上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3502号原告：蒋涵珺，女，1993年8月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐祖平，女。委托诉讼代理人：杜伟昊，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨益龙，执行董事。委托诉讼代理人：邓志红。原告蒋涵珺与被告上海松江国际医药城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告蒋涵珺的委托诉讼代理人唐祖平、杜伟昊，被告上海松江国际医药城有限公司的委托诉讼代理人邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋涵珺向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市松江区洞泾镇平阳路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告，并到物业办理交接手续；2、判令被告支付原告延迟交付的房租损失208,000元(自2019年1月10日计算至2020年5月10日)；3、判令被告支付原告延迟交付房屋的物业损失48,697.88元(自2018年1月1日计算至2020年4月30日)。事实和理由：因原告房屋存在严重质量问题，原、被告双方无法协商解决，最终诉至法院。经过一、二审审理，法院认定涉案房屋存在严重质量问题需按照司法鉴定意见予以修复，并认定涉案房屋未修复前该房屋尚未验收交付。现被告已修复完毕，但未按照合同约定通知原告办理验收交付手续，导致物业公司无法与原告办理装修公司进场的登记手续。原告为了早日入户，多次与被告进行协商未果，只能与物业公司沟通，最终双方达成一致意见，原告先行垫付两年物业费，物业公司允许装修公司办理进场登记手续。由于被告自2019年1月10日至今未交付房屋，致使原告在外租房居住。被告上海松江国际医药城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告已于2017年2月11日按照涉案房屋的交付手续取得了房屋钥匙，对房屋进行了实际占有，被告不存在将房屋交付给原告的前提，且原告于2019年12月9日已经到物业办理涉案房屋物业登记手续及缴纳物业费用。前案判决认定的99万元违约金已经包含了物业费损失和房屋租赁损失等各项费用，被告不存在继续承担原告各项损失的责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告作为卖方、甲方与原告作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测系争房屋建筑面积为283.13平方米，单价为34,966.27元，总房价款暂定为9,900,000元。2.签订本合同时，系争房屋建设工程建设到具备销售条件，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户，预售款按政府规定监督使用。3.系争房屋的交付必须符合以下条件：系争房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方承诺在系争房屋实际交付之日起六个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。4.甲方定于2016年12月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付系争房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交接系争房屋钥匙；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之4计算，自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。5.甲方交付的系争房屋系验收合格的房屋，如系争房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。6.系争房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。7.甲方交付系争房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对系争房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。8.自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。合同签订后，原告已付房款990万元。2017年2月11日，原告自行从上海绿宇物业管理有限公司获得系争房屋的钥匙，发现系争房屋存在质量问题。2017年5月9日，原告向本院提起诉讼，请求：1.判令被告支付迟延交付房屋的违约金2,760,120元(以总房价9,900,000元为基准，日万分之四自2017年2月11日计算至2019年1月9日止)；2.判令被告赔偿原告的租赁损失暂计305,000元(其中上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋从2016年10月1日至2018年8月31日止，按照月租金6,000元共计租金138,000元；上海市平阳河路XXX弄XXX号XXX室房屋从2016年10月11日开始按照月租金5,000元为标准计算至房屋修复之日止，暂计至2019年1月9日为135,000元；上海市广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋从2018年9月5日开始按照月租金8,000元为标准计算至房屋修复之日止，暂计至2019年1月9日为32,000元)；3.判令被告退还原告2017年1月1日至2019年1月9日止的物业管理费38,143.25元；4.判令被告赔偿原告装修停工损失(以每日50元为标准，自2016年11月9日计算至装修实际开工之日止，暂计至2019年1月9日为39,550元)；5.判令被告赔偿原告房屋贬值损失(以鉴定结论为准)；6.判令被告对位于上海市松江区洞泾镇平阳河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)按照上房院司鉴[2017]建鉴字第1083-1号《司法鉴定意见书》的修复方案进行修复；7.判令被告承担鉴定费90,000元。本院于2019年1月31日作出(2017)沪0117民初7747号民事判决，判令：一、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴[2017]建鉴字第1083-1号《司法鉴定意见书》所载修复方案对位于上海市松江区洞泾镇平阳河路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋涵珺违约金990,000元；三、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋涵珺鉴定费90,000元；四、驳回原告蒋涵珺的其余诉讼请求。