安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初1074号 原告：安徽电信实业集团有限公司，住所地为安徽省合肥市蜀山区。 法定代表人：唐珂，董事长。 委托诉讼代理人：王诤毅，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。 被告：黄山国脉大酒店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：韩蓉，董事长。 委托诉讼代理人：赵水红，该公司员工。 被告：安徽白云棉业股份有限公司，住所地为安徽省安庆市望江县经济开发区。 法定代表人：汪万余，董事长。 委托诉讼代理人：郑朝辉，该公司员工。 原告安徽电信实业集团有限公司（以下简称安徽电信公司）诉被告黄山国脉大酒店有限公司（以下简称国脉公司）、安徽白云棉业股份有限公司（以下简称白云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告安徽电信公司的委托诉讼代理人王诤毅、被告国脉公司的委托诉讼代理人赵水红、被告白云公司拟的委托诉讼代理人郑朝辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽电信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告安徽电信公司与被告国脉公司之间租赁合同关系，并判令被告国脉公司立即向原告安徽电信公司返还位于黄山市屯溪区前园南路25号土地房屋及附属设施(附属设施详见资产清单)；2、判令被告国脉公司给付原告安徽电信公司租金及占用费人民币675667元(租金及占用费与同约定的当期租金2432400元/年为基数，自2019年12月1日起暂计算至2020年3月10日，后续租金及占用费继续按合同租金约定计算至租赁物返还原告时止);3、判令被告国脉公司给付原告安徽电信公司逾期付款违约金101350元（逾期付款违约金根据租赁合同9.2条约定，以月租金202700元为基数按5‰每日标准自2019年12月1日起暂计算至2020年3月10日，后续逾期付款违约金继续计算至款清之日止)；4、判令被告白云公司对被告国脉公司的上述租金、违约金付款义务承担连带给付责任；5、判令原告安徽电信公司不予返还被告白云公司及国脉公司履约保证金200万元；6、判令被告白云公司及被告国脉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月15日，原告安徽电信公司与被告白云公司之间签订《黄山国脉酒店租赁合同》,约定由原告安徽电信公司将其所有的位于黄山市屯溪区前园南路25号国脉大酒店房屋土地等资产出租给被告白云公司用于经营酒店；租赁期限自2013年6月1日至2028年11月30日，其中2013年6月1日至2013年11月30日为免费装修期，合同第4.1条对于租金的约定为:第一年(2013年12月1日至2014年11月30日）200万元，第二年204万元，第三年208.08万元，第四年212.24万元，第五年216.49万元，第六年229.48万元，第七年243.24万元，第八年2257.84万元，第九年273.31万元，第十年289.71万元，第十一年300万元，第十二年318万元，第十三年337.08万元，第十四年357.3万元，第十五年379.23万元；合同第1.3条约定租金按年给付，每租赁年度的第十二个月给付下一租赁年度的年租金，租金先交后租，否则原告安徽电信公司可以随时解除合同；合同第9.2条约定，若被告白云公司不按时足额给付租金，每逾期一天，被告白云公司按照月平均租金的5‰向原告安徽电信公司给付违约金，拖欠租金超过一月的,原告安徽电信公司有权解除本合同，履约保证金不予退还。合同签订后，被告白云公司给付了履约保证金200万元，并给付了当年房屋租金200万元。2014年5月5日，原告安徽电信公司与被告白云公司、国脉公司签订《三方协议》，约定由白云公司将《黄山国脉酒店租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给国脉公司，由国脉公司承继白云公司在原租赁合同项下的所有权利和义务时，白云公司自愿为国脉公司及时全面履行原合同向安徽电信公司提供不可撤销的连带责任担保。2015年4月20日，原告安徽电信公司与被告国脉公司签订《黄山国脉酒店租赁合同补充协议》，因国脉公司申请，安徽电信公司同意自2015年度起，将国脉酒店租金由年度预付改为半年度预付，即每年5月31日前预付当年6月1日至11月30日的租金，11月30日前预付当年12月1日至下年度5月31日的租金。