福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1978号 上诉人（原审原告、申请执行人）：吴连生，男，1960年6月26日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：张燕瑜，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艺波，福建志远律师事务所律师 被上诉人（原审被告、执行案外人）：徐火炎，男，1963年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈雁锋，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋青君，福建瀛坤律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：吴远红，女，1969年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人（被执行人）：李伟年，男，1970年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人吴连生因与被上诉人徐火炎及原审第三人吴远红、李伟年申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴连生上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴连生一审的诉讼请求。事实和理由：审查是否可以排除执行，需要审查徐火炎的情况是否符合排除执行的构成要件，但本案情况并不满足排除执行的构成要件，理由如下：一、徐火炎与吴远红在房产查封前并未签订合法有效的买卖合同。徐火炎共提供两份房产买卖协议，该两份协议存在如下问题：1.第一份买卖协议签订于2015年7月31日，为吴远红签署，该协议签订前，吴远红与李伟年早于2013年离婚，而该房产为李伟年离婚后购买的房产，吴远红无权代表李伟年签署合同，李伟年在思明法院执行异议一审诉讼中已经否认其授权吴远红签署该份协议，而且，李伟年不予追认吴远红签署该份协议，可以判定，第一份买卖协议因吴远红无权处分而未生效。2.第二份买卖协议为李伟年签署，李伟年在思明法院一审诉讼中表示该份协议被徐火炎胁迫签订，协议约定三方签字后生效，但该份协议的丙方即中介“厦门启明”并没有签字或盖章，该份协议并未生效。3.从两份协议内容可以看出双方并未存在真实的房产买卖关系，理由如下：第一份中介为厦门朝鹏，且约定中介费徐火炎支付，如果双方是真实的买卖关系，那么厦门朝鹏一定在徐火炎购买该房产的过程充当中介身份，代理相关事项，并且在交易达成后，徐火炎也应向其支付中介费，但是徐火炎所谓的中介费支付凭证是两张收条，收款人均为个人，并非厦门朝鹏，且金额也与第一份买卖协议约定不符。假设第一份买卖协议真实，那么李伟年与徐火炎在签署第二份买卖协议时，根本不需要再有中介方来介入该交易，只需要按原合同重新签署即可，但是第二份合同仍然有约定中介方为厦门启明，该中介并非原先的厦门朝鹏，且签署的合同是采用了厦门启明提供的合同版本，徐火炎自称房产买卖是同一中介对接，但对于为何签署两份不同版本的合同，其却以临时要签合同中介随便提供版本为由进行搪塞，根本不符合常理，如果是一个真实的买受人，怎么会对于合同签订如此随意。此外，在思明法院诉讼中，徐火炎提供了李伟年与吴远红的离婚协议，也就是早在签订买卖协议前，其已明知李伟年与吴远红离婚的事实，其还与吴远红签订第一份买卖协议，吴连生认为从该份证据的持有状态，吴连生有理由怀疑徐火炎是在配合李伟年实施转移资产的行为，其并非真实的买受人。解除房产查封，将导致债权人的债权无法实现，思明法院无视债权人利益，仅凭借徐火炎提供的两份买卖协议进行表面审查，而未审查合同是否实际签订，是否合同双方主体的真实意思表示。认定是否可以排除执行的第一个要件就是审查双方是否签订合法有效的书面合同，要点在于合同是否真实签订，合同是否合法有效，如上，双方虽“签订”合同，但合同并未生效，思明法院已生效判决也未审查合同是否合法有效，而是直接以双方实际履行了买卖合同来认定徐火炎的异议满足第一个要件，是对该要件的错误理解。二、徐火炎未合法占有房产。1.对于是否交付房产，李伟年在思明法院诉讼中抗辩：徐火炎必须支付完全部购房款后李伟年才交房，且根据买卖协议的约定，付清全款也是交付房屋的前提条件，在房产被思明法院查封前，徐火炎未支付完毕所谓的购房款，徐火焱付清按揭款的时间是2017年4月，已经是思明法院查封之后，本案根本不符合买卖协议约定的交付要件，房产实际并未交付徐火炎。