山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初3159号 原告：宋某某,男,1977年9月5日生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。 被告：刘某某,男,1972年12月3日生,汉族,住山东省临沂市罗庄区。 第三人:李某,女,1986年5月16日生,汉族,住山东省莒南县。 原告宋某某与被告刘某某、第三人李某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某及其委托诉讼代理人尚小伟、被告刘某某、第三人李某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宋某某向本院提出诉讼请求：1、调解或判决原被告签订的《房屋、场地租赁合同》终止,被告立即腾退案涉房屋和场地;2、被告应支付自合同到期之日即2019年10月9日起至腾退之日止的房屋场地占用费用约9000元并赔偿甲方违约金18000元,共计27000元；3、诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中变更第二项诉讼请求为：要求被告支付房屋场地占用费18000元、违约金36000元，共计54000元。事实及理由：2014年10月8日,原被告签订《房屋、场地租赁合同》,其中合同对房屋和场地的坐落面积、租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行约定。根据原被告签订的租赁合同,租赁期间是2014年10月9日至2019年10月8日,合同现到期至今已超过6个月,但被告因第三人未腾退房屋和场地导致被告违约逾期未归还房屋场地。根据《房屋、场地租赁合同》的第四条第一条款、第八条第四款的约定,被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益,现诉至贵院,原判如所诉。 刘某某辩称，我原先租赁原告上下两层房屋，用于开办兰山区刘学谦诊所，2014年10月9日为扩大诊所又与原告签订合同，租赁了原告上述房屋东临一层三间房屋、二层四间房屋，租期自2014年10月9日至2019年10月8日。我使用一段时间之后，于2018年10月9日将一层东侧第五间转租给了李某，东侧第三、四间转租给了一家水果店。我与原告合同到期后，因涉案房屋系原告从鲁班集团处租赁，该合同也至2019年10月8日到期，到期后鲁班集团又对外出租，我参与了但是没有租赁成功，与原告产生了矛盾。原告于2019年10月15日向我下通知，要求我三日内搬出，逾期每日罚款2000元。因为牵涉到我在涉案房屋经营多年，还有转租的房屋，因此我又与原告口头达成了新协议，一次性付给原告20万元（包括李某转让费5万元，水果店转让费35000元，还有我的115000元），原告同意与我、李某与水果店分别签订租赁合同。我于2019年12月21日与原告签订了新的租赁合同，并且解除了原来的事项。原告与水果店签订了租赁合同，但是原告未与李某签订合同。因为原告已经与第三人水果店达成协议，我不同意原告的诉讼请求。 李某述称，2018年10月9日我从被告刘某某手中转租了涉案房屋一层东侧第五间，并向刘某某支付了转租费5万元，被告刘某某保证我可以正常使用房子。合同到期后，刘某某不能续租，刘某某应当退还我5万元转让费，我再与原告签合同，后来因为这5万元转让费的问题双方发生矛盾没有再签新合同。我同意腾空房屋，但必须退还5万元转让费，我不同意支付房屋占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据经审查认证的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2014年10月9日之前，宋某某租赁了鲁班集团位于临沂市兰山区，刘某某又从宋某某手中转租了其中的上下两层房屋（约四间），用于开办兰山区刘学谦诊所。2014年10月9日，为扩大诊所营业面积，刘某某又与宋某某签订了租赁合同一份，在原租赁面积的基础上租赁了原告上述房屋东临一层三间、二层四间房屋。双方合同约定：租期自2014年10月9日至2019年10月8日止，租金每年壹拾壹万元整，每年支付一次，合同签字当日支付第一年租金壹拾壹万元；以后每年租金提前一个月收缴，既每年9月8日前交纳次年度租金。租赁期间可以对外转租，但应保证转租后的承租方必须遵守本合同的约定；转租转借部分房屋和场地和租借合同，必须经过甲方（宋某某）审查同意后签署，并保留给甲方（宋某某）一份合同原件备案。违约责任：租赁期内，甲方（宋某某）违反合同约定方式提前收回房屋和场地应按租金的壹倍向乙方支付违约金。