文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初17399号原告：李强，男，汉族，1975年6月4日生，住重庆市梁平区。委托代理人：王东，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托代理人：代露，北京市中银(重庆)律师事务所律师。被告：罗昌毅，男，汉族，1979年8月19日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：卢春明，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托代理人：叶宝林，北京德恒(重庆)律师事务所律师。第三人：罗朝馨，女，汉族，2017年4月4日生，住重庆市渝中区。法定代理人：李艳，女，汉族，1991年1月20日生，住重庆市渝中区，系第三人的母亲。委托代理人：丁军，重庆溯源律师事务所律师。原告李强与被告罗昌毅、第三人罗朝馨债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员邓均担任审判长，与人民陪审员刘卫平、王群芳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李强的委托代理人王东、代露，被告罗昌毅的委托代理人卢春明，第三人罗朝馨的委托代理人丁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1、撤销被告罗昌毅将位于重庆市巴南区鱼洞江滨路X号X幢X单元X-X号房屋转让给第三人罗朝馨的行为；2、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实及理由：2017年3月，原告李强与被告罗昌毅签订《个人借款合同》，原告李强实际借款1200万元给被告罗昌毅。现该款项已到期，但被告罗昌毅逾期不能清偿借款本息。2019年4月30日，原告将其所有的位于重庆市巴南区鱼洞江滨路X号X幢X单元X-X号房屋转让给第三人罗朝馨，合同约定的价款为500500元。因第三人系被告的女儿，为未成年人，无任何经济来源，故该房屋买卖行为系虚假的，实际是无偿转让。即便第三人支付了对价，该价款也属于明显不合理低价，故被告罗昌毅转让案涉房屋的行为损害了原告李强的债权。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告罗昌毅辩称，首先，被告不存在恶意转让财产的行为。案涉房屋原系被告父亲罗达德所有，其继承人邓世兰与被告商议后决定将案涉房屋转让给被告的子女罗朝馨。因被告不是罗朝馨的法定监护人，为减少房屋转让程序，故由被告通过公证继承房屋的方式直接转让给第三人，案涉房屋的转让系带有家族继承性质的转让，也带有祖父母对孙子女赠与的性质，并非恶意逃债行为。其次，第三人购买案涉房屋时，由其法定监护人李艳代为向被告支付了合理对价，结合交易各方的直系亲属关系，该价格公平合理。再次，被告转让案涉房屋不会对原告的债权造成损害。被告一直在积极履行还款义务，原告在另案中也保全了被告的大量资产，保全价值远远超过了原告的债权金额，原告的债权能够得到保障。最后，被告保全案涉房屋不合理且无必要，由此产生的保全费及保全保险费不是必要费用。案涉房屋于2019年过户至第三人名下，两年内无法交易，原告没有保全的紧急性和必要性。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人罗朝馨陈述，第三人与被告系父女关系，但被告并非第三人的监护人，第三人的法定监护人是李艳。第三人不清楚原、被告之间的债权债务。被告与第三人之间的房屋交易合理合法，应受法律保护，不应随意撤销，故请求驳回原告对第三人的起诉。经审理查明：2006年5月14日，案外人邓世兰与案外人重庆滕王阁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由邓世兰购买位于重庆市巴南区鱼洞江滨路X号X幢X单元X-X号房屋，购房价款500380元。后该房屋登记至罗达德名下。2019年4月29日，被告罗昌毅通过公证方式从罗达德处继承了该房屋。2019年4月30日，被告罗昌毅与第三人罗朝馨签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告将位于巴**鱼洞江滨路********房屋出售给第三人，房屋建筑面积200.83平方米，套内面积174.70平方米，房屋总成交金额500500元。该合同罗朝馨委托代理人处由李艳签名。2019年5月7日，案涉房屋登记至第三人罗朝馨名下，权利限制为两年内不得上市交易。另查明，原告李强与被告罗昌毅签订《个人借款合同》，约定被告因流动资金周转向原告借款，借款本金1200万元，借款期限12个月，自2017年3月21日起至2018年3月20日止。2019年8月21日，重庆市梁平区人民法院出具(2019)渝0155民初2836号《民事调解书》，该调解协议系由李强、罗昌毅、邓世兰、杨效东、重庆立城置业发展有限公司达成。该调解协议载明：罗昌毅偿还李强借款本金2800万元及截止到2019年6月30日的利息350万元，合计3150万元；该款项由罗昌毅在2019年9月7日前支付1000万元，在2020年3月30日前支付1200万元，在2020年8月7日前支付950万元；邓世兰、重庆立城置业发展有限公司对上述款项向李强承担连带清偿责任；杨效东不再承担担保责任。