福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2563号 原告：吴福柱，男，汉族，1978年4月7日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张丽丽，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢燕，福建旭丰律师事务所律师。 被告：张辉平，男，汉族，1978年1月9日出生，住福建省厦门市湖里区。 原告吴福柱与被告张辉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年5月14日、2019年6月11日、2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告吴福柱的委托诉讼代理人张丽丽、谢燕，被告张辉平到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 吴福柱向本院提出诉讼请求：1、张辉平立即向吴福柱支付拖欠的2018年1月1日起至2018年12月31日期间的租金84000元；2、张辉平立即向吴福柱支付违约金（违约金按所拖欠租金84000元的2％／月标准计取，自2017年12月26日计至张辉平付清之日止）；3、张辉平立即按房屋所有权证附图中标示的房屋结构恢复原状【含将案涉房产与相邻房产（厦门市湖里区海天路38号）之间的墙壁恢复原状】，即：讼争房屋厦门市湖里区××路××号与厦门市湖里区海天路38号之间的墙体砌起来。4、张辉平立即拆除附着于房屋的广告标识及全部装饰装修，并立即清空房屋一切物品后将房屋腾退、交还吴福柱。即：张辉平立即拆除附着于厦门市湖里区××路××号商铺门口的“岳阳楼”的广告牌以及立即腾空房屋内相应物品将案涉商铺交还吴福柱。5、张辉平立即向吴福柱支付房屋占有使用费（以房屋现有市场价13918元／月的标准，自2019年1月1日起至恢复原状并腾退交还原告之日止）；6、张辉平承担本案全部的诉讼费。事实与理由：2017年10月18日，案外人洪国凯与张辉平签订了一份《房屋租赁合同书》，约定由张辉平以7000元／月的租金标准向案外人洪国凯承租位于厦门市湖里区××路××号的房屋（以下或简称“案涉房屋”），租期为2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金按年度支付，张辉平应于租赁期限开始前7日一次性支付全年的租金（即张辉平应在2017年12月25日前付清84000元）。同时，合同在备注条款约定，合同终止后，张辉平应无条件将36号与38号之间的墙壁恢复原状，拆除装潢、清空一切物品。2017年10月20日，吴福柱向案外人洪国凯购买案涉房屋并签订一份书面《房产买卖协议》，双方口头约定案涉房屋租金归吴福柱所有。2017年12月26日，双方在厦门市国土资源与房产管理局办理完成房产过户登记手续，吴福柱取得案涉房屋的所有权。张辉平以买卖不破租赁为由一直占有使用案涉房产，但其既拒不支付2018年的租金，在租期届满，也拒不腾退搬离。因此，吴福柱提起诉讼。 张辉平辩称，1.吴福柱不适格，吴福柱未与张辉平订立过房屋租赁合同，吴福柱也未就房屋租赁与张辉平达成租赁或解除租赁或处理租赁纠纷等方面的协议，吴福柱从未就购房可能存在的纠纷与张辉平沟通。张辉平不知道该房屋产权转让的行为；2.张辉平不是讼争房屋的直接承租人，案外人洪宗龙才是实际承租人，洪宗龙从2000年开始就与原房东签订租赁合同（洪宗龙已经于2018年2月份过世），张辉平是跟“岳阳楼湘菜酒楼”的负责人洪宗龙从2000年3月10日签订承包协议，张辉平租赁经营的是实体，不是房屋。不是吴福柱房屋租赁纠纷起诉的主体。根据《民事诉讼法》第119条规定，请求人民法院驳回吴福柱的起诉。3.针对吴福柱的第一项诉求，张辉平与吴福柱没有租赁合同，2018年1月1日起至2018年12月31日期间的租金84000元，张辉平已经交付给了洪宗龙（以分红的方式）；不清楚洪宗龙有无将2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金交付。4.对于吴福柱第二项诉求，因为张辉平与吴福柱没有租赁合同，所以没有事实依据。 吴福柱绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同书》、房产买卖协议书、不动产权证书、“厦门市湖里区张辉平餐厅”个体工商户企信息、（2018）闽0205民初660号《民事裁定书》、《评估报告》、（2018）闽0205民初660号的民事起诉状及证据材料，张辉平到庭质证，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：1.《房屋租赁合同书》（编号：×××39），载明：“出租方（甲方）：洪国凯，身份证号码Ｍ101××××，电话09****××××；承租方（乙方）：张辉平，身份证号码421081197801××××，电话139××××6468。