广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14314号原告：李彤，女，1991年7月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁振业，广东天诺律师事务所律师。被告：李国华，男，1958年2月13日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市番禺区洛浦秦参贸易商行，住所地：广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号铺。经营者：李国华。被告：广州吉祥号茶业有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座1××号铺。法定代表人：陈玩波。原告李彤诉被告李国华、广州市番禺区洛浦秦参贸易商行（以下简称秦参商行）、广州吉祥号茶叶有限公司（以下简称吉祥号公司）物权保护纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李彤的委托诉讼代理人梁振业，被告秦参商行的经营者亦是本案被告之一的李国华到庭参加了诉讼，被告吉祥号公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吉祥号公司向原告返还位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号的房产，并应立即迁出前述房产；2.请求判令三被告共同对广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号房产进行修复并恢复原状；3.请求判令由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年5月6日，原告与被告李国华、案外人郑少玲共同签订了《赠与合同》，其中约定：一、赠与方（李国华和郑少玲）自愿将位于广州市番禺区沙溪大道32号5座19号房产的产权全部无偿赠与给受赠方（原告）一人所有，受赠方（原告）取得上述财产属于其个人财产。四、受赠方（原告）同意赠与方李国华有生之年均享有对赠与房屋的无偿使用权。广州市南方公证处于2011年6月3日对前述赠与合同进行公证，并出具了（2011）南公证内字第21692号《公证书》。原告取得上述公证书后，于2012年办理了涉讼商铺为原告名下所有的新不动产权证。因涉讼商铺约定由李国华无偿使用，加之原告长年在外地读书（目前在北京攻读博士学位），所以原告没有到涉讼商铺现场察看。直到2019年，原告发现李国华在未经原告的同意下，擅自把位于广州市番禺区沙溪大道32号5座19号涉讼商铺交付给被告吉祥号公司占有并进行生意经营，而且李国华和吉祥号公司还把涉讼商铺与旁边房产（1××号）之间的墙体全部砸掉。原告多次要求吉祥号公司返还涉讼商铺，并要求李国华和吉祥号公司承担恢复涉讼商铺原状的责任，未果。原告认为，原告是涉讼商铺的合法所有权人，依法受到法律保护。在未经原告的同意下，在涉讼商铺上经营秦参商行的李国华擅自把涉讼商铺交付给吉祥号公司占有并进行生意经营，其行为严重违反赠与合同的约定。而且在未经原告的同意下，李国华和秦参商行把涉讼商铺与旁边房产（1××号）之间的墙体全部砸掉，对涉讼商铺造成严重破坏，影响房产结构安全。因此，三被告主观上存在故意，其行为严重侵犯了原告对涉讼商铺的所有权。现根据我国《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”和第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”以及第三十八条“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”之规定，三被告应向原告返还涉讼商铺和承担恢复原状的责任。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。望判如所请。被告李国华和秦参商行共同辩称：一、涉案合同为附义务的赠与合同。李国华和原告双方协商一致达成《赠与合同》，并对其进行了公证，该合同合法有效。《赠与合同》第四条约定，受赠方同意赠与方李国华有生之年均享有对赠与房屋的无偿使用权，据此，李国华享有无偿使用赠与房屋的权利，原告则承担不妨碍该使用权的义务。因此，原告应按约定履行义务，不得妨碍李国华对赠与房屋的使用权，否则李国华有权依据合同法规定行使法定撤销权，撤销对原告的赠与。二、李国华出租赠与房屋是其形式使用权的正当方式。李国华依合同在有生之年享有对赠与房屋的使用权，依据使用权权能的内涵，权利人有权按照物的性能和用途对物加以利用，以便发挥财产的使用价值从而满足生产或生活需要，李国华依约享有房屋使用权，有权决定用何种方式利用赠与物的性能来满足自己的生活需要，无论是自用还是出租都是其行使使用权的合法方式。