广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终400号上诉人（原审被告）：雷州市合生创建房地产有限公司，住所地：广东省湛江市雷州市城内南湖里95号，统一社会信用代码：91440882797717761U。法定代表人：张兴建，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪莹，广东唯杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中共湛江市委军民融合发展委员会办公室，住所地湛江市赤坎区体育北路45号。法定代表人：智海森，主任。委托诉讼代理人：庄人楷，该单位规划督导科副科长。原审第三人：湛江市基础设施建设投资集团有限公司，住所地：湛江市赤坎区海滨大道北以西，统一社会信用代码：9144080074708728X9。法定代表人：张世趟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志琼，该公司律师。上诉人雷州市合生创建房地产有限公司（以下简称“合生创建公司”）因与被上诉人中共湛江市委军民融合发展委员会办公室（以下简称“市委军融办”）及原审第三人湛江市基础设施建设投资集团有限公司（以下简称“基建投资公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合生创建公司的委托诉讼代理人黄彪，被上诉人市委军融办的委托诉讼代理人庄人楷，原审第三人基建投资公司的委托诉讼代理人陈志琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人合生创建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回市委军融办的全部诉讼请求；二、判决本案一、二审案件受理费由市委军融办负担。事实与理由：一、《场地交接协议书》的签署并不代表合生创建公司放弃所交接财产的权利。市委军融办在接收场地后继续使用了合生创建公司的装饰、装修和设备等资产，合生创建公司认为应以前述资产的评估价值与本案市委军融办的全部诉讼请求进行抵销，符合法律规定。理由如下：1.合生创建公司在一审庭审中提供的[粤千福田资产报字（2019）B123号]《资产评估报告书》证实了合生创建公司遗留在租赁场地资产的评估价值为人民币2492900元。2.市委军融办对《资产评估报告书》的质证意见是对该份证据的真实性、合法性予以认可，同时对《资产评估报告书》所涉及的资产内容和评估价格没有异议。市委军融办仅仅是不同意就该资产评估价格与市委军融办的诉求金额进行抵销。3.根据（2017）粤民终538号民事判决第12页第5行“虽然合生公司存在违约行为，但人防办亦存在未解决停车场而造成涉案商城客流量少、经营困难的问题”的认定，上述原因导致涉案租赁合同解除，市委军融办本身也有过错。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，本案的情况不管是属于上述第十一条第二项还是第三项的情形，市委军融办均需要在继续使用合生创建公司资产的情况下对合生创建公司进行补偿，而且合生创建公司资产的评估值（2492900元）是市委军融办本案诉讼请求人民币（1252392.07元）的两倍之多，两者进行抵销完全不影响市委军融办的合法权益。被上诉人市委军融办答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，实体处理得当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审第三人基建投资公司陈述称：本案纠纷与基建投资公司无关。市委军融办向一审法院起诉请求：一、判决合生创建公司支付湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程）2016年7月1日至2017年10月30日的租金498173.76元；二、判决合生创建公司支付湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程）2017年10月31日至2019年4月24日的占用费554218.31元；三、判决合生创建公司支付逾期支付租金、占用费的违约金，以逾期违约金为本金，按月利息2%计算，自逾期之日起计算至合生创建公司付清时止暂计20万元；四、判决合生创建公司负担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2009年3月20日，广东省湛江市人民防空办公室（甲方）与合生创建公司（乙方）、基建投资公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条广东省湛江市人民防空办公室将位于湛江市霞山区火车站地下广场（人防工程），面积10378.62平方米，出租给合生创建公司作为商用。第二条租赁期限自2010年1月1日起至2029年12月31日共20年。前三年的租金为每月每平方米1元，第4-5年每月每平方米2元，第6-10年每月每平方米3元，第11-15年每月每平方米4元，第16-20年每月每平方米5元。租金按季度结算，每季首月前10日为缴租时间，广东省湛江市人民防空办公室收取后，将租金完税费（含基金）后缴入基建投资公司指定专户。