山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7630号 原告：王倩倩，女，1981年1月25日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：李明、董红艳，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：郑连涛，男，1968年5月13日出生，汉族，户籍地陕西省西安市未央区，现住广东省深圳市南山区。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告王倩倩与被告郑连涛、山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因本案的审理依据其他案件的审理为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告王倩倩的委托诉讼代理人董红艳、李明，被告郑连涛，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告申请财产保全，本院依法冻结郑连涛在中信银行、广发银行、上海浦东发展银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行等银行存款2660000元（冻结期限一年）。本案现已审理终结。 王倩倩向本院提出诉讼请求：1、第一被告偿还原告购房款2660000元及利息，利息计算方式为以购房款2660000元基数，自2013年5月24日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计625100元。2、第二被告在652648元范围内承担连带责任；3、诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告王倩倩变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》、《三方协议》、《土地租赁协议》无效；2、第一被告返还原告购房款2660000元及利息（以2660000元为基数，自2013年8月22日起至2019年8月20日止按同期银行款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、第二被告对第2项诉讼请求在587648元范围之内承担连带责任；4、第二被告返还原告土地款35000元及30000元过户费；5、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2013年5月24日，原告与第一被告签订《房屋买卖协议》，约定由第一被告将位于波罗峪休闲度假区客房中心A区8-B2号房屋转让给原告，并于当日交付房屋。2013年8月22日，原告与两被告签订《三方协议》约定将涉案房产的相关权利、义务转让给原告，两被告签订的《渤萝峪假日酒店房屋买卖合同》（合同编号：A-08）中约定的相关权利义务由原告、第二被告继续履行。2013年8月22日，原告依约向第一被告付清款项共计2660000元。同日，原告与第二被告签订《土地租赁协议》，将上述房屋北边共计70平方米的土地租赁给原告，原告当场支付土地款35000元。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办【2007】71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。涉案房屋所在的渤萝峪休闲度假区位于仲宫镇东泉泸村，是第二被告在东泉泸村农村集体土地上建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。原告与第一被告均非东泉泸村村民，故原告与第一被告、第一被告与第二被告签订的涉案《房屋转让合同》及原告与第二被告签订的《土地转让合同》、原告与两被告签订的《三方协议》均因违反法律、法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定为无效。第一被告应当返还原告购房款及利息，第二被告还应在577648元范围内承担连带责任，第二被告应当返还原告土地租赁款和过户费共计65000元。 郑连涛辩称，首先根据2013年5月24日房屋买卖协议以及2013年8月22日签订的三方协议可以看出，房屋的相关权利和义务已经全部转让给了原告，合同所约定的其他尚未履行的相关权利和义务由原告及第二被告继续履行（尚未履行的是房屋土地性质以及该房屋的产权过户都明确告知原告），也是在我与第二被告的房屋买卖合同第五条明确约定的。我与原告从未见过面。原告在起诉书中所称2013年8月22日与我签署土地租赁协议并支付35000元租赁费，与事实不符，原告应提交证据予以证实。我在当日与原告和第二被告签订三方协议不可能还与原告签订租赁协议。我在2013年5月24日签订了房屋买卖合同并于当天移交了房屋及相关文件，房屋发票及延期交房谅解协议原件、交房后入住服务协议及房屋买卖复印件。所有文件加上我与原告签订的房屋买卖协议及三方协议，足以说明原告了解房屋的土地性质及房屋属性，是属于旅游开发集体性质。我与原告父母进行多次协商商定房屋及附属物总价值2660000元，不仅包括购买房屋的款项，房屋中的房款只占2660000元的四分之一，大部分款项是房屋的地下室建设及装修费用、家用电器等附属设施。原告父母购买房屋过程中，有关房屋集体土地的性质原告是清楚的，原告的父亲是业内人士。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，第二被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，第二被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，第二被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与第一被告签订涉案合同，第二被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故第二被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准。