安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初353号 原告：杨思忠，男，1980年9月24日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：贺灵，女，1983年4月5日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：李璞君，安徽皖太律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王朕，安徽皖太律师事务所律师。 被告：界首市厚基置业有限公司，所在地界首市东城产业园胜利东路866号。统一社会信用代码：91341282MA2MWQ946D(1-1)。 法定代表人：王东，负责人。 委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹嘉慧，安徽法卫律师事务所律师。 原告杨思忠、贺灵诉被告界首市厚基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年5月9日向本院提起诉讼，本院于2019年9月29日作出了（2019）皖1282民初2100号民事判决，二原告不服该判决结果，提起上诉，2019年12月12日，阜阳市中级人民法院作出了（2019）皖12民终5470号民事裁定，认为本院一审判决认定基本事实不清，撤销了本院一审判决，将案件发回本院重审。本院于2020年1月13日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺灵及二原告共同委托诉讼代理人王朕，被告界首市厚基置业有限公司的委托诉讼代理人曹嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨思忠、贺灵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出示该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.判令被告停止侵占绿地的违法行为并恢复原状，支付违约金10000元；3.判令被告赠送3.15平方米储藏室；4.判令被告为原告安装太阳能板；5.判令被告支付原告延期交房违约金2918元（该违约金暂计至2019年2月12日，之后计算至达到交房条件止）。事实和理由：2018年1月，原、被告签订商品房买卖合同，合同第九条商品房交付条件的第一项约定为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，但被告至今未出示该文件；合同第十一条规定被告2018年12月31日前向原告交付该房屋，但被告自2019年2月12日起才陆续交房。近日，被告在小区小高层部分楼盘的前后院施工圈占了小区绿地，该行为降低了小区绿地比例，应予纠正。被告在与原告签约时，向每位业主均承诺，如购买其商品房，将每套赠送3.15平方米的储藏室，为每户安装太阳能板，但该承诺至今未能兑现。综上，被告的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，经向有关部门及信访部门反映，均未得到合理解决，为此特提起诉讼。 原告杨思忠、贺灵为证明自己的诉讼请求所依据的事实向本院提供了如下证据： 1．二原告身份证复印件各一份，证明二原告的身份信息和诉讼主体资格。 2．购房合同，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系，也是提起本次诉讼的依据，按照合同约定被告要承担逾期交房、侵占绿地等违约责任。 3．①桃源里物业签发的“装修许可证”；②交房时物业发给业主的“结构示意图”供装修使用；③商品房住宅质量保证书（使用说明书）；④手机通话录音；⑤照片一组，证明被告通过其他方式承诺赠送太阳能板及热水器；商品房住宅质量保证书是商品房买卖合同的组成部分，被告应按照合同的约定遵照执行，赠送太阳能板及热水器。 4．视频录音、照片，证明①购房时被告销售人员为达成交易，允诺每一位购房者赠送有储藏间，并指明位置，告知大致面积的事实。②证明储藏间的情况。 5．①设置在售楼部的宣传海报明确显示“前庭后院”；②售楼部交给购房户的购房资料，平面图显示的属于1、2层的小院；③桃源里物业公示说明维修项目包括“小院围栏”；④小区物业在为小院打扫卫生；⑤照片一组；⑥案涉小区总平图一份，证明违建小院的行为是开发商统一实施的；该小区绿地率，该小区在设计上并没有一处带院子的户型，开发商圈占绿地建院子是私自改变规划设计，必然导致该小区绿地率达不到合同的约定，应予以拆除及承担违约责任。 6．①2019年6月11日小区内道路施工照片一组；②安徽省委李锦斌书记、阜阳市委杨光荣书记给桃源里业主的留言回复；③光盘一张及录音笔录两份，证明该小区未达到交房条件，界首市房地产发展中心工作人员称其单位已向该小区下达停止交房的通知，市政府主管部门也已责令开发商向业主赔付违约金；绿地面积未达到规划文件要求等违建已交行政执法局依法处理；界首市房地产发展中心工作人员已到小区内进行查看，确实建有小院，且其单位已向界首市规划局去函核实，规划局回函称规划图上没有院子，其侵占绿地建院落必然导致绿地率达不到合同关于小区绿地率的约定。 被告界首市厚基置业有限公司辩称：1.原告诉求被告向原告出示该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件依法不应支持。因为涉案房屋已于2019年1月25日全面竣工验收合格，2019年3月6日质量监督报告认定该工程验收合格，文件齐全。工程竣工备案表只是行政管理部门对竣工文件的收集备案，并不影响已竣工验收合格的工程交付使用。涉案房屋已交付使用，应视为双方变更了合同约定的交房条件，应以现实交房为准；2.原告诉求被告停止侵占绿地的违法行为并恢复原状无事实根据；3.原告诉求被告承诺赠送3.15平方米储藏室、承诺为原告安装太阳能板无事实根据；4.原告诉求被告支付原告延期交房违约金缺乏事实根据和法律依据。在涉案工程实际施工期间，因政府文件要求进行停工，共130天。此期间为政府政策性调整，为不可抗力因素，根据合同约定，不可抗力因素应为免责事由。综上，被告不存在违约事实，原告的要求于法无据，应当驳回原告的诉讼请求。 被告界首市厚基置业有限公司针对自己的辩称意见向本院提交了如下证据：1.营业执照复印件，证明被告企业信息及诉讼主体资格。2.商品房买卖合同、原告身份信息及购房款收据。3.界首市人民政府办公室政办秘[2017]38号文件、界环委办[2018]129号文件、界环委办[2018]134号文件、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室[2018]第4期文、界环委办[2018]171号文件，证明本案小区建设工程项目在施工期内因政府政策强制性要求被停工130天，此停工延期为政府政策性调整不可抗力因素。