甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0725民初140号 原告：高某，女，现住山丹县，公民身份号码XXXX。 委托诉讼代理人：刘文某，甘肃锦舒律师事务所律师。 被告：李某，男，现住临泽县，公民身份号码XXXX。 委托诉讼代理人：李新某，甘肃金寅律师事务所律师。 被告：童某，男，现住山丹县，公民身份号码XXXX。 被告：王某，男，现住山丹县南湖中央花苑，公民身份号码XXXX。 被告：陈某，女，现住山丹县南湖中央花苑3号楼3单元301室，公民身份号码XXXX。 委托诉讼代理人：王某，身份信息同上，系陈某之夫。 被告：赵某，女,现住山丹县，公民身份号码XXXX。 委托诉讼代理人：王某，身份信息同上，系赵某之外祖父。 原告高某与被告李某、王某1案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日作出（2018）甘0725民初3102号民事判决，被告李某不服判决，依法向张掖市中级人民法院提起上诉。上诉过程中，王某1因故死亡，张掖中院以（2019）甘07民终1405号民事裁定撤销一审判决，发回重审。本院受理后，依法追加王某1的继承人童某、王某、陈某、赵某为本案被告，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。本院于2020年4月24日开庭时，原告高某及其委托诉讼代理人刘文某，被告李某及其委托诉讼代理人李新某，被告童某、王某，被告陈某、赵某的委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼；本院于2020年5月29日开庭时，原告高某及其委托诉讼代理人刘文某、被告李某及其委托诉讼代理人李新某、被告童某均到庭参加诉讼。被告王某、陈某、赵某经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：请求撤销山丹县人民法院（2018）甘0725执异19号执行裁定书，解除对位于山丹县胜利街开发公司小区5号综合楼104号房屋（价值620450元）的查封措施。事实和理由：2018年9月28日，原告与王某1签订房屋买卖合同，原告以50万元的价格（不含应向国家税务机关缴纳的税款，税款120450元由原告缴纳）购买王某1位于山丹县胜利街开发公司小区5号综合楼104号房屋一套，原告于当日交付全部房款并缴纳了税款后王某1将房屋交付于原告。2018年10月10日，被告李某以其与王某1存在债务纠纷为由申请保全该房屋，山丹县人民法院对该房屋依法采取查封保全措施。原告以自己系房屋的所有权人为由于2018年11月5日向山丹县法院提出执行异议，山丹县人员法院审查后驳回了原告的异议请求。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告与王某1对涉案房屋的买卖，完全符合上述规定的四个条件，原告对涉案房产享有合法的所有权，且其权利足以排除山丹县法院的执行，故依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告李某辩称，1.山丹县人民法院（2018）甘0725执异19号执行裁定书认定事实清楚，程序合法，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回；2.李某申请保全的时间是2018年9月26日，因为法院工作人员外出培训及“十一”放假的原因，未及时受理李某的申请，直至2018年10月10日才受理并采取了查封措施，应认定李某保全的时间是2018年9月26日。据此事实，原告和王某1签订房屋买卖合同的行为发生在法院采取查封措施之后；3.高某与王某1签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害第三人利益的合同，为无效合同。