广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初2229号 原告：谭丽鸿，女，1989年8月5日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：严奇卉，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楚慧，广西广合律师事务所实习律师。 被告：林铿，男，1993年6月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 第三人：广西麟航投资有限公司，住所：南宁市西乡塘区安阳路11号盛天时代1号楼2号楼1003号，统一社会信用代码：91450107MA5MRX2B62。 法定代表人：陈彬，总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，1988年10月29日出生，广西麟航投资有限公司法务经理，住南宁市青秀区。 第三人：中国银行股份有限公司南宁市邕城支行，住所：南宁市青秀区古城路15号营业大楼，统一社会信用代码：9145010370874112XE。 负责人：赵志坚，行长。 委托诉讼代理人：龙俊，男，1987年12月30日出生，中国银行股份有限公司南宁市邕城支行员工。 委托诉讼代理人：全甲君，男，1984年5月23日出生，中国银行股份有限公司南宁市邕城支行员工。 第三人：梁巍，女，1962年2月23日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 第三人：李四钊，女，1966年4月3日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 原告谭丽鸿与被告林铿、第三人广西麟航投资有限公司（以下简称麟航公司）、中国银行股份有限公司南宁市邕城支行（以下简称中国银行邕城支行）、梁巍、李四钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严奇卉，第三人麟航公司的委托诉讼代理人秦娜，第三人中国银行邕城支行的委托诉讼代理人龙俊、全甲君，第三人梁巍、李四钊到庭参加诉讼。被告林铿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭丽鸿向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行与原告于2019年1月7日签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：ＮＮ0015886）；二、被告于判决生效之日起十日内协助原告办理位于南宁市的产权过户手续，将该房产过户至原告名下；三、被告向原告支付违约金（违约金计算：以房屋成交价88万元为基数，自2019年8月23日起按照每日万分之四计至涉案房屋过户至原告名下时止）；四、被告向原告支付律师费损失3万元；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年1月6日，原告通过支付宝转账给被告3万元作为购房定金。2019年1月7日，原告与被告签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告将位于南宁市出售给原告；建筑面积86.28平方米；房屋转让款88万元，交付标准为空房毛坯，买卖双方确认权属现状为按揭办证阶段中，双方同意待被告办理产权证完毕后再办理过户手续；买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方每日按物业成交价的万分之四向守约方支付违约金；因协议的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼；法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于上诉费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。合同签订后，原告通过支付宝、网银向被告转账支付了首期购房款27万元，已全面、充分、适当地履行了合同义务。被告于2019年1月6日已向原告交付南宁市西乡塘区盛天时代8号楼2单元1401号房屋的钥匙，自2019年2月起，该房屋所有水电物业费均由原告支出，原告装修后于2019年9月8日入住。2019年8月17日被告取得涉案房屋房产证，在未经原告许可的情况下，于2019年8月23日向第三人梁巍及第三人李四钊办理了二押手续。被告以自己的行为表明无意继续履行合同，经原告多次督促，被告仍拒绝涤除前述两个抵押，配合原告办理过户登记手续。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同真实合法有效，应继续履行，被告应按合同约定将房屋过户给原告，并应向原告支付违约金，赔偿原告的律师费损失。望判如所请。 被告林铿未作答辩，未提交任何证据。 第三人麟航公司述称，对原告的诉讼请求没有意见，由法庭依法裁决。 第三人中国银行邕城支行述称，对本案涉及的买卖纠纷不发表意见，只要原告替被告偿还贷款就同意解押。 第三人梁巍述称，对原告的诉讼请求没有意见，原告替被告还清借款本金及利息，就同意解押。 第三人李四钊述称，对原告的诉讼请求没有意见，原告替被告还清借款本金及利息，就同意解押。 经审理查明，被告于2015年11月10日与广西盛天地产有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，以银行按揭付款方式购买位于南宁市的房屋。2019年1月7日，原告作为买方与作为卖方的被告及作为经纪方的第三人麟航公司签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告将位于南宁市出售给原告；买卖双方确认权属现状为物业处于已验收合格并交付，尚未取得房屋产权证状况，与开发商签署《商品房买卖合同》已在房管部门办理合同备案及办证阶段中，买卖双方同意待卖方办理产权证完毕后再办理过户手续；物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为30万元，由卖方自行筹集资金负责解押注销；买卖双方确认物业交付标准为空房毛坯，不带租约，被告于签约当日交付物业；合约第五条约定：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行；第七条约定：因协议的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）；第九条约定：物业成交价为88万元，原告付款方式为商业贷款，第一部分房款3万元为定金，并转为购房款，第二部分房款27万元原告于2019年1月8日中午12点前支付给被告，第三部分房款（尾期款）58万元支付方式为：买方在过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。