福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2486号 上诉人（原审被告）：陈峰，男。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林荣，男。 上诉人陈峰因与被上诉人林荣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019)闽0111民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林荣的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由林荣承担。事实与理由：一审判决关于陈峰、林荣、福州市晋安区儒庭快捷酒店（以下简称“儒庭酒店”）之间的法律关系认定错误。一、2011年2月14日，陈峰、林荣、林某、吴某签订《酒店合作协议》，就在福州市××路××号××楼合作投资酒店事宜进行约定，此后陈峰、吴某与林荣于2011年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定承租上述场所。2011年11月21日在租赁场所注册成立儒庭酒店。后因新增张成翠为合伙人，五人又于2012年2月1日再次签订了《酒店股份合作协议》。《房屋租赁合同》项下租金及“物业费”均由儒庭酒店承担，通过林某账户支付（一审判决遗漏查明该事实，只强调陈峰承包经营后租金由陈峰支付），直至陈峰承包经营儒庭酒店，此事实有证人林某、吴某证言可以证实。林荣作为《房屋租赁合同》的出租人及儒庭酒店的合作人，明知且接受租赁场所由儒庭酒店使用，租金和“物业费”由儒庭酒店支付的事实。根据上述事件发生的时间顺序，可以证明陈峰、吴某作为儒庭酒店的发起人，为设立儒庭酒店签订了《房屋租赁合同》，儒庭酒店已经实际享有《房屋租赁合同》权利和履行合同义务，陈峰、吴某虽作为《房屋租赁合同》的承租人，但却未享有该合同的权利也未履行该合同的义务。二、陈峰与林荣签订的《房屋租赁合同》到期后，陈峰未再作为承租人继续签订租赁合同，儒庭酒店继续使用酒店，并非是对原租赁合同的继续履行，而是在酒店和出租方之间形成了新的房屋租赁合同。需要说明的是，一审判决裁判理由中对陈峰与林荣之间的租赁存在原合同的继续履行和新的事实租赁两种认定。1.陈峰、吴某作为发起人签订了《房屋租赁合同》，儒庭酒店实际履行了该合同，根据公司法解释三第二条的规定，儒庭酒店应对陈峰签订的租赁合同承担责任。而林荣与产权方签订第二份房屋租赁合同时，儒庭酒店已经设立，无论是陈峰还是吴某或者其他股东无需再以个人名义签订合同，事实也未签订。2.本案情形与《合同法》第二百三十六条规定适用的情形不同。儒庭酒店使用租赁场所并非按原租赁合同履行的，而是按照林荣与福建福能社区商业管理有限公司、福建省福二化有限公司签订的新《房屋租赁合同》履行的，而新的租赁合同和原租赁合同在租金标准、合同的出租主体及合同的主要条款（如：拆迁条款）上均存在不同。由此可证明儒庭酒店使用租赁场所并非是对原租赁合同的续约。综上可知,儒庭酒店和出租方形成了新的事实租赁关系。三、陈峰经营儒庭酒店并支付租金的权利和义务源于《酒店承包合同》而非租赁关系，陈峰已按《酒店承包合同》约定支付了所有租金。2015年4月28日陈峰与儒庭酒店及酒店的所有股东签订《酒店承包合同》，自此之后陈峰才负责支付租金和实际经营儒庭酒店。根据合同的相对性原则，有权要求陈峰支付租金的是儒庭酒店全体股东。林荣、儒庭酒店、陈峰之间的法律关系是：林荣与儒庭酒店形成了房屋租赁关系，儒庭酒店和陈峰之间形成了承包经营关系。因租赁场所面临拆迁，儒庭酒店在2019年6月6日召开股东会，经到会股东一致同意，儒庭酒店应支付给产权方的租金归全体股东所有，暂放在陈峰处，作为谈判筹码，经谈判后如减免租金，减免部分归所有股东所有。基于此决议，陈峰已按《酒店承包合同》的约定向儒庭酒店支付了全部租金。四、林荣作为儒庭酒店的代理人与福建福能社区商业管理有限公司、福建省福二化有限公司签订的租赁合同，其未履行忠诚代理义务，无权收取“物业费”。1.根据《酒店承包合同》第四条约定，可证明儒庭酒店的全体股东授权林荣来办理酒店租赁合同的续租事宜，双方之间形成了委托代理关系；2.陈峰提供的有林荣的签名和儒庭酒店的盖章的委托书已明确儒庭酒店和林荣之间是代理关系。3.陈峰提供变更租赁发票开头的函,证明产权方向儒庭酒店开具发票，林荣和产权方均确认了儒庭酒店是实际承租人的事实。4.