广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1297号原告：李翠仪，女，1952年5月4日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：邓增共、梁语，广东圣禾律师事务所律师。被告：朱树海，男，1966年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市。被告：胡新兰，女，1943年8月1日出生，汉族，住广东省四会市。被告：朱镜洪，男，1975年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市。被告：朱木好，女，1968年4月2日出生，汉族，住广东省四会市。被告：朱意娣，女，1971年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市。原告李翠仪与被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告李翠仪的委托诉讼代理人梁语到庭参加诉讼，被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翠仪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱树海及朱天赐（已故）签订的两份《凯港城商铺买卖合同》；2.被告朱树海退还商铺价款及税费、杂费等共174991元及利息给原告（利息从2014年7月12日起按人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止）；3.被告胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣在继承朱天赐遗产的范围内承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2014年1月19日，原告与被告朱树海及朱天赐（已故）、广州锋竞房地产顾问有限公司签订了两份《凯港城商铺买卖合同》，约定朱树海及朱天赐将位于广东省四会市广东省四会市城中街道中山路十座2、4号一层、二层、5号三层“凯港城”自编号三层A、B号商铺出售给原告，商铺总价款为168292元，税费、杂费等费用共6699元，共计174991元。另外，各方还约定朱树海及朱天赐须在合同生效后365天内将商铺产权过户到原告名下，原告自2017年10月1日起将正式行使商铺的使用权。上述合同签订后，原告依约支付了全部商铺价款及税款、杂费等费用。但是，朱树海及朱天赐没有按约定将该商铺过户至原告名下，连商铺的交付使用都没有做到，原告为此曾多次催促均未果。被告朱木好辩称，一、我虽然是朱天赐的遗产法定继承人之一，但是本人一直以来并没有继承我父亲朱天赐的任何遗产，且在四会市公证处已做了放弃继承朱天赐名下所有遗产继承权的证明，故对被继承人依法应该承担的债务不应负偿还责任；二、我对我父亲朱天赐名下的资产、债权、债务等情况均不清楚，以上凯港城商铺买卖合同等一系列情况更毫不知情，我既然在公证处做了放弃继承权的公证，对我父亲名下的资产、债权、债务不存在拥有债权和承担任何责任；三、我在法律允许的范围内行使自己的民事权利，只想踏踏实实地生活，不想诸多纠纷对我的生活、信誉、工作造成影响。以上案件，恳请法院核查清楚，起诉状上涉及到本人有关的一切偿还责任不成立。被告朱意娣辩称，一、我虽然是朱天赐的遗产法定继承人之一，但是我一直以来并没有继承我父亲朱天赐的任何遗产，且在四会市公证处已做了放弃继承朱天赐名下所有遗产继承权的证明，故对被继承人依法应当承担的债务不应负偿还责任；二、我自1999年至今一直在深圳工作、生活，对娘家的债权债务一直以来都没过问，对我父亲朱天赐名下的资产、债权、债务等情况也不清楚，以上的房屋买卖等更毫不知情；三、我在法律允许的范围内处分自己的民事权利，没有违反法律规定及损害他人的利益，以上案件恳请法院核查清楚，起诉状上涉及到本人有关的一切偿还责任不成立，请求法院不要将本人列入人民法院信息公示系统中，因此造成的不良后果，会对我的生活、信誉、工作造成很大的影响。被告朱树海、胡新兰、朱镜洪未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李翠仪提交了如下证据：1.《凯港城商铺买卖合同》2份，证明原告与朱树海和朱天赐签订商铺买卖合同，朱树海和朱天赐将案涉商铺出售给原告；2.《收据》10张，证明朱树海、朱天赐让朱镜洪收取原告商铺价款、税费、杂费等费用；3.《遗体火化证明》、《证明》，证明朱天赐已故，各被告是朱天赐第一继承人。被告朱木好提交了如下证据：（2018）粤肇四会第684号《公证书》，证明被告朱木好自愿无条件放弃继承朱天赐名下所有财产。