2.李伟年虽将房产权利委托给徐灵辉，根据委托关系，受托人仅是代表委托人从事相关活动，活动的结果是由委托人承受，徐灵辉向房产开发公司办理的交接，是代表李伟年进行交接，而非徐火炎，以办理公证为由认定房产已经交付给徐火炎也是对委托关系的错误理解。3.根据徐火炎的证据，诉争房产在2016年4月至2016年6月房屋用电量为0，之后到2017年4月每月仅为个位数用电量，而徐火炎提供的施工合同，主张2015年10月30日接受房屋后，其就委托厦门锯诚进行装修，如果真的装修，用电量怎可能长期处于个位数?徐火炎提供的互相矛盾的证据，可以进一步印证房屋未真实交付给徐火炎。三、徐火炎未付清购房款。1.徐火炎仅向李伟年一方支付160万，余款300多万均是支付至按揭账户。根据买卖关系的相对性，未支付给李伟年的款项，仍为李伟年所有，徐火炎应向李伟年支付或按法院要求将尾款支付至思明法院，至于思明法院是将该款项支付给抵押权人，还是其他债权人，由其分配。抵押权人仅是对抵押房产的拍卖、变卖款享有优先权，对于产权人出售房产的购房款其可要求法院优先清偿其债权，但徐火炎不可以绕过李伟年或思明法院直接支付给抵押权人，据此，吴连生认为徐火炎未向李伟年付清房款。2.一手契税9万多，根据一般买卖，税费都是买方承担，但本案却由卖方承担，明显不合常理，思明法院将该部分款项作为徐火炎支付的15万尾款的一部分根本也是站不住脚。四、诉争房产未过户徐火炎存在重大过错。1.国家法律规定：房屋未依法登记取得权属证书，不得转让，徐火炎明知无产权证的房产不得买卖，还无视法律规定执意“购买”，而其对购买后无法过户的问题明知，但其无畏该风险，由此可以认定：徐火炎并非善意购买人，其对房屋未过户是存有侥幸心理，且有重大过错。2.其与李伟年签订合同时房产处于抵押状态，即使该房产之后取得房产证，但是因为未转按揭，只要李伟年未还清贷款，产权也不可能过户至徐火炎名下，徐火炎对此也是明知的，徐火炎称“2015年8月28日至2017年4月”逐月偿还贷款，但该房产早于2016年4月被查封，徐火炎明知未还清贷款无法过户，在明知房产已被查封后，仍不紧不慢的逐月偿还贷款，可见，其对房产何时过户以及能否过户不仅是无所谓还满不在乎，由此，仍可判定其对房产未过户存有重大过错。思明法院生效判决将房产未能过户归咎于该房产无产权证，进而将其作为徐火炎对房屋未过户不存在过错的唯一依据，本末倒置，也为徐火炎这一恶意购买人间接提供了合法化的辩解，明显是错误的。一审法院未对徐火炎与李伟年关于房产买卖事实这一基础事实进行审理查明，直接以思明法院生效判决为由认定徐火炎享有排除执行的权利，纯粹是主观臆断，根本不能成立，根据最高院的司法解释，审查是否能够排除执行，对于查封时间的认定应以第一次查封时间为准，一审法院错误解读最高院的相关规定，认为思明法院已有生效判决，本案查封在房产买卖协议签订之后，据此认定徐火炎提出的异议可排除吴连生的执行，明显是对吴连生诉讼权利的剥夺与损害。 徐火炎辩称，徐火炎对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权利，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。一、徐火炎在诉争房产查封前，已与李伟年签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（一）徐火炎先与吴远红签订《房产买卖协议》，后与李伟年签订《房产买卖居间协议书》，该两份购房协议基本内容一致，且李伟年认可了徐火炎向吴远红交付的购房款，并将诉争房屋的相关权利委托公证给徐火炎之子，前述两份购房合同均已经实际履行完毕。（二）徐火炎与李伟年通过再次签订《房产买卖居间协议书》事实上已经变更了“中介方在内的三方签字后生效”的约定，且该购房协议履行完毕，表明双方已经对原合同约定的生效要件进行了变更并同意履行。（三）本案不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应认定本案在查封前签订的合同合法有效。截止今日，本案合同是否合法有效的问题，已经经过厦门市思明区人民法院三个执行异议之诉案件的三次审查，厦门市中级人民法院一次审查，南安市人民法院的一次审查，合计审查5次！但是吴连生一直在混淆事实，编造法院没有对合同效力进行审查，十分荒唐！二、徐火炎在诉争房产被查封前已经合法占有诉争房产。（一）李伟年确认在2015年8月18日办理完公证委托后相关房屋的事项均由徐火炎处理，徐火炎提供的有关诉争房屋的交接情况以及物业费缴纳凭证等证据可以佐证徐火炎已经与开发商办理了交房手续。