湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17078号原告：徐丽，女，1976年1月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：刘益锋，男，1966年3月24日出生，汉族，居民身份证住址湖北省麻城市，委托诉讼代理人：王立峰，湖北汉丰律师事务所律师。被告：李雷，男，1989年9月27日出生，汉族，居民身份证住址湖北省安陆市，委托诉讼代理人：龙琳，男，1972年9月10日出生，汉族，居民身份证住址湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：褚飞彪，男，1987年3月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省云梦县，原告徐丽与被告李雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐丽的委托诉讼代理人刘益锋、王立峰，被告李雷及其委托诉讼代理人龙琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐丽向本院提出诉讼请求：1、李雷退还徐丽10天租金6747.78元；2、李雷退还徐丽保证金40486.68元；3、李雷支付徐丽违约金40486.68元；4、李雷承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月3日，徐丽与李雷签订《房屋租赁合同》，约定徐丽租赁李雷位于武汉市武昌区民主路782号洪广宝座A座8楼8E室房屋，租赁起止日为2019年5月1日起至2022年4月30日止。徐丽按照合同约定支付了保证金40486.68元及2019年5月1日至2019年7月31日的租金。但李雷于2019年7月22日擅自将租赁房屋交付第三方使用，其行为已构成违约。徐丽多次与李雷交涉无果，为此提起诉讼。李雷辩称：案涉房屋是按照徐丽的要求进行了装修，徐丽亦支付了保证金及租金。在徐丽承租期间，其违反合同的约定，擅自将承租房屋进行转租，且于2019年7月12日单方面退场，且未向李雷支付下一季度的房租，按照合同约定，李雷有权不退还保证金和已付租金。因此，请求法院驳回徐丽的诉讼请求。经审理查明：2019年4月3日，徐丽（乙方、承租人）与李雷（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：第一条、租赁房屋及用途。1、甲方将座落于武汉市武昌区民主路782号洪广宝座A座8楼8E室、产权面积246.87平方米房屋租给乙方用于开办公司使用，甲方保证该房屋属于商业用途，符合公司注册要求并保证符合国家有关消防安全的规定；若乙方将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意；甲方应于2019年4月23日前将出租房屋交付乙方使用，每逾期一日按月租金的千分之三向乙方支付滞纳金。租赁期限按实际交付之日起顺延。2、甲方应保证该房产真实合法有效并本人有权利出租（房屋共有人对出租房屋完全同意，并同意由甲方全权处理该房屋），乙方对甲方出租的房屋具体状况及其权属已充分了解，并自愿承租该房屋。第二条、租赁期限及支付方式。1、本房屋租赁合同的租赁期为三年；本房屋租赁起止日为2019年5月1日起至2022年4月30日止。2、租赁期满后，乙方需继续租用该房屋的，应于有效期届满之日前三个月向甲方书面提出续租要求；甲方若将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对该房屋有优先承租权；甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。若无书面通知或协商不成，甲方有权带其他客户看房，乙方需提供方便。3、双方商定，房屋租赁期内房屋租金有递增（从第二年开始，逐年递增6%），则租金标准如下：第一年，乙方租赁该房屋的租金标准为87元/㎡/月（此价不含租赁税费，租金包含物业费，租金为82元/㎡/月，物业费为5元/㎡/月，后期物业费以实际物业调整为准），月租金为人民币20243.34元，月物业费为人民币1234.35元，月租金及物业费为人民币21477.69元；租金按每三个月结算，首次租金及物业费乙方应于2019年4月4日前支付甲方人民币64433.07元，第二次租金及物业费乙方应于2019年7月21日前支付甲方人民币64433.07元，以后每第三个月期满前10日支付下期房租。每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付滞纳金。4、乙方应按时以甲方指定的账户以转账方式支付租金。第三条、房屋租赁保证金、合同变更及违约金。1、经甲乙双方商定，同意该房屋租赁保证金（押金）为相等于二个月租金，即人民币40486.68元。在本合同到期时，未给甲方造成损失，房屋无损坏且各项费用结算后三日内无息退还给乙方。该合同签订期限为三年，三年内甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方保证金人民币40486.68元外，还需承担乙方损失并支付给乙方二个月的租金做为违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还保证金和已付租金。2、如遇不可抗拒因素中止合同，甲乙双方互不承担违约责任，租金及费用按实计算，多退少补。3、凡在执行本合同或本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。