被告朱意娣提交了如下证据：（2018）粤肇四会第287号《公证书》，证明被告朱意娣自愿无条件放弃继承朱天赐名下所有财产。被告朱树海、胡新兰、朱镜洪没有提交证据。经开庭审理，五被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，因此本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证；原告对被告朱木好、朱意娣提供的证据无异议，被告朱树海、胡新兰、朱镜洪也没有提出相反证据和意见，因此本院对被告朱木好、朱意娣提供的证据予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，朱天赐、被告朱树海作为出卖人委托被告朱镜洪与原告李翠仪（买受人）、案外人广州锋竞房地产顾问有限公司（物业经营管理方）签订两份《凯港城商铺买卖合同》，约定原告向朱天赐、被告朱树海购买位于广东省四会市广东省四会市城中街道中山路十座2、4号一层、二层、5号三层（凯港城为暂定名称，最终以物业经营管理房确定的名称为准）自编号三层A、B号两间商铺，两间商铺的建筑面积均为5.22平方米，其中套内建筑面积2.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.52平方米，商铺按套内建筑面积计算价款，其中A号商铺总价款为92809元，付款方式为分期付款，2014年1月19日前支付房价款的50%（其中包含30000元定金）即46405元、2014年4月19日前支付房价款的30%即27843元、余下房价款18561元于2014年7月19日前付清；B号商铺总价款为75483元，付款方式为分期付款，2014年1月19日前支付房价款的50%（其中包含30000元定金）即37742元、2014年4月19日支付房价款的30%即22645元、余下房价款15096元于2014年7月19日前付清；原告交齐全部房款的，朱天赐、被告朱树海于本合同生效后的365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，原告应提供必要的文件及配合；原告未能在本合同生效后的10个工作日内付清全部房价款的，朱天赐、被告朱树海在原告交齐全部房款后365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，原告不得以此为由追究朱天赐、被告朱树海延迟办理产权变更登记手续的迟延责任；朱天赐、被告朱树海如未按本合同规定的时间申办商铺的交易过户手续，逾期超过180日的，原告有权单方提出和决定解除本合同，若原告决定解除本合同的，朱天赐、被告朱树海应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向原告计付违约金；此外还约定，本合同增设了广州锋竞房地产顾问有限公司为买卖合同的主体，广州锋竞房地产顾问有限公司是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，增设广州锋竞房地产顾问有限公司为本合同的权利义务主体，得到原告、朱天赐、被告朱树海双方及广州锋竞房地产顾问有限公司的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行。两份合同落款处，被告朱镜洪在甲方栏签名并在委托代理人栏加盖了印章，广州锋竞房地产顾问公司在乙方栏加盖了业务专用章，原告在丙方栏签名。签订合同后，原告于2014年1月19日支付了A号商铺首期款46404元（含定金30000元）和契税杂费3614元，B号商铺首期款37742元（含定金30000元）和契税杂费3085元；于2014年4月21日支付了146号商铺第二期购铺款27843元和147号商铺第二期购铺款22645元；2014年7月11日支付了146号商铺第三期购铺款18561元和147号商铺第三期购铺款15096元；以上每一笔款项，被告朱镜洪均向原告出具了《收据》。综上，原告支付了146号商铺房款92808元和契税杂费3614元，147号商铺房款75483元和契税杂费3085元。朱天赐已死亡并于2014年9月10日在四会市殡仪馆火化遗体，朱天赐的配偶是胡新兰，朱天赐生前共生育四名子女：朱树海、朱镜洪、朱意娣、朱木好，朱天赐的父母均已先于其死亡。被告朱意娣和被告朱木好分别于2018年2月8日和2018年4月20日前往四会市公证处签署了《放弃继承权声明书》，声明作为被继承人朱天赐的女儿，确认朱天赐生前没有立遗嘱及与他人订立遗赠扶养协议，自愿无条件地放弃继承其父亲朱天赐名下的所有财产（包含且不限于存款、股票、股权、保险金、车辆、房屋等动产和不动产）的继承权利，四会市公证处分别于2018年2月22日对被告朱意娣的上述声明行为出具了（2018）粤肇四会第287号《公证书》和于2018年5月3日对朱木好的上述声明行为出具了（2018）粤肇四会第684号《公证书》。