陕西省洛川县人民法院民事判决书（2020）陕0629民初688号原告（申请执行人）：洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司，住所地：洛川县。法定代表人：张毛毛，系该公司总经理。被告（案外人）：王德玉，男，汉族，富县吉子现乡新城行政村村民，住该村**。被告（被执行人）：陕西富延房地产开发有限公司，，住所地：陕西省西安市法定代表人：王明芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯广亮，富县交道法律服务所法律服务工作者。原告洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司与被告陕西富延房地产开发有限公司、王德玉申请执行人执行异议之诉一案，本院 2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司的委托诉讼代理人、被告王德玉及被告陕西富延房地产开发有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，原告的法定代表人及被告陕西富延房地产开发有限公司的法定代表人未到庭。本案现已审理终结。洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院认定被告二原法定的代表人将陕西富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室作为执行抵押是合法有效的执行保证行为；2.继续对被告二(被执行人)名下的陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室査封并依法执行;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年3月12日陕西省洛川县人民法院(2014)洛川民初字第00842号民事判決书己发生法律效力，该判决书判令:一、由陕西富延房地产开发有限公司支付洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司建筑设备租赁费249234.52元。二、返还洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司租赁物资(架管7150米、十字扣7190个、接头2030个、转扣410、丝杠4根)，在租期间所产生的租赁费按原合同约定由被告承担(租期从2015年1月1日计算至该租赁物资返还之日)。三、由被告陕西富延房地产开发有限公司支付洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司违约金20000元，并承担案件受理费3000元。2020年3月24日被告(案外人)王徳玉对执行查封陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室提出书面异议。2020年4月7日陕西省洛川县人民法院(2020)陕0629执异3号裁定书裁定“中止对陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室查封”依据以上事实原告提出执行异议之诉理由如下：1.原告依据生效判决书向洛川县人民法院申请强制执行(执行案号为(2015)洛川执字第00068号)。本案执行过程中，2016年4月25日，第二被告法定代表人书面表示，将该房产作为执行履约抵押物抵押。洛川县法院当日作出(2015)洛川执字第00068-1号执行裁定书对上述房产査封。涉案房产査封事实分两次，依据被告二执行和解保证形成的执行抵押査封即(2015)洛川执字第00068-1号执行裁定书。是因被告二未能履行和解义务，对执行抵押物的执行查封即(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书。2020年4月7日陕西省洛川县人民法院作出的(2020)陕0629执异3号裁定书未对上述事实认可，也未引用陕西省延安市中级人民法院(2019)陕06执复18号执行裁定书已查明的事实(该裁定书第2页第三段:“另査明，洛川县人民法院在执行中，陕西富延房地产开发有限公司原负责人张先彬于2016年4月25日书面同意用清景苑3号楼4单元501和502房产两套抵押，如不能清偿，可以用该房产抵偿”)以上说明，本案依据执行保证查封房产的程序已经完成，任何案外人无执行异议的权利，再次查封是为了完成抵偿手续。故本案执行异议人没有执行异议的权利另外，本案涉案房产抵押是经洛川县人民法院裁定公示社会大众，原告公示权利优先于被告一主张的无公示合同权。2.被告一执行异议的依据(证据)严重错误。第一被告执行异议依据的《购房合同》不是与房产所有人被告二之间签订，也未在第一次査封前受到被告二追认。该合同是无效合同。付款方式也不符合交易习惯和合法规定，同时可以反向证明没有向第二被告付款，也未向法院提供有效票据和付款方式说明。3.本案第一、二被告虚假执行异议行为明显。(1).本案第一被告长期居住于涉案房产同单元一楼101室，在涉案房产查封的3年间未提出任何异议，也未实际使用。(2).关于付款事实主张现金付款，完全和现代人交易方式相违背。也未提供自己如何当日组织的巨额现金(取款记录等)第二被告也未提供收到款项的去向(当日存款还是交于何人保管)，故双方房屋买卖交易行为不存在。(3).本案第一被告和501室买主(张小平)同时长期放弃自己的权益，3年后同时提出本次执行异议的行为，无法排除和本案第二被告达成利益勾兑。