广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15757号原告：陈盛丽，委托代理人：梁婉婷，广东普威律师事务所律师。被告：深圳市宏益嘉信商业管理有限公司，法定代表人：初玉梅，总经理。原告陈盛丽诉被告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈盛丽及其委托代理人梁婉婷到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；2、被告向原告返还预交的租金及管理费人民币11315元（以下币种均为人民币）；3、被告向原告返还预租赁保证金35945元；4、被告向原告返还装修押金10000元；5、被告向原告赔偿经济损失764352.2元；以上各项费用共计133612.2元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告称诉求第5项中金额应为76352.2元，诉状中系笔误。事实及理由：2018年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为被告，承租人（乙方）为原告。约定：甲方将位于深圳市南山区玻电子大厦）1楼Ｂ-31号铺出租给乙方用作经营品牌为杉水屋商业店铺，每月租金9490元，租赁保证金35945元；初始租赁期限为合同约定的房屋交付日之次日起1年的时间，即2018年11月25日至2019年11月24日，乙方每月25日至30日期间支付次月租金，装修免租期30天，从2018年11月25日至2018年12月24日，以及其他条款。2018年11月23日，被告向原告出具收据，载明收到原告支付租赁保证金35945元、装修押金10000元、12月25日至1月24日期间租金9490元及11月25日至12月24日期间管理费1825元，以上总计57260元。原告在缴纳上述费用后，便着手对涉诉商铺进行装修。累计投入装修费用76352.2元。2019年2月27日，深圳市南山区规划土地监察局以被告涉诉为由对涉诉商铺采取查封措施至2019年3月21日。查封期间，原告无法进入涉诉商铺，导致无法按时完成店铺装修，更无法正常使用涉诉商铺进行经营。2019年4月16日，原告及其他商铺承租人收到涉诉商铺业主深圳市虹昇科技有限公司、深圳市伟光导电膜有限公司、深圳市神州通投资集团有限公司发出的《物业租赁到期提醒通知》。通知载明：其与被告宏益嘉信公司签订的《在线科技大厦租赁合同》于2019年5月31日到期，到期后不再续租，要求原告等租户提前做好准备，处理好交接事宜。2019年4月28日，原告向被告发送《请求确认函》，要求被告对于是否有权出租涉诉商铺、是否能正常经营到2019年11月24日以及能否按照承诺实现续租等问题，在收到本函件之日起7日内给予明确书面答复。迄今，被告未就上述合同正常履约事宜给予任何书面回复。2019年5月6日，原告向被告发送《合同解除通知函》，告知被告自2019年5月6日起解除租赁合同并返还费用及赔偿各项损失等费用共计133612.2元。原告认为，被告未能解决涉诉商铺合法使用的问题，使得商铺被查封及通知租赁期满等导致原告不能正常完成装修、使用涉案商铺进行经营，己在客观上造成租赁合同履行不能，合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告未到庭举证、质证，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月17日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订了合同编号为20181117Ｂ31的《宏益嘉信房屋租赁合同书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于深圳市南山区玻电子大厦）1楼Ｂ-31号铺（涉案房产），具体位置以平面示意图和交付确认书为准；该房屋的建筑面积为73平方米（使用面积为36.5平方米）；该房屋的初始租赁期为自本合同约定的房屋交付日之次日起1年的时间，即2018年11月25日至2019年11月24日；该房屋仅供乙方用作经营商业店铺，品牌为杉水屋；月基本租金按照建筑面积计算：计算公式为基本租金＝单位面积（㎡）租金×建筑面积（㎡），2018年11月25日至2019年11月24日，基本租金单价为130元／平方米（不含税），即基本月租金为9490元／月，从2018年11月17日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增5%；首次计租从商铺免租期届满之日计算交租，次月租金乙方应当在每月25日至30日期间支付次月基本租金，如果截止日为法定节假日，则支付日前顺延至节后第一个工作日；租赁期限内首月租金和最后一个月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数按比例收取；乙方应向甲方交纳租赁保证金，计取标准为三个月基本租金28470元，三个月的管理费5475元，水电保证金2000元，保证金合计总金额为35945元；乙方应与本合同签署之日起五个工作日内向甲方交纳租赁保证金、并预交首月租金和管理费；本合同租赁期限届满或因甲方原因导致本合同提前终止的，在满足以下全部条件后15个工作日内，方将租赁保证金无息返还给乙方：乙方已将租赁房屋及附属设施设备以及符合本合同约定的状态返还给甲方、