合同并未将使用房屋限定为自用，也没有明确排除通过出租方式使用房屋，因此李国华通过出租房屋来满足自己的生活需求符合合同约定。三、李国华享有出租房屋的权利，原告无权要求恢复原状。《合同法》第二百一十二条界定了租赁合同的定义，该定义并未将出租人限定为租赁物的所有权人，依据法理，对租赁物享有合法使用权的人，有权将其使用权转让于他人行使从而成为出租人。尽管李国华不是房屋所有权人，但享有对房屋的合法占有权和使用权，有权将房屋交于他人使用、收益，并由他人支付租金。原告承担的合同义务赋予了李国华自由选择行使使用权方式的权利，包括出租房屋，因此李国华可以将赠与房屋出租，原告无权干涉。涉讼商铺为商业用途，赠与前及赠与后均是用于商业经营。房产赠与原告前，李国华就已经将赠与房屋出租给他人，因此在赠与协议中对使用权做了特别约定，原告作为受赠人知晓房屋的使用状态，多年来从未异议。综上所述，原告仅享有受限制的物权，李国华依合同享有合法的使用权，其出租赠与房屋是行使使用权的正当方式，吉祥号公司亦有权依据租赁合同进行使用，原告无权要求李国华和秦参商行、吉祥号公司恢复原状。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告吉祥号公司虽然未到庭，但提交了书面答辩状辩称：我司是2013年8月份转接广州市番禺区洛浦街沙溪大道32号5座18、19号部分房产作为经营，部分房产由李国华自己经营，其司一直按租赁合同执行，合法经营。其司接手的时候保持原状至今，没有存在拆除墙体之说，与原告所述不符。综上所述，原告无权要求其司恢复原状，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护其司的合法权益。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：李国华和郑少玲原为夫妻关系，李彤系二人的女儿。位于广州市番禺区大石街沙溪大道32号5座19号房屋（以下简称涉讼商铺），建筑面积为80.72平方米，原登记权属人为李国华。2011年5月6日，李国华、郑少玲作为赠与方，李彤作为受赠方，共同签订了一份《赠与合同》，约定赠与方是受赠方的父母，赠与方是涉讼商铺的产权人，上述房屋属于赠与方的夫妻共同财产，向赠与方自愿将该房屋的产权全部无偿赠与给受赠方，双方就房屋赠与事宜达成如下协议：一、赠与方自愿将上述房屋的产权全部无偿赠与受赠方一人所有，受赠方取得上述财产属于其个人财产，不纳入受赠方的夫妻共同财产；二、受赠方自愿接受赠与，在本合同签订后至房屋产权转移登记前，涉及赠与方有关上述房屋的一切权利和义务均由受赠方享有和承担，与赠与方无涉；三、赠与方向受赠方提供上述房产的证明及有关文件，由受赠方向房地产管理部门办理房屋产权转移、更名、登记手续，必要时，赠与方应予协助；四、受赠方同意赠与方李国华有生之年均享有对赠与房屋的无偿使用权；五、本合同一式四份，赠与方与受赠方共执三份，公证机关存档一份。2011年6月3日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》[（2011）南公证内字第21692号]就上述《赠与合同》予以公证。2018年5月10日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了涉讼商铺的不动产权证，变更登记产权人为李彤，房屋地址登记为番禺区洛浦街沙溪大道32号5座19号，房屋规划用途为商铺，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第07212275。2018年5月11日，涉讼商铺设立了抵押权登记，债权数额5200000元，不动产义务人为李彤，他项权证号为粤（2018）广州市不动产证明第07206711号。2019年11月7日，李彤以李国华未经其同意下擅自将涉讼商铺交付给吉祥号公司占有并经营，且李国华和吉祥号公司擅自将涉讼商铺与相邻1××号商铺之间墙体砸掉对房屋造成破坏为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，关于涉讼商铺的使用情况。李国华称其在2005年购买涉讼商铺时已与相邻1××号商铺全部出租给案外人，其与1××号商铺业主是朋友关系，平时都是其处理出租的事情，2011年开始其开始使用涉讼商铺二楼经营，其同时还使用了16-1××号商铺的二楼；其经营的秦参商行使用了涉讼商铺二楼，而吉祥号公司原承租了1××号商铺，因其使用了1××号商铺的二楼，所以和1××号商铺业主沟通让吉祥号公司使用18、19号房屋的一楼，可以收取更高的租金，涉讼商铺二楼加建了夹层部分也给了吉祥号公司做仓库使用；涉讼商铺和相邻1××号商铺之间的墙体已在2006年、2007年就被当时的承租人打通了，赠与给李彤时，李彤没有了解，其也没有告知李彤；李彤一直知道商铺出租的事情，当时因郑少玲的房产赠与给了儿子，为了公平所以将涉讼商铺赠与给了李彤，但当时双方约定好收益由其和妻子享有。