广东省海丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1521民初387号 原告蔡集香，男，汉族，1947年9月24日出生，香港居民，住香港特别行政区。 委托代理人陈和成，广东愿力律师事务所律师。 被告罗学聪，男，汉族，1973年9月23日出生，住址广东省海丰县。 委托代理人马炳贵，广东律成律师事务所律师。 第三人蔡丹恒，男，汉族，1977年4月28日出生，香港居民。住香港特别行政区。 原告蔡集香诉被告罗学聪、第三人蔡丹恒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蔡集香的委托代理人陈和成、被告罗学聪及其委托代理人马炳贵到庭参加诉讼，第三人蔡丹恒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年4月5日，原告及原告儿子蔡丹恒与被告罗学聪签订了《租赁铺面的协议书》，约定将原告共有的位于海城的二间铺面出租给被告使用，租期为2年（2017年5月9日至2019年5月8日），租金为每间每月3200元，三个月为一个收租期。原告每期向被告收取租金9600元。被告在租期内必须每月按时缴纳水电费，否则原告有权终止合约。双方约定了付款方式和其它相关的权利义务等。《租赁铺面的协议书》签订后，被告将房屋用于经营小吃店，一直未缴纳租金。原告请求法院判令：一、解除原告与被告于2017年4月5日签订的《租赁铺面的协议书》；二、罗学聪立即将位于海城的二间铺面交还二原告；三、被告向二原告支付自2017年4月5日起至交还原告上述房屋之日止按合同约定的租金，并结清水电费；四、租赁押金3200元作为对原告的赔偿，不予退还；五、被告腾出租赁物并交付给原告，向供水、供电部门缴清水电费；六、被告向原告支付自终止租赁关系之日起至将租赁物交还给原告之日止的占用费、水电费给原告。 被告罗学聪辩称：一、租赁房屋产权人为原告及蔡丹恒父子所有，被告向其租赁使用。2017年4月5日，被告与蔡集香、蔡丹恒签订了《租赁铺面协议书》。约定：租期自2017年5月9日至2019年5月8日止，每月租金3200元，三个月为一收租期。之后，原告委托其妻子彭婉贞于2018年11月10日与被告签订协议书，约定：租期自2018年11月10日起至2019年11月9日止；每月租金2900元，三个月为一收租期；上述二份协议签订后，被告依约按期通过原告指定的银行账户（蔡娜芷的账户）缴交租金，彭婉贞出具《收款收据》。二、本案遗漏了诉讼主体，应追加产权人蔡丹恒为共同原告。原告妻子彭婉贞及女儿蔡娜芷作为原告委托指定的协议书签订人及租金收取人，与本案有利害关系，应追加为本案第三人；三、涉案房屋实际上是原告家庭成员共同共有，系原告家庭共有财产。被告自2005年至2019年一直与其家庭成员租赁，租金均已付清。2005年11月至2008年11月，被告与蔡丹恒签订租赁合同，蔡丹恒收取租金；2008年11月起至2019年，被告与彭婉贞签订租赁合同，租赁物均由彭婉贞交付使用，蔡娜芷收取租金；2017年4月5日，被告与原告、蔡丹恒签订租赁合同。被告虽交纳按金给原告，但双方没有实际履行合同。二、原告提出的诉讼请求不能成立，应予驳回。在法院的主持下，原、被告于2019年7月29日签订《租赁铺面移交确认书》，被告已移交钥匙给原告，租赁关系已结束，被告履行了原告的诉求。三、本案系原告家庭成员内部矛盾，与被告无关。被告已交清全部租金并将租赁物交回。 第三人蔡丹恒没有答辩。 经审理查明，海丰县海城镇城西西华四巷76号房屋的产权登记在原告蔡集香、第三人蔡丹恒名下。2005年11月至2019年11月，被告承租涉案房屋。其中，被告与蔡丹恒签订租赁合同，租期2005年11月至2008年11月；被告与彭婉贞签订了九份租赁合同，租期2008年11月10日至2018年11月9日，每份合同租期一年。彭婉贞将商铺交付给被告，被告按约将租金支付给彭婉贞或其女儿蔡娜芷。 2017年4月5日，原告、第三人与被告罗学聪签订一份《租赁铺面的协议书》。约定：原告与第三人将上述房产租赁给被告使用。