四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1124号 原告：刘冰，男，1983年5月12日出生，彝族，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：何丹,北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫文平,北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地：眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李贵祥，四川山助律师事务所律师。 被告：中铁恒泰科技有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段46号附1号2栋17楼1701室。 法定代表人：谢炜祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹相情，男，该公司员工。 被告：眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司，住所地：眉山经济开发区新区。 法定代表人：刘科，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何靓，女，该公司员工。 被告：中蓝三农实业成都有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天仁路387号3栋1单元5层502号。 法定代表人：谢炜祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐路瑶，女，该公司员工。 原告刘冰与眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称“圣丰投资公司”）、中铁恒泰科技有限公司（以下简称“中铁恒泰公司”）、眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司（以下简称“圣丰管理公司”）、中蓝三农实业成都有限公司（以下简称“中蓝三农公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘冰的委托诉讼代理人何丹、闫文平，被告圣丰投资公司的委托诉讼代理人李贵祥、孟志波，被告中铁恒泰公司的委托诉讼代理人邹相情，被告圣丰管理公司的委托诉讼代理人何靓，被告中蓝三农公司的委托诉讼代理人徐路瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告圣丰投资公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告圣丰投资公司返还购房价款共计154069元，并以年利率6%为标准，向原告支付资金占用利息暂计算为40015.73元（自原告向被告圣丰投资公司付款之日起即从2015年7月24日起计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计算至2019年11月20日为40015.73元）；3.判令被告圣丰投资公司配合原告办理房屋买卖合同登记备案注销手续；4.判令被告圣丰投资公司返还原告已缴地契税5896.3元，以上四项共计199954.03元；5.请求判令被告中铁恒泰公司、被告圣丰管理公司、被告中蓝三农公司对上述款项承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告圣丰投资公司于2016年7月23日签订合同编号为154069的《四川省商品房买卖合同（预售）》，其中约定原告购买位于眉山市东坡区××层××号商铺，商铺价款为154069元。合同约定被告圣丰投资公司应于2017年10月1日向原告交付案涉商铺，但至今被告圣丰投资公司未向原告交付商铺且未办理不动产证书，被告圣丰投资公司行为显属违约。此外，被告圣丰投资公司与圣丰管理公司没有按照案涉合同的计价单及《补充协议》约定向原告支付租金收益，已严重侵害原告合法权益。被告圣丰投资公司与圣丰管理公司系法人独资公司，被告中铁恒泰公司系圣丰投资公司的唯一股东，中蓝三农公司系圣丰管理公司的唯一股东，理应就原告的损失与被告圣丰投资公司、圣丰管理公司承担连带责任。为维护原告合法权益，故法院提起诉讼。 被告圣丰投资公司辩称，圣丰投资公司已经履行了合同约定的交房义务，且原告的不动产权证书已经办理，合同已经履行完毕，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，根据圣丰投资公司与圣丰管理公司、原告签订的《补充协议》以及商品房买卖合同中关于商铺交付的约定，圣丰投资公司已于2017年9月28日将案涉商铺交给原告委托的圣丰管理公司，并与圣丰管理公司签订《验收交房确认书》，圣丰投资公司履行了交房义务。第二，原告购买的案涉商铺已经办理不动产证书，且圣丰投资公司通过电话短信方式通知原告领取，但原告迟迟不来领取。双方合同已经履行完毕，原告请求解除合同、返还购房款等诉讼请求，没有事实与法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告中铁恒泰公司辩称，中铁恒泰公司与原告没有合同关系，不是合同相对方，中铁恒泰公司不是适格被告，请求驳回原告的诉讼请求。 