广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2060号原告欧立平，女，1987年1月20日出生，汉族，住陕西省汉阴县********。身份证号码：612******7********。委托代理人朱满良，广东莞信律师事务所律师。委托代理人韩林清，广东莞信律师事务所律师助理。被告博罗信德实业有限公司，住所地：广东省博罗县******第六小组神地。统一社会信用代码：914***********822T。法定代表人陆某1。委托代理人刘群、张艳红，该公司职员。原告欧立平诉被告博罗信德实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。依法由审判员卢东明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧立平的委托代理人朱满良、被告博罗信德实业有限公司的委托代理人刘群、张艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧立平诉称，2018年8月20日，原告作为买受人支付给被告首付款241491元，又通过银行按揭贷款的方式向被告支付余款560000元，用于购买悦珑湾花园3号商业住宅楼26层04房，双方签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》各一份。《补充协议》第四条之（六）约定：上述款项共801491元由房款728628.18元及10%税率所对应的税金72862.82元组成，即案涉房屋买卖的增值税税款实际上是由原告承担的。被告向原告开具《增值税普通发票》，票面税率为9%，被告在开具上述发票时，人为调高房款至735312.85元，使得房款和税金总额从票面上看和原告所付款项一致。合同当事人权利义务是对应的，既然税款由原告承担，那么就该是缴多少承担多少，预收款扣减实缴税款后的余额被告应当返还给原告，被告无权非法占有。被告在开具发票时单方调高房屋价格，玩数字游戏，不合理的排除原告主要权利，不符合双方在补充协议中的约定，属于无效的单方行为。被告单方调高房屋价款后，使原告多缴纳契税109.29元（7286.28×1.5%），应当由被告赔偿给原告。据此，请求法院判令：1、被告立即向原告返还人民币7286.28元及利息（利息以7286.28元为本金，按年利率4.75％计算，自2018年8月21日起，计算至被告全额返还款项之日止；暂计算至2020年2月29日，为人民币526.84元）；2、被告赔偿原告契税损失人民币109.29元；3、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、补充协议。被告博罗信德实业有限公司辩称，一、商品房买卖合同约定的房价款为固定含税总价，合同并未约定降税即降价，原告无权单方变更房屋销售价款，从合同约定看，原被告双方签署了认购单、温馨提示、签约确认单、结算单等一系列文件，即被告提交的证据2，均显示了原告是一个以固定总价购买涉案房屋。对此，销售合同补充协议第4条第6款第1点、第4点也明确双方以一个固定总价交易，相关的违约金、赔偿金、面积补差等均以含税固定总价计算，补充协议列明含税价、不含税价、税额、税率是营业税改增值税后根据税局要求而罗列，按照现行税率，对合同房价款的客观罗列并没有变更合同固定总价。从交易习惯看，目前商品房销售过程中均是以含税价额作为订约、履约的依据，可以说以固定总价交易是房地产行业，也是整个商品销售行业的惯例。除双方特别约定，因税率调整而调整合同价款外，不应因国家税率政策调整而变更合同价款，这也是维护交易稳定性的做法。从商品房预售政府监管看，被告是按照经政府部门批复确认的商品房固定总价销售的，该固定总价包含了合理的开发成本、费用、税金、利润，无论被告建设开发成本最终是多少，相关税、费最终承担是多少，均不影响该固定房价款，反之，被告不会因为开发成本的增加或是税费的增加而要求原告增加房价款。二、从增值税纳税主体看，根据增值税暂行条例第1条规定，增值税的纳税义务人为销售不动产的单位即被告，而并非是本案的原告，因此增值税税率、税费的降低或提高所产生的商业风险均由纳税义务人自行承担。一般市场交易过程中，提供商品一方在报价时考虑含增值税在内的相关税费成本，将税费考虑在交易价款中是合理行为，也是标准的交易习惯，以含税价交易并不能变更国家规定的法定纳税义务人，也不产生原告诉称代扣代缴方式。因此，被告如何缴纳增值税、缴纳多少增值税均与原告无关。三、从增值税计税原理和缴纳计算方式看，增值税是商品生产流通多个环节中的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，房屋售价并非计税依据，根据增值税暂行条例第4条，开发商应缴纳的增值税额是由当期销项税额减去当期进项税额的余额计算得出，并非按照9%或10%直接计算，按照前述公式，增值税率调整的销项税额、进项税额都同时调整，也不能简单的认为税费降低一个点被告就获利一个点。四、从降税政策目的看，国家降低增值税的直接目的是给企业减轻税负，激发市场活力，因减税获利，该直接受益人是被告而非原告。如果按照原告要求把一个点税额返还，不仅未能给企业减轻税负，而是大大增加了企业税负，还破坏了社会经济活动的稳定，制造大量纠纷，违背国家制定相关政策的初衷。实际上，国家降低税费，虽然不产生变更销售价格的效果，但税费的降低也将降低经营企业的成本，最终也会惠及全体消费者。五、税务机关依法征收契税属行政行为，根据契税暂行条例相关规定，契税的法定纳税人为原告，由原告自行向税务机关缴纳，具体的计税方式、缴纳金额均有国家税务机构规定，与被告无关。根据销售合同补充协议第9条第3款约定，如因税费政策变更等导致契税增加的，多支出税费由买受人承担，根据谁主张谁举证原则，原告未提交契税损失证据，应当由原告承担举证不能的后果。主合同第6条明确约定了房屋的总价款的具体计价方式，由固定单价乘以面积，至始至终没有成交价随着增值税调整，含税总价不会因为被告的工程成本、税费成本等经营成本而变动，只有出现了合同规定的第13条，面积差异存在的调整的情形，也不存在原告所称的人为调整房屋价款的说法。