新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初922号 原告：李超林，男，1977年11月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马宗梅，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘茹，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。被告：玉苏甫·艾买提，男，1976年2月27日出生，维吾尔族，无固定职业，住喀什地区岳普湖县。委托诉讼代理人：玛依拉·吾买尔，新疆世源律师事务所律师。原告李超林与被告玉苏甫·艾买提房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告李超林及其委托诉讼代理人马宗梅，被告玉苏甫·艾买提及其委托诉讼代理人玛依拉·吾买尔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2016年11月11日签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告立即返还保证金50000元；3、请求依法判令被告返还房租422600元；4、请求依法判令被告立即支付占用房租利息90739.2元（422600元×6‰/月×36个月，从2017年5月20日至2020年5月20日）；5、请求依法判令被告支付违约金27860元；6、判令被告承担本案诉讼费；合计：591199.2元；事实和理由：2016年11月11日，被告将位于乌鲁木齐市米东区新疆华菱工贸（集团）商铺第一层，编号为3号630平方米商铺租赁给原告。双方约定，合同期限三年，2016年12月1日至2019年11月30日。2016年12月1日至2017年11月30日的租赁费504000元，保证金50000元。原告以转账方式给被告支付租赁费，前后合计转账698000元。在双方签订合同当天双方核算，原告向被告多支付了144000元租赁费，被告当时没有钱向原告返还，就向原告出具欠条一份，并承诺2017年4月20日偿还。在合同还约定：被告给原告安装广告牌，将上铺的窗户改成门。但被告没有履行合同约定的义务，至今未给原告安装广告牌，使原告无法经常使用该商铺。在2017年2月23日，因被告未向华凌公司缴纳租赁费，由新疆华凌工贸有限公司建材进出口基地将该商铺门给封了，到了2017年5月，原告为了经营多次找被告要求解决此事，但被告无法联系，在此期间，原告无法经营，被告应该返还的房租是278600元。在租赁合同约定，如果被告违约，应向原告承担合同未履行部分总额的10%的违约金。2017年8月13日以后因为被告未向新疆华凌工贸有限公司缴纳房屋租金原告所租赁的房屋被华凌公司收回。故诉至法院。被告辩称：请求法院驳回原告所有诉讼请求。因为1、本案中双方约定的合同期限是3年，原告支付了2016年12月1日至2017年12月30日一年的租金，在一年租赁期原告正常使用店铺，按照合同约定下一年的租金应提前一个月支付给被告，但是原告没有支付导致双方之间合同终止，因此按照法律规定也没有解除这一说法。2、被告履行合同义务，向原告交付了租赁店铺，原告在合同期限内正常使用，所以原告主张的返还房租的请求没有事实和法律依据。3、2016年11月11日原告向被告支付了143000元，这笔借款是与本案无关。属于另一个法律关系，原告应另诉。4、被告没有违约行为，原告在诉状事实部分所陈述的安装广告牌商铺的窗户改成门等内容不属实。双方签订的合同也没有约定此内容，被告也没有从未承诺过。原告主张的关于查封时间原因与事实不符，华凌只查封了一天，其余时间原告在正常使用店铺，因此原告的所有诉讼请求没有事实和法律依据，应被驳回。本院经审理认定的事实如下：2016年10月1日起，被告从新疆华菱工贸（集团）有限公司建材进出口基地（以下简称华凌公司）处租赁了位于新疆华菱工贸（集团）商铺第一层，编号为3号630平方米商铺。2016年11月11日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，被告将从华凌公司租赁的该商铺转租给原告。合同约定：租赁期限为3年，2016年12月1日至2017年11月30日的租金每平方800元计算，房租总额为504000元；2017年12月1日至2018年11月30日，每平方1100元计算，总额为693000元；2018年12月1日至2019年11月30日，每平方1150元计算，总额为724500元。商铺押金50000元，12个月的租金504000元一次性支付，甲方（被告）2016年10月30日前向乙方（原告）交接商铺。双方签合同之前，原告为租赁该商铺，提前于2015年10月15日、11月26日、12月30日、12月15日通过农业银行转账方式分别向被告转账20万元、20万元、10万元、9.8万元、10万元，共计698000元租赁费。