山西宁武县人民法院民事判决书（2020）晋0925民初205号原告亢某，男，1965年2月16日生，汉族，山西宁武县人，教师，现住宁武县。被告山西明信基业房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭东仓巷10号。统一社会信用代码：×××。法定代表人郭某，职务：执行董事。被告宁武明信基业房地产开发有限公司，住所地：宁武县凤凰大街北。统一社会信用代码×××。法定代表人赵某，职务：执行董事。委托诉讼代理人周某2，山西汾源律师事务所律师。原告亢某与被告山西明信基业房地产开发有限公司、被告宁武明信基业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亢某、被告宁武明信基业房地产开发有限公司委托诉讼代理人周某2到庭参加诉讼，被告山西明信基业房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亢某向本院提出诉讼请求：1.退赔购房时多收房款51982元；2.退赔违约金12750元；3.退赔取暖费92.52元；4.退赔物业管理费55.51元；5.退赔多收乘坐电梯费400元。共计64880元。事实与理由：原由商品房法人代表赵某和亢某签订购房预购合同同时预交房款271982元，在完工后和亢某领钥匙时，由商品房法人代表，房管局，亢某三方签订购房合同时房款价值共220000元，其多收亢某51982元，现请求开发商法人代表赵某退还我多收的部分。预订房签订合同时承诺2015年10月交钥匙，实际是2016年10月交的钥匙，签订合同时约定，如果谁违约方谁负责百分之5的进约金，实际是迟交了我一年的钥匙，因此让开发商法人代表赵某退赔我违约金12750元。物业和取暖费多收了我两年的费用，现请求开发商赵某退还我多收的部分两项共157元。按规定3层住户的电梯费是每年400元，可现实中收了我600元，两年共多收400元，现请开发商赵某退还我多收的部分。为了维护我的合法权益，伸张正义，特提此诉状望法院给予办理。被告山西明信基业房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉的2013年“幸福E家”楼盘是答辩人授权山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部全权负责开发与销售的，有关该项目的所有相关事宜均由山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部负责，与答辩人无关。另外，山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部已于2014年11月7日成为独立法人，名称为宁武明信基业房地产开发有限公司，统一信用代码为×××，该独立法人继承了山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部的所有业务及债权债务关系。二、原告所诉的网签合同只是一种通过网络进行的行政备案，是为了证明房屋所有人的权属关系，不具备创设权利的功能，所以该房屋买卖应该以“幸福E家”购房协议为准，该协议所载购房款也符合当时当地的房产市场价，不存在多收的情况，况且该协议已经于2016年10月交房以后就履行完毕，双方均认可，现原告反悔，毫无道理可言。被告宁武明信基业房地产开发有限公司辩称，1.原告与答辩人签订购房协议并按协议分期交纳购房款系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。况且原告交清全部房款以后已经于2016年10月从答辩人工作人员处领取钥匙并装修，现已经入住第四年，合同已经履行完毕，说明当时的合同履行原告无异议；2.原告交纳购房款271982元系当时真实房价，不存在多收一说。根据市场行情及答辩人当时的同地段、同楼层、同单元，上下楼房的房价可以证明此楼房价27万余元合情合理合法（答辩人的多份购房合同为证）；3.关于网签合同22万元，答辩人并不知情，系答辩人工作人员工作错误导致，因几位工作人员与原告关系较好，当时原告急于领取住房基金，答辩人公司没钱，答辩人工作人员偏听偏信，以22万元为原告办理网签合同，明显错误，现答辩人正积极与房管部门办理改签网签合同手续（答辩人工作人员好心办坏事，当庭作证）。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房买卖合同的网签其本质上是一种通过网络进行的行政备案，网签不具有创设权利的功能，但会起到交易的公示和证明作用，确认房屋的权属关系。由此可知，网签合同原则上应该与“幸福E家”购房协议一致，如若不一致，也不能证明是“幸福E家”有错，二者无逻辑上的必然性。4、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告房屋备案登记合同购房款低于“幸福E家”购房协议，而不动产登记中心征收税款是依据该合同确定的金额和发票征收，由原告自己缴纳。原告因自己的事由请求答辩人工作人员与其订立房价更低的合同，明显降低了自己的交税金额，有损国家集体利益的，因此，该网签合同应该当然无效；5、关于违约金一说，根本不存在，合同条款中也从未有此约定。当时答辩人与原告签订购房协议及分期支付购房款时答辩人已经减收其1万余元购房款，原告拿钥匙时并未向答辩人主张过，原告答辩状认可其2016年10月收到钥匙，为何当时不主张?现原告诉状起诉时间为2020年4月，已超3年诉讼时效；6、关于取暖费、物业费、电梯费，并不是答辩人收取与答辩人无关，因系物业公司收取，是否多收，原告不清楚，答辩人希望人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：山西明信基业房地产开发有限公司授权山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部全权负责开发与销售位于宁武县凤凰大街“幸福E家小区”。