江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初6222号原告（反诉被告）：无锡市正洋车辆配件有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥新世纪工业园人民路。法定代理人：华晓伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：华庆宏，江苏瑞莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市万钰电动车业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇镇胶西村。诉讼代表人：成琳，该公司管理人负责人。委托代理人：张未丹，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托代理人：王启涵，北京德恒（无锡）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）无锡市正洋车辆配件有限公司（以下简称正洋公司）与被告（反诉原告）无锡市万钰电动车业有限公司（以下简称万钰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，万钰公司于2019年11月1日提出反诉，本院受理后决定合并审理，2020年1月19日本案依法转为普通程序审理并分别于2020年4月3日、5月21日因疫情扣除审限，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正洋公司的委托诉讼代理人华庆宏，被告（反诉原告）万钰公司的诉讼代表人成琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告正洋公司向本院提出本诉诉讼请求：判令正洋公司与万钰公司继续履行《厂房租赁合同》并承担诉讼费。事实和理由：2013年6月17日正洋公司与万钰公司签订了《厂房租赁合同》，约定万钰公司将厂房、办公楼12530平方米、大棚租赁给正洋公司，租赁期限从2013年6月1日至2025年5月31日（其中4130平方米从2014年6月1日至2025年5月31日），租金共计6630750元，正洋公司已支付了全部租金。2019年5月23日无锡市锡山区人民法院裁定受理了案外人钱梦佳、张建忠对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人，同年8月1日万钰公司发函要求解除与正洋公司的租赁合同。因万钰公司的赔偿清算无法实现正洋公司的合法权益，在万钰公司未对其剩余六年的租金、搬迁费、停产损失、安置费、过渡费、装潢费等进行合理赔偿前，正洋公司不同意提前解除租赁合同，故诉至法院。本诉被告万钰公司辩称：万钰公司按照破产法第18条的规定于2019年8月1日向正洋公司发函要求解除租赁合同并腾退清场，关于正洋公司提出的搬迁费、停产损失、过渡费等费用根据合同规定仅在因国家政策拆迁时由相关方支付给正洋公司，装潢费已由正洋公司另行提起了破产债权之诉，上述债权应另案处理。反诉原告万钰公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认万钰公司与正洋公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中关于无证房产7253.7平方米出租约定无效；2、确认上述合同关于有证房产1560平方米出租约定已于2019年8月1日解除；3、判令正洋公司从万钰公司的房屋中腾退清场；4、诉讼费由正洋公司承担。事实和理由：2013年6月17日万钰公司与正洋公司签订了《房屋租赁合同》，租期至2025年，2019年5月23日无锡市锡山区人民法院裁定受理了案外人钱梦佳、张建忠对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人，为维护广大债权人的合法权益，管理人有权依据《企业破产法》第18条的规定发函通知正洋公司解除租赁关系并腾退清场，故提出反诉。反诉被告正洋公司辩称：不同意解除租赁合同，如果房屋被拍卖，因“买卖不破租赁”，租赁合同对第三人也是有效的，破产法18条的规定是指破产企业履行付款义务困难时的合同解除权，以防相对方履行义务后无法得到相应的回报，本案中正洋公司已经支付了全部租金，万钰公司只剩履行租赁合同的义务，万钰公司对于义务没有处分的权利，如果提前解除合同应当退还正洋公司已经支付的剩余租期内的租金并作为共益债务在万钰公司的破产财产中予以优先支付。对于本案的事实，本院认定如下：2013年6月17日万钰公司与正洋公司签订了《厂房租赁合同》，约定万钰公司将位于锡沪路安镇西段88号、胶西路东面50米处的厂房租赁给正洋公司，租赁范围包括：1、整体厂房中除去冯恩来、夏兴承租的两层办公楼约2100平方米及自用的2030平方米厂房外的约5550平方米的厂房（租赁期限为2014年6月1日至2025年5月31日，年租金75元/平方米计416250元，11年合计租金4578750元）；2、沿锡沪路4层办公楼中（1-3层）约2850平方米（租赁期限为2013年6月1日至2025年5月31日，年租金60元/平方米计171000元，12年合计租金2052000元）；3、大棚场地共用（未约定租赁期限及租金）。租金合计6630750元于2013年6月17日前支付3000000元并指定了付款账户，于2013年12月20日前支付3000000元，余款于2013年12月31日前付清，支付方式包括但不限于银行转账、承兑汇票，且承兑支付正洋公司无需支付贴息费用。合同加盖了万钰公司的合同章和正洋公司的公章。合同签订后正洋公司按照合同指定的账户于2013年6月17日通过转账支付了第一期租金3000000元，于2013年12月20日以承兑汇票的形式支付了3000000元，于2013年12月31日以承兑汇票和现金的形式支付了630750元（承兑汇票620610元，现金10140元），正洋公司提供的收据、承兑汇票复印件上加盖了万钰公司的财务章并写有“收到以上承兑汇票”等字样。