江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初3446号 原告（反诉被告）：苏州华泉水务技术有限公司，住所地苏州市姑苏区城北街道新塘工业区。 法定代表人：顾云华，总经理。 委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伦宁，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州市新洋商业运营管理有限公司，住所地苏州市姑苏区金储街288号（第8层）。 法定代表人：夏基，董事长。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 原告苏州华泉水务技术有限公司（以下简称华泉公司）与被告苏州市新洋商业运营管理有限公司（以下简称新洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，新洋公司提出反诉，本院依法受理后，与本诉部分合并审理，于2019年5月28日、7月1日公开开庭进行了审理。华泉公司的委托诉讼代理人孙青鹏、杨伦宁和新洋公司的委托诉讼代理人杭雪芳到庭参加诉讼。因案情复杂，本院组成合议庭，将本案转为普通程序进行审理，于2020年5月12日和6月20日再次公开开庭进行了审理，华泉公司的委托诉讼代理人孙青鹏和新洋公司的委托诉讼代理人杭雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华泉公司向本院提出诉讼请求：判令新洋公司赔偿装修损失460万元、营业损失2425794元，返还租房保证金19万元、水电使用保证金2万元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月，新洋公司公开进行投标招租，其中一处位于平江新城前塘河公园平川路南，租赁面积792平方米，业态为办公、餐饮。我公司中标承租了上述房产，双方在2017年9月1日签署了《租赁合同书》，合同第1条明确规定：“本租赁物的租赁用途为办公、餐饮”。后经新洋公司同意，我公司与何仿合作开设了姑苏区花间料理餐厅，在办理工商登记、消防等证件时，新洋公司再次声明出租的房屋正在办理产权证，但后续我公司多次催要，对方一直无法提供产权证和消防备案登记等，导致无法办理通过开业消防验收。为了减少自身损失，我公司于2018年5月份向新洋公司寄送《关于平川南路租用房屋情况》函件，提出变更租金缴纳周期以及不递增租金的请求。2018年10月22日，苏州市公安消防支队姑苏区大队向何仿下达了苏姑公(消)行罚决字(2018)0295号行政处罚决定书，认为花间料理餐厅未通过开业前消防安全检查，擅自投入使用，遂给予何仿责令停止使用姑苏区花间料理餐厅，并处罚款3万元。之后，我公司通过发送律师函等方式与新洋公司多次沟通，希望其能够提供产权证明、消防备案登记或者与消防部门进行沟通，以解决上述问题，但至今未能予以解决。2019年4月16日，花间餐厅无奈停止营业，我公司通知新洋公司解除合同。 新洋公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，我公司答辩人不存在违反合同约定的情形，华泉公司的主张缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。主要理由：1.《房屋（场地）租赁合同》具有法律约束力，双方均应按约履行。涉案姑苏区平江新城前塘河公园内配套用房于2007年6月4日经苏州市规划局批准建设，于2008年8月建成，建设主体为苏州市城北城市建设开发投资有限公司（以下简称城北公司）。2012年10月30日，苏州市姑苏区平江新城管理委员会（以下简称平江新城管委会）以函告形式确认，由苏州市圆和置业投资有限责任公司（以下简称圆和公司）经营与管理，并以圆和公司名义办理相关权属证书。2016年12月29日，苏州市人民政府批复同意由苏州市姑苏区人民政府与苏州市财政局联合上报的《关于三新城原平台公司资产负债处置方案有关事项的请示》，根据此批复意见，“凡经营性的建筑物资产所有权、使用权、收益权都归到新城公司”。