福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3158号 上诉人（原审被告）：李丽芳。 委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：姜常瞳，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：王少荣。 被上诉人（原审原告）：王夏忻。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏金金，福建智德律师事务所执业律师。 上诉人李丽芳因与被上诉人王少荣、被上诉人王夏忻房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丽芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决主文第一项关于“退还押金20万元”认定错误。王少荣向李丽芳支付的是定金，并非押金。一审法院判决事项与李丽芳原诉请不一致；二、一审法院在对讼争合同应继续履行或解除的状态未作出认定的情况下，即判决李丽芳返还定金并支付违约金是错误的。1.王少荣、王夏忻已于2010年7月起诉要求李丽芳继续履行合同并支付违约金，福州市鼓楼区人民法院作出生效法律判决，认为讼争合同因房屋被法院查封无法继续履行，判决驳回王少荣、王夏忻的所有诉讼请求。而王少荣、王夏忻在本次诉讼中仍未诉请解除合同，故其再次要求的违约责任实际上仍然是继续履行合同的违约责任，违反了“一事不再理”的原则，应予驳回；2.王少荣、王夏忻诉请返还定金的请求权基础应当基于合同解除，但王少荣、王夏忻在一审中并未主张解除合同，一审法院亦未对合同的现状作任何查明和认定，并在未认定合同解除的情况下，对王少荣、王夏忻主张返还定金20万元及违约金的诉请完全予以支持，显失公平；三、王少荣、王夏忻仅支付了20万定金，而一审法院判决支持的违约金高达200多万，违约金明显过分高于王少荣、王夏忻的实际损失，请求二审法院依法予以调整。1.一审法院对违约金计算时间的认定缺乏事实和法律依据。2.王少荣、王夏忻仅支付了20万元定金，所产生的实际损失即为款项被占用期间的利息损失；3.王少荣、王夏忻在房屋买卖交易中仅支付了20万元定金，还不到房屋总价款的十分之一，以房屋总价款为基数持续计算违约金显然不合理；4.王少荣、王夏忻未及时行使合同解除权所导致的扩大损失，应当由其自行承担。在王少荣、王夏忻第一次诉讼过程中，讼争房屋因被福州市晋安区人民法院查封，房屋买卖合同已无法继续履行，但王少荣、王夏忻仍坚持要求李丽芳继续履行合同，导致案件被长时间中止审理。最终法院判决驳回王少荣、王夏忻的诉讼请求。在此期间的扩大损失，应当由王少荣、王夏忻自行承担；5.李丽芳并非恶意违约，而属过失违约。李丽芳因为债务问题导致房屋被查封，其自身也受到巨大损失，应结合本案情况，对高额违约金进行调整；四、一审法院认定“李丽芳至今未办理申请注销诉争的房产抵押手续，导致本案诉争房屋的买卖合同至今未履行”是错误的。讼争房屋在被法院查封前就已办理了解押手续。后李丽芬因债务问题涉诉，致使案涉房屋被法院查封，并导致合同无法继续履行，故并非李丽芳至今未办理申请注销诉争的房产抵押手续致使合同未履行。 王少荣、王夏忻辩称：一、双方《房产买卖合同》第八条约定，违约金的认定及支付不影响合同继续履行。王少荣、王夏忻因李丽芳的违约事实，依据合同约定主张违约金，与合同是否解除无关。1.依据合同约定，守约方有权解除合同，合同解除权既为守约方权利，权利是否行使，决定权在于行使权利一方，并无强制守约方行使合同解除权的规定；2.依据合同约定，王少荣、王夏忻主张的违约金并不以解除合同为前提，李丽芳认为支付违约金要先解除合同缺乏依据；3.本案不属于“一事再诉”。前案诉讼中，法院从未否定王少荣在履行不能情形消失之后要求继续履行的权利，相反还确认了买卖合同的合法有效，以及李丽芳违约的事实。根据2018年不动产登记中心查询结果：诉争房产未抵押未查封，本案有效合同可继续履行。而本案在诉讼中因李丽芳的执行案件导致诉争房产再次被法院查封，王少荣、王夏忻才变更诉讼请求，并依据合同条款要求违约金，并不构成重复诉讼；4．王少荣、王夏忻交付定金20万元以保证合同履行，现合同已处于事实上不能履行的状态，该定金保证合同履行的目的已然不能实现，李丽芳继续占有王少荣的定金没有任何法律上的依据。李丽芳认为定金返还应当基于合同解除是对法律的错误理解；二、合同约定的违约金计算标准并不过高，无需调整。