广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3658号上诉人（原审原告）：惠州市伙伴产业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*******佳兆业中心二期（C座酒店、写字楼）22层01号、08号。法定代表人：程某1。委托诉讼代理人：吴梅娟，女，壮族，公民身份号码：住址：广东省东莞市东城区。被上诉人（原审第一被告）：惠州市怡豪实业有限公司，住所地：惠州市博罗县******水流劣（土名）。法定代表人：喻某1。委托诉讼代理人：周梓炜，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审第二被告）：刘强发，男，汉族，，公民身份号码：。委托诉讼代理人：周梓炜，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。原审第三人：江树华，男，汉族，公民身份号码：上诉人惠州市伙伴产业服务有限公司因与被上诉人惠州市怡豪实业有限公司、被上诉人刘强发、原审第三人江树华发居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月232日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人惠州市伙伴产业服务有限公司的委托诉讼代理人吴梅娟、被上诉人惠州市怡豪实业有限公司和被上诉人刘强发的委托代理人袁开到庭参加诉讼，原审第三人江树华未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市伙伴产业服务有限公司上诉请求：1、请求依法撤销判(2019)粤1302民初15691号民事判决。2、请求法院依法改判被上诉人一、二向上诉人支付居间费135000元，违约金135000元，共270000元。3、请求法院依法改判被上诉人一、二承担本案一审诉讼费2675元以及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审事实认定不清，上诉人己完全履行居间服务1、被上诉人一的答辩意见表明己获得原审第三人的口头同意，可以以被上诉人自己的名义转租。且根据原审第三人江树华的陈述意见，被上诉人二曾向原审第三人协商转租的事宜，原审第三人表示只要能够收到租金，谁承租作为房东都不干涉。因此更加可以确定被上诉人二是有权委托上诉人代为出租，且原房东是认可的。2、上诉人早在2018年12月6日就将案涉物业介绍给案外人李x，被上诉人二与原房东在2018年12月29日签署的《x厂房解除租赁协议书》(一审证据十)中均对中介费用的问题达成一致，愿意留下壹万元作为中介费用，即表明原房东与被上诉人二对上诉人提供的中介服务予以肯定，且对于上诉人将客户李x介绍给原房东以及被上诉人二进行洽谈、签约的事宜是知情的。3、值得注意的是，原审第三人江树华与被上诉人二于2018年12月29日《x厂房解除租赁协议书》，2018年12月30日原审第三人江树华与案外人李x签订《厂房租赁合同书》，解除原租赁合同与签订新的租赁合同仅相隔一天，说明原审第三人与被上诉人二是由于上诉人介绍的案外人同意承租后，双方才有可能针对案涉物业解除原租赁合同，更加说明原审第三人与被上诉人二系故意隐瞒上诉人解约、签约的事实，系为了拒付佣金所进行的一系列操作。4、因此原审判决认为上诉人未向被上诉人一提供包括议价、订立合同、过户等居间服务是错误的。在四方协商过程中，均有对租金价格、签约时间反复进行沟通，均有录音(上诉补充证据三、四)可以证明。从判决中可看出，被上诉人二、承租人李x以及原审第三人均承认系上诉人将案涉物业介绍给了承租人李x，若无上诉人的居间介绍，承租人根本无从得知案涉物业在招租，更加不可能认识原审第三人以及上诉人，且从视频(上诉补充提交的证据一、二)、多次的通话录音(上诉补充提交的证据三、四)、以及与承租方的微信聊天记录(补充提交的证据五)可以看出上诉人在促成交易过程中所作出的巨大努力，最终原审第三人与案外人李x签署租赁合同也是经过上诉人多次沟通达成的结果，甚至是原审第三人一方也认为被上诉人可获得报酬，因此上诉人实际上己完全履行居间服务。