福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初10832号 原告（反诉被告）：黄掌燊，男，1988年9月10日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，该公司员工。 原告（反诉被告）黄掌燊与被告（反诉原告）福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄掌燊、被告（反诉原告）中超公司的法定代表人刘峰及委托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告黄掌燊向本院提出诉讼请求：1、判令中超公司逾期180日的赔付金额按市场评估每日74元计算，共180天合计13320元；2、判令中超公司赔偿因延期交房导致黄掌燊在外租房暂住7个月、每月400元的房租损失共计2800元；3、判令中超公司赔偿2019年9月8日（不符合交房条件就通知交房）一天的误工费195元及来回交通费用64元共计259元；4、判令中超公司支付逾期交房超过180天的部分即86日（自2018年12月31日起至房屋交付日2019年9月23日止共逾期交房266日）、每日赔付标准万分之一的违约金，共计7482元；庭审中，黄掌燊确认逾期交房违约金计算截止日期为2019年9月22日。5、判令中超公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年11月26日购买被告所开发的丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块5号楼405房，购房金额为870000元。双方约定被告应于2018年12月31日前交付原告所购房屋，但被告至2019年9月23日方完成交房义务，被告应承担违约责任。 本诉被告中超公司辩称，1、中超公司已于2019年8月28日向原告发出交房通知，且已于2019年9月22日将案涉商品房交付原告；2、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，原告要求中超公司支付2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立；3、原告主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的；4、原告主张的租金损失与逾期交房损失属重复主张，只能主张一个。我方认为原告主张的逾期交房违约金足以覆盖其所有的损失。 反诉原告中超公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告黄掌燊向反诉原告支付逾期付款违约金1045元（违约金以逾期应付款550000元为基数，其中自2016年12月25日起至2017年2月1日止按每日万分之0.5计算）。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月26日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），反诉被告向反诉原告购买丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第5号楼405号商品房。购房款总额为870000元，首期房价款320000元，余款550000元向银行申请商业贷款支付。该按揭贷款实际于2017年2月1日汇至，故反诉被告逾期付款38日，依照合同约定应当向反诉原告支付逾期付款违约金，违约金具体金额为550000×0.005%×38=1045元。 反诉被告黄掌燊辩称，中超公司使用的合同属于格式合同，双方签订合同的当天，我即前往建设银行泉州分行办理按揭手续，当日就签订了相应的贷款合同。后期的手续都是由中超公司与银行对接，至于银行何时放款不属于我方单方面的问题。但是合同附件四第一条免除出卖人的责任，并没有按照《合同法》第三十九条的规定向我方告知，中超公司故意隐瞒的情形，该条款应为无效，故我方认为无需支付违约金。如法院审理认为该条款属于有效条款，我方对中超公司主张的违约金标准及计算的起止时间均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月26日，黄掌燊与中超公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由黄掌燊向中超公司购买址于福建省泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第5号楼405号住宅（以下简称“诉争房屋”），房屋总价款为870000元，黄掌燊应当在2016年11月26日前支付首期房价款人民币174000元，余款696000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同逾期付款责任条款处理）；该商品房交付时应符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向黄掌燊交付符合约定交付条件的诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内……自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，黄掌燊依约支付首付款320000元，中超公司于2016年12月28日开具首付款发票。黄掌燊于2017年1月10日向中国建设银行股份有限公司泉州分行办理商业贷款，并于当日签订贷款合同。中超公司于2017年2月1日收到剩余的购房款550000元。案涉房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。 另，根据中国建设银行股份有限公司泉州分行营业部（以下简称“建行泉州分行”）出具的《关于中超·水木春天B地块放款说明》所载，按揭贷款在审批通过且项目主体封顶后方可放款，诉争房屋所在5号楼封顶现场勘查时间为2016年9月9日。 综合本诉、反诉中原、被告双方的诉辩意见及查明事实，本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金的计算标准；三、黄掌燊诉请的误工损失、交通费损失及租房损失是否合法有据。反诉部分：诉争合同附件四第1条的约定是否有效的问题。 关于本诉部分争议焦点一。