湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初438号原告：岳阳市艳阳天置业有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇湘水芙蓉城****。法定代表人：谭艳平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。被告：陈星健，男，汉族，1965年8月7日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：朱思颖（一般代理），湖南金州律师事务所律师。原告岳阳市艳阳天置业有限公司与被告陈星健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人韩喜、被告的诉讼代理人朱思颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳阳市艳阳天置业有限公司（以下简称“艳阳天公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《商品房买卖合同》约定，将其所购原告门面房屋（湘水芙蓉城第001幢01层109号商铺）实测面积多出预测面积部分的价款533100元（人民币）支付给原告；并从2019年11月24日起至实际付清之日止，按日向原告支付逾期付款违约金人民币159.93元；2.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年12月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号201415000110901），约定由被告购买原告开发的湘水芙蓉城第001幢01层109号房（商铺），按建造面积计算房屋价款，每平方米15000元。因原、被告双方签订合同前，湘水芙蓉城第001栋在房产部门进行面积预测后，由于消防问题进行了部分设计变更，该109号门面房屋的建筑面积在预测面积85.1平方米基础上增加了30余平方米，故双方在《商品房买卖合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：以房管局最后测绘的产权面积为准，差异部分，双方同意按购房单价不变，据实结算房价款，多退少补”；并在第六条又再次约定：“买受人按下列第2种方式付款：......2.分期付款1、买受人于签合同之日向出卖人分三期付完全部房款，首期房款付人民币：壹佰万元整（1000000.00）元，二期房款付人民币：壹拾贰万陆仟伍百元整（126500.00）元于2016年2月7日付清，三期房款付人民币壹拾伍万元整（150000.00）于房产证办理下来之日付清。2、此合同面积为预测面积，最终面积按房产局所测绘的实测面积为准，如面积有增加，当出卖人向买受人提供实测面积起10日内，买受人需按购房单价补齐面积差所产生的房款，如付款违约出卖人有权终止此门面合同，买受人付违约金。......”上述《商品房买卖合同》签订后，原告即将门面交付被告使用。2018年7月，湘阴县房地产测绘中心对“湘水芙蓉城”小区第001幢房屋进行了实测，根据其出具的测绘报告，被告所购买的湘水芙蓉城第001栋01层109号房屋（商铺）的建筑面积为120.64平方米，与商品房买卖合同中的预测面积85.10平方米存在35.54平方米的差异。原告收到湘阴县房地产测绘中心出具的测绘报告后，即与被告联系，要求被告按商品房买卖合同第五条、第六条约定，按购房单价（15000元/㎡）补齐面积差所产生的房款533100元，但被告虽经原告多次催告、约谈，至今没有按合同约定补齐面积差所产生的房款。原告认为，原、被告于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告向被告出售湘水芙蓉城第001栋01层109号房屋（商铺）时，该房屋的设计即已变更并施工完毕，被告对房屋的现状是知悉的；而且，正是因为房屋销售时的实际面积明显大于预测面积，故双方在《商品房买卖合同》的第五条、第六条才约定了房屋面积“以房管局最后测绘的产权面积为准”以及“如面积有增加，当出卖人向买受人提供实测面积起10日内，买受人需按购房单价补齐面积差所产生的房款，如付款违约出卖人有权终止此门面合同，买受人付违约金”。现在被告拒不按合同约定支付面积补差款，已构成合同违约。陈星健辩称，一、《商品房预售合同》约定不明，应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第14条之规定关于合同约定不明确的处理规则，即区分误差比绝对值在3%以内和超出3%这两种不同情况，分别进行处理。1.《预售合同》未约定误差比例达到一定范围的情况下如何进行处理，属约定不明；2.所谓面积补差条款未依据《商品房销售管理办法》第21条约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式，属约定不明。二、答辩人作为信息不对称的相对方，缺乏房屋面积预测专业知识，其购买诉争门面系基于对被答辩人及《预售合同》的信赖。而且，被答辩人就案涉门面面积的不合理增加负有过错，且其未依据《房产测绘管理办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定及时实施变更测量或进行实测，甚至连《预售合同》附件一都未见房屋平面图。1.答辩人作为信息不对称的相对方，并不当然具备房屋面积预测专业知识，其不可能严格区分专有部分及共有部分，也无法准确判断房屋面积大小，被答辩人以答辩人对现状明知为由要求补差，有违常理且对答辩人明显不公；2.设计变更系被答辩人原因造成，鉴于相关施工已在双方签订《预售合同》前完成，被答辩人对于房屋实际面积远大于预测面积是明知或者应知的；3.被答辩人未按《房产测绘管理办法》第7条之规定及时实施变更测量，亦未按照《商品房销售管理办法》第34条之规定在交付前进行实测，是造成预售面积与实际面积误差比例达到41.76%的根本原因。而且，开发商在签订合同时不但未履行告知、提醒义务反而未附上房屋平面图，其主管恶意显而易见。三、《预售合同》中有关面积补差的条款系格式条款，且该条款免除了被答辩人的责任、加重了答辩人责任并排除了答辩人的主要权利。1.《预售合同》系被答辩人预先制定、可重复使用的合同，该合同在面积补差条款中表面上赋予了答辩人选择权，但实际系由被答辩人统一打印，被答辩人不但未提供证据证明其已尽到提示义务，反而违规未在合同中附房屋平面图；2.该面积补差条款实际排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条在面积误差比绝对值超出3%的情况下，所赋予的买受人解除合同权利；四、涉案房屋在签订合同时已经是现房，在合同订立时被答辩人即存在过错，应当由其自身承担所有不利后果。