广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7738号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄齐娇，女，1958年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立煌，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市*******************1卡，统一社会信用代码914************539。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上诉人黄齐娇因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄齐娇上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄齐娇的反诉请求。事实和理由：一、南兴公司诉请黄齐娇支付购房余款的诉讼时效已经届满。本案中，双方签订的涉案合同约定了最后一笔购房款自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供材料，向银行申请房屋按揭贷款的方式支付。2013年5月28日，南兴公司向黄齐娇送达了办理银行按揭贷款手续的通知书，2015年6月24日又向黄齐娇送达了《办理银行按揭贷款手续最后通知》，除此之外并未要求黄齐娇通过除按揭贷款以外方式支付剩余购房款，也未向黄齐娇主张权利。相反，相关按揭银行已于2013年终止与南兴公司的合同，不再向其发放按揭贷款。与此同时，一审法院认定黄齐娇应当知道双方约定的商业贷款期限，该期限届满后黄齐娇未按约定行使解除权，合同解除权已经消灭。按此认定，涉案合同约定了最后一笔购房款为商业贷款，2015年6月24日南兴公司送达通知书，按约定黄齐娇应于2015年6月26日前办理按揭贷款，此为黄齐娇知道或者应当知道支付商业贷款的期限，但由于南兴公司的原因，银行停止发放贷款，导致黄齐娇未能支付该笔房款，同时南兴公司未向黄齐娇告知银行停止办理贷款的事实，也未向黄齐娇发函催告要求支付相关未付款项，该笔付款的诉讼时效根据民法通则的相关规定已于2017年6月26日届满，故应驳回南兴公司的诉讼请求。二、黄齐娇的合同解除权并未消灭，一审法院认定事实错误。根据涉案补充协议第十条约定，黄齐娇有权在解除合同条件成就之日起15日内行使单方解除权。一审认定买受人未按期办理房屋按揭贷款手续系银行全面停止对南兴公司办理按揭贷款业务所致，该原因不能归结于买受人，但一审法院忽略本案中南兴公司在明知合同约定的按揭贷款支付时间成就之后并未告知买受人一次性支付购房款，且截至本案发生以前也未告知按揭贷款因银行停止办理业务而无法获批。因此，在南兴公司未明示无法通过按揭款支付房款的情况下，本案中约定的解除权事由并未发生，不存在解除权因行使期间届满而消灭的情形。而且开发商作为强势一方，控制着合同制定权，业主无法就合同具体条款与开发商进行磋商修改。涉案合同、补充协议及委托经营协议均属于格式合同。补充协议第十条关于买受人解除权约定的条款明显排除买受人权利，应认定为无效格式条款。根据合同法第三十九条、第四十条规定，涉案合同仅约定了买受人解除权行使期间，而且解除权的事由是否发生，出卖人最为清楚，业主作为消费者根本无法获知按揭贷款办理手续的情况，也不能获知银行不再发放贷款，解除权的行使期间对于业主而言不具备可履行性，应属无效。故本案不存在买受人合同解除权消灭的情形，一审法院认定解除权消灭错误。三、购房总价应为809257元，一审认定事实错误。本案中，南兴公司采用售后回租方式销售涉案商品房，但销售与出租属不同法律关系，出租收益原则上应由买受人享有，但双方明确约定涉案商品房的经营权与收益权归南兴公司，因此，结合双方签订的相关合同，应认定为买受人的回租收益已被抵充购房款，属于购房款的一部分。根据税收处理原则及相关规定，商业房地产企业针对售后回租业务进行税务处理时，应准确划分销售和租赁两项业务活动，并分别进行相应的会计处理，其营业额应为约定支付价款及回租收益，因此，涉案购房总价应为抵扣租金之前的价格共计809257元。四、南兴公司应开具已付房款559257元的购房发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条，南兴公司负有开具发票的义务。因此，在买受人支付合同约定的首期款及租金抵扣的部分购房款之后，南兴公司应开具发票，而无论合同是否解除。本案中，南兴公司仅开具收据，未开具任何发票，导致买受人无法进行房地产权登记。一审未予认定，损害了买受人的诉讼权益。五、南兴公司诉请支付购房余款的诉讼时效已届满。涉案合同明确约定了按揭款支付时间，也约定了按揭材料的递交时间，但未对按揭款支付时间进行变更，合同第七条则载明了逾期付款的违约责任，买受人在无法按约定时间支付购房余款的情况下应承担违约责任。同类生效判决已认定买受人在合同约定的按揭贷款支付时间届满后15天内有合同解除权。南兴公司作为专业的房地产开发商及合同相对方，亦明确清楚双方约定的商业贷款支付时间，在按揭贷款无法及时支付时，其权益即受损，诉讼时效即应开始起算。六、南兴公司不能依照合同约定协助买受人办理按揭贷款，导致其不能以按揭方式支付剩余房款而不能实现购房目的，根据合同法的规定，买受人享有合同解除权。但在合同约定的以按揭方式支付剩余房款期限届满后，南兴公司仍通过变更按揭银行的方式要求配合办理按揭贷款，说明双方均有继续履行合同的意愿。合同约定的按揭款支付时间并非解除权事由发生之时。在此后很长时间内，买受人均与南兴公司沟通办理按揭贷款，南兴公司至今未告知不能取得按揭贷款事宜。