广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初923号原告：李忠，男，出生，汉族，户籍住址茂名市茂南区。原告：叶兵女，女，出生，汉族，户籍住址茂名市茂南区。两原告的共同委托诉讼代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈丽虹，广东海日律师事务所律师。被告：茂名市中晟实业有限公司，住所地：茂名市市民大道66号交易综合楼一。法定代表人：韩义勇，董事长。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道(广州)律师事务所律师。第三人：茂名市华晟商业管理有限公司，住所地：茂名市市民大道68号综合配套大楼B栋。法定代表人：许胜，经理。委托诉讼代理人：易玉英，该公司职员。原告李忠、叶兵女与被告茂名市中晟实业有限公司(以下简称中晟公司)、第三人茂名市华晟商业管理有限公司(以下简称华晟公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李忠、叶兵女的共同委托诉讼代理人龚健、被告中晟公司的委托诉讼代理人廖泽城、第三人华晟公司的委托诉讼代理人易玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠、叶兵女向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金395932.8元（违约金以已付房款2147141元为基数，从按日万分之二计算至被告交付房屋给原告之日止，暂计算至止违约金为395932.8元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定原告以总价款2147141元购买由被告开发位于茂名市。签订合同后原告已于向被告支付了全部购房款共计2147141元。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”、第十一条约定：“（一）出卖人应当在向买受人交付该商品房；（二）……该商品房交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”；而根据合同第十二条约定，被告应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日已交付房价款万分之二向原告支付逾期交房违约金。截止至起诉日，被告未能将符合《商品房买卖合同》第九条交付条件的商品房交付给原告使用，被告逾期交付商品房的行为已构成违约，经计算截止至，被告应向原告支付违约金：2147141元×0.02%×922天＝395932.8元。经原告多次与被告协商，被告均以各种理由拒绝支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中晟公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金按日万分之二计算标准，没有合同约定，也没有法律依据，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。”的约定，“逾期不超过90日”与“逾期超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是相互独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90天且继续履行合同的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，在双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金的情况下，被告应承担的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间至今已超三年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。三、本案第三人华晟公司与原告签有《委托经营管理协议》，并且已经实际履行，原告已经通过委托第三人经营管理，实现了商铺的权利，原告再要求被告支付逾期违约金没有事实依据和法律依据。故应驳回原告的诉讼请求。第三人华晟公司述称，原、被告之间的商品房买卖合同与我司没有直接的法律关系，而且我司与原告签订的《委托经营管理协议》是约定先由原告收到商铺后再交给我司进行管理经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：，原告李忠、叶兵女与被告中晟公司签订一份合同编号为2017030827的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告中晟公司（出卖人）将座落于茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺出卖给原告李忠、叶兵女（买受人），建筑面积99.96平方米，套内建筑面积99.96平方米，分摊共有建筑面积0平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21480元，总价款为2147141元。合同约定原告以商业贷款方式支付涉案商铺的房价款，并约定被告应在前向原告交付涉案商铺，并约定了逾期交付的责任为：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。合同签订后，两原告向被告付清了涉案商铺的房价款2147141元。同日，原告李忠、叶兵女(委托方、甲方)与第三人华晟公司(受托方、乙方)签订《委托经营管理协议》，约定原告自愿将其所有的位于茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺委托给第三人华晟公司并许可以华晟公司名义实行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理经营，委托经营管理期限约定为从至。另查明，涉案商铺约定的交付期限届满后至今，被告中晟公司未予交付给原告李忠、叶兵女，两原告以被告中晟公司逾期交付涉案商铺为由诉至本院，要求办理。诉讼过程中，两原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院经审查作出（2020）粤0904民初923号民事裁定书，原告向本院预交诉讼财产保全费2520元。本院认为,本案的争议焦点为：1、被告中晟公司应否承担违约责任；2、逾期交房违约金应否按日万分之二计算；3、本案是否已过诉讼时效。一、关于被告中晟公司应否承担违约责任。原告李忠、叶兵女与被告中晟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行。两原告已按上述《商品房买卖合同（预售）》约定向被告付清了涉案商铺的房价款，但被告中晟公司未能按照合同约定的期限于向两原告交付涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告中晟公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于被告中晟公司辩称两原告与第三人华晟公司已签订《委托经营管理协议》，两原告已经通过委托第三人经营管理实现了商铺权利，不应再要求被告支付逾期违约金，对此，本院认为，两原告与第三人华晟公司之间的委托经营管理关系，与本案的商品房买卖关系属不同的法律关系，两原告与第三人签订《委托经营管理协议》并不影响两原告向被告主张违约责任，被告该抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应否按日万分之二计算。