四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初166号 原告:嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员会。 负责人:袁家清，嘉禾苑小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人:王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。 被告:四川嘉禾房地产投资开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯祠大街259号。 法定代表人:蒋志贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人:罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。 原告嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员(下称嘉禾苑业委会)诉被告四川嘉禾房地产投资开发有限公司(下称嘉禾房产公司)返还原物纠纷一案，本院于2019年4月9日作出（2018）川1304民初2156号民事判决书，原告嘉禾苑业委会不服该判决上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）川13民终3099号民事裁定书，裁定本案发回南充市嘉陵区人民法院重审。本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告嘉禾苑业委会负责人袁家清及委托诉讼代理人王巧，被告嘉禾房产公司的委托诉讼代理人罗庆洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉禾苑业委会向本院提出的诉讼请求:1、要求被告立即将位于南充市嘉陵区××1层18附14号交付给原告;2、诉讼费由被告承担。事实与理由:南充市嘉陵区长宁街嘉禾苑小区项目，由被告于2005年开发，并将位于嘉陵区都尉路36、38、40号和××1层18附13号作为物管用房在南充市房地产管理局物管科备案。原告经档案查询得知位于嘉陵区××1层18附13号房屋建筑面积为129.04平方米，其中规划物管用房面积51.41平方米，其余77.63平方米规划为公厕，现公厕门牌号为××1层18附14号。后被告将位于嘉陵区都尉路36、38、40号和××1层18附13号（51.41平方米）作为物管用房交付给原告。2010年10月被告将××1层18附13号隔壁靠梯间一间面积约为90平方米（实为77.63平方米）的门面出租给青大林，现为嘉陵区××1层18附14号。2016年12月29日经南充市中级人民法院（2016）川13民终2687号民事判决书解除被告与青大林的租赁合同并腾退。原告成立第二届业主委员会并于2009年3月31日经南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区备案，同年4月1日经南充市火花街道办事处、南充市房地产管理局备案。被告对嘉陵区××1层18附14号小区公厕共用设施，擅自进行出租，侵害了原告所在小区业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及《南充市物业管理实施细则（试行）》的相关规定，小区共用设施、物业用房属业主共有。为此请求法院判令被告将位于南充市嘉陵区××1层18附14号交付给原告，诉讼费由被告承担。 被告嘉禾房产公司辩称:一、本案不属于法院案件受理范围，应当依法驳回起诉。嘉禾公司在开发嘉禾苑小区时2004年12月10日的规划图中的17幢（现1幢）规划是13间门面，其中的第13间设计为物管用房。实际建设中嘉禾房产公司建修了14间门面，在向建设局报竣工备案资料时嘉禾公司也是报的13间门面，没有将超规划的第14间报建设局备案登记，属于典型的超规划建筑。根据《城市规划法》以及根据《土地资源管理法》的第16条及《国土资源管理法》第16条规定对超规建筑的处理权是政府，而不是人民法院。二、属于历史遗留纠纷，也不应当受理，应依法驳回起诉。嘉禾小区是2004年规划，2005年竣工，2006年6月前全面交付使用，在交付使用时嘉禾公司准备将该诉争的房屋和13号房屋作为物业用房一并交给业委会作物管用房，而第一届业委会在2008年以该房屋属于违规建筑没有产权向区政府、建设局、房管局写申请要求更换成有产权的房屋，房管局依职权直接将都尉路的36号、38号、40号和已登记的13号房屋共计四间门面房化作物管房，超出规定物业用房28.48多平方米。将无产权超规划的14号门面房一直由嘉禾公司出租给他人使用。第二届业委会成立后又以该房屋原规划为物管房为由要求给业委会，2011年6月向嘉陵区法院起诉没有得到支持而撤诉。2015年嘉禾公司起诉收回该房屋，承租人也以该房屋属于物管房，嘉陵区法院和中级法院均没有支持。三、原告起诉已经超过诉讼时效，该纠纷原告在2011年6月已经向嘉陵区人民法院起诉，后又撤诉，距离其起诉时间已超过3年，已过诉讼时效，也应当依法驳回其诉讼请求。四、原告诉请将××附14号房屋交付给原告没有事实依据和法律依据。从事实上讲，该房屋是嘉禾公司自己购买的土地，在自己购买的土地上自己投资修建，其所有权和使用权天然归嘉禾公司。从法律上讲07年物权法颁布前，民法通则和最高人民法院的相关解释规定：物权属于谁投资、谁享受、谁所有的原则；07年物权法颁布后第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；该房屋仍然归嘉禾公司所有，该房屋从来就不属于原告业主所有。