西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2019）藏0103民初1411号原告（反诉被告）：西藏雅轩家具有限公司，住所地蔡公乡蔡村三组，统一社会信用代码：915401003942702807。法定代表人：李得胜，系该公司总经理。原告（反诉被告）：银丰海绵厂，住所地拉萨市纳金路嘎巴村热组，统一社会信用代码：92540191MA6T1QLG5K。经营者：王旭，男，汉族，1973年8月1日出生，经商，现住甘肃省白银市白银区公园路南52号8室，身份证号码：×××。上述原告的委托诉讼代理人：何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上述原告的委托诉讼代理人：谭强，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司，住所地拉萨市堆龙区拉贡路，统一社会信用代码：915401257835172673。负责人：泽让，具体职务不详。委托诉讼代理人：次仁顿珠，西藏国昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑勤，西藏国昂律师事务所律师。第三人：拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会，住所地拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村，统一社会信用代码：54540103ME24462348。负责人：洛桑扎西，系该村委会主任；索朗次仁，系该村委会书记。原告（反诉被告）西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂与被告（反诉原告）西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司（以下简称旭日堆龙分公司）、第三人拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会（以下简称岗德林村民委员会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依被告申请追加岗德林村民委员会为本案第三人。2019年10月29日，被告（反诉原告）旭日堆龙分公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂的委托诉讼代理人何波、谭强，被告旭日堆龙分公司的委托诉讼代理人次仁顿珠、王淑勤，第三人岗德林村民委员会书记索朗次仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂向本院提出本诉请求：1.判令解除原、被告双方之间的《土地租赁合同》；2.判令被告向原告返还租金51.10万元、赔偿原告回填土方的损失25万元，赔偿原告修建的厂房280万元，四项合计356.60万元；3.本案诉讼费由被告负担。本案在审理过程中原告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方之间的《土地租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还剩余部分租金10.64万元、保证金0.5万元、赔偿原告因修建案涉建筑物损失392.43万元，三项合计403.57万元。事实与理由：原、被告签订《土地租赁合同》，约定租赁地为位于岗德林村的旭日度假村土地21亩、河滩43亩，共计64亩；租期自2016年12月1日起至2036年11月30日止；土地由原告（反诉被告）西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂自行安排使用。原告2016年6月24日按约定支付了第一年的租金51.10万元及保证金0.5万元，并于2017年3月20日进行回填土方与临时厂房的修建。同年6月4日，相关部门要求原告停工，原告因履行合同产生损失。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告旭日堆龙分公司答辩称，认可双方之间的合同无效，原告自身存在重大过错，但其主张的第二项诉讼请求无事实及法律依据，案涉土地现仍由西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂实际占有、使用，对鉴定结论不予认可，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人岗德林村民委员会述称，本案与其没有关系。西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.《土地租赁合同》原件1份，拟证明西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂与旭日堆龙分公司之间存在土地租赁合同关系及租金标准。被告经质证对其三性及证明目的予以认可。第三人经质证对证明目的予以认可。本院对其真实性予以采信。2.《（2017）藏0103民初1061号民事判决书》复印件1份，《照片》打印件1份、《行政处罚告知书》原件1份，拟证明2017年6月21日起原告就没有对涉案土地实际使用，被告与第三人之间的合同确认为无效合同且判决已生效。被告经质证对其真实性认可，对没有实际使用有异议，故对证明目的不认可。第三人经质证认为和其没有关系。本院对其真实性予以采信。3.《收据》原件2份，拟证明原告依约向旭日堆龙分公司支付了租金51.10万元、保证金0.5万元；被告经质证予以认可；第三人经质证认为和其没有关系。4.《鉴定书》原件1份、《情况说明》原件2份、《技术报告》原件1份，证明损失392.46元的主张依据。被告经质证对合法性及证明目的不予认可。第三人经质证认为和其没有关系。