贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初302号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：重庆福百弘商业管理有限公司，住所地重庆市江北区金科·廊桥水岸12号16-1，统一社会信用代码91500105MA5ULXK720。 法定代表人：赖长寿，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯苏文，代理权限为特别授权。 被告：车亚，男，土家族，1986年8月13日生，贵州省人，住所地贵州省县。 被告：张永亮，男，土家族，1987年10月14日生，贵州省人，住所地贵州省县。 被告：贵州雲尚居健康管理有限公司瓮安分公司，住所地贵州省瓮安县雍阳办事处湖心桥桥头绿城国际小区****铺位、3层4-14号铺位，统一社会信用代码91522725MA6H8U6Y57。 法定代表人：张永亮。 原告重庆福百弘商业管理有限公司（以下简称“福百弘公司”）诉被告车亚、张永亮、贵州雲尚居健康管理有限公司瓮安分公司（以下简称“雲尚居瓮安分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯苏文及三被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告福百弘公司的诉讼请求，1、解除原、被告签订的《商业租赁管理合同》；2、判令二被告向原告立即支付拖欠的租金632，614元；3、判令被告支付违约金126，522元；4、由被告承担本案的一切诉讼费用。 被告车亚辩称，车亚与原告签订合同是事实，车亚是代被告雲尚居瓮安分公司签订的租赁合同，签订合同的时候该公司还在筹备阶段，还没有正式成立，公司成立后是张永亮担任法定代表人，现在车亚与被告已经没有关系了。 被告张永亮辩称，我方预付的款项情况是：2018年6月23日交纳定金10万元，2018年7月14日交纳158，154元及58，153元，合计第一年即2018年7月14日—2019年7月13日交纳的租金为316，307元。后双方口头协议，待雲尚居瓮安分公司装修开业后3个月之内交15万余元的保证金。装修过程中，原告承诺在4楼安装室内空气能，但后又不允许在4楼安装，又经协商，雲尚居瓮安分公司在3楼过道安装了空气能，安装花费3.8万余元；雲尚居瓮安分公司因安装三项电（商业用电）又花费了2.8万余元，后原告口头承诺这些费用在被告应交保证金里扣除。2018年10月左右，因被告租赁的1楼门面没有使用，原告招商部收回1楼门面，同时物管费由被告自行交纳，房租另行约定为21元/平米，但招商部以没有时间为由拒绝重新签订合同。雲尚居瓮安分公司一直愿意缴纳房租，因没有协商好所以一直没有交本案租金。 被告雲尚居瓮安分公司的辩称意见与被告张永亮的辩称意见一致。 审理查明的事实 2017年3月18日，原告福百弘公司与案外人贵州最臻绿城置业有限公司签订《绿城国际、绿城国际·睿苑、绿城·公园王府商业租赁管理合同》，约定贵州最臻绿城置业有限公司将其开发建设的绿城国际、绿城国际·睿苑、绿城·公园王府的部分商业铺面出租给原告福百弘公司使用，租赁期限为5年，使用时间从2017年3月20日起，租金以每年为一个交付周期。该合同还约定，在原告福百弘公司使用期限内，可以向第三方进行转租，但要管理好第三方，并及时向案外人贵州最臻绿城置业有限公司汇报承租情况，并经得贵州最臻绿城置业有限公司同意。 2018年7月1日，原告福百弘公司与被告车亚签订《商业租赁管理合同》，被告张永亮作为该合同的担保人，并在该合同中担保人处签名，该合同约定：原告将其从贵州最臻绿城置业有限公司承租的绿城国际商业第一层9号铺位，建筑面积82.19平方米，以及三层4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14号铺位，建筑面积为1870.32平方米出租给被告车亚经营足浴酒店，品牌为“雲尚居”，租赁期限为10年，即2018年7月6日至2028年7月5日。同时，《协议》第二条第2项约定租金的计算方法为：月单价×建筑面积×12个月=年租金，租金每两年按6%递增。其中：第一年（2018年7月6日至2019年7月5日）租金按照27元／平方米计算，为316，307元，免租期6个月；第二年至第四年的免租期均为三个月，第五年至第十年无免租期，第二年的月单价为27元／平方米，租金为474，460元；第三年及第四年月单价为28.62／平方米，第三年及第四年的租金均为502，928元；第五年及第六年的月单价为30.34元／平方米，第五年及第六年的租金均为710，870元；第七年及第八年的月单价为32.16元／平方米，第七年及第八年的租金均为753，513元；第九年及第十年的月单价为34.09元／平方米，租金均为798，733元。第13项约定定金支付：乙方（被告）应于签署本协议书后三个工作日内支付一个季度的租金共计人民币158，153元作为定金至甲方（原告）账户。