山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初2094号 原告（反诉被告）：夏某，男，1965年9月27日生，汉族，居民，住山东省临沂市河**。 委托诉讼代理人：张某1，山东某1律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐某1，男，1961年2月10日生，汉族，居民，住山东省临沂市河**。 委托诉讼代理人：吴某、张某2，山东某2律师事务所律师。 原告（反诉被告）夏某与被告（反诉原告）徐某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案。被告（反诉原告）徐某1于2020年6月5日向本院提起反诉，本院依法予以受理。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏某及其委托诉讼代理人张某1，被告（反诉原告）徐某1及其委托诉讼代理人吴某、张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）夏某向本院提出诉讼请求：1.判决被告（反诉原告）徐某1返还租金15561.64元，赔偿损失5000元，并支付维修费1500元；2.判决本案的诉讼费用由被告（反诉原告）徐某1负担。事实和理由：2019年10月9日，原告（反诉被告）夏某与被告（反诉原告）徐某1订立口头租赁合同，约定原告（反诉被告）夏某租赁被告（反诉原告）徐某1位于206国道西侧院内的房屋用于电商经营，原告（反诉被告）夏某于2019年9月23日向被告（反诉原告）徐某1支付租金2万元，被告（反诉原告）徐某1出具收到条一份。原告（反诉被告）夏某入住后，经常停水停电，给原告（反诉被告）夏某的经营造成严重不便。原告（反诉被告）夏某多次要求被告（反诉原告）徐某1解决未果，便自行找人安装维修，花费1500元。原告（反诉被告）夏某因停电、潮湿等原因于2019年12月31日退租。另，租赁期间因被告（反诉原告）徐某1在楼上打扫卫生时漏水，损坏了原告（反诉被告）夏某价值5000元的货物。 被告（反诉原告）徐某1辩称，原告（反诉被告）夏某所诉与客观事实不符。原告（反诉被告）夏某与被告（反诉原告）徐某1于2019年9月16日协议租赁的房屋共三处，分别是院内北侧房屋七间，与其相邻的东侧的房屋五间，以及院内南侧的房屋五间。双方约定年租金4万元，租赁期限一年，租赁期间的水电、装修费用由原告（反诉被告）夏某承担。被告（反诉原告）徐某1于当日向原告（反诉被告）夏某交付了院内北侧一楼的房屋七间，但原告（反诉被告）夏某迟迟不支付租金。经多次催要，原告（反诉被告）夏某于2019年9月23日支付租金2万元。被告（反诉原告）徐某1出具的落款日期为2019年10月9日的房屋租赁合同仅涉及院内北侧的房屋七间，并不包含与其相邻的五间及南侧的平房五间。双方在合同中约定若租赁未到期原告（反诉被告）夏某退房，被告（反诉原告）徐某1不退还租金。故原告（反诉被告）夏某要求退还租金无事实和法律依据。原告（反诉被告）夏某要求赔偿损失和支付维修费用亦无事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告（反诉被告）夏某的诉讼请求。 反诉原告（被告）徐某1向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告（原告）夏某支付剩余租金2万元；2.判决反诉被告（原告）夏某支付电费、装修费等7050元；3.判决本案的反诉费用由反诉被告（原告）夏某负担。事实和理由：2019年9月16日，反诉原告（被告）徐某1与反诉被告（原告）夏某约定由反诉被告（原告）夏某租赁反诉原告（被告）徐某1位于206国道西侧的房屋一处，双方约定年租金4万元，最低租赁期限一年，租赁期间的水电、装修费用由反诉被告（原告）夏某承担。双方协商一致后，反诉原告（被告）徐某1即将房屋交付反诉被告（原告）夏某使用，但反诉被告（原告）夏某迟迟不支付租金。经多次催要，反诉被告（原告）夏某才于2019年9月23日支付半年的租金2万元，剩余租金2万元未付。租赁期间，反诉原告（被告）徐某1还为反诉被告（原告）夏某垫付了水电费、装修费等7050元。 反诉被告（原告）夏某辩称，反诉原告（被告）徐某1所称的租金标准4万元无证据证实，反诉被告（原告）夏某不予认可。反诉原告（被告）徐某1主张的交房时间2019年9月16日也不属实，根据反诉原告（被告）徐某1对本诉中房屋租赁合同的质证意见，其对交房时间认可为2019年10月9日。对于水电费、装修费的承担双方未约定，反诉被告（原告）夏某不予认可。请求人民法院依法驳回反诉原告（被告）徐某1的反诉请求。 