海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13088号   原告（反诉被告）：李发勇，男，1994年1月23日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：王道亮，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王康忠，海南海地律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南顺客商业管理服务有限公司，住所地海口市美兰区沿江三西路20号住宅楼104-403房，统一社会信用代码91460100MA5T2QQ×××。   法定代表人：周廷蓉，总经理。   委托诉讼代理人：吴召鹤，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：张磊伟，海南天皓律师事务所律师。   原告（反诉被告）李发勇与被告（反诉原告）海南顺客商业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年3月11日、2020年6月1日两次公开开庭进行了审理。原告李发勇及其委托诉讼代理人王道亮与王康忠、被告的委托诉讼代理人吴召鹤与张磊伟到庭参加诉讼。本案经批准延长审限五个月。本案现已审理终结。   原告李发勇向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的房屋租赁合同无效，并退还保证金13000元和进场费15万元以及赔偿给原告所造成的装修及经营损失（暂共计68380元），总共231380元（暂计）；2.本案的诉讼费由被告承担。审理中，经本院就合同效力进行释明，原告变更诉讼请求为：1.判令确认被告违法解除租赁合同并赔偿给原告造成的装修及经营损失暂共计68380元（含四个月租金）；2.判令被告退还原告保证金13000元和进场费15万元，共计163000元；3.本案的诉讼费由被告承担。   事实和理由：2018年许，原告和被告经协商承租被告海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼4号12平方米的商铺，做奶茶项目使用。双方口头约定原告先交15万元进场费和两个月租金13000元，并承诺2018年8月25日左右一定会开张营业，“起租日”按照双方合同第一条约定“从甲方正式书面通知为准”。2018年6月17日，原、被告双方正式签订商铺租赁合同。按照合同约定，租期2年，每月租金6500元，暂没有约定具体期限支付一次，履约保证金13000元，进场费15万元。合同签订后，原告按约定履行了上述义务，先交了进场费15万元和两个月租金13000元，履约保证金13000元，并对该店进行装修进场经营几个月。可是后来被告却一直未正式开业，拖延至2018年10月1日才草率开业，已经违约在先。且安全卫生条件无法保障，苍蝇乱飞、老鼠乱闯，现场还存在公司的各式各样收尾装修活动，装修工具乱放、装修散灰乱飞，已经违反当初签约前的承诺，不具备正式开业经营条件，不符合《安全生产法》《消费者权益保护法》的有关规定，已构成违法经营。为此，原告多次找被告协商，被告均置之不理、行为霸道，并于2019年6～7月期间在没有任何书面通知原告的情况下，强行对场内封闭装修另作他用，并擅自将原告铺面改造转租他人和擅自处理原告等商户店铺内的经营设备，导致整个场地被迫关门停业，已造成原告投入铺面的财产损失；且不退还原告进场费和保证金。据此，被告的行为已经违反了《合同法》第九十六条的规定，违法解除租赁合同，应承担原告的装修及经营损失暂共计68380元，并退还原告的保证金和进场费共计163000元。原告为维护合法权益，根据《合同法》《消费者权益保护法》和《民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请依法公正作出判决。   被告海南顺客商业管理服务有限公司辩称，一、租赁房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定的导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。2018年6月17日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定出租商铺，起租时间、租赁期限，租金、管理费、水电费等收费标准和期限，合同解除的条件，违约责任，保证金，滞纳金等。双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，原告认为合同无效在于涉诉商铺签订时未办理消防验收，而消防许可系房屋使用条件的规定，因此不能作为认定合同无效的理由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”因此，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，合同也应认定有效。