江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民初52号原告：严斌，男，1967年6月1日生，汉族，住上海市卢湾区。原告：沈美娟，女，1978年11月30日生，汉族，住江苏省溧阳市。上述两原告委托诉讼代理人：付娜，上海海耀律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：浦月春，上海海耀律师事务所律师。被告：常州亚盟房地产开发有限公司，住所地常州市武进区延政西路325号。诉讼代表人：常州亚盟房地产开发有限公司破产管理人。负责人：黄哲斌。委托诉讼代理人：郭春燕，江苏源博律师事务所律师.委托诉讼代理人：沈佩章，江苏源博律师事务所律师。原告严斌、沈美娟诉被告常州亚盟房地产开发有限公司（以下简称亚盟公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法组成合议庭于2019年5月10日组织双方当事人进行证据交换，于2019年6月10日公开开庭审理了本案。原告严斌、沈美娟的委托代理人付娜、浦月春，被告亚盟公司的委托代理人沈佩章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严斌、沈美娟向本院提出诉讼请求：1、判令亚盟公司继续履行《商品房买卖合同》，并交付房屋；2、若亚盟公司不继续履行《商品房买卖合同》，确认购房款3154206元为共益债务，违约金1209322.58元，贷款利息405953.6元，共计4769482.18元为破产债权；2、本案诉讼费用由亚盟公司承担。事实和理由:2013年11月18日，原、被告双方签订编号为5-209号《商品房买卖合同》一份，约定购房总金额为3154206元。被告亚盟公司应于2014年10月30日交付房屋。但被告至今未能履行交房义务。2018年4月27日，常州中院裁定受理了亚盟公司破产重整，原告即向破产管理人申报债权。2019年1月7日，亚盟公司破产管理人向原告发出债权初审通知书，解除了原被告之间的商品房买卖合同，认定2491823元为普通债权。原告提出异议，要求继续履行合同。并认为若合同解除，应认定共益债务3154206元，破产债权1615276.18元。破产管理人于2019年3月29日发出债权复核通知书，仅认定2491823元为普通债权。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》原告方已履行全部义务，但被告亚盟公司未履行相应义务，故管理人无权解除合同。在原告已履行完义务的情况下，应徐选择继续履行合同，交付房屋。被告亚盟公司答辩称：房屋的现状为不能交付，交付房屋不具有可能性，双方的合同不具有履行的可能。根据合同约定，严斌、沈美娟对支付房款义务尚未履行完毕。因此，管理人已解除与严斌、沈美娟的购房合同。根据企业破产法第四十二条规定，严斌、沈美娟主张案涉债务为共益债务，不符合规定。根据合同法及相关司法解释，违约金和利息不能同时主张。严斌、沈美娟实际支付房款2491823元，根据合同补充协议条款5.1条计算违约金49836.46元，管理人认定破产债权为2541659.46元。原告严斌、沈美娟为支持其诉讼请求提供了以下证据：第一组：1、商品房买卖合同一份，证明最晚交房日期为2014年10月30日，且违约金的计算方式为自2014年10月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按照合同第十二条约定承担出逾期交房的违约责任，即按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；2、合同备案证明表一份，证明商品房买卖合同在常州市房产信息中心备案。合同买受人是严斌、沈美娟；3、转账记录，证明原告已通过转账支付房款1491823元，该款项是首付中的部分；4、中信银行个人购房借款合同，证明原告因购房与中信银行签订借款合同，贷款金额100万元，贷款利息405953.6元（借款期内所有的利息）；5、中信银行账户交易明细与业务凭证，证明原告与中信银行之间的借款合同真实存在且正常履行。补充提交已付清房屋全款证明情况说明，证明原告已付清商品房买卖合同中约定的房屋全款3154206元。上述证据证明原被告之间系买卖合同关系，原告已履行合同义务，被告已违约。第二组：6、债权初审通知书，证明破产管理人认定的债权为：1、解除商品房买卖合同，交付房屋的债权不予确认；2、2491823元为普通债权。7、关于对债权初审通知书的异议，证明原告提出异议，要求继续履行合同交付房屋，若合同解除，应认定为共益债务3154206元，破产债权1615276.18元。8、债权复核通知书，证明破产管理人复核后认定2541659.46元为普通债权。上述证据证明原告与破产管理人对解除合同、破产债权金额等未达成一致意见。