四川省成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9767号 原告：李德芳。 原告：龙骄尔。 上列二原告共同委托诉讼代理人：肖杰超，四川鑫天律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：许燕飞，四川鑫天律师事务所律师。 被告：四川省仁寿县津大坩埚耐材有限公司。 法定代表人：郭建。 第三人：成都亿丰商务酒店管理有限责任公司。 法定代表人：刘存伟。 委托诉讼代理人：宋卫平，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑永俊，男。 原告李德芳、龙骄尔与被告四川省仁寿县津大坩埚耐材有限公司（以下简称津大坩埚公司），第三人成都亿丰商务酒店管理有限责任公司（以下简称亿丰商务酒店）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组织合议庭，于2020年6月3日再次公开开庭进行了审理，原告李德芳及原告李德芳、龙骄尔的共同委托诉讼代理人肖杰超，被告津大坩埚公司法定代表人郭建，被告亿丰商务酒店的委托诉讼代理人郑永俊、宋卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李德芳、龙骄尔向本院提出诉讼请求：1.判令津大坩埚公司归还李德芳和龙骄尔所有的位于成都市武侯区××街××号××层××号商铺；2.判令津大坩埚公司向李德芳和龙骄尔赔偿强占李德芳和龙骄尔商铺给其所造成的损失，从2019年5月计算至实际归还之日止，按照（2016）川0107民初1570号民事判决中认定的2002元／月计算。事实和理由：李德芳、龙骄尔于2013年购买了位于成都市武侯区××街××号××层××号商业房屋。2012年10月23日，李德芳、龙骄向亿丰商务酒店尔出具《授权委托书》，授权其代为行使业主权利。2012年12月5日，李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店签订《房屋租赁合同》，将自有的位于成都市武侯区××街××号××层××号房屋出租给亿丰商务酒店使用，租赁期限为2013年3月1日至2025年2月28日。后该《房屋租赁合同》被成都市武侯区人民法院作出的（2016）川0107民初1570号民事判决解除。随着《房屋租赁合同》的解除，李德芳、龙骄向亿丰商务酒店尔出具的《授权委托书》也随之解除，李德芳、龙骄尔对亿丰商务酒店授予包括转租在内的各项业主权利也随之解除。在上述《房屋租赁合同》解除后，李德芳、龙骄尔从未委托过任何单位和个人代租其所有的商铺。然而，2019年5月6日，亿丰商务酒店却拿着已解除的《授权委托书》，与一层业主代表和津大坩埚公司签订了《房屋租赁合同》，在李德芳、龙骄尔不知情的情况下将其房屋出租给津大坩埚公司。从2019年6日至今，李德芳、龙骄尔多次与津大坩埚公司沟通，要求其归还商铺，但均遭到拒绝。李德芳、龙骄尔认为，津大坩埚公司的行为给李德芳、龙骄尔造成了巨大的损失，为此，诉至法院。 津大坩埚公司辩称，1.2019年5月6日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同，且形成了表见代理，责任应当由李德芳、龙骄尔承担。2.亿丰商务酒店向津大坩埚公司出示的《授权受托书》上是李德芳、龙骄尔的亲笔签名，是合法有效的，亿丰商务酒店形成了表见代理。3.亿丰商务酒店将李德芳、龙骄尔房屋出租前也已经告知了李德芳、龙骄尔，交付给津大坩埚公司时李德芳、龙骄尔也未提出异议，并未告知津大坩埚公司和亿丰商务酒店其不同意出租的意愿，且也收到了租金，房屋也已由津大坩埚公司进行了装修。4.案涉房屋无法拆分使用，该房屋涉及246户业主的权益，李德芳、龙骄尔的行为侵犯了256名业主的利益，将影响社会的稳定，李德芳、龙骄尔提起的诉讼是损害社会公共利益的行为。5.津大坩埚公司支付了合理的租金，没有对李德芳、龙骄尔造成损失，津大坩埚公司支付的租金也高于周边市场价格。 亿丰商务酒店述称，1.李德芳、龙骄尔作为其商铺的所有权人行使权益必须遵循其他业主的意愿，整个商铺没有分割，现是一个整体，案涉商铺也没有独立的边界，整个一层商铺一起出租更利于商铺的使用价值，全体业主统一出租也是为了全体业主的利益。2.