然而，在租赁合同履行过程中，国脉公司屡次出现未及时给付租售费的违约事实，其中上一付款期限（2019年5月1日至2019年11月30)的租金就延迟了5个月后，经安徽电信公司向人民法院申请诉前调解后迫于压力方才给付，但时至今日，国脉公司仍再一次拖欠2019年11月1日至2020年4月30日期间的房屋租金长达3个多月。其行为严重损害了原告安徽电信公司的合法权益，也严重违反了租赁合同的有关约定。为维护自己的合法权益，原告起诉至法院。 国脉公司辩称，2019年12月1日，国脉公司的经营权已转让给程自清，造成租金未给付的原因不是我公司，但是我公司愿意承担给付租金的义务；由于疫情影响，酒店不能营业，不同意解除合同，我公司会继续缴纳租金、履行合同。 白云公司辩称，如果国脉公司的租金未给付，我公司承担连带责任，相应的法律后果应该由国脉公司承担；由于疫情原因，希望原告给我公司的相应时间处理。 本院经审理认定事实如下：安徽电信公司是经营国有资产、国有股权等经营范围的有限责任公司。坐落于屯溪区××路××号××幢××幢的房屋属于安徽电信公司所有，房地权证号分别为：黄（昱）字第2××4号、黄（昱）字第2××0号；土地使用权证号：黄国用（2012）第2××7号。 2013年5月15日，安徽电信公司（作为出租方、甲方）与白云公司（作为承租方、乙方）签订一份《黄山国脉酒店租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）及《黄山国脉酒店房屋租赁安全管理责任协议》，约定甲方将坐落于黄山市屯溪区前园南路25号的原黄山国脉大酒店房屋土地等资产（详见清单）出租给乙方，房屋建筑面积21000平方米，占地面积9967.51平方米；乙方租赁酒店原则上用于经营酒店用途，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁用途；免费装修期6个月自2013年6月1日至2013年11月30日；租赁期限自2013年12月1日至2028年11月30日止，共15年；第一个租赁年度租金为200万元，自第二个租赁年度开始至第五年租金递增比率按2%滚动计算，第六年至第十年租金递增比率按6%滚动计算，第十一年度租金为300万元，第十二年至第十五年租金递增比率按6%滚动计算，具体前十年度租金分别为200万元、204万元、208.08万元、212.24万元、216.49万元、229.48万元、243.24万元、257.84万元、273.31万元、289.71万元；租金每年度预给付一次，乙方交纳租金不受其经营情况影响；乙方于合同签订之日并移交后7日内给付首期租金，以后租金在每租赁年度的第十二个月给付下一租赁年度的年租金；乙方先交后租，否则，甲方可以随时解除合同；乙方应将到期款项直接汇至甲方指定账户，甲方收到租金后十日内向乙方开具租金发票；乙方应在合同签订之日并移交后7日内，交纳履约保证金200万元现金或等额银行保函，每个有效周期内的银行保函须报至甲方备案，且保函有效期结束须及时续保，否则甲方有权解除合同；如履约保证金采取现金方式给付，租赁期满或合同解除并完成相关交接手续后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分无息返还至乙方指定账户；租赁经营期间，所有租赁资产包括房屋建筑物（主体部分除外）及其附属物的维修、维护、保养费用均由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得改变租赁用途或转租给任何第三人；如乙方不按时足额向甲方给付租金，每逾期一天，乙方应当按照月平均租金的5‰向甲方给付违约金；拖欠租金超过一个月的，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方应在收到甲方书面解除合同通知书后十五日内，将酒店资产交还甲方；本合同在经甲乙双方签字盖章、甲方收到乙方给付的第一年度租金及履约保证金或银行保函后即生效。 2014年5月5日，安徽电信公司（作为出租方、甲方）与白云公司（作为转让方、乙方）和国脉公司（作为受让方、丙方）签订一份《三方协议书》，约定三方一致确认，乙方将案涉租赁合同项下全部权利义务概括转让给丙方，丙方同意承继乙方在案涉租赁合同项下的所有权利义务；甲方同意乙方的转让行为并接受丙方为新的承租方；乙方自愿为丙方及时、全面履行案涉租赁合同项下全部义务向甲方提供不可撤销的连带责任担保，担保范围包括但不限于租金的给付，租赁资产的管理、维护、维修，租赁资产的返回，违约责任及违约行为给出租方造成的经济损失等；如丙方在履行案涉租赁合同过程中发生任何违约行为，甲方可依据案涉租赁合同及本协议的约定直接向乙方主张权利；丙方在获得甲方和乙方书面同意下，可将所租赁的部分楼宇或楼层分包给具有专业资质的单位全权管理经营，乙方自愿为丙方及其相应的分包经营者及时、全面履行案涉租赁合同项下全部义务向甲方提供不可撤销的连带责任担保，担保范围包括但不限于租金的给付，租赁资产的管理、维护、维修，租赁资产的返回，违约责任及违约行为给出租方造成的经济损失等。 