第三条房屋租赁合同保证金：1、乙方向丙方缴纳合同保证金10万元存入丙方指定的专户（账户名称：机关事业单位出租物业押金专户；账号：50×××42；开户行：湛江市商业银行）丙方收取保证金后，向乙方出具收据凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第十条，合同的解除（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋、丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达两个月的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达两个月或者欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。第十三条其他约定事项；2、甲方负责与相关部门协调解决人防地下室以上地面停车场1000平方米给乙方使用，费用约10000元以内由乙方支付。合同还对甲方、乙方、丙方的责任等事项进行了约定。合同签订后，广东省湛江市人民防空办公室依约将租赁房屋交给合生创建公司使用经营，从2015年5月开始，合生创建公司以经营困难为由停止向广东省湛江市人民防空办公室缴交租金，经多次协商处理，合生创建公司仍然拖欠拒付。2016年6月29日，广东省湛江市人民防空办公室向一审法院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》；判令合生创建公司立即向广东省湛江市人民防空办公室交还房屋；判令合生创建公司按合同约定支付租金，租金计算至合生创建公司实际交还房屋时止……。2017年1月16日，一审法院作出（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》，判决：“一、解除广东省湛江市人民防空办公室与雷州市合生创建房地产有限公司、湛江市基础设施建设投资集团有限公司于2009年3月20日签订的《房屋租赁合同》。二、雷州市合生创建房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于湛江市霞山区（所有权证：5338207，建筑面积：10378.62平方米）交还给广东省湛江市人民防空办公室管业。三、雷州市合生创建房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付房屋租金235902.4元（暂计至2016年6月30日止），并按月利率2%计付；违约金（以每月应缴租金的实际逾期时间计至租金实际付清之日止）给广东省湛江市人民防空办公室。四、雷州市合生创建房地产有限公司缴交的保证金10万元归湛江市基础设施建设投资集团有限公司所有。五、驳回广东省湛江市人民防空办公室的其他诉讼请求。六、驳回雷州市合生创建房地产有限公司的全部反诉请求”。合生创建公司不服该（2016）粤0803民初1056号民事判决，上诉至湛江市中级人民法院。2017年8月15日，湛江市中级人民法院作出（2017）粤08民终538号民事判决：“一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1056号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1056号民事判决第四项；三、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1056号民事判决第三项为:限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内,支付房屋租金235902.4元（计至2016年6月30日止）及违约金（从2015年10月11日起至2016年1月10日以49087.24元为基数,从2016年1月11日至2016年4月10日以142494.82元为基数,从2016年4月11日至还清欠款之日以235902.4元为基数,按月利率2%计算）给广东省湛江市人民防空办公室”。湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》于2017年10月30日发生法律效力。因合生创建公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，广东省湛江市人民防空办公室向一审法院申请强制执行。在执行期间，合生创建公司履行了金钱给付义务。2019年4月25日，市委军融办（甲方）与合生创建公司（乙方）达成《场地交接协议书》，协议约定：“乙方同意在签订本协议之日起，向甲方退还霞山区建设路火车南站人防工程（商场）所有的物品、设备包括地面的配套工程（出入口的房屋）值班室；甲方接收乙方退还（乙方条款）所有物品、设备包括地面的配套工程（出入口的房屋）值班室后，在十个工作日内向湛江市霞山区人民法院申请撤销对乙方的有关事宜；交接前乙方经营期间所产生的任何与甲方无关纠纷”，合生创建公司将涉案位于湛江市霞山区平方米）的租赁场地交还市委军融办管业。2016年7月1日至2019年4月25日期间的租金或占用费，双方未予结清。2019年6月25日，市委军融办向一审法院提起诉讼。庭审中，合生创建公司主张以其提交的评估报告确认的价值2492900元冲抵租赁或占用费。