重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1018号原告（反诉被告）:重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路73号，统一社会信用代码915001064503855429。法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆体体体育发展有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路16号，统一社会信用代码91500000057769670M。法定代表人：卢力，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆捷路丰汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路22号，统一社会信用代码915000006635952360。法定代表人：胡胜，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。原告重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称“重庆鸿果物业公司”）与被告重庆体体体育发展有限公司（以下简称“重庆体育发展公司”）、重庆捷路丰汽车销售有限公司（以下简称“重庆捷路丰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。被告重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在法定期限内提出反诉，本院受理其反诉后，决定与本诉合并审理。本案分别于2020年5月6日、2020年5月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆鸿果物业公司的委托诉讼代理人聂国林、王滟，被告（反诉原告）重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加了诉讼。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限57日。本案现已审理终结。原告重庆鸿果物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年11月13日期间的物业服务费92308.04元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金（其中：以被告欠付的2019年7月物业服务费4315.65元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年8月、9月物业服务费51257.7元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年10月物业服务费25628.85元为基数，按月利率2%，从2019年9月10起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年11月1日至11月13日期间的物业服务费11105.84元为基数，按月利率2%，从2019年9月10起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告重庆体体高尔夫球场管理有限公司（后更名为重庆体育发展公司）、重庆捷路丰公司与重庆伟清房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，两被告承租了位于重庆市北部新区XX16号楼吊一层夹层区域，面积为1708.59平方米。2015年1月9日，原告与两被告签订了《物业服务合同》，约定由原告为被两告承租的上述区域提供物业服务。物业服务期限为60个月，自2015年1月1日至2019年12月31日止。合同第3.1.1条约定，物业服务费收费标准为15元/平方米/月，按3个月为一个周期支付；合同第10.3条约定，如果被告违约迟延支付或补足物业服务费和水电气等费用超过10日的，每迟延1日需向原告支付未付金额的万分之八作为逾期付款违约金；合同第10.4条约定，如果被告违约迟延支付超过三十日的，被告除应按月支付违约金外，原告有权解除合同，并要求被告承担全部损失及违约责任；合同第10.5条约定，如果被告中任一公司违约，则守约公司需承担违约公司的违约责任。2016年12月1日，两被告向原告提交《关于“信息变更”的函》，声称重庆捷路丰公司将作工商注销处理，对于其与原告的经济往来及接洽事宜将移交重庆体育发展公司负责处理。被告自2019年6月10日起拖欠物业费，原告经多次催收，被告仍未按约支付。原告遂于2019年11月13日向被告发出了《解除合同函》。被告重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司辩称，被告不应向原告支付物业服务费及违约金。理由为：1.案涉房屋系出租人重庆伟清房地产开发有限公司自行搭建的违法建筑，未取得产权，故原、被告签订的物业服务合同应属无效合同；2.在被告经营过程中，原告及案涉房屋的出租人多次采取断水、断电等措施阻碍被告正常经营，双方的物业服务合同实际在2019年7月31日即已终止。因此被告不应支付2019年7月31日之后的物业服务费。被告已付清案涉房屋租赁期间的所有物业服务费，未拖欠原告物业服务费；3.被告一直是按月向原告支付的物业服务费，原告也予以接受。原告的受领行为视为双方对物业服务合同约定的按季度支付物业服务费的方式进行了变更，故被告不应承担违约责任。且本案系原告单方解除合同，已构成违约，应由原告承担违约责任。反诉原告重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向本院提出反诉请求：1.判令重庆鸿果物业公司返还反诉原告在2019年1月至2019年7月期间超付的物业服务费555743.15元；并赔偿反诉原告以555743.15元为基数，按月利率2%，从2019年11月14日起至返还之日止的资金占用损失；2.判令重庆鸿果物业公司退还反诉原告装修保证金2万元；3.本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2015年1月9日，反诉原告与重庆鸿果物业公司签订《XX物业服务合同》，主要约定重庆鸿果物业公司为XX16号楼吊一层夹层提供物业服务，合同第五条约定了物业服务标准。事实上，案涉夹层租赁区域系出租人违法搭建，无合法的产权证书，亦无法通过设计、消防等审批手续。出租人声明反诉原告承租的案涉夹层区域由反诉原告免费使用，但由于无产权和消防审批等原因，反诉原告根本无法使用。其后，出租人将案涉区域交付第三方使用，反诉被告并没有为案涉区域提供物业服务，亦不应收取物业服务费。反诉被告多次采取拉闸限电等手段阻碍反诉原告正常经营，且与出租人共同于2019年11月13日出具《解除合同通知书》，单方解除租赁合同及物业服务合同。反诉原告迫于无赖只有退出租赁场所。