广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初86号 原告：邢耀东。 委托诉讼代理人：王桂兰。 委托诉讼代理人：胡佳，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地：北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告邢耀东与被告广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)、广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢耀东的委托诉讼代理人王桂兰、胡佳，被告富乐华公司、三润公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢耀东向本院提出诉讼请求：一、解除原告和被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（编号分别为：ＦＣＧ2016000722、ＦＣＧ2016000801、ＦＣＧ2016000699）；二、由被告富乐华公司与被告三润公司支付原告款项暂计1876850元：（一）退还原告已支付的购房款1398462元；（二）退还原告已支付的印花税及契税47564元；（三）支付暂计利息430824元（以1057405元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6.15%为标准，从2014年2月9日开始计算至2019年12月25日为382055元；以27688元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%为标准，从2015年12月23日开始计算至2019年12月25日为6645元；以313366元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准，从2017年2月23日开始计算至2019年12月25日为42124元）；（四）承担自起诉之日至实际还清之日止利息；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告富乐华公司与被告三润公司合作开发位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇防城港市中央商务区地块商品房）。2014年1月17日，原告的父亲邢涛按照被告三润公司的置业顾问所做的《置业计划表》，向被告三润公司支付了15万元定金购买三套商品房。2014年2月9日，原告的父亲邢涛与被告三润公司签订了《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ｖ号（5＃）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），并按照《置业计划表》向被告三润公司支付了两笔购房款，共计907408元（652918元＋254490元）。2015年12月23日，原告的父亲邢涛又向被告富乐华公司支付了27688元购房款。按照该《合作建房合同书》规定，2016年8月20日，原告和被告富乐华公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，完成了《合作建房合同书》规定的“《商品房买卖合同》换签手续”，即买受人由原告的父亲邢涛变更为原告邢耀东，出卖人由被告三润公司变更为被告富乐华公司。《商品房买卖合同（预售）》明确约定了付款方式及期限、商品房交付条件、违约责任等；以编号：ＦＣＧ2016000801《商品房买卖合同（预售）》为例：第三章第七条约定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金280231元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；余款为268600元，分别按1年分2期（其余2份合同按照1.5年分3期付款）；一期：买受人应当在2017年2月20日前支付134300元；二期：买受人应当在2017年8月20日前支付134300元，第四章第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。第四章第十二条约定：1.逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金（该违约金应不低于第八条1（1）项中的比率）；2.逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款，并且自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算给付利息”。按照合同约定，原告于2017年2月20日左右支付了第一期购房款313366元（134300元＋89533元＋89533元），被告富乐华公司未按约定的时间即2016年12月30日前向原告富乐华公司交付该商品房，甚至到现在仍未交付该商品房。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述合同约定及法律规定，原告有权要求解除与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告富乐华公司、三润公司应当按照合同约定退还原告已支付的购房款、违约金、利息等，被告三润公司应当与被告富乐华公司承担连带法律责任。原告曾多次与被告富乐华公司、三润公司沟通解除双方的《商品房买卖合同（预售）》，催要已付的购房款、利息等，但被告拒不履行合同约定的义务和法律责任。2019年10月27日，原告通过电子邮件和顺丰、邮政快递向被告富乐华公司发送了《解除合同通知书》，再次明确要求解除与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，办理相关善后事宜，但时至今日被告仍不履行约定和法定的义务和责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》等；由被告退还原告已支付的购房款并支付相应的利息等合计1876850元（起诉日至实际还清日利息另外计算后一起支付），本案的诉讼费用由被告承担。 被告富乐华公司、三润公司共同辩称，《商品房买卖合同（预售）》的解除权的行使期间已经消灭，因此原告的各项诉讼请求没有事实和法律的依据。 本院经审理认定事实如下：2014年2月9日，邢涛（乙方）与被告三润公司（甲方）签订了三份《合作建房合同书》（编号分别为：5-5Ｂ-1218、5-5Ｂ-1219、5-5Ｂ-1220），约定原告购买被告三润公司与被告富乐华公司合作开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区，建筑面积均为84.83平方米，单价分别为每平方米6350元、6290元、6290元，总金额分别为538671元、533581元、533581元。2016年8月20日，原告作为买受人与被告富乐华公司作为出卖人签订三份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：ＦＣＧ2016000801、ＦＣＧ2016000699、ＦＣＧ2016000722），约定原告购买被告开发的位于广西防城港市行政中心区交汇区域防城港市中央商务区（ＣＢＤ）北部湾滨海中心5号楼12层1218号房、1219房、1220房，建筑面积均为86.43平方米，单价分别为每平方米6350元、6290元、6290元，总价款为548831元、543645元、543645元。