陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0322民初1879号 原告：徐锋，男，住陕西省凤翔县。 原告：徐景达，男，住陕西省凤翔县。 委托代理人：李亚利，女，系徐景达之嫂，特别授权代理。 被告：吕拴岐，男，住陕西省凤翔县。 原告徐锋、徐景达与被告吕拴岐租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理，审理期间，被告于同年10月15日以本案出具的重要证据正在宝鸡市陈仓区人民法院审理为由，对本案提出中止诉讼申请，经审查，本院依法裁定中止诉讼。于2020年4月10日恢复审理。于2020年5月19日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐锋、徐景达委托代理人李亚利，被告吕拴岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐锋、徐景达向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告支付2017年9月15日至2018年9月14日年度的租赁费20万元；2.判决被告支付违约金（滞纳金）5000元；3.判决被告承担本案诉讼费。审理期间原告增加诉讼请求为：1.判决被告支付2018年9月15日至2019年9月14日年度的租赁费20万元；2.请求被告依照《租赁合同》第六条第一款的约定，按照租赁费实际迟延支付月份计算给付滞纳金10万元（不含起诉时请求的5000元）。3.请求被告按照原《租赁合同》租金标准支付2019年9月15日至2019年11月21日的租赁物占用费37260元（年租金20万元/365天*68天=37260元）。事实与理由：2011年7月20日，原、被告签订了《租赁合同》，2013年9月14日原、被告又签订《租赁合同补充协议》，两份合同约定将原告位于凤翔县城XX街XX号院约764.5平方米的院地和房子租赁给被告使用，约定租赁费期限自2013年9月15日至2019年9月14日，租赁费每年20万元，每年到期前一个月一次性交清，如拖延租费，每延期1月，被告应向原告缴纳滞纳金5000元。租赁期间，被告曾存在不按期支付租赁费的情形，原、被告也曾互有诉讼产生。后经法院认定将被告缴纳租赁费的时间认定为每年到期前一个月缴纳本年度的租赁费，被告自2017年9月15日起一直未缴纳租赁费，构成违约，被告应缴纳2017年9月15日至2019年9月14日的租赁费40万，并支付期间的滞纳金10.5万。因原、被告合同于2019年9月14日到期后，被告未按约定交付租赁物，直至2019年11月21日才向原告交付了租赁物，故被告应支付原告2019年9月15日至2019年11月21日期间的租赁物占用费37260元。因原、被告私下无法达成一致协议，故呈诉。 被告吕拴岐辩称，原、被告于2011年7月20日、2013年9月14日分别签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》属实，双方合同约定的租赁期间及租赁费均属实。合同履行期间，2017年9月15日，凤翔县人民政府发布了关于《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定》的公告，确定被告承租原告的租赁房屋及被告改建的房屋属于征收改造范围，并确定自2017年9月20日起至2017年12月20日为签订房屋征收补充协议的时间。被告在知道此事后就电话告知原告，原告以未接到通知为由不予理会。因被告将房屋转租给次承租人，自2017年9月15日起自2020年2月15日被告让次承租人暂免交纳租赁费，作为次承租人处理商品、另寻门店、搬迁腾房时间。承租房屋自2018年2月16日全部开始闲置。2018年3月5日，被告书面函告原告要求提供担保，否则将中止合同，同月9日原告回函，不同意另行担保。2018年4月10日被告书面通知原告，解除双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，因政策性征收改造属于情势变更，导致被告合同目的无法实现，故认为原告于同年4月11日收到被告解除通知时，双方租赁合同已经解除。对原告主张的2017年9月15日至2018年4月11日期间的租赁费，因原告在2016年10月就知道涉案租赁房屋属于政府征收改造范围，原告违反诚实信用原则，没有履行法定通知义务、协助义务，且不同意提供担保，构成违约造成的租赁费损失应由原告自己承担。对原告请求的2018年4月至2019年9月14日的租赁费，因2018年4月11日起被告通知解除了合同，故对解除之后的租赁费被告不应当再承担支付责任。