浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初11338号 原告：吴晓川，男，汉族，1968年8月13日出生，户籍地为陕西省西安市雁塔区，现住浙江省金华市婺城区 委托诉讼代理人：张洪明，浙江民宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁建杭，浙江民宜律师事务所律师。 被告：浙江尚格置业有限公司，住所地浙江省金华市双龙南街**金磐商务大楼**。 法定代表人：洪卫军，公司经理。 委托诉讼代理人：温小敏，浙江思大律师事务所律师。 原告吴晓川与被告浙江尚格置业有限公司（以下简称尚格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭。本案于2019年11月5日、2020年5月14日两次公开开庭进行了审理。原告吴晓川及其委托诉讼代理人丁建杭、张洪明，被告委托诉讼代理人温小敏到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告吴晓川向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》中被告出售给原告的房屋附属绿地、景观占用消防通道部分无效；被告返还原告购房差价款249700元并支付利息61176.50元（利息已自2014年10月29日起按银行同期贷款年利率4.90%计算至2019年10月28日，此后利息另计）；2.被告支付因迟延交付不动产权登记证书的违约金46200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于金华市房屋，建筑面积为123.77㎡，附带面积约300㎡的封闭式绿地、景观，总价为150万元，原告通过首付加银行按揭贷款方式付清了房款。合同第十六条约定，被告承诺于2016年1月1日前取得权属证书并交付给原告，如2016年1月1日起60日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自2016年1月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告直至2016年11月4日才为原告办理了不动产权登记，累计迟延交付不动产权登记证书308天。2017年夏，本小区其他业主向有关部门举报3幢封闭式绿地、景观部分占用消防通道问题。2017年8月11日，金华市公安消防支队婺城区大队向金华市尚格物业管理有限公司下达《责令限期改正通知书》，2017年8月14日，金华市尚格物业管理有限公司又向原告发送限期拆除通知书，此时原告才知被告出售给原告的房屋附属绿地、景观部分占用消防通道，属于违法建筑。金华市婺城区综合行政执法局对原告进行调查询问后，对康桥漫步小区3幢的封闭式绿地、景观（含原告购买的3幢1单元102室封闭式绿地、景观）违法建筑部分进行了拆除，原告被拆除的封闭式绿地、景观面积约为150㎡。原告就该房屋在附属封闭式绿地、景观面积为150㎡情形下、于2014年10月29日购房时的房屋价值向法院申请委托机构进行评估。经评估，原告所购房屋在附属封闭式绿地、景观面积为150㎡情形下、2014年10月29日购房时的房屋价值为125.03万元，评估单价为10102元／平方米，与原告实际支付的购房差价为24.97万元。原告认为，被告作为开发商，明知所出售的房屋附属绿地、景观在规划、设计中属于消防通道，但仍将该区域建设成封闭式绿地、景观，作为房屋销售的宣传卖点，隐瞒事实并以明显高于市场价的价格将房屋出售给原告，其行为构成欺诈，损害国家利益和社会公共利益，同时违反法律禁止性规定，该合同部分无效。被告基于此而多收取的价款应予以返还并赔偿利息损失。另，被告未能在合同约定期限内交付房屋登记权属证书构成违约，应按合同约定承担违约责任。 被告尚格公司在庭审中答辩称：1.原告认为在《商品房买卖合同》附件八中约定涉案房屋价值含专属300㎡封闭式绿地景观，其观点不能成立。该合同条款系补充协议的通用条款，并非针对涉案房屋，答辩人并未在出售时明示原告享有专属的300㎡封闭式绿地景观，也未将原告所称的附属封闭式绿地、景观作为房屋出售附加值。涉案房屋建筑面积123.77㎡，附带车库27.84㎡，地下室，地下室附房68，附带部分面积合计96.31㎡，答辩人出售房屋时，包括车库与附房，但未将景观绿地作为房屋附属，亦未作为卖点。原告主张返还购房差价款缺乏事实与法律依据，不应支持。涉案房屋已经竣工备案验收，不存在附属绿地景观占用消防通道等问题。2.答辩人代办产权证需原告授权并出具相关委托书等资料。涉案房屋延迟办证原因是因原告迟迟未提交办证委托书，致答辩人未及时办理，其过错不在答辩人。涉案小区早在2012年竣工验收，原告于2014年购买的是现房，各方面已符合办证条件，期间原告从未向被告催办证事宜。此种情况下答辩人不可能无故延迟办证时间。故原告主张被告赔偿迟延交付不动产登记证书违约金的诉请不应支持。 原、被告围绕诉辩意见向本院提交了证据材料。在审理过程中，本院依法组织双方当事人及委托诉讼代理人对上述证据材料进行了质证。本院根据质证意见及证据审核认定的相关规定，认证如下： 一、原告提交的证据材料 1.