广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41025号原告：广州天河体育中心，住所地广东省广州市天河路**，统一社会信用代码12440100455345718C。法定代表人：黄丽仪，主任。委托诉讼代理人：贾鹏程、周月娇，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。被告：广州国际康体贸易中心有限公司，住，住所地广东省广州市天河区天河路天河体育中心内体育场首层西部办广州市天河体育中心体育场广州市天河康体商城）。法定代表人：卢木荣。原告广州天河体育中心（以下简称“体育中心”）诉被告广州国际康体贸易中心有限公司（以下简称“康体公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告体育中心的委托诉讼代理人贾鹏程、周月娇到庭参加诉讼，被告康体公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告体育中心诉称：1999年7月23日，广州天河体育中心体育场与被告签订了《天河体育场场地租赁合同》，将天河体育场西部南北中轴线以西首层室内部分场地（除保留作体育比赛功能的用房、水电及其他设备用房外）出租给被告经营使用，同时对租赁期限、场地租赁使用范围及具备的条件等进行了约定。合同签订后，体育场依约将场地交付给被告使用，被告接收场地后，将涉案商铺分租给他人用于经营，在分租合同中，被告并未约定需向次承租人提供贵宾厅及地面停车场使用。2008年12月23日，为配合广州第十六届亚运会的举办，天河体育场与被告签订《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》，约定双方暂停履行原租赁合同，待回迁以后继续履行，顺延合同期限至2020年6月30日，并在回迁后给予被告三个月的免租期。由于亚运馆的改造，涉案场地进行了较大规模的装修和调整，原停车场位置已变更规划不再作停车使用，现为步行道，供市民徒步健身使用。同时在亚运会结束后，天河体育场担任的比赛等任务繁重，贵宾厅使用频繁，无法交付被告使用。2011年12月，被告回迁，2012年底前已恢复正常营业，双方确定被告自2012年12月起支付租金，被告一直拖欠租金。2013年6月，广州市机构编制委员会作出《关于广州市体育局所属事业单位分类改革方案的批复》，天河体育场并入原告。双方签订租赁合同时，体育中心尚实行封闭式管理，中心大门定时开闭，约晚上十一点时即清场，随后，特别是亚运以后，体育中心对市民全天开放，体育中心现禁止车辆自北门、南门进出，但并未限制行人通行，即使举办大型活动，被告承租场地的出入通道及通行也保持畅顺。2015年5月7日，天河体育场以被告拖延支付租金为由向天河区法院提起诉讼，2017年11月24日法院作出（2015）穗天法民四初字第832号民事判决，判令被告支付2012年12月1日至2015年4月30日的租金、分摊的未交租金及违约金，被告不服提起上诉，二审法院判决维持原判，案件现正在执行中。原告认为，双方所签订的《天河体育场场地租赁合同》、《康体商城场地租赁的补充合同》及《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》是天河体育场与被告真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同签订后，天河体育场已依约将租赁物业及场地交付被告使用，履行了合同义务，在合同履行过程中，虽然由于政府行为等不可抗力的因素，导致原告无法向被告提供贵宾厅、地、地面停车场供其使用不属于根本性违约，被告现以上述理由解除合同，不符合双方所签订合同的约定，且没有法律依据，故提起本案诉讼，请求法院判决：1.确认被告于2019年8月22日发出的《解除合同并移交场地通知函》不发生解除原广州天河体育中心体育场与被告所签《天河体育场场地租赁合同》、《康体商城场地租赁的补充合同》及《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》的效力，被告继续履行上述合同及协议；2、诉讼费用由被告承担。被告康体公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：体育中心提交的《房地产权证》记载天河区天河路天河体育中心内体育场的权属人为体育中心。