福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初5468号 原告（反诉被告）：郭淑珍，女，1959年6月10日出生，回族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡敦煌，男，1984年5月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘荣辉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟明,福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）郭淑珍与被告（反诉原告）胡敦煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，于2018年11月1日作出(2016)闽0521民初9738号民事判决。原告（反诉被告）郭淑珍、被告（反诉原告）胡敦煌均不服判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）闽05民终645号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年7月1日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭淑珍的委托诉讼代理人康碧信，被告（反诉原告）胡敦煌的委托诉讼代理人刘荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭淑珍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告胡敦煌立即将位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统和租赁房屋内的一切设备交付给原告郭淑珍；3.判决被告胡敦煌支付原告郭淑珍租金287400元，并按每月47900元的标准计付2017年3月1日起至合同解除之日止的租金；4.判决被告胡敦煌按每月47900元的标准向原告郭淑珍支付自合同解除之日起至被告胡敦煌将房屋含一切设备交付原告郭淑珍之日止的房屋占有使用费。诉讼中，原告郭淑珍变更诉讼请求：1.判决被告胡敦煌将位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统交付给原告郭淑珍；2.判决被告胡敦煌赔偿原告郭淑珍各项财产经济损失共计3000000元（具体以评估结果为准）；3.判决被告胡敦煌支付原告郭淑珍自2013年12月9日至2014年3月1日期间按月租金52900元标准计算的房屋占有使用费158700元；4.判决被告胡敦煌支付原告郭淑珍自2016年10月1日起至被告胡敦煌将租赁房屋含一切设备交付给原告郭淑珍之日止按月租金47900元标准计算的房屋占有使用费；5.判决被告胡敦煌将原安装于涉案房屋的“泰德商务酒店”字样的四块广告牌（东面店面1块、立面2块、北面屋顶2块）恢复原状；6.判决被告胡敦煌修复因装修漏水造成的原告郭淑珍房屋损坏；7.判决被告胡敦煌将涉案房屋东面原二至六层整体ＬＥＤ等按现场恢复原状；8.判决被告胡敦煌立即拆除安装在涉案房屋的广告字牌，并对损坏部分进行修复；9.判决被告胡敦煌立即搬走及拆除放置于原告郭淑珍房屋的所有动产及未形成附合物的物品；10.判决被告胡敦煌返还原告郭淑珍代为支付的电费10886.9元及自2017年4月29日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。后原告郭淑珍又撤回其变更后的诉讼请求中的第五、六、七、八项诉讼请求。重审中，原告郭淑珍变更诉讼请求：1.判决被告胡敦煌支付原告郭淑珍房屋占有使用费1418600元（其中2013年12月9日至2014年3月1日按约定的月租金52900元、2016年9月1日至2019年4月30日按约定的月租金47900元计），并自2019年5月1日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息损失；2.判决赔偿拆除原告郭淑珍安装在泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋内的“海力格”牌电梯（型号ＴＫＪ1000／1.0-ＪＸ）损失50000元、不锈钢门窗损失234644.558元、消防梯损失33060元，合计317704.558元（具体以评估为准）。事实与理由：胡敦煌因经营酒店需要向郭淑珍租赁位于泉州台商投资区××镇××村××埔（原泰德商务酒店）的一层杏秀路段的4间店面、二至六层及主楼部分及酒店所有的配套工程系统，双方于2013年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2013年12月9日至2024年3月1日止，双方约定租赁房屋一层四间店面月租金10000元，年租金120000元，二至六层年租金为514800元，上述租赁房屋租金合计634800元。租金为半年计付，胡敦煌应当于每年的3月1日和9月1日前各支付该半年房屋。