按林荣和福建福能社区商业管理有限公司、福建省福二化有限公司签订的新《房屋租赁合同》明确约定不得转租，如果不是代理关系，则意味着林荣转租，随时可能被解除合同。综上足以证明林荣和儒庭酒店之间形成了委托代理关系，儒庭酒店每月支付的“物业费”实际为代理费。儒庭酒店已经在2019年11月12日被拆迁，林荣违反尽职代理义务，致使2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》条款与原《房屋租赁合同》条款存在较大差异，造成儒庭酒店未获得任何拆迁补偿。因此，林荣不但无权收取“物业费”，还应赔偿儒庭酒店因此造成的损失。 林荣辩称，一、林荣向业主方承租案涉房屋，并交付了租金。后陈峰表示愿意承租案涉房屋。2011年2月14日陈峰、林荣、林某、吴某签订《酒店合作协议》。2011年3月10日，林荣与福建省福二化有限公司签署了房屋租赁合同。2011年4月3日，林荣与陈峰签订房屋租赁合同，吴某并未参与。二、根据企业工商登记，儒庭酒店是个人独资企业，与《酒店合作协议》并无关联性。 林荣向一审法院起诉请求：1.判令解除林荣、陈峰之间的房屋租赁合同关系；2.判令陈峰将位于福州市××路××段××号××号楼××层的房屋腾空并交还林荣；3.判令陈峰向林荣支付自2018年6月1日起至房屋实际交还之日止的租金、物业费及逾期付款损失（租金按53212元／月计算，暂计至2019年5月5日为638544元；物业费按17000元／月计算，暂计至2019年5月5日为204000元；逾期付款损失以应支付的租金和物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算为35597.5元）。 一审法院认定事实：2011年3月30日，林荣（乙方）与福建省金达化工技术服务有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落福州连江北路82号一至四楼公司店面；租赁期限自2011年4月1日起至2016年2月9日止；租金每月支付一次，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；乙方逾期15天未缴清当月租金和电费，甲方有权提前解除合同，并可随时收回出租房原附属设备及资产等内容。上述合同租赁期限届满后，林荣（乙方）于2017年5月31日与福建福能社区商业管理有限公司（甲方）及福建省福二化有限公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋为坐落福州连江路北段80-84号4号楼一到四层店面，乙方承租该房屋作为商业使用；租赁期限自2016年2月10日起至2021年2月9日止;2016年2月10日起至2018年2月9日止，每月租金为50678元；2018年2月10日起至2020年2月9日止，每月租金为53212元；2020年2月10日起至2021年2月9日止，每月租金为55873元；租金每月支付一次，即每月10日前支付当月租金；本合同根据2011年3月30日乙方与福建省金达化工技术服务有限公司（系丙方子公司）签订的原合同条款签订等内容。各方履行上述合同过程中，福建福能社区商业管理有限公司于2018年12月7日向林荣发出催缴租金通知书，要求林荣尽快缴纳其自2018年6月起拖欠的房租。 2011年4月3日，林荣（甲方）与陈峰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方因经营需要向甲方承租XX店面；租赁期限自2011年2月10日起至2016年2月9日止，其中第一年月租金为44465元，第二年递增5%，第四年再递增5%;租金每月支付一次，乙方应在每月十日前向甲方支付当月租金；乙方每月向甲方支付物业费17000元；乙方逾期15天未缴清当月租金和电费，甲方有权提前解除合同，并可随时收回出租房原附属设备及资产等内容。上述合同租赁期限届满后，陈峰未腾退租赁房屋，继续使用至今，并按月向林荣支付租金、物业费至2018年5月，其中于2018年5月5日支付当月租金53212元、物业费17000元。 一审另查明：2011年11月21日，陈峰作为投资人登记注册了个人独资企业儒庭酒店。2012年2月1日，陈峰、林荣、林某等人签订一份《酒店股份合作协议》，约定共同出资经营儒庭酒店；2015年4月28日，陈峰与林荣、林某等人签订一份《酒店承包合同》，约定由陈峰承包经营儒庭酒店，但陈峰均未变更相关工商登记信息。 