案涉房产登记面积为2155.52平方米，万钰公司主张经评估测量涉及到案涉合同部分有证面积为1560平方米，无证部分面积为7253.7平方米。正洋公司提供无锡市锡山区发展计划局于2002年11月20日、2003年5月15日、2003年12月16日同意万钰公司建造生产车间的立项（代可行性）批复，根据上述批复，万钰公司获批建造建筑面积合计8420平方米的车间。2019年5月23日无锡市锡山区人民法院裁定受理了案外人钱梦佳、张建忠对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人。2019年6月28日万钰公司管理人向正洋公司法定代表人华晓伟发函要求自收函之日解除华晓伟与万钰公司之间的租赁关系并于7月31日前腾退清场。正洋公司向万钰公司回函称：华晓伟与万钰公司之间不存在租赁关系，合同主体是正洋公司和万钰公司；因为租金已付清，在万钰公司未退回正洋公司租金并赔偿提前解除合同造成的搬迁费、停产损失、安置费、过渡费、装潢费前正洋公司不同意提前解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。2019年8月1日万钰公司管理人向正洋公司发函要求双方之间的租赁关系自收函之日起解除并要求正洋公司于当年8月15日前腾退清场，当日华晓伟签字确认收到该函。上述事实，有民事裁定书、决定书、厂房租赁合同、转账凭证、收据、承兑汇票复印件、函、回函、立项批复、房屋登记簿证明、现场勘察平面图、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：万钰公司与正洋公司签订《厂房租赁合同》，将万钰公司的部分厂房出租给正洋公司，约定的租赁期限至2025年5月31日止，正洋公司已按照合同约定支付了全部租金6630750元的事实，有租赁合同、收据、付款凭证等证据证明，万钰公司对加盖了万钰公司财务章的收据、付款凭证等支付租金的证据不予认可，但未提供证据推翻，因承担举证不能的法律后果，本院对此予以确认。本案的争议点是：1、案涉《厂房租赁合同》的效力；2、案涉合同如果为有效，万钰公司能否行使解除权，解除后正洋公司剩余租期内的租金如何处理。关于争议点1，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中正洋公司仅提供了万钰公司建造生产车间的立项批复，未有规划许可证等证据证明案涉房屋系合法建筑，根据不动产登记中心记载的万钰公司的房屋所有权登记情况及万钰公司的主张，本院认定案涉合同中涉及已登记部分房屋面积计1560平方米为有效，其余部分7253.7平方米因未取得建设工程规划许可证应属无效。关于争议点2，现法院已受理了案外人对万钰公司的破产清算申请并指定了管理人，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定要求解除万钰公司与正洋公司之间的有证部分的租赁合同关系，本院认为符合法律规定，理由如下：案涉租赁合同中约定的房屋范围部分办理了房屋所有权登记，部分未办理房屋所有权登记，属无效合同，因租赁系对案涉房屋整体部分的使用，如认定部分房屋租赁关系无效，部分房屋租赁关系继续履行，不利于破产财产的处置；人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，可见对在破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，破产管理人享有单方解除权，租赁合同中承租人除缴纳租金外还负有保管租赁物、返还租赁物等义务，因此本案中正洋公司虽已支付全部租金，但未履行完毕案涉合同的全部义务，万钰公司可以依法解除与正洋公司之间案涉合同中已登记部分房屋面积计1560平方米的租赁关系。关于解除后剩余租金的处理，因本案中正洋公司已支付了计算至2025年5月31日的全部租金6630750元，现合同提前解除，正洋公司依法应当搬出案涉房屋，剩余租期内的租金应予返还，否则万钰公司构成不当得利，正洋公司要求将剩余租金作为共益债务在万钰公司的破产财产中优先返还的抗辩意见，于法不悖，本院予以采纳。对于无效部分的租金本院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，剩余租期内的租金同样作为共益债务予以返还。现正洋公司尚未搬出案涉房屋，根据合同约定的租金计算标准，本院认定返还的租金按照587250元/年为基数，自正洋公司实际搬出案涉房屋之日起计算至2025年5月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、无锡市正洋车辆配件有限公司与无锡市万钰电动车业有限公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中无有效产权证明的7253.7平方米部分租赁合同无效；二、无锡市正洋车辆配件有限公司与无锡市万钰电动车业有限公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》中有房屋登记簿证明的1560平方米部分租赁合同于2019年8月1日解除；三、无锡市正洋车辆配件有限公司于本判决生效之日起30日内从案涉无锡市万钰电动车业有限公司的房屋中搬出；四、无锡市正洋车辆配件有限公司搬出上述房屋后，无锡市万钰电动车业有限公司应当返还剩余租期内的租金，租金以587250元/年为基数，自正洋公司实际搬出案涉房屋之日起计算至2025年5月31日止，无锡市正洋车辆配件有限公司对该共益债权享有从无锡市万钰电动车业有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利；五、驳回无锡市正洋车辆配件有限公司的本诉请求。本诉案件受理费30290元，反诉案件受理费15145元，合计45435元，由正洋公司负担（本诉案件受理费已由正洋公司预交，反诉案件受理费已由万钰公司预交，正洋公司应于本判决生效后10日内向万钰公司支付15145元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 玄人民陪审员  缪菊芬人民陪审员  叶锡忠二〇二〇年六月十六日法官 助理  王亦华书 记 员  张 麟