广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4532号原告：刘滔，男，1984年7月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：陈星桦，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰强，广东天地正（广州）律师事务所实习律师。被告：岳光治，男，1978年1月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。第三人：彭喜生，男，1973年10月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告刘滔与被告岳光治、第三人彭喜生物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘滔的委托诉讼代理人陈星桦、张杰强，被告岳光治及其委托诉讼代理人母丽慧到庭参加诉讼。第三人彭喜生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘滔向本院提出诉讼请求：1．被告立即搬离位于广州市番禺大龙街亚运大道498号第一期11幢1座303房屋（原地址：广州市番禺石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期11幢1座303）；2．被告立即向原告支付自2018年12月13日起至被告实际搬离之日止的占用使用费（按每月3030元计算，暂计至2019年3月27日，共10556.13元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月8日，广州市白云区人民法院依法执行并拍卖广州市番禺石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期11幢1座303房产，原告以最高价竞得涉讼房产且已将款项支付完毕。同年11月6日，广州市白云区人民法院作出(2018)粤0111执恢678号《执行裁定书》，确认原告取得涉讼房产的所有权。同年12月13日，原告办理取得涉讼房产的不动产权证书(不动产权证书号：粤(2018)广州市不动产权第07234913号)。为实现对涉讼房产的所有权，原告于2018年12月28日在涉讼房产门口张贴公告，要求被告于2019年1月3日前搬离涉讼房产并清偿相关费用，但是被告对此置之不理。后双方又多次交涉，被告仍拒绝搬离，继续非法占用涉讼房产。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”据此，原告依法有权要求被告立即搬离涉讼房产，并支付实际占用涉讼房产期间的占用使用费。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告岳光治辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告于2015年7月15日与案涉房屋原业主签订租期为15年的租赁合同，并且按照合同约定截止2018年6月20日已经支付了房屋租金29万元，被告享有案涉房屋的合法使用权，所以原告即便通过拍卖取得案涉房屋的所有权，但依据买卖不破租赁的原则，也应当继续履行该租赁合同的约定，提供案涉房屋给被告使用，在被告不存在非法占用的情况下没有理由支付任何占有使用费，而原告作为出租人，采用砸门停水等不正当手段造成被告无法正常使用房屋，不得不在同小区租赁其他房屋使用，中介费损失以及房租损失均应当由原告承担。综上，恳请法庭驳回原告全部诉讼情求。第三人彭喜生未陈述。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺大龙街亚运大道498号第一期11幢1座303，建筑面积108.21平方米。2010年9月27日，彭喜生通过购买方式取得房屋所有权，2015年6月9日，彭喜生将涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司广州花都支行并办理了抵押登记。2015年12月23日，彭喜生将涉案房屋二次抵押给广发银行股份有限公司广州花都支行并办理了抵押登记。2016年6月13日，涉案房屋被广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执保558号案件查封，其后，涉案房屋被多个案件轮候查封。2018年9月，广州市白云区人民法院在淘宝网司法拍卖发布竞买公告，定于2018年10月8日16时至2018年10月9日16时进行公开拍卖活动，涉案房屋起拍价为1972453元，评估价为2817790元，无优先购买权人，无钥匙，拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。另特别提示：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。2018年11月6日，广州市白云区人民法院作出（2018）粤0111执恢678号执行裁定书，载明该院在执行佛山市南北汇通小额贷款有限公司与彭喜生、洪剑虹、广州荣生商贸有限公司、英德市黄岗三宝电站借款合同纠纷一案中，依法委托淘宝网拍卖被执行人彭喜生名下位于广州市番禺石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期11幢1座303（产权证号：02××**）的房产一套。2018年10月8日，买受人刘滔以1972453元的最高价竞得，买受人刘滔已将款项支付完毕。遂裁定，广州市番禺石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期11幢1座303（产权证号：02××**）的房产所有权自本裁定送达买受人刘滔时转移。2018年12月13日，涉案房屋所有权人登记为刘滔。2018年12月28日，刘滔将《收楼告知书》张贴于涉案房屋门口，内容为：刘滔通过司法拍卖购得涉案房屋，并于2018年12月11日办理了不动产登记交易过户手续。现行使收楼的合法权，请原业主、租户及相关人员在2019年1月3日前搬离房屋，并清偿2019年1月3日前产生的物业管理费、水费、电费、燃气费、有线电视费、网络费等。2019年1月4日起刘滔将搬入该房屋，若房屋有原业主或租户的私人物品，将按垃圾处理清走，造成的损失概不负责。