四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初3451号 原告：蒋怀山，男，1964年9月3日出生，汉族，居民，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：蒋国安，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄利胜，四川达宽（成都）律师事务所律师。 被告：四川晟邦房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇嘉南路二段31号（永丰城南丽景C区）2A（栋）2层1号，统一社会信用代码915114210714270524。 法定代表人：孙文全，总经理。 诉讼代表人：四川晟邦房地产开发有限公司管理人。 负责人：姜尚，总经理。 委托诉讼代理人：罗志兰，女，系管理人工作人员。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 原告蒋怀山与被告四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称：晟邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院经眉山市中级人民法院指令审理后立案并适用普通程序公开开庭进行了审理。期间因被告晟邦公司的破产重整申请被本院受理，本案经本院裁定中止诉讼。其后，四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司被本院指定担任晟邦公司管理人，本案恢复审理。该案后因疫情影响扣减审限，本案恢复审理后于2020年4月7日、同年4月22日、同年6月17日复庭。原告蒋怀山的委托诉讼代理人蒋国安，被告晟邦公司的委托诉讼代理人朱利和其诉讼代表人的委托诉讼代理人朱利、罗志兰均到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限三个月。该案现已审理终结。 原告蒋怀山向本院提出诉讼请求：1．判令被告将32套商铺交付给原告，并办理房屋产权登记；2．判令被告从2015年10月1日起至交房日止按照已付房款7397830元为基数按日万分之五计算逾期交房违约金；3．判令被告从2016年4月1日起至交付不动产登记证书日止以已付房款7397830元为基数按日万分之一支付逾期办理产权证违约金；4．由被告承担本案诉讼费用（含保全费）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法确认2015年2月15日原告与被告公司签订的32套商铺买卖合同合法有效。事实和理由：2013年12月8日，原、被告双方签订合同，原告购买被告公司开发的位于仁寿县的“盛邦国际”房屋（当时尚未办理选址立项），原告即向被告公司支付了购房款2600000元。2014年12月，被告公司取得预售许可证，双方于2015年2月10日签订了32份《商品房买卖合同》并备案，原告购买被告公司开发的32套商铺的合同总价为7885800元。正式合同签订前后，原告又支付了4797830元，共计支付购房款7397830元。按照合同第十条第（一）款约定，被告应当在2015年9月30日向原告交付房屋。按照第十二条第1项约定逾期交房应按照已交付房价款支付日万分之五的违约金。按照合同第十九条第（二）款约定，被告应当在2016年3月30日前交付产权证书，逾期应按照已付款的日万分之一支付违约金。被告至今未向原告交付房屋，更未办理产权证，构成违约。因此，原告为了维护其合法权益，特具状诉至人民法院，望判如所请。 被告晟邦公司辩称，原、被告双方所签订的相关《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实际系为借款提供担保，属于无效的买卖合同。理由是：1．合同签订时间、付款时间、形式、支付对象不符合常理。《商品房买卖合同》的签订时间为2013年12月8日。在签订合同时案涉楼盘尚未取得施工许可证及预售许可证，合同所约定的房屋标的物不存在；2．2013年12月16日双方签订的《协议书》中对2013年12月8日的商品房买卖合同进行了详细解释。合同中共涉及32套商品房，该32套房屋处于不同的地段，但是合同中均统一销售价为12,000元/㎡，这并不符合一个正常购房者能够接受的范围，明显低于当时2楼约20,000元/㎡的商铺价格；3．原告在房屋未实际立项修建的时候就与被告签订了房屋买卖合同，且在合同签订前就大量付款，不符合真实的房屋买卖合同关系。若法院认定合同有效，被告也认为案涉买卖合同已经解除。因为晟邦公司被法院裁定宣告破产后，原告主张申报债权，而管理人并没有认定要求合同继续履行，那么按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人已经就此解除了房屋买卖合同。 