广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1003号原告：赵永安，男，1974年10月16日出生，汉族，住西安市灞桥区********。公民身份号码：610************011。委托诉讼代理人：黄红芳，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市众盈房地产投资咨询有限公司，住所：珠海市金湾区**********************。法定代表人：朱某2。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。被告：珠海乐嘉物业管理有限公司，住所：珠海市金湾区***********************。法定代表人：朱某1。原告赵永安与被告珠海市众盈房地产投资咨询有限公司（下称众盈公司）、珠海乐嘉物业管理有限公司（下称乐嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永安及其委托诉讼代理人黄红芳，被告众盈公司的委托诉讼代理人杨武到庭参加了诉讼。被告乐嘉公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告众盈公司向原告支付商铺回购款5,384,736元；2、被告众盈公司向原告支付自2020年2月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，以每日861元计算；3、被告乐嘉公司对被告众盈公司的逾期付款违约金承担连带付款责任；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告从被告众盈公司处购买了位于珠海市金湾区**********蔚蓝美域1号楼1层4号商铺，并于2014年9月28日与两被告签订《商铺委托经营管理协议书》，约定将案涉商铺出租给被告乐嘉公司经营管理，合同期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。五年包租期满后，原告可向被告众盈公司出售案涉商铺，被告众盈公司需于包租期满后一个月内将房款5,384,736元一次性向原告支付，回购产生的产权转移费用由原告与被告众盈公司各承担一半。签订协议后，原告履行了义务将案涉商铺交给被告乐嘉公司管理经营，在包租期满前三个月通知被告众盈公司回购涉案商铺，但被告众盈公司以各种理由推托，拒不履行回购义务。原告认为协议系原告及两被告的真实意思表示，内容合法有效，应当受法律保护，对三方当事人均有约束力。被告众盈公司无正当理由拒绝履行协议约定的回购义务支付回购款，导致原告经济损失。被告乐嘉公司作为案涉商铺的管理方，对被告众盈公司不履行回购义务造成原告的损失应付连带责任。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、《商铺委托经营管理协议书》；2、不动产权登记证书；3、名片、微信名片；4、微信聊天记录。被告众盈公司辩称，原告要求被告众盈公司承担责任的依据是《商铺委托经营管理协议书》第四条的约定。《商铺委托经营管理协议书》第四条指的是五年包租期满后，被告可向原告提供一次向被告出售该商铺的机会。即，原告可以向被告提出回购申请，也可以不提出回购申请。被告对原告的回购申请可以决定回购，也可以决定不回购。并且，原告提出回购的时间已经超过了合同约定的时间。被告众盈公司未提交证据。被告乐嘉公司在法定期限内未提出答辩意见，未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告得知被告众盈公司在出售位于珠海市金湾区**********蔚蓝美域的房产。原告到销售部咨询时，被告众盈公司的销售人员向原告介绍有两种销售模式，一种是价格较高、包回购，一种是价格较低、不包回购。原告称包回购是指被告众盈公司承诺5年后只要原告提出由被告众盈公司回购房产，被告众盈公司都会以原购价120%的价格回购。基于投资的目的，原告选择了价格较高、包回购的模式向被告众盈公司购买了蔚蓝美域1号楼1层4号的商铺。该商铺已于2016年7月11日登记在原告名下，由原告单独所有。原告与被告众盈公司、乐嘉公司于2014年9月28日签订一份《商铺委托经营管理协议书》，约定原告将从被告众盈公司处购得的上述商铺出租给被告乐嘉公司，由被告乐嘉公司负责经营管理，期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止；该期间由被告乐嘉公司向原告按时支付租金。协议书第四条约定：“5年包租期满后，丙方（被告众盈公司）可向甲方（原告）提供一次向丙方出售该商铺机会，其他时间不予回购。甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方。丙方在包租期满后一个月内将房款一次性支付甲方，即房款5384736元。回购产生的产权转移费用由双方各承担一半。”协议书落款处有原告签名、按捺指模，有两被告加盖公章。原告确认，协议书约定的5年包租期内的租金均已由被告乐嘉公司付清。又查明，2019年10月16日，被告众盈公司的销售人员杜萌萌（下称杜）在微信问原告“您的商铺怎么打算呢”，原告回复“杜经理，是不是商铺要到时间”；杜说“嗯，年底了”。当天，原告向杜发送信息“我这个商铺不留了，还是按合同你们回收”，杜回复“好的”，并告知原告“等我联系你”。2019年10月25日，原告又问杜回购的事，向杜明确“想返卖给开发商”。杜称忙，告知原告等忙完后再联系。原告问“会不会耽误合同约定的时间”，杜回复“不差这几天”。2019年11月8日，原告再次问杜商铺如何办理回收手续，杜称要问下财务。