海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初911号 原告：赵某，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：王某，海南毓广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞某，海南毓广律师事务所实习律师。 被告：海南观德实业有限公司。 法定代表人：李某，执行董事。 委托诉讼代理人：毕某，海南昌宇律师事务所律师。 原告赵某与被告海南观德实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人毕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《物业认购书》和《海口市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款153.9万元（含定金），并赔偿原告定金20万元；3、撤销涉案房屋的备案登记。事实与理由：2018年4月17日，原告与被告签订了一份《物业认购书》，约定原告购买被告所有的、位于海口观澜湖旅游风情小镇东的SOHO中心1幢XXX房。双方约定的房价为1539000元（含定金20万元），在原告付清全部房款之日起7日内双方再签订正式的《海口市商品房买卖合同》。同日，原告通过朋友苏畅，向被告支付了定金及购房款1539000元。但被告没将购房交款收据及合同给原告。2018年4月23日，原告与被告正式签订《海口市商品房买卖合同》，主要内容是：1、原告购买被告所有的、位于海口观澜湖旅游风情小镇东的SOHO中心1幢XXXX房。2、购房价为1539000元，含定金20万元；3、出卖人应当在2019年4月30日前将商品房交付买受人。原告签署上述合同后，被告没有把合同原件或复印件交给原告，其工作人员声称办理备案登记后才能将合同交给原告。由于被告没有交合同、收据给原告，原告不放心，遂于2018年9月25日委托刘玉梅律师到被告处交涉，被告销售人员张红英及被告公司副总和法务三人接待并当即给刘玉梅律师复印了上述《海口市商品房买卖合同》和两张《正式收据》（编号分别为：NO.0010935、NO.0010936），确认被告和原告于2018年4月23日签订上述合同、被告于2018年4月17日收到原告定金20万元、购房款1339000元。被告的负责人共同表示，被告会尽快办理购房的备案登记，之后才一并将合同、收据原件交给原告。被告同时承诺会按期交房。2019年9月16日，由于被告违约不交房给原告，且原告得知，与原告一同向被告购房的朋友刘贵忠接到了被告的收房通知，原告于是委托刘玉梅律师向被告发《律师函》，要求被告履行交房义务，承担违约责任等。被告2019年9月19日收到上述《律师函》，但是没有任何答复，也没有履行交房义务。原告认为，被告根本没有卖房的诚意，其收了原告的钱后，不给合同和收据原件、拒不交房，其行为严重违反诚信，同时违反了双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定和《中华人民共和国合同法》等法律的规定。现诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告海南观德实业有限公司辩称，一、在原告起诉前，原被告所签署的买卖合同已完成备案，并且被告已书面通知原告办理收楼。原告所称没有备案、交楼的情形在其起诉前已经不存在，要求解除合同的理由不能成立。原被告所签署的买卖合同于2019年6月25日在智慧房产信息管理平台上备案通过，并于2019年12月20日加盖海口市房屋交易与产权中心备案确认章，至此完成备案手续。合同备案完成后，被告即于2019年12月23日向原告寄送海口观澜湖旅游风情小镇东SOHO中心1#栋XXXX房的收楼通知书，及时通知原告可以收楼。原告所称没有备案、交楼的情形在其起诉前已经不存在，要求解除合同的理由不能成立，应予驳回。二、自2018年4月22日起，海南省实施全域限购，原告在此之前认购并由其朋友代付全额房款但未签署买卖合同，是否具备购买资格，政府主管部门长期未能明确，导致买卖合同未能及时备案，且被告一直积极与政府主管部门沟通并推进备案事宜，买卖合同未能及时办理备案系受政策原因影响，被告不存在过错。原告于2018年4月17日与被告签署物业认购书，并由其朋友代付全额房款1539000元，并于2018年4月23日与被告签署买卖合同，在签署买卖合同头一天，即2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号），根据该通知，自2018年4月22日起，海南省实施全域限购，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，但对通知之前已经购买的情况如何处理没有明确。