四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书(2019）川1724民初3633号原告:甘晓波，男，1974年1月6日出生，户籍所在地四川省大竹县。特别授权委托诉讼代理人：甘愈政，系原告父亲。被告：四川唯客乐房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道竹海路西段129号2楼，统一社会信用代码91511724558223342W。法定代表人：郑福纯，系公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹏，四川黎明律师事务所律师。原告甘晓波与被告四川唯客乐房地产开发有限公司（以下简称唯客乐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘晓波及其委托诉讼代理人甘愈政、被告唯客乐公司的委托诉讼代理人唐文学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘晓波向本院提出诉讼请求：1.按协议返还安置门市位于幸福公馆B幢低层门市两间，开间轴线：2-33-2-38，进深8米，面积62.4平方米。价值74.88万元；住宅一套：幸福公馆A幢5楼8号，面积107.51平方米，价值43万元。车位一个：90号车位。价值10万元；2.按协议第四条被告应给原告门市租金共12.5万元，到目前为止，实际只给了9.9721万元，还差2.5279万元；3.超过拆迁安置期限（2017年底应还迁安置至现在还未还迁安置）应增加补偿门市租金5万元（按四川省国有土地上房屋征收与补偿条例第三十五条第二款的规定计算）；4.门市地平面超高2.23米应赔偿损失6万元（按被告代理人郑富文口头承诺赔偿6万元，实际每年损失1万元，按40年计算应赔40万元）以上还迁房屋总价值为127.88万元，门市租金加上违约赔偿费总计13.5279万元，总计1414079元。事实和理由：2014年7月23日原告甘晓波的委托代理人甘愈政（原告父亲）与被告的委托代理人郑富文双方充分协商，签订了安置还迁补偿协议。拆迁期限内，房屋修建期间，原告发现被告没有按签拆迁协议时所承诺的还迁门市地面与原门市地面同样的高度修建，已超过原门市地面2米左右，并向被告提出。2016年4月22日四川省富文建筑集团有限公司（以下简称富文集团）代表杨建忠、张铁玲、唐竹广及原告代理人甘愈政一道对还迁门市地平面与原拆迁房屋对应的门市地平面之间的点位高度进行测量，测得数据为超高1.85米，并出具证明。后经住建局派人用仪器实测，测得数据为2.23米。原告要求被告对门市地面超高解决，通过双方协商被告代理人郑富文口头表态赔偿6万元，交房时他亲自办理，但一直都未兑现。2017年底幸福公馆整个项目完工竣工验收还房安置时，被告代理人郑富文一直不露面，一年多来，我们多次要求还迁安置，却让现在的富文集团副总王善彪应付敷衍。2018年我们要求还房时发现门市没有按协议建好，提出要求整改，经住建局监督协调于2018年10月才整改完成。紧接着被告不按协议还房，又以门市租金补偿截止2017年底，住房超面积按4000元/平方米来补差为由不还迁安置，经住建局多次协调无果。2019年8月26日向四川省委第八巡视组反映，巡视组受理后委托大竹县房屋征收与补偿中心协调解决。2019年9月10日大竹县房屋征收与补偿中心协调并发了处理意见书。我们已经按照处理意见书于2019年9月24日交清了应补房款。2019年10月8日至12日多次找被告还迁安置，被告突然要我签一个事先打印好的承诺书，这个承诺书不合理不合法我拒签，被告明确表态不签承诺书就不还迁安置，直到现在被告不还迁房屋给我们。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告四川唯客乐房地产开发有限公司辩称：一、本案不属于房屋征收，不适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原告引用该条例主张权利缺乏法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是调整房屋征收部门进行房屋征收的相关行为，本案中显然不属于房屋征收性质。如果按照房屋征收这一性质来看，房屋征收属于行政诉讼范围，不是民事诉讼，原告认为属于房屋征收，则应驳回起诉，另行提起行政诉讼。