广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3237号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑仔****。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴雪梅，女，汉族，住址：惠阳区白云二路**世贸广场1701，身份证号码：441************323，系惠州市惠阳区德明置业有限公司员工.被上诉人（原审原告）：易蕾，男，汉族，1985年10月11日出生，住，住址：湖南省岳阳楼区通海路管理处八字门居中委会立新组份证号码：430************618。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司与被上诉人易蕾因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区法院（2019）粤1303民初2681号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1303民初2681号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定2019年4月30日上诉人出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”上诉人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区记地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》的约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。一审法院认为上诉人于2019年7月12日才取得涉案房产的《房屋测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房屋测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人易蕾未向本院提交答辩意见。易蕾一审诉讼请求：1、判令被告支付违约金人民币3616.81元，本金额仅为截止至提交诉讼之日违约金，在被告达到交付条件前，每天增加129.18元，并不受补充协议总金额不超过总房款1%的限制，若逾期交付超过90日的，自约定交付之日起出卖人按总房款的万分之二每日，向买受人交付违约金；2、判令被告废除《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1点，停止对业主公共归属区域的侵权并退还非法所得；3、判令被告废除《商品房买卖合同》补充协议第十二条第2点，保留对于涉嫌虚假宣传行为追诉的权利；4、废除《商品房买卖合同》补充协议第五条第3点内容；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2017年12月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：原告购买被告开发的位于惠州市**************************，建筑面积为113.39平方米，总房价为1291739元，原告应于2017年12月17日前支付首期款331739元，其余款项960000元采用贷款方式支付。还约定商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测给报告。该商品房交付时间为2019年4月30日前。逾期交楼责任是逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。双方签订的补充协议对上述涉案的商品房买卖合同的条款进行补充约定，并对原告作特别提示。另查明，被告于2019年4月28日向相关部门报送工程名称为德明华庭地下室、A栋、B栋、C栋、D栋、垃圾收集站的竣工验收备案申请，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五部门均在申请表上签名盖章，2019年4月28日惠州市惠阳区住房和城乡建设局收到上述工程的竣工验收备案文件并同意予以备案。2019年7月12日，惠州市惠阳区房地产测绘所向被告出具原告涉案房屋（804房）的《房屋测绘成果报告》。还查明，被告于2019年4月26日向原告邮寄交楼（入伙）通知书，2019年6月13日，被告向原告邮寄商品房交楼（入伙）催告函。原告于2019年6月18日办理入伙手续，但注明，入伙时未收到房屋测绘报告，不同意验收。原审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。涉案《广东省商品房买卖合同》及补充协议书是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。关于原告诉求被告支付违约金问题。根据合同约定：涉案房屋交付时间为2019年4月30日前同时符合两个交付条件（1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测给报告）。原告虽于2019年6月18日签收德明华庭入伙会签单，但被告是于2019年7月12日才取得惠州市惠阳区房地产测绘所关于原告涉案房屋（804房）的《房屋测绘成果报告》。故被告向原告交楼的时间应从2019年7月12日起计。而原被告合同约定的交楼时间为2019年4月30日前，因此，被告应向原告承担逾期交楼责任，并支付违约金，违约金应从2019年5月1日起计至2019年7月12日止，根据合同约定按原告支付全部房价的每日万分之一计算。即违约金9300元（1291739元×万分之一×72日）。关于原告要求废除《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1点，停止对业主公共归属区域的侵权并退还非法所得，原告要求被告承担侵权责任，原告未提供证据证明被告有侵权行为、损害结果及两者之间的因果关系，故原告该诉求，没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉求废除《商品房买卖合同》补充协议第十二条第2点问题，被告是否构成虚假宣传，原告也未能提供相关证据予以证明，故原告该诉求，本院不予支持。关于废除《商品房买卖合同》补充协议第五条第3点，本院已经按照《商品房买卖合同》第十二条的逾期交付责任中第（2）项计算违约金给原告，并未参照补充协议第五条第3点计算方式予以计算，故原告该诉求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区德明置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金9300元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告预缴25元），由被告惠州市惠阳区德明置业有限公司承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：德明公司是否逾期交房。关于争议焦点，本院认为，首先，交付房产的主要目的在于业主能够对商品房充分行使使用权，而开发商所交付的商品房必须符合法定条件即取得建设工程竣工验收报告并备案，由此保证业主对商品房的正常使用。本案中，德明公司在通知交房时已符合上述法定交付条件，证明德明公司所交付的商品房质量合格能够正常使用，故德明公司在约定期限内通知被上诉人易蕾收房，符合法律和合同的约定。因此，易蕾在德明公司未造成其使用权利受损且在合同约定交付期限内通知交房的情况下，主张德明公司承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上，惠州市惠阳区德明置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区法院（2019）粤1303民初2681号民事判决；二、驳回易蕾的全部诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年五月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