一审法院认为，林荣、陈峰于2011年4月3日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但陈峰未腾退租赁房屋，继续使用并支付租金、物业费，林荣未提出异议，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。现林荣诉请解除与陈峰之间的租赁关系，要求陈峰腾退租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持。陈峰辩称其与林荣签订的租赁合同期限已经届满，合同终止，之后租赁场所的实际承租人和使用人是儒庭酒店，但未提供证据证明其已与林荣办理腾退租赁房屋的交接手续，其承租后将租赁房屋用作儒庭酒店经营使用，并不改变其系承租人的事实，其与他人之间因出资、承包经营酒店发生的法律关系，系内部法律关系，并不影响其与林荣之间成立不定期租赁合同关系，故一审法院对其上述抗辩意见不予采纳。陈峰确认仅向林荣支付租金、物业费至2018年5月，现林荣诉请陈峰支付自2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金、物业费（租金按53212元／月计算，物业费按17000元／月计算），合法有据，一审法院予以支持。陈峰未依约支付租金、物业费，已构成违约，并给林荣造成了利息损失，应予赔偿，故林荣诉请陈峰自2018年6月1日起，以欠付租金、物业费总额为基数，按银行同期同类贷款利率，计付逾期付款利息至付清款项之日止，合法有据，一审法院予以支持。陈峰辩称其每月向林荣支付的17000元系委托林荣处理酒店事务的代理费，但与合同约定及银行流水清单中备注的款项用途不符，林荣亦不认可，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除林荣与陈峰之间的房屋租赁合同关系；二、陈峰应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市××路××段××号××号楼××层的房屋腾空并交还林荣；三、陈峰应于本判决生效之日起十日内向林荣支付自2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金、物业费（租金按53212元／月计算，物业费按17000元／月计算），并以欠付的租金、物业费总额为基数计付逾期付款利息（自2018年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费12581元，由陈峰负担。 二审中，陈峰向本院提供A1.2011年2月14日《酒店合作协议》，证明陈峰是先与林荣签订合作协议、再作为发起人签订房屋租赁合同；A2.照片，证明租赁场所已于2019年11月29日拆除；A3.告知书，证明租赁场所在2019年6月26日已存在楼体易倒塌的安全隐患；A4.递送报告函确认、A5.征迁诉求报告、A6.减免租金报告，共同证明儒庭酒店自认其是租赁场所的实际承租人。林荣质证认为，对A1的真实性无异议，该协议是在林荣和业主方租下场所后才签的；对A2，11月29日租赁场所是围挡，12月5日才完全拆除；对A3真实性无法确认，陈峰未告知股东该情形，且此后儒庭酒店仍继续经营；对A4-6不予认可，系陈峰单方制作。 林荣向本院提供B1.仲裁管辖权异议申请书、B2.管辖权异议答辩状、B3.仲裁委决定书，证明陈峰逃避交房租责任，福州仲裁委已确定林荣是租赁场所承租人;B4.费用单据，业主方保全费用和律师费按照承包协议应由陈峰承担；B5.林荣向业主方缴交租金的发票联，证明林荣在与陈峰签订房屋租赁合同之前已经与业主方达成了房屋租赁协议。陈峰质证认为，对上述证据的真实性无异议，但关联性均有异议：B1，提出仲裁管辖权异议的申请人是儒庭酒店而非陈峰，且儒庭酒店是在行使正当、合法的权利，林荣混淆了陈峰和儒庭酒店应承担的责任和主体地位；B2，可证明儒庭酒店确认林荣是代理酒店与业主方签订租赁合同；B3，仅认定林荣是福能公司房屋租赁合同的相对方，至于林荣和儒庭酒店的关系并未认定；B4,可以证实林荣是基于承包合同向陈峰主张律师费、保全费；B5,发票开具的主体与房屋租赁合同的业主方不一致，金额也与合同约定的租金数额不一致。 