河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初93号原告：林美华，女，1974年6月26日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所执业律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊、秦思，河南陆达律师事务所执业律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛龙区寨南路**。负责人：苏洪涛，该行行长。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所执业律师。原告林美华与被告洛阳升龙置业有限公司(以下简称升龙公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（以下简称浦发银行洛阳分行）合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。林美华的委托诉讼代理人郭京朝，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊，浦发银行洛阳分行的委托诉讼代理人庞少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林美华向本院提出诉讼请求：1.判令解除林美华与升龙公司签订的《商品房预售合同》，升龙公司退还林美华首付购房款1255966元、赔偿林美华偿还银行按揭款80万元及缴纳的契税99988.39元；2.判令升龙公司赔偿林美华合同违约金376789元；3.判决解除林美华与浦发银行洛阳分行签订的《个人购房担保借款合同》；4.本案诉讼费由升龙公司承担。事实和理由：林美华考察升龙广场时，升龙公司广告宣传有专业团队经营，与众多大品牌商家签约加盟，租金年年倍增，是投资最佳选择。2013年10月11日，林美华与升龙公司签订《商品房预售合同》两份，购买升龙公司开发的升龙广场C区1幢1单元1-3层027号、028号商铺，总金额为1692726元和803240元，约定2015年12月31日前交付使用。林美华又与升龙公司关联公司洛阳升龙企业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》。林美华向升龙公司交纳首付852726元和403240元，与浦发银行洛阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，按揭贷款84万元和40万元。交房期限届满后，升龙公司没有按期交付商铺，林美华起诉后经西工法院判决升龙公司承担违约责任，洛阳中级法院维持判决，现已执行完毕。升龙公司时至今日仍然没有完成全部施工形成烂尾楼，无法履行《商铺委托经营管理合同》，没有任何可以预期的时间开业经营。因升龙公司逾期已4年，现也没有明确开业经营的时间，该块土地使用期限已渡过9年，升龙公司广告宣传所谓的最佳投资和林美华投资的合同目的无法实现，且林美华身背巨额债务，故提起诉讼。升龙公司辩称，1.林美华要求解除合同没有事实和法律依据。在合同补充协议第10条明确约定升龙公司逾期交房的，买受人同意合同继续履行并给予升龙公司60日的宽限期，如届满后仍未交付房屋的，升龙公司向买受人支付房价款0.5%的违约金，合同并未约定林美华有合同解除权。2.根据最高院的相关司法解释第15条规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权的，应当在解除事由发生起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。本案中合同约定的交房时间应当为2015年12月31日之前，逾期交房给予60日的宽展期，即本案解除权发生在2016年3月3日，林美华已经向法院提起诉讼主张逾期交房违约金，充分证明林美华已放弃了法律赋予的解除权，现主张解除合同没有法律依据。3.林美华购房可以选择一次性付款和银行按揭贷款，系其自身选择，其与银行之间的金融借款关系与升龙公司无关，其与升龙公司之间的合同明确约定了房屋总价款，林美华要求升龙公司赔偿其支付给银行的按揭贷款没有事实和法律依据。4.林美华向税务机关缴纳的契税并非由升龙公司收取，根据相关法律规定，解除商品房预售合同的契税可以依法退还，林美华要求升龙公司退还没有事实和法律依据。综上，请求驳回林美华的诉讼请求。浦发银行洛阳分行述称，林美华与浦发银行洛阳分行签订的借款合同合法有效，且浦发银行洛阳分行已履行放款义务，林美华应依约履行还款义务。林美华要求解除借款合同不符合约定解除，也不符合法定解除，浦发银行洛阳分行不同意解除，林美华应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2013年10月10日，林美华、升龙公司签订《商品房预售合同》两份，林美华购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、028房屋两套（以下简称涉案商铺），该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共104.61平方米、49.64平方米。合同约定该商品房单价为每平方米16181.3元，房屋总价款为1692726元、803240元，林美华签订合同时已付清首付房款852726元、403240元，其余124元按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格……”；合同附件三同时关于装饰、设备标准的约定为：“1.