商品房交易销售在前纳税在后，如果税调则价调，那么交易永不稳定，市场交易将严重破坏。增税、减税是政府具体行政行为，存在于开发商与税务局，是政府与开发商之间的行政法律关系，而原告与被告之间是商品房销售的民事法律关系，两者之间性质不同，相互没有干涉。因此，减税仅仅是政府对开发商的让利，与原告无关。实际上被告是否缴纳增值税、缴纳多少也只关乎被告的经营成本，与原告没有关系。如果因为减税而需要重新核定合同交易总价，那么政府的减税达不到给企业减负的目的，反而造成市场秩序的混乱，违背了国家的政策、初衷。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、商品房销售价目表；2、悦珑湾花园认购单、商品房认购书、温馨提示、惠州新城悦隽项目签约信息确认单、商品房买卖合同及补充协议、《悦珑湾花园》项目入驻结算清单。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均予认可。原告对被告提供的证据1的真实性确认、关联性不确认；对证据2中的悦珑湾花园认购单、商品房认购书、温馨提示、惠州新城悦隽项目签约信息确认单、《悦珑湾花园》项目入驻结算清单的真实性确认、商品房买卖合同及补充协议的真实性、关联性确认。根据上述证据，本院查明，2018年9月11日，原告欧立平与被告博罗信德实业有限公司签订合同编号为博罗（2018）10017438的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将其所有的位于博罗县****************3*商业住宅楼26层04房[预售许可证号为博罗房预许（2018）091号]出售给原告，房屋建筑面积共97.91平方米；计价方式按照建筑面积计算，商品房单价每平方米8186元，总价款为801491元，原告应于2018年8月20日前支付首期款241491元，余款**0000元向商业银行申请贷款支付；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；合同自双方签字或盖章之日起生效，合同附件与本合同具有同等法律效力等。2018年9月12日，原、被告签订《补充协议》，约定：本合同正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额；价格风险由出卖人与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或者退差；除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金；本协议中载明的面积补差款、违约金、赔偿/补偿金等其他所有款项，均包含增值税金额，或包含增值税金额的款项为基数进行计算；价款内容为房屋总价款（不含税）728628.18元，税率10%，税金72862.82元，价款总额（含税）801491元;如因买受人所购房屋的实测面积大于预测面积或税费政策变更等，导致登记费、物业管理费、契税以及其他税费增加的，多支出的税费全部由买受人承担等。上述合同签订后，原告按约支付了全部房屋价款801491元，被告于2019年12月开具了增值税普通发票给原告，税率为9%。2019年12月9日，原、被告签订《悦珑湾花园》项目入驻结算清单，载明原告购买的悦*湾花园小区3号楼26层04房产权面积97.91平方米，单价为每平方米8186元，实际房价801491元，已交房款801491元。本院认为，原告欧立平与被告博罗信德实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2018）10017438]及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署发布了《关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号），自2019年4月1日起，原适用10%税率的，税率调整为9%。原、被告双方的主要争议焦点为案涉商品房买卖合同履行过程中增值税税率从10%下调为9%,商品房总价款是否应作相应调整。本院认为，商品房买卖合同履行过程中增值税税率下调,商品房总价款不应作相应调整。首先,从合同约定来看,双方签订的《商品房买卖合同》明确案涉商品房的价格计算为按建筑面积及单价计算,《补充协议》明确约定合同中的价款均包含税金,该商品房总价款系固定含增值税总价款。《补充协议》中关于不含税价款和增值税税额的约定,系双方在固定购房总价的基础上,适用当时的10%税率后计算出的不含税价,该不含税价系双方在固定总价款的前提下,对适用税率的列明,并非对房款或房款计价方式的变更,亦不具有降税即降价的意思表示。其次,从增值税的性质来看,其系以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值税作为计税依据而征收的一种流转税,被告作为开发商销售了案涉商品房后,发生了增值税应税销售行为,系增值税纳税义务人。被告因销售商品房而产生的增值税税款系被告作为开发商的经营、销售成本之一。被告缴纳增值税税率、税额的变化系被告的商业风险,与购房者无关，增值税税率下调所产生的获益应由增值税纳税义务人即被告享有。此外,从效果上来看,双方已按照合同中约定的总价款实际履行，被告因增值税税率降低,提高不含税价款的开票行为,未违背双方关于总价款的约定,亦未加重购房者的义务和风险。综上,商品房买卖合同履行过程中增值税税率下调,对商品房总价款不产生影响。原告的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告欧立平的诉讼请求。案件受理费50元(原告预交25元)，减半交纳25元，由原告欧立平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 卢东明二〇二〇年六月十六日法官助理 袁 青书 记 员 童春梅