山西省宁武县人民法院民事判决书（2020）晋0925民初90号原告李某,女,1974年9月10日生,汉族,山西省宁武县迭台寺乡人,现住宁武县。被告王某,男,1983年8月12日生,汉族,山西省宁武县人,现住宁武县。原告李某诉被告王某合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某的诉讼请求:1.依法确认《店面转租协议书》为无效合同。2.依法判令被告返还原告租金26700元(40000元÷12月×8月)。3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告原本认识,2019年5月28日,原、被告签订《店面转租协议书》,被告将承租的宁武县凤凰街原童梦缘鞋店号店铺转租给原告使用,口头约定租期一年,原告先付订金5000元,2019年9月10日,原告支付被告剩余租金35000元,被告才将店铺腾空交于原告。原告开始经营销售结婚用品。2020年1月10日,原房东马某突然到店铺内要求原告支付房租,原告非常吃惊,说已经交给被告一年房租。原房东马某拿出其与被告签订的《租房协议》,说被告房租到期未交房租。原告找到被告,被告却说40000元就是租给原告四个月,不是一年,被告又让原告再交原房东马某房租。原告已支付被告一年房租40000元,被告却说是40000元是四个月房租,现原告才知道是上当受骗,是被告欺骗原告。原告为维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告王某辩称,1.原、被告双方签订的《店面转租协议书》合法有效,双方应当按照约定履行协议。我与房屋所有人马某签订了从2019年1月10日至2022年1月10日为期三年的租房协议(房屋位于宁武县凤凰大街国税左侧、老五门市右侧的门面房),房租费每年42000元整(不含水电暖等费用),支付方式为按年支付即每年1月10日支付一次房租费。在协议签订之日,我给房东马某一次性支付了一年的房租费42000元整。店面门头起名为“童梦缘”品牌童鞋店,在我经营了五个月左右之时,由于个人原因无法继续经营,故与房东沟通说明本人想要转租店面,经房东同意后着手转租事宜(由于房东年事已高,行动不便,且不在宁武城区居住,所以没有见面,只能电话沟通)。原告李某得知店面转租信息后,口头同意以40000元的转租费承租此房屋,并交付我5000元订金,在双方协商同意、公平、自愿的前提下签写了《店面转租协议书》,合法且有效,此协议书自签字之日起生效。后原告李某于2019年9月10日把剩余35000元转租费交付于我,随后我将店铺腾空交于原告李某使用。2.原告李某所说支付给本人的40000元是一年的房租费不是事实。本人与原告李某无论是在口头交流还是协议书中从未承诺此40000元转租费为一年的房租。房屋转租行为属于《合同法》解释(二)第七条规定的“交易习惯”,门面房转租均收取转让费,这是众所周知的事实,答辩人与原告李某签订的转租协议里的店面转租费40000元是包括:本人店面租金的剩余日期的转租费用和房屋装饰装修费用。其中房屋装饰装修费用包含:店面两侧货柜、地面木地板材料费、门窗换新材料费、店面墙体刮白腻子材料费、电路等线路铺设材料费、店面外墙体装修材料费、卷闸喷漆翻新及门锁材料费、店面门头整体材料费、店面房顶雨水污水修整费等共计价值六万四千余元的费用。综上所述,并非原告李某所说的40000元是一年的房租。3.答辩人不存在欺骗原告李某的情况,整个过程都秉持着公平、透明、自愿的原则。原因如下:本人支付房东马某一年的房租费用是从2019年的1月10日到2020年1月10日的房租费用,而本人与原告李某签订《店面转租协议书》之时是2019年5月28日,李某付清全部转租费用是在2019年9月10日,也就是说本人对店面的转租权利并没有一年,而只有剩余的几个月时间,此门店并非本人所有,本人无权去出租一年给原告李某,绝对不可能胡乱越权延续一年的房屋出租,且最重要的是本人在与原告签订协议之时就把本人与房东马某的原始租赁合同一并毫无保留的交给原告李某,原始租赁合同上的文字能清晰的反映出本人所交付租金的日期,交付租金的方式,两份合同相互可印证。因此本人在转租过程中从未有所隐瞒,全部是清晰透明的,根本不存在任何欺骗。