贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2702民初126号 原告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**，统一社会信用代码91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，系该公司董事长。 委托代理人：罗涵晖。 被告：袁芳，女，1984年2月12日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 被告：郑旭，男，1982年2月17日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 被告：福泉市商惠担保有限责任公司，住所，住所地福泉市金山办事处朝阳路福泉花园中心街天街卓品大厦****社会信用代码91522702775338883U。 法定代表人：李才刚，系该公司董事长。 委托代理人：杨光贵，系贵州平越律师事务所律师。 被告：周家庆，男，1993年4月18日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）与被告袁芳、郑旭、福泉市商惠担保有限责任公司（以下简称商惠担保公司）、周家庆案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏益房开公司的委托代理人罗涵晖，被告商惠担保公司的委托代理人杨光贵到庭参加诉讼，被告袁芳、郑旭、周家庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳宏益房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求贵院撤销对被告袁芳在执行阶段将位于贵阳市南明区两套房屋用于拍卖的裁定。事实和理由：贵院因袁芳另案纠纷，将我司名下位于贵阳市南明区两套房屋用于拍卖。对此，申请人特向贵院提出异议。具体理由如下：一、袁芳与申请人签订商品房买卖合同由其购买涉案房屋，但袁芳至今未向申请人履行完毕商品房买卖合同项下的款项支付义务，申请人未将涉案房屋的所有权转移登记至袁芳名下，该房屋不能视为袁芳享有完全处分权的房屋进行处置；二、申请人与袁芳签订商品房买卖合同，约定由袁芳购买涉案房屋，袁芳于合同签订之日向申请人支付首期购房款，余款以银行按揭支付。合同签订后，申请人与袁芳双方在登记部门办理了商品房预售合同备案登记，袁芳向申请人支付了首期购房款，贷款银行向袁芳发放贷款用于购买涉案房屋，但由于袁芳逾期向贷款银行偿还按揭贷款本息，导致申请人为其代偿了240497.95元给贷款银行。袁芳经申请人多次催促，至今未补足前述款项。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。申请人认为，贵院拍卖涉案房屋应具备以下两个前置条件：第一是申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该房屋的变价款中优先支付；第二是该房屋被查封时，袁芳已实际占有房屋。但至今在袁芳未向申请人履行完毕涉案房屋的房款支付义务的前提下，贵院即对涉案房屋进行拍卖是违反前述法律规定；第三、贵阳市南明区两套房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，贵院只能对房屋实施预查封登记，在没有转为正式查封登记前，贵院是不能对该房屋采取拍卖、以物抵债等执行措施。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第3项、第16条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第1条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述规定不仅明确对于办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋法院有权进行预查封的，同时也明确只是被执行人的财产才能进行实体处理，而本案中涉案房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，至今该房屋的所有权未转移登记在袁芳名下，不属于被执行人袁芳享有完全处分公的财产。因此，贵院对涉案房屋实施查封并进行拍卖，显然是违反前述法律规定。综上，申请人特向贵院提出异议申请，请求贵院予以支持。 被告袁芳、郑旭、周家庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见和证据。 被告商惠担保公司辩称：1、原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。原告对涉案房屋不享有请求停止涉案房屋的执行，被告请求查封拍卖是合法的；2、袁芳是涉案房屋的所有权人，袁芳已经完全取得所有权；原告提供的诉状第二段证实袁芳购买房屋，袁芳通过支付首付款及按揭款的方式将房款已经完全付清，且涉案房屋已经进行了备案登记，袁芳取得了涉案房屋的实际物权，根据相关法律规定，购买人已经支付全部房款且已经实际占有的规定，故贵院的拍卖是符合法律规定的；3、原告的代偿行为只能行使追偿权而不是执行异议之诉。综上，请法庭驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年8月6日，被告袁芳与原告签订两份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的贵阳市南明区两套房屋，建筑面积分别为58.63、68.4平方米，售价分别为487629、568887元，被告分别交纳首付款244629、284887元，余款243000、284000元向贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称中南支行）按揭贷款。合同签订后，被告袁芳按约支付了首付款，并向中南支行进行了贷款，原、被告将商品房买卖合同到贵阳市不动产登记中心进行了合同备案。被告与中南支行于2013年9月18日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，并于2013年9月30在不动产登记中心办理了抵押登记，商品房买卖合同转为预告登记，贵阳市不动产产权情况记载载明，产权人为原告，权利人为被告，抵押权人为中南支行。2017年3月22日，被告周家庆向贵州福泉农村商业银行股份有限公司（以下简称福泉农商行）签订个人借款合同，被告周家庆向福泉农商行贷款750000元，月利率为0.872%。三被告并向被告商惠担保公司申请办理《委托担保合同》，被告商惠担保公司作为被告周家庆的贷款保证人，被告袁芳、郑旭作为被告商惠担保公司的反担保人，签订了《借款担保合同》，双方到福泉市公证处进行了公证。当借款人周家庆不履行还款义务时，担保人商惠担保公司履行代偿义务后，有权凭公证书申请强制执行。后商惠担保公司代周家庆代偿了借款本息914077元，商惠担保公司向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2019年3月13作出（2019）年黔27**执397号执行裁定书冻结周家庆、袁芳、郑旭的银行存款1100000元或查封同等价值的财产，2019年8月12日本院作出（2019）年黔27**执397号之一执行裁定书，对属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋予以评估、拍卖。在此期间，原告提出了执行异议，本院于2019年12月18日作出（2019）黔2702执异87号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。随后原告于2020年1月13日向本院提出了执行异议之诉，本案在审理过程中，执行部门因信息不通，于2020年4月27日作出（2019）年黔27**执397号之二执行裁定书，属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋变卖给买受人陈星安；属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋变卖给买受人陈翠平，并向原告发出协助执行通知书，所变卖款已兑现给商惠担保公司。 本院认为，原告与被告袁芳签订两份《商品房买卖合同》，约定将位于贵阳市南明区房屋出卖给袁芳，袁芳支付了首付款，并将合同在不动产部门进行了备案登记，被告袁芳与中南支行签订了借款按揭合同，分期支付中南支行的贷款，该借款合同中原告并不是借款合同的保证人，后因被告袁芳未按合同履行还款义务，原告支付了尚欠的余款，原告并不当然享有追偿权。同时袁芳与中南支行签订了抵押合同，原、被告就案涉的房屋也转为预告登记，被告享有该房的物权期待权，就物权的实现享有排除妨害的权利。原告主张案涉房屋登记在其名下，就当然享有所有权,作为出卖人来主张显然不符合买卖合同的法律特征，同时法律对商品房的出售也没有保留所有权之说，况且被告所贷款已进入原告账户。而原告在没有约定的情形下代被告归还欠款，属于无因管理，其享有一般的普通债权，只能按诉讼和执行的先后进行兑现。故其请求本院撤销对被告袁芳在执行阶段将位于贵阳市南明区两套房屋拍卖的裁定，停止执行，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 杨  宗  霏 人民陪审员 刘    海 人民陪审员 高  贵  华 二〇二〇年六月十日 书 记 员 游晓霞（兼）