福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2915号 上诉人（原审被告）：郑循德，男。 被上诉人（原审原告）：福州佳隆物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**隆盛小区**楼****。 法定代表人：林品金，经理。 委托诉讼代理人：林建明，福建海山律师事务所律师。 上诉人郑循德因与被上诉人福州佳隆物业管理有限公司(以下简称“佳隆物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019)闽0111民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑循德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回佳隆物业公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由佳隆物业公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，佳隆物业公司的诉请并无依据。一、案涉《物业服务合同》于2010年8月30日到期后已失效，佳隆物业公司应当退出管理，无权请求此后的费用。佳隆物业公司需举证2010年8月31日后有实际按照收费标准承担物业服务。二、隆盛房地产开发有限公司没有业主授权，无权与佳隆物业公司续约，且该合同未约定物业公司的违约责任有违公平原则，应属无效。物业服务合同期限届满后，佳隆物业公司未与业主签订新的物业服务合同,违约金条款不再发生效力，一审判决违约金于法无据。三、从郑循德提交的证据可知，案涉小区公共设施未及时维护修缮、监控室消防室长期无人值班、消防通道堵塞，已经严重危及公共安全及业主的合法权益。佳隆物业公司未依约提供达标的、完善的物业服务，一审判决仅简单扣除10%的物业服务费，有失公平。四、佳隆物业公司提交整改修缮产生的发票、水质检验报告等，系其为应付本案诉讼而临时索取，发票金额所对应的服务项目与实际收费情况不符，且不能体现是用于案涉小区。一审判决据此认定佳隆物业公司已进行整改、修缮，明显错误。五、因佳隆物业公司提供的物业服务品质差，小区三分之二以上的业主提议终止佳隆物业公司的物业服务，强烈要求更换物业公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，佳隆物业公司无权要求郑循德缴纳物业费用。一审判决对此却未予认定，属事实认定不清。 佳隆物业公司辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持。一、《物业服务合同》约定合同期限为2007年5月1日起至2010年5月30日止或业委会成立止。至今，案涉小区并未成立业委会，佳隆物业公司已依据合同约定提供物业服务，业主也应按合同约定履行义务。郑循德拒不履行缴纳物业费的义务，损害了佳隆物业公司的合法利益。且其相关主张并无相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定应由业主委员会提出物业服务企业退出的请求，而案涉小区至今未成立业主委员会，郑循德主张佳隆物业公司无权要求其支付物业费，系断章取义。 佳隆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑循德向佳隆物业公司支付自2015年6月至2019年8月共计51个月的物业服务费7599元（每月物业费123元，电梯运行及公共水电公摊收取每月26元，每月物业服务费合计149元），并支付逾期违约金16513元（依据《物业管理委托合同》对逾期缴纳物业服务费约定的违约金计算）；2.判令由郑循德承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年5月1日，佳隆物业公司与隆盛房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：隆盛房地产开发有限公司委托佳隆物业公司对位于福州市晋安区××路××号××公寓（彩虹铺景）提供前期物业服务，委托管理期限自2007年5月1日起至2010年5月30日止或到业委会成立止；佳隆物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为：高层电梯楼每月每平方米1元，非住宅房屋（写字楼）每月每平方米2元，商场每月每平方米4元；电梯运行及公共水电公摊收取；逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金。合同签订后，佳隆物业公司持续为案涉小区进行物业管理服务至今，案涉小区至今未成立业主委员会。郑循德为晋安区茶园街道华林路366号隆盛小区1＃楼Ｂ座602室的业主，该栋为高层住宅，每平方米1元，该单元的建筑面积为123.46平方米，佳隆物业公司按123元／月（123.46平方米×1元／平方米／月）计算收取物业服务费，同时按26元／月收取电梯运行及公共水电公摊，其每月物业费及电梯水电公摊费用合计149元。后郑循德以佳隆物业公司的物业服务合同到期，且未按约定履行物业服务，无权收取相应的服务费用为由开始拖欠物业管理费。佳隆物业公司曾于2015年诉至一审法院，2015年6月1日双方自行达成和解协议，郑循德补交物业费后佳隆物业公司撤诉。但自2015年6月至2019年8月郑循德又拖欠物业费及水电公摊费达51个月，合计7599元至今未支付。