海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1125号   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1125号   上诉人（原审被告）：颜某，男，汉族，1962年8月1日出生，住海南省屯昌县。   委托诉讼代理人：李某1，海南富岛律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司，住所地：海南省屯昌县国营中建农场招待所。   负责人：李某2，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄某，屯昌县城南法律事务所法律工作者。   上诉人颜某因与被上诉人海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司（以下简称海胶集团中建分公司）租赁合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2019）琼9022民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   颜某上诉请求：1.依法撤销屯昌县人民法院(2019)琼9022民初902号民事判决书；2.依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人与案外人刘伙南存在转租赁关系，缺乏事实与法律依据上诉人与案外人刘伙南不存在转租关系。刘伙南系案涉租赁场地的前承租人，但其与被上诉人租赁合同到期时其遗留在仓库厂房的家具以及机器设备等仍未找到合适的地方搬离，因案外人刘伙南的缘故，被上诉人并未依约于2017年1月1日将租赁场地交付上诉人使用，上诉人多次催促被上诉人让刘伙南搬离，但刘伙南因无地方搬迁，而后被上诉人为履行合同义务先叫刘伙南答应将租赁物交付上诉人，再与上诉人协商搬迁时间。刘伙南名义上已于2017年7月31日已交付租赁场地，但实际仍占有使用，上诉人未完全得到合同上的权利。经刘伙南协商，上诉人答应刘伙南暂时使用一年。一年期满，由于刘伙南尚未找到设厂地点，又要求上诉人延期一年，所以出现刘伙南使用租赁场地的情况。刘伙南之所以使用租赁场地是被上诉人在与上诉人签订合同时未履行清场义务而遗留下的历史问题，而上诉人将场地暂让给刘伙南使用是无奈之举，并非真实的转租行为，原审判决认定为转租没有事实依据。二、仓库厂房一直由刘伙南使用的事实被上诉人是知情且无异议的。被上诉人出租物的仓库厂房先前是出租给案外人刘伙南作经营床垫生意使用，期满后，因没有及时与刘伙南处理好合同届满后的善后工作，造成了刘伙南一直占有使用出租场地，直延误到2017年7月31日才名为交付。而且该情况被上诉人的员工黄海是清楚的，因为是黄海叫刘伙南将租金转交上诉人，再由上诉人将租金缴交给被上诉人。案外人刘伙南使用仓库厂房进行床垫生产加工，被上诉人是知情的。而刘伙南在仓库厂房里经营使用了三年之久，被上诉人并未提出任何异议，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋出租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上诉人与案外人不存在转租的客观事实，案外人刘伙南从上诉人与被上诉人签订合同之日至今仍占用租赁场地经营使用的情况，被上诉人是知道且没有异议，原审法院以上诉人擅自转租为由，判决解除合同，没有事实与法律依据。三、原审判决程序错误被上诉人在原审起诉时，并未将转租行为作为解除合同的事由，而是上诉人在庭审中提到出租场地一直由案外人刘伙南经营使用，但不是转租，被上诉人当庭变更诉讼请求；被上诉人变更诉讼请求的，须告知上诉人并给予上诉人答辩与举证的期限，但原审法院既没有向上诉人解释，也没有给予上诉人答辩与举证的时间，明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”以及第三十五条第二款的规定：“当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”剥夺了上诉人于原审诉讼中的权利，其作出判决适用程序是错误的。综上所述，上诉人在履行合同中不存在逾期支付租金与转租的客观事实，合同应继续履行并驳回被上诉人的诉讼请求，但原审判决予以解除，有悖法律规定。故，原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序错误，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望二审法院予以支持。   海胶集团中建分公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   原告海胶集团中建分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告海胶集团中建分公司与被告颜某于2017年1月1日签订的《广青片区仓库厂房承包合同书》；2.判令被告向原告支付2018年1月至2019年6月期间的租金共计人民币32250元；3.