长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初1435号 原告：聂振，男，1981年10月29日生，汉族，现住吉林省伊通县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈晨，吉林开晟律师事务所律师。 被告：吉林省交通投资集团有限公司，住所地长春市自由大路**。 法定代表人：王喜东，董事长。 委托诉讼代理人：刘博研，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告聂振与被告吉林省交通投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂振的委托诉讼代理人陈晨、被告吉林省交通投资集团有限公司的委托诉讼代理人刘博研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂振向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿装修损失764507.00元。2、判令被告向原告返还房屋租金140806.48元、保证金20000.00元、采暖费56227.50元并支付相应利息（以217033.98元为本金，自2019年12月23日起按贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，截止2020年4月17日利息为人民币2738.25元）；3、案件受理费、评估费由被告负担。事实和理由：2019年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：（1）原告承租被告位于长春市××区、建筑面积为2956平方米的房屋（下称“租赁房屋”）；（2）租赁期限为1年（自2019年7月1日起至2020年6月30日止）；（3）租金为每年270000.00元，原告应于协议签订后3个工作日向被告支付上半年租金135000.00元，于2019年12月1日前向被告支付下半年租金135000.00元；（4）原告应向被告付保证金20000.00元。《房屋租赁合同》还约定，租赁期限内，若经政府依法批准征收该土地或房屋被征用及该房屋因规划等行政手续变化，导致原告无法继续使用的，本合同即行终止，被告按原告实际使用天数收取租金。 原告已向被告支付保证金20000.00元，向被告足额交纳了全年的房屋租赁费270000.00元，投入数百万元对租赁房屋进行了装修，并支付租赁房屋2019-2020年度取暖费90499.79元。因政府要求，被告拟拆除租赁房屋，2019年12月22日，原告与被告针对租赁房屋装修补偿等事宜进行协商，并形成《会议备忘录》，双方约定：（1）双方同意引入第三方评估机构对租赁房屋装修残值进行评估，原告以评估结果为依据向被告主张补偿；（2）原告同意于2019年12月23日前自行腾空房屋；(3）原告通过法院诉讼的方式以评估结果为依据要求被告补偿原告装修损失并返还未发生的租金及交纳的保证金，最终补偿数额及标准以法院判决为准。 为评估租赁房屋装修残值，原告与吉林省四维测绘有限公司签订《测绘合同》对租赁房屋室内装修量进行了测量，并委托吉林省信诚房地产土地评估有限公司对房屋装修的市场价值进行了评估，原告为此支出评估费13000.00元。原告已按约定腾空房屋，并委托第三方评估机构作出评估结论，现原告为维护合法权益，提起本案诉讼，要求判如所请。 被告吉林省交通投资集团有限公司辩称，1、答辩人不存在违约行为，案涉《房屋租赁合同》之解除符合约定条件。 2019年9月2日，答辩人作为甲方与被答辩人签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止，共计1年（第四条）；租赁期内甲方有权单方解除本合同并收回租赁房屋，但应至少提前45日通知乙方。合同因此解除后，乙方应及时将租赁房屋按合同约定标准交还甲方，甲方接收租赁房屋并验收合格后应将本合同未能履行部分对应的租金及保证金余额予以退还，乙方不得向甲方主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求（第七条第六项）；租赁房屋如遇政府征收、拆迁或规划调整，则乙方自行与相关部门进行沟通，由此给乙方造成的任何损失与甲方无关（第九条第十二项）；甲、乙双方任一方出现违约的，违约一方应自违约之日起，每日向另一方按照当年年租金的0.1%支付违约金（第十一条第四项）；租赁期限内，若经政府依法批准征收该土地或房屋被征用及该房屋因规划等行政手续变化，导致乙方无法继续使用的，本合同即行终止，甲方按照乙方实际使用天数收取租金。如给予征收或拆迁补偿，则原有土地及地上物的补偿均归甲方所有，新增地上物补偿归乙方所有（第十三条）；因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使房屋不适于使用或租用时，本协议自动解除，双方互不承担违约责任（第十四条）。 2019年12月初，相关政府部门告知被答辩人对案涉不动产应按时完成拆除要求。 