河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0324民初1079号 原告（反诉被告）：卢龙县卢龙镇三街村经济合作社。 法定代表人：朱云生，村书记。 住所地：卢龙县卢龙镇三街村。 委托诉讼代理人：董俊学，河北俊学律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦皇岛金坦商贸有限公司，统一社会信用代码：911303246870266602。 住所地：卢龙县卢龙镇永平大街东段。 法定代表人：王小飞，总经理。 委托诉讼代理人：董颖敏、杨博伦，河北万千律师事务所律师。 原告卢龙县卢龙镇三街村经济合作社（以下简称三街经济合作社）与被告秦皇岛金坦商贸有限公司（以下简称金坦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月18日、2018年1月17日两次公开开庭进行了审理，被告提起反诉，合并进行了审理。原告三街经济合作社法定代表人朱云生及委托诉讼代理人董俊学，被告金坦公司委托诉讼代理人董颖敏、杨博伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2016年10月29日原告提前解除与被告的租赁合同合法有效；2、要求被告给付逾期占用鼎旺商贸楼给原告造成的租金损失422362.8元。事实与理由：2013年9月10日，原告与被告订立《租赁合同》，约定原告将自有鼎旺商贸楼一至三层及附属部分出租给被告经营，租期自2010年10月1日至2025年9月30日，年租金225万元，第二个租期为2013年10月1日至2016年9月30日。此后租金一年一交，房租到期前一个月内一次性交清。被告承租商贸楼后，自身并未具体经营，而是将商贸楼划分为不同区域转租给九家商户，其中卢龙县乐购商贸有限公司（以下简称乐购）自2015年经营商贸楼主体部分。2016年乐购因经营困难，自7月始多次与原、被告沟通，要求降低租金。2016年9月前被告也未向原告交付下一年度租金。2016年9月29日，经协商，原告同意降低租金25万元，乐购缴纳租金135万元，被告缴纳租金65万元，都直接汇至原告指定账户，三方达成一致。乐购按协议实缴135万元到原告指定账户，被告应于10月8日前缴清租金，但被告未按期缴纳。原告多次催要无果。2016年10月29日，鉴于被告迟延履行主要债务，经催告仍未履行，原告无奈向被告下达了《解除合同通知》，自该日解除合同，原告收回鼎旺商贸楼。合同解除前，被告已向其他八家商户收取全年租金429995元，被告应依法予以适当退还：其一、因原告同意被告延付租金，被告应按每年65万元交付2016年10月份29天的租金51643.8元（1780.8元×29天）；其二、2016年10月29日合同解除后，被告应向原告交回鼎旺商贸楼，因八家商户已向原告交付全年租金，仍实际占用原告房屋，导致原告租金受损，故被告应将2016年10月29日以后的租金370719元给付原告以赔偿原告租金损失。被告合计应给付原告租金损失422362.8元。 被告（反诉原告）辩称：原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，原告单方解除合同无法律依据，原告亦无权要求租金损失。理由如下：第一、2013年9月10日，原、被告就鼎旺商贸楼签订了《租赁合同》，年租金225万元，租期15年，自2010年10月1日至2025年9月30日（2010年10月1日起被告已承租房屋，合同是补签的），合同约定承租的房屋可以转租。合同第五条第3项约定，租赁期间，任何一方解除合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。合同签订后，被告花费上千万元对商贸楼进行装修，2010年10月和2013年10月，被告分别向原告缴纳租金675万元，租赁合同已履行多年，原告单方解除合同属违约行为；第二、被告迟延缴纳租金事出有因，原因有三：一是2011年8月26日被告为原告垫付变压器管理费5万元；二是2013年11月至12月被告为原告垫付税金78912元；三是2010年10月至2016年12月被告向原告多缴纳电费213040元，上述款项均存在争议，租金处于待结算状态，故被告未向原告缴纳租金；第三、依据合同约定，被告有权将房屋转租并收取租金，原告无权要求被告退还租金。