广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0507民初2520号原告：纪传德，男，1969年2月22日出生，汉族，住汕头市龙湖区**********，公民身份号码440************439。委托诉讼代理人：梅基华、许婉欢，广东子墨律师事务所律师。被告：吕晓贤，女，1974年12月12日出生，汉族，住汕头市金平区****************之一，公民身份号码440************728。委托诉讼代理人：詹学东，广东潮能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸婷，广东潮能律师事务所实习律师。原告纪传德与被告吕晓贤宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅基华、许婉欢，被告吕晓贤的委托诉讼代理人詹学东、陈逸婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2013年5月21日签订的《协议书》无效；2.判令被告立即向原告返还宅基地转让款2,480,000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率的标准从2013年5月21日起计算至还清之日止，暂计至2019年11月11日为865,366.76元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原告纪传德与被告吕晓贤签订了一份《协议书》，约定被告吕晓贤将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝乾片的宅基地（房地产权证列粤房地证字第**80610号、地号367-03-277）转让给原告。协议签订后，原告将转让款2,480,000元支付给被告，被告对此确认并出具了编号为NO.250551《收款收据》。之后，原告发现被告并非该宅基地的合法权属人，无权转让案涉宅基地，转让行为违反了相关法律规定。因此，原、被告双方签订的《协议书》无效，原告遂要求被告退还转让款及利息，被告拒不退还。原告据此提出上述诉讼请求。被告吕晓贤答辩称：1.被告吕晓贤是案涉房地产的合法权属人，有权转让房地产；2.原告与被告于2013年5月21日签订的《协议书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该《协议书》合法有效；3.即使双方签订的《协议书》无效，但导致协议书无效的责任在原告，且被告在签订《协议书》时将案涉宅基地交付原告管业使用，原告无权要求被告支付利息。综上所述，原告与被告签订的《协议书》合法有效，原告的诉讼请求依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》结合当事人庭审陈述予以综合认定。经审理查明：2010年3月31日，被告吕晓贤（受让人）与案外人纪海荣（出让人）签订《契约书》，契约书约定：1.纪海荣因经济原因，将位于汕头市龙湖区夏桂埔李厝乾片的宅基地，房地产权证号码列汕集建（1995）字第750**，地号367-03-277宅基地面积长23米宽23米的所有权、使用权一次性永久转让给吕晓贤；2.受让人一次性折价补偿出让人1,360,000元；3.签约时，因出让人搬、退迁及居住问题，向受让人商量暂借壹年，暂借期满时负责在一个月内拆除现有楼房、清运废土，整理好可建宅基地，交还受让人。契约书还对其他事项进行了约定，纪菊辉作为共有人一并在该契约书上签名。上述地号367-03-277的宅基地上建有3层房屋，纪海荣于1995年取得了房地产权证（粤房地证字第**80610号），该房地产权证附记注明：“该宅基地所有权属集体所有”。2013年5月21日，原告纪传德（乙方）与被告吕晓贤（甲方）签订《协议书》，协议书约定：一、吕晓贤将位于汕头市龙湖区********的房地产的所有权、使用权转让给纪传德，该房地产宅基地为吕晓贤于2010年3月31日向纪海荣、纪菊辉受让所得，上述宅基地上盖物房产已拆除，目前现状只剩下宅基地。房地产权证列粤房地证字第**80610号、地号367-03-277，该房地产宅基地由当地居委会出具证明，证明地号为277的宅基地，面积为长23米宽23米，为原业主纪海荣使用。现吕晓贤按现状将上述宅基地转让给纪传德。二、该宅基地的转让费为2,480,000元整，纪传德应在签订本协议时一次性付清，以吕晓贤向纪传德出具收据为凭。三、吕晓贤应在收到全部转让款之日将房地产交付纪传德使用，并将其持有《契约书》、《房地产权证》、《证明》、《收款收据》0075351、0048219、0048217、0075350原件各一份交付纪传德作据。自本协议签订之日起，纪传德拥该地所有权、使用权、处分权及其它权利、义务。四、纪传德知悉转让宅基地的性质，并愿意承担因此可能产生的一切法律后果，纪传德保证今后不以任何理由和借口要求吕晓贤退还已付转让款。五、对于房地产权证所占用土地之外的土地，由纪传德自行与村委会协调解决，与吕晓贤无关。协议书还对其他事项进行了约定。2013年5月21日，被告吕晓贤向原告纪传德出具收款收据一份，收据金额为2,480,000元，摘由为房产转让款。原、被告双方在开庭时确认，双方签订《协议书》时上述宅基地为一块空地，上面没有建筑物。另查明，原告纪传德、案外人纪海荣是上述宅基地所在居委会即汕头市龙湖区****夏桂埔社区居民委员会的成员，被告吕晓贤不是该委员会的成员；原告纪传德在该宅基地所在居委会已经取得了一处宅基地建有8层房屋并取得了房地产权证（粤房地证字第**33488号）。再查明，2013年5月22日，原告纪传德与案外人郑周丰签订《协议书》，原告纪传德将向被告吕晓贤购买的上述宅基地及相关的材料凭证一并转让给案外人郑周丰。案外人郑周丰于2019年5月9日向本院提起诉讼，本院于2019年9月6日作出（2019）粤0507民初1069号民事判决，判决郑周丰与纪传德于2013年5月22日签订的《协议书》无效。本院认为：本案争议的焦点是原告纪传德与被告吕晓贤签订的《协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。本案原、被告在协议书中确认土地上的房屋已经拆除，转让时为空地，该地位于汕头市龙湖区****夏桂埔，且房地产权证明确记载该宅基地所有权属集体所有，因此原、被告在协议书中转让的土地应属于该村农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条规定“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，要求严格落实“一户一宅”规定，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2019年9月30日，农业农村部下发了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。《中华人民共和国民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。按照上述法律法规及相关部门的规定，任何个人不得买卖或者以其他形式非法转让土地，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，且原告自身已经有一处宅基地自建房，也不符合受让宅基地的情况，因此,被告将涉案宅基地的使用权转让给原告的行为违反了国家法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定,原、被告双方于2013年5月21日签订的《协议书》应属无效协议，原告请求判令该《协议书》无效,本院予以支持。被告关于双方签订的《协议书》合法有效的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“在合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应各自承担相应的责任”。双务合同无效的，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费互相抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，原、被告签订《协议书》后，原告支付了对应的价款，被告也已经将宅基地交付原告，原告是否实际使用或者怎样使用，均为原告自由处分权，因此，在原告返还宅基地前，被告仅须支付本金，而无须支付利息。况且，在签订协议时,原告也知道涉案土地是农民集体所有的土地,其仍与被告签订了转让协议,故原告对协议无效也存在过错,其自己也应承担相应责任。因此，原告请求被告按照中国人民银行贷款利率赔偿其利息损失,本院不予支持。被告关于即使双方签订的《协议书》无效，原告也无权要求被告支付利息的意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、原告纪传德与被告吕晓贤于2013年5月21日签订的《协议书》无效；二、被告吕晓贤应于本判决发生法律效力之日返还原告纪传德转让款2,480,000元；三、驳回原告纪传德的其他诉讼请求。案件受理费33,563元、保全费5000元，合计38,563元，由原告负担5563元，由被告负担33,000元并应于本判决发生法律效力之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  杨自强人民陪审员  卢炯荣人民陪审员  陈**二〇二〇年五月二十九日书 记 员  陈乐孜