本院认为鉴定不存在重新鉴定的法定情形且鉴定人也出庭接受询问并表示以最后一份鉴定结论为准，故对其真实性本院予以采信 。被告旭日堆龙分公司针对本诉部分未向本院提交证据。第三人岗德林村民委员会针对本诉部分未向本院提交证据。反诉原告（被告）旭日堆龙分公司向本院提出反诉请求：1. 判令反诉被告支付反诉原告土地租金（占用使用费）979 417元（2017年12月1日至2019年10月30日期间，共计23个月）；2.反诉案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告所签订的《土地租赁合同》约定了被反诉人交纳土地租金的时间及金额，然反诉被告自2017年12月1日至今未支付租金，其行为已违背双方合同约定，为维护反诉原告的合法权益，向法院提起反诉。反诉被告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂答辩称，旭日堆龙分公司的占有使用费无事实及法律依据，故请求驳回其全部反诉请求。第三人岗德林村民委员会述称，本案与其没有关系。旭日堆龙分公司为证明自己的反诉主张，向本院提交以下证据：1、《土地租赁合同》复印件1份，拟证明双方之间约定的年租金以及以此作为主张占用使用费的依据。反诉被告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂经质证对三性认可，对证明目的不予认可。第三人经质证认为和其没有关系。本院对其真实性予以采信。2、《（2017）藏0103民初1061号民事判决书》复印件1份，《照片》打印件1份，《行政处罚告知书》原件1份，拟证明2017年6月21日起涉案土地就不在反诉原告处且判决书已生效。反诉被告经质证以案涉土地已返还对证明目的不认可。第三人经质证认为和其没有关系。本院对其真实性予以采信。反诉被告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂针对反诉未向本院提交证据。第三人岗德林村民委员会针对反诉未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：堆龙德庆区人民法院于2018年7月3日做出（2017）藏0103民初1061号《民事判决书》查明：拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会与西藏旭日商贸有限公司，分别于2004年4月23日、2004年4月30日签订了两份《租赁协议》，协议约定岗德林村（甲方）将400多亩林地租赁给（乙方）旭日公司，由旭日公司投资开发修建旭日民俗度假村，每年租金为130 000元。但两份《租赁协议》约定的租赁期限不一致，第一份协议约定的租赁期限为20年，从2004年5月1日至2025年5月1日，第二份协议约定的租赁期限为50年，从2004年5月1日至2055年5月1日。合同签订后，旭日公司在该土地上修建了房屋及附属工程，现已实际使用至今，并向岗德林村支付了13年的租金共计1 690 000元。西藏旭日商贸有限公司承租该土地后，又将其中部分土地转租给西藏福帝食品有限公司、成功藏獒、西藏雅轩家具有限公司、盈合工贸有限公司及王春利。2017年8月14日，拉萨市堆龙德庆区国土资源规划局作出编号为：堆国土立字20170814的《行政处罚告知书》，认为岗德林村、旭日度假村及转租单位（共七家单位）在拉萨市××区境内未经批准私自租赁土地改变用地性质，作出行政处罚：1.没收村委会私自出租集体土地违法所得1 820 000元（130 000元×14年﹦1 820 000元）；2.限1个月内旭日度假村（含转租给西藏福帝食品有限公司、成功藏獒、西藏雅轩家具有限公司、盈合工贸有限公司及王春利新建的所有附着物）拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌；3.解除所有租赁协议。2017年6月12日，河南中信测绘地理信息有限公司西藏分公司对旭日度假村占地面积进行勘测，作出《土地勘测定界技术报告书》，测定旭日度假村占地面积为202 197.97平方米（合303.3亩）。2017年9月25日，旭日公司向本院提出司法鉴定申请：1.对租赁场地内的树木、草坪、帐篷等相关物品及设施进行价值评估；2.对租赁土地上的房屋、道路及附属设施进行造价鉴定。2018年2月7日，西藏长夏司法鉴定所经拉萨市中级人民法院司法辅助办委托作出西藏长夏司技鉴字（2018）工第008号《旭日度假村工程造价司法鉴定意见书》，鉴定结论为：经鉴定该项目总鉴定金额为11 444 189.42元，其中：1.树木、草坪评估总价为2 219 752元；2.帐篷、家具等可移动物品及设备评估总价为2 766 306.5元；3.牦牛评估总价为414 000元；4.房屋及附属工程造价为6 044 130.92元。据上述事实，本院作出（2017）藏0103民初1061号判决：一、被告西藏旭日商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会返还承租的土地；二、驳回原告拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会的其他本诉请求；三、反诉被告拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会于本判决生效之日起十日内向反诉原告西藏旭日商贸有限公司补偿房屋及附属工程损失6 044 130.92元；四、驳回反诉原告西藏旭日商贸有限公司的其他反诉请求。旭日公司不服，向西藏自治区拉萨市中级人民法院提出上诉，该院于2018年11月6日作出（2018）藏01民终508号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明：旭日堆龙分公司（甲方）与西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定，甲方将位于拉萨市××区的旭日度假村内土地64亩（按实际丈量为准）出租给乙方；土地由乙方自行安排使用（乙方必须遵守国家法律法规及地方政府和行业规定，不得在租赁场所从事违法犯罪活动）。