广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11819号原告：广州歌神企业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦负一层、首层至四层。法定代表人：方琼。委托诉讼代理人：文赞，男，该公司员工。被告：李修凤，女，1975年9月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：彭斌（李修凤的配偶），住址同上。被告：杨亮，男，1962年2月27日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：邹彩虹，女，1978年5月6日出生，汉族，住址同上。原告广州歌神企业管理有限公司（以下简称歌神公司）与被告李修凤、杨亮、邹彩虹执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告歌神公司的委托诉讼代理人文赞及被告李修凤到庭参加了诉讼，被告杨亮、邹彩虹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。歌神公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认杨亮、邹彩虹与李修凤就南沙区××大道南沙碧××街××房及附带车库南沙区XX大道XX园XX轩XX街X号X房的房屋买卖合同系无效合同；2.请求法院恢复执行（2019）粤0113执异85号诉争的南沙区XX大道XX园XX轩XX街X号X房中属于杨亮所占的份额；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，歌神公司撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2016年10月11日，李修凤通过广州业联地产中介有限公司与杨亮、邹彩虹签订一份《存量房买卖合同》，合同约定杨亮、邹彩虹将位于南沙区××大道南沙碧××街××房以及附带车位南沙区XX大道XX园XX轩XX街X号X房以总价210万一并出售给李修凤。2016年12月27日，李修凤已取得“1303房”不动产权证并过户完毕，但车位系银行按揭，且交易完成时车位处于网签阶段，因此未能同时办理过户。2017年7月28日，广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初117号《民事判决书》对歌神公司与杨亮房屋租赁合同纠纷一案作出判决：杨亮需向歌神公司支付租金、物业管理费、水电费、顶手费、场地占用费等共计571819.06元。因杨亮未履行判决书确定的给付义务，歌神公司向番禺法院申请执行，法院于2018年3月13日以(2018)粤0113执2025号立案执行，并以(2018)粤0113执2025号之一执行裁定书查封了涉讼车位中杨亮的产权份额。因上述房屋属于杨亮与邹彩虹共同共有，同时李修凤对上诉房屋提出执行异议主张权利，无法作拍卖处理。2019年4月11日，歌神公司参加(2019)粤0113执异字85号执行听证，同年8月13日收到(2019)粤0113执异字85号执行裁定书，法院裁定中止对涉讼车位中属于杨亮所占的份额的执行。歌神公司认为，在涉讼车位不动产权证出证至法院查封该车位时已有六个月之久，李修凤应当知晓车位未出证可能存在的风险并对过户方面的问题非常紧张，却并没有行使权利及时了解车位出证进度并催促办理过户手续，可见李修凤迟迟未办理过户系自身原因，李修凤对此应有重大过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，李修凤虽实际占有该车位，但明显并未支付完车位全款，且车位未过户全因李修凤过错导致，因此法院可以查封、扣押、冻结该车位，本案执行依据充分，执行程序合法，应当恢复执行。歌神公司认为，李修凤与杨亮、邹彩虹的房屋买卖交易价格过低，且本次交易存在异于一般房产交易的行为，疑似杨亮为恶意逃避执行而订立的虚假交易。歌神公司提交的证据显示，2016年10月该小区房屋均价应在1.6万元／平方米以上，而杨亮却将196.7平方米的房屋及12.5平方米的车位以210万元的低价卖与李修凤，折算单价仅为l万元／平方米左右，根据合同法第74条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条相关规定，杨亮的行为显然属于以明显不合理的低价转让财产的行为。