江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初487号 原告(反诉被告)：唐袁龙，男，1988年8月12日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：吴继锋，江苏同舟行律所事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏瑞尔地产集团有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路5号国际创投中心北楼一楼1005室。 法定代表人：吴小霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱纪陈、管大翔，江苏鑫鼐律师事务所律师。 原告(反诉被告)唐袁龙与被告（反诉原告）江苏瑞尔地产集团有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐袁龙及其委托诉讼代理人吴继锋，被告瑞尔公司的委托诉讼代理人朱纪陈、管大翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐袁龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年12月10日签订的租赁合同，并要求被告返还租金15.5万元、保证金3万元。2、要求被告赔偿损失255148.4元。事实和理由：2018年12月10日，经被告公司招商经理李胜介绍，原告承租原承租人卢文龙、李通经营的紫薇广场B2区一层10017、10019-10029号商铺，原告以15万元接受原承租人的装饰装修及设备，并与被告签订租赁合同，租赁期限为2018年12月10日至2024年1月31日，年租金31万元，并支付3万元保证金及承担物业费。合同签订后，原告按约支付了半年租金15.5万元及保证金3万元，并交纳物业费13548.4元。原告承租后，办理了营业执照，但因原承租人未注销食品经营许可证，导致原告无法办理食品经营许可证，无法正常经营，合同目的不能实现。故要求与被告解除合同，并要求被告返还租金、保证金、赔偿损失。 被告瑞尔公司辩称：一、原告要求解除合同，被告同意，但原告应补交2019年8月1日起至腾空交付房屋之日止的租金并承担违约金。本案不存在约定或法定解除合同的情形，原告要求解除合同，应当承担违约责任。原告承租房屋后办理了营业执照，经营期间一直使用原承租人的食品经营许可证，且案涉房屋包含12个房屋产权证，被告招商部李胜也告知其可以用其他任意一间的房屋产权证办理食品经营许可证，因此，本案不存在原告所述无法办理食品经营许可证导致其无法正常经营的情形。原告于2019年8月委托被告招商部李胜将案涉房屋转租，本案实际是因未能成功转租及原告经营不善的原因，导致原告要求解除合同，并非原告所述无法办理食品经营许可证致使无法正常经营。二、原告要求被告返还租金没有依据。原告承租后，从2018年12月至2019年11月的水、电、气的缴费记录的数量来看，一直正常经营。双方签订的合同并无约定被告为原告办理营业执照或食品经营许可证的义务，这些附随义务，原告可以配合办理，并且被告也提供其他房产证给原告办理，原告未办理的原因是其利用前承租人的食品经营许可证进行经营，并不影响其经营。原告向前承租人卢文龙发函催促其办理营业执照、卫生许可证注销手续，并不能作为原告要求赔偿的依据。三、原告欠付租金已构成违约，因此原告无权要求被告返还保证金3万元。合同约定租金分期支付，原告应当于2019年7月15日、2020年1月15日支付下期租金各15.5万元，但原告已两期逾期未支付。根据合同约定“如因乙方（原告）未按约定支付租金，保证金不予退还”。四、原告要求被告赔偿损失没有依据。原告与案外人李通、卢文龙签订《店铺转让协议书》，将装饰装修等以15万元转让给原告，根据合同相对性，该合同约定与被告无关，无权要求被告承担该费用。双方合同中并无约定被告需承担原告的装修费用，原告为生产经营购买冰箱等，该费用应由原告自行承担。合同约定“租赁期满后，动产归原告所有，不动产的装潢部分无偿留给被告，无论合同期满终止或其他原因终止合同，原告都不得拆除、破坏或要求被告赔偿”。根据合同约定物业费应由原告承担，故原告要求被告承担物业费也没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉，反诉请求为：1、要求唐袁龙支付自2019年7月15日起至2019年12月17日止按合同约定每年31万元的标准支付租金，自2019年12月18日起至腾空房屋之日止按每年31万元的标准支付房屋占有使用费，逾期期间，按日千分之三支付违约金。2、唐袁龙承担律师费24645元。 