广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初39号 原告：赵长燕。 委托诉讼代理人：李凯闻。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告赵长燕与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵长燕的委托诉讼代理人李凯闻，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵长燕向本院提出诉讼请求：一、判令原告赵长燕与被告军通公司签订的《防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）无效；二、判令被告军通公司向原告返还购房款283127元及自2013年5月10日起至2019年12月20日的利息81817元以及自2019年12月21日起至购房款全部退还之日止的利息（利息以169876元及283127元为基数分阶段计算，2019年8月20日前利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起利率按照全国银行间同业拆借中心公布的ＬＰＲ计算）；三、判令被告军通公司向原告赔偿损失447447.18元（以现在单价1万元／平方米、面积101.37平方米计算），并承担15万元的赔偿责任；四、被告富乐华公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带责任；五、本案全部诉讼费用、保全费用由两被告共同承担。事实与理由：2013年4月17日，原告赵长燕经被告北海龙宇兴业投资有限公司介绍，与被告军通公司签订《合作建房合同书》，约定被告军通公司作为被告富乐华公司的代理人，向原告出售位于广西防城港市，房屋面积101.37平方米，单价为每平方米5586元，总金额566253元，同时，双方对付款方式、交房时间等进行了约定。合同签订后，原告依约于2013年4月17日、2013年5月10日、2015年7月11日分别向被告军通公司支付购房款5万元、119876元及113251元，金额共计283127元。但截至2019年12月20日，被告军通公司、富乐华公司仍未办理商品房预售许可证，原告亦无法达成买房之目的。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，原告赵长燕与被告军通公司签订的《合作建房合同书》应为无效合同，被告军通公司、富乐华公司应共同返还原告购房款283127元及相应利息，并向原告赔偿因合同无效而产生的可得利益损失447447.18元。本案中，赔偿责任的认定基础是合同无效，因此而产生的房屋溢价等损失以“可得利益损失”进行限定从文意上不够严谨，因此申请撤销对该损失的限定词语。同时被告并未履行其应尽的义务，在未通知原告的情形下依旧收受原告第二笔购房款，且其公示栏中公示其已办理涉案地块的商品房预售许可，原告认为其行为存在隐瞒未取得预售许可事实的故意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告应当在返还购房款、利息及赔偿损失后，另行承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告军通公司辩称，一、原告自身存在过错，主张计算利息没有依据。首先，在《合作建房合同书》存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，本案中造成损失不是被告军通公司单方面过错造成的，原告也存在过错，原告在签订《合作建房合同书》时是明知该房屋未取得预售许可证的，从《合作建房合同书》第二条中的办理预售证的时间、签订合同的时间和合同第六条中的条款上，可以证明原告在签订《合作建房合同书》时是知晓该套房未取得预售许可证，同时也证明了被告军通公司并没有故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，因此原告的诉讼请求支付利息依法不应得到支持；二、原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按合同第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款利率计算，因为原告是来投资而不是向被告军通公司放贷，和被告军通公司签订的《合作建房合同书》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息，原告也应为自己的过错承担责任。三、诉讼费由原告承担。原告自身维权产生的费用不应由被告军通公司承担，原告本身就存在过错须为自己的行为承担无效合同的相应责任。 被告富乐华公司书面答辩意见与被告军通公司一致。 本院经审理认定事实如下：2013年4月17日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《合作建房合同书》（编号：1-3-901），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房广西防城港市，建筑面积为101.37平方米，单价为每平方米5586元，总金额为566253元；交房日期为2016年6月30日前。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。该合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计119876元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计113251元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年4月17日、5月10日、2015年7月11日，被告军通公司向原告出具三张《收据》（编号分别为：1712007、3215380、8008705），确认收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾定金5万元、合作建房款30%余款119876元、合作建房款20%房款113251元。 另查明，被告富乐华公司在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效，原告请求确认其与被告军通公司签订的《合作建房合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的283127元购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失（利息以169876元为基数，从2013年5月10日起至2015年7月11日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以283127元为基数，从2015年7月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、关于原告要求被告军通公司赔偿损失447447.18元以及承担15万元赔偿责任的问题。原告在明知案涉商品房存在未取得预售许可证的情况下，仍愿意购买涉案商品房，其作为完全民事行为能力人对因此而面临的风险应当有所预见并应承担相应的法律风险，故原告在履行合同的过程中也存在一定过错，原告主张的利息已足以弥补被告军通公司违约对其造成的损失，故其要求被告军通公司赔偿损失447447.18元，本院不予支持。原告与被告军通公司在签订《合作建房合同书》时，合同已明确案涉商品房未取得预售许可证，故原告主张被告军通公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况与事实不符，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告军通公司承担不超过一倍房款即赔偿15万元的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担连带责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应对被告军通公司的上述债务承担连带返还责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告赵长燕与被告广西军通投资有限公司于2013年4月17日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-3-901）无效； 二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告赵长燕购房款283127元并支付利息（利息以169876元为基数，从2013年5月10日起至2015年7月11日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以283127元为基数，从2015年7月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司上述第二项债务承担连带责任； 四、驳回原告赵长燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13423.91元，减半收取计6711.96元（原告赵长燕已预交），由原告赵长燕负担4166.75元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担2545.21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费13423.91元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 王 丽 二〇二〇年六月四日 书记员 詹鲤妃