青海省湟源县人民法院民事判决书（2020）青0123民初540号原告（反诉被告）：湟源诚明房地产开发有限公司，住所地：青海省湟源县。法定代表人：杨诚明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗生顺,男，住青海省湟源县。委托诉讼代理人：李丽君，青海佳一律师事务所律师。原告湟源诚明房地产开发有限公司与被告罗生顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司委托诉讼代理人王文隽，被告（反诉原告）罗生顺及其委托诉讼代理人李丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付购房款45000元，并承担逾期付款期间的利息7700元(自2016年8月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算4.75%，自2019年8月20日暂计至2020年3月9日，共1297天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%计)；2.请求判令被告承担自2020年3月10日至欠款实际付清之日的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息)，以上暂计：52700元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月29日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于××县第B16号楼3单元第5层352室房屋一套，该商品房建筑面积(暂定)101平方米，每平米2400元，总价242400元。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了197400元购房款，尚欠45000元。就被告所欠购房款其与原告签订《个人借款合同》，约定自2016年8月19日起至欠款偿还清至被告承担相应的利息，后经原告多次催要欠款，被告仍以种种理由予以推脱。原告认为，被告的行为已经严重违反了双方的约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。本诉被告罗生顺辩称：1、被告欠原告的购房款是45000元，但付款时间和条件未达到；2、利息不应该由我方承担，原告是依据个人借款合同从2016年8月20日开始主张利息至现在为止，但个人借款合同一直未成立，故其主张利息不应该得到支持；3、诉讼费应由原告承担。反诉原告罗生顺向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的个人借款合同；2.请求判令被反诉人支付逾期交房违约金5000元；3.请求判令被反诉人支付房屋位置差价40400元；4.本案反诉费由被反诉人负担。事实与理由：2013年9月27日湟源县申中乡大山根村民委员会和湟源诚明房地产开发有限公司签订了《湟源县申中乡大山根村异地搬迁购房协议书》。该协议书主要内容为甲方大山根村村民委员会保证搬迁村民户数最少为60户，搬迁地点在××县。乙方湟源诚明房地产开发公司出售房产的均价为每平米2400元，此单价包括办理门牌证，房产证，土地证的费用。工程三层封顶时，甲方住户与乙方签订分户搬迁住房预售合同。房屋交付使用时，乙方交付每户的门牌证，房产证，土地证，甲方付清全部房款。同时，该协议书还规定了交房日期既乙方保证在2015年9月30日前交付，但直到2016年8月19日被反诉人才将第三排房屋交付给反诉人。被反诉人逾期交付房屋长达323天，同时改变房屋原定位置。故反诉人主张被反诉人应当承担相应的违约责任，向反诉人支付违约金5000元，同时被反诉人给反诉人支付房屋位置差价40400元。反诉人为了维护自己的合法权益，特依法提起反诉。反诉被告湟源诚明房地产开发有限公司辩称：1.针对第一项诉求，该诉求不符合民诉法的规定，不应在本案中处理；2.第二、第三项诉求无事实和法律依据，双方未就违约金、房屋位置和差价进行约定。综上，请求驳回反诉原告的全部诉求。本院对原、被告提交证据认定如下：针对本诉部分，本诉原告向法庭提交证据：1.商品房买卖合同，用以证明原被告经协商就被告购买原告涉案房屋事项签订该协议，协议对房屋面积、单价、付款时间进行了约定；2.