山西省临猗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0821民初1107号 原告（案外人）：黄某某，男，汉族，住临猗县。 委托代理人：王旭彦，山西淳正律师事务所律师。 委托代理人：杨婉冰，山西淳正律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：赵某某，男，汉族，住运城市。 委托代理人：任媛媛，山西众志诚律师事务所律师。 被告（被执行人）：赵某某1，男，汉族，住临猗县。 原告黄某某与被告赵某某、赵某某1案外人执行异议之诉一案于2019年12月19日立案后，经审查黄某某起诉不当，驳回黄某某起诉，黄某某不服上诉运城中级人民法院，运城中院撤销本院（2019）晋0821民初3257号裁定，指令本院继续审理。本院于2020年6月16日适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告赵某某及委托代理人、被告赵某某1到庭参加了诉讼，现已审理终结。 黄某某向本院提出诉讼请求：1、请求解除对运城市盐湖区工农西街运输公司家属院23号楼4单元2楼西户房产的查封措施，停止对涉案房产的执行。2、请求确认原告黄某某为运城市盐湖区工农西街某属院XX号楼X单元X楼西户房产的权利人。3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年至2013年，被告赵某某1因资金周转需要向原告借款33万元，后被告无力偿还借款，经过协商，被告赵某某1以其位于运城市盐湖区工农西街运输公司家属院23号楼4单元2楼西户房产进行抵债，并与原告签订《房屋买卖合同》。合同签订后被告赵某某1将房屋进行交付，同时原告返还被告借款时出具的借条，至此，原告占有该房屋。2019年被告赵某某申请执行被告赵某某1一案的执行过程中，将涉案房屋进行查封。原告得知被查封后，向贵院提出异议，并提交了相关的证据，贵院于2019年12月11日作出（2019）晋0821执异52号《执行裁定书》驳回原告的异议。现为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 赵某某辩称，1、原告并非案涉房产登记所有人，不属于合法权利人。2、原告主张其与被告赵某某1以房抵债签订的《房屋买卖合同》真实性、合法性存在瑕疵。原告与被告赵某某1在部分债务未到期的情况下便以案涉房产抵顶债务并签订《房屋买卖合同》，违反了我国法律规定，该《房屋买卖合同》应为无效，原告要求确认案涉房产所有权的主张不应得到支持。二者所签订的《房屋买卖合同》并非被告赵某某1基于出让房产的真实意思表示。3、本案原告在赵某某申请法院查封时并未实际占有该案涉房产。赵某某2018年10月16日申请临猗县人民法院对案涉房产进行查封时，该案涉房产仍为被告赵某某1使用，原告并未实际占有并使用案涉房产，其诉称查封案涉房产时已占有该房屋与事实不符。原告的诉讼请求无事实及法律依据，不应当得到支持。 赵某某1辩称，我意思是把房子拍卖后，把两家本钱都还了，我给原告还过20万元，尚欠13万元，欠被告赵某某20万元，有多余就给利息还了，没有多余就以后赚下再还。反对原告的诉讼请求。 为证实其主张，黄某某递交以下证据： （2019）晋0821执异52号《执行裁定》一份，证明原告占有房屋是在法院查封之前，原告就已经合法占有、使用房屋一年有余。 《房屋买卖合同》一份，证明2017年3月20日赵某某1将涉案房屋以34.6万元的价格出卖给原告。 收据一张，证明2017年3月20日，赵某某1收到黄某某购房款。 借条四张、户口本复印件一张，证明2012年至2013年，赵某某1向原告借款33万元本金，并约定支付利息。 山西运城汽车运输集团有限公司收款凭证一份。证明因被告无力还款，经双方协商，达成以物抵债协议并签订房屋买卖合同，将涉案房屋以34.6万元的价格抵顶给原告，并将其购买房屋的凭证及房屋钥匙交付给原告。同时被告将出具的借条抽回，并向黄某某出具收到房屋款的收据。 《房屋租赁合同》一份，证明2018年10月3日，原告将涉案房屋出租给崔某某，租赁期限为3年，年租金为6000元。 《运输公司物业中心电费专用发票》两份，证明2019年10月7日、2019年11月28日，崔某某缴纳电费，同时解某某为物业公司的收费员。 