河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0404民初1480号 原告：赵金梅，女，汉族，1947年10月14日出生，住邯郸市邱县。 委托诉讼代理人：范玉岭，河北方程律师事务所律师。 被告：河北筑福房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区复兴路**。统一社会信用代码91130400784054823G。 法定代表人：胡静，该公司经理。 诉讼代表人：河北筑福房地产开发有限公司管理人。 负责人：郭壮举，管理人组长。 委托诉讼代理人：冯晓锋，河北来仪律师事务所律师。 原告赵金梅与被告河北筑福房地产开发有限公司（以下简称筑福公司）破产债权确认纠纷一案，本院2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金梅的委托诉讼代理人刘玉清，被告筑福公司的诉讼代表人郭壮举及其委托诉讼代理人冯晓锋到庭参加诉讼。2020年1月20日，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵金梅的委托诉讼代理人范玉岭，被告筑福公司的诉讼代表人郭壮举及其委托诉讼代理人冯晓锋到庭参加诉讼。 赵金梅向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告在被告处享有债权475155元；二、依法确认上述债权为优先债权，并由被告继续履行《金色漫城认购协议》，依法向原告交付金色漫城房屋；三、诉讼费及其他费用由被告承担。赵金梅当庭将诉讼请求变更为：一、依法确认原告已支付全部购房款475155元，被告管理人解除合同的行为无效，被告应继续履行《金色漫城认购协议》按约定向原告交付金色漫城房屋，协助办理房屋所有权转移登记手续等义务；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2011年3月9日起至2014年2月17日，被告以河北旺润物资有限公司名义从原告处借款2324430元（原告以王建峰名义转款给被告），实际用于被告金色漫城项目开发建设。因被告无法偿还原告该借款，被告以其开发的金色漫城房屋抵偿原告部分借款。2014年12月7日，原告与被告签订《金色漫城认购协议书》一份。后因被告经营不善不能与原告签订《商品房买卖合同》，且已进入破产重整程序。原告依法向被告的破产管理人申报了房产债权，而被告的破产管理人却毫无依据地否定原告持有的《金色漫城认购协议书》及原告应享有的债权，严重损害了原告的合法权益。为此，原告特依据《民事诉讼法》、《破产法》等有关规定诉至法院。赵金梅对事实和理由进行了补充：2014年12月7日，原告与被告签订了两份《金色漫城认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于邯郸市复兴区房屋，并按约定向被告支付全部购房款。被告进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。而在本案中原告已全部支付了购房款，管理人无权解除《金色漫城认购协议》。同时，根据《合同法》第六十条的规定，被告应当按照约定全面履行自己的义务。而且原告与被告之间不存在《合同法》第九十四条、第一百一十条规定的合同不能履行或不适于继续履行的情形。综上所述，原告与被告签订的《金色漫城认购协议》合法有效，被告应当继续履行，在商品房符合交付条件时，向原告交付房屋，协助办理房屋所有权转移登记等合同义务。 赵金梅为其主张，提交如下证据： 1、赵金梅身份证复印件一份； 2、原告与被告签订的金色漫城认购协议14份及其相应的收据14份，证明原告与被告签订了房屋认购协议，确认了所购房屋的房号及金额，被告方出具了相应的收据，原告与被告签订的协议合法有效，被告也收到了相应的购房款； 3、银行取款回单17份，转账金额723万元及陈新文2014年4月16日出具的证明一份，证明原告向胡静转款723万元及支付现金17万元，共计740万元。