广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初9546号原告：陈翠婷，女，汉族，1990年8月1日生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：陈嘉文，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：买晓荣，广东华商律师事务所实习律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼**西，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告陈翠婷诉被告深圳市金地北城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人陈嘉文，被告委托诉讼代理人陈英革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按照涉案房产购房总价款人民币10339095元的30%（人民币3101728.5元）向原告赔偿损失；2、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：被告于2009年9月25日取得位于深圳市观澜街道办事处，宗地编号为A909-0137的土地，并在该地块上开始了“金地塞拉维花园南区”项目。项目取得预售资格后，被告即对外开展宣传推广活动称：项目实际交付面积为5层，包含地上3层和地下2层，实际使用面积超过合同约定面积的一倍；被告发布的项目户型品鉴图亦表明涉金地塞拉维花园南区房产的构成为上下5层。原告因被告的宣传以及销售人员的承诺（确认交房为上下5层），即以远高于市场的价格与被告签署了《深圳市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）。合同约定原告购买项目中的第29栋1B号房产，建筑面积194.01平米，单价为每平方米55811.58元，总金额为10339095元，原告以按揭方式自合同签署之日支付首期购房总价款的30.07%，即3109095元；合同签署之日起30日内办理银行贷款并向被告支付剩余价款723万元。《预售合同》签署后，原告依约向被告支付了首期款3109095元；2016年4月21日签署的《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》约定原告向第三人贷款723万元用于支付涉案房产剩余房款，贷款期限为360个月，贷款以等额本息方式偿还。2016年4月，第三人发放贷款723万元给被告，自2016年5月26日起，原告逐月向第三人归还贷款本息至今。2017年3月，被告向原告发出《入伙手册》，并向原告交付涉案房产。2017年6月，因涉案房产的地下两层与公共停车场的隔离被深圳市龙华区规划土地监察局认定为违法建筑，并对其进行了拆除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋之间的公共楼台到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。被告交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。综上所述，被告未能交付符合双方合同约定的房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求其赔偿因违约造成的损失，被告应按照涉案房产购房总价款10339095元的30%（人民币3101728.5元）向原告赔偿损失。被告答辩称,一、被告已将原告所购买的房产按约定时间交付原告，原告已经接收，买卖合同已经履行完毕。1、被告于2016年9月7日取得了金地塞拉维花园南区项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，具备了买卖合同约定的交付条件。被告依据买卖合同约定的方式和地址，于2017年3月26日统一向包括原告在内的所有买受人以特快专递发生了《入伙通知书》，并于2017年3月25日在深圳特区报刊登了入伙公告，要求买受人于2017年3月31日到项目现场办理入伙手续，原告收到入伙通知后，于2017年3月31日前来验房，并签署了《房屋交接单》，接收了房产钥匙。根据《预售合同》第九条第五款“出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日”的约定，被告完成了原告所购房产的交付手续。二、被告交付的房产符合合同约定的交付标准和交付范围，不存在违约。买卖双方签订的《预售合同》，约定涉案房产套内面积185.25平方米（建筑面积194平方米）；买卖合同所附涉案房产的立面图、楼层平面图以及分户平面图均标明包括地上1、2、3层，不包括地下室；买卖合同所附公用建筑面积分层汇总表显示涉案房产的分摊面积不包括地下室；金地塞拉维花园南区的《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》均表明地下室不计容积率，即不计入分摊面积，也就是不能成为涉案房产的组成部分。被告实际交付和原告实际接收的房产均仅包含地上1、2、3楼，套内面积共185.25平方米，与买卖合同及附图约定的楼层和面积完全一致，不存在违约交付或交付不符合合同约定的问题。三、宣传资料和样板房不构成买卖合同内容和交付承诺，地下室不构成合同交付范围。1、买卖合同约定的交付范围只有地上1、2、3层，套内面积185.25平方米，不包括地下部分。2、被告在销售现场如实展示《土地使用权出让合同书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、买卖合同及附件等，这些文件均标明涉案房产不包括地下室。原告已在《深圳市房地产认购书》及其补充协议上签字确认全部阅知和理解前述文件的内容。3、原告签署的《深圳市房地产认购书》及其补充协议、《金地1号院风险提示》（以下简称风险提示）、预售合同及附件均有关于“宣传资料和样板房不是交楼标准、被告所购买房屋以政府审批文件和买卖合同规定的面积及附图为准”的明确约定。如，买卖合同附件五第十八条约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、销售模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体明确的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。风险提示第21条约定：“在本项目营销中心及销售资料中展示的总平面图，仅作为本项目规划效果示意，与实际状况可能存在差异，仅供参考，具体内容以政府规划部门最终审批的图纸为准”；第22条约定：“本项目的销售宣传资料、广告内容及样板房，仅作为要约邀请及装修效果示意，与实际状况可能存在差异，仅供参考，最终以买卖双方签订的买卖文件为准，请注意购买风险”；第24条约定：“本项目户型宣传资料为设计师创意空间示意，所标尺寸、房间用途、家具布置、摆设等仅供参考，不作为交付标准…最终以买卖双方签订的买卖文件为准，请注意购买风险”。