广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5477号原告：张桂芳，女，1956年11月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈渐佳，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州市番禺沙园集团有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇市良路**（办公楼二）**。法定代表人：陈艳章。委托诉讼代理人：胡景辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁丽仪，女，该公司员工。被告：广州市番禺区沙头供销社，住所地，住所地广州市番禺区市桥街环城东路**iv>法定代表人：肖东升。被告：番禺市沙园酒店，住所地，住所地市桥镇环城东路**iv>负责人：邱礼昌。原告张桂芳与被告广州市番禺沙园集团有限公司（以下简称沙园集团公司）、广州市番禺区沙头供销社（以下简称沙头供销社）、番禺市沙园酒店（以下简称沙园酒店）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张桂芳及其委托诉讼代理人王晓文、陈渐佳，沙园集团公司的委托诉讼代理人胡景辉、梁丽仪，均到庭参加诉讼，沙头供销社、沙园酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂芳向本院提出诉讼请求：请求三被告协助原告将广州市番禺区XX路XX大街X巷X号××房（对应旧址：市桥镇XX区XX路X排X幢X楼东X，国有土地使用证：番府国用字（1989）第01-04024号）的不动产权过户到原告名下。事实与理由：1988年8月8日，“番禺县市桥沙园酒店”（甲方）与原告（乙方）签订《商品住宅出售协议书》，购买位于市桥东城区××楼东××商品房××套（以下称该房屋），建筑面积105.7平方米，售价共52850元；房屋款项结清时，甲方应把房屋出售发票，随同房屋一并交付乙方，乙方即拥有对该房的财产所有权，和国家有关房屋政策规定范围内的房产自主权。原告依约交付购房款，甲方在1989年6月12日出具全额购房款发票。经查询房产档案，发现该房屋所在建筑物初始确权为“番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司”名下。该房屋于1989年10月10日办理国有土地使用证（番府国用字（1989）第01-04024号）。但由于《商品住宅出售协议书》乙方处多写了一个杜撰的姓名“陈汉棉”（房产档案中无“陈汉棉”身份证复印件，《商品住宅出售协议书》落款处也无“陈汉棉”签名），该房屋的国有土地使用证登记为“陈汉棉”和原告。该房屋的房屋所有权证一直没有办理。经查询工商登记档案，案涉合同的卖方“番禺县沙园酒店”于1990年注册登记，属集体所有制，根据其组织章程，属于番禺区沙头供销社的组成部分，管理人员由供销社调配，1992年变更登记为“番禺市沙园酒店”，其法定代表人由沙头供销社的法定代表人邱礼昌兼任，2004年11月8日吊销。“番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司”在1995年设立登记，股东为番禺区供销合作社沙园集团有限公司和番禺区沙头供销社。2000年“番禺区供销合作社沙园集团有限公司”转制为沙园集团公司，沙头供销社保留，“番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司”23401万资产及总负债归沙园集团公司所有，剩余2889万（含固定资产）归沙头供销社所有。“番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司”于2006年注销。由于“番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司”已经注销，且《商品住宅出售协议书》约定“房屋款项结清时，甲方应把房屋出售发票，随同房屋一并交付乙方，乙方即拥有对该房的财产所有权，和国家有关房屋政策规定范围内的房产自主权”。