广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民初428号原告（申请执行人）：汕头市金源资产经营有限公司，住所地广东省汕头市×××××××××××××××。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：林达祺、王津，广东泛尔律师事务所律师。被告（案外人）：陈振兴，男，汉族，1965年3月23日出生，住广东省汕头市金平区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××416。被告（案外人）：罗映珠，女，汉族，1972年3月12日出生，住广东省汕头市龙湖区××××金涛庄西区25栋203房，公民身份号码440××××××××××××025。被告（案外人）：林屏珊，女，汉族，1964年10月21日出生，住广东省汕头市龙湖区××××金涛庄西区25栋204房，公民身份号码440××××××××××××728。被告（案外人）：林江，男，汉族，1968年7月11日出生，住广东省汕头市金平区×××××××××6×，公民身份号码440××××××××××××717。被告（案外人）：陈佩卿，女，汉族，1946年1月1日出生，住广东省深圳市福田区××××××百花园二期芙蓉阁16B，公民身份号码440××××××××××××421。被告（案外人）：张晓俊，男，汉族，1971年6月17日出生，住广东省汕头市金平区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××012。被告（案外人）：许慕玲，女，汉族，1978年10月31日出生，住广东省汕头市龙湖区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××623。被告（案外人）：郭晓晖，男，汉族，1973年1月28日出生，住广东省汕头市龙湖区××××金涛庄西区25栋601房，公民身份号码440××××××××××××215。被告（案外人）：伍泽峰，男，汉族，1969年1月12日出生，住广东省汕头市金平区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××210X。被告（案外人）：郑开成，男，汉族，1944年7月29日出生，住广东省汕头市龙湖区××××丹阳庄东区13栋302房，公民身份号码440××××××××××××016。被告（案外人）：魏丽勤，女，汉族，1972年5月10日出生，住广东省汕头市金平区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××024。被告（案外人）：陈伦志，男，汉族，1973年11月26日出生，住广东省汕头市龙湖区××××金涛庄西区25栋405房，公民身份号码440××××××××××××412。被告（案外人）：林伟忠，男，汉族，1968年10月11日出生，住广东省汕头市龙湖区××××金涛庄西区25栋406房，公民身份号码440××××××××××××055。上述被告共同委托诉讼代理人：陈颖、王俊伟，广东融易律师事务所律师。第三人（被执行人）：汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司，住所地广东省汕头市丹霞庄新城市×××××下。法定代表人：林惠贞，经理。第三人（被执行人）：林和光，男，汉族，1955年12月8日出生，住广东省汕头市金平区××××××××××3座303房，公民身份号码440××××××××××××01X。第三人（被执行人）：钟静云，女，汉族，1960年5月20日出生，住广东省汕头市金平区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××024。原告汕头市金源资产经营有限公司（下称金源公司）诉被告陈振兴、罗映珠、林屏珊、林江、陈佩卿、张晓俊、许慕玲、郭晓晖、伍泽峰、郑开成、魏丽勤、陈伦志、林伟忠，第三人汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司（下称同乐公司）、林和光、钟静云申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林达祺，被告林江、十三被告共同委托诉讼代理人王俊伟到庭参加诉讼。第三人同乐公司、林和光、钟静云经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2014）汕中法执异字第11—25号《执行裁定书》；2.判决许可对汕头市××区××庄××幢（现址为××庄××幢）201、203、204、206、301、302、303、304、305、401、402、403、404、405、406号房（下称案涉房产）的执行措施；3.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：一、本案案涉房产已经生效判决文书查明和判决系林和光所有，原债权人对案涉房产享有优先受偿权，且在抵押权范围内的部分房产已由汕头市中级人民法院（下称汕头中院）依法拍卖，拍卖所得款用于偿还原汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部（下称新兴营业部）的债务。1995年8月18日，林和光与汕头经济特区金城建设发展总公司（下称金城公司）签订《房屋买卖合同》，购买位于汕头市××区××幢第2-4层房地产（含案涉房产在内），后林和光及配偶将上述房产为同乐公司向新兴营业部的贷款提供抵押担保，并在1996年3月19日向原汕头市国土房产局核准抵押登记，原汕头市国土房产局出具抵[1996]D1810《他项权利证明》，后同乐公司没有按约定偿还贷款，新兴营业部向汕头中院提起诉讼。