河北省沧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0921民初1555号 原告（反诉被告）：河北茉茉文化传播有限公司。 住所地：河北省沧州市运河区御河西路。 统一社会信用代码：91130921MA09RFCT7F。 法定代表人：唐丹，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐怀树。 委托诉讼代理人：高亮，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京旭弘旺业房地产开发有限公司。 住所地：北京市丰台区马家堡东路****楼**921。 统一社会信用代码：91110106697734572C。 法定代表人：李文军，系公司总经理。 委托诉讼代理人：霍伟。 委托诉讼代理人：王敏，河北腾讯律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北茉茉文化传播有限公司（以下简称：“茉茉公司”）与被告（反诉原告）北京旭弘旺业房地产开发有限公司（以下简称：“旭弘旺业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，被告旭弘旺业公司于2019年6月21日对原告茉茉公司提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）茉茉公司的委托诉讼代理人徐怀树、高亮，被告（反诉原告）旭弘旺业公司的委托诉讼代理人霍伟、王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告茉茉公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告退还原告交纳的全部房屋租金208290元；3、请求法院判令被告返还原告交纳的房屋租赁押金11571.66元；4、请求法院判令被告赔偿原告装修费用187220元。事实和理由：2017年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告（乙方）承租被告（甲方）位于沧州市平方米的房屋，承租期限自2017年6月11日至2022年6月10日，第一年租金为138860元，第二年租金为138860元……，第五年租金为174924元。该合同第七条约定：在租赁期内，由于一方原因造成本合同不能履行时，违约方应向守约方支付违约金，违约金按违约月租金的100%收取。该合同第九条约定：本合同在履行过程中如发生争议，甲乙双方可协商解决，协商不成时任何一方可向本合同履行地人民法院起诉。该《房屋租赁合同》签订后，原告按约定交纳房屋租金和物业费等各项费用，紧接着进行房屋装修持续到2018年4月8日装修完毕开业。在房屋装修过程中装修工人和原告都发现房屋顶部多处漏水、渗水，原告多次找被告维修，被告承诺一定尽快维修好，但迟迟无法维护好。另外，被告租赁的Ｂ1701室是旭弘大厦的顶楼，在原告租赁该房屋后，被告在未告知原告的情况下，在Ｂ1701室的顶部进行违法房屋搭建，以作为食堂使用。被告在违法搭建过程中，将Ｂ1701室（大厦）顶部的防水严重破坏多处未修缮，导致原告在2018年4月8日开业后赶上北方的雨季，室内大面积漏水（比装修过程中的漏水更加严重），而且根本无法修复；另外，原告经营的是高端的婚纱摄影、企业形象策划、美术图案设计服务等项目，需要宁静、干净的办公环境，但是因为被告在Ｂ1701室的顶部进行长达数月的违建活动，导致原告的员工在楼顶极度嘈杂的施工声音中无法正常办公，也无法正常接待客户；此外，长达数月的违建建材都从Ｂ1701的门口电梯运送到大厦顶部，造成Ｂ1701的楼道满是灰尘、建筑材料垃圾，导致原告经营的高端公司根本无法正常经营。故依据合同第七条依法提起诉讼，望支持诉求。 被告旭弘旺业公司辩称，原告所述不符合事实，被告不存在违约行为，原告主张解除合同是由于其个人经营不善的原因。1、被告同意解除双方的租赁合同；2、双方的租赁合同已实际履行，原告也实际使用租赁房屋不存在退还租金的理由；3、由于原告尚欠被告租金、物业费、取暖费、制冷费、其押金以抵扣相关费用故被告不用返还；4、双方合同约定在合同期满后被告不承担原告自建及装修所产生的任何费用，另外在原告搬离时已将其装修全部拆除没有理由由被告承担原告已经拆除搬走的装修。 被告旭弘旺业公司在本案诉讼过程中提出反诉请求：1、请求判令被告支付原告拖欠的房租73351元（计算截止至2019年6月20日）；2、请求判令被告支付原告拖欠的物业费12639元（计算截止至2019年6月20日）；3、请求判令被告支付原告拖欠的取暖费25109元及制冷费11064元（计算截止至2019年6月20日）；4、请求判令被告支付原告因拖欠房租产生的滞纳金164845.7元及违约金11571元（计算截止至2019年6月20日）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告（乙方）承租原告（甲方）位于沧州市共计380.44平方米的房屋，承租期限自2017年6月11日至2022年6月10日，第一年租金为138860元，第二年租金为138860元……，第五年租金为174924元。该合同第七条约定:在租赁期内，由于一方原因造成本合同不能履行时，违约方应向守约方支付违约金，违约金按违约月租金的100%收取。