广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1277号 原告（执行案外人）：邱树林，男，瑶族，1949年7月25日出生，原住湖南省江永县，现住桂林市雁山区。 委托代理人：卿建华，广西独秀律师事务所律师。 被告（申请执行人）：闫玉生，男，汉族，1965年6月5日出生，住址广西全州县，现住桂林市。 委托代理人：骆荣富，广西利业律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西润松投资集团有限公司，住所地：桂林市秀峰区解放东路******，统一社会信用代码：91450300667023112G。 法定代表人：唐星星。 原告邱树林与被告闫玉生、第三人广西润松投资集团有限公司（以下简称润松公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序由审判员赵桂华任审判长，与人民陪审员张惠淑、人民陪审员李艳梅组成合议庭审理本案。于2020年6月9日公开开庭进行了审理，书记员喻欣担任记录。原告邱树林及其委托代理人卿建华，被告闫玉生的委托代理人骆荣富到庭参加诉讼。第三人润松公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2015年7月8日与广西润松投资集团有限公司签订商品房买卖合同，合同编号1501014065。合同约定，原告购买被执行人名下位于桂林市雁山区房屋，该房屋面积57.34平方米，总房价款为184402元，付款方式为一次性付清。原告于2015年7月7日向广西润松投资集团有限公司交付了购房定金5000元，于2015年7月8日向广西润松投资集团有限公司交付了剩余的购房款179402元。近期，原告在办理房屋交接和过户手续时，发现上述房屋被法院查封，无法办理相关手续，根据法律规定，原告对上述房屋具有物权期待权。后来了解到，该房屋已经被多次查封，除涉案查封，其他查封都己经解封，且涉案查封在原告签订合同之后。原告认为原裁定认定事实错误。事实是：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、撤销广西灵川县人民法院执行裁定书（2020）桂0323号执异4号；二、解除广西桂林市秀峰区人民法院民事裁定书（2015）民秀初字第406-12号对桂林市雁山区房屋的查封；三、被告承担全部案件诉讼费。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、(2020)桂0323号执异4号执行裁定书，证明执行裁定书对事实认定错误，对查封期限认定错误，是否善意认定错误；2、商品房买卖合同，证明合同是网签，如果已经查封，是网签不了的，否则就是房管部门的管理错误；3、山东省济南市天桥区人民法院执行裁定书[（2019）鲁0105执异316号]，证明邱树林所购房屋符合法律规定的中止执行的情形；4、（2015）秀民初字第406-12号民事裁定书及协助执行通知书，证明①查封时间为：2015年7月29日起至2018年7月28日止；②原告商品房买卖合同在查封之前，符合法律规定的中止执行的情形；5、收据2张、完税凭证，证明原告商品房买卖合同购房款已经全额支付。 被告闫玉生辩称，被告的债权属实，被告向法院依法申请查封该房屋，秀峰区法院做出相应的裁定书，证明该查封属于轮候查封，查封期限是2018年7月3日起，期限是三年，查封是合法的，不应该解除。请求法院驳回原告的诉请。 被告闫玉生对其辩解在举证期限内提供证据有：1、（2015）秀民初字第406号民事调解书、强制执行申请书、法院执行案件立案审查表，证明被告就债权向法院申请了强制执行，法院依法查封该房屋合法；2、(2020)桂0323号执异4号执行裁定书，证明该房屋经被告申请，秀峰区人民法院（2015）民秀初字第406-12号轮候查封合法，2018年7月3日起生效，期限是三年，涉案房屋还在查封中。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人润松公司经本院依法传唤未到庭，视为其已放弃陈述和举证、质证的权利。 经过开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性无法判断，且与本案无关；对证据2真实性无异议，但与本案的诉讼没有关联性。被告对原告提供的证据1、3真实性不认可，应该以后面的裁定书调查的事实为准；对证据2、5真实性不清楚，与被告无关；对证据4无异议。 本院对原告提供的证据1、2、3、4、5以及被告提供的证据1、2的真实性予以认定，但对其证明内容本院结合案情予以评定。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告邱树林想购买第三人润松公司开发的桂林市雁山区房屋，遂于2015年7月7日向第三人润松公司支付了购房定金5000元，并于2015年7月8日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1501014065），合同约定（节录）：“第二条商品房销售依据2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3481.25元，总金额184402元。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为桂林市雁山区，该商品房建筑面积共57.34平方米，其中，套内建筑面积52.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.37平方米。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款2015年7月8日签订本合同时一次性付清购房款人民币184402元，并按合同及合同附件支付应缴纳的税费及其他费用。第八条出卖人应于2016年3月1日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建20109号的有关规定及本合同约定的其他交房条件为商品房交付买受人使用。第十五条根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供办理房屋登记的资料报送桂林市房地产管理局。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向桂林市房产管理局申请登记备案。等等”。合同签订当日原告向第三人润松公司支付了购房款179402元。2015年9月9日，原告邱树林向桂林市秀峰区税务局缴纳契税1756.21元。 2015年5月7日，闫玉生作为原告在桂林市秀峰区人民法院（以下简称秀峰区法院）对润松公司、马靖、马晓珍、马平、马小莉、桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司等七位提起民间借贷纠纷一案的起诉，并向秀峰区法院申请诉讼保全，但秀峰区法院已于2015年7月3日以（2015）秀民初字第512-1号民事裁定书及协助执行通知书对涉案房屋进行了查封，查封期限从2015年7月3日至2018年7月2日。遂秀峰区法院于2015年7月29日作出（2015）秀民初字第406-12号民事裁定书及协助执行通知书，对涉案房屋进行轮候查封，轮候查封自在先的查封解除时或到期时自动生效，查封期限为三年。