乙方已将注册于租赁房屋上的水电、燃气、证照全部予以注销或地址工商变更、如乙方对外发售的处置卡的乙方已与消费者结算完毕、双方已就基于本合同产生的债务债权清理完毕且乙方已不拖欠甲方、管理方及第三方任何费用；乙方作为该房屋实际使用人，应当从房屋交付日起按照该房屋建筑面积向甲方或管理方支付管理费，乙方交纳的基本管理费标准为25元／月／平方米（不含税），即1825元；次月及以后每月管理费乙方应当在每月25日至30日期间支付，每月预交次月管理费，如该截止日为法定节假日，则支付日前顺延至节后第一个工作日；不足整月的管理费以乙方在该月实际租赁的日数按比例收取；房屋交付日期为2018年11月25日，交付验收该房屋时应当签署《房屋交付确认书》作为交接凭据；自该房屋实际交付日起，甲方给予乙方30天的免租装修期，即2018年11月25日至2018年12月24日，免租装修期内，乙方无需支付租金，但需支付自房屋交付日起的管理费、垃圾清运费、装修相关费用、因经营活动而产生的政府税费、共用事业费用及其他费用；免租期内管理费的支付标准为：25元／月／平方米（不含税），即1825元／月；乙方应当在房屋交付当日向管理方缴纳装修押金10000元；甲方无正当理由未按照本合同约定的时间交付该房屋，也未在其另行书面通知指定时间交付该房屋，如逾期超过60日（不含本数）的，每逾期1日，则应按首月基本租金的1‰向乙方支付违约金，如逾期超过90日（不含本数）的，乙方有权单方面解除本合同。乙方据此单方面解除本合同的，应书面通知甲方。乙方有权要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项；租赁期内，乙方逾期缴纳租金、管理费、宣传推广费或其他应付费用的，每逾期1日，应按交付金额的5‰支付违约金；及其它内容。原告提交了收款收据、转账记录，显示：原告于2018年11月21日转账27,960元给被告、转账19,300元给深圳市嘉瑞物业管理有限公司，陈盛霞于2018年11月5日转账10,000元给被告。2018年11月23日，被告出具两份收款收据，确认收到原告交纳的租金及管理费保证金33,945元、12月25日至1月24日租金9,490元；深圳市嘉瑞物业管理有限公司出具三份收款收据，确认收到原告交纳的水电押金2,000元、装修押金10,000元、11月25日至12月24日管理费1,825元。原告提交了微信聊天记录、支付宝及微信、银行转账记录、装修设计图、效果图、店面平面功能分布图、收据、淘宝及1688网站交易记录等显示，原告分别于2018年11月30日转账5840元至郭伟强账户（原告称系支付二次消防款），于2018年11月13日、2019年1月25日支付宝转账7500元、7500元至ｙｅｍ×××＠ｌｉｖｅ.ｃｎ（支付宝账户）（原告称系支付装修设计费），于2019年1月10日支付宝转账20000元、2019年2月23日转账16364.2元至夏苗苗账户（原告称系支付装修款），于2019年4月2日微信转账4565元、2000元给ＡＭＢＩＴＩＯＮ滨（微信名）（原告称系支付装修款），于2019年4月10日支付宝转账553元、900元给“平哥”（支付宝账户名）（原告称系支付因涉案房产被查封耽误工期而产生的油漆工人、水泥瓷砖工人补助款），于2019年4月15日通过微信转账1000元给张敏群（原告称系支付因涉案房产被查封耽误工期而产生的泥水工人补助款），于2019年2月19日、2019年3月22日支付宝支付3001元、190元给蔡大元（原告称系定制招牌款），于2019年4月11日、12日转账支付1350元、1350元、80元给“Ｊａｍｅｓ”（支付宝账户名）（原告称系购买冰柜、洗手盆款），于2019年3月27日支付宝支付2200元给泉州市潮店工艺品有限公司（原告称系定制柜子款）。另，深圳市白叶电子商务有限公司于2019年4月13日转账2000元给深圳市南山区艺鑫不锈钢玻璃店（备注：Ｂ31铺玻璃定制定金）（原告称系定制玻璃的定金）。原告提交上述证据拟证明其为装修涉案房产支出二次消防费5840元、装修设计费15000元、装修款42929.2元、其他装修事项款（泥水工、油漆工、水泥瓷砖工）2453元、柜子定制款2200元、招牌定制款3191元、玻璃定制款2000元、购买相关设备款（冰柜、洗手盆）2780元。另，上述银行流水显示：原告于2019年1月11日转账3968元给深圳市嘉瑞物业管理有限公司、于2019年2月14日转账9490元给被告、于2019年2月15日转账1825元给深圳市嘉瑞物业管理有限公司、于2019年4月7日转账两笔合计2000元给深圳市白叶电子商务有限公司、于2019年4月9日转账1825元给“宏广益实业”。原告提交了深圳市南山区规划土地监察局出具的行政处罚决定书、深圳市南山区西丽街道规划土地监察队向本院出具的回函（针对本院（2019）粤0305民初2116号案件《协助调查函的回复），拟证明涉案房产系违法建筑。原告提交了《物业租赁到期提醒通知》、《公告》、《关于神州通在线科技大厦（原南玻电子大厦）物业租赁情况的说明》、《关于要求限期交付南波电子大厦即神州通在线科技大厦的通知函》、《请求确认函》、快递单、邮寄记录、电子邮件，拟证明业主告知租户，业主与被告的租赁合同于2019年5月31日到期，不再续租，且原有建筑物即将拆除，要求各租户提前做好搬离准备，原告要求被告明确涉案房产的合法承租权；提交了欠费客户停止供电工作单，拟证明涉案房产所在建筑物已欠交电费574,725.27元。