宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初611号原告：盐某。统一社会信用代码：93640323MA75W2WX88。法定代表人：赵某，系该合作社经理。被告：盐池县至臻家庭农场。统一社会信用代码：91640323317881387E。法定代表人：谢某，系该农场经理。原告盐某与被告盐池县至臻家庭农场土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盐某的法定代表人赵某、被告盐池县至臻家庭农场的法定代表人谢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盐某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年3月15日签订的《土地租赁合同》；2.判令被告支付拖欠租金78312元，保留后续继续发的租金；3.判令被告将土地及农业设施恢复原状；4.判令被告返还租赁土地；5.判令被告承担23493.6元违约金；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月15日，被告租赁原告杨黄水浇地261.04亩用于种植黄花菜，双方于当日签订书面租赁合同，合同约定：租赁期限为十年，从2016年3月20日至2026年3月19日止。每亩租金为300元，一年租金总额为78312元，租金按年支付，甲乙双方在签订合同当日一次性付清第一年租赁费，以后每年的3月15日至20日内一次性向甲方付清当年的租赁费。在租赁期限内从第六年开始，租赁费按当时租赁土地行情进行调整，最低不能低于300元。乙方应按照约定时间向甲方交纳租金，如逾期超过约定日期，视为违约合同。甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之三十的违约金。因被告未按约支付2019年租金，2019年7月15日支付45000元，剩余33312元于7月25日一次性付清。到期后，被告未按约定履行，下一年合同履行期限即将来临，被告的行为已经表明其没有继续履行合同的诚意，其行为已明显构成违约。为保护原告合法权益，原告诉至法院。盐池县至臻家庭农场辩称，2016年与原告签订了土地租赁合同，租赁亩数属实。2017年、2018年的时候我将水钱交纳给田记掌行政村，田记掌行政村没有给我租赁的土地上浇水，我多次向王支书、自然村管水的人员催促让供水浇灌土地，原告没有给土地浇水。我在租赁的土地原有的水井投资了60000元维修进行了使用。2019年我经济有点困难，所以租赁费没有到位，加之前一年种植的黄花因自然灾害减产，导致亏损，所以2019年租赁费没有给原告支付，欠33312元租赁费。原告现诉讼违约金和2019年的土地租赁费我不同意支付，我种植是有季节性的，我早种植就有早收益，如果解除合同，返还土地，农民也是没办法利用土地来挽回损失，所以我不同意支付违约金和土地租赁费。我与原告签订十年期限的租赁合同，且种植的是永久性的农作物，我的投资很大，在土地中有机械、农具、场地、住房。土地租赁合同是有效的，应当依约履行。我也认为我违约了，没有按期支付2019年的租赁费，但我不同意解除合同，解除合同会给我带来损失。如果我将2019年、2020年的租赁费交纳给原告，原告是否能保证我无障碍继续使用，能够保证正常浇水和阻止村民的干扰。我要求继续履行合同，将拖欠的租赁费分期予以履行。原告依法向本院提交了证据，被告未提交证据。原告提交的证据1《土地租赁合同》，证据4合作社的会议纪要、章程修正案复印件各一份，证据5土地流转花名表复印件一份，证据6田记掌村召开村民代表会会议记录，被告对其均无异议，本院依法予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的证据2、3的证据三性无异议，对证明目的有异议，本院认定为，原告提交的证据2人民调解协议书一份，以及基于该协议形成的欠条，来源合法、真实有效、与本案有关联性，原告的证明目的成立，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定，甲方将曙光种植专业合作社扬黄水浇地267.2亩出租给乙方使用（租地面积以实际丈量为准），用途为种植黄花菜；租赁期限为十年，从2016年3月20日至2026年3月19日止，在租赁期限内从第六年开始，租赁费按当时租赁土地行情进行调整，最低不能低于300元，每亩租金为300元；租金按年支付，甲乙双方在签订合同当日一次性付清第一年租赁费，以后乙方每年的3月15日至20日内一次性向甲方付清当年的租赁费；乙方应按照约定时间向甲方交纳租金，如逾期超过约定日期，视为违约合同，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之三十的违约金；甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。