所借的款项转到了胡静及被告会计的账户上，用于了金色漫城项目； 4、筑福公司破产重整案意见表三份及异议回复函一份，证明原告对被告的异议不服，要求继续履行金色漫城的认购协议； 5、邯郸仲裁委（2018）邯仲裁字第0059号裁决书及（2019）冀04民特81号裁定书各一份，证明与原告类似的诉请被仲裁委及邯郸中院予以支持； 6、（2019）最高法民申1560号判决书一份，证明该判决书认定买受人支付了购房款； 7、被告工商登记信息变更及法定代表人信息各一份，证明被告2012年8月6日法人由陈新文变更为胡静，并且两人是配偶关系； 8、胡静与陈新文的结婚证复印件一份； 9、最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书一份，证明以抵账方式进行的房产交易，认定买受人实际支付了购房款； 10、最高人民法院（2017）最高法民申1429号民事裁定书、北京市高级人民法院（2015）高民终字761号民事判决书各一份，证明《企业破产法》、《企业破产法司法解释二》施行后，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确仍然适用，原告已支付购房款的房产不属于破产财产； 11、不动产登记信息证明三份，证明原告在邯郸市内无其他房产； 12、最高人民法院（2019）最高法民申973号民事裁定书一份，证明债务转移法律关系的成立不以债务人与第三人之间存在债权债务关系为前提。 筑福公司对王建峰所举证据，质证如下： 对证1无异议。 对证2合法性关联性无异议，被告2014年11月份就已经完全停止营业，整个项目人去楼空，对收据及认购协议的来源存有异议，收据显示因第三人河北旺润公司及陈新文欠原告钱才导致抵顶此房，这属于以房抵债行为，房产企业截至破产时都未收到购房款项，因金色漫城项目均存在抵押权，仅仅是胡静的认可不足以产生损害抵押权有效的依据，因此原告和时任被告法人胡静关于第三人的欠款并将已抵押的房屋抵顶给原告是不具备法律效力的，抛开破产法的规定，不能证明原告在破产项目中具有优先权，要求交付房屋的合法利益。 对证3关联性有异议，银行的交易双方均非被告，而是个人，不能证明是其对被告享有债权的证据，也不能证明原告已经支付了购房款，最为关键的是这些凭证无论是从时间金额对象都不能与时间相对应，因此与本案无关，原告应当向案外人主张债权。对证明的真实性合法性及关联性均有异议，陈新文的说明不能代表被告公司的意思表示，不具有合法性和客观性，其完全存在为了逃避自身债务出具对他人不利的证明，如果该类证明有效会导致社会的基本经济秩序都会混乱。陈新文和被告也没有关联性。 对证4真实性合法性无异议，但并不能作为原告主张其请求合法性的证据，管理人出具意见是管理人的法定职权，原告无其他相关证据的情况下不能主张撤销管理人的审查意见，管理人向原告提示过不能得到支持的事实和理由，并且明确显示其在债权申报时要求交付每个人几套房屋，管理人对该意见交付了材料。 对证5、6，对仲裁委的裁决书、中院的裁定书及最高院的裁定书的真实性无异议，但未在举证期限内提交，所以该证据不能作为定案的依据。 对证7，对真实性无异议，在陈新文担任法人期间都没有以被告的名义向原告借款，转账时间发生在陈新文担任法人期间，即便如此债务没有发生在原被告之间，该民间借贷关系与被告没有任何关系，在其担任法人期间民间借贷关系应该存在原被告之间，而不是存在于原告与旺润公司之间，原告的主张是前后矛盾的。 对证8，对结婚证的真实性不清楚，陈新文与胡静早已经离异，2013-2014年在处理离婚案件，两人关系并不好。 对证9-12，首先对证据的合法性关联性均不认可，这几份虽然是文件并非民事诉讼法当中的证据，我国并非判例法的审判机制；对不动产查询证明的真实性无异议，与本案无关，2020年6月12日没有房产，并不能以此判断在此之前有房产进行了转让交易转移；关于破产法（试行）的解释是否适用的问题，最高人民法院2014民二他字第3号对相关法律问题请示的答复，明确指出破产法的试行已被破产法替代，该文件属于规范性文件，在一类案件中可以直接适用，原告的诉讼请求是交付房屋，被告企业在2017年进入破产程序，截至目前原告请求的标的物都不存在，到目前都是在建状态，很明显的不具有可执行性，在建工程的完善在破产案件中需要使用资金，而原告所称的所谓特定物，一方面根本不存在，另一方面即便是管理人适用破产法的相关规定对债务人的财产进行了相关的完善，原告不能依此要求交付房屋，原告请求交付房产的请求不能得到支持，破产还债程序是一个特殊的法律程序，其还债的顺位是法定的，而不是管理人依职权作出决定的，原告作为以物抵债的债权方，抛开以物抵债的真实性合法性，以物抵债的行为不能僭越优先债权，比如工程款和银行的抵押权，管理人严格依照破产法的相关规定履行管理人的职责，否认了以物抵债的行为可以对抗优先债权的性质是没有任何错误的，原告所称的法院裁定解除抵押登记这一事实说明抵押权不存在是对破产法律知识的欠缺，不能影响抵押权的行驶。