山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2020）晋0423民初640号   原告：申慧琴，女，汉族，现住长治市郊区故县。   委托诉讼代理人：孙丞昊，山西双师律师事务所律师，代理权限为特别授权。   被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地：长治市太行西街**。   法定代表人：魏新明，职务：董事长。   委托诉讼代理人：陈曦，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告申慧琴诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告申慧琴的委托诉讼代理人孙丞昊、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告申慧琴向本院提出如下诉讼请求：一、判决解除原被告签订的编号为HRTS-116的《时代广场购房协议》；二、判决被告返还原告购房款118692元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月1日原、被告签订了编号为HRTS-116的《时代广场购房协议》，协议约定由原告购买被告开发的××区房，总房款为118692元。协议签订后原告支付了全部房款，被告收款后向原告出具收据两支，但被告至今未办理产权有关事宜，且存在其他违约行为，严重违反了协议的约定。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的权利，故原告依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定提起诉讼，请求依法判决，支持原告诉讼请求，保障原告合法权利。   被告辩称，1、原告的法定解除权已过法定除斥期，权利已灭失；2、逾期办证不能归责于被告；3、原被告签订的合同已经实际履行并能够实现原告购买房屋的目的，没有给原告造成实质影响。综上，请求驳回原告诉求。   原告为证实其诉讼主张成立，向法庭提供了以下证据：   1、时代广场购房协议一份，证明：（1）原被告双方签订购房协议，并约定了总房款为118692元；（2）协议约定房屋达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交接手续，一年内应当办理产权登记，被告具有向原告提供房屋验收合格证明材料，向有关单位送交办理产权证手续以及为原告办理房屋产权证的合同义务。   2、款项收据二支，证明：原告已全部履行完付款义务。   被告对原告所举证据的质证意见为，证据1、2，真实性认可。在购房协议中第十条约定，双方均接受了房屋且签署了商铺委托协议并领取了三次租金，合同十二条规定，因出卖人原因造成不能办证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任，但本案并不是不能办证，而是逾期办证，且逾期原因是因政府政策变动，而非出卖人原因。   被告向本院提交如下证据：   1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、山西省商品房预售许可证各一份，证明：被告在建设过程中及办理相关房屋所有权证书的过程中一直在积极的办理产权证的相关手续；目前诉争房产的五证已经齐全，基本具备办证的相关条件，故本案属于逾期办证的情形，而不属于不能办证的情形。   2、规划设计条件书、山西省施工图审查合格书、建设项目人民防空审查批准表、行政裁决书各一份，证明：因人防工程未建设为由阻却被告办理房屋产权证属于行政部门失职及政策性原因，不能归责于被告，被告在后期因人防工程逾期办证的过程中不存在过错。   3、时代广场商铺委托经营管理协议书一份，证明：被告将诉争的商铺交付的同时，原告与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书，将其所有的商铺交付给该公司经营，每年收取固定租金，原告所有因商铺能获得的预期利益已经得到保障，不会因为未办理房产证遭受损失；原告购买房产的同时，立刻将商铺委托他人经营，且经营的期限长达十年之久，可以证明原告购买房屋的目的是投资收益，而不是二次处分。   原告对被告所举证据的质证意见为，证据1，真实性、合法性认可，证明目的不认可。被告仅提供五证不能证明其已经具备可以办证的条件，也不能证明被告属于逾期办证，被告至今无法办证，明显属于无法办证。   证据2，真实性认可，证明目的不认可。1、人防工程包括在施工图纸内，被告未建设人防工程，属于被告过错；2、从2013年至今人防工程仍未建设，证明被告没有积极履行其法定义务，对于已经产生的问题也未积极补救，被告有明显过错；3、裁定书中仅认定被告没有做人防工程这一事实，不能证明被告建设人防工程后就可以办理房产证。   证据3，真实性认可，但关联性、证明目的不认可。1、与本案主体不一致且非同一法律关系；2、无法办证影响了原告对房屋的合法占有、处置，客观上必定会给原告造成损失；3、签订委托协议是收益，签订购房协议是合法拥有房屋所有权，不能以签订委托经营协议来认定购房协议目的是否实现。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：   被告所举证据3，其合同一方当事人非本案当事人，与本案无关，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年8月1日，原告申慧琴与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告处时代广场A区2层042号房，购买价格118692元。协议签订后，原告于当日支付完全部购房款。同日，原告申慧琴作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，之后，长治市隆顺源商贸有限公司向原告支付了部分租金。截止诉讼之日，被告尚未办理诉争商铺的相关房屋产权证书。2020年5月27日，原告以被告未办理相关房屋产权证书为由，诉至我院。   本院认为，原告申慧琴与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。本案中，原被告在《时代广场购房协议》第十二条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院应予支持。关于被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称本案被告的行为属于逾期办证，而非无法办理产权登记，原被告签订的合同已经实际履行并能够实现原告购买房屋的目的，没有给原告造成实质影响的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，原告购买商铺的目的在于取得诉争商铺的所有权，根据法律规定，该权利取得依据为不动产权属证书，被告并未按照合同约定办理相关产权证书，且被告提交的证据不足以证明其已具备办理相关产权证书的条件，对该意见，本院不予支持。关于被告辩称原告的法定解除权已过法定除斥期间，权利已灭失的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权消灭的情形为合同双方当事人可以履行合同义务但未履行，该解除权消灭后，合同仍有继续履行的可能，而本案中被告未办理产权证书的行为已经构成根本违约，且被告亦未提交证据证明该产权证书的办理具有履行的可能性，原告合同目的不能实现，故对该意见，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告开发的××区商铺返还被告，被告返还原告购房款118692元。庭审中，经本院主持调解，双方当事人达不成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告申慧琴与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》；   二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告申慧琴购房款118692元。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   减半收取的案件受理费1337元，由被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 李广文     二〇二〇年六月三十日   （法官助理 张 敏   书记员 武园园