1.按成交价日万分之五的违约金是双方在签订合同时自由意志达成的合意，不属于过高情形，李丽芳认为本案计算的违约金过高，是因其违约时间过长、超过十年所致；2.王少荣、王夏忻已经办理好相关银行贷款手续，其已经履行了本案合同约定的全部付款义务。只要李丽芳按合同约定履行解押义务便可拿到全额购房款；3.李丽芳在得知房产被法院查封之后，通过在诉讼中提出管辖权异议、上诉并撤回来恶意拖延诉讼，并占用王少荣、王夏忻20万元定金至今未还。4.诉争房产增值超过750万元，本是作为守约方的王少荣、王夏忻应得的，且王少荣、王夏忻为购得案涉房产，以低价卖掉位于鼓楼区长春花园约100㎡的房产和车库筹集而得，王少荣、王夏忻失去的不仅是购买诉争房产增值的可得利益，还有低价卖掉房产的双重利益损失；5.本案中，王少荣已经主动放弃了按合同约定李丽芳需承担的高达200多万的违约金，极大的降低了李丽芳所应承担的违约责任；三、偿还贷款不等于已办理解押手续，双方合同有具体明确的关于李丽芳履行解押义务的步骤和做法，李丽芳并未完成。且本案因李丽芳与他人的债务纠纷导致房产两次被法院查封而履行不能，一审认定李丽芳的违约行为造成本案合同不能履行正确；四、李丽芳一再侵害王少荣合法权益，主观恶意明显，其通过无理提出管辖权异议等方式恶意拖延诉讼进程，且其原具备使本案合同继续履行的能力，在明知生效判决已确认与王少荣、王夏忻间的房屋买卖合同合法有效，诉争房产解除查封就可继续履行的前提下，仍然再次违约，具有十分明显的主观恶意；五、一审认定违约金截止时间存在不当，应当计算至本案判决生效之日。 王少荣、王夏忻向一审法院提出诉讼请求：判令李丽芳返还王少荣、王夏忻20万元定金；判令李丽芳向王少荣、王夏忻支付违约金2158745元（按总成交价233万元每日万分之五计，自2010年1月27日起至2011年6月2日共491天，自2015年11月12日起暂计算至2019年8月5日开庭之日共1362天，共计1853天）；判令李丽芳向王少荣、王夏忻赔偿损失共计67544元（包括中介佣金44000元，诉讼费用13544元，保全费10000元），本案诉讼费由李丽芳承担。 一审法院认定事实：福州市鼓楼区人民法院已生效的（2010）鼓民初字第5351号民事判决书所认定：2010年1月12日，王少荣、王夏忻、李丽芳签订《房地产经纪服务合同》（包括《居间合同》、《房产变卖合同》、《交易服务合同》及附件、《代缴、原值及申报协议》）约定，王少荣、王夏忻购买李丽芳所有的坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××广场××＃楼××复试单元房产。总价款233万元，诉争房产抵押于招商银行，李丽芳须于2010年1月15日前办理申请注销该房产抵押手续。如一方违约，自违约行为发生之日起按成交价款日万分之五支付违约金，上述合同合法有效。王少荣、王夏忻向李丽芳支付了20万元定金。2010年1月27日，王少荣、王夏忻、李丽芳在中信银行福州分行的《划转款项委托书》上签名，该委托书载明，王夏忻与李丽芳已签订房屋买卖契约，办理诉争房产的过户交易，王夏忻向贵行申请的住房按揭贷款获批并发放后，将买方名下213万元转入李丽芳指定收款账户。2010年2月9日，王夏忻与中信银行福州分行签订《个人购房借款合同》，贷款136万元用于购房。2010年5月20日，因李丽芳与他人债务纠纷，诉争房产被法院查封。王少荣、王夏忻向双安公司支付中介佣金44800元。2019年6月18日，福州市不动产登记交易中心出具的《不动产登记信息查询结果》，诉争房产产权人为李丽芳，被抵押。福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102执5238号民事裁定书，查封诉争房产，期限为2018年11月29日至2021年11月28日。 一审法院认为，李丽芳至今未按办理申请注销诉争的房产抵押手续，导致本案诉争房屋的买卖合同至今未履行。由于李丽芳的债务问题，导致诉争房产被法院查封，房屋买卖合同无法履行。李丽芳的违约行为一直持续至今，故王少荣、王夏忻诉请判令李丽芳返还王少荣、王夏忻20万元定金，可予支持。王少荣、王夏忻诉请判令李丽芳向王少荣、王夏忻支付违约金，符合双方签订的房屋买卖合同的约定，一审法院亦予准许。诉争房屋至今未交易成功，王少荣、王夏忻称其已支付中介佣金44000元不应由李丽芳承担。王少荣、王夏忻主张的诉讼费13544元，保全费10000元，均已由生效法律文书指定败诉一方承担，一审法院不再处理。