2015年4月20日，安徽电信公司（作为甲方）与国脉公司（作为乙方）又签订一份《黄山国脉酒店租赁合同补充协议》，约定因乙方申请，甲方同意自2015年度起，将国脉酒店房屋租金由年度预付改为半年度预付，即乙方于每年的5月31日前预付当年6月1日至11月30日的租金，于11月30日前预付当年12月1日至下年度5月31日的租金。 上述合同签订后，安徽电信公司已将案涉房屋土地等资产（以资产清单为准）交付给白云公司和国脉公司，白云公司和国脉公司也给付了部分租金。经对账结算，截至2019年9月12日，国脉公司尚欠安徽电信公司2019年6月1日至2019年11月30日的租金1147400元。 2019年11月1日，经本院诉前调解，安徽电信公司与国脉公司、白云公司达成调解协议，约定国脉公司于2019年11月15日前给付2019年6月1日至2019年11月30日的租金1147400元及违约金30000元，2020年1月15日前给付2019年12月1日至2020年5月31日租金1216200元，之后租金按原合同继续履行；若国脉公司未按期履行，安徽电信公司可要求立即解除双方之间的租赁合同，并按合同约定向法院主张相应权利；白云公司对上述债务承担连带清偿责任。2019年11月17日，国脉公司已给付拖欠的2019年6月1日至2019年11月30日的租金1147400元及违约金30000元。之后，国脉公司再未付款。2020年4月2日，安徽电信公司再次诉至本院。 另查明，2019年12月1日，国脉公司的法定代表人韩蓉将国脉公司的经营权转让给案外人程自清，目前韩蓉与程自清之间的合同纠纷尚在审理过程中。 以上事实有当事人陈述、《黄山国脉酒店租赁合同》、《黄山国脉酒店房屋租赁安全管理责任协议》、《三方协议书》、《黄山国脉酒店租赁合同补充协议》、房产证、土地证、对账函、调解笔录、转让合同书等证据相佐证，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否应当解除；二、国脉公司是否应当返还租赁资产；三、国脉公司如何给付租金及占有使用费；四、国脉公司是否应给付逾期付款违约金；五、原告请求不予退还保证金能否支持；六、白云公司如何承担连带责任。 关于争议焦点一。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，安徽电信公司与白云公司、国脉公司签订的《黄山国脉酒店租赁合同》、《三方协议书》、《黄山国脉酒店租赁合同补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。上述合同签订后，安徽电信公司已将案涉租赁房屋、土地等资产交付给白云公司、国脉公司使用，白云公司、国脉公司也给付了部分租金，合同已实际履行。因国脉公司未按时给付租金，安徽电信公司诉至本院，经本院诉前调解，三方达成一致协议，根据协议约定，国脉公司应于2020年1月15日前给付2019年12月1日至2020年5月31日租金1216200元，否则安徽电信公司可要求立即解除双方之间的租赁合同。协议签订后，国脉公司未按时给付上述租金，故安徽电信公司要求解除案涉租赁合同，于法有据，本院予以支持。 因本案国脉公司的违约行为发生在新冠肺炎疫情发生之前，且在本院组织双方诉前调解后，国脉公司仍未按时、足额给付拖欠的租金，故对国脉公司辩称因受新冠肺炎疫情影响才无力给付租金、要求继续履行合同的意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二。本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同解除后，国脉公司应当将承租的租赁资产返还给原告，具体返还的租赁资产以资产清单记载为准。 关于争议焦点三。本院认为，根据法律规定，承租人因拖欠租金被解除租赁合同后，对合同解除前拖欠的租金及逾期腾空交还租赁物的占有使用费仍负有继续给付义务。本案中，国脉公司应当及时、足额给付租金，但国脉公司至今未给付2019年12月1日之后的租金，导致案涉租赁合同被解除，故原告要求国脉公司按照合同约定的租金标准给付自2019年12月1日起至租赁物返还止的租金及占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持，其中自2019年12月1日至2020年5月31日的租金为1216200元，按7064.11元/日（第八年度租金257.84万元÷365日）标准给付自2020年6月1日起至实际返还租赁资产之日止的租金及占用费。