青龙社区在该份证明上加盖公章。南京市江宁区淳化街道村镇建设办公室在该证明上备注“仅供办理用电手续”。2019年8月22日，青龙社区出具证明，载明：“徐道海自2011年7月1日至今，一直独立承租位于南京市江宁区，370亩土地。并在此租赁土地上进行生产、经营，成立了南京南江春农业生态科技发展有限公司。该区域土地我社区没有再次出租给任何第三人。2018年6月23日，青龙社区出具给张金全、南京金全农业科技发展有限公司的证明，仅仅是为该公司电表开户需要所出，该证明不对土地承包等相关问题予以证明。”本案审理过程中，张金全于2019年8月1日的庭前会议中提出其反诉请求。双方亦于该日的庭前会议中均明确表示同意案涉租地合同自2019年8月1日起解除。在2020年5月29日的庭审中，孙苏来自认，截至当日其仍居住在案涉土地上的住宿大棚中。孙苏来陈述，该大棚系其自行在北边的露天菜地搭建，面积1.53亩。上述事实，有土地租赁合同、租地合同、通知、欠条、证明、照片及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。为证明其对于案涉土地享有出租权，张金全于庭审中还提交了收据、投资合作协议书复印件及公司资产处置协议复印件。张金全认为上述证据可以证明其以代南江春公司向青龙社区支付租金的形式支付了案涉土地的转让费，即南江春公司已将案涉土地的承包经营权转让给张金全。且，投资合作协议书和公司资产处置协议亦可证明南江春公司的法定代表人徐道海认可已将包括案涉土地在内的70亩土地的承包经营权转让给张金全。因为徐道海在与南江春公司的另一股东缪广顺签订上述两份协议时明确约定将70亩土地排除在二人之间的合同范围之外。孙苏来对两份协议的真实性不予认可，其认为收据及两份协议不能证明张金全有权出租案涉土地。本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。案涉租地合同系孙苏来与张金全的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案审理过程中，孙苏来与张金全就案涉租地合同自2019年8月1日起解除达成一致意见。故本院依法对双方之间的合同解除予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租地合同解除后，张金全作为合同出租方主张孙苏来返还租赁土地具有合同依据。孙苏来抗辩称张金全无权出租案涉土地，故亦无权要求其返还土地。对此，本院认为，根据南江春公司向孙苏来发出的通知以及徐道海与缪广顺签订的2份协议可知，南江春公司与张金全就案涉土地的使用权存在争议。虽然张金全提交的收据及投资合作协议书、公司资产处置协议不足以证明其对案涉土地享有使用权，但孙苏来承租种植的土地确系张金全实际向其交付。尽管在孙苏来使用案涉土地期间，南江春公司曾向其发出三份通知，但南江春公司并未作出其他行为致使孙苏来无法实际使用案涉土地。孙苏来与张金全签订租地合同，张金全亦实际向孙苏来交付了出租土地，基于合同的相对性，张金全有权向孙苏来行使出租人的相关权利。南江春公司就案涉土地的使用收益权与张金全存在争议，应由其与张金全通过另案予以解决。因此，张金全主张孙苏来将案涉租赁土地恢复原状并返还，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于张金全向孙苏来交付的租赁土地的面积问题。张金全主张其实际交付土地33.1亩，其中南边大棚7亩，北边露天菜地26.1亩。孙苏来仅认可张金全交付出租土地14.03亩，其中南边大棚7亩，北边露天菜地7.03亩，其耕种了露天菜地中的5.5亩，另1.53亩搭建了住宿大棚。经庭审中确认，张金全向孙苏来交付出租土地时，双方并未签署交接文件。但孙苏来于庭审中提交了2019年2月1日的欠条，其上载明租地费用包括7亩大棚和10亩露天菜地的费用。张金全当庭确认该欠条系其书写后要求孙苏来签名的。孙苏来辩称该欠条并非其真实意思表示，但未能提供证据证明其系受到胁迫或欺诈而签署欠条。