上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初24603号原告(反诉被告)：盛斌，男，1987年7月2日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：陈醉，上海嘉冕律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一帆，上海嘉冕律师事务所律师。被告(反诉原告)：李守波，男，1987年12月5日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。原告(反诉被告)盛斌与被告(反诉原告)李守波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛斌及其委托诉讼代理人陈醉、汪一帆以及被告李守波及其委托诉讼代理人朱沙参加了2020年1月13日庭审；原告盛斌及其委托诉讼代理人陈醉、汪一帆以及被告李守波的委托诉讼代理人朱沙参加了2020年5月21日庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》；2．被告向原告返还租赁房屋；3．被告支付自2019年3月1日起至实际搬离之日止的租金、占有使用费及相关费用，暂计至2019年9月30日拖欠租金与物业费为人民币(以下币种同)49,917元，拖欠电费为21,775.3元，租赁合同解除后房屋占有使用费按租赁合同约定的租金和物业费标准计算，即每日237.7元；4．被告支付以上述金额为基数，按5%计算的滞纳金，即3,584.6元。事实与理由：自2019年3月1日起，被告向原告承租位于上海市嘉定区兴顺路XXX号XXX栋的部分房屋(以下简称“系争房屋”)，为此双方签订了《工业厂房租赁合同》，合同约定系争房屋面积220平方米，年租金为80,300元，物业费每月2元/平方，水电费等由承租人自理，且租金采用“付六押一，先付后用”的形式，每期租金提前七天支付，如相关费用拖欠不付满两个月，承租人应支付应付未付相关费用的5%作为滞纳金，且出租人有权解除租赁合同。然而，原告向被告交付系争房屋后，被告从未向原告支付任何费用，长期拖欠原告租金、物业费、电费等费用至今仍未结算，截止至2019年9月底已达71,692.3元。同时，被告随意在厂区内堆放危废化学品，存在极大的安全隐患。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应依约全面履行。被告拖欠相关费用已超过两个月，且未依约合法安全的使用房屋，已构成严重违约，理应承担违约责任，原告有权解除合同，并向被告追索相关费用。据此，原告诉至法院。庭审中，原告表示被告于2019年11月15日搬离系争房屋，故双方租赁合同于该日解除，同时，变更诉讼请求如下：1．解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》；2．被告支付自2019年3月1日起至实际搬离之日止的租金、占有使用费及相关费用共计82,388.8元；3．被告支付以上述金额为基数，按5%计算的滞纳金，即4,119.44元。其中诉请2的金额包括2019年3月1日至同年11月15日的租金及物业费60,613.5元、电费21,775.3元。被告辩称，同意解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》，该合同解除的日期为2019年10月12日，原告于该日向法院起诉。被告于2019年11月15日向原告归还了系争房屋。被告已向原告全额支付了2019年3月1日起至合同解除之日止的全部租金以及物业费，共计52,769元。对于原告主张的租金及物业费的计算标准没有异议。至于原告主张的电费，原告应提供相关票据以及计算标准，据实计算。被告并未拖欠原告相关费用，故被告不应当支付滞纳金，且原告作为民事主体亦没有资格收取滞纳金。被告向本院提出反诉请求：1．原告支付提前终止合同的违约金6,691.6元；2．原告支付被告实际损失184,000元。事实与理由：自2019年3月1日起，被告向原告承租系争房屋，为此，双方签订了《工业厂房租赁合同》。根据该合同第八条约定，租赁期内任何一方提前终止租赁合同的，应提前三个月通知另一方，并且双方在租赁期间单方提出终止租赁合同的，应赔偿对方1个月的租金。原告于2019年8月通知被告不再申报下个月用电，导致被告的经营成本大幅提高，原告通过此种行为迫使被告无法继续履行租赁合同。被告提出意见后，原告称会与产权人沟通，促使合同继续履行，然未果。由于原、被告签订的租赁合同约定的租期长达5年，被告基于长期的租赁期限以及对于原告的信任，在系争房屋内购买并安装了生产设备，并支出了300,000元。2019年9月10日，原告通知被告需于2019年9月15日前搬离系争房屋，被告为上述设备的搬迁，又支付了42,000元搬迁费用。原告提前终止租赁合同的行为已构成违约，给被告造成了很大损失，应当按照合同约定向被告支付1个月的租金，并赔偿实际损失184,000元，其中包括42,000元搬迁损失、52,000元防尘室拆装、90,000元喷漆平面线拆装。针对被告的反诉，原告辩称，原告并不存在违约行为，合同解除系被告违约所致。双方签订的合同约定，如相关费用拖欠不付满两个月，出租人有权解除合同并收取滞纳金，该滞纳金属违约金性质。被告签订合同后从未向原告支付过任何费用，拖欠时间远远超过两个月，已构成严重违约，且被告还有随意堆放化学品、未通过环评而无证经营等其他违法行为，故原告解除合同合理合法，无需承担任何责任。被告所谓的案外人李某某代其支付了全部租金及物业费的说法极不诚信，李某某于2019年7月承认了被告一直拖欠费用且从未支付任何费用的事实，而李某某支付100,000元的时间为2019年3月3日，该100,000元系李某某代另案刘海龙向盛寿峰支付的80,000元及一楼办公室的使用费20,000元，20,000元的使用费在被告提交的公证光盘中亦有显示，该100,000元与本案无关。同时，被告提交的证据无法证明其遭受的损失，被告将非本案涉案的租赁部分也纳入被告的损失范围。综上，请求法院驳回原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：1．上海市嘉定区兴顺路XXX号登记在案外人上海鸿贝环境科技有限公司(以下简称“鸿贝公司”)名下。2017年4月24日，案外人鸿贝公司与上海锦某五金工具有限公司(以下简称“锦某公司”)签订1份《工业厂房租赁合同》，约定鸿贝公司将上海市嘉定区兴顺路XXX号厂房出租给锦某公司，租期自2017年6月1日起至2027年6月1日止。