杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4655号 原告：宣园莲，女，1962年5月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原委托诉讼代理人：江苏苏、胡超超，江苏求本律师事务所律师。 更换后委托诉讼代理人：薛本肖、胡超超，江苏求本律师事务所律师。 被告：季飞霞，女，1978年4月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：谢尚泽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告宣园莲与被告季飞霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法由审判员楼芝兰适用简易程序进行审理，此后依法变更为张晓红独任审理。于2019年9月30日第一次公开开庭进行了审理。原告宣园莲委托诉讼代理人胡超超、被告季飞霞、委托诉讼代理人谢尚泽到庭参加诉讼。在审理期间，被告季飞霞申请对原告宣园莲提交的证据《店面租赁合同》中本人的签名进行鉴定，本院依法委托杭州明皓司法鉴定所进行司法鉴定。鉴定程序终结后，本案于2020年5月20日再次公开开庭进行了审理。原告宣园莲的诉讼代理人薛本肖，被告季飞霞及其委托诉讼代理人谢尚泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宣园莲向本院提出诉讼请求：1、被告季飞霞支付拖欠房租共计224500元（2018年1月1日至2018年6月30日期间拖欠租金27500元；2019年7月1日至2019年12月31日期间租金197000元）以及逾期付款损失（以224500元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告更正第1项诉讼请求中“2018年1月1日至2018年6月30日期间拖欠租金27500元”应为“2019年1月1日至2019年6月30日期间拖欠租金27500元”。 事实和理由：被告季飞霞因经营使用需要，租用了原告宣园莲位于杭州市下城区面积约128平方米的商铺，并签订了《店面租赁合同》。租期为2015年7月1日至2020年6月30日止，约定每年租金40万元，半年一付，且提前30天支付半年房租，先付后用。但自2018年12月份始，被告季飞霞开始无故拖欠房租。原告宣园莲多次催告季飞霞支付租金，但其迟迟不予支付。请求贵院支持原告诉讼请求。 被告季飞霞辩称：1、答辩人认为双方存在事实上的租赁合同关系，租赁期限长达十余年，最初的时候有签订过租赁合同，但是被告并没有签订过原告宣园莲提交的案涉的租赁合同。2、答辩人认为在长达十余年的租赁期间，租金的标准是一直在降低的。从最初的480000元一年，降低至2019年1月1日的345000元一年，被告已经实际付租金至2019年的7月1日，不存在拖欠租金的事实。3、2019年4月，被答辩人宣园莲的女婿在与答辩人协商不成的情况下，要求答辩人搬离租赁场地。答辩人基于被答辩人宣园莲的要求，在2019年6月30日以前已经搬离租赁物，不存在答辩人违约的事实。 原告宣园莲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭双方进行了质证。被告季飞霞对原告宣园莲提交的房屋产权证书无异议，对《店面租赁合同》三性均有异议，认为应以杭州明皓司法鉴定所司法鉴定意见书（杭州明皓[2019]文鉴字第379号）为依据。原告宣园莲对被告季飞霞提交的支付房租交易流水，原、被告间微信聊天记录，司法鉴定意见书无异议，对照片持有异议，认为不能确认拍摄时间。本院经审核，对原、被告间无异议的证据予以确认并在卷佐证。有异议的两份证据均作异议成立认定，不予确认。 综上有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 原告宣园莲系下城区狮虎桥路40-2号、40-3号商铺（面积126.77平方米）产权人，就上述商铺与被告季飞霞存在十多年的租赁关系。2015年7月1日前，双方签有数份书面租赁合同，至2015年6月30日到期的租赁合同约定的年租金为400000元，半年一付。双方对2018年度的租金按年租金400000元已经结清没有争议。2019年1月1日起的半年租金，季飞霞于2018年12月31日前支付宣园莲172500元。2019年5月15日，季飞霞给宣园莲发微信，内容为同意宣园莲女婿要求2019年6月30日搬离的要求，将于同年6月30日前搬离商铺。宣园莲当日微信回复内容为双方未协商一致更改合同，其女婿代表宣园莲要求季飞霞按原合同执行，季飞霞应履行合同。2019年6月30日，季飞霞搬离租赁物后微信告知宣园莲自己已经搬离的事实，征询宣园莲意见将钥匙交与隔壁7号店铺。宣园莲回复租赁合同没有到期，双方应继续履行租赁合同。 在审理过程中，经季飞霞申请，本院委托杭州明皓司法鉴定所对宣园莲提交的《店面租赁合同》中承租方“季飞霞”的签名进行鉴定，杭州明皓司法鉴定所出具司法鉴定意见书（杭州明皓【2019】文鉴字第379号），鉴定结论为“不是季飞霞书写形成”。季飞霞为此预交了鉴定费4100元。 本院认为，原、被告就案涉商铺长期存在租赁关系的事实清楚，在双方签订年租金为400000元的租赁合同期满后，被告季飞霞作为承租人继续使用租赁物，原告宣园莲亦无异议，原租赁合同依法应视为继续有效。该事实由2018年12月30日前双方继续按照年租金400000元结算租金的事实亦能得以印证。对于2019年1月1日后双方另行订立租赁合同的事实，被告季飞霞不予认可，亦不能提交双方另行就降低租金达成协议的证据，故依法仍然应按照之前书面租赁合同约定的租金标准400000元一年缴纳。根据不定期租赁合同双方均有权随时解除合同的相关法律规定，被告季飞霞有权提出解除租赁关系，租赁合同关系于2019年6月30日被告季飞霞搬离商铺时终止。对于此前欠付的租金27500元被告季飞霞应予支付，并应支付相应的违约金，原告要求自2019年6月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金的请求，结合季飞霞支付172500元租金的时间，租金先付后用的租赁市场惯例，亦不过分高于实际损失，本院予以支持。关于季飞霞预交的鉴定费，结合鉴定结论应当确定由宣园莲负担，为减少当事人的讼累，故在本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告季飞霞于判决生效后十日内支付原告宣园莲房租费27500元及逾期付款损失（2019年6月1日至2019年8月19日以27500元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际清偿日止的逾期利息以实际未支付房租费金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率持续计算）； 二、驳回原告宣园莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4668元，减半收取计2334元，财产保全申请费1770元，以上合计4104元，由原告宣园莲负担3583元、被告季飞霞负担521元。鉴定费用4100元由原告宣园莲负担。 原告宣园莲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告季飞霞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。鉴定费4100元由原告宣园莲于本判决生效之日起十五日内支付给被告季飞霞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 张晓红 二〇二〇年六月一日 法官助理     王仕林 兼书记员