山西省临猗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0821民初889号 原告（案外人）：秦某某，女，汉族，现住山西省运城市。 委托诉讼代理人：张婷婷，山西衡霄律师事务所律师。 被告（执行申请人）：贾某某，男，汉族，现住临猗县。 第三人（被执行人）：张某某，男，汉族，住临猗县。 原告秦某某与被告贾某某、第三人张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦某某及委托诉讼代理人、被告贾某某到庭参加了诉讼，第三人张某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。 原告秦某某向本院提出诉讼请求：1、不得执行运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产；2、请求确认运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产归原告秦某某所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月24日，临猗县人民法院对贾某某与张某某、卢某某民间借贷纠纷一案作出（2018）晋0821财保32号民事裁定书：裁定查封张某某、卢某某共同共有的位于运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产，期限三年。因被告贾某某的申请执行，现已自动转为执行中查封。2020年4月10日，原告秦某某对执行标的提出书面异议。临猗县人民法院于2020年4月17日作出（2020）晋0821执异3号执行裁定书：裁定驳回秦某某的异议。原告秦某某不服提起诉讼，理由如下：1、2018年12月24日临猗县人民法院作出裁定查封查封张某某、卢某某共同共有的位于运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产；原告是2018年10月5日通过山西金诺诚房地产经纪有限公司（以下简称金诺诚公司）购买的运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产；显然购买在前，查封在后；2、2018年10月9日，原告秦某某支付第二笔房款后，在金诺诚的主持下，被告张某某、卢某某将房屋交付原告秦某某，同时双方签订了《房屋交接确认单》。原告秦某某购买家具后入住至今，有水、电、暖、物业费票据为证。查封的时间为2018年12月底，显然在查封之前已经合法占有涉案不动产；3、原告秦某某已经按照《三方房地产买卖合同》支付28万元房款，每一笔房款都是在金诺诚公司的见证下支付的，都有银行交易流水。原告愿意继续按照合同履行归还银行按揭贷款后，将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；4、按照《三方房地产买卖合同》，第三人张某某的房屋产权证办理出来，原告秦某某替其偿还银行按揭贷款，抵押解除，办理产权过户登记。房屋产权证办理过程中，发现第三人张某某未缴纳维修基金。无奈原告于2018年12月3日替其缴纳后房屋产权证继续办理，谁料2018年12月底临猗县人民法院查封了该房屋，随即运城市房地产服务中心因法院查封停止了该房屋产权办理，故未办理产权过户并非原告秦某某的原因。 被告贾某某辩称，1、临猗县人民法院作出的（2018）晋0821财保32号民事裁定书合法有效。2、被告贾某某与第三人张某某债权债务在先，原告秦某某购买房屋在后，且原告在购买时明知是分期抵押房，第三人张某某所有权已经受限，还进行交易，明显与第三人张某某相互恶意串通，帮其躲避债权。3、法律不能对抗善意第三人。综上，被告查封案涉房屋合情、合理、合法，原告的诉请与事实不符，没有法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 原告秦某某为证实其主张成立提供了以下证据： 1、《房地产买卖合同三方约》及补充协议、附件，拟证明原告系通过山西金诺诚公司购买涉案房产，合同签订时间2018年10月5日，合同约定签订合同时，买房支付卖方定金5万元，2018年10月10日前支付卖方155000元，10月25日前支付55000元，剩余47万元房款待不动产权证办理出来替卖方结清银行按揭贷款。 2、收条、付款凭证、付款明细，拟证明原告按照合同约定已经支付房款280000元。 3、房屋交接确认单、物业、水电暖交费凭证及快递地址，拟2018年10月9日原告支付第二笔房款时，由金诺诚主持将涉案房屋交付给原告及原告居住至今的事实，且原告交接房屋在房屋查封之前。 被告贾某某对原告提供的证据没有异议，仅怀疑双方恶意串通，但未举证，本院对上述证据材料予以确认。 被告贾某某未举证。 根据上述确认的有效证据和庭审查明的事实，本庭确认以下事实：被告贾某某与第三人张某某民间借贷一案起诉本院后，贾某某向本院申请保全，对张某某、卢某某名下的位于运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产进行诉讼保全，本院于2018年12月24日作出了（2018）晋0821财保32号民事裁定书，对该房屋予以查封，查封期限为三年。（2019）晋0821民初248号民事判决，判决张某某归还贾某某37万元及利息，张某某不服上诉，运城市中级人民法院作出（2019）晋08民终1821民事判决书，维持原判。贾某某于2020年4月1日向本院申请强制执行涉案张某某名下的房产，案外人即本案原告秦某某以其该房屋已由张某某、卢某某转让给其为由向本院执行局提出了执行异议，本院执行局驳回了秦某某的执行异议，秦某某遂向本院提起执行异议之诉。 经查，2014年7月20日卢某某和运城市金恒房地产有限公司签订了商品房买卖合同，金恒房地产公司将其开发的X幢A座X单元XX层XXXX房，建筑面积为166.600平方米，以单价5323.49元/㎡，总金额为88689万元出售给卢某某。首付款356893万元，于2014年7月20日前付清，余款530000元办理银行按揭，并在2014年7月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。监管账户为中行运城东城支行，账号×××。2014年9月25日卢某某作为甲方（抵押人）与华夏银行股份有限公司作为乙方（抵押权人），运城市金恒房地产开发有限公司作为丙方签订了《个人房屋抵押借款合同》，编号XXXXXX。