广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0606民初6289号 原告：黄锐文，男，1966年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市。 委托诉讼代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈作栋，广东都汇律师事务所律师。 被告：梁炜杰，男，1983年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市。 被告：梁焕玲，女，1982年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市。 原告黄锐文诉被告梁炜杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告黄锐文的委托诉讼代理人陈作栋到庭参加诉讼，被告梁炜杰经本院传票传唤未到庭；庭审中，原告申请追加梁焕玲作为共同被告参加诉讼；本案于2020年5月27日第二次公开开庭进行了审理，原告黄锐文的委托诉讼代理人陈作栋到庭参加诉讼，被告梁炜杰、梁焕玲经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告黄锐文向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告在2018年5月4日与被告签订的租用被告位于佛山市顺德区×××号房地产租赁合同有效；2.请求法院解除2018年5月4日原告将房屋返租给被告的房屋租赁合同；3请求法院判令被告将佛山市顺德区陈村镇×××号房产立即交给原告使用；4.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年5月4日，原、被告签订了在佛山市顺德区国土城建和水利局备案的《房地产租赁合同》，合同约定被告将佛山市顺德区陈村镇×××号房产，从2018年5月4日至2038年5月3日租给原告使用。原告一次性支付总租金人民币250000元。原告按合同支付总租金后，原告获得房屋使用权，随后原告与被告再次签订房屋租赁合同，将房屋返租给被告，租期自2018年5月5日至2020年5月4日，月租金为人民币12500元，按月结算。被告向原告支付了从2018年5月到2019年1月每月12500元的租金，2019年2月份支付了人民币3500元之后未再支付租金，被告严重违反了房屋租赁合同的约定，属于严重违约，原告可以解除与被告的返租合同。为了维护原告的合法权益，依据我国民事诉讼法第108条之规定。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告身份证复印件、两被告身份证复印件各一份，房地产租赁合同原件一份、收款收据原件一份、房地产租赁登记备案证明书原件一份、房屋租赁合同原件一份、房地产权证原件一份、250000元转账凭证复印件一份、微信转账凭证复印件及黎丽华身份证复印件一份、情况说明原件一份、两被告结婚证复印件一份。经审查，1.原告提交的250000元转账凭证、微信转账凭证虽然系复印件，但庭后提供了原件予以核对，本院对证据真实性予以确认；2.原告提交的两被告结婚证复印件，虽然没有原件，但原告提交的房地产权原件中显示案涉房屋经夫妻析产变更为由两被告共同共有，本院对两被告是夫妻关系的事实予以确认；3.原告提交的其他证据均系原件，本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 本院依法向被告梁炜杰、梁焕玲送达起诉状副本和开庭传票，但两被告没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，也没有提交书面答辩意见及证据，视为自动放弃质证和抗辩的权利。 根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下事实： 位于佛山市顺德区陈村镇×××号的房屋（以下简称案涉房屋）登记在被告梁炜杰、梁焕玲名下，两被告共同共有。房屋登记建筑面积为343.23平方米，土地使用面积104.76平方米，层数为4层。 2018年5月4日，原告作为承租方（乙方）、两被告作为出租方（甲方），签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将佛山市顺德区陈村镇×××号（以下简称案涉房屋，建筑面积343.23平方米，土地使用面积104.76平方米）全部出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产全部。租赁面积为整栋。二、租赁期自2018年5月4日至2038年5月3日止。合同期内的总租金为250000元，一次性付清。五、乙方承租上述房屋作为住宅使用。甲方同意乙方自用或转租第三人使用，所有收益归乙方所有。六、甲方同意乙方在不改变房屋主体结构情况下自行装修或增扩设备，费用由乙方自理。九、租赁期内，甲方不能单独解除本租赁合同，甲方单独解除合同的，须将乙方所交的全部租金250000元退回乙方，并额外支付250000元给乙方作为违约金。合同签订后，原被告双方将案涉合同在佛山市顺德区国土城建和水利局办理了登记备案。 同日，原告向被告梁炜杰转账支付250000元。被告梁炜杰收到款项后，立即通过微信向案外人黎丽华支付3500元，对此原告称该3500元是被告支付的2018年5月份的部分租金。 上述《房地产租赁合同》签订后，原告作为出租方（甲方）、两被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，一、原告将案涉房屋出租给两被告使用。二、租赁期共24个月，甲方从2018年5月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月4日收回。三、本房屋月租金为12500元，按月结算，每月3日支付。四、乙方应于本合同生效之日当日内，将该房屋交付给甲方。