原告（反诉被告）夏某在本诉中向本院提交了以下证据：证据一，原告（反诉被告）夏某的身份证一份，证实原告（反诉被告）夏某的身份情况；证据二，租赁合同两份，证实租赁房屋的起止时间及租金标准为2万元；证据三，收据及转账凭证共四份，证实被告（反诉原告）徐某1收到原告（反诉被告）夏某租金2万元的事实；证据四，录音一份，证实原告（反诉被告）夏某于2019年12月30日退租并交还钥匙的事实；证据五，证人闫某的证言一份，证实原告（反诉被告）夏某搬至被告（反诉原告）徐某1处的时间，以及因被告（反诉原告）徐某1的原因造成原告（反诉被告）夏某财物泡湿损失情况，以及被告（反诉原告）徐某1出租的房屋经常停电、地面潮湿，导致原告（反诉被告）夏某无法正常经营。对于上述证据一，被告（反诉原告）徐某1质证称，无异议。对于上述证据二，被告（反诉原告）徐某1质证称，对于没有手写条款的租赁合同无异议，合同第五条约定，合同不到期乙方退房，甲方不退还租金。虽然合同中约定的租赁期间为2019年10月9日至2020年10月9日，但是房屋交付的时间为2019年9月16日。合同中涉及的房屋为院内北侧一楼七间，不包含与其相邻的五间及南侧的五间。对于合同中手写的条款，未经被告（反诉原告）徐某1认可，不具有拘束力。对于上述证据三，被告（反诉原告）徐某1质证称，对于证据的真实性无异议，对于证明内容有异议，原告（反诉被告）夏某交纳的房租仅为半年房租。对于上述证据四，被告（反诉原告）徐某1质证称，该录音为现场录音，并不完整，被告（反诉原告）徐某1说的不好意思，涉及到退房不退租金的约定，因存在亲戚关系，不退租金面子上觉得不好意思。从聊天的内容来看，双方就不退租金问题是没有争议的。该录音很明显是在双方交谈过程中截取的一段，时间非常短，并不能完整准确地反映出双方对于租赁房屋纠纷的实际情况。对于上述证据五，被告（反诉原告）徐某1质证称，证人与原告（反诉被告）夏某之间存在劳动关系，受其管理，其证言不具有效力。且从其陈述的内容来看，原告（反诉被告）夏某不仅租赁了院内北侧一楼七间，还租赁了院内南平房。关于停电的原因，证人陈述不清楚，不能证实停电系被告（反诉原告）徐某1所致。 被告（反诉原告）徐某1在本诉中向本院提交了以下证据：证据一，房屋租赁合同一份，证实合同中约定若合同不到期原告（反诉被告）夏某退房，被告（反诉原告）徐某1不退还租金；证据二，租赁房屋的现场照片11张，证实被告（反诉原告）徐某1出租的房屋大小及数量，包含院内北侧一楼七间、与之相邻的五间以及南平房五间；证据三，电费交纳单据七张，证实被告（反诉原告）徐某1为原告（反诉被告）夏某垫付电费1020元；证据四，张某3退房租金收到条一份，证实被告（反诉原告）徐某1为交付租赁房屋提前与案外人解除合同，损失租金750元；证据五，被告（反诉原告）徐某1邻居徐某2商铺租赁合同一份，证实原告（反诉被告）夏某主张的租金每年2万元不符合实际；证据六，房屋租赁合同及证明各一份，证实被告（反诉原告）徐某1将涉案房屋所处的院内南平房三间出租给案外人刘某，每年租金3000元，与其相邻的出租给原告（反诉被告）夏某的房屋五间，每年的租金应为5000元。对于上述证据一，原告（反诉被告）夏某质证称，对于证据的真实性无异议，对于证明目的有异议，该份协议因原告（反诉被告）夏某不认可其内容而未签字，合同的第四条、第六条对于原告（反诉被告）夏某没有约束力。该合同能够证实房屋的交付时间为10月9日，租金每年2万元。合同中约定的租赁房屋为北一楼，包括全部的房间，并未列明是一楼的七间。对于上述证据二，原告（反诉被告）夏某质证称，对于证据的关联性有异议，无法证明系被告（反诉原告）徐某1处的房屋，以及与本案涉案房屋的关系。对于上述证据三，原告（反诉被告）夏某质证称，对于证据的关联性有异议，无法证实系为原告（反诉被告）夏某垫付，且合同中对于电费的承担没有约定，该费用不应由原告（反诉被告）夏某负担。对于上述证据四、五，原告（反诉被告）夏某质证称，系复印件，不予认可。对于上述证据六，原告（反诉被告）夏某质证称，收到条系复印件，不予认可。对于租赁合同，刘某未到庭，无法确定证据的真实性，对于关联性不予认可，该标准不适用于本案。 反诉原告（被告）徐某1在反诉中向本院提交的证据同其在本诉中向本院提交的证据。反诉被告（原告）夏某的质证意见同其在本诉中的质证意见。 反诉被告（原告）夏某在反诉中向本院提交的证据同其在本诉中向本院提交的证据。反诉原告（被告）徐某1的质证意见同其在本诉中的质证意见。 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告（反诉被告）夏某提交的落款日期为2019年10月9日内容无手写条款的房屋租赁合同，原告（反诉被告）夏某、被告（反诉原告）徐某1均作为证据提交，足以认定双方对该合同内容的认可，本院依法予以认定。2.对于原告（反诉被告）夏某提交的落款日期为2019年10月9日内容有手写条款的房屋租赁合同，该合同中的手写条款系原告（反诉被告）夏某单方添加，被告（反诉原告）徐某1不予认可，故对于该手写条款，本院依法不予认定。3.对于原告（反诉被告）夏某提交的收据及转账凭证，收据系被告（反诉原告）徐某1书写并签字确认，且能与转账凭证相互印证，足以证实被告（反诉原告）徐某1收到原告（反诉被告）夏某租金2万元的事实，故对于该收据及转账凭证，本院依法予以认定。4.