海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终403号   上诉人（原审被告）：符俊娇，女，1978年10月3日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：李乐，海南云联（文昌）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：郝川，男，1969年4月14日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：莫颜华，男，1954年10月15日出生，壮族，住海南省白沙黎族自治县。   原审第三人：白沙盛天房地产投资有限公司，所在地海南省白沙黎族自治县国营龙江农场原基建二队办公室。   法定代表人：陈盛杰，该公司董事长。   上诉人符俊娇因与被上诉人郝川及原审第三人白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初634号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   符俊娇的上诉请求：1.撤销海南省白沙黎族自治县人民法院作出的(2019)琼9025民初634号民事判决，并依法驳回郝川一审的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由郝川承担。事实与理由：一、涉案房屋系由盛天公司开发建设，土地证、报规报建都在盛天公司名下，房产证也在盛天公司名下，盛天公司系《住宅楼买卖合同书》的出卖人，基于合同相对性，郝川只是代理人身份，郝川不享有确认《住宅楼买卖合同书》合同无效的原告主体资格，一审判决对原告主体资格没有进行审查，属于事实查明错误，请二审法院依法改判。二、涉案房屋系符俊娇和其丈夫黄志庆的家庭夫妻购买用房，符俊娇和其丈夫黄志庆及小孩一家4口除涉案房屋之外，没有其他住房。符俊娇提供的白沙住房保障中心的准购通知书足以证明符俊娇具有购房资质，同时符俊娇的丈夫黄志庆也是具有购房资格，所以一审判决没有对“符俊娇和其丈夫黄志庆及小孩一家4口除涉案房屋之外，没有其他住房”进行查明，没有对“符俊娇的丈夫黄志庆也是具有购房资格”进行调查，一审法院认定符俊娇承担举证不能责任，认定购房合同无效是错误的，购房合同不存在无效情形，请二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回郝川一审的全部诉请。三、涉案房屋已经由符俊娇和其丈夫黄志庆及小孩一家4口收房装修居住多年，而且类似符俊娇情况的相邻业主也收房装修居住多年，盛天公司从未提出过任何异议，而且盛天公司也于2018年7月16日向白沙县人民政府的请示也是请求政府允许包括符俊娇在内的业主购买房屋，郝川作为代理人因房价上涨，想单方提价解除该笔已经履行完毕的交易，属于不诚信的行为，故从维护交易稳定性的角度，一审判令合同无效，属于适用法律错误。四、程序方面，一审庭审过程中郝川当庭将“诉请解除涉案房屋的住宅楼买卖合同书”的诉讼请求变更为“请求法院确认郝川与符俊娇签订的《住宅买卖合同书》无效”，这属于诉讼请求变更，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定：“当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”,一审法院未重新给郝川指定举证期限，属于程序严重违法，进而一审法院严重违法法定程序及侵害了郝川的合法权益，请贵院依法撤销一审判决。综上所述，符俊娇认为一审判决事实查明错误，法律适用错误，程序违法，郝川的一审诉请不成立，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法驳回郝川一审的全部诉讼请求。   郝川辩称，1.郝川与盛天公司只是持靠关系，案涉楼全部由郝川承建，除分配给在职职工外，剩余房屋郝川有出售权，与盛天公司无关，郝川具有诉讼主体资格；2.符俊娇购买房屋时，符俊娇的丈夫有购房资格，郝川也要求符俊娇与其丈夫一起申请购房，但符俊娇出于自身考虑不填其丈夫的名字，符俊娇个人就不符合购房条件。一审判决认定正确，应予维持；3.一审中，郝川变更诉讼请求后，一审法院按法定程序，重新开庭，并重新指定举证期限，完全符合法定程序。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   盛天公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。   郝川向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除郝川与符俊娇签订的《住宅楼买卖合同书》；2.