从法律上来讲，原告和被告达成的以物抵债协议因侵犯在先权利而无效，从破产法债权清偿顺位来讲，原告的以物抵债行为也不能优先于抵押权、在建工程的工程款以及回迁户的债权，原告要求交付房屋的请求是没有任何法律依据的。 筑福公司辩称，一、作为破产企业，管理人有权依据破产法的相关规定对债权人申报债权的合法性、真实性以及债权的性质进行审查并出具审查意见。 （一）管理人对债权人提供的债权申报材料的真实性、合法性、有效性进行实质审查是法定职权。 筑福公司已经依法进入破产程序，管理人应当依据破产法的相关规定对相应债权进行审核。2017年8月8日，邯郸市复兴区人民法院依法裁定受理筑福公司破产一案。根据破产法相关规定，管理人对债权人提供的债权申报材料的真实性、合法性、有效性进行实质审查是法定职权。 （二）经过债权人会议决议后，管理人有权根据相关决议对破产财产进行处置，原告要求交付破产财产无法律依据。 原告于破产受理后向管理人申报债权，要求交付房屋，管理人结合债务人及审计机构专项审计意见，依法对原告提交的材料进行审查，筑福公司并未向原告实际交付涉案房屋并且未办理产权变更手续，管理人以原告并未实际支付购房款，双方之间实际为“以房抵债”行为并且双方均未履行完毕为由解除了双方之间签订的《金色漫城认购协议》，对原告交付房产的主张不予认可。 二、案涉房产不属于“特定物”，应纳入破产财产范围。 根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条之规定“除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。” 虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，但是参照最高人民法院作出的（2017）最高法民申3088号《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。 最高人民法院[2014]民二他字第3号《关于上诉人杨文彬与被上诉人闽发证券有限责任公司房屋买卖合同纠纷中相关法律问题请示的答复》中也明确答复：最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》系针对《企业破产法（试行）》作出的司法解释，现《企业破产法（试行）》已被《企业破产法》替代，且最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二条，根据《企业破产法》对非债务人财产的范围已经做出重新界定，在无其他规定的情况下，应结合《企业破产法》及该条司法解释的规定对债务人财产进行认定。 另外，根据物权法定原则，参照河北省高级人民法院作出的（2018）冀民终5号《民事裁定书》，涉案房屋客观上不具备交付条件，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产未经登记不产生物权效力。案涉房屋并未办理产权登记，原告等人与筑福公司所签合同并不能因此取得涉案房屋的所有权。 因此，原告等人并未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋应依法纳入破产财产范围，不应认定为“特定物”。 三、原告与筑福公司签订的《金色漫城认购协议》属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据破产法的相关规定对双方均未履行完毕的合同决定解除或不予认可。 （一）《金色漫城认购协议》中认购人均未履行支付购房款的义务。 《金色漫城认购协议》、《收款收据》中认购人及交款人均为原告，但原告提交的转账凭证显示汇款人、金额、日期均与上述协议、收据不一致，收款人也均不是筑福公司，以房抵债的金额在房地产破产企业中不能视为消费类购房者交纳房款的数额，也不应视为履行交纳购房款的义务。 管理人结合审计机构出具的专项审计意见，确认原告并未实际向筑福公司支付购房款。筑福公司“金色漫城”项目截至目前都未建设完毕，没有也不可能产生合同履行完毕的法律后果。 （二）筑福公司名下“金色漫城”项目房产均未办理产权变更手续也未建设完毕，管理人有权依据破产法相关规定对该合同解除。 