河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1619号原告：新乡市正隆置业有限公司，住所地新乡市红旗区新东大道（中）**紫苑小区**楼，统一社会信用代码914107007880904344。法定代表人：邓志胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师，特别授权。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼****社会信用代码91110101633682443Y。法定代表人：严世红，系该公司执行董事。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司，住所地，住所地郑州市管城区商城东路**院**楼附**会信用代码914101047374147851。主要负责人：刘俊杰，系该公司经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：王金勇，河南天坤律师事务所律师，特别授权。以上二被告共同委托诉讼代理人：洪念罗，北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司工作人员，特别授权。原告新乡市正隆置业有限公司（以下简称正隆公司）诉被告北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）、北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司（以下简称郑州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正隆公司委托诉讼代理人代莎莉，被告龙发公司、郑州分公司共同委托诉讼代理人王金勇、洪念罗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正隆公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求被告向原告支付租金33万元（暂计至起诉之日，应按照《商铺租赁合同》第四条标准计算至《商铺租赁合同》解除之日）及利息8100元（暂计算至起诉之日，应以欠付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清全部租金之日止）；3、请求被告向原告支付违约金79.2万元（暂计）；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，正隆公司变更第二项诉求为：请求被告向原告支付租金66万元（暂计至庭审之日，应按照《商铺租赁合同》第四条标准计算至《商铺租赁合同》解除之日）及利息8100元（暂计算至起诉之日，应以欠付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清全部租金之日止）。事实与理由：郑州分公司系龙发公司的分公司，2016年原告与被告就新乡市××人民路××（人民路××莲花××楼××——××层中户）的负一层、一层、二层的房屋租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定了租金标准、支付时间等内容。协议生效后，原告依约将房屋交给被告，但被告自2019年起未能按约支付租金，至今欠付租金已达33万元（庭审中变更为66万元），被告的行为已构成违约。经原告多次催促，被告均拒绝履行支付义务。被告的行为致使原告合同目的不能实现，符合约定及法定的解除条件，同时承担违约责任。被告龙发公司、郑州分公司辩称，1、郑州分公司接到本院通知，于2019年12月4日到本院进行庭前调解，当时接到了原告的起诉状，郑州分公司当场表示同意原告解除合同的要求，随后将租赁商铺的物品腾出并打扫。2、2019年12月20日，租赁商铺腾出并打扫完毕，郑州分公司向原告正式送达了“同意解除《商铺租赁合同》的函复”、租赁商铺交接清单及钥匙。原告已经明确知悉郑州分公司同意解除合同，且收悉了上述函件。3、原告诉求中的租金数额不正确，截止2019年12月20日，郑州分公司应付租金为311666元。2019年4月8日，郑州分公司又行支付第二季度租金165000元，原告的诉讼中未计入，故诉讼请求的数额不正确。