2017年4月13日，苏州市姑苏区（苏州国家历史文化名城保护区）［2017］14号《关于落实三新城原平台公司资产负债处置方案专题会议纪要》，确认将涉案房屋在内的多处资产移交苏州新城投资发展有限公司（以下简称新城公司），并提出在资产移交期间，资产租赁有到期需要续签的，配合新城公司办理续签或招租手续。2017年5月16日，城北公司与新城公司就涉案房屋办理了移交手续。2017年5月26日起，新城公司将涉案房屋在内的多处资产委托我公司经营管理。我公司系新城公司的全资子公司。综上，我公司有权就涉案房屋对外出租，且该出租行为经苏州市人民政府、姑苏区（苏州国家历史文化名城保护区）人民政府认可，租赁合同合法有效。2.就涉案姑苏区平江新城前塘河公园配套用房未经土建消防验收、无房产证的情况，华泉公司在投标前就已经完全知晓，并仍向我公司做出承诺即进行投标。我公司将涉案房屋的招租底价定在40元/平方米/月，而相邻的、同业态的资产出租租金远高于该价格。我公司正是考虑到涉案房屋缺乏相关手续，后续用途将存在不确定性，所以一方面在招标文件中租赁用途包括办公和餐饮，另一方面将租金价格按照办公用房的价格标准定价。从华泉公司提交的证据看，其计划将涉案房屋用作经营餐饮，故与案外人签订了合作协议，对投入、分工都做了明确约定，其理应注意到该租金明显低于附近商捕的租金价格。按照日常经营法则，即可推定华泉公司对于涉案房屋缺乏相关手续的情况是知情的。3.从合同履行过程来看，华泉公司在明确知晓涉案房屋无土建消防验收、无房产证等情况后，仍作出继续履行合同的意思表示，现其以同样的理由主张答辩人赔偿其损失，于法无据。2018年5月8日和10月30日，华泉公司两次发函给我公司，要求变更租金支付周期，均明确表达了继续履行合同的意思表示。华泉公司明知涉案房屋的情况后，仍以行为和书面的方式多次表达了继续履行合同的意愿，相应的履约风险理应由其自行承担，不得随意反悔。4.华泉公司主张其发生装修损失460万元和营业损失2425794元，依据不足；即使损失真实存在，也应由其自行承担。 新洋公司向本院提出反诉请求：判令华泉公司支付租金230470元、滞纳金2996元（暂算至2019年5月15日，之后按日万分之五计算至实际支付之日止），赔偿律师费20万元并承担本案诉讼费用。审理中，新洋公司明确要求将租金（或使用费）计算至实际交还房屋之日止。事实和理由：2017年9月1日，我公司与华泉公司通过公开招投标签订房屋租赁合同一份，约定华泉公司向我公司租赁平江新城前塘河公园的配套用房，面积792平方米，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止。双方还约定，如发生争议的，违约方应当承担守约方就实现债权所支出的全部合理费用，包括诉讼费、律师费、保全费等。合同签订后，华泉公司多次出现逾期支付租金的情形。根据合同约定，2019年4月19日前，华泉公司应当支付2019年5月1日至10月31日的租金230470元。然而，华泉公司非但没有按期支付租金，还以我公司违约为由要求解除合同并赔偿损失。 华泉公司针对反诉答辩称，1.租金支付时间是在2019年4月19日前，而我公司在2019年4月16日即已停业，且以书面方式通知了新洋公司，其无权依据租赁合同向我方主张租金。2.租赁房屋已因被消防部门处罚而停止营业，直接原因是新洋公司出租的房屋未办理消防备案，无法达到租赁合同中经营餐饮的目的，最终导致我方提出解除合同；因此，我方认为是由于新洋公司的原因导致出租房屋无法使用，我方不应继续承担租金及房屋占用费用。3.租赁合同约定，由于我方未及时缴纳租金及交付租赁物引起诉讼，才存在承担诉讼费及律师费的情况，不适用于本案情形。综上，请求驳回新洋公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 1.2007年6月4日，苏州市规划局作出苏规（2007）审字第087号《建设项目方案审定意见书》，内容为“经局会办并报市批准，同意方案。平江新城新家路南前塘河滨河公园，用地面积29678平方米，配套用房二层，建筑面积770平方米”。城北公司于2008年8月在苏州市平川路南建成姑苏区平江新城前塘河公园项目及二层配套用房。