故双方签订的《商铺租赁合同》中涉诉商铺虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力。对此，最高人民法院在（2016）最高法民申818号民事裁定书中，已明确被告于2019年9月19日成功办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告与原告签订的《商铺租赁合同》不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。二、原告未按约定支付租金、物业管理费、水费等费用的事实清楚，其行为已严重违反《商铺租赁合同》约定，合同约定解除条件成就。被告已依法于2019年6月4日行使了解除权，《商铺租赁合同》已依法解除，原告主张的装修经营损失及返还保证金、入场费等缺乏依据。根据合同第七条第四款约定，原告逾期10天未能付清拖欠被告或者付清其他应交费用，则除了原告应付款项不能免除外，被告有权没收保证金并且有权解除本合同。第七条第六款约定，合同解除后5日内未搬出或交付商铺，原告所交的保证金不予退还。根据上述条款约定，原告长期拖欠租金、物业管理费、水费等费用已构成合同的根本违约，原告作为合同违约方无权要求被告赔偿损失及返还保证金、入场费等费用。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。   反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2018年6月17日签订的《商铺租赁合同》合法有效，并于2019年6月4日解除；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付案涉商铺的租金32500元、物业费14000元、水费3027.5元；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付《商铺租赁合同》解除后，反诉原告为反诉被告保管物品的费用1920元(暂计至2019年12月18日）；4.判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期未缴纳租金的滞纳金46215元。以上款项合计97662.5元；5.本案诉讼费全部由反诉被告承担。   事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月17日签订《商铺租赁合同》，约定：①反诉原告将海口市海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼4号12平方米商铺出租给反诉被告用于经营奶茶;②商铺租赁期限为2年，起租日以反诉原告正式书面通知为准；③第一年租金为6500元/月；④租金每二个月支付一次，反诉被告应自起租日起3日内支付首2个月租金，其余2个月的租金应当在每下个月的20日前一次性支付下2个月租金，与租赁有关的其他费用包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等，反诉被告应在收到反诉原告缴费通知3日内向反诉原告支付；⑤反诉被告逾期缴纳租金，每逾期一日，反诉被告另需支付应付款5‰的滞纳金，逾期超过10日，除了反诉被告应付款不能免除外，反诉原告有权没收保证金并且有权解除合同；⑥本合同解除后5日内，反诉被告尚未将其私有财产搬出承租商铺，则作为反诉被告放弃权利处理；反诉原告有权对反诉被告滞留物品予以处理，反诉被告应当预见到由此造成的损失，并自愿承担由此造成的损失，反诉原告并无需给予反诉被告任何赔偿，反诉原告有权提前解除本合同收回该商铺，不予退还反诉被告缴纳的履约保证金，同时追究有关损害赔偿；⑦反诉被告若有意将商铺转租和转让给他人使用，须经过反诉原告对于经营项目书面审核同意方可转租或转让，擅自转租或转让行为视为违约处理。合同签订后，反诉原告于2018年11月1日向反诉被告发放书面通知，告知小吃城已于2018年10月1日试营业，租金、相关费用等从2018年11月1日起算，物业管理费分摊每单位为1000元，涉诉商铺两个单位即为2000元。反诉被告自2019年1月起未支付租金、物业管理费、水费，截至2019年6月4日，反诉被告累计拖欠各项费用49527.5元，并于2019年4月擅自将商铺转租他人用于经营榴莲制品。反诉被告未按约定支付租金等费用、擅自转租的行为已构成严重违约，且已达到合同约定的解除条件。为维护自身合法权益，反诉原告于2019年6月4日通知反诉被告清理场地，双方合同已依法解除。综上所述，反诉被告应当依法、依约向反诉原告清偿其欠付的全部租金、物业管理费、水费等相关费用，并承担相应的违约责任。恳请人民法院依法审理，判如反诉原告所请。   