4、根据双方的合同约定及法律规定，原告诉求的利息和违约金没有合同及法律依据，不应支持。原告提出解除合同后，郑州分公司同意解除。因经营困难等原因，租金虽逾期支付，但合同中并未约定该种情况需要承担违约责任。5、原告提出解除合同后，郑州分公司为避免双方的损失扩大，积极寻求租赁信息，并多次将有效租赁信息告知原告，亦多次提示原告及时止损，尽快出租。原告如因此存在损失，应自行承担，郑州分公司不应承担任何责任。综上，原告本案诉求无依据、不合理的部分依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实认定如下：1、正隆公司提交的《商铺租赁合同》、2019年4月8日银行流水单、2019年10月9日通知函及邮寄回执，因二被告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。至于，正隆公司以证据所主张的违约金、利息，本院将结合庭审查明的事实和本案其他证据在下文再予以认定。2、二被告提交的2019年12月4日在本院诉前调解中心收到起诉状及调解现场照片，该照片仅能证明双方在诉前进行调解的事实，不能证明双方已就案涉合同达成解除合同的合意。二被告以此主张合同已于2019年12月4日解除，该解除时间更与其2019年12月20日向正隆公司发出“同意解除《商铺租赁合同》的函复”同意解除合同的时间相矛盾，故对证据效力不予确认。但是，按照诉前调解的程序，必然会告知双方当事人本案原告的诉求，应视为正隆公司要求解除合同的意思表示已经送达被告。3、二被告提交的“同意解除《商铺租赁合同》的函复”、租赁商铺交接清单、2019年12月20日在商铺大门张贴“同意解除《商铺租赁合同》的函复”的照片及视频、2019年12月20日《郑州晚报》、高铁车票及购票信息单、2019年12月20日在中国邮政“原盛国际01”网点邮寄“同意解除《商铺租赁合同》的函复”及钥匙的照片及视频、邮件交寄单及收据、邮件签收信息查询单、EMS邮件、洪念罗与刘涛的微信聊天记录截屏及录制聊天内容的视频，上述证据可以相互印证郑州分公司向正隆公司作出同意解除合同的意思表示，以及将该意思表示通知正隆公司，并向正隆公司交还租赁房屋钥匙的事实。尤其在微信聊天记录中，洪念罗已向刘涛详细表述“我们同意你们解除合同”，故本院对上述证据的真实性予以确认，对双方已达成解除合同合意的事实予以确认。4、二被告提交的正隆公司刘涛总经理办公室照片及谈话录音，并未清楚提及郑州分公司经办人员向正隆公司直接送达“同意解除《商铺租赁合同》的函复”、租赁商铺交接清单及钥匙，不能得出二被告已向正隆公司直接送达上述物品的结论，故对证据效力不予确认。5、二被告提交的2019年12月20日租赁商铺内腾出物品并打扫完毕的房屋内现场照片、视频，所记载内容与本院2020年5月18日进行现场勘验时，房屋内的实际情况存在出入，故对证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，正隆公司（出租方、甲方）与郑州分公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将依法承租的位于新乡市××人民路××（人民路××莲花××楼××——××层中户）的负一层、一层、二层的全部房屋转租给乙方供乙方及乙方集团公司设立新乡分公司经营使用；转租商铺建筑面积共计1145.85㎡；租赁期6年，自2017年1月1日至2022年12月31日；装修期自2016年12月1日至2016年12月31日，装修期内乙方无须交租金；双方暂约定该商铺交付日为2016年12月1日，具体交房日期以甲方书面通知为准；租金按商铺建筑面积计算收取，为55000元/月（本租金标准不包含各种税费，税费由乙方承担）；租金每3个月为一个支付周期，合同签订之日乙方向甲方预付第一周期（三个月）租金165000元，在前一支付周期（三个月）到期日的前十日内，乙方须交纳下一支付周期的租金；乙方需与甲方指定的物业管理公司签订统一的物业管理服务合同，按时交纳物业管理费，经营中所产生的水、电费均由新乡市莲花苑物业公司按标准统一代收代交；签订本合同时，乙方须向甲方交纳合同履约保证金55000元，履约保证金用于承租方承担可能发生的赔偿和违约责任，如别无争议，在合同期满后或双方协商终止合同后十五日内甲方无息退还；乙方确认，交付房产内部有中央空调、电子屏，租赁期