苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初11037号原告：张宇琦，女，1991年9月12日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。被告：方天兵，男，1969年12月17日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：邓晓华，江苏三法（扬州）律师事务所律师。第三人：苏州永新置地有限公司，住所地江苏省苏州高新区通安镇中心路**。法定代表人：陶小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：于洪洋，该公司员工。原告张宇琦诉被告方天兵与第三人苏州永新置地有限公司（以下简称永新置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告张宇琦及其委托诉讼代理人边学梁，被告方天兵及其委托诉讼代理人邓晓华，第三人委托诉讼代理人于洪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇琦向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告返还定金10万元；3、判令被告赔偿原告经济损失200万元(暂定)；4、判令被告赔偿原告支付的房屋中介费2万元；5、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由为：2019年8月3日，原、被告双方通过苏州首创房地产经纪有限公司(以下简称“首创房地产公司”)签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的位于苏州市吴中区房屋出售给原告，面积244.21平方米，合同总价款3050000元。2019年8月3日，张宇琦按照合同约定支付了10万元房屋定金。合同签订后，原告以及房屋中介的工作人员多次联系被告，要求被告配合办理涉案房屋的过户手续，但被告均以各种理由予以推脱或者拒绝，不配合办理涉案房屋的过户手续。事后，原告了解到，被告是和永新置地公司签订了债权转让协议，永新置地公司将涉案房屋抵给被告，该房屋尚未办理过户手续，然后被告又委托首创房地产公司将涉案房屋出售给了原告。期间，双方多次沟通均协商无果，导致双方签订的合同处于停滞状态，涉案房屋也一直无法办理过户手续。自合同签订至今已经将近3个多月的时间，涉案房屋的过户手续仍然遥遥无期，一直无法办理。鉴于目前涉案房屋并非是在被告名下且在苏州无购房资格，所以双方签订的合同无法继续履行，案涉房屋也无法实际过户给原告，所以，原告要求解除双方签订的合同。同时，又因为目前房价已经上涨了200万元之多，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告方天兵辩称，其同意解除双方签订的房地产买卖居间协议，也同意返还原告定金10万元，原告的其他诉讼请求均没有法律依据，请求法院驳回。其和原告之间签订的房地产买卖居间协议已明确是对工抵房的更名买卖，而且双方对不能更名的后果有所预见，对此也进行了明确的约定，而本案出现了双方约定的解除合同的条件，原被告双方的合同应当解除并且应当按照双方约定对定金进行返还处理，其不存在其他的违约行为，也不应当承担任何违约责任。经本院审理认定事实如下：2019年8月3日，王洪梅代原告张宇琦（乙方）与被告方天兵（甲方）在首创房地产公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定内容如下：甲方同意将本人坐落在苏州市吴中区（建筑面积244.21平方米）的房屋出售给乙方。该房屋为毛坯房，双方协商后的实际房屋成交价为305万元，相关税费由乙方承担。双方对付款方式作如下约定：1、乙方于2019年8月3日向甲方交付定金10万元，甲方在收取购房定金时，将该房屋的房产证、土地证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。2、卖房人提供永新置地公司的债权转让书给售楼处确认有效支付140万元，购房人网签完毕两周内支付155万元。如遇到问题，甲乙双方协定甲方可以等到2019年10月15日之前支付155万元。该合同中资金托管的时间处未填写任何内容。违约责任约定为：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方在第九条其他事项中约定，如甲方非个人原因，比如售楼处不能办理，甲方全额退还定金10万元。同日，原告向被告支付房屋定金10万元，被告向原告出具收到房屋定金10万元的收条。2019年8月14日，涉案房屋中介人员建立涉案房屋微信沟通群，将原告父母、被告均拉至该微信群内。中介人员谈及房款可支付至中介公司，待苏高新公司同意网签，即确定为原告的名字后，中介公司将房款支付给方天兵。2019年8月底，原告与被告在居间方首创房地产公司签订涉案房屋补充协议一份，主要内容为：1、经双方协商，购房人张宇琦于2019年8月29日支付方天兵房款100万元。2、被告方天兵签完弃权协议同时付清全部房款195万元。后，双方未按该补充协议履行。原告委托律师于2019年9月10日左右向被告寄送了律师函，要求被告配合办理涉案房屋的过户手续。