广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23906号原告（反诉被告，以下简称原告）：曹燎彬，男，1969年5月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告，以下简称原告）：黎杰恒，男，1968年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：吴炜、沈宝欣，均系广东成悦律师事务所律师。被告：广州市长兴混凝土有限公司，住所地广州市荔湾区沙洛下村700号自编之二号。法定代表人：周**德，董事长。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市泰兴混凝土有限公司，住所地广州市白云区秀水村华国庄横路自编1号。法定代表人：林文标，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。第三人：广州市白云区人和镇秀水村第五经济合作社，地址广东省广州市白云区人和镇秀水村。负责人：曹荫南。原告曹燎彬、黎杰恒诉被告广州市长兴混凝土有限公司（以下简称“长兴混凝土公司”）、被告广州市泰兴混凝土有限公司（以下简称“泰兴混凝土公司”）、第三人广州市白云区人和镇秀水村第五经济合作社（以下简称“人和秀水五社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹燎彬、黎杰恒的共同委托诉讼代理人吴炜，被告长兴混凝土公司、泰兴混凝土公司的共同委托诉讼代理人李爱国，第三人人和秀水五社负责人曹荫南均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹燎彬、黎杰恒本诉称：我方与长兴混凝土公司于2010年10月1日签订《土地租赁合同》，约定由我方向长兴混凝土公司出租位于广州市白云区人和镇秀水村第五经济社实测面积为13200平方米、道路分摊面积800平方米的土地，租赁期限为2010年10月1日起至2025年9月30日止，合同约定租金为5.5元/平方米/月，道路租金为3元/平方米/月，每五年递增租金10%，现租金为82500元/月，约定我方开具收据作为凭证，长兴混凝土公司于当月10日前支付相应租金。合同签订后，长兴混凝土公司在案涉租赁场地全资设立了泰兴混凝土公司，由泰兴混凝土公司每月依据合同约定向我方支付合同约定租金。泰兴混凝土公司依约付款至2019年2月28日，其后，我方将2019年3-4月的收款收据交付泰兴混凝土公司，但该司至今未缴纳2019年3-6月的租金，我方多次催缴，并委托律师向长兴混凝土公司发出催收函，但长兴混凝土公司、泰兴混凝土公司至今仍未按照合同约定清偿所欠租金。两被告拖欠租金3个月以上，依据双方签订的《土地租赁合同》第五条第二项的规定，构成合同违约，严重违反《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿”的规定，故请求判令:1、终止双方签订的《土地租赁合同》；收回土地，没收该土地建筑物及附着物；2、两被告向两原告支付2019年3-6月租金共330000元；3、两被告以330000元为基数自2019年3月1日按银行贷款最高利息的5倍的标准支付滞纳金，直至全部费用付清之日止；4、本案诉讼费由两被告承担。被告长兴混凝土公司对本诉答辩称：同意泰兴混凝土公司的意见。被告泰兴混凝土公司对本诉答辩称：不同意两原告的诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求。涉案土地因被征收已于2018年12月18日移交给广州机场第二高速公路有限公司，土地所有者权属人属征地单位，两原告只是涉案土地的承包人，从土地被征收后，其承包权自然归于消灭，所以两原告对涉案土地既不具有使用权也不具有租赁权，无继续收取租金的权利，因此无权再向两被告主张租金。第三人广州市白云区人和镇秀水村第五经济合作社述称：我社是与两原告签订《土地租赁合同》，并经村民社员代表同意，由人和镇秀水村民委员会监证。合同签订后一直由曹燎彬交付租金，因此我社只是对曹燎彬。我社与泰兴混凝土公司于2011年9月1日签订的《土地租赁合同》是用来办理营业执照，双方从未实际履行，泰兴混凝土公司从未向我社缴纳租金及合同保证金。涉案土地已被征收，于2019年12月18日移交给征收单位。被告泰兴混凝土公司反诉称：2010年10月，我方与两原告就“人和镇秀水村第五经济社（土名水井窜）”签订《土地租赁合同》，约定：我方向两原告租赁上述土地，每月租金5.5元/平方米，道路租金3元/平方米，每五年递增10%，并支付30万元保证金。因涉案土地被征收，于2018年12月18日由广州机场第二高速公路有限公司接收秀水村委移交的涉案土地，但两原告仍强行要求我方支付租金并拒不退还保证金，现反诉请求：1、曹燎彬、黎杰恒退回泰兴混凝土公司多交租金165000元，并支付自反诉原告起诉之日起至清偿之日止按同期人民银行规定的基准贷款利率上浮50%计算的利息；2、本案诉讼费由曹燎彬、黎杰恒承担。