胡敦煌应按时支付租金，不得拖欠租金，如拖欠租金长达一个月，郭淑珍可以从胡敦煌履约金中扣除租金，郭淑珍有权终止本合同并收回出租房屋，其租赁物内的一切设备归郭淑珍所有等。双方还约定：租赁期间胡敦煌租用房屋和设备损坏的，应负责恢复原状或赔偿经济损失。后胡敦煌返还郭淑珍南面二间店面，并按月租金47900元继续承租，现胡敦煌已自2016年9月起未支付租金，郭淑珍多次要求胡敦煌按约定支付租金，但胡敦煌仍不付分文，至今胡敦煌已拖欠租金287400元。胡敦煌的以上行为已严重侵犯了郭淑珍合法权益。因案涉已于2019年4月底交付与泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部，现已被拆除。同时，因为胡敦煌以本案纠纷尚未解决为由拒不搬迁其在被拆除房屋内的物品，导致郭淑珍一直未能向泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部实际腾房交付。在泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部和泉州市中级人民法院经办法官的动员下，郭淑珍于2019年4月25日通过泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部向胡敦煌预付搬迁费用20000元，胡敦煌再予以搬迁使得郭淑珍于2019年5月初向泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部实际交付该房屋，此外，胡敦煌在搬迁过程中，未经郭淑珍同意，将该房屋原有的不锈钢门窗、消防梯、电梯予以一并拆除，造成郭淑珍损失，应予赔偿。 被告胡敦煌辩称，一、双方的房屋租赁合同因郭淑珍所出租的房屋未取得建设规划工程许可证而无效，过错在郭淑珍。二、郭淑珍诉求的房屋占用费中2013年12月9日至2014年3月1日系双方约定的免租期，2016年9月1日至2018年7月10日期间因为郭淑珍断水断电导致胡敦煌无法正常经营，其无权要求支付房屋占用使用费。2018年7月10日郭淑珍就案涉房产与案涉房产所在的拆迁指挥部签订了拆迁安置补偿协议，并且郭淑珍也实际领取了1068万多元的拆迁补偿款，以及尚未取得的1700多平方米的补偿房屋。所以郭淑珍在2018年7月10日后便无权要求胡敦煌支付房屋占用使用费。三、泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部在支付了相应的补偿对价后对房屋进行拆除，且在拆迁前于2018年12月份郭淑珍已经向指挥部出具了其所有的个人物品已经搬离的书面材料，故郭淑珍要求胡敦煌赔偿不锈钢门窗、消防梯、电梯，缺乏事实和法律依据。四、胡敦煌承租郭淑珍房屋后，花费了500多万元进行二次装修，案涉房产于2018年7月10日被征用，但郭淑珍未经胡敦煌同意，违反双方合同中关于案涉房屋拆迁补偿的约定，从指挥部领取了案涉房产二次装修近600万元的补偿款，无论是法律规定还是合同约定，郭淑珍均应当将相应的补偿款支付给胡敦煌，但是至今郭淑珍拒不支付。 反诉原告胡敦煌向本院提出反诉诉讼请求：1.判决确认本案《房屋租赁合同》无效；2.判决反诉被告郭淑珍赔偿反诉原告胡敦煌经济损失包括装饰装修费用2800000元、无法继续经营酒店而产生的可得利益损失1400000元、酒店加盟费168000元，合计4368000元；3.判决反诉被告郭淑珍支付反诉原告胡敦煌履约保证金52900元。重审中，反诉原告胡敦煌变更反诉诉讼请求：1.确认案涉《房屋租赁合同》无效；2.判决反诉被告郭淑珍支付反诉原告胡敦煌5584860元，其中：（1）二次装修补偿款4932389元；（2）一次性终止经营补贴款（经营性用房）466630元；（3）停产停业补助费（经营性用房）66040元；（4）搬迁补助费（经营性用房）2201元；（5）因租赁合同无效给反诉原告胡敦煌造成的酒店加盟费损失117600元；3.判决反诉被告郭淑珍支付履约保证金52900元。事实与理由：2013年12月9日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定郭淑珍将在惠国用（2004）出字第110039号（135平方米）及惠国用（2004）出字第110045号（125平方米）两本土地使用权证所确定的两宗土地上扩建的案涉房屋出租给胡敦煌用于酒店经营，租赁期限由2013年12月9日起至2024年3月1日止，且在租赁合同签订后，胡敦煌随即投入大量资金、人力、物力装饰装修酒店以进行经营。后因“泉福厦客专（高铁）泉州台商投资区段建设工程项目”需要，案涉房屋被政府征收拆迁，郭淑珍于2018年7月10日与征迁指挥部签订了两份《土地房屋征迁安置补偿协议》，且指挥部已向郭淑珍支付了相应的征迁补偿款。泉州市中级人民法院已依法调取编号分别为高0106CM、高0107CM《土地房屋征迁安置补偿协议》及相应认定补偿标准数额的材料，该材料对案涉房屋装修和其他项目均作出了价值评估和补偿标准，是本案认定胡敦煌应享有的补偿款数额的重要依据。