云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初930号原告：杨稀豪，男，彝族，1983年1月23日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：韩炳华，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被告：李宁，男，汉族，1991年7月30日生，住云南省大理白族自治州弥渡县。原告杨稀豪与被告李宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨稀豪及其委托诉讼代理人韩炳华、尹丽霞、被告李宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨稀豪向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告继续履行原被告之间签订的《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》；二、请求人民法院依法判令被告按合同约定向原告支付购房尾款2144000元；三、请求人民法院依法判令被告支付购房款20%的违约金536000元，并赔偿因被告不履行合同义务而给原告造成的损失31350元（按10450元／月自2019年12月起暂计算至2020年2月，实际计算至被告购房款清偿完毕之日止）；四、本案保全费用5000元和保全保险费2000元由被告承担；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月1日，原告欲购买大理嘉逸投资开发有限公司房屋一栋而将原告所有的位于大理市（上实洱海庄园）6幢x单元x层xxx号，房屋所有权证号为“20105960”的房屋出售给被告。原被告双方在大理市地产经纪有限公司的居间介绍下签署了《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》，合同约定原告将坐落于大理市（上实洱海庄园）6幢x单元x层xxx号，房屋所有权证号为“20105960”的房屋出售给被告，购房价款为2680000元，约定分二期支付，待双方办理交易过户手续且买方取得不动产权证后支付全部购房款。合同还约定了买卖双方履行合同过程中存在的违约情形及承担的相应违约责任。上述合同签订后，原告已依约将房屋过户给被告，但被告在支付首期购房款后拒不支付购房尾款，被告拒不履行合同义务构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在本案中，被告的违约导致原告在二次购房中不得不向银行贷款，遭受了极大的损失。综上所述，原告认为原被告之间的房屋买卖合同是合法有效的，原告向被告交付了房屋，被告理应依约及时支付购房款给原告。但是，被告却拒不支付购房尾款严重损害了原告的合法权益且给原告造成极大的经济损失。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告李宁辩称，我方积极履行《物业买卖合同》中约定义务，原告与我方就云南省大理市下关镇(上实洱海庄园）6幢x单元x层xxx号房产的交易于2019年11月1日签订了《存量房买卖合同示范文本》和《物业买卖合同》。其中《物业买卖合同》为交易过程中的最终物业买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。《物业买卖合同》第九条明确约定“本合同为甲、乙双方签字确认的最终物业买卖合同，在交易过程中若签订其他合同，凡与本合同相悖的，均以本合同为准”。《物业买卖合同》第三条第3项明确约定“待双方办理交易过户手续且乙方取得不动产权证后申请个人住房公积金组合贷款放款当日，乙方支付2,144,000元，该费用为最后部分购房款”。现我方向大理州住房公积金管理中心弥渡管理部和中国建设银行股份有限公司弥城支行申请的个人住房公积金组合贷款尚未放款。因此，原告诉称我方拒不支付购房尾款无事实依据，我方不存在违约行为，亦无需支付任何违约金。2、原告的《民事起诉状》存在不实情形，该《民事起诉状》中提到“待双方办理交易过户手续且买方取得不动产权证后支付全部购房款”非合同约定条款，无任何事实依据。原告《民事起诉状》中提到“被告的违约导致原告在二次购房中不得不向银行贷款”明显有悖于常理。首先我方不存在违约行为。其次，根据原告提交法庭的《云南红塔银行个人房屋抵押借款合同》，原告杨稀豪与赵婷于2019年11月13日向云南红塔银行股份有限公司大理分行申请了个人房屋抵押借款。而原告与我方约定的《物业买卖合同》签订时间为2019年11月1日。众所周知，个人住房公积金组合贷款不可能在12天之内完成办理，因此原告所诉称因我方原因不得不向银行贷款实属强加因果。原告《民事起诉状》中提到的“原告向被告交付了房屋”不符合交易习惯。原告虽与我完成了标的物的不动产登记变更，但不动产登记变更是办理个人住房公积金组合贷款的前提条件，《物业买卖合同》中约定的房屋交付尚未完成，原告也并未将房屋钥匙等交付我方。原告《民事起诉状》中提到的“原告向被告交付了房屋”既不符合合同约定，也不符合房屋交易习惯。综上所述，我方在房屋交易的整个过程中，并不存在违约或违法行为，原告方的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当裁定驳回起诉。因云南省大理市下关镇（上实洱海庄园）6幢x单元x层xxx号房产被查封所产生的一切直接或间接损失，应由原告方承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：A1、存量房买卖合同、存量房买卖合同登记备案表、物业买卖合同、二手房交易资金监管协议，证明原被告双方签订了《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》，对双方的权利义务进行了约定；A2、云南红塔银行个人房屋抵押借款合同、云南红塔银行放款通知书、云南红塔银行大理北区支行对私存款账户明细对账单，证明被告违约后原告在购房中承受了损失；A3、保全保险费收据及保全费发票共2份，证明原告支出了保全保险费2,000元、保全费5,000元。经质证，被告李宁对原告提交的证据A1、A3无异议，予以认可。对证据A2真实性存疑。