虽然《商品住宅出售协议书》上乙方处有“陈汉棉”姓名，但该姓名为原告杜撰，故而该房屋应为原告个人所有。为解决原告长达二十年不能办理房屋所有权证的历史遗留问題，特向贵院起诉，请求判如所请。沙园集团公司辩称，一、原告并非本案适格的起诉主体。从原告提交的《商品住宅出售协议书》及发票均显示客户名称为陈汉棉及张桂芳，由此可见涉讼房屋是其二人共同购买，现原告以陈汉棉名字为杜撰并诉请将涉讼房屋过户至其一人名下，理由牵强且未提供相应的证据证明。二、我方并非本案适格被告，我方没有办证义务。上述协议书及发票载明出售方均为沙园酒店，根据合同相对性原则，我方并非合同一方当事人，且也不知道该交易事项，非本案适格被告。同时，我方也没有承继沙园酒店任何权利义务，我方与本案无法律上的关联性，也没有办证义务。三、原告的起诉已超过法定诉讼时效。《商品住宅出售协议书》签订的时间为1988年8月8日，发票出具时间为1989年6月12日，《国有土地使用证》发证日期为1989年11月2日，即使原告不知道其权利被侵害，亦只在20年内获取法律保护，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据支持，请法院驳回原告的全部诉讼请求。沙头供销社、沙园酒店均无应诉答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：1988年8月8日，就买卖位于市桥东城区××号房屋（以下简称涉讼房屋）的事宜，番禺县沙园酒店与张桂芳在一份首部载明房屋出售方（甲方）为番禺县市桥沙园酒店、房屋购买方（乙方）为陈汉棉、张桂芳（二人姓名均为手写）的《商品住宅出售协议书》上盖章及签字（张桂芳在“乙方签章”栏目下面“经办人”一栏签名）。该协议约定涉讼房屋的建筑面积为105.7平方米，每平方米售价为500元，总售价为52850元；签订本协议时乙方向甲方交付50%的购房款25800元，余款27050元在住宅交付使用时付清；甲方在收到购房预付款后十个月内，必须将该房交付乙方使用；房屋款项结清时，甲方应把房屋出售发票随同房屋一并交付乙方，乙方即拥有对该房的财产所有权和国家有关房屋政策规定范围内的房产自主权；等等。1989年6月12日，番禺县沙园酒店出具编号为062080的《番禺县工商企业商品销售发票》一份，载明客户为陈汉棉、张桂芳，品名及规格为四排D座七楼东五（二厅三房），金额为52850元。1989年10月10日，涉讼房屋所在土地获原番禺县国土局颁发《国有土地使用证》[番国府用总字第X号、字（1989）第X号]，登记土地使用者为陈汉棉、张桂芳，用途为住宅。1995年10月16日，国土部门出具《番禺市商品房屋产权证明书》（No.0001847），载明市桥镇万丰路园丰大街五巷1号、2号、3号（旧址：D座第四排东五、西六）的产权单位为番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司，建成时间为1990年，建筑为混合结构七层，共一幢十四套；门牌号码为××的房屋（单元）购房人名称为陈汉棉、张桂芳，房屋建筑面积、售价、订购时间均与前述《商品住宅出售协议书》的约定一致。2016年12月15日，广州市公安局市桥派出所向张桂芳出具编号为0004979的《核查门牌证明》，载明番禺区XX路XX大街X巷X号门牌已正式编列使用。翌日，广州市番禺区市桥街沙园社区居民委员会出具一份《证明》，载明兹有我辖区内原地址广州市番禺区市桥镇东城区万丰路四排X幢X楼东X与广州市番禺区XX路XX大街X巷X号××房是同一地址。2016年12月22日，广州科测测绘技术有限公司就涉讼房屋出具测绘案号为2016120063546的《房屋面积测量成果报告书》一份，并附《房地产分户图》及《宗地图》。2018年5月9日，张桂芳向本院提起（2018）粤0113民初4258号案诉讼，请求确认涉讼房屋的不动产权归其所有。在该案审理过程中，本院向广州市番禺区国土资源和规划局函询涉讼房屋所在土地《国有土地使用证》内档情况，该局复函称系统档案中并无陈汉棉的身份证明文件或身份信息，土地登记申请书中申请单位（个人）一栏签有“张桂芳”，时间为1989年9月30日，并附相关档案文件；该附件中的《土地登记申请书、审批表》显示，申请单位为陈汉棉、张桂芳。