本案中《金色漫城认购协议》属于双方均未履行完毕的合同，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，管理人有权决定该协议的解除，有权对原告要求交付房屋的主张不予认可。 四、如继续履行涉案合同，向原告等人交付房屋将构成个别清偿。 《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。同样参照最高人民法院作出的（2017）最高法民申3088号《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案》和石家庄中级人民法院作出的（2017）冀01民初443号《民事裁定书》，原告等人继续履行案涉合同以及交付房屋的主张，实质上是要求筑福公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。 因此，原告等人提起的诉讼构成个别清偿之诉。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条第一款规定，破产申请受理前，债权人就债务人财产提起的下列诉讼，其中包括就债务人财产提起的个别清偿诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理。上述规定第二十三条第一款规定，破产申请受理后债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理。 五、本案中原告主张的债权应当按照基础法律关系进行审理，管理人有权依据原告申报债权的性质作出认定，对原告交付房屋的主张不予认可理据充分，根据基础法律关系进行判断原被告之间不存在真实的债权债务关系。 根据原告提供的证据，《收据》中均载明“因河北旺润公司陈新文等欠款，因无力偿还，故抵顶此房”等字样，其已经自认“以房抵债”的事实，因此原被告之间并非真实的房屋买卖法律关系，其基础法律关系为民间借贷法律关系，且借贷关系双方与筑福公司无关。 根据相关法律规则以及《河北省高级人民法院破产案件审理规程》第一百零一条之规定，消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权的规定，原告无权要求筑福公司交付房屋，其权利应依据基础法律关系向实际债务人主张。 六、筑福公司作为房地产破产企业，应依法保护债权人和债务人的合法权益，公平清理债权债务，原告不具备消费类购房者的法律地位，其债权不具有优先债权的法律特征，原告的诉请没有任何依据。 根据上述，原告主张的基础法律关系实际是与第三人之间的借贷纠纷，如认可筑福公司与原告之间的以房抵债行为的法律效力，将严重减少债务人破产财产价值，严重侵害其他债权人的合法权益。原告所称合同项下房屋在破产案件当中均存在法定优先权，筑福公司名下土地及在建工程均存在抵押权，并且案涉部分房产已经在先网签备案或重复抵顶在第三人名下，已有生效判决向案外人交付，案涉房产不具备现实交付的条件，同时案涉以房抵债的购房协议也因未经抵押权人同意而无效。 七、原告和第三人之间的基础法律关系的真实性及数额无法核实，原告申报债权所依据的证据材料不充分。 陈新文及所控制企业已经涉嫌非法吸收公众存款刑事案件，目前该案正在审理当中，原告和陈新文等之间的民间借贷基础法律关系是否存在以及存在的合法数额尚无法确定。 综上，筑福公司作为房地产破产企业，原告基于与第三人的民间借贷基础法律关系要求享有优先债权并交付房屋无任何依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 筑福公司为其辩解，提交如下证据： 第一组证据：1、筑福公司营业执照；2、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2号民事裁定书；3、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-1号民事裁定书；4、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-1号决定书。证明目的：筑福公司在本案中诉讼主体资格适格，其因资不抵债于2017年6月14日向人民法院申请破产重整，人民法院经过审理于2017年8月8日裁定受理其破产重整申请，并于2019年4月8日裁定宣告破产，河北来仪律师事务所为破产管理人，郭壮举为管理人负责人。 第二组证据：1、最高人民法院（2017）最高法民申3088号民事裁定书；2、河北省高级人民法院（2018）冀民终5号民事裁定书。