山西省沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0430民初231号 原告：沁县德欣房地产开发有限公司。 住所地：沁县县城胜利路143号。 法定代表人：郭慧，职务：董事长。 委托诉讼代理人：段耀平，男，系该公司经理，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：曹飞云，沁县定昌镇法律服务所法律工作者，委托权限为一般代理。 被告：张秀芳，男，1951年12月1日出生，汉族，山西省沁县人民医院医生，现住山西省沁县，公民身份号码为×××。 委托诉讼代理人：郭海文，山西恒烨律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告沁县德欣房地产开发有限公司（以下简称：德欣地产）诉被告张秀芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，沁县人民法院于2019年10月23日作出（2019）晋0430民初547号民事判决书，判后被告张秀芳提起上诉。2019年12月20日，长治市中级人民法院作出（2019）晋04民终2601号民事裁定书，裁定撤销沁县人民法院（2019）晋0430民初547号民事判决，发回沁县人民法院重审。2020年5月8日，我院依法另行组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭对本案再次进行了审理。原告德欣地产的委托代理人段跃平、曹飞云、被告张秀芳及其委托代理人郭海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德欣地产诉称，2016年6月25日，原、被告签署《房屋置换协议》，约定原告拆除被告建筑面积260㎡临街房屋后，置换给被告建筑面积308㎡的新门面房，除此之外，不再另行给与其他任何补偿。置换给被告的房屋，被告已于2018年11月初整体出租。2018年10月11日经测绘公司测量，原告置换给被告的实际建筑面积是334.03㎡，比约定的建筑面积多出了26.03㎡，因双方有“不再另行给与被告其他任何补偿”的约定在先，原告就此事与被告曾多次协商，多出来的26.03㎡面积由被告按每㎡12000元另行出价的问题，但至今未果。 原告出于对被告长久的商业利益考虑，专门为被告房内接入了暖气、三相电，并为其改造安装了三相智能电表，备好了智能水表，同时把消防设施也给被告安装齐全，并为被告的三间门面房台阶铺装了大理石，然而，被告不仅没有支付这些配套设施费，所欠的房屋专项维修资金、测绘费也未予交纳。 原、被告《房屋置换协议》中明确约定：被告在商住楼建设完成，具备入住条件时，应将房屋和土地的相关手续（土地使用证、房屋所有权证）交于原告，以便于原告向有关部门申请办理相关手续。但在原告给予的条件已经成就时，被告不按约定履行义务，至今仍未将土地使用证、房屋所有权证交于被告，直接妨碍了原告向有关部门申请办理相关手续，拖延了整个小区的手续办理。 基于上述事实，原告诉讼请求为：1、请求判令被告支付26.03㎡的房款312360元；支付三套房屋配套设施安装费用和房屋专项维修资金等款项95187.715元，共计407541.715元。2、判令被告交付其土地使用证和房屋所有权证书。3、案件受理费由被告承担。 被告张秀芳辩称，一、原告关于支付26.03㎡房款的诉请无事实和法律依据，应予驳回。该26.03㎡属于公摊的增加面积，被告置换所得的门面房独立于相府新城小区，通道独立，被告没有使用公共部分；法律上未规定没有使用共同部分的产权人也需要对公共面积进行公摊；原、被告签订的协议中也未对公摊进行约定。二、原告是专业的开发商，从过错角度看，对面积发生的错误，过错在原告。三、房屋设施的配套安装费、专项维修费不能单独收费，原告的诉请无法律依据。原告的建设项目应符合消防“三同时”的要求，验收合格才能交付；原、被告间没有约定大理石铺装，该铺装行为没有经原告同意，是原告整体设计的一部分，不应由被告承担；专项维修费用，被告同意将这部分费用直接交到城建局。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 结合原告起诉与被告答辩，归纳本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付超出部分26.03㎡的房款及其它费用？