故本院认定该欠条系双方对案涉租地合同项下截至2019年2月1日的债权债务的结算，并对欠条内容予以确认。在租赁合同关系中，出租方依法应对向承租方交付租赁物承担举证责任。因张金全未能提供其他证据证明其于2019年2月1日之后又向孙苏来交付了其他土地，故本院认定张金全实际向孙苏来交付的出租土地面积为17亩，包括南边大棚7亩，北边露天菜地10亩。对于张金全主张实际交付出租土地33.1亩的主张，本院不予采纳。孙苏来在本案审理过程中未提供证据证明其于2019年2月1日起至停止使用案涉土地期间向张金全返还了部分租赁土地，故其应当按照欠条载明的租用土地面积向张金全支付租金。根据欠条，截至2019年2月1日，扣除孙苏来的工资5400元后，其欠付土地租金应为16300元。因截至2019年8月1日，孙苏来仍在实际使用案涉租赁土地，故张金全主张租金计算至2019年8月1日并无不当。自2019年2月2日至2019年8月1日，孙苏来还需支付租金10910.28元（1600÷360×181×7＋1050÷360×181×10）。综上，孙苏来应向张金全支付截至2019年8月1日的土地租金27210.28元。对于张金全关于租金的反诉请求，本院予以部分支持。孙苏来主张张金全返还其以工资抵销的租金5400元缺乏依据，本院不予支持。关于张金全主张的利息。虽然租地合同第9条约定：“租金在大棚建成可使用，及通水通电通路之日付每年租金的50%，剩余部分到六个月时结清。”但根据双方陈述及欠条记载可以认定，合同履行过程中，张金全并未另行搭建20亩大棚。且案涉欠条，暨双方对2019年2月1日之前债权债务结算的结果，亦未提及租金的逾期利息。故本院认为双方以实际行为变更了租地合同第9条的约定，张金全于反诉请求中主张的利息起算时间缺乏依据。因租地合同并无关于逾期利率标准的约定，故张金全主张利息按照年利率6%计算依据不足。本院认为，孙苏来应以欠付租金27210.28元为基数，自张金全提出反诉请求之日即2019年8月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期利息至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息至实际给付之日止。关于张金全于反诉中主张孙苏来支付的电费，因孙苏来当庭予以认可，故本院依法支持张金全关于电费1285.39元的反诉请求。关于孙苏来于本案本诉部分主张张金全赔偿损失的问题。孙苏来主张张金全无权出租案涉土地，致其合同目的无法实现，构成根本违约。但自租地合同签订后至2020年春节止，孙苏来一直实际使用案涉土地。其亦于庭审中陈述，其种植一亩大棚蔬菜，一茬的利润为5000元，一年可以种三茬。由此可知，孙苏来业已通过使用租赁土地获得收益。故对于其关于合同目的无法实现的主张，本院不予采纳。虽然租地合同中有关于租用活动板房的内容，但相关条款载明孙苏来有权不租，如租赁活动板房，租金为5元/天。孙苏来并未提供证据证明其要求张金全提供活动板房。双方通过欠条结算时，亦未计算活动板房的租金。故现有证据并不能证明双方就活动板房订立租赁合同。孙苏来根据张金全未提供活动板房主张张金全违约，缺乏依据，本院不予采纳。虽然张金全确实未按照租地合同约定，于北边的露天菜地另行搭建20亩大棚交付给孙苏来，但孙苏来并未提供证据证明其于起诉前就此向张金全提出异议。事实上，孙苏来种植使用张金全实际交付的土地两年有余，亦于2019年2月1日的欠条中确认了交付土地的面积和状态。故其现主张张金全就合同已变更部分即20亩未搭建的大棚赔偿其可得利润损失于法无据，本院不予支持。孙苏来主张张金全于合同签订后向出租土地倾倒垃圾和石块，致其无法使用租赁土地。但根据孙苏来的庭审陈述，其于2017年底即发现土地中有石块，并于2018年8月份完成了石块捡拾工作。即使孙苏来的此项陈述属实，发生时间也在其签署欠条确认实际租赁土地的面积和状态之前。故孙苏来的此项主张并不影响本院对本案租赁关系中实际交付的租赁物数量、状态及应付租金的认定。