江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异9号异议人（案外人）:辛利杰，男，1958年8月17日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。申请执行人：上海绿地建设（集团）有限公司。住所地：上海市虹口区西江湾路500号。法定代表人：张伟，执行董事。被执行人：南昌东方宏利房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道396号威达商住楼515室。法定代表人：薛玉贵，该公司总经理。本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司（以下简称绿地建设公司）与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人辛利杰对本院执行被执行人东方宏利公司位于江西省南昌市红谷滩新区房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人辛利杰向本院提出的执行异议请求：一是停止对异议人拥有的东方海德堡28栋2单元3001室房产的执行；二是解除该房产的查封。其事实和理由：首先，异议人与本案建设工程施工合同纠纷无涉，案涉房产不应被纳入强制执行范围。异议人购买东方宏利公司开发的房产后实际占有和控制了该房屋，装修房屋后已入住多年，东方宏利公司作为出卖人收取了异议人支付的购房款，对该房屋亦不再享有任何法律上的实体权利，无权再用该房屋为其偿付债务。绿地建设公司即便作为东方宏利公司的债权人亦不能请求以该房产抵偿东方宏利公司所欠债务，否则有违公平原则，侵犯了异议人财产权益。其次，异议人对案涉房产享有的权益优先于绿地建设公司对东方宏利公司享有的一般债权，足以排除对案涉房产的强制执行。绿地建设公司对东方宏利公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房产并无直接关联，而异议人早在数年前即与东方宏利公司完成购房交易，按照约定缴付了购房款并且实际入住，据此获得了物权期待权，虽尚未办理不动产权登记，但不影响异议人对案涉房产具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权能。故异议人认为其对案涉房产享有的权益不论在内容和效力上均优先于绿地建设公司享有的普通金钱债权，应受法律保护。综上，恳请贵院依法查明事实，停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房产的查封。本院查明，原告绿地建设公司与被告东方宏利公司建设施工合同纠纷一案，本院于2017年6月21日作出（2016）赣民初72号民事判决，1.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款1455.5532万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，东方宏利公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付绿地建设公司工程款73.85万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3.驳回绿地建设公司的其他诉讼请求。绿地建设公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决，1.撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2.变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款14555531.77元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；东方宏利公司于2019年1月9日前支付绿地建设公司工程款738500.62元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3.变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4.驳回绿地建设公司的其他诉讼请求。判决生效后，申请执行人绿地建设公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案执行。2018年10月29日，本院作出（2018）赣执22号执行裁定，1.冻结、扣划被执行人东方宏利公司在金融机构的存款1656.422万元；2.如上述冻结、扣划的款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人东方宏利公司价值相等的其他财产。2018年10月30日本院向南昌市不动产登记中心发出协助执行通知，查封被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区；29栋1单元3101、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房产［权证号分别为：赣（2016）南昌市不动产权第1096237号、1096238号、1096239号、1096240号、1096241号、1112312号、1112303号、1097232号、1097108号、1097106号、1096869号、1096586号］；以及东方海德堡商业办公楼房产［权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1096235号］。2020年1月15日，本院作出拍卖公告，1.依法公开拍卖被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室共七套房产。2.本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍。优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月10日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。3.对上述标的权属有异议者，请于2020年3月10日前与本院联系。另查明，本院于2019年12月25日作出调查令，委托江西商海律师事务所律师为本院代为调查被执行人东方宏利公司名下东方海德堡1栋101、102、103、104、105室；29栋1单元3101室、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房屋现状，包括但不限于是否有业主居住、使用、收益及缴纳物业费等相关情况。经调查，东方海德堡的物业公司出具的情况说明称，28栋2单元3001室不欠物业费，物业费缴纳人为辛利杰，该房屋已装修入住。南昌市不动产中心查询结果显示，《不动产产权情况表》记载东方海德堡28栋2单元3001室权属人为东方宏利公司，不动产面积179.14平方米。南昌市行政审批局证明，上述房产无商品房预售合同登记备案。南昌市不动产登记信息查询结果显示，辛利杰之妻张世芬在南昌市有二处房产。还查明，2014年10月20日东方宏利公司向辛利杰开具120万元收据，该收据记载，28栋2单元3001室购房款，收款方式为现金。本院认为，本案争议的焦点是异议人辛利杰对被执行人东方宏利公司名下坐落于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡28栋2单元3001室房产能否排除执行。上述事实表明，本执行案系金钱债权执行，被执行人东方宏利公司为房地产开发企业，买受人辛利杰对登记在东方宏利公司名下的商品房提出执行异议。本院查封被执行人东方宏利公司名下东方海德堡28栋2单元3001室房产之前，异议人辛利杰向被执行人东方宏利支付了部分购房款，东方宏利公司开具了120万元的收款收据，辛利杰对该房屋进行了装修入住至今，并按时缴纳物业费。虽然异议人辛利杰对该房屋占有、使用，但未与东方宏利公司签订《南昌市商品房买卖合同》，并未在房产部门办理备案登记，现该房屋的权属仍登记在被执行人东方宏利公司名下。辛利杰所购买的东方海德堡28栋2单元3001室房产不是其唯一用于居住的房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权之规定，东方海德堡28栋2单元3001室房产的权属为被执行人东方宏利公司，本院对该房产查封并拟拍卖符合法律规定，并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，异议人辛利杰对所购买的东方海德堡28栋2单元3001室房产，请求停止执行（拍卖），解除查封，属于消费者对物权期待权的请求，该权利是基于对消费者生存权的保护，赋予消费者对买受房屋享有排除执行效力的物权期待权。现异议人辛利杰提出的执行异议及实事和理由，不享有对所购买房产排除执行效力的物权期待权，亦不符合上述规定的情形。因此，异议人辛利杰对被执行人东方宏利公司名下坐落于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡28栋2单元3001室房产不能排除本案的执行。综上，异议人（案外人）辛利杰的执行异议请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人辛利杰的执行异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年六月二十三日法官助理李斌书记员朱学斌