成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初1690号 原告：兰燕，女，1982年4月23日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：苟元继，四川川蓉律师事务所律师。 被告：杨帮浩，男，1989年3月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：李佳，女，1988年12月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈建容、梁移园，四川华敏律师事务所律师。 第三人：成都世居房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市胥家镇羊叉村文荟路251号。 法定代表人：许成勇。 原告兰燕诉被告杨帮浩、李佳、第三人成都世居房地产经纪有限公司（以下简称世居公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰燕及委托诉讼代理人苟元继，被告李佳的委托诉讼代理人陈建容、梁移园到庭参加了诉讼。被告杨帮浩、第三人世居公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兰燕向本院提出诉讼请求：1.停止对位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（房屋唯一号：1252344，业务件号：2017110214Ｆ00443）的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2.确认原告与被告杨帮浩的《房屋买卖合同》（合同编号：2015787）以及两份《补充协议》合法有效；3.确认原告为位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（房屋唯一号：1252344，业务件号：2017110214Ｆ00443）所有权人，被告及第三人协助原告办理该房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年1月4日，原告兰燕与被告杨帮浩签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2015787），约定：原告购买杨帮浩所有的位于××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋，该房屋总价款640000元，其中定金20000元，首付款170000元，余款通过银行按揭贷款支付。合同签订当日，原告向杨帮浩支付了定金20000元。2017年3月22日被告杨帮浩与原告兰燕以及第三人世居公司签订了《合同2015787补充协议》，约定原告兰燕向被告杨帮浩支付首付款以及杨帮浩收到购房首付款当日将房屋交于兰燕，兰燕享有该房屋装修、入住等一切权利，后杨帮浩将该房屋交付给兰燕，兰燕接收房屋后对其进行了装修并入住至今。2017年8月4日，原告兰燕、被告杨帮浩及第三人世居公司又签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议约定，被告杨帮浩向原告兰燕借款540000元，用于归还成都市新都区××道××段××号××期××栋××号房屋被青羊区法院查封后所需解封款。被告杨帮浩保证在该房屋解封后立即办理房屋产权，产权办理后双方立即进行公证此房屋归原告所有，杨帮浩不必归还上述该借条款项，同月7日，被告李佳书写《担保书》，以其所有的位于新都区××镇××道××段××号××栋××单元××楼××号房屋为该笔借款担保。之后，原告兰燕如约向被告杨帮浩支付了540000元以助其解封了案涉房屋，至此，原告兰燕支付了全部购房款。2019年11月12日，原告兰燕向新都区房管局办理房屋过户手续，交清了全部税款，并被告知4个工作日内即可取得不动产登记证书，后原告取证时，被告知该房屋已被成都市金牛区人民法院保全查封，其间，原告提出执行异议，后被驳回。综上，为了维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告杨帮浩、第三人世居公司未答辩。 被告李佳辩称，1、根据物权法相关规定，不动产物权只有经过登记才具有对抗第三人的作用，案涉房屋未办理登记手续不能对抗被告李佳的善意第三人身份；2、原告未支付全部购房款，其办理过户手续的行为系因其自身过错原因导致，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权利；综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。 经审理查明，2017年1月，原告兰燕与被告杨帮浩签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2015787），约定：原告购买杨帮浩所有的位于××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋，该房屋总价款640000元，其中定金20000元，首付款170000元，余款通过银行按揭贷款支付。2017年1月7日，原告向杨帮浩支付了定金20000元。2017年3月22日被告杨帮浩与原告兰燕以及第三人世居公司签订了《合同2015787补充协议》，约定原告兰燕向被告杨帮浩支付首付款100000元（其中包含2017年1月4日兰燕交付的20000元定金，剩余80000元兰燕于2017年3月22日通过中国农业银行股份有限公司三河支行向杨帮浩转账）以及杨帮浩收到购房首付款当日将房屋交于兰燕，兰燕享有该房屋装修、入住等一切权利。后杨帮浩将该房屋交付给兰燕，兰燕接收房屋后对其进行了装修并于2017年8月7日入住至今。2017年8月4日，原告兰燕、被告杨帮浩及第三人世居公司又签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议约定，被告杨帮浩向原告兰燕借款540000元，用于归还成都市新都区××道××段××号××期××栋××号房屋被青羊区法院查封后所需解封款,签订此协议后杨帮浩立即向兰燕交付房屋钥匙，兰燕实际取得房屋。兰燕于2017年8月8日通过光大银行成都冠城支行向杨帮浩转账70000元（附言：房屋尾款）、通过中国农业银行向杨帮浩转账470000元，以上合计540000元正，杨帮浩于2017年8月8日出具收条，载明：今收到兰燕购成都市新都区蜀龙大道南段777号佳乐国际34栋1501号房屋尾款540000元，权证号（备案合同）215087，此款以转账方式支付，至此，全部房款给付完毕。