文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初3861号原告：国峰置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥开发区光明路南侧，统一社会信用代码9132058378127365X9。法定代表人：周桂如,该公司董事长。委托诉讼代理人:韩玲,女,该公司法务。委托诉讼代理人：曹弘扬，男，该公司员工。被告：桂万银，男，1981年12月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。原告国峰置业（昆山）有限公司（以下简称“国峰公司”）与被告桂万银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序实行独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告国峰公司的委托诉讼代理人韩玲、曹弘扬到庭参加诉讼，被告桂万银经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国峰公司提出诉讼请求：1、判令确认原告和被告桂万银签订的《房屋租赁合同》于1、请求判令解除合同编号为KB-C004-GY-19073103的《昆山市房屋租赁合同》；2、请求判令原告没收被告支付的保证金13500元；3、请求判令被告支付截止到起诉之日起拖欠的电费及电费的滞纳金合计2958.01元(电费欠缴金额454元、截止到2020年1月10日的欠缴电费滞纳金77.64元)；4、请求判令被告承担2019年12月1日至法院判决解除合同时的租金及滞纳金(租金8100元，暂计至2020年2月29日；滞纳金9720元，暂计至2020年1月10日)；物业管理费及滞纳金(物业费5400元，暂计至2020年2月29日；滞纳金6480元，暂计至2020年1月10日)；5、请求判令被告撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状；并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业费每月计算)；6、请求法院判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)；7、请求判令被告支付原告因出租涉案房屋支付的中介费损失人民币3783.3元；8、被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告明确第三项诉讼请求：判令被告支付电费金额为454元以及滞纳金是77.64元（滞纳金暂计算至2020年1月10日，要求计算至实际支付之日止）。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告签订了合同编号为KB-C004-GY-19073103的《昆山市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，合同第3-1条约定租赁期限自2019年8月4日起至2020年8月3日。合同补充条款第七条约定，涉案房屋的租金和物业管理费每三个月预付一次，被告应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费期的租金和物业管理费。因此，被告应于2019年11月15日前向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金和物业管理费。合同补充协协议第十五条约定：被告拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额一个月的租金，并且拖欠超过三天，原告有权终止合同，没收被告已支付的租金和物业管理费保证金和被告己支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，合同补充条款第十八条约定，被告另应赔偿原告为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费。截止起诉之日，被告尚未支付2019年12月1日起的租金物业管理费等相关费用。鉴此，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条第(4)款的规定、合同补充条款第十五条、十八条的约定，解除合同并追究被告的违约责任被告桂万银未作答辩。被告桂万银未作答辩。经审理查明，2019年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《昆山巿房屋租赁合同》，合同编号：KB-C004-GY-19073103，甲方预租给乙方的房屋座落在本市。该房屋签约面积为119.26平方米，房屋用途为办公。甲方于2019年8月4日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年8月4日起至2020年8月3日止。该房屋每日每平方米签约面积租金为0.74元，月租金总计为2700元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（一）…(六)乙方逾期不支付租金累计超过拾伍日的。同日，双方签订《补充条款》，约定乙方目前须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为15.09元，该房屋的月物业管理费总计为1800元。乙方在收到物业公司收费通知后的10日内将上一个月的水、电等能源费用交物业公司代为缴纳。若乙方未按规定支付水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的3%交纳违约金；若逾期超过30天的，甲、乙双方同意根据本补充条款第六条2的约定执行。第六条保证金1、为保证合同的执行，乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于该房屋的三个月租金的保证金，计8100元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为人民币5400元。保证金不计算利息。2、甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。若乙方逾期补足的，应向甲方交纳违约金，每逾期一天，则应按日交纳上述费用的3%支付违约金。第七条租金、物业管理费、及其它费用、款项的支付办法1、租金和物业管理费以三个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付；即乙方应于签订本合同三日内向甲方支付2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金人民币10585.48元和2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元。除首期租金和物业管理费外，乙方应在每期1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费。4、若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的百分之三(3%)作为滞纳金且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止。乙方付款时甲方有权优先收取已发生之滞纳金，若逾期超过5天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。若逾期超过三次的，甲方有权提前终止合同，并追究乙方违约责任。租赁期届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十七条之规定将该房屋恢复原状(除非甲方书面同意全部或部分保留)，并向甲方办理交接手续。因乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过十五天，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)。根据合同租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外)，将该房屋恢复至附件所列的现有装修及设施状况并归还若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理。