杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10255号 原告：王明华，女，1985年1月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐翔，浙江润杭律师事务所律师。 被告：杭州物美大卖场商业有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑街道文一路**。 法定代表人：袁立新，执行董事。 委托诉讼代理人：韩晶，女。 委托诉讼代理人：李霞，女。 原告王明华与被告杭州物美大卖场商业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月31日、2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告王明华及其委托诉讼代理人徐翔、被告委托诉讼代理人韩晶、李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告返还原告租金19713元（2019年9月租金为18012元和2019年8月29日、30日、31日的租金合计1701元）；3.被告退还原告履约保证金51036元；4.被告赔偿原告违约金51036元；5.被告退还原告2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元（2018年5月23.3元、6月23.2元以及2018年7月到2019年4月每月按80.2元计）；6.被告返还原告多收的5000元；7.被告赔偿原告已售客户预售卡因被告停业违约造成的直接损失94502元；8.被告赔偿损毁原告租赁场地的装修、固定游乐设备设施77921.6元；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为经营儿童游乐场“伴乐岛”需要，向被告租赁杭州市西湖区文一路298号文一店内228平方米场地，并签订由被告单方面起草的格式合同《场地租赁合同》，租期自2017年5月12日至2020年4月30日止。原告按合同约定缴纳各项费用，并借款投资数百万元对租赁场地进行装修，购买固定游乐设备设施进行游乐场经营。被告作为中国著名超市连锁企业不遵守契约精神，违反最起码的商业伦理以及诚实信用原则，违反合同约定的提供租赁场地义务，于2019年5月24日开始以所谓的调整为由强行通知原告等商家撤场。因原告不同意撤场，被告强行关闭超市，并导致原告无法对外经营，大量原告客户投诉原告要求原告赔偿损失，同时原告大量固定的游乐机器设备都闲置成为废铁。原告因为无法营业导致支付给雇员的月工资以及开除雇员造成损失。此前在原告游乐场娱乐消费者以预付款、充值方式进行消费，因被告违约导致原告无法经营，造成原告对已充值消费客户的大量退款及赔偿。原告于2019年8月29日向西湖区人民法院起诉后，被告一直以调解为由拖延时间，2019年9月初，被告趁原告不在店内，未经原告同意，擅自将原告购买的游乐机器设备和装修全部违法拆除和损毁，并在2019年10月招其他游乐设备厂家入驻，属于严重违约。在被告违约的情况下，原、被告合同目的无法实现，请求法院判如所请。 被告辩称，第一，原、被告签署《场地租赁合同》已于2019年7月6日解除。被告所经营的物美超市（文一店）营业已久，急需翻新改造，故于2019年5月告知包含原告在内的涉及装修调整范围内租赁商户因装修引起的合同变更事宜。被告根据合同9.1.6条之约定提前30天书面通知原告合同解除，请原告配合撤出租赁场地。原告于2019年6月6日签收公函，即本合同己于2019年7月6日解除。但合同解除后被告多次催告，原告仍不配合搬离工作，期间被告接到顾客投诉得知原告在合同履行期间擅自售卡。2019年8月26日被告发函告知其需在8月28日搬离并停止售卡，未果。此时工程队已开始拆除墙面、天花板等作业，出于对排除安全事故隐患、保障原告财物角度，被告在8月30日晚上营业结束后将场地设备搬至仓库并函告原告前来领回，全部设备仍存放在被告仓库并不影响二次使用。 第二，对原告第二项诉请金额的定性有异议，2019年5月后原告缴纳的均为场地占用费。2019年5月前后，被告己告知原告因卖场装修双方合同需提前解除。合同约定场地租金应按季度收取，但鉴于合同即将解除原告按月缴纳了场地占用费。对诉讼请求二中的要求返还2019年9月场地占用费、物业费18012元、2019年8月31日场地占用费559元，以及诉讼请求五中2018年5月-2019年4月多收款项791.4元，被告予以认可。 第三，原告未征得被告同意擅自销售会员卡的行为已属根本违约，被告有权解除合同不予退还保证金。 第四，针对原告的第四项诉讼请求，被告解除合同未违反国家法律法规及强制性规定，也符合双方约定，且原告违约售卡在先，被告不应承担赔偿违约金的赔偿责任。 第五，针对原告第六项诉讼请求，原告租赁场地仅限于经营辅营游乐园服务，擅自增加经营品项的，被告有权解除合同并要求原告支付违约金。2018年1月25日，被告工作人员对商户进行巡视期间发现原告擅自贩卖玩具，经沟通后原告整改并自愿依据合同7.2.5约定缴纳违约金5000元，被告对此不再追究，现原告要求返还违约金5000元无事实依据。 第六，针对原告的第七项诉讼请求。一则现有证据并不能证明原告直接损失，退费、统计等证据均为原告单方制作，金额数字相互矛盾。且所谓的预售卡可得利益未剔除租金、人工、设备、营运等成本无法体现实际可得经营净利润。二则预售卡未经商务局备案许可擅自发售，也未经被告同意，被告不认可因违法、违约行为而产生的预售卡可得利益。三则即使法庭认定被告违约解除，但剩余期限在整个租赁期限仅剩1/5，大量会员卡到期日期甚至远远超出合同原终止期限，请法庭酌情考虑原告的实际损失。四则原告在2019年5月已知案涉场地即将被收回后仍未停止售卡或主动告知顾客提前消费、退卡，从原告制作的退费名单统计可知所需退卡基本都是在2019年5月后办理的，其明知租赁场地发生重大变更后未采取适当措施反而主动扩大损失，此扩大损失应由原告承当不当后果。 第七，针对原告的第八项诉讼请求，原告主张的装修及设施费金额并无证据支持。合同解除后被告多次函告原告迁出并返还租赁场地，但原告不予理会，被告自行清理场地内物品的行为符合合同14.2及16条约定，目前场地设施仅被拆除存放在被告仓库不影响二次使用。