江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0830民初205号原告：永新县闽峰房地产开发有限责任公司，住所地永新县埠前镇仰山村，统一社会信用代码91360830074279972C。法定代表人：左学雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭正荣，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。被告：唐根南，男，1976年7月5日生，汉族，江西省永新县人，户籍地址永新县。第三人：中国银行股份有限公司永新支行，住所地江西省吉安市永新县湘赣大道三湾公园旁13、14、15号门面，统一社会信用代码91360830698452112W。负责人：刘博，系该支行负责人。委托诉讼代理人：尹高华，系银行员工，代理权限为特别授权。原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司（以下简称闽峰公司）与被告唐根南、第三人中国银行股份有限公司永新支行（以下简称中行永新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽峰公司委托诉讼代理人彭正荣、第三人中行永新支行委托诉讼代理人尹高华到庭参加诉讼，被告唐根南经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闽峰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》、责令被告将该房返还给原告所有，并承担违约责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，原被告签订了一份《商品房买卖协议》及《合同补充协议》，原告将其开发的位于永新县埠前镇仰山村未来城一套商品房出售给被告。房屋总价款285954元，首付款85954元，余款200000元办理银行按揭。被告支付首付款后，与第三人中行永新支行签订了个人住房借款合同，由原告提供担保。原告交房后，被告自2017年5月起连续二十余个月未按照借款合同约定向第三人履行还款义务，导致中行永新支行从原告账户上扣划了应付本息44124.28元。按照《合同补充协议》第二条第6款及第五条第2款约定，被告如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同，并将该房返还给原告，造成的损失由被告承担，且承担违约责任。原告为维护其合法权益特起诉至法院，请求依法裁判。庭审中原告称被告已向原告清偿第三人中行永新支行从其保证金账户划扣的自2017年5月27日至2019年6月27日的11次还款43979.28元，但2019年7月起至今被告又未按照合同履行还款义务。被告唐根南未到庭视为放弃答辩的权利。第三人中行永新支行述称，被告于2016年4月4日支付购房首付款85954元，2016年5月22日向第三人申请个人一手住户按揭贷款20万元，用于购买原告开发的位于永新县埠前镇湘赣汽配城（未来城）6幢1-502室商品房一套，由原告承担连带担保责任。该笔贷款于2016年6月1日发放至原告账户（户名：永新县闽峰房地产开发有限责任公司，账号：19×××53）。贷款发放后，被告在2016年7月1日至2017年2月1日期间还款正常，但自2017年3月1日起，被告未履行任何还款义务。根据第三人与原被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》相关约定，被告逾期后，应由原告承担连带担保责任。第三人自2017年5月27日至2020年3月27日期间共划扣原告保证金还款14次，划扣金额合计58279.9元。被告唐根南本人归还本息金额12423.65元，被告和保证人累计已归还本息金额70703.55元，截至2020年5月13日，被告贷款本金余额162809.86元，拖欠本息3159.94元。第三人的诉讼请求，依法判令解除第三人与原被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，宣布该合同项下贷款本息全部提前到期，由原告承担连带还款责任。原告闽峰公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告营业执照，证明原告的主体资格；证据二、商品房买卖合同，证明原被告签订的买卖合同系双方的真实意思表示；证据三、补充协议，证明在合同补充协议第二条第6款明确约定了如果被告连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同；合同解除后15天之内将剩余的购房款无息返还给买受人的事实。第三人中行永新支行对以上证据均无异议。被告唐根南未到庭视为放弃质证的权利。本院认为，原告提交的以上几组证据具有真实性、合法性、关联性，均可以达到原告的证明目的，本院予以确认。被告唐根南未到庭也未提供证据。第三人中行永新支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、营业执照，证明第三人的主体资格；证据二、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明原被告及第三人之间的权利和义务关系及贷款金额；证据三、借款借据，证明第三人已发放20万元贷款给原告；证据四、贷款还款回单，证明第三人扣划原告保证金14次；证据五、贷款已还款明细清单，证明被告所有的还款明细及截至5月13日被告的欠款本息情况。原告闽峰公司对以上证据均无异议。被告唐根南未到庭视为放弃质证的权利。本院认为，第三人提交的以上几组证据具有真实性、合法性、关联性，均可以达到第三人的证明目的，本院予以确认。被告唐根南未到庭也未提供证据。根据当事人陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司与被告唐根南签署《商品房买卖合同》（合同编号为20160400028），约定：被告购买原告开发的位于永新县埠前镇仰山村未来城6幢1-502室商品房一套，建筑面积97.07平方米，总价款285954元。被告于2016年4月4日向原告支付了首付款85954元，余款200000元被告唐根南于2016年5月25日与第三人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，在中行永新支行办理了抵押按揭贷款，原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司对被告唐根南的按揭贷款作担保。贷款合同签订后中行永新支行于2016年6月1日发放贷款金额200000元并按约将贷款划入原告账户。另原、被告之间《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中的第二条第6款约定“买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）时，在出卖人承担担保责任期间，如因买受人未及时还本付息而造成贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知起7个工作日内归还出卖人相关款项并按日万分之二承担自银行扣款之日到买受人归还之日的利息。买受人如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同。