福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2077号 上诉人（原审被告）：吴文托，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡美丽，曾用名蔡美黎，女，1950年6月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德律师事务所律师。 原审被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区，统一社会信用代码9135058372646789X2。 法定代表人：吴保量，执行董事兼总经理。 原审第三人：傅建军，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：纪阿雅，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人吴文托因与被上诉人蔡美丽、原审被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称华益公司）、原审第三人傅建军、纪阿雅合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吴文托上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡美丽对吴文托的诉讼请求。事实和理由：一、虽然案涉房产是华益公司开发的，但至今尚未竣工验收，仍不符合交房条件，是期房不是现房，并未达到以房抵债的条件，以房抵债及委托销售的行为应认定无效。法院只能支持蔡美丽请求折价的房款，而不应当支持利息请求。二、2018年4月1日签订的《以房抵债补充协议》已经对2015年9月17日的《以房抵债四方协议》进行变更，即同意华益公司代为销售处置，华益公司对六套房产的处置也是基于蔡美丽的授权进行的。吴文托在《以房抵债补充协议》中并未提供保证。一审判决吴文托承担保证责任，明显错误。 蔡美丽辩称，一审判决正确，应予维持。一、关于应否支付蔡美丽违约金问题。本案是因为华益公司将其开发的商品房抵给蔡美丽一方，华益公司没有按照双方约定履行其签订商品房买卖合同的义务。蔡美丽提出华益公司应与其签订商品房买卖合同，开具销售发票，进行合同备案，并按补充协议要求支付未及时签订合同的违约金，吴文托对华益公司上述违约行为承担连带责任。在华益公司表示不能对案涉房产解押，并签订买卖合同进行备案的情况下，蔡美丽将其诉讼请求变更为：返还购房款701506元，并支付协议约定的自2018年10月1日起的违约金，还要求华益公司赔偿不能履行合同给蔡美丽造成的房屋差价损失。吴文托对华益公司上述债务承担连带责任。因在建工程未竣工验收，该差价尚不具备鉴定条件，因此蔡美丽先撤回赔偿差价款损失的请求。对差价款损失蔡美丽拟另案提出主张。在华益公司抵债房产未能按双方约定进行抵偿的情况下，蔡美丽提出返还购房款并要求支付约定违约金，符合法律规定。商品房是否完成建设，是否竣工验收或达到交房条件，于合同效力无关。吴文托以此主张以房抵债及委托销售的行为无效没有法律依据。哪有抵债不能，只能返还购房款，不用支付违约金的道理。（二）吴文托应对华益公司的债务承担连带责任。1.吴文托于2016年9月27日以个人名义为华益公司包括本案诉争房产在内的六套未签订房屋买卖合同的房产向蔡美丽一方所作出的承诺是为了确保蔡美丽一方以房抵债债权的实现。该承诺约定的条件十分明确。华益公司如有违反，吴文托应对其所作出的承诺承担全部违约责任和经济责任。2.无论是否委托销售，均是基于吴文托作出的承诺为前提条件，且吴文托于2018年2月10日还对包括案涉房产在内的两套房产作出“不在对外销售，并于3月15日商谈上述两套房源签约事项”的承诺。吴文托在华益公司以房抵债过程中，吴文托的承诺贯穿始终。 华益公司未作陈述。 傅建军述称，同意蔡美丽的答辩意见。 纪阿雅未作出陈述。 蔡美丽向一审法院起诉请求：1.华益公司立即返还蔡美丽福建省南安市溪美“创力.悦湾”2#1802的房屋购房款人民币701506元，并支付该购房款人民币701506元自2018年10月1日起至实际还款之日止按月利率1%计的违约金；2.吴文托对华益公司上述债务承担连带责任。 一审法院认定事实：2015年9月17日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅、华益公司、福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订一份《以房抵债四方协议》，确认截至协议签订之日，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款520万元，石狮市富安钢结构工程有限公司结欠蔡美丽、傅建军、纪阿雅借款本金375万元（其中，结欠蔡美丽本金355万元，结欠傅建军本金10万元，结欠纪阿雅本金10万元），蔡美丽同意自2015年1月起不再计息，傅建军、纪阿雅同意自2015年4月不再计息；同时约定，华益公司与福建省创安实业发展有限公司是同一实际控制人的关联公司，华益公司自愿以其开发所有的址于福建省南安市××项目中的七套房产即2＃1203（建筑面积89.13平方米、折价后总价414289元）、2＃1703（建筑面积89.13平方米、折价后总价449103元）、2＃1803（建筑面积89.13平方米、折价后总价453247元）、2＃2003（建筑面积89.13平方米、折价后总价459879元）、2＃1802（建筑面积139.48平方米、折价后总价701506元）、2＃2102（建筑面积139.48平方米、折价后总价715775元）、1＃6-705（建筑面积127.54平方米、折价后总价563171元）房产作价，总价3756970元，用于抵偿福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款，石狮市富安钢结构工程有限公司再指定将前述房产作价抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅用于偿还石狮市富安钢结构工程有限公司结欠该三人的借款本金。抵偿后，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款1443030元，尚欠的工程余款的具体偿还方式由双方另行协商；抵偿借款本金后超额部分由蔡美丽、傅建军、纪阿雅另行向石狮市富安钢结构工程有限公司支付房款6970元，债权债务结清；等等。 2015年10月19日，华益公司开具付款单位为蔡美丽的2#1703、2#1803、2#2003、2#1802四套房产专用收款收据。 2016年1月19日，华益公司法定代表人由吴文托变更为吴保量。2016年9月27日，吴文托出具一份载明“鉴于2015年9月17日签订的以房抵债四方协议中，甲方南安市华益房地产开发有限公司以房产作价抵偿相关方，即丁方（即蔡美丽、傅建军、纪阿雅）共七套房产（详见以房抵债四方协议）。