广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2794号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：广东龙麒马匹发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：梁超。原告广州市明和实业有限公司与被告广东龙麒马匹发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市明和实业有限公司的委托诉讼代理人张溪函到庭参加诉讼，被告广东龙麒马匹发展有限公司经本院合法传唤未到庭,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市明和实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告补缴2014年7月1日至2014年7月31日免租装修期间的租金46414.2元，并按每天万分之二点一计付从起诉之日起至付清该款之日止的利息；2.被告支付2016年11月1日至2016年12月7日期间拖欠的租金56894.83元；3.被告按欠缴租金46414.20元的每天万分之二点一计付从2016年11月6日起至付清该欠租之日止的违约金；4.被告按欠缴租金10480.63元的每天万分之二点一计付从2016年12月6日起至付清该欠租之日止的违约金；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于广州市天河区珠江东路XX号XXXX房之自编XXX单元(以下统称涉案房屋)为原告名下合法物业，并委托小高德（广州）置业有限公司对外出租（以下简称小高德公司）。2013年11月26日，小高德公司与被告法定代表人梁超签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，将涉案房屋出租给梁超使用，《租赁合同补充协议一》约定，免租装修期从2014年4月1日至2014年4月30日，如因梁超原因导致本协议提前终止的，梁超应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向原告补交租赁免租装修期的租金。逾期交付租金、租赁保证金、违约金等费用的，每逾期一日按所欠缴金额3‰计付迟延违约金。逾期超30日，原告有权通知梁超解除租赁协议、无需返还租赁保证金且有权收回场地。如梁超在未清缴应付租金等款项超过十五日且无法做恒常联络的，其应承担原告处理放在商铺内所有财物及将商铺恢复原状所产生的一切费用。2014年5月28日，小高德公司与梁超、被告签订《租赁合同转让协议》，梁超将《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》项下权利义务转让给被告。2014年5月30日，小高德公司与被告签订《租赁合同补充协议二》，约定将原租赁合同租赁期限调整为从2014年7月1日至2019年6月30日（其中2014年7月1日至2014年7月31日为免租装修期）。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但自2016年11月开始，被告拖欠原告租金，原告经多次催讨无果，2016年12月5日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，告知被告将于2016年12月8日收回商铺并要求被告配合，被告拒绝。为避免扩大损失，原告依约于2016年12月8日收回商铺并进行恢复原状处理。被告广东龙麒马匹发展有限公司未答辩，亦未提供证据及发表质证意见。经审理查明：位于广州市天河区珠江东路XX号XXXX房是原告名下物业，建筑面积2417.6273平方米，其中套内建筑面积1515.9238平方米，规划用途为办公。2013年12月25日，小高德公司与梁超签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定:小高德公司同意将涉案房屋出租给梁超作办公用途使用，建筑面积331.53平方米。租赁期限自2014年4月1日至2014年4月30日，月租金0元；2014年5月1日至2017年3月31日，月租金46414.2元；2017年4月1日至2018年3月31日，月租金48734.91元；2018年4月1日至2019年3月31日，月租金51171.66元。租金按月结算，由梁超在每月的第五日前按现金或银行转账方式缴付租金给小高德公司。梁超向小高德公司交纳92828.4元保证金，小高德公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回梁超、抵偿租金）。小高德公司依照合同约定将涉案房屋及设备交付梁超使用。梁超依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，梁超须按当月租金额的0.3%向小高德公司支付违约金。小高德公司、梁超分别于2013年12月25日及2013年11月26日在该合同上签章、签名。同日，小高德公司与梁超签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定2014年4月1日至2014年4月30日为免租装修期，免租装修期内小高德公司免收租金，如因梁超原因导致本协议提前终止的，梁超应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向小高德公司补缴免租装修期期间的租金。梁超未按本协议缴交租金、租赁保证金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向小高德公司支付迟延违约金……2014年5月28日，小高德公司、梁超及被告签订《租赁合同转让协议》，约定：小高德公司与梁超就涉案房屋签订《租赁合同》及《补充协议一》，经各方协商一致后，同意将梁超在《租赁合同》及《补充协议一》项下的全部权利义务自2014年5月1日零时起转让给被告。转让后，梁超不再享有及承担上述合同项下任何权利义务。自2014年5月1日零时起被告受让上述合同项下原有梁超享有及承担的全部权利义务。受让后，被告将取代梁超，继续向小高德公司履行上述合同。上述合同转让及受让后，小高德公司可以向被告主张原小高德公司对梁超的抗辩。被告可以向小高德公司主张原梁超对小高德公司的抗辩。