二、一审法院适用法律错误，针对《委托协议书(出售／出租)》(一审证据九)中第三条约定，上诉人己尽告知义务并且不存在争议1、该《委托协议书(出售／出租)》第七条约定：“甲方(被上诉人)确认，乙方(上诉人)己提请自己注意本协议的各项条款内容，并对各项条款内容进行了充分说明，甲方同意接受本协议各项条款。”说明上诉人已经尽到告知业务，经被上诉人同意才在委托书中补充填写佣金条款。同时，第三条系关于佣金部分的约定，属于合同的重要条款，在交易过程中，被上诉人更加不可能忽视本条约定的内容，反而会着重于佣金部分与上诉人进行协商沟通。因此被上诉人作为一个完全民事行为能力人，在签约时应该秉持谨慎负责的态度，对自己签署的协议进行认真的核实，而不应该以格式合同为由否认对协议内容知情，甚至否认自己亲笔签署的协议。2、《委托协议书(出售／出租)》中第三条的约定：“乙方(上诉人)所介绍客户(包括乙方所介绍客户的亲属、授权人、同事、朋友、合作伙伴、所在单位、持股单位、关联单位)(以上统称“买方或承租方”，下同)购入／租入该物业的，无论购入或租入的份额多少，无论是直接还是间接还是通过其他任何单位、人员购入或租入，甲方均须向乙方支付。"该条款系为了防止委托人跳单所设立的预防条款，且该条款表明上诉人所介绍的客户无论是直接或者间接通过其他单位、人员租入了上诉人所介绍的物业，均需向上诉人支付佣金，现被上诉人二就是利用了上诉人提供的客户信息、通过原审第三人(与被上诉人二有关联关系)的名义间接与案外人达成租赁合同，达到自己减少损失的目的，因此本条款内容明确清晰并不存在任何争议，被上诉人二是为了达到拒付佣金的目的企图混淆视听。3、因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定认为应作出不利于格式条款乙方的解释是错误的。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酚lo上诉人在本案中己向被上诉人报告订立合同的机会，但实际上被上诉人与承租人选择以何种形式、何种价格承租甚至是以何人名义签署协议均系双方自行协商的内容，上诉人无法干预。若每一份租赁合同均刻板地要求委托人与客户所签，而忽略了在实际交易中，委托人为二手房东时，签约主体的不稳定性及可选择性，这将给原本就处于劣势的居间方日后收取佣金带来极大的困难，若委托方或客户均通过此方式进行有预谋地“跳单”，也不利于中介交易市场的稳定。三、一审判决认为承租人需与被上诉人订立合同才算居间成功是错误的，理由如下：(一)案外人李x针对案涉物业有权选择与其签约的主体，上诉人无权强制干涉1、上诉人在介绍该物业以及在洽谈过程中，上诉人、被上诉人二、原审第三人江树华(原房东)以及案外人李x四方均全程参与，上诉人也并未隐瞒原房东的身份，且案涉物业也是基于原审第三人的委托，才由被上诉人承租。当案外人有承租意向时，上诉人更加没有理由避开原审第三人进行洽谈。而李x是实际承租人，只要他看中了案涉物业，其有选择与原审第三人江树华(原房东)、被上诉人二或是其他人签约的自由和权利，上诉人作为居间方没有任何理由强制其必须与上诉人的委托方(即被上诉人二)签约。2、案外人李x与原审第三人江树华签署租赁合同前，被上诉人二已经私下与原审第三人江树华签署《x厂房解除租赁协议书》(证据六)，并未告知我方，在被上诉人二不具备转租的身份与资格的情况下，案外人李x更加不可能与被上诉人二签订任何的租赁协议。加上案外人在四方共同洽谈过程中，认为与原审第三人签署协议更有利于保障自身的权益，避免了许多不必要的麻烦，相比于对签约事宜犹豫不决的被上诉人，更倾向于与原审第三人签订租赁合同。3、在洽谈过程中，被上诉人二在看到案外人李x有意承租案涉物业时，为逃避向上诉人支付佣金的义务，更加不可能以自己的名义与案外人签订租赁合同。且被上诉人二为了拒付佣金简直煞费苦心，先是向上诉人隐瞒与原房东解除租赁合同的事实(一审证据十一录音文字翻译第8页可证明被上诉人二是故意隐瞒)，后又继续哄骗上诉人促成交易的进行，直至原审第三人与案外人李x签订租赁合同，上诉人发现被上诉人二“跳单”的行为后，向被上诉人二要求支付佣金时，被上诉人二则“正好”以签约方不是被上诉人二为由，认为我方未履行居间义务拒付佣金。