湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2824号原告：周小兵，男，汉族，1978年2月3日生，住孝南区。委托诉讼代理人：黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。参加庭审，签收法律文书。被告：全涛，男，汉族，1984年10月24日生，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：马宝坤，湖北同进律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、变更、撤回、放弃诉讼请求，提出反诉，接受调解、和解，签收法律文书。原告周小兵与被告全涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄河，被告全涛及其委托诉讼代理人马宝坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《门面租赁合同》；2、请求判令被告立即腾退房屋；3、判令被告支付房屋租金按照年租金8万元的标准，自2018年11月8日起计算至被告实际搬离租赁房屋之日，暂计算至2018年6月8日拖欠租金46667元；4、判令被告支付拖欠的水电费12903元；5、判令被告支付违约金47000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月30日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定：1、原告将位于孝感路灯管理局大门口右侧第二间门面房出租给被告经营餐饮使用，面积70平方米；2、租赁期限自2018年5月8日起至2021年5月7日止，总计三年；3、房屋年租金8万元；4、按月结算门面使用水电费；5、租赁期间乙方中途擅自解除合同时，收取的租金不予退还，并支付合同租金20%的违约金。若违约金不足抵付甲方损失的乙方还应负责赔偿。2018年11月，被告在交纳了半年租金4万元后，单方提出解除合同，拒绝支付当年余下租金3.5万元和水电费12903元。被告在未与原告协商一致的前提下，私自要求搬走店内物品设施，被原告阻止，原告坚持要求被告按照合同约定继续履行合同，其后原告多次要求被告见面协商此事，但被告均避而不见。现原被告双方签订的租赁合同没有解除，原告无法对外出租房屋，被告占用租赁房屋至今，原告通过名种方式向其索要上述款项未果，以致成诉。被告全涛辩称，我同意解除租赁合同，但不是我不腾退房屋，是原告将房屋锁上了。所以从2018年11月13日原告锁门占有房屋起，租金就不应由我承担。我没有违约，是原告违约，不应支付违约金。同时我尚未接到水电费催收通知。我还交了1万元押金，可以抵扣房租和水电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三水电费情况具备真实性、关联性、来源合法，本院依法予以采信；原告提交的证据五不具备必要的关联性和来源合法，本院依法不予采信。被告提交的证据三员工证言，内容经庭审查明属实，对其真实性本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月30日，原、被告签订《门面租赁合同》，原告将位于孝感路灯管理局大门口右侧第二间门面房出租给被告经营餐饮使用，面积70平方米。该合同约定：1、租赁期限自2018年5月8日起至2021年5月7日止，总计三年；2、房屋年租金8万元，其中第一年租金优惠5000元，可分三次交纳，之后两年均一次性交纳8万元；3、按月结算门面使用水电费；4、租赁期间被告中途擅自解除合同时，收取的租金不予退还，并支付合同租金20%的违约金。若违约金不足抵付甲方损失的乙方还应负责赔偿；租期届满或者本合同因任何原因提前解除之日起5日内，被告应将租赁房屋及设施设备完好交还原告。5、原告交付房屋时，被告应向原告支付门面租赁保证金1万元。合同签订后，原告交付了房屋，被告交纳了首笔租金2万元及保证金1万元，开始经营将军牛肉面馆。2018年11月7日，被告依合同约定应向原告交纳下半年租金35000元。被告经原告多次催促后，未能及时交纳，原告遂于11月13日对出租门面房采取停电锁门措施并要求被告继续交纳租金或者解除合同承担违约责任。原、被告经多次协商无果，被告遂停止经营，涉案门面房及店内物品由原告保管至今。另查明，截至2018年11月5日，被告全涛在房屋租赁期间尚欠电费10700元、水费436元，合计11136元未交纳。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《门面租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据合同约定，租赁期间乙方中途擅自解除合同时，收取的租金不予退还，并支付合同租金20%的违约金。被告全涛未按合同约定期限交纳租金，经原告周小兵催收后直至起诉之日仍未交纳，可视为被告全涛中途擅自解除合同，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。故对原告要求解除租赁合同并要求被告支付违约金，交纳拖欠水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告于2018年11月14日向被告发送微信消息宣布解除双方的租赁合同，双方的租赁关系从当日起解除。自11月13日原告锁门后，被告即停止经营，且向原告发送微信消息表示要求退房搬走店内物品，双方协商不成未能搬走，原告实际控制了涉案房屋，视为已经收回该房屋。原告既已收回房屋，即应积极处置，而非放任损失扩大化，门面房占用期间的租金损失，若由被告承担，不符合法律规定，亦有悖情理，故原告要求判令被告支付锁门后续租金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周小兵与被告全涛于2018年4月30日签订的《门面租赁合同》；二、被告全涛向原告周小兵支付违约金47000元；三、被告全涛向原告周小兵支付拖欠水、电费11136元（保证金1万元可予以扣抵）。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元，由被告全涛负担1253元，由原告周小兵负担1178元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  高勇梅人民陪审员  张满堂二〇二〇年六月八日书 记 员  鲁郑文附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。