安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初7756号 原告：万某，男，1984年3月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：袁振，安徽慎诚律师事务所律师。 原告：廉某某，男，1966年9月12日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：袁振，安徽慎诚律师事务所律师。 被告：南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通高新区新世纪大道**，统一社会信用代码913206121387235782。 法定代表人：瞿羌军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴勇，江苏江海律师事务所律师。 被告：颍上县青城房地产有限公司，住，住所地安徽省颍上县政务北路与二新北路交界处绿都CBD第****一社会信用代码9134122666293104X5。 法定代表人：汤玉杰，该公司总经理。 原告万某、廉某某与被告南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）、颍上县青城房地产有限公司（以下简称青城公司）为执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告万某、廉某某及其共同委托诉讼代理人袁振，被告南通四建的委托诉讼代理人戴勇到庭参加诉讼，被告青城公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万某、廉某某向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除对万某、廉某某购买的绿都CBD1楼第14层1401室至1416室共16套房屋的查封,停止执行该房屋；2.依法确认万某、廉某某与青城公司签订的商品房买卖合同有效并判令青城公司履行该合同交付房屋；3.南通四建、青城公司承担本案的一切诉讼费用。事实和理由:2016年3月11日,万某、廉某某与青城公司分别签订了商品房买卖合同,约定万某购买青城公司开发的绿都CBD1#楼第14层1401室至1408室、廉某某购买青城公司开发的绿都CBD1#楼第14层1409室至1416室。合同签订后,万某、廉某某于同日按青城公司的要求打入指定账户1780000元购房款,同年3月14日对上述购买的房屋进行了商品房网上合同备案(网上备案合同号：2015绿商-0622、2015绿商-0679),当日万某、廉某某又支付了500000元购房款。万某、廉某某所支付的购房款均由青城公司出具了收条。南通四建与青城公司为建设工程施工合同纠纷一案审结后,南通四建向颍上县人民法院申请强制执行,颍上县人民法院于2018年6月14日査封了万某、廉某某购买的上述房屋。万某、廉某某得知后依法提出执行异议,颍上县人民法院于2019年11月1日作出(2019)皖1226执异27号裁定书,驳回了万某、廉某某的异议请求。综上,万某、廉某某认为,其与青城公司签订的商品房买卖合同真实合法有效,并支付了2280000元购房款,后因青城公司单方原因余下的购房款万某、廉某某无法继续支付,但上述房屋万某、廉某某已实际购买并进行网上备案。南通四建申请颍上县人民法院查封执行万某、廉某某购买的房屋无事实及法律依据。为此,万某、廉某某依法提起诉讼,请求人民法院支持全部诉求。 南通四建辩称，万某、廉某某的诉讼请求不能成立，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，万某、廉某某的诉讼请求不符合该项规定的条件，从万某、廉某某提交的商品房买卖合同来看，商品房的用途为商业而非住宅，万某、廉某某各自购买的商品房明显不是用来居住，万某、廉某某也没有提交证据证明其名下没有其他用于居住的房屋。所以，对照最高院的规定，万某、廉某某提起执行异议之诉，其诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。 青城公司未答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、（2017）皖1226执1454号执行裁定书、（2017）皖1226执异27号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：万某、廉某某提供的商品房买卖合同、收据、中国工商银行凭证、青城公司指定账户证明、商品房网上备案确认单，万某、廉某某当庭提交原件，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。青城公司未到庭，视为放弃质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年3月11日，万某与青城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0622）,约定：万某购买青城公司开发的绿都ＣＢＤ第1幢1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408号房，建筑面积共506.74平方米，每平方米3800元，总金额壹佰玖拾贰万伍仟陆百壹拾贰元整，采用分期付款方式：于2016年3月11日付房款人民币贰拾伍万元。同日，廉某某与青城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：绿商-0679），约定：廉某某购买青城公司开发的绿都ＣＢＤ第1幢1409、1410、1411、1412、1413、1414、1415、1416号房，建筑面积共454.5平方米，每平方米3800元，总金额壹佰柒拾贰万柒千壹百元，采用分期付款方式：于2016年3月11日付房款人民币贰拾伍万元。