江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初773号原告：张靖，女，汉族，1994年1月15日出生，住九江市德安县。委托诉讼代理人：张立登，德安县城镇法律服务所法律工作者。被告：江西九江天禧国际家居经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道**，统一社会信用代码：91360402083942078R。法定代表人：袁洋，该公司经理。委托诉讼代理人：曾毅华，该公司员工。原告张靖诉被告江西九江天禧国际家居经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张靖委托诉讼代理人张立登到庭参加诉讼、被告江西九江天禧国际家居经营管理有限公司委托诉讼代理人曾毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张靖向本院提出诉讼请求：1、请依法判决解除原被告于2018年8月26日签订的两份《委托经营管理合同》（家居生活广场B物业第一层1103号商铺、1105号商铺）；2、请求依法判决被告立即支付尚欠原告第一年度的租金人民币13555.04元及从2020年2月1日至欠款还请之日止，按银行现时贷款月基准利率，利率0.6%计算利息；（已扣除被告于2020年4月29日转账支付的39291.04元）3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年8月26日，签订了两份（家居生活B物业第一层1103号和1105号商铺）《委托经营者管理协议》（内容详见合同），后又签订了两份《补充协议》（内容见协议）。根据双方合同第二条第一款和第三款和第一项约定。原告将自己购买的商铺委托被告统一招租，时间为十年，第一年被告（乙方）向原告（甲方）支付开业红利每间铺面租金为人民币84719元。两间应共计为169438元。合同第二条四款又约定租金为半年结算一次，上半年租金支付日期为当年的7月31日前付清，下半年的租金在次年的1月31日前付清。后根据双方补充协议约定，被告应当从2018年10月1日起开始计算支付原告的租金。按合同约定2018年10月1日至2018年12月31日的租金应当于2019年1月31日前付清，结果一分钱没付。在原告反复催讨后才在2019年7月31日，将从2019年1月份至2019年6月份，加前面拖欠的三个月租金，支付给了原告，总共支付的租金为116591.92元，对其之前2018年10月至12月三个月租金未及时支付而拖欠6月不支付的损失未作任何补偿、再根据约定2019年7月份至9月份三个月租金又拖欠至今未付。双方的合同第五条第七款约定，乙方（被告逾期30天不依约支付甲方租金，应以未付租金为基数按人民银行同期基准利率支付甲方违约金。因此，被告应当将2018年三个月的租金拖欠6个月时间（每个月租金14119.83元）的利息和2019年10月至12月三个月拖欠至今的租金的利息赔偿给原告。综上情况被告的行为已构成根本违约。根据我国《合同法》107条、109条、113条、227条及相关的法律法规的规定，请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《委托经营管理合同》。并判决被告支付尚欠原告的租金人民币13555.04元及延付租金期间的利息损失。被告江西九江天禧国际家居经营管理有限公司辩称，原告诉请解除两份《委托经营管理合同》并要求被告支付52846元租金，并按月0.6%支付利息依法无据，理由如下：1、被告已向原告支付了约定的开业红利。被告于2019年7月31日向原告支付了两笔58295.96元，合计116591.82元，又于2020年4月29日支付了两笔19645.52元，合计39291.04元，上述款项共计155882.96元。按照两份合同约定，被告应支付的合计金额为169438元，原告实际收到的金额为92%，剩余8%原告未能收到系因税收原因，被告按应收金额8%进行暂扣，实际扣缴税款由税务部门最终核定多退少补。2、被告支付租金并无严重逾期。依照主合同约定被告付清商品房购房全款之次日开始为租金起算日，房屋全款未付清前由开发商享有，付清全款后由原告享有，而原告两套房屋按揭贷款发放之日分别为：家居B1105为2019年4月17日、家居B1103为2019年4月22日。后因原告认为该租金起算点太晚，经协商，以2018年10月1日为原告租金起算日。但因此耽误了支付时间，遂被告于2019年7月31日一次性向原告支付了9个月开业红利。后于2020年1月，被告本应向原告支付剩余开业红利，但恰该时点，新冠疫情爆发，被告一直未能正常复工，至4月开始恢复正常经营即向众多业主陆续支付。因此该开业红利支付虽有延迟，但被告并不存在主观、刻意、拖延等情况，确实因客观特殊原因导致。3、该合同不符合解除条件。（1）因涉案商场为大型综合家居卖场特殊商业物业，单个铺位并无法对外出租经营，也无法进行科学商业规划，由业主自行出租、管理也必然导致整个商场处于混乱无序状态，因此我司受业主委托对商场进行统一管理，保障全体业主的共有利益，与全体业主在签订合同时，均于第七条7-2约定，除商场被征收征用外，双方均无权提前解除合同，也特地为此约定加黑加粗。