9、情况说明及银行还款凭证，证明自2014年2月至2019年5月，严斌、沈美娟已向中信银行常州分行归还贷款713870.39元，其中利息部分为254497.6元。被告亚盟公司对第一组证据中除已付清房款证明外，其他证据的真实性均予以认可。但对原告的证明目的不予认可。情况说明中关于双方的售后回租合同原告没有提供，无法认定该份情况说明的真实性。对第二组证据的真实性、证明目的均予以认可。被告亚盟公司提交了谈话笔录一份。证明原告对其支付房款的义务尚未履行完毕。原告陈述，该套房屋首付款还有662383元是通过现金支付，但是原告未能提供相关的支付凭证，被告财务也未有记载，并且在管理人要求的七个工作日内，原告没有提供其支付662383元的依据。原告严斌、沈美娟对上述证据的真实性、合法性有异议，原告是严斌、沈美娟两人，而该谈话笔录仅有严斌一人确认。沈美娟与被告有售后回租的口头约定，严斌并不清楚，但对严斌谈话笔录签字的真实性予以认可。根据我方提供的补充证据，应当以实际履行情况为准，我方已经实际支付了房款，而且亚盟公司出具了结清证明。本院认证意见，被告亚盟公司对原告提交的除已付清房款证明外的证据的真实性均无异议，本院予以确认；被告亚盟公司提交的谈话笔录由严斌签字确认，真实性本院予以确认，关联性本院结合其他证据予以认定。经审理查明：2013年11月18日，原、被告双方签订编号为5-209号《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告亚盟公司购买编号5-209号房屋一套，建筑面积127.34平方米，购房总金额3154206元。付款方式为，首付款自预售合同签订之日起1日内支付购房款2154206元，剩余购房款100万元应于合同网上备案之日起7日内（2013年11月25日前），申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。交付期限，出卖人在2014年10月30日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第11条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房款万分之三的违约金。补充协议第3.4条约定，对本合同第10条补充如下：买受人未按合同规定时间付款的，逾期30日之内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人承担逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房价的2%支付违约金。补充协议第5.1条约定，如因出卖人原因，未按约期限将该房屋交付买受人，并按照本合同第12条1款应向买受人按日支付违约金的，该违约金累计总额以不超过合同买受人已付房款之2%为限。合同签订后，原告向被告支付购房款2491823元，其中100万元系原告向中信银行常州分行按揭贷款，自2013年12月10日至2014年7月9日，原告分期向被告支付1491823元。前述合同已办理备案。另查明，2018年8月22日，亚盟公司破产管理人向严斌、沈美娟调查并形成谈话笔录一份，严斌、沈美娟陈述了房款支付的时间和金额，银行贷款利息支付情况。对于剩余房款662383元，严斌陈述是支付的现金。管理人在谈话中要求严斌、沈美娟在7个工作日内提交现金支付的相关证据，严斌、沈美娟表示同意，后严斌在该份笔录上签字。但至本案一审法庭辩论终结之前，严斌、沈美娟仍未能提交前述证据。诉讼中，原告自认在亚盟公司破产重整过程中，亚盟公司向其出具已付清房屋全款证明情况说明一份，载明：严斌、沈美娟已支付购房款2491823元并就双方售后回租合同中亚盟公司应支付的款项662383元行使合同法第99条规定，作为剩余购房款。严斌、沈美娟已付清商品房买卖合同中所约定的全部购房款3154206元。但破产管理人以破产重整后公司公章已交付给管理人保管，该节点后形成的证据其不予认可为由否认前述情况说明的真实性。再查明，2018年4月27日，本院根据江苏雪湖建设工程有限公司的申请裁定受理了亚盟公司破产重整一案。后经债权人会议表决，重整投资人江苏西湖投资发展有限公司提交的重整计划草案未获全部表决组的表决通过。2019年7月30日，破产管理人向本院申请终止亚盟公司重整程序，并宣告债务人破产，同日，本院裁定终止亚盟公司重整程序，并宣告亚盟公司破产。破产程序中，原告严斌、沈美娟依法向破产管理人申报债权。2019年1月7日，破产管理人向原告发出债权初审通知书，1、解除双方签订的商品房买卖合同，原告要求交付房屋的债权不予确认；2、对于申报的债权中的2491823元认定为普通债权，其他不予确认。原告提出异议后，破产管理人于2019年3月29日发出债权复核通知书，1、解除双方签订的商品房买卖合同，原告要求交付房屋的债权不予确认；2、对于申报的债权中的2541659.46元认定为普通债权，其他不予确认。