广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11682号原告：广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区。负责人：刘炳枝，该社社长。委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市屹立机电设备有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：刘盛果，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡长波，该公司员工。被告：广州傲能屹立通用机械有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：吴子财，该公司执行经理。委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤彬，广东正大方略律师事务所实习人员。第三人：广州高新建设开发有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：张威林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梓莹，广东广开律师事务所实习人员。第三人：广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会，住所地广州市黄埔区。法定代表人：黄焕培。原告广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社（以下简称“小东合作社”）与被告广州市屹立机电设备有限公司（以下简称“屹立公司”）、广州傲能屹立通用机械有限公司（以下简称“傲能屹立公司”），第三人广州高新建设开发有限公司（以下简称“高新公司”）、广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会（以下简称“新庄居委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告小东合作社的负责人刘炳枝和委托诉讼代理人谢小毅，被告屹立公司的委托诉讼代理人胡长波，被告傲能屹立公司的委托诉讼代理人黄早松，第三人高新公司的委托诉讼代理人刘致煌、蒋丽英，第三人新庄居委会的法定代表人黄焕培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小东合作社向本院提出诉讼请求：1.判令原告小东合作社与被告屹立公司，第三人高新公司、新庄居委会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中租赁期限超过二十年的部份无效，即租赁期限自2019年8月1日起至2049年7月31日止的部份无效；2.判令被告屹立公司、傲能屹立公司将位于广州市黄埔区永和街新庄路××、××以东，面积6666.29平方米[四至坐标为：（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640]的土地及地上建筑物返还给原告小东合作社；3.诉讼费用由被告屹立公司、傲能屹立公司承担。事实和理由：1999年8月1日，被告屹立公司为甲方，原告小东合作社为乙方，第三人高新公司为丙方，第三人新庄居委会为丁方，签订了《租用土地协议书》，约定由甲方租用乙方村庄自留地，该地块位于新庄路××、××以东，面积6666.29平方米，以上自留地用于建设工业厂房及相应配套设施，租用期限为五十年，即从一九九九年八月一日至二〇四九年七月三十一日止。该用地范围的年租金单价为每平方米18元整，年总租金为120000元。以后每十年上调一次租金，每次上调10%。在《租用土地协议书》中，丙方和丁方为合同见证方。《租用土地协议书》签订后，原告小东合作社将协议书所约定的土地交付给被告屹立公司使用。后来，由于政府行政区域划分以及公司改制等原因，原告小东合作社及第三人高新公司、新庄居委会的名称都随之发生了变化。原告先从增城市永和镇新庄村小东合作社变更为增城市新塘镇新庄村小东经济合作社,再变更为广州市萝岗区永和街新庄社区小东经济合作社，最后变更为现名称。第三人高新公司原名广州经济技术开发区永和发展总公司，因企业改制，于2006年更名为广州永和建设发展有限公司，2019年变更为现名称。第三人新庄居委会也是经过几次行政区划变更和村改居后变更为现名称。如今村民人口越来越多，而土地是不可再生的资源，村民收入来源与土地有莫大的关系，而《租用土地协议书》所约定的租赁期限过长，约定的土地租金完全无法与经济社会的发展相适应，低廉的租金给原告小东合作社村民带来严重的利益失衡，损害了村民的合法权益，村民意见越来越大，成为社会不稳定的因素之一。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告小东合作社出租给被告屹立公司的上述土地从1999年8月1日起到2019年7月31日止即届满二十年，在广大村民的强烈要求之下，原告小东合作社经过社员会议表决后，根据村民的诉求以及法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告屹立公司辩称：不同意原告小东合作社的诉求。当时被告屹立公司要求买地的，但后来买不了，就变成了租赁。