欠条，用以证明原告交付房屋后被告仍有45000元房屋未交付的事实；3.个人借款合同，用以证明被告就欠付原告45000元房款再次进行了明确，同时约定了借款未付清的利息及利息起算时间等事项。本诉被告罗生顺对商品房买卖合同不认可有异议。签订时房屋已经交付给了被告，但交付时改变了房屋位置，该合同对房屋付款时间没有明确约定，经查该合同未向相关部门进行备案；2.欠条确实能够反映我方欠付45000元，但因为付款条件未成就，即应该有三证我们才付款；3.对借款合同不予认可因为该借款合同未成立。本院认为，本诉原告提交的证据商品房买卖合同系双方当事人自愿签订，且对该合同均已经基本履行，故对该合同的三性予以确认。原告证据欠条被告没有异议，且能够证明被告尚欠房款的事实，故对该证据予以确认。原告提交证据借款合同借款事实并未发生，且与本案中房屋买卖合同没有直接关联性，故不予采信。本诉被告针对本诉部分提交证据：1.异地搬迁购房协议书，用以证明湟源县申中乡村委会代表村民与原告签订了协议书，该村委会根据协议第三条向原告交了1万元保证金；在第三条付款方式的第四小项明确约定，房屋交付使用时乙方交付三证时甲方才付清全款，若乙方未交付三证甲方无需付清房款；协议第四条约定了交房日期，乙方保证在2015年4月30日交付使用，但乙方实际在2016年8月19日才交付，逾期达323天；协议第六条约定了违约责任，若违约需承担50%违约金；2.收据，用以证明原告收到了朱全海交的保证金1万元，大山根的村民每户向原告交了1万元的定金；3.商品房买卖合同，用以证明原告给被告交的房产是第三排的，与当时约定的房屋位置不一致，同时该合同对付款方式未有明确约定；4.个人借款合同，用以证明该合同虽签订了但实际未履行，本案案由为房屋买卖合同，原告据该案由起诉主张利息不应得到支持。本诉原告对本诉被告提交证据质证意见为：1.对异地搬迁协议书真实性无异议，证明方向及关联性有异议。首先该合同签订的日期为2013年，这与各购房人与我公司签订商品房时间不一致，有个先后顺序。另，该协议虽然约定了保证金的事项，但保证金的金额未明确写在协议上，此外虽然该协议签订了，但该协议事实上未能履行，签订合同的初衷是为了便于申中乡申请国家专项资金；2.对收据首先是复印件，请求法庭核实后予以认定，另外交款单位为朱全海，与本案无关。该份证据也明确提到了购房款定金，与保证金是两个不同概念；3.对商品房买卖合同真实性无异议，对证明方向有异议。仅从该合同看不出来房屋交付位置为第三排，另合同对付款时间有明确约定，对交房时间无约定，对于违约责任也只是约定了房屋不得转让第三人；4.对个人借款合同真实性无异议，对证明方向有异议。我方提交该证据是对因购房借款事实及利息承担明确约定，同时对欠房款利息在该合同中是有明确约定的。本院认为，本诉被告提交的证据异地搬迁协议真实性双方均予以认可，原、被告之间重新签订买卖合同后对付款时间重新约定，被告用该证据证明付款时间未到的事实达不到证明效力，故对该证据该证明方向不予确认；对提交的收据系他人提交的购房定金10000元，该事实在另一案件中已经查明缴纳的10000元已经转换为房款，故对该证据不予确认；商品房买卖合同能够证明双方买卖合同的基本事实，故对该证据予以确认；个人借款合同借款事实并未发生，且与本案中房屋买卖合同没有直接关联性，故不予采信。针对反诉部分，反诉原告向法院提交证据：1.异地搬迁购房协议，用以证明甲方大山根村委会代表村民与原告签订了搬迁购房协议书，该协议书明确约定了甲方应向原告打入保证金1万元，另还约定了房屋交付时原告应交付三证我方才付清全部房款；原告保证在2015年9月30日前保证交付房屋，该协议还明确了违约责任，即违约方需承担保证金50%；2.收据，用以证明朱全海依据协议向原告交纳了1万元保证金；3.商品房买卖合同，用以证明罗生顺购房的位置及房号，根据房号可以确定为第三排，还约定了房屋价格2400每平，但当时原告与村委会签订的协议约定第二排价格为2400元每平。此外，该合同中原告规避了其义务，该合同也没有向相关部门备案，其可能没有商品房销售许可证，若没有该许可证原告卖房属于无效合同；4.个人借款合同，用以证明该合同实际未履行；5.证明，用以证明其当时买房时每平为3000元，从而印证了我方主张差价的依据。6.证人证言，用以证明罗生顺实际向原告交纳了1万元保证金。另外由于开发商的原因直到2015年9月30日被告一直未交付。