海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初3603号 原告：刘某，住海口省定安县定城镇见龙社区。 委托诉讼代理人：张某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：海南大川房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：贺某，海南天泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯某，海南天泽律师事务所律师助理。 原告刘某与被告海南大川房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张某，被告委托诉讼代理人贺某、侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定向原告交付房屋并办理交接手续;2、判令被告向原告支付逾期交房违约金。以已付房价款1231907元为基数，自2019年1月1日起按日息万分之二计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月12日共316天为77856.52元;3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，双方在合同中约定:原告以1231907元的总价款购买被告投资开发建设的位于海口市××区逸龙广场14B房产。被告应于2018年12月31日前交房(合同第八条);逾期交房超过90日的，以原告已付房价款为基数按日万分之二支付违约金（合同第十一条）。合同签订后，原告己支付了621907元房款并以贷款的方式向被告付清全部购房款。现距双方在合同中约定的交房日期已超过90日，被告逾期交房的行为已构成违约，原告认为，被告因自身原因延期交房的行为不仅构成违约，还侵犯了原告的合法权益，现特向贵院起诉，望判如所请! 被告海南大川房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋延期交房有合同约定的正当事由，不属于被告违约，故原告主张延期交房的违约金不成立。具体理由如下：1、案涉项目因政府进行市政工程建设，被告可据实延期交房275天。被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》中附件七补充协议第二条第6款第（5）项约定，如“因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的”，“出卖人可以据实延期”。本案中，为了解决位于案涉项目南侧的“怡和花园”小区居民出行通道问题，海口市龙华区政府决定在案涉项目用地西侧规划新建一条宽6米、长约150.5米的道路，作为“怡和花园”小区居民出行通道。该工程自2017年5月3日开工，至2018年2月2日竣工，期间为保障“怡和花园”小区居民可以从案涉项目用地通行，案涉项目一直无法进行施工（见被告证据6、7）。2、案涉项目因遵守政府法令，被告可据实延期交房33天。《海口市商品房买卖合同》中附件七补充协议第二条第6款第（2）项约定，如“因政府政策变化或者为遵守政府法令”导致延期交房的，“出卖人可以据实延期”。为保障我市中高考及会考正常进行，海口市人民政府及海口市城市管理行政执法局等政府部门发布通知，要求考点及周边半径1000米范围内噪音进行严格控制，建筑施工工地停止一切产生噪音的施工，其中2017年6月6日-6月10日、6月25-6月28日；2018年6月3日-6月10日、6月24日-6月27日；2019年6月3日-6月10日、6月25日-6月28日，案涉项目因靠近海南华侨中学高中部考点而不得施工（见被告证据8-14）。3、案涉项目因大雨或者暴雨、高温、台风等恶劣天气、自然灾害，被告可据实延期交房188天。《海口市商品房买卖合同》中附件七补充协议第二条第6款第（1）项约定，如“因重大自然灾害、恶劣天气导致延期交房的”，“出卖人可以据实延期”。本案中，在项目建设期间，出现有大雨或者暴雨、7级以上大风、35℃以上高温、台风等恶劣天气或者自然灾害，严重影响案涉项目正常施工，大雨或者暴雨以上有70天，7级以上大风有54天，35℃以上高温有96天，存在重叠32天，共造成施工延迟188天，其中包括四个经过海口区域的台风影响（见被告证据15-21）。4、案涉项目因不可预见的重大流行性疾病，疫情期间被告可据实延期交房。《海口市商品房买卖合同》中附件七补充协议第二条第6款第（1）项约定，如因“重大流行性疾病”等特殊情况的，“出卖人可以据实延期”。本案中，在项目建设期间，爆发有新型冠状肺炎流行性疾病。针对我省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，海南省政府于2020年1月25日启动公共卫生事件I级响应，加强群防群控，不得聚集，工地不得复工。