山东省汶上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0830民初2475号 原告：白桂苓，女，1970年10月25日出生，汉族，居民，住济宁市高新区。 委托诉讼代理人：贺惠龙，男，1993年3月10日出生，汉族，居民，住济宁市高新区，系原告白桂苓之子。 被告：王利，女，1991年1月16日出生，汉族，居民，住汶上县。 委托诉讼代理人：刘克露，汶上康驿法律服务所法律工作者。 第三人：汶上县聚鑫房地产经纪有限公司，住所地汶上县东方明都南区5号楼，统一社会信用代码913708304944942653。 法定代表人：吴鑫，总经理。 委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。 原告白桂苓与被告王利、第三人汶上县聚鑫房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白桂苓及其委托诉讼代理人贺惠龙、被告王利的委托诉讼代理人刘克露、第三人汶上县聚鑫房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人秦茂龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白桂苓向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的《购房意向书》；2.第三人支付定金5万元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为被告支付原告3万元。事实与理由：原、被告与第三人于2020年1月6日签订《购房意向书》。约定被告拟购买由第三人介绍的原告拥有产权的室；被告方在签订本协议时向原告方付现金人民币5万元作为购房定金交于居间方保管，并保证于2020年2月6日之前（工作日内）在第三人见证下与原告签订正式房屋买卖合同。被告方若反悔或变更购买条件等行为致使交易不成功的，属于违约，定金不退，本协议终止。合同签订后，被告向原告交付定金5万元，交由第三人保管。原告多次通过第三人联系被告一同签订正式房屋买卖合同，被告均无理推脱，拒绝履行合同义务，拒不同原告签订正式房屋买卖合同，被告的行为违反了合同约定。期间，原告曾多次通过第三人与被告协商继续履行合同，但被告仍然以各种理由搪塞、拖延。2020年3月8日第三人约原、被告三方就合同事宜进行协商，被告方明确表示因家庭、资金等方面问题不再履行协议规定，不再购买原告方拥有产权的室。原告要求根据合同中因被告违约，定金不退的规定，由第三人将被告向原告支付的定金5万元，转给原告方，但第三人表示因被告拒绝在解约书上签字，其无权将被告向原告支付的定金5万元转给原告，被告及第三人的这种行为不仅浪费了原告的巨大精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。 被告辩称，一、2020年1月份，原告有一处房屋要出售，被告经鲁房中介认识了原告白桂苓，于2020年1月6日在鲁房公司签订了购房意向书，约定被告需缴纳五万元的购房定金，并于2020年2月6日签订正式房屋买卖合同。被告分两次缴纳了五万元的定金，因新型冠状病毒疫情原因未能按照约定签订房屋买卖合同，事后三方也未约定具体时间签订合同。被告认为未能按照约定签订正式房屋买卖合同，并不是哪一方的原因，应归属于不可归责，根据三方于2020年1月6日签订的《购房意向书》第六条之规定，因不可归责于各方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，本协议解除，定金返还承购方，也可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但事后鲁房于2020年3月份通知被告去鲁房公司与原告商议此事，另行约定时间签订正式的房屋买卖合同，被告再不知情的情况下，原告与鲁房私自解除了合同，原告并于3月通过中都房产将该房屋卖给了别人，事后，被告也去找过鲁房和原告追问此事并要求返还定金，原告的此种行为，应视为违约，也严重侵犯了被告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，在未解除合同的情况下，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，在未解除合同的情况下，出卖人又将该房屋出卖给第三人。二、被告通过亲戚朋友打听到该房屋出现过质量问题，鲁房和原告从未告知过被告，鲁房和原告隐瞒了该事实情况，欺骗了被告。三、由于原告的个人行为，最终导致了该交易不成功，根据三方2020年1月6日签订的《购房意向书》第三条规定，若出让方的行为致使交易不成功的，属于违约，双倍返还定金，并支付代理方中介费。综上所述，请求法院根据案件事实情况，依法作出合理的裁判。 第三人述称，原、被告通过第三人签订了购房意向书，第三人也收取了被告交纳的5万元定金，暂时保管于第三人处，第三人愿意根据法院认定的违约责任依法向被告或原告支付定金5万元。被告不能按照意向书约定与原告签订正式买卖合同，已经构成违约，原告可以将此房另行出售。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2020年1月6日，原告、被告及第三人共同签订《购房意向书》，约定被告拟购买由第三人介绍的原告所有的汶上县路通花园27号楼4单元501房屋，总价款为80万元；被告在签订协议时向原告交付5万元，作为购房定金交于第三人保管，并保证于2020年2月6日之前在第三人见证下与原告签订正式房屋买卖合同；被告若反悔或变更购买条件等行为致使交易不成功的，属于违约，定金不退，协议终止（扣除代理方中介费，剩余交给出让方）；原告保证于2020年2月6日之前在第三人见证下与被告签订正式房屋买卖合同，若原告反悔不卖或变更购买条件等行为致使交易不成功的，属于违约，双倍返还定金，并支付代理方中介费，协议终止；因不可归责于各方的事由，导致房屋买卖合同未能签订的，协议解除，定金返还被告。合同签订后，被告依约支付了5万元定金，交由第三人保管。2020年2月6日前，原、被告因故未能按照约定时间签订房屋买卖合同。2020年3月8日，原、被告仍未签订房屋买卖合同。2020年3月9日，第三人出具证明，内容为“位于的房子，因买方王利不能按时依照意向书约定与卖方签订正式买卖合同，已经构成违约，卖方白桂苓可以将此房再次出售。特此证明”。后，原告将涉案房屋另售他人。 上述事实，有当事人陈述、购房意向书、第三人出具的证明等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告、被告及第三人于2020年1月6日共同签订《购房意向书》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，属有效预约合同。该合同对定金的金额及性质均有明确约定，符合法律关于定金的规定，为订约定金，本案纠纷可适用定金罚则。被告主张因疫情没能与原告签订房屋买卖合同，疫情期间限制各方当事人随意出入小区或村居倡导居家防疫的情况确存在，但各方当事人均未提交对所在小区或村居实施完全隔离措施的证据，各方当事人仍应能在疫情期间有所限制的出入居所，并且山东省卫健委发布的新冠××疫情分区分级表显示，2020年3月2日起济宁市辖区内包括汶上县在内的9个县市区均为低风险地区，被告在2020年1月6日至2020年3月8日期间长达两个月有余的合理期限内仍未与原告签订房屋买卖合同，并非因不可抗力，系以自己的行为表明不履行购房意向书所约定的签订正式房屋买卖合同的义务。第三人系该房屋买卖合同纠纷的中介，居间联系双方签订房屋买卖合同，对原、被告之间未能签订合同的原因及责任的判断最为客观、公正，其关于被告违约的主张，本院予以采信。被告构成违约，依法应按照约定支付原告5万元定金的责任。原告自愿要求被告支付3万元，不违法法律规定，系对其民事权利的有权处分，本院予以确认。该款项现由第三人保管，负有协助支付该款项的义务。 综上所述，原告白桂苓的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告白桂苓、被告王利及第三人汶上县聚鑫房地产经纪有限公司于2020年1月6日签订的《购房意向书》； 二、被告王利支付原告白桂苓定金3万元（该款项由第三人汶上县聚鑫房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将其保管款项中的3万元直接支付原告白桂苓）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告王利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  林石 二〇二〇年六月十九日 法官助理孙云帆 书记员张骏