河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初453号 原告：王富贵，男，1961年3月2日出生，汉族，现住张家口市康保县。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 被告：张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司，住所地：张家口市桥西区清水河中路18号丽城大厦B座7层707-714室。 法定代表人：胡江波，该公司总经理。 被告：孙志球，男，1971年3月4日出生，汉族，住张家口市桥西区。 二被告委托诉讼代理人：邹金凤，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 第三人：赵全，男，1973年1月1日出生，汉族，住张家口市桥西区。 原告王富贵与被告张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司（以下简称鑫凯公司）、被告孙志球、第三人赵全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王富贵及委托诉讼代理人李永立、被告张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司与被告孙志球的委托诉讼代理人邹金凤、第三人赵全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王富贵向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间房屋买卖行为有效，并要求被告协助办理房屋过户手续；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：第三人2009年承建被告张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司（原名为张家口市桥西区房地产经营总公司，系法人管宝与被告孙志球共同经营）开发的位于桥西区住宅楼建设。2010年第三人向原告借款50万元用于工程，迟迟未还。2014年12月15日第三人以被告抵账底商丽景园小区41幢39号底商一套作价50万元顶给原告用于抵偿借款，原告与第三人共同到开发商处开取收据，因此房手续不全无法办理不动产证书，原告以开发商收据为凭一直占用使用此房屋。2018年被告孙志球利用职务便利，不顾房屋已处置之事实，违法将诉争房屋不动产人登记在其名下，严重违法侵权。为维权，诉至法院，请求依法判如所请。 张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司辩称：1.本案主体不适格。王富贵起诉商品房买卖合同纠纷，所诉对象为本案第二被告，根据合同相对性原则，王富贵与本案第三人私下签订的《房屋买卖协议》，答辩人不能确定其真实性，即使是真实存在的，答辩人也不是合同相对方，其合同对答辩人不具有约束力。被答辩人实现不了合同约定目的应当向合同相对方即本案第三人主张，而不是答辩人；2.王富贵与第三人签订的《房屋买卖协议》属于无效协议。涉案房屋系孙志球合法所有，孙志球是不动产物权权利人。2014年3月5日答辩人与孙志球签订《商品房买卖合同》已经将涉案房屋出售给孙志球。第三人赵全在未取得房屋所有权的情况下就将房子抵顶给王富贵。赵全作为无权处分人处分了答辩人的财产属于订立合同条款内容不合法的情形，应当对其错误行为承担法律责任。王富贵通过债权债务抵顶或者购买第三人的房屋，本应当对房屋所属情况进行全面了解，而王富贵在未履行好自己的基本审查义务就与第三人签订协议，本身也存在过错，理应对自己错误行为承担相应责任。综上，王富贵属于滥诉行为，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉求。 被告孙志球辩称：1.本案主体不适格。王富贵起诉商品房买卖合同纠纷，所诉对象为本案第二被告，根据合同相对性原则，王富贵与本案第三人私下签订的《房屋买卖协议》，答辩人不能确定其真实性，即使是真实存在的，答辩人也不是合同相对方，其合同对答辩人不具有约束力。被答辩人实现不了合同约定目的应当向合同相对方即本案第三人主张，而不是答辩人。2.王富贵与第三人签订的《房屋买卖协议》属于无效协议。涉案房屋系孙志球合法所有，孙志球是不动产物权权利人。2014年3月5日张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司与孙志球签订《商品房买卖合同》，并于2018年办理了房屋登记手续，缴纳了房屋购置的相关税费。第三人赵全在未取得房屋所有权的情况下就将房子抵顶给王富贵。赵全作为无权处分人处分了答辩人的财产属于订立合同条款内容不合法的情形，应当对其错误行为承担法律责任。王富贵通过债权债务抵顶或者购买第三人的房屋，本应当对房屋所属情况进行全面了解，而王富贵在未履行好自己的基本审查义务就与第三人签订协议，本身也存在过错，理应对自己错误行为承担相应责任。