四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2014号 原告：付英，女，1965年12月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：邓海兵，男，1987年8月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，系付英之子。 委托诉讼代理人：贺晨晨，四川炳银律师事务所律师。 被告：蔡春明，男，1946年1月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：兰兵，女，1974年10月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：代茂辉，女，1946年8月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张晶晶，四川道达律师事务所律师。 原告付英与被告蔡春明、兰兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告付英申请追加代茂辉作为第三人参加诉讼，本院予以同意。原告付英及其委托诉讼代理人邓海兵、贺晨晨，被告兰兵，第三人代茂辉到庭参加诉讼。被告蔡春明经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 付英向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令位于都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区的房屋归付英所有；二、请求依法判令被告协助付英办理该房屋的过户手续；三、诉讼费由二被告承担。付英将第一、二项诉讼请求变更为：一、请求判令位于都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区的房屋归付英控制、占有、使用；二、请求判令兰兵及时付清房屋贷款；三、请求判令兰兵付清贷款后及时办理产权登记。事实与理由：2011年6月，付英经蔡春明介绍，将兰兵所有的位于都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区的房屋出售给付英，原被告于2011年6月21日签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋成交价格为19万元，合同签订后，付英向二被告支付购房款17万元，尚欠2万元待该房办完过户手续时支付。二被告承诺在2011年8月31日前将该房屋产权证、土地证过户到付英名下。同时，兰兵已向付英提交了该房《置换安居住房价格结算清单》《安居住房通知》及钥匙。后付英将该房屋装修居住，因被告不履行承诺义务，付英于2011年9月向都江堰市人民法院起诉，法院受理后，2011年9月23日，付英与兰兵在承办法官的主持下达成补充协议，约定该房屋取得房产证与土地证后应及时过户给付英，为此付英撤回起诉。但时至今日，被告迟迟未协助付英办理房屋过户手续。为维护自身合法权益，付英诉至本院。 蔡春明未到庭，亦未提交书面答辩意见。 兰兵于2019年6月23日提交书面答辩意见称，其与付英于2011年6月21日签订了房屋出卖合同，因为当时审查不严，以致合同错漏百出，付英为了非法攫取他人房产，于2011年9月12日向都江堰市人民法院提起第一次民事诉讼，由于原合同存在众多问题，因而于2011年9月23日书写补充协议，其按照补充协议完全履行其职责，按规定交纳按揭款，房屋由付英控制使用，迄今长达八年之久。但付英却完全没有履行原合同约定的内容，房款19万元，只收过付英10万元，还有多达9万元未支付给兰兵。而且付英在没有委托书情况下，将10万元支付给代茂辉。付英违约，兰兵保留反诉的权利。兰兵于2019年9月19日提交书面答辩意见称，付英所主张的权利已超过法定的诉讼时效，应予以驳回。兰兵于2019年9月24日当庭答辩称，其与付英签订了补充协议，只认可该协议，其余均不认。同时开庭前提交的书面答辩意见作废，以当庭答辩意见为准。 代茂辉述称，第一项诉请不成立，因为付英正在使用案涉房屋；请求驳回第二项诉请，作为房屋贷款合同的相对人为兰兵和银行，付英并非此贷款合同的相对人，付英无权要求兰兵何时结清贷款；请求驳回第三项诉请，根据补充协议，该项诉请已在补充协议中体现，故在本案中提起是不恰当的。 经审理查明，2011年6月20日，《置换安居房价格结算清单》载明：都江堰市房产管理局（甲方），兰兵（乙方），协议号100038DYA120090721102913，乙方通过摇号分配取得安居住房位于兴堰丽景C-19-3-5-14号，建筑面积71.27平方米，土地使用权性质为出让土地。 