安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖01民初1912号 原告：安徽金农惠民生物技术有限公司,住所地安徽省合肥市高新区红枫路**,统一社会信用代码91340100568971168D。 法定代表人:田广斌,该公司执行董事。 诉讼代表人：安徽承义律师事务所，系安徽金农惠民生物技术有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：肖鑫，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪其春，安徽承义律师事务所律师。 被告：安徽新桥驾驶技术培训有限公司，，住所地合肥市高新区红枫路**金农技术公司生产车间及办公楼统一社会信用代码9134010039433466XQ。 法定代表人：王桂水，公司总经理。 委托诉讼代理人：程远龙，上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚利祥，上海锦天城(合肥)律师事务所实习律师。 原告安徽金农惠民生物技术有限公司（以下简称金农惠民公司）诉被告安徽新桥驾驶技术培训有限公司（以下简称新桥培训公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金农惠民公司的委托诉讼代理人汪其春，被告新桥培训公司的委托诉讼代理人程远龙、姚利祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金农惠民公司向本院提出诉讼请求：一、判令新桥培训公司支付自2014年10月10日暂计至2018年11月9日的场地占用费5355700元（空地暂计7700平方米，暂按每月每平方米9元计算；厂房暂计2500平方米，暂按每月每平方米16元计算；实际应付费用以法院勘验的实际面积及评估单价计算的金额为准）；二、判令由新桥培训公司承担本案诉讼费用。后金农惠民公司变更第一项诉讼请求为：判令新桥培训公司支付自2014年10月10日暂计至2018年11月9日的场地占用费1922390元。 事实与理由：2017年5月16日，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01破申6号《民事裁定书》，裁定受理合肥高新区巾帼小额贷款有限公司、邵伟、叶智对金农惠民公司的破产清算申请，同日，作出（2017）皖01破5号《决定书》，指定安徽承义律师事务所担任金农惠民公司管理人。依据相关规定及法院要求，管理人进驻金农惠民公司实施接管。据金农惠民公司法定代表人田广斌陈述，新桥培训公司的前身为王桂水承包经营的安徽公安驾校，大约在2009年前后就占用金农惠民公司的空地、厂房；后新桥培训公司于2014年10月10日成立，继续占用金农惠民公司的空地、厂房用作驾校培训，但一直未向金农惠民公司支付占用费。基于上述事实，为维护金农惠民公司自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 新桥培训公司辩称：金农惠民公司的诉请和理由没有事实和法律依据，涉案的厂房是与金农惠民公司达成了租赁协议，双方实际履行了租赁合同关系，在金农惠民公司以及金农惠民公司的法定代表人与新桥培训公司的法定代表人以及实际控制人王桂水达成的业务对账及还款协议可以看出，金农惠民公司、新桥培训公司在2013年已经达成租赁意向，实际履行中田广斌以及金农惠民公司均没有对涉案厂房的使用租赁合同关系提出任何质疑，新桥培训公司所使用的厂房及场地是在原公安驾驶员培训中心与金农惠民公司方及其关联公司达成了租赁使用面积、租赁使用条件的基础上承继的租赁关系，新桥培训公司使用涉案场地具有法律依据、合同依据和事实依据，金农惠民公司的诉请不符合客观事实，也没有法律依据。 金农惠民公司提供如下证据： 证据一、(2017)皖01破申6号裁定书和(2017)皖01破5号决定书，证明金农惠民公司处于破产清算中及合肥市中级人民法院就本案具有管辖权。 证据二、新桥培训公司占用场地、厂房用于经营的照片；访谈笔录，证明新桥培训公司占用金农惠民公司场地、厂房应支付占用费。 证据三、合肥市不动产登记中心出具的房屋、土地权属登记信息，证明目的：案涉房屋、土地的权利人为金农惠民公司，他人无权案涉房屋、土地进行处置。 证据四、合高新国用2011第51号土地使用证、合产第11××80号房地权证，证明自2011年9月其案涉房产土地权利人为金农惠民公司即本案的原告，而安徽金农生物技术有限公司（以下简称金农生物公司）非权利人，无权对房产进行相应的处分。 新桥培训公司质证意见如下：证据一、无异议，王桂水是金农惠民公司债权人之一，其债权经过合肥中院（2018）皖01民初919号《民事判决书》确认。 