上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32050号原告：上海通益置业有限公司。法定代表人：李欣。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐长瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：爱搽(上海)餐饮管理有限公司。法定代表人：郑美毓。原告上海通益置业有限公司(以下简称“通益置业公司”)与被告爱搽(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“爱搽餐饮公司”)、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后。先适用简称程序进行审理，后因被告爱搽餐饮公司下落不明，本院依法组成合议庭，以公告形式向被告爱搽餐饮公司送达了开庭传票及应诉材料，并于2020年6月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告通益置业公司的委托诉讼代理人袁晓波、刘长瑞到庭参加诉讼。被告爱搽餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告通益置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付费用41,108.71元(抵扣租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金、装修押金之后);2.判令被告向原告支付逾期支付欠缴费用违约金暂计23,003.61元(以101,108.71元为基数,按日千分之二违约金标准计算,自2018年12月26日起算,计至2019年3月6日止为14,357.44元;以51,108.71元为基数,按日千分之二违约金标准计算,自2019年3月7日起算,计至2019年3月19日止为1,328.83元;以41,108.71元为基数,按日千分之二违约金标准计算,自2019年3月20日起算,暂计至2019年6月16日止为7,317.35元)上述违约金均计至实际支付日止;3.判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告支付律师费15,000元。事实与理由：2017年3月,原被告双方签订了《商铺租赁合同》,约定被告租赁原告位于上海市闵行区吴中路XXX号的上海万象城项目16144号商铺(以下简称“系争商铺”),租赁面积为170平方米,租赁期间自2017年3月28日起至2020年5月27日止,以及租金、物业管理费、公用事业费支付方式、期间及违约责任等条款。原告按约将系争商铺交付给被告后,因被告长期存在未及时履行支付系争商铺租金、物业管理费等费用的违约行为,原被告经协商签订了《商铺租赁合同)提前终止协议》(下称《提前终止协议》),双方同意原《商铺租赁合同》于2018年6月12日终止。《提前终止协议》“二、财务结算”第1款约定,截至《商铺租赁合同》终止之日,被告欠缴的费用为482,764.71元(含未期未清公用事业费、垃圾清运费)。第2款约定,被告应于《提前终止协议》签订后20个工作日(但最迟不晚于2018年12月25日)将被告欠缴的482,764.71元向原告付清。第3款约定,被告已经向原告支付的租赁保证金217,056元、物业管理费押金45,900元、公用事业费押金5,100元、装修押金13,600元,合计281,656元,在被告未按照上述第2款约定的期间向原告支付的,原告有权将上述押金抵扣被告欠款,不足部分原告有权继续向被告追偿。原被告签订《提前终止协议》后,被告于2018年12月24日向原告支付了100,000元,但未按照《提前终止协议》的约定全额支付欠缴的费用482,764.71元,故原告按照《提前终止协议》的约定,将被告已缴付的租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、装修押金抵扣欠缴费用,并于2019年3月5日向被告寄送了《催告函》,催告被告于2019年3月15日前支付剩余欠缴费用。后被告虽于2019年3月6日支付50,000元、3月19日支付10,000元,但抵扣掉被告已经支付的租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、装修押金共281,656元后,至今仍欠付41,108.71元未能偿付。原告认为,被告的行为已经严重侵害了原告的合法权利,为维护原告的合法权益,特诉至法院。被告爱搽餐饮公司未作答辩亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区吴中路XXX号XXX室、地下1、1-6层01室房屋的产权人系原告通益置业公司。2017年3月，原告通益置业公司(合同甲方)与被告爱搽餐饮公司(合同乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将上海市闵行区吴中路XXX号上海万象城LG144号商铺出租给乙方使用，承租面积为170平方米，租期自2017年3月28日至2020年5月27日。2017年3月28日至2017年5月27日为装修期。乙方逾期支付或补交租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一的或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金。