四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初5227号 原告（反诉被告）：贺毅，男，汉族，1976年9月4日出生，住四川省广元市利州区。 原告：张琼芳（反诉被告，系贺毅之妻），女，汉族，1974年5月7日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：贺毅，男，汉族，1976年9月4日出生，住四川省广元市利州区，系原告张琼芳之夫。 被告：王晓峰（反诉被告），男，汉族，1977年11月1日出生，住四川省广元市利州区。 被告：胡秀莉（反诉被告，系王晓峰之妻），女，汉族，1979年7月13日出生，住四川省广元市利州区。 被告：王晓林（反诉原告），男，汉族，1967年2月4日出生，住四川省广元市利州区。 被告：张馨芳（反诉原告，系王晓林之妻），女，1968年2月2日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告王晓林、张馨芳共同委托诉讼代理人：童荣周，四川利州律师事务所律师。 原告（反诉被告）张琼芳、贺毅与被告（反诉被告）王晓峰、胡秀莉，被告（反诉原告）王晓林、张馨芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，于2018年11月1日作出（2018）川0802民初1911号民事判决书，被告（反诉原告）王晓林、张馨芳不服该判决书提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）川08民终1000号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0802民初1911号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张琼芳的委托诉讼代理人暨原告（反诉被告）贺毅，被告（反诉被告）胡秀莉的委托诉讼代理人暨被告（反诉被告）王晓峰，被告（反诉原告）王晓林、张馨芳及委托诉讼代理人童荣周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张琼芳、贺毅向本院提出诉讼请求：1.被告办理房屋所有权、土地使用权变更登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2001年9月4日，被告王晓林、王晓峰达成房屋转让协议，约定王晓林将自己分有的广元市蜀门市场单元右侧四楼一套房屋转让给王晓峰所有，双方签有转让协议，不得反悔。据原告了解，当时此房首付款40000元由王晓峰本人交给蜀门市场开发公司财务科王秀云处，交款收据由王晓峰保管。原告于2004年2月27日与王晓峰签订此住房转让购买合同，并首付房款45000元。原告在此居住生活至今。此房产由于工商局各方面原因，造成房产证、土地证于2011年2月才办完，原告知道这个消息后，在2011年4月至今多次催促王晓峰办理房产证及土地证过户手续，王晓峰多次要求王晓林办理过户手续，但王晓林置之不理，不履行与王晓峰签订的转让协议，造成此房产不能过户到原告名下。2015年原告提起诉讼，因与被告协商解决，原告申请撤诉，但协商未果，被告王晓林、张馨芳拒不履行相应过户手续，故原告再次提起诉讼。 被告王晓峰、胡秀莉辩称，2001年蜀门市场开发6号楼，系福利房，因王晓峰没有资格取得房屋，当时被告王晓林有一套房屋，就将该房转让给王晓峰，并签订了转让协议，王晓峰交了4万元的首付。2004年原告需要结婚，王晓峰将该房让给原告拿去结婚，当时需要从堂哥王晓林名下过户到王晓峰名下，再过户到原告名下，我们几个当事人在一起商量这个事情，当时堂哥王晓林没有表态，说嫂子不同意，签订转让协议是与王晓林签订的，后面一直拖了10多年才取到房产证、土地证。 被告王晓林、张馨芳辩称，1、王晓林签订转让协议时，张馨芳不知情，但签订协议时双方是有约定的，房屋属单位福利分房，王晓峰要这套房子必须给王晓林支付转让费5000元，因王晓林没有履行支付转让费的义务，所以房屋没有过户。王晓峰向原告出售房屋时，没有经过王晓林、张馨芳同意，4万元购房款已还给了王晓峰。王晓峰带原告及案外人到王晓林家，王晓林是坚决不同意将这套房子转让给其他人的。2、被告王晓林、张馨芳和原告之间不具有合同相对性，也没有将诉争房屋卖给原告。3、被告王晓林与王晓峰的转让协议自始无效，该转让行为未经房屋共同所有权人同意，不符合法律买卖合同实质要件。且该协议违反房地产管理法的强制规定，未取得房屋产权证书的房屋不能转让。4、被告王晓林、张馨芳取得房产登记时间是2004年8月4日，其履行了房屋交款取证义务，是房屋合法的所有权人。 被告（反诉原告）王晓林、张馨芳在本次庭审中向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉被告王晓峰与贺毅、张琼芳于2004年2月27日签订的房屋买卖合同无效；2、请求反诉被告归还属于反诉原告位于广元市利州区并恢复原状；3、本案诉讼费、反诉费及其他一切费用由反诉被告负担。