广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤l323民初321号原告：梁某梅，女，汉族，1978年5月1日出生，广东省中山市人，住中山市************，公民身份号码442************164。委托代理人：陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。委托代理人：姚玉明，广东九韬律师事务所实习律师。被告：罗某武，男，汉族，1974年11月27日出生，广东省丰顺县人，住丰顺县****委宿舍，公民身份号码441************413。原告梁某梅与被告罗某武合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁某梅的委托代理人陈燕珠、被告罗某武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某梅向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2018年9月22日签订的《合作建房合同书》为无效合同；2、被告向原告返还购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，自2018年9月22日起按年利率6%计至款项清偿之日止，暂计至起诉之日为7000元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月22日，原告与被告在惠东签订了《合作建房合同书》，合同约定由被告全权负责开发位于惠州市惠东县******工业区三排的地块，作为广东两参老兵安居房，占地面积约为8000平方米。原告购买甲方开发的广东两参老兵安居房7#号楼第6层01户型的房屋，成交价格为260176元，户型面积为113.12平方米。原告以分期付款的方式支付上述款项，即在本合同签订之日向甲方支付10万元，在房屋建至第8层、封顶以及交房之日各支付53392元。合同同时约定，因政府原因导致房屋被拆迁的，被告应返还原告已支付的款项。合同签订当日，原告依约向被告支付了10万元，后因涉案土地未依法取得相关的手续，地上建筑物在2018年底被政府部门强制拆除。后原告多次要求被告返还上述款项，被告均予以拒绝。原告认为，涉案土地未依法取得有关行政主管部门的批准，违反了我国土地管理法的有关规定，相关地上建筑物也已被强制拆除，原被告之间签订的《合作建房合同书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返还其已支付的款项，且因被告对合同无效存在重大的过错，应赔偿原告资金被占用期间的利息损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。被告罗某武辩称，依照合同条例上原告早已经违约了。合同条例当中在第六条，本身是分期付款的，原告才交了一期，二期、三期、四期都还没交。原告梁某梅围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：原、被告身份证复印件、《广东两参老兵安居房合作建房合同》、《收据》、微信交易明细、个人账户交易明细清单、结婚证复印件。被告罗某武围绕其答辩意见未提交任何证据。本院根据上述证据，结合原告与被告的诉辩意见、庭审笔录等进行综合审查，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院查明：因被告罗某武对外出售其盖建的楼房，经原、被告协商，原告梁某梅作为乙方，被告罗某武作为甲方，双方于2018年9月22日签订一份《广东两参老兵安居房合作建房合同》，内容载明：“……第二条：由甲方开发建设的广东两参老兵安居房之用地，位于惠州市惠东县******工业区第三排，甲方在上述地上兴建房屋，主体建筑物性质为综合楼，属框架结构……第四条：乙方应交纳合作建房款为￥贰拾陆万零壹佰柒拾陆元整（260176.00元）……第五条：甲方指定银行账户：所属银行：中国建设银行，账户姓名：罗某武，银行账号：622**********188。乙方选择分期付款方式向甲方指定银行账户支付（分为四期）上述合作建房款；（一期），乙方当日向甲方指定银行账户支付房款。合作建房款拾万元整（100000.00元）；（二）建至第8层为二期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房款。合作建房款伍万叁仟叁佰玖拾贰元整（53392.00元）；（三）封顶为三期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房款。合作建房款伍万叁仟叁佰玖拾贰元整（53392.00元）；（四）楼房可以交房当日，乙方当日向甲方指定银行账户支付房款。合作建房款伍万叁仟叁佰玖拾贰元整（53392.00元）……第八条：除不可抗力因素外，本项目工程于18个月内完工并交付乙方使用。如遇政府政策因素阻碍而未能兴建，工期则自动延期……第十三条：乙方所付合作建房款，甲方应出收款收据……”原告梁某梅委托其丈夫张晓华在该《合同》乙方处代签姓名并按捺指印；被告罗某武在该《合同》甲方处签名并按捺指印。原告梁某梅通过案外人李某彬于2018年9月22日通过银行转账将上述款项转支付至被告罗某武指定的工商银行账户中（账号321********19359059），转账用途备注为“张某华XXX购房首付”。同日，被告向原告出具一张《收据》，内容载明：“今收到梁某梅订购广东两参老兵安居房7#号楼6房01户型第一期房款100000元。”此后，被告未能交付房屋，原告要求被告返还购房款项未果，故向本院提起诉讼，主张上述诉讼请求。另查明，原告于2018年9月20日至21日间通过微信向案外人李伟彬支付款项合计100000元，用于支付给被告购房款。被告在庭审中对收到原告支付的上述款项的事实予以确认。庭审中，被告罗某武确认截止至开庭之日，涉案土地尚未办理相关的权属证明，涉案建筑亦未取得报建手续已被政府拆除，所以未向原告交付房屋。本院认为，本案争议焦点是双方于2018年9月22日签订的《广东两参老兵安居房合作建房合同》效力问题。被告罗某武在庭审中确认合同涉及的土地尚未取得相关权属证书，盖建的房屋亦未完成报建手续及取得相关证明，根据《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外”之规定，被告未办理合法手续区取得相关许可证的情形下盖建房屋的行为违反了法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告诉请确认该合同无效，理由充分，予以支持。合同无效的相关责任如何确定的问题。被告罗某武确认双方签订《广东两参老兵安居房合作建房合同》后收取原告第一期房款100000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，《广东两参老兵安居房合作建房合同》认定为无效合同，故原告梁某梅诉请被告返还房款100000元，事实清楚，证据充分，予以支持。此外，被告作为建筑物出售方，知道或者应当知道其盖建的房屋尚未进行报建手续，盖建行为违反法律规定，属于上述法律规定中的“有过错的一方”，因被告收取款项开始即造成原告对该资金享有的相关利息预期收益发生转移以及原告因支付该款项可能产生的利息开支等消极成本，故原告主张被告支付自2018年9月22日起至实际还款之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持，计算标准可以中国人民银行同期同类贷款利率为准；但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2018年9月22日起至2019年8月19日止期间的占用资金利息损失计算标准以该期间中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至还清款项止的占用资金利息损失计算标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告梁某梅与被告罗某武于2018年9月22日签订的《广东两参老兵安居房合作建房合同》无效。二、被告罗某武应当于本判决生效之日起7日内向原告梁某梅返还房款100000元以及利息（利息以100000元为基数，自2018年9月22日起至2019年8月19日止的占用资金利息损失计算标准以该期间中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至还清款项止的占用资金利息损失计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告梁某梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元（原告预交），由被告罗某武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄贤军人民陪审员  黄旭东人民陪审员  钟玉燕二〇二〇年六月三十日法官 助理  周思雅书 记 员  朱丽媛