2019年5月7日，原告向被告邮寄《合同解除告知函》，通知被告涉案租赁合同自2019年5月6日起解除，该通知于2019年5月8日送达被告。另，该告知函于2019年5月6日通过电子邮件发送给被告。另查，本院受理的案外人邹奇诉深圳市宏益嘉信商业管理有限公司及深圳市宏益嘉信商业管理有限公司反诉邹奇的（2019）粤0305民初2116号案件中，本院在（2019）粤0305民初2116号民事判决中认定：“根据深圳市南山区西丽街道规划土地监察队的回函及《行政处罚决定书》可以确认，当事人未经批准在涉案南玻电子大楼一楼下降层存在违法建设行为”，并依此认定邹奇承租的位于深圳市南山区玻电子大厦）1楼Ｂ1102号铺为违法建筑，邹奇与深圳市宏益嘉信商业管理有限公司签订的租赁合同为无效合同。后深圳市宏益嘉信商业管理有限公司不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2020年2月24日作出（2020）粤03民终665号民事判决，认为一审判决认定租赁合同无效、深圳市宏益嘉信商业管理有限公司应返还租赁保证金、装修押金的处理正确，并判令驳回上诉、维持原判。庭审中，原告称涉案房产处于空置状态，原、被告均可进入；其已对涉案房屋进行装修，但没有装修完毕；因涉案房屋于2019年2月27日被查封，被告给予了原告1个月免租，故其认为租金应支付至2019年2月27日，从而诉求被告退还多交的租金和管理费。原告称其于2018年11月21日支付2018年12月25日至2019年1月24日的租金9,490元、于2019年1月11日支付2019年1月25日至2019年1月31日的租金3,968元、于2019年2月14日支付2019年2月1日至2019年2月28日的租金9,490元，合计22,948元；于2018年11月21日支付2018年11月25日至2018年12月24日的管理费1,825元、于2019年2月15日支付2018年12月25日至2019年1月24日的管理费1,825元、于2019年4月9日支付2019年1月25日至2019年2月24日的管理费1,825元，合计5,675元（此处合计应为5,475元，应系原告计算错误，本院注）。本院认为，根据原告提交的深圳市南山区规划土地监察局出具的行政处罚决定书、深圳市南山区西丽街道规划土地监察队向本院出具的回函及相关生效判决的认定，南玻电子大楼一楼下降层存在违法建设行为。涉案房产位于南玻电子大楼一楼下降层，原告亦未提交证据证明该房产的建设取得了相关的报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故本案原、被告签订的《宏益嘉信房屋租赁合同书》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告因上述合同收取的租赁保证金（包括租金保证金、管理费保证金、水电保证金）35,945元、装修押金10,000元应返还原告，原告诉求被告退还上述租赁保证金、装修押金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉求被告返还预交的租金及管理费。租赁合同虽无效，但原告实际占有使用涉案房产，应支付占用期间的占有使用费。根据原告陈述及提交的银行流水，其已支付截至2019年2月28日的房屋占有使用费及截至2019年2月24日的管理费，而原告要求解除合同的函件于2019年5月8日送达被告，从其提交的聊天记录也可知，其在2019年4月还在占用涉案房屋，即便如其所称被告因涉案房屋被查封而给予其一个月的免租，截至庭审时，其尚未足额支付占用期间的占有使用费及管理费。综上，对原告诉求被告返还预交的租金及管理费11,315元的主张，本院不予支持。关于损失赔偿。原告主张其已对涉案房屋进行装修设计、装修施工、定制货品以及支付二次消防款，共计花费76,352.2元，并提交了涉案证据加以证明，被告未答辩、举证、质证，应承担举证不能的不利后果，本院对原告陈述予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告作为出租方，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设仍出租，应承担主要过错责任，原告作为承租方，在订立合同时对承租房屋的合法性未尽到审查义务，应承担次要过错责任，本院综合本案情况并根据公平原则，酌定被告赔偿原告装修损失50,000元。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈盛丽租赁保证金（包括租金保证金、管理费保证金、水电保证金）人民币35,945元、装修押金人民币10,000元；二、被告深圳市宏益嘉信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈盛丽装修损失人民币50,000元；三、驳回原告陈盛丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,486.12元，由原告负担人民币419.12元，被告负担人民币1,067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年六月十日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。×第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。