广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初15538号原告：梁永华，男，汉族，1968年9月17日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈永界，广东深明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹英杰，广东柏义兴律师事务所律师。被告：深圳前海兴一中元投资管理有限公司，住所地深圳市前海深港台作区。法定代表人：邹宇波。委托诉讼代理人：高仕良，广东南天星律师事务所律师。被告：邹宇波，男，汉族，1969年6月10日生，住广东省兴宁市。被告：邹国威，男，汉族，ｌ971年7月10日生，住广东省兴宁市。上列原告梁永华诉被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司（以下简称兴一中元公司）、邹宇波、邹国威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月27日组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈永界、被告兴一中元公司委托诉讼代理人高仕良到庭参加诉讼，被告邹宇波、邹国威经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告兴一中元公司于2015年6月5日签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定原告把位于深圳市福田区某房屋出租给被告兴一中元公司使用。2015年6月5日至2016年6月4日每月租金为59454元，并在租赁期限内每年6月5日起租金递增6%。房屋租赁期限自2015年6月5日至2020年6月4日，共5年。被告兴一中元公司应在每两月的第一个月5日前交付两个月的租金。原告给被告兴一中元公司两个月的免租期，从2015年6月5日到2015年8月4日免收租金。在房屋租赁合同期间，被告兴一中元公司并未按合同约定按时足额支付租金。截至2019年11月18日，被告兴一中元公司累计拖欠应付租金1708760元。原告多次向被告兴一中元公司催讨，但被告兴一中元公司长期拖延，拒不支付。被告兴一中元公司的联系人被告邹国威于2019年7月13日向原告出具承诺书，表示自愿为被告兴一中元公司拖欠的租金及今后发生的租金承担连带清偿责任。后被告兴一中元公司于2019年10月27日与原告签署协议解除了双方签订的房屋租赁合同及补充条款。原告于2019年11月19日收回房屋。原告在收回房屋时，发现被告兴一中元公司违约向第三方转租房屋。被告兴一中元公司是一人独资有限责任公司，被告邹宇波为其唯一自然人股东，被告兴一中元公司和被告邹宇波的财产混同，所以被告邹宇波根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，应对被告兴一中元公司的债务承担连带清偿责任。原告多次向三被告催讨租金、水费、电费、物业管理费、逾期支付租金损失，但三被告均一直拖延，拒不支付。为了维护原告的合法权益，原告遂诉至本院请求判令：1、被告兴一中元公司支付原告拖欠的房屋租金人民币1708760.00元；2、被告兴一中元公司向原告支付房屋租赁期内产生的水费22.1元、电费79.88元、物业管理费14863.5元，专项维修资金148.64元，共计15114.12元；3、判决被告兴一中元公司按照年利率6%计算支付原告自2019年11月19日起至实际付清租金之日止逾期支付租金给原告造成的损失，截至2019年12月2日（共13天）逾期支付租金给原告造成的损失为：3702.31元。截至2019年12月2日，以上三项共计：1727576.43元；4、被告邹宇波、被告邹国威对被告兴一中元公司的上述债务承担连带清偿责任。5、判决三被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告确认诉讼请求第三项逾期支付租金损失是以1708760元为基数计算。被告兴一中元公司辩称，1、双方在2019年10月17日签订解除房屋租赁协议后，我方再无占用涉案房屋，故我方欠付的租金应为1636202元；2、原告主张的物业管理费、专项维修资金，我方不予认可；3、原告主张按照年利率6%计算损失无法律依据。被告邹宇波、邹国威未作答辩和举证，庭审缺席。经审理查明如下事实：2015年6月5日，原告（出租方、甲方）与被告兴一中元公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定甲方将名下位于深圳市福田区的某房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，月租金59454元，租赁期限自2015年6月5日起至2020年6月4日止，租赁房屋用途为商业办公。房屋租金第一次递增从2016年6月5日起递增6%，即月租金63022元，并在租赁期限内每年6月5日起递增6%；乙方应于每两月的第一个月5日前支付两个月租金，甲方同意给乙方2个月的装修期限，时间以2015年6月5日至2015年8月5日止，该两个月免收租金。