中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1501号上诉人(原审被告)：恩平金辉煌旅游开发有限公司，住所地：广东省恩平市泉林路1号，统一社会信用代码：9144070078790319X4。法定代表人：梁世景，该公司董事长。委托诉讼代理人：余映春，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢义新，广东义轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴中，男，1991年7月12日出生，荷兰国籍，住荷兰。委托诉讼代理人：刘杰，广东六达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文年，广东六达律师事务所律师。原审第三人：恩平市伟信装饰工程有限公司，住所地：广东省恩平市恩城锦江大道东2号B座第15层之三，统一社会信用代码：91440785084485905F。法定代表人：吴立意，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑伟京，广东结信律师事务所律师。上诉人恩平金辉煌旅游开发有限公司(以下简称金辉煌公司)因与被上诉人吴中、原审第三人恩平市伟信装饰工程有限公司(以下简称伟信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金辉煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人吴中的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由吴中承担。事实和理由：一、一审判决认定案涉商品房是房价款总额为255.5万元的样板房，认定事实错误。2016年5月17日，金辉煌公司与吴中订立《恩平泉林黄金小镇认购书》(以下简称认购书)，约定吴中以155.5万元价款认购案涉商品房。同日，吴中与伟信公司协商一致，确定由吴中将案涉商品房发包给伟信公司进行装修，装修款100万元，分两期支付，2016年5月19日支付25万元，同年8月30日支付75万元，并指定由金辉煌公司代收装修款100万元。因此，金辉煌公司遂在认购书中备注了装修款金额和支付时间。对上述事实，伟信公司在一审中予以确认。金辉煌公司也已代收装修款100万元，并于2017年9月19日将该等装修款通过银行转账方式支付给伟信公司。订立认购书当日，金辉煌公司应吴中的要求，将案涉商品房交付给伟信公司进行装修施工。伟信公司在一审中明确表示，吴中认购案涉商品房时，该案涉商品房为毛坯房，伟信公司在吴中决定认购案涉商品房后，才与吴中协商由其进场装修施工的。根据金辉煌公司与吴中于2016年9月29日订立编号为2016-003545《商品房买卖(预售)合同》及其附件可知，金辉煌公司以155.5万元价款将案涉商品房出售给吴中，金辉煌公司应于2016年12月30日前将达到交付使用条件的房屋交付给吴中。同日，吴中与伟信公司补充签订《华侨公馆2期98号样板房别墅装修工程合同》(以下简称装修合同)，确认了由伟信公司承包案涉商品房装饰装修工程的事实。一审中，吴中亦明确主张其与伟信公司之间建立装修合同关系，并要求伟信公司承担装修部分的维修义务。以上事实，足以证明金辉煌公司与吴中之间根本不存在装修合同关系，吴中支付给伟信公司的100万元装修款，并非是房价款的构成部分，案涉商品房的总房价款是155.5万元，而非255.5万元。一审判决认定金辉煌公司向吴中出售的案涉商品房包括了房屋的装饰装修以及金辉煌公司告知吴中案涉商品房交由伟信公司装修的情况缺乏事实根据，认定事实错误。二、一审判决认定金辉煌公司存在逾期交房的情形，认定事实和适用法律错误。金辉煌公司已于2016年5月17日将案涉商品房交付给伟信公司进行装修施工的方式履行了交付义务。吴中于2016年9月30日向金辉煌公司及恩平市水禾田物业管理有限公司(以下简称水禾田公司)出具的《提前收楼装修申请书》(以下简称申请书)，确认了吴中提前收楼并交付装修公司进行装修施工的事实。该申请书是吴中单方出具的，是吴中表述提前收楼的愿望，提出提前收楼的请求的文件，并无设定当事人之间的权利和义务的内容。一审判决将该申请书认定为是双方之间的协议，进而认定为是金辉煌公司拟定的格式条款，明显适用法律错误。因吴中提前接收案涉商品房并进行实际装修施工，但未提供办证相关资料和缴纳相关费用，金辉煌公司为了催促吴中提供办证资料和缴纳住宅专项维修基金，于2018年6月20日发出的《商品房交付通知书》，该通知并不能视为对《提前收楼装修申请书》的否认。退一步而言，即使认为向伟信公司交付案涉商品房进行装修施工并不等同于向吴中交付，但吴中在同年9月30日出具的申请书已确认了其提前收楼装修的事实，因此，亦可认定案涉商品房的实际交付日期为2016年9月30日。