（二）不论从当事人的约定来看，还是从法律规定或交易习惯上看，支付全部购房款并非李伟年交付本案诉争房屋的前提条件，徐火炎已实际占有诉争房产。三、徐火炎已经支付全部购房款。（一）徐火炎对诉争房产已经支付了合同约定期限内的全部购房款，其余房款并未达到合同约定支付条件，李伟年向银行的借款是以诉争房屋设定抵押，故银行对于该款项具有法定的优先权，该款项不属于应交付法院执行的范畴。（二）李伟年与徐火炎就一手契税的约定系双方真实意思表示，合法有效且已实际履行，吴连生罔顾双方约定而揣测，无任何事实依据。四、善意的购房人徐火炎非因自身原因未办理权属转移登记。（一）从法律规定上看，吴连生所援引的《城市房地产管理法》是对物权变动的限制而非针对房屋买卖合同效力性的强制规定。（二）诉争房产协议签订时诉争房产并不具备办理所有权首次登记的条件，至开发商世贸公司通知办证时，诉争房产已被查封，故徐火炎无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。（三）房产设定抵押并不必然导致所有权无法办理转移登记，徐火炎按照约定支付银行按揭贷款的行为系消除抵押的行为，以便完成转移登记，不存在任何过错。五、针对诉争房产的首次查封，厦门市思明区人民法院及厦门市中级人民法院的生效判决已查明徐火炎在本案中所主张的事实并判决徐火炎享有排除诉争房产上执行的权利。请求二审驳回上诉，维持原判。 吴远红、李伟年未陈述意见。 吴连生向一审法院起诉请求：判令撤销（2018）闽0583执异46号执行裁定书，恢复对址在厦门市湖里区世贸湖滨花园B2-3#楼B梯21跃22层2101室房屋的查封、冻结等执行措施。 一审法院认定事实：吴连生与吴远红、李伟年民间借贷纠纷一案,一审法院于2017年3月28日作出了（2016）闽0583民初7800号的《民事判决书》,判决：吴远红、李伟年应于判决生效后十日内偿还吴连生借款40万元及利息（利息自2016年9月19日起至本判决确定还款之日止，按年利率6%计算）。判决生效后，吴连生向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2017年9月20日依法作出（2017）闽0583执5384号民事裁定，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人吴远红、李伟年的银行存款人民币40万元及相应利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产。2017年11月22日，一审法院依法对李伟年名下的址在厦门市湖里区世贸湖滨花园B2-3#楼B梯21跃22层2101室房屋进行轮后查封。徐火炎为此向一审法院提出书面异议即财产保全异议。一审法院于2018年12月21日作出(2018)闽0583执异46号执行裁定书,裁定中止对涉案房产的执行,吴连生于2018年12月25日收到该执行裁定书,现因不服该执行裁定,依法提起本案诉讼。 另查明，2017年12月7日，就原告徐火炎与被告李慧慧、第三人吴远红、李伟年执行异议之诉一案，福建省厦门市思明区人民法院作出（2017）闽0203民初6262号民事判决书，李慧慧不服上诉，福建省厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终3705号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该案已于2018年10月8日生效。该判决认定如下事实：李伟年与吴远红原系夫妻关系，于2013年5月24日登记离婚。诉争房屋系由李伟年于2013年5月25日向世贸公司购买的预售商品房。2015年7月31日，吴远红以李伟年委托代理人的身份与徐火炎签订一份《房产买卖协议》，约定：李伟年将诉争房屋出售给徐火炎，购房总价为4192200元。合同签订当日，支付定金30万元。房款分两次支付，2015年7月31日向李伟年支付300000元，于2015年9月1日前支付第二笔款【总房款减定金30万元减预留款15万元减按揭款（2015年8月18日银行查询贷款余额）】。合同还约定，李伟年应以开发商通知交房为准将房产交付徐火炎使用。中介费41900元由徐火炎支付。双方在付第一笔款的当天即办理全权委托公证，在开发商通知办理产权的一周内备齐办理权证。该份协议在落款的“丙方处”加盖有厦门朝鹏房产代理有限公司印章。后李伟年与徐火炎另行签订一份与上述合同内容基本一致的《房产买卖居间协议书》，并在备注中补充“2015.8所交的按揭款，若是交9月份的按揭款，由徐火炎支付，否则李伟年支付”。该份协议记载的“丙方（居间方）”为厦门启明房地产营销策划有限公司，但没有丙方的签字或盖章。