证明目的：原告据以主张涉案房产为“特定物”的法律依据已经被“新法”取代，根据新的法律规定，涉案房产应当认定为破产财产。2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行后，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上不再适用，尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对破产财产的范围作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，本案亦应适用《破产法司法解释二》为依据认定案涉房产属于破产财产；同时，依照《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产未经登记不产生物权效力，案涉房屋并未办理产权登记，因此本案原告所拥有的是债权而不是物权，原告要求交付特定物没有法律依据。综上，本案原告所主张的房产不属于破产程序当中的“特定物”，原告对案涉房产也不享有物权，案涉房产应纳入破产财产范围，最高人民法院以及河北省高级人民法院的审判实践均认可筑福公司的该观点。 第三组证据：1、邯郸仲裁委员会裁决书（2018）邯仲裁字第0074、0087、0060、0082、0067号裁决书；2、河北省邯郸市中级人民法院（2019）冀04民特70、83、56、78、63号民事裁定书。证明目的：除原告主张的所谓特定物的请求不应得到支持外，退一步讲，原告赵金梅要求交付的房屋，已经由生效法律文书裁定向案外人交付房产，原告对同一标的物要求交付的请求法院不应支持。 第四组证据：1、邯市他项（2013）第Ｔ0166号他项权证、邯市他项（2013）第Ｔ0167号他项权证；2、邯房建字第××号在建工程抵押证；3、邯郸市复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-2号民事裁定书。证明目的：原告所诉请交付的房产已经于2013年8月5日抵押给邯郸银行，并且办理了抵押权登记。人民法院虽然于2019年9月23日裁定解除了“抵押登记”，但是邯郸银行的抵押权并未被人民法院解除，其抵押权仍然合法存在，本案所诉争的以房抵债的行为未经抵押权人邯郸银行的同意而无效。 赵金梅对筑福公司所举证据，质证如下： 对第一组证据无异议。 对第二组证据，对以上裁定书真实性无异议。但对证明目的有异议。（1）上面两份裁定书是审理商业用房争议，其与本案涉及消费性住宅争议没有可比性。对于消费性购房，法律予以特别保护。这在最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条中有明确的体现。（2）《企业破产法》是2007年6月1日起施行的，《企业破产法司法解释二》是2013年9月16日起施行的。而最高人民法院（2017）最高法民申1429号民事裁定书中仍然援引该规定，证明《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》目前仍然适用。最高人民法院（2017）最高法民申3088号民事裁定书涉及的是商铺，其与本案消费性购房没有可比性，不能作为否定上述《规定》的根据。 对第三组证据，对其真实性无异议。但对证明目的有异议。（1）被告向仲裁委员会隐瞒了其与原告签订的《金色漫城认购协议》和售房收据，致使仲裁委员会未能查清案件全部事实，作出的仲裁裁决侵犯了原告的合法权益。（2）仲裁裁决履行期限不明确，依法属于法律规定法院不予执行的范围，其效力待定。 对第四组证据，复兴区人民法院（2017）冀0404民破2-2民事裁定书已经解除了对被告涉案房产的抵押登记，根据担保法第41条之规定，邯郸银行即丧失了抵押权人的权利。原告请求将已解除抵押登记的房产判决被告向原告履行交房义务符合法律规定。 经审理查明，王建峰、陈绍莲夫妇与陈新文是邱县老乡，赵金梅是王建峰的母亲，胡静与陈新文原系夫妻，2016年5月27日邯郸市中级人民法院作出（2016）冀04民终1436号民事判决，准予胡静与陈新文离婚。2012年8月6日前陈新文系筑福公司的法定代表人，2012年8月6日起筑福公司的法定代表人变更为胡静。陈新文同时也是河北旺润物资有限公司的法定代表人。 一、2011年3月29日至2014年2月17日期间，王建峰先后向胡静、申晓、陈攀转款合计723万元。