上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3664号原告：高国，男，1990年10月6日生，汉族，户籍地江苏省。原告：陆佳燕，女，1992年8月15日生，汉族，户籍地上海市金山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：曹唯，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。被告：江苏凌云置业有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：郭小兵，执行董事。委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师。原告高国、陆佳燕与被告上海御府投资有限公司(以下简称第一被告)、江苏凌云置业有限公司(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告高国和两原告共同委托诉讼代理人曹唯及第一被告委托诉讼代理人宋晓峰、第二被告委托诉讼代理人马亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认两原告与第一被告间签订的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令第一被告退还两原告支付的租赁保证金872,266元及相应利息损失(其中600,000元按年利率6.37%自2017年12月1日起计算至2020年5月1日止共计83,959.10元，自2020年5月1日起至2037年9月29日止共计225,981元；剩余272,266元自2017年12月1日起至2020年4月1日止的按年利率4.8%合计26,460元)；3、因办理贷款而支出的手续费18,000元及更名费10,690元；4、第二被告在50,000,000元的出资范围内对第一被告的上述债务清偿不能部分承担补充责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月，受被告虚假宣传影响，两原告与被告于2017年10月14日签订一份以租代售合同，约定以租代售形式两原告获得位于上海市金山工业区金展路XXX号《御府公寓》1-2栋西单元15层1503室70年使用权，合同约定被告于2018年12月30日前以全装修形式交付房屋，被告还承诺3-5年后可办理小产权房产证。自交房日起至2019年12月30日，该房屋租赁期满后，两原告自动续租该房屋。两原告支付以租代售全款872,266元。2019年8月，三部门联合发布通告称双方签订70年以租代售合同无效，并要求被告清退两原告以租代售全款及相应利息。此外，第二被告与案外人宋煜锵出资成立第一被告，第二被告认缴出资50,000,000元，认缴出资日期为2010年10月9日，现第二被告实际未出资，且出资期限届满，第二被告需对第一被告不能清偿部分承担补充赔偿责任。故诉至法院请求判令如前所述。第一被告在庭审中辩称，两原告系成年人，对于合同的性质是确认后再签字的，故合同有效。退还租赁保证金无异议，具体金额在庭审中核实确认，关于利息和手续费不予认可，与本案缺乏关联性，也无法律依据，诉讼费由法院依法裁定。第二被告在庭审中辩称，两原告诉请第二被告承担责任缺乏事实和法律依据，其通过转让的方式取得第一被告股权，受让时对于股权尚未出资并不知情，且根据第一被告的公司章程，股东认缴期限为2030年，现认缴期限尚未届满，两原告要求第二被告承担补充赔偿责任缺乏事实依据。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、两原告的身份证复印件及两被告的工商登记信息，证明双方的诉讼主体资格。两被告对此证据均无异议。二、《御府公寓租赁合同》、承诺书、补充协议、收据，证明双方签订的租赁合同约定时间过长，系买卖合同，故租赁合同无效，两原告已按约支付了保证金。第一被告对此证据的真实性均无异议，但提出两原告认为该合同为买卖合同不认可，租赁合同约定的租赁期限为一年，可续租。合同正文条款及接待中心签约现场均注明是公租房项目。第二被告对此证据的真实性表示由法院审核，但根据合同约定双方都知晓是租赁房屋，而非买卖。三、2019年9月14日的清退公告，证明第一被告承诺退还保证金，也认可讼争房屋只租不售，两原告不符合承租对象。第一被告对此证据的真实性无异议，但提出清退公告因政府要求而出具的，并非第一被告主动自愿，两原告符合公租房的租赁对象。第二被告表示由法院审核证据的真实性。四、金山区住房保障和房屋管理局关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书及新闻报道，证明第一被告开发的讼争项目系公租房项目，签订长期合同是无效合同。第一被告对此证据的真实性无异议，但提出与本案缺乏关联性，对于项目性质的认定不等同于对租赁对象的认定。新闻报道是区长对新闻报道发表的意见，而新闻报道原本内容失实。第二被告对此证据的真实性表示由法院认定，但提出合同的效力由法院认定，而非政府部门，新闻访谈无具体内容，与本案无关联性。五、聊天记录和转账凭证，证明两原告向银行工作人员支付了贷款服务费18,000元。第一被告对此证据的真实性表示由法院审核，但提出与本案无关联性，更无法证明微信转账与本案相关。第二被告对此证据表示不予认可，提出微信聊天记录和转账的主体无法确认，都系个人行为，双方间更无代理合同。六、发票和收据证明，证明两原告为贷款办理了房产更名手续支出费用。第一被告对此证据的真实性表示由法院审核，但提出与本案无关联性。第二被告对发票的真实性表示由法院依法审核，但提出该费用是两原告自行办理贷款产生，与本案租金的支付缺乏关联性。七、借款合同和还款明细，证明经第一被告的介绍，两原告向银行贷款600,000元并由此产生的利息。第一被告对此证据的真实性表示由法院审核，但提出系两原告单方行为，第一被告未曾介绍两原告办理贷款业务。第二被告对此证据的真实性表示亦由法院审核，但提出借款合同与本案缺乏关联性，无法证明贷款用于支付租赁保证金，且贷款费用不属于两原告的损失，即便是也属间接损失，以此计算缺乏依据。