山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8297号 原告：王中兴，男，1968年1月26日出生，住山东省庆云县。 委托诉讼代理人：陈晶晶，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛乐世，北京市中伦文德（济南）律师事务所实习律师。 被告：郗淑芹，女，1962年7月2日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：尉帅、鲁伟涛，均系山东鲁蔚律师事务所律师。 第三人：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告王中兴与被告郗淑芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，原告王中兴申请追加山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）为本案的第三人参加诉讼。本院依法追加后，适用普通程序于2019年12月7日第一次公开开庭进行了审理。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审原告王中兴的委托诉讼代理人陈晶晶、辛乐世，被告郗淑芹的委托诉讼代理人尉帅均到庭参加了诉讼。第三人佳汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原告王中兴申请财产保全，本院依法冻结郗淑芹在招商银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行、中信银行的银行存款共计1600000元。本案现已审理终结。 王中兴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2011年10月17日签订的《买卖合同》无效；2、判令被告返还购房款1500000元；3、判令被告赔偿原告利息损失，以1500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月2日起计算至清偿完毕之日止；4、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。诉讼中，王中兴变更诉讼请求，将第三项请求变更为：依法判令被告赔偿原告利息损失，以150万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年10月17日起计算至清偿完毕之日止。事实与理由：原告王中兴与被告郗淑芹于2011年11月17日签订房屋《买卖合同》，合同约定原告以人民币1500000元的价格购买被告坐落于济南市历城区仲宫镇某休闲度假区X区X房屋一套，建筑面积194.23平方米。原告向被告一次性支付了购房款1500000元，被告郗淑芹交付房屋后，原告一直居住在该房屋。2019年8月2日，济南市南部山区管委会向佳汇公司作出《通知书》，通知佳汇公司占用X集体土地建设的39栋别墅（含原告购买的房屋）属于违章建筑，责令于8月5日前拆除，并把《通知书》贴到原告涉案房屋的大门上。此时，原告方知案涉房屋为违章建筑。原告在与被告签订《购房合同》时，对被告郗淑芹提供的与佳汇公司的签署的《某假日酒店投资协议》进行了仔细的审查。原告有理由相信所购房屋是合法的。原告已尽到注意义务，并无过错。现涉案房屋被确认为违法建筑，已被政府相关部门拆除。被告将未取得规划和房屋审批手续的房屋出卖给原告，双方签订的《购房合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。被告因该合同取得的财产应当向原告予以返还，并赔偿原告损失。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 郗淑芹辩称，原、被告之间系投资合同权利义务转让关系，并非房屋买卖合同关系。2008年1月1日，被告与佳汇公司签订《某假日酒店投资协议》及《补充协议》，约定双方共同合作建设某假目酒店项目，被告投资611825元，佳汇公司向被告提供该项目客房中心X区X号客房50年的经营权作为投资收益。被告接收上述客房后，投入大量资金进行了装修。2011年10月17日，原、被告、第三人签订三方协议，约定被告与佳汇公司所签投资协议中的权利义务转让给原告，在此基础上，被告与原告就佳汇公司之间的投资关系是明知的，涉案客房是投资协议约定的投资收益，不属于房屋买卖，原告作为合同权利义务转让的受让方，取代被告成为上述投资协议的合同主体，故被告与原告之间系投资合同权利义务转让关系，并非房屋买卖合同关系。涉案客房属于违章建筑，不影响投资协议权利义务转让的效力。自转让完成后，因投资协议（包括涉案客房）发生的任何纠纷应由原告与佳汇公司处理，与被告无关。故本案中，原告将郗淑芹列为被告明显不当，依法应驳回原告的诉讼请求。 佳汇公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 王中兴提供的证据：1、原、被告于2011年10月17日签订《买卖合同》；2、购房收条1份；3、佳汇公司向郗淑芹出的销售不动产发票复印件；4、南山管委会《通知书》；5、济南市国土资源局作出的济国土罚字（2010）第443号土地行政处罚决定书；6、案涉房屋拆除照片4张；7、诉讼保全保险费发票；8、案例3份。 郗淑芹提交的证据：1、2008年1月1日郗淑芹与佳汇公司签订的《某假日酒店投资协议》；2、2008年8月1日《补充协议》；3、2011年10月17日郗淑芹、王中兴、佳汇公司签订的《某假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》；4、2011年11月17日物业费收款收据；5、销售不动产发票；6、仲宫镇计委关于山东佳汇旅游发展有限公司新建度假中心一期建设项目计划的批复复印件；7、历城发展计划局关于对山东佳汇旅游发展有限公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复复印件；8、建筑工程规划许可证复印件。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年1月1日郗淑芹与佳汇公司签订《某假日酒店投资协议》，协议主要内容为：“第一条某假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条乙方为该项目投入资金计人民币陆拾壹万壹千捌佰贰拾伍元。