贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初542号原告（反诉被告）：周桂松，男，1979年4月6日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：王云，贵州善谋律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地贵州省兴义市神奇东路12号。法定代表人：骆礼华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。第三人：兴义市过锅瘾三汁焖锅餐饮地标广场店，住所地贵州省兴义市桔山办神奇东路地标广场二楼10号。经营者：殷华。原告（反诉被告）周桂松与被告（反诉原告）贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）、第三人兴义市过锅瘾三汁焖锅餐饮地标广场店（以下简称过锅瘾餐饮）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日作出（2017）黔2301民初8013号民事判决书后，周桂松向黔西南州中级人民法院上诉，黔西南州中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）黔23民终1700号民事裁定书，发回本院重审。本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周桂松及其委托诉讼代理人王云，被告（反诉原告）圆梦公司委托诉讼代理人赵云到庭参加诉讼，第三人过锅瘾餐饮经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周桂松向本院提出诉讼请求：1.判令解除周桂松与圆梦公司于2017年6月2日签订《商铺使用合同》、《商业管理合同》；2.判令圆梦公司赔偿周桂松装修款121360元，店门头广告字一套、店内收银台背景墙广告字一套共计6000元，退还装修押金5000元，排污管道维修费300元，商铺租赁费32190元，共计164850元；3.本案诉讼费、鉴定费由圆梦公司承担。事实及理由：2017年6月2日周桂松与圆梦公司签订《商铺使用合同》、《商铺管理合同》约定了合同双方的权利义务。周桂松按照双方签订的合同履行了支付租赁款，于2017年6月2日支付32190元。圆梦公司将房屋交付给周桂松后，周桂松于2017年9月9日开始装修，圆梦公司收取周桂松装修押金5000元，10月26日装修完毕，共计花费装修款121360元，另外包含店门头广告字一套、店内收银台背景墙广告字一套共计6000元。10月27日新店开业，10月29日周桂松发现污水浸入店铺美容间内，导致木地板及墙面严重毁损。周桂松及时通知圆梦公司，圆梦公司要求周桂松自行检查，周桂松查明是主污水管道破裂所致，要求圆梦公司及时来修理，但圆梦公司推脱、迟迟不予修理。为防止损失进一步扩大，周桂松被迫于11月2日自行请人修理，花费300元修理费。因污水渗透，给新装修店面的调配间和美容间造成严重毁损，周桂松要求圆梦公司处理，并且应当按照合同约定赔偿损失，但圆梦公司拒不处理。根据双方签订的《商铺使用合同》9.9明确约定“因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水在该商铺或其任何泄漏或是满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方负责赔偿乙方的损失”。因圆梦公司出租的房屋主管道漏水，致使周桂松无法经营，并造成严重损失，圆梦公司已构成违约，且拒不按照双方签订的合同赔偿损失。为此，周桂松根据双方签订的《商铺使用合同》第九条9.9、十八条18.2.2及《合同法》相关规定，向贵院起诉，请求贵院依法判决解除双方签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》，并判决圆梦公司支付周桂松装修款、水管维修费及退还周桂松房屋租金、装修押金。圆梦公司辩称：1.圆梦公司不清楚排水管为何会破裂，周桂松应对此承担举证责任。圆梦公司出租给周桂松的商铺是框架结构，商铺交付给周桂松时排水管完好无损，并无任何破裂、脱落的痕迹，且排水管也就是周桂松诉称的主污水管采用的建筑材料的质量、外观以及安装等各方面均符合验收规范要求，均验收合格，周桂松接收商铺后也未曾向圆梦公司提出排水管存在破裂、脱落的情形。2017年7月25日，周桂松到圆梦公司办理装修手续后，于2017年8月8日进场装修1-32号商铺，装修期间其亦未向圆梦公司提出排水管存在破裂、脱落的情形，直至2017年10月29日，周桂松告知圆梦公司发现其店铺有污水浸入，圆梦公司接到通知后，立即视察了现场，为查明漏水原因，让周桂松关掉自来水观察两天。2017年11月2日，周桂松通知圆梦公司系店内排水管主管接头漏水，圆梦公司核实确系排水管接头破裂、脱落所致。那么，为何会破裂？破裂的原因是什么？圆梦公司不清楚。既然，周桂松诉称系圆梦公司原因导致，那么，其应对此承担举证责任。2.