判决符俊娇腾房，退出牙叉镇桥南路17号第二栋第二单元601房，郝川退回首付款90000元，装修按评估价补偿；3.该案的诉讼费用全部由符俊娇承担。一审庭审过程中，郝川变更诉讼请求：1.确认郝川与符俊娇签订的《住宅楼买卖合同书》无效；2.判决符俊娇腾房，退出牙叉镇桥南路17号第二栋第二单元601房，郝川退回首付款90000元，装修按评估价补偿；3.该案的诉讼费用全部由符俊娇承担。   一审法院认定事实：2015年10月28日，以郝川为甲方，盛天公司为乙方，双方签订《协议书》一份，主要内容为：1.甲方利用乙方资质，挂靠乙方公司，对白沙黎族自治县农业机械服务中心职工限价安置房项目进行开发建设，总投资3000000元；2.乙方收取总投资3000000元的0.3%作为管理费用，义务是：负责协调办理白沙黎族自治县农业机械服务中心职工限价安置房项目建设过程中的相关手续；3.建设过程中的一切工作和责任均有甲方负责，一切费用与乙方无关。而后，郝川借用盛天公司的名义取得了在白沙县涉案项目的开发资格，并建造了包括涉案房屋在内的24套限价商品房。   另查，2017年4月26日，以郝川为甲方，符俊娇为乙方，双方就涉案房屋的买卖问题签订一份《住宅楼买卖合同书》，主要内容为：1.乙方购买甲方白沙县牙叉镇桥南路思源学校南路17号第二栋第二单元601毛坯房壹套；2.每平米2400元，总价款约为人民币283968元；3.乙方签订合同协议后，先向甲方交纳购房款90000元，剩余购房款待甲方为乙方办好房产证后，乙方一次性付清。同日，符俊娇向郝川支付购房首付款90000元，郝川向符俊娇出具《县农机中心限价房首付收款凭证》一份，载明：“今收到符俊娇同志交来购房首付玖万元。（该同志购买二单元601房户型118.32平方）。收款人姓名：姓名：郝川（身份证号码为：4600301969********），开户行：白沙工商银行，账号：×××”，同年9月，郝川向符俊娇交付房屋，符俊娇装修后于同年年底入住。   另查，签订上述合同书后，郝川积极为符俊娇办理不动产证书，并引导符俊娇填写《白沙黎族自治县购买限价商品住房申请核定表》，符俊娇也于2017年10月30日向郝川支付5625元土地分割款，但是白沙黎族自治县住房和城乡建设局在审查符俊娇的购房资格时发现符俊娇非本县城镇居民且不满足其他购房资格，遂一直未向符俊娇发放准购通知，在此过程中，双方当事人因涉案合同书能否继续履行、是否有效的问题发生纠纷，因协商未果，郝川遂向一审法院提起该案诉讼。   再查，符俊娇与案外人黄志庆系夫妻关系。此前符俊娇户籍在海南省东方市三家镇玉雄村十三队，该案在审理过程中，2019年9月26日，符俊娇投靠其丈夫黄志庆，将其户籍迁移至海南省白沙黎族自治县牙叉镇金沙西路**，共同落户于案外人黄志庆的父亲户主黄从文的户上，户别为居民户口。2019年11月，白沙黎族自治县住房和城乡建设局经审查符俊娇符合购房资格，于当月22日向符俊娇发放《白沙黎族自治县限价商品房准购通知书》，并进行公示。一审法院向该局核实，该局回函称，为购房合同办理网签备案时需审核夫妻双方的身份信息，限购政策规定的购房资格是以家庭为单位，若夫妻双方有一方具有购房资格，合同签订主体应为具有购房资格一方或夫妻双方一起签订。   一审法院认为，该案的争议焦点为涉案《住宅楼买卖合同书》是否有效。涉案合同如符合《中华人民共和国合同法》第五十二条应认定为无效。依据查明的事实，涉案房屋名为白沙黎族自治县农业机械服务中心职工限价安置房，符俊娇主张其不清楚涉案房屋性质，但未提供证据证明其对涉案购房合同提出质疑、修改内容等，应视为其认可该合同且知道涉案房屋性质，现其仅以郝川在双方签订购房合同后向其出具《县农机中心限价房首付收款凭证》及其填写《白沙黎族自治县购买限价商品住房申请核定表》是为了配合郝川办证为由主张不清楚涉案房屋的性质予以抗辩，不符合实际情况，故一审法院对符俊娇的主张不予采信。   参照《海南法院民事审判工作会议纪要》中关于限价商品住房买卖纠纷的精神，因政府或政府指定的的专门机构与不符合经济适用住房供应条件对象所签订的限价商品住房出售合同而产生的纠纷，合同签订于2010年8月31日《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》实施后的，应当认定无效，且白沙黎族县人民政府于2014年8月8日在其发布的《白沙黎族县人民政府办公室关于印发县限价商品住房管理办理（试行）的通知》中的第三章“申购对象”中明确，申请购房限价商品房以家庭为单位，全体家庭成员为共同申请人，并由一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人同时具备以下条件的住房困难群体，可以申请购买一套政府统筹建设的限价商品住房：（一）具有本县城镇户口；或者在本县辖区内依法注册登记单位建立劳动关系或在本县从事个体或实体经营，并实际缴纳各项社会保险满3年。