山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8298号 原告：王中兴，男，1968年1月26日出生，住山东省庆云县。 委托诉讼代理人：陈晶晶，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛乐世，北京市中伦文德（济南）律师事务所实习律师。 被告：孙书媛，女，1955年4月30日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：何俊青，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德义，山东舜天律师事务所实习律师。 原告王中兴与被告孙书媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，于2019年10月24日、11月27日两次公开开庭进行了审理本案。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年6月22日第三次公开开庭进行了审理。两次庭审原告王中兴的委托诉讼代理人陈晶晶、辛乐世，被告孙书媛的委托诉讼代理人何俊青、张德义均到庭参加了诉讼。诉讼中，原告王中兴申请财产保全，本院依法冻结孙书媛在中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中信银行、交通银行、中国民生银行的银行存款共计1900000元。本案现已审理终结。 王中兴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2011年4月19日签订的《购房合同》无效；2、判令被告返还购房款1780000元；3、判令被告赔偿原告利息损失，以1780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月2日起计算至清偿完毕之日止；4、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。诉讼中，王中兴变更诉讼请求，将第三项请求变更为：依法判令被告赔偿原告利息损失，以1780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年4月19日起计算至清偿完毕之日止。事实与理由：原告王中兴与被告孙书媛于2011年4月19日签订《购房合同》，合同约定原告以人民币1780000元的价格购买被告坐落于济南市历城区仲宫镇某峪休闲度假区A区X号房屋一套，建筑面积194.23平方米。原告向被告一次性支付了购房款1780000元，被告孙书媛交付房屋后，原告一直居住在该房屋。2019年8月2日，济南市南部山区管委会向佳汇公司作出《通知书》，通知佳汇公司占用X村集体土地建设的39栋别墅（含原告购买的房屋）属于违章建筑，责令于8月5日前拆除，并把《通知书》贴到原告涉案房屋的大门上。此时，原告方知案涉房屋为违章建筑。原告在与被告签订《购房合同》时，对被告孙书媛提供的与佳汇公司签署的《某峪假日酒店客房中心》房屋转让合同进行了仔细的审查，被告孙书媛也提供了涉案房屋的济南市历城区X村选址意见书及济南市历城区仲宫镇建设规划许可证等。原告有理由相信所购房屋是合法的。原告已尽到注意义务，并无过错。现涉案房屋被确认为违法建筑，已被政府相关部门拆除。被告将未取得规划和房屋审批手续的房屋出卖给原告，双方签订的《购房合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。被告因该合同取得的财产应当向原告予以返还，并赔偿原告损失。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 孙书媛辩称，一、此案的法律性质和焦点，不是合同效力问题，而是房屋的灭失风险由谁承担的问题。（1）被告对房屋的瑕疵并没有隐瞒，原告也完全知悉。合同是双方真实意思的表示；（2）原告亲自去佳汇公司改合同，并交纳了更名费，这一事实说明，原告完全了解房屋的性质。2011年4月19日，原告与被告一同到佳汇公司处更名，佳汇公司也完全同意，三方意思表示一致。正是因为原告知道房屋性质，知道有瑕疵，才并不要求到房管局进行产权登记，而是用到佳汇公司改名的形式进行确权。房屋交付使用、原告专门确权，清晰地印证原告意思表示就是从此拥有了房屋，房屋的所有权已经转到原告。被告认为未经房管局登记的房屋，只是不能对抗善意第三人（这也是济南市国土资源局向佳汇公司下达拆除通知的原因），但不代表买卖合同一定无效。（3）购房合同第五条“交该房屋的所有手续及原始合同发票”也清晰地印证了被告已退出了与佳汇公司的合同关系，原告介入与佳汇公司的合同关系，此后所有权利义务与被告无关。自此，原告承担房屋灭失的风险。法律依据：1、合同法第九章买卖合同第一百四十二条，标的物的毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。二、原告的诉讼具有恶意，企图让被告承担灭失风险，违反民法、合同法的诚实信用原则。（4）如上所述，交接合同和发票，到佳汇公司改名等一系列行为，说明原告对房屋的情况明知，对风险也是明知的。（5）八年来，自房屋交付后，原告从未对于房屋向被告提出过任何异议，一直安稳地享受着房屋利益，但如今，当灭失风险真正发生时，原告却企图让被告全部承担所有损失后果，明显违反诚实信用这一民法的帝王原则，也违反了双方合同中关于诚实信用的的郑重约定。（6）退一万步，即使《购房合同》真的无效，由于被告无任何隐瞒，由于原告的恶意和过错，相关损失也应由原告承担。三、佳汇公司的房屋建设是否违反法律的强制性规定情况不明，请求法庭慎重认定，重点审查被告与原告之间当初的真实意思表示。