广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终866号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁辉，男，1971年5月23日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。上诉人（原审原告、反诉被告）：曾连娣，女，1971年8月9日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：许晓莹，广东前瞻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇新湖街93号。法定代表人：崔雅基，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小云，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人梁辉、曾连娣与上诉人广东电白二建集团有限公司（以下简称二建公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁辉、曾连娣上诉请求：1.依法改判广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初931号民事判决；2.依法改判支持梁辉、曾连娣一审的全部诉讼请求并驳回二建公司一审的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由二建公司承担。事实和理由：一审判决对于二建公司逾期交付房屋的违约金计算不当，请求二审法院予以纠正，支持梁辉、曾连娣一审所有诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》合法有效，按合同约定，二建公司应在2017年6月30日将涉案商品房交由梁辉、曾连娣使用，同时相关基础设施设备均应符合使用条件，二建公司未能在约定时间内将符合合同约定的商品房交给梁辉、曾连娣使用已经构成根本违约，违约责任在《商品房买卖合同(预售)》第十二条有明确约定。一审判决以违约金约定过高为由进行调整不当。首先，涉案合同关于违约金的约定是双方的真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、可撤销情形。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定适用于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，而本案中，当事人双方对于违约金有明确的约定，且违约金按梁辉、曾连娣支付全部房价款的日万分之三计算与民间借贷支持的年利率24%相比，并不过高，不应当对违约金进行调整。再次，一审法院没有考虑梁辉、曾连娣的实际损失，简单将梁辉、曾连娣的损失认为是租金损失，进而认定违约金过高是非常不严谨的。在二建公司请求对违约金进行调整的情况下，首先应就违约金是否过分高于所造成的损失承担举证责任，但二建公司未经正当程序向法院提供由其单方委托机构作出的毛坯房租金评估报告作为依据。该评估报告仅是针对毛坯房的租金进行评估，无法客观真实反映同地段同类房屋的租金情况。事实上，毛坯房根本不能居住生活，因此，梁辉、曾连娣对上述报告不予认可，一审法院以毛坯房的租金来评定梁辉、曾连娣的实际经济损失是严重错误的。梁辉、曾连娣不认可该评估报告，法院依法应根据守约方的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期可得利益等情况综合考量是否调整违约金，本案中，梁辉、曾连娣不存在违约，二建公司逾期交房已给梁辉、曾连娣造成巨大的经济损失，再予以调整违约金无疑会损害梁辉、曾连娣的合法权益。最后，一审法院仅参考二建公司提供的判决书，无视梁辉、曾连娣提供的参考判决书，调整逾期交房违约金的计算方式明显偏向二建公司，缺乏公平公正。综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，判决结果错误。恳请二审法院依法查清事实，改判支持梁辉、曾连娣一审全部诉讼请求，并驳回二建公司的反诉请求。二建公司对梁辉、曾连娣的上诉辩称，（一）一审以逾期交房违约金约定过高进行调整符合法律规定，也符合客观事实。1.合同双方对于逾期交房违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合案件的实际情况，逾期交房造成的损失应当参照同地段同类房屋租金标准计算。一审认定合同约定逾期交房违约金过高，参考茂名市盈恒资产评估土地房地产估价事务所作出的评估报告确定租金损失符合法律规定。2.延迟交房确实是由于在建设过程中遇到特殊地质问题，扩大了施工难度，严重拖延施工进度。涉案房屋售价多数在三十至五十万元价款之间，二建公司因施工延迟，业主拖延支付房款，其所开发的“西湖小区”，处于亏本状态。一审认定双方约定逾期交房违约金过高正确，请求二审法院予以维持。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，涉案房屋的交付标准是毛坯，评估报告以毛坯房的租金作为评估依据，一审以毛坯房租金作为认定逾期交房造成的实际损失符合客观情况。梁辉、曾连娣上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。二建公司上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初931号民事判决第一项、第三项，驳回梁辉、曾连娣全部诉讼请求，支持二建公司全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼受理费由梁辉、曾连娣负担。