内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终358号上诉人（原审被告、申请执行人）：薛偕松，男，1956年7月14日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：薛从明（与上诉人系父子关系），住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：董秀山（与上诉人系亲属关系），住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李晓明，男，1977年3月23日出生，汉族，现住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：聂勃，河北纵腾律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张家口市明月房地产开发有限责任公司，住所地河北省张家口市。法定代表人：吴海，该公司总经理。上诉人薛偕松因与被上诉人李晓明、张家口市明月房地产开发有限责任公司（以下简称明月公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛偕松上诉请求：一、撤销（2019）内0781民初1708号民事判决，准予执行张家口市××小区1号楼6-1601室；二、一、二审的诉讼费由李晓明、明月公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院不应解除对张家口市××小区1号楼6-1601室查封。1、李晓明有两套住房，另一套地址为张家口市××区，对××小区1号楼6-1601室房屋的处置不影响李晓明的居住权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即李晓明不符合上述法条第二款规定，不能阻却强制执行的效力。且涉案商品房现处闲置状态，至今未被占有和使用。2、李晓明长期不办理涉案房屋登记及产权过户手续，应承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，李晓明未经产权部门登记，未取得合法手续，无权阻却强制执行。二、一审法院不予确认李晓明与明月公司签订的《商品房买卖合同》有效却解封涉案房屋，判决有误。李晓明一审诉讼请求第二项提出请求法院确认李晓明与明月公司签订《商品房买卖合同》合法有效，确认该房屋归李晓明所有。但一审法院未认定合同效力。即使该合同无效，也不能阻却强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。一审法院应先确权再排除执行异议的强制措施。李晓明辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，一审法院查明了本案基本事实，认定李晓明与多斯公司签订的《房屋出售协议》合法有效；认定李晓明在满洲里市人民法院查封之前己购买了涉案房屋并实际占有和管理；认定未办理过户登记非李晓明过错。其次，一审法院按照《中华人民共和国物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律规定审理本案，适用法律正确。二、薛偕松上诉理由均无事实依据，不能成立。首先，张家口市××小区6单元602室是李晓明身份证上的居住地。身份证上登记的住址不代表李晓明对该房屋具有产权。其次，薛偕松认为应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决，没有事实依据。另外，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日）第一百二十五条，即使李晓明名下有两套住房，只要是为了满足基本居住需要，依然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。三、一审法院虽未确认李晓明与明月公司签订的房屋买卖合同的效力。但并不影响一审法院根据案件基本事实做出解除查封的判决。合同的效力问题己超出一审法院的审查范围。同时，一审法院不予确认合同效力，不等于合同必然无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。李晓明向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对李晓明购买的张家口市××区强制执行，并解除查封。诉讼中李晓明变更该项请求为立即停止对李晓明购买的张家口市××区强制执行；2.确认李晓明与明月公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房屋归李晓明所有；3.判决明月公司为李晓明办理产权过户登记（诉讼中李晓明撤回该项请求）；4.诉讼费由薛偕松承担。一审法院认定事实：位于河北省张家口市××区1室房屋系由明月公司开发建设。2011年7月7日，明月公司与北京多斯房地产经纪有限公司（以下简称多斯公司）签订协议，明月公司将张家口市××区1号楼6-1601室抵顶给多斯公司，冲抵明月公司所欠多斯公司佣金。同日，明月公司给多斯公司法定代表人王××出具购房款收据。2013年1月30日，王××与李晓明达成涉案《房屋出售协议》，将该房屋以42万元价格转让给李晓明，同日，李晓明将42万元以银行转账的方式汇入王××指定的账户。明月公司与李晓明签订了《商品房买卖合同》，该合同约定房屋价款为42.5万元，并为李晓明出具收据，但该合同落款日期及收据日期均为2013年1月5日。2013年1月30日起李晓明交纳涉案房屋电梯维保等物业费、水费、供暖费对该房屋管理使用至今。明月公司开发的××区。薛偕松与明月公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人张家口市明月房地产开发有限公司在张家口市××小区6-1601房屋予以查封。