内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初507号原告：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。法定代表人：谢敏仁。委托诉讼代理人：王福荣，内蒙古琛琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫勇，内蒙古琛琪律师事务所实习律师。被告：赵润娥，女，1963年8月1日出生，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：戚永安，1962年10月11日，现住内蒙古自治区。系被告赵润娥之夫。委托诉讼代理人：贾建飞，内蒙古民英律师事务所律师。原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称“智通物业公司包头分公司”）与被告赵润娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智通物业公司包头分公司的委托诉讼代理人王福荣、闫勇及被告赵润娥的委托诉讼代理人戚永安、贾建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智通物业公司包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费4934元；2.判令被告支付原告违约金493.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告拖欠原告2018年8月25日至2020年8月24日物业费4934元，原告通过上门、电话、贴催费通知单等形式多次要求被告支付物业费，被告拒不支付。现原告要求被告支付上述期间的物业费4934元和违约金493.4元，总计5427.4元，故起诉至人民法院。被告赵润娥辩称，1.关于物业费交纳标准问题。被告同意按照2.2元/建筑平米/月的标准交纳物业费。原告曾在悦城小区内张贴过“物业管理收费标准”公告，该通知行为对全体业主均具有公示效力和信赖利益。通知内容显示：住宅公寓物管费为2.2元/建筑平米/月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，原告已通过公告的形式对《前期物业服务合同》中约定的价款作出了重大调整。被告在收房时第一年就是按照2.2元/建筑平米/月的标准交纳的物业费；2.关于交费期限问题。被告同意将物业费交纳至开庭之日，最晚至2020年5月25日即前期物业服务合同约定的终止日期；3.关于冲抵装修押金、行使抵消权的问题。被告同意用3000元装修押金冲抵目前欠交的物业费，价格按照2.2元/建筑平米/月执行。原告应全额、无条件的进行冲抵物业费，原告无权对装修押金进行扣减或行使处罚权；4.原告提供的物业服务不符合前期物业服务合同约定，服务内容存在诸多瑕疵。原告未提供绿化管理服务等工作内容，A座物业管理混乱、存在脏、乱、差等情形，没有B、C座整洁，但原告主张的物业费却比B、C座高。A座业主交纳物业费时原告应进行核减或打折；5.被告不存在违约情形、原告主张的违约金无事实和法律依据，是原告没有按照《前期物业服务合同》约定的内客提供物业服务违约在先。因此原告主张的违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：被告赵润娥系包头稀土高新技术产业开发区悦城小区A-920号房屋业主，该房屋建筑面积为68.65平方米。2017年7月6日，原告智通物业公司包头分公司（乙方）与包头市远大昭华置业有限责任公司（甲方）签订了编号为QW（2018-QHT03）号的《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业费“高层住宅（公寓）三元/月/平方米”，第十一条约定“本次承接为一，二期”，第十七条约定“甲方业主或物业使用人违反本合同第6条至第10条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，第二十条约定“本合同自2017年5月25日开始至2020年5月24日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止”，第二十一条约定“本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业”，第二十九条其他约定事项第一款约定“乙方承诺全面导入酒店式物业管理服务，在本项目各大堂设立24小时礼宾服务，24小时工程维修服务，24小时车辆引导及秩序维护服务等特色服务，承诺做到包头市酒店式公寓物业服务综合排名前三名”，第五款约定“甲方在合同期内对业主物业管理费有所减免，则由甲方发出减免单给乙方，由乙方签字确认甲方15天内将减免物业费总额一次性拨付给乙方”。《前期物业服务合同》附件五为服务标准，约定“依照内蒙古自治区地方标准二级居住物业管理服务标准，所附的前期物业管理服务质量标准”。附件八是在合同补充协议中的二级物业服务等级标准。另查明，2017年8月25日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定公寓的物业费为3元/月/平方米，第九条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金，或向人民法院申请追缴。”业主装修手册第五章中约定“装修保证金3000元/户（验收合格一年后，经二次验收无息退还或冲抵物业管理费）。”被告赵润娥于2017年8月25日向原告交纳2017年8月25日到2018年8月24日的物业费1812元，计算方式为68.65㎡×2.2元×12个月，同时交付装修押金3000元，原告智通物业公司包头分公司为其开具收据。自2018年8月25日起，被告赵润娥未交物业服务费。再查明，TOUCH悦城小区C座张贴的告示中物业费标准为2.2元/月/平方米。案涉小区B、C座协议约定物业服务费3元/月/平方米，实际收费标准为2.2元/月/平方米。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、业主手册、《生活垃圾清运合同》、《电梯（自动扶梯）保养合同书》、业主（用户）报事报修登记表、悦城工作照、物业费催缴通知、微信群催缴记录截屏，被告提供的公告照片、收据、业主手册、光盘等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，《内蒙古自治区物业管理条例》第二条规定，物业管理是按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故《前期物业服务合同》对小区全体业主有约束力。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。依据条例规定，原告履行的是管理建筑物及其附属设施的义务，该义务应当针对小区所有业主。原告对同一服务小区B、C座业主按2.2元/月/平方米收费，对A座案涉业主按3元/月/平方米提起诉讼。原告自称B、C座业主系开发商补贴，并且对A座业主增加了物业经理，但A、B、C座物业服务没有特殊的区别，在服务标准没有变化的情况下，增加物业经理也不必然提升物业服务的质量、水平。原告自称降低B、C座业主收费是由于开发商补贴，该理由并不充分，原告虽然有对B、C座业主降低收费的权利，但一个小区的物业存在不可分割的设施设备共用，维护、养护、管理共享的情况，在没有明显服务差别的情况下，平等的收费更符合物业管理条例的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告在小区公告栏张贴公告，公示收费价格为2.2元/月/平方米，公告中没有明确交费业主指向，说明原告对A、B、C座物业收费统一为2.2元/月/平方米。原告第一次即以2.2元/月/平方米的标准向被告收取物业费，收据没有提示之后的交费标准，原告也没有证据证实已经向业主告知，印证了原告实际执行2.2元/月/平方米标准收费的事实。保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务。即物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费，才能避免小区的物业管理形成服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。被告提交的照片证明原告物业服务存在瑕疵，原告仍需不断努力和改进，原告请求违约金不予支持。关于收取物业费的期限，前期物业合同到期后，原告仍提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付物业服务费。原告请求的时间没有事实依据，为便于收费计算，本院酌定支持2018年8月25日至2020年5月24日按整月计算的物业服务费3171.6元（68.65㎡×2.2元×21个月）。关于被告抗辩装修押金冲抵物业费，应由原、被告双方按照《业主装修手册》的相关约定另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《内蒙古自治区物业管理条例》第二条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵润娥于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司2018年8月25日至2020年5月24日的物业服务费3171.6元；二、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司第二项诉讼请求；三、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担10.4元，被告赵润娥负担14.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波二〇二〇年六月二十二日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《内蒙古自治区物业管理条例》第二条自治区行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。本条例所称物业是指房屋及与之配套的设施设备和相关场地等。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。第五十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价：（一）廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；（二）普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；（三）公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。