江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0583民初5637号 原告：董永红，女，1978年7月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李思呈、袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。 被告：江苏五丰置业有限公司，住所地昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室，统一社会信用代码91320583569126177X。 法定代表人：孙福东。 委托诉讼代理人：程庆军、成鹏（实习），江苏百年东吴律师事务所律师。 原告董永红与被告江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员王建勋独任审判。本案于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李思呈、被告委托代理人程庆军、成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董永红向本院提出诉讼请求，1、请求判令确认原告购买的五丰广场项目第X幢XXX号房屋不属于破产财产；2、请求判令被告继续履行原被告于2013年11月l2日签订的《昆山市商品房购销合同》，交付并配合原告办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月12日签订昆山市商品房购销合同，购买由被告开发的五丰广场项目第X幢XXX号房屋，房屋总价款为775825元，原告已依约向被告支付购房款775825元，但被告违约，至今未履行房屋交付及办理房屋产权登记义务。2018年8月23日昆山市人民法院裁定受理被告破产清算一案，并于2018年8月29日指定江苏五丰置业有限公司清算组担任管理人。之后原告收到了管理人出具的解除合同通知书称原被告签订的昆山市商品房购销合同，于2018年12月1日起解除。但原告已依约履行了合同的全部义务，根据我国破产法第十八条之规定，对于一方已经履行完毕的合同，管理人无权解除合同。同时根据最高院的司法解释的相关规定，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。现原告情形与该规定完全符合，原告购买房屋不属于破产财产，管理人无权解除合同，该合同应当继续履行，管理人解除合同的通知与法不符。综上，管理人出具的解除合同通知书已严重损害原告利益，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求查明事实，作出公正判决。 被告五丰公司辩称，我方认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。被告他不能正常清偿到期债务，已经昆山法院裁定受理破产清算，在客观上已经不能履行合同，并且管理人已经对涉案的合同已经通知解除。另，本案的涉案房屋没有办理不动产的登记手续，也无法再履行交房的义务，根据物权法的相关规定，涉案房屋属于破产财产。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。 经审理查明：2013年11月12日，原告与被告五丰公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告五丰公司开发的位于昆山市南侧（地块编号为320XXX000）五丰广场第X幢XXX号房屋，合同约定房屋总价款为775825元。合同第六条约定的付款方式为银行按揭方式：买受人本合同签订当日支付首付款计395825元，余款380000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。补充条款详见附件四第三条。补充条款附件四第三条对该付款方式作了补充约定：如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人的，买受人应于本合同签订之日起35日内将余款全额付清，逾期按本合同第七条规定处理；如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖人可不交付房屋，不办理房产证。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金等内容。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束”。2013年11月12日，原告支付购房款395825元；2014年7月2日，原告支付购房款180000元；2014年8月22日，原告支付购房款60000元；2014年10月14日，原告支付购房款50000元；2014年12月18日，原告支付购房款90000元。 另查明，2017年12月19日，被告因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请。2018年8月23日，昆山市人民法院裁定受理了被告的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。 再查明，2018年11月27日，江苏五丰置业有限公司管理人向所有购房人发出解除合同通知书，通知购房人五丰公司和商管公司与购房人的购房合同和商管合同于2018年12月1日解除。并通知购房人在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。 以上事实由原告提供的商品房购销合同一份、购房发票、民事裁定书、解除合同通知书以及当事人庭审中的陈述为证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告董永红与被告五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。 针对原告要求被告继续履行合同及办理权属登记并确认涉案房屋不属于破产财产的诉请，本院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺之建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，且被告已向本院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在被告继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且被告已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为原告带来收益，故本案原告要求交付房屋的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，原告购房的目的已无法实现。最后，被告因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向本院申请破产，本院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与被告解除商品房购销合同的情况下，原告要求被告交付房屋，势必造成对原告的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，本院认为原告诉请不满足事实条件且没有法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，判决如下: 驳回原告董永红的全部诉讼请求。 案件受理费11558元，减半收取5779元，由原告董永红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王建勋 二〇二0年六月四日 书记员  邵振华