河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初5号原告：河南开元名都置业有限公司。统一社会信用代码：91410200770895162B。住所地：开封市开发区大梁路以南(大梁路西段市检察院对面)。法定代表人丰琳，总经理。委托诉讼代理人：苏袁斌，河南时代律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：李红先，女，汉族，1973年6月25日生，住开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：范之敏、董倩倩（实习），河南龙文律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：王同勤，男，汉族，1971年4月26日生，住开封市鼓楼区。第三人：邱阿玲，女，汉族，1972年7月28日生，河南杞县人，现住开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李永杰，河南强云律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告河南开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）与被告李红先、王同勤、第三人邱阿玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月30日作出（2018）豫0204民初982号民事判决书，被告李红先不服上诉至开封市中级人民法院。2019年12月12日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02民终1780号民事裁定书，裁定撤销（2018）豫0204民初982号民事判决，将该案发回本院重审，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告开元名都公司的委托诉讼代理人苏袁斌、被告李红先及其委托诉讼代理人范之敏、董倩倩、被告王同勤及第三人邱阿玲的委托诉讼代理人李永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元名都公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求裁定终止执行鼓楼区人民法院于2016年8月30日作出的(2016)豫0204执11-2号协助执行通知书中确定的执行标的和协助执行事项等内容；2、请求确认被告王同勤与第三人邱阿玲之间的租赁关系无效；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月25日原告对本案涉及的执行标的及执行内容向鼓楼区人民法院提出书面异议，后经审查，鼓楼区人民法院作出(2018)豫0204执异14号执行裁定书驳回了原告的异议请求，并告知15日内向人民法院提起诉讼。现原告依据该裁定提起诉讼，具体理由如下：2013年5月30日，被告王同勤向原告提交了《华庭商铺保留申请书》一份，要求以单价9500元/平方米保留原告开发建设的开元华庭东门南商业楼一套建筑面积约为3703.48平方米，总价款约为3518.306万元。2013年6月18日，被告王同勤向原告预付保留诚意金1000万元。2013年12月23日，被告王同勤又与原告签订了《补充协议》—份，被告王同勤提出以2013年12月30日前再预付给原告800万元保留诚意金为条件提前进场装修，并暂时约定于2014年6月30日前在原告办理好相关产权手续的情况下将剩余尾款1718.306万元由王同勤向原告一次性付清。2013年12月31日，被告王同勤向原告预付保留诚意金800万元。此后由于政府审批原因，导致王同勤未能与原告签订《商品房买卖合同》和办理相关产权登记手续。此后王同勤于2014年12月19日和2015年1月16日提出申请要求原告退还保留诚意金。后原告根据王同勤的申请向其退还诚意金300万元和800万元，合计1100万元。对于剩余的700万元王同勤与原告协商做为租赁保证金，王同勤以租赁的方式继续占有使用该套商业楼。当时双方商定王同勤自2015年1月1日起至2024年12月31日止，以先付后租的方式支付租金和物业费用并向原告预缴700万元保证金。且双方约定如若王同勤未按时支付租金和物业等相关费用或者保证金被扣除未能及时补足时，原告有权提前解除该租赁合同。在此期间，双方在上述内容的基础上签订了书面的《租赁合同》。2015年4月14日，因刘志新诉王同勤民间借贷纠纷一案，开封市中级人民法院向原告送达了(2015)汴民初字第25-1号民事裁定书和协助执行通知书、(2016)豫02执字第6-1号协助执行通知书，要求原告协助对王同勤预付的保留诚意金在1200万元的范围内予以冻结。