广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1475号原告：朱燕玲，女，1985年5月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：伦豪，其配偶。委托诉讼代理人：王世明，广东信达律师事务所律师。被告：刘名元，男，1975年4月22日出生，汉族，住湖南省常宁市。被告：方文英，女，1982年5月10日出生，汉族，住湖南省常宁市。两被告的共同委托诉讼代理人：麦丽妍、王萍萍，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州市永超房地产中介有限公司，住所地广州市增城区荔城街金竹环路45号。法定代表人：曾永超。原告朱燕玲诉被告刘名元、方文英，第三人广州市永超房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告朱燕玲及其委托诉讼代理人伦豪、王世明，被告刘名元、方文英的委托诉讼代理人麦丽妍到庭参加诉讼,第三人广州市永超房地产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱燕玲的诉讼请求为：1.解除原告、被告、第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还已收取的合同款项75万元人民币；3.原告、被告、第三人公平负担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月6日，在第三人居间下，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定采用商业贷款方式支付购房款。签订后，原告依照约定支付定金10万元，后因双方沟通不畅等各方面原因，双方对于涉案房屋所有权权属、办理按揭协助、房屋何时交付、对方是否具备履行能力等事由产生争议以至于诉至法院。根据法院判决，原告在2019年9月16日支付首期款65万元，已完成合同约定的付款义务。之后被告于2020年1月2日发出律师函，催促原告完成交易。原告接到函件后，寻找银行办理按揭贷款申请。2020年1月13日，原、被告双方共同前往兴业银行提交房屋按揭贷款申请。银行告知必须首付七成，根据双方签订的合同约定首付不到四成，不满足贷款申请条件。因此，此前签订的《房屋买卖合同》约定的按揭支付方式无法完成交易。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告刘名元、方文英共同答辩称：不同意原告所有的诉讼请求，被告在合同履行的过程中不存在任何的违约行为。原告在银行的同贷书出具后没有按合同约定支付被告首期款，而且在被告没有任何违约的情况下，无故提起了（2018）粤0118民初7151号民事诉讼，后来又提起了（2019）粤01民终13868号二审诉讼。被告是通过法院强制执行要求原告支付了首期款，也明确愿意配合办理按揭贷款手续，并且多次催促原告一同办理。在案件（2019）粤01民终13868号民事案件审理同时，原告又提起了（2019）粤0118民初5208号民事诉讼，原告又要求解除合同，法院经过审理认为被告没有任何违约行为，于是驳回了原告的诉讼请求。直到目前为止，被告依然没有任何违约行为，被告是守约方。合同中约定原告可以在过户当天以现金的形式补齐贷款差额部分，原告不能以银行的政策作为解除合同的理由。在守约方不同意的情况下，原告无权要求解除合同。被告再次明确，被告愿意继续履行（2019）粤01民终13868号判决书，继续配合原告办理按揭手续。原告也应当继续履行相关手续。经审理查明：2018年7月6日，朱燕玲（买方）与刘名元、方文英（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、卖方为刘名元，买方为朱燕玲。二、买卖的房屋地址位于广州市增城区荔城街荔星大道北2号6幢303房（以下简称涉案房屋），建筑面积分别为98.96平方米、套内面积83.53平方米，物业成交价为227万元，交付房屋日期为2018年12月30日前。三、卖方不能按合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的30%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付物业或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的0.1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。四、买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的0.1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。五、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。