海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终523号   上诉人（原审被告、反诉原告)：林新坚，男，1969年8月18日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。   委托诉讼代理人：王昌芳，女，1974年1月10日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。系林新坚妻子。   委托诉讼代理人：黄恒森，昌江黎族自治县石碌法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司，所在地海南省昌江黎族自治县石碌镇环城东路西侧福源小区会所**。   负责人：许婵卿，该公司总经理。   委托诉讼代理人：唐昌松，海南问源律师事务所律师。   上诉人林新坚因与被上诉人海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司（以下简称恒顺达公司昌江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2019）琼9026民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   林新坚上诉请求：1.撤销一审判决，驳回恒顺达公司昌江分公司一审诉讼请求，支持林新坚一审的反诉请求，或将本案发回重审；2.由恒顺达公司昌江分公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违反法定程序，遗漏追加诉讼当事人参与本案诉讼，导致案件事实难以查清。案涉小区交付业主使用后，海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）与三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天物业公司）签订《前期物业服务合同》。2016年度，由于地恒公司未按合同约定为小区业主办理产权证书，导致小区150多户业主起诉至法院，请求逾期办证违约金及双倍退还房屋建筑面积差价。2017年7月10日美丽春天物业公司也向法院起诉要求业主支付物业服务费等。诉讼过程中，经法院主持，提出地恒公司退还的面积差价抵扣应缴纳的物业管理全部费用，但由于房产证无法办理，无法确定面积差价。地恒公司为掩盖其不能要求业主支付物业管理费的目的，遂终止与美丽春天物业公司的《前期物业服务合同》，而与恒顺达公司昌江分公司重新签订《前期物业服务协议》，但小区大部分业主不承认新的物业公司，所以没有交纳物业服务费。美丽春天物业公司、恒顺达公司昌江分公司与地恒公司都是关联公司，小区存在同一时间有两家物业公司的情形。一审法院未追加地恒公司、美丽春天物业公司参加诉讼，对恒顺达公司昌江分公司是否具有诉讼主体资格问题未予查清，从而导致错误判决。二、一审判决认定事实不清。1.林新坚认为恒顺达公司昌江分公司与地恒公司2016年12月31日签订的《前期物业管理服务协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)（三）项及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属于无效合同。一审判决在认定事实方面否认林新坚提交地恒公司与美丽春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》错误，导致适用法律错误，而判决支持恒顺达昌江分公司的请求，驳回林新坚的反诉请求明显不合理；2.地恒公司与美丽春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》在有效期内，恒顺达公司昌江分公司违法进驻福源小区后，物业服务质量没有达到基本服务，所管理的电梯没有完善报备手续，使得福源小区被相关部门认定为安全重大隐患单位。由于与地恒公司存在面积差抵扣物业的问题，小区多数业主都没有交物业服务费。面对上千户拖欠物业费的业主没有起诉，而针对业主委员会的四户提起诉讼，纯粹是打击报复。综上，希望二审法院查明事实，依法支持林新坚的上诉请求。   恒顺达公司昌江分公司辩称，一、《前期物业管理服务协议》不存在合同无效的法定情形，系合法有效的合同，且对林新坚有约束力，一审法院认定事实清楚，并无不当。1.林新坚主张地恒公司是为了规避与业主约定的以房屋面积差抵扣物业费的责任，欲另行收取物业费才与恒顺达公司昌江分公司签订《前期物业管理服务协议》，属恶意串通损害业主利益，无事实依据。地恒公司、美丽春天物业公司曾与部分业主约定，以地恒公司应退还面积差价抵扣业主拖欠美丽春天物业公司的物业服务费。2016年12月31日，恒顺达公司昌江分公司入驻福源小区后，对具备抵扣条件的业主，仍按上述约定抵扣物业管理费，一次性抵扣至2018年6月30日。林新坚经核算其应退面积差价21420元、税费643元，共计22063元。除去已抵扣的物业费585元，剩余21478元。该数额经林新坚签字确认后，已由地恒公司于2017年12月28日退还至林新坚的银行账户。故，并不存在林新坚所说的恶意串通的情形。相反，《前期物业管理服务协议》系双方当事人在自愿平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规效力性强制性规定，因此《前期物业管理服务协议》合法有效；2.