唐袁龙对反诉辩称：一、双方签订的案涉房屋租赁合同，经营范围限定于从事餐饮方面的经营，被反诉人承租后，因原承租人已使用案涉租赁房屋的产权证办理了相关经营手续，在原租赁结束后未能予以注销，导致被反诉人无法办理相应证照，致使被反诉人无法正常经营，租赁商铺的目的无法实现，该违约责任应由反诉人承担。故被反诉人不应支付2019年7月19日-2019年12月16日的房租及律师费。二、2019年12月16日，反诉人向被反诉人发出解除合同通知函，被反诉人于当日收到，根据合同法规定，该解除函应自通知到达被反诉人时，案涉租赁合同已经解除。三、关于反诉人要求支付房屋占有费，被反诉人接到解除合同通知后，已经将房屋部分东西腾出，且根据反诉人发出的解除合同函中，明确通知被反诉人逾期未搬离物品的，作为废弃物处理，被反诉人已将房屋钥匙交还反诉人的物业，反诉人应自行处理，被反诉人不应承担占有费。请求驳回反诉人的反诉请求。如法院最终判决被反诉人应支付相应占用费，请考虑新冠疫情影响减免6个月，另反诉人主张的违约金过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月17日，瑞尔公司（甲方、出租方）与丁华云（乙方、承租方）及盐城百汇商业经营管理有限公司（丙方、管理方，以下简称百汇公司）签订《租赁合同》，约定：丁华云承租瑞尔公司坐落于盐城市商铺，建筑面积为646.21平方米，用途为餐饮；租赁期限自2014年7月1日至2019年8月31日止，等内容。合同签订后，双方按约履行。丁华云开办了“盐城市城南新区家外佳中式快餐店”。后丁华云将商铺转租给卢文龙经营，卢文龙于2016年8月2日注册了“盐城市城南新区家外佳餐饮店”营业执照，经营地址为紫薇国际广场B2区10017-10029（CND），并领取食品卫生经营许可证。后丁华云将该店铺转让给卢文龙经营，并将转让合同交给出租方和管理方留存。 2017年9月10日，卢文龙又将该店铺转让给李通经营，双方签订《店铺经营转让协议书》，约定：卢文龙将其承租的除10018商铺外转让给李通经营使用，租期限为5年，店铺现有装修、装饰、设备在卢文龙收到转让金后全部归李通使用，租赁期满后，不动产归原房东所有，动产归李通，转让费为40万元；该店铺营业执照已由卢文龙办理，租赁期内继续以卢文龙名义办理营业执照、税务登记等手续，相关费用及由李通经营引起的债权债务由李通负责，李通接手之前所欠的债务由卢文龙负责偿还；以及其他内容。 李通接手后，向卢文龙支付转让费40万元，将店铺招牌名称改为“仟享客大食堂”，仍用“盐城市城南新区家外佳餐饮店”营业执照经营。后李通向瑞尔公司履行租金支付义务。2018年7月22日、8月3日，盐城紫薇物业服务有限公司（以下简称紫薇公司，管理方由百汇公司变更为紫薇公司）两次向李通发出《租赁费催缴通知函》，后李通仍未向瑞尔公司交纳租金，遂闭店停业。2018年8月1日，李通向本院起诉，要求与卢文龙解除合同，返还转让费、赔偿损失并支付违约金。本院作出（2018）苏0903民初3882号民事判决，驳回李通的诉讼请求。在上诉期限内，李通未提出上诉，该判决生效。 2018年12月，李通、卢文龙（转让方、甲方）与唐袁龙（顶让方、乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方向其承租经营的紫薇国际广场B2区10017、10019-10029号店铺现有的装饰装修及其他所有设备全部转让给乙方所有，转让费15万元；甲方承诺已与房屋所有人解除租赁合同，并结清房屋租赁费、物业费、水电费等所有费用；乙方在与房屋所有人重新签订租赁合同后一次性向甲方支付转让费15万元。 2018年12月10日，瑞尔公司（甲方、出租方）与唐袁龙（乙方、承租方）及紫薇公司（丙方、管理方）签订《紫薇广场租赁合同》，约定：甲方将位于盐城紫薇广场B2区10017、10019-10029号商铺出租给乙方从事餐饮经营，面积为556.65平方米，租赁期限从2018年12月10日至2024年1月31日，其中2018年12月10日至2019年1月31日为装修免租期；年租金为31万元，签约当日支付第一期租金15.5万元，2019年7月15日支付第二期租金15.5万，此后，于每年1月15日、7月15日支付，租金支付方式为：半年支付一次，先付后租；租金不包含本合同规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用；若乙方未能按合同约定的时间支付租金，逾期一日，按应缴总额的日千分之三支付滞纳金，甲方为主张权利而支付的律师费、诉讼费等损失由乙方承担；若乙方逾期超过应付租金30天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方有权解除合同、收回租赁房屋，乙方应支付租金日至退回承租房屋日止的租金，逾期支付的滞纳金按日千分之三支付；在合同期