长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初454号 原告：吉林省博宇建设集团有限公司，住所地长春市净月开发区小合台工业区**地银安路**吉林省新妍健康管理有限公司办公楼**。 法定代表人：王彪，董事长。 委托诉讼代理人：陈长军，吉林冠霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜鹏，吉林冠霖律师事务所律师。 被告：周麟，男，汉族，1982年2月2日生，住长春市南关区。 吉林省博宇建设集团有限公司与周麟房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉林省博宇建设集团有限公司的委托代理人陈长军、李胜鹏，被告周麟参加诉讼。本案现已审理完毕。 吉林省博宇建设集团有限公司诉称，2017年6月2日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定被告承租原告位于高新区超达磐古××号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房，租赁期限5年，自2017年6月8日起至2022年10月8日止,第一年租金96万元,租金每2年递增7%，租金每半年支付一次，提前30日支付下半年度租金。合同同时约定,被告逾期支付租金达10日以上的原告有权解除合同，且被告应按照未履行钱款总额10%的标准向原告支付违约金。前述租赁合同在履行过程中，被告未能按照约定向原告支付房租金，至今拖欠租金96.23万元，经原告多次敦促未能支付，2019年5月27日原告依法向被告发出《解除合同通知书》，解除了双方的租赁关系，并同时限定被告自2019年6月15日迁出。然而，被告至今既不支付租金又拒绝迁出，为此原告依法提起诉讼，请求：一、判令被告支付拖欠的房租金96.23万元；二、判令被告支付违约金9.62万元；三、判令被告立即从超达磐古××号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房迁出，将租赁房屋返还原告，被告逾期迁出的按照每天2666元的标准赔偿原告经济损失，直至租赁房屋返还原告之日止；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。后变更诉讼请求，房屋租金变更为896540元，违约金变更为89654元。 周麟辩称，一、原告的全部诉请没有事实及法律依据，恳请贵院依法驳回。理由是：答辩人承租原告房屋后始终按照其要求交纳房租，合同虽然为每半年支付一次房租，但在实际履行过程中，原告工作人员和答辩人均认可实际交租方式和事实，在承租的两年多时间里，答辩人一直是与原告协商交租的，该事实得到了原告的认可，在合同履行期间，原告从未就此提出过解除合同的要求，双方在履行合同的过程中，实际已经变更了交租方式。此外，因原告迟迟未来收租，答辩人于2019年3月15日主动通过银行汇款支付房租，但被退回，退回原因为“户名与账号不符”，而后，原告于2019年5月27日，才第一次在之前没有任何催缴的情况下，直接向答辩人发出了《解除合同通知书》，也就是说答辩人履约在先，根本不存在违约的事由。再有，原告在收到《解除合同通知书》后发现，与答辩人情况相同的还有其他几家从吉林省博宇建设集团有限公司租赁房屋的业户，共计5家，情况一致。后来经与博宇集团沟通得知，答辩人与原告在订立合同时约定的交租账户,原告进行了变更，原账户名称为：长春博宇路桥有限责任公司，变更后为：吉林省博宇建设集团有限公司，账户号没变，正是因为这个原因，导致5家商户全部交租失败，形成了房租不能到账的情况。随后，吉林省博宇建设集团有限公司又以同一理由要求5家租户解除合同。之后，通过调查得知，吉林省博宇建设集团有限公司在2018年已经决定对答辩人租赁房屋的地方进行拆除开发，欲建设综合体大楼，后业户求助于吉林电视台某频道和某新闻，两家媒体对原告进行了采访，原告在采访中明确表示，解除合同的缘由是原告对房屋拟定了新建计划，而非答辩人违约。在租赁合同签订后，甲方多次违约在先，1、在答辩人交纳首次租金后，原告未按合同第三条约定，出具首次租金发票，经答辩人多次催要，至今无果；2、原告违反租赁协议中第十二条规定，在租赁房屋前，原告隐瞒重要的房屋实际情况，答辩人租赁房屋为一层，而在租赁前，原告没有告知还有地下一层，并且地下一层为供热公司泵房，在供暖期噪音超标，房屋有明显共振，严重影响答辩人的使用，并且无法接驳下水管线；3、在承租期间，由于本楼修缮不佳，导致房屋多次漏水，给楼内的9家业户均造成了不同程度的损失，但是原告拒不修缮和赔偿。另外，根据双方签订的租赁协议中第十条，如果出租人要自行重建，需提前6月通知承租人。而出租方在2018年已经有了重建计划，但是并没有通知承租人，承租人在听说要重建后，在2018年下半年和2019年均向出租人询问是否属实，出租人均予以否认。明显存在恶意欺骗行为。最后,根据司法审判观点（九民会议纪要第47条)，答辩人有主动交纳房租的事实，没有影响合同目的的实现。