后张桂芳撤回该案起诉。另查明，番禺县沙园酒店成立于1986年2月26日，于1992年7月15日企业名称变更为番禺市沙园酒店，后于2004年11月8日被吊销。根据行政管理部门的内档显示，番禺县沙园酒店于1990年8月9日出具一份《沙园酒店组织章程》，载明该酒店属沙头供销社组成部分、管理人员由供销社调配等内容，广东省番禺县供销合作社联合社在该章程中盖章同意。根据行政管理部门的内档显示，广东省番禺市供销合作社沙园集团公司于2000年7月28日出具一份《关于番禺区供销社沙园集团公司转制为广州市番禺沙园集团有限公司的实施方案》，内容包括：在番禺区供销社沙园集团公司的基础上，转制为“广州市番禺沙园集团有限公司”；由于原沙园集团公司是在沙头供销社的基础上更名而成的，至今仍是一个企业、两个牌子、两套工商营业执照的状况，并依据供销社社章规定，沙头供销社本身存在一定的股份合作经济成份的性质，因此，此次转制改组方式是保留原沙头供销社，将原沙园集团公司改组为广州市番禺沙园集团有限公司；资产负债处置办法为：在原企业总资产中划转X万元给新公司，其余X万元资产归沙头供销社所有（具体资产实物形态按059号评估报告说明），原企业的总负债X万元划转给新公司，转给新公司的资产及负债差额优先用于解决转制成本及费用；等等。再查明，番禺市供销合作社沙园集团房地产开发有限公司成立于1995年5月21日，后名称变更为广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司，股东为番禺市供销合作社沙园集团公司、番禺市沙头供销社。根据行政管理部门的内档显示，沙园集团公司曾于2005年9月25日出具一份《清算报告》，载明：经广州市番禺沙园集团有限公司全体股东研究决定，自2005年9月25日起，将广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司停止经营并向工商部门申请注销，分公司无应收账款、应付账款及其他债权债务情况，分公司债权债务由总公司负责，人员现已安置，债权债务现已清算完毕，分公司债权债务清算完毕后，如发生任何债权债务问题，由总公司负责。其后，广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司于2006年1月13日注销工商登记。本案审理过程中，张桂芳向本院作出如下陈述：1.张桂芳于1981年结婚，配偶为蒋细强；2.张桂芳在东城市场出售香烟、零食、介绍兑换港币，其听说附近有房出售，且手头上有资金，就想购买房屋；3.案涉合同是在原沙园酒店二楼签订，当时只有张桂芳一人前往签订合同；4.张桂芳的购房资金均来源于其前述谋生手段，房款是在原沙园酒店分两次支付现金，但具体情况记不清；5.张桂芳的文化程度为小学二年级，签订合同时不知道合同上有陈汉棉的名字，合同上的“陈汉棉”并非张桂芳所书写，后来在涉讼房屋张贴通知领取房产证时才发现有陈汉棉的名字，但想着持有发票就可以了；6.张桂芳不认识陈汉棉，也没有陈汉棉这个人的存在；7.张桂芳合同所写联系地址为其父亲住所，划掉海傍地址的原因是不想让配偶知道其购房的事情；8.张桂芳独自一人去原沙园酒店收楼并领取钥匙，领取后简单装修、对外出租并办理了租赁备案登记，其从未在涉讼房屋内居住，一直用于出租；9.张桂芳本人亲自前往办理涉案房屋的证件，办理土地证时，工作人员未要求提供陈汉棉的身份资料，故成功办理了土地证，但办理房屋所有权证时，因无法提供陈汉棉身份资料故未成功办理；10.房屋所有权证办理不成功时，张桂芳想着就将房屋出租，每月都有租金收入，就没有理会；11.张桂芳之子婚后想装修涉讼房屋用于居住，但其子得知涉讼房屋没有产权证后认为应将房屋产权处理妥当，故张桂芳提起本案诉讼。另张桂芳的代理人述称，涉讼房屋不属于单位福利房或房改房，也不是特定人群才能购买的房屋；涉讼房屋所在土地性质为划拨，根据现在的办证流程，土地出让金在房屋过户时一并办理补缴手续。