(二)上诉人己达成被上诉人二的委托目的，理应获得报酬1、被上诉人二委托上诉人对外招租，其主要目的是将案涉物业转手给其他人以减少其损失，则减损的方式既可以通过转租的形式由新的承租人继续承租剩余年限，亦可以由案外人直接与原审第三人承租后，被上诉人脱离租赁合同关系。由此可见被上诉人选择了第二种方式，现上诉人介绍案外人李x承租了案涉物业，被上诉人二也无须再继续负担租金，已经实现其减损的目的，则理应按照委托书的约定向上诉人支付中介费佣金。2、被上诉人二以其向原审第三人解除租赁协议时已向其支付两个月押金作为赔偿加复费、税费、垃圾清理费、绿化水池恢复费、变压器转名费、空调和电缆恢复费、物业墙体恢复费等费用为由，认为上诉人并没有为其减少损失，实际上由于被上诉人二私自毁损原房东的空调、电缆、绿化水池等原因才导致其需要向原房东赔偿，且上述恢复费用，无论是以原审第三人或是以被上诉人二名义租给下一任承租人，均需要进行上述内容的恢复方可顺利转租。且《厂房租赁合同》(一审证据六)中第十六条约定：“如乙方(被上诉人)违约，则保证金不退还”，而原审第三人及被上诉人均承认解除租赁协议仅需扣除两个月押金，由此可看出签订《x厂房解除租赁协议书》的前提并非为上诉人违约。因此前述费用为被上诉人脱离承租关系或转租均需支付的款项，被上诉人理应承担，并不属于被上诉人违约解除合同的损失。四、一审法院未保障上诉人的知情权及质证的权利，涉嫌程序违法对于本案中涉案人员所提交的证据材料，法院应当及时告知上诉人，保障上诉人的知情权和及时进行质证的权利，而在本案中，上诉人无论是在开庭前、开庭时、开庭后均未见过原审第三人提交的书面陈述意见以及案外人李x提交的《情况说明》，只有在收到判决书后才知情(上诉补充提交的证据六可证明)。根据民事诉讼法第68条的规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”因此法院没有及时保障上诉人的知情权，涉嫌程序违法。综上所述，由于被上诉人私自与原审第三人解除租赁合同关系，且案外人李x强烈要求与原审第三人签订新的租赁合同，这两个因素导致被上诉人无法以转租人的身份与案外人进行签约，造成这种结果均是被上诉人与案外人自己选择的，上诉人根本没有插手的理由或者知情的可能。但是事实上，上诉人的确将被上诉人委托的物业介绍给了案外人，案外人对案涉物业也签署了《居间服务确认书》，经过上诉人多次与被上诉人、原审第三人、案外人协商沟通，最终案外人也与原审第三人(被上诉人的利害关系人)签署了租赁合同，不能因他人的人为因素而否认上诉人在本次交易中所付出的努力和汗水，否认上诉人已促成本次交易的事实。因此请求法院依法撤销(2019)粤1302民初15691号民事判决，改判被上诉人一、二向上诉人支付居问费135000元，违约金135000元，共2。70000元。同时判令被上诉人一、二承担本案一审诉讼费2675元以及二审的全部诉讼费用。被上诉人惠州市怡豪实业有限公司、被上诉人刘强发答辩表示服从一审判决，请二审驳回上诉，维持原判。原审第三人未作答辩。原审原告惠州市伙伴产业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令两被告向原告支付居间费135000元，违约金135000元，共270000元；2．本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：惠州市博罗县*洲镇寮仔怡豪x厂（厂房一栋、宿舍栋、办公室一栋）的权属人和原房东是第三人江树华及案外人叶x。被告二刘强发系第一被告惠州市怡豪实业有限公司的监事。2017年11月18日，经第三人江树华及案外人叶x共同委托原告惠州市伙伴地产服务有限公司提供居间服务后，第三人及案外人叶x与第一被告委托的第二被告刘强发签订了《厂房租赁合同》。该租赁合同租期10年，前三年（2018年3月1日至2021年2月28日）月租金每月135000元。第三人江树华称其与案外人叶x向原告支付了一个月租金的居间费用。