广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初186号原告：韶关市××××××××，住所地：韶关市武江区××××××××。法定代表人：周铁江，该中心党支部书记。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗平发，广东南水律师事务所律师。被告：罗镜平，女，1971年10月31日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××××××。委托诉讼代理人：黄飙，广东众同信律师事务所律师。被告：申小华，男，1965年10月10日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××。委托诉讼代理人：李志军，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。原告韶关市××××××××（以下简称市政府物管中心）与被告罗镜平、申小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告市政府物管中心的委托诉讼代理人罗平发、被告罗镜平的委托诉讼代理人黄飙、被告申小华的委托诉讼代理人李志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市××××××××向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付拖欠的租金456038元、违约金54777元，合计510815元2、判令二被告自起诉之日起以拖欠的租金、违约金总额为基数按年利率6%给付利息，至还清本息之日止；3、判令二被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月7日，韶关市公安局作为甲方与被告申小华（乙方）、韶关市金财资产运营有限公司（丙方）签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号：06101011号），租赁合同约定：甲方将位于韶关市浈江区××××××之一的资产出租给乙方用作皮革、服装经营使用；租期为五年，自2012年10月31日起至2017年10月31日止；第1-3年度每月租金为37725元，第4-5年度每月租金为41498元；租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方或丙方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金），从应计算租金的当月1日开始计算（现原告根据相关法律规定按月利率2%计算）；原告（丙方）的权利义务：1.按照合同规定，向乙方收缴租金；2.配合甲方向乙方追缴拖欠的有关费用。2013年1月14日，韶关市人民政府办公室（韶府办[2013]8号）文件决定，将原政府委托韶关市金财资产运营有限公司管理的政府公共资源划归市财政局下属的韶关市××××××××管理。至此，韶关市××××××××取得了本案原告的诉讼主体地位。2014年4月18日，被告申小华向甲方、原告提交了一份《申请报告》，言明其因身体原因而全权委托合作方罗镜平每月按时足额交纳租金，请甲方和丙方批准恢复商铺租赁合同，2014年4月24日，被告申小华、罗镜平向原告提交了《授权书》和《保证书》各一份，被告罗镜平作为保证人，保证每月按时足额交纳位于韶关市××××××之一的商铺租金。2017年11月29日，原告因被告申小华拖欠租金向浈江区人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0204民初2648号，案件审理过程中，被告申小华辩称租金实际拖欠人系被告罗镜平，庭后二被告经协商表示，同意缴纳其所拖欠的租金，2018年5月9日，原告向法院提出撤诉。二被告自2017年1月份起未按时如数缴纳租金。至2017年11月解除租赁合同之日止，二被告共拖欠11个月租金456038元、违约金54777元【2017年1月至2017年11月：41498元/月×2%×66(11+10+9+……+2+1)，合计510815元。原告多次向二被告催收，二被告仍没有缴纳租金，二被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请查明事实，依法公正处理。被告罗镜平辩称，1、根据相关法律规定，原告无权向罗镜平主张租金，被告罗镜平与被告申小华是转租关系，被告罗镜平属于次承租人，根据房屋租赁司法解释，次承租人只有在返还出租房屋及逾期占用房屋的使用费情况下才享有向出租人缴纳房费的义务，只有在法律规定的情况下，出租人才可以突破合同相对性的原则向次承租人主张权利。本案的租金纠纷法律并没有赋予出租人直接向次承租人主张的权利，因此，原告向罗镜平主张租金没有法律依据。