山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0702民初676号原告：潍坊金沙大酒店有限公司。法定代表人：曾志星。委托诉讼代理人：闫芳。委托诉讼代理人：李建刚。被告：陈明岚。委托诉讼代理人：王学平。原告潍坊金沙大酒店有限公司诉被告陈明岚租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2019年4月13日签订的《租赁合同》已于2019年8月12日解除。2.被告立即将租赁标的物即潍坊市××路金沙城市广场金沙大酒店21层北侧（建筑面积约400平方米）场地恢复原状（含拆除被告自行装修部分）并向原告腾退该租赁标的物。3.被告立即向原告支付2019年4月15日至2019年7月14日租金37500元。4.被告立即向原告支付2019年8月12日（即合同解除之日）至其腾退房屋之日的占用费用（该占用费用按照租赁合同约定的租金标准支付）。5.被告立即向原告支付2019年6月26日至2019年10月25日的电费171.6元、水费110元及自2019年4月17日至2019年10月25日的物业管理费12000元（2019年10月25日之后的水电费及物业费用，被告应继续向原告支付至被告实际腾退房屋之日）。6.被告立即向原告支付违约金37500元并赔偿原告经济损失。7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月13日签订《租赁合同》，该合同约定条款共计14条。根据该合同约定，被告租赁原告位于潍坊市××路金沙城市广场金沙大酒店21层的商铺，用于经营使用，租赁期限为2019年4月15日至2020年7月14日。租金为每年15万元，承租方按年支付租金。此外，合同明确约定了各方的权利义务及违约情形。原告按照合同约定向被告交付了租赁标的，但被告未按照合同约定履行义务，其中被告在租赁期内的经营行为影响了原告酒店经营及酒店住客，且其存在违规经营的行为，且该行为导致原告被相关部门要求整改。按照合同约定，其上述行为已构成严重违约，原告有权解除本合同并要求被告承担违约责任。另根据该合同约定，承租方因违约自本合同解除之日起5日内，承租方应向出租方支付本合同项下应支付的租金、费用、违约金、赔偿金等各项款项并腾退所租赁的房屋，因承租方原因致使本合同提前终止的，出租方有权按照本合同约定的租金要求承租方支付免租期内的租金。鉴于被告的上述违约行为，原告已于2019年8月9日向被告发出了解除合同通知书，且被告已于2019年8月12日收到该通知书，根据《合同法》的规定，原被告的涉案《租赁合同》已于2019年8月12日解除。但被告拒不腾退房屋，亦不与原告结算费用，原告无奈，为维护原告的的合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、请求变更被告的诉讼主体资格。租赁合同签订后一个月2019年5月山东弘艾堂健康服务有限公司的执照就核发下来了，被告告诉了原告，被告从此在执照核准范围内开始经营，原告对此也予以确认，所以应变更被告主体。二、被告在经营期间，在酒店客房摆放广告牌，是原告工作人员放置的；弘艾堂工作人员应酒店住客电话邀请，到客房内进行广告宣传，被他人诬陷为卖淫嫖娼并举报，后经公安部门调查，不存在卖淫嫖娼行为。被告经营没有违约违规行为。三、对原告诉求直接答辩如下：1、《租赁合同》至今仍未解除，只是由于原告违约造成长期关闭，不能正常使用，其责任全部由原告承担。2、合同解除生效后，被告腾退该租赁物，其被告付出的装修费用及其他经济损失应由原告来偿付。3、因合同免租期规定为3个月，《租赁合同》现在仍然有效，所以应按《租赁合同》规定办。4、租金15万元，被告早已支付给原告。由于原告违约，故原告应退还全部租金。5、关于水费、电费、物业费，依合同规定办。6、本案被告没有违约，所以不存在被告向原告支付违约金的问题。7、原告承担本案的全部诉讼费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月13日原告（出租方）与被告（承租方）签订租赁合同。合同约定，“出租方将位于潍坊市××路金沙城市广场金沙大酒店21层北侧出租给承租方使用，该场所仅作为经营营业执照内项目使用，承租方应独立办理营业执照合法经营，执照开业，所有因承租方经营原因引起的事故和法律纠纷均由承租方承担所有责任，与出租方无关。