海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终99号   上诉人（原审原告）：胡芸，女，1978年5月30日出生，汉族，公民身份号码XXX，户籍住址湖北省宜昌市伍家岗区。   委托诉讼代理人：曾赛刚，海南惠海律师事务所兼职律师。   被上诉人（原审被告）：海南卓亚家缘投资股份有限公司，统一社会信用代码914602000757400114，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路阳光金融广场17层。   法定代表人：李伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郑丕卿，男，该公司职员。   被上诉人（原审被告）：贾会平，女，1977年8月9日出生，汉族，公民身份号码XXX，户籍住址河南省鄢陵县。   原审第三人：海南深装实业有限公司，统一社会信用代码914600005624156115，住所地海南省海口市人民大道西侧78号二楼。   法定代表人：赵亚才，该公司总经理。   委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所专职律师。   上诉人胡芸因与被上诉人海南卓亚家缘投资股份有限公司（以下简称卓亚家缘公司）、被上诉人贾会平以及原审第三人海南深装实业有限公司（以下简称深装公司）居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   胡芸上诉请求：1.撤销（2019）琼0271民初2773号民事判决；2.解除与卓亚家缘公司之间的中介服务合同；3.贾会平返还购房中介费120,000元，并判决卓亚家缘公司与贾会平共同支付三倍的中介费赔偿金（即360,000元）；4.一、二审诉讼费用由卓亚家缘公司与贾会平承担。事实和理由：一、一审判决对胡芸提交的证据认定错误。在一审中胡芸已提交证人刘继红出具的《情况说明》原件，足以证明贾会平是知道涉案房屋已经被抵押和查封。贾会平和卓亚家缘公司未对胡芸与贾会平的微信聊天记录提出异议，对该份证据的证明力应予认定，一审以微信聊天记录为部分为由否认其证明力，没有事实根据。二、贾会平明知涉案房屋巳经被抵押、查封的事实，其仍然向胡芸提供居间服务，违反法律法规和行业规定。在房屋买卖居间服务合同中，居间人（中介公司）对于受委托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属等证明材料的真实性。居间人（中介公司）未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此造成另一方遭受损失的，居间人（中介公司）应该承担赔偿责任。在本案中贾会平违反上述规定，应承担相应的法律责任。   卓亚家缘公司辩称，一、卓亚家缘公司与胡芸之间未签订任何条款和未收取任何费用。二、贾会平虽是卓亚家缘公司员工，但其已承认介绍胡芸买房行为是个人行为，与卓亚家缘公司无关。在卓亚家缘公司知道其情况后已作出开除处理。三、卓亚家缘公司与深装公司无任何合作、没签订任何合同和没有收取任何费用，一审时深装公司也认可了该事实。本案是居间服务合同纠纷且本次交易与卓亚家缘公司无关，请求法院依法维持一审判决。   贾会平未作答辩。   深装公司述称，本案与深装公司无关。   胡芸向一审法院起诉请求：1.解除胡芸与卓亚家缘公司之间的中介服务合同；2.贾会平向胡芸退还购房中介费120,000元，并由卓亚家缘公司和贾会平共同支付三倍的中介费赔偿金360,000元给胡芸；3.本案诉讼费用由卓亚家缘公司和贾会平承担。   一审法院认定事实：胡芸通过贾会平的介绍于2018年4月18日与深装公司（原名为海南深装总建筑装饰工程有限公司）签订一份房产买卖合同，约定购买位于三亚市吉阳区红沙社区三亚市半岛蓝湾S2701房，建筑面积119.95平方米，房屋总价2,480,000元。合同签订后，胡芸已向深装公司支付了全部房款，同时给贾会平支付了120,000元佣金。涉案房屋目前被三亚市中级人民法院查封，胡芸至今未取得该房屋产权证。   另查，深装公司出具的《事实说明》载明：涉案房屋系由案外人三亚润丰建设投资有限公司（以下简称润丰公司）开发所有，因润丰公司与深装公司存在工程款纠纷，润丰公司将涉案房屋抵债给深装公司，深装公司指定房屋购买人为刘宏伟，润丰公司一直未将涉案房屋过户给刘宏伟，导致胡芸目前未取得涉案房屋产权证。另，涉案房屋因润丰公司与其他公司存在债务纠纷被三亚市中级人民法院在查封中，该房屋目前无法过户。   一审法院认为，一、本案胡芸通过贾会平介绍与深装公司成功交易涉案三亚市半岛蓝湾S2701房，并向贾会平支付相应120,000元的佣金，胡芸与贾会平之间构成居间合同关系。胡芸主张贾会平系卓亚家缘公司的员工，系受卓亚家缘公司的委托为胡芸提供居间服务，但从胡芸目前所举证的证据看，其提交的贾会平的宣传照和开除通知仅能证明贾会平曾是卓亚家缘公司的员工，无法证实贾会平受卓亚家缘公司的委托向胡芸提供居间服务。除此外，胡芸的其他举证也无法证实其与卓亚家缘公司之间存在居间合同关系。且胡芸仅向贾会平支付佣金，并未向卓亚家缘公司支付相应居间合同费用。且贾会平自己也认可涉案的居间服务与卓亚家缘公司无关。综上，一审法院认为向胡芸提供居间服务行为的是贾会平，并非卓亚家缘公司，胡芸与卓亚家缘公司不存在居间服务关系，故胡芸主张解除与卓亚家缘公司之间的居间服务合同，及主张卓亚家缘公司支付三倍中介赔偿金360,000元，不予支持。   二、胡芸与贾会平之间存在居间合同法律关系，贾会平已依约为胡芸提供相应的居间服务，胡芸亦已向贾会平支付相应的居间服务报酬120,000元。胡芸主张贾会平存在欺骗行为导致其无法取得涉案房屋产权证，但从胡芸所举证《证人刘继红情况说明》《微信聊天记录截图》看，证人刘继红未出庭作证，其证言真实性无法确认，且该证言内容也无法证实贾会平存在欺骗胡芸购买涉案房屋的情形。微信聊天截图无法体现出是谁与谁的聊天记录，且其微信聊天仅是部分内容，无法完整反映整个事件的真实情况，该证据亦无法证实贾会平在提供涉案居间服务过程中存在欺骗行为。