《收据》一张、转账凭证一张，证明2019年11月13日，崔某某向收费员解某某转账1842元缴纳暖气费。证明2017年3月20日签订《房屋买卖合同》后，原告一直实际占有该房屋至今。 被告赵某某递交以下证据： 证据1、临猗县人民法院送达回证，证明2018年8月14日被告赵某某1仍住在案涉房产中。 证据2、赵某某1民间借贷数额统计表，证明赵某某1在其他案件执行过程中曾统计自身债务中债权人名称及数额，但未见原告黄某某的债权，原告主张以物抵债的债权真实性有瑕疵。 证据3、微信截屏，案外人吴运来证明2017年3月20日原告与被告赵某某1签订的《商品房买卖合同》为虚假，在2018年9月其在盐湖区人民法院强制执行被告赵某某1时，被告赵某某1曾提出将案涉房产抵顶其债权。 证据4、《借款单》、《房屋买卖合同》及《证明》，证明被告赵某某1为借款曾以签订《房屋买卖合同》的方式将案涉房产抵押至案外人吴运来处。 证据5、《房产抵押借贷合同书》及《房屋买卖合同》，证明被告赵某某1为借款曾以签订《房屋买卖合同》的方式将案涉房产抵押至被告赵某某处。证明被告赵某某1曾多次以签订《房屋买卖合同》方式对外抵押进行借款，其对外就房产进行买卖合同并非其真实出让房产的意思表示。 综合原、被告举证、质证及庭审查明情况可确认如下事实：2018年10月16日本院作出（2018）晋0821民初2245号民事裁定书，对被执行人赵某某1在运城盐湖区工农西街某家属院XX号楼X单元XXX的房产予以查封，并发布了执保号132号查封公告。2019年4月25日运城中级人民法院作出（2019）晋0821民终字440号民事判决，判决产生法律效力后，申请执行人赵某某向本院申请执行，本院将之前的保全裁定转化为执行裁定，并对赵某某1名下的房产申请强制执行。执行中，本案原告黄某某向本院提出异议，被本院（2019）晋0821执异52号裁定，驳回黄某某的异议，黄某某遂以执行异议之诉诉至本院。 经查，2006年3月27日，赵某某1全款购买了本单位某家属院XX号楼X单元XXX房产一套，运城运输公司出具书面证明归赵某某1所有，该房产至今未办理房屋所有权证及土地使用权证。2018年9月21日，赵某某1与原告黄某某签订《房屋买卖合同》，约定赵某某1以34.6万元的价款将运输公司家属院23号楼4单元2楼西户（202）包括地下室，建筑面积为115.1平方米房产出卖给黄某某，并约定合同签订之日一次性支付房款，赵某某1于2017年3月底前将房屋交付给乙方等内容。合同由原告黄某某、被告赵某某1及第三人占奎、补新征的签字，落款日期为2017年3月20日。同日，赵某某1将之前所借黄某某33万元借据抽回抵房款，并给黄某某出具收据：“今收到黄某某购房款（运输公司家属院23号楼4单元202室）叁拾肆万陆仟元整（346000）。赵某某12017.3.20”。原告主张实际占有涉案房屋，向本院提交了2019年10月7日，运输公司物业中心出具票号为0000079227，户名为赵某某1，地址23号楼4单元2楼西购电专用发票；2019年11月28日，运输公司物业中心出具票号为0000080006，户名为赵某某1，地址23号楼4单元2楼西购电专用发票；2019年11月13日，盛世供热出具票号为3701031号收据，交款单位为赵俊峰，收款事由2019-2020采暖费。2018年10月3日原告与本单位同事崔某某签订房屋租赁合同，从2018年10月8日至2021年10月7日以每年6000元租金租给崔某某。 另查明，2013年12月24日赵某某1与吴运来签订房屋买卖合同，将涉案房屋以20万元出售给吴运来，并约定2014年2月23日前交房给乙方。2014年7月15日赵某某1与赵存祥签订《房产抵押借贷合同书》，以涉案房屋给赵存祥设定抵押。赵某某1在本次庭审中明确表示与黄某某所签买卖合同是2018年9月21日并用手机拍录，黄某某授意签订时间提前至2017年3月20日，且之后给付10万元，黄某某同意将抵债房返还给赵某某1。赵某某于2018年7月31日以民间借贷为由将赵某某1诉至本院，本院于2018年8月14日向赵某某1居住地山西运城汽车运输集团有限公司家属院23号楼4单元202房产邮寄送达传票、起诉状副本等诉讼材料，赵某某1在邮寄回单中签字确认。 本院认为：本案的焦点问题在于，原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。