出租之房屋座落于厦门市湖里区××路××号，建筑面积为146.5平方米；租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日止，每月租金为人民币柒仟元整。付款方式：乙方应每年向甲方交付人民币捌万肆仟元整。租赁期间如有拖欠租金每天按租金部分的2%加收滞纳金。拖欠租金达7天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，甲方视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议，并有权追回所欠租金及滞纳金。备注：房屋如要出售会提前一个月告知，36号与38号墙壁要恢复原状，装潢要拆清除，屋主无条件清空。落款：甲方洪国凯（签名）；乙方张辉平，白真汉代（签名）；落款时间2017年10月18日”。2.《国家企业信用信息公示系统》体现：厦门市湖里区张辉平餐厅经营者：张辉平；成立时间：2018年11月20日；经营场所：厦门市湖里区××路××号店面之二。3.（2018）闽0205民初660号《民事裁定书》载明：“原告张辉平；被告洪国凯；原告张辉平与被告洪国凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案，张辉平于2018年2月11日资源向本院提出撤诉申请。裁定如下：准许张辉平撤诉。落款：2018年2月27日。”3.《房产买卖协议书》载明“出售方（甲方）洪国凯；购买方（乙方）吴福柱；甲方同意将座落于厦门市湖里区××路××号店面的房产，出售给乙方；甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权，若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系；甲方：洪国凯（签名捺印）；乙方：吴福柱（签名捺印）；落款时间：2017年10月20日”、3.闽（2017）厦门市不动产权第0××4号《不动产权证书》载明：“权利人吴福柱；坐落：湖里区海天路36号”。4.（2018）闽0205民初660号的《民事起诉状》及证据材料体现：2018年1月26日，张辉平作为原告，以房屋租赁合同纠纷为案由，向案涉租赁标的原产权人洪国凯提起诉讼，主张其对案涉租赁标的物享有“优先购买权”；在该案件的起诉状上，张辉平自认其自2000年起租用案涉标的物，最后一次合同（即案涉租赁合同）是与洪国凯签订，租赁期限是到2018年12月31日到期；张辉平就该案提交了本案案涉的编号为×××39的《租赁合同合同书》作为证据，以证明其系合法承租人。6.张辉平与洪国凯的微信聊天记录体现：“2017年10月17日，洪国凯：老弟，你几时回来厦门？我已经在厦门了；张辉平：啊，我可能还要几天，最迟不会超过一个星期！这边事情还没处理完，您要是急跟我老婆小白签也是一样的！洪国凯：那么明天中午十二时到岳阳楼跟小白签合同！”，“2017年10月20日，洪国凯：老弟，18日和你小白的弟弟签合同好了，小白说等你回来厦门，84000元存入中国银行湖里分行4156××××0556账户即可！用转账也可以；张辉平：好的叔叔”。7.张辉平与林胜沧《房屋租赁合同书》体现：湖里区海天路38号的租赁合同系由张辉平作为承租人与出租方签订。8.房屋租赁合同书（洪宗龙与张辉平）体现：2015年8月31日，洪宗龙将案涉店铺转租给张辉平，双方约定租赁期限从2015年9月1日至2017年8月31日，年租金82000元。 张辉平提交《草签合同情况说明》载明：“本人白真汉……本人签署的编号为×××39的房屋租赁合同为……”。 2019年5月14日的庭审过程中，吴福柱代理人陈述：编号为×××39的《房屋租赁合同书》系张辉平的亲属“吕真汉”代签的；张辉平陈述：并不认识“吕真汉”。吴福柱代理人陈述：湖里区海天路38号房屋的业主是谁，庭后当事人可以去了解。 2019年6月11日的庭审过程中，关于“微信记录中的张辉平陈述到要让老婆小白去签订”的相关事实；张辉平回答：“我老婆没有去签”；关于“张辉平的老婆有无授权让白真汉去签订合同”的问题；张辉平回答：“不知道，没有问”；关于“双方能否就占有使用费数额进行协商”的问题，张辉平陈述：7700元每月；吴福柱代理人陈述：需要与当事人沟通。 2019年7月24日的质证过程中，吴福柱提交《评估报告》主张：“按照每月13918元计算”；张辉平主张：“按照每月1万元计算；若评估结果高于1万元，愿意承担相应评估费用”。 诉讼过程中，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2019年10月11日出具《房地产租金估价报告》载明：“厦门市湖里区××路××号（南山小区）的商业房地产租金估价，价值时点：2019年1月17日；建筑面积：146.50平方米；估价结果：12306元／月，单位租金84元／㎡.月”。 2020年01月14日的庭审中，关于“被告有无交付给原告款项？”