圆梦公司已按照《地标广场购物中心商铺使用合同》、《地标广场购物中心商业管理合同》（以下简称“《商铺使用合同》、《商业管理合同》”）的约定，履行了交付商铺和管理义务，无任何违约行为，不应对周桂松承担解除合同后的任何责任。如上所述，圆梦公司在周桂松分文未支付管理费的前提下，接到周桂松通知后，立即视察了现场，协助周桂松查明漏水位置，在核实是排水管破裂、脱落所致后，联系接入该管道的相关商家，也就是第三人，协助周桂松与其上层商家协商赔偿事宜，因周桂松报价笼统、过高，与其上层商家沟通未果将圆梦公司诉至法院，期间经过圆梦公司多次提出和贵院多次调解，由圆梦公司先行为其修复营业，其均以损失未谈妥，不宜修复为由，从2017年11月7日闭店营业至今。而圆梦公司不论是作为出租人还是管理人，都已按照《商铺使用合同》第六条6.1，6.8项约定以及《商业管理合同》第四条商业管理约定，履行了交付商铺和管理义务，无任何违约行为，不应对周桂松承担解除合同后的任何责任。3.排水管破裂、脱落系周桂松违约选择不具有正规资质的装修公司违约加装曲形管道施工造成，其诉请解除合同后的一切损失应由其自行承担。圆梦公司是2017年11月2日对周桂松商铺漏水核查时才得知，周桂松是在没有获得圆梦公司书面同意的情况下，擅自对排水管主管道进行的曲形管道加装，且加装后对隐蔽工程封闭前亦未向圆梦公司申请验收工作，其行为违反了《商铺使用合同》第八条8.3项和《地标广场装修手册》3.2.9项的约定。且直至圆梦公司第一次领取周桂松的起诉状和证据清单时，才发现其未按照《商铺使用合同》第八条8.1.2项的约定聘请具有装修资质的公司进行装修，而是聘请了不具有装修资质的个人进行的装修，该个人在加装曲形管道施工过程中损坏排水管主管道接头导致伸缩节破裂、脱落漏水，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，周桂松诉请赔偿其装修款、维修费，应由其自行承担。本案中加装曲形管道的是周桂松以及第三人，所以该主水管破裂、脱落与我公司没有任何关系，如果确实存在损失，应由其二人承担。4.周桂松诉请退还装修押金和商铺租赁费，无事实和法律依据。根据《商铺使用合同》7.4项“如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免费装修期届满且其装修经消防部门验收合格后1个月内，甲方无息返还装修押金”的约定，周桂松已经违反了《商铺使用合同》《商铺管理合同》和《装修手册》的约定，故其诉请退还装修押金，不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，圆梦公司作为出租人已将商铺交付给周桂松使用，其作为承租人，应按照合同的约定支付租金。结合《商铺使用合同》5.2.2项和《商铺管理合同》3.1.2项的约定，周桂松交付的32190元中有8047.5元是履行《商铺使用合同》、《商铺管理合同》交付的履约保证金，其违反《商铺使用合同》19.4项、19.5项和《商铺管理合同》9.5项的约定，存在闭店营业，拖欠商业管理费、房屋使用费、推广费、电费等违约行为，8047.5元不予退还；剩余的24142.5元，应优先用于抵扣欠付圆梦公司的上述费用，而圆梦公司抵扣后，周桂松仍然还拖欠圆梦公司上述各项费用，故其诉请退还无事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依事实依法驳回周桂松对圆梦的全部诉讼请求，依法支持圆梦公司对周桂松的全部诉讼请求。周桂松在本案中提出鉴定费要求圆梦公司承担，我们认为该鉴定费与本案无关联，不应得到支持。过锅瘾餐饮未作陈述。圆梦公司向本院提出反诉请求：1.判令解除周桂松、圆梦公司双方2017年6月2日签订的地标广场购物中心《商铺使用合同》、《商业管理合同》；2.判令周桂松立即支付圆梦公司2018年5月28日至2020年4月30日期间的门面使用费58524.79元，并从2018年2月13日起按照0.9%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止；3.判令周桂松立即支付圆梦公司2018年1月1日至2020年4月30日期间的商业管理费7572.25元，并从2017年12月8日起按照2%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止；4.判令周桂松立即支付圆梦公司2017年8月10日至2018年10月31日期间的推广费62289.5元，并按照2%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止；5.判令周桂松立即支付圆梦公司2018年2月10日至2018年9月30日期间的电费156元，并按照2%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止；6.判令圆梦公司履行腾房义务，并按87.41元/日标准和9.25元/日标准承担自2020年5月1日起至其履行完毕腾房义务之日止的房屋占用费用和商业管理费；7.本诉反诉案件受理费由周桂松承担。事实及理由：2017年6月2日，周桂松、圆梦公司双方经协商一致，就周桂松承租圆梦公司位于兴义市《商铺使用合同》、《商业管理合同》。