海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1049号   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1049号   上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某1，男，1963年1月9日出生，汉族，住河北省张家口市。   委托诉讼代理人：刘某2，女，1994年3月10日出生，汉族，住河北省张家口市。系刘某1女儿。   委托诉讼代理人：贾某，北京市广渡律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区南海大道11-1号。   法定代表人：张某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曾某，海南颖川律师事务所律师。   上诉人刘某1因与被上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源世纪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2019）琼9023民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   刘某1上诉请求：1.撤销一审法院(2019)琼9023民初84号民事判决书第一和第二项判决内容，改判为被上诉人按照《中华坊分销协议》约定，将中华坊三期海棠园24栋1005号房销售给上诉人，并办理购房手续；被上诉人承担因此产生的误工费，住宿费，交通费，律师费，财产保全费用由被告承担。或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、澄迈县不动产登记中心内部文件及相关规定，类似申请人情况，在海南省限购政策出台前，签订合同、交纳定金的，可以办理购房手续。一审审理期间，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第17条以及《民事诉讼法》第64条，上诉人申请澄迈县人民法院向澄迈县不动产登记中心调取、核实类似申请人情况，在海南省限购政策出台前，签订合同、交纳定金的，可以办理购房手续的相关内部文件及规定。但澄迈县人民法院没有调取。二、依据“法不溯及既往”基本原则。本案签订《中华坊分销协议》时间为2017年2月25日，而一审判决书援引的海南省人民政府出台限购政策是在2018年4月22日。显然，该限购政策不适用本案《立法法》(【发文字号】中华人民共和国主席令第20号、【实施日期】2015.03.15)第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。1.本案中，如一审判决书第8页第2段第1行至第2行“经审理查明，2017年2月25日，原告刘某1与被告海南金源世纪房地产开发有限公司签订了《中华坊分销协议》”，可见一审判决书认定签订协议的时间为2017年2月25日。2.一审判决书第8页第2段“经审理查明”下第10行至第11行“该协议虽然名义上为原告代为分销被告的房屋，但也是原、被告之间达成的一个房屋买卖协议。”可见一审判决书认定《中华坊分销协议》是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议。3.一审判决书第8页第2段“经审理查明”下第12行至第14行“原告分别于2017年2月24日、2017年2月25日向被告支付分销保证金20000元和30000元。2018年12月19日，被告取得涉案房屋的预售许可证。”可见一审判决书认定上诉人依照《中华坊分销协议》约定履行义务，被上诉人不持异议。被上诉人取得房屋预售许可证是在2018年4月22日海南省人民政府出台限购政策之后的2018年12月19日。综上，双方签订《中华坊分销协议》在先；上诉人履行付款义务，被上诉人不持异议。海南省人民政府出台限购政策在后，依据《立法法》相关规定，海南省人民政府出台限购政策不适用本案。一审判决书援引海南省人民政府出台限购政策是错误的。三、本案存在同案不同判情形，与澄迈县人民法院自己做出同案不同判。最高人民法院印发《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》的通知(【发文字号】法发[2019]23号、【实施日期】2019.10.28)就同案同判作出了规定。本案与澄迈县人民法院对中华坊房屋纠纷已经做出的(2018)琼9023民初1970号《民事判决书》相差很远。同一中华坊纠纷，除购房者名称不同的同一《中华坊分销协议》，澄迈县人民法院做出的民事判决书大相径庭。完全违背同案同判的基本准则。四、差旅费等是上诉人实实在在的损失，被上诉人应当赔偿。《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。差旅费等是上诉人有证据证实的实实在在的损失，假如被上诉人依照约定履行义务，上诉人完全可以避免花费差旅费的费用。被上诉人应当赔偿上诉人的差旅费等损失。   金源世纪公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   原告刘某1向一审法院起诉请求：1.判令被告按原告、被告双方于2017年2月25日签订的《中华坊分销协议》约定履行义务，与原告签订《澄迈县商品房买卖合同》并办理购房网签备案手续；2.判令被告承担原告及原告代理人刘某2，处理涉案房屋事宜所产生的交通费、误工费、住宿费约10000元（具体费用以原告出具的相关凭证为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2017年2月25日，原告刘某1与被告金源世纪公司签订了《中华坊分销协议》，协议约定：“乙方（刘某1）同意分销甲方（金源世纪公司）位于海南省××县房，房屋建筑面积56.83平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补），该房交房标准为装修房，每平方米单价为6805.74元，总房款为386770元。”