云南省开远市人民法院民 事 裁 定 书（2020）云2502民再1号原审原告：莫皓麟，男，1985年1月27日生，回族，住开远市。原审被告：彭昕，女，1976年10月31日出生，汉族，住开远市。原审被告：徐金金，男，1984年2月24日生，汉族，住开远市。原审被告：黄玉倩（曾用名：黄怡菲），女，2000年10月11日生，汉族，住开远市。原审被告共同委托诉讼代理人：凌云昆，六贞律师事务所律师。特别授权诉讼代理。原审原告莫皓麟与原审被告彭昕、徐金金、黄钰倩买卖合同纠纷一案，本院（2017）云2502民初234号民事判决书已经发生效力，经本院审委会讨论决定，于2019年12月20日作出（2019）云2502民监2号民事裁定书，再审本案。本院于2020年1月7日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告莫皓麟，原审被告彭昕、徐金金、黄钰倩的共同委托代理人凌云昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告莫皓麟向本院提出诉讼请求：1、请求判令彭昕、徐金金、黄钰倩继续履行合同，协助莫皓麟办理房屋过户手续；2、请求判令彭昕、徐金金按合同总价款的0.56‰向莫皓麟支付逾期违约金21280元，暂按自2016年8月6日至2017年2月14日计算，实际逾期违约金应计算至房屋过户完毕之日止（原审法庭辩论终结前，莫皓麟放弃了该项诉讼请求）；3、本案诉讼费用由彭昕、徐金金承担。事实和理由：彭昕、徐金金系夫妻。2016年8月6日与莫皓麟签订《房屋买卖合同》，约定将彭昕、徐金金位于开远市祥云路11号1幢3号的商铺以200000元的价格出售给莫皓麟。莫皓麟于合同签订之日支付彭昕30000元定金，并按合同约定在合同签订后5日内支付了余下的房款170000元，但彭昕、徐金金、黄钰倩一直不配合莫皓麟办理房屋过户手续，不履行合同义务，违反了合同约定。原审被告彭昕、徐金金、黄钰倩在原审中未作答辩，再审中共同辩称，1、2016年8月6日莫皓麟和彭昕、徐金金签订的房屋买卖合同，是之前彭昕、徐金金向莫皓麟借款20万元，按照莫皓麟的安排，到金橙汇锦公司签订借款合同写下借条后，又按照莫皓麟的要求，在莫皓麟提供的房屋买卖合同上第一页和最后一页签名，当时莫皓麟的解释是公司要求签订房屋买卖合同，实际是借款20万元的抵押，不是双方真实的买卖房屋意思。2、黄钰倩自始至终不知道借款的事情，没有参与借款，也没有签订过任何合同。3、本案实际是民间借贷纠纷，莫皓麟用已经还了的2016年8月份借款用于抵押的房屋买卖合同向法院起诉，隐瞒了事实的真相，请求人民法院驳回莫皓麟的诉求。原审查明，彭昕与徐金金于2013年1月4日登记结婚，彭昕系再婚，黄钰倩系彭昕与前夫所生的女儿。位于开远市祥云路11号1幢3号商铺是彭昕的母亲彭爱华于2015年10月25日赠与彭昕与黄钰倩的，该商铺于2016年1月12日登记取得房产证，产权证号为：开房权证开房字第××号，产权登记为彭昕、黄钰倩共同共有。2016年8月6日彭昕、徐金金与莫皓麟签订《房屋买卖合同》，约定将位于开远市祥云路11号1幢3号商铺（建筑面积为46.88平方米）以总价200000元的价格出售给莫皓麟，并于合同签订之日将产权证交给莫皓麟，合同上卖方是彭昕与徐金金签字捺印，买方是莫皓麟签字捺印。合同双方还约定：乙方按约定期限交付剩余价款，甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续。莫皓麟在合同签订之日交付30000元定金给彭昕，2016年8月9日莫皓麟又按合同约定的时间通过银行两次转帐到彭昕账户支付房款共计70000元，同年8月10日，又通过银行再次转帐支付剩余的房款100000元给彭昕。莫皓麟已按合同约定在房屋过户之日前交清了所购商铺房款，但房款付清后，彭昕、徐金金一直未协助莫皓麟办理房屋过户登记手续。另查明，开远市人民法院对双方诉争商铺已于2017年2月15日依据莫皓麟的申请进行了查封，查封期限从：2017年2月15日至2019年2月14日止。本院原审判决认为，诉争房屋产权人系彭昕、黄钰倩共同共有，对共有房屋的处分应经全体共有人同意。签订房屋买卖合同时，黄钰倩尚未满十八周岁，莫皓麟与彭昕、徐金金签订的《房屋买卖合同》是否有效？分析论证如下：依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。该规定明确父母作为其法定代理人可以对房屋买卖这些重大事项进行处分。诉争商铺系彭昕与徐金金在婚姻关系存续期间彭昕的母亲彭爱华以赠与方式赠给彭昕及其女儿黄钰倩所有的，彭昕现在直接抚养监护女儿黄钰倩，莫皓麟有理由相信彭昕、黄钰倩对诉争商铺出售已达成一致意见。首先，莫皓麟与彭昕、徐金金签订商铺买卖合同至开庭时，黄钰倩作为限制民事行为能力人有能力表达其真实意思，若不同意该商铺出售，应向莫皓麟提出异议，但并未有此行为，其次彭昕、徐金金与莫皓麟签订合同时也未提及共有人之一黄钰倩不同意出售商铺。再次，莫皓麟已按约定付清了所有的房款，并支付合理对价，彭昕、徐金金、黄钰倩一家在签完合同后为躲债下落不明，恶意不配合原告办理过户手续，违反诚实信用原则。又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。莫皓麟与彭昕、徐金金签订房屋买卖合同时不存在上述情形，故该房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”彭昕、徐金金、黄钰倩在法庭审理过程中未出庭，也未提出任何抗辩主张称黄钰倩不同意卖房，更未抗辩合同无效。综上，莫皓麟与彭昕、徐金金签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务，彭昕作为黄钰倩的监护人有权代理卖房子的民事行为，这一行为也没有证据证明损害了未成年人的合法权益。