广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11190号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹、黄嘉欣，均系原告的职员。被告：妥利明，男，1977年5月9日出生，东乡族，，住所地甘肃省临夏市委托代理人：梁红图，系广东骅科律师事务所律师。委托代理人：蒲梦瑶，系广东骅科律师事务所实习人员。被告：韩大光，男，1963年7月1日出生，回族，，住所地青海省化隆回族自治县第三人：广州市东晓物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，系该公司的职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告妥利明、韩大光、第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、黄嘉欣到庭参加了诉讼，被告妥利明下落不明，经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，被告韩大光、第三人广州市东晓物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：海珠区xxxxxxxxxx是原告辖内管理的直管公房，承租面积：31.10平方米,月租金：5700元，性质：商业。根据市住建委发布的《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》穗建房管（2018）541号文件，案涉房屋的租赁需要通过公开市场方式出租。原告与被告协商，告知如果被告想继续承租案涉房屋，可以在公开招租的时候参与竞投，但被告予以拒绝。2017年12月19日，原告向被告发出《承租人通知书》，告知被告，解除原被告之间的房屋租赁关系，同时根据相关规定，案涉房屋将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租，如果被告有意承租案涉房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按照广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权，否则，视为被告放弃承租房屋，且告知被告如不能在原告书面解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回案涉房屋的，自第2日起，对于被告因逾期占用案涉房屋给原告造成的损失，原告将按照当时月租金评估价的两倍，按日折算向被告收取逾期占用费。对此被告仍不予理会。2017年12月22日，原告委托广州大城房地产评估咨询有限公司评估月租金为7713元。为此，根据《承租人通知书》，被告应按照当时月租金评估价的两倍15426元/月向原告缴纳逾期占用费。原告与被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2014年5月31日到期。为此，原告在2019年2月28日向被告妥利明发出了《关于解除房屋租赁关系通知》，请其自收到本通知5日内到我单位办理案涉房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水电费、物业管理费等费用，但被告妥利明至今未按通知办理。经原告多次催促，被告拒绝交还案涉房屋，也拒绝参与案涉房屋的公开交易活动。被告韩大光为案涉房屋现实际使用人，故为维护原告的合法权利，现起诉请求：1、解除原告与被告妥利明关于海珠区同福东路619号地下105部位房屋的租赁关系；2、判决两被告在判决生效之日起10日内腾空并交付诉争房屋；3、判决两被告按照15426元/月缴纳从2019年4月1日起至交付房屋之日止逾期交还房屋的占用费；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费。被告妥利明、韩大光没有提交答辩意见。第三人广州市东晓物业管理有限公司没有提交意见。经审理查明：2012年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与被告妥利明（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区同福东路619号地下105部位的房地产出租给乙方作商业用途，其中建筑面积31.10平方米；租赁期限从2012年6月1日至2014年5月31日，月租金5700元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；在乙方承租期限内，若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。上述合同到期后，原告与被告妥利明续签了租赁合同，期限自2014年6月1日至2016年5月31日。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托原告在广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局（甲方）与第三人（乙方）签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：甲方委托乙方实行海珠区海幢（部分）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内直管房的管理工作；为加强直管房管理工作，日常由甲方属下的广州市海珠区房屋安全和物业所负责指导、协助、督促和考核乙方开展直管房管理事务性工作；等。2018年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会印发穗建房管〔2018〕541号《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》载明，直管房非住宅出租原则上参照穗财规字〔2016〕1号文和《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法的通知》的要求实行公开招租；等。