河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初1015号原告：河南省广昊物业服务有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区文苑路**金冠嘉华小区。法定代表人：马丽，总经理。委托诉讼代理人：白宝萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：魏喜芹，河南雅兰律师事务所律师。被告：戈建新，男，1974年3月28日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：邓超，河南剑源律师事务所律师。被告：戈亚芳，女，1978年7月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：邹蔚，河南书平律师事务所律师。原告河南省广昊物业服务有限公司与被告戈建新、戈亚芳物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告河南省广昊物业服务有限公司委托诉讼代理人白宝萍、魏喜芹，被告戈建新及其委托诉讼代理人邓超，被告戈亚芳委托诉讼代理人邹蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省广昊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即缴付拖欠原告的自2016年8月25日至2017年5月31日、2017年12月1日至2020年3月31日的物业服务费及违约金合计256400.36元(其中物业服务费196418.8元,违约金59981.57元),并自2020年4月1日起按照银行同期贷款利率支付利息,直到实际缴付完毕该款之日止；2.判决被告按每月5275.82元及时缴纳2020年3月31日之后的物业服务费,逾期承担违约金,并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和违约金的利息直到实际履行完毕之日止；3.本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告是嘉隆国际2号楼20层房屋（建筑面积1395.72平方米)的所有权人,2016年8月25日起，原告承接了嘉隆国际小区的物业管理工作,物业服务合同约定物业服务费按照建筑面积的每月每平米3.78元收取,逾期缴纳的从逾期之日按照每天万分之五承担违约金。原告自承接之日起向该小区提供物业服务,至今仍继续服务。被告作为嘉隆2号楼20层的产权所有人和经营者，其长期拖欠物业服务费用,造成了不良影响，影响整个小区的管理,继而侵害其他绝大多数守约业主的利益。原告依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号)及《河南省物业管理条例》的相关规定,特提起诉讼,请求依法支持原告的全部诉讼请。被告戈建新辩称，前期物业服务协议是突破合同相对性而约束第三方的特殊合同，所以我国相关法律对前期物业服务协议的签订规定了严格的条件。本案中开发商与物业服务企业没有遵照《物业管理条例》的法律程序莶订，没有进行公开招标，也没有向上级房产管理部门进行备案，开发商在与业主签订商品房买卖合同时，也未在合同中告知前期物业协议的相关内容。且开发商与物业服务企业签订的合同内容损害了业主的合法利益，相应的物业收费标准应认定无效，对业主不应产生约束力。即便有效，在前期物业协议中，也没有约定2号楼的物业费标准就是3.78元每平方。另根据前期物业协议的约定，前期物业协议有效期是3年。现在该协议早已到期，根据《前期物业管理协议》第36条的规定，合同届满前，双方未达成协议的，开发商应当选择新的物业服务企业。现在广昊物业与开发商之间针对嘉隆国际小区物业管理如何约定，广昊物业没有提供相应的证据，故被告认为应当追加开发商即嘉隆房地产(河南)有限公司作为第三人参与案件审理。本案涉及的嘉隆国际小区2号楼与嘉隆国际小区的其他楼备案登记的使用性质均是住宅使用性质，根据前期物业协议约定1、2、3、4号楼作为高层住宅，收取物业费均应是每平米1.1元。现物业公司要收取被告每平米3.78元的物业费，没有合理依据。明显系物业公司恶意为之，不具有合理性。按照原告计算的物业费收费标淮，嘉隆国际小区2号楼3-28层高层住宅一年的物业服务费用为460584元，每月的收费费用为137171.32元。原告收取高额的物业费，但却从未公示收取费用的支出情况和成本情况，被告请求法庭对物业收取服务费的收支情况选取有资质的审计机构对账目进行审计，以判断收取物业费的标准合理性。物业公司以戈建新名下的住宅性质的房屋商用为由，收取高额物业费没有事实和法律依据。首先戈建新名下的住宅性质的房屋商用，物业公司并没有因此就增加物业管理成本。物业公司向2号楼提供的服务极差，小区内长期存在，电梯无法正常使用、安保人员长期脱岗、卫生清洁不到位等情况。其次物业公司也没有证据证明,2号楼的物业服务相比同小区的其他楼存在不一致或者特别的情况，那么其收取不一样的物业费有何依据？并且嘉隆国际小区1、3、4号楼内也普遍存在住宅商用的情况，为何只针对2号楼的业主收取如此高额的物业费。再次，物业公司收取的3.78元每平方的物业费也没有相应的证据证明其合理性，就是物业公司单方决定，明显属于恶意损害被告方利益，应为无效。