广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2606号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：姚耀林，执行董事。委托代理人：官橙、姚云新，系该公司员工。被告：罗锦萍，女，1966年10月12日出生，汉族，住广州市开发区。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告罗锦萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司委托诉讼代理人官橙、姚云新到庭参加诉讼，被告罗锦萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决张日运、罗锦萍向原告支付自2015年9月1日起至今的物业服务费（暂计至2019年12月31日期间的物业服务费8923.2元）及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，分别从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为3331.1元）；2.请求判决本案的诉讼费用、公告费由张日运、罗锦萍承担。审理中，龙光物业公司变更诉讼中的“张日运、罗锦萍”为“罗锦萍”。事实和理由：罗锦萍为广州市黄埔区景新三街7号6D栋303房（以下简称案涉房屋）的产权人。案涉房屋的建筑面积为90.327平方米。2008年8月12日，龙光物业公司与罗锦萍签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由龙光物业公司向罗锦萍提供物业管理服务，罗锦萍应以房屋建筑面积按1.9元/月*平方米的标准支付物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。罗锦萍已接收案涉房屋。2012年7月，龙光物业公司与罗锦萍所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会（下称“业委会”）签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向罗锦萍提供物业管理服务，罗锦萍以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业管理费；代收代缴费用项目包括：水费、电费、燃气费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。罗锦萍每月应交纳物业费为171.6元。但是罗锦萍无理拖欠龙光物业公司的物业管理费用至今。龙光物业公司多次催收，罗锦萍拒之无理，故向法院提起诉讼。罗锦萍未作答辩,亦未提交书面证据材料。本院经审理认定事实如下：龙光物业公司在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。罗锦萍系广州市黄埔区景新三街7号6D栋303房的产权人，该房屋的建筑面积为90.327平方米。2008年8月12日，龙光物业公司广州分公司与罗锦萍、张日运签订《前期物业服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2008年12月25日，罗锦萍签收了其购买的涉案房屋。2012年5月，业委会作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表；该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司交纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；代收代缴的费用项目包括水费、电费、燃气费、排污费，乙方代收代缴的费用标准按照相关主管部门制定的统一标准执行，并根据相关主管部门的统一调价作相应的调整。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。业委会和龙光物业公司均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432-3”。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍为该小区提供物业管理服务。龙光物业公司2018年9月28日、2019年12月20日通过EMS邮政快递致《催款函》给罗锦萍催收物业管理、水电费、违约金等，EMS邮政快递网上物流信息显示上述快递分别于2018年9月30日由本人签收、2019年12月21日被他人签收。以上事实有《前期物业服务协议》《文件/钥匙签收表》《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递底单及网上物流信息等证据证明。审理中，龙光物业公司申请撤销对张日运的起诉，只保持对罗锦萍的起诉；因龙光物业公司的撤销申请没有违反法律规定，本院口头裁定予以准许。本案审理期间，经办法官到涉案小区进行现场勘查。经现场勘查，龙光峰景华庭小区仍由龙光物业公司提供物业管理服务，小区整体环境较为干净、卫生，绿化相对较好，管理人员和安全措施基本到位，车辆进出有序，车辆出入口、正门以及消防通道均有保安值班。但仍存在如下问题：1.部分楼道应急灯损坏无法使用或被拆除；2.小区6栋负一层出地下停车场门外大堆装修垃圾乱堆放；3.地下停车场空置处堆放木质家具等物品；4.部分通往地下停车场的消防门被拆除，换成镂空的铁门；5.负二层部分人防门下方用混凝土固定，无法使用；6.负一层风房门被锁。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，对龙光物业公司和涉案小区全体业主均具有约束力，龙光物业公司已按合同约定履行了为该小区提供物业服务的相关义务，罗锦萍实际接受了该公司的服务则应依约履行缴纳物业管理费的义务。龙光物业公司主张的以1.9元/平方米/月的标准，按建筑面积90.327平方米计付从2015年9月1日起欠付的物业管理费，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。因龙光物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故罗锦萍的欠费期间应确定至法庭辩论终结前即2020年5月，龙光物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。罗锦萍应支付的2015年9月1日起至2020年5月31日止的物业管理费为元9782.34（1.9元/平方米/月×90.327平方米×57个月=9782.34元）。关于违约金。经现场勘查，龙光峰景华庭小区存在一定的消防安全隐患，龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，龙光物业公司要求罗锦萍支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告罗锦萍在本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司支付从2015年9月1日至2020年5月31日止的物业管理费9782.34元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司负担11元，被告罗锦萍负担42元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈燕芳二〇二〇年六月十八日异法官助理肖曾琪书记员林苑