四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2394号 原告：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地：南京市秦淮区汉中路**。 法定代表人：王中宁，董事长。 委托诉讼代理人：尹晓华，四川雅图律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：陈岭，四川雅图律师事务所律师。特别授权。 被告：石翔，男，1979年6月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告石翔物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴媛独任审判，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托诉讼代理人尹晓华、陈岭，被告石翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新鸿运公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.石翔向新鸿运公司支付2016年11月至2020年3月物业管理费6192.23元；2.石翔向新鸿运公司支付2016年11月16日至2020年3月15日代缴电费5292.76元；3.石翔向新鸿运公司支付其欠付电费的违约金暂计6600.07元（以欠费金额5292.76元为基数，按每日千分之一计算，自2016年11月16日计算至2020年3月15日，共1247天，实际计算至付清全部欠费本息之日止）；4.石翔向新鸿运公司支付2016年11月15日至2020年3月15日代缴水费2080.31元；5.石翔向新鸿运公司支付欠付水费的违约金暂计2594.15元（以欠费金额2080.31元为基数，按每日千分之一计算，自2016年11月16日计算至2020年3月15日，共1247天，实际计算至付清全部欠费本息之日止）；6.石翔向新鸿运公司支付2016年11月至2020年3月生活垃圾清运费328元；7.本案律师费3080元由石翔承担；8.案件受理费由石翔承担。事实与理由：石翔系成都市青羊区民生里46号锦都四期1栋2单元2005号业主。2017年4月21日，新鸿运公司作为后期物业服务公司与石翔所在锦都四期小区第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期限三年，约定由新鸿运公司为锦都四期小区提供物业管理服务，合同约定高层电梯住宅物业服务费按照房屋建筑面积2.1元/平方米/月，每月15日前按照本合同约定的标准足额缴纳，合同第十一条第二款约定“督促使用人按时缴纳电费、生活垃圾处置费用……”。该小区内，业主均按户交纳生活垃圾清运费，每户每月8元，水费、电费根据实际使用量，由新鸿运公司代为交纳后，再由业主支付给新鸿运公司。新鸿运公司严格按照约定提供物业管理服务，但石翔未严格按照约定履行物业服务费交纳义务，自2016年11月起未交纳物业服务费、生活垃圾处理费、水电费及违约金。新鸿运公司认为，青羊区锦都四期第一届业主委员会代表全体业主与新鸿运公司签订的《物业服务合同》系真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该合同对作为小区业主的石翔具有约束力，石翔应当按照合同约定按时交纳费用。石翔经书面催告，拒不交纳物业服务费、生活垃圾清运费、水费、电费的行为严重损害了新鸿运公司的合法权益。据此，新鸿运公司起诉来院。 为支持自己的主张，新鸿运公司向本院提交了以下证据：一、中华人民共和国物业管理企业资质证书、物业服务合同、物业管理服务合同，证明青羊区锦都四期第一届业主委员会与新鸿运公司签订的《物业服务合同》系真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该合同对作为锦都四期小区业主的石翔具有约束力，石翔应按合同约定按时交纳费用；二、催缴通知书、缴费通知、成都市自来水有限责任公司发票、国网四川省电力公司成都供电公司四川增值税电子普通发票、电表抄录表、水表登记表、城市供用自来水合同等，证明新鸿运公司多次书面催告石翔，石翔仍未交纳物业服务费、水电费用及相应违约金、垃圾清运费用。三、委托代理合同、四川增值税普通发票，证明新鸿运公司为本案支付了律师费用3080元。 石翔辩称，新鸿运公司的原告主体身份不适格，其没有实际履行《物业服务合同》项下物业服务，仅是提供挂靠资质给案外人国中公司，自己收取管理费，没有物业服务资质的国中公司在实际履行物业服务过程中，又将各物业服务项目肢解分包给其他案外人，提供实际服务的国中公司也没有按照约定履行全部物业服务，在此情况下，新鸿运公司起诉石翔要求支付物业管理费缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。新鸿运公司与石翔并未约定由新鸿运公司代交水电费，也没有约定石翔应当承担违约责任。在新鸿运公司没有证据证明其实际代交了水电费的情况下，新鸿运公司无权要求石翔支付其代交的水电费，更无权要求石翔支付高额违约金。同时，新鸿运公司提交的缴费发票载明的单价金额与其向石翔主张的单价金额有明显差异，在没有其他证据予以支持的情况下，新鸿运公司的主张缺乏法律、事实依据，应当予以驳回。 石翔为支持其主张，向本院提交以下证据：一、选聘公告、对话录音、《合作经营合同》、劳动争议仲裁裁决书、国中物业照片等，证明青羊区锦都四期第一届业主委员会在选聘物业时未得到业主大会授权，私自签订物业合同，新鸿运公司将案涉小区的服务管理违法转包给第三方，案涉小区物业管理服务实际是国中公司提供，新鸿运公司并未实际提供服务，《物业服务合同》应属于无效，新鸿运公司不具备要求业主交纳物业费、水电费等的主体资格。二、入场承诺、违约事项告知书、违约告知书、整改通知函、录像视频、议题签字单，证明物业公司存在安保人员严重缺乏、小区硬件消防设施不到位、殴打辱骂业主、拒收水电费等严重违约行为。 本院经审理认定事实如下： 2009年4月3日，成都市自来水有限责任公司（供水人）与四川鼎鑫置业有限责任公司（用水人）签订《城市供用自来水合同》，主要约定：用水地址：民生里46号，用水性质系生活用水，执行生活供水价格，合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；合同期限5年，自2009年4月3日至2014年4月2日，当合同期满用水人仍需继续用水，双方对合同条款均无异议，则合同有效期自动顺延。 2017年4月21日，青羊区锦都四期第一届业主委员会（甲方）与新鸿运公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：由乙方为锦都四期（座落位置：成都市青羊区民生里46号）提供物业服务，乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合《成都市住宅物业服务等级指导四级标准》的要求；乙方按照房屋建筑面积向甲方收取物业服务费用，高层电梯住宅物业服务费按房屋建筑面积2.1元/平方米/月收取；甲方自本合同生效之日起，每月15日前按照本合同约定的标准足额缴纳物业服务费用；甲方督促使用人按时缴纳电费、生活垃圾处置费用。 