福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10717号 原告（反诉被告）：曾国谦，男，1975年3月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告曾国谦与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，被告中超公司于2019年11月26日提出反诉，本院于2019年11月29日受理反诉后，决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾国谦的委托诉讼代理人林惠文、被告（反诉原告）中超公司的法定代表人刘峰及其委托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 曾国谦向本院提出诉讼请求：中超公司因逾期交房承担自2018年12月31日至交房之日为止的违约金（以总房价993465元为基数，按日万分之一计算，暂计至2019年9月29日为26724元）。事实和理由：曾国谦于2017年4月13日购买中超公司所开发的丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块6号楼501房，购房合同号为：201704130001，购房金额为993465元。双方约定中超公司应于2018年12月31日前交付曾国谦所购房屋，但中超公司于2019年9月29日逾期已达269天，按照双方《商品房买卖合同》第十一条第（一）款、第十二条约定，中超公司应当按照日万分之一承担违约金至交房为止。中超公司拒绝向曾国谦支付违约金。 中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向曾国谦发出交房通知，且已于2019年9月7日将案涉房屋交付曾国谦。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日向曾国谦发出交房通知，曾国谦于2019年8月31日签收邮件。交房通知送达后，中超公司无法控制曾国谦何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月7日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，曾国谦要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据曾国谦与中超公司于2017年4月13日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2017年4月13日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风56天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电6天、停水3天、中高考10天，共计延误工期81日，因此，中超公司可以据以延期至2019年3月22日交房，又因2019年1月1日至2019年3月22日期间出现中雨天气5日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年3月27日。又因2019年3月22日至2019年3月27日期间出现中雨天气1日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年3月28日。若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年3月29日起计算。三、曾国谦主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年3月29日起计算至实际通知曾国谦交房的2019年8月28日止为153天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之一计算违约金。综上，曾国谦主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之一计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 中超公司向本院提出反诉请求：曾国谦向中超公司支付逾期付款违约金15800元（违约金以逾期应付款790000元为基数，其中自2017年5月12日起至2017年11月8日按每日万分之0.5计算，自2017年11月9日起至2018年2月26日止按每日万分之1计算）。事实和理由：中超公司与曾国谦于2017年4月13日签订《商品房买卖合同》，曾国谦向中超公司购买丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第6号楼501号商品房。购房款总额为993465元，首期房价款203465元，余款790000元向银行申请商业贷款支付，该商业按揭贷款于2018年2月26日汇至中超公司账户。双方在合同第八条第一款第一项约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期在180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”合同附件四第一条第一款约定“买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续（包括但不限于买受人于贷款银行签订的贷款合同在内的一切按揭贷款手续）买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应在签署买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕按揭贷款手续或买受人申请的按揭贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”合同于2017年4月13日签订，按揭贷款应于2017年5月12日前汇至中超公司账户，但实际于2018年2月26日汇至，故曾国谦逾期付款290天，依照合同约定应当向中超公司支付逾期付款违约金，违约金具体金额为790000×0.005%×180+790000×0.01%×110＝15800元。 曾国谦对中超公司的反诉辩称，第一，诉争条款系格式条款，本案存在因合同备案时间以及房屋主体封顶时间晚于合同签订时间。相应情况导致放款时间晚于约定时间，应由中超公司自行承担责任。另外还有银行放款时间过长，诉争条款排除了对方及银行的责任，加重了曾国谦责任。第二，银行会在审查封顶时间以及经上级领导审批之后才放款，与实际封顶时间也存在时间差，应当以银行确定的可以放款时间或实际封顶时间为准。银行核实的封顶时间为2017年10月20日，实际封顶时间为2017年12月底。 本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，曾国谦与中超公司签订合同编号为201704130001的《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由曾国谦向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋（以下简称“诉争房屋”），房屋总价款为993465元，曾国谦应当在2017年4月13日前支付首期房价款203465元，余款790000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四：1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条逾期付款责任条款执行）；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向曾国谦交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2017年9月14日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同签订当日，曾国谦依约支付首期房价款203465元，中超公司于2017年4月14日开具首付款发票。