海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0105民初730号 原告：莫春燕，女，1981年8月11日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，身份证号码：XXX。 委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐辉雪，海南新概念律师事务所实习律师。 被告：吴俊梅，女，1967年9月30日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，身份证号码：XXX。 被告：符平，女，1975年12月18日出生，汉族，住海南省海口市琼山区，身份证号码：XXX。 第三人：郑红，女，1975年11月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：XXX。 第三人：王培清，男，1981年8月25日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，身份证号码：XXX。 第三人：王树国，男，1971年10月10日出生，汉族，住海口市秀英区，身份证号码：XXX。 原告莫春燕与被告吴俊梅、符平合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依职权追加郑红、王培清、王树国作为第三人参加诉讼。原告莫春燕及其委托诉讼代理人易凯，被告吴俊梅、符平、第三人郑红、王培清到庭参加诉讼，被告王树国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫春燕向本院提出诉讼请求：一、确认原告莫春燕与被告吴俊梅签订的《幼儿园转让合同书》无效；二、判令两被告共同向原告莫春燕返还转让款12万元及利息（利息计算方式：按年利率6%自2018年9月19日计算至清偿日止）；三、判令两被告共同向原告赔偿经济损失19807元及利息（利息计算方式：按年利率6%自2018年9月19日计算至尝清日止）；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年8月30日，被告吴俊梅、符平与郑红签订《东山镇XX幼儿园房屋租赁协议书》，约定郑红将位于海口市秀英区东山镇琼东街12号的房屋出租给吴俊梅、符平作幼儿园使用，租赁期自2015年8月30日至2021年8月30日；其中第五条约定双方不得将房屋转租。2017年2月29日，被告吴俊梅、符平与王树国、王培清签订《房屋租赁协议书》，约定王树国、王培清将自由的位于海口市秀英区东山镇琼东街的房屋（包含本大楼从天井后方所有空间）出租给吴俊梅、符平作幼儿园使用，租赁期自2017年2月29日至2021年2月29日；其中第二条第4款、第四条第3款均约定房屋不得转租，否则视为违约。2018年9月18日，被告吴俊梅与原告莫春燕签订《幼儿园转让合同书》，约定被告吴俊梅将XX幼儿园50的经营权转让给原告，转让金为12万元，原告一次性付清；并在第四条约定房租权的变更。但之后，王培清单方面收回房屋，并不认可原告是承租人，也不认可吴俊梅将房屋转租，导致幼儿园无法正常经营。 为此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条等相关规定，因本案租赁房屋已约定不得转租，因此《幼儿园转让合同书》无效。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决所请。 被告吴俊梅答辩称，被告吴俊梅与原告在2018年签订合同把幼儿园转给原告，已经经过了两年多，现在原告要求其赔偿没有道理。 被告符平答辩称，被告符平是第三方，跟她们两个没有关系，被告符平十多年一直享有幼儿园50%的经营权一直都没有变化，原告多少钱跟被告符平无关，被告符平没有收到这笔钱，原告请求的赔偿与被告符平无关。 第三人郑红答辩称，她们幼儿园的纠纷跟第三人郑红没有关系，第三人郑红是另外一个房东的，跟她们没有纠纷，她们的转让跟第三人郑红无关，第三人郑红不知道她们转让的事。 第三人王培清答辩称，第三人王培清是房东，第三人王培清签的合同是跟被告吴俊梅、符平签的，第三人王培清想收回房子，被告吴俊梅同意了，第三人王培清就把房子收回来了。 第三人王树国未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一《东山镇XX幼儿园房屋租赁协议书》、证据二《房屋租赁协议书》、证据三《XX幼儿园合作合同书》、证据四《幼儿园转让合同书》、证据五录音及文字内容、证据六现场照片、证据七委托书、证据八装修费清单的真实性、合法性、关联性，经被告吴俊梅质证，对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据五、六、七、八的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，经被告符平质证，对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据四未发表质证意见，对证据五、六、七、八的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。经第三人郑红质证，对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据三、四、五、六、七、八的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。经第三人王培清质证，对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据三、四、五、六、七、八的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。经核对证据原件，对原告提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对原告提交的证据五录音及文字内容欲证明王培清从未与原告达成退房协议，而是一直发生冲突甚至闹到派出所；王培清不认可原告是承租人身份，不认可转租协议。即使之后王培清认可，但不影响当时已经否认的法律效力。对原告提交的证据六现场照片欲证明王培清已经砌墙收回了房屋，以实际行动否认了原告转租房屋的效力和权限。