九、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。《房屋租赁合同》的落款时间同样为2018年5月4日。 另查，自2018年6月3日起，被告梁炜杰通过微信向黎丽华支付款项明细如下：2018年6月支付12500元、2018年7月支付12510元、2018年8月支付2500元、2018年9月支付12500元、2018年11月支付2500元、2018年12月支付9510元、2019年1月支付9507元、2019年2月支付6500元。此外，被告梁炜杰还通过支付宝、银行转账方式多次向黎丽华支付款项。 庭审中原告陈述：被告梁炜杰缺钱急需资金，想找人借钱，在2018年4月底5月初经人介绍认识原告；因两被告名下有一套宅基地上自建房屋，故原告提出让两被告将案涉房屋出租给原告，原告一次性向两被告支付20年租金250000元。又因两被告提出暂时没有搬离，故向原告返租案涉房屋，每月租金12500元。上述两份《房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》均是2018年5月4日在顺德区国土城建和水利局房产登记备案处签订。两被告每月的租金均是支付给案外人黎丽华，黎丽华负责代理原告管理案涉房屋，原告有时会给黎丽华一点管理费用。案涉房屋对外出租的收益预计在每月6000元至7000元左右。 本院对案外人黎丽华进行调查，调查中黎丽华陈述：其与原告和其他人共同组建公司从事房屋租赁方面业务，对外以个人名义洽谈业务，相互之间存在分工合作，因为被告住在陈村，所以案涉房屋由黎丽华管理。同时以黄国生名义设立了公共账户，负责款项支取。返租的《房屋租赁合同》是在签订《房地产租赁合同》几天后才签订，返租的原因是其去交接房屋时，发现案涉房屋的厨房存在裂缝，其要求被告修复好再交付房屋给原告，被告梁炜杰表示修复完毕之前就以返租的形式给原告支付租金。 庭审中，本院向原告释明经本院审查，案涉法律关系可能为民间借贷关系，询问原告是否需要变更诉讼请求，原告表示不变更。 本院认为，原告主张其与两被告存在房屋租赁合同关系，要求两被告交付案涉房屋。结合全案案情，本案的争议焦点为：原告与两被告之间是否构成房屋租赁合同关系。对此分析如下： 首先，从《房地产租赁合同》签订的背景看，根据原告陈述，原告与被告梁炜杰系2018年4月底5月初经人介绍认识，相识仅几天时间，被告梁炜杰就将自己一直居住使用的房屋按20年租期与原告签订《房地产租赁合同》，且在签订《房地产租赁合同》后被告梁炜杰无法及时搬离仍需继续居住在房屋内，这显然与一般的房屋租赁交易习惯不符。另外，原告确认系被告梁炜杰急需资金，双方才促成案涉《房地产租赁合同》，以原告一次性支付20年租金的方式将款项交付给被告梁炜杰，基于此，双方的交易模式更符合借贷关系的特征。 其次，从租金标准和支付方式上看，《房地产租赁合同》约定出租20年的租金合共为250000元，即每月租金仅约1041.67元。而案涉房屋的建筑面积为343.23平方米，土地使用面积为104.76平方米，层数为4层，也就是说，房屋的实际使用面积预计在400平方米左右，而现被告梁炜杰将约400平方米实用面积的房屋以每月1041.67元的租金标准予以出租20年，且未约定租金可以逐年浮动上涨，明显不符合常理。另，原告在庭审中也确认案涉房屋的出租收益约在6000元至7000元左右，可见原被告约定的租金标准（每月约1041.67元）明显低于市场租金标准。从租金支付方式上看，双方约定一次性支付20年租金的方式也明显不符合普通租赁合同中按月、按季度或按年支付租金的交易习惯。 再次，从返租《房屋租赁合同》的内容来看，两被告向原告返租案涉房屋，期限为2年，两被告需每月向原告支付租金12500元，该租金标准大约是原告向两被告支付租金（每月1041.67元）的10倍，且两年总租金标准为300000元，远超于原告向两被告支付的20年租金250000元，原告和两被告的权利义务严重不对等，明显与常理不符。 最后，假如双方存在正常的租赁关系，那么原告在签订租赁合同、支付租金之前应当认真检查房屋现状，但根据经手人黎丽华陈述，原被告在签订《房地产租赁合同》且支付完毕250000元之后，到案涉房屋交接时才发现房屋存在裂缝，这不符合大宗物品长期租赁的审查习惯。此外，2018年5月4日《房地产租赁合同》签订当日，被告梁炜杰通过微信向黎丽华支付3500元，对此原告称该3500元系被告梁炜杰支付的2018年5月的租金，但根据黎丽华陈述，在《房地产租赁合同》签订几天后，因为要求两被告修复房屋，两被告才提出返租房屋并签订返租的《房屋租赁合同》，也就是说，返租的《房屋租赁合同》签订的真实时间并非2018年5月4日，被告梁炜杰于2018年5月4日向黎丽华支付的3500元也不可能是2018年5月的租金。原告和案外人黎丽华的陈述自相矛盾，且原告在本案中对两被告未按时足额支付所谓租金的行为未主张任何违约责任，明显与常理不符。 综上，原告主张原被告之间存在房屋租赁关系存疑，根据《房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》签订背景和合同内容，结合原告和黎丽华的陈述，双方关于原告一次性向两被告支付250000元，并要求两被告分2年向原告支付300000元的约定更符合民间借贷关系的法律特征，不排除案涉《房地产租赁合同》名为租赁、实为借贷，双方实际构成民间借贷关系，而《房地产租赁合同》构成原、被告借款关系的一种非典型担保方式的情形。经本院释明，原告坚持双方存在房屋租赁合同关系，并要求两被告交付案涉房屋。经审查，原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告黄锐文的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取计2525元（原告已预交），由原告黄锐文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员 钟 贵 二〇二〇年六月三日 书记员 吴国盛