亿丰商务酒店出租房屋时得到大多业主的授权，因很多业主在外地，得到百分百的授权是不可能的，代理全体业主管理其物业，经过调查市场后，出租给津大坩埚公司，使得业主的利益得到保证。亿丰商务酒店也是通过多次公告将出租的相关情况告知业主，业主在出租前未提出过异议，故默许业主均认可该出租方案。3.亿丰商务酒店已根据业主的意愿作了业主租金分配表，并将租金支付至了各个业主的账户，仅仅是李德芳、龙骄尔提出了异议，李德芳、龙骄尔的行为损害了其他业主的利益。且商铺的使用租金和收益已由津大坩埚公司已支付给了李德芳、龙骄尔，李德芳、龙骄尔并未任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 一、案涉房屋的相关情况。 1.2013年5月15日，李德芳、龙骄尔作为买方，宋玉田作为卖方，成都市蓉易居房地产营销有限公司作为居间方，三方签订了《成都市存量房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于成都市武侯区××街××号××层××号商业房屋（建筑面积6.22平方米），房屋成交价格为41674元。 2013年7月10日，位于成都市武侯区××街××号××层××号商业房屋（权2350427，建筑面积6.22平方米，套内面积2.21平方米）登记在李德芳和龙骄尔名下，由二人按份共有，其中李德芳享有30%的份额，龙骄尔享有70%的份额，其上无抵押信息，无限制登记信息。 成都市不动产登记中心备案的《房屋分层平面图》显示：位于成都市武侯区××街××号××层共计246个商铺，均为方正的商业铺面，共用通道、楼梯、自动扶梯等设施。其中，64号商铺临街，与60至63号商铺相连接，隔通道与65号至69号商铺相对。 2.2012年10月23日，李德芳、龙骄尔签署《授权委托书》，其上载明：“成都市武侯区武侯横街17号‘金南旺角’1栋1层64号房屋业主李德芳（身份证号：511024196802××××）授权委托亿丰商务酒店行使业主权利（包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至2025年2月28日止。” 2012年12月5日，李德芳、龙骄尔（甲方）与亿丰商务酒店（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定李德芳、龙骄尔将其位于成都市武侯区××街××号××层××号房屋出租给亿丰商务酒店，约定租赁期限为2013年3月1日至2025年2月28日，第一至三年月租金2002元，第四年至第六年月租金2174元，第七年至第九年月租金2374元；租金需于每季度第一个月15号前支付。2013年12月13日，亿丰商务酒店将包括李德芳、龙骄尔的商铺在内的236户商铺出租给攀枝花商业银行股份有限公司成都高升桥支行（以下简称攀枝花商业银行高升桥支行）。 3.2019年5月6日，亿丰商务酒店（甲方）与马俊华、秦叶春、刘胜（乙方），津大坩埚公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方、乙方将位于成都市武侯区××街××号××层（整层）出租给丙方使用。租赁房屋的基本情况为：该房屋位于成都市武侯区××街××号××层（整层），面积共计1428.50平方米。房屋权属证明材料为：产权证复印件、业主委托甲方进行招商管理的授权委托书、业主委托业主代表进行招租、签订租赁合同的手续；此材料用以证明甲方、乙方对前述房屋有对外出租、管理、收益、处分等权利，并承诺这些材料真实、合法。租赁期限自2019年5月10日起至2029年5月9日止，免租期共计三个月。三方约定租金支付方式为：前三年（2019年5月10日至2022年8月9日）租金单价为125元／平方米（含免租期），每月固定租金为178562.5元，从第四年开始每年递增5%，租金为半年支付一次。 户名马俊华在广发银行股份有限公司开立的账号尾号为7110账户的个人活期对账单显示，2019年8月20日，该账户向对方户名为李德芳账户转账支付4665元；2020年1月19日，该账户向李德芳账户转账支付3887.5元。本案审理过程中，马俊华到庭陈述称，前述款项均为津大坩埚公司支付的租金，转账备注亦为租金，但李德芳收到租金后，从未联系马俊华或进行返还。 二、与本案相关的案件审理情况。 