其中编号为高0106CM《土地房屋征迁安置补偿协议》明确载明的“二次装修增加补偿金额2729593元、房屋附属物及地上附着物242636元、一次性终止经营补贴（经营性用房）212140元、停产停业补助费（经营性用房）29381元、搬迁补助费（经营性用房）979元”。编号为高0107CM《土地房屋征迁安置补偿协议》明确载明的“二次装修增加补偿金额2438086元、房屋附属物及地上附着物251477元、一次性终止经营补贴（经营性用房）254490元、停产停业补助费（经营性用房）36659元、搬迁补助费（经营性用房）1222元”，胡敦煌作为案涉房屋二次装修的实际投入者、房屋附属物及地上附着物的所有权人、承租了案涉房屋后进行实际经营的经营者（持有合法有效的工商营业执照）和实际搬迁人，由于郭淑珍的过错导致案涉租赁合同无效，本着公平原则，特提起反诉。 反诉被告郭淑珍辩称，一、胡敦煌主张郭淑珍应支付二次装修补偿款4932389元，缺乏事实依据，该4932389元包括郭淑珍将案涉房屋交付给胡敦煌前已经投入装修的部分即泰德商务酒店已经对案涉房屋进行装修并经营过，即便胡敦煌在承租后进行相应的重新装修，也在泰德商务酒店装修的基础上进行，拆迁部门对该二次装修的评估包括泰德商务酒店装修的部分，如胡敦煌以此主张其应得二次装修部分应负有将其投入的二次装修区别开来，且拆迁部门的二次装修补偿款4932389元还包括拆迁政策中规定的每平方200元的装修补偿费用。二、胡敦煌第二项请求中的一次性终止经营补贴款、停产停业补助费、搬迁补助费，该三项虽然注明经营性用房，但被拆迁的房屋中还包括其他经营单位，该部分款项不仅仅是胡敦煌所经营的酒店产生的相应补贴和补助。三、胡敦煌主张应赔偿其加盟损失，证据不足。胡敦煌仅提供加盟的相关合同不足以证实其已经支付了相应的加盟费用。四、关于履约保证金52900元由法院依法审理。 经审理查明：2013年12月9日，郭淑珍与胡敦煌签订《房屋租赁合同》1份，约定郭淑珍将位于泉州台商投资区群青村西埔的房屋［国有土地使用权证：惠国用（2004）出字第110039号、惠国用（2004）出字第110045号］出租给胡敦煌，租赁范围包括：1、一楼杏秀路段的4间店面（电梯外的场地，该场地不计租金为双方共同使用）；2、二层至六层主楼部分；3、酒店所有的配套工程系统（包括配电、给排水、电梯），租赁期限自2013年12月9日起至2024年3月1日止，一层四间店面年租金120000元，二至六层及所属设备和设施年租金514800元，每年3月1日和9月1日前各支付该半年房租。合同签订之日起到2014年3月1日为胡敦煌装修期，不计租金。胡敦煌应支付郭淑珍相当于1个月房租作为履约保证金。合同第五条第7点还约定，租赁期限内如遇有关部门对租赁物实施拆迁，则全部房屋主体、场地和土地部分及已装修好的房屋房间赔偿等一切的赔偿款项归甲方（郭淑珍）所有，乙方（胡敦煌）部分二次装修由乙方自行向政府理赔。合同签订后，胡敦煌向郭淑珍支付履约保证金52900元。胡敦煌承租房产用作骏怡酒店经营，并办理个体工商户登记。在合同履行过程中，胡敦煌将一楼南面两间店面返还给郭淑珍，并调整为按每月47900元的标准支付租金。郭淑珍起诉后，胡敦煌支付费用220000元。另查明案涉房产未取得建设规划许可证。2014年7月28日，骏怡酒店福建泉州店室内装修工程竣工验收消防复查合格。2018年7月10日，郭淑珍作为乙方与泉州台商投资区环境与国土资源局作为甲方签订协议编号分别为高0106ＣＭ、高0107ＣＭ的《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》各1份，其中高0106ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》项下的土地及房屋的征收拆迁补偿费用为6104810元，总建筑面积为1922.55平方米（其中：一层至三层均为252.65平方米；四层至六层均为245.75平方米），合同第二条约定，补偿方式部分货币补偿和部分产权调换。第五条约定，过渡补助费、搬迁补助费、按期签约腾空奖励金、自行过渡奖励金、按期搬迁奖励金、提前搬迁奖励金……对照《实施方案》的规定，确定乙方应得的住宅过渡补助费、搬迁补助费、按期签约腾空奖励金、产权调换自行过渡奖励金标准（具体金额见附件五《财务结算表》）。第六条约定，房屋腾空验收1、乙方应在本协议签订之日起20日内将房屋腾空交付甲方验收拆除、腾空交付后不得回迁。自验收之日或腾空期限届满之日起，房屋的所有权归甲方所有，甲方有权在未经履行任何法律程序的情况下，直接组织进行房屋腾空并委托施工单位对房屋及附属物实施拆除作业。如乙方尚有部分物品放置在房屋内而没有申请延期搬离的，则视为乙方已放弃该物品的财产所有权，甲方有权直接采取必要措施予以清理。乙方对甲方采取的一切处理行为无任何异议，自愿放弃一切可能的索赔或起诉权利。2、乙方将房屋腾空交付甲方验收后，不得擅自拆除已由甲方给予补偿的物品（如房屋附属物、门窗和水电设施等）。否则甲方有权取消乙方已享有或可享有的补助……。编号为×××03的附表《财务结算表》中一、征收补偿费用：……3.二次装修增加补偿金额2729593元。4.房屋附属物及地上附属物242636元。……六、发放金额……7.一次性终止经营补贴（经营性用房）212140元。