青海省湟源县人民法院民事判决书（2020）青0123民初541号原告（反诉被告）：湟源诚明房地产开发有限公司，,住所地：青海省湟源县。法定代表人：杨诚明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈有红,男，住青海省湟源县。被告（反诉原告）：白清莲,女，住青海省湟源县。二被告委托诉讼代理人：李丽君，青海佳一律师事务所律师。原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈有红、白清莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司委托诉讼代理人王文隽，被告（反诉原告）陈有红、白清莲及其委托诉讼代理人李丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付购房款45000元，并承担逾期付款期间的利息7196元（自2016年11月14日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算4.75%，自2019年8月20日暂计至2020年3月9日，共1212天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%计)；2.请求判令被告承担自2020年3月10日至欠款实际付清之日的利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息)，以上暂计：52,196元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月8日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于××县第B14号楼4单元第3层432室房屋一套，该商品房建筑面积(暂定)101平方米，每平米2600元，总价262600元。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了100000元购房款，尚欠162600元。就被告所欠购房款其和妻子白清莲与原告签订《个人借款合同》，约定在一年内付清并承担利息，但约定的期限届满后被告仍有45000元房款未付清，经原告多次催促未果。原告认为，被告的行为已经严重违反了双方的约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。本诉被告陈有红、白清莲辩称：1.被告欠购房款的不是45000元，而是37903元；2.被告不应该承担逾期付款的利息也不应当承担自2020年3月10日至借款还清之日止的利息；3.本案诉讼费应该由原告承担。涉案房屋总价款为262600元，在交房时我方已经支付了10万元，在2017年11月9日我方付了房款117600元，同日又支付了7097元，按照总房款相减下来我们就只剩37903元。关于原告主张我方承担利息，根据原告与村民委员会的签订的协议，原告应将合同约定的三证交付给被告后我们的付款期限才到，所以我们不应该承担逾期付款利息。反诉原告陈有红、白清莲向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的个人借款合同；2.请求判令被反诉人支付逾期交房违约金5000元；3.请求判令被反诉人支付房屋位置差价40400元；4.本案反诉费由被反诉人负担。事实与理由：2013年9月29日湟源县申中乡大山根村民委员会和湟源诚明房地产开发有限公司签订了《湟源县申中乡大山根村异地搬迁购房协议书》。该协议书主要内容为甲方大山根村村民委员会保证搬迁村民户数最少为60户，搬迁地点在××县。乙方湟源诚明房地产开发公司出售房产的均价为每平米2400元，此单价包括办理门牌证，房产证，土地证的费用。工程三层封顶时，甲方住户与乙方签订分户搬迁住房预售合同。房屋交付使用时，乙方交付每户的门牌证，房产证，土地证，甲方付清全部房款。同时，该协议书还规定了交房日期即乙方保证在2015年9月30日前交付，但直到2016年7月8日被反诉人才将第三排房屋交付给反诉人。被反诉人逾期交付房屋长达281天，同时改变房屋原定位置。故反诉人主张被反诉人应当承担相应的违约责任，向反诉人支付违约金5000元，同时被反诉人给反诉人支付房屋位置差价40400元。