内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初3270号   原告：朱志恒，男，1993年5月13日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：朱雀，内蒙古金利律师事务所律师。   被告：韩济南，男，1987年6月24日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   原告朱志恒与被告韩济南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告朱志恒及其委托诉讼代理人朱雀、被告韩济南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱志恒向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除《通辽市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还109000.00元，并支付违约金31500.00元（已付款105000.00元×30%=31500.00元）；3、判令被告向原告支付房屋占用费3600.00元（每月1200.00元，2020年1月8日-4月8日，共计3个月）；4、本案诉讼及保全费用由被告承担。事实及理由：2019年7月22日，原、被告在通辽华耀万邦房产中介公司签订了《通辽市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》，约定被告将自有坐落于通辽市××区的房屋以405000.00元出售给原告，首付款100000.00元应于2019年7月25日前一次付清。并约定出卖人（即被告）应当在2019年10月31日前将该房屋交付给买受人（即原告）。如出卖人逾期30日未予交付，买受人有权退房，出卖人应按照买受人已付款的30%向买受人支付违约金。双方应于2019年11月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。当日，原告向华耀万邦房产中介公司交纳中介服务费6000.00元，并向被告支付购买该房屋的定金5000.00元。2019年7月25日，原告按约将首付款100000.00元交付于被告，被告向原告出具了收到首付款105000.00元的《收款证明》。至2019年10月31日约定的交付房屋期限已到，2019年11月15日约定的过户期限也已届至，被告一直以各种借口不予腾房、不办理过户。直至2020年1月8日，原告无奈与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定可宽限被告腾房期限，且被告自愿承诺宽限期内每月向原告支付房屋占有使用费1200.00元，直至实际交付为止；同时约定如被告长时间不腾房并办理过户手续，原告退房的，被告应将原告已付款109000.00元(首付款105000.00元、中介费4000.00元)返还，并按照买卖合同约定的违约责任向原告支付违约金。期间原告多次要求被告尽早腾房、过户，但时至今日被告仍未履行任何合同义务，也无任何返还房款或赔偿原告损失的意愿，也未向原告支付其承诺的房屋占用费。2020年4月8日，原告实在无奈通知被告退房并于3日内返还已付钱款，但被告仍无动于衷。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，望法庭支持原告的请求。   被告韩济南辩称，约定2019年11月15日之前给原告腾房，但被告的妻子不同意，2020年5月6日被告与妻子离婚，此后，被告才能给原告腾房，但由于疫情期间各部门办理不了业务。原告提出的违约金和其他费用被告不同意，这个房屋是原告提出不要的，不是被告先不卖的，都是正常的手续在走。   本院经审理查明认定如下事实：2019年7月22日，原、被告双方通过通辽市华耀万邦房地产经纪有限公司居间介绍签订《通辽市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于通辽市××区以405000.00元的价格出售给原告，定金5000.00元。原告于合同签订当日向被告支付该定金，并于2019年7月25日支付了首付款100000.00元，合计105000.00元。同时合同约定，因该房屋已经设定抵押，被告应于2019年10月31日前办理抵押注销手续；2019年10月31日前，被告将房屋交付原告；自合同签订之日起，2019年11月15日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。逾期交房责任除不可抗力外，逾期超过30日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的30%支付违约金。   因被告未能按约定时间向原告交付房屋，双方于2020年1月8日签订《房屋买卖合同补充协议》一份，协议约定，被告向原告承诺继续履行腾房义务及过户义务；原告同意宽限被告腾房时间，被告自愿以腾房日为起始日，每月向原告支付因延迟腾房并使用而产生的占有使用费1200.00元，直至被告将该房屋实际交付原告占有使用止；如被告长时间不腾房并办理过户手续，被告应将原告已付首付款105000.00元及已支付中介费4000.00元，两项合计109000.00元返还原告，并自原告交付首付款之日起，以每月一分五的利息计息，直至全部返还原告为止，或被告按合同约定的违约责任向原告承担赔偿责任。   另查明，至一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未注销抵押权。   