海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13096号   原告（反诉被告）：蒙元森，男，1990年5月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：4601021990********。   委托诉讼代理人：王小明，海南泽田律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符思程，海南泽田律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房******。统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：代小源，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）蒙元森与被告（反诉原告）海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒙元森的委托诉讼代理人符思程、被告（反诉原告）绿地公司的委托诉讼代理人胡景临、代小源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）蒙元森向本院提出诉讼请求：1.判令绿地公司向蒙元森支付延期交房违约金69437元；2.判令绿地公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月3日，蒙元森与绿地公司签订了位于海口市灵山西片区旧改项目A-41地块1#商住楼2单元5(层)504号房的《海口市商品房买卖合同》。该合同第八条约定绿地公司应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格。该合同第十一条又约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”上述合同签订后，蒙元森按照合同的约定缴纳了足额的购房款。但到了合同约定的房屋交付日期，绿地公司却一直迟迟不向蒙元森交付房屋，直至2019年8月3日才与蒙元森办理了交房手续。此时，距离合同所约定的交房日期，已经逾期了481天。综上所述，原、绿地公司之间签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效受法律保护。蒙元森已经按照合同的约定，缴纳了足额的购房款，那么绿地公司就应当按照合同的约定，按时向蒙元森交付房屋。绿地公司逾期向蒙元森交付房屋，已经违反了合同的约定，给蒙元森的利益造成了损害。为维护自己的合法权益，蒙元森特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持蒙元森的诉讼请求。   被告（反诉原告）绿地公司辩称，一、绿地公司未能按照约定日期交房的原因系拆迁因素、政府政策变化和市政配套设施等诸多无法割裂的因素导致。依据合同约定，绿地公司不应承担逾期交付的违约责任。根据合同附件七《本合同补充协议》第二条第五款约定，若：①发生政府政策变化、②因政府报批时间超过政府已公布的办事时限的、③因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的，出卖人不承担逾期交房责任，并且出卖人可以据此顺延交房时间。本案中，涉案房屋正由于政府政策变化因素、政府拆迁因素、市政配套设施原因混合导致，绿地公司依约不能承担违约责任。具体如下：1.涉案地块受政府拆迁问题影响，村民阻挠施工，导致停工且无法办理规划手续，是合同约定的免责事由。涉案地块系绿地公司通过公开拍卖取得，并支付了全额款项和完成了所有手续。依据政府出让土地合同相关条款约定：涉案地应当为净地且没有任何纠纷。但政府却未解决部分征地问题，导致绿地公司在施工过程中遭到众多村民不断阻挠，始终无法动工。村民阻扰施工的问题，其诉求对象是向政府提出某些诉求，非与绿地公司有任何权益纠纷。所以，该因素确为政府原因造成，非绿地公司所能提前预见或避免。村民阻扰施工影响到小区1号楼西侧围墙约35米不能封闭，25个停车位不能施工。由于上述影响，使得绿地公司在规划验收上无法通过该硬性指标。为此绿地公司曾申请海口市美兰区灵山改造指挥部（以下简称灵山改造指挥部）多次组织协调，仍难以复工。随着时间越来越紧迫，绿地公司再次向灵山改造指挥部提出申请，继续阐明该地块在8月30日前要交付，请灵山改造指挥部实施保护性施工。随后，海口市美兰区房屋征收局于2017年8月25日在涉案地块张贴《通告》，告知村民不得阻挠施工并采取相关保护措施。自此，直到2017年9月11日，在绿地公司的不断退让及灵山改造指挥部的共同努力下，涉案地块的政府征地遗留问题才终于被解决了。正是由于村民阻挠施工，导致2017年6-9月耽误了3个月时间无法施工。经指挥部协调，到2017年9月份才基本解决村民拆迁纠纷问题。因此，绿地公司受到村民阻扰的三个月时间是无法支配的，所以要扣减三个月的施工封闭期返还给绿地公司，即从2017年9月1日起算，计算至2017年12月1日的三个月时间应扣减，不得被认定为违约期间。2.海口质监站的验收程序发生了改变，增加了验收条件，是政府政策发生变化，应当给予绿地公司合理的施工期。绿地公司向“政府12345海口智慧联动平台”咨询关于质监站验收的程序，收到海口市住建局质监站工作人员的核实与短信答复，答复内容归结如下：在2016年前，因历史原因和政府部门的协调原因，为了加快进度，市质监站针对竣工验收合格的工程出具《工程质量监督意见》，该意见是对工程的验收组织形式、验收程序、执行标准是否符合法律法规规定的意见，此时验收不需要《规划核实意见书》。