内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初1703号   原告（反诉被告）：孙广月，男，1988年5月28日出生，汉族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   原告（反诉被告）：鲁昱霄，女，1992年8月22日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：于咏梅，北京市道成（通辽）律师事务律师。   被告（反诉原告）：通辽富力房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市经济技术开发区智慧大厦（原武警大楼）一楼，统一社会信用代码：xxx。   法定代表人：相立军，职务：董事长。   委托诉讼代理人：时婷婷，女，1990年4月16日出生，汉族，被告公司员工。   委托诉讼代理人：薛贺新，男，1982年7月16日出生，满族，被告公司员工。   原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄与被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄及其委托诉讼代理人于咏梅，被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司委托诉讼代理人时婷婷、薛贺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还交付的首付款246964元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月23日，二原告在被告售楼处看房,因原告在国网内蒙古东部电力有限公司检修分公司工作,根据原告的自身具体情况，双方商定原告用公积金电网贷款购买被告的通辽富力尚悦居房屋,被告知道原告自身的情况后,同意原告孙广月用公积金电网贷款购买,通辽富力尚悦居-3#住宅楼xx室，建筑面积为133.31平方米,折后总价款836964元的房屋。原告当日即给被告交付了定金20000元,并且原告也按照合同约定的期限存入了首付款，其余房款590000元办理贷款。但没有约定具体贷款期限。原告按照约定交付了首付款并签订预售合同手续,原告即开始办理国家电网公积金贷款,但是被告却迟迟提供不了网签合同，未将办理公积金贷款的相关材料提供给原告,原告只能等待被告办理网签合同等相关手续再申请公积金贷款。待到被告将网签合同于2019年4月10日办理下来时,原告单位出台了蒙东电公积金管理部[2019]4号“国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知”。政策调整第2条规定“本通知发布后因购买自住住房申请二次贷款的,公积金首次贷款还清与二次贷款申请间隔时间由1年延长至3年。”为此原告当时签订预售合同时,符合二套房贷款间隔1年的条件,但是由于被告的原因:1.网签合同在2019年4月10日办理下来,2.不动产登记证明是在2019年6月21日办理下来。待被告办理下来原告单位公积金政策已经做了调整,需要间隔3年,已经不符合贷款条件,故因被告当时提供不了贷款材料导致现在政策变更办理不了电网公积金贷款。并不是原告方原因导致。原告也多次找到被告协商,但被告仍于2019年10月17日给原告发了《催款、逾期则解除合同的通知》，通知中要求原告“在2019年11月10日向我司一次性付清(或办妥公积金贷款,使全部房款到达我公司账户)未付房款及违约金。如阁下在上述期限内仍未履行该义务,则自上述期限届满之日起我司即解除与阁下签订的上述买卖合同，不再另行通知。并将通过必要的法律程序要求阁下承担相应的违约责任。”鉴于此,被告的解除通知到达我方即生效,我方也同意解除合同,但我方并没有违约,1,交付590000贷款在合同中也没约定贷款的期限,2办理不下来公积金电网贷款是由于原告当时符合条件,因为被告网签合同和不动产登记证明迟迟办理不下来,待到将上述贷款公积金手续交付给原告时,国家电网政策改变了由“二套房贷款间隔1年的期限变成了3年”这样原告就不符合条件所以贷不下来贷款,属于情势变更。故此被告解除合同原告方同意解除,依据合同法之相关规定,要求被告将已付的首付款返还给原告，以维护原告的合法权益。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司辩称，1、原告起诉状中所列的被告为通辽市富力房地产开发有限公司，我司的名称为通辽富力房地产开发有限公司，故原告所诉被告主体资格存在问题；2、原告请求全额返还首付款没有法律依据，我司同意在扣除总房款10%的赔偿金83696.4元后，返还原告交付的首付款，共计163267.6元；3、原告所称网签合同办理是被告原因导致的事实错误，网签合同是指购房人和开发商签订了房屋买卖合同后到房产局进行备案，并且公布在网上，然后系统会给出一个网签合同编号，然后才能从系统上打印出带有合同编号的网签合同。所以，网签合同并非我司出具，而是房产局出具，原告认为网签合同的办理存在问题，应向房产局主张行政诉讼；4、原告的公积金贷款无法办理系其自身原因导致，原告在购房时向被告出具承诺书，保证其公积金贷款资格，原告所称的国家电网政策是其内部政策，适用范围仅为内部员工，不可对抗善意第三人。原、被告于2018年11月29日签订认购书，原告交付定金，根据2019年4月10日发布的政策，2018年12月的时候已经停办公积金业务，且政策的内容载明截止通知发布之日均可使用原政策，网签合同于2019年4月10日签订，根据政策并不影响其公积金贷款业务的办理；5、本案情形并不属于情势变更，是双方可以预见的，并可归责于原告方的原因，本案是内部政策，而非国家政策的变更。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。   被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原、被告之间签订的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》；2、请求判令二反诉被告向反诉原告支付总房款10%的赔偿金83696.4元；3、请求判令二反诉被告协助反诉原告办理房屋的注销手续，并向反诉原告支付违约金（以合同总价款3‰的标准计算自2019年11月11日至实际协助办理完毕止）；4、本案反诉费用由二反诉被告承担。