鉴于以上事实，原告认为，第二被告的执行保证行为是合法有效的民事行为，本案被告之间的房屋买卖事实不存在，且不能对抗人民法院的执行裁定公示效力。恳请人民法院支持原告诉请。另外补充:原告提出执行异议之诉理由中的第1条后面增加以下补充内容洛川县人民法院于2019年3月26日作出(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书，继续查封该涉案房产，被告二陕西富延房地产开发有限公司于2019年6月17日向洛川县人民法院提出书面异议请求依法撤销洛川县人民法院(2015)洛川执字第00068-2号《查封令》，洛川县人民法院于2019年6月25日作出(2019)陕0629执异4号执行裁定书，驳回陕西富延房地产开发有限公司的异议请求。陕西富延房地产开发有限公司不服洛川县人民法院(2019)陕0629执异4号执行裁定书，向延安市中级人民法院申请了复议，延安市中级人民法院于2019年9月2日作出(2019)陕06执复18号裁定书，驳回陕西富延房地产开发有限公司的复议申请，维持洛川县人民法院(2019)陕0629执异4号执行裁定书。被告王德玉辩称，2014年10月25日，答辩人与陕西富延房地产开发有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定将陕西省富县南教场党校北(清景苑小区)3号楼4单元502室楼房出卖给答辩人王德玉，王德玉当天向陕西富延房地产开发有限公司交清了房款287304元，有购房合同和收款收据为证。该房屋于2015年元月份已经交付给答辩人。洛川县人民法院于2017年4月25日作出(2015)洛川执字第00068-1号执行裁定书查封陕西富延房地产开发有限公司在陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室。后于2019年3月26日作出(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书，继续查封陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室，所以洛川县人民法院作出裁定，查封该套房子明显是错误的。至于答辩人为什么没有对2017年4月25日作出的查封该财产提出异议，是因为该房屋被查封后，答辦人就立即找陕西富延房地产开发有限公司总经理王明芳，王明芳嘱咐答辩人，不敢私自撕毁封条，由他找洛川县法院说明情况并要回房子，答辦人就一直等待，结果2019年3月26日洛川县人民法院再次做出查封裁定后答辩人才知道的此时一直未解决。答辩人又多次找陕西富延房地产开发有限公司处理此事，但是陕西富延房地产开发有限公司已经申请执行异议，并对洛川县法院对该异议作出的裁定不服提起了复议。延安市中院人民法院(2019)陕06执复18号执行裁定书已经认定该房屋已经由映西富延房地产开发有限公司出售他人，陕西富延房地产开发有限公司无权提出异议。后答辩人就向洛川县人民法院提出案外人执行异议申请书，经洛川县人民法院审査，认为本案查封的房屋属于答辩人王德玉所有，答辩人提出的异议申请成立，遂做出陕西省洛川县人民法院(2020)陕0629执异3号执行裁定书中止对陕西省富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502室房屋査封。另答辩人对被答辩人所称的第二被告法定代表人书面表示，将该房产作为执行履约抵押物抵押，这以表示不予认可，首先，第二被告法定代表人无权将出卖给他人的房屋抵押，其次，第二被告法定代表人已经于2016年变更为王明芳。答辩人认为第二被告原法定代表人的如此做法也存在逃避债务嫌疑。所以答辩人对原法定代表人给被答辩人出具的任何关于陕西省富县南教场清景苑小区3号楼4单元502室房屋的承诺均不予认可。综上所述，答辩人认为该洛川县人民法院已经查明本案事实，做出的该份裁定正确，所以请求洛川县人民法院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告陕西富延房地产开发有限公司诉，陕西省洛川县人民法院（2020）陕0629执异3号执行裁定书认定事实清楚、程序合法、证据确凿、适用法律正确，判决准确无误，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实与理由：一、陕西省洛川县人民法院（2020）陕0629执异3号执行裁定书认定：“答辩人2014年10月25日出售给王德玉富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502室房屋属申请异议人王德玉所有，王德玉提出的异议申请成立。”也就是说双方于2014年10月25日签订的房屋买卖合同是真实有效的，该房屋产权自2014年10月25日起归王德玉所有，任何人没有该房产的处分权。因此洛川县人民法院于2017年4月25日作出的（2015）洛川执字第00068-1号执行裁定书，2019年3月26日作出的（2015）洛川执字第00068-2号执行裁定书，查封富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502室房屋明显是错误的。房子查封后房屋所有人王德玉一直在找答辩人解决该房屋查封一事，答辩人先后在洛川县人民法院、延安市中级人民法院提出执行异议申请。后洛川县人民法院（2020）陕0629执异3号执行裁定书才中止了对该房屋的查封。