江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初7306号原告：南京舵王服饰有限公司，统一社会信用代码91320114726073655R，住所地南京市雨花台区西善桥街道古遗井村。法定代表人：赵友龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹中伟，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪飞，江苏泰坤律师事务所实习律师。被告：姜建国，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李金贵，江苏海越律师事务所律师。原告南京舵王服饰有限公司（以下简称舵王公司）诉被告姜建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舵王公司的委托代理人曹中伟、王洪飞，被告姜建国及其委托代理人李金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舵王公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁协议无效；2.判令被告限期腾退南京市雨花台区的厂房给原告；3.判令被告支付原告房屋占有使用费至实际归还日止（面积1300㎡，按16元／㎡／月标准计算，自2019年4月1日暂算至2019年11月31日，即166400元）；4.判令被告退还原告搬迁费用300000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求3的占有使用费起算点为2019年4月30日。事实与理由：2003年原、被告双方就原告所有的位于南京市雨花台区的厂房及办公房签署租赁合同，合同已于2007年履行完毕。2007年3月26日经双方协商，达成租赁续签协议，租赁期“2007年4月1日到拆迁止”，约定了租金75000元／年，支付方式为先付后租，一年付款一次。被告最后一期房租支付至2019年3月31日。涉案租赁房屋虽然有合法立项申报手续，但因历史原因目前未取得相关产权合法手续，双方签订的租赁合同系无效合同。2018年底原被告双方协商，对解除租赁协议与被告腾退房产达成一致。被告也为此在2019年1月16日收取原告搬迁费用300000元，承诺于2019年4月30日前后腾退房产。但被告在其后半年多的期间内一再编造各种理由，拖延搬迁并实际拒绝腾退房产。被告的失信行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请判如所请。被告姜建国辩称，1.姜建国不是本案适格被告，姜建国系案外人南京博力发金属原材料有限公司（以下简称博力发公司）的法定代表人，被告签订涉案房屋租赁合同系职务行为。涉案厂房以及办公房均由博力发公司承租，用于安装该公司的大型生产设备，并进行生产加工；2.涉案300000元搬迁费由被告代为收取，此后已经转交给博力发公司财务及时入账，不应由被告退还；2.被告不同意租赁合同无效，因为租赁合同期限未满，也不同意腾退办公厂房；4.占有使用费没有事实根据也没有法律依据，与租赁合同约定不符，被告不同意支付。经审查，本院认定事实如下：原告的法定代表人系案外人赵友龙，被告姜建国系案外人博力发公司的法定代表人。2003年12月9日，原告的法定代表人赵友龙（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将雨花台区西善桥街道古遗井村史村小组厂房承租给乙方，租期3年，年租金75000元，半年一付。2007年3月26日，原告的法定代表人赵友龙与被告签订《房屋租赁协议》一份，对上述案涉厂房的租赁继续约定：本协议时限自2007年4月1日至拆迁止，房租75000元/年，一年付款一次。合同签订后，被告支付房租至2019年3月31日。后，原告与被告协商，要求其清空并返还房屋，并于2019年1月16日通过案外人向被告转账300000元。被告于同日出具收条一张，确认收到300000元，承诺搬迁时间为2019年4月30日左右，此款用于搬迁费用。此后，被告并未搬离案涉厂房并使用至今。另查明，租赁期间原告出具收条确认收到案外人博力发公司的30000元承兑汇票。案涉房屋的房租由被告向原告法定代表人赵友龙个人账户支付，博力发公司在记账凭证中作出相应记录。2019年1月18日，博力发公司出具收款收据一张，载明收到姜建国交付的赵友龙先期搬迁费300000元现金。再查明，2003年9月10日，雨花台区发展计划与经济局出具《关于同意南京舵王服饰有限公司的立项批复》，同意原告项目立项，项目地址西善桥街道古遗井村。后，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。《房屋租赁协议》一式两份，庭审中，原告提交的《房屋租赁协议》中无案外人博力发公司的盖章，被告提交的《房屋租赁协议》中有案外人博力发公司的盖章，对此被告解释，此前原告保存的那份《房屋租赁协议》丢失，找被告补的时候，博力发公司的公章不在，故未盖章。以上事实，有《关于同意南京舵王服饰有限公司的立项批复》《租房合同》《房屋租赁协议》、原告出具的收条、被告出具的收条、转账记录、记账凭证、收款收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉场地虽有行政部门出具的立项批复，但并未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方于2007年3月26日签订的《房屋租赁协议》无效。关于被告主体是否适格，《租房合同》《房屋租赁协议》中的承租人均为姜建国个人，被告单方保存的《房屋租赁协议》中有案外人博力发公司的盖章，但原告方保存的《房屋租赁协议》并无案外人盖章，故不能证明签订涉案租赁协议时姜建国是以博力发公司名义签订。即使姜建国缴纳的房租在案外人博力发公司的账簿中有记载，被告提供的30000元的承兑汇票收条也无法证明租赁合同的相对方为博力发公司。300000元的搬迁费由原告支付给被告个人，至于被告将款项交于何人是其个人行为，也不能代表租赁合同的相对方为博力发公司，故本案适格被告为姜建国个人。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在其出具的收条中承诺搬迁，其已收取300000元搬迁费，应遵守承诺于2019年4月30日前搬迁。故对原告主张被告腾退案涉厂房，本院予以支持。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，原告主张按照16元/㎡/月的标准计算1300㎡，但其提供的租赁协议并无涉案房屋的实际面积，只标注为“房屋壹处，年租金75000元”，而其又提供的案外人的租赁合同以证明房屋的占有使用费为16元/㎡/月的标准，本院认为，首先该合同的真实性无法确认，即使是真实的也无法证明涉案租赁物的租金标准与上述合同中的租赁物的租金标准是一致的，故综上，本院酌定仍参照75000元/年的标准，自2019年4月30日计算至实际清空并返还厂房之日止。关于搬迁费用的返还，该搬迁费用系原、被告双方协商一致用于补偿被告的搬迁损失，虽然被告未按期搬迁，但双方并未约定被告未及时搬迁需返还该笔搬迁费用，故原告要求被告返还300000元搬迁费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京舵王服饰有限公司与被告姜建国于2007年3月26日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告姜建国于本判决生效之日起十日内向原告南京舵王服饰有限公司清空并交付位于南京市雨花台区的厂房；三、被告姜建国于本判决生效之日起十日内向原告南京舵王服饰有限公司支付房屋占有使用费（自2019年4月30日起至实际清空并交付涉案房屋之日止，按75000元/年的标准计算）；四、驳回原告南京舵王服饰有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8296元，减半收取计4148元，保全费3020元，合计7168元，由原告南京舵王服饰有限公司负担6398元，被告姜建国负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年六月十三日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