被告圣丰管理公司辩称，本案系房屋买卖合同，圣丰管理公司不是合同相对方，不应承担连带责任，请求驳回原告诉讼请求。 被告中蓝三农公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，中蓝三农公司不是合同相对方，非本案适格被告，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证真实性无异议的证据：原告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号189630）、《补充协议》、收据、竣工验收备案书（2018年9月25日）、《验收交房确认书》、股权架构图，被告圣丰投资公司提交的竣工验收备案书（2018年9月25日）、建设工程消防验收意见书（眉东公消验字[2017]第0007号）、不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。 对双方质证真实性有异议的证据：原告提交的宣传资料，拟证明被告在销售宣传中明确承诺投资回报，宣传主打农商产品、树立农商标杆、打造天府新区最大商贸物流中心等吸引投资方购买商铺，但被告并未实际经营，系虚假宣传，欺诈购买者。被告质证对三性均不认可。被告圣丰投资公司提交的竣工验收报告，拟证明原告购买的案涉商铺竣工验收时间是2017年1月10日；短信通知截图，拟证明被告通知原告领取不动产权证书，原告怠于领取。原告对以上证据三性均不认可。经审查，本院对原告提交的宣传资料真实性予以确认；对被告提交的竣工验收报告，真实性予以确认；短信通知截图，其上显示接收短信内容的电话号码与原告留存于《四川省商品房买卖合同（预售）》电话号码一致，对真实性予以确认。 关于缴费通知书单，被告投资公司对三性均有异议。虽然其记载的部分内容能反映出总价款的形成过程，但因其不具备证据的形式要件，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 圣丰国际商贸城项目为被告圣丰投资公司投资开发建设，并对外销售，拟打造眉山市圣丰农产品批发（物流）市场及相应商圈，具体由被告圣丰管理公司进行商业运作。 2015年7月24日，刘冰向被告圣丰投资公司支付购房款154069元，购买IA3-114A号商铺。2016年7月23日，原告与被告圣丰投资公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），合同签约备案号分别为：189630。原告购买被告开发建设的A区3楼114A号商铺，面积为18.04平方米，总价为154069元。合同均主要约定：一、买受人在2016年7月23日前支付该商品房全部价款。二、交付：第十五条，交付时，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书。第十八条，1、出卖人在2017年10月1日前向买受人交付商品房；2、买受人委托圣丰管理公司于2017年10月1日前办理本合同标的商铺的交房手续（该内容系加黑字体）；3、交接商品房时，出卖人向买受人出示满足合同十五条约定的证明文件，若出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担并按十九条处理。三、逾期交房责任：第十九条，1、逾期在360日内，按约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、逾期360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，同时出卖人按全部房款的0.2%向买人支付违约金。四、房屋所有权转移登记：第二十七条，1、双方同意在本合同约定交付使用之日起360日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；2、因出卖人原因，买受人未能在交付之日起360日内取得所有权证书的，双方同意按（2）处理，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款金额每日万分之壹向买受人支付违约金（该内容系加黑字体）。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费，导致房屋迟延登记的法律责任和风险，由买受人承担。五、要约邀请与要约：第三十一条，出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。六、销售承诺：第三十三条，1、出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不采取售后包租的方式销售未竣工商品房；2、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。第三十四条：对出卖人未按照第三十三条的约定履行承诺的，双方未约定解除权及其他违约责任，也未约定处理方式。原告在合同上签字并捺印，圣丰投资公司加盖印章。 原告刘冰（甲方，委托人）与被告圣丰投资公司（乙方，受托人）、被告圣丰管理公司（丙方，受托人）签订一份《补充协议》，主要约定：一、甲方持有眉山市圣丰农产品批发（物流）市场IA3区114A号商铺，建筑面积均为18.04平方米。