辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初2077号原告:上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁**解放东路******。负责人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：徐英智，男，1982年4月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：矫克斌，男，1968年9月5日出生，汉族，系鞍山市铁东区新兴街道办事处城花社区推荐，住辽宁省鞍山市铁**。原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）与被告徐英智物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱家物业公司委托诉讼代理人刘沫含、被告徐英智委托诉讼代理人矫克斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱家物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐英智给付拖欠物业费5659.30元、违约金2599.25元，电梯费886元，合计9144.55元；2.徐英智承担诉讼费用。事实与理由：徐英智系鞍山爱家皇家花园小区业主，建筑面积106.52平方米。爱家物业公司与徐英智于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平向徐英智收取，徐英智于每年12月20日前向爱家物业公司交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向爱家物业公司交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金，现徐英智拖欠2017年1月16日至2019年6月30日物业服务费、电梯费，经爱家物业公司多次催要，徐英智拒不交纳。故爱家物业公司诉至法院。徐英智辩称，我们从买房到现在从来没有物业合同，在铁东法院审理物业纠纷，小区业主应诉了四年，业主要求给付物业合同，但爱家物业公司一直没有给付过。后来我们到鞍山市住建局反映，给了我们一份备案的物业合同，但这个合同与业主手中物业合同不一样，爱家物业公司在给备案的材料中只有一个前期物业合同，没有补充。依据我们拿到的合同，爱家物业公司并没有如约履行其义务，没有按照约定保护好全体业主的共有财产，物业用房共计418.84平，是我们全园区30栋的物业用房，现在爱家物业公司和开发商把我们物业用房给出售了，且已经入住业主了。入住的业主知道我们要这个房屋，有的业主已经向外出售了。我们业主享受不了安全，有被盗的现象，安保监控不到位，近期被盗十多起，爱家物业公司不作为，与合同约定明显不相符。1.8元的物业根本就达不到，安保人员配备不够，保洁、保安、维修、绿化都承包出去了，那么爱家物业公司能为我们做好什么呢，爱家物业公司只是个皮包公司。消防不合格，设备缺损，园区内发生四次火灾，消防栓内没有水，小区监控没有。摄像头没有多少是好使的。小偷出入小区，我报告物业了，但小偷怎么出去的物业不知道。保洁没有按合同约定如实做到，爱家物业公司在服务期间乱倒生活垃圾，把生活垃圾放到华府的位置了，办事处物业科要求爱家物业公司整理乱倒垃圾，爱家物业公司也没有整改。下水井堵塞，爱家物业公司也没有处理，没有按合同约定定期清理下水井、排水井，造成小区门前汪水。走廊公共设备坏了，爱家物业公司没有维修。爱家物业公司对业主的报修，迟迟不给维修，没有尽到义务。我们前期并不欠物业费，是因为爱家物业公司不作为，所以我们才不交物业费的。每平1.8元的物业费，有0.8元被开发商拿走了，这0.8元是弱电维护。我们公共广告收益没有了，爱家物业公司去年在铁东法院开庭之后把广告收益公示了，2018年之前的广告收入共计6800多元，后期我们了解到一个电梯里的一个广告牌一个月是300元，一个电梯内有至少3个牌子，那么一个月的收入是多少钱，爱家物业公司公示的不属实。广告收入应纳入业主的公共维修基金中，但爱家物业公司一直没有纳入。园区绿化不达标，树木都死了，爱家物业公司也不给更换。要求爱家物业公司物业费打七折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对爱家物业公司提供的前期物业服务合同及补充条款，本院予以确认；2.对于徐英智提供的光盘、前期物业服务合同，不能证明其拒交物业费理由正当，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍山爱家房地产开发有限公司（甲方）与爱家物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定：由爱家物业公司为鞍山爱家皇家花园小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅物业费收费标准每月每平方米1.8元。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的10日之前履行交纳义务。甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方应按应付而未付部分日千分之三向乙方支付违约金。本合同期限自2010年6月11日起至2020年6月10日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。后双方又签订了《前期物业服务合同—补充条款》，约定：住宅物业服务费1.8元/月/平方米，预交一年；电梯费30元/月/户，预交一年。业主或物业使用人应于每年6月20日之前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰向爱家物业公司作为违约金。另查，徐英智在鞍山爱家皇家花园小区内有住宅一处，面积为106.52平方米。徐英智未交纳2017年1月16日至2019年6月30日物业服务费5659.30元、电梯费886元，合计6545.3元。再查，庭审过程中，徐英智向本院递交请求函一份，要求调取相关证据材料，用以证明爱家物业公司没有履行合同约定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，爱家物业公司向徐英智所住小区提供物业服务的行为合法有效。徐英智作为由爱家物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于爱家物业公司要求徐英智给付拖欠的2017年1月16日至2019年6月30日物业服务费5659.30元、电梯费886元，合计6545.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于徐英智提出爱家物业公司和开发商把物业用房给出售了，且已经入住业主及业主公共广告收益没有了，爱家物业公司公示的数额不属实的抗辩理由，因与本案无关，本院不予采信、支持。关于徐英智提出我们业主享受不了安全，有被盗的现象，安保监控不到位，近期被盗十多起，爱家物业公司不作为，与合同约定明显不相符、消防不合格、园区内发生四次火灾，消防栓内没有水、设备缺损的抗辩理由，因未提供充分有效的证据证明系爱家物业公司原因导致，本院不予采信、支持。关于徐英智提出保洁没有按合同约定如实做到，爱家物业公司在服务期间乱倒生活垃圾，把生活垃圾放到华府的位置了，办事处物业科要求爱家物业公司整理乱倒垃圾，爱家物业公司也没有整改。下水井堵塞，爱家物业公司也没有处理，没有按合同约定定期清理下水井、排水井，造成小区门前汪水。走廊公共设备坏了，爱家物业公司没有维修。爱家物业公司对业主的报修，迟迟不给维修，没有尽到义务、园区绿化不达标，树木都死了，爱家物业公司也不给更换等抗辩理由，因未提供充分有效的证据证明其上述主张成立且能够成为其拒交物业费的正当理由，本院不予采信、支持。关于徐英智提出要求爱家物业公司物业费打七折的抗辩理由，因无事实及法律依据，本院不予采信、支持。关于徐英智提出要求法院调取相关证据的请求。因徐英智要求调取的证据材料不能成为其拒交物业费的正当理由，本院不予调取。关于爱家物业公司主张要求徐英智给付违约金2599.25元的诉讼请求，本院认为，徐英智所提各项抗辩理由虽然不能成为其拒交物业费的正当理由，但爱家物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐英智于本判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2017年1月16日至2019年6月30日物业服务费5659.30元、电梯费886元，合计6545.3元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由徐英智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵丽玲人民陪审员  陈 璐人民陪审员  何 迅二〇二〇年六月二日代理书记员  董晓明