福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初4501号 原告：张丽平，女，1988年9月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所律师。 被告：严积峰，男，1977年2月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告张丽平与被告严积峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告张丽平的委托诉讼代理人骆源琳、被告严积峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽平向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《房屋买卖合同》于2020年4月27日解除；2.判令严积峰向张丽平支付违约金483360元（成交价2416800元的20%，严积峰已支付的定金100000元作为定金没收，严积峰还需向张丽平支付违约金383360元）；3.判令严积峰立刻向张丽平返还案涉房产。事实与理由：2019年8月12日，张丽平与严积峰经厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部居间签订了案涉《房屋买卖合同》，约定严积峰以2416800元价格向张丽平购买位于厦门市湖里区房产。约定：严积峰应在合同签订当日支付定金50000元；于2019年11月15日前再支付定金50000元；张丽平在2019年8月15日前将交易房产交付给严积峰装修；于2020年1月13日前向抵押权人申请提前清偿借款，严积峰应以500000元购房款代为清偿部分解押款；严积峰除了已付的100000元定金，还应在2020年1月13日前向张丽平支付首付款400000元作为解押款；双方在2020年1月20日前办理过户手续。同时，在严积峰的要求下，双方补充约定首付款400000元严积峰最迟可在2020年2月20日前支付，解押及过户时间作相应顺延。前述合同签订后，张丽平如期将交易房产交付给了严积峰装修。2020年1月12日严积峰以协商装修事宜为由约谈张丽平，但实际严积峰是告知张丽平其首付款不能如期到位，要求迟延办理过户。张丽平在签订《房屋买卖合同》时就已明确告知售房目的是孩子读书需要换房，因此，2020年1月12日双方并未谈拢。2020年2月7日严积峰以疫情影响为由再次提出迟延过户，张丽平同意迟延过户，但为确保尽快解押避免过户再次迟延，张丽平要求严积峰仍须依约在2020年2月20日前支付400000元首付款，但严积峰并未能配合。直至2020年3月2日严积峰主动提出解押、过户，张丽平立即配合向银行预约还款，且在严积峰一再逃避支付400000元房款的情况下，张丽平为了促进交易还自行承担了本该由严积峰承担的400000元解押款，独立完成解押。双方于2020年3月11日到厦门市公证处办理过户，但严积峰不仅未能支付400000元首付款，当日也因其指定的产权人没有购房资质而未能成功过户。 因严积峰迟迟未能履约，张丽平曾于2020年4月10日向湖里法院提起诉讼，案号为（2020）闽0206民初2888号，请求解除合同并由严积峰承担相应违约责任。严积峰收到传票后方才主动联系张丽平协商交易事宜，张丽平本着最大的诚意再次与严积峰协商解决，并因此撤诉，但双方最终仍未能达成一致。张丽平于2020年4月27日以短信形式向严积峰告知合同解除。 合同签订至今严积峰仅向张丽平支付100000元款项，而自2019年8月15日严积峰就占有了交易房产并将其出租收益。在此不公平、不合理的情况下，严积峰却一再拖延履约付款、过户义务，导致张丽平不仅承担了更多的月供压力还因此耽误了购房。综上，张丽平为防止损失的扩大，并为维护自身权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 严积峰辩称，双方约定首付款400000元到位期限是2020年2月20日，其在收到房产后将房屋出租，在2020年2月24日，张丽平多次委托中介方到案涉房屋骚扰租客，造成干扰，并通知小区物业不配合其对房屋进行装修登记、不配合通知隔壁邻居拆除外墙空调挂机；2020年3月11日，因为购房名额限制，未能办理过户手续；其于2020年4月22日收到法院传票，得知张丽平已经在3月份提起诉讼要求解除合同；张丽平擅自换锁，至今租房住户没法安心入住。案涉房屋事实上已经都被张丽平恶意擅自非法收回。结合上述情况和疫情形势以及卖方多次人为干扰，其仍愿意继续履行合同，请求法院驳回张丽平的诉求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张丽平系厦门市湖里区房产（即案涉房产）的所有权人。