间内，空调与电子屏乙方应合理使用并负责维修保养；乙方须按时交纳合同约定的租金和各项费用，逾期超过十天，甲方有权解除本合同，保证金不再退还；在合同有效期内，甲乙双方均不得单方面变更、解除本合同，如甲方违反此条约定，应退还乙方已支付的全部费用，并赔偿合同总金额30%的违约金，且承担因此给乙方造成的全部损失，如乙方违反此约定，则同等承担责任；对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日；自送达之日起，相对方未在五日内书面回复（以邮戳日期为准）的视为认可通知及告知的事项；合同期满乙方不再续订合同，乙方应在合同终止日前十日办理退租手续，并在合同期满十日内搬迁完毕，保持室内环境整洁，将商铺交给甲方，乙方自行安装的外立面装饰及空调等可移动部分，归乙方所有，由乙方自行拆走，但不得损坏商铺的整体结构，甲方不要求恢复原状。签订合同后，正隆公司按约向郑州分公司交付了房屋，郑州分公司按约支付了首期租金165000元及履约保证金55000元。2019年4月8日，郑州分公司支付当年第二季度房租165000元后未再向正隆公司支付过房租。2019年10月9日，正隆公司向龙发公司、郑州分公司发出“通知函”，要求龙发公司、郑州分公司于收到通知函后3日内支付拖欠的租金及违约金，逾期将采取法律途径以维护合法权益。上述“通知函”尾部注明联系人为正隆公司刘涛。2019年11月28日，正隆公司就案涉纠纷向本院申请诉前调解。立案后，龙发公司、郑州分公司自诉前调解中心获取了正隆公司的诉求等案件信息。2019年12月20日，郑州分公司作出“同意解除《商铺租赁合同》的函复”，并于当日采取按正隆公司工作人员刘涛提供的通信地址以EMS特快专递方式邮寄、在租赁房屋门口张贴公告等方式向正隆公司送达。邮寄时，郑州分公司还一并将租赁商铺交接清单、租赁房屋钥匙交邮。2019年12月25日，该邮件因逾期无人领取被退回。郑州分公司作出的“同意解除《商铺租赁合同》的函复”载明：我公司同意贵公司解除双方《商铺租赁合同》的意见。因经营原因，就租赁商铺的实际使用时间和租金数额经我公司核实并报审后，将尽快支付。租赁商铺及房屋中原有设施完好，物业费用现也已缴纳至2019年11月30日，没有遗留其他未决事宜。我公司将安排人员于2019年12月20日将租赁商铺的钥匙、物业手续等相关物品全部交接给贵公司，请贵公司安排人员妥善查验接受。郑州分公司作出的“租赁商铺交接清单”载明：因甲乙双方《商铺租赁合同》解除，现双方对租赁商铺及相关设施进行交接：1、房屋钥匙壹把，防盗遥控器一个；2、房屋物业费用缴纳票据复印件1份（缴费至2019年11月30日）；3、房屋内原有设施及房屋状况正常，双方签署本交接清单即为全部交接完毕；4、房屋内外乙方现有遗留物品、装饰物、外立面装饰等无法搬移的物品，乙方需要拆除的，在不破坏房屋基础上进行拆除；无法搬移或拆除的，放弃权利。郑州分公司在该“租赁商铺交接清单”尾部甲方处加盖公司印章，填写日期。2020年5月18日庭审中，原、被告确认履约保证金5.5万元未退还。当日庭审后，本院组织双方对租赁房屋进行现场勘验时查明，该房屋大厅及各个房间内均留有杂物，部分房间摆放有桌椅、凳子以及部分与房屋形成附合的装饰物品，房顶有吸顶灯，墙壁有壁灯，房屋外龙发公司的门头标识已经拆除。对于勘验情况龙发公司称，杂物是搬离时未打扫干净，但已全部放弃；桌椅、凳子以及形成附合的装饰物品，交接时交接清单中已明确表示放弃；房内物品均已放弃，正隆公司如愿意利用可以利用，不用可以处理；2019年12月20日龙发公司已放弃所有权利，少许杂物完全具备交接条件。正隆公司对于勘验情况称，现场物品除上述物品外还有垃圾，房屋现状与当庭陈述不符，拆除还会产生费用，从现场遗留物品可以看出仍由被告占有，并表示因双方存在纠纷不同意接收房屋钥匙。勘验时，本院还查明合同内约定的电子屏已按城市管理部门要求拆除，且未在租赁房屋内存放，2020年5月22日郑州分公司将已被分解为块状的电子屏放置回租赁房屋内。本院认为，正隆公司与郑州分公司签订的《商铺租赁合同》，不违反法律法规的规定，为有效合同。郑州分公司拖欠租金导致正隆公司要求解除合同，事实清楚，证据充分，双方均无异议。