宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事判决书（2019）宁01民初3759号原告：宁夏光辉实业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路**。法定代表人：贾彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄剑楠，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦/div>法定代表人：陈一松，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**/div>法定代表人：徐毅，该公司理事长。被告：徐毅，男，汉族，1962年11月11日出生，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。被告：王淑华，女，汉族，1961年1月25日出生，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。以上三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，1975年5月28日出生，汉族，隆湖房地产公司销售经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏光辉实业集团有限公司（以下简称光辉公司）与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后，于2018年11月19日作出（2018）宁01民初891号民事判决，驳回了原告光辉公司的诉讼请求。光辉公司不服该判决，向宁夏回族自治区高级人民法院提出上诉，宁夏回族自治区高级人民法院于2019年11月19日作出（2019）宁民终79号民事裁定书，撤销了本院（2018）宁01民初891号民事判决，将本案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告光辉实公司的委托诉讼代理人黄剑楠，被告中信信托公司的委托诉讼代理人牛未默，隆湖公司、王淑华、徐毅共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光辉公司向本院提出诉讼请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”24、25号楼1-2层营业房的执行；2.确认原告为上述涉案房屋的所有人。事实和理由：2011年4月18日，原告与隆湖公司签订了《购房协议》和《商品房预定合同》，约定：隆湖公司将其开发建设的“尚东帝景花园”东区23号楼整栋、24、25号楼地上1-2层全部营业房销售给原告，共计面积约6200平方米，总价款11000万元。当日隆湖公司给原告出具了三份收款收据，确认上述购房款已足额收到。因隆湖公司未按上述《购房协议》实际履行，2012年4月26日，原告因房屋买卖合同纠纷向自治区高级人民法院提出诉前保全申请，请求对上述购买的房屋进行查封。自治区高级人民法院下发（2012）宁民保字第5号民事裁定书予以查封，并下发查封公告。2012年7月31日，在自治区高级人民法院主持下，原告与隆湖公司达成调解协议，（2012）宁民初字第8号民事调解书确认：一、原告与隆湖公司签订的上述《购房协议》和《商品房预定合同》是双方真实意思表示，是合法有效的；二、隆湖公司待上述房屋取得商品房预售许可证时，即给原告办理相关的房屋产权备案登记手续；待该商品房竣工验收，具备交房条件时，即向原告移交全部商品房；待该商品房具备办理房屋所有权证书时，即给原告办理全部商品房的产权证书；三、上述商品房如出现无法建成或不能交付等情形，原告对该商品房的在建工程（建筑面积约6200㎡）享有优先受偿权。综上，原告认为，原告购买的上述商品房既有相关的《购房协议》、《商品房预定合同》及收据可证实，同时自治区高级人民法院出具的生效民事调解书也进行了确认。原告对涉案商品房享有足以排除强制执行的权利，（2018）宁01执异105号执行裁定驳回原告的异议请求无事实和法律依据，故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告中信信托公司答辩称，一、中信信托公司享有涉案营业房所在土地使用权的抵押权且是首轮查封，光辉公司仅涉及以房抵债不能排除中信信托公司的执行。2010年4月8日隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信信托公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托公司向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托公司已依约发放贷款，对涉案营业房所在土地使用权享有抵押权。经中信信托公司申请，2012年2月29日方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括隆湖公司全部资产。经中信信托公司申请，2012年5月16日法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封包括涉案营业房在内的所有未预售、未备案的在建工程、2013年5月7日查封地下车位，均续封至今。光辉公司主张涉案营业房权利，实际该营业房系隆湖公司抵债光辉公司，并非买卖。二、涉案营业房系隆湖公司抵债光辉公司公司，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除中信信托公司的执行。第一，中信信托公司对涉案营业房所分摊土地使用权依法享有担保物权等法定优先受偿权，且为首轮查封。即使认为中信信托公司对涉案房屋不享有抵押权，根据《物权法》第二百条的规定，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。因此，中信信托公司依法享有标的房产的处置权，足以对抗光辉公司。第二，（2012）宁民初字第8号调解书系2012年7月31日作出，2012年6月27日银川中院已查封标的营业房。参照《执行异议复议规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依照执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效的文书提出排除执行的，应不予支持。同时根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的理解，基于以转移所有权为目的，判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。光辉公司主张权利所依据实质仍是债权请求权，况且民事调解书亦载明，光辉公司所享有的权利不得对抗标的不动产所享有的法定优先受偿权，故光辉公司不能以此为依据排除执行。