李国华提交了照片拟证明其上述主张，并表示涉讼商铺二楼同时也由李彤的哥哥李志鹏经营的广州市欧艺工业科技有限公司在使用。吉祥号公司亦提交了《房地产租赁合同》拟证明其承租情况。李彤认为照片与本案无关，确认李国华在涉讼商铺二楼经营秦参商行，吉祥号公司使用涉讼商铺一楼，但无法确认广州市欧艺工业科技有限公司与本案有关，并表示当时在其母亲郑少玲的强烈要求下，经与李国华协商后赠与涉讼商铺给其方，后其方配合办理了赠与合同的公证手续，并约定给予李国华无偿使用权，其方当时在读书，因此对于赠与前后涉讼商铺的使用情况包括与相邻1××号房产之间的墙体是否打通均不清楚，但李国华没有证据证实涉讼商铺的墙体在2006、2007年已打通；对吉祥号公司提交的其法定代表人陈玩波签订的《房地产租赁合同》，则认为陈玩波租赁的是1××号商铺，与本案无关，吉祥号公司没有和李国华签订租赁合同，没有合法权利占用涉讼商铺。李彤并提交了照片拟证实其上述主张。李国华确认照片真实性，但认为其购买涉讼商铺后就和相邻1××号商铺一并出租给他人经营，在赠与前就已经打通墙体。对于涉案《赠与合同》中“李国华在有生之年对涉讼商铺享有无偿使用权”的约定，李彤认为不动产所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，赠与合同明确约定李国华有生之年享有房产的无偿使用权，所以李国华有占有、使用的权能，收益和处分的权能由李彤享有，李国华无权收取租金，李国华对涉讼商铺交付或出租给他人，应经其同意，否则无权交付或出租涉讼商铺。李国华对此不予确认，认为其方对涉讼商铺有无偿使用权，赠与涉讼商铺给李彤时，已经明确约定其方可以出租，租金由其方收取，每个月其还要给李彤学费和生活费，还有一个银行卡给李彤用。关于李彤提出吉祥号公司搬离涉讼商铺及要求李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺修复并恢复原状的诉讼主张。李彤称其方仅给予李国华无偿使用权，没有约定同意李国华将商铺全部或部分出租给他人使用，只能由李国华自己无偿使用涉讼商铺，吉祥号公司无权占有使用涉讼商铺，因此应搬离涉讼商铺；每个商铺正常情况下都应有一面墙体进行分隔，墙体由涉讼商铺和1××号商铺的业主共同享有，其方对该墙体有所有权，但现该墙体被拆除，侵害了其方权利，李国华购买涉讼商铺后一直经营秦参商行，吉祥号公司是涉讼商铺的无权占有人，所以应由三者承担修复责任。李国华则主张其对涉讼商铺享有无偿使用权，包括有权对房屋出租，因此不同意李彤的上述主张。本院认为，根据双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述，双方对于涉讼商铺原登记在李国华名下，李国华及其妻子郑少玲以《赠与合同》的形式将涉讼商铺的产权赠与女儿李彤的事实均无异议，本院予以采纳。根据涉案《赠与合同》的约定，李彤同意李国华有生之年均享有对涉讼商铺的无偿使用权。对于该约定，李彤虽然主张无偿使用权仅指李国华自身对涉讼商铺进行使用，李国华不得对商铺进行出租，但该《赠与合同》中对于无偿使用权并没有明确约定使用范围或相关限制条件，李彤对此亦未能举证证实双方对无偿使用权有限制性约定，应承担举证不能的不利后果。故，对于李彤主张涉讼商铺仅限于李国华自己使用的意见，本院不予采纳。涉讼商铺原本为李国华所有，且涉讼商铺一直由李国华控制使用，结合涉讼商铺属于商业性质，李彤亦自认其在赠与前后至其起诉本案诉讼之前，对涉讼商铺的使用情况并不清楚，李国华主张其对商铺享有使用权包括出租收益的权利，更符合《赠与合同》中对于李国华享有无偿使用权的理解，故本院对于李国华的主张予以采纳。现李国华确认吉祥号公司系基于承租相邻1××号商铺并置换了涉讼商铺一楼而使用涉讼商铺，李彤以吉祥号公司无权占有涉讼商铺诉请吉祥号公司搬离，理据不成立，本院不予支持。关于李彤主张李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺墙体恢复原状的诉请，李彤对此未能举证证实涉讼商铺与1××号商铺之间的墙体系由李国华、秦参商行和吉祥号公司所打通，且李彤亦未能举证证实其受赠与时涉讼商铺的状况，也未能举证证实涉讼商铺墙体打通的情况影响房屋主体结构安全，李彤对此应承担举证不能的不利后果。故，对于李彤诉请李国华、秦参商行和吉祥号公司对涉讼商铺墙体恢复原状的主张，缺乏理据，本院亦不予支持。特别值得指出的是，本案系家庭成员之间产生的纠纷，家庭成员间应和睦相处，相互理解，出现矛盾或纷争时，应充分沟通，协商解决，共同寻求切实可行的解决途径，以维护平等、友爱、和睦、文明的家庭关系。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李彤的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告李彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧审 判 员  梁少玲人民陪审员  何蕴华二〇二〇年六月二十日书 记 员  罗嘉敏