广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1784号上诉人（原审被告）：惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司。住所地：广东省龙门县*************龙门富力养生谷D区50栋01号。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审原告）：列丽娴，女，1970年9月6日出生（身份证号码：440************384），汉族，住广东省广州市增城区石滩镇沙井39号。委托诉讼代理人：高瑜，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司与被上诉人列丽娴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2019）粤1324民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司上诉请求：1、判决撤销（2019）粤1324民初1259号《民事判决书》，依法改判上诉人不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于“双方形成的是租赁合同关系而非委托合同关系”的判定错误。一审判决中，“本案立案案由为委托合同纠纷，经审查原、被告签订的《委托经营托管合同》，依合同约定，原告尹卓林出租人，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司是承租人”的判定错误。首先涉案合同载明为“委托经营托管合同”，是双方真实意思的表达，关于合同的性质，双方均无争议；其次，按照合同约定“对托管的甲方物业所获得的经营收入，甲方、乙方按各60%：40%的比例分配。”乙方按经营收入获取托管费用，而非一审判决所述“被告向原告支付相对固定的经营收益，实为向原告支付租金”；另外，合同第七条约定“关于托管物业甲方及其亲友的免费入住权”，乙方实际并未对该房屋享有占有、使用、收益的权利，甲乙双方之间是委托经营关系。综上，一审法院关于合同性质的判定有误，上诉人与被上诉人之间应为委托关系而非租赁关系。二、涉案合同自签订到被上诉人起诉之日，上诉人一直遵守合同约定，履行合同义务，并无违反合同约定。涉案合同签订后，上诉人一直按照合同约定，在次月的15日向被上诉人支付上月的托管物业的经营收入的分成，被上诉人在一审中也表明有连续收到经营收入分成，上诉人已完全履行义务；另外，雨竹轩公司并未向原告表示将不履行合同，而恰恰相反，雨竹轩公司在面对物业所在的小区资源配套日渐削减的情况下，仍然采取了积极措施经营物业，增加收益。当然，面对物业所在小区配套和物业周边环境发生变化，作为一个有责任的受托方，雨竹轩公司有义务将物业实际的情况，以及市场反映反馈给业主，以便业主根据实际情况向开发商争取权益，或对物业作出更有价值的安排。一审法庭无视雨竹轩公司合同的合作条款强行审判，上诉人不予认可，雨竹轩公司的水电费已逐步交清，业主的物业管理费以各种理由拒绝交付，严重影响公司正常经营，属于违约行为，公司视情况作出追究责任，并有权作出违约解约。综上情况，请法庭查证。三、一审法院以房屋租赁的一般交易习惯和公平合理原则，对合同约定的保底收益随意理解，枉法裁判。首先，涉案合同并非租赁合同，按房屋租赁的一般交易习惯对保底收益进行解读，是错误的。其次，涉案合同约定“经双方同意，对托管的甲方物业所得的经营收入，甲方占60%，乙方占40%且乙方保证在托管物业正式对外经营满一年后对甲方所得经营分成收入不满22000元则按照22000元进行保底。”该条款中强调了“满一年后”的说法，可见该条款所述的保底金额应从乙方正式对外营业的次年开始适用，否则“满一年后”的说法便无必要。一审法院以“租赁合同的交易习惯”随意裁判，没有事实依据。上诉人所托管的物业，尚未进入保底期，因此不存在保底义务，更谈不上应支付保底收益差额。四、被上诉人尹卓林和富力公司的诉讼与本案无关，被上诉人尹卓林提起的诉讼严重侵害了公司的信誉与形象，雨竹轩公司保留追究责任的权利，被上诉人即没有到合同的节点，也没有到合同的截止期，冒然起诉雨竹轩公司，已构成合同违约条款，雨竹轩要求按上诉人违约认定，解除合同，所造成的后果由上被上诉人一律承担。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法提出上诉，请求依法改判。被上诉人列丽娴答辩称：我方同意一审判决。原审原告列丽娴向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《委托经营托管合同》，并按《家私家电配置清单》所列项目向原告返还房屋和家私家电；2、判令被告向原告支付第一年保底收入差额13400元；3、判令被告按每月1833元的标准向原告支付自2019年8月15日起至合同解除之日的租金。上述二、三项共计15233元；4、判令被告按年利率6%的标准向原告支付自起诉之日起至上述款项清偿之日的逾期利息；5、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付水电费1342.10元，暂计至2019年9月30日。一审法院认定事实：原告列丽娴是惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷M2-1区6栋2606号房业主，2018年6月26日，原告列丽娴与被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司签订《委托经营托管合同》，合同主要约定：甲方为列丽娴，乙方为惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司，就乙方承租甲方物业事宜达成如下约定，甲方将位于惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷M2-1区6栋2606号的房屋委托给乙方管理；托管期限自2018年8月15日起至2021年8月14日止，装修调试为50天免租期，托管期限为3年；对托管的甲方物业所获得的经营收入，甲方、乙方按各60%、40%的比例分配，上述经营收入分成款以整月收益计算，乙方于次月15日前以货币资金方式向甲方支付当月的应得收益；乙方保证在托管物业正式对外营业满一年后对甲方所得经营分成收入不满22000元则按照22000元进行保底；托管期间乙方承担布草清洁费用、洗涤清洁费用、营业易耗品消耗、托管物业广告费用、服务人力成本、其他经营活动产生的费用、水电、网络、电视费月租费，甲方承担物业管理费；甲方及其亲友对该托管物业享有每年40天的免费入住权。同日，甲方列丽娴与乙方惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司签订《家私家电代购委托书》，约定由乙方代购惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷M2-1区6栋2606号房的家私家电及其他配置；家私家电及其他配置代购总额为46000元，附家私家电配置清单一份。原告于2018年6月26日向被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司支付46000元用于代购家私家电及其他配置。收款后，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司完成了对原告家私家电及其他配置的代购，并由原告在配置清单上签名确认。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司后将原告托管的房屋以自己的名义对外招租，进行经营。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司享有托管物业的管理权、使用权和对外出租权。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司自2018年8月15日起至2019年8月14日止共向原告列丽娴支付8600元经营收益，经原告催收后，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司仍未支付第一年保底收益、第二年经营收益以及水电费。