海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终459号   上诉人（原审原告）：董某，男，1965年5月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。   委托诉讼代理人：尚某，海南昌宇律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：保亭金石置业有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县城区保兴东路南侧庄园豪都二期13栋301号。   法定代表人：金某，总经理。   委托诉讼代理人：王某，男，1963年1月14日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。   原审第三人：海南保亭华保木器制品有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保兴西路南侧。   法定代表人：涂某，总经理。   上诉人董某因与被上诉人保亭金石置业有限公司（以下简称金石公司）、原审第三人海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）案外人异议之诉纠纷一案，不服保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   董某上诉请求：1.请求撤销一审法院(2019)琼9029民初679号民事判决；2.依法判决停止对位于海南省××县房产的强制执行；3.由被上诉人及第三人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。上诉人与第三人签定《保亭县商品房买卖合同》(以下简称合同)购买涉案房屋，并根据该合同的约定由其朋友刘鹰以银行转帐方式支付全部购房款；第三人根据合同的约定在上诉人支付购房款后为上诉人出具收据，并按合同约定将涉案房屋交付上诉人，上诉人购买水电装修入住至今，其对涉案房屋完全享受民事权益之事实。-审认定上诉人提供的购房合同、中国光大银行转帐凭证、结婚证、收据、前期物业服务合同、住宅室内装修服务协议、水电刷卡确认表等证据，其真实性、合法性无异议，但不具有关联性。其事实认定错误。其次，上诉人一审提供了其与好友刘鹰妻子孙静两人分别与第三人签订的两份购房合同，上诉人购房款总额为435106元，其孙静购房款总额为422433元，两房款项总额合计857539元(435106+422433)。上诉人朋友刘鹰转帐支付857539元至第三人帐户虽未注明用途，但第三人同日开具的手写购房款435106元、422433元两张收据，足以证实第三人认可上诉人及其孙静均已全额支付两房屋购房款。一审认定汇款及手写单据的数额不同，用途不明，无法直接认定是购房款，其事实认定错误。再次，2012年8月30日，根据合同约定第三人交付房屋给上诉人；2014年5月8日，上诉人根据《前期物业服务合同》的约定在海南三友物业公司购买水电装修入住。2014年7月11日，一审法院作出(2013)保执字第96-2号《执行裁定书》，查封第三人“所有”的位于保亭黎族苗族自治县保兴西路“聚仙阁”楼盘146套房产，其中包括上诉人购买的涉案房屋。涉案房屋上诉人签定合同、支付全款、装修入住在前，其查封在后，一审认定上诉人对涉案房屋不能合法享有民事权益。其事实认定错误。最后，涉案房屋购房合同一审判决已认定其真实、合法，上诉人作为该商品房买卖合同的买受人，合同目的是取得房屋所有权。虽涉案项目至今未能办理竣工验收，合同也未办理备案登记，但均为第三人原因所致，上诉人对此并无过错，第三人应继续履行合同约定的办证义务，并支付违约金。一审认定上诉人无权要求第三人为其办理涉案房屋过户手续及支付逾期办证违约金。其事实认定错误。二、一审判决法律适用错误。首先，根据《最高人民法院关于适用法若干问题的解释》第四百九十二条“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”的规定，(2013)保执字第96-8号执行裁定书(以下简称抵偿裁定)将包括上诉人所购买的65套房屋抵偿给被上诉人，已严重损害了上诉人的合法权益，该裁定违反了上述法律的强制性规定，应自始无效。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，购房合同未办理备案登涉案房屋未办理过户均为第三人原因所致，上诉人无过错，一审法院查封违法。一审判决根据对涉案房屋违法的查封、拍卖、抵偿，认定其符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题》第七条的规定，上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。其法律适用错误。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(二)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，涉案房屋查封前上诉人与第三人已签定买卖合同，且已全款支付并合法占有，未办理过户登记为非上诉人责任，在保亭县涉案房屋为上诉人唯一居住之房屋。一审判决以抵偿裁定认定“即便上诉人与第三人签订合同在前，也不能对抗法院作出的生效法律文书所确定的权利”，不能排除执行并驳回上诉人诉讼请求。其法律适用是错误的。