成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初831号 原告：马潇，男，汉族，1989年9月20日出生，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：朱颜，四川明炬律师事务所律师。 被告：赵维，男，汉族，1988年11月16日出生，住四川省苍溪县。 被告：刘建兵，男，汉族，1983年6月17日出生，住四川省中江县。 两被告共同委托诉讼代理人：舒旭，四川俊豪律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张彤，四川俊豪律师事务所律师。 原告马潇与被告赵维、刘建兵合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告马潇及其委托诉讼代理人朱颜，被告赵维、刘建兵的共同委托诉讼代理人舒旭、张彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马潇向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令两被告继续履行《法拍房投资协议》；2．请求贵院判令赵维向马潇支付违约金100万元整；3．请求贵院判令赵维向马潇支付资金占用利息（利息计算方式：以800万元为本金，月息2%，自2019年10月6日计算至2020年4月21日止）；4．请求贵院判令被告赵维承担原告律师费20万元。事实和理由：2019年8月25日，马潇与赵维、刘建兵签订《法拍房投资协议》，约定三方共同购买位于成都市成华区全部楼层50%所有权，马潇出资800万元，占50.890585%的份额，刘建兵出资772万元，占49.109415／%份额。赵维承诺2019年10月5日完成房产过户手续，逾期将承担违约责任。协议签订后，赵维、刘建兵未履行案涉房产的过户义务，且刘建兵私自将其中一栋房产转让给案外人，构成严重违约。 赵维、刘建兵辩称，1．本案系民间借贷纠纷。赵维为购买案涉房产，向马潇借款500万元，约定出借期限为2019年8月5日之前，还本方式为按约定期限，分批还本。赵维将所购房产划分500万元等值房屋过户给马潇，作为支付利息。赵维为购买龙潭寺的门面，向马潇借款300万元，马潇实际出借金额为2,465,200元，借款期限为10天，逾期还款按日息千分之二支付利息；2．《法拍房投资协议》名为投资，实为民间借贷。马潇将前述800万元借款转换为本协议出借款，期限约40天，按约定期限分批还本（保本），划分800万元等值房屋过户给马潇作为利息，逾期未办理，则立即提前归还本金，支付违约金100万元并按日息千分之二支付利息。依据该《法拍房投资协议》，赵维需偿还本金并以过户房产的形式支付固定收益800万元；3．马潇实际出借金额为6,965,200元。2019年6月马潇出借500万元后，赵维已归还本金50万元，截止2019年8月25日《法拍房投资协议》签订日，马潇实际剩余本金为6,965,200元；4．民间借贷案件中，马潇主张的违约金、利息等不得超过月息2%，马潇主张按月利率2%支付利息后，不得再另行主张违约金，且本金应以实际出借资金6,965,200元为基数计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，马潇（甲方、出借方）与赵维（乙方、借款方）签订《借款合同》，约定赵维向马潇借款500万元，用于购买位于成华区及其分摊的国有土地使用权及土地上附属建筑物50%所有权，借款期限自2019年6月10日起至同年12月10日止，本金分批归还，2019年7月10日、同年8月10日各归还本金50万元，同年9月10日、同年10月10日、同年11月10日、12月10日各归还本金100万元。同时约定赵维自愿将本次购买成华区双荆路18号1栋每层、2栋每层，按照本次借款额度赵维应受让（共计3841.72平方米）分摊面积，再分割成小面积房屋产权时过户到马潇名下，按成本价，价值500万元的相应的资产（约1000平方米，按照额度均摊到1栋、2栋每层）归马潇所有。