广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13725号原告：东莞市荣禧物业管理有限公司，住所地：东莞市****主山涡岭东城南路39号美居中心6栋210号，统一社会信用代码：914***********325W。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。被告：东莞市沃果沃贸易有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码：91441900MA510YTJX7。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：付艳，女，1980年10月20日出生，汉族，住重庆市万州区*************，公民身份号码：511************124，系该公司员工。原告东莞市荣禧物业管理有限公司诉被告东莞市沃果沃贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋安平、被告的法定代表人黎某1及委托诉讼代理人付艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年4月3日签订的《租赁合同》，并判令被告立即将物业归还原告；2.判令被告向原告支付欠缴的租金，自2019年8月起计算至实际归还物业之日止，现暂计至2020年3月为人民币36720元；3.判令被告向原告支付欠缴的管理费，自2019年8月起计算至实际归还物业之日止，现暂计至2020年3月为人民币7200元；4.判令被告向原告支付欠缴的电费，自2019年7月起计算至实际归还物业之日止，现暂计至2020年3月为人民币822元；5.判令被告向原告支付因逾期缴纳租金而产生的滞纳金，自2019年8月5日起计算至实际清偿之日止，现暂计至2020年3月10日为人民币40759.2元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2019年4月3日，原被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于东莞市*************美居中心C20的商铺，租赁期自2019年4月1日起至2023年7月31日止，每月租金人民币4590元，管理费900元，水电费另计。该合同约定，被告应于每月5日前支付当月租金等相关费用，如被告逾期缴纳租金，则原告将从逾期之日起每日向被告加收欠缴金额1%的滞纳金。若被告逾期达十五日以上，则原告有权解除合同，收回该商铺，没收保证金，并保留追偿其他损失的权利。2019年8月起，被告开始拖欠租金、管理费等相关费用。经催告无效后原告于2019年10月9日委托律师向被告寄送（2019）粤明律函字第190号律师函，要求被告于签收律师函后三日内向原告付清所有拖欠的款项，该律师函于2019年10月10日被签收。由于被告签收该律师函后未向原告支付所欠款项，2019年11月5日原告再次委托律师向被告寄送（2019）粤明律函字第230号律师函，要求被告于签收律师函后三日内付清所有欠款，否则原告将有权解除合同，没收保证金，并依据相关法律法规追究被告的法律责任。该律师函于2019年11月6日被签收，但被告至今仍未向原告支付任何款项。截止至2020年3月10日，被告已拖欠原告商铺租金、管理费、电费及滞纳金共计人民币85501.2元，其中2019年8月至2020年3月租金36720元，管理费7200元，电费822元，因逾期缴纳租金而产生的滞纳金为40759.2元。原被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应受法律保护。现被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，给原告造成了经济损失。被告辩称，被告因经营不下去，于6月底开始解散员工，办公场地交完租金解除合同，被告撤场前与原告已协商解除了租赁合同，租赁保证金被原告没收，故请求驳回原告的诉讼请求。1.按照《租赁合同》第七点第三十条：合同期内，经甲乙双方协商一致可解除合同。被告在2019年6月底已经让公司员工付艳与原告协商解除合同和结清所有租金，原告没收履约保证金。2.被告在2019年7月10日已全部清偿完毕，清场时原告保安见证了被告清场，被告原封不动移交了铺位，大门按原样没有上任何锁具。3.原告在10月份多次电话要求被告交租，被告已经告知其合同已经解除并搬走，原告未告知合同没有解除完毕，被告在租赁期间每月都会收到原告的应缴费通知单，但撤场后并未再收到缴费通知。收到原告寄送原址转交的一份律师函后和律师联系，律师让联系原告方。在被告已经搬走的情况下，原告还在原址张贴公告，未尽其管理义务和告知说明责任。被告员工付艳多次与原告工作人员沟通，但原告工作人员认为其不是公司法定代表人，几次询问如何解除合同均回复过来签名就可以了，但在被告搬走时要求解除合同时工作人员并没有告知办理的手续情况。原告明明知悉被告已经解除合同并撤场却还要求被告继续支付租金，属于骗租行为。因原告诉请被告归还案涉商铺，为减少双方的损失，庭审时，经本院向双方释明要求尽快交接案涉商铺，被告称案涉商铺遗留的一切物品其不再需要，原告可按现状收回。庭后原告向本院出具《告知书》称双方已经于2020年6月24日完成交接。后经本院释明案涉《租赁合同》系无效合同，关于原告已经收取的履约保证金9180元，原告同意将其抵偿被告欠缴的租金。原告后变更诉讼请求，撤回第一项关于解除合同并归还物业的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求的租金为占有使用费。经审理查明，原、被告于2019年4月3日签订《租赁合同》约定原告将东莞市**********************位（以下简称案涉商铺）承租给被告使用，建筑面积为300平方米，租赁期从2019年4月1日起至2023年7月31日止，计租日从2019年4月1日起。租金以建筑面积计算，每月租金15.30元/平方米，即4590元，自2021年4月1日起，每月租金调至16.83元/平方米，即5049元。租金按月缴付，须于每月五日前到收费部门缴交当月租金。被告在签订合同时，应向原告一次性交付履约保证金9180元。合同第三十条约定，合同期限内，经双方协商一致可解除合同。第三十一条第二款约定拖欠租金、管理费、水电费等全部或部分应缴费用达15日以上，经催缴仍不清缴的，原告可以解除合同、收回该商铺并没收履约保证金，造成原告损失的，由被告赔偿。第三十三条约定如被告因故中途单方面终止本合同，则履约保证金不予退回，另需支付合同终止前所欠原告的一切费用。