原告曹燎彬、黎杰恒反诉答辩称：我方与人和秀水五社签订土地承包协议并按协议支付承包金和租金，我方是土地合法承包人。2010年10月1日我方与长兴混凝土公司签订土地租赁合同，将涉案土地租赁给长兴混凝土公司，合同相对方是曹燎彬、黎杰恒与长兴混凝土公司，故泰兴混凝土公司不具备反诉主体资格。我方与泰兴混凝土公司没有租赁关系，其陈述与人和秀水五社于2011年9月1日签订的租赁合同是用于办理工商营业执照，双方并未实际履行，因此其司要求我方返还租金及支付利息的诉求依据的事实和理由根本不成立，请依法驳回反诉原告全部诉讼请求。经审理查明：原告曹燎彬、黎杰恒于2007年3月19日与人和秀水五社签订《土地承包协议》，约定由两原告向人和秀水五社承包位于106国道西水井窜（土名）即现有金鱼池塘历史遗留闲置空地一块，用于建筑厂房、物业使用。地块约20亩（以实际丈量为准），每亩承包价为75000元（含秀水村委会每亩5000元），需一次性付款。承包期自2007年3月19日至2056年3月18日止。并约定两原告在使用期内有权支配和转让。两原告、人和秀水五社在合同上盖章和签字，广州市白云区人和镇秀水村民委员会（以下简称人和秀水村委会）在监证栏处盖章。合同签订后两原告承包上述土地。2010年10月1日，曹燎彬、黎杰恒（甲方）与长兴混凝土公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定：第一条1.1曹燎彬、黎杰恒向长兴混凝土公司出租位于广州市白云区人和镇秀水村第五经济社（土名水井窜）实测面积为13200平方米、道路分摊面积为800平方米的土地；1.2租赁期限由2010年10月1日起至2025年9月30日止；第二条2.1租金为5.5元/平方米/月，道路租金为3元/平方米/月，租金每五年递增10%；2.2每月租金于当月10日前由乙方支付给甲方，甲方开具收据作为凭证；2.3合同签订起3天内乙方支付30万元给甲方作为定金及保证金；第五条5.2乙方必须按照合同约定的期限依时缴纳租金给甲方，若拖延租金一个月以上，甲方有权追讨滞纳金，滞纳金为银行贷款最高利息的5倍计算，若拖欠三个月以上，甲方有权终止合同，收回土地，没收该土地建筑物及附着物；两原告在甲方签约代表处签名捺印，长兴混凝土公司在乙方签约代表处盖章，广州市白云区人和镇秀水村民委员会在见证栏处盖章。合同签订后，长兴混凝土公司依约向原告交纳了保证金，并按时支付每月租金至2011年8月。从2011年9月开始由泰兴混凝土公司依约向两原告支付上述土地租金至2019年2月28日。2019年涉案土地租金为82500元/月。现两原告主张长兴混凝土公司至今未缴纳2019年3-6月的租金，经多次催缴，并向长兴混凝土公司发出催收函未果，遂成讼。本院向广州市规划和自然资源局发函调查涉案土地情况，该局于2020年1月14日复函（穗规划资源协查47号），载明：一、该地块已取得集体土地所有证（穗集有第10004627号），权利人为人和秀水五社；二、暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；三、该地块位于《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证【2017】71号）红线范围内，单位为广州市高速公路有限公司。2016年12月26日，广州市白云区国土资源和规划局征收土地预公告【穗云国土征预字（2016）39号】载明：拟征收土地的位置和范围为广州市白云区人和镇、太和镇、钟落潭镇（详见现场公告附图）；拟规划用途为公路用地，拟征收土地面积为1694278.27平方米（合2541.4174亩）。2019年4月30日，广州市人民政府征收土地公告【穗府（云）>征（2019）6号）】载明：将白云区钟落潭镇竹三村、太和镇北村、柏塘村、人和镇雅湖村、秀水村等属下114.1145公顷集体土地征收为国有土地，建设用地项目为广州新白云国际机场第二高速公路北段工程（白云段）。本院向人和镇重点项目办公室调查涉案土地被征收的情况，人和镇重点项目办公室向本院提供了《新白云国际机场第二高速公路项目北段工程人和镇秀水村征地补偿协议书（四）》【以下简称征地补偿协议书（四）】、《新白云国际机场第二高速公路项目北段工程场地移交确认表》（以下简称场地移交确认表）、广州市新白云国际机场第二高速公路项目征地补偿款收据（以下简称征地补偿款收据）等证明材料。其中，征地补偿协议书（四）是于2017年11月1日由广州市白云区人和镇政府（甲方）与广州市白云区人和镇秀水村民委员会（乙方）、广州市白云区人和镇秀水经济联合社（乙方）就涉案土地征地补偿签订的协议书，载明：征收位于白云区人和镇秀水村的集体土地，双方在本协议签订生效后30天内签订相关补偿协议完成补偿，乙方在收到土地及建筑物、附着物拆迁补偿款后20天内完成被征地块建（构）筑物清拆及对被征地块的清理及围蔽工作，并向甲方、区征地办、广州机场第二高速公路有限公司提交场地移交确认表。甲方、区征地办、广州机场第二高速公路有限公司须在10个工作日内完成土地移交并签订场地移交确认表。