理由是：①王某1系失信被执行人，在对他人负有履行义务的情况下处分财产的行为系恶意逃避债务的行为，损害了其他债权人的利益；②王某1之前因向他人借款多次将涉案房屋进行抵押，且在案外人靳某向李某转让对王某1的借款前亦承诺以涉案房屋作抵押，并提供了房屋产权证复印件，其行为构成欺骗，可以印证王某1出售房屋的行为亦存在恶意；③王某1于2014年取得涉案房屋时的价款是105万元，李某在保全时法院告知涉案房屋的价值在100万元左右，王某1在之前出售涉案房屋时与案外人靳某的聊天记录显示房屋出售价为70多万元，而原告和王某1约定的价格仅为50万元，系以明显不合理的价格出让财产，损害了其他债权人的合法权益；④原告与王某1在短短的几天内，完成了合同的签订、房款的支付、税费的缴纳、房屋的出租占有，并申请进行产权转移登记，不符合正常的交易习惯，且存在合同签订和申请产权转移登记为同一天，出具收房款的收条在前，部分房款支付在后，付款人和收款人不是本案的原告和王某1等与正常交易相悖的情形，故双方的交易不真实，系高某和王某1恶意串通实施的损害他人合法权益的行为；4.高某和王某1恶意串通，企图通过签订房屋买卖合同的合法形式掩盖其转移财产的非法目的，该合同亦为无效合同；5.王某1死亡后，其朋友周立某曾告诉被告童某，高某和王某1之间的买卖合同不真实，双方真实存在的关系是借贷关系，签订买卖合同只是为借款提供担保，故买卖合同无效；6.高某和涉案房屋承租人童某1、刘玉某重新签订的房屋租赁合同并非二承租人自愿签订，租赁合同不是双方真实意思表示，不能以此认定高某占有了涉案房屋。 综上所述，原告的诉请不能成立，请求依法驳回。 被告童某辩称，涉案房屋是王某1于2014年以105万元的价格通过法院公开拍卖竞买的，且涉案房屋在2017年、2018年两次评估时，都估价80多万元。现王某1与高某以50万的价格交易不符合常理，买卖行为不真实。另外在王某1死亡后，其同学周立某曾告诉被告童某，王某1和高某之间可能是抵押，不是买卖。故买卖合同应为无效合同。 被告王某、陈某、赵某辩称，出售商铺的事情王某1事先没有给我们说过，我们均不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告高某为证实其与王某1的买卖行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有物权期待权，足以排除执行，提交了以下证据： 1.《张掖市存量房买卖合同》一份，证明王某1将涉案房屋以50万元的价格出售给原告，双方形成了合法有效的买卖合同。 2.山丹县税务局出具的契税纳税申报表一份、销售不动产纳税申报表一份、税收完税证明二份，特约商户签购单二张、山丹县税务局开具的增值税普通发票一张，证明税务局对涉案房产核定的纳税价格为523410.29元，原告已根据规定缴纳了各项税款共计120450元。 3.2018年9月29日王某1出具给原告的收条一张、原告支付购房款的转账凭证3份，证明根据双方约定，原告将购房款转给李亚某400000元，转给王晓某76000元，现金支付20000元，扣除王某1已收取的房租4000元，原告高某已将全部购房款付清。 4.房屋租赁合同二份，证明2018年9月30日原告就涉案房屋与二承租人重新签订了房屋租赁合同，已实际占有了涉案房屋。 5.山丹县房地产交易所出具的收件回执一份，证明原告和王某1已申请对涉案房屋办理转让登记手续，只是由于登记机关的原因未能及时办理登记。 6.（2018）甘0725执异19号裁定书一份，证明法院对涉案房屋保全的事实及原告提出执行异议被法院驳回的事实。 7.原告提交2014年4月1日山丹县税务局税收交税发票一张。证明涉案房屋王某1在2014年竞买成功后，是按照264485.76元的价格纳税的，故房屋价格并不是童某陈述的105万元。 被告李某质证认为，证据1《张掖市存量房买卖合同》系恶意串通，损害第三人利益的合同；亦系以合法形式掩盖非法目的的合同；也是名为买卖实为借贷的合同。故合同无效。证据2税务机关出具的系列发票记载的部分事实与原告提交的其他证据证实的事实存在矛盾，主要有：纳税申报表上载明的房屋面积和合同上的房屋面积不一致，按照房产证及合同上的面积是71.45平方米，而申报表上的面积是71.56平方米；房屋价值合同上写的是500000元，申报表上为549580.8元；合同没有约定税款由谁缴纳，不符合交易习惯。故对原告提交的该组证据的证明力均不予认可；证据3写收条的时候只付了400000元，出具收条在前，收款在后，不符合交易习惯。对三份转账凭证的真实性无异议，合法性和关联性有异议。