该份合同还约定，该合同经三方签名盖章后生效。徐火炎分别于2015年7月31日、8月18日、8月28日支付定金及购房款共计1602200元。2015年8月18日，李伟年将诉争房屋的相关权利委托给徐火炎的儿子徐灵辉代为行使，并在厦门市公证处办理了公证，厦门市公证处出具（2015）厦证内字第22646号公证书。2015年8月28日开始，徐火炎逐月替李伟年偿还诉争房屋按揭贷款至2017年4月。2017年4月25日，徐火炎通过其女儿徐小玲账户支付2286956.6元至李伟年账户，提前一次性偿还了诉争房屋按揭贷款。另，2015年9月29日，徐灵辉账户向世贸公司账户支付97486.89元。2016年5月3日，徐火炎通过其配偶苏玉莲账户向李伟年账户支付5万元，李伟年确认该5万元为提前支付的预留款。2016年4月27日，世贸公司于发出产权办理通知书，通知厦门世贸湖滨花园B2地块业主于2016年4月30日后办理产权登记手续。徐火炎自开发商交房后即已实际入住诉争房产。 一审法院认为，本案的争议焦点为徐火炎对诉争房屋所享有的权利能否排除吴连生所享有的金钱债权对诉争房屋的执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提供已发生法律效力的厦门市思明区人民法院作出的（2017）闽0203民初6262号民事判决书等相关证据证明其在执行法院查封诉争房产之前（即2016年4月12日查封）已经订立房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房产，并支付全部购房款，办理了房产全权委托公证手续，双方在办理房产过户手续时因该房屋被法院查封而未能办理过户登记。案外人徐火炎提供的证据足以证实其已合法占有上述房产，且已经缴纳上述房产的契税，其未办理过户登记并非因自身原因。而本案的查封时间是在2017年11月22日，因此，案外人徐火炎对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案吴连生提供的证据不足以推翻上述人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，吴连生的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持，应予以驳回。吴远红、李伟年经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，对吴连生的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回吴连生的诉讼请求。 二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴连生对徐火炎二审提供的厦门市不动产登记信息查询结果的真实性没有异议，对其真实性予以确认，根据该证据可以认定，诉争房产现仍有二项查封未解除，即南安市人民法院2017年11月22日的查封和厦门市思明区人民法院2018年5月8日的轮候查封。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，徐火炎提供了已生效的厦门市思明区人民法院作出的（2017）闽0203民初6262号民事判决书及其他相关证据证明其在执行法院查封诉争房产之前已经订立房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房产，并支付全部购房款，办理了房产全权委托公证手续，双方在办理房产过户手续时因该房屋被法院查封而未能办理过户登记。徐火炎提供的证据足以证实其已合法占有诉争房产，且已经缴纳上述房产的契税，其未办理过户登记并非因自身原因。徐火炎对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。吴连生提供的证据不足以否定上述人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，吴连生的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 综上所述，吴连生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由吴连生负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年六月十八日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。