地恒公司与恒顺达公司昌江分公司签订《前期物业管理服务协议》系在地恒公司与美丽春天物业公司解除物业服务之后签订的，该合同并非是美丽春天物业公司将物业服务委托给恒顺达公司昌江分公司的委托合同。该合同亦不存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会责任等情形。并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定；3.小区业主委员会于2017年3月20日成立，而地恒公司2016年12月31日与美丽春天物业公司解除物业服务合同，并于同日与恒顺达公司昌江分公司签订《前期物业管理服务协议》。换言之，与恒顺达公司昌江分公司签订的《前期物业管理服务协议》在业主委员会成立之前。故，该《前期物业管理服务协议》仍是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。根据《物业管理物业管理条例》第二十一条规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位有权为小区选聘前期物业服务企业，且对林新坚具有约束力；4.林新坚明知自2016年12月31日后由恒顺达公司昌江分公司提供物业服务，而实际接受由恒顺达公司昌江分公司提供的物业服务，至今已有三年的时间，业主们也在履行《前期物业管理服务协议》的内容，期间也依约缴纳物业费等相关费用，而林新坚在履行《前期物业管理服务协议》接受物业服务的同时又主张《前期物业管理服务协议》无效，拒绝缴纳物业费，于理不通，于法无据。二、恒顺达公司昌江分公司收取物业费等其他费用均是按照《前期物业管理服务协议》的约定收取，林新坚主张除物业费及电梯费无其他费用，无合同依据。林新坚与地恒公司签订的《商品房买卖合同》对物业服务收费标准暂定标准，而根据林新坚与美丽春天物业公司签订的原《前期物业管理服务协议》第十四章第一条、第五条及第五章第二条约定，恒顺达公司昌江分公司自接管福源小区以来，亦一直按原物业收费标准收取上述费用，而垃圾处理费属《海南省城镇生活垃圾处理费征收使用管理办法》明确规定的政府收费项目。故，恒顺达公司昌江分公司收取各项费用均符合合同及相关法律规定，林新坚应按约定支付物业服务费及其他费用。三、恒顺达公司昌江分公司已全面履行《前期物业管理服务协议》，关于林新坚提出恒顺达公司昌江分公司存在电梯、卫生、消防安全、拖欠水费导致小区停水等问题，恒顺达公司昌江分公司已积极整改，并未因此影响业主正常生活。综上，地恒公司与恒顺达公司昌江分公司签订的《**物业管理服务协议》合法有效，对林新坚有效力。林新坚一直在享受恒顺达公司昌江分公司的物业服务，但却从2018年7月其至今无正当理由拒绝缴纳物业费等相关费用，故意逃避缴费义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   恒顺达公司昌江分公司向一审法院起诉请求：1.判令林新坚向恒顺达公司昌江分公司支付物业相关费用507元；2.判令林新坚按照合同约定的每日千分之二的逾期付款违约金标准向恒顺达公司昌江分公司支付逾期付款违约金197.57元（暂计至2019年7月29日）。   林新坚向一审法院反诉请求：判决确认地恒公司与恒顺达公司昌江分公司于2016年12月31日签订的《前期物业管理服务协议》无效。   一审法院认定事实：2013年7月7日，地恒公司委托地恒公司昌江分公司与林新坚签订《商品房买卖合同》，约定由林新坚购买地恒公司位于昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区第******房（即涉案房屋），房屋建筑面积为125.62㎡，交付时间为2013年10月31日前。2014年1月21日，海南地恒实业投资有限公司将涉案房屋交付给林新坚。2016年12月31日，恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由恒顺达公司昌江分公司为涉案房屋所在的福源小区提供前期物业管理服务；住宅的物业服务费为1.5元/月·建筑面积平方米，电梯使用费每户每月18元，公用水电公摊费15元/户，生活垃圾处理费6元/户。该协议还约定业主不按协议交纳有关费用，恒顺达公司昌江分公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。自2018年7月起，林新坚未向恒顺达公司昌江分公司交纳物业相关费用。   一审法院认为，该案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：1.恒顺达公司昌江分公司是否为该案的适格主体以及恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》的效力问题；2.林新坚是否应当向恒顺达公司昌江分公司支付自2018年7月10日至2019年7月10日的物业相关费用的问题；3.每日2‰的违约金是否过高。   一、关于恒顺达公司昌江分公司是否为该案的适格主体以及恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》的效力问题。林新坚提出恒顺达公司昌江分公司不具有诉讼主体资格，并提出反诉请求，认为恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，因为林新坚所举证据不能证实恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》符合法律规定认定合同无效的情形，故对林新坚要求确认《前期物业管理服务协议》无效的诉讼请求，不予支持。