2、被告是否应向原告交付土地使用证及房屋所有权证书？3、原、被告之间的置换协议是否对公摊面积、实际超出的面积作出约定，被告是否应当支付原告为其安装消防设备，铺设大理石等支付的相应款项？ 原告方针对争议焦点提供证据如下： 1、原告营业执照复印件1份。证明原告法人信息。 2、房屋置换协议复印件1份。证明原、被告于2016年6月25日签订了房屋置换协议，协议第二条、第七条对本案争议事实有明确约定。被告置换得到的门面房面积比约定的多了26.03㎡，该事实不存在异议，如果被告不认可测绘面积，可自行进行测绘，协议中虽然约定不再另行给被告任何补偿，但是没有对多出的面积进行约定，被告有权得到的是308㎡，不应该是334.03㎡。 3、房屋面积预测绘报告复印件1份（附统计表、平面图）。证明三套门面房的总建筑面积为334.03㎡，其中6号是119.83㎡，7号是113.84㎡，8号是100.36㎡。比协议约定的多出了26.03㎡。原告主张的就是多出的这部分。 4、相府新城门面房认购协议书复印件1份。该协议是原告与其他购房户签订的，证明在2017年相府新城门面房售价为每平米12000元，多出的面积应按照该金额计算。 5、相府新城商铺交房收款明细表3份。证明被告应向原告交付的配套费为95181.715元，其中6号商铺为33909.115元；7号商铺为32384.02元；8号商铺为28888.58元。 6、《沁县住房保障和城乡建设管理局关于加强住宅专项维修资金交存工作的通知》复印件1份。证明沁县住建局于2012年4月18日发文，要求各房地产开发企业代收住房专项维修资金，每平米为68元。 7、相府新城商住楼门面房消防工程合同复印件1份。证明原告每平米平均投资150元给6、7、8三套门面房安装了消防工程设施，应由各住户均摊，被告应付消防工程设施费50104.5元。 8、李兆伟收条复印件1份（附材料表）。证明原告投资为三套门面房安装了集中供暖管道，并进行了改造，每平米均价20元，暖气接入费6680.6元。 9、向爱军收条复印件1份。证明原告投资9880元为门面房铺装了大理石台阶，工料款每平米30元，三套门面房总面积为35.75㎡。 10、闫文成收条复印件1份。证明原告为三套门面房接入了三相电的主电缆，每米150元，每套房2000元，三套门面房共计6000元。 11、照片11张。证明铺装的大理石台阶、安装的三相智能电表、智能水表和室内消防设施实物的状况。 12、被告向长治市中院递交的上诉状一份。证明被告认为原房屋置换协议是无效的，原告方也同意双方的置换协议是无效的，应按照无效协议处理。 被告方对原告方提供的上述证据的质证意见为：对证据1真实性、证明目的予以认可。对证据2真实性无异议，对证明目的不认可，协议对增加的面积没有约定。对证据3真实性、关联性、合法性不认可，测绘需要有资质，本案测绘公司是否有资质不得而知；该报告无法看出分摊系数是如何得出的；测绘报告写明是预测绘，不是正式的报告，应由房管部门进行委托，作为房屋产权登记的依据。对证据4真实性不认可，该购房人与原告方具有利害关系。对证据5-10真实性、证明目的不认可，即使真实也不应由被告承担，理由同答辩意见。被告同意支付专项维修资金。对证据11、12真实性认可，证明目的不予认可。协议是否有效，应由人民法院或者仲裁机构决定，原告只是想印证超出面积应该支付对应费用，被告代理人个人认为协议是有效的。 被告方针对争议焦点提供证据如下： 1、房屋置换协议复印件一份。证明协议中没有约定多出的面积、消防设施如何处理。原告是专业房地产开发企业，被告是普通自然人，对于房屋面积或者公摊面积的理解，被告弱于原告，本案纠纷是应原告的审慎义务没有做到位，应由原告承担相应的责任。 2、原告和案外人温建强签订的认购协议书复印件一份。证明在2017年9月19日每平米售价是10880元。该协议中也没有约定原告诉请的费用由买购方承担。原告对于被告和其他购房者区别对待。 3、被告房屋拆除前的3张照片。证明原有房屋二楼有楼梯、阳台，置换协议中写明的260平方米实际比原有的面积少。 原告方对被告方提供的上述证据的质证意见为：对证据1，协议中明确约定了建筑面积、置换面积、置换后被告应将产权证件交给原告的条款，现由于被告未及时交付产权证件导致整个小区无法办理相关业务。对证据2，房屋价格随时间变化而变化，该住户订房时间比实际签订协议时间早，所以价格比同期售价低。对证据3，该证据与本案无关。被告认为原告没有和其他住户收取配套设施费用，应提供证据。