2、事实上，罗镜平也已足额缴纳了相应的租金给承租人即被告申小华，在2013年7月-2014年4月，被告申小华拖欠租金期间，罗镜平一直以其与被告申小华之间的合作合同每月向其支付租金6万元，而被告申小华并未将罗镜平支付的租金付给本案原告，导致原告终止了涉案房屋的租赁，为了能持续经营，被告罗镜平又另行支付了60万余元给原告。因此原告仍要求罗镜平支付租金没有事实依据。综上，原告起诉被告罗镜平没有依据，请法院驳回原告对罗镜平的诉求。被告申小华辩称，一、被告申小华非实际租金拖欠人，租金拖欠人是被告罗镜平。1、2012年8月7日申小华与韶关市公安局签订涉案房屋租赁合同，2014年4月17日申小华与罗镜平协议（转租），涉案房屋由罗镜平使用并交纳租金给原告至合同期满止。2、原告在2014年4月24日明确知道申小华实际上已将涉案房屋转租给了罗镜平并收取实际使用房屋人的租金至2016年12月份。3、被告罗镜平自2017年1月起拖欠原告的房屋租金申小华并不知晓，直到2018年4月份收到人民法院的传票才知道被告罗镜平拖欠原告租金之事，整整一年多的时间原告并没有就拖欠租金的事与申小华联系或告知，原告是否履行了告知及催收义务？二、被告罗镜平作为实际的涉案房屋使用、承租人，应承担支付拖欠原告房屋租金的责任。1、涉案房屋自2014年4月17日至2017年11月一直由被告罗镜平使用、经营。2、原告自2014年4月至2016年12月一直收取被告罗镜平涉案房屋的租金，应当视为同意申小华转租其出租屋。综上所述，原告向法院主张其权利缺乏事实依据，请求人民法院依法查明事实，维护申小华的合法权益，依法作出公平、公正的处理结果。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月7日，韶关市公安局作为甲方与被告申小华（乙方）、韶关市金财资产运营有限公司（丙方）签订《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》（编号：06101011号），租赁合同约定：甲方将位于韶关市浈江区××××××之一的资产出租给乙方用作皮革、服装经营使用；租期为五年，自2012年10月31日起至2017年10月31日止；第1-3年度每月租金为37725元，第4-5年度每月租金为41498元；租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方或丙方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金），从应计算租金的当月1日开始计算（现原告根据相关法律规定按月利率2%计算）；原告（丙方）的权利义务：1.按照合同规定，向乙方收缴租金；2.配合甲方向乙方追缴拖欠的有关费用。2012年11月1日，被告申小华（甲方）与被告罗镜平（乙方）签订《合作合同书》，甲方将位于韶关市××××××之一，面积62平方米，租给乙方使用。合同有效期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止。前三年的租金即2012年11月1日至2015年10月30日止）每月人民币陆万元。后两年即（2015年11月1日至2017年10月30日止的租金每月人民币64800元，乙方必须在每月的5号前支付当月的租金给甲方。同日被告申小华收取被告罗镜平租铺面转让费30万元。此后，被告罗镜平依约向被告申小华支付租金。2013年1月14日，韶关市人民政府办公室（韶府办[2013]8号）文件决定，将原政府委托韶关市金财资产运营有限公司管理的政府公共资源划归市财政局下属的韶关市××××××××管理。因被告申小华拖欠租赁房屋自2013年7月至2014年4月租金共299739.5元，导致被告申小华与出租人签订的租赁合同被终止，两被告于2014年4月17日签订《协议》，被告罗镜平同意代被告申小华垫付上述欠付租金，申小华须在2014年12月31日前还清本金及利息给罗镜平，利息按每月2.5%计算。本协议签订后，被告申小华所应交公安局的每月租金38000元，由被告罗镜平自行到相关部门交纳，至2014年12月31日止。在这期间，被告罗镜平不再交纳其他任何款项给被告申小华。如申小华在2014年12月31日前不能还清被告罗镜平代付租金借款299739.5元及相关利息，则从现在起，双方签订的原承租合同租金部分视为无效，被告罗镜平只需每月交纳公安局应收租金38000元给出租方公安局，直至承租合同期满为止。如被告申小华能保证被告罗镜平代付租金借款后，被告罗镜平可继续在风度中路×××××店合法经营，则被告罗镜平从2015年元月起，恢复双方原承租合同所签订的租金条约。次日，两被告共同向韶关市公安局、原告韶关市××××××××出具《申请报告》，表示同意一次性交清所拖欠的全部租金（含滞纳金）30万元，从5月开始全权委托合作方罗镜平每月按时足额交纳租金。