文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初10149号原告：周业波，男，1970年9月14日出生，住宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：周丁业、张秋菊，江苏青炜律师事务所律师。被告：宿迁欧泰克实业有限公司，统一社会信用代码91321302551202645B，住所地宿迁市宿城区经济开发区内振兴大道东侧、吴宿路北侧。法定代表人：朱永亮。诉讼代表人：江苏天帆律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。原告周业波诉被告宿迁欧某实业有限公司（以下简称欧某公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月2日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周业波委托诉讼代理人周丁业、被告欧某公司委托诉讼代理人王啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周业波向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告之间关于欧某公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房（面积160平方米、总价48万元）门面房所有权转让合同成立有效。2、关于上述房屋，被告协助原告履行备案并办理产权过户登记手续。3、如果上述房屋被依法拍卖，原告享有该房产拍卖款的等值赔偿权（约64万元）。4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2012年10月16日签订绿化工程承包合同，约定于2013年9月1日前完工。原告按约定完成工程，并由双方结算工程款48.2万元。被告无资金支付，后于2015年5月5日将其大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房（160平方米）以48万元价格抵偿并交付给原告。现被告进入破产清算程序，被告依法应该继续履行双方之间的买卖合同并在条件成就时履行协助过户的义务。涉案财产不属于被告破产财产，如该房产被依法拍卖，被告管理人在涉案房屋存在争议的情形下，将涉案房屋拍卖，原告依法享有房产等值份额的分配权。该债权系共益债权，原告有权随时从破产财产中获得清偿。故诉至法院提出上述请求。被告欧某公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、因涉案房屋并未取得相关建设工程规划许可证，且至今未办理产权登记，另外涉案厂房已整体拍卖给宿迁市城区开发投资有限公司，因此涉案房屋的转让合同系无效合同，亦无法办理产权登记过户手续。2、原告对被告是否享有债权存疑。根据被告法定代表人朱永亮陈述，厂房的绿化资金均是由其个人支出，而现原告主张的抵房款亦是绿化工程款，两者互相矛盾，且原告提供的绿化决算书以及合同均是由朱永亮和原告签订，因此不排除原告和朱永亮恶意串通，虚构债务。经审理查明：被告欧某公司（发包人，甲方）与原告周业波（承包人，乙方）签订《宿迁市欧某实业有限公司绿化工程施工合同》（以下简称绿化施工合同），约定原告承包被告绿化工程，工程地点为宿迁市经济开发区振兴路3号，工程合同总价为45万元等，该份合同落款处加盖欧某公司印章及董加峰印章，落款时间为2012年10月16日。双方亦签订《宿迁欧某实业公司绿化（含人工费）决算书》（以下简称决算书），载明审核金额为48.2万元，该决算书落款处加盖被告印章，并有朱永亮签名。被告欧某公司（转让方，甲方）与原告周业波（受让方，乙方）签订《门面房所有权转让合同》一份，载明：甲方于2014年8月1日欠乙方工程款48万元（详见附件1：绿化工程合同、实际苗木决算单为准），因无力偿还，经甲乙双方协商，甲方将其名下位于欧某公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房，面积为160平方米，按每平方米约3000元，甲方自愿将门面房所有权转让给乙方以偿还工程款。该合同落款处加盖欧某公司印章并有朱永亮签名，落款时间为2015年5月5日。2016年9月1日，原告周业波（出租方，甲方）与案外人吴某（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述第二、三、四间门面房（该房屋座落于宿迁市吴宿工业园振兴路3号，西大门左侧）出租给吴某，房屋用途为生产，租期为2016年9月1日至2021年9月1日，共5年，年租金1万元，租金支付方式为5万元以下一次性支付，5万元以上半年支付一次……2018年7月20日，原告周业波（出租方，甲方）与案外人黄师高（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述第一间门面房（该房屋座落于宿迁市吴宿工业园振兴路3号，西大门左侧）出租给黄师高，房屋用途为经营洗车，租期为2018年7月26日至2022年7月27日，共4年，年租金4600元，租金支付方式为5万元以下一次性支付，5万元以上半年支付一次……另查明：证人胡某到庭陈述2013年曾卖苗木（西湖海棠）给原告运到欧某公司。