贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0324民初1621号原告（反诉被告）：何明勇，男，生于1984年2月19日，汉族，住正安县。被告（反诉原告）：正安县国方物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91520324MA6DK30Y5N。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇名仕公馆。法定代表人：吴于国。原告何明勇诉被告正安县国方物业管理有限责任公司（以下称“国方物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，国方物业公司提起反诉，两案合并审理，于2009年6月9日公开开庭进行了审理。原告何明勇，被告国方物业公司法定代表人吴于国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明勇向本院提出诉讼请求：判令国方物业公司退还装修保证金2000元并支付2016年12月6日至2020年4月21日期间的利息347.14元。事实及理由：原告向开发商购买住房后，于2016年12月6日向国方物业交了2,000元装修押金，装修完毕后，多次要求国方物业退还，国方物业公司以各种理由拒绝退还。被告国方物业公司辩称，收取何明勇2000元装修保证金属实，但何明勇物业服务费没有交完，应当抵偿物业服务费。反诉原告国方物业向本院提出诉讼请求：由何明勇支付物业服务费3719元并按每天1‰支付违约金2427元。事实及理由：2016年12月6日，何明勇到我公司接房（B-13-10号），房屋面积95.99平方米，同时签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：何明勇按建筑面积每月每平方米缴纳物业服务费1.1元，逾期缴纳按每天1‰交纳违约金。何明勇交纳了2016年12月6日至2017年12月6日的物业服务费。2017年12月6日至2018年12月30日欠物业服务费1351元。2019年1月1日至2019年12月30日欠物业服务费921元（公司为回馈业主，主动降低收费标准，按每平方米0.8元计算）。2018年8月1日，何明勇采取撬门方式强行入住B-14-10号房，房屋建筑面积95.84元，并进行装修，欠2018年8月1日至2018年12月30日的物业服务费527元（按每平方米1.1元计算）。欠2019年1月1日至2019年12月30日物业服务费920元（按每平方米0.8元计算）。反诉被告何明勇辩称，国方物业公司不是我们小区的前期物业公司，而是开发商的一个部门。在我不清楚的情况下，国方物业公司要求我签订业主公约等协议才予以办理接房手续。另外，世纪大厦B-14-10号房我没有入住也没有装修。经审理查明：2016年4月16日，国方物业公司与正安县世纪福园大厦的建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定国方物业公司为正安县世纪福园大厦小区提供物业服务，合同第三十二条约定：本合同有效期为肆年。期限自2016年4月20日起至2020年4月20日止。在本合同期限内，当业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年12月6日，何明勇到国方物业公司办理了B-13-10号房的接房手续并与国方物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中第四条约定，交纳费用时间为当年1月份前。电梯高层（一期）住宅按建筑面积每月平方米1.1元。第十一条约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，国方物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，何明勇向国方物业公司缴纳装修保证金2,000元，收款收据上注明：一年后无利息返还。协议签订后，何明勇支付了一年的物业服务费。2018年9月22日，世纪大厦小区业主委员会成立，12月10日，业主委员会与遵义市居美家美物业管理公司签订物业服务合同。12月20日，业主委员会通知国方物业公司停止收取物业服务费并向新的物业公司办理移交手续。庭审中，何明勇称：我对国方物业公司的资质有异议，因当时急着入住，所以我就接收了世纪大厦B-13-10号房，没有接收B-14-10号房。以上事实，有何明勇提供的装修保证金收据、世纪大厦业主委员会告知书、凤仪镇街道办事处通知、正安县住房和城乡建设局文件，国方物业公司提供的接房物管公司通知书、世纪福园大厦住宅房屋交接验收表、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、缴纳通知书及照片，当事人陈述在卷佐证。本院认为，对于本诉，何明勇向国方物业公司缴纳装修保证金时，已约定一年后退还，现约定的期限已过，国方物业公司应当退还何明勇装修保证金2000元并支付2017年12月7日至2020年4月20日期间的资金占用利息，利息标准参照民间借贷逾期利率年利率6%计算为284.33元，何明勇请求347.14元，超出部分，本院不予支持。对于反诉，国方物业公司具备提供物业服务的资质，其与世纪大厦小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同，对包括何明勇在内的世纪大厦小区全体业主均具有约束力。在国方物业公司与何明勇签订的《前期物业管理服务协议》中已明确告知物业费收费标准及违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，国方物业公司请求何明勇支付物业服务费及违约金，本院予以支持。何明勇应支付的物业服务费和违约金为B-13-10号房，建筑面积95.99平方米，每平方米1.1元，2017年12月7日至2018年12月10日物业服务费为1277.63元，违约金为950.56元。B-14-10号房，建筑面积95.84平方米，每平方米1.1元，2018年8月1日至2018年12月10日物业服务费为453.32元，违约金为231.19元。两套房屋物业服务费合计为1730.95元，违约金合计为1181.75元。因国方物业公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定，当业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。故2018年12月10日之后，国方物业公司再对世纪大厦小区进行物业服务无法律依据，对12月10日之后的物业服务费，本院不予支持。对何明勇称，未接收B-14-10号房，不应支付物业服务费的抗辩理由，业主购买商品房，当房屋开发商或物业服务企业通知接房后，因业主个人原因不办理接房手续，不影响物业服务费的收取。因双方互有给付义务，应当予以折抵，扣除国方物业公司应退还何明勇的装修保证金2,000元及利息284.33元，何明勇还应支付国方物业公司物业服务费及违约金628.37元。为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：何明勇限于本判决书生效后五日内支付正安县国方物业管理有限责任公司物业服务费及违约金共计628.37元。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由正安县国方物业管理有限责任公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由何明勇负担。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请执行。审 判 员 袁定刚二〇二〇年六月二十日法官助理 王 静书 记 员 骆海兵