……，该案中，符俊娇在与郝川于2017年4月26日签订《住宅楼买卖合同书》时，符俊娇的户户籍在海南省东方市三家镇玉雄村十三队，然，符俊娇的情况不符合上述法规要求，其不具有购买涉案房屋的资格。符俊娇主张其丈夫黄志庆具有购房资格，涉案房屋是以家庭为单位购买，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，黄志庆没有与符俊娇一起签订购房合同，符俊娇应提供以其家庭为单位购买涉案房屋的合理证据，且同时需要说明为何其丈夫黄志庆为何没有作为合同主体，但符俊娇未能提供证据予以佐证，符俊娇举证不能，应承担不利后果，应认定涉案购房合同无效。另外，尽管在案件审理过程中符俊娇取得了购房资格，白沙黎族自治县住房和城乡建设局也向其发放准购证并予以公示，但不能追溯其之前的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同自始无效与部分有效无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，合同无效是自始无效，不因后面条件成就或改变而变得有效。因此，郝川与符俊娇于2017年4月26日签订的《住宅楼买卖合同书》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”规定，现郝川自愿向符俊娇返还全部购房款90000元以及土地分割款，并请求符俊娇返还涉案房屋，符合上述法律规定，一审法院予以支持。郝川在向一审法院提起的第二项诉讼请求中申请按装修评估价格对符俊娇予以补偿，但是在案件审理过程中未提出书面评估申请，另外，虽然符俊娇对该案当庭口头提出反诉申请，但是并未提交书面的反诉材料，也未向一审法院提出具体的反诉请求，因此关于涉案房屋装修费用，该案不再一并进行处理，双方当事人可结合该纠纷是否存在缔约过失责任的问题另案解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、确认郝川与符俊娇于2017年4月26日签订的《住宅楼买卖合同书》无效；二、郝川于判决生效之日起30日内向符俊娇返还购房款90000元、土地分割款5625元；三、符俊娇于判决生效之日起30日内向郝川返还位于白沙黎族自治县牙叉镇桥南路思源学校南路17号第二栋第二单元601房；四、驳回郝川其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5559.52元，由符俊娇承担。于判决生效之日起七日向一审法院缴纳。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《住宅楼买卖合同书》的效力应如何认定。   关于案涉《住宅楼买卖合同书》的效力应如何认定的问题。符俊娇上诉主张双方签订的合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。首先，本案中，郝川与符俊娇于2017年4月26日签订《住宅楼买卖合同书》，合同签订后，符俊娇已按合同约定向郝川支付了购房首付款90000元，郝川也将该房屋交付符俊娇使用至今，该合同已实际履行，系双方真实意思表示。其次，符俊娇购房时，其个人虽不符合当地申购房屋条件，但其丈夫黄志庆是符合当地申购房屋条件的。而且，双方签订合同时，郝川对该情况明知，并未放弃与符俊娇签订房屋买卖合同。现郝川又以此为由，主张双方合同无效，有违诚实信用原则。最后，双方签订的合同不存在损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的情形，双方签订的合同不符合认定无效的条件，且符俊娇本人现已符合当地申购房屋条件，继续履行合同不存在现实障碍。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定合同无效，属适用法律不当，本院予以纠正。符俊娇上诉主张合同有效，于法有据，本院予以支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致处理结果错误，本院予以纠正。符俊娇的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初634号民事判决；   二、驳回郝川的诉讼请求。   一审案件受理费5559.52元，二审案件受理费5559.52元，共计11119.04元，由郝川负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年六月十五日   法官助理 白 黎   书记员 王圣忠   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。