在2019年1月1日至2019年7月31日期间，反诉原告累计向反诉被告支付了物业服务费及水电费607066.1元，在扣除另案物业面积为488.79平方米对应的物业服务费51322.95元后，反诉被告应退还反诉原告多收取的物业服务费555743.15元。反诉被告重庆鸿果物业公司辩称，反诉原告与反诉被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，在反诉被告为反诉原告承租的案涉区域提供了物业服务后，因反诉原告逾期支付物业服务费而导致合同解除，故反诉原告应向反诉被告支付合同解除前的物业服务费，并按照合同约定承担违约责任。反诉被告并未对案涉租赁房屋采取拉闸、断电措施，故案涉物业服务合同的解除并非反诉被告造成，而是由于反诉原告迟延支付物业服务费造成的。反诉被告按约履行了物业服务义务，反诉原告也履行了支付2019年6月及以前物业服务费的义务，该期间的合同已经履行完毕，反诉原告无权要求反诉被告退还物业服务费。本院经审理认定案件事实如下：重庆体体体育发展有限公司原名为重庆体体高尔夫球场管理有限公司，于2015年6月12日变更为现名。2015年1月9日，重庆鸿果物业公司与重庆体体高尔夫球场管理有限公司、重庆捷路丰公司签订《XX物业服务合同》，主要约定由重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司承租的位于重庆市北部新区“XX”16号楼吊一层夹层的公共区域提供物业服务。物业服务费面积为1708.59平方米，收费标准在2015年1月1日至2019年12月31日期间为15元/平方米/月。物业服务费按季度支付，由重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在每个缴费期前20日向重庆鸿果物业公司支付。如果重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过10日的，每迟延一日需向重庆鸿果物业公司支付应付而未付金额的万分之八作为逾期付款违约金。如重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过30日或者迟延支付前述费用逾期10日的情况累计3次的，其除应按约支付违约金外，重庆鸿果物业公司有权解除合同，并要求被告承担由此造成的全部损失及合同约定的违约责任。该合同附件还载明了建筑面积为1708.59平方米的物业服务区域在2015年1月1日至2019年12月31日期间每月的物业服务费均为25628.9元。同日，重庆鸿果物业公司与重庆体体高尔夫球场管理有限公司、重庆捷路丰公司另签订一份《XX物业服务合同》，主要约定由重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司承租的位于重庆市北部新区“XX”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6的公共区域提供物业服务。物业服务费面积为717.33平方米，收费标准在2015年1月1日至2019年12月31日期间为15元/平方米/月。2016年12月22日，重庆鸿果物业公司与重庆体育发展公司签订《XX物业服务合同补充协议》，主要约定重庆鸿果物业公司从2017年1月1日起对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司退租的商业6区域不再提供物业服务，面积为228.54平方米，物管费为15元/平方米/月。对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司续租的商业2、商业3、商业4、商业5区域继续提供物业服务。对双方签订的原《物业服务合同》中1.3条约定的物业服务面积改为488.79平方米。该补充协议附件还载明了建筑面积为488.79平方米的物业服务区域在2017年1月1日至2019年12月31日期间每月的物业服务费为7331.85元。上述合同签订后，重庆鸿果物业公司按约为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提供了相应的物业服务。庭审中重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司陈述，因重庆鸿果物业公司及案涉房屋出租人重庆伟清房地产开发有限公司多次对案涉租赁区域采取断水、断电等措施，阻碍了重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司正常经营，因此双方签订的上述物业服务合同实际在2019年7月31日就已终止履行。2019年9月10日，重庆鸿果物业公司向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《回函》，其中载明：“关于贵司提出的我司擅自拉闸停电事宜事实不成立，我司在接到贵司经营范围内无电后立即对线路进行了排查，经查系贵司用电负荷过大造成空开跳闸引起的临时断电，后我司物业对空开进行了更换后立即恢复了供电。”庭审中，重庆鸿果物业公司对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的上述陈述亦不予认可。2019年11月13日，重庆鸿果物业公司及重庆伟清房地产开发有限公司等共同向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《解除合同通知书》，载明由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司未按约支付房租等相关费用，存在严重违约行为，截至2019年11月13日，已拖欠租金、商管费、物业费、水电费共计532355.89元，重庆鸿果物业公司等决定立即解除与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2015年1月1日签订的《XX物业服务合同》等合同，并要求重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司立即支付截至2019年11月13日拖欠的物业服务费123464.98元等费用。庭审中，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对重庆鸿果物业公司于2019年11月13日向其送达了《解除合同通知书》及合同已解除的事实均无异议，但认为系重庆鸿果物业公司单方解除。双方的物业服务合同实际于2019年7月31日即已终止。另查明，在2019年1月30日至2019年11月12日期间，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司通过重庆体育发展公司的法定代表人卢力个人账户共计向重庆鸿果物业公司及案外人李某的账户共计支付739435.22元。其中，其向李某的多笔转账附言中均载明为某月的物管费水电费或某月的物管费水电费租金。