被告宁武明信基业房地产开发有限公司为有限责任公司（自然人独资），成立日期2014年11月7日，营业期限2014-11-07至2025-01-09，经营范围：房地产开发。2013年11月24日，原告亢某付山西明细基业房地产开发有限公司宁武项目部房款5000元。2013年11月27日，原告亢某与山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部签订《“幸福E家”购房协议》，载明“甲方（出卖人）：宁武汽校幸福E家小区，乙方（买受人）：亢某；甲乙双方遵循自愿、公正和诚实信用的原则，在乙方已充分了解“幸福E家”项目的情况下，经协商一致，就乙方认购甲方出售的房屋事宜，达成如下协议：第一条：认购住宅基本情况，乙方认购“幸福E家”住宅为二号楼三单元三层A号（以下简称该房），建筑面积为109.24平方米（实际面积以有关部门测绘面积为准）；第二条：计价方式与价款，乙方购买该房以建筑面积计算，单位为2688元/㎡，该房总价为人民币288637元。（大写贰拾捌万捌仟陆佰叁拾柒元整）；第三条付款方式及期限，乙方按下列第②种方式按机器付款，2.分期付款：乙方于签订本协议当日向甲方支付175000元（大写壹拾柒万伍仟零百零拾零元整），剩余房款113637元（大写壹拾壹万叁仟陆佰叁拾柒元整）。注：主体封顶付：捌万陆仟伍佰玖拾壹（86591元），交工付：贰万柒仟零肆拾陆（27046元），注：2014年9月2日交付80000元；第四条：面积差异处理，本协议约定面积与有关部门最终测绘面积有差异的，在单价不变的情况下多退少补；第五条交房期限：甲方于2015年12月30日前将本合同所指房屋交付乙方使用，如遭遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等特殊因素及国家政策性改变等原因，甲方可以据实予以延期；第六条，乙方逾期付款的违约责任，逾期超过十日，甲方有权扣除乙方5%的房款作为违约金并解除协议，同时将该房屋另行出售；第七条交房，乙方收到甲方交房通知后，需在30日内缴纳相关费用并办理交房。房产证、水、暖、电等入户手续由甲方统一办理，涉及开户费、计量表费、办证费用等由乙方负责交付，未付费者不予办理。第十一条，本协议一式三份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。第十二条：本协议自双方签订之日生效。出卖人山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部签章，法定代表人赵某签章，2013年11月27日，乙方（签章）：亢某签字、捺印，2013年11月27日”。当日，原告亢某付山西明信基业房地产开发有限公司宁武项目部170000元。2014年9月2日，原告亢某付山西明细基业房地产开发有限公司宁武项目部80000元房款。2016年10月19日，原告亢某付宁武明信基业房地产开发有限公司16990元房款。当日，被告宁武明信基业房地产开发有限公司交付原告亢某所购房屋钥匙，原告即装修房屋并随后入住。2017年10月1日，原告亢某与被告宁武明信基业房地产开发有限公司签订合同编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，该合同并盖有宁武县房产管理局商品房预销售合同备案专用章，载明“商品房买卖合同，合同编号明信基业000000000046，合同双方当事人，出卖人：宁武明信基业房地产开发有限公司，买受人亢某；第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于宁武县凤凰大街北编号为nwx2014001的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为NWX2014001。该地块土地面积为6492.04平方米，规划用途为商住。土地使用年限自2014年8月6日至2084年8月7日.出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现名】宁武县汽校棚户区改造项目幸福E家[2号楼]。建设工程规划许可证号为建字第14222703502015016号、2016024号，施工许可证号为×××。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品为【现房】，预售商品房批准机关为宁武县房产管理局，商品房预售许可证号为（2017）晋商房预售宁字第001号；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第2【幢】3【单元】30301号房。该商品房的用途为住宅属框剪结构，层高为3.00米，建筑层数地上13层，地下2层。该商品房【合同约定】建筑面积共106.67平方米，其中，套内建筑面积88.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.22平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）贰拾贰万元整。出卖人宁武明信基业房地产开发有限公司签章，法定代表人赵某签章，2017年10月1日。买受人（签章）：亢某签字捺印。2017年10月1日”。原告亢某在庭审中提供的证据有：1.原告身份证，证明是我本人买房，有主体资格；2.2013年宁武县幸福E家小区住宅楼购房协议、4张发票共计271982元，证明我和被告山西省明信基业房地产开发有限公司宁武项目部签订合同，花了271982元买了2-3-3A楼房一套109.24平米的房；3.