事实和理由：2019年4月1日，反诉原、被告之间签订了《商品房买卖合同》，约定二反诉被告从反诉原告处购买位于通辽市××区房屋一套，该房屋面积133.31平方米，总价836964元，付款方式为公积金贷款。二反诉被告向反诉原告支付首付款246964元，剩余房款590000元拟办理公积金贷款。截止本诉，二反诉被告未办理公积金贷款，尚欠付反诉原告房款590000元。根据承诺书第一条及《商品房买卖合同》之补充协议第一条第2款之约定，反诉原告有权单方解除《商品房买卖合同》并要求二反诉被告支付总房款10%的赔偿金。2019年10月17日，反诉原告向二反诉被告发送《催款、逾期则解除合同的通知》，其未在期限内履行付款义务。涉案《商品房买卖合同》已经网签备案，合同编号为xxx。根据该合同之补充协议第十三条第5款之约定“无论何种原因《商品房买卖合同》解除的，买受人须配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的注销手续，如买受人未在合同解除之日起30日内配合出卖人完成该房屋的注销手续的，则每逾期一日，买受人应按合同总价款千分之三的标准向出卖人支付违约金，直至该房屋注销手续办理完毕之日止，且出卖人有权通过诉讼途径强制履行前述注销手续”。基于此，本案《商品房买卖合同》解除时，二反诉被告应协助反诉原告办理房屋的注销手续即合同网签备案的解除事宜，否则该房屋无法进行再次交易。二反诉被告至今未配合办理，应依据合同约定支付违约金。综上，为维护反诉原告的合法权益，望判如所请。   原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄针对反诉辩称，首先，被告反诉要求解除与原告签订的编号为xxx号的《商品房买卖合同》，因2019年10月17日被告发出《催款、逾期则解除合同的通知》，我方同意解除合同，但其要求一次性付清购房尾款及违约金没有任何法律依据。反诉原告未在我方办理公积金贷款时提供公积金贷款所需的手续，导致我方无法办理公积金贷款。我方要求其退房，但被告拒不退还我方已经交付的首付款，被告反诉请求中的第2、3项反诉请求支付过高的赔偿金和违约金没有任何法律依据。其次，双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定贷款尾款590000元给付的期限。我方按照约定交付了首付款，并且约定余款以电网公积金贷款的方式交付，并没有约定具体交付时间，交完首付原告即办理相关贷款手续，但被告却迟迟提供不了公积金贷款的必备手续，待必备手续其一的不动产登记证明（预告登记）于2019年6月21日给予我方办理下来时，电网公积金贷款的政策已经变更即二套房贷款间隔期由一年变三年。基于以上原因导致贷款不符合条件而不能办理，我方找被告退房而其不予退房，却发催款函要求一次性支付尾款及给付违约金。我方并不知道被告所述的承诺书和协议，并且我方也未持有。被告也未告知我方，提供格式条款免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效，故其所述的承诺的第一条及补充协议的第二条约定的行为和赔偿系不公平条款。综上，被告未能在符合条件的时间内提供办理贷款的相关手续导致贷款办理不下来，并不是我方违约造成，是由于被告拖延提供办理公积金贷款的手续（不动产登记证明），导致办理不了贷款。故原告不存在违约行为，被告的第2、第3、第4项反诉请求没有任何法律依据，请求人民法院依据《商品房买卖合同解释》23条、《合同法》40条、97条之规定，依法驳回被告第2、第3、第4项反诉请求，依法支持原告在本诉中的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2018年11月29日，原告（反诉被告）孙广月与被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司签订了《通辽富力尚悦居商品房认购书》，约定原告（反诉被告）孙广月购买被告（反诉原告）开发建设的中国通辽富力尚悦居-3#住宅楼-xx房，原告（反诉被告）孙广月当日交付定金20000元。2018年12月23日，二原告（反诉被告）交付首付款（含定金）246382元，被告（反诉原告）给二原告（反诉被告）出具了等金额的收据。2019年3月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《客户交款通知单》，通知单记载有“购买的通辽富力尚悦居-3#住宅楼-1单元-901；建筑面积133.31㎡；折后总价836964元；付款方式为：公积金电网贷款；签约日期：2018-12-23；2018-11-29大定金20000元，2018-12-23首付226382元，2019-03-28二次首付582元，公积金按揭590000元，其中59万楼款办理银行按揭；”等内容。当日，二原告（反诉被告）交付二次首付款582元。二原告（反诉被告）给被告（反诉原告）出具《承诺书》一份，承诺书记载有“1、买受人向各自公积金管理中心申请公积金贷款，并保证其公积金贷款资格、资信条件（无不良信用记录）及还款能力完全符合各自住房公积金管理中心（或买受人缴存公积金的相关单位）的贷款条件。自买受人签署商品房买卖合同之日起90日内办妥相关手续，并将款项划到出卖人指定账号。逾期仍未办妥，买受人应于90日届满前七日内，递交书面申请明确选择：①在七日内以一次付款方式支付剩余房款或选择②买受人有权解除《商品房买卖合同》并退房，否则视为违约，买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金。2、承诺因自身原因退房，出卖人同意的，本人同意向出卖人支付总房款10%作为违约金。3、…于认购后7个工作日交首付款并签署纸质《商品房买卖合同》，以便于出卖人为本人办理合同备案，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金…”等内容。