4、原告及第一被告在涉案房屋中已居住多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；5、鉴于如认定合同无效，原告及第一被告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及第一被告进行分担；6、本案实际为原告与第一被告的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，第二被告并非原告的合同相对方，同时第二被告也没有收到原告所谓的购房款，且涉案房屋也并非由第二被告向原告进行的交付。因此原告要求第二被告承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、王倩倩提供的证据：1、原告身份证复印件、2、郑 连涛身份证复印件；3、佳汇公司工商登记材料；4、《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》一份；5、延期交房谅解协议；6、销售不动产发票；7、《房屋买卖合同》；8、户口本；9、《三方协议》；10、土地租赁协议；11、收款收据2张；12、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件；13、接受调查通知书。 二、郑连涛提交的证据：2013年5月24日收条（内容为收到购房发票、延期交房谅解协议、入住后服务协议、房屋买卖合同）。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《渤萝峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于渤萝峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 当事人对下列证据有争议：郑连涛提交的照片19张。王倩倩认为不能反映房屋状况，真实性无法确认。 对双方有争议的证据，本院认定如下：照片中所显示的房屋及院落、植物等已无现场相印证，本院不予认定。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2006年4月25日，佳汇公司（卖方）与郑连涛（买方）签订《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况买方所购房屋位于波罗峪休闲度假区A区、房号为8B2户，建筑面积为251.59平方米。……卖方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向买方说明，买方对此事实予以认可。第三条房屋所占土地使用年限，买方所购房屋的土地使用年限自房屋交付之日起至2052年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式，卖方与买方约定按建筑面积计算，房屋单价2600元/平方米，总金额陆拾伍万肆仟壹佰叁拾肆元整。……房价款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金陆万元整，基础开槽之日起5日内支付40%房价款，主体工程完成之日起5日内支付至总房价款的90%，交付房屋时支付余下房款，计人民币柒万肆仟壹佰叁拾肆元整。签订合同当日一次性付清全部房价款，价格可优惠3%。第五条交付期限卖方应当在2006年9月15日前，将满足上述使用条件的房屋交付买方使用。……第八条交接，房屋达到交付使用条件后，卖方应书面通知买方办事交付手续，并同园区管委会签订《物业管理合同》。如果卖方所交付的房屋不符合本合同第二条约定内容，买方有权要求卖方进行修补。如因买方原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买方承认该房屋已交接完毕，并承担物业管理费用，遵守有关物业管理规定；保修期限自合同约定房屋交付之日起计。第九条房屋使用权处置，支付全部房价款后，房屋归买方所有，买方可自主处理该房屋。房屋交付使用后，卖方不承诺为买方办理该房屋产权过户手续，但在买方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，买方可提出申请，卖方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由买方承担。如果因国家政策调整，致使买方房屋被拆除，卖方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用期限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定）……。” 2007年11月6日郑连涛（乙方）与佳汇公司（甲方）签订《延期交房谅解协议》1份，约定：“由于不可抗力及甲方原因，造成交房延期，由此给方带来的不便，甲方表示深深歉意，并希望取得谅解。2、甲方同意就延期交房一事在总房款上给与乙方一些优惠作为补偿。乙方所购房屋总房款陆拾伍万肆仟壹佰叁拾肆元整，甲方补偿延期交房款陆万伍仟肆佰壹拾叁元正，因此方所购房屋实际房款为伍拾捌万捌仟柒佰贰拾壹元整。甲方不追究方延期付款的相关责任。”郑连涛支付房款共计587648元。 2013年5月24日乙方王倩倩与甲方郑连涛就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将座落在仲宫镇菠萝峪8号别墅整栋（含地下室）房地产出卖给乙方，并将与所出卖的该房屋的相关土地使用权共同出卖给乙方。（含房屋已配套的装修、家具、电器、音响设备等）二、甲方将原始的固定资产投资发票、购房投资协议和其它的房屋有关的支付单据及原始资料一并交付乙方。三、双方议定上述房地产及附属物总价为人民币壹佰壹拾肆元整（房产过户费用3万元由乙方支付）。四、乙方需在2013年5月24日前将付定金叁拾万元整。甲方将在5月24日前将房屋内私人物品（衣服、日常用品等搬走并将房屋及大门钥匙交于乙方）。五、乙方将在2013年8月25日内通过银行分次付清购房款捌拾肆万元整（定金转为房款）。六、乙方支付甲方现金方式：定金以甲方签名的收据并押手印为收款依据；通过银行汇款的方式，以汇款凭证为依据。汇款银行为：中国民生银行，郑连涛。七、甲方必须保证该房屋权属清晰、合法使用，并无任何担保、抵押、房产与瑕疵。如有纠纷给乙方造成损失，甲方应承担法律经济责任。八、甲方收到乙方定金后，应积极给乙方落实办理有关房地产过户手续，待房产过户手续全部完成并转到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。