外墙：玻璃幕墙、石材幕墙、面砖、涂料。2.内墙：水泥砂浆抹平。3.顶棚：混凝土原顶。4.地面：原结构基层。5.门窗：门：玻璃门；窗：玻璃幕墙、铝合金玻璃窗。6.电梯：公共自动扶梯、电梯。7.电视、电话、宽带：均接入弱电箱。8.小商铺内楼梯：二次装修时客户自理。”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条内容为，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）。合同第十五条关于产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.按照附件四合同补充协议第十二条执行（附件四第十二条内容为，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即完成初始登记，否则按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金）。”林美华持有升龙公司出具的购房发票两张。林美华缴纳房屋契税67810.60元、32177.79元。2.林美华（委托人、甲方）与洛阳升龙企业管理有限公司（受托人、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》两份，约定：因涉案商铺位于新建的商业住宅小区，为实现商业价值，最初几年对项目整体商业有必要进行统一规划、招商、管理、运营，甲方将涉案商铺交予乙方参与项目整体商业统一规划和管理，委托经营期限自甲方向开发商接收该商铺产权之日起算的60个自然月，预计为2016年1月1日起至2020年12月31日。3.2013年11月28日，林美华与交行洛阳分行签订《个人借款合同》两份，约定：林美华从交行洛阳分行处借款84万元、40万元用于购买商业用房，借款期限120个月，利率6.5%（浮动利率，人行基准年利率上浮10%）。4.因升龙公司逾期交房，林美华于2017年向本院提起诉讼，审理查明涉案商铺所在1#楼经五方验收的竣工时间为2015年12月31日，但未办理竣工验收备案，未经过消防验收，不具备交付使用条件，升龙公司应承担违约责任，判决：升龙公司支付林美华逾期交房违约金（以2495966元为基数，按年利率4.35%，自2016年3月2日起至判决生效之日止）。升龙公司不服判决提起上诉，二审于2019年4月8日判决：驳回上诉，维持原判。该案已执行完毕。4.2019年4月18日，洛阳升龙广场C区1#-3#楼建设工程经过消防验收合格；2019年12月31日，涉案商铺所在1#楼取得竣备证。升龙公司取得竣备证后未再通知林美华收房。林美华提供现场照片证明楼盘建设极其缓慢，没有真正投资完善市场，烂尾现象明显。升龙公司称涉案商铺在商业中整体布局，招商后应当由商业体统一设计装修，涉案商铺所在商业圈已具备所有的运营条件，并在和商业体进行商谈。本院认为，林美华与升龙公司签订《商品房预售合同》，同时与升龙管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，旨在按期从升龙公司处取得涉案商铺，并委托升龙管理公司统一经营取得收益。现升龙公司未在合同约定的交房期限届满时交付符合使用条件的房屋，在房屋具备交付条件时又未再通知林美华收房；涉案商铺所在商业区域，因升龙公司未招商成功处于停滞状态，林美华不可能在公共设施不齐备的情况下单独使用自己所有的涉案商铺，即林美华无法从涉案商铺获取收益。综上，因升龙公司原因，林美华合同目的无法实现，林美华主张解除《商品房预售合同》本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对林美华已支付房价款2495966元，升龙公司应予以返还；林美华主张按总房款的30%计算违约金，无合同约定，于法无所，本院不予支持。对林美华的损失应以房价款的资金占用费为标准进行计算，2019年5月1日之前，林美华的逾期交房违约金升龙公司已支付，故应从2019年5月1日起计算资金占用费，本院酌定按年利率4.35%计算。对林美华的损失上述已进行计算，林美华主张的借款利息损失不再重复支持。林美华与浦发银行洛阳分行之间的借款合同，浦发银行洛阳分行已履行了支付出借款项的义务，林美华应依约还款付息，林美华与升龙公司之间的合同解除不影响借款合同的效力，对林美华要求解除借款合同本院不予支持。根据财政部、税务总局印发的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税，故林美华已缴纳契税可在判决生效后向税务部门提出退还申请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除林美华与洛阳升龙置业有限公司于2013年10月10日签订的两份《商品房预售合同》；二、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还林美华购房款2495966元；三、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿林美华损失（以2495966元为基数，按年利率4.35%，自2019年5月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；四、驳回林美华的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取13531元，由林美华负担2160元，洛阳升龙置业有限公司负担11371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年六月二十三日书记员  丁 妍