4.①8#楼工程竣工验收被告（2019年1月25日）、环评检验报告（2018年12月24日）、竣工检验评价报告，共三份；②建设工程质量监督报告（2019年3月6日）；③建设工程规划核实合格证，证明涉案房屋建设工程全部竣工验收合格，符合交付使用条件。5.交房手续，证明涉案房屋已交付使用。6.工程竣工验收备案表，证明涉案工程2019年1月25日竣工验收合格，2019年3月6日质量监督报告认定涉案工程验收合格，3月12日界首市城乡规划局认定建设工程规划核实合格，现已完成工程竣工备案。7.建设工程规划核实合格证（2019年3月12日），证明界首市城乡规划局对涉案工程核实认定该工程符合规划，说明被告不存在违规建设行为，原告所诉的“赠送3.15平方米储藏室”和赠送安装“太阳能板”均无规划。 庭审结束后，被告界首市厚基置业有限公司申请本院调取了涉案工程的竣工备案登记资料，原告方对该资料发表了质证意见。原告方申请本院向涉案房屋所在物业公司调取了原告方的房屋“结构示意图”，本院组织双方对该组证据发表了质证意见。 经审理查明：2018年1月4日,原、被告签订商品房买卖合同（预售、合同编号：201801040006），被告将位于界首市旭路东侧锦华桃源里2幢2单元10层1002号房出售给原告，房屋总价款678805元。合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；合同第九条第一款约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十二条第一款第一项约定逾期交付在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款。2019年3月11日双方办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，涉案房屋于2019年1月25日竣工，2019年3月6日界首市建筑质量安全监督管理局出具了建设工程质量监督报告，对涉案工程质量验收合格，2020年3月23日，涉案工程最终完成了竣工验收备案。 另查明，被告在向原告提供的商品住宅质量保证书（使用说明书）中载明，涉案房屋可再生能源利用为“太阳能生活热水供应”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按约支付房款后，被告应于2018年12月31日前交付商品房。然而涉案商品房于2019年1月25日才通过竣工验收，直至2020年3月23日最终完成建设工程竣工验收备案。被告在尚未完成建设工程竣工验收备案的情况下向原告交付房屋，被原告以未达到交房条件为由拒收，按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案房屋在2020年3月23日完成建设工程竣工验收备案前尚不符合交付条件。按照双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》规定的逾期交房违约责任，被告应当承担自2019年1月1日起至2020年3月23日达到交房条件时的逾期交房违约金30342.58元（以购房款678805元为本金，按每日万分之一的标准计算447日）。被告辩称涉案工程在施工期间，因政府文件要求进行停工130天，该期间为不可抗力因素，应予免责，本院认为，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件中仅要求2018年11月1日至2018年11月4日建筑工地停止作业，其他单位下发的文件仅要求是停止土方作业。但是被告未能举证证明其按照文件要求停止作业，即使其按照文件要求停止作业，四天的时间也不足以影响整个工程进度。故被告的该辩解理由，本院不予采信。 原告要求被告出示该商品房已经取得建设工程验收备案证明的文件，因原告已实际取得了竣工验收备案文件且在庭审过程中已向原告方进行了展示，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。 原告要求被告停止侵占绿地的违法行为并恢复原状，系基于原告所认为的被告存在侵权事实提出，但被告对此未予认可，认为是部分业主进行圈占。因本案审理的是基于原、被告之间商品房买卖关系的合同纠纷，原告要求被告停止侵权并恢复原状的侵权纠纷与本案并非同一法律关系，故本案不予处理，原告可另行通过合法途径解决。而原告据此主张被告绿化率未达标应按购房合同赔偿其违约金10000元的诉讼请求，亦因原告所举证据达不到其证明目的，故对该主张本院不予支持。 原告主张被告负有赠送3.15平方米储藏室的义务，并在庭审时在涉案房屋“结构示意图”上指出了赠送的储藏室的位置。该位置在原告所购买的房间之外，在结构示意图上并未标注有“储藏室”字样，且该位置相对涉案房屋为封闭状态，没有证据证明在规划时将该处设计为储藏室。并且，原告仅提供有被告销售人员对该位置的使用所作的口头说明，没有提供被告在销售广告和宣传资料上也作出有相类似的说明，故原告要求被告赠送3.15平方米储藏室的证据不足，本院不予支持。 至于原告主张判令被告为原告安装太阳能板的诉讼请求,虽然其提供的电话录音销售人员向别的业主口头承诺有安装太阳能板，其提供的商品住宅质量保证书写有太阳能利用为太阳能生活热水供应，其向本院提供的9栋201单元的装修许可证上写有配套太阳能管线，所附的结构示意图上也注明有太阳能集热板，但该装修许可证及所附的结构示意图并非为本案涉案房屋的装修许可证和结构示意图，根据原告申请，本院调取的原告所选购的2栋2单元1002室的结构示意图中并未标注有“太阳能集热板”的内容，该部分设施与销售人员的口头宣传不符，而且，原、被告与所签的书面合同对此也未作明确约定，故原告提供的上述证据尚不能充分证明其主张，因此，对原告要求被告按照许诺为其安装太阳能板的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告界首市厚基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨思忠、贺灵逾期交房违约金共计30342.58元。 二、驳回原告杨思忠、贺灵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123元，由被告界首市厚基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  刘丽涛 审 判 员  王 永 人民陪审员  徐连友 二〇二〇年六月九日 书 记 员  李 娜