广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初4142号 原告：刘婷婷，女，1984年5月28日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：郑欣欣，男，1984年8月25日出生，壮族，住广西宁明县。 第三人：广西南宁中安房地产投资咨询有限公司，住所：南宁市西乡塘区秀灵路79号嘉士商住公寓楼1层106号商铺。统一社会信用代码：914501003536493901。 法定代表人：黄富平。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年3月11日 开庭时间：2020年4月14日 是否公开审理：公开审理 当事人到庭情况： 原告方：刘婷婷、覃兰宇 被告方：未到庭 第三人：未到庭 原告诉讼请求 原告刘婷婷向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效之日起10日内，将南宁市人和·莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房过户给原告；二、判令被告赔偿原告律师费46900元；三、判令被告承担本案全部诉讼费。原告当庭明确第一项诉讼请求为：一、判令原、被告继续履行《南宁市商品房买卖合同》、《居间合约》，被告协助原告办理南宁市人和·莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房屋过户登记手续。 被告答辩要点 被告郑欣欣未作答辩。 第三人陈述要点 第三人广西南宁中安房地产投资咨询有限公司未作陈述。 审理查明事实 2016年3月20日，被告向广西人和投资有限公司以银行按揭贷款的方式购买了位于南宁市人和·莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房屋（以下简称“1××2号房”），建筑面积129.58平方米，房屋总价款845510元，首付169510元，余款676000元由被告向银行申请按揭贷款，由银行转付给出卖人。2016年4月29日，被告与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定郑欣欣向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行贷款676000元用于购买1××2号房，借款期限从2016年4月19日至2046年4月29日，采用等额本息还款方法，按合同签订时的贷款利率计算每月归还本息金额3648.36元。2016年5月3日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向郑欣欣账户支付了676000元。此后，广西人和投资有限公司向郑欣欣交付了1××2号房。 2018年4月25日，原、被告及第三人共同签订了《房地产买卖及居间合约》一份，约定被告将1××2号房出售给原告，成交价1130000元，合约第一条第3款约定，1××2号房处于抵押状态，卖方承诺于合约生效之日起七日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。1××2号房产权证尚在办理过程中，已在房产交易中心登记并取得商品房备案证明，此次转让须到开发商处办理更名或办理卖方房产所有权证完毕后再办理过户手续。第三条第1款约定，买卖双方确定1××2号房以毛坯交付。第3款约定，交付时间约定在卖方收齐200000元当日交付。第六条第4款约定，因履行合约发生纠纷的，法院诉讼产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等。第八条第3款约定，原告分三部分支付购房款，签订合约时交付定金100000元、2018年5月3日前补交定金余款100000元；首期款100000元于2018年6月30日前支付给卖方；尾款830000元在买方过户后领取房产产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方，由卖方或垫资方完成此款项结算。同日，原、被告及第三人还签订了《补充协议（买卖）》一份，约定卖方于收齐定金200000元当日交房给买方使用，交房后1××2号房的银行月供每月3650元由买方为卖方垫资，买方于每月2号前转至卖方还款账户，过户前买方所垫资该月供产生的本金从卖方总价中扣除，利息由买方支付，具体金额以利息清单为准。因该银行还有约650000元欠款，在办理还款手续时，卖方负责解押剩余款项，如需垫资，垫资所产生的费用买方承担10000元，剩余由卖方自行承担。1××2号房为合同房，须等证过户，在开发商通知办证后，卖方应无条件配合提供材料等办证事宜，卖方需在开发商通知后十五个工作日内提供，办理出不动产权证后应在十五个工作日内积极配合办理该产权过户、银行解压等相关手续。 2018年4月26日，被告向原告交付了1××2号房，原告已装修入住1××2号房。 2018年4月25日、4月26日、5月7日、5月9日、7月6日、8月7日原告分别向被告支付了50000元、50000元、50000元、50000元、50000元、50000元；合计300000元。2018年5月3日、6月3日、7月2日、8月2日、9月3日、10月3日、11月2日、12月2日、2019年1月3日、2月3日、3月2日原告按月向被告还款账户转入房贷月供款3650元；合计40150元。 本院依职权向南宁市不动产登记中心调查1××2号房的房地产权登记信息，南宁市不动产权登记中心于2020年6月17日向本院提供1××2号房的登记信息如下：被告于2018年4月11日取得1××2号房的不动产权登记证书，证号为桂（2018）南宁市不动产权第0040313号；该房屋的抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，抵押权登记时间为2018年7月11日，债权数额为676000元，期限自2016年4月29日至2046年4月29日。