云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初84号原告（反诉被告）：张艳菊，女，1986年10月20日出生，白族，住云南省洱源县。委托诉讼代理人：范垒，云南千一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴亮，云南千一律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤家祺，男，1971年4月25日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：张崇斌，云南崇圣律师事务所律师。原告（反诉被告）张艳菊与被告（反诉原告）汤家祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，经审理，于2019年9月16日作出（2019）云2901民初1363号民事判决书，原告（反诉被告）张艳菊对该判决不服，向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月2日作出（2019）云29民终1492号民事裁定书，将本案发回本院重审，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳菊及其委托诉讼代理人范垒、被告（反诉原告）汤家祺及其委托诉讼代理人张崇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳菊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令被告返还原告租金704000元；3.判令被告赔偿原告投资损失440470.1元；4.判令被告赔偿原告停业损失90000元；5.判令被告返还原告水电费90175.9元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁大理市下关镇XX村XX号房屋2-7层（共36个标间）用于经营酒店，合同还对租期、租金、装修标准等进行了约定。之后，原、被告签订数份补充协议，就前述房屋一楼北边的一间铺面租赁、租金变更、租期变更、水电费支付等进行了约定。原告已按双方约定支付了全部租金，被告因未完成装修，直至2014年10月才实际交付房屋给原告。租赁期间，被告擅自提高水电费标准，且拒不提供水电部门的原始单据以供核算。2019年1月19日，被告人为断电，后又将大门改装为电子锁，致使原告无法经营。原告认为，被告出租的房屋未批先建，租赁合同应属无效，为主张自己的权利，现诉至人民法院。被告汤家祺辩称，租赁房屋因未取得规划许可证，故原、被告之间的租赁合同应属无效，但原告占有使用房屋，且实际经营酒店期间产生水电费，应当支付相应的费用，其请求全额返还租金及水电费不符合法律规定。原告在签订合同时明知房屋无规划许可证，其负有缔约过失责任，故其主张的损失不应得到支持，并且房屋装修均是由被告负责，原告仅添置床、床上用品、电视等经营设施，其经营酒店四年有余，收入达七十余万元，不存在损失。反诉原告汤家祺向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告将租赁房屋恢复原状（维修破损部分、拆除七楼过道的临时房屋及屋外招牌）并返还给反诉原告；3.判令反诉被告参照约定的租金标准支付反诉原告计算至房屋返还之日止的占有使用费；4.判令反诉被告支付反诉原告2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月25日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告租赁大理市下关镇XX村XX号房屋2-7层（共36个标间）用于经营XX酒店，因租赁房屋未取得规划许可证，故租赁合同应属无效，但反诉被告至今未返还房屋给反诉原告，其应按约定的租金标准支付房屋占有使用费，且应支付2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元。反诉被告在使用房屋期间，未经反诉原告同意即在七楼过道搭建复合板房屋作为厨房，存在安全隐患，其在屋外安装的酒店招牌亦存在安全隐患，均应予以拆除。另外，四楼楼梯及电梯墙壁瓷砖脱落，反诉被告也应予以维修。反诉被告张艳菊辩称，2019年1月，反诉原告更换房屋门锁，反诉被告即无法进出、使用房屋，其还要求反诉被告返还房屋并支付占有使用费无事实依据。因反诉原告隐瞒租赁房屋未批先建，属违章建筑的事实，故租赁合同无效的过错在于反诉原告，其无权要求反诉被告维修瓷砖脱落、拆除临时建筑及招牌，相应的损失应由其自己承担。2018年10月至2019年1月的水电费反诉原告未举证予以证明，应承担举证不能的不利后果。经本院审理查明：2014年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其后，双方又于2014年5月19日、2014年6月13日、2014年8月19日、2014年11月14日、2015年3月27日、2015年4月5日签订补充协议，约定被告将大理市下关镇XX村XX号房屋1层北边铺面（1间）以及2-7层（共36个标间）出租给原告用于经营酒店。原、被告约定，除原告自行投资床、床上用品、电视、电视柜、床头柜、窗帘、洗漱用品外，租赁物其余的装修由被告负责，被告应于2014年9月10日前将租赁物按约定装修完成后交付给原告并给予原告2个月的免租装修期；租期为13年，自租赁物交付给原告且2个月的免租装修期届满时起算；1层北边铺面（1间）的租金为8000元/年，原告应于2015年1月30日一次性支付被告5年的租金共计40000元，剩余的租金每3年一付；2-7层（共36个标间）的租金为50000元/年，原告应于2015年1月30日一次性支付被告13年的租金650000元；租赁期间的水费、电费等费用由原告承担，水费3元/吨，电费0.9元/度，若因国家政策调整水费、电费，则随之增加。合同还对转租、续租等进行了约定。截至2015年1月30日，原告共支付给被告1层北边铺面（1间）5年的租金40000元、2-7层（共36个标间）13年的租金650000元，另外还支付给被告建盖冷水池的费用14000元。2014年9月1日，被告将租赁物交付给原告，原告购置物品予以装修后开始经营酒店，但该酒店未经工商登记并领取营业执照。经营过程中，原告已经支付截至2018年9月的水费及电费，其中水费前期为3元/吨，后期为4.5元/吨，电费为0.9元/度，2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元原告未支付。因原告未支付水电费，被告于2019年1月18日关闭电源，原告遂将酒店关闭未再经营。2019年2月，被告对租赁房屋大门的门锁进行了更换（租赁房屋有大门及酒店门各一道）。