反诉人为了维护自己的合法权益，特依法提起反诉。反诉被告湟源诚明房地产开发有限公司辩称：1.针对反诉原告的第一项诉讼请求，我方提起的是房屋买卖合同纠纷，反诉提起的要求解除借款合同，我方认为反诉原告的第一项诉讼请求不应该提起反诉；2.针对反诉方的第二项诉讼请求、第三项诉讼请求，反诉方无事实和法律依据，违约金双方并未约定，至于差价款我们在合同中对位置的约定很明确，我方不存在违约。原告的第四项诉讼请求我方不应该承担。本院对原、被告提交证据认定如下：针对本诉部分，本诉原告向法庭提交证据：1.商品房买卖合同，证明原、被告于2016年7月8日签订合同，合同对被告购买原告商品房进行了约定，其中对单价、总价、付款方式进行了约定；2.欠条，证明截止到2016年11月13日被告仍有162600元的购房款还未支付；3.个人借款合同，证明二被告就上述162600元购房款（欠款）承诺在2017年11月12日还清并承担相应的利息。本诉被告陈有红、白清莲对原告的三份证据证明方向有异议，认为根据村委会与原告签订的合同，村民的房子应该是第二排而不是第三排。对于欠款的数额没有异议。借款合同是要式合同，借款没有实际交付，所以原、被告之间签订的借款合同尚未成立。本院认为，本诉原告提交的证据商品房买卖合同系双方当事人自愿签订，且对该合同均已经基本履行，故对该合同的三性予以确认。原告证据欠条被告没有异议，且能够证明被告尚欠房款的事实，故对该证据予以确认。原告提交证据借款合同但借款事实并未发生，且与本案中房屋买卖合同没有直接关联性，故不予采信。本诉被告针对本诉部分提交证据：1.收据2张，用以证明被告签完合同后尚欠房款37903元，对于其中的7097元款项我方认为借款合同尚未成立，所以我们支付的该款项应该算作房款，而不是利息。2.异地拆迁搬迁协议，用以证明村委会与原告签订的协议约定的交房条件尚未成就，原告交三证我们才付清房款，因此我方才没有将剩余房款支付给原告，我方并未存在逾期付款的行为。本诉原告对被告证据中117600元的收据予以认可，对7097元不予认可，对异地搬迁协议真实性认可，但对证明方向不予认可。本院认为，被告提交的收据能够证明已交房款117600元的事实，故对该票据予以确认。对被告不认可的收据经法庭核实该收据与117600元的收据同一天出具，且记录内容较为完整与被告陈述相一致，并且盖有原告公司的公章，因此对该证据的三性本院予以确认。异地搬迁协议真实性双方均予以认可，原、被告之间重新签订房屋买卖合同后对付款时间重新约定，被告用该证据证明付款时间未到的事实达不到证明效力，故对该证据该证明方向不予确认。针对反诉部分，反诉原告向法院提交证据：1.异地搬迁购房协议书，用以证明村委会与反诉被告签订协议，该协议明确约定了村民付清房款的时间，同时该协议约定了交房的时间为2015年9月30日而实际交付房屋为2016年7月，逾期天数为281天，同时约定了违约责任。现反诉被告明显违约，应承担违约责任即向我方支付5000元。同时，该协议确定了反诉原告购买房屋的位置，但被反诉人交付的位置与协议位置不一致；2.商品房买卖合同，用以证明被告交付的房屋与异地搬迁协议约定的位置不一致；3.个人借款合同、收据，用以证明我方起诉的第一项诉讼请求与本案有关，同时我方支付的7097元应算作是房款而非借款利息；4.证明1份，用以证明第二排房屋每平价格为3000元，但是被反诉人交付的房屋确是第三排，第三排价格为2600元，所以我方依据该证据确定了我方起诉的房屋差价款。5.证人证言，用以证明购买房屋时与村委会协商的相关情况。反诉被告对反诉原告提交的证据质证意见为：1.异地搬迁协议书的真实性无异议，但对协议的关联性有异议，该协议不应该适用于本案，该协议的主体是村委会与我公司，在本案中本、反诉的主体与该协议不一致，反诉原告不应该拿该协议适用到本案中。同时该协议签订的日期为2013年，当时该协议只是个框架式的草案式协议，同时该协议还约定了具体权利义务以各购房人与我公司签订的合同为准，该协议还约定了搬迁户数最少为60户，后来搬迁户是确实超过了60户，所以房屋位置不能满足约定，公司采取的抓阄的方式安排房屋；2.对商品房合同的真实性无异议，该协议是双方当事人的真实意思表示，合同中明确约定了商品房的位置，之前反诉被告与反诉原告就购买房屋没有进行过其他约定，因此该合同是真实有效的，应该尊重和维护；3.