第五、原告起诉的理由是依据物权法和物业管理条例，而本案并不适用物权法和物业管理条例。综上，应当依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下: 2005年，被告嘉禾房产公司开发建设嘉禾苑住宅小区。同年3月，南充市建筑勘测设计室按照规划要求，制作了小区总平面图，总平面图表明17幢（临近畜牧局一侧）尾部为物管用房，嘉禾苑小区第17幢一层平面图表明，一层为12间商业铺面，尾部18号附13号前部为前室，后部一侧为女厕，一侧为男厕。 2006年5月31日，嘉禾苑住宅小区竣工。嘉禾苑总平面竣工图表明17幢（临近畜牧局一侧）底层设一公厕。17幢一层平面竣工图表明在第17幢临街商铺为十二间和一间房屋（未表明性质），房屋形状为长方形。 2007年8月23日，嘉禾苑住宅小区17幢办理了初始登记，其中嘉禾苑住宅小区17幢18号1层18附13号登记面积共同为51.41平方米，用途为物管用房。嘉禾苑住宅小区17幢18号1层18附14号没有进行初始登记。嘉陵区都尉路36号、38号、40号初始登记为非住宅。 2007年10月18日，南充市房地产管理局向嘉陵办事处出具通知：四川嘉禾房地产公司在嘉陵区，开发嘉禾苑小区，总建筑面积6450557㎡，已缴维修基金117.505万元，按照规定应提供物管用房196㎡，请嘉陵办事处办理相关产权手续。 2008年8月12日，第一届嘉禾苑业委会以开发商配置的位于嘉陵区××附13号两间物管用房面积只有129㎡，严重不足法律规定的面积和临近步梯的那间物管用房没有产权为由向嘉陵区房管局、南充市房管局、嘉陵区信访办申请更换物业用房，请求房屋主管部门将开发商给小区配置的那间没有产权的物管用房更换都尉路60号、62号、64号三间邻小区的房管作物业,以便物业管。如不行也必须更换成有产权的其他三间房屋。 2009年7月30日，南充市房屋管理局房屋登记信息载明：嘉陵区都尉路36、38、40号被嘉陵办事处查封，载明为物管用房限制。 2009年11月，经南充市房地产测绘所测绘，××嘉禾苑物管用房建筑面积为129.01平方米，户号为物管用房01。经本院现场查看，嘉禾苑住宅小区17幢18号1层18附13号为小区物管用房，18附14号为商业铺面，现经营酒业生意。 2010年10月31日，被告嘉禾公司与青大林签订房屋出租协议》，将嘉禾苑小区17幢18号1层18附13号隔壁靠近楼梯间即现编号为18附14号的房屋（合同中明确为门面）出租给青大林、杨艳碧合伙经营“开心茶缘”，由于被告嘉禾公司与青大林、杨艳碧因租金发生纠纷，被告嘉禾房产公司起诉至本院，本院作出（2016）川1304民初50号民事判决书。青大林不服（2016）川1304民初50号民事判决，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院作出（2016）川13民终2687号判决，解除青大林和嘉禾公司签订的《房屋出租协议》，并向嘉禾公司腾退、交付租赁房屋（即南充市嘉陵区××附13号房屋旁上二楼楼梯口处房屋），该判决现已生效。现被告嘉禾房产公司将现编号为18附14号的房屋以铺面的形式对外出租。 本院同时查明，原规划为嘉禾苑小区17幢楼，现变更为嘉禾苑小区1幢楼。诉争的房屋原地名办没有标明门牌号，为便于使用，现由派出所标明为××附14号。同时查明该诉争的房屋后半部位设计两个厕所，被告嘉禾公司已经将××附13号（物管用房）交给原告使用。现嘉禾苑小区的物管用房为××附13号、都尉路36、38、40号，面积共计199.48㎡，嘉禾公司已超标准交付物业用房。 本院认为,本案的争议焦点在于：一、诉争的附14号房屋与附13号房屋的关系；二、诉争的附14号房屋的性质；物管用房面积是否足额的问题。 一、诉争的附14号房屋与附13号房屋的关系。原告嘉禾苑业委会诉称诉争的附14号房屋与附13号物管用房为同一房屋。经本院实地勘察以及房屋部门提供的分户平面图纸均显示，现在的附13号物管用房和诉争的附14号房屋为同一房屋，现××物管用房就是附13号物管用房和附14号房屋，其面积为129.04㎡。本院对原告嘉禾苑诉称附13号和附14号实际为同一房屋的意见予以采信。 二、诉争的附14号房屋的性质。原被告向本院提供了设计图和竣工图，均加盖了相关部门印章，本院对其真实性予以认可。设计图和竣工图均未表明该房屋性质究竟是物管用房还是作为公共设施的厕所。原告嘉禾苑业委会诉称附14号为小区公共设施，既未提供充足的证据证明该房屋在公共设施的初始登记时，亦未提供公共设施的产权登记，未备案无产权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对其诉称诉争房屋为公共设施的厕所不予支持。 三、物管用房面积是否足额的问题。根据《中华人民共和国物权法》第条，之规定，嘉禾苑小区面积现有，物管用房面积应为。被告嘉禾公司辩称该房屋为物管用房，向本院提供了2008年8月12日嘉禾苑第一届业委会更换物业用房的申请书，该申请书载明嘉禾苑第一届业主申请更换物管用房。相关部门依法已将都尉路36号、38号、40号由非住宅变更为物管用房。且双方对现有的物管用房面积足额及物管用房的现状已无异议，原告嘉禾苑业委会向被告嘉禾公司主张物管用房，被告嘉禾公司已经按照要求及标准交付房屋，本院对被告嘉禾公司的辩称与事实相符，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员的诉讼请求。 审 判 长 黄英鹰 审 判 员 杨小华 审 判 员 何泽祥 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 杨 煦 书 记 员 王 帆