房屋买卖双方是高某和王某1，李亚某与合同双方没有关系，房款却转给了李亚某；收款人为王晓某，收条上面又写的是陈某，不是同一个人；收条是9月29号出具的，部分款项是9月30日支付的，不符合交易习惯；王某1本人认可转给陈某是8万，但是按照收条实际金额是76000元。故对该组证据的证明力不予认可；证据4房屋租赁合同存在严重瑕疵，不予认可；证据5房地产交易所的回执中并没有记载提交了房产证，说明王某1将房屋抵押给了他人；证据6裁定书无异议；证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议。发票记载的价格不代表房屋的真实价格。 被告童某质证认为，对证据1《张掖市存量房买卖合同》及证据3王某1出具的收条、证据4租赁合同、证据7税务发票有异议，对其余证据无异议。证据1合同约定的房屋交易价格与真实价格明显不符。在2017年4月的时候，王某1出于贷款需要，申请张掖市华荣房地产估价公司对涉案房屋进行了价格评估，评估价格为844100万。证据3协议是王某1与高某签署的，为何要将房款打给李亚某而不是王某1，双方的交易不真实。证据4买卖的房屋还没有过户，高某私下与租赁户签订的协议不合法。证据6税务发票的真实性无异议，不清楚税是如何上的，但发票记载的缴税价格不代表房屋的真实价格，不能作为认定房屋价格的依据。 被告童某对高某通过杨文向王某1支付房款的事实无异议，对3份转账凭证也无异议，并陈述：2017年的时候，王某1将商铺的房产证和土地证都抵押给了李亚某，向李亚某借款30万元，由于我们没有将钱还清，李亚某还锁过商铺，所以销售商铺的话，肯定要先把钱还给李亚某，从而把房产证拿过来。对8万元的事情，我是后来才知道，本来商铺销售后的8万元是打给陈某的，因为打不进去，王某1和高某商议后才打到了王某1的妹妹王晓某的账户上。王某1死亡以后她的同学周立某也是这样告诉我的。 被告王某、陈某、赵某以不清楚为由，对证据1-6不发表意见。证据7系二次开庭时提交的证据，被告王某、陈某、赵某未到庭，未发表意见。 本院审查认为，原告提交的上述证据中，对证据1暂不作认定，本院将根据原、被告提交的其他证据并结合各自陈述和抗辩的意见综合分析认定；证据2真实有效，足以证实原告缴纳了房屋交易税费的事实，予以采信；证据3收条和转账凭证能够互相印证，予以采信；证据4房屋租赁合同真实有效，能够证实原告已占有房屋的事实，予以采信；证据5、6系有权机关依法出具，予以采信。证据7房屋交易价格与原、被告的陈述及其他证据证明的事实不符，不予采信。 二、被告李某为证实其答辩主张的成立，提交了下列证据： 1.（2018）甘0725民初2892号民事判决书及（2019）甘07民终326号民事判决书各一份，证明被告李某和王某1之间存在合法有效的债权债务关系，以及王某1将涉案房屋多次进行抵押的事实。 2.授权委托书、诉前保全申请书、诉讼财产保全责任保险单各一份，证明2018年8月27日和28日，被告李某以靳某的身份申请对涉案房屋进行财产保全，法院以房屋价值大于保全债权，要求更改保全金额，故未能实施保全。需要说明的是法院工作人员陈述该房屋价值在100万元左右，可以印证原告和被告王某1的交易价格低于真实价格。 3.2018年9月26日及10月8日被告李某的代理人与山丹县人民法院立案庭庭长的微信聊天记录打印件三张，证明被告打算在“十一”放假前办理保全，但是被告知在“十一”假期结束后才能办理，故应确认被告保全的时间为2018年9月26日。 4.借款合同二份、借条二张、房产证复印件一份，证明2015年、2016年王某1向靳某共计借款400000元，以本涉案及的房屋作抵押。 5.失信人员名单一份，证明王某1被列入失信人员名单，原告与王某1的交易属违法行为。 6.2018年9月15日靳某和王某1的微信聊天记录打印件一份，证明当时有人出700000元购买涉案房屋，王某1没有出售，后来以500000元的价格出售给了原告，买卖价格明显不合理。 原告质证认为，证据1真实性无异议，关联性有异议。从中院的判决可以看出2018年10月李某才在靳某处转让债权，且法院在2018年10月10日才对涉案房屋采取了查封措施，而原告和王某1的房屋买卖行为发生在2018年9月28日；证据2关联性有异议，不能证明对涉案房屋采取了保全措施；证据3关联性有异议，不能证明已经行使了保全的权利；证据4关联性有异议；证据5关联性有异议，无法律规定失信人员不能出售财产；证据6真实性无异议，关联性有异议，聊天中提到的出售价格不代表真实出售价格。 