广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2951号原告：四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司，住所地：四会市江谷镇石岗庙三号（镇政府大院内）。统一社会信用代码：914412845724196670。法定代表人：庞晓贇。委托诉讼代理人：肖冠荣，广东立顺律师事务所律师。被告：冯兵，男，1982年12月25日出生，汉族，住四川省西充县。原告四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）诉被告冯兵商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭审理了本案。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人肖冠荣到庭参加了诉讼。被告冯兵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的编号为2018096633《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录；2、判令被告配合原告前往不动产登记中心办理位于碧桂园翡翠郡花园第XX栋XX号房屋的合同备案、预购商品房预告登记的注销登记手续并承担相应的手续费用；3、判令被告向原告支付逾期付款产生的违约金共计151671.2元；4、判令原告在返还给被告的款项中扣减被告按照第2项、第3项诉请应当支付给原告的费用暂共计151671.2元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被告未按照合同约定支付购房款，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，被告应配合原告办理买卖合同备案及预告登记注销手续，并承担所有发生费用。2018年9月29日，原告与被告签订了编号为2018096633《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录，约定由被告向原告购买位于碧桂园翡翠郡花园第XX栋XX号房屋，总价款为808356元，被告必须在2018年9月29日前,付该商品房总房价款的6.18%即50000元给原告；在2018年12月29日前，付该商品房总价款的24.54%即198356元给原告；在2019年3月29日前，付该商品房总价款的69.28%即560000元给原告。目前被告仅向原告支付了50000元购房款，仍拖欠购房款758356元。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的第八条第1点第（2）项的约定：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。”以及《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议》第十四条第1点的约定：“合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的合同因解除须办理注销登记手续所产生的行政费用）”。据此，原告有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录，被告应配合原告办理买卖合同解除手续、注销备案和抵押，并承担所有发生费用，该等费用从被告已支付的所有款项中扣减。二、被告未按约支付购房款的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的第八条第1点第（2）项的约定：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，”以及《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议》第十四条第1点的约定：“合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用。”的约定。据此，被告应以应支付购房款758356元的20%向原告支付违约金，即151671.2元。该等款项从被告已支付的所有款项中扣减。综上所述，被告未按照合同约定向原告支付相应的购房款，被告的行为已经构成严重违约。被告冯兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉求，提交以下证据：1、营业执照（复印件），证明原告诉讼主体资格；2、身份证（复印件），证明被告诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同(预售)》及附件、附录；4、银行按揭及公积金付款方式补充协议；证据3-4证明合同约定被告需在2019年3月29日前支付购房款共808356元，目前仍拖欠购房款共758356元，合同约定被告逾期支付购房款，需按日万分之三计算违约金；5、违约金计算表，证明截止至2019年6月26日，被告应支付违约金25603.72元；6、《催收通知书》、《律师函》及EMS快递单（复印件），证明原告已向被告催收的事实；7、碧桂园集团通用机打收据，证明被告共向原告支付了购房款50000元。原告于庭审中撤回证据5。经开庭审理，被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，因此本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2018096633）及其附件、附录，约定原告向被告出售四会市东城街道上元塘地段碧桂园翡翠郡花园11栋803号房屋，预测建筑面积98.03平方米，其中套内建筑面积81.37平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9934.32元，总价款为808356元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人采取银行按揭付款方式付款；买受人必须在2018年9月29日前，付该商品房总价款的6.18%即50000元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年12月29日前，付该商品房总价款的24.54%即198356元给出卖人；在2019年3月29日前，付该商品房总价款的69.28%即560000元（银行按揭款项）给出卖人；买受人逾期付款的违约责任，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用、财产保全、评估等费用，以及合同因解除须办理注销登记手续所产生的行政费用），不足扣减的，买受人应当另行支付给出卖人。2018年10月29日，四会市房产服务中心对上述商品房买卖合同进行了备案。原告确认被告已支付房款50000元（含定金），诉称被告因未交足首期款，至今没有申请办理按揭贷款。原告诉请被告按累计应付款的20%支付违约金，原告于庭审中明确该处的累计应付款是指逾期应付款758356元。本院于2020年1月20日依法向被告公告送达了原告提交的起诉状、变更诉讼请求申请书及证据副本等诉讼材料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”案涉《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。被告逾期付款已超过90天，原告诉请解除案涉的《商品房买卖合同》及其附件、附录，符合法定和约定的情形，本院予以支持。本院于2020年1月20日向被告公告送达了本案的诉讼材料，故根据《合同法》第九十六条规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录于2020年1月20日解除。案涉的《商品房买卖合同》约定被告逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。现原告诉请被告按逾期应付款的20%支付违约金未有超出合同约定的范围，本院予以支持，所以被告应向原告支付违约金151671.2元［（808356元-50000元）×20%］。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉的《商品房买卖合同》约定，出卖人因买受人逾期付款超过90日解除合同的，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当另行支付给出卖人。故原告诉请被告配合办理注销案涉房屋合同备案、商品房预告登记手续并承担相应的手续费用、从被告已付的50000元房款中扣减违约金和上述相关手续费用的诉求，于法有据，本院予以支持。被告冯兵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司与被告冯兵签订的《商品房买卖合同(预售)》及其附件、附录（合同编号：2018096633）于2020年1月20日解除；二、被告冯兵于本判决生效之日起十日内向原告四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司支付违约金151671.2元；三、被告冯兵于本判决生效之日起十日内协助原告四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司办理注销四会市东城街道上元塘地段碧桂园翡翠郡花园XX栋XX号房屋的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2018096633）备案登记及预告登记等手续并承担相应的手续费用；四、上述第二、第三判项的费用从被告已向原告支付的50000元房款中扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3333元（原告已预交5820元），公告费2070元，合共5403元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  夏睿娜人民陪审员  丁群英人民陪审员  邓瑞芳二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李敏娟