内，乙方如提前解除合同，或因乙方违反合同约定导致甲方要求解除合同，乙方按当年的全年租金标准赔偿甲方作为补偿，且乙方应当补交免租期租金；在合同签署当日，乙方向甲方支付租赁房屋租金的履约保证金3万元，如乙方未按约定支付租金或有其他违约行为，该保证金不予退还，且不免除乙方应当承担的其他违约责任；如乙方在承租期内未违反合同约定且全额缴清应付租金、物业费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；物业管理费按1.8元/平方米/月由物业公司收取；无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房装修状态，在租赁期届满或提前解除合同时，乙不得拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，甲方有权要求乙方拆除部分的重置价格赔偿；租赁期满后，动产归乙方所有，不动产的装潢部分无偿留给甲方，不得损坏或拆除（如电梯、木地板、地板砖、隔层、墙砖、墙面、吊顶、玻璃门及其他后加的门窗等），无论是合同期满终止或其他原因终止合同，乙方不得拆除、破坏或要求甲方补偿，否则因乙破坏而产生甲方重新恢复的费用由乙方承担；若乙方注册公司，甲方可以向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明；本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施减小提携并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿；以及其他内容。合同签订后，唐袁龙于当日向瑞尔公司转账支付了租金15.5万元及履约保证金3万元。2018年12月13日，唐袁龙向李通转账支付转让费15万元。 2018年12月24日，唐袁龙注册办理了“盐城市城南新区不同饭香餐饮店”营业执照，注册地址为紫薇广场B幢10017室（CND）。瑞尔公司出租的案涉10017、10019-10029号商铺，均有单独的不动产权证，房屋用途为商用。2019年7月18日，唐袁龙向紫薇公司交纳2019年2月1日至2019年7月31日期间的物业费6012元，2019年9月16日，唐袁龙向紫薇公司交纳2019年8月1日至2020年1月31日期间的物业费6012元。唐袁龙接手承租后，每月正常使用水、电、燃气至2019年11月3日。 2019年8月，唐袁龙与瑞尔公司李胜微信聊天，请李胜帮助其对外招租，李胜回复“有做小吃的，嫌面积大”，“有做餐饮的，都是看的高桌子低板凳”，“有人感兴趣，我会带过去找你谈的”。2019年10月25日，瑞尔公司向卢文龙发送《通知函》，主要内容：2018年12月，你方将店铺转让给唐袁龙，转让后，你方的营业执照和食品卫生经营许可证至今未注销，严重影响了第三方唐袁龙的正常经营，我司及唐袁龙本人多次与你联系，催促你前往办理注销手续，造成我司和第三方的损失，现正式通知你于2019年10月31日前来我司处理相关事宜，逾期不来，我司将采取法律措施，所产生的后果及损失均由你承担。2019年10月28日，李胜微信告知唐袁龙，内容为“公司已经给卢文龙发函，接下来准备起诉。你要么以其他商铺号重新办理营业执照和食品卫生经营许可证，要么跟公司谈退租的事，你自己考虑一下吧”。 2019年11月11日、12月9日，瑞尔公司分别向唐袁龙发送《租赁费催缴通知函》，要求唐袁龙在收函后3日内支付2019年7月15日应缴纳的租金15.5万元，如逾期仍未缴纳，将按合同约定追究违约责任。2019年12月16日，瑞尔公司向唐袁龙发送《解除合同通知函》，主要内容：按照双方签订的租赁合同约定“乙方不按合同约定支付租金逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋”，我司已两次通知向你催交租金，并给予宽限期，但你仍未缴纳，现我司根据合同约定，决定解除与你之间的租赁关系，请你于2019年12月26日前将房屋腾空交还我司，逾期未搬离物品将作为废弃物处理，所造成的损失均由你自行承担。唐袁龙于次日收到该解除通知。 2019年12月3日，唐袁龙向本院申请诉前调解，后经调解不成功，本院于2020年1月15日转立案。 本案审理中，经释明，要求唐袁龙对其主张的装修损失启动司法鉴定程序，在限定期限内，唐袁龙未提出鉴定申请，并明确表示不申请鉴定，愿意在本周内（2020年5月19日当庭表示）将未搬走的物品处理掉。本院亦释明，为避免损失扩大，按照唐袁龙承诺的期限搬离店铺内物品，双方均表示搬离后自行办理交接手续。2020年6月19日，双方签署《房屋交接单》，唐袁龙将承租的案涉紫薇国际广场B2区一层10017、10019-10029号商铺交付给瑞尔公司。 