《商铺使用合同》、《商业管理合同》对双方的权利义务以及商铺使用费、商业管理费、推广费、电费的支付方式及违约责任等方面进行了详细约定。合同生效后，圆梦公司根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理、推广、代缴电费等义务。但周桂松从2017年8月11日起未按照合同的约定履行支付上述费用的义务，并且一直停业至今。根据《商铺使用合同》第十九条19.1项、19.4项的约定和《商业管理合同》第九条9.1项、9.2项约定，周桂松在承租期内若停止经营连续五日以上或者累计10日以上的，圆梦公司可以解除与周桂松签署的合同，并收回商铺，对周桂松逾期交付的各种费用，圆梦公司有权收取违约金并且在周桂松逾期超过15日后据此解除双方合同。综上所述，周桂松的行为已违反了合同的约定，并且达到了合同约定的解除条件，同时给圆梦公司造成了严重的经济损失。现圆梦公司为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》等有关法律及司法解释的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。周桂松针对反诉辩称，1.同意解除双方签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》。双方2017年6月2日签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》。周桂松于9月8日与周卫保签订《装修合同》，装修上述房屋，于10月27日装修完毕开业，2017年10月29日周桂松发现污水浸入店铺美容间内，导致木地板及墙面严重毁损。周桂松及时通知圆梦公司，圆梦公司要求周桂松自行检查。周桂松查明是主污水管道破裂所致，要求圆梦公司及时来修理，但圆梦公司推托、迟迟不予修理。为防止损失进一步扩大，周桂松被迫于11月2日自行请人修理，花费300元修理费。虽然漏污水的问题解决清楚，但是因污水渗透，臭味四散，顾客无法驻足，导致美容院无法营业。因圆梦公司出租的房屋主水管道漏水，导致周桂松无法经营的情况下，周桂松诉至法院。从2017年10月29日至今该房屋一直处于关闭状态，周桂松共计经营2天，圆梦公司拒绝维修且拒绝支付修理费，圆梦公司构成违约。因圆梦公司违约行为致使周桂松无法经营，同时因圆梦公司的违约致使周桂松遭受巨大损失。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以申请解除合同。2.驳回圆梦公司门面使用费及逾期违约金、商业管理费及逾期违约金、商业推广费及逾期违约金的诉讼请求。圆梦公司违约不履行维修出租房屋主水管道漏水的义务，也拒不赔偿周桂松的损失，周桂松找到圆梦公司要求处理，而圆梦公司明确表示不予修理，2017年11月20日及时向法院提起诉讼维护自身权益。在此期间，房屋是因圆梦公司的原因致使无法使用，故所产生的门面使用费、商业管理费、商业推广费应当由圆梦公司自行承担。3.双方签订的《商铺使用合同》9.9明确约定“因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水在该商铺或其任何泄漏或是满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方负责赔偿乙方的损失”。根据上诉约定及相关法律规定，圆梦公司违约在先，其反诉的各项损失和一审二审诉讼费用应当由圆梦公司自行承担，且应当负责赔偿周桂松的全部损失。综上，本案的纠纷因系圆梦公司出租的商铺主水管道漏水引起，圆梦公司拒绝维修，拒绝支付维修费用，拒绝赔偿漏水产生的损失，明显是圆梦公司违约，故圆梦公司提出的反诉请求应当被驳回，同时应当支持周桂松的各项诉讼请求。周桂松向地标广场租赁的所有商铺，均需要加装曲形管道，而周桂松与圆梦公司签订的合同中，对于周桂松经营的品牌均作了明确记载，对于加装曲形管道是否需要申请并未作明确约定，本次漏水不是在周桂松加装管道的位置，本案是因为第三人加装的曲形管道而产生的破裂，圆梦公司并未履行其管理义务，我方请求驳回圆梦公司的全部反诉请求。过锅瘾餐饮未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周桂松向本院提交的证据有1.周桂松身份证复印件；2.《商铺使用合同》《商铺管理合同》复印件；3.加装管道前的图片及加装管道后的图片8张、营业执照复印件；4.《收据》原件；5.《装修合同》复印件；6.《鉴定意见书》及鉴定发票原件；7.装修费发票复印件；8.收款收据复印件；9.周桂松1-32号商铺的履约保证金票据复印件。圆梦公司向本院提交的证据有1.圆梦公司营业执照复印件、法定代表人证明及身份证复印件；2.《地标广场商业管理委托合同》《物业服务合同》《建设工程竣工规划认可证》《建设工程消防验收意见书》复印件；3.《地标广场购物中心商铺使用合同》《地标广场购物中心商业管理合同》复印件；4.