《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。根据该规定，业主虽然不是直接的合同签订者，但是系物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者，因此，该案中的《前期物业管理服务协议》对林新坚具有约束力，而作为该案中的《前期物业管理服务协议》的物业服务企业，具有诉讼主体资格。   二、关于林新坚是否应当向恒顺达公司昌江分公司支付自2018年7月10日至2019年7月10日的物业相关费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，该案中，依照涉案《前期物业管理服务协议》的约定，林新坚每月应当向恒顺达公司昌江分公司交纳物业服务费188.43元（125.62㎡×1.5元/㎡·月），电梯使用费18元，公用水电公摊费15元，生活垃圾处理费6元，合计227.43元。自2018年7月10日至2019年7月10日，13个月共计2956.59元，但恒顺达公司昌江分公司已减免了物业服务费，仅按物业相关费用每月39元,13个月共计507元，予以照准。林新坚提出因恒顺达公司昌江分公司履行义务有瑕疵，要求行使瑕疵履行抗辩权，拒绝支付物业相关费用。一审法院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业相关费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为恒顺达公司昌江分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从该案的具体情形分析，林新坚提出的停水问题、电梯问题、消防安全问题，林新坚都已及时整改，未出现较大瑕疵，以至于出现影响业主正常生活的情形，因此，一审法院对林新坚的辩解不予采纳。   三、关于每日2‰的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。该案中，恒顺达公司昌江分公司主张按照涉案《前期物业管理服务协议》的约定，按每日2‰计算滞纳金，该滞纳金实质上应为违约金，该违约金明显过高，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。该案中，林新坚提出违约金的计算标准超过法律规定，有事实及法律依据。根据上述法律规定，结合双方的履约情况分析，恒顺达公司昌江分公司的损失主要是林新坚所拖欠的物业相关费用的银行利息，因此确定林新坚逾期交纳物业相关费用的违约金按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计算较为合理，截止2019年7月29日，林新坚尚欠恒顺达公司昌江分公司违约金12.14元（计算方法详见附件表格）。故对恒顺达公司昌江分公司主张的超出上述范围内的违约金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、林新坚应当于判决生效之日起十日内，向海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司支付电梯使用费、公用水电公摊费、生活垃圾处理费合计507元及违约金12.14元（违约金暂计至2019年7月29日，期后违约金计算方法：以所欠电梯使用费、公用水电公摊费、生活垃圾处理费为基数，按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回海南恒顺达物业管理有限公司昌江分公司的其他诉讼请求；三、驳回林新坚的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）、反诉案件受理费100元，由林新坚负担。   二审中，林新坚提交民事起诉状、昌江福源小区前期物业服务合同、临时管理规约、紧急通知、公告、营业执照，拟证明美丽春天物业公司系本案适格主体。恒顺达公司昌江分公司不具有本案的主体资格，恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订的《前期物业服务协议》为无效合同。同时，地恒公司，地恒公司与林新坚于2016年12月30日已经与美丽春天物业公司终止了物业合同恒顺达公司昌江分公司签订了协议，但是美丽春天物业公司在2017年7月7日向法院起诉要求林新坚缴纳物业管理费用这个时间段是美丽春天物业公司在管理，并非是恒顺达公司昌江分公司管理。经质证，恒顺达公司昌江分公司认为该份证据不属于二审新证据，对民事起诉状的三性及证明内容均不认可，该民事起诉状原告是美丽春天物业公司，诉讼请求为美丽春天物业公司起草，恒顺达公司昌江分公司不清楚该案件双方的权利义务，也无法干涉美丽春天物业公司如何提出诉请，但可以确定的是地恒公司与美丽春天物业公司于2016年12月30日签署协议书，美丽春天物业公司不再为福源公司提供物业服务；对于昌江福源小区前期物业服务合同、临时管理规约的三性及证明内容均不予认可，该证据仅能证明地恒公司曾与美丽春天物业公司签订过协议，美丽春天物业公司曾为福源小区提供过服务，但该物业合同已经于2016年12月31日协议解除；对紧急通知的三性、证明内容均不认可，该通知为美丽春天物业公司单方出具，恒顺达公司昌江分公司不知情，且该通知与本案无关；对于公告的三性、证明内容均不认可，该公告为美丽春天物业公司单方面发布，且内容涉及到之前欠交物业费的解决方案，恒顺达公司昌江分公司对该案件不清楚，该证据无法证明林新坚拟证恒顺达公司昌江分公司诉讼主体资格的问题。