《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2016000801）第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金280231元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款：买受人应当在2016年8月20日前支付该商品房首期房款280231元，余款268600元按1年分2期付款，约定付款期限及金额如下：一期：买受人应当在2017年2月20日前支付134300元；二期：买受人应当在2017年8月20日前支付134300元。两份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：ＦＣＧ2016000699、ＦＣＧ2016000722）第七条付款方式及期限均约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金275045元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款：买受人应当在2016年8月20日前支付该商品房首期房款275045元，余款268600元按1.5年分3期付款，约定付款期限及金额如下：一期：买受人应当在2017年2月20日前支付89533元；二期：买受人应当在2017年8月20日前支付89533元；三期：买受人应当在2018年2月20日前支付89534元。三份《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续均约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。三份《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议还对其他事项进行了约定。2014年2月9日，被告出具《收据》（编号：7034484），确认收到邢涛交来防城港ＣＢＤ项目五号地块房款254490元。2015年12月23日，被告向原告出具《收据》（编号分别为：1025154、1025155、1025152、1025153、1025156、1025157），确认收到原告交来防城港ＣＢＤ项目五号地块房款269336元、9495元，房款266791元、6854元，房款266791元、6854元。2016年8月20日，被告向原告出具《收据》（编号分别为：1206894、1109989、1206895、1109990、1206896、1109991），确认收到原告交来防城港ＣＢＤ项目五号地块房款1400元、备案费95元，房款1400元、备案费95元，房款1400元、备案费95元。2017年2月23日，被告向原告出具《收据》（编号分别为：207111、207112、207113），确认收到原告交来防城港ＣＢＤ项目五号地块房款134300元、房款89533元、房款89533元。2016年9月23日，原告分别为案涉三套商品房缴纳住房买卖印花税、契税15955.31元、15804.53元、15804.53元。 另查明，被告富乐华公司委托被告三润公司销售案涉商品房。 本院认为，原告与被告富乐华公司签订的三份《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付案涉三套商品房，虽然原告未付清剩余房款，被告富乐华公司可延期交房，但原告就案涉三套商品房已经支付了过半数的房款，且截止法庭辩论终结前，案涉商品房仍不符合交付条件，具体交付时间也无法确定，原告享有不安抗辩权。原告主张其合同目的已无法实现并请求解除三份《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。因被告富乐华公司构成违约，合同解除后，被告富乐华公司应向原告返还房款并承担相应的违约责任。故对原告要求被告富乐华公司返还款项1398462元及支付利息（利息以254490元为基数，从2014年2月9日起至2015年12月22日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1080611元为基数，从2015年12月23日起至2016年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1085096元为基数，从2016年8月20日起至2017年2月22日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1398462元为基数，从2017年2月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告返还已付的印花税及契税的问题。本案中，原告缴纳的案涉商品房印花税、契税并非被告富乐华公司或者三润公司收取，故原告要求两被告返还该款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告三润公司返还购房款及支付利息的问题。因被告三润公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，代理人被告三润公司所实施的民事行为的法律后果应由被代理人被告富乐华公司承担。故对于原告要求被告三润公司返还购房款及支付利息的的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告邢耀东与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：FCG2016000801、FCG2016000699、FCG2016000722）及补充协议； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邢耀东返还款项1398462元及支付利息（利息以254490元为基数，从2014年2月9日起至2015年12月22日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1080611元为基数，从2015年12月23日起至2016年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1085096元为基数，从2016年8月20日起至2017年2月22日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1398462元为基数，从2017年2月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告邢耀东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费36829.6元，减半收取计18414.8元（原告邢耀东已预交），由原告邢耀东承担233.34元，被告广西富乐华房地产开发有限公司承担18181.46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费36829.6元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年六月九日 书记员  庞剑