对原告请求的2019年9月15日至2019年11月21日的占用费，因被告于2019年9月15日已经向原告就租赁物进行了交接，因原告拒绝接租赁物钥匙导致于2019年11月21日才通过法院调解交付给原告，故被告不应当承担期间的占用费。对原告请求的滞纳金，因双方合同已通知解除，被告没有违约，被告仅是代原告管理租赁物，租赁场地亦一直闲置，故被告不应当承担支付原告滞纳金的责任。综上，认为原告违反诚实信用原则，属于恶意诉讼，请求驳回原告的全部诉请。 原告徐锋、徐景达为主张其诉称，向本院提交了以下九组证据： 第一组：《租赁合同》及《租赁合同补充协议》； 第二组：1.凤政发字（1986）第039号凤翔县处理私房改造遗留问题复查通知书；2.出售公房协议；3.兑换地皮协议；4.兑换地皮补充协议；5.城镇个人建房建设工程规划许可证申请审批表。 第三组：租赁物照片七张。 第四组：1.（2016）陕0322民初2153号民事判决书；2.（2017）陕03民终954号民事判决书；3.（2017）陕03民申62号民事裁定书；4.（2018）陕0322民初384号民事判决书；5.（2019）陕0304行初9号行政裁定书；6.（2020）陕03行终4号行政裁定书。 第五组：1.2016年8月12日被告给原告邮寄的“降低租赁费或解除租赁合同告知书”；2.2018年3月5日被告邮寄给原告的“告知书”；3.2018年3月9日原告寄给被告的告知书的回复；4.2018年4月10日被告邮寄给原告的“解除《租赁合同》《租赁合同补充协议》通知”；5.2018年4月14日原告给被告通过快递寄达的关于解除《租赁合同》《租赁合同补充协议》的回复函。 第六组：凤翔县人民政府2016年10月20日在街道张贴的《通告》。 第七组：1.2018年3月26日被告请求解除《租赁合同》的起诉状；2.2018年4月23日凤翔县人民法院（2018）陕0322民初831号应诉通知书；3.2018年5月4日被告撤诉申请；4.2018年5月3日凤翔县人民法院（2018）陕0322民初831号民事裁定书。 第八组：1.2019年9月8日，关于《租赁合同》租期届满终止、不再续租的通知；2.2019年9月10日通知回复；3.2019年9月11日原告针对通知的回复函。4.2019年9月15日租赁物及增置房屋交接书；5.2019年9月16日被告邮寄给原告的通知；6.2019年10月23日被告邮寄给原告的通知。 第九组：（2019）陕0322民初2154号民事调解书。 被告吕拴岐为主张其辩称，向本院提交了以下七组证据： 第一组：1.《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.凤翔县东大街宝诚服装超市企业信用信息；3.租赁物实物照片4张； 第二组：1.（2016）陕0322民初2153号民事判决书；2.收条2张。 第三组：1.凤政办发（2017）42号凤翔县人民政府办公室文件；2.凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定；3.凤翔县凤凰什字西南片区棚户区一期拆迁片平面图；4.《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案》；5.政府公告时的3张照片复印件；6.原告提起的（2020）陕0322民初144号案件庭审中提交的手机通告照片复印件证据及内容摘要；7.2018年3月5日告知书；8.2018年3月9日《关于吕拴岐快递徐锋、徐景达的回复》。 第四组：1.2018年3月5日告知书；2.2018年3月9日《关于吕拴岐快递徐锋、徐景达的回复》；3.2018年4月10日《解除租赁合同、租赁合同补充协议通知》；4.2018年4月14日《对解除租赁合同、租赁合同补充协议通知的回复》。 第五组：1.2019年9月10日《通知回复》；2.2019年9月11日《关于你方通知回复的回复函》；3.2019年9月15日被告给原告提交、原告收取的《租赁物及增置房屋交接书》、2019年9月14日下午16时手机彩信的发送《租赁物及增置房屋交接书》及微信照片截图；4.2019年9月15日租赁物交接过程的录音、录像光碟；5.2019年9月16日告知书及快递凭；6.2019年10月23日通知；7.快递告知书、通知书的快递凭证。 第六组：1.2019年9月15日被告给原告提交、原告收取的《租赁物及增置房屋交接书》及2019年9月14日下午16时手机采信的发送《租赁物及增置房屋交接书》微信照片截图;2.2019年10月10日民事起诉状；3.（2019）陕0322民初2154号民事调解书；4.2019年12月1日原告的民事起诉状。 第七组：证人侯小红出庭证言。 对原告提供的九组证据，被告质证意见为：对第一组、三组、五至九组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为达不到其证明目的。对第二组证据真实性无法核对，与本案没有关联性。