福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2001号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市鲤城粮油供应有限公司，住所地泉州市义全后街81号。 法定代表人：贺朝阳。 委托诉讼代理人：吴炳宣，泉州闽南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈美霞，泉州闽南法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄园双，女，汉族，1976年5月19日出生，住在南安市。 委托诉讼代理人：蔡志建，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜立宇，福建华达律师事务所律师。 上诉人泉州市鲤城粮油供应有限公司（以下简称粮油公司）因与被上诉人黄园双房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 粮油公司上诉请求：撤销(2019)闽0502民初2485号民事判决书第一、二、三项，改判：黄园双的履约保证金151200元归粮油公司所有；黄园双向粮油公司支付租金(自2019年1月10日起至2019年3月30日止按每月51912元计算)；黄园双向粮油公司支付延期支付租金的违约金(以延期支付租金数额为基数每延期一月按2%计算，暂计算到起诉之日为5191.2元)；本案诉讼费由黄园双承担。事实与理由：1.泉州鲤城国有资产投资运营集团有限公司（以下简称鲤城国投公司）不是粮油公司的上级。鲤城国投公司是新设立的公司。粮油公司与鲤城国投公司2019年3月21日签订的《国有资产划拨移交协议》第三条约定：协议签订之日起房屋租金由乙方(国投)收取。2019年3月下旬租赁合同才陆续变更租赁出租方的主体。因此，鲤城国投公司无权、也没有与黄园双协商过租赁合同的任何问题。2.黄园双单方解除合同擅自退租，双方没有协商解除合同。黄园双在2019年2月份就停止经营并提出退租，粮油公司并没有同意解除合同。为了避免黄园双占用房屋扩大损失要求黄园双腾空房屋，这是在黄园双违约的情况下的一种自我保护行为，不能因为这种自我保护行为，视为粮油公司书面同意解除合同。3.双方没有关于变更履约保证金抵作拖欠租金的合同内容。4.原审程序违法。黄园双主张合同变更应当承担举证责任。黄园双没有证据证明已经变更书面协议，应当由黄园双承担举证不能的法律后果。5.原审适用法律不当。黄园双拖欠租金应当清偿租金并且支付违约金，判决书没有法律依据却免除了黄园双的法律责任，损害了粮油公司的合法利益，应当予以改判。 黄园双未作答辩。 粮油公司向一审法院起诉请求：1.判令解除粮油公司与黄园双于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》（欠836810元，按合同期满计算）;2.判令黄园双向粮油公司支付两个月租金103824元（自2019年1月10日起至2019年3月9日止）;3.判令黄园双向粮油公司支付延期支付租金的违约金（以延期支付租金数额为基数自2019年1月10日起每延期一月按2%计算，暂计算到起诉之日为10382.2元）;4.确认黄园双的履约保证金151200元归粮油公司所有;5.本案诉讼费由黄园双承担。 黄园双提出反诉请求:1.判令粮油公司退还黄园双履约保证金47376元（履约保证金151200元减2个月租金103824元）。2.本案反诉诉讼费用由粮油公司承担。 一审法院认定事实：址在泉州市鲤城区××街××楼的房屋，系登记在粮油公司名下的房产。2015年3月10日，粮油公司（甲方）与黄园双（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于鲤城区涂门街改造工程Ｅ1春晖楼店面，建筑面积约353.38㎡（下简称案涉房屋），作为商业使用；租赁期限五年，自2015年5月10日至2020年5月9日止；租金为每月50400元，采用按第四年递增方式计算，每满一整年，月租金相应递增3%，即第一年至第三年租金每月50400元，第四年租金每月51912元，第五年租金每月53469.36元；租金自租赁期开始时计付，按月计付，第一次租金于合同签订当日付清，之后各次租金应于每月开始的十日内汇入甲方指定账户；乙方应在签订合同之日向甲方支付一季度的租金作为履约保证金计151200元，履约保证金不计利息；合同终止，乙方完成合同第六条约定内容的约定交付所承租房屋及其附属设施、设备后十日内如数返还；对未经甲方书面同意留存的物品，视为乙方弃物，甲方有权在房屋收回后自行处置，处置产生的费用由乙方承担，甲方可优先从履约保证金中支付；合同终止后，乙方拒不搬迁的，甲方有权采取强制方式、取消乙方履约保证金、追回占用期间的占用费等；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按日收取所欠租金5‰的滞纳金。合同还就双方其他权利义务进行约定。合同签订后，黄园双依约向粮油公司交付履约保证金151200元，粮油公司依约将案涉房屋交付于黄园双使用，黄园双依约支付租金至2019年1月9日。2019年3月25日，鲤城国投公司向黄园双送达一份《告知书》，内容：“黄园双：你在2015年3月10日与泉州市粮油供应公司签订鲤城区涂门街改造工程Ｅ1春晖楼部分店面《房屋租赁合同》于2019年3月10日自愿解约退租。现因国有企业改革，我公司已接管该店面，拟对该店面分隔规划使用，请你于5日内（2019年3月30日前）清空店内物品，逾期我公司视为你放弃该店内物品，我公司将进行清理，产生清理费用（包含2019年3月10日至清理腾空之日以原租金为标准计算的店面占用使用费）由你承担”。