另查明，2019年8月21日，永新置地公司向方天兵、方倩发送催签函，确认方天兵、方倩于2019年3月18日与其司签订了涉案房屋《商品房买卖认购书》，并表示该《认购书》约定应于2019年3月25日前来售楼处支付购买该房屋的首付款并签订《商品房买卖合同》。现方天兵、方倩已超过约定期限，现要求于2019年8月31日前至售楼处办理签约付款等相关手续。后，永新置地公司又于2019年11月5日向方天兵、方倩发送催签函，要求方天兵、方倩于2019年11月7日前至售楼处办理签约付款手续。还查明，苏州高新地产集团有限公司（甲方）与中铁建工集团有限公司（乙方）、中铁建工集团安装工程有限公司（丙方）签订以房抵工程款合同，约定涉案房屋已由丙方指定购买人付定金5万元，乙方同意用上述房屋抵付甲方应付工程款3124730元，丙方同意用上述房屋抵付乙方应付工程款3124730元。由丙方或丙方指定的购房人与甲方签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记。该合同约定丙方指定的购房人为方倩。此外，还对抵款方式进行了约定。后，2019年9月4日，中铁建工集团有限公司向苏州高新地产集团有限公司提出申请，同意以项目工程款抵充涉案房屋房款，抵充金额为3124730元，并载明购房人为方倩。2019年12月19日，方倩与永新置地公司签订了有关涉案房屋的编号为苏房商吴中合同201912190007的苏州市商品房买卖合同，永新置地公司于2019年12月25日向方倩开具了房屋价款为3174730元的增值税发票。第三人与被告一致确认，涉案房屋现已登记至方倩名下。庭审中，第三人永新置地公司明确，即便原、被告一致同意，根据其司规定，其司也不会同意与原告签订房屋买卖合同办理更名手续。以上事实，由房地产买卖居间协议、微信聊天记录、催签函、抵工程款合同、发票等证据及庭审笔录予以证明。庭审中，原告为证明其主张，申请证人李某,4真出庭作证,原告称，李某,4真是其学生的家长，也是经营中介公司的，就是李某,4真知道该房源后，才将其推荐至首创房地产公司的，李某,4真一直在陪其看房、签合同，当时，首创房地产公司的中介人员任伟丽也一直在场。证人李某,4真称，看房前，首创房地产公司的中介人员就告知其涉案房屋是抵工程款的房屋，其询问该房屋能否后期买卖过户，首创房地产公司对此表示确认。该房屋买卖合同中条款“卖房人提供永新置地公司的债权转让书给售楼处确认有效支付140万元，购房人网签完毕两周内支付155万元。如遇到问题，甲乙双方协定甲方可以等到2019年10月15日之前支付155万元。”的意思是，原告和永新置地公司签订买卖合同后，向被告支付140万元。原告和永新置地公司签订网签合同后，再向被告支付155万元。至于合同上所列第九条即“如甲方非个人原因，比如售楼处不能办理，甲方全额退还定金10万元”是其要求添加的条款，因涉案房屋没有房产证和土地证。其担心开发商不同意将房屋直接登记在被告或者方倩名下，则在此情况下，约定如果开发商不能将房屋产证办理至被告名下，则被告将定金10万元退还给原告，双方之间互不承担责任。本院认为，因原、被告在2020年3月6日第一次庭审中一致同意解除双方之间签订的房屋买卖合同，故本院认定原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》于2020年3月6日解除。根据原、被告双方间《房地产买卖居间协议》中付款条件的约定及原告申请的证人李某,4真对该条款内容解释的证人证言，足以证实原、被告双方之间的房屋买卖协议并非二手房买卖的法律关系，而是被告为收回工程款，促成开发商将涉案房屋出卖给被告的更名买卖。中介人员微信群聊天记录及原、被告双方签订的补充协议对此亦可印证。原、被告双方在第九条中约定“如甲方非个人原因，比如售楼处不能办理，甲方全额退还定金10万元”，应理解为原、被告双方在签订合同时已经预见到该房屋有可能会出现无法办理更名手续的情况，以及在该情况出现时，双方对《房地产买卖居间协议》如何履行的处理。证人李某,4真与原告有利害关系，且其陈述该约定是指售楼处不能将涉案房屋办理至被告名下，才退还10万元定金，与原、被告双方签订合同是要让开发商同意更名并将涉案房屋直接办理至原告名下的合同目的不符，故对证人的陈述，本院不予采纳。现涉案房屋的开发商永新置地公司已明确，根据其公司规定，其司不会为原、被告办理更名手续即另外与原告签订房屋买卖合同，且该房屋不动产权属已实际办理至被告女儿方倩名下，并未办理至其他案外人名下。原告亦未提供证据证明系因被告个人原因导致永新置地公司不与原告签订涉案房屋买卖合同。故根据原、被告双方《房地产买卖居间协议》第九条约定，被告仅需向原告返还定金10万元。原告要求被告承担支付经济损失及中介费的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告张宇琦与被告方天兵于2019年8月3日签订的《房地产买卖居间协议》于2020年3月6日解除。二、被告方天兵于本判决生效之日起十日内向原告张宇琦返还定金人民币100000元。三、驳回原告张宇琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31200元，由原告张宇琦负担28900元，被告方天兵负担2300元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  顾凌燕人民陪审员  刘晓刚二〇二〇年六月十八日法官 助理  姚 伊书 记 员  李 萍