截止2019年3月28日，二原告（反诉被告）已交付被告（反诉原告）购房款246964元，剩余房款590000元办理公积金贷款。2019年4月10日，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了编号为xxx号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的通辽经济技术开发区富力尚悦居3#xx室，设计用途：住宅，建筑面积：133.31平方米，价款为：836964元，付款形式及时间：贷款付款，乙方应于2018年12月23日前一次性存入商品房首付款246964元，其余价款办理贷款等约定内容。补充协议约定有“第一条第2项：买受人向各自公积金管理中心申请公积金贷款，并保证其公积金贷款资格、资信条件（无不良信用记录）及还款能力完全符合各自住房公积金管理中心（或买受人缴存公积金的相关单位）的贷款条件。…自买受人签署商品房买卖合同之日起90日内办妥相关手续，并将款项划到出卖人指定账号。逾期仍未办妥，买受人应于90日届满前七日内，递交书面申请明确选择：①在七日内以一次付款方式支付剩余房款或选择②买受人有权解除《商品房买卖合同》并退房，否则视为违约，买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金。…如买受人选择②解除合同退房的，其应在做出退房决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续，出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无需向买受人支付其他任何费用，如买受人未按规定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,届时应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金”、“第十三条第5项：无论何种原因《商品房买卖合同》解除的，买受人须配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的注销手续，如买受人未在合同解除之日起30日内配合出卖人完成该房屋的注销手续的，则每逾期一日，买受人应按合同总价款千分之三的标准向出卖人支付违约金，直至该房屋注销手续办理完毕之日止，且出卖人有权通过诉讼途径强制履行前述注销手续”等内容。2019年6月21日，被告（反诉原告）为二原告（反诉被告）办理了案涉房屋不动产登记证明（预告登记），证号为：蒙（2019）通辽市不动产证明第xxx号。   另查明，原告（反诉被告）在起诉状中将被告（反诉原告）名称错误写为“通辽市富力房地产开发有限公司”，其庭审中更改为正确名称“通辽富力房地产开发有限公司”，经本院当庭询问被告（反诉原告），被告（反诉原告）同意原告的更改行为无异议。原告（反诉被告）孙广月于2008年入职，先后在国网内蒙古东部电力有限公司检修分公司、国网内蒙古东部电力有限公司通辽供电公司工作至今，系国网公司长期在职职工。2012年7月，原告（反诉被告）孙广月因购买不动产权证号为XXXX房产，在国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部办理了住房公积金贷款，该贷款已于2017年8月31日还清。2018年2月1日，国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部下发蒙东电公积金管理部（2018）3号《国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知》，该通知规定有“第一条第（三）项：禁止第3套房发放贷款。第2套房申请贷款与第1套房贷款还清间隔至少一年。认定第2套房、3套房以公积金贷款发放次数为依据。第（五）项：住房公积金最高贷款额度由80万元调整为60万元。第三条第一款：本调整政策自2018年2月1日起执行。”等内容。2019年4月10日，国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部下发蒙东电公积金管理部（2019）4号《国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知》，该通知规定有“第一条第2项：本通知发布后因购买自住住房申请二次贷款的，公积金首次贷款还清与二次贷款申请间隔时间由1年延长至3年。第二条：本规定适用于国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部各缴存单位和职工。第三条：2018年12月停办公积金业务至本通知印发之日期间，职工购买自住住房可按原政策申请贷款；认定购房时间必须提供相关管理部门出具的购房发票、不动产预告登记或网签合同，提供的材料应符合上述规定的时间为准，提交申请材料的截止时间为2019年5月31日，逾期按本通知规定的新政策执行。”等内容。在其检修分公司内部下发的注意事项通知中明确指出:“就本条政策中购房发票、不动产预告登记、网签合同三者按照时间最晚的计算。”调整后的公积金贷款政策中的购房发票、不动产预告登记、网签合同三者必须同时具备（本院已于庭审后与国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部工作人员张辉电话xxx号、国网通辽供电公司社会保险事业管理中心工作人员董航电话xxx号核实）。因被告（反诉原告）未在电网公积金贷款政策调整最后期限前办理完毕案涉房产的购房发票、不动产预告登记、网签合同，导致二原告（反诉被告）已经不具备办理公积金贷款的条件而不能办理公积金贷款，二原告多次找被告相关人员协商解决未果。2019年10月17日，被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）发送了《催款、逾期则解除合同的通知》，该通知中要求二原告（反诉被告）于2019年11月10日向被告（反诉原告）一次性付清（或办妥公积金贷款，使全部房款到达被告账户）未付房款及违约金；如在上述期限内未履行该义务，则自期限届满之日起即解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求二原告（反诉被告）承担相应的违约责任。