甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5576号原告：陈菊元原告:张阔被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）。住所地：甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵兴盛，甘肃纵横律师事务所律师。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）。住所地。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅原告陈菊元、张阔与被告星光公司、星泓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈菊元、张阔、被告星光公司委托诉讼代理人赵兴盛、被告星泓公司委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈菊元向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告甘肃星光商业管理有限公司向原告支付2019年7月1日至2019年9月30日剩余租金6274.89元，2019年10月1日至2019年12月31日租金7378元、2020年1月1日至2020年3月31日租金7378元，上述共计：21030.89元；2.请求法院判令被告甘肃星光商业管理有限公司向原告支付违约金892.93元（以2019年7月1日至2019年9月30日剩余租金6274.89元为基数，按日万分之三计算，从2019年10月1日至2020年5月25日共238日计448.03元；以2019年10月1日至2019年12月31日租金7378元为基数，按日万分之三计算，从2020年1月1日至2020年5月25日共146日计323.16元；以2020年1月1日至2020年3月31日租金7378元，按日万分之三计算，从2020年4月1日至2020年5月25日共55日计121.73元）；3.请求法院依法判令被告甘肃星泓房地产开发有限公司对上述租金及违约金承担连带担保责任：4.请求法院依法判令被告甘肃星泓房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月16日原告与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）签订了《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》，合同约定原告将其所有的位于甘肃省武威市凉州区【红星时代广场】、地址为、地址为天丰街北侧红星时代广场**楼**面积31.00㎡房号为B3109的商品房出租给被告星光公司使用。合同约定：“该商品房的委托经营期限为十年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止。2017年10月1日至2019年9月30日每季度租金为6558元、2019年10月1日至2021年9月30每季度租金7378元……于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至原告指定的银行账户”。并约定被告星光公司应按照合同约定向原告支付租金，若因被告星光公司的原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款项每日万分之三向原告支付违约金，当被告星光公司逾期支付租金的60天后，由被告甘肃星泓房地产开发有限公司全权担保负责，支付被告星光公司所应交给原告的租金及所产生的违约金。”2016年8月16日原告将约定商品房交付给被告星光公司使用。从2016年10月1日－2019年6月30日被告星光公司均按时将租金打入原告账户。2019年7月1日至今被告星光公司除于2020年3月23日支付B3109租赁费283.11元外，一直未按约定向原告支付租金，原告多次找被告星光公司催要租金，被告星光公司都拒不支付，原告无奈只能诉诸法律，请求人民法院判如所请。星光公司辩称，对陈菊元起诉我公司欠付租金的事实无异议，我公司愿意与陈菊元协商解决纠纷。星泓公司辩称，同意星光公司的辩称意见，陈菊元起诉属实，星泓公司愿意承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：陈菊元出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同一份、不动产权登记证书一份。证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司和星泓公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。星光公司和星泓公司未向法庭提交证据。本院认为，陈菊元提交的证据与本案事实具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实。故确认其证明效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月16日，陈菊元与星光公司经星泓公司提供担保签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：陈菊元将其位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼3楼，面积31.00㎡,房号B3109的商品房出租给星光公司经营、使用；委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为6558元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为7378元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣陈菊元应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至陈菊元指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向陈菊元支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给陈菊元的租金及所产生的违约金等。合同签订后，陈菊元将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给了陈菊元，但合同履行到2019年7月1日至陈菊元于2020年6月1日起诉之日，星光公司欠付2019年7月1日至9月30日租金6558元、2019年10月1日至12月31日租金7378元及2020年1月1日至3月30日租金7378元。另查明，星光公司给陈菊元于2020年3月23日支付租金283.11元。截止2020年3月30日星光公司欠付租金21030.89元。星泓公司亦未按约履行连带保证责任。期间，陈菊元多次索要无果，遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。陈菊元与星光公司经星泓公司担保签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。陈菊元诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年3月30日的房屋租金21030.89元有事实和法律依据，本院依法予以支持。由于合同约定租金按季支付,由星光公司在代扣陈菊元应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至陈菊元指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向陈菊元支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。陈菊元诉请星光公司支付违约金至2020年5月25日止的请求，不违反法律规定，且符合双方合同约定，本院予以支持。但陈菊元对违约金的计算有误，应当按合同约定计算，以6274.89元（6558元-283.11元）为基数自2019年11月1日起计算至2020年5月25日，共205天，计384.25元，以7378元为基数自2020年2月1日起计算至2020年5月25日，共115天，计254.54元，以7378元为基数自2020年5月1日起计算至2020年5月25日，共25天，计55.34元。因此，截止2020年5月25日违约金应为694.13元。星光公司与星泓公司提出陈菊元诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解，鉴于双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明陈菊元诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。由于双方的合同中约定星泓公司对星光公司向陈菊元给付的上述案款承担连带担保责任,因此星泓公司应当对星光公司给付的上述案款承担连带清偿责任。星光公司与星泓公司提出暂停两年向陈菊元支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因陈菊元不同意，本院不予采纳。鉴于张阔与星光公司和星泓公司未签订商品房委托经营管理合同，张阔作为原告起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项关于原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织的规定，因此，张阔并不是本案适格原告，依法应当驳回张阔的起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第(一)项之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给陈菊元2019年7月1日至2020年3月30日期间尚欠的房屋租金21030.89元及违约金694.13元；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述案款承担连带偿付责任；三、驳回张阔的起诉。案件受理费350元，减半收取175元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 马柏二〇二〇年六月十七日书记员 杨婷