广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1242号原告：深圳市天一行实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区*******************。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被告：惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：刘卓。委托诉讼代理人：姚瑛瑛、刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。原告深圳市天一行实业有限公司诉被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员张香萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张卫平、被告之委托诉讼代理人刘刨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付房屋销售代理费354282.08；二、由被告承担本案的诉讼费用。以上合计354282.08元。事实和理由：原告系房地产内场销售代理公司，为房地产开发公司或房地产代理公司从事销售策划并同时担任房地产开发企业的内场代理销售，被告系房地产销售公司。2018年6月10日原、被告双方签订了一份《诚杰壹天地项目策划销售代理合同》，该合同约定销售代理期限为2018年6月10日至2018年12月31日止。如需继续代理，由双方另行签订合同。在代理销售期限内，由原告作为被告公司的销售策划顾问公司，被告每月向原告支付工资5万元作为营销顾问的薪资，由原告为被告提供营销策划，为被告策划销售位于惠州市惠阳区**********，涉案楼盘推广名称为“诚杰壹天地”备案名称为“星运绿洲花园”同时作为被告的委托代理销售房产的内场代理人，由原告为被告召集外场的中介机构为被告带来的购房客户并负责接待、签订商品房认购书等工作。被告除每月向原告支付5万元工资外，还应当向原告支付每代理销售一套房产按照该房屋成交总价的2%作为原告的代理费。付款条件为：一次性付款客户：以客户缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》作为结算依据；银行按揭客户：以客户缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》作为结算依据；缴纳首期款45日内未能签订《商品房买卖合同》的，视为符合结算依据；分期付款客户：以客户缴纳首期款并签订《分期付款协议书》作为结算依据。合同还约定了其他条款。2019年1月1日，由于双方合同到期，被告又与原告续签了一份《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》；原告的销售代理行为予以延续。自双方签订合同以来，原告分别于2018年7月10日，销售了B-063商铺，客户名称为王春燕；销售总价款为1900000元、2018年8月5日销售了A-023商铺，客户名称为陈丽珍;销售总价款为2042732元、2018年9月22日，销售了A-055商铺，客户名称为曾子峰，销售总价款为3880000元、2018年9月23日，销售了A-002号商铺，客户名称为王桐，销售总价款为2057804元、2018年10月29日，销售了A-006号商铺，客户名称为陈安源，销售总价款为2500000元、2018年11月3日、销售了A-005号商铺，客户名称为陈安源，销售总价款为3364120元、2018年11月19日，销售了A-109号商铺，客户名称为张小品，销售总价款为2200000元、2018年12月30日，销售了B-080号商铺，客户名称为刘睿，销售总价款为1090000元、2019年1月1日，销售了A-007号商铺，客户名称为陶玉兰、黄细凤；销售总价款为2372180元、2019年1月5日，销售了A-100号商铺，客户名称为廘路川、彭杰；销售总价款为2180000、2019年2月27日，销售了A-003号商铺，客户名称为刘玉洁，销售总价款为2250000。自合同签订之后，原告合计为被告代理销售了上述11套商铺房产；合计总价款25836836；截至合同到期，被告仅向原告支付了客户陈丽珍、曾子峰以及客户张小品的三套房屋的代理费。剩余8套，被告分文未付。原告曾多次找被告理论，要求被告支付剩余的代理费。但被告置之不理，原告无奈，只得据文起诉。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意思的表示，该并不违法法律和行政法规的强征性规定，该合同合法、有效。原告在合同订立之后依约完成了全部合同义务，被告应当依约支付原告的代理费用。但被告拒不支付原告的代理费，导致合同的目的不能实现，其行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，希冀判如所请！原告为其主张向本院提供如下证据：1、销售代理合同；2、商品房认购书、联动现金奖结算单；3、佣金成交明细表；4、策划顾问代理合同。被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司答辩称：原告依据认购书及没有双方签字的确认佣金成交确认表向被告主张服务费明显是证据不足的，案涉的8户商户，部分存在争议。其中A002王桐没有支付首期购房款也没有签订商品房买卖合同不符合涉案合同约定的销售服务费的结算条件。A005号陈安源仅向被告购买了一套商铺，A006号的买受人并非陈安源，A100糜路川、彭杰已通过仲裁的方式解除与被告的房屋买卖合同，裁决被告将购房款返还糜路川，被告在这交易中并未获利，基于公平的市场交易规则，被告可以请求人民法院判令被告无需支付该部分佣金。A003房的刘玉洁，也已经与被告解除合同，被告已将其支付的购房款全部退还。被告为其辩解向本院提供如下证据：1、（2019）粤1303民初4264号民事判决书；2、（2019）粤1303民初3447号民事判决书；3、（2019）惠仲案字第571号；4、（2019）粤0304民初50300号民事判决书。