被告童某质证认为，对上述所有证据均无异议。 被告王某、陈某、赵某以不清楚事实情况为由，不发表质证意见。 本院审查认为，证据1、4能够证明被告李某和王某1之间存在债权债务关系的事实，予以采信；证据2、3、5不能证明被告的证明目的，不予采信；证据6与待证事实具有一定证明力，且原告对其真实性无异议，予以采信； 7.被告李某申请调取本院（2018）甘0725执异19号执行案件的相关证据材料，本院依法调取了下列证据：①本院于2018年11月12日对高某的执行笔录一份；②本院于2018年11月13日对王某1的执行笔录一份；③本院于2018年11月16日对童某1、刘玉某的询问笔录各一份；④2018年11月16日的执行听证笔录一份；⑤张掖市华荣房地产估价有限责任公司对涉案房屋价值预评估函一份（复印件），以及本院依被告李某的申请，向该公司调取的预评估函的原件一份、该公司的回复函一份。证实预评估函复印件系伪造，真实评估价为844100元。 原告质证认为，对前4组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。高某、王某1的笔录能够证实买房、纳税、房屋交付及租赁的事实；童某1、刘玉某的询问笔录能够证实2018年9月30日房屋已经交付高某，高某与该二人重新签订租赁合同交付使用的事实；预评估函复印件是执行听证时王某1转交给高某的。对法院调查取得的证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，评估价格与交易价格没有直接关系。 被告李某质证认为，对高某的笔录有异议，在谈话时的陈述和庭审时的陈述不一致，其中就包括对用杨文钱的事实前后陈述不一致；王某1笔录的三性均有异议；对承租人的笔录的真实性、合法性无异议，关联性有异议。当时房屋所有权并未转移给高某，还属于王某1，高某与他们签订租赁合同是为了逃避债务，转移财产。预评估函系伪造的证据，可以证实原告和王某1恶意串通，损害李某利益的事实。对法院向张掖市华荣房地产估价有限责任公司调取的证据无异议。该证据可以证实：①涉案房屋的价值在2018年6月-10月期间含税费应该在100万左右，也印证被告在第一次申请保全的时候法院立案庭告知被告房屋的价值在100万左右的说法是负责任的；②原告提交的预评估函是在这份函的基础上伪造的，进一步印证了双方恶意串通的事实；③印证了原告与王某1之间的买卖合同系无效合同，存在逃避国家税收的情形。 被告童某质证认为，对高某和王某1的笔录无异议；对承租人的笔录有异议，与我了解的真实情况不一致，我已经申请承租人出庭作证了，以证人陈述的事实为主；认可法院调取的预评估函的证明力，该证据证明当时王某1与原告的交易价格是不合理的。原告陈述预评估函复印件是王某1交给原告的不是事实，王某1作为被告，不可能将证据交给起诉她的原告。 被告王某、陈某、赵某以不清楚事实情况为由，对该组证据中的①、②、③、④均不发表质证意见。证据⑤系二次开庭时的证据，三被告未到庭，未发表质证意见。 本院审查认为，该组证据系本院依法取得的证据，其来源合法，对证据证明的事实的真实性和关联性待后结合案情综合分析认定。 三、被告童某就其抗辩理由，提交了下列证据： 1.2017年4月张掖市华荣房地产评估有限公司预评估表一份，证明该公司对涉案房屋的评估价格是844100元，原告与王某1的交易价格过低，交易不真实。 2.申请证人童某1、刘玉某出庭作证。童某1证实：2018年9月30日早晨8点多，王某1给我打电话让我赶快到店里面，说高某要和我重新签订租赁协议，租金要向高某交纳。由于我为王某1担保向张晓风借过钱，法院在2018年8月份执行的时候我代王某1偿还了这笔钱，王某1当时说从房租里扣除。我就问王某1这笔钱怎么处理，王某1说我和高某签订协议后就还我的钱。不到9点，我到店里后高某和他的丈夫到了店里，我给王某1打电话让她过来我和她说，王某1死活不过来，说欠我的钱她给我还，我为了我的钱，我就签了，但是签合同的时候合同上面什么都没有，我就写了我的名字，高某就将合同带走了。