房屋的建设未领取建设工程规划许可证和施工许可证，建成后也未进行过土建消防验收，未办理不动产权属登记。前塘河公园配套用房建成后，由圆和公司对外出租经营。2012年10月30日，平江新城管委会确定，前塘河公园项目由圆和公司经营与管理，并以圆和公司名义办理相关权属证书。2016年12月29日，苏州市人民政府批复同意，凡经营性的建筑物资产所有权、使用权、收益权都划到新城公司。2017年4月I13日，苏州市姑苏区（苏州国家历史文化名城保护区）［2017］14号《关于落实三新城原平台公司资产负债处置方案专题会议纪要》，确认将三新城建设形成的建筑物移交新城公司，并提出在资产移交期间，资产租赁有到期需要续签的，原平台公司配合新城公司办理续签或招租手续。2017年5月16日，城北公司与新城公司就前塘河公园办理了移交手续。2017年5月26日起，新城公司将前塘河公园项目在内的多处资产委托新洋公司经营管理（新洋公司系新城公司的全资子公司）。 2.2017年8月，新洋公司对六处房产进行公开招租，前塘河公园为其中一处，招租文件列明的租赁面积为792平方米，租赁期为5年，月租金底价为40元/平方米，业态为餐饮、办公，后由华泉公司中标。2017年9月1日，新洋公司（甲方）与华泉公司（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将平川路南前塘河公园的该处房屋（出租面积792平方米）出租给乙方，用途为办公、餐饮，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止；第一年度（2017年11月1日至2022年10月31日）月租金46.19/平方米，总租金438990元，之后每年度递增5%，每半年支付一次租金，每期提前7个工作日支付；乙方另支付租房保证金19万元，水电保证金2万元；因乙方未按时向甲方交付租赁物或租金引发诉讼的，甲方所支付的诉讼费用以及为收回租赁物或租金所支付的律师费、交通费等费用均由乙方承担。合同签订后，新洋公司即将租赁房屋交付给华泉公司使用，华泉公司按约支付了第一期的租金及租房保证金、水电保证金。2017年10月19日，新城公司出具产权证明1份，称前塘河公园内一处房产，由城北公司投资建设，建筑面积792平米，根据市政府、区政府会议精神有城北公司移交至新城公司，属于非居住用房，产权证正在办理中。华泉公司在使用房屋过程中，与何仿合作经营餐厅，由华泉公司提供场地，以何仿名义在租赁房屋内注册成立字号为“姑苏区花间料理餐厅”的个体工商户，双方各出资50%，华泉公司向新洋公司提交了委托何仿使用租赁房屋的委托书。何仿于2017年10月开始对按照经营使用需要对租赁房屋进行了装修，并添置了设施设备，开设了姑苏区花间料理餐厅（以下简称花间餐厅）并对外进行经营。 3.2018年5月，华泉公司向新洋公司发送了题为“关于平川路南租用房屋情况”的函件，称因房屋无产权证、水电未开通等问题，影响了餐厅的正常经营，其因为土建消防合格证的缺失，造成了消防罚款等损失，导致超出了原来预算的投资金额，要求对方给予租赁期内租金不递增的优惠，并同意变更租金支付方式，缓解经营压力。新洋公司回复因招投标法的相关规定，无法同意华泉公司提出的要求。2018年10月22日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对何仿作出苏姑公（消）行罚决字（2018）0295号行政处罚决定书，以花间餐厅未通过开业前消防安全检查擅自投入使用为由作出停止使用餐厅整体并处罚款3万元的处罚。2018年10月30日，华泉公司再次向新洋公司发函，要求将租金支付方式变更为按季支付。2019年3月5日，华泉公司委托律师向新洋公司发出律师函，要求对方在接函后7日内提供租赁房屋产权证明或者与消防部门协调消防事宜。新洋公司接函后，未能就上述事项与华泉公司协商一致。2019年4月16日，何仿及华泉公司关闭花间餐厅，停止经营。2019年4月17日，华泉公司向新洋公司发出解除通知书，通知对方因合同无法继续履行，于2019年4月17日解除。此时，华泉公司支付租金至2019年4月30日，因华泉公司未支付2019年5月1日之后的租金，新洋公司于2019年4月17日向其发出告知函，要求其于2019年4月19日前支付半年租金230470元，华泉公司接函后未予支付。 