商品房买卖合同约定的交付日期为2016年12月30日，金辉煌公司已在该交付日期前履行了案涉商品房的交付义务。因此，金辉煌公司不存在逾期交付案涉商品房的情形，不需承担逾期交付的违约责任。三、吴中提前接收案涉商品房后，不得再以案涉商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。吴中在其申请书中表示，其已知悉案涉商品房的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收楼，并配合金辉煌公司完善物业的相关后续事宜。因吴中提前收楼装修，对房屋可能存在未尽完善的工程或引起的法律后果与责任，由吴中自行承担。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条指出，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。因此，如认定吴中于2016年5月17日提前接收案涉商品房，则根据前述指引的规定，吴中以案涉商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不应支持；如认定案涉商品房的实际交付日期为2016年9月30日，则该日案涉商品房已具备商品房买卖合同约定的交付条件，其关于逾期交房违约责任的主张，亦不应支持。因此，一审法院判决金辉煌公司承担以255.5万元为总房价款计算自2016年12月30日起至2019年1月23日止的逾期交房违约金没有任何事实和法律依据。四、金辉煌公司与吴中之间不存在房屋装饰装修合同关系，吴中不得以装修质量问题为由主张金辉煌公司承担责任。吴中将案涉商品房交付给伟信公司进行装修，装修合同的主体是吴中与伟信公司，仅约束伟信公司与吴中，对金辉煌公司无约束力。而且，房屋装修质量要求不是案涉商品房交付使用条件。如果案涉商品房的装修存在质量问题，该等质量问题亦与金辉煌公司无关，金辉煌公司不承担责任。五、吴中在2016年接收涉案房屋进行装修后，以自己的名义报装了电表，并且由其支付了电费，由此证明其已经实际占管和使用房屋。被上诉人吴中辩称：一、一审法院认定案涉商品房是房价款总额为255.5万元的样板房，事实认定正确。1.金辉煌公司主张吴中在2016年5月17日签订认购书时就已经约定以155.5万元价款认购商品房，并同时与伟信公司约定将涉案房屋进行装修，约定装修款100万元，并确定伟信公司的装修款由金辉煌公司代收。对于上述三方达成一致的事实金辉煌公司并未提供相应的证据证明。虽然伟信公司在一审中表示认可该事实，但伟信公司在一审中也确认自身与金辉煌公司存在合作关系。伟信公司与金辉煌公司本就存在利益关联，其在庭审中的确认并不能直接作为认定事实的依据；2.金辉煌公司主张吴中在2016年5月17日认购涉案房屋时，商品房的状态为毛坯房，吴中签订认购书后，伟信公司与吴中协商开始入场装修；2016年9月29日，吴中与金辉煌公司签订《商品房买卖合同》，并同时与伟信公司签订《98号样板房别墅装修工程合同》，此时伟信公司已经将涉案商品房装修完毕。对于上述事实，金辉煌公司与伟信公司没有提供任何证据予以证明。且上述事实主张与《98号样板房别墅装修工程合同》相互矛盾。装修合同中写明：98号房屋为别墅样板房，房屋现场中已有电器、用具、摆设、家私、装饰、绿化等等设施。这与金辉煌公司、伟信公司主张的从毛坯房开始装修相互矛盾；3.金辉煌公司主张其代收伟信公司装修款后，在2017年9月19日将100万元的装修款支付给了伟信公司。然而金辉煌公司提交的转账记录确显示：该100万元的转账为代付款，支付对象是吴伟亮，不是伟信公司，且无法确认该款项就是吴中支付的98号房屋的款项。结合以上情况可以认定，金辉煌公司主张的相关事实并非实际事实。吴中从未与伟信公司进行过任何接触，也从未将涉案房屋交付给伟信公司进行装修。吴中在看房时，看中的98号房屋为装修完毕的样板房，房屋内家具陈列完整。吴中购买的就是该样板房，支付的255.5万元也是样板房的价格。只不过吴中是在金辉煌公司的要求下才签署相关的文件。二、一审法院认定金辉煌公司存在逾期交房的情形，应当承担相应的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。1.前述事实已经明确，吴中购买的涉案房屋为样板房，根本就不存在金辉煌公司主张的在签订认购书时即将商品房交付伟信公司装修的事实；2.金辉煌公司提供的证据《提前收楼装修申请书》，主张吴中在2016年9月30日向金辉煌出具该申请书，并要求提前办理收楼及房屋装修手续，涉案房屋在2016年9月30日便已经交付。