广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4189号原告：童志兰，女，汉族，1971年11月14日出生，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。原告：高海军，男，汉族，1967年6月20日出生，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄旒，广东恒生律师事务所律师。被告：冯文杰，男，1985年12月7日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被告：广州老冯餐饮有限公司。住所地广东省广州市越秀区惠福东路550号248-258、264-273、275-289商铺。法定代表人：冯文杰。委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被告：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，身份证登记住址：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。被告：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证登记住址：江西省上饶市鄱阳县。被告：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。原告童志兰、高海军与被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司（以下简称老冯餐饮公司）、梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告童志兰、高海军共同委托诉讼代理人黄旒，冯文杰、老冯餐饮公司共同委托诉讼代理人宋筠，被告梁长成委托诉讼代理人宋珠华到庭参加诉讼，被告吴飞经本院传票传唤，被告张世良经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满未到庭参加诉讼，本院依法作被告吴飞、张世良缺席审理。本案现已审理终结。原告童志兰、高海军共同提出诉讼请求：1.被告冯文杰、老冯餐饮公司立即向两原告返还广州市越秀区惠福东路550号270商铺；2.五被告立即向原告支付自2016年1月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费（按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，2016年同地段同类房屋租金参考价为198元/m2，2017年为198元/m2，2018年为188元/m2，2019年为195元/m2）；3.五被告立即向原告赔偿占有使用费相应的利息损失（以各月占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照银行间同业拆借利率计算利息，自各月的第六日起计至实际清偿之日止）；4.本案全部诉讼费用由五被告负担。2020年6月12日，原告童志兰、高海军撤回其第1项诉讼请求，同时变更第2项诉讼请求为：判令被告冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成、张世良、吴飞立即向原告支付自2018年1月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费（按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，2018年为188元/m2，2019年为195元/m2）；变更第3项诉讼请求为：判令被告冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成、张世良、吴飞向原告赔偿自2018年1月1日起逾期支付占有使用费相应的利息损失（以各月占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照银行间同业拆借利率计算利息，自各月的第六日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：两原告是广州市越秀区惠福东路550号270商铺的所有权人，商铺建筑面积为10.59平方米。原告近日发现，广州添顺商务有限公司（以下简称添顺公司）未经原告同意，自2016年1月1日起擅自将原告的商铺出租给被告冯文杰，老冯餐饮公司在原告的商铺处实际经营，并作为工商注册地址。梁长成、张世良、吴飞是添顺公司的股东，由于添顺公司已于2018年7月30日办理了注销登记，梁长成、张世良、吴飞作为其清算义务人，应对添顺公司的义务承担相应的责任。被告冯文杰、老冯餐饮公司共同答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、关于租赁合同。2016年6月，我方根据添顺公司提供的授权手续、委托手续，与添顺公司签署包括原告商铺在内的70多个商铺的租赁协议给被告老冯餐饮公司使用，之后我方根据授权委托书及合同约定，将每月租金转入相应账户。2017年起，由于70多个商铺中的部分业主到我方经营场地闹事，导致我方无法正常进行经营，我方才不得不中断租金的缴纳。2018年8月，由于添顺公司被注销，我方与租赁所在场地能够联系上的业主重新协商签署了租赁合同继续使用租赁场地。对于未能联系上的业主，我方未继续租赁使用相应的商铺。二、关于租金。我方与添顺公司签署的租赁合同已经约定了相应的租金标准，政府有关部门所公布的租金参考标准仅供参考使用，而不是实际的市场标准。根据添顺公司提供的有关授权资料及双方签订的租赁合同，包括原告商铺在内的70多个商铺的租金，是统一收取、统一支配并且分发到商铺业主的租金，该租金是在扣除相应费用后的余额。原告作为单个业主，无权直接向我方收取租金，且我方已经在2019年12月停止营业。被告梁长成答辩称：原告的全部诉请无依据,请求法院予以驳回。两原告是惠福东路550号二、三楼344位业主（即344个商铺）其中二个商铺的2名业主。2014年8月，含两原告在内的344位业主已聘请现原告代理人（恒生律师事务所）担任法律顾问，为344位业主提供法律服务。这344位业主中推举出31个业主作业主代表，再在31个业主代表中指定梁长成、吴飞、张世良为挂名股东设立项目公司添顺公司，由31位业主代表转委托添顺公司代理对外签订《租赁合同》，组建业主代表银行联名账户统一收取或支出由344位业主（含本案原告）集资的资金。