因限购前已购买的但未签署买卖合同或完成备案的情况较为普遍，且具有复杂性、多样性及不同个案的特殊性，对这部分的购房人是否具备购房资格问题的确认，政府相关部门是在执行限购政策过程中，根据不同的具体情况逐步完善相关处理原则、标准和要求，是个不断细化、补漏拾遗的过程，历经一年多才基本解决，是否具备购房资格是伴随着这个过程才逐渐予以明确的，就以主要判定标准之一的付款问题来讲，最开始的仅要求限购前付款要达到一定比例，未达到的则不具备购买资格，但达到比例的，除本人全额支付外，很多是由他人代付，包括直系亲属代付、朋友代付、公司代付、部分代付、全额代付等一种或多种相互交叉的情况，每种情况是否都具备购房资格，是之后按直系亲属代付到他人部分代付再到全额代付的大致步骤陆陆续续明确的相关处理原则和要求，期间可能因不符合新明确的要求而被确认为不具备购房资格，如非直系亲属代付无还款凭证的情况。买卖合同备案以被确认为具备购房资格为前提，备案所需的资料及程序也在根据资格确认的要求相应不断调整，如提前核验银行付款流水、提供无房无备案证明、代付款提供还款证明等等，网签备案系统也因此不断升级，同时在2019年网签备案系统由海口市个人住房信息系统转换为智慧房产信息管理平台系统，买卖合同备案长期无法正常进行。由于前述原因，原告被告之间的买卖合同直至2019年6月25日才在智慧房产信息管理平台中备案通过，但海口市住房和城乡建设局未办理备案盖章的线下确认手续，被告在2019年10月21日，将包含原告在内的限购前已购买但仍未解决的23户情况，专门向海口市住房和城乡建设局递交书面报告，终于在2019年12月20日通过备案盖章确认，至此，方完成原告买卖合同的备案手续，被告在2019年12月23日及时通知原告可以办理收房手续。原告所签署买卖合同未能及时办理备案系受限购政策影响，且被告积极主动推进备案事宜，被告不存在过错。三、如前所述，由于住建部门对购买人资格认定没有给出确定的标准，而且相关政策出台后没有发布实施细则或指导性的文件，原被告签署买卖合同后，是否能及时完成网签备案、什么时间完成，双方均无法预判。尤其是原告在合同履行过程中有代付款行为，法律、法规是允许的，不违反法律法规的规定，但住建部门在房屋交易过程中给予了一定的约束，但又没有出台正式文件，增加了被告合同备案的难度，延长了合同备案时间，但被告还是经多方努力完成合同备案，属于不可归责于双方当事人的事由，被告不构成违约。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：物业认购书（编号NO.MHXC8001064）、中国建设银行《网上银行转账汇款电子回单》、苏畅书写的《汇款人（汇款）情况说明》及苏畅身份证复印件、中国建设银行《客户回单》、《海口市商品房买卖合同》及附件复印件、《正式收据》（编号分别为：NO.0010935、NO.0010936）复印件、《律师函》、《邮件交寄单（收据）》、中国邮政快递查询记录（《给据邮件跟踪查询系统》、对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。被告提供的证据有：海口市商品房买卖合同（P00376920）、海口市商品房买卖合同涉案房屋、入伙通知书、EMS标准快递邮寄单、EMS查询单、《关于办理23套已售房源资格核验和网签备案的申请》琼观澜字（2019）92号，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月17日，原告与被告签订了一份《物业认购书》，约定原告购买被告所有的位于海口观澜湖旅游风情小镇东的SOHO中心1幢1003房。双方约定的房价为1539000元（含定金20万元），在原告付清全部房款之日起7日内双方再签订正式的《海口市商品房买卖合同》。同日，原告通过朋友苏畅，向被告支付了定金及购房款1539000元。2018年4月23日，原告与被告正式签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于海口观澜湖旅游风情小镇东的SOHO中心1幢1003房，购房价为1539000元（含定金20万元），被告应当在2019年4月30日前将商品房交付给原告。2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号），规定自2018年4月22日起，海南省实施全域限购。2019年6月25日，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》在智慧房产信息管理平台上备案通过，并于2019年12月20日完成备案手续。2019年12月23日，被告向原告寄送收楼通知书。 本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实性意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，由于政策的原因导致以上《海口市商品买卖合同》无法及时完成备案登记，系不可抗力，并非被告之过错。现商品房已完成备案登记，且已具备交付条件，双方仍应按合同约定履行各自的权利和义务，故对原告提出的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下： 驳回原告赵某的诉讼请求。 案件受理费20451元，由原告赵某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  罗美琴 人民陪审员  裴振山 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  刘雨诗