西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初1478号原告：陕西和生物业管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街233号省林业厅家属院内2号办公楼。法定代表人：杜宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：程长松，男，1951年11月26日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1977年2月18日出生，汉族，住陕西省旬邑县，该公司综合办公室主任。被告：西安智能技术培训中心（瑞升英语分校），住所地西安市莲湖区。负责人：韩俏丽，该培训中心校长。委托诉讼代理人：刘林策，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乃权，陕西众邦律师事务所实习律师。被告：邢凤成，男，1951年7月15日出生，汉族，户籍地陕西省凤翔县，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：邢建祥，男，1983年9月15日出生，汉族，户籍地西安市莲湖区，现住西安市莲湖区楼XX。原告陕西和生物业管理有限公司（以下简称“和生物业”）与被告西安智能技术培训中心（瑞升英语分校）（以下简称“瑞升英语分校”）、邢凤成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告和生物业之委托诉讼代理人程长松、李玲，被告瑞升英语分校负责人韩俏丽及其委托诉讼代理人刘林策、张乃权，被告邢凤成之委托诉讼代理人邢建祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和生物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的物业费、垃圾费共计30366.6元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：紫玉华园小区1号楼商铺1-10103自2016年11月起至2019年7月，共拖欠物业费25693.8元、垃圾费4672.8元。原告多次向被告瑞升英语分校催收费用，但其一直未缴纳，原告与被告邢凤成联系，请求其督促瑞升英语分校缴纳物业费未果。为维护原告合法权利，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告瑞升英语分校辩称，其不存在无故拖欠物业费事实，原告主张的物业费、垃圾费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本案系原告单方违约引起，不存在瑞升英语分校无故拖欠物业费。1、2016年10月，紫玉华园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，合同第六条明确约定，商业用房物业费每平方米3.3元，原告无视该合同约定，自2016年11月入驻小区开始按照4.5元标准收取物业费，被告瑞升英语分校拒绝按照4.5元每平方米标准缴纳物业费。2、原告主张的物业费以及垃圾费金额严重错误，2016年11月份原告入驻小区至2018年3月15日，小区业主委员会通知解除与原告之间的物业服务合同，原告一直拒绝撤出该小区，后经莲湖法院及西安中院两审解除了双方之间的物业服务合同。小区业主委员会也多次要求原告撤出小区，原告一直拒绝不予配合。原告存在严重违约，对被告瑞升英语分校造成严重损失，应对物业费减免。原告要求被告交付2018年3月15日至2019年7月份期间物业费没有事实和法律依据，合同解除前业主已经要求原告撤出，原告不配合，物业服务合同解除后，物业服务关系已经终止。原告主张该期间的物业费没有合法性。3、原告对瑞升英语分校限水限电逼迫涨价，对学校造成经济损失。综上，原告主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        被告邢凤成辩称，对原告诉讼请求不认可，原告没有按照物业服务合同收费，原告在与瑞升英语分校就收取物业费发生纠纷后没有及时告知被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审理，现查明事实如下：2016年10月20日西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会与和生物业签订《物业服务合同》，约定由和生物业为紫玉华园小区提供物业服务，期限为叁年自2016年11月1日至2019年10月31日。商用户收取物业费，每月每平方米建筑面积3.3元。商住用户收取生活垃圾处理费，标准参照2005年4月4日颁布的《西安市城市垃圾处理收费实施意见》规定执行。按照该规定，案涉房屋面积垃圾费收费标准为每月每平方米0.6元。合同签订后，和生物业为紫玉华园小区提供物业服务。被告邢凤成系紫玉华园小区1幢1单元10103室商业用房（房屋产权证号：西安市房权证莲湖区字第1075108012-5-1-10103～1） 房屋的业主，2010年7月1日被告邢凤成将其上述房屋235.44平方米，出租给被告瑞升英语分校使用，租赁期限至2021年7月1日。约定租赁期间的水费、电费、物业费及有线电视由被告瑞升英语分校承担。