综上，原告要求确认解除合同合法有效及要求被告赔偿租金损失，均无事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，因原告违约解除合同，强行拆除被告正在装修中的三楼小吃城，给被告造成重大经济损失，故提起反诉，请求原告赔偿如下经济损失：一是商贸楼出租收益损失387000元，其中一、二楼年收益损失147000元（2397000元－2250000元），三楼年收益损失240000元（20000元×12个月）；二是三楼小吃城装修损失385068元，合计772068元。 原告对被告反诉辩称，第一、2016年9月29日，原告、被告及乐购三方经协商，被告于2016年10月8日前交清租金65万元，对这一约定三方均认可；第二、2016年10月29日原告与被告解除合同前，除被告欠原告租金65万元外，双方在合同履行上没有其他争议，不存在被告所说的“租金处于待结算状态”的事实；第三、2016年10月29日前，原告与被告签订的租赁合同有效，但是因为被告构成根本违约，原告于2016年10月29日依据合同法94条解除合同，符合法律规定，不存在违约的问题；第四、关于被告主张的经济损失，原告不予认可，首先，关于被告主张的三楼装修损失，因合同约定商贸楼装修、扩建应征得原告书面同意，并报请审批，因被告自身违约导致三楼装修被拆除，被告无权要求赔偿损失；其次，被告经营中的投入属于其自主经营、自负盈亏范畴，与原告无关，故因被告自身违约合同被解除，其经营投入、收益损失均属于自身经营风险范畴，与原告无关。综上，请求法院驳回被告反诉请求。 原告为支持其主张提交如下证据： 1、租赁合同两份（原告与被告签订的租赁合同及被告与乐购签订的租赁合同），证明三方的租赁过程。 2、该组八份证据，证明2016年8月之后原被告及乐购沟通租金交付过程： （1）2016年9月25日乐购向被告提交的减免租金申请书； （2）2016年9月26日被告向原告提交的减缓租金申请书； （3）转款凭证，乐购于2016年9月27日依约给付租金50万元，转入卢龙镇政府账户； （4）三街村党支部会议记录，证明党员对乐购减免租金无异议； （5）村民代表会议记录，证明村民代表同意对乐购降低10%租金； （6）录音光盘及文字记录，内容为2016年9月29日上午，在三街村书记朱云生办公室，朱云生向被告公司代表王树军及乐购法定代表人叶其球通报降低租金事宜，各方均对给乐购降低租金25万元无异议，王树军承诺国庆假后缴纳租金。 （7）转款凭证，证明乐购依约将租金85万元汇入原告账户。 （8）金坦商贸楼临街商户租赁情况表，是被告向原告提交的。因国庆假后被告迟迟未缴纳65万元租金，原告与被告沟通想让临街商户与乐购分割开，由被告直接经营临街商户，协商过程中，被告向原告提供的该租赁情况表。 3、该组三份证据，证明原、被告解除合同过程： （1）2016年10月21日原告向被告下达的书面通知，证明原告通知被告于2016年10月25日前交清租金，如不按期交清租金，视同被告自动解除租赁合同； （2）2016年10月29日原告向被告下达的解除合同通知，证明因被告经催告仍未履行主要债务，构成违约，原告与被告签订的租赁合同自即日起解除； （3）被告于2016年10月30日给原告的信函，证明被告已收到解除合同通知，但不同意解除合同。 4、照片二张，证明原告将2016年10月21日的书面通知贴在金坦5楼王树军总经理门上，是金坦的实际办公地点。 5、内资企业基本情况表，证明被告股权于2016年7月发生重大变更，原告对新的控股股东杨建林没有任何了解，公司结构重大变化可能影响合同履行；另外，被告在2017年年检时未能出示年度报告，证明其经营能力出现异常。 6、内资企业登记基本情况表，证明被告下属的购物中心于2015年7月14日已进行注销登记，不再从事经营食品等商贸活动。 7、2012年电价表，证明从2012年开始，商业企业实行阶梯电价，高峰电价接近1.2元，被告不仅进行一般商业经营，还有高耗电游戏厅，原被告就电价调整方案达成一致，电价提高，被告认可当时调价。 8、被告与苏宁电器租赁合同复印件及2016年4月、5月苏宁电器向被告交付租金情况，证明被告收取了2016年10月29日合同解除之后的部分租金。 