湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0221民初452号原告（反诉被告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区1栋。法定代表人：任奇，系该公司总经理。委托代理人：何帅，湖南江荣律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。委托代理人：周炎梅，湖南江荣律师事务所专职律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：颜峰标，男，1984年8月25日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。原告（反诉被告）株洲县海汇商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）颜峰标租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员易战国独任审理，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）株洲县海汇商业运营管理有限公司及委托代理人何帅和被告（反诉原告）颜峰标均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲县海汇商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告在2016年11月8日签订的《租赁合同》及2019年4月23日签订的《补充合同》；2、判令被告立即腾空株洲广源家居建材城第13栋1层118-120号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给原告；3、判令被告按照3716元/月的标准支付商铺租金及管理费（暂自2020年1月1日计算至2020年3月31日为11148元，之后按照上述标准继续计算至合同解除之日）；4、判令被告支付房屋占用费89188元（自2018年1月1日计算至2019年12月31日，参照租金及管理费的标准计算）；5、判令被告在合同确认解除后至其腾空并向原告完好交还株洲广源家居建材城第13栋1层118-120号商铺前，按照月租金3440.75元/月两倍的标准向原告缴纳租金；6、判令被告按照239.49元/天支付滞纳金（暂从2020年1月1日计算至2020年3月31日为21793.6元，后续按照上述标准计算至实际支付之日）；7、确认被告向原告缴纳的履约保证金22297元原告无须向其返还；8、判令由被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。以上诉求款项共计：122129.6元。事实和理由：原、被告于2016年11月8日签订《租赁合同书》。约定：被告为经营门窗、背景墙承租株洲广源家居建材城第13栋1层118-120号商铺。商铺面积137.63平方米，租赁期限为5年，自商铺统一开业之日计算租赁期限，第一年、第二年、第三年租金不变，月租金为3440.76元，每半年租金20645元，每半年管理费为1652元，签5年的基础上一次性免租一年半，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年的。且合同第39条约定：如被告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向原告支付滞纳金，如被告拖延支付达30天原告有权没收商铺内物品，同时视作被告单方解除合同，原告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，被告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则被告需按照原租金2倍向原告支付租金。合同第56条：在签5年合同的基础上，一次性免租一年半。合同签订后原告按时向被告交付适租的商铺，且广源家居建材市场已于2018年1月1日统一开业。2019年4月23日原、被告签订《补充合同》，约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上在延长半年，被告同意自2020年1月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：被告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：被告违反本补充合同任何一条，原告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外原告有权要求被告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。但被告在承租期间不仅长期停业，而且在免租期结束后拒不支付涉案商铺租金及管理费，原告多次以电话、短信等方式要求被告正常营业及交付应缴款项，但被告均置之不理。原告认为被告的行为已经严重违反合同约定，给原告的整体经营管理活动造成重大影响，导致原告签订合同的目的无法达成，被告应当承担相应的违约责任。故原告为维护自身权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告颜峰标辩称：1、被告已于2019年10月底就已经搬离了商铺，也与办公室打了招呼交了钥匙，原告故意不接受退组函；2、2020年1月23日起至2020年3月疫情期间，原告没有响应国家的免租减租政策反而催缴滞纳金；3、合同中没有开业日期及截止日期，视为不定期租赁，补充合同签订时市场高管说了签字可以免半年租期，商户都是随便看了一下就签字，都不知道房屋占用费的利害关系，甲方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，已合法的形式来掩盖非法的目的时，合同是可以判定无效的；4、原告于2018年11月撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌，被告投入广告费8万元，地址均为广源建材市场，更名给商户带来一定的经济损失；5、被告在订立合同时一次性交付履约保证金22297元，相当于是6个月房租，被告没有欠原告房租费不能计算滞纳金，被告倒闭破产的的主要原因是原告违反合同第18条在先，没有尽到市场管理的责任，被告申请反诉原告赔偿经济损失。反诉原告颜峰标提出反诉请求：1、解除租赁合同；2、判令反诉被告退回反诉原告缴纳的履约保证金、反诉被告私自定制商品行为电费及反诉人门面装修、品牌代理、广告投入等经济损失共计250000元;3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告在未曾违约的条件下，反诉被告威胁至强行起诉解除合同，且反诉被告有严重违反租赁合同在先，后导致反诉原告这两年来白白亏损20多万元。反诉被告先是利用招商欺诈的办法。引诱反诉原告进行投资，然后又使用格式合同的方式，进而对反诉原告进行约束。反诉被告首先违反合同条款合同规则，导致反诉原告无法继续经营下去。要求解除租赁合同。反诉原告关于2018年1月1日的开业时间不合理，不合法，请求法院驳回反诉被告的决定，且已违反租赁合同第1条之规定，依照自愿、平等、互利的原则。