六、赎证均由第三方去办理，卖方应当配合第三方办理。七、买方于2018年7月6日当天支付10万元定金。首期楼价款（含定金）共计75万元，同贷书出后3个工作日前付清。余款152万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金过户当天支付予卖方。卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。2018年7月6日，方文英出具《定金收据》证明收到朱燕玲支付的购房定金10万元。2018年9月25日，广发银行（广州分行）出具《关于朱燕玲1360000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》。2018年9月29日，广发银行股份有限公司广州分行（甲方）与朱燕玲（乙方）签订《个人房屋按揭贷款合同》。2018年10月31日，朱燕玲向本院提起诉讼，起诉刘名元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后案号为（2018）粤0118民初7151号。刘名元在该案件中提出反诉。朱燕玲的本诉请求为：1.刘名元继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.刘名元披露婚姻状况；3.刘名元提供个人名下银行账户用以收取首期款；4.刘名元向朱燕玲支付逾期履行违约金，从2018年10月10日起至实际履行合同之日止，暂计至起诉之日约45400元(2270000元*0.1%*20天）；5.刘名元向朱燕玲承担律师费损失2万元；6.本案诉讼费用由刘名元承担。刘名元反诉请求为：1.朱燕玲立即向刘名元支付65万元首期款，并支付逾期支付首期款的违约金（自2018年9月29日起，每日按65万元的百分之一计算至朱燕玲实际支付之日止）；2.朱燕玲向刘名元赔偿律师费损失2万元；3.本案所有诉讼费用均由朱燕玲承担。本院经审理后查明：2018年10月29日，中国银行账户余额打印清单显示朱燕玲在中国银行广州燕玲大厦支行的账户可用余额为1050068.11元等事实。本院于2019年3月25日作出判决，认为朱燕玲与刘名元、方文英、广州市永超房地产中介有限公司于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。由于刘名元自称方文英系其妻子，且合同约定卖方是刘名元一人，涉案房屋亦只登记在刘名元一人名下，故朱燕玲主张上述《房屋买卖合同》的卖方是刘名元，理由充分，本院予以确认。关于朱燕玲请求刘名元继续履行上述《房屋买卖合同》以及请求刘名元提供个人名下银行账户收取首期款的问题。由于刘名元明确表示同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，且反诉请求朱燕玲支付首期购房款65万元，亦明确由其妻子方文英的银行账户来收取首期款，合同约定支付首期款的条件（同贷书出具三个工作日）亦已成就。因此，朱燕玲与刘名元应继续履行涉案《房屋买卖合同》，朱燕玲应向刘名元指定的方文英的银行账户支付首期款65万元。关于朱燕玲请求刘名元支付逾期履行收款义务的违约金以及刘名元反诉请求朱燕玲支付逾期支付首期款的违约金的问题。从查明的事实可知，朱燕玲与刘名元签订的《房屋买卖合同》并未就首期款的支付方式进行约定，虽然朱燕玲将定金支付至方文英的银行账户内，但是涉案房屋登记在刘名元个人名下，且刘名元未提交合法有效的证据证明其已明确指示朱燕玲将首期款支付至方文英的银行账户内。而后期双方就此问题以及办理按揭贷款事宜未协商一致，直接导致朱燕玲至今未向刘名元支付首期房款，该责任不可归责于朱燕玲或刘名元。因此，朱燕玲与刘名元均请求对方承担违约责任，理据不充分，本院均不予支持。为此，判决如下：一、原告（反诉被告）朱燕玲与被告（反诉原告）刘名元继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）朱燕玲在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘名元指定的方文英银行账户（账号62×××78）支付首期房款65万元。三、驳回原告（反诉被告）朱燕玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘名元的其他反诉请求。判后，朱燕玲不服本院一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。在2019年8月1日的广州市中级人民法院庭询笔录中，朱燕玲明确表示自己没有一次性支付剩余房款的能力，请求广州市中级人民法院将该案发回一审法院重审，并表明不能以按揭付款的方式履行合同。广州市中级人民法院另查明如下事实：一审判决查明事实无误，广州市中级人民法院予以确认。另查明，朱燕玲二审陈述称其第二次向广发银行申请按揭取得同贷书的有效期限至2019年10月22日，需要在该日前办理完成涉案房屋的转移登记手续，将房地产权证入押给银行，银行才会正式放款。