证据二、照片三性没有异议；访谈笔录形式的真实性没有异议，但内容的真实性部分持有异议，该笔录中田广斌陈述王桂水以及新桥培训公司没有向金农惠民公司支付过租金与事实不符，王桂水向金农惠民公司支付租金的事实经过（2018）皖01民初919号民事判决书确认；田广斌陈述了新桥培训公司的前身是公安驾校实际控制人是王桂水。王桂水要求租赁金农惠民公司场地，由于租赁时间不能确定所以没签订租赁合同，对方支付5万元租金，后期因欠王桂水借款就占用公司厂房以抵扣钱款，这段说明金农惠民公司与新桥培训公司达成了租赁合意，以偿还欠款的方式抵扣租金，这也与双方在2013年12月22日签订的业务对账协议的3.1条所表达的意思一致;新桥培训公司租期2014年10月10日起算，其中空地面积7700平方米，厂房500平方米，租金是参照2009年金农生物公司与公安驾驶员中心签订的协议书的价格执行，每年租金5万元。 证据三、证据的三性没有异议，但是该证据能看出涉案租赁物原产权人是金农生物公司，其法定代表人均是田广斌，与新桥培训公司提交的租赁合同的产权人和地址一致。 证据四、证据的真实性无异议，证明目的有异议，该块土地的原持有人是金农生物公司，通过金农惠民公司于2019年3月7日向法庭的提交的房屋土地变更登记表来看，金农惠民公司曾是金农生物公司的子公司，将该块土地转让给金农惠民公司是为了金农惠民公司的上市需要，该块土地转让是内部转让行为，并未改变附属物的权属。无论是金农生物公司还是金农惠民公司都是案涉出租方，新桥培训公司租赁使用案涉房屋是符合双方的意思表示，证据不能否认双方租赁关系的建立，以及双方租赁关系的现实。 新桥培训公司提供如下证据： 证据一、《业务对账及还款协议》、（2018）皖01民初919号民事判决书，证明目的：金农惠民公司与王桂水达成协议，将金农惠民公司的法定代表人田广斌欠王桂水的1400万元中的200万元冲抵王桂水开办企业预支付给金农惠民公司的三年房屋租赁费（房屋位于红枫路33号，建筑面积为四千平米左右，租期三年）。王桂水已经按《业务对账及还款协议》约定向金农惠民公司支付了房屋租赁费200万元，该事实业经合肥市中级人民法院生效判决确认。 证据二、《公司设立前决议》、《收款证明》，证明目的：新桥培训公司在设立之前发起人王桂水、刘青霞形成一致意见，新桥培训公司设立后办公场地使用金农惠民公司提供的办公楼；公司设立后已经按照金农惠民公司与该公司法定代表人、股东王桂水达成的《业务对账及还款协议》，支付租金150万元[该款王桂水已经支付金农惠民公司，经（2018）皖01民初919号民事判决书确认]。 证据三、《房屋租赁合同》，证明目的：根据金农惠民公司与王桂水签订《业务对账及还款协议》及《公司设立前决议》，新桥培训公司于2014年10月15日与王桂水补充签订《房屋租赁合同》，约定使用现有场地（约：8000平米）及厂房（约：500平米）。 证据四：《协议书》，证明目的：金农惠民公司将新桥培训公司使用的现有场地及厂房租赁给安徽公安职业学院驾驶员培训中心使用，年租赁费为5万。新桥培训公司与安徽公安职业学院驾驶员培训中心同为驾驶技术培训类公司企业，使用租赁物的性质一样，面积一样应当按照该《协议书》计算租赁费。 证据五、王桂水证言，内容为：其于2013年12月22日与金农惠民公司及金农生物公司签订业务对账及还款协议，两公司向王桂水置办的企业出租办公楼；业务对账协议中的200万元已支付，针对的是新楼以及西边空地的厂房；新桥培训公司已将租赁红枫路33号厂房租赁费150万元支付给王桂水，该款项在业务对账协议中予以冲抵；业务对账协议涉及款项为田广斌对王桂水的借款，租赁费实际针对的9层办公楼但实际未使用，实际使用的为案涉办公楼，曾就变更房屋签订书面协议。证明目的：双方有真实租赁意愿，金农惠民公司没有兑现其新办公楼交付使用的义务，与新桥培训公司达成新的租赁关系并实际履行，租赁费200万元金农惠民公司已经实际收取。 证据六、2020年5月26日田广斌证明一份，证明新桥培训公司、金农惠民公司涉案的场地租赁，是由金农惠民公司与新桥培训公司的法定代表人、大股东和实际控制人王桂水，根据业务对账及还款协议，所达成的租赁关系，新桥培训公司使用的是原公安学院驾校使用的场地，厂房是套用过来的，租金的结算也应当参照公安学院驾校与金农惠民公司或者金农惠民公司的关联公司所签订的租赁合同履行；因为金农惠民公司与王桂水之间签订业务及对账还款协议，承诺了向王桂水租赁案涉场地的租赁意图，新桥培训公司决定把公司的设立地点确定在了涉案的场地；新桥培训公司的租金支付义务已经完成；金农惠民公司也是明知新桥培训公司所使用的土地使用多年来是与王桂水签订的租赁协议的，这一点金农惠民公司事实上是认可的。 证据七、告知书和财务凭证，告知书是金农生物公司于2020年5月20日向涉案的场地的其他租户发送，证明了案涉的场地实际的控制和实际的租赁方并不是涉案的原告，租户履行的是金农惠民公司破产清算之前与田广斌所控制的金农惠民公司及金农生物公司达成的协议。财务凭证证明新桥培训公司一直是向金农生物公司支付物业费、水电费，金农惠民公司没有诉讼主体资格。 