借款合同只是对购买房屋欠付款项的一种再次确认，该借款合同也体现了双方当事人的真实意思表示，该合同也对金额及承担的利息进行了约定，因此也应该得到尊重，对于收据我方需要核实后予以确认，另即使该7000余元的收据为真实，该款项也是用来冲抵利息而非购房款；4.对证据证明的真实性有异议，对证明方向也不予认可。该份证据与本案无关，若真实存在也只能证实个别现象，该证据的形式也不符合证明出具的要求；5.证人证言中针对保证金1万元，我公司没有看到相应的证据予以证实，其次针对我公司将房屋转卖给第三人二证人也是听说的，另外证人陈述的我公司将房屋高价卖给了他人，但证人也只是听说的。二位证人恰恰证实了住第二排房屋的资格是采取抓阄的方式决定的。本院认为，反诉原告提交的证据异地搬迁协议中与村委会协商达成的协议内容，在原、被告之间签订房屋买卖合同后已经形成了新的合同，因此对该证据中反诉原告的证明方向不予确认。证据商品房买卖合同真实性予以确认，该合同中也能反映出合同签订时双方确定的房屋位置，对该证据予以确认。证据借款合同因没有实际履行且与本案买卖合同无关联性，不予确认。证据证明系他人出具的买房情况，仅该份证据无法证明反诉原告主张的房屋差价，故对该证据不予确认。证据证人证言与异地搬迁协议的内容基本一致，陈述了村委会签订协议时的具体情况，缴纳的1万元保证金已经转换为房款，且双方重新签订了买卖合同约定了交房时间，故证人证言不能直接作为本案中反诉原告主张违约金的证据，故不予确认。反诉被告针对反诉部分向法院提交证据：1.发改委文件，用以证明城关镇棚户区改造建设单位为我公司；2.异地搬迁协议书，用以证明我公司与村委会明确约定了搬迁的地点、搬迁户数（最少为60户），该协议没有明确约定所有的60户都要安置在第二排，超出的户数也要安置到第二排，另外协议也只是对房屋的均价进行约定；该协议签订的时间为2013年10月29日；3.商品房买卖合同，用以证明该合同明确约定了房屋位置，合同中还明确约定了房屋价款支付的方式，该合同对购房进行了细化，同时对村委会与我公司签订的协议进行了变更，因此应该以实际签订的商品房合同来确定双方当事人权利义务；4.B区14号楼的售房表，用以证明我公司由于报名搬迁的数量过多，为了公平起见我公司采取了抓阄方式进行房屋安置，被告对抓阄房屋进行了确定并且被告也已经履行了该商品房合同的大部分义务；5.行政裁定书，证明我公司之所以未按期交付房屋的原因不在于我公司，而是由于个别村民不配合拆迁进而演化成强制拆迁，另外因为拆迁我方对交付房屋时间无法确定。反诉原告对反诉被告证据质证意见为：1.对证据发改委文件的真实性有异议，该文件为复印件并未加盖相关公章，对建设单位为原告公司无异议；2.对异地搬迁协议该协议确实约定了搬迁户数最少为60户，但原告公司只是保证了24户安排到第二排进行居住，并未保证60户，另外我们对位置有异议；3.商品房买卖合同我方在签订合同后是有异议的，所以我们才提起了反诉。另外对于房屋付款时间并未严格按照该合同约定，实际我们付款时房屋已经可以交付使用了。另外该合同规避了原告公司应承担的义务；4.对售房表，因为当时抓阄的时候房屋只盖了2排且抓阄的时候房屋已经延期交房200多天了，在这期间村民一直在外居住，为了不扩大损失村民才同意采取抓阄；5.对行政裁定书该证据与本案无关，不能成为原告公司逾期交付房屋的理由。本院认为，发改委文件能够证实反诉被告系该小区棚户区改造项目的建设单位的事实，对该证据予以确认。证据异地搬迁协议已经有新的合同代替，对该证据反诉原被告的证明方向不予确认。商品房买卖合同、售房表能够证明原、被告签订房屋买卖合同的房屋位置经过双方确认，故对该证据予以确认。行政裁定书与本案无直接关联性，故不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月，原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司与湟源县申中乡大山根村民委员会经过协商签订了异地搬迁购房协议。被告（反诉原告）系该次异地搬迁中的村民之一，2016年7月8日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发建设的位于××县B14号楼4单元3层432室的的位××县房屋，房屋单价每平方米2600元，房屋总价为262600元；付款方式为预订房号支付40%，主体封顶支付60%；产权登记约定为房款交清后，出卖人负责办理产权证，办理的税费及工本费均按国家有关规定各自负担。