赤峰市松山区人民法院民事判决书（2020）内0404民初2314号原告：石海艳，女，1964年11月16日出生，公民身份号码×××，回族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：杨翀，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗海荣，内蒙古兴合律师事务所律师。被告：赤峰盈丰物业管理有限责任公司。住所地：赤峰市松山区永业广场。法定代表人：王德江，经理。委托诉讼代理人：邝丽宏，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海军，男，1979年6月19日出生，汉族，职员，现住赤峰盈丰物业管理有限责任公司员工宿舍。原告石海艳与被告赤峰盈丰物业管理有限责任公司侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石海艳及其委托诉讼代理人杨翀，被告赤峰盈丰物业管理有限责任公司（以下简称盈丰物业）的法定代表人王德江及其委托诉讼代理人邝丽宏、陈海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即停止侵害，恢复永业城市广场2-1-01222室和2-1-01223室的正常供电；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，经红山区人民法院裁定，原告取得位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室和2-1-01223室两处不动产（以下简称涉案的两处房屋）的所有权。原告取得房屋后，将2-1-01222房屋出租，承租人已进行了整体装修。但被告停止了对涉案两处房屋的电力供应，导致房屋不能使用。经原告与被告多次沟通，至今未能恢复供电，使原告无法对房屋行使收益权。现要求被告恢复对原告所有的两处房屋的电力供应。被告盈丰物业辩称，就涉案的两处房屋，我公司与案外人赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业公司）签订了物业管理合同，涉案两处房屋的物业费、电费和余热费都由案外人永业公司承担，我公司没有给涉案的两处房屋断绝电力供应，两处房屋之所以停电，是因为案外人永业公司向我公司预交的电费用完了，案外人永业公司没有继续预交电费，导致两房屋停电，故我公司没有给原告造成任何侵害，请法院查清事实驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的（2017）内0402执85号之三、（2017）内0402执85号执行裁定书，被告对两份裁定书的真实性无异议，该两份裁定书是生效的法律文书，本院予以采信；对其提交的房屋租赁合同、装修施工许可证、收据和写字楼物业管理规约，被告认可该装修施工许可证、收据、写字楼物业管理规约由被告提供，能够证明涉案两处房屋的承租人丛聪自被告处办理了装修许可，并向被告缴纳了装修押金的事实，本院予以采信；对其提交的（2020）赤昭证内民字第278号公证书、（2020）赤昭证内民字第334号公证书，因系生效的公证文书，能够证明原告向被告交纳费用，被告拒绝收取费用的事实，且费用由公证部门予以提存的事实，本院予以采信；对其提交的赤峰市公安局松山分局接（处）警回执单，能够证明2020年1月17日，因被告擅自断电，拒绝收取物业费，双方发生争执，原告向松山公安分局报案，振兴派出所出警处理的事实，本院予以采信；对其提交的录音光碟及录音整理文字材料，被告认可录音的真实性，能够证明被告的法定代表人王德江对石海艳经法院裁决取得房屋所有权的事实已知晓，本院对该份录音及整理材料予以采信。对被告提交的2013年12月20日的赤峰永业房地产开发有限公司与其签订的前期物业服务合同，能够证明被告涉案房屋的物业管理人，本院予以采信；对被告提交的物业费明细单，系被告单方提供，本院无法确认该物业费明细的真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2013年12月20日，案外人永业公司以物业建设单位作为甲方与乙方即被告盈丰物业签订前期物业服务合同，合同期限至2021年12月19日，约定甲方选聘乙方对甲方所有的房屋供前期物业管理服务事宜，服务范围包含涉案两处房屋：位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产。