另，本院审理的凯港城项目房屋买卖合同纠纷系列案[（2018）粤1284民初1005号等]中查明，朱天赐、被告朱树海于2013年1月14日前往四会市公证处签署了《授权委托书》。该委托书的内容：我们朱天赐、朱树海是父子关系，是座落在广东省四会市城中街道中山路十座2、4号（首二层）、及5号（三楼）的房地产权人。是我们俩人的名字取得四国用（2012）008199号，（2012）008200号《中华人民共和国国有土地使用证》。以及房地产权证为粤房地权证四字：第0100026759号，第010026758号（应为笔误，根据不动产登记资料查询结果证明显示为0100026758），现委托朱镜洪为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：一、办理上述房地产及土地使用权属的买卖、权属转移、登记过户等事项；二、签订相关合同；三、向国土部门、房地产管理部门办理查档相关事项；四、支付与上述相关的各项费用。代理人在上述范围内所签署的相关文件及实施的行为我们均予以承认，并承担法律责任。代理人无转委托权。委托期限：自委托之日起至上述事项办妥为止。日期：2013年1月14日。四会市公证处于同日对朱天赐、朱树海的上述委托行为出具了（2013）粤肇四会第000073号公证书予以证明。关于广东省四会市城中街道中山路十座2、4（首二层）、5号（三楼）房屋的权属及能否分割出售等问题，本院曾在（2017）粤1284民初505号案件（原告吴丽婵与被告朱树海、朱镜洪等房屋买卖合同纠纷一案）中致函四会市国土资源局查询，该局复函称：1.广东省四会市城中街道中山路十座2、4（首二层）、5号（三楼）房屋系朱树海、朱天赐二人2003年拆建而成，并于2012年12月登记房屋产权。其中2、4号（首二层）于2015年出售给四会市金信投资管理有限公司，在2015年4月10日办理房屋转移登记；而其中5号（三楼）现仍登记在朱树海、朱天赐二人名下，该房屋已于2013年2月7日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司四会支行，抵押期限：2013年7月至2023年2月6日。2.该房屋按自然层整体登记。如分割，需符合规划、消防等要求，请权属人前置审批后，再向我局申请不动产登记。截止2020年6月18日，四会市广东省四会市城中街道中山路十座5号（三楼）仍登记在朱树海、朱天赐名下，上述房产已被本院在多个案件中查封；且被告朱树海作为被执行人在本院涉及多起执行案件，执行过程中，上述房产于2018年先后经过两轮拍卖和变卖均未成交。本院于2020年4月24日向被告朱树海送达了原告的诉状及本案的相关诉讼材料。原告在提起本案诉讼前，没有向被告朱树海提出过解除涉案的商铺买卖合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告李翠仪与朱天赐（已故）、被告朱树海、广州锋竞房地产顾问有限公司签订的两份《凯港城商铺买卖合同》，原告与朱天赐（已故）、被告朱树海之间构成房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。一、关于解除合同的问题。按两份《凯港城商铺买卖合同》约定，原告交齐全部房款，朱天赐、被告朱树海于本合同生效后的365日内向四会房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，原告应提供必要的文件及配合；原告未能在本合同生效后的10个工作日内付清全部房价款的，朱天赐、被告朱树海在原告交齐全部房款后365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。原告已足额支付了147号商铺的房款75483元并预交了相关费用，因此，朱天赐、被告朱树海应在2015年1月18日前办理商铺的交易过户手续，但被告朱树海却至今未将案涉商铺过户至原告名下，也未提供证据证明其已积极申办案涉商铺过户手续或者是因何原因导致商铺过户手续迟延办理，因此，原告主张解除147号商铺的买卖合同，理据充分，本院予以支持。原告支付了A号商铺的房款92808元和预交了其他相关费用，但是A号商铺约定合同总价款为92809元，原告尚未足额支付全部房款，未达到合同约定的办理产权变更登记手续。