最后，戈建新名下的房屋住宅商用，是暂时性状态。一旦停止商业使用，该房屋不处于商业经营状态，物业公司要求收取每平米3.78元的物业费的主张就不能成立。如果法院以住宅商用为由，支持了本案中物业公司高额的物业费诉求，势必会导致将来产生新的矛盾和问题。本案涉及的小区物业，因开发商资金断链长期处于未完工状态，开发商从未向被告交付符合交房条件的房屋。为早日实现对房屋的使用,2号楼业主经与开发商协商达成协议后，共同为开发商垫资建设电梯、消防等公共设施，使房屋具备基本的使用性。开发商及其万基物业书面承诺为2号楼业主减免物业费冲抵业主的垫资。但开发商又与原告签订了前期物业服务合同却制定如此高昂的物业收费标住，明显侵犯了业主的合法权益，因此本案应当将开发商追加为第三人参与诉讼，以便查明事实。原告起诉称被告戈建新拒不缴纳物业费不是事实，被告戈建新从未拒绝缴纳物业费的义务，但是原告所提出的物业费标准过高，属于擅自提高标准，且物业公司从未尽到相应的合同义务，却要从中获取高额利润，实属不公。在原告提交的前期物业协议中，开发商与物业企业明确约定，物业公司在承接嘉隆小区物业服务时，对相应的设施应予以验收。广昊物业承接小区公共设施时，设施是完好的。但是在广昊物业服务期间，因广昊物业未尽到合理的管理义务，导致电梯等公共设施损坏,2号楼业主又自筹资金修缮了相应的公共设施，广昊物业未尽自己的合同义务，却额外收益，还要向被告收取高额物业费，此举绝不符合民法公平正义的法律原则和法律精神，原告的诉求不应得到支持。本案诉讼争议的过错方是原告，被告方不应承担违约金等违约责任。物业公司在同一小区内针对同样使用性质的房屋收取的物业费标准不一致，属于乱收费。根据相关法律规定，原告擅自提高收费标准、扩大收费范围，被告有权利拒绝缴纳相应的物业费。且原告提供物业服务的质量太差，与所收取的物业费标准明显不匹配，故形成本案诉讼。被告戈亚芳与原告签订的《嘉隆中心前期物业管理协议》是戈亚芳个人行为，效力并不及于被告戈建新。戈亚芳在签订协议并交纳物业费没有告知过被告戈建新，物业公司也未告知戈建新，戈建新并不知情。戈建新从未授权戈亚芳签订相应的物业服务协议。原告明知戈亚芳不是业主，仍与其签订协议，具有明显过错，且非善意。故原告与戈亚芳签订的《前期物业协议》不产生法律效力。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。被告戈亚芳辩称，被告不是嘉隆国际小区**楼**房屋的所有权人，目前仅是租赁该房屋经营焦作市山阳区优优服装店(性质为个体工商户)的使用人。被告在开始准备使用嘉隆国际小区2号楼20层房屋的时候就已经按照原告的要求以及双方的约定缴费标准缴纳了2号楼20层房屋一年的物业服务费(费用期间自2016年11月18日——2017年11月30日)，折合单价为1.15元/平方米/月，原告承诺以后仍按相同标准收取物业费。根据被告与嘉隆国际小区2号楼20层房屋所有权人戈建新于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》，自2018年1月1日起，嘉隆国际小区2号楼20层房屋的物业费由戈建新负责，被告不承担物业费缴纳义务。原告滥用管理权利高收费，要求按照3.78元/平方米/月的标准收取物业费没有合法依据，而且原告提供的物业服务质量低下，与其高收费明显不相符。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，原告河南省广昊物业服务有限公司（乙方）与嘉隆房地产（河南）有限公司（甲方）签订《嘉隆中心前期物业服务合同》，选聘乙方为嘉隆中心提供前期物业管理服务事宜。物业名称为嘉隆中心，物业类型为住宅、商务公寓、商业铺位。合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制,物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.3元/月/平方米,办公楼3.78元/月/平方米,商业物业2.86元/月/平方米。业主应于2016年8月25日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定业主应及时书面告知乙方。物业费服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月5日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限自2016年8月25日起至2019年8月24日止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2016年8月25日，原告河南省广昊物业服务有限公司与嘉隆房地产（河南）有限公司联合发布《关于河南省广昊物业服务有限公司承接嘉隆中心前期物业管理的通告》，载明经甲方嘉隆房地产（河南）有限公司与乙方河南省广昊物业服务有限公司协商，双方于2016年8月24日签订《嘉隆中心前期物业服务合同》。河南省广昊物业服务有限公司于2016年8月25日0时正式进驻嘉隆中心为业主提供前期物业管理服务。被告戈建新系山阳区塔南路**嘉隆中心**楼**的房屋所有人，屋建筑面积1395.72平方米，房屋用途为住宅。