广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终721号 上诉人（原审被告）：唐丽群，女，1981年8月28日出生，瑶族，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：贺州市东升商业广场股份有限公司。住所地：贺州市八步区铜锣湾商业广场第三楼夹层。 法定代表人：何余刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 原审被告：莫楠雪，女，1983年1月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 原审第三人：毕芳，女，1983年7月25日出生，瑶族，住广西资源县。 上诉人唐丽群因与被上诉人贺州市东升商业广场股份有限公司（以下简称东升公司）以及原审被告莫楠雪、原审第三人毕芳房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐丽群上诉请求：1、请求二审法院撤销(2019)桂1102民初2649号民事判决第二项判决。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决否定上诉人唐丽群与一审被告莫楠雪签订的《租赁合同》已于2019年1月30日解除的判决理由有误。1、2018年11月30日，上诉人唐丽群与一审被告莫楠雪签订《租赁合同》，将贺州市八步区建安街东路灵峰花园规划二区133-137号五楼场地承租给莫楠雪。由于租赁房屋不符合商业性质用途的原因,无法办理相关经营证照，因此莫楠雪一直无法实现对涉案场地投入经营，更没有实际占有使用。双方租赁合同的权利义务没有实际履行，为此莫楠雪向上诉人唐丽群提出解除合同请求是具有合法理由及客观事实的，应予以认定。2、由于上述原因，2019年1月1日莫楠雪将租赁合同五楼场地中的120㎡经与上诉人唐丽群协商后分租给第三人毕芳装修经营“考吧”，该场地已实际投入经营并支付租金给被上诉人公司。3、鉴于分租后莫楠雪仍然无法对余下未使用部分场地经营使用,因此向上诉人唐丽群提出退租并于2019年1月30日签订解除协议,终止租赁关系。自上诉人与一审被告莫楠雪签订合同至上诉人收回场地，该期间在装修免收租金期内。因此，一审被告莫楠雪与上诉人唐丽群客观上已经解除了《租赁合同》，被上诉人公司已于2019年1月30日收回了涉案场地。二、一审判决认定被上诉人东升公司在本案提出诉讼后于2019年12月才实际接管涉案铺面并据此为由否认上诉人唐丽群与莫楠雪解除合同的行为，属于认定事实及法律关系错误。1、因上诉人唐丽群在2019年1月无法履行调解协议足额给付租金，其与被上诉人公司签订的租赁合同已于2018年12月5日自动解除，被上诉人公司已实际接收上诉人唐丽群名下转租的包括涉案场地在内的数十间铺面，而一审判决却将被上诉人公司接收涉案场地的时间认定为2019年12月，与事实不符并且忽视了被上诉人公司怠于行使权利所应承担的法律后果。2、解除合同是被上诉人东升公司发出的，对于解除合同后商铺接管和原租赁合同履行事宜，被上诉人东升公司实际已承受了唐丽群名下权利义务，其与数十间铺面的次承租人对原合同履行重新确认，足以证实被上诉人东升公司客观上已行使接管权利，其实际接管时间应为2019年1月，而非一审判决错误认定的2019年12月。3、上诉人唐丽群由于被上诉人东升公司2019年1月申请法院强制执行已完全失去对承租商铺的支配、收益和管理权，权利义务已实际转移给被上诉人公司，因此一审判决认定上诉人唐丽群仍享有或占用承租铺面权利义务，从而判决其给付租金，合同权利义务审查不清，并且包括涉案场地在内等数十间铺面已由被上诉人公司实际接管，但其所称唯有本案房屋没有接管，不符合正常的行为逻辑，一判决院没有慎重考量本案中被上诉人公司怠于行使接管铺面权利及防止自身损失扩大的义务，显失公平公正。4、一审判决认定唯有本案场地才在2019年12月由被上诉人实际接管严重背离本案事实，本案不存在被上诉人东升公司无法统一接管铺面的事由，更不存在因被他人占用无法接管的事实，由此可见，一审判决否认上诉人唐丽群与莫楠雪解除合同、莫楠雪没有实际承租的事实和认定被上诉人东升公司在解除合同后于2019年12月才实际接收房屋，有悖于本案客观事实。5、同一位置的二楼铺面也属于上诉人唐丽群承租，事实上被上诉人东升公司在解除与上诉人租赁合同后立即接管了该场地并出租给案外人承租经营。一审判决将解除合同后被上诉人公司未及时出租涉案场地的损失转嫁给上诉人唐丽群，于法无据。