江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初36号原告（反诉被告）：刘志良，男，汉族，1992年4月7日生，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘建林，江西洪都律师事务所律师。被告（反诉原告）：瑞金市赣兴房地产开发有限公司，住所地江西省瑞金市金都大道东延南侧（和园对面），统一社会信用代码9136078158401590XR。法定代表人：郭德惠，该总经理兼公司执行董事。委托诉讼代理人：钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）刘志良与被告（反诉原告）瑞金市赣兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志良的委托诉讼代理人刘建林、被告（反诉原告）瑞金市赣兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟小茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘志良请求法院：1、判决被告立即交付原告购买的位于瑞金市；2、判令被告因逾期交付商品房给原告而应当支付的违约金73684.8元（自2017年1月1日起暂算至2019年10月30日止，实际应计算至交付之日止，并且违约金按购房合同约定以总房价款计算每日万分之一）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月20日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150304680），根据合同约定，原告从被告处购买“国滨?中央城”1＃楼2703号房屋，建筑面积168平方米，房屋总价款为722400元，约定一次性支付房款。在原告购房前，被告因开发房地产曾向原告亲属刘小辉借款4000000元未归还，经原告亲属刘小辉与被告协商，被告通过以房抵债的方式作为原告一次性付清该房屋价款，并且被告在2015年5月15日向原告出具了购房款为722400元的收款收据。原告已按合同约定履行了付款义务。根据合同约定，被告应当在2016年12月30日前将该商品房交付给原告，但被告至今未交付。根据合同第十二条逾期交付商品房的约定，被告逾期交付商品房应当自逾期之日起每日以总房价款万分之一计算向原告支付违约金，原告有权要求被告继续履行购房合同。因被告未在合同约定期限内履行交付房屋义务，原告特向法院起诉。被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司辩称，被告没有向原告亲属刘小辉借款，原告没有支付给被告一分钱购房款，原告没有履行合同主要义务，被告已提起反诉，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，请求法庭驳回原告的诉请。反诉原告瑞金市赣兴房地产开发有限公司向本院提起反诉，请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年3月20日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150304680）。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年3月20日，反诉被告刘志良与反诉原告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150304680），以722400元价格购买反诉原告开发的“国滨?中央城”1#楼2703号商品房。合同约定反诉被告应当在2015年3月20日前一次性支付全部房价款。反诉被告至今未按合同约定支付给反诉原告购房款。根据合同第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。反诉原告为维护合法权益，故诉至法院。反诉被告刘志良辩称，反诉原告的诉请应当依法驳回。理由有两点：1、反诉被告已按合同约定支付了商品房买卖合同价款，履行了合同义务，相反,反诉原告未按合同约定期限交付房屋给反诉被告。2、反诉原告要求解除合同，合同解除权已经超过法律规定的解除期限。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）刘志良（以下简称原告）的亲属刘小辉曾于2013年3月18日向被告（反诉原告）瑞金市赣兴房地产开发有限公司（以下简称被告）的财务人员杨鹏程转账交付3470000元。经刘小辉与被告双方于2014年6月25日结算后，被告向刘小辉出具了一份借条。该借条的内容为：“今借到刘小辉手现金人民币肆佰万元正（整）（￥4000000.00），此据，经借人：杨小林，（被告盖章），担保人：谢小波，2014.6.25”。担保人谢小波系被告公司的股东，当时任该公司法定代表人。2015年3月9日，刘小辉与被告协商，双方同意以房抵债，刘小辉便以自己或亲属名义向被告购房。其中，2015年3月20日9时24分，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150304680）一份，合同约定原告从被告处购买“国滨?中央城”1#楼2703号房屋，建筑面积168㎡，房屋总价款为722400元，买受人在2015年3月20日前付清全部房价款，双方还约定了该商品房预售资金监管账户。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。交付时间:出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。2015年5月15日，被告向原告出具了江西省地方税务局通用预收款收据一张，确认收到原告支付的“国滨?中央城”1#楼2603购房款金额为722400元。因原、被告因案涉房屋的交付问题协商未果，原告遂诉至法院。另查明，本案《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150304680）未在瑞金市房地产管理局备案登记。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、被告企业信用信息公式报告打印件各1份、赣州市商品房买卖合同（编号20150304680）1份、江西省地方税务局通用预收款收据（发票号码10060898）1份、借条复印件1份、银座银行对账单复印件2张、中国银行瑞金市金都大道支行交易明细单复印件1份、本院（2018）赣0781民初2454、2558号案开庭笔录复印件1份，以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，关于被告提出原告未支付购房款的问题，因被告的这一抗辩意见与其向原告出具的预收款收据不相符合，且原告还提交了被告向其亲属刘小辉出具借条的复印件予以佐证；该借条复印件表明借款金额为4000000元，未约定还款日期，虽原告未能提交借条原件，但结合被告与原告及其亲属签订了5份商品房买卖合同，并均出具了预收款收据这一事实，足以证明原、被告之间达成了以房抵债的合意；而被告对此未能作出令人信服的解释，故本院对被告的这一抗辩意见不予采纳，即认定原告履行了付款义务。关于反诉原告提出要求解除本案《赣州市商品房买卖合同》的反诉诉请，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。显然，反诉原告的解除权已消灭，且原告已按约定履行了付款义务，所以，对反诉原告的这一反诉诉请，本院不予支持。综上所述，原告刘志良与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告已依约履行了己方义务，但被告未按约交付房屋，已构成违约，所以，对原告要求被告按合同约定交付房屋并按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内向原告刘志良交付位于瑞金市。二、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内向原告刘志良支付自2017年1月1日起至房屋交付之日止以722400元为基数按日万分之一计算的违约金。三、驳回反诉原告瑞金市赣兴房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11761元，由被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担，该款原告刘志良已预交，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起三十日内返还给原告刘志良。反诉案件受理费5512元，由反诉原告瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  宋 英人民陪审员  钟昌华人民陪审员  杨 华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  李燕玲