广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13672号原告：谢娇娇，女，1970年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄子彬，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章志，广东捷成律师事务所律师。被告：谷建松，男，1973年4月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。谢娇娇与谷建松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谢娇娇及其委托诉讼代理人黄子彬，谷建松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢娇娇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日解除，被告立即将位于广州市番禺区洛浦街XX村XX路X街X号X楼的房屋交还给原告；2.被告向原告支付自2019年9月1日起至2019年10月19日止的租金及垃圾处理费8141.94元（租金为4800元/月，垃圾处理费为200元/月）；3.被告向原告支付自2019年10月20日起至搬离之日的占有使用费（占有使用费按合同约定为准，以9600元/月计算）；4.被告向原告支付逾期交纳费用的违约金9250元（其中2019年9月1日至2019年10月19日的本金以5000元/月为准，2019年10月20日起的租金以9600元/月为准，每日按当月应付未付款项5%的标准计算，从2019年9月起，分别自每月6日起计至清偿之日止，暂计至2019年10月23日为9250元，当月拖欠款项产生的违约金以当月拖欠款项为限）；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，谢娇娇变更诉讼请求为被告将租赁房屋交还原告，并从2019年9月1日起至房屋交还之日止，每月支付4800元租金及200元垃圾处理费。事实和理由：2019年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于广州市番禺区洛浦街XX村XX路X街X号X楼的房屋租给被告使用，租赁期限为5年，租金为4800元/月，垃圾处理费200元/月，合共每月5000元；被告应于每月5日前向原告支付当月的租金和垃圾处理费共5000元及产生的水电费；如逾期支付，原告有权每日按逾期金额的5%向被告计收违约金，没收被告已经交付的保证金；逾期超过15日，原告有权解除租赁合同，收回租赁房屋；拒绝交回房屋的，被告同意按合同约定租金标准的200%向原告支付房屋占用费。《房屋租赁合同》签订后，原告已按约定将房屋交付给被告使用，履行了合同义务，而被告则从2019年9月份开始拖欠租金和垃圾处理费。2019年10月15日，原告向被告发出催告交纳租金、垃圾费及逾期违约金的《律师函》，次日被告收到了该《律师函》，但被告仍不向原告支付拖欠的款项，被告已经构成违约，原告依法于2019年10月20日解除双方签订的涉案合同。因此，原告向法院提起诉讼，望贵法查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告谷建松辩称，2019年8月27日，我方将我方与原告使用的场地隔成一半，隔墙完成后原告对面积有异议，便去砸隔墙中间的门。本来我方将商铺出租给案外人，但是因为该门砸烂了，所以案外人不愿意接收商铺。原告承诺七天内给我方修好，但是维修了19天都没有修好，租客说不租涉案房屋，原告就要我方搬走并支付19天的房租。2019年8月27日，原告要求我方马上搬走并同意退还押金给我方，我方于2019年8月29日将货物卖掉，自行撤场并要求原告退还我方押金及支付违约金，但是原告要求我方先支付拖欠的房租，故双方就产生了纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区XX村XX街X号X楼。2018年7月11日，何木林（甲方、出租方）与谢娇娇（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将番禺洛浦街民乐路一街42号一、二楼租给乙方使用，租赁期限6年，从2018年8月1日至2024年7月31日止。