青海省湟源县人民法院民事判决书（2020）青0123民初870号原告：张亚萍女，1989年5月16日出生，汉族，住青海省湟源县。委托诉讼代理人：刘积明，青海汇元（兴海）律师事务所律师。被告：湟源诚明房地产开发有限公司，住所地：青海省湟源县。法定代表人：杨诚明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：祁增燕，青海延辉（湟源）律师事务所律师。原告张亚萍与被告湟源诚明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张亚萍委托诉讼代理人刘积明，被告湟源诚明房地产开发有限公司委托诉讼代理人祁增燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间的买卖合同无效；2.请求被告返还原告购房款10000元并以同期银行贷款利率6％支付利息1800元；3.请求被告赔偿原告损失103500元；4.请求被告承担已付购房款1倍的赔偿责任，即2万元；5.请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月17日原告在被告处购买商品房一套，楼号为B7楼232室，面积为103.5平方，购买当日原告向被告转款房屋购房款10000元。约定等办理公积金贷款时，交纳首付款。原告交了10000元房款后，被告一直拖延办理公积金贷款，经原告几次催促，被告一直拖延，称手续还没下来。时至2020年4月中旬原告再次找到被告要求办理贷款，明确告知无法办理公积金贷款。于2020年4月下旬原告再次找被告协商时发现，被告将原告的房屋出售给他人，经几次沟通无果。后原告得知，被告因未取得商品房预售许可，故而无法办理公积金贷款，原告认为被告的行为构成欺诈。原告在2017年购买时房屋价格为一平方3200元，现原告所购买小区同地段房屋价格为一平方4200元。被告的欺诈行为给原告造成重大损失。原告向法院提起诉讼，恳请法院判如所诉。被告湟源诚明房地产开发有限公司辩称，关于合同无效的问题，双方未订立过商品房买卖合同或者其他等同效力的认购书、订购书，原告向被告交付10000元后就没有在与公司签订商品房买卖合同，因此双方之间并不存在合同关系，故不产生合同无效的问题。该购房款本身是为了签订合同支付的预付款，其性质为订金，如后期签订合同后该钱冲抵房款，因原告未签订合同被告同意将该款退还原告。关于购房款及利息的问题，原告购买被告开发建设的房屋，仅交了10000元的购房款，没有签订商品房买卖合同不存在拖延办理贷款的问题，贷款的办理前提是商品房买卖合同的成立，因此原告的赔偿请求不能成立。原告张亚萍围绕其诉讼请求向法庭提交证据：1.收据，用以证明原告在被告处购买房屋的事实；2.证明，用以证明被告在出售房屋时以及至今尚未取得预售许可证。被告湟源诚明房地产开发有限公司对原告提交的证据收据的真实性予以认可，但是对证明方向有异议认为10000元应当认定为订金，双方之间未签订商品房买卖合同；对证明的真实性、合法性无异议，但是该证据与本案无关，即使没有取得预售许可证也以商品房买卖合同签订为基础。本院认为，原告提交的证据收据三性双方均无异议，且能够证明其向被告交纳10000元预购买被告房屋的事实，故对该证据予以确认。证据证明系住建部门出具其真实性予以确认，能够证明收据中的B区7号楼未办理商品房预售许可的事实，对该证据也予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，原告张亚萍向被告湟源诚明房地产开发有限公司转账支付10000元，被告湟源诚明房地产开发有限公司向原告张亚萍出具收据一份，在该收据中收款事由备注B7号232室房款。交款后原、被告双方至今未签订书面的房屋买卖合同，现原告认为被告出售房屋时没有取得预售许可造成双方合同无效，并且房屋已经出售给他人给其造成损失要求被告予以赔偿，故向法院提起诉讼。本院认为，买卖合同的成立应当具备相应的条件：首先，买卖合同必须具有双方当事人，只有一方当事人则根本不能成立买卖合同。其次，买方和卖方就主要的条款达成合意。买卖合同成立的根本标志在于，买方和卖方就买卖合同的主要条款达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：①当事人的名称或姓名和住所；②标的；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。各种合同因性质不同，所应具备的主要条款也是不一样的。因为所谓主要条款是指根据特定合同性质所应具备的条款，如果缺少这些条款合同是不能成立的。本案原、被告之间系符合房地产开发企业将其房屋出售给买受人，买受人支付价款的商品房买卖关系，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原、被告之间需要就当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等与房屋有关的事项达成合意才能使商品房买卖合同成立。在买卖合同中，也必须有买卖双方要约、承诺等直到达到意思一致的整个过程。本案中根据原、被告的陈述以及原告提交的证据收据双方仅仅停留在交纳了10000元预付款后，就没有进一步的对合同的其他内容形成一致意见，该收据中只能体现出原告想要购买的房屋位置，但是该收据中没有房屋的单价等合同成立的最基本的内容，并且房屋也没有实际交付，原告也没有再交纳过房款，因此仅仅一份收据不能证明原、被告之间商品房买卖合同关系的成立。结合本案事实，被告收取的10000元应当属于原告意向购买该房屋而缴纳的定金，由于被告现在尚未取得商品房预售许可证，双方也并不具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件，原告亦不属于违约，故被告应将原告交付的10000元予以返还，原告要求被告支付利息的请求双方并无约定于法无据，本院不予支持。因为双方之间并未实际签订房屋买卖合同，从其他证据中也不能体现双方成立买卖合同关系，因此原告主张合同无效并依据商品房买卖合同相关法律规定主张因为无效造成赔偿原告损失103500元，承担已付购房款1倍的赔偿责任2万元的请求无事实及法律依据。综上所述，原告张亚萍与被告湟源诚明房地产开发有限公司之间形成买房意向，原告张亚萍向被告交纳定金10000元，缴纳后长达3年的时间双方未能协商一致签订商品房买卖合同，现原告主张被告退还其交付的定金10000元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告湟源诚明房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告张亚萍10000元；二、驳回原告张亚萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1503元，由原告张亚萍负担1392元，被告湟源诚明房地产开发有限公司负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 来雯艳二〇二〇年八月二十五日书记员 马丽丽附：引用法律条文原文本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。