四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初594号 原告：严绍祥，男，1972年2月23日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冯林，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘延润，四川首力律师事务所律师。 被告：王富元，男，1952年4月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：四川天府银行股份有限公司南充果州支行，住所地南充市顺庆区金鱼岭路312路。 法定代表人：杨小鹏，负责人。 委托诉讼代理人：杨雷，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔子娴，四川张小友律师事务所实习律师。 第三人：曹祖杰，女，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告严绍祥诉被告王富元、四川天府银行股份有限公司南充果州支行（以下简称天府银行果州支行）、第三人曹祖杰担保物权确认纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严绍祥的委托诉讼代理人冯林、刘延润，被告王富元、被告天府银行果州支行的委托诉讼代理人杨雷、崔子娴到庭参加了诉讼，第三人曹祖杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告严绍祥向本院提出诉讼请求：1、确认被告王富元与被告天府银行果州支行对嘉陵区学府路47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号商业房上设立的抵押无效；2、判令被告王富元与被告天府银行果州支行共同办理上述商业房的抵押注销登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年8月22日，被告王富元个人投资设立南充市嘉陵区商品混凝土供应站（以下简称嘉陵商混站），并担任法定代表人。嘉陵商混站系个人独资企业，且具有一次性开发资质。2006年6月30日，原告购买位于嘉陵区（原三社）“人和逸景园”三幢1-1、2、3、4、5、65、67、69、71、73、2-63，四幢43、45、47-1、47-2、49、51、53、55、57、59、61号商业房，建筑面积共1863.5㎡，总房款245万元。当日，原告支付了5万元预定房款，嘉陵商混站出纳秦小淋向原告出具预订房款收据。2006年6月26日，被告王富元向原告交付了上述全部商业房，并签订了房屋交接确认书，原告接受房屋后，便占用使用至今。2006年6月30日，原告将240万元的购房款存入嘉陵商混站法定代表人被告王富元个人银行账户内，嘉陵商混站出纳秦小淋向原告出具了3张预订房款收据，原告付清全部购房款。为确定商业房买卖合同关系，2006年7月4日，就“人和逸景园”四幢43、45、47-1、47-2、49、51、53、55、57、59、61号商业房，原告与嘉陵商混站签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）。《商品买卖合同》签订后，原告几次催促办理产权登记，被告王富元也几次书面承诺办理产权登记手续，但至今仍未办理。2006年7月24日，就“人和逸景园”三幢1-1、2、3、4、5、65、67、69、71、73、2-63号商业房，原告与被告王富元签订了10份《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》签订后，被告王富元已将11套商业房产权办理至原告名下。 2018年，因邮政银行高坪支行与被告王富元、第三人曹祖杰金融借款合同纠纷一案，高坪区人民法院查封了原告购买的《商品房买卖合同》项下11套商业房，为此，原告委托律师对上述商业房的权属状况、查封抵押状况进行调查，才得知，因资金周转困难，2008年3月27日，《商品房买卖合同》项下的11套商业房已办证至被告王富元个人名下；2009年11月2日，嘉陵商混站注销，因此引起的法律后果由被告王富元承担；2014年9月29日，被告王富元将位于嘉陵区学府路47-1、47、2、51、53、55、57、59、61号商业房抵押给被告天府银行果州支行借款，并办理了抵押登记；2017年3月29日，《商品房买卖合同》项下10套商业房登记不动产所有人为被告王富元及其妻子曹祖杰，另外45号商业房登记不动产所有人为被告王富元。 鉴于上述事实，为维护原告合法权益，根据法律的相关规定，特诉至贵院，肯请贵院能够支持原告的全部诉讼请求。 被告王富元辩称，原告起诉的是事实，买卖合同我违约了，对原告的诉讼请求无异议，但是天府银行的抵押应当有效、没有办理产权是由于总房款是257万元，原告只支付了245万元，3号楼的一二层也是卖给原告的，原告少支付了十多万，就没有办理产权；二层的窗户一直有纠纷，扯皮了几年，只有过户到我名下。由法院依法判决。 被告天府银行果州支行辩称，本案应当中止审理，案涉房屋被高坪区人民法院查封，根据最高院规定除查封法院确权外其他法院无权受理。