且根据原告提供的照片亦证明8月30日晚间现场仅剩下铁支架、防护网、泡沫地毯、乳胶版等低价值设施。 综上，被告认为，原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回除第二项部分、第五项之外的诉讼请求。 本院认定事实如下：2017年4月14日，原告与被告签订《场地租赁合同》，双方约定：原告向被告租赁位于被告文一店一层商铺，经营伴乐岛品牌，租赁期限自2017年5月12日起至2020年4月30日止，履约保证金为51036元；被告有权根据双方经营情况提前收回或更改原告租赁区域，并不负赔偿责任，但必须提前30天书面通知原告，本合同相应变更；除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约，被告违约的，除应将原告交纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金的一倍数额为限向原告支付赔偿金；原告违约的，无权要求被告返还履约保证金并按履约保证金的一倍向被告支付违约金，并且被告对原告的装修等不可移动资产投入不给予补偿等。 合同签订后，原告入场装修，并为经营安装了游乐设备。2018年1月25日，被告以原告超范围经营为由罚款5000元。合同履行期间，原告前后共交纳履约保证金51036元。 2019年6月6日，原告收到被告发送的《公函》，《公函》载明为提升被告文一店整体形象，文一店一楼调整将于2019年6月10日前后开始，请原告配合撤场等相关事宜。2019年8月26日，被告再次发送《商铺通知函》，要求原告在8月28日撤空场地、停止办卡、妥善处理后续会员问题。期间，原告也向被告发函认为被告通知撤场的行为属于违约，要求被告立即停止违约行为等。8月30日晚，被告在原告结束营业后拆除了其安装在案涉场地内的游乐设备。 以上事实由原、被告提供的《场地租赁合同》、收据、收费单、工作记录表、照片、《商铺通知函》、照片以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，第一，关于原告的第一项诉讼请求。原、被告签订的《场地租赁合同》中约定，被告有权根据双方经营情况提前收回或更改原告租赁区域，并不负赔偿责任，但必须提前30天书面通知原告，本合同相应变更。该约定系双方就被告可行使合同解除权情形所作约定，即被告可以根据经营情况变化的需要提前提出解约，该约定合法有效，本院予以认定。根据被告提供的证据，被告于2019年6月6日告知原告，被告因店铺提升装修需要，要求原告撤场，即为被告依据上述约定行使合同解除权，被告辩称双方合同自2019年7月6日解除，本院予以采信，故本院对原告要求解除案涉合同的诉讼请求不予支持。现案涉合同已解除，被告应当退还原告履约保证金51036元。被告辩称原告存在销售会员卡的违约行为，但被告并非据此解除双方合同，被告现以此为由拒绝退还履约保证金，本院不予支持。 第二，关于原告的第二、五项诉讼请求。原告在2019年8月29日、8月30日仍实际占用案涉场地，被告收取该两日的场地使用费及物业费，于法有据。对于原告要求被告退还2019年9月场地使用费及物业管理费18012元、2019年8月31日场地使用费及物业管理费567元、2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元，本院予以支持。关于原告主张被告多收的5000元，被告提供证据证明该款项系被告在租赁合同履行过程中，因原告超范围经营而进行的罚款，故本院对原告主张的该项诉讼请求不予支持。 第三，关于原告主张的违约金、已售客户预售卡的直接损失、装修损失。被告提出解除案涉合同并不属于违约行为，故原告要求被告承担违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辩称其依据双方合同的约定，无须赔偿原告损失。案涉租赁合同系被告提供的格式合同，其中约定：在被告因自身经营需要而提前解除租赁合同的情况下，被告无须承担赔偿责任。该约定内容有失公平，且被告也未提供证据证明已采取合理方式提请对方同意，故该“被告不负赔偿责任”的约定应属无效，被告应当赔偿其提前解除合同给原告造成的损失。同时，被告早在6月初就通知原告撤场，原告因不同意撤场，仍然在场地内继续经营，未停止售卡或另寻经营场地，导致原告的损失扩大，该部分扩大的损失，应由原告自行承担。原告主张已售卡未消费部分金额为其损失，但该费用系用户在原告处的储卡剩余金额，尚未通过消费、使用行为转化为原告实际销售收入，原告按此全部数额主张损失，缺乏依据。但是因被告提起收回场地导致原告无法继续经营，确实给原告带来经营损失，本院酌情确定该部分损失为25000元。原告提供的证据无法证明其为经营案涉游乐项目的装修及固定游乐设备的采购安装成本，考虑到被告在8月30日晚清退场地时，原告租赁场地内留存的固定娱乐设备以及该些娱乐设备的相应折旧情况，故本院酌情认定原告的装修及固定游乐设备损失为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杭州物美大卖场商业有限公司退还王明华2018年5月至2019年4月多收的租金791.4元、2019年8月31日场地使用费及物业管理费567元及2019年9月场地使用费及物业管理费18012元，以上共计19370.4元，该款于本判决生效之日起七日内退还； 二、杭州物美大卖场商业有限公司于本判决生效之日起七日内退还王明华履约保证金51036元； 三、杭州物美大卖场商业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王明华经营损失25000元、装修及固定游乐设备损失30000元； 四、驳回王明华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2900元，由王明华负担1496元，杭州物美大卖场商业有限公司负担1404元。 王明华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州物美大卖场商业有限公司有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 王 蓉 二〇二〇年六月二十二日 书记员 王越阳