二、原告起诉的车库并不属于还迁范围，原告若需购买，可以在同等条件下优先购买，但需另行支付费用。本案中，原告被拆迁的房屋面积仅为31.59平方，经过协商，被告向其归还62.4平方米的门市以及102.08平方米的住房，原告向被告补偿13万元。从还迁情况来看，已经达到被拆迁房屋价值的3倍左右。远远超出市场正常的还迁标准。根据当时的协议，原告可以再选购门车库一个，但需另行支付费用。三、被告一直愿意交付门市及住房，但原告不愿接房，其责任应由原告自行承担。被告已经于2017年10月27日通知原告接房，原告代理人甘愈政从2017年6月开始成为该楼盘业主的维权小组成员三个核心成员之一，对接房的事实完全知晓，但一直不来接房，此后又多次通知原告接房，但仍未接房，并非被告不愿意交房，为此，其有关责任应由原告自行承担。四、原告要求之后门市租金2.5279万元以及增加补尝门市租金5万元，缺乏事实和法律依据。1、根据协议第四条约定，不能得出被告应向原告支付租金12.5万元的事实。2、原告诉称超过拆迁安置期限，没有事实和法律依据。双方对房屋还迁的时间，没有作出约定。原告援引《国有土地上房屋征收与偿条例》认定超期缺乏法律根据。五、原告要求赔偿门市地平面超高的损失6万元，缺乏事实和法律依据。1、原、被告双方并未约定归还房屋的水平标准。2、被告所建房屋的所有规划，符合规划部门的相关要求，其建筑行为完全合法。3、被告并未向原告承诺，需另行补偿6万元的事实。六、原告应向被告补足归还住房超面积的价款32580元。根据合同约定，归还原告的住房面积应为102.08平方米，但实际面积为107.51平方米，超出5.43平方米，根据合同约定，超面积按照6000元每平方米计算，原告已向被告补偿差价32580元(5.43平方米×6000元)。七、原告应自行承担还迁房屋超过原房屋面积的相关的税费等。根据协议第2条的约定，被告归还房屋办理产权证的时候，原告应当补偿面积差异所增加部分的税费。根据协议第1条约定归还门市的面积为62.4平方米，已经超出被拆迁房屋31.59平方米之外30.81平方米，另外住房安置107.51平方米，原告应对门市超面积的30.81平方米以及住房107.51平方米另行支付税费。本院经审理，认定事实如下：大竹县竹阳镇竹阳北路新华广场原山湖花园E幢1号门市登记在原告甘晓波名下。2014年被告唯客乐公司开发幸福公馆项目，2014年7月23日，原告甘晓波（乙方）与被告唯客乐公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：“就乙方座落于三湖花园E幢的1号房屋拆迁事宜达成如下安置还迁补偿协议：一、安置门市位于幸福公馆B幢底层门市，开间轴线2-33----2-38，进深8米。实际拆迁返还面积62.4平方米，办理产权的测绘面积为结算依据，不足或超出的面积均按6000元/平方米按国家相关规定互补。住宅：幸福公馆A幢5楼8号，面积约102.08平方米。车库：双方约定，待车库编号确定后，对外销售时通知乙方优先选择购买。二、安置房办理“两证”方式及税费分担：安置房“两证”由甲方统一代为办理。原房屋产权部分的税费由甲方承担；超出原房屋产权部分的，由甲乙双方按国家相关规定各自承担相关税费。三、被拆迁门市室内装修不另作补偿。水电气据实返还。四、乙方签订本协议后，现门市租赁户若继续租赁经营，则由乙方继续对外出租；若不再续租，则由乙方将原租赁合同及门市交给甲方，甲方按原合同租金承接，至甲方交付安置房为止。五、本协议涉及的门市（以62.4平方米计算）、住宅、车库，经各种款项冲抵后乙方补超面积款给甲方13万元（大写：壹拾叁万元整）。六、其他约定：本协议为甲乙双方就该户安置还迁事宜唯一有效协议文件，其它一切文字或口头约定均无效力……。”该协议有甘晓波签字捺印、被告唯客乐公司加盖公司及法人印章。2014年9月3日原告将自己约定拆迁的门市交给被告，原告于2014年9月6日、2014年11月12日和2015年9月6日分三次，按每年2.5万元的标准在被告处领取了2014年9月3日至2016年9月3日两年的过渡费（原门市租金）5万元。2016年4月，原、被告因还迁门市地平面超高发生矛盾。2017年10月26日，“幸福公馆”通过综合验收备案。2017年10月27日，被告唯客乐公司发出“幸福公馆”交房公告，通知业主于同日开始办理交房手续。原告甘晓波因还迁门市与约定不符未接房。后又因车库是否属于还迁范围、还迁住房超约定还迁住房面积如何补差、过渡费（原门市租金）如何计算等问题多次发生矛盾，原告一直拒绝接房。