场地移交确认表载明：被征地村意见一栏加盖了广州市白云区人和镇秀水经济联合社和广州市白云区人和镇秀水村民委员会的印章，广州市白云区人民政府征地办公室意见一栏的落款时间为2018年12月18日。征地补偿款收据显示人和镇秀水经济联合社于2018年5月14日收到征地补偿款。长兴混凝土公司于2001年5月17日依法登记成立；泰兴混凝土公司于2011年8月18日经白云区市场监督管理局核准成立，公司类型为有限责任公司（法人独资），股东为广州市长兴混凝土有限公司。庭审中，经本院释明合同效力后，曹燎彬、黎杰恒变更要求长兴混凝土公司支付租金和滞纳金，坚持其他本诉诉请不予变更。泰兴混凝土公司坚持反诉诉请不予变更。诉讼中，长兴混凝土公司确认其司与两原告签订的土地租赁合同用于建设全资子公司泰兴混凝土公司，合同实际由泰兴混凝土公司履行，租金由泰兴混凝土公司向两原告支付，故同意由泰兴混凝土公司向两原告提起反诉退还多支付的2019年1月和2月租金165000元，并承诺泰兴混凝土公司的反诉请求被支持后，不再就上述租金向两原告主张权利。以上事实，有土地租赁合同、土地承包协议、集体土地所有证、协助司法查询复函、征收土地预公告、征收土地公告、征地补偿协议书（四）、场地移交确认表、征地补偿款收据、企业信用信息公示报告、收据、华夏银行股份有限公司电子回单、承诺书、询问笔录、证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原、被告签订的《土地租赁合同》效力问题。涉案土地为集体农用地，原、被告双方当事人未经依法批准将农村集体所有的农用地出租用于非农用建设，改变了土地利用性质，违反土地规划，故双方签订的《土地租赁合同》无效。关于被告在使用涉案土地过程中，因土地被征收，原、被告对涉案土地是否已交还征收单位的问题存在争议，两被告认为在2018年12月18日已将土地交于征收单位，原告称不清楚征地实际履行情况。本院认为，从人和镇重点项目办公室提供的场地移交确认表来看，广州市白云区人民政府征地办公室加盖的印章落款时间为2018年12月18日，广州市白云区人和镇秀水经济联合社和广州市白云区人和镇秀水村民委员会亦在被征地村意见栏加盖公章，再结合征地补偿协议书（四）、征地补偿款收据、第三人人和秀水五社确认场地移交的陈述等证据，可见涉案土地在2018年12月18日之前应当是移交给征收单位，故对两被告的陈述本院予以采纳，并依法认定涉案土地移交给征收单位时间为2018年12月18日。关于原告曹燎彬、黎杰恒本诉部分诉请问题。本案中，涉案土地已于2018年12月18日办理了土地征收移交手续，至此两原告对涉案土地不再具有租赁权。因此，原告依据《土地租赁合同》要求收回土地，没收该土地建筑物、附着物及要求被告长兴混凝土公司支付租金、滞纳金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于泰兴混凝土公司的反诉请求。泰兴混凝土公司认为涉案土地租赁合同一直由其司履行并交纳租金，现土地被征收后两原告已无收取租金的权利，故要求退还土地使用费165000元并支付利息。原告曹燎彬、黎杰恒虽确认收到泰兴混凝土公司缴纳的土地使用费165000元，但主张该款是泰兴混凝土公司代长兴混凝土公司交纳，泰兴混凝土公司不是涉案《土地租赁合同》相对方，无权主张退回土地使用费。本院认为，泰兴混凝土公司虽并非涉案合同相对方，但涉案《土地租赁合同》的出租人曹燎彬、黎杰恒和承租人长兴混凝土公司均确认约定的租金由泰兴混凝土公司支付，且长兴混凝土公司诉讼中承诺在泰兴混凝土公司收到退还的土地使用费后，不再就上述土地使用费向曹燎彬、黎杰恒主张权利，故泰兴混凝土公司要求曹燎彬、黎杰恒退回土地征收后收取的土地使用费165000元的请求，合情合理，本院予以支持。关于利息，泰兴混凝土公司主张从反诉之日起算利息，本院予以支持，该利息应以165000元为基数，自2019年8月22日按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认曹燎彬、黎杰恒与广州市长兴混凝土有限公司签订的《土地租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，曹燎彬、黎杰恒向广州市泰兴混凝土有限公司返还165000元及支付利息（利息以165000元为基数，自2019年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回曹燎彬、黎杰恒全部本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6250元，由曹燎彬、黎杰恒负担。本案反诉受理费1800元，由曹燎彬、黎杰恒负担（广州市泰兴混凝土有限公司已预交反诉费1800元，其同意由曹燎彬、黎杰恒在履行本判决时将应负担的反诉费1800元直接支付给向广州市泰兴混凝土有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李志芳人民陪审员  梁浩广人民陪审员  张 涛二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李 岚