第三，调解书作出时，23、24、25号楼1-2层营业房尚未取得预售证，《购房协议》、《商品房预定合同》均无效，法院也未严格审查11000万元的支付情况，最终调解书未能确定光辉公司享有所有权，并载明其权利不优先于法定优先受偿权。另外，2012年11月20日，隆湖公司与光辉公司又签订了《商品房置换协议》，将25楼1-2层营业房置换为20号1-2层营业房，当时，20号楼已被查封且未取得预售证，《商品房置换协议》也是无效的。三、中信信托公司认为涉案营业房不应处置给兴庆区政府。兴庆区政府或被拆迁人未向法院提出过排除执行的异议，中信信托公司认为尚未存在具体依据证明标的营业房已用于兴庆区政府安置，且根据中信信托公司了解的情况，所谓的安置并未确定具体的安置位置，故无优先取得权。法院未进行审查、判断兴庆区政府、被拆迁人是否为权利人、权利是否真实、合法、有效且是否能排除执行，即将营业房纳入不可处置的范围，严重损害了中信信托公司的合法权益。综上，光辉公司对涉案营业房不享有排除执行的权利，请求法院判决驳回光辉公司的诉讼请求。被告隆湖公司、徐毅、王淑华答辩称，请求法庭依法判决。原告为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一：《购房协议》、《商品房预定合同》及收据3张，证明：2011年4月18日，原告与隆湖公司签订上述协议，确认原告购买隆湖公司开发建设的尚东帝景花园东区23号楼整栋，24、25号楼地上1-2层全部营业房（建筑面积约6200平方米），购房总金额11000万元并付清全款，同时双方对有关权利义务做了明确约定。2011年4月18日，隆湖公司向原告出具收据3份，确认已足额收到1.1亿元全部购房款。证据二：民事裁定书、公告、民事调解书各1份，证明：因隆湖公司违约未按上述相关协议实际履行，原告向宁夏回族自治区高级人民法院申请诉前保全，法院公告对上述房屋依法进行了查封，同时在自治区高院主持下，双方达成调解协议。民事调解书确认了证据一所出示的协议是双方当事人真实意思表示，同时对如何办理房屋产权备案登记手续、办理房屋移交、办理房屋产权证书等做了明确约定。另约定上述商品房如出现无法建成或不能移交等情形，确认原告对该商品房的在建工程（建筑面积约6200㎡）享有优先受偿权。证据三：报纸公告6张，证明：1、银川中院公告中载明拍卖范围是将隆湖公司名下所有的银国用（2007）第26442号、（2007）第26443号、（2007）第26444号、（2007）第26445号、（2008）第18431号土地使用证项下的涉案“尚东帝景花园”在建工程项目中可以处置的财产和（2008）第18430号土地使用证项下的空地。其处置拍卖的财产仅包含了公告中所列明的在建工程，不包含未列明的。涉案的23号楼因未建设故不在拍卖排位，24、25号楼1-2层营业房因处置给兴庆区政府也未列明在拍卖范围内，故中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司实际并未取得24、25号楼1-2层营业房的在建工程所有权。2、涉案24、25号楼1-2层营业房在公告中被列明为“29、28、25、24号楼工程完工销售前，在该4栋楼的营业房中，确保自东向西给银川市兴庆区人民政府安置5724.8平方米”，故银川中院将涉案房产处置安置给兴庆区政府，原告认为该处置行为侵害原告的合法权益，执行法院应释明该处置行为的法律依据及合法性。证据四：施工组织设计（方案）报审表2张、施工方案4张及查询情况说明1份，证明：1、2011年8月起，尚东帝景花园施工方才对24号楼、25号楼报审施工方案，监理单位银川方圆工程监理咨询有限公司同意施工方案后，施工单位才陆续对24、25号楼开始施工建设，故中信信托公司在办理土地抵押登记时，尚未建有24、25号楼建筑物，该部分属于新增的地上建筑物，中信信托公司对该部分新增建筑物不享有优先受偿权。2、中信信托公司并未对24、25号楼地上1-2层营业房办理在建工程抵押登记，并现已解除了对该在建工程的查封措施，同时该楼所在的土地已由中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司拍得，中信信托公司已对涉案房产无任何权利。中信信托公司对上述证据的真实性无异议；对购房协议、商品房预定合同的真实性认可、对合法性有效性不认可；对收据的真实性认可、但不能证明实际付款；对裁定、公告的真实性认可，但不能证明实际实施保全措施，未申请执行即使有诉讼保全也早已过期；对调解书的真实性认可，调解书因中信信托申请查封已无法履行；对证据三公告的真实性认可，对证明目的不予认可。根据公告的记载，安置户剩余的房产仍在处置范围。对证据四施工方案及查询情况说明的真实性及证明目的均不予认可。房管系统经过多次变更，相关查询存在误差。隆湖房地产公司、王淑华、徐毅对上述证据的真实性无异议，对证明目的请求法庭予以裁定。被告中信信托公司为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一：（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，证明：中信信托公司合计向隆湖公司提供4.1亿元贷款，隆湖公司以土地使用权及在建工程提供抵押。2012年2月29日，方圆公证处签发执行证书，载明隆湖公司、徐毅、王淑华为被执行人，执行标的为截至2012年1月20日约4.8亿元及后续违约金及罚息、费用，可供执行的财产包括尚东帝景花园土地使用权及在建工程等被执行人全部资产。证据二：（2012）银执字第167号执行裁定书，证明：2012年5月16日，法院裁定强制执行隆湖公司、徐毅、王淑华。同年5月21日查封抵押的5宗土地使用权，5月22日查封已异议房屋在内的已预售未备案的1140套在建工程、6月27日查封所有未预售未备案的在建工程、2013年5月查封地下车位。证据三：银他项（2010）第507-511号他项权证，证明：2010年6月21日标的不动产在土地使用权抵押时已建建筑物一并抵押中信信托公司。证据四：（2012）银执字第167-4、6、8号执行裁定书、（2012）银执字第167号协助执行通知书，证明：24、25号楼于2012年6月27日由银川中院查封，同年11月21日解除抵押登记后继续查封，调解书作出时，24、25号楼已查封。证据五：调解笔录，证明：购房协议、商品房预定合同无效。证据六：商品房置换协议，证明:25号楼1-2层营业房已置换至20号楼1-2层营业房，但20号楼同样未办理预售证且被查封。光辉公司对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据二原告是2012年4月18日在中信公司第一次查封涉案房产之前就已经对涉案房屋采取了保全措施并由自治区高院出具调解书对涉案房产的处置作出了明确的调解意见，具有法律依据；证据三是2010年6月21日中信信托公司办理抵押时涉案24、25号并未施工建设；证据四根据原告近日的调查，涉案房产所在的土地于2019年7月2日由隆湖公司变更至中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司，中信公司已将土地的抵押权解除，并同时解除了对涉案房产的查封措施。