对于原告（反诉被告）夏某提交的通话录音，被告（反诉原告）徐某1认可其真实性，本院依法予以认定。5.对于原告（反诉被告）夏某提交的证人闫某的证言，证人原系原告（反诉被告）夏某的雇员，与其存在利害关系，故其证言不能单独作为定案依据，原告（反诉被告）夏某亦未举证佐证证人证言的真实性，且被告（反诉原告）徐某1对于证人证言的内容不予认可，本院依法不予认定。6.对于被告（反诉原告）徐某1提交的落款日期为2019年10月9日内容无手写条款的房屋租赁合同，被告（反诉原告）徐某1、原告（反诉被告）夏某均作为证据提交，足以认定双方对该合同内容的认可，本院依法予以认定。7.对于被告（反诉原告）徐某1提交的现场图片11张，客观反映了涉案房屋的基本情况，本院依法予以认定。8.对于被告（反诉原告）徐某1提交的交纳电费单据，无法证实系为原告（反诉被告）夏某垫付的电费，且原告（反诉被告）夏某不予认可，故本院依法不予认定。9.对于被告（反诉原告）徐某1提交的张某3退房租金收到条，系复印件，且原告（反诉被告）夏某不予认可，本院依法不予认定。10.对于被告（反诉原告）徐某1提交的徐某2与张同免签订的商铺租赁合同，系复印件，且原告（反诉被告）夏某不予认可，本院依法不予认定。11.对于被告（反诉原告）徐某1提交的其与刘某签订的房屋租赁合同及证明，无法证实与本案之间的关联性，且原告（反诉被告）夏某不予认可，本院依法不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年10月9日，被告（反诉原告）徐某1作为出租方（甲方）与原告（反诉被告）夏某作为承租方（乙方）订立房屋租赁合同一份，约定甲方将自有的坐落在206国道西侧院内北一楼的房屋（北面的七间）出租给乙方使用，租赁期间一年，自2019年10月9日至2020年10月9日，租金每年2万元，按年结算。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7日内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。若合同不到期乙方退房甲方不退还租金，乙方无权转租或转让房屋出租产权。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同仍有效。原告（反诉被告）夏某在合同签订前的2019年9月23日向被告（反诉原告）徐某1支付租金2万元，被告（反诉原告）徐某1于当日向原告（反诉被告）夏某出具收到条一份。合同签订后，被告（反诉原告）徐某1将房屋交付原告（反诉被告）夏某使用。后来因业务需要，原告（反诉被告）夏某又与被告（反诉原告）徐某1口头约定租赁南侧的房屋五间，租金每年5000元。2019年12月29日，原告（反诉被告）夏某单方终止合同，搬离租赁房屋。 本院认为，原告（反诉被告）夏某与被告（反诉原告）徐某1之间订立的关于北面七间房屋的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同中明确约定终止合同需双方协商一致并签订书面终止合同书，若合同不到期承租方退房出租方不退还租金。原告（反诉被告）夏某未经与被告（反诉原告）徐某1协商一致而单方面终止合同，故其无权要求被告（反诉原告）徐某1返还租金。原告（反诉被告）夏某要求被告（反诉原告）徐某1赔偿损失5000元并支付维修费1500元的诉讼请求，未提供充分的证据予以证实，本院依法不予支持，原告（反诉被告）夏某应当承担举证不能的法律后果。庭审中，反诉原告（被告）徐某1主张其还向反诉被告（原告）夏某出租了与北面七间相邻的房屋五间和南侧的房屋五间。对于南侧的房屋五间，反诉原告（被告）徐某1与反诉被告（原告）夏某均认可存在口头租赁合同，并约定年租金5000元，但何时租赁的该五间房屋双方均未举证证实，且庭审中未能达成一致，故该五间房屋的租金暂无法计算。对于与北面七间相邻的房屋五间，反诉原告（被告）徐某1未举证证实与反诉被告（原告）夏某之间存在租赁合同，且反诉被告（原告）夏某不予认可，本院依法不予认定。故反诉原告（被告）徐某1要求反诉被告（原告）夏某支付剩余租金2万元的反诉请求，证据不足，本院依法不予支持。反诉原告（被告）徐某1未提交充分的证据证实其为反诉被告（原告）夏某垫付电费、装修费等，故其要求反诉被告（原告）夏某支付电费、装修费的反诉请求，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）夏某的本诉请求与反诉原告（被告）徐某1的反诉请求，均于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）夏某的本诉请求； 二、驳回反诉原告（被告）徐某1的反诉请求。 本诉案件受理费352元，减半收取176元，由原告（反诉被告）夏某负担。反诉案件受理费476元，减半收取238元，由反诉原告（被告）徐某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  徐 超 二〇二〇年六月十九日 代书记员  房美华