再查明，朱燕玲已另案提起诉讼，诉求解除涉案合同。广州市中级人民法院经审理后认为：一审判决后，刘名元并未向广州市中级人民法院提起上诉，且同意继续履行合同。朱燕玲二审庭询中明确其上诉请求是要求将本案发回重审，理由之一是其无法一次性付清余款，刘名元是否予以配合其按揭支付余款存在不确定性。根据朱燕玲二审所述其向广发银行申请办理按揭取得同贷书的有效期限至2019年10月22日，需要在该日前办理完成涉案房屋的转移登记手续，将房地产权证入押给银行，银行才会正式放款。为此，因同贷书有效期限未届满，在前述日期前，本案现无证据证明刘名元拒绝配合后续交易，故朱燕玲前述理由不成立。朱燕玲提出发回重审的理由之二是本案遗漏列方文英为本案一审被告，程序有误。因涉案房屋登记在刘名元名下，方文英在《房屋买卖合同》上签署姓名，现方文英并无对涉案合同继续履行提出异议，故朱燕玲该主张并不导致本案需发回重审，广州市中级人民法院亦不予采纳。综上所述，朱燕玲的上诉请求不成立，应予驳回。为此，广州市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）粤01民终13868号终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年6月21日，朱燕玲再次起诉刘名元、方文英，本院受理后，案号为（2019）粤0118民初5208号。在该案中，朱燕玲的诉讼请求为：1.判令确认两被告违约并解除原、被告间于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告应向原告退还己付购房定金100000元，并向原告支付房屋总价10％的违约金即227000元；3.判令两被告赔付原告己支付的按揭代理费用9520元。上述第2、3请求款项合计336520元。4、本案诉讼费及诉前财产保全费由两被告承担。事实和理由：被告违约未向原告交付涉案房屋，涉案房屋约定的交付时间为2018年12月30日前。因此，2019年4月17日原告向被告寄发律师函，要求被告在收函之日起5个工作日内腾空房屋交付原告使用并支付相应违约金。被告复函拒绝履行交房义务。2019年4月25日原告再次致函被告要求其最迟于2019年5月1日前完成房屋交付义务并支付相应违约金，否则将构成根本性违约并视被告放弃继续履行合同。被告复函仍拒绝履行交房义务。时至起诉日，被告未向原告交付涉案房屋使用。此外，被告方文英因其他房屋买卖无力支付房款，已被他人申请仲裁[(2019)穗仲案字第2623号]追究违约责任，被告方文英名下财产包括其银行账户将有可能被冻结。若原告按判决向被告方文英账户支付相应购房款项，则该款有可能也被冻结，对此，原告对合同后续之履行深感不安。综上，被告拒绝履行合同约定的房屋交付义务已构成根本性违约，且被告深陷其他房屋买卖纠纷，涉案合同履行存在风险。为保障自身合法权益，原告决定诉至法院请求解除合同，并追讨已付定金和追究违约责任，望判如所请。该案经审理后，本院认为：朱燕玲在另案主张继续履行《房屋买卖合同》且本院已支持其该项诉讼请求，现又在本案中主张解除《房屋买卖合同》，理由如下：一是两被告未在2018年12月30日前交付涉案房屋，构成违约；二是两被告有其他债务纠纷无能力继续履行《房屋买卖合同》，履行存在障碍。本院对此分析如下：一、合同约定涉案房屋的交付时间在诉争期间，已生效判决已认定双方均不构成违约，且两被告亦积极履行另案的生效判决，表示愿意立即交付涉案房屋，现朱燕玲在本案中仍以两被告逾期交房为由主张两被告违约并解除合同，理据不足，本院不予采纳。二、在两被告明确表示同意继续履行合同的情况下，朱燕玲却单方认为两被告没有履行能力，且向本院提供的证据并不足以证明其主张，故本院不予采纳。综上，朱燕玲主张解除《房屋买卖合同》，理据不足，本院不予支持。至于朱燕玲主张返还购房定金、支付违约金以及按揭代理费的问题，因两被告不构成违约，故本院对朱燕玲的上述主张不予支持。为此，本院于2019年12月10日作出判决，驳回朱燕玲的诉讼请求。2019年8月15日，刘名元向朱燕玲发函，内容为要求朱燕玲支付首期款，继续办理交易手续。2019年8月29日，刘名元向本院就（2018）粤0118民初7151号、（2019）粤01民终13868号案件申请强制执行。2019年9月12日，原告向增城区人民法院交付65万元执行款。原告提供：1.2017年3月17日的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，拟证明因政策变化，购买涉案商品房首付款比例不低于70%。2.2017年8月29日的粤（2017）广州市不动产权第02010638号登记在伦豪名下的《不动产权证》及《个人房屋按揭贷款合同》，拟证明原告名下已有一套房产并存在按揭贷款，再行购买需要支付七成首付。再查明，朱燕玲与伦豪为夫妻关系，于2016年10月15日登记结婚。审理中，朱燕玲陈述以下事实：1.本次起诉要求解除合同的理由是合同约定的付款方式无法履行，即银行贷款需要首付七成，资金不足。