九、甲方交付乙方钥匙前应交清电话费、水电费、物业管理费、入网费等。保证房屋在甲方居住期间无欠账事宜。十、违约责任甲乙双方在合同生效后，履行中时，甲方如果违约，甲方必须将乙方已支付的房屋款全部退回，并赔偿乙方伍万元违约金；如乙方违约，甲方在乙方支付的房屋款中扣除伍万元后的全部余额返还给乙方。……” 2013年8月22日王倩倩之母刘小妹将2660000元支付给郑连涛。郑连涛于当日出具证明1份，载明：“郑连涛与刘小妹于2013年5月24日签订的房屋买卖合同中的房款共计人民币266万整，刘小妹已全部付清，于2013年8月22日合同履行完毕。” 2013年8月22日刘小妹代乙方王倩倩与甲方郑连涛及丙方佳汇公司签订《三方协议》，约定：一、丙方于2013年8月22日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区8-B2号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》（合同编号：A-08）中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙主向甲方开据发票），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。二、2009年11月30日丙方给甲方出具的发票原件（发票号码：00051259），由甲方交给乙方，乙方在继续履行《波罗峪休闲度假区中心房屋买卖合同》的权利与义务时，丙方在需要乙方出具购房发票时，乙方出具00051259号发票，丙方认可乙方出具的该发票同等有效。”2013年8月22日佳汇公司收取了王倩倩30000元过户手续费。 2013年8月22日，甲方佳汇公司与乙方王倩倩签订《土地租赁协议》约定甲方将波罗峪旅游度假区客房中心A区8-B2号客房北边共计70平方米的土地，按照500元/平方米，总价叁万伍仟元的价格出租给乙方。乙方可在租赁土地上进行种植活动，不能饲料家禽和烈性犬；不可建造建筑物、构建物，否则甲方可无偿收回该土地。该土地租赁年限与房屋土地使用年限相同。租赁费用在交付土地时一次性付清。该块土地在使用期间不再增加任何其他费用。在租赁期间，出现争议，双方协商解决。”后王倩倩支付了35000元的租赁费。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，王倩倩申请财产保全支出保全费5000元。 本院认为：郑连涛与佳汇公司签订的《波罗峪休闲度假中心房屋买卖合同》、郑连涛与王倩倩所签订的《房屋买卖合同》、《三方协议》中所所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2013年5月24日王倩倩与郑连涛所签《房屋买卖合同》以及王倩倩、郑连涛与佳汇公司签订的《三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王倩倩主张向郑连涛支付了2660000元购房款，郑连涛对此无异议，但认为此款中大部分为装修、家具等附属物品的价值。对此，本院认为，王倩倩所支付的2660000元款项中包含附属设施的价值，房屋买卖合同无效，其所涉及的附属物品买卖也应无效，因此郑连涛理应返还2660000元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给王倩倩，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王倩倩应向郑连涛支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。王倩倩主张房屋于2013年8月22日交付，郑连涛且认为是在2013年5月24日交付。对此本院认为，郑连涛所提交的收到条中注明交付房屋钥匙，结合《房屋买卖合同》所约定的搬离时间，本院认定涉案房屋于2013年5月24日交付给王倩倩。涉案房屋于2019年8月24日被拆除，王倩倩、郑连涛、佳汇公司对此无异议，本院予以认定。综上，王倩倩应向郑连涛支付自2013年5月24日至2019年8月24日（75个月）的使用费。合同约定使用期至2052年9月26日，因此，王倩倩应向郑连涛支付占有使用费【2660000元/472.06个月（2013年5月24日-2052年9月26日）*75个月】=422616元。郑连涛在扣除使用费后，剩余购房款2237384元应当返还给王倩倩。 关于利息，王倩倩在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，郑连涛没有返还相应购房款，应当赔偿王倩倩利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，本院对王倩倩主张自2013年8月22日起支付利息的诉讼请求不予支持。 王倩倩与郑连涛、佳汇公司所签订的《三方协议》无效，佳汇公司所收取的王倩倩30000元的过户手续费应予以返还。王倩倩要求佳汇公司退还土地租赁费35000元，但因该主张属于另外一个民事法律关系，王倩倩可另行主张权利，本案中不予处理。 王倩倩要求佳汇公司在收取郑连涛购房款587648元范围内承担连带责任，该主张无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、王倩倩与郑连涛于2013年5月24日签订的《房屋买卖合同》、2013年8月22日《三方协议》均为无效合同； 二、郑连涛向王倩倩返还购房款2237384元； 三、郑连涛向王倩倩支付利息，利息以2237384元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、山东佳汇旅游发展有限公司返还王倩倩过户费30000元； 上述款项均限郑连涛、山东佳汇旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内付清。 五、驳回王倩倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33080元，由王倩倩负担9999元、郑连涛负担22531元、山东佳汇旅游发展有限公司负担550元；保全费5000元由郑连涛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王成婷