甲方向乙方申请个人房屋抵押借款，乙方经审查，同意向甲方提供一定期限的贷款，作为甲方支付购买本合同第一条所指房产的部分购房款。甲方同意将该房产抵押于乙方，作为其偿还合同项下贷款的担保。丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。三方依照《中华人民共和国物权法》及其他法律、法规的相关规定，经平等协商订立本合同。第四条本合同项下借款金额53万元本金，贷款期限为20年，自2014年9月25日至2034年9月25日止。第十五条依据本合同第十四条规定，本合同项下的抵押仅办理预购房产抵押登记或抵押权预先登记的，本合同项下贷款发放前，应将其与售房人签订的购房合同正本交付乙方，甲方同意在办理完毕该房产的所有权证后，应在5日内将房屋所有权证直接交付或由售房人交付给乙方或乙方指定的代理人，用于办理房屋不动产抵押登记手续。合同签订后，华夏银行将53万元打入运城市金恒房地产开发有限公司，卢某某逐月偿还贷款，至2020年6月5日尚有446489.37元未还。 另查明，2018年10月5日，秦某某通过山西金诺诚房地产经纪有限公司购买张某某、卢某某名下位于运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产，签订《房地产买卖合同三方约》，合同约定房屋总价款820000元，按照合同约定，签订当日原告秦某某支付第三人张某某定金5万元，2018年10月9日支付155000元，10月26日支付55000元，11月2日付款2万元，共计支付房款280000元，后因房屋被查封，导致无法办理房屋不动产权证。2018年10月9日，在居间方山西金诺诚房地产经纪有限公司的主持下，第三人张某某及其妻子卢某某将房屋交付原告秦某某，三方签定了房屋交接确认单，三方分别为出售人卢某某、张某某，买受人秦某某，居间方山西金诺诚房地产经纪有限公司。从此原告秦某某购买家具后入住至今，并代卢某某交付了2018年10月9日之前拖欠金碧物业有限公司运城分公司物业费和之后物业、水、电费交费。在办理过户登记方面，张某某、秦某某、居间金诺诚公司连续签定了四份补充协议，秦某某为了能够尽快过户，让步答应将卢某某拖欠2018年10月9日之前物业费予以代交，将卢某某按揭贷款余额由秦某某一次性全部清偿，但卢某某一次次失约，不能首先将房产办理到其名下，更不能协助秦某某将房产过户到秦某某名下，最终导致涉案房屋被本院保全查封，不能给秦某某办理过户登记。 还查明，2020年6月19日，原告将剩余未付的房款540000元已经全部交至临猗县人民法院执行账户。 本院认为，本案系案外人秦某某对贾某某与第三人张某某民间借贷纠纷一案执行过程中，对执行标的即涉案房屋提起的执行异议之诉，故秦某某对案涉房屋享有什么权益，能否排除强制为本案的争议焦点。 原告对涉案房屋享有的权益。 第三人张某某夫妻与运城市金恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，又和华夏银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，之后因故将所购商品房通过中介公司转售给本案原告秦某某，签订三方《房屋买卖合同》及补充协议。上述一系列合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，属合法有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此原告与第三人通过中介公司所签《房屋买卖合同》成立并生效，且贾某某对原告与第三人之间房屋买卖真实性、合法性、关联系不持异议，而原告与第三人房屋买卖关系在成立前并不存在债权债务关系，属单纯的不动产买卖行为，此项交易并不导致出卖人责任财产的减少（合理对价下），并且在满足《执行异议复议的规定》第二十八条的四项要件时，此时房屋买受人即本案原告享有的权利显然已经远远超普通债权范围，而无限接近于物权，构成了物权期待权的范畴，即准物权。原告请求确认该为涉案房屋实际所有人，与事实相符，于法有据，本院予以支持。 原告是对案涉房屋是否享有排除执行的权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未过户登记。”本案查明事实原告作为买受人购买被执行人名下的房屋符合上述要件，通过争议焦点论证已认定，原告与第三人所签买卖合同合法有效，且在居间公司参与下达成买卖协议，结合三方之间银行往来转款明细，足以证明所签买卖合同是在法院查封之前所签。张某某将涉案房屋交付原告有三方交付的确认书，秦某某交付水、电、物业费相互印证，足以认定秦某某于2018年10月9日合法占有该房屋，本院于2018年12月4日下发保全裁定查封涉案房屋，秦某某占有在先，法院查封在后。秦某某在入住涉案房屋前直接支付和代张某某交付拖欠开发商房款及物业费共计28万元，剩余房款54万元已交付本院执行账户。秦某某为了尽快办理过户手续，通过居间公司与张某某连续签订了四次补充协议，秦某某最后让步到只要张某某能够将案涉房屋办理到其名下，再协助办理过户到秦某某名下，秦某某同意将张某某名下按揭贷款余额一次性全部清偿，但张某某屡屡失约，导致法院后来查封，秦某某在办理过户手续上没有任何过错。原告取得涉案房屋物权期待权，贾某某对张某某仅取得金钱债权，依照物权优先于债权基本原则，原告请求停止对涉案房屋的执行，于理相通，于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为原告与第三人有恶意串通躲避执行嫌疑，但未能提供相应的证据予以证实，秦某某与张某某不沾亲不带故，通过中介公司得知了张某某出售房屋信息，双方均出此各自需要，并经中介公司达成房屋买卖协议，显然不符合主观主义恶意串通，被告抗辩主张本院不予采信。 依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认秦某某对运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产享有物权期待权。 二、停止对运城市盐湖区恒大绿洲XXXXXXX号房产的执行。 案件受理费12000元，由张某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长  张丰收 人民陪审员  薛伟霞 人民陪审员  郝晓红 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  焦宪斌