三、一审判决上诉人向被上诉人公司支付欠付的租金没有事实和法律依据。1、上诉人唐丽群代为收取第三人承租铺面的租金，未能及时支付给被上诉人东升公司的原因是被上诉人东升公司申请法院强制执行,导致上诉人银行账户被查封冻结，并非上诉人恶意占有。2、上诉人由于未能及时履行调解协议，被上诉人东升公司已于2019年1月15日申请法院执行，租赁合同于2018年12月5日自动解除，双方基于租赁合同产生的租赁法律关系也已归于消灭。据此，被上诉人东升公司已通过申请执行实际接管了涉案房屋，上诉人唐丽群完全丧失了全部原承租铺面的权利义务，上诉人无需承担向被上诉人公司支付租金的义务。综上所述，一审法院判决上诉人唐丽群向被上诉人东升公司支付2019年3月至2019年11月欠付的租金没有事实和法律依据，判决有失公平公正，因此请求二审法院依法查明本案事实，支持上诉人的上诉请求。 东升公司辩称，一、唐丽群与莫楠雪的合同没有于2019年1月30日解除，一审对此的认定是正确的。二、被上诉人接管涉案物业的时间是2019年12月，在之前的租金都是交给了唐丽群，被上诉人认为正式接管的标志应当是收取租金收取物业的收益才叫做正式接管。三、虽然被上诉人没有上诉但是被上诉人还是认为一审扣了两个月的免租租期是不对的，因为被上诉人与唐丽群所签订的租赁合同，没有免租期的约定的。 莫楠雪、毕芳未参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 东升公司向一审法院起诉请求：1.解除两被告于2018年11月30日签订的《租赁合同》；2.被告莫楠雪将租赁房屋返还原告；3.两被告补交欠付的2019年1月-11月的租金49500元；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月17日，原告与被告唐丽群签订《铺面租赁合同》，将133-143号回建地对应楼层租赁给唐丽群，租赁期限20年，从2016年4月18日起2036年4月17日止，一楼80元/㎡每月，二、三楼30元/㎡每月，四、五楼15元/㎡每月，租金标准一楼铺面每二年递增10%,2—5楼每五年递增10%。 2018年6月29日，原告法定代表人何余刚出具委托书，授权委托被告唐丽群作为其合法协议代理人，全权对贺州市八步区灵峰花园规划二区133-143号一至五层楼房商铺租赁事宜及相关门面转租转让事宜协议签署、合同签署及租户经营办证所需相关文件资料签署，对委托人办理上述事项过程中所签署的有关文件，何余刚本人均予以认可，并承担法律效力。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。 2018年8月11日，原告以被告唐丽群拖欠租金为由诉至该院并申请诉讼保全，查封并提存部分次承租人租金。2018年11月21日，经调解该院作出（2018）桂1102民初2002号民事调解书，被告唐丽群应向原告支付自租赁合同开始至2018年12月31日的租金及水电费共计3440580元，和解之日至次日支付1000000元，调解之日起15日内付清2440580元，如唐丽群未按约定时间支付应付款项，双方签订的租赁合同自动解除，租赁房屋返还原告。 2018年11月30日，被告唐丽群与被告莫楠雪签订《租赁合同》，将贺州市八步区建安路东路灵峰花园规划二区133-137号五楼建筑使用面积为300㎡的场地承租给莫楠雪，租赁期限12年，从2018年11月30日起至2030年11月30日止，每月租金4500元，租金每四年递增10%。装修免租期90天，自2019年3月7日起计算租金。 2019年1月1日，被告唐丽群与第三人毕芳签订《铺面租赁合同》，将贺州市八步区建安街灵峰花园二区灵峰大厦1号楼五楼（5-3）、（5-4）号铺面（莫楠雪租赁场地的一部分），总面积为120㎡的场地出租给第三人，租赁期限5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金3000元，租金每两年递增500元。2019年1月1日至2019年1月31日为装修期间，装修期间免收租金；自2019年2月1日起计收当月租金，乙方应按先付后使用原则按时支付租金。合同签订后，第三人向唐丽群支付押金10000元，并于2019年4月-9月向被告莫楠雪支付3-9月租金共计21000元，2019年10月向被告唐丽群支付10月租金1520元。期间，莫楠雪于2019年4月27日通过其尾号为“9089”的银行卡向原告指定的何*宝账户支付租金9000元，又分别多次向被告唐丽群支付租金。 