成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初3605号 原告（申请执行人）：成都城际中天置业有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇书院街145号1幢1单元17层3号。 法定代表人：陈培忠。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被告（案外人）：张某某，男，汉族，1965年7月2日出生，住成都市郫都区。 被告（案外人）：赵某某，女，汉族，1968年5月1日出生，住成都市郫都区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：刘璨，四川子归律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：龙会平，四川子归律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄某，女，汉族，1975年2月28日出生，住成都市郫都区。 被告（被执行人）：康某某（曾用名：康伟），男，汉族，1975年3月27日出生，住成都市郫都区。 第三人：胡某某，女，1968年3月24日出生，汉族，住成都市郫都区。 原告成都城际中天置业有限公司（以下简称城际中天公司）与被告张某某、赵某某、黄某、康某某及第三人胡某某执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城际中天公司的委托诉讼代理人李勇，被告张某某、赵某某及其委托诉讼代理人刘璨、龙会平，被告黄某、康某某及第三人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城际中天向本院提出诉讼请求：依法准予查封黄某、康某某名下位于成都市郫县××街××号××栋××单元××号房屋。事实与理由：2014年10月16日，四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第2670号以及（2014）成郸民初字第2672号民事调解书对原告成都城际中天贸易有限公司（现更名为成都城际中天置业有限公司）与被告黄某、康某某民间借贷纠纷一案分别作出民事调解书：1、由被告黄某、康某某在2014年12月31日前向原告支付借款400000元及利息（利息的计算方式：从2014年5月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍支付至该款项实际付清时止）；2、由被告黄某、康某某在2014年11月15日前向原告支付借款200000元及利息（利息的计算方式：从2014年5月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍支付至该款项实际付清时止）。但黄某、康某某至今未履行付款义务，原告依法申请强制执行并查封了诉争房屋。2019年4月25日，被告（案外人）张某某、赵某某对执行标的提出书面异议。成都市郫都区人民法院于2019年5月24日作出（2019）川0124执异73号执行异议裁定：中止（2015）成郫执字第245号案件对郫县××街××号××栋××单元××号房屋的执行。但被告一、二对案涉房屋不享有排除原告方申请执行的权利。理由如下：1、该房屋在被査封时被告张某某并没有在房屋被査封前实际占有该房屋。在2015年查封被告黄某、康某某名下的案涉房屋时，执行法官便至该房屋进行了调查，周法官告知原告由于该房屋中正居住了被告黄某的父母，老人年事已高,又属于黄某、康某某的唯一住房，法院不便执行，故只能将其查封，法院所查明的事实与被告一、二所主张的事实相矛盾，故张某某是否在査封前入住了该房屋应该以贵院执行局查明的事实为准。2、被告张某某并未针对其主张提交达到其证明目的的证据。首先，被告提供的房屋买卖合同真实性存疑，虽然被告一提供了与被告三之间的房屋买卖合同，但是这份合同属于中介机构的范本却没有中介机构的签字十分不符合常理，且签署时间无法认为是2013年签署的。其次，诉争房屋买卖交易不符合常理。被告张某某并未直接将包括定金在内的购房全部款项打给黄某，而是打给了胡某某，这间接证明了胡某某在黄某没有向其支付任何购房款的情况下将房屋过户给了黄某，实在是匪夷所思。如果以上事实成立，那黄某与胡某某的关系可谓非同一般，而不是所谓的普通朋友，加之被告黄某也称其与胡某某关系甚好，第三人胡某某的证人证言则不具备釆信的必要。本案不排除被告一、二并未与被告黄某建立真实的房屋买卖关系，其可能与胡某某之间存在其他的债权债务关系或其他的金钱往来，多方意图帮黄某逃避债务，损害原告的合法权益。最后，被告张某某提供的银行转款凭证并不足以证明其是为了支付黄某与胡某某之间的购房款，该转款凭证没有备注有“购房款”也没冇其他任何备注，无法排除被告张某某与胡某某之间还存在别的债权债务关系的可能。原告认为胡某某与黄某之间的房屋买卖合同对于本案房屋买卖真实性具有重要的作用，所以在执行异议阶段原告试图向成都市郫都区人民法院申请调取成都不动产登记中心关于案涉房屋于2010年7月28日发生房屋所有权变更时备案的房屋买卖合同及其他相关资料，进一步证明这一点，但却被法院驳回申请。3、被告张某某没有与被告黄某办理过户登记系其自身原因导致，其权利不应受到法律保护。被告张某某所提供的所有证据并不能证明被告张某某和黄某没有办理过户登记是黄某的原因而非其自身的原因，即便被告张某某提供的所有证据都是真实的，其在2013年10月签署房屋买卖合同至房屋2014年9月被查封之间的1年的时间都怠于行使自己的权利，未与被告黄某办理房屋过户登记，甚至在房屋被查封之后又过了四年时间，被告张某某也从未主张过自己的权利，其权利自己都怠于行使,则更不应该受到法律的保护。为此，城际中天公司诉至本院。 