此外，原告交付房屋时给村民安置了靠边的位置，而把好的位置卖给了第三人。另外，协议当时约定原告能够办理三证后村民才付清全款，这也是为了保护村民的利益。反诉被告对反诉原告提交的证据质证意见为：1.对异地搬迁协议真实性无异议，证明方向有异议。首先该协议不能证明反诉原告所称的保证金交付1万元的事实，协议只是约定了保证金但未约定保证金数额。关于三证及交付时间也是不能成立的，该协议是村委会与我公司签订的，该协议未能实际履行，是为了便于村委会申请国家专项资金而签订的。另外，该合同是签约主体是村委会与我公司，但事实上村委会并未与我公司签订商品房购房合同，因此该协议不能适用本案；2.对收据若真实存在，也只是交付的购房订金，而非协议书中的保证金；3.对购房合同的真实性无异议，但对证明方向有异议。该合同是双方协商一致签订的，明确约定了房屋位置、价款，因此该协议中并未约定反诉原告主张的违约金事实，另外房屋应当安排在第二排不应当安排在第三排的事实。此外反诉原告提到该合同属于格式合同，但该合同中罗生顺明确进行了签字确认，合同真实有效并且在实际中也得到了实际履行；4.对个人借款合同的质证意见与本诉质证意见一致，个人借款合同只是对购房款的再次确认；5.对证据证明的真实性存疑，另外证明的格式也不符合法律规定，证明人也未接受法庭询问。另该证明不能印证反诉原告所称的我公司高价将房屋卖给了第三人，故对证明不予认可;6.证人证言证实性不予认可。本院认为，反诉原告提交的证据异地搬迁协议中与村委会协商达成的协议内容，在原、被告之间已经形成了新的合同，因此对该证据中反诉原告的证明方向不予确认；证据收据与本案无直接关联性，且10000元已转化为房款，故对该证据不予确认；证据商品房买卖合同真实性予以确认，该合同中也能反映出合同签订时双方确定的房屋位置，对该证据予以确认；证据借款合同没有实际履行与本案买卖合同无关联性，不予确认；证据证明系他人出具买房情况，仅该份证据无法证明反诉原告主张的房屋差价，故对该证据不予确认；证据证人证言与异地搬迁协议的内容基本一致，陈述了村委会签订协议时的具体情况，缴纳的1万元保证金已经转换为房款，且双方重新签订了买卖合同约定了事项，故证人证言不能直接作为本案中反诉原告主张违约金的证据，故不予确认。反诉被告针对反诉部分向法院提交证据：1.商品房买卖合同，用以证明原被告经协商后就反诉原告购房位置、单价、面积有过明确约定；2.抽签表，在形成商品房买卖合同之前，反诉原告通过抽签确定了其购买了房屋的位置并已签字确认，因此反诉被告不存在违法合同约定将房屋位置进行了调换；3.发改局文件，用以证明反诉被告系涌兴村片区的建设单位；4.行政裁定书，用以证明棚户区改造项目由于个别被拆迁人拒不配合，该项目进入了强制拆迁的司法程序。若存在延期交房的责任，该责任也不在于反诉被告。更何况，双方当事人对于交房时间没有明确约定。反诉原告对反诉被告证据质证意见为：1.商品房买卖合同是原告提供给村民的格式合同，该合同规避了其应承担的义务，按照法律约定应作出对其不利的解释，另外合同未约定交房时间，因此应以我们提供的异地搬迁协议交房时间为准；2.抽签表中房子接受不一定意味着我们对位置进行了接受，当时为了避免扩大损失，所以我们接受了房子但不接受位置；3.发改局文件，我们对原告是建设单位无异议，但不能证明原告具有销售权，办理了相应的许可证；4.对行政裁定书的真实性无异议，但对关联性有异议。逾期交付房屋的责任就在于反诉被告，当时村民们明确约定了交房时间并交纳了保证金，所以逾期交房责任在反诉被告。本院认为，商品房买卖合同、抽签表能够证明原被告之间购买房屋的具体位置、房号，故对该证据予以确认；发改委文件能够证实反诉被告系该小区棚户区改造项目的建设单位的事实，对该证据予以确认。行政裁定书与本案无直接关联性，故不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月，原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司与湟源县申中乡大山根村民委员会经过协商签订了异地搬迁购房协议。被告（反诉原告）系该次异地搬迁中的村民之一，2016年5月29日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发建设的位于××县B16号楼3单元5层352室的的位××县房屋，房屋单价每平方米2400元，房屋总价为242400元；付款方式为预订房号支付40%元，主体封顶支付60%；产权登记约定为房款交清后，出卖人负责办理产权证，办理的税费及工本费均按国家有关规定各自负担。