广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初577号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地武宣县武宣镇丽光路**。 法定代表人：陈世甲，总经理。 被告：陈国成，男，1977年7月12日出生，壮族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达公司）与被告陈国成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告鸿达公司的法定代表人陈世甲，被告陈国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年6月1日-2019年12月31日物业管理费1459.20元、违约金145.90元，合计1605.10元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告购买有公园一号小区物业一套，房号为10栋2单元804号。根据公园一号小区开发商委托原告达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但被告自2018年6月1日起至2019年12月31日一直享受着物业服务，还拖欠物业管理费，共计1459.20元。原告经过不同方式向被告催交所欠费用，但其未予缴纳。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 陈国成辩称，因原告未尽到物业管理服务职责，其只是拒交物业费，其他合理的水费电费等已经交了。具体表现在以下八个方面：一是物业将小区的电梯停用并说电梯坏了，但没有收到有关行政部门通知，应该由相关部门监督，物业公司擅自停用电梯影响业主生活。其对电梯维护也有很大意见，其所在楼房用了4年的电梯坏得很严重，每月每户交纳的20元电梯维护费用支出不清楚，责任归原告；2019年1月，原告交叉使用两个电梯，说明不是一个电梯坏了不能使用，而是原告擅自关闭电梯使用；二是一楼住户乱开门问题。小区的一楼住户在不是门口的地方乱开门，占用绿化带、停车位，物业管理不到位，没有进行阻止；三是公共停车位问题，，地面停车位是业主共有的被部分业主私自加锁占用，原告不履行职责进行管理制止；四是地下停车场管理问题，，地下停车场没有安装照明设备十分黑暗，业主车辆出入又多，没有监控，存在安全隐患，而物业收了钱却不处理；五是摄像头问题，物业收取了业主的视频监控设备安装费用，却没有在电梯内安装摄像头，业主人身安全存在隐患，业主不满意；六是代收电费存在多收现象。本小区于2019年5月将电费转交电力公司收取，单价为0.52元每度电。在此之前，物业多收费，每度电收0.6元，在这几年中原告多收了被告532.12元电费，按照原告与被告签订的物业合同，一方违反合同多收，业主可要求双倍返还，这也是业主反映最多的问题；七是物业费多收问题，物业合同约定按0.6元每平方米收取，但原告实际上按0.65元每平方米收取，每月多收6元，其多交了218多元；八是大门口监控问题，物业对车辆监控不到位，业主办理进出卡花费了80元，但原告收这个费用不符合业主的利益。且原告现在已经全部开放，应对外来车辆出入进行登记，给业主开放办卡；九是物业合同存在多处不合理的地方，应予以废除。合同法第94条规定，一方存在违约的，可解除合同。物业不履行合同义务，应予废除。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.物业服务合同，拟证明公园一号小区开发商广西鸿悦达房地产开发有限责任公司委托武宣鸿达物业管理有限公司进行小区物业服务的合同；2.欠款明细表，拟证明被告欠款期间和欠款明细及金额；3.催费照片，拟证明原告催促被告交费的照片；4.物业服务中心收费公示牌，拟证明原告公布收费标准，收费标准公示量化；5.监控录像图，拟证明原告在主干道、楼梯安装了监控（总共有64个监控摄像头）；6.电梯维保照片，拟证明电梯在2020年3月到维保时间，因疫情所以维保时间延时了；7.政府文件，拟证明原告收取停车服务费依据。被告对原告的证据1、2、3无异议，但认为原告履行管理服务义务不到位；对证据4认为物业开支和收费应由业主委员会监督，但小区没有业主委员会，没有办法监督物业，所以不同意物业公司收取；对证据5认为小区很多地方没有安装监控，楼顶晒衣服被偷，就是因为没有监控；对证据6认为原告对电梯维护流于形式，电梯长期按键不灵，甚至掉下来，物业未请人鉴定，不认可该证据；对证据7认为物业管理法规定物业代收物业手续费不该向业主收取。原告应提供开发商将小区车位卖给业主私用的证据，但被告了解到，购买私人车位的业主只是少数，但有很多业主私自占用公共车位，物业没有进行处理；物业按地下停车场的面积收了业主的费用，既然收了业主交的费用应进行管理，但原告没有管理。本院认为，对被告不持异议的原告证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告有异议的证据，被告又无其他相反证据推翻，本院亦作为定案的参考依据。 被告陈国成提交了以下证据：1.电梯照片，拟证明物业对电梯使用维护不到位，有故意停用电梯的情况；2.多户乱开门照片，拟证明一层楼房住户乱开门占用公共用地问题，物业不履行管理责任；3.地面车位照片，拟证明对地面公共停车位管理不到位，，地面公共停车位被部分业主私自加锁占用损害其他业主利益；4.地下停车场照片，拟证明地下停车场无人管理也没有监控探头，灯光少，灯坏了也不换不修；5.收费发票、不装监控的电梯和路口照片，拟证明物业每户收了200元安装摄像头的费用，但存在多处重要路口和电梯内不安装摄像头的问题；6.收款发票，拟证明物业代收电费存在长期向业主多收费问题；7.物业费发票，拟证明物业费长期多收5.9元每月（每平方米每月多收0.05元）；8.收费收据、物业服务合同，拟证明物业合同存在多处不合理不合法的条款，应予废除；9.