原告无诉权，物权登记在王富元名下，我行与王富元签订了抵押合同，办理了抵押登记，该行为合法有效，原告方作为物权权属无任何关联的第三人，依法不享有本案的诉讼资格。案涉房屋是登记在王富元名下，我行向坤和支付了贷款，办理了抵押登记，原告在物权登记上没有任何显示。2008年商混站存续期间，商混站就把案涉房屋转移至被告王富元名下，实际上商品房买卖合同就无法履行，从这方面讲原告也不具有诉讼主体资格。 同时在2008年转移登记后，2009年商混站注销，原告方没有通过合法有效的手段维护自己的权益，造成案涉抵押物不断由王富元在其他单位办理抵押登记，原告方存在重大过错。我方与被告王富元办理的抵押登记有效，是被告王富元处分自己物权的行为，不存在无效情形。现物权登记显示被告曹祖杰也是案涉房屋权利人，是否追加由法院认定。 我行不存在2014年的抵押登记。2006年至2018年间，原告第一次委托律师查询房屋状态，与在签订商品房买卖合同后要求办理产权登记自相矛盾，同时原告方提交的证据也可看出双方存在明显串通行为，原告严绍祥与被告王富元存在恶意串通损害我方利益的嫌疑。 本院经审理认定案件事实如下，对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：2003年8月22日，被告王富元个人独资设立嘉陵商混站。嘉陵商混站经营范围为一次性项目开发。2006年6月，原告严绍祥与嘉陵商混站协商购买其开发的人和逸景苑部分商铺，原告严绍祥向嘉陵商混站支付了245万元购房款后，嘉陵商混站于2006年6月15日向原告严绍祥出具5万元预定房款收据一张，于2006年6月30日向原告严绍祥出具80万的预定购房款3张，四张收据总金额为245万元。2006年7月4日，原告严绍祥（买受人）与嘉陵商混站（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0033295），合同约定原告严绍祥购买嘉陵商混站开发的位于嘉陵区房屋，建筑面积共921.82平方米，其中，套内建筑面积816.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积105.58平方米。商品房单价为每平方米860元，总金额701992元。同时约定出卖人在2006年6月25日前将该商品房经综合验收合格交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部分办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2006年6月26日，原告严绍祥与被告王富元签订《房屋交接确认书》，确认对“人和逸景苑”三幢1-1、2、3、4、5、65、67、69、71、2-63、73，四幢43、45、49、51、53、55、57、59、61、47-1、47-2号商业房进行交接。嗣后，原告严绍祥一直占有案涉房屋并委托案外人斯荣华出租给案外人蒲永生、屈凤鸣、李虎英、李平等人经营。 2008年3月27日，嘉陵商混站向市房管局申请将嘉陵区学府路39号人和逸景苑2层47-1、47-2，1层51、53、55、57、59、61号房屋的所有权变更至王富元名下。同日，南充市房地产管理局将上述房产的产权变更登记至王富元名下。 2008年11月29日，嘉陵商混站在南充日报发布注销公告，要求债权债务人于公告之日起60日内主张权利、清理业务，逾期责任自负。2009年11月25日，经投资人王富元申请，嘉陵商混站经审核办理注销登记。2009年11月26日，被告王富元出具承诺，申明嘉陵商混站无债权债务，由此引起的一切法律后果由王富元承担。 2015年7月，被告王富元向原告严绍祥出具《承诺书》，承诺在2016年12月31日前办理购买的嘉陵区房产的过户手续。各承担办证费用的50%。2017年2月22日，被告王富元再次向原告严绍祥出具承诺书，承诺在2017年6月底办结案涉房产的过户手续。2019年12月3日，被告王富元出具说明，表示因资金周转困难，在原告严绍祥不知情的情况下，将《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）项下的商品房暂办证至被告王富元名下，用于银行抵押贷款，嘉陵商混站虽已注销，但在其注销清算时仍承认已经将《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）项下的商品房出售给了严绍祥，严绍祥已付清了全部购房款。王富元愿将上述商品房全部产权过户至严绍祥名下，并配合办理相关手续。因现案涉房产登记在被告王富元及第三人曹祖杰两人名下，第三人曹祖杰亦出具说明同意将上述商业房全部产权过户至原告严绍祥名下，并配合协助办理相关手续。 2015年5月26日，被告王富元（抵押人）与被告南充市商业银行股份有限公司果州支行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]，合同约定被告王富元将嘉陵区学府路2层47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房产作为抵押物，为南充坤和汽车贸易有限公司在2014年9月29日起至2020年5月26日止的贷款提供担保。双方约定债务的最高余额为7,732,400元。