曾国谦向中国农业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“农行泉州分行”）申请并办理完毕商业按揭贷款手续后，剩余购房款790000元于2018年2月26日汇入中超公司账户。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知曾国谦于2019年9月7日交房，于2019年9月12日书面通知曾国谦于2019年9月23日交房，截至本案庭审辩论终结时止，诉争房屋尚未实际交付曾国谦使用。庭审中，曾国谦认可中超公司可因热带低气压和台风5日、自行车赛1日据以延期交房；双方一致同意逾期交房违约金计算截止日期为2019年9月7日，并确认办理商业贷款所需开发商提供的材料系包括合同签订、楼房封顶和开具首付款发票。 另，根据农行泉州分行出具的《关于我行一手住房按揭贷款办理手续及放款手续的说明》所载，一手住房按揭贷款办理需要客户提供有效身份证、婚姻证明、户籍证明、收入证明、银行流水、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表及商品房买卖合同，并在银行填写贷款业务申请表等一系列书面材料，以上材料齐全之后银行方可受理，放款时需要该楼盘主体封顶，由开发商提供主体封顶证明书，并由银行客户经理和网点负责人双人上门拍照并提交双人签名的核实报告。中超公司于2017年10月10日向农行泉州分行提供《中超水木春天B地块6#楼主体封顶证明书》，证明诉争房屋所在6号楼于当日封顶，该银行工作人员于2017年10月20日确认并出具封顶报告。 本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：曾国谦是否存在逾期付款的事实。 关于本诉部分争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对曾国谦所主张的逾期交房天数有异议。经过庭审质证，双方仅共同认可中超公司可因热带低气压和台风5日、自行车赛1日据以扣除逾期天数，本院予以确认。关于中、高考因素，中、高考属于签订合同时便可预知的事由，且中超公司未能提供证据证明在其施工影响范围内有存在作为中考、高考考场的学校，亦未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中考、高考期间停止施工的相应证明，因此对中超公司据该情形主张中考、高考顺延交房的抗辩不予采纳；关于中雨以上雨天、六级以上大风、停水、停电等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，曾国谦对中超公司提供的证明相应因素天数的证据真实性不持异议，对施工日志真实性有异议，但其未能提供相应证据反驳，该包含在完整的施工日志中的停工日志可以佐证其停工的事实，故上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日即2017年4月13日起至合同约定的交房之日即2018年12月31日止因热带低气压和台风停工5日、自行车赛停工1日、此外还出现中雨以上雨天及六级以上大风天气共56日（已扣除2018年11月1日风雨天气重合1日）、停电6日、停水3日，共计71日；又，自2019年1月1日起至延期71日后之2019年3月12日止出现中雨以上天气共计4日；自2019年3月13日至再次延期4日后之2019年3月16日止出现中雨以上天气共计1日；2019年3月17日不存在可据以延期因素，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月17日，中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数达174日。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房未超过180日，曾国谦依据诉争合同第十二条约定的“逾期超过180日后”情形下的违约金计算标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，不符合双方的约定，中超公司应依约按每日万分之0.5的标准计付相应违约金。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件四相关约定，曾国谦应于合同签订之日即2017年4月13日起20日内办理完毕按揭贷款手续，且曾国谦申请的按揭贷款应于合同签订之日起30日内即2017年5月12日前汇至中超公司账户，否则视为曾国谦逾期付款。农行泉州分行出具的说明中明确其放款时需要该楼盘主体封顶，由开发商提供主体封顶证明书，并由银行客户经理和网点负责人双人上门拍照并提交双人签名的核实报告。诉争合同签订后，中超公司于2017年10月10日向农行泉州分行提供《中超水木春天B地块6#楼主体封顶证明书》，证明诉争房屋所在6号楼于当日封顶，该银行工作人员于2017年10月20日确认并出具封顶报告，在此之前存在的逾期时间因不具备放款条件，不可归咎于曾国谦。但曾国谦申请办理的商业按揭贷款即剩余购房款790000元于2018年2月26日才汇入中超公司账户。曾国谦作为付款义务人，未能举证证明其逾期付款存在不可抗力的情形，本院认定曾国谦存在逾期付款违约行为。因此，曾国谦逾期付款的起算时间应调整为2017年10月21日，截止时间为实际汇款时间2018年2月26日，共计逾期129日，应向中超公司支付以790000元为基数按每日万分之0.5计算的违约金计5095.5元。 综上，曾国谦与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上雨天、六级以上大风、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为174日，中超公司应按全部房价款993465元为基数按每日万分之0.5的标准支付曾国谦逾期交房违约金计8643.15元，因此，曾国谦诉求的违约金以8643.15元为限予以支持，超出部分不予支持。反诉部分，双方在合同附件四中明确约定以商业贷款方式支付购房款的办理、付款期限及构成逾期付款的情形，但曾国谦作为付款义务人，未能于合同约定的期限内完成商业贷款手续并使贷款汇至中超公司账户，亦存在逾期付款的违约行为，逾期天数129日，故应向中超公司支付以790000元为基数按每日万分之0.5计算的违约金计5095.5元，中超公司反诉的违约金以5095.5元为限予以支持，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付曾国谦逾期交房违约金8643.15元； 二、曾国谦应于本判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司逾期付款违约金5095.5元； 三、驳回曾国谦的其他诉讼请求； 四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费468元，减半收取计234元，由曾国谦负担209元，福建中超实业有限公司负担25元；反诉受理费195元，减半收取计97.5元，由福建中超实业有限公司负担72.5元，曾国谦负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年六月三日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。