8.停产停业补助费（经营性用房）29381元。9.搬迁补助费（经营性用房）979元。编号为×××03的泉永信拆评报字［2018］第4-144-1号用地征迁补偿价格评估分户报告的估计结果：一至八层特征楼地面瓷砖铺贴、水泥漆、墙裙、吊顶、卫橱设施齐全、消防系统、监控、网络、弱电、强电等装饰装修补偿价值3114105元。编号为×××03的泉永信拆评报字［2018］第4-145-2号用地征迁补偿价格评估分户报告的估计结果：附属项目补偿价值110573元，其中包含电梯七层七站七门的补偿价值12540元。 另，高0107ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》项下的土地及房屋的征收拆迁补偿费用为5677952元，总建筑面积为1717.24平方米（其中：一层为269.92平方米，二层至三层均为269.72平方米；四层至六层均为232.97平方米）。合同第二条、第六条与高0106ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》约定内容一致。编号为×××03-1的附表《财务结算表》中一、征收补偿费用：……3.二次装修增加补偿金额2438086元。4.房屋附属物及地上附属物251477元。……六、发放金额……7.一次性终止经营补贴（经营性用房）254490元。8.停产停业补助费（经营性用房）36559元。9.搬迁补助费（经营性用房）1222元。案涉征迁补偿附属物已包含电梯、不锈钢门窗及消防梯等。2018年12月28日，郭淑珍出具《说明》1份，载明：本人位于泉州台商投资区××镇××村的房地产（图纸编号为×××03、×××-1）被征收并签订征收拆迁补偿安置协议后，本人已经将房屋内的个人物品全部办理，房屋内已无本人物品，房屋内现有的其他物品均系承租人胡敦煌的物品，与本人无关。2019年1月23日，泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部发出公告1份，载明：郭淑珍位于泉州台商投资区××镇××村的房地产（图纸编号为×××03、×××-1）被依法征收，郭淑珍已经就该房地产的征收补偿安置事宜签订了土地房屋征收拆迁补偿安置协议书。郭淑珍已经将该房地产移交给指挥部。目前该房屋内仍然遗留部分具有利用价值的物品，对此，郭淑珍本人确认其已经将房屋内的个人物品全部搬离，房屋内已无郭淑珍的物品……。2019年4月19日，胡敦煌出具《自行搬离承诺书》1份，承诺至2019年4月22日前将位于泉州台商投资区××镇××村××房产内遗留的自有物品全部搬离。庭审中，郭淑珍自认至2019年1月17日已领取拆迁补偿款1050万元，其中一层二次装修金额1811187元（已含住宅房屋室内二次装修补偿全新单价200元／㎡，下同）；二层二次装修金额605408元；三层二次装修金额623694元；四层至六层二次装修金额均为630700元。因本案一审诉讼过程中案涉房产被拆迁，本院依据双方申请委托福建鑫八闽价格鉴定评估公司对案涉房产装饰、装修工程费用及租赁屋内物品的价值进行价格评估并依据评估结果作出（2016）闽0521民初9738号民事判决：一、确认原告郭淑珍与被告胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内搬离、拆除其放置于原告郭淑珍位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋内未形成附合的装饰装修物品（以福建鑫八闽价格鉴定评估公司作出的鑫八闽价鉴（2017）631号评估意见书中的第八页至第十页载明的清单为准）。三、被告胡敦煌应于本判决生效之日十五日内将原告位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋返还给原告。四、被告胡敦煌应支付原告郭淑珍房屋占有使用费780900元。五、反诉被告郭淑珍应赔偿反诉被告胡敦煌经济损失773791元。六、上述第四项与第五项相扣抵，被告胡敦煌应支付原告郭淑珍7109元，款项应于本判决生效之日起十五日内支付。七、驳回原告郭淑珍的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告胡敦煌的其他诉讼请求。双方均不服上述判决，上诉至泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院认为案涉房产已被拆迁且补偿金额巨大，郭淑珍亦领取了相应的补偿款，该事实影响案件处理，故作出（2019）闽05民终645号民事裁定书，裁定撤销（2016）闽0521民初9738号民事判决，发回本院重审。 重审中，郭淑珍申请对案涉房产内的“海力格”牌电梯（型号TK1000/1.-JX）、不锈钢门窗（816.78平方米）、消防梯等损失进行评估。本院依法委托泉州华天资产评估房地产评估有限公司、泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，但该两家公司均回函无法对本院委托事项作出鉴定，本院于2019年12月11日依法终结对外委托司法鉴定。 