广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10999号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：黎曼晴，系原告公司员工。被告：方权明，男，1979年8月17日出生，住安徽省池州市东至县。委托代理人：李达标，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司诉被告方权明居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周颖瑜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎曼晴，被告的委托代理人李达标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：通过原告努力，就被告购买黄建裕物业一事达成一致，三方签订了《存量房买卖合同》，被告与原告签订《服务收费确认书》，被告承诺支付中介费30万元。被告支付了150000元，至今仍拖欠150000元未付。请求判令：1、被告向原告支付中介费150000元及违约金（违约金以150000元为基数，自2018年10月31日起，按每日0.05%计至清偿之日止，暂时计至立案之日为30000元）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、被告为第三人王永霞房屋代持人，实际购买人为王永霞，登记在被告的名下，因此我方认为与原告产生实际权利义务的主体为第三人王永霞，本案被告并非适格主体，且原告的工作人员和在实际交易往来中明确知悉该事实。2、被告已经履行完毕中介服务费的支付义务，分别于2019年2月24日支付三笔，金额分别为30000元、30000元、50000元，于2019年2月28日支付了40000元，合计150000元，均是由王永霞的银行帐号付给原告的帐户，其中的50000元是在原告的门店刷卡支付，其他是转帐支付。于2019年2月12日被告向原告的工作人员何梓权支付75000元，于2019年3月28日向原告工作人员何梓权支付75000元，合计150000元，全部是王永霞的帐户支付，以银行转帐的形式，转帐到何梓权的帐户。以上金额共计300000元，原告已履行完毕支付中介费用的义务。3、即使法院认定被告未向原告支付剩余的中介服务费，原告也存在以下的违约行为，被告也不承担剩余部分中介服务费的支付义务；违约行为有以下：1.根据存量买卖合同的第4.2条，原告应当于2018年10月31日前到房地产登记机构协助涉案房屋买卖双方办理产权转移登记手续，并将以被告为产权人的房地产权证交付给被告，涉案房屋的房地产权证实际转移时间为2019年2月26日，原告严重拖延办理房屋转移登记手续，构成违约；2.根据存量房买卖合同第19条，被告方在签署买卖合同前，再三向原告确认是否能够办理如此大额的贷款，原告也多次明确承诺可以办理，并且在该条上补充了“确认买方是社保满五年，征信良好”，当是原告承诺可以顺利办理贷款，这句话内容属实。存量房买卖合同签订后被告于2018年8月21日，即向卖家支付了购房定金合计50万元，原告利用被告已经支付了大量的购房定金，而不敢违约的情况，并称缴纳按揭费用后方能顺利办理贷款。由于原告方的诱导和劝说，被告于2018年8月22日即按照原告的要求前往第三人广州保来理财顾问有限公司处沟通了解按揭贷款的情况，并于2018年8月24日按照原告的要求，向该第三人支付了28000元的办理按揭贷款费用，费用支付完毕后原告方一直未能顺利办理贷款；在此期间原告方由于其工作人员业务能力差、经验不足等问题，迟迟不能办理按揭贷款，并更换了经纪人员，由原本的蔡国成变更为何梓权，直至2019年3月5日原告才告知被告上述按揭费用只能退回一半即14000元，直接导致被告无故损失14000元。综上所述，涉案房屋的实际购买人已经向原告支付完毕中介服务费，且相关的费用已经超过约定的金额，根据本案事实和法律公平原则，被告方均不应当再承担任何中介支付服务费的义务。经审理查明：2018年8月16日原告（房地产中介服务机构）、被告（买方）与案外人黄建裕（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定被告向案外人黄建裕购买位于广州市天河区林和中路138号3002房，付款方式为银行按揭付款，原告应于2018年10月30日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续费等。其中第十九条为“其他约定：已确认买方社保满五年，征信良好”。合同第二页底部为重要提示内容，其中“重要提示5：买卖双方凡向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有“收据专用章”或“发票专用章”的收据或发票。非经我司书面同意，请不要将中介服务费支付给我司员工，否则我司不予认可，并保留通过法律途径向阁下追收的权利，由此引起的一切法律责任将由阁下承担”。合同尾部丙方经纪人签名为“蔡国成”。同日，被告向原告出具《服务收费确认书》，内容为同意向原告支付30万元作为中介代理费，费用缴交日期为2018年10月30日，逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。原告要求被告支付中介费余款及违约金，提起本次诉讼。原、被告均确认，被告于2019年2月24日向原告支付三笔中介费，金额分别为30000元、30000元、50000元，于2019年2月28日向原告支付中介费40000元。被告辩称上述款项支付方式是案外人王永霞通过其银行账户代被告支付到原告的银行账户，原告对此予以确认。原、被告还确认，涉案房屋于2019年2月26日变更登记产权人为被告。被告辩称，案外人王永霞于2019年2月12日、3月28日，向原告职员何梓权的银行账户支付各75000元，合计150000元，上述款项是王永霞代被告向原告支付中介费余款。被告为此提供了王永霞与何梓权的微信聊天记录、王永霞的银行账户历史交易明细证明，该明细中上述两笔转账摘要部分备注“1250万贷款佣金手续费”。原告确认何梓权是其司职员，对上述两证据的真实性无异议，表示对何梓权收取王永霞两笔款项一事不清楚，其司没有授权何梓权代为收取中介费，何梓权亦没有将上述费用交给其司；另外即使是事实，也不是向原告付款，从上述两证据可知，何梓权收取的15万元不是中介费。被告辩称原告违反合同约定，未成功为被告办理按揭贷款，为此提供了王永霞与蔡国成的微信聊天记录等证据证明。原告确认蔡国成是其司职员，但对此证据真实性不予确认，称其司只答应联系按揭公司，没有承诺能顺利办理贷款。本院认为：方权明委托原告提供咨询及中介服务，双方存在居间合同关系，双方均应依法按约行使权利、履行义务。被告辩称房屋实际购买人是王永霞，即使属实，方权明仍需履行合同义务，方权明辩称其并非适格被告主体，缺乏依据，本院对此意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案，原告促成了被告方权明与案外人签订房屋买卖合同，被告不能举证证明原告具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，因此被告应按照约定支付中介费。被告辩称原告违反合同约定，未成功为被告办理按揭贷款，其对此应负举证责任，其提供的证据不足以证明其主张，本院对此不予确认。被告辩称，王永霞向何梓权支付两笔金额为75000元的款项，是王永霞代被告向原告支付中介费。但其提交的历史交易明细备注“1250万贷款佣金手续费”，可见其抗辩意见没有依据，本院对此不予采纳。被告尚欠原告中介费15万元，应予支付。被告逾期未支付咨询及中介费，已构成违约，原告现要求被告支付逾期付款违约金合法有据。原告没有举证证明其因此遭受的实际损失，双方约定的违约金标准较高，在原告未能充分合理举证其实际损失情况下，本院从公平角度，调整该违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方权明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合富房地产置业有限公司支付咨询及中介费150000元；二、被告方权明于本判决发生法律效力之日起十日，向原告广东合富房地产置业有限公司支付违约金（以150000元为基数，从2018年10月31日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金总额以150000元为限）；三、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，减半收取1950元，由被告方权明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周颖瑜二〇二〇年六月三十日书记员  田淑娴