结合当事人的陈述和采信的证据，本院认定本案事实如下： 晟邦公司于2013年6月27日成立，其经营范围为房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2016年1月13日，晟邦公司的法定代表人由廖俊明变更为孙文全。2013年12月8日，蒋怀山作为买受人，晟邦公司作为出卖人，孙文全作为出卖人的签约代表共同签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中载明：出卖人已经以出让方式取得了仁国用（XXXX）第XXXXX号地块上面积为10320㎡的国有土地使用权，并经批准在上述地块上修建名为盛邦国际的商品房，建设工程施工合同约定开工日期为2013年12月1日，竣工日期为2014年12月30日；买受人所购商品房为规定项目中的南靠城南大道的自东端起从东往西的连五间商铺及自西端起从西往东的连六间商铺，商铺径深均为10米，用途为商业，测绘建筑面积共514.10㎡，单价为6,800元/㎡，总价3,495,880元；买受人在2013年12月11日前支付600,000元，在2013年12月13日前支付2,000,000元，在该商品房交付时支付800,000元，余款在出卖人交付该商品房房屋所有权证及土地使用权证时一次性付清；买受人向出卖人指定的孙超的银行账户支付上述价款；合同另有其他约定。合同签订后，蒋怀山于2013年12月11日向孙超的银行账户转款600,000元，于2013年12月12日向孙超的银行账户转款2,000,000元。2013年12月16日，晟邦公司作为甲方，孙文全作为甲方签约代表，蒋怀山作为乙方，共同签订了《协议书》一份。该《协议书》载明：“……鉴于：1、甲、乙双方于2013年12月8日签订了《商品房买卖合同》（后文简称“合同”）。“合同”签订后，乙方根据“合同”约定已于2013年12月11日向甲方支付了第一期购房款60万元（大写陆拾万元整），于2013年12月13日向甲方支付了第二期购房款200万元（大写贰佰万元整）；但甲方尚未按约向乙方提供该项目的项目备案、选址、用地规划、工程规划、施工许可等行政许可文件，导致乙方实现“合同”目的的信心受到影响。2、现甲、乙双方经协商，均有意向根据本协议约定附条件地解除“合同”。为此，经甲、乙双方在平等自愿的基础上充分协商，一致达成协议条款如下，共同恪守。第一条如甲方在2014年6月12日前全额返还乙方已付第一期和第二期购房款（共计260万元）的，“合同”自动解除。如甲方在2014年6月12日前已返还乙方超过200万元的已付购房款并就余欠款的支付及“合同”的解除取得乙方书面同意的，“合同”可以解除。第二条除本协议第一条约定外，甲方不得以任何方式或理由解除“合同”。第三条如甲方有擅自变更设计，将“合同”标的物另售或抵押给第三人等违反“合同”的行为致使乙方的“合同”目的不能实现的，乙方有权单方立即解除“合同”。乙方因此解除“合同”的，甲方应立即返还乙方已付购房款及从乙方付款之日起至全额返还之日止按日计算向乙方支付已交付房价款总额万分之六的利息，甲方并另行赔偿乙方260万元（即已付购房款一倍）的可得利益损失和实现债权的律师费……”。2015年2月10日，蒋怀山重新与晟邦公司签订了关于32套房屋，面积合计658.51㎡、总价款7,902,120元的《商品房买卖合同》合计32份并就上述合同进行了网签备案。32份《商品房买卖合同》的合同签约备案号和其对应的购房价格分别为：48135号，购房价为248,400元；48136号，购房价为248,400元；48139号，购房价为308,040元；48141号，购房价为248,400元；48142号，购房价为248,400元；48143号，购房价为248,400元；48144号，购房价为248,400元；48148号，购房价为248,400元；48149号，购房价为248,400元；48152号，购房价为248,400元；48155号，购房价为232,080元；48156号，购房价为232,080元；48157号，购房价为232,080元；48159号，购房价为189,360元；48160号，购房价为178,920元；48162号，购房价为386,520元；48163号，购房价为232,080元；48164号，购房价为232,080元；48165号，购房价为232,080元；48169号，购房价为232,080元；48171号，购房价为178,920元；48172号，购房价为242,640元；48173号，购房价为185,640元；48175号，购房价为232,080元；48185号，购房价为232,080元；48190号，购房价为227,400元；48191号，购房价为185,640元；48192号，购房价为232,080元；48193号，购房价为232,080元；48194号，购房价为232,080元；48195号，购房价为373,320元；48200号，购房价为425,160元。