江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8154号原告:无锡赋和钢贸城有限公司，统一社会信用代码913202067431492952，住所地无锡市惠山区钱桥街道溪南村。法定代表人：华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张昊，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛仲君，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡康众汽车销售股份有限公司，统一社会信用代码91320200MA1P3J1Y49，住所地无锡市惠山区钱桥街道溪南村。法定代表人：陆雷洪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。原告无锡赋和钢贸城有限公司（以下简称赋和公司）与被告无锡康众汽车销售股份有限公司（以下简称康众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告赋和公司的委托诉讼代理人盛仲君、被告康众公司的委托诉讼代理人董保胜到庭参加了诉讼;后依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告赋和公司的委托诉讼代理人盛仲君、被告康众公司的委托诉讼代理人董保胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赋和公司提出诉讼请求：要求被告立即支付租金150703.56元（期限自2019年9月21日至2019年11月29日）；要求被告立即搬离并向原告交还租赁房屋完成交付手续；要求被告支付自2019年11月29日起至实际搬离之日止的占有使用费（按租金标准计算）；要求被告支付拖欠租金违约金64573.2元（自2019年8月22日起至合同解除之日2019年11月11日止，每天按年租金的千分之一计算）；要求被告支付提前解约违约金398600元（按合同总租金的10%计算）。事实和理由：2017年6月22日，双方签订《房屋设备租赁合同》，约定原告将位于赋和大厦1楼的房屋及车间租赁给被告，被告拖欠租金，在原告催告下被告发函解除合同，但未将承租房屋、车间交还原告，故诉至法院。被告康众公司辩称：双方的租赁合同己于2019年11月11日解除，同意支付租金至解除之日；同意搬离，不同意支付占有使用费，因为是原告阻止被告搬离的，且原告利用变更诉讼请求拖延审理时间，适逢疫情，导致双方延期五个月解决本案，被告不应承担这期间的实际占有费用；不同意支付日违约金，双方在合同中无此项约定；不同意支付解除合同违约金，总租金10%的约定明显过高，请求法院调整为一个月租金。经审理查明：2017年6月22日，赋和公司（甲方）与康众公司（乙方）签订《房屋设备租赁合同》，约定：甲方将其自有的位于无锡市惠山区钱桥溪南村赋和大厦一楼展厅、售后车间，建筑面积2530平方米，出租给乙方；租期5年，自2017年9月22日起至2022年9月21日止；售后车间无装修期，展厅装修期共3个月，自2017年6月22日起至2017年9月21日止，装修期间甲方免收租金；每年租金797200元，合同生效10日内，乙方向甲方支付装修保证金5万元，装修期满七天内，乙方向甲方交纳第一年租金30%，后期乙方要提前一个月交纳下一年租金，如逾期，甲方收取每日千分之一的违约金直至全额缴纳；租赁期间，乙方拖欠租金超过2个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方违反本合同约定，提前退租的，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。合同还详细约定了其他一些权利义务。履行中，因康众公司未按约定于2019年8月22日前缴纳2019-2020年度的租金，赋和公司于2019年11月5日向康众公司发出“企业催款函”，要求康众公司收函后3个工作日内支付2019-2020年度租金797200元。2019年11月8日，康众公司向赋和公司发出“关于解除《房屋设备租赁合同》的通知函”，解除双方于2017年6月22日签订的《房屋设备租赁合同》；赋和公司于2019年11月11日收函后立即回发《告知函》，称同意解除合同，但要求康众公司承担解除合同后的费用：1、2019年9月21日至合同解除之日期间的房屋租金；2、合同解除之日起至康众公司搬离交还房屋期间的占有使用费；3、拖欠租金的违约金，自2019年8月22日起至合同解除之日期间按每日千分之一计算；4、康众公司提前解约的违约金，合同总租金10%计人民币398600元；5、赋和公司可能发生的其他损失；并要求康众公司在收函后5日内提出切实可行的赔偿解决方案。