四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7165号 原告：杨莉莲，女，1970年12月10日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱金华，四川央济华律师事务所律师。 被告：成都锦江晓康之家综合门诊部有限公司，住所地：成都市锦江区上东大街318号1栋3层82号。 法定代表人：张明贵，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨翔嵛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巢时敏，北京德恒（成都）律师事务所律师。 第三人：深圳市明高达置业发展有限公司，住所地：深圳市福田区南园街道东园社区红岭南路1039号红岭大厦4、5栋红岭南路1039-9号。 法定代表人：周耿昇，公司执行董事。 委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 第三人：成都东逸昊明资产管理有限公司，住所地：成都市锦江区上东大街318号1栋5层1号。 法定代表人：胡小明，职务不详。 原告杨莉莲与被告成都锦江晓康之家综合门诊部有限公司（以下简称晓康之家公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，晓康之家公司申请追加深圳市明高达置业发展有限公司（以下简称明高达公司）、成都东逸昊明资产管理有限公司（以下简称东逸昊明公司）为第三人，本院经审查后依法予以追加。本院依法适用普通程序于2020年4月7日公开开庭审理了本案。原告杨莉莲的委托诉讼代理人邱金华、王剑敏，被告晓康之家公司的委托诉讼代理人杨翔嵛，第三人明高达公司的委托诉讼代理人张林培到庭参加诉讼。第三人东逸昊明公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 杨莉莲向本院提出诉讼请求：1．判决晓康之家公司立即停止侵权，返还杨莉莲位于成都市锦江区房屋并将房屋恢复原状（庭审中，杨莉莲明确其请求系依据物权法第32条、34条，晓康之家公司占有房屋系无权占有；恢复原状的标准，专有部分以房管局房产档案记载为准，共有部分包括电梯也要恢复到原有状态，以房管局登记档案为准）；2．本案全部诉讼费用由晓康之家公司承担。事实与理由：2013年10月5日，杨莉莲通过购买取得位于成都市锦江区房屋（建筑面积分别为9.55平方米、10.56平方米），并于2016年11月18日取得了该房屋的所有权证。近期，杨莉莲知悉，晓康之家公司未经杨莉莲的许可，擅自对杨莉莲所有的房屋进行侵占、装修，并任意改变和破坏房屋最初的规划设计，严重影响了房屋的使用性，并明显降低了房屋的市场价值。杨莉莲多次要求晓康之家公司停止侵权并恢复原状，但晓康之家公司不予理会，现仍占有并破坏上述房屋。晓康之家公司的行为已严重侵犯了杨莉莲的合法权益，给杨莉莲造成极大的经济损失。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 晓康之家公司辩称，1．晓康之家公司系合法租赁案涉房屋，不存在侵权行为。晓康之家公司系通过与明高达公司签订《租赁协议》从而合法取得对案涉房屋的使用权，且明高达公司在出租时向晓康之家公司出示了东逸昊明公司与杨莉莲签订的《委托经营管理协议》以及东逸昊明公司与明高达公司签订的《房屋租赁协议》。前述协议中分别明确了东逸昊明公司、明高达公司均可转租。2．即使《委托经营管理合同》或《房屋租赁协议》无效，杨莉莲收款的行为也应当视为对委托转租行为的效力追认，晓康之家公司作为善意相对人也不应当承担侵权责任。晓康之家公司作为善意第三方，在缔约时只能通过合同文本来确定东逸昊明公司、明高达公司是否有权出租案涉房屋，而无法对上述两份协议的真实性、合法性予以确认。自晓康之家公司与明高达公司签订租赁合同至今已一年之久，晓康之家公司按照合同约定按期将租金付给了明高达公司，明高达公司在收到后按照其与东逸昊明公司之间的约定将租金支付给了杨莉莲。杨莉莲在收到租金后也并未对此提出异议。