本院认为，A1、A2、B1-3具备真实性、合法性、关联性，予以采纳；A3真实性无法确认，不予采纳；A4-6系单方制作材料，且与儒庭酒店在仲裁主张不一致，不予采纳；B4与本案不具备关联性，不予采纳；B5与本案关联性无法确认，不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明： 2011年2月14日，陈峰、林荣、林某、吴某签订一份《酒店合作协议》，约定预投资在福州市××路××号××层经营经济型快捷酒店。 在申请人福建福能社区商业管理有限公司与林荣、儒庭酒店房屋租赁合同仲裁纠纷一案中，儒庭酒店以其并非林荣与福建福能社区商业管理有限公司及福建省福二化有限公司所签订《房屋租赁合同》的当事人、不受仲裁协议约束为由，提出管辖权异议申请。福州市仲裁委采纳儒庭酒店的异议，于2020年5月8日作出（2019）榕仲决732号决定书，决定驳回福建福能社区商业管理有限公司对儒庭酒店的仲裁申请。 此外，二审询问中，陈峰、林荣共同确认案涉房屋已被拆除。陈峰陈述其在案涉房屋实际经营至2019年11月（具体日期不记得），房屋系于2019年11月29日拆除。林荣主张案涉房屋是2019年11月29日围挡、2019年12月5日拆除，陈峰在案涉房屋经营至围挡前一天。根据双方陈述，本院认定陈峰使用案涉房屋的截止时间为2019年11月28日。 本院认为，本案二审的争议焦点在于陈峰、林荣之间是否就案涉房屋存在租赁关系，对此，本院认定如下：1.关于林荣是否是儒庭酒店向产权人租赁案涉房屋的委托代理人。根据查明事实，儒庭酒店在仲裁中提出异议认为其不应受林荣与产权人签订租赁合同的约束且其异议已被采纳，陈峰是儒庭酒店注册登记的投资人且自2015年4月起实际个人经营儒庭酒店，应当认为儒庭酒店在仲裁案件中的意思表示即陈峰的意思表示，现陈峰又在本案中抗辩陈荣是代理儒庭酒店与产权人签订租赁合同，其抗辩与仲裁主张相矛盾，本院不予采纳。陈峰主张物业费的性质是林荣代理儒庭酒店签订租赁合同的代理费，缺乏依据，本院不予采纳。林荣系以个人名义与产权人签订租赁合同，根据合同相对性原则，应当认定系林荣个人与产权人之间建立租赁关系。2.关于吴某是否系2011年4月3日陈峰与林荣签订的《房屋租赁合同》项下的共同承租人。吴某在该合同复印件上租金、物业费两处手写条款处捺印并在合同尾部签字捺印，据此，陈峰在二审中主张吴某是共同承租人，林荣则抗辩吴某仅是作为见证人签字捺印。经查，该合同约定的出租人（甲方）为林荣、承租人（乙方）为陈峰，落款“甲方”、“乙方”亦仅有林荣、陈峰的签字，陈峰主张吴某是共同承租人依据不足，且陈峰在本案二审中才提出这一主张也有悖常理，故本院对陈峰的主张不予采纳。陈峰系以个人名义与林荣签订该合同，应当认定双方之间建立租赁合同关系。至于陈峰与林荣、林某、吴某等人的合伙关系为内部法律关系，不影响租赁合同当事人的认定。3.关于2011年4月3日陈峰与林荣签订的《房屋租赁合同》到期后陈峰与林荣之间是否仍存在租赁关系。该合同于2016年2月9日到期后，陈峰仍继续使用案涉房屋个人经营儒庭酒店并向林荣支付租金，应当认定双方之间建立不定期租赁合同关系。综上所述，一审认定陈峰、林荣于2016年2月9日后就案涉房屋建立不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。 陈峰与林荣签订的《房屋租赁合同》约定陈峰应于每月十日前支付当月租金，现陈峰自2018年6月10日起拖欠租金，已构成违约，林荣诉请解除租赁关系、诉请陈峰支付拖欠的租金、物业费至实际腾退之日并支付逾期付款利息，应予支持。但根据二审查明事实，在本案诉讼过程中，案涉房屋已灭失，故无需判决解除租赁关系，且陈峰支付拖欠的租金、物业费应自2018年6月10日起计算至2019年11月28日止。 综上所述，陈峰的上诉理由不能成立，但根据二审双方确认的房屋已被拆除的新事实，其上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019)闽0111民初2955号民事判决； 二、陈峰应于本判决生效之日起十日内向林荣支付自2018年6月10日起至2019年11月28日止的租金、物业费（租金按53212元／月计算，物业费按17000元／月计算），并以欠付的租金、物业费总额为基数计付逾期付款利息（自2018年6月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回林荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12581元，由陈峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 林 颖 书 记 员 郭梦铃