按照政府‘放管服’清理文件的要求，从2017年7月开始，市质监站不再出具《工程质量监督意见》，而是改成了不对外出示的《工程质量监督报告》用于内部申报竣工备案。实际上，《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》两者最大的差别就是2016年时期取得《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，而是2017年7月后，市质监站出具《工程质量监督报告》前，该项目还必须要取得规划部门出具的《规划核实意见书》。换言之，正是村民阻扰施工期间的2017年7月开始，海口质监站必须在建筑工程项目完成规划验收才进行质监验收，属于政府政策的重大变化，该变化发生在绿地公司与蒙元森签订合同之后，绿地公司无法提前预料，且变化又处在绿地公司被村民阻扰施工期间，绿地公司无法补救，按照《本合同补充协议》第二条第五款约定，绿地公司可以顺延交房。根据完成规划验收所需施工内容，绿地公司应当获得至少2个月的合理施工期，以应对政府政策改变后的验收，即从2017年12月2日顺延至2018年2月1日。唯有如此，方显公平公正。3、市政配套设施至今仍未完成造成迟延。久等之下，绿地公司出于情理，充分考虑蒙元森的焦急心理，不惜自费修建污水处理站。2014年4月18日，海口市规划局开会通过了海口市灵山区市政专项规划关于解决桂林洋片区的给水和污水衔接的问题。但由于政府仍未按规定完成污水处理工程，绿地公司于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进相关污水排放管网工程的建设。经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，表示该污水工程将于2016年4月份开工，2017年2月完工，并要求市水务局加快推进项目前期及建设工作，但截止至2019年5月25日，该工程仍未建设完成。根据合同约定，因市政配套设施原因导致交房延期的，绿地公司免责并可要求顺延。但是绿地公司在有权免责的情况下，仍勇于担当，为购房人的利益着想，不惜耗费巨资，自行修建污水处理站用以收集污水。使工程方可得以继续正常施工，完成规划验收，减少蒙元森等房时间上的损失，法院应予认真考察此点。二、合同约定的交房标准在政府政策改变下难以操作，应认定绿地公司实质履行的内容。绿地公司发出交房通知之时，房屋已符合实际交付标准，不存在逾期交房的违约行为。首先，根据《海口市建设工程质量安全监督站关于的回函》（海建质监综字【2019】12号）可知：2017年7月后，海口市建设工程质量安全监督站对监督的竣工验收工程项目，不再出具工程施工质量监督意见，而是向建设行政主管部门（备案机关）提交工程质量监督报告。该监督报告并不向项目参建各方出具。最直观的改变就是：1.《建筑工程质量监督报告》取代了《施工质量监督的意见》；2.《建筑工程质量监督报告》不向参建各方出具。从质监验收程序上看，《建筑工程质量监督报告》与《施工质量监督的意见》是完全不一样的。报告是行政机关的内部文件，作为政府政策改变后用于办理竣工验收备案手续的其中一项内部转达文件，绿地公司无法获得该文件，也无从知晓该文件。据此，虽然合同第八条双方一致选择了“3.经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件”，也有相关判例支持此约定，但机械适用会导致难以认定。因此，在上述政策变化的影响下，海口市规划局作出的《海口市建设工程规划核实意见书》是质监站作出《建筑工程质量监督报告》前最后一项公开的政府文件，能够到达当事人，也具有外部效力。其实质上，已确保涉案地取得《建筑工程质量监督报告》的必然性。其次，根据《建筑工程质量监督报告》载明涉案地的竣工验收时间为2017年12月20日，具体内容是：“初装饰工程质量合格，同意验收。经我站监督，海口市灵山西片区旧改片A-41地块项目初装饰工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合有关规定。”可知，涉案房屋在2017年12月20日已由质监站同意竣工验收，是达到合同约定的交房条件的实质要件。并且绿地公司也于2017年12月11日取得了勘查、设计、监理、施工等单位出具的工程竣工验收报告。在本案中，2017年12月7日的《海口市建设工程规划核实意见书》保证了获得《建筑工程质量监督报告》的充分性，又有2017年12月11日勘查、设计、监理、施工等单位验收通过，《建筑工程质量监督报告》也阐明了涉案工程竣工验收时间为2017年12月11日，且绿地公司也于2017年12月11日取得了勘查、设计、监理、施工等单位出具的工程竣工验收报告。如果只注重形式要件未重视实质要件，会存在事实认定错误。综上，在绿地公司2017年12月14日向蒙元森邮寄交房通知书之时，涉案房产已达到交付标准。蒙元森来收房时，涉案房屋亦已取得《规划核实意见书》并通过了勘查、设计、监理、施工等单位的验收，海口质监站也已向上级单位出具了《建筑工程建筑监督报告》。蒙元森因对房屋交付标准有不同意见坚持拒不收房，其责任应由其自行承担。三、蒙元森未依照合同约定支付购房款，绿地公司为保持双方的友好合作关系和节约司法资源，并未向蒙元森主张。依据合同第五条第3款“其他方式付款：买受人应于2017年4月3日前支付购房款（194370元），买受人应于2017年6月30日支付第二期房款330000元。而蒙元森于2017年4月25日才支付第一期购房款，第二期购房款于2017年9月16日才支付，严重超出约定付款时间。”依据合同第六条约定，蒙元森应当承担逾期付款的违约责任。综上所述，恳请法院依法驳回蒙元森全部诉讼请求，维护绿地公司合法权益。   被告（反诉原告）绿地公司向本院提出反诉请求：1.