云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初598号原告：刘小军，男，汉族，1985年6月7日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：毕香琴，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：张书杰，男，汉族，1974年4月3日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号，统一社会信用代码：91530100719458522F。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：李瑞萍、沈晓倩，特别授权代理。原告刘小军与被告张书杰、昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人毕香琴，被告荣城房地产公司的委托诉讼代理人李瑞萍、沈晓倩到庭参加诉讼。被告张书杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同》（含居间法律关系和房屋买卖合同关系）；2.被告张书杰返还原告定金30000元；3.被告荣城房地产公司承担违约责任30000元；4.两被告承担全部诉讼费用及律师费3000元。事实与理由：2019年3月30日原告与两被告签订房屋买卖合同，原告购买坐落于云南省昆明市高新区鼎易天城2栋第30层3003号的房屋，并交纳30000元定金及24000元中介费。房屋买卖合同约定于2019年4月15日以前为原告办理房屋买卖各项事宜。在此期间原告按照房屋买卖合同规定将房屋买卖所需全部资料在规定的时间内交于被告。时至今日两被告以各种理由拒绝为原告办理房屋买卖、过户等各项事宜。在原告与两被告多番沟通协商下，两被告依然不履行房屋买卖合同，还在此期间原告还把房屋转卖给了其他人，且拒绝退还原告的定金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张书杰未到庭，但提交书面答辩状称：1.我方与原告、被告荣城房地产公司签订的《荣城地产房屋买卖合同》，该合同既是房屋买卖合同，又包含被告荣城房地产公司的经纪事项条款；2.上述合同中明确约定原告应于2019年4月15日前出借90万元整给我方用于还贷赎证，赎证后，出借款项用于抵扣购房款，但原告并未依约向我方支付款项。在合同约定时间截止后35天，我方不得已降价将房屋出售，损失2万元；3.原告到期拒不履行合同，已构成根本违约，应承担违约责任，其无权要求返还定金，同时因原告违约，我方可按照先履行抗辩权的法律规定要求原告继续履行合同，支付款项，也可以要求解除合同，现我方同意解除与原告及被告荣城房地产公司签订的《荣城地产房屋买卖合同》；4.被告荣城房地产公司没有履行经纪人的合同义务，在合同履行期限到期时未及时联系和敦促原告履行合同义务，亦未向我方移交定金，其在合同履行过程中存在过错，应承担相应责任。被告荣城房地产公司答辩称：1.我方同意解除《荣城地产房屋买卖合同》；2.对原告主张的第二项诉讼请求，我方无异议；3.我方并非承担违约责任的适格主体，因此不应承担违约责任；4.《荣城地产房屋买卖合同》中包含房屋买卖合同关系和居间合同法律关系，我方只有权解除居间合同法律关系，且上述合同没有履行完毕并非我方原因导致，我方尽职尽责履行了居间义务，因此我方不应承担诉讼费及律师费。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告张书杰未到庭质证，应视为放弃对原告所举证据抗辩的权利。被告荣城房地产公司无证据提交，且对原告提交的七组证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，故对于原告提交的七组证据，本院依法予以确认并采信。本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，原告（买受方，乙方）与被告张书杰（出卖方，甲方）及被告荣城房地产公司（经纪方，丙方）签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于昆明高新区鼎易天城2幢第30层3003号房屋，该不动产证（房屋所有权证）证号为：昆房权证（昆明市）字第××号；该房屋抵押权人为盘龙兴福村镇银行，经买卖双方约定于2019年4月15日前将该房屋采取以下方式确保赎证交易：买受方自愿在过户前出借900000元给卖方，用于协助出卖方还贷赎证，按本合同约定，该款项用于冲抵首付款或购房款，买受方自愿承担全部交易风险；该房屋的成交价格为1500000元，买受方以贷款方式付款，首付900000元，买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日给付给出卖方，按揭贷款600000元，买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》之日起七个工作日内，向银行或其他金融机构申请办理贷款手续，买卖双方均应当于该时间内，提供办理贷款手续所需资料；签订合同当日，买受方交付给出卖方购房定金30000元，该定金出卖方委托由经纪方代为保管，待房屋权属变更登记手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款，由经纪方交付出卖方；买卖双方任何一方未按合同约定，按时履行合同义务的，经另一方催告后，仍不履行的，视为违约；买卖双方任何一方，无故延迟履行合同义务的，延迟履行合同义务的一方需承担延迟履行合同的法律后果；本合同签订期间，经纪方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；买受方应向经纪方支付中介服务费24000元；买卖双方协商同意，出卖方在办理预约还款公证之前提供相关人员征信报告，为上述合同所述垫资赎证款，且出卖方保证不挪用上述款项，只用于解除该房屋还款解押等主要内容。同日，原告向被告荣城房地产公司支付定金30000元。被告张书杰出具《定金收条》，载明：“今收到刘小军购买昆明市高新区（花园）2幢（栋）3003号房定金人民币（大写）叁万元整（￥：30000.00元）”。同日，原告向被告荣城房地产公司提交《不动产转移登记费用清单》。另查明：1.被告张书杰于《荣城地产存量房屋买卖合同》签订后向原告及被告荣城房地产公司提交其《个人信用报告》；2.被告荣城房地产公司已将居间费24000元退还原告，并同意解除《荣城地产存量房屋买卖合同》；3.被告荣成房地产公司在庭审中自认买卖合同签订过程中若涉及垫资问题，则应提交《个人征信报告》以确保交易安全；4.被告张书杰在《答辩状》中自认已将涉案房屋出售他人，并同意解除《荣城地产存量房屋买卖合同》。本院认为：原告与被告张书杰、荣城房地产公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《荣城地产存量房屋买卖合同》载明的内容可知，该合同项下包括原告与被告张书杰之间的房屋买卖合同法律关系及原告、被告张书杰与被告荣城房地产公司之间的居间合同法律关系。首先，针对原告要求解除与被告张书杰之间的房屋买卖合同法律关系的诉讼请求，本院认为，本案中，涉案房屋已出售他人，房屋买卖合同目的无法实现，且被告张书杰亦同意解除，故对于原告要求解除房屋买卖合同法律关系的诉讼请求，本院予以支持。其次，针对原告要求被告张书杰返还定金30000元的诉讼请求，本院认为，根据《荣城地产存量房屋买卖合同》的约定，原告应向被告张书杰支付900000元首付款，用于还贷赎证，之后双方办理不动产登记手续，即原告支付首付款在先，办理不动产登记手续在后，而本案中，原告未依约于2019年4月15日前向被告张书杰支付首付款用于还贷赎证，故原告存在违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，如前所述，原告作为给付定金一方，未依约履行合同义务，无权要求返还定金，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。再次，针对原告要求被告张书杰支付律师费的诉讼请求，本院认为，《荣城地产存量房屋买卖合同》并未对该项费用的承担作出约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。最后，针对原告要求解除其与被告荣城房地产公司之间的居间合同法律关系并要求被告荣城房地产公司支付违约金、承担律师费的诉讼请求，本院认为，如前文所述，原告与被告荣城房地产公司之间为居间合同法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，故本院对原告基于居间合同法律关系而提出的诉讼请求不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告刘小军与被告张书杰签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》项下房屋买卖合同法律关系；二、驳回原告刘小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由原告刘小军负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  符雅琪二〇二〇年六月三日法官助理段格书记员和耀星