河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初541号 原告：正定县正定镇北贾村村民委员会，住所地正定县正定镇北贾村。 法定代表人：王庆云，该村委会主任。 委托诉讼代理人：王国贞，该村副主任。 委托诉讼代理人：崔彦斌，石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。 被告：河北圣庭房地产开发有限公司，住所地正定县北关村。 法定代表人：张增辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任娜，河北资冠律师事务所律师。 原告正定县正定镇北贾村村民委员会（以下简称村委会）与被告河北圣庭房地产开发有限公司（以下简称圣庭公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告村委会的法定代表人王庆云、委托诉讼代理人王国贞、崔彦斌，被告圣庭公司的法定代表人张增辉、委托诉讼代理人任娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告村委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《旧村合作协议书》义务向原告交付总面积的33%是10500㎡（被告提供望核实）的单元楼及33%的车库（面积数据不详望核查评估）或按照单元楼市场价格每平米2700元向原告支付对价共计：单元楼10500㎡*2700元/㎡-已付款11476375元=16873625元。2、依法判决被告向原告移交物业管理用房2间，配套设备（水源热泵、供水、供电收费终端）。3、依法判决被告支付原告为合作项目垫付土地罚款项571375元。4、本案诉讼费由被告承担。2013年1月22日，经村两委研究决定与被告签订《旧村改造合作协议书》，该协议约定原被告合作对北贾村的旧村进行改造。甲方负责拆迁及报批手续。乙方负责施工、安置及销售。同时协议还约定：新民居建成后原告负责物业管理，利润分配方案是按照建成楼房建筑面积的67%归被告，33%归原告。现约定的一期改造项目已经完工并入住，可是被告迟迟不肯向原告交付应得的单元楼及物业管理，由原告垫付的费用也一直没有向原告支付。故此为了维护我村委会的合法利益，特根据《民事诉讼法》的规定，诉至贵院，望法庭依法审理，判如所请。 圣庭公司辩称，1、原告未按双方签订的《旧村改造合作协议书》约定全面履行以置换村民住宅土地作为投资的义务，其应支付给村民的征地补偿款，最终由圣庭公司支付了其中的大部分，因此，对于利益分配不应再按原约定执行，应按实际出资情况核定利益分配比例。2、由于原告方过错，给被告造成的损失，以及原告未依约归还400万元保证金产生的利息、原告向被告借款的利息，与应付原告的价款相折抵，被告不仅不欠原告款项，还多支付了原告近一千余万元。3、根据《旧村改造合作协议书》约定，被告没有向原告移交物业管理的义务。4、土地罚款原因系原告未履行相应审批手续，而根据《旧村改造合作协议书》约定由原告履行立项，组织相关报批手续的责任，因此，该费用应由原告自行承担。综上所述，应依法驳回原告的诉求。 原告提交两组证据：证据1为2013年1月22日双方签订的《旧村改造合作协议书》，证明原被告双方签署上述协议后，被告没有按照协议约定将总建筑面积33%的单元楼及车库33%交付给原告，而是将上述应交付原告的房产进行了出售，在无法获得房产的情况下，应该由被告按照当时房产的实际价格进行货币补偿，同时根据上述协议约定在交付房屋后，被告应当将本小区的物业管理权和配套设施交由原告，但是被告没有交。证据2为村委会与被告的来往账目，这上面有两笔共计571375元的费用应当由被告承担。被告对证据1的三性均予认可，但认为其中关于协议中第三条第一项，原告未予履行，未按约定提供土地作为投资，因此不应再按该条第二项确定的比例对投资回报予以分配。关于该协议中第一条第六项已明确约定原告接受新民区的物业管理，因此被告没有交付物业管理的义务。对证据2，因原告未提供原件，且该账目为原告制作，未提供相应票据，被告对三性不予认可，根据双方签订的《旧村改造合作协议书》相关条款约定，关于土地的立项报批手续应由原告负责，原告因为未履行该义务受到的处罚应由原告自行承担。 被告提交十二组证据，证据1：幸福小郡管理人员3月—10月份工资表，证明：2013年2月份至2013年10月份因项目不能进场施工，造成的工程窝工人员工资损失共计436000元。证据2：销售渠道代理合同，证明被告为了销售房屋委托专业房地产经纪公司提供销售渠道，销售佣金每套2万元*172套，计344万元。证据3：售房赠送装修部分费用报销单，证明：在2016年房地产销售低迷的情况下，买房赠送装修服务，花费共计2444427元。证据4：2016年1月至2017年3月幸福小郡销售费用收据，证明：为销售房屋宣传、活动、销售礼品花费848276元。证据5：2016年1月份至9月份销售人员销售工资表，证明：雇佣销售人员工资、提成花费578380元。证据6：电梯设备销售及安装合同，证明：幸福小郡项目六栋7层楼房，为了响应十三届全国人大第二次会议上所做的政府工作报告中提出支持加装电梯，被告为六栋楼房加装电梯花费3024000元。