以上事实，有郭淑珍提供的国有土地使用权证、个体工商户开业登记申请书、市场个体工商登记告知承诺书、通知、邮单，胡敦煌提供的消防复查意见书及消防合格证书、注销内资企业登记基本情况表、消防设计图纸、个体工商户登记基本信息表、施工记录（内业资料）、竣工说明、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见、原告与泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部签订的相应的土地房屋征迁安置补偿协议及补偿计算表、公告，以及原、被告双方提供的《房屋租赁合同》及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点：一、胡敦煌是否应支付郭淑珍房屋占有使用费及数额为多少；是否应赔偿电梯、消防梯、不锈钢门窗的损失及赔偿数额为多少。 郭淑珍认为，因合同无效，合同中关于免租期的约定亦随之无效，胡敦煌应按实际使用租赁物支付按约定的租金标准支付使用费。合同被认定无效后的房屋使用费，虽然郭淑珍与拆迁指挥部签订拆迁协议，但案涉房产并未实际移交，也正是因为胡敦煌以二次装修补偿问题拒不腾空交房，导致郭淑珍一直无法腾空交房，影响到相关补偿款项的领取，故胡敦煌应支付房屋使用费至实际腾房之日止。有关部门的公告，只是敦促胡敦煌腾房，与客观实际并不一致，不能作为定案依据。关于胡敦煌是否应赔偿电梯、消防梯、不锈钢门窗的损失的问题。因房屋并未实际腾房交付，故被拆迁房屋的权利人仍为郭淑珍，胡敦煌未经郭淑珍同意，擅自拆除被拆迁房屋上的门窗、电梯、消防梯，应承担赔偿责任。郭淑珍相应提供证据1即报警回执、询问笔录、被害人诉讼权利义务告知书、公告，以此证明胡敦煌在诉讼期间将案涉房屋的电梯、消防梯、门窗、电线等私自拆走，郭淑珍儿子报警的相关情况。胡敦煌质证称，对证据1来源的真实性无异议，但是对报警回执、询问笔录内容的真实性有异议。对公告无异议，但是郭淑珍主张胡敦煌应赔偿电梯、消防梯、门窗，缺乏事实和法律依据，在郭淑珍签订的拆迁安置补偿协议书中已经明确郭淑珍在签订协议的20日内将房屋腾空交付给拆迁指挥部，且在2019年1月23日的公告中也明确郭淑珍将案涉房产腾空移交拆迁指挥部，故郭淑珍请求胡敦煌赔偿电梯、消防梯、门窗的损失缺乏依据，不应得到支持。 胡敦煌认为，郭淑珍要求支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据。郭淑珍要求胡敦煌赔偿拆除不锈钢门窗、电梯等损失，其并未举证证明上述物品系胡敦煌拆除的，且郭淑珍主张的拆除时间是在郭淑珍已经就案涉房屋与拆迁指挥部签订安置协议后，也是在郭淑珍向指挥部出具已经将全部物品搬离的承诺之后，故郭淑珍已经无权就相关物品提出主张。 本院经审查认为，郭淑珍提供的证据1的真实性予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《房屋租赁合同》所涉租赁房屋仅有国有土地使用权证，未办理建设工程规划许可证，故依法认定该《房屋租赁合同》无效。虽然案涉《房屋租赁合同》无效，但根据诚实信用原则，郭淑珍同意胡敦煌对案涉房产进行装修并约定2013年12月9日至2014年3月1日为装修期免租期，故郭淑珍请求胡敦煌支付2013年12月9日起至2014年3月1日止按月租金52900元的标准计付房屋占有使用费，缺乏依据，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。胡敦煌尚未将案涉房屋腾空返还给郭淑珍，郭淑珍请求胡敦煌按原租金标准即每月47900元的标准支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。但根据郭淑珍原起诉主张的事实与理由中陈述，胡敦煌自2016年9月起未支付租金，可以认定在郭淑珍起诉前，胡敦煌已支付租金至2016年8月，2016年9月起未支付租金，故起诉后胡敦煌已支付的220000元应作为支付2016年9月起的房屋占有使用费予以扣抵，其中2016年9月1日起至2016年12月31日期间的房间占有使用费为191600元（47900元×4个月），余款28400元（220000元-191600元）应作为2017年1月1日起胡敦煌应付的房屋占有使用费予以扣抵，鉴于案涉房屋被列入政府征收范围，郭淑珍也于2018年7月10日就房屋征迁与拆迁指挥部达成补偿协议，故胡敦煌应支付房屋占有使用费至2018年7月9日合计847706元（2017年1月1日至2018年7月9日：47900元×18个月+47900元÷31天×9天-28400元，取整数）。因郭淑珍已于2019年1月17日领取了拆迁补偿款，故其请求自2019年5月1日起的房屋占有使用费的损失，缺乏依据，不予支持。关于胡敦煌是否应赔偿郭淑珍电梯、消防梯、不锈钢门窗的损失问题。因郭淑珍于2018年7月10日就房屋征迁与拆迁指挥部达成拆迁安置补偿协议书，根据拆迁安置补偿协议书的约定，电梯、消防梯、不锈钢门窗均属于拆迁安置补偿协议书赔偿的房屋附属物范围，故郭淑珍请求胡敦煌赔偿上述房屋附属物的损失，缺乏依据，不予支持。 