根据2019年8月20日原告向被告戈建新出具的催费通知单显示：2号楼1单元20层1-8户戈建新，您的物业面积1395.72㎡。收费标准3.78元/月/平方米，欠费时间2016年8月25日至2017年5月31日、2017年12月1日至2019年8月31日，物业费总额为159488.09元。另查明，被告戈亚芳系焦作市山阳区优优服装店的经营者，该个体工商户注册日期为2017年10月16日，经营场所为山阳区塔南路嘉隆国际商务中心**，经营范围：服装，鞋帽，饰品，零售。根据2018年1月1日被告戈建新（甲方）与被告戈亚芳经营的焦作市山阳区优优服装店（乙方）签订的《房屋租赁合同》载明，房屋地址位于焦作市山阳区塔南路嘉隆国际小区1736号2号楼20层房屋，面积1395.72平方米，租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止，租金标准为每月人民币20000元，租赁期间甲方负责下列费用：物业费、取暖费。其他水费、电费、燃气费、电话费以及其他因乙方产生的费用由乙方负担。2016年11月17日，原告向被告戈亚芳出具收据一张，载明，今收到2#-20层YOYO名店交来物业费2017.6.1-2017.11.30人民币19261元。另根据原告提交的房屋交接书显示，被告戈亚芳于2016年11月18日签署房屋交接书。原告提交的被告戈亚芳制作的票据统计表显示，被告戈亚芳自认2016年10月8日至2016年12月14日系其经营的优优服装店的装修期间，2017年1月3日后开始营业。原告现将二被告诉至法院，要求被告支付拖欠的自2016年8月25日至2017年5月31日、2017年12月1日至2020年3月31日的物业费及违约金等为本案事实。以上事实，有原告提交的营业执照复印件、企业信用信息公示报告复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印、被告身份证复印件、房屋交接书、嘉隆中心前期物业服务合同、承接嘉隆国际小区前期物业管理的通知、优优服装企业信用信息公示报告、营业执照、品牌宣传照片、优优女装卖场现场视频截图、催费通知单、照片、欠缴物业费明细、关于河南万基物业有限公司退出嘉隆中心前期物业管理的通告、票据统计表，被告戈建新提交的焦作市房屋登记信息查询证明、商品房买卖合同，告戈亚芳提交的中信银行转账凭证、物业费收据、租赁合同及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务,按照合同约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原被告双方的争议焦点在于备案性质为住宅的房屋商业化使用后物业费的交纳标准问题，原告主张物业费应当按照前期物业服务合同中的办公楼标准进行支付，被告则辩称因房屋性质为住宅应当按照住宅标准进行支付。本院认为，涉案房屋的备案用途虽为住宅，但所有人戈建新将涉案房屋租赁给被告戈亚芳用于经营服装店并收取租金亦是客观事实。与服务管理住宅相比，该行为必然导致原告服务管理成本的增加，依据公平原则，原告主张被告的住宅在商业使用期间按照物业服务合同约定的非住宅标准交纳物业费，理由正当，本院予以支持。被告称与涉案房屋开发商及万基物业协商抵扣物业费等辩称意见与本案物业服务合同纠纷缺乏关联性，被告可就相关权益另案进行主张。本案中，根据涉案前期物业服务合同的约定，除住宅收费标准外，亦存在办公楼收费标准3.78元/月/平方米,及商业物业收费标准2.86元/月/平方米，原告虽主张按照办公楼收费标准计收物业费，但其提交的证据不足以证实涉案房产系办公楼，故本案物业费应以前期物业服务合同中约定的商业物业标准，即2.86元/月/平方米进行计算支付。关于涉案房产商业化使用的期间问题，本案中，原告举证的票据统计表系被告戈亚芳在另一案件中制作并提交，依据该统计表，涉案房屋的商业化使用时间应当自其装修之日即2016年10月8日开始计算，但因原告举证的房屋交接书显示,涉案房产于2016年11月18日交接给被告戈亚芳，故在本案中，涉案房产的实际商业化使用时间应自2016年11月18日起开始计算。综上所述，按照2.86元/月/平方米、自2016年11月18日至2017年5月31日、2017年12月1日至2020年3月31日共计拖欠物业费总额为139046.28元，被告戈亚芳作为房屋承租人应当对上述费用承担支付责任，被告戈建新作为业主对上述费用承担连带清偿责任。原告主张违约金59981.57元过高，本院酌定为13905元。原告要求支付利息的诉请缺乏事实及法律依据,本院不予支持。2020年3月31日之后的物业费及违约金,原告可另行进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告戈亚芳于本判决生效之日起十日内支付原告河南省广昊物业服务有限公司物业费139046.28元、违约金13905元，合计152951.28元；二、被告戈建新对上述债务承担连带清偿责任;三、驳回原告河南省广昊物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2573元，由原告河南省广昊物业服务有限公司负担893元，由被告戈建新、戈亚芳共同负担1680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  孙东东二〇二〇年六月二十三日法官助理惠亚培书记员苏娜娜