广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1743号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：冯添广，男，1982年3月16日出生，汉族，住广东省新丰县************。被上诉人（原审原告）：罗淑云，女，1988年2月2日出生，壮族，住广西壮族自治区武鸣县************两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人冯添广、罗淑云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止时间有误。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，没有依据。根据商品房买卖合同附件六补充协议第五条的约定，逾期交房违约金应截止至上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若被上诉人不接收涉案房屋，按照约定上诉人不承担逾期交房责任。故逾期交房违约金截止时间应为上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知被上诉人之日，且如被上诉人在上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则逾期交楼违约行为的截止时间则为被上诉人办理收楼手续之日。此既符合双方合同约定，亦避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。三、因新型冠状病毒疫情的爆发，根据党中央国务院防控工作的部署和省委省政府防控疫情工作的要求，疫情防控对该商品房所属项目的建设、竣工、验收等皆产生实质性不利影响，且根据合同法的规定及司法实践，疫情属于不可抗力事件，按照相关法律规定，上诉人不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。冯添广、罗淑云辩称：一、关于逾期交房违约金，涉案楼盘尚未通过竣工验收备案，尚未达到交房条件，双方矛盾日益激化，不排除上诉人单方通知业主收楼后不配合、不协助甚至阻碍被上诉人接收涉案房屋，一审判决认定的截止时间为上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付涉案房屋之日止符合情理及法律依据。另，上诉人将不符合交付条件的房屋交付给被上诉人，实际上上诉人并没有完成全部交付义务，仍处于违约状态，且被上诉人也承担着收楼的质量风险，逾期交房违约金应当继续支付截至上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二、关于逾期交房违约金上限问题，上诉人逾期交房长达三年之久，仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，上诉人的违约行为处于持续状态，按照合同约定设定上限明显与上诉人违约行为严重程度不相符，也不足以弥补被上诉人作为守约方因逾期交房造成的经济损失。且若逾期交房违约金达到上限后，上诉人将不再受违约金条款的约束，不利于督促上诉人履行交房义务，一审判决认定合同约定上限违反公平原则并予以取消是正确的。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回维持一审判决。冯添广、罗淑云于2019年10月17日向一审法院起诉请求：通大公司向冯添广、罗淑云支付逾期交房违约金（以购房款457679元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年1月25日，通大公司与冯添广、罗淑云签订中山市商品房买卖合同，约定冯添广、罗淑云向通大公司购买中山市火炬开发区**********，合同总价为457679元。冯添广、罗淑云若有逾期付款的违约行为，则自逾期之日起，通大公司有权要求冯添广、罗淑云每日按房价款的万分之一标准支付违约金，逾期超过30天的，通大公司随时有权在无需催告冯添广、罗淑云的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时冯添广、罗淑云还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。通大公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工备案证，并将符合本合同约定的商品房交付冯添广、罗淑云使用。若通大公司逾期交房的，则自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，通大公司每日按冯添广、罗淑云已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。冯添广、罗淑云按合同约定支付完全部购房款，涉案房产已办理销售登记备案手续。关于涉案房产，通大公司因工程进度、资料不齐备等问题未办理竣工备案证，亦未向冯添广、罗淑云交房。冯添广、罗淑云遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审过程中，冯添广、罗淑云明确其诉讼请求中的实际交付之日包含通大公司就涉案房产取得竣工备案证之条件。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。通大公司与冯添广、罗淑云签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方对于通大公司逾期交房的事实没有异议，即对于违约金的起算时间2017年7月1日无异议，有争议的是违约金计算标准及计算截止时间。一审法院认为，双方合同中已明确约定若通大公司逾期交房，则每日按照已付房款的万分之一支付违约金并非畸低，也与冯添广、罗淑云逾期付款的违约金相等，故一审法院予以维持。关于计算违约金截止时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向冯添广、罗淑云支付已交付房价款的万分之一违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而冯添广、罗淑云如未能按期付款的，则每日按总房价款的万分之一标准支付违约金（不设上限），逾期超过30天的，还另需支付房价款20%违约金。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促进通大公司履行义务，不利于冯添广、罗淑云实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于冯添广、罗淑云逾期付款可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的冯添广、罗淑云以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至通大公司就涉案房产取得竣工备案证并实际交付之日止，理据充分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：中山市通大房地产有限公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向冯添广、罗淑云支付逾期交房违约金（以457679元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付该商品房之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900.58元，减半收取计450.29元（冯添广、罗淑云已预交），由被告通大公司负担，于一审判决生效之日起七日内迳付冯添广、罗淑云。本院二审期间，通大公司向本院提交如下证据：《火炬区企业复工指引》、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》、《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应的新闻》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《中山市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应的新闻》、《企业因疫情不能正常履行合同怎么办？全国人大常委会法工委发言人臧铁伟说法律有相关规定的新闻》，上述证据均为网络截图打印件，拟证明新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，按照相关法律规定，上诉人不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。冯添广、罗淑云发表质证意见：确认真实性、合法性，不确认关联性，上诉人的违约行为已经长达三年，由于上诉人的工程拖延等原因造成，属于严重违约，上诉人的违约责任不应当因疫情原因而由被上诉人承担，上诉人以疫情原因要求免责没有事实和法律依据。冯添广、罗淑云在二审期间未提交新证据。本院另查明：涉案合同第十一条（交接）约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：……如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费”。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：首先，关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交房时间为2017年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交房义务，逾期已近三年，且通大公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。其次，关于逾期交房违约金截止时间问题。业主已足额支付购房款，则通大公司有义务向业主交付符合合同约定的商品房，故一审判决逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主实际交付该商品房之日止并无明显不当，本院可予维持。而依照商品房买卖合同第八条、第十一条约定，涉案商品房交付前必须先取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并满足合同约定的交楼条件，并由通大公司依约通知业主收楼，业主再依约按照通大公司指定的合理期限内办理商品房交接手续，本院在此对商品房实际交付之日予以明确说明为通大公司依约交付之日或者是业主知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收了商品房即视为实际收楼之日。至于通大公司上诉主张因新型冠状病毒疫情属于不可抗力，其不承担疫情持续期间逾期交房违约责任的问题。本院认为，即使按照通大公司所述即新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因疫情发生在通大公司交房义务履行期限届满之后，故依照上述规定不能免除通大公司在疫情期间的逾期交房违约责任，本院对通大公司的该上诉意见不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900.58元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年六月十一日书记员  易嘉璇