安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1204民初5706号 原告：温秀芳，女，1967年8月31日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李强、李衡（实习），安徽仲天律师事务所律师。 被告：秦贺伟，男，1967年3月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被告：阜阳市红杏房地产开发有限公司，住所地：阜阳市颍州区二里井桥**。统一社会信用代码91341200719905900N。 法定代表人：秦贺友。 委托诉讼代理人：钱令清，安徽淮都律师事务所律师。 原告温秀芳与被告秦贺伟、阜阳市红杏房地产开发有限公司（以下简称红杏房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温秀芳及其委托诉讼代理人李强、李衡，被告红杏房产公司的委托诉讼代理人钱令清到庭参加诉讼，被告秦贺伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温秀芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告秦贺伟、被告红杏房产公司共同偿还借款本金50万元及利息（利息自2018年8月9日起，按照月利息2%计算至全部款项还清之日止）;2、解除原告和二被告签订的房地产买卖合同及以房抵债协议:3、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2015年3月31日，被告秦贺伟因开发甜水苑秀水大厦项目资金周转需要从原告处借款500000元，当时秦贺伟连本带息合计出具了一张605000元的借条，约定月利息2%，并承诺2015年9月30日还清，如到期不能还清，用秀水大厦三层每平方米折价5000元抵付。由于秦贺伟一直无钱归还，2016年3月31日，经担保人常琦、许中华担保，该项借款又延期借用一年，再次承诺于2016年8月30日还清本息，期间被告秦贺伟陆续支付利息12万元。2018年8月9日，二被告同意以其开发建设的甜水苑秀水大厦的楼房抵作借款本息，于是原告和被告红杏房产公司签订房地产买卖合同，约定将其开发的房屋作价106万抵付给原告，并约定2019年5月31日前交付给原告。在交房期限内二被告均未告知该房已出售给别人，致使该房无法实际抵付。2019年6月13日，原告与二被告对借款本息结算后又签订一份以《以房抵债协议书》，载明原被告于2015年3月31日签订了及借款合同在约定甲方向温秀芳借款50万元，月利息为2%，截止到2018年8月9日按月息2%计算，41个月利息为41万元，被告已经支付利息12万元，下欠本息79万元，二被告自愿用其开发的房屋，面积106.72平方米，每平方售价10000元，总价款106.72万元，扣除原告本息79万元，以此抵付二被告欠原告的借款。由于此房是被告用房款抵付欠款，所以被告给原告开具96万元的收据并加盖阜阳市红杏房地产开发有限公司单位印章。但在起诉至法院之前，该房屋被二被告再一次出卖给他人，致使双方签订的购房合同及以房抵债协议均无法履行，故此依据合同第九条第一款之约定，原告有权解除合同。为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。 被告秦贺伟辩称：秦贺伟借款50万元是事实，与红杏房产公司无关；2018年8月9日，双方签订《以房抵债协议》和《房地产买卖合同》，后双方协商继续履行借款合同，并收回了《以房抵债协议》，因原告称《房地产买卖合同》丢失了未能收回。2019年6月13日，双方对借款本息结算后，原告与二被告又签订一份《以房抵债协议书》，将红杏房产公司开发建设的甜水苑秀水大厦商住楼1栋1403号房作价106.72万元抵作借款本息，原告还应支付购房款27.72万元。 被告红杏房产公司辩称：红杏房产公司与原告之间没有借贷关系，没有为秦贺伟借款50万元作担保，红杏房产公司不承担民间借贷的偿还责任；红杏房产公司同意解除《以房抵债协议书》、《房地产买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原、被告的身份证复印件、营业执照、借条、《以房抵债协议书》、《房地产买卖合同》等证据，本院组织对上述证据进行了质证，对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。基于当事人提供的证据，本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，被告秦贺伟从原告温秀芳处借款50万元，当日，温秀芳通过个人建设银行账户向秦贺伟转款40万元、通过个人农业银行账户向秦贺伟转款10万元，秦贺伟向温秀芳出具了一张60.5万元的《借条》。