宣判后，原告在法定期限内提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年6月26日作出(2019)沪01民终4599号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。同时判决书载明：“一审法院亦认为，违约金兼具补偿性及惩罚性的特征，在确定违约金时既要尊重双方约定时的意思自治，也应该考虑蒋涵珺的实际损失、松江医药城公司的违约程度等情况。蒋涵珺主张的损失主要包括其他处租赁住房的租金损失、物业管理费用、房屋贬值损失、逾期装修违约金，即便蒋涵珺主张的损失均成立，蒋涵珺主张的违约金亦显然过高，故一审法院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整，酌情确定违约金为990,000元。……1.对于蒋涵珺主张的租赁损失，根据蒋涵珺提供的租赁合同以及银行明细等证据可以认定其真实性，租赁损失是蒋涵珺因为松江医药城公司逾期交付房屋而实际产生的损失，但一审法院已经在认可该损失存在的情况下支持了蒋涵珺的违约金主张，故对于蒋涵珺所主张的租赁损失，一审法院不予支持。2.对于蒋涵珺主张的退还物业费之请求，因松江医药城公司并非物业费的收取单位，蒋涵珺主张的该费用属于其损失范畴，基于上述同样理由，一审法院不予支持。……根据双方《预售合同》的约定，系争房屋交付需要进行验收交接，办理相关手续，交付的标志为交接钥匙。现蒋涵珺虽然从物业公司处获得系争房屋的钥匙，但蒋涵珺和松江医药城公司未对系争房屋进行验收交接和办理相关手续，且经鉴定系争房屋存在因沉降而导致的严重质量问题，该沉降问题在蒋涵珺收到钥匙后直至一审诉讼过程中仍在持续，严重影响蒋涵珺对系争房屋的装修及正常居住使用，故松江医药城公司主张已于2017年2月11日完成交付系争房屋的义务，本院难以采纳。且根据鉴定报告，导致该质量问题的原因在于松江医药城公司，故松江医药城公司未按照合同约定完成交房义务，应承担迟延交房的法律责任。……根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案查明的事实，系争房屋因为质量问题不能装修和入住，导致蒋涵珺一家需要在外租房居住，客观上造成蒋涵珺产生租金等损失。从系争房屋的面积来看，蒋涵珺主张购买系争房屋用于全家居住，具有合理性，故松江医药城公司主张仅以蒋涵珺一人为限考虑租房损失，本院不予采纳。松江医药城公司在一审中对蒋涵珺主张的迟延交房违约金的标准明确表示不认可，一审法院基于松江医药城公司的该抗辩意见，以租金损失为基础，综合考虑合同履行的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定松江医药城公司应承担的迟延交房违约金金额为99万元，尚属合理，本院予以维持。松江医药城公司主张该酌减的违约金仍然过高，本院不予采纳。蒋涵珺主张将房款利息损失、物业管理费损失及房屋贬值损失等损失均纳入迟延交房的实际损失范围之内，缺乏依据，本院亦不予采纳。”2019年7月，原、被告及苏州凯美特建筑装饰工程有限公司(维修单位)就(2017)沪0117民初7747号民事判决确定的涉案房屋的修复方案事宜商讨编制维修方案，现场讨论方案的可行性及施工工艺。2019年11月30日，被告与苏州凯美特建筑装饰工程有限公司出具《项目工程竣工验收单》，载明：松江区平阳河路555弄兰园60栋101室，依据1083号司法鉴定意见书施工，包括地下一层、地上一层及室外维修，验收合格。原告未参与竣工验收。2019年12月9日，原告母亲在物业处签署《业主信息汇总表》一份，备注：因开发商不愿配合交付房屋，业主想近早装修，故先垫付应开发商承担的两年物业费。之后，原告方的装修队进入涉案房屋。同日，原告母亲签署《承诺书》，并支付2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费37,541.04元及2017年2月1日至2019年12月31日C15/15车位管理费4,200元，共计41,741.04元。审理中，原告称被告一直拖延涉案房屋的修复工作，且修复工艺未能达到1083号司法鉴定意见书的施工要求，故其于2019年12月9日进入涉案房屋是组织施工队自行修复房屋，其修复工作一直到2020年4月30日才完工。被告坚持认为其于2017年2月11日已完成房屋交付。以上事实，有商品房预售合同、民事判决书、业主信息汇总表、承诺书、增值税普通发票、房屋租赁合同、约谈记录、项目竣工验收单以及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据业已生效判决，涉案房屋存在沉降而导致的质量问题，严重影响原告的正常居住使用，故判令被告予以修复。本案的主要争议之处在于，被告是否将修复后的涉案房屋交付原告；原告主张的租金损失及物业费损失是否合法有据。关于涉案房屋的交付问题。原告认为，7747号案件判决后，被告应当履行修复义务，但至今被告未将修复后的涉案房屋交付原告。被告则坚持认为原告于2017年2月11日取得涉案房屋钥匙后，其已完成房屋的交付义务。本院认为，根据业已生效的判决，原告虽然于2017年2月11日从物业公司处获得涉案房屋的钥匙，但原告和被告未对涉案房屋进行验收交接和办理相关手续，且经鉴定涉案房屋存在因沉降而导致的严重质量问题，严重影响原告对涉案房屋的装修及正常居住使用，故不能认定原告取得钥匙即为被告已完成房屋交付义务。7747号案件宣判后，本院判令被告对涉案房屋的沉降问题予以修复，故双方应于修复后对涉案房屋进行验收交接和办理相关手续。因被告一直未通知原告对涉案房屋进行验收交接，原告遂于2019年12月9日于物业公司处办理相关手续后入驻涉案房屋，且庭审中原告确认涉案房屋已符合交付条件，故本院认定涉案房屋于2019年12月9日已交付原告。因此，原告无须再要求被告交付房屋并办理交接手续。关于租金损失问题。原告认为7747号案件中其既主张了违约金又主张了租金损失，本院在支持了违约金的情况下没有支持租金损失，故在本案中其主张了前案判决后产生的租金损失。被告认为，原告主张的租金损失已包含在前案判决确定的违约金之中，故不应再重复主张。本院认为，7747号案件以原告的租金损失为基础，综合考虑合同履行的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定被告承担的迟延交房违约金99万元。也就是说，该违约金中既包括了原告已经产生的租金损失，亦涵盖了其今后可能存在的包括租金在内的其他损失。故原告在本案中主张租金损失，于法无据，本院不予支持。关于物业费损失的问题。原告于2019年12月9日取得涉案房屋，在此时间节点之后的物业费应当由原告自行承担。至于2019年12月9日之前的物业费，原告在7747号案件中主张了2017年1月1日至2019年1月9日的物业费，本院认为该物业费与租金一样属于逾期交付房屋而实际产生的损失范畴，在本院已经以损失为基础酌情确定违约金金额后，不再支持物业费等实际损失。基于此理由，本院对原告主张的物业费亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告蒋涵珺的全部诉讼请求。案件受理费5,150元，减半收取计2,575元，由原告蒋涵珺负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年六月三十日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。