杨亮、邹彩虹与李修凤签署的相关《存量房买卖合同》并没有在网上进行相关备案，李修凤与杨亮、邹彩虹签署的车位交易补充协议也未约定车位总价等重要条款，李修凤也无法就该次房屋买卖的支付明细进行说明，李修凤的种种行为均异于一般房产交易的行为，歌神公司有理由相信本案所涉房屋的买卖并不存在真实的意思表示，李修凤与杨亮、邹彩虹签订本次交易目的仅为杨亮逃避涉案房屋的强制执行，《存量房买卖同》及补充协议应为无效合同。李修凤辩称，请求法院依法驳回歌神公司的全部诉讼请求，理由如下：一、李修凤与杨亮、邹彩虹之间的买卖合同是合法有效的合同，且该合同已全面履行完毕，歌神公司无权请求确认该合同无效。李修凤于2016年10月11日通过广州业联地产中介有限公司介绍，与杨亮、邹彩虹订立《存量房买卖合同》，合同约定，杨亮、邹彩虹将位于南沙区××大道南沙碧××街××房出卖给李修凤。同时约定将该房对应的车位“南沙区XX大道XX园XX轩XX街X号X”一并出售给李修凤，出售价格含在房屋价格之中。上述合同主体合法，意思表示真实，价格合理，且已履行完毕。李修凤与杨亮、邹彩虹之间的民事法律行为符合法律规定，合法有效。二、(2019)粤0113执异85号执行裁定书程序合法，认定事实清楚，该裁定有充分事实及证据证明歌神公司不能申请人民法院执行涉讼车位。杨亮、邹彩虹无应诉答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年6月19日，杨亮、邹彩虹就购买位于南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔园倚荔街X号X号（以下简称涉讼车位）一事与广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司签订《商品房（一手现房）买卖合同》。2016年10月11日，杨亮、邹彩虹（甲方、卖方）、李修凤（乙方、买方）与广州业联地产中介有限公司（丙方、中介方）共同签订一份《存量房买卖合同》，约定成交房屋地址为南沙区XX大道XX园X街X号X房（以下简称X房），成交总价为210万元，等等；另合同第十二条“其他事项约定”手写载明：该房售价含车位一个，买方已知悉该车位在按揭中，卖方在收到首期款时交付给买方使用，之后的按揭尾款由买方负责支付，卖方在出证后无条件配合买方办理该车位的过户手续。杨亮、邹彩虹、李修凤及经纪人谭某均在合同尾部签字，另盖有中介方公章。合同签订后，李修凤支付购房款的情况如下：2016年10月11日转账5万元，2016年10月12日转账5万元，2016年11月30日转账10万元，2016年12月5日转账10万元，2016年12月20日转账43万元，余款137万元通过中信银行按揭贷款方式支付。2016年12月20日，中介方出具《收据》确认收到李修凤购买上述房屋的中介费1.5万元。该收据盖有中介方公章，并由谭某在经手人处签字。2016年12月27日，杨亮、邹彩虹与广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司签订一份《协议书》，就杨亮、邹彩虹获得的物业服务费权益价值2万元的兑现事宜进行了约定。同日，1303房取得《不动产权证书》，登记为李修凤单独所有。2016年12月29日，前述三方签订一份《补充协议》，约定：按原合同约定，210万元含房屋及车位一个，车位地址为南沙区XX大道XX园XX园XX街X号X号（以下简称涉讼车位）；双方协商该于2017年1月1日交付买方使用；买方已知悉该车位在按揭中，交付后的按揭尾款及管理费由买方负责支付，按揭尾款每月供约3000元支付到相应的月供卡上，买方要按时还贷，不能导致卖方出现逾期情况；车位在购买时由开发商附送给杨亮的管理费2万元，由李修凤在车位过户当天按1.5万元返还给杨亮；卖方在出证后一个月内无条件配合买方到管理处领证和到房管部门办理该车位的过户手续。2017年1月5日，歌神公司以杨亮拖欠场地租金、管理费、水电费、场地占用费及其他相关费用共计571819.06元为由，向本院提起（2017）粤0113民初117号房屋租赁合同纠纷诉讼，本院经审理后支持了歌神公司该诉讼请求。2017年10月20日，涉讼车位取得《不动产权证书》，登记为杨亮、邹彩虹共同共有。（2017）粤0113民初117号判决生效后，因杨亮未履行生效法律文书确定的义务，歌神公司向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0113执2025号立案执行，并在执行过程中于2018年4月20日查封涉讼车位。李修凤在该执行案中提出异议，本院经审查后作出（2019）粤0113执异85号执行裁定书中止本院对涉讼车位中杨亮名下份额的执行。歌神公司对该裁定不服，提起本案诉讼。