二、富县南教场党校北清景苑小区的开发权从始至终都是答辩人法定代表人个人的，由于当时答辩人法定代表人个人没有资质，不能办理相关开发手续，经和富县富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬协商，张先彬同意答辩人挂靠在该公司名下，用富县富延房地产开发有限公司的资质办理了该小区的相关手续，在办理相关手续的委托书时，富县富延房地产开发有限公司明确了答辩人个人“对该小区开发项目的建设和正常运作全权负责，对本项目的债权债务有完全处置权，富县富延房地产开发有限公司不干涉该项目的正常运作”。因此富县富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬根本没有将富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502和501室房产抵押的抵押权，既是富县富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬书面同意用清景苑小区3号楼4单元502和501室房产两套抵押，该行为也是无效的，而且也没有其他证据和张先彬的书面意见形成证据链来证明该房产的所有权、处分权是富县富延房地产开发有限公司。三、富县富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬、股东张青松于2016年9月2日和富县富延房地产开发有限公司现任法定代表人王明芳签订了陕西富县富延房地产开发有限公司权属关系转让协议，该协议第三条明确规定“协议生效之日，甲方法人及其经营管理公司期间公司所发生的一切债务、税费全部由甲方承担，”因此富县富延房地产开发有限公司2016年9月2日以前的债务应该由公司原法定代表人张先彬去承担。综上所述，答辩人认为洛川县人民法院认定事实清楚，适用法律正确。程序合法、判决准确无误。请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，保护答辩人的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提供的证据一、证据七【证据一洛川县人民法院（2020）陕0629执异3号民事裁定书一份，证明对裁定不予认可而起诉；洛川县人民法院（2014）洛川民初字第00842号民事判决书一份，证明陕西富延房地产开法有限公司欠原告欠租赁费249234.52元、未归还物品以及其它费用的证据；证据七、陕西富延房地产开发有限公司营业执照及张先彬身份证复印件各一份，证明陕西富延房地产开发有限公司现在的法定代表人是王明芳。】均无异议，本院予以确认并在卷佐证。二被告对原告提供的证据二（陕西富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬同意并书写“保证于2016年7月底前付给原告洛川县龙首脚手架搭设有限责任公司38万元，如到期给不了就拿富县清景苑3号楼4单元501和502房两套房子顶此款”的保证书，证明陕西富延房地产开发有限公司原法定代表人张先彬同意用富县清景苑3号楼4单元501和502房两套房子抵欠款的事实。）的真实性和证明目的均有异议。二被告对原告提供的证据三、四、五、六、八、九、十、十一【证据三、洛川县人民法院（2015）洛川执字第00068-1号执行裁定书一份，证明涉案房产抵押是经过洛川县人民法院裁定公示社会大众，原告公示权利优于被告一主张的无公示合同权，且洛川县人民法院的查封是体现了对该房产的实际控制。证据四、洛川县人民法院（2015）洛川执字第00068-2号执行裁定书一份，证明涉案房产抵押是经过洛川县人民法院裁定公示社会大众，原告公示权利优于被告一主张的无公示合同权，且洛川县人民法院的查封是体现了对该房产的实际控制。证据五、洛川县人民法院（2019）陕0629执异4号执行裁定书一份，证明洛川县人民法院对涉案房产(富县清景苑3号楼4单元501和502房两套房子)的查封是正确的。证据六、延安市中级人民法院（2019）执复18号执行裁定书，证明洛川县人民法院对涉案房产(富县清景苑3号楼4单元501和502房两套房子)的查封是正确的。证据八、2016年9月1日工程款结算清单，结算清单第三条双方约定甲方王明芳自愿用位于富县南教场清景苑小区2、3号楼15套(大套))住宅楼抵押给乙方用于给付上述款项的担保甲方未按上述期限给乙方支付该款项，所抵押的十五套房屋自愿由乙方处置（在支付该款项时，甲方应予扣除已给乙方担保的款项和已给乙方抵押的全部房屋）。涉案501和502房产在抵押物当中。证据九、2016年9月2日陕西富延房地产开发有限公司权属关系转让协议，证明2016年9月2日之前陕西富延房地产开发有限公司法定代表人是张先彬，之后是王明芳，同时也印证2016年4月25日之前陕西富延房地产开发有限公司法定代表人是张先彬。证据十、富县人民法院（2017）陕0628民初655号判决书，在该判决书中，王明芳当庭陈述，把15套房子抵押给张先彬，在2016年9月1日的协议中也有。证据十一、2014年10月25日房地产买卖契约一份，双方买卖时间是2014年10月25日，也就是说合同书和王明芳工程结算和法院判决书约定的时间是矛盾的，如果把涉案房产卖给王德玉，就不可能出现2016年又抵押给张先彬，同时也证明这个买卖是不存在的。】真实性无异议、证明目的均有异议。原告对被告王德玉提供的证据（即2014年10月25日收款收据及房地产买卖合同，证明房子总价款287304元一次性已付清，原告和王明芳及清景苑小区签订的合同。）真实性和证明目的均有异议，认为收款收据没有银行流水单，不符合常规交易，对合同也有异议，合同上卖房是陕西富延房地产开发有限公司，落款又是清景苑小区，合同本身就自相矛盾；被告陕西富延房地产开发有限公司对被告王德玉提供的证据真实性和证明目的均无异议。