2018年9月4日，第一被告法定代表人喻某1与原告签订《委托协议书(出售/出租）》，委托原告代为出租博罗县******怡豪x厂（惠州市怡豪实业有限公司），该协议书第三条约定：原告所介绍客户购入/租入该物业的，无论购入或租入的份额多少，无论是直接还是间接还是通过其他任何单位、人员购入或租入，第一被告均须向原告支付售价的3%或1个月租金作为佣金，支付时间为买方或承租方购入/租入该物业之时，或者买方或承租方进驻该物业之时。对于协议书的第三条约定，第一被告认为其未与原告介绍的案外人李x签订租赁合同，主张原告没有居间成功，而原告认为只要案外人就案涉物业签订了租赁合同，即可认定其已居间成功。第一被告称该合同条款存在不同理解，应当根据相关司法解释的规定作出对合同提供方即原告不利的解释。现原告称二被告已成功将厂房转租给原告介绍之客户，但二被告否认并拒绝支付佣金。原告提交了《居间服务确认书（求购/求租）》，称2018年12月6日原告与东莞市x钢结构有限公司委托的李x签订了该协议，可以确认原告已成功将案涉物业介绍给李x。庭审中第一被告认为《居间服务确认书（求购/求租）》只能表明原告将案涉物业在内的四处物业介绍给案外人，只能表明原告提供过物业信息，并不能证明其提供了居间服务及全部履行了第一被告的合同。2018年12月29日，第三人江树华及案外人叶x与第一被告签订《x厂房解除租赁协议书》，显示由第三人江树华及案外人叶x扣除第一被告已缴五个月押金中的两个月押金作为赔偿，并由第一被告承担租赁过程中已发生的卫生费和垃圾清理费等相关费用。另外，该协议书写明第二被告刘强发同意就中介费事宜留10000元给第三人江树华及案外人叶x作为押金，先由第二被告单独协商处理中介费，如成功处理则退回第二被告押金；若第二被告未能处理则由第三人江树华及案外人叶x负责处理，第三人江树华及案外人叶x以10000元押金为限承担中介费用。第三人称因第一被告考虑到曾经与原告签订有委托协议书，故同意预留1万元且以该金额为限承担中介费用。第三人江树华称案涉物业的现承租人李x找到第三人江树华及案外人叶x，经协商最终双方于2018年12月30日签订《厂房租赁合同书》，目前案涉物业仍由李x承租。案外人李x提交了一份《情况说明》，显示其应第一被告的请求作出说明，李x称居间方告知的案涉物业的出租方是第一被告，后来是自己多方了解，得知位于园洲镇寮仔怡豪x厂及相关物业的房东是江树华和叶x，就直接与两位房东联系，并且在2018年12月30日与两位房东签订租赁合同。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点在于：原告促成第一被告与案外人签订租赁合同才能够认为是居间成功还是只要原告促成案外人签订租赁合同即属于居间成功。2018年9月4日，第一被告与原告惠州市伙伴产业服务有限公司签订了《委托协议书(出售/出租）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。在合同成立后，双方均应按合同约定履行相应的义务。本案中，原告认为案外人李x已于2018年12月30日承租了案涉物业，因此主张其已完成委托协议中约定的义务，该主张的依据是双方签订的《委托协议书(出售/出租）》第三条约定，但一审法院认为该委托协议的第三条系原告公司提供的为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款，故为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，原告与第一被告签订的《委托协议书(出售/出租）》第三条约定“原告所介绍客户购入/租入该物业的，无论购入或租入的份额多少，无论是直接还是间接还是通过其他任何单位、人员购入或租入，第一被告均须向原告支付售价的3%或1个月租金作为佣金，支付时间为买方或承租方购入/租入该物业之时，或者买方或承租方进驻该物业之时”，通常情况下该条款所约定的是居间人促成其介绍的承租人与第一被告签订合同时，有获得居间佣金的权利，而本案中协议双方当事人对该条款产生了歧义，根据法律规定应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，一审法院认为只有原告介绍的承租人与第一被告订立合同时，原告才居间成功，完成居间义务。