湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1208号上诉人（原审原告）：董贵勤，男，1964年3月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：肖大保，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶晓飞，男，1984年4月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘云峰，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人：陶继江，男，1992年12月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人董贵勤因与被上诉人陶晓飞、陶继江房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董贵勤上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判少计算的租金95000元，并承担少判违约金19000元，合计114000元；2.依法改判支持被上诉人应承担的财产损失166640元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、原审判决认定，2017年10月10日，因案外人杨松不再经营一楼，上诉人与被上诉人协商后，上诉人于2017年10月20日将诉争房屋中的一楼转租给案外人陈魁。结合一审法院向案外人程欢核实其因故意伤害案于2017年8、9月份和上诉人协商不再经营二楼KTV的时间，两者时间基本一致，故应当认定截止到2017年10月20日。上诉人与二被上诉人协商解除了《房屋租赁合同》，解除合同范围的界定。因二被上诉人租赁上诉人房屋的范围是上诉人的整个四层楼及院落。该《房屋租赁合同》中的租赁物是不可分割的整体，且上诉人没有提交充分的证据证明是与被上诉人协商一致后单独将房屋中的一部分租赁给案外人。综上，上诉人与被上诉人解除合同的时间应当认定为2017年10月20日。该事实认定错误。二被上诉人承租整体房屋后，一楼、二楼、三楼、四楼一直就是分开经营，分别计算租赁费用。一楼餐馆经营一直是单独经营，单独计算租赁费，二楼KTV是由于当时案外人程欢与被上诉人联系的转租，上诉人并不知道。上诉人只认二被上诉人是合同的相对人，案外人只是因故不能经营，由其自己提供转租行为。并没有任何人同上诉人协商解除合同和交付房屋，故该事实认定错误，合同截止日期应认定为2019年5月30日止。二、原审法院认定，二被上诉人虽然在上诉人提供的《酒店用品清单》上签字，但二被上诉人尚未实际占有租赁费，但不能证明上诉人交清单上的用品如数交付给二被上诉人，且清单上用品的单价不具有客观性，二被上诉人也没有注明已经收到上述物品。该事实认定错误，酒店用品清单是由二被上诉人确认签字的，原审法院却错误的认定未交付，故二被上诉人应当承担赔偿损失166640元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。陶晓飞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陶继江辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。董贵勤向一审法院起诉请求：1.判令陶晓飞、陶继江及时支付拖欠的租赁费195000元，并按195000元的20%承担违约责任；2.判令陶晓飞、陶继江返还酒店用品清单中的财产（详见清单），若陶晓飞、陶继江不能返还，则赔偿损失166640元；3.本案一切诉讼费用由陶晓飞、陶继江承担。一审法院认定事实：董贵勤于2010年4月23日将其所有的位于原××（现××区）××国道××层房屋办理了房产证，该房产证号为：襄樊市房权证襄阳区字第**。2013年7月4日，董贵勤（作为甲方）与陶继江、陶晓飞（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条、房屋的坐落、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于黄集镇××魏路××号。2、出租的房屋坐北朝南四层楼一幢及其院落，但院落为该合同的承租方、鑫华汽车修理厂共同使用。第二条、租赁期限、用途、租金及支付方式：1、该房屋的租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月30日止。2、乙方向甲方承诺该房屋用作合法经营，相关手续乙方自行办理，其违法责任由乙方全部承担。3、租赁期满，甲方收回房屋，乙方无条件交还。4、年租金为100000元整，另给甲方每年5000元的餐饮费，100000元整以现金的方式支付，每半年支付50000元，且提前一日预交租金，租赁期内不递增租金。第三条、乙方交纳以下费用：1、乙方经营期间所产生的各种费用。2、租金、水、电费等各种费用。