山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1324民初1317号原告（反诉被告）：兰陵县长城镇马场村村民委员会。住所地：兰陵县长城镇马场村。负责人人：焦贵红，村支部书记。委托诉讼代理人：张晓生，山东一品律师事务所律师。被告（反诉原告）：代庭富，男，1980年9月21日出生，汉族，居民，住兰陵县长城镇马场村。委托诉讼代理人：彭浩龙，山东兰郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵其艳，山东兰郡律师事务所律师。原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会与被告（反诉原告）代庭富农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会负责人焦贵红及其委托诉讼代理人张晓生、被告（反诉原告）代庭富的委托诉讼代理人彭浩龙、赵其艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰陵县长城镇马场村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付房款12.3万元及利息（以12.3万元为基数自2018年2月1日起按照月息1.5分/元计算至偿还本息完毕为止）；2、判令被告向原告支付违约金3万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月1日，原、被告签署《安置拆迁协议》，被告按照协议入住本村小区居民安置楼路西第5排第5户，房款17万元。按照协议第三条的约定，被告尚欠12.3万元应于本协议签订后一年内还清，逾期后被告应按照月息1.5分支付利息，依照约定被告应支付违约金。截至起诉前被告尚欠房款本金12.3万元未付。被告代庭富辩称，原告起诉主张的房款被告早已结清，且原告应返还被告多支付的4.7万元购房款，原告尚欠被告房屋补偿款3.2万元，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告兰陵县长城镇马场村村民委员会围绕诉讼请求向本院提供了安置拆迁协议一份，证明2017年2月1日双方签署安置拆迁协议，房款17万元，2017年2月1日被告交纳现金3万元，减免房屋修缮等费用1.7万元，下欠12.3万元约定一年内还清，同时还约定减免1.7万元房屋修缮款后，房屋出现其他问题，原告方不承担责任，同时还约定如被告不能在约定期限内付清，按照月息1.5分计息，直至交清为止，同时还约定了违约金10万元，原告起诉3万符合规定，截止起诉时被告下欠的12.3万元没有交付。被告代庭富针对其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据1、房款收据三张，证明2015年11月21日被告向原告交纳房款17万元，该收据由时任村主任代方勇及村会计李某作为经办人签字出具；2017年2月1日被告向原告交纳房款3万元，该份收据由现任村主任焦贵红作为经办人签字出具，均未加盖村委公章；2013年8月14日被告向原告交纳第一套房子的房款12万元，该收据由时任村会计李某作为经办人签字出具，也未加盖村委公章。证据2、代方勇出具的房屋补助证明，证明被告旧房补助款为8.2万元，抵顶第一套房5万元后，原告尚欠3.2万元旧房补偿款。证据3、证人李某的证人证言，用于证实被告向村委交款的真实性。证据4、（2014）沂南民初字第1534号及（2014）临民一终字第1347号判决书复印件各一份，证明村主任收取房款的行为属职务行为，法律后果应由村委承担。反诉原告代庭富向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告补偿款32000元；2、请求判令反诉被告返还反诉原告购房款47000元；3、本案诉讼费等程序性费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告房屋因增减挂项目被拆迁，旧房拆迁补偿8.2万元，其中5万元已抵顶房款，剩余3.2万元反诉被告欠付至今。2015年11月21日，反诉原告向反诉被告支付新房购房款17万元，2017年2月1日，反诉原告又支付新房购房款3万元。涉案房屋减免后的价格为15.3万元，反诉被告应返还反诉原告4.7万元。为维护反诉原告的权利，特诉至贵院，希判如所请。反诉被告兰陵县长城镇马场村村民委员会辩称，反诉请求不能成立请求依法驳回，反诉人请求的第一项返还补偿款3.2万元，依据是代方勇出具的证明，该证明上次开庭时反诉被告要求该证人出庭作证，代方勇应接受法庭的质询，但是其没有出庭作证，依据代方勇出具的证明不能作为证据使用，反诉请求第二项我方认为在签署安置拆迁协议时，反诉原告知道该情形而没有要求折抵，是对其权利的放弃，因此在本案中要求用17万元折抵原告本诉请求无依据，为此请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告及反诉被告在反诉审理中均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证，根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月1日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《安置拆迁协议》，按照协议被告（反诉原告）拆除本村旧房、入住本村小区居民安置楼路西第5排第5户，总房款17万元。按照协议第三条的约定，原告（反诉被告）减免被告（反诉原告）房款1.7万元，涉案房屋总房款为15.3万元。签订《安置拆迁协议》当日，反诉原告交纳购房款3万元，按照约定剩余房款12.3万元被告（反诉原告）应于本协议签订后一年内还清，逾期后被告（反诉原告）应按照月息1.5分支付利息，依照约定被告（反诉原告）应支付违约金10万元。被告（反诉原告）在签订《安置拆迁协议》前，反诉原告于2015年11月21日向反诉被告预交购房款17万元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买受人应当按照约定的数额、时间、地点支付价款。虽然被告（反诉原告）提交的2015年11月21日的17万元房款收据仅有时任村支部书记代方勇和时任村会计李某签字，没有加盖村委公章，但同类案件中以同样方式开具的收据村委已经收到相关款项；加之同样仅有现任村支部书记焦贵红签字的3万元房款收据，原告（反诉被告）认可收到该款；在村委工作人员出面出具收款收据收取房款的情况下，村民有理由相信系村委收款而不是个人收款；至于收取的款项出现问题系村委财务管理问题，后果不应由交款人村民来承担，综上，涉案17万预收的房款收款人的行为应视为系职务行为，本院认定原告（反诉被告）已经收到该17万元房款。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订了《安置拆迁协议》，依照协议书的约定，被告（反诉原告）在签订协议当日交纳3万元购房款后尚需支付12.3万元房款，事实清楚。但在双方签订《安置拆迁协议》之前，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）预交了购房款17万元，根据公平原则该17万元应当冲抵涉案房屋的购房款，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）在签订协议时未提出折抵房款为由拒绝冲抵涉案房屋购房款的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在双方签订《安置拆迁协议》之前，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）预交了购房款17万元，签订协议之日又交纳了3万元房款，扣减被告（反诉原告）按约定应当支付的房款15.3万元后，被告（反诉原告）实际多交纳了4.7万元。由于被告（反诉原告）交纳的17万元实质上是预交的购房款，应视为被告（反诉原告）已经超额履行了自己的给付义务；原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未提出折抵为由，仍向被告（反诉原告）主张约定的剩余购房款，无事实和法律依据，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付剩余12.3万元房款的诉讼请求依法不予支持。根据公平原则，被告（反诉原告）多交纳的4.7万元购房款，原告（反诉被告）应当返还。由于被告（反诉原告）17万元购房款系预交，不存在违约和逾期支付的问题，故原告（反诉被告）的其他诉讼请求亦不应得到支持。关于被告（反诉原告）主张返还的旧房拆迁补偿款32000元，仅凭代方勇的书面证言一份本院不足以认定，故本院对被告（反诉原告）的该项反诉请求依法不予支持，被告（反诉原告）可待取得相关证据后另案主张权利。综上所述，对原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会的诉讼请求，本院依法不予支持。对被告（反诉原告）的反诉请求，本院对合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会的诉讼请求；二、原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会退还被告（反诉原告）代庭富多交的购房款47000元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回被告（反诉原告）代庭富的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，减半收取1680元，由原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会承担；反诉费888元，由原告（反诉被告）兰陵县长城镇马场村村民委员会负担528元，由被告（反诉原告）代庭富负担360元，如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  卢桢干二〇二〇年六月二日书记员  赵成金