云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9267号原告：谷照敏，女，汉族，1972年10月31日生，户籍住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：周军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被告：王义兴，男，彝族，1989年1月11日生，户籍住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：许思龙、贺兰，云南恩龙律师事务所律师，特别授权代理。原告谷照敏诉被告王义兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告谷照敏及其委托诉讼代理人周军，被告王义兴及其委托诉讼代理人许思龙、贺兰到庭参加了诉讼，本案经报请本院院长批准延长审限六个月，本案现已审理终结。原告谷照敏向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年5月16日签订的《店铺转让协议》；二、判令被告立即返还原告支付的转让费160000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告从出租方昆明煜玺商业管理有限公司承租了昆明市经营“食鲜坊自助餐”。2019年5月16日被告与原告达成约定，由被告将该商铺转租给原告经营，双方签订了《店铺转让协议》，原告向被告支付了转让费用共计160000元。协议签订后原告才得知出租方昆明煜玺商业管理有限公司不同意承租人转租，并且出租人已于2019年6月4日与被告签订了《终止协议》，终止了与被告原签订的《商品房租赁合同》，在商铺外面粘贴关停商铺的公告，要求收回出租的商铺。被告故意隐瞒未能取得原告出租人同意不能转租的事实，通过欺诈的手段让将承租的商铺违法转租给原告，收取原告的转让费用。在签订转让协议后又私自与出租方终止原租赁合同。造成转租的商铺被收回，原告不能使用，被告也拒不退还原告转让费，致使原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告王义兴辩称，一、本案属于买卖合同关系，法院立案时将本案定为房屋租赁合同纠纷错误，本案系餐厅转让，转让的是餐厅和餐厅内的设施、物品、装修，不是商铺租赁，也不是转租。二、双方的协议合法有效，受法律保护。原告经过一个星期多次对餐厅进行考察，与被告多次协商才签订的协议。协议是双方真实的意思表示，协议不违反国家法律法规，不损害社会公共利益，不违反公序良俗，合法有效。三、双方的合同已基本履行完毕。双方于2019年5月16日签订合同后，被告王义兴按协议约定于5月16日晚上将餐厅及餐厅内的设施、物品、装修移交给原告经营。原告共支付给被告16万元，尚欠被告款项12800元。原告已接受经营10多天。被告已全面履行完合同义务。四、原告已向商铺所有人煜玺公司交纳租赁意向金2万元，煜玺公司已同意与其签订租赁合同。具体操作方式是：双方与煜玺公司约定由被告退组、原告承租，同时办理手续。双方是同一天5月16日一起去煜玺公司办的手续，是双方先去煜玺公司谈好以后才签订转让协议的。后来是原告申请退回意向金，拒绝与煜玺公司签订租赁合同的，根本不存在原告不能使用商铺的问题，不存在无法实现合同目的的情况。五、原告停止经营、拒签租赁合同的原因是自身经营不善，或担心煜玺公司到时不同意其转让、转租。为此，原告向煜玺公司申请退回租赁意向金，根本不是煜玺公司不愿意与其签订租赁合同。六、被告在合同履行过程中没有任何过错。转租房屋要取得房屋出租人同意，这是合同法第224条明文规定的，也是生产生活中的交易惯例。这一规定早已成年人熟知。被告作为40多岁的成年人和生意人，应当对这一规定和事实清楚明白。根本不存在被告故意隐瞒、欺诈的情况，原告的损失和经营风险应自行承担，不能转嫁给被告。七、合法的交易应受法律保护，促成交易、促成交易安全是法律的宗旨。出尔反尔、背信弃义的行为不应得到法律的支持和保护。昆明市类似转让店铺的交易成千上万，非常常见。原告要求解除合同、返还转让费的诉讼请求于法无据，应予驳回。本院经审理认定法律事实如下：2018年3月1日，被告王义兴（乙方）与案外人昆明煜玺商业管理有限公司（甲方）（以下简称煜玺公司）共同签订《商品房租赁合同》，约定甲方将位于昆明市的房屋出租给乙方，建筑面积共计135.71平方米。