被告李宁为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：B1、大理州住房公积金管理中心个人住房组合贷款委托调查通知单，证明答辩人所申请的个人住房公积金组合贷款部分用于2019年12月19日通过大理州住房公积金管理中心弥渡管理部初审；B2、证明一份，证明答辩人积极主动申请办理个人住房公积金组合贷款。经质证，原告对被告李宁提交的证据B1、大理州住房公积金管理中心个人住房组合贷款委托调查通知单，认为没有原件，形式要件不合法，该通知只能证明在2019年12月19日大理州住房公积金管理中心曾向建行弥渡支行发出通知，不能证明李宁积极办理贷款，因此我们不认可。对证据B2证明，认为其中的杨亚姣是谁原告不清楚，从书写看该证明应该是证人证言，证人证言必须要证人出庭作证，仅仅是书面形式书写证明的方式，杨亚姣的身份信息无法查实，该证人证言的作证形式要件不合法，且办理贷款是单位之间的行为，杨亚姣也无法作证，所以该证明不能作为证据。本院认为，原告提交的证据A1、A3具备证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据A2云南红塔银行个人房屋抵押借款合同、云南红塔银行放款通知书、云南红塔银行大理北区支行对私存款账户明细对账单，签订主体为原告与云南红塔银行，被告不是上述合同的相对人，且原、被告之间未约定被告向原告支付的购房款，原告要用于支付个人房屋抵押借款，因此本院对证据A2的关联性不予认可。对被告提交的证据B1，只能证明被告向银行提出贷款申请，不能证明被告主张的无违约事实存在或存在不可抗力情形，因此本院对被告提交的证据B1关联性不予认可。对被告提交的证据B2，不符合证据形式且与本案事实无关联，因此本院对被告提交的证据B2，三性均不予认可。依庭审双方陈述及举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：原告杨稀豪（甲方）与被告李宁（乙方）于2019年11月1日签订了《存量房买卖合同》及《物业买卖合同》，约定原告将位于大理市（上实洱海庄园）6幢x单元x层xxx号房屋转让给被告，房屋总价为2680000元，被告应于2019年11月1日前支付首期房价款536000元，待双方办理交易过户手续且乙方取得不动产权证后申请个人住房公积金组合贷款放贷当日，乙方支付2144000元，该款为最后部分购房款。《存量房买卖合同》附件七补充协议及其他约定为被告应在2019年12月31日前分2期支付该房屋的全部价款。第九条约定原告于被告支付全部购房款之日，将房屋交付给被告。《物业买卖合同》第五条乙方逾期付款的违约责任约定为乙方（被告）未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方（原告）有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向甲方支付房款的20%违约金。合同约定乙方在签订合同当日支付一期首付款516000元，当日被告已经将此款支付原告方，合同还对其他事宜进行了约定。2019年11月5日被告办理了涉案房屋的不动产权变更登记手续，领取了编号为Ｎ053003322626的不动产权证书。涉案房屋原告实际未交付被告方，现仍由原告管理。原告此次诉讼申请诉讼保全支付了保全费5000元，诉讼财产保全责任保险费2000元。本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《物业买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，《存量房买卖合同》与《物业买卖合同》合同内容不相悖，因此《物业买卖合同》应认定为是对《存量房买卖合同》的补充约定，《物业买卖合同》中约定被告应在双方办理房屋过户手续，被告取得产权证后办理组合贷款，在组合贷款发放当日支付尾款，《存量房买卖合同》中约定被告应在2019年12月31日前分2期支付该房屋的全部价款，因此本院认定被告应在2019年12月31日前应办理完毕组合贷款并向原告支付购房尾款。被告在2019年11月5日取得涉案房屋不动产权证书后，未及时办理组合贷款，至今未向原告支付购房尾款，已违约，应按《物业买卖合同》中关于违约责任的约定向原告承担违约责任。因此原告主张被告继续履行《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》并支付购房尾款、承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张由被告按购房款20%支付违约金过高，且合同约定该计算标准系解除合同情况下的标准，本院依法予以调整，结合本案实际，本院酌情确定违约金计算标准按购房款10%计算，为此，被告应向原告支付违约金268,000元（2,680,000元×10%）。关于原告主张要求被告承担因违约造成的损失，即原告购置个人房屋的抵押借款产生的利息损失，因原告已主张了违约金得到了相应补偿，在主张违约金的同时再主张损失属重复主张，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。原告主张由被告承担保全保险费2,000元于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李宁与原告杨稀豪签订的《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》继续履行。二、由被告李宁于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告杨稀豪支付购房尾款2,144,000元。三、由被告李宁于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告杨稀豪违约金268,000元。四、驳回原告杨稀豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,531元，由原告杨稀豪承担5,790元，由被告李宁承担22,741元并承担保全费5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  罗进文人民陪审员  滕 英二〇二〇年六月十八日书 记 员  杨筱榕