广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2567号原告：董存良，男，汉族，1981年3月3日出生，住安徽省宿州市埇桥区栏杆镇振兴路7小区****，身份证号码：342************136。委托代理人：王丽群，系广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。原告董存良诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王丽群、被告诉讼代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛天小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为：**栋*层**号房，房款总价为550000元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年5月30日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金；逾期超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年7月30日取得合格商品房，因此，至2017年7月30日，被告应支付原告违约金逾期交房违约金6600元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金58134元。为保护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付2017年6月1日计至2017年7月30日（共计60天）逾期交付房产的违约金6600元；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金58134元（按年利率6%按日计算，从2018年7月29日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；三、本案诉讼费、处理费等由被告承担。被告辩称，1、因为案涉楼盘是一个政府BT工程，所有报建手续以整个楼盘整体报建，所以此房屋已经达到交付条件的情况下，虽然没有取得整体验收，但是已经符合入住条件，且双方在补充协议里面对违约责任做了如下修改，双方约定逾期超过240日的合同就行履行，出卖人支付违约及的标准改为每日总房款的万分之一，最高赔付额不超过总房价款的2%，且约定鉴于交房日期不可控因数太多，买受人同意若出卖人未能按照商品房买卖合同约定日期交房的，买受人同意给予60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期内的违约责任。所以原告主张要求被告承担如此高额的违约金即没有合同依据也没有提供其有实际损失的依据，不用予以支持。且原告于2017年9月3日收楼，其要求逾期交楼的违约责任已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。2、对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人，并不能再规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2016年9月27日签订编号为博罗（2016）10018346的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园**栋*层**号房，价格为550000元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2016年6月13日前支付首期房价款人民币170000元，占全部房款的30.91%。余款人民币380000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。原告于2016年6月12日支付住宅专项维修基金7599元。被告于2016年6月12日向原告出具收款收据，载明原告支付山水华章花园51栋301房办证费8250元、银行按揭费300元及房款170000元。原告与广东博罗农村商业银行股份有限公司达成贷款协议，借款380000元用于购房，被告作为保证人在贷款协议中签章。原告于2017年7月30日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同，并于同日预先交付3个月物业管理费共计601.5元。原、被告双方于庭审中确认案涉房屋实际交付时间为2017年7月30日。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：博罗（2016）10018346）、《物业管理服务合同》、加盖“惠州市金衡实业有限公司财务专用章”的《福田山水华章花园收款收据》、广东博罗农村商业银行股份有限公司出具的《个人购房按揭贷款合同》予以佐证。被告提交一份编号为44479021529的不动产登记证明，显示博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园**栋*层**号房于2016年10月8日进行预告登记，不动产证号为粤（2016）博罗县不动产证明第5012640号。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”《补充协议》第八条第一项第二款约定：“逾期超过240日（含宽延免责期）买受人要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由出卖人按不超过已付房款的3%向买受人支付违约金。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉补充协议第七、八条的效力、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于补充协议第七、八条的效力，由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房、逾期办证违约金责任，故本院认为补充协议第七、八条对两原告无效，应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的福田山水华章花园收款收据，原告于2016年6月12日向被告支付了山水华章**栋*层**号房办证费8250元，且被告对此予以确认，故本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费具体包括房屋测绘费（15元/平方）、印花税万分之十、确权权籍调查费约1500元、工本费800元等，双方约定多除少补，不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳。但被告对于多收费用退还原告的情况表示不清楚，且未提供其他证据证明该办证费用为房屋测绘费等费用，故本院不予采信。根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，故案涉契税应当为8250元（550000元×1.5%）与案涉办证费用相符，且原、被告约定“多除少补”，故原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担的问题，根据合同条款第十一条的约定，被告应于2017年5月30日前交付房屋，由于原、被告双方于庭审中确认案涉房屋交付时间为2017年7月30日，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，本院予以确认。被告辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间尚未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效的规定；民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已届满，应当适用民法通则两年诉讼时效的规定。故2015年10月1日后的诉讼时效应为三年诉讼时效期间。原告主张自2017年6月1日起计算逾期交房违约金，由于原告网上立案日期为2020年5月12日，故原告主张被告支付的违约金未过诉讼时效期间，本院予以支持，经计算，被告应当向原告支付2017年6月1日计至2017年7月30日共60天的逾期交房违约金6600元（550000元×0.0002×60天）。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，虽然被告已经为原告办理了预告登记，但原告未在约定时间内取得房地产权属证书，故逾期办证的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中为对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。由于被告未提供证据证明原告未按合同约定支付房款与其迟延交付房屋和迟延办理房屋登记的因果关系，故被告应当自2018年7月30日起以550000元为基数按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董存良支付逾期交房违约金6600元。二、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董存良支付逾期办证违约金（以550000元为基数，按年利率6%从2018年7月30日起计至原告取得房屋产权登记证书之日止）。三、驳回原告董存良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709.18元，由原告董存良负担30.18元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月二十九日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