安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2348号 上诉人（原审原告）：李松松，男，1998年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳巨川房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路**巨川*C**中央国际广场****，统一社会信用代码91341200786508761U。 法定代表人：韦士杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钮成浩，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：阜阳金宝汇商业投资管理有限公司，住所，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路**巨川*C**中央国际广场****社会信用代码913412007964097082。 法定代表人：韦飞华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者。 上诉人李松松因与被上诉人阜阳巨川房地产开发有限公司（以下简称巨川房地产公司）、阜阳金宝汇商业投资管理有限公司（以下简称金宝汇商业投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李松松上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司负担。事实与理由：巨川房地产公司逾期交房且在其催告后三个月内仍未交付符合交付条件的房屋，已构成根本违约，符合法定解除条件，又因巨川房地产公司的原因导致其无法办理房产证，逾期办证期满已超过一年期限，构成根本违约，亦符合法定解除条件，涉案《阜阳市商品房买卖合同》依法应予解除；合同约定违约金条款较低，应适当增加违约金赔偿标准；巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司用章混乱，人格混同，两公司有利害关系，应共同承担不利后果。 巨川房地产公司辩称：涉案委托经营管理协议约定李松松享受到十年的租金补偿的同时，将其购买的的商铺委托给金宝汇商业投资公司经营管理，起止时间从交房时计算，巨川房地产公司在将房屋交给金宝汇商业投资公司时，视为将涉案房屋交给李松松，已经完成交付义务。涉案房屋已于2017年8月9日经竣工验收合格，根据《安徽省高级人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条规定，其公司在一审中已提供工程竣工验收报告、规划及消防等部门出具的认可性意见，符合交付条件，李松松主张涉案房屋未交付依据不足；逾期办证的违约责任是其公司按日向买受人支付违约金，涉案房屋已经验收合格，逾期办证是因为诉讼案件，不存在办证不能的情形，委托经营协议也约定了合同为不可撤销合同，李松松无合同解除权；李松松未举证其因逾期办证造成的损失，不符合调整违约金的情形；李松松主张巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司为关联公司缺乏证据支持。 金宝汇商业投资公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李松松一审诉讼请求：1.判令解除李松松与巨川房地产公司于2017年5月22日签订的《阜阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.判令巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司立即返还李松松已付款项137523元及利息（自2017年5月22日起至还款项时止，按银行同期贷款利率四倍计算）；3.判令巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司赔偿李松松逾期违约金、解除合同所致损失等共计10万元（暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费用、保全费等实现债权的费用由巨川房地产公司、金宝汇商业投资公司承担。 一审法院审理查明：2017年3月27日，李松松（乙方）与巨川房地产公司（甲方）签约定金合同，合同约定，甲乙双方经协商就乙方购买甲方开发的商品房和缴纳签约定金事宜自愿达成协议：乙方自愿购买甲方开发的商品房，建筑面积14.77平方米，单价为每平方34960元，总价137523元，乙方为保证购买该房屋，于本合同签订时自愿缴纳购房签约定金10000元，并保证于2017年4月1日前按照上述价款与甲方签订正式商品房买卖合同，届时该定金转为购房款。乙方于2017年3月27日在阜阳楼盘网电商平台签订优惠服务协议，缴纳3000元享受10000元的优惠。2017年4月5日李松松向巨川房地产公司缴纳3Ｃ317号商品房137523元购房款，并于2017年4月5日与金宝汇商业投资公司签订金宝汇Ｂ区商铺委托经营管理协议。该协议约定李松松为甲方、金宝汇商业投资公司为乙方、巨川房地产公司为丙方，为保障巨川金宝汇广场的统一经营管理条件不变，保障甲方所购商铺在获取较高收益同时稳定升值，甲方将所购位于巨川金宝汇广场三层面积14.77平方米，总房价137523元的3Ｃ317号铺位委托给乙方统一经营管理。经营管理的起始时间从交房之日起计算，期限10年，双方对乙方经营管理期间承担的权益及负担的费用进行相应约定。甲、乙、丙三方约定三方权利与义务1.