山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初733号 原告：殷晓，男，1988年1月16日出生，汉族，无业，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：葛安源、徐龙宝，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。 原告殷晓与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告殷晓的委托诉讼代理人葛安源、徐龙宝，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。庭后，殷晓申请评估部门对案涉小区内3套房屋、2间储藏室、2个车位的日均租金市场价值进行估价，本院委托相关部门对此进行评估，并依法中止本案审理。评估程序结束后，本院于2020年6月2日第二次对本案进行审理。原告殷晓的委托诉讼代理人葛安源，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷晓向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即办理《分期综合验收备案证明》，并向原告无条件交付房屋、储藏室及车位；二、判令被告向原告支付截至2019年12月31日的逾期交付房屋、储藏室及车位的违约金共计70839.76元，自2020年1月1日起至实际交付之日止的违约金，以867879元为基数，按照日万分之1.79计算；三、本案的诉讼费用由被告承担。后殷晓撤回第一项诉讼请求，变更后诉讼请求为：一、判令被告向原告支付截至2019年12月31日的逾期交付房屋、储藏室及车位的违约金共计70839.76元，自2020年1月1日起至实际交付之日止的违约金，以867879元为基数，按照日万分之1.79计算；二、本案的诉讼费用由被告承担。评估后，殷晓变更请求为：判令被告按照每日66.97元的标准支付违约金至实际交房之日，诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：殷晓于2016年12月25日与东城帝华公司签订《济南市商品房买卖合同》，自东城帝华公司处购买9号楼1-202室商品房、9号楼1--106储藏室一套，总房款57720元。合同约定，东城帝华公司于2018年9月30日前交付取得《分期综合验收备案证明》的商品房和储藏室。另，殷晓另行支付10000元从东城帝华公司购买产权车位1处，车位编号为东区K-R2-030号。该产权车位总价款共计75000元，其中的65000元车位款包含在商品房买卖合同的800195元中，剩余的1万元是殷晓单独支付东城帝华公司。合同签署后，殷晓根据约定全额支付了款项，但东城帝华公司至今未交付标的物业。为维护殷晓的合法权益，诉至法院，望判如所请。 东城帝华公司辩称，1.东城帝华公司延期交房属实，但是有144天是因为政府命令停止施工，因此应该减去144天的违约金；2.东城帝华公司已经通知殷晓收房，殷晓无故不收房，应从通知殷晓收房的时间截止计算违约金；3.东城帝华公司不承担鉴定费。 本院经审理认定事实如下： 1.殷晓（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2016年12月25日签订《济南市商品房买卖合同》2份，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区围子山路以东、文苑路以北的帝华鸿府（东区）一期9号楼1-202商品房一套、一期9号楼1--106储藏室一套，合同载明的商品房、储藏室的建筑面积分别为93.94平方米、14.43平方米，金额分别为800159元、57720元。上述《济南市商品房买卖合同》约定：“第八条交付期限出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；3……；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。殷晓已经按约定全额支付了上述商品房、储藏室的款项。殷晓另于2016年10月3日向东城帝华公司支付1万元，东城帝华公司出具的收据载明收款事由为：“东K-R2-030车位款”。庭审中，殷晓称车位合同额为7.5万元，双方未签订车位买卖合同，其他6.5万元包含在购房款800159元中。东城帝华公司称车位款6.5万元包含在购房款中，该车位应为赠送，双方未签订车位买卖合同，东城帝华公司的原意是交付房屋时一并交付车位。截至本案法庭辩论终结，东城帝华公司未取得案涉物业所在项目的《分期综合验收备案证明》，未向殷晓交付案涉标的物业。 2.本案审理中，经殷晓申请本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区3套住宅、3间储藏室、2个车位的不动产日均租金市场价值估价，该公司于2020年5月21日出具房地产估价报告，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日的日均租金市场价值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的租金分别为0.48元/㎡/日、0.49元/㎡/日、0.49元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的租金为0.24元/㎡/日、0.25元/㎡/日、0.25元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位的租金分别为8.95元/个/日、8.87元/个/日。后上述评估公司出具补充说明及更正，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日市场租金总价平均值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的每平方米每日平均出租价格为0.2467元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位每日的平均出租价格为8.91元/个/日。殷晓因上述评估支出9000元评估费。经质证，殷晓对鉴定意见无异议，但称住宅租金应上浮20%；东城帝华公司认为评估价格过高，应下浮25%，且评估费应由申请人交纳。经征求双方意见，殷晓、东城帝华公司均同意按照上述评估意见确定案涉房屋的逾期交房违约金。 3.东城帝华公司当庭提交政府部门2017年至2019年发布的通知（通告）复印件23份，拟证明案涉房屋在建设期间政府要求停工，应扣除144天，相应交房时间应予以顺延。经质证，殷晓对通知的真实性予以认可，但对关联性和证明目的有异议。殷晓称，东城帝华公司存在时间的错算、多算；上述通知中有15份发布时间晚于合同约定的交房时间；案涉房屋的工地不在要求停工的范围；上述通知不能单独证明东城帝华公司的提供范围、停工期限。经审查，本院认为，东城帝华公司提供的部分政府部门通知（通告）发布时间在案涉房屋约定的交房时间之后，且东城帝华公司未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府部门在约定交房期内要求停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，故对东城帝华公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予采纳。 本院认为，殷晓与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。殷晓根据合同约定交付了全部款项，东城帝华公司应根据约定向殷晓交付标的物业。东城帝华公司称应顺延交房144天，提供的证据不足以证实其主张，本院对其观点不予采纳。殷晓称双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求调整违约金至每日66.97元，东城帝华公司对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金约定过低，应予以调整。双方均同意按照评估结论计算违约金，故本院据此支持殷晓的诉讼请求。自2018年10月1日至2020年5月30日的违约金为：住宅27798.12元（0.4867元/㎡/日×93.94㎡×608天），储藏室2105.63元（0.24元/㎡/日×14.43㎡×608天），车位5441.6元（8.95元/个×608天），共计35345.32元，其后的违约金按照评估结论计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付殷晓2018年10月1日至2020年5月30日逾期交付住宅、储藏室、车位的违约金35345.32元（2020年6月1日至实际交付标的物业之日的违约金，按住宅0.4867/元/㎡/日、储藏室0.24/元/㎡/日、车位8.95元/日计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费786元，评估费9000元，均由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇二〇年六月八日 书记员  牛美玲