山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0812民初1018号原告：朱洪立，男，1979年6月17日出生，*族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：袁大鹏，山东伟祺律师事务所律师。被告：山东兖州建设总公司，住所地山东兖州经济开发区创业路15号，统一社会信用代码：913708827544750617。法定代表人：孙志刚，总经理。委托诉讼代理人：赵明阳，该公司员工。委托诉讼代理人：漆安鲁，山东九州匡正律师事务所律师。第三人：郭长智，男，1982年12月26日出生，*族，住山东省济宁市兖州区。第三人：郭娟，女，1982年11月7日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。原告朱洪立与被告山东兖州建设总公司（以下简称建设总公司）、第三人郭长智、第三人郭娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱洪立及其委托诉讼代理人袁大鹏，建设总公司及其委托诉讼代理人赵明阳、漆安鲁，郭长智到庭参加诉讼，第三人郭娟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洪立向本院提出诉讼请求。1、不得执行兖州区九州方圆小区B区17号楼1单元302室房屋，并解除建设总公司对涉案房屋申请的保全查封；2、确认朱洪立与郭长智签订的购房合同有效；3、诉讼费由建设总公司承担。在诉讼过程中，朱洪立放弃第二项关于确认合同效力的诉讼请求。事实和理由：建设总公司与郭长智民间借贷纠纷一案，该公司在诉讼过程中申请保全查封了涉案房屋，2019年9月28日济宁市兖州区人民法院作出（2019）鲁0812民初2240号民事判决书，确定郭长智对建设总公司负有金钱给付义务。判决书生效后，郭长智没有按判决书确定的内容履行相关义务，建设总公司于2019年10月14日申请强制执行，案号（2019）鲁0812执1615号。2020年4月朱洪立作为案外人对兖州区法院执行涉案房屋提出书面异议，该院于2020年4月15日作出（2020）鲁0812执异24号裁定书，驳回朱洪立的执行异议。朱洪立认为，在建设总公司对涉案房屋申请保全查封之前，朱洪立已实际占有该房屋，且于2018年5月8日与郭长智签订了书面买卖合同，并且已经按合同的约定支付价款，朱洪立对涉案房屋的权利足以排除建设总公司对涉案房屋的执行。建设总公司辩称，1.朱洪立与郭长智订立的关于案涉房屋的买卖合同是无效合同；2.朱洪立与郭长智之间的收款时间自相矛盾，不能证实存在真实的房屋买卖关系；3.朱洪立所述实际占有案涉房屋和实施装修的时间相矛盾，不符合常理，不能证实其占有房屋是在法院查封之前；4.郭长智于2019年10月29日填报的财产申报表显示，案涉房屋仍未郭长智的财产；5.根据最高院（2020）最高法民申1100号文书裁判观点，朱洪立的诉求不应得到支持。郭长智述称，朱洪立与郭长智订立的案涉房屋买卖合同第八条约定，郭长智应在2018年11月份将房屋交付朱洪立，这里的交付是指过户。郭娟未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的事实和证据，本院认定如下：2019年9月28日本院作出（2019）鲁0812民初2240号民事判决书，判令郭长智、郭娟共同偿还建设总公司借款本金80万元及利息55万元。在该案诉讼过程中，本院于2019年7月11日作出（2019）鲁0812民初2240号民事裁定书，查封了登记在郭长智名下的位于济宁市兖州区房屋。（2019）鲁0812民初2240号判决书生效后，郭长智没有履行判决书确定的法律义务，建设总公司于2019年10月21日申请强制执行，2020年4月朱洪立作为案外人对本院执行涉案房屋提出书面异议，本院于2020年4月15日作出（2020）鲁0812执异24号裁定书，驳回朱洪立的执行异议。另查明，郭长智与朱洪立于2018年5月8日订立的房屋买卖合同。约定，郭长智将案涉房屋出卖给朱洪立，总价款620000元；朱洪立在签订合同时支付定金150000元；朱洪立支付首付款后，郭长智即积极配合办理房屋过户手续，待房屋过户至朱洪立名下之时，朱洪立应向郭长智付清全部购房余款470000元。其中第八条约定，郭长智应于2018年11月份将房屋交付朱洪立。双方还对其他问题进行了约定。再查明，本院（2018）鲁0812民初1686号案件审理过程中，于2018年5月23日依法查封了案涉房屋；2019年10月29日郭长智、郭娟向本院申报财产情况时，确认案涉房屋仍系其财产。