2019年5月1日，谢娇娇（出租方、甲方）与谷建松（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋的事宜，租赁期为5年，自2019年5月1日起；每月租金4800元、垃圾处理费200元，合计5000元，乙方需于每月五号前付清当月租金和水电费及相关费用，如逾期则每日应向甲方缴纳5‰滞纳金，滞纳金须及时补交，甲方有权在保证金里扣除及追缴违约金，租赁期间每年递增5%；本合同签订时乙方应向甲方支付保证金15000元，该保证金作为乙方按时缴纳租金费用和全面履行本合同义务的保证，保证金用途按本合同相关规定执行；凡租赁房屋在承租期间所产生的一切费用，包括租赁税和其他税费、水电费、治安费、卫生费和其他杂费均由乙方承担和及时交纳，以上所产生责任及费用由乙方承担；租赁期满，乙方应将房屋恢复原状及缴纳水电费、卫生费及相关费用，经甲方审查验收后，甲方扣除合同期所产生的费用无息退还乙方；承租房屋及附属设施的维修责任由乙方自行承担，经甲方书面同意，乙方可在不影响房屋安全性能之基础上，对房屋进行装修、添附；如乙方违反本合同有关约定的，甲方有权解除本合同，同时收回承租房屋，没收乙方已交纳的保证金并要求乙方赔偿甲方因此受到的损失；乙方如逾期支付租金或其他费用，甲方有权按逾期支付金额每日5%计算乙方的违约金，甲方有权在乙方保证金当中扣除前述违约金，且乙方应于甲方扣除违约金15天补齐保证金，甲方有权采取相应措施（停水、停电、封门），如乙方超过15日仍未付清的，甲方有权解除本合同、收回承租房屋；如甲方按照本合同约定收回承租房屋而乙方拒不交还的，乙方同意按照本合同约定的租金标准的200%向甲方支付承租房屋占用费，甲方有权在乙方保证金当中扣除前述房屋占用费；无论本合同因何等原因终止或解除，乙方遗留在房屋内的物品归甲方、自行添置的固定装修饰面无论是否经乙方同意，甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有，等等。2019年10月15日，谢娇娇委托广东捷成律师事务所出具《律师函》，告知谷建松从2019年9月开始拖欠租金和垃圾处理费，截至2019年10月15日，已拖欠9、10月的租金和垃圾处理费共计10000元，其行为违反了合同约定，构成违约；望在收到本函之日3日内一次性足额支付拖欠的租金和垃圾处理费及违约金，否则，将从其收到本函之日起的第4日解除合同，并依据合同约定及法律规定通过诉讼主张合同权利。双方均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证；谷建松已缴纳15000元押金；谷建松自2019年9月后未缴纳租金等相关费用。双方对涉案房屋的使用问题存在争议。谢娇娇主张涉案房屋租给谷建松后，谷建松用作仓库存放布料一直未交还，有产生水电费，但费用不多。谷建松主张其承租涉案房屋用于开设厂房；谢娇娇于2019年8月27日要求其搬走，其于2019年8月28日卖掉货物后准备搬走，涉案场地内仍存放冰箱和布料，但因谢娇娇未退还其押金以及支付违约金，故双方未办理交接手续，如谢娇娇退还其款项即同意搬走，为此谷建松提交双方的微信聊天记录及照片数张，拟证明其于2019年8月30日搬离涉案房屋，谢娇娇同意退还押金、支付违约30000元及谢娇娇损坏涉案房屋大门的事实，其中部分照片显示涉案房屋内仍堆放布料。谢娇娇质证认为谷建松占用其房屋用地，故将大门拆掉，而谷建松将货物卖掉是为了转租房屋；因谷建松拖欠租金故要求其搬走，但涉案房屋至今存放货物未搬走；谢娇娇同意将谷建松交纳的押金抵扣所欠款项。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故谢娇娇与谷建松签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《房屋租赁合同》无效，谷建松应交还涉案房屋，谢娇娇亦应向谷建松返还押金15000元。谷建松承认其承租涉案房屋后未予以腾退，且自2019年9月起未交纳相关租赁费用，故谢娇娇主张谷建松按照《房屋租赁合同》约定每月租金4800元和垃圾处理费200元的标准，支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，符合公平合理原则，本院予以支持，暂计至庭审之日的占有使用费为43226元（5000元/月×8月+5000元/月÷31天×20天）。为免诉累，本院对于谷建松缴纳的押金15000元用作抵扣其拖欠的上述占有使用费处理，经抵扣后谷建松仍应向谢娇娇支付28226元（43226元-15000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、谷建松应于本判决发生法律效力之日起十日内向谢娇娇腾退位于广州市番禺区XX村XX街X号X楼的房屋；二、谷建松应于本判决发生法律效力之日起十日内谢娇娇支付上述第一项判项所述房屋自2019年9月1日至实际返还之日止的占有使用费（暂计至2020年5月20日为28226元，自2020年5月21日起按每月5000元的标准计付，各月占有使用费分别于次月1日前支付）；三、驳回谢娇娇的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费235元，由谷建松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄卓丹人民陪审员  王敏华二〇二〇年六月十日书 记 员  杜嘉华