2019年8月26日，原告父亲甘愈政向四川省委第八巡视组群众接访点反映未赔付门市、住房。四川省委第八巡视组责成大竹县房屋征收与补偿中心处理，大竹县房屋征收与补偿中心于2019年9月10日作出竹房征信处[2019]13号信访事项处理意见书。2019年9月24日，原告通过中国工商银行向被告唯客乐公司转账支付接房相关费用105232元（含还迁住房超约定面积补差款10600元），后因双方为车库是否包含在还迁范围内、原告是否应当写息诉罢访承诺书等问题再次发生矛盾，被告原告遂起诉来院。上述事实，有当事人陈述，原、被告身份信息，《房屋拆迁安置协议》房屋所有权证及土地使用权证，四川省富文建筑集团有限公司《门市点位测量情况》，建设工程规划核实合格证，竣工验收报告，竣工验收备案书，幸福公馆交房公告，转账凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告甘晓波与被告唯客乐公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。该协议明确约定被告应还迁原告门市和住房，故原告要求被告返还安置门市和住房一套的请求，本院予以支持。虽然原告诉称协议第五条约定门市、住宅、车库各种款项冲抵，认定车库包含在还迁范围内，但该协议第一条约定待车库编号确定后，对外销售时原告优先选择购买，且签订协议时车库编号尚未确定，协议第一条约定的原告具有车库优先选择购买权更符合常理，第五条将车库包含进去应属笔误，故原告要求被告还迁车库的主张，本院不予支持。关于门市租金（过渡费），按照《拆迁安置协议》约定，被告应当按原租金标准（双方认可年租金2.5万元）支付门市租金到被告交付安置房止。但被告于2017年10月27日已公告通知所有业主接房，且专门多次通知原告接房，扣除一定合理期限，到2017年12月31日前接房应当顺利完成，门市租金本应算至2017年12月31日止，但由于双方多次发生矛盾，原告拒绝接房，造成交接房屋拖延，扩大了租金损失，原、被告双方均有过错，从2018年1月1日起到本院确定的交付房屋之日止，被告应按2.5万元/年的50%支付原告租金损失，从2014年9月3日至2017年12月31日，被告应按年租金2.5万元的标准向原告支付门市租金，被告已支付的租金5万元应当扣除。关于原告主张的门市地平面超高损失，因原、告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》并未对此内容进行约定，且被告修建房屋经过了审批，并按照图纸施工，竣工后经过了验收备案，故原告要求被告赔偿门市地面超高损失的请求，本院不予支持。被告答辩和代理意见中提到的：1.原告应当向被告支付《拆迁安置协议》第五条超面积补差款13万元，实际支付105232元，应当将余款补齐；2.原告应向被告补足还迁住房超面积的价款32580元（5.43平方米，按6000元/平方米计算）；3.原告应自行承担还迁房屋超过原房屋面积的相关税费等请求应视为被告的诉讼请求，但被告并未提出反诉，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告四川唯客乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还安置原告甘晓波位于幸福公馆B幢底层门市两间（开间轴线2-33----2-38，进深8米，面积62.4平方米）、幸福公馆A幢5楼8号住房一套（面积107.51平方米）；二、被告四川唯客乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘晓波门市租金（过渡费）从2014年9月3日至2017年12月31日按租金25000元/年计算；从2018年1月1日起至本判决确定的房屋交付之日止按照12500元/年计算（被告已支付租金50000元予以扣除）；三、驳回原告甘晓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17527元，由被告四川唯客乐房地产开发有限公司负担12000元；由原告甘晓波负担5527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  冯建华人民陪审员  黄尚泉人民陪审员  唐竹军二〇二〇年六月十九日书 记 员  练粕琳