江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0206民初85号 原告：薛淑波，男，1981年7月6日出生，汉族,住山东省莱阳市。 被告：凌军，男，1980年11月13日出生，汉族，住无锡市惠山区。 原告薛淑波与被告凌军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛淑波委托诉讼代理人唐某、被告凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛淑波向本院提出诉讼请求：1、判令凌军继续履行（2018）苏0206民初295号案件调解协议中约定的合同义务（凌军将坐落于无锡市惠山区金岸世家10-701房产以90万元的价格出售给薛淑波）；2、凌军承担违约金18万元；3本案诉讼费由凌军承担。事实和理由：薛淑波与凌军于2017年8月3日签订房屋买卖合同一份，凌军将坐落于无锡市惠山区金岸世家10-701室房产以90万元的价格出售给薛淑波。薛淑波按照该房屋合同约定，按时向凌军支付了购房定金及购房款共计人民币30万元（其中4万元扣于中介处，本案起诉前薛淑波己从中介处取回该款项），但因国家政策变化，导致购房按揭贷款迟迟未能办理完成，双方始终未能履行完毕该房屋买卖合同。后凌军诉至无锡市惠山区人民法院，要求解除原房屋买卖合同。在法院组织下，就该案达成调解协议，约定以重新签订房屋买卖合同的方式，继续履行双方的权利义务。双方约定购房价仍为90万元，新的购房合同签订之日起3个月内付清全部房款，双方配合办理好网签手续，凌军配合薛淑波办理贷款手续，其余条款均按2017年8月3日的房屋买卖合同条款执行。薛淑波已经支付给凌军的26万元，直接作为新的房屋买卖合同的首付款，凌军不再退还。尔后，薛淑波多次催促凌军，要求重新签订房屋买卖合同，以便及时办理购房按揭贷款，但凌军以各种理由推脱。2018年10月16日，薛淑波向无锡市惠山区人民法院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，并承担违约责任，凌军再三表示愿意按照协议继续履行。惠山法院判决驳回薛淑波的诉讼请求。考虑到凌军同意继续履行合同的诚恳态度，薛淑波同意继续履行房屋买卖合同。薛淑波多次联系凌军要求签订书面房屋买卖合同，交付房款，凌军均不予理会。2019年7月16日，薛淑波委托律师发函给凌军，再次敦促凌军签订正式合同，收取房款，继续履行案涉房屋的买卖合同，但凌军仍回避薛淑波的联系，不愿继续履行合同。凌军长期、多次拒绝与薛淑波签订书面合同，拒绝履行约定的房屋买卖合同义务，明显存在违约，请求法院判如所请。 被告凌军辩称：同意继续履行房屋买卖合同；但不构成违约，不同意承担违约金，且违约金约定过高。 本院经审理查明认定事实如下：2017年8月3日，凌军与薛淑波签订《房屋买卖合同》一份，约定：凌军自愿将坐落在惠山区金岸世家10-701的房屋出售给薛淑波；房屋面积87.9平米，价格为90万元，产权过户的相关费用由薛淑波承担；薛淑波于2017年8月3日支付凌军购房定金3万元，于2017年8月30日支付首付房款24万元，剩余房款63万元待产权证下发后三个工作日内支付；凌军承诺于过户后10日内腾空房屋，并将房屋钥匙交给薛淑波，并于过户后10日内办理完毕户口迁移手续，该房屋内所有家具全留；违约金为房款价格的20%。后，薛淑波已支付凌军购房款26万元。 因薛淑波未能办理完成购房按揭贷款，凌军于2018年1月15日向本院起诉要求解除原房屋买卖合同。2018年7月12日，薛淑波与凌军在本院的调解笔录中达成合意：双方同意解除2017年8月3日的房屋买卖合同，薛淑波赔偿凌军损失4.25万元，该款薛淑波2018年8月31日前支付，如逾期未付，应承担违约金1万元。然后双方就金岸世家10号701室的房屋重新签订买卖合同，购房价仍为90万元，新的购房合同薛淑波在签订合同之日起3个月内付清全部房款，另行委托盛美之家公司之外的中介办理贷款手续，其余条款均按旧合同条款执行。旧合同已经办理了网签手续，旧的网签手续由凌军单方办理撤销搜需，双方配合办理好新合同的网签手续。 同日，本院出具（2018）苏0206民初295号民事调解书，确认：一、解除凌军与薛淑波于2017年8月3日签订的《房屋买卖合同》，解除网前的手续由凌军单方办理。二、薛淑波补偿凌军人民币4.25万元，该款于2018年8月31日前支付。如薛淑波未按时支付该款，应承担违约金1万元。三、交付给无锡盛美之家经纪有限公司的购房款由薛淑波负责催讨，归薛淑波所有。