广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9963号原告深圳市仁悦贸易有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道上星社区连塘东区5巷1号201（办公场所）。法定代表人邹超。委托诉讼代理人刘飙，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人冯仕明，广东国欣律师事务所律师。被告深圳市富盈昌实业有限公司（企业名称变更前名称为深圳市双强实业有限公司），住所地深圳市宝安区燕罗街道沙江路集信名城12栋11B。法定代表人蒋锦强。被告深圳市塘尾股份合作公司，住所地深圳市宝安区福海街道塘尾社区居委会办公楼三楼法定代表人邓华东。两被告共同委托诉讼代理人张正辉、李灵诺，广东深天正律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘飙和冯仕明、被告委托诉讼代理人张正辉和李灵诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告配合原告办理房屋租赁登记手续；二、两被告配合原告办理涉案场所变压器扩容的手续；三、两被告配合原告办理经营性停车场许可证的手续；四、两被告承担案件诉讼费用。庭审中原告明确、变更诉讼请求：一、两被告配合原告向福海街道网格中心办理涉案房屋的租赁登记手续；二、两被告配合原告向深圳市宝安供电局福永分局办理涉案场所的变压器扩容至4150千瓦的手续；三、放弃两被告配合原告办理经营性停车场许可证的手续的诉讼请求。具体事实与理由：原告与二被告经签订《整体房屋租赁合同》及其两份补充协议，确定被告方将涉案场所交由原告开办经营商业大厦。合同第四条约定了原告可以无偿使用涉案场所的停车场、公共部分和外围广场，合同第15.1条约定了原告有权根据自身经营的需要，对租赁房屋的室内外观、广场等进行装修改造。涉案场所原为工业仓库，为满足合同约定的租赁用途及安全和美观的需要，原告在被告方同意下对涉案场所进行了装修改造。项目包括：1、将四楼改造成了电影院；2、在一楼西边的广场的中间搭建了麦当劳餐厅的用房；3、将大楼东边凹凸部分拉平作卸货和肯德基餐厅等用途；4、为人员安全和保护大楼，将大楼西边凹凸部分拉平。另外，被告方自己还介绍工程队将大楼南边消防楼梯之间的部分予以拉平开发商铺。这些项目均在2014年9月之前就已经完成。被告方都是同意和知情的。并不存在擅自加建和扩建的问题。被告方还收取过加建部分的租金。为确保施工质量和消除安全隐患，改造项目均由合格的单位设计或施工，所有改造装修项目完工后，原告还委托专业机构对涉案场所进行了安全检测，结果是合格的。有关场所也取得了消防安全合格证书。改造完成后，场所也变得美观大方，提高了房屋的价值。因此被告方认为存在消防安全隐患和办证障碍是没有事实依据的。本案之所以发生，是因为涉案场所涉及城市更新，被告方在逼迫原告缩短承租期和提高租金不成和疫情导致经营极度困难的情况下，意图给原告制造压力，逼迫原告放弃租赁，以排除原告分享城市更新的利益。被告方起诉原告乘人之危，极不诚信。正因为被告方意图逼迫原告放弃租赁，因此在经营场所变压器扩容、停车场许可办证及续办租赁登记等事情上都拒绝配合，导致原告严重的经营障碍。被告答辩称，一、根据整体房屋租赁合同第14.3条以及补充协议第2条的约定，答辩人只负责为原告提供1250千瓦变压器，多余1250千瓦应由原告负责建造并承担费用，答辩人原有1250片瓦变压器已经能够充分了满足出租房屋29100平方米的使用，答辩人完成了自己的合同义务，双方已经完成了移交工作，现原告要求增加变压器扩容主要是为了5800多平方米违章建筑提供用电。原告的违章建筑存在严重的安全隐患，答辩人对原告的违章建筑一直要求拆除的，从合法安全消防等角度出发，答辩人也不能同意其对违法建筑部分变压器扩容，即使按照合同约定答辩人也是没有该项义务的。二、原告进行违法加扩建房屋的行为，答辩人不知情，也从未同意，答辩人在得知后已经多次表示强烈的反对并制止，多次口头、书面要求其拆除违章建筑，但原告置若惘然，拒绝拆除，导致答辩人无法办理房屋手续，答辩人从未收取过被答辩人违建部分的租金；合同第15.1条双方约定原告仅能对租赁房屋的室内外观、广场进行装修改造，合同约定的装修改造是需要在法律允许的范围内进行，而不是允许其搞违章建筑，原告对此应当是十分清楚的。原告公司改造4层电影院，塘尾公司出具的证明，即使是真实的，也仅仅限于同意原告公司4层进行改建，并没有同意其进行扩建，该证明明确要求原告公司改建时必须办理相关的报建手续，原告公司提交的证据1并不能支持其诉讼请求，同时原告兴建麦当劳用房时，塘尾公司要求原告兴建该房必须办理相关的报建手续，这一事实能提供原告提交的证据2得到证明。