证人刘玉某证实：高某有一天（签订合同的时间）和一个男的去我店里说和我签租房合同，说王某1将房子卖给她了，但是王某1并没有给我打电话说房屋卖出去这个事实，所以我就拒绝签合同。当时高某说我不签合同就要锁门，后来高某与旁边的童某1将合同签订后我就签了。2019年6月10日房租到期后，大概在2019年6月20日左右，高某向我要房租，我向高月后索要房产证，她不能提供房产证我就一直没有交纳租金，高某将我的铺面锁住后我还打电话报了警。 原告质证认为，证据1真实性、关联性均有异议。该份抵押预估表中抵押人栏内的经办人是宋华，并不是王某1，故对真实性有异议。该份预估表的价值评估节点是2017年4月11日，王某12018年的时候又作了预估，评估价格只能作为抵押价值的参考依据，与本案不具有关联性，没有证明效力。证据2童某1的陈述客观真实，2018年9月30日王某1电话已经通知童某1和高某重新签订租赁合同，交付行为已经完成，至于童某1和王某1之间的债务关系不是本案审理的范围。童某1陈述能够证实2018年9月30日二证人与高某签订了合同，二位证人都是认可的。故2018年9月30日起，该房屋已被高某占有使用。 被告李某质证认为，对证据1无异议，评估价格符合房屋的真实价格，原告和王某1的交易价格远远低于市场价格；证据2证人证言证实双方签订的合同不合法，合同应该双方各留一份且反映双方真实意思，证人和高某签订合同的过程中高某说自己做不了主，故该房屋买卖是为了逃避债务，双方之间的买卖合同和租赁合同均无效。 被告童某对证人证言无异议。 被告王某、陈某、赵某质证认为，不清楚实际情况，不发表意见。 本院审查认为，证据1有出具单位的签章，与本案原、被告的陈述及其他证据能够互相印证，予以采信；证据2证人证言对本案事实具有一定的证明力，予以采信。 四、案件审理中，本院依职权调取了下列证据： 1.向案外人李亚某所作的谈话笔录一份。李亚某陈述原告购买了涉案的被告王某1的房屋，因王某1曾向其借款，并将房产证抵押给她，故高某通过他人直接将购房款400000元转给了她，她将房产证交给了王某1和高某。李亚某同时陈述涉案房屋出卖700000余元是合适的。 2.山丹县不动产登记局协助查询函回执一份，该局证实王某1和高某于2018年9月28日申请办理涉案房屋产权转移登记，并提交了房屋买卖合同、完税证明等材料，在审核过程中，山丹县人民法院于2018年10月10日查封了涉案房屋，故未能办理转移登记手续。后工作人员电话告知王某1领取办证相关资料包括土地证、房屋所有权证，至今未领回。并证实该房屋无抵押登记信息。 原告质证认为，对证据1谈话笔录无异议。对证据2回复函无异议，该证据可以证实被告陈述与客观事实不符，该房屋不存在抵押的事实；2.该房屋是从李永寿处变更登记的，我们提交的李永寿转让房产时向税务机关交纳税款的发票是为了证明我方的陈述客观真实；3.2018年9月29日王某1和高某已经申请办理转移登记，并提交了相关材料，没有办理的原因是2018年10月10日被法院查封，可以证实没有办理转移登记并不是高某的原因造成的。 被告李某质证认为，对证据1谈话笔录有异议，李亚某是否与王某1存在债权债务关系被告并不清楚。被告王某1多次抵押房屋，在未偿还债务的情况下私自出售房屋违法，且合同约定的房屋价格低于市场价，存在恶意逃避债务的情况。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，土地证和房产证现在还在房管局，这个土地证和房产证是什么时候交到房管局的，原告提交的证据7里面并未记载包含房产证，原告在执行异议笔录中陈述签合同的时候没有见到房产证，房产证是什么时候到手的，按照李亚某陈述，房产证是事后才提交的，该证据并没有反映土地证和房产证是什么时候交到房管局的。 被告童某质证认为，对证据1谈话笔录无异议。2017年王某1将涉案房屋抵押给李亚某借了30万元，高某将本息40万元还给李亚某后，李亚某将房产证还给了我们。李亚某认为房子能值70万是合适的。对证据2房产证如何由李亚某交给高某的不清楚，当时办理登记的时候是存在问题的。 被告王某、陈某、赵某不发表质证意见。 本院审查认为，上述证据系本院依法调取的证据，对其证明力予以确认。 