内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终360号上诉人（原审被告、申请执行人）：薛偕松，男，1956年7月14日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔区。委托诉讼代理人：薛从明（与上诉人系父子关系），住内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔区。委托诉讼代理人：董秀山（与上诉人系亲属关系），住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：赵桂萍，女，1961年10月6日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：秦丽，河北耀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄树林，河北耀鼎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张家口市明月房地产开发有限责任公司，住所地河北省张家口市。法定代表人：吴海，该公司总经理。上诉人薛偕松因与被上诉人赵桂萍、张家口市明月房地产开发有限责任公司（以下简称明月公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛偕松上诉请求：一、撤销（2019）内0781民初1707号民事判决，准予执行张家口市××小区1号楼5单元1201室；二、一、二审的诉讼费由赵桂萍、明月公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院不应解除对张家口市××小区1号楼5单元1201室查封。1.赵桂萍有两套住房，另一套地址为张家口市××区，对宣化区宣府大街170号院御景金辉小区1号楼5单元1201室房屋的处置不影响赵桂萍的居住权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即赵桂萍不符合上述法条第二款规定，且涉案商品房现处闲置状态，至今未被占有和使用。2.赵桂萍长期不办理涉案房屋登记及产权过户手续，应承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，赵桂萍未经产权部门登记，未取得合法手续，无权阻却强制执行。二、一审法院未确认赵桂萍与明月公司签订的《商品房买卖合同》有效却解封涉案房屋，判决有误。赵桂萍一审诉讼请求第二项提出请求法院确认赵桂萍与明月公司签订《商品房买卖合同》合法有效，确认该房屋归赵桂萍所有。但一审法院未认定合同效力。即使该合同无效，也不能阻却强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。一审法院应先确权再排除执行异议的强制措施。赵桂萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、赵桂萍无两套住房。宣化区不存在后府街47排1号的房屋，该房屋在旧城改造后已不存在。赵桂萍自2011年在涉案房屋居住，一审中提供的2011年开始为涉案房屋缴纳的物业费、取暖费、煤气费、水电费收据、财险家庭燃气保险单及中山大街社区证明可证实。赵桂萍在一审法院起诉时并未请求人民法院判决确认赵桂萍与明月公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，赵桂萍起诉状中诉讼请求的第二项是要求薛偕松承担本案诉讼费。二、薛偕松回避一审法院适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵桂萍向一审法院起诉请求：1.不得执行赵桂萍购买和居住的位于张家口市××小区5-1201房屋（原B-4-1201），解除对该房屋的查封；2.诉讼费由薛偕松承担。一审法院认定事实：位于河北省张家口市××区的宣化御景金辉小区系由明月公司开发建设，秦某与明月公司依据双方的项目合作协议取得涉案房屋，但所交费收据中均以顾建新名义开具，后秦某将涉案房屋以462210元价格出卖给赵桂萍，赵桂萍以现金方式将购房款给付秦某，赵桂萍于2011年起交纳涉案房屋的物业、取暖等相关费用并装修入住至今。明月公司为给赵桂萍办理涉案房屋产权登记手续于2018年与赵桂萍补签了商品房买卖合同并出具购房款收据，但该商品房买卖合同及购房款收据落款日期均为2012年5月17日。赵桂萍因明月公司要求其再交二次契税维修金而未办理不动产登记手续。明月公司开发的××区。薛偕松与明月公司建设工程施工合同纠纷执行一案，一审法院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人明月公司在张家口市××小区5-1201房屋予以查封。案外人赵桂萍提出执行异议，一审法院（2019）内0781执异23号裁定书驳回其异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人赵桂萍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。赵桂萍与秦某的买卖合同已全部实际履行完毕，赵桂萍按约定价款全部支付给秦某，赵桂萍交付的物业费、取暖费收据足以证明赵桂萍于2011年起已实际占有、使用至今，赵桂萍与秦某之间的买卖关系为双方真实意思表示，合法有效且系在法院查封涉案房产之前；张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》及2019年12月3日明月公司出具的情况说明能充分证明赵桂萍未办理过户登记系非因赵桂萍自身原因所致。综上，经一审法院审判委员会讨论，判决：不予执行位于张家口市××小区5-1201房屋（原B-4-1201），解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由薛偕松负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是赵桂萍作为案外人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的条件。上述法律条文均系依据第二十四条规定对合法、真实且能够排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。案外人秦某与明月公司依据双方的项目合作协议取得涉案的位于河北省张家口市××区房屋，后秦某将涉案房屋以462210元价格出卖给赵桂萍，协议合法有效且系在法院查封涉案房产之前，赵桂萍已实际占有、使用该房屋多年，事实清楚。虽然该房屋一直未办理产权变更手续，但因张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》及另案李晓明诉薛偕松、明月公司案外人执行异议的案件中李晓明的所述理由相印证，并没有证据证明系赵桂萍本人的过错所致。薛偕松上诉主张称赵桂萍目前有两套住房，涉案商品房现处闲置状态，至今未被占有和使用。因赵桂萍对该主张不予认可，且薛偕松未提供相应证据予以证明，本院不予支持。薛偕松上诉称，赵桂萍在一审诉讼请求包括请求确认赵桂萍与明月公司签订《商品房买卖合同》合法有效，确认该房屋归赵桂萍所有，经核查，赵桂萍向一审法院起诉请求为：1.不得执行赵桂萍购买和居住的位于张家口市××小区5-1201房屋（原B-4-1201），解除对该房屋的查封；2.诉讼费由薛偕松承担，以上请求并无薛偕松上诉主张之内容。故此，本院对薛偕松该上诉主张不予审理。本案中赵桂萍与明月公司签订了《商品房买卖合同》，虽然系明月公司在2018年补签并出具购房款收据，但合同真实存在，结合明月公司已将涉案房屋交付赵桂萍的实际情况，同时赵桂萍交付的物业费、取暖费收据能够证明在查封之前即签订了《商品房买卖合同》及赵桂萍就已实际使用和占有涉案房屋的事实。以上事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的四个条件。综上所述，薛偕松的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛偕松负担。内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 王宝珍审判员 傅玺发二〇二〇年六月一日书记员 韩清旭附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”