广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6796号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：董耀燕，女，1979年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码：440************180。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告董耀燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，本院依法适用小额诉讼程序于2020年5月8日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年10月至2019年2月期间的物业管理费2409.1元、滞纳金376.92元；2.被告向原告支付公摊水、电费及未过户的电费；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。被告董耀燕没有到庭亦未提交答辩意见。案经开庭审理，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区***********************，物业类型为高层住宅，于201*年7月21日办理不动产登记，权利人为被告董耀燕，房屋建筑面积为88.76平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·***园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。另查明一：案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除、判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。案涉小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费。”另查明二：2020年1月23日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告未能就其已交纳相关费用进行举证证实。本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据本院查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费逾期滞纳金，本院不予支持。综上，由于法院生效判决确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，故对于2017年12月前的物业管理费用，各小区业主应依约按时交纳，逾期交纳的应按约定支付滞纳金。对于2018年1月开始的物业管理费用，基于前述理由，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。被告应支付的相关费用具体金额问题。被告应向原告支付2017年10月至2019年2月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费2414.27元（1.6元平方米/月×88.76平方米×17个月），原告仅主张2409.1元，是对自身权利的处分，本院予以确认。原告主张被告支付按每日欠缴费用的万分之三计算的逾期付款滞纳金符合双方的约定。结合前述关于滞纳金的认定，对于2017年12月前的物业管理费用，被告没有依约按时交纳，应按约定支付滞纳金；对于2018年1月开始的物业管理费用，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费为限。综上，原告的诉讼请求，部分理据充分，本院予以支持，其他部分予以驳回。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、董耀燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2409.1元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。二、董耀燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月至2017年12月期间拖欠物业管理费的滞纳金（从2017年10月11日起以142.02元为基数按照日万分之三的标准，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；滞纳金总额以所欠物业服务费总额为限）予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 梁 宁二〇二〇年六月二十四日书记员 何炀楷