张桂芳为证明其对涉讼房屋的使用情况，其代理人向本院申请律师调查令以向广州市番禺区市桥街来穗人员和出租屋服务管理中心调取涉讼房屋的租赁备案合同，根据该中心的回复显示，涉讼房屋分别进行过“穗（番）租登X号”及“穗（番）租登X号”房地产租赁合同备案，承租人分别为黄心鹏、曹瑜军，租赁期限分别为2005年4月18日至2005年10月18日、2006年11月1日至2007年10月31日。张桂芳质证认为该证据足以证明涉讼房屋一直由其进行管理和收益。沙园集团公司质证认为其公司并非当时该房屋的出售方，对涉讼房屋的出租情况不清楚。张桂芳为证明其具备本市限购区域内涉讼房屋的购买资格，向本院提交了《购房资格证明》。沙园集团公司对此无异议。本院分别就涉讼房屋是否具备过户条件依职权向国土部门发函，以及就广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司的清算情况向市场监督管理部门发函。其中，国土部门复函称，涉讼房屋未办理《不动产权证书》，但建设项目已办理初始登记手续，并提示过户须符合住房限购政策及办理转移登记手续的其他手续。市场监督管理部门复函称，广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司于2006年1月13日注销，申请材料中含清算报告，但该局对申请材料仅作形式审查，具体清算程序不属该局审查范畴。经当事人质证后，张桂芳对上述证据予以确认，而沙园集团公司对此未提出异议。本院认为，涉讼签订于1988年8月8日的《商品住宅出售协议书》已成立、生效并付诸履行，本案的争议焦点为涉讼房屋的实际购房主体问题，本院分析如下：第一，张桂芳订立合同时具有相应的民事行为能力，其称签订合同时不知道该合同中有“陈汉棉”的名字，但由于合同首部房屋购买方处“陈汉棉”的姓名写于张桂芳姓名前面，即使张桂芳文化水平较低，亦可明显看出购买方处为两个名字，在处理购房此等重大事宜时更应审慎，张桂芳该陈述不合常理；且张桂芳并未在“乙方签章”处签名，而是在该栏目下面“经办人”一栏签名，张桂芳对此亦仅解释为因其不认识字，而未作出更充分合理的解释或提供其他证据予以支持其主张。第二，关于涉讼房屋的出资情况，本案中仅有出售方出具的客户为“陈汉棉、张桂芳”的发票予以证明，而张桂芳对其所述的现金支付并未明确支付时间、金额等具体情况，亦未提交现金取款或其他相关凭证等证据予以佐证，故不足以认定为张桂芳一人出资。第三，在购房款支付后，出售方开具的发票载明客户名称为“陈汉棉、张桂芳”，如前所述，发票显然注明了客户为两个人的名字，而张桂芳对此却未提出任何异议，仍持上述合同及发票至国土部门办理土地证，并在申请人为“陈汉棉、张桂芳”的申请书上签名确认；在土地使用证颁发后，张桂芳亦无在合理的期限内提出异议，由此可见，涉讼房屋的土地使用证登记在“陈汉棉、张桂芳”二人名下并不违背张桂芳的真实意思表示。行政机关颁发的证书较一般书证具较强的证明力，现本案中并无证据显示国土部门对此存在登记错误的情况。第四，张桂芳为证明涉讼房屋一直由其出租而申请调查的证据显示，最早的租赁备案登记时间为2005年，张桂芳并不能举证此前涉讼房屋一直由其出租，况且，即使涉讼房屋由其出租亦不能等同于涉讼房屋的购房人仅为其一人。综上，根据张桂芳的举证及陈述，其所主张涉讼房屋购房人仅为其一人的待证事实，未达高度可能性的证明标准，本院依法不予认定。另外，涉讼房屋所在建设项目已办理初始登记手续，由于初始登记权利人广州市番禺区供销合作社沙园集团房地产开发有限公司已注销，沙园集团公司作为该公司的债权债务继受方，而沙园酒店作为合同相对方且为沙头供销社下设单位，故各被告均有协助过户的义务。但如前所述，张桂芳在本案中对其主张举证不能，其诉请将涉讼房屋过户至其一人名下缺乏理据，故本院予以驳回。沙头供销社、沙园酒店经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第四条、第八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：驳回张桂芳的全部诉讼请求。案件受理费1121元，由张桂芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  卢佩玲人民陪审员  何伟明二〇二〇年六月二十三日书 记 员  杜嘉华