广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1338号原告：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市********工商银行大厦。统一社会信用代码：914**********343XL。负责人：童志军，行长。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：肖双，女，汉族，1982年10月21日生，住址湖南省浏阳市****************，公民身份号码430************74X。被告：珠海景石房地产开发有限公司，住所地：珠海市斗门区********会所。统一社会信用代码：914***********897X。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：职消寒，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司珠海分行与被告肖双、珠海景石房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林娜儿、珠海景石房地产开发有限公司的委托诉讼代理人职消寒到庭参加诉讼。被告肖双经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告肖双立即归还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金人民币610,673.78元和暂计至2019年12月15日止的利息人民币21,300.77元【其中：公积金贷款本金余额人民币175,698.54元，逾期利息3,294.58元；商业贷款本金余额人民币434,975.24元，正常利息17,464.45元，罚息166.42元，复利375.32元】；2、判令被告向原告支付自2019年12月16日起至实际清偿之日止的罚息和复利【罚息以欠付的本金610,673.78元为计算基数，按罚息利率计算；复利以上一结息日欠付的利息（包括正常利息、罚息和复利）为计算基数，按罚息利率计算，罚息、复利的结息规则为按月结息】；3、判令被告向原告支付律师费17,797.06元；4、判令被告珠海景石房地产开发有限公司对被告肖双上述第1、2、3项的债务连带清偿责任；5、判令本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实和理由：2014年9月，被告肖双为购买位于珠海市斗门区*****************（以下称“涉案房产”），向原告及珠海市住房公积金管理委员会申请珠海市个人住房公积金购买组合贷款人民币68万元获批准，其中：公积金贷款人民币20万元，个人商业住房贷款人民币48万元。1、公积金贷款部分：贷款本金人民币20万元，贷款期限25年，自2014年9月26日起至2039年9月26日止；贷款年利率为4.5%；被告肖双承诺：无论任何原因逾期缴付款项，导致银行未能按时扣款，被告肖双愿意按照借款合同规定支付逾期违约金等有关费用；若未按时足额偿还偿还贷款本息，同意银行对抵押房产依法采取拍卖、抵债等法律措施实现债权，或与银行协商变卖抵押房产偿还债务，在此期间被告肖双及家属无条件迁出抵押房产并自行解决其本人及抚养家属最低标准所需的居住房屋和生活必需品，在无法解决时，同意接受银行安排的临时性住房短期租赁的房屋（不超过6个月）并承诺租赁费用由其本人承担。2、商业贷款部分：2014年9月，原告与被告肖双签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：新园字珠工行湾仔支行2014年047号），合同主要约定如下：贷款期限25年，自2014年9月26日起至2039年9月26日止；个人商业住房贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%确定，如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准上浮10%执行新的利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月15日为还款日；对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告肖双以其购买的涉案房产为上述借款提供抵押担保，被告珠海景石房地产开发有限公司作为涉案房产的开发商，亦在原告与被告肖双签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：新园字珠工行湾仔支行2014年047号）上盖章，自愿对被告肖双的上述借款在涉案房产办理完毕抵押登记手续前提供阶段性连带责任保证。被告珠海景石房地产开发有限公司提供保证担保的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2014年9月26日，原告依约定将组合贷款人民币65万元发放至被告肖双指定的被告珠海景石房地产开发有限公司账户，但被告肖双所购买的涉案房产并未办理抵押登记。贷款发放后，被告肖双多次未如约向原告归还贷款本息，截至2019年12月5日，已连续逾期8期，累计逾期10期。按照有关规定，原告宣布全部组合贷款提前到期，要求两被告于2019年12月15日前归还剩余贷款本息，但两被告未按原告要求和合同约定履行义务。由于两被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼并支付律师费人民币17,797.06元，恳请法院判如所请。被告珠海景石房地产开发有限公司答辩认为，关于罚息计算复利，我方认为，罚息、利息不能重复计收复利。被告肖双并无提交答辩意见及证据。被告珠海景石房地产开发有限公司并无证据提交。本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年8月，被告肖双为购买位于珠海市斗门区*****************，向原告及珠海市住房公积金管理委员会申请珠海市个人住房公积金购买组合贷款人民币68万元，其中：公积金贷款人民币20万元，个人商业住房贷款人民币48万元。2014年9月2日，该申请获得同意。其后，原告与被告肖双签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：新园字珠工行湾仔支行2014年047号），合同约定，贷款期限25年，自2014年9月26日起至2039年9月26日止；个人商业住房贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%确定，如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准上浮10%执行新的利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月15日为还款日；对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同补偿条款中约定，合同贷款包括自营性贷款和公积金贷款两部分，其中自营性贷款48万元，住房公积金贷款20万元。合同约定被告肖双以其购买的涉案房产为上述借款提供抵押担保，被告珠海景石房地产开发有限公司在上述合同中盖章承诺对被告肖双的上述借款在涉案房产办理完毕抵押登记手续前提供阶段性连带责任保证。被告珠海景石房地产开发有限公司提供保证担保的范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2014年9月26日，原告按约发放贷款。被告肖双在还款过程中产生逾期。原告庭审时确认，起诉后被告只偿还商业贷款，公积金贷款起诉后没有还款，截止至2020年4月21日，商业贷款尚欠本金425947.36元，利息5730.93元，罚息16.25元，复利30.5元，涉案房产尚未办理正式抵押登记。本院认为，原告与被告肖双签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告肖双在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。同时，在合同中已对正常利息、罚息及复利的计算有所约定，而复利的计算基数为“对不能按时支付的利息”，该“利息”应包括合同中的正常利息、罚息及复利。现原告宣告所有未偿还的贷款本金到期，并要求被告偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费17797.06元，被告应按约支付。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告珠海景石房地产开发有限公司在涉案房产办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，为被告肖双的本案债务承担连带责任保证。现涉案房产仍未办理正式抵押登记，被告肖双亦逾期还款，故被告珠海景石房地产开发有限公司应对被告肖双的上述债务承担连带清偿责任。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖双于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还公积金贷款本金余额175698.54元支付该部分贷款计至2019年12月15日的逾期利息3294.58元、偿还商业贷款本金余额425947.36元及支付该部分贷款计至2020年4月21日的正常利息5730.93元，罚息16.25元，复利30.5元；二、被告肖双于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2019年12月16日起至本息实际清偿日止的公积金贷款部分的罚息、复利（公积金贷款部分的罚息以175698.54元为基数，按公积金贷款利率再上浮40%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；三、被告肖双于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付自2020年4月22日起至本息实际清偿日止的商业贷款部分的罚息、复利（商业贷款部分的罚息以425947.36元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%再上浮40%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；四、被告肖双于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司珠海分行支付律师费17797.06元；五、被告珠海景石房地产开发有限公司对被告肖双的上述债务承担连带清偿责任，被告珠海景石房地产开发有限公司承担清偿义务后，有权向被告肖双追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10298元，保全费3768.86元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  柯庆明人民陪审员  陈丽娟二〇二〇年六月九日书 记 员  梁凤巧