2019年12月6日，京沈客专辽宁公司（哈大客专公司）向答辩人发出《京沈客专辽宁公司（哈大客专公司）关于协调解决高铁外部安全隐患问题的函》，明确依据沈安监电（2019）803号文件精神，案涉不动产影响铁路运输安全，依据中华人民共和国国务院令第639号《铁路安全管理条例》之要求，在2019年12月末之前协助长春市政府及有关部门完成拆除清理。 2019年12月11日，依据党中央《开展高铁外部环境隐患排查整治攻坚行动通知》等文件精神，经沈阳铁路局及长春市政府相关部门勘测，确定案涉不动产确已影响铁路运输安全，告知答辩人在2019年12月23日前限期拆除，答辩人于同日向被答辩人发出《拆除房屋通知书》，转达市政府及拆迁办要求，请协被答辩人于2019年12月23日前完成案涉房屋腾迁，以便相关拆迁部门推进拆迁行为。 2019年12月16日，在省委政法委机关4楼405会议室，经省纪委、省监委、省政法委纪检组组长、省整治领导小组办公室主任张永久同志主持，长春市政法委、答辩人、长春市建委、沈阳局集团公司、长春市绿园区政法委等各方与会，形成领导小组办公室（2019）第2期《会议纪要》，确认：案涉不动产在2019年12月23日前应清拆完毕，由绿园区政府负责拆除工作。 2019年12月22日，答辩人与被答辩人在多方与会的情况下，经协商形成《会议备忘录》，确认：被答辩人承诺在2019年12月23日前完成房屋腾迁，因被答辩人主张的所谓“损失”均为口述，并不能区分系案涉不动产项下不可分离的装饰装修物，亦或可分离的增添物，双方最终确认由被答辩人以第三方评估后的结果向答辩人主张其所为诉求，除返还未发生部分的租金及保证金外，双方对其他事项存在较大争议，最终确认将诉诸人民法院，以人民法院的裁判结果为行为依据。 综上所述答辩人认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条之规定，《房屋租赁合同》第七条第六项、第九条第七项、第十二项及第十三条之约定，案涉合同之解除系基于特定行政行为，符合《房屋租赁合同》项下合同自动解除之约定条件，答辩人不存在违约行为。 2、被答辩人以明显低于市场价的对价承租案涉房屋，对商业风险应有合理判断，答辩人与被答辩人已明确约定不因合同解除或终止为由主张装饰装修物的残存价值，且被答辩人不具有主张本案诉请的物权基础。 答辩人作为甲方与被答辩人于2014年7月1日曾针对案涉不动产签订为期五年的《房屋土地租赁合同》，约定：乙方需增设附属设施、搭建物和设备的，应事先征得甲方同意，并按规定向有关部门报请，审批后方可进行。乙方增设的附属设施、搭建物和设备归属及其维修责任由甲乙双方另行书面约定（第七条）。在前述协议到期后，双方展期另行签订了《房屋租赁合同》，因被答辩人对案涉不动产的装饰装修未按合同约定征得答辩人同意并经有关部门审批，但确已实施，故双方针对前述事项作出特别约定，即“租赁期满或协议终止…乙方对租赁房屋进行的装修残值无法分离、拆除的部分归甲方所有”。另，基于案涉不动产可能随时被要求拆除或征占的行政因素，双方在合同中明确约定答辩人享有单方解除权，解除后被答辩人不得因合同解除而产生的装修损失、经营损失等要求赔偿，该明显不同于一般市场交易习惯的合意均系在答辩人明确告知被答辩人承租案涉不动产可能存在的特定风险下做出。被答辩人对案涉不动产进行装饰装修等行为，系因其承租用途所需，非因答辩人所需享利，亦未经过答辩人同意，答辩人自不应承担对价义务，答辩人针对该问题已于合同明确约定要求被答辩人在租赁期满或合同解除后将案涉不动产回复原状。 答辩人认为，被答辩人请求其所谓损失之法律基础系以享有特定物权为前提，而依据案涉《房屋租赁合同》之约定，在协议终止后，案涉不动产项下不可拆分的装修残值归答辩人所有，依据《中华人民共和国物权法》第二十三条之规定，在双方于2019年12月24日完成案涉不动产交接后，被答辩人已不享有其诉称争议指向财产的所有权，更无权以归属于答辩人之物权用以主张其所谓的损失。另，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定及《房屋租赁合同》第七条第六项之约定，其案涉主张之费用，应由其自身承担，与答辩人无关。 3、答辩人尚未返还未发生部分租赁价款或保证金，系因双方对《房屋租赁合同》之解除尚存争议，被答辩人主张之利息没有任何事实或法律依据。 双方在《房屋租赁合同》中明确约定，不论基于何种原因解除或终止案涉合同，尚未发生部分的房屋租金均应向被答辩人返还，缴纳的保证金在核查案涉不动产项下是否欠缴水费、电费、采暖费等问题后，亦应当据实返还。答辩人至今尚未返还之原因系双方针对案涉《房屋租赁合同》之解除尚存在诸多争议，双方在前述《会议备忘录》项下约定悉数金额以人民法院之判令为最终行为依据，在各方均以达成合意之前提下，故被答辩人要求支付其诉请之利息，没有任何事实或法律依据。 4、被答辩人向答辩人主张采暖费、评估鉴定费没有任何事实或法律依据。 关于采暖费，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定及《房屋租赁合同》第九条第十项之约定，“乙方自行承担其租赁期间内水、电、暖等设施所产生的全部费用”，被答辩人缴纳采暖费用所获取的对价义务为提供符合市政标准的供暖行为，该行为权利义务的相对方均非答辩人，答辩人并未享受该笔资金指向的对价利益，亦不应承担该笔对价指向的对价义务，且双方已明确约定因使用案涉不动产产生的水、电、暖等费用由被答辩人承担。