二、甲方赞同乙方与丙方共同对于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意将从2015年7月24日至2017年9月30日止的商铺使用权委托给乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担。三、若上述期间商铺产生水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由乙方负责交纳。四、该商铺交房之日，甲方即委托丙方按交房程序将该商铺交付相应承租商户。甲方同意将2017年10月1日至2019年9月30日止的商铺使用权委托给丙方，该期间所产生的收益及风险均由丙方承担。上述期间内该商铺的水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由丙方负责交纳。五、根据市场经营的需要，甲方同意丙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由丙方承担。六、若乙、丙双方均未出现违反本协议的行为，甲方保证将本协议的商铺的使用权从2019年10月1日至2026年9月30日止继续委托给丙方。甲、丙双方根据市场行情共同设定上述期限商铺使用权的费用标准，并另行签订相关的补充委托合同，补充委托合同未尽事宜，均以本协议为准。七、商铺委托期满约定：2026年9月30日即本协议委托期满之日，甲方对该商铺可做出如下选择：1、委托期满，甲方在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权利，市场管理方在期满前负责居间甲方与现实承租户就租赁条件进行磋商，如达成一致，甲方和现实承租商户另行签订相关合同。2、委托丙方代为出租该商铺，甲方根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，甲方可委托丙方代签相关合同。八、本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，……；甲方向第三方转让本合同标的商铺，应提前告知受托人，同时甲方应向第三方如实告知该商铺的委托情况，本协议对该商铺继受人延续有效。刘冰签名并捺印，圣丰投资公司与圣丰管理公司加盖印章。 2017年9月28日，被告圣丰投资公司与圣丰管理公司统一签订《验收交房确认书》，载明内容：根据圣丰投资公司与其购房业主的《商品房买卖合同》第十八条第（二）约定，圣丰投资的购房业主委托圣丰管理公司代其办理验房交房手续，现双方对交接事宜达成以下确认：1、资料的查阅和验收，《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》……。2、经圣丰管理公司对水电、……等设施设备的检查和验收，均按照施工要求进行建设，符合规划设计条件。3、双方在完成验收后盖章确认。被告圣丰投资公司和圣丰管理公司在验收交房确认书上加盖印章。 2018年1月29日，刘冰向被告圣丰投资公司交纳了案涉商铺契锐、印花锐、维修基金等费用合计7243.06元。被告圣丰投资公司已为原告办理了案涉商铺的不动产权证书，不动产权证书载明，权利性质：出让/市场化商品房，用途：批发零售用地/商业服务。 另查明，圣丰国际商贸城综合楼，开工日期2014年4月16日，2017年1月10日取得工程竣工验收报告，2018年8月取得测绘总报告，2018年9月25日竣工验收备案，备案书载明竣工验收日期2018年9月25日，载明的消防验收合格文件编号：眉东公消验字[2017]第0007号。原告购买的案涉商铺位于圣丰国际商贸城A区3层114A号。 还查明，中铁恒泰公司系圣丰投资公司股东，中蓝三农公司系圣丰管理公司股东。 庭审中，原告同时主张法定解除权与约定解除权。其中主张法定解除权，以合同目的无法实现为由，包括：1.原告购买的商铺无法实现被告商业广告承诺8%－12%的收益；2.产权式商铺不具备独立的使用功能，无法实现商铺价值。原告主张约定解除权，理由为：1.被告圣丰投资公司擅自变更商圈农商性质为建材和海洋公园，违反合同关于规划、设计变更约定；2.被告圣丰投资公司未按合同约定交付商铺，符合合同约定逾期交房超过360日，原告行使解除权。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应依合同约定全面履行各自义务。 现原告请求解除合同，并要求被告圣丰投资公司退还购房款及承担违约责任，由其余三被告承担连带责任，故本案的主要争议焦点为：原告主张的法定解除权和约定解除权是否成立。 1.原告主张不能实现合同目的而享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见，商品房买卖合同中买方的合同目的就是通过支付价款取得房屋所有权。 本案原告主张其购买商铺无法实现被告商业广告承诺8%－12%的收益，原告的合同目的不能实现。本院认为这仅是原告投资希望达到的商业目的，而不是商品房买卖合同的目的，其观点因与法律规定不一致而不能成立。《商品房买卖合同》中买方的合同目的，是取得商品房所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。故是否取得所有权应以登记为准。而被告圣丰投资公司已经为原告办理了不动产权证书，说明其已经取得案涉商铺的所有权，合同目的已经实现。 