甲方享受现行商品房买卖合同上的价格做如下约定：（1）工程交房时间为2017年7月31日，使用权、经营权、收益权、管理权、出租权等移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，即为2027年7月31日；（2）委托经营期间乙、丙方不再以任何形式给与甲方补偿或收益。甲方保证乙方拥有本协议所约定的各项权益，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将该商铺出售、出租、抵押或设定其他任何权利，如需转让、抵押、担保，应提前30日向乙方提交书面申请，待书面同意后方可实行，否则视为无效。甲方在委托期间将所有权变更给他人，须保证受让方接受并承诺继续履行委托经营管理协议。因托管商铺所有权变更影响乙方权利，或受让方不同意继续履行本合同，视为甲方违约，须一次性支付该铺位总价款50%违约金给乙方，并承担由此所产生的损失。委托经营期间，甲方不得以任何形式干扰乙方及使用人对该商铺的经营管理。本合同为不可撤销的委托合同，甲、乙、丙三方均无权中止或解除本合同。甲乙双方并就委托经营管理期满后的权益进行了约定。2017年5月22日，李松松与巨川房地产公司签订《阜阳市商品房买卖合同（预售）》、补充协议各一份（合同编号：ＦＹ2017127701）。约定：巨川房地产公司将其开发的位于安徽省阜阳市颍州区，建筑面积为14.77平方米的商铺出售给李松松，该商品房总金额为137523元，李松松于合同签订时已支付全部房款人民币137523元。合同中对房屋交付期限及条件进行约定：巨川房地产公司应当于2017年7月31日前，将验收合格的房屋交付给李松松使用，如因合同规定的特殊情况未按约定期限交房，逾期超过60日出卖人每天按购房款的万分之0.1向买受人支付违约金，该部分违约金总额不得超过总购房款的百分之一。对房屋登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。补充协议中对买受人支付方式等进行补充约定并约定买受人确认在签订商品房买卖合同和本协议前完全理解并自愿签署。2019年6月1日，李松松以邮政快递方式向巨川房地产公司发出催告函，该函主要内容为李松松已按合同约定交付全部购房款，巨川房地产公司未按约定将房屋交付给李松松，要求巨川房地产公司见函后尽快将房屋交付给李松松。该份邮政快递投递状态为邮件妥投，他人收。现李松松以巨川房地产公司未按约交房办证已构成违约为由提起诉讼。 一审另查明，2016年同时期、同地段、同类条件下案涉商铺所签约的定金合同单价为每平方4万多元，金宝汇商业投资公司对同类案涉房屋进行统一招商并实际经营管理至今。 一审法院认为，李松松与巨川房地产公司签订的签约定金合同、商品房买卖合同、补充协议及金宝汇B区商铺委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。李松松如约履行付款义务，巨川房地产公司应依约交付房屋及办理房屋所有权登记。本案中争议焦点为案涉房屋是否具备解除的条件。首先就逾期交房问题，李松松在与巨川房地产公司签订商品房买卖合同之前已与金宝汇投资管理公司签订为期十年的商铺委托经营管理协议，综合双方所签订签约定金合同约定的房屋价款与商品房买卖合同约定的价款和李松松实际交付的购房款来看，委托经营管理期间的十年租金收益已经从购房款中折抵转换为李松松购房款的优惠，委托经营管理协议上明确约定交房时间为2017年7月31日，使用权、经营权等各项权利移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，李松松已享有从2017年7月31日起顺延十年的租金收益；金宝汇在实际行使经营管理权时并未对是否逾期交房及所交付使用的房屋是否合格持异议，即使巨川房地产公司逾期交房也不影响李松松享有的权益，且本案诉争房屋已竣工验收合格，具备交付条件，故李松松以巨川房地产公司未按合同交付方式进行查验，办理交接手续并逾期交房为由主张解除案涉商品房买卖合同及协议于法无据。其次，就逾期办证问题，双方签订的商品房买卖合同约定：未在商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，有两种方式处理：（1）买受人有权解除合同。（2）自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。双方选择按照以上第二种方式处理。且李松松与金宝汇投资管理公司签订的委托经营管理协议中约定了该合同不可撤销性的限制条款，并未违反法律禁止性规定，委托经营管理协议和李松松与巨川房地产公司签订的商品房买卖合同标的物相互关联，基于约定优于法定原则，该约定排除任意解除权的适用，对双方当事人具有法律约束力，当事人不得再随意解除合同。李松松以逾期办证为由主张解除合同，亦无依据。再次，合同法定解除权的主张主要基于合同的目的不能实现，商铺的购买在于投资价值，本案中李松松所购商铺的投资价值已经在购买价格中得以体现，其权益并未受损。李松松所发催告函中的内容与事实不符。综上，李松松并无相应的解除权，其催告函不能发生合同解除的法律效果。李松松主张解除商品房买卖合同及补充协议，证据不足，不予支持。李松松主张巨川房地产与金宝汇投资管理公司人格混同，证据不足。