内蒙古自治区奈曼旗人民法院   民事判决书   （2019）内0525民初2542号   原告：隋某1，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   委托诉讼代理人：隋某2，男，市民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   被告：于某，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   委托诉讼代理人：张某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   被告：李某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   被告：王某，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码:×××。   原告隋某1诉被告于某、李某、王某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理，依法适用普通程序三次公开开庭审理。三次开庭原告隋某1委托诉讼代理人隋某2，被告于某及其委托诉讼代理人张某，被告李某到庭参加诉讼，被告王某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告隋某1向本院提出诉讼请求：1.要求停止对位于××旗、04-111号房产的执行；2.要求判令解除对奈曼旗大沁他拉镇房产84号区经廉新村房产的查封；3.请求依法确认奈曼旗大沁他拉镇房产84号区经廉新村的房产属于原告；4.要求三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月1日原告收到奈曼旗人民法院送达（2017）内0525执2137号之五号执行裁定书，原告认为你院驳回原告的执行异议请求，没有事实和法律依据。2012年原告与被告李某、王某就位于××旗的上述房产在双方自愿、平等原则下达成了房屋买卖协议，2012年2月14日原告交付购房款117000元。被告已经将房屋交付给了原告，只是由于条件限制，未能办理房屋产权变更登记。因被告于某与李某、王某民间借贷纠纷一案涉案房屋被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被告李某、王某在三被告之间借贷行为前已经将涉案房屋出卖给原告，原告已支付了全部价款，并且实际占有涉案房屋，非因原告过错未能办理涉案房产的产权变更登记。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向你院起诉，请支持原告的诉讼请求。   被告于某辩称，2018年1月12日李某向法院提交了1份同意拍卖涉案房屋申请书，被告于某向拍卖公司交纳了3000元公告费，经过一个月时间的公告，原告没有提出任何异议。2017年6月3日于某诉李某、王某一案判决后，李某与于某共同通过摇号的方式同意法院依法拍卖涉案房屋。涉案房屋属于低保楼，按国家规定低保楼在五年内不允许上市交易。（2017）内0525民初2370号判决生效后，你院对涉案房屋进行执行，原告没有提出任何异议，上述理由足以说明原告与李某签订的买卖协议是虚假的。   被告李某辩称，当时我不想将涉案房屋卖给原告，因为我当时没有房屋居住，在原告的请求下我才同意将涉案房屋出卖给原告，我现在不同意将涉案房屋交付给原告。我同意退还原告117000元购房款，但是我现在没有能力退还全部房款，现在我只能退还原告50000元至60000元，其余购房款我保证在一年半内退还。   王某未答辩。   结合原告起诉、被告答辩，原被告的举证、质证，经审理查明如下事实：   1.2017年4月10日被告于某以李某、王某为被告向本院起诉，要求被告李某、王某偿还借款本金150000元，并自2014年10月16日起按月利率1.5%支付利息（至本息实际偿还为止）。经审理本院于2017年6月3日做出（2017）内0525民初2370号民事判决，该判决判令被告李某、王某于该判决生效后三日内偿还原告借款本金150000元；并自2014年10月16日起按月利率1.5%支付利息（至本息实际偿还为止），被告李某、王某对上述债务负连带责任。该判决生效后李某、王某未按该判决履行义务，被告于某向本院申请执行，在执行过程中本院做出（2017）内0525民初2137号民事裁定书和（2017）内0525执2137号之四号执行裁定书，对位于通辽市××旗西的楼房（房屋所有权证号为：148021103507，位于房产84号区,登记所有权人为被告李某）进行查封和评估。执行过程中原告隋某1向本院提出执行异议，本院审查后做出（2017）内0525执2137号之五号民事裁定，该裁定驳回原告隋某1的异议请求。2019年4月10日（异议期间内）原告向本院提起案外人执行异议之诉,要求停止对涉案房屋的执行，解除查封并确认涉案的房屋归原告所有。   2.2012年2月14日被告李某与原告隋某1签订楼房转让协议，双方在协议中约定：1.李某将其位于××旗、04-111号房屋出售给原告；2.房屋总价款为117000元；3.待涉案房屋（廉租房）允许办理产权变更手续时，被告李某协助原告办理各项手续，办理过户的所有费用均由原告承担；4.被告李某“保证协助原告办理更名所需的各种手续，如违约李某向原告赔偿双倍房款违约金”；5.原告交清房款时被告将房屋产权证交给原告，做为财产转让的证据。“在签订此合同前，房屋如出现房屋产权抵押或者经济、租赁及水电纠纷，责任全部由甲方（李某）承担”。   3.2012年2月15日原告向李某交清了上述购房款117000元，被告李某为原告出具1枚收据，交清购房款后被告李某将涉案房屋交付给原告，同时将涉案房屋的所有手续（包括：房产证1份、李某交纳房款收据2枚、取暖费发票1枚、质量保证书1份、李某交纳专项维修基金收据1枚、利民物业公司为李某出具的收据1枚、奈曼旗广播电视台为李某出具的发票1枚、恒基测绘有限公司为李某出具的发票1枚、由奈曼旗房地产交易所出具的定额发票5枚）交付给了原告，原告隋某1居住至今。