即使《委托经营管理合同》无效，明高达公司可能存在无权处分，那么杨莉莲收取租金的行为也应当视为对明高达公司无权处分行为的效力追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，合同有效。晓康之家公司不存在无权占有房屋问题。3．案涉房屋不具有可分割性，返还房屋、恢复原状会损害其他业主利益。案涉房屋虽然在产权证上区分了物业权属界限，但实际案涉物业存在敞开式、与四周紧密相连、空间无物理隔离的实际情况。实际使用过程中，单个业主的房屋难以与其他业主的房屋明确区分，存在相互覆盖的问题，若判令返还四至界限不明的物业，必然导致其与其他业主发生争议，必然影响整体功能的发挥。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。因此，案涉房屋不满足返还原物、恢复原状的条件。 明高达公司述称，除认可晓康之家公司的答辩意见之外，补充如下：1．根据杨莉莲和东逸昊明公司的租赁合同可以看到租赁的时间是2015年5月1日-2030年4月30日，杨莉莲按照约定一直在正常收取租金，所以在房屋租期没有到期的情况下，不存在返还房屋问题。2．案涉房屋所有权区别于一般的房屋所有权，属于虚拟的产权分割。因此，杨莉莲对案涉房屋的所有权应该受到一定的限制，其享有收益权和处分权，但是不直接占有商铺，也不经营商铺。在经营期间，杨莉莲对商铺共有部分所享有的权利和义务应当与大多数业主的利益相一致。案涉房屋并不具有构建上的独立性，不能独立使用，其实质是按份共有的产权。在购买时，杨莉莲应该知道房屋性质，即所有小业主购买的房屋，应该统一经营，而不是自己可以完全随意处理自己所拥有的小部分面积。3．晓康之家公司与我方的租赁行为是合法有效的。《中华人民共和国物权法》第76条有明确约定。本案中虽然该部分业主与成都东逸昊明资产管理有限公司签订委托协议，而不是通过召开业主大会一起签订的方式，但是同意出租的业主占总业主的比例超过90%以上。所以，该出租行为应当属于合法有效，不能因为杨莉莲个人的原因影响大多数人的利益。4．对于包括案涉房屋在内的房屋的出租，不只是杨莉莲和晓康之家公司、明高达公司之间的问题。该楼盘具有特殊性，该出租行为是在锦江区街道办事处等相关部门的协调下的租赁行为，目的是将闲置的房屋经营起来，让广大业主有收益。从该角度来讲，杨莉莲也无权将该部分面积进行处分，影响绝大部分业主的利益。 第三人东逸昊明公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2013年10月5日，杨莉莲与明高达公司签订两份《房屋买卖合同》。合同约定：杨莉莲购买位于成都市锦江区房屋，总价款分别为704954元、704954元，该房屋为正在装修的房屋，楼宇名称为“九龙新城”。明高达公司应于2015年5月1日前交付房屋。 2016年6月1日，东逸昊明公司与明高达公司签订《房屋租赁合同》。约定：东逸昊明公司将案涉房屋出租给明高达公司，租赁用途为统一对外出租，租赁期限为14年，自2016年6月1日至2030年4月30日；租金标准，明高达公司保证在2016年6月1日至2026年5月30日期间年租金收益率不低于3%，不足3%的部分由明高达公司负责补足。明高达公司将租金直接支付给案涉房屋业主指定的租金收取账户。东逸昊明公司认可并同意明高达公司转租、分租行为，后续明高达公司转租、分租房屋，无需另行通知东逸昊明公司。 2017年12月20日，盐市口街道办领导、公安分局领导、业主代表、明高达公司代表、派出所领导出席了协调会。会议上，业主代表发言：1．已改签业主达到350户左右，占总数的90%以上，应站在维护绝大多数老百姓利益的角度，推动项目经营。2．剩余未改签的业主，公司应该主动与他们接触，补差款应该支付。但不能损害我们的利益。3．共同支持公司经营，诉求只能合法合规，不能干扰正常经营秩序，不能阻止装修，不能影响经营。4．公司应按约支付租金，应在下周内支付第一期。5．在公司支付已改签业主补差款和租金的前提下，我们支持和认可经侦解封。明高达公司发言：1．公司承租方意向协议已定稿，签署后会在公众号发布，正式协议的签署请业主代表参与。2．要求所有已改签业主支持公司进行经营，剩余未改签业主，公司敞开谈的通道，也会主动解释，但条件是与已改签业主一致。