反诉被告李发勇辩称，我方针对反诉请求所主张的事实，按照我方本诉起诉状陈述的事实为准，反诉状所陈述的事实与客观事实不符。我方认为合同无效但反诉原告认为合同有效，这是双方争议的问题。我方进场一段时间后反诉原告就擅自将整个商场转包给第三方经营茶楼，是反诉原告擅自转包商场，不存在我方不支付租金的问题，因此我方不同意反诉原告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》；2.进场费收据；3.押金收据；4.租金发票；5.租金收据；6.2018年10月31日书函；7.原告制作的损失核算表；8.“12345海口智慧联动平台”回复记录、海口市消防支队《关于王斐信访事项答复意见书》（海消[2019]337号）；9.装修费用收据。原告称证据9是其朋友经营的装修公司开具的收据，收取原告经营的茶吧装修费用，双方签订了装修合同，收款经办人林道冲是该装修公司的工作人员，但原告忘记装修公司的名称。被告质证意见：对证据1、2、3、4、5、8的真实性、合法性、关联性无异议；证据6、7是原告的陈述意见，不能作为证据使用，对其真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；另外，第一次庭审后被告按照法院要求与原告进行了涉案商铺物品的交接，原告存放的所有设备、物品均已交接完毕，原告以证据7所列清单主张经营损失包含的设备设施物品均已交接，其再主张损失没有依据；对证据9的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该份收据没有任何单位的签章确认，无法确认其真实性及关联性。   被告向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》；2.告知小吃城用户的公告《尊敬的海大南门精品小吃城用户》；3.被告方代理人吴召鹤与原告微信聊天记录截图；4.《门头屋檐定做协议》及收据；5.《简单装修合同》及收据；6.《消防水电暖通安装工程施工合同》；7.小吃城宣传图及现场照片；8.原告把商铺转租给他人经营后的商铺照片（拍摄时间2019年5月份）；9.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；10.《房屋租赁合同》及不动产权证书。原告质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7、9、10的真实性无异议；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，该照片显示的位置不明确，且与之后被告转租经营茶店的事实不符。   本院经审查，作出认证意见：（一）关于原告提交的证据，证据6、7属于原告单方陈述意见和统计的列表，不认定为证明客观事实的证据；证据9虽然与原件核对无误，但是经手人林道冲并非本案当事人，其未到庭确认该证据的真实性，而收据上没有加盖装修公司的公章，且无其他证据佐证，故对该证据不予采信；其他证据被告对其真实性无异议，本院审查认为上述证据真实、客观，且与本案事实具有关联性，可以采信。（二）关于被告提交的证据，证据8只是局部特写拍摄，没有参照物反映拍摄场景，不具有客观性，故对该份证据不予采信；其他证据原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告海南顺客商业管理服务有限公司向产权人租赁座落于海口市海甸岛沿江三西路20-2号一楼，租赁期限自2017年12月1日至2027年2月31日止。2018年6月17日，原告李发勇（承租方）与被告（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：被告出租海口市海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼4号12平方米商铺，原告对上述商铺已有充分了解，愿意承租该商铺作为经营奶茶品项使用；起租日以被告正式书面通知为准，原告必须保证与本项目同时开业，如原告需提前开业，需经被告书面同意；租赁期限为2年，自起租日起计算，承租期满，原告应按原来交铺状况把房屋及其他手续交还被告，原告对于出租商铺的所有附加装修（与商铺不可分离部分）无条件归属被告；双方商定该商铺第一年租金每月6500元，从第二年起每年的租金标准在上一年租金标准上递增10%，直至本合同租赁期限终止；除租金外，原告还应就其实际使用量缴纳与其租赁使用有关的费用，包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等相关费用，原告必须在收到被告缴费通知3日内向被告直接支付；本合同签订时，原告必须向被告缴纳24个月租金15万元作为保证金，合同期内保证金不计利息，不能冲抵租金和其他费用；在原告租赁、使用商铺期间，保证金由被告收执，租赁期满后被告予以结算清楚后退还其应退的保证金；如原告违反本合同约定事项，被告下达通知后，即有权自行扣取部分或全部