广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2777号原告:杜某某，汉族，住广东省湛江市麻章区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××629。委托诉讼代理人：揭英俊，广东海东律师事务所律师。被告：湛江市安信房地产有限公司，住所地湛江市麻章区××××××××××××。法定代表人：谢某某，该公司经理。委托诉讼代理人：冯某某，男，系湛江市安信房地产有限公司职员。被告：占某某，男，汉族，住湛江市麻章区×××××××，公民身份号码440××××××××××××61X。第三人：广东南粤银行股份有限公司，住所地湛江经济技术开发区乐山大道60号。法定代表人：蒋某，董事长。委托诉讼代理人：梁某某，男，系广东南粤银行股份有限公司职员。第三人：广东南粤银行股份有限公司麻章支行，住所地湛江市麻章区×××××××。负责人：薛某某。委托诉讼代理人：詹某，男，系广东南粤银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：周某，男，系广东南粤银行股份有限公司职员。原告杜某某诉被告湛江市安信房地产有限公司（以下简称“安信公司”）、占某某、第三人广东南粤银行股份有限公司（以下简称“南粤银行”）、广东南粤银行股份有限公司麻章支行（以下简称“南粤银行麻章支行”）确认合同有效纠纷一案，湛江市麻章区人民法院于2018年9月21日作出（2018）粤0811民初437号民事裁定。原告杜某某不服该裁定，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）粤08民终2494号民事裁定，裁定撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2018）粤0811民初437号民事裁定，案件移送湛江市霞山区人民法院处理。本院于2019年6月27日作出（2019）粤0803民初86号民事裁定。原告杜某某不服该裁定，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）粤08民终2603号民事裁定，将该案发回重审。本院于2019年11月11日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某某的委托诉讼代理人揭英俊、第三人南粤银行麻章支行的委托诉讼代理人周煜到庭参加诉讼，被告安信公司、占某某、第三人南粤银行不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告安信公司于2005年1月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实和理由：原告向被告安信公司购买位于湛江市麻章区金康路安信小区×××××××屋，双方于2005年1月1日签订了《商品房买卖合同》。双方约定总价款179200元，第一期付款3500元，第二期付款100000元，第三期付清剩余房款。原告依约向安信公司支付了第一、第二期款，安信公司于2005年将涉案房屋交付给原告，原告装修后入住至今。但因被告安信公司未按规定建设和安装消防设施，致使包括原告在内的住房无法办理房屋产权证书。第三人与被告占某某、安信公司因金融借款纠纷一案，霞山区人民法院作出了（2014）湛霞法民三初字第528号民事判决，于2017年10月裁定查封并对涉案房屋进行拍卖。原告向执行法院提出了执行异议，法院于2018年3月12日作出（2017）粤0803执异147号执行裁定，停止拍卖涉案房屋。被告占某某、第三人与本案的处理结果有法律上的利害关系。为维护合法权益，原告特诉至法院。第三人南粤银行不到庭参加诉讼，但提交了民事答辩状及其在（2018）粤0811民初437号案件的庭审中辩称如下：其辩称，一、被告占某某与被告安信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告占某某向安信公司购买位于湛江市麻章区金康路安信小区××××××屋，双方于2002年8月22日签订《商品房买卖合同》。双方约定总价款为155750元，被告占某某向安信公司支付购房首期款后，于2002年9月18日通过广东南粤银行按揭贷款向安信公司支付了购房尾款109000元，其已履行完《商品房买卖合同》有关义务。安信公司也依《商品房买卖合同》向湛江市房产管理部门办理了登记备案手续，所以被告占某某依法为涉案房产权属人。二、原告杜某某与被告安信公司签订的《商品房买卖合同》依法无效。被告占某某是先于原告与安信公司签订了《房屋买卖合同》，并在原告与安信公司签订《房屋买卖合同》之前已为涉案房产办理了登记备案手续，登记权属人为被告占某某。房产登记备案信息具有公示作用，原告也理应知道涉案房产有关权属情况。另涉案房产已依法办理了抵押登记备案，抵押权人为南粤银行。依据（2014）湛霞法民三初字第528号民事判决书，南粤银行对涉案房产依法折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上所述，2005年涉案房产的权属人为被告占某某，安信公司无权处置涉案房产，其与原告签订的《房屋买卖合同》无效，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人南粤银行麻章支行辩称，其同意第三人南粤银行的辩称。被告安信公司与被告占某某签订商品房买卖合同，并且办理了抵押登记备案。安信公司在2005年时已无权处置涉案房产，其在与被告占某某签订商品房买卖合同的情况下再与原告签订商品房买卖合同属违法行为，且存在诈欺，故原告与安信公司签订的合同无效。被告安信公司不到庭参加诉讼，也不提交书面答辩状，但其在（2018）粤0811民初437号案件的庭审中辩称如下：原告所诉之合同是其与原告所签订，其收取房屋价款后有向原告出具票据，合同是否有效由法庭依法认定。被告占某某既不到庭参加诉讼，也不提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》，形式合法，经合同双方确认，本院对该合同的真实性、关联性予以确认，对其合法性则结合其他证据进行认定。2.原告提交的编号为0014202的收据，该证据的待证事实与原告的诉求无关，本院对该证据不予认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安信公司系房地产开发公司，在湛江市麻章区××××的地块开发安信小区商品房。2002年6月10日，被告安信公司取得了安信小区3号楼的商品房预售许可证，编号为湛预许（2002）第16号。2005年1月1日，原告与被告安信公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告安信公司位于湛江市麻章区金康路安信小区××××××商品房。合同约定房屋建筑面积为140平方米，套内面积为128.6平方米，按套出售，总价款为179200元。第一期付款3500元，第二期付款100000元，第三期付清剩余房款。双方对办理房屋所有权登记没有约定期限，但约定被告安信公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告提交了被告安信公司向其出具的两张《收据》、一份《完款确认书》，拟证明原告于2005年1月1日、2005年2月28日、2018年6月7日，分别向被告安信公司支付3500元、100000元、75700元。原告向本院提交了其支付2018年5月、2018年7月电费的广东增值税电子普通发票，拟证明其实际占有使用涉案房屋。2002年9月18日，被告占某某与安信公司及第三人签订《个人购房抵押借款合同》（编号：2002年湛商赤按房贷字第046号），约定第三人向被告占某某提供人民币贷款109000元，用于购买安信公司位于湛江市麻章区金康路安信小区××××××商品房。签订《个人购房抵押借款合同》后，第三人与两被告对涉案房屋办理了抵押备案手续。湛江市×××××××出具的《抵押备案证明》主要载明：房地坐落麻章区金康路安信小区3幢403房，抵押权人为本案第三人，抵押人为本案被告占某某，担保人为本案被告安信公司。庭审中，经法庭释明，原告明确其仅请求确认涉案《商品房买卖合同》有效，不在本案中主张由被告安信公司履行合同义务。本院认为，原告请求确认其与被告安信公司于2005年1月1日签订《商品房买卖合同》合法有效，本案应为确认合同有效纠纷。原告与被告安信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原告请求确认《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。被告湛江市安信房地产有限公司、被告占某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。第三人广东南粤银行股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：确认原告杜某某与被告湛江市安信房地产有限公司于2005年1月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案受理费100元，由被告湛江市安信房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  赵嘉裕人民陪审员  王仕霞人民陪审员  吴红燕二〇二〇年六月十八日法官 助理  观 玉书 记 员  吴其霖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。