2019年1月10日，岳光治向刘滔发送短信告知，金海岸花园11栋一座303房屋水表被盗，已经报警处理，通知刘滔尽快安装水表，现已经不能正常使用房屋，因此造成的一切损失与违约，由刘滔承担。2019年1月16日，岳光治向刘滔发送短信告知，金海岸花园11栋一座303房屋电源被破坏，已经报警处理，通知刘滔尽快维修电源，现已经不能正常使用房屋，因此造成的一切损失与违约，由刘滔承担。2019年1月18日，岳光治向广州市公安局番禺分局大龙派出所报警。2019年1月20日，刘滔向广州市公安局番禺分局大龙派出所报警。庭审中，岳光治自认其在租赁期间电费由岳光治缴纳，水费及管理费由原业主彭喜生缴纳；其于2019年2月1日搬离涉案房屋并重新租赁金海岸花园其他房屋，但确认未将家私电器搬走；其经常向他人发放借款，有数起借款纠纷案件；其在签订合同之前听说过彭喜生，因二人曾同在花都皮具城做生意，无其他经济纠纷。岳光治为证实其租赁情况，提交了《房地产租赁合同》、《收据》、《收条》、照片打印件、出生医学证明、子女就读学校颁发的奖状等证据。《房地产租赁合同》显示，2015年7月15日，彭喜生（出租人、甲方）与岳光治（承租人、乙方）在广州市钲大房地产代理有限公司居间下签订该合同，约定由岳光治承租涉案房屋作居住用途使用，租赁期限15年即自2015年7月15日至2030年7月14日，月租金2580元。备注：因该房租户可照顾2个该小区仲元学校的学位，该房租金比较便宜，加上有2个学位照顾，业主要求分5次付清15年租金，租户要求15年租期内不得违约，如果甲方违约，则一次性赔偿乙方十年租金及退还之前交的房租，一切以改备注为准。该备注部分内容未有当事人签名捺印。因广州市钲大房地产代理有限公司的营业地址位于白云区，对于为何要委托白云区的中介公司为番禺的房屋租赁提供居间服务，岳光治解释为其先是找的番禺某中介公司，后因与彭喜生均在广州工作，要求番禺该中介公司介绍位于白云区相熟的中介公司提供服务，至于番禺某中介公司的名称，其称已经不记得，其与彭喜生均向广州市钲大房地产代理有限公司支付了中介费，但已经找不到收据。刘滔对上述合同真实性、合法性、关联性不予认可，认为不排除合同为伪造及事后补签的可能。三枚收据均显示为彭喜生出具，《收据》（2015年7月15日）载明于收到岳光治交的涉案房屋租金现金18万元，《收条》（2017年12月30日）载明收到岳光治交的涉案房屋租金现金5万元，《收据》（2018年6月20日）载明收到岳光治交的涉案房屋租金现金6万元。岳光治主张均以现金方式交付租金，并提供三张照片打印件佐证，但未能提供原件核对。刘滔对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。岳光治提供的出生医学证明载明其生育的子女情况。广州市番禺旧水坑小学、广州市番禺新英才中英文学校颁发的奖状，载明其子女曾在上述学校就读，上述学校位于涉案房屋附近。岳光治陈述承租涉案房屋的目的就是为了就读小区内的仲元小学，但由于入学仲元小学的条件限一手业主，故最终未能就读该校。刘滔对上述证据真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议。本院认为，广州市白云区人民法院于2018年11月6日作出（2018）粤0111执恢678号执行裁定书，裁定涉案房屋的房产所有权自裁定送达买受人刘滔时转移。刘滔经拍卖取得涉讼房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。刘滔行使物权过程中，岳光治主张其与彭喜生之间存在租赁合同关系，不同意搬离涉案房屋。关于岳光治与彭喜生之间是否存在真实的租赁关系，本院分析如下：1.租赁合同约定的租期长达15年，支付租金是承租人应履行的主要义务，但对于租金支付条件的手写备注内容，并未有双方当事人及中介公司签名捺印，且该内容显示租金分5次支付，未明确具体支付时间及金额，约定内容极其随便，不符合正常租赁的模式。手写备注内容还包含违约责任的约定，该约定显示承租人要求出租人15年租期内不得违约，如果出租人违约，则一次性赔偿承租人十年租金及退还之前交的房租，该违约责任的金额高达30万元，亦明显不符合常理。2.合同虽载明在广州市钲大房地产代理有限公司居间下签订，但该中介公司位于白云区，而涉案房屋位于番禺，虽然岳光治解释了为何要求该公司提供中介服务的理由，但该理由明显过于牵强，且其未能提供中介费缴纳等相关证据。3.岳光治主张已分三次支付租金共29万，支付租金的方式均为现金支付，因涉及租金数额较大，以现金方式交易不符合日常交易习惯，且支付现金的现场照片不能提供原件核对，故对于岳光治是否已实际支付租金存疑。4.岳光治提交的房地产租赁合同并未办理公证或登记备案，且在法院要求申报权利的期限内，岳光治并未在期限内主动向法院申报权利。综上，岳光治提供的租赁合同签订内容与实际履行有上述诸多不合理之处，岳光治未能提供合理解释，且岳光治自认之前听说过彭喜生的名字，双方均在同一皮具城做生意，其自己又经常在朋友间放贷，故不排除二人之间因其他债务转为租赁关系的可能，如果由其他债务关系转化为租赁，双方的主要目的是为了抵债，不适用买卖不破租赁的规定。因此，鉴于岳光治主张与彭喜生之间的租赁关系存在多处疑点，难以证明其与彭喜生之间存在真实的租赁关系。岳光治以此为由抗辩其与彭喜生之间的租赁合同对刘滔具有约束力，无需搬离涉案房屋，本院不予采纳。虽然刘滔低于评估价购买涉案房屋，但该拍卖公告并未显示涉案房屋有租赁负担，且拍卖起拍价是按照法律相关规定确定的价格起拍，刘滔依法参加拍卖取得涉案房屋的所有权，其物权权利应当依法予以保护。刘滔于2018年12月13日依法登记为房屋所有权人，有权行使物权权利，故刘滔要求岳光治搬离涉案房屋，本院予以支持。刘滔要求岳光治支付自2018年12月13日起至实际腾房之日止的占有使用费，并主张参照广州市房屋租金参考价每月3030元的标准支付至实际返还之日，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告岳光治于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区大龙街亚运大道498号第一期11幢1座303房交还给原告刘滔；二、被告岳光治于本判决发生法律效力之日起十日内，参照广州市房屋租金参考价每月3030元的标准向原告刘滔支付自2018年12月13日起至实际腾房之日止的占有使用费；本案受理费164元，由被告岳光治承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 余 珣人民陪审员 刘 奕人民陪审员 马智英二〇二〇年六月二日书 记 员 陈 冬