即上诉人不服一审判决金额为23779.2+11470=35249.2元。事实和理由：（一）一审判决认定部分事实错误。二建公司已经履行合同，因不可抗力导致未能按照合同约定交付房屋给梁辉、曾连娣，依法应予免除责任。1.施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时被发现地下地基存在复杂性地质问题，严重增加了施工难度，拖延施工进度，共计延误工期212天。另外，在涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工期间，因台风多发造成商品房建设延误，导致涉案商品房延迟验收，这是不可抗力因素，依法不应由二建公司承担违约责任。即使二建公司逾期交房，交房的日期应顺延212天至2018年1月28日。2.二建公司为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，只接受二建公司以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）第1幢商品房的地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，无法取得竣工验收备案证明文件。二建公司就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件是不可抗力所致。根据涉案合同约定，不可抗力属于免责事由，二建公司依法对此不应承担违约责任。一审认定二建公司存在逾期交房的违约行为，判决二建公司承担逾期交房违约责任是错误的，应予以纠正。（二）一审判决计算逾期交房赔偿标准过高，违约金计算时间错误。1.本案中，梁辉、曾连娣没有任何证据证实具有其他损失，因此，即使认定二建公司违约，应当以实际租金为标准计算损失，一审以涉案房屋的市场客观租金上浮30%计算错误。2.一审判决逾期交房违约金计至2018年9月21日错误。2017年10月22日，二建公司通过营销中心通知业主提前收楼装修（一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以二建公司提前通知业主）。在西湖花园业主微信群（其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群）发布信息，告知包括梁辉、曾连娣在内的各个业主每户都可以交楼装修（见微信截屏资料）。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。二建公司已经履行通知收房义务。（三）一审判决认定二建公司的反诉已经超过诉讼时效错误。根据法律规定，反诉是依附于本诉存在，本案本诉、反诉均是在履行购房合同中产生的纠纷，均是金钱给付请求，具有可对消性。梁辉、曾连娣于2019年提出起诉，二建公司的诉讼时效应该由此产生中断，重新计算。一审判决忽略了时效的中断，作出了错误认定，二建的反诉没有超过诉讼时效，梁辉、曾连娣未按约定支付购房款，应当承担逾期付款的违约责任。综上所述，请求二审支持二建公司的上诉请求。梁辉、曾连娣对二建公司的上诉辩称，依法驳回二建集团有限公司的上诉请求。1.二建公司主张逾期交房是不可抗力导致，该说法不成立，梁辉、曾连娣已提交了代理词论证本案并不存在不可抗力的因素，二建公司的主张依法不能成立；2.逾期交房的违约金计算标准与梁辉、曾连娣上诉状意见一致，应当按照双方签订的房屋买卖合同的约定去计算逾期交房违约金；3.二建公司没有证据证实其已经履行了交房通知的义务，逾期交房违约金应计至实际交付房屋之日止。梁辉、曾连娣向一审法院起诉请求：1.判决二建公司支付逾期交房的违约金60270.44元给梁辉、曾连娣[(449444元×0.0003×447天=60270.44元)违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，从2017年7月1日计至2018年9月21日止]；2.本案的诉讼费用由二建公司承担。二建公司向一审法院反诉请求：1、判令梁辉、曾连娣向二建公司支付逾期付款违约金11470元[以310000元为基数按每日万分之五从2016年1月25日开始计算至2016年4月7日止(310000×0.0005×74天=11470元)]；2、本案全部诉讼费用由梁辉、曾连娣承担。一审法院认定事实：2015年12月19日，梁辉、曾连娣与二建公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定梁辉、曾连娣向二建公司购买位于茂名市电白区**镇**街**号**花园**房的商品房一套，该房套内建筑面积为112.28平方米，单价为每平方米4002.89元，总金额为449444元。《商品房买卖合同(预售)》第七条约定：“(一)签订合同前，买受人己向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人应当于2015年12月19日前支付首期房价款139444元，占全部房价款的31.02%。余款310000元向金融机构申请贷款支付。”《商品房买卖合同(预售)》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)(不作累加)：(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比率不低于第(1)项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在190日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过190日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第2条约定：“对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人电话通知之日起五日内或接到《交付通知书》之日起五日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起一日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。