关于李松松主张巨川房地产公司支付逾期违约金的问题，本案中李松松未明确主张逾期办证违约金约定较低，也未就约定违约金低于造成的损失提供相关证据，按照商品房买卖合同约定巨川房地产公司逾期办证应承担违约责任，双方约定办证时间为“商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金”，按照该约定巨川房地产公司应从2018年7月26日起至取得房屋所有权登记之日止以已付购房款137523元为基数按日万分之0.1计算支付给李松松逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳巨川房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付李松松逾期办证违约金568元（该款计算方式：137523元×万分之0.1×413天，暂从2018年7月26日起算至起诉之日止，以后违约金另行计算）。二、驳回李松松的其他诉讼请求。案件受理费2650元，减半收取1325元，财产保全费1707元，合计3032元。由李松松负担2932元，阜阳巨川房地产开发有限公司负担100元。 二审中，李松松向本院提交巨川房地产公司的声明及承诺书影印件一份，证明巨川房地产公司认可逾期办证并自愿承担违约责任，同时承诺最后的办证期限为2019年12月23日，如仍逾期，同意给业主退房。 巨川房地产公司的质证意见：该证据不属于二审新证据，该证据为影印件，对其真实性、合法性及关联性均有异议。 金宝汇商业投资公司的质证意见同巨川房地产公司的意见。 本院认证意见：该证据为影印件，真实性无法核实，本院不予认定。 巨川房地产公司向本院提交阜阳市城乡建设局说明一份（庭后向本院提交原件核实），证明涉案房屋已于2017年8月9日验收合格，现正在协调办证，不存在无法办证的情况。 李松松质证意见：该证据为复印件，真实性无法核实，不能否定逾期办证的事实。 金宝汇商业投资公司对该证据无异议。 本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，但该证据的内容不能反映办证事宜，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案商品房买卖合同是否应当解除；一审判决认定的违约金数额是否适当；金宝汇商业投资公司是否应承担责任。 本院认为：一、关于涉案商品房买卖合同是否应当解除。涉案《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》系本案双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。商品房买卖合同约定交房时间为2017年7月31日，委托经营管理协议再次对该交房时间予以明确，同时约定涉案房屋的使用权、经营权等各项权利的委托移交以及经营管理期限为在此交房时间的基础上顺延10年，而且综合定金合同、商品房买卖合同、李松松实际支付的购房款以及当事人的陈述，李松松已享有相应的租期内的租金收益，巨川房地产公司称已按委托经营管理协议将涉案房屋交给金宝汇商业投资公司，金宝汇商业投资公司房屋的移交时间无异议，故涉案房屋已按约定交付给李松松。就涉案房屋是否符合交付条件，巨川房地产公司在一审中举证的工程竣工验收报告、质量合格文件及消防等相关部门出具的认可性意见证明涉案房屋已于2017年8月9日竣工验收合格，并符合交付条件。故李松松上诉称巨川房地产公司逾期交房已构成根本违约，要求解除合同的理由不能成立。就逾期办证责任问题，涉案商品房买卖合同明确约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由巨川房地产公司向李松松支付违约金，并未约定李松松有权解除合同。该约定为双方当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条虽然规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该条规定的侧重点在于无法办理房屋所有权登记，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。本案中，涉案房屋已符合交付条件，虽存在逾期办证情形，但并非办证不能，且李松松购买商铺的目的在于投资经营收益，涉案房屋已按照双方签订的经营管理协议投入使用，李松松已实际获得相应的房租收益，亦不存在合同目的不能实现的情形，故李松松以逾期办证为由主张解除合同，没有法律依据。综上，李松松上诉主张解除涉案商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于违约金的赔偿标准。涉案商品房买卖合同对逾期办证违约金的计算标准进行了明确的约定，李松松主张约定的赔偿标准过低，应予调整，但李松松未能举证证明其因逾期办证造成的具体损失，且其已经从约定的交房时间起享受租金收益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七、二十八条的规定，李松松要求调整违约金的理由缺乏相应的证据，本院不支持。 三、关于金宝汇商业投资公司是否应承担责任。李松松未提供充分、有效的证据证明巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司之间存在人员、业务、财务等方面交叉或混同，丧失独立人格，损害其合法利益，故李松松上诉称巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司构成人格混同，两公司应共同承担责任的理由缺乏证据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2650元，由李松松负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  刘 伟 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。