成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5124号 原告：阮蓓，女，汉族，1980年1月7日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李光耀，四川拓泰律师事务所律师，特别授权。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中荔锦城实业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路****。 法定代表人：陈希杰。 被告：陈希杰，男，汉族，1989年6月29日出生，住四川省南部县。 原告阮蓓与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称中荔公司）、陈希杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮蓓及其委托诉讼代理人李光耀，被告晏光珍的委托诉讼代理人曹绮到庭参加诉讼，被告中荔公司、陈希杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 阮蓓向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《存量房买卖合同》；2.晏光珍退还阮蓓全部购房款645112元，并按每日万分之五的标准向阮蓓支付自2018年8月28日起至付清之日止的违约金自（自2018年8月28日起至2019年6月10日止，暂为90960元）；3.中荔公司、陈希杰对前述支付义务承担连带责任。 事实和理由：2018年8月14日，中荔公司代理晏光珍（中荔公司向阮蓓出示了晏光珍与中荔公司签订的合作协议及晏光珍的授权委托书）与阮蓓签订了《成都市存量房买卖合同》，约定阮蓓购买晏光珍位于成都市成华区的房屋，价格为645112元，还约定了违约责任及解除条款。合同签订后，阮蓓根据约定及晏光珍的产权办理承诺书于2018年8月4日和8月7日分别支付了50000元定金及595112元购房款，完成了支付全部购房款的义务。但晏光珍却未依约办理房屋过户手续。后案涉房屋被抵押，中荔公司、陈希杰分别于2018年12月7日、2019年1月31日承诺为合同履行（过户义务）提供连带保证。但其后，晏光珍、中荔公司、陈希杰仍未履行，双方经多次交涉未果。 晏光珍辩称，晏光珍并未与阮蓓签订存量房合同，根据合同相对性，双方之间未建立任何法律关系，不存在合同解除，更没有返还购房款的基础，且违约金也是基于《存量房买卖合同》，不仅约定过高，也不能约束晏光珍；晏光珍将所有房屋转让给中荔公司时，已如实告知房屋存在抵押的情况，并打印了相应的房屋信息摘要交付给中荔公司，中荔公司在与阮蓓签订《存量房买卖合同》时，也将该情况告知给阮蓓，阮蓓对于房屋无法完成过户登记存在过错。综上，阮蓓的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。 中荔公司向本院提交书面答辩意见称，中荔公司与晏光珍签订《房屋买卖合作协议》，双方建立了买卖合同关系，依据约定，在中荔公司按期足额支付购房款时，晏光珍配合中荔公司办理过户登记。本案中，中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋已设立抵押登记是导致案涉《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。中荔公司承诺将在资金到位的情况下立即退还阮蓓购房款，或协调为阮蓓办理房屋过户登记手续。 陈希杰未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 晏光珍系位于成华区猛追湾街房屋[权证号]的所有权人，登记时间为2017年5月15日。2017年8月24日，晏光珍将前述房屋抵押给四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称泸县农商行玉蟾支行），贷款金额为326000元，债务履行期限为2017年8月24日至2020年8月23日。2019年4月30日，本院应阮蓓的申请作出（2019）川0108财保59号民事裁定书，对该房屋进行查封。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖、双方合作出卖晏光珍所有房屋所涉事宜签订《房产买卖合作协议》，约定房屋位置位于成都市成华区，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金、部分房款、尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，晏光珍对此不持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合作协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经甲乙双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 另查明，2018年8月4日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与阮蓓（乙方、购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》。该《成都市存量房买卖合同》“第一条交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区。“第三条交易价款、付款方式”约定：成交价为645112元，乙方在签约当日内将50000元直接支付给甲方，剩余房款595112元乙方应在2018年8月7日前直接支付给甲方。“第五条关于交易具体事宜的约定”：该房屋目前为抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2018年8月31日前，将房屋交付给乙方。“第七条违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 《成都市存量房屋买卖合同》签订后，阮蓓分别于2018年8月4日、2018年8月7日向中荔公司转账支付50000元、595112元，共计645112元，付清了相应购房款。