汕头中院在（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》中审理查明了本案案涉房产的所有权应为林和光所有，同时判决新兴营业部对本案案涉房产享有优先受偿权。在该案进入执行阶段后，其中202、205两套房产均由汕头中院依法拍卖，拍卖所得款项用于偿还同乐公司结欠新兴营业部的部分债务。上述判决及执行措施，均认为案涉房产为林和光所有，而非本案各被告所有。二、本案各被告购买争议的15套房产的行为发生在1996年至2000年之间，系在金源公司取得抵押权之后，无论依据当时的法律或现行的法律，其买卖行为均是无效。《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在物权法实施前，《中华人民共和国担保法》第四十九条也同样规定了：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”金城公司明知案涉房产早在1996年已设置了合法有效的抵押登记仍将之出售给本案各被告，依法应认定其转让行为无效。三、（2014）汕中法执异字第11—25号《执行裁定书》适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称查扣冻规定）第十七条的规定及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，系适用法律不当。首先，查扣冻规定第十七条原文是：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条文需满足两个基本条件：1.财产是被执行人财产；2.转让行为本身合法有效。而本案各被告实际上是向金城公司购房，金城公司并非本案被执行人，且转让行为发生在合法有效的抵押权之后，转让时未通知抵押权人，转让行为无效。因此适用该法条进行裁判是不恰当的。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》虽然具有保护消费者的精神，但该批复是针对合同法第二百八十六条作出的批复，而合同法第二百八十六条隶属于合同法第十六章“建设工程合同”的范围，本案不是因建设工程合同引起的追讨工程款的纠纷，更不是工程款优先受偿权与消费者谁更优先的问题，不应适用该条法律。各被告辩称，一、执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。执行裁定认为，各被告在购买案涉房产后，已支付了全部购房款并支付了购房契税等相关款项。虽然上述房产因被告以外的原因尚未登记至各被告名下，但各被告已经实际占有和使用案涉房产多年且各被告对未能完成房产登记手续没有过错与事实相符，并不存在金源公司起诉所称的认定事实不清情形。故，执行裁定根据查扣冻规定第十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于保护消费者权益的批复之规定，裁定各被告的执行异议成立从而中止对案涉房产的执行在适用法律方面没有错误，完全正确。二、林和光于1995年8月18日与金城公司签订《房屋买卖合同》时，金城公司并未开工建设，不具备1995年1月1日实施的《城市商品房预售管理办法》第五条所规定的商品房预售条件也未依法取得《商品房预售许可证》。因此，林和光与金城公司所签署的《房屋买卖合同》并不具备商品房预售的功能和效果，充其量仅产生对金城公司享有债权的法律效果；而且在物权法出台前，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，林和光从未取得案涉房产的物权或所有权。案涉房产本就不应作为林和光的财产予以执行。金源公司起诉所称的林和光、钟静云以其与金城公司所签署的《房屋买卖合同》为同乐公司向新兴营业部申请贷款提供的担保及原汕头市国土房产局出具的汕国土房产抵[1996]D1810号《他项权利证明》并不是物权意义上的抵押权，不具有抵押权的法律效力。各被告对案涉房产的购买和使用均符合我国法律法规，系合法取得。1999年11月13日汕头市金园区建设局对金城公司临时召集组报告的批复也明确了这一事实。执行裁定于法于理并无任何不妥。综上所述，执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院查明事实，依法驳回金源公司的诉讼请求。第三人同乐公司、林和光、钟静云没有提交书面意见。金源公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.金源公司营业执照，证明金源公司主体资格；2.（2014）汕中法执异字第11-25号《执行裁定书》，证明金源公司系该裁定书申请执行人，对裁定不服，有权提起本案诉讼；3.（1998）汕中法经一初字第31号，证明汕头中院判决新兴营业部对案涉房产的抵押权有效，对案涉房产享有优先受偿权；4.《他项权利证明》（汕国土房产抵【1××6】D18××），证明案涉房产在1996年3月19日之前已销售给林和光，且设置了抵押登记，抵押权人为新兴营业部；5.证明书，证明案涉房产开发商金城公司在将案涉房产销售给各被告之前已知悉案涉房产先销售给林和光并设置有抵押登记的事实；6.（1998）汕中法执字第169号《民事裁定书》，证明内容与证据3一致；7.（2000）汕中法执重字第81号《民事裁定书》；8.（2015）汕金法行初字第3号《行政判决书》；证据7-8证明案涉房产中的202、205号房在林和光名下被拍卖，拍卖所得款用于偿还新兴营业部的债务，306号房被汕头市房产管理局登记在案外人罗某坤名下的行政行为被确认违法。金源公司于庭后补充提交以下证据：9.房屋买卖合同，证明1995年8月18日抵押登记前，案涉房产已建成，该合同有原汕头市国土房产局盖章确认，而各被告购房合同均未经行政主管部门盖章确认；10.收款收据，证明林和光支付了相应购房款；11.（2014）汕中法执二恢字第18号之二《执行裁定书》；12.（2014）汕中法执二恢字第18号之四《执行裁定书》；13.