二、原告单方解除合同也同样没有事实基础和法律依据，其在新冠肺炎疫情防控的关键时期,强行断水、断电已经给答辩人造成了生存困境和严重的经济损失,并违反了在疫情防控期间对个体工商户的保护政策,故本案的违约方应系原告。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，接受并支持答辩人的答辩意见，继续履行合同。 经审理查明：2017年6月2日，长春博宇路桥有限责任公司作为出租方（甲方）与周麟作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定周麟承租位于高新区超达磐古××号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房，租赁期限5年，自2017年6月8日起至2022年10月8日止，2017-2018租金96万元，2019-2020年度租金102.7万元，2021-2022年度租金109.9万元。协议签订当日，乙方向甲方支付本半年度的租金，乙方均应提前三十日向甲方支付一次性付清下半年度租金。第十二条（四）项，乙方逾期支付租金达10日以上的甲方有权解除本协议，收回租赁房屋并有权依据本协议第十三条的规定，要求乙方承担违约责任和赔偿责任；第十三条（二）：违约方未按照本协议的约定履行钱款给复义务，除应继续履行给付义务外，还应按未履行欠款总额的10%的标准向守约方支付违约金。2019年5月27日吉林省博宇建设集团有限公司向周麟发出《解除合同通知书》，并同时限定周麟自2019年6月15日迁出。周麟2018年12月向原告支付45万元后并未支付款项。 另查明，2019年3月28日，长春博宇路桥有限公司变更为吉林省博宇建设集团有限公司。 本院认为，长春博宇路桥有限公司与周麟所签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照上述《房屋租赁协议》履行各自义务。周麟已经使用案涉厂房，但其自2018年12月后再未交纳租金，已经构成违约，应承担相应违约责任。根据《房屋租赁协议》第十二条（四）项，乙方逾期支付租金达10日以上的甲方有权解除本协议，且吉林省博宇建设集团有限公司已经对其发出《解除合同通知书》，故双方《房屋租赁协议》应自2019年5月28日予以解除。故周麟应从高新区超达磐古××号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房中迁出，将上述房屋返还吉林省博宇建设集团有限公司，吉林省博宇建设集团有限公司此项诉讼请求本院予以支持。因此，至2019年5月28日前，周麟应交纳的租金数额为2017年6月8日至2018年6月7日期间96万元，2018年6月8日至2019年5月28日期间租金354天*（960000/360天）=944000元，共计1904000元，扣除周麟已经给付的1410000元和装修期的120000元，周麟共计拖欠租金374000元。根据《房屋租赁协议》十三条（二）：违约方未按照本协议的约定履行钱款给付义务，除应继续履行给付义务外，还应按未履行欠款总额的10%的标准向守约方支付违约金，故周麟应向吉林省博宇建设集团有限公司支付违约金37400元。上述《房屋租赁协议解除》后，周麟并未迁出，并实际占用案涉房屋，故其应自2019年5月29日起至实际迁出之日止向吉林省博宇建设集团有限公司支付占用使用费，但吉林省博宇建设集团有限公司向周麟发出的《解除合同通知书》明确写明：限制其6月15日前迁出，故自2019年6月16日起至实际迁出之日向吉林省博宇建设集团有限公司支付占用费使用费，使用费标准为参照2019年6月8日以后的租赁标准，具体为每日102.7万元/360天=2833元，但吉林省博宇建设集团有限公司仅主张2666元/天，本院对其诉讼请求予以支持。关于周麟所抗辩意见中的开具发票问题、漏水至其损失问题，因为未按规定日期向本院交纳反诉费用，应另案解决。其抗辩意见中的迟延交付房屋租金是与原告协商的结果，原告并不认可，且其并未提供证据证实其主张，其自2018年就已经开始拖欠租金，因此构成违约，应承担相应的法律责任。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告周麟于本判决生效后立即支付原告吉林省博宇建设集团有限公司租金374000元及违约金37400元，共计411400元； 二、被告周麟于本判决生效后立即从高新区超达磐古××号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房中迁出，将上述房屋返还吉林省博宇建设集团有限公司； 三、被告周麟于本判决生效后立即按每日2666元给付原告吉林省博宇建设集团有限公司自2019年6月16日起至实际迁出之日止的占用使用费； 四、驳回原告吉林省博宇建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14327元减半收取为7163.5元由被告周麟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  郭鹏飞 二〇二〇年六月三十日 书记员  闫 情