2019年10月23日，锦某公司出具1份《情况说明》，表示盛斌系锦某公司股东，盛斌委托锦某公司与鸿贝公司签订《工业厂房租赁合同》，承租了兴顺路XXX号厂房；上述合同履行过程中，盛斌将其中部分厂房租赁给李守波；在日常经营中，盛斌委托锦某公司对该出租区域管理并收取相关费用，故租赁过程中的书面文件以锦某公司名义出具。2．盛斌(甲方)与李守波(乙方)签订1份《工业厂房租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方系争房屋，出租给乙方的面积为二层220平方米；厂房租赁自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租赁期5年；年租金为80,300元，采用“付六押一，先付后用”形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效，乙方在7天内需付第一个半年房租、物业费及押金，押金等合同期满甲方退还乙方，以后每期租金提前七天支付；甲方提供工业电给乙方使用，租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电、电话等通讯的费用由乙方承担，工业电的使用有一个基础电费，该费用根据乙方申报电量收取；物业费每月2元/平方，乙方需自理，由甲方代收；承租期间的水费、电费、物业费等各项费用均由乙方自理，由甲方代收；乙方在租赁厂房期间采用包租形式，主要从事电子商务、仓储服务，生产加工及装配等符合国家法律法规及符合工业区要求的经营范围，若因自身经营项目或范围不符合国家及工业区要求的，产生的后果及费用，由乙方自理，甲方无责；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满两个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同；租赁期内如乙方提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，并在已付房租内提前一个月腾出房屋；同样甲方提前终止合同的，也应提前三个月通知乙方；甲、乙双方在租赁期间单方提出终止合同的，应赔偿对方1个月的租金；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，盛斌将系争房屋交付李守波使用，李守波于2019年11月15日将系争房屋返还盛斌。3．2019年3月3日，案外人李某某(系李守波姐姐)向案外人盛寿峰转账支付100,000元，未注明交易用途。2019年7月2日，李某某通过微信与盛斌对账，李某某发送2张表格，其中1张表格显示李守波2019年3月、4月、5月房租21,393元及同年6月房租7,131元、7月房租7,131元均未支付；另一张表格显示2019年3月26日至2019年6月25日二楼彩色线未付电费9,958.79元。关于案外人李某某向案外人盛寿峰转账支付的100,000元的组成，盛斌表示该100,000元系李某某代另案刘海龙向盛寿峰支付的租金80,000元及李某某租用一楼办公室的使用费20,000元，该100,000元与本案无关；而李守波则表示100,000元中的52,774.33元系李某某代本案李守波向盛斌支付的租金及物业费，其余款项则是李某某代另案刘海龙向盛寿峰支付的租金。就此，本院认为，李某某转账支付100,000元款项的对象系盛寿峰，且李某某于2019年7月与盛斌对账时明确表示李守波自2019年3月起的租金尚未支付，同时，李守波提交的证据自认李某某为租赁一楼办公室向盛寿峰支付过使用费20,000元，对于案外人李某某租赁一楼办公室所支付的20,000元系如何支付的问题，李守波未予正面回答，仅表示不清楚，故本院采纳盛斌的意见，李某某于2019年3月3日向盛寿峰转账支付的100,000元与本案无关，李守波未向盛斌支付过本案系争《工业厂房租赁合同》的租金、物业费及水电费。本院认为，盛斌与李守波签订的《工业厂房租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。现双方均同意解除上述《工业厂房租赁合同》，本院对此予以确认，李守波于2019年11月15日将系争房屋返还盛斌，双方租赁关系于该日实际解除。李守波作为承租方，应当按约向盛斌支付租赁期间的房租及其他相关费用。经核算，李守波应向盛斌支付租金及物业费60,613.5元，现李守波对租金及物业费的标准不持异议，故本院对盛斌主张的要求李守波支付租金及物业费60,613.5元的诉讼请求予以支持。关于盛斌主张的李守波应支付电费21,775.3元的诉讼请求，除李某某认可的未付电费9,958.79元外，其余电费因盛斌暂未提供充分证据对电费的金额予以证明，而李守波对盛斌主张的金额亦不予认可，故本院对盛斌主张的其余电费暂不予支持。双方约定李守波应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满两个月，盛斌有权增收5%滞纳金，该滞纳金属逾期付款违约金性质，双方约定房租及物业费先付后用，现李守波拖欠的租金及物业费60,613.5元、电费9,958.79元均已逾期支付超过两个月，显属违约，应按约支付滞纳金。李守波对滞纳金标准不持异议，故李守波应按约向盛斌支付滞纳金3,528.61元。李守波的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)盛斌与被告(反诉原告)李守波签订的《工业厂房租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告(反诉原告)李守波应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)盛斌租金及物业费共计60,613.5元；三、被告(反诉原告)李守波应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)盛斌电费9,958.79元；四、被告(反诉原告)李守波应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)盛斌滞纳金3,528.61元；五、原告(反诉被告)盛斌的其余本诉请求，不予支持；六、驳回被告(反诉原告)李守波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,962.71元，减半收取981.35元，由原告(反诉被告)负担140.75元，被告(反诉原告)负担840.6元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费2,056.90元，由被告(反诉原告)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年六月三十日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……