安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2353号 上诉人（原审原告）：余楠楠，女，1992年8月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳巨川房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路**巨川*C**中央国际广场****，统一社会信用代码91341200786508761U。 法定代表人：韦士杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钮成浩，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：阜阳金宝汇商业投资管理有限公司，住所，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路**巨川*C**中央国际广场****社会信用代码913412007964097082。 法定代表人：韦飞华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者。 原审第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司，住所地安徽，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处颍州南路**用代码91341200705084363Q。 法定代表人：张勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玲，安徽坤慧律师事务所律师。 上诉人余楠楠因与被上诉人阜阳巨川房地产开发有限公司（以下简称巨川房地产公司）、阜阳金宝汇商业投资管理有限公司（以下简称金宝汇商业投资公司）、原审第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司（以下简称颍淮农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余楠楠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司负担。事实与理由：巨川房地产公司逾期交房且在其催告后三个月内仍未交付符合交付条件的房屋，已构成根本违约，符合法定解除条件，又因巨川房地产公司的原因导致其无法办理房产证，逾期办证期满已超过一年期限，构成根本违约，亦符合法定解除条件，涉案《阜阳市商品房买卖合同》依法应予解除；合同约定违约金条款较低，应适当增加违约金赔偿标准；巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司用章混乱，人格混同，两公司有利害关系，应共同承担不利后果。 巨川房地产公司辩称：涉案委托经营管理协议约定余楠楠享受到十年的租金补偿的同时，将其购买的的商铺委托给金宝汇商业投资公司经营管理，起止时间从交房时计算，巨川房地产公司在将房屋交给金宝汇商业投资公司时，视为将涉案房屋交给余楠楠，已经完成交付义务。涉案房屋已于2017年8月9日经竣工验收合格，根据《安徽省高级人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条规定，其公司在一审中已提供工程竣工验收报告、规划及消防等部门出具的认可性意见，符合交付条件，余楠楠主张涉案房屋未交付依据不足；逾期办证的违约责任是其公司按日向买受人支付违约金，涉案房屋已经验收合格，逾期办证是因为诉讼案件，不存在办证不能的情形，委托经营协议也约定了合同为不可撤销合同，余楠楠无合同解除权；余楠楠未举证其因逾期办证造成的损失，不符合调整违约金的情形；余楠楠主张巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司为关联公司缺乏证据支持。 金宝汇商业投资公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 颍淮农商行述称：涉案房屋已经实际交付，不具备解除条件；本案具备解除银行贷款合同的条件，不能直接解除贷款合同；无论涉案商品房买卖合同是否解除，余楠楠均应向其行履行还款义务，其行对余楠楠的抵押房屋享有优先受偿权。 余楠楠一审诉讼请求：1.判令解除余楠楠与巨川房地产公司于2016年9月30日签订的三份《阜阳市商品房买卖合同》及《补充协议》。2.判令解除余楠楠与第三人颍淮农商行签订的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》；3.判令巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司立即返还余楠楠已付款项209000元及利息（自2016年11月30日起至返还款项时止，按银行同期贷款利率四倍计算）。4.判令巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司返还余楠楠自2016年11月30日起向第三人颍淮农商行支付的贷款本金206000元，并赔偿余楠楠自2016年11月30日起已向第三人颍淮农商行支付的贷款利息；判令5.巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司赔偿逾期违约金、解除合同所致损失等共计10万元（暂计算至起诉之日）。6.本案诉讼费用、保全费等实现债权的费用由巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司负担。 一审法院审理查明：2016年8月31日，余楠楠向巨川房地产公司缴纳金宝汇商铺3Ｂ014、3Ｃ174、3Ｃ177首付款46240元、116155元、46605元，金额为209000元。2016年9月30日，余楠楠与巨川房地产公司巨川房地产公司签订三份《阜阳市商品房买卖合同》、补充协议（合同编号：ＦＹ2016102181、ＦＹ2016102183、ＦＹ2016102187）。