原告对被告陕西富延房地产开发有限公司证据一（即：企业营业执照、证明信、法定代表人身份证复印件，证明答辩人有主体应诉资格）真实性和证明目的无异议。原告对被告陕西富延房地产开发有限公司的证据二（即:公司的委托书和工程承包协议书，证明1.富县富延房地产开发有限公司没有对“清景苑”小区的任何处置权。2.证明张先彬只是以个人名义承包了“清景苑”的建筑工程，自己并不是该小区的实际所有权人。）真实性无异议，证明目的有异议，认为出的委托书不符合法律法规；原告对被告陕西富延房地产开发有限公司证据三（即：公司变更登记审批表、公司权属转让协议，1.证明富县富延房地产开发有限公司于2016年9月9日变更法定代表人。2.证明公司权属关系转让之日以前的所有债务由原公司法人承担。）真实性无异议，证明目的有异议，认为公司法人变更之前，债务继续应由原公司承担；原告对被告陕西富延房地产开发有限公司证据四（即：另外我从房地产公司拿出其他两户的合同以及十户的收款收据，证明房子不是公司的，也不是张先彬个人的，同时印证王德玉的合同是真实的，此小区出售房子均是和王德玉同样的合同。）真实性和证明目的均有异议，和本案没有关系。被告王德玉对被告陕西富延房地产开发有限公司证据一、二、三、四均无异议。本院认为原告提供的证据能够反映本院依据生效判决书向被告陕西富延房地产开发有限公司执行以及原陕西富延房地产开发有限公司法定代表人自觉以公司3号楼4单元502房履行的事实，原告提供的证据符合真实性、合法性及关联性，本院予以采纳。本院认为被告王德玉持有与“清景苑”小区签订的购房合同以及借款凭证，但“清景苑”小区无售房资质且被告王德玉在本院查封该房前未取得房屋产权证，故对被告王德玉的证据不予采纳。本院认为被告陕西富延房地产开发有限公司提供的证据仅属公司内部管理的内容，对本院查封涉案房屋程序不能达到任何证明目的，故不予采纳其证据。本院认为，本院在2016年4月25日向被告陕西富延房地产开发有限公司执行己发生法律效力的(2014)洛川民初字第00842号民事判决书时，时任被告陕西富延房地产开发有限公司法定代表人张先彬向本院作出承诺及保证“同意用清景苑3号楼4单元501和502房产两套抵押，如不能清偿，可以用该房产抵偿债务”，本院遂于2016年4月25日作出(2015)洛川执字第00068-1号执行裁定书对上述房产査封，查封期限三年。本院遂于2019年3月26日作出(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书对上述房产继续査封，查封期限三年。2016年9月9日陕西富延房地产开发有限公司法定代表人张先彬变更为现任的王明芳。张先彬与王明芳在2016年9月1日股权转让前双方达成《工程款结算清单》，王明芳以清景苑小区2、3号楼十五套房作抵押给张先彬其中含有3号楼4单元502和501室两套房产（2号楼无4单元）。富县人民法院2017年9月22日作出（2017）陕0628民初655号民事判决书，在该判决审理及判决书中对十五套房顶抵140余万元的事实予以肯定。2019年9月2日延安市中级人民法院作出（2019）陕06执复18号裁定驳回陕西富延房地产开发有限公司的复议申请，维持本院（2019）执异4号执行裁定【即驳回陕西富延房地产开发有限公司要求撤销本院(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书的查封】。被告王德玉手持与清景苑小区签订购涉案房的合同向本院提出异议，本院2020年4月7日作出（2020）陕0629执异3号民事裁定书，裁定为：中止对清景苑小区3号楼4单元502室房屋的查封。根据以上事实及过程，本院认为：一、清景苑小区无售房资质，被告王德玉虽与其签订的合同真实，但王德玉还未取得该涉案房的所有权。二、该涉案房屋属被告陕西富延房地产开发有限公司法定代表人变更前被告公司经原法定代表人张先彬作为公司的债务向本院作出承诺后，本院才予以查封。三、被告陕西富延房地产开发有限公司在变更法定代表人时现法定代表人对该涉案房屋已交付给张先彬作为本公司债务的处理予以认可且在富县人民法院（2017）陕0628民初655号民事判决书中对事实予以肯定。综上所述，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。王德玉未取得该房的所有权不具有排他性，本院依据己发生法律效力的(2014)洛川民初字第00842号民事判決书执行对富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502室房屋的查封行为并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条（一）项之规定，判决如下：准许执行本院于2019年3月26日作出(2015)洛川执字第00068-2号执行裁定书，对被执行人陕西富延房地产开发有限公司富县南教场党校北清景苑小区3号楼4单元502室房屋的查封。案件受理费5610元，由被告王德玉、陕西富延房地产开发有限公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。本院（2020）陕0629执异3号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审  判  长   常忠民人民陪审员   白龙龙人民陪审员   孙丽娜                           二〇二〇年六月十五日                          书  记  员   宋晨阳            1