添顺公司名下的三股东梁长成、吴飞、张世良无需出资股份，股东各人均无出过一分钱，仅是业主代表服务于其他业主，并以公司名义对外签订租赁合同，公司的公账户经营额为零，公司无雇员工。2015年8月，法律顾问制作完成租赁合同版本，经公示业主代表通过，自此，涉案星座广场（惠福东路550号二、三楼）全部商铺发生对外签订租赁合同（含涉案合同）适用以上租赁合同版本。2015年11月18日起，原告童志兰、高海军的涉案商铺是连同其他78间铺合体出租（共计面积约864m2）给冯文杰作餐饮用途。2018年间添顺公司受到不法行为冲击，办公资料被盗走（含两原告授权委托书在内）。本案原告将原添顺公司原股东梁长成、吴飞、张世良列为被告，主体不适格。被告张世良、吴飞未作答辩。经审理查明，广州市越秀区惠福东路550号270商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积10.59平方米、套内建筑面积5.44平方米，登记所有权人为两原告，二人份额为共同共有；取得方式：购买；登记时间2012年6月26日。诉讼中，两原告表示涉案的商铺是向陈晓乐购买的。2016年6月1日，委托人显示为陈晓乐、童志兰，受托人为添顺公司签订了《授权委托书》，内容为：委托人授权委托添顺公司将位于广州市越秀区惠福东路55号270商铺进行招商、出租、经营和管理。受委托单位添顺公司有权代表委托人对外签订包括但不限于物业租赁合同、经营管理合同。其权限为物业的招商、出租、经营和管理，委托人全权授权添顺公司的招商、出租、经营和管理委托人的物业，有效时限从2016年6月至2020年6月1日止。下方受托人处有显示有陈晓乐、童志兰的签名字样。同时，该授权委托书后附有陈晓乐和童志兰的身份证复印件、房产证复印件。原告表示童志兰没有向添顺公司出具过涉案商铺的授权委托书，上述《授权委托书》伪造童志兰的签名。被告冯文杰、老冯餐饮公司确认《授权委托书》的真实性及合法性，其表示该授权委托书为添顺公司提供的用于老冯餐饮公司办理注册所用，被告无法确认该授权资料是否为原告亲笔所签；即便不是原告亲笔签署，鉴于被告同时有其他70多个商铺的授权资料，且添顺公司具有300多个商铺的合法授权，被告有充分理由相信添顺公司给被告的上述《授权委托书》是真实合法的。被告梁长成称包括本案原告在内的344个商铺业主代表授权其中的31个业主代表，对344个商铺进行统一经营管理，两原告出具的《授权委托书》在添顺公司2018年受到不法冲击的过程中被盗走，但是二人出具过授权委托书的，由于二原告有委托，所以原告童志兰才来向添顺公司缴纳344个商铺统一经营管理的集资费，高海军交来了涉案商铺的水电押金及管理费。2015年11月18日，添顺公司作为出租方（甲方）、被告冯文杰作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号202-210号铺、243-2112号铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述79间商铺，共计面积约864平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期限内的前六个月为免租金装修期，即2015年11月16日至2016年5月15日；租金按整体面积864平方米计租，每个月以110元/平方米计算；2015年11月16日至2016年5月15日为免租不免管理费，2016年5月16日至2017年12月31日期间月租金95040元，2018年1月1日至2019年12月31日期间月租金99792元（递增5%），2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金104782元（递增5%）；租金实行先缴交后使用原则，在双方签订合同之日，乙方先交付首月租金（2016年5月16日至2016年6月15日）的租金给甲方，以后每月的租金乙方必须于每月的15号前缴清当月租金给甲方；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同履约保证金（金额标准相当于乙方最后一个缴费年标准月租金和物业管理费二个月的总和）共计235484元；乙方须于每月15日前向甲方缴交租金之同时缴交当月物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，即乙方每个月应缴的物业管理费为12960元，具体物业服务标准以相关物业管理合同为准；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳水、电费保证金50000元及煤气保证金50000元；甲方受业主委托，通过指定银行联名监管账户收取乙方应缴款项，开户行：中国工行银行广州大南路支行，户名：王隽美，账号：62×××82；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准等。2016年1月1日，添顺公司（出租人、甲方）与被告冯文杰（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路550号248-258、264-258、275-289号商铺房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积194.79平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日，每月租金为21426.9元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账支付给甲方；乙方向甲方交纳42853.8元保证金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。诉讼中，原告表示该《广州市房屋租赁合同》确实没有包含涉案商铺，但是在老冯餐饮公司的工商登记资料中《无偿使用证明》包括涉案商铺。被告冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成共同表示，本案实际履行的合同为《商铺租赁合同（附加合同）》。2018年11月12日，广州中联会计师事务所有限公司出具了《对莫靖梧、王隽美、梅颖、梁长成、黄孟姣五人及王隽美、黄孟姣、董会涛三人联名账户2014年8月至2017年12月期间收入支出的情况其他专项审计报告》，该审计报告附件5《2014年8月-2017年12月收入明细》中“2016年圣鲸、冯记、御蝶轩等租金收入及水电收入”合计749081.58元，收入租金693313.43元、收入利息及水电及其他55768.15元；“收老冯茶居2017年1-11月租金”1045440元。