乙方应于2018年3月5日自行前往租赁物所在项目物业中心办理交房手续，租赁期限为3个租赁年度，第一个租赁年度自完成交付或视为交付之日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为492224.28元，第一个租赁年度租金总额为96514.56元,第二个租赁年度租金总额为193029.12元，第三个租赁年度租金总额为202680.60元。乙方应自本合同签订当日向甲方支付自计租日起3个月的租金24128.64元。此后每三个月为一个租金支付季度。“通用条款”第八条抵押、转租、分组及转让等，8.2约定：未经甲方书面同意，乙方不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该租赁物的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担违约责任。第十三条违约责任第13.3条约定：除本合同另有约定外，符合下列任何一种情形的，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付48257.28元的违约金，且租赁保证金不予退还，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿······13.3.5未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该租赁物的全部或部分的。2018年3月1日被告王义兴与案外人煜玺公司签订《关于变更的补充协议》，因商铺建筑面积变更，将《商品房租赁合同》约定的计租面积135.71平方米变更为251.34平方米。2019年5月16日原告谷照敏（乙方）与被告王义兴（甲方）共同签订《店铺转让协议》，约定乙方将自己位于云南省昆明市（食鲜坊自助餐），建筑面积为251.34平方米转让给乙方使用。转租赁期为2019年5月17日至2021年3月5日，租金2019年6月4日至2020年3月5日每月租金为16085.76元，2020年3月5日至2021年3月5日每月租金为16890.05元，支付方式为3个月为一个租金支付期。签订合同之日，乙方须向甲方一次性支付餐厅转让费152800元，转让费包括十五天租金，租赁期截止日为2019年6月4日。下个季度的租金从2019年6月5日开始，乙方需在2019年5月15日前支付下季度的租金50670.15元。甲方转让资产包括桌、椅、柜、厨房用具、餐具、冰箱、冷柜、消毒柜等，该餐厅装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。双方手写“第十二条”：甲方应该协助乙方办理该商铺的工商营业执照、卫生许可证相关证件的过户手续，但相关费用由乙方承担。若甲方配合乙方向招商部申请到2个月或2个月以上的免租期，乙方多付给甲方20000元费用。原告谷照敏与被告王义兴在该协议落款处签字按手印。同日，原告谷照敏通过银行转账两次向被告王义兴支付共计128000元。2019年5月17日原告谷照敏通过银行转账向被告王义兴支付20000元。2019年6月5日案外人煜玺公司粘贴《强制撤场通知书》，要求被告王义兴于2019年6月12日之前搬走商铺中的一切物品，否则煜玺公司将按照《商品房租赁合同》的约定将租赁物内遗留物品搬离或按照煜玺公司认为适当的方式保管、出售转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分。2019年6月6日被告王义兴（乙方）与案外人煜玺公司（甲方）共同签订《终止协议》，甲乙双方一致同意解除2018年3月1日签订的《商品房租赁合同》、《关于变更的补充协议》，自2019年6月4日即行终止。乙方租金/使用费已经交至2019年6月4日。乙方应于本协议签订当日向甲方支付违约金零万元，合同履行正常，甲乙双方互相不承担违约责任。另查明,被告王义兴提交的2019年6月5日昆明市公安局西山分局金牛派出所对煜玺公司招商部经理狄廷正的询问笔录第3页载明：“问：2019年5月16日王义兴本人是否到过昆明煜玺商业管理有限公司招商部？答：到过，他那天到招商部找我们要求退租，他有个姐姐（后来才知道是谷照敏）想经营他的铺面，问我们能不能把铺面转给他的姐姐，我们当时明确回复不可以，必须要先终止和他的合同，我们才能和另外的承租人签约，说了之后王义兴说回去考虑下，到了第二天（2019年5月17日）王义兴先到了我们办公室，交了关于昆明蓝光昆仑中心负一层F114的合同终止申请，没有说什么，过了一会，王义兴带着谷照敏上楼，和我们介绍说谷照敏是他的姐姐，说谷照敏想租昆明蓝光昆仑中心负一层F114铺面，之后我们领导就和谷照敏谈关于租用昆明蓝光昆仑中心负一层F114的事情，最后我们和谷照敏完好，由她先交20000元诚意金给我们，要是她以后不想租，诚意金再退给她。