9、金坦商贸楼临街商户租赁情况表，证明被告于2016年10月29日合同解除之后收取了8家商户的部分租金，其中网通应交付租金10万元，实际交付5万元，被告应当向原告返还租金370719元。 被告为支持其主张提交如下证据： 1、该组三份证据，证明原告与被告在缴纳租金问题上存在争议： （1）垫付变压器增容费5万元； （2）代原告缴纳税金票据，合计78912元，原告表示抵顶租金，一直没有抵顶； （3）被告于2013年3月1日-2015年8月7日交纳电费凭证，证明这期间被告缴费标准为1.2元/度，比正常收费标准至少高出3毛钱。 2、申请法院调取的2016年12月7日因原告强行拆除工商银行ATM机，原被告发生争执，被告方人员被殴打的相关证据：其中付宝清询问笔录、史长新询问笔录，证明虽然与三街村书记电话沟通，还是被强行锁上ATM机大门；朱云生询问笔录，证明他是基于村委会的意愿指派王艳国等人将工商银行的门锁上。 3、2016年12月10日、2017年1月23日因原告强行收回鼎旺商贸楼，拆除3楼，并进行重新改造，与被告方人员发生冲突证据，包括李文龙、李红军、孙久龙、付宝清、王桂兰、王志成、付艳梅、樊国荣、刘长军、杨玉林等人的询问笔录。 4、被告向9家商户转租合同，年租金合计797000元： （1）联通公司租赁合同，期间为2015年9月20日-2020年9月19日，年租金10万元； （2）电信营业厅（徐鹏）租赁合同，期间为2016年1月8日-2021年1月7日，年租金7万元； （3）建设银行租赁合同，期间为2014年6月25日-2019年6月24日，年租金10万元； （4）工商银行租赁合同，期间为2013年4月16日-2018年4月15日，年租金9万元； （5）宝岛眼镜租赁合同，期间为2015年12月25日-2020年12月24日，年租金5.7万元； （6）健民药店租赁合同，期间为2016年10月1日-2017年9月30日，年租金8万元； （7）海澜之家（徐鹏）租赁合同，期间为2016年4月1日-2021年3月31日，年租金12万元； （8）苏宁商贸租赁合同，期间为2015年3月27日-2018年4月15日，年租金15万元(后租金变更为12万元)； （9）乐购商贸租赁合同(与原告提交一致，不再重复提交)，期间为2015年4月1日-2025年9月30日，年租金160万元。2015年4月1日至7月31日为免租期，可以装修，免费用。乐购在1楼还租了一个小门市，年租金6万，无合同。 上述证据证明被告承租鼎旺商贸楼后，经过装修，吸引来了众多商家，给原告带来了年租金225万元的收益，被告的投入是非常大的，且刚见效益，每年会有收入。上述租金收入并不包括三楼在内，被告打算三楼开小吃城，还有其他商家入驻，被告每年将增加收入60-70万元左右。 5、承租鼎旺商贸楼后的部分投资 （1）安装工程合同及票据，支出59000元； （2）施工合同书、室外电梯雨棚工程及附属排水工程，支出8.6万元； （3）工程改建合同，一楼装修，支出32000元； （4）与七彩广告公司签订的合同书及票据，商贸楼门脸及外墙进行改装，支出130000元； （5）LED电子屏幕制作安装合同，由运通广告公司制作，支出95000元； （6）三楼办公区施工合同及工程预算书，支出333062元； （7）三楼美食城工程装修施工合同及工程预算书，支出363723元； （8）配电室工程合同及工程预算书，支出21345元； （9）龙城建筑工程有限公司证明，该公司承建了上述6/7/8三项工程，合计金额是736835元，已付310000元，尚欠426835元。 上述证据证明被告对商贸楼进行大量投资，其中（7）、（8）为三楼小吃城投资，原告强行拆除三楼改建设施，造成被告直接经济损失385068元。 6、2016年11月29日原告发放给承租户、金坦商贸及王树军的通知，证明原告违反合同约定强行收回商铺，构成违约。 7、租赁合同一份，是原告与乐购于2016年10月30日签订的，证明在原被告合同有效期内，原告将被告承租的全部房屋出租给乐购，年租金200万元，原告违约，造成被告损失。 8、2016年12月12日工商银行秦皇岛分行因三街村强行收回房屋特向被告发出关于提前解除房屋租赁合同的通知。证明三街村违约商铺不能正常承租。经庭审质证，本院认证如下： 经庭审质证，对于双方无异议的证据，本院予以认定。