文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初10152号原告：路梦娇，女，1990年11月23日生，汉族，山东省汶上县。委托诉讼代理人：孙书华，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伦，山东天正平律师事务所律师。被告：青岛鸿信达置业有限公司，住所地平度市白沙河街道办事处建设路3号。法定代表人：宋士祥，经理。原告路梦娇与被告青岛鸿信达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙书华、许伦到庭参加诉讼。被告青岛鸿信达置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告路梦娇向本院提出诉讼请求，1、请依法解除原告与被告2018年5月4日签订的《锦宇新城认购协议书》；2、请依法判令被告立即返还收取原告的房屋团购金50000元，房屋首付款221366元，双倍返还定金20000元，支付利息损失20270.07元，以上合计为311636.07元。在诉讼过程中，原告撤回要求被告支付团购金50000元的诉讼请求。3.请依法判令被告赔偿原告经济损失60000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月4日，被告收取原告团购金50000元，与原告签订了一份《锦宇新城认购协议书》，被告将其开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号“锦宇新城”小区8号楼1单元1001户出卖给原告。协议书签订后，被告收取了原告定金10000元、首付款221366元。因被告迟迟不履行协议书约定的义务，2019年8月23日原告向平度市城乡建设局申请政府信息公开，2019年8月28日平度市城乡建设局书面告知原告，被告在与原告签订协议书之前的2014年12月2日签订了《青岛市商品房预售合同》。另外，在协议书签订前，被告还将涉案的房产抵押给银行。被告的行为实属违法悖理，因被告的违约行为致使协议书的目的不能实现，依法应予解除。综上，为维护原告的合法权益不受侵犯，特依法向你院起诉，请依法判如所请。被告青岛鸿信达置业有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交证据及欲证明的事实：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告是适格的法律主体。2、《锦宇新城认购协议书》一份，欲证明1、原告与被告在2018年5月4日签订《锦宇新城认购协议书》一份，该协议书第一条约定：原告以总价523926元的价格购买被告开发的位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号“锦宇新城”小区8号楼1单元1002户房屋；2、该协议书第二条约定原告于2018年5月4日交付定金人民币10000元；3、该协议第三条约定：原告按照约定交付购房款后，被告统一确定签订《青岛市商品房预售合同》的具体时间，并会通知原告《青岛市商品房预售合同》的签订时间；4、该协议第四条约定：如原告未发生违约，则被告应当双倍返还原告已付定金，被告应当返还原告双倍定金。原被告双方已就合同的标的、交易方式、违约责任等基本信息作出明确约定，属于双方真实意思表示，对原被告双方均有约束力，而原告已经履行了上述协议书中约定的义务，不存在任何违约情形。3、平度市城乡建设局政府信息公开申请告知书、编号为2019第013号不动产登记中心查询的《预告登记信息》一份，欲证明涉案房屋在2014年12月2日被告将涉案房屋出售给案外人雷少杰、孙邵燕，在2015年1月26日为案外人雷少杰、孙邵燕办理了预售商品房买卖预告登记，在2015年2月9日雷少杰、孙邵燕以自己的名义办理了预售商品房抵押权预告登记，将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司平度支行，贷款405234元，被告已无法按照《锦宇新城认购协议书》约定将涉案房屋交付给原告，致使《锦宇新城认购协议书》约定的合同目的不能实现，原告有权要求解除与被告签订的《锦宇新城认购协议书》，要求被告返还已交付的团购金、定金、首付款并要求被告赔偿损失。在2018.3.17日原告与案外人周文杰、王伟彬、王淑花、王佩明到被告处购买房屋，被告要求原告与其他四位案外人将团购金划入制定账户。根据原告提交的案外人的锦宇新城退房申请书可知，被告明确表述团购金由其全部偿还。2014.12.2日被告将涉案房屋出售给案外人雷少杰、孙韶燕，并签订了青岛市商品房预售合同，在2015.2.9日涉案房屋又办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人是中国工商银行股份有限公司平度支行，贷款额度是405234.30元，被告不能为原告再行签订商品房预售合同，无法按照锦宇新城认购协议书的约定将涉案房屋交付给原告，致使协议书约定的目的无法实现，原告有权要求解除协议，并要求被告返还团购金、购房款、定金、利息损失及其他经济损失。