江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初6857号原告：宜兴市鹅窠山婚庆服务有限公司，住所地宜兴市芳桥街道桑场村桑西组，统一社会信用代码91320282MA1WXM438F。法定代表人：钱伟勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛明君，江苏云湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤振巍，江苏云湖律师事务所实习律师。被告：宜兴市佳明林果专业合作社，住所地宜兴市芳桥街道桑场村桑西组，统一社会信用代码93320282573806204E。负责人：郭佳红。委托诉讼代理人：周飞，江苏衡立律师事务所律师。第三人：王伟明，男，1976年1月27日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周飞，江苏衡立律师事务所律师。原告宜兴市鹅窠山婚庆服务有限公司（以下简称鹅窠山公司）与被告宜兴市佳明林果专业合作社（以下简称佳明合作社）、第三人王伟明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。审理中，鹅窠山公司申请追加王伟明作为第三人参加本案诉讼，本院经审查后予以准许。后于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告鹅窠山公司的法定代表人钱伟勇及委托诉讼代理人毛明君、汤振巍，被告佳明合作社及第三人王伟明的共同委托诉讼代理人周飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹅窠山公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的土地租赁协议无效；2、佳明合作社退还租金20万元；3、佳明合作社赔偿损失2856288元；4、佳明合作社承担违约金50万元；5、本案诉讼费用由佳明合作社负担。审理中，变更第三项诉请为要求赔偿损失2082983.27元。事实与理由：2018年7月13日，其与佳明合作社签订土地租赁协议一份，约定由佳明合作社将坐落于宜兴市芳桥街道桑场村的20亩土地出租给鹅窠山公司用于宴会中心经营使用，年租金为35万元，佳明合作社保证租赁土地的合法性并确保租用该土地能够达到合同目的。在其准备投入经营时，被告知该土地为基本农田，不能用于经营使用，致使其至今无法按约使用。后经多次协商无果，现诉至法院，请求支持诉请。被告佳明合作社辩称，第一，钱伟勇与王伟明分别于2016年11月1日、2017年7月20日签订两份合作协议，王伟明以包括涉案的土地承包经营权出资，钱伟勇以现金出资，双方均有投入形成地面资产，在合作协议没有解除和清算以前，地面资产属于王伟明与钱伟勇共有，目前双方无权就共有财产进行处分；第二，佳明合作社分别于2018年7月9日与宜兴市鹅麓山婚庆服务有限公司（以下简称鹅麓山公司）、于2018年7月13日与鹅窠山公司签订内容一致的土地租赁协议，但是与鹅麓山公司签订的租赁协议在前，应当先履行在前的协议，本案所涉租赁协议已无法履行，且实际也没有履行；第三，退一步讲，本案协议约定的是租赁土地20亩，对于超出20亩土地的投入损失，其不承担赔偿责任。鹅窠山公司对于土地违法的事实也是知情的，在明知有违法情形的情况下仍然进行合资，钱伟勇也应当承担损失的主要责任。第三人王伟明陈述称，其是本案所涉土地使用权人，案涉土地也仅是其中一部分，其与钱伟勇在2016年11月份开始合作，但是没有成立合伙实体，形成的资产是双方共有的，对于这些资产至今没有分割，因此本案双方均无权处分该部分财产。鹅窠山公司围绕自己的诉请，向本院提交以下证据：1、2018年7月13日的土地租赁协议一份；2、行政处罚决定书及缴款凭证各一份；3、租金支付凭证一份及说明一份；4、工商资料。佳明合作社对上述证据真实性无异议。