自甲方收到此定金之日起3日内甲方应保留此商铺，不再对外推介租赁，甲方开具等额定金收据给乙方，款项收齐后，该定金自动转为租赁保证金。第14项约定免租期：在签订协议后10个日历日内，且在租赁物业交付之日前，乙方应向甲方全额交纳第一年度三个月租金，免租期租金按本合同第二条约定扣除。剩余三个月的租金在签署本合同之日起三个月内一次性付清。若逾期未付清，将视为乙方违约，甲方有权单方面收回本合同约定的租赁商铺，同时所产生的所有损失将由乙方自行承担，并按照本合同第五条约定支付违约金。第15项约定租金支付：第二年租金以半年为一个交付周期，按实际当年全年实收租金的一半，乙方在每期期满之前的15个日历日内向甲方支付下一期的租金及物业费。乙方延期交纳的，分别按本合同第二条第六项及第六条约定承担违约责任。第八条约定，担保人对乙方履行合同义务承担连带担保责任。在原、被告双方签订《商业租赁管理合同》后，原告按照该协议的约定将前述商铺交付给被告，被告进行装修并投入使用。其间，原告收到被告交纳的定金100，000元、保证金58，153元、第一年前半年租金158，154元，共计316，307元。 另查明，被告雲尚居瓮安分公司系贵州雲尚居健康管理有限公司的分支机构，于2018年9月26日进行工商登记领取了营业执照，负责人为张永亮，张永亮亦是贵州雲尚居健康管理有限公司的法定代表人。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《绿城国际、绿城国际·睿苑、绿城·公园王府商业租赁管理合同》复印件、《商业租赁管理合同》复印件、不动产登记证书复印件6张以及被告张永亮提交的《收据》原件3张等证据材料在卷为凭，经本院审查，予以采信，可作为定案的依据。 判决理由和结果 本院认为，原告与被告车亚于2018年7月1日签订的《商业租赁管理合同》，系双方的真实意思表示，且内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告已按照《商业租赁管理合同》的约定将租赁的商铺交付给被告雲尚居瓮安分公司使用，被告应按照约定支付租金。被告车亚在雲尚居瓮安分公司进行工商登记前，代表雲尚居瓮安分公司与原告签订了租赁合同，被告雲尚居瓮安分公司进行工商登记后，已实际享有租赁合同约定的权利，车亚的行为系其代表雲尚居瓮安分公司的职务行为，故应由雲尚居瓮安分公司承担交纳租金的义务。雲尚居瓮安分公司无正当理由拖欠原告租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告要求解除《商业租赁管理合同》，符合法律规定，本院予以支持。双方合同解除后，被告交纳的保证金应从其差欠的租金中予以冲抵。从双方签订的《商业租赁管理合同》第二条第2项约定租金的计算方法来算，从2018年7月6日起至2020年7月5日止，被告应共计支付原告《商业租赁管理合同》约定的商铺租金为316，307元+474，460元=790，767元，因原告已收取被告支付的租金158，154元，保证金158，153元，共计316，307元，应从需要支付的租金中减除，即被告现在还需向原告支付的租金为：790，767元-316，307元=474，460元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《商业租赁管理合同》第五条第2项对违约金的计算方法已作了约定，原告请求被告按照未付租金的20%支付违约金，则违约金应为474，460元×20%=94，892元。 被告张永亮系《商业租赁管理合同》的连带责任保证人，依照《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”之规定，被告张永亮应对因《商业租赁管理合同》产生的法律责任承担连带给付责任。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、原告重庆福百弘商业管理有限公司与被告车亚于2018年7月1日签订的《商业租赁管理合同》于2020年7月5日解除； 二、限被告贵州雲尚居健康管理有限公司瓮安分公司于本判决生效后十日内支付原告重庆福百弘商业管理有限公司2017年7月6日至2020年7月5日的商铺租金人民币四十七万四千四百六十元（￥474，460元）； 三、限被告贵州雲尚居健康管理有限公司瓮安分公司于本判决生效后十日内支付原告重庆福百弘商业管理有限公司逾期交付租金的违约金人民币九万四千八百九十二元（￥94，892元）； 四、被告张永亮对上述第二项、第三项承担连带给付责任； 五、驳回原告重庆福百弘商业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币5695元，由被告贵州雲尚居健康管理有限公司瓮安分公司负担4271，原告重庆福百弘商业管理有限公司承担1424元。 权利义务告知 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分缴纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  谢霞 二〇二〇年六月十一日 书记员  秦康