4.何仿接收租赁房屋后，按照餐厅经营的需要对房屋进行了装修改造，主要包括土建工程、室内外装修工程、设备及家具订购、酒店用品采购等。华泉公司提供了如下证据：（1）建筑装饰工程施工合同、结算单原件、银行转账付款凭据、收款收据，证明进行装饰装修的费用为494万元，包括土建工程919711.96元、室内装饰工程2329664.72元、室外装饰工程586118.19元、安装工程1107915.98元四项；（2）家具销售合同、配售清单、收据、银行汇款回单，证明购买餐厅家具费用为426000元；（3）酒店用品供货合同、订货清单、收款回单、银行汇款回单，证明购买餐厅餐具费用为188900元；（4）产品销售合同、决算清单、收据、付款凭据，证明购买厨房设备的费用为84万元。审理过程中，本院依法委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对租赁房屋内的装修、设施、物品等资产的价值进行评估。该事务所于2020年3月30日作出苏明（苏州）资字（2020）第01016号资产评估报告，结论为：在评估基准日2019年4月17日，委估资产在本报告评估假设及选用市场价值类型前提下的评估价值为220.19万元，其中二次装修的价值为123.39万元（不含拆除工程、室外回填土、二层顶简易房），机器设备等资产价值为96.80万元。评估报告机器设备明细表中包括：监控系统1套价值17800元（第3项），啤酒生产线1套价值307880元（第17项），不可移动餐梯1台价值23600元（第31项），水晶吊灯等灯具等20盏价值7456元（第111至114项），霓虹灯1项价值13416元（第173项），相对固定的厨房操作台、水池、灶具、抽油烟罩等设备价值77288元（第85、86、88、89、94、96、98、99、101至107项），其余为可移动电器、餐具、桌椅及其他家具等。华泉公司对评估结论提出异议，认为固定装修部分缺失工程量853011.34元，未评估部分1294388.86元。其中未评估部分包括：土建部分合计630211.99元（该部分基本与其提供的装修清单项目一致，包括土建拆除部分115808.07元、前期砌筑部分444491.56元、装修期间砌筑部分43677.36元、排设室外自来水部分26235元，其中前期砌筑部分包括了二层顶搭建简易洗菜房的钢骨架、岩棉夹芯板屋顶139649元等）；水电安装合计341890.27元；室外装饰合计322286.60元（该部分基本与其提供的装修清单一致，多出窗帘项目43980元）。 5.审理过程中，新洋公司同意在评估结束后收回房屋。本院于2020年4月20日组织双方对租赁房屋进行交接，华泉公司表示对评估结论存在争议，要求暂缓交还房屋，故房屋至今仍处于华泉公司的控制之下。同时，华泉公司表示不同意清理可移动设备和物品，要求新洋公司予以赔偿。新洋公司新洋公司对评估结论予以认可，但不同意接收全部装修、设备及物品，其表示经估算，固定装修中可利用的价值为163991.91元，分别为仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯，对应二次装修评估明细表中的第1、13、19、29、39、60、64、71项；同时提出，经测算恢复原状的费用约为278149.61元，保留追究的权利。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，新洋公司与华泉公司所签订的租赁合同标的房屋为位于苏州市平川路南的前塘河公园二层配套用房，该房屋的建设虽经过规划部门的方案审定，但未取得建设工程规划许可证和施工许可证，建成后直至本案诉讼中，新洋公司均未能提供取得许可证或主管部门批准建设的相关证据，本院根据相关司法解释的规定，确认双方所签订的租赁合同应为无效合同。本院结合双方当事人的请求事项，就合同被确认无效后的结算问题，分别确定如下： 一、房屋交还问题。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。