32份《商品房买卖合同》中均载明：“……第五条付款方式及期限买受人采取下列第2种方式付款1、一次性付款。2、分期付款……具体付款方式及期限的约定见附件五……第十条交付条件（一）出卖人应当在2015-09-30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。……第十九条产权登记……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，若因出卖人的原因，出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之一的违约金；若非出卖人的原因，出卖人不承担相关责任。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定的期限内取得，而导致该商品房屋所有权证书延期取得。两者的违约金不作累加。……”。原告向本院提交了部分《商品房买卖合同》的附件五，其中载明“附件五：付款方式及期限的约定见合同附件之《付款方式及期限的约定》”。蒋怀山于2015年2月5日向孙文全银行账户转款300,000元，于2015年2月13日分三次向孙文全的银行账户转款共计3,900,000元。庭审中，蒋怀山称支付现金597,830元，加上以前支付的2,600,000元，蒋怀山共计向晟邦公司支付7,397,830元，晟邦公司出具了相应的收据并加盖了公司印章。晟邦公司于2014年4月1日取得建设用地批准书，于2014年5月4日取得建设工程规划许可证，于2014年11月27日取得建筑工程施工许可证，于2014年12月23日取得商品房预售许可证等手续。2016年9月23日，案涉商铺所属建设工程的消防验收合格。晟邦公司的商业门市部分销售价约为15,000元/㎡，商业部分与其他购买商户的购房户都签订了返租合同即《商铺委托经营管理合同》。 后因廖俊明与代明虎、孙文全以及晟邦公司股权转让纠纷案中，四川省眉山市中级人民法院根据廖俊明的财产保全申请于2017年10月24日作出（2017）川14民初77号民事裁定：查封被申请人四川晟邦房地产开发有限公司名下的房屋，价值以人民币50,000,000元为限。2017年10月30日，眉山市中级人民法院作出（2017）川14执保20号协助执行通知书，要求仁寿县房管局协助查封被申请人晟邦公司预售许可证号20141209号项下195套房屋，共计8057.17㎡，价值以人民币50,000,000元为限，其中包括了蒋怀山提起诉讼的32套房产。蒋怀山对四川省眉山市中级人民法院的上述裁定不服，向眉山市中级人民法院提起了执行异议，眉山市中级人民法院于2018年2月12日作出了（2018）川14执异3号执行裁定，裁定驳回蒋怀山的异议，并告知对异议裁定不服，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起执行异议之诉。后蒋怀山于2018年3月12日向本院提起了要求晟邦公司交付32套商铺等诉讼请求，本院以（2018）川1421民初1179号为案号就此立案。上述案件经本院审理后，裁定驳回原告蒋怀山的起诉。蒋怀山对该裁定不服提起上诉，四川省眉山市中级人民法院于2019年7月18日作出（2018）川14民终566号民事裁定，裁定：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初1179号民事裁定；二、本案指令四川省仁寿县人民法院审理。本院于2019年7月24日立案接收后遂成本案。 另查明，2015年2月13日蒋怀山分三次向孙文全的银行账户转款共计3900000元的银行流水情况为：蒋怀山通过其卡号为62×××88的银行账户向孙文全卡号为62×××66的银行账户转款1300000元，此时蒋怀山该银行卡上余额为10367.37元；孙文全在收到蒋怀山转款前，孙文全的银行卡上余额为16697.28元；孙文全在收到蒋怀山的上述转款后即将1300000元转入王文俊的银行卡中，此时孙文全该银行卡上余额仍为16697.28元；王文俊将1300000元又通过银行转账转入蒋怀山62×××88的银行卡中，蒋怀山通过该卡再次向孙文全的银行账户转入1300000元；孙文全收款后将1300000元转入宋兵的银行账户中，宋兵向蒋怀山的银行账户中转入1300000元后，蒋怀山第三次将1300000元转款到孙文全的银行账户中。 