因原告申请对1××2号房产进行财产保全，本院作出（2019）桂0107执保804号民事裁定书，于2019年4月18日对1××2号房进行查封，查封期限自2019年4月17日至2022年4月16日。 另查明，2018年7月11日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行取得1××2号房的抵押权，担保债权数额为676000元，《不动产登记证明》证号为桂（2018）南宁市不动产证明第0165822号。2019年1月3日至2019年5月9日，因郑欣欣连续拖欠还款5期，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向本院起诉要求解除其与郑欣欣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求郑欣欣一次性偿还借款本息及支付律师费，并对1××2号房拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院经审理后于2020年4月16日作出（2019）桂0107民初7195号民事判决，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告郑欣欣于2016年4月29日签订的编号为450605201-2012-20160577159的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告郑欣欣于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行返还借款本金648529.17元；三、被告郑欣欣于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付借款利息、罚息（计算方法：截至2019年5月9日利息为10886.26元、罚息为185.97元，从2019年5月10日起至实际付清之日止，以648529.17元为基数，按本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准分段计算）；四、被告郑欣欣于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付律师费29384元；五、原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行在上述第二、三、四项债权范围内对被告郑欣欣所有的位于南宁市人和•莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，2020年5月9日，本院依法询问原告是否愿意代为清偿债务消灭抵押权，原告自愿代为清偿债务，并表示其具备履行能力。 为实现本案债权，原告委托广西南国雄鹰律师事务所提供法律服务，并于2019年3月6日支出律师费46900元。 判决理由 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郑欣欣、第三人广西南宁中安房地产投资咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，合约内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效，各方当事人均应恪守履行。原告依约已向被告支付定金、首期款及11期按揭贷款，被告虽已向原告交付房屋，但未在办得不动产权证后15个工作日内，即2018年5月3日前配合原告办理产权过户、银行解压等相关手续。被告怠于协助原告办理产权过户手续构成违约，依法应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故，原告要求被告继续履行合同协助原告办理房屋过户手续，合法有据，本院予以支持。因房屋仍有设定抵押，被告未到庭应诉的情况下，原告自愿行使涤除权，代被告先行清偿贷款消除抵押，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的除外情形，本院予以准许，并根据原、被告的实际情况、合同约定的履行方式及当地二手房交易习惯，酌情确认被告于本案判决生效之日起十五日内清偿1××2号房抵押担保的银行债权并办理注销抵押登记手续；若被告到期不履行前述义务的，由原告代为清偿1××2号房抵押担保的银行债权，并在消除抵押后十日内，由被告协助原告将1××2号房的不动产权变更登记至原告名下。 关于律师费。《房地产买卖及居间合约》第六条第4款约定，违约方应承担守约方处理纠纷所支付的律师费，原告主张的律师费金额未超出广西壮族自治区律师费收费办法规定的计算标准，故，原告要求被告赔偿原告律师费损失合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑欣欣于本案判决生效之日起十五日内清偿位于南宁市人和·莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房抵押担保的中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行债权并办理注销抵押登记手续；若被告郑欣欣到期不履行前述义务的，由原告刘婷婷代为清偿前述债权，并在消除抵押后十日内，由被告郑欣欣协助原告刘婷婷将位于南宁市人和·莱茵鹭湖5号楼2单元1××2号房的不动产权变更登记至原告刘婷婷名下； 二、被告郑欣欣于本案判决生效之日起十五日内向原告刘婷婷赔偿律师费46900元。 上述义务，义务人应于本案判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费15392元、保全费5000元，合计20392元（原告刘婷婷已预交），由被告郑欣欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  韦志红 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  张宏宇