涉案《商品房买卖合同》（预售）》约定，被告逾期交付商铺的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。根据上述条款约定，涉案《商品房买卖合同》（预售）》对逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金没有约定。因此，原告李忠、叶兵女要求被告中晟公司按已交付房价款的日万分之二支付违约金的理由不充分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《中国人民银行关于人民币罚息利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同预定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中，原、被告没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，原告亦未提交证据证明被告逾期交付房屋造成原告实际经济损失的具体数额，本院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即原告的利息损失,结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算。另因自，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案违约金以已付购房款2147141元为基数，从计至止应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从计至被告中晟公司交付涉案商铺给两原告之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算。三、关于本案是否已过诉讼时效。本院认为，双方约定交付商铺的时间为，而两原告向法院主张权利的时间为，并未超过3年的诉讼时效。而且，本案认定的逾期交房违约金系按日累加计算，是出卖方逾期交楼时购房人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交房交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。因此，购房人在实际交房或者合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。被告中晟公司的上述抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李忠、叶兵女支付逾期交房违约金，该违约金以原告李忠、叶兵女已付购房款2147141元为基数，从至止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算；从计至被告茂名市中晟实业有限公司向原告李忠、叶兵女交付茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算；二、驳回原告李忠、叶兵女的其他诉讼请求。如果被告茂名市中晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619.5元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担2902元，原告李忠、叶兵女负担717.5元；诉讼保全费2520元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 黄肖丽二〇二〇年六月二日法官助理 梁家声书 记 员 李 琳广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初923号原告：李忠，男，出生，汉族，户籍住址茂名市茂南区。原告：叶兵女，女，出生，汉族，户籍住址茂名市茂南区。两原告的共同委托诉讼代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈丽虹，广东海日律师事务所律师。被告：茂名市中晟实业有限公司，住所地：茂名市市民大道66号交易综合楼一。法定代表人：韩义勇，董事长。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道(广州)律师事务所律师。第三人：茂名市华晟商业管理有限公司，住所地：茂名市市民大道68号综合配套大楼B栋。法定代表人：许胜，经理。委托诉讼代理人：易玉英，该公司职员。原告李忠、叶兵女与被告茂名市中晟实业有限公司(以下简称中晟公司)、第三人茂名市华晟商业管理有限公司(以下简称华晟公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李忠、叶兵女的共同委托诉讼代理人龚健、被告中晟公司的委托诉讼代理人廖泽城、第三人华晟公司的委托诉讼代理人易玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠、叶兵女向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金395932.8元（违约金以已付房款2147141元为基数，从按日万分之二计算至被告交付房屋给原告之日止，暂计算至止违约金为395932.8元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定原告以总价款2147141元购买由被告开发位于茂名市。签订合同后原告已于向被告支付了全部购房款共计2147141元。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”、第十一条约定：“（一）出卖人应当在向买受人交付该商品房；（二）……该商品房交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”；而根据合同第十二条约定，被告应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日已交付房价款万分之二向原告支付逾期交房违约金。截止至起诉日，被告未能将符合《商品房买卖合同》第九条交付条件的商品房交付给原告使用，被告逾期交付商品房的行为已构成违约，经计算截止至，被告应向原告支付违约金：2147141元×0.02%×922天＝395932.8元。经原告多次与被告协商，被告均以各种理由拒绝支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中晟公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金按日万分之二计算标准，没有合同约定，也没有法律依据，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。”的约定，“逾期不超过90日”与“逾期超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是相互独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90天且继续履行合同的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，在双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金的情况下，被告应承担的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间至今已超三年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。