黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初3455号原告：张立辉，男，1977年10月25日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。被告：绥化市锐铁房地产开发有限公司，住所地：绥化市北林区北五东路。法定代表人：桑丽伟，职务总经理。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。第三人：赵全伟，男，1974年4月15日出生，汉族，个体，现住绥化市北林区。第三人：绥化铸诚商贸有限公司，住所地：绥化市北林区世财西湖商服。法定代表人：赵全伟，职务总经理。原告张立辉与被告绥化市锐铁房地产开发有限公司、第三人赵全伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）黑1202民初3713号民事判决书。判后被告绥化市锐铁房地产开发有限公司不服，提出上诉。绥化市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）黑12民终498号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，且遗漏了必要参加的当事人为由，裁定：一、撤销绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初3713号民事判决书；二、本案发回绥化市北林区人民法院重审。本院另行组成合议庭，依法追加绥化铸诚商贸有限公司为第三人参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告张立辉，被告绥化市锐铁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李树森，第三人赵全伟、第三人绥化铸诚商贸有限公司的法定代表人赵全伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立辉向本院提出如下诉讼请求：1.请依法判决被告为原告办理房屋入住手续，将房屋所有权交付原告；2.案件受理费由败诉方承担。事实和理由，2016年11月29日，原告张立辉与第三人赵全伟签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：第三人将坐落于绥铁鑫城小区3号楼3单元806室，面积为99.46平方米的房屋以250000元出售给原告，第三人赵全伟承诺于2017年6月15日前为原告办理房屋入户手续（开发商处已经能办理入户），若不能如期办理，愿承担原告的一切经济损失。合同签订后原告依据合同约定向第三人支付了全部房屋价款，第三人赵全伟也与原告一同到被告处，由被告为原告办理了购房收据，将第三人名下的上述房屋经被告同意变更到原告名下，至此原告与被告间即形成了房屋买卖、交付、过户等法律关系。上述期间届满后，原告依据与被告间的法律关系及被告出具的收据要求被告为原告办理房屋入户手续时，被告拒绝为原告办理入户手续、拒绝向原告交付房屋至今。原告认为，原告经第三人购买房屋后，经被告同意为原告出具了房屋房款收据，被告的行为表明被告对原告购买房屋的事实是认可的，被告有义务为原告办理入户手续。现被告拒绝办理是没有法律依据的，第三人将房屋出售给原告时，承诺为原告办理入户手续，若不能办理愿承担一切损失是第三人的真实意思表示，现第三人未能保证原告入户存在过错，被告及第三人均应对其过错承担相应的责任，为此，原告提出诉讼，请依法判决被告立即为原告办理房屋入户的相关手续将房屋交给原告，对第三人的过错导致原告的经济损失责令第三人予以适当的赔偿，以维护原告的合法权益。被告绥化市锐铁房地产开发有限公司辩称：1.被告与原告未形成商品房买卖合同关系，根据原告诉状所述是原告与第三人签订的商品房买卖合同，未直接与被告形成商品房买卖合同关系，事实是被告与第三人于2016年5月4日签订铸诚安全门可视对讲购销合同，实际是由铸诚公司为被告开发建设的绥铁鑫城小区安装可视对讲及售后服务，由被告为第三人支付工程价款，合同约定按照整个工程50%完工后拨付房源，被告与铸诚公司于2016年11月27日签订一份追加补充协议，约定乙方（绥化铸诚商贸有限公司）申请在施工期间向甲方（绥化市锐铁房地产开发有限公司）借房源四套作为工程临时借款使用，在甲、乙双方协商后，乙方自愿承诺拖欠工期的各项工种，在2016年12月5日晚全部完成，乙方在规定竣工时间不能按时完成，甲方收回出借的所有房源。