大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初6685号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，系该公司员工，1990年9月10日生，汉族，住址辽宁省凌源市。被告：张赟，女，1991年1月24日生，满族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告张赟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李红双、被告张赟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币2,868.27元及逾期缴费违约金为人民币860.48元，合计3,728.75元；2、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在晴湾小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费总额千分之三作为违约金。被告系上述晴湾小区10-01-2102号的业主，房屋面积86.92平方米，收费标准为2.20元/月/平方米，按约定应向原告原告交纳自2020年1月1日至2021年3月31日期间物业费2,868.27元，但最近一次催费后被告未缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告张赟辩称，不同意原告的诉请。因原告服务不到位，故不同意缴纳物业费。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司在2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区晴湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区晴湾小区10-01-2102号的业主，房屋建筑面积86.92平方米。原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为晴湾小区提供物业物业。合同期限自签订之日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第五条约定物业收费标准住宅：2.20元/月/平方米。第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。被告自2020年1月1日至2021年3月31日期间未缴纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，自2020年1月1日至2021年3月31日止依法应向原告交纳物业服务费2,868.36元（86.92平方米×2.20元/月/平方米×15个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费2,868.27元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张的通往地下停车场的门被锁住、堆放垃圾、部分门岗没有保安、停车场存在管理不严等问题，均属于物业服务质量问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，且物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的不足，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。至于被告提出的园区内业主私自圈地种菜种花的问题，因属案外人的行为，且原告亦无执法权限，故被告以此拒缴物业费亦无事实及法律依据。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张赟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币2,868.27元（自2020年1月1日至2021年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，减半收取），由被告张赟负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年六月二十三日书记员 修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。