三、本案第三人华晟公司与原告签有《委托经营管理协议》，并且已经实际履行，原告已经通过委托第三人经营管理，实现了商铺的权利，原告再要求被告支付逾期违约金没有事实依据和法律依据。故应驳回原告的诉讼请求。第三人华晟公司述称，原、被告之间的商品房买卖合同与我司没有直接的法律关系，而且我司与原告签订的《委托经营管理协议》是约定先由原告收到商铺后再交给我司进行管理经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：，原告李忠、叶兵女与被告中晟公司签订一份合同编号为2017030827的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告中晟公司（出卖人）将座落于茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺出卖给原告李忠、叶兵女（买受人），建筑面积99.96平方米，套内建筑面积99.96平方米，分摊共有建筑面积0平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21480元，总价款为2147141元。合同约定原告以商业贷款方式支付涉案商铺的房价款，并约定被告应在前向原告交付涉案商铺，并约定了逾期交付的责任为：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。合同签订后，两原告向被告付清了涉案商铺的房价款2147141元。同日，原告李忠、叶兵女(委托方、甲方)与第三人华晟公司(受托方、乙方)签订《委托经营管理协议》，约定原告自愿将其所有的位于茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺委托给第三人华晟公司并许可以华晟公司名义实行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理经营，委托经营管理期限约定为从至。另查明，涉案商铺约定的交付期限届满后至今，被告中晟公司未予交付给原告李忠、叶兵女，两原告以被告中晟公司逾期交付涉案商铺为由诉至本院，要求办理。诉讼过程中，两原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院经审查作出（2020）粤0904民初923号民事裁定书，原告向本院预交诉讼财产保全费2520元。本院认为,本案的争议焦点为：1、被告中晟公司应否承担违约责任；2、逾期交房违约金应否按日万分之二计算；3、本案是否已过诉讼时效。一、关于被告中晟公司应否承担违约责任。原告李忠、叶兵女与被告中晟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行。两原告已按上述《商品房买卖合同（预售）》约定向被告付清了涉案商铺的房价款，但被告中晟公司未能按照合同约定的期限于向两原告交付涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告中晟公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。至于被告中晟公司辩称两原告与第三人华晟公司已签订《委托经营管理协议》，两原告已经通过委托第三人经营管理实现了商铺权利，不应再要求被告支付逾期违约金，对此，本院认为，两原告与第三人华晟公司之间的委托经营管理关系，与本案的商品房买卖关系属不同的法律关系，两原告与第三人签订《委托经营管理协议》并不影响两原告向被告主张违约责任，被告该抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应否按日万分之二计算。涉案《商品房买卖合同》（预售）》约定，被告逾期交付商铺的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。根据上述条款约定，涉案《商品房买卖合同》（预售）》对逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金没有约定。因此，原告李忠、叶兵女要求被告中晟公司按已交付房价款的日万分之二支付违约金的理由不充分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《中国人民银行关于人民币罚息利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同预定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中，原、被告没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，原告亦未提交证据证明被告逾期交付房屋造成原告实际经济损失的具体数额，本院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即原告的利息损失,结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案逾期交房违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算。另因自，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案违约金以已付购房款2147141元为基数，从计至止应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从计至被告中晟公司交付涉案商铺给两原告之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算。三、关于本案是否已过诉讼时效。本院认为，双方约定交付商铺的时间为，而两原告向法院主张权利的时间为，并未超过3年的诉讼时效。而且，本案认定的逾期交房违约金系按日累加计算，是出卖方逾期交楼时购房人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交房交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。因此，购房人在实际交房或者合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。被告中晟公司的上述抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李忠、叶兵女支付逾期交房违约金，该违约金以原告李忠、叶兵女已付购房款2147141元为基数，从至止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算；从计至被告茂名市中晟实业有限公司向原告李忠、叶兵女交付茂名市市民大道68号茂名（粤西）农副产品综合交易中心商铺食街3幢1层119号商铺之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮45%计算；二、驳回原告李忠、叶兵女的其他诉讼请求。如果被告茂名市中晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619.5元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担2902元，原告李忠、叶兵女负担717.5元；诉讼保全费2520元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 黄肖丽二〇二〇年六月二日法官助理 梁家声书 记 员 李 琳