《商品房买卖合同》、不动产权证书复印件各一份（与原件核对无异），用以证明原告购房事实及不动产登记时间。 被告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，合同并未约定房屋周边的附带绿地、景观，被告并未赠送或做出承诺，也未作为宣传卖点。合同附件八第2条第⑵项是补充协议的通用条款，并非针对原告购买的涉案房屋。 本院质证意见：被告对该组证据的真实性无异议，本院确认该组证据的证明力。关于原告所购涉案房产是否含有附属景观、绿地及被告应否返还差价款问题，将在本院认为部分予以阐述分析。 2.金华市公安消防支队婺城区大队出具的责令限期改正通知书一份，金华市尚格物业管理有限公司出具的通知书复印件一份，用以证明原告购买的封闭式绿地、景观因占用消防通道被责令限期整改。 被告质证意见：对责令限期改正通知书真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，无法达到原告的待证目的。该通知书系发给物业公司，并非发给被告，其内容显示是消防车通道被占用。涉案小区已经竣工备案验收，包括消防在内的所有建设均合格，不存在消防占用问题，否则不可能通过竣工验收。对于后期物业公司如何管理维护，被告并不知情。对物业通知书真实性有异议，且从内容看，是物业公司因原告违法行为要求其限期改正。 本院质证意见：关于责令限期改正通知书，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性，对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。关于通知书，因无原件核对一致，故对其证明力不予确认。 3.金华市婺城区综合行政执法局调查（询问）笔录复印件一份，用以证明原告购买的封闭式绿地、景观因占用消防通道而接受调查的事实。 被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性均有异议，无法看清内容，不符合证据形式要件。 本院质证意见：该证据材料无原件核对一致，本院对其证明力不予确认。 4.金华市婺城区康桥漫步小区业主委员会出具的《证明》一份，用以证明占用消防通道的绿地、景观在原告购房前已存在，后违法部分被拆除的事实。 被告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该《证明》属证人证言，证人应出庭作证。对《证明》所载内容有异议。业委会于2017年4月左右成立，而《证明》上写着原告于2014年购房时上述封闭式绿地即已存在，为被告所建并一同出售给原告明显错误。业委会无法证明其成立之前的情况，且其并未参与亦无法参与原告购房，该《证明》不可信。 本院质证意见：该证据虽形式上为单位出具的证明，但实为以单位名义出具的自然人感知的案件情况陈述，其实质属证人证言。因单位不具备自然人才有的情感反映和感知功能，单位不具证明能力。对该证明，应由相应自然人证人到庭作证。故本院对该证据证明力不予确认。 5.康桥漫步建筑定位总平面图一份，用以证明消防通道占用绿地的情况。 被告质证意见：该证据的真实性由法院确认，对其证明目的有异议，不能看出消防通道占用绿地的情况。 本院认证意见：被告并未提交相反证据，本院确认该证据的真实性，对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 6.义乌市汇丰房地产评估有限公司出具的估价报告一份，用以证明涉案房屋于2014年10月29日出售给原告时在充分考虑房屋、车库、辅房面积情况下的实际市场价值。 被告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，鉴定过程不合法。⑴鉴定人鉴定时，未通知被告。⑵鉴定结论偏低。2014年类似涉案小区规格的房屋房价均在每平方12000元到13000元左右。⑶退一万步讲，即使按该鉴定报告，其鉴定单价是10102元，总价是125.03万元，并不包括涉案房屋的附房和车库价值。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议约定，涉案房屋按套计价，附房和车库价值应当计算在内。 本院质证意见：被告对该证据的真实性无异议，本院确认该证据真实性；对其证明目的将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 7.证人张某、满某到庭证言各一份，用以证明证人于2012年在买房时，3号楼景观绿地已建成且是全封闭式。 被告质证意见：两个证人证言前后矛盾。对张某证言异议如下：⑴张某所购房屋位于8幢，其陈述系2012年8月购买，2013年7月开始装修，2014年12月装修完毕，2019年3月入住，每周末会到小区小住并和朋友相聚。而原告房屋系于2014年10月购买，张某到小区小住也须等房屋装修好。从时间上不对应。⑵关于景观问题，张某先称只看到围栏，未到里面看过，后又称销售人员带其进去看过，前后矛盾。⑶关于景观面积问题，张某在回答被告代理人发问时称有二十平方米左右，在回答法官发问时又称是六十平方米左右，两者回答相距太大，且其并未进入查看，又怎知面积。