3．希望各级政府支持，站在绝大多数业主利益的角度，支持项目经营，未改签的业主不得非法、过激干扰装修和正常经营。 2016年11月18日，杨莉莲取得成都市锦江区上东大街318号1栋2楼41号、42号房屋的不动产权证书。其中，41号房屋建筑面积9.55平方米，42号房屋建筑面积10.56平方米。 2018年10月18日，明高达公司与晓康之家公司签订《友谊广场房屋租赁协议》。协议约定：晓康之家公司租赁成都市锦江区上东大街318号友谊广场B座1-4楼商业裙楼，建筑面积10962平方米，共计799套房屋（其中，明高达公司拥有独立产权的房屋共418套，建筑面积5973.38平方米；明高达公司获委托经营管理的房屋共352套，建筑面积4504.58平方米，明高达公司已取得业主书面同意；明高达公司获东逸昊明公司委托经营管理的房屋28套，建筑面积365.2平方米，明高达公司已取得东逸昊明公司书面同意；明高达公司已获得中国南方航空股份有限公司同意转租的房屋1套，建筑面积119.12平方米，租赁期限到期日2025年3月21日）。租赁期限为12年，自协议签订并生效之日起8个月为免租期。租金标准为：起始租金为80元/平方米/月（含税），自本合同签订并生效之日起三年，租金不递增；第四年至第七年，每两年递增5%，第八年至第十二年，每两年递增6%。租金支付方式：每3个月为一期支付租金。明高达公司同意并应当配合晓康之家公司对租赁房屋进行扩建、改建、装修、改变该目标物业内部结构或以其他方式合理使用租赁房屋。协议约定后，晓康之家公司按约向明高达公司支付了租金。 另查明，明高达公司委托翁楚侠向杨莉莲的民生银行账户支付租金。其中，2018年10月31日支付8262元、3178元，2018年11月30日支付3178元、8262元，2018年12月29日支付3178元、8262元，2019年2月2日支付3178元、3178元，2019年4月12日支付3178元、3178元，2019年6月6日支付19068元，2019年7月5日支付3178元，2019年7月31日支付3178元，2019年9月2日支付3178元，2019年9月30日支付3178元，2019年10月31日支付3178元。 再查明，截至庭审之日，案涉房屋由晓康之家公司实际占有使用。 庭审后，杨莉莲提交了其查询的案涉房屋所在楼层的平面图。因庭审中晓康之家公司、明高达公司均表示不需要对该证据进行质证，由法院依法核实，故本院未组织对该证据进行质证。该平面图显示：该层房屋将楼梯间、电梯间、卫生间、风机房、走道等共用部分外的区域划分成了整齐的一排排格子间。 以上事实，有杨莉莲提交的当事人身份信息资料、不动产权证，晓康之家公司提交的《友谊广场房屋租赁协议》、客户回单，明高达公司提交的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、委托付款确认书、业务回单、会议纪要复印件，以及当事人的陈述在案为证。晓康之家公司提交的《委托经营管理合同》系复印件，且杨莉莲对其真实性不予认可，本院无法核实其真实性，故本院对该证据不予采纳。 本院认为，案涉房屋并没有明确的四至界限，未形成独立使用空间，系虚拟产权式商铺。基于产权式商铺使用效能与整体利益的密切联系，产权式商铺所有权人虽享有独立产权，但其行使所有权时应受到一定限制，即不能损害其他所有权人的合法权益。本案现有证据表明，案涉房屋所在项目中90%以上的所有权人均同意由晓康之家公司进行整体经营，若将案涉商铺返还于杨莉莲，将影响项目整体功能的发挥，损害其他所有权人的利益，造成社会财富的极大浪费。因此，案涉商铺不具备返还条件。杨莉莲关于返还房屋并恢复原状的诉讼请求不具有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告杨莉莲的诉讼请求。 本案案件受理费100元及本案产生的公告费均由原告杨莉莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  胡士戎 人民陪审员  曹成东 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  覃雪梅