因此本案并不适用约定解除。（2）涉案合同为特殊合同，属于合同法颁布实施后，随经济业态变化产生的新型类别合同，区别于合同法分则规定的租赁合同，涉及到租赁合同之外的招商、推广、物业服务、业态布局、公共部位使用等多方面内容。而本案开业红利虽有些延迟，但系因疫情等客观原因引发，此前被告并未收到原告的催告行为，并不适用法定解除。（3）因此根据涉案合同2-3条约定，被告第二年至第四年间无需向原告支付回报，正当被告可以享受合同权利时，原告在收到首年收益后，即要求解除合同，势必导致被告前期为培育商场投入的巨额招商、推广、装修等费用落空，对被告显然不公。（4）原告所处商铺已然与周边几个铺位共同出租给第三方，无法实现单个解除。且一般业主对商业体规划、管理、租金水平等均无明确认知，如现商家合同到期，在后期再次招商时，势必因为租金水平、品牌选择、业态的布局上产生分歧，严重影响后期商业经营，影响公共利益。综上，被告认为已向原告支付租金，原告诉请无据，应予驳回其诉讼请求。经审理查明，2018年8月26日，原告张靖(甲方)与被告江西省九江天禧国际商业有限公司（乙方）签订了两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心家居AB不分单元B1103号商铺和B1105号商铺。同日，原、被告双方又签订了两份《委托经营管理合同》，该两份合同主要内容相同，合同约定：“委托经营管理期限：甲方委托乙方经营管理，期限十年；以甲方付清商品房全款（含甲方应当支付的首付款、按揭款及可能存在的违约金/赔偿金等）之次日为租金起算日；商场由乙方统一对外招租、统一经营管理。双方自计租之日起第一年至第十年租金支付约定如下：（1）委托经营管理期第一年，乙方向甲方支付开业红利84719元/年。（2）委托经营管理期第二年至第四年，乙方无须向甲方支付任何回报金额；所有租金每半年结算一次，上半年度租金的支付日期为当年公历年度的7月1日至7月31日，下半年度的租金支付日期为次年的1月1日至1月31日，首笔租金起算时间至结算日（6月30日/12月31日）不足半年的，按实际计租时间计算；甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占有范围内的土地使用权依法提前收回；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的；因综合商业体的特殊性，甲、乙双方同意，委托经营管理期间除7-1条外双方均无权提前解除本合同”。之后，双方又签订了《委托经营管理合同补充协议》，协议约定:“甲方租金起算日自2018年10月1日起”。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款，并通过银行按揭的方式支付剩余的尾款。2019年7月31日，被告分两笔58295.96元，合计116591.92元向原告支付开业红利；2020年4月29日，被告又分两笔19645.52元，合计39291.04元向原告支付开业红利，以上开业红利共计155882.96元。另查明,被告应在委托经营管理期第一年向原告支付两间商铺的开业红利共计169438元，截止到2020年4月29日，被告尚欠原告开业红利13555.04元。本院认为，原告与被告之间的签订合同行为是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法应受法律保护。原告诉请要求被告支付拖欠的租金13555.04元，该款项被告于2020年6月24号已支付给原告。关于原告诉请要求解除与被告于2018年8月26日签订的两份关于家居生活广场B物业第一层B1103号商铺和B1105号商铺《委托经营管理合同》，本院认为，首先，被告与原告签订《委托经营管理合同》，旨在将整个商场作为一个整体统一进行规划经营，为维护整个商场运行的稳定，在合同中对合同解除作了明确且严格的约定，除合同中列明的两条外，双方均无权提前解除合同；其次，被告已按合同支付了全部开业红利，履行了合同约定的义务，被告在履行合同过程中虽存在迟延支付租金的违约行为，不构成根本性违约，原告诉请要求解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于利息部分，原告诉请要求被告支付自2020年2月1日起至欠款还清之日止的利息，因被告已于2020年6月24日支付了全部开业红利，且该期间因受疫情的影响，原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张靖的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取561元，由被告江西省九江市天禧国际商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 陶 良二〇二〇年六月三十日书记员 肖炫龙