不过，由于涉案商铺所在的中山路十座5号（三楼）房屋是按自然层整体登记，被告朱树海没有提供证据证明其已完成了有关规划、消防等前置审批手续并符合分割登记的条件，而且该三楼已被本院查封，被告朱树海作为被执行人涉及的债务金额巨大，在目前的情况下，即便原告补齐房款也无法办理商铺的交易过户手续，原、被告双方签订合同的目的已不能实现，因此原告主张解除A号商铺的买卖合同，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在起诉前没有向被告朱树海送达过解除合同通知，作为合同相对方的被告朱树海于2020年4月24日收到原告的起诉状，故本院认定涉案合同解除的时间为2020年4月24日。二、关于合同解除后的违约责任。由于涉案商铺属于被告朱树海与其父亲朱天赐（已故）共同共有，朱树海、朱天赐就案涉商铺的买卖对外形成债权债务应承担共同责任。因此，朱树海、朱天赐作为商铺出售一方，已构成违约，应当连带向原告承担违约责任。根据合同约定，原告交齐全部房款的，朱天赐、被告朱树海逾期申办商铺交易过户手续超过180日的，原告有权单方提出和决定解除本合同，若原告决定解除本合同的，朱天赐、被告朱树海应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，因此，被告朱树海应向原告返还已收取B号商铺的房款75483元和预付费用3085元，合共78568元；又因合同明确约定仅对已支付的房价款计算利息，因此，原告主张支付预付费用的利息，本院不予支持，被告朱树海应以75483元为本金向原告支付利息，从2014年7月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清147号商铺房款之日止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”146号商铺的买卖合同解除后，被告朱树海应向原告返还A号商铺的房款92808元和预付费用3614元，合共96422元。但根据合同约定，原告未能在合同生效后的10个工作日内付清全部房价款，朱天赐、被告朱树海在原告交齐全部房款后365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，原告不得以此为由追究朱天赐、被告朱树海迟延办理产权变更登记手续的迟延责任，由于原告至今尚未足额支付146号商铺的房款，因此原告要求被告朱树海按合同约定从2014年7月12日起支付利息，理据不足，利息应以92808元为本金，从解除合同之日即2020年4月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清146号商铺房款之日止。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中，朱树海、朱天赐就返还原告全部已支付款项174990元及支付相应利息承担共同清偿责任，因朱天赐已故，其份内债务应由其遗产继承人在继承其遗产实际价值范围内予以清偿。原告诉请胡新兰、朱镜洪在继承朱天赐遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任，胡新兰、朱镜洪是朱天赐的第一顺序继承人，因该二人未作出放弃继承朱天赐遗产的表示，原告要求该二人在继承朱天赐遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告朱木好、朱意娣同样作为朱天赐的第一顺序继承人，但该二人已作出放弃继承朱天赐遗产的声明并经公证处公证，故不需负清偿责任。被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李翠仪与朱天赐（已故）、被告朱树海于2014年1月19日签订的两份《凯港城商铺买卖合同》；二、被告朱树海于本判决生效之日起十日内向原告李翠仪返还A号商铺的房款92808元、预付费用3614元，合计96422元，并以92808元为本金从2020年4月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，直至还清上述房款之日止；三、被告朱树海于本判决生效之日起十日内向原告李翠仪返还B号商铺的房款75483元、预付费用3085元，合计78568元，并以75483元为本金支付利息，利息从2014年7月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清上述房款之日止；四、被告胡新兰、朱镜洪在继承朱天赐（已故）遗产价值范围内对上述第二、三判项负连带清偿责任；五、驳回原告李翠仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取计1900元，由被告朱树海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年六月二十二日书记员  林美霞