（2014）汕中法执二恢字第18号之五《执行裁定书》；证据11-13证明金源公司依据政府文件承接原汕头市商业银行一揽子债权债务后，对案涉房产自2014年8月13日起至2022年8月7日的查封及续封情况。各被告在举证期限内提交以下证据：1.陈振兴身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、请示报告、发票，证明陈振兴1997年7月5日向金城公司购买201号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；2.罗映珠身份证、房屋预售协议书、房屋转让协议、广东省契税完税证、收据、通知、请示报告、证明、发票，证明罗映珠2005年7月21日向林江购买203号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；3.林屏珊身份证、房屋预售协议书、房屋转让协议、广东省契税完税证、收据、证明、发票，证明林屏珊2001年5月2日向林江购买204号房，该房现已完税；4.林江身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、证明、发票，证明林江1999年9月11日向金城公司购买206号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；5.陈佩卿身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、请示报告、发票，证明陈佩卿1999年11月26日向金城公司购买301号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；6.张晓俊身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、请示报告、证明、发票，证明张晓俊2000年1月29日向金城公司购买302号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；7.许慕玲身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、请示报告、证明、发票，证明许慕玲1999年12月27日向金城公司购买303和403号房，该二处房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权；8.郭晓辉身份证、房屋预售协议书、房屋转让协议、收据、通知、请示报告，证明郭晓辉2009年3月23日向林江购买304号房；9.郑开成身份证、房屋预售协议书、房屋转让协议、收据、广东省契税完税证、发票，证明郑开成2004年1月22日向郑烈豪购买401、402号房，该二处房现已完税；10.魏丽勤身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、请示报告、证明、发票，证明魏丽勤1999年11月25日向金城公司购买304号房，该房现已完税；11.陈伦志身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、收据、发票，证明陈伦志1999年11月25日向金城公司购买405号房，该房现已完税；12.伍泽峰身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、通知、发票，证明伍泽峰1999年9月6日向金城公司购买305号房，该房现已完税；13.预售商品房许可证，证明金城公司对案涉房产的预售资格；14.通知、请示报告，证明金城公司承诺对案涉房产协助办理确权；15.工程施工许可证，证明1996年4月15日汕头市龙湖区城乡建设局对××区（××庄）授予许可工程施工。16.林伟忠身份证、房屋预售协议书、广东省契税完税证、契税收据、配套费的收款收据，证明林伟忠1997年11月7日向金城公司购入406号房，该房现已完税，购房后金城公司承诺协助办理确权。经质证，本院对当事人提供的证据分析认证如下：对金源公司的证据1-4、6-9、11-13的真实性予以确认，证据5与待证事实缺乏关联性，证据10与本案审理缺乏关联性，对该两份证据不予采纳；对各被告提交的证据，除通知、请示报告系复印件真实性无法确认外，其余证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年3月19日，原汕头市国土房产局发出汕国土房产抵[1××6]D18××号《他项权利证明》，载明“兹有抵押担保人林和光以××区××楼2-4层三层（建筑面积1800.00平方米）作为抵押物，为汕头市金园区同乐购物俱乐部有限公司向汕头经济特区龙融城市信用合作社新兴营业部申请贷款，设定抵押期限为壹年（自96年3月19日起至97年3月18日止），抵押双方已向我局抵押登记在案；并按《不可撤销抵押担保声明书》有关条款执行。抵押期满或他项权利（贷款本息已清偿）终止时，抵押双方应向我局办理注销登记。该抵押物尚未办理《房地产权证》，今后核准发证时，应将《房地产权证》交给抵押权人收存。”在新兴营业部与同乐公司、林和光、钟静云借款合同纠纷案中，本院于1998年6月4日作出（1998）汕中法经一初字第31号《民事判决书》（下称31号判决），判令：同乐公司付还新兴营业部借款本金180万元及利息；同乐公司不能付还上述欠款时，新兴营业部对林和光和钟静云提供的抵押物享有优先受偿权。该判决查明：1996年10月3日，新兴营业部与同乐公司签订《企业借款合同》，约定新兴营业部借给同乐公司230万元，借款利率月息9.24‰，还款日期1996年12月26日。林和光和钟静云出具不可撤销抵押担保声明书，明确表示提供其自有的位于汕头市××区××楼2-4层三层（建筑面积1800平方米）的房产作为上述借款的抵押，同时，在汕头市公证处办理公证并向市国土部门办理了他项权利证明。