新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5006号 原告（反诉被告）：白刚，男，1977年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张文君，新疆元正盛业律师事务所律师。被告（反诉原告）：马海燕，女，1978年4月19日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李乔炯，新疆世源律师事务所律师。原告（反诉被告）白刚与被告（反诉原告）马海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白刚的委托诉讼代理人张文君、被告（反诉原告）马海燕及委托诉讼代理人李乔炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）白刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告支付2018年的租金13万元，并支付逾期付款利息6,337.5元；3.判令被告按照月租金20,830元支付租金至实际搬离之日；4.判令被告支付2018年租赁期间的暖气费5,000元；5.判令被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费。审理中，原告变更第一、二、三项诉讼请求为：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令被告支付2018年欠付的房屋占有使用费13万元；3.判令被告按月20,830元支付至实际搬离之日期间的房屋占有使用费。事实和理由：2017年3月，原、被告签订《房屋租赁协议书》，原告将位于乌鲁木齐市××区的房屋租与被告使用。租赁期限自2017年3月1日至2027年3月1日，双方协议约定2017年至2021年，每年租金25万元。2018年3月，被告未按双方协议约定，一次性向原告支付2018年全年租金25万元。原告多次催款，被告仅支付12万元，剩余13万元至今未支付。原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。被告（反诉原告）马海燕辩称并反诉称，被告同意确认合同无效的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。合同无效的过错在原告，租赁协议约定原告提供产权证、土地证办理营业手续，原告故意隐瞒出租房屋是违章建筑，给被告造成巨大损失，所以该合同无效，原告应当承担缔约过失的全部责任。租赁协议第八条约定甲方不得以任何方式干扰乙方经营。2019年1月9日，原告强行对租赁房屋进行换锁，强行占有、控制租赁房屋，从2019年1月9日起该房屋的相关费用应当由原告自行承担。被告基于对原告提供房产证及租赁合同的信任，对涉案房屋进行了装修，原告应当赔偿被告装修损失。被告遂提出反诉：1.判令反诉原、被告间《房屋租赁协议书》继续履行；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失50万元，立即返还租赁房屋内反诉原告所购置的电器等物品；3.判令反诉被告立即返还多收取的采暖费12,350元；4.由反诉被告承担本案全部诉讼费用。审理中，被告撤回第一项反诉请求。原告（反诉被告）白刚对反诉请求辩称，被告对原告出租房屋的情况是明知的，从租赁协议即可知道，被告出租的房屋已对该房屋进行了充分了解，并愿意承担相应的风险。双方签订的《房屋租赁协议书》无效，并不影响房屋的使用，且建立租赁关系后，实际占有并使用该房屋。双方并未对被告承租该房屋用途达成合议，被告无法使用该房屋开展经营活动并非原告过错，对装修费用原告不应该承担赔偿责任。被告自2017年3月1日至今占用该房屋，按照双方协议，占有期间的暖气费应该由被告承担，原告不应当退还被告占用房屋期间应该缴纳的暖气费。房屋内被告购置的物品可以拆走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2017年3月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于乌鲁木齐市××区房屋租给乙方使用。乙方对房屋进行装修，费用自理，同时添附设施。租赁期限为10年，自2017年3月1日起至2027年3月1日止。该房屋1-5年，年租金25万元，6-10年，年租金30万元。第一年乙方在合同签订后五个工作日付清，后续租金在每年租期的第一个月前付清，以此类推。租赁期内，甲方不得以任何理由或方式干扰乙方的正常经营活动，不得向第三方转让或转租房屋，更不能单方终止合同，否则视为违约，由于单方违约而给乙方造成一切损失，由违约方负责赔偿。合同生效后，暖气费用自理。租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，由于使用不当或装修造成损坏的由乙方负责。维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿。房屋漏雨及主体和围墙由甲方承担。甲方有义务为乙方提供本合同所涉及的房产的土地证明、房屋产权证明复印件等资料以便于乙方办理相应经营性手续……。合同另外约定：自2019年始，后续租金付款方式约定为：每年年租金分二期付清，第一次租金于每年4月30日前付清，余款于10月底前付清，延后一个月后仍不能正常付款，合同中止。协议签订后，被告组织人员进行了装修用于经营宾馆。2018年8月21日，乌鲁木齐市公安局高新区（新市区）分局向被告经营的“520主题酒店”下发行业场所检查意见通知单：1.限三天内拆除店外悬挂宾馆招牌；2.严禁旅客住宿，否则将追究相关法律责任。2019年1月9日，原告将该场所一楼大厅锁住。其后，原告多次与被告沟通交纳2018年下半年租金13万元未果，于2019年3月21日通过短信通知，解除与被告签订的《房屋租赁协议书》，限五日内搬离房屋。被告置之不理，原告诉至本院。经询，原告出租的乌鲁木齐市××区为自建房，只有一层有产权证，其他部位无建设规划手续。被告承租区域为2-7层，共1380平方米，原2、3层经营网吧，5-7层经营宾馆。被告仅支付2018年3月1日至2019年2月20日的租金12万元、暖气费25,000元。审理中，根据被告申请，通过本院统一摇珠，委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司（以下简称鸿联造价公司）对马海燕施工的乌鲁木齐市××区已形成附合的装饰装修物工程造价进行鉴定。2020年3月19日，鸿联造价工程出具鸿联【2019】HZJ/D-12028号司法鉴定书，鉴定结论为总造价850,745.88元，其中：1.无争议部分工程造价费为432,973.88元；2.有争议部分工程造价费为417,772.1元。另外项目汇总表中520主题宾馆建筑装饰工程施工合同，核定工程造价505,206.43元，无争议部分工程造价238,937.32元，争议部分造价266,269.11元。司法鉴定书作为依据的《建筑装饰工程施工合同》未经质证，原、被告双方均对该份司法鉴定书提出异议。鸿联造价公司组织原、被告双方进行复核，复核后的鉴定造价为253,98.23元。其中：1.520主题宾馆建筑装饰工程施工合同，工程造价129,284.68元；2.消防门安装协议，工程造价17,661.02元；3.520主题宾馆餐厅吊顶装修协议，工程造价26,229.73元；4.520主题宾馆吧台装修协议，工程造价10,484.44元；5.消防楼梯协议，工程造价23,684.95元；6.520主题宾馆内墙粉刷合同，工程造价38,442.46元；7.出口灯、应急灯，工程造价1,169.98元。8.宾馆外墙牌匾、外墙亮化、空调安装辅材，工程造价7,022.97元。未计入的装修造价项目为：1.客房室内墙、卫生间防水及改造；2.卫生间地砖改造；3.坐便器移位与下水改造；4.旧墙面清除；5.墙面找平石膏；6.卫生间墙面改造与修补；7.卫生间铝扣板修补与通风扇安装；8.海尔KF435-x商用空气能热泵热水器（可拆除）；9.不锈钢双层保温水塔（2.0×2.3×2.0立方米），造价1,921.11元，仅为安装费，未包含保温水塔主材价格；10.水、电路改造；11.凌霄卧式多级离心泵CMH4-60（可拆走）。原告提供了装修合同、收据、证人赵志荣、韩道富等人证实装修施工的部分事实。另，案涉房屋原告已于2020年4月出租给案外人马强。本院组织原、被告双方于2020年6月20日对被告购置的物品进行搬离。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉位于乌鲁木齐市××区房屋未取得建设规划相关手续，双方订立的《房屋租赁协议书》应属无效合同，故对原告确认该协议无效的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”截至2019年1月9日前，被告一直在占有使用案涉房屋，原告主张按租金标准支付房屋占有使用费的请求应予支持。核算为95,068.49元（25万元×314天÷365天/年－12万元，2018年3月1日–2019年1月9日）。原告主张被告按月20,830元支付至实际搬离之日期间的房屋占有使用费，本院认为，“520主题酒店”被公安部门责令严禁住宿，2019年1月9日，原告将房屋上锁与被告协商处理，但被告未予回应，物品设施一直滞留至2020年6月20日。原告明知其房屋未取得建设工程规划许可手续出租，默许被告对房屋进行装修，应当承担主要的过错责任。被告对房屋状况缺乏充分了解，亦存在过错，应当承担次要责任。本院酌情认定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。对2019年1月10日至2020年6月20日的房屋占有使用费本院参照租金标准的40%即月租金8,333.33元（25万元÷12月/年×40%）支持原告的请求。原告主张被告支付2018年占用期间的暖气费5,000元，本市供暖时间为前一年10月10日至后一年4月10日，对于2019年1月9日前的暖气费，被告占有使用房屋应当全额支付，2019年1月10日至2019年4月10日间的暖气费，应由被告按40%的过错责任负担，合计为21,252元。