河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3322号上诉人（原审被告）：周庆甲，男，汉族，1958年7月15日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李建中，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪艺，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯银伟，男，汉族，1973年12月24日出生，住河南省伊川县。上诉人周庆甲因与被上诉人冯银伟确认合同无效纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初73号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人周庆甲及其委托诉讼代理人李建中、王洪艺，被上诉人冯银伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周庆甲上诉请求：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。双方签订的《购房买卖协议》合法有效。协议双方均明知交易房屋为小产权亦即无法定产权，属国家禁止交易的范围，协议双方的真实意思表示为转让房屋的用益物权占有、使用和收益权能载体的财产价值。由此应当依法认定协议内容不违反法律、法规的强制性规定应为有效协议。2.一审判决认定涉案房屋权属不明存在争议，没有事实依据，周庆甲一审提交的证据能够证明涉案房屋权属清楚不存在争议，案外人康兴涛争议在前一次交易前后没有提起，二次交易前出现的争议已经过辖区公安派出所出警排除，且康兴涛的行为应为违法侵占。一审判决认定房屋已经被案外人占有事实不清。3.一审判决认定事实及适用法律错误。合同无效后应当返还财产没有必要返还的应当折价补偿，一审判决周庆甲返还240000元购房款的同时应判决冯银伟返还钥匙和房屋，冯银伟无法返还应判决其折价补偿。本案涉案房屋已经交付给冯银伟，被案外人强占侵害其合法权益，应由冯银伟与占有房屋的案外人协商解决或者另案提起诉讼。综上，请求支持周庆甲的上诉请求。冯银伟辩称，周庆甲把房子卖给冯银伟时，纠纷已经存在了，买房子不到一个月，发现其他人已经把房子装修了，请求支持冯银伟的一审诉讼请求，本案的购房协议是无效的因为房子有其他纠纷，周庆甲卖房时没有如实告知冯银伟，存在欺诈。冯银伟向一审法院起诉请求：1.确认冯银伟、周庆甲于2019年6月1日签订的《购房买卖协议》无效；2.判令周庆甲返还冯银伟已付购房款240000元，并赔偿相应的利息损失（利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；3.诉讼费、保全费等费用由周庆甲承担。一审法院认定事实：2019年6月1日冯银伟（乙方）与周庆甲（甲方）签订《购房买卖协议》一份，双方约定：（一）房屋情况。乙方自愿购买甲方所有的位于荆山东路锦福居小区住宅一套，不含车库和储藏室用房，该房屋用途为住宅用房，属于砖混结构建筑。（二）计价方式与付款办法。该房屋不提供按揭贷款，所售房屋总价款人民币贰拾肆万元（240000元），采用转账付款方式，乙方于2019年6月7日付房款贰拾肆万元（含2019年6月1日交定金壹万元），剩余房款乙方应在15日内或双方约定日期内付清，否则甲方有权终止合同，乙方应付20%违约金。（五）甲方必须保证所售房符合规范要求，本房屋为小产权房不办理房产证，如全县统一办理小产权房产证时，由甲方负责办理，所需费用由乙方自付。在协议中双方还对其他事项进行了约定。冯银伟、周庆甲双方分别在协议下方签字按印。《购房买卖协议》签订后，冯银伟先支付定金10000元，2019年6月7日冯银伟将该房尾款230000元支付给周庆甲，周庆甲向冯银伟出具收据一份，载明：2019年6月7日，今收到冯银伟贰拾肆万元（240000元），系付锦福居小区2#楼八单元八层东户。周庆甲将房屋钥匙交付冯银伟。2019年7月23日，冯银伟去装修房屋时发现门锁被换，且房屋已被他人部分装修，冯银伟报警，伊川县公安局城关派出所民警出警，并进行了调查。冯银伟发现房屋存在纠纷，要求周庆甲退还房款，周庆甲不予退还，诉讼来院。另查明，案涉房屋占用的土地为伊川县城关镇南府店村所有的集体土地。冯银伟籍贯伊川县白沙镇白沙村人，现住伊川县××××号。一审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案涉案房屋所占用的土地为城关镇南府店村集体土地，购买房屋的冯银伟不是城关镇南府店村村民，冯银伟与周庆甲签订的签订《购房买卖协议》虽系双方当事人真实意思表示，但其内容违背了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。故冯银伟要求依法确认与周庆甲签订的签订《购房买卖协议》无效的诉讼请求，于法有据，理由正当，该院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，冯银伟、周庆甲签订《购房买卖协议》因违反法律法规强制性规定而无效，周庆甲因该协议取得的购房款240000元应返还冯银伟。冯银伟因该协议取得的房屋和钥匙应返还周庆甲，但因涉案房屋权属不明，存在争议，且房屋已被案外人占有，冯银伟无法返还，应当由周庆甲与占有房屋的案外人或向其交付涉案房屋的相对人协商解决，协商不成，可另案提起诉讼。冯银伟、周庆甲明知涉案房屋系小产权房，却仍签订《购房买卖协议》，冯银伟、周庆甲在涉案房屋的买卖过程中都存在过错，应当对自己的过错行为产生的损失承担责任，故冯银伟请求周庆甲赔偿其购房款240000元的利息损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条判决：一、冯银伟与周庆甲于2019年6月1日签订的《购房买卖协议》无效。二、周庆甲于该判决生效之日起十日内返还冯银伟购房款240000元。三、驳回冯银伟的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，减半收取2450元，冯银伟负担450元，周庆甲负担2000元。本院二审期间当事人没有提交新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。关于本案周庆甲、冯银伟签订的购房买卖协议效力问题，《中华人民共和国民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效：…(四)损害社会公共利益；…。本案冯银伟并非伊川县城关镇南府店村的集体经济组织成员，其与周庆甲之间签订的购房买卖协议系对“小产权房”的买卖，按照现有政策，该类房屋也无法办理物权登记手续，且不符合保护农民利益、保持农村稳定及保障经济社会可持续发展的社会公共利益的要求，一审判决确认该购房买卖协议无效的处理结果并无不当，周庆甲有关案涉协议有效的上诉主张依据不足，本院对此不予支持。关于返还房屋的问题，因周庆甲在庭审中认可本案所涉房屋在其与冯银伟签订买卖合同之前，已经与案外人产生纠纷的事实，冯银伟并未实际占有涉案房屋，也未取得涉案房屋的合法物权登记，一审未判决冯银伟返还房屋并无不当，周庆甲与案外人之间的纠纷可另行处理，故周庆甲有关案涉房屋无法返还应折价补偿的上诉请求依据不足，本院对此亦不予支持。综上所述，周庆甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人周庆甲负担。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二〇年六月八日法官助理傅艺林书记员杨伯钊