合同解除后五个工作日内，买受人须将所购房屋按交房时恢复原状，并将房屋返还给出卖人，由此产生的损失由买受人承担，出卖人在扣除违约及各项损失15天内将剩余的购房款无息返还给买受人”、第五条“1、买受人逾期付款的时间超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需要另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为。同时由此造成的一切后果由买受人承担”。另在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定以案涉商品房在中行永新支行办理了购房抵押贷款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入永新县闽峰房地产开发有限责任公司账户的方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息的还款方式偿还贷款本息。在该《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件二中又约定被告未按期归还借款本息即构成违约，第三人中行永新支行有权宣布合同项下的贷款本息全部提前到期，保证人即本案的原告按照合同要求承担连带保证责任。贷款发放后被告于2016年7月1日至2017年2月期间正常还款，共偿还本息12423.65元，自2017年3月份起至今连续出现逾期还贷情况。中行永新支行从2017年5月27日起至2020年3月27日止按约定划扣原告闽峰公司保证金14次用于偿还被告拖欠的贷款本息，划扣金额共计58279.9元。期间被告向原告清偿了第三人中行永新支行从其保证金账户14次扣款中的11次，计43979.28元。但自2019年7月份开始截至庭审当月（2020年5月14日）被告又连续未按期归还中行永新支行借款本金月份达11个月。截至庭审之日止（2020年5月14日），第三人中行永新支行收到还款本息70703.55元，其中扣划原告保证金还款本息58279.9元，被告自行还款本息12423.65元。因被告后向原告清偿了2017年5月27日至2019年6月27日中的11次扣款43979.28元，原告实际替被告还款本息14300.62元（58279.9元-43979.28元），被告还款本息56402.93元（12423.65元＋43979.28元）。第三人收到的70703.55元中37190.14元为偿还本金，33513.41元为按揭贷款利息（包含罚息）。至庭审之日被告仍有贷款本金162809.86元及利息3159.54元，共计165969.40元未偿还。另查明，案涉商品房，原告已交付给被告，但目前未办理产权证书。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》第二条第6款约定“买受人如果连续三个月或累计六个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同。合同解除后五个工作日内，买受人须将所购房屋按交房时恢复原状，并将房屋返还给出卖人，由此产生的损失由买受人承担，出卖人在扣除违约及各项损失15天内将剩余的购房款无息返还给买受人”，原被告双方已经约定了解除合同的条件。被告作为买受人自2019年7月1日起至2020年1月1日已经超过连续三个月、累计六个月未按期向中行永新支行偿还贷款本息，解除合同的条件已成就，故原告作为出卖方提出解除与被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”由于被告的违约导致其与原告2016年4月12日签署的《商品房买卖合同》被解除，故对第三人中行永新支行提出解除与被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定以及《附件四：合同补充协议》的约定，被告唐根南作为买受人及实际占有人应将案涉商品房返还给原告。原告作为出卖人在合同解除后，应将被告支付的购房款以及偿还的贷款本息在扣除相关费用后返还给被告。由于《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》因被告违约而解除，第三人中行永新支行剩余的借款本息也应提前得到清偿。对于被告已付购房款的返还金额及剩余案件贷款本息的清偿。被告于2016年4月4日向原告支付了首付款85954元，银行按揭贷款200000元，共计285954元，按揭贷款发放后被告支付了本息56402.93元，原告替被告还款本息14300.62元，共计70703.55元。其中被告支付的首付款85954元及已偿还的本金37190.14元，原告应当返回给被告。对于已支付的利息33513.41元，系因被告违约所造成的损失，依法由被告自行承担。虽然被告完成了支付全部购房款的义务，但根据原、被告和第三人中行永新支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，目前尚有贷款本金162809.86元及利息3159.54元，共计165969.40元未偿还，且利息仍在增加中。在被告未按约偿还上述按揭贷款本息时，原告应当承担连带偿还责任，原告偿还后也就取得了对被告的追偿权。但考虑到按揭贷款合同的特殊性，也为了确保银行按揭贷款及时得到清偿，原告无需将已经收取的全部购房款项先返回给被告，然后由被告去向银行偿还剩余的按揭贷款，可以直接代行被告偿还剩余的按揭贷款本息，这样避免了被告在收取返还的全部购房款后不主动清偿按揭贷款，而让原告承担连带偿还责任后行使追偿权的麻烦。原告替被告还款本息14300.62元及至偿还剩余按揭贷款之日止所产生的最终利息，原告可以在返还的款项中直接扣除。由于最终利息目前无法确定，原告可以在清偿剩余按揭贷款后在返还被告的款项中据实予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司与被告唐根南于2016年4月12日签订的编号为20160400028的商品房买卖合同（含合同补充协议）；二、解除第三人中国银行股份有限公司永新支行与被告唐根南及原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于2016年5月25日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、被告唐根南于本判决生效之日起15日内将位于江西省永新县埠前镇仰山村未来城6幢1-502室的一套商品房返还给原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司；四、原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还被告唐根南所交纳的购房首付款85954元，扣减原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司替被告唐根南的还款14300.62元，实际返回购房首付款金额71653.38元；五、原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还被告唐根南已支付的贷款本金37190.14元；六、原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起3日内偿还第三人中国银行股份有限公司永新支行剩余贷款本金162809.86元及至偿还之日止的利息；七、驳回原告永新县闽峰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5877元，由被告唐根南承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  颜 斌人民陪审员  周浩平人民陪审员  王林先二〇二〇年六月十六日法官助理王月敏书记员谭喜