庭审中重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司陈述，其向重庆鸿果物业公司及李某支付的上述款项，系同时混同支付本案案涉物业服务合同、（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所产生的物业服务费、水电费及承租面积为488.79平方米的房屋租金。重庆鸿果物业公司在庭审中亦认可重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向李某支付的相关款项系代其收取的相关费用。另，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在本案中明确，在其支付的上述总金额为739435.22元中，包括支付2019年1月至7月的物业服务费347777.21元、租金341600.93元，剩余50055.88元为水电费（其中包含被告于2019年11月12日分别向原告支付的水电费10315.95元、6729.6元、12351.5元）。此外，双方一致确认，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2019年7月31日共计向重庆鸿果物业公司支付了本案案涉物业服务合同及（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同2019年7月的物业服务费22660.8元。且重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在庭审中明确，在两份物业服务合同中，其优先支付的是（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所对应的物业服务费。再查明，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司共计向重庆鸿果物业公司支付了装修保证金4万元。重庆鸿果物业公司已退还2万元，剩余2万元未退。庭审中，重庆鸿果物业公司同意退还重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司剩余的装修保证金2万元。上述事实，有重庆体育发展公司企业信用信息公示报告、《XX物业服务合同》《XX物业服务合同补充协议》《解除合同通知书》《回函》《收条》，中国民生银行个人账户对账单，2019年度物业费、水电费支付明细表及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，重庆鸿果物业公司与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司签订的案涉《XX物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提出的案涉物业未取得产权因而上述合同无效的辩解理由，于法无据，本院不予采信。在重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提供物业服务后，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司理应按约向重庆鸿果物业公司支付物业服务费。关于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司欠交物业服务费的金额问题。首先，双方一致认可重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已支付2019年7月的物业服务费22660.8元，且重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司明确其在混同支付两份物业服务合同的物业服务费中，优先支付的是（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所对应的物业服务费。而根据该份物业服务合同约定，物业服务费每月为7331.85元。扣除该金额后，尚余物业服务费15328.95元。而根据本案案涉物业服务合同约定，每月物业服务费为25628.9元，故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司尚欠重庆鸿果物业公司本案2019年7月的物业服务费为10299.95元（25628.9元-15328.95元）。其次，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司虽辩称由于重庆鸿果物业公司等在2019年7月对案涉房屋采取断水、断电等措施导致其无法经营，故其不应支付2019年7月31日以后的物业服务费。但重庆鸿果物业公司对此不予认可，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司亦未举证证明其陈述的该事实，故对其提出的该辩解理由，本院不予采信。由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司迟延支付物业服务费超过30日，重庆鸿果物业公司等于2019年11月13日向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出了《解除合同通知书》。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对重庆鸿果物业公司等于2019年11月13日向其送达了该《解除合同通知书》无异议，现重庆鸿果物业公司诉请重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司支付截至2019年11月13日的物业服务费，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应向重庆鸿果物业公司支付2019年7月至2019年11月13日期间的物业服务费，该期间的物业服务费为98292.51元（10299.95元+25628.9元/月×3个月+25628.9元/月÷30日×13日，四舍五入，保留两位小数，下同）。现重庆鸿果物业公司诉请重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司支付上述期间所欠物业服务费92308.04元，未超出重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在上述期间实际所欠物业服务费金额，本院予以支持。关于物业服务费的支付方式，依据双方约定，物业服务费按季度支付，且应在每个缴费期限前20日支付。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司虽辩称因其均系按月支付，重庆鸿果物业公司也系按月受领，该事实表明双方对原约定的按季度支付方式已变更为按月支付。但通过本案审理，无证据证明双方一致、明确作出了上述变更的意思表示。