同乐公司、林和光和钟静云未能履行31号判决确定的义务，本院依据新兴营业部的申请，于1998年11月9日作出（1998）汕中法执字第169号《民事裁定书》，裁定冻结林和光位于××区××××幢2-4层建筑面积1800平方米房产。因当时前述房产尚未竣工，无法明确楼房的具体方位等客观原因，未能对前述房产采取查封措施。1998年11月11日，本院裁定该案中止执行。2000年9月30日，新兴营业部向本院申请恢复执行。案在执行中，本院依法拍卖了林和光位于27街区金城商住楼A幢202、205号房产，拍卖得款158541.7元已付还了新兴营业部。2000年12月20日，本院再次裁定该案中止执行。2014年5月5日，金源公司根据《关于由汕头市金源资产经营有限公司承接汕头市商业银行资产负债的通知》（汕府办[2××1]××号）向本院申请变更其为申请执行人，并于2014年5月8日提出恢复执行该案申请。本院经审查于2014年7月2日作出（2014）汕中法执二恢字第18号之一《执行裁定书》，裁定变更金源公司为该案申请执行人。2014年8月13日，本院作出（2014）汕中法执二恢字第18号之二《执行裁定书》，查封了第三人林和光位于汕头市××区××区××A幢的案涉房产。另查明，陈振兴与金城公司于1997年5月13日签订《房屋预售协议书》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第2层201房，建筑面积101.86平方米，房款总金额203720元。陈振兴于1999年12月30日支付房产交易费、印花税、产权工本费共618.56元，2000年2月1日支付购房款203720元，2000年2月25日缴交购房契税3055.8元。林江与金城公司于1999年12月24日签订《汕头市商品房预售契约》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第2层203房，建筑面积103.68平方米，房款总金额217728元。林江于2000年2月1日支付购房款217728元，2000年2月25日缴交购房契税3265.92元，2010年6月28日支付其他费用144元。罗映珠与林江于2005年7月21日签订《房屋转让协议书》，约定向林江购买位于汕头市××区××幢第2层203房，房款总金额160000元。罗映珠于2005年7月21日向林江支付购房款150000元。林江与金城公司于1999年12月24日签订《汕头市商品房预售契约》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第2层204房，建筑面积103.68平方米，房款总金额217728元。林江于2000年2月1日支付购房款217728元，2000年2月25日缴交购房契税3265.92元，2010年6月28日支付其他费用144元。林屏珊与林江于2001年5月2日签订《房屋转让协议书》，约定向林江购买位于汕头市××区××幢第2层204房，房款总金额150000元。林屏珊于2001年5月5日向林江支付购房款140000元。林江与金城公司于1999年9月11日签订《汕头市商品房预售契约》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第2层206房，建筑面积101.86平方米，房款总金额213906元。林江于2000年1月5日支付购房款213906元，2000年2月25日缴交购房契税3208.59元，2010年6月28日支付其他费用144元。陈佩卿与金城公司分别于1996年11月2日和1999年11月26日签订《房屋预售协议书》和《汕头市商品房预售契约》各一份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第3层301房，建筑面积101.86平方米，房款总金额245686元。陈佩卿于1999年11月26日支付房产交易费、印花税、产权工本费、配套费共19261.58元，1999年11月25日支付购房款245686元，1999年11月26日缴交购房契税3685.29元。张晓俊与金城公司于2000年1月29日签订《汕头市商品房预售契约》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第3层302房，建筑面积85.13平方米，房款总金额211973元。张晓俊于2000年1月31日支付房产交易费、印花税、产权工本费、配套费共18765.79元，2000年2月1日支付第一、二期购房款100000元，2000年2月25日缴交购房契税3179.6元，2010年6月28日支付其他费用108元。许慕玲与金城公司于1999年12月27日签订《汕头市商品房预售契约》两份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第3层303房、第4层403房。上述两套房产建筑面积均为103.68平方米，房款金额均为258163元。许慕玲于1999年12月30日支付两套房产交易费、印花税、产权工本费、配套费、室内装修费、其他费用共51113.56元，2000年1月5日支付两套房购房款516326元，2000年1月5日缴交两套房购房契税7744.9元，2010年6月28日支付两套房其他费用288元。林江与金城公司于1999年5月13日签订《房屋预售协议书》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第3层304房，建筑面积103.68平方米，房款总金额217728元。林江于1999年5月13日以折抵工程款方式支付购房款217728元。郭晓晖与林江于2009年3月23日签订《合同书》，约定向林江购买位于汕头市××区××幢第3层304房，房款总金额190000元。郭丰耿（代郭晓晖）于2009年3月23日支付购房款190000元。伍泽峰与金城公司分别于1997年8月1日和1999年9月6日签订《房屋预售协议书》和《汕头市商品房预售契约》各一份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第3层305房，建筑面积85.13平方米，房款总金额195799元。