南方电网公示单，拟证明物业多收电费。原告对被告提交的证据真实性没有异议，但认为原告对小区进行管理已经尽了应尽的义务，有些问题是需要开发商和业主配合才能解决的，不是物业单方能解决的。具体如下：关于电梯问题，原告已提交了2020年3月检修电梯的报告，电梯故障主要是主板和电缆线问题，原告已经公示了电梯存在的问题，但小区没有公共维修资金。电梯维修费用是由维保公司报价，再向业主收取，电梯现在主板和电缆线问题严重，物业会停用电梯，是由于业主不交纳维修资金，物业收集不到资金就没有办法进行维修；对占用地面公共停车位问题，部分业主的车辆占用公共停车位，是由于小区开发商将地面停车位卖给了部分业主，是业主自己花钱长期租用的，物业无法处理；关于地下停车场，因地下停车场不是公共停车场，车位全部卖给业主个人了，物业不提供服务。物业已公示了地下停车场的维护收费问题，但只有三个业主签字同意，没有预收管理费，所以物业没有进行有效管理，物业只做卫生服务等工作，只是检查预防车辆被水泡，但地下停车场的排水维护等方面没有办法处理；关于监控问题，物业在小区主干道、楼梯口等位置安装了监控摄像头，业主交纳的200元安装费用是开发商收取的，不是物业收取的，小区现有的摄像头也是之前按规划安装的，其他的位置没有多余的资金来采购设备安装；关于小区电费收取问题，是因为小区有变压器、电路破损产生的损耗费用，除了业主实际使用的电费，小区的总用电耗损费都平摊到每户业主，所以才会比公示的电费多一点，物业代收电费没有收手续费，业主可以去电力公司查询。本院认为，原告对被告的证据的真实性没有异议，这些证据与本案相关事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈国成系涉案武宣县武宣镇公园壹号小区房屋业主。2015年2月11日，原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告陈国成签订《公园壹号小区物业管理协议书》，约定由原告向被告位于广西武宣县提供物业管理服务，该房屋面积为118.12平方米，合同详细约定了原、被告双方的权利义务等各方面，对物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等方面做出了约定。合同约定物业费收取按高层电梯楼住宅面积为0.6元／平方米˙月，不含电梯电费及维保费用，公共路灯照明及电梯电费按实际使用进行公摊，电梯月维护费按照与指定特种设备维护商签订合同价进行公摊。合同签订后，原告通过公示的方式向业主告知了收费项目标准，原告实际上按0.65元／平方米˙月向业主收取物业费至今。公园壹号住宅小区自业主入住后，至今未成立业主委员会。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告开始也能依约履行缴费义务，但从2018年6月1日开始，被告未依约交纳各项费用。经原告催收，截至2019年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费1459.20元。 本院认为，物业服务企业依法与业主签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告签订的《公园壹号小区物业管理协议书》，该合同约定原告对公园壹号住宅小区进行物业管理服务，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告有向原告交纳物业费的义务。原告自2015年2月11日起为被告提供物业管理服务，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费至2018年5月。原告实际上按建筑面积0.65元/平方米˙月的标准收取物业费，被告之前也长期按0.65元/平方米˙月交纳物业管理费，视为双方同意并按该收费标准收取物业费，该收费标准也没有明显过高，本院予以确认。原告主张根据合同约定及相关法律法规的规定，要求被告交纳自2018年6月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费1459.20元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉公园壹号小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就小区管理、电梯维护等管理服务方面存在不足，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，被告提供的照片虽然真实，但不能直接证明待证事实：关于被告提出的电梯维修等问题，电梯的日常养护与维修是不同的性质，电梯的维修应由专项维修资金支出。由于小区没有公共维修资金，关于小区的一些公共区域维修事项，应由业主筹集公共维修资金进行支出。因此，电梯维修等问题不应全由物业公司承担。但业主提供的照片可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题，未能妥善解决或有效沟通。综合业主的一致陈述，可认定原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院认为被告拒交物业费等费用的理由不成立，对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告陈国成支付原告武宣鸿达物业管理有限公司自2018年6月1至2019年12月31日期间的物业费1459.20元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序依法减半收取25元，由被告陈国成承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年六月十二日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。