2017年12月28日、2018年1月1日，冯文杰（账户62×××40）分别向梁长成（账户62×××66）转账50000元、45040元。冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成均确认2018年1月1日前的租金冯文杰、老冯餐饮公司已经支付完毕。2016年12月1日，添顺公司开具收款收据，载明收到老冯茶居承租广州市越秀区惠福东路550号二楼864方之租金、2个月按金、水电押金款424604元。另查明，2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》称，本公司一直没有独立的资金作经营运作，近年来，由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场地，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日依法办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。本公司被迫注销的事由包括：添顺公司的运营以五人联名账户内的资金支持，自2017年12月起，五人联名账户停止供款添顺公司；2017年12月起，部分业主代表带领小商铺业主闹事，造成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租；部分业主不提供房产证及相关资料给租户办理消防证致租户不能经营，部分业主散布有损添顺公司名誉权的言论等。诉讼中，冯文杰确认涉案场地实际由被告老冯餐饮公司经营使用，冯文杰、老冯餐饮公司表示愿意共同承担责任。冯文杰、老冯餐饮公司同时确认未将商铺交还给两原告，老冯餐饮公司已经停止营业但涉案商铺所在场地是上了锁的，两原告可以自行撬锁收回场地，但是老冯餐饮公司同时表示原告收铺时不能破坏其他商铺。两原告称如果其撬了锁，不能保证其他商铺的利益不受损，故两原告不敢撬锁去收铺；另实际上因79个商铺已经被打通使用，两原告也无法确定涉案商铺所在具体位置，故无法进行单独收铺。2019年4月3日，梁长成、吴飞以广东恒生律师事务所与本案的处理结果有利害关系，申请追加广东恒生律师事务所作为第三人参加本案诉讼。本院认为：虽然童志兰、高海军表示没有授权添顺公司出租涉案商铺，但一方面根据原告提交的老冯餐饮公司工商登记内档资料，含有童志兰字样签名的《授权委托书》、身份证复印件、房地产权证复印件，即原告童志兰给添顺公司的授权材料形式上是完备的。鉴于添顺公司成立的背景及冯文杰整体承租的其余商铺业主的授权委托书，冯文杰相信添顺公司具有涉案商铺的出租、经营、管理代理权，符合常理；另一方面，两原告也不能举证证明其在本案诉讼前对冯文杰、老冯餐饮公司使用涉案商铺提出过异议，也不能举证证明在冯文杰、老冯餐饮公司实际使用期间，二人对涉案商铺进行过管理，可印证两原告知晓涉案商铺已出租及相关租赁情况的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即便添顺公司没有童志兰、高海军的代理权，冯文杰有理由相信添顺公司具备代理权的情况下，添顺公司代为童志兰、高海军出租涉案商铺的行为有效。童志兰、高海军应受涉案房屋租赁合同的约束，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同（附加合同）》为本案当事人实际履行的合同，故租赁双方的权利义务应以此份合同为准。被告老冯餐饮公司作为涉案商铺的实际使用人，自愿与冯文杰共同承担本案责任不违反法律规定，本院予以照准。两原告主张的房屋占有使用费实质即为租金，因冯文杰、老冯餐饮公司自2018年1月1日起未再支付租金，两原告要求冯文杰、老冯餐饮公司支付2018年1月1日起的租金，本院予以支持。《商铺租赁合同（附加合同）》约定承租商铺面积为864平方米，2018年1月1日起至2019年12月31日的月租金为99792元，涉案商铺建筑面积为10.59平方米，上述时段合计24个月的月租金应为1223.15元（99792÷864×10.59）。因《商铺租赁合同（附加合同）》租赁期限至2020年12月31日截止，又因被告冯文杰、老冯餐饮公司虽已停业但至本判决作出之日仍未交还商铺给两原告，故本院以本判决作出之日（2020年6月19日）作为冯文杰、老冯餐饮公司在本案应付租金的截止日期。2010年1月1日至2020年6月19日的月租金按照合同约定为1284.31元（104782÷864×10.59）。综上，冯文杰、老冯餐饮公司应付租金为36590.55元[（1223.15×24）+（1284.31×5）+（1284.31÷30×19）]。两原告主张超过上述金额的部分，本院不予支持。2020年6月19日后，如仍有继续产生租金，两原告可以另行主张。鉴于原告等业主内部存在争议、添顺公司注销等原因，对于被告冯文杰、老冯餐饮公司拖欠租金业主方也有责任，故对原告关于赔偿租金利息损失的诉讼请求本院不予支持。关于两原告要求梁长成、张世良、吴飞承责一节，因《商铺租赁合同（附加合同）》直接约束两原告，故梁长成、张世良、吴飞与案涉的租赁合同法律关系无涉，两原告主张上述三人支付租金及利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梁长成、吴飞关于追加广东恒生律师事务所作为第三人的申请，因广东恒生律师事务所与本案的处理亦无关联，故本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告童志兰、高海军支付自2018年1月1日起至2020年6月19日止的租金36590.55元；二、驳回原告童志兰、高海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1357.2元，由原告童志兰、高海军共同负担945.8元，被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司共同负担411.4元。如不服本判决，原告童志兰、高海军、被告广州老冯餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内、梁长成、张世良、吴飞可在判决书送达之日起十五日内，被告冯文杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  彭新露人民陪审员  周 虹二〇二〇年六月十九日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