天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10171号原告：刘锦玲，女，1971年7月5日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。被告：于健有，男，1984年10月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被告：柴昊，男，1978年10月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：吴忠新，天津万聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳，天津万聚律师事务所律师。被告：天津开发区华都房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路**。法定代表人：夏珂庭，总经理。第三人：天津市凯兴房地产开发公司，住，住所地天津市南开区城厢中路城厢嘉园****/div>法定代表人：冉彤晖，经理。委托诉讼代理人：谷军，男，该公司职员。原告刘锦玲与被告于健有、被告柴昊、被告天津开发区华都房地产开发有限公司（以下简称：华都房地产）、第三人天津市凯兴房地产开发公司（以下简称：凯兴房地产）执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦玲的委托诉讼代理人李哲、王靖，被告于健有和被告柴昊的委托诉讼代理人吴忠新、高艳及第三人凯兴房地产的委托诉讼代理人谷军均到庭参加诉讼。被告华都房地产经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦玲向本院提出诉讼请求：1．请求撤销（2019）津0104执异164号执行裁定书，并停止对坐落于天津市南开区房屋的强制执行；2．本案的诉讼费由上述被告承担。事实和理由：原告于2005年6月与被告华都房地产签订了合法有效的《天津市商品房买卖合同》，购买华都大厦5层502室房屋。合同签订后，原告即交付了合同约定的房屋价款。被告华都房地产将讼争房屋交付原告，原告占有使用至今。原告在办理房屋剩余价款的银行按揭贷款时，被告知道该房屋有抵押不能贷款。多年来原告一直为交付房款、办理房屋登记事宜而努力着，由于被告华都房地产法定代表人死亡，公司营业执照被吊销，耽误房款的交付。但原告多方打听咨询，并请求法院提存讼争房屋余款行使法律赋予的涤除权。综上。讼争房屋未过户，并非因原告自身原因。故此，上述情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。为此，原告于2019年6月10日提出执行异议申请，天津市南开区人民法院于2019年7月1日作出（2019）津0104执异164号执行裁定书，驳回了原告执行异议申请。原告认为，（2019）津0104执异164号执行裁定书，属于认定事实不清，适用法律错误。应予以撤销，故成讼。被告于健有、被告柴昊辩称，不同意原告诉请，原告的商品房买卖合同不具有真实性、有效性、合法性，在案外人嘉寰公司即涉诉房屋承租人所持天津市房屋买卖合同中明确显示，该房屋买受人为徐荣华，并非本案原告，且被告华都房地产擅自将涉诉房屋进行出售，违反了抵押合同第五条第二项，及担保法第四十九条。华都房地产和原告存在恶意串通，违反了合同法第五十二条第二项，严重损害了抵押权人利益，应属于无效合同。原告以其无效合同在未支付对价，不能办理过户事宜的情况下，仍非法占有涉诉房屋，其主观明显具有恶意，也不符合物权法第一百零六条善意取得的情况，原告不符合其诉状中所列第二十八条的规定，不享有足以排除强制执行的权益。二被告合法拥有该债权的相关事实，均由法院生效法律文书佐证，不存在任何瑕疵，依法应当继续强制执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华都房地产经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人凯兴房地产述称，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告华都房地产未发表质证意见，亦未提交相应证据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉诉房屋坐落于天津市南开区，该房屋系案外人徐荣华经朋友介绍自被告华都房地产处购买，建筑面积258.48平方米。2007年8月18日，徐荣华（乙方）同被告华都房地产（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定涉诉房屋售价为每平方米5808元，总金额为1501252元，实际总售价为1500000元。付款时间和方式为：签订本合同之日，乙方支付首付款300000元。甲方负责及时备案，乙方支付余款1200000元。甲方及时办理该房屋的房屋所有权证，并交付该房屋由乙方入住。甲方须于2007年10月1日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。合同另约定双方违约责任、房屋交接等事宜。合同签订当日，徐荣华以现金形式向本案原告支付定金50000元，此后未再支付任何款项。