广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10337号原告：李许文，男，1987年6月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赖永明，系广东格林律师事务所律师。被告：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷。委托诉讼代理人：杨春涛，系广东珠钢投资管理有限公司员工。原告李许文诉被告广东珠钢投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法由审判员林志强适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告李许文的委托诉讼代理人赖永明、被告广东珠钢投资管理有限公司的委托诉讼代理人杨春涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李许文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交楼违约金（以房屋总价款773852元为基数按每月2600元自2017年6月30日起计算至实际交楼之日止，暂计算至2018年12月10日为46800元）；2、判令被告立即向原告赔偿房屋租金损失（以每月2600元为标准从实际交楼之日次日起开始计算）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。诉讼中，原、被告确认涉案房屋实际的收楼时间为2017年12月16日,故原告变更上述第一项有关逾期交楼违约金“自2017年2月10日起计算至2017年12月16日止”,第二项房屋租金损失的诉请变更为“自2017年12月17日起计算至出示涉案房屋的竣工备案验收备案表为止”。事实和理由：原告看到被告广东珠钢投资管理有限公司贴出的“金龙城财富广场、地铁上盖、总价69万起、带6年租约”之销售广告，于是与被告广东珠钢投资管理有限公司洽谈并签署了《广州市商品房买卖合同》、《精装修委托协议书》等。前述有关协议约定房屋交付时间为2017年6月30日前。在签署上述买卖合同的同时，被告广东珠钢投资管理有限公司还向原告承诺届时涉案房屋将由案外人广州四叶草酒店管理有限公司经营酒店式公寓，并书面承诺了有关租金价格。在合同约定交房日期届满后，被告广东珠钢投资管理有限公司的房屋并不符合交付条件。一是未能取得并未能出示合同第十二条、第十五条的交房文件及竣工验收备案表给原告。二是房屋结构如楼梯位置、洗手间、卧室等与承诺不符、房屋装修亦存在质量问题。三是被告广州四叶草酒店管理有限公司以公共配套等原因拒绝进驻和返租。原告认为，在原告履行合同义务后，被告广东珠钢投资管理有限公司未能交付合格房屋给原告，已经构成违约。且被告广东珠钢投资管理有限公司在销售时承诺返租、现未能返租，应承担相应赔偿责任。被告广东珠钢投资管理有限公司辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《广州市商品房买卖合同》、《精装修委托协议书》已经就涉案房屋的交付时间明确约定为2017年10月31日，而非2017年6月30日，且逾期交楼违约金标准为日万分之一，而非日万分之五。答辩人也已经按照约定交付房屋，且履行了通知义务，不存在逾期交楼的违约责任。2、退一万步讲，即使不以2017年10月31日为答辩人完成交楼的时间，被答辩人在答辩人的催告下，也在2017年12月16日完成实际收楼手续，且办理了房屋的交接和物业管理合同的签订，并从2017年12月16日起开始缴纳物业管理费，已经实际掌控涉案房屋，故即使计算逾期交楼违约金，其截止时间也不应超过满足其居住条件，故即使计算逾期交楼违约金，其截止时间也不应超过2017年12月16日。3、纵使法院要计算逾期交楼违约金的话，被答辩人依据的违约金标准有误，且按照月2600元计算租金损失没有依据。4、补充一点，就原告第二项诉讼请求被告出示竣工验收备案表，被告是不认可的，法律没有规定一定要向业主出示竣工验收备案表，双方签订的商品房买卖合同和精装修合同协议都没有这一交楼条件，也没有必须出示竣工验收备案表的约定。涉案房屋向业主出示竣工验收备案表不是法定的义务，也不是约定的义务，而且涉案房屋已经符合交楼条件并已实际交楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月14日，甲方广东珠钢投资管理有限公司与乙方李许文签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××房（以下简称“案涉房屋”），总金额为773852元，乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的50.9%，金额为393852元，剩余房款380000元于2017年1月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定甲方应于2017年6月30日前将本合同标的物房屋交付乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规划》或《管理规划》……。