江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初5256号原告：江苏雨田海达汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码913201147245833287，住所地在南京市雨花台区卡子门大街**。代表人：鲁某。委托诉讼代理人：祝创杰，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。被告:王小平，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：秦杨天，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继久，江苏国成律师事务所律师。原告江苏雨田海达汽车销售服务有限公司（简称雨田海达公司）与被告王小平对外追收债权纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨田海达公司的委托诉讼代理人祝创杰，被告王小平及其委托诉讼代理人秦杨天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨田海达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王小平立即偿还原告雨田海达公司房屋租金人民币295.98万元（暂计算至2019年7月29日，此后租金另行主张）；2、诉讼费用由被告王小平承担。事实和理由：南京市雨花台区人民法院于2017年10月23日作出（2017)苏0114破申4号民事裁定书，裁定受理原告雨田海达公司破产清算，并于2017年11月16日作出（2017)苏0114破2号决定书，指定江苏世纪同仁律师事务所担任原告雨田海达公司管理人。经管理人调查发现，原告雨田海达公司曾于2006年11月14日与被告签订《项目合作协议书》，约定原告雨田海达公司提供一块约600平米的自有企业用地用于新建附属配套用房项目，被告王小平负责该项目的建设并保证该项目的全部投资。该项目建成后双方按实际建筑面积的比例分成，原告雨田海达公司占40%,被告王小平占60%。双方各自拥有分成比例面积的永久使用权，其产权归各自所有。该建筑的负一层全部面积归原告雨田海达公司拥有，1-4层按原告雨田海达公司剩余面积的平均比例划分，原告雨田海达公司同意被告王小平将1-4层原告雨田海达公司的面积作为整体交由被告王小平对外经营，收益按比例分成。2008年元月1日，被告与王某1、尹某、南京市区农村信用合作联社等签订《房屋租赁协议书》，被告王小平已将联建项目房产地面以上部分对外出租，租期自2008年7月1日至2020年6月30日止，前两年租金为110万元，租金每两年在上年的基础上递增5%。就共建房产的建筑面积，管理人委托江苏宏睿资产评估有限公司进行了测绘，测绘结果为共建房屋总面积3458.31平米，其中负一层面积809.54平米，，地面以上部分面积264877平米。按照《项目合作协议书》约定标准计算，在共建房产中属于原告雨田海达公司所有的面积为1383.32平米，其中负一层面积809.54平米，，地面以上部分57378平米。就被告王小平应付给原告雨田海达公司的租金问题，原告雨田海达公司账面并未显示被告王小平曾经支付给原告雨田海达公司租金，虽经管理人与被告王小平多次沟通，被告王小平并未提供充分证据证明其已实际向原告雨田海达公司履行了付款义务。经管理人核算，截至2019年7月29日为止，被告王小平应付给原告雨田海达公司的租金总额为：295.98万元，其中，在2016年12月31日前，被告王小平应付给原告雨田海达公司租金为219.87万元；2017年1月1日至2017年10月23日（破产申请受理日）之间，被告王小平应付给原告雨田海达公司租金为23.53万元；2017年10月24日暂计算至2019年7月29日的租金金额为52.58万元。为维护全体债权人合法权益，原告雨田海达公司特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告雨田海达公司的诉讼请求。被告王小平辩称，1.认可原告雨田海达公司的部分诉讼请求及其主张的租金计算方式予以认可，被告王小平租金支付至2017年7月1日，故租金应当从2017年7月1日起计算；2.原告雨田海达公司欠被告王小平连本带息496万元；3.被告王小平和原告雨田海达公司关于租金收益分配纠纷，2016年8月之前的部分纠纷已过诉讼时效；4.被告王小平于2008年1月1日对外出租，在此期间房屋所有的维护、维修费用均有其负担，应当在租金中予以扣除；5.对于2017年之后的租金，被告王小平要求原告雨田海达公司从我所欠的债务里面进行抵扣。