另因受新冠肺炎疫情影响，导致国脉公司在疫情期间无法正常经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款规定，本院酌定减免一个月的租金202700元（1216200元÷6），即国脉公司实际给付截至2020年5月31日止的租金为1013500元。 关于争议焦点四。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方给付一定数额的违约金。本案中，双方在合同中明确约定，如承租方不按时足额给付租金，每逾期一天，应当按照月平均租金的5‰给付违约金，该约定不违反法律规定，对双方有约束力，故原告要求给付违约金的诉请，本院予以支持，具体计算标准为以202700元为基准，按5‰/日标准自2019年12月1日起计算至实际款清之日止。 关于争议焦点五。本院认为，诉是民事主体认为其民事权益受到非法侵害或发生争议时请求法院给予保护的一种救济手段。本案中，国脉公司和白云公司并未抗辩或反诉要求原告返还保证金或抵扣保证金，即原告收取保证金的权益并未受到侵害或发生争议，不具备诉讼请求的基本要素，故对原告要求不予退还保证金的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点六。本院认为，根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，因合同明确约定白云公司自愿为案涉租赁合同项下的所有义务为国脉公司提供连带责任担保，故原告要求白云公司承担连带清偿责任的诉求，于法有据，本院予以支持。白云公司在承担担保责任后，可依法向国脉公司追偿。 综上，对原告主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告安徽电信实业集团有限公司与被告黄山国脉大酒店有限公司之间的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、被告黄山国脉大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于黄山市屯溪区前园南路25号土地房屋及附属设施(以资产清单登记的资产为准)返还给原告安徽电信实业集团有限公司； 三、被告黄山国脉大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告安徽电信实业集团有限公司截至2020年5月31日止的租金1013500元，并按7064.11元/日标准给付原告安徽电信实业集团有限公司自2020年6月1日起至实际返还租赁资产之日止的租金及占有使用费； 四、被告黄山国脉大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告安徽电信实业集团有限公司逾期付款违约金（以202700元为基准，按5‰/日标准自2019年12月1日起计算至实际款清之日止）； 五、被告安徽白云棉业股份有限公司对上述二、三、四项下的被告黄山国脉大酒店有限公司的返还、给付义务承担连带责任； 六、驳回原告安徽电信实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14508元，由被告黄山国脉大酒店有限公司、安徽白云棉业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  刘志翔 二〇二〇年六月十八日 书记员  汪雅婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未给付价款或者报酬的，对方可以要求其给付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方给付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方给付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未给付或者迟延给付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内给付。承租人逾期不给付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当给付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。