广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1724号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：刘全，男，1980年2月10日出生，汉族，住广东省徐闻县***********。被上诉人（原审原告）：全玉丽，女，1982年8月13日出生，汉族，住广东省徐闻县**********。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘全、全玉丽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、被上诉人于2020年3月29日已经办理了收楼手续，上诉人已向被上诉人交付了涉案房屋，且在该物业交付时上诉人已明确告知了被上诉人涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的事实，故即使上诉人存在逾期交房，逾期交房违约金的截止时间应为2020年3月29日。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。刘全、全玉丽辩称：一、关于逾期交房违约金，涉案楼盘尚未通过竣工验收备案，尚未达到交房条件，双方矛盾日益激化，不排除上诉人单方通知业主收楼后不配合、不协助甚至阻碍被上诉人接收涉案房屋，一审判决认定的截止时间为上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付涉案房屋之日止符合情理及法律依据。另，上诉人将不符合交付条件的房屋交付给被上诉人，实际上上诉人并没有完成全部交付义务，仍处于违约状态，且被上诉人也承担着收楼的质量风险，逾期交房违约金应当继续支付截至上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二、关于逾期交房违约金上限问题，上诉人逾期交房长达三年之久，仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，上诉人的违约行为处于持续状态，按照合同约定设定上限明显与上诉人违约行为严重程度不相符，也不足以弥补被上诉人作为守约方因逾期交房造成的经济损失。其次，若逾期交房违约金达到上限后，上诉人将不再受违约金条款的约束，不利于督促上诉人履行交房义务，一审判决认定合同约定上限违反公平原则并予以取消是正确的。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回维持一审判决。刘全、全玉丽于2019年10月17日向一审法院起诉请求：通大公司向刘全、全玉丽支付逾期交房违约金（以购房款420000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年4月21日，通大公司与刘全、全玉丽签订中山市商品房买卖合同，约定刘全、全玉丽向通大公司购买中山市火炬开发区*********，合同总价为420000元。刘全、全玉丽若有逾期付款的违约行为，则自逾期之日起，通大公司有权要求刘全、全玉丽每日按房价款的万分之一标准支付违约金，逾期超过30天的，通大公司随时有权在无需催告刘全、全玉丽的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时刘全、全玉丽还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。通大公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工备案证，并将符合本合同约定的商品房交付刘全、全玉丽使用。若通大公司逾期交房的，则自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，通大公司每日按刘全、全玉丽已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。刘全、全玉丽按合同约定支付完全部购房款，涉案房产已办理销售登记备案手续。关于涉案房产，通大公司因工程进度、资料不齐备等问题未办理竣工备案证，亦未向刘全、全玉丽交房。刘全、全玉丽遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审过程中，刘全、全玉丽明确其诉讼请求中的实际交付之日包含通大公司就涉案房产取得竣工备案证之条件。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。通大公司与刘全、全玉丽签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方对于通大公司逾期交房的事实没有异议，即对于违约金的起算时间2017年7月1日无异议，有争议的是违约金计算标准及计算截止时间。一审法院认为，双方合同中已明确约定若通大公司逾期交房，则每日按照已付房款的万分之一支付违约金并非畸低，也与刘全、全玉丽逾期付款的违约金相等，故一审法院予以维持。关于计算违约金截止时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向刘全、全玉丽支付已交付房价款的万分之一违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而刘全、全玉丽如未能按期付款的，则每日按总房价款的万分之一标准支付违约金（不设上限），逾期超过30天的，还另需支付房价款20%违约金。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促进通大公司履行义务，不利于刘全、全玉丽实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于刘全、全玉丽逾期付款可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的刘全、全玉丽以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至通大公司就涉案房产取得竣工备案证并实际交付之日止，理据充分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：通大公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘全、全玉丽支付逾期交房违约金（以420000元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区*********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付该商品房之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费809.98元，减半收取计404.99元（刘全、全玉丽已预交），由通大公司负担，于判决生效之日起七日内迳付刘全、全玉丽。本院二审期间，通大公司向本院提交确认书一份，拟证实涉案业主已经收楼。该确认书内容载明：“翠悦园3幢305房（以下简称‘该物业’），于2020年3月29日按现有条件给本人装修入住，贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住。”刘全在该确认书上签名及加盖指印。刘全、全玉丽发表质证意见：真实性由法院认定，关联性、合法性不确认，因为上诉人交付的房屋并未通过竣工验收备案，并未办理竣工验收备案手续，尚未达到交付条件，上诉人的交付义务没有实际完成，仍处于违约状态，被上诉人也因此要承担相应的收楼质量风险，逾期交房违约金应计算至上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为止。刘全、全玉丽在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：二审期间刘全、全玉丽确认刘全已于2020年3月29日签订确认书，并于当日办理收楼手续，领取了该涉案房屋钥匙。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：首先，关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交房时间为2017年6月30日前，但涉案业主实际收楼时间是2020年3月29日，逾期已长达二年有余。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。其次，关于逾期交房违约金截止时间问题。涉案商品房至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即尚未符合合同约定的交楼条件。但在此情况下，涉案业主于2020年3月29日办理了涉案商品房的收楼手续，并于当天出具确认书确认通大公司“告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等”，并同意“按照现有条件装修入住”。本院认为，涉案业主明知涉案商品房不具备合同约定及法定交楼条件仍同意并已实际收楼，系对自身权益的处分，故对其又以商品房不具备交付条件为由主张通大公司承担实际收楼之后的逾期交房责任的诉求，不应再予支持。为此，根据本案的实际情况，本院认为本案逾期交房违约金应计至实际收楼之日即2020年3月29日止。经核，从2017年7月1日至2020年3月29日止的逾期交房违约金为42084元（420000元×0.01%×1002天）。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉请求除因其二审提交新证据致本院对违约金计算截止日期部分予以相应调整外，其余上诉请求理据均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27008号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向刘全、全玉丽支付逾期交房违约金42084元；三、驳回刘全、全玉丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费809.98元，减半收取计404.99元（刘全、全玉丽已预交），由中山市通大房地产有限公司负担（中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付刘全、全玉丽）。二审案件受理费809.98元（中山市通大房地产有限公司已向本院预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年六月十一日书记员  易嘉璇