此外，三方还在合约中对其他事项进行了相关约定。原告为此支出了权证过户费、中介费、按揭代理服务费。原告于2019年1月6日向被告支付定金3万元，于2019年1月8日向被告支付首期购房款27万元。被告于2019年1月6日向原告交付南宁市西乡塘区盛天时代8号楼2单元1401号房屋的钥匙，自2019年2月起，涉案房屋所有水电物业费均由原告支出，原告装修后于2019年9月8日入住。此外，原告还支付了2019年2月至2019年9月共计八个月的月供19040元，以及2020年4月至6月的月供8466.84元。2019年7月26日涉案房屋得以办证到被告名下，被告按揭贷款银行中国银行邕城支行于2019年7月30日登记为抵押权人，因被告用涉案房屋作为抵押担保向第三人梁巍、李四钊借款，梁巍、李四钊于2019年8月23日登记为抵押权人。第三人麟航公司于2020年3月25日向被告发出《履约催告函》，写明在后续的交易过程中发现涉案房屋有二次抵押，无法正常交易，经原告及麟航公司员工多次电话短信催促被告办理解押该物业的二押事宜，并要求被告配合原告前往银行办理购房贷款手续及房屋交税过户手续，被告均予拒绝拖延，限被告在通知发出之日起七个工作日内与麟航公司工作人员联系，若被告仍不履行上述义务，导致合同无法继续履行的，则视为被告违约，由被告承担违约责任及因诉讼而造成的经济损失。 另查明，被告向第三人梁巍、李四钊借款的金额为25万元，借款期限自2019年8月23日至2020年2月22日，借款利息为月息2%。庭审中，原告表示至开庭之日，原告已支付的房价（含月供）共计为327506.84元，还需支付552493.16元购房款，该购房款原告愿意以涤除被告在涉案房屋上的两个抵押债务的形式支付，还款数额以原告付款当日的尚欠本息为准，因涤除该两个抵押债务多支付的购房款，原告保留向被告追偿的权利。第三人中国银行邕城支行表示同意原告偿还完贷款本息就解押，贷款余额以银行出具的还款当日《贷款已还款明细清单》上显示的欠款数额为准，银行可在偿还借款完毕后7个工作日内办好解押手续。第三人梁巍、李四钊表示被告应当偿还的借款本金为25万元，每月应支付利息5000元，被告自2020年1月23日起就未支付利息给第三人，至开庭当日为止利息为30000元，第三人同意减免三个月利息15000元，即至开庭当日止应当支付的利息为15000元，自2020年6月29日起利息仍按每月5000元计算至被告或原告代被告偿还借款完毕之日止，还完借款当日第三人就可以在线上办理解押。 本院认为，原告与被告及第三人麟航公司签订的《房地产买卖及居间合约》，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，各方均应按合同约定履行各自义务。现原告要求继续履行合同，并表示愿意替被告涤除涉案房屋的两个抵押，而两个抵押的抵押权人均同意由原告替被告清偿债务即解押，故合同可以继续履行，本院判决原告代被告向第三人中国银行邕城支行清偿位于南宁市的房屋上的剩余银行贷款本息，代被告向第三人梁巍、李四钊清偿借款本息。被告在抵押贷款偿清后十日内协助原告办理该房屋的抵押权登记注销手续，第三人中国银行邕城支行、梁巍、李四钊应予以配合。被告应于抵押权登记注销后十日内协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至原告名下。原告主张已支付的购房款及月供共计为327506.84元，还需支付552493.16元购房款，该购房款原告愿意以涤除被告在涉案房屋上的两个抵押债务的形式支付，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”现原、被告互负到期债务，且均为金钱债务，属同一种类标的物，故根据上述法律规定，原告可单方要求进行债务抵销。原告已依约向被告支付购房款，而被告在取得房屋所有权证后，不仅未按合同约定自行筹集资金解除银行的抵押，配合原告履行合同后续事宜，还将涉案房屋二次抵押，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求被告以房屋成交价88万元为基数，按照每日万分之四，支付自2019年8月23日至涉案房屋过户至原告名下时止的违约金，符合合约第五条的约定，本院予以支持。虽然合约第七条约定律师费由违约方承担，但因原告未提交律师费票据证明原告已实际支出律师费3万元，故对于原告要求被告支付律师费损失3万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林铿继续履行2019年1月7日的《房地产买卖及居间合约》（编号：NN0015886）； 二、原告谭丽鸿代被告林铿向第三人中国银行股份有限公司南宁市邕城支行清偿位于南宁市的房屋上的剩余银行贷款本息，代被告林铿向第三人梁巍、李四钊清偿借款本息；被告林铿在上述抵押贷款及借款本息清偿后十日内协助原告谭丽鸿办理上述房屋的抵押权登记注销手续，第三人中国银行邕城支行、梁巍、李四钊应予以配合；被告林铿于抵押权登记注销后十日内协助原告谭丽鸿办理上述房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至原告谭丽鸿名下； 三、被告林铿向原告谭丽鸿支付违约金（违约金计算：以88万元为基数，按照每日万分之四，自2019年8月23日起计至涉案房屋过户至原告名下时止）； 四、驳回原告谭丽鸿的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13678元、财产保全费5000元，合计18678元（原告已预交），由原告负担567元，被告负担18111元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  杭 青 人民陪审员  卢鸿淮 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  薛宁娜