广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1604号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，营业场所：惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园一期A、B区A1会所01号房1楼03房。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何海容，女，汉族，1988年10月10日出生，住址：四川省邻水县************，公民身份号码：511************045。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司与被上诉人何海容因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初4582号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，即“判令被上诉人立即向上诉人支付物业管理费52443.09元、车辆管理费640元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金12215.36元（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计为65298.45元”；二、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实存在错误。理由如下：一、被上诉人系由于其自身的原因未办理入伙，应视为房屋已交付，上诉人有权依约收取相应的物业管理费等费用。根据被上诉人与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人通知中交付期限届满之日。”及《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定“买受人应按出卖人发出的《入伙通知书》通知的交付时间前来验收本房屋，非出卖人原因，买受人截至买卖合同约定的交付日前未收到《入伙通知书》，则买受人应按买卖合同约定的最后交房时间办理入伙手续，买受人不按此规定办理入伙手续则视为出卖人已按期交付房屋。”2016年8月9日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司向被上诉人出具“星河丹堤花园”《入伙通知书》，并告知被上诉人务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为已按期交付房产。该《入伙通知书》明确了入伙的时间，但被上诉人因其自身的原因未能办理入伙，过错在于被上诉人，涉案的房屋根据上诉人提供的《竣工验收备案表》已符合了交付的条件，故应视为涉案房屋已然交付。然而一审法院就仅凭一份由被上诉人提供的《客户保修意见征询表》写明：现无法收房，就认定案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司未将房产交给被上诉人，认定上诉人无权向被上诉人收取相关物业管理费更是缺乏依据。首先，该《客户保修意见征询表》是被上诉人自行出具的，该内容三性均无法核实，其次，该意见征询表是被上诉人与案外人之间的纠纷，被上诉人作为业主，系物业服务合同纠纷的当事人，按照其与被上诉人签订的《前期物业服务管理协议》、《临时规约》，应当支付相关的物业管理费，而不应该将与案外人之间的房屋买卖合同纠纷拉扯进来一并处理，而且上诉人也不是房屋买卖合同纠纷的当事人，其与案外人之间的纠纷应当另案提起诉讼，而不应当一并处理，并且该房也经过验收合格，被上诉人以质量问题拒绝收楼的目的何在也不得而知，更何况这纠纷与本案无关，一审法院一并处理该法律关系，属严重认定事实错误。二、上诉人已向被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应依约支付物业管理费等费用。根据法理，业主支付物业管理费用的义务系源于物业管理合同的约定。物业管理依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。虽然个别业主可能没有实际在小区内居住，但是物业管理对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。因此无论业主是否实际居住，均应如期交付物业管理费。本案中，被上诉人房屋所在区域属别墅区，赠送车位为贰个。根据案外人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第七条约定：上诉人应于案外人书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，因此，物业服务费及相关费用自案外人交付通知中的交付期限届满之日起计收；第六条约定：别墅物业费按建筑面积每月每平方米4.5元收取；第九条约定：车位管理费按40元每位每月收取；第七条约定：物业管理费按月缴纳，缴纳时间为每月15日前；第三十四条约定：若被上诉人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上诉人有权要求被上诉人从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被上诉人自2016年10月起开始未交纳物业管理费及车辆管理费。截至2019年7月31日，被上诉人共计拖欠物业管理费52443.09元（4.5元/㎡×523.67㎡×22.5个月）、车辆管理费640元（2个×40元/位/月×8个月）及逾期支付物业管理费的违约金12215.36元（按每天千分之三计算），以上合计65298.45元。本案庭审中，被上诉人对未缴纳上诉人管理费及车辆管理费等费用的事实是承认的，对计算方式及金额也无异议。上诉人认为，被上诉人与案外人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务，另，上诉人与案外人在《前期物业管理服务协议》中已就物业管理费、车辆管理费等收费标准、缴费时间、违约责任等作出了明确的约定，被上诉人应依约、依法按时缴纳物业管理费等费用，逾期缴纳的应承担相应的违约责任。综上所述，原审法院查明认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人何海容答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序；上诉人的上诉请求完全与事实相违背、不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付物业管理费52443.09元、车辆管理费640元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金12215.36元（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计为65298.45元；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月13日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市福田区*********浩大厦，电话：135*****880）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园一期A22幢02号房，建筑面积523.67平方米，总价款5353622元，出卖人应于2016年7月31日前向被告交付符合合同约定的商品房；同日，原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》，在第十条中约定：买受人确认出卖人已在本项目销售现场将出卖人与深圳市星河物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部条款及内容。