四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初984号 原告：陈红梅，女，1972年10月4日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告:游显胜，男，1972年10月3日出生，汉族，住四川南充市高坪区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉琴，四川智典律师事务所律师。 原告陈红梅、游显胜与被告南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈红梅、游显胜的委托诉讼代理人郭祥宏、被告银恒公司的委托诉讼代理人张宗强、冉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋不动产权证书给原告；2.判令被告因合同违约支付违约金74,388.42元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月11日，原、被告就商品房买卖达成了协议，双方签字盖章后并于2013年4月11日由南充市房地产管理局登记备案。该“商品房买卖合同”编号为：201304110826合同约定了买受人（原告）所购商品房的基本情况、计价方式及价款和付款方式及期限。原告依据约定履行了全部义务。特别是，双方就“产权登记”约定：“如因出卖人（被告）责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：等待办理房屋所有权时间。”，原告早已付清房款，经多次催促被告提供登记材料办理房产证仍无济于事。原告苦苦等了6年时间仍然不见办理房产证的希望。综上，被告未尽应尽的办证义务，已经给原告造成了直接的间接的经济损失。为维护自身的合法权益，依据相关法律及司法解释，特依法提起诉讼。 被告银恒公司辩称，1.案涉商品房延迟办证是因高坪区政府要求被告在案涉楼盘安置拆迁户，导致楼盘增加建筑面积，形成很多遗留问题未解决。被告不断向政府、房地产管理部门申请解决，但至今仍未解决。2.违约金是弥补损失，被告按期交付房屋，原告也一直在使用，原告没有举证证明因逾期办证造成其损失，且双方亦未约定逾期办证的违约责任，原告要求违约金不应支持。3.即使认定被告承担违约责任，原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。 本院经审理认定事实如下:2013年4月11日，原告与被告银恒公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为201304110826。约定：1.被告将其开发的位于高坪区××路××号××幢××单元××层××号房屋出卖给原告，房屋建筑面积84.4平方米，套内建筑面积65.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.44平方米。2.按套内面积计算，单价每平方米6265.44元，总价款413269元。付款方式：贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款百分之40%，即人民币173269元，其余价款240000元向南充市商业银行机构借款支付，购房款应存入预售监管账户，账户：南充市商业银行人民北路支行账号：0514××××3216。3.产权登记。①预告登记。双方约定于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。申请预告登记的方式，双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］；如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记；如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。②初始登记。出卖人应当在2015-3-1前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。③转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。上述合同已在南充市房地产管理局登记备案，原告已按时向被告支付了购房款413269元。 另查明，位于南充市高坪区××路××号“大地·景秀”项目由被告银恒公司开发建设。该项目相关部门于2009年11月17日批准并开工建设，建设过程中因位于该项目规划红线外的原麻纺厂72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为Ｃ级危房达到改善职工住房条件的目的，高坪区政府要求被告银恒公司将职工住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府［2011］15号），该请示拟定方案为：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡（详见南府阅［2011］30号）。根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况以及区政府组织相关部门测算，8800㎡无法满足拆迁安置的需要。为此，高坪区政府又以高府函［2012］111号、高府函［2012］204号、高府［2013］40号、高府函［2013］201号、高府［2013］138号、高府函［2014］142号、高府函［2014］175号文件多次向南充市政府等部门请示，请求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，建议南充市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。之后，由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向南充市政府请示，请求将建筑面积增加到12204㎡。因安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，致使被告未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月29日，南充市人民政府专门召集市国土局、规划局、住建局、城管局等部门负责人对“大地·景秀”楼盘进行专题研究，形成以下意见：一是对“大地·景秀”项目增建12204㎡的问题，由市政府常务会议研究决定。2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局2016年第二十四次业务办公会会议纪要第三条，原则同意高坪区政府提交的“大地·景秀”项目居民回迁还房增加建筑面积由8800㎡至12204㎡的方案。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。被告作为出卖人未能在约定期限内为原告办理房屋所有权证书，实属违约，应当承担违约责任。案在审理过程中，被告自认案涉房屋已具备办理产权登记手续的条件，并已协调相关部门正在办理。为维护原告的合法权利，及时取得房产手续，限被告在本判决生效后180日内为原告办理房屋所有权登记证书并交给原告。 关于被告银恒公司是否应对原告承担未办理房屋权属证书的违约责任。就本案，被告开发的“大地·景秀”项目经批准建设，因位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房坪区政府为解决职工住房问题，要求被告将72户职工住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，请求将“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。2016年11月28日，南充市城乡规划和测绘地理信息局同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡。双方在合同中虽约定“等待办理房屋所有权证”，并非无期限，从2016年11月28日至今已有三年多时间，被告仍未履行相关办证义务，导致原告陈红梅、游显胜至今未取得权属证书，被告银恒公司存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，应当承担违约责任。但被告未能及时为业主办理房屋权属证书并非主观故意，而是因该项目变更规划的客观情况所致，且变更规划不是被告的主观行为。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，对逾期办理房屋所有权转移登记的行为并未约定违约责任，亦是基于“大地·景秀”项目规划审批何时能够通过并不以被告的意志为转移，非被告不正当减轻或者免除己方责任，因此被告在2016年11月前对原告不能按时取得房屋权属证书不应承担违约责任。此后，在南充市城乡规划和测绘地理信息局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，该项目已实际履行完毕规划手续，此时，被告负有积极为原告办理房屋权属证书的义务，但至原告提起诉讼时，被告仍未为原告办理房屋权属证书，被告应当承担自2016年11月后未能及时向原告办理房屋权属证书的违约责任。本院确认被告按照原告已付购房款总额的日万分之一支付违约金较为公平合理，考虑到不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，本院酌定计算违约金的期限为365天，故被告应当支付原告的违约金数额为413,269元×365天×0.0001=15,084.32元。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南充市银恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起180日内为原告陈红梅、游显胜办理房屋所有权登记证书并交给原告陈红梅、游显胜； 二、被告南充市银恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告陈红梅、游显胜违约金15,084.32元； 三、驳回原告陈红梅、游显胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,660元，由原告陈红梅、游显胜负担1，483元，被告南充市银恒房地产开发有限公司负担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  吴 强 人民陪审员  任全民 二〇二〇年六月九日 书 记 员  江 婧