后原告向开封市中级人民法院对该协助执行通知书提出异议，但是开封市中级人民法院仍然于2016年12月2日将王同勤预付的700万元租赁保证金予以冻结并于2017年1月3日加上30万元利息扣划到该院案件款账户中。在协助执行期间，原告在2016年10月19日向王同勤送达了告知函，告知其如不按照合同约定履行原告将有权不再保留商铺。2017年7月18日，原告再次向王同勤发出催款函，在函告租赁保证金被扣划的同时，告知其应支付自2015年1月1日起至2017年7月18日止的租金，否则原告依约解除租赁合同。但是截至目前，王同勤未向原告支付任何费用，保证金也分文未予补交。上述事实充分说明，在原告将王同勤此前预付的保留诚意金1100万元予以退还，以及租赁保证金700万元以及30万元利息被开封市中级人民法院扣划后，王同勤与原告之间已经不存在任何有效的房屋购买或者租赁等法律关系。王同勤在未能履行房屋租赁合同约定的保证金义务后，自2015年1月1日即租赁合同签订时起至今也未向原告支付任何租金和物业等其他相关费用，其与原告之间的房屋租赁关系并没有成立，其依法根本不能享有贵院于2016年8月30日作出的(2016)豫0204执11-2号协助执行通知书中确定的执行标的中收取房屋租金的合法权益。基于上述事实，本案第三人华庭主题酒店经营者邱阿玲在其租赁期间应向原告支付房屋租金和其他费用。综上所述原告认为，贵院于2016年8月30日作出的(2016)豫0204执11-2号协助执行通知书中确定的执行标的存在明显的错误，直接侵害了原告的合法权益。现原告特依法提起诉讼，恳请法院在查清本案法律关系的基础上，依法裁定终止执行(2016)豫0204执11-2号协助执行通知书中确定的执行标的和协助执行事项等内容，以维护法律的尊严和原告的合法权益。被告李红先辩称，1、原告与王同勤涉案房屋之间的纠纷与法院下发的协助执行通知书中扣留的房屋租金无关，王同勤占有使用房屋的行为是合法的，转租给第三人也是合法的，截止到目前为止，没有证据证明王同勤的合法使用权已被解除或者终止，原告提供的证据不能证明其享有排除法院强制执行的实体权利。2、原告要求确认王同勤与第三人的租赁关系无效也超过了法律规定的异议期。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并恢复执行。被告王同勤辩称，当时省高院对租赁合同作出了判决，认定租赁合同是虚假合同。当时开元的房本一直无法办理，我支付1800万元后要求原告退还全退或者一部分，开元不愿意退钱，我先后去过杭州总部，要求退钱，但是开元一直未能办理房本，开元给我的条件是退钱需要我和原告另签订一份租赁合同，当时也没有给我租赁合同原件，我就签了个协议，租赁合同是虚假合同。第三人邱阿玲辩称，我方愿意将租赁费用支付给原告。但是我们只支付一次，我们不能出两份租赁费用。经审理查明，2014年12月26日，本院立案受理了李红先诉王同勤民间借贷纠纷一案，并于2015年7月14日作出（2015）鼓民初字第47号民事判决书，判决王同勤偿还李红先借款本金及利息。该判决生效后，因王同勤未履行还款义务，李红先向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年1月20日作出（2016）豫0204执11-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人王同勤的银行存款及其他经济收入3343439.6元及利息或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2016年8月30日向实际使用人邱阿玲（开发区华庭主题酒店经营者）送达（2016）豫0204执11-2号协助执行通知书，要求邱阿玲协助扣留其应向被告王同勤交纳的房屋租金并将该租金缴纳到本院账户，直至将涉案标的3343439.6元及利息扣完为止。原告不服，于2018年4月25日提起案外人异议，本院作出（2018）豫0204执异14号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案之诉。另查明，2013年5月30日，原告和王同勤签订《华庭商铺保留申请书》，王同勤以单价9500元/平方米的价格要求保留原告开发建设的开元华庭东门南商业楼一套，建筑面积约为3703.48平方米，总价款约为3518.306万元。2013年12月23日，原告和王同勤又签订《补充协议》，约定：王同勤提出在全部房款未交清情况下进场提前装修，在已经支付1000万元预付款后，于2013年12月30日前再预付给原告800万元，提前进场装修，投入使用。双方暂约定于2014年6月30日前在原告办理好相关产权手续的情况下将剩余尾款1718.306万元由王同勤向原告一次性付清。2013年12月31日，王同勤向原告交付款项800万元，原告向王同勤出具了收据，收据载明款项为“诚意金”。至此，被告王同勤对位于开封市集英街开元华庭东门南商业楼进行占有、使用，并进行了装修、出售和出租。