3月份通知复工之前必须办理相关手续，经备案批准，并做好疫情防控工作，随时接受监督检查。该疫情影响至今仍未结束，案涉项目至今仍未达到完全复工状态（见被告证据22-24）。5、原告存在逾期办理贷款手续之违约，违约91天。《海口市商品房买卖合同》第五条约定“余款按商业贷款方式支付”，第八条约定“若买受人未按本合同约定向甲方支付购房款，出卖人可据实予以延期”，其附件七补充协议第一条第3款约定“买受人应自签署本合同之日起7日内备齐按揭所需资料到出卖人指定银行办理相关手续”。本案中，被告与原告于2017年10月28日签订《商品房买卖合同》，而原告于2017年11月21日才付清首付款，2018年1月10日才办理贷款手续，逾期91天（见被告证据25，以及原告证据3）。综上，因《海口市商品房买卖合同》约定的特殊事由出现，影响案涉工程施工496天，原告在先违约91天，以及2020年1月25日起至今的期间，被告依约有权据实延期交房，故应当在计算延期交房时间时从中予以扣除。二、退一步讲，即便扣除上述约定事由后仍存在逾期交房，根据《海口市商品房买卖合同》中附件七补充协议第九条第7款约定“买受人同意，出卖人就房屋买卖违约事项的违约金总额，以该房屋合同总价的5%为限”，其逾期交房违约金亦不应超过双方约定的限额。综上所述，案涉房屋迟延交房存在合同约定的可以据实延期交房的特殊事由，故原告的主张缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：海口市商品房买卖合同、收据或发票、海口市规划局关于怡和花园小区出入通道有关问题的函；海口市旅游发展委员会关于召开逸龙广场项目建设推进现场会议的通知、符革区长到逸龙广场现场办公、《规划局和街道办公示打架？海口怡和花园业主"求"路》报道、《海口一酒店道路被堵旅客出行难龙华区积极介入妥善处理》、逸龙广场1号楼封顶。被告提供证据有：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、海口市商品房预售许可证、《海口市商品房买卖合同》、市政基础设施工程竣工验收报告、竣工验收证书、关于2017年高考及会考期间控制考点及周边区域噪音的通告、关于高考期间噪音污染整治的公告、关于2018年高考和基础会考期间环境噪声管理的通告、关于做好2018年普通高考、高中基础会考期间建筑施工噪音污染管控的通知、海口24日开启中考“静音模式”禁止建筑工地影响考生、关于2019年高考和会考期间环境噪声管理的通告、做好服务保障全力护航中考、近三年风、雨气象资料及其大雨、暴雨、7级以上大风天数统计表、近三年高温气象资料及其35℃以上高温天数统计表、关于做好建设工程施工现场防御第19号台风“杜苏芮”工作通知、关于做好建设工程施工现场防御第20号台风“卡努”工作的通知、关于做好建设工程施工现场防御今年第22号台风“山竹”工作的紧急通知、关于做好“百里嘉”台风安全防范工作的紧急通知、关于做好防风工作的通知、海南省人民政府关于启动海南省突发公共卫生事件I级响应的通知、海口市人民政府关于强化落实疫情防控Ⅰ级响应措施的通告、新冠肺炎疫情防控期间建设项目开复工备案通知书。对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告投资开发建设的位于海口市××区“逸龙广场”14B房产，房屋总价为1231907元，原告先支付首付款621907元，余款通过商业贷款方式支付，原告应于合同签订后7日内备齐按揭所需资料到银行办理余下房款的贷款手续。若原告未按本合同约定向被告支付购房款，被告可据实予以延期。被告应于2018年12月31日前将经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的房屋交付给原告，逾期交房超过90日的，以原告已付房价款为基数按日万分之二支付违约金。合同补充协议第二条第6款约定，若出现以下情形之一，导致被告延期交房的，被告不承担逾期交房责任，被告可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。第九条约定：被告就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约金总额，以该房屋合同总价的5%为限。合同签订后，原告实际于2017年8月9日才办理完贷款手续，逾期89天。 另查，被告所开发的“逸龙广场”项目至今仍未完成竣工验收。在工程建设过程中，为了解决位于“逸龙广场”南侧的“怡和花园”小区居民出行通道问题，海口市龙华区政府决定在“逸龙广场”项目用地西侧规划新建一条宽6米、长约150.5米的道路，作为“怡和花园”小区居民出行通道。该工程自2017年5月3日开工，至2018年2月2日竣工，共计275天期。期间，“怡和花园”小区居民均须从“逸龙广场”项目用地上通行，从而导致“逸龙广场”南侧工程无法施工。 