广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18598号原告：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。法定代表人：李莉。委托代理人：候涛，男，汉族，1995年1月26日出生，公民身份号码：500××××××××××××334，住址：湖北省巴东县××××××××—1号102室，系公司员工。委托代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，公民身份号码：220××××××××××××110，住址：广东省深圳市罗湖区××××××××之人才专户1，系公司员工。被告：中海宏洋惠州城市建设开发有限公司，住所地：惠州市江北文明一路中信城市××××××××××××。法定代表人：张贵涛。委托代理人：史松宁，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：唐海玲，广东达伦律师事务所实习律师。原告惠州市乐有家房产经纪有限公司诉被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市乐有家房产经纪有限公司其委托代理人张翔宇、被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司其委托代理人史松宁及唐海玲到庭参与诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市乐有家房产经纪有限公司诉称，事实和理由原告与被告基于双方真实意思表示签订了《中海水岸城项目渠道联动合作协议》，2018年9月27日起至2018年10月31日止，后又续签至2018年11月。合同约定原告为被告所属“中海水岸城”楼盘项目提供商品房代理销售服务，代理服务费为每套20000元。上述合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定及时履行对账和付款义务。截止目前，被告仍拖欠原告推介的5套房产的服务费，共计人民币100000元。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定，为维护原告的合法利益，特向贵院申请起诉，请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理服务费人民币100000元和逾期利息人民币940元（自函件签收7日后开始起算，即2019年5月29日起计至实际支付之日，按日万分之一利率，暂计至2019年8月31日，100000*0.0001*94=940），以上两项共计：100940元；2、请求判令被告承担本案全部案件受理费、保全费、担保费等。被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司辩称，一、本案的案由是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”答辩人与被答辩人于2018年9月26日和2018年12月14日分别签订《中海水岸城项目渠道联动合作协议》（以下简称“合同”），约定由被答辩人利用其资源、渠道为本项目（系指中海水岸城项目）转介客户、引导客户促成交易，最终成交后，由答辩人向被答辩人支付转介服务费。因而，本案应定性为居间合同纠纷。二、本案双方依约对2018年9月-11月份的转介服务费已结算完毕，双方已经确认答辩人应支付的款项，涉案的5套房屋并不符合合同约定，不在结算范围内，对此被答辩人亦明确知晓。被答辩人已经按照涉案合同约定，向答辩人提交了《联动成交月度结算表》、《联动成交月度结算明细表》，并以此向答辩人申请结算转介服务费，答辩人审核后也已经向被答辩人履行了付款义务。根据双方核实情况可知，涉案的5套房屋因不符合合同约定的情形，并不在结算范围内。因此，答辩人已按约履行完付款义务，并不存在任何违约的情形。三、涉案合同中对于有效客户的认定及转介服务收费的约定清晰明确，被答辩人是知晓并认同的，因此居间费用的支付应严格以合同约定为准，根据客观事实来确定。1、根据《中海水岸城项目渠道联动合作协议》约定，被答辩人应当提前30分钟进行客户信息报备，并带客户到答辩人营销中心，答辩人工作人员核实客户为有效客户并填写《联动确认单》，再录入被答辩人系统核对确认后，方能确认客户为有效客户。2、最终成交是指有效客户在有效保护期内（合同期限从2018年9月27日至2018年10月31日间，有效保护期为30天，合同期限从2018年11月1日至2018年11月30日间，有效保护期为45天）与答辩人签订《认购书》，且客户交付首期款并与答辩人签订《商品房买卖合同》后，方可视为最终成交。3、被答辩人仅提供3套商品房的《成交确认单》、《催佣函》以证明答辩人尚欠被答辩人转介服务费10万元未付，但《成交确认单》和《催佣函》均为被答辩人自行制作的文件，亦非《中海水岸城项目渠道联动合作协议》约定的、双方确认最终交易成果的文件，该《成交确认单》不能作为被答辩人主张其已向答辩人提供转介服务，要求答辩人支付转介服务费的依据。4、被答辩人所提供的3套商品房《成交确认单》上的“开发商/代理商确认”一栏中“对接人：（签名）”的签名为被答辩人伪造答辩人工作人员签名，涉嫌提供虚假证据以达到向答辩人索要款项的目的。