安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2652号 上诉人（原审原告）：卢成珍，女，1976年2月19日出生，汉族，住安徽省庐江县。 被上诉人（原审被告）：陶文涛，男，1997年6月3日出生，汉族，住安徽省太和县。 上诉人卢成珍因与被上诉人陶文涛房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法进行独任审理。本案现已审理终结。 卢成珍上诉请求：撤销一审判决，要求陶文涛向卢成珍支付水电费、床、进户门、坐便器、地漏、地板砖、垃圾清理费、楼下墙面维修费、下半年房租、误工费等合计13400元。事实与理由：2019年3月9日卢成珍与陶文涛签订案涉房屋租赁合同。陶文涛在居住期间，多次堵住卫生间地漏，造成楼下墙面受潮脱皮，陶文涛承诺维修，但没有兑现。与楼下房主产生纠纷后，陶文涛在派出所当面承诺7月20日一定维修好，如果不修就赔偿1000元。然而7月20日后陶文涛找各种理由搪塞，并于7月24日晚上在未提前告知卢成珍的情况下，连夜搬离。陶文涛恶意拖欠电费，被供电公司通知将强制停电。出租房内满地垃圾，床和卫生间、地漏、马桶、地板砖、进户门都已损坏。综上，卢成珍为维护自己合法权益，根据法律规定提出上诉，请求依法判决。 陶文涛未作书面答辩。 卢成珍向一审法院起诉请求：1.陶文涛向卢成珍支付各项损失合计13400元（房屋租金7500元、电费843元、水费57元、三张床损坏维修费800元、进户门更换费1000元、坐便器损坏损失200元、地漏地板砖损坏损失200元、垃圾清理费200元、误工费600元、楼下维修费2000元，合计13400元）；2.本案诉讼费用由陶文涛承担。 一审法院认定事实：卢成珍系长江东路987号1幢210室房屋所有权人（房地权证号：合瑶字第××号）。卢成珍与潘发宏系夫妻关系。2019年3月9日，潘发宏受卢成珍委托与陶文涛签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：潘发宏为出租方（甲方），陶文涛为承租方（乙方），甲方将位于财运小区1幢210室房屋租赁给乙方使用，出租房配套设施：床4张、冰箱1台、空调1台供乙方使用，由乙方保管，损坏、丢失由乙方按价赔偿。年租金15000元，房屋押金1000元，租金每半年支付一次，下半年提前1个月支付。租赁期限自2019年3月9日至2020年3月9日，合同未满押金不予退回。乙方退租时，应提前半个月告知甲方，否则押金不退。乙方租赁期间，水、电、燃气以及其他由其居住而产生的费用由陶文涛承担，租赁结束时，乙方须交清欠费。合同同时还对其他权利义务作出约定。合同签订后，卢成珍按约向陶文涛交付案涉房屋，陶文涛向卢成珍支付租金至2019年9月9日止，并向卢成珍支付押金1000元。 一审庭审中，卢成珍称其于2019年7月25日得知陶文涛已擅自搬离案涉房屋。陶文涛未结清租赁期间的电费、水费。 一审法院认为，卢成珍委托潘发宏与陶文涛签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方约定租赁期限为2019年3月9日至2020年3月9日，现陶文涛于2019年7月24日擅自搬离租赁房屋，提前与卢成珍终止案涉房屋租赁合同，构成违约，应根据双方约定以及法律规定承担违约责任。卢成珍已在2019年7月25日知晓陶文涛搬离案涉房屋且收回房屋，故对其要求陶文涛继续给付2019年9月10日至2020年3月9日租金无事实和法律依据，不予支持。押金1000元系双方约定的违约金金额，一审法院认为双方约定的违约金低于陶文涛擅自搬离租赁房屋，提前与卢成珍终止案涉房屋租赁合同给卢成珍造成的损失。结合本案实际情况，一审法院酌定卢成珍损失金额为3000元，对陶文涛对因违约造成的损失应予赔偿。关于卢成珍主张的水费和电费，根据合同约定，陶文涛应当承担其在租赁期间产生的电费、水费。