金农惠民公司质证意见：证据一、对《业务对账及还款协议》的真实性、合法性没有异议，对其关联性、内容的真实性及证明目的有异议；合肥市中级人民法院确认的借款本金数额为800万元，而非1400万元；该协议涉及的是新建完成的办公楼而非本案诉请的办公楼，原被告就旧办公楼未达成租赁合意。 证据二、《公司设立前决议》因金农惠民公司不是当事方，请法院对该份证据予以调查、核实。对《收款证明》的三性均有异议，对其证明目的有异议；仅凭收据无法确定案外人王桂水是否实际收到150万元；收款证明说明的是新桥培训公司与案外人王桂水间的债权债务关系，与本案无关联性。 证据三、合法性、关联性及证明目的有异议，对其真实性请法院调查、核实；案外人王桂水非房屋租赁合同所涉场地、厂房的权利人，亦未得到权利人及金农惠民公司的授权，无权对该场地、厂房进行处置；业务对账及还款协议所约定的非该房屋租赁合同项下的场地、厂房。 证据四、关联性、证明目的有异议，对其真实性及合法性请法院调查、核实；该份协议是金农生物公司与公安驾校之间的约定，且协议约定的租赁期限早已期满，对金农惠民公司没有约束力；现金农惠民公司是协议书项下土地及地上建筑物的权利人，新桥培训公司占用金农惠民公司的场地、厂房生产经营，应当支付相应费用；鉴于金农惠民公司、新桥培训公司未就场地、厂房费用计取标准、占用面积等事项达成合意，故相关占用费标准应通过司法鉴定确定。 证据五、王桂水证人证言，业务对账协议中金农惠民公司仅是对田广斌对王桂水的借款承担连带责任，并非同意将金农惠民公司所有的房产出租给新桥培训公司，协议中丙方是安徽金农高科有限公司，加盖的章是安徽金农生物技术有限公司，金农惠民公司仅是愿意继续对田广斌所欠王桂水债务承担连带责任，对账协议中所涉房产并非本案所诉请的房产，双方也无变更房产的书面协议。 证据六、对其三性均有异议；案涉的土地和厂房所有权人是金农惠民公司，而不是金农生物公司，所以金农生物公司与原公安驾校签订的租赁合同，对金农惠民公司没有约束力；还款计划中所涉及的租赁物，与本案所诉请的场地厂房并不相同，而且金农惠民公司与案外人王桂水及新桥培训公司并没有达成租赁场地变更的书面协议；案外人王桂水所涉及的200万元借款已经另案处理过，与本案没有关系。 证据七、告知书，对其三性均有异议，金农惠民公司是案涉厂房和土地的所有权人，金农生物公司无权进行处置；涉及到的财务凭证的真实性和客观性请求法院予以核查，从管理人接管金农惠民公司以来没有收到新桥培训公司所支付的不管是占用费还是租金；新桥培训公司支付给金农生物公司的，与本案无关。 经审理查明，案涉位于高新区红枫路33号金农惠民公司厂区内的空地土地使用权及厂房的产权人系金农惠民公司。新桥培训公司于2014年10月10日成立，自成立之日起即占用金农惠民公司位于高新区红枫路33号金农惠民公司厂区内的空地及厂房作驾校培训使用。 田广斌（金农惠民公司法定代表人）与王桂水（新桥培训公司法定代表人）存在借款关系。2013年12月22日，针对借款事宜，田广斌（甲方）与王桂水（乙方）、安徽金农高科有限公司及金农惠民公司（丙方）签订《业务对账及还款协议》一份，协议约定：各方一致确认甲方截至2013年11月30日累计拖欠乙方1400万元，其中200万元由甲方直接支付给丙方，冲抵乙方应支付给丙方的三年房屋租赁费（注：丙方在红枫路新建的九层办公楼即将于2014年6月投入使用，乙丙双方达成协议，由乙方租用丙方该办公楼建筑面积四千平米左右，用于置办企业，租期三年），剩余欠款1200万元，甲方于2014年5月30日偿还乙方300万元，于2014年7月30日偿还乙方500万元，余下400万元于2014年9月30日一次性向乙方清偿；甲方按年利率30%就上述欠款向乙方分阶段支付利息，利息与本金同期一并支付给乙方；丙方对甲方的欠款提供连带责任担保。此后，田广斌仍未还款。2016年5月8日，田广斌在该协议中备注于2016年6月30日还清，金农惠民公司在该协议中备注对该债务承担连带担保还款责任，担保期间两年。后王桂水向本院提起诉讼，诉请判令：田广斌偿还王桂水2496万元，其中本金1200万元、利息1296万元(按照年利率24%，自2013年11月30日暂计算至2018年5月30日，此后的利息计算至款清之日)，并支付王桂水因主张债权而支出的律师费30万元，金农生物公司对上述债务承担连带还款责任。本院立案审理后，于2018年8月14日作出（2018）皖01民初919号生效民事判决，其中对于欠款及还款事实认定“截止2013年11月30日，田广斌应支付王桂水借款本息及违约金合计1204万元……在扣除王桂水支付的租金200万元后认定田广斌还欠王桂水1004万元……”，据此判决：一、田广斌于本判决生效后十五日内偿还王桂水借款本金800万元，并支付利息204万元（暂计算至2013年11月30日，此后的利息以借款本金800万元为基数，按照年利率24%计算至借款本金清偿完毕之日止）；二、安徽金农惠民生物技术有限公司对本判决第一项的债务中的借款本金800万元及截至2017年5月16日前的利息承担连带还款责任；三、驳回王桂水的其他诉讼请求。 