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取118908元的租赁保证金。租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租他人。乙方拖欠租金达10天以上或擅自将租赁房屋转租第三人的，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金；除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出解除合同。退房时乙方拖欠房租及其它各种费用、在合同执行过程中单方面违约的，甲方有权按实际损失从保证金中直接抵扣，并就保证金不足以折抵甲方损失部分保留对乙方继续追索的权利。乙方超过约定时间十天未向甲方交纳房屋或拖欠可能导致甲方损失的费用达2万以上，甲方有权采取包括没收保证金、收回房屋等—切可行之措施以维护自身利益。乙方超过约定时间双方还约定了其他的权利义务。同日，被告兴一中元公司出具授权委托书，委托被告邹国威作为被告兴一中元公司的代理人代为处理房屋租赁事宜。合同签订后，被告兴一中元公司即入驻涉案场地，租赁期间存在多次拖欠租金情形。2018年至2019年间，被告邹国威多次就涉案房屋欠租事宜作出承诺：2018年1月出具的《邹国威2015年至2018年欠梁永华N商务中心XXX房屋明细》记载，2015年6月至2017年3月累计欠租749128元、2017年4月至2018年1月累计欠租1031472元，被告邹国威对上述数额确认并承诺在2018年1月31日付清；2018年12月29日被告邹国威在《截至2018年12月31日邹国威所欠梁永华N商务中心XXX房租明细》上承诺对累计欠款944372元承诺在2019年1月付清；2019年3月11日，被告邹国威出具《承诺书》称，被告邹国威同意在2019年3月31日付清所欠原告房租1156808元。2019年7月13日，被告邹国威作出《承诺书》，主要内容为：被告兴一中元公司承租涉案房屋，截至2019年7月1日，被告兴一中元公司共欠原告房屋租金1373492元，被告邹国威自愿承诺为被告兴一中元公司拖欠原告的1373492元租金的支付及今后发生的租金的支付承担连带责任保证。2019年10月27日，原告（出租方、甲方）与被告兴一中元公司（承租方、乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：甲乙双方于2015年6月5日签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，甲方把涉案房屋出租给乙方使用。由于乙方长期拖欠房屋租金，现经双方协商同意，就解除《房屋租赁合同》及《补充条款》达成以下条款：一、甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》于本协议签订之日即2019年10月27日解除。二、截至2019年10月20日，乙方累计共欠甲方租金1636202元，乙方承诺立即支付所有拖欠租金。三、乙方须于本协议签订后二十日内腾空房屋并把房屋交还甲方，并结清租赁期间的水费、电费、管理费等费用。如乙方未按时腾空房屋并向乙方交回房屋，则甲方有权自行收回房屋，房屋内的一切物品及设施视为乙方的抛弃物，甲方有权清理抛弃并无需承担任何责任，由此造成的一切后果由乙方承担。五、如乙方未按时腾空房屋并向乙方交回房屋，甲方有权就逾期期间向乙方收取双倍租金的赔偿金。六、甲方无需退还乙方的租赁保证金。此外，原告提交由案外人深圳市N物业管理有限公司商务办公楼管理处出具的收费通知单，载明抄表时间为2019年10月24日，打印时间2019年11月1日，地点即涉案房屋，客户名称为被告兴一中元公司，其中所欠电费85.88元、服务费22.10元、管理费14863.50元、专项维修资金148.64元，通知注明需于本月25日前转账至案外人深圳市N物业管理有限公司或到管理处财务室缴清上述款项。庭审时，对于收费通知单上电费金额与原告诉讼请求不一致的情况，原告称起诉时与物业公司出具单据金额差额不大故以诉讼请求上金额为准，并确认诉讼请求中主张的水费、电费、物业管理费、专项维修资金未实际代缴。另查，原告提交《个人房屋转租》复印件，主张被告兴一中元公司未经原告同意将涉案房屋转租给深圳市Z信息技术有限公司，但被告兴一中元公司对该证据的真实性不予认可。再查，被告兴一中元公司于2015年5月5日成立，2016年12月27日公司主体类型由有限责任公司变更为自然人独资有限责任公司，被告邹宇波的股权出资额也于当日由80%变更为100%。