而金辉煌公司在前面已经陈述涉案房屋是在2016年5月17日交由伟信公司装修，现其又提交证据证明吴中在2016年9月30日（也即装修完毕后）向金辉煌提出装修申请。其提交的证据与陈述的事实前后相互矛盾，因此，足以认定金辉煌公司的陈述并不真实；3.《提前收楼装修申请书》并非吴中拟定，吴中只是按照金辉煌公司的要求进行签名，其内容明显具有格式条款的性质；该申请书的内容也仅有要求提前办理收楼及房屋装修手续，并未明确如何办理收楼、装修手续，这不符合开发商向购房者交付商品房的交付习惯。而且涉案商品房本就是已经装修好的样板房，吴中不可能再专门向金辉煌公司出具申请书，要求将商品房给到伟信公司进行装修；金辉煌公司在2018年6月20日才向吴中发出《商品房交付通知》，要求进行收楼。这些事实均能表明《提前收楼装修申请书》的内容既不真实，也不是吴中自身的意思表示，其不能证明涉案房屋已经实际交付；4.吴中已经提供了维权记录、投诉记录、现场照片，聊天记录，商品房交付通知书等证据来证实涉案商品房在交付期限届满后，仍旧未修复完毕，并存在大量的质量问题，没有达到居住条件。三、金辉煌公司出售的涉案商品房为带装修的样板房，其应当对装修质量问题承担相应责任。通过庭审查明的案件事实可知，吴中与金辉煌公司购买的商品房为带装修的样板房。吴中与伟信公司并不存在实际的装修合同关系。且在案件审理的过程中，金辉煌公司在2018年11月15日、2019年1月16日均再次对涉案房屋进行维修，并向法院提供图片佐证，其行为足以认定是在对涉案房屋装修质量问题承担修复义务。因此，吴中有权以装修质量问题向金辉煌公司主张责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金辉煌公司的上诉请求，维持原判。原审第三人伟信公司述称：涉案房屋是由伟信公司装修的。装修款由伟信公司收取，装修好的房屋已经交付给吴中，并不存在装修上有质量问题。吴中向一审法院起诉请求：1.请求判令金辉煌公司继续履行泉林.万亩山湖华侨公馆(2期)98号房屋维修义务，伟信公司履行房屋内装修部分的修复义务；2.请求判令金辉煌公司向吴中支付逾期交付标的房屋的违约金138481元(以房屋价款为计算基数，按日万分之一计算，从2016年12月30日起算，暂计至2018年6月25日止，即542天)，计算至房屋实际交付之日止；3.请求判令金辉煌公司承担本案诉讼费。一审法院判决：一、恩平金辉煌旅游开发有限公司应在判决生效之日起十日内向吴中支付逾期交房违约金192391.5元。二、驳回吴中的其他诉讼请求。如果恩平金辉煌旅游开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4147.83元(吴中已预交3070元)，由恩平金辉煌旅游开发有限公司负担4147.83元。吴中预交的受理费3070元，一审法院不予退回，由恩平金辉煌旅游开发有限公司迳付给吴中。恩平金辉煌旅游开发有限公司应向一审法院补缴受理费1077.83元。二审期间，金辉煌公司提交了如下证据：涉案房屋电表图片的复印件，用以证明吴中在2016年接收涉案商品房后，以自己名义报装电表并缴纳电费，进一步证明吴中实际占有并使用涉案房屋。经质证，吴中认为上述证据并非新证据，不予质证。但回应，涉案房屋为样板房，其是作为向社会展示的房屋，有不特定的公众会前往该房屋看房，因此该电费的产生并不能证明是吴中实际占有而产生的电费。且该证据并不是原件，对其三性不予认可；伟信公司对上述证据的三性没有意见。本院结合本案其他证据及相关事实对上述证据综合予以认定。吴中、伟信公司均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对金辉煌公司的上诉请求范围进行审查。结合各方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.金辉煌公司向吴中预售的涉案房屋是否包括房屋内的装修，即双方约定的房价是否包括装修的价值；2.金辉煌公司是否存在逾期交房的情形；3.金辉煌公司是否应当承担逾期交房的违约责任以及违约金计算的起止时间。一、关于金辉煌公司向吴中预售的涉案商品房是否包括房屋内的装修，即双方约定的房价是否包括装修的价值的问题。金辉煌公司上诉主张金辉煌公司与吴中之间不存在装修合同关系，案涉商品房的总价款是155.5万元，而非255.5万元。吴中支付给伟信公司的100万元装修款，并非是房价款的构成部分。经查，首先，吴中与金辉煌公司在2016年5月17日签订涉案房屋《认购书》时，双方不仅约定了涉案98号商品房价格、付款时间，而且写明了装修款价格为100万元及装修款分两期于2016年5月19日及8月30日支付。