河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终151号上诉人（原审原告）:刘洋洋，女，汉族，1980年12月19日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人:李书辉,河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡磊，河南英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省安瑞文化教育投资有限公司。住所地:开封市省府前街71号。法定代表人:刘军，该公司总经理。委托诉讼代理人:李文，河南地依律师事务所律师。上诉人刘洋洋因与被上诉人河南省安瑞文化教育投资有限公司（以下简称：安瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。刘洋洋上诉请求：1.依法撤销(2019)豫0211民初3446号民事判决书;2.将本案发回重审或依法改判支持刘洋洋的起诉请求;3.本案一、二审诉讼费用由安瑞公司承担。事实与理由:1.刘洋洋与安瑞公司于2019年8月7日签订的《协议》本身就是商品房买卖合同,一审法院认定该协议不是商品房买卖合同明显属于事实认定错误和法律适用错误。双方签订的《协议》具备当事人名称、合同标的、数量、价款、履行方式、违约责任、争议解决、生效时间等条款,符合《合同法》第十二条以及《合同法司法解释二》第一条所规定的合同构成要件，足以认定该协议是一份关于商品房买卖的合同，该合同依法已经成立，就是一份商品房买卖合同。本案的《协议》中具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(十一)、(十二)等合同条款,并且刘洋洋已经按照协议的约定支付了房款。虽然该协议没能完全涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的十三项主要内容,但是具备了商品房买卖合同的主要条款,并且没有任何法律法规规定商品房买卖合同必须具备十三项主要内容,否则该合同就不能被认定为商品房买卖合同。综上,2019年8月7日签订的《协议》本身就是商品房买卖合同,一审法院认定该协议不是商品房买卖合同明显属于事实认定错误。2.刘洋洋在一审过程中已经提交证据证明安瑞公司“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,而一审法院却认定刘洋洋对此未提供证据,造成本案一审实体审理错误。安瑞公司作为房地产开发企业,是房地产交易市场的重要参与者,应当遵循诚实信用的基本原则,当其出售的房屋存在已经抵押给案外人的瑕疵时,其有义务将该瑕疵明确告知刘洋洋,应当告知而没有告知即构成故意隐瞒。安瑞公司向刘洋洋单方出具的《承诺书》、《证明》、《收据》以及双方于2019年8月7日签订的《协议》,安瑞公司均没有告知涉案房屋存在抵押的事实，能够证明安瑞公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。3.一审法院在事实查明部分存在事实认定错误和事实遗漏，在一审庭审过程中,安瑞公司未提供《开封市商品房预(销）售许可证》原件,提供的许可证复印件中也仅载明涉案204号房屋符合预(销)售条件,涉案的104号房屋并未取得销售许可。涉案房屋在2015年11月25日至2018年11月25日期间也设定了在建工程抵押，买卖双方当事人是在2018年7月6日达成的买卖合意,且安瑞公司是在2018年8月9日前收受了刘洋洋交付的350万元购房首付款,因该事实对案件的审理具有重大影响,应当在事实查明部分进行陈述。综上,一审法院适用法律、认定事实明显错误,请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。安瑞公司辩称，刘洋洋的上诉请求与事实不符，双方签订的协议是一个简单临时性的，是关于房屋将来要成交的协议，并不是商品房买卖合同。本案房屋是在建工程的抵押，所以安瑞公司与刘洋洋之间不签订商品房买卖合同，刘洋洋一直要求安瑞公司签订合同，不签是因为在建工程抵押问题，双方的协议书只是关于在未来要签订合同的一个意向而已，并不能认定为合同。刘洋洋要求撤销协议没有法律依据。刘洋洋向一审法院起诉请求：1.撤销刘洋洋、安瑞公司于2019年8月7日就贵和世嘉2号楼104、204号商铺签订的商品房买卖合同；2.安瑞公司退还刘洋洋购房款350万元并支付利息损失637758元（利息损失以350万元为计算基数，自2018年8月9日起付至全部款项还清之日止按银行贷款利率的四倍计算，暂计算至起诉之日）、律师费69000元；3.安瑞公司向刘洋洋支付赔偿金350万元；以上一至三项诉请暂合计7706758元。4.本案诉讼费由安瑞公司承担。一审法院认定事实:2018年8月9日，安瑞公司向刘洋洋出具承诺书，显示贵和世嘉2号楼104、204商铺为刘洋洋购买所得，不得再次出售他人，签订正式商品房买卖合同时，已购房协议为准，该房源单价18500元/㎡，不得随意更改价格。2019年8月6日，安瑞公司出具证明一份，显示贵和世嘉2号楼104、204商铺由刘洋洋购买，已交房款3500000元，暂时还未签订商品房买卖合同和未办理按揭贷款，刘洋洋有权对外出租。2019年8月7日双方签订了协议书，双方共同确认2018年7月6日双方达成合意，由刘洋洋（乙方）订购安瑞公司（甲方）开发的位于开封市××和××2-1-104-204商铺，该商铺面积为367.22㎡，购房款共计6793570元。2018年7月6日乙方按照甲方要求向甲方指定账户支付购房订金1000000元，2018年8月9日乙方转入甲方指定账户购房款2500000元，乙方按时履行支付购房款首付，甲方开具购房款收据。甲方在2019年8月30日前向乙方交付该商铺。甲方通知乙方签正式购房合同和办理商铺按揭后，乙方应于接到通知后二十日内配合甲方办理上述手续，如违约，应按80元/㎡/月约定赔偿甲方损失，如一个月内乙方不配合签订购房合同和办理按揭视为乙方违约，甲方有权收回此房屋并全额无息退还乙方的订购款。另查明，涉案房屋设定了在建工程抵押，抵押权人为中原银行股份有限公司开封分行，债务履行期限为2018年10月30日至2019年10月29日。涉案房屋被开封市中级人民法院查封，查封期限为2019年6月26日至2021年6月25日。涉案房屋取得了商品房预售许可证。一审法院认为,根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。刘洋洋、安瑞公司双方于2019年8月7日签订的协议书明显不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。刘洋洋诉请撤销该协议，根据法律规定，可撤销合同的范围限定为基于重大误解；显失公平；以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订立的合同。刘洋洋未提交证据证明签订协议时具备上述情况，故对于刘洋洋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回刘洋洋的诉讼请求。案件受理费减半收取为32874元、财产保全费5000元，共计37874元，由刘洋洋承担。二审经审理查明的事实除与一审判决认定的基本事实相同外，另查明，本案涉案房屋的查封本院已于2019年11月19日裁定予以解除，但尚未解押。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案双方当事人于2019年8月7日所签订的《协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款的确定和销售方式、交付使用条件和日期以及违约责任和其他事项等约定，而且刘洋洋已经按照该《协议》以及双方的约定交付了部分款项，该《协议》已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面商品房买卖合同。且该《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。在签订该《协议》之前，安瑞公司已将涉案房屋交付刘洋洋使用，且该《协议》中约定了双方关于《协议》签订后需办理相关手续的事宜。本案中刘洋洋未能提供合法有效的证据证明其合同目的不能实现或导致合同无效或者被撤销、解除的情形。因此，本案不符合《合同法》规定的合同撤销的条件，刘洋洋请求的返还购房款和相关赔偿依法不予支持。综上，刘洋洋关于本案双方签订的《协议》应当认定为书面商品房买卖合同的上诉理由成立，但其请求的返还购房款和相关赔偿上诉理由与本案事实和法律规定不符，不能成立，本院不予采信。一审判决虽适用法律不当，但认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。刘洋洋的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65748元，由上诉人刘洋洋承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年六月十二日法官助理申和平书记员马凤霞