收到该通知后，二原告（反诉被告）即又多次找被告（反诉原告）相关人员，同意解除合同，但以被告（反诉原告）违约在先为由，要求被告（反诉原告）全额返还已付房款，双方至今未能达成一致意见。   上述事实，有双方当事人当庭陈述及原告（反诉被告）出示的证据：商品房买卖合同，蒙（2019）通辽市不动产证明xxx号不动产权预告登记证明，客户交款通知单，通辽富力房地产开发有限公司出具的财务收据2张，国网通辽供电公司出具的工作证明，国网通辽供电公司社会保险事业管理中心出具的证明，蒙（2017）通辽市不动产权第xxx号不动产权证，蒙东电公积金管理部（2018）3号关于国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知，蒙东电公积金管理部（2019）4号关于国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知，国网通辽供电公司社会保险事业管理中心出具的证明，催款、逾期则解除合同的通知，录像光盘；被告（反诉原告）出示的证据：商品房认购书，客户交款通知单，承诺书，商品房买卖合同及补充协议，催款、逾期则解除合同的通知等证据在卷佐证。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，能够证明本案事实，故均予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。二原告（反诉被告）按约定履行了交付首付款的义务和具备办理公积金贷款的身份、条件；在办理公积金贷款时，因公积金贷款必备材料的购房发票、不动产预告登记、网签合同三者中的最后一项不动产预告登记于2019年6月21日被告（反诉原告）才给二原告（反诉被告）办理完毕，导致二原告（反诉被告）超过了公积金贷款政策调整限定提交贷款材料的最后期限（2019年5月31日），致使二原告（反诉被告）不能按约定办理公积金贷款交付购房尾款，合同不能继续履行，该后果不可归责于二原告（反诉被告）和被告（反诉原告）；二原告（反诉被告）可以请求解除合同，被告（反诉原告）应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还二原告（反诉被告）。补充协议约定在公积金贷款未办妥的情况下二原告（反诉被告）有权选择解除《商品房买卖合同》，合同解除后被告（反诉原告）应按补充协议约定在扣除定金后将二原告（反诉被告）已交付的购房款全部返还；其中扣除定金后返还已付房款的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定相抵触，此约定内容因违反法律规定无效。故二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还交付的首付款246964元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）在二原告（反诉被告）公积金贷款未办妥、未经二原告（反诉被告）同意的情况下，限期二原告（反诉被告）一次性付清未付房款及违约金、逾期则解除合同并要求二原告（反诉被告）承担相应的违约责任的行为，剥夺了二原告（反诉被告）的选择权，违背双方约定和法律规定。被告（反诉原告）反诉请求解除合同，二原告（反诉被告）同意，故本院准许解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告（反诉原告）请求二原告（反诉被告）支付赔偿金、违约金的反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。合同解除后，二原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理案涉房产网签合同、预告登记注销手续。故被告（反诉原告）反诉请求二原告（反诉被告）协助办理案涉房产预告登记注销手续的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。本诉、反诉案件受理费，依法由二原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在各自承担责任的范围内负担。   综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）的反诉请求部分成立，对该成立部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄与被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司签订的编号为xxx号《商品房买卖合同》；   二、被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄购房款246964元；   三、原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄于本判决生效后立即协助被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司办理编号为xxx号《商品房买卖合同》、证号为蒙（2019）通辽市不动产证明第xxx号《不动产登记证明》注销手续；   四、驳回被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司的其他反诉请求。   本诉案件受理费减半收取计2502元，由被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计946元，由原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄负担50元，被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司负担896元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。   审判员 王宝玉   二○二○年六月十五日   书记员 路馨瑶