租期二年（2017年5月9日至2019年5月8日）。押金3200元；月租金3200元，每3个月为一个收租期，每期9600元；被告在交租时需在该期期满当天交付。同日，原告收到罗学聪交纳的押金500元。原告提供了一份2017年4月5日《通知协议书》：通知被告之前的协议书于2017年4月8日至2017年5月9日终止，由新的协议书即时生效。 之后，被告与彭婉贞于2018年11月10日又签订一份租赁合同，租期2018年11月10日至2019年11月9日，月租2900元。2019年7月29日，原、被告办理了涉案商铺的移交。 另查：彭婉贞、蔡娜芷在《询问笔录》中述称：彭婉贞与原告于1969年4月2日在海丰县登记结婚，生育了蔡丹恒、蔡娜芷等5个孩子。蔡丹恒系蔡集香的儿子。2006年9月之后，经原告同意租金一直由彭婉贞、蔡娜芷收取。2017年4月至2019年4月的租金由彭婉贞收取，彭婉贞不在海丰时，罗学聪就将租金转到蔡娜芷账户。2017年至2018年月租2600元，2018年至2019年月租2900元，租金每3个月收取一次。 再查：被告出具1969年蔡集轩与彭婉贞的《结婚证书》。海城镇城西居委出具《证明》：彭婉贞丈夫蔡集香又名蔡集轩，因在香港做工，身份证出生年月填写为一九四年出生，结婚证填写一九四四年出生。出入境记录载明，蔡丹恒的父亲系蔡集香，母亲系彭婉贞。 以上事实有不动产登记资料查询结果证明、租赁铺面协议书、租金转账记录、收据、租赁铺面移交确认书、询问笔录等证据材料在案佐证。 本院认为，原告主张解除原告与被告于2017年4月5日签订的《租赁铺面的协议书》及被告将位于海城的二间铺面交还原告，因被告在2019年7月29日已将租赁商铺移交还原告蔡集香，故对原告第一、二项诉求，已无需本院处理。本案争议焦点：彭婉贞的行为是否构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。1、涉案房屋产权登记是原告及第三人。被告提供的《结婚证书》男方姓名系蔡集轩，城西居委出具的《证明》不足以证明蔡集轩与原告系同一人，被告主张原告与彭婉贞系夫妻关系，涉案房屋是家庭共同共有的财产，本院不予采信，原告否认其委托彭婉贞作为出租人与被告签订合同，被告也没有提供证据证明第三人委托彭婉贞与其签订合同，因此彭婉贞与被告于2018年11月10日签订的合同效力不及原告、第三人与被告所签的合同。2、2008年至2017年长达十年的时间，彭婉贞作为出租方与被告签订租赁合同，均由彭婉贞交付商铺且收取租金，原告及第三人作为产权人均没有提出异议。且彭婉贞系产权共有人罗丹恒的母亲，以上事实致使被告有理由相信彭婉贞有权代表原告、第三人作为出租方收取租金。被告基于相信彭婉贞系有权代理，按期交纳租金，主观上系善意。综上，彭婉贞向被告收取租金的行为构成表见代理。彭婉贞和被告确认租金按每月2900元交至2019年4月份。2019年7月29日被告向原告交付铺面，除了已交付给彭婉贞的租金，被告应按与原告签订的合同约定每月租金3200元计算向原告补交2017年5月至2019年4月每月尚欠租金300元及支付自2019年5月起至交付商铺时止尚欠的租金共15733元。 被告辩称已交纳的500元足以抵消水电费。原告未能提供被告结欠水电费的相关证据。原告请求被告支付水电费，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、被告罗学聪应于本判决生效之日起15日内向原告支付租金15733元。 二、驳回原告蔡集香其他诉讼请求。 被告如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，由原告负担1133元，被告负担347元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日（涉港30日）内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。 审 判 长  李革明 审 判 员  钟坚城 人民陪审员  林万青 二〇二〇年六月十日 书 记 员  陈家丽