《检验报告》《工程材料、构配件或设备报审表》，2016年7月24日、7月20日、7月16日《排水管道及配件安装报审、报验表》，2016年5月10日、5月14日、5月18日、5月22日、5月26日、5月30日、6月3日、6月7日、6月11日、6月14日《给水管道及配件安装报审、报验表》，《建筑给水排水及供暖分部工程质量验收记录》复印件；5.地标广场进场单3份、地标广场装修手册3份、《过锅瘾防水隐蔽工程质量检验记录表》复印件；6.《地标广场营运部巡查表》《工作汇报》《工程部工作记录》、微信聊天记录、通话记录及贵州圆梦商业管理有限公司函件、地标广场润思颜魔法传奇店漏水损失赔偿修复费、地标广场润思颜魔法传奇店排水管漏水修复询价函及贵州艺格空间建筑装饰工程有限公司营业执照、漏水处照片、《膜法传奇加装管道示意图》复印件；7.兴义市松松美妆店《企业信用信息公示报告》《企业基本信息》《经营者基本信息》复印件；8.《售电记录》及电表图片、《电费通知》《电费发票》《催缴函》及《律师函》、快递单据、短信送达记录、门面送达图片复印件；9.《地标广场开业微信宣传链接内容》《全民水上激情大冲关方案》《乐享心不止日夜玩不停方案》《开业盛典活动策划方案》及照片、《电音之夜活动照片》《招聘会活动照片》《双十一活动照片》《第三届战神少儿街舞争霸赛赞助策划方案》及《街舞挑战赛活动照片》《情浓圣诞、温暖随行方案》及《圣诞节活动照片》《地标广场“海洋气球展”主体活动方案》及活动照片、《地标广场“母亲节义卖”主题活动方案》及活动照片、《地标广场520爱要大声说出来活动执行细案》及活动照片、《地标广场第一季宝宝爬爬赛活动方案》及活动照片、《父亲节去哪儿》DIY手工汇活动方案、《地标广场中秋节活动方案》《中秋微信推广链接》和照片、《地标国庆节活动策划书》《国庆微信推广链接》和照片、《第四届“决战国庆”少儿街舞精英挑战赛赞助策划方案》《赞助协议》及《微信推广连接》和照片复印件。对周桂松提交的第1.2.3.6.9等几组证据，圆梦公司对三性无异议本院予以确认。对周桂松提交的第7.8组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对于第4组证据，圆梦公司认可周桂松主动请工人进行维修的事实，但认为维修费用过高，就此圆梦未提供证据足以推翻该《收据》的其他材料，亦未作出合理说明，故本院对该组证据予以采信。对于第五组证据，圆梦公司认为该组证据的真实性无法核实，后周桂松向本院提交了装修费发票予以证实，该发票开票时间与装修时间相符印证，圆梦公司亦未提出异议，故本院对该组证据予以认可。对圆梦公司移交的第1.2.3.5.6.9等几组证据，周桂松对三性无异议，本院予以确认。对圆梦公司提交的第4组证据的合法性无异议，本院对该组证据的合法性予以确认。对第7组证据，周桂松对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对第8组证据中的《售电记录》及电表图片、《电费通知》、《电费发票》无异议，本院予以确认。对于第8组证据中的《催缴函》，因《催缴函》与《售电记录》及电表图片、《电费通知》、《电费发票》等几组证据相互印证，能够形成证据锁链，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，圆梦公司作为甲方,周桂松作为乙方,签订《商铺使用合同》，合同主要约定，周桂松以每月每平方45元的价格租赁圆梦公司提供的面积为55.5平方米的1-32号商铺,经营品牌为化妆品（膜法传奇），免租期4个月，自商城整体开业之日起算，合同年限3年，2017年9月1日至2020年8月30日，装修期20天，自进场之日起算。履约保证金付三押一，使用费每季度一付，每季度前15日内支付使用费。使用费第三年开始每年递增5%。使用费中不包含周桂松需要交付的推广费、管理费、因周桂松经营活动而产生的政府税费及其他所有费用。使用费的起算日期为免费装修期结束次日或周桂松营业日，两者取其早，商业开业起算为圆梦公司开业日。合同第5.8条约定周桂松不得因圆梦公司有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施、或圆梦公司提供商业管理服务不到位等任何本合同或者商业管理合同的义务，而减少或停止支付使用费或其他根据本合同需支付的费用。合同第7.2条约定免费装修期内，周桂松无需交付基本使用费，但仍需承担装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。合同第7.3条约定免费装修期内，周桂松除免交基本使用费外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。合同第7.6条约定若周桂松于免费装修期结束之前完成装修工程，则不论周桂松是否进行经营活动，周桂松依然需于起算日开始向甲方支付使用费。合同第8.1.2条约定若周桂松对商铺进行装修，必须选择具有正规资质的装修公司进行，且装修使用的装修材料质量应符合国家标准、行业标准，并保证在装修完成后向圆梦公司提供相关的质量合格证。第8.2条约定圆梦公司在会审周桂松的装修申请时，有义务向周桂松说明该商铺的装修标准，并向周桂松提供《用户装修手册》，周桂松需按照圆梦公司提供的《用户装修手册》进行装修，以确保装修安全。