根据当事人在历次庭审中的陈述和经审查确认的证据，并结合王某1在原审时的陈述，本院认定事实如下： 2018年9月28日，原告高某与王某1签订《张掖市存量房买卖合同》，约定王某1将其所有的位于山丹县胜利街开发公司5号综合楼（审理中各方确认亦称山丹县胜利街3号商品楼）104室房屋以500000元的价格出售给原告，并约定于当日付款、交房，1日内办理房屋权属转移登记。双方口头约定房屋过户费用由高某全部负担。合同签订后，高某于当日支付购房款200000元（通过其朋友杨文的银行账户以代替王某1偿还李亚某借款的方式支付），并于当日由高某向山丹县税务局缴纳了全部过户费用124025.19元，山丹县税务局以纳税人王某1的名义开具了108048.08元的完税证明，以纳税人高某的名义开具了15977.11元的完税证明。同日，高某与王某1到山丹县房地产交易所申请办理房屋过户登记手续，山丹县房地产交易所于当日受理后，收取房产测绘费100元，并出具收件回执一份，回执载明交易房屋为存量房买卖，受理及审核期20天。审理中，山丹县不动产登记局向本院出具证明，证实涉案房屋没有抵押登记信息，未办理产权转移登记手续是因法院的查封行为造成。2018年9月29，高某再次支付购房款200000元（通过其朋友杨文的银行账户以代替王某1偿还李亚某借款的方式支付），以现金形式支付20000元，由王某1于2018年9月29日出具了收到500000元购房款的收据一张，并约定余款80000元转至王某1的母亲陈某（本案被告）的银行账户。2018年9月30日，因无法转入陈某的银行账户，高某与王某1协商同意转入王某1妹妹王晓某的银行账户。高某在转账时，扣除了王某1已收取的涉案房屋的租金4000元，将余款76000元转入王晓某的银行账户。此事实，王某1在庭审中亦完全认可。2018年9月30日，高某与涉案房屋的承租人童某1、刘玉某重新签订了房屋租赁合同，实际控制和占有了涉案房屋。2018年10月10日，本院依被告李某对债务人王某1的诉前财产保全申请，依法作出（2018）甘0725财保67号民事裁定，于当日查封了涉案房屋。2018年11月5日，原告以案外人身份提出执行异议。2018年11月19日，本院作出（2018）甘0725执异19号执行裁定，驳回原告的异议请求，原告遂提起执行异议之诉。 另查明，2016年7月9日，被告王某1与靳某签订借款合同，靳某给王某1借款200000元。2017年12月9日，双方协商就该借款由王某1向李某重新出具了借条。2018年10月10日，李某以王某1欠其借款本金20万元为由向本院申请诉前财产保全，本院依法对涉案房屋采取查封保全措施后，李某于2018年10月30日就该债权提起诉讼，本院于2018年12月24日作出（2018）甘0725民初2892号民事判决，判决由王某1偿付李某借款本息共计231800元，息随本清。该判决已生效。另外，2015年6月8日，王某1在靳某处借款200000元，后经双方于2017年5月9日结算，王某1尚欠靳某借款134800元，王某1于当日向靳某出具了134800元的借条。2018年10月21日，靳某微信通知王某1将该笔债权转让给李某。2018年10月30日，李某就该笔债权提起诉讼，经两审终审，张掖市中级人民法院作出（2019）甘07民终326号民事判决，确认债权转让有效，判决王某1偿还李某借款134800元。 还查明，涉案房屋原始登记的产权人为李永寿，2014年4月23日转移登记在王某1名下，登记的权利人为王某1一人。王某1和被告童某均系二婚，于2015年11月26日登记结婚。涉案房屋为王某1的个人财产，无抵押登记信息。 本院认为，本案系因被告李某与王某1存在债权债务关系，法院依李某的诉前保全申请查封了王某1名下的房屋，高某主张对涉案房屋享有实体权利而引起的纠纷。原告提起诉讼，其目的或实质是请求排除对涉案房屋的执行，而被告的答辩也是围绕原告的权利是否能够排除执行进行。故本案应针对原告的实质请求进行审查。原告诉讼请求撤销执行异议裁定，系对法律的理解不当所致，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故执行异议裁定的效力问题及是否撤销，不属于执行异议之诉的请求范围。