另查明，瑞尔公司为本案诉讼与江苏鑫鼐律师事务所签订《委托代理合同》，江苏鑫鼐律师事务所指派朱纪陈、管大翔律师参与诉讼，双方约定收取律师费24645元。 本院认为：唐袁龙与瑞尔公司签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于合同解除问题。根据合同法的规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。本案，双方合同约定“若乙方逾期超过应付租金30天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方有权解除合同、收回租赁房屋”。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，唐袁龙未能按照合同约定的时间、金额支付到期租金，经催告后在合理期限内仍未全部履行，瑞尔公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。第九十六条规定：“当事人一方依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”瑞尔公司在先后两次催告唐袁龙支付到期租金仍未履行的情况下，向唐袁龙发出《解除合同通知函》，唐袁龙确认于2019年12月17日收到，唐袁龙收到解除通知后并未提出异议，且提出解除合同主张，双方均同意解除，故该解除合同通知已发生法律效力，案涉租赁合同于2019年12月17日唐袁龙确认收到时解除。 关于解除合同的事由问题。唐袁龙认为，因瑞尔公司未注销经营地址的前手食品卫生经营许可证，导致其无法重新办理食品卫生经营许可证，不能开业经营，致使其合同目的不能实现。瑞尔公司认为，是唐袁龙自身原因未办理食品卫生经营许可证，合同并未约定瑞尔公司为唐袁龙办理证照的义务，瑞尔公司已提供房产证给唐袁龙办理，已履行了附随义务，且唐袁龙一直在正常经营，并未对其经营造成影响，瑞尔公司催促卢文龙办理注销手续的通知不能作为唐袁龙索赔的依据，本案是因为唐袁龙未按合同约定支付租金，且逾期超过约定时间，唐袁龙构成违约，导致合同解除。本院认为，根据合同约定“租金支付方式为半年支付一次，先付后用”，租金支付时间为：每年7月15日和1月15日。从租金履行来看，唐袁龙从合同签订后的第二个合同期内即未按约履行租金支付的义务，应当认定唐袁龙构成违约。根据合同约定和法律规定，瑞尔公司有权单方行使合同解除权。关于未办理食品经营许可证问题。唐袁龙从李通处接手店铺时知道或应当知道卢文龙在此经营地址办理了食品经营许可证，但其并未要求其注销；瑞尔公司也知道或应当知道卢文龙在此经营地址办理了食品经营许可证，并通知卢文龙办理注销手续，通过2019年10月28日瑞尔公司招商部李胜告知唐袁龙的微信内容也可以看出双方就食品经营许可证问题进行过磋商。双方合同虽然未约定有关办理证照的内容，但协助唐袁龙办理经营证照是合同的附随义务，固然瑞尔公司对所出租的商铺有单独的产权证，因案涉商铺存在前一家商户的食品经营许可证未注销的情形，导致唐袁龙不能办理食品经营许可证。2019年8月，唐袁龙与李胜微信聊天内容可以证明唐袁龙有转让店铺的意思表示，最终未能转让成功。据此，唐袁龙可以要求其转让的前一手商户注销，瑞尔公司作为出租方也有义务要求前一家商户注销，但双方均怠于行使权利，故双方均有过错，综合考量双方的过错程度应当相等。 关于租金支付问题。根据双方合同约定及法律规定，承租人向出租人支付租金是其应当履行的义务。虽然唐袁龙未办理食品经营许可证，但从其使用有水、电、燃气的数量来看以及双方的庭审陈述，唐袁龙正常经营至2019年11月3日，期间并未对经营造成影响，之后便停止经营，故停业之前的租金应当按照合同约定标准予以全额支付。故唐袁龙主张返还已付租金的诉讼请求，本院不予支持。《合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案，唐袁龙停止经营有其自身的原因，也有瑞尔公司的原因，双方过错程度相等，对停止经营之日至合同解除前一日（2019年11月4日-2019年12月16日）的租金应当按照合同约定标准的一半收取；合同解除后，唐袁龙未及时腾空让出租赁房屋，对其占用期间（2019年12月17日-2020年6月19日）亦应当参照合同约定租金标准的一半支付占用费。如此，唐袁龙应当支付：2019年2月1日-2019年11月3日期间的租金为80083元（全额），2019年11月4日-2019年12月16日期间的租金为18513元（一半），2019年12月17日-2020年6月19日期间的占用费为78791元（一半），合计177387元。 关于逾期支付违约金问题。合同约定逾期支付租金按照应付数额的日千分之三计算违约金，该标准明显过高，审理中，唐袁龙亦要求予以调整，鉴于，瑞尔公司所受的实际损失为利息损失，违约金应当以实际损失为基础，本院调整按法定利息的130%予以支持。