三、上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，上诉人与第二人签订的购房合同是双方真实意思表示，其合同的签订及涉案房屋交付使用的时间均早于(2013)保执字第96-2号《执行裁定书》裁定查封涉案房屋时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效性得到一审判决确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，上诉人作为购房合同中的买受人，且已支付了合同价款，第三人也已将涉案房屋交付给上诉人占有。虽尚未将涉案房屋过户登记至上诉人名下，其原因是第三人尚未对其开发的房产进行初始登记，上诉人对于未办理权属过户登记手续并无过错，上诉人已通过签订合同及接收涉案房屋等占有形式，公示了其对涉案房屋所有权享有的权利，第三人已不再占有涉案房屋，无权再对房产进行处置。因此，第三入不再享有所有权者的权益。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经交付全部或者大部分购房款的消费者，对涉案房屋享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权或其他债权。被上诉人据以申请执行的债权系其与保亭信用社的债权转让而产生，该债权为一般金钱债权，对执行中查封的涉案房产不能优先于已支付全部房款的上诉人的物权期待权受偿。保亭信用社与第三人签订的《抵押合同》，办理抵押登记的仅为涉案房屋房产所占有的土地，并未对涉案房产办理抵押。根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定，被上诉人以涉案房产已办理抵押，该抵押担保物优先于物权期待权进行的抗辩，缺乏事实与法律依据。四、涉案房屋执行异议之诉类型案件存在同案不同判，2018年7月24日，一审法院以“本院院长发现该裁定(即抵偿裁定)错误，于2017年9月6日经本院审判委员会讨论决定，按审判监督程序依法重新作出裁定”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条及前述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出(2017)琼9029民监3号执行裁定书，认定：该(2013)保执字96-8号抵偿裁定犯了常识性错误，明显违法，应予撤销、改裁，并裁决撤销该抵偿裁定中执行异议人所购买的11套房屋。本案一审判决以该法院院长发现错误的抵偿裁定，认为其符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题》第七条的规定，实为前后矛盾。其次，根据中国裁判文书网检索，保亭县法院于2019年10月28日、2019年11月12日分别作出(2019)琼9029民初430号、431号民事判决书，均支持两原告全部诉求；而本人之案件与该两案同一法律关系且证据一致，但判决结果却截然相反。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均错误，上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为维护合法权益，请贵院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。   金石公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   原告董某向一审法院起诉请求：1.依法判决确认位于××县房属原告所有；2.依法判令第三人华保公司于判决生效之日起十日内，办理位于××县房产过户手续至原告名下，并判令其向原告支付逾期办证违约金5092.92元[435106元×万分之0.05×2341天（从2013年3月1日至2019年7月29日），该金额为暂定金额，最终计算至实际办理之日止；3.依法判决停止对位于××县房产的强制执行；4.本案的诉讼费用由被告及华保公司承担。   一审法院认定事实：2011年1月5日，第三人华保公司向保亭县农信社借款人民币1800万元，并将其位于××县面积为14595.6㎡的城镇住宅土地使用权抵押给保亭县农信社，并在保亭县国土环境资源局申请登记备案。2011年12月20日，保亭县农信社领取保亭县国土环境资源局制发的保他项（2011）第08号《土地他项权利证明书》。借款期限届满后，第三人华保公司没有依约还清借款，保亭县农信社向法院提出诉前保全，双方经协商达成还款调解，但第三人华保公司仍没有按时还款。2013年8月20日，保亭县农信社向保亭县人民法院申请强制执行，请求第三人华保公司支付贷款本金17893391元及逾期贷款利息、案件受理费69900元、执行费85490元。因第三人华保公司拒不履行生效法律文书确定的义务，保亭县人民法院于2015年5月21日依法委托拍卖公司对第三人华保公司所有的位于保亭县保兴西路南侧（信用社对面）聚仙阁小区95套房产（包括本案房屋）进行拍卖。拍卖过程中，多位案外人对其中的28套房提出执行异议，拍卖程序暂时停止。2015年11月25日，保亭县农信社对未被提出异议的67套房产申请恢复拍卖程序，但经三次拍卖均未能成交。2015年12月31日，拍卖公司向保亭县人民法院出具了拍卖不成交报告，并终结程序。2016年12月13日，保亭县农信社与被告签订《债权转让合同》，将对第三人华保公司享有的债权29265782.31元转让给被告，并书面通知了第三人华保公司。2017年1月6日，被告向保亭县人民法院书面申请将其变更为对第三人华保公司的债权人，并提出将流拍的65套房屋以19798208元抵债的书面申请。2017年2月28日，保亭县人民法院作出（2013）保执字第96-8号执行裁定书，将流拍的65套房产（包括本案房屋）抵债给被告，并向房管部门发出了协助办理所有权登记手续。