2010年4月18日，徐荣华等七人作为出租人委托原告刘锦玲与案外人天津市嘉寰房地产置业有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋在内的7间房屋共同出租，出租房屋建筑面积为1093.81平方米，租金按建筑面积计算，为每平方米每日净租金1元，租赁期间为2010年4月28日至2016年4月27日。徐荣华等七人另委托原告负责收取租金。原告在该租赁期间内每年给付徐荣华涉诉房屋租金50000元。2016年，因涉诉房屋一直未能办理房屋所有权证，徐荣华将涉诉房屋转给原告，原告向徐荣华退还定金并支付双倍赔偿共计100000元。2016年4月28日，原告作为涉诉房屋的出租人与天津市嘉寰房地产置业有限公司另行签订《天津市房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋在内的7间房屋共同出租，出租房屋建筑面积为1093.81平方米，租金按建筑面积计算，为每平方米每日净租金1.2元，租赁期间为2016年4月28日至2019年4月27日，原告仍负责收取租金。另查，被告华都房地产曾于2001年9月26日向案外人中国农业银行天津市南开支行借款，并将包含涉诉房屋在内的华都大厦第五层（建筑面积2103.69平方米）抵押给中国农业银行天津市南开支行，并办理了抵押登记手续。后因被告华都房地产未按期归还欠款，中国农业银行天津市南开支行诉至本院，后经审理双方就被告华都房地产还款事宜及抵押物优先受偿达成一致意见，2007年12月24日本院出具（2008）南民三初字第0078号民事调解书。因被告华都房地产未履行给付义务，中国农业银行天津市南开支行于2008年1月31日向本院申请强制执行。2016年8月29日，本院作出（2008）南执字第364号执行裁定书，并查封了《天津市房屋权属登记申请书》登记在被告华都房地产名下的涉案房屋，查封期限至2019年8月28日。后该案件恢复执行，案号为（2018）津0104执恢215号。2018年5月9日，本院作出（2018）津0104执恢215号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限至2021年5月8日；并于2019年3月29日裁定对涉案房屋依法进行公开拍卖。期间，中国农业银行天津市南开支行于2016年将其涉案债权转让予案外人苏州璞信二号投资中心（有限合伙），并经本院作出的（2017）津0104执异58号执行裁定书，裁定“变更苏州璞信二号投资中心（有限合伙）为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。此后，苏州璞信二号投资中心（有限合伙）又将涉案债权转让予被告于健有、被告柴昊，并经本院作出的（2017）津0104执异76号执行裁定书，裁定“变更于健有、柴昊为（2008）南执字第364号案件申请执行人”。再查，涉诉房屋系被告华都房地产、第三人凯兴房地产与案外人天津市汇息制冷设备工程有限公司联合开发，三方于1996年6月28日签署《联合建设开发华都商住楼协议书》，协议约定华都大厦五至七层归第三人凯兴房地产所有，但未进行所有权变更。2005年5月18日，第三人凯兴房地产与案外人天津渤凯房地产经纪咨询有限公司签订《协议书》，约定第三人凯兴房地产将华都大厦第五层7套房屋交与天津渤凯房地产经纪咨询有限公司销售，保底价格为每平方米3500元，总价款为3828335元。协议签订后，天津渤凯房地产经纪咨询有限公司即以被告华都房地产的名义对上述房屋进行销售，并依照协议约定向第三人凯兴房地产支付了200000元房款。原告时任天津渤凯房地产经纪咨询有限公司法定代表人，负责销售涉诉房屋。后因涉诉房屋存在在建工程抵押贷款，无法办理产权变更手续及贷款手续。第三人凯兴房地产曾于2007年诉至本院请求其与天津渤凯房地产经纪咨询有限公司于2005年5月18日签订的《协议书》无效，本院出具（2007）南民初字第2192号民事判决书，判决该协议书无效，后天津渤凯房地产经纪咨询有限公司不服该判决上诉，天津市第一中级人民法院出具（2008）一中民四终字第316号民事判决书，以原判决混淆了合同权利转让与房屋所有权物权变更概念关系为由，撤销该判决并驳回第三人凯兴房地产的诉讼请求。后第三人凯兴房地产申请再审，天津市高级人民法院出具（2008）津高民申字第0222号民事裁定书，以第三人凯兴房地产没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利，驳回第三人凯兴房地产的再审申请。庭审中，原告主张天津渤凯房地产经纪咨询有限公司包销华都大厦第五层7套房屋之后，其自天津渤凯房地产经纪咨询有限公司处购买该房屋，该房屋实际购买人、使用人和受益人均为原告。为此，原告向本院提交其与被告华都房地产就购买涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》，签订日期为2005年6月10日。该合同约定原告为乙方，被告华都房地产为甲方。涉诉房屋售价为每平方米2520元，总金额为646200元，实际总售价为600000元。付款时间和方式为签订本合同之日，乙方支付首付款50000元。甲方进行合同备案登记后，乙方支付70000元。余款480000元，甲方负责办理住房按揭贷款手续，乙方负责按时支付银行贷款，甲方应于2005年12月31日前办理完成该房屋产权证，即《房屋所有权证》，甲方应及时开具相应房款的发票等收款凭据。甲方须于2005年12月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。