再查，为保障我市中高考及会考正常进行，海口市人民政府及海口市城市管理行政执法局等政府部门发布通知，要求考点及周边半径1000米范围内噪音进行严格控制，建筑施工工地停止一切产生噪音的施工，其中2018年6月3日-6月10日、6月24日-6月27日；2019年6月3日-6月10日、6月25日-6月28日，共计24天。案涉项目因靠近海南华侨中学高中部考点而不得施工。 又查，2018年6月5日，海南省气象局发布《将台风IV级应急响应提升为Ⅲ级应急的命令》，决定于6月5日至7日将全省气象部门台风IV级应急响应提升为Ⅲ级应急响应。2018年7月17日，海南省气象局发布《启动台风Ⅲ级应急响应的命令》，决定从2018年7月17日至18日启动全省气象部门台风Ⅲ级应急响应。2018年8月9日，海南省气象局发布《关于启动台风IV级应急响应的命令》，决定从2018年8月9日至11日启动全省气象部门IV级应急响应。2018年8月15日，海南省气象局发布《将启动台风IV级应急响应提升为Ⅲ级应急响应的命令》，决定从8月15日至16日将全省气象部门台风IV级应急响应提升为Ⅲ级应急响应。2018年9月14日，海南省气象局发布《启动台风IV级应急响应的通知》，决定从9月14日至17日启动全省气象部门台风IV级应急响应，以上台风天气共计13天。 最后查，针对我省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，海南省政府于2020年1月25日启动公共卫生事件I级响应，加强群防群控，不得聚集，工地不得复工。3月3日通知复工之前必须办理相关手续，经备案批准，并做好疫情防控工作，随时接受监督检查。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约事实如被告存在逾期交房的违约行为，其承担的违约金应如何计算二、被告所开发的“逸龙广场”能否交付使用？ 首先，关于被告是否存在逾期交房的违约事实问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方在合同中约定，被告应于2018年12月31日前将经海口市工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的房屋交付给原告。同时还约定，若出现以下情形之一，导致被告延期交房的，被告不承担逾期交房责任，被告可以据实顺延交房时间1、原告未按本合同约定向被告支付购房款；2、因不可抗力或意外事件（包括但不限于导致房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况）。本案中，出现了合同中约定的延期交房的事由包括：1、原告逾期91天付款；2、市政道路工程影响施工275天；3、中高考及会考影响24天；4、台风影响13天；5、疫情影响38天。扣除以上天数441天，被告应于2020年3月17日向原告交付房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋，故被告存在逾期交房的事实。 其次，关于逾期交房违约金的计算问题。双方在合同中约定，逾期交房超过90日的，以原告已付房价款为基数按日万分之二支付违约金，违约金总额以该房屋合同总价的5%为限。本案中，位于“逸龙广场”南侧的“怡和花园”小区居民通道的修建属于市政工程，该工程于2017年5月3日至2018年2月2日期间施工，在此期间“怡和花园”小区居民均须从“逸龙广场”项目用地上通行，从而导致“逸龙广场”南侧工程无法施工，故应扣除这期间的天数。被告从2020年3月18日开始逾期交房，故应从此时开始计算违约金，直至被告交房之日止，但最多不能超过该房屋合同总价的5%。 第三，关于能否强制被告现在交房问题。由于被告所开发的“逸龙广场”至今仍未完成竣工验收，尚未达到合同约定的交付条件和安全使用的条件，故不能按现状进行交付，对原告的该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下： 一、限被告海南大川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以1231907元为基数，自2020年3月18日至被告实际交房之日止，按日万分之二计算，但最多不能超过该房屋合同总价的5%）； 二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1746.41元，由原告刘某承担1397.12元，被告海南大川房地产开发有限公司承担349.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  陈小月 人民陪审员  喻爱娟 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  刘雨诗