截止到2019年9月30日被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司拖欠的水电费为1342.10元。2019年10月1日后的水电费欠付情况，原告未提供证据证明。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《委托经营托管合同》，原告列丽娴是出租人，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司是承租人，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司享有涉案物业的管理权、使用权和对外出租权，并由被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司向原告支付相对固定的经营收益，实为向原告支付租金，双方形成的是租赁合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。依合同约定，被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司应对托管的物业进行家私家电及其他配置的代购，并在托管物业对外经营后次月15日前向原告支付当月的应得收益，在托管物业正式对外营业满一年后对原告所得经营分成收入不满22000元则按照22000元进行保底。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司在对家私家电及其他配置的代购履行完毕，托管物业对外经营后，其共向原告支付了自2018年8月15日起至2019年8月14日止的租金8600元，后未支付租金以及水电费。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司未按合同约定支付经营收益以及水电费，该行为构成违约，原告要求解除与被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司签订的《委托经营托管合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，本院予以支持。原告请求被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司返还托管物业及赔偿相应的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，予以支持。关于赔偿数额问题，截止到2019年8月14日本案的托管物业正式对外营业满一年，按照合同约定，托管物业正式对外营业满一年后对原告所得经营分成收入不满22000元则按照22000元进行保底，该保底收益实为租金，在被告构成违约的情况下，原告主张以年保底金额平均计算出月保底金额为1833元，符合房屋租赁的一般习惯和公平、合理原则，本院予以支持。故被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司应按每月1833元的标准向原告支付租金，扣除其已向原告支付租金8600元，其仍应向原告支付自2018年8月15日起至起诉日（即2019年10月9日）止租金为16760.50元（22000元-8600元+1833元/月÷30天×55天），自2019年10月10日起按每月1833元的标准向原告支付房屋租金至合同解除之日止。截止到2019年9月30日被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司拖欠的水电费共1342.10元，应由被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司支付给原告，由原告自行缴纳。原告未提供自2019年10月1日起实际发生的水电费的相关证据，2019年10月1日起原告主张的水电费不明确，不予支持。原告请求被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司按年利率6%的标准向原告支付自起诉之日（即2019年10月9日）起至上述款项清偿之日止的逾期利息，截止到起诉之日止被告拖欠原告租金16760.50元、水电费1342.10元，该两笔欠款原告确实存在利息损失，原告请求被告按年利率6%的标准支付两笔欠款的利息符合法律规定，本院予以支持。被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告列丽娴与被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司于2018年6月26日签订的《委托经营托管合同》。二、被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于惠州市龙门县永汉镇富力南昆山温泉养生谷M2-1区6栋2606号的房屋及屋内设施（以合同附件《家私家电配置清单》为准）交还给原告列丽娴。（判决书附配置清单一份）。三、被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告列丽娴支付以下款项及利息：自2018年8月15日起至2019年10月9日止的房屋租金16760.50元；自2019年10月10日起至合同解除之日止按1833元/月的标准计付房屋租金；水电费1342.10元；房屋租金16760.50元以及水电费1342.10元的利息按年利率6%的标准从2019年10月9日起计付至本判决确定清偿之日止。四、驳回原告列丽娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107元（原告列丽娴已预缴），由被告惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查，惠州市雨竹轩温泉酒店管理有限公司上诉的（2019）粤13民终7118号合同纠纷一案，本院已作出民事判决并已生效。本院认为，双方签订的《委托经营托管合同》，该合同标题虽然为“委托经营托管合同”，但合同内容系被上诉人将涉案房屋交付给上诉人经营使用，上诉人向被上诉人支付相对固定的经营收益，实为向被上诉人支付租金，因此，原审认定双方形成的是租赁合同关系妥当，予以确认。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。上诉人未按照合同约定支付经营收益以及水电费，构成根本违约，原审解除双方的合同事实和法律依据充分，予以维持。本案的争议焦点是：双方对于第一年经营收入约定是否保底，上诉人第一年的经营收入应按多少支付给被上诉人？具体评述如下：双方签订的《委托经营托管合同》第四条第二、四款约定：“2、经双方同意，对托管的甲方物业所获得的经营收入，甲方、乙方按各60%、40%的比例分配……4、经双方同意，对托管的甲方物业所获得的经营收入，甲方占60%：乙方占40%且乙方保证在托管物业正式对外营业满一年后对甲方所得经营分成收入不满22000元则按照22000元进行保底”，根据上述合同约定，上诉人每月应按经营收入的60%分成给被上诉人，且上诉人经营管理足一年后但年分成收入少于22000元的，则按22000元保底收入。上诉人已经实际托管被上诉人的物业超过一年，上诉人没有举证证明其在第一年内的经营收入具体情况，被上诉人请求参照年保底价22000元计算出每月收益分成为1833元/月，并要求上诉人支付第一年2018年8月15至2019年10月9日的经营分成合理，予以支持。上诉人主张第一年不需保底支付22000元，本院不予采纳。原审扣除上诉人已经支付的8600元，判决上诉人支付被上诉人16760.50元正确，予以维持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费214元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月二十七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