因原告与案外人永业公司民间借贷纠纷一案，经赤峰市红山区人民法院作出（2016）内0402民初3182号民事判决书发生法律效力后，赤峰市红山区人民法院于2019年7月31日作出（2016）内0402民初3182号执行裁定书裁定：“一、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01224室（合同编号：2012-0011016）不动产一处的所有权自本裁定送达买受人吴炜时起转移；二、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处分别以第二次拍卖保留价712024元、316492元的价格抵偿申请执行人石海艳1028516元；三、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处的所有权自本裁定送达申请执行人石海艳时起转移；四、买受人吴炜（身份证号×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；五、申请执行人石海艳（身份号码×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；六、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01224室（合同编号：2012-0011016）不动产一处的查封；七、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处的查封；八、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处的查封。本裁定送达后即发生法律效力。”。原告自2019年7月31日收到上述执行裁定书。另查明，原告自2019年7月31日收到上述执行裁定书后，将涉案的两处房屋出租给案外人丛聪，案外人丛聪于2020年1月12日向被告交纳装修押金2000元，被告向丛聪出具收据，同日案外人丛聪自被告处取得装修施工许可证，且被告认可自该日起对原告石海艳取得房屋予以知晓。2020年1月17日，案外人丛聪承租的涉案两处房屋停电，原告于当日至被告办公地点协商，原告与被告的工作人员发生纠纷后报警，赤峰市公安局松山区分局出具接（处）警回执单记录的现场情况为“石海艳要办入住手续，物业称手续不全，不予办理”。庭审中，原告提交了2020年3月20日9时许的原告及其丈夫吴继军与被告的法定代表人王德江通话录音，被告认可录音的真实性，录音中被告法定代表人王德江认可系被告中断了涉案两处房屋的用电，且庭审中被告认可系因该两处房屋所有权变更前的所有人即案外人永业公司向被告预交的物业费、电费和余热费用完，将涉案两处房屋中止供电。2020年4月2日15时许，原告、原告丈夫吴继军及赤峰市昭乌达公证处的公证员张晋川、杨磊来到被告处，原告携带现金欲向被告交纳两处房屋的物业费（包含电费），被告盈丰物业的法定代表人王德江拒绝收取费用，赤峰市昭乌达公证处出具了（2020）赤昭证内民字第278号公证书，对上述过程进行了录像，制作了工作记录，且出具了（2020）赤昭证内民字第334号公证书，将石海艳交纳的两处房屋的一年物业费（含电费）34465元在该公证处予以提存。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”规定，原告石海艳自2019年7月31日收到（2016）内0402民初3182号执行裁定书起，取得涉案两处房屋的所有权，原告石海艳为涉案两处房屋的现业主，且涉案房屋的建设单位即永业公司与被告盈丰物业签订的前期物业合同合法有效且在服务期内，即该前期物业合同对涉案房屋的现业主及被告盈丰物业均具有约束力，原告应向被告支付自收到执行裁定书之日起即自2019年7月31日的物业费，被告应提供物业服务，同时被告认可2020年1月12日已知晓涉案两处房屋产权变更为石海艳所有的事实，且认可自2020年1月17日起，被告对涉案两处房屋采取了断电行为，其断电的理由为该两处房屋在变更所有人之前由案外人永业公司向被告预交的物业费、电费和余热费已用完，有公安部门接（处）警回执单记载及被告庭审中陈述、答辩状意见及原告提交的通话录音中被告的法定代表人王德江的陈述在卷佐证，被告作为物业管理单位，无权对电力用户采取停电措施，同时原告主动向被告交付物业费（含电费）时，被告以原告未补齐涉案房屋变更所有权人前的物业费、电费和余热费为由，拒绝收取物业费，违反了合同相对性原则，原告取得房屋所有权之前所涉及的费用，属于被告与房屋变更所有人之前的所有人之间的合同关系约束的范围，被告对原告取得所有权后的房屋进行断电的行为，侵犯了房屋所有权变更后的所有人即原告的利益，存在明显过错，应立即停止侵害行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（一）项，第二十一条之规定，判决如下：被告赤峰盈丰物业管理有限责任公司立即恢复对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产的供电。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赤峰盈丰物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 李文福 二〇二〇年六月十八日书记员 朱冠男