江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初874号原告：绿地集团南京宝地置业有限公司，统一社会信用代码91320114062616513G，住所地南京市雨花台区石华街**。法定代表人：刘彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋效楠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：上海蓬禄电气有限公司，统一社会信用代码91310117MA1J2P4K4R，，住所地上海市松江区泖港镇中厍路**法定代表人:施旋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某，住上海市浦东新区。第三人：上海衡宝机电科技有限公司，统一社会信用代码91310112550075533K,住所,住所地上海市闵行区沪松公路********div>法定代表人:王培建，该公司执行董事。原告绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称绿地公司）诉被告上海蓬禄电气有限公司（以下简称蓬禄公司）、第三人上海衡宝机电科技有限公司（以下简称衡宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人宋效楠，被告蓬禄公司的委托代理人郭某到庭参加诉讼，第三人衡宝公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《企业租赁服务合同》（编号：LDZC-ZLHT-013);2.判令被告支付原告拖欠的租金53784元（2019年5月15日-2019年11月14日）及违约金25472元;3.判令被告偿付原告支付的合理律师费5000元；4.判令被告支付原告代为收取的物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元及户内电费2407.9元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2018年12月7日签订了《南京绿地之窗•南大双创国际孵化中心企业租赁服务合同》，约定由被告承租原告孵化中心C4栋3层311室办公用房，租赁期间自2018年11月15日起至2020年11月14日止。根据合同约定，租金以六个月为支付期，先付后用，被告应于每支付期起始日前7天向原告支付租金、服务费，被告拖欠租金、服务费累计超过30天，经催告后仍未支付的，原告有权解除合同并要求被告按相当于租赁期首年2个月租金加服务费的金额支付违约金。2019年开始，第三人成为租赁房屋的实际使用方。针对被告结欠的物业费、公摊水电费及户内电费，物业公司委托原告代为收取和追索。自2019年5月开始，被告开始拖欠租金、物业费等费用，原告多次通过邮件或书面函件敦促被告及时付清相关款项，但截至起诉之日，被告仍未支付。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。被告蓬禄公司辩称，1.被告在2018年10月16日已经支付了22926元的半年服务费，服务费已经交至2019年4月。当时被告与案外人魏某合作，想在南京开设分公司，但因合作观念不合，签完租赁合同后就没有合作了，魏某于同月就与第三人在案涉租赁场地继续合作，所以案涉场地实际是第三人在使用，租金应由实际承租人支付，同时律师费、物业费都不应该由被告承担，原告应该直接找第三人。2.被告从未收到过原告的催告通知，原告其实一直都知道承租人变化的情况，且原告已经接受了第三人支付的租金，已经成立了事实合同，第三人已经支付了2019年5月15日之前的租金，是因为与魏某发生矛盾，才没有继续承租，才会产生本案纠纷。3.合同已经进行了变更，在事实上已经解除。原告在合同期内已经事实上将房屋租给了第三人，且由第三人向原告支付房租，由原告向第三人开具发票，所以也不存在解除合同，后面的租金也不应该由被告来承担。第三人衡宝公司庭前提交书面意见称：衡宝公司实际使用诉争房屋的日期为2019年1月1日至2019年5月15日，已向绿地公司支付上述期间的租金，合计57312元。经审查，本院认定事实如下：2018年12月7日，原告绿地公司（甲方）、案外人南京双创企业孵化器有限公司（乙方）与被告蓬禄公司（丙方）签订《企业租赁服务合同》（LDZC-ZLHT-013）一份，约定：甲方作为孵化中心的产权方，委托乙方进行经营管理，丙方作为孵化中心的承租方。乙方同意将孵化中心场地编号为C4栋3层311室的办公用房（建筑面积为107.36㎡）提供给丙方使用，并提供运营服务。租赁期限24个月，自2018年11月15日起至2020年11月14日止。房屋租金、服务费支付方式为以六个月为一个支付期，先付费后使用。首期租金53490元、服务费22926元于本合同签订后五个工作日内支付。丙方在每一支付期起始日前七天全额付清该支付期的房屋租金、服务费。甲方、乙方在收到费用后5日内分别开具发票给丙方。自2018年11月15日至2019年9月30止，月租金为8915元，月服务费为3821元；自2019年10月1日至2020年11月14日止，月租金为9111元，月服务费为3625元。入驻期间有下列情形之一的，视为乙方根本违约，一方可书面通知另一方单方解除本合同，并要求对方按相当于租赁期首年2个月（租金+服务费）的金额支付违约金；……（2）丙方未经乙方书面同意，擅自转租、转借或与他人调剂交换的，或用于本合同约定以外的其他用途的；（3）丙方拖欠租金服务费累计超过30天，经乙方催告后在限定时间内无法提供支付凭证的……，如果各方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，被告支付了第一笔服务费22926元。