2019年1月15日，因被告唐丽群未按调解书约定足额支付租金及水电费，双方租赁合同已于2018年12月5日自动解除，原告依调解书向本法院申请强制执行，并要求返还租赁房屋。 一审法院认为，唐丽群通过与东升公司签订《铺面租赁合同》，取得案涉铺面的租赁权。2018年11月30日唐丽群与莫楠雪签订《租赁合同》，将案涉300㎡的场地租给莫楠雪。该合同签订时，唐丽群与东升公司的《铺面租赁合同》尚未解除，唐丽群仍具有租赁权，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，当属合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。莫楠雪2019年4月27日向原告指定的何*宝账户支付租金9000元，又分别多次向唐丽群支付租金，故被告莫楠雪、唐丽群辩称双方签订的《租赁合同》已经于2019年2月1日解除，该院不予采信。根据唐丽群与东升公司签订的《铺面租赁合同》，案涉场地为五楼，每月租金15元每㎡，300㎡的场地唐丽群每月需向东升公司支付租金4500元。唐丽群与莫楠雪签订的《租赁合同》约定免租期为90天，应自2019年3月7日起计付租金，故唐丽群也应从2019年3月7日起向东升公司支付租金。至原告主张的2019年11月，唐丽群一直未向东升公司移交涉案铺面，期间，唐丽群共需要支付租金40500元，莫楠雪已经于2019年4月27日向原告指定的“何*宝”的账户支付了9000元的租金，视为莫楠雪代唐丽群支付了9000元租金，扣除该9000元，唐丽群尚欠东升公司租金31500元。唐丽群应向东升公司支付该31500元。同时，除莫楠雪2019年4月27日代交过租金外，唐丽群及莫楠雪一直未再向东升公司支付过租金，以其实际行动明确表示不履行支付租金的义务，原告向法院提起本案诉讼后于2019年12月实际接管案涉铺面剩余180㎡的场地，现原告主张解除两被告签订的《租赁合同》，予以支持。因与原告有租赁关系的是被告唐丽群，原告主张莫楠雪一并向其支付租金，不予支持。 关于被告唐丽群与第三人签订的《铺面租赁合同》。首先，签订合同时，被告唐丽群持有加盖有原告公章及原告法定代表人签名的委托书，第三人有理由相信唐丽群具有代理权限；其次，签订合同时，原告尚未向法院申请强制执行，第三人非案件当事人无法提前预见唐丽群的违约行为，无法知晓唐丽群与原告的租赁合同自动解除，第三人主观上应属善意。由此，被告唐丽群的行为构成表见代理，其与第三人签订的租赁合同应具有法律效力，原告作为被代理人应继续履行该份《铺面租赁合同》。第三人也一直向莫楠雪支付租金，没有违约行为，故对于第三人承租的案涉铺面中的120㎡，原告目前不应要求返还，如果之后第三人有违约行为，原告可以另行主张权利，对于剩余180㎡，原告已实际接管，无须再返还，故原告诉请被告返还租赁房屋，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除被告唐丽群、莫楠雪于2018年11月30日签订的《租赁合同》；二、被告唐丽群向原告东升公司支付2019年3月至2019年11月欠付的租金31500元；三、驳回原告东升公司其他的诉讼请求。一审案件受理费1038元（原告已预交100元），由原告东升公司负担100元，被告唐丽群负担938元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 经审理查明，一审除认定上诉人唐丽群与原审被告莫楠雪2018年11月30日签订的《铺面租赁合同》没有解除，以及莫楠雪至2019年12月前仍占用涉案180㎡租赁房屋的事实错误外，其余认定事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，上诉人唐丽群与原审被告莫楠雪于2019年1月30日签订了《解除合同协议书》，协议约定“因甲方（唐丽群）转租房屋不符合商用性质及用途，乙方（莫楠雪）无法办理营业执照经营原因要求退租。1、双方同意于2019年2月1日起解除合同，终止租赁关系，……。2、甲方同意乙方将原承租五楼5-3、5-4号2间分租给第三人毕芳承租，……，由甲方与第三人另行签订租赁合同，租金收益与乙方无关。3、乙方同意为甲方代为收取第三人承租租金，并交付甲方。”原审被告莫楠雪依该协议约定代上诉人唐丽群向第三人毕芳收取2019年3月-9月租金21000元，已支付给被上诉人9000元。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。