广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10283号原告：黄政军，男，汉族，1989年5月13日出生，地址：广东省龙川县。委托代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所实习律师。被告：黄伟文，男，汉族，1968年5月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区。被告：惠州市华跃实业有限公司，住所地：惠州市河南岸。法定代表人：黄国华。被告：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地：龙川县经济开发区。负责人：黄国华。第三人：龙川县经济开发总公司，住所地：广东省龙川县老隆镇水贝开发区。法定代表人：邹伟东。原告黄政军与被告黄伟文、惠州市华跃实业有限公司（以下称华跃公司）、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（以下称华跃龙川分公司）、第三人龙川县经济开发总公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄政军及其委托代理人陈熹煜、吴嘉慧，被告黄伟文及其委托代理人张颖媛到庭参加诉讼，被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人龙川县经济开发总公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告与被告惠州市华跃实业有限公司（简称“华跃公司”）于2014年4月27日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买位河源市龙川县××开发区××小区××花园××房房，约定购房款为432000元，以现金方式支付，原告当天支付定金50000元，余款原告委托其大伯黄运辉现金支付，被告华跃龙川分公司向原告出具了收到购房款的收据。2016年7月15日，原告办理了收房手续，双方签署了《龙**园交房确认书》。随后，原告开始装修房屋，并于2017年1月26日入住，至今原告已在涉案被查封房屋居住长达两年多，并多次要求被告华跃公司、华跃龙川分公司为原告办理不动产权登记，但被告华跃公司、华跃龙川分公司屡次拖延，不配合原告办理全部手续。突然间，原告于2019年4月收到惠州市惠城区人民法院下发的《搬迁通知书》方知原告两年来一直居住的房屋早已被惠州市惠城区人民法院2017年9月7日作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定书裁定查封，查封期限为3年，并且目前经被告黄伟文申请，原告购买的位河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋（即涉案被查封房屋）即将被人民法院处置。涉案被查封房屋是原告名下的唯一用于居住的房屋，原告已无其他可用于居住的房屋，因此原告在知悉前述情况后，为避免出现无家可归的情况，原告于2019年4月11日向惠州市惠城区人民法院提出了执行异议申请。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，被告华跃公司将涉案被查封房屋出卖给原告，并且涉案被查封房屋是原告购买的用于居住的名下唯一房屋，原告在人民法院查封该房屋前就已经合法占有了涉案被查封房屋，符合前述规定，原告享有排除执行的权益。综上所述，原告享有排除执行的权益，故为维护自身权益，特提起本诉请求人民法院判如所请。原告的诉讼请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定、停止对位河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋（即涉案被查封房屋）的执行并解除对涉案被查封房屋的查封；2、确认原告购买的涉案被查封房屋归原告所有并判决被告华跃公司、华跃龙川分公司协助原告将涉案被执行房屋办理不动产权登记至原告名下；3、本案全部诉讼费用由上述三被告承担。被告黄伟文辩称，一、原告向贵院所提供的2014年04月27日《房屋买卖合同》，是黄国华与原告2019年签订的，如原告坚持是2014年04月27日签订的，答辩人向贵院申请对上述证据的形成时间进行鉴定。二、原告所提供的合同也和其他案件的原告所提供的合同格式几乎一模一样，明显就是同一时间同一批次制作的。涉案房产位于9栋，但9栋的房屋几乎在2015年期间早已开始签订《商品房买卖合同（预售）》，也就是网签合同，为何那么长的时间，原告都不与开发公司签订网签合同。三、答辩人要求原告提供付款的资金来源证据，仅凭一纸收条来证明支付的房款是现金是不符合现实的，原告所提供的收据总额为40万元，合同签订是43.2万元。四、原告并未提供其在答辩人查封房屋前已入住涉案房产的证据，房屋查封前并未实际占有或是居住在涉案房屋。原告所提供的物业收据，可以看出，原告真正入住房屋的时间应该是在住2019年3月，该月份的物业收据才开始有水费的产生。五、原告应该早在2017年9月7日就知道涉案房屋的查封措施，已由贵院作出的(2017)粤1302民初6402号《民事裁定书》查封涉案房产后，贵院也到涉案房产张贴告示通告。同时，原告主张2016年7月交付的房屋，那么多年的时间，从未向被告或第三人在当地法院提起诉讼，主张其对涉案房屋享有合法权益的，过错极其明显。