3.答辩人未将案涉房屋抵顶给第三人，王富贵在诉状中所述不是事实。答辩人与第三人之间存在债权债务关系，截止目前第三人仍欠答辩人钱款且数额较大，并非答辩人拖欠第三人，所以答辩人给第三人抵房根本无事实依据。双方就案涉房屋也未签订过任何协议，也未办理过房屋抵顶手续。综上，王富贵属于滥诉行为，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉求。 第三人赵全辩称：1.我是施工方，被告是开发商，当时被告房开公司欠我施工款，所以用几套房子抵账，我因欠原告的钱，将其中的一套底商抵给原告，是我当时带着原告去被告鑫凯公司处，经过被告孙志球的同意，当时被告鑫凯公司也给出具了收据，而且当时也下账了；2、当时案涉房屋存在些问题，被告办理房屋手续花了较长时间，2017年办下房本的时候直接写成被告孙志球的名字了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.赵全顶账房明细表一张，当时经办人是孙志峰和赵全，其中就有案涉底商；2.第三人赵全与原告签订的房屋买卖协议书一份，原告从2014年底双方以房顶账后直至今日一直占有，现该房屋对外出租，该协议是后来补签的；3.张家口市桥西区房地产开发经营总公司（后改名为本案第一被告）2014年12月15日出具的关于案涉底商房款收据一张。二被告质证意见为：对证据1真实性无异议，但是关联性和证明目的不认可，其中1-3都打钩是当时被告答应抵给赵全，第4项即案涉底商没有打钩是因为当时第三人与被告存在其他债权债务关系，所以关于案涉房屋并没有办理抵顶手续。另外现在案涉房屋出租是以被告的名义出租出去的，与被告孙志球签订了租赁协议。对证据2、3证据真实性、关联性、证明目的均不认可，协议是第三人与原告私下签订，是否存在真实债权债务关系本身存在疑惑，被告无法得知。据了解，赵全和原告系亲属关系。贵院受理过赵全多起借贷案件，在法院执行时发现原告名下的房产实际为赵全所有，所以按常理推断，原告与第三人本身债权债务就是不明确的。另外证据3是2014年10月15日开具的，而协议是2015年4月10日，证据2和3是存在矛盾的，票据上的钱数与协议抵款50万元不符合，原告未对此异议给出合理解释，另外关于收据上签章单位与第一被告是否存在承继或者其他关系，需庭后核实后答复法庭。庭后被告经核实，收据上的签章单位桥西区房地产开发经营总公司后更名为张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司，即本案的第一被告。第三人质证意见为：证据1里记载的房产都已经实际抵顶给我，且已经下账，跟是否打钩无关；证据2是我和原告签订的协议，收据是我带着原告去房开公司开的，当时房开公司为了少交税所以写了16万左右的房款，抵顶后我就把房子交付给了原告。 被告鑫凯公司为证明其主张提交证据如下：商品房买卖合同一份，证明2014年3月5日二被告之间签订了商品房买卖合同购买了案涉房屋，被告孙志球以合法手段购买，该合同早于原告与第三人签订的合同。2015年第三人明知涉案房屋由于其欠款问题不抵顶给他，但将案涉房屋转抵给原告，该行为属于无效行为。 被告孙志球为证明其主张提交证据如下：1.同第一被告证据及证明目的；2.不动产权证书，证明2018年被告孙志球已经办理了房屋过户手续，是不动产权人，第三人将无权处分的财产处分给原告，协议无效；3.税收和完税证明，证明被告孙志球已经将购买房屋的税费缴纳，该房屋取得手续合法合规，被告孙志球依法享有不动产权利；4.张家口市中院判决书一份，证明案涉房屋因他人非法侵占，被告孙志球已经通过司法程序维护了自己的权益，法院依法做出判决，该房屋确权给孙志球，在案件诉讼阶段，原告并未对房屋权属问题提出任何异议；5.借款单一份，证明第三人因施工所需材料多次向被告孙志球借款的事实，至拖欠被告欠款较多，所以第三人对于被告没有任何债权权利，抵账房屋没有事实根据。原告质证意见为：对证据1真实性、合法性不认可，形式上符合合同要件，实质孙志球明知在2012年7月份抵账，之后利用职务之便，在权利人不知情情况下私自变更在自己名下，且取得手段不合法；在取得该房的情况下明知该房从2014年、2015年一直有人经营使用，已经被处置，还虚构买卖合同骗取登记机关办理产权证书，取得方式不合法；对中院判决书所涉及的案子，原告作为第三人在一审中要求参加诉讼，当时原告因把被告的名字写错被一审法院驳回，之后的诉讼程序我方并不知情，且我方认为二审法院的判决不公正，二审法院并没有审查案涉房屋产权证书取得手续是否合法。关于收据是被告与第三人的，与我方没有关系。第三人赵全质证意见为：我不认可买卖合同、完税证明等证据，当时我想让被告给我办理房屋买卖合同，被告称不能给我办手续。 被告鑫凯公司庭后向我院提交了如下证据：1、测绘报告，证明案涉房屋是合规建筑，一直可以办理房屋产权登记，不是原告所述违规建筑不能办理登记的情况。