郑州分公司自本案诉前调解时获取正隆公司要求解除合同的起诉状后，于2019年12月20日以合同约定的特快专递方式向正隆公司邮寄“同意解除《商铺租赁合同》的函复”，虽邮件因逾期无人领取被退回，但根据双方合同约定，“寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”，故2019年12月25日应视为该意思表示已送达正隆公司，双方已就解除合同事宜达成合意，案涉《商铺租赁合同》已于该日解除，正隆公司再行诉求解除合同，已无事实依据，本院对该项诉求不予支持。因合同已经解除，租期内的租金应自正隆公司开始欠租的2019年7月1日计至2019年12月25日，共计320833.33元。双方签订的《商铺租赁合同》虽于2019年12月25日解除，郑州分公司也在一并交邮的“租赁商铺交接清单”中表示，“房屋内原有设施及房屋状况正常，双方签署本交接清单即为全部交接完毕”，“房屋内外乙方现有遗留物品、装饰物、外立面装饰等无法搬移的物品，乙方需要拆除的，在不破坏房屋基础上进行拆除；无法搬移或拆除的，放弃权利”，但其却在甲方处加盖印章并签署日期，显然正隆公司即便接收该邮件也无法正常办理交接手续，如以此视为郑州分公司已将租赁房屋返还正隆公司反而可能会导致双方之后就屋内物品产生争议。经本院现场勘验，郑州分公司在租赁房屋内仍遗留有包括桌椅、凳子以及许多杂物，该公司在交接清单中仅表示放弃无法搬移的物品，按常理理解桌椅、凳子、杂物等显然不属无法搬移之列，即便正隆公司接收该邮件，也将因租赁房屋内存在郑州分公司未明示放弃权利的物品导致无法实际收回租赁房屋。因此，由于郑州分公司在合同解除后仍实际在屋内留有大量未明示放弃权利的物品，应视为双方在合同解除后还具有不定期租赁合同关系，应当参照合同约定的租金标准向正隆公司继续支付租金，直至2020年5月18日本院现场勘验时郑州分公司明确对屋内所有物品放弃权利止，即262166.67元。在郑州分公司放弃屋内所有物品权利后，租赁房屋已具备返还条件，正隆公司拒绝接收，对其要求继续支付之后租金的诉求本院不予支持。本案，正隆公司针对郑州分公司延付租金的违约行为，既提出支付租金利息的诉求，又主张二被告支付违约金，均系要求二被告承担相应的违约责任，而在合同中双方对延付租金的违约责任并无明确约定。鉴于合同确因郑州分公司的违约行为导致解除，正隆公司对于合同解除并无过错，租赁房屋内的电子屏也被拆解成块状造成价值减损影响使用，郑州分公司确实应当为此承担相应违约责任。但是，在双方产生纠纷之前的大多数时间内郑州分公司已按约履行了支付租金义务，正隆公司依据合同约定的“在合同有效期内，甲乙双方均不得单方面变更、解除本合同，如甲方违反此条约定，应退还乙方已支付的全部费用，并赔偿合同总金额30%的违约金”条款，要求二被告承担违约责任，显然过分高于因违约对其造成的损失，二被告庭审中也提出违约金过高的抗辩。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此，本院根据我国合同法确定的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则，结合正隆公司已按约不予退还履约保证金的事实以及合同中期满无须恢复原状的约定，酌定以自2020年5月19日至合同届满的2022年12月31日正隆公司预期可以获得的租金收入1728833.33元的15%确定郑州分公司因违约需支付的违约金数额，即259325元。由于对违约责任已作出认定处理，对正隆公司关于租金利息的诉求本院不予支持。此外，因郑州分公司系龙发公司的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，应由龙发公司承担向正隆公司支付租金583000元、违约金259325元的义务。综上所述，本院对正隆公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡市正隆置业有限公司租金583000元、违约金259325元；二、驳回新乡市正隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17941元，因适用简易程序减半收取8970.5元，由新乡市正隆置业有限公司承担3795.5元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司承担5175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 林 铎二〇二〇年六月十二日书记员 张亚萍