河北省临漳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0423民初24号 原告：马健军，男，1973年1月14日出生，汉族，住临漳县。 被告：河北金博园房地产开发有限公司，住所地临漳县城人民路路南。 法定代表人：薛海山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛文忠，河北临漳县东前法律服务所法律工作者。 原告马健军与被告河北金博园房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告马健军、被告河北金博园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛文忠和顾凤翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马健军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告购房款458350元及同期银行贷款利息（自2017年8月31日起，按银行同期五年期贷款利率4.9%计算至被告将购房款本息返还之日止；其中，截至2019年8月31日的购房款利息为44918.3元）；2、请求判令被告赔偿原告购房差价损失325620元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2012年12月18日，被告法定代表人薛海山通过工商银行临漳支行员工赵光旗向原告借款人民币5万元（大写：伍万圆整）。赵光旗收到原告交付的5万元现金后，被告向原告出具了借款收据；该借款收据约定借款利率为2分/月（即借款利率年化24%），每季度最后1日结算当期借款利息。 2012年12月23日，被告法定代表人薛海山通过赵光旗向原告弟弟马健民借款10万元（大写：壹拾万圆整）。赵光旗收到马健民交付的10万元现金后，被告向马健民出具了借款收据；该借款收据约定借款利率为2分/月，每季度最后1日结算当期借款利息。 2012年12月28日，原告通过工商银行临漳支行以个人家居消费贷款方式贷款20万元（大写：贰拾万圆整），该笔贷款亦支付至被告指定的邯郸市丛台区宜居装饰工作室的银行账户。同日，被告向原告出具了借款收据；该借款收据约定借款利率为2分/月，每季度最后1日结算当期借款利息。 2015年12月之后，被告不再按约定支付借款利息。后经与被告多次协商，双方同意原告将被告所欠借款本金及逾期利息作为购房款，用以购买被告所开发的磁县万和苑的住宅类商品房。2017年8月31日，被告给原告出具一份收款收据。该收款收据载明，被告收到了原告所交付的购房款458350元；该购房款所购住宅类商品房为被告所开发的磁县万和苑4号楼1单元901号。同日，原告及马健民均按被告要求将三份借款收据交给被告的法定代表人薛海山。 原告认为，原告与被告之间经合意，双方同意将借款本息抵作购房款，用以购买案涉商品房。但时至今日，案涉商品房已售出且被告所开发的磁县万和苑的其他住宅类商品房均已售罄，被告已无法向原告交付案涉商品房。原告向被告出借35万元，且已按被告要求将借款以现金或其他方式交付被告。双方达成以房抵债合意，双方之间成立商品房买卖合同法律关系。被告“一房二卖”，原告有权解除已签署之购房合同，并要求被告返还购房款及利息，赔偿原告的购房差价损失。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。 原告为了支持其主张向本院提交了以下主要证据： 1.农业银行定期转存明细清单； 2.工商银行个人借款凭证； 3.银行流水；证据1-3用于证明原告马健军通过赵光旗向被告提供借款的资金来源。 4.2017年8月31日，被告给原告出具的收款收据一份。载明以下内容:付款单位：马健军，房号：万和苑项目4号楼1单元901号，面积㎡：135.52，单价：3800，总房款：514976，本次收款金额：大写:肆拾伍万捌仟叁佰伍拾零元，小写：人民币458350，收款单位财务专用章处加盖有河北金博园房地产开发有限公司财务专用章，另注明：房款以开盘售价为准，房号以开盘认定为准，如遇特殊情况公司负责调换。另有李海静签字。 5.2018年11月24日，原告与被告的法定代表人薛海山的录音谈话录音，用于证明被告同意继续履行上述收款收据载明的合同内容。 6.2019年7月15日，原告与被告的法定代表人薛海山的录音谈话录音，用于证明原告得知证据4上的房子另行出售，要求被告退房款，被告法定代表人薛海山认可退还原告房款，对如何退还房款进行协商的情况。 7.备案截图。 被告河北金博园房地产开发有限公司辩称，1、原、被告之间商品房买卖合同法律关系不成立。2、根据原告起诉状中陈述的事实，双方之间不存在民间借贷法律关系。3、根据原告起诉状陈述的事实，原告马健军无权代表马健民主张权利。4、请法院判决驳回原告的诉讼请求。原告没有预售合同和协议，不能证明双方存在商品房买卖合同关系，被告没有从原告手中借过钱，对原告与赵光旗之间怎么约定利息，一无所知。原告诉称给被告协商把借款及利息作为购房款不属实，原告无证据证明该主张。 根据原告的证据清单中的证据1，对该证据的真实性不持异议，关联性有异议，该证据与本案无关，该证据不能证明原告的主张的曾经向被告公司支付过购房款，上面仅显示开户、销户，未显示转账的具体情况，仅显示原告与银行之间的开户和销户法律关系。证据2，对该证据的真实性不持异议，关联性有异议，该证据与本案无关，该证据不能证明原告向被告支付购房款的事实，该证据明显能够证明是马健军个人与工商银行之间的借贷法律关系。证据3，对该证据的真实性、关联性均有异议，该证据不能够证明属于原告马健军个人账户，且不能证明原告向被告公司支付购房款的事实，该证据不显示是原告个人的银行账户，并且没有加盖银行的公章，不是原件。证据4，该收款收据是孤证，不能证明原、被告之间存在商品房预约买卖法律关系。从该证据显示，原告未向被告公司交纳购房款，因为上面显示的结算方式空白、会计、出纳也空白，如果支付了购房款，不应留有空白，但该证据上均未显示，仅仅是张空白的收款收据。该证据显示房款以开盘售价为准，房号以开盘认定为准，如遇特殊情况，公司负责调换，能够证明该收款收据记载的楼号、单元号、房屋号均不确定，根据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释的规定，该证据不能证明原告与被告之间成立商品房预约买卖合同关系以及商品房买卖合同关系。 