判令被告支付给原告的押金人民币5000元归原告所有；4.判令被告限期迁走仓库厂房的所有设备及物品，并拆除厂区空地上所建的铁皮屋和迁走面积2.2亩空地上堆放的物品，将承包原告的仓库厂房和厂区2.2亩空地归还原告使用；5.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2017年1月1日，甲方（原告）与乙方（被告）签订了《广青片区仓库厂房承包合同书》，乙方租赁甲方建筑面积831.124㎡的仓库厂房和2.2亩厂区空地，用于从事油茶加工等经营活动。双方约定承包期限为20年，即从2017年1月1日起至2036年12月31日止。租金与支付方式为：第一个3年每年租金21500元，第二个3年每年租金22570元，第三个3年每年租金23407元，每3年的租金单价在原租金基础上每年递增5%。租金缴纳按一年一缴，甲方同意乙方第一年减三个月租金作为乙方的经营准备期，从合同签订之日起计算。《合同书》约定了甲、乙双方各自享有的权利和应履行的义务，其中第四条中关于乙方权利义务的第6款约定：未经甲方允许同意，乙方不得擅自改变...不得擅自将承包权转包他人经营。第五条中关于乙方违约责任的第1款约定：乙方若擅自...转包承包经营权时，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责。《合同书》第七条第1款约定：本合同签订时，乙方必须向甲方交纳合同抵押金人民币5000元。合同期满且无违约行为，押金如数退还。2017年8月29日，被告向原告交纳了第一年的租金21500元及押金5000元，原告向被告出具了收据。合同签订后，因原告与案外人刘伙南的租期未届满，原告实际交付仓库厂房和厂区空地给被告的时间为2017年8月1日。2017年9月2日，被告收取了案外人刘伙南交纳的一年仓库租金22000元，即自2017年7月30日至2018年7月30日止。一审庭审中，被告自认2018年7月31日之后还在继续收取案外人刘伙南的租金及押金，收取到2019年7月31日，且被告自租赁案涉仓库厂房以来，该仓库厂房一直都由案外人刘伙南经营使用至今。现原告主张被告违约，自2018年起，不履行合同的约定，至今未向原告交纳2018年1月1日起至2019年6月的租金共计32250元，并且违反合同约定，未经原告同意擅自转租给第三人。原告认为，被告拒交租金及擅自转租的行为已构成违约，严重地损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   一审法院认为：本案案由应当是房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点是：一、被告在履行合同过程中是否存在拖欠租金、擅自转租的违约行为，是否应当解除原、被告双方签订的承包合同书；二、租金、押金如何确定。第一、关于被告是否存在违约行为，是否应当解除原、被告双方签订的承包合同书的问题。1.关于拖欠租金问题。原告与被告之间签订的《合同书》，系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效。原告、被告双方当事人应按照《合同书》的约定全面履行各自的义务，但被告未按约定履行其应于2018年12月31日前交纳第二年租金的义务。根据《合同书》第三条第2款的约定，被告在履行合同义务中存在瑕疵，虽然构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...。被告实际拖欠的数额为2018年11月和12月两个月租金3583元，而第三年即2019年应履行支付租金义务的期限尚未届满，并非属于迟延履行主要债务的情形，且原告未举证经其催告后被告在合理期限内仍未履行，亦未达到根本违约，致使合同目的不能实现。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告于2017年8月29日交纳的租金21500元，第一年的租金应从实际交付仓库厂房2017年8月1日起计算，加上原告同意减少被告三个月的租金作为经营准备期，故2017年被告应交纳的租金实际上应为两个月，即2017年11月1日至2017年12月31日租金计3583元。剩余十个月的租金17917元应结转计入第二年的租期，第二年交纳租金的届满日期为2018年12月31日，即被告应于期限届满前将2018年11月和12月的租金3583元交清。对于被告在履行合同中存在的支付租金的违约瑕疵，是其对合同相应条款存在认识偏差所致，尚不足以使合同达到约定或法定解除的条件，故对于原告以被告拖欠租金为由欲解除双方签订的《合同书》的请求，不予支持。2.关于被告擅自转租的问题。《合同书》第四条中关于乙方权利义务的第六款约定：未经甲方允许同意，乙方...不得擅自将承包权转包他人经营。第五条中关于乙方违约责任的第一款约定：乙方若擅自...转包承包经营权时，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方负责。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。