故胡芸主张贾会平存在欺骗行为要求贾会平退还中介费120,000元并支付中介赔偿金360,000元，证据不足，应予驳回。判决：驳回胡芸全部诉讼请求。本案受理费1402元（已减半收取，胡芸已预缴），由胡芸负担。   本院二审期间，胡芸向本院提交以下证据：一、微信聊天记录四份共七页，拟证明胡芸在签订购房合同之前不知道涉案房屋已经被抵押和被查封。卓亚家缘公司经质证，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，其认为微信聊天记录截图不完整，且聊天记录的内容并未涉及卓亚家缘公司。深装公司经质证认为，涉案居间合同与深装公司无关。二、录音光盘两张，拟证明胡芸是卓亚家缘公司的客户，贾会平以卓亚家缘公司的名义开展商业活动。卓亚家缘公司经质证，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，其认为卓亚家缘公司曾经带胡芸去看房子，但并未达成交易，卓亚家缘公司并未代理涉案房屋，也没有收取胡芸的中介费。   本院认证意见：胡芸所提交的微信聊天记录和录音光盘仅为部分内容，且胡芸亦未提供证据证明微信聊天记录和录音光盘中对话人员的具体身份，无法确认是否系胡芸主张的相应的当事人，对上述证据，本院不予采纳。   卓亚家缘公司、贾会平均未提交新证据。   经审理查明，涉案房屋于2017年3月15日被三亚市中级人民法院轮候查封。贾会平曾是卓亚家缘公司的员工，于2019年1月24日被开除。另查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。   本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、胡芸与卓亚家缘公司之间是否存在居间合同关系。二、贾会平应否退还居间服务报酬120,000元并赔付三倍居间服务报酬。   一、关于胡芸与卓亚家缘公司之间是否存在居间合同关系的问题   依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，胡芸与卓亚家缘公司之间未签订书面居间合同，胡芸在购得涉案房屋后亦未向卓亚家缘公司支付居间服务报酬，而是向贾会平支付居间服务报酬，胡芸与卓亚家缘公司之间不存在居间合同关系。胡芸虽主张贾会平系卓亚家缘公司的员工，系受卓亚家缘公司的委托为胡芸提供居间服务，但卓亚家缘公司与贾会平均否认涉案居间服务与卓亚家缘公司有关，胡芸亦未能提供相应的委托授权材料等证据予以证明，对胡芸的该项主张，本院不予采纳。故，胡芸关于解除其与卓亚家缘公司之间的居间服务合同并赔偿三倍中介费360,000元的上诉请求证据不足，本院不予支持。   二、关于贾会平应否退还居间服务报酬120,000元并赔付三倍居间服务报酬的问题   首先，胡芸通过贾会平介绍与深装公司签订《房产买卖合同》，并向贾会平支付相应120,000元的居间服务报酬，胡芸与贾会平之间构成事实上的居间合同关系，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，贾会平曾为房地产中介机构从业人员,具有房屋买卖的专业知识，其接受胡芸的委托提供居间服务，负有对房屋权属状况、订约人订约能力等事项积极调查并如实报告的履行义务。涉案房屋在胡芸购买前因被人民法院查封，存在不能过户的可能，这一事实直接影响胡芸能否实现买卖房屋的合同目的，属于与订立合同相关的重要事实，贾会平负有积极调查并如实报告的履行义务，相应的举证责任亦应由履行义务主体即居间人贾会平承担。贾会平称其已尽到此项义务，但未提供证据证明，应承担相应的不利后果，应认定贾会平存在故意隐瞒涉案房屋已被查封的重要事实，故不得要求支付报酬。胡芸已为此支付居间服务报酬120,000元，贾会平应予返还。胡芸提出贾会平返还居间服务报酬120,000元的诉讼请求,本院予以支持。一审判决驳回胡芸的该项诉讼请求不当,本院予以纠正。   其次，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审时，胡芸系依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条关于居间合同的规定提起上诉，请求贾会平支付三倍居间服务报酬，二审法院应当围绕胡芸的上诉请求及其所依据的法律规定进行审理。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，因居间人的过错造成委托人利益受到损害的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如前所述，本院已确认贾会平向胡芸返还所支付的居间服务报酬120,000元，关于相应的损害赔偿，胡芸未提供相应证据证实，其诉求赔偿三倍居间服务报酬无事实依据，亦与上述法律规定不符，本院不予支持。   综上所述，胡芸的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2773号民事判决；   二、贾会平应于本判决生效之日起十日内向胡芸返还居间服务报酬120,000元；   三、驳回胡芸的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1402元，由贾会平负担350.5元，由胡芸负担1051.5元。二审案件受理费8500元，由贾会平负担2125元，由胡芸负担6375元。   本判决为终审判决。   [核对位置]   审判长 梁 朝   审判员 李 祎   审判员 林艳嘉      二〇二〇年六月八日   法官助理 林 飞   书记员 王 娥   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。   第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。   居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。   当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。