约定：巨川公司将其开发的位于安徽省阜阳市颍州区建筑面积分别为23.99平方米、7.43平方米、7.43平方米，共计38.85平方米的三套商铺出售给余楠楠，价格分别为人民币232155元、91605元、91240元，总价格为人民币415000元，余楠楠于合同签订时已支付商铺首付款合计人民币209000元，余款206000元由余楠楠向第三人颍淮农商行申请贷款。合同中对房屋交付期限及条件进行约定：巨川房地产公司应当于2017年2月28日前，将验收合格的房屋交付给余楠楠使用，如因合同规定的特殊情况未按约定期限交房，逾期超过60日出卖人每天按购房款的万分之零点一向买受人支付违约金，该部分违约金总额不得超过总购房款的百分之一。对房屋登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。补充协议中对买受人支付方式等进行补充约定并约定买受人确认在签订商品房买卖合同和本协议前完全理解并自愿签署。2016年9月1日，余楠楠与金宝汇商业投资公司签订三份金宝汇Ｂ区商铺委托经营管理协议。该协议约定余楠楠为甲方、金宝汇商业投资公司为乙方、巨川房地产公司为丙方，为保障巨川金宝汇广场的统一经营管理条件不变，保障甲方所购商铺在获取较高收益同时稳定升值，甲方将所购位于巨川金宝汇广场巨川金宝汇广场Ｂ地块二十九层局部四层3Ｂ014、3Ｃ174、3Ｃ177室铺位委托给乙方统一经营管理。经营管理的起始时间从交房之日起计算，期限10年，双方对乙方经营管理期间承担的权益及负担的费用进行相应约定。甲、乙、丙三方约定三方权利与义务1、甲方享受现行商品房买卖合同上的价格做如下约定：（1）工程交房时间为2017年2月28日，使用权、经营权、收益权、管理权、出租权等移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，即为2027年2月28日；（2）委托经营期间乙、丙方不再以任何形式给与甲方补偿或收益。甲方保证乙方拥有本协议所约定的各项权益，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将该商铺出售、出租、抵押或设定其他任何权利，如需转让、抵押、担保，应提前30日向乙方提交书面申请，待书面同意后方可实行，否则视为无效。甲方在委托期间将所有权变更给他人，须保证受让方接受并承诺继续履行委托经营管理协议。因托管商铺所有权变更影响乙方权利，或受让方不同意继续履行本合同，视为甲方违约，须一次性支付该铺位总价款50%违约金给乙方，并承担由此所产生的损失。委托经营期间，甲方不得以任何形式干扰乙方及使用人对该商铺的经营管理。本合同为不可撤销的委托合同，甲、乙、丙三方均无权中止或解除本合同。甲乙双方并就委托经营管理期满后的权益进行了约定。2016年11月30日，余楠楠与第三人签订《住房按揭借款抵押合同》约定贷款206000元，期限一百二十个月，借款人应将借款用于购置阜阳市颍州区颍州南路99号巨川金宝汇广场Ｂ地块二十九层局部四层3Ｂ014、3Ｃ174、3Ｃ177室商铺，该贷款资金已划入巨川房地产公司银行账户。2019年5月25日、5月31日，余楠楠以邮政快递方式向巨川房地产公司发出催告函，该函主要内容为余楠楠已按合同约定交付全部购房款，巨川房地产公司未按约定将房屋交付给余楠楠，要求巨川房地产公司见函后尽快将房屋交付给余楠楠。该份邮政快递投递状态为邮件妥投，他人收。现余楠楠以巨川房地产公司未按约交房办证已构成违约为由要求判如所请，双方因而成讼。 一审另查明，2016年同时期、同地段、同类条件下案涉商铺所签约的定金合同单价为每平方4万多元，案涉房屋竣工验收日期为2017年8月9日，金宝汇商业投资公司对同类案涉房屋进行统一招商并实际经营管理至今。2019年1月，巨川房地产公司与同期商品房部分购买者就逾期办证事宜达成协议，协议约定按商品房买卖合同约定的时间、标准支付逾期办证违约金。 一审法院认为，余楠楠与巨川房地产公司签订的商品房买卖合同、补充协议及金宝汇B区商铺委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。余楠楠如约履行付款义务，巨川房地产公司应依约交付房屋及办理房屋所有权登记。本案中争议焦点为案涉房屋是否具备解除的条件，首先就逾期交房问题，余楠楠在与巨川房地产公司签订商品房买卖合同当日与金宝汇投资管理公司签订为期十年的商铺委托经营管理协议，综合同期同类房屋签约定金合同约定的房屋价款与商品房买卖合同约定的价款和余楠楠实际交付的购房款来看，委托经营管理期间的十年租金收益已经从购房款中折抵转换为余楠楠购房款的优惠，委托经营管理协议上明确约定交房时间为2017年2月28日，使用权、经营权等各项权利移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，余楠楠已享有从2017年2月28日起顺延十年的租金收益；金宝汇在实际行使经营管理权时并未对是否逾期交房及所交付使用的房屋是否合格持异议，即使巨川房地产公司逾期交房也不影响余楠楠享有的权益，且本案诉争房屋已竣工验收合格，具备交付条件，故余楠楠以巨川房地产公司未按合同交付方式进行查验，办理交接手续并逾期交房为由主张解除案涉商品房买卖合同及协议于法无据。其次，就逾期办证问题，双方签订的商品房买卖合同约定：未在商品房交付之日起360内办讫房屋所有权登记的，有两种方式处理：（1）买受人有权解除合同。（2）自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。双方选择按照以上第二种方式处理。且余楠楠与金宝汇投资管理公司签订的委托经营管理协议中约定了该合同不可撤销性的限制条款，并未违反法律禁止性规定，委托经营管理协议和余楠楠与巨川房地产公司签订的商品房买卖合同标的物相互关联，基于约定优于法定原则，该约定排除任意解除权的适用，对双方当事人具有法律约束力，当事人不得再随意解除合同。余楠楠以逾期办证为由主张解除合同，亦无依据。再次，合同法定解除权的主张主要基于合同的目的不能实现，商铺的购买在于投资价值，本案中余楠楠所购商铺的投资价值已经在购买价格中得以体现，其权益并未受损。余楠楠所发催告函中的内容与事实不符。综上，余楠楠并无相应的解除权，其催告函不能发生合同解除的法律效果。余楠楠主张解除商品房买卖合同及协议，证据不足，不予支持。