其中： 1、2011年3月29日王建峰向胡静转款80万元。 2、2011年5月4日王建峰向胡静转款70万元。 3、2011年5月31日王建峰向胡静转款100万元。 4、2011年6月11日王建峰向胡静转款25万元。 5、2011年10月12日王建峰向胡静转款25万元。 6、2011年11月4日王建峰向胡静转款30万元。 7、2012年2月23日王建峰向申晓现金存入30万元。 8、2012年9月11日王建峰向胡静转款两笔20万元，合计40万元。 9、2013年4月11日王建峰向陈攀转款四笔20万元，合计80万元。 10、2013年7月31日王建峰向陈攀转款32万元。 11、2013年10月24日王建峰向陈攀转款60万元。 12、2014年2月17日王建峰向陈攀转款151万元。 二、2014年4月16日陈新文在一份打印件的《证明》落款处签名捺印，《证明》内容为：王建峰分别于2011年3月9日转入户名：胡静农行卡号为现金80万元。2011年5月4日转入70万元整，2011年5月31日转入100万元整，2011年6月11日转入25万元整，2011年10月12日转入25万元整，2011年11月4日转入30万元整，2012年9月11日转入40万元整，2012年2月23日转入申晓（胡静现金会计）帐号：50×××8430万元，分别转入陈攀（胡静现金会计）农行卡号2013年7月31日转入32万元整，现金8万，共计40万元；2013年10月24日转入60万元整，2014年2月17日转入151万元，现金9万元，共计160万元；以上共计：柒佰肆拾万元整（740万元）全部用于河北筑福房地产开发有限公司《金色漫城》项目建设专项使用资金。 三、2014年12月7日筑福公司与赵金梅签订《金色漫城认购协议》，协议主要约定： 认购物业：河北省邯郸市复兴区联纺西路前进街口东北角金色漫城房。该物业的建筑面积约105.59㎡。销售原单价¥/元/㎡，原总价¥/元，折后单价¥4500元/㎡。折后总价：人民币肆拾柒万伍仟壹佰伍拾伍元（¥475155元）。 付款方式：一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）人民币肆拾柒万伍仟壹佰伍拾伍元（¥475155元）。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 认购条款：1.以上面积为预测面积，如有误差，以最终签订《商品房买卖合同》为准，多退少补；2.认购人须在开发商发出书面通知之日起七日内携本认购协议、办理银行按揭所需个人资料及已交房款票据到开发商指定地点签署《商品房买卖合同》等有关资料…… 当日，筑福公司向赵金梅出具收据一份，内容为：入账日期：2014年12月7日交款单位王建峰人民币肆拾柒万伍仟壹佰伍拾伍元整¥475155元收款事由2014年12月7日因河北旺润公司陈新文欠王建峰款，现无力偿还，故抵顶此房，未收现金（划掉并捺印）胡静2014.12.7。 四、2017年6月14日筑福公司以其“不能清偿到期债务，且明显丧失清偿能力，无法继续经营”为由，向邯郸市中级人民法院申请破产重整，河北省高级人民法院于2017年7月21日作出（2017）冀民他7号民事裁定，裁定该案由本院审理。 2017年8月8日，本院作出（2017）冀0404民破2号民事裁定，受理筑福公司的重整申请。 五、筑福公司破产重整案债权审查意见表（购房类）（债权编号：F227）主要记载： 债权事实认定部分：2014年12月7日，债权人赵金梅（以下简称“债权人”）与债务人祝福公司（以下简称“债务人”）签订五份《金色漫城认购协议》。 第一份协议内容：债权人认购金色漫城房，该物业的建筑面积约105.59㎡，折后单价4500元/㎡，折后总价475155元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）475155元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商并有权将该房屋另行出售。 