陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1002民初984号 原告：陈礼明，男，1969年10月5日出生，汉族，住陕西省商洛市山阳县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程明，陕西书宝律师事务所律师。 被告：王炜东，男，1981年2月7日出生，汉族，住陕西省乾县，公民身份号码:XXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：陈凯，陕西神剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨熊焱，陕西神剑律师事务所实习律师。 原告陈礼明与被告王炜东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白书宝，被告王炜东及其委托诉讼代理人陈凯、杨熊焱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈礼明向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即支付原告房租127669.50元，并向原告承担违约责任；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告支付2019年5月1日至2020年5月1日的房屋租金127669.50元，及2020年5月2日至实际交付之日的房屋租金（按合同约定标准计算），并以月租金为基数按照月利率2%支付违约金至付清之日止。事实和理由：原告将位于商洛市商州区XX路XX路南侧的一层自有房屋，面积约193平方米出租于被告。双方于2016年3月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期限为5年，2016年3月22日至2021年3月22日。2016年3月22日至2016年5月1日前装修期间免租金，2016年5月1日至2018年5月1日，每年租金为115800元，2018年5月1日至2019年5月1日租金为121590元（上一年租金总价递增5%），以此类推2019年5月1日至2020年5月1日年租金为127669.50元。租金支付方式为：第一年租金按全年支付，此后每年按全年支付租金，被告应在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给原告。”按《租金合同》约定，被告本应在2019年5月1日前向原告支付2019年5月1日至2020年5月1日年租金为127669.50元。但经原告多次催收，并于2020年3月27日向被告发送《律师函》催收，被告至今仍拖欠。综上所述，原告具状起诉，请求法院依法判决。 被告王炜东辩称，一、原告不配合被告维护涉案商铺的正门前车位权益甚至是纵容别人来侵占此部分车位权益，违背了双方签订租赁合同的初衷和本意，原告没有按照租赁合同约定保证案涉商铺的正常使用，没有履行合同义务；二、原告作为合同约定先义务履行人，不能保证案涉商铺正常使用的履行，被告有权行使先履行抗辩权；三、被告早已表示搬离意向，但是因为原告的阻挠一直无法实现；四、因疫情案涉商铺的正常使用存在不可抗力情形，被告有权主张在此情况下的相应费用免除；五、原告不按照法律规定和合同约定范围内正常行使权利，造成如今后果、扣押被告押金不合法也不合理。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，原告提交的证据有：1、房屋租赁合同；2、催收截图、律师函、签收单。被告提交的证据有：1、房屋租赁合同；2、微信聊天记录截图；3、商铺大门前车位对比照片；4、怡馨园小区外观照片；5、怡馨园一楼商铺门前照片。被告对原告提供的证据1、2的真实性均予认可，但对证明目的均不认可。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性均予认可，但对证明目的均不认可。因原告提交的证据1、2与被告提交的证据1、2、3、4、5能够相互印证，形成证据锁链，证明与案件相关的事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。 根据原被告陈述及本院采信认定的证据，本院认定如下法律事实： 2016年3月22日,原告陈礼明与被告王炜东签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、原告将其位于商洛市商州区XX路XX路南端区XX商，框架结构的房屋及其附属设施、设备商铺出租给被告,房屋限作商业经营使用。二、租赁期限自2016年3月22日至2021年3月22日，租赁5年，在第一年租金按全年支付，此后每年按全年支付租金，被告应该在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付给原告。三、经双方商定，该房屋一层面积193m2，第一年租金为50元/月/m2,从2018年3月22日开始，逐年在上年租金基础上递增5%作为本年租金，被告在签订合同当日内向原告交纳贰万元整（20000.00）的押金。十三、1.该房屋的装修期为2016年3月22日至2016年5月1日，装修期内免租金，在装修期间因房屋所产生的物业、水、电、暖等费用由被告承担；2.经双方商议：合同有效期内第一年租金115800元；第二年租金115800元；第三年租金121590元；第四年租金为127669.50元；第五年租金为134052元。因双方约定装修期内免租金，故2019年5月1日至2020年5月1日期间的租金为127669.50元。被告租赁原告房屋后，开办了德卡汽车会所，主要经营汽车维修、汽车美容保养等业务。2018年下半年，因城市规划需要，商州区城市管理部门在被告的门店前划设了车位并安装隔离桩。因车位和隔离桩的划设，被告的门店生意受到了一定的影响，被告与原告进行了多次沟通协商。因双方协商未果，被告未按合同约定按时交纳2019年5月1日至今的房屋租金，原告通过微信、律师函等手段多次催收房租未果，于2020年5月8日向本院提起诉讼。2020年5月29日庭审当天，被告提出解除双方之间的房屋租赁合同，原告予以同意。 本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》后，原告与被告之间即产生房屋租赁合同法律关系，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原被告签订的《房屋租赁合同》，租期五年，被告提出解除双方之间的房屋租赁合同，原告亦予以同意，故原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月29日予以解除；因城市管理部门按照城市规划，在被告店门前划设停车位并安装隔离桩，导致被告门店生意受到一定影响的事实客观存在，但车位及隔离桩的划设并非原、被告的个人意志所能决定，被告以此拒绝缴纳租金显属不妥，故对原告请求被告支付房屋租金的诉讼请求予以支持，因受新冠肺炎疫情的影响，被告请求减免部分房屋租金，结合本案的实际情况，坚持公平合理的原则，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，酌情对2020年2月-3月份2个月租金予以免除，故被告应支付原告2019年5月1日至2020年5月1日的房屋租金106391.25元（127669.50元÷12个月×10个月），及2020年5月2日至5月29日的房屋租金10283.44元（134052元÷365天×28天），以上共计116674.69元；因原被告之间纠纷非双方意志所致，故原告请求以月租金为基数按照月利率2%支付违约金的请求不予支持，但被告未按时向原告缴纳房租应承担一定损失，应以欠付房屋租金106391.25元为基数，从2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率支付损失，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付损失；以欠付房屋租金10283.44元为基数，从2020年5月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付损失。原告收取押金20000元应退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十三条、第二百二十六条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下： 一、原告陈礼明与被告王炜东签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日予以解除。 二、被告王炜东支付原告陈礼明房屋租金116674.69元及损失（以106391.25元为基数，从2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率支付损失，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付损失；以10283.44元为基数，从2020年5月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付损失）。 三、原告陈礼明退还被告王炜东押金20000元。 以上二、三项限判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2853元减半收取1426.50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员 万长森 二〇二〇年六月十五日 法官助理 张 萍 书 记 员 马紫微 1