天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）津民初113号原告：彭洪强，男，汉族，1969年7月1日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。被告：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，女，该公司员工。原告彭洪强与被告中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭洪强的委托诉讼代理人高本京，被告中金公司的委托诉讼代理人孙宪、薛晓瑞，第三人晨始公司的委托诉讼代理人王立彬、杨翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭洪强向本院提出诉讼请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异10号执行裁定书（以下简称10号执行裁定）；2.依法确认彭洪强购买的登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区××号楼（沂房权证城区字第2××2号）（以下简称涉讼Ａ11号房屋）归彭洪强所有，停止对上述房屋的执行并解除查封；3.案件诉讼费由中金公司承担。事实与理由：彭洪强认为10号执行裁定认定事实错误，裁定结果错误，故提起案外人执行异议之诉。（一）涉讼Ａ11号房屋应归彭洪强所有。1.彭洪强与晨始公司之间存在商品房买卖合同。2010年8月6日，案外人张军与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定购买涉讼Ａ11号房屋。张军先后以工程款抵交房款，并于2010年8月6日领取10万元的收款凭证（编号×××50）、2010年9月2日，张军以工程款抵交剩余购房款1787525元，并领取1787525元收款凭证（编号×××19）。2014年8月27日张军与彭洪强签订《房屋转让协议》，并于2014年9月7日签订《房屋转让证明》，办理财务更名手续，彭洪强领取了187525元的收据。晨始公司于2016年4月15日为彭洪强开具了1888411元销售不动产统一发票。因此，双方之间存在合法有效的商品房买卖合同。2.彭洪强实际占有涉讼Ａ11号房屋。彭洪强于2015年实际占有涉讼Ａ11号房屋并居住至今，自2015年5月开始缴纳物业费。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，涉讼Ａ11号房屋已经由彭洪强实际占有并归其所有。3.彭洪强没有过错。彭洪强在查封之前已经购买并占有涉讼Ａ11号房屋，在购买房屋过程中彭洪强没有任何过错，按照法律规定，办理房屋登记备案是晨始公司的义务，彭洪强属于善意无过错行为，该房屋不应被查封执行。（二）应依法解除对涉讼Ａ11号房屋的查封并确认归彭洪强所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，应当解除对涉讼Ａ11号房屋的查封，确认该房屋归彭洪强所有。另外，根据相关规定，购房者的期待权益优于抵押权。中金公司辩称，请求驳回彭洪强的全部诉讼请求。事实与理由：（1）彭洪强在涉讼A11号房屋被查封前并未与晨始公司签订合法有效的商品房买卖合同，未对涉讼A11号房屋进行备案登记。同时彭洪强未提供付款凭证、银行流水等实际支付房屋价款的证据，不能证明其已经履行完毕支付购房款的义务。（2）彭洪强提交的证据不能证明其对涉讼A11号房屋实际占有。（3）涉讼A11号房屋面积为300多平米的别墅，不符合《异议和复议规定》第二十九条规定的所购房屋系用于居住的情形。总之，中金公司对涉讼A11号房屋设定了抵押权，彭洪强对涉讼A11号房屋不享有任何物权，不能对抗抵押权人。晨始公司述称，同意彭洪强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对彭洪强提交的证据一ＥＭＳ快递单的真实性和证明力予以认定。中金公司质证认为彭洪强起诉超出法律规定的期限。因彭洪强采用网上立案方式立案，彭洪强收到10号执行裁定后通过网上立案的方式，已在法定期限内提起案外人执行异议之诉，并未超过起诉期限。对彭洪强提交的证据二10号执行裁定的真实性予以认定，但对彭洪强主张的证明目的不予认定。彭洪强提交的证据三中的《智圣汤泉庄园认购协议》可以证明案外人张军与晨始公司之间签订了房屋买卖合同；证据三中案外人张军与彭洪强签订的《房屋转让协议》《房屋转让证明》、编号为×××50的收款凭证、编号为×××19的收款凭证均涉及案外人张军的行为，在张军不能到庭说明情况且彭洪强不能提交证据证明张军的身份及其与晨始公司及彭洪强之间关系的情况下，对上述证据的真实性不予认定；证据三中编号为0123753的收款凭证及销售不动产统一发票，不能形成完整证据链，无法证明彭洪强向晨始公司交纳了购房款。彭洪强提交的证据四《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》及物业费单据，可以证明彭洪强已经实际占有使用涉讼Ａ11号房屋。晨始公司提交的《建筑工程承包协议书》的签约主体为晨始公司及张军，本院对该协议书的真实性不予认定。本院对于晨始公司提交的收款凭证、借据、销售不动产统一发票、《购房户钥匙发放联系单》及物业费单据的认证意见与对彭洪强提交的上述证据的认证意见一致。本院根据经审理确认的证据，认定事实如下：本院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县××街道××路××号××楼××楼（产权证号浦房权证浦阳字第0××6、0××7号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括涉讼Ａ11号房屋在内的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。另查，涉讼A11号房屋系(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”之一，目前仍登记在晨始公司名下，中金公司为该房屋的抵押权人。(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向本院申请执行。本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。2019年9月2日，本院作出10号执行裁定，驳回彭洪强的异议申请。本院认为，本案的争议焦点为：彭洪强对涉讼A11号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及彭洪强对涉讼A11号房屋是否享有所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出执行异议被驳回的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。彭洪强在执行异议被本院裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。《异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述三个条文分析，《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，是对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准的规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准的规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有的抵押权。本案中，彭洪强主张案外人张军与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过工程款抵房款的方式付清购房款，张军将涉讼A11号房屋转让给彭洪强，彭洪强与晨始公司建立了商品房买卖合同关系。对此主张，彭洪强负有举证证明的责任，否则应承担举证不能的不利后果。彭洪强并未提交其与晨始公司就涉讼A11号房屋签订的商品房买卖合同，而对于其主张的张军从晨始公司购得涉讼A11号房屋后转让给彭洪强的相关情况及过程，其不能提交充分证据予以证明。虽然晨始公司认可张军以抵顶工程款的方式付清涉讼A11号房屋购房款，但对于晨始公司与张军之间是否存在建筑工程施工合同关系、工程款的结算数额、抵顶工程款的数额及付款期限等，晨始公司亦或彭洪强均不能提交充分证据予以证明。综上所述，中金公司系案涉房屋的抵押权人，而彭洪强并未提交充分证据证明案涉房屋系其向房地产开发企业购买，并用于满足基本居住需要的房屋，故彭洪强要求排除对案涉房屋的强制执行并确认该房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决如下：驳回彭洪强的诉讼请求。案件受理费21796元，由彭洪强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 郝 艳审判员 左 楠审判员 段昊博二〇二〇年六月三十日书记员 曹 淳