文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初217号原告：李成国，男，1975年5月25日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：刘兴富，女，1974年9月2日出生，汉族，住址同上，公民身份号码5104021974********。委托诉讼代理人：刁传金，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。被告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道**祥瑞大厦**10―**，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：周敏，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。原告刘兴富、李成国与被告重庆良浩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告刘兴富、李成国的委托诉讼代理人刁传金，被告重庆良浩置业有限公司的委托诉讼代理人洪华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴富、李成国向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定的交房标准在2020年12月31日前向原告交付重庆市江津区鼎山大道XX号XX小区XX号XX幢XX号房屋；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2017年1月1日起，计算标准以鉴定结果为准）。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：2015年4月12日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以198000元购买被告位于重庆市江津区鼎山大道XX号XX小区XX号XX幢XX号房屋一套，建筑面积52.36平方米。合同第七条第一款第2项约定：甲方应当在2016年12月31日前将该商品房交付乙方使用。第九条约定：甲方迟延交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金。双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告按照合同约定履行了支付购房款、大修基金以及契税、印花税等付款义务，但被告至今未将房屋交付原告，也未通知原告接房。综上所述，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效的，被告未按照合同约定交付房屋，已构成严重违约，由此给原告的生活带来了严重的不便，同时也给原告造成了严重的经济损失。为保护原告的合法权益，现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条的规定提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的的诉求。被告重庆良浩置业有限公司辩称：对原被告之间的商品房买卖关系无异议，对原告请求支付的迟延交房的损失，被告不予认可。原被告在合同中约定了逾期交房的违约金，应当优先适用合同约定的违约金标准，而不应当按照损失主张。经审理查明：2015年4月12日，原告刘兴富、李成国（乙方、买方）与被告重庆良浩置业有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市江津区鼎山大道XX号XX小区XX号XX幢XX号住宅一套，建筑面积52.36平方米，总价款为198000元；《商品房预售许可证》号为津国土房管（2014）预字第（0X2）号。合同第七条约定：“交房期限及交房条件。1、……2、预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”除上述内容外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于合同签当日向被告交纳了购房款60000元，被告并向原告代收了契税、印花税、大修基金等。之后，原告通过银行按揭向被告支付了购房款138000元。至今被告未将房屋交付原告，也未通知原告接房，涉案房屋工程未通过竣工验收，也未取得案涉房屋工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。在庭审前的证据交换中，原告提交了与他人签订的《房屋租赁合同》，以及他人收取租金的《收条》等，用以证明被告迟延交房原告每月产生损失800元。由于被告不认可原告主张的租赁房屋的损失，原告于2020年3月18日申请对案涉房屋的租金标准进行司法鉴定。2020年5月11日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出重金房估（2020）字第0700号《房地产司法鉴定估价报告》，意见：涉案住房2017年1月1日至2020年5月31日期间的市场租金总价35290元（注：35290元÷41个月＝每月租金860.73元）。为此产生鉴定费3000元。对该鉴定结论，原告无异议，并请求以鉴定结果作为被告应支付原告逾期交房违约金的依据。被告认为：鉴定的租金标准，不能作为原告损失的参照标准，合同有约定的，应适用合同约定的违约金计算标准；如法院要采信该鉴定报告，被告同意2017年1月1日至2019年12月31日期间可参考鉴定报告的同期数据处理；2020年5月31日后的租金标准，不同意按该鉴定结论的租金标准计算，因根据目前经济大环境的下行趋势可能导致租金降低，导致被告的责任被加重。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对原告请求被告支付的逾期交房违约金。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，至今被告仍未将房屋交付原告，应当承担违约责任。根据合同约定的违约金的计算标准，被告每日应付原告违约金5.94元（198000元×0.3÷10000），按鉴定的租金标准，被告每日应付原告违约金28.32元（2017年1月1日至2020年5月31日共1246天，35290元÷1246天）。两项相比，合同约定的逾期交房违约金明显过低，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求以鉴定的租金标准调增违约金，符合法律规定。但由于鉴定的租金标准，高于原告主张的租金标准，综合被告迟延交房的期间等，本院确定被告按鉴定租金标准的80%支付原告迟延交房违约金。由于被告至今未将房屋将付原告，迟延交房的违约金应计算至被告将房屋交付原告之日止。对被告辩称，合同中约定了逾期交房的违约金，应当优先适用合同约定的违约金的计算标准，不应按鉴定结论计算违约金的理由，因与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，关于当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定不符，本院不予纳。对被告提出，不同意2020年5月31日后的违约金按鉴定结论计算的问题，因被告应支付原告的是逾期交房屋违约金，非原告因被告逾期交房产生的直接损失，逾期交房违约金除合同约定外，人民法院也可根据法律规定进行调整，因此本院酌情2020年5月31日后的逾期交房违约金，仍按上述标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆良浩置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘兴富、李成国逾期交付房屋违约金[从2017年1月1日起至被告重庆良浩置业有限公司将涉案房屋交付原告刘兴富、李成国之日止，按22.66元/天计算（28.32元/天×80%）]；二、驳回原告刘兴富、李成国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4260元，减半收取2130元，鉴定费3000元，由被告重庆良浩置业有限公司负担。案件受费费和鉴定费，原告均已预交，被告在履行上述款时直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇二〇年六月二十九日书记员  王星皓