同时赵维承诺将500平方米抵押到马潇名下作为本次借款的担保；如赵维不能在2019年8月5日前办理房产证，则立即提前偿还本金并支付每日千分之二的资金占用利息。 2019年6月11日至同年6月13日，马潇通过微信和银行卡向赵维转账共计500万元。 2019年6月12日，马潇（乙方）与刘建兵（甲方）签订《共同投资购买双荆路18号房产项目双方合作协议》（以下简称《双方合作协议》），约定，马潇和刘建兵各出资500万元和1072万元，总投资1572万元，购买成都市成华区全部楼层50%所有权，由刘建兵代表全体投资人参与竞买并办理领取成交确认书、领取法院执行裁定书、协助执行通知书等法律文书、办理标的物过户手续、产权过户、分户手续等。 案外人庞秀英、刘建兵于2019年4月30日通过淘宝网司法拍卖网络参与案涉房屋的拍卖，以31436860元价格拍得成华区及其分摊的国有土地使用权以及土地上附属建筑物。2019年6月21日，庞秀英、刘建兵（买受人）与本院签订《拍卖成交确认书》。 2019年4月28日，赵维通过银行向庞秀英转账2笔100万元，合计200万元作为竞拍保证金，同年6月11日向庞秀英转账100万元、85万元，用于支付拍卖款，赵维向庞秀英合计转账金额为385万元。2019年6月7日，刘建兵通过银行向庞秀英转账50万元、同年6月10日转账25万元、同年6月11日转账90万元、同年6月12日转账260万元、同年6月17日转账100万元、同年6月19日转账300万元、同年6月20日转账3,618,430元，合计转账金额11,868,430元。赵维、刘建兵合计向庞秀英转账金额为15,718,430元。 2019年7月18日，赵维向马潇出具《借条》，载明的主要内容为：赵维向马潇借款300万元用于购买龙潭寺门面，并自愿以其和刘建兵名下的房产作抵押。自2019年6月20日至同年7月19日，马潇通过支付宝和银行卡向赵维转账共计2,465,200元。关于300万元借款实际到账的情况，马潇当庭陈述，实际到账金额为2,465,200元，未到账的534,800元为赵维使用2,465,200元10天的应付利息，赵维口头承诺向马潇补偿500万元本金的利息部分。而赵维当庭陈述，534,800元应为提前支付的300万元的利息，赵维实际收到的借款本金金额为2,465,200元。 2019年8月13日，赵维通过银行卡向马潇转账50万元。 2019年8月25日，马潇（甲方）与赵维（乙方）、刘建兵（丙方）签订《法拍房投资协议》，约定马潇、赵维、刘建兵共同投资，参与双荆路18号1栋、2栋全部楼层50%所有权的司法拍卖；介于2019年6月12日赵维委托刘建兵与马潇签订了《双方合作协议》及《借款合同》，对双方的权利义务进行了约定，至今标的物未实际办理不动产权变更登记；同年7月18日，赵维向马潇出具《借条》，各方当事人一致同意继续执行《双方合作协议》的内容，马潇继续委托刘建兵执行《双方合作协议》，在全部投资成本收回前不更换刘建兵的代理权限；马潇同意将2019年7月18日对赵维的300万元借款追加为标的物的投资，总投资1,572万元，其中马潇出资800万元，占50.890585%，刘建兵出资772万元，占49.109415%。分割小产权时，各方投资人按出资比例分配，以成本价计算，按出资比例额度均摊到1栋2栋的每层，各方具体所得以成本单价加上项目各项费用为准。标的房屋小产权分割完毕后，马潇按占有比例面积所持有的份额选择自持、自营或委托赵维出售由马潇自行决定。赵维承诺标的房屋大产权应于2019年10月5日前完成过户，逾期应支付违约金100万元，并立即归还马潇全部出资款，如未按期归还则每日按照本次借款总额的千分之二支付利息。赵维承诺马潇的出资800万元及相应收益予以保底及提前偿付，具体内容双方另行协商。《法拍房投资协议》签订当日，赵维向马潇出具《承诺书》，承诺800万元的偿还时间和具体金额，赵维承诺自2019年8月27日返还投资款90万元，自同年9月5日至同年12月5日每月陆续返还150万元，2020年1月5日返还50万元。 