广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1354号原告：肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司，住所地：广东省肇庆高新区工业大街**大旺国际广场商铺2-30，统一社会信用代码：91441200MA4WTHR93E。法定代表人：纪纯珊，职务：执行董事。委托代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被告：李浩鹏，男，1994年9月10日出生，汉族，广东省梅县人，住广东省梅县××××××委会宿舍，现住广东省肇庆市高新区水岸花城****203，公民身份号码：441×××××××********。原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司（以下简称“鸿旺公司”）与被告李浩鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿旺公司的委托代理人彭帅到庭参加了诉讼。被告李浩鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿旺公司诉称：2018年5月10日，原、被告双方签署《物业管理服务协议》，约定：①原告为被告承租的位于肇庆市高新区×××××××之大旺国际广场项目二期一层5栋E1-E3的商铺提供物业管理服务；②物业服务费每月540元，物业管理费自2018年7月1日起计收，应于每月5日之前向原告支付；③用水单价为4.07元/m3、用电单价为1.10元/kw·h，水电费按相关部门要求，由原告出统一发票，商户根据实际用量开具收据；④被告于本协议签订之日起10个工作日内一次性向原告缴纳物业保证金1080元整，若因被告原因提前解除协议，所缴纳的物业管理保证金不退；⑤被告未能按时支付物业服务费、水电费等费用的，每逾期一日，须按逾期未缴金额的0.3%向原告支付违约金；⑥逾期支付租金超过15天的，原告有权单方终止本合同或停止相关服务，由此造成的损失，由被告自行承担。《物业管理服务协议》签订后，被告按照合同约定履行支付物业保证金及水电保证金的义务，原告也按照合同履行相关的物业管理义务，但2018年9月1日开始，被告拒绝支付合同约定的物业服务费、水电费等相关费用。2019年12月13日，原告向被告依法发出解除《物业管理服务协议》通知书，告知双方签署的物业管理服务合同于2019年12月16日解除，被告须于2019年12月16日前支付拖欠的管理费2159.2元、水电费16608.07元、消耗分摊费10741.23元整，并支付相应违约金。被告恶意拖欠涉案商铺物业管理费、水电费、工程服务费的行为，已经严重的违反合同相关约定，造成原告严重的经济损失。据此，原告请求法院判决原告与被告于2018年5月10日签署的《物业管理服务协议》于2019年12月16日解除；被告已经缴纳的物业保证金人民币1080元归原告所有；被告向原告支付拖欠的商铺管理费2159.2元、水电费16608.07元、消耗分摊费10741.23元，共计29508.5元；被告向原告支付逾期付款的违约金（暂计至起诉之日，商铺的违约金为8763.24元，并从起诉之日以29508.5元为本金，按照每日0.3%计算至实际支付之日止）；本案诉讼费由被告承担。原告鸿旺公司提交了如下证据：1、《物业管理服务协议》，证明原、被告之间合法有效的物业管理合同关系；2、瑞兰集团大旺国际广场2020年1月缴款通知单、解除《物业管理服务协议》通知书，证明被告逾期缴纳物业服务费以及水电费的行为已构成违约；3、《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票，证明原告委托律师代理支付律师费10000元。被告李浩鹏没有答辩，也没有提交相关证据。经审理查明：被告李浩鹏是肇庆市高新技术开发区××××××××旺国际广场********商铺的承租人，该商铺的建筑面积为107.96平方米。原告与被告于2018年5月10日签订编号为Ⅱ-HW-WY-20180515-001《物业管理服务协议》，约定被告应按时向原告缴纳物业管理费用及其他服务费用或代收代缴费用。物业管理费的缴纳标准每平方米每月人民币￥5.00元，即被告每月应缴物业管理费共计人民币￥540.00元（大写：伍佰肆拾圆整）。物业管理费自2018年7月1日起计收，按每壹个月为一个支付期，被告应于每月5日之前向原告支付当月物业管理费。被告承租商铺所应承担的水、电、燃气等能源费用包括专有部分（独立计量并承担）和共用部分，应按如下标准和方式缴交：（1）用水单价为4.07元每立方米，包括独立计量水表实际记录的用量及用水损耗费用；用电单价为1.10元/kw·h，包括独立计量电表实际记录的用量及用电损耗费用[另应按照其承租（使用）商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊共用部分电费]；燃气费由被告直接向燃气公司支付，按燃气公司规定承担能耗，被告应在缴纳相关专有部分能源费用的同时，将应承担的共同部分费用一并向原告缴纳。