第四条、所有权变动。1、房屋租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权力。2、租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。第五条、房屋租赁相关费用。租赁期间产生的所有费用均由乙方自行承担，包括但不限于电费、房屋租赁税费、装修费、网络费、电信费、清洁费等费用。第六条、甲方的责任。1、甲方应保证出租房屋产权明晰、无任何责任纠纷，且甲方出租该房屋的行为符合国家及武汉市的相关法律、法规、行政规章的规定。甲方应向乙方提供房产证/土地使用权证复印件，若乙方合法经营需要甲方提供房产证/土地使用权证原件予以相关主管部门审核的，甲方应配合提供。2、在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋附属设备损坏，应由甲方及时协调物业人员负责修缮。3、甲乙双方租赁期间,甲方不得将此房屋再次租给他人，以防出现“一房多租客入住的情况”。第七条、乙方的责任。1、乙方有权在租赁期限内使用该房屋，在不影响房屋主体结构安全的基础上，可以对房屋进行装修装饰。2、乙方在承租期限内若损坏房屋结构及附属设施，应负责照价赔偿。但因不可抗力因素造成损坏，乙方不承担责任。3、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国法律及该地点管理规定，不可做任何违法活动。4、对于乙方以下行为甲方有权解除合同，同时没收乙方保证金和已付租金。保证金不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿额外损失：①乙方未按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，拖欠房租或物业费等达到五天（甲方提前7天书面告知）；②未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换他人使用的；③未经甲方同意，擅自改变房屋结构、损害该房屋或改变房屋使用用途；④未经甲方同意将房屋转租或分租给他人。⑤因违法经营被有关行政部门吊销营业执照、经营许可证或其它经营所需证照，或被勒令停业整顿的；⑥利用租赁物业进行非法活动的。第八条、房屋的交付及返还。1、交付：甲方应于2019年4月23日前将房屋按本合同约定的条件交付给乙方。2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，由甲方验收认可。甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。3、租赁期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方放弃收回。（2）租户放弃收回的：须保持装修的完整性，以便下一租户能正常使用，合理损耗除外。4、返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条、本合同未尽事宜，双方可另行协商，作为本合同之补充，本合同及其补充条款、附件、空格所填写的文字与铅字文字具有同等效力。第十条、本协议一式三份，每份共6页，甲乙双方各执一份，中介方一份，自签字盖章之日生效。第十一条、补充条款。甲方应于2019年4月23日交予乙方使用，2019年5月1日开始计算起租日；乙方在承租期内，不影响甲方利益的情况下，可以转租给第三方。合同签订当日，徐丽向李雷交纳了2019年5月1日至2019年7月31日的租金和物业费64433.07元、保证金40486.68元。2019年4月23日，李雷将租赁房屋交付徐丽。2019年7月12日，徐丽结清水电费后，搬出租赁房屋。2019年7月20日，李雷向徐丽发出告知函，内容为：“徐丽：您与我司于2019年4月3日签订的武汉市武昌区民主路782号洪广宝座A座8楼8E室房屋租赁合同，合同约定于2019年7月20日前支付甲方下个季度的房租64433.07元，如未支付则需每日支付总租金的千分之三的滞纳金给甲方，超过1日没有支付租金或滞纳金给甲方，甲方有权解除本租赁合同”。2019年8月1日，李雷与案外人叶振庭订立《商用房屋租赁合同》，将武汉市武昌区民主路782号洪广宝座A座8楼8E室房屋出租给叶振庭。以上事实，有《写字楼租赁合同》、授权委托书、《房屋租赁合同》、招商银行转账汇账电子回单、告知函、《商用房屋租赁合同》、证明情况经过、放行条及当事人陈述等在案佐证。本院认为：徐丽、李雷于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方合同明确约定“乙方未按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，拖欠房租或物业费等达到五天，甲方有权解除合同，同时没收乙方保证金和已付租金。”徐丽未按合同的规定，按时支付租金，经李雷书面告知，仍不履行合同义务，其行为已构成违约，李雷据此解除合同，没收徐丽保证金和已付租金，符合合同约定。徐丽认为李雷于2019年7月22日擅自将租赁房屋交付第三方使用，但其未提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上所述，徐丽的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐丽的诉讼请求。案件受理费997元（已减半），由原告徐丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢慧明二〇二〇年六月四日书记员  杨于荣