第二份协议内容：债权人认购金色漫城房，该物业的建筑面积约105.59㎡，折后单价4500元/㎡，折后总价475155元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）475155元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 第三份协议内容：债权人认购金色漫城房，该物业的建筑面积约105.59㎡，折后单价4500元/㎡，折后总价475155元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）475155元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 第四份协议内容：债权人认购金色漫城房，该物业的建筑面积约94.18㎡，折后单价4500元/㎡，折后总价423810元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）423810元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 第五份协议内容：债权人认购金色漫城房，该物业的建筑面积约105.59㎡，折后单价4500元/㎡，折后总价475155元。付款方式为一次性付款：2014年12月7日前付清总房款（含已支付的定金）475155元。否则视为违约，所交定金不予退还，开发商有权将该房屋另行出售。 以上五套房屋合计房款为2324430元。 债权人提供的中国农业银行业务回单显示：1、2011年3月29日，王建峰转入胡静账户80万元；2、2011年5月4日，王建峰转入胡静账户70万元；3、2011年5月31日王建峰转入胡静账户100万元；4、2011年6月11日王建峰转入胡静账户25万元；5、2011年10月12日王建峰转入胡静账户25万元；6、2011年11月4日王建峰转入胡静账户30万元；7、2012年2月23日申晓账户存入30万元；8、2012年9月11日王建峰转入胡静账户四笔20万元，共计80万元；9、2013年4月11日王建峰转入陈攀账户四笔20万元，共计80万元；10、2013年7月31日王建峰转入陈攀账户32万元；11、2013年10月24日王建峰转入陈攀账户60万元；12、2014年2月17日王建峰转入陈攀账户151万元。以上转账为王建峰转入胡静、申晓、陈攀账户，没有证据显示债权人将购房款转入债务人账户。 在债权申报过程中，债权人提供了《金色漫城认购协议》及《收据》，而未按照管理人公示的《债权人申报须知》的要求，提供实际向债务人支付购房款的银行转账凭证等材料。 债权数额认定部分：债权人的债权总额为0元。 债权审查意见：鉴于债权人仅提供了《金色漫城认购协议》及《收据》，而未提供实际向债务人支付购房款的银行转账凭证，管理人经过向债务人询问并结合审计机构专项审计意见，现确认债权人未实际支付房产的购房款。债权人非真实购房人，双方所签署的《金色漫城认购协议》及向债权人出具的《收据》系债务人替河北旺润物资有限公司、陈新文代为偿还债务之行为。债权人并未向债务人实际支付购房款，双方亦未形成真实的房屋买卖关系。 管理人认为：债务人与债权人签署《金色漫城认购协议》及出具《收据》的行为系债务代偿行为。该行为严重损害其他利害关系人的合法权益，且协议签署后债务人未履行房产交付义务，债权人并未取得协议中约定的房产所有权。根据《企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。据此，管理人决定解除债权人与债务人之间签订的《金色漫城认购协议》。至于债权人应当享有的债权，可依法向河北旺润物资有限公司、陈新文主张。 对于债权人要求交付房产的主张，不予认可。 六、2018年8月22日，祝福公司管理人向赵金梅出具《异议回复函》，对于债权人所提出的异议答复如下： 债权人对管理人做出的审查意见表虽然提出了异议，但所提供的新证据无法证明债权人的主张，无法使管理人确信异议的合理性与合法性。故对债权人所提异议不予认可。 如对本复函不服，债权人有权在收到本回复函后15日内向复兴区人民法院提起诉讼，如不提起诉讼视为对《债权审查意见表》的认可。 七、2019年4月8日，本院作出（2017）冀0404民破2-1号民事裁定，终止筑福公司重整程序，宣告筑福公司破产。 八、另查明，2018年2月6日，刘磊为申请人、筑福公司为被申请人、筑福公司管理人为代表人，向邯郸仲裁委员会申请仲裁。 仲裁庭经审理查明：胡静和陈新文系夫妻关系。2013年至2015年期间，正通典当行与陈新文和胡静之间发生多笔民间借贷关系。其中，2014年11月7日，胡静和陈新文向正通典当行借款1500万元；2014年12月3日，胡静和陈新文向正通典当行借款560万元，期限一个月；2015年2月6日胡静向正通典当行借款60万元，期限一个月。