从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对黄掌燊所主张的逾期交房天数有异议。关于中、高考因素，中高考属于签订合同时便可预知的事由，且中超公司未能提供证据证明在其施工影响范围内有存在作为中考、高考考场的学校，亦未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中考、高考期间停止施工的相应证明，因此对中超公司据该情形主张中考、高考顺延交房的抗辩不予采纳；关于中雨以上雨天、六级以上大风、停水停电、热带低气压和台风、自行车赛等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，黄掌燊对中超公司提供的证明相应因素天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，但其未能提供相应证据反驳，该包含在完整的施工日志中的停工日志可以佐证其停工的事实，故，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2016年11月26日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止包括热带低气压和台风10日、自行车赛1日、中雨以上雨天、6级以上大风天气共65日（已扣除2018年11月1日重复一日）、停电6日、停水3日，共计85日；庭审中，中超公司自认热带低气压和台风的天数为5日，予以照准；故以上情形的天数认定合计80天。又，自2019年1月1日至延期80日后至2019年3月21日止中雨以上雨天、6级以上大风天气共计5日；自2019年3月22日至再次延期5日后至2019年3月26日止中雨以上雨天、6级以上大风天气共计1日；2019年3月27日不存在可据以延期因素，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月27日，中超公司至2019年9月22日方履行完毕相应交房义务，逾期天数达179日。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房未超过180日，中超公司应依约按每日万分之0.5的标准计付相应违约金。黄掌燊主张的计付违约金标准不符合双方的约定，不予支持。 关于本诉部分争议焦点三。黄掌燊主张因中超公司逾期交房导致其产生租房损失，如前所述，中超公司应就其逾期交房给黄掌燊造成的损失根据合同的约定支付逾期交房违约金，而黄掌燊主张的该租房损失低于该逾期交房违约金，故对黄掌燊该租房损失，不予支持。另，黄掌燊主张因中超公司在不符合交房条件的情况下通知其于2019年9月8日交房，导致其该天产生误工费及交通费损失，但误工费部分，其仅提供2019年1月的工资发放交易详情截图，并不足以证明其存在2019年9月8日误工而导致收入减少从而产生损失的情形；交通费部分，其仅提供滴滴出行的预估费用界面截图，亦不足以证明其有实际产生交通费损失；故该两项损失，缺乏证据，不予支持。 关于反诉部分争议焦点。关于诉争合同附件四第1条的约定是否有效的问题。黄掌燊主张该条款无效的理由为该条款是格式条款，但该附件四是作为合同的附件在双方签订合同时依附于合同存在的，而合同第5页的页首已载明“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上……就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，黄掌燊与中超公司在签订上述合同时，已经“就商品房买卖相关内容协商达成一致意见”，故上述条款并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非黄掌燊所主张的格式条款。由此，该条款应认定为有效。庭审中，黄掌燊明确表示对中超公司主张的违约金标准及计算违约金的起止时间均无异议。故对中超公司主张的黄掌燊应支付逾期付款违约金1045元，本院予以支持。 综上，黄掌燊与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。双方明确约定交付讼争房屋的日期为2018年12月31日，但中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电、自行车比赛等情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为179日，中超公司应按全部房价款870000元为基数按每日万分之0.5的标准支付给黄掌燊逾期交房违约金计7786.5元，因此，本诉原告黄掌燊关于逾期交房违约金的诉讼请求，应在179日的范围内予以支持。本诉原告黄掌燊关于租房、误工费及交通费损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。反诉部分，双方在合同附件中明确商业贷款的办理期限及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，黄掌燊未能于合同约定的期限内完成商业贷款手续并将贷款汇至中超公司账户，亦存在逾期付款的违约行为，黄掌燊对中超公司主张的违约金无异议，反诉原告中超公司的反诉请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给本诉原告黄掌燊逾期交房违约金7786.5元； 二、反诉被告黄掌燊应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告福建中超实业有限公司逾期付款违约金1045元； 三、驳回本诉原告黄掌燊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费397元，减半收取计198.5元，由黄掌燊负担133.5元，由福建中超实业有限公司负担65元；反诉受理费25元，减半收取计12.5元，由黄掌燊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇二〇年六月十日 书记员  倪淑玲 附:本案所适用的主要法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》第一百一十八：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。