重庆鸿果物业公司基于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的支付行为而自然受领，亦不能据此认定重庆鸿果物业公司已同意将支付方式变更为按月支付，故对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提出的上述辩解理由，本院不予采纳。依据双上述约定，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应按季度并于每个缴费期限前20日向重庆鸿果物业公司支付物业服务费。据此，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应于2019年6月10日前向原告支付2019年7月、8月、9月的物业服务费61557.75元（10299.95元+25628.9元/月×2个月）；于2019年9月10日前支付2019年10月至2019年11月13日期间的物业服务费36734.76元（25628.9元+25628.9元/月÷30日×13日）。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司逾期支付上述款项，应按约从逾期付款10日后向重庆鸿果物业公司支付违约金。重庆鸿果物业公司分别主张的违约金计算基数，均未超出重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在相应期间实际所欠的物业服务费金额，本院予以支持。故违约金中，根据合同约定，应以原告主张的2019年7月、8月、9月所欠物业服务费55573.35元（4315.65元+51257.7元）为基数，从逾期付款10日后即2019年6月21日起计算至付清之日止；以原告主张的2019年10月1日至11月13日期间所欠物业服务费36734.69元（25628.85元+11105.84元）为基数，从逾期付款10日后即2019年9月21日起计算至付清之日止。上述违约金的计算标准，双方约定为每日万分之八，现重庆鸿果物业公司自愿调低为按月利率2%即年利率24%计算，本院予以支持。如前所述，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司尚欠重庆鸿果物业公司2019年7月的物业服务费10299.95元。故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司并未向重庆鸿果物业公司超付2019年7月的物业服务费。现其诉请重庆鸿果物业公司返还2019年7月超付的物业服务费，与事实不符，本院不予支持。在本案及（2020）渝0112民初989号物业服务合同中，2019年1月至6月，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司共计应向重庆鸿果物业公司支付物业服务费197764.5元（25628.9元/月×6个月+7331.85元/月×6个月）。而重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在向重庆鸿果物业公司单独及混同支付的总金额为739435.22元的物业费、水电费及租金中，其明确支付2019年1月至7月的物业服务费为347777.21元。扣除双方一致确认的重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已支付的2019年7月的物业服务费22660.8元，2019年1月至6月重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司实际共向重庆鸿果物业公司支付物业服务费325116.41元。故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向重庆鸿果物业公司超付了2019年1月至6月期间的物业服务费127351.91元（325116.41元-197764.5元），重庆鸿果物业公司应予返还。现重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司诉请重庆鸿果物业公司返还555743.15元，对超出部分金额，本院不予支持。重庆鸿果物业公司逾期返还，客观上给重庆体育发展公司和重庆捷路丰公司造成了资金占用期间的利息损失，现重庆体育发展公司和重庆捷路丰公司诉请从2019年11月14日起计算资金占用损失，本院予以支持。资金占用损失的计算标准，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司主张按月利率2%计算，于法无据。对超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失，本院不予支持。另，重庆鸿果物业公司同意退还重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司装修保证金2万元，本院予以确认。现重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司诉请重庆鸿果物业公司退还该装修保证金2万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司2019年7月至2019年11月13日期间的物业服务费92308.04元，并向原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司支付违约金（其中，以55573.35元为基数，按年利率24%，从2019年6月21日起计算至付清之日止；以36734.69元为基数，按年利率24%，从2019年9月21日起计算至付清之日止）；二、原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司2019年1月至2019年6月的物业服务费127351.91元，并赔偿被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司以127351.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月14日起计算至返还之日止的资金占用损失；三、原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司于本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司装修保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1151元，由被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司负担。反诉案件受理费4829元，由原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司负担1000元，由被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司负担3829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年六月一日书记员  李玉洁