重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11004号原告：徐利娟，住重庆市綦江区古南街道。委托诉讼代理人：张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。被告：重庆远华房地产开发有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街246-5-3号，统一社会信用代码91500106622056826R。法定代表人：邹金桦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖雪、周萍，重庆军航律师事务所律师。被告：环球联盟重庆企业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区美专校街66号2单元15-4#，统一社会信用代码：91500103MA5UHETT67。法定代表人：汪俊安，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何佩君，重庆金牧锦扬律师事务所律师。原告徐利娟诉被告重庆远华房地产开发有限责任公司（以下简称远华地产公司）、被告环球联盟重庆企业管理有限公司（以下简称环球联盟重庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王朝辉担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静共同组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐利娟的委托诉讼代理人张德忠，被告远华地产公司的委托诉讼代理人周萍，被告环球联盟重庆公司的委托诉讼代理人何佩君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐利娟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告环球联盟重庆公司签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》；2、判决二被告共同向原告退还购房款378884元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月20日，被告将其开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村11号商业门面（桃源丽景）环球网伽综合贸易市场项目委托被告环球联盟公司销售，并与被告环球联盟公司签订商业门面代理销售协议，该协议约定买方的资金全部进入甲方即被告基本账户，买方与卖方签订买卖合同。原告通过中介公司购买远华公司开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村（桃源丽景）环球网伽综合贸易市场1楼11号商铺，合同金额为528186元，向被告支付房款378884元。2019年1月经查询上述商铺，被告远华地产公司已将商铺抵押，无法办理产权登记。为此，原告认为被告的委托给被告环球联盟公司的民事法律行为，对被告产生法律效力。原告多次向二被告催告未果。为维护原告合法权益，故起诉至法院。被告远华地产公司辨称，被告远华公司不是本案适格被告；被告远华地产公司与被告环球联盟重庆公司于2017年11月20日签订的《商业门面代理销售协议》约定的包销时间至2018年3月31日已终止；原告与被告环球公司之间签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》从订立到履行都没有被告远华地产公司参与。被告环球联盟重庆公司是销售被告远华地产公司为业主的包底销售，该行为并非代理被告远华地产公司进行销售，其法律后果应由被告环球联盟重庆公司承担；请求驳回原告对被告远华地产公司的诉讼请求。被告环球联盟重庆公司辨称，环球联盟重庆公司是根据远华地产公司的合法委托出售涉案的商业门面并且代收相应款项，依法构成合法代理销售，相应法律后果应由委托方远华地产公司承担。经审理查明，2018年6月12日，环球联盟重庆公司（甲方）与徐利娟（乙方）签订《商铺认购协议书》，约定，协议第一条约定，项目名称为桃源丽景（环球网＋农贸市场商铺）；资产开发商：重庆远华房地产开发有限公司；项目业主方：环球联盟重庆企业管理有限公司；项目地址：重庆市九龙坡区石坪桥青龙村11号。铺号：1层11号铺；商铺面积：建筑面积13.48平方米。协议第二条约定，甲乙双方认定按建筑面积39183元/平方米，共计金额528186元。协议第三条约定，乙方应在本认购书签订之日起7个自然日内到项目销售中心或甲方公司签订买卖合同，签订买卖合同1-3个月内与开发商签订网签合同，如因开发商原因需要顺延时间均按开发商实际签订时间为准。