第三十四条约定被告须按时向原告缴付租金、管理费、水电费等，如被告迟缴租金及其他应交之费用，须向原告支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的1%的违约金；被告逾期七天不缴付租金、管理费、水电费等全部或部分应缴之费用，原告有权向被告发出书面通知要求被告立即缴付；如被告于原告发出书面通知三天内仍未缴清的，原告有权停止向该商铺供应水、电、电话线路及商场其他设施；如拖欠租金、管理费、水电费等全部或部分费用达十五日以上（无论是否已获正式通知催缴），原告有权解除合同、收回该商铺并没收履约保证金，并保留追偿其他损失的权利。同日，原、被告签订《物业管理服务合同》约定物业管理期限与租赁合同租期一致，自2019年4月1日起至2023年7月31日止，被告每月第5日前须向原告缴纳当月管理费，管理费每月为3元/平方米，共计900元。原告分别于2019年10月9日、2019年11月5日向被告寄送《律师函》催收被告拖欠的租金、管理费、电费及滞纳金等费用，要求被告收函后三日内付清所有欠款，否则原告将解除合同，没收履约保证金，并移交相关法律法规追究法律责任，由此产生的一切损失及不利之法律后果均由被告承担。快递投递记录显示邮件已由他人代收。被告称只收到原告2019年10月9日寄送的《律师函》。2015年5月5日，原告与东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社签订《协议书》，承接该合作社所有的位于东城南路、东城市场南侧的主山涡岭工业区内的11座厂房、四座宿舍、配套电房及工业区内空地上原东莞市锦华物业发展有限公司在上述物业中经营的“美居中心”项目。原告确认案涉商铺未取得房产证、建设规划许可证等。依照原告提交的《缴费收据》及其庭审陈述，案涉铺位2019年7月和8月的应缴电费分别为428元、394元，共计822元。被告确认2019年7月的电费未缴纳，但主张7月已经搬走，对于8月份的应缴电费不予认可。被告提交的案涉商铺的照片显示铺位并未上锁，门上贴有原告2019年11月5日张贴的向被告催收租金等费用的公告。原告对于案涉商铺并未上锁无异议。对于案涉商铺中遗留的前台、茶台、办工桌、卡座等家具，被告明确表示并非自己遗留的物品，2019年7月份已经将属于自己的物品搬离，搬离时询问原告是否需要开具放行条，原告回复不需要，被告在告诉了保安的情况下将东西搬走。原告称一般情况下需要有放行条才能搬走东西，被告在没有放行条的情况下搬走东西，应该是管理疏忽。以上事实，有《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《律师函》及快递签收信息、《协议书》、电费《缴费收据》、物业权属证明、照片、录音等证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉商铺既未取得建设工程规划许可证，也没有证据表明其经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方的《租赁合同》依法应认定为无效合同。在本案审理过程中，原、被告双方已于2020年6月24日办理案涉商铺的交接手续，原告已经收回案涉商铺，本院予以确认。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告是否应当承担案涉商铺2019年8月份之后的占有使用费等费用。首先，被告主张其已经于2019年7月向原告说明解除合同的意思表示并搬离，但原告认为其并未明确说要解除合同，由于被告并未提交相应的证据证实，故对被告关于2019年7月合同已经解除无需承担后续费用的主张，本院不予采信。其次，虽然原告于2020年6月24日才收回案涉商铺，但是原、被告双方均确认案涉商铺是未锁门的状态，双方交接时，案涉商铺中已经没有被告的遗留物品；另据《缴费通知》显示被告只是欠缴2019年7月和8月的电费，说明被告至少在2019年9月起就不再继续使用案涉商铺，原告应当知道被告不再实际使用案涉商铺的情况；且被告搬走时原告未出具放行条即让被告搬离，明显存在管理疏忽。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在房屋空置的情况下应积极的采取措施止损，这既是诚实信用原则的要求，也是原告的法定义务。虽然原告向被告寄送《律师函》并在案涉商铺张贴公告催缴费用，但在被告未缴纳租赁费用、搬离案涉商铺未锁门的情况下，原告未积极的收回案涉商铺，对于案涉商铺从被告搬离后空置超过6个月的时间明显存在一定的过错，因此，本院认为原告没有采取适当措施防止损失的扩大，应当承担一定的责任，故依据公平原则，本院酌定被告向原告支付2019年8月至2019年12月期间占有使用案涉商铺的相关费用，对于原告诉请超出该期间的部分，本院不予支持。最后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉《租赁合同》无效，原告请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应当返还被告已经支付的租赁保证金，原告主张以保证金抵扣占有使用费，本院予以认可。原告依据双方《物业管理服务合同》主张被告支付管理费，合法有据，本院予以支持。原告诉请的电费系被告使用案涉商铺实际产生的费用，被告虽然对于2019年8月的电费不予认可，但未提交相应的证据，故被告应当向原告支付2019年7月和8月的电费。由于案涉《租赁合同》系无效合同，故对于原告依据该合同约定诉请的滞纳金，本院不予支持。因此，被告应当向原告支付2019年8月至2019年12月案涉商铺的占有使用费22950元，抵扣保证金9180元后，还应支付13770元，此外还应支付上述期间的管理费4500元、电费822元，以上共计19092元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东莞市沃果沃贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市荣禧物业管理有限公司支付2019年8月至2019年12月期间的占有使用费13770元、管理费4500元、电费822元等费用共计19092元；二、驳回原告东莞市荣禧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费968.77元（原告已预交），由原告负担830.12元，被告负担138.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  高庆珍二〇二〇年七月二日书记员  周连欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。