依据该补充协议，第三人为被告出具了收据，内容为今收到三号楼，共计四套房源，如工程质量验收不合格，甲方有权收回。根据上述事实，案涉房屋不是被告卖给第三人的，第三人并没取得案涉房屋所有权，第三人无权处置。2.原告依据被告在2016年11月29日出具的购房收据向被告主张权利，要求被告交付房屋，被告认为该收据不能作为原告与被告形成商品房买卖合同关系的依据。2016年11月29日原告和第三人共同到被告处要求被告将案涉房屋开具在原告名下，被告当时在收据上备注如工程质量验收不合格，开发商有权收回房屋。对此事实原告及第三人均知晓，知道案涉房屋第三人不具处理权。备注中内容被告认为是附条件的，当条件成就时可以变更在原告名下，约定条件不成就时开发商有权收回房屋。现在由于第三人施工的对讲门铃未达到合同约定标准以及未按合同约定时间完成施工，案涉房屋是第三人在被告处借的房源，所以被告不能向原告及第三人交付争议的房屋。第三人赵全伟、绥化铸诚商贸有限公司辩称，赵全伟与原告是买卖关系。绥化铸诚商贸有限公司与被告签订的防盗门和对讲门铃购销合同，绥化铸诚商贸有限公司负责安装和售后，在安装后被告给开了四套房源，其中包含争议房屋，四套房源不是借的，如果没有对讲门铃和安全门的购销合同，怎么能借房，是抵工程款。被告应办理入住手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张立辉为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.收据一份。证实被告同意把房子卖给原告；2.原告与第三人赵全伟签订的房屋买卖合同、收据各一份。证实原告通过第三人买的房屋，第三人给原告出具的收据。被告绥化市锐铁房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.铸诚安全门、可视对讲购销合同复印件、追加补充协议复印件、收据复印件各一份。证实被告与第三人形成安装安全门、可视对讲合同，由于第三人未按工期完工，双方又签订补充协议，由被告借给第三人四套房源，包括案涉房屋。由此可见，第三人未按补充协议履行，没权利处置房屋；2.整改通知复印件三份、需要加工防火门、防盗门水井门尺寸明细复印件一份、第三方施工明细；3.收据复印件一份。证实原告及第三人开票时明知不是第三人处分的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据1（收据）的真实性无异议，但认为不能证实原、被告形成买卖合同关系。根据原告诉状，原告与第三人形成买卖关系，被告为原告出具收据载明数额40余万元，被告没有收到价款，也没有买卖合同，不能证实原、被告形成商品房买卖合同关系。开收据时售楼处已告知原告和第三人，并且在备注栏已备注，如工程不合格，开发商有权收回该房屋。第三人对该证据的真实性无异议，称所出售的房屋是抵顶工程款。被告、第三人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。确认被告为原告出具收据，金额为401818元，收款事由为绥铁鑫城小区3号-3单元-806室，99.46平方米；被告对原告提供的证据2（原告与第三人赵全伟签订的房屋买卖合同、收据）的真实性无异议，认为进一步证实原告与第三人形成房屋买卖合同关系，原告向第三人履行交付房屋价款义务，双方签订房屋买卖合同，第三人为原告出具了收据。第三人明知对涉案房屋不具有处分权，而是借的房源，而与原告进行交易，合同无效。第三人对该证据的真实性无异议，称其将争议房屋卖给原告，收到原告250000元。本院对该证据的真实性予以确认。确认原告与第三人赵全伟签订了房屋买卖合同，第三人赵全伟收取原告25万元房款；原告对被告提供的证据1（铸诚安全门、可视对讲购销合同复印件、追加补充协议复印件、收据复印件）的真实性无异议，认为借房源的事原告不知道，给原告出收据，视为卖给原告。第三人没异议，认为当时借房源是因为没有统一算账，让拿四套房源卖，本身房款用进门上了。本院对该组证据的真实性予以确认；原告认为被告提供的证据2（整改通知复印件三份、需要加工防火门、防盗门水井门尺寸明细复印件一份、第三方施工明细）与原告无关。第三人称没收到整改通知书，主线路都完成了。因被告没有证据证实向第三人送达上述通知书，且该组证据与本案无关联性，故对该组证据不予采信；原告、第三人对被告提供的证据3（收据复印件）有异议，认为收据“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋”系被告自行填写，原告这一联没有。