1.案涉门面系现房销售，被答辩人与答辩人签订《预售合同》有悖交易实际；2.岳阳市住建委公布的现房销售合同示范文本中无面积补差的相关约定，被答辩人为了规避上述问题，而在现房销售中签订《预售合同》，以期通过该合同中关于面积补差的条款而谋取不正当利益。五、答辩人处于相对弱势地位，无论是从维护交易秩序，亦或是从公平角度出发，对于案涉门面面积不合理增加所产生的费用都不应由答辩人承担。六、本案原告的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到法庭支持。依据《商品房销售管理办法》之规定，开发商应在交付前进行房屋实测，因被答辩人怠于履行上述义务，导致本案已过诉讼时效。原告提供了湘阴县商品房预售合同、催款通知函、履约催告函、邮政快递包裹照片、房屋实测报告、单位工程质量竣工验收记录和湘阴县房地产测绘中心出具的《证明》作为证据。被告提供了岳阳市住房和城乡建设局网页截图、《商品房买卖合同》（现售）示范文本作为证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，原告艳阳天公司与被告陈星健签订了一份《湘阴县商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的位于湘阴县北侧（湘宾西侧）湘水芙蓉城01幢109号商铺，该商品房建筑面积85.1平方米，按建筑面积计算，每平方米单价为15000元，总价为1276500元。关于面积确认及面积差异处理，该合同约定双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以房产局最后测绘的产权面积为准，差异部分，双方同意按购房单价不变，据实结算房价款，多退少补。关于付款方式及期限，双方在合同第六条约定为分期付款，首期房款付100万元，二期房款126500元于2016年2月7日前付清，三期房款15万元于房产证办理下来之日付清。此合同面积为预测面积，最终面积按房产局所测绘的实测面积为准，如面积有增加，当出卖人向买受人提供实测面积起10日内，买受人需按购房单价补齐面积差所产生的房款，如付款违约，出卖人有权终止此门面合同，买受人付违约金。如面积有减少，出卖人将按购房单价向买受人退还所有减少面积所产生的房款，如付款违约买受人有权终止此门面合同，出卖人付违约金。关于逾期付款的违约责任，合同第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同还约定了交付、逾期交房的违约责任、设计变更、交接等内容。签订上述合同以前，案涉商铺所在的楼栋已经建设完成，并于2015年12月29日完成了建设、监理、施工、设计、勘察五家单位参与的单位工程质量竣工验收。签订合同时，被告已查看了商铺现场。签订合同后，原告遂将案涉商铺交付给了被告使用。被告按照合同约定交付了首期和第二期的房款共计1126500元。2018年7月19日，湘阴县房地产测绘中心对案涉商铺所在的湘水芙蓉城01栋进行了面积测绘，测得被告所购买的109号商铺的建筑面积为120.64平方米，与预售合同中约定的预测面积85.1平方米多出35.54平方米。该部分多出的面积，系因在实际建设过程中进行了设计变更所致。对比被告在代理词中提供的房产局备案合同中的房屋平面图和房屋实测报告中的房屋平面图，可发现原107号和109号商铺的中间有108号商铺，后该108号商铺的位置有部分成为了共有部分，其他部分则并入了107号和109号商铺，同时原109号商铺西北侧的共有部分中有一部分也并入了109号商铺，109号商铺的面积增大主要是内宽的增大，且相比于变更前的设计图，109号商铺变更后的形状更规则。2019年11月14日，原告向被告邮寄送达了一份《履约催告函》，载明案涉商铺的实测面积与合同预测面积存在35.54平方米的差异，要求被告在10日内补齐面积差价款533100元，并要求被告在补齐房款后及时提供办理不动产权证所需的买受人一方资料及税费。后来，被告并未在原告要求的时限内补交购房款，原告因催要无果，遂诉至本院。本院认为，《湘阴县商品房预售合同》是原、被告自愿协商签订，合法有效，双方均应依照合同约定诚信履行合同义务。现双方对应否按照合同约定的面积差异处理条款补交房价款存在不同意见。从该条款本身而言，对于面积差异的处理，法律允许双方自行约定，故双方约定根据产权面积据实结算房价款并不违反法律规定。从订立该条款的意图来看，双方如此约定，应是对面积差异的存在有所认知。事实上，案涉109号商铺的实际面积与预售合同所载明的面积差异达35.54平方米，属较为明显的差异，被告在签订合同时已查看了商铺现场，订立合同后也受领了该商铺，并持续占有该商铺。对于案涉商铺的实际面积，被告在订立合同前后都应有所认知。因此，预售合同中关于面积差异的处理条款应当是双方根据案涉商铺现状自主商定的，理应作为双方结算房价款的依据。现原告已提供证据证明案涉商铺的实测面积比合同约定面积多出35.54平方米，依据双方约定的补差价条款，被告应向原告补交该部分多出面积所对应的房价款533100元（即35.54平方米×15000元/平方米）。而被告在收到原告发送的履约催告函后，并未在函件载明的期限内付款，其行为已构成违约。根据预售合同关于逾期付款的约定，原告有权要求被告从10天期满后的次日（即2019年11月24日）起按日支付逾期应付款万分之三的违约金，即按159.93元/日的标准支付违约金。关于被告抗辩原告就现房签订预售合同存在过错的问题。依据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售需满足七个条件，房屋已竣工验收只是其中之一，被告并未举证证明在双方订立合同时案涉商铺还满足了法律规定的其他六项现售条件，故，其抗辩本应签订现售版本的房屋买卖合同无证据支持，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限陈星健在本判决生效后十日内支付购房款533100元及违约金（违约金按照159.93元/天的标准从2019年11月24日起计算至实际付清之日止）给岳阳市艳阳天置业有限公司。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9291元，减半收取计4645.5元，由陈星健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。代理审判员  孟桂芝二〇二〇年六月三日书 记 员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。