庭审中，赵维、刘建兵表示赵维、刘建兵与他人合作参与法拍房的竞买以及缴纳拍卖款的时间先于案涉《法拍房投资协议》的签订，案涉《法拍房投资协议》签订时，所有拍卖款项已支付完毕。《法拍房投资协议》签订的目的是为了保证马潇超额借款回报的实现，赵维、刘建兵与马潇之间并无真实共同投资合作法拍房的意思表示。关于马潇出资800万元是否需要返还的问题，马潇陈述参与法拍房的拍卖后，800万元本金不需要返还，拍得的房产应参与对外投资，投资所得收益超过一倍的40%归马潇所有。赵维、刘建兵则陈述，按照《法拍房投资协议》的约定，马潇800万元投资本金应按《承诺书》约定予以返还，马潇所得800万元等值房产份额实为马潇投资固定收益。 本院另查明，2019年12月，庞秀英、刘建兵与案外人高明签订《房屋买卖合同》，现案涉房屋其中一栋的不动产已登记在高明名下。庭审中，赵维、刘建兵陈述，案涉《法拍房投资协议》未按约履行的原因系整个房产的分割需要经庞秀英的同意，按庞秀英的要求将房屋的不动产登记在高明名下。另一栋房屋的不动产权尚未登记在刘建兵、赵维名下。 马潇因本次诉讼聘请律师，支付代理费20万元。 本院认为，赵维与马潇签订了《借款合同》、《法拍房投资协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。赵维与马潇签订《借款合同》后，马潇向赵维履行了出借资金500万元和2,465,200元的义务，赵维据此向马潇出具了《借条》。在随后马潇与赵维、刘建兵签订的《法拍房投资协议》中，各方当事人明确表示将前述将马潇向赵维出借的款项800万元作为共同参与法拍房拍卖的出资，《法拍房投资协议》同时约定了分配的方案，上述事实表明，马潇向赵维出借的款项已作为马潇参与案涉房屋拍卖的出资款，案涉《法拍房投资协议》签订的时间并不影响各方当事人对共同参与法拍房投资的收益分配的约定。故赵维、刘建兵关于本案应为民间借贷关系的抗辩依法不能成立。《法拍房投资协议》约定的内容系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。 根据本案查明的事实，刘建兵代表共同投资人参与案涉房屋的拍卖后，未按约定将等值的房屋过户至马潇名下，且案涉房屋其中一栋的不动产已经登记在案外人高明名下，马潇主张刘建兵、庞秀英与高明涉嫌恶意串谋，损害马潇利益的主张因事实和法律依据不足，本院依法不予支持。赵维未按约定履行的行为构成违约，按照《法拍房投资协议》的约定，若未在2019年10月5日前完成800万元等值房产的所有权过户登记，逾期应支付违约金100万元，并立即归还马潇全部出资，如未按期归还则每日按照本次借款总额的千分之二支付利息。当然马潇作为守约方，可以选择继续履行合同，但继续履行合同应不存在事实和法律上的履行障碍。本案中，案涉房屋其中一栋已登记在案外人高明名下，且另一栋尚未办理所有权变更登记，登记至刘建兵名下，故马潇请求继续履行，将房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求依法不予支持。赵维的行为存在违约，依法应承担违约责任。马潇要求赵维支付违约金100万元的诉讼请求本院应予支持。庭审中，马潇未举证证明其因无法获得出资所对应的房产所遭受的损失的依据，故本院只能参照其出资金额所遭受的利息损失，因该违约金已足以弥补其损失，故对其利息主张本院依法不予支持。对于马潇诉请赵维承担律师费20万元的主张，本院认为，本案中违约金100万元已足以弥补损失，因此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵维应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马潇支付违约金100万元； 二、驳回原告马潇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24,080元，由原告马潇承担9,632元，被告赵维承担14,448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇二〇年六月十八日 书记员 唐肃峰