对满某证言异议如下：⑴满某自述系原告好兄弟、好哥们，其证言证明力低。⑵关于景观面积问题，满某称大概十多平方，每户人家单独围栏，与张某陈述面积不符。⑶关于景观问题，满某称是一片绿地，而原告说有防腐木地面及地面硬化等等，两人所述完全不符。⑷满某房屋位于13幢，与原告的3幢距离很远，且3幢位于小区角落，对满某是否看到有异议。综上，两证人证言并不客观真实，且从两证言看，与原告自述的有300平方景观绿地完全不符，不能达到原告的待证目的。 本院质证意见：对两证人证言，本院将结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述予以综合认定。 8.照片九张，用以证明原告所购房屋的附属景观绿地已被执法部门部分拆除，拆除后绿植等现状与整体景观绿地植被一致。 被告质证意见：照片系原告单方拍摄，以法院现场勘查视频为准，对证明目的有异议。 本院质证意见：结合其他确认证明力的证据及双方庭审陈述，本院确认原告所述景观绿地部分铁质栅栏被相关部门拆除的事实。 二、被告提交证据材料 1.工程竣工验收意见书复印件一份，用以证明涉案小区包括消防在内的各项建设于2012年12月通过竣工验收，符合相关要求。 原告质证意见：对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。理由如下：⑴该证据是复印件，真实性无法确认。⑵该证据仅是一个目录，目录中包括《消防验收合格意见书》，并无《消防验收合格意见书》的具体内容，真实性无法核实。⑶该证据不能证明被告开发的康桥漫步小区不存在任何违规建设情形，也不能否定被告将涉案房屋出售给原告时相应的景观、绿地现状。综上，该证据不能达到原告的证明目的。 本院认证意见：该证据系复印件，无原件核对一致，本院对其证明力不予确认。 2.《不动产登记委托书》及《不动产登记申请表》各一份，用以证明被告代为办证需要原告配合的事实。 原告质证意见：不动产登记委托书和不动产登记申请表并无具体时间，签名并非原告本人所签，不能证明原告未及时办理委托手续（委托被告办理不动产权证书登记）。 本院认证意见：结合双方在商品房买卖合同中的相关约定及庭审陈述，本院确认原告委托被告办理商品房转移登记的事实。 三、本院现场勘查制作视频 原告质证意见：从现场勘查情况看，涉案小区部分消防通道被改为景观绿地，通过植被品种、年限及铁质护栏可看出是被告统一建造。 被告质证意见：对其真实性无异议，涉案小区通过竣工备案验收后交给物业公司，被告不清楚物业公司如何维护、改造。 本院认证意见：原、被告双方均对本院制作现场视频真实性无异议，本院确认该证据的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2014年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。主合同约定，买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于金华市婺城新区（康桥漫步）3幢1单元102室房产，该商品房为现售商品房，建筑面积为123.77㎡，套内面积为107.57㎡，分摊面积为16.20㎡，附房建筑面积68.47㎡，车库建筑面积27.82㎡；房屋单价为12119.25元／㎡，总价为150万元；出卖人应于2015年6月1日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，等；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年1月1日取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，在约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。在合同附件八补充协议中约定，地下室，地下室停车位辅助用房、阁楼，设置为某套商品房专有的绿地、景观，设置为某套商品房专有的屋面、平台，上列建筑和设施、设备为出卖人所有，出卖人享有占有、使用和处分的权利，并可通过出售、附赠或出租的方式进行处置；出售时明示属于买受人专有的地下室停车位（库）、辅助用房、阁楼，出售时明示属于买受人专有的绿地、景观，出售时明示属于买受人专有的屋面、平台，上列场地及位置由部分买受人享有专有使用权，但使用不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益，并负有维护的义务；买受人购买的尚格花园西区（康桥漫步）商品房住宅一套，03幢01单元102室，车库为6-20号，车库面积27.84㎡，地下室，地下室附房68，该商品房价格按套计算，车库及附房无单价。 上述合同签订后，原告向被告支付了房款，于2014年11月9日取得涉案房产钥匙，接收了涉案房产。被告依合同约定代办了涉案房产的产权证件，产权证登记时间为2016年11月4日。 2017年8月11日，金华市公安消防支队婺城区大队对涉案康桥漫步小区进行消防监督检查时，发现3号楼东南侧消防车通道被占用，遂向金华市尚格物业管理有限公司作出金婺公消限字（2017）第548号责令限期改正通知书，要求该单位于同月28日前改正。