第9.1条约定在商铺使用过程中，如非周桂松的原因，该商铺内部设施出现或者发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，周桂松应及时通知圆梦公司，并采取有效措施防止损失扩大，圆梦公司应在接到周桂松通知1日内进行维修。周桂松可经公证机关公证后代为维修，有关维修费用由圆梦公司承担。第9.9条约定因圆梦公司原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成周桂松的人员或任何物品的损害，圆梦公司应负责赔偿周桂松的损失。第17.4.3条约定周桂松违反本合同及补充条款的约定，且经圆梦公司提出后的30天内，周桂松未予纠正的，圆梦公司有权提出解除合同。第18.1条约定使用期限内，圆梦公司不及时履行本合同约定的维修、养护责任，造成该商铺发生损坏，造成周桂松财产损失或人身伤害的，圆梦公司应承担赔偿责任。第18.2条约定在使用期内，圆梦公司有下列行为之一的，周桂松有权单方面解除合同，由此而造成周桂松损失的，圆梦公司应予以赔偿：违反本合同的约定，使周桂松无法按其用途继续使用该商铺的。违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使周桂松无法继续使用的。第19.1条约定在使用期内，周桂松逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经圆梦公司书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。第19.4条约定周桂松有下列行为之一的，圆梦公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成圆梦公司损失的，周桂松应予以赔偿。第19.4.6条约定周桂松拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的。第19.4.7条约定周桂松停止经营连续五日以上或者累计10日以上。《商铺使用合同》还对相关费用的支付时间、转让和续约、保险、商业管理及其他服务、经营条款、税费、商铺交还、双方相互承诺和保证、合同变更和解除、违约责任、不可抗力、通知和送达、法律适用、合同效力等进行了约定。同日，圆梦公司作为甲方，周桂松作为乙方还签订了《商业管理合同》，合同主要约定周桂松应当向圆梦公司交纳商业管理费每月每平方米5元，推广费每月每平方米100元。周桂松须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。由圆梦公司代收代缴。第3.7条约定周桂松不得因圆梦公司有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施等任何其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付管理费或其他根据本合同需支付的费用。第4.6.31条约定圆梦公司须尽力保持或合理地责成圆梦公司保持该商场的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线在良好的使用状态。第8.2条约定经营期限内，圆梦公司不及时履行本合同约定的商业管理责任，致使周桂松发生财产损失或人身伤害的，圆梦公司应承担赔偿责任。第9.1条在经营期内，圆梦公司出现《商铺使用合同》约定周桂松有权单方面解除合同情况的，周桂松有权单方面解除本合同，由此而造成周桂松损失的，圆梦公司应予以赔偿。第9.4条约定在经营期限内，周桂松逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经圆梦公司书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。在经营期内，周桂松出现《商铺使用合同》约定圆梦公司有权单方面解除合同情况的，圆梦公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成圆梦公司损失的，周桂松应予以赔偿。”同时合同还对费用支付方式、商业管理、税费、双方相互承诺和保证、合同变更和解除、甲方违约责任、乙方违约责任、合同效力等进行了约定。上述合同签订当日，周桂松向圆梦公司缴纳了32190元,圆梦公司向周桂松出具了两张《收据》，一张载明“今收到周桂松交来租商铺1-32号履约保证金24142.5元”，另一张载明“今收到周桂松交来租商铺1-32号押金8047.5元”。圆梦公司在收款单位处加盖了财务专用章。2017年7月25日，圆梦公司向周桂松发送《地标广场装修手册》及相关附件（包含装修手册确认书、装修申请表、收费确认书、装修公司施工许可证等）,周桂松在该手册上签字捺印。该手册第三部分商户二次装修流程规定中约定，装修单位资质：装修面积在500㎡以下的，装修单位资质为三级以上。第3.2.4条约定在周桂松和装修施工单位准备齐全所有材料后到营运部申办装修《施工许可证》。圆梦公司在收到商户和装修施工单位提交的装修设计及机电配套方案等材料后3个工作日之内，将对这些设计方案、设计图纸进行审阅和签署意见后通知周桂松，请周桂松和装修施工单位及时按照圆梦公司的意见修改方案和设计图，重新提交给圆梦公司营运部进行审核，圆梦公司将在收到修改方案和图纸后2个工作日内，针对修改图纸给出审批意见，直至合格。