合同签订后，被告向原告支付房款100000元，原告（反诉被告）湟源诚明房地产开发有限公司将合同约定房屋已经交付被告（反诉原告）陈有红、白清莲居住使用。被告（反诉原告）于2017年11月9日又向原告（反诉被告）支付房款117600元、7097元。现原告湟源诚明房地产开发有限公司要求被告陈有红、白清莲支付剩余房款，被告认为双方约定的付款时间未到，并且原告未向被告按照约定安排房屋双方产生纠纷诉至法院。本院认为，本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》主张本诉被告支付剩余的房款45000元。本诉被告陈有红、白清莲认为与村委签订异地搬迁协议中约定的付清房款的时间为办理房产证、土地证后付清因此尚未到付款的时间，并且提交了证据异地搬迁协议书。异地搬迁协议书的签订主体为湟源县申中乡大山根村民委员会与原告湟源诚明房地产开发有限公司，双方约定了该村村民搬迁购房在本诉原告开发的小区，并约定了相关的购房事宜，该协议签订后本诉被告作为村民之一选择购买本诉原告房屋，原、被告在2016年7月8日之前与村委会所签的协议内容基础上重新签订了《商品房买卖合同》，双方对于购房的权利义务重新约定，该合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，《商品房买卖合同》合法有效，应予维护。根据该合同的约定本诉被告应当在主体封顶时支付完全部房款，房款交清后本诉原告负责办理产权证，因此原告现在根据合同主张被告支付剩余房款与法有据。原告主张支付房款的数额为45000元，结合本诉被告提交的证据其已经向原告支付了224697元。本诉原告认为交付的7097元系支付的利息，本诉原告提交的借款合同双方当事人均认可并未实际履行，因此不存在支付利息的事实依据，因此该笔款项应当计算在交付的房款中，被告实际欠付的房款应当确认为37903元。本诉原告主张由本诉被告承担相应的利息，双方签订的合同中并未约定违约责任具体事宜，并且原告所出具的借款合同也并未实际履行，因此本诉原告主张本诉被告支付利息不予支持。反诉原告陈有红、白清莲主张解除个人借款合同的反诉请求与本案买卖合同并非同一法律关系，并且该借款合同也并未实际履行，故对该诉讼请求本院不予处理。反诉原告主张反诉被告湟源诚明房地产开发有限公司违约应承担已经交付了10000元保证金50%的违约金5000元，并向法庭提交证据异地搬迁协议，庭审中证人认可交付了10000元保证金，经法庭调查该10000元已经作为房款抵扣，对于反诉原告主张支付5000元违约金的请求因事实变更，故不予支持。反诉原告主张反诉被告承担支付房屋差价款40400元，其认为与村委会约定安排的房屋位置与实际交付的位置不符，根据双方签订的买卖合同及售房表，房屋位置的安排系双方当事人通过抓阄安排，并且在合同中约定确认了房屋的位置，应当视为双方当事人真实意思表示并同意接受该房屋，并且反诉原告仅通过他人购房予以证明产生的房屋差价证据并不充分，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同双方均已经按照合同约定履行，原告湟源诚明房地产开发有限公司向被告陈有红、白清莲交付了房屋，二被告应当按照约定向原告支付房款，因此对原告主张被告支付房款37903元予以支持。反诉原告的各项诉讼请求因缺乏事实及证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、本诉被告陈有红、白清莲于本判决生效后十五日内向本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司支付房款37903元；二、驳回本诉原告湟源诚明房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈有红、白清莲第二、第三项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费552元，由原告湟源诚明房地产开发有限公司负担152元，被告陈有红、白清莲负担400元。反诉案件受理费467元，由反诉原告陈有红、白清莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 来雯艳二〇二〇年六月十日书记员 毛润森附：引用法律条文原文本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。