原告雨田海达公司绕其诉讼请求向本院提交下列证据：1.民事裁定书（2017）苏0114破申4号；2.决定书（2017）苏0114破2号，共同证明原告雨田海达公司于2019年10月23日进入破产清算程序；3.2006年11月14日原、被告签订的《项目合作协议书》，证明双方共同投资建设雨田海达公司附属配套用房，由原告雨田海达公司出地，被告王小平出钱建设。附属的配套房建成后，原、被告按照比例进行分成，原告雨田海达公司占40%，被告王小平占60%。配套用房的负一层为原告雨田海达公司使用，剩余的建筑面积整体交由被告王小平对外经营，收益按比例进行分成；4.2008年1月原、被告和王某1、尹某签订的《租房协议》，证明被告王小平对外出租的具体约定，雨田海达公司配套用房的2008-2009年每年收益110万元，2010-2011年每年收益115.5万元，2012-2013年每年收益121.28万元，2014-2015年每年收益127.34万元，2016-2017年每年收益133.71万元，2018-2019年每年收益140.4万元；5.测绘报告，证明共建面积具体测量结果，配套用房的总面积为3458.31平方米，，地上面积为264877平方米，，地下面积80954平方米。亦可证明原告雨田海达公司每年房租收益所占比例为21.66%（2074.99平方米）；6.2019年1月3日雨田海达公司的破产管理人与评估公司、被告王小平代理律师陈继久谈话记录，证明据当时陈律师陈述，被告王小平租金一直支付到2016年，此后租金并未支付。被告王小平质证认为：对于证据1-6的真实性、合法性没有异议，对于原告雨田海达公司的计算方式也没有异议，对于证据6谈话笔录，其述称其于2016年支付一年租金，按照合同约定该租金为2016年7月1日到2017年6月30日的租金。被告王小平为支持其抗辩提交以下证据：1.银行汇款凭证4份，证明2014年1月26日、2015年2月3日、2016年1月13日被告王小平向原告雨田海达公司法定代表人王某2的妻子茆某支付租金共计72万元；2.付款凭证3份，证明2014年6月2日、2014年9月28日、2015年2月11日被告王小平向原告雨田海达公司法定代表人王某2的妻子茆某支付借款共计400万元；3.被告王小平支付维修费的决算材料，证明在房屋出租期间被告王小平共计支付房屋维修款71.95万元，按照双方的约定原告雨田海达公司应承担28.78万元；4.（2017）苏0114民初1711号民事调解书及案件相关证据材料（借条），证明原告雨田海达公司和其实际控制人王某2以及其妻子茆某存在财产混同，在该调解书中有被告支付给茆某的款项都是由雨田海达公司和实际控制人共同承担，当时双方对财务往来有进行结算，被告王小平一直都在支付租金。原告雨田海达公司质证认为：对于银行汇款凭证的关联性、证明目的均不予确认，原告雨田海达公司并未委托茆某进行收款，对此不予以认可，且不能覆盖原、被告之间从2008-2017年之间的租金。对于被告王小平支付维修费的决算材料真实性、合法性、关联性不予认可，被告王小平直至原告雨田海达公司起诉，才主张以维修款抵扣租金收益，明显不符合常理；被告王小平与案外人江宁区土桥镇管头工程队签署的工程决算单，并无原告雨田海达公司认可，为其单方制作，且被告王小平提供的房屋维修决算资料的时间，违背正常时间顺序，无证明力；被告王小平未能提供相应的施工合同等其他证据，仅凭结算清单无法证明维修的事实。对于银行流水的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。对于（2017）苏0114民初1711号民事调解书的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，调解书并未经过法院实体审理，达不到被告王小平的证明目的；案件相关证据材料（借条），真实性、合法性、关联性不予认可，被告王小平与原告雨田海达公司是否存在借贷关系与本案是不同的法律关系，不能达到其证明目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无争议证据，本院认定事实如下：2006年11月14日，原告雨田海达公司与被告王小平签订《项目合作协议书》一份，协议甲方为原告雨田海达公司，乙方为被告王小平，协议约定甲乙双方经多次友好协商，本着互惠互利的原则，就共同投资建设雨田海达有限公司附属配套用房项目达成协议。协议第一条约定，该项目建设用地面积约为600平方米，总建筑平方面积约3000平方米（建成后以实际测量为准）。建筑结构为五层，建筑高度不超过18米；协议第二条约定甲方提供自有企业用地一块约600平方米进行新建附属配套用房项目，范围宁溧路以西宁南大道以北，丁墙社区办公楼以东，该项目的立项审批以及办理相关费用由乙方承担，乙方负责该项目的建设并保证该项目全部投资。