一、关于原告对涉案房屋是否享有所有权问题，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律对规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”根据法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记薄上记载后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，涉案房屋未办理国有土地使用证，也没有房屋所有证，表明权属的仅为房产出售方山西汽运集团运城汽车运输有限公司及其物业中心登记信息，山西汽运集团运城汽车运输有限公司关于涉案房产所有人至今登记在被告赵某某1名下，案涉物权并未发生变动，原告不是房屋所有权人，且原告未提交证据证明该权属未发生变动非因原告所致。二、原告对案涉房屋是否享有排除强制执行的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照该规定，对不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，必须同时满足上述四个条件，缺一不可。本案中原告主张的民事权益不能满足上述四个要件，首先原告与被告赵某某1签订书面买卖合同，但原告未实际向赵某某1交付房款，而是以赵某某1所拖欠原告借款抵顶房款，明为买卖实为以房抵债。本院认为，以房抵债协议和房屋买卖合同在一定条件下可能会产生某些相同的法律后果，但两者在法律关系构成及法律功能方面存在本质的区别，不能简单替代。以房抵债协议根据民事审判第8次工作会议精神，只有按照协议办理完过户或变更登记，以房抵债协议方才成立或生效。以房抵债协议是以消灭金钱为目的债的履行方式，以他种替代原定给付，从而消债务，在其债权并不优于其他债权人的情况进行以房抵债，侵害了债权平等性原则，损害了其他债权人合法权利救济途径，故不能认定以房抵债协议而产生了物权期待权及物权本身。以房抵债房屋未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而不享有物权期待权。其次，签订合法有效的房屋买卖合同是享有物权期待权的前提条件。庭审中，被告赵某某1明确表示其是2018年9月21日在原告要求以涉案房产抵顶债务的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》，且与原告商议将来赵某某1再付10万元，原告将涉案房产予以返还；同时赵某某1应原告要求故意将《房屋买卖合同》签订时间及收据签署时间倒签至2017年3月20日，且在房屋买卖合同中第三条“……甲方于2017年3月底前将房屋交付给乙方……”。由此可见，①被告赵某某1与原告签订该《房屋买卖合同》时并没有出卖房产的真实意思表示；②黄某某与赵某某1签订《房屋买卖合同》具有虚假成分，签订时间和占有时间均不符合客观事实；③在黄某某之前赵某某1还与赵存祥签订《房屋抵押借贷合同》，和吴运来签有《房屋买卖合同》，显然黄某某与赵某某1所签《房屋买卖合同》不符合享有物权的合法性基础性要件。再次，原告提交的物业、水、电费凭证仍显示是赵某某1；租赁合同是黄某某与其同事崔某某所签，未提供2017年3月底之后实际占有的事实。相反在本案被告赵存祥诉赵某某1民间借贷中，2018年8月14日赵某某1确认送达地址仍为涉案房屋所在地，原告提供证据存在着诸多矛盾和瑕疵，因此原告主张在本院查封之前即与赵某某1签订合法有效合同本院不予采信。综上所述，原告与赵某某1所签《房屋买卖合同》明为买卖实为以房抵债，原告基于以房抵债合同仅取得了债权请求权，而不享有涉案房屋的物权或物权的期待权，原告债权请求权亦不优先于赵存祥对赵某某1金钱债权，因此原告请求停止对涉案房屋执行，于法无据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告黄某某的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告黄某某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  张丰收 人民陪审员  薛伟霞 人民陪审员  雷丽华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  焦宪斌