黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2359号原告：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**恒大剧场****。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：高强，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵一丹，该公司工作人员。被告：刘殿权，男，汉族，1981年6月14日出生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张坤，黑龙江鼎润律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宏宇，黑龙江鼎润律师事务所律师。原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）与被告刘殿权商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理。因被告刘殿权涉及刑事犯罪被羁押，本院裁定本案中止诉讼。2020年5月19日，本案恢复审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大伟业公司委托诉讼代理人高强、被告刘殿权的委托诉讼代理人张坤、沈宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，刘殿权向恒大伟业公司支付违约金77758元；2、判令刘殿权配合恒大伟业公司撤销商品房买卖合同备案；3.判令刘殿权迁出所购房屋并将房屋恢复原状。事实和理由：2013年9月，其与刘殿权签订《商品房买卖合同》，约定刘殿权购买其开发建设的哈尔滨市××区恒大绿洲小区3号楼1单元1502室房屋，房屋总价款777579元，由刘殿权支付首期购房款237579元，剩余540000元购房款由刘殿权通过银行按揭贷款支付，并约定如刘殿权未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款导致其承担了保证责任，其有权解除合同，刘殿权应按照总房价10%向其支付违约金。后刘殿权未正常偿还贷款，导致其承担了保证责任。被告刘殿权辩称，不同意恒大伟业公司的诉讼请求。案涉合同及补充协议系格式条款,恒大伟业公司没有尽到提示说明义务，补充协议第三条第3项、第5项无效。即使条款有效，恒大伟业公司主张的违约金也过高。因案涉房屋已经增值，恒大伟业公司收回房屋因此会获得利益，恒大伟业公司没有损失。原告恒大伟业公司、被告刘殿权围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认证如下：对恒大伟业公司提交的证据1.《商品房买卖合同》；2.兴业银行房地产抵押贷款合作协议书；3.个人购房抵押（保证）借款合同；4.兴业银行个人贷款结清证明、客户还款明细清单,以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明其要证明的问题，予以采信。5.解除函、邮政快递单、快递查询单,不能证明其要证明的问题，不予采信。对刘殿权提交的网络截图，与本案无关，不予采信。本院认定事实如下：2012年6月28日，恒大伟业公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订《兴业银行房产抵押贷款合作协议书》，合同约定：兴业银行股份有限公司哈尔滨分行对恒大伟业公司开发的恒大绿洲项目购房者提供房产抵押贷款；恒大伟业公司为其购房者取得的房产抵押贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任至购房者办妥所购房产所有权证、土地使用证和兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为抵押权人的房屋抵押登记手续，且将他项权证交由兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为止；恒大伟业公司在兴业银行股份有限公司哈尔滨分行开立存款保证金账户，保证金作为恒大伟业公司为购房者向兴业银行股份有限公司哈尔滨分行按揭贷款提供的保证金质押担保。2013年10月1日，恒大伟业公司与刘殿权签订《商品房买卖合同》，约定刘殿权购买恒大伟业公司开发建设的位于哈尔滨市××区恒大绿洲8、9幢（座）1单元15层1502号房屋，房屋总价款777579元，由刘殿权以现金付款方式支付购房款237579元，剩余购房款540000元由刘殿权通过商业贷款方式支付。双方合同补充协议第3条第5款第1项约定：在“房地产权证”办理完毕前，刘殿权未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，刘殿权所交全部款项不予退还，刘殿权须在恒大伟业公司履行保证责任后30日内，协同恒大伟业公司到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，刘殿权交纳首期购房款，并与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，贷款540000元。后因刘殿权未能如期还款，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行扣划了恒大伟业公司保证金用于偿还并结清该贷款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同补充协议第3条第5款第1项明确约定，在房地产权证办理完毕前，如刘殿权未按期偿还贷款导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除合同，收回该商品房，刘殿权所交款项不予退还且须配合恒大伟业公司撤销合同登记备案。现刘殿权未按期偿还银行贷款致使恒大伟业公司被扣划保证金，解除合同的条件业已成就，恒大伟业公司有权解除合同，刘殿权须配合恒大伟业公司撤销该商品房买卖合同的登记备案，故对恒大伟业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同、刘殿权配合其撤销合同备案、刘殿权迁出所购房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于恢复原状的具体情况，房体结构应恢复至商品房买卖合同中第17页图纸绘制的式样；内饰装修参照商品房买卖合同中第19页装修交楼标准，但因该标准中所述内容具有不确切的内容，本院认定恢复原状的装修标准详见附件。双方该补充条款虽约定刘殿权所交全部款项不予退还，其实质是该情形下刘殿权支付违约金之标准，恒大伟业公司自愿降低该违约金为总房款的10%即77758元，不违反法律规定，对恒大伟业公司要求刘殿权给付违约金77758元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司与被告刘殿权签订的商品房买卖合同（合同编号：1320110002000222），被告刘殿权于本判决生效之日起十日内配合原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司撤销该合同备案；二、被告刘殿权于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司违约金77758元；三、被告刘殿权于本判决生效之日起六十日内迁出所购房屋并将房屋恢复原状（房体结构详见商品房买卖合同中第17页案涉房屋平面图，室内装修标准详见附件）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12354元（哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司已预付），由刘殿权负担，此款刘殿权须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李志兵人民陪审员  王瑞成人民陪审员  赵洪梅二〇二〇年六月二十三日法官助理张丽珠书记员张越超附件：恢复原状装修标准附件恢复原状装修标准一、住宅室内装修1.门入户门：装甲入户门，配入户门锁；厨、侧、房门：采用木饰面门及门套，配门锁及五金件；出阳台门：铝合金门或入户门。2.窗：采用镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面。3.客厅天花：乳胶漆，配石膏线角线；地面：“欧神诺”或“嘉俊”或“博德”抛光砖，周边围波打线；墙身：乳胶漆。4.过道天花：乳胶漆；地面：“欧神诺”或“嘉俊”或“博德”抛光砖；墙身：乳胶漆。5.卧室天花：乳胶漆，配石膏角线；地面：“金桥”或“大自然”或“德尔”复合实木地板；墙身：乳胶漆。6.厨房天花：硅酸钙板吊顶，乳胶漆；地面：“欧神诺”或“马可波罗”或“金意陶”地砖；墙身：“欧神诺”或“博德”或“马可波罗”墙面砖至天花；橱柜：“志邦”或“海尔”或“我乐”吸塑面板组合橱柜，配“摩恩”或“美标”或“乐家”龙头。7.卫生间天花：硅酸钙板吊顶，乳胶漆；地面：“欧神诺”或“马可波罗”或“金意陶”地砖；墙身：“欧神诺”或“博德”或“金意陶”墙面砖至天花；洁具：选用“乐家”或“TOTO”或“美标”洁具；龙头：选用“摩恩”或“美标”或“乐家”龙头；（注：工人房卫生间除外）8.封闭阳台天花：乳胶漆；地面：地砖；墙身：外墙涂料。二、住宅配套设施1.电话：预留电话线接口；2.电视：预留有线电视接收接口；3.宽带网：预留宽带网接口；4.供电：设独立电表，电线暗装，配电箱，“松下”或“罗格朗”或“西门子”开关、插座面板；5.给排水：设独立水表，水管暗装；6.燃气：设独立燃气表，管道燃气入户；7.安防：安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个；8.供暖：安装户内地暖水管、分集水器；9.灯饰：各房间均配灯具。10.厨房配电器：配“老板”或“海尔”或“华帝”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜；11.卫生间配五金件：厕纸架、双杆毛巾架；