河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1551号 原告：孟广英，女，汉族，1967年2月20日生，住青县。 委托诉讼代理人：李丛坤，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新蕾，河北信联律师事务所律师。 被告：沧州吉祥房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130922661096994H。 住所：河北省青县清州镇工业园区。 法定代表人：刘连清，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，男。 原告孟广英与被告沧州吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟广英的委托诉讼代理人王新蕾，被告沧州吉祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟广英向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的符合法律规定及政策规定的有验收合格证件的房屋交付（包括但不限于主管部门登记备案、消防验收合格）；二、判令被告因逾期交房向原告支付违约金共计44492元（从2018年1月1日起，暂计至2020年5月31日止共计29个月，2020年6月1日至实际交付符合法定标准房屋之日的违约金按合同计算）；三、判令被告承担交房后第一年度的采暖费；四、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月20日与被告签订商品房买卖合同（基础是建立在2013年的借款合同，因被告借款无法清偿，在2015年11月16日改签为吉祥大成三期选房协议），购买被告所开发的位于青县东侧，名为青县吉祥大成住宅小区的15-1-1403号房屋，建筑面积121.86平方米，交付购买房屋款422088元，面积差金额1143元，共计423231元。原告按照合同约定已经履行付款义务。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时按合同及选房协议约定，截止到2017年12月31日止逾期交房的，逾期部分按所交房款的银行同期贷款利率支付利息。此费用应由被告承担。原告如约交付房款，但是被告却逾期交房。另外，根据沧州市发改委的规定，2016年6月21日之后签订首次住宅供热的热费，应由开发建设单位交纳，不得向用户重复收取。此费用应由被告承担。原告诉至贵院，望贵院判如所请。 沧州吉祥公司辩称，一、关于交房问题，原被告签订的房屋买卖合同约定交房条件为商品房验收合格，涉案房屋已于2019年7月30日验收合格，被告及时向原告及相关业主以各种方式通知接收房屋。二、延期交房不属于被告责任，被告不应承担违约金。原、被告签订商品房买卖合同约定交房期限为2018年6月30日。另外因为施工期间政府因治理环境污染限产停工原因，导致被告无法正常施工。因上述政策性原因，应当属于不可抗力，被告不构成违约。因在商品房买卖合同中约定“为遵守配合政策法规的变动或因政府部门及有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人可以延期交房。”三、对于原告请求的返还取暖费，因为原被告的合同早于青县发改局、住建局的文件，在此之前的合同按照原渠道交纳取暖费，所以不应退还。另外，因为逾期交房，被告也通过各种途径对大部分业主进行了补偿，表示了歉意，都取得了良好的效果。所以，法院不应支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，原告孟广英与被告签订《吉祥大成三期选房协议》，约定孟广英选定吉祥大成三期15号楼1单元1403号房屋，此前已交款部分按照每平方米3420元执行，面积差额部分待开盘时由买方按照市场价补齐，协议第二条约定；甲方（即被告）承诺交房日期为2017年12月31日，逾期交房时，逾期部分按照买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息。 2016年7月5日，被告取得吉祥大成三期15号楼的建筑工程施工许可证。2016年8月3日，被告取得吉祥大成三期15号楼的商品房预售许可证。 2016年8月20日，原告孟广英与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告孟广英购买上述预选的吉祥大成三期15号楼1单元1403号房屋，房屋单价每平方米3463.71元，总金额为422088元。同日，原告缴纳购房款422088元后，被告给原告开具购房款422088元的发票一张。该合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，如果违约，逾期交房自2018年7月1日起至实际通知交付日止，每日按照买方已交付房款的万分之0.2计算违约金，违约金最高不超过已交付购房价款的百分之0.1。在合同的最后，双方又添加了一条，写明：“针对本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，按照出卖人与买受人于2015年11月份签订吉祥大成三期选房协议第二条执行，本合同中与该协议有冲突的条款按照协议执行，且该选房协议继续生效，与本合同具有同等法律效力。”并由被告在该条款上加盖了公章。在合同的附件四中，合同补充协议第一条第3项约定，“买受人应在办理收房手续前，交付第一年供暖当年的取暖费。买受人未按上述规定履行付款义务的，出卖方有权不交付房屋，由此造成的迟延交房责任由买受人承担。” 合同的附件四中第9条约定，如因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，作为特殊原因，出卖人可以延期交房、且不用承担违约金。 2019年7月30日，吉祥大成三期15号楼验收合格。2019年8月5日、2019年8月7日、2019年8月8日，被告通过沧州晚报三次公告通知原告孟广英办理房屋入住手续。2019年10月10日，原告领取了楼房钥匙及相关材料证明，同时按照被告的要求交纳了2019年的取暖费2566元。 另查明，2016年11月至2019年6月，沧州市政府及相关部门多次下发重污染天气预警应急响应的通知，天数共计443天，期间均规定“建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、搅拌、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）”等。 还查明，2016年10月24日，青县发展改革局联合青县住房和城乡规划建设局出具《关于规范居民供热收费有关问题的通知》的青发改字【2016】33号文件，规定在此之前已经签订购房合同的，按原渠道交纳首次供暖费，在此之后，鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，并在购房合同中予以注明，统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取，重复收取。 上述事实由商品房买卖合同、收费票据、吉祥大成三期选房协议、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、河北省建设工程竣工验收报告、青发改字【2016】33号文件、政府停工令、原告领取钥匙证明、领取资料证明、取暖费票据及当事人当庭陈述等证实。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。该合同中对房屋交付的约定是“该商品房经验收合格”，涉案房屋于2019年7月30日验收合格，被告向原告交付房屋，符合合同约定，故对原告请求被告交付消防验收合格等标准的房屋的主张不予支持。原、被告合同中对交房日期的约定明确为《吉祥大成三期选房协议》中约定的2017年12月31日，被告至2019年8月8日通知到原告收取房屋，延期585天，但是期间政府部门采取相关行政行为的443天确对工期有影响，应予以扣除，故被告延期天数应认定为142天。双方对逾期交房的违约责任约定的是按照“买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息”，则被告应以所交价款422088元为基数，以人民银行同期贷款利率计算142天，向原告支付违约金。被告依照青县发改委的文件收取第一年的取暖费，不违反相关规定，也符合双方合同的约定，故对原告提出退还取暖费的主张不予支持。原、被告其他主张均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及其他民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告沧州吉祥房地产开发有限公司给付原告孟广英延期交房违约金，违约金以422088元为基数，自2018年1月1日起以人民银行同期贷款利率计算142天，于判决书生效后五日内履行。 二、驳回原告孟广英其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费455元，由原被告均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  赵艳琴 二〇二〇年六月三十日 书记员  王 渤 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。