该项目占用的土地归甲方，属甲方对该项目的投入部分，所产生的费用由甲方负责，乙方不向甲方交纳土地使用等费用，房屋建成后外装潢费用双方按地上1-4层占有的面积比例承担（负一层不予计算在内）；协议第三条约定，该项目建成后按实际建筑面积，双方按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。该建筑的负一层归甲方选择使用，甲方剩余面积按比例在其他楼层选择，双方各自拥有分成比例面积的永久使用权，其产权归双方各自所有。如遇政策性和其他情况需要拆迁，则双方享有各自赔偿费用。甲方拥有的建筑面积按楼层划分为：负一层全部面积（停车用）。1-4层按甲方剩余面积的平均比例划分，同时甲方同意将1-4层甲方的面积作为整体交由乙方对外经营，收益按比例分成。2008年1月1日，被告王小平与案外人王某1、尹某签订《租房协议》，协议甲方为被告王小平，乙方为案外人王某1、尹某，甲乙双方经过友好协商，就乙方租赁甲方海马配套用房一事达成协议，协议第一条约定甲方将位于宁南××北面大楼（面积约为2800平方米）承租给乙方（其租赁房屋的屋顶除外）开办酒店宾馆使用。但考虑乙方用热水问题，甲方允许乙方在屋顶部分位置安装水箱和太阳能热水器，安装前必须征得甲方书面同意后方可施工；协议第二条约定甲方负责在2008年1月1日将所租房屋交付给乙方使用，并与乙方办理有关交接手续。甲方同意乙方在装修期间6个月内免收租金，作为甲方对乙方的优惠条件。装修费及今后乙方自行装修部分的房屋维修费由乙方负责；协议第三条约定承租期从2008年7月1日至2020年6月30日止供12年，租金从2008年7月1日开始计算；协议第四条约定租赁采取先付款后租用的原则，租赁费前两年每年付110万元，租金每两年在上年的基础上递增5%。付款方式为协议签订后3日内先付当年租金110万元，以后租金每半年付一次，付款时间每半年的第一天各付50%，各承租年具体租金如下：2008、2009年，每年110万元；2010、2011年，每年115.5万元；2012、2013年，每年121.28万元；2014、2015年，每年127.34万元；2016、2017年，每年133.71万元；2018、2019年，每年140.4万元。协议第五条约定，甲方保证房屋权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务概由甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失甲方负责赔偿；协议第六条约定，在租赁期间甲方除收取租赁费外不再收取乙方的其他费用，但乙方所产生的水电费和各项规费由乙方自行缴纳。装修期间的临时用水用电由甲方负责提供，其水电费由乙方按实际用量支付，经营时的水电容量由乙方自行解决。房屋交付前乙方对该租赁屋的现有条件和基本状况（毛坯房等）予以认可。根据江苏宏睿资产评估有限公司出具的报告书显示南京市雨花台区软件大道一号“格林豪泰”、“格林豪泰地下室”面积为2648.77平方米、809.54平方米，合计3458.31平方米，上述“格林豪泰”、“格林豪泰地下室”即原、被告双方共同投资建设的“雨田海达有限公司附属配套用房”，按照《项目合作协议书》中约定的原告雨田海达公司占40%、被告王小平占60%的比例计算，原告雨田海达公司占有的面积为1383.32平方米，被告王小平占有的面积为2074.99平方米，扣除原告雨田海达公司占有的全部地下面积809.54平方米，原告雨田海达公司占有地上面积为573.78平方米，该面积占全部地上面积2648.77平方米的21.66%，故原告雨田海达公司对于被告王小平收取的房屋租金的21.66%享有收益权。原、被告双方均认可上述房屋自2008年7月1至2016年12月31日产生的属于原告雨田海达公司的租金收益为219.87万元；2017年1月1日至2017年10月23日产生的属于原告雨田海达的租金收益为23.53万元；2017年10月24日至2019年7月29日产生的属于原告雨田海达的租金为52.58万元。被告王小平认可尚欠付2017年7月1日至2019年7月29日的租金61.63万元。另查明，2017年9月13日，本院作出（2017）苏0114民初1711号民事调解书，调解书载明：一、王某2于2017年9月30日前偿还王小平借款本金400万元及利息96万元，合计496万元，并自2017年3月15日起以400万元为本金按照年利率12%支付逾期还款利息至借款实际清偿之日止；二、江苏雨田海达汽车销售服务有限公司对上述第一项给付义务承担连带还款责任；三、原、被告纠纷就此了结，再无争涉。2017年10月23日，本院作出（2017）苏0114破申4号民事裁定书，裁定受理田江花等人对原告雨田海达公司破产清算申请，并于2017年11月16日指定江苏世纪同仁律师事务所担任原告雨田海达公司管理人。