四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3226民初117号 原告（反诉被告）：阿杰，男，藏族，1979年5月21日出生，农民，住四川省金川县××乡××村××组。 委托诉讼代理人：唐志军，执业证号××，金川县法律援助中心律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：安加，男，农民，住四川省金川县××乡××村××组，特别授权代理（系原告之父）。 被告（反诉原告）：金川川旅旅游文化投资有限公司，住所地四川省金川县沙耳乡丹扎木村，统一社会信用代码91513226MA62F02X4M。 法定代表人：王勋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永忠，执业证号××，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）阿杰与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司（以下简称川旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序。川旅公司于2020年6月1日向本院提起反诉，本院受理后与本案合并审理，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。阿杰的委托诉讼代理人安加、唐志军，川旅公司委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阿杰向本院提出诉讼请求：1.判令川旅公司支付租金1.8792万元；2.判令川旅公司支付违约金0.56376万元；3.判令川旅公司承担本案案件受理费。在诉讼过程中，阿杰变更诉讼请求为：1.请求判令川旅公司支付2018年11月21日至房屋正式退还之日（即合同解除之日）止的租金；2.请求川旅公司支付违约金【违约金为从2018年11月21日至房屋正式退还之日（即合同解除之日）止的租金基数×30％】；3.同意房屋正式退还之日解除房屋租赁合同，同时判令川旅公司向阿杰赔偿直接经济损失和可预期收益20.88万元（按合同计算2018年11月21日至2023年11月20日6.264万元，2023年11月21日至2033年11月20日14.616万元，合计为20.88万元）及违约金6.264万元（20.88万×30％）；4.判令川旅公司承担阿杰房屋修复费（以法院评估鉴定价格为准）。庭审中阿杰提出对房屋损害和赔偿进行鉴定评估，于2020年6月17日撤回评估鉴定申请。事实和理由：2013年8月，在金川县曾达乡人民政府的见证下，阿杰与川旅公司通过自愿协商，阿杰将位于四川省阿坝州金川县××乡××村××组的房屋及院落出租给川旅公司，并签订《房屋租赁合同》，合同中约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金、付款方式、违约责任等，合同签订后，阿杰向川旅公司移交了房屋及院落的使用权，川旅公司也依约支付了2018年11月20日以前的房屋租金，但未支付2018年11月21日至2020年4月20日期间的租金1.8792万元和支付违约金0.56376万元，经阿杰多次催收，川旅公司拒不支付房屋租金，故阿杰诉至法院。 川旅公司辩称：对阿杰所陈述的事实及川旅公司拖欠阿杰的房屋租金，川旅公司认可，川旅公司不再就事实和计算方式上提出任何异议。川旅公司主要作出的解释是当初2013年川旅公司的上级公司看好金川旅游资源，与沙耳乡、曾达乡、马尔邦乡共11户出租户签订了房屋租赁协议（合同），但公司当初对金川的旅游市场过于乐观，在经营过程中没有实现经营目的，直到2020年4月整个债务已达到3000万元，确实经营失败，无力支付阿杰的租金，同时在2018年省委巡视组对川旅公司的上级机关四川省旅游投资集团有限公司进行巡视，发现金川项目没有产生经济效益，造成国有资产流失，责成旅游集团公司必须依法处理。鉴于此种情况，川旅公司的上级公司不再向金川公司提供借款，川旅公司的注册资金1000万元使用完毕，再加上借款2000万元也使用完毕，再无力支付。同时川旅公司根据《公司法》规定进行资产审计和内部破产审批流程，待完成内部审批程序后，向金川法院申请破产。 川旅公司向本院提出反诉请求：请求判令阿杰与川旅公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日（即反诉之日）解除。在庭审中，川旅公司请求对《房屋租赁合同》中约定的违约金予以调整。事实和理由：为了发展金川县的旅游产业，川旅公司于2013年8月与阿杰签订了《房屋租赁合同》，川旅公司租赁阿杰位于金川县曾达乡的房屋，房屋建筑面积174平方米，用于旅游、民宿接待，租期2013年11月21日至2033年11月20日止，租金为前五年每年1.044万元，此后每5年递增。合同签订后，川旅公司对房屋进行了装修、添置了设备，将阿杰的房屋改造成旅游接待房。后因川旅公司经营长期处于亏损状态，靠母公司借款维持。至今，川旅公司欠债已近3000余万元，无力归还借款本息和支付阿杰租金。鉴于川旅公司严重亏损的实际情况，川旅公司已无力继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》请求解除与阿杰的房屋租赁合同，并对违约金过高进行调整。 阿杰对川旅公司的反诉答辩称：1.川旅公司要求解除合同的理由“经营长期处于亏损状态”，其理由不属于合同约定解除合同事项，也不属于法律规定解除合同事项，是违约行为，川旅公司反诉提出解除合同，阿杰同意解除合同，合同解除时间应是房屋正式退还之日，其还应依据《房屋租赁合同》第11.3条承担赔偿责任和支付违约金；2.川旅公司未对阿杰的房屋妥善管理，致使房屋多处破损，要求承担损害赔偿，对阿杰的房屋进行修复或者支付修复费。 本院经审理对无争议的以下事实，本院予以确认。2013年8月，阿杰将位于四川省金川县××乡××村××组的房屋及院落出租于川旅公司，并与川旅公司签订了《房屋租赁合同》，合同上甲（阿杰）乙方（川旅公司）处有阿杰、川旅公司的签名和盖章，同时金川县曾达乡人民政府在合同上见证方处签名和盖章。《房屋租赁合同》对房屋基本情况、房屋用途、租赁期限、装修免租期、租金、付款方式、双方责任及义务、房屋及附属设施维护、房屋的返还、合同提前终止、违约责任、争议解决方式进行了约定。《房屋租赁合同》第三条租赁期限：“合同期限自2013年11月21日至2033年11月20日止，共20年.....”。第五条租金：“5.1甲乙双方议定2013年11月21日-2018年11月20日年租金为1.044万万元；2018年11月21日-2023年11月20日年租金为1.2528万元；2023年11月21日-2033年11月20日年租金为1.4616万元......。5.3乙方于每年11月21日前向甲方支付当年租金......”。第六条付款方式：“乙方按年向甲方支付租金......”。第十条合同提前终止：“10.1在20年租赁期限内，经甲乙双方协商一致，通过书面协商，可提前终止本合同。”第十一条违约责任：“11.2甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金。11.3除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金。” 以上事实，有双方无争议的身份证明、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以认定。对双方有争议的证据《川旅公司2019年1月-2020年3月财务报表专项审计报告》，阿杰对该证据的三性均有异议，认为该证据与本案无关，本院认为，本证据系复印件，通过扫防二维码，可以确认其真实性，本院对其真实性予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。