广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16669号原告：唐小燕，女，1972年11月28日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××022。委托诉讼代理人：谢鹏椿，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市富鼎模胚钢材有限公司，住所：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：香某1。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。被告：深圳市鸿兴钢材有限公司，住所：广东省深圳市龙华区大浪街道高峰社区×××××××××。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：蔡芳，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培华，广东腾锐律师事务所实习律师。被告：东莞市横达模具有限公司，住所：广东省东莞市××××××新边工业区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：朱**威，广东兆达律师事务所律师。被告四：杨艳平，女，汉族，1982年6月22日出生，住湖南省新化县×××××××委会工农河路杨家巷19号，公民身份号码：432××××××××××××049。第三人：刘某1，女，汉族，1964年9月26日出生，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××881。第三人：东莞泰业模具科技有限公司，住所：广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：刘某1。原告唐小燕诉被告深圳市鸿兴钢材有限公司（以下简称鸿兴公司）、东莞市横达模具有限公司（以下简称横达公司）、东莞市富鼎模胚钢材有限公司（以下简称富鼎公司）、杨艳平、第三人刘某1、东莞泰业模具科技有限公司（以下简称泰业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月06日立案后，依法适用普通程序，由审判员李东才担任审判长与人民陪审员梁健明、黄敏华组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告唐小燕及其委托诉讼代理人谢鹏椿、被告鸿兴公司委托诉讼代理人蔡芳、被告横达公司委托诉讼代理人朱**威到庭参加诉讼。被告富鼎公司、杨艳平、第三人刘某1、泰业公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐小燕向本院提出诉讼请求：一、确认东莞市×××××××富雅苑52号房属原告所有；二、解除对东莞市×××××××富雅苑52号的查封与执行措施；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：东莞市第三人民法院在审理（2019）粤1973财保947、949、950、951号案件过程中，于2019年8月29日查封了登记在第三人刘某1名下的位于广东省东莞市×××××××富雅苑52号的房屋。原告是该房屋的买受人享有排除执行的权益，但东莞市第三人民法院驳回原告的异议。原告在2019年3月15日与刘某1订立《房屋买卖合同》，约定以183万元的价格转让该房屋。原告在2019年3月8日支付30万，在合同签订之日支付了148万。第三笔款项代刘某1协助原告完成过户手续后当日支付5万。后因案涉房屋存在“无土地信息”及存在“超红线”的情形，故该房屋在内的小区房屋暂时均不给予办理过户手续。2019年3月15日后，刘某1即将该房屋交由原告合法占有。案涉房屋的物业管理处也出具证明，证明从2019年4月开始就由原告缴交案涉房屋的物业管理费。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告该情形能够排除执行。被告鸿兴公司向本院答辩称：一、原告与刘某1之间房产交易的真实性待定，整个交易过程与常理不符。原告签订合同前就交付了30万，且存款回单附言是“村委分理处”，并非购房款。二、即使交易真实，原告也不拥有案涉房屋的物权。未经登记不发生效力。三、原告不符合排除执行的情形。交易半年，原告并未向房管部门提交房屋过户登记的申请。另原告在购买房屋之前，已经知道该房屋无法过户，无法完成物权变更的风险，原告不属于善意购买人，应对未完成过户登记承担责任。被告横达公司向本院答辩称：一、原告与第三人刘某1的房屋买卖的交易有待确认，在刘某1买卖房屋前，刘某1欠债情况已在当地小区被知悉，原告作为其邻居不会不知道其交易有完不成的风险，这与大宗交易的常理不符。二、第三人刘某1在进行案涉房屋买卖后就下落不明，形迹可疑，不跟进房屋买卖后续手续，与正常的房屋交易习惯不符。房屋买卖合同签订在后，首付30万支付在前，并且没有附言手续款或定金，与平常的交易习惯不吻合；三、不动产的所有权以登记为准，本案原告主张案涉房屋为其所有，请法院驳回其第一项诉讼请求。四、关于原告诉请的第二项事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不符，不足以排除案涉标的物的执行措施。