四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8943号 原告：曾文，男，1979年5月21日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：高永年，四川集文律师事务所律师。 被告：四川尚润房地产经纪有限公司，住所地成都市锦江区牡丹街692号5栋-1层1201号。 法定代表人：杨永国，总经理。 委托诉讼代理人：杨永辉，四川法奥律师事务所律师。 第三人：成都富力地产开发有限公司，住所地成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。 法定代表人：黄皓，董事长。 委托诉讼代理人：罗敏，女，该公司员工。 原告曾文与被告四川尚润房地产经纪有限公司（以下简称尚润公司）及第三人成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾文的委托诉讼代理人高永年、被告尚润公司的委托诉讼代理人杨文辉、第三人富力公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾文向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认曾文与尚润公司签订的三份《房屋租赁合同》有效；2.尚润公司赔偿装修损失575217.8元。事实与理由：曾文系涉案房屋的承租方，尚润公司系涉案房屋的出租方，富力公司系涉案房屋的开发商。2018年10月20日，曾文与尚润公司签订三份《房屋租赁合同》，约定曾文承租位于成都市新都区，约定租赁期限为6年，自2018年10月20日至2024年10月19日，三间商铺房屋总面积为836.5平方米。曾文承租后，对三间商铺进行装修，用于经营超市。2018年12月30日，三间超市正式营业。2019年4月13日，富力公司以曾文未交纳房租为由，对三间超市实施停电，导致三间超市不能正常经营。2019年4月19日恢复供电，三间超市正常营业。2019年5月10日，富力公司再次对三间超市实施停电，停电持续十余日，后要求曾文清场，退还出租铺面。曾文认为其与尚润公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当受到保护。由于尚润公司的原因，导致富力公司不认可《房屋租赁合同》，致使该合同无法履行。曾文从签约至退还铺面，时间长达半年。曾文对三间铺面进行了装修，现仍剩余大量残值。曾文为维护自身的合法权益，提起诉讼。 尚润公司辩称，1.曾文与尚润公司签订的三份合同均有效。因曾文的根本性违约，自行腾退，导致三份合同已经解除。曾文因违约行为导致合同解除，请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值剩余损失无法律依据，应当予以驳回。2.曾文与尚润公司签订三份合同的时间、范围、面积、租赁期限、用途属实，是否进行装修，什么时候营业，尚润公司并不清楚。根据合同第六条第二款的约定，曾文对三间铺面进行装饰应以不损坏房屋整体结构和设施为原则，并征得尚润公司的同意。2018年11月初，尚润公司将案外人罗魁与富力公司签订的合同交给曾文，根据该合同约定，罗魁应当在2019年2月27日前向富力公司交纳曾文所租赁房屋的租金，根据曾文与尚润公司签订的合同约定，曾文应当在2019年3月20日前交纳下季度房屋租金，曾文并未交纳，导致罗魁无法向富力公司履行交纳房租的义务。2019年4月13日、5月10日，富力公司是否因曾文未履行交纳房租而停电，尚润公司不清楚，在举证期内，曾文并未提交证据予以证明。但在曾文未交纳房租期间，曾文、尚润公司、富力公司就交纳房租事宜多次进行协商，但曾文仍未支付租金，直至曾文腾退房屋，仍欠两月租金未支付。曾文、尚润公司、富力公司曾多次协商租金事宜，并非曾文陈述富力公司不认可其与尚润公司签订的合同，根本原因是曾文生意惨淡，经营面临亏损，拒绝交纳房屋租金所致，尚润公司并没有违反合同约定内容，也未实施侵权行为。因曾文存在根本违约行为，导致合同解除，应承担全部责任。曾文是否进行了装饰装修，所产生的劳务、人工、材料等费用，剩余残值是多少，曾文在举证期限内并未提交证据证明，应当承担不利后果。曾文拒不交纳房租，以富力公司停电为由，自行解除合同，腾退房屋，其诉请尚润公司承担装饰装修残值，不应得到支持。富力公司已收回房屋，并另行出租，对残值价值无法评估。曾文与尚润公司签订的三份合同对装饰装修剩余残值未进行约定，尚润公司、富力公司也未同意利用。据此，应当驳回曾文的诉讼请求。 富力公司陈述，1.本案涉案的房屋系富力公司所有，该房屋于2018年11月1日由富力公司出租给罗魁，并签订书面租赁合同，对租期、租金交纳、租金标准、合同解除、违约责任等做了详细约定，合同明确约定罗魁应当于每期最后一月内交纳下一期房租，三个月为一期，罗魁应于2019年2月28日前交纳下一期租金，即2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金，罗魁无正当理由拒绝交租，经富力公司多次催交未果，按照合同约定，富力公司已与罗魁解除了租赁合同，并收回房屋。