认定以上事实，有当事人一致陈述，以及原告提交的《房屋租赁合同》及其补充协议、申明、结算清单、收条、照片、水电费收据，被告提交的《房屋租赁合同》及其补充协议、水电费收据、微信聊天记录、租赁房屋一楼照片予以证实。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议的效力问题，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》及补充协议应属无效。被告作为出租方，在未取得建设工程规划许可证的情况下建盖房屋并将之出租，而原告作为承租方，在租赁房屋时未尽到必要的审查义务，故双方对租赁合同无效均有过错，根据双方的过错程度，本院确定被告负主要责任，原告负次要责任。关于租赁房屋返还问题，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效，故原告应拆除其安装在租赁房屋外的两块招牌并将租赁房屋返还给被告。被告还反诉请求原告对四楼楼梯及电梯墙壁瓷砖脱落予以维修，并对七楼过道的临时房屋予以拆除，但未举证证明瓷砖脱落系原告不当使用造成，亦未举证证明临时房屋系原告搭建，故本院对被告的该部分反诉请求不予支持。关于原告对租赁房屋装饰装修的损失赔偿问题，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告向被告租赁房屋用于经营酒店，双方明确约定被告给予原告2个月的免租装修期，可见被告同意原告对租赁房屋进行装饰装修，现因租赁合同无效，且被告明确表示不同意利用原告的装饰装修物，故未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除，已形成附合的装饰装修物，由原、被告按照各自的过错分担现值损失。原告进行的装饰装修且未形成附合的装饰装修物（装饰装修物与房屋未完全结合，尚未达到不可分离状态）包括床、床上用品、床头柜、床头灯、桌凳、镜子、衣架、拖鞋、电视机、沙发、饮水机、时钟、绿植、冰箱、电磁炉、电饭煲、碗筷、网络及监控设备，由原告予以拆除。原告进行的装饰装修且已形成附合的装饰装修物（装饰装修物已与房屋结合在一起，非毁损不可分离或者分离需花费巨大）包括纱窗、窗帘、防护栏、玻璃门、冷水池，由原、被告按照各自的过错分担现值损失。原告主张卫生间吊顶、换气扇、毛巾架、墙面乳胶漆以及太阳能亦为其装饰装修，被告对此不予认可，仅认可原告增添了太阳能基层发热管。本院认为，原告对其主张的该部分装饰装修未提交证据予以证明，故本院不予认可。被告认可原告增添的太阳能基层发热管，因与太阳能形成附合，亦由原、被告按照各自的过错分担现值损失。关于已形成附合的装饰装修物的现值，本院酌情确定为50000元，被告应赔偿原告35000元（现值损失50000元×被告负主要责任即70%）。关于租金返还及房屋占有使用费承担问题，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，租赁合同无效，被告应将收取的租金690000元（原告主张其支付的租金为704000元，但实际上其中14000元系修建冷水池的费用，冷水池已作为形成附合的装饰装修物予以处理）返还给原告，但原告实际占有、使用租赁房屋，其亦应参照合同约定的租金标准即58000元/年承担房屋占有使用费，该费用应自2014年11月1日起（租赁房屋交付时间为2014年9月1日，扣除2个月的免租装修期）计算至租赁房屋实际返还之日止。原告抗辩称被告于2019年2月更换房屋大门门锁，之后其不能再进入酒店。本院认为，原告的该抗辩意见与酒店有独立门以及其仍占有使用租赁房屋放置经营物品的事实不符，故本院不予采纳。但是，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无需支付利息。被告占有价款690000元，以年利率6%计算，资金占用费为41400元/年，该费用与原告应当承担的房屋占有使用费相互抵消后，原告实际还应按16600元/年支付被告房屋占有使用费。关于水电费问题，本院认为，原告实际占有使用租赁房屋，由此产生的水电费，亦应由原告参照租赁合同约定的标准承担。2018年9月之前的水电费原告已经支付，且在持续数年的支付过程中并未对水费单价由3元/吨增加至4.5元/吨的事实提出异议，应视为双方就水费单价的变更达成一致，现原告请求返还水电费90175.9元，本院不予支持。2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元，系原告实际使用产生，现被告反诉请求其支付，依法应予支持。关于停业损失问题，本院认为，一方面，原告经营的酒店未经工商登记，其所主张的经营收入缺少合法性基础；另一方面，因原告未支付水电费，被告方关闭电源，电源关闭以后，原告亦未采取有效措施予以处理，而是关闭酒店不再经营，原告停业行为不可归责于被告。综上，本院对原告主张的停业损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张艳菊与被告（反诉原告）汤家祺于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议（2014年5月19日《补充协议》、2014年6月13日《补充协议》、2014年8月19日《补充协议》、2014年11月14日《水电费协议》、2015年3月27日《房租费交纳协议书》、2015年4月5日《水电费协议》）无效。二、被告汤家祺于本判决生效之日起二十日内返还原告张艳菊租金690000元。三、被告汤家祺于本判决生效之日起二十日内补偿原告张艳菊已形成附合的装饰装修物现值损失35000元。四、反诉被告张艳菊于本判决生效之日起二十日内将租赁的大理市下关镇XX村XX号房屋1层北边铺面一间以及2-7层恢复原状（拆除屋外的两块招牌，拆除、搬离本判决第六页第十八行至第二十行所列未形成附合的装饰装修物）并返还给反诉原告汤家祺。五、反诉被告张艳菊于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告汤家祺自2014年11月1日起至租赁房屋实际返还之日止按16600元/年计算的房屋占用使用费。六、反诉被告张艳菊于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告汤家祺水电费6591.9元。七、驳回原告张艳菊的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告汤家祺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15904元，由原告张艳菊负担7205元，被告汤家祺负担8699元。反诉案件受理费减半收取350元，由反诉原告汤家祺负担175元，反诉被告张艳菊负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  邓朱双审 判 员  赵建城人民陪审员  肖字王二〇二〇年六月二十四日书 记 员  和雨馨