证据7：施工合同两份、工程量结算单2张、费用报销单4张、修路用砂石料费用报销单1张，证明：被告在接受第三方遗留工程现状时经过被告勘察，1#、2#、3#、4#楼的地基处理有严重的质量隐患，为了保证工程质量及群众安全被告与案外人史凤忠签订施工合同，为此造成损失2271060元，被告为了完成上述施工，造成北贾村村西道路损坏，为此被告修复道路花费物料损失10万元。上述由原告原因造成被告损失共计13142143元。证据8：原告向被告借款的收据及利息计算明细表，证明：项目建设过程中原告向被告借款464.5万元，应支付借款利息（按年利率6%计算）199247.5元，应返还保证金400万元及应付利息自2014年7月9日（封顶日为2014年6月18日，合同约定封顶20天内返还）至2020年5月31日，按年利率6%计算为1435333.33元。证据9：占地补偿协议及村民领取补偿款的记录，证明：原被告的利益分配比例应进行调整，该征地补偿款应由村委会支付为69750元每亩，而村委会实际只支付了29750元每亩，被告为保证按时施工经与原告协商由被告支付了多出的40000元每亩的土地补偿费，因此原告未依约履行出资义务，双方应进行分配比例调整，原告应占比例为29750元每亩除以69750元每亩乘以33%（原分配比例）等于14.07%。证据10：检测报告、建设工程竣工验收报告，证明：案涉项目封顶日期为2014年6月18日，竣工交房日为2016年1月28日。证据11：案涉项目建筑图纸，证明：案涉项目楼房建筑面积为31873.11平方米，暂且按原告主张的2700元每平米计算，楼房房产总价为86057397元，按调整后的比例原告占14.07%计算，原告应分配的款项为12108275.76元。证据12：储藏间购买协议即车库销售合同，证明：被告外建车库34个，21.5平米每个，单价暂按出售时的最高价格3500元每平米计算，车库总价中原告应分359980.95元。综上，被告应支付给原告的房款及车库款合计为12468256.6元。根据原告自认已支付其11476375元，另原告应承担因其未按约定履行合同给被告造成的损失13142143元，应支付给被告保证金利息1435333.33元，应支付给被告项目施工期间的借款利息199247.5元，因此被告多支付给原告1378万余元，被告保留向原告追索多支付款项的权利。原告对被告提交的证据1-7三性均不认可，认为不属于原告应当在合作项目中应承担的费用或投入，被告在开发施工销售过程中所产生的各种费用应当由其自身自己承担。原被告在开发合同中约定被告在向原告交付33%份额的房屋，被告提交的8-10等证据均不能否定原被告双方签订的合同约定。 经审理查明，2013年1月22日原被告双方签订了《旧村改造合作协议书》，原告作为甲方同意将正定县正定镇北贾村旧村改造项目第一期工程委托给被告乙方进行，双方约定：一、甲方权利和义务：1、甲方对旧村改造工程统一规划，制定旧村改造方案。甲方负责改造项目的立项、组织相关报批手续……，5、甲方提供工程建设、销售所需要的审批手续，保证建设所用场地、供水、供电、道路的使用的畅通……,6、甲方接受新民区的物业管理。7、……，9、甲方应按约定时间推进拆迁进度，保证不影响施工。二、乙方权利和义务：1、乙方负责旧村改造中建筑物及其室外配套工程的设计、施工、监理、销售并负责以上项目的资金投入……，3、乙方负担甲方在改造建设相关手续的合理费用支出。4、……。三、利益分配：1、旧村改造第一期项目为甲、乙双方合作实施，即甲方以置换村民住宅土地作为投资，乙方以建设资金为投资，双方合作约定分配利益。第二期、第三期工程双方另行订立合同。2、甲、乙双方商定投资回报即利益分配为：建筑面积的67%归乙方所有，由乙方支配销售；建筑面积的33%归甲方所有，由甲方支配销售或置换。相互不得以任何理由阻扰各自的权利行使。3、甲、乙双方比例分配所得的建筑包括相配套的地下室、储藏室、车库及附属设施。四、……，六、前期费用和保证金：3、本合同订立生效后二十日内乙方向甲方交保证金400万元，甲方在第一期第一阶段工程主体封顶（即28亩土地上建设的住宅楼主体封顶）后二十日内返还乙方或协商以甲方所分利益中扣除。该协议签订后，被告于2013年1月28日向原告支付了674.47万元，其中包括保证金400万元，及应由被告承担的案涉项目第三方前期投入费用274.47万元。由原告向被迁拆村民支付拆迁补偿款29750元／亩，另由被告向被拆迁村民支付拆迁补偿款40000元／亩。案涉项目于2014年6月18日封顶，于2016年1月28日竣工交房，原告主张核算价格为2700元／平米，被告基于能尽快解决问题考虑，暂时认可该价格。案涉项目另建有储藏室（即车库）34个，21.5平米／个，已出售价格3500元／平米。自2014年8月6日至2016年1月25日期间，原告共分11笔向被告借款合计464.5万元。现案涉房产已售卖，被告已向原告支付人民币11476375元。 上述事实有当事人陈述、原被告双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，关于原被告双方是否应对案涉项目利益分配比例进行调整的问题。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条的规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”，该条之所以规定未足额出资一方的分配比例调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素进行判断。