2014年5月30日，小高德公司与被告签订《租赁合同补充协议二》，约定鉴于双方已于2013年12月25日签署了《租赁合同》及《补充协议一》，现经协商补充下列条款：双方确认将租赁期“自2014年4月1日至2019年3月31日（其中2014年4月1日至2014年4月30日为免租装修期）”调整为“自2014年7月1日至2019年6月30日（其中2014年7月1日至2014年7月31日为免租装修期）”。小高德公司与被告签订《租赁合同终止协议》（合同编号：G.7.L-36-2016-E6.4-XZL82），约定：经双方友好协商，现双方提前终止原《租赁合同》、《补充协议一》及其他补充协议，双方确认，涉案房屋的租金计至2016年6月30日。上述合同于2016年6月30日终止，上述合同终止同时，原告将与被告另行签订租赁合同。小高德公司保证原、被告签订的租赁合同中，除小高德公司和被告已履行完的权利义务外，相关条款按原合同不变。上述合同终止时，被告需按原合同约定向小高德公司缴清所有应付款项。本协议签订后，被告如仍有应付小高德公司而未付的款项（包括但不限于租金、保证金、滞纳金及其他费用等），小高德公司对被告享有的债权全部转让给原告，原告有权向被告主张上述债权。原告与被告签订《租赁合同补充协议一》（G.T.L-36-2016-E6.4-XZL82-02），约定：原告同意按原合同及本协议约定的条件将涉案房屋出租给被告使用，房屋建筑面积331.53平方米，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，用途为写字楼，租金标准为：2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为46414.2元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金为48734.91元；2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为51171.66元。租金按月支付，被告应于每月5日前将该月租金存入原告指定的银行账户内，租赁保证金为相当于涉案房屋两个月租金的金额，被告已缴交92828.40元。租金等费用一律以人民币计价及支付。被告未按本协议缴交租金、租赁保证金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日，按所欠缴金额的3‰向原告或物业管理公司支付迟延违约金。被告逾期缴交租金、租赁保证金等费用超过40日，被告同意原告自行收回涉案房屋另行出租。被告未按约定交纳租金、租赁保证金等费用逾期超过30日的，原告可通知被告解除原合同及本协议。因被告违约而导致原合同及本协议解除的，被告无权要求原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于两个月租金同等金额的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。由于被告自2016年11月1日开始欠缴租金，原告于2016年12月5日向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知被告将于2016年12月8日收回涉案房屋，并没收租赁保证金等。原告称上述快递被告已签收，但由于时间久远无法查到签收记录。原告确认已于2016年12月7日自行收回涉案房屋。原告委托广东金领律师事务所于2018年11月29日通过EMS向被告寄送《律师函》，催缴涉案房屋2016年11月租金等费用，上述快递因收件人移迁新址，原址无此人而被退回。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证和对原告于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。原、被告签订的《租赁合同补充协议一》是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告自2016年11月1日起拖欠租金，原告于2016年12月7日收回涉案房屋，符合合同约定，故被告应向原告支付自2016年11月1日起至2016年12月6日止的租金为55397.59元[46414.2元＋46414.2元×(6天/31天)]，对于原告主张超过上述认定的部分，本院不予支持。被告未按时交纳租金，已构成违约。根据《租赁合同补充协议一》的约定，被告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期缴纳的，每逾期一日，按所欠缴金额的3‰向原告支付迟延违约金。现原告要求被告7以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起按照每日万分之二点一的标准支付违约金至实际清偿之日止，属于对自身权利的合法处分，本院予以照准。违约金应以本金为限。关于原告主张的免租装修期间的租金问题，根据小高德公司、被告与梁超签订的《租赁合同转让协议》及小高德公司与梁超签订的《补充协议一》的约定，被告需补缴免租装修期间租金的前提是“因被告原因导致协议终止”，而小高德公司与被告是在双方协商一致后签订了《租赁合同终止协议》，并非被告单方原因导致协议终止，不属于合同约定的需补缴免租装修期期间的租金的情形。原告主张被告支付免租装修期的租金和利息，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广东龙麒马匹发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司支付租金55397.59元及相应的违约金（违约金的计算方法：以46414.2元为本金，从2016年11月6日起按照每日万分之二点一的标准计至实际缴清之日止；以8983.39元为本金，从2016年12月6日起按照每日万分之二点一的标准计至实际缴清之日止；违约金应以本金为限）；二、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2584元，由原告广州市明和实业有限公司负担1084元，被告广东龙麒马匹发展有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  魏景霞人民陪审员  陈润彰二〇二〇年六月二日法官助理徐丽民书记员麦桂仪