证人徐某到庭陈述曾到涉案房屋处给原告干活，原告进树苗子（白果书、枇杷树、桂花树），其在后面浇水、拔草、管理，干了大概40多天。证人姚某到庭陈述，2013年7月左右，原告雇其到宿迁铺路等。还查明，涉案房屋于2011年4月8日取得建设用地规划许可证，亦取得建设工程规划许可证，2013年9月4日取得建筑工程施工许可证。2018年1月25日，宿迁市中级人民法院裁定受理宿迁市建设工程（集团）有限公司（以下简称宿迁建设集团）破产清算一案，并指定本院审理。同日，本院依法指定江苏天帆律师事务所为宿迁建设集团管理人。2018年12月28日，本院裁定受理宿迁建设集团管理人对欧某公司的合并破产清算申请。管理人处理上述两家公司破产清算及重整事务时统一以宿迁建设集团管理人名义行使法定职责。2019年5月13日，本院作出（2018）苏1302破9号之七民事裁定书：宣告欧某公司破产。2018年12月12日，在被告与宿迁建设集团合并破产听证中，被告法定代表人赵某到庭陈述：欧某公司的实际控制人就是张某，股东和我均由张某安排，工商登记的股东是名义股东，张某安排每个股东做事情，我成为欧某公司的法定代表人是在欧某公司建设中。院内的绿化、道路都是我和别人建设的，欧某公司和建设集团没有给我一分钱。后来张某让我做法定代表人，想从里面拿钱，张某给我1%的股权。建设的绿化、道路资金都是我个人出的，也就是几十万块钱。涉案房屋在内的欧某公司房屋于2018年10月31日评估总价为2759.54万元，于2019年12月11日由被告管理人拍卖,拍卖价格为22076320元。还查明，原告于2019年5月19日向本院提起诉讼要求确认涉案房屋归其所有。2019年11月20日，本院裁定驳回原告周业波的起诉。双方一致认可，原告已就本案诉讼向被告申报债权。被告对于原告申报债权并不认可。上述事实有本院（2018）苏1302破9号之五决定书、（2018）苏1302破9号之七民事裁定书、绿化施工合同、决算书、门面房所有权转让合同、房屋租赁合同、听证笔录、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、拍卖网络截图、评估报告、证人证言及当事人的陈述等在卷证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，绿化施工合同、决算书、房屋租赁合同、证人证言等相互印证，能够证实被告欠付原告工程款并因此达成涉案转让合同。该合同并不违反法律规定，应认定依法成立，合法有效，故原告上述第一项诉讼请求，于法有据，应予支持。被告辩称原告与朱永亮可能存在恶意串通、虚构债务，并无充分证据证实，本院不予采信。关于原告上述第二项诉讼请求，涉案房屋已经被拍卖，合同已无法履行。即使未拍卖，被告对于涉案房屋并未取得不动产权证，亦无法履行该项请求。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，涉案房屋并未转移登记至原告名下，原告对涉案房屋并不享有物权。在被告破产的情况下，原告基于上述转让合同仅享有一般债权，无权请求继续履行，否则使作为一般债权人的买受人事实上取得了物权，对其他债权人不公，不符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神。故原告主张，本院不予支持。关于上述第三项诉讼请求，如上述第二项诉讼请求中所述，原告请求被告协助过户无法履行，原告亦无权请求继续履行合同，原告对被告仅享有一般债权。法院裁定被告破产后，原告未向被告申请债权，而于2019年5月21日向本院提起诉讼要求确认涉案房屋归其所有，原告请求没有法律依据。被告管理人将涉案房屋处置，并不违反法律规定。在原告未申报债权的情况下，被告管理人亦未损害其作为一般债权人的利益，故原告主张没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁欧泰克实业有限公司与原告周业波签订的《门面房所有权转让合同》（关于宿迁欧泰克实业有限公司大门口北第一间、第二间、第三间、第四间门面房，面积160平方米，总价48万元）成立有效。二、驳回原告周业波的其他诉讼请求。案件受理费10200元，由原告周业波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  高修红人民陪审员  冯光云二〇二〇年六月二十日书记员刘婷婷