案涉不动产不能继续使用非因答辩人的意思表示，且答辩人对案涉不动产不再具有适用租性不具有过错，在合同签订过程中已经在条款项下尽到了足够的审慎提醒义务，在双方2019年12月24日对案涉房屋进行交接的过程中，被答辩人亦明确表示该笔费用由其承担，故本次诉讼中被答辩人要求交投集团承担该笔费用，没有任何事实或法律依据，有违诚实信用原则。 关于评估鉴定费，被答辩人委托吉林省四维测绘有限公司对案涉不动产进行评估，系其本人作出的意思表示，并非经答辩人授权或委托，且答辩人并未参与该鉴定过程，亦不认可鉴定结论，吉林省四维测绘有限公司亦未征求答辩人意见，被答辩人与吉林省四维测绘有限公司签订的《测绘合同》系对其双方权利、义务的约束约定，与答辩人无关，故被答辩人要求交投集团承担该笔费用，没有任何事实或法律依据。 经审理查明，被告吉林省交通投资集团有限公司因哈大高铁建设而取得长春市绿园区迎宾路543号（原吉林新华医院用房及院落）。2011年5月13日，原告（乙方）聂振与被告（甲方）签订《房屋土地租赁合同》，约定被告将上述房屋及院落出租给原告作为商业使用。合同期满后，2014年7月1日，双方就同一标的物再次签订《房屋土地租赁合同》，约定租赁用途为开设宾馆和汽车维修站，租期展期2年，并于展期结束后，原告继续租赁3年等。2019年9月2日，原、被告对上述标的物又签订《房屋租赁合同》，用途同前，年租金27万元，租期1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止，合同签订后3个工作日内交上半年租金135000.00元，2019年12月1日前交下半年租金135000.00元；原告向被告支付保证金20000.00元；租期内被告（甲方）单方解除合同后，原告（乙方）应及时将租赁房屋按合同约定标准交还甲方，甲方接收后将剩余租金及保证金余额退还，乙方不得向甲方主张因合同解除而产生的装修损失、经营损失等赔偿要求。合同签订后，原告于2019年9月4日、2019年12月11日各向被告支付租金135000.00元，本次租期内租金全部支付完毕。 原告于庭审中陈述，案涉室内装修发生于2011年，装修到当年年底。 2019年12月，因哈大高铁沿线环境安全治理工作要求，需对案涉房屋予以拆除，2019年12月22日，原、被告达成《会议备忘录》，内容第二项：“杨占伟先生介绍，承租的房屋用于经营宾馆和汽车维修站。宾馆一共开设81个房间，承租房屋时宾馆投入总装修费用500余万元，汽车维修站投入总装修花费23万元。现承租房屋面临拆除，请求交投集团公司予以补偿。双方经过协商，同意引入第三方评估机构对所有租赁房屋（包括宾馆及汽车维修站）装修残值部分进行评估。聂振先生以评估结果为依据向交投集团主张补偿。”2019年12月24日，原告腾空租赁房屋并交还被告。现案涉标的物已拆除。 经原告（长春市鑫隆宾馆）委托，吉林省四维测绘有限公司对原告承租房屋室内装修进行测绘，吉林省信诚房地产土地评估有限公司对以上标的物装修市场价值进行评估，估价结果为764507.00元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。因哈大高铁沿线环境安全治理工作要求案涉房屋需拆除，双方协商后于2019年12月24日对租赁房屋进行交接，故可认定双方的房屋租赁合同于2019年12月24日已实际解除，双方权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因尚有半年多的租期未实际履行，则相应租金及保证金被告应予返还，原告主张剩余租期的租金140806.48元、保证金20000.00元（计160806.48元）依法予以支持。双方于2019年12月24日对案涉标的物进行交接，被告迟至今日仍未返还原告以上款项，应当支付原告资金占用期间的利息损失，利息可自201912月24日起计算至实际给付之日止，按贷款市场报价利率计算为宜。 原告要求被告赔偿原告装修损失764507.00元并支付评估费13000.00元，此请求与双方合同约定相悖，且双方虽于2019年12月22日达成《会议备忘录》，但在该备忘录中，并无被告同意给付原告装修损失残值的明确表述，被告亦未在标的房屋收回后，在原告装修基础上继续用于出租经营以获得利益，故原告该项请求依据不足，不予支持。 原告要求被告返还原告采暖费56227.50元并支付相应利息，但被告并非收取采暖费的主体，原告要求被告返还并无依据，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吉林省交通投资集团有限公司于本判决生效后立即返还原告聂振租金140806.48元、保证金20000.00元并支付利息（利息以160806.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月24日起计算至实际给付之日止）; 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6821.00元（原告已预交），由被告吉林省交通投资集团有限公司负担3516.00元，于本判决生效后立即执行;原告聂振负担3305.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  邹华娟 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杜鹏南