福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初303号 原告：沈贤生，男，1972年9月19日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地福建省诏安县南诏镇西门南苑庭园1幢102房,统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告沈贤生与被告诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈贤生的委托诉讼代理人郑琦瑄，被告诏安县版筑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈贤生向本院提出诉讼请求:一、判决诏安版筑公司自2018年1月1日起至实际将符合合同约定的商品房交付沈贤生之日止，按日向沈贤生支付全部房价万分之三的违约金（暂计至2019年1月20日为30147.57元）；二、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。事实和理由：沈贤生与诏安版筑公司于2016年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定沈贤生向诏安版筑公司购买址于诏安县××路××路××广场××号楼××室的房产。合同约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付沈贤生,同时约定诏安版筑公司逾期交房的违约责任，即诏安版筑公司逾期超过90天后，应按日向沈贤生支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，沈贤生依约支付了全部购房款293836元,但诏安版筑公司并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约情形。根据合同约定，诏安版筑公司应承担相应的违约责任。庭审中，沈贤生明确其请求逾期交房违约金的截止日期为2019年2月1日。 诏安版筑公司辩称，一、沈贤生要求按全部房价的日万分之五计算逾期交房违约金没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据双方《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金；超过90天，买受人可以解除合同，要求继续履行合同的，按支付的全部价款的每日万分之0.3计算违约金。二、诏安版筑公司虽实际上存在逾期交房的事实，但根据《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不计入逾期交付日期。本案讼争房屋从开始施工至实际交付之日期间存在可以据实延期交房的日期合计为397天。沈贤生于2019年2月1日收房，因此，诏安版筑公司无需承担逾期交房的违约责任。综上，请求判决驳回沈贤生的诉讼请求。 沈贤生围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及备案证明书各一份；2、收款收据三张、购房发票两份、贷款合同和借款借据各一份；3、民事判决书二份、法律文书生效证明一份。诏安版筑公司质证认为，对证据1《商品房买卖合同》及备案证明书的真实性无异议，合同约定逾期交房违约金比例为日万分之0.3，且合同附件明确约定了恶劣天气、政府管制等因素可以顺延交房的情形。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但诏安版筑公司不同意该两份判决书的判决内容，已提起再审申请；且该判决结果属于法官自由裁量的情形，只能作为参考，不能作为本案的判决依据。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、施工许可证及预售许可证；2、规划条件核实意见书；3、气象资料分析报告；4、停电情况证明；5、停水公告材料；6、第二自来水公司证明；7、施工监理日记（光盘）。沈贤生质证认为：对证据1的真实性无异议，但实际施工时间认定应以施工单位进场通知或开工记录为准；对证据2的真实性无异议，但该证据不能证明讼争房产符合交房条件；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该分析报告的出具机构漳州市华风气象科技服务有限公司诏安办事处不具备出具气象资料分析的相关资质，该证据不能作为认定案件事实的依据；对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均有异议，上述不能证明停电、停水范围包括讼争项目；证据7形式不具合法性，且无《施工日志》、《施工合同》等相互印证，不能反映讼争项目施工时的客观情况。 本院依职权向诏安县气象局调查取证如下内容：1、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县台风天气的天数及具体时间；2、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县最大风速达6级以上（含6级）的天数及具体时间、平均风速达6级以上（含6级）的天数及具体时间；3、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县24小时降雨量大于等于25mm的天数及具体时间。诏安县气象局向本院出具《气象证明》一份，内容如下：1、台风天气对工期的影响，具体以住建部门发布的停工通知为准；2、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日最大风速达到6级以上（含6级）的天数16天，我县日平均风速达到6级以上（含6级）的天数0天；3、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日降水量大于等于25mm的天数为68天。双方当事人对本院依法调查取证的《气象证明》的真实性没有异议。 本院认为，诏安版筑公司对沈贤生提供的证据1、2、3，沈贤生对诏安版筑公司提供的证据1、2，沈贤生、诏安版筑公司对本院依法调查取证的《气象证明》的真实性没有异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人争议的焦点是：1、本案逾期交房天数的问题；2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题。 本院认为：关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，沈贤生已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。自合同约定的交房时间次日（2018年1月1日）起至实际交房前一日（2019年1月31日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为396天。沈贤生提供的已发生法律效力的民事判决书确认本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，对照诏安县气象局出具的《气象证明》，自合同签订之日起（2016年10月22日）起至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为21天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为7天，在扣除上述天数中重复的4天后（分别为2017年4月11日、2017年6月13日、2017年7月17日、2018年1月8日），诏安版筑公司可据实予以延期交房而不计入逾期交房天数合计24天。诏安版筑公司辩称其遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不计入逾期交房天数，因其提供的停电的证据4，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据5、6仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供相关职能部门的文件，也未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围内的事实，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，讼争商品房逾期交房天数为396天-24天=372天。 关于焦点2，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。从上述的条款逻辑解读，逾期超过90日最终指向的是不低于按总房款日万分之五计算违约金。其次，比照《商品房买卖合同》第八条关于买受人“逾期付款责任”，（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同之日起七日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，故以房款日万分之0.3计算逾期交房违约金，明显不合理地加重了买受人一方的负担。考虑到该格式合同及条款是由诏安版筑公司提供，在产生歧义时，应作出不利于诏安版筑公司的解释，故本院不采纳诏安版筑公司提出的按总房款日万分之0.3计算逾期交房违约金诉求。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整。鉴于按总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，故本院结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之一计算。据此，故本案逾期交房违约金应确认为10930.70元（293836×372×0.01%）。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 沈贤生、诏安版筑公司于2016年10月22日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定沈贤生向诏安版筑公司购买址于诏安县××路××路××广场××号楼××室商品房。单价每平方米3993.96元，总价款293836元。买受人应于2016年10月22日前支付首期房价款88836元，余款205000元向中国银行股份有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震街自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25ｍｍ（含25ｍｍ）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，沈贤生依约于2016年10月22日支付首付款88836元，余款205000元也于2016年12月30日通过向中国银行股份有限公司诏安支行办理按揭贷款支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收。2019年2月1日，沈贤生与诏安版筑公司办理交房手续。沈贤生于2020年1月15日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，沈贤生与诏安版筑公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，沈贤生已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付沈贤生，构成违约。关于逾期交房天数的问题，诏安版筑公司逾期交房的天数为396天，扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计入逾期交房的天数24天，本案讼争商品房逾期交房天数为372天。鉴于按总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，本院酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之一计算。据此，本案逾期交房违约金应确认为10930.70元（293836×372×0.01%）。沈贤生诉讼请求超出以上数额的部分，不予支持。诏安版筑公司辩称本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算，以及应按397天扣除延期交房天数，没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈贤生逾期交房违约金10930.70元。 二、驳回沈贤生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费553元，由沈贤生负担352.5元，诏安县版筑房地产开发有限公司负担200.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  沈绮峰 人民陪审员  许辉容 人民陪审员  杨平原 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨佛保 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。