判决：一、被告李丽芳于本判决生效之日起十日内向原告王少荣、王夏忻退还押金20万元；二、被告李丽芳于本判决生效之日起十日内向原告王少荣、王夏忻支付违约金（按总价款233万元每日万分之五，自2010年1月27日起计至2011年6月2日，自2015年11月12日起计至2019年8月5日）；三、驳回原告王少荣、王夏忻的其他诉讼请求。本案诉讼费35355元，由原告王少荣、王夏忻负担984元，被告李丽芳负担34371元。 本院二审期间，李丽芳提交一份执行和解协议、转账凭证、收款确认书、结案报告，证明李丽芳因多起执行案件致使案涉房产被查封，后与各申请执行人协商，各申请执行人均同意用抵押贷款偿还欠款以了结执行案件，后李丽芳亦以抵押贷款按执行和解协议履行了还款义务。王少荣、王夏忻认为，上述证据与本案没有关联性。从证明对象看，恰好证明了案涉房产当时处于无抵押状态，李丽芳如果向解决问题的话，是具备与债权人以及法院协商解决案涉房产查封的能力的，但是其在十年时间里，从未与王少荣、王夏忻协商，其在解决执行案件的时候，从未将本案的200000定金和违约金计算在内进行处理，因此其主观恶意是很明显的。本院认为，李丽芳提供的证据系逾期提供，逾期理由不成立，本院不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，王少荣、王夏忻于2010年7月29日起诉要求继续履行案涉合同，案涉房产因李丽芳与他人之间的债务纠纷被法院查封，该案中止审理。后该案于2015年11月恢复审理，并于2017年3月14日以案涉房产被查封为由驳回王少荣、王夏忻的诉讼请求。现案涉房产又于2018年11月29日被鼓楼区人民法院查封，案涉合同已不具备继续履行的条件，二审程序中双方当事人均表示同意解除合同，为避免双方损失继续扩大，本院确认案涉合同于2020年6月3日双方作出解除合同意思表示之日解除。 对于违约金，案涉合同第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”；第九条约定：“守约方可以解除合同并要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”；第十条约定：“本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金240000元”。本案中，因案涉房产在2010年王少荣、王夏忻起诉后被查封，该案于2011年6月2日中止诉讼，故一审法院对王少荣、王夏忻所主张的此时间段的迟延履行违约金予以支持并无不当，予以维持。但是本院注意到，王少荣、王夏忻仅支付200000元定金，且该案于2015年恢复审理后，法官曾向王少荣、王夏忻释明，但王少荣、王夏忻仍坚持要求继续履行合同，故其所主张的2015年11月12日至今的日万分之五的违约金应属王少荣、王夏忻自行扩大的损失，一审法院对该时间段的违约金予以支持错误，本院予以纠正。鉴于李丽芳的证据不足以证明已申请银行解押手续，且案涉合同因无法继续履行而解除，李丽芳确实存在违约行为，故本院认为李丽芳应在支付2010年1月27日至2011年6月2日的违约金572015元（2330000元×0.05%×491天）之外，还应根据案涉合同第九条、第十条之约定向王少荣、王夏忻支付违约金240000元，共计812015元。 综上所述，李丽芳的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5615号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5615号民事判决第二、三项； 三、李丽芳与王少荣、王夏忻于2010年1月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月3日解除； 四、李丽芳应于本判决生效之日起十日内向王少荣、王夏忻支付违约金812015元； 五、驳回李丽芳的其他上诉请求； 六、驳回王少荣、王夏忻的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费35355元，由李丽芳负担13908元，由王少荣、王夏忻负担21447元；本案二审案件受理费20881元，由李丽芳负担13908元，由王少荣、王夏忻负担6973元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 高瀚钧 书 记 员 程 婷