合同及文件版本：按甲乙双方签定版本执行。需要贷款客户需在认购书签订之日起3个自然日内缴纳贷款资料到项目销售中心。协议第四条约定，乙方在本认购书签订时间向甲方支付定金20000元整（该定金甲方代收代代缴纳给开发商）。一次性付款：签定买卖合同时全额支付购房款及税费，在支付全部房款及税费之日起所有租金归买方收取。协议第五条约定，开发商或甲方通知签订商铺买卖合同（含补充协议及附件）等文件时，乙方未按约定完成手续的即视为乙方违约。在甲方电话通知乙方签约后3日内，乙方仍未至签约地签约的，视为乙方放弃此次购买商铺权。甲方可在不通知乙方的情况下将该商铺另行出售，乙方所付定金不予退还。若因甲方原因与开发商或资产方致使不能与乙方在约定时间内签订商品房买卖合同（含补充协议及附件）的，甲方应在一个月内无利息返还乙方所付定金；若乙方在认购期间提出退房的，甲方将不予退还乙方所付定金。协议第六条约定，该资产现状为：贷款抵押及分证状态。该资产为甲方抵款资产，网签以外的资金为抵款资金，该资金甲方收取。所有购房款项甲方代收代管，金额达到1000万时支付到开发商共管账户。开发商网签外的金额为抵款，开发商及甲方不出据发票。该资产解押，分证，正在办理中，甲方在1-3个月左右完成，到时未完成均按开发商时间为准。该资产甲方整体租赁给环球网伽（重庆）农贸市场管理有限公司打造经营，签订认购协议时买方需向管理公司签订10年租赁协议，如买方需要向管理公司签订10年租赁协议，如买方需要自己经营的可以放弃与管理公司签订租赁协议，但是必须接受管理公司的管理制度。协议七约定，乙方充分了解该协议所有条款，同时认可同意按所有条款履行。乙方知晓该商铺资产为抵款资产，支付开发商以外的款项甲方所有。该商铺从2018年10月1日至2023年9月30日期间的租金收益共计158456元，由环球网伽（重庆）农贸市场管理有限公司一次性支付给乙方。乙方已知晓该物业的所有情况，如乙方单面违约，定金不予退还，2018年6月19日之前付200000元，剩余尾款在2018年7月12日之前付清。2018年6月12日，原告徐丽娟向被告环球联盟重庆公司支付购房定金20000元。2018年6月20日，原告徐丽娟（乙方）与被告环球联盟重庆企业管理有限公司（甲方）签订《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》，约定：“甲方所售房屋坐落为：重庆市九龙坡区石坪桥青龙村.环球网伽综合贸易市场1楼11号铺，开发商：重庆远华房地产开发有限公司，（四）该房屋建筑面积为13.48平方米，该房屋由甲方以买卖方式取得。二、成交价格，该房屋总成交金额为528186元整。六、付款方式，乙方按下列方式按期付款，2.1、乙方在签署本合同时向甲方支付房款人民币179730元，余下金额在2018年7月12日之前190000元全部支付。八、税费承担，双方约定按以下第（二）种方式承担该房屋权属转移登记相关税费，（二）由乙方一并承担5.8%税费包干。十一、其他约定，（一）甲方保证认购协议已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，乙方已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。十二、补充条款，从签订合同之日起6个月内如未下证，乙方有权要求甲方全额退还房款，该商铺房款总价共计528186元，其中2018年10月1日至2023年9月30日五年租金共计158456元由环球网伽（重庆）农贸市场管理有限公司一次性支付给甲方，用于抵扣乙方购买该商铺的房款。”2018年6月20日、2018年6月25日、2018年7月2日，原告徐丽娟向被告环球联盟重庆企业管理有限公司支付桃源丽景环球网伽综合贸易市场1楼94号铺购房款36742元和税费6469元。2019年3月18日，徐丽娟（甲方）与环球联盟重庆公司（乙方）签订《门面退购协议》，约定甲方认购位于重庆市九龙坡区青龙村11号附26号“（桃源丽景）”项目门面，项目开发商名称：重庆远华房地产开发有限公司，认购门面号：1层11号铺。该物业面积13.48平方米，甲方已付金额为378884元整。经甲乙双方协商一致，乙方应退甲方人民币378884元整，乙方于该协议签订之日起1至4个月之内退还给甲方。甲乙双方签定该协议签定之日起，双方之前签定的《商铺买卖合同》和《租赁合同》作废。甲乙双方签定该协议起，双方之前签定的所有协议自动作废无效，该门面乙方有权对外买卖。乙方向甲方出据的票据在甲方全额收到该退款金额后自动作废无效。