周桂松在上述材料附件一《装修手册确认书》中签字并捺印，该确认书载明：“本人为地标广场号商户。现声明已详阅《地标广场装修手册》，保证遵守本装修手册中所列全部规定及条款。”周桂松交纳了装修押金5000元，圆梦公司未开具票据给周桂松。2017年9月8日，周桂松与案外人周卫保签订《商铺店面装修合同》，约定由案外人周卫保为周桂松所开设的“润思颜膜法传奇”店面进行装修，合同第五条第二款约定装饰预算金额为121360元，装修内容包括商铺吊顶、钢构阁楼搭建、钢构阁楼楼梯、前厅水泥地板、调配间、防水、前后厅柜子、木地板、木地板楼梯梯步、背景墙、墙纸、水电、洗脸盆套柜、热水器、墙面瓷粉、包门头招牌、隔墙。《商铺店面装修合同》签订后,开始组织进场装修，至2017年10月27日，周桂松商铺店面装修完毕。装修期间，周桂松于2017年9月30日在兴义市工商行政管理局办理了个体工商户《营业执照》，名称为兴义市润思颜化妆品店、经营者为周桂松、经营场所为兴义市桔山办神奇东路地标广场1-32号。2017年10月27日，周桂松在圆梦公司的统一安排下开业。2017年10月29日，周桂松发现店面有污水侵入，遂向圆梦公司反映。圆梦公司告知其自查。周桂松经自查后发现系其店面顶部主水管伸缩节破裂漏水。该主水管道原本是已安装好的整棵管道，因楼上租户排污需要，经圆梦公司许可，楼上经营的过锅瘾餐饮在该主水管道上加装了伸缩节，并经圆梦公司验收。查找出原因后，双方协商修复，圆梦公司让周桂松自行找人修复。2017年11月2日，周桂松找人更换了伸缩节，修复了渗漏处，支付修复费300元。之后，周桂松以渗漏对其装修的墙面、地板等造成损坏，向圆梦公司报价赔偿损失14700元。圆梦公司协调楼上的过锅瘾餐饮等商户进行赔付，只愿赔付4000元，从而协商未果。之后，周桂松又再次向圆梦公司报价赔偿损失16360元，圆梦公司认为修复费用仅需要4521元，周桂松不同意，故对赔偿事宜仍协商未果。2017年11月20日，周桂松向本院提起诉讼。2017年12月22日本院公开开庭进行了审理。双方对漏水的成因、漏水造成的损失及营运损失存在分歧。2018年2月26日，周桂松向本院申请对漏水原因、漏水造成的损失及营业损失进行鉴定，后因鉴定机构对漏水原因无法鉴定，周桂松于2018年8月28日撤回了对漏水原因的鉴定申请，仅就因漏水造成的损失及营业损失向本院申请鉴定。2018年8月3日，圆梦公司以周桂松未按合同约定交纳商铺使用费、管理费、推广费、电费构成违约为由向本院提起反诉，要求解除与周桂松签订的商铺使用合同与管理合同并要求周桂松支付门面使用费、商业管理费、推广费、电费及违约金。2018年8月9日反诉申请书送达周桂松。2019年1月15日圆梦公司因计算错误及有新的电费产生而向本院递交了变更诉讼请求申请书，2019年1月16日该变更诉讼请求申请书送达周桂松。2018年12月6日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具（2018）皓鉴字第503号《鉴定意见书》，载明：“鉴定人员于2018年10月11日在原被告双方相关人员的共同参与下进行了现场勘察，根据委托方提供的资料、现场勘察情况和市场调查情况，确定采用成本法进行鉴定，分别对漏水造成的损失及营运损失进行评估鉴定。由于截止鉴定基准日该纠纷仍然未解决，根据要求，本次只需要根据双方签订的合同约定金额及要求列明从免租期之后暂时算至鉴定基准日（从2018年2月27日开始至鉴定基准日2018年10月11日，约7.47个月）的相关损失金额，根据计算，装修损失价格取整合计得8882元，营运损失包含商铺租赁相关成本损失62188元与员工工资损失9100元，合计71288元，总合计80170元。”2019年1月24日，圆梦公司对贵州皓天价格评估司法鉴定所出具（2018）皓鉴字第503号《鉴定意见书》提出异议，要求鉴定机构进行说明。2019年1月25日，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出异议回复，载明：“1.商铺租赁成本62188元，属于双方合同约定应由周桂松支付的费用，异议人提出周桂松并未实际支付这些费用，但异议人并未免除周桂松支付这些费用的义务，如今后周桂松仍需支付这些费用，则必然形成相应的损失。除非异议人明确免除周桂松对这些费用的支付义务，否则就应将这些费用确定为周桂松的损失。2.员工工资损失9000元，计算的是周桂松涉案店铺试营业前期培训一个月的员工工资损失，员工人数为4人。根据周桂松涉案店铺规模，配备员工4人合情合理。周桂松提供的工资标准也符合市场行情。本次鉴定以周桂松提供的相关资料客观真实为前提，该部分鉴定结果是否采用，应由人民法院根据双方当事人的举证情况最终认定。”该案发回重审后，双方当事人再次变更诉讼请求，增加了诉请金额。本院认为，周桂松与圆梦公司签订的《商铺使用合同》和《商业管理合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。从《商铺使用合同》的内容及所交付的款项票据看来，双方签订的《商铺使用合同》符合租赁合同的法律特征，周桂松也是以租赁合同纠纷提起诉讼。