佳明合作社向本院提供以下证据：1、土地承包经营合同复印件一份；2、钱伟勇与王伟明合作协议两份；3、2018年7月9日的土地租赁协议一份。鹅窠山公司对上述第一份证据真实性无法确认，对于其余证据真实性无异议。王伟明对双方提供的上述证据均无异议。本院对鹅窠山公司提供的证据及佳明合作社提供的证据2、3的真实性予以确认。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2010年1月22日，王伟明与宜兴市芳桥街道农服中心签订土地承包经营合同一份，约定由王伟明承包经营原扶风窑厂复垦地45.7亩，用于特色种植生产经营，经营期限首期为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止，以后每5年为一个承包期限；首期承包金为每年500元/亩，按照可耕作面积40亩计算，以后每增一个承包期增加每年100元/亩，直至最高每年1000元/亩，租金为每年一月底前上交该年承包金；王伟明不得改变土地的农业用途，不得买卖、转包、出租等；首期承包期满后，可续包经营，如不再承包或者期内合同终止，地面附属物为宜兴市芳桥街道农服中心所有。宜兴市芳桥街道人民政府在尾部作为鉴证单位盖章确认。2016年11月1日，钱伟勇与王伟明签订合作协议一份（简称第一份合作协议），约定双方共同投资设立有限公司，公司名称另行协商确定，钱伟勇出资占注册资本49%，王伟明以土地承包经营权、绿化、停车场等设施及现金出资，占51%；合作期限为十年，自2017年1月1日起至2027年1月1日止；协议对双方其他权利义务进行了约定。2017年7月20日，钱伟勇与王伟明又签订合作协议一份（简称第二份合作协议），约定双方同意投资设立鹅麓山公司，注册地为原扶风窑厂内复垦地，双方按照700万元作为出资基数，持股比例为钱伟勇70%、王伟明30%（出资比例为钱伟勇75%、王伟明25%），王伟明以实物出资70万元（鹅麓山公司使用地块的土地承包经营权10年租金计50万元及木亭2座、曲桥3座小计20万），王伟明为鹅麓山公司筹办工程项目另行结算；如双方实际出资超过700万元，超出部分按照钱伟勇75%、王伟明25%进行出资；合作期限为十年，自2017年1月1日起至2027年1月1日止；，王伟明与鹅麓山公司登记股东郭佳红为夫妻关系，王伟明的股权由郭佳红代持；一方违约，应该另一方赔偿违约金100万元；此前双方签订的所有协议作废；协议对双方其他权利义务进行了约定。2018年7月9日，鹅麓山公司与佳明合作社签订土地租赁协议一份（以下简称第一份租赁协议），约定由鹅麓山公司租用佳明合作社土地20亩用于鹅麓山公司的宴会中心经营，租赁期限自2018年10月1日起至2028年10月1日止，租金为每年35万元（此价格包含原地租金每年1000元/亩），于每年10月1日前支付，双方可视情况以两年为周期适当调整租金，涨幅不超过15%；如因佳明合作社原因导致鹅麓山公司无法正常经营的，鹅麓山公司有权解除合同，并要求赔偿宴会中心所投入的一切资金，佳明合作社前期投入部分资产，由双方商定具体金额，由鹅麓山公司一年内以现金方式补还；鹅麓山公司有权根据经营需要在该土地上施工并搭建活动房屋及其他相关配套设施，合作社保证该租赁流转土地的合法性并确保该土地达成使用目的，保证该租赁土地使用性质合法、没有产权纠纷及其他纠纷，出租后如有上述包括土地使用性质不合法等原因导致本协议无效、解除，由合作社承担全部责任，由此给鹅麓山公司造成的损失（包括在宴会厅投入的费用）由佳明合作社承担；关于停车场，鹅麓山公司已经缴纳了土地罚金5.7万元，经双方确认作为场地使用费，后期相关部门再次罚款，由双方共同承担；租赁期满后，就附属物由双方协商处理，能拆除部分归鹅麓山公司，不可拆除部分，如果协商不成，由评估公司评估后，由佳明合作社支付相应价款，附属物归佳明合作社，鹅麓山公司不负担恢复原状责任；一方违约，应承担违约金为50万元；协议同时对双方其他权利义务进行了约定。该协议尾部除双方盖章外，王伟明作为佳明合作社经办人签字，钱伟勇作为鹅麓山公司经办人签字。