另查明，2017年11月20日，被告远华地产公司（甲方）与被告环球联盟重庆公司（乙方）签订《商业门面代理销售协议》，约定：“甲方自愿以保底包销的方式将甲方自己公司名下位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村11号项目商业商用门面交于乙方以独家代理方式销售，现甲乙双方就该房产代理销售中的权利义务达成以下条款共同遵守：第一条，甲方拟所出售的门面等物业现状，1.1、物业地址：重庆市九龙坡区石坪桥青龙村11号；1.2、物业数量：其中商业建筑面积3415.36平方米；1.3、拟出售的房屋产权证编号明细如下；1.4、拟所出售房屋产权现有贷款融资明细见附页；1.5、拟所出售的房屋产权租赁明细见附页。房产名称：桃园丽景1号商业。第二条，代理方式，2.1、甲方将自己公司名下的以上商业门面交于乙方以保底包销的方式独家代理销售。第三条，代理销售的商业门面总价格，3.1、本合同第一条约定物业房产销售保底价格为资产收入人民币4000万元（大写：肆仟万元整）；3.2、相关税费甲方负责4000万元内的营业税和扣除成本后的企业所得税，土地增值税，（成本含：土地出让金、建安费、营业税、规费、乙方的收益成本发票、管理费及财务费、土地使用税等）在与买方签订销售合同时合同单价不能超过4000万元，（大写：肆仟万元整）如超过4000万元部分，给甲方造成增加部分的企业所得税和土增税由乙方负责支付；3.3、乙方在销售合同金额超过4000万元后，按实际超出金额开具正规发票给甲方。第四条，包销时间，4.1、乙方保证在2018年2月1日前将该门面销售达到80%以上，即资金回款80%以上，余下在2018年3月31日前全部销售或回款完成。第五条，销售金额的支付，5.1、所有卖出资金、诚意金及订金全部进入甲方基本账户上，甲方同意乙方共同监管账户，资金回款的金额超过总金额80%时，买方与卖方（甲方）可签订买卖合同，1个单独门面买房资金全部回款到位时进行过户网签。5.2、乙方负责卖方资产2850万元的融资解押垫资（甲方与乙方共同监管的账号回款资金可以用于解押使用，共同监管的账号不足部分乙方负责）。第六条，甲乙双方职责，6.1.2、甲方保证按规划要求分户即过户，积极配合乙方或买方。6.1.3、甲方同意乙方合同签订之日起，可以对该资产按乙方价格及方式进行对外销售及认购或整改装修。（整改装修费用乙方负责）6.1.4、甲方同意乙方合同签订后将所有租赁户名单转交给乙方，按产权过户后的租赁费归乙方销售款首先归还融资方，同意乙方直接支付融资方作为归还甲方融资款；6.1.5、甲方保证乙方销售款首先归还融资方，同意乙方直接支付融资方作为归还甲方融资款。6.1.6、该资产乙方卖出超出4000万元完税后作为乙方佣金环球联盟重庆企业管理有限公司乙方自行安排与甲方无关。6.2.1、乙方保证按以上约定时间节点将该资产的销售回款。6.2.2、乙方保证在以上时间内将该资产全部代理销售完成或全部回款。第七条，特别约定，7.2、本合同甲乙双方签字之日起生效，合同履行完成或甲乙双方同意解除合同时失效。7.3、以上资产的销售乙方负责，签订该协议后甲方可以直接和买方客户对接，销售相关条款须按国家规定为准。”2018年5月8日，环球联盟重庆公司（甲方）与向守安（乙方）签订《环球网＋农贸市场（石坪桥店）装修装饰工程施工合同》，工程名称：环球网＋农贸市场（石坪桥店）装修装饰工程，工程地址：重庆市九龙坡区石坪桥，规模：约17009M2。本工程合同暂定金额为人民币914350.00元，工程结算价款最终以发包人审计审定的金额为准。承包范围：室内墙面、天棚、楼地面、摊位贴砖、强弱电安装、室内给排水安装。消防改造及联动防火（卷帘）门由专业施工单位施工……。2018年6月14日，远华地产公司出据《付（还）款委托书》，载明：“重庆远华房地产开发有限责任公司：以房地籍号：JL00200502330000010100100010001坐落于九龙坡区青龙村11号附5号面积为：774.38M2，的房产抵押向：恒丰村镇银行江北支行贷款4000000元。其中：重庆远华房地产开发有限责任公司2800000元；重庆帝舟物资有限公司1200000元。至今为还贷金额4000000元。现委托环球联盟重庆企业管理有限公司向抵押权银行付（还）4000000元。接收款账户重庆帝舟物资有限公司721039903000036以解除该房产的抵押；环球联盟重庆企业管理有限公司付（还）款后即享有对重庆远华房地产开发有限公司的该笔债权，在解除该房产对银行的抵押后，重庆远华房地产开发有限责任公司将该房产抵押给环球联盟重庆企业管理有限公司。”2018年8月21日，远华地产公司出据《付（还）款委托书》，载明：“重庆远华房地产开发有限责任公司：以公司名下房产105房地证2012字第35796号，坐落于九龙坡区青龙村11号附2号面积为：275.58M2，的房产抵押向广安农商银行营业部贷款2315000元。现委托环球联盟重庆企业管理有限公司向抵押权银行付（还）2315000元。其中：重庆远华房地产开发有限责任公司1550000元；重庆帝舟物资有限公司765000元。