案经调解，因双方各持己见，调解未果。另查明，2019年1月，广东省湛江市人民防空办公室因机构改革变更为中共湛江市委军民融合发展委员会办公室。再查明，合生创建公司于2019年6月18日申请广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对位于湛江市霞山区平方米）的装修装饰工程及其配套设备设施进行评估，同年7月23日，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出千福田资评报字（2019）Ｂ123号《资产评估报告》，评估结论：合生创建公司的委估资产评估价值为人民币2492900元。一审法院审理认为，本案属租赁合同纠纷。市委军融办（原广东省湛江市人民防空办公室）与合生创建公司、基建投资公司签订《房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，应受法律保护。因合生创建公司未依约履行租金支付义务，市委军融办诉至法院。案经一审法院（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》及湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》判决：解除广东省湛江市人民防空办公室、雷州市合生创建房地产有限公司于2009年3月20日签订的《房屋租赁合同》；判令雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于湛江市霞山区平方米）交还给广东省湛江市人民防空办公室管业；限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金235902.4元（计至2016年6月30日止）及违约金。上述判决于2017年10月30日发生法律效力，判决雷州市合生创建房地产有限公司缴付租金至2016年6月30日止。2016年7月1日至2019年4月25日期间，涉案的租赁物仍由合生创建公司占有使用，合生创建公司应当支付租金或占用费。合生创建公司主张市委军融办、合生创建公司未能及时办理租赁物的交接，是因为市委军融办机构改革问题导致，缺乏事实依据，不予采信。2016年7月1日至2017年10月30日期间，市委军融办、合生创建公司的租赁合同纠纷尚在上述案件的诉讼期间，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定，合生创建公司尚欠2016年7月1日至2017年10月30日期间租金的诉讼时效中断，应从2017年10月30日起计算诉讼时效期间，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，市委军融办诉讼请求的诉讼时效适用三年，尚未届满，合生创建公司抗辩市委军融办起诉的部分诉讼请求超过诉讼时效，理由不充分，不予采纳。依据生效的（2016）粤0803民初1056号《民事判决书》及湛江市中级人民法院（2017）粤08民终538号《民事判决书》的判决，市委军融办、合生创建公司于2009年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，合生创建公司尚欠2016年7月1日至2017年11月30日期间的租金，应根据《房屋租赁合同》的约定计算租金，2016年7月1日至2017年11月30日期间的租金为529309.62元（10378.62㎡×3元/㎡·月×17个月）。合同解除后，2017年11月30日至2019年4月25日期间，合生创建公司继续占用涉案的租赁物，属无权占有，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，市委军融办主张按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算占用费，合理有据，予以支持。合生创建公司应支付的占用费为523082.448元（10378.62㎡×3元/㎡·月×16个月+10378.62㎡×3元/㎡·月÷30天×24天）。市委军融办、合生创建公司已于2019年4月25日办理了租赁物的交接，双方签订的《场地交接协议书》并未约定装饰装修物残值损失的赔偿，或由市委军融办在利用价值范围内予以补偿，视为合生创建公司放弃所交接财产的权利。合同解除，主要是合生创建公司未依约支付租金的违约行为所致，合生创建公司在租赁物交接后，自行对租赁场地的装修及配套设施进行评估，并以评估值2492900元主张冲抵其尚欠的租金或占用费，于法无据，不予采纳。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定及已生效的（2016）粤0803民初1056号民事判决、（2017）粤08民终538号民事判决认定的事实，合生创建公司2016年7月1日至2017年11月30日期间未履行租金支付义务，应承担违约责任，以其欠缴租金金额为基数按月利率2%计付违约金179965.27元（529309.62元×2%×17个月）给市委军融办。