隆湖公司、徐毅、王淑华对以上证据的证据三性均无异议。隆湖公司、徐毅、王淑华未提交证据。经审查，原告光辉公司与被告中信信托公司提交的证据均真实、合法，能够证明涉案相关事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《抵押合同》；该《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐毅、王淑华分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐毅、王淑华同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐毅、王淑华发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐毅、王淑华于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐毅、王淑华的强制执行，要求隆湖公司、徐毅、王淑华向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。2010年6月22日，被告中信信托公司将被告隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第184**]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，被告中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月28日查封了被告隆湖公司名下的土土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**有土地使用权，于2012年5月22日查封了被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中未取得销售许可的在建工程项目中可以处置的房产包括24号商住11362.46平方米、25号商住11701.87平方米，该公告中注明，自东向西29、28、25、24号楼中的5724.8平方米营业房不在处置范围内。另查明，2011年4月18日，原告与被告隆湖公司签订《购房协议》，约定原告购买“尚东帝景花园”23号楼整栋、24、25号楼1-2层营业房，面积6200平方米左右，共计11000万元。后双方又签订上述房屋的《商品房预定合同》（未注明签约日期）。2012年4月18日，被告隆湖公司向原告出具收到23号楼，24、25号楼1-2层营业房款款的收据三张，总计11000万元。2012年4月26日，自治区高院作出（2012）宁民保字第8号民事裁定书，裁定查封“尚东帝景花园”23号楼整栋、24、25号楼地上1-2层营业房，并制作查封公告。2012年7月31日，自治区高院就原告与隆湖公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2012）宁民初字第8号民事调解书，确认经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、光辉公司与隆湖公司确认2011年4月18日签签订的《购房协议》和《商品房预定合同》是双方事事人真实意思表示；二、隆湖公司承诺保证待上述《购房协议》和《商品房预定合同》所涉“尚东帝景花园”23号楼整栋、24、25号楼地上1-2层部分营业房（建筑面积约6200平方米）取得商品房预售许可证时，即负责给光辉公司办理该商品房的房屋产权备案登记手续；待该商品房竣工验收，具备交房条件时，即向光辉公司移交全部商品房；待该商品房具备办理房屋所有权证书时，即负责给光辉公司提供相关全部手续并办理商品房产权证书；三、上述商品房如出现无法建成或不能交付等情形，原告对该商品房的在建工程（建筑面积约6200㎡）享有优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗涉案房产所涉及的法定优先受偿权。2012年11月20日，光辉公司与隆湖公司签订了《商品房置换协议》，将“尚东帝景花园”25号楼地上1-2层部分营业房变更为20号楼地上1-2屋营业房，待相关条件具备时，双方就20号营业房再行签订书面协议。涉案24、25号楼1-2层营业房在中信信托公司办理办理土地抵押登记时，尚未进行施工建设。现涉案房屋因尚未竣工验收，24、25号楼1-2层营业房至今未取得预售许可证。还查明，在本院执行中信信托公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，原告对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”23号楼整栋、24、25号楼1-2层营业房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异105号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。本院认为，本案争议焦点为：在被告中信信托公司对涉案土地使用权有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”24、25号楼1-2层营业房享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告隆湖公司以“尚东帝景花园”项目土地使用权及部分在建工程向被告中信信托公司提供抵押担保，双方于2010年6月21日办理了土地使用权抵押登记。原告与被告隆湖公司签订《购房协议》、《商品房预定合同》在中信公司抵押登记之后，现涉案营业房至今未取得预售许可证，亦未竣工交付，原告至今未合法占有涉案房屋，其不符合上述法律规定的全部四个情形，且结合《中华人民共和国物权法》第二百条房地一并处分的相关规定，光辉公司对涉案房屋所享有的民事权益不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。对原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告宁夏光辉实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏光辉实业集团有限公司负担。如不服本判决,可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 张建国审判员 任朝霞审判员 宁 丽 二〇二〇年六月十七日书记员 哈 越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1/21