至今未还款金额2315000元，现委托环球联盟重庆企业管理有限公司向抵押权银行付（还）款2315000元。环球联盟重庆企业管理有限公司委托杨福明付（还）款后即享有对重庆远华房地产开发有限公司的该笔债权，在解除该房产对银行的抵押后，重庆远华房地产开发有限责任公司将该房产抵押给环球联盟重庆企业管理有限公司。”2018年8月28日，远华地产公司出据《付（还）款委托书》，载明：“重庆远华房地产开发有限责任公司：以公司名下房产105房地证2012字第35798号，坐落于九龙坡区青龙村11号附1号面积为：1286.51M2，的房产抵押向农业银行南岸支行营业部贷款9000000元。现委托环球联盟重庆企业管理有限公司向抵押权银行付（还）9000000元。该笔解押款先由还款账户于2018年6月26日转入接收款账户2，并在2018年7月1日之前由接收款账户2转入接收款账户1进行解押。环球联盟重庆企业管理有限公司委托岳楝付（还）款后即享有对重庆远华房地产开发有限公司的该笔债权，在解除该房产对银行的抵押后，重庆远华房地产开发有限责任公司将该房产抵押给环球联盟重庆企业管理有限公司。”远华地产公司将诉争房屋（九龙坡区石坪桥青龙村11号附1、26号）抵押给中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，贷款金额25000000元，抵押期限：2017年4月12日至2020年4月12日。审理中，原告认为被告远华公司采用独家代理、保底包销的方式委托被告环球公司销售其开发的案涉商铺，举示《商业门面代理销售协议》、重庆市九龙坡区工商分局关于《石坪桥桃源丽景小区门口环球联盟农贸市场情况的回复》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2012]052号），其中重庆市九龙坡区工商分局关于《石坪桥桃源丽景小区门口环球联盟农贸市场情况的回复》，载明：“经九龙坡不动产登记中心调查，环球联盟重庆企业管理有限公司于2017年11月20日与重庆远华房地产开发公司签订商业门面代理销售协议，并于2018年4月与环球网伽（重庆）农贸市场管理有限公司达成合作运营协议，项目名称为桃源丽景环球网+综合农贸市场，并于2018年6月开始对外预定该商铺。因整个市场产权分零手续还未完善，九龙坡不动产登记中心已要求暂停销售，如有客户要求退款应及时退还。”重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2012]052号），载明：“工程名称桃源丽景地下车库及商业，竣工验收时间2012年3月26日，建设单位重庆远华房地产开发有限责任公司。”被告远华公司对上述证据的真实性不认可，远华公司认为其与被告环球公司于2017年11月20日签订的《商业门面代理销售协议》约定的包销时间至2018年3月31日已终止。原告还认为被告远华地产公司法定代表人邹金桦确认收到被告环球公司支付的案涉房屋销售回款1400多万元，被告环球地产公司收取销售案涉房款是得到被告远华地产公司授权，且被告远华公司以收款行为予以追认，举示重庆市公安局南岸区分局在重庆农村商业银行查询的被告环球公司法人代表杨福明银行流水清单，重庆市公安局南岸区分局经济犯罪侦查支队对被告远华多次韩公司法定代表人邹金桦、被告环球公司经理杨时国的《询问笔录》，其中重庆市公安局南岸区分局经济犯罪侦查支队对被告远华公司法定代表人邹金桦的《询问笔录》，载明：“2017年11月份的时候，我（邹金桦）经过朋友谭家燕、甘国瑜介绍认识了环球联盟公司的法人代表杨福明。经过协商，我和杨福明分别代表两家公司于2017年11月20日签订了关于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村11号项目商业商用门面的代理销售协议。该项目总面积为3415.36平方米，共有5个房产证。乙方负责我方在银行里面2850万元贷款的融资解押，另外还要付给我1150万元。所以房产销售保底价格为4000万元，我方配合乙方进行分户过户。环球联盟公司前后总计给了我1400多万元，这里面包含了冲贷、转贷、以及利息。目前银行总共还差1400多万的贷款未解押，另外环球联盟公司还需要支付我1150万元。后来具体的销售就由环球联盟公司在办理，他们把原来5个门面改成200多个小摊位，每一个进行单独销售。现在5个门面有贷款没有完全解押，所以无法办理网签。本来我们代理销售协议上约定是由环球联盟公司负责银行贷款的解押，但是现在该公司资金上出了问题，我们公司也在积极想办法帮忙解决问题。目前又还了银行的部分贷款来解押，但还没付完。”