阮蓓确认案涉房屋于2018年9月底交付，现仍由其占有使用。 2018年8月7日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人阮蓓，承诺在收到中荔公司房屋全款后2018年8月28日前将世贸玉锦湾2栋30层05号房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍主张该《产权办理承诺书》系其向中荔公司出具的空白承诺书，内容均系由中荔公司或陈希杰自行填写。 2018年12月7日，中荔公司向阮蓓出具《承诺书》，载明：中荔公司对代理晏光珍销售的案涉房屋，向阮蓓承诺完成房屋权属转移登记、产权过户及换证手续办理的最后期限为2019年1月31日，如到期未实现上述承诺，其原意承担一切相关法律责任。2019年1月31日，陈希杰出具《承诺书》，载明：由于中荔公司未履行关于过户的相关约定，现公司及其负责人陈希杰对于过户事宜承诺自年后2月19日开始计算，最终期限2个月内即4月19日解决房号3005产权过户问题，若公司即承诺人未对该产权事宜作出动静或进度迟缓未能达到预期目标，业主方有权直接起诉并查封法人及其公司所有资产。阮蓓依据前述两份《承诺书》要求中荔公司、陈希杰承担连带责任。 截止本案庭审结束，案涉房屋仍登记在晏光珍名下。阮蓓主张陈希杰已将相应款项支付给晏光珍，但晏光珍未按约过户。晏光珍主张依据其与中荔公司的约定，在其收到20套房屋的总价款之后才负有过户的义务，因中荔公司违约在先，故其行使先履行抗辩权，同时案涉房屋存在抵押，故导致案涉房屋未过户。 庭审中，阮蓓主张《成都市存量房屋买卖合同》的主体为阮蓓和晏光珍，晏光珍与中荔公司之间系代理关系。晏光珍主张该合同的主体为中荔公司与阮蓓，与晏光珍无关，《产权办理承诺书》系晏光珍根据中荔公司的要求而出具，且承诺的内容是在收到《房产买卖合作协议》及《补充协议》约定的成交总价后再过户。阮蓓同时表示，因被告逾期办理手续，故依据《成都市存量房屋买卖合同》第七条违约责任的约定，解除合同。 上述事实有当事人陈述和下列经庭审质证的证据在案佐证：当事人身份信息、不动产权登记信息、房产买卖合作协议及补充协议、成都市存量房屋买卖合同、招商银行账户历史交易明细表、招商银行信用卡对账单、收据、产权办理承诺书、承诺书。 审理过程中，阮蓓提交了一份内容为晏光珍于2018年6月6日向中荔公司出具的委托中荔公司全权进行案涉房屋的认购、签约、收款、过户等相关销售事宜的房屋授权委托书的照片。晏光珍对该证据的三性均不予认可，主张其未出具过该授权委托书。阮蓓确认其无法提供该证据的原件。就该证据，本院审查认为，因阮蓓未提交证据原件，其真实性无法确认，故本院依法不予采信。 本院认为，《成都市存量房屋买卖合同》系中荔公司以晏光珍的名义与阮蓓签订，就该《成都市存量房屋买卖合同》能否约束晏光珍的问题，本院经审查后认为，晏光珍与中荔公司签订的《房产买卖合作协议》约定的合作期限截止时间为2018年7月31日，在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售房屋，合同到期，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋。案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然签订时间为2018年8月4日，但鉴于晏光珍系案涉房屋的所有权人，且《房产买卖合作协议》中有关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的明确约定，相应房屋买卖合同也是中荔公司以晏光珍的名义签订，同时，《成都市存量房屋买卖合同》签订后，晏光珍亦出具了相应的《产权办理承诺书》对前述房屋买卖行为予以了确认，故中荔公司有权代表晏光珍签订房屋买卖合同，该《成都市存量房屋买卖合同》对晏光珍发生效力。对于晏光珍关于其不是《成都市存量房屋买卖合同》当事人的辩解意见，本院依法不予采信。该《成都市存量房屋买卖合同》对于权属转移登记作出了约定，晏光珍并在其后出具了《产权办理承诺书》，承诺在2018年8月28日前完成产权网签备案，现因晏光珍未在该期限内履行该项义务，其已构成违约，且逾期期限已超过15日，依据双方关于违约责任的约定，阮蓓有权单方解除该《成都市存量房屋买卖合同》，要求晏光珍退还全部购房款645112元，并按照成交价的10%支付违约金64511.2元。对阮蓓主张的违约金中的超过部分，本院依法不予支持。就购房款的退还问题，因中荔公司在向本院提交的答辩状中明确表示将在资金到位的情况下立即退还阮蓓购房款，其应视为对该债务的加入，中荔公司应承担共同退还购房款的义务。针对阮蓓还依据中荔公司、陈希杰出具的《承诺书》而要求中荔公司、陈希杰就晏光珍的前述所有债务承担连带责任，本院经审查后认为，《承诺书》中虽然载明有“愿意承担一切法律责任”“直接起诉并查封法人及其公司所有资产”等内容，但因连带责任的承担需要有法律明确规定或当事人的直接约定，前述承诺内容并未明确中荔公司、陈希杰愿意就晏光珍的前述债务承担连带责任，故阮蓓前述主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。中荔公司、陈希杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响本院依法根据本案事实和证据作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阮蓓与被告晏光珍于2018年8月4日签订的《成都市存量房屋买卖合同》； 二、被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告阮蓓购房款645112元； 三、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内支付原告阮蓓违约金64511.2元； 四、驳回原告阮蓓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5580.5元，诉讼保全费4270元，由被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年六月十六日 书记员  石 灵