余楠楠主张巨川房地产公司与金宝汇投资管理公司人格混同，证据不足。关于余楠楠主张巨川房地产公司支付逾期违约金的问题，本案中余楠楠未明确主张逾期办证违约金约定较低，也未就约定违约金低于造成的损失提供相关证据，按照商品房买卖合同约定巨川房地产公司逾期办证应承担违约责任，双方约定办证时间为“商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金”，按照该约定巨川房地产公司应从2018年2月23日起至取得房屋所有权登记之日止以已付购房款209000元为基数按日万分之0.1计算支付给余楠楠逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳巨川房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付余楠楠逾期办证违约金1183元（该款计算方式：209000元×万分之0.1×566天，暂从2018年2月23日起算至起诉之日止，以后违约金另行计算）；二、驳回余楠楠的其他诉讼请求。案件受理费8950元，减半收取4475元，财产保全费2065元，合计6540元。由余楠楠负担6440元，阜阳巨川房地产开发有限公司负担100元。 二审中，余楠楠向本院提交巨川房地产公司的声明及承诺书影印件一份，证明巨川房地产公司认可逾期办证并自愿承担违约责任，同时承诺最后的办证期限为2019年12月23日，如仍逾期，同意给业主退房。 巨川房地产公司的质证意见：该证据不属于二审新证据，该证据为影印件，对其真实性、合法性及关联性均有异议。 金宝汇商业投资公司的质证意见同巨川房地产公司的意见。 颍淮农商行的质证意见同巨川房地产公司的意见。 本院认证意见：该证据为影印件，真实性无法核实，本院不予认定。 巨川房地产公司向本院提交阜阳市城乡建设局说明一份（庭后向本院提交原件核实），证明涉案房屋已于2017年8月9日验收合格，现正在协调办证，不存在无法办证的情况。 余楠楠质证意见：该证据为复印件，真实性无法核实，不能否定逾期办证的事实。 金宝汇商业投资公司对该证据无异议。 本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，但该证据的内容不能反映办证事宜，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案商品房买卖合同是否应当解除；一审判决认定的违约金数额是否适当；金宝汇商业投资公司是否应当承担责任。 本院认为：一、关于涉案商品房买卖合同是否应当解除。涉案《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》系本案双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。商品房买卖合同约定交房时间为2017年2月28日，委托经营管理协议再次对该交房时间予以明确，同时约定涉案房屋的使用权、经营权等各项权利的委托移交以及经营管理期限为在此交房时间的基础上顺延10年，而且综合定金合同、商品房买卖合同、余楠楠实际支付的购房款以及当事人的陈述，余楠楠已享有相应的租期内的租金收益，巨川房地产公司称已按委托经营管理协议将涉案房屋交给金宝汇商业投资公司，金宝汇商业投资公司房屋的移交时间无异议，故涉案房屋已按约定交付给余楠楠。就涉案房屋是否符合交付条件，巨川房地产公司在一审中举证的工程竣工验收报告、质量合格文件及消防等相关部门出具的认可性意见证明涉案房屋已于2017年8月9日竣工验收合格，并符合交付条件。故余楠楠上诉称巨川房地产公司逾期交房已构成根本违约，要求解除合同的理由不能成立。就逾期办证责任问题，涉案商品房买卖合同明确约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由巨川房地产公司向余楠楠支付违约金，并未约定余楠楠有权解除合同。该约定为双方当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条虽然规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该条规定的侧重点在于无法办理房屋所有权登记，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。本案中，涉案房屋已符合交付条件，虽存在逾期办证情形，但并非办证不能，且余楠楠购买商铺的目的在于投资经营收益，涉案房屋已按照双方签订的经营管理协议投入使用，余楠楠已实际获得相应的房租收益，亦不存在合同目的不能实现的情形，故余楠楠以逾期办证为由主张解除合同，没有法律依据。综上，余楠楠上诉主张解除涉案商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于违约金的赔偿标准。涉案商品房买卖合同对逾期办证违约金的计算标进行了明确的约定，余楠楠主张约定的赔偿标准过低，应予调整，但余楠楠未能举证证明其因逾期办证造成的具体损失，且其已经从约定的交房时间起享受租金收益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七、二十八条的规定，余楠楠要求调整违约金的理由缺乏相应的证据，本院不支持。 三、关于金宝汇商业投资公司是否应承担责任。余楠楠未提供充分、有效的证据证明巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司之间存在人员、业务、财务等方面交叉或混同，丧失独立人格，损害其合法利益，故余楠楠上诉称巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司构成人格混同，两公司应共同承担责任的理由缺乏证据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8950元，由余楠楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  刘 伟 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。