合同附件七补充协议第六条约定合同第十四条逾期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，原被告双方均在合同上签字签章。原告李许文与被告广东珠钢投资管理有限公司又签订《精装修委托协议书》，约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中关于房屋交付标准及交付时间的有关条款，确定案涉房屋装修工程在2017年10月31日前完工并交付。被告作为甲方与原告作为乙方签订了《面积差异退款确认书》，确认最终购房成交价为768132元。案涉工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书。2017年10月29日，广东珠钢投资管理有限公司向原告投递收楼通知书，通知原告于2017年12月16日办理收楼手续。诉讼中，广东珠钢投资管理有限公司向本院提交该司于2018年11月12日取得的《竣工验收备案表》，证明广东珠钢投资管理有限公司已经取得竣工验收备案表，涉案房屋已经全部符合交楼条件。而李许文确认涉案房屋已于2019年4月8日出租。本院认为，原告李许文与被告广东珠钢投资管理有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行。关于逾期交房违约金问题。广东珠钢投资管理有限公司主张以退还面积差后的最终房款为计算违约金的本金基数，但因签订合同约定时原被告双方均无法预见到房屋存在的面积差，面积差是在面积测绘时才实际产生的，双方在签订合同时是无法预见的，因此违约金的本金应解读为合同约定的房价款，即773852元。双方约定涉案房屋应交付的时间为2017年10月31日，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。李许文在广东珠钢投资管理有限公司未取得《竣工备案表》的情况下，已于2017年12月16日实际接收房屋,故本院支持2017年11月1日至2017年12月16日逾期交房违约金的诉请。至于违约金的标准，双方约定延期交房违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，是双方真实意思表示，李许文在签署时并未提出异议，现主张按照2600元/月的标准计算逾期交房违约金，本院不予支持，逾期交房违约金应按日万分之一的标准计算。为此，广东珠钢投资管理有限公司应向李许文支付2017年11月1日至2017年12月16日的逾期交房违约金3559.72元（773852元×46天×0.01%）。关于租金损失问题。因未达法定交楼标准导致李许文未能正常使用案涉房屋的租金损失应由广东珠钢投资管理有限公司承担赔偿责任，故李许文要求广东珠钢投资管理有限公司支付其收楼后至符合交楼标准期间的租金损失，合理合法。同时李许文主张参照同时期同地段的租金2600元/月标准确定其租金损失并无不妥，本院予以支持。而李许文认为广东珠钢投资管理有限公司虽于2018年11月12日取得《竣工备案表》，但于2019年10月29日才在开庭时向其出示，加之该司提交《四通》文件，案涉房屋才具备法定的交楼标准，故广东珠钢投资管理有限公司应承担租金损失应计付至2019年10月29日止。本院认为，李许文已确认案涉房屋于2019年4月8日出租，该出租事实与广东珠钢投资管理有限公司提交该房屋所在小区的物业管理公司出具的电费支出情况相符，且涉案房屋已于2019年4月23日经房屋行政管理部门核准登记，李许文也于出租次月向广东珠钢投资管理有限公司签收了产权证，故上述租金损失应计付至2019年4月7日为宜。综上，广东珠钢投资管理有限公司应向李许文赔偿2017年12月17日至2019年4月7日的租金损失共40906.67元。而广东珠钢投资管理有限公司抗辩称涉案房屋产生电费的原因是由于李许文已实际占有、使用涉案房屋，并不存在租金损失，但广东珠钢投资管理有限公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李许文支付2017年11月1日至2017年12月16日期间的逾期交房违约金3559.72元；二、被告广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李许文赔偿2017年12月17日至2019年4月7日期间的租金损失40906.67元；三、驳回原告李许文的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费970元，由被告广东珠钢投资管理有限公司负担其中922元，余下48元由原告李许文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林志强二〇二〇年六月十日书记员  陈露丝