判令蒙元森向绿地公司支付逾期付款违约金14998.392元；2.判令反诉受理费由蒙元森承担。事实和理由：绿地公司与蒙元森于2017年4月3日签订了《海口市商品房买卖合同》。该合同第五条第三款约定了蒙元森应于2017年6月30日支付第二期房款500000元完成公积金贷款审批手续，并支付相应房款。而蒙元森于2017年9月10日才支付第二期房款，逾期72天。该合同第六条约定了逾期付款的违约责任：逾期90日内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行。按照上述合同约定，蒙元森应向绿地公司支付逾期付款违约金14998.392元（694370元×3/天×72天）。绿地公司为维护自己的合法权益而提起反诉，请法院依法判决，支持绿地公司所有诉讼请求。   原告（反诉被告）蒙元森针对反诉辩称，蒙元森已经按照合同约定在规定期限内完成了贷款审批手续，并且公积金中心网站所显示的放款时间也在合同所约定的日期之内。蒙元森不存在违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。蒙元森提交的《海口市商品房买卖合同》、银行转账单、发票、海南绿地城房屋交接书、贷款合同，绿地公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认。蒙元森提交的网页截图，虽然绿地公司对该证据的真实性、合法性、关联性提出异议，但是经本院在海南省公积金管理局网站上核对，该证据为真。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   绿地公司提交的《通告》《关于A-41地块（20#地块）次9路及围墙保护性施工的申请》《情况说明》、现场照片、《关于灵山旧改A-41（20#）地）地块延期情况说明》述证据拟证明被告自2017年6月至2017年9月期间因村民阻挠而延迟施工。这些证据中的《关于A-41地块（20#地块）次9路及围墙保护性施工的申请》《情况说明》《关于灵山旧改A-41（20#）地）地块延期情况说明》有原件核对据之间能相互映证，形成完整的证据链。因此，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。绿地公司提交的《海口市国土资源局关于注销国有土地使用证通告》，并无其他证据佐证该证据与本案有关，故本院对该证据的关联性不予确认。绿地公司提交的《海口市建设工程质量安全监督站关于的回函》《建筑工程质量监督报告》《工程竣工验收报告》《海口市建设工程质量安全监督站关于海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2#、3#商铺、4#商住楼工程施工质量监督的意见》、12345热线回复短信、《海口市建设工程规划核实意见书》《绿地海南绿地城项目交房通知书》、快递单、《海南绿地城房屋交接书》，均有原件核对。虽然蒙元森对上述证据中的部分证据提出异议，但是均未能证明其异议成立，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。绿地公司提交的12345热线回复短信虽然在本案中未提交原件核对，但是在原告谭围、王荣霞与被告绿地公司房屋买卖合同纠纷一案［（2019）琼0108民初13035号］中已出具原件核对，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。绿地公司提交的海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见表、关于污水站的政府处理请示报告，无原件核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。绿地公司提交的《海口市水务局关于海口市灵山片区旧改A-41地块项目排水竣工验收意见的批复》，有原件核对。蒙元森虽提出异议，但未能证明其异议成立，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。绿地公司提交的《海口市发展和改革委员会关于灵山镇海榆大道改造-国防光缆迁改工程预算的审核意见》《关于完成国防通讯光缆入地工作的函》《关于确认国防光缆路迁改工程进度的函》，无原件核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。绿地公司提交的交房手续办理单，没有蒙元森的签名确认，为绿地公司的单方制作。绿地公司亦未提交证据证明其在2017年12月30日通知了蒙元森交房。故本院对该证据的真实性不予确认。   绿地公司针对反诉提交的《海口市商品房买卖合同》，蒙元森对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。绿地公司提交的中国工商银行网上银行电子回单、海南绿地城缴款确认单，虽有原件核对，但上述证据为海南省住房公积金管理局向绿地公司付款的记录及绿地公司的内部记录，不能单独以该时间认定为蒙元森付款的时间，应当结合海南省公积金管理局同意向蒙元森发放贷款的时间综合判断。故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对绿地公司主张的蒙元森逾期付款的事实作综合认定。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年4月3日，原告（反诉被告）蒙元森（买受人）与被告（反诉原告）绿地公司（买受人）签订《海口市商品房买卖合同》。该合同主要约定：“买受人以每平方米8219.34元，总金额694370元的价格购买出卖人投资建设的海口市灵山镇的海南绿地城A-41地块1#商住楼2单元5层504房。