四、被答辩人所主张的5套商品房的转介服务费均不符合《中海水岸城项目渠道联动合作协议》所约定有效客户、最终成交的情形，不具备结算转介服务费的条件，被答辩人无权主张该5套商品房的转介服务费。1、答辩人与被答辩人所签订的二份《中海水岸城项目渠道联动合作协议》均是双方在自愿、平等的基础上签订的，内容合法，真实有效。双方对各自的权利和义务、合作方式、工作流程、渠道联动判客细则、收费及结算等方面均做了详细而具有操作性的约定，尤其是对有效客户、有效保护期和最终成交进行明确的约定，双方均应按照合同约定来介定客户是否有效，是否是在有效期内成交，以及是否达成最终成交，进而据此结算转介服务费。2、被答辩人主张转介服务费的5套商品房因不是有效客户，或未在有效保护期内签订认购书，或未提前30分钟向答辩人进行报备等原因，导致该5套商品房不视为由被答辩人促成交易的情形，不具备支付转介服务费的条件。因此，按照合同约定，被答辩人无权向答辩人主张转介服务费。综上所述，被答辩人的起诉理由无证据及法律依据，请贵院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。审理查明的事实经审理查明，原被告分别于2018年9月26日、2018年12月14日签订《中海水岸城项目渠道联动合作协议》，合作期限分别为自2018年9月27日至2018年10月31日与自2018年11月日至2018年11月30日。两份协议内容基本一致，均约定被告指派杨秋方作为对接人；原告委托被告为中海水岸城八期住宅提供渠道客户转介服务，其工作流程为原告推荐人至少提前30分钟进行客户信息报备并带客户到被告营销中心，被告核实客户为有效客户后，在原告“客户确认单回执”上签字确认，即该客户转介有效，客户有效期为45天，客户在有效期内交付首期款并签订《商品房买卖合同》即最终成交，被告按原告转介客户成功确认，被告支付原告服务费。其中，有效转介的客户其保护期自有效到访并登记之日起45日，若超过45日签订《认购书》则不再视为原告有效转介客户，被告则无须支付任何转介服务费给原告。被告结算转介服务费的条件是有效客户在被告公司最终成交，且客户成交时登记信息与报备信息一致并确认为有效客户。其结算流程为原告在合同合作期结束后5日内将合作期内有效认购客户签约明细表（加盖公章）提交给被告对应负责人及财务审核确认，经被告审核并签字确认后，原告应在收到被告通知后10个工作日内开具相应转介服务费发票及请款函给被告，被告在收到有效的发票及请款函25个工作日内将转介服务费支付给原告。如原告未能开具有效等额发票与请款函，被告有权拒绝支付。被告提供《公证书》，对涉案客户杜远强、叶健翔、李青天、黄靓、张秀珍在其运营的中海客储管理系统中的相关数据进行公证。被告认为根据系统的显示，原告未对客户杜远强的带客记录进行录入报备，客户叶健翔、黄靓、张秀珍均超过45天成交，不属于有效客户，对客户李青天的到访没有提前三十分钟报备。原告提供三份《成交确认单》，内有涉案客户黄靓、叶健翔、李青天，三份《成交确认单》均有对接人杨秋方的签名。庭审中被告提出笔迹鉴定的申请，经广东中法司法鉴定所鉴定，三份《成交确认单》上“杨方”的签名并非杨秋方本人所写。在庭审中，被告认为《成交确认单》上“杨方”的签名并非杨秋方本人所写，证人杨秋方出庭作证其未在《成交确认单》上签名。同时，原告提供《催佣函》及其附录《代理服务费明细表》，注明原告于2019年5月20日对中海水岸城六期商铺项目代理费100000元向被告进行催收，以及被告的签收记录。另外，原告提供其与客户杜远强签订的《服务确认书》、与被告签订的《认购书》、被告首期收款收据以及原被告之间签订的对账表。庭审中，被告认为原告自制的《催佣函》中项目为中海水岸城6期商铺而非《中海水岸城项目渠道联动合作协议》约定的8期住宅，这无法体现文件中所表述的五套房屋跟本案有关联。关于证据《联动成交月度结算表》，原被告均在2018年9月-11月的该证据上签字盖章，被告提供了相应的转账记录。但原告认为被告提供的《联动成交月度结算表》并非本案涉诉五套房产的代理服务费事宜的相关规定。裁判理由与结果本院认为，原告与被告签订《中海水岸城项目渠道联动合作协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告结算转介服务费的条件是有效客户在被告公司最终成交。根据原告提供的证据，，三份《成交确认单》经广东中法司法鉴定所鉴定，“杨方”的签名并非杨秋方本人所写，因此对该证据本院不予认定。原告自制的《催佣函》中项目为中海水岸城6期商铺而非《中海水岸城项目渠道联动合作协议》约定的8期住宅，这无法体现文件中所表述的五套房屋跟本案有关联，对该证据本院不予以认定。同时原告提供的《服务确认书》与认购书等证据不足以证明与客户杜远强的成交符合原被告合同约定的成交方式。原告未证明涉案五名客户符合合同约定的结算转介服务费的条件以及被告存在违约的行为，应当承担举证不力的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告惠州市乐有家房产经纪有限公司全部诉讼请求。本案受理费1159元（原告已预交1159元）及鉴定费（以发票为准），由原告惠州市乐有家房产经纪有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 吴珠乔二〇二〇年六月八日法官助理 吴怡淳书 记 员 李意玲