2014年10月15日，王同勤与贾警卫签订了《房屋租赁合同》，将位于开封市集英街开元华庭东门南商业楼中1－3层门面楼（以下简称涉案房屋）出租给贾警卫，租赁期限自2014年10月15日起至2026年10月14日止。合同约定第一年和第二年的租金均为580000元，之后每年上浮3%。贾警卫承租的房屋一直由贾警卫之妻即第三人邱阿玲占有、使用，用于华庭酒店的经营。又查明，应王同勤申请，原告开元名都公司于2014年12月19日退给王同勤300万元，于2015年1月16日退给王同勤800万元，余700万元在原告账户处。原告与王同勤后来又签订了一份租赁合同，合同约定：鉴于“甲方（本案原告）与乙方（王同勤）分别于2013年5月30日签订的《华庭商铺保留申请书》、2013年12月23日签订的补充协议，就乙方申请保留甲方位于开封市集英街开元华庭东门南商业房达成意向。现由于政府审批原因，导致甲、乙双方未能签定《商品房买卖合同》和办理产权登记手续。”合同还约定：原告河南开元名都置业有限公司先与王同勤形成租赁关系，保障王同勤在同等条件下享有优先购买权。河南开元名都置业有限公司将涉案房产，出租给王同勤使用。租赁期限为10年，自2015年元月1日至2024年12月31日止……王同勤在签订本协议时，应向河南开元名都置业有限公司缴纳保证金人民币染佰万元整。该租赁合同有原告公司的印章及王同勤的签字，但合同未注明签订日期。被告王同勤对租赁合同的效力不予认可，称签订该协议并非双方真实意思表示，系逃避开封市中级人民法院对剩余700万元购房定金的保全和执行。该700万元款项被开封中院于2017年1月3日扣划。原告称，2016年10月19日，原告做出《告知函》，称其已告知王同勤按双方签订的《租赁合同》依约交纳房款并办理备案相关手续，否则视为放弃购买，原告有权另行出售。2017年7月18日，原告作出《关于租金和物业服务费的催款函》要求案外人王同勤于2017年7月21日前支付2015年1月1日至2017年7月18日期间的租金4807709.58元及物业费。被告王同勤称并未收到《告知函》和《关于租金和物业服务费的催款函》。再查明，2017年12月29日，原告对涉案房产进行初始登记，取得不动产权证书[豫（2017）开封市不动产权第3003683号]，产权人为原告。上述事实有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、《华庭商铺保留申请书》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、不动产权证书及庭审笔录等为据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为原告开元名都公司对执行标的即位于开封市集英街开元华庭东门南商业楼中1－3层门面楼的租金是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告王同勤基于其与原告之间的合同关系享有对位于开封市集英街开元华庭东门南商业楼的占有、使用和收益权，被告王同勤占有该房屋后，将其中1－3层门面楼出租给贾警卫（实际使用人为第三人邱阿玲），承租人有向王同勤支付租金的合同义务,王同勤享有对协助执行通知书中确定的执行标的收取房屋租金的合法权益。被告李红先基于生效法律文书确认的债权向本院申请强制执行，被告李红先对涉案标的申请的强制执行享有优先效力。本案中，原告虽系涉案房产的所有权人，但原告与王同勤之间是合同关系，原告提交的证据不足以证明其与王同勤之间的合同关系已解除，原告对王同勤享有的是债权，李红先对王同勤享有的也是债权，李红先的债权因法院强制执行而具有优先效力，故原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求裁定终止执行（2016）豫0204执11-2号协助执行通知书确定的执行标的和协助执行事项等内容的主张，本院不予支持。至于原告与王同勤之间的合同纠纷，原告可依据合同相对性原则另行提起诉讼。原告在诉状中主张700万元租赁保证金及利息被开封中院扣划后，王同勤与原告之间已经不存在任何有效的房屋购买或租赁等法律关系；王同勤在未能缴纳租赁保证金和租金，其与原告之间的房屋租赁关系并没有成立，其不享有(2016)豫0204执11-2号协助执行通知书中确定的执行标的中收取房屋租金的合法权益，原告上述两项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。原告有关确认被告王同勤与第三人邱阿玲之间的租赁关系无效的请求，不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南开元名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费33547元，由原告河南开元名都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长 宋 岩审判员 毛庆昕审判员 丁金环二〇二〇年六月二十二日法官助理李晓华书记员陈远航