至2020年3月，原告一直催促杜解决商铺回购的事，杜从未向原告表示被告众盈公司拒绝原告的回购要求。另查明，被告众盈公司在庭审中称以包回购的模式出售蔚蓝美域的房产是为了尽快销售。原告及被告众盈公司在庭审中一致确认《商铺委托经营管理协议书》是由被告众盈公司起草的。以上事实有原告提交的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，《商铺委托经营管理协议书》是原告、被告众盈公司、被告乐嘉公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，各方应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于：一、如何理解协议书第四条约定的“丙方可向甲方提供一次向丙方出售该商铺机会”；二、如何理解协议书第四条约定的“甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方”。对此，本院分析评判如下：一、关于“丙方可向甲方提供一次向丙方出售该商铺机会”的理解。本院认为，首先，从被告众盈公司向原告介绍包回购销售模式，原告选择以价格较高、包回购模式购买案涉商铺的目的，被告众盈公司自认为了促销向消费者提供包回购购房模式等可见，该约定应理解为原告有要求被告众盈公司回购案涉商铺的权利。其次，协议书第四条紧接着表述为“甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方。丙方在包租期满后一个月内将房款一次性支付甲方……”此处约定的是回购时间、回购价、回购产生费用的承担，未约定被告众盈公司有选择不同意原告回购的权利。再次，《商铺委托经营管理协议书》是由被告众盈公司草拟的，原告只在该协议书上填写了个人信息及在落款处签名，对于协议书中有争议之处，应作有利于原告的解释。因此，虽然该条款约定的是“丙方可向”，但是选择权在于原告而非被告众盈公司。当原告向被告众盈公司提出回购时，被告众盈公司按约定应在包租期满后一个月内即在2020年1月31日前向原告支付购房款5,384,736元。二、关于“须在包租期满前3个月告知丙方”的理解。《商铺委托经营管理协议书》第一条约定了包租期为五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。从字面上看，“须在包租期满前3个月”可以理解为须在2019年10月1日前，也可以理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内。本院认为，结合协议书上下文及本案其他证据，此处应理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内。理由是：1、协议书第三条第1点约定，“协议期内，甲方不得实施将该商铺向其他任何机构、单位或个人作再出租、转借等妨碍乙方正常使用的行为”；第2点约定，“商铺如果转让，甲方有义务向购买人说明该商铺已出租的情况，接手方须继续履行本协议所规定的甲方权利与义务”。也就是说，两被告希望在包租期内对商铺保持稳定的出租经营管理，所以原告提出回购的时间不能过早。2、从原告与被告众盈公司的销售人员杜萌萌（下称杜）的微信聊天记录可以看出，自原告购买案涉商铺后，原告与杜一直保持联系。杜在2019年10月16日问原告“您的商铺怎么打算”。之后，原告向杜明确要求被告众盈公司回购案涉商铺。在杜一再让原告等回复的情况下，原告询问杜会不会耽误合同约定的时间，杜表示“不差这几天”。也就是说，在双方的协商过程中，被告众盈公司从未表示原告在2019年10月提出的回购申请超过了合同约定的期限。综上，本院对被告众盈公司的抗辩不予采纳。被告众盈公司应在2020年1月31日前向原告支付回购购房款5,384,736元。众盈公司逾期付款的行为构成违约，其一直占用该款项的行为造成了原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告众盈公司自2020年2月1日起支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。双方未约定违约金的计算标准，原告主张参照包租期内租金收入情况以日861元为标准计算违约金与事实不符，本院不予采纳。本院认为，违约金应以5,384,736元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。三、关于被告乐嘉公司的责任。《商铺委托经营管理协议书》第四条约定的回购购房款付款义务人是被告众盈公司而非乐嘉公司。原告以包租期内所收租金由被告乐嘉公司支付为由要求乐嘉公司对逾期支付回购购房款产生的违约金承担连带付款责任与合同约定的不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市众盈房地产投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵永安支付购房款5,384,736元；二、被告珠海市众盈房地产投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵永安支付逾期付款违约金（以5,384,736元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年2月1日起计算至付清之日止）；三、驳回原告赵永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计24,894.24元，由被告珠海市众盈房地产投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郭美玲二〇二〇年六月五日法官助理 罗敏兰书 记 员 钟润华