被告杨帮浩保证在该房屋解封后立即办理房屋产权，产权办理后双方立即进行公证此房屋归原告所有，杨帮浩不必归还上述该借条款项，并办理委托公证，约定由兰燕之父兰景凤接受杨帮浩委托办理案涉房屋相关产权证、国土证关联事宜及相关领证事宜等。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅完善我市住房限购政策的通知》：……二、强化区域职住平衡，在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。……。兰燕缴满24个月社保符合上述政策时间为2019年9月。2019年11月12日，兰燕在“购房资格确认单”上签名，并于2019年11月22日到国家税务总局成都市新都区税务局交纳了案涉房屋的契税、印花税并替杨帮浩交纳了个人所得税。2019年11月27日，本院作出（2019）川0106执保2171号裁定书，裁定查封案涉房屋。原告兰燕向本院提出书面执行异议申请，请求中止执行并解除查封案涉房屋，本院于2020年1月10日作出（2020）川0106执异10号《执行裁定书》，裁定驳回原告请求。原告不服上述裁定，并于2019年1月21日向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有身份证信息、工商信息、《房屋买卖合同》、《买卖房屋合同补充协议》、《合同2015787补充协议》、《公证书》、“入住证明”、“收条”、银行流水、（2020）川0106执异10号《执行裁定书》、庭审笔录等在案印证。 本院认为，根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案争议焦点为：一、兰燕对案涉房屋是否享有所有权；二、兰燕是否就案涉房屋享有足以排除保全查封的民事权益。具体分析如下： 本院认为，兰燕与杨帮浩分别于2017年1月签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2015787）、2017年3月22日签订的《合同2015787补充协议》、2017年8月4日签订的《买卖房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。 对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释也没有明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，在当前对案外人执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定加以审查；但同时，又不应完全拘泥于上述适用于强制执行程序的司法解释的规定，案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内的，亦未必不能够排除强制执行。对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。 具体到本案，因案涉房屋已于2019年11月27日被本院依法查封，且被告李佳申请强制执行案涉房屋，现原告向本院申请不予强制执行并解除查封案涉房屋，本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，……（四）非因买受人原因未办理过户登记”、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，结合审理查明的事实，案涉房屋虽未办理房屋过户登记，但原告兰燕已向被告杨帮浩支付了全部房款640000元正，并已实际占有、使用案涉房屋，且原被告签订案涉合同时间、原告占有案涉房屋时间均先于案涉房屋被查封时间；又因兰燕在签订上述房屋买卖合同时，尚不具备成都市购房资格，即案涉房屋未办理过户登记非系原告之因。综上，原告享有对案涉房屋的所有权，其享有的民事权益可以排除法院对案涉房屋的执行，原告的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 此外，对于兰燕主张的由何方协助其办理案涉房屋权属转移登记的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》关于执行异议之诉的相关规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人之间的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，除根据法律、司法解释的规定，案外人同时提出的确认权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求被执行人继续履行合同、协助办理权属转移登记、交付标的物或支付违约金等给付内容的诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，故不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，本案中，兰燕提出的有关何方协助办理案涉房屋产权转移登记的请求，不属于本案的审理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十条,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告兰燕与被告杨帮浩签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2015787）、《合同2015787补充协议》、《买卖房屋合同补充协议》合法有效； 二、确认位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（房屋唯一号：1252344，业务件号：2017110214Ｆ00443）属于原告兰燕所有； 三、停止对位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（房屋唯一号：1252344，业务件号：2017110214Ｆ00443）的强制执行，并解除对该房屋的查封措施； 四、驳回原告兰燕的其他诉讼请求。 案件受理费11，900元，由被告杨帮浩负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  徐建军 人民陪审员  杨晓华 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  唐柯祎