4、被告起诉原告的诉讼材料一份（含民事起诉状、开庭传票、民事裁定书）、中国农业银行银行卡交易明细一份及pos机签购单一份、工商服务业统一收款收据一份、《锦宇新城退房申请书》一份、李存才与李凤燕通话录音一份（李存才是原告丈夫，李凤燕是被告处工作人员）。欲证明：1、2018年5月4日原告向被告交付涉案房屋8号楼1单元1002户的团购金5万元，被告为原告出具工商服务业统一收款收据，这一事实被告在2019年9月17日提交的民事起诉状中也予以承认，因此，被告应当返还原告团购金5万元。证明有业主向被告提交退房申请，要求退款金额为150416元，其中100416元为购房款，50000元为团购款，被告同意并在该申请书中加盖单位公章，在该申请书被告明确表述团购金由被告全部退还，被告应当退还原告团购金50000元。被告处工作人员李凤燕在通话录音中明确表示被告与青岛华盛万邦置业有限公司是同一账户，所收团购金均归被告所有。被告与青岛华盛万邦置业有限公司存在财产混同。5、定金支付凭证一份、被告出具的定金收款收据一份（收据编号：1698785），欲证明2018年5月4日原告交付给被告定金10000元，被告收取原告定金后为原告出具收款收据一份并加盖被告财务专用章，填表人为被告处职工滕文凤，原告按照《锦宇新城认购协议书》的约定履行了付款义务，被告应当按照《锦宇新城认购协议书》第四条的约定返还原告双倍定金20000元。6、中国农业银行银行卡交易明细一份、中国农业银行支付凭证一份、被告出具的购房款收款收据一份（编号：1698672），欲证明证明2018年6月14日原告交付给被告购房款221366元，被告收取购房款后为原告出具收款收据一份并加盖被告财务专用章，填表人为被告处职工崔莹，该房款包含房屋首付费用、储藏室费用及登记费用，原告按照《锦宇新城认购协议书》的约定履行了付款义务，而被告未按照合同约定为原告办理房屋买卖等事宜，其行为属于违约，被告应当返还原告上述费用221366元。被告未到庭质证，本院依法审查认定如下：原告提交的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6均与待证事实相联系，经审查具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。因原告撤回关于团购金50000元的诉讼请求，本院对原告提交的证明团购金的证据4不予审查。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告青岛鸿信达置业有限公司系房地产开发建设企业。2018年5月4日原、被告签订《锦宇新城认购协议书》（以下简称《协议书》）一份，该认购协议书载明：甲方：青岛鸿信达置业有限公司，乙方：路梦娇。该协议书约定的相关内容如下：一、房屋销售情况：（1）乙方认购的商品房位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号“锦宇新城”小区8号楼1单元1002户。（2）该房屋的预测绘建筑面积为97.93平方米（以最终实测面积为准，多退少补），销售单价（人民币）5350元/平方米，总价（人民币）523926元。（3）乙方认购的商品房位于平度市白沙河街道办事处张戈庄建设路3号“锦宇小区”6号楼3单元12号储藏室（车库），面积12.69平方米，该储藏室按套销售的总价款为44415元整，须于2018年6月15日前交清储藏室（车款）款项。二、购房款交付时间（1）乙方须于今日交付定金（人民币）10000元，大写壹万元整。以上定金在签订《青岛市商品房预售合同》后自动转为首付款或其他相关费用。（2）乙方采取银行按揭方式支付购房款的，须于2018年6月15日前交清首付款（人民币）173926元（该首付款不含车库、储藏室款），剩余（人民币）350000元通过银行按揭支付。（3）……（该项内容未填写）（4）第（2）项的银行按揭首付款金额为预估金额，具体的首付比例与按揭比例以银行征信核准的金额为准，乙方应按银行征信确定金额补足相应款项。（5）乙方须于交付上述购房款时，同时交付住房维修基金，住房维修基金金额以政府相关规定为准。（6）如乙方未按约定如期交付房款的，逾期超过3日甲方有权将该房屋另行出售，乙方已付购房款甲方不予退还。三、乙方按约定支付购房款后，甲方统一确定签订《青岛市商品房预售合同》的具体时间。具体时间以甲方通知为准，乙方须于接到通知后三日内携带相关手续前来签订《青岛市商品房预售合同》，逾期超过3日甲方有权将该房屋另行出售，乙方已付购房定金甲方不予退还。四、如乙方未发生违约，甲方不得擅自将该房屋另行出售给他人，否则应双倍返还乙方已付定金，本协议同时失效。五、本认购书经双方签字盖章，乙方向甲方交付定金并收到甲方出具的定金收据后生效。