1.2016年2月29日，李德芳、龙骄尔因与亿丰商务酒店、成都同瑞资产管理有限公司（以下简称同瑞资产公司）及攀枝花商业银行高升桥支行房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求判令：1.解除李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店之间的《房屋租赁合同》，并腾退成都市武侯区××街××号××层××号房屋；2.亿丰商务酒店向李德芳、龙骄尔支付租金17684.33元（暂计至2016年1月25日，最终计算至房屋腾退之日）及违约金12012元，同瑞资产公司对此承担连带支付责任；3.攀枝花商业银行高升桥支行将欠付亿丰商务酒店的房屋租金直接支付给原告。 本院经审理认为：“李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店签订的《房屋租赁合同书》，以及同瑞资产公司出具的《担保函》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《房屋租赁合同书》第五条约定：‘租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋、乙方按合同年租金的50%向甲方支付违约金……：（4）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的’。现亿丰商务酒店自2015年8月底开始拖欠租金且现仍未支付，故本院对李德芳、龙骄尔要求解除与亿丰商务酒店之间的《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。……对于李德芳、龙骄尔要求腾退房屋以及要求攀枝花市商业银行高升桥支行在欠付租金范围内承担付款义务的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同书》第八条第5款约定：‘甲方自愿委托乙方行使业主权利（包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利），直至甲乙双方租赁合同到期或者租赁合同因其他原因解除为止’，该条款表明李德芳、龙骄尔对亿丰商务酒店授予包括转租在内的各项业主权利，亿丰商务酒店在该授权范围内，与攀枝花商业银行高升桥支行签订了《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》，属于合法转租，应受法律保护。现虽本院判令解除李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店之间的《房屋租赁合同书》，仅表明终止李德芳、龙骄尔对亿丰商务酒店的上述授权，并不因此影响《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》的效力，自本判决生效之日起，《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》直接约束李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店，亿丰商务酒店应承担直接向李德芳、龙骄尔支付租金的义务。” 据此，本院于2016年6月30日作出（2016）川0107民初1570号民事判决，判决：解除李德芳、龙骄尔与亿丰商务酒店之间的《房屋租赁合同书》；亿丰商务酒店于判决生效之日起五日内向李德芳、龙骄尔支付租金17684.33元（暂计至2016年1月25日，其余租金按2002元/月自2016年1月26日起计至本判决生效之日止），及违约金12012元；同瑞资产公司对亿丰商务酒店上述付款责任承担连带支付义务；驳回李德芳、龙骄尔其他诉讼请求。该案民事判决书已于2016年8月10日生效。 2.2019年8月8日，李德芳、龙骄尔因与攀枝花商业银行高升桥支行房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求：判令攀枝花商业银行高升桥支行因2019年5月1日提前单方解除与李德芳、龙骄尔签订的《锦宏阁-金南旺角商业项目房屋租赁合同》，应向李德芳、龙骄尔支付违约金即支付三个月租金5283元。后因双方就赔偿事宜达成了和解，李德芳、龙骄尔于2019年9月11日向本院提出撤诉申请，本院于2019年9月11日作出（2019）川0107民初9299号民事裁定，裁定准予李德芳、龙骄尔撤诉。 