2015年6月1日，双方就案涉房屋办理抵押登记（他项权证号：201509098）。 2015年11月10日，南充坤和汽车贸易有限公司（借款人，甲方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2015）年第（0050）号]，合同约定甲方向乙方借款人民币3,800,000元，借款期限自2015年11月10日至2016年11月10日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2015年11月11日，南充市商业银行股份有限公司果州支行依约向南充坤和汽车贸易有限公司发放了贷款。此后，南充坤和汽车贸易有限公司（借款方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款方）三次签订《公司客户借款展期协议书》对上述借款合同进行展期，展期后到期日为2018年11月10日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2015年12月3日，南充坤和汽车贸易有限公司（借款人，甲方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2015）年第（0055）号]，合同约定甲方向乙方借款人民币8,500,000元，借款期限自2015年12月3日至2016年12月3日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2015年12月3日，南充市商业银行股份有限公司果州支行依约向南充坤和汽车贸易有限公司发放了贷款。此后，南充坤和汽车贸易有限公司（借款方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款方）三次签订《公司客户借款展期协议书》对上述借款合同进行展期，展期后到期日为2018年12月3日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年1月6日，南充坤和汽车贸易有限公司（借款人，甲方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2016）年第0001号]，合同约定甲方向乙方借款人民币2,000,000元，借款期限自2016年1月6日至2017年1月6日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年1月6日，南充市商业银行股份有限公司果州支行依约向南充坤和汽车贸易有限公司发放了贷款。此后，南充坤和汽车贸易有限公司（借款方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款方）三次签订《公司客户借款展期协议书》对上述借款合同进行展期，展期后到期日为2019年1月6日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年9月30日，南充坤和汽车贸易有限公司（借款人，甲方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银营业部果州流借字（2016）年第0930001号]，合同约定甲方向乙方借款人民币1,595,000元，借款期限自2016年9月30日至2017年9月30日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年9月30日，南充市商业银行股份有限公司果州支行依约向南充坤和汽车贸易有限公司发放了贷款。此后，南充坤和汽车贸易有限公司（借款方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款方）签订《公司客户借款展期协议书》对上述借款合同进行展期，展期后到期日为2018年9月30日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年10月12日，南充坤和汽车贸易有限公司（借款人，甲方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银营业部果州流借字（2016）年第1011002号]，合同约定甲方向乙方借款人民币1,000,000元，借款期限自2016年10月12日至2017年10月12日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年10月12日，南充市商业银行股份有限公司果州支行依约向南充坤和汽车贸易有限公司发放了贷款。此后，南充坤和汽车贸易有限公司（借款方）与南充市商业银行股份有限公司果州支行（贷款方）签订《公司客户借款展期协议书》对上述借款合同进行展期，展期后到期日为2018年10月12日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2018年8月26日，南充市嘉陵区人民法院受理任志西对南充坤和汽车贸易有限公司的破产清算申请一案，现该案尚在审理过程中。 此外，2008年至2015年期间，嘉陵商混站作为债务人将案涉部分房产多次分别抵押给南充市中小企业融资担保有限公司、中国建设银行股份有限公司南充分行、南充市商业银行股份有限公司果州支行，并办理了抵押登记。