对原告要求解除查封的诉讼请求，根据法律规定，人民法院判决不得对执行标的执行的，应解除对执行标的的查封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定，故本案应适用执行异议审查的相关法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，对本案原告提出的诉讼请求，应从上述四个方面进行审查。 一、原告高某和王某1签订的房屋买卖合同是否合法有效 原告主张买卖合同是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告抗辩认为买卖合同无效。理由一，系恶意串通，损害第三人利益的合同；理由二，系以合法形式掩盖非法目的的合同；理由三，是名为买卖，实为借贷的合同。买卖合同实际是为借贷提供的担保，买卖合同无效。 本院认为，1.恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或第三人利益损害的合同。此种合同须双方当事人均为恶意且互相串通，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三人利益。李某认为王某1系失信被执行人，且将房屋多次抵押，并以明显不合理的低价处分房屋，且与高某在短短几日内完成了房屋交易的全部程序，足以证实双方均有恶意，且系故意串通行为。但未能提交相应的证据证明。本院认为，仅有上述表象行为并不足以证实王某1和高某存在恶意，尤其是高某存在恶意，更不能证明双方故意串通损害第三人利益。相反，被告提交的2018年9月15日靳某和王某1的微信聊天记录（具体内容：王某1：姐姐，你来了没；姐姐，有个人掏了70万，过户费不承担。靳某：你看，合适了就出。王某1：就是不合适才跟你商量。），以及童某陈述当时王某1就在卖房子，但因价格问题没有卖出的事实，均可以证实王某1出售房屋是公开进行的，且就房屋价格与靳某进行了沟通，不存在恶意损害靳某及债权受让人李某利益的情形。对被告在庭审中提到，在执行听证时，高某提交了一份虚假的张掖市华荣房地产估价有限责任公司的价值预评估函，并陈述该函系王某1转交的，从而认为二人存在恶意串通的事实。因恶意串通的合同，是指行为人在签订合同的时候存在恶意，故即使王某1和高某为诉讼的需要，恶意串通伪造了该份证据，也不能证实签订合同的时候存在恶意，被告以后发生的行为推断以前行为的性质，其理由不能成立；2.以合法形式掩盖非法目的的合同，是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在内容上和目的上是非法的。本案中，同样从被告提交的2018年9月15日靳某和王某1的微信聊天记录可以证实王某1出售房屋的目的并不是为了逃避对靳某或李某的债务，故被告该项抗辩理由亦不能成立；3.被告主张名为买卖，实为借贷，但未能提交相应证据，仅有童某转述周立某可能性的陈述无法证明此事实。同时，为了借款50万元而甘愿承担124025.19元的税费的做法也不符合常理。故被告此项抗辩理由亦不能成立。 同时，对债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，《中华人民共和国合同法》第七十四条作了具体规定。该条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”同时，针对该条中的“明显不合理的低价”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。高某在购买房屋时，实际支付的对价为608048.08元（包括代卖方王某1缴纳的税费108048.08元，不包括买方高某应缴纳的15977.11元），该价格是否系“明显不合理的低价”，根据张掖市华荣房地产估价有限责任公司于2017年及2018年对涉案房屋的估价（两次分别为2017年预估价格844100元，2018年预估价格866100元），以及被告李某、童某庭审中陈述的最低市场价700000元、王某1和靳某微信聊天中谈到的不承担过户费700000元的价格，其70%均未超过原告实际支付的对价608048.08元，故不属于“明显不合理的低价”。因此，债务人王某1以不属于“明显不合理的低价”转让财产，其行为亦不属于可撤销的范围，其行为有效。 综合上述事实，被告抗辩合同无效的理由不能成立，原告和王某1签订的合同合法有效。 