江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初2264号原告：温燕红，女，汉族，1979年9月11日生，户籍地址：江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：钟齐明，江西公仁律师事务所律师。被告：赣州中航房地产发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道1号赣州中航城办公7B-1至7B-19，统一社会信用代码：913607006647947399。法定代表人：姜崇洲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭维伟，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢哲胜，男，汉族，1994年5月6日生，住江西省赣州市赣县区，系该公司员工。原告温燕红诉被告赣州中航房地产发展有限公司（以下简称中航房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温燕红及其委托诉讼代理人钟齐明、被告中航房地产公司的委托诉讼代理人郭维伟、谢哲胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温燕红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币39484.84元（暂时算至2017年7月1日起至2017年12月31日）；2.判令被告重新安装原告所购买的赣州中航云府14栋1903室入户大门，使入户门与左右两户入户门处于同等高度；3.判令被告返还因改变原规划设计所占用面积（约1平米）的购房款人民币7959.33元；4.判令被告返还因改变户型内原规划设计，致使造成的经济损失人民币9773.8元；5.案件受理费由被告承担。案件审理过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告增加返还因改变户型交付致使造成的占用面积（约4.75平方米）建筑面积误差3%以内（含3%计2.527平方米）由被告返还购房款人民币20113.22元；超出3%部分（计2.22平方米）的房价款由被告双倍返还人民币35339.42元；二项合计共返还原告人民币55452.64元。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告将走廊按照图纸恢复原状。事实和理由：2016年3月27日，原被告订立《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以总计715305元的价格向被告购买由被告开发的赣州中航云府14栋1903室商品房一套；被告应于2017年6月30日前向原告交付已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等手续的房屋，若被告逾期交付的时间超过30日，原告作为买受人，要求继续履行合同，则可以要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。至2017年12月31日，被告逾期交房的时间已经长达184天。原告经实地查勘发现，原告购买的赣州中航云府14栋1903室的入户门比同层两侧的入户门的高度（较低）相差二十厘米以上。被告作为开发商，在建设施工过程中，竟然故意私自改变房屋设计，将原本用于消防通道的走廊私自赠与同层两侧业主使用，经计算，原告被占用的面积达到4.75平方米。原告认为，被告已经构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院，要求处理。被告中航房地产公司答辩称，一是被告没有逾期交房，不存在支付逾期交房违约金的情形；二是被告交付的房屋入户大门符合设计和技术参数的要求，不存在变更的问题；三是被告并没有改变规划设计和户型，并没有造成原告的损失，不存在需要补差购房款或者双倍返还房价款的问题；四是如确实原告所收房内阳台两处推拉门有不符合规划设计之处，被告愿意按原规划设计恢复，但不存在赔偿经济损失的问题。本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106688），通过按揭贷款的方式向被告购买了位于赣州市章江新区地块的赣州中航云府14栋1903复式房屋一套。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定：……第三条商品房基本情况。1.买受人购买的商品房……所在层次19-20……建筑面积89.87㎡，套内面积66.68㎡，分摊面积23.19㎡。2.以上所列商品房面积为预测。……第六条计价方式与价款。单价7959.33元／平方米，总价715305元。……第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件（商品房相关设施设备交付条件）；3.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条面积差异处理。……2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承揽，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第十五条设计变更。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款715305元。2017年6月14日，被告中航房地产公司取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2017年6月23日向原告邮寄《收楼通知书》，并于2017年6月26日在赣南日报上刊登《赣州中航云府项目交付公告》。原告于2017年6月24日收到《收楼通知书》，但直到2017年11月30日才正式收房。经本院现场勘查，被告存在两处擅自改变规划设计的行为，一是未经相关部门许可将走廊两侧房屋的入户门向外延伸至消防门处，导致公摊面积转成了两侧房屋的套内面积；二是将户内餐厅的一处推拉门变更为推拉窗。另查明，原告已装修案涉房屋，将推拉窗位置全部推平，并自行将被告所购置新的入户门替换了原房屋入户门，现已入住。为查清被告将两侧房屋入户门向外延伸所导致原告实际公摊减少的面积，本院委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司进行测绘，但因原告未能预缴费用，导致无法启动勘测，故江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司退回委托。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、《赣州市商品房买卖合同》、案涉房屋图纸等，被告提交的被告营业执照复印件、《竣工验收备案表》、测绘报告、EMS快递凭证、快递查询单、赣州晚报公告、业主资料交接单、赣州中航云府办证资料交接单以及本院现场勘验视频等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，温燕红与中航房地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方合同约定的交房条件有三项，案涉房屋经过建设工程竣工验收合格并于2017年5月16日取得房屋测绘报告、2017年6月14日取得竣工验收备案登记，原告亦未提交证据证明案涉房屋未达到双方合同第十条约定情形，原告于2017年6月24日收到收楼通知，故可以证明案涉房屋在合同约定的交付期内符合交楼条件，原告未按通知时间收楼，不能归责于被告，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张重新安装入户大门的诉讼请求。案涉房屋经相关部门验收合格，证明原安装入户大门符合相关技术要求。双方合同并未对入户门的规格进行约定，原告亦未提交证据证明被告安装的入户门对实际使用会造成影响，且原告已实际使用被告购置的新的入户门，现入户门的高度与左右两户入户门处于同等高度，故原告此项诉讼请求无事实和法律依据，本院对此项诉讼请求不予支持。关于原告主张户内改变规划设计导致损失的诉讼请求。本案原告现已收房，根据合同约定，原告收房前必先验房，如原告对被告改变户内规划的行为不予接受，应要求被告进行整改，但原告已收房并进行了装修入住，原告以实际行为接受了户内户型的改变，也即证明原告接受房屋的现状。故对此项诉请，本院不予支持。关于原告主张因改变户型导致的损失并要求恢复原状的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故公摊面积是所有业主共同共有的，而非原告单独所有，原告并非本项诉请的适格主体。故原告无权提起此项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告温燕红的全部诉讼请求。本案案件受理费2216元，由原告温燕红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  丁 娟审 判 员  林万翔人民陪审员  罗文萍二〇二〇年六月二十日法官助理邱霞代理书记员  李 燕