原告于2017年12月18日向被告妥利明发出《承租人通知》，主要内容为：贵方与我方于2014年6月19日签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，贵方承租我方位于海珠区同福东路619号地下105直管房作商业用途，租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日。该合同期限届满后，贵方继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，根据合同法规定，我方作为出租人有权随时通知贵方解除双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权。否则，视为放弃承租房屋；若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，双方之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用案涉房屋给原告造成的损失，我方将按照当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费；等。被告韩大光在该通知书上签注：已收到承租人通知书，韩大光，2017.12.19日。2017年12月22日，原告委托广州大诚房地产评估咨询有限公司对涉案物业的市场租金进行评估，估价结果为：涉案物业的市场租金单价为248元/平方米·月，总价为7713元/月。原告于2019年2月26日作出《关于解除房屋租赁关系通知》，该通知的主要内容为：被告妥利明自收到本通知5日内到原告处办理涉案房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用等。原告主张该通知于2019年2月28日送达给被告，提供了照片予以证明。被告韩大光于2019年7月12日出具《说明》，记载：两年前妥利明因为生病而回到户籍地进行治疗，由我本人全盘接受了涉案房屋继续经营，海珠区同福东路619号地下105部位房屋目前是由我在实际经营。被告妥利明庭后发表意见：被告因病重已离开广州，原告也并未履行其送达解除租赁关系以及房屋公开挂牌投标等后续签约的通知，而直至目前，涉案房屋仍为被告所使用，按照少数民族优惠政策及扶持政策被告不同意原告单方作出的解除租赁关系的主张。关于原告主张的逾期交还房屋占用费，自2016年6月1日起被告与原告存在的是不定期租赁关系，在没有后续签订合同之时理应按照原合同约定的租金金额5700元每月交付租金，不存在占用费一说。原告主张的15426元每月的支付标准是其单方的意思表示，未经我方许可或确认，而且根据承租人通知书按当时月租金评估价的两倍金额主张逾期占用费，已明显超过合同法规定的违约金支付标准。即使被告存在违约或逾期占用的行为，我方主张以原告实际损失或参照房屋逾期交付时每逾期一天按原租金金额5700元的万分之二的标准对占用费予以调整，因此我方认为原告主张我方双倍支付逾期占用费并无事实和法律依据。庭审中，原告表示被告按照租金合同的租金标准缴纳涉案物业的租金至2019年3月份，从2019年4月份开始就没有收取租金了。本院认为：原告与被告妥利明签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告受广州市海珠区住房和建设水务局委托对涉案房屋所在的行政街范围承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项，并负责指导、协助、督促和考核第三人开展直管房管理事务性工作，故原告有权就涉案房屋主张权利。租赁合同到期后,被告继续使用涉案房屋并按合同约定的租金标准支付了租金，故双方构成不定期的租赁关系，原告可以随时要求解除合同。虽然原告于2019年2月28日向被告送达了解除房屋租赁关系的通知，但原告继续收取被告的租金至2019年3月份，故对于原告主张双方的租赁关系于2019年4月1日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告应当交还房屋给原告，但被告至今仍在使用，故对原告主张要求被告腾空交回涉案房屋的请求，本院予以支持。交还房屋前，被告应当支付房屋占用费给原告。对于占用费的标准，原告主张按照评估价7710元/月的双倍计算，没有合同依据，本院不予采纳。考虑到租赁合同中已约定了涉案房屋不得转租，但被告妥利明将涉案房屋在无征得原告的同意的情况下转租给被告韩大光，存在违约行为，故本院酌定占用费的标准按照合同约定的租金标准上浮20%计算，即每月的占用费的标准为6840元。关于两被告的责任承担问题，被告妥利明是租赁合同的承租人，其将涉案物业交由被告韩大光经营使用，故两被告对于搬出物业及支付占用费的义务应当共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告妥利明之间关于广州市海珠区xxxxxxx的租赁关系于2019年4月1日解除；二、被告妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十内，搬出广州市海珠区同福东路619号地下105部位，并将该部位腾空交还给原告；被告妥利明、韩大光搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告妥利明、韩大光在本判决生效之日起三十日内，向原告支付从2019年4月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起按每月6840元的标准计算至被告交还房屋之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费571元，由被告妥利明、韩大光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  李霞飞人民陪审员  叶芳琴二〇二〇年六月三十日书 记 员  李敏燕吴晓菁