后，案涉房屋自2019年1月1日至2019年5月15日实际由第三人衡宝公司使用，并由衡宝公司向原告支付上述期间内的租金57312元。2019年5月16日起，衡宝公司未再向原告支付租金，被告也未向原告支付租金。2019年11月8日、11月11日与11月13日，绿地公司二次向蓬禄公司、衡宝公司分别发出律师函，要求签约主体蓬禄公司、实际使用方衡宝公司付清拖欠租金并承担连带清偿责任。2019年11月15日，绿地公司向蓬禄公司、衡宝公司分别发出律师函，通知解除案涉租赁服务合同并进行退租结算及房屋腾空，蓬禄公司于2019年11月19日收到该律师函。2019年2月1日，绿地公司（甲方）与案外人上海科瑞物业管理发展有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：办公用房物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，7.5元/月·平方米，乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费按照2元/月·平方米预收6个月。2019年11月15日，案外人上海科瑞物业管理发展有限公司南京分公司出具《物业费代收授权委托书》，委托原告作为该单位收款方，对蓬禄公司、衡宝公司截至2019年11月15欠付的物业费3623.4元、公摊水电费966.3元、户内电费2407.9元代为收取和追索。2020年5月7日，江苏永衡昭辉律师事务所向原告出具5000元律师代理费发票一张。庭审中，原告自认蓬禄公司已支付2018年11月15日至2019年5月14日的服务费22926元，衡宝公司已支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金53490元、部分保证金3822元以及2019年5月15日至2019年11月14日的服务费22632元，现租金部分其仅主张2019年5月15日至2019年11月14日的半年租金。以上事实，有《企业租赁服务合同》《物业费代收授权委托书》《前期物业服务合同》、律师函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《企业租赁服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于案涉租赁合同的承租主体，签订《企业租赁服务合同》的承租人是蓬禄公司，虽然蓬禄公司认为衡宝公司是实际使用人且绿地公司对此知情，但租赁合同相对方为绿地公司与蓬禄公司，蓬禄公司并无证据证明双方合同已经解除，房屋实际使用人的变化不影响合同的继续履行，且双方并未对租赁合同中的承租主体进行合议变更，故案涉租赁合同的承租人仍然是蓬禄公司，实际使用人的变化是蓬禄公司的其单方行为，不能认为是对合同的变更。关于迟延支付的租金，根据合同约定，拖欠租金服务费累计超过30天，经催要仍未支付，原告享有单方解除权，被告于2019年5月15日起未支付租金，原告催要未果后于2019年11月15日通知被告解除案涉合同，符合合同约定，双方签订的《企业租赁服务合同》已于蓬禄公司收到解除通知之日即2019年11月19日解除。现原告主张2019年5月15日至2019年11月14日的租金53784元，经核算该数额符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，守约方可要求违约方按相当于租赁期首年2个月（租金+服务费）的金额支付违约金，现原告主张违约金25472元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于律师费及物业服务费、公摊水电费、户内电费等，合同中对律师费约定由违约方承担，但绿地公司提供的证据不足以证明其支出的5000元律师费是因本案诉讼，故对原告律师费的主张，本院不予支持。物业服务费、公摊水电费等根据《前期物业服务合同》中约定的费用标准以及物业公司出具《物业费代收授权委托书》，原告主张的物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元，具有事实依据且不违反法律规定，本院予以支持；原告提交的证据不足以证明其对户内电费的主张，故对户内电费部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告绿地集团南京宝地置业有限公司与被告上海蓬禄电气有限公司于2018年12月7日签订的《企业租赁服务合同》于2019年11月19日解除；二、被告上海蓬禄电气有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团南京宝地置业有限公司支付欠付租金53784元及违约金25472元，合计79256元；三、被告上海蓬禄电气有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团南京宝地置业有限公司支付物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元，合计4589.7元；四、驳回原告绿地集团南京宝地置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2081元，减半收取计1041元，由绿地集团南京宝地置业有限公司负担85元，由上海蓬禄电气有限公司负担956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年六月十一日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