大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0211民初2047号原告曲仁成，男，1960年10月5日生，汉族，系大连市沙河口区公安局民警，住大连市沙河口区。委托代理人：王珏，系辽宁博远律师事务所律师委托代理人:杨思凝，系辽宁君广泽律师事务所律师。被告韩行全，男，1955年4月29日生，汉族，住大连市甘井子区。被告张淑英，女，1955年12月14日生，汉族，住大连市甘井子区。二被告委托代理人：朱作文，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。二被告委托代理人：裴盈欣，系北京市世纪（大连）律师事务所实习律师。原告曲仁成与被告韩行全、张淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲仁成、委托代理人王珏、杨思凝、被告委托代理人朱作文、裴盈欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月22日，原告曲仁成、被告韩行全及张淑英签订《房地产买卖合同》一份，主要约定：甲方（二被告）向乙方（原告）转让位于甘井子区岔沟台山坡上建筑面积约300平方米（含车库）砖混结构房屋一栋，房款总额人民币660000元；乙方分两期支付，前期乙方在合同签订当日向甲方支付房款总额百分之五十即人民币叁拾叁万元整（330000），余款乙方采用书面欠条方式向甲方提供，待乙方筹齐余款后再以现金方式支付给甲方；甲方应在收到前期房款和余款欠条后，给乙方出具相关收款收据或购房发票；甲、乙双方在签订合同后，甲方应向乙方提供房屋有关资料及信息，并负责办理乙方在岔鞍村南岔沟台山所购（约300平方米含车库、砖混结构）房屋的房照及产权证；本合同签订后如有一方违约，将赔偿对方因违约所造成的一切经济损失。上述合同签订后，原告分别于2009年10月22日、2010年4月19日共向被告支付房款人民币660000元，原告实际居住，同时原告一直催促二被告尽快给涉案房产办理产权证及相关手续，但二被告始终不置可否。2019年11月22日，原告接到大连市自然资源局通知，涉案房产所占用地系非法占用农业用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条禁止性规定，同时二被告也未能提供有效文件证明其有权合法处分涉案房产，系无权处分。根据《合同法》第五十一条、五十二条规定第四款、第五款，涉案房屋买卖合同应属合同无效。原告有权要求被告返还购房款并支付利息。故原告诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效；二、二被告共同返还原告购房款人民币660000元即支付占用资金期间利息（自2010年4月19日起至2019年8月19日止，以人民币660000元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起，以人民币660000元为基数按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案诉讼费由二被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告属于民警，属于知悉国家法律国家工作人员，对于其城镇户口是否可以购买农村房屋是明确知悉的，其购买时就应该了解相关的法律情况，并且相应的法律始终不予修改，其主张超过了诉讼时效。2、并没有确凿的证据证实双方的合同无效并且该合同已经得到了确实的履行，原告在该房屋居住并使用超过了10年以上，其居住使用对应的租金家制造以超过了其交付的对价。3、案涉的房屋买卖合同当时是属于效力待定不能以现在认定为违法建筑确定当时的效力，当时的土地主体是庆安公司出具的，庆安公司是属于红旗镇政府的全资子公司，当时对于集体建设用地也并非是只有宅基地，作为农村的村办企业和乡镇企业是国家允许办理集体土地建设用地的手续，在此情况下不能认为当时该建筑就是违法的，该建筑是在红旗镇政府的许可大面积建设的，并且被大连市相关报道为新农村建设的典范，也就是说相关的政府部门在合同签订的当时，是不认为这种行为是违法的。4、关于合同的性质，本合同的性质名为房屋买卖合同，但是已经明确了为土地租赁协议，也就是说在租赁土地上建设房屋，双方交易的是房屋的使用权，在租赁期限到期后房屋可自行拆除，并不是永久的使用权的保障。原告在花66万元取得使用权后，实际使用超过10年，也就是说其基本的合同目的已经达成，同时即使认为在该旅行过程中存在着无效也是由于原告和庆安公司之间的土地租赁协议未能得到履行所在造成的。经审理查明，2009年10月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方（二被告）向乙方（原告）转让位于甘井子区岔沟台山坡上建筑面积约300平方米（含车库）砖混结构房屋一栋，房款总额人民币660000元。甲方负责办理乙方在岔鞍村南岔沟台山所购（约300平方米、含车库、砖混结构）房屋的房照及产权证，乙方应积极配合并提供相关的证件及相关资料，办理费用由乙方自负。乙方入住岔鞍村南岔沟后，应自觉遵守该村的《村规民约》服从该地方的行政领导，支持村领导的工作。签订合同后，原告于2009年10月22日、2010年4月19日向被告全额支付房款660000元。2019年11月4日，大连市甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组向案涉房屋所在区域发出《致住户的一封信》，初步认定案涉房屋为违法违规建筑，拟作出拆除或没收的处理决定。2019年11月28日，案涉房屋被甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组以及甘井子区财政局进行查封。并已实际拆除了涉案房屋。上述事实有原告提交的《房地产买卖合同》、收条、房屋查封封条图、《致用户一封信》及庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》涉及的房屋系违法占用农业用地而建设，且没有办理农用地转用审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，案涉《房地产买卖合同》因违反法律的强制性规定，本院确认该合同无效。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告该项权利已经超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，诉讼时效仅适用于请求权，而请求确认合同无效的权利的行使，通过权利人的单方主张后由法院确认即可实现，此种权利属于形成权，故不受诉讼时效制度的限制，被告该项辩解意见，本院不予支持。被告提交的土地租赁协议以及另一份房地产买卖合同，拟证明本案名为房屋买卖合同关系，实际为土地租赁关系的辩解意见，本院认为案涉房屋买卖合同签订的双方为原、被告，而被告提交的土地租赁协议为原告与案外人庆安公司签订，两份合同的主体不同，且案涉金额也是原告全部支付给被告，两个法律关系并没有必然联系，也不能证明原、被告之间是土地租赁关系，被告的该项辩解意见，本院不予支持。关于被告主张，办理房产证等手续均由案外人庆安公司承担的意见，本院认为，被告提供的房屋买卖合同中虽约定了案涉房屋房产证等手续由庆安公司承担，但庆安公司并没有在该合同中盖章，不能确认庆安公司是否做出该意思表示。即便是由庆安公司承担案涉房屋的办证手续，案涉合同系因违反法律的强制性规定而导致无效，被告作为合同签订的相对方以及房款接收方，亦应承担因合同无效导致的返还房款的责任，故被告的该辩解意见，本院不予支持。关于双方因合同无效应如何承担责任的问题，本院认为，案涉房屋买卖合同无效，被告应向原告返还购房款本金，原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请要求被告给付购房款的占用期间利息的问题，本院认为，原告作为城镇居民以及国家公职人员，在明知其没有购买农村宅基地资格的情况下仍与被告签订了房屋买卖合同，存在过错。原告在购买该房屋时，被告没有提供任何关于案涉房屋的手续材料，原告仍签订房屋买卖合同同样存在一定过错，应承担30%的损失责任，被告应承担主要责任，承担损失70%责任。鉴于被告当庭主张如合同被确认无效，将另行起诉原告赔偿经济损失的情况，被告的损失本案不合并处理。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曲仁成与被告韩行全、张淑英于2009年10月22日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告韩行全、张淑英于本判决生效之日起十日内返还原告曲仁成购房款660,000元；并承担自2010年4月19日起至2019年8月19日止，以人民币660000元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起，以人民币660000元为基数按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息总额70%；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5200元，由被告韩行全、张淑英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张 威二〇二〇年六月二十八日书记员 王雅婷附适用法条：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。