同时该条第二项明确规定被告逾期交纳租金的，除及时补交外，应向甲方交纳滞纳金，滞纳金的计算方法为：滞纳金＝逾期天数＊当年租金＊1%。累计拖欠一个月租金的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。一切损失由乙方自负。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋，但是被告频繁存在拖欠租金、物业费、取暖费、制冷费等费用的情况。被告的行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，特提起反诉，请贵院查清事实，判如所请。 原告茉茉公司对被告旭弘旺业公司提出的反诉辩称：我方不存在任何违约行为也不存在拖欠物业费等费用。在2018年2月1日被告公司为我公司出具了一张物业费、房租等对账单该单据显示自我公司在2018年2月1日搬离租赁场地后我公司并不拖欠任何费用相反被告公司在对账单中尚欠我公司部分费用，所以请求判决驳回反诉原告的请求。 原告（反诉被告）为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 一、房屋租赁合同。 二、照片两张。 以上两组证据证明2018年12月1日我公司员工唐怀树亲自找到被告公司物业经理霍伟，当面向其交付了解除合同告知书，该告知书是我们在2019年2月1日搬离前的提前两个月进行的告知，告知内容就是房屋长期漏水，无法修复，造成我公司严重损失，无法正常经营所以解除租赁业务，照片中也拍摄到了霍伟本人在场。 三、屋顶漏水照片十四张、证人证言，证实房屋长期漏水无法修缮，被告公司和我公司装修同步进行的钢结构的建设导致电梯无法正常使用装修材料无法运到十七楼从而导致装修工期由两个月变成了八九个月，也能证明我公司营业后仍长期漏水无法修好。 四、旭泓大厦楼顶数千平米违建钢结构的原景照片七张、违建钢结构内数百人就餐的视频一段，证明违建钢结构用于了整栋楼的食堂。 五、我公司装修完毕室内所有婚纱礼服摄影设备以及办公家具摆设完毕的实景照片十一张、公司营业后拍摄的一段装修完毕的宣传片一段，证明我公司因装修花费了巨大的数额且从办公环境和视频内容能够证明我公司经营的是高端婚纱摄影摄像业务，而该业务是需要干净整洁宁静的办公环境这也是我公司租赁十七楼顶楼的原因。但是因为楼顶数千平米食堂的违法建筑导致了我公司的原租赁目的以及办公环境根本无法实现和使用。 六、被告为我公司在2018年2月1日出具的物业对账单能够证明被告收我们公司的押金11571元所以主张第三项诉求。 七、我公司与包工头张磊的装修合同一份，显示装修期是两个月但实际装修期是九个月左右都是因为漏水原因和被告违建钢结构导致的工期无法正常完工。 八、装修明细单一张，证明所有的装修费用总计187220元。 九、在2018年8、9月份我公司的屋顶又产生了严重的漏水由被告维修水的师傅进行现场维修的视频一段，证明地面漏了非常多的水且将我公司的办公电脑和办公桌都淋湿了。 十、视频一段证明被告公司违规将两部电梯中的一部进行改造直接通到了楼顶。 十一、提交电表使用卡两张和水表使用卡一张证明租赁行为的延续性。另外结合证据1计算出截至到2019年2月1日我公司共交纳208290元房屋租金。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证如下： 一、对证据一真实性没有异议。 二、对证据二不认可，我方经过和被告公司人员核实该两张照片，照片不具有真实性，原告方没有告知过被告解除合同的相关事项，且该告知书均为其单方书写不能证实双方当时已经就合同的解除事宜达成一致。 三、对证据三真实性、合法性、关联性均不认可，所有照片中均不能显示拍摄的时间以及拍摄的地点，不能证实是本案涉及的房屋的照片，照片中也不能证实存在房屋漏水以及漏水的部位。 四、对证据四，通过庭上在原告代理人手机上查看就餐视频我方认为三性均有异议，不能证实为原告租住楼顶食堂的视频，也不能证实其无法使用租赁房屋的事实，原景照片真实性没有异议，但是对其关联性和证明目的有异议不能证实原告所称的存在违建情况。 五、对证据五，通过庭前查看原告代理人手机视频对真实性没有异议，但是该证据同时证实原告已经实际占有使用租赁房屋不存在返还租金的情形。 六、对证据六的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据没有被告公司的印章或相关出具人的签字，无法证实其证明目的。 七、对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。装修合同的甲方为原告方签订日期为2017年6月6日即使该合同为真实签订那么当时甲方公司还没有成立明显该合同为事后伪造且合同当中约定了装修期间为两个月出现拖延工期及质量问题导致原告方损失均由该合同签订乙方承担其装修延期及质量问题与本案的被告（反诉原告）无关。 八、对证据八三性均不认可，无法证实该装修明细单是对租赁房屋的装修明细。 九、对证据九三性不认可，且该证据当中无法显示拍摄地点就是本案租赁房屋也没有相关的时间显示同时该证据无法证实其漏水的具体原因是由于被告造成的。 十、对证据十不认可，通过庭前查看原告代理人的手机中的视频该证据只能显示拍摄人正在爬楼无法证实与本案的关联性也没有办法证实其证明目的。 