双方签订合同当天经结算，其中504000元计算到第一年的租金，50000元是押金。对多支付的租金144000元，被告向原告出具欠条，欠条内容为：“我欠李超林144000元，此钱2017年4月20日还给李超林”。合同签订后原告在使用涉案商铺时，于2017年2月23日因被告未交纳租赁费，华凌公司将该商铺封闭一天。2017年8月29日，华凌公司通过批准将涉案商铺收回，并于2017年10月10日租给案外人石常红。以上查明的事实有：房屋租赁合同、房屋（摊位）租赁及物业管理，采暖合同书、查封店铺的图片、中国农业银行银行卡交易明细单、欠条、华凌公司关于收回涉案商铺的审批流程表及庭审笔录予以证实。本院认为：结合本案原、被告向法庭提供的证据和庭审调查核实的情况来分析，原告与被告于2016年11月11日签订的房屋租房合同是双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，系合法有效协议，双方当事人均应遵守合同约定。合同签订后被告将租赁地交付给原告使用，原告提前向被告支付第一年的租金504000元，押金50000元。虽然双方签订的租赁合同中租赁期限为3年，即2016年12月1至2019年11月30日，但因被告未按约定交付租金，导致华凌公司将涉案房屋已于2017年8月29日收回，双方签订的房屋租赁合同已终止，原告的合同目的未能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。按照上述法律规定，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求成立，但本案中双方签订的租赁合同期限已届满，不存在再次解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为合同目的未能全面实现，被告应向原告返还押金50000元。对原告要求被告返还租金422600元的诉讼请求，因原告租赁的涉案房屋于2017年8月29日被收回，2017年2月23日被查封一天，其余时间原告经常使用该商铺。原告向被告支付的租金从2016年12月1日至2017年11月30日，504000元，每天租金为1380.82元，原告实际使用8个月27天，即267天。被告应向原告退还，原告未能使用98天的租赁费，即135320.36元（98天×1380.82元）本院予以支持。对原告要求被告支付占用房租利息90739.2元的诉讼请求。被告的行为已构成违约，故被告应向原告支付占用资金利息。占用利息被告应向原告退还租赁费135320.36元的基础，按照月息6‰计算，从涉案房屋被收回时间2017年8月29日起计算至原告主张的2020年5月20日，即32个月21天，26278.94元（133939.54元×6‰/月×32个月21天）本院予以支持。对原告主张被告退还多支付的租赁费144000元的诉讼请求。在本案中原告提前向被告支付租金，双方在签订房屋租赁合同当天经结算，被告对向原告多支付的租赁费144000元出具欠条，并约定2017年4月20日，按照约定被告应向原告退还租赁费144000元，并承担利息损失，利息损失应从2017年4月20日起计算至原告主张的2020年5月20日，即31968元（144000元×6‰/月×37个月）本院予以支持。对原告主张被告支付违约金27860元的诉讼请求。本院已支持被告赔偿占用资金利息的诉讼请求，原告不能再重复主张违约金，本院不予支持。对被告所陈述，向原告出具的欠条不是租赁费，应另行起诉的辩解没有事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告玉苏甫·艾买提向原告李超林返还租赁商铺押金50000元；二、被告玉苏甫·艾买提向原告李超林返还房屋租赁费135320.36元；三、被告玉苏甫·艾买提向原告李超林返还多支付的房屋租赁费144000元；四、被告玉苏甫·艾买提向原告李超林支付对135320.36元的利息26278.94元（133939.54元×6‰/月×32个月21天）；五、被告玉苏甫·艾买提向原告李超林支付对多支付144000元的利息31968元（144000元×6‰/月×37个月）。六、驳回原告李超林要求被告玉苏甫·艾买提支付违约金27860元的诉讼请求；上述第一、第二、第三、第四、第五项合计387567.3元，由被告玉苏甫·艾买提于本判决生效后10日内向原告李超林支付完毕。未按照本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取4856元（原告已预交），由被告玉苏甫·艾买提负担3183.41元，原告李超林负担1672.59元；邮寄送达费60元由原告被告玉苏甫·艾买提负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   阿瓦古丽二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 四 日书  记  员   艾地哈木