焦点问题在于被告于2017年7月30日转租给第三人后，原告是否知道或者应当知道被告转租。若原告知情，在法定期限内是否提出过异议。原告在起诉时并未将被告擅自转租列为终止合同的事由，在一审庭审阶段，被告自认存在转租情形后原告才增加主张被告存在擅自转租的违约情形，违反双方的合同约定。一审庭审中，原告未承认其对被告的转租行为已知情并许可，被告亦未进一步举证证明原告对此知情并已经表示或者以自己的行为表明许可被告的转租行为，即在案证据无法佐证被告的转租行为已得到原告的同意。根据相关司法解释的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据双方当事人签订的《合同书》中关于约定解除合同的条件已成就，原告以被告未经出租人允许同意，擅自将承包权转包他人经营，出租人有权终止合同的诉求有事实根据和法律依据，应予以支持。第二、关于租金及押金如何确定的问题。原告起诉主张被告欠付租金的期间为2018年1月至2019年6月，经审查确认，被告欠付租金包括两部分，第一部分是2018年11月及12月的租金3583元，第二部分是2019年1至6月的租金10750元。结合原告的诉讼请求，双方的合同解除后，被告应当向原告支付的租金合计为14333元。原告请求判令被告支付的押金人民币5000元归原告所有，这本质上是对被告违约责任的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方并未在合同中约定具体违约金数额也未约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。虽然原、被告签订的《合同书》第七条第1款约定承租人向出租人交纳合同押金人民币5000元，合同期满且无违约行为，押金如数退还，但该条款不宜认定为违约金条款。被告的违约行为对原告所造成的实际损失难以量化，且原告未能举证因被告的违约致其遭受的实际损失，原告对5000元押金的主张本院不予支持，该5000元押金应退还给被告。该押金抵扣被告应当向原告支付的租金后，被告应当向原告支付租金的数额为9333元（14333元-5000元=9333元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司与被告颜某于2017年1月1日签订的《广青片区仓库厂房承包合同书》。二、被告颜某于本判决生效后十日内向原告海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司支付2018年1月1日至2019年6月30日期间欠付的租金共计9333元。三、被告颜某于本判决生效后三十日内迁走仓库厂房的所有设备及物品，并拆除厂区空地上所建的铁皮屋和迁走面积2.2亩空地上堆放的物品，将承包原告海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司的仓库厂房和厂区2.2亩空地归还原告使用。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费731.25元，由被告颜某负担277.88元，由原告海南天然橡胶产业集团股份有限公司中建分公司负担453.37元。   本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：1.是否应解除上诉人与被上诉人于2017年1月1日签订的《广青片区仓库厂房承包合同书》；2.上诉人是否应向被上诉人支付欠付的租金及迁走仓库厂房的所有设备及物品并拆除厂区空地上所建的铁皮屋和迁走面积2.2亩空地上堆放的物品，将承包的仓库厂房和场地归还被上诉人。上诉人与被上诉人签订的《广青片区仓库厂房承包合同书》，系双方的真实意思表示，内容真实、合法，应属于有效合同，应受法律保护。上诉人在承租期间，存在拖欠租金情形，同时，未经被上诉人同意，转租他人，违反了双方的约定，符合解除合同的情形，为此，应解除上诉人与被上诉人于2017年1月1日签订的《广青片区仓库厂房承包合同书》，同时，上诉人应向被上诉人支付欠付的租金及迁走仓库厂房的所有设备及物品并拆除厂区空地上所建的铁皮屋和迁走面积2.2亩空地上堆放的物品，将承包的仓库厂房和场地归还被上诉人。上诉人提出自己未转租以及被上诉人知道转租已过六个月，相互矛盾，且没有事实根据，上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人提出一审中被上诉人当庭改变诉讼请求，一审法院未给予上诉人相应的答辩期和举证期，违反法定程序，但二审中上诉人又改口说是被上诉人只是改变诉讼理由，且自己也没有向一审法院要求答辩期和举证期，为此，上诉人该项上诉请求亦无事实根据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费731.25元，全部由上诉人颜某负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁振文   审判员 林 珍   审判员 白玉琳      二〇二〇年六月二十八日   书记员 陈新军   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。