本院审理期间，经金农惠民公司申请，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司就新桥培训公司占用的场地及房屋面积及占用费标准进行鉴定。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字（2020）AS-0054号《房地产估价报告》，意见为：评估土地面积9815.33M2,房产面积为398.30M2；自2014年10月10日至2018年11月9日期间的总租金为1922390元，其中土地租金总价为3.34元/月/平方米，厂房租金总价314811元。 新桥培训公司主张其向王桂水支付租金150万元，对此王桂水予以认可，并主张抵扣《业务对账及还款协议》内的租金150万元。 另查明，因合肥高新区巾帼小额贷款有限公司、邵伟、叶智申请，本院于2017年5月16日作出（2017）皖01破申6号《民事裁定书》，裁定受理合肥高新区巾帼小额贷款有限公司、邵伟、叶智对金农惠民公司的破产清算申请。同日，本院作出（2017）皖01破5号《决定书》，指定安徽承义律师事务所担任安徽金农惠民生物技术有限公司管理人。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。金农惠民公司系经不动产登记机构登记的案涉空地使用权人及厂房所有权人，依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。对于新桥培训公司实际占用使用案涉空地及厂房的事实，各方均无异议，本院予以确认。新桥培训公司与金农惠民公司之间虽未签订直接的租赁合同，但根据查明的事实来看，在王桂水与田广斌借款纠纷的处理过程中，王桂水、田广斌及金农惠民公司达成《业务对账及还款协议》，其中约定通过王桂水承租金农惠民公司在红枫路新建的九层办公楼（四千平米左右）三年方式抵付200万元，此后该200万元在本院（2018）皖01民初919号生效民事判决中作为已付款实际予以抵付借款，然该《业务对账及还款协议》所涉房屋金农惠民公司因各种原因未能交付王桂水，王桂水则以案涉场地、房屋作为替代方案交由新桥培训公司占有使用。通过新桥培训公司自2014年至本案起诉之间实际占用使用案涉场地、房屋的事实及金农惠民公司的默示状态来看，金农惠民公司及新桥培训公司事实上存在租赁关系，金农惠民公司作为权利人有权主张新桥培训公司支付占用案涉场地、房屋期间的费用。然金农惠民公司及新桥培训公司对于占用期间的场地、房屋的使用费用计算标准未予明确，金农惠民公司主张新桥培训公司按照司法鉴定书所确定的租金标准支付占用期间的费用，本院予以采信。新桥培训公司关于应当按照金农生物公司与安徽公安职业学院驾驶员培训中心2009年订立的合同标准计算的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于费用支付问题，王桂水在本案中作为新桥培训公司证人出庭作证，称其收取新桥培训公司的150万元，主张该款应在业务对账协议中予以冲抵，对此田广斌、金农惠民公司亦予以认可，本院予以支持。据此，新桥培训公司自2014年10月10日至2018年11月9日期间占用案涉场地、房屋应当向金农惠民公司支付1922390元，扣除150万元后尚欠422390元，应予以支付。对于金农惠民公司超过以上数额的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，金农惠民公司的诉讼请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、安徽新桥驾驶技术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽金农惠民生物技术有限公司自2014年10月10日至2018年11月9日期间场地占用费422390元； 二、驳回安徽金农惠民生物技术有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22101.51元，由安徽金农惠民生物技术有限公司负担17245.51元，由安徽新桥驾驶技术培训有限公司负担4856元。鉴定费11236元，由安徽金农惠民生物技术有限公司负担5618元，由安徽新桥驾驶技术培训有限公司负担5618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  王 莉 审 判 员  沈 静 人民陪审员  马建新 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  施佳佳 附本案相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。