卢成珍提交的电费缴费单上显示，开票日期为2019年10月11日，地址为长江东路****210，结算周期分别为2019年4月6日至2019年6月6日、2019年6月6日至2019年8月6日。陶文涛租赁期间包含在上述期间内，鉴于无法区分上述电费实际产生时间以及金额，陶文涛亦未到庭加以说明，故依据卢成珍提交的电费清单，确认陶文涛应向卢成珍支付电费843.99元。卢成珍提交的水费发票显示，开票日期为2019年10月11日，账务月份：201908。卢成珍支付的上述水费发生于陶文涛搬离案涉房屋之后，故对卢成珍主张的水费不予支持。关于卢成珍主张的床、进户门、坐便器、地、地漏、地板砖损坏所造成的损失仅向法院提供一组照片加以证明，但该组照片无法证明上述损失实际发生以及原因，故对该主张不予支持。关于卢成珍主张的垃圾清理费以及楼下墙面维修所支出的费用，一审法院认为卢成珍提交的证据不能证明该支出实际发生以及合理性，故对该主张不予支持。卢成珍主张的误工费缺乏事实和法律依据，不予支持。卢成珍在2019年7月25日知晓陶文涛搬离案涉房屋，故陶文涛已支付的押金1000元以及2019年7月25日至2019年9月9日期间的租金1890.41元（15000元÷365天×46天）应充抵陶文涛应给付的卢文珍的损失金额。综上，陶文涛还应给付卢成珍各项损失合计953.58元（违约损失3000元+电费843.99元-押金1000元-预付租金1890.41元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陶文涛于判决生效之日起十日内给付卢成珍损失费用953.58元；二、驳回卢成珍的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取为70元，由陶文涛负担。 二审中，卢成珍向本院提交接处警记录（原件）一张，用以证明陶文涛致楼下住户墙面损坏，曾经派出所调解，陶文涛答应维修，但没有兑现，陶文涛同时承诺如果修不好，就赔偿楼下住户1000元，然而陶文涛没有修，人也不见了，卢成珍支付楼下房主2000元，未出具收条。 陶文涛未发表质证意见。 本院对一审查明而为当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，案涉租赁合同的期限为2019年3月9日至2020年3月29日，承租人陶文涛于租赁期限未届满前擅自搬离房屋，构成违约。卢成珍已于2019年7月25日收回案涉租赁物，双方租赁合同已实际解除，其再主张陶文涛继续给付2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金缺乏事实依据。卢成珍认可陶文涛已缴纳租金至2019年9月9日，案涉租赁合同提前解除，卢成珍应退还陶文涛多收取的租金1890.41元（15000元÷365天×46天）。卢成珍主张陶文涛应给付租赁期限内的未付水费57元，而其提交的水费发票对应的账务月份为2019年8月，发生在陶文涛搬离之后，本院对该主张不予支持。卢成珍主张的床、进户门、坐便器、地、地漏、地板砖损坏所造成的损失系其单方估算法证实费用的实际发生及与陶文涛租赁行为的关系，本院亦不予支持。卢成珍主张的垃圾清理费及楼下墙面维修费缺乏费用支出的票据相印证，不予支持。卢成珍主张的误工费缺乏事实和法律依据，不予支持。陶文涛提前搬离房屋构成违约，应向卢成珍承担违约责任，一审法院酌定卢成珍损失金额3000元，并无明显不当，本院予以维持。综合以上，扣除预付租金和押金后，陶文涛还应支付卢成珍各项损失合计953.58元（违约损失3000元+电费843.99元-押金1000元-预付租金1890.41元）。 综上所述,卢成珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140元，由卢成珍负担。 本判决为终审判决。 审判员  王莉 二〇二〇年六月十九日 法官助理鲍晶晶 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。