成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11229号 原告：成都市艾米奇鞋业有限公司，住所地成都市武侯区武侯新城管委会鞋都南路**。 法定代表人：张丽娜。 委托诉讼代理人：彭育波，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖菊，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：成都腾越皮革制品有限公司，，住所地成都市武侯区鞋都南路**武侯新城管委会内）。 法定代表人：张权东。 第三人：四川天府银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市青羊区青羊大道**附**。 负责人：林空。 委托诉讼代理人：金杰，四川纵和律师事务所律师。 第三人：四川女鞋之都商业投资管理有限责任公司，住，住所地成都市武侯区鞋都南路南三路****侯新城管委会内）。 法定代表人：张权东。 原告成都市艾米奇鞋业有限公司（以下简称艾米奇公司）与被告成都腾越皮革制品有限公司（以下简称腾越公司）及第三人四川天府银行股份有限公司成都分行（以下简称天府银行）、四川女鞋之都商业投资管理有限责任公司（以下简称女鞋之都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告艾米奇公司的委托诉讼代理人彭育波、肖菊，第三人天府银行的委托诉讼代理人金杰到庭参加了诉讼。被告腾越公司及第三人女鞋之都公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 艾米奇公司向本院提出诉讼请求：1.判令腾越公司协助艾米奇公司办理成都市武侯区××路××号××层××号物业的权属证书登记手续；2.注销天府银行对前述房屋的抵押登记。事实与理由：艾米奇公司与腾越公司于2015年3月26日签订了“四川外销鞋城·出口展示订货中心”《物业买卖合同》（合同编号：ＷＳ-119），约定由艾米奇公司购买腾越公司位于成都市武侯区××路××号××层××号物业，物业总价为2270450元，腾越公司应在物业实际交付后三年内为艾米奇公司办理诉争物业的权属证书，腾越公司在艾米奇公司取得物业的权属证书后，应协助艾米奇公司办理物业的土地使用证。合同签订后，艾米奇公司向腾越公司支付了全部购房款。艾米奇公司实际于合同签订时已经实际使用讼争物业办公，故按照《物业买卖合同》第九条约定，腾越公司最迟应在2018年年中前为艾米奇公司办理权属证书。艾米奇公司甚至在2018年下半年，将办理权属证书所需材料交给腾越公司办理权属证书，但腾越公司一直以各种理由为借口没有给艾米奇公司办理权属证书。艾米奇公司于2019年7月24日，向腾越公司发出书面《催告函》，要求腾越公司在收到《催告函》后15日内完成权属证书的办理工作，但腾越公司在收到《催告函》后既未按要求为艾米奇公司办理权属证书，也未联系艾米奇公司提出明确的解决措施。故诉至人民法院。 腾越公司未作答辩。 天府银行辩称，我方与腾越公司签订担保合同时案涉房屋只有大产权证书，且没有备案。签订物业买卖合同的行为仅为债权行为而非物权行为，我方设定的抵押权属于担保物权，且我方为善意第三人，物权应当优于债权。艾米奇公司并未支付足额价款，仅以占有不能获得物权。请求人民法院驳回艾米奇公司的诉讼请求。 女鞋之都公司未作陈述。 艾米奇公司围绕诉讼请求依法提交了《物业买卖合同》、《催告函》、EMS快递单、签收记录、企业信息、房屋信息、物业费收据等，拟证明艾米奇公司购买并占用讼争物业在先，天府银行未尽到调查义务。天府银行因《物业买卖合同》签订时间与约定时间倒挂而对该合同实际签订时间提出异议，并认为艾米奇公司提交的付款证明中仅有部分是支付房款，艾米奇公司实际并未付清房款，对其他证据材料无异议。腾越公司、女鞋之都公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。天府银行提交了经公证的借款合同和最高额抵押担保合同等。艾米奇公司对证据真实性、合法性不持异议，但认为银行未能履行调查义务。经审查，艾米奇公司、天府银行提交的上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月26日，艾米奇公司与腾越公司签订《物业买卖合同》，约定艾米奇公司以2270450元对价购买腾越公司位于成都市武侯区××路××号××层××号物业，建筑面积454.09㎡，套内面积342.75㎡。具体付款方式约定如下：1.合同签订时，支付800000元；2.2016年3月31日前支付735225元；3.2017年3月31日前支付735225元；4.款项付清之前，物业所有权属于腾越公司。还约定“买受人付清全部价款后，甲方（腾越公司）应当在2012年8月31日前，将本合同物业交付给乙方（艾米奇公司）”；“甲方（腾越公司）原则上于物业实际交付乙方（艾米奇公司）后三年后协助乙方（艾米奇公司）办理本合同物业的权属证书（即房产证）”。 艾米奇公司向女鞋之都公司于2015年4月7日支付“购房款”500000元，于2015年4月21日支付“购房款”300000元。另于2015年9月22日支付“商管费及保证金”100000元。 艾米奇公司向腾越公司于2016年10月21日支付“其他”款100000元，于2016年5月20日支付“房款”200000元，于2016年8月1日支付“其他”款100000元，于2016年12月30日支付“其他”款100000元，于2017年3月10日支付“其他”款100000元，于2017年6月7日支付“购房款”100000元，于2017年5月16日支付“其他”款100000元，于2017年7月31日支付“购房款”100000元，于2017年8月31日支付“购房款”300000元，于2017年11月28日支付“房款”100000元，于2018年4月28日支付“房款”100000元，于2018年6月29日支付“房款”114386.8元。以上共计1514386.8元。 2019年7月17日，艾米奇公司致函腾越公司催办权属证书，催告函由他人签收。7月24日本人签收的邮件无法看出邮寄对象。 另查明：1.2016年9月，女鞋之都公司向天府银行（原南充市商业银行股份有限公司成都分行）借款，腾越公司以其名下位于武侯区××路××号××栋共35890.08㎡非生产性工业房产提供抵押担保并办理抵押登记。2.工商登记显示2017年5月19日艾米奇公司的住所地由成都市武侯区川藏路成双段鞋都南路**（武侯新城管委会内）变更为成都市武侯区武侯新城管委会鞋都南路**。 本院认为，首先,《物业买卖合同》中约定的房屋交付时间为2012年，但买卖合同刚签订于2015年，且约定交房后三年后办理权属证书，时间逻辑不符。第二，艾米奇公司提交的所有转款总额与购房款不能完全对应，艾米奇公司无法对转款金额作出合理解释，标注为“其他”的转款认定为房款缺乏依据。第三，艾米奇公司将购房款付给女鞋之都公司缺乏腾越公司的指定或确认。艾米奇公司对腾越公司付“购房款”金额未达到房款总额，即使加上支付给女鞋之都公司的“购房款”也不足额。故，在艾米奇公司无法证明付清全部购房款的前提下，即使忽略《物业买卖合同》存在的时间瑕疵，根据合同约定房屋所有权仍属于腾越公司，可知艾米奇公司无权要求办理相应房产的权属证书。我国不动产所有权依登记转移，现案涉房产仍登记在腾越公司名下，艾米奇公司目前仅对腾越公司享有合同债权。从形式上看天府银行抵押权已经登记设立。艾米奇公司在本案中提交的证据不足以证明自抵押权设立前至今一直稳定持续使用案涉房屋，不能证明天府银行若尽到审慎的调查义务能够发现艾米奇公司的权利存在，此时艾米奇公司无权要求注销抵押登记。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回成都市艾米奇鞋业有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由成都市艾米奇鞋业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  张 翔 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  李舒驹