1999年7月23日，广州天河体育中心体育场（甲方/出租方，以下简称“天河体育场”）与康体公司（乙方/承租方）签订《天河体育场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：甲方将天河体育场西部南北中轴线以西首层室内部分场地（除保留作体育比赛功能的用房、水电及其他设备用房外，以下简称该场地为“涉案场地”）出租给乙方经营使用，具体租赁范围见附图红线圈围部分；甲方可以让乙方在天河体育场的外围水泥地面四米范围内作停车使用（使用范围见附图），如遇甲方及中心范围内大型活动或比赛，应交由甲方统一协调管理，乙方应无条件服从，但甲方必须提前通知乙方；在绝对保障甲方接待任务完成的条件下，甲方同意将贵宾厅交给乙方进行装修改造，装修方案须经甲方确认，装修费用由乙方承担；改造后的贵宾厅使用主权仍属甲方所有，在甲方没有活动安排的情况下，甲方同意乙方借用贵宾厅作为乙方会展大堂配套功能使用，但不得在贵宾厅内设置固定商品橱窗；本合同租赁年限为十五年，自1999年12月1日起至2014年11月30日止；甲方收到乙方交纳定金起三天内把租赁场地交乙方使用；甲方应与体育中心协调将规划开放的大门在乙方开业之日起作开放使用，并解决乙方免费停车及协助解决其租户的停车问题（顾客的车辆出入收费问题由乙方与体育中心另行商议解决），但乙方应服从体育中心的综合管理，如体育中心或政府在此举办大型活动时，甲方须提供出入通道给乙方使用；乙方负责投资改造天河体育场首层西半部原有贵宾厅、医务药检室、裁判员室等，使之成为甲方高级体育活动场所；乙方可借用天河体育场西半部的贵宾厅作为康体贸易展示的大堂、项目洽谈、新闻发布、商务中心及会议室等用途，贵宾厅由乙方负责日常管理，甲方有接待任务需使用时，应提前通知乙方，乙方必须保障甲方接待工作正常进行；租赁期内，乙方可将租赁场地按经营所需分租给第三者，乙方应对第三者一切言行负责，但未征得甲方同意，乙方不得将租赁场地全部转租给第三者；在租赁期内，如遇到政府指令举办的大型活动任务，需部分或全部使用乙方所租赁场地，乙方应临时将场地交给甲方使用，造成乙方暂时停止营业，甲方按使用时间扣减相应的租金；乙方未能按合同规定交付租金和水、电等费用，视乙方违约，每逾期一天，按欠付租金总额的千分之一计付违约金给甲方；逾期满三个月的，甲方有权终止合同；本合同未尽事宜，由双方共同协商并另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力等条款。2003年2月18日，天河体育场与康体公司签订《康体商城场地租赁的补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：2001、2002年租金可调整为每年80万元……2003年-2006年租金按原合同规定158.22万元不变……2003年-2006年乙方欠缴的部分租金合计共132.88万元，乙方须在2007年-2011年五年时间内按比例每年26.576万元完成补还租金的工作……2013年1月1日起至2017年12月31日止，每年总租金为227.8368万元，每月租金为18.9864万元等。2008年12月23日，天河体育场（甲方）与康体公司（乙方）签订《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》（以下简称《补偿协议》）约定：根据亚运场馆改造的需要，暂停双方于1999年7月23日所签订的《天河体育场场地租赁合同》的履行，乙方应于2008年12月28日前全部搬离《天河体育场场地租赁合同》项下的物业及场地，乙方的回迁时间为2011年1月1日…关于回迁后停场时间顺延合同期限的问题，顺延后《天河体育场场地租赁合同》的合同期满日为2020年6月30日。因亚运撤场前对乙方整场动迁影响经营，甲方同意免收2008年11、12两个月的租金，甲方同意给予乙方三个月的招商免租期，如乙方确实还存在困难，甲乙双方视其当时实际情况，再另行商议。2009年4月28日，广州市城市规划局向广州市体育局出具《关于送审天河体育中心综合改造项目规划设计方案的复函》，函称：整个天河体育中心总停车泊位不得超过3500泊（其中地下停车泊位3000泊、地、地面停车泊位500泊…东西向公共行人主通道净宽不小于8米（除跨过集运线联络通道外）……公共通道不得围闭、不得改变使用功能，并应全时段向公众开放；主通道中不应设置柱位，确保交通通行视线良好等。2013年6月6日，广州市机构编制委员会下发《关于广州市体育局所属事业单位分类改革方案的批复》（穗编字[2013]97号）载明：撤销天河体育场独立事业单位建制，其人员并入体育中心等。