另外，因徐金金不是商铺的产权人，不应承担合同的权利义务。综上，彭昕、黄钰倩应协助莫皓麟将位于开远市过户到莫皓麟名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院于2017年11月28日作出（2017）云2502民初234号判决：一、由彭昕、黄钰倩于本判决生效之日起三十日内协助莫皓麟将位于开远市过户到莫皓麟名下。二、驳回莫皓麟对徐金金的诉讼请求。本院再审查明，彭昕与徐金金于2013年1月4日登记结婚，彭昕系再婚，黄钰倩系彭昕与前夫所生的女儿。彭昕的母亲彭爱华于2015年10月25日将位于开远市祥云路11号1幢3号商铺赠与彭昕与黄钰倩，该商铺于2016年1月12日登记取得房产证，产权登记为彭昕、黄钰倩共同共有。2016年8月6日，彭昕、徐金金因资金周转困难向莫皓麟借款20万元，约定月息3分，借期3个月，彭昕、徐金金与莫皓麟签订了借款合同、房屋买卖合同，借款合同由莫皓麟持有。买卖合同约定将位于开远市祥云路11号1幢3号商铺（建筑面积为46.88平方米）以总价200000元的价格出售给原告莫皓麟，合同上卖方是彭昕与徐金金签字捺印，买方是莫皓麟签字捺印。黄钰倩不在场，彭昕、徐金金将涉案房屋房产证交给了莫皓麟，莫皓麟于2016年8月9日分两次共汇款7万元至彭昕账户，于次日汇款10万元至彭昕账户。之后，2016年9月4日，莫皓麟转账3万元给彭昕，同日，彭昕转账3万元给莫皓麟。2016年11月8日，彭昕分4次用不同的账户汇款共计20万给莫皓麟。2016年11月，彭昕、徐金金向莫皓麟提出借款20万元，2016年11月9日，莫皓麟向彭昕汇款5万元，同日，彭昕汇款1万元给莫皓麟，2016年11月10日，莫皓麟汇款132000元给彭昕，2016年12月10日，莫皓麟汇款1万元给彭昕，彭昕于2016年12月11日分两次共计汇款2万元给莫皓麟。另查明，涉案商铺系彭爱华2015年3月24日以28.1万元的价格从他人手中购买。莫皓麟申请执行后该商铺至今未办理产权过户手续。莫皓麟在2019年7月2日，7月4日、9月4日在开远市检察院做的询问笔录及2019年10月8日、12月9日本院对彭昕做的询问笔录中均自认彭昕、徐金金向其借款的时候同时签订了借款合同及买卖合同，买卖合同是为借款做抵押担保的事实。本院再审认为，本案应驳回莫皓麟的起诉，理由如下：首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条第二款规定：“申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”从检察院及本院之前对莫皓麟、彭昕作的询问笔录来看，各方当事人均认可彭昕、徐金金向莫皓麟借款并签订了借款合同，为了担保还款双方同时签订了《房屋买卖合同》，彭昕、徐金金将商铺产权证交给了莫皓麟，双方签订的借款合同由莫皓麟收执的事实，莫皓麟在再审庭审过程中陈述没有签订过借款合同，与彭昕、徐金金没有借款的合意的内容与其之前的陈述内容互相矛盾，之前的陈述相比再审庭审时的陈述客观真实，本院认定莫皓麟持有借款合同而不提交，故本院对彭昕、徐金金、黄钰倩主张与原告之间是民间借贷的答辩观点予以支持。莫皓麟与彭昕、徐金金双方之间签订的买卖合同实质为借款人为借款合同的履行提供担保的一种表现形式，其实不是当事人买卖房屋的真实意思表示，买卖合同真实目的是债权期限届满不能受偿时以房屋所有权的方式实现被担保债权，买卖合同的约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有”的规定，故该《房屋买卖合同》无效。其次，从莫皓麟与彭昕之间2016年8月9日至2016年12月11日期间的银行流水来看，莫皓麟与彭昕、徐金金之间互相拆借资金的行为更为符合民间借贷法律关系，与当事人陈述的借款借期为3个月的陈述互相印证，故对莫皓麟主张的其与彭昕、徐金金之间是买卖合同关系的主张，本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当根据民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回起诉。”本案双方当事人以签订买卖合同为民间借贷进行担保，莫皓麟经本院释明变更诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故本院裁定驳回莫皓麟的起诉。综上所述，莫皓麟的起诉缺乏事实依据及法律依据，原审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论，根据依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百九十八条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条第二款、第四百零七条第二款之规定，裁定如下：一、撤销本院（2017）云2502民初234号民事判决书。二、驳回原审原告莫皓麟的起诉。本案原审案件受理费332元、公告费1100元、诉讼保全费1520元，共计2952元，退还原审原告莫皓麟案件受理费332元，公告费1100元、诉讼保全费1520元，共计2620元，由原审原告莫皓麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出上诉状副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  段 琳审 判 员  马 磊人民陪审员  周艳英二〇二〇年六月三十日书 记 员  白 吉