不同意的原因是租赁时说好租赁期限是五十年，第三人高新公司、新庄居委会也有担保，所以被告屹立公司才同意租赁，如果租赁期限这么短被告屹立公司就不会租赁。被告傲能屹立公司辩称：不同意原告小东合作社诉求。1.第三人高新公司是负责管理整个永和区的招商引资及土地出让、出租等事宜。2.被告傲能屹立公司是基于当时招商引资，由被告屹立公司与其他第三方新设立的中外合资企业，成立年限也是五十年，和土地租赁期限一致。3.当时土地出租是经过第三人高新公司、新庄居委会及政府同意才出租的。根据广东省司法实践，租赁期限没有超过使用年限是合法有效的；且当时签署该协议时合同法尚未生效，当时国土资源部门明确规定，土地租赁期限不超过相匹配的国有建设用地的使用期限仍然有效；土地管理法第六十三条规定，农村土地租赁期限不能超过相同性质的国有土地使用期限。这些规定了土地出租的年限是与国有土地相同性质的使用年限，而合同法是一般法，二者相冲突时应适用土地管理法该特别法的规定。综上，请求法院驳回原告小东合作社的诉讼请求，若原告小东合作社起诉存在瑕疵，应驳回起诉。第三人高新公司述称：依据原告小东合作社主张的条款处理本案土地争议是适用法律错误。1.案涉合同是1999年8月1日签订，合同法是1999年10月1日正式实施，合同法实施前对法律认定有效的民事行为应认定为有效。2.对于本案，应适用2020年1月1日修订实施的土地管理法，合同法适用于普遍的租赁行为，而本案是集体经营性土地出租，应适用土地管理法。特别法优于一般法，新法也优于旧法，本案应适用新修订的土地管理法第六十三条第四款。根据国土资源部出具的相关规定，国有土地出让工业用地年限为五十年，2005年广东省政府颁布的100号令第十三条规定，出租的最高年限应与国有土地出让年限一致。案涉土地为工业用地，且案涉合同经广州市开发区管委会批准。第三人新庄居委会述称：同意原告小东合作社诉求。本院经审理认定事实如下：屹立公司（甲方）、小东合作社（乙方，原名称增城市永和镇新庄村小东合作社）、高新公司（丙方，原名称广州经济技术开发区永和发展总公司）、新庄居委会（丁方，原名称增城市永和镇新庄村民委员会）签订有《租用土地协议书》，约定甲方租用乙方村庄自留地，该地块位于新庄路××、××以东，面积6666.29平方米（以下简称“案涉土地”）；该地块甲方用于建设工业厂房及相应配套设施，租用年限为五十年，即从一九九九年八月一日至二〇四九年七月三十一日止；租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲乙双方按国家政策规定商定有关续租条款，同等条件下甲方享有优先权；乙方负责向上级有关部门办理有关用地手续，必要时丙、丁方给予协调，有关办证费用由甲方负责。该用地范围的年租金单价为每平方米18元，年总租金为120000元，考虑到物价上涨因素，以后每十年上调一次租金，每次上调10%。丙、丁方作为合同见证方，有义务协调、监督甲、乙方落实本协议条款。上述合同未载明落款日期，但各方当事人均确认该合同的签订时间为1999年8月1日，合同所附的坐标图显示,案涉土地四至坐标为:（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640。关于案涉土地的实际承租人、占有人。1999年12月23日，屹立公司与案外人安徽屹立燃气工程有限公司、香港捷升工程有限公司合资成立傲能屹立公司（原名称广州傲能屹立燃气设备有限公司），经营期限为1999年12月23日至2049年12月23日。屹立公司述称案涉土地的实际承租人为傲能屹立公司，因案涉合同签订时傲能屹立公司尚未成立，故由其司代办租赁土地事宜。傲能屹立公司提交的高新公司于2000年1月5日出具的《场地证明》、屹立公司于2008年5月8日出具的《关于广州开发区永和街新庄××路32号工厂租地说明和承诺》、小东合作社出具的《证明》显示，上述三方当事人均确认案涉土地由傲能屹立公司实际承租。此外，庭审时屹立公司、傲能屹立公司共同确认：案涉土地的建筑物由双方共同建设；由于屹立公司已将其建设部分出资给傲能屹立公司，故案涉土地建筑物归属傲能屹立公司；目前，案涉土地及其建筑物由傲能屹立公司使用。关于案涉土地的权属及规划用途。1998年10月18日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为9803B088的《建设用地规划许可证》，内容为：“准予办理征用划拨土地手续；用地单位：新庄村小东经济合作社；用地项目名称：一类工业用地；用地位置：永和镇新庄村小东合作社；用地面积6669平方米（合10亩）。”其中用地申请表载明申请理由为屹立公司用地，并另附上述《租用土地协议书》。1999年11月12日，增城市国土局向小东合作社核发[1999]字第173号《建设用地批准书》，载明：“用地单位：新庄村小东合作社；建设项目名称：工业；建设性质：集体建设；土地用途：工业；批准用地面积：6669平方米；四至：东市场便道，南新庄××路，西新安路，北新庄市场。”关于案涉土地地上建筑物的报建情况。1999年10月28日，小东合作社向永和镇建委提交《建设工程规划许可证申请》，载明：“兹有永和镇新庄村小东经济合作社工业用地，租与傲能屹立公司，兴建生产车间及附属建筑，用地总面积6666.29平方米，现将有关资料附上，申请办理建设工程规划许可证，请予批复。”2000年9月7日，增城市城市规划局向小东合作社核发了编号为200003A022、200003A023、200003A024的三份《建设工程规划许可证》，载明：“建设单位：永和镇新庄村小东经济合作社；建设项目名称：分别为办公楼、宿舍楼、厂房；建设位置：永和镇新庄××路。”