佳隆物业公司遂于2019年9月11日诉至一审法院。 一审庭审中，佳隆物业公司自愿撤回对电梯运行及水电公摊费用的主张，并自愿调整逾期付款违约金按3‰/月标准，从欠费之日起计算至起诉之日止。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故佳隆物业公司与隆盛房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同。本案中该《物业服务合同》中约定的委托管理期限为自2007年5月1日至2010年5月30日止或业委会成立止。虽然之后双方未续签合同，但案涉小区至今未成立业委会，且事实上佳隆物业公司持续为案涉小区进行物业管理服务至今，该《物业服务合同》约定的委托管理期限尚未到期，故该《物业服务合同》的相关条款对彩虹铺景小区的业主具有约束力,双方当事人均应依约履行合同义务。郑循德作为业主在接受佳隆物业公司提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业服务费。另，物业服务具有即时性、持续性的特点，郑循德提供的照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在的部分问题，不能证明其所主张的佳隆物业公司物业服务存在的全部问题，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不足以证明佳隆物业公司在履行物业服务合同过程中长期存在上述问题，不能证明佳隆物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情形，且佳隆物业公司提交的外墙维修发票、保洁垃圾运输费发票、化粪池清理发票、水池清洗发票、水质检测报告，虽是2019年出具的，但可以证明佳隆物业公司在业主反映后进行了整改、修缮等物业服务，郑循德据此长年拒交物业费，给佳隆物业公司造成损失，也损害了其他业主的合法权益，故郑循德理应缴纳拖欠的物业管理费，但考虑到佳隆物业公司未依合同约定提供完善的物业服务，在小区公共卫生、消防管理及公共设施维护方面均存在不足，损害了作为业主的郑循德的利益，一审法院酌情扣减10%的物业服务费。另，佳隆物业公司提供快递单及挂号信函收据，但未提供郑循德实际签收的凭证，郑循德不认可有收到过催缴函，故不能证明佳隆物业公司有向郑循德实际催缴。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故佳隆物业公司主张的2015年10月之后的物业费可以适用三年的诉讼时效规定，因佳隆物业公司于2019年9月才起诉至一审法院，故2016年9月之前发生的物业费已超过三年的诉讼时效，郑循德抗辩于法有据，一审法院予以采纳。故佳隆物业公司诉请自2015年6月至2016年9月期间的物业管理费，超过诉讼时效，一审法院不予保护。但自2016年9月至2019年8月共计36个月的物业管理费郑循德仍应缴纳。如前所述，郑循德应承担90%的物业服务费即3985.2元(123元／月×90%×36月)。佳隆物业公司自愿放弃要求郑循德支付电梯运行及公共水电公摊的诉讼请求，属佳隆物业公司自行处分诉讼权利，未违反法律规定，一审法院予以准许。至于逾期付款违约金，郑循德长期拖欠物业费，确实给佳隆物业公司造成了利息损失，现佳隆物业公司自愿调整为按3‰/月标准计算从欠费之日起至起诉之日（即2019年9月11日）止的逾期付款违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。因合同未约定每月具体的缴费日期，故欠费之日应从2016年9月的次月1日起算即2016年10月1日起算。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：一、郑循德应于本判决生效之日起十日内支付福州佳隆物业管理有限公司自2016年9月起至2019年8月止的物业服务费3985.2元，并以每月欠费金额为基数，按3‰/月计算自2016年10月1日起至2019年9月11日（即起诉之日）止的逾期付款违约金216.7元；二、驳回福州佳隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由福州佳隆物业管理有限公司负担332元、由郑循德负担70元。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”郑循德以隆盛房地产开发有限公司系未经业主授权与佳隆物业公司签约为由主张案涉《物业管理委托合同》无效，缺乏依据，本院不予采纳。合同约定的期限虽已届满，但佳隆物业公司持续为案涉小区进行物业管理服务至今，合同继续履行，对业主具有约束力。郑循德作为业主事实上接受佳隆物业公司的服务，应当依约交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”案涉小区尚未成立业委会，本案不存在上述法律规定情形，郑循德据此主张无需支付物业费，本院不予采纳。综合考虑佳隆物业公司提供物业服务瑕疵和郑循德常年拖欠物业费的情形，一审酌情扣减10%的物业服务费，判决合理，本院予以确认。郑循德的上诉理由均不成立，本院不予采纳。 综上所述，郑循德的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费402元，由郑循德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 林 颖 书 记 员 郭梦铃