2.富力公司就房屋的出租仅与罗魁签订了租赁合同，基于合同的相对性，富力公司与曾文、尚润公司并未签订任何书面文件及其他的口头承诺，曾文与尚润公司之间的纠纷与富力公司无关。 经审理查明：2018年10月20日，尚润公司（甲方）与曾文（乙方）签订三份《房屋租赁合同》，约定尚润公司将位于成都市新都区出租给曾文作商业使用，租赁期限为6年，自2018年10月20日起至2024年10月19日止，租金第一年为50元／平方米／月，自2021年10月20日起，租金为80元／平方米／月，房屋使用保证金为每间商铺的每月租金。租金每季度支付一次，乙方应在签订合同之日一次性付清第一个季度房租，以后应在每季度到期的前十日内付清下季度的租金。该三份合同第四条载明：“1.房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责。……3.乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶。”第五条载明：“1.甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。……”第六条载明：“……2.未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。……”第八条载明：“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿一个月押金作为违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。”第十条载明：“甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。……”备注载明：“甲方承诺乙方2018年10月20日至2018年12月20日为免租期。甲方承诺提供相关证件协助乙方办理相关手续，如甲方未能提供相关证件算甲方违约。”附录载明：“……2.在乙方入住前甲方应修护好屋顶漏水，灯塔内消防漏水和外墙墙面掉砖问题，并保证后期屋顶不会漏水，如有漏水情况由甲方负责修补，如因漏水对乙方财产造成损失，由甲方赔偿。” 2018年10月11日，曾文向尚润公司支付富力桃园A区底商街A4-11、A4-12、A5-10号商铺三个月租金125407.5元、租赁押金41802.5元。2018年10月23日，曾文向尚润公司支付支付物业管理费及物业周转费11639.5元、水电周转费8360.5元。合同签订后，曾文对三间商铺进行了装饰装修，取名为尚选超市进行经营。 2018年11月1日，富力公司（出租方，甲方）与罗魁（承租方，乙方）、广州天力物业发展有限公司成都分公司（管理方，丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落富力桃园A区05-01-10/04-01-11/04-01-12号商铺出租给乙方使用，租赁面积836.05平方米，乙方租赁该物业的用途为生活超市，租赁期限为两年，第一年每月租金为每平方米55元（含税），第二年每月租金为每平方米60元（含税），租金按三个月为一期结算，乙方在每一期最后一个月到期前一个月内（遇节假日则提前）向甲方缴付下一期租金。乙方应在合同签订之日起十日内向甲方缴付三个月租金，即2018年11月28日至2019年2月27日。合同第四条第十款载明：“未经甲方书面同意，乙方不得将该物业全部或部分、直接或间接分租或转租给第三方，或以其他方式转手。”2018年12月29日，罗魁向富力公司支付了2018年11月28日至2019年2月27日期间的租金137948.25元。自2019年2月28日起，罗魁未向富力公司支付房屋租金。经富力公司催告，曾文分别于2019年4月12日、4月18日，向富力公司支付了20000元、25982.75元，代罗魁支付租金合计45982.75元。2019年4月20日，由富力公司出具了发票。 由于罗魁未按约支付房屋租金，2019年5月10日，富力公司向罗魁短信送达《关于限期缴纳租金事宜的函》，同时邮寄该函件，函告罗魁在收到函件后三个工作日内交清2019年2月28日至2019年5月27日91965.5元。该函件于2019年5月11日签收。罗魁在收到该函件后，未履行支付交纳租金义务。2019年5月21日，富力公司向罗魁短信送达《解除合同通知书》，通知罗魁在收到通知书之日起，《房屋租赁合同》终止。2019年5月22日，富力公司收回案涉商铺，现案涉商铺已另行出售他人。 庭审中，曾文主张装修损失，提交了相关票据凭证。尚润公司对曾文提交的票据提出异议，申请进行笔迹和印章鉴定。2020年1月8日，尚润公司撤回了笔迹鉴定申请。经本院委托成都蓉城司法鉴定中心对印章进行鉴定，由于尚润公司未缴纳鉴定费，2020年5月19日，鉴定机构退回了案件。 上述事实有《房屋租赁合同》、收据、发票、转账明细、装修费用的收据及送货单、《关于限期缴纳租金事宜的函》《解除合同通知书》、短信截图、EMS详情单以及各方当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案案涉商铺属于富力公司所有，曾文与尚润公司于2018年10月20日签订案涉商铺的《房屋租赁合同》时，尚润公司没有取得富力公司的授权。