阿杰与金川川旅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同解除和解除合同的时间问题。金川川旅反诉提出解除合同，庭审中阿杰同意解除合同，但双方对解除合同的时间点意见不一致，本院认为，金川川旅对涉案合同不具备行使约定解除权和法定解除权的条件，鉴于阿杰当庭同意解除涉案合同，由此表明双方均无意继续履行涉案合同，均有意从涉案合同的约束中获得解脱，双方一致合意解除合同，本院予以准许，虽然双方合意解除合同，但对解除时间有分歧，金川川旅认为合同解除时间为2020年6月1日（反诉立案之日），阿杰认为合同解除时间为房屋正式退还之日，本院认为，鉴于房屋至反诉立案之日仍由金川川旅实际控制，未退还阿杰，且在履行合同中金川川旅违约在先，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，其提出本案适用情势变更原则的理由也不充分，同时也为避免当事人诉累，合同解除之日即本院确定为本判决生效之日为宜。阿杰要求支付租金的问题。对依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阿杰在合同签订后依约将出租物交于金川川旅，其已完成合同义务，金川川旅应当依据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条：“乙方于每年11月21日前向甲方支付当年租金......。”和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金......。”的约定和规定履行支付租金的义务，庭审中金川川旅对欠付阿杰租金的事实认可，本院予以确认。同时双方已合意解除合同，合同解除后，双方应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定对2019年11月21日至解除合同前的租金进行结算。故阿杰要求金川川旅支付2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金（分两部分，第一部分2018年11月21日至2019年11月20日欠付的租期内的租金，第二部分2019年11日21日至房屋正式退还之日因合同解除结算的租金）的主张成立，本院予以支持。因金川川旅对租金的计算方法和标准无异议，本院确定租金的计算方法为：12528元÷365天×2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数。对阿杰请求金川川旅支付违约金的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的约定和规定，金川川旅应当于2019年11月21日前向阿杰支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金12528元，但金川川旅未按合同约定支付上述租金，至反诉立案之日已逾期七个多月，其行为己构成违约，金川川旅应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担违约责任，并根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.2条：“甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......。”的约定和法律规定，支付违约金，金川川旅在庭审中提出双方在合同中约定的损失金额的30％的违约金过高，请求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定和综合衡量逾期时间、履行程度、违约情况等依法进行调整，酌定金川川旅逾期支付租金的违约金的标准为：从违约之日2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止）按照每天10.3元（即12528元÷365天×30%）计算。阿杰要求金川川旅赔偿经济损失和可预期收益208800元及违约金的62640元的问题，本院认为，因合同解除阿杰同时主张赔偿损失和违约金，无法律依据，无法支持，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.3条：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的约定和法律规定，阿杰可以主张赔偿损失，但对实际损失阿杰未举证，合同中也约定不明，在对阿杰因合同提前终止遭受的实际损失无法核定的情况下，又鉴于金川川旅目前的经营状况，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、金川川旅的过错、预期利益、双方缔约地位的强弱等，本院酌定确定阿杰因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益，以诉争房屋六个月租金标准为宜（即12528元÷12×6＝6264元）。阿杰在庭审中对房屋修复费，因未向本院提交其房屋受损所需修复的具体费用的证据，本院对该项诉讼请求的主张，不予支持，如有新证据阿杰可另行主张该项请求。 综上所述，阿杰的本诉诉讼请求部分成立，本院予以支持，金川川旅的反诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）阿杰与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）阿杰支付2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金［租金计算方法：12528元÷365天×2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数，暂计算至2020年7月10日止租金为20525.33元]； 三、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）阿杰支付因金川川旅逾期未支付2018年11月21日至2019年11月20日期间租金的违约金[自违约之日即2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止），按照每天10.3元的标准计算，暂计算至2020年7月10日止的违约金为2389.6元]； 四、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）阿杰支付因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益6264元； 五、驳回原告（反诉被告）阿杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5771.84元，减半收取计2885.92元，由原告（反诉被告）阿杰负担2356元，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担529.92元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司共计负担案件受理费579.92元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  何光武 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨泽美 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。