广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2795号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：珠海中金城股权投资基金管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴镇。法定代表人：沈文峰。原告广州市明和实业有限公司与被告珠海中金城股权投资基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市明和实业有限公司的委托诉讼代理人张溪函到庭参加诉讼，被告珠海中金城股权投资基金管理有限公司经本院合法传唤未到庭,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市明和实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年8月8日至2014年9月7日免租装修期间的租金35665元；2.被告支付2016年11月1日至2016年12月7日期间的租金43718.39元；3.被告按欠缴租金35665元的每天万分之二点一计付从2017年11月6日起至付清该欠款之日止的违约金；4.被告按欠缴租金8053.39元的每天万分之二点一计付从2017年3月6日起至付清该欠款之日止的违约金；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于广州市天河区珠江东路XX号XXXX房之自编XX单元(以下统称涉案房屋)为原告名下合法物业，并委托小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）对外出租。2014年8月15日，小高德公司与北京城市庄园国际葡萄酒文化有限公司（以下简称葡萄酒文化公司）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），将涉案房屋出租给葡萄酒文化公司使用，协议约定，免租装修期从2014年8月8日至2014年9月7日，如因葡萄酒文化公司原因导致协议提前终止的，葡萄酒文化公司应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向原告补缴租赁免租装修期的租金。合同签订后，原告将涉案房屋交付葡萄酒文化公司使用。2015年11月25日，原告、葡萄酒文化公司与被告签订《租赁合同转让协议》，约定自2015年11月1日起葡萄酒文化公司将租赁合同项下权利义务转让给被告。2016年6月，小高德公司与被告签订《租赁合同终止协议》，约定租赁关系于2016年6月30日终止，由原告与被告另行签订涉案房屋租赁合同，除双方已履行完的权利义务外，相关条款按原合同不变。自签订该协议后小高德公司对被告向享有的债权全部转让给原告。2016年6月，原告与被告签订《租赁合同补充协议一》，约定：被告应在每月5日前向原告支付当月租金。逾期交付租金、租赁保证金、违约金等费用的，每逾期一日按所欠缴金额3‰计付迟延违约金。逾期超30日，原告有权通知被告解除租赁协议。租赁协议签订后，原告依约履行合同，但自2016年11月开始，被告拖欠原告租金，原告经多次催讨无果后，向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，告知被告将于2016年12月8日收回商铺并要求被告配合，被告拒绝。为避免扩大损失，原告依约于2016年12月8日收回商铺并进行恢复原状处理。被告珠海中金城股权投资基金管理有限公司未答辩，亦未提供证据及发表质证意见。经审理查明：位于广州市天河区珠江东路XX号XXXX房是原告名下物业，建筑面积2417.6273平方米，其中套内建筑面积1515.9238平方米，规划用途为办公。小高德公司与葡萄酒文化公司签订《补充协议一》，约定小高德公司将涉案房屋出租给葡萄酒文化公司使用，建筑面积285.32平方米，租赁期限自2014年8月8日至2017年7月31日。涉案房屋只能作为写字楼使用，租金标准为2014年8月8日至2014年9月7日壹月为免租装修期，2014年9月8日至2017年7月31日，每平方米月租金125元，月租金35665元。葡萄酒文化公司应于每自然月五日前将该月租金存入小高德公司指定银行账户内，租赁保证金为相当于涉案房屋两个月租金的金额。如因葡萄酒文化公司原因导致本协议提前终止的，葡萄酒文化公司应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向小高德公司补缴免租装修期期间的租金。在租赁期内，葡萄酒文化公司未按时交纳、租赁保证金等费用，逾期超过三十日的，小高德公司有权通知葡萄酒文化公司解除合同及本协议，因葡萄酒文化公司违约而致原合同及本协议解除的，葡萄酒文化公司无权要求小高德公司返还租赁保证金等。2015年4月20日，小高德公司、葡萄酒文化公司与被告签订《租赁合同转让协议》，约定：葡萄酒文化公司经与小高德公司、被告协商并经双方同意后，将其在《广州市房屋租赁合同》及《补充协议一》项下的全部权利义务自2014年11月1日零时起转让给被告。转让后，葡萄酒文化公司不再享有及承担上述合同项下任何权利义务。自2014年5月1日零时起被告受让上述合同项下原有葡萄酒文化公司享有及承担的全部权利义务。受让后，被告将取代葡萄酒文化公司，继续向小高德公司履行上述合同。上述合同转让及受让后，小高德公司可以向被告主张原小高德公司对葡萄酒文化公司的抗辩。