关于原告主张产权式商铺不具备独立的使用功能，无法实现商铺价值，同样不是商品房买卖合同的合同目的。此为房产的使用价值是否方便实现的问题，而非物权的取得问题，不是房屋买卖合同的合同目的。原告以因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的致使不能实现合同目的的理由是对合同目的的曲解，依法不成立。 本案中，虽然被告圣丰投资公司不认可原告所提交的与其销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，其在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及其对价值、预期收益的主观判断，乃至其传递了预期可产生收益程度的相关信息。但商铺价值、收益由市场因素决定，宣传所起的作用还需每个人从不同的角度出发作出自己的判断；或许圣丰投资公司的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但圣丰投资公司的判断及传递的信息不是其作出的承诺、保证,对此双方也没有在合同中予以约定，不属于《商品房销售管理办法》第十五条规定的“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”的范畴，依双方签订的《商品房买卖合同》第三十一条约定也不构成要约。由此也说明了原、被告之间的《商品房买卖合同》之目的不包含保值升值及收益的内容。 综上，原告以所购买的商铺可能达不到收益的目的以及不是独立空间为由主张解除权，不符合合同法第九十四条第四项之规定，其理由不成立，相应的请求本院不予支持。 2.原告主张符合合同约定的解除条件，享有约定解除权。 第一，原告主张因被告变更商圈农商性质而主张享有合同解除权。而合同并未就商圈性质变更约定解除权，只约定了建筑物变规、变更设计而享有解除权，但原告提交的证据不能充分证明，被告有变更规划、变更设计行为且导致该商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现了本合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的后果，而依合同第十二条、十三条约定享有解除权。故，原告该主张不成立。 第二，原告主张被告逾期交房，构成根本违约的解除权。 双方签订的《商品房买卖合同》第十八条第（一）项约定，出卖人在2017年10月1日前向买受人交付商铺。第（三）项约定，交接商铺时，出卖人不能出示本合同第十五条约定的证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此出卖人承担第十九条约定的违约责任。第十九条明确约定，逾期360日内，出卖人承担逾期违约金；逾期360日后，买受人有权解除合同，且出卖人向买受人支付利息及违约金。 关于被告圣丰投资公司与圣丰管理公司交付房屋的行为效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”，即使该条款是格式条款，免除或限制了其责任，但只要采取了合理提示，即为有效条款，本案所涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定原告委托圣丰管理公司办理交房手续，该内容并不违反法律、行政法律的强制性规定，且被告圣丰投资公司将该内容进行了加黑处理，予以了合理提示，故该条款合法有效。 被告圣丰投资公司与圣丰管理公司于2017年9月28日签订《验收交房确认书》时，案涉商铺并不具备交付条件，圣丰管理公司在商铺未取得竣工验收备案证明文件及房屋面积实测报告书情况下签收商铺，未尽职履行受托义务，导致接收的商铺不符合合同约定。但此后，案涉商铺所在的圣丰国际商贸城于2018年8月取得房屋面积测绘报告，2018年9月25日进行竣工验收备案，案涉商铺已于2018年9月25日达到了约定和法定的交房条件。从原告与被告圣丰投资公司签订《商品房买卖合同》约定圣丰管理公司代为收房，到原告签订《补充协议》委托圣丰管理公司管理经营案涉商铺等一系列行为可表明原告认可房屋委托交付方式及经营方式，故2018年9月25日即应视为被告已完全履行了案涉商铺的交付义务，该期限在合同约定的交房届满之日起360日内，被告圣丰管理公司的代为收房行为并未实际损害原告的利益。故，原告主张被告逾期交房，构成根本违约的主张不成立。 因原告请求解除与被告圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》主张不成立，故原告在此基础上请求被告返还房款及利息、配合办理合同备案注销手续、返还已缴地契税以及主张其他三被告承担连带责任的主张，亦均不能成立。 综上所述，原告的证据不能充分证明自己的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘冰的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2150元，由原告刘冰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 姜 丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员 李艾芯