因所租赁的商铺是整个商场的一部份，为统一管理经营，周桂松与圆梦公司还签订了《商业管理合同》，此合同应为《商铺使用合同》的从合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人还应当履行租赁物的维修义务。承租人的基本义务是按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。周桂松与圆梦公司签订《商铺使用合同》后，圆梦公司交付了商铺，周桂松对商铺进行装修后开业。但仅开业两天便发现漏水，从而引起纠纷，经协商未果后诉至法院。根据法律规定及《商铺使用合同》约定，圆梦公司应当在周桂松通知以后积极履行作为出租人的维修义务，周桂松也有义务采取有效措施防止损失的扩大。因在合同履行之初，双方就产生纠纷进行了诉讼，在诉讼过程中，圆梦公司于2018年8月3日向本院提出反诉提出解除合同，双方均表示同意解除《商铺使用合同》和《商业管理合同》，本院予以确认。因解除权是单方形成权，通知到达对方时解除。本院于2018年8月9日将反诉申请送达至周桂松，周桂松收到该反诉申请书后，对圆梦公司要求解除合同的诉讼请求并未提出异议，至此双方之间的合同已解除。对于圆梦公司是否应当赔偿周桂松的损失的问题。圆梦公司将商铺交付周桂松使用、收益，作为出租人应当按照约定将租赁物交付周桂松，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。周桂松所经营的商铺顶部主水管伸缩节破裂导致漏水，造成周桂松装修损害。虽双方对于漏水的部位无异议，但对导致伸缩节处破裂的原因却各执一词。周桂松认为是因为过锅瘾地标广场店在装修时改造下水管道，圆梦公司没有尽到管理维护的职责而造成，圆梦公司则认为系周桂松聘请无装修资质的装修工人加装曲形管道损坏排水管主管道接头导致过锅瘾地标广场店加装的伸缩节破裂而造成。经周桂松申请，本院委托有资质的鉴定机构对漏水原因鉴定，但鉴定机构对漏水原因无法鉴定，故双方均无证据证明漏水原因究竟为何。从双方签订的合同来看，周桂松应当聘请具备专业资质的装修公司进行装修，周桂松于2017年7月25日向圆梦公司领取了《地标广场装修手册》及其附件并在该手册上签字捺印，同时交纳了装修保证金，该装修手册明确要求商户及装修施工单位必须向圆梦公司申请《施工许可证》并提交装修设计图，待圆梦公司审核通过后商户才能进行装修。且在周桂松对其承租商铺装修过程中，如圆梦公司认为其装修不符合合同约定，在审核时就应提出，同时按照《地标广场装修手册》中的约定审核装修公司资质，阻止周桂松进行装修，但圆梦公司怠于履行自己的义务，并没有阻止或劝阻周桂松装修，还要求周桂松要按商场的统一安排在2017年10月27日开业，其行为可以视为圆梦公司已同意了周桂松的装修行为。另外，整个地标广场内的商铺凡是需要用水与排水的商铺在装修时都必须要在主水管道上加装曲形管道，否则是不能正常用水与排水的。从双方签订的合同及加装曲形管道的必要性方面审查，因为周桂松必须要加装曲形管道才能正常经营，圆梦公司对于周桂松必须要在主水管道上加装曲形管道应是明知的，而圆梦公司在周桂松加装曲形管道时未对该加装行为提出任何异议，还要求周桂松按公司统一安排开业的行为应视为一种默认。且圆梦公司有关周桂松聘请无装修资质的装修工人加装曲形管道，损坏了排水管主管道接头导致过锅瘾餐饮加装的伸缩节破裂造成漏水仅仅系其单方面的猜测，没有证据予以证明，故圆梦公司的该项辩解理由不能成立。虽然现无法确定导致伸缩节破裂的原因，但在圆梦公司交付涉案商铺给周桂松时，并没有这个伸缩节，而该伸缩节系过锅瘾餐饮在征求得圆梦公司同意后加装的，且在加装以后圆梦公司还对其进行了检查、验收，圆梦公司对于过锅瘾地标餐饮加装的下水管道具有管理、维护的义务，但圆梦公司并没有完全尽到维护和管理的义务，应当按照合同约定承担责任。根据双方在合同中“如因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方应负责赔偿乙方的损失。”的约定，圆梦公司应当就周桂松商铺漏水产生的损失承担相应的赔偿责任。关于周桂松诉讼请求中的要求圆梦公司赔偿其损失164850元是否应当得到支持的问题。首先周桂松诉请的装修款121360元，因漏水导致的装修损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所评估后，因漏水导致的装修损失价格为8882元，对于装修损失8882元双方均表示认可。虽然周桂松承租的商铺发生损害，圆梦公司未尽到维护与管理的义务，但圆梦公司赔偿的损失应为实际发生的损失，因漏水产生的损失金额为8882元，对于超出8882元的装修损失，在双方产生争议后，周桂松有多种维护自己合法权益的方式，但其直接选择关闭店铺，未合理使用自己的装修成果，由此产生扩大损失应由周桂松自行承担。故本院支持周桂松的诉请的装修损失金额为8882元。对于店内门头广告字及收银台背景墙广告字共计6000元，店铺内的广告字并未因为漏水而产生损害，依然可以继续使用，并且广告字也属于装修的一部分，经过鉴定，周桂松所受的全部装修损失共计8882元，故本院对周桂松单独要求圆梦公司赔偿广告字的费用不予支持。