上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3670号原告：段素红，女，汉族，1974年11月9日生，户籍地广东省中山市。委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告段素红与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李军、被告委托诉讼代理人宋晓峰均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《合同》无效；2、判令被告向原告返还已收款400,000元；3、判令被告向原告支付以400,000元为基数，自2016年11月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的利息损失；4、诉讼费被告承担。事实和理由：被告在金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处开发“御府公寓”，该房屋性质为单位租赁房，不能随意对外销售和对外租赁。被告却公开向社会人员以租赁的形式进行销售。原告于2016年10月31日订购了该处3栋东单元13层1301室，合同总价为660,000元，原告当日支付10,000元定金，2016年11月13日支付190,000元，同年11月19日支付200,000元，共计支付400,000元。后原告向金山区房管部门咨询得知该房屋属于公共租赁房屋，不可买卖也不可租赁给原告，故双方签订的合同无效。嗣后原告多次要求被告退款，但至今未果。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，不存在出售的情况，原告在签署合同以及交付钱款过程中对房屋性质均知晓，故合同有效。御府公寓项目的性质是公租房，不存在预售许可证之说。对于退还本金没有异议，但不同意赔偿利息损失。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《合同》和定金协议，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据的真实性无异议。二、收据三份，证明原告按约履行了付款义务。被告对此证据的真实性无异议。三、金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书，证明被告将讼争房屋出售给原告的行为系违法，相关部门也确认了双方签订的合同无效。被告认为该组证据的真实性由法院核实，即使是真实的，原告也不是该信访事项的当事人，且认为原告符合租赁条件。四、公告及御府单位租赁房违规租赁情况的通告，证明讼争房屋性质为公租房，双方签订的合同无效。被告对公告的真实性没有异议，但认为原告是符合租赁御府公寓项目的承租户。对没有盖章的通告的真实性不予认可。五、处罚通知，证明被告长期租赁，并收取租户的钱款，违反了公共租赁的相关规定。被告对此证据的真实性没有异议，但是认为和本案无关。被告未提供相关证据。经审理查明，2016年10月31日，原告段素红与被告上海御府投资有限公司签订一份定金协议，约定原告向被告购买御府公寓3栋东单元1301室房屋，房屋建筑面积57.3平方米，总价693,330元，总价优惠3330元，实际成交总价660,000元，总价按平方计算，实际成交价格为每平方米11,518元。该房需支付定金10,000元。签订定金协议同日，原、被告再次签订一份合同，由被告将上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处“御府公寓”3栋东单元13层1301室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为57.3平方米，为全装修房。被告于2018年9月30日前交付房屋，除不可抗力外，原告同意该日接受此房屋，房屋交接以双方签署房屋交接确认书为依据。根据现行法规原告向被告通过租赁的方式获得该房屋使用权20年，自2016年3月4日至2036年3月3日止，期满后原告无偿继续拥有该房屋租赁使用权，原告租赁使用权继续使用期限同国有建设用地使用权使用期限，直至满70年；被告不得以任何形式收取租赁费。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权。日后，如国家政策有调整或土地使用权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则原、被告双方根据相关政策，办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括土地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。在使用期间，被告同意为原告办理该房屋转让、继承、赠与等相关手续，所产生的费用由原告承担。房屋租赁保证金共计660,000元，于2016年10月31日前支付400,000元。2016年10月31日，原告刷卡支付定金10,000元；2016年11月13日，原告转账支付190,000元；2016年11月19日，原告刷卡支付200,000元。另查明，2017年7月，金山区住房保障和房屋管理局出具一份公告，载明御府公寓为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。还查明，2018年9月4日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告向不符合条件的对象出租公共租赁住房，对其作出罚款30,000元，同时责令公司立即整改的行政处罚。再查明，2019年9月26日，金山区住房保障和房屋管理局对案外人反某的“御府公司”单位租赁房项目违规的情况出具一份信访事项答复意见书，载明“御府”项目土地出让合同中已明确，该项目地块土地用途为公共租赁房(单位租赁房-来沪务工人员宿舍)。出租对象和租赁期限应符合公租房(单位租赁房)相关规定，御府公司与租户签订的以租代售合同，违反上一级合同约定，故以租代售合同无效。御府项目不管产权归属于谁，单位租赁房项目性质不变。以上事实，由合同、定金协议、收据、金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书、公告、行政处罚决定书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告在签订租赁合同前签订的定金协议，均以房屋买卖合同的方式约定了双方的权利义务。签订订金协议后，双方虽又签订了租赁合同，但合同中明确约定被告不得以任何形式向原告收取租赁费，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到660,000元；租赁期之长，约定可继续租赁至建设用地使用权届满直至70年，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款400,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，故被告应当支付原告利息损失。但原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息损失于法无据，本院不予支持，并依法调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。对于利息的起算点，原告诉请自最后一期付款后的次日即2016年11月20日起算属合理范畴，本院予以认同。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告段素红与被告上海御府投资有限公司于2016年10月31日签订的《合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告段素红购房款400,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告段素红的购房款利息(以400,000元为基数，自2016年11月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……