合同签订后，原告在实际租赁使用的261.04亩土地上开始种植黄花菜，2019年之前三年的租赁费，被告虽未能按期支付，但已足额支付。因被告未能按租赁合同约定的每年3月15日至20日内一次性付清2019年的租金，2019年7月5日是，在花马池镇田记掌村人民调解委员会的主持下，原被告自愿达成人民调解协议，即：1.被告于2019年7月15日一次性支付原告租金10000元；2.于2019年7月25日一次性支付原告租金59912元；3.被告在协议中约定时间内不能兑现土地租金，合同将自动解除，土地归还群众，土地上的农作物归群众所有（黄花），被告将不承担2019年租金；4.由被告给原告出具欠条。被告于人民调解协议达成当日给原告出具了欠条，载明：欠到曙光合作社土地租赁费78312元，于2019年7月15日前交45000元整，下余尾款于7月25日前一次性付清。到期后，被告于2019年7月16日支付了45000元现金，至原告诉讼前，被告仍未履行2019年下欠租赁费33312元。原告诉讼时未予扣减，当庭变更第二项诉请为：判令被告支付拖欠租金33312元，保留后续发生的租金。另查明，原告出租给被告的261.04亩扬黄水浇地，系田记掌村民通经过召开村民代表会同意采用合作社流转经营的方式承包种植。同时查明，被告庭后于2020年5月14日将2019年下欠的33312元租金支付给了原告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告盐某与被告盐池县至臻家庭农场在自愿的基础上签订的《土地租赁合同》，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护，合同双方应当遵循诚实信用原则。原告依约交付了租赁物，被告作为承租人应依约承担支付租赁费的义务，不能如约支付租赁费，显属违约，应依合同约定承担相应的违约责任。关于涉案《土地租赁合同》的解除。合同约定被告应于每年的3月15日至20日内一次性向原告付清当年的租赁费，如逾期超过约定日期，原告有权解除合同。被告未按合同约定的时间支付2019年的租赁费，亦未按人民调解协议及欠条中承诺的时间及时履行支付义务。虽于2020年5月14日才将2019年下欠的33312元支付，但违约事实仍然存在，至今仍未按约支付2020年度的租赁费。故原告依约要求解除合同的诉请成立，应予支持。被告应于合同解除之同时返还租赁物。原告保留后续发生的租金的主张。原告可在被告实际返还租赁物后，另行主张合同解除之前实际使用租赁物期间的应付未付的租赁费，及合同解除之后至实际返还租赁物期间的租赁物占用损失。对原告要求被告恢复土地及农业设施原状的诉请，因双方没有约定，且原告没有举证证明原告向被告交付土地及农业设施时的原貌图样，故本院不予支持。关于原告主张的23493.6元（78312元×30%）违约金。违约金的主张即因被告的违约给原告造成的损失，被告多次违约，未按期履行支付租赁费义务，应给原告造成了一定的损失，被告应予赔偿，但原告未向本院举证证明被告的违约行为对其造成的实际损失，故本院酌情按照被告未付租金的15%予以支持，即11747元（78312元×15%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原告盐某与被告盐池县至臻家庭农场于2016年3月15日签订的《土地租赁合同》，双方权利义务于本判决生效之日终止；二、被告盐池县至臻家庭农场支付原告盐某违约金11747元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、被告盐池县至臻家庭农场返还原告盐某租赁土地261.04亩，于本判决生效之日起十日内向原告盐某交付；四、驳回原告盐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，由原告盐某负担19元，由被告盐池县至臻家庭农场负担368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 高春梅人民陪审员 张晓梅人民陪审员 彭海梅 二〇二〇年六月二十日书记员 王江聪附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算法方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。