原告遂向本院提出前列诉请。还查明，截止到2019年5月10日，严斌、沈美娟已向中信银行常州分行归还贷款713870.39元，其中利息部分为254497.6元。经核算，截止到本院裁定受理亚盟公司破产重整之日即2018年4月27日前，严斌、沈美娟已向中信银行常州分行归还贷款利息为205580元。本案争议焦点：1、涉案房屋买卖合同是否应当继续履行。2、如不能履行，原告主张的购房款3154206元是否构成共益债务；3、原告主张的逾期交房违约金1209322.58元及贷款利息损失405953.6元是否构成破产普通债权。关于争议焦点1、本院认为，涉案房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，理由如下：首先、依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，严斌、沈美娟主张亚盟公司继续履行合同并交付涉案商品房买卖合同项下的房屋，但亚盟公司开发的诺丁花园项目在本院裁定受理亚盟公司破产重整前仅完成工程主体竣工，并不具备合同约定或法律法规规定的房屋交付条件。应认定亚盟公司未履行完毕相应合同义务。而根据合同约定，原告严斌、沈美娟应支付购房价款3154206元，但现有证据仅能证明严斌、沈美娟已支付房款2491823元。其主张现金交付或以售后回租合同中亚盟公司应支付的款项662383元抵销剩余购房款，但均未提交相应证据佐证，故不足以证明严斌、沈美娟已支付全部购房款，其合同义务同样未履行完毕，依据前述规定，亚盟公司破产管理人有权解除涉案房屋买卖合同；其次、亚盟公司进入破产重整后，因重整投资人制定的重整计划草案未获全部表决组的表决通过，故诺丁花园项目不具备复工续建的必要条件。转入破产清算程序后，亚盟公司现有资金、外部条件也无继续续建的能力，故根据亚盟公司现状，也应认定涉案合同已客观履行不能。综上，原告严斌、沈美娟主张亚盟公司继续履行商品房买卖合同并交付房屋缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2、本院认为，原告严斌、沈美娟主张购房款3154206元为共益债务不能成立，理由如下：首先、如前所述，现有证据仅能证明严斌、沈美娟已支付房款2491823元，不足以证明其已支付全部购房款3154206元；其次、根据合同约定，涉案房屋买卖合同并非所有权保留的买卖合同，更不存在严斌、沈美娟向破产管理人返还标的物的事实，故本案并无适用破产法司法解释二第三十六条的余地；最后、严斌、沈美娟该项诉讼请求也不符合破产法第四十二条关于共益债务认定的相关条件。综上，原告严斌、沈美娟的该项请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点3、本院认为，原告严斌、沈美娟主张的逾期交房违约金及贷款利息损失不足以全部认定为破产普通债权，理由如下：双方签订的补充协议第5.1条约定，如因出卖人原因，未按约期限将该房屋交付买受人，并按照本合同第12条1款应向买受人按日支付违约金的，该违约金累计总额以不超过合同买受人已付房款的2%为限，故原告严斌、沈美娟主张亚盟公司按日向其支付已交付房价款万分之三的违约金1209322.58元与前述约定相悖，但综合考虑严斌、沈美娟向银行贷款在于实现购房目的，而亚盟公司破产后房屋买卖合同已被破产管理人解除且客观上合同已履行不能，以其支付的房款2491823元为基数剩于2%计算得出违约金49836.46元，不足以弥补截止到2019年3月29日既破产管理人发出债权复核通知书确认解除房屋买卖合同前严斌、沈美娟已支付给中信银行常州分行的贷款利息249430.79元，故本院根据其违约金的请求金额，以该期间严斌、沈美娟已支付的贷款利息249430.79元调整违约金。鉴于本院已调整并支持严斌、沈美娟主张的部分违约金，其主张的借款期间的全部利息损失405953.6元本院不再支持。其可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定维护自身权利。综上，本院认定原告严斌、沈美娟对亚盟公司享有普通债权2741253.79元。综上，原告的部分诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十四条之规定，判决如下：1、确认原告严斌、沈美娟对常州亚盟房地产开发有限公司享有普通债权2741253.79元。2、驳回严斌、沈美娟的其余诉讼请求。案件受理费44966元，由原告严斌、沈美娟负担19336元，亚盟公司负担25630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费44966元。审判长 王 星审判员 赵德升审判员 郑 仪二〇二〇年六月二十八日书记员 童亦真附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。