对第四组证据真实性、合法性无异议，与本案没有关联性。 对被告提供的七组证据，原告质证意见为：对第一组证据中2企业信用信息认为与本案没有关联性。对证人候小红证言不认可，认为不能证明因受拆迁的影响，导致被告与次承租人宫楠（证人丈夫）提前解除《租赁合同》的事实。对其余证据的真实性、合法性无异议，但达不到其证明目的。 结合原、被告质证意见，对双方提供的证据认定如下:对原告提供的第一组、二组、三组、六组认为来源合法、真实，与本案有关联性，予以采信；对原告提供的其余证据，对真实性、合法性予以采信，但不能达到其证明目的。对被告提供的第一组证据中1、3认为来源合法、真实，与本案有关联性，予以采信。对被告申请的证人候小红出庭证言中关于涉案租赁物其中一间门店由被告转租给证人及其老公用于经营服装，2017年9月其租赁门店被告知属于棚户区拆迁改造范围的以上事实能与原、被告陈述及提供的证据相印证，予以采信，其余证言无其他证据相印证，不予采信。对被告提供的其余证据对真实性、合法性予以采信，但达不到其证明目的。 根据上述认证及当事人庭审陈述，查明本案事实如下： 2011年7月20日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就凤翔县城东大街西段县委对面、工人俱乐部隔壁面积约764.5m2的院地签订《租赁合同》。约定租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日，租金为每年20万元，交付方法为每年到期前一个月一次性交清。甲方负责乙方改建时改建手续的报批；未经甲方同意，乙方不得整体转租，乙方到期后享有优先租赁权。合同签订后，在原告的协助下被告按约对该院地实施拆除改建，2013年8月15日改建完工并投入使用，被告开始将改建完工的房屋转租给第三人。 2013年9月14日，双方在《租赁合同》的基础上签订《租赁合同补充协议》，约定原合同租期起止期限顺延为2013年9月15日正式起租至2019年9月14日期满终止；租期内如国家政策性拆迁改造，甲方得房产、土地补偿，乙方得经营性补偿，乙方得到补偿后，不得拆除所建房屋、设施，不得再向甲方索要包括房屋、设施在内的任何赔偿。被告按约定将租赁费交至2017年9月14日。 2017年9月15日，凤翔县人民政府作出了《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定》，原告出租给被告的涉案房屋在棚户改造范围内。2018年3月5日被告吕拴岐向原告徐锋、徐景达快递送达了《告知书》，告知“我所改建房屋没有任何建设手续，改造拆迁可能造成我方重大损失，请你在接到告知书5日内对我方提供相应担保，否则我将中止履行合同”，2018年3月9日原告徐锋、徐景达向被告吕拴岐快递送达了《关于吕拴岐快递给徐锋、徐景达〈告知书〉的回复》，主要内容为“我方认为《租赁合同》《租赁合同补充协议》就上述事项已有充分考虑，目前无另行‘担保’或补充约定的必要，双方应认真履行合同义务。未经双方协商或依法解除合同前，我方保留依法维权的权利。”，2018年4月10日被告吕拴岐向原告徐锋、徐景达快递送达了《解除〈租赁合同〉、〈租赁合同补充协议〉通知》，主要内容为“现正式通知你，于2018年4月10日我方解除的《租赁合同》《租赁合同补偿协议》，……”，2018年4月14日原告徐锋、徐景达向被告吕拴岐快递了《对解除〈租赁合同〉、〈租赁合同补充协议〉通知的回复》，主要内容为“对于你方未经双方协商或依法解除《租赁合同》《租赁合同补充协议》的单方行为，我方不接受，不认可。……。” 另查，2016年10月原告徐锋、徐景达起诉被告吕拴岐要求解除《租赁合同》，支付滞纳金等，同时被告吕拴岐提出反诉，要求变更《租赁合同》，解除《租赁合同补充协议》，本院于2017年4月5日作出（2016）陕0322民初2153号民事判决书，均驳回了双方的诉讼请求。后双方均上诉，宝鸡市中级人民法院于2017年6月13日作出（2017）陕03民终954号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告吕拴岐不服提出再审申请，宝鸡市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）陕03民申62号民事裁定书，驳回了吕拴岐的再审申请。2018年2月5日被告吕拴岐提出起诉，请求确认原、被告《租赁合同》关于二楼及对应一楼的部分无效，本院于2018年4月28日作出（2018）陕0322民初384号民事判决书，驳回了吕拴岐的诉讼请求。2018年4月3日吕拴岐起诉，要求解除《租赁合同》，后又提出撤诉，本院于2018年5月3日作出（2018）陕0322民初831号民事裁定书，准许吕拴岐撤回起诉。2019年10月10日原告起诉，要求被告归还租赁物，并确定增设物归原告所有。