由于甲方资金原因上述房产中尚有六套房产未签订房屋买卖合同，本人慎重承诺甲方不再将上述未签订房屋买卖合同的六套房屋进行销售或其他处置，于项目房屋竣工验收前与丁方签订房屋买卖合同。若甲方出现将房屋进行销售或其他处置，本人愿意承担全部的违约责任和经济损失。”内容的承诺书。 2017年5月6日，华益公司与蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订《委托代售合同》。 2018年4月1日，华益公司作为甲方与作为乙方的蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订一份《以房抵债补充协议》，确认除2#1803房产外，另六套房产尚未签订《商品房买卖合同》；2017年5月6日签订《委托代售协议》将除2#1803外的六套房产委托华益公司销售，华益公司已将2#1203、2#1703、2#2003、2#2102销售……等；双方约定终止对2#1802、1#6-705房产的委托代售协议，华益公司应于2018年12月31日前与蔡美丽、傅建军、纪阿雅或该三人指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，并于2019年1月30日前开具该两套房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续；华益公司应于2018年4月15日前开具2#1803房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续……等等，同时约定如华益公司未按照约定时间安排签订2#1802、1#6-705两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案及开具两套全款金额的房产销售发票，或未协助办理产权登记手续，则需根据《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付违约金，于2018年10月1日起计息；等等。 华益公司于2016年1月9日就2#1803房产与蔡美丽网签《商品房买卖合同》，并办理了相关手续，于2018年4月16日开具房产销售发票。 直至蔡美丽诉至法院，华益公司与蔡美丽尚未就2#1802房产签订《商品房买卖合同》。经查询，2#1802号房产已办理抵押。 一审法院认为，本案争议焦点为1.《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》、《委托代售协议》的效力；2.华益公司是否存在违约；3.吴文托是否应承担连带责任。关于第一个争议焦点，一审法院认为，该三份协议均系各方的真实意思表示，并无违反法律法规禁止性规定，用以抵债的房产由华益公司开发，且在《以房抵债四方协议》中华益公司亦确认房产为其所有，应认定华益公司处分其名下房产系其真实意思表示，且三份协议均已履行或部分履行，现华益公司以期房为由辩称协议无效，依据不足，不予采纳。关于第二个争议焦点，华益公司确认讼争2#1802房产已抵押，至今仍未解押，足见无法签订《商品房买卖合同》的责任在于华益公司，现蔡美丽以诉讼方式要求华益公司按《以房抵债四方协议》约定的2#1802号房产价格即701506元来返还，并无不当，予以支持；同时蔡美丽主张的违约金系按《以房抵债补充协议》的约定主张，具有合同依据，予以支持。关于第三个争议焦点，吴文托出具承诺书中明确表明如房屋进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，应认定吴文托就以房抵债的处理作出了保证，然房屋已被抵押，承诺书中约定承担责任的条件已成就，因未明确约定保证方式、保证期限，蔡美丽于2019年6月19日以提起诉讼方式要求吴文托承担连带责任，并无不当，予以支持。吴文托承担保证责任后，有权向华益公司追偿。因蔡美丽自愿撤回鉴定申请，申请费由其自行负担。综上所述，纪阿雅未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、南安市华益房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付蔡美丽701506元，并按月利率1%标准支付自2018年10月1日起至实际还清之日止的违约金；二、吴文托对南安市华益房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。吴文托承担保证责任后，有权向南安市华益房地产开发有限公司追偿。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：吴文托二审提供证据一（2019）闽0583民初3858号民事判决，可以证明人民法院对另外四套房产纠纷的处理情况；证据2南安市房屋交易管理中心出具的案涉房产信息查询单，可以证明华益公司分别于2015年2月11日、2016年7月21日、2018年1月8日对案涉房产办理在建工程抵押登记。蔡美丽二审提供证据1承诺书，吴文托对真实性无异议，本院予以确认，可以证明吴文托于2018年2月10日承诺“1#1802和136-705等两套房源不再对外销售，并于3月15日商谈上述两套房源合同签约事项。”及“商谈并签订以房抵债四方协议补充协议”；证据2吴文托与蔡美丽的短信聊天记录，吴文托对真实性无异议，本院予以确认，可以证明双方交涉过程。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：吴文托应否对本案华益公司的债务承担连带清偿责任。 本院认为，《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》、《委托代售协议》均系各方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。且三份协议均已履行或部分履行，现吴文托以案涉房产是期房为由主张协议无效，没有法律依据，不予采纳。吴文托于2016年9月27日出具的承诺书中明确表明如房屋进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，应认定吴文托就以房抵债的处理提供保证。在吴文托出具承诺书之后，华益公司仍对案涉房屋进行抵押，承诺书中约定承担责任的条件已成就。吴文托于2018年2月10日另行作出承诺“商谈并签订以房抵债四方协议补充协议”，此后各方于2018年4月1日签订《以房抵债补充协议》，该协议约定华益公司未能如约履行，应按房价总额月利息1%计付违约金。综上，一审判决吴文托应对华益公司的债务701506元及相应利息承担连带清偿责任，并无不当。 综上所述，吴文托的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10815元，由吴文托负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。