对于装修押金5000元，该笔费用为周桂松所提交的装修保证金，圆梦公司辩称因周桂松违反双方签订的《商铺使用合同》及《商业管理合同》的约定，如前所述，圆梦公司在周桂松聘请装修人员时，并未提出异议，且周桂松已经装修完工，圆梦公司对此亦应当承担相应责任。亦不符合合同约定的其他不予退还的情形，故圆梦公司应当退回其装修押金5000元。对于修理费300元，周桂松提供了《收据》一张予以证实，圆梦公司认可维修的事实，对于单独修理破裂的伸缩节产生修理费300元符合一般的收费标准，圆梦公司亦未提供证据予以证明周桂松做主张的费用过高，故本院对周桂松的诉讼请求予以支持。对于周桂松要求圆梦公司退还的租赁费32190元，该笔费用实际由履约保证金24142.5元及押金8047.5元组成。圆梦公司辩称因周桂松未按照合同约定履行，故8047.5元不予退还。但如前所述，对于周桂松商铺因漏水造成损害，圆梦公司未履行维护与管理义务，圆梦公司也存在过错，故对于圆梦公司因周桂松违约故不予返还履约保证金的辩解意见本院不予支持。综上所述，圆梦公司应当赔偿周桂松因本次事故造成的装修损失8882元、排污管道维修费300元，退还周桂松履约保证金24142.5元、押金8047.5元、装修押金5000元。关于周桂松应否支付圆梦公司商铺使用费、管理费、推广费的问题。双方之间的《商铺租赁合同》已经于2018年8月9日解除，周桂松应当在解除合同后履行腾房义务，将承租的涉案商铺腾空交付给圆梦公司，不能因双方之间的诉讼尚未审结为由一直占有。因腾空房屋需要一定期限，本院综合考虑给予周桂松自合同解除之日起一个月的腾房时间。周桂松至今仍然占有圆梦公司商铺，导致圆梦公司遭受租金损失，周桂松应当予以赔偿。故周桂松应从2018年9月9日开始向圆梦公司支付占用商铺而产生的占用费。根据周桂松与圆梦公司对于租金约定，周桂松每日应当支付的租金为83.25元（45元×55.5平方米÷30天），故周桂松应支付圆梦公司从2018年9月9日至2020年4月30日期间的使用费共计49866.75元（83.25元×599天=49866.75元），并从2020年5月1日起按83.25元每日的标准计付商铺占用费至周桂松腾房交还之日止。对于圆梦公司主张的2018年5月28日至2018年9月9日期间的商铺使用费，在双方产生争议期间双方均未积极对矛盾纠纷寻求妥善的解决办法，并且圆梦公司亦未尽到维护与管理的义务，本院对此期间双方造成的损失均不予支持。如前所述，本案系在合同履行之初即发生纠纷，在处理纠纷期间双方未继续履行合同，在诉讼过程中双方均同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”处理本案。因双方在履行合同之初即发生纠纷，双方均未妥善处理矛盾纠纷，导致双方的损失均在不断扩大，故对于双方之间的损失均以实际损失为准，对于逾期付款违约金本院不予支持。关于商业管理费，周桂松自双方产生争议后，并没有对店铺进行经营，并未享受圆梦公司的商业管理和商业推广，故对圆梦公司关于管理费和推广费的诉请，本院不予支持。关于电费156元及违约金，圆梦公司提交了相应的票据予以证明，该费用属于周桂松应当交纳的费用，因周桂松没有按期交纳，圆梦公司代为其支付，故周桂松应当将该款项支付给圆梦公司。对于违约金的主张同前述原理，本院不予支持。综上所述，周桂松应当支付圆梦公司2018年9月9日至2020年4月30日期间的商铺租赁费49866.75元及电费156元，共计50022.75元，并从2020年5月1日起按83.25元每日的标准计付商铺占用费至腾房交还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下：一、解除周桂松与贵州圆梦商业管理有限公司于2017年6月2日签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》。二、限圆梦公司于本判决生效后十日内赔偿周桂松装修损失8882元、排污管道维修费300元，退还周桂松履约保证金24142.50元、押金8047.50元、装修押金5000元，共计46372元。三、限周桂松于本判决生效后十日内腾空贵州圆梦商业管理有限公司地标广场1-32号商铺交还贵州圆梦商业管理有限公司。四、限周桂松于本判决生效十日内后支付圆梦公司商铺租赁费49866.75元及电费156元，共计50022.75元，并从2020年5月1日起按83.25元每日的标准计付商铺占用费至腾房交还之日止。五、驳回周桂松的其余诉讼请求。六、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费13598元（其中案件受理费3598元，鉴定费10000元），由周桂松负担9773元，贵州圆梦商业管理有限公司负担3825元（直接向周桂松支付）。反诉案件受理费4760元，减半收取2380元,由周桂松负担698元，贵州圆梦商业管理有限公司负担1682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王明快人民陪审员  彭小莹人民陪审员  张民波二〇二〇年六月三十日法官 助理  段鹏艳书 记 员  刘婉蓉