山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0902民初1178号 原告：张信勇，男，1991年11月出生，汉族。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。 被告：泰安广晟置业有限公司，住所地泰安市长城路南首大白峪社区。 法定代表人：陶光忠，执行董事。 委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈中丽，山东拓创律师事务所实习律师。 原告张信勇与被告泰安广晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵玉森、被告泰安广晟置业有限公司委托诉讼代理人程继刚、陈中丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张信勇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金69490.5元（自2018年2月12日起至2019年8月19日，自2019年8月20日至2020年4月5日）；另外，自2020年4月6日起至办理完毕房屋产权转移登记之日止，以471203元为基数，由被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍向原告承担逾期办证违约金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张信勇与被告于2015年7月16日签订《商品房预售合同》，约定被告将位于泰安市泰山区徐家楼办事处某某社区泰安广晟某某公馆房屋出售给原告，总房价471203元；被告于2016年8月28日将房屋交付原告张信勇，但是并未按合同约定在商品房交付使用后365个工作日内为原告张信勇办理该商品房所有权转移登记；截止原告张信勇起诉之日，被告仍然不具备办理该商品房所有权转移登记的条件，现原告张信勇为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院判如所诉。 被告泰安广晟置业有限公司辩称：一、产生逾期办理房产证的原因是规划验收不能通过，造成规划验收不能通过的是前期规划局批准的规划设计将换热站置于地下，而在具体的换热站施工过程中热力公司依据住房城乡建设部国家标准《城市供热规划规范》将换热站置于地上施工，造成规划验收换热站不符合规划，热力公司依据的该规定是2015年1月份在规划后对原政策进行变更导致办理不动产登记逾期，根据涉案商品房预售合同相关约定造成不动产登记延期的原因是因为政策问题，被告应当予以免责。二、原告主张的相关违约金缺乏依据，相关数额也超出了相关法律规定及原告自身的损失，我们认为法庭即便认为被告存在逾期不动产登记，对原告主张的违约金数额应当予以调整。三、2020年4月13日经过市应急小组处理涉案小区已经具备办理不动产登记条件，综上被告认为应当驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告张信勇（买受人）与被告泰安广晟置业有限公司（出卖人）于2015年7月16日签订《商品房预售合同》一份，该合同主要约定:由原告购买位于泰安市徐家楼办事处某某社区泰安广晟某某公馆商品房，房屋预测建筑面积为100.89平方米，每平方米4670元，总金额肆拾柒万壹仟壹佰伍拾陆元整；第八条约定规划设计变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十条约定出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的；4、该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；5、政府出台新的法律法规，政策，命令或市政府建设原因，施工管制原因，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的；第十九条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九补充协议第十条购房合同第十九条补充或变更如下约定：1、因产权证的及时办理将直接影响到出卖人的保证期限，买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记通知之日起10日内，向出卖人提交办理产权证所需费用以及相关资料，并配合办理按揭贷款抵押登记，逾期每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，导致出卖人为买受人提供的担保责任人无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款5%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务。2、该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延。3、产权登记由买受人自行办理，开发企业应配合提供相关的手续；产权登记由开发企业代为办理，买受人应配合提供相应的手续，关于办理房屋产权登记产生的一切税费由买受人支付。第十条其他补充约定买受人同意该房屋的交房标准及条件仅以购房合同及本补充协议的约定为准。3、本补充协议是购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。 上述合同签订后，原告依约向被告支付房屋总价款471203元。 原告提交钥匙及文件资料交接表一份证实被告于2016年8月28日向原告交付房屋。被告对此不予认可，陈述具体交付时间被告不清楚。上述交接表中，没有被告的盖章。 2020年4月24日，原告将办理不动产登记相关文件交付被告工作人员。 庭审中，原告称被告交房时间为2016年8月28日，向后顺延365个工作日即为2018年2月11日。原告计算违约金的方式如下：自2018年2月12日起至2019年8月19日共计553天，计算方式为：471203元乘以4.75%（中国人民银行同期贷款利率）乘以（1+50%）除以365天乘以553天等于50865.72元。