四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12780号 原告：王筠，男，1970年10月30日出生，汉族，住武汉市武昌区。 原告：葛静，女，1973年8月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：孙雅红，四川英济律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道**中海国际中心****。 法定代表人：郭勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：中海物业管理有限公司成都分公司，住所，住所地：四川省成都市高新区神仙树南路**div> 负责人：王孟，系公司总经理。 被告：中海物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A。 法定代表人：杨鸥，系公司行政总裁。 共同委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师，一般授权代理人。 原告王筠、葛静与被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（简称嘉泓地产）中海物业管理有限公司成都分公司（简称中海物业成都分公司）、中海物业管理有限公司（简称中海物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告王筠、葛静及其委托诉讼代理人孙雅红，被告嘉泓地产的委托诉讼代理人曹骥、丁维，被告中海物业成都分公司、中海物业的委托诉讼代理人贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王筠、葛静诉讼请求：1、判令被告中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司赔偿原告因第一次反水垫付地板费5000元；2、判令被告中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司赔偿原告因第二次反水导致的地板损失43362元；3、判令被告中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司承担因第二次反水导致的后续维修费用、材料费用、安装费用、消毒费用等全部经济损失（具体以实际发生金额为准）；4、判令被告中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司赔偿原告房屋租金损失108000元（按每月12000元计算，自2019年4月起至2019年12月止合计9个月）；5、判令中海地产公司按照国家标准对原告房屋的污水管道进行整改，排除污水管道反水隐患；6、判令中海物业公司、中海物业成都分公司对案涉3栋房屋共有雨、污水管道由每年疏通1次变更为每三个月疏通1次；对雨、污水井由每月检查1次变更为每半个月检查1次；对化粪池由每月检查1次、每半年清掏1次变更为每半月检查1次、每两个月清掏1次；7、本案诉讼费用由三被告承担。8、本案鉴定费用由三被告承担。原告在庭审中自愿撤回了第5、第6项诉讼请求。事实与理由：原告于2014年11月与中海地产公司签订商品房买卖合同，购买位于高新区（小区名称为中海九号公馆）房屋一套，约定2015年1月30日收房。2016年2月20日领到房屋钥匙，2016年8月入住。2016年11月，原告办理了案涉房屋的产权登记手续。被告中海物业公司系案涉小区的物业服务公司，原告自入住起该小区物业服务均由被告中海物业公司成都分公司提供。2019年4月8日，原告回家发现主卧马桶内外积满了污物，溢出至卫生间地板上，污水也沿着更衣室渗透进主卧地板，原告立即联系负责案涉楼栋的负责人杨苹靖，经物业人员现场勘查后，遂安排工作人员进行疏通污水管道，发现污水管堵塞导致反水。此次反水导致主卧和更衣室地板被泡，家具发霉、踢脚线开裂、满屋屎尿味。原告无奈只能更换地板，更换费用为43362元，但中海物业成都分公司只愿意赔偿38362元，原告只能承担差额5000元。期间原告要求整改管道，物业工程部经理明确称管道没有问题，如再次发生，他承担全部责任。然而，2019年8月12日，在踢脚线、家具还未来得及更换维修的情况下，原告回家再次发现同样反水情况，原告再次联系杨苹靖，但物业人员未明确具体原因，原告再次要求出具相关图纸确认是否设计有缺陷，但中海物业成都分公司一直拒绝提供。此次反水导致刚换的主卧和更衣室地板被泡、家具发霉、踢脚线开裂严重、满屋屎尿味。原告只能拆除重新更换，但中海物业成都分公司拒绝赔偿此次损失。