租期自2016年12月1日至2036年11月30日止共计20年。租金计算方式分为2类：河滩面积每亩7000元（共43亩），租赁期限为2016年12月1日至2036年11月30日，河滩面积租金每五年每亩按照1500元递增；度假村内土地租金从2016年12月1日按照每亩1000元进行计算。此后每五年每亩按照2000元递增。保证金：本协议签字后10日内乙方需向甲方预缴纳租赁保证金5000元，乙方未按时缴纳租金时甲方有权从保证金中扣除。租金支付方式为每12个月为一个租金支付周期。双方对权利、义务及争议和违约责任等其他事项进行了约定。落款处加盖有原被告的公章。庭审中原被告均认可原告向被告交纳了2016年租金51.10万元、保证金0.5万元。再查明，2019年10月29日，西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂向本院提出司法鉴定申请：对所承租的租赁土地上的建筑物价值进行鉴定。2020年1月8日，北京国融兴华房地产土地评估有限公司经拉萨市中级人民法院司法辅助办委托做出（京）国融兴华【2020】（房SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.71万元。2020年4月17日鉴定人张浪、吉日超当庭表示《房地产司法鉴定估价报告》中估价结果详情一览表里面的建筑物及附属物重置价合计计算有误，更正为392.43万元。（京）国融兴华【2020】（房SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》最终鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.71万元。本院认为，本案的争议焦点为：本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否成立？对此，本院析解如下：（一）本诉部分：本院认为，1、合同的效力。基于2018年7月3日堆龙德庆区人民法院作出的（2017）藏0103民初1061号《民事判决书》，2018年11月6日西藏自治区拉萨市中级人民法院作出的（2018）藏01民终508号民事判决书，拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会与西藏旭日商贸有限公司签订的土地租赁协议无效，故旭日堆龙分公司与西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂的土地租赁合同关系亦属无效，故对本诉原告主张确认《土地租赁合同》无效，本院予以支持。2、租金、保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，旭日公司堆龙分公司应返还西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂交纳的租金51.10万元及保证金0.5万元，现原告仅主张返还租金10.64万元，保证金0.5万元，超出部分视为原告的放弃，故对该项诉请本院予以支持。鉴于被告并非涉案土地的所有人也并未主张原告返还涉案土地故对涉案土地的返还本案不作处理。3、地上建筑物损失：本诉原告主张392.43万元，但（京）国融兴华【2020】（房SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.71万元。本院认为鉴于涉案地上建筑物无法返还被告应给与补偿，故对本诉原告主张赔偿修建涉案建筑物损失274.71万元予以支持，超出部分不予支持。（二）反诉部分本院认为，因岗德林村民委员会与旭日公司之间的《租赁协议》属于无效合同，依附于该《租赁协议》的旭日堆龙分公司与西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂之间签订的《土地租赁合同》亦属无效。综上旭日堆龙分公司对案涉租赁物主张占用使用费用于法无据，本院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂与被告西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司签订的《土地租赁合同》无效；二、被告西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司于本判决生效之日起十日内向原告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂补偿案涉土地上的建筑物损失274.71万元、返还租金10.64万元、保证金0.5万元；三、驳回反诉原告西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39 085.70元（本诉原告已预交35 328元），由本诉原告西藏雅轩家具有限公司、银丰海绵厂负担 11 400.70元，由被告西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司负担27 685元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6797.085元（反诉原告已预交），由反诉原告西藏旭日商贸有限公司堆龙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   袁  燕审  判  员   王 永 伟审  判  员   嘎玛益西二〇二〇年六月四日法 官 助 理   向巴措姆书  记  员   张 璐 婕