综上，原告的诉请不应得到支持，原告并不享有房屋所有权，并不能够排除执行。被告华跃公司及华跃龙川分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，一、经过龙川县人民政府批准，惠州市华跃实业有限公司与我方合作开发位于龙川县新城区号小区的“龙**园”住宅小区，商定“龙**园”住宅小区房屋一、二楼80%归我方所有，其他房屋归惠州市华跃实业有限公司所有，故涉案房产属于惠州市华跃实业有限公司所有。二、原告与惠州市华跃实业有限公司签订的房屋买卖合同与我方无关，我方不承担任何责任。本院查明的案件事实经审理查明，原告黄政军称其于2014年购买了龙**园9栋1**2号房即涉案房屋。原告提交的《龙**园住宅单位房号确认单》签署时间为2014年4月27日，载明了买方的基本信息、认购房号及价格、确认已付定金5万元，卖方签章处写明是被告华跃龙川分公司，由销售人员、销控人员、财务人员签订，无公司公章。被告华跃龙川分公司于2014年4月27日出具《收款收据》，注明收到原告支付的购买涉案房屋的定金5万元，2015年10月18日出具《收款收据》注明收到案外人黄运辉代原告支付的购房款35万元。原告提交落款时间为2014年4月27日的《房屋买卖合同》一份，合同双方是原告及被告华跃公司，合同第一条“购房情况”，明确原告一次性付清432000购买涉案房屋，被告华跃公司负责办理房地产权证等相关手续及费用，第二条“付款方式”约定为原告一次性以现金方式支付432000元。原告称因尚未办理产权登记，故余款尚未支付。被告黄伟文申请对该《房屋买卖合同》的形成时间进行司法鉴定，原告自认该合同实际签署时间为2019年4月25日。2016年7月15日，原告与案外人龙川县华腾物业管理有限公司签署《龙**园交房确认书》、《龙**园装修管理协议》、《前期物业管理服务协议》，原告于当天支付燃气容量气价费、入户不锈钢防盗外门等费用。原告提交的物业服务费《收款收据》显示，其于2017年3月补交了2017年2月的水电费，其提交的照片显示房屋已进行装修。庭审中，被告黄伟文确认涉案房屋竣工验收时间为2017年12月底前。被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，本院经被告黄伟文申请，于2017年9月7日做出（2017）粤1302民初6402号之二《民事裁定书》，裁定查封被告华跃公司与第三人龙川县经济开发总公司名下位于河源市龙川县龙**园属于被告华跃公司所有的包含涉案房屋在内的房地产权。本院就三被告之间的民间借贷纠纷做出（2017）粤1302民初6402号《民事判决书》及惠州市中级人民法院做出的（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》已经发生法律效力，因被告华跃公司及华跃龙川分公司未履行义务，被告黄伟文已向本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院做出（2019）粤1302执异81号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查，原告提交的龙川县不动产登记中心出具的《住房登记记录查询证明》显示，原告与其配偶名下无房产。以上事实，有房屋买卖合同、龙**园交房确认书、龙**园交房确认书、龙**园装修管理协议、收款收据、住房登记记录查询证明以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本院在审理被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司民间借贷纠纷案中查封了涉案房屋，原告黄政军作为案外人对涉案房屋提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告应承担举证证明责任。涉案房屋虽登记在第三人龙川县经济开发总公司名下，但第三人已确认涉案房屋所在项目由其与被告华跃公司合作开发，根据其与被告华跃公司的约定，涉案房屋归被告华跃公司所有。故本案属于案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，原告应举证证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件。根据上述规定，原告主张停止对涉案房屋的执行，应当举证证明其与被告华跃公司或华跃龙川分公司在本院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。原告提交了《龙**园住宅单位房号确认单》，但未载明出卖人的信息，也无出卖人加盖公章，缺少商品房买卖合同必备条款。原告虽与被告华跃公司签订了《房屋买卖合同合》，但根据原告的自认，该合同签订时间在本院查封涉案房屋之后。因此，根据现有证据，原告未在本院查封涉案房屋前与房产地开发企业签订合法有效的书面买卖合同。原告诉请停止对涉案房屋的执行，理由不成立，予以驳回。被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，缺席判决如下：驳回原告黄政军的诉讼请求。本案受理费7780元（原告已预交），由原告黄政军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  肖石平审判员  黄链生审判员  杨 梅二〇二〇年六月十一日法官助理潘露诗书记员李超