原告认为被告中海物业成都分公司未尽到小区物业管理者的责任，在管理案涉房屋的污水管道中存在过错，应当承担赔偿责任；被告中海地产公司作为案涉房屋的开发建设单位，时隔四个月再次发生反水，说明案涉房屋的污水管道在设计和施工上存在重大缺陷，应对污水管道进行整改；被告中海物业公司作为中海物业成都分公司的总公司，亦应承担赔偿责任。涉案赔偿及整改事宜经双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，恳请查清事实，依法判如所请。 被告嘉泓地产辩称，针对原告第1、2项诉讼请求，本案为侵权损害赔偿纠纷，中海嘉泓公司未实施任何侵权行为，更不存在与中海物业、中海物业成都分公司共同实施侵权行为，中海嘉泓与中海物业、中海物业成都分公司不应就此事承担侵权责任，同时原告要求中海嘉泓赔偿损失，原告未明确中海嘉泓承担的责任是连带赔偿责任还是根据过错分担损失，且中海嘉泓公司无任何约定和法定义务向原告承担连带赔偿责任。针对第3项诉讼请求，本案为侵权责任纠纷，原告未举证证明其产生的实际损失，同时原告也没有就被告应承担的责任进行划分，中海嘉泓公司无任何约定和法定义务向原告承担赔偿责任。对于第4项诉讼请求，原告要求赔偿租金损失，原告主卧房间反水，其他房间作为相对独立的空间仍然可以正常使用，且本案主卧反水不会影响原告对于其他房间的使用，同时房屋装修应当是有一个正常合理的期限，原告未对其进行装修的期限进行举证，即使法院要求被告中海嘉泓公司承担赔偿损失，也不应当以原告的诉请进行判定。对于第5项诉讼请求，中海嘉泓按照双方签订的合同于2015年1月向原告交付了房屋，交付房屋为清水房，案涉房屋是由具有相应资质的四川建筑设计院进行设计，并在合同约定期限内取得了规划验收合格证、竣工验收备案表等资料，足以证明房屋质量合格，达到了合同、法律约定的交付标准，不存在原告所说的缺陷，且房屋为清水房屋，原告收房后，由原告自行进行装修使用，在2015年交房至今这么长的时间中，在此前均未存在反水问题，原告主张无任何事实和法律依据，也未对此进行举证证明，应当驳回其诉讼请求。针对第6项诉讼请求，物业服务合同是中海嘉泓与中海物业进行签订，房屋集中交付后其权利义务转让给中海九号公馆全体业主，如果原告认为应当对物业服务合同中清理次数进行变更，应当由业主大会进行变更，原告在本案中提出此请求，首先其主体不适格，也不应当在本案侵权责任中进行主张。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告中海物业成都分公司、中海物业辩称，2019年4月8日下午原告出差回家发现马桶反水，反水的部位为卫生间、衣帽间和主卧，原告随即联系被告2、3，发现主卫的公区排水管堵塞，随即物业公司进行了清掏，清掏出来的堵塞物为头发、湿纸巾、卫生巾等家用品，且都不溶于水。2019年8月13日晚上，原告再次向被告反映反水情况，被告物业公司清掏后并未发现有堵塞物，仅有零星的头发以及纸巾。针对第1项诉讼请求，被告物业公司并非本案中的侵权人，从事实方面来看，其多为生活所产生的杂物等堵塞管道所致反水，其直接侵权人应当为原告楼上的各个业主之一，第一项诉讼请求中原被告在当时已经达成了一致，在被告多次与原告核实的情况下原告都自愿承担5,000元地板费，并不是所谓的垫付。针对第2、3项诉讼请求，被告物业公司并不是直接侵权人，且被告均已履行相应的合同义务。针对第4项诉讼请求，反水影响范围有限，反水点为一处，影响空间只及主卧、卫生间和衣帽间，存在时间也有限，经过清理后不存在妨碍居住的情况，故第4项诉讼请求中要求赔偿自2019年4月至2019年12月期间的房屋租金损失不合常理，且原告并未在外租赁房屋或者将该房屋进行租赁，不存在相应损失。针对第5项诉讼请求，与被告物业公司无关，不予答辩。针对第6项诉讼请求，与被告1的答辩意见一致。 经审理查明，原告王筠、葛静系成都高新区房屋业主。被告中海物业成都分公司系案涉房屋所在的中海九号公馆小区的物业服务公司。被告嘉泓地产系该房屋的开发商。 2019年4月8日，原告家中主卫排污管道突然往外反水，反水的污物最远堆积到了主卧的地板，原告当时联系了被告中海物业成都分公司的相关工作人员进行清理，经过数小时的清掏，最终疏通了管道，在清掏过程中从公区排水管清理出来了较多头发、湿纸巾、卫生巾等不溶于水的杂物。 2019年4月9日，被告中海物业成都分公司工作人员在原告所在楼栋业主微信群中告知该楼栋各位业主，原告家中出现的反水事件，提醒楼上各位业主不要将废弃物尤其是湿纸巾等难以腐蚀的东西丢进马桶。同时该工作人员也提到“今天是我第一次遇到这样的事情，但从中也得到启发，后期小杨也会大力加强此类问题的宣传，请大家监督”。 因原告地板被污物浸泡损坏，故原告重新更换了地板等，产生费用43,362元，原告支付了5,000元，被告中海物业成都分公司支付了其余费用。 