该投资额按规定时间、额度支付：签订本协议之日支付人民币叁万元整，2008年8月15日前支付人民币肆拾陆万元；余下投资额计人民币壹拾贰万壹千捌佰贰拾伍元于2008年10月15日前全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《某假日酒店》客房中心X区，房号为X，建筑面积194.23平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年10月15日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）陆拾壹万壹千捌佰贰拾伍元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….” 2008年8月1日双方签订《补充协议》一份，约定：“一、关于甲方提供给乙方客房建筑面积为194.23平方米。协议约定面积与有测量资质的单位提供的测量面积（测量费用由申请方承担）误差在3%（含3%）之内，投资额不变；超出3%时，乙方按3150元/平方米补足投资额；少于3%时，由甲方按3150元/平方米返还乙方投资额。二、客房交付期限和交接的约定，在乙方付清全部投资款后，甲方于2008年10月15日前将满足上述交付标准的客房交付乙方。如果甲方逾期交付，则自双方约定期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之一的违约金。交接时，在甲方出示该客房的竣工验收合格证明文件后，双方签署客房交接单。三、在经营期间，如果乙方有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如果政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经营年限，年折旧额=总投资额/50）。” 2009年12月31日佳汇公司向郗淑芹出具611825元销售不动产发票1份。 2011年11月17日，甲方（出卖人）郗淑芹与乙方（买受人）王中兴签订《买卖合同》1份，合同主要内容为：“第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：座落于某假日酒店客房中心**，房号为X，建筑面积194.23平方米。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条房屋交易总价为人民币150万元整（大写壹佰伍拾万元）房价的支付方式为一次性。第四条甲、乙双方定于2011年11月17日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。第五条该房屋正式交付时，甲方将该房屋的所有手续及原始合同发票交给乙方。第六条房屋交付前，与该房屋相关的物业管理、水、电等相关杂费，由甲方负责结清。第七条乙方如需办理正式发票手续，甲方需无条件协助。第八条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第九条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖。……”合同签订当日王中兴支付了全部房款1500000元，郗淑芹当日出具了收到房款1500000元的收到条。 同日，郗淑芹、王中兴与佳汇公司三方签订《某假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》，主要内容为：“丙方佳汇公司于2011年10月17日接到郗淑芹通知，经过郗淑芹和王中兴双方的协商，某假日酒店客房中心X区X号客房的相关权利、义务已由郗淑芹转让给王中兴。现三方经协商同意：原郗淑芹与佳汇公司签订的《某假日酒店客房中心房屋转让合同》中约定的相关权利、义务，除郗淑芹、佳汇公司已履行完毕的（包括郗淑芹支付全部房款、佳汇交付房屋、佳汇公司向郗淑芹开具发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由王中兴和佳汇公司继续履行。” 王中兴在签订合同当日占用使用了涉案房屋。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月20日涉案房屋被行政执法机关拆除。 另，诉讼中，王中兴申请财产保全支出保全费5000元，并支出保全保险费1920元。 本院认为：郗淑芹与佳汇公司所签订的《某假日酒店投资协议》，名为投资，实为房屋买卖。因此本院对郗淑芹所辩称的其与王中兴所签订的《买卖合同》实为投资合同权利与义务转让的答辩主张不予采信。 王中兴与郗淑芹签订的《买卖合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2011年11月17日双方所签《购房合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中涉案房屋已被拆除，不存在返还的情形。王中兴向郗淑芹支付了1500000元购房款，郗淑芹应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王中兴，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王中兴应向郗淑芹支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。该房屋于2011年11月17日交付，2018年8月20日被拆除，占用使用期为93.1个月。王中兴应向郗淑芹支付自2011年11月17日至2019年8月20日的使用费。案涉房屋同类同地段涉案房屋土地使用年限至2057年9月26日止。因此，王中兴应向郗淑芹支付占有使用费【1500000元/550.3个月（2011年11月17日-2057年9月26日）*93.1个月】=253771元。郗淑芹在扣除使用费后，剩余购房款1246229元应当返还给王中兴。 关于利息，王中兴在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，郗淑芹没有返还相应购房款，应当赔偿王中兴利息损失。利息应自2019年8月20日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、王中兴与郗淑芹于2011年11月17日就坐落于济南市历城区X区X号(X区X)房屋所签订的《买卖合同》为无效合同； 二、郗淑芹于本判决书生效之日起十日内向王中兴返还购房款1246229元； 三、郗淑芹于本判决书生效之日起十日内向王中兴支付利息损失（以1246229元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、郗淑芹于本判决书生效之日起十日内支付王中兴保全保险费1920元； 五、驳回王中兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，由王中兴负担3111元，郗淑芹负担15189元；保全费5000元，由郗淑芹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王成婷