因此南兴公司未明示无法通过按揭贷款支付剩余购房款情况，解除权尚未发生，不存在解除权消灭情形。七、南兴公司占有买受人的购房款七年之久，且不动产长期增值，其未受到任何损失，而且南兴公司长期未向买受人主张权利。即使按十年分期支付的方式，分期付款的起算时间也应从判决生效后开始支付十年分期的第一期款项，而非判决生效后即支付六期房款。南兴公司辩称，一审判决合理合法，判令分期付款对买受人是有利的，因为按揭贷款需要支付利息，而分期付款不需支付利息。2018年银行已全面停止商业贷款发放，这是社会性的公共认知，买受人也应当知悉。南兴公司向一审法院起诉请求：黄齐娇向南兴公司一次性付清购房余款250000元及逾期付款利息（从2019年4月4日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。黄齐娇向一审法院反诉请求：1.确认黄齐娇购买皇爵广场1幢3099卡的购房总价为809257元；2.南兴公司向黄齐娇开具已付房款559257元的购房发票；3.解除南兴公司与黄齐娇签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1201054037）；4.南兴公司返还黄齐娇已付购房款251017元。一审法院认定事实：2012年10月21日，南兴公司(出卖人)与黄齐娇(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定黄齐娇购买南兴公司开发的位于中山市*********************卡商铺，总价款为501017元。签订合同当天支付首期款251017元，余款250000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2012年10月21日，黄齐娇与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定黄齐娇同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2013年1月1日起至2017年12月30日止。2012年10月30日涉案商铺办理备案登记。2013年5月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年5月28日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2015年6月24日，南兴公司再次出具了一份关于皇爵广场1幢业主办理银行按揭贷款手续最后通知，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2015年7月16日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。一审法院认为，黄齐娇与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故黄齐娇主张已过诉讼时效，证据不足，一审法院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张黄齐娇一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，一审法院不予支持。关于能否解除合同、返还购房款的问题。黄齐娇作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，黄齐娇依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。黄齐娇并未在此期限内行使解除权，黄齐娇的解除权消灭，故黄齐娇主张解除合同、返还购房款，一审法院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，黄齐娇应向南兴公司支付剩余购房款。黄齐娇辩称因南兴公司偷逃、隐匿应税收入，双方对房款的约定无效，因上述情形并非合同无效的理由，因此黄齐娇的该项辩解理由不成立，一审法院不予采纳。购房款按照双方在合同中约定的金额支付，因此黄齐娇反诉请求确认购房总价为809257元，证据不足，一审法院不予支持。南兴公司主张剩余购房款为250000元，理据充分，一审法院予以采信。因黄齐娇购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使黄齐娇成功申请按揭贷款，黄齐娇依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，一审法院依据公平原则，酌情认定黄齐娇在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款250000元，具体支付期限如下：黄齐娇于判决生效之日起七日内支付150000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付25000元。至于开具购房发票的问题，因黄齐娇尚未支付完毕购房款，其可待交齐购房款后一并要求开具。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黄齐娇向南兴公司支付剩余房款250000元（黄齐娇于判决生效之日起七日内支付150000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付25000元）；二、驳回南兴公司的其他诉讼请求；三、驳回黄齐娇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元（南兴公司已预交），由南兴公司负担；反诉案件受理费5946元（黄齐娇已预交），由黄齐娇负担。