庭审时，还查明如下情况：1、被告兴一中元公司陈述涉案房屋实际上是被告邹国威使用，但被告兴一中元公司也有在涉案房屋经营；2、关于交回涉案房屋情况，原告陈述被告应于解除协议签订后20日内搬离，但被告一直未向原告交还房屋，故原告于2019年11月19日收回；被告兴一中元公司陈述解除协议签订前被告方人员已撤离，但物品在涉案房屋中未搬走由原告直接没收，因房屋交接由被告邹国威经办，被告兴一中元公司不清楚房屋交接情况；3、原告陈述各被告自2016年4月后就未缴纳房租，诉讼请求中租金的起算时间截至2019年11月18日；4、原告及被告兴一中元公司均确认涉案租赁合同解除时间为2019年10月27日且对截至2019年10月20日的租金已经《解除房屋租赁合同协议书》予以确认，对于2019年10月27日后原告诉讼请求中的租金原告确认实际应为占有使用费，占用使用费按租金标准计算。本院认为，原告与被告兴一中元公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。在涉案合同履行过程中，支付租金是被告的主要合同义务，被告兴一中元公司长期拖欠租金的行为构成根本违约，虽原告与被告兴一中元公司签订《解除房屋租赁合同协议书》于2019年10月27日解除了涉案租赁合同关系，但被告兴一中元公司仍应向原告支付租赁期间的租金。解除协议中双方进行结算确认截至2019年10月20日被告兴一中元公司所欠租金金额为1636202元，本院予以认可，至于2019年10月21日至2019年10月27日的租金，依合同约定在2016年6月5日起月租金63022元基础上每年6月5日起递增6%，因此2019年6月5日至2020年6月4日期间的月租金应为75060.21元，故2019年10月21日至2019年10月27日的租金应为16949.08元（75060.21元/31×7天）。综上，被告兴一中元公司应向原告支付的租金金额为1653151.08元。另，在合同解除后，被告兴一中元公司依约应在解除后20日内即最迟于2019年11月16日前搬离涉案物业，但没有证据显示被告兴一中元公司有搬离并交还物业，原告有权要求被告兴一中元公司支付合同解除后逾期搬离期间的房屋占有使用费。原告自认已于2019年11月19日收回房屋，并主张按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。因此被告兴一中元公司应向原告支付2019年10月28日至11月18日期间的房屋占有使用费为52542.85元（75061.21元/30×21天）。综上，对原告主张的租金和房屋占有使用费超出部分，本院不予支持。关于水费、电费、物业管理费、专项维修资金。原告未提交证据举证其已代缴上述费用，且庭审时原告确认未实际代缴，因此对于原告诉讼请求中关于水费、电费、物业管理费、专项维修资金的主张，本院不予支持。关于逾期付款损失。虽然合同没有约定，但被告兴一中元公司的延期履行行为必然给原告相应的资金损失，原告主张按照每年6%从2019年11月19日起计算至实际支付之日止并无不当，本院应予支持，但计算基数应以实际拖欠金额为准。因此，被告兴一中元公司应向原告支付逾期付款损失，以所欠费用1705693.93元为基数按照年利率6%的标准自2019年11月19日起计算至实际清偿之日止。关于被告邹国威的还款责任，被告邹国威在承诺书中明确对截至2019年7月1日被告兴一中元公司欠缴租金1373492元及今后发生的租金的支付向原告承担连带责任保证，据此，原告有权要求被告邹国威就涉案被告兴一中元公司应向原告支付的租金1653151.08元承担连带清偿责任，对于原告诉请中被告邹国威超出保证范围部分，本院不予支持。关于被告邹宇波的还款责任，被告兴一中元公司系一人有限责任公司，被告邹宇波作为公司股东，在未提交证据证明公司财产独立于自己财产的情况下，应承担举证不能的后果，对公司债务承担连带责任，故被告邹宇波应就涉案债务向原告承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁永华支付租金1653151.08元；二、被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁永华支付2019年10月28日至11月18日期间的房屋占有使用费52542.85元；三、被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁永华支付逾期付款损失（以1705693.93元为基数，按照年利率6%的标准自2019年11月19日起计算至实际清偿之日止）；四、被告邹宇波对上述判项一至三中确定的被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司应付债务向原告梁永华承担连带清偿责任；五、被告邹国威对上述判项一确定的被告深圳前海兴一中元投资管理有限公司应付租金1653151.08元的债务向原告梁永华承担连带清偿责任；六、驳回原告梁永华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20348.19元（已由原告预交），由原告负担258.19元、由三被告共同负担20090元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 刘 小 焱人民陪审员 黄 美 容二〇二〇年六月二十二日书 记 员 李妍（代）