二、高某在查封之前是否已合法占有该涉案房屋 高某主张，在签订房屋买卖合同并支付全部购房款后，其于2018年9月30日与二承租户签订了房屋租赁合同，已实际占有了房屋。被告李某、童某认为，高某虽然与二承租户重新签订了房屋租赁合同，但在王某1与二承租户的租赁合同未解除的情况下，重新签订租赁合同不合法，且承租人在签订租赁合同的时候只是签了名字，并未看合同内容，故租赁合同不真实，不能以此证明高某已合法占有了房屋。本院认为，二承租人均认可2018年9月30日高某说王某1已将房屋卖给了她，要求二承租人与其重新签订合同，童某1也陈述王某1之前已电话告诉她让她与高某重新签订合同，因涉及王某1和童某1的其他债务关系，童某1再次与王某1电话联系确认后，二承租人与高某重新签订了租赁合同。上述事实，结合王某1的在执行听证时陈述房屋已经交付高某了，交付房屋的时候自己没有去，直接给租户打的电话，由高某和租户重新签订了合同，可以证实高某已通过重新签订租赁合同的形式于2018年9月30日实际占有了房屋。 至于被告抗辩其申请保全的时间是2018年9月26日，因法院工作人员外出培训等原因未能及时采取保全措施，故不应以法院实际查封的时间2018年10月10日为查封时间，而应认定查封的时间为2018年9月26日的理由，不符合法律规定，不予采纳。 综上所述，原告在法院查封前已合法占有了涉案房屋。 三、高某是否交付全部购房款 原告据其提交的王某1的收条及转账凭证，主张已交付全部购房款。被告认为，收条记载的交款事实和实际交款事实不相符，收条出具的时候部分款项没有交付，且高某并没有将全部款项交付王某1，而是通过杨文将款项交付给了王某1之外的他人，从而认为交付款项不合法、不真实，不能证明款项已交付。本院认为，款项的交付，并不需要一定是交易双方亲自为之。只要交付的款项是购房款，且款项交付的方式符合双方约定，交付行为就是有效的。原告高某和王某1约定的交款方式为交付王某1现金2万元，转入李亚某银行卡40万元，转入陈某银行卡8万元。事实上，王某1陈述收到了高某交付的现金2万元；李亚某以及被告童某均陈述因王某1欠李亚某的钱，所以将购房款40万元转给了李亚某。而李亚某也实际收到了购房款40万元；对未能转入陈某银行卡的8万元，原告和王某1均认可因陈某的银行卡无法转账，就协商扣除了王某1已收取的租赁费4000元后，将剩余76000元转入了王某1妹妹王晓某的银行账户。上述事实足以证实高某已经按照约定交付了全部购房款。 四、未办理房屋过户登记是否系高某过错导致 根据审理查明的事实，2018年9月28日原告与被告王某1签订房屋买卖合同后，交清了房屋交易的各项税费，同日向山丹县房地产交易所申请办理产权转移登记手续，山丹县房地产交易所与当日受理了申请，并出具了收到转移登记申请及材料的收件回执，回执载明存量房受理及审核20天。在此期间，山丹县人民法院于2018年10月10日查封了涉案房屋，致使未能办理产权转移登记手续。山丹县不动产登记局亦证明了此事实。故原告未办理产权转移登记手续并非自身过错导致。 综合上述四方面的事实，本院认为，法院对涉案房屋查封前，原告与王某1已于2018年9月28日签订了合法有效的房屋买卖合同，并交付了全部购房款，也通过与房屋承租人重新签订租赁合同的形式取得了对涉案房屋的实际占有，只是尚未办理过户登记。但没有办理过户登记并非原告自身原因所致。其买卖行为完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，且涉案房屋上并没有设定抵押权等其他优先受偿权，原告对涉案房屋享有物权期待权，足以排除法院的查封行为。 鉴此，为保护当事人的合法权益，案经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行王某1名下位于山丹县胜利街3号商品楼104室房屋（山房权证私字第011960号）。 案件受理费10005元，由被告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判长 刘     多     民 审判员 黄聚国 人民陪审员王文生 二〇二〇年六月二十四日 书记员 张     晓     丹 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。