2019年8月12日，张丽平（出售方，甲方）与严积峰（购买方，乙方）经厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部居间介绍，签订案涉《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同），约定：严积峰向张丽平购买址于厦门市湖里区的房产，产权面积65.94平方米，成交总价2416800元；严积峰应于2019年8月12日向张丽平支付定金50000元，于2019年11月15日前支付定金50000元；关于解押款双方约定，张丽平应于2020年1月13日向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款严积峰以购房款500000元代张丽平清偿，严积峰应按张丽平与抵押权人确定的日起将购房款支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由张丽平自行清偿；严积峰拟申请贷款支付的购房款为1916800元；严积峰应于2020年1月13日前向张丽平支付购房款400000元；张丽平与严积峰应于2020年1月20日前办理过户送件手续，交易过程中税费应由严积峰承担；严积峰可以指定第三人作为该房屋的新产权人，严积峰指定第三人作为该房屋的新产权人，应保证其指定的新产权人具备购买该房屋资格及按揭贷款资格。房屋未出租的，张丽平应于2019年8月15日前将房屋交付给严积峰，严积峰应予接收。关于违约责任约定，张丽平与严积峰任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。严积峰若出现以下情形之一，严积峰构成根本违约，张丽平有权以书面通知的方式解除案涉房屋买卖合同：1.拒绝拒绝购买案涉房屋；2.逾期履行本合同约定的义务超过二十日；严积峰出现上述根本违约情形之一的，张丽平有权没收严积峰已支付的定金，或有权要求严积峰按合同成交价的20%支付违约金，严积峰向张丽平已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。《房屋买卖合同》末尾，双方手写补充约定：若严积峰首付款在2020年1月20日前无法到位，张丽平同意在2020年2月20日前不追究严积峰责任；张丽平同意2019年8月15日前交房于严积峰装修使用，若严积峰违约，其装修产生的费用与张丽平无关。 合同签订后，张丽平依约向严积峰交付房产，严积峰依约向张丽平支付定金合计100000元，之后未再支付其他款项。 2020年1月12日，严积峰在中介门店向张丽平提出首付款400000元的支付时间从2020年2月20日再延长两个月，张丽平未同意，张丽平表示其一签完合同钥匙就给严积峰了，装修已经给严积峰5个月了，拖到2月20日就是6个月了，严积峰未否认。 2020年2月7日，严积峰向张丽平发送短信“中环花园6号406室原定于2020年2月20日前办理房产过户手续，现因新冠病毒疫情爆发，暂时无法办理房产过户手续，也未能进行房产装修，特与卖方沟通，待疫情解除后30日内办理房产过户手续（最迟不超过2020年5月20日）”，张丽平回复“装修的开展跟我们这份合同的履行完全没有关系，我在8月份签合同当日就已经交房了，已经半年，这件事1月12日三方商洽履约事宜时，已多次重申；合同要求买方2020.1.13之前应把首付款付清，截止目前，我方已给了半年时间筹集资金，因此，首付款应于合同约定时间付清，鉴于疫情，我方同意过户时间经双方商讨后适当顺延”。 2020年2月18日，张丽平向严积峰发送短信“2020.2.20后没有收到首付款，请归还钥匙并支付违约金，否则我方将到法院起诉”，严积峰回复“问题是现在过户根本预约不到，且新产权人过来厦门还要隔离十四天才能办手续”。 2020年3月2日，严积峰向张丽平发送短信称“……现通知产权人张丽平，请立即于三日内办理解押、过户手续，且过户前务必配合将隔壁408室的空调挂机办理移机，腾出空间供我方使用……”，张丽平回复“我已申请解押，你款项付来，随时可以过户”，严积峰回复“银行解押应该你方负责，我们只提供40万首付”。 2020年3月5日，张丽平向工商银行偿还案涉房产贷款1153527.73元，已结清案涉房产贷款。 2020年3月9日，张丽平向严积峰发送短信“严积峰先生你好，您未按约定向本人支付40万元解押款，已构成违约。……交易房产已完成解押，请您尽快把40万元支付给我。另外，再次通知您，过户时间预约至3.11早上9点，地点……，请如期到场……”。 2020年3月11日下午，严积峰向张丽平发送短信“……因我方指定过户的第三方江霖娇尚未领取厦门户口本，下午即可预约办理，请卖方在20个工作日内配合我方办理相关预审批、过户手续”。 2020年4月27日，张丽平向严积峰发送短信“严积峰先生你好，鉴于您应该在2020年2月20日前向我方支付的购房款40万元至今仍未支付，且2020年3月11日因您方原因导致双方未顺利办理过户，逾期已过48天。