浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2384号 原告：谷浩杰，男，1987年10月10日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：范庆波，浙江阳明律师事务所律师。 被告：嘉兴经开万达广场商业管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区莲花广场****。统一社会信用代码：91330401MA29F2LN8H。 法定代表人：王志彬，副总裁。 委托诉讼代理人：朱旋、顾雪梅，浙江群策律师事务所律师。 原告谷浩杰与被告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告谷浩杰及其委托诉讼代理人范庆波，被告委托诉讼代理人朱旋、顾雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租金履约保证金36686.25元、物业保证金16141.95元、质量保证金10000元、ＰＯＳ机押金5000元、装修押金5000元并支付逾期利息（以72828.2元为基数，自2020年3月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年4月8日为311.34元，要求计算至实际履行之日止）；2.被告返还原告2020年1月25日至2020年1月31日的租金2853.38元、物业费1255.49元，合计4108.87元；3.本案诉讼费用和保全费用由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，原、被告签订嘉兴龙鼎万达广场（运营期）商铺租赁合同一份，约定，原告承租被告出租的位于嘉兴市经济技术开发区商铺。同时对租赁商铺的面积、租赁期限、租金、物业服务费、保证金等相关内容以及双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，原告按约将合同约定的商铺租金、物业服务费及租金履约保证金、物业保证金、质量保证金、ＰＯＳ机押金、装修押金等各项费用支付给被告，并在对涉案商铺进行装修后经被告批准开业。但因被告招商不力和广场人流量较少等原因，原告自开业以来，出现持续亏损。2019年9月初，为尽量减少损失，原告多次以发函或电话、微信等方式告知被告，要求与被告协商提前终止涉案商铺租赁合同，但被告一直未回应。2019年10月中旬，原、被告协商一致，在继续缴纳租金、物业费等各项费用的前提下，被告同意原告于2019年10月中旬闭店。2019年12月25日，原、被告双方就提前终止涉案商铺租赁合同事宜达成一致意见，在原告支付2020年1月租金、物业及相关费用后，于2020年2月29日前退回乙方缴纳的各项保证金。但至今被告仍未退还。另因“新冠”疫情影响，万达总部对2020年1月25日起至2020年1月31日止的租金和物业费给予了减免政策。 被告辩称，一、原告违约提前撤铺，且未能按约履行恢复案涉商铺原状等义务，被告无需退还各项保证金。原、被告于2019年3月1日签订商铺租赁合同，原告承租嘉兴龙鼎万达广场4031号商铺，用于经营喜捞啦品牌餐饮，租赁期自2019年3月1日至2022年3月31日，被告按约交付商铺并提供物业管理等各项服务。后原告因自身经营不力，向被告申请提前撤铺。2019年12月25日，经双方协商，被告同意提前解除合同，原告应于2019年12月25日前付清2020年1月租金、物业费及相关费用，并于2020年1月31日前注销营业执照、恢复毛坯，按合同约定标准完成撤铺流程。在原告履行上述约定，并无其他违约的前提下，被告同意退回各项保证金。但原告于2019年12月27日才支付1月租金、物业费及相关费用17609.4元，至今未能拆除案涉商铺内的各类装修，恢复商铺为毛坯状态，原告未能按合同约定完成撤铺交场，且至今仍占用该商铺，严重影响后续商户入驻，造成被告损失。被告认为原告违约在先，且其后也未能按照双方约定的协议履行，故被告无需退还各项保证金。二、原告支付2020年1月部分租金及物业费系履行约定义务，被告无需返还。按合同约定及2019年12月的协商约定，2020年1月期间，双方仍具有房屋租赁合同关系，原告继续租赁使用案涉商铺，故需正常履行合同义务，承担相应租金及物业费。而原告所称的万达公司对广场内商铺租金的减免，系对优质商铺有优惠政策，并在双方达成合意后进行相应减免，且约定有任何违约行为都将取消减免。故原告要求退还2020年1月部分租金及物业费的诉讼请求毫无事实依据，也无法律或合同依据。三、原告的诉求无事实与法律依据，应当予以驳回，本案诉讼费用应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据中商铺租赁合同、协商意见书均系原件，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证；明细详情、查询汇款明细的真实性，被告不持异议，且与本案相关，本院予以认定。被告提供的商铺租赁合同在庭后已提供原件比对，本院予以认定；照片打印件，原告不持异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月1日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告承租由被告出租的位于嘉兴市经济技术开发区商铺用于经营喜捞啦餐饮美食，房屋建筑面积为239.5平方米、套内面积为97.83平方米，套内面积为计租面积，租赁期限为37个月，自2019年3月1日起至2022年3月31止。原告应当在进场日与被告办理房屋交接手续费并签署房屋交接确认书。