2017年3月29日，南充市高坪区人民法院依照中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪区支行的申请，向南充市房地产管理局发出协助执行通知书，查封了案涉的人和逸景苑2层47-1、47-2，1层51、53、55、57、59、61号房屋。 另查明，2017年2月23日，南充市商业银行股份有限公司果州支行变更企业名称为被告天府银行股份有限公司南充果州支行。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点是： 一、原告主体是否适格问题。原告严绍祥（购买方）与嘉陵商混站（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0033295)，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告严绍祥已按合同约定履行了付款义务，嘉陵商混站应当向原告严绍祥交付房屋，并办理过户登记手续。现嘉陵商混站已经注销，被告王富元作为该商混站的投资人，在嘉陵商混站注销时申明无债权债务，由此引起的一切法律后果由自己承担。且现案涉房屋登记权利人被告王富元及第三人曹祖杰均认可商品房买卖合同效力并愿意协助办理过户手续，原告严绍祥作为买受人可向被告王富元、第三人曹祖杰主张权利，原告严绍祥作为本案原告主体适格。 二、原告享有的权利系债权还是物权期待权。原告严绍祥与嘉陵商混站签订了书面的商品房买卖合同，在购买案涉商品房后，向嘉陵商混站履行了付款义务，并实际占有案涉房屋十余年。2008年，嘉陵商混站注销时案涉房屋转移登记至被告王富元名下，现案涉房屋登记权利人被告王富元及第三人曹祖杰均认可商品房买卖合同效力并愿意协助办理过户手续。对于未过户原因，被告王富祥在庭审中虽陈述系因购房款未支付完，尚欠十多万购房款，且双方对房屋二楼窗户存在纠纷。但其多次出具的承诺、说明均认可购房款已经支付完毕，并愿意协助办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，符合条件的买受人的利益应优先得到保护，本案符合该法律规定的情形。原告严绍祥对案涉房屋享有物权期待权。 二、案涉房屋已设立抵押权的效力问题。 被告王富元在案涉房屋卖与原告严绍祥并已实际交付后，又将该房屋作为抵押财产向被告天府银行果州支行申请借款，并办理了抵押登记。被告王富元将卖与原告严绍祥的房屋抵押给被告天府银行果州支行的行为，损害了原告的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。针对第三人善意取得案涉房屋抵押权的问题。本案中，被告天府银行果州在签订借款合同及抵押合同后，已经向被告王富元提供相应借款，并对借款抵押物办理抵押登记，故需要考查第三人取得该抵押权时是否为善意。按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。第三人作为专业的金融机构，应当具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，对抵押物的审查应当严格遵守法律规定及行业规则，故“审查抵押物时是否尽到了审慎义务”应作为判定第三人是否符合善意的客观要件。被告天府银行果州支行虽辩称其在审查抵押物时尽到审慎义务，但并未向本院提供相应的证据，相反，原告严绍祥向本院提供了其实际占有案涉房屋的相关证据，因此本院认定被告天府银行果州支行未对实际使用人进行调查核实，如进行审查，应当发现案涉房屋已经出卖的事实，被告天府银行果州支行对抵押房屋没有尽到谨慎审查义务，对抵押权的设立存在过错，其不能善意取得案涉房屋的抵押权。据此，案涉抵押权的设立存在瑕疵，原告严绍祥的正当利益应受法律保护，原告主张注销被告王富元与天府银行果州支行案涉房屋的抵押权登记，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》，第六十条《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王富元于2015年5月26日将南充市嘉陵区学府路47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房屋在被告四川天府银行股份有限公司南充果州支行设立的抵押权无效[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]； 二、被告王富元与被告四川天府银行股份有限公司南充果州支行于本判决生效之日起十五日内注销南充市嘉陵区学府路47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房屋上设定的债权数额为7,732,400元的抵押权（（他项权证号：201509098）。 本案案件受理费减半收取100元,由被告王富元、四川天府银行股份有限公司南充果州支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王从银 二〇二〇年六月二十二日 书记员  何 倩