2018年7月5日，原告向保亭县人民法院提出书面执行异议；2018年8月20日，保亭县人民法院经审查后作出（2018）琼9029执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年3月21日，原告向海南省第一中级人民法院提起执行监督，该院审查后转交保亭县人民法院办理。2019年5月14日，保亭县人民法院召开审判委员会，讨论决定撤销（2018）琼9029执异25号执行裁定书，并对原告提起的执行异议案件重新立案审查。2019年7月23日，保亭县人民法院作出（2019）琼9029执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年8月1日，原告提起本案的案外人执行异议之诉。   一审法院认为：本案争议焦点是原告是否享有对诉争房屋的民事权利。本案中，原告诉称与被告在2012年3月6日签订《保亭县商品房买卖合同》，购买聚仙阁3幢2单元1106房，并已交付全部购房款。但本院在2015年5月21日拍卖涉案房产期间，原告没有提出异议申请，直到被告受让债权后才提出。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”而最高人民法院《关于适用若干问题》第七条则规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”在本院已经将本案房产裁定抵押给被告后，原告请求停止对其所购买的房产的强制执行，应当提供其享有足以排除强制执行的民事权益的证据。在原告提供的证据中，有一张中国光大银行的存取款明细单，证明原告给第三人华保公司支付了一笔857539元的汇款，但没有注明用途；另一张是第三人华保公司开具的手写购房款435106元的单据，并不具有可办理房产过户的发票性质；其他证据比较关键的是装修入住及缴纳物业、水电费的证据。从中可看出，汇款及手写单据的金额不同，用途不明，无法直接认定为是购房款；而原告的入住证据并不能证明原告合法享有该房产的所有权，只能证明原告占有使用的事实。据此推定，原告提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求停止对位于××县房产的强制执行，不予支持。同时，原告请求确认位于××县房产归其所有，因本院已将该房产裁定抵押给被告，即便原告与第三人华保公司签订合同在前，也不能对抗法院作出的生效法律文书所确定的权利。故此，原告请求享有该房产的归属和第三人华保公司为其办理过户手续及支付逾期办证的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三款的规定，判决：驳回原告董某的诉讼请求。一审案件受理费人民币7826.59元，由原告董某承担。   本院在二审中查明：上诉人与原审第三人华保公司签订了一份《保亭县商品房预售合同》，约定原审第三人将其开发的位于海南省××县房屋出售给原告，总价款435106元，房款一次性付清，华保公司应于2012年8月30日前交付。合同上未注明签署日期。上诉人向法院提供了2012年3月6日向华保公司汇款的银行单据，华保公司于2012年3月6日向上诉人开具了一份《收款收据》，载明收到上诉人购买保亭聚仙阁3号楼805号房购房款435106元。“聚仙阁”小区至今未竣工验收，涉诉房屋未初始登记。但上诉人提向法院提供了前期物业服务合同、住宅室内装修服务协议、水电刷卡确认表等证据，证明上诉人已装修入住涉案房屋。另外，上诉人在保亭县没有其他住房。保亭县人民法院受理被上诉人与保亭县农信社借款合同纠纷一案后是于2014年7月11日裁定查封涉案房屋。   本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点为：上诉人对涉案的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上诉人与原审第三人华保公司签订《海南省商品房预售合同》购买涉案的房屋，该合同上虽未注明签署日期，但合同规定华保公司应于2012年8月30日前向上诉人交付涉案房屋，同时上诉人向法院提交了2012年3月6日的银行汇款单据和华保公司的收据，可以证明上诉人与华保公司签订的日期应是2012年3月6日之前，上诉人已付完了房款，上诉人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而保亭县人民法院受理被上诉人与保亭县农信社借款合同纠纷一案后是于2014年7月11日裁定查封涉案房屋，所以，上诉人的异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律处理错误，应予改判，上诉人上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：   一、撤销保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初679号民事判决；   二、不得执行位于××县房产。   一审案件受理费7826.59元和二审案件受理费7826.59元；全部由被上诉人保亭金石置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁振文   审判员 白玉琳   审判员 林 珍      二〇二〇年六月一日   书记员 陈新军   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   最高人民法院   《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。