反诉被告株洲县海汇商业运营管理有限公司辩称：1、反诉请求解除合同书，同意解除，解除原因是反诉原告单方违约；2、对反诉原告提出的第二反诉请求没有事实和法律依据，履约保证金，租赁合同书已明确约定在租户违约时无需返还，对于电费由于商业用电施行阶梯用价，反诉被告根据市场用电价分摊收取是合理合法的行为；3、反诉原告门面装修租赁后实际经营的必要条件，反诉被告已经向反诉原告交付了合适的商铺，反诉原告个人经营风险应当自行承担，反诉原告所提出的各项理由均不能证明反诉被告对其租赁的商铺本身有任何的与租赁合同不符合的情况；4、反诉原告没有列明各项费用详细数据无法证明其实际支出情况，综上反诉原告的诉请没有法律依据，请求驳回。经审理查明：原、被告于2016年11月8日签订《租赁合同书》。合同约定：被告为经营门窗、背景墙承租株洲广源家居建材城第13栋1层118-120号商铺。商铺面积137.63平方米，租赁期限为5年，自商铺统一开业之日计算租赁期限，第一年、第二年、第三年租金不变，月租金为3440.76元，每半年租金20645元，每半年管理费为1652元，签5年的基础上一次性免租一年半，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年的。且合同第39条约定：如被告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向原告支付滞纳金，如被告拖延支付达30天原告有权没收商铺内物品，同时视作被告单方解除合同，原告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，被告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则被告需按照原租金2倍向原告支付租金。合同第56条：在签5年合同的基础上，一次性免租一年半。被告在订立合同时一次性交付履约保证金22297元，相当于是6个月房租。合同签订后原告按时向被告交付适租的商铺，被告于2017年10月份开始对商铺进行装修，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。原告于2019年4月20日撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。2019年4月23日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上在延长半年，被告同意自2020年1月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：被告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：被告违反本补充合同任何一条，原告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外原告有权要求被告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。被告称在2019年10月终止营业（搬出商铺），并向原告的运营经理交付钥匙，原告的运营经理没有接受，但没有提供相关的证据。原、被告未就解除合同一事处理妥当。原告认为被告的行为已经严重违反合同约定，给原告的整体经营管理活动造成重大影响，导致原告签订合同的目的无法达成，被告应当承担相应的违约责任。在诉讼过程中，被告认为原告在未提前通知被告的情况下将广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌，被告认为原告的行为造成被告的经济损失，故向本院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的损失。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。上述案件事实，有原告（反诉被告）株洲县海汇商业运营管理有限公司及被告（反诉原告）颜峰标的当庭陈述，有经本院组织质证并经本院查证的原告企业信息资料、被告身份证复印件、《租赁合同书》、《补充合同》、短信、通话记录、开业活动宣传微信记录、广源市场宣传活动照片及2019年全场会议录音及公众号于2017年10月21日图片、微信公众号截图、市场招牌照片、反诉原告门店照片、市场现状照片等证据材料予以印证。本院认为：本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2、合同解除后的法律后果问题。对此本院综合评述如下：本案中，原告株洲县海汇商业运营管理有限公司与被告颜峰标签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，本院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对原告诉请违约损失，本院不予支持。对于被告的租金的承担问题，本院酌情认定，被告自2018年1月1日起至2020年6月29日之间的租金由被告承担15个月，被告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，被告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给原告。对于原告其他的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿私自定制商品行为电费及反诉原告门面装修、品牌代理、广告投入等经济损失共计250000元损失的问题。本院认为，反诉原告没有提供充分的证据证明反诉被告在履行《房屋租赁合同》过程中存在违约，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定之规定，判决如下：一、原告株洲县海汇商业运营管理有限公司与被告颜峰标双方于2016年11月8日签订《租赁合同书》及2019年4月23日签订《补充合同》于2020年5月12日解除；二、由被告颜峰标在本判决生效之日起十日内向原告株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币33446元（租金按月租金3440.76元计算，管理费按月275元计算，按15个月计算，已扣除交纳的履约保证金22297）；三、限被告颜峰标在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第13栋1层118-120号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给原告株洲县海汇商业运营管理有限公司；四、驳回原告株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告颜峰标请求反诉被告株洲县海汇商业运营管理有限公司赔偿经济损失250000元及其他的诉讼请求。如被告颜峰标未按照上述指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2742.59元，减半收取1371.30元，由原告株洲县海汇商业运营管理有限公司承担995.30元，由被告颜峰标承担376元；反诉费2525元，由被告（反诉原告）颜峰标承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  易战国二〇二〇年六月二十九日书记员  马 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。