3.2019年8月22日，李德芳、龙骄尔因与亿丰商务酒店侵权责任纠纷诉至成都市金牛区人民法院。成都市金牛区人民法院于2019年11月15日作出（2019）川0106民初10416号民事判决，判令：亿丰商务酒店应于判决生效之日起十五日内归还李德芳、龙骄尔于2012年10月23日出具的授权委托书原件和房产证、身份证复印件；判决生效后亿丰商务酒店不能再以2012年10月23日李德芳、龙骄尔出具的授权委托书对外实施民事行为；驳回李德芳、龙骄尔的其他诉讼请求。 三、与本案有关的其他情况。 （一）庭审中，李德芳和龙骄尔作如下陈述：案涉房屋系李德芳、龙骄尔从同瑞资产公司处购买，买的时候同瑞资产公司在实际使用，之后出租给了攀枝花商业银行高升桥支行在使用，李德芳和龙骄尔购买的时候商铺是有实体墙隔的，虽然打的很乱，但可以看出哪一块是李德芳、龙骄尔的；水、电费是一层商铺统一缴纳的，水、电没有单独的表。2012年是委托给亿丰商务酒店缴纳的，攀枝花商业银行高升桥支行退租前，不清楚水、电费是如何缴纳的；李德芳和龙骄尔于2019年5月10日告知了津大坩埚公司其不愿出租，但津大坩埚公司坚持支付租金，强行支付至李德芳的账户内，其当时收到了4000余元，但并不清楚是什么款项，当时提出了异议，但对方微信拒收了；（2016）川0107民初1570号民事判决和（2019）川0106民初10416号民事判决生效后，找亿丰商务酒店要过《授权委托书》，但亿丰商务酒店拒绝返还。 津大坩埚公司作如下陈述：通过看到一层商铺上张贴的电话知晓商铺出租事宜，电话是业主代表的，业主代表告知津大坩埚公司一层商铺是亿丰商务酒店在管理，与亿丰商务酒店签订合同；在与亿丰商务酒店签订《房屋租赁合同》时，亿丰商务酒店向津大坩埚公司出示了全部的《授权委托书》，其中包括李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，但没有看业主的房屋产权证书，有几百户业主津大坩埚公司不可能一家家的核实，签订合同时亿丰商务酒店并未告知津大坩埚公司和部分业主有争议的事情；津大坩埚公司将房租支付给了两位业主代表，由业主代表将费用分别支付给业主，李德芳和龙骄尔也已收到了房租；除李德芳和龙骄尔外，无其他业主起诉。 亿丰商务酒店作如下陈述：亿丰商务酒店和业主代表在讨论招租的事情时，津大坩埚公司就来了。在与津大坩埚公司签订《房屋租赁合同》时，向其出示过全部的《授权委托书》，其中包括李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，因为当时李德芳和龙骄尔的《授权委托书》在约定的有效期内，且一层商铺是不可分割的整体；同瑞资产公司最先与亿丰商务酒店签订了《授权委托书》，由亿丰商务酒店对一层商铺进行管理，故所有业主在购买商铺的时候，就应当知晓亿丰商务酒店代租的事实；一层商铺的房屋平面图上的四至是理论的，实际上各个店铺没有实际的四至，只有整个一层商铺有周边墙，且攀枝花商业银行高升桥支行之前是光大银行股份有限公司在租赁，攀枝花商业银行高升桥支行进来之后一层商铺才统一进行了装修；津大坩埚公司对案涉房屋进行装修后，李德芳、龙骄尔才提出不同意出租；案涉房屋的水电均未独立；除李德和龙骄尔外，无其他业主起诉被告；246户中，包括李德芳和龙骄尔在内有19户起诉亿丰商务酒店解除合同，法院也分别判决解除合同，但其余18户也收取了租金，并未返还津大坩埚公司；（2016）川0107民初1570号民事判决生效后，李德芳和龙骄尔并未来收回房屋，在（2019）川0106民初10416号案件开庭时，李德芳和龙骄尔才开始要求亿丰商务酒店向其返还《授权委托书》，现《授权委托书》仍在亿丰商务酒店处；在（2016）川0107民初1570号民事判决生效后，亿丰商务酒店仍在使用李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，是因为案涉房屋是不可分割的整体，亿丰商务酒店需要对全部的业主负责。 （二）本案审理过程中，本院工作人员前往成都市武侯区武侯祠横街17号进行实际查看，现场情况为：1.各方确认李德芳、龙娇尔所有的商铺临街，处于拐角处。2.整个1层商铺现出租给津大坩埚公司后，划分为几个商铺分别经营，部分商铺处于闲置状态。3.各方确认的李德芳、龙娇尔所有的商铺位于“成义佛教工艺品厂家直销”店铺内，店铺内应为多个产权共同组成，无实体墙隔，无四至界限，现已统一装修。 