根据房屋买卖合同约定，本人正式向您通知，您我签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议已于2020年3月21日正式解除。根据合同约定您应向本人支付违约金483360元，扣除您已付的100000元，您还应向本人支付383360元，请配合在3日内支付。另，请您在3日内将房产归还本人……”。 2020年5月20日，严积峰在其微信朋友圈发布案涉房产出售信息，内容显示：中环花园6号楼，电梯房，66平，铺装二房二厅二卫二阳台，租售，租金4000，售价288万元，三日内速销价252万，超过以上部分55开，看房谈单预约。等等，并附有案涉房产图片信息。 庭审中，双方共同确认案××房产产权××为××室，实际该房产分割为两套使用。严积峰陈述其于2019年9月底才收到案涉房产，在收到案涉房产后即将这两套房屋另行出租。 本院认为，张丽平与严积峰之间存在合法有效的买卖合同关系，双方均应依约享有权利,履行义务。 张丽平主张其依照合同约定于2019年8月15日向严积峰交付案涉房产，严积峰主张张丽平2019年9月底才向其交房。严积峰对其主张有责任提供证据证明，现其未提供证据证明，且在案证据显示，严积峰在双方买卖房产分歧沟通的过程中均未提出张丽平逾期交房的问题，在2020年1月12日、2020年2月7日张丽平向严积峰提出其于签订合同当日已交房时，亦未提出异议，因此对严积峰关于张丽平逾期交房构成根本违约的辩解不予采信。 案涉《房屋买卖合同》约定严积峰应于2020年1月13日前向张丽平支付400000元用于解押房产，合同签订当日，张丽平同意该笔400000元在2020年2月20日前到位可不追究严积峰责任，应视为双方约定首付款400000元的支付时间为2020年2月20日。但严积峰于2020年2月20日期限届满之时未能支付首付款，至开庭之日仍未支付，严积峰已构成违约。2020年2月7日，张丽平同意因疫情原因过户时间适当顺延。2020年3月2日，严积峰向张丽平提出办理解押、过户手续。2020年3月11日，因严积峰指定过户的第三方无购房资格而无法完成过户，导致合同不能继续履行，严积峰再次违约。案涉《房屋买卖合同》约定，严积峰若出现以下情形之一，构成根本违约，张丽平有权以书面通知的方式解除案涉房屋买卖合同：1.拒绝拒绝购买案涉房屋，2.逾期履行本合同约定的义务超过二十日；严积峰出现上述根本违约情形之一的，张丽平有权没收严积峰已支付的定金，或有权要求严积峰按合同成交价的20%支付违约金，严积峰向张丽平已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。张丽平依约享有解除合同的权利，其于2020年4月27日短信通知严积峰解除案涉《房屋买卖合同》，双方的房屋买卖合同关系即于2020年4月27日解除。 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现张丽平要求严积峰返还案涉房产，并按总房款2416800元的20%向其支付违约金483360元，有合同和法律依据，本院予以支持，扣除严积峰已支付的100000元后，严积峰还应向张丽平支付违约金383360元。对严积峰关于违约金没有依据的辩解，不予采信。严积峰主张张丽平骚扰租户、未配合其将邻居安装的空调外机迁移使其无法装修等，因未提供证据证明，且并非其拒绝支付首付款并办理过户手续的合理事由，对其辩解不予采信。严积峰主张案涉房产现由张丽平出租、换锁，因证据不足，不予采信。 综上所述，张丽平与严积峰于2019年8月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月27日解除，严积峰应向张丽平返还案涉房屋并支付违约金483360元，扣除严积峰已支付的100000元后，严积峰还应向张丽平支付违约金383360元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、张丽平与严积峰于2019年8月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月27日解除； 二、严积峰于本判决生效之日起十日内向张丽平支付违约金383360元； 三、严积峰于本判决生效之日起十日内向张丽平返还址于厦门市湖里区的房产。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7050.4元，减半收取计3525.2元，由严积峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年六月三十日 书记员  邹越 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。