二、关于郭淑珍是否应支付胡敦煌相应拆迁补偿款及款项数额如何确定及返还履约保证金52900元的问题。 胡敦煌认为，胡敦煌主张的二次装修补偿款，在双方的租赁合同中对于二次装修补偿款的归属有作出明确约定，且胡敦煌提交的拆迁指挥部加盖公章确认的骏怡酒店二次装修的表格有明确按照层数来计算金额。关于一次性终止补贴款、停产停业补贴款、搬迁补助费，在土地房屋征收拆迁补偿方案指导意见第四部分，对经营性房屋的认定规定即持有工商营业执照，郭淑珍主张案涉房屋有其他经营性用房却未提供证据，且只有胡敦煌承租的部分房产有办理有营业执照，故拆迁补偿款中经营性用房的部分款项应当支付给胡敦煌。胡敦煌相应提供证据2即报警回执1份，以此证明郭淑珍故意停掉酒店的用水用电导致酒店无法继续经营造成损失的事实。证据3即注销内资企业登记基本情况表，以此证明原惠安县泰德商务酒店经营期限是至2011年4月21日。证据4即酒店委托管理合同1份，以此证明胡敦煌承租案涉房产用于经营酒店，并为此支出酒店加盟费168000元。证据5即骏怡商务宾馆房门订购协议1份，以此证明胡敦煌为酒店装修购买房门的事实。证据6即空气源热泵热水系统销售报价1份，以此证明胡敦煌支出空气源热泵热水系统65500元。证据7即骏怡连锁酒店广告制作清单1份，以此证明胡敦煌支出广告费70428元。证据8即地毯购销合同1份，以此证明胡敦煌为酒店装修购买地毯的事实。证据9即消防工程施工合同1份，以此证明胡敦煌为酒店装修实施消防工程的事实。证据10即保安咨询指导费发票联1份，以此证明胡敦煌因酒店保安咨询指导支出2400元的事实。证据11即骏怡酒店基础通信业务合作协议1份，以此证明胡敦煌为经营酒店支出基础通信费用的事实。证据12即建材送货单1份，以此证明胡敦煌为酒店装饰装修支出的部分建材款的事实。证据13即香港法蕾雅床垫订货合同1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置床垫的事实。证据14即定制家具供货合同1份，以此证明胡敦煌为酒店装饰装修购置家具的事实。证据15即泉州酒店用品网报价单1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置客房服务车等物品的事实。证据16即购销合同1份，以此证明胡敦煌为酒店经营购置床单等物品的事实。证据17即胡敦煌经营的酒店的装修竣工图，以此证明胡敦煌对案涉房屋进行装修的情况。证据18即蝶依斓窗帘订购合同1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置窗帘的事实。证据19即骏怡连锁酒店广告制作清单1份，以此证明胡敦煌为经营酒店制作广告的事实。证据20即百姓家居（泉州）商品销售单1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置沙发等物品的事实。证据21即商品销售单1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置水晶大灯等物品的事实。证据22即泉州市良友纺织用品有限公司销售清单1份，以此证明胡敦煌为经营酒店购置阻燃垃圾桶等物品的事实。证据23即工程装饰装修工程施工合同1份，以此证明胡敦煌对案涉房产的一楼、三至六楼进行水电、油漆等土建工程时支付900000元的事实。证据24即消防复查意见书及消防合格证书各1份，以此证明郭淑珍所经营的酒店起初消防验收不合格，后为通过消防验收，胡敦煌在案涉房屋投入了大量的消防设施的事实。郭淑珍质证称，对证据2、3真实性无异议。对证据4真实性无法确认，胡敦煌提供的证据无法证明其已经实际支付加盟费用给尚客优城际酒店有限公司。对证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据17、证据18、证据19、证据20、证据21、证据22、证据23有异议，无法证明胡敦煌的主张。对证据10、11无异议。对证据24的真实性无异议，但无法证明胡敦煌投入大量消防设施。 郭淑珍认为，一、胡敦煌主张支付二次装修补偿款所依据的是泉州永信评估机构的评估报告，但该评估报告采用的是重置评估方法对拆迁房屋进行评估，该评估结论包含租赁物交付与郭淑珍将案涉房产出租给胡敦煌前的装修投入，胡敦煌应对其投入部分负有举证责任。拆迁部门的拆迁补偿标准的区分也是建立在租赁物交付胡敦煌之前的装修投入，该事实在原审一审期间经胡敦煌确认，原审法院委托福建鑫八闽评估机构对装修投入部分评估时的清单、及拆迁部门的拆迁补偿标准项目中得到比较，可以看出拆迁部门的补偿标准及项目并非胡敦煌全部投入。二、胡敦煌主张的一次性终止经营补贴款、停产停业补助费、搬迁补助费，虽然注明经营性用房，但根据胡敦煌提供的补偿标准中该部分补贴款、补助费尚包括其他经营单位在内的，胡敦煌应对其享有的部分比例负有举证责任。另从本案证据显示消防设施并非胡敦煌全部投入，从提供的消防工程施工合同中的价款可以证实胡敦煌投入的消防设施也并非其主张的数额。胡敦煌提供的消防内业资料只能证实其所经营的酒店在报验收时的消防设施配置状态，该配置状态在客观上也包括租赁房屋交付胡敦煌之前案外人黄勇所经营的泰德酒店对消防部分的投入。因此胡敦煌应对其在消防方面的投入进一步举证。