对两段录音证据，1、该录音中虽是被告法定代表人薛海山，但与本案没有关联性，从录音内容不能反映出原、被告之间就商品房买卖预约合同达成一致意思表示，并且也不能证明原告向被告公司支付购房款的事实。2、该录音取得方式非法。3、该录音既不能证明商品房买卖合同的事实，也不能证明双方之间存在民间借贷的事实。就商品房买卖具体的房款，具体的商品房所在位置，比如哪个小区，几号楼，几单元几号，该录音均未显示，自然双方不存在就商品房预售达成合意的事实。该录音也不能证明原告曾经向被告出具借款的具体金额，具体的借款期限，具体的利息，故双方之间也不存在民间借贷的法律关系。综合该录音以及原告提交的其他证据，均不能相互印证双方之间的商品房预售合同法律关系成立，也不能证明双方之间的商品房销售合同法律关系成立。委托诉讼代理人不认识李海静。收款收据，是公司提前盖好的印章，然后交给销售人员。但不能证明交付了款项。被告薛海山的录音中称“46万元”，这钱是原告借给了赵光旗的，我公司和原告没有民间借贷关系，我公司和赵光旗之间有借贷关系。46万元不能证明是与本案收款收据说的一回事。 原告既没有直接证据，也没有形成证据链的间接证据证明其与被告之间存在商品房买卖预约合同的合意，以及实际向被告支付购房款的证据。原告提交的证据不能够明确是具体的哪个售房小区地址，所以原、被告之间不存在商品房的预售合同关系。原告在庭审中也承认自己的购房款是因民间借贷演变而来，原告既提交不出民间借贷的证据，也提交不出商品房预售合同的证据，原告主张诉讼请求，有责任提供证据，提供不出证据，应当承担败诉的风险。根据原告提交的证据，能够证明原告主张返还购房款、房屋差价及利息的诉求没有事实依据，不符合法律规定，应驳回原告的诉讼请求。 被告河北金博园房地产开发有限公司未向法庭提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年，原告马健军及原告马健军的弟弟（案外人马健民）曾通过案外人赵光旗出借资金给被告河北金博园房地产开发有限公司。2017年8月31日，经重新协商对账，被告河北金博园房地产开发有限公司给原告马健军出具的收款收据一张，载明：“收款收据收款日期2017年8月31日，WJ销NO：0000738付款单位：马健军房号万和苑项目4号楼1单元901号面积（㎡）135.52单价（元）3800总房款514976本次收款金额大写：肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元小写458350房款以开盘售价为准房号以开盘认定为准如遇特殊情况公司负责调换李海静”。该收据上盖有被告河北金博房地产的开发有限公司的财务专用章及李海静的签字。之后，原、被告未签订购房合同。另查明，2019年7月15日，原告不再要求被告履行上述收款收据上载明的合同内容，要求被告退房款，被告法定代表人薛海山认可应退还原告上述房款（46万元），双方对如何退还上述房款并未达成一致意见。 本院认为，原、被告之间系商品房预约合同关系。本案中，原告马健军及原告马健军的弟弟（案外人马健民）曾通过案外人赵光旗向被告提供借款，在被告未偿还完毕借款本息的情况下，原、被告之间经过重新协商并对账，被告以出具“收款收据”的形式，将被告未偿还的借款本息转为已付购房款，并对有关商品房预约购买事宜进行了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，本案双方经协商一致建立商品房预约合同关系，系双方当事人的意思表示，未违反法律规定，应予以准许。 本案原、被告之间不是商品房买卖合同关系，首先，被告向原告出具了购房款收款收据的收据中注明“房款以开盘售价为准房号以开盘认定为准如遇特殊情况公司负责调换”等内容，表明原、被告就商品房购买达成初步合意。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时收受购房款的，方可认定为商品房买卖合同。本案的收款收据中未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；供水等公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法等商品房买卖合同应当明确的主要内容进行约定。综上，原、被告之间未成立商品房买卖合同关系。 现因被告未按收款收据上的约定向原告出售房屋，原、被告未能签订商品房买卖合同，原告要求退还购房款458350元，符合法律规定，本院依法予以支持。另外，被告应承担相应的违约责任，故对于原告要求的利息，应以458350元为基数，自原告马健军向被告主张退还房款时起（2019年7月15日）计算，自2019年7月15日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付义务实际偿付完毕之日止。对于原告要求的赔偿损失，因为商品房买卖合同并未订立，无事实及法律依据，故不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告河北金博园房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内返还原告马健军购房款458350元； 二、被告河北金博园房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内给付原告马健军上述购房款的利息，利息自2019年7月15日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿付完毕之日止； 三、驳回原告马健军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12089元，由被告河北金博园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  贺 倩 人民陪审员  田志强 人民陪审员  刘利霞 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  张丽娜 书 记 员  郝飞超