2019年11月21日，在本院主持下达成调解协议，即（2019）陕0322民初2154号民事调解书，由被告吕拴岐将增设物交予原告，而对租赁期内被告的增设物及配套设施双方自愿另行处理。调解当日，被告向原告交付了租赁物钥匙。2019年12月1日，原告又起诉请求租赁期内被告的增设物的所有权归原告所有，由原告按约定支付给被告4万元出让费。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效。根据原、被告陈述以及法庭调查查明的事实，归纳本案主要争议焦点为：1.涉案政策性征收改造是否属于情事变更及被告辩称通知解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否成立。2.原告诉请主张的租赁费、占用费及滞纳金是否应当按照合同约定予以支持。 对于争议焦点一：涉案政策性征收改造是否属于情事变更及被告辩称通知解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否成立。被告辩称认为双方合同履行过程中，凤翔县人民政府于2017年9月份作出了《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定》，涉案租赁房屋属于被征收改造范围，属于情势变更导致其无法实现合同目的，故被告通过书面通知于2018年4月11日到达原告时已解除了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，原、被告在签订《租赁合同补充协议》时，约定了“租期内如国家政策性拆迁改造，甲方得房产、土地补偿，乙方得经营性补偿，乙方得到补偿后，不得拆除所建房屋、设施，不得再向甲方索要包括房屋、设施在内的任何赔偿。”故双方就国家政策性拆迁改造在签订合同时已经预见，并就补偿双方作了约定，故被告认为政府征收改造属于情势变更的辩称不能成立。现因原、被告租赁合同及补充协议未约定解除的条款，亦没有我国《合同法》第94条规定的法定解除情形，且双方就解除合同未达成协商一致的情况下，被告辩称其于2018年4月11日已通知解除双方《租赁合同》及《租赁合同补充协议》没有事实及法律依据，不能成立。另被告于2018年4月3日向本院起诉要求解除《租赁合同》，而在本院未作出处理时被告又撤回起诉，且一直占有租赁物，故认定原、被告合同履行终止届满的时间为2019年9月14日。 对于争议焦点二：涉案原告诉请主张的租赁费、占用费及滞纳金是否应当按照合同约定予以支持。根据我国《合同法》的规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用及公平原则。本院认为，根据双方补充协议约定双方关于遇国家政策拆迁的情况时，原告得房产、土地补偿，被告得经营性补偿。涉案租赁房屋含经营性门店2间，周围拆迁导致其经营环境变差，影响经营的情况下，被告提出要求担保和要求解除租赁合同时，原告明确回复不同意解除，不积极与被告协商处理租赁事宜，响应协助政府征收决定，而是一直等到2019年9月合同届满前才要求终止合同，故认为原告在明知合同履行受阻，而怠于履行磋商义务，违反我国合同法规定的诚实信用和公平原则。经审查，虽被告辩称通知解除合同不能成立，双方租赁合同履行至2019年9月14日终止，但在凤翔县政府自2017年9月份作出房屋征收决定后，客观对周围经营有影响，且原告也违反诚实信用及公平原则，存在一定的过错，故本院酌情将2017年9月之后的租赁费每年调整为10万元，支持被告支付原告2017年9月15日至2019年9月14日两年的租赁费20万元。对原告请求的占用费，因双方于2019年9月15日就租赁物进行了当面交接，被告于2019年11月21日仅交付了原告钥匙，故对原告请求2019年9月15日至2019年11月21日期间的占用费不予支持。对原告请求的滞纳金，因原、被告合同履行过程中出现了国家政策性拆迁征收的决定，原、被告在此期间相互多次涉诉，属于不可归责于双方违约事由，故对原告请求被告支付滞纳金10.5万元的诉请不予支持。 综上，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吕拴岐于本判决生效后十五日内支付原告徐锋、徐景达2017年9月15日至2019年9月14日期间的租赁费200000元； 二、驳回原告徐锋、徐景达的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9220元，由原告徐锋、徐景达负担5570元，由被告吕拴岐负担3650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  何 杰 审 判 员  任红霞 人民陪审员  杜启科 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  成云燕