2018年7月13日，鹅窠山公司与佳明合作社又签订土地租赁协议一份（以下简称第二份租赁协议），该协议约定的内容，除了将租赁方由鹅麓山公司变更为鹅窠山公司之外，其余内容与上述第一份租赁协议完全一致。该协议尾部，佳明合作社盖章并由王伟明签字，鹅窠山公司一方由钱伟勇签字。上述协议签订后，钱伟勇委托他人向佳明合作社法定代表人郭佳红支付了20万元。2018年9月12日，宜兴市国土资源局出具土地行政处罚决定书一份，载明：2018年7月底，王伟明占用芳桥街道屺山村土地建造大棚，占地面积为2038平方米（基本农田），该情形属于违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地，并处罚如下：责令退还非法占用土地，限期30天拆除大棚2038平方米，恢复土地原状，处罚人民币61140元。根据工商资料显示，王伟明、郭佳红系佳明合作社成员，郭佳红为佳明合作社负责人；钱伟勇与郭佳红为鹅麓山公司股东，郭佳红为鹅麓山公司法定代表人；钱伟勇与芮国大为鹅窠山公司股东，钱伟勇为鹅窠山公司法定代表人。审理中，为确定具体损失，鹅窠山公司向本院申请对案涉土地上建筑物、附属物进行鉴定。经无锡友信资产评估公司现场评估，现场地上建筑物、附属物共计价值1607996.12元（具体项目详见评估报告，含大棚），另外双方协商确定其余绿化（树木、草坪）、围墙、水车、灯具（路灯、高杆灯等）共计价值528825元。双方确认，上述项目中，存在钱伟勇个人投入的，王伟明个人投入的，也包含钱伟勇、王伟明共同投入的，对于共同投入部分鉴定机构及各方当事人均无法进行明确区分。鹅窠山公司根据上述确定的价值主张损失共计2082983.27元。审理中，对于双方产生的争议及相关陈述如下：1、双方具体履行哪份租赁协议，鹅窠山公司能否主张本案相关权利。鹅窠山公司认为，从签订租赁协议的主体、内容和当事人的真实意思表示来看，第二份租赁协议已经覆盖了第一份租赁协议，而第二份租赁协议签订主体之一为鹅窠山公司，因此鹅窠山公司有权按照第二份租赁协议主张权利。佳明合作社认为，因前后签订租赁协议的主体不一致，应当履行第一份租赁协议，且直接导致第二份租赁协议无法履行，也实际没有履行。第三人王伟明认为，两份租赁协议均是钱伟勇交付签字盖章的，按照佳明合作社的意见应当履行第一份租赁协议。2、案涉地面建筑物、附属物的损失能否由鹅窠山公司主张。鹅窠山公司及其法定代表人钱伟勇认为，钱伟勇作为鹅窠山公司的股东，其将前期投入的资产全部作为股份投入鹅窠山公司，依此前提钱伟勇个人投入的损失均可由鹅窠山公司进行主张；鹅窠山公司成立后，作为公司也进行了部分投入，但是无法根据几份合作协议及租赁协议明确进行区分（也未提供证据证明）。佳明合作社与王伟明认为，前期投资均属于王伟明与钱伟勇个人投入，作为鹅窠山公司不能主张损失。3、对于为何短时间内签订两份租赁协议，各方陈述如下。鹅窠山公司与钱伟勇陈述称，原来钱伟勇与王伟明有过合作协议，双方约定成立鹅麓山公司，但是鹅麓山公司与佳明合作社是同一个法定代表人郭佳红，为区分账目，且当时鹅麓山公司因为财务手续不全列入异常经营范围，公章和财务章全部控制在郭佳红手中，基于投资风险，就重新成立了鹅窠山公司与佳明合作社签订租赁协议。佳明合作社称，两份合同均是应钱伟勇的要求签订的。王伟明称，其同意将其拥有承包经营权的土地由佳明合作社进行出租，并应钱伟勇的要求签订租赁协议。4、对于涉及违法用地事宜。鹅窠山公司称，一开始没见过对方的土地承包经营合同，当时有过停车场处罚的事情，但是王伟明一直保证能够确保土地使用合法性，且前期已经有了巨大的投入，因此在合同中明确了要求保证租赁土地使用合法等条款后，才签订的租赁协议。佳明合作社与王伟明称，当时全国违规用地现象比较普遍，认为政府不会进行处罚，因此签订了租赁协议。本院认为，本案争议焦点为：1、本案所涉第二份租赁协议是否有效；2、鹅窠山公司能否作为适格主体主张权利；3、钱伟勇个人投入能否作为鹅窠山公司的损失进行主张。针对争议焦点一：根据《中华人民共和国土地管理法》及相关行政法规规定，根据土地用途分为农用地、建设用地和未利用地，而农用地为直接用于农业生产的土地，任何单位和个人均应严格按照土地用途使用土地，不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地，违反上述规定，应予以处罚。