2.至于之前同贷书如何取得，是因为被告夸大了首付款的支付情况，骗取银行贷款承诺。同时银行发放同贷书只是初步审核，在实际放款前会注意到首期款不符合要求的情况，银行不会放款。3.在（2019）粤01民终13868号民事判决书下来后，朱燕玲是需要凑钱的，且主动联系执行法官缴纳执行款。4.（2019）粤0118民初5208号判决作出后，朱燕玲交了上诉状，但是没有缴纳上诉费。5.2019年9月12日向增城法院交付的首期款，此时第二份同贷书没有过期，如果刘名元、方文英积极履行合同是可以办理还款和过户的，但是刘名元、方文英拖延办理。6.在2019年8月中旬收到（2019）粤01民终13868号民事判决书。虽然在2019年5月30日，中国银行账户余额打印清单显示朱燕玲在中国银行广州燕玲大厦支行的账户可用余额为1002287元，但之后朱燕玲可能存在资金调动等问题。刘名元、方文英陈述以下事实：1.刘名元、方文英不存在骗取贷款的事实，银行同贷书是合法取得的。2.刘名元、方文英在（2018）粤0118民初7151号民事判决出具后就马上向银行申请提前还款，但是朱燕玲继续提起上诉。在（2019）粤01民终13868号二审判决作出后，刘名元、方文英也申请提前还款，但是当时朱燕玲已经提起（2019）粤0118民初5208号案件，要求解除合同。刘名元、方文英不知道合同能否解除，所以没有还款，但是刘名元、方文英可以随时还款。3.根据（2019）粤01民终13868号民事判决书申请执行前，刘名元、方文英向朱燕玲主张过首期款，但是朱燕玲的律师说当事人想走诉讼程序，不想直接与刘名元、方文英对接，要求向法院打款。本院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终13868号生效判决书，已经对双方签订的合同效力，之前双方是否存在违约行为以及合同是否应当继续履行进行了论述和认定，本院不再赘述。（2019）粤0118民初5208号案件中，朱燕玲已经提出要求解除涉案合同诉请，被法院驳回，现朱燕玲再次提出解除合同诉请，理由为因银行贷款政策变化导致首付比例须付七成，《房屋买卖合同》约定的付款方式无法实现。上述理由与（2019）粤0118民初5208号案件理由不同。因此，不构成重复诉讼，本院应当予以受理。因双方之前的争议问题已经由生效判决予以处理。故本院审查是否出现新的情况阻却合同继续履行，该情况是否导致合同无法履行而应解除。分析朱燕玲提供的证据显示，相关房管政策在2017年3月17日公布，且伦豪名下的位于荔湾区翠琳街7号3104房于2017年8月29日已经取得不动产权证书，而涉案《房屋买卖合同》在2018年7月6日签订。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，政策公布和伦豪的房产登记时间均在合同签订之前，因此朱燕玲所提出的理由不符合上述法律规定。朱燕玲以此作为解除合同的理由，法律依据不足，本院不予支持。虽然朱燕玲提出的贷款政策的变化，不符合上述法律规定，但是朱燕玲提出自身没有经济能力首付七成的理由能否构成合同不能履行的客观障碍问题，对此分析如下：朱燕玲提起（2018）粤0118民初7151号案件，要求继续履行合同，一审法院判决：一、原告（反诉被告）朱燕玲与被告（反诉原告）刘名元继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）朱燕玲在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘名元指定的方文英银行账户（账号62×××78）支付首期房款65万元。三、驳回原告（反诉被告）朱燕玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘名元的其他反诉请求。朱燕玲不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终13868号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力，即朱燕玲与刘名元应继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》，继续履行包含继续交易、涂销抵押、支付房款、办理过户等一系列房屋交易行为。因此，各方当事人均需遵从生效判决继续履行合同。同时，若一方不履行判决义务，另一方可向法院申请强制执行。在上述判决已然生效的情况下，朱燕玲起诉请求推翻生效判决，不再履行判决义务，而请求解除合同，明显与上述生效判决相悖，本院在此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱燕玲的诉讼请求。案件受理费24960元，由原告朱燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年六月十一日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。