租赁期限自2019年4月15日至2020年7月14日止（其中2019年4月15日至2019年7月14日为免租期）。租金合计15万元/年，租金所产生的相关税费由承租方承租。承租方按年支付租金，签订本合同时一次付清。履约保证金2万元，签订本合同时一并付清。租金不包括水电费。水电费按照物业公司的收费标准执行，于每月10日前向出租方缴纳。承租方享有租赁场地的合法经营使用权，未经出租方书面同意，不得擅自转租、转借承租场地，否则视为违约。承租方应按时、足额支付出租方租金及物管、水、电、气等本合同项下应由承租方缴纳的各项相关费用。承租方应遵守潍坊金沙大酒店有限公司制定的《潍坊金沙大酒店商业管理公约》以及消防管理、治安管理、装修管理、物业管理、经营管理，商品质量管理等有关规定和制度。出租方、承租方都应严格履行合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任。承租方未按约定支付租金、物业费、水电费等本合同项下约定的各项相关费用，从逾期之日起支付出租方按年租金万分之五/每日逾期付款违约金。承租方违约，出租方有权解除合同并收回租赁场地，承租方同时赔偿出租方相当于本合同三个月租金的赔偿金，并承担相应的法律责任。因承租方原因致使本合同提前终止的，出租方有权按照本合同约定的租金要求承租方支付免租期内的租金。”合同附件《金沙大酒店商业管理公约》第一条第（6）项规定“经营者不得在经营场所外从事经营活动。”合同签订后，被告支付原告租金15万元及履约保证金2万元，原告按约交付被告租赁场地。原告称被告将租赁场地用于经营山东弘艾堂健康服务有限公司（以下简称弘艾堂），作为弘艾堂的经营场所；酒店监控视频显示在经营期间，弘艾堂工作人员于2019年7月16日22时、23时、7月17日0时、7月23日凌晨1时许，进入金沙大酒店客房，其中视频录像显示7月23日凌晨1时6分至53分许被告工作人员进入酒店客房，被人举报从事卖淫嫖娼活动且房间内摆放色情服务标示牌，被潍坊市公安机关民警带走调查，公安机关于2019年7月24日向原告酒店下发不安全隐患监督整改通知书，写明“1、2019年7月23日凌晨被举报有卖淫嫖娼等违法行为且房间内摆放色情服务标示牌；2、通过检查发现酒店监控设备陈旧，存在多数位置盲区。以上两项不安全隐患影响社会治安稳定现象，限于2019年7月31日前整改完毕。”证明被告违反规定到经营场所外从事经营活动，构成违约。被告对原告的主张不予认可，提供2019年7月23日原告酒店监控视频一段、被告跟原告的法定代表人曾志星的微信聊天截屏，证明广告牌不是我们放到客房里的，原告涉嫌跟负一层的人员合伙对我们进行诬陷。提供被告工作人员仉瑜证人证言，仉瑜称其进入酒店客房是酒店客人打电话邀请我们去介绍业务，向我们咨询我们的产品和项目，我进入客房是向客人作宣传，期间如客人有不舒服的地方，我给他按一下肩膀，顾客买产品就付费，不买产品就不用付钱。证明被告没有违规经营，进入客房是作广告宣传。2019年8月9日原告向被告寄送解除《租赁合同》通知函，写明“贵方不在法定经营场所内经营且贵方工作人员多次擅自进入我司酒店客房向我司酒店客人提供服务。2019年7月23日贵方工作人员又擅自进入我司酒店客房向我司酒店客人提供服务，并被潍坊市公安局潍城分局带走调查，随后潍坊市公安局潍城分局于2019年7月24日向我司酒店下发了不安全隐患监督整改通知书，要求我司酒店于2019年7月31日前整改完毕。贵方的经营已系严重影响了我司酒店的经营，且贵方的该行为已构成违约。现我司就上述事宜特向贵方发出通知如下：一、解除双方于2019年4月13日签订的租赁期限自2019年4月15日至2020年7月14日的《租赁合同》。二、贵方于收到本函之日起5日内向我司付清所欠水电费等各项费用，并腾退所租赁房屋。三、我司保留追究贵方违约责任及赔偿损失的权利。”2019年8月12日被告收到该通知书。本院认为，原、被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。在合同中约定，承租方应遵守潍坊金沙大酒店有限公司制定的《潍坊金沙大酒店商业管理公约》以及消防管理、治安管理等有关规定和制度，在《潍坊金沙大酒店商业管理公约》第一条第（6）项中规定“经营者不得在经营场所外从事经营活动。”