合同签订后，被告向原告支付房款197400元，原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司将合同约定房屋已经交付被告（反诉原告）罗生顺居住使用。现原告湟源诚明房地产开发有限公司要求被告罗生顺支付剩余房款，被告认为双方约定的付款时间未到，并且原告未向被告按照约定安排房屋双方产生纠纷诉至法院。本院认为，本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》主张本诉被告支付剩余的房款45000元。本诉被告罗生顺认为与村委签订异地搬迁协议中约定的付清房款的时间为办理房产证、土地证后付清因此尚未到付款的时间，并且提交了证据异地搬迁协议书。异地搬迁协议书的签订主体为湟源县申中乡大山根村民委员与原告湟源诚明房地产开发有限公司，双方约定了该村村民搬迁购房在本诉原告开发的小区，并约定了相关的购房事宜，该协议签订后本诉被告作为村民之一选择购买本诉原告房屋，原、被告在2016年7月8日时对于之前与村委会所签的协议内容基础上重新签订了《商品房买卖合同》，双方对于购房的权利义务重新约定，该合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，《商品房买卖合同》合法有效，应予维护。根据该合同的约定本诉被告应当在主体封顶时支付完全部房款，房款交清后本诉原告负责办理产权证，因此原告现在根据合同主张被告支付剩余房款与法有据。原告主张支付房款的数额为45000元，结合本诉原告提交的证据欠条以及本诉被告对该事实的认可，本诉被告实际欠付的房款应当确认为45000元。本诉原告主张由本诉被告承担相应的利息，双方签订的合同中并未约定违约责任具体事宜，并且原告所出具的借款合同也并未实际履行，因此本诉原告主张本诉被告支付利息不予支持。反诉原告罗生顺主张解除个人借款合同的反诉请求与本案买卖合同并非同一法律关系，并且该借款合同也并未实际履行，故对该诉讼请求本院不予处理。反诉原告主张反诉被告湟源诚明房地产开发有限公司违约应承担已经交付了10000元保证金50%的违约金5000元，并向法庭提交证据异地搬迁协议，庭审中证人认可交付了10000元保证金，经法庭调查该10000元已经作为房款抵扣，对于反诉原告主张支付5000元保证金的请求所依据的事实已经变更，故不予支持。反诉原告主张反诉被告承担支付房屋差价款40400元，其认为与村委会约定安排的房屋位置与实际交付的位置不符，根据双方签订的买卖合同及售房表，房屋位置的安排系双方当事人通过抓阄安排，并且在合同中约定确认了房屋的位置，应当视为双方当事人真实意思表示并同意接受该房屋，并且反诉原告仅通过他人购房予以证明产生的房屋差价证据并不充分，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同双方均已经按照合同约定履行，原告湟源诚明房地产开发有限公司向被告罗生顺交付了房屋，被告应当按照约定向原告支付房款，因此对原告主张被告支付房款45000元予以支持。反诉原告的各项诉讼请求因缺乏事实及证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、本诉被告罗生顺于本判决生效后十五日内向本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司支付房款45000元；二、驳回本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗生顺第二、第三项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费559元，由原告湟源诚明房地产开发有限公司负担82元，被告罗生顺负担477元。反诉案件受理费467元，由反诉原告罗生顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 来雯艳二〇二〇年六月十日书记员 毛润森附：引用法律条文原文本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。