而且去年在签订合同时,我们双方都说的很清楚。此外,根据本人与原告李某所签《店面转租协议书》第二条:“店铺转租给乙方(原告李某)后,由乙方(原告李某)履行原有店铺租赁合同中所规定的条款并且定期交纳租金及水电费等其他各项费用。”因此在2020年1月10日房租到期之日房东马某要求原告李某支付房租时,原告李某必须履行上述协议条款,支付房东马某下一年的房屋租金。根据本人与原告李某所签《店面转租协议书》第五条:“乙方(原告李某)接手之后该店铺所有费用由乙方负责,与甲方(答辩人本人)无关。”原告李某在本次诉讼中所说付给我40000元的租金是一年的租金,纯属臆想(签订合同时,我都已说明,并且双方都认可后才签字,李某却起诉状中说蒙受欺骗,我实在想不明白)。姑且不说本人无权出租一年给原告李某,即使有权利出租,也不可能愚蠢到以40000元一年的超低价转租带有如此精致装修的店铺,不可能倒贴几万块钱去转租给他人使用,与其倒贴几万块钱,我完全可以不转租,这是常识。直到现在原告李某也在正常使用转租店面和正常经营销售婚礼用品,故原告李某不存在上当受骗的情况。原告李某在起诉状中所说协议早在5月28日就已签订,但原告李某却在9月10才将剩余转租费35000元全部付清,至于为何在签订协议几个月之后才迟迟付清剩余转租费？本人也想不通、不明白。而我本来可以在更早的时间转租于他人,但是因与原告李某也算认识,加之原告李某表达过她很有意向要承租本人所转租的店面,因此一直为其保留,本人依法、依规、依照协议履行了自己的义务,待原告李某全部付清转租费用之后本人配合原告李某搬离、腾空店面,已经做到了自己应该做的,可谓仁至义尽！因此面对原告李某的不合理、不合法诉讼请求,本人会坚决维护自己的合法权益。原告李某为证明其主张,向本院提交《店面转租协议书》一份及被告与房东马某签订的《租房协议一份》,证明原告在2019年5月份与被告签订转租协议并交付订金,当时被告摆设自身货品,直到2019年9月10日才正式转租,并证明该房屋的原租金为42000元每年,4个月4万元的转租费用是不可能的。被告王某经质证对上述协议的真实性无异议。被告王某为证明其主张,向本院提交宁武县童梦缘品牌鞋店的营业执照一份、李奉岐出具的证明一份(证明童梦缘鞋店的屋顶雨水出水改造、疏通、修补等人工费、材料费共计1800元)、曹晋龙出具的证明一份(证明2018年7月下旬,童梦缘鞋店对门窗换新和部分修补共花费3200元)、销货清单两支(证明童梦缘鞋店店面装修材料费共计13807元)、李燕斌出具的证明一份(证明童梦缘鞋店店内木工工费4800元、门头牌工费2600元)、太原市迎泽区童梦缘鞋店出具的证明一份及相关的展柜图纸、结算清单(证明王某于2018年6月到访太原市迎泽区童梦缘鞋店公司沟通开店加盟事宜,双方达成意向,王某开设的门店装修必须严格按照太原市迎泽区童梦缘公司要求进行,门店内所有道具全部由太原市迎泽区童梦缘鞋店代做,王某支付太原市迎泽区童梦缘鞋28260元,即太原童梦缘公司提供的货柜及装修费共计28260元。被告王某申请本院调取的证据同原告所提交的证据一致,王某拟证明其与房东的租房协议约定房租为42000元一年,不包含水电。原告经质证后,对上述证据有异议,其认为被告所提供的证据是被告装修店面为自己经营所用,不是为原告转租后的婚礼用品售卖服务,所有装修花费与其无关。本院根据当事人陈述、举证、质证及本院认证,查明以下事实:2019年1月10日,被告王某承租案外人马某位于宁武县凤凰大街国税左侧、老五门市右侧的门面房一间,双方就此签订《租房协议》一份,约定租赁期为2019年1月10日起至2022年1月10日止,年租金为42000元,付款方式为按年付款,一次付清。双方还约定租赁期内水、电、暖由被告王某自付,被告王某不得随意损坏房屋,如有装修需征得出租人马某的同意,如屋内设施损坏由王某负责,双方在此合同上签字捺印。上述协议签订后,被告王某一次性付清马某一年(即2019年1月10日至2020年1月10日)的租金42000元,在对该门面房进行装修、维修后开设宁武县童梦缘品牌鞋店。2019年5月28日,被告王某决定不再经营童梦缘鞋店,经与出租人马某协商后,与原告李某签订《店面转租协议书》一份,将该店面转租给了次承租人(本案原告)李某。