被告应于本协议签订之日起10个工作日内一次性向甲方交纳相当于两个月物业管理费的物业管理保证金，共计￥：1080元。如被告未能按照本协议约定向原告支付物业管理费、能源费、空调费（若有）或违约金，以及因违反相关管理制度产生罚款、赔偿金的，原告有权以全部或部分物业管理保证金冲抵被告前述费用、违约金、罚款、赔偿金。物业管理保证金不足以冲抵前述欠款的，原告有权向被告追索。在协议期限内，若因被告原因造成本协议无法继续履行或终止，或因被告原因提前解除协议，被告所缴纳的物业管理保证金不退，同时，原告仍有权向被告追索给原告造成的其他一切损失。被告应于本协议签订之日起10个工作日内一次性向原告交纳水电保证金，水电保证金按被告租赁面积15元/月/㎡收取收取，共计￥：1619元。原、被告双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。如被告逾期支付或逾期不足物业管理费、保证金或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金；逾期超过15日的，原告有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，被告自行承担。从2019年7月起至11月，被告拖欠水电费16608.07元、损耗分摊费10741.23元，拖欠2019年9月至12月的物业管理费2159.2元，三项合计29508.5元。被告没有答辩，也没有到庭参加诉讼。本案未能调解。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告李浩鹏从2019年7月起至11月拖欠原告物业管理费等费用，经催缴仍不清还，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告要求解除与被告签订的《物业管理服务协议》的主张符合法律规定，本院予以支持。原、被告于2018年5月10日签订的《物业管理服务协议》从原告主张的2019年12月16日起依法予以解除。原告依约定履行物业管理责任，被告李浩鹏租赁以上商铺未履行支付物业管理费用义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告李浩鹏支付拖欠的2019年7月至11月的水电费16608.07元、损耗分摊费10741.23元、2019年9月至12月的物业管理费2159.2元，合计29508.5元，理据充分，本院予以支持。鉴于被告李浩鹏已经给付了物业管理保证金1080元、水电保证金1619元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”、第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告双方签订的物业管理服务协议对物业管理保证金、水电保证金没有约定定金性质，即使承租人违约，物业管理人也不得将保证金作为定金不予返还，故扣除被告李浩鹏根据上述《物业管理服务协议》已支付的的物业管理保证金1080元、水电保证金1619元后，被告李浩鹏尚应向原告支付2019年7月至11月的水电费16608.07元-1619元=14989.07元、损耗分摊费10741.23元，拖欠2019年9月至12月的物业管理费2159.2元-1080元=1079.2元，合计26809.5元。关于原告主张被告李浩鹏应支付逾期付款的违约金问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，被告李浩鹏实际拖欠原告物业管理费、水电费、损耗分摊费合共26809.5元，按30%计算，原告上述物业管理服务协议的违约金支付诉求最高不能超过26809.5元×30%=8042.85元，原告要求被告李浩鹏支付暂计至起诉之日的违约金8763.24元，超过以上范围，本院依法予以改正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司与被告李浩鹏2018年5月10日签订的《物业管理服务协议》于2019年12月16日予以解除；二、被告李浩鹏应自本判决生效之日起5日内支付水电费14989.07元、损耗分摊费10741.23元、物业管理费1079.2元，合共26809.5元给原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司；三、被告李浩鹏应自本判决生效之日起5日内支付违约金8042.85元给原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司；四、驳回原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，由原告肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司负担43元，被告李浩鹏负担349元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵建红二〇二〇年六月二十三日书记员  范婉婷