后期费用是不在房屋主体建设范围内的，可以另行收取。 结合原、被告双方的举证、质证，本院认证如下： 原告提供的证据1，客观真实，本院予以采信。证据2，客观真实，但对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。证据3、4，被告虽有异议，但未能提供相关证据，本院对该证据予以采信。证据5-10，被告对真实性有异议，但未能提供相关证据，本院对真实性予以采信，对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。证据11，客观真实，本院予以采信。证据12，与本案无关，本院不予采信。 被告提供的证据1，客观真实，但对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。证据2，客观真实，原告虽有异议，但未能提供相关证据，本院对真实性予以采信。证据3，与本案无关，本院不予采信。 综合原、被告举证、质证及当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2016年6月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《房屋置换协议》，协议约定：乙方同意将其所有的临街两层商住房一栋（一、二两层总建筑面积260平方米），土地147.31平方米，通过置换的方式转让给甲方，并由甲方处置。甲方向乙方承诺，将甲方新建设的“相府新城1号商住楼”的临街6、7、8号三套门面房置换给乙方，三套门面房一、二层总面积为308平方米（三套门面房南北方向长11米、东西方向长14米），作为对乙方商住房的置换安置。除此之外，甲方不再另行给予乙方其他任何补偿。甲方置换给乙方的门面房应达到水、电、暖、门窗齐全，毛墙毛地，户内楼梯可根据乙方要求做纲结构楼梯，但不超过三个。甲方承诺1号商住楼建设时间为2016年6月至2017年6月，2017年6月30日前双方均应顺利履行置换承诺。乙方向甲方承诺，在甲方新建1号商住楼建设完成、具备入住条件时，乙方应将现有房屋、土地的相关手续（包括土地使用证、房屋所属权证）交于甲方，以便甲方能尽快办理相关申请事宜。 2018年9月初，原告将相府新城1号商住楼的临街6、7、8号三套门面房交付给被告，双方未签订书面的交接手续。该三套门面房室内安装了水暖电和消防设施，室外门前台阶铺装了大理石。原告与施工单位签订的《消防工程合同》约定，工程承包单价为150元/㎡。原告与门前大理石台阶铺设工人约定，工料合计单价为130元/㎡，6、7、8号三套门面房大理石台阶面积为35.75㎡。 2018年10月11日，原告德欣地产委托山西子午象测绘公司对相府新城一号商住楼房屋面积进行了测绘。《房屋面积预测绘报告》显示：6号商铺套内建筑面积为113.2㎡，共有公摊面积6.63㎡，产权面积119.83㎡；7号商铺套内建筑面积为107.54㎡，共有公摊面积6.3㎡，产权面积113.84㎡；8号商铺套内建筑面积为94.81㎡，共有公摊面积5.55㎡，产权面积100.36㎡；6、7、8号商铺公摊系数均为0.058565；商铺共有部分为泵房、水池间、水箱间、外墙、消防控制室。原告于2019年7月23日诉至本院。被告至今未向原告交付协议约定的原有房屋的土地使用证和房屋所有权证。 本院认为，民事活动应当遵循平等自愿、公平合理的原则。本案讼争双方于2016年6月25日签订的《房屋置换协议》，是双方在平等自愿基础上达成的，且符合法律规定，应属合法有效。 讼争双方在对待重大民事交易行为时，既要平等自愿，又要慎重细致，以避免不必要的纠纷和利益受损。本案讼争双方的争议主要集中在协议内容的四个方面，即置换商铺的面积308㎡是否包含公摊面积、实际面积超出约定面积如何处理、消防设备的安装及工程款承担、门外台阶是否铺装大理石及工程款承担。讼争双方在签约时，对上述问题考虑不周，是造成本案争端的根本原因。故在协议双方对上述问题产生争议的情况下，双方应按照公平合理的原则进行处理，以维护、平衡双方利益。 关于双方协议中约定的“建筑面积”是否包含公摊面积的问题。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据通常理解，建筑面积是区别于套内建筑面积的概念，两个词语意思不同，建筑面积应含套内建筑面积和公摊面积。