孙苏来称张金全倾倒石块后承诺向其支付捡拾石块的工资。对此，本院认为，即使孙苏来能够提供证据证明张金全委托其捡拾石块并承诺支付工资，二人之间形成的也是其他法律关系，不在本案租赁合同纠纷的理涉范围。故对于孙苏来主张的捡石块的费用，本院于本案中不予支持。就该费用，孙苏来可以另案主张。关于整地费用，孙苏来提交了1份手写收据。其当庭确认租用挖机整地亦系为了捡拾石块。但因孙苏来实际承租的土地面积低于租地合同约定的总面积，其提供的证据不能证明挖机所整土地系其实际承租部分。孙苏来亦未提供其他证据佐证该份收据与本案的关联性。故孙苏来主张张金全支付整地费用依据不足，本院不予支持。关于塑料膜布的费用，孙苏来当庭明确其主张的部分系用于南边7亩大棚。对于主张赔偿该费用的理由，孙苏来的陈述是，虽然合同约定塑料布不由张金全承担，但因其无法使用租赁土地，所以亦无法使用所购买的塑料膜布，故要求张金全赔偿此项损失。关于住宿大棚的搭建费，孙苏来主张的理由为：因其不能使用租赁土地，搭建的大棚只能作为废品处理，与其搭建该大棚支出的成本必然存在差距，此即张金全应当赔偿的损失。对于上述两项费用，本院认为，虽然案涉租地合同系双方于本案审理过程中意思表示一致解除，但张金全在合同履行过程中并无足以引起合同解除后果的违约行为。孙苏来自租地合同成立后，实际使用租赁土地两年有余，未足额支付租金，构成违约。故其主张张金全于合同解除后赔偿其塑料膜布费用及其自行搭建的用于住宿的大棚搭建费用，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，孙苏来需搬离案涉土地，但其主张张金全承担搬离费用并无依据，且该费用亦未实际发生。因此，对于此项费用，本院不予支持。虽然根据租地合同张金全有义务对出租土地通水通电通路，但合同并未载明通路义务完成的标准。对此，本院认为，所铺道路足以满足孙苏来到达所承租土地的一般通行需求即应认定张金全履行了通路义务。庭审中，孙苏来陈述其所铺设的道路系连接大棚地与张金全铺设的水泥路的部分，以及露天菜地中间的道路。其还陈述，在大棚地与水泥路之间铺设道路系因二者之间存在高度差。结合案涉土地的实际情况，本院认为，张金全提供的水泥路已经到达大棚地边，可以基本满足孙苏来到达南边大棚地的通行需要。露天菜地系张金全出租给孙苏来实际使用，该部分土地内部如何铺设道路、规划布局应由孙苏来自行决定，相关费用亦应由孙苏来自行承担。因此，对于孙苏来关于修路费用的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙苏来与被告（反诉原告）张金全于2017年10月21日签订的租地合同自2019年8月1日起解除；二、反诉被告（本诉原告）孙苏来于本判决发生法律效力之日起十日内将使用的位于南京市江宁区的租赁土地恢复原状，并返还给反诉原告（本诉被告）张金全；三、反诉被告（本诉原告）孙苏来于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告（本诉被告）张金全支付租金27210.28元、电费1285.39元，并支付租金的逾期利息（以27210.28元为基数，自2019年8月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、驳回本诉原告（反诉被告）孙苏来的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）张金全的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分应收案件受理费5926元，由孙苏来负担；本案反诉部分减半收取案件受理费849元，由张金全负担162元，由孙苏来负担687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹秋静人民陪审员  蒋家和人民陪审员  朱昌根二〇二〇年六月八日书 记 员  李珠月