以上事实有当事人身份证明、房屋租赁合同、授权委托书、房屋信息查询记录、成都市存量房买卖合同、房屋平面示意图、房屋分层平面图、广发银行个人活期对账单、（2016）川0107民初1570号民事判决书、民事案件生效情况、（2019）川0107民初9299号民事裁定书、（2019）川0106民初10416号民事判决书以及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，李德芳、龙骄尔以其作为案涉商铺的所有权人，津大坩埚公司无权占有其房屋为由，要求津大坩埚公司搬离案涉房屋并进行赔偿。本案的争议焦点系津大坩埚公司是否无权占有李德芳、龙骄尔的房屋，津大坩埚公司是否应当返还房屋及进行赔偿。 第一从返还的现实条件看，案涉商铺位于成都市武侯区××街××号××层××号商业房屋，所在物业在李德芳、龙骄尔购买之后即始终用于整层出租。根据本院实际查看的现场情况，案涉房屋与其他相邻房屋在空间上紧密相邻，形成整体，未标明栋号、单元号及门牌号，无实体的墙体分割无法明确判断其四至界限，并非具有隔离设施的独立空间。成都市不动产登记中心备案的《房屋分层平面图》显示，案涉物业虽为方形块状标识，但无数据标识，无法确定长度、宽度及无法准确定位其位置。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉商业房屋在构造上无法进行实质区分，且现有条件无法达到独立利用，其不完全符合建筑物区分所有权的特征，现有商业房屋只是进行了虚拟的分割，李德芳、龙娇尔所指的房屋四至亦无准确划分，津大坩埚公司在客观上不具有返还的基本条件。 第二从津大坩埚公司的占有理由看，亿丰商务酒店持有李德芳、龙娇尔签署的《授权委托书》，虽其效力已被生效法律文书所否定，但因该《授权委托书》尚在其载明的有效期间内，基于案涉物业之前长期整体出租的状况，亿丰商务酒店持有授权的行为足以使津大坩埚公司有理由相信其具有代理权限而与其进行法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，亿丰商务酒店的行为构成表见代理，其代理行为对李德芳、龙娇尔发生法律效力，津大坩埚公司有权依《房屋租赁合同》占有案涉房屋。同时，李德芳银行账户中收入租金后，其没有采取有效方式提出异议，也使津大坩埚公司更加有理由相信李德芳、龙娇尔允许其占有使用其房屋。 第三，从物业的整体价值看，纵使案涉各方达成一致的返还意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：“业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，现案涉物业被用于整体出租，根据本院现场查看的情况，各物业间紧密相连，本身无法区分，李德芳、龙娇尔的返还要求本身难以实现。从《房屋分层平面图》看，部分物业居于后部，如无法使用必要的通道和其他设施，势必影响整体商业规划，极大损害其他业主合法权利。本案审理过程中，李德芳、龙娇尔亦认可案涉房屋无独立水、电表，亦佐证该物业目前仍处于整体使用的现实状况，李德芳、龙娇尔的诉求应当与其他众多业主利益保持一致。 综上，李德芳、龙娇尔诉请要求津大坩埚公司返还位于位于成都市武侯区××街××号××层××号商业房屋，不具有返还的客观条件和返还基础，本院对李德芳、龙娇尔的该项诉请，不予支持。 同时，关于李德芳、龙娇尔要求津大坩埚公司支付房屋占有使用费，因本院对李德芳、龙娇尔的返还请求不予支持，津大坩埚公司已经按照《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金，对李德芳、龙娇尔要求津大坩埚公司支付房屋占有使用费的请求，本院亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告李德芳、龙骄尔的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告李德芳、龙娇尔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 曦 人民陪审员  蒋裔鸣 人民陪审员  蔡 莉 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  郭 瑶