2011年6月21日，蔡春明（卖方、甲方）与付英（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将置换房屋位于兴堰丽景Ｃ区，套型2-1，房产面积71.6平方米的私有住房一套出售给乙方，该房合同书置换协议编号为1000038Ｙ120090721102913，原产权证号为0008488，土地证号为20××88。双方协商该房出售价格为人民币19万元，此房价绝不能因市场的涨跌而变动，该价格包含水电气入户使用费及光纤。双方协定为三次付清房款：第一次乙方支付购房款定金给甲方1.2万元；第二次待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元。第三次余款分二次付给甲方：1.甲方产权证下来后过户给乙方，乙方付人民币____；2.双方办理完产权过户手续，乙方领到新产权后，甲方将土地证签字过户给乙方的同时，乙方付清给甲方人民币____。甲方必须保证出售房屋产权清楚，无查封、抵押、冻结，实属私房，在出售给乙方之前并无任何纠葛，否则甲方承担一切责任。此房为双证待办，在本合同签定后，甲方负责办理此房的双证手续及负责办理此房双证的一切费用，并无条件签字办理公证手续或过户手续给乙方，所产生的过户费用由乙方承担（含买卖各项税费）。甲方双方如在未办理过户手续期间，因不可抗力原因，而不能进行办理过户手续，则由双方法定相关人无条件配合对方继续办理过户手续或办理公证。甲乙双方协商，乙方在第___次付款后双方成交，甲方将此房和关于此房的一切相关手续交由乙方，此房的一切权利转到乙方名下。甲方交房时，应保证该房屋的水、电、气、物业管理费等相关费用结清，原有室内设施齐全完整无损。甲乙双方须遵守以上协议，不得违约。乙方交付定金给甲方后，若甲方不卖此房给乙方，甲方则双倍赔付定金给乙方；若乙方不买此房，甲方则不退还定金给乙方。乙方交付购房款后甲方不卖此房给乙方，甲方则双倍赔付给乙方购房款和赔付因此给乙方造成的一切经济损失；若乙方不买此房，甲方则不退还购房款给乙方。甲方有权收回房屋，乙方无条件搬出此房。双方任何乙方违约，中介方有权从定金中提取50%作为中介代理佣金。中介方为甲乙双方提供交易机会，基于中介方居间服务，甲乙双方应在签定本合同时理应以现金方式由甲方（或乙方）按售价金额的50%支付中介费2300元。补充：甲方保证乙方双证，必须土地出让，甲方无任何条件配合乙方办理过户手续，乙方出过户费，甲方出办证前的一切费用。蔡春明在甲方经手人出签字并捺印，蔡春明签字下方有“兰兵”二字及指印；付英在乙方经手人处签字并捺印。蔡春明在合同尾部签署“注：付英已付房款壹拾柒万元正（170000.00元）”。 2011年6月22日，兰兵在四川省成都市蜀都公证处对《委托书》上签名、捺指印进行公证。《委托书》载明：委托人兰兵，受托人付英，位于都江堰市房屋产权属于我个人单独所有，无其他共有人。现我因事务繁忙，特委托付英作为我的代理人，办理如此如下事项：一、查询上述房屋的相关档案。二、代为到相关部门领取上述房屋的房屋所有权证。三、代为到相关部门领取上述房屋的国有土地使用证。四、代为回答相关机关的询问，在询问笔录上签字捺指印。受托人在办理上述事实时所签署的文件及发生的费用，我均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：至上述委托事项办完为止。 2011年6月23日，蔡春明、代茂辉出具《收条》，载明：今收到付英付购房款贰万元正（20000.00元）。 2011年6月26日，代茂辉出具《收条》，载明：今收到付英购房款捌万元正（80000）。 2011年6月26日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英贰万陆仟元正（26000元）。 2011年6月28日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英购房款叁万而仟元正（32000元），包含水乡人家壹万贰仟元正（12000元）。 2011年6月30日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英购兴堰丽景19幢3单元14号购房款壹拾柒万元整（170000.00元），押贰万待房产证、土地证下来过户给付英后才交这贰万元。此房圆满结束。 2011年9月19日，付英向本院起诉蔡春明、兰兵，请求：一、依法确认房屋买卖合同有效；二、依法判令位于本市兴堰丽景Ｃ区房屋归付英所有；三、诉讼费由二被告承担。2011年9月23日，该案承办人对付英、兰兵作询问笔录，笔录中载明：付英与兰兵在庭外达成补充协议，因此付英撤诉。 2011年9月23日，兰兵（甲方）与付英（乙方）就甲方兰兵位于本市兴堰丽景Ｃ区房屋出卖给乙方付英所有，其相关问题签订《补充协议》，约定：一、甲方兰兵卖给乙方付英的房屋属按揭房，所欠贷款由甲方兰兵清偿。二、该房屋由乙方付英控制使用，在使用期间，若甲方不按时偿还贷款造成乙方付英经济损失，应由甲方承担全部赔偿责任。