根据合同法第五十二条（五）和合同法解释（二）第十四条规定，必须是违反法律、行政法规的效力性规定，佳汇公司的房屋开发也许存在瑕疵，但是否达到无效的程度，由于被告不是适格权利人，无法查明，请法庭调查。但是据被告知悉，房屋取得了建设许可，不知作为违章建筑拆除原因为何。在未有充足证据和绝对把握之前，请求法庭慎重认定当事人之间的合同效力。本案应重点审查当事人之间的意思表示，并遵循民事活动的诚实信用原则，依法维护已经完成的交易稳定性，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 王中兴提供的证据：1、原、被告于2011年4月 19日签订的《购房合同》1份；2、宋连香委托付款证明1份；3、村镇规划选址意见书1份；4、建设工程规划许可证1份；5、孙书媛房款发票1份；6、孙书媛出具的收到条1份；7、宋连香农村商业银行结算业务申请书1份；8、保全保险费发票1份；9、涉案房屋拆除照片3份；10、南部山区管委会通知书1份；11、电汇凭证复印件1份；12、宋连香与王中兴结婚证复印件1份；13、宋连香身份证复印件1份；14、南部山区管委会2019年7月29日拆除通知1份；15、案例4份。 孙书媛提交的证据:案例2份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2011年4月19日，甲方（出卖人）孙书媛与乙方（买受人）王中兴签订《购房合同》1份，合同主要内容为：“第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：座落于济南市历城区仲宫镇某峪休闲度假区，建筑面积194.23平方米。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条房屋交易总价为人民币178万元整（大写壹佰柒拾捌万元）房价的支付方式为一次性、支付时间为：2011.4.19。第四条甲、乙双方定于2011年4月19日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。第五条该房屋正式交付时，甲方将该房屋的所有手续及原始合同发票交给乙方。第六条房屋交付前，与该房屋相关的物业管理、水、电等相关杂费，由甲方负责结清。第七条乙方如需办理正式发票手续，甲方需无条件协助。第八条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第九条甲、乙双方在履行本合同同若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖。……”合同签订当日王中兴通过其妻子宋连香在山东庆云农村商业银行股份有限公司的账户支付了全部房款1780000元，孙书媛当日出具了收到房款1780000元的收到条。同日孙书媛将原始购房发票、村镇选址意见书、规划许可证复印件交付给王中兴。王中兴当日占用使用了该房屋。 案涉房屋系佳汇公司开发销售。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月20日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，王中兴申请财产保全支出保全费5000元，并支出保全保险费2280元。 本院认为：王中兴与孙书媛签订的《购房合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2011年4月19日双方所签《购房合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中涉案房屋已被拆除，不存在返还的情形。王中兴向孙书媛支付了1780000元购房款，孙书媛应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王中兴，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王中兴应向孙书媛支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。该房屋于2011年4月19日交付，2018年8月20日被拆除，占用使用期为100个月。王中兴应向孙书媛支付自2011年4月19日至2019年8月20日的使用费。根据合同记载涉案房屋土地使用年限至2057年9月26日止。因此，王中兴应向孙书媛支付占有使用费【1780000元/557.2个月（2011年4月19日-2057年9月26日）*100个月】=319454元。孙书媛在扣除使用费后，剩余购房款1460546元应当返还给王中兴。 关于利息，王中兴在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，孙书媛没有返还相应购房款，应当赔偿王中兴利息损失。利息应自2019年8月20日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、王中兴与孙书媛于2011年4月19日就坐落于济南市历城区仲宫街道某村某峪假日酒店客房中心A区X号（A区X）房屋所签订的《购房合同》为无效合同； 二、孙书媛于本判决生效之日起十日内向王中兴返还购房款1460546元； 三、孙书媛于本判决书生效之日起十日内向王中兴支付利息损失（以1460546元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、孙书媛于本判决书生效之日起支付王中兴保全保险费2280元； 五、驳回王中兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20820元，由王中兴负担3748元，孙书媛负担17072元；保全费5000元，由孙书媛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王成婷