四、交付给无锡盛美之家房产经纪有限公司的房屋押金由凌军负责催讨，归凌军所有。五、双方就2017年8月3日的《房屋买卖合同》再无其他纠葛。六、案件受理费12800元，减半收取计6400元，由凌军负担。2018年8月31日，薛淑波将4.25万元汇至本院。 2018年8月28日，薛淑波委托江苏英特东华律师事务所向凌军发出律师函，要求其按照双方在（2018）苏0206民初295号案件调解笔录中约定的协议条款，主动联系薛淑波完成新的书面房屋买卖合同的签署，同时要求其在五日内完成双方于2017年8月3日签订的房屋买卖合同的网签手续的解除。2018年8月30日，凌军签收该份律师函。 2018年10月16日，薛淑波起诉至本院，要求解除其与凌军于（2018）苏0206民初295号案件调解笔录中确认订立的房屋买卖合同、承担违约金18万元，并返还购房款26万元。本院出具（2018）苏0206民初6119号民事判决书，认定薛淑波所提供的证据不足以证明凌军构成违约，且双方之间履行房屋买卖合同的基础仍存在，凌军愿意继续按原合同履行，判决驳回薛淑波的诉讼请求。嗣后，薛淑波多次要求与凌军碰面签订正式的书面合同，但凌军拒绝出面。2019年7月16日，薛淑波再次委托江苏英特东华律师事务所向凌军发出律师函，要求凌军在收函后5日内，按照双方在（2018）苏0206民初295号案件调解笔录中约定的协议条款，主动联系薛淑波完成新的书面房屋买卖合同的签署，同时要求凌军在5日内完成原2017年8月3日房屋买卖合同网签的解除。凌军于2019年7月17日收函后仍置之不理。 薛淑波遂于2020年1月3日诉至本院。 诉讼过程中，薛淑波表示，如果凌军愿意配合签订书面房屋买卖合同，在其同意在合同签订后3个月内付清购房款余款，如果凌军不配合，则在法院判决生效后三个月内付清。凌军表示同意薛淑波的上述房款余款的履行方式。经本院释明后，薛淑波明确其具体请求为：凌军将坐落于无锡市惠山区金岸世家10-701房产以90万元的价格出售给薛淑波，凌军协助办理过户手续，并在过户后10日内将房屋腾空后交付给薛淑波，薛淑波自愿在办理过户手续后3日内支付剩余房款。另针对凌军抗辩约定违约金过高，薛淑波同意减少违约金，具体由法院裁判。 以上事实，由《房屋买卖合同》、产权证、（2018）苏0206民初295号调解笔录、民事调解书、（2018）苏0206民初6119号民事判决书、律师函、签收凭证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，薛淑波与凌军在本院（2018）苏0206民初295号调解笔录中对签订新的房屋买卖合同的内容达成合意，双方应据此按2017年8月3日的《房屋买卖合同》的主要条款签订新的书面房屋买卖合同。虽然双方未签订书面房屋买卖合同，根据双方的协议约定以及凌军在本院两次诉讼中均同意按约定继续履行房屋买卖的事实，薛淑波请求凌军将坐落于无锡市惠山区金岸世家10-701房产以90万元的价格出售给薛淑波，并办理过户手续，交付房屋的诉讼请求，合法有据，本院应予以支持。凌军已收取薛淑波部分购房款26万元，但其采取消极态度拒不履行约定的义务，在薛淑波多次催告甚至起诉后，仍拒不与薛淑波签订正式的书面房屋买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任，本案系凌军主动违约而导致，薛淑波要求凌军按约承担购房款20%的违约金18万元，凌军辩称约定违约金过高，且薛淑波也同意适当减少，根据本案实际情况，本院酌定按房屋转让总价的10%即9万元较为合理；鉴于薛淑波需支付购房款余额64万元，故违约金9万元可直接予以抵扣，抵扣后薛淑波尚需支付55万元。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、凌军于本判决生效之日后十日内将坐落于无锡市惠山区金岸世家10-701房产以90万元的价格出售给薛淑波，并协助办理过户手续，办理过户手续的费用由薛淑波承担。 二、薛淑波在完成过户手续后3日内支付凌军剩余房款55万元（已扣除违约金9万元），凌军在完成过户手续后10日内将房屋腾空后交付给薛淑波。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6000元，由薛淑波承担1976元，凌军承担4024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 季敏江 二〇二〇年六月二日 法官助理 崔 健 书 记 员 吴昊天