广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2582号原告：董小英，女，汉族，1990年11月12日出生，住四川省威远县***********，身份证号码：511************781。委托代理人：王丽群，系广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。原告董小英诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王丽群、被告诉讼代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛天小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为：***********，房款总价为566124元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年5月30日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金；逾期超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年9月3日取得合格商品房，因此，至2017年9月3日，被告应支付原告违约金逾期交房违约金10756元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金56581元。为保护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付2017年6月1日计至2017年9月3日（共计95天）逾期交付房产的违约金10756元；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金56581元（按年利率6%按日计算，从2018年9月2日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；三、本案诉讼费、处理费等由被告承担。被告辩称，1、因为案涉楼盘是一个政府BT工程，所有报建手续以整个楼盘整体报建，所以此房屋已经达到交付条件的情况下，虽然没有取得整体验收，但是已经符合入住条件，且双方在补充协议里面对违约责任做了如下修改，双方约定逾期超过240日的合同就行履行，出卖人支付违约及的标准改为每日总房款的万分之一，最高赔付额不超过总房价款的2%，且约定鉴于交房日期不可控因数太多，买受人同意若出卖人未能按照商品房买卖合同约定日期交房的，买受人同意给予60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期内的违约责任。所以原告主张要求被告承担如此高额的违约金即没有合同依据也没有提供其有实际损失的依据，不用予以支持。且原告于2017年9月3日收楼，其要求逾期交楼的违约责任已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。2、对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人，并不能再规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2016年6月15日签订编号为博罗（2016）10011862的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园***********，价格为566124元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2016年5月18日前支付首期房价款人民币176124元，占全部房款的31%。余款人民币390000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。原告于2016年6月24日与广东博罗农村商业银行股份有限公司福田支行达成贷款协议，借款390000元用于购房。被告于2016年6月15日出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园53栋802房首期款176124元。被告于2016年5月18日向原告出具办证费收款收据，载明原告支付山水华章花园53栋802房办证费（多除少补）8492元。原告于2017年9月3日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同。原、被告双方于庭审中确认案涉房屋交付时间为2017年9月3日。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：博罗（2016）10011862）、《物业管理服务合同》、加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票、加盖“惠州市金衡实业有限公司财务专用章”的《福田山水华章花园收款收据》、广东博罗农村商业银行股份有限公司出具的《借款借据》予以佐证。被告提交一份编号为00119973的不动产登记证书，显示博罗县******委会苏矛田小组下坝小组苦练山水华章花园53栋802号房于2016年6月16日进行了预告登记，不动产证号为粤房地预登博罗字第1100038217号。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，“逾期交付责任按照逾期时间分别处理：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第七条第4项约定：“如因发生以下原因之一的，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。…（4）因政府部门需要的各项管制延期的；…因上述原因导致该商品房需延期交付使用的，出卖人应及时书面通知买受人。”《补充协议》第八条第一项第一款约定：“无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的2%。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉补充协议第七、八条的效力、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于补充协议第七、八条的效力，由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房、逾期办证违约金责任，故本院认为补充协议第七、八条对原告无效，应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的福田山水华章花园收款收据，原告于2016年5月18日向被告支付了办证费8492元，且被告对此予以确认，故本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费具体包括房屋测绘费（15元/平方）、印花税万分之十、确权权籍调查费约1500元、工本费800元等，双方约定多除少补，不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳。但被告对于多收费用退还原告的情况表示不清楚，且未提供其他证据证明该办证费用为房屋测绘费等费用，故本院不予采信。根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，故案涉契税应当为8491.86元（566124元×1.5%）与案涉办证费用基本相符，且原、被告约定“多除少补”，故原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担的问题，根据合同条款第十一条的约定，被告应于2017年5月30日前交付房屋，由于原、被告双方于庭审中确认案涉房屋交付时间为2017年9月3日，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，本院予以确认。被告辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间尚未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效的规定；民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已届满，应当适用民法通则两年诉讼时效的规定。故2015年10月1日后的诉讼时效应为三年诉讼时效期间。原告主张自2017年6月1日起计算逾期交房违约金，由于原告网上立案日期为2020年5月11日，故原告主张被告支付的违约金未过诉讼时效期间，本院予以支持，经计算，被告应当向原告支付2017年6月1日计至2017年9月3日共95天的逾期交房违约金10756.36元（566124元×0.0002×95天）。原告主张逾期交房违约金10756元，是对其自身权利的处分，符合事实与法律规定，本院予以支持。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，虽然被告已经为原告办理了预告登记，但原告未在约定时间内取得房地产权属证书，故逾期办证的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。由于被告未提供证据证明原告未按合同约定支付房款与其迟延交付房屋和迟延办理房屋登记的因果关系，故被告应当自2018年9月3日起以566124元为基数按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告董小英支付逾期交房违约金10756元。二、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董小英支付逾期办证违约金（以566124元为基数，按年利率6%从2018年9月3日起计至原告取得房屋产权登记证书之日止）。三、驳回原告董小英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741.73元，由原告董小英负担30.73元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月三十日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