被告远华地产公司认为被告远华地产公司与被告环球联盟公司之间的代理销售关系仅存在于2018年2月1日至2018年3月31日期间，且《商业门面代理销售协议》约定了被告远华公司与被告环球公司具体代理销售范围，原告与被告环球公司之间签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》从订立到履行都没有被告远华地产公司参与，被告环球地产公司的行为既不是表见代理，也不是间接代理，举示2017年11月20日被告远华地产公司与被告环球联盟公司签订的《商业门面代理销售协议》。被告环球公司销售标的物是被告环球公司为业主的抵债房屋，该抵债房屋与被告远华地产公司开发的房屋不是同一物，举示重庆市国土资源和房屋管理局查询的九龙坡区石坪桥青龙村11号房屋基本信息、《商铺认购协议书》。被告远华地产公司与被告环球联盟公司之间有其他经济往来，不能仅凭银行流水就认定双方之间的款项用途，被告环球联盟公司在售房过程中存在一房多卖的违法行为,被告环球联盟公司的售房行为并非代理被告远华地产公司，其法律后果应由被告环球联盟公司承担，举示中国农业银行客户收付款入账通知单、被告环球公司一房多次转让收取房款的证据《桃源丽景项目中转客户清单》。上述事实，有《商业门面代理销售协议》、《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》、《商铺认购协议书》、《门面退购协议》、《询问笔录》、当事人陈述等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告与被告环球联盟重庆公司已在2019年3月18日签订《门面退购协议》中约定双方于2018年6月20日签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》，已于2019年3月18日解除。因此原告请求判决解除其与被告环球联盟重庆公司签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《门面退购协议》，被告环球联盟重庆公司应支付原告购房款378884元，事实清楚、证据充足，于法有据，本院予以支持。至于被告远华地产公司是否承担责任，本院评述如下：首先，根据合同的相对性原理，合同只对当事人产生法律约束力，对合同以外的第三人不产生合同效力。案涉商铺买卖合同系由原告与被告环球联盟重庆公司签订，且原告与被告环球联盟重庆公司签订合同时已明确告知诉争房屋系以款抵债房屋、开放商为被告远华地产公司；其次，被告环球联盟重庆公司以自己的名义与原告订立的合同，需要在满足一定条件的情况下，才能直接约束被告远华地产公司和原告。根据原、被告举示的《商业门面代理销售协议》、《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》、《商铺认购协议书》等证据可以认定，被告环球联盟重庆公司在向原告销售案涉商铺以及与原告签订商铺买卖合同时，认购协议中已告知原告项目业主方为被告远华地产公司，涉案资产为被告环球联盟重庆公司抵款资产，网签以外的资金为抵款资金，该资金由被告环球联盟重庆公司收取，由此证明，被告环球联盟重庆公司以自己的名义与原告订立的商铺买卖协议不能直接约束被告远华地产公司；最后，根据《商业门面代理销售协议》约定，被告远华地产公司与被告环球联盟重庆公司于2017年11月20日签订的《商业门面代理销售协议》约定的包销时间至2018年3月31日已终止。原告与被告环球联盟公司于2018年6月23日签订的《环球网伽农贸市场（商铺）买卖合同》从订立到履行都没有被告远华地产公司参与。被告环球联盟重庆公司作为被告远华地产公司的包销人向原告出售商铺，且以案外人环球网伽农贸市场十年租赁合同的租金来减少原告支付购房款为条件，驱使原告与被告环球联盟重庆公司签订商铺买卖协议，被告环球联盟重庆公司收取购房款后未按协议进入被告远华地产公司基本账户。原告无法取得商铺后，被告环球联盟重庆公司与原告签订《门面退购协议》和《商铺退购补充协议》，被告环球联盟重庆公司将收到购房款全部退还给原告，根据合同的相对性原则，其法律后果应由被告环球联盟重庆公司自行承担。因此原告请求被告远华地产公司承担责任的诉讼请求，无事实依据及法律依据本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告环球联盟重庆企业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告徐丽娟378884元；二、驳回原告徐丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12871元、诉讼财产保全费2420元共计15291元，由原告徐丽娟承担5291元，由被告环球联盟重庆企业管理有限公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  王朝辉人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇二〇年六月三十日法官 助理  黄 斌书 记 员  向恺霖