审理中，为证明案涉房屋交易价格属于明显不合理低价，原告向法庭举示了贝壳找房、链家网页截图，拟证明案涉房屋同小区或相近小区房屋出售单价最低都在9200元/平方米，案涉房屋交易的单价低于市场价格的30%，属于明显不合理的低价。被告认为房屋价格的影响因素和位置、朝向、坐落、款项支付方式等具有较大关联，应当是一房一价，该证据不能反映案涉房屋的实际价值。第三人认为案涉房屋交易具有一定身份背景，第三人及其法定代理人受让案涉房屋具有限制性条件，且该价格取得了税务机关的认可，故交易价格公平合理。上述网页截图显示2019年6月至2020年1月案涉房屋所在小区挂牌出售房屋的建筑面积单价在9000元/平方米至10000元/平方米左右。为证明案涉房屋交易并非虚假交易且交易价格公平合理，被告向法庭举示了个人银行流水明细、税收完税证明、承诺书。个人银行流水明细载明李艳于2019年5月15日向被告的账户转账500500元；税收完税凭证载明案涉房屋计税依据为500500元；承诺书载明李艳作为第三人的法定监护人，在第三人未满18岁或成为完全民事行为能力人前，不对案涉房屋进行售卖处置。原告对上述证据的真实性无异议，但认为个人银行流水明细中显示被告于2019年4月19日向李艳转账60万元，证明李艳支付给被告的购房款实际上是被告预先支付给李艳的，被告与第三人之间系虚假交易；税收完税凭证及承诺书均不能证明案涉房屋交易价格公平合理。第三人为证明其向被告支付了案涉房屋购房款的事实，向法庭举示了其法定代理人李艳的招商银行账户历史交易明细表。该明细表中载明李艳于2019年5月15日赎回100万元并于同日向罗昌毅转账支付500500元，第三人称系通过赎回银行理财100万元用于支付购房款，被告于2019年4月19日向李艳支付的60万元系补偿给第三人的抚养费。审理中，为证明被告转让案涉房屋的行为损害其债权，原告向法庭举示了重庆市梁平区人民法院(2019)渝0155执1560号执行裁定书，该执行裁定系申请执行人李强依据(2019)渝0155民初2836号民事调解书申请执行罗昌毅、邓世兰、重庆立城置业发展有限公司一案中制作，该裁定书载明：该院在执行过程中划扣银行存款695124.67元，被执行人自动履行850万元，申请人申请对保全的被执行人的房屋暂时不予处置，并同意终结本次执行程序，该院遂裁定终结本次执行程序。被告认为原告保全了其大量房屋，但其在执行程序中不愿意对保全房屋进行处置，故案涉房屋交易并未损害其债权，其不符合撤销权的行使要件。为证明原告已经保全了被告的大量资产，且保全的房屋中虽然设定有抵押权，但扣除抵押权后的剩余价值仍足以清偿其债权，被告向法庭举示了重庆市梁平区人民法院保全结果及期限告知书、重庆市小额贷款公司委托贷款授信合同、最高额抵押担保合同、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告。保全结果及期限告知书载明重庆市梁平区人民法院根据李强的申请，冻结了罗昌毅、邓世兰、重庆立城置业发展有限公司的相应财产。保全的财产包含银行账户、公司股权、房屋，其中冻结的公司股权包括：重庆立城置业发展有限公司在重庆立城香韵华府置业发展有限公司3.4965%的股权(出资额500万元)；重庆立城置业发展有限公司在重庆两江新区科易小额贷款有限公司4.55%的股权(出资额50万元)；罗昌毅在重庆市昌建建筑工程有限公司50%的股权（出资额50万元）；罗昌毅在重庆立城物业管理有限公司60%的股权（出资额30万元）；罗昌毅、邓世兰应继承案外人罗达德在重庆老顶坡实业有限公司70%的股权（出资额882万元）。重庆市小额贷款公司委托贷款授信合同、最高额抵押担保合同、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告载明了原告保全的房屋中设定的抵押情况及所担保的债权金额。被告称根据上述证据，原告保全的房屋价值扣除抵押债权后的余值合计7011.09万元。原告认可该组证据的真实性，但认为该组证据与本案无关，其债权在执行程序中未获清偿。审理中，原告向法庭陈述，根据日常经验规则，案涉房屋的交易价格显属不合理低价，被告转让案涉房屋的行为构成恶意低价转让；因原告保全的被告财产均设定有巨额抵押债权，不具备处置条件，如果进行司法拍卖，存在无益执行的巨大风险，遂申请不对保全房屋进行处置。被告向法庭陈述，保全的房屋虽然设定有抵押权，但抵押率极低，无论如何进行处置均足以清偿原告的债权；原告对被告的剩余债权为2249万元，原、被告已另通过以房抵债的方式网签了价值1000万元的住宅公寓，剩余的款项可在房屋销售回款后履行，被告并无恶意逃债的行为，原告亦不能证明案涉房屋交易损害了其债权。第三人向法庭陈述，第三人并不知道原、被告之间的债权债务，原告也无证据证明案涉房屋交易系第三人与被告恶意串通帮助被告逃避债务，原告主张房屋存在抵押并非妨碍房屋变现的绝对阻却条件。又查明，原告李强在本案中申请了诉前财产保全，产生保全申请费5000元。