被告可以向小高德公司主张原葡萄酒文化公司对小高德公司的抗辩。小高德公司与被告签订《租赁合同终止协议》，约定甲乙双方于2014年8月15日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议一》，经小高德公司与被告友好协商，双方同意提前终止原《广州市房屋租赁合同》及《补充协议一》，双方确认涉案房屋租金计至2016年6月30日，本协议签订后，原《广州市房屋租赁合同》及《补充协议一》于2016年6月30日终止，原告将与被告另行签订涉案房屋的租赁合同，除双方已履行完的权利义务外，相关条款不变。上述合同终止时，被告需按原合同约定向小高德公司缴清所有应付款项。本协议签订后，被告如仍有应付小高德公司而未付的款项（包括但不限于租金、保证金、滞纳金及其他费用等），小高德公司对被告享有的债权全部转让给原告，原告有权向被告主张上述债权。原告与被告签订《租赁合同补充协议一》，约定：原告同意按原合同及本协议约定的条件将涉案房屋出租给被告使用，房屋建筑面积285.32平方米，租赁期限自2016年7月1日至2017年7月31日，用途为写字楼，租金标准为：2016年7月1日至2017年7月31日，每平方米租金125元，每月租金为35665元。租金按月支付，被告应于每月5日前将该月租金存入原告指定的银行账户内，租赁保证金为相当于涉案房屋两个月租金的金额。租金等费用一律以人民币计价及支付。被告未按本协议缴交租金、租赁保证金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日，按所欠缴金额的3‰向原告支付迟延违约金。双方同意在租赁期内，被告未按约定交纳租金、租赁保证金等费用逾期超过30日的，原告可通知被告解除原合同及本协议。因被告违约而致原合同及本协议解除的，被告无权要求原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于两个月租金同等金额的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告陈述，由于被告自2016年11月1日开始欠缴租金，原告于2016年12月13日向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知被告将于2016年12月8日收回涉案房屋，并没收租赁保证金等。上述快递因原址查无此人被退件。原告委托广东金领律师事务所于2018年11月29日通过EMS向被告寄送《律师函》，催缴涉案房屋2016年11月租金等费用，上述快递因“收件人移迁新址，原址无此人”而被退回。原告在庭审中确认已于2016年12月8日自行收回涉案房屋。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证和对原告于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。本院对原告提交的证据予以认可。原、被告签订的《租赁合同补充协议一》是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告自2016年11月1日起拖欠租金，原告于2016年12月8日收回涉案房屋，符合合同约定，故被告应向原告支付自2016年11月1日起至2016年12月7日止的租金为43718.39元[35665元＋35665元×(7天/31天)]。被告未按时交纳租金，已构成违约。根据《租赁合同补充协议一》的约定，被告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期缴纳的，每逾期一日，按所欠缴金额的3‰向原告支付迟延违约金。现原告要求被告以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起按照每日万分之二点一的标准支付违约金至实际清偿之日止，属于对自身权利的合法处分，本院予以照准。违约金应以本金为限。关于原告主张的免租装修期间的租金问题，根据小高德公司、被告与葡萄酒文化公司签订的《租赁合同转让协议》及小高德公司与葡萄酒文化公司签订的《补充协议一》的约定，被告需补缴免租装修期间租金的前提是“因被告原因导致协议终止”，而小高德公司与被告是在双方协商一致后签订了《租赁合同终止协议》，并非被告单方原因导致协议终止，不属于合同约定的需补缴免租装修期期间的租金的情形。原告主张被告支付免租装修期的租金和利息，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海中金城股权投资基金管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司支付从2016年11月1日起至2016年12月7日止的租金43718.39元及相应的违约金（违约金的计算方法：以35665元为本金，从2016年11月6日起按照每日万分之二点一的标准计至实际缴清之日止；以8983.39元为本金，从2016年12月6日起按照每日万分之二点一的标准计至实际缴清之日止；违约金应以本金为限）；二、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2284元，由原告广州市明和实业有限公司负担1152元，被告珠海中金城股权投资基金管理有限公司负担1132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  魏景霞人民陪审员  陈润彰二〇二〇年六月二日法官助理徐丽民书记员麦桂仪