原告公司起诉时称答辩人给其介绍工程队搞违法建筑是，是无稽之谈，原告公司违背法律规定擅自加建4层，扩建麦当劳等均未进行过合法报建，也未取得答辩人的同意，本来就是违法建筑，答辩人对其保留原告公司损害自己名誉的权利；四、原告公司违法建筑，不少于5880平方米，其已经将该部分违章建筑对外出租多年，并自己单方收取租金，已经获取了巨额的收益，答辩人请求依法对此进行处理。五、由于原告违法加建扩建建筑，会对答辩人的房屋进行损坏，尤其是从4层上加建5层。六、本案根本不存在因为城市更新利益赶走答辩人的情况，原、被告双方产生纠纷的真实原因是，因原告公司擅自违法加建扩建违法建筑，在答辩人多次要求其拆除恢复原状后，原告公司为了自己收取违法建筑部分的房屋租金，置之不理，严重影响了答辩人申请办理房屋产权手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案租赁物业为深圳市宝安区福永街道塘尾社区居委会工业大道侧工业仓库B建筑物。2005年，经深圳市塘尾股份合作公司申请对停建违法建筑的复工，多个行政管理部门予以审批。2006年4月19日，深圳市宝安区查处违法建筑工作办公室、深圳市宝安区城市管理行政执法局向深圳市塘尾股份合作公司发出《复工通知书》，准予工业仓库B建筑物的复工，设计层数为四层，建筑面积为27847.29平方米。此后，该址复工落成涉案建筑物主体四层。2008年9月22日，深圳市富盈昌实业有限公司（原名称深圳市双强实业有限公司）、深圳市塘尾股份合作公司为甲方，深圳市宝安区松岗世纪东方百货商场为乙方，签订一份《整体房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业工业仓库B建筑物整栋共四层总面积28800平方米、另有300平方米设备用房出租予乙方，交付房屋现状为毛坯，租赁期限自2008年9月22日至2028年9月21日，合同期满后顺延10年。其他相关条款包括：（一）第14.3条，甲方提出1250kVA容量的变压器的申报，提供1250kVA变压器、高低压配送柜，并能够送电使用，多于1250kVA由乙方负责建造和费用。（二）第十五条，乙方有权根据自身经营的需要，对租赁房屋的室内外观、广场等进行装修改造。如乙方的装修改建方案可能对租赁房屋主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。如乙方的装修改建方案可能对公用部分及其他相邻用户产生不良影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方可予以修改。同日（2008年9月22日），甲乙双方另签订一份《补充协议》，对相关消防、施工、改造的权利义务进行约定。同日，甲乙双方签订《租赁房屋移交确认书》，共同确认甲方即日起将涉案物业移交乙方。2010年9月15日，深圳市富盈昌实业有限公司（原名称深圳市双强实业有限公司）、深圳市塘尾股份合作公司为甲方，深圳市宝安区松岗世纪东方百货商场为乙方，深圳市仁悦贸易有限公司为丙方，签订另一份《补充协议》，相关内容包括：（一）确认乙方承租房屋后实际交由丙方使用，丙方使用房屋兴办唐美商场，现经甲方同意，乙方将《整体房屋租赁合同》及相关补充协议中权利义务一并转让给丙方享有和承担，乙方相关权利义务终结，由丙方承继。（二）自2010年6月22日起，房租重新调整，计租面积为29100平方米，其中2019年8月22日至2023年8月21日每月每平方米租金为18元（即月租523800元），2023年8月22日至2027年8月21日期间每月每平方米租金为20元（即月租582000元）；每月22日前支付当月租金。（三）租赁期满，双方同意合同顺延至2038年9月21日至，从2027年8月22日起，租金按每月每平方米25元确定，每五年按10%递增一次。（四）除本补充协议特别约定外，其他约定均以2008年9月22日签订的《整体房屋租赁合同》为准。（五）租赁期间，丙方不得对租赁房屋进行整体转租。（六）丙方同意将全部分租合同复印给甲方备案。该协议由甲方、丙方签章确认，乙方未有签章。此后，甲方、丙方未将租赁合同及协议向租赁方面的行政管理职能部门备案。合同签订后，深圳市仁悦贸易有限公司将涉案建筑物进行装修改造为商业综合体，并作分租收益。2010年至2014年期间，深圳市仁悦贸易有限公司或经其同意的分租承租方对涉案建筑物进行局部改建、扩建、加建，四层建筑改造为五层建筑，加建面积达5800多平方米，此部分扩建、加建面积未办理报建报批手续。加建面积主要为经营麦当劳餐厅和电影院，另增有1000多平方米的中庭以及作电梯使用。