三、关于胡敦煌主张的加盟费损失，虽然胡敦煌提供加盟合同，但未提供相应的汇款凭证或记录，仅提供加盟合同并不足以证明该合同已经实际履行，故其主张该部分损失证据不足。郭淑珍相应提供证据25即个人独资企业营业执照、营业场所使用证明、不同意惠安县泰德商务酒店室内设计的审核意见[惠公消（建修）字2007第23号]、消防验收合格意见各1份，以此证明案涉房屋在出租给胡敦煌前曾出租给案外人黄勇经营惠安县泰德商务酒店，且黄勇因经营需要对案涉房屋进行装修，案涉房屋的消防工程已由黄勇施工，不是全部由胡敦煌进行施工。证据26即商品销售清单6份、送货单2份、崧兴水暖灯饰销售清单5份、连盛电器商场销售清单3份、泰德酒店木作价格清单1份、收款收据3份、泰德商务酒店土建价格清单1份、数字点播系统合同1份、豪华商务音响设备采购协议书1份，以此证明案涉房屋出租给胡敦煌前，前承租人黄勇已对案涉房屋进行装修投入。证据27即照片1组，以此证明案涉房屋出租交付给胡敦煌前惠安县泰德商务酒店的经营状况及现场。证据28即电费发票，以此证明原告代被告缴付电费。证据29即评估报告，以此证明案涉房产交付给胡敦煌前已经装修。胡敦煌质证称，对证据25、28的真实性无异议，但与本案无关。对证据26、27的真实性无法确认，且与本案无关。对证据29的真实性无异议，但案涉房产已经于2018年7月10日被征用拆迁，该评估报告已经不能作为定案依据。 本院经审查认为，胡敦煌提供的证据2、3，与本案不具有关联性，不予采纳。证据4即酒店委托管理合同1份，系胡敦煌与青岛尚客优城际酒店管理有限公司签订的，真实性予以确认。胡敦煌提供的证据5即骏怡商务宾馆房门订购协议、证据6即空气源热泵热水系统销售报价、证据7即骏怡连锁酒店广告制作清单、证据8即地毯购销合同、证据12即建材送货单、证据13即香港法蕾雅床垫订货合同、证据14即定制家具供货合同、证据15即泉州酒店用品网报价单、证据16即购销合同、证据17即被告经营的酒店的装修竣工图、证据18即蝶依斓窗帘订购合同、证据19即骏怡连锁酒店广告制作清单、证据20即百姓家居（泉州）商品销售单、证据21即商品销售单、证据22即泉州市良友纺织用品有限公司销售清单、证据23即工程装饰装修工程施工合同，胡敦煌举证用于证明其装修案涉房屋用于经营酒店所购买的家具等及土木建筑等装饰装修，但胡敦煌装修案涉房屋后已作为经营酒店使用，酒店的装饰装修存在毁损、折旧的情况，且案涉房产已经被征收拆迁，故对胡敦煌提供的上述证据不予采信。证据10即保安咨询指导费发票联1份，所体现的咨询指导起止时间为2014年8月13日起至2015年8月14日，在该期间内胡敦煌已相应接受咨询指导，并未因本案合同无效造成胡敦煌的损失，不予采信。证据11即骏怡酒店基础通信业务合作协议，仅有胡敦煌经营的个体工商户（泉州台商投资区胜煌商务酒店）作为甲方盖印确认，乙方（中国移动通信集团福建有限公司惠安分公司）并未签名捺印，该份证据真实性无法确认，不予采信。证据24即消防工程施工合同、消防复查意见书及消防合格证书，而胡敦煌承租前，案涉房屋也是作为酒店进行经营，有相应的消防系统工程，胡敦煌主张向承租房屋内的全部消防系统为其投入装修，不予采信。郭淑珍提供的证据25、26、27、28仅能证明案涉房产出租前原租户经营酒店的情况，无法证明郭淑珍出租给胡敦煌的案涉房产可直接作为酒店经营，故对该证据25、26、27、28不予采信。证据29因案涉房产已经被征迁，拆迁安置补偿协议中已对二次装修进行了重新评估，故对该证据不予采纳。因案涉租赁合同虽因未取得建设施工许可证而无效，但租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营造成其经济损失，胡敦煌无法继续进行酒店经营的实际原因是因政府拆迁造成，故胡敦煌请求郭淑珍赔偿其酒店加盟费，依据不足，不予支持。关于郭淑珍是否应支付胡敦煌二次装修补偿的问题。因案涉租赁合同虽因未取得建设施工许可证而无效，但租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营造成其经济损失，胡敦煌无法继续进行酒店经营的实际原因是因政府拆迁造成，故胡敦煌请求郭淑珍赔偿其酒店加盟费，依据不足，不予支持。关于郭淑珍是否应支付胡敦煌二次装修补偿的问题。因案涉房产已被拆迁安置，在郭淑珍与政府签订的拆迁安置补偿协议书中对二次装修的金额已经有明确的评估数额5895639元，因郭淑珍出租案涉房产时并非毛坯房，故根据《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见》附表3的规定，二次装修补偿款中200元/㎡的装修补偿由业主郭淑珍享有。因案涉房产被拆迁时胡敦煌仅租赁郭淑珍一层的四间店面中的两间及二层至六层主楼且案涉房产在胡敦煌承租前已有作为酒店经营装修过，因案涉房产已经被拆除且双方均未能举证证明其各自投入及区分泰德酒店的装修残值与骏怡酒店装修的折旧价值，根据公平诚信原则，胡敦煌承租部分的二次装修补偿款扣除200元/㎡的装修补偿外剩余的补偿款3478368元[（1811187元÷2-522.48㎡÷2×200元/㎡）+（605408元-522.37㎡×200元/㎡）+（623694元-522.37㎡×200元/㎡）+（630700元-478.72㎡×200元/㎡）＋（630700元-478.72㎡×200元/㎡）+（630700元-478.72㎡×200元/㎡），取整数]由双方按比例享有，比例酌情由郭淑珍、胡敦煌各享有50%份额，故胡敦煌请求郭淑珍支付二次装修补偿款调整为1739184元（3478368元×50%）。