六、《商品房预售合同》签订后，本《锦宇新城认购协议书》自动作废。七、本认购协议书未尽事宜由甲方、乙方协商解决。本认购协议书自双方盖章签字之日起生效。同日，被告收取原告定金10000元，为原告出具案涉房屋的定金收据一份。后被告于2018年6月14日收取原告按照《协议书》支付的首付款、住房维修基金、储藏室款等购房款，合计221366元，并为原告出具案涉房屋收款收据一份。另查明，原被告签订《协议书》时，被告已取得案涉房屋的商品房预售许可证。2014年12月2日被告与案外人签订《青岛市商品房预售合同》，权利人雷少杰、孙韶燕于2015年1月26日办理了案涉房屋的预售商品房买卖预告登记，于2015年2月9日办理了预售商品房抵押权预告登记，将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司平度支行。诉讼中，原告主张利息自2018年5月4日至2019年11月6日按中国人民银行以前规定的贷款基准年利率4.75%计算为20270.07元（281366×4.75%÷360天×551天）。本院认为，本案争议焦点有三：一、原告与被告签订的《锦宇新城认购协议书》的性质及效力，该协议书能否认定为商品房买卖合同；二、该案原告主张的利息损失及赔偿损失60000元能否支持。三、被告收取原告定金10000元是否应当双倍返还。关于焦点一，本院认为，原告与被告签订的《锦宇新城认购协议书》虽然名称为认购协议书，但其已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且原告已经按照约定向被告支付了定金、首付款、住房维修基金、储藏室款等，因此该协议应认定为商品房买卖合同。原告与被告签订认购协议书前，被告已取得商品房预售许可，将案涉房屋出卖给案外人，并办理了预售房屋预告登记，原告一房二卖，行为有失诚信，严重违约，且案涉房屋在原被告签订协议欲出卖给原告之前已办理抵押登记，致该协议在法律和事实上均不能履行，原告合同目的不能实现，现原告提起诉讼要求解除协议，理由正当，于法有据,本院予以支持。关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房面买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。”本案被告在与原告签订协议之前，案涉房屋已经抵押且已出卖给第三人，致使合同被解除，因此原告依法要求被告返还已付购房款的主张，于法有据，本院予以支持。原告主张至2019年11月6日的利息计算方式有误，应当按照购房款221366元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.75%，自2018年6月14日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年11月6日，利息应为14437.92元。原告主张被告赔偿原告经济损失60000元，不超过已付购房款一倍，于法有据，本院予以支持。关于焦点三，本院认为，被告收取原告定金10000元应当双倍返还。理由如下：1、原被告在认购协议中自愿加入定金条款，并不违背法律法规的强制性规定，该条款可以视为双方给自己可能造成的损害而采取的额外保护措施。2、原告已经依约实际向被告交付定金10000元，且按照合同约定该定金未抵作购房款。3、被告在与原告签订协议之前，案涉房屋已经抵押且已出卖给第三人，致使合同被解除，原告提出的包括定金双倍返还在内的赔偿总额并未超出《最高人民法院关于审理商品房面买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的数额。故在被告严重违约致使原被告不能签订商品房买卖合同的情况下，被告应当向原告双倍返还定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、原告路梦娇与被告青岛鸿信达置业有限公司于2018年5月4日签订的《锦宇新城认购协议书》于判决生效之日解除；二、被告青岛鸿信达置业有限公司返还原告路梦娇购房款221366元、利息14437.92元、返还双倍定金20000元，合计255803.92元，于判决生效后十日内付清；三、被告青岛鸿信达置业有限公司赔偿原告路梦娇损失60000元，于判决生效后十日内付清。四、驳回原告路梦娇对被告青岛鸿信达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6875元，由原告路梦娇负担834元，由被告青岛鸿信达置业有限公司负担6041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  苗迎春审判员  许新生审判员  卢爱林二〇二〇年六月九日            本件与原件核对无异      书记员  李 暖            申请执行期限为履      行期届满二年内提出