贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1847号 原告：范贤绪，男，汉族，出生于1965年7月20日，住贵州省毕节市。 原告：张永碧，女，汉族，出生于1967年11月22日，住贵州省毕节市。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方。 委托诉讼代理人：方洪伟、余鹍，系贵州本芳律师事务所律师。 原告范贤绪、张永碧与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范贤绪、张永碧，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付未协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约金,违约金以原告已付购房款共计人民币471507.00元为基数,依合同及按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年9月2日起分段计算至获证2019年5月26日止,142981.55元。二、依法判令原被告之间的事实信货关系成立,并按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定:出借人请求借款人按既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持:给付利息1098.20元。三、依法判令被告向原告给付代收款相应单位的记载原告信息票据,其中交易费571.00元,产权登记费550.00,土地证3.00元,如果被告不能给付相应单位的票据,请依法判令被告退给相应的本金。四、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原、被告于2015年9月2日签订《商品房买卖合同》约定,原告购买被告开发建设、位于毕节市七星关区。双方签订的《商品房买卖合同》对合同当事人、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理及双方约定的其他事项等问题进行了约定,但未完全对被告协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要证明文件的日期及逾期不协助办理并提供必要证明文件的违约责任进行明确约定。涉案《商品房买卖合同》签订后,原告依约于2015年9月2日向被告支付了人民币471507.00元的购房价款,2015年9月14日支付被告要求的相关税费20939.96元及其办证资料,完全履行了其合同义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同,双方均应积极履行各自的合同义务,虽然合同未完全对被告协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要证明文件的日期及途期不协助办理并提供必要证明文件的违的责任进行明确约定,但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之規定和合同第八章第二十二条第（五）款的第（二）款第1小款之约定,被告应向原告交付商品房之日起180日内（即2016年2月28日之前）协助原告办理完毕土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但时至2019年5月27日才办证结東,被告构成违约。被告代收费用20889.96元的延退行为,占用了原告的资金构成了事实上的信贷关系,按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定:第二十九条借货双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:出借人请求借款人按既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持综上所述,被告未协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登用记手续,及事实上的信贷关系行为侵犯了原告的合法权益,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定提起诉讼,望人民法院依法支持原告诉讼请求为谢! 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效，起诉讼请不应得到支持。理由是：本案中原被告双方在合同中没有约定办证的期限，结合交房的情况，根据法律规定，法定办证的时间均在2017年之前。因此，原告起诉的时间已经超过三年诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断的情形，所以原告的诉求超出诉讼时效； 二、答辩人不存在违约，不应当承担违约责任。2014年11月24日，国务院颁布了不动产登记暂行条例，该条例于2015年3月1日开始实施，在此之前办理房屋产权证只需具备商品房备案证明书即可，因此，对于2015年3月1日之前签订的商品房买卖合同房开商只需促使所售房屋具备商品房备案证明书即达到办证条件。本案中大部分楼栋在2015年就已经取得了商品房备案证明书，且期限在约定或是法定的办证期限内，按照旧的办证规则，答辩人能够完成办证，不存在违约。因新政策的施行导致办证程序改变，在此期间因新旧政策更换导致办证延期甚至停滞，实际办理过程中有部分业主在2015年或2016年就已经取得房屋产权证书，除此之外，根据相关法律规定，办理产权证的主要主体是业主本人而不是房开商。本案答辩人是为了方便业主所以提供代办服务，在此过程中，业主未按照答辩人的通知和要求提供办证资料，经答辩人多次通知后才提供完全部办证资料以及办证委托书。因此，也间接导致了办证延期，在此种情况下，答辩人应该得以免责； 三、退一万步讲，即便认为答辩人应当承担违约责任，也仅承担法定保护范围内的违约金。本案中，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处对涉案范围办理不动产权证再次进行了告知。因此，答辩人已经履行了通知义务，仅应当承担2017年9月24日之前的违约金； 四、涉案房屋产权证虽办理延迟，但并未给原告造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低以更好的维护双方当事人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一； 五、针对原告提出的退还三通费诉讼请求，因被告收取相关费用仅是代收代缴，在收费后将相关费用代为支付给相应的服务提供商且原告已经实际使用了相关服务，该费用并不是由被告获得，所以原告无权要求退还。此外，原告的该项诉讼请求也超出了法定的诉讼时效，丧失胜诉的权利，对该项诉请不应得到支持；根据原被告商品房买卖合同中对产权登记的补充协议约定如因买售人原因未及时按月提供办理登记所需全部手续资料等出卖人有权拒绝办理产权证，由此产生的一切后果由买售人承担，出卖人不承认任何违约责任。本案中被告早已具备办证条件，但原告没有按照原告约定提供全部办证所需资料，经被告多次通知后知道2018年底，或者2019年才将全部资料以及委托办证提交给被告。根据原告所举证据无法证明其已履行完毕，其已在约定的期限内提交资料的义务，因此本案中原告违约在先，根据双方合同约定被告不应当承担违约责任，针对范贤绪一案其所提交的相关缴纳的费用均有被告出具的收据予以确认，且明确载明相关费用为代收，被告收取后将相关费用缴纳给相关的部门，且已经为原告办理了不动产权登记，此种情形下，原告无权要求被告返还相关费用，其诉请不应得到支持。 经本院审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城商铺,商品房总价款为471507.00元。原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定了办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。被告于2014年12月30日依约向原告交房，被告已取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年10月17日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2015年3月30日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理,交付给买受人。 关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年3月31日之日开始计算。2018年10月17日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料,被告履行了办证资料通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月17日主张，经审查原告违约金的请求应当从2017年1月17日算至被告履行通知义务之日止即2018年10月17日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，对符合法律规定的部分，本院予以支持。 对于原告的第二、三诉请，原告提供的证据不能证明其诉请成立，原告应承担举证不能的法律后果，因此，原告第二、三诉请求无事和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范贤绪、张永碧支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币471507.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月17日起计算至2018年10月17日止； 二、驳回原告范贤绪、张永碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1591.00元（已减半收取），由原告承担1000.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担591.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年六月二十五日 书记员  李 犇