本案审理过程中，李修凤述称，买卖双方约定房屋连车位价款为210万元，车位按揭尾款由李修凤支付，当时业主也不明确车位还贷尾款的具体金额，只知道大概为5万元，李修凤估算过后同意支付车位剩余贷款。为证实其依《补充协议》的约定每月向杨亮名下用于还车位贷款的账户转账，李修凤向本院提交了其自2017年1月18日至2018年5月27日期间每月向杨亮账户转账的汇款凭证（缺2017年9月汇款凭证）。另，李修凤为证实涉讼车位自2017年1月起由其配偶彭斌实际使用至今，向本院提交了如下证据：1.涉讼车位物业服务费发票（备注载明涉讼车位地址及车牌粤Ｔ×××××）；2.涉讼车位地锁及钥匙、车库进出电子卡照片；3.号牌号码为粤Ｔ×××××小汽车的行驶证及该汽车停放于涉讼车位的照片；4.涉讼车位所在小区物业管理系统客户页面截图。歌神公司对上述证据的真实性均予确认，但认为李修凤向杨亮车位还贷账户转账的凭证期数不完整，且该款项本来就是额外支出，在签订含车位在内的购房合同外再签订一份还款数不明的车位按揭补充协议很不正常；而车位使用情况的证据不能证明交易的真实性及李修凤对未及时登记不存在过错。李修凤申请证人谭某出庭作证，谭某庭审中述称其为广州业联地产中介有限公司的物业顾问，2016年，李修凤通过其物色到杨亮的房子，双方同意以210万元带车位成交，该种交易方式属于比较常见；后来得知车位还在按揭中，业主告知大概剩余供款期数及金额，双方商量由李修凤支付剩余贷款；房子顺利过户后，因车位尚未出房产证，无法办理过户，等到出证后才发现车位被法院查封了；该次交易的价格与当时的市场成交价差不多。歌神公司认为约定额外要支付一笔车位按揭款却没有写明总价，证人所描述的交易过程很奇怪。李修凤对证人证言无异议。本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。现李修凤根据上述第二十八条的规定主张其对涉讼房屋享有足以排除歌神公司金钱债权执行的民事权益，其应负举证责任。根据李修凤所提交的证据显示，李修凤在2016年10月11日签订《存量房买卖合同》后的数个月内，陆续以转账、银行按揭贷款等方式付清了合同约定的房款210万元，中介方也于2016年12月20日出具《收据》确认收到买卖涉讼房产的中介费，而1303房亦已于2016年12月27日登记至李修凤名下，2016年12月29日就涉讼车位签订《补充协议》后亦逐月向杨亮名下车位还贷账户转账。李修凤为其签订购买1303房及涉讼车位的交易环节提交了充分的证据予以证明，各项证据之间形成证据完整的证据链条，本院予以采信。歌神公司虽认为李修凤与杨亮、邹彩虹之间的房产交易目的仅为杨亮逃避强制执行，但歌神公司是于2017年1月5日以杨亮为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，彼时210万元的房款已经付清且1303房已登记至李修凤名下，而涉讼车位于2018年4月20日被法院查封时，车位贷款已仅剩最后两期未还，由此可见，歌神公司与杨亮之间的租赁纠纷产生之时，1303房的交易已完成，而李修凤与杨亮、邹彩虹之间的交易在涉讼车位被查封时已接近完成，足以认定双方之间的交易为真实，且李修凤最终已依约还清车位贷款，故本院对歌神公司该主张不予采纳。《存量房买卖合同》、《补充协议》均对涉讼交易包含房屋和车位一事予以明确约定，而李修凤实际于2017年1月份起逐月向杨亮车位还贷账户转账，结合其所提交的使用情况照片、物业系统截图等证据，涉讼车位于2017年1月已由李修凤合法占有具有高度盖然性，本院对此予以认定。另外，李修凤对于其与杨亮、邹彩虹在约定买卖房屋及车位一口价后，又补充协议约定由李修凤支付涉讼车位还贷款这一情形，考虑到涉讼车位因贷款未还清而无法办理过户且剩余贷款金额不高的实际情况，李修凤作出的解释较为合理且贴合生活实际，且李修凤在涉讼车位查封时已支付除最后两期外的大部分车位贷款，仅是因为此时涉讼车位被查封而未能顺利办理过户手续，李修凤对此不存在过错。综上，在李修凤与杨亮、邹彩虹签订了真实有效的合同，李修凤已支付完毕价款并实际占有涉讼车位，且对涉讼车位未能及时过户不存在过错的情况下，李修凤由此主张排除一般金钱债权的执行，具有法律依据，且有利于维护交易安全及保护善意买受人的合法财产权益。因此本院对歌神公司要求继续执行涉讼车位中属于杨亮份额的诉请予以驳回。杨亮、邹彩虹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广州歌神企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州歌神企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年六月五日书 记 员  杜嘉华