2019年8月13日，原告家中主卫再次发生反水，这次反水将主卧浸湿，但较第一次反水程度轻一些，原告又联系了被告中海物业成都分公司的相关工作人员进行清理，经清掏出来的物品只有纸巾和零星的头发，比第一次反水清掏出来的杂物明显更少，清掏时间也较第一次反水明显更短。 截至庭审结束时，案涉房屋未再次发生过反水。 另查明，1、在案涉小区《前期服务合同》约定被告中海物业成都分公司负责对附属设施设备进行日常管理和维修养护，对上下水管道、落水管，每年检查一次，平时发现问题立即修补、疏通。对共同雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏。化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 2、被告中海物业成都分公司与案外人成都国邦环保工程有限公司签订有《化粪池、沙井清理服务承包合同》，由成都国邦环保工程有限公司负责案涉小区的化粪池清掏、雨、污水井及相连接管道的检查疏通工作。2018年4月、2018年11、12月、2019年5月、2019年10月，成都国邦环保工程有限公司对案涉小区进行了污水管道检查、清掏、疏通工作。 3、案涉小区于2014年6月取得建设工程规划合格证。 4、案涉房屋第二次反水后，原告截至庭审结束时尚未购买新地板进行更换。 5、原告在诉讼中向本院申请鉴定案涉房屋反水的原因，本院准许后，相关鉴定机构进行了预勘验并产生费用2,000元，后原告申请撤回了该鉴定。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告提交的照片、转款凭证、微信聊天记录、检查和清掏通知、《化粪池、沙井清理服务承包合同》、《服务验收单》、转账凭证等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为被告是否应当对原告案涉房屋反水所造成的损失承担赔偿责任？ 关于被告嘉泓地产是否应当承担责任的问题。案涉房屋取得了建设工程规划合格证，在原告没有充分的证据证明情况下，不能认定案涉房屋反水原因系开发商对给排水管道的设计、施工存在缺陷或者问题，故被告嘉泓地产不应承担责任。 关于被告中海物业成都分公司、中海物业是否应当承担责任的问题。被告中海物业成都分公司作为案涉小区的物业服务公司，对于给排水管道负有日常管理和维修养护义务。从常理推断，原告房屋所在楼栋业主可能存在乱扔杂物至污水管道导致管道堵塞的情况。但其他业主乱扔杂物的行为并非导致原告家中反水的唯一原因，被告作为物业公司既负有提醒、告知、警示业主之义务，也负有积极履行对给排水管道的检查、疏通、清掏之义务。本案中尽管被告中海物业成都分公司所举示证据证明其履行了一定的告知、检查、疏通、清掏义务，但从两次反水所清掏出来的堵塞物来看，尤其是第一次反水所清掏出来的堵塞物看，管道的堵塞并非排水管道中突然丢入大块物体所导致的堵塞，而是在长期的使用过程中，日积月累的堆积最终出现严重堵塞导致原告家中反水。被告中海物业成都分公司在此过程中必然存在检查不到位、疏通不彻底、提醒、警示不到位的情况，故其应当承担一定的赔偿责任。在原告家中出现第一次反水后，被告中海物业成都分公司既未加强对案涉楼栋给排水管道的检查、清掏频次，也未加强对案涉楼栋业主的告知、提醒、警示，导致原告家中再次出现反水，其存在提供物业服务不到位的情形。故，中海物业成都分公司承担的赔偿责任比例本院酌情确定为60%。 关于具体的赔偿金额。原告家中第一次反水所实际产生的更换地板损失，因被告中海物业成都分公司已经自愿承担的赔偿金额比本院酌情确定的赔偿责任更多，系其处分权利之自由，故原告再主张被告赔偿剩余5,000元的请求，本院不予支持。原告家中第二次反水尽管尚未产生实际损失，但确有修复、更换的必要，因该次反水较之上一次反水的程度更轻，本院酌情按照第一次损失的50%确定地板修复、更换的费用。故被告中海物业成都分公司的赔偿责任应为43,362元＊0.5＊0.6=13,008.6元。 关于原告主张的租金损失，其未举证证明案涉房屋在进行及时清理后丧失了使用功能，且原告也一直在家中居住，故本院不予支持。 另，因分公司不能独立承担责任，故本案的赔偿责任由被告中海物业管理有限公司承担。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王筠、葛静赔偿损失13，008.6元； 二、驳回原告王筠、葛静的其他诉讼请求。 如被告中海物业管理有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取591元，由原告王筠、葛静负担491元，由被告中海物业管理有限公司负担100元，鉴定预勘验费用2，000元由原告王筠、葛静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗良华 二〇二〇年六月二十九日 书记员  孟莹莹