对于双方有异议的证据，本院经综合分析，作如下认证：对于原告提交的证据2中的（3）转款凭证，能够证明乐购给付租金过程，予以认定，证据（4）（5）三街村党支部会议记录及村民代表会议记录具有真实性，证明原告讨论降低租金过程，作为本案定案参考，关于会议是否达到法定人数与本案无关。证据（6）录音关盘及文字记录真实性予以认定，但该证据不能证明被告认可原告对乐购降低租金25万元，对原告证明目的不予采信。证据（8）因被告亦向本院提交商户租赁合同，对证据（8）与被告提交合同相符部分予以认定，不相符部分不予认定。证据3中的（1）原告未证明送达给被告，不予认定，证据4未显示拍照时间，真实性不予认定。证据5虽然具有真实性，但是被告股权变更及年检时未出示年度报告并不能证明被告丧失履行能力，对原告证明目的不予采信。证据6被告下属购物中心注销登记与本案无关联性，不予认定。证据7电价表证据来源不明，不予认定。证据8字迹模糊，无法确认真实性，不予认定。证据9仅凭租赁表无法证明被告收取租金情况，对原告证明目的不予采信。对于被告提交的证据1中的变压器增容费交款人为被告,该证据及缴纳电费证据均不能证明与原告存在争议,不予认定,缴纳税金票据显示纳税人为原告,证明被告为原告垫付税金的事实,予以认定。证据2、3本院调取的公安派出所询问笔录具有真实性，能够证明原被告因解除合同事宜发生冲突，对证据2、3予以认定。证据4原告提交的商户租赁合同均附有经手人书面证明，能够互相印证，证明租赁情况属实，对其真实性予以认定。证据5系列证据为被告提供的各类施工合同，均为几年前被告承租商贸楼后的装修支出，并非2016年三楼小吃城装修支出，与本案无关，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年10月1日，原告（反诉被告）三街经济合作社将自有的位于卢龙镇卢城路东侧的鼎旺商贸楼出租给被告（反诉原告）金坦公司经营，当时未订立书面合同。2013年9月10日，原告与被告订立《租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，约定甲方将自有鼎旺商贸楼一至三层及商贸楼东侧续建部分（一至二层）及附属设备设施出租给乙方经营，租赁期15年，自2010年10月1日起至2025年9月30日止，年租金225万元。租赁支付方式为三年一个周期，第二个周期为2013年10月1日至2016年9月30日。此后租金一年一交，房租到期前一个月内一次性交清租金。合同第五项对“转租和提前解除合同”作出约定：“1、乙方在租赁期内，在乙方总体经营的前提下，柜台或场地可以分租给他人经营；…3、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。”合同第六项约定：“乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意，按规定向有关部门审批，报有关部门批准后，方可进行”。 被告承租商贸楼后，除自行经营金坦超市外，将商贸楼其余部分转租给其他八家商户。2015年初，被告不再经营金坦超市。经多方招商，2015年4月7日，被告与乐购商贸有限公司签订租赁合同，约定将其承租的鼎旺商贸楼主体部分（一层大部分、二层全部、三层部分及东侧续建部分）出租给乐购经营，租赁期限为2015年4月1日至2025年9月30日，年租金160万元。2015年4月1日至2015年7月31日为免租期。租金交付方式为年交，前一年租赁到期日前交付下一年租金。依照约定，乐购应当于2016年7月31日前向被告缴付下一年租金，被告应当于2016年9月30日前向原告交付下年租金。2016年7月始，因商场经营困难，乐购多次与原、被告沟通，要求降低租金，被告亦向原告申请要求降低租金。2016年9月25日，乐购向被告提交书面申请，要求每年减免租金50万元，并要求将租金支付方式改为每年分两次给付。2016年9月26日，被告向原告提交书面申请，要求将年租金总额减免30%。原告经召开村党支部会议及村民代表会议，最终决定降低租金25万元，但降低租金只是对于乐购减免，即被告向原告年交租金由225万元变更为200万元，其中乐购年租金由160万元变更为135万元，其他商户租金不变。乐购于2016年9月27日、2016年10月8日分两次将135万元汇至原告指定账户。2013年,被告为原告垫付税金78912元。