的保证金，抵充费用、补偿损失；若本合同约定的租期满或者合同因故提前终止与解除5日内，原告尚未将其私有财产搬出承租商铺，则作为原告放弃权利处理，被告有权对原告滞留财物予以处理，原告自愿承担由此造成的损失；在原告有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动，损害公共利益或被告利益，拖欠租金，被告有权提前终止合同并提出赔偿；如果提前解约方系原告或者因原告原因造成合同被提前解除终止的，则因对于出租商铺的所有附加装修无条件归属被告；如果被告没有合同依据无故提前解除合同，则被告应当就原告未能够继续使用商铺情况，按照时间比例折算补偿原告原来所有附加装修之损失；原告逾期交付租金，每逾期一天，原告另需支付应付款5‰的滞纳金，如果原告逾期10天未能付清拖欠租金或付清其他应交费用，则除了原告应付款项不能免除外，被告有权没收保证金并且有权解除本合同；租赁期满或因故解除、终止合同，原告应当在租赁期满或解除、终止合同之日5日内将私有财物搬出承租的商铺并将商铺交付给被告，如原告逾期搬出或交付，每逾期一天，原告应当按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向被告支付占用商铺使用费，原告所交的保证金不予退还；本合同自双方签字之日起生效。合同第二条约定的租金支付方式为：“租金按□2个月□季度为一个付款单位，被告应于起租日起3日内向原告收取该商铺□首2个月□首季度的租金，其余□2个月□季度的租金原告应当在□每下个月的20日前□每个季度的前一个月20日前，按照被告指定的方式或用现款一次性支付□下2个月□下季度的租金。”双方未在合同文本中对“2个月”或“季度”打钩作出选择。   合同签订后，原告依约向被告交纳合同保证金15万元及两个月租金13000元，并于2018年11月12日缴纳押金13000元。被告于签约当日向原告交付商铺，原告将商铺装修后开设“答案茶吧”经营。被告向房东承租楼房，将一楼改造分割成多个铺面对外出租，整体作为小吃城经营。原告租赁的是一楼4号铺面（工商部门编号为26号），面积约12平方米。小吃城于2018年10月1日试营业，原告称其茶吧从2018年10月开始营业，于2019年2月份停业。原告在缴纳上述费用后未再向被告支付租金等相关费用。   被告出具一份《尊敬的海大南门精品小吃城用户》通知并通过微信发送给原告，该通知写明：小吃城于2018年10月1日试营业，开业第一个月被告对商户实行免价房租政策，从2018年11月1日开始正式收租，实行压二付二；试业期间，小吃城实际支出：管理人员工资4500元、保安人员工资3000元、保洁工资7088元、水电费约5000元，共计19588元，被告决定第一个月象征性收取每个单位1000元，从2018年11月1日开始物业管理费按实际支出收取，届时将会公布水电初始额度。   2019年6月4日被告通过微信以原告未交租金为由通知原告解除租赁合同，要求其搬走商铺内的设施设备。原告拒绝，被告遂于2019年7月底将涉案商铺内原告留置的物品搬走，将该铺面连同其它商铺一并出租他人开办“海口美兰新吉祥园老爸茶店”。本案第一次庭审后，原告与被告于2020年3月12日共同对被告搬走并存放的原告留置物品进行清点，原告将其自有的冰柜1个、收银机1台、热水器1台、椅子3把搬走。原店铺招牌已被拆除。   被告主张进场费具体是指，被告作为经营方对场地进行装修，支出包括公共桌椅、空调、发电机、地板、吊顶灯设施、道路等公共部分的装修、水电、消防等费用；因这些设施各租户在经营中共同使用，故须共同承担上述费用。庭审中被告否认合同中的保证金15万元即进场费，但现有证据未显示其另外收取进场费，而原告主张该15万元即进场费。原告明确其诉求主张的装修损失为32000元，包括商铺装修费以及搬回的物品价值：店铺招牌3000元、冰柜2800元、热水器1280元、收银机3000元。经营损失指的是2018年11月1日～2019年3月1日共四个月的租金损失：小吃城在2018年10月1日开张后，很多店铺不营业，商场卫生也不合格，影响到原告的生意，该四个月中原告的茶吧虽然营业但是基本上没有收入。被告（反诉原告）明确其反诉请求中的相关费用：租金是从2018年11月1日计至2019年5月31日，每月租金6500元；物业费是从2018年11月1日计至2019年5月31日，每月2000元；水费按照原告实际用水吨数350吨计算，按5.3元/吨，从2018年11月1日计至2019年5月31日；保管费是指原告部分设备物品未搬走由被告保管，按照10元/天标准，从2019年6月9日计至2019年12月18日；滞纳金按照合同约定按逾期付款千分之五计算，基数是每个月欠付租金的金额，从2018年11月1日计至2019年12月18日。原告表示认可双方的《商铺租赁合同》于2019年6月4日解除。   另查，小吃城另一租户王斐（另案原告）等人向“12345海口智慧联动平台”及消防部门投诉桃花小吃城无消防证擅自营业的情况。