另查明：2015年，体育中心向本院提起诉讼，请求判令康体公司支付2012年12月1日至2015年4月30日期间的租金5020730元及上述租金的违约金，康体公司提起反诉，请求判令体育中心立即交付贵宾厅给康体公司负责日常管理，并可作为会展大堂配套功能使用（即可作为展示的大堂、项目洽谈、新闻发布、商务中心及会议室等用途）、体育中心立即交付天河体育场（西部康体商城对应的位置）的外围水泥地面四米范围内给康体公司作停车使用，并同时提供开放的大门给开放使用，如天河体育中心或政府在此举办大型活动时，体育中心须提供出入通道给康体公司使用。该案审理过程中，体育中心与康体公司就以下问题发表各自观点。一、关于涉案场地计租面积范围。体育中心与康体公司双方均确认停车场及贵宾厅不在计租面积之内。二、关于《租赁合同》约定的停车场及贵宾厅能否交由康体公司使用。体育中心表示涉案场地现规划地面不能停车，《租赁合同》约定贵宾厅没有特别活动才交付给康体公司使用，但现贵宾厅经常有活动不对外开放，所以无法提供贵宾厅给康体公司使用。该案审理过程中，本院于2017年4月18日组织体育中心、康体公司及评估公司到涉案场地进行现场勘察，现场可见《租赁合同》约定的天河体育场的外围水泥地面四米范围为沥青路，没有规划车位，也没有车辆停放，贵宾厅没有开放。体育中心及康体公司确认上述现场勘查情况，康体公司亦确认贵宾厅无法供其使用。后本院作出（2015）穗天法民四初字第832号民事判决，判令：一、康体公司向体育中心支付2012年12月1日至2015年4月30日的租金4488420.61元；二、康体公司向体育中心支付逾期支付上述租金的违约金（违约金按中国人民银行指定的同期同类贷款基准利率上浮30%为标准）；三、驳回体育中心的其他诉讼请求；四、驳回康体公司的反诉请求。康体公司对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年4月9日作出（2018）粤01民终2035号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。再查明，2019年3月28日，体育中心向本院提起诉讼，诉请康体公司、钟润良等支付2015年5月1日至2019年3月31日期间的租金7713342元及违约金等，本院于2020年3月6日作出（2019）粤0106民初11377号民事判决，判令康体公司向体育中心支付2015年5月1日至2019年3月31日期间欠缴租金7713342元及违约金。本案审理过程中，体育中心提交显示由康体公司于2019年8月22日向体育中心发出的《解除合同并移交场地通知函》（原件，以下简称《通知函》），载明：……根据《租赁合同》第一条“场地租赁使用范围及具备的条件”，并在1-2约定“甲方可以让乙方在体育场的外围水泥地面四米范围内作停车使用（使用范围见附图）……”第五条“甲方责任”，5-13约定“甲方应与体育中心协调将规划开放的大门在乙方开业之日起作开放使用，并解决乙方免费停车及协商解决其租户的停车问题（顾客的车辆出入收费问题由乙方与体育中心另行商议解决），但乙方应服从体育中心的综合管理，如体育中心或政府在此举办大型活动时，甲方须提供出入通道给乙方使用。”第六条6-5又约定“乙方可借用天河体育场西半部的贵宾厅作为康体贸易展示的大堂、项目洽谈、新闻发布、商务中心及会议室等用途，贵宾厅由乙方负责日常管理。甲方有接待任务需使用时，应提前通知乙方，乙方必须保障甲方接待工作正常进行。”因亚运停业搬迁再进场后，贵中心一直未履行上述合同义务，双方又无法对租金标准达成新协议，加上贵中心一直经常围蔽停场，对我公司正常运营造成重大影响，双方经过诉讼仍无法解决，因此，我公司即日起解除《租赁合同》并交还涉案场地。体育中心表示其于2019年9月9日收到康体公司以邮寄方式寄送至其住所地的《通知函》。关于本案相关情况，体育中心作出如下陈述：《通知函》中所称停车位现状与（2018）粤01民终2035号民事判决查明情况一致，且因已取消规划，所以无法交付康体公司使用，贵宾厅现大部分时间由恒大足球队使用，在亚运会结束以后，体育场承担的比赛任务更重，现在体育场是广州恒大淘宝足球俱乐部的主场以及亚洲足球俱乐部的冠军赛场馆，所以贵宾厅接待任务更为繁重，基本上用于足球比赛使用，也无法交付给康体公司使用；现涉案场地由康体公司分租给次承租人，次承租人现正在经营中，都是作为商铺进行经营；（2018）粤01民终2035号民事判决判令康体公司支付的租金康体公司尚未支付完毕，该判决生效后，康体公司曾向体育中心支付款项15万元，此后未再支付其他款项，在上述判决执行过程中，法院提存了次承租人应支付的租金200万左右；康体公司向体育中心发出《通知函》后，未再与体育中心协商《租赁合同》解除事宜、租金标准的调整事宜或向体育中心提出交还涉案场地。