由于被告吴俊梅、符平、第三人郑红、王培清对证据五、六的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，且该证据不足证明王培清否认了原告转租房屋的效力和权限。故对证据五、六的证明内容，本院不予采信。对原告提交的证据七委托书，经核对证据原件，对原告提交的证据七的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对原告提交的证据八装修费清单的真实性、合法性、关联性，由于被告吴俊梅、符平、第三人郑红、王培清对证据八的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，且该装修费清单系原告单方制作，故对证据八的真实性、合法性、关联性及证明内容，本院不予采信。 根据当事人陈述和经庭审查明确认的证据，本院认定事实如下：出租方（甲方）郑红与承租方（乙方）吴俊梅、符平签订《东山镇XX幼儿园房屋租赁协议书》约定：甲方将自有的坐落在海南省海口市秀英区东山镇琼东街12号的房屋（除房东住的西北角一间房子之外，其它房屋和所有空间）出租给乙方作幼儿园使用。合同第二条约定1、租赁期限自2015年8月30日起至2021年8月30日（共6年），合同第五条第4项约定甲乙双方不得将房屋转租。出租方（甲方）王树国、王培清与承租方（乙方）吴俊梅、符平签订《房屋租赁协议书》约定：甲方将自有的坐落在海南省海口市秀英区东山镇琼东街的房屋（包含本大楼从天井后方所有空间）出租给乙方作幼儿园使用。合同第二条约定1、租赁期限自2017年2月29日起至2021年2月29日（共4年）；4、甲方双方暑假、寒假不得将房屋转租。合同第三条约定自2017年2月29日起至2021年2月29日房租为每年13088元。合同第四条约定付款方式，1、本合同签订后付甲方2017年2月29日起至2020年2月29日三年房租39264年，2、2020年乙方付完甲方第四年房租13088元。3、在乙方租赁时限里，如果甲方终止租屋合同或转租他人。否则视甲方违约应赔偿乙方双倍损失。合同第六条约定，2、乙方需要转租与第三方互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。转让方（甲方）吴俊梅与受让方（乙方）莫春燕签订《幼儿园转让合同书》约定：第一条转让标的，海南省海口市秀英区东山镇XX号XX幼儿园之前由符平和吴俊梅各占50%的经营权进行经营。现在吴俊梅本人将海南省海口市秀英区东山镇XX号XX幼儿园50%的经营权转让给乙方（莫春燕）进行经营。后期幼儿园由符平和莫春燕进行经营和管理。跟吴俊梅无任何关系。第二条转让金及支付方式，甲方吴俊梅将XX幼儿园作价12万元转让给乙方，乙方一次性付清给甲方吴俊梅。除此之外，甲方吴俊梅不得再向乙方索取任何费用。第三条：幼儿园的归属，甲方吴俊梅将本人50%幼儿园的经营权转让给乙方后，幼儿园50%的经营、管理、费用由乙方负责，幼儿园的一切工作跟甲方吴俊梅无任何关系，甲方吴俊梅不能以任何理由或任何条件解除合同，不能干扰乙方和甲方符平50%管理权经营管理XX幼儿园的工作。第四条：房租权的变更，房东王树和两兄弟的一楼与甲方签订了租房合同，租房期到2020年某月某日到期，未转让前甲方已缴纳到2019年某月某日的房租费。现甲方将XX幼儿园转让给乙方，乙方一次性付清12万元给甲方包含甲方之前缴纳到2019年某月某日的房租费在内。甲方不得在向乙方索取房租费用。2018年9与10日，符平与莫春燕签订《XX幼儿园合作合同书》约定：合作开办XX幼儿园，幼儿园名称：海南省海口市秀英区东山镇XX号XX幼儿园。2019年9月6日，符平出具委托书，内容为：委托人符平，被委托人莫春燕，由于本人工作繁忙，不能亲自办理甲方坐落在海南省海口市秀英区东山镇琼东街王培清房东违约的相关手续，特委托海南省海口市秀英区东山XX幼儿园合伙人莫春燕作为我的合法代理人，全权代表东山XX幼儿园办理相关事项，过程中所签署的有关文件，我均予以认可。东山镇XX幼儿园符平和合伙人莫春燕并承担相应的法律责任。庭审中，莫春燕和吴俊梅均表示《幼儿园转让合同书》是2018年8月23日签订的。王培清表示原告一接手经营幼儿园时其已知道，当时对莫春燕和吴俊梅签订的幼儿园转让合同书签的时候没有异议，其失业后跟莫春燕和符平商量想收来房子经营水吧，出租房子面积小，收回来也不影响经营，莫春燕和符平也是同意的。王培清称其在2019年9月份收回房子。第三人郑红表示对莫春燕与符平继续经营幼儿园没有异议，其没有收回房子。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，作为租赁合同的出租方在条件成就时才享有请求解除合同或者认定转租合同无效的权利，而原告莫春燕作为《幼儿园转让合同书》约定海南省海口市秀英区东山镇XX号XX幼儿园50%的经营权转让的受让方，并不是租赁合同中的出租方，亦不享有上述规定请求解除合同或者认定转租合同无效的权利。虽然《东山镇XX幼儿园房屋租赁协议书》约定甲乙双方不得将房屋转租。《房屋租赁协议书》约定甲方双方暑假、寒假不得将房屋转租；在乙方租赁时限里，如果甲方终止租屋合同或转租他人。否则视甲方违约应赔偿乙方双倍损失；乙方需要转租与第三方互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。但郑红、王培清、王树国作为租赁合同中的出租方并未主张请求解除合同或者认定转租合同无效。原告诉称王培清收回房屋的行为是否认其作为承租人的身份和转租房屋行为的效力，但王培清称其收回房屋是经过原告与符平同意的，且收回的出租房屋面积小不影响经营，因此，王培清收回房屋的行为也并不当然导致《幼儿园转让合同书》无效。综上，原告莫春燕作为受让方（乙方）与被告吴俊梅作为转让方（甲方）签订《幼儿园转让合同书》是当事人的真实意思表示，其内容并不存在合同法第五十二条规定的情形，亦未违反法律的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。故对原告主张要求确认原告莫春燕与被告吴俊梅签订的《幼儿园转让合同书》无效及要求两被告共同返还转让款、赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告莫春燕的诉讼请求。 案件受理费3096元，由原告莫春燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  沈铭栋 人民陪审员  吕保国 人民陪审员  吴清群 二〇二〇年六月十三日 法官 助理  林剑虹 书 记 员  施嘉伟 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。