瑞升英语分校自2016年11月1日起未交物业费、垃圾费。原告于2017年7月15日、2018年6月21日分别向瑞升英语分校发出催费通知单，通知其速到物业服务中心缴费。另查，2018年3月15日，紫玉华园业主委员会向和生物业发出《解除合同通知》，称其决定自发出通知之日起解除与和生物业所签物业服务合同，请和生物业接到通知后立即派人办理有关合同解除的善后事宜，逾期将追究违约责任。2018年7月4日西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会作为原告向本院起诉陕西和生物业管理有限公司要求确认其双方于2016年10月20日签订的《物业服务合同》解除，本院作出（2018）陕0104民初5620号《民事判决书》，判决双方签订的《物业服务合同》解除。和生物业不服提起上诉，西安市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）陕01民终3325号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。双方诉讼期间，和生物业并未撤离该小区，仍向该小区提供物业服务。2019年7月17日，和生物业与西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会签订协议，办理交接手续，原告和生物业撤出紫玉华园小区。另查，2019年3月22日，桃园路XX街道XX组织召开紫玉华园小区物业管理协调会，莲湖区住建局、桃园路街道办、桃园路派出所、XX社区及其“三官一律”代表、紫玉华园业委会成员及相关业主代表参会。会议讨论了紫玉华园小区物业管理相关问题，与会人员商定：1. 鉴于目前紫玉华园业委会正与和生物业进行法律诉讼，目前处于二审审理阶段。待二审判决后，若和生物业胜诉，和生物业按照前期物业管理合同继续负责小区物业管理工作，如业主想要解聘物业，必须按照《物业管理条例》相关程序进行；若和生物业败诉，由业主大会决定，按照公开选聘的程序选聘新物业公司进驻小区。3.鉴于目前和生物业未撤出小区，仍旧提供物业管理服务，广大业主要大力宣传,依据服务合同积极缴纳物业及停车服务等费用。4.和生物业未撤出紫玉华园小区前，要按照物业服务合同做好物业服务工作，为小区业主提供良好环境；要积极采取措施宣传缴费工作，但不得采取强制措施收取费用，维护小区和谐稳定。庭审中，原告和生物业自愿撤回判令二被告支付滞纳金30366.6元之诉请。本院认为，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构有权以全体业主名义与物业公司签订物业服务合同,原告与所在小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示,合法有效,对全体业主具有约束力。2018年3月15日，紫玉华园业主委员会向和生物业发出《解除合同通知》，后双方因物业服务合同纠纷经两级法院进行审理，二审法院于2019年5月9日作出终审判决，双方签订的《物业服务合同》解除。虽物业服务合同被法院判决解除，但在诉讼期间及二审判决后至2019年7月17日期间，和生物业仍继续向紫玉华园小区提供物业服务，瑞升英语分校作为紫玉华园小区的房屋使用者，双方形成物业服务关系。且紫玉华园所在的XX街道XX组织包括紫玉华园业委会成员在内的多家单位对该小区物业管理相关问题召开的协调会亦商定诉讼期间，和生物业仍旧提供物业管理服务，业主依据服务合同积极缴纳物业及停车服务等费用，故瑞升英语分校应向和生物业交纳相应的物业管理费用等。瑞升英语分校及邢凤成自2016年11月1日起均未缴纳过物业费、垃圾费，现原告和生物业主张2016年11月1日至2019年7月17日期间的物业费、垃圾费，于法有据，本院予以支持。关于具体金额，物业费应按《物业服务合同》中商用户收取物业费按照每月每平方米建筑面积3.3元计算，垃圾费应按照每月每平方米0.6元计算。关于原告和生物业要求被告邢凤成承担相应费用一节，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 故对原告要求被告邢凤成承担责任诉讼请求，本院予以支持。被告瑞升英语分校辩称和生物业一直拒绝撤出小区、限水限电，给其造成严重损失，应对物业费予以减免，但未提交证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《物业管理条例》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告西安智能技术培训中心（瑞升英语分校）支付原告陕西和生物业管理有限公司自2016年11月1日至2019年7月17日期间的物业管理费、垃圾费共计29886.45元；二、被告邢凤成对本判决第一项承担连带责任；三、驳回原告陕西和生物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费1318元，由原告陕西和生物业管理有限公司承担21元，由被告西安智能技术培训中心（瑞升英语分校）、被告邢凤成承担1297元（原告已预交，二被告在履行本判决义务时支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员      李  娟  二○二○年六月二十日  书    记    员      种文康 1