河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1179号原告：马云霞，女，1983年2月13日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住新郑市。委托诉讼代理人：冯月荣，河南得益律师事务所律师。被告：马梅香，女，1971年12月17日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：黄凤珍，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马庆华，男，1976年3月28日出生，汉族，户籍地河南省林州市，现住郑州市中原区，系马梅香弟弟。第三人：郑州金林房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**嵩山南路****楼**。法定代表人：杨杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：化桄伊，女，1988年8月29日出生，汉族，住河南省商水县，系第三人员工。原告马云霞与被告马梅香、第三人郑州金林房地产营销策划有限公司（以下简称金林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯月荣、被告及其委托代理人黄凤珍、马庆华、第三人委托诉讼代理人化桄伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原被告于2019年8月18日签订的《郑州市存量房买卖合同》；2．请求判令被告返还原告支付的房屋定金35000元，并承担27万元的违约金。同时赔偿原告为签订合同向居间方支付的服务费14000元及房屋评估费4050元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月18日，原被告通过第三人签订了一份郑州市存量房买卖合同，约定原告购买被告位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号的房屋。该房屋已通过按揭贷款抵押。原被告双方约定，该房屋价格共计135万元。被告于11月30日前向房屋原贷款机构申请一次性还款，最迟于2019年12月15日前办理完抵押注销手续。原告也通过按揭方式向银行申请贷款，拟贷款金额108万元。合同签订后，原告向被告支付了定金35000元，并向银行申请了贷款，且通过了贷款审批。但被告却一直没有对房屋进行解押，导致双方无法办理网签手续，无法继续履行合同。期间，原告和第三人多次催促，被告一直不予办理。根据合同法第十条的约定，一方逾期履行本合同义务超过十五天的，属于根本违约。现被告早已逾期，已构成了根本违约，原告已无法实现合同权益。因此，为维护原告的合法权益，特根据我国民事诉讼法相关规定，诉至法院，望依法判决。被告辩称：一、被告同意解除双方及三方签订的郑州市存量房买卖合同、居间服务合同及房屋交易保障服务合同。二、被告不存在违约的行为，被告收受的定金不予退还，不应承担27万违约金，原告支付的居间服务费14000元及房屋评估费4050元，应由过错责任方即原告马云霞及第三人金林公司承担。如果法院最终认定被告违约，违约损失应由金林公司承担，金林公司应将居间服务费17000元及二手房交易赎楼的提放业务费用18000元由金林公司退还给被告。具体理由如下：被告在合同履行过程中不存在任何过错，被告一直按照合同约定履行自己的义务。发生纠纷是由两方面原因造成的，一方面原因是原告马云霞不按照合同第十五条第（二）款的约定配合被告马梅香办理二手房交易赎楼的提放业务相关手续。另一方面是居间方的金林公司过错行为造成的。合同签订前，由于卖方急需资金根本没有偿还原贷款银行贷款的能力，金林公司明确向被告表示买方同意卖方原抵押银行贷款费用由买方来解决来源问题，具体费用由卖方承担，双方才签订郑州市存量房买卖合同。签订合同后，被告按照居间方的要求及时提交相关资料，在合同签订第二天把居间代理费17000元及18000元二手房交易赎楼提房业务费用交于金林公司，并在居间方明确表示被告提交的材料没有任何问题的情况下卖方于2019年9月4日到金水国家开发银行8楼进行面签。作为卖方已经配合买方办理了贷款的相关手续，积极履行合同，在发生纠纷前被告的弟媳（实际产权人之一）一直在和金林公司经纪人化桄伊沟通偿还原卖方抵押贷款的事宜，并一再催促金林公司，卖方在金林公司的安排下向原贷款银行于2019年10月25日申请还款，后金林公司让延迟，卖方又申请原贷款于2019年11月10日偿还。在此期间，金林公司一直答复解押款快下来了，直到2019年11月6日，卖方得知要自己自筹资金还原抵押贷款，因此，是金林公司故意隐瞒拖延的行为最终导致纠纷发生，因此，金林公司应对自己的过错行为负全部责任。金林公司没有协助买卖双方办理二手房交易赎楼提放业务并收取被告18000元的费用，应予以退还，至于被告交纳的17000元居间代理费，因为金林公司违反居间服务合同第三条权利义务“第2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；”的约定，金林公司存在过错，应予以退还。被告认为如果法院最终认定被告违约，违约损失应由金林公司承担。第三人述称：出卖人马梅香和房屋买受人马云霞于2019年8月18日签订房屋买卖合同，当时在签合同之前出卖人马梅香承诺她本人及其配偶的征信是没有问题的，房屋买卖合同约定的是由卖方自筹资金解押房屋，合同第十页也约定了买卖双方协商使用大道金服的二手房交易赎楼提放业务。后来我们去银行发现马梅香及其配偶征信有瑕疵，当时大道金服就拒绝向马梅香提供业务，这个事情我们也告知了石玉霞，石玉霞是马梅香卖房相关业务的代理人，我们在解押时间内告知了被告。我们就和被告方继续协商处理解押事宜，也没协商成。最后我们与买方、卖方协商解决这个事情，是继续解押还是解除房屋买卖合同，当时买方马云霞来了，但是卖方马梅香一直不愿意协商处理这个事情。