自此因该商品房产生的一切后果及费用均由买受人承担。买受人认为商品房不符合交付条件的，应一次性提出异议。出卖人在接到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不给予答复或处理的，视为买受人异议事实成立，本房产视为未交付。”第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”合同签订当日，梁辉、曾连娣向二建公司支付了首期购房款139444元。2016年1月4日，涉案《商品房买卖合同(预售)》办理了备案登记。2016年4月7日，梁辉、曾连娣与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，按揭贷款310000元划入梁辉、曾连娣指定的二建公司账户，付清了购房款。2018年9月21日，被告二建公司将涉案房屋交付给梁辉、曾连娣使用。被告二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信(微信名：“画心”)朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》(格式范本)，并发布2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份(正反面)，茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证(复印双面个1份)；所需带的费用：3个月物业管理费(一次性缴付)，装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费(所有费用统一现金交到物业处)，谢谢配合!”的文字内容。原告代理人称没有加入该微信群，否认收到二建公司员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知。也否认接到二建公司的收楼电话通知。二建公司提供的茂名市安泰物业有限公司安物函(2019)第02号《告知函》显示：茂名市安泰物业有限公司要求二建公司支付其于2017年10月20日允许2.3.4.9.10共5栋楼业主在未交付前收楼的物业管理费，其中2017年10月份收楼91户，管理费14643.82元；11月份收楼160户，管理费25653.62元；12月份收楼186户，管理费29714.18元；2018年1月份收楼202户，管理费32268.40元；2月份收楼218户，管理费34823.15元；3月份收楼240户，管理费38453.54元；4月份收楼260户，管理费41691.39元；5月份收楼278户，管理费44535.13元；6月份收楼287户，管理费45917.60元；7月份收楼295户，管理费47280.03元；8月份收楼311户，管理费49810元；9月份收楼316户，管理费50635.93元；10月份收楼348户，管理费56026.41元。此外，茂名安泰物业有限公司装修项目申请表、房屋验收交接表、住户装修申请批复意见和装修施工许可证等证据显示：9栋302房业主于2017年10月23日向茂名安泰物业有限公司提出装修申请。涉案西湖花园10栋于2015年11月18日取得测绘报告，2018年1月24日取得《建筑工程竣工验收报告》。二建公司称在2018年1月24日再次通知梁辉、曾连娣收楼，但梁辉、曾连娣否认收到任何通知，并表示通过其他业主知道可以收楼后才去收楼。再查明，被告二建公司提交两份工程(工期延期)签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料处”记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。二建公司在本案诉讼过程中，委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所对西湖花苑56套毛坯房(含涉案房屋)的市场客观租金进行评估，该事务所于2019年4月11日作出茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估确定涉案房屋于2017年月租金为1198.20元、2018年月租金为1277.20元。被告提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。被告又提交了广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了一审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》、系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、二建公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任；二、关于二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题。一、关于二建公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定涉案商品房的交付时间为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，于2018年9月21日交付梁辉、曾连娣使用。