上述三证的附件均含上述9803B088号用地证。另，广州经济技术开发区管理委员会、广州高新技术产业开发区管理委员会于2000年7月30日向傲能屹立公司作出穗开管企[2000]193号《关于广州傲能屹立燃气设备有限公司投产的通知》，载明：“你公司的投产申请收悉。经增城市基建、环保、消防、劳动安全，广州经济技术开发区卫生、经济发展等部门的验收合格，准予投产。”此外，傲能屹立公司提交的《建筑、装修工程防火审核批复表》及增公消验字[2004]52号《增城市公安局消防大队建设工程消防验收意见书》亦显示，傲能屹立公司在新庄××路申报的地上建筑物以及此后扩建的厂房经消防验收合格准予投入使用。2019年10月8日，小东合作社召开社员大会，表决通过“起诉请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，并判令承租人将案涉土地返还给该社”的决议。上述事实有《租用土地协议书》、工商登记资料、永和街道出具的《证明》、《外商投资企业注册登记申请书》、《关于成立合资企业广州傲能屹立燃气设备有限公司的批复》、《广州傲能屹立燃气设备有限公司股东会决议》、《场地证明》、《关于广州开发区永和街新庄二路32号工厂租地说明和承诺》、小东合作社出具的《证明》、《验资报告》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证申请》、《建设用地规划许可证》、《关于广州傲能屹立燃气设备有限公司投产的通知》、《建筑、装修工程防火审核批复表》《增城市公安局消防大队建设工程消防验收意见书》、《会议纪要》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：小东合作社作为案涉土地的出租方，其经过集体讨论同意，可以作为原告提起本案诉讼。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。本案中，《租用土地协议书》是合同各方当事人的真实意思表示，案涉土地的用途也已批准为建设用地，小东合作社将案涉土地出租给屹立公司、傲能屹立公司使用符合法律规定。本案中《租用土地协议书》约定租赁期限50年，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故超过二十年的，超过部分应属无效。《租用土地协议书》于合同法实施之日即1999年10月1日前签订，当时的法律对租赁期限没有规定，故应当认定《租用土地协议书》约定的1999年10月1日前的租赁期限有效，对于《租用土地协议书》约定的1999年10月1日后的租赁期限，则应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定自1999年10月1日起所余期限超过20年的部分无效。综上，《租用土地协议书》约定的案涉土地自2019年10月1日至2049年7月31日的租赁期限，应属无效。屹立公司、傲能屹立公司及高新公司主张本案的《租用土地协议书》不受合同法调整，缺乏理据，本院不予采纳。因此，屹立公司作为合同相对方、傲能屹立公司作为实际使用方，小东合作社要求两司将现占用的案涉土地予以返还依法应予以支持。至于地上建筑物的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉土地的地上建筑物已办理了报建手续，尽管相关建筑物由屹立公司、傲能屹立公司共同建造，但《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，小东合作社依据《租用土地协议书》第三条第2款的约定以及“房随地走”的原则要求屹立公司、傲能屹立公司一并返还案涉土地的地上建筑物，于法有据，本院予以支持。若屹立公司、傲能屹立公司认为造成其他损失的可另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社与被告广州市屹立机电设备有限公司，第三人广州高新建设开发有限公司、广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会于1999年8月1日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限在2019年10月1日至2049年7月31日的部分无效；二、被告广州市屹立机电设备有限公司、被告广州傲能屹立通用机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市黄埔区永和街新庄路以北、新安路以东，面积6666.29平方米[四至坐标为：（1）X=36690.683,Y=67634.106;（2）X=36671.490,Y=67716.616;（3）X=36619.567,Y=67608.884;（4）X=36598.511,Y=67699.640]的土地及地上建筑物交还给原告广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社；三、驳回原告广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市黄埔区永和街新庄社区小东经济合作社负担50元，被告广州市屹立机电设备有限公司、广州傲能屹立通用机械有限公司负担50元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  卢绮华二〇二〇年六月十七日书 记 员  陆镇培