恳请批准恢复商铺租赁合同。随后，被告申小华、罗镜平于2014年4月24日分别出具《授权书》及《保证书》，表明被告申小华委托被告罗镜平代付商铺租金，被告罗镜平并保证每月按时足额交纳涉案商铺租金。被告罗镜平从2014年4月至2016年12月直接交纳租金给原告。但两被告自2017年1月起拖欠租金，至2017年11月解除租赁合同之日止，两被告共拖欠11个月租金456038元，故原告向本院提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的韶关市人民政府办公室文件、身份证、常住人口信息表、《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》、《申请报告》、《授权书》、《保证书》、事业单位法人证书；有被告提交的《合作合同书》、《收条》、借记卡明细清单、银行凭证以及本案法庭笔录等在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案外人韶关公安局（出租方）与被告申小华（承租方）、韶关市金财资产运营有限公司（第三方）签订的《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，由于韶关市人民政府办公室下发文件，将原政府委托韶关市金财资产运营有限公司管理的政府公共资源划归市财政局下属的韶关市××××××××管理。原告承继韶关市金财资产运营有限公司上述租赁合同的权利及义务。被告申小华自2017年1月1日起欠付租金，至2017年11月30日原告解除租赁合同时止，共拖欠11个月租金共计456038元，已构成违约，应承担相应的法律后果。故原告起诉要求被告申小华支付欠付租金456038元，证据充分，合法有据，本院予以支持。关于违约金，合同约定被告申小华逾期缴纳租金的，违约金按照每逾期1天加收欠缴租金2‰计算。现原告主张按月利率2%分段计付违约金，没有违反法律规定，本院予以支持。被告申小华辩称其非实际租金拖欠人及租赁房屋使用人，应由实际承租人即被告罗镜平承担支付欠付租金的责任。对此，根据合同相对性原则，依法成立生效的合同对当事人具有法律约束力，被告申小华作为《韶关市直行政事业单位经营性国有资产租赁合同》的相对方，理应依约全面履行其作为承租人支付租金的义务。即便被告申小华承租涉案房屋后，将该商铺转租给被告罗镜平，两被告形成的是另外的转租合同关系，不影响出租人与承租人即被告申小华所签合同的履行。另外，根据庭审查明事实，原告与被告申小华双方的租赁房屋合同关系在2014年4月至原告解除租赁合同之日期间仍合法存在。无论是被告罗镜平代被告申小华支付2013年7月至2014年4月期间的欠付租金已转化为借贷关系，还是两被告向韶关市公安局及原告申请，被告申小华全权委托被告罗镜平代为支付涉案商铺2014年5月后租金，被告罗镜平并保证按时足额代付租金，都证实了出租人、承租人和次承租人三方均不认为被告申小华退出了原租赁关系。而2014年4月之后的租金由被告罗镜平直接支付给原告的原因，是被告申小华一直拖欠原告租金，被告罗镜平担心被告申小华不支付租金给原告，并非认为其已直接向原告承租涉案商铺。因此，被告申小华提出其不承担支付拖欠租金义务的抗辩主张，理由不成立，本院不予采纳。关于原告要求被告罗镜平对租金及违约金承担连带清偿责任的诉请。根据原告提交的被告罗镜平、申小华向原告提出的《申请报告》、申小华给罗镜平出具的《授权书》、罗镜平的《保证书》三份证据均证明，被告申小华是委托罗镜平缴交租金，由罗镜平代付代交租金，这证明罗镜平没有向原告缴交租金的义务，其仅仅是接受委托代交租金，被告罗镜平之后没有继续代交商铺租金，只说明罗镜平后面没有接受申小华的委托继续代交租金，被告罗镜平的《保证书》并非是担保书，其仅是受申小华的委托代交租金而已。故原告应向被告申小华直接追讨租金，而不应向受委托人追缴租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项、第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告申小华应于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市××××××××租金456038元及违约金（以租金41498元/月为基数，按月利率2%从2017年1月起按实际逾期月数分段计付至给付之日止）；二、驳回原告韶关市××××××××的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8908.15元，由被告申小华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘文兴人民陪审员  许添群人民陪审员  谭彩英二〇二〇年五月二十七日法官 助理  马蓉蓉书 记 员  曾燕琪