另，本案审理过程中，体育中心撤回“康体公司继续履行《天河体育场场地租赁合同》、《康体商城场地租赁的补充合同》及《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》”的诉讼请求。本院认为：天河体育场与康体公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补偿协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。此后天河体育场并入体育中心，故上述合同的权利义务应由体育中心承接。本案的争议焦点在于康体公司向体育中心发出的《通知函》是否产生解除《租赁合同》的效力。康体公司于《通知函》中主张因体育中心一直未履行向其交付停车位及贵宾厅的合同义务，双方又无法对租金标准达成新的协议，且体育中心经常围蔽停场，对康体公司正常运营造成重大影响，通过诉讼仍无法解除，故康体公司决定从即日起解除《租赁合同》并交还涉案场地。根据《租赁合同》的约定康体公司使用停车场及贵宾厅以不影响体育中心使用安排为前提，体育中心提交广州市城市规划局的复函等证明停车场现已变更规划无法作为停车场使用，体育中心亦表示贵宾厅经常有接待活动因此无法交付康体公司使用。另根据本院在其他案件中的现场勘察情况可知，停车场位置确没有规划停车位，贵宾厅亦未开放，且在另案中体育中心及康体公司均确认停车场及贵宾厅不在计租面积之内。本案审理过程中，康体公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩及举证的权利，其并未提交证据证明其无法正常出入涉案场地，且《租赁合同》、《补充合同》及《补偿协议》中并未约定体育中心无法交付停车场及贵宾厅使用时，康体公司可以解除上述合同，且双方就《租赁合同》解除或者租金标准的调整并未达成一致意见，因此康体公司于《通知函》中以体育中心一直未履行向其交付停车位及贵宾厅的合同义务、双方未就租金标准调整达成一致而主张解除《租赁合同》缺乏依据。另对于康体公司所主张的因体育中心经常围蔽停场，对康体公司正常运营造成重大影响，通过诉讼仍无法解除的问题，其并未对其上述主张提交证据予以证明，且体育中心亦表示涉案场地系由康体公司分租获利及在康体公司发出《通知函》后亦未向体育中心交还涉案场地，康体公司并未举证证明体育中心的在履约过程中存在不履行主要义务或迟延履行义务及其他违约行为导致其无法实现合同目的情况。并且，从保护相对人免受不公平结果损害，以及维护交易安全和稳定，鼓励交易的角度出发，法定解除权通常赋予守约方而非违约方，就本案而言，体育中心向康体公司交付了涉案场地，康体公司却一直拖延支付租金，违反了《租赁合同》的约定，康体公司作为违约方，不具有法定解除权，因此，康体公司亦不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《租赁合同》。另就《通知函》的行文内容，康体公司虽仅称决定即日起解除《租赁合同》，但根据本案查明的事实可知，双方间就涉案场地成立的租赁合同关系是受《租赁合同》、《补充合同》、《补偿协议》的共同约束，故康体公司于《通知函》中解除合同的意思表示除针对《租赁合同》外，亦应及于《补充合同》、《补偿协议》，本院于本案中对此一并论述。综上，康体公司向体育中心发出的《通知函》不产生解除《租赁合同》、《补充合同》、《补偿协议》的效力，体育中心诉请确认康体公司于2019年8月22日发出的《解除合同并移交场地通知函》不发生解除天河体育场与康体公司所签《天河体育场场地租赁合同》、《康体商城场地租赁的补充合同》及《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》的效力，本院予以支持。本案审理过程中，体育中心撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告广州国际康体贸易中心有限公司于2019年8月22日发出的《解除合同并移交场地通知函》不发生解除原广州天河体育中心体育场（现为“广州天河体育中心”）与被告广州国际康体贸易中心有限公司所签《天河体育场场地租赁合同》、《康体商城场地租赁的补充合同》及《关于康体商城停业搬迁、回迁、补偿的协议》的效力。本案受理费100元，由被告广州国际康体贸易中心有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  李婉君人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年六月二十四日书 记 员  谢丽军