本案协议中对房屋面积的表述共有两处，另一处为“临街两层商住房（一、二两层总建筑面积260平方米）”，同样使用的是“建筑面积”一词，未注明是否包含公摊面积。协议第二条中载“总建筑面积为308平方米（三套门面房南北向长11米，东西向长14米）”，括号内的内容是对前面内容的解释，11m×14m即308㎡，该解释性表述是对南北向长和东西向宽的限定，既是保证门面房门脸大小，也必然包含了房屋墙壁的公摊部分。原告在与其他购房者签订的购房合同中对房屋单价的约定中均使用的是“建筑面积”而非“套内建筑面积”。被告张秀芳未能提供相应证据证明该处“建筑面积”应按照其主张的“套内建筑面积”来理解。综上，双方协议中约定的“建筑面积”应包含公摊面积。此外，被告在庭审中提出其置换的商铺有独立的出入口，不使用本案商住楼的公共建筑设施部分，这种观点是错误的。经查，本案商住楼一二层商铺的公共建筑设施为泵房、水池间、水箱间、外墙、消防控制室等，被告所置换的商铺是无法脱离这些公共建筑设施而单独存在的。 关于实际面积超出约定面积如何处理的问题。三套门面房测绘实际产权面积共334.03㎡，合同约定产权面积308㎡，超出26.03㎡。因协议未约定处理办法，讼争双方又无法达成一致意见，房屋也已实际交付并使用。超出约定的产权面积26.03㎡，本院按照公平合理及等价有偿的原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比在３％以内部分的房价款由被告补足，面积误差比超出３％部分的房价款由原告承担，所有权归被告。每平米单价，原告在原审中举证为12000元/㎡，被告本次提供证据证明为10880元/㎡，故按照被告张秀芳提供的价格即10880元/㎡计算。综上，张秀芳应向德欣地产补交房价款共计100531.2元（10880元/㎡×308㎡×3%）。 关于消防设备的安装及工程款承担的问题。依照法律规定，消防合格，才能通过验收，交付使用。所以，消防设备的安装是原告德欣地产向被告张秀芳交付房屋的前提，不因双方没有约定而免除该项义务。既是原告应尽到的义务，工程款也理应由原告承担。 关于门外台阶大理石的铺装及工程款承担的问题。本案中，门外台阶作为房屋正常使用应当具备的附属设施，产权理应属于张秀芳。原告对台阶铺装大理石的行为属于装修、添附。原告在明知台阶产权系张秀芳所有且未与张秀芳协商一致的情况下，单方面为了提高其开发建设楼盘的美观程度、进而提升楼盘的整体经济价值，仍投入资金对台阶进行大理石铺装，由此产生的固定添附损失，应由其自行承担。不能仅因为客观上张秀芳从中获得了一定利益，便要求张秀芳承担相关费用。故本案门外台阶大理石的铺装工程款应由原告自行承担。 关于原告要求被告交付其土地使用证和房屋所有权证的问题。双方协议中已经明确对此进行了约定，距离原告向被告交房也已一年有余，现因被告不予交付相关权属证书的行为不仅影响了自己房屋产权的办理，更损害了小区内其他业主的利益，被告应及时反思自己的错误，尽早向原告交付协议约定的土地使用证和房屋所有权证。 此外，原告诉请的配套水电暖安装费用，按照协议约定，理应由原告负担。房屋维修基金22714.04元，是原告代住建局收取的费用，庭审中被告要求自己缴纳，原告无异议，本院予以准许。房屋测绘费共计835.075元，测绘是由原告委托测绘机构进行的，双方未明确约定由被告负担，该费用应由原告承担。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决如下： 被告张秀芳在本判决生效后三十日内向原告沁县德欣房地产开发有限公司补交房屋价款100531.2元。 一、被告张秀芳在本判决生效后三十日内将持有的沁县县城胜利路139号的土地使用证原件和房屋所有权证原件交付给原告沁县德欣房地产开发有限公司。 二、被告张秀芳在本判决生效后三十日内自行向沁县住房保障和城乡建设管理局缴纳住宅专项维修资金，并将缴纳住宅专项维修资金的单据交付给原告沁县德欣房地产开发有限公司。 三、驳回原告沁县德欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7413元，由原告沁县德欣房地产开发有限公司负担5413元，由被告张秀芳负担2000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  庞玉芳 审 判 员  李 瑞 人民陪审员  焦伴孩 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王健霞