原、被告各方围绕诉讼请求提交了证据，对各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，双方当事人对下列事实没有争议：1.2019年8月18日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号的房屋以1350000元的价格出售给原告，并约定付款方式为按揭贷款。针对涉案房屋上已经设立的抵押权注销登记，双方约定被告应于2019年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟于2019年12月15日前办理完毕注销抵押登记手续。被告解押所需资金由被告自筹。在其他补充约定中，原被告双方约定：“甲乙双方协商使用大道金服的二手房交易赎楼提放业务，费用为原告申请贷款额度的1.7%，由甲方全部承担这笔费用。”双方还约定原告需向被告支付定金35000元。2.2019年8月18日，原告作为乙方，被告作为甲方，金林公司作为丙方签订《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》各一份，约定甲乙双方同意向丙方支付居间代理费27000元，其中甲方支付17000元，乙方支付10000元。合同还约定了其他内容。3．原告于2019年8月18日向金林公司支付居间代理费10000元、过户服务费2000元、贷款服务费2000元；原告于2019年8月19日向被告支付定金35000元；被告于2019年8月19日向金林公司支付居间代理费17000元及“大道金服二手房交易赎楼提放业务服务费”18000元；原告于2019年9月4日向河南鑫睿房地产评估有限公司支付评估费4050元。被告至今未完成涉案房屋的抵押权注销登记。4．诉讼中，各方当事人均同意解除各方之间的本案法律关系，金林公司称针对原告交纳的14000元中介费，被告交纳的17000元中介费和18000元大道金服的服务费，金林公司可以直接退还给原告，但原告支付的4050元评估费因已经作出评估行为，无法退还。因涉案房屋上抵押权尚未注销，导致涉案房屋买卖合同法律关系无法继续履行。诉讼中，各方当事人对造成涉案房屋抵押权尚未注销的责任负担主体产生争议，原告及金林公司主张责任主体应当为被告；被告以金林公司向其承诺“买方同意卖方原抵押银行贷款费用由买方来解决来源问题，具体费用由卖方承担”为由，主张若认定被告违约，则应由金林公司承担具体的责任。金林公司对被告以上主张不予认可，称合同约定“由卖方自筹资金解押房屋，合同第十页也约定了买卖双方协商使用大道金服的二手房交易赎楼提放业务”，并称后因被告征信问题导致“大道金服的二手房交易赎楼提放业务”未能成功。针对各方上述争议，本院分析如下：本案原、被告之间成立房屋买卖合同法律关系，原、被告与金林公司之间成立居间合同法律关系。各方所争议的涉案房屋未如约解押的事实直接关系到原被告之间房屋买卖合同法律关系的履行，故该事项应属原被告之间房屋买卖合同法律关系之内容，原告提供的《郑州市存量房买卖合同》能够证明原被告双方约定解押义务人为被告，解押资金由被告提供。根据合同相对性，被告未依约解押的行为已经造成了原被告之间房屋买卖合同法律关系无法继续履行的法律后果，被告的行为构成违约，本院予以认定。针对被告所主张金林公司向其承诺“买方同意卖方原抵押银行贷款费用由买方来解决来源问题，具体费用由卖方承担”的事实，系被告与金林公司之间居间合同法律关系的内容，该事实系被告所主张的积极事实，因金林公司否认该事实，故被告应当对其主张的该事实存在承担举证责任。诉讼中，被告未提供有效证据予以证明，本院对被告所主张的该待证事实不予认定。本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同合法有效，各方均应严格按照合同约定履行己方义务。诉讼中各方当事人均同意解除原、被告之间的房屋买卖合同法律关系，本院对原告该项请求予以支持。针对原告要求被告返还定金35000元、赔偿原告为签订合同向金林公司支付的服务费14000元的诉讼请求，因被告存在违约行为，故原告上述请求与依有据。结合金林公司所称的“针对原告交纳的14000元中介费，被告交纳的17000元中介费和18000元大道金服的服务费，金林公司可以直接退还给原告”内容，参照《中华人民共和国合同法》第九十九条有关金钱债务法定抵销的规定，为有效化解矛盾，以判令金林公司直接向原告返还上述费用为宜。金林公司向原告直接履行上述返还义务后，原被告之间、金林公司与被告之间有关上述款项的权利义务相继消灭。针对原告主张的要求被告赔偿房屋评估费损失4050元及支付27万元违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条有关赔偿损失和违约金之间关系的规定，原告既主张赔偿损失又主张约定违约金的，依法不应全部予以支持。结合本案纠纷具体情况，并充分考虑违约金的补偿性属性，本院对原告要求被告赔偿其4050元损失的诉讼请求予以支持，对其违约金请求不再予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马云霞与被告马梅香因于2019年8月18日签订《郑州市存量房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、第三人郑州市金林房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内向原告马云霞返还款项共计49000元；三、被告马梅香自本判决生效之日起十日内赔偿原告马云霞损失4050元；四、驳回原告马云霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3073元、保全费2136元，由原告马云霞负担4354元，被告马梅香负担855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年六月十七日书记员  邵 琳