2019年7月3日宣化房屋交易中心商品房管理科出具证明证实，经系统查询，明月公司的的位××小区6-1601房屋未进行商品房预售合同备案，但不代表此房未签订购房合同（协议）。案外人李晓明提出执行异议，本院（2019）内0781执异22号裁定书驳回其异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人李晓明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。李晓明与多斯公司签订《房屋出售协议》系双方的真实意思表示，同时结合李晓明于2013年1月30日向张家口市宣化区博德物业服务有限公司交纳电梯维保费等各项费用收据，可以认定该《房屋出售协议》合法有效。李晓明与多斯公司于2013年1月30日签订了合法有效的《房屋出售协议》且于该日起至今对涉案房屋管理、使用，张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》能证明未办理过户登记的原因为明月公司的过错，且李晓明曾要求明月公司协助办理过户事宜，但因明月公司员工事假而耽搁，该理由与一审法院受理的赵桂萍诉薛偕松、明月公司案外人执行异议的案件中赵桂萍的所述理由相印证，能证明未办理过户登记的原因非因李晓明过错。故李晓明请求停止对涉案房屋强制执行、解除查封的请求，一审法院予以支持；关于李晓明与明月公司签订的商品房买卖合同，因该合同及收据落款日期为2013年1月5日，而李晓明与多斯公司签订的《房屋出售协议》落款日期为2013年1月30日，违反了李晓明所陈述的房屋买卖流转顺序，无法确认该合同的真实性，故一审法院对李晓明与明月公司签订的《商品房买卖合同》不予确认。因一审法院对李晓明与明月公司签订的《商品房买卖合同》未予采信，故薛偕松申请对该合同签名、书写时间等字痕进行鉴定的请求，一审法院不予准许。截止至一审法院诉讼时李晓明未完成涉案房屋的所有权转移登记，故李晓明要求确认该房屋归李晓明所有的请求一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论，判决：一、不予执行位于张家口市××区强制执行，解除对该房屋的查封；二、不予确认李晓明与明月公司签订的商品房买卖合同有效；三、驳回李晓明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由薛偕松负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是李晓明作为案外人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的条件。上述法律条文均系依据第二十四条规定对合法、真实且能够排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，明月公司将张家口市××小区1号楼××室抵顶给多斯公司，冲抵明月公司所欠多斯公司佣金，李晓明与多斯公司签订《房屋出售协议》购买该房屋并已按约定支付了购房价款，完全履行了合同约定的义务，并已实际占有、使用该房屋多年，事实清楚。虽然该房屋一直未办理产权变更手续，但张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》及另案赵桂萍诉薛偕松、明月公司案外人执行异议的案件中赵桂萍的所述理由相印证，能证明未办理过户登记的原因为明月公司的过错，对李晓明未办理房屋产权变更手续这一事实，并没有证据证明系其本人的过错所致。一审法院在审查李晓明与明月公司签订的商品房买卖合同过程中，认为因该合同及收据落款日期为2013年1月5日，而李晓明与多斯公司签订的《房屋出售协议》落款日期为2013年1月30日，违反了李晓明所陈述的房屋买卖流转顺序，无法确认该合同的真实性，而未予确认。对此本院认为，本案中李晓明与明月公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，结合购房收据以及明月公司已将涉案房屋交付,自2013年1月30日起李晓明交纳涉案房屋电梯维保等物业费、水费、供暖费对该房屋管理使用至今的事实，可以证明涉案房屋在查封之前即签订了《商品房买卖合同》及李晓明实际使用和占有涉案房屋。以上事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。一审法院对《商品房买卖合同》未予认定不当，本院予以纠正。薛偕松上诉主张称李晓明目前有两套住房，涉案商品房现处闲置状态，至今未被占有和使用。因李晓明对该主张不予认可，且薛偕松未提供相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，薛偕松的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用基本法律正确，但未予认定商品房买卖合同效力不当。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1708号民事判决第一项，即“不予执行位于张家口市××区强制执行，解除对该房屋的查封”；二、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1708号民事判决第二项“不予确认李晓明与明月公司签订的商品房买卖合同有效”，第三项“驳回李晓明其他诉讼请求”；三、李晓明与家口市明月房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；四、驳回李晓明的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由薛偕松负担。内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 王宝珍审判员 傅玺发二〇二〇年六月一日书记员 韩清旭附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行”。第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。