谷照敏同意之后，就向我们交了20000元的诚意金。”该笔录第4页载明；“问：现在谷照敏对昆明蓝光昆仑中心负一层F114铺面承租一事的态度如何？答：她认为王义兴骗了她，哪里的效益不好，不想租了，大概于2019年5月25日左右向我们公司提交了退还诚意金的申请······”。庭审中，原告称要求解除合同的理由是原告认为自己是跟被告之间签订的房屋转租协议，但被告在与原告转租协议之后，将他与煜玺公司之间的协议终止了，丧失了租赁权。因为不能转让，蓝光要求腾房。被告王义兴确认已收到原告支付的160000元。以上事实有原被告共同提交的《店铺转让协议》、《商品房租赁合同》，原告提交的个人账户交易明细清单两张、《关于变更的补充协议》、《终止协议》、《强制撤场通知书》，被告提交的狄廷正询问笔录一份及原被告的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，原告谷照敏与被告王义兴共同签订《店铺转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。根据合同约定被告王义兴将位于昆明市转租给原告使用，被告应保证原告在转租赁期内能正常使用商铺。被告辩称原被告之间系买卖合同关系，本院认为买卖合同系出卖人转移标的物所有权于买受人的合同，但原被告之间约定转移的系商铺的使用权，且将商铺装修、装饰、设备由原告无偿使用，双方并未约定转移标的物所有权，故本院对被告王义兴的该项答辩意见不予采纳。对原告要求解除原被告之间签订的《店铺转让协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的······”，现本案被告王义兴与煜玺公司于2019年6月4日解除了《商品房租赁合同》及补充协议，煜玺公司要求收回商铺，导致原告谷照敏无法继续使用商铺，合同目的无法实现，原告谷照敏有权解除合同。因原告谷照敏于2019年6月27日向本院提起诉讼，故本院认为原告谷照敏与被告王义兴之间签订的《店铺转让协议》于2019年6月27日解除。对原告要求被告返还转让费160000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原被告之间的《店铺转让协议》解除，原告有权要求被告退还转让费。关于被告应退还的转让费数额，原被告约定商铺转让费为152800元，被告确认其已收到160000元，但双方均未提交证据证明多余的7200元与本案具有关联性，故本院对该笔款项不予确认,本院认定本案商铺转让费为152800元。因被告王义兴与煜玺公司于2019年6月4日解除合同，且煜玺公司于2019年6月5日粘贴《强制撤场通知书》，故本院认为原告谷照敏自2019年5月17日起至2019年6月4日能正常使用商铺，期间的租金应予以扣除。另，本案原被告约定2019年6月4日起至2020年3月5日每月租金为16085.76元，本院予以计算租金每天为536.19元（16085.76元÷30天），故自2019年5月17日起至2019年6月4日的租金为9651.42元（536.19元／天×18天）。综上，被告应向原告退还转让费143148.58元（152800元-9651.42元）。被告王义兴辩称原被告双方与煜玺公司约定由被告退租、原告承租，同时办理手续，是双方先去煜玺公司谈好以后才签订转让协议的。但被告王义兴未举证证明煜玺公司书面同意其转租商铺，且根据狄廷正的询问笔录，案外人煜玺公司并未同意被告王义兴转租，另，该答辩意见也无法与本案《店铺转让协议》、《终止协议》的签订时间相互印证。故本院对被告的该答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谷照敏与被告王义兴于2019年5月16日签订的《店铺转让协议》于2019年6月27日依法解除；二、被告王义兴于本判决生效之日起十五日内向原告谷照敏退还转让费人民币143148.58元；三、驳回原告谷照敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元（原告已预交），由被告王义兴负担（于本判决生效之日起十五日内向原告谷照敏支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  普会峻人民陪审员  何 云人民陪审员  汤池琼二〇二〇年六月二十九日书 记 员  赵丽君