天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初434号原告：天津小神童文化传播有限公司，住所地天津市滨海新区津塘公路1168号秀谷商业广场三楼。法定代表人：吴正周，总经理。委托诉讼代理人：纪子，该公司员工。被告：天津博远恒基科技有限公司，住所地天津市滨海新区福州道鸿正家园25-1-202室。法定代表人：姜锡卿，董事长。委托诉讼代理人：刘斌。原告天津小神童文化传播有限公司与被告天津博远恒基科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法由审判员贾书岩适用简易程序进行审理，原告的委托诉讼代理人纪子，被告的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付房屋租赁费用63456元、水电费用530.15元及违约金960元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为出租人与被告于2018年8月15日签订《房屋租赁合同》，将位于天津市滨海新区××路××号××广场××层××号房屋出租给被告，并经双方协商一致于2019年5月8日签订《租赁合同补充协议》。2019年9月28日，被告向原告递交撤店申请，希望提前解除房屋租赁合同，经双方协商一致于2019年10月23日签订了《房屋租赁合同解除协议》，协议约定被告同意2019年10月25日前一次性交纳拖欠的相关费用，具体为电费530.15元，租金63456元。如被告未能及时交纳上述费用，原告将根据《租赁合同》第四条、第十二条约定继续追缴被告逾期产生的费用及违约金、滞纳金等。逾期违约金的计算，每逾期一日应向原告支付拖欠部分的3%作为违约金，从应付日至实付日。2019年11月11日，被告所有物品已经从原告所属租赁房屋内搬走，至今原告未收到被告应交纳的各项费用，为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，根据双方租赁协议被告提出撤租，按照年度租金的20%支付违约金，在被告进入商户之前原告收取了三个月房租，大于这个违约金，申请撤租以后押金变成了违约金，现违约金还有剩余部分，此外原告收取被告装修押金6000元，在被告搬迁过程中原告阻止被告搬迁个人财产，现还有部分个人财产仍在原告出租的房屋。在双方的租赁关系中，原告也不给被告开具相应的发票，对于原告的诉请金额是不接受的，对于违约金扣除方面有异议，装修押金方面有异议，未搬离的物品方面有异议，票据方面有异议。双方当事人围绕各自主张向本院提交证据材料，本院依法组织双方当事人进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并记录在卷佐证。对双方有异议的证据本院认证如下，对原告提供的解除协议签章真实，合法有效，本院予以确认；对于货梯使用协议与本案双方当事人之间的争议无直接关联，对该份协议本院不予确认；对双方当事人提交的微信聊天记录，真实、合法与本案具有关联本院予以确认；对被告提交的消防合同，与双方当事人之间的争议无直接关联，对该份协议本院不予确认。对原告补充提交其与案外人天津汇盛置业有限公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》和房屋产权证，该部分证据真实、合法与本案具有关联，能够确认原告转租权的来源，对该部分证据本院予以确认。根据本院确认的证据以及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下，原告作为出租方与被告曾于2018年8月12日签订《租赁合同》，被告作为承租方承租天津市滨海新区津塘公路1168号秀谷商业广场第三层，合同中约定了双方各自的权利与义务；并且于2018年8月15日以及2019年5月8日分别签订了补充协议，对原合同相关内容进行了变更。在合同履行过程中，双方当事人在2019年10月23日签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定被告在2019年10月25日前一次性缴纳拖欠原告的电费530.15元，2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金含物业管理费为63456元，如被告未按本合同约定支付租金、物业管理费、履约保证金，乙方应付费用每逾期一日应向原告支付拖欠部分3%作为违约金，从应付日至实付日。截止本协议签订之日，除本协议约定内容，该租赁房屋期间产生的债权债务由被告承担，包含但不限于学员学费、工程款、装修款、设备采购款、维修款等，与原告无关。自本协议签订之日起，双方签订的编号为018022《租赁合同》及补充协议解除，该租赁房屋收归原告。关于履约保证金部分，在双方签订的租赁合同中，被告交给原告履约保证金63456元，因被告提出提前解除合同，根据《租赁合同》第十二条被告应承担的违约金为50764.8元，押金扣除违约金后余额为12691.2元，如被告按协议约定未产生其他拖欠原告的费用，原告同意该押金余额可以抵扣同等金额被告待缴费用，如被告有拖欠原告未支付费用，履约保证金剩余部分将不予退还，不足部分原告将继续追缴。被告交纳的装修施工押金、临时水电押金共计6000元在被告将房屋按本协议规定交回原告，无其他待支付款项，原告验收合格后5个工作日内退还被告。另查明，案涉房屋的登记权利人为案外人天津汇盛置业有限公司，案外人天津汇盛置业有限公司与原告之间包括案涉房屋在内天津市滨海新区津塘公路1168号秀谷商业广场第三层签订有《租赁合同》及补充协议，租赁期限自2016年11月1日至2026年10月31日。双方当事人约定原告可对其承租的房屋进行转租。本院认为：基于原告自案外人天津汇盛置业有限公司处取得了案涉房屋合法的转租权利，加之原、被告之间签订的《租赁合同》及其《补充协议》系双方当事人之间真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。在合同履行期间，针对合同履行状况双方达成了《房屋租赁合同解除协议》，虽然庭审中被告抗辩该解除协议并非其真实意思表示，但所提交的证据不能充分证明其主张，被告的该项抗辩本院不予支持，双方之间的解除协议合法有效，双方均应当按照协议内容履行各自的义务。被告未按照解除协议的约定履行付款义务，应当承担不利的法律后果，故对原告诉请被告支付欠付费用的主张本院予以保护，对于被告应当支付费用的具体数额，由于原告存在部分履约保证金以及装修和水电押金未退还给被告，该部分费用依约可抵扣被告应当支付的费用，抵扣完毕后，被告尚应当支付费用的数额为45294.95元（63456元+530.15元-12691.2元-6000元）。对于原告主张的违约金，由于被告未按照解除协议约定履行付款义务，存在迟延付款的情形，应当承担相应的违约责任，结合双方当事人之间的约定，原告主张960元违约金不违反法律规定，对该部分主张本院予以保护。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津博远恒基科技有限公司于本判决生效后十日内向原告天津小神童文化传播有限公司支付欠缴费用45294.95元及违约金960元；二、驳回原告天津小神童文化传播有限公司的其他诉讼请求。案件受理费712元，由被告天津博远恒基科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  贾书岩二〇二〇年六月二十四日书记员  冯 喜附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。