3、水、电费按有关部门的要求交纳，若拖欠而停用造成的损失自行承担，甲方门面房使用的水费也由乙方管理并收取费用，价格以水厂价为准，不得加价。第四条，房屋修缮、装修及设施用具的使用。1、…2、…3、合同期满后，依附于房屋的装修归甲方无偿所有。4、甲方交由乙方使用的设施、用具按清单合同期满后如数归还，造成损失的按清单价格赔偿。第五条、合同的解除及违约责任处理：1、……2、租赁期间，乙方拖欠租金一个月以上的，除按合同约定交纳拖欠的月租金外再另行向甲方支付月租金20%的违约金。同日，陶晓飞、陶继江在《酒店用品清单》上签署各自的名字。另查明，董贵勤于2013年7、8月份公开处理了酒店部分用品。陶晓飞、陶继江在接手董贵勤的房屋后，对二、三、四层楼重新进行了装修。还查明，陶晓飞、陶继江于2013年10月将其所租赁房屋的一楼转租给杨松经营（杨松后又转租给他人经营）直至2017年10月份。2015年夏天，陶晓飞、陶继江将其所租赁房屋的二楼KTV转租给程欢、王福经营至2017年8、9月份。因程欢涉嫌犯故意伤害罪，程欢、王福退出二楼KTV经营。再查明，2017年10月20日，董贵勤（作为甲方）与陈魁（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：董贵勤将位于黄集镇××魏路××号坐北朝南的四层楼房的一楼及其院落（但院为该院落的住户、经营户共同使用）出租给陈魁，房屋租赁期限为两年，自2017年10月20日至2019年10月19日止。年租金40000元整，租金一次性交清，次年租金须提前2个月交纳。租金的收讫以甲方的收据为准等。一审法院认为，董贵勤与陶晓飞、陶继江于2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同,双方均应全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、双方之间签订的《房屋租赁合同》是否已合意提前解除？解除合同的时间应如何界定？二、陶晓飞、陶继江是否拖欠董贵勤的租赁费？应当支付租赁费的数额为多少？陶晓飞、陶继江是否构成违约？违约金数额为多少？三、董贵勤要求陶晓飞、陶继江支付租赁费及违约金是否超过诉讼时效？四、对于董贵勤要求陶晓飞、陶继江返还《酒店用品清单》中的财产或损失的请求，是否应当予以支持？针对上述争议焦点，一审法院分别作出评判：第一个争议焦点，双方之间签订的《房屋租赁合同》是否已合意提前解除？解除合同的时间应如何界定？董贵勤认为，合同未解除，且只认可陶晓飞、陶继江租赁，至于陶晓飞、陶继江将房屋转租给他人与其无关。陶晓飞认为，其于2015年10月份之后就退出了，和董贵勤电话协商过，且一次性补偿了董贵勤30000元。一审法院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同。1、解除合同时间的界定。本案中，陶晓飞称其于2015年10月份给董贵勤打电话要求终止2013年7月4日和董贵勤签订的《房屋租赁合同》，但其没有提供证据证明，故对陶晓飞的该主张，一审法院不予支持。2017年10月10日，因案外人杨松不再经营一楼，董贵勤与陶晓飞、陶继江协商后，董贵勤于2017年10月20日将诉争房屋中的一楼转租给案外人陈魁。结合本院向案外人程欢核实其因故意伤害案于2017年8、9月份和董贵勤协商不再经营二楼KTV的时间，两者时间基本一致，故应当认定截止到2017年10月20日，董贵勤与陶晓飞、陶继江已协商解除了《房屋租赁合同》。2、解除合同范围的界定。因陶晓飞、陶继江租赁董贵勤房屋的范围是董贵勤的整个四层楼及院落，该《房屋租赁合同》中的租赁物是不可分割的整体，且董贵勤没有提交充分的证据证明是与陶晓飞、陶继江协商一致后单独将房屋中的一部分租赁给案外人。综上，双方解除合同的时间应当认定为2017年10月20日。第二个争议焦点，陶晓飞、陶继江是否拖欠原告的租赁费？应当支付租赁费的数额为多少？陶晓飞、陶继江是否构成违约？违约金数额为多少？一审法院认为，董贵勤认可陶晓飞、陶继江2016年2月之前的租赁费已经结算清楚，结合第一个争议焦点，陶晓飞、陶继江自2016年2月至2017年10月20日应支付董贵勤租赁费为166667元（100000元/年÷12×20），董贵勤认可被告于2016年2月份后支付75000元租赁费，相冲抵后，陶晓飞、陶继江还欠董贵勤租赁费91667元。按照双方约定的违约金的计算方法，陶晓飞、陶继江应承担的违约金为18333元（91667元×20%），两者合计110000元。第三个争议焦点，董贵勤要求陶晓飞、陶继江支付租赁费及违约金是否超过诉讼时效？依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，结合第一个争议焦点，双方当事人合意解除租赁合同的时间为2017年10月20日，在民法总则施行之后，应适用三年诉讼时效的规定。自2017年10月20日起计算至董贵勤起诉之日未超过三年，故陶晓飞、陶继江主张董贵勤请求支付拖欠的租赁费及违约金超过了诉讼时效的辩称理由，一审法院不予支持。第四个争议焦点，对于董贵勤要求陶晓飞、陶继江返还《酒店用品清单》中的财产或损失的请求，是否应当予以支持？