本案《旧村改造合作协议书》虽未对双方的投资数额做出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据，并没有约定以其他标准分配利润，因此，应对分配比例进行调配。根据原被告签订的《旧村改造合作协议书》约定原告以置换村民土地作为投资，被告以建设资金为投资，因此原告应提供案涉项目建设土地，该征地补偿款应由原告支付69750元每亩，原告实际支付了29750元每亩，另由被告支付了40000元每亩的土地补偿费，原告应占分配比例为29750元每亩/69750元每亩*33%（原分配比例）=14.07%，被告应占分配比例为85.93%。 关于被告应支付给原告的房款，经核实建筑图纸，案涉项目楼房建筑面积为31873.11平方米，原被告双方认可售价为2700元每平米，楼房房产总价为86057397元，按调整后的比例原告占14.07%计算，原告应分配的楼房价款为12108275.76元。外建储藏间（即车库）经原被告双方至现场核实，共34个，21.5平米/个，双方认可单价为3500元/平米，车库总价中原告应分359980.95元。案涉项目楼房及储藏间被告应支付给原告合计为12468256.6元，已支付11476375元，还应支付原告涉案项目房款991881.6元。 另，根据原被告签订的《旧村改造合作协议书》第六条第3款的约定，被告交付给原告的保证金400万元，可在原告所分利益中扣除；原告自2014年8月6日至2016年1月25日期间共分11笔向被告借款共计464.5万元，以上两项合计864.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项的规定可进行债物抵销，因此，以上两项应视为在2016年1月28日竣工交房时被告已向原告支付了864.5万元房款，抵销了被告的部分债务。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，对于被告在2016年1月28日竣工交房日之后未按约定交付房产或支付对价，应以欠付金额12468256.6-8645000=3823256.6元为基数，自2016年1月29日起至2020年5月31日止，按年利率6%，向原告支付资金占用期间的利息1009339.5元 关于原告主张应由被告承担其垫付的土地罚款571375元，根据《旧村改造合作协议书》第一条第4款的约定，该罚款应由被告承担，故对原告主张被告应向原告返还的土地罚款571375元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的移交物业管理及用房2间、配套设备若干，根据原被告双方签订的《旧村改造合作协议书》第一条第6款约定，原告接受新民区的物业管理，因此原告该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告抗辩应以原告向被告收取保证金但未依约归还而产生的利息，以及原告向被告借款应支付的利息，抵销部分应付房款，因双方未就保证金及借款约定利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，本院不予支持。 关于被告抗辩应由原告承担的各项损失，并以该损失抵销应付房款，现案涉房产由被告售卖，被告提交的证据1-7无其他有力证据予以佐证，且其中证据1不能证明是因原告过错造成项目不能进场施工而产生的窝工工资损失；证据2——证据5均系案涉项目销售过程中产生的正常经营费用；证据6电梯设备安装，系建筑物的组成部分，根据《旧村改造合作协议书》第二条第1款的约定，应由被告承担该费用；证据7涉及到的地基重新施工、修复道路产生的费用，根据《旧村改造合作协议书》第二条第2款及第六条第1款的约定，均应由被告承担。故对于被告以上损失的抗辩本院不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下： 一、被告河北圣庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告正定县正定镇北贾村村民委员会支付利润本金991881.6元。 二、被告河北圣庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告正定县正定镇北贾村村民委员会支付利息1009339.5元。 三、被告河北圣庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告正定县正定镇北贾村村民委员会支付由其垫付的土地罚款571375元。 四、驳回原告正定县正定镇北贾村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费126470元，原告正定县正定镇北贾村村民委员会负担107820元，由被告河北圣庭房地产开发有限公司负担18650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张志琪 人民陪审员  高翊轩 人民陪审员  刘清岩 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  谷婷婷 ——