租赁期满，乙方（刘某某）逾期归还房屋场地，则每逾期一日应向甲方支付原每日租金2倍的滞纳金，乙方（刘某某）还应承担因逾期归还所给甲方造成的损失。合同还对其他事项作了约定。双方均在合同上签字予以确认。刘某某租赁上述房屋使用一段时间后，又于2018年10月9日将一层东侧第五间房屋转租给了李某，将东侧第三、四间房屋转租给了一家水果店老板。刘某某与李某的转租合同约定，转租期限为一年，自2018年10月9日至2019年10月8日，房租每年肆万元。转租时，刘某某收取了李某转租费5万元、以及水果店老板转租费70000元（其中35000元现金支付，另4万元为欠条）。租赁到期后因鲁班集团又对外招标出租，刘某某参与竞争，但没有竞争成功，房屋由宋某某继续租赁，双方由此产生了矛盾。宋某某于2019年10月15日向刘某某下达通知，要求刘某某三日内搬出，逾期每日罚款2000元。因牵涉到刘某某在涉案房屋经营诊所多年，还有转租的三间房屋，因此刘某某又与宋某某口头达成了新协议，一次性付给刘某某20万元经济补偿（宋某某主张因刘某某竞争抬高了租价所产生的补偿），宋某某同意与刘某某、李某与水果店老板分别签订租赁合同。后宋某某与刘某某、水果店老板重新签订了租赁合同，由刘某某、水果店老板继续租赁原占有使用的房屋。因李某要求刘某某退回转租费50000元后再与宋某某签订合同，刘某某不予退还，两人产生矛盾，李某为此拒绝腾房也未与宋某某签订新的租赁合同。2020年3月4日，宋某某诉至本院，形成本案诉讼。 庭审中，本院于2020年4月16日向第三人李某作了调查，第三人李某在调查中称2019年10月15日原告通知要求其搬出时其就将大件已经搬出,并通知了宋某某和刘某某,现在房屋内还有剩下的小件,当时就不要了，现在宋某某可以随时对外出租,并将室内物品清除。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据上述规定，本案中被告刘某某将租赁的原告宋某某的案涉房屋转租给第三人李某，被告刘某某与原告宋某某之间的租赁合同继续有效，双方仍应受租赁合同的约束，应继续履行租赁合同中约定的各自义务。租赁合同到期后，被告刘某某负有将租赁给第三人的房屋收回并交付于原告。现被告刘某某因与第三人李某之间存在转租费返还纠纷，第三人李某于合同到期后未能腾空房屋，也未与原告续签合同，原告的合法权益受到侵害，被告对此应当承担违约责任，负有向原告返还房屋并支付返还之前的占用费，还应按合同承担逾期返还房屋的滞纳金。因案涉房屋由第三人实际占有，返还的义务已由被告刘某某转移给了第三人李某，第三人李某在本院2020年4月16日对其调查中已明确表示不再继续占有使用房屋，原告可随时将室内物品清除，并对外出租。其返还义务于该日完成。原告要求返还房屋的请求已实现，本院不再支持。原告要求被告刘某某支付房屋占用费可计算至该日止，占用费可参照合同约定的租金标准计算。现原告要求被告支付房屋场地占用费18000元，不超出应缴租金数额，本院予以支持。关于逾期归还房屋滞纳金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《合同法》对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。对于违约金过高的司法判断，最高法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条已作出规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该司法解释对约定违约金过高或者过低的情形规定了具体可参照的标准，符合公平原则和国情，在调整违约金中应当以此作为参考依据。就本案而言，被告刘某某逾期未归还房屋场地，滞纳金应当调整到未付租金的130%为限，合同约定的每逾期一日应向原告支付原每日租金2倍的滞纳金过高，本院予以调整。 综上，原告所诉，理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条，参照《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，判决如下： 一、被告刘某某支付原告宋某某自2019年10月9日起至第三人李某搬离租赁房屋期间的租金18000元及滞纳金6000元，共计24000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 二、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元减半收取238元，由被告负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二〇年六月十一日 书记员  刘晓光