事实和理由：2001年6月21日，反诉原告王晓林、张馨芳在广元市蜀门市场分得集资建房福利房一套，由于反诉被告王晓峰不能分得该福利房屋，经协商王晓峰帮反诉原告垫交4万元（该款已由王晓林归还王晓峰）首付房款，该房屋由王晓峰居住。随后反诉原告交纳了该房屋的剩余房款及其他费用。2004年2月27日，王晓峰与贺毅、张琼芳恶意串通签订无效合同将反诉原告的合法财产非法占有至今，为维护反诉原告的合法权益，故向法院提起反诉。 原告（反诉被告）张琼芳、贺毅针对反诉辩称，一、关于诉讼房屋买卖协议的效力问题。1、反诉原告王晓林未提供证据证实诉争房屋系福利分房，该房修建时国家已无福利房政策，该房实际上是单位职工集资修建的可供自由流通交易的商品房。2、王晓林、王晓峰系堂兄弟关系，王晓林系集资人即房屋权利人，双方于2001年9月4日签订的转让协议系完全民事行为能力人对自己民事权利的自由处分行为，该协议明确约定将房屋自愿转让给王晓峰所有且不得反悔。2004年9月6日，受让人王晓峰个人出资缴纳了该房首付的4万元购房款，故王晓峰依协议系该房的所有权人，依法对诉争房屋具有处置权，双方签订的转让协议具有法律效力。2004年2月27日，王晓峰作为处置权人与张琼芳签订商品房销售合同，约定将诉争房屋以45000元出售给张琼芳所有，当天张琼芳即支付购房款45000元给王晓峰，并共同告知王晓林已将房屋转让相关事宜，原告对房屋进行装修并一直居住至今。王晓峰系房屋处置权人，与原告签订的销售合同不违反法律规定，且原告已按约支付合同购房款，故王晓峰与原告签订的销售合同合法有效。二、关于该房尾款的交付问题。2012年2月，原告将诉争房屋的尾款29634.40元交付王晓峰时，才得知王晓林已擅自交付了房屋尾款，并办理该房的产权证到其个人名下。因王晓林已将该房转让，不再具有房屋处置权资格，其擅自缴纳房屋尾款并办理产权证到个人名下，其行为违反了与王晓峰签订的转让协议，导致王晓峰无法履行向原告办理过户手续，故王晓林应承担本案的违约过错责任。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉被告）王晓峰、胡秀莉针对反诉答辩意见与本诉答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2000年6月21日，被告王晓林（乙方）因单位广元市工商行政管理局集资建房，与广元市蜀门市场开发有限公司（甲方）签订《集资建房合同书》，约定乙方向甲方按期足额交清建房集资款，取得房屋所有权，甲方同意乙方入住位于广元市。房屋建筑面积107.33平方米，总价75187元。按甲方要求首期付款4万元整，其余部分入住前一次付清。 2001年9月4日，被告王晓林与被告王晓峰签订《转让协议》，将其享有的位于广元市利州区右侧集资住房一套转让给被告王晓峰，协议载明“兹有广元工商职工王晓林愿将自己分有的单元右侧四楼壹套房屋转让给其弟王晓峰所有，双方不得反悔。” 2001年9月6日，王晓峰以王晓林名义向开发公司缴纳了购房款4万元。 2004年2月27日，被告王晓峰与原告张琼芳签订《商品房销售合同》，合同约定：张琼芳以现金45000元支付给王晓峰作为房屋首款。下余房款，办理房屋产权证、土地证费用以广元市工商局实际收费为准，王晓峰需出示相关费用，房款收费票据，张琼芳以现金方式支付给王晓峰。在张琼芳交清全部房屋价款后，王晓峰代理张琼芳办理房屋产权证、土地证，税费、规费按照国家规定收取，由张琼芳支付给王晓峰代缴。 同日，原告向被告王晓峰支付了购房款45000元，被告王晓峰出具收条一份，载明“今收到张琼芳首付房款肆万伍仟元正（45000.00元），该房系蜀门市场6号楼3单元4楼右侧房屋。”之后原告二人在该房屋内居住至今。 2004年8月4日，被告王晓林取得位于广元市利州区房屋的所有权，权证号为：广房权证城Ｃ字第××号。8月19日，被告王晓林向广元燃气圾限责任公司缴纳天然气安装费2420元。 2010年9月25日，被告王晓林办理了国有土地使用证：广国用（2010）第××号。 2011年6月20日，被告王晓林向广元市工商行政管理局交纳购房款29634.42元。 2014年7月29日，被告王晓林将被告王晓峰缴纳的购房款4万元退还给被告王晓峰。 另查明，1、原告张琼芳、贺毅于2002年3月21日登记结婚，自2004年起二人在案涉房屋内居住至今。2、被告王晓峰、胡秀莉于2004年2月11日登记结婚。3、被告王晓林、张馨芳于1989年11月4日登记结婚，于2006年12月27日补办结婚证。 本院认为，根据双方当事人诉、辩主张及庭审举证、质证，本案的争议焦点是谁是案涉房屋的所有权人。 首先，2000年6月21日，被告王晓林因单位集资建房，与房产开发企业签订《集资建房合同书》，由于该合同约定了当事人名称、房屋基本状况、房屋价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，因此该合同应当认定为商品房买卖合同。