甲方有权自行完成该等恢复原状丶拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担。若乙方未按规定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失。但此等租金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。如合同终止乙方不配合将甲方物业清空并恢复原状的，甲方无需经过提存公证等手续·即可处置变卖乙方遗留在甲方物业的所有物品(包括并不限于装修设施等)：且清理物业并恢复原状的所有费用由乙方承担，乙方在任何时候均不得向甲方提供任何赔偿。若乙方未按本合同的约定按时足额向甲方支付租金、物业管理费、水费、电费等能源费用，甲方有权终止本合同，并有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费，乙方应向甲方支付六个月的租金做为空置费损失。另原告提供其与昆山金恒房产经纪有限公司签订的《招商代理协议》，证明原告就位于昆山市的建滔广场委托经纪公司为本项目租赁招商代理，原告支付其佣金，佣金标准为租赁期第一年平均净月租金，庭审中原告陈述涉案房屋的佣金为3783.3元尚在审批过程中，尚未实际支付。另原告提供花桥建滔公寓中介带看报备单，证明原、被告通过昆山金恒房产经纪有限公司居间介绍，带看涉案房屋。庭审中，原告陈述被告共计支付了租赁保证金8100元，物业费保证金5400元，2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金10585.48元，2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元以及一笔500元款项，其余未再支付任何款项。另原告提供2020年1月2日的履约联系函要求被告缴纳租金、物业费、电费以及相应的滞纳金，但原告未能举证该材料送达至被告。另原告提供江苏省电力有限公司加盖的公章的电费清单，其中载明涉案房屋于2019年9月-2020年1月的电费分别为30元、38元、103元、313元、214元。另查明，桂万银曾于2019年8月26日书写起诉状诉至本院，要求国峰公司返还租金、保证金、水、电费以及违约金，事实部分桂万银陈述其承租了涉案房屋，并于2019年8月4日入住涉案房屋，后国峰公司多次联系桂万银称涉案房屋已出售，要求桂万银换房，桂万银提出退场要求国峰公司返还已交费用。对此被告国峰公司称，当时系公司人员失误，误以为涉案房屋已出售，故联系桂万银要求更换房屋，但后期查明涉案房屋并未出售，后交由桂万银继续使用，为此国峰公司提供了涉案房屋的电费明细用以印证被告桂万银在继续使用房屋且涉案房屋内仍有被告的物品在内，但桂万银未支付后期费用，故国峰公司起诉至法院，提起上述诉请。庭审中，原告陈述被告并未将涉案房屋交付给原告。另本院于2020年4月7日向原告释明，根据原告陈述，合同已无继续履行的可能，要求原告未避免损失的扩大在一个月内对涉案房屋进行清理，但原告未在上述时间进行清理。上述事实，有《昆山巿房屋租赁合同》、《补充条款》、《招商代理协议》、报备单、增值税专用、询问笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告桂万银之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同的约定租赁期自2019年8月4日起至2020年8月3日止，租金和物业管理费以三个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，承租方应在每期1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费，现被告仅支付了2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金人民币10585.48元和2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元，根据原告提供的电费明细可知，被告在2019年11月30日后仍在继续使用涉案房屋，故被告应支付相应的租金以及物业费用，但被告未按约支付，其行为构成违约，原告根据合同约定享有解除权，现原告起诉至本院要求解除涉案租赁合同，本案应诉材料于2020年3月24日视为送达，故原告要求解除合同的通知于该日宋丹，涉案租赁合同于2020年3月24日解除。根据合同约定，被告桂万银应于2019年12月1日支付原告2019年12月1日至2020年2月29日的租金8100元，于2020年3月1日支付原告2020年3月1日至2020年3月24日的租金为2206.31元（0.74×119.26×25），综上被告应支付原告租金共计10306.31元。合同解除后，被告桂万银应根据合同约定及时腾空涉案房屋并将房屋交付给原告，但被告桂万银并未妥善履行承租人的义务，故被告桂万银作为承租人对于损失的发生负有过错。对于出租人而言，出租人亦负有采取积极措施防止损失扩大的义务，经本院释明合同已无法继续履行要求原告在2020年5月7日前自行腾退涉案房屋的情形，原告仍未采取措施防止损失扩大，故对于2020年5月7日之后的占有使用费本院不予支持。对于2020年3月25日至2020年5月7日占有使用费，因原告未能举证证明涉案房屋在占有使用期间存在其他损失以及租金发生变动，故本院按参照租金标准计算占有使用费为3883.11元（0.74×119.26×44）。关于物业费，合同约定的每月每平方米租赁面积物业管理费为15.09元，每月为1800元，本院支持2019年12月1日至2020年5月7日的物业费，其中被告应于2019年12月1日支付原告2019年12月1日至2020年2月29日的物业费5400元；被告应于2020年3月1日支付原告2020年3月1日至2020年5月7日的物业费为4023.29元（15.09×119.26×12÷365×68）；综上，被告应支付原告物业费共计9423.29元。关于电费，原告主张454元，有原告提供的电费清单予以印证，本院予以支持。关于保证金共计13500元，原告主张被告未按约定支付相应款项，根据合同约定应没收被告交付的保证金，本院根据合同约定租赁期限、逾期付款的违约约定以及因被告桂万银违约导致合同提前解除给原告造成的空置费用等实际损失兼顾对被告违约行为的惩罚性以及原告负有采取积极措施防止损失扩大的义务，本院酌定没收保证金7000元，余款应予以抵扣。关于原告主张的租金、物业费、电费滞纳金以及空置费已在保证金中进行处理，本院不再重复支持。关于原告主张的中介费，原告未能提供证据证明其实际支付了该款项，另即使客观存在本案亦已支持了接近租赁期限的相关费用，居间服务的目的也已实现，并未给原告造成损失，故对于中介费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告国峰置业（昆山）有限公司于2019年8月1日与被告桂万银签订的《昆山巿房屋租赁合同》、《补充条款》于2020年3月24日解除；二、被告桂万银于本判决生效后十日内将位于江苏省昆山市1号楼2307室房屋腾退返还给原告国峰置业（昆山）有限公司；三、被告桂万银于本判决生效后十日内支付原告国峰置业（昆山）有限公司剩余租金10306.31元、占有使用费3883.11元、物业费9423.29元以及电费454元，共计24066.71元，扣除被告桂万银已支付的500元，被告仍需支付原告23566.71元；四、原告国峰置业（昆山）有限公司返还被告桂万银保证金6500元；五、上述第三项、第四项两相折抵后，被告桂万银于本判决生效后十日内仍应支付原告国峰置业（昆山）有限公司款项共计17066.71元；六、驳回原告国峰置业（昆山）有限公司的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526045309)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1048元，减半收取524元，由被告桂万银负担114元，原告国峰置业（昆山）有限公司负担410元，此款原告已预缴。被告负担部分在其履行上述判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审判员  鲍丽娟二〇二〇年六月十八日书记员  赵亚萍