上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3679号原告：徐家珍，女，汉族，1953年8月9日生，户籍地河南省南阳市，现住上海市奉贤区。原告：王琳琳，女，汉族，1980年10月2日生，户籍地河南省南阳市，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐家珍。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。委托诉讼代理人：康建明。原告徐家珍、王琳琳与某某上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告徐家珍和被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告徐家珍到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与某某之间签订的房屋《租赁合同》无效；2、判令被告返还购房款800,000元。3、判令被告赔偿两原告自2017年5月28日起至实际还款之日止按800,000为基数的中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。4、判令被告赔偿两原告因缔约过失造成的家具损失24,750元；5、诉讼费被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月28日签订《御府公寓租赁合同》，合同约定，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。两原告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该期限届满后，两原告自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为房屋后续的租金，两原告可长租至2086年3月3日。签订协议后，两原告分四次向被告共计支付租赁保证金800,000元。原告方认为，双方虽订立租赁合同，但实际上是在被告虚假和错误引导下参与买卖房屋的行为，两原告支付的资金实际为购房款。且被告因违规多次被政府职能部门进行行政处罚。据此，两原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，两原告在签署合同时对房屋性质是知晓的，故合同有效。同意退还已付本金，但不同意支付利息，认为签订租赁合同不同于购买理财产品，两原告诉请支付利息缺乏事实依据。对于两原告提出的家具损失与本案无关，诉讼费由法院依法裁定。两原告为证明其主张，在第一次庭审中向本院提供如下证据：一、案外人与某某签订的协议书。证明被告与两原告等承租户在签订租赁合同前签订的就是房屋买卖合同。被告对有公司盖章的协议书的真实性无异议，但提出双方签订的仅是押金合同，并未记载房屋买卖性质，对没有公司盖章的协议书真实性不认可。二、房产中介被行政处罚的决定书，证明房产中介因违规为被告提供房产中介服务被行政处罚。被告对此证据的真实性表示由法院依法审核，但提出中介提供的单方服务与某某无关。三、《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据，证明双方对于合同权利义务的约定，两原告履行付款义务的事实。被告对此证据无异议。四、广告和汇总表，广告证明两原告订立合同时中介发放的广告称讼争房屋享有70年产权，可落户、入学和办理公积金贷款，将来可以办理小产证。汇总表证明这些业主均通过中介向被告购房。被告对广告的真实性表示由法院依法审核，但提出系房产中介单方宣传，与某某无关。对汇总表表示由原告单方制作，对于客户信息是否准确不清楚，但表内部分客户确与某某签订过合同。五、发票，证明两原告因购买家具支出的费用，造成了实际损失。被告对此证据的真实性无异议，但表示原告购买的家具大部分是可以移动的，对于部分固定的家具在安装时原告擅自对线路和开关进行了移动，存在安全隐患，影响工程竣工验收，被告还需额外支出费用进行整改。在第二次庭审中向本院提供如下证据：一、补充协议，证明被告曾承诺未按期交房，同意按日万分之一支付违约金。二、照片，证明被告提供的所谓签订合同现场背景有“公租房”或“公共租赁房”字样的是事后添加的，原告签订合同时背景记载为“御府花园”，大部分业主签订合同时背景记载为“御府公寓”。三、行政处罚决定书，证明被告于2018年9月因违规被行政处罚，不应再同意原告定制家具，造成家具损失的过错责任在被告方。四、情况说明，证明该项目于2013年立项，2015年上海金山工业区管理委员会就已说明由上海和辉光电有限公司员工租赁居住，被告不应再面向社会出售。对于上述四组证据，被告未到庭，视为其放弃质证的权利。被告为证明其主张，在第一次庭审中向本院提供两张照片，证明御府公寓售楼处现场对外宣称一直是公租房项目，只租不售。原告对第一份照片的真实性无异议，但对第二张照片提出异议，认为签订合同时现场并未看到这些标识，系被告事后伪造了现场。经审理查明，2017年5月28日，原告徐家珍、王琳琳与某某上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”3栋西单元14层01室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为59.69平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)，由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金共计800,000元，于2017年5月28日前支付520,000元，于2017年9月11日前支付80,000元，于2018年3月12日前支付200,000元。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，两原告可续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年5月28日，原告徐家珍刷卡支付定金20,000元；同年6月24日，原告徐家珍刷卡支付180,000元；同年9月11日，两原告刷卡支付400,000元；2018年3月12日，原告徐家珍刷卡支付200,000元。另查明，2015年5月4日，上海金山工业区管理委员会出具一份情况说明，记载被告单位租赁房项目已于2013年9月2日认定为我区单位租赁房建设项目，为解决入驻园区企业员工的居住问题，现根据实际情况金山工业区管委会提出要求，决定将上海和辉光电有限公司企业员工约5000人率先租赁被告单位租赁房内。2018年9月4日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告向不符合条件的对象出租公共租赁住房，对其作出罚款30,000元，同时责令公司立即整改的行政处罚。又查明，原告徐家珍与某某于2019年8月7日签订一份补充协议，约定双方经友好协商，一致同意于2019年6月30日前将毛坯房交付给第三方装修公司进行装修，两原告同意不得以被告逾期交房为由向被告主张违约金或赔偿金。备注栏记载2019年1月1日至2019年6月30日按合同约定的日万分之一补偿两原告每天80元。以上事实，由补充协议、租赁合同、承诺书、收据、信用中国上海金山网站行政处罚详情、情况说明等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到800,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款800,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对两原告显失公平，两原告诉请要求按银行同期贷款利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至付款次日起。对于两原告要求被告赔偿因购买家具造成的实际损失，本院经审查后认为可移动家具并不影响其使用价值，固定家具移动后一定程度上影响到使用价值，但被告赔偿的利息部分足以补偿该部分损失，且原告对合同无效造成的损失也应承担相应的过错责任，故本院对此不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐家珍、王琳琳与某某上海御府投资有限公司于2017年5月28日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐家珍、王琳琳购房款800,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐家珍、王琳琳的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年5月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以180,000元为基数，自2017年6月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以400,000元为基数，自2017年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以200,000元为基数，自2018年3月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6023元，由原告徐家珍、王琳琳负担181元，被告上海御府投资有限公司负担5842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……