三、该房屋甲方兰兵按揭清后，取得房产证及土地证时，应及时过户给乙方付英所有。此补充协议原件由付英保管。兰兵在甲方处签字并捺印；付英在乙方处签字并捺印。 兰兵所有的位于灌口镇××路北段××单元××楼××号房屋（业务件号：权0008488）在2007年9月21日设立抵押权，抵押权人为成都市住房置业担保有限公司，被担保债权为17万元，债务履行期限为2007年9月20日至2027年9月20日。 兴堰丽景Ｃ区房屋尚无房屋登记信息，由付英占有、使用。 另查明，代茂辉系兰兵的母亲。 上述事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、补充协议、收条、公证书、起诉状、询问笔录、置换安居房价格结算清单、物管费收据、房屋信息查询记录、原被告双方陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。兰兵抗辩其未在房屋买卖合同上签字及捺印，并申请对房屋买卖合同上的“兰兵”二字进行笔迹鉴定。本院对兰兵的鉴定申请未予准许，理由如下：第一，房屋买卖合同中明确约定“待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元”，兰兵在2011年6月22日即房屋买卖合同签订的次日，就到四川省成都市蜀都公证处对《委托书》办理了公证，可推知兰兵知晓案涉房屋买卖一事；第二，付英在2011年9月19日向本院起诉蔡春明、兰兵后，兰兵与付英就案涉房屋买卖达成了补充协议，补充协议中约定了清偿贷款、办理产权、过户等事宜，顾名思义，补充协议即是对原合同的补充或者变更，该补充协议不可能单独存在，故即使房屋买卖合同不是兰兵本人签字及捺印，兰兵签署补充协议的行为即是对房屋买卖合同进行了追认。第三，代茂辉系兰兵的母亲，其在庭审中承认房屋买卖合同上“兰兵”二字由其书写。第四，兰兵在向本院第一次提交书面答辩意见时，明确认可兰兵与付英于2011年6月21日签订了房屋买卖合同，虽其在当庭答辩时陈述书面答辩意见作废，但是前后截然不同的答辩意见，兰兵并未说明理由。从减少诉累的角度，故本院认为无鉴定的必要性。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在未鉴定的情况下，本院无法认定房屋买卖合同是否是兰兵本人签订，但是如前所述，即使房屋买卖合同非兰兵本人签订，其亦通过签订补充协议进行了追认。因此，本院认定案涉房屋买卖合同有效。 关于付英请求判令案涉房屋由其控制、占有、使用的问题。兰兵抗辩，其并未收到蔡春明出具收条中涉及的7万元，因此付英并未按照合同约定支付购房款。房屋买卖合同中明确约定“第一次乙方支付购房款定金给甲方1.2万元；第二次待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元”，兰兵亦在2011年6月22日办理了领证公证，付英主张的17万元支付时间均此时间之后。并且，在签订房屋买卖合同三个月之后，付英起诉蔡春明与兰兵时，起诉书中亦载明付英已支付17万元购房款。如兰兵未实际收到17万元，而又未在签订补充协议时提出异议，亦未在补充协议中就未付款项进行约定，显然这是不符合常理的。同时，蔡春明在甲方即卖方处签字，以及与代茂辉同时作为收款人签字，付英与代茂辉亦认可蔡春明实际是房屋中介，付英将款项支付给蔡春明，符合当时当地的交易习惯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本院认定付英已按照约定，支付了17万元购房款，履行了合同约定的义务，其享有合法占有及使用案涉房屋的权利。因此，本院对付英请求判令案涉房屋由其占有、使用，予以支持。 关于付英请求判令兰兵付清房屋贷款并办理产权登记的问题。依据合同相对性原则，兰兵是否付清贷款系兰兵与案外人之间的法律关系，并且兰兵能否办理案涉房屋的产权登记，亦不属于本案审理范围。付英的该项诉请，无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百一十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、原告付英对都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区房屋享有占有权和使用权； 二、驳回原告付英的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，公告费300元，合计4400元，由被告蔡春明、兰兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  白艳雯 人民陪审员  刘正超 人民陪审员  党寿刚 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  尹 丽