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，2018年6月10日原、被告双方签订了一份《诚杰壹天地项目策划销售代理合同》，约定销售代理期限为2018年6月10日至2018年12月31日止，在代理销售期限内，被告委托原告为“诚杰壹天地项目”（备案名称为“星运绿洲花园”）之策划销售代理人，其中第六条约定“服务报酬6.1销售代理费甲方（指被告）根据乙方（指原告）代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率统一为系数2%计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。6.2结算时间及程序6.2.1甲乙双方每月就包括但不限于已签订《商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额等信息制作成每月确认清单，并由双方进行盖章确认。6.2.2销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理人。乙方对每个销售单位以以下标准作为结算销售代理费的依据：1）一次性付款客户：以客户缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》作为结算依据；2）银行按揭客户：以客户缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》作为结算依据，缴纳首期款45日内未能签订《商品房买卖合同》的，视为符合结算依据；3）分期付款客户：以客户缴纳首期款并签订《分期付款协议书》作为结算依据。非乙方原因导致已签署《认购书》的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，甲方仍需按本合同第六条向乙方支付销售代理费。6.2.5如遇客户在签订正式《商品房买卖合同》之后悔约，不影响销售率的计算及销售费的结算，乙方已收取其成交单位销售代理费的不再退还给甲方，乙方未收取其成交单位销售代理费的，甲方应按约支付”等等。上述合同到期，被告又与原告于2019年1月1日签订了一份《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》约定甲方（指被告）委托乙方（指原告）对“诚杰壹天地”进行营销策划顾问代理工作，其中第二条约定“二、销售策划顾问服务佣金1、乙方按售出单位的合同成交额结算顾问服务佣金（需提供发票），结算佣金按成交总金额计算：佣金计算方式：成交总金额*2%。2、销售代理费每月结算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方对每个销售单位一以下标准作为结算销售代理费的依据：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准。乙方可依本合同的约定同甲方就成功销售的房屋进行款项结算，甲方应于收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金结算业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金”等等。原告主张其分别于2018年7月10日销售了B-063商铺，客户名称为王春燕，销售总价款为1900000元；2018年8月5日销售了A-023商铺，客户名称为陈丽珍，销售总价款为2042732元;2018年9月22日销售了A-055商铺，客户名称为曾子峰，销售总价款为3880000元；2018年9月23日销售了A-002号商铺，客户名称为王桐，销售总价款为2057804元；2018年10月29日销售了A-006号商铺，客户名称为陈安源，销售总价款为2500000元；2018年11月3日销售了A-005号商铺，客户名称为陈安源，销售总价款为3364120元；2018年11月19日，销售了A-109号商铺，客户名称为张小品，销售总价款为2200000元；2018年12月30日，销售了B-080号商铺，客户名称为刘睿，销售总价款为1090000元；2019年1月1日，销售了A-007号商铺，客户名称为陶玉兰、黄细凤；销售总价款为2372180元；2019年1月5日销售了A-100号商铺，客户名称为廘路川、彭杰；销售总价款为2180000元；2019年2月27日销售了A-003号商铺，客户名称为刘玉洁，销售总价款为2250000元合计代理销售11套房产合计总价款25836836元，被告仅支付客户陈丽珍、曾子峰、张小品三套房屋的代理费剩余八套房产代理费354282.08元未付，故原告诉至本院。庭审时被告仅对A002号房客户王桐、A006号房陈安源、A100号房糜路川、彭杰、A003号房刘玉洁四套房产的代理费有异议。本案经本院调解未果。另查明，2018年9月23日王桐与被告签订一份《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》约定王桐以2057804元、按揭方式认购被告开发的涉案项目A002号房产，王桐累计向被告支付定金200000元和房款500000元，王桐、被告就解除双方认购书问题起诉至本院，案号为（2019）粤1303民初4264号，现在二审阶段。2018年10月29日陈安源与被告签订一份《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》，约定陈安源以总价款2500000元、分期付款方式认购被告开发的涉案项目A006号房产。根据已生效的（2019）惠仲案字第571号裁决书显示A100号房客户糜路川、彭杰、薛胜利于2019年1月18日与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定以总价款2180000元、按揭方式购买被告开发的涉案项目A100号房产并累计支付购房款（含定金折抵购房款）及杂费人民币1092000元，现裁决解除糜路川、彭杰、薛胜利与被告于2019年1月18日签订《广东省商品房买卖合同》。