合同签订后,万某、廉某某于同日按青城公司的要求将购房款1780000元打入青城公司指定账户（开户行：工商银行南京军管支行，户名：刘明伟，账户：62×××87），青城公司为万某、廉某某出具收据一份，载明“缴款单位：万某、廉某某，人民币：壹佰柒拾捌万元正，交款事由：1401-1416房款”。同年3月14日，万某向青城公司缴纳购房款250000元，青城公司出具收据一份，载明“缴款单位：万某，收款方式：变更，人民币：贰拾伍万元正，交款事由：1栋1401-1408房款”；廉某某向青城公司缴纳购房款250000元，青城公司出具收据一份，载明“缴款单位：廉某某，收款方式：变更，人民币：贰拾伍万元正，交款事由：1栋1409-1416房款”。同日，万某、廉某某分别对上述购买的房屋进行了商品房网上合同备案（网上备案合同号：2015绿商-0622、2015绿商-0679），该备案单载明房屋属性：商铺，房型：单身公寓。 本院在执行南通四建与青城公司为建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年6月14日，作出（2017）皖1226执1454号执行裁定书，裁定：查封被执行人颍上县青城房地产有限公司所有的位于安徽省颍上县慎城镇绿都CBD小区的商品房及车库，其中包括案外人万某、廉某某购买的1#楼第14层1401室至1416室，16套房屋。万某、廉某某向本院提出书面异议后，本院于2019年11月1日作出（2019）皖1226执异27号执行裁定书，裁定：驳回万某、廉某某的异议请求。万某、廉某某遂提起本案诉讼。 另查明，万某、廉某某共支付青城公司购房款2280000元，其中万某、廉某某分别支付1140000元。案涉查封房屋的《商品房预售许可证》登记在青城公司名下，《商品房预售许可证》编号为颍房预售字第××号，案涉房屋至今未交付。 本院认为，本案系万某、廉某某主张其对南通四建申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项明确规定：“对已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记之建筑物、构筑物有其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。不动产物权是法律规定的不动产物权对外公示方法，具有法律赋予的公信力。其目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属变动情况，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，案涉房屋未办理不动产登记，所涉房屋开发企业、商品房预售许可证均登记在青城公司名下。因此，青城公司对案涉房屋享有物权。在案涉房屋没有发生物权变动的情况下，南通四建依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，基于对物权公示的信赖利益，有理由相信该案涉不动产为青城公司所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的在案事实，万某、廉某某与青城公司签订的案涉房屋买卖合同在案涉房屋被抵押、查封之前，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，故认定买卖合同合法有效。万某、廉某某已分别支付青城公司购房款1140000元，均已超过合同约定总价款的百分之五十。但是，案涉房屋买卖合同及商品房网上合同备案单均明确载明案涉房屋使用用途为商业，房屋属性为商铺，房型为单身公寓。故，万某、廉某某购买案涉房屋并非是为满足个人居住，且万某、廉某某均未提交证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，万某、廉某某购买房地产开发企业青城公司名下绿都CBD1#1401室至1416室房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，万某、廉某某据此作为取得房屋所有权的依据不能成立，万某、廉某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，万某、廉某某要求确认万某、廉某某与青城公司签订的商品房买卖合同有效并判令青城公司履行商品房买卖合同交付房屋的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院不予审理。 综上所述，万某、廉某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其以执行标的系其出资购买、归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起执行异议之诉，本院不予支持。南通四建辩称万某、廉某某的诉请不能成立的意见，符合法律规定，本院予以采纳。青城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回万某、廉某某的诉讼请求。 案件受理费36022元，由万某、廉某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  尤 嫚 审 判 员  汪 宏 人民陪审员  杨士武 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  莫旭东 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。