海口市消防支队于2019年9月向王斐作出《关于王斐信访事项答复意见书》（海消[2019]337号），告知：桃花小吃城已关门停业，转租后经营名称为海口美兰新吉祥园老爸茶店，检查发现该场所确实存在未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，对老爸茶店责令停产停业、并处罚款。海口美兰新吉祥园老爸茶店于2019年9月19日办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。   本院认为，一、关于合同的效力和解除问题。原告与被告在平等自愿基础上签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，主体适格。涉案商铺在被告收回后另行出租他人开设老爸茶店经营，在2019年9月办理消防安全检查合格证之前是未经消防安全检查而投入经营使用的，没有证据证明商铺在出租给原告使用时已经过消防检查并符合消防安全要求，故可断定被告出租的商铺未经消防安全检查，不具备经营使用条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，属于承租人可以请求解除合同的情形。但是该租赁合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告收回涉案商铺另行出租他人使用，原告与被告之间的《商铺租赁合同》实际终止履行，双方认可该合同于2019年6月4日解除，符合实际情况，本院依法确认涉案合同于2019年6月4日解除。   二、关于违约责任问题。原告租赁商铺使用应当按合同约定向出租人支付租金等费用。合同约定每月租金6500元，从被告书面通知确定起租日开始支付租金。小吃城是2018年10月1日试营业，原告的商铺也是在2018年10月份开张营业，被告在《尊敬的海大南门精品小吃城用户》中明确原告等租户的铺面租金从2018年11月1日开始计付，则虽然被告在2018年6月17日将商铺交付原告使用，但租金是从2018年11月起算。2018年11月1日～2019年6月4日合同解除之日止，租金总额为46367元（6500元×7个月+6500元÷30天×4天）。被告仅支付13000元，尚欠33367元未付。小吃城属于集中管理、各商户各自经营的商场运营模式，小吃城内商户开业规模、客流量的大小确实对个体商户的经营状况有影响，但这属于商业风险范畴。小吃城商铺营业规模小、客流量少、商业经营不佳并非作为出租人的被告有意为之，而且原告也没有证据证明被告在不具备开业条件下强行试营业构成违法经营。即便被告确实存在拖延试营业开业时间，但租金是从试营业后一个月计收，对原告的经济并不造成影响。涉案商铺虽未经消防检查合格即投入使用，但是原告的经营并未因此而受到影响，而原告也未以此为由行使合同解除权。因此，原告主张其拒付租金是因被告迟迟不开张而行使不安抗辩权，不符合法律规定。原告拖欠被告五个月租金，已构成违约，根据租赁合同约定，被告有权解除合同。故被告于2019年6月4日解除租赁合同，符合合同约定和法律规定。   三、关于相关费用的承担和退还问题。1.租金，原告拖欠被告租金33367元，应予支付。现被告反诉主张原告支付截止2019年5月31日的租金32500元，系依法处分其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以照准。2.物业费，租赁合同约定原告缴纳与其租赁使用有关的费用，包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等相关费用，当中并未明确约定物业管理费的缴费标准。被告在签约之后出具的《尊敬的海大南门精品小吃城用户》中提出第一个月收取每个商铺单位管理费1000元，对于此后的收费标准并没有明示。鉴于被告作为小吃城经营者和管理方，为保证小吃城的正常运营必然产生物业管理的费用，而租赁合同亦对此作出约定，故原告须按第一个月缴费标准向被告支付2018年11月1日～2019年5月31日的物业管理费共计7000元。被告请求超出部分本院不予支持。3.水费，租赁合同中约定原告在租赁期内按实际使用量缴纳水、电费用，被告在《尊敬的海大南门精品小吃城用户》中也表示“届时将会公布水电初始额度”。然而，被告没有举证证明其向原告公布水量初始额度以及原告实际使用水量。被告反诉请求原告支付水费3027.5元，并没有明确其计算标准、依据，其请求缺乏事实依据。另外，被告通知商户缴纳第一个月的物业管理费中已包含水、电费用，本院亦确定原告按该标准负担物业管理费，不应再重复计收水费。故被告的该项反诉请求应予驳回。4.物品保管费，双方的租赁合同解除，原告没有拆除相关设施、搬走自有物品，被告为有效使用租赁铺面将原告留置的设施物品搬离并妥善保管，由此产生的占用场地、管理等费用应当由原告承担。被告要求按每日10元标准支付2019年6月9日～2019年12月18日的保管费共计1920元，合法合理，本院予以支持。5.