买卖双方同意：深圳市星河物业管理有限公司授权深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司履行前述《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》约定的全部权利义务。买受人同意与深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》，接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。2013年3月28日原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》，其中第七条约定：乙方（原告）应在甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费。甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）做出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。2016年8月9日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司向被告出具“星河丹堤花园”入伙通知书，上述载明被告的入伙时间为2016年8月15日上午9:00至下午5:30，并告知被告务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产。2016年8月18日，被告按照“星河丹堤花园”入伙通知书上载明的时间前去星河丹堤花园进行收楼，同日在抬头为“星河集团”的客户保修意见征询表上载有关于涉案房产在验收时存在的13项质量问题，并在《客户保修意见征询表》“入伙业主签名”处写明：现无法收房，8月18日。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。上述事实有《广东省商品房买卖合同》、《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》、《客户保修意见征询表》及庭审陈述为据。一审法院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》、《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》在第十条中的约定，被告作为买受人接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。故被告应在2016年8月20日前办理入伙手续并验收案涉房产，被告所购买的案涉房产应从2016年8月21日起计算物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持多少的问题。根据被告向本院提交的《客户保修意见征询表》可以看出，被告已在案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司指定的收楼时间内前往星河丹堤进行验收房屋，并且在《客户保修意见征询表》中，以书面形式向案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司提出涉案房产存在足以导致被告无法进行收楼的房屋质量问题，被告也已在《客户保修意见征询表》载明“现无法收房”的字样，故对被告辩称其至今尚未入住涉案房屋的辩称于理有据，本院予以采信。根据原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》中第七条“物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人（被告）的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”的约定，被告自本案一审庭审结束后尚未验收涉案房产，原告无权对尚未入住涉案房产的被告收取相关的物业管理费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。本案受理费716元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是被上诉人有无收楼以及应否缴纳物业服务费。本院认为，上诉人诉人与被上诉人以及惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》合法有效，各方当事人应该按照上述合同履行各种的义务。涉案房屋已经竣工验收备案，符合房屋的交付条件。2016年8月9日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司向被上诉人出具“星河丹堤花园”入伙通知书，上述载明被上诉人的入伙时间为2016年8月15日上午9:00至下午5:30，并告知被上诉人务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产。2016年8月18日，被上诉人按照“星河丹堤花园”入伙通知书上载明的时间前去星河丹堤花园进行收楼，同日在抬头为“星河集团”的客户保修意见征询表上载有关于涉案房产在验收时存在的13项质量问题，并在《客户保修意见征询表》“入伙业主签名”处写明：现无法收房，8月18日。因此，本案的关键为被上诉人“无法收房”即拒绝收房的理由是否成立。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十一“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”，涉案房产已经符合约定的竣工备案交付条件，本案中被上诉人以商品房存在质量瑕疵为由拒绝收楼，不得要求出卖人承担逾期交房的违约责任，也可以看出此情形下视为出卖人已经交楼；被上诉人拒绝接受房屋的理由非正当理由即该房产在“严重影响正常居住使用”，故参照上述指引，2016年8月20日依法为被上诉人收楼之日。被上诉人应当从2016年8月21日起向上诉人缴纳物业服务费。上诉人诉求从2016年10月起至2019年7月31日的物业服务费用有据，予以支持，经核算物业服务费为52443.09元，另车辆管理费为640元。上诉人诉求拖欠物业服务费的违约金，双方合同约定“未能按时足额交纳物业服务费用，应按日不超过千分之3的标准向乙方交纳滞纳金”，该约定过高，本院酌情调整为以拖欠的物业服务费53083.09元为本金从一审起诉立案之日2019年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止的方式计算违约金。综上所述，上诉人的有理，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4582号民事判决；二、何海容应予本判决发生法律效力之日起十日内向深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司支付物业服务费53083.09元和违约金（违约金计算方式：以53083.09元为本金从2019年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止）；三、驳回深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费716元，、二审受理费用1432元（均由深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司预交），由何海容负担，该费用待本案执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