2015年8月5日，经秀峰区法院主持调解，闫玉生与润松公司、马靖等七位被告达成一致意见，桂林市秀峰区人民法院于2015年8月5日作出（2015）秀民初字第406号民事调解书，调解协议为：一、润松公司归还闫玉生借款14446113元并支付利息（利息计算：截至2015年7月31日的利息为2948130.76元，此后利息以未归还的借款本金为基数，从2015年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至还清借款之日止），其中被告广西润松投资集团有限公司应于2015年8月31日归还原告2015年7月31日前拖欠的借款利息100万元，于2015年9月30日归还2015年7月31日前拖欠的借款利息1948130.76元及2015年8月至9月的借款利息506999.20元，于2015年10月31日归还借款500万元及该月利息257655.33元，于2015年11月30日归还借款500万元及当月借款利息163042.50元，另于2015年12月31日归还剩余借款4446113元及当月借款利息79299.17元；二、若被告广西润松投资集团有限公司能依约归还借款本息及支付本案案件受理费及诉讼财产保全费，则原告免除要求被告履行支付律师代理费的付款义务，否则被告广西润松投资集团有限公司应于预期还款至次日起承担给付原告律师代理费19万元的义务；三、原告对位于灵川县（房屋所有权证号：灵川县房权证大圩镇字第××号、第××号）、位于灵川县（房屋所有权证号：灵川县房权证大圩镇字第××号、第××号）、位于灵川县（房屋所有权证号：灵川县房权证大圩镇字第××号、第××号）及位于灵川县（房屋所有权证号：灵川县房权证大圩镇字第××号、第××号）经依法处分后所得价款在借款1200万元、利息（截至2015年7月31日的利息为2694193.55元，此后利息计算：以借款1200万元为基数，从2015年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至还清此笔借款之日止）、律师代理费19万元、案件受理费65694元及诉讼财产保全费5000元的范围内优先受偿；四、被告马靖、马晓珍、马平、马小莉、桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司对被告广西润松投资集团有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任；五、若七位被告未按期履行任一期还款义务，则原告有权就全部未归还的借款本金、利息及律师代理费一并申请强制执行；若被告实际还款数额不足以清偿借款本息的，则所还款项应先冲抵借款利息；六、本案案件受理费131388元，因调解结案减半收取65694元，诉讼财产保全费5000元，合计70694元（原告已预交），由七位被告负担并于2015年12月31日共同给付原告闰玉生。”但润松公司在达成调解协议后仅支付了80万元就拒不支付，遂闫玉生于2015年11月25日向秀峰区法院申请强制执行。 2016年9月9日，桂林市中级人民法院作出（2016）桂03执协75号执行裁定书，指定闫玉生与润松公司等七位被告民间借贷纠纷执行一案【执行依据：（2015）秀民初字第406号民事调解书】由桂林市七星区人民法院执行。2017年7月13日桂林市中级人民法院作出（2017）桂03执协33号执行裁定书，将该案指定由本院执行。在本院对该案执行过程中，邱树林作为异议申请人，对秀峰区法院依法查封的润松公司名下位于桂林市雁山区房屋提出执行异议申请。本院于2020年4月13日作出（2020）桂0323执异4号执行裁定书，裁定：驳回邱树林的异议申请。邱树林不服，于2020年5月9日向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2020）桂0323执异4号执行裁定书、解除对桂林市雁山区房屋的查封。 另查明，山东省济南市天桥区人民法院（以下简称天桥区法院）曾于2017年8月1日作出（2016）鲁0105民初7202号民事判决书，判决书主要判令：被告桂林市润松建筑安装工程有限公司向杨怀远支付借款本金200万元及利息，广西润松投资集团有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司承担连带还款责任。案件审理期间，天桥区法院于2017年2月16日向桂林市房地产交易所送达了（2016）鲁0105民初7202号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房屋。2018年1月23日，经杨怀远申请，天桥区法院执行立案。此时，邱树林作为案外人向天桥区法院提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行措施，并解除对涉案房屋的查封，天桥区法院于2020年1月15日作出（2019）鲁0105执异316号执行裁定书，裁定：中止对坐落于桂林市雁山区房屋的执行。 本院认为，桂林市秀峰区人民法院作出（2015）秀民初字第512－1号民事裁定书查封了涉案房屋，并向桂林市房屋登记管理中心发出协助执行通知书，查封期间：从2015年7月3日至2018年7月2日。桂林市秀峰区人民法院于2015年7月29日作出（2016）秀民初字第406－12号民事裁定书查封了涉案房屋，并向桂林市房屋登记管理中心发出协助执行通知书，对涉案房屋进行了轮候查封，查封期限为三年。两份裁定书上均载明：查封期间不得转移被查封财产，不得对被查封财产设立权利负担，不得有妨碍财产保全的其他行为。 2015年7月7日，原告与第三人就涉案房屋买卖事宜协商达成一致意见后，原告当天支付给第三人5000元定金，第二天，原告与第三人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，合同签订当日原告向第三人润松公司支付了购房款179402元。2015年9月9日，原告邱树林向桂林市秀峰区税务局缴纳契税1756.21元。因此，原告与第三人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋尚处于被法院查封期间，该买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”等法律、法规之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本院确认原告与第三人就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项的规定，原告的诉请证据不足、没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告邱树林就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告邱树林诉讼请求。 案件受理费3988元，由原告邱树林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3988元（户名：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵桂华 人民陪审员  李艳梅 人民陪审员  张惠淑 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  夏 萍 书 记 员  喻 欣