二审中，当事人未提交新证据。二审调查期间，南兴公司称，2018年其知道银行全面停止办理对商铺的商业贷款，此前没有收到过通知，期间有无催促过银行需要核实；2018年银行全面停止商业贷款的发放是社会性的公知，买受人也应当知悉，但有无告知业主需要庭后核实；2011年至2013年所有银行停止与其办理贷款业务不属实，楼盘是分期开发的，涉案商品房的合作银行并非浦发银行、广发银行，银行也没有反馈本案业主为何不能成功办理按揭的原因；买受人是银行按揭的贷款人，是否能得到银行贷款是由银行通知买受人的，不需要向南兴公司反馈按揭申请结果。黄齐娇不予确认。南兴公司未向本院回复前述需庭后核实的事项。二审调查期间，黄齐娇称，其主张开具发票的依据是税收相关法律法规，没有合同约定；截至本案一审前，南兴公司从未告知买受人无法办理按揭贷款的情况，在此期间，买受人也多次联系南兴公司询问贷款进度；在得知合同约定的履行方式无法继续履行的情况下，其以反诉方式要求解除合同。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点为黄齐娇的合同解除权是否已消灭。合同解除权系当事人的权利，当事人在法律允许的范围内可自主处分。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”由此可见，根据我国现行法律的规定，为避免当事人之间的权利义务长期处于不确定的状态，影响交易的稳定性，除法律另有规定外，当事人可自行约定解除权行使的期限。涉案补充协议第十条约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。该约定系对于买受人行使合同解除权期限的明晰，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。依据涉案合同约定，黄齐娇在支付涉案商品房首期款251017元后，以商业贷款的方式支付余款250000元，“自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准”。依交易惯例可知，南兴公司作为出卖人负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，且应以其与相关银行存在按揭贷款合作关系为前提，而且银行在受理申请后何时批准、批准金额并非双方当事人所能控制，故上述备注内容并非双方关于余款支付期限的约定，黄齐娇以该约定为据主张南兴公司发出通知之日后开始计算诉讼时效的理据不足，本院不予采纳。南兴公司在签订合同后曾于2013年5月及2015年6月通知黄齐娇准备好相关银行贷款所需的资料并办理手续，但截至本案二审期间并无证据证明其在通知黄齐娇办理按揭手续时已具备以银行按揭方式履行的条件，或者黄齐娇经通知后未能办理银行按揭系自身原因所致，其在本案二审期间所称的2018年银行全面停止对商铺的商业贷款系社会性的公共认知、银行不需要向其反馈按揭申请结果、故买受人解除权已消灭的理据不足，本院不予采纳，并认定南兴公司始终未就银行不再办理按揭贷款事宜向黄齐娇进行过告知、双方当事人一直就购房余款如何支付问题进行沟通，亦即涉案余款支付方式、支付时间仍未能确定，而且南兴公司不能提供按揭贷款合作银行，应承担黄齐娇未能以商业贷款方式支付剩余购房款应承担的不利后果，其以银行全面停止办理按揭贷款业务为由诉请黄齐娇一次性支付购房余款的理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定以及合同补充协议关于“买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求”之约定，因南兴公司并未就无法办理按揭贷款问题明确告知黄齐娇，亦无证据证明双方通过其他方式合意变更付款方式或另行指定付款期限，黄齐娇反诉请求解除双方签订的涉案合同并未超过约定期限，本院予以支持，南兴公司已实际收取的购房款251017元亦应予以退回。至于黄齐娇上诉主张确认购房总价为809257元与涉案合同约定内容不符，其诉请南兴公司开具购房发票亦无合同依据，本院不予支持。综上所述，黄齐娇的上诉请求合理部分，本院予以支持，并对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9316号民事判决；二、解除中山市南兴房地产有限公司与黄齐娇于2012年10月21日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1201054037）；三、中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起七日内返还黄齐娇购房款251017元；四、驳回中山市南兴房地产有限公司的全部诉讼请求；五、驳回黄齐娇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5050元（中山市南兴房地产有限公司已预交），由中山市南兴房地产有限公司负担；一审反诉案件受理费5946元（黄齐娇已预交），由中山市南兴房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内径付黄齐娇；二审案件受理费10996元（黄齐娇已预交），由中山市南兴房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内径付黄齐娇。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年六月二十四日书记员  郑 蕙