还查明，2013年10月1日，孙文全曾作为出租人，蒋怀山作为承租人共同签订《房屋租赁合同书》一份，约定由孙文全将其位于眉山市东坡区XXXXXXXXXXXXXX地上第七、八、九、十、十一商业用房（面积共2638㎡）出租给蒋怀山，蒋怀山为此支付租金，租赁期限从2013年10月1日至2021年9月30日止，第一、二、三年的年度租金为495000元，第四、五、六年的年度租金为544500元，第七、八年的年度租金为598900元，合同另有其他约定。2016年5月30日，王超、蒋怀山、郑启良作为转让方，孙文全作为受让方共同签订了《合伙企业财产份额转让协议书》，载明王超、蒋怀山、孙文全、夏树伦于2011年6月4日共同出资成立合伙企业“凤凰商务酒店”，夏树伦将其份额于2013年分别转让给郑启良和王超，现该凤凰商务酒店合伙人王超、蒋怀山、郑启良均同意退伙并将其在合伙企业75%的财产份额作价450000元转让孙文全，因蒋怀山、孙文全签订的房屋租赁合同距离当期合同到期还有从2016年6月1日至2016年9月30日止的四个月，孙文全应退还王超、蒋怀山、郑启良期间租金合计165000元等内容。 又查明，在（2018）川1421民初1179号案件2018年6月28日的庭审笔录中，蒋怀山称：之所以于2015年2月13日收到宋兵的款项是因宋兵以前多次向蒋怀山借钱去开矿，后来含利息结算为1,300,000元，当日的款项为宋兵的还款；于2015年2月13日收到王文俊的款项是因为其以前要购买出租车，多次向蒋怀山借款，后含利息结算为1,300,000元，当日的款项系王文俊的还款；对于王文俊和宋兵与孙文全是何关系自己不清楚。 再查明，2019年10月14日，本院受理了晟邦公司的破产重整申请。2019年11月22日，本院指定四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司担任晟邦公司管理人。本案的审理过程中，本院经晟邦公司申请电话通知宋兵出庭作证，其拒绝提供送达地址，也未签收本院向其户籍地邮寄的《出庭通知书》，本院遂短信告知了其《出庭通知书》的相关内容。本院又经晟邦公司申请通知王文俊出庭作证并向王文俊的户籍地送达了《出庭通知书》，其未签收，本院又短信告知了其《出庭通知书》的相关内容。后宋兵未到庭作证，仅于2020年4月7日当庭通过微信视频的方式告知其向蒋怀山转账的1,300,000元实际系偿还的多年前自己为女儿在苏州买房欠蒋怀山的借款，向蒋怀山转账还款时旁边没有别人。王文俊也未到庭作证，仅于2020年4月7日当庭通过微信视频的方式告知其向蒋怀山转账的1,300,000元实际系偿还的2010年向蒋怀山借款用于开农家乐的105余万元，当时约定了一分左右的利息，向蒋怀山还款当天自己是一个人前往银行柜台转账的。 庭审中，原、被告一致认可从2019年10月14日起两个月内管理人未通知过原告继续履行债务，案涉32套房屋至今未交付给被告。被告辩称未就案涉的32份《商品房买卖合同》与原告签订过名为《付款方式及期限的约定》的合同附件，原告也不能提交此合同附件。原、被告经本院询问，就32份《商品房买卖合同》中哪些系原告已经付清购房款的合同未能达成一致意见，原告称愿意以合同签约备案号的先后顺序来确定给付购房款的先后顺序，被告则称案涉32份合同难以区分哪些已经履行完毕。 上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《协议书》各1份，案涉32套房屋的商品房买卖合同摘要，收据及收条共5张，转款凭证6份，《关于盛邦国际建设工程消防验收合格的意见》一份，晟邦公司的土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，《房屋租赁合同书》、《合伙企业财产份额转让协议书》，孙文全与蒋怀山的银行流水记录，（2019）川1421破申3号《民事裁定书》，（2019）川1421破4号《决定书》，（2018）川14民终566号《民事裁定书》等内容予以证明。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、蒋怀山已付款金额的认定；二、案涉32份《商品房买卖合同》实际系买卖合同还是为民间借贷所提供的担保，是否合法有效；三、若原、被告之间确系买卖合同关系，则合同是否已经解除，被告应否履行给付房屋、办理产权证及支付违约金的义务。 关于焦点一。晟邦公司认为蒋怀山实际向其付款仅有2013年12月11日的600,000元，2013年12月12日的2,000,000元，2015年2月5日的300,000元以及2015年2月13日蒋怀山第一笔支付孙文全的1,300,000元，合计为4,200,000元。蒋怀山则认为除了上述付款外，自己所支付的款项还包括2015年2月13日后面两笔蒋怀山支付孙文全的1,300,000元，以及现金支付的597,830元。蒋怀山为证明晟邦公司有异议的三笔款项成立，提供了2015年2月13日后两笔1,300,000元的转账记录以及于2015年2月13日经手人为孙文全，加盖了晟邦公司财务专用章的《收据》一张。