伍泽峰于1999年9月9日支付购房款195799元，1999年9月9日缴交购房契税5873.97元。郑烈豪与金城公司分别于1996年9月1日和1999年7月24日签订《房屋预售协议书》和《汕头市商品房预售契约》各两份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第4层401、402房。401房建筑面积101.86平方米，房款总金额245686元；402房建筑面积85.13平方米，房款总金额205333元。郑烈豪于1999年11月24日支付上述两套房产代收契税等费用52895.73元,1999年11月25日支付401房购房款245686.5元，1999年11月26日缴交401房购房契税7370.58元；1999年11月25日支付402房购房款205333.56元，1999年11月26日缴交402房购房款契税6159.99元。郑开成与郑烈豪于2004年10月22日签订《房产交易协议书》，约定向郑烈豪购买位于汕头市××区××幢第4层401、402房，房款总金额123000元。郑开成于2004年10月22日支付购房款123000元。魏丽勤与金城公司于1999年11月25日签订《汕头市商品房预售契约》，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第4层404房，建筑面积103.68平方米，房款总金额306892元。魏丽勤于1999年11月25日支付购房款306892元，1999年11月26日缴交购房契税9206.76元。陈伦志与金城公司分别于1996年10月22日和1999年11月25日签订《房屋预售协议书》和《汕头市商品房预售契约》各一份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第4层405房，建筑面积85.13平方米，房款总金额205333元。陈伦志于1999年11月25日支付购房款205333.5元，房产交易费、印花税、产权工本费、配套费共18545.18元，1999年11月26日缴交购房契税3080元，2010年6月9日支付其他费用108元。林伟忠与金城公司分别于1997年9月19日和1999年11月26日签订《房屋预售协议书》和《汕头市商品房预售契约》各一份，约定向金城公司购买位于汕头市××区××幢第4层406房，建筑面积101.68平方米，房款总金额244032元。林伟忠于1997年11月7日预付配套费、交易费、契证费共60397.43元，1997年11月7日支付购房款203360元，1997年11月7日缴交购房契税6100.8元。金城公司开发的汕头市××区××幢（现址为××庄××幢）于1996年4月取得《工程施工许可证》并开工建设，并在此后取得《预售商品房许可证》，1999年11月工程完全竣工后，金城公司将上述15套房产陆续交付上述购房户。上述房产至今未办理总确权。再查明，各被告作为案外人于2014年10月17日就（2014）汕中法执二恢字第18号之二《执行裁定书》向本院提出执行异议，本院于2015年2月21日作出（2014）汕中法执异字第11-25号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。金源公司不服上述异议裁定，于2015年3月24日向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院于2015年12月4日作出（2015）汕中法民二初字第2号《民事判决书》（下称2号判决），判决驳回金源公司的诉讼请求。金源公司不服，向广东省高级人民法院（下称省高院）提起上诉。省高院于2017年9月27日作出（2016）粤民终922号《民事裁定书》，裁定撤销2号判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，于2018年6月15日作出（2018）粤05民初3号《民事裁定书》（下称3号裁定），裁定驳回金源公司的起诉。金源公司不服，向省高院提起上诉。省高院于2019年8月20日作出（2019）粤民终1017号《民事裁定书》，裁定撤销3号裁定，指令本院审理。本院于2019年9月2日受理本案。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本院将对各被告是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定。本案中，各被告购买案涉房产，已全额支付或按合同约定支付了大部分购房款，并支付了购房契税等相关款项，且在房地产开发企业金城公司交付后使用案涉房产多年，实际占有上述房产。基于客观原因，各被告对案涉房产未过户到其名下并无过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中，各被告作为消费者已依据合同约定履行了主要义务，依法享有请求金城公司办理过户的请求权。各被告作为普通消费者对案涉房产享有的民事权益，符合消费者生存权保护的权利，可以排除执行。本院作出（2014）汕中法执异字第11-25号执行裁定处理恰当。由于案涉房产所处楼盘至今尚未办理总确权，金源公司主张其对案涉房产享有优先受偿权，足以对抗各被告对案涉房产享有的权利并请求执行，依据不足，不予支持。第三人同乐公司、林和光、钟静云经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告汕头市金源资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告汕头市金源资产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 郭建龙审 判 员 林 玫审 判 员 林 楠二〇二〇年五月二十九日法官助理 陈侄锋书 记 员 陈思妮