双方约定的支付时间节点为每年7月15日、1月15日，2019年7月15日应付2019年8月1日-2020年1月31日的金额为117540元，2020年1月15日应付2020年2月1日-2020年7月31日（实际截止2020年6月19日）的金额为59847元。 关于履约保证金的返还问题。案涉履约保证金从形式上看，是确保合同履行而设立的金钱质押，是作为违约方欠付款项或应承担违约责任等情形下应履行给付义务的担保。履约保证金如何处理应视一方是否存在违约责任以及守约方的损失是否予以救济等综合考虑。双方合同约定“如乙方（原告）未按约定支付租金或有其他违约行为，该保证金不予退还，且不免除乙方应当承担的其他违约责任；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）”，本案，唐袁龙因迟延支付租金已承担了上述滞纳金的违约责任，再承担因此违约行为而不予退还保证金的责任，违约金明显过高，本院予以调整，且瑞尔公司的损失已予以救济。故唐袁龙要求退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持，但应抵充其应当支付的租金和违约金。 关于唐袁龙主张赔偿损失的问题。1、关于物业管理费。双方合同约定，唐袁龙应当根据物业服务协议按1.8元/平方米/月标准向物业公司交纳物业管理费，该物业管理费是唐袁龙接受物业服务而支付的费用，并非向瑞尔公司支付，故唐袁龙要求瑞尔公司赔偿，没有法律和事实依据，本院不予支持。2、关于唐袁龙向李通支付转让费15万元的问题。该转让费包括店铺的装饰装修和所有经营设备，双方对装饰装修费用与设备价格未进行区分，也没有交付的明细清单，无法进行甄别，且唐袁龙已将可移动的物品搬离。故唐袁龙将此项费用作为损失要求瑞尔公司赔偿，本院不予支持。3、关于装修费用问题。唐袁龙提供的装修费清单中包含其添置的设备，且经本院释明后未在限定的期限的提出鉴定申请，后明确表示不申请鉴定，对此，应当由唐袁龙承担举证不能的不利后果。故唐袁龙要求瑞尔公司赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，本院难以支持。 关于租金减免问题。考虑到受新冠××疫情影响，案涉房屋为经营用房，实际租赁期限较短，另双方合同约定因乙方（原告）违约导致合同解除，应补交免租期租金，而瑞尔公司未主张免租期租金，加之，2019年11月3日之后唐袁龙即停止经营，停业之后的租金和占用费根据双方的过错已按一半收取，综合考量，依据公平原则酌情减免一个月的占用费计12916元。 关于律师代理费。双方合同约定“甲方为主张权利而支付的律师费、诉讼费等损失由乙方承担”，瑞尔公司为本次诉讼委托律师代理的费用为必要支出，且不超过江苏省律师服务收费标准，故瑞尔公司主张律师代理费24645元，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告唐袁龙与被告江苏瑞尔地产集团有限公司签订的房屋租赁合同于2019年12月17日解除。 二、被告江苏瑞尔地产集团有限公司退还原告唐袁龙租金履约保证金30000元。 三、原告唐袁龙向被告江苏瑞尔地产集团有限公司支付租金98596元、占用费65875元，合计164471元，并按法定利率的130%支付利息（其中以117540元为基数从2019年7月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率、从2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以46931元为基数从从2020年1月16日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、原告唐袁龙向被告江苏瑞尔地产集团有限公司支付律师代理费24645元。 上列二、三、四项互相抵充后，限唐袁龙于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 五、驳回原告唐袁龙的其他诉讼请求。 六、驳回被告江苏瑞尔地产集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7902元，减半收取3951元，反诉费3160元，合计7111元，由原告唐袁龙负担5522元，被告江苏瑞尔地产集团有限公司负担1589元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，帐号：52×××89）。 审判员  黄约平 二〇二〇年六月二十二日 书记员  肖 雯 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。