董贵勤认为，其已将清单中的酒店物品交付给了陶晓飞、陶继江，其二人签字确认。陶晓飞、陶继江认为，当时双方只是协商了租金和时间，在打字复印店董贵勤让陶晓飞、陶继江在酒店用品清单上签字，双方没有到现场清点。一审法院认为，陶晓飞、陶继江虽然在董贵勤提供的《酒店用品清单》上签字，但陶晓飞、陶继江是在打字复印店签的字，陶晓飞、陶继江尚未实际占有租赁物，该签字只能证明双方就使用酒店用品形成了合意，但不能证明董贵勤已将清单上的用品如数交付给陶晓飞、陶继江，且清单上用品的单价不具有客观性，陶晓飞、陶继江也没有注明已经收到上述物品。一审中，一审法院向黄世敏、陈华、吴爱国、李行军、李勇军等核实，董贵勤将房屋租赁给陶晓飞、陶继江后曾出售酒店用品，陶晓飞、陶继江接手酒店后重新进行了装修。故董贵勤以《酒店用品清单》和价格鉴定评估报告要求陶晓飞、陶继江返还酒店用品或赔偿损失，证据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、陶晓飞、陶继江下欠董贵勤租赁费91667元，并承担违约金18333元，合计110000元，限于本判决书生效后十日内付清；二、驳回董贵勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7310元，陶晓飞、陶继江共同负担1974元，董贵勤负担5336元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人董贵勤与被上诉人陶晓飞、陶继江解除合同的时间问题，因双方未办理房屋移交手续，且对合同解除时间陈述不一，本院综合其他证据进行认定。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定被上诉人陶晓飞、陶继江租赁范围为上诉人董贵勤的整个四层楼及院落，被上诉人陶晓飞、陶继江在合同到期或解除时向上诉人董贵勤返还的亦应为该四层楼屋及院落，但根据本案查明的事实，上诉人董贵勤于2017年10月20日已将诉争房屋中的一楼转租给案外人陈魁，原由被上诉人陶晓飞、陶继江转租的二楼承租户程欢亦认可其从2017年10月起将其租金直接交给房主董贵勤，同时上诉人董贵勤并未提交充分的证据证明是与陶晓飞、陶继江协商一致后单独将房屋中的一部分租赁给案外人，故一审法院认定双方解除合同的时间为2017年10月20日并无不当。上诉人董贵勤主张合同截止日期应认定为2019年5月30日，但并未提供相应的证据予以证实，本院对其该上诉请求予以驳回。上诉人董贵勤上诉还认为被上诉人陶晓飞、陶继江应按《酒店用品清单》的内容返还酒店用品或折价赔偿上诉人的损失。本院认为，被上诉人陶晓飞、陶继江虽在《酒店用品清单》上签字，但结合本案上诉人董贵勤已将房屋另行出租以及被上诉人陶晓飞、陶继江在接手酒店后对房屋重新装修的事实，该签字只能证明双方就使用酒店用品形成了合意，不能证明上诉人董贵勤已将清单上的用品如数交付给陶晓飞、陶继江，陶晓飞、陶继江也没有注明已经收到上述物品，且清单上用品的单价亦不具有客观性，故上诉人董贵勤该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，董贵勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5510元，由董贵勤负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年六月十九日书记员  周超群湖北省襄阳市中级人民法院民事裁定书（2020）鄂06民终1208号之一上诉人（原审被告）：陶晓飞，男，1984年4月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区黄集镇陶庄村**。委托诉讼代理人：刘云峰，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董贵勤，男，1964年3月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区黄集镇樊魏路**。委托诉讼代理人：肖大保，湖北真武律师事务所律师。原审被告：陶继江，男，1992年12月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区黄集镇陶家村**。上诉人陶晓飞因与被上诉人董贵勤、原审被告陶继江房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，陶晓飞于2020年6月9日本案询问过程中自愿撤回上诉，本院予以记录在案佐证。本院认为，陶晓飞在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下：准许陶晓飞撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费400元，减半收取200元，由陶晓飞负担。本裁定为终审裁定。审判长陈守军审判员张杨审判员刘媛媛二〇二〇年七月十日书记员周超群