2、张家口市桥西区人民法院（2015）西民初第1130号与（2017）冀0703民初463号协助执行通知书、张家口市公安局桥东分局张东公刑调（2016）0002调取证据通知书、桥西法院（2015）西民初字第1130号民事裁定书、（2016）冀0703民初99号民事判决书、甲方何强乙方赵全执行和解协议、甲方霍小平乙方何强协议书、27-6-102（任云名下）、27-6-202（王富贵名下）商品房买卖合同复印件，证明原告王富贵与第三人赵全的亲属关系，并且赵全为了逃避债务或者银行贷款等事宜经常将自有房屋登记到原告王富贵名下，或者与其签订其它协议。故被告合理怀疑原告与赵全双方故意捏造房屋抵账协议，现借着赵全明知道已经作废的票据进行滥诉，原告与赵全二人在庭上、庭下相通的言辞不可作为认定事实的依据。原告质证意见为：1.测绘报告，一份是2010年申报，当中没有案涉41号楼底商，封皮只有一个复印的章，里面没有章，说明41号楼底商没有通过测绘。2018年的测绘报告每一张都加盖了测绘成果章，说明2018年通过测绘，才能办理手续，也恰恰证明了我们庭上的说法。2.桥西法院出具的这些文书与本案没有关联性，对被告的证明目的有异议，不论原告与赵全是否有亲属关系，被告将底商抵顶给赵全，赵全又顶给王富贵，被告开发商给王富贵出具的收据，这与原告、赵全之间是否是亲属关系没有关系。我方只认证据，是被告开发商给王富贵出具的收据，被告的证明目的我方不认可。任云与王富贵名下的另外两套抵账房与本案无关，但可以看出，这两套房屋手续齐全，可以签订合同，而本案案涉底商在2018年才测绘通过，所以当时无法签订合同，责任应该在被告开发商，不在我方。第三人赵全质证意见为：借款单全是欠的工程款，给结工程款的时候用的都是借款单，实际是欠的工程款。 本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，张家口市桥西区房地产开发经营总公司为原告王富贵出具了关于美居丽景园41-无-39底商收据一张，金额为164979元。2015年4月10日，甲方（卖方）赵全与乙方（买方）王富贵签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方自愿将自己名下坐落于张家口市桥西区美居丽景园2期41-无-39号底商房屋转让给乙方，房屋价款50万元。协议签订之日，双方自愿协商甲方用房款抵消先前向乙方借款50万元等等。2014年3月5日被告孙志球购买案涉底商，建筑面积45.01平方米，总房款为人民币15万元，并于2018年5月7日取得了冀（2018）张家口市不动产权第××号不动产权证书。 以上事实有《房屋买卖协议书》、收据、商品房买卖合同、不动产权证书、（2019）冀0703民终3061号张家口市中级人民法院民事判决书在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张家口市鑫凯嘉业房地产开发有限公司与孙志球于2014年3月5日签订了《商品房买卖合同》，交付售房款并缴纳印花税与契税，后孙志球于2018年5月7日取得了案涉房屋的不动产权证书，按照上述法律规定孙志球即为案涉房屋的所有权人。原告所陈述的案涉房屋系被告鑫凯公司抵顶给第三人赵全的顶账房，但庭审举证不能证明其主张。首先，原告提交的案涉房屋顶账房明细表，只能说明双方有以物抵债的意向，但在之后双方没有签订过任何顶账房协议，也未办理任何房屋买卖、过户登记、产权证明手续，双方之间对案涉房产抵账未成，第三人赵全未取得案涉房产的所有权。赵全再次将房产抵顶给原告王富贵的行为属于无权处分；其次，原告提交房款收据虽标明部分房款，但与顶账金额50万元相去甚远，对此原告未能作出合理解释亦未进行补强。况且案涉房产现已经登记在他人名下，先前法院判决已认定了孙志球对案涉房产的所有权，原告主张的房屋买卖合同现已经不满足履行、过户条件。对于当事人之间的其他债权债务纠纷，不属于本案审理范围，可另案解决。 综上所述，原告主张无事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告王富贵的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 李志辉 二〇二〇年六月二十七日 法官助理 王 菁 书 记 员 王媛媛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 备注： 一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下： 1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务； 2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。 3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。 二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。