以上事实，有《商品房买卖合同》、不动产登记受理通知单、公证书、房屋产权证、银行流水、重庆增值税普通发票、税收完税证明、承诺书、《个人借款合同》、民事调解书、网页截图、保全结果及期限告知书、重庆市小额贷款公司委托贷款授信合同、最高额抵押担保合同、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告、执行裁定书、民事裁定书、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据及当事人陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：本案系债权人撤销权纠纷，原告李强主张被告罗昌毅将案涉房屋转让给第三人罗朝馨的行为系无偿或以明显不合理的低价转让财产，损害了原告的债权，故请求撤销该转让行为。因此，须判断原告李强的撤销权是否成立。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此，判断原告李强的撤销权是否成立的要件有三：一是被告罗昌毅实施了减少自身责任财产的行为，即无偿转让或以明显不合理低价转让案涉房屋;二是该行为有损原告李强实现债权;三是若被告罗昌毅以不合理的低价转让案涉房屋，须第三人罗朝馨具有主观上明知。上述三要件缺一不可，否则原告李强行使撤销权的条件不能成就，对此，本院作如下评述。关于被告罗昌毅转让案涉房屋的行为是否是无偿转让的问题。根据被告与第三人签订的房屋买卖合同，案涉房屋的转让价款为500500元。被告与第三人分别举示的银行流水能够证明第三人通过其法定监护人李艳的银行账户向被告罗昌毅支付了上述购房款。原告提出上述购房款实际由被告罗昌毅预先打给李艳的意见，仅是原告的怀疑，并未提供证据予以证明，本院不予采信。结合被告罗昌毅并非第三人罗朝馨的法定监护人，以及李艳的银行账户在支付上述购房款当日赎回银行理财100万元的事实，本院认定第三人罗朝馨向被告罗昌毅履行了支付购房款500500元的合同义务，案涉房屋交易并非无偿转让。关于案涉房屋交易价格是否属于不合理低价的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款规定：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”根据上述法律规定，判断房屋交易价格是否合理，需要参考物价部门指导价或者市场交易价，并考察房屋是否存在影响交易的相关因素，从一般经营者的角度加以判断。本案中，税务部门的计税价格仅是税务主管部门的计税依据，不能视为交易地的物价部门指导价，不能以该价格作为判断案涉房屋交易价格是否过低的参照标准。原告举示的贝壳、链家网页截图可以基本反映案涉房屋所在小区或周边小区的房屋交易价格，本院依法将该价格作为本案的参考依据之一，从该证据可以看出案涉房屋所在小区在售房屋的挂牌单价在9000元至10000元/平方米左右，案涉房屋的交易价格显然低于该市场价格的70%。从交易地的房屋价格走势来看，案涉房屋的交易价格与房屋原产权人邓世兰从开发商处购买房屋时的价格相差无几，结合案涉房屋购买时的2006年至今重庆房地产市场的价格走势情况，也足以证明案涉房屋的交易价格低于市场交易价。另外，法律规定在判断房屋交易价格时需要考虑的相关因素应当是指影响房屋交易价值的因素，如房屋是否存在抵押、查封、房屋现状等，被告提出的案涉房屋带有继承性质，且对房屋受让方附加了转让限制等均不属于法律规定的应当考虑的因素，不能构成其主张案涉房屋交易价格公平合理的合法抗辩。综上，本院认定案涉房屋交易价格属于明显不合理的低价。关于被告罗昌毅转让案涉房屋是否损害了原告李强的债权的问题。从法律关于债权人撤销权的规定可以看出，不管债务人是无偿转让财产还是以明显不合理的低价转让财产，损害债权都是必备要件。因此，虽然法律基于保护债权的考量赋予债权人撤销权，但若债务人仍有足够偿债能力，债务人无偿转让或以不合理低价转让财产的行为并不足以造成对债权的损害，则应当保护正当的市场交易行为，故债权人应当对债务人的行为损害了其债权承担证明责任。本案中，原告李强对被告罗昌毅的债权已经确定且到期，其举示的梁平区人民法院的终结本次执行程序裁定书能够证明该债权经过法院执行程序仍未得到清偿。但从被告罗昌毅向法庭举示的重庆市梁平区人民法院保全结果及期限告知书可以看出，原告李强已经保全了被告罗昌毅及其担保人邓世兰、重庆立城置业发展有限公司的大量财产，具有通过执行其保全的财产以实现债权的可能性。在此情形下，需要加大原告的证明责任，即原告须证明执行法院已经采取了相应的执行措施而其仍未实现债权。从梁平区人民法院出具的执行裁定书可以看出，原告李强自愿申请对其保全的房屋不予处置，其申请不予处置行为与其债权能否实现有着必然联系，现不足以判断通过相应执行措施原告的债权不能实现，原告认为被告罗昌毅转让案涉房屋的行为损害其债权的证据不足，原告对此应当承担举证不能的不利后果。综上，虽然被告罗昌毅以明显不合理的低价将案涉房屋转让给第三人罗朝馨，但原告李强不能证明该转让行为损害了其债权，其行使债权人撤销权的条件不成就，故原告主张撤销被告将案涉房屋转让给第三人的行为，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告李强的全部诉讼请求。本案受理费8805元、保全费5000元，合计13805元，由原告李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 均人民陪审员  刘卫平人民陪审员  王群芳二〇二〇年六月十六日法官 助理  杨 杨书 记 员  谭馨婷