另外，原告在未向第一被告提供包括议价、订立合同、过户等全部居间服务的情况下，依据协议中的第三条约定要求第一被告支付佣金135000元及违约金，有违公平原则。原告没有居间成功，现诉请二被告支付居间费135000元及违约金135000元，不符合合同约定，一审法院对其诉讼请求依法驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：驳回原告惠州市伙伴产业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2675元（原告已预交2675元），由原告惠州市伙伴产业服务有限公司自行负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、谈判视频截图，证明2018年12月30日上诉人与案外人以及原审第三人针对案涉物业的价格、签约事宜进行洽谈：2、谈判视频截图，证明2019年1月5日上诉人、被上诉人、原审第三人以及案外人针对案涉物业的中介费进行了洽谈：3、原房东叶xxx2018年12月30、2019年1月4日均有与原房东叶xx沟通租金、签约以及中介费等事宜；4、被上诉人与上诉人的业务员何x的通话录音六、七及对应方案翻译，证明上诉人于18年12月28日、19年1月4日与被上诉人一方进行洽谈：5、上诉人员与案外人李x的助理钟小姐微信聊天记录，证明上诉人与承租方针对案涉物业签约事宜以及中介费多次进行沟通洽谈：6、法院邮寄的答辩状及情况说明的单号及物流信息，证明一审法院于上诉人收到判决后才邮寄第三人的答辩状及案外人的情况说明，涉嫌程序违法。上诉人提交的六份证据中1-4无证据原件。被上诉人对上述证据1-5“三性”不予认可，对证据6合法性、真实性认可，关联性不予认可。本院对上述证据认定如下：证据1-4无原件，本院不予认可；证据5，微信使用人的身份无法确认，对该证据不予认定；证据6，对该证据的“三性”予以认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查，2018年9月4日，被上诉人惠州市怡豪实业有限公司法定代表人喻某1与上诉人签订《委托协议书(出售/出租）》第一条约定，被上诉人惠州市怡豪实业有限公司（甲方）出租物业，委托上诉人（乙方）居间介绍承租方，甲方保证该物业有权出租......本院认为，本案争议焦点是上诉人是否完成了居间服务，被上诉人支付居间费的条件是否成就。本案中，依据上诉人与被上诉人之间的《委托协议书(出售/出租）》第一条约定，被上诉人惠州市怡豪实业有限公司签订协议书的目的是要自行将厂房出租，而委托上诉人居间介绍承租人，并非代理厂房所有人与上诉人协商厂房出租事宜。依常理，上诉人居间介绍的承租人应当与被上诉人惠州市怡豪实业有限公司签订租赁合同，并非越过该公司与他人签订合同，否则，应视为上诉人未完成居间服务。对《委托协议书(出售/出租）》第三条关于上诉人介绍的承租人只要签订租赁合同，被上诉人就应当支付居间费的约定，双方的理解有分歧，本院认为，第三条是被上诉人惠州市怡豪实业有限公司对上诉人作出的承诺，仅是整个协议的一部分，对条文真实意思的理解，不能局限于该条文的表述，应当与其他条文相结合。结合协议第一条的约定，适用第三条的前提应当是上诉人介绍的客户与被上诉人惠州市怡豪实业有限公司签订租赁合同，该公司承诺支付居间费的条件才成就。然而，本案的厂房租赁合同并非惠州市怡豪实业有限公司与承租人签订，并不符合第三条的约定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定采信被上诉人对第三条的理解，符合客观事实，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案件二审受理费5350元由上诉人惠州市伙伴产业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年六月二十日法官助理 吴芝仪书 记 员 张丽君附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。