第28条约定：“由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文件资料为准，买卖双方的权利义务以房地产买卖合同及相关附件的约定为准”；风险提示最后一段注明：“出卖人已将上述风险提示内容在销售场所做了充分展示，并且对本人购买房产的疑问及其他所有所有问题做了详尽的解答。本人确认已认真阅读并充分理解风险提示内容，并且本人对购买房产的所有可能风险已经做了评估并愿意承担”。4、在展示样板房时，被告特意在样板房门口和室内显著位置设置了醒目提示牌，特别提示：样板房非交付标准，具体交付标准应以买卖合同约定为准，被告已经尽到了特别提示的义务。四、地下车库隔墙不是合同约定的交付标准，其存在或被拆除，并不影响原告使用涉案房产，并不构成交付瑕疵，原告要求交付地下室，不符合合同约定，不应支持。五、原告请求赔偿购房总价30%赔偿金无事实和法律依据。1、被告交付的房产符合合同约定，不存在违约，不应承担包括赔偿损害在内的任何违约责任。2、原告没有任何证据证明其因地下车库隔墙被拆除遭受了何种经济损失或具体损失金额，也没有任何证据能够证明如果没有地下室，涉案房产的价值会贬损30%。3、若按购房总价款的30%赔偿，原告所购地上三层别墅的单价仅为人民币三万多元，而同期同小区高层售价已经超过人民币四万元，别墅价格低于高层价格，明显不合常理。基于以上事实和理由，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明如下事实：一、合同签订情况：2016年4月13日，原被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于深圳市观澜办事处金地塞维拉花园南区项目第29栋1层1B号房，用途为住宅，建筑面积194.01平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米55811.58元，总价为10339095元。《预售合同》第二十八条约定“出卖人所做的销售广告及宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。《预售合同》附件五第十八条对本合同第二十八条的变更及补充约定：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。《预售合同》第十二条就出卖人逾期交付的违约责任约定为买受人解除合同的，按本房地产总价款10%向买方支付违约金，若不足以补偿实际损失，出卖人应补偿其差额。《预售合同》附图立面图显示为地上三层建筑；楼层剖面图显示为地上三层、地下**。合同及附件均有原被告签字盖章。二、合同履行情况：《预售合同》签订后，原告向被告支付了3109095元，并向中国农业银行贷款723万元。被告确认收到原告支付的上述购房款。被告于2017年3月26日向原告邮寄《入伙通知书》，原告于2017年3月31日在《房屋交接单》上签名。三、涉案房屋现状：2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。涉案房屋目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，每一栋没有独立的楼梯上楼，每隔几栋中间有公共楼梯可以到达地面。被告确认无法交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有独立楼梯、电梯的房产。四、销售宣传情况：被告发布的金地1号院户型品鉴图显示“金地1号院建筑面积约194平方米，包括了地上三层以及负一层及地下夹层”，末页温馨提示说明“本户型图为设计师创意空间示意，不作为交付标准”。双方确认样板房有地下层和地下夹层，被告主张其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。上述事实，有《金地1号院户型品鉴》、《预售合同》、两份《限期拆除通知书》、深圳市房地产认购书及补充协议、入伙通知书及邮寄单、房屋交接单、样板房照片和视频以及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，立案案由不够准确本院依法予以变更。本案争议焦点为交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。原告主张被告的样板房和宣传资料中均显示涉案房产包含地下负一层及地下夹层，但涉案房产交付后，地下车库隔墙被深圳市龙华区规划土地监察局予以拆除。被告主张《预售合同》约定的标的物并不包括地下一层及夹层，其交付行为符合双方合同的约定，地下隔墙是业主在认购后自行委托第三方修砌的，宣传资料和样板房不构成合同内容和交付的承诺。本院对此评判如下：首先，在合同附图的剖面图中有地下一层，并非被告所说的合同不包括地下一层及夹层；其次，被告在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的户型品鉴图等宣传资料及样板房，均展示原告购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，被告对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。被告交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。再次，关于被告主张原告已经实际收房的问题，本院认为，被告向原告交付涉案房产时是包括地下车库隔墙的，但原告收房后，地下车库隔墙因违法搭建被拆除，也即涉案房产的情况与业主收楼时的状况发生了变化，故原告的收楼行为不代表其对涉案房产现状的接受，被告据此主张其交付行为不构成违约，本院不予采信。被告违约的相应法律后果。原告主张按照涉案房产购房总价款的30%即3101728.5元赔偿损失，鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，结合涉案房产目前售价情况，本院对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈翠婷赔偿损失3101728.5元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50023元、保全费5000元，由被告深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  朱嘉蹊人民陪审员  胡思丽人民陪审员  熊 函二〇二〇年六月二十三日书 记 员  朱晔辉书 记 员  叶晓雲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。