二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人逾期交房超过190日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，梁辉、曾连娣于2018年9月21日收楼，二建公司逾期交房447日(其中2017年184日，2018年263日)，已超过90日，现梁辉、曾连娣要求继续履行合同，主张二建公司应按合同约定的计算标准向梁辉、曾连娣支付逾期交房违约金。二建公司则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。本案梁辉、曾连娣未能举证证明二建公司逾期交房造成其经济损失的具体数额，该损失应体现为房屋租金损失。二建公司提交的茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估机构和评估人员具备相应资格，评估程序合法，依据充分，一审法院予以采信。该评估报告可证明涉案《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约金明显高于该房屋的租金，故二建公司提出逾期交房违约金过高，要求予以调整，一审法院予以支持。二建公司提交广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，视为二建公司主张参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金，应为合理，一审法院予以采纳。根据上述评估报告确定的涉案商品房2017年市场客观月租金为1198.20元，2018年市场客观月租金为1277.20元，二建公司应向梁辉、曾连娣支付逾期交房违约金为23779.2元[(1198.20元/月×12个月÷365天×184天+1277.20元/月×12个月÷365天×263天)×1.3]。梁辉、曾连娣请求二建公司支付逾期交房违约金60270.44元，高于23779.2元的部分超出合理范围，一审法院不予支持。二建公司辩称存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，其不应承担违约责任及二建公司又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，二建公司应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，二建公司称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是10幢，双方签订涉案《商品房买卖合同(预售)》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为二建公司已考虑到地质影响问题而对梁辉、曾连娣作出的承诺，对二建公司自身具有法律约束力。另外，二建公司又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但二建公司未能提供证据加以证明，一审法院不予采信。综上，二建公司以不可抗力主张逾期交房免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，一审法院不予采纳。涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，二建公司应以书面或电话形式通知梁辉、曾连娣办理交付手续。二建公司辩称于2017年10月份通过其员工罗伟玉的微信朋友圈、电话通知梁辉、曾连娣收楼，2018年1月24日后再次通知梁辉、曾连娣收楼，但梁辉、曾连娣予以否认。因二建公司提供的证据不足以证明梁辉、曾连娣在2017年10月20日和2018年1月24日后收到其发出的收楼通知，故一审法院对二建公司上述答辩意见不予采纳。二、关于二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》的约定，梁辉、曾连娣于2015年12月19日前支付首期房价款139444元，余款310000元向金融机构申请贷款支付。在二建公司将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，梁辉、曾连娣需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，二建公司给予梁辉、曾连娣10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作梁辉、曾连娣违约付款处理。因梁辉、曾连娣提供的涉案《商品房买卖合同(预售)》盖有该合同登记备案印章和2016年1月4日备案登记日期，故梁辉、曾连娣应当在2016年1月24日前完成按揭贷款手续，如在该期限内未完成，则梁辉、曾连娣应最迟应于2016年2月3日前交清购房款给二建公司。但梁辉、曾连娣于2016年4月7日才与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，付清购房款，故梁辉、曾连娣应当承担违约责任。故本案诉讼时效应当自2016年2月4日开始计算，至梁辉、曾连娣于2016年4月7日付缴清购房款时诉讼时效中断，自2016年4月8日起诉讼时效重新计算，为期三年，计至2019年4月8日诉讼时效届满。二建公司于2019年4月11日提出反诉，要求梁辉、曾连娣承担违约责任，已超过诉讼时效期间，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)广东电白二建集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金23779.2元给原告(反诉被告)梁辉、曾连娣；二、驳回原告(反诉被告)梁辉、曾连娣的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)广东电白二建集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由原告(反诉被告)梁辉、曾连娣负担791元、由被告(反诉原告)广东电白二建集团有限公司负担515元，反诉费43.38元，由被告(反诉原告)广东电白二建集团有限公司负担。