此证据与原告提供的证据1系上下联，原告持有的一联无“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋”内容，故对被告提供的证据3中与原告手中一联不一致部分不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月4日，被告绥化市锐铁房地产开发有限公司与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订《铸诚安全门及可视对讲系统购销安装合同》一份。约定第三人绥化铸诚商贸有限公司为被告提供并安装铸诚安全门及可视对讲系统，被告以80%房源和20%现金方式结算，在完成整个工程50%时再拨付房源。后于2016年11月27日被告与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订《关于绥化市锐铁房地产开发有限公司与绥化铸诚商贸有限公司追加补充协议》，约定第三人绥化铸诚商贸有限公司在施工期间向被告借房源四套（包括本案标的房屋）作为工程临时借款使用，绥化铸诚商贸有限公司自愿承诺所拖延工期的各项工种，在2016年12月5日晚全部完成交给绥化市锐铁房地产开发有限公司验收，如不能按时竣工，被告有权收回所借房源。当日第三人赵全伟为被告对这四套房源出具了收据。2016年11月29日，原告张立辉与第三人赵全伟签订《房屋买卖合同》，约定原告以250000元的价格从第三人赵全伟处购买绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米房屋一处，原告同时向第三人赵全伟交付房款。双方又共同到被告处，由被告为原告出具了以购买这一房屋为事由的401818元的房款收据并将其中的复写联交与原告，被告处留存的书写联在左下角空白处添写了如下内容“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋。”上述两联右下角同为第三人赵全伟签名。现因房屋所在小区已办理入住手续，而被告未为原告办理，故原告提起诉讼要求被告为其办理房屋入住手续并将房屋所有权交付。另查明，第三人赵全伟系第三人绥化铸诚商贸有限公司法定代表人，绥化铸诚商贸有限公司系自然人独资私营企业。案涉楼房未实际交付，未办理产权转移手续。本院认为，第三人绥化铸诚商贸有限公司与被告绥化市锐铁房地产开发有限公司签订了《铸诚安全门及可视对讲系统购销安装合同》，双方按照合同约定进行了履行。第三人绥化铸诚商贸有限公司履行销售安装义务，被告应按约定支付价款，即给付部分现金、部分以房抵顶。在施工期间被告将房屋借给第三人绥化铸诚商贸有限公司作为工程临时借款使用，原告张立辉与第三人赵全伟签订《房屋买卖合同》，原告以250000元购买绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米房屋一处，原告向赵全伟交付房款250000元。后原告与赵全伟共同到被告处，由被告为原告出具收款事由为绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米，金额为401818元收据（房票子），赵全伟在收据上签字。被告出具房票子是对抵债及房屋买卖关系的认可。原告与被告虽未签订书面商品房买卖合同，但被告出具房票子，结合被告与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订的合同，应认定案涉房屋由被告抵顶给第三人绥化铸诚商贸有限公司购销、安装款后，赵全伟经被告同意将案涉房屋出卖给原告。被告提供的收据（房票子）上联“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋”系被告自行填写，原告处一联并无此备注，故该备注对原告不产生效力。综上，原、被告之间商品房买卖关系成立，被告依法应履行实物交付和权利交付的义务。因被告经原告申请后未予履行，应承担继续履行的违约责任，原告诉讼请求有理，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告绥化市锐铁房地产开发有限公司对坐落于绥铁鑫城小区3号楼3单元806室房屋自本判决生效后十日内向原告张立辉履行实物交付义务，将该房屋交付原告。二、被告绥化市锐铁房地产开发有限公司应对原告办理上述房屋产权登记手续履行协助义务。案件受理费5050元，由被告绥化市锐铁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  焦玉民人民陪审员  王丽杰人民陪审员  曹桂珍二〇二〇年六月三十日书 记 员  侯金杰