的问题，张辉平陈述：“没有，我只有交付给洪国凯的哥哥洪宗龙交付至2017年12月31日”；关于“被告对原告诉讼请求恢复原状拆除招牌”的问题，张辉平陈述：“若法院判决支持原告诉讼请求，我方将能拆走的拆走，不能才走门之类的就只能砸掉，再拆不走的作为废品。”关于张辉平的配偶名字等问题，张辉平陈述：“张辉平的配偶是白伏兰，白伏兰的弟弟是白真汉。”关于“原告主张的2018年1月至2018年12月期间的租金，洪国凯有无让渡等证据？”吴福柱的代理人陈述：“只有口头，能否通知得到洪国凯需要与当事人确认”。 本案诉讼过程中，洪国凯于2020年1月15日到庭陈述：①《房屋租赁合同书》是张辉平要求签订的，当时张辉平在湖北老家，张辉平指定其妻“小白”与洪国凯签订合同，签订合同时“小白”、“小白”的弟弟白真汉均在场，因为当时店里有客人，张辉平的老婆让他弟弟白真汉跟我签署的合同，《房屋租赁合同书》中承租人信息及落款处乙方签名是白真汉签的；②洪国凯于2018年1月19日告知张辉平案涉房屋已出售给吴福柱，并要求张辉平将租金、房屋交给吴福柱。2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金应由吴福柱收取，洪国凯不再向张辉平主张该期间的租金。2020年1月16日，张辉平对于本院对于洪国凯陈述所作的《询问笔录》的真实性没有异议，张辉平并陈述如下：洪国凯在2017年10月17日之前大概在10月1日有通过微信问过我950万元是否要购买讼争店面连同楼上的一套商品房，当时我告知他等我回厦门再进行协商，我不同意洪国凯将2018年度的租金84000元处分给吴福柱。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吴福柱提交的洪国凯与张辉平的微信聊天记录，可以认定张辉平委托其妻小白签订租赁合同，洪国凯已经明确告知小白的弟弟签订了合同，张辉平亦知悉此事。另外，结合（2018）闽0205民初660号原告张辉平与洪国凯房屋租赁合同纠纷一案，张辉平提提交了编号为×××39的《房屋租赁合同书》，可以认定张辉平在本案诉讼之前，并未否认“白真汉”代理其签订了涉案的租赁合同，即编号为×××39的《房屋租赁合同书》对张辉平具有约束力，张辉平系涉案合同的承租人。吴福柱向洪国凯购买案涉房屋，洪国凯到庭陈述收取租金等权利由吴福柱行使，故，张辉平抗辩的“原告应直接起诉厦门市湖里区岳阳楼湘菜酒楼或其负责人洪宗龙、洪国凯与案外人白真汉签订的房屋租赁合同与本案没有关系”等抗辩不能成立，对于张辉平的上述抗辩，本院不予采纳。根据《租赁合同书》载明的内容，吴福柱主张张辉平立即向吴福柱支付拖欠的2018年1月1日起至2018年12月31日期间的租金84000元、张辉平立即向吴福柱支付违约金（违约金按所拖欠租金84000元的2％／月标准计取，自2017年12月26日计至张辉平付清之日止）、张辉平立即按房屋所有权证附图中标示的房屋结构恢复原状（即讼争房屋厦门市湖里区××路××号与厦门市湖里区海天路38号之间的墙体砌起来）、张辉平立即拆除附着于厦门市湖里区××路××号商铺门口的“岳阳楼”的广告牌以及立即腾空房屋内相应物品将案涉商铺交还吴福柱，具有合同依据以及法律依据，本院予以支持。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2019年10月11日出具的《房地产租金估价报告》，本院认定案涉店面的占有使用费为12306元／月，即张辉平应向吴福柱支付房屋占有使用费（以12306元／月为标准，自2019年1月1日起至实际腾退之日止），吴福柱主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张辉平于本判决生效之日起十日内支付吴福柱2018年1月1日起至2018年12月31日期间的租金84000元及违约金（以84000元为基数，按2％/月标准，自2017年12月26日计至付清之日止）； 二、张辉平于本判决生效之日起三十日内将厦门市湖里区××路××号与厦门市湖里区海天路38号之间的墙体修复【按闽（2017）厦门市不动产权第0××4号房屋所有权证附图中标示的房屋结构砌墙，详见判决书后的附图】、拆除附着于厦门市湖里区××路××号商铺门口的“岳阳楼”的广告牌、腾空房屋内相应物品并将厦门市湖里区××路××号商铺交还吴福柱； 三、张辉平于本判决生效之日起十日内支付吴福柱占有使用费房屋占有使用费（以12306元/月为标准，自2019年1月1日起至实际腾退之日止）； 四、驳回吴福柱的其他诉讼请求。 如果张辉平未按本判决指定的期间履行给付金钱及履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。 案件受理费2707.48元，减半收取1354元，由张辉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏天胜 二〇二〇年六月二日 法官助理 曾靖贻 书 记 员 林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。