第一被告为证明其主张，在庭审中提供照片两张，证明讼争工程系公租房项目，已明确告知两原告。两原告对此证据的真实性无异议，但提出该背景墙记载的文字始初为“御府公寓”，后来经媒体曝光后才改为“公租房”。第二被告对此证据表示由法院依法审定。第二被告未提供相关证据。经审理查明，2017年10月14日，原告高国、陆佳燕与第一被告签订一份《御府公寓租赁合同》，约定第一被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋西单元15层03室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为61.44平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。根据现行法律法规，两原告向被告通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，两原告自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金为872,266元，于2017年12月3日前支付600,000元，于2018年1月30日前支付175,000元，于2018年9月30日前支付97,266元。同日，第一被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月14日，原告陆佳燕刷卡支付定金20,000元；同年12月3日，两原告刷卡支付580,000元；2018年1月28日，两原告刷卡支付175,000元；同年9月25日，两原告通过刷卡和现金交付的方式支付97,266元。还查明,2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。又查明，原告陆佳燕与第一被告于2019年7月20日签订一份补充协议，约定双方经友好协商，一致同意于2019年6月30日前将毛坯房交付给第三方装修公司进行装修，两原告同意不得以被告逾期交房为由向被告主张违约金或赔偿金。备注栏记载：违约金按合同计算。再查明，2019年9月14日，第一被告出具一份《关于御府公共租赁房项目清退方案的公告》，记载第一被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。2016年11月15日，第二被告通过受让的方式从案外人上海科鸿金融信息服务有限公司处，作价50,000,000元转让其持有的第一被告50%的股权。第一被告目前股东出资情况为宋煜锵和第二被告各认缴出资50,000,000元，出资时间为2030年10月8日。以上事实，由两原告的身份证复印件，两被告工商登记信息资料、租赁合同、承诺书、补充协议、收据、清退方案的公告、意见认定书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告和第一被告虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到872,266元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求第一被告返还已支付的购房款872,266元合法有据，应予支持。对于两原告主张自2017年12月1日起至2037年9月29日按600,000元为基数的年利率6.37%计算的利息和自2017年12月1日起至2020年4月1日按年利率4.8%计算的利息26460元，本院认为，原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效第一被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对两原告显失公平，故本院准许自付款次日起至清偿之日止按每次付款金额为基数的中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对于两原告诉请的因办理贷款而支出的手续费和更名费等，非本案必需及合理的支出，故本院对此不予支持。对于两原告诉请第二被告在认缴出资的50，000，000元范围内承担清偿不能的补充赔偿责任，本院经审查后认为，第二被告作为公司股东，根据公司章程出资履行期限2030年10月8日，目前尚未届满，其依法享有期限利益，两原告以出资履行期限届满为由要求第二被告承担清偿不能的补充赔偿责任缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告高国、陆佳燕与被告上海御府投资有限公司于2017年10月14日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司本判决生效之日起十日内退还两原告高国、陆佳燕购房款872,266元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付两原告高国、陆佳燕的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年10月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以580,000元为基数，自2017年12月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以175,000元为基数，自2018年1月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为18,310.59元；以97,266元为基数，自2018年9月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为7,097.04元)。四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6957元，由原告高国、陆佳燕负担133元，被告上海御府投资有限公司负担6824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……