被告富鼎公司、杨艳平、第三人刘某1、泰业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。经审理查明一,案涉房屋坐落于东莞市×××××××××××××，房屋的权属人为本案的第三人刘某1，其对房屋的份额为全部。原告与第三人刘某1于2019年3月15日签订《房屋买卖合同》，约定原告以183万的价格向刘某1购买位于广东省东莞市×××××××富雅苑52号房屋（房产证号为：粤房地证字第C0179857号）。合同约定原告于2019年3月8日向刘某1支付30万；签订《房屋买卖合同》当日支付148万；完成房屋过户手续后支付5万。《房屋买卖合同》第二条显示，原告已经知悉政策原因，案涉房屋暂时无法过户。广东砝码律师事务所出具了《见证书》，《见证书》陈述，《房屋买卖合同》内容是原告与刘某1、梁奇三人真实意思的表示，上述三人均在《房屋买卖合同》签名和按捺指模。原告提供了第三人刘某1儿子梁文雁、梁文仲出具的《放弃继承声明书》，显示梁文雁、梁文仲自愿放弃对案涉房屋的继承。查明二，原告的配偶刘汉文在2019年3月8日向刘某1账户转账30万，刘汉文在2019年3月15日向刘某1账户转账148万。查明三，本院于2019年8月29日以（2019）粤1973财保947、949、950、951号民事裁定书查封了案涉房屋，申请查封人为本案被告富鼎公司、鸿兴公司、横达公司、杨艳平。2019年10月11日原告向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院于2019年10月25日裁定驳回原告的异议。查明四，本案在审理过程中，本院依法向东莞市自然资源局调查，调查案涉房屋的登记情况。东莞市自然资源局回函称，案涉房屋属于东莞市×××××××项目房产，已办理房产登记，登记证号为C0179857，登记的时间为2001年7月5日，案涉房屋虽确权发证，但其位于批准的河畔花园项目国有用地红线外，占用集体土地。因案涉房屋涉及占用集体所有权土地，在上级部门未出台相关政策前，暂不能办理过户手续。查明五，原告主张其于2019年3月28日入住案涉房屋并开始对案涉房屋进行装修，并提供了案涉房屋物业管理公司出具的证明，该证明显示原告自2019年4月起为案涉房屋缴纳物业管理费。查明六，原告提供了其配偶刘汉文的银行流水，该银行流水显示刘汉文除向刘某1支付房款外，双方并无其他经济来往。以上事实，有原告提交的民事起诉状、（2019）粤1973财保947、949、950、951号民事裁定书、送达回证、不动产登记信息查询结果、（2019）粤1973执异395、396、397、398号民事裁定书、见证书、2019年3月15日打印的不动产登记信息查询结果、存款回单2份、刘汉文身份证、刘汉文与唐小燕的结婚证、证明、收据两份、转让声明、物业费用缴交证明、物业管理费收据、物业管理费发票、调查取证申请书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。结合原告的诉请及事实理由和被告的答辩，本案的争议焦点为：原告是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。原告主张其享有对案涉房屋排除强制执行的权益，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。首先，案涉房产查封登记的时间是在2019年8月29日，原告与案外人刘某1在2019年3月15日签订了《房屋买卖合同》，故原告与刘某1是在法院查封之前签订了书面的买卖合同。其次，原告提供了案涉房屋物业管理处出具的证明，显示原告从2019年4月开始由其缴纳物业管理费，并提供了相应的收据和发票，故本院对原告主张其已于2019年3月28日起占有该房屋予以采信。再次，依据原告提供其配偶刘汉文的转账记录显示，原告配偶在2019年3月8日向刘某1转账30万元，在2019年3月15日向刘某1转账148万元。原告与刘某1约定案涉房屋的总款为183万，原告已按合同的约定支付了绝大部分款项，至于剩余的5万元，原告亦同意将剩余款项交付法院执行。最后，依据本院向东莞市自然资源局调查的回函显示，原告并未怠于办理过户，系因案涉土地存在历史遗留问题导致，并非原告自身原因导致。综上，原告提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原告请求解除对案涉房屋的执行措施本院予以支持。另，原告请求案涉房产确认原告所有，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭以登记为要件，案涉房屋属于不动产,依法应当办理所有权转移登记,登记完成后方发生房屋所有权变动的效力,故原告该请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，缺席判决如下：一、不得执行东莞市×××××××富雅苑52号房产（前提是将剩余50000元房款按照执行部门要求交付执行）。二、驳回原告唐小燕的其他诉讼请求。本案案件受理费21270元，原告唐小燕已预交，由被告深圳市鸿兴钢材有限公司、东莞市横达模具有限公司、东莞市富鼎模胚钢材有限公司、杨艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李东才人民陪审员  梁健明人民陪审员  黄敏华二〇二〇年六月二日书 记 员  袁嘉雯