经核对，自2019年7月25日原告交付首付款之日起计算，至2020年5月9日原告向本院主张权利之日，按双方在2020年1月8日签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定的月利率1.5分计算，因被告违约行为给原告造成的利息损失为15750.50元（109000.00元×1.5%÷30天×289天）。   上述事实有原告出示的《通辽市存量房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》、被告于2019年7月22日出具的《收据》及2019年7月25日出具的《收款证明》、通辽市华耀万邦房产经纪公司出具的收费专用收据、原被告的微信截图及当事人陈述证明，以上证据经被告质证，对其真实性均未提出异议，上述证据内容真实、来源合法，相互印证，能够证明原告主张的房屋买卖事实及双方对于各自权利义务的约定情况，与本案具有关联性，本院予以确认。   本院认为，原、被告双方签订的《通辽市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。根据庭审查明，涉案房屋在双方签订买卖合同时即存在抵押，双方也约定了被告负有注销房屋抵押权后向原告交付房屋并协助办理房屋产权转移的义务，如被告未能按约定交付房屋，则原告有权要求退房。同时根据庭审查明，直至一审法庭辩论终结前，涉案房屋的抵押权仍处于未涂销的状态，因被告一直未履行合同所约定的交付及过户义务，所以原告依据合同约定要求解除双方所签订的《通辽市存量房屋买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的房屋定金及首付款105000.00元返还原告，原告要求被告返还所收取的定金及首付款的请求本院予以支持。对于原告因购房所支出的中价费4000.00元，根据双方所签订的《房屋买卖合同补充协议》第三条的约定，在被告长时间不能腾房并办理过户手续的情况下，被告自愿将该款返还原告，因此原告要求被告一并返还原告所支付的中介费4000.00元的请求符合合同约定，本院予以支持。   对于原告主张的房屋占用费及违约金，本院认为，原告在本案中同时主张以上两项费用，但双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第二条中所约定的房屋占用费，是在原告给予被告腾房宽限期的前提下，由被告按每月1200.00元向原告支付占用期间的使用费至实际将房屋交付原告之日止。该条所约定的房屋占用费应当是在合同继续履行的情况下，由被告对逾期交房的违约行为向原告承担的违约责任。而该协议第三条是对于在被告长时间不腾房情况下导致合同无法履行的情况下被告应承担的违约责任的约定，即被告返还原告所支出的费用，由被告按月利率1.5%或合同约定的违约责任向原告承担赔偿责任，或按合同约定的违约责任承担赔偿责任。因此双方所约定的房屋占用费及违约金两者适用条件不同，不能同时适用，现原告已根据协议第三条的约定要求解除合同并由被告返还原告支出的购房款及中介费，因此对于原告要求被告支付房屋占用费的请求本院不予支持。   对于原告要求的违约金，在案件审理过程中被告对原告主张的违约金数额提出异议，对此本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此《合同法》中规定的违约金本身具有惩罚性与补偿性的特点，其目的在于补偿守约方、惩罚违约方，对于违约金应当以实际损失情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告在庭审中未提供证据证明因被告违约行为给其造成的损失情况，因此原告的损失主要表现在因被告违约行为给其造成的利息损失。而根据原、被告双方在2020年1月8日所签订的《房屋买卖合同补充协议》的约定可以看出，双方已确定约定在被告不能履行合同的情况下，被告除应将原告已付首付款105000.00元及已支付中介费4000.00元返还原告，还应自原告交付首付款之日起，以每月一分五的利息计息，直至全部返还原告为止。此处双方所约定的“自原告交付首付款之日起，以每月一分五的利息计息，直至全部返还原告为止”表明双方对于因被告违约行为给原告所造成的损失在订立合同时已作出充分的预见，因此在被告对于原告主张的违约金数额提出异议的情况下，对于原告主张的因被告违约行为给其造成的违约损失，本院参照双方所约定的月利率1.5%的标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告朱志恒与被告韩济南于2019年7月22日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》；   二、被告韩济南返还原告朱志恒支付的房款及中介款合计109000.00元，并支付因违约行为给原告造成的利息损失15750.50元（2020年5月9日后的利息损失以109000.00元为基数按月利率1.5%顺延计算至欠款偿还完毕之日止），合计124750.50元，限于本判决生效后立即执行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原告朱志恒的其他诉讼请求。   案件受理费1591.00元，由原告朱志恒负担193.00元，由被告韩济南负担1398.00元；财产保全费2520.00元，由被告韩济南负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判员 董伟   二○二○年六月二十四日   书记员 王伟