《收据》中载明“收到蒋怀山购买盛邦国际二楼商铺购房款4,497,830元，附注：其中现金支付597,830元，转账支付390万元。经手人：孙文全”。本院对蒋怀山辩称实际支付了上述三笔款项不予采信，理由是：第一、2015年2月13日1,300,000元的循环转账，最后形成了三笔由蒋怀山向孙文全转款1,300,000元的银行流水记录。按照常理而言，借款金额巨大，无论出借方还是借款人对于借款的原因都应该非常清楚，何况按照双方所说该笔款项还计算了利息，然而原告对宋兵、王文俊分别“借取”1,300,000元的原因与二人向本院陈述的原因均不一致。原告也未能提供更充分的证据证明其与王文俊、宋兵的民间借贷关系确实成立，从1,300,000元多次循环流转的事实来看，符合伪造银行流水、虚假转款的典型特征；第二、当日，原告的转账银行账户在支付完第一笔1,300,000元后仅剩10,367.37元，而孙文全在收到原告转款前，孙文全的银行卡上余额为16,697.28元。王文俊、宋兵均声称其在转款当日是独自在银行办理的事务，原告称对于宋兵、王文俊与孙文全是何关系自己并不清楚，然而在银行卡余额不足的情况下，要做到将1,300,000元循环转账以“偿还”各自的“欠款”，原告、孙文全、王文俊、宋兵四人没有默契和协调显然不可能；第三、《收据》中虽然载明了当日收到蒋怀山的现金597,830元，但是当日蒋怀山支付完第一笔1,300,000元后其银行卡中仅剩10,367.37元，除了宋兵、王文俊各支付的1,300,000元外也没有其余款项入账，蒋怀山并无充分证据证明其现金支付597,830元的款项来源，而前述制造银行流水的事实必然需要孙文全的配合才能完成，此种情况下仅以孙文全作为经手人出具的《收据》中载明的收到现金，也不足以使本院确认该款项实际支付。故本院认为蒋怀山实际支付的款项为4,200,000元。 关于焦点二。民事法律行为以意思表示为要素，探究当事人的真实意思表示是正确判断民事法律关系性质及效力的基础。蒋怀山主张其与晟邦公司之间系买卖合同关系，而晟邦公司辩称蒋怀山与其系民间借贷关系。就买卖合同关系而言，原、被告之间确就32套门市签订了《商品房买卖合同》，然而其中却存在诸多与一般正常买卖合同不一致的疑点。第一、买卖关系应当系以取得标的物为目标而支付价款的交易行为。然而本案中，原告在案涉房屋所在项目刚刚开始，尚未取得一系列的项目相关许可证的情况下即与被告签订了《商品房买卖合同》，还在签订上述合同后仅几天就上述合同的解除事宜另行签订了《协议书》，约定被告按时返还“购房款”则前述合同可自动解除以及被告违约则原告可单方解除合同并向被告按日主张总房款万分之六的利息，有权要求被告赔偿原告已付购房款一倍的损失和律师费等事项。由此可见原、被告并未达成买卖的唯一合意，其行为模式高度符合以买卖合同为借款提供担保的通常做法；第二、案涉32份《商品房买卖合同》的合同名称清晰明确，购房总价款为7,902,120元，但该合同仅对被告交付房屋和购房款的时间进行了约定，却除了“分期付款”的字样外未另行对原告的购房款如何具体支付进行约定，这不合常理常情；第三、在原告实际仅支付了4,200,000元的情况下，被告即向原告出具金额为7,397,830元的收款依据，此行为有悖于正常的交易习惯，足以使人对原、被告之间存在除买卖关系以外的其余关系产生合理怀疑；第四、孙文全配合原告对1,300,000元款项进行循环转账，且还作为经办人出具收款依据并且加盖被告公司的公章，由此看来原、被告往来所产生的书证中有部分属于刻意制造的情形。综上，在原、被告买卖关系中交易模式不合常理，对于购房款的支付缺乏约定且付款依据存在虚假转款等情况下，虽然本案现有证据确实不足以证明被告所辩称的与原告之间存在的民间借贷关系以及借款本金、利息和2015年2月10日后利息的支付情况，然而原告所提供的证据以及原告的诉称也不足以解释其所称的与被告买卖关系中所存在的疑点。虽然原告可以提交与被告签约备案的32份《商品房买卖合同》以及被告出具的收款依据和转账流水，但其所提交的证据及诉称意见并不足以达到高度盖然性的证明标准，也不足以使本院确认原、被告之间存在真实的买卖合同关系。原告主张与被告之间的32份《商品房买卖合同》合法、有效的诉讼请求，因其证据不足，本院不予支持。基于此，对于原告要求被告给付房屋、办理房产证及支付违约金的后续诉讼请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告蒋怀山的诉讼请求。 案件受理费26,000元，由原告蒋怀山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 审 判 员  陈 蝶 人民陪审员  黄 忠 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  尹 越 书 记 员  叶昆佳