关于一次性终止经营补贴款（经营性用房）、停产停业补助费（经营性用房）、搬迁补助费（经营性用房）的问题。因郭淑珍未能举证证明案涉房产除胡敦煌进行酒店经营外还存在其他商业性经营，故胡敦煌请求郭淑珍支付一次性终止经营补贴款（经营性用房）、停产停业补助费（经营性用房）、搬迁补助费（经营性用房），予以支持，但案涉被拆迁房屋共8层，胡敦煌承租了一层四间店面中的两间及二至六层用于酒店经营，故根据胡敦煌的承租比例予以调整为：一次性终止经营补贴款（经营性用房）320808元（466630元÷8层÷２+466630元÷8层×５层，取整数）、停产停业补助费（经营性用房）45403元（66040元÷8层÷２+66040元÷8层×５层，取整数）、搬迁补助费（经营性用房）1513元（2201元÷8层÷２+2201元÷8层×５层，取整数）。关于郭淑珍是否应当返还胡敦煌履约保证金52900元的问题。庭审中，双方共认胡敦煌支付郭淑珍履约保证金52900元，因案涉房屋租赁合同为无效合同，郭淑珍也未要求将履约保证金作为胡敦煌应支付的房屋占有使用费予以扣抵，故胡敦煌请求郭淑珍返还履约保证金52900元，予以支持。 综上事实，本院认为，因案涉房产未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，胡敦煌请求确认双方之间的《房屋租赁合同》无效，理由和依据充分，应予支持。虽然案涉租赁合同无效，但因胡敦煌未能足额支付其占有使用案涉房产的使用费，故郭淑珍请求胡敦煌支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持，但房屋占有使用费的金额予以调整为847706元。郭淑珍主张的利息损失缺乏依据，不予支持。郭淑珍请求胡敦煌赔偿“海力格”牌电梯（型号TKJ1000/1.0-JX)损失、不锈钢门窗损失、消防梯损失，亦缺乏依据，不予支持。胡敦煌请求郭淑珍支付二次装修补偿款，予以支持，但二次装修补偿金额予以调整为1739184元，胡敦煌请求郭淑珍支付一次性终止经营补贴款（经营性用房）、停产停业补助费（经营性用房）、搬迁补助费（经营性用房），予以支持，但数额予以调整为：一次性终止经营补贴款（经营性用房）320808元、停产停业补助费（经营性用房）45403元、搬迁补助费（经营性用房）1513元。案涉租赁合同虽因未取得建设施工许可证而无效，但租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营造成其经济损失，胡敦煌无法继续进行酒店经营的实际原因是因政府拆迁造成，故胡敦煌请求郭淑珍赔偿其酒店加盟费，依据不足，不予支持。因案涉房屋租赁合同为无效合同，郭淑珍也未要求将履约保证金作为胡敦煌应支付的房屋占有使用费予以扣抵，故胡敦煌请求郭淑珍返还履约保证金52900元，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、确认郭淑珍与胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内支付原告郭淑珍房屋占有使用费847706元。 三、反诉被告郭淑珍应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告胡敦煌二次装修补偿款1739184元、一次性终止经营补贴款（经营性用房）320808元、停产停业补助费（经营性用房）45403元、搬迁补助费（经营性用房）1513元。 四、反诉被告郭淑珍应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告胡敦煌履约保证金52900元。 五、上述第二、三、四项判决相抵扣后，郭淑珍应于本判决生效之日起十五日内支付胡敦煌1312102元。 六、驳回原告郭淑珍的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告胡敦煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35605.5元，由原告郭淑珍负担23328.5元（多预交的12277元予以退回），由被告胡敦煌负担12277元，应于本判决生效之日起五日内缴交。反诉案件受理费20872元，由反诉原告胡敦煌负担8833元（多预交的12039元予以退回），由反诉被告郭淑珍负担12039元，应予本判决生效之日起五日内缴交。评估费65000元，由郭淑珍负担46679元，胡敦煌负担18321元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 审 判 员  陈秀军 人民陪审员  庄炳忠 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。