海南省临高县人民法院诉讼文书拟稿纸                 民事判决书    （2020）琼9024民初247号    原告：海南万恒物业服务有限公司，住所地海口市海甸万恒路18号万恒城市花园A幢1B，统一社会信用代码：914600007138128936。    法定代表人：张谋，该公司总经理。    委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。    被告：黄春生，男，1974年4月27日出生，汉族，公民身份号码：XXX，住临高县。    委托诉讼代理人：王礼清，男，1953年10月1日出生，住临高县，推荐单位：临高县礼贯小区第二届业主委员会。    原告海南万恒物业服务有限公司（以下简称万恒物业公司）诉被告黄春生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万恒物业公司委托诉讼代理人陈建兴，被告黄春生及其委托诉讼代理人王礼清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告万恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年1月1日起至2019年7月31日的物业服务费5112元；2、请求判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年7月31日止的公摊水电费632.7元；3、请求判令被告向原告支付自2019年7月1日起至2019年7月31日的电费196.42元、水费58.2元，共计254.62元；4、判令被告向原告支付滞纳金1200元（以欠费总额20%计付）。事实和理由：被告购买了临高县临城镇礼贯小区A7-2房，房屋建筑面积为137.43平方米。2015年4月26日，开发商临高县城镇建设投资有限公司与原告签订《物业管理委托合同书》，约定临高县城镇建设投资有限公司委托原告对临高县临城镇礼贯小区进行物业管理；委托期限为10年，自2015年4月26日至2025年4月25日；物业管理服务费住宅用房为每月每平方米1.2元，商业用房每月每平方米1.5元；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按应付款的1%交纳滞纳金。2019年8月1日，原告因故撤场，不再为礼贯小区提供物业服务。由于被告拖欠原告物业服务费等尚未交纳，经原告多次电话及书面催缴，被告拒不履行。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。    被告黄春生辩称：一、被告存在拖欠物业管理费的事实；二、原告方在履行物业管理服务期间管理不到位；三、原告以往收取被告物业费未开相关票据；四、被告同意缴纳拖欠的物业费，但原告要将在物业服务管理期间的相关设备修复；五、原告主张滞纳金没有事实及法律依据；六、涉案房屋被告已装修，但未入住。    原告万恒物业公司围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：证据一、《物业管理委托合同书》，拟证明2015年4月26日临高县城镇建设投资有限公司与原告签订《物业管理委托合同书》约定：临高县城镇建设投资有限公司委托原告对礼贯小区进行物业管理，管理期限为10年，自2015年4月26日至2025年4月25日；物业管理服务费，住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按应付款的1%交纳滞纳金；证据二、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证，证明被告最后一次向原告交过部分物业服务费记录；证据三、EMS邮寄封面，证据四、律师函，证据三至证据四共同证明原告委托律师向被告发放了律师函，催缴欠费。被告对证据一的真实性无异议；对证据二、证据三、证据四的“三性”均有异议，被告没有收到律师函。本院经审查认为，原告提供的上列证据来源合法，且均与本案有关联，本院予以确认。    被告黄春生未提供证据。    根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄春生购买临高县临城镇礼贯小区A7-2房，房屋建筑面积为137.43平方米。2015年4月26日，临高县城镇建设投资有限公司与原告万恒物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定临高县城镇建设投资有限公司将位于临高县礼贯北路礼贯小区委托原告进行物业管理，委托管理期限为10年，自2015年4月26日起至2025年4月25日止；物业管理服务费住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天应付款的1%元交纳滞纳金，逾期三个月者，原告将按无人居住给予停水停电处理，并追收滞纳金。合同签订后，原告为礼贯小区提供物业管理服务。原告于2019年8月1日开始已不再为礼贯小区提供物业服务。被告黄春生自2017年1月1日起至2019年7月31日止（共31个月）未交纳物业管理费，被告未交纳的物业管理费为5112元（137.43平方米×1.2元/平方米×31个月=5112元）。另欠原告自2017年1月1日起至2019年7月31日止的公摊水电费632.7元、自2019年7月1日起至2019年7月31日的电费196.42元、水费58.2元。经原告委托律师向被告发出催缴欠费律师函后，被告至今尚未交缴。    本院认为，临高县城镇建设投资有限公司与原告万恒物业公司签订的《物业管理委托合同书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，临高县城镇建设投资有限公司作为礼贯小区的建设单位与原告签订的前期物业服务合同，对被告黄春生具有约束力。原告依约为被告提供物业服务，被告未按约交纳物业管理费已构成违约。因此，原告请求判令被告支付2017年1月1日起至2019年7月31日止拖欠的物业服务费5112元及支付自2017年1月1日起至2019年7月31日止的公摊水电费632.7元、自2019年7月1日起至2019年7月31日的电费196.42元、水费58.2元，共计5999.32元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告请求判令被告支付滞纳金1200元的诉讼请求，上述物业管理合同虽有被告逾期缴纳物业管理费原告可追收滞纳金的约定，但该约定明显过高，而且对于被告缴纳物业费的具体时间及方式约定不明，根据合同法第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”及第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，被告最迟应于2019年8月1日向原告交纳物业服务费5112元。对于被告主张的滞纳金实质为合同违约金，根据合同违约金的性质及最高限额，本院酌定按月利率2%，自2019年8月1日起至本案起诉之日止计付。被告主张涉案房屋已装修未入住，并不能作为免除依约应当缴纳物业服务费的事由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四、五项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定，判决如下：    一、限被告黄春生自本判决发生法律效力之日起七日内支付原告海南万恒物业服务有限公司自2017年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费5112元、自2017年1月1日起至2019年7月31日止的公摊水电费632.7元、自2019年7月1日起至2019年7月31日的电费196.42元、水费58.2元，共计5999.32元；    二、限被告黄春生自本判决发生法律效力之日起七日内支付原告海南万恒物业服务有限公司违约金（以物业服务费5112元为基数，按月利率2%，自2019年8月1日起至本案起诉之日止计付）。    如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费50元，由被告黄春生负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。                                       审 判 长 陈魁坚审 判 员 王 艳审 判 员 冯青青二〇二〇年六月二十二日书 记 员 王春婷                                       附本案适用相关的法律条文：    《中华人民共和国合同法》    第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    第六十二条 【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：    （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。    （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。    （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。    （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。    （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。    （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。    《中华人民共和国民事诉讼法》    第一百六十四条第一款 当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。                                                                          审核：陈魁坚 撰稿：陈魁坚 校对：王春婷 印刷：韩雪影                   海南省临高县人民法院  2020年6月22日印制