协议还约定：“原告在被告获得预售许可证起十五日内，原告须持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到被告营销中心签订《澄迈县商品房买卖合同》”，该协议虽然名义上为原告代为分销被告的房屋，但也是原、被告之间达成的一个房屋买卖协议。原告分别于2017年2月24日、2017年2月25日向被告支付分销保证金20000元和30000元。2018年12月19日，被告取得涉案房屋的预售许可证。原告刘某1户籍所在地为河北，在海南省并无缴纳社保的记录。   一审法院认为：本案本诉和反诉的焦点问题为：1.原告、被告双方签订的《中华坊分销协议》是否应继续履行或予以解除？双方是否继续签订《澄迈商品房买卖合同》？2.被告金源世纪公司是否应当承担原告刘某1交通费、误工费等10000元？3、如果双方签订的《中华坊分销协议》予以解除，反诉被告所支付的50000元是否应当归反诉原告所有？关于原、被告双方签订的《中华坊分销协议》是否应继续履行或予以解除和双方是否继续签订《澄迈商品房买卖合同》的问题。本案中，原告、被告双方签订《中华坊分销协议》是双方的真实意思表示，且被告在庭审前也取得了涉案房产的预售许可证，因此，该协议是合法有效的。2018年4月22日，海南省人民政府出台限购政策，根据政策规定，原告已不具备购房资格，原告、被告双方无法在被告取得预售许可证后15日内签订《澄迈县商品房买卖合同》，原告也没有带具有购房资格的购房人与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》。因此，双方所签订的《中华坊分销协议》因限购政策的出台已无法继续履行，合同目的亦无法得到实现。根据《中华坊分销协议》约定及客观情况的变化，双方解除合同的条件已经成就，双方签订《中华坊分销协议》的目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。由于限购政策的出台，导致原告不具备购房资格，致使合同不能履行，原告要求被告继续履行《中华坊分销协议》的请求证据不足，不予支持，被告反诉请求解除《中华坊分销协议》的请求，符合法律规定，应予以支持。原告刘某1请求继续签订《澄迈县商品房买卖合同》的条件因此也无法实现，原告的该项请求，亦无法支持。关于被告金源世纪公司是否应当承担原告刘某1交通费、误工费等10000元的问题。本院认为双方未就履行《中华坊分销协议》而产生的相关费用的负担予以约定，而且政府的限购政策属于情势变更的情形和不能归咎于当事人过错的情形。因此，对原告提出的此项请求不予支持。关于被告金源世纪公司反诉请求原告所交的保证金属于被告所有的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。海南省人民政府限购政策的出台，导致原告不具备购房资格，双方无法再继续签订《澄迈县商品房买卖合同》，这属于不可归责于当事人双方的事由。因此，对于被告反诉要求原告所交的保证金归被告所有的请求不符合法律规定，应不予支持，理应将保证金归还原告，但原告刘某1在本诉中没有该保证金的请求，为此，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）海南金源世纪房地产开发有限公司签订的《中华坊分销协议》；二、驳回原告刘某1的诉讼请求；三、驳回反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费7252元，诉讼保全费2454元，由原告刘某1负担，反诉费7102元，减半收取3551元，由被告海南金源世纪房地产开发有限公司负担。   本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案属于商品房预约合同纠纷，本案争议的焦点为：1.被上诉人是否应按照双方当事人签订的《中华坊分销协议》约定，将中华坊三期海棠园24栋1005号房销售给上诉人，并办理购房手续；2.被上诉人是否应承担上诉人及家人因本案纠纷产生的误工费，住宿费，交通费，律师费，财产保全费用。上诉人与被上诉人签订的《中华坊分销协议》约定上诉人同意分销被上诉人位于海南省××县房，并约定在被上诉人获得预售许可证起十五日内，上诉人须持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到被上诉人营销中心签订《澄迈县商品房买卖合同》，该分销协议应属于商品房买卖预约书，该预约书在签订时未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。但该分销协议签订后，海南省人民政府出台了商品房的限购政策，上诉人不符合在海南省购房资格，该协议无法继续履行，双方无法在被上诉人取得预售许可证后15日内签订《澄迈县商品房买卖合同》，为此，双方应解除签订的《中华坊分销协议》。上诉人提出可按澄迈县当地相关的内部文件及规定办理，没有事实根据。至于上诉人及家人因本案纠纷产生的误工费，住宿费，交通费，律师费，财产保全费用，不属于被上诉人原因所造成，上诉人要求被上诉人承担该项损失，没有法律依据。为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7252元，全部由上诉人刘某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁振文   审判员 林 珍   审判员 白玉琳      二〇二〇年六月十九日   书记员 陈新军   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。