广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初2362号原告：郑丽娟，女，1972年3月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县*********，公民身份号码441************02X。被告：陈思远，男，1992年10月20日出生，汉族，广东省人，住广东省揭西县***************，公民身份号码445************433。被告：陈喜娜，女，1991年4月3日出生，汉族，广东省人，住广东省揭西县**************，公民身份号码445************469。第三人：陈建新，男，1966年1月1日出生，汉族，广东省人，住惠东县************，公民身份号码441************416。第三人：张考兰，女，1968年11月17日出生，汉族，广东省人，住惠东县************，公民身份号码441************488。原告郑丽娟与被告陈思远、陈喜娜、第三人陈建新、张考兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑丽娟、被告陈思远、陈喜娜、第三人陈建新到庭参加诉讼，第三人张考兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽娟向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原、被告、第三人于2020年3月31日签订的《房地转让协议书》合法有效；二、判令两被告将位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号的土地使用权和地上所建楼房交付原告使用；三、判令两被告、第三人协助原告办理位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号的土地使用权【面积471平方米，证号：惠东国用（2006）第110709号】的过户手续；四、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月，第三人陈建新、张考兰夫妻将其夫妻共有登记在陈建新名下位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号的土地使用权【面积471平方米，证号：惠东国用（2006）第110709号】及土地上所建楼房（面积约200平方米，一栋二层，未办房产证）转让给被告陈思远。2018年8月23日，第三人陈建新与被告陈思远签订一份《土地使用权转让协议书》，并在惠东县公证处进行了公证。第三人已收取被告支付的房地产转让款800000元，并将土地和房屋交付被告使用，但未将土地使用权过户至被告名下。2020年初，原告经朋友介绍认识两被告夫妻，得知两被告拟出让上述从第三人处受让过来的房地产，2020年3月31日，经初步协商，原告同意以830000元价格受让上述房地产，但因涉案土地使用权暂未过户至两被告名下，故当日原被告连同第三人一并签订《房地转让协议书》，约定被告将其向第三人受让的上述房地产转让给两原告，转让价格为830000元，由原告先行支付800000元，剩余30000元待水电过户后支付。合同签订后，两原告已按合同约定于2020年3月31日支付了房地产转让款80000元，两被告亦开具了收据予以确认，另根据合同约定，合同签订后，两被告应当和第三人配合原告办理上述受让的房地产过户手续。原告支付转让款项后，立即联系两被告要求其与第三人配合原告去土地部门办理土地过户手续，但连续几天两被告都推脱过户要第三人配合即可，要求原告自行找第三人协商，经联系第三人，其又叫原告找被告一起去配合，故原告支付了转让款后，至今未能将受让的土地使用权过户至原告名下。综上所述，原告已按照合同约定履行了付款义务，而两被告却未能按时配合原告将土地权属过户到原告名下，导致涉案土地转让至今仍登记在第三人名下，原告特向法院提起上列诉讼请求，恳请法院依法支持诉请。被告陈思远、陈喜娜答辩称：对原告的起诉无意见，但我们没有推脱，现在房产办理不了证件，暂时过户不了，不是我们推脱。我们交付房地产后，也有去过自然资源局办理，但因为政策原因过户不了。第三人陈建新答辩对原告起诉没有意见。原告郑丽娟对其诉讼主张提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.第三人身份信息，证明第三人诉讼主体资格；4.《房地转让协议书》，证明房地转让事宜；5.不动产登记资料、国土证，证明案涉房地产现状；6.收条及转账记录，证明付款事实；7.公证书，证明被告与第三人买卖事实。被告及第三人陈建新对上述证据无异议。本院对上述证据真实性予以确认。根据原、被告的陈述及提供的证据，本院查明事实如下：被告陈思远与陈喜娜为夫妻关系，于2015年8月7日登记结婚；第三人陈建新与张考兰为夫妻关系，于1988年11月22日登记结婚。本案涉案土地位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号【国有土地使用权证为惠东国用（2006）第110709号，地号为1101080079】，土地使用权人为陈建新，土地使用权面积471平方米，用途为工业。第三人陈建新与张考兰夫妻存续期间就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证，第三人陈建新自认与张考兰在该建设用地上加盖了一栋二层的水泥结构楼房，面积约200平方米，未办理房产证。