此外，被告认为其为原告垫付变压器增容费50000元及多交电费213040元，上述三项均应从租金中扣除，故未按期向原告缴纳租金。原告多次催要未果。2016年10月29日，原告向被告下达《解除合同通知》，内容为：“秦皇岛金坦商贸有限公司并致王树军：鉴于贵公司严重违反2013年9月10日贵公司与我方订立的租赁合同，严重延期交付租金，我方催告后仍未履行主要债务，构成根本违约，现通知贵公司：1、自即日起，我方与贵公司2013年9月10日订立的租赁合同解除；2、租赁合同涉及的卢龙镇卢城路东侧商贸楼及附属设施我村接收管理；3、我方保留向贵公司请求赔偿租金等损失的权利”。2016年10月30日，被告向原告回函，表示：“你单位向我方发出的解除合同通知已收悉，我方延付租金有正当理由，过错在于你方。我方不同意解除合同。如你方强行解除合同，应向人民法院提起诉讼，到时造成的一切损失和后果由贵单位承担”。2016年10月30日，原告与乐购签订《租赁合同》，将原为被告与乐购签订的租赁合同变更为由原告与乐购直接签订，租金由每年225万元变更为每年200万元。2016年11月29日，原告向各承租户、金坦及王树军发出书面通知，声明：“1、各承租户与金坦订立的租赁合同，除出租方即合同主体有变化外，其余合同内容不变；2、新的租赁合同出租方为乐购，我村已与乐购达成协议，乐购作为新的出租方履行合同义务、享有合同权利；3、我村与各承租商户沟通时，…我村站在帮助商户沟通协调的立场与王树军进行了沟通，但王树军明确拒绝与各商户解除合同。我村尽到了帮助沟通的事宜”。通知还郑重声明：“1、自2016年11月2日起，各承租商户如再向金坦交付租金，后果自负。2、截止至2016年12月1日17时，各承租户如不明确同意与乐购订立新的租赁合同，自2016年12月3日起，将对商户采取停电等限制措施”。2016年12月7日，因原告指使村民将次承租户工商银行ATM机大门上锁，原被告发生冲突并报警。2016年12月10日、2017年1月23日，因原告将被告正在改建装修的三楼部分设施拆除，原被告再次发生冲突。原被告就解除合同事宜多次协商未果，故原告诉至法院。 本院认为，根据合同法第九十四条第二款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同法解释第24条规定，对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案被告在收取次承租户租金的情况下，经原告多次催告未向原告缴纳租金，原告又延长期限后，被告仍未缴纳租金，符合法律规定，原告有权解除合同。被告对解除合同有异议的，应当在收到解除合同通知之日起三个月内向法院提起诉讼，否则，逾期人民法院不予支持。原告于2016年10月29日向被告下达解除合同通知书，被告应当在2017年1月30日前向法院提起诉讼，而被告反诉时间为2017年10月8日，已超过法律规定时间，故原告解除合同合法有效。对于原告要求被告交付2016年10月计29天的租金51643.8元及要求被告返还次承租户交付给被告的租金370719元的诉讼请求予以支持。对于被告反诉主张的预期收益损失387000元，因解除合同合法有效，被告不再具有取得租金权利，故对该主张不予支持。对于被告主张的因原告拆除三楼造成装修损失385068元，证据不足，不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下： 一、2016年10月29日原告卢龙县卢龙镇三街经济合作社提前解除与被告卢龙县金坦商贸有限公司租赁合同的行为合法有效； 二、被告卢龙县金坦商贸有限公司于判决生效后30日内给付原告卢龙县卢龙镇三街经济合作社2016年10月1日至2016年10月29日租金损失51643.8元及次承租户缴纳给被告的租金370719元，合计422362.8元； 三、驳回反诉原告（被告）卢龙县金坦商贸有限公司要求反诉被告（原告）卢龙县卢龙镇三街经济合作社赔偿损失772068元的反诉请求。 案件受理费7635元，反诉费11520元，由被告卢龙县金坦商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  张力江 审判员  刘志燕 审判员  赵艳霞 二〇二〇年六月二十九日 书记员  柴春莉