现被告已支付25,000元，故原告主张被告再行支付暖气费5,000元的请求无事实依据，本院不予支持。被告反诉原告退还暖气费12,350元，本院核算为3,748元（25,000元－21,252元），对其多主张的部分，本院亦不予支持。被告撤回要求继续履行《房屋租赁协议书》的反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告反诉原告赔偿装修损失50万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于被告已形成附合装饰装修物造价，本院委托鸿联造价公司进行鉴定，复核后的鉴定造价为253,980.23元，未计入的装修造价项目为：1.客房室内墙、卫生间防水及改造；2.卫生间地砖改造；3.坐便器移位与下水改造；4.旧墙面清除；5.墙面找平石膏；6.卫生间墙面改造与修补；7.卫生间铝扣板修补与通风扇安装；8.海尔KF435-x商用空气能热泵热水器（可拆除）；9.不锈钢双层保温水塔（2.0×2.3×2.0立方米），造价1,921.11元，仅为安装费，未包含保温水塔主材价格；10.水、电路改造；11.凌霄卧式多级离心泵CMH4-60（可拆走）。本院对复核后鉴定意见真实性、合法性、关联性均予以确认。对于未计入的装修项目，本院认为，被告租赁房屋用于开设“520主题酒店”，出于对房屋用途以及租赁期限等因素，被告实施客房室内墙、卫生间防水及改造、卫生间地砖改造、坐便器移位与下水改造、旧墙面清除、墙面找平石膏、卫生间墙面改造与修补、卫生间铝扣板修补与通风扇安装、水电路改造等装修项目符合日常生活经验法则，原告亦不能提供上述项目租赁前就存在，故本院认定被告实施了上述装修项目。关于上述项目的造价，鸿联造价公司依照520主题宾馆建筑装饰工程施工合同认定上述项目造价为199,465元，该结论不能如实反映事实，本院酌情参照520主题宾馆建筑装饰工程施工合同鉴定意见复核前无争议部分工程造价238,937.32元与复核后造价129,284.68元比例确定其价值，即108,404.89元。对于不锈钢双层保温水塔（2.0×2.3×2.0立方米），拆除后影响二次使用，鸿联造价公司仅计入安装费1,921.11元，未计入保温水塔主材价格，综合证人对单价陈述以及水塔体积，本院对鸿联造价公司认定的不锈钢双层保温水塔造价予以确认，为55,000元（含安装费1,921.11元）。海尔KF435-x商用空气能热泵热水器与凌霄卧式多级离心泵CMH4-60不属于形成附合装饰装修物，本院不计入造价范围。故本院认定被告已形成附合装饰装修物合计为415,464.01元（253,980.23元＋108,404.89元＋55,000元－1,921.11元）。本院按照装饰装修物造价费用在租赁期间摊销完毕的原则确定已形成附合的装饰装修物现值，截至2020年6月20日现值为278,360.88元（415,464.01元÷10年×6.7年）。被告应当按照60%的过错责任分担现值损失为167,016.52元（278,360.88元×60%）。被告反诉原告返还所购置的电器等物品，本院已组织双方于2020年6月20日对被告购置的物品进行搬离，故被告该项请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）白刚与被告（反诉原告）马海燕签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告（反诉原告）马海燕于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）白刚房屋占有使用费95,068.49元；三、被告（反诉原告）马海燕于本判决生效后十日内按月租金8,333.33元的标准支付原告（反诉被告）白刚2019年1月10日至2020年6月20日的房屋占有使用费;四、原告（反诉被告）白刚于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）马海燕装修现值损失167,016.52元；五、原告（反诉被告）白刚于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）马海燕暖气费3,748元；六、驳回原告（反诉被告）白刚的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）马海燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,000元，由原告负担888.37元，由被告负担2,112.63元。反诉案件受理费4,461.75元，由原告负担1,487.08元，由被告负担2,974.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   线丽华人民 陪 审员   袁伟华二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日书  记  员   任 唯