2016年11月起，石翔未交纳物业服务费、垃圾清运费，经新鸿运公司多次催收仍未交纳。 自2016年11月至2020年3月期间，新鸿运公司每月向成都供电公司及成都市自来水有限责任公司分别缴纳了锦都四期小区的电费、水费。发票载明的户名为四川鼎鑫置业有限责任公司。 2016年11月15日至2020年3月15日，石翔用水共计687吨，单价3.03元/吨，费用合计2081.61元。 石翔自2016年11月起每月的用电量如下：2016年11月66度，12月332度；2017年1月102度，2月121度，3月114度，4月106度，5月120度，6月127度，7月142度，8月168度，9月92度，10月97度，11月177度，12月233度；2018年1月219度，2月120度，3月114度，4月109度，5月110度，6月107度，7月76度，8月105度，9月87度，10月80度，11月272度，12月740度；2019年1月773度，2月504度，3月160度，4月180度，5月232度，6月162度，7月205度，8月192度，9月192度，10月179度，11月577度，12月743度；2020年1月712度，2月492度，3月309度。计费标准（每度）为2016年11月至2017年8月0.535元，2017年9月至2018年10月0.555元，2018年11月至2020年1月0.537元，2020年2月0.517元，2020年3月0.536元。上述电费合计5252.80元。 另查明：1.石翔系成都市青羊区锦都四期小区1栋2单元2005号（面积71.92平方米）的业主。2.2017年1月至2018年9月期间，锦都四期第一届业主委员会多次向新鸿运公司发出《整改通知》，要求就物业服务过程中存在的问题进行整改。3.新鸿运公司在成劳人仲案（2019）01988号劳动争议仲裁案中，陈述其与国中企业发展集团有限公司签订的合作协议约定，在四川的项目中标后，由四川国中物业管理服务有限公司承包经营。 本院认为，新鸿运公司与青羊区锦都四期第一届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对全体小区业主产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。 关于新鸿运公司是否有权要求石翔支付物业服务费及相关费用的问题。新鸿运公司是《物业服务合同》的相对方，其有权依据《物业服务合同》的约定要求石翔支付相关费用。从本案查明的事实来看，新鸿运公司在仲裁案件中有关于其委托另一物业公司承包经营的陈述，但不论是否存在第三方主体实际提供了物业服务，均不能突破合同相对性，新鸿运公司委托其他公司进行物业服务，其与其他公司形成委托关系，该委托关系不影响新鸿运公司基于《物业服务合同》主张相应权利，故本院对石翔关于新鸿运公司不是实际提供物业服务的主体其不应向其承担支付义务的抗辩理由不予支持。石翔应当向新鸿运公司缴纳物业服务及相关费用。至于石翔抗辩新鸿运公司提供的物业服务存在严重违约行为，不符合合同约定，本院认为，合同约定的物业费并未违反法律、法规的强制性规定，新鸿运公司提供了物业服务，石翔未提供相关证据推翻该事实，其认为物业服务不到位不构成其拒缴物业费的理由，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，石翔认为新鸿运公司提供的物业服务不符合合同约定，可另行起诉主张。 关于物业服务费、水、电费及垃圾处置费。石翔对欠付物业服务费、垃圾清运费的事实无异议，其未按合同约定交纳2016年11月至2020年3月的物业服务费6192.23元、生活垃圾清运费328元。故对新鸿运公司主张石翔支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。新鸿运公司代缴了锦都四期小区的所有水、电费，其有权要求石翔向其支付垫付的相应费用。石翔欠付水费为2081.61元，新鸿运公司主张石翔支付2080.31元，本院予以支持。石翔欠付电费为5252.80元，故应向新鸿运公司支付5252.80元，对新鸿运公司主张的超出部分，本院不予支持。 关于违约金。《物业服务合同》并未对违约金进行约定，也未对水、电费的缴纳时间进行明确约定，故本院对新鸿运公司要求支付起诉之前的违约金的诉讼请求不予支持。但是在新鸿运公司主张权利之后，石翔仍然未予支付，应当承担相应违约责任，对于新鸿运公司起诉之后的利息损失，本院予以支持。具体计算标准为从起诉之日起以欠费金额即13853.34元（6192.23元+328元+2080.31元+5252.80）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，对于新鸿运公司主张的超出部分，本院不予支持。 关于律师费。《物业服务合同》并未对律师费的承担进行约定，该费用不是新鸿运公司为诉讼必须产生的费用，故本院对新鸿运公司要求支付律师费的诉讼请求不予支持。 综上，对于新鸿运公司的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、石翔于本判决生效之日起七日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费6192.23元、垃圾清运费328元； 二、石翔于本判决生效之日起七日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付2016年11月16日至2020年3月15日的电费5252.80元； 三、石翔于本判决生效之日起七日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付2016年11月15日至2020年3月15日的水费2080.31元； 四、石翔于本判决生效之日起七日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付利息损失（以本金13853.34元为基数，从2020年3月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 五、驳回南京新鸿运物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费517元，减半收取259元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担135元，石翔负担124元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴媛 二〇二〇年六月二日 书记员  宁华