约定月利息2%，并承诺2015年9月30日还清。如到期不能还清，用秀水大厦三层每平方米折价5000元抵付。由于秦贺伟一直无钱归还，2016年3月31日，双方协商借款延期借用一年，秦贺伟再次承诺于2016年8月30日还清本息，期间秦贺伟陆续支付利息12万元。2018年8月9日，原告温秀芳、被告秦贺伟、被告红杏房产公司三方就借款达成以房抵债协议，红杏房产公司以其开发建设的房屋（面积106.72平方米）抵冲秦贺伟欠温秀芳的借款50万元本息。当日，红杏房产公司与温秀芳签订《房地产买卖合同》，约定红杏房产公司将阜阳市房屋（面积106.72平方米）出卖给原告，总价款106.72万元，2019年5月31日前交付给房屋。红杏房产公司向温秀芳开具96万元的收据，收款事由为以房抵债。因红杏房产公司未向温秀芳交付房屋，原告温秀芳（乙方）、被告秦贺伟（甲方）、被告红杏房产公司（丙方）于2019年6月13日再次达成并签订《以房抵债协议书》。《以房抵债协议书》主要载明“鉴于甲方、乙方于2015年3月31日签订了借款合同，在约定甲方向温秀芳借款50万元，月利率为百分之2.0.截止到2018年8月9日…已经支付利息12万元，下欠本息共计79万元。甲方以丙方名义开发的位于阜阳市颍泉区甜水苑秀水大厦商住楼，现丙方自愿用甜水苑秀水大厦商住楼抵付甲方欠乙方的借款…。一、三方一致同意丙方用其开发的位于阜阳市颍泉区，面积106.72平方，每平方售价10000元，总价款106.72万元，扣除乙方本息79万元，剩余27.72万元在网签时支付给甲方后，在网签给温秀芳…；二、丙方应在2019年6月30日前为乙方办理完毕抵付房屋的《房地产买卖合同》网上备案手续…；三、本协议一经签订，各方不得反悔…合同签订之日起，甲方所欠乙方欠款自行灭失，不再承担，全部还清…。” 另查明，红杏房产公司的法定代表人为秦贺友。 本院认为，关于本案存在《房地产买卖合同》，又存在借条，应如何定性问题。首先根据原告起诉的事实理由、被告书面答辩意见，结合原告提供的证据及查明的事实，本案涉案的《房地产买卖合同》系被告秦贺伟在无力偿还原告借款的情况下所签订，实际系以物抵债协议，房屋买卖合同并非本案的基础法律关系，本案的基础法律关系应当是民间借贷法律关系；其次以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。本案，原告请求解除《房地产买卖合同》、《以房抵债协议书》，被告红杏房产公司亦表示同意解除，故本院对原告要求解除《房地产买卖合同》、《以房抵债协议书》的诉讼请求，本院予以支持；对原告提出的恢复履行旧债即要求被告秦贺伟偿还借款本金50万元及利息的诉讼请求，予以支持，已经支付的12万元利息，结算时予以扣除。关于红杏房产公司是否为担保人、是否以涉案房产作担保，应否承担责任问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，50万元借款发生在温秀芳、秦贺伟之间，红杏房产公司不是借款人；其次，秦贺伟虽然在借条上注明（借款）如到期不能还清，用秀水大厦三层每平方米折价5000元抵付，但秦贺伟并未得到红杏房产公司授权且抵债物并不明确具体，不能证明红杏房产公司作为担保人；第三，2019年6月13日签订《以房抵债协议书》，清楚表明红杏房产公司的行为系自愿为秦贺伟欠温秀芳的借款以房抵债，红杏房产公司没有担保的意思表示。综上，原告温秀芳未能提交红杏房产公司为担保人或者以房产作担保物的证据，原告要求被告红杏房产公司共同偿还借款本息的诉讼请求，本院不予支持。被告秦贺伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第二款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除温秀芳与红杏房产公司于2018年8月9日签订的《房地产买卖合同》； 二、解除温秀芳、秦贺伟、红杏房产公司于2019年6月13日签订《以房抵债协议书》； 三、被告秦贺伟偿还原告温秀芳之间借款本金50万元及利息（利息自2015年3月31日起，按照月利息2%计算至借款还清之日止，已经支付的12万元利息，结算时予以扣除）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。 案件受理费8800元，财产保全费3520元，合计12320元，由被告秦贺伟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  李东波 人民陪审员  焦海林 人民陪审员  张允莲 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  杨慧慧 附《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。