审理中，粮油公司确认鲤城国投公司是其上级，其清楚鲤城国投公司向黄园双送达上述《告知书》。黄园双自认双方协商案涉合同于2019年3月10日解除时，双方同意履约保证金不用退还，用于抵扣尚欠2个月的租金，剩余保证金作为补偿。另查，案涉房屋已于2019年4月另行出租。“泉州市粮油供应公司”于2019年8月28日更名为“泉州市鲤城粮油供应有限公司”。 一审法院认为，粮油公司与黄园双之间签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。黄园双主张双方已在2019年3月10日进行协商并且解除合同，而粮油公司自认明知其上级主管单位鲤城国投公司于2019年3月25日向黄园双送达《告知书》而无异议，故该《告知书》应视为粮油公司的意思表示。而根据《告知书》的内容可知，鲤城国投公司同意黄园双提出的与粮油公司签订的案涉合同于2019年3月10日“解约退租”的意见，可见双方实际达成于2019年3月10日解除案涉合同的一致意见。之后案涉房屋亦实际被收回并于2019年4月另行出租。由于双方协商一致解除合同符合法律规定，且已实际履行，应认定为合法有效，故粮油公司于2019年5月14日诉请解除合同的请求应视为请求确认前述解除合同的效力，鉴此，应确认粮油公司与黄园双于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月10日解除。在《告知书》中，鲤城国投公司只要求黄园双于2019年3月30日前腾空案涉房屋，以及如黄园双未按时腾房应承担自2019年3月10日至清理腾空之日以原租金标准计算占用费，并未要求黄园双承担其他违约责任。而案涉房屋实际被按时收回并于2019年4月另行出租，可见《告知书》已得到顺利履行，没有证据显示黄园双存在违反《告知书》约定的行为，而黄园双亦没有向粮油公司要求返还履约保证金。经本案审查并结合相关事实，黄园双所称“双方在协商案涉合同于2019年3月10日解除时，已约定履约保证金不用退还，用于折抵尚欠2个月租金，剩余保证金作为补偿”之事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。粮油公司否认该事实，但未能提供充分的反驳证据，不予采纳。鉴于已确认双方签订的案涉合同于2019年3月10日解除，应一并对合同解除后双方的权利义务予以处理，因双方已达成合同解除后，以黄园双向粮油公司缴交的履约保证金151200元抵扣2个月租金（103824元）、剩余保证金（47376元）作为补偿的处理方案，对此方案予以尊重。综上，对双方当事人的主张与前述认定相符的部分予以支持，不相符的部分因缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、确认粮油公司与黄园双于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月10日终止；二、粮油公司无需返还黄园双向其缴交的履约保证金151200元（其中103824元抵扣两个月租金、剩余47376元作为补偿）；三、驳回粮油公司的其他诉讼请求；四、驳回黄园双的反诉诉讼请求。本诉受理费12168元，由粮油公司负担5257元，由黄园双负担6911元；反诉受理费493元，由黄园双负担。 本院认为，本案二审没有新的事实、证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，合议庭认为本案不需要开庭审理，并依法对本案进行了审查。关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题。根据已查明的事实，因国有企业改革，鲤城国投公司接管案涉店面。2019年3月25日，鲤城国投公司向黄园双送达一份《告知书》，该《告知书》载明，粮油公司与黄园双于2019年3月10日解除房屋租赁关系，鲤城国投公司要求黄园双于2019年3月30日前清空店面并支付相应的占有使用费。该《告知书》载明的内容与黄园双述称的事实可以相互印证，表明粮油公司与黄园双协商一致于2019年3月10日解除案涉《房屋租赁合同》。之后，案涉店面已实际收回并于2019年4月另行出租。应当确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月10日协商解除，原审认定正确。关于履约保证金、租金、违约金的处理问题。根据《房屋租赁合同》第九条第二（三）项约定，在租赁期内，未经甲方（粮油公司）书面同意，乙方（黄园双）中途擅自退租的，甲方对乙方交纳的履约保证金不予退还。粮油公司据此主张不予退还履约保证金，但案涉事实表明，鲤城国投公司已出具书面《告知书》，同意黄园双提前解除合同、退还租赁物，故粮油公司主张不予退还履约保证金缺乏事实和法律依据，不予采纳。鲤城国投公司在《告知书》中并未要求黄园双承担违约责任，且黄园双已按《告知书》要求返还店面，黄园双亦同意以履约保证金抵偿欠付的租金，原审处理并无不当。另外，原审判决扣除租金后剩余的保证金47376元作为提前解约的补偿款，由粮油公司享有，黄园双亦未对此提出上诉，本院依法予以维持。 综上所述，粮油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费3324元，由泉州市鲤城粮油供应有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年六月三日 书记员  赖俊杰 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。