四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初1009号 原告：杨牧军，男，生于1974年12月13日，汉族，住四川省岳池县。 原告：龙群珍,女，生于1977年9月9日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市银恒房地产开发有限公司。住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉琴，四川智典律师事务所律师。 原告杨牧军、龙群珍与被告南充市银恒房地产开发有限公司（以下至判决书主文前简称：“银恒房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨牧军、龙群珍的委托诉讼代理人郭祥宏、被告的委托诉讼代理人冉琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起的诉讼请求：1、判令被告限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证给原告；2、判令被告因合同违约支付给原告违约金97443.36元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原被告就商品房买卖达成了协议，双方签字盖章后并于2013年5月16日由南充市房地产管理局登记备案。该“商品房买卖合同”编号为：201304280310。合同约定了买受人（原告）所购商品房的基本情况，计价方式及价款和付款方式及期限。原告依据约定履行了全部义务。特别是，双方就“产权登记”约定：“如因出卖人（被告）责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：等待办理房屋所有权时间。原告早已付清房款，经多次催促被告提供登记材料办理房产证仍无济于事。原告苦苦等了8年时间仍然不见办理房产证的希望。被告当初玩弄合同文字游戏，似乎把原告早已套住便放任不管房屋所有权转移登记这一重要义务。其实，被告这一合同文字的玩弄是无效的，是约定不明的行为。综上所述，被告未尽应尽的办证义务，时隔多年未提供买卖标的物的所有权转移证书，已经给原告造成了直接的间接的经济损失。为此为保护其合法权益，依据相关法律及司法解释，特依法提起诉讼。 被告银恒房地产公司辩称，不管什么原因，没有办证确实是事实。在此我代表公司表示歉意。协助业主办证是我们的义务，我们也愿意履行自己的义务。但是大地景秀项目逾期办证，是高坪区供销社原下属农资公司和麻纺厂职工通过上访等方式坚决要求在大地景秀项目内对他们进行就地拆迁安置，高坪政府等部门为解决问题临时召开会议，将居民安置在大地景秀小区内，由此给项目造成很多遗留问题，但高坪政府没有及时解决这些问题，最终造成项目无法按时办证后果。因此逾期办证是政府原因并不属于被告原因，被告不应当承担违约责任；逾期办证是高坪政府原因，高坪政府与本案有直接关系，我们认为应当追加高坪政府为第三人参加诉讼；原告主张违约金应当提供证据，证明其未及时取得不动产权证的损失，否则原告要求被告支付违约金的主张不应当得到支持，即便法院认为被告应当承担，原告主张的违约金也过高，请求法院依法调整。 经审理查明：2013年4月28日，原告与银恒房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：201304280310，约定：银恒房地产公司将其开发的位于高坪区××路××号××幢××单元××层××号房屋出卖给原告，该房建筑面积为108.41平方米，套内建筑面积91.755平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.654平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）5899.97元，总价款541352元整。在产权登记中约定：（一）预告登记。1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。（二）初始登记。出卖人应当在2014-3-1前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。合同签订后，该合同于2013年5月16日在南充市房地产管理局登记备案，原告如期向被告支付了购房款。 另查明，位于南充市高坪区××路××号“大地·景秀”项目由银恒房地产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为Ｃ级危房达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府［2011］15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅［2011］30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函［2012］111号、高府函［2012］204号、高府［2013］40号、高府函［2013］201号、高府［2013］138号、高府函［2014］142号、高府函［2014］175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 上述事实，有相关证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。被告作为出卖人未能在约定期限内为原告办理房屋所有权证书，实属违约，应当承担违约责任。在审理过程中，被告自认案涉房屋已具备办理产权登记手续的条件，并已协调相关部门正在办理，本院认为为维护原告的合法权利，能及时取得房产手续，限被告在本判决生效后180日内为原告办理房屋所有权登记证书并交给原告。 关于原告要求被告因违约支付违约金97443.36元人民币的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，根据审理查明的事实，银恒房地产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房地产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与杨牧军、龙群珍签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房地产公司逾期为杨牧军、龙群珍办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房地产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房地产公司的意志为转移，非银恒房地产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房地产公司在2016年3月前对杨牧军、龙群珍不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房地产公司应当积极地履行为原告办理房屋权属证书的义务，但原告提起诉讼时，银恒房地产公司仍未为原告办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任，结合本案客观实际，银恒房地产公司承担的违约责任为按照原告已付购房款总额的日万分之一给付违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为541352元×365天×0.0001=19759.35元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、限被告南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后180日内为原告杨牧军、龙群珍办理房屋所有权登记证书并交付给杨牧军、龙群珍; 二、限被告南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后30日内给付原告杨牧军、龙群珍违约金19759.35元； 三、驳回原告杨牧军、龙群珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2236元，由原告杨牧军、龙群珍负担1742元，被告南充市银恒房地产开发有限公司负担495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  康云锦 人民陪审员  刘永华 人民陪审员  田仕珍 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  张 茜