租赁合同签订后，被告将该租赁场地用于经营山东弘艾堂健康服务有限公司，该弘艾堂公司的经营场所为被告所租赁的场地，在租赁期间弘艾堂工作人员存在进入金沙大酒店客房，其中2019年7月23日凌晨1时，弘艾堂工作人员仉瑜进入酒店客房，被人举报从事卖淫嫖娼活动，被公安机关带走调查，被告称仉瑜是应客人电话邀请到客房进行广告宣传，仉瑜作证称其是向客人作产品介绍，期间如客人不舒服，也可给客人按一下肩膀，客人购买产品就付费，不购买产品就不付费。本院认为，弘艾堂工作人员进入客房的上述活动和行为，与产品销售有关，应属于经营活动范畴，违反了租赁合同附件《潍坊金沙大酒店商业管理公约》第一条第（6）项“经营者不得在经营场所外从事经营活动。”的约定，构成违约。根据租赁合同第十条第3项“承租方违约后，出租房有权解除合同，并收回租赁场地，承租方同时赔偿出租方相当于本合同3个月租金的赔偿金”的约定，原告于2019年8月9日向被告寄送解除《租赁合同》通知函，被告于2019年8月12日收到该通知函后未提起诉讼或仲裁，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法司法解释二第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告签订的租赁合同自通知函到达时即2019年8月12日解除。根据租赁合同第十条第3项约定，承租方违约后，出租房有权解除合同，并收回租赁场地，承租方同时赔偿出租方相当于本合同3个月租金的赔偿金，因此原告要求被告腾退租赁场地，并要求被告支付相当于3个月的租金的违约金即37500元（150000元÷12个月×3个月），符合合同约定，应于支持。原告要求被告赔偿经济损失，未提供相应证据证明，不能成立。根据租赁合同第十条第7项“因承租方原因致使本合同提前终止的，出租方有权按照本合同约定的租金要求承租方支付免租期内的租金。”的约定，原告要求被告支付免租期2019年4月15日至2019年7月14日的租金37500元，符合合同约定，予以支持。双方租赁合同于2019年8月12日解除，原告要求自解除合同之日起至腾退该租赁标的物之日止按照租金标准支付占用费合理，予以支持。原告要求被告支付2019年6月26日至2019年10月25日电费171.6元、水费110元及2019年4月17日至2019年10月25日的物业费12000元，因原告提供的水电费明细表为原告单方制作，无其他证据佐明，被告不认可，所以原告要求被告支付电费171.6元、水费110元及物业费12000元，证据不足，不能成立。原告要求被告支付2019年10月25日之后至实际腾退房屋之日的水电费及物业费，未提供证据证明，不能成立。租赁合同签订后，被告支付原告租金150000元及履约保证金20000元，因合同于2019年8月12日解除，扣除2019年7月15日至2019年8月12日的租金11250元（150000元÷12×0.9个月），尚剩余租金138750元及履约保证金20000元，被告应支付原告的赔偿金、免租期内的租金及占用费等款项，可先从该款中偿付。涉案租赁合同的签订主体是原告与被告，陈明岚作为承租人将租赁场地用于经营山东弘艾堂健康服务有限公司，是被告对租赁标的物的使用，不能否定陈明岚的合同主体资格，因此原告将陈明岚列为被告，主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告潍坊金沙大酒店有限公司与被告陈明岚于2019年4月13日签订的《租赁合同》于2019年8月12日解除。二、被告陈明岚将租赁标的物即潍坊市青年路金沙城市广场金沙大酒店21层北侧（建筑面积约400平方米）场地恢复原状并向原告交付该租赁场地，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告陈明岚支付原告2019年4月15日至2019年7月14日的租金37500元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告陈明岚支付原告违约金37500元，于本判决生效之日起十日内付清。五、被告陈明岚支付原告租赁场地占用费（自2019年8月12日起至交还原告租赁场地之日止按每月12500元计算），于本判决生效之日起十日内付清。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1982元，减半收取991元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王桂玲二〇二〇年六月八日代书记员 谭 丛