北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0116民初429号原告：赵荣生，男，1964年9月10日出生。委托诉讼代理人：苏文武，北京贵通律师事务所律师。被告：杜法民，男，1943年7月5日出生。被告：张玉侠，女，1943年8月5日出生。被告：陈秀侠，女，1965年6月6日出生。被告：杜曼，女，1987年8月14日出生。被告：杜慧，女，1989年10月10日出生。被告：杜婉，女，1990年5月20日出生。原告赵荣生与被告杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵荣生及其委托诉讼代理人苏文武、被告陈秀侠到庭参加诉讼，被告杜法民、张玉侠、杜曼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告杜慧、杜婉经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵荣生向本院提出诉讼请求：1.确认赵荣生与杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉之间的买卖合同无效，并判令杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉将坐落于怀柔区×村的房屋和院落返还给赵荣生；2.本案诉讼费由杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉承担。事实和理由：2001年4月，赵荣生和妻子陈玉明将位于北京市怀柔区×号的房屋和院落以70000元的价格转让给杜真，双方以口头协议的方式确认此事。杜真交付购房款一直出租使用至今。现赵荣生女儿已经成家，没有居所住房，存在住房需求。另外杜真方属于安徽人，并非×村集体经济组织成员，不具备交易主体资格，双方买卖房屋的行为无效。为此，赵荣生请求法院确认双方买卖房屋的行为无效，并请求返还房屋和院落。陈秀侠辩称，不同意赵荣生的诉讼请求，不认可合同无效，房子是我们花钱买的。不同意腾退房屋，如果赵荣生给我在别处买房我就同意腾退。房子是赵荣生主动卖给我们的，当时卖了50000元，多花了20000元，共花了70000元买的，之后我们又新建一部分花了200000多元。我们买房是合理合法的，现在如果赵荣生要求返还房屋，需要给我们住的地方，我们没有住的地方。买房的时候有书面合同，2001年买的，具体日期记不清了，当时买的时候有正房四间、西厢房两间，没有其他附属设施。买房之后我们都没有把户口迁至涉案房屋。买来之后，我们加盖了东厢房、南厢房、院子封顶、院子填土、南墙，没有加盖其他附属设施。杜法民、张玉侠、杜曼经本院传票传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杜慧、杜婉经本院公告送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年12月30日，原怀柔县人民政府向赵荣生发放怀集建×号集体土地建设用地使用证，其上载明：土地使用者赵荣生，地址怀柔镇×。2001年1月，赵荣生与杜真达成协议，约定杜真以70000元的价格购买坐落于北京市怀柔区×号的北房四间、西厢房两间及院落。后杜真给付赵荣生70000元价款，赵荣生将涉案房屋及院落交付杜真使用，杜真在涉案院落内陆续加盖了东厢房、南厢房等建筑。后因农村房屋买卖合同效力问题产生争议，赵荣生将杜真诉至法院。案件审理过程中，杜真去世，本院依法追加杜真的法定继承人即杜真父亲杜法民、母亲张玉侠、妻子陈秀侠、子女杜曼、杜慧、杜婉为本案共同被告。另查，1、案件审理过程中，杜真以身患严重疾病为由数次无法到庭参加诉讼，在本院告知可以委托诉讼代理人的情况下，其向法庭表示因案情原因不愿委托诉讼代理人，后又以身患癌症晚期为由向本院提交了延期开庭申请，本院批准了杜真的申请，并告知杜真及其近亲属具备开庭条件后及时通知本院。后因杜真长时间不与本院联系，经本院与杜真亲属联系，其表示杜真已经病危，无法开庭，且强烈表示本案应继续延期审理。本院考虑案件具体情况，告知杜真亲属如出现新情况及时通知法院。后又因杜真及其亲属长时间不联系本院，本院通过各种方式与杜真及其亲属尝试联系均失败，遂至杜真户籍地了解情况，得知杜真已经于月前去世。本院在杜真户籍地与其父亲杜法民取得联系，告知案件情况后，其表示参加诉讼，但不能联系到杜真的其他继承人。后本院又至杜真其他继承人的户籍地寻找，经多方联系杜真法定继承人未果，本院采用公告方式追加杜真的法定继承人参加诉讼。后杜真法定继承人张玉侠、杜曼向本院邮寄送达管辖权异议申请书，并拒不到庭就管辖权异议申请进行谈话，故本院采用公告送达的方式向杜真法定继承人送达管辖权异议裁定，后杜曼向本院邮寄管辖权裁定上诉状，经多次公告后北京市第三中级人民法院出具裁定书，维持原裁定。因杜法民等拒不接听本院电话，之后本院通过书面、短信等方式向其发送是否申请评估告知书，要求其在规定时间内告知本院是否就涉案房屋申请价值评估并提交书面申请书。因在规定时间内未收到杜法民等提交的任何申请及证据，故本院采用邮寄、公告等方式向杜法民等送达开庭传票，公告到期后，除陈秀侠按时到庭外，杜法民、张玉侠、杜曼、杜慧、杜婉均无正当理由未按时到庭。2、杜真、杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉均非×村集体经济组织成员。3、诉讼过程中，本院分别向杜法民、张玉侠、杜曼邮寄送达告知书，告知其是否申请对涉案房屋进行价值评估，并配合评估工作，杜法民、张玉侠、杜曼拒收。后本院前往×号找到陈秀侠，其表示即使法院判决也无法腾退，因其没有其他住处。后本院在庭审中告知双方当事人，本院多次要求杜法民等人出庭应诉并送达是否申请评估告知书，杜法民等人均未回复，故本案不再受理杜法民等人的评估申请。同时，因杜法民等一直未应诉，亦不与本院联系，故本院无法组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘查。4、公告到期开庭前，杜法民等人均未向法庭提交证据。公告到期开庭时，陈秀侠当庭向法庭提交证明一份，其上载明：“经双方同意，赵荣生将正房四间、西厢房两间卖给杜真，总计金额柒万元。杜真于2001年1月16日付给赵荣生柒万元。空口无凭，立字为据。卖房人赵荣生（签字按手印），买房人杜真（签字按手印）。2001年1月16日立。”经法庭质证，赵荣生提出时间太久记不清了，但也认可该证明，提出该证据证明双方存在房屋买卖关系。上述事实，有当事人当庭陈述、集体土地建设用地使用证、建房批示、证明等相关证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，杜法民、张玉侠、杜曼、杜慧、杜婉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，杜真及其法定继承人杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉均非怀柔区怀柔镇×村集体经济组织成员，杜真与赵荣生实施的农村房屋买卖行为违反了相关法律、法规的强制性规定，该买卖行为应属无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，陈秀侠辩称其无其他住处，如果腾退，赵荣生应当为其提供住处，没有法律依据，本院对其该辩称不予采信。故赵荣生要求杜法民等人返还涉案房屋及院落的主张，本院予以支持。因陈秀侠不认可涉案买卖关系无效，且杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉未在规定时间内向本院提出评估申请，故有关购房款返还及因腾退房屋造成的损失问题，杜法民等人可另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵荣生与杜真于二〇〇一年一月达成的关于北京市怀柔区×号的房屋及院落的农村房屋买卖协议无效；二、杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市怀柔区×号的房屋及院落返还给赵荣生。案件受理费1550元、公告费1260元，由杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉负担（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨菲菲人民陪审员  马瑞华人民陪审员  杨宝仓二〇二〇年六月二十三日法官 助理  严亮亮书 记 员  于 燕