嗣后，相关部门拆除了3号楼东南侧消防通道上的铁质栅栏，包括原告所述的附属景观绿地中的部分栅栏。原告现用铁丝网封堵了部分被拆除栅栏地段，并实际使用其所述的原有封闭式绿地、花园。 审理过程中，原告向本院申请对涉案房产于2014年10月29日在附属封闭式绿地、景观面积为150平方米情形下的价值予以评估。本院依法委托义乌市汇丰房地产评估有限公司对上述事项予以评估。该公司评估结论为：估价对象在价值时点2014年10月29日不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的金华市文渊街788号尚格花园西区3幢1-102室房地产在附属封闭式绿地、景观面积为150平方米情形下、2014年10月29日购房时的市场价值为125.03万元，评估单价为10102元/平方米。 另查，原告于2015年2月3日支付了代办证费用22795元。被告于2013年11月12日取得涉案土地使用权初始登记，于2015年5月7日取得涉案房产产权初始登记。 本院认为，结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点有：1.原告所购涉案房产是否包含有附属景观、绿地，被告应否赔偿相关房款差价？2.被告应否赔偿原告迟延交付不动产权登记证书违约金？ 关于争议焦点一。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买涉案尚格花园西区（康桥漫步）3幢1单元102室房产，包含车库及地下室附房（均上证），该商品房价格按套计算，车库及附房无单价。补充协议还约定，出售时明示属于买受人专有的地下室停车位（库）、辅助用房、阁楼，出售时明示属于买受人专有的绿地、景观，出售时明示属于买受人专有的屋面、平台，上列场地及位置由部分买受人享有专有使用权，但使用不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益，并负有维护的义务。结合上述约定，被告向原告售房时明示了原告专有的车库、附房，但并未明示原告专有的绿地、景观，原告主张确认商品房买卖合同涉附属绿地景观占用消防通道部分无效及被告返还购房差价，缺乏依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据原、被告在合同中“出卖人负责办理土地使用权初始登记……负责申请商品房所有权初始登记……”、“出卖人承诺于2016年1月1日前……”的约定内容，据其文义应理解为被告负有在2016年1月1日前取得产权、土地使用权初始登记的义务，而非在此期限前取得原告所购商品房的权属证书。初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。因此，合同中载明的违约金计算方法系针对逾期交付初始登记证书或登记证明所作出的约定，并非针对原告所购具体房产转移登记的时间约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，如双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，被告应在合同订立之日起90日之内完成转移登记手续。原告于2014年11月9日接收了涉案房产，于2015年2月3日支付了办证所需费用。如要求被告自2014年10月29日起90日内完成转移登记手续，则将早于双方合同约定的初始登记时间，与常理不符。被告实际早于双方合同约定的2016年1月1日取得初始登记，其完全可在该日期前为原告办理转移登记手续，故本院依此日期确定被告的代办义务。涉案房产至2016年11月4日方才完成权属登记，被告行为已构成延迟履行，而被告也未提供充分证据证明迟延履行系由不可归责于自身的原因造成，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿因迟延办理权属登记所造成的违约损失。原告所主张的计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院不持异议。综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。对被告抗辩意见中合理合法部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江尚格置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴晓川逾期办理转移登记的损失46200元； 二、驳回原告吴晓川的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6656元（原告已预交），由原告吴晓川承担5795元，由被告浙江尚格置业有限公司承担861元，限于本判决生效之日起十日内交纳；鉴定费4950元，由原告吴晓川承担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  邵秋玲 人民陪审员  徐建华 人民陪审员  杨丽琴 二〇二〇年六月十八日 代书 记员  蔡爱红