以上三笔借款共计2120万元，正通典当行通过转账及部分现金向借款人指定账户进行了支付。2014年11月17日、2015年2月6日，正通典当行（甲方）、胡静和陈新文（乙方）、筑福公司（丙方）分二次签订《协议书》，三方协商，因无法按期偿还借款，针对1500万元借款和620万元借款，商定抵顶购房款。筑福公司以金色漫城84套商品房抵顶胡静和陈新文借款，并登记在包括刘磊在内的36人名下，借款抵作向筑福公司支付的购房款。后筑福公司将所涉及的2120万元的商品房共计84套，销售给正通典当行指定的员工和指定人员共36人，签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。 筑福公司与刘磊签订了三份《商品房买卖合同》，买受人为刘磊，出卖人为筑福公司。其中，2014年11月18日签订合同编号NO00104330，房号*号。2014年11月18日签订合同编号NO00104327，房号*号。2015年2月5日签订编号NO00114102，房号*号。2017年8月8日，筑福公司被邯郸市复兴区人民法院裁定破产重整。刘磊申报了债权，破产管理人以刘磊未实际支付购房款为由，解除了已经网签备案的《商品房买卖合同》。 仲裁庭裁决：（一）筑福公司解除与刘磊签订的三份编号为00104330、00104327、00114102的《商品房买卖合同》的行为无效；（二）筑福公司应继续履行上述《商品房买卖合同》，向刘磊交付金色漫城房屋，并开具增值税专用发票、协助办理产权登记等相应手续；（三）本案仲裁费2300元，由筑福公司承担。 后筑福公司不服仲裁裁决，向邯郸市中级人民法院申请撤销，2019年6月邯郸市中级人民法院作出裁定，驳回筑福公司的申请。 本院经审查认为，一、关于《金色漫城认购协议》的效力。 陈新文与胡静原是夫妻，两人先后是筑福公司的法定代表人，陈新文是旺润公司的法定代表人。 2014年4月16日陈新文向王建峰出具证明，认可收到的740万元全部用于筑福公司《金色漫城》项目建设专项使用资金。2014年12月7日，王建峰、陈绍莲、赵金梅与筑福公司签订了《金色漫城认购协议》，全款认购了金色漫城14套房屋。筑福公司出具了房款收据，胡静在收据中注明“未收现金（划掉捺印），因河北旺润公司陈新文欠王建峰款无力偿还，故抵顶此房。” 本案《金色漫城认购协议》是在陈新文向王建峰出具证明后与筑福公司签订的。该协议履行的本质是以物抵债，以14套购房款抵作欠款，是一种清偿借款债务的方式。筑福公司与王建峰等人签订《金色漫城认购协议》，并开具了收款收据，应当视为王建峰等人支付了购房款，同时筑福公司也收到了商品房的相应价款。双方签订的《金色漫城认购协议》系当事人真实意思表示，权利义务约定明确，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照协议的约定履行权利、义务。 二、赵金梅等人是否支付了协议约定的购房价款。 2014年4月16日，陈新文出具证明740万元全部用于金色漫城项目建设，上述款项能够认定为认购协议的购房款，筑福公司向赵金梅等人出具收据，属于对购房款的认可。 筑福公司进入破产重整程序后，管理人以赵金梅等人未支付购房款为由解除双方签订的《金色漫城认购协议》，没有事实依据，解除的理由不成立。但是，因抵债房屋是在建房屋，在筑福公司破产的情况下，可以事实或法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同。 三、赵金梅等人继续履行合同的诉求是否应得到支持。 本院裁定受理筑福公司破产重整申请时，案涉房产并未完工，属在建工程，不具备办理产权登记条件，亦不具备交付条件，故案涉房产仍属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”因此，在筑福公司进入破产重整程序后，赵金梅等人诉求继续履行合同、交付房屋并协助办理所有权转移登记手续，属于对个别债权人的个别清偿，损害其他债权人公平清偿利益，故赵金梅等人的上述请求依法不应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回赵金梅的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  申素霞 人民陪审员  秦建新 人民陪审员  王雅楠 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  李梅君