原、被告双方在转租协议中约定:1.王某将上述童梦缘鞋店转租给李某使用,并保证李某同等享有王某在原有房屋租赁合同(上述马某与王某签订的《租房协议》)中所享有的权利与义务;2.店铺转租给李某后,由李某履行原有店铺租赁合同中所规定的的条款并定期交纳租金及水电费等其他各项费用;3.李某需向王某付订金5000元整,在2019年9月10日向王某支付剩余转租费用人民币35000元整,如李某未在约定之日付清剩余租金,王某有权另租他人,且概不退还订金;4.王某需在李某付清租金3日内将店铺交付李某;5.李某接手之后,该店铺所有费用由李某负责,与王某无关;6.本合同一式两份,双方各执一份,自双方签订之日起生效。原、被告双方在此协议上签字捺印后,原告李某于2019年5月28日交付王某5000元订金,于2019年9月10日交付王某35000元剩余转租费用,王某随后将该店铺交付李某。接手该店铺后,李某开设婚礼用品商店一间。2020年1月10日,出租人马某以房租到期未交租金为由找到原告李某要求其支付房租,李某当即联系被告王某,王某称《店面转租协议书》约定的40000元是四个月(即2019年9月10日至2020年1月10日)的租金,让其向马某交纳房租。本院认为,合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点、履行期限等约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中,原告李某与被告王某签订的《店面转租协议书》系双方真实意思表示,该转租协议的签订经过了出租人马某的同意,转租的租期未超过原租赁合同三年的租期约定,且原、被告双方已实际履行合同,本院依法予以认可。该协议虽然未对租赁期作出明确约定,但根据交易习惯和原、被告双方的当庭陈述及提交的证据可以推定40000万元租金对应的租赁期是一年,即从2019年9月10日至2020年9月10日,故此,对于原告诉求的确认《店面转租协议书》为无效合同,本院依法不予支持。对于被告王某辩称的“40000元是四个月的租金、门面房转租均应收取转让费、该40000万元转租费包含了其已经交付的一年租金剩余租期(从2019年9月10日至2020年1月10日)及其对该门面房的装修、维修等各项费用”,因《店面转租协议书》中并未对该40000元的转租费作出相关约定,且其提供的店面装修、维修等相关材料费、人工费等证据均系个人或相关公司出具的文字证明,相关证人、公司并未出庭作证,不足以证明该40000元转租费实际包含店面装修、维修的费用,亦无法证明该装修、维修与原告李某转租该店面后的经营有实际的关联性,故对其所述本院不予采信。对于被告王某对案涉门面房进行装修、维修等的花费,本案不予审查,其可就此向相关当事人另行主张。对于原告要求被告返还其26700元租金的诉讼请求,因被告王某在收到原告的40000元租金后并未向房东马某交纳2020年1月10日至2020年9月10日的租金,而是让原告李某自己向马某支付这段时间的租金,其行为已违反《店面转租协议书》的相关约定,根据《合同法》第一百零八条之规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。综上,原告要求退还租金的诉讼请求符合法律和事实,本院依法予以支持,对于返还的租金,应按年租金42000元计算,扣除已履行的四个月,剩余26000应予退还。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零八条之规定,判决如下:一、被告王某返还原告李某26000元租金。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如未在本判决生效之日起十五日内履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元,由被告王某承担200元,由原告李某承担34元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提供副本,上诉于忻州市中级人民法院。?审判员 吴 超 二〇二〇年六月二十八日书记员 孙晓东