商品房买卖合同，房管局出的合同是22万元，我是给了271982元，平米也不对是106.67。被告宁武明信基业房地产开发有限公司质证称：对证据1身份证无异议；对证据2收据271982元无异议，是宁武明信收的。对购房协议签订时总价款是288637元，因原告各种原因又优惠了16647元。对证据3商品房买卖合同，第十三页日期2017年10月1日有问题，不是被告签的，是被告宁武明信工作人员签的，对其他内容无异议。被告宁武明信基业房地产开发有限公司在庭审中提供的证据有：1.营业执照、法人身份证明书及身份证复印件共三页，证明被告身份适格；2.证人周某2出庭证言，原告买房时候，赵某雇佣的我在幸福E家售楼接待中心写合同，2013年11月24日，原告买房，当天交了5000元定金，当天有活动，还优惠了5000元，房价成了28万8千多。2013年11月27日，原告来签的合同，签合同时又交了17万，2014年9月又交了80000元。2016年10月，优惠了16000多，把剩下的房款交了就领了钥匙。网签合同不是我办理的原告办时候我没有经手，当时跟经手人是一个办公司的，我也听说了这件事。我们当时在一个办公室，原告经常过去让办网签合同，说是着急领住房公积金，超过12月就不能领了，后来原告找郝某办的。办时候在电脑上，我还心里想着买时候的价钱和网签合同的价钱不一样，郝某说原告着急办理领住房公积金，账上没有钱，就跟亢某沟通好了。办网签合同需要给账上打钱，房款多少钱网签合同多少钱，符合了才能打出合同，当时郝某是这样说的，因为不是我经手，我也具体不清楚。我在被告售楼处上班的时间是从2013年11月23日-2019年4月，是赵某雇佣的我，是2018年办的网签合同。我在售楼部具体是写购房协议、购房合同，2016年开始，我还写收据。原告的购房款不是我收的；3.证人郝某出庭证言：我是在宁武明信基业房地产开发有限公司任会计兼办公室主任，对于亢某提出的房款问题，我人老了记不清，但是我有账簿可以提供。关于网签合同的款项和原合同不一致的问题产生是亢某屡屡不断每天到办公室找我和王瑞，说他要办公积金提款问题，急需网签合同但因公司当时正刚交工，该花的钱都花出去了，欠款有，房有，但是回收率很低，资金周转困难，我是会计，钱回来是在出纳和老板手上，我等着给原告凑房款很困难，凑房款是网签合同必须有前期手续，前期手续是银行房款税务三家监督管理工程款，房款应该是卖房后直接给固定账户上打，只有从固定账户打出交款单，才能签网签合同。固定账户是为监督款项，怕你用到别处，楼盖不起有麻烦，所以有前期手续。亢某要求签网签合同，交款单通过银行打很困难，我等了好长时间好不容易等到出纳收回18万元，就安排出纳给亢某打出交款单。第二天又收到了4万元，又给他打了4万元，这是我亲眼看到的。剩下的款，我跟出纳说有多少先打多少，剩下的也不知道什么时候能收到才能给他打，但是亢某急于要合同，我就把这个情况告知了亢某，我就把22万元给他打了网签合同，当时我从大门碰到亢某我把情况告诉他，他说房住上了，我就是着急要网签合同，为了取公积金款，银行要网签合同，只有买下房，银行才给他付款，当时它是这样跟我说的，具体是真是假我不清楚。就这样我就给他通过房管局给他打了网签合同，我是好心好意，为了给他凑款我太困难，我好心好意，因为我和他一个小区，经常见面，常来常往，就想着给他办了，也省的他天天来我办公室找麻烦，就因为这两个因素我就给他办了，没想到有这个后果。现在我申请把原网签合同收回来进行注销，重新给他出合同。建行的帐在出纳手里。李建全是2号楼3单元303和亢某301同一层，李建全花了285519元。何翠平是201，亢某低一层，何翠平花了282713元。我是2013年秋季赵某雇佣的我，做的宁武明细基业房地产开发有限公司的会计。2013年属于山西明信基业房地产有限公司，当时也是赵某。直到现在，我现在仍然是宁武明信房地产开发有限公司的会计。网签合同的承办人是我做。宁武明信房地产有限公司网签合同都是我做的网签合同价款低于购房合同价款就他一个；4.亢某购买证明单、购房协议、明细分类账，证明购房付款确系亢某的真实意思表示，购房款项核对无误，被告不存在违约情形；5.李建全和何翠平各自的购房合同、明细分类账共六页。证明原告购房款是当时的市场价，不存在多收房款，需要退款情形。李建全与原告属同单元同层，何翠平在原告楼下，购房金额比原告购房金额略高。原告亢某质证称，对证据1无异议；证据4我的购买证明单、购房协议、明细分类账无异议，是真实的；证据5我不质证，跟我没有关系。本院认为，本案的房屋交易额应为271982元。网签合同的约定价为220000元低于约定和实际交付房价款，显然有逃避国家税收，侵害了国家利益，故合同中涉及低房价的条款应为无效条款，虽然有关低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效。原、被告签订《“幸福E家”购房协议》和《商品房买卖合同》网签合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效。买卖双方仍按照已履行的271982元为房屋买卖价款，故驳回原告亢某提出要求被告退赔购房时多收房款51982元的诉讼请求。对原告亢某提出的退赔违约金12750元的诉讼请求，因被告提出已超过诉讼时效辩称的事实属实，故本院不予支持；对原告亢某提出的退赔取暖费92.52元、退赔物业管理费55.51元、退赔多收乘坐电梯费400元的诉讼请求，因未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告亢某的诉讼请求。案件受理费711元，由原告亢某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 崔爱芳二〇二〇年六月二十九日书记员 侯艳芳