十一、对证据十一的真实性没有异议，该证据同时能够显示原告至今未向被告上交该三张使用卡不能证实到2019年2月1日双方已经解除合同。 被告（反诉原告）为证实其主张，向本庭提交证据如下： 一、房屋租赁合同，证明租赁期限、租金以及租金的交纳方式，同时约定了原告方在租赁期满后不能向被告主张装修费用且不能进行破坏性拆除。 二、照片十张、视频一份，证实不存在原告所称的漏水情形，同时证实原告在搬离租赁房屋时将装修全部拆除且进行破坏性拆除包括照明灯、电箱、开关、插座、大门。 三、物业公司出具的证明，证明被告（反诉原告）有权向被告收取相关费用。 四、同一大厦其他业主的取暖费、制冷费以及物业费的发票原件各一张，证实取暖费的是每平米每季（是四个月）标准是含税金额是33元，制冷费每平米每季（四个月）含税金额是22元，物业费是每月每平米3.6元含税。该证据证实原告方应向被告缴纳的相关费用的计算标准。同时提交一份反诉状当中反诉请求相关费用的清单一份（详见清单）证实租金制冷费、取暖费、以及滞纳金的计算方式及计算数额。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据质证如下： 一、证据一的真实性没有异议，但反诉方的证明目的属于理解偏差，合同约定的是租赁期满后不能主张装修费用但本案是租赁期未满，且反诉方存在根本违约导致不能正常使用租赁物，存在此种情况下法律规定我方可以主张装修的损失。 二、对证据二的真实性予以认可，其反映的内容与我方提交的数十张照片和视频反映的场地内容一致，所以也能推断出我方提交的漏水照片和漏水视频都是真实存在的，而被告质证时不承认真实性显然属于互相矛盾，另外我们租赁场地的漏水是经常性漏水，但不是每一分钟都漏水，所以反诉方录一段晴天时屋顶未漏水的视频也不能否认我方提交漏水视频的真实性，通过证人出庭以及我方和证人签订的装修合同能够证明装修内容不包括开关、灯具、以及线缆等费用也不包括门的费用所以我方拆走以上物品并不影响实际产生的187000余元的装修费用。 三、对证据三、四不认可，不能证明我公司拖欠相关的物业费用。而我公司在本诉中提交的物业公司在2019年2月1日的对账单显示我公司交纳的两万元现金，另外曾经交纳押金11571元，而且上面的物业费明细明确写道截止到2019年2月1日，另外取暖费物业会计也写明没有使用，证明我公司并没有出现拖欠费用的情节。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年6月8日签订房屋租赁合同，合同约定承租期限自2017年6月11日至2022年6月10日共计五年，约定租金为第一年138860元、第二年138860元、第三年149969元、第四年161967元、第五年174924元。 原告于2019年6月11日诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。 原告（反诉被告）于2019年5月9日申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，沧州市科技检验鉴定研究所于2019年12月23日出具终止鉴定通知书，终止原因为：“由于照片是由河北茉茉文化传播有限公司提供，北京旭弘旺业房地产开发有限公司对照片的真实性存在异议，致使鉴定工作无法实施，故本所终止鉴定。”原告（反诉被告）于2019年7月31日申请对房屋的装饰装修造价进行鉴定，河北欣达凯宏工程管理有限公司于2019年12月2日出具终止鉴定函，终止原因为委托人提供的证据材料未达到鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告（反诉被告）主张房屋漏水，并以此要求解除合同，本院认为，原告提交的照片被告不予认可，且被告提交的照片不存在漏水的情况，仅根据照片和证人证言无法确定房屋存在漏水情况。庭审中，原告（反诉被告）再次申请对房屋进行鉴定装修装饰造价及房屋漏水原因进行鉴定，本院认为，原告（反诉被告）在开庭前曾申请过房屋进行鉴定装修装饰造价及房屋漏水原因进行鉴定，两次鉴定均被终止，庭审中，原告（反诉被告）虽再次申请鉴定，但无法提供新的鉴定材料，故对于原告（反诉被告）的鉴定申请，本院予以驳回。综上，原告（反诉被告）提交的证据无法证明房屋存在漏水情形，原告（反诉被告）应当承担举证不能的法律后果，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）拖欠房租及物业费、取暖费、制冷费的清单是原告自己单方出具的，其他业主的交费发票与本案没有关联性，故对于被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）河北茉茉文化传播有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）北京旭弘旺业房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费3703元，由原告（反诉被告）负担。反诉案件受理费2890元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 长  周宝康 人民陪审员  于和才 人民陪审员  史坤峰 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  田亚伟