本院认为，根据一审法院已查明的事实，可对以上证据真实性予以确认，但美丽春天物业公司与地恒公司先签订《前期物业服务合同》并不当然导致地恒公司与恒顺达公司昌江分公司签订的《前期物业服务协议》合同效力，故对其证明内容不予确认。   恒顺达公司昌江分公司提交证据1：海南恒顺达物业管理有限公司收款收据；证据2:3楼A-13B房林新坚面积差异、契税及活期利息退款申请函；证据3:林新坚中国建设银行单位客户专用回单，证据1-3拟共同证明林新坚应退还的房屋面积差价及税费已由地恒公司退还，林新坚已无可供抵扣的资金。经质证，林新坚对该份证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，同时恒顺达公司昌江分公司提交的三份证据验证了林新坚提交的新证据，在2017年7月-11月之间小区是美丽春天物业公司，当时诉讼的主体是美丽春天物业公司与林新坚，我们从恒顺达公司昌江分公司提交的证据中看出，收款人均系恒顺达公司昌江分公司，更加验证了该物业小区存在两家物业公司，但林新坚与美丽春天物业公司签订了《前期物业服务协议》，并没有与恒顺达公司昌江分公司签订新的协议，就从这个时候开始，林新坚知道新的公司进入之后就不认同恒顺达公司昌江分公司作为该小区物业公司，就一直没有缴纳物业费。本院认为，双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，并可以证明地恒公司已将房屋面积差价及税费退还给林新坚，对其证明内容予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、恒顺达公司昌江分公司于2016年12月31日与地恒公司签订的《前期物业管理服务协议》是否有效，恒顺达公司昌江分公司是否是本案适格原告；二、林新坚是否应向恒顺达公司昌江分公司交纳物业相关费用。   关于恒顺达公司昌江分公司于2016年12月31日与地恒公司签订的《前期物业管理服务协议》是否有效，恒顺达公司昌江分公司是否是本案适格原告的问题。林新坚上诉主张2016年12月31日恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》因以合法式掩盖非法目的而无效。根据二审恒顺达公司昌江分公司提交的证据，证明房屋差价款及税费均已退还林新坚，因此，不存在地恒公司为了逃避退款的非法目的，故意与美丽春天物业公司终止合同而也恒顺达公司昌江分公司签订合同的事实。故林新坚上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。根据一审查明事实，福源小区先是由美丽春天物业公司提供物业服务，合同履行过程中，经地恒公司与美丽春天物业公司协商一致，合同期限截止于2016年12月31日。2016年12月31日恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订《前期物业管理服务协议》时，福源小区业主委员会尚未成立，地恒公司，地恒公司继续委托物业公司从事小区物业服务符合法律规定双方当事人真实意思表示，合法有效,对合同双方当事人以及包括林新坚在内的全体业主均具有法律约束力。林新坚上诉主张美丽春天物业公司才是合同相对人，恒顺达公司昌江分公司不是适格原告，与查明事实不符，本院不予支持。美丽春天物业公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，一审审理程序合法，林新坚认为一审程序违法的上诉主张，于法无据，本院不予支持。另，福源小区已成立业主委员会，对前期物业合同效力问题提起诉讼，应当由业主大会投票决定，林新坚作为业主之一，无权就合同效力自行提起诉讼。   关于林新坚是否应向恒顺达公司昌江分公司交纳物业相关费用的问题。如前所述，恒顺达公司昌江分公司与地恒公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方当事人以及包括上诉人林新坚在内的全体业主均具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。恒顺达公司昌江分公司，要求林新坚支付拖欠的电梯使用费、公用水电分摊费、生活垃圾处理费等，有事实依据，林新坚应当履行自己的义务。林新坚认为恒顺达公司昌江分公司提供的物业服务未到达物业服务合同的要求,不应交纳费用。根据《前期物业管理服务协议》的收费标准，林新坚每月应当交纳物业服务费188.43元（125.62㎡×1.5元/㎡·月），电梯使用费18元，公用水电公摊费15元，生活垃圾处理费6元，合计227.43元。考虑到物业服务期间的实际情况，恒顺达公司昌江分公司已主动减免2018年7月10日至2019年7月10日期间的物业服务费2956.59元，仅对电梯使用费、公用水电公摊费、生活垃圾处理费等提出诉请。林新坚作为小区业主，对以上合理费用负有交纳义务。一审判决林新坚支付拖欠的相关物业费用及承担违约金，于法有据，本院予以维持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。林新坚的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由林新坚负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年六月十七日   法官助理 白 黎   书记员 王圣忠   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。