所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即商品房买卖合同的完成要由房地产开发企业将销售的房屋所有权转移给买受人，同时买受人要按合同约定支付价款。本案中，被告王晓林虽然与房地产开发企业已签订商品房买卖合同，但在签订合同后至未交纳购房款之前，房屋的所有权尚未转移给被告王晓林，被告王晓林在此阶段实质是享有购买该房的资格，而非已取得该房的所有权。 其次，2001年9月4日，被告王晓林与被告王晓峰签订《转让协议》后，被告王晓峰已按《集资建房合同》约定向房产开发公司交纳了购房首付款，由于被告王晓林仅是名义购房人，购房资金是由被告王晓峰实际支付，故实际履行《集资建房合同》的人是王晓峰而非王晓林。同时，被告王晓林在签订转让协议时尚未取得该房所有权，被告张馨芳在此时并不具有房屋共有人身份，被告王晓林将其享有的购房资格转让给被告王晓峰并不必须取得张馨芳同意。因双方的转让行为法律未明确禁止，且由被告王晓峰实际履行了《集资建房合同》约定的义务，故被告王晓林与被告王晓峰签订的《转让协议》应系双方真实意思表示，该协议依法成立并生效。 第三，对于被告王晓峰与原告张琼芳于2004年2月27日签订的《商品房销售合同》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告张琼芳与被告王晓峰签订合同后，原告张琼芳、贺毅即按合同约定向被告王晓峰支付了购房款，并自2004年起占有使用该房至今，双方实际已按《商品房销售合同》履行了各自的义务。虽然二原告在取得该房产后未按《城市房地产管理法》的相关规定办理房产权属登记，但未办理权属登记是因原、被告为该房转让事宜发生争议导致登记不能，且未办理权属登记并不影响双方《商品房销售合同》的效力，也未影响二原告已实际占有使用该房屋的事实。故被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》同样系双方真实意思表示，合同合法成立并生效。 综上理由，被告王晓林与被告王晓峰签订的《转让协议》及被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》均合法成立并生效，故原告张琼芳、贺毅应为案涉房屋的实际所有权人。 被告王晓林明知案涉房屋已转让给原告张琼芳、贺毅，并由原告张琼芳、贺毅实际居住使用的情况下，仍以自己名义办理了房屋所有权证和国有土地使用证，违背了诚实信用原则。虽然被告王晓林之后又交清了购房尾款，并将被告王晓峰缴纳的购房款4万元退还给被告王晓峰，但该行为并不代表被告王晓林就取得了案涉房屋的所有权，也不能以此来否定《转让协议》和《商品房销售合同》的效力。因此，被告王晓林、张馨芳要求确认被告王晓峰与原告张琼芳签订的《商品房销售合同》无效及由原告归还被告王晓林案涉房屋并恢复房屋原状的请求本院不予支持。被告王晓林、张馨芳应将案涉房屋所有权证及国有土地使用证变更登记至原告张琼芳、贺毅名下。 同时，因案涉房屋为被告王晓林单位集资建房，该房的购买分配是基于被告王晓林单位职工这一身份取得，具有一定福利价值，被告王晓林是否主张相应福利价值，可另循法律途径解决。 对于被告王晓林已缴纳的天然气安装费2420元和购房尾款29634.42元，由原告张琼芳、贺毅在办理案涉房屋所有权证及国有土地使用证变更登记时支付给被告王晓林、张馨芳。 对于被告王晓林已退还给被告王晓峰的购房款4万元，由被告王晓峰支付给被告王晓林、张馨芳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王晓林、张馨芳自本判决生效之日起十日内将位于广元市利州区房屋（产权证号：广房权证城Ｃ字第××号）过户至原告（反诉被告）贺毅、张琼芳名下； 二、原告（反诉被告）贺毅、张琼芳自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王晓林、张馨芳支付天然气安装费2420元和购房尾款29634.42元，合计32054.42元； 三、被告王晓峰、胡秀莉自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王晓林、张馨芳支付购房款40000元； 四、驳回被告（反诉原告）王晓林、张馨芳的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由原告（反诉被告）贺毅、张琼芳负担775元，被告（反诉原告）王晓林、张馨芳负担775元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 黄 俊 审 判 员 赵 伟 人民陪审员 何 靖 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员 张琼分