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，梁辉、曾连娣方委托代理人许晓莹围绕其上诉请求申请律师调查令获得以下证据：1.个人贷款申请审批表，2.借款人及配偶身份证，3.借款人及配偶户口簿，4.借款人及配偶结婚证，5.借款人及配偶银行流水账，6.借款人及配偶个人征信报告，拟证明梁辉、曾连娣在二建公司通知及指引下办理贷款申请，不存在逾期办理贷款的情形。二建公司通知的时间迟，梁辉、曾连娣办理的时间也迟。经质证，二建公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为银行放款批准申请不影响业主违约，有些手续是其提供给银行的，合同约定以到账日期为准，但是房款到账逾期，业主应承担违约责任。涉案合同约定从业主应当办理按揭贷款时，双方在办理房产备案时已经明确知道应当办理贷款，业主一直拖延。办理贷款，不是开发商的义务，是业主及银行之间的约定，第二期购房款的支付时间是办理买卖合同备案后十日至二十日交付房款。二建公司围绕其上诉请求提交了两份《安全监理日志》，拟证明第一栋27层顶层是2016年11月2日封顶，2016年11月5日完成第1栋顶层花架建筑，1栋的延期影响整个楼盘验收，导致本案延迟交楼。经质证，梁辉、曾连娣对二建提交的上述证据的真实性、合法性、关联性都不予认可，认为日志没有任何人签名，是二建单方制作，且不是梁辉、曾连娣购买楼层，与本案无关，无法证实1栋影响整个楼盘验收的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.二建公司逾期交房是否有免责情形；2.一审判决计算逾期交房违约金是否正确；3.二建公司要求梁辉、曾连娣支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。一、关于二建公司逾期交房是否存在免责情形的问题二建公司提出施工期间由于1栋楼房的特殊地质问题以及台风灾害等不可抗力因素造成工期延误，导致楼盘整体验收推迟，涉案商品房的逾期交付存在免责情形，要求不承担违约责任。本院认为，第一，从二建公司提供的2014年12月10日、2015年7月9日两份签单的内容看，二建公司最迟在2014年12月10日就知道1栋楼存在岩石、孤石等影响工程工期的因素，应当预见工期存在延期的情况，涉案《商品房买卖合同(预售)》签订于2015年12月19日，即二建公司在签订涉案合同时已经知道1栋特殊地质影响工期的情况，因此，1栋存在岩石、孤石影响工程工期不属于不可抗力，二建公司应当考虑到地质问题造成工期顺延可能导致楼盘整体验收推迟的情况后，才向梁辉、曾连娣作出交房承诺。第二，涉案楼盘选址在茂名市电白区，属于滨海地区，台风为其常见、多发的天气现象，二建公司作为专业的房地产开发商在房屋预售前，应当充分估计天气因素对工期可能造成的影响，事先合理扣除、预计工期，确保在合同约定交房日期前顺利完工。因此，二建公司主张涉案商品房的逾期交付因不可抗力造成，存在免责情形的理由不成立，本院不予支持。二、关于一审判决计算逾期交房违约金是否正确的问题本院认为，第一，如上所述，二建公司提出逾期交房存在不可抗力的主张不成立，其请求扣除212日延误的工期，顺延交房时间，本院不予支持。第二，二建公司未能提供证据证明其已经通知梁辉、曾连娣收房，亦无证据证明梁辉、曾连娣存在故意拖延收楼的行为，因此，二建公司主张梁辉、曾连娣故意拖延收楼应自行承担延迟收房责任的依据不足，一审判决逾期交房违约金计算至双方确认收房时间正确。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。本案中，梁辉、曾连娣未能举证证明其因二建公司逾期交房造成除租金以外的其他损失，亦没有提供足以推翻茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》的证据，一审法院参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。梁辉、曾连娣上诉请求按合同约定计付逾期交房违约金，本院不予支持。二建公司上诉请求按涉案商品房的实际租金为标准计算违约金及该违约金计至2018年1月24日具备交房条件为止，该主张本院亦不予支持。三、关于二建公司要求梁辉、曾连娣支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题涉案的《商品房买卖合同(预售)》于2016年1月4日办理了合同备案，按照合同约定，梁辉、曾连娣未能在合同备案之日起20日内即在2016年1月24日前办妥银行按揭贷款手续的，应当2016年2月3日前一次性补足尚欠的款项给二建公司，梁辉、曾连娣未能在上述时间付清购房款给二建公司，已经构成违约，诉讼时间自2016年2月4日起计算，梁辉、曾连娣于2016年4月7日付清购房款时诉讼时效中断，自2016年4月8日起重新计算诉讼时效，二建公司未能提供证据证明自上述时间后三年内诉讼时效中断的证据，其于2019年4月11日提出反诉，请求梁辉、曾连娣支付逾期付款违约金已超过三年的诉讼时效期间。二建公司上诉称其反诉请求未过诉讼时效的理由不成立，本院均不予支持。综上所述，二建公司及梁辉、曾连娣的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1987.23元，由广东电白二建集团有限公司负担681.23元，梁辉、曾连娣负担1306元。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年六月十八日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