未缴纳租金的违约金，原告违约欠付2019年1月～2019年6月4日的租金，根据合同“原告逾期交付租金，每逾期一天，原告另需支付应付款5‰的滞纳金”的约定，被告有权要求原告支付逾期缴纳租金的违约金。但是合同约定违约金标准为每日5‰，明显过分高于因该违约行为给被告造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量，根据公平原则，确定违约金标准为每日万分之五即每月1.5%。双方对于租金支付方式是按“2个月”还是按“季度”支付没有在合同中作出选择约定，但是原告支付了前2个月的租金，说明双方认可的是按“2个月”为周期支付租金，则原告应在每第2个月的20日前支付下2个月的租金。那么违约金以2个月为一个支付周期，从上一个月的21日作为逾期起算日起算至被告主张的2019年12月止。具体为：（1）2019年1～2月租金13000元的违约从2018年12月21日起算至2019年12月20日止，计为2340元；（2）2019年3～4月租金13000元的违约金从2019年2月21日起算至2019年12月20日止，计为1950元；（3）2019年5月1日～6月4日租金7367元的违约金从2019年4月21日起算至2019年12月20日止，计为884元。上述违约金共计5174元，原告应予赔付。6.保证金15万元，合同约定原告拖欠租金，其所交保证金不予退还。各商户在经营中共同使用包括公共桌椅、空调、发电机、地板、吊顶灯设施、道路等公共设施，而该设施由被告提供并管理，被告因此向各商户收取一定数额的进场费。与本案合并开庭的陈奕江一案中，被告与陈奕江另行签订补充协议收取进场费65000元（陈奕江承租的铺面为6平方米）。本案中未见双方另行约定进场费，租赁合同中对保证金的性质未予明确，而是另外收取押金13000元。根据查明的事实，可以认定原告缴纳的15万元即进场费。因上述设施各商户在经营中共同使用，故须各商户共同承担费用。核定进场费金额为15万元，应该说这是原告在2年租赁期内所分摊的公共设施使用费。然而双方的租赁合同实际仅履行7个月，若全额收取原告2年的进场费显然有悖于公平原则。因此，应当根据合同实际履行期按比例确定原告承担的进场费用数额，合同解除之后的进场费原告无须负担。经核算，原告应承担的进场费用金额为43750元（15万元÷24个月×7个月），余款106250元被告应退还原告。原告请求被告全额退还进场费即保证金，超出部分应予驳回。7.押金13000元，租赁合同对押金并没有作出约定，现租赁合同已解除，被告应当将押金13000元退还给原告。   四、关于装修及经营损失的问题。原告诉请被告赔偿包括留置物品在内的装修损失以及2018年11月1日～2019年3月1日租金的经营损失，涉案租赁合同系因原告违约欠付租金而解除，原告要求被告赔偿其商铺装修和经营损失，无事实与法律依据，应予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告李发勇与被告海南顺客商业管理服务有限公司于2018年6月17日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月4日解除；   二、被告海南顺客商业管理服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李发勇保证金106250元及押金13000元；   三、反诉被告李发勇须于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司支付租金32500元、物业管理费7000元、物品保管费1920元；   四、反诉被告李发勇须于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司支付违约金5174元；   五、驳回原告李发勇的其他诉讼请求；   六、驳回反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费4770.70元（原告已预交），由原告李发勇负担2312.70元，被告海南顺客商业管理服务有限公司负担2458元；反诉费减半收取计1120.78元（反诉原告已预交2241.56元），由反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司负担585.78元，反诉被告李发勇负担535元。反诉原告多预交的反诉费1120.78元，予以退还给反诉原告。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   人民陪审员 李炳雄   人民陪审员 李宛霞     二〇二〇年六月八日   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第一百一十八条民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。