《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除后，市委军融办主张合生创建公司支付房屋占用费的违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月1日至2017年11月30日期间的房屋租金529309.62元给中共湛江市委军民融合发展委员会办公室；二、限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日至2019年4月24日期间的房屋占用费523082.448元给中共湛江市委军民融合发展委员会办公室；三、限雷州市合生创建房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金179965.27元给中共湛江市委军民融合发展委员会办公室；四、驳回中共湛江市委军民融合发展委员会办公室的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16071.52元，由雷州市合生创建房地产有限公司负担。本案二审中，各当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：合生创建公司在本案一审庭审中明确其因为处理个别租户的纠纷才拖延至2019年4月24日与市委军融办进行交接。又查明：涉案《房屋租赁合同》第五条约定：“房屋的交付及返还。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收后确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主物品有权自行处置”。再查明：本案一审庭审中，市委军融办陈述称涉案《场地交接协议书》所约定的“在十个工作日内向湛江市霞山区人民法院申请撤销对乙方的有关事宜”指撤回强制执行申请，合生创建公司对此予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对合生创建公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据合生创建公司上诉请求的事实理由、市委军融办的答辩意见及基建投资公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于合生创建公司是否欠付市委军融办租金、违约金和占用费的问题。本案中，生效判决已认定涉案租赁合同解除，并已判决合生创建公司向市委军融办支付计至2016年6月30日的租金，合生创建公司主张其后其并未实际继续占有使用租赁场地故不应支付租金和占用费，但其并未提供证据证明其于2016年6月30日之后至2019年4月24日双方签订《场地交接协议书》期间已将涉案租赁场地交还市委军融办管业，或向市委军融办交付场地时遭受相关人员拒绝，而《场地交接协议书》则可证明双方交接的时间节点为2019年4月24日，且合生创建公司在本案一审庭审中亦明确其因为处理个别租户的纠纷才拖延至2019年4月24日交接。故一审法院认为合生创建公司欠付市委军融办支付2016年7月1日至2019年4月24日期间的租金和占用费并无不当，本院予以确认。合生创建公司未依约支付租金，故亦应承担违约责任，因上述生效判决发生法律效力的时间是2017年10月30日，该判决确定合生创建公司应在判决生效之日起三十日内返还租赁物，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同》解除时间为2017年11月30日，并据此计算合生创建公司应支付违约金的数额，亦无明显不当。且合生创建公司未明确对租金、违约金、占用费计算问题提出上诉，本院对一审法院认定的租金、违约金、占用费数额予以确认。二、市委军融办主张租金、违约金、占用费是否超过诉讼时效的问题。根据本案已查明的事实，人民法院对合生创建公司与市委军融办关于涉案租赁合同解除问题纠纷的裁判于2017年10月30日方发生法律效力，市委军融办对合生创建公司提该案起诉讼属本案纠纷诉讼时效中断事由，该案诉讼期间本案纠纷时效中断的事由尚未消除。故一审法院认为自2017年10月30日起算本案诉讼时效，至本案起诉时诉讼时效尚未经过，有事实和法律依据，合生创建公司抗辩本案超过诉讼时效理据不足，本院不予采纳。三、关于合生创建公司主张债务抵销是否有事实法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，可见享有抵销权的基础是当事人互负同类到期债务。合生创建公司主张抵销租金、违约金和占用费，但合生创建公司并未提供证据证明市委军融办对其负有已确定的债务，故合生创建公司主张抵销理据不足。考虑到合生创建公司所主张应给予补偿的设施设备评估价值较高，是否属于双方原在《房屋租赁合同》第五条以及《场地交接协议书》所约定的“附属设施”范围，双方在本案中未经充分辩论，且合生创建公司在本案中并未提出反诉，为充分保障各方当事人的诉讼权利，本案不宜直接对补偿款问题予以处理，一审法院直接在本案中认定《场地交接协议书》视为合生创建公司放弃权利欠妥，本院不予确认，合生创建公司与市委军融办可对补偿款问题另循途径解决。综上所述，合生创建公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16071.52元，由雷州市合生创建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年六月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。