2018年8月23日，第三人陈建新、张考兰将上述涉案房地产转让给被告陈思远、陈喜娜，第三人陈建新作为转让方（甲方）与被告陈思远（受让方、乙方）签订了一份《土地使用权转让协议书》，协议书约定甲方将其拥有的位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号的一处土地使用权【国有土地使用权证为惠东国用（2006）第110709号，地号为1101080079】转让给原告，交易价格为人民币800000元。签订协议之日起十日内，甲方应将上述土地使用权及国有土地使用证、建设用地规划许可证移交乙方。双方约定甲方应当提供相关有效资料协助乙方办理上述土地使用权的过户手续,过户费、公证费等相关费用由乙方承担。签订上述协议书后，第三人陈建新与被告陈思远到惠东县公证处申请对上述签订的《土地使用权转让协议书》办理公证，惠东县公证处于2018年9月12日作出（2018）粤惠惠东第2049号《公证书》。被告陈思远与第三人陈建新均确认转让的是土地使用权及地上建筑物，且被告已将上述协议书约定的转让款付清给第三人。2020年3月31日，被告陈思远、陈喜娜（转让方、甲方）与原告郑丽娟（乙方、受让方）及第三人陈建新、张考兰签订一份《房地转让协议书》，约定甲方将其从第三人处受让的上述土地使用权及地上建筑物使用权一并转让给乙方。协议书约定转让的房地产位于惠东县吉隆镇兴隆工业区H区B座1-5号，第三人陈建新于2018年8月23日签订了《土地使用权转让协议书》转让给陈思远并办理好公证书，未过户到甲方陈思远名下，第三人陈建新、张考兰夫妇已收到陈思远房地转让款800000元。涉案土地已办建设用地规划许可证、国有土地使用权证，未办房产证，土地使用权证仍为陈建新名下。转让价款及付款方式：土地使用权转让价为500000元，房屋转让价为330000元，房地产转让总价款为830000元。签订协议当日付500000元，甲、乙双方待有关部门办理签名手续后付300000元，余款30000元在办理水电过户后一次性付清给甲方。乙方付清购房地款后三天内，甲方将房地产所有权交付给乙方。签订协议后，甲方、第三人必须于15日内协助乙方办理过户手续。协议书中还注明，房屋已租给他人使用，租期至2020年8月30日止，甲方在2020年9月15日前负责清完房屋租户有关设备及中止有关有效租赁合同，如未能按时交付房屋，乙方有权拒付余款30000元。原告郑丽娟、被告陈思远、陈喜娜、第三人陈建新、张考兰分别在上述协议书上签名捺印。上述协议书签订当日，原告郑丽娟通过转账分别支付了转让款500000元、300000元合共800000元至被告陈思远账户，由被告陈思远、陈喜娜出具收条予以确认。后因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告、第三人均确认涉案土地上建有二层楼房，土地已办理国有土地使用权证，地上建筑物未办理房产证。原、被告双方确认涉案土地及地上建筑物现已实际交付原告使用，并将房屋钥匙、国土证件等交付给原告。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果证明，截止至2020年3月20日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院认为，涉案土地的国有建设用地使用权登记于第三人陈建新名下，土地上并建有建筑物（未办理房产证）。第三人陈建新、张考兰已于2018年8月23日将其夫妻共有的涉案土地使用权及地上建筑物转让给被告陈思远、陈喜娜，第三人收取了转让款并交付给被告陈思远使用。现被告陈思远、陈喜娜将上述受让的涉案建设用地使用权及地上建筑物转让给原告郑丽娟，与第三人签订了《房地转让协议书》，该合同是三方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。三方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效。原告诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。因案涉房地产已交付给原告使用，原告关于案涉房地产交付其使用的诉请已实际解决，故本院不作处理。关于协助土地使用权过户的诉请。原告已按照协议约定向两被告支付了转让款800000元，两被告亦出具收条确认收到该转让款，现两被告未在协议约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案土地已办理了国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已加建了二层的楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确土地使用权上的地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请两被告、第三人协助办理案涉土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当与第三人积极完善相关手续后，方可协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。因原告经释明后不变更诉讼请求，故对其上述诉请，予以驳回。第三人张考兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑丽娟与被告陈思远、陈喜娜、第三人陈建新、张考兰于2020年3月31日签订的《房地转让协议书》合法有效。二、驳回原告郑丽娟的其他诉讼请求。案件受理费6050元，由原告郑丽娟负担3025元，被告陈思远、陈喜娜连带负担3025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年六月二日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