又查明，郭长智、郭娟于2017年12月4日就涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为山东济宁兖州农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2017年11月28日至2020年11月14日。对于当事人有异议的事实和证据，本院分析认定如下：1.朱洪立提交收款收据两份，金额分别为150000元和100000元，收款时间为2018年5月8日和同年6月1日；同时提交网银电汇交易明细及其与郭长智的微信聊天记录，内容是2018年5月4日分两笔各50000元，共汇出100000元。朱洪立以此证实己方已向郭长智支付房款。建设总公司质证认为朱洪立只交付了250000元，不足全部房款的50%。建设总公司对上述汇款交易明细及微信聊天原始记录的真实性未持异议，本院对其真实性予以确认。2.朱洪立申请证人付某出庭作证，付某证实2018年4月16日为朱洪立房屋进行贴壁纸装修，并于同年4月25日收到朱洪立装修付款；朱洪立同时提交微信聊天记录证实其与郭长智就案涉房屋买卖及水电费问题进行沟通，朱洪立以此证实其于2018年4月即已占有案涉房屋。建设总公司认为付某的证言与案涉房屋买卖合同交付时间相矛盾，同时，朱洪立与郭长智的微信聊天记录证实水电费是郭长智在交纳，不能证实朱洪立于2018年4月份占有了房屋。3.朱洪立在庭审中回答审判员询问时表示，在购买案涉房屋时对该房屋上有贷款抵押的事实是明知的；郭长智亦称对案涉房屋进入执行程序的事实已告知朱洪立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，主要应对异议人的权利是否以排除强制执行进行判断，在本案中，应审查以下焦点问题，即朱洪立在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋，是否已支付全部价款，未办理过户登记是否基于其自身原因。1.朱洪立在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋的问题。证人付某的证言证实其于2018年4月应朱洪立要求对案涉房屋进行贴壁纸装修，朱洪立于当月支付装修款；但朱洪立与郭长智于2018年5月8日订立的房屋买卖合同明确约定，房屋交付时间为2018年11月，还约定房屋交付时应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；再者，朱洪立提交的微信聊天记录证实至少到2019年12月份仍是郭长智的父母在交纳案涉房屋的水电费；郭长智和郭娟直至2019年10月29日在向本院申报财产情况时仍称该房屋系其财产，这与朱洪立关于其在建设总公司对案涉房屋申请保全查封（即2018年5月23日）之前已实际占有该房屋的主张不符；朱洪立与郭长智称双方订立的房屋买卖合同第八条中的“交付”是指“过户”，不符合常理，本院不予采纳。故对朱洪立关于合法占有案涉房屋的主张，依据不足，本院不予采纳。建设总公司的相反意见，理由充分，本院予以采纳。2.朱洪立是否已支付全部价款的问题。朱洪立提交的收款收据金额为250000元，并提交银行转款100000元的交易明细，其未能提供证据证实其余款项交付的方式，即便上述款项确已交付，依其与郭长智的房屋买卖合同约定，房款总额为620000元，其交付的款项亦不足一半，建设总公司关于朱洪立交付房款未足50%的意见，与查明的事实相符，本院予以采纳。3.朱洪立未办理过户登记是否基于自身原因问题。如前所述，朱洪立自称在购买案涉房屋时对该房屋上有贷款抵押的事实即已知晓，其后该房屋因郭长智涉诉被人民法院查封，但朱洪立在法院采取保全措施后仍然向郭长智支付了部分购房款项，对于房屋买卖这类日常生活中的重大投资，朱洪立的上述行为明显不合常理。案涉房屋一直未能办理过户登记难谓朱洪立没有自身原因。综上所述，朱洪立的行为不符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，其权利亦不足以排除强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回朱洪立的诉讼请求。案件受理费100元，由朱洪立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  解 鲁人民陪审员  周广霞人民陪审员  罗庆军二〇二〇年六月二十三日书 记 员  吴婵婵