江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0924民初7005号原告（反诉被告）：李长英，女，1968年12月7日出生，汉族，住江苏省射阳县（射阳大桥西南）。委托诉讼代理人：单术兵，江苏江珠律师事务所律师。被告（反诉原告）：施建忠，男，1964年10月7日出生，汉族，住江苏省射阳县耦耕工业园正元厂区。委托诉讼代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。原告李长英（反诉被告）诉被告施建忠（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序于2020年4月13日、6月3日公开开庭进行了审理，两次庭审，原告李长英的委托诉讼代理人单术兵，被告施建忠的委托诉讼代理人黄建英均到庭参加诉讼，第一次庭审被告施建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月5日签订的房屋租赁合同；2.施建忠向李长英退还租金5万元，并双倍返还定金10万元，合计15万元；3.诉讼费用由施建忠负担。事实与理由：2019年7月5日，李长英、施建忠签订房屋租赁合同一份，约定将施建忠的位于耦耕工业园正元厂2号厂房租给李长英使用，租赁期限自2019年7月28日至2022年7月27日。签订合同当日，施建忠收取李长英定金5万元，2019年7月13日，李长英向施建忠支付租金5万元。直至2019年8月底，施建忠未能交付租赁物，李长英向施建忠提出解除合同，施建忠也同意，但为退还押金及租金事宜，双方发生矛盾，遂诉至法院。施建忠答辩并反诉称，李长英诉称的租赁协议以及交房租、定金是事实，但2019年8月底不能交房不是事实，我在2019年7月20日前就回掉了前租户，并且打扫干净，微信三次通知李长英继续交房租并入住，李长英没有任何回复，所以不存在不交付租赁物的事实，而是李长英不入住；不同意解除租赁合同，李长英诉称我同意解除合同不是事实，不存在为租金和押金发生分歧，要求李长英继续履行合同，李长英缴足房租后，我交付租赁房屋；不同意双倍返还定金，因为是李长英违约，定金不予退还；不同意退还5万元租金，租金应按合同约定计收。经我反诉催促收房，李长英不见面、不回应、不表态，直至2019年10月15日，我为了防止扩大损失，不得不将2200㎡厂房分成1100㎡、330㎡、770㎡，分别于2019年10月15日、2019年12月5日、2020年4月10日对外暂先出租。我认为从案涉合同的租期开始起至将房屋另租他人，该期间在案涉合同的租期内，租赁费用应由李长英承担，李长英已缴纳的50000元租金抵算后，尚欠租金38280元。故提起反诉请求：要求李长英给付房屋租金38280元，并承担案件受理费。李长英对反诉的辩称意见，同其在本诉中陈述的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年7月5日，施建忠（甲方）与李长英（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于耦耕工业园正元厂2号厂房出租给乙方使用；租赁期间自2019年7月28日起至2022年7月27日止；房屋租金为人民币22万元1年等内容。当日，李长英向施建忠交定金5万元，施建忠出具收条载明：今收到李长英租房定金伍万元整。同年7月13日，李长英又向施建忠给付租金5万元，施建忠出具收条载明：今收到人民币伍万元整。2019年7月24日，施建忠发短信通知：我已按合同约定把厂房清空，打电话你没有接，我已经将原租户没有到期租金六点六万退给人家，请你关注。2019年7月31日，施建忠又发短信通知：你好，昨天你让我等到今天，肯定，现在已经晚上了，我打了几次电话你都不接，按合同你已经违约，请您二位换位思考，我和人家的租房合同还没有到期，和人家协商，赔人家损失，人家才同意，现你既不进场，也不付房租给我……2019年8月5日，施建忠再次发送短信：三爷，究竟是什么情况，我等你到晚上十点。李长英对上述短信质证时，陈述因为知道施建忠与原承租人的合同还没有解除，所以没有回复短信。施建忠将上述《房屋租赁合同》涉及的厂房分三部分，于2019年10月16日、2019年12月1日、2020年4月10日相继向第三人租出，租期至2020年10月15日、2020年12月1日、2024年4月10日。本院认为，李长英与施建忠签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。1.关于是否适用定金罚则的问题。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金罚则的适用前提是一方当事人未履行约定的义务，或存在延迟履行合同或其他违约行为致使合同目的不能实现。本案中，施建忠在合同履行期限即将开始前即2019年7月24日向李长英发送短信，可视为施建忠通知李长英接收租赁物，李长英收悉后，未回复亦未接收租赁物，施建忠在合同履行期限开始后再次就案涉合同的履行短信联系李长英，李长英均未回复，后施建忠将案涉租赁物另租他人。李长英陈述不回复的原因是施建忠与前承租人的合同还没有解除。本院认为，施建忠与前承租人的合同是否解除，不能成为李长英不接收所租厂房的理由，李长英在施建忠短信通知后，不回复、也不接收租赁物的行为已构成违约。施建忠在租赁合同尚未解除的情况下，将案涉租赁物另租他人，亦已构成违约。李长英和施建忠在案涉合同的履行过程中都有违约行为，双方对合同无法继续履行均负有一定的责任，故不适用定金罚则。李长英要求双倍返还定金，施建忠反诉称定金不予返还，均无事实和法律依据，本院不予支持，施建忠应向李长英返还定金5万元。2.关于案涉合同是否解除的问题。虽然案涉合同的双方当事人均有违约行为，但施建忠已将案涉租赁物另租他人，该违约行为致使李长英的合同目的不能实现，故李长英要求解除合同，本院予以支持。3.关于施建忠的反诉请求是否支持的问题。案涉租赁合同成立并生效，施建忠已通过短信通知李长英收房，李长英理应按约定支付租金。施建忠已于2019年10月16日将案涉厂房的部分出租给他人，其反诉主张2019年10月16日之后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持，本院认定李长英应支付的租金计算至2019年10月15日，则为47516元。综上，李长英缴纳的定金5万元和租金5万元，与应支付的47516元租金冲抵后，施建忠应向李长英返还52484元。各方当事人的部分请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告李长英与被告施建忠于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告施建忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李长英返还52484元；三、驳回原告李长英的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告施建忠的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告李长英负担975元，被告施建忠负担10925元；反诉案件受理费379元，由反诉原告施建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张晓剑人民陪审员  朱永生人民陪审员  范贵华二〇二〇年六月十九日法官 助理  秦来娣书 记 员  项笑男附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。