合同另约定双方违约责任、房屋交接等事宜。其中，原告自认该商品房买卖合同中手写内容均为本人书写。被告于健有、被告柴昊对该合同的真实性不予认可，并提交涉诉房屋2010年4月18日签订的《天津市房屋租赁合同》及案外人徐荣华的2007年8月18日签订的《天津市商品房买卖合同》复印件。经本院向徐荣华核实，徐荣华认可被告提交的商品房买卖合同复印件的真实性，亦表示该商品房买卖合同中手写内容均为原告书写。另，截至起诉，上述两份《天津市商品房买卖合同》均未在房管局进行备案登记，涉诉房屋目前仍由天津市嘉寰房地产置业有限公司租用。经本院至天津市规划和自然资源管理局查询，涉诉房屋所在华都大厦于2005年2月由被告华都房地产办理完毕权属初始登记手续。本院随机调取华都大厦4层一户及6层两户房屋查询产权登记情况，查询显示三处房屋分别于2005年1月及2008年6月办理完毕房屋产权转移登记手续，并获得房屋权属证书。原告在本市红桥区登记有其他住房，在本市津南区备案有其他住房。因被告华都房地产下落不明，本院通过《人民法院报》向被告华都房地产公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等，原告已预付公告费560元。本院认为，案外人提起执行异议之诉要求排除对特定标的物的执行，应当就案外人对执行标的物主张的实体权利是否具有阻却执行的效力进行综合判断。本案中，原告以对涉诉房屋享有权利，情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，要求停止对涉诉房屋的强制执行。因此，原告对涉诉房屋是否享有可以阻却执行的权利是本案审查的关键。一、关于原告对涉诉房屋的权利问题。我国不动产物权变动以不动产物权登记生效主义为主要规则。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告虽主张其于2005年6月与被告华都房地产签订《天津市商品房买卖合同》购买该房屋并支付合同约定价款，但该合同并未经过备案，涉诉房屋亦未进行过房屋产权转移登记。现本案涉诉房屋截至本次诉讼仍登记于被告华都房地产名下，故原告对涉诉房屋不享有足以排除其他权利的所有权。二、关于原告相关权益是否足以排除执行问题。原告主张作为涉诉房屋的买受人，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应阻却执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容可知，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条旨在保障符合上述四个条件的不动产买受人的权利救济，也是对可以阻却执行的房屋买受人物权期待权的甄别和限制。结合本案，原告主张于2005年6月10日作为买受人与被告华都房地产签订《天津市商品房买卖合同》，但经庭审查明，案外人徐荣华曾于2007年8月18日与被告华都房地产就涉诉房屋亦订立过《天津市商品房买卖合同》，后案外人徐荣华将该房转让给原告。由此可知，涉诉房屋曾存在两份买卖合同，但两份买卖合同中对涉诉房屋约定的房屋单价、房屋总价及首付款支付数额均不同。而原告作为涉诉房屋代销公司的法定代表人，自述负责销售涉诉房屋，但其对案外人徐荣华买卖合同的形成却未能说明情况，因此本院对原告主张的涉诉房屋买卖合同订立的过程难以采信。涉诉房屋自2010年4月28日至2016年4月27日一直由案外人徐荣华对外出租、收取租金，故本院无法认定原告对涉诉房屋自2005年6月一直实际占有。原告主张按照买卖合同的约定已支付被告华都房地产涉诉房屋首付款50000元，但并未提交被告华都房地产已实际收取该款的相应证据，且原告已支付款项的数额与其自认的房屋买卖合同总价款差距巨大，亦与当时本市房屋银行按揭贷款的首付款标准有较大差异。原告主张不能支付全部房款及未办理过户登记的原因均在于被告华都房地产，但原告作为涉诉房屋代销公司的法定代表人对于涉诉房屋在销售前是否存在抵押表示不知情，显然有违常理。现涉诉房屋销售前已存在抵押，原告未能尽到合理注意义务，应属自身原因。结合本院调查可知，涉诉房屋所在大厦其他房屋买受人在原告购买房屋时已能办理产权转移登记手续，并获得房屋权属登记证书。而原告自述购买涉诉房屋至提起执行异议期间长达十四年，原告未能提交证据证明在此期间已向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户登记请求，明显存在怠于办理的情节。现原告作为房屋买受人仅以支付极少房款，即主张对涉诉房屋享有阻却执行的物权期待权，显然与案外人救济中利益平衡的立法本意不符。综上，原告对涉诉房屋的相关权益不足以排除强制执行。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告华都房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告刘锦玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘锦玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 娜人民陪审员  阎为国人民陪审员  李 雪二〇二〇年六月二十九日书 记 员  纪晓雪吕艳玲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。