2016年4月17日上诉人唐丽群与被上诉人东升公司签订了《铺面租赁合同》，双方之间形成了租赁合同的民事法律关系。在合同履行过程中，因上诉人唐丽群拖欠被上诉人东升公司租金发生纠纷，经法院调解双方达成调解协议，2018年11月21日法院作出的（2018）桂1102民初2002号民事调解书确定：唐丽群应向东升公司支付自租赁合同开始至2018年12月31日的租金及水电费共计3440580元，和解之日至次日支付1000000元，调解之日起15日内付清2440580元，如唐丽群未按约定时间支付应付款项，双方签订的租赁合同自动解除，租赁房屋返还东升公司。因上诉人唐丽群未按生效调解书足额履行支付租金及水电费的义务，双方租赁合同关系按调解书规定已于2018年12月5日正式解除。本案争议焦点是:上诉人唐丽群应否向被上诉人东升公司支付2019年1月至9月双方《铺面租赁合同》其中的五楼300㎡场地的租金。从查明的事实综合分析判断，上诉人唐丽群于2018年11月30日与原审被告莫楠雪签订《租赁合同》，将前述从被上诉人东升公司手中租赁而来的五楼300㎡的毛坯场地租赁给莫楠雪，但莫楠雪因无法办理相关证照等原因并未实际装修使用该300㎡场地，经唐丽群与莫楠雪协商一致后，2019年1月1日上诉人唐丽群与第三人毕芳签订《铺面租赁合同》，将该300㎡场地其中的120㎡（2间）租赁给第三人毕芳经营考吧作教学和办公使用。第三人毕芳已实际进行装修投入使用。 被上诉人东升公司与上诉人唐丽群之间签订的《铺面租赁合同》是主合同，该合同已根据（2018）桂1102民初2002号民事调解书于2018年12月5日正式解除，虽然上诉人唐丽群与第三人毕芳签订120㎡《铺面租赁合同》时已丧失了租赁权，但签订该合同时上诉人唐丽群持有加盖被上诉人东升公司公章及法定代表人签名的委托书，第三人毕芳有理由相信上诉人唐丽群具有代理权，因此，构成了表见代理，该租赁合同合法有效。上诉人唐丽群在没有租赁权和代理权的情况下，将该120㎡铺面租赁给第三人毕芳并收取了租金，损害了被上诉人东升公司的合法权益，其有义务将该合同履行过程中从2019年3月起至同年11月止收取第三人毕芳的租金返还给被上诉人东升公司。租金计算：3000元/每月×9个月-9000元=18000元。 上诉人唐丽群与原审被告莫楠雪签订的《租赁合同》300㎡其中的180㎡并未实际装修使用，被上诉人东升公司与上诉人唐丽群之间签订的《铺面租赁合同》于2018年12月5日正式解除后，该180㎡房屋场地的租赁权已归属被上诉人东升公司，上诉人唐丽群与原审被告莫楠雪也于2019年2月1日解除了双方之间租赁300㎡《租赁合同》。因租赁房屋是不动产，且该180㎡场地系毛坯房屋，原审被告莫楠雪在签订租赁合同后并实际未装修占有和使用，上诉人东升公司可直接对该场地行使租赁权，并不需要办理标的物交接等形式要件。一审法院对生效调解书的执行时也仅是将唐丽群依租赁主合同取得的一至五楼场地承租权而租赁给其他次承租人已装修使用的铺面的租赁权交还给东升公司，由东升公司直接收取租金，并非标的物的交接。因此，没有证据表明上诉人唐丽群、原审被告莫楠雪在主合同解除后实际占有、使用该180㎡房屋场地以及存在阻止被上诉人东升公司对该场地行使租赁权的行为的情况下，该场地空置是被上诉人东升公司怠于行使权利造成，并非上诉人唐丽群、原审被告莫楠雪的原因造成的，被上诉人东升公司请求支付2019年12月前该180㎡场地的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。 因此，综上所述，唐丽群的上诉请求部分成立，本院予以支持。部分不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2649号民事判决； 上诉人唐丽群将收取第三人毕芳的租金18000元返还被上诉人贺州市东升商业广场有限公司； 驳回被上诉人贺州市东升商业广场有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1038元，二审案件受理费588元，合计1626元，由上诉人唐丽群负担588元，被上诉人贺州市东升商业广场有限公司负担1038元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 苑 山 审判员 陈小坤 审判员 黄义奎 二〇二〇年六月四日                            本件与原本核对无异                法官助理贺昌盛 书记员钟秋燕