康众公司于2019年11月11日当日收到《告知函》后未作反映，赋和公司又于2019年11月14日发出《告知函》，要求康众公司于收函后10日内交还租赁房屋、设备并与赋和公司完成交接手续。后双方未能达成一致意见，康众公司也未搬离租赁房屋，赋和公司于2019年11月29日诉至本院。赋和公司起诉时的诉讼请求中，无要求被告立即搬离并完成交接手续的请求项，但有“要求被告支付自2019年11月29日起至搬离并交还租赁房屋完成交付手续期间的占有使用费”的请求项，因该请求项中隐含了要求被告搬离的内容，故本院向赋和公司释明，赋和公司变更诉讼请求，增加要求被告搬离并完成交接手续的请求项。康众公司认为赋和公司变更诉讼请求己超过了可以提出的时间，应驳回该项请求。后审理中，经本院协调，双方同意由康众公司先行搬离租赁房屋，其他租金、违约金等问题，再由法院判决。后康众公司于2020年6月18日搬离租赁房屋并与赋和公司完成交接手续。以上事实，有房屋设备租赁合同、催款函、解除合同通知函、告知函、不动产权证以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订的房屋设备租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，后康众公司发函解除合同，赋和公司于2019年11月11日收函后表示同意解除合同，故该合同己于2019年11月11日解除。康众公司自2019年9月22日开始未付租金，截止2019年11月29日（向法院递交诉状之日），康众公司结欠租金148519.44元，事实清楚，赋和公司要求康众公司支付该笔租金，理由正当，应予支持。合同解除后，康众公司应搬离租赁房屋，将租赁房屋设备交还给赋和公司，但其一直未搬离，其称未搬离系赋和公司阻挠所致，未提供相应证据，赋和公司也不认可，因此，赋和公司要求康众公司立即搬离并完成交接手续，按租金标准支付占用期间的使用费，理由正当，应予支持；现康众公司己于2020年6月18日搬离并完成交接手续，故只须支付占用期间的使用费，考虑到受新冠肺炎疫情影响，根据公平原则，可免除2020年2月至3月期间的使用费，自2019年11月30日至2020年6月18日（扣除2020年2、3月份），使用费为310143.54元。康众公司未按约定于2019年8月22日支付下一年度租金，构成违约，合同中约定，“乙方要提前一个月交纳下一年租金，如逾期，甲方收取每日千分之一的违约金直至全额缴纳”，因此，赋和公司要求康众公司支付该笔违约金64573.2元（以797200元为基数，自2019年8月22日计算至2019年11月11日），康众公司抗辩不同意支付该违约金，称双方在合同中无此项约定。本院认为，双方合同于2019年11月11日解除，当时康众公司仅拖欠二个多月的租金，现该笔违约金要以一年的租金为基数，且每天按千分之一计算，明显太高，而该项违约金主要弥补的是因康众公司延迟支付租金造成的赋和公司利息损失，因此调整为自起诉之日起至判决生效之日止，按所欠租金为基数，按银行贷款利率计算的利息。合同中约定，康众公司提前解除合同的，要支付合同总租金10%的违约金，现赋和要求康众公司支付该笔违约金398600元，康众公司抗辩该约定违约金过高，赋和公司也未提交因康众公司提前解除合同给其造成损失的证据，本院核定该约定违约金确属过高，考虑到因康众公司提前解除合同，赋和公司的损失主要是重新招租期间的租金损失，因此，将该违约金调整为三个月的租金199300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、无锡康众汽车销售股份有限公司自本判决生效之日起十日内支付无锡赋和钢贸城有限公司租金148519.44元，占用期间的使用费310143.54元。二、无锡康众汽车销售股份有限公司自本判决生效之日起十日内支付无锡赋和钢贸城有限公司提前解约违约金199300元及拖欠租金违约金（以148519.44元为基数，自2019年11月29日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）。三、驳回无锡赋和钢贸城有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13040元，财产保全费3770元，合计16810元，由赋和公司负担4750元，由康众公司负担12060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  张丽华人民陪审员  张俊杰二〇二〇年六月二十四日书 记 员  张梓杰