富力公司与罗魁于2018年11月1日签订了案涉商铺的《房屋租赁合同》，尚润公司将罗魁的合同交予曾文，案涉商铺由曾文实际承租使用。尚润公司自认罗魁系其公司员工，受罗魁委托出租案涉商铺。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据该规定，可以认定曾文与尚润公司签订合同后，经尚润公司披露后，曾文清楚知道自己作为次承租人承租案涉商铺的事实。因此，曾文与尚润公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家的法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，曾文支付了三个月房租，即租金支付至2019年3月20日。而罗魁向富力公司支付的租金至2019年2月27日，由于罗魁未按约向富力公司交纳房租，富力公司已行使了合同解除权，收回了案涉商铺，致使曾文与尚润公司签订的合同不能履行。现双方的争议焦点为：1.合同不能履行的违约责任；2.损失赔偿金额。针对争议焦点认定如下： 1.关于合同不能履行的违约责任。罗魁未按约向富力公司交纳房租，富力公司在催交房租过程中，明确告知不交纳房租将解除合同，曾文对此情况清楚，并且其代罗魁向富力公司支付了一个月房租，而曾文作为次承租人，同样负有交纳房租的合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”根据该规定，曾文可以代罗魁向富力公司支付租金，并且代为支付的租金可以折抵或者追偿，以避免富力公司行使合同解除权。曾文作为次承租人，同样负有履行租金的支付义务，而曾文也没有向尚润公司（罗魁的受托人）交纳租金，最终富力公司解除了与罗魁的合同，也造成了曾文的合同不能履行。尚润公司与曾文签订合同时，没有出具与罗魁的委托合同，其与曾文签订的合同租金比罗魁与富力公司签订的合同租金低，并且罗魁的合同租赁期是两年，曾文的合同租赁期是六年，尚润公司不能做出合理说明，增加了曾文的合同不能履行的风险，尚润公司存在过错。因此，对于合同不能履行，曾文与尚润公司均有责任。 2.关于损失赔偿的问题。曾文的诉讼请求是装修损失赔偿，其在庭审中主张超市被停电后的人员工资损失和物品损失，不属于本案审理范围。关于装修损失，曾文提交了票据凭证177份，经尚润公司质证提出了异议，本院认为尚润公司的异议理由部分成立，经审查后采信28份收据，根据采信的证据，认定曾文装修商铺发生的费用如下：2018年10月24日支付配电箱1400元、支付螺丝等133元，2018年10月25日支付桥架3687元、支付排水管等251.5元，2018年10月26日支付扎带等27元，2018年10月29日支付河沙水泥19525元、支付轻质隔墙12563元、支付水箱等365元，2018年11月3日支付水篦子等745.6元，2018年11月4日支付铁堵20元、支付铆钉等129元，2018年11月11日支付木工工钱17300元、地面回填1600元、补烂2600元、打墙12000元、滚漆10750元，2018年11月12日支付乳胶漆等305元、开门洞3200元，2018年11月13日支付喷漆2100元、贴砖23144元、防水工费1200元，2018年11月21日支付LED灯片等10300元、墙纸2460元，2018年11月23日支付淋浴管23元，2018年11月30日支付三通等89元，2018年12月3日支付波纹管等265元，2018年12月25日支付木工工钱12000元，2018年12月27日支付吊球等1380元，上述费用共计139562.1元。由于富力公司收回案涉商铺后，曾文与尚润公司签订的合同不能履行，事实上已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，曾文要求赔偿装修损失，本院确定由尚润公司赔偿上述费用的40%，即55824.84元（139562.1元×40%）。对曾文主张超出本院认定的损失部分，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、曾文与四川尚润房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》有效； 二、四川尚润房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿曾文装修损失55824.84元； 三、驳回曾文的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4776.1元（已因适用简易程序减半收取），由曾文负担4312.1元，四川尚润房地产经纪有限公司负担464元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递熙坤公司交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇二〇年六月十五日 书记员  吴友秋