江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初920号 原告：刘苗苗，女，1988年1月19日生，汉族，住安徽省亳州市利辛县。 委托诉讼代理人：陆耀忠，江苏仁勤事务所律师。 委托诉讼代理人：沈金刚，江苏仁勤事务所律师。 被告：沙挡兰，女，1965年10月13日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 被告：徐继双，男，1981年8月8日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：郝瑞强，江苏行德律师事务所律师。 原告刘苗苗与被告沙挡兰、徐继双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘苗苗及其委托代理人沈金刚、被告徐继双及其委托诉讼代理人郝瑞强到庭参加诉讼。被告沙挡兰经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘苗苗向本院提出诉讼请求：1、请求解除刘苗苗与沙挡兰之间的《房屋买卖合同》；2、判令沙挡兰、徐继双返还购房款352116.73元；3、判令沙挡兰、徐继双支付违约金230600元；4、判令沙挡兰、徐继双承担律师费60000元；5、判令沙挡兰、徐继双承担本案诉讼费用。事实和理由：22019年8月31日，徐继双受沙挡兰委托与其签订《房屋买卖合同》，约定沙挡兰将名下位于无锡市新吴区房屋出售给其，房屋价格为1153000元，其按约支付定金及首付款，其余购房款办理商业贷款。合同同时约定沙挡兰需保证案涉房屋权属无争议，无债务纠纷，若出现上述情形导致合同无法履行则沙挡兰应退还购房款并承担违约责任，另约定徐继双承担责任的条款。合同签订后，其按约履行了义务，但合同履行过程中其发现案涉房屋存在抵押及法院查封等情形，致使合同无法继续履行，且与沙挡兰、徐继双协商无果，故为维护其合法权益，故诉讼来院。 沙挡兰未作答辩。 徐继双辩称，1、徐继双作为受托人，在签订合同时已向刘苗苗披露了委托人的身份，故合同相对方系沙挡兰，现合同无法继续履行，刘苗苗应向沙挡兰主张相应权利；2、其在合同中约定承担责任的前提是沙挡兰不同意出售案涉房屋，其他合同履行过程中出现的履行障碍其无法预见亦无法控制，不应由其承担责任；3、房屋上的抵押权其可以配合解除，不会影响合同的继续履行，但后来出现的案外人向沙挡兰主张债权，从而法院查封案涉房屋与其无关，其也无法解决。 经审理查明：2019年8月31日，徐继双作为甲方与刘苗苗作为乙方签订《房屋买卖合同》1份，约定沙挡兰以1153000元的总价将其所有的无锡市香溢紫骏园11-101室房屋转让给刘苗苗。合约第六条约定：“……如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金……且违约方需承担守约方因诉讼所产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、评估费等”；合同第八条约定“本人承诺产权人沙挡兰同意出售此房，如发生任何纠纷本人愿意承担一切法律责任，并赔偿本合同约定房屋实际成交价格的20%作为违约金……承诺人：徐继双，日期：2019.8.31”签订该合同时，徐继双向刘苗苗出具委托书及公证书各一份，委托书内容为沙挡兰委托徐继双出售无锡市香溢紫骏园11-101室房屋，徐继双为此签署的有关文件沙挡兰均予承认并承担法律责任，落款时间为2019年7月30日；公证书内容为沙挡兰于2019年7月30日在公证员的面前签署上述委托书，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。合同签订后，刘苗苗于同日按照合同约定向徐继双支付定金20000元，于2019年9月10日支付购房款274116.73元，于9月16日支付购房款58000元。 以上事实，由刘苗苗提交的房屋买卖合同、公证书、委托书、房屋所有权证、国有土地使用证、银行交易明细等证据及双方当事人陈述在卷佐证。 另查明，案涉房屋于2019年9月17日被本院（2019）苏0214民初4950号案件查封，现已无法继续履行案涉房屋买卖合同。 刘苗苗为处理案涉纠纷，与江苏仁勤律师事务所签订委托合同，并支付律师费60000元，其向法庭提供委托合同及律师费发票予以证明。 刘苗苗主张依据案涉房屋买卖合同第八条约定，由徐继双承担返还购房款及支付违约金的连带责任，理由为合同第八条的约定是徐继双对案涉房屋买卖履行过程中发生一切纠纷时承担连带责任保证的真实意思表示，本案中因案外人向沙挡兰主张债权导致案涉房屋被法院查封，无法继续履行案涉房屋买卖合同，故徐继双应按合同约定承担保证责任；案涉房屋除了法院查封外，还有徐继双及苏萍的抵押权，故徐继双存在恶意，即使没有法院查封，案涉合同亦难以继续履行；徐继双在案涉房屋上存在抵押权，故其受沙挡兰委托出售案涉房屋并非纯粹好意帮忙，而是为了实现其自身利益，如其不需要承担保证责任，则其获得的利益显著增加，而刘苗苗损失巨大，不符合公平正义原则。对此，徐继双认为，其作为受托人，在签订合同时即以告知刘苗苗委托事项，故其无需承担作为受托人的责任；虽案涉房屋存在其与苏萍的抵押权，但至今为止，这两个抵押权可以随时解除，并非导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因；案涉房屋买卖合同第八条的约定真实意思为徐继双对沙挡兰同意出售案涉房屋进行保证，其作为受托人，无法预计合同履行过程中出现的其他障碍，故不应对除沙挡兰不同意出售房屋之外的纠纷承担连带责任。 本院认为，沙挡兰与刘苗苗之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法、有效，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因沙挡兰的原因导致合同无法继续履行，刘苗苗主张解除合同，由沙挡兰返还购房款，承担违约责任于法有据，本院依法予以支持。关于刘苗苗主张违约金230600元及律师费60000元，综合考量刘苗苗的损失构成包括付出房款在此期间的资金占用损失，房屋价格变化造成的损失，违约金230600元明显过高，本院酌定沙挡兰承担违约金100000元并支付律师费60000元。徐继双在案涉房屋买卖合同中系受托人身份，其在签订合同时明确告知了刘苗苗委托人沙挡兰的情况并出示了委托书及公证书，案涉房屋买卖合同直接约束沙挡兰和刘苗苗。现刘苗苗主张案涉案涉合同第八条约定由徐继双对返还购房款及支付违约金承担连带保证责任，但就案涉合同第八条的约定结合当事人的身份、签订该条款的目的等因素综合理解，该条款约定徐继双承担保证责任的前提为沙挡兰是否同意出售案涉房屋，在房屋履行过程中出现的其他非因徐继双的原因导致合同无法履行的情形的，徐继双作为受托人无法预见和控制，故不宜将该条约定做扩大解释，不应由徐继双承担保证责任。至于徐继双与沙挡兰之间是否存在债权债务关系，不应作为徐继双对刘苗苗承担案涉房屋买卖合同项下的责任依据。综上，对于刘苗苗的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除徐继双与刘苗苗于2019年8月31日签订的《房屋买卖合同》。 二、沙挡兰于本判决发生法律效力之日起十日内返还刘苗苗购房款352116.73元，并支付违约金100000元、律师费60000元，合计512116.73元。 三、驳回刘苗苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8896元，财产保全费3770元，合计12666元，由沙挡兰负担。以上款项已由刘苗苗预交，本院予以退还，沙挡兰在本判决生效后10日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  徐晓磊 二〇二〇年六月十日 书记员  陈 静 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。