广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初241号原告：庄泽坚，男，1976年9月9日出生，汉族，住广东省陆丰市**********，身份证号码441************051。原告：陈思思，女，1981年3月24日出生，汉族，住广东省陆丰市**********，身份证号码441************029。委托诉讼代理人：蔡震峰，广东陆洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓红，广东陆洲律师事务所律师。被告：陆丰碧桂园物业发展有限公司，住所地陆丰市东海经济开发区*****侧，统一社会信用代码914**********282X7。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：何炜宗、虞勋，均系该公司员工。原告庄泽坚、陈思思诉被告陆丰碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄泽坚、陈思思的委托诉讼代理人蔡震峰、蔡晓红、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人何炜宗、虞勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄泽坚、陈思思向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行办理原告购买位于陆丰市****************屋的房产证业务。2.请求判决被告支付逾期办证违约金人民币33700元整（从2017年9月30日支付之日起九十日后未履行办证义务起算）。3.判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年11月14日签订了《商品房买卖预售合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于浪琴湾三街2栋1501号房屋，总价款为人民币599470元。原告于合同签订时支付首期购房款后余款由银行提供按揭。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条、补充协议第十一条约定：由出卖人即被告代为办理商品房的权属登记，在附属三中第二条第三条约定出卖人在条件具备之日起210天内办理商品房《房地产权证》，若未办理每逾期一天出卖人向买受人支付人民币50元违约金。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”虽然原被告双方的补充协议的附录三中约定是条件具备的210内办理权属登记，但该条款属于减轻自己的义务又违反法律规定的格式条款，应认定其无效。2017年9月30日交付房屋之日起90日后即2017年12月29日止被告未能办理房屋权属登记，所以从2017年12月30日起至今被告逾期办证674日，违约金数额应为人民币33700元（即674天×50元=33700元）。综上，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告碧桂园公司辩称，一、被告已履行完成合同约定房屋初始登记的协助义务，不应承担违约责任。二、办证机构改革及政策变化导致逾期办证属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，被告应该免责。三、被告多次发告知函催告原告配合，但原告拒不配合从而影响房屋产权证的办理应自行承担不利后果。四、即使退一万步讲，如若认定我司存在违约行为，本案逾期办证违约金的标准过高，请求法院根据实际情况予以降低。原告为其主张提供证据如下：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.被告主体信息，证明被告主体资格；3.原、被告商品房买卖合同，证明原、被告已签订了商品房买卖合同。被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告的证据的三性没有异议，但对其证明目的有异议，1.我司已按照合同约定向房管部门递交涉案房屋办理不动产权证所需的相关资料，因不动产机构改革及政策变动需要原告另行补充办证新资料的，我司已经催告原告配合提供相关资料，在原告补签办证手续所需的新资料（不动产权籍调查表、不动产申请审批表等）后，被告已按照合同约定履行递件义务，且目前涉案房屋的不动产权证已经办理完毕，被告不应承担逾期办证的责任。被告为其抗辩提供证据如下：1.不动产权证，证明涉案房屋已经办理不动产权证的事实及时间；2.钥匙签领确认书，证明原告收楼的事实及时间；3.告知函及邮寄底单证明因办证机构改革及政策变动办理不动产权证需要原告配合提交办证新资料，我司已催告原告配合提供相关资料。原告对被告提交的证据质证意见如下：对不动产权证三性无异议，对证明目的有异议，不动产权证证明被告逾期办证，对钥匙签领确认书与本案没有关联性，对告知函及邮寄底单认为与本案没有关联性。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.被告提交的证据2钥匙签领确认书载明原告于2018年5月15日领回钥匙，证据3告知函及邮寄底单，都与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月14日，出卖人被告碧桂园公司与买受人原告庄泽坚、陈思思签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LB20151594，合同内含附件一至附件十一共11个附件及附录一至附录四共4个附录）。原告购买的商品房位于陆丰碧桂园浪琴湾三街2栋1501号，该商品房已经陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售。原告已按照合同约定的付款方式和时间履行了付款义务。被告在合同约定于2017年9月30日前向原告交付涉案商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十一条“关于房屋登记”约定，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。附录三《委托办理权属登记协议书》第一条第4项约定，买受人自愿委托出卖人申办买受人所购商品房《房地产权证》。第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。被告碧桂园公司于2019年7月14日通过国内挂号信函方式向原告邮寄了《告知函》，内容主要载明：庄泽坚、陈思思于2015年11月14日向陆丰碧桂园公司购买陆丰市东海经济开发区*****侧陆丰碧桂园浪琴湾三街2栋1501号商品房。根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》约定，庄泽坚、陈思思委托碧桂园公司向陆丰市自然资源局送交办理商品房不动产权证书所需全部资料。因当地政府部门办证资料变更，办理该商品房的不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表），需庄泽坚、陈思思重新或补充签署。鉴此，碧桂园公司诚函庄泽坚、陈思思：庄泽坚、陈思思至今仍未到陆丰碧桂园公司重新或补充签署上述有关资料，请庄泽坚、陈思思尽快携带本人身份证到陆丰碧桂园客户关系中心办理。如庄泽坚、陈思思未及时重新或补充签署上述相关资料，因此引起的任何后果均由庄泽坚、陈思思自行承担。根据钥匙签领确认书，碧桂园公司已在2018年5月15日向原告交付涉案商品房，并于2019年10月12日办理不动产权证【粤（2019）陆丰市不动产权第0005380号】。另查明，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，2015年12月22日陆丰市人民政府发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，该公告内容第三条“关于不动产统一登记的业务类型”载明：办理不动产统一登记业务为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，林地、海域使用权、土地承包经营权等……。国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告碧桂园公司与原告庄泽坚、陈思思签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同全面履行合同义务。该不动产权证已于2019年10月12日出证，故对原告的诉讼请求“1.请求判决被告履行办理原告购买位于陆丰市****************屋的房产证业务”依法予以驳回。关于被告碧桂园公司是否存在逾期递交资料的违约行为、应否承担违约责任以及违约金的计付期间、标准问题。根据合同约定，被告碧桂园公司在交付案涉房屋后210日内完成移交办理案涉房屋的不动产权证的相关资料，其已经于2018年8月15日交付了案涉房屋，但是却到2019年10月12日才办理出案涉房屋的不动产权证，明显存在违约行为，依法应当承担违约责任。原告请求判决支付逾期办证违约金人民币33700元整（从2017年9月30日交付之日起九十天内未履行办证义务起算），但原告未提交其于2017年9月30日签署了相关收楼的依据，根据被告提交的钥匙签收确认书载明原告于2018年5月15日签领钥匙为收楼依据，故起算天数应为2018年5月15日，碧桂园公司实际逾期天数为223天，每逾期一天按50元计算违约金，因此，碧桂园公司应承担的违约金为223天×50元/天=11150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰碧桂园物业发展有限公司向原告庄泽坚、陈思思支付逾期办理不动产权证的违约金11150元（违约金计算方法：自2018年5月15日起至2019年10月12日止共计223天；按每天50元的标准计算）。二、驳回原告庄泽坚、陈思思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费321.25元（庄泽坚、陈思思已预交），由庄泽坚、陈思思负担214.97元，由陆丰碧桂园物业发展有限公司负担106.28元（陆丰碧桂园物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 李燕丹二〇二〇年六月二十日法官助理 程艺慧书 记 员 张双雄附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。