庭审中被告于某认为原告提交的买卖合同是虚假的，但未提供充分的证据予以证明。另查明：2016年11月3日后原告三次找被告李某，协助办理过户手续。2018年10月8日原告要求被告李某协助办理过户手续，原告委托诉讼代理人隋某2向奈曼旗恒基房测有限公司交纳完测绘费后到房产部门办理过户手续时得知涉案房屋被本院查封，不能办理房产过户登记手续。   4.根据奈曼旗人民政府文件〔奈政发（2012）27号〕、奈曼旗人民政府办公室文件〔奈政办发（2010）12号〕、《奈曼旗廉租住房出售和管理暂行办法》的相关规定“已出售廉租住房实行上市准入制度，购买廉租房的对象在办理房屋所有权证后的5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、继承和捐赠等。居住满五年且住房条件改善的，经审查批准，允许上市交易，届时原产权人需交纳购房款10%的土地出让金，再按相关税费政策办理过户手续。如果5年内确有特殊原因需要上市交易的，需经审查批准后补交原购房款的10%的出让金，方可按相关税费政策予以出售”。   上述本院确认的事实有下列证据予以证明：1.2012年2月14日李某与原告签订的楼房转让协议书1份；2.李某和王某出具的证据1枚；3.奈曼旗利民物业管理有限公司出具的证明1份；4.2016年5月19日由周艳莱、刘海飞、田玉琴出具的证明1份；5.出示2017内0525民初2370号民事判决书1份；6.2017内0525执字2137号之五号执行裁定书1份；7.产权登记证号为1480211035007的房产证1份；8.奈曼旗城乡建设局颁发的奈曼旗商品房质量保证书1份；9.2011年12月14日李某交纳的取暖费发票1份；10.2011年李某交纳首付款收据1份；11.2011年9月21日奈曼旗房地产管理所出具的售廉租房尾欠款收据1枚；12.2011年12月李某交纳水费的发票1枚；13.奈曼旗房地产交易中心为李某出具的定额发票5枚；14.利民物业公司给李某出具的收据1枚；15.奈曼旗房地产管理局给李某出具的收据1枚；16.恒基测绘有限公司给李某出具的发票1枚；17.奈曼旗广播电视台为李某出具发票1枚；18.恒基测绘有限公司给隋某2出具的发票（00912685号增值税发票）1枚；19.证人高某的出庭证言；20.奈曼旗人民政府和奈曼旗人民政府办公室文件各1份。   本院认为，本案争议焦点为原告对争议房屋的权利是否能够阻止执行涉案房屋。根据法律规定对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告隋某1认为其系不动产买受人，提出执行异议之诉主张停止执行涉案房屋，满足以下四个条件方可阻却执行：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在查封前原告已经合法占有该不动产；3.已按照约定支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未能办理过户登记。对照上述的各项条件，首先，原告隋某1与被告李某之间于2012年2月14日签订的楼房转让协议书，协议所涉的标的物虽为廉租房，涉案房屋在五年内不得交易未被法律、行政法规严格禁止，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定；况且涉案房屋奈曼旗人民政府并未严格禁止在初次产权登记后五年内交易，在具备特殊情况下经审批也准许交易，故涉案楼房转让协议合法、有效，对原告和被告李某有约束力。其次，原告已经按协议的约定交纳了全部117000元购房款，其交付房款的行为符合楼房转让协议的约定。原告于2012年2月15日交纳房款后占有、使用涉案房屋至今，故符合上述第二项和第三项条件。再次，原告曾要求被告李某协助办理产权登记，但因涉案房屋被本院查封，客观上不能办理过户登记，故未办理过户登记原告没有过错。综上，原告主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院对此项诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人提出执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。因此，本判决生效后本院做出的（2017）内0525执字2137号之五号裁定自动失效。原告主张解除对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出异议，原告应当通过执行程序进行救济，而非通过诉讼方式能够解决，故不在执行异议之诉案件审理范围。原告要求本院确认涉案的房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持，因为根据《物权法》的相关规定，不动产物权采用登记生效原则。本案当事人以房屋买卖的方式转移不动产物权，应当在补交相关税费并完成所有权变更登记才能取得涉案房屋所有权,现原告尚未取得物权。被告于某以所涉案的合同是虚假的，可以执行涉案房产的抗辩主张，本院不予采纳，因为被告于某没有提供充分的证据予以证明。综上所述，被告王某经合法传唤不到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩与质证权，不影响本案审理。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一.停止对奈曼旗大沁他拉镇房产84号区经廉新村10-04-022，04-111号房产（房产证号为：148021103507）的执行；（2017）内0525执2137号之五号执行裁定书于本判决生效时自动失效。   二.驳回原告隋某1对被告于某、李某、王某的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告李某、于某共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审 判 长 王 爱 民   审 判 员 刘 永 全   审 判 员 王 德 羽   二〇二〇年六月二十四日   书 记 员 席乌日罕