深圳市仁悦贸易有限公司主张深圳市塘尾股份合作公司同意上述改建、加建行为，提供两份《证明》：（一）2011年4月19日，深圳市塘尾股份合作公司在一份《证明》上签章，认可在商场侧边新建建筑面积336平方米建筑物及配套设施，建成后经营麦当劳餐厅。（二）深圳市塘尾股份合作公司在一份《证明》上签章，认可在商场四楼改建建筑面积约4200平方米的建筑物及配套设施，建成后经营电影院；如涉及相关报建手续需业主深圳市塘尾股份合作公司配合完成，业主将积极配合深圳市仁悦贸易有限公司。该份《证明》无落款时间。深圳市塘尾股份合作公司否认两份《证明》的真实性。合同履行期间，深圳市仁悦贸易有限公司向深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司缴租，缴租周期为每月22日至次月21日。2019年11月5日，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司委托律师事务所向深圳市仁悦贸易有限公司发出《律师函》，认为深圳市仁悦贸易有限公司在承租期间在未告知出租方的情况下，违反法律法规，对租赁物业进行扩建、加建、装修，导致租赁物业不能通过办理“三规”，房屋产权证无法办理，要求深圳市仁悦贸易有限公司拆除违法扩建、加建房屋，恢复租赁物业原状。2019年12月3日，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司再次委托律师事务所向深圳市仁悦贸易有限公司发出第二份《律师函》，内容基本同上一份函件。深圳市仁悦贸易有限公司不予认可，未对扩建、加建建筑进行拆除、恢复原状，遂酿纠纷。关于缴租情况。自2020年2月份起，深圳市仁悦贸易有限公司分别向深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司缴纳70%、30%的月租，即分别为366660元/月和157140元/月。据深圳市富盈昌实业有限公司提供的催缴通知及快递单回执，自2018年以来多次向深圳市仁悦贸易有限公司催缴租金及滞纳金。2020年2月28日，深圳市仁悦贸易有限公司缴纳2020年1月22日至2月21日的租金。2020年3月，深圳市富盈昌实业有限公司向深圳市仁悦贸易有限公司发函催缴两个月的租金。2020年4月下旬，深圳市仁悦贸易有限公司向深圳市富盈昌实业有限公司缴纳2020年2月22日至4月21日的租金合计549990元，相当于1.5个月的租金。深圳市仁悦贸易有限公司解释称系因受2020年新冠疫情影响，双方协商减免半个月租金，深圳市富盈昌实业有限公司不予认可。此外，深圳市仁悦贸易有限公司提供收款收据，证实其另按30%（即每月157140元）的标准向深圳市塘尾股份合作公司缴纳了2020年1月22日至2月21日的租金、2020年2月22日至3月21日的一半租金、2020年3月22日至4月21日的租金。诉讼中，经本院责令，深圳市仁悦贸易有限公司整理分租情况并附相关租赁合同提交，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司对整理、提交材料不予认可。本院认为，本案为未办理权属登记的不动产租赁产生的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁物业其中部分建筑面积27847.29平方米已经相关行政管理职能部门审批复工，具备合法租赁的条件，关于该部分建筑面积的租赁合同依法有效。原告诉求出租方向相关租赁管理职能部门办理备案，于法有据，本院予以支持，但仅限于《复工通知书》批准建设的27847.29平方米建筑物。其他扩建、加建面积部分，为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑部分，依法无效，被告拒绝配合办理租赁备案手续，法院予以采纳。至于原告诉求出租方配合办理供用电变压器的扩容手续，非出租方法定义务，合同并无明确约定，原告未就扩容合理性、可行性提供证据证明，本院对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司应于本判决生效之日起十五日内配合原告深圳市仁悦贸易有限公司向相关租赁管理行政部门申请办理涉案租赁物业深圳市宝安区福永街道塘尾社区居委会工业大道侧工业仓库B建筑物（限于《复工通知书》批准建设的27847.29平方米）的租赁备案手续。二、驳回原告其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年六月八日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。