之后的违约金按照上述方式将中国人民银行同期贷款利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 被告称该房产未办理房产证手续的原因是小区规划不能通过，为证实该的主张，被告提交建筑方案、1-5号楼施工图纸、换热站示意图、住房城乡结合部国家标准《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015文件、涉案工程规划许可证、施工许可证、2019年11月4日泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题意见表等文件复印件证实其主张。被告称2014年1月26日涉案小区获得规划局前期规划批准，在该方案中地上部分没有换热站的相关设计。涉案小区1-5号楼施工图纸显示在该2014年2月份设计方案中，将换热站设计于地下。2015年1月21日，国家住房和城乡结合部发布文件《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015第十三页7.4.4明确要求居民换热站在供热范围中心独立设置，热力施工部门以此不能将小区换热站置于地下，涉案小区热力施工时按照相关政策热力公司将换热站置于地上。换热站建设时涉案小区地上主体建筑已经封顶，不具备变更规划设计的可能性，如果变更规划设计则突破地上容积率及地上红线的相关要求，即不动产登记顺延的原因是因为住房和城乡建设部新规定的下发与规划局前期规划政策不一致造成的，属于商品房预售合同中约定的因政府政策原因造成的被告应当免责。 另查明，2019年11月4日（该时间为落款时间），泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表载明：某某公馆存在问题为：1.1号楼、2号楼规划未核实，2、项目未竣工验收。拟办意见：1、按“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见，按现状进行规划核实。2、由小区配套组出具竣工验收的材料或同意办理不动产登记的意见。办理意见：上述初步处理意见符合“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见要求，先行办理不动产登记。建筑工程施工许可证载明某某公馆1#、2#商住楼及1#、2#商业楼开工日期为2015年11月。 2015年1月21日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《城市供热规划规范》，并于2015年9月1日起实施，该规范第7.4.4条规定居住区热力站应在供热范围中心区域独立设置，公共建筑热力站可与建筑结合设置。 再查明，2020年4月13日，涉案小区已经具备办理不动产登记条件。 以上事实有商品房预售合同、发票、钥匙及文件资料交接表、视频光盘、建筑方案、1-5号楼施工图纸、换热站示意图、住房城乡结合部国家标准《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015文件、涉案工程规划许可证、施工许可证、2019年11月4日泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题意见表文件及当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。原告提交的钥匙及文件资料交接表可证实涉案房屋的交付时间为2016年8月28日，被告对此有异议，但未提交相应证据予以反驳，故本院依法认定涉案房屋的交付时间为2016年8月28日。 依照法律规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因被告至今尚未办理，已经构成违约。 本案争议的焦点为，被告违约情况下是否存在合同约定或法律规定的免责事由。 本院认为，本案涉及的商品房买卖合同中，约定了：该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；关于政府出台新的法律法规、政策，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的，该延误日期应当予以顺延等内容。本案涉及的小区内的房屋建设过程中恰逢《城市供热规划规范》于2015年9月1日开始实施，而该规范中涉及了小区内供热热力站建设地点的变更，这种国家相关政策和规定的调整，客观上讲，被告需要协调供热企业、行政规划部门对小区的整体规化予以重新的调整，以便保证原有的规划既符合小区的容积率等要求，又要同时符合热气站的相关规划要求。被告协调上述事情，确需一定的时间，根据双方的合同约定和合同法的相关规定，被告应在合理的期限内积极的协调沟通，用尽可能短的时间办理完相应规划的调整，从而将整个小区的所有工程满足所有的要求，从而尽快的保证购房者能够取得房屋所有权登记。而本案中，被告既没有按照合同约定及时通知包括原告在内的购房者，也没有在较短的时间内办理完毕热力站规划的变更事宜。结合本案的实际情况，本院综合酌定，被告办理相应热力站规划变更的事宜用时6个月为宜，该6个月的时间可以从被告违约的时间中予以扣除。 对于原告主张违约金的具体数额。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案房屋的交付时间为2016年8月28日，被告应于2018年2月12日（2016年8月28日往后顺延365个工作日）前协助原告办理登记手续。2020年4月13日，涉案小区才具备办理不动产登记条件，已经超出合同约定的办理登记时间791天，扣除前述6个月规划变更时间，故本案被告违约时间为611天（791-180）。对于违约金计算标准，因合同中未作约定，原告亦未举证证实其实际损失，综合考虑本案案情，涉案人数、逾期日期、被告经营能力等因素，本院酌定本案中违约金可以按照已付购房款总额为基数，自2018年2月11日起至2020年4月13日止，按年利率2%标准计算。综上，本案中被告应支付的违约金数额为15775.62元（471203元×611天×2%∕365天） 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张信勇逾期办理房屋所有权转移登记违约金15775.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费769元、诉讼保全费720元，由被告泰安广晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员 张同祯 二〇二〇年六月十六日 法官助理 兰小敏 书 记 员 王欣然