上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9484号原告(反诉被告)：应曙君，女，1975年5月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李伯明，上海市千方律师事务所律师。被告(反诉原告)：李明和，男，1984年10月22日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：肖蓉花，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师。原告(反诉被告)应曙君与被告(反诉原告)李明和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法由审判员韩亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)应曙君的委托诉讼代理人李伯明，被告(反诉原告)李明和的委托诉讼代理人肖蓉花、尹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)应曙君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年11月22日就本市宝山区殷高西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)订立的房地产买卖合同；2、判令被告返还首期购房款100万元。事实和理由：2019年11月21日，原被告订立房地产买卖合同，原告向被告购买系争房屋，总价537万元，2019年11月18日前支付首付款115万元，2020年1月20日支付72万元，贷款345万元直接转入被告账户，房屋交接时付清尾款5万元。合同订立后，原告支付了购房款100万元，并因部分款项延迟支付了5,000元以弥补被告的损失。2020年1月起因新冠疫情爆发，原告认为系因该不可抗力导致其无法按照原合同约定继续履行，遂要求被告重新协商合同履行事宜，但被告表示“房屋不卖了”，原告后多次联系均无果。因原合同没有继续履行的可能，故原告提起诉请如上。被告(反诉原告)李明和反诉并辩称，系争房屋总价款实际是615万元，包括房价款537万元及车位价款17万元。原告第一次违约是在2019年11月18日，导致合同无法履行的原因不是疫情，而是原告资金无法到位，故原告支付5,000元滞纳金作为对被告的弥补。根据合同约定，原告应于2019年11月28日前支付首付款119万元，于2020年1月20日支付房款72万元，若原告未按约定付款，应按未付款的日万分之五支付违约金，逾期超过20日除原告应支付20日违约金外，被告有权单方解除合同，原告实际只在2019年11月28日支付100万元，此时已构成违约，被告在2019年12月20日就有权要求原告支付违约金，并解除合同，而与疫情无关；此后至今原告未付任何房款，构成严重违约，在此期间被告多次通过书面催款函要求原告支付房款，而原告以各种理由搪塞，其陈述理由亦与疫情无关。2020年4月10日，被告被迫通过EMS解除双方买卖合同，故本案买卖合同履行与疫情并无因果联系。被告同意原告解除双方房屋买卖合同的诉请，且认为合同已于2020年4月11日解除；由于原告自己违约导致合同无法履行，原告应当承担相应赔偿及违约责任，根据合同约定，被告可以从原告已付款中扣除违约金及赔偿金相对价款。故，被告提出反诉请求：1、确认双方签订的上海市房地产买卖合同及附属设施设备室内装修转让协议于2020年4月11日解除；2、判令原告配合办理撤销网签手续；3、判令原告支付被告赔偿金123万元(总房价款615万元×20%)；4、判令原告支付被告违约金69,800元；5、判令原告承担被告律师费8万元。原告(反诉被告)应曙君针对反诉辩称，不同意第3-5项反诉请求。反诉金额不是实际发生的损失，金额太高，违反了本案有关的客观事实，应曙君的违约金额仅为72万元，并没有涉及全额违约，尾款315万元是李明和交付房屋后才需要支付的，但李明和至今未交付房屋，且李明和两次提出不履行合同，该责任不应该由应曙君一方承担。本院经审理认定事实如下：李明和系系争房屋产权人，2019年11月24日，李明和(卖售人，甲方)与应曙君(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋所有权及土地使用权。合同第二条约定，转让价款共计537万元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定，乙方应于2019年11月28日前支付甲方首付款115万元(包含定金5万元)，2020年1月20日前支付甲方72万元，以购房贷款的形式向甲方支付房款345万元，于办理房地产交接手续当日支付甲方尾款5万元。同日，双方还签订了《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰以60万元的价格转让给乙方，乙方于2020年1月20日前支付给甲方。合同签订后，应曙君分别于2019年9月23日向李明和转账15万元，于2019年11月28日转账45万元，于2019年12月18日先后转账25万元、15万元，共计支付购房款100万元。2019年12月23日，李明和向应曙君发送催款通知书，要求其于同年12月27日前支付欠付首付款15万元。2019年12月25日，应曙君向李明和发送短信，写明：“由于先期我本人原因致使没有在11月28日前足额支付首期款，差额55万元，虽然在12月18日支付了40万元，但是仍旧少支付15万元，经协商，双方同意这笔15万元将和下期150万房款于1月20日一起支付，我方同意支付5,000元以弥补你方的损失。”李明和回复称：“收到，请于今天转账给我，谢谢。”同日，应曙君向李明和转账5,000元。2020年1月21日，李明和再次向应曙君发送催款通知书，要求其尽快支付欠付首付款15万元及第二期房款150万元。2020年4月10日，李明和向应曙君发送解除商品房买卖合同通知书，写明：“本合同到达您的同时，即解除您2019年11月22日与我签订的《上海市房地产买卖合同》和《附属设施、设备及室内装修转让协议》”。庭审中，李明和表示，其因本案纠纷产生的实际损失主要包括来回误工费、交通费5,000元，系争房屋银行贷款利息损失(每月5103元)。本院认为，应曙君与李明和签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。根据已查明的事实，应曙君自2020年1月20日开始欠付房款，至今未按约支付，根据双方合同约定，逾期支付购房款超过二十日，李明和享有单方解除权，现双方均要求解除合同，本院予以确认。合同解除后，已经支付的钱款应予返还，已经履行的交易行为应当恢复原状，应曙君要求李明和返还其已支付的购房款，于法不悖，本院予以确认；李明和要求应曙君配合办理撤销网签手续，于法不悖，本院亦予以支持。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。应曙君延期付款并要求解除合同，理应支付李明和相应赔偿金及违约金，结合庭审中双方意见及李明和实际损失，本院对于赔偿金及违约金予以一并考量，酌情确定金额为25万元。关于律师费主张，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)应曙君与被告(反诉原告)李明和就上海市宝山区殷高西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装修转让协议》；二、原告(反诉被告)应曙君于本判决生效之日起十日内配合被告(反诉原告)李明和办理《上海市房地产买卖合同》撤销手续；三、被告(反诉原告)李明和于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)应曙君返还购房款100万元；四、原告(反诉被告)应曙君于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李明和支付违约金及赔偿金，共计25万元；五、驳回被告(反诉原告)李明和的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取6,900元，由原告(反诉被告)应曙君负担；反诉案件受理费8,609元，由原告(反诉被告)应曙君负担8,000元，由被告(反诉原告)李明和负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二〇年六月二十四日法官助理 杨丽书 记 员 冯雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。