广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初5013号原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。住所地：开平市长沙区。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：张秀宝，广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司员工。委托诉讼代理人：陈惠文，广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司员工。被告：甄宝石，汉族，1981年5月28日出生，住广东省台山市原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司被告甄宝石物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序审理，并于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司的委托诉讼代理人陈惠文到庭参加诉讼。被告甄宝石经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2018年3月起至支付之日止所拖欠的物业管理费、水费、公共分摊费和滞纳金，暂计为人民币5977.8元。具体如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，暂计至2019年8月为3110.4元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，（暂计至2019年8月31日为2128.2元）；水费为411.45元（暂计至2019年7月25日）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市***的物业管理单位，被告是开平市***的业主，该房屋建筑面积为115.2平方米。被告与原告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据《物业管理服务协议》第四条约定：被告需在每月8日-20日之间向原告缴纳物业管理服务费及有关费用包括水费、公共分摊费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，不同属性的商品房收费标准不同，案涉房屋的收费标准为每月每平方米1.5元；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2018年3月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费及其他相关费用。截至2019年8月31日被告已累计欠费共计人民币5977.8元。被告的前述违约行为，已经给原告造成了较大的经济损失。原告为维护合法权益，特提起本案诉讼。被告甄宝石未作答辩。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司围绕诉讼请求依法提供了证据。被告甄宝石没有提交证据。被告甄宝石经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经核证，原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司提交的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州中颐物业管理有限公司开平分公司成立于2006年12月20日，该公司于2014年1月29日经开平市监督管理局核准变更登记为原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。被告甄宝石于2011年8月23日向开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司购买开平市********，房屋建筑面积为115.20平方米。2012年4月23日，广州中颐物业管理有限公司开平分公司（甲方）与甄宝石（乙方）签订了《前期物业服务协议》（含《管理公约》、《物业服务协议》），《物业服务协议》第四条约定：乙方需在每月8日至20日之间向原告缴交当月管理费及上月水电费；案涉房屋的收费标准为每月每平方米1.5元；电梯运行按照电梯实际电费支出分摊，二次加压供水水泵、梯间照明等设备运行的公共电费由收益人按照政府有关规定或受益人所享有的份额进行分摊。物业管理费按建筑面积计算。第六条约定：受有关部门或单位委托，甲方可提供公共水费、电费、燃（煤）气费……及垃圾处理费等到代收代缴收费（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。协议第七条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。被告购买涉案物业并收楼后，原告依约向被告提供物业服务，但至一审法庭辩论终结，被告没有依约向原告交纳从2018年3月1日起至2019年8月31日止的物业管理服务费及水费、污水处理费、生活垃圾费、公共分摊电费和滞纳金。原告主张被告支付的滞纳金按管理费×逾期天数×0.3%计算，计算所得滞纳金超过管理费本金的，以本金为限。原告于2018年12月11日向被告发出催交管理费的《律师函》。另查明，2016年3月31日，原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司与开平市长沙海x堡住宅小区业主委员会签订《开平市海x堡物业服务合同》，约定开平市长沙海x堡住宅小区业主委员会通过协议选聘方式将涉案小区委托广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司实行物业管理服务。原告催收未果，遂成本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，且被告所在小区的业主委员会与原告亦签订了《开平市海x堡物业服务合同》，本院依法确认原告与被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，且《前期物业管理服务协议》约定被告应于每月定期20日前支付当月的物业服务管理费，被告作为支付物业费的履行义务方，未能提供证据证明已履行相应的义务，被告的行为已构成违约。依照《前期物业服务协议》关于物业管理服务费用的收费标准和交费时间的约定，被告每月应支付172.8元（1.5元/平方米×115.20平方米）物业费，因此，原告主张自2018年3月1日起至2019年8月31日止的物业费，即172.8元/月×18月=3110.4元，理据充分，本院依法予以支持。另关于水费、污水处理费、生活垃圾费、公共分摊电费的问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告受有关部门或单位委托，可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务，且物业管理费服务费用不包含自用水费、污水处理费，生活垃圾费及公共分摊电费，原告根据《前期物业管理服务协议》的约定，已代被告垫付水费411.45元，污水处理费183.15元，生活垃圾费82.5元，公共分摊电费62.1元，被告逾期未支付上述费用给原告显属违约，原告主张，事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金实为关于违约金的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金标准，即甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，且被告未对该违约金标准提出异议，但鉴于《前期物业管理服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此，从公平原则考虑，本院对逾期交纳物业费的违约金标准应予以调整，认为逾期缴交物业费的标准按年利率24%计付较为合适。同时，根据《前期物业管理服务协议》第四条被告应每月20日前向原告缴交当月管理费，原告主张涉案违约金从每月21日开始起算，事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。2018年3月至2019年8月物业服务费暂计至2019年8月31日的违约金分别为61元、57元、54元、50元、47元、43元、40元、36元、33元、29元、26元、22元、19元、15元、12元、8元、5元，合计557元，自2019年9月1日起至款项付清之日止的违约金应以3110.4元为基数，按照年利率24%计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告甄宝石应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费3110.4元、水费411.45元、污水处理费183.15元，生活垃圾费82.5元，公共分摊电费62.1元及违约金557元（暂计至2019年8月31日，自2019年9月1日起至款项清偿之日止，违约金以3110.4元为基数，按照年利率24%计算，并以3110.4元为上限）给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司已预交），由被告甄宝石负担。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司预交的受理费50元，由本院予以退回，被告甄宝石应自本判决生效7日内向本院补缴受理费50元。如不服本判决，双方当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒艺贞人民陪审员 何 冬 梅人民陪审员 周 淑 璇二〇二〇年六月二十四日法官 助理 关 永 锋书 记 员 黄 剑 雄