买受人应于签订本合同前支付房款194370元，第二期房款500000元，买受人应当自本合同签署之日起60日内，即2017年6月30日前完成公积金贷款审批手续，并向出卖人支付相应房款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人须按合同总价的30%向出卖人支付违约金，出卖人可在买受人已付房价款中扣除，余额无息退还。买受人逾期付款超过90日后，出卖人亦可要求买受人继续履行合同，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，直至付清全部房价款之日……出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的；商品房达到交付使用条件后，出卖人应在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房同时达到进户条件；2.煤气管道在交房后60天达到进户条件；3.小区道路绿化在交房后90天达到交付区域使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.若因出卖人原因，则由出卖人于交房之日起90日内予以完善，买受人在此期间不追究出卖人的违约责任。2.若因国家法律法规或政府职能部门原因，则双方同意据实予以延期，出卖人无需承担任何责任……”蒙元森与绿地公司在上述合同的附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响……买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限……买受人确认本合同中所涉及的个人资料都真实、有效，出卖人可按此以书面方式向买受人送达任何文件、回复及其它任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达，若买受人变更地址须向出卖人提出书面通知，也以相同方式送达出卖人……若以挂号或特快专递邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将被视为已送达买受人，若以直接送达的方式送达，则以买受人签收时视为送达。如因买受人所填住所地不准确、无人签收或拒绝签收导致通知退还或由买受人住所地物业、门卫代为签收的，由买受人承担责任，并视为出卖人已经履行相关通知义务。”蒙元森在上述合同确认的通讯地址为“海南省琼海市加积镇振海路北方邨小区6号楼1单元604房”。在上述合同签订后，蒙元森向绿地公司支付了购房款共计694370元。2017年12月14日，绿地公司通过EMS快递方式向蒙元森邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，邮寄地址为海南省琼海市加积镇振海路北方邨小区6号楼1单元604房。该通知书通知蒙元森可办理涉案房屋的交付手续。蒙元森于2017年12月14日收到该上述交房通知书后未立即收房。2019年8月3日，蒙元森签署《海南绿地城房屋交接书》并收房。蒙元森认为绿地公司交付房屋不符合合同约定，构成违约，于2019年10月9日向本院起诉，遂成讼。绿地公司在诉讼过程中提起反诉，要求蒙元森支付逾期付款违约金。   另查明，2017年12月20日，经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，绿地公司取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。海口市建设工程质量安全监督站在上述报告中作出监督结论及意见：“根据我站对海口市灵山西片区旧改项目A-41地块工程的监督情况，同意初装饰工程竣工验收备案。”2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，绿地公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。2018年7月10日，海口市美兰区房屋征收局出具《情况说明》，其中记载“灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。”2019年4月18日，海口市住房和城乡建设局通过12345海口智慧联动平台答复称：“《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》两者对验收形式、验收程序、验收的执行标准的内容是没有差别的。按照政府“放管服”清理文件的要求，从2017年7月开始，市质监站不再出具没有法律法规明确规定需要的《工程质量监督意见》，而是根据《房屋和市政基础设施工程竣工验收规定》，对监督竣工验收的工程出具《工程质量监督报告》。2016年前，工程竣工验收后取得的《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，2017年7月后，市质监站出具《工程质量监督报告》前，项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。”   再查明，蒙元森就涉案房屋分别于2017年3月11日、2017年3月25日向绿地公司支付了20000元、174370元，共计194370元。2017年6月19日，蒙元森（借款人、抵押人）、绿地公司（阶段性保证人）与中国工商银行股份有限公司海口海甸支行（贷款人）签订了合同编码为01012017060201的住房公积金（委托贷款）借款合同，贷款金额为500000元。根据海南省住房公积金管理局网站显示，编码为01012017060201的借款合同项下的贷款500000元于2017年6月22日放款。