租金按计租面积计付，标准为每月每平方米125元，起始月租金为12228.75元，自2019年3月1日起至2020年2月29日的月租金标准与起始月租金标准相同。为扶持原告经营，被告同意在前述租金支付标准的基础上给予原告1.5个月的租金优惠，即2019年3月、4月、5月租金分别为6114.37元、6114.37元、6522.01元。首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，首期租金18750.75元（租金期间为2019年3月1日至2019年5月31日）应于合同签订当日支付。其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额支付下个交租期租金。物业服务费收费标准按该房屋的计租面积以每月每平方米55元计算，即每月物业费为5380.65元。首期物业服务费16141.95元（收费期间为2019年3月1日至2019年5月31日）于合同签订当日支付，其他交费期物业服务费均按每3个完整的自然月为一个交费期交纳，原告应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费。合同签订当日，原告应当支付被告36686.25元（相当于3个月月租金标准）作为履约保证金，同时支付16141.95元（相当于3个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止且经被告确认原告已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，原告应同时退还履行保证金及物业服务保证金收据原件。原告应在合同签订当日向被告支付10000元作为销售或提供服务的质量保证金，合同终止且被告确认原告无任何遗留问题纠纷后的90日内，被告将剩余的质量保证金（如有）无息退还给原告，原告应同时退还质量保证金收据原件。本合同之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，原告应当将该房屋交还被告，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。在交还期内，原告应当向被告归还被告向其提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求，且保持清洁完好状态；原告应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项，原告应将其工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。原告向被告交还该房屋时，双方应当签署房屋交还确认书。本合同因原告违约而解除，则被告有权没收本合同项下之履约保证金。原、被告双方协商达成书面一致后，原告提前90天书面通知被告，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同其他违约责任。 合同签订后，被告按约将涉案商铺交付原告，原告亦支付被告合同约定的相应费用并进行装修后入驻涉案商铺经营。 2019年12月25日，原、被告经协商签订协商意见书一份，双方就嘉兴龙鼎万达广场四楼4031号商铺租赁合同后期合作情况达成如下意见：原、被告双方提前终止合同及支付2020年1月租金、物业及相关费用的事项，被告确认原告在2019年12月25日前支付2020年1月的租金、物业及相关费用后，并且在2020年1月31日前注销营业执照、恢复毛坯撤铺交场。原告无其他违约情况的前提下，按合同约定的标准撤铺流程完成后，于2月29日前退回原告缴纳的各项保证金（租金履约保证金36686.25元、物业保证金16141.95元、质量保证金10000元、POS押金5000元、装修押金5000元）。 原告于2019年12月27日支付被告2020年1月租金、物业及相关费用17609.4元，但未将涉案商铺恢复原状并交付被告。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的商铺租赁合同、协商意见书系原、被告双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。根据双方达成的协商意见书，可以认定案涉商铺租赁合同已经原、被告协商一致予以解除，双方约定原告支付被告2020年1月的租金、物业费等费用，且被告实际也已支付了该费用，可见租赁期间至2020年1月31日届满，故本案所涉商铺租赁合同的自2020年2月1日起解除。根据协商意见书约定，被告于2020年2月29日退还各项保证金的前提为原告按约支付2020年1月的租金、物业费等费用，于2020年1月31日前注销营业执照、恢复毛坯撤铺交场。原告虽然认为已向被告申请按流程撤铺，但因被告不配合致使其未能按约撤铺，却未能提供相应证据，对原告的陈述，本院不予采信。现原告逾期支付2020年1月的租金等费用，且未将涉案商铺恢复原状，也未完成合同约定的标准撤铺流程，原告要求被告退还各项保证金并承担逾期利息无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张万达公司实行政策，可以减免2020年1月的部分租金等费用，故要求被告退还1月的部分租金和物业费，但未提供相应证据，且被告也不予认可，对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告谷浩杰的诉讼请求。 案件受理费减半收取866元，财产保全费789.37元，合计1655.37元，由原告谷浩杰负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邬勤怡 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王鑫玲