被告张某某辩称，1、张某某、赵某某取得案涉房屋是因为给房屋所有人黄某在2013年10月19日双方签订房屋买卖协议，按照协议约定分三次在2014年1月20日前按照房屋所有人的要求将房款打给胡某某，房款足额支付，是通过合同关系合法取得房屋的所有权，并且在2013年年底时就已经准备进住房屋，联系家具的购买事宜，从2014年年初就实际占有案涉房屋，从张某某向法庭提交的案涉房屋物业管理公司所交纳的水电气费就可以证明张某某、赵某某在2014年年初就实际占有案涉房屋；2、房屋过户问题涉及到双方，在赵某某和张某某购买房屋后多次催促黄某、康某某办理过户手续，均因黄某以各种理由拖延，没有办成过户的手续，导致房屋仍然登记在黄某、康某某名下，后原告对案涉房屋进行司法查封，故一直未能办理过户手续；3、原告所主张的理由从其提交的证据来看均不能成立，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求，维持（2019）川012执异73号裁定书的裁定。 被告赵某某辩称，与张某某意见一致。 被告黄某辩称，1、原告查封是在其已经卖出的案涉房屋后。其将时代花城的房屋卖后，主动将卖房款还了20万元给原告，故原告陈述的恶意拖延还款不是事实；2、因为其没有具备支付过户费的能力，所以一直没有办理过户。 被告康某某辩称，黄某借钱时其不清楚，案涉房屋在黄某借钱之前就已经卖出。 第三人胡某某述称，案涉房屋是胡某某在2007年购买，在2010年其打算将该房屋售出，当时黄某听说案涉房屋要卖就说其要购买。在2010年胡某某与黄某达成购房协议，黄某支付了15万元，在此情况下胡某某将案涉房屋过户给黄某，2011年后黄某没有钱支付后续房款，黄某就说将房屋退给胡某某，2013年胡某某就边租边卖房屋。后来张小兰、赵某某说要购买案涉房屋，并向胡某某支付了购房款，在2013年10月份房屋租赁期满后，张某某、赵某某就入住案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的（2014）成郫民初字第2670号民事调解书、（2014）成郫民初字第2672号民事调解书、（2019）川0124执异73号执行异议裁定书、房屋信息摘要、房屋买卖合同、转款凭证、物管公司出具的入住证明、网络电视票据、广电网络数字用户变更登记表等证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：城际中天公司与黄某、康某某民间借贷纠纷一案，城际中天公司持本院已生效的(2014)成郫民初字第2672号民事调解书于2014年9月26日向本院申请强制执行，本院受理为（2015）成郫执字第245号案件。该案审理过程中，原告城际中天公司向本院申请财产保全，本院经审查后于2014年9月28日作出（2014）成郫民保字第199号民事裁定书，并依据该裁定对被执行人名下的案涉房产进行了查封。后该案进入执行，本案的保全查封自动转化为执行查封。2019年5月20日，张某某、赵某某向本院提起案外人执行异议，要求中止终止对案涉房屋的执行并解除查封。2019年5月24日，本院作出（2019）川0124执异73号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行，解除查封。为此，城际中天公司诉至本院。 案涉房屋系黄某、康某某从胡某某处购买，并于2010年7月28日办理了房屋过户登记。2013年10月19日，黄某、康某某作为卖方与张某某、赵某某作为买方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于郫县××街××号××栋××单元××号房屋以400000元的价格转让给买方；付款方式为购房定金100000元于2013年10月20日支付，余款在2014年1月31日前付清。此后，张某某、赵某某分四次向胡某某转账共计400000元。2014年4月，张某某办理了安装地址为案涉房屋的宽带等数字业务的变更手续。2014年8月17日，张某某办理了案涉房屋所在小区的出入证并缴纳了案涉房屋的物业服务费及水电气费。2015年、2016年、2017年，张某某连续缴纳了案涉房屋的物业服务费及水电气费。2019年5月17日，成都鸿宇物业管理有限公司管理处出具《居住证明》，载明：赵某某、张某某自2013年12月居住在X号X栋X单元X号至今。 当庭，胡某某、黄某、康某某均认可张某某、赵某某转账支付的400000元系支付的案涉房屋的购房款。购房款由胡某某收取的原因为：胡某某将案涉房屋转让给黄某、康某某后，因黄某、康某某未能足额支付购房款，双方解除了房屋买卖合同，但未过户回转。本案审理中，城际中天公司申请对黄某、康某某与张某某、赵某某作为买方签订的《房屋买卖合同》的形成时间进行鉴定，后又撤回鉴定申请。 本院认为，本案系执行异议之诉，双方的争议焦点为：张某某、赵某某对案涉房屋所享有的权利是否足以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其能权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。本案中，张某某、赵某某与黄某、康某某于2013年10月签订了案涉房屋的买卖合同，并分四次向黄某、康某某认可的收款人胡某某支付400000元购房款。城际中天公司认为房屋买卖合同的签订时间晚于其申请保全的时间，但未能提供证据证明，本院不予支持。城际中天公司还认为张某某、赵某某转账的400000元不是购房款。但结合房屋来源、转款时间及张某某、赵某某提供的使用物业的证据，可以证明该款项系购房款。且城际中天公司也未提交证据证明张某某、赵某某与胡某某之间存在其他债权债务关系。故对城际中天公司的上述意见，本院不予采信。张某某、赵某某提交的现有证据能够证明，在2014年8月，其已经合法占有并开始使用案涉房屋，缴纳案涉房屋的相关物业管理费用。且张某某、赵某某已经履行了作为买受人的主要义务，其在房屋买卖过程中并无过错，本案中也无证据证明未办理案涉房屋的产权过户手续系因的过错张某某、赵某某造成。因此，张某某、赵某某享有无过错不动产买受人的物权期待权，该物权期待权可以排除人民法院关于城际中天公司所享有的债权的执行。 综上，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告成都城际中天置业有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费7300元，由原告成都城际中天置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  李德志 人民陪审员  刘孝平 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  李海林