本案中，承包经营合同已经明确了所涉的承包土地性质为农用地，并不得转包、出租、买卖等，不得改变农业用途，而双方签订的租赁协议中明确了土地用于宴会中心经营即用于非农业建设，且国土部门已经就案涉部分非法占地或非法用地行为进行了行政处罚，因此本案所涉的租赁协议，因其内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此佳明合作社取得的租金20万元应予返还，同时鹅窠山公司应返还案涉土地；因无效的合同，自始没有法律效力，因此双方对于违约金的条款也无效，对于鹅窠山公司要求佳明合作社承担违约金的诉请，本院不予支持。针对争议焦点二：第一份租赁协议签订的时间为2018年7月9日，第二份租赁协议签订的时间为2018年7月13日，虽然在短时间内形成了两份租赁协议，且两份租赁协议的一方主体还存在不同，但是两份租赁协议的另一方均为佳明合作社，经办人也均为同一人王伟明，而抬头为不同主体的一方合同签订人或者经办人也为同一人即钱伟勇，佳明合作社与王伟明也未对两份租赁合同的真实性提出异议，再结合前期两个人的合作协议、两份租赁协议的内容一致性、两份租赁协议的签订时间来看，双方的真实意思应该是以签订第二份租赁协议的形式改变了第一份租赁合同，现鹅窠山公司依据签订的第二份租赁合同来主张相关权利，不违反相关法律规定，本院予以支持。针对争议焦点三：本案中，鹅窠山公司主张的损失即案涉土地上的建筑物、附属物的价值，该建筑物、附属物等均系钱伟勇与王伟明前期个人投入，虽然鹅窠山公司提出在公司成立后也存在部分投入，但是其表示不能进行区分明确，也未提供其他证据予以证明，故对于鹅窠山公司认为的公司投入部分损失，本院不予支持。对于钱伟勇与王伟明前期个人投入形成的资产，因双方签订有合作协议，且合作协议中明确了双方各自持有份额的比例以及合作资产如何进行处置，在合作协议没有解除之前，双方的投入均视为一个合作体，不能由任何一方自由处分。因此鹅窠山公司在本案中主张的损失部分，可由钱伟勇、王伟明另行主张权利，本案中本院不予支持。关于无效合同的过错责任问题，佳明合作社作为出租方，未尽到对出租标的的审查义务，其股东及合同经办人，在明知案涉土地使用性质为农用地的前提下，仍然抱有侥幸心理违法使用、出租土地，存在过错；鹅窠山公司作为承租方，未对需要进行经营使用的土地未就其规划、性质等进行认真核实，也存在过错。因本案中的相关损失本院不予支持，因此就双方具体过错大小不再进行详细区分。综上，佳明合作社应返还鹅窠山公司租金20万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条之规定，判决如下：一、宜兴市佳明林果专业合作社于本判决发生法律效力之日起10日内返还宜兴市鹅窠山婚庆服务有限公司租金20万元。二、宜兴市鹅窠山婚庆服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还宜兴市佳明林果专业合作社租赁土地20亩。三、驳回宜兴市鹅窠山婚庆服务有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29064元，由佳明合作社负担2034元，由鹅窠山公司负担27030元。佳明合作社应负担部分已由鹅窠山公司垫付，本院不再退还，由佳明合作社于本判决发生法律效力之日起10日内直接向鹅窠山公司支付。本案鉴定费13890元，由鹅窠山公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审 判 长  董大友人民陪审员  蒋建忠人民陪审员  潘 进二〇二〇年六月十日书 记 员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》：第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。