2019年2月27日刘玉洁与被告签订一份《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》，约定刘玉洁以总价款为2250000元、按揭方式认购被告开发的涉案项目A003号房产。本院认为，原被告所签订的涉案两份《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》系各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应按照协议的内容履行各自的义务。原告为被告销售代理涉案项目房产，被告应按约支付销售代理费。原告主张被告拖欠涉案八套房产代理费，被告庭审时仅对A002号房客户王桐、A006号房陈安源、A100号房糜路川、彭杰、A003号房刘玉洁四套房产的代理费有异议，其他四套房产的代理费未有异议，对于该无异议的四套房产代理费，本院予以确认，现就有异议的涉案A002号房客户王桐、A006号房陈安源、A100号房糜路川、彭杰、A003号房刘玉洁四套房产的代理费进行逐一分析：一、对于A002号房客户王桐销售代理费问题，被告抗辩A002号房客户王桐没有支付首期购房款也没有签订商品房买卖合同不符合涉案合同约定的销售服务费结算的条件，A002号房客户王桐系2018年9月23日认购属于银行按揭客户且王桐累计向被告支付定金200000元和房款500000元，根据原被告于2018年6月10日所签订的涉案《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》“6.2.2销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理人。乙方对每个销售单位以以下标准作为结算销售代理费的依据：…2）银行按揭客户：以客户缴纳首期款并签订《商品房买卖合同》作为结算依据，缴纳首期款45日内未能签订《商品房买卖合同》的，视为符合结算依据”之约定，虽然王桐未与被告签订商品房买卖合同但其已缴纳首期款，视为符合结算依据，被告应依约支付A002号房产的销售代理费，被告的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳；二、对于A006号房客户陈安源销售代理费问题，被告抗辩A006号房客户非陈安源，现原告已提交陈安源与被告于2018年10月29日所签订的《认购书》，根据认购书约定陈安源认购A006号房产且属于分期付款客户，虽然原告未能提交证据证实该客户是否缴纳首期款并签订《分期付款协议书》，但被告未能举证是原告原因导致已签署认购书的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的，根据原被告于2018年6月10日所签订的涉案《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》“6.2.2销售代理费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理人。乙方对每个销售单位以以下标准作为结算销售代理费的依据：…3）分期付款客户：以客户缴纳首期款并签订《分期付款协议书》作为结算依据。非乙方原因导致已签署《认购书》的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，甲方仍需按本合同第六条向乙方支付销售代理费”之约定，因此被告应依约支付A006号房产的销售代理费，被告的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳；三、对于A100号房客户糜路川、彭杰的销售代理费问题，被告抗辩该客户已通过仲裁方式解除与被告的房屋买卖合同被告并未获利基于公平的市场交易规则无需支付该部分佣金，虽然A100号房客户已与被告解除商品房买卖合同，根据原被告所签订的涉案《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》第6.2.5“如遇客户在签订正式《商品房买卖合同》之后悔约，不影响销售率的计算及销售费的结算，乙方已收取其成交单位销售代理费的不再退还给甲方，乙方未收取其成交单位销售代理费的，甲方应按约支付”之约定，因此被告仍应依约支付A100号房产销售代理费；四、对于A003号房产客户刘玉洁的销售代理费问题，被告抗辩其已与陈玉洁解除合同并已退还购房款，被告认为该A003号房产客户刘玉洁是深圳市乐有家房产交易有限公司成交并提供（2019）粤0304民初50300号民事判决书，该民事判决是只提到客户刘玉洁已退房并未显示该案的客户刘玉洁系本案A003号房产客户，因此被告所提交的证据无法证实A003号房产客户刘玉洁非原告所销售代理，同样即使A003号房产客户刘玉洁与被告解除合同被告仍应依双方于2019年1月1日所签订的《诚杰壹天地项目营销策划顾问代理合同》第二条之约定支付销售策划顾问服务佣金，被告的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳。综上所述，原告代理销售的涉案八套房产包括B063号、A002号、A006号、A005号、B080号、A007号、A100号、A003号房产代理费按原被告所签订的《诚杰壹天地项目策划销售代理合同》所约定的销售代理费以售出单位累计合同总金额为基数以代理费率统一为系数2%计算经本院核算为354282.08元，故被告应向原告支付房屋销售代理费354282.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司应在本判决书生效之日起十日内支付房屋销售代理费354282.08元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3307元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司承担（原告已预交诉讼费3307元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张香萍二〇二〇年五月二十八日书记员  涂 程