广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初511号原告：朱上德，男，汉族，1956年10月28日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************071，联系电话181*****838。委托诉讼代理人：谢茂兴，男，汉族，1962年8月2日出生，住广东省吴川市*********，公民身份号码440************914，联系电话150*****622。（一般代理）被告：李婵艺，女，汉族，1986年9月14日出生，户籍地址广东省吴川市*********，现住吴川市梅菉街道沿江三区*********，公民身份号码440************526，联系电话137*****081。原告朱上德诉被告李婵艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱上德的委托诉讼代理人谢茂兴，被告李婵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告于2019年9月30日签订的《租屋合同书》；二、判令被告支付租赁原告商铺的租金，租金从2019年10月1日起至被告将租赁商铺交还给原告之日止；三、判令被告承担违约金责任，违约金以被告欠款为基数按月利率2%计算；四、判令被告清付商铺拖欠的水电费共1600.47元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因生意的需要，续租原告位于吴川市****************，双方于2019年9月30日签订《租屋合同书》，合同约定1.租赁期从2019年10月1日至2022年9月30日；2.第一年每月租金3000元，第二年每月租金3240元，第三年每月租金3500元；3.被告在签订合同之日一次性付足一个月租金，今后每月提前10天付足下一月租金。逾期的被告自愿缴纳每天10%的违约金，如超期一个月仍未交清租金和违约金，原告有权终止租屋合同，押金不退还等。合同生效后，被告并未依约定向原告缴交第一个月的租金3000元，被告从租商铺至今，未向原告缴交租金，也不依约定交纳违约金，且被告拖欠从2019年9月至12月份的水电费1600.47元（其中9月份的水电费是被告经营该商铺所欠）。被告所欠原告商铺的上述租金和费用经原告多次催收，被告以资金未回笼，生意淡薄为由拒不支付。被告上述行为显属无理，导致原告出租商铺的合同目的不能实现，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，诉如所请。原告就其主张在举证期限内提供如下证据（复印件）：证据1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2.被告身份证复印件，证明被告的身份情况；证据3.《租屋合同书》一份，证明原告与被告于2019年9月30日签订房屋租赁合同，原告将涉案的的房屋租给被告使用。今天补充了两份证据：证据4.原告的房屋租赁合同，证明2014年8月1日至2019年7月30日房屋均是租给被告使用的；证据5.广东省增值税电子普通发票四张，证明原告在2019年9月12日为被告租赁的商铺缴交水电费736.94元（8月份水电费），2019年10月15日为被告租赁的商铺缴交683.98元（9月份水电费），2019年11月20日为被告租赁的商铺缴交556.74元（10月份水电费），2019年12月13日为被告租赁的商铺缴交284.16元（11月份水电费），上述均是被告在经营租赁的商铺期间欠交的水电费。被告李婵艺辩称，原告的诉讼全部不是事实，原告称我拖欠了3个月租金，实际是2019年11月和12月两个月租金未支付，而且我在2019年12月17日已经停业并搬离，签订租赁合同时我交了1万元押金，该押金可以抵消我拖欠的租金。原告曾多次到我档口当着客人和员工的面催我交租，导致我的信用受到质疑，但当时我资金周转比较困难，交不出租金。原告称我尚欠水电费，但原告也无法提供有效的凭证。被告李婵艺就其辩称在举证期限内提供如下证据（复印件）：证据1.银行流水及微信截图记录，证明2019年9月12日发票确认的水电费736.94元及当月的租金2800元我已经转账给原告了；证据2.手机转账截图三张，证明签订合同时，我向原告转账了10600元，其中租金600元（该600元为补足上一份租赁合同的租金和支付新合同的首月租金3000元），押金10000元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明:2019年9月30日，被告因经营美容的需要，与原告签订《租屋合同书》，原告将位于吴川市****************租给被告使用。签订合同时原告朱上德作为甲方，被告李婵艺作为乙方。合同约定：一、被告向原告交押金10000元；二、房屋租期从2019年10月1日至2022年9月30日，共三年，租用期间被告只准作经营美容，不准擅自转租人他人，否则原告有权终止租屋合同，押金不退还给被告；三、租金：第一年每月租金3000元，第二年每月租金3240元，第三年每月租金3500元；四、付租方式：双方签字之日起，被告一次性付足一个月租金3000元，今后每月被告必须提前十天付足下一月租金。逾期的被告自愿向原告交纳每天10%的违约金，如超期一个月仍未交清租金和违约金，原告有权终止租屋合同，押金不退还。双方还就其他条款作了约定。合同生效后，被告依约定缴交了10000元的押金，并缴交了第一个月的租金3000元。此后，被告在租用过程中，因生意淡薄无法继续经营而关门。2020年6月7日，原、被告协商达成一致，被告已于当日将商铺内的物品搬清交还商铺给原告。从2019年11月1日起至2020年5月30日止，被告尚欠原告七个月租金，合计21000元，三个月的电费1524.9元。庭审中，被告表示同意解除合同。以上事实有《租屋合同书》、广东省增值税电子普通发票、商铺交接证明等及当事人的陈述在案证明。本院认为，原、被告经协商一致，共同签订《租屋合同书》，该合同没有违反法律的规定，依法成立，受法律保护。庭审中，被告表示同意解除合同，本院予以支持。本案争议焦点是：1、原告请求被告支付租赁原告商铺的租金应从何时起至何时止？2、原告请求被告支付违约金应如何计算？关于原告请求被告支付租赁原告商铺的租金应从何时起至何时止的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告租用原告的商铺理应按合同约定支付租金，虽然被告称因生意淡薄无法继续经营而关门，但被告仍然占有商铺，该商铺的实际控制权仍然在被告手中，不管被告用不用该商铺，在被告将商铺交还原告前，被告应有承担支付其占用商铺期间租金的义务。因此，被告交租金期限应从2019年11月1日起至2020年5月30日止，被告尚欠原告七个月租金，合计21000元。原告请求被告支付租金至交还商铺之日止，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《租屋合同书》约定，“双方签字之日起，被告一次性付足一个月租金3000元，今后每月被告必须提前十天付足下一月租金。逾期的被告自愿向原告交纳每天10%的违约金，如超期一个月仍未交清租金和违约金，原告有权终止租屋合同，押金不退还。”此违约金的约定是双方当事人的意思表示。现被告逾期拒不支付租金，已构成违约，被告应承担违约责任，应支付违约金。但双方所约定的违约金过高，违反法律的规定，现原告主张违约金以被告欠款为基数按月利率2%计算，符合法律规定，应予以支持。违约金的起算日期应从违约支付租金的当月11日起算至支付清租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告朱上德与被告李婵艺于2019年9月30日签订的《租屋合同书》；二、限被告李婵艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付自2019年11月1日起至2020年5月30日止七个月的租金合计21000元。三、限被告李婵艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付自2019年11月11日起每月以被告欠当月的租金3000元按月利率2%计算至付清之日止的违约金。四、限被告李婵艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付尚欠的电费1524.9元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费37.01元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 赵汝浩二〇二〇年六月四日法官助理 关碧莲书 记 员 黄远波附相关法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。