之后吴中按照约定将购房款、装修款全部转入金辉煌公司的账户，金辉煌公司并未能举证吴中自行与伟信公司就装修款金额进行约定；其次，吴中与金辉煌公司在2016年9月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》当日，吴中又与伟信公司签订了《装修工程合同》，即吴中与伟信公司签订《装修工程合同》之前，装修款100万元已全部转入金辉煌公司的账户，《装修工程合同》亦约定装修工程为华侨公馆2期98号别墅样板房装修工程。之后对于装修工程的有关质量争议，吴中也是与金辉煌公司协商解决的。金辉煌公司并未能提供证据证明是吴中自行与伟信公司协商装修事宜；再次，金辉煌公司主张其代收伟信公司装修款后，在2017年9月19日将100万元的装修款通过银行转账方式支付给伟信公司。本案证据显示，吴中按照《认购书》约定分两期于2016年5月19日及8月30日支付将装修款全部转入金辉煌公司的账户，且《商品房买卖合同(预售)》约定的交房日期为2016年12月30日，因此，无法确认金辉煌公司在2017年9月19日转账给伟信公司100万元就是吴中支付的涉案商品房的款项。因此，结合上述案涉房屋买卖合同、装修合同的订立、约定和履行情况，本院认为，金辉煌公司向吴中预售的涉案商品房包括房屋内的装修，即双方约定的商品房价格包括了装修的价格。二、关于金辉煌公司是否存在逾期交房情形的问题。金辉煌公司主张其以2016年5月17日将案涉商品房交付给伟信公司进行装修施工的方式履行了交付义务，且吴中于2016年9月30日出具的《提前收楼装修申请书》，也证实了吴中提前收楼并交付装修公司进行装修施工的事实。本院认为，首先，如前所述，金辉煌公司向吴中预售的涉案商品房包括房屋内的装修。双方签订的商品房买卖合同约定金辉煌公司应当在2016年12月30日前将“经验收合格”的商品房交付给吴中使用，因此，涉案商品房交付时除商品房应已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并经竣工验收备案合格外，还应当具备出售时约定的装饰装修标准，及该房屋交付时应符合基本的居住条件。而从吴中提供的自行拍摄的现场图片、微信记录来看，案涉房屋在合同约定的交付期限即2016年12月30日前存在未能满足基本居住条件的事实，金辉煌公司并未能举证其交付的房屋已经符合交付条件。对此，金辉煌公司应当承担举证不能的责任；其次，吴中2016年9月30日出具的《提前收楼装修申请书》是金辉煌作为开发商预先拟定的条款，明显具有格式条款性质。且该份申请书并未明确具体的收楼应办理的手续及交付房屋的交接手续，明显不符合双方在《商品房买卖(预售)合同》第四章约定的商品房交付条件与交付手续。另外，在吴中出具的《提前收楼装修申请书》这后，金辉煌公司又在2018年6月20日再次发出了《商品房交付通知》。因此，金辉煌公司主张依据《提前收楼装修申请书》确认已依约交付房屋，缺乏理据，不应予以支持。最后，金辉煌公司在二审提交涉案房屋电表图片的复印件，用以证明吴中在2016年已实际占有并使用涉案房屋。经查上述证据并非原件，且由于金辉煌公司向吴中预售的涉案商品房包括房屋内的装修，该房屋的用电情况无法证实吴中已实际接收并使用涉案房屋。综上所述，金辉煌公司存在未在合同约定的期限前交付房屋的情形。三、关于金辉煌公司是否应当承担逾期交房的违约责任以及违约金计算的起止时间的问题。如前所述，金辉煌公司存在未在合同约定的期限前交付房屋的情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据吴中提供的现场照片、微信记录来看，事实上存在影响房屋正常居住的质量问题，对于导致房屋长期逾期交付，金辉煌公司存在过错。因此，吴中起诉要求金辉煌公司按照合同约定自2016年12月31日起承担逾期交房的违约责任的请求应予支持。对于违约金计算的截止时间，虽然金辉煌公司曾于2018年6月20日向吴中发出过《商品房交付通知》，但在一审过程中，一审法院于2018年10月29日，组织吴中和金辉煌公司对案涉房屋进行也现场勘验，从制作的现场勘验笔录及“98号房屋问题汇总”来看，案涉房屋仍存在影响房屋正常居住的质量问题。之后，金辉煌公司对存在的质量问题进行了修复。此后吴中仍未接收案涉房屋，但吴中不能举证证明案涉房屋仍存在对其正常居住使用有实质性影响的质量问题，房屋装修质量瑕疵不应成为其拒绝受领房屋的理由。因此，一审判决酌情确定违约金计算截止时间为2019年1月23日即吴中确认金辉煌公司修剪整理房屋杂草之后的7天合理期限内，符合本案的实际情况，本院予以认可。综上所述，恩平金辉煌旅游开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4147.83元，由恩平金辉煌旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月十一日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良