对于有争议的事实，本院作如下认定：1.被告王小平提供2014年1月26日支付案外人茆某24万元；2015年2月3日支付案外人茆某24万元；2016年1月13日支付案外人茆某24万元；2014年6月2日支付案外人茆某200万元，2014年9月28日支付案外人茆某100万元；2015年2月11日支付案外人茆某100万元，并提供民事调解书及案件相关材料，证明原告雨田海达公司与其实际控制人王某2及其妻子茆某存在财产混同，被告王小平支付给案外人茆某的72万元款项为相应的房屋租金。对此，本院认为，原、被告之间对于租金的收取并没有作明确的约定，且原告雨田海达公司并未授权案外人茆某收取相应的租金。被告王小平提供的民事调解书及案件相关材料只能证明案外人茆某在特定案件中代收了特定的款项，不能以此类推证明案外人茆某有权利代收案涉租金。被告王小平与雨田海达公司及案外人茆某之间存多笔往来，即便原告雨田海达公司存在混同的情形，亦无法证明相关款项系支付的案涉租金。因此，对于被告王小平提供的上述证据的证明目的，本院不予采信。2.被告王小平提供维修费的决算材料，证明在出租期间被告王小平共计支付房屋维修款71.95万元。对此，本院认为，原、被告双方对于房屋维修费用的支付并没有作明确约定，但原告雨田海达公司确对案涉房屋享有部分收益，如被告王小平实际进行了房屋维修，则原告雨田海达公司应当支付相应维修费用，但被告王小平提供的现有证据中，仅决算总价中盖有相应单位的公章，其他竣工结算汇总表等证据中均无相应单位的盖章确认，且被告王小平亦未提供相应的付款凭证，故本院对其该组证据不予采信。本院认为，原、被告双方共同投资建设附属配套用房，双方对于建成后的房屋面积作出约定，后被告王小平将上述附属配套房屋出租，由此产生的租金收益中的21.66%应当属于原告雨田海达公司，被告王小平应当予以支付。协议书中并未对租金的收取时间做明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”结合被告王小平与案外人之间的《租房协议》中确定租金给付时间，被告王小平应当在收取相应租金后支付给原告雨田海达公司，原告雨田海达公司应当自被告王小平收取租金后向其主张租金的收益。现被告王小平抗辩原告雨田海达公司支付租金的诉讼请求部分已过诉讼时效，对此，本院认为，租金支付的诉讼时效应当结合《租房协议》中的给付时间进行计算，2008年至2016年期间，案外人向王小平支付租金的时间为每半年付一次，付款时间每半年的第一天各付50%，该段时间内案外人支付被告王小平最后一笔租金的时间为2016年7月1日，原告雨田海达公司应当在此之后向被告王小平主张租金收益，诉讼时效届满的时间为2019年6月30日，原告雨田海达公司起诉的时间为2019年8月7日，且原告雨田海达公司未提供证据证明起诉之前曾向被告王小平主张过债权，故对于2008年-2016年的租金，由于已过诉讼时效，本院对原告雨田海达公司主张该段时间租金的诉讼请求，不予支持。2017年1月1日至2019年7月29日的租金并未超过诉讼时效，该部分租金金额为76.11万元，被告王小平应当支付给原告雨田海达公司。在（2017）苏0114民初1711号民间借贷案件中，原告雨田海达公司对于案外人王某2欠付被告王小平的496万元及相应利息承担连带清偿责任，被告王小平主张抵销相应的租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销…”现被告王小平在诉讼中明确表示主张抵销，符合法律规定，且不属于上述条款中不得抵销的情形，本院予以支持，但能够抵销的部分应当为破产申请受理前对债务人负有的债务部分，即2017年1月1日至2017年10月23日的租金，该部分的租金为23.53万元，可以进行抵销，抵销后，被告王小平应当支付的租金为52.58万元，故对于原告雨田海达公司主张被告王小平支付租金52.58万元的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国企业破产法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王小平于本判决生效之日起十日内支付原告江苏雨田海达汽车销售服务有限公司租金收益52.58万元；二、驳回原告江苏雨田海达汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30478元，由原告江苏雨田海达汽车销售服务有限公司负担21420元，由被告王小平负担9058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郭莉莉人民陪审员  朱玉景人民陪审员  戴 燕二〇二〇年六月二十九日法官 助理  顾正麟书 记 员  朱 驰