2017年9月4日，海南省住房公积金管理局将上述500000元转账支付给绿地公司。   本院认为，一、关于绿地公司是否应向蒙元森支付逾期交房违约金的问题。   蒙元森与绿地公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，绿地公司应当于2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付原告使用。同时双方约定在双方进行验收交接时，绿地公司应当向蒙元森出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，蒙元森有权拒绝交接，蒙元森拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知原告办理交房手续。合同签订后，蒙元森依约向绿地公司支付了全部购房款。但是绿地公司于2017年12月14日才向原告邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》。绿地公司存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。被告虽于2017年12月14日向原告邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市建设工程质量安全监督站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日，可知绿地公司在向蒙元森发出通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为绿地公司已履行交房义务的行为。绿地公司未提交证据证明其在具备合同约定的交付条件后再次通知了蒙元森办理交房手续。而蒙元森于2019年8月3日才收房。因此，本院认定绿地公司应向蒙元森承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年8月3日。   《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况……”绿地公司抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非绿地公司自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，绿地公司的上述抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。   综上，被告自2017年8月31日至2019年8月3日期间（703天）存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，逾期天数共计613天（703天－90天）。按照《海口市商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法，绿地公司向蒙元森支付的逾期交房违约金为200326元（694370元×3×90天+694370元×5%00×523天）。因双方在《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中已约定违约责任以该房屋合同总价10%为限，即以69437元（694370元×10%）为限，故以《海口市商品房买卖合同》约定的违约金计算方法所计算的违约金已超过补充协议中的特别约定，绿地公司向蒙元森支付的违约金应明确为69437元。因此，蒙元森请求绿地公司支付逾期交房违约金69437元，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。   二、关于蒙元森是否应向绿地公司支付逾期付款违约金的问题。   根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的第一期房款194370元应于2017年4月3日前支付，第二期房款500000元应在2017年6月30日前完成公积金贷款审批手续，并向绿地公司支付相应房款。蒙元森在2017年3月25日时已付清第一期房款194370元。第二期房款500000元经海南省住房公积金管理局审批于2017年6月22日放款，已经依约在2017年6月30日前完成公积金贷款审批手续。虽然海南省住房公积金管理局于2017年9月4日才将500000元转账支付给绿地公司，但是该付款时间并非因蒙元森的原因而迟延，且双方的合同中仅明确了公积金贷款审批手续的完成时间，未明确约定付款时间。因此，绿地公司主张蒙元森逾期付款，无事实根据，本院不予认定。绿地公司请求蒙元森支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）海口绿地鸿翔置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蒙元森支付逾期交房违约金69437元；   二、驳回被告（反诉原告）海口绿地鸿翔置业有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1535.93元［原告（反诉被告）蒙元森已预交］，反诉案件受理费87.48元［被告（反诉原告）海口绿地鸿翔置业有限公司已预交］，均由被告（反诉原告）海口绿地鸿翔置业有限公司担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审判长 郑 薇   人民陪审员 吴崎霞   人民陪审员 黄亚六     二〇二〇年六月十日   书记员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。