双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意将该争议提交该商铺所在地的人民法院通过诉讼解决，双方通过诉讼解决争议的，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等各项费用均由败诉方承担。合同还对租金标准、物业管理费、租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、其他违约责任等均作了约定。2018年6月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同提前终止协议》，约定：鉴于：1、甲、乙双方于2017年3月就乙方租赁甲方位于上海万象城的LG144号商铺事宜签订了《商铺租赁合同》，租赁期限自2017年7月23日起至2020年9月22日止。2、现乙方因其自身原因提出提前终止原合同。双方经友好协商，就原合同的提前终止事宜签订如下协议：一、提前终止日，双方同意原合同于2018年6月12日终止。二、账务结算：1、截至原合同终止日，乙方欠缴的费用为482,764.71元(已包含第6点末期未清费用)。2、双方同意，乙方于协议签订后20个工作日内(但最迟不晚于2018年12月25日)将前述欠缴费用共计482,764.71元，向甲方付清。3、乙方根据原合同已经支付给甲方的租赁保证金217,056元、物业管理费押金15,900元、公共事业费押金5,100元、装修押金136,00元，以上各类押金281,656元，在乙方办理完成撤场与注销手续，并付清款项后，甲方无息退还乙方。乙方应于本协议签订之日将上述收据原件交给还甲方，若乙方未按本协议约定按期支付欠款，甲方有权将上述押金抵扣乙方欠款，不足部分甲方有权继续追偿。……5、撤场期2018年8月8日至2018年8月24日。6、末期未清费用包含：末期公共事业费(以终止日的抄表数为准)，垃圾清动费(据实收取)。三、商铺交还。1、乙方应于2018年8朋24日前自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至原合同约定的标准出租状态(正常使用导致的磨损除外)。……四、违约责任。……2、甲方行使上述权利时，乙方应予以无条件的配合，因甲方行使前述权利而发生的清理费(含恢复原状的费用)、水、电费、公证费、律师费等其他任何费用以及自终止日至甲方收回该商铺期间的租金、物业管理费等所有费用均由乙方承担，乙方应在接到甲方通知后三日内支付。该协议对其他事项也作了约定。双方签订提前终止协议后，原告于2018年8月收回出租的商铺。2018年12月24日，被告向原告付款100,000元；2019年3月6日，被告向原告付款50,000元；2019年3月19日，被告又向原告付款10,000元。另查明，原告为诉讼聘请律师，原告与律师事务所签订的聘请律师合同载明律师费为15,000元。上述事实，由原告提交《商铺租赁合同》、《提前终止协议》、不动产权证、转账支付凭证、催款函、快递单及签收凭证、催告邮件2封、转账支付凭证、诉讼单项律师服务合同、律师费发票及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告通益置业公司与被告爱搽餐饮公司签订的《商铺租赁合同》、《提前终止协议》系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。根据《提前终止协议》约定，截至合同终止日2018年6月12日时止，被告共计结欠原告482,764.71元，扣除被告陆续支付的三笔共计160,000元后，被告仍结欠原告322,764.71元。由于被告未能按终止协议的约定支付款项，故原告有权按终止协议约定将被告支付的各类押金共计281,656元，先行予以抵扣欠款，因此在扣除上述押金后，被告尚欠原告41,108.71元，其应当向原告支付。故原告主张要求被告支付剩余欠款41,108.71元，于法有据，本院予以支持。因被告构成违约，其应按合同约定向原告支付逾期付款的违约金，但原告主张的违约金标准过高，本院予以酌情调整。根据《商铺租赁合同》、《提前终止协议》约定，由于违约导致诉讼而产生的律师费，应由被告承担，故原告主张要求被告支付因诉讼而产生的律师费15,000元的请求，符合双方约定，本院亦予以支持。被告爱搽餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告爱搽(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司剩余欠款41,108.71元；二、被告爱搽(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司，分别以本金101,108.71元为本数，自2018年12月16日起至2019年3月6日止、以本金51,108.71元为基数，自2019年3月7日起至2019年3月19日止、以本金41,108.71元为基数，自2019年3月20日起至实际支付之日时止，均按日万分之五标准计算的逾期付款违约金；三、被告爱搽(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司律师费15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701.41元，由被告爱搽(上海)餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  纪春兰人民陪审员  曹文进二〇二〇年六月十八日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。