双方签订的房屋租赁合同被确定为无效，华泉公司明确表示不再继续使用房屋进行经营，新洋公司在审理中虽坚持认为合同有效，但仍表示愿意收回房屋并对其中的部分固定装修接收利用，本院确定华泉公司应当及时将房屋腾清后交还新洋公司；腾清房屋时，应将新洋公司同意利用的装饰装修物（仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯）保持完好交付给新洋公司。新洋公司应当在收回房屋同时按评估结论中的这些财产的价值向华泉公司支付财产折价款163991.91元，并返还租赁保证金19万元及水电保证金2万元。 二、房屋使用费及滞纳金问题。房屋租赁合同无效，出租人仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方租赁合同虽然无效，但华泉公司实际占用了租赁房屋，应当承担房屋使用费。2019年4月17日前，花间餐厅保持了经营状态，华泉公司已经按合同约定的标准支付了截至2019年4月30日的租金。新洋公司主张2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，该期间房屋确实由华泉公司占用，但考虑到房屋未取得土建消防合格而无法申报开业前消防检查，花间餐厅在2019年4月17日后即因未取得开业前消防检查合格而被查封处于停业状态，房屋使用费参照合同约定的租金标准计算有失公允，本院根据合同租金调整的周期及同时期租赁市场行情变化情况分别情形、分段计算。自2019年5月1日起至10月31日止，该年度的租金标准为460940元（比上年度递增5%），酌情考虑房屋不能实际投入经营但仍由华泉公司占有的情况，确定华泉公司按租金标准的50%承担使用费，该期间的费用为115235元；自2019年11月1日起至2020年4月20日止，该年度的租金标准为483987元，同样酌情考虑上述因素，及2020年春节前后全国范围内爆发的新型冠状病毒××疫情对经营性房屋租赁市场的影响，确定华泉公司按租金标准的50%承担4个月的使用费，金额为80665元，以上两项合计195900元；自2020年4月21日起，在评估工作结束、新洋公司同意收回房屋的情况下，华泉公司拒绝交还房屋，由此造成的损失应由其全部承担，本院确定其参照租赁合同当期的租金标准承担使用费，即按每年483987元支付。因双方租赁合同被确定为无效，新洋公司据合同提出的滞纳金请求，本院不予支持。 三、损失赔偿问题。合同无效后，有过错的应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，新洋公司系出租方，向承租方提供适租的房屋应是其基本义务，且其作为房屋的管理人，理应清楚知晓房屋不具备权属证书，也未取得建设工程规划许可证的事实，在此情况下，其仍将房屋出租给华泉公司，并在合同中约定餐饮、办公用途，应当对合同无效承担主要责任。华泉公司虽通过公开拍租取得房屋承租权，但其在签订租赁合同前仍应对房屋是否能用于出租并进行餐饮经营进行审查，合同无效也与其未尽必要审查义务存在疏失有关，也应当承担一定的责任。华泉公司主要主张了营业损失和装修、设备、物品损失。关于营业损失部分，本院认为，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益，营业损失作为间接损失，不应当包括在本案新洋公司应当赔偿的损失范围之内。故华泉公司的主要损失应为装修、设备、物品损失。关于装饰装修损失部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，装饰装修物的损失范围应为新洋公司不同意接收利用的固定装修及改建和增设他物，不包括扩建物，损失应当以现值为依据。至于这部分损失的具体组成，本院分别认定如下： （1）现有固定装修部分。评估结论显示华泉公司所投入的固定装修在房屋停止使用时的价值为123.39万元，扣除前述由新洋公司接收的163991.91元，剩余部分价值为1069908.09元，该部分固定装修已对房屋形成附合，且双方均不再继续利用，应计算为华泉公司的实际损失。华泉公司提出的工程量缺失和水电工程部分，均已包括在评估范围，由评估公司现场根据现存状况确定，华泉公司所主张的评估缺失工程量的意见，本院不予采纳。 （2）土建工程及室外装修部分。华泉公司在接收房屋后确实进行了一些土建和房屋外立面的改造，应当计入装饰装修物的范围。因拆除物早已灭失且房屋的原有状况无法完全查清，故评估机构未将该部分装饰装修的价值列入评估范围。考虑到华泉公司为履行租赁合同，确实进行了该方面的装修改造，且在剩余租赁期内无法实际利用，产生实际损失，本院认为应当根据华泉公司所提供的证据就该部分损失予以考虑。华泉公司提出该两项工程费用直接费合计952498.59元，提供了合同、清单、付款凭证等证据予以证实，本院审查后认为，其中顶层简易房所涉项目为租赁房屋范围外的增建物，窗帘等项目与其提供的室外装修清单不符，不应纳入赔偿范围，同时考虑到华泉公司实际使用这些装修物的折旧，酌情确定该部分装修物的现值为45万元。 （3）物品及设备。可移动物品不属于装饰装修物，应当由华泉公司予以清理、拆除后搬走。从评估机构列明的机器设备明细表来看，其中的监控系统、啤酒生产线、不可移动餐梯、灯具及相对固定的厨房设备总价值447440元，均系根据租赁房屋的特定格局而定制，与房屋形成了一定的附合，拆除后重新利用的可能性较低，可列入固定装修损失的范围。其余部分均为可移动电器、餐具、桌椅及其他家具等物品，应由华泉公司搬走后自行处理。 以上三项损失合计1967348.09元，均为华泉公司实际投入装修不能继续使用而导致的损失。《中华人民共和国消防法》等法相关法律法规规定，主体建筑通过消防验收，进行二次装修前，需要报装修设计图报消防主管机构审核，进行消防报建。本案所涉租赁房屋从建筑面积和装修规模来看，均属于需要进行报建的范围，而华泉公司后续受到消防部门的处罚也与未申报二次消防检查有关。华泉公司在审理中陈述，因租赁房屋未通过土建消防验收故无法进行二次装修的消防报建，可见其在接收房屋进行装修之前即已知晓房屋有可能因消防问题无法使用。其在消防部门未出具同意意见的情况下，盲目投资，擅自开工进行装修，对装修损失的造成应当自行承担相应的责任。综合考虑双方当事人对合同无效应承担的责任，及华泉公司在未履行相关报建手续的情况下即开工装修改建一定程度上造成损失扩大的责任，结合新洋公司对现有装修可接收利用的程度，本院酌情确定由新洋公司对华泉公司的装饰装修物损失承担60%的赔偿责任，即1967348.09元*60%=1180408.85元。 四、律师费问题，双方租赁合同被认定为无效，合同中的相关清理条款中的情形也与本案双方的主张不符，故新洋公司主张律师费损失缺乏依据，本院不予支持。 综上，本院确定新洋公司与华泉公司签订的关于苏州市平川路南前塘河公园内配套用房的租赁合同无效，华泉公司应当将苏州市平川路南前塘河公园内配套用房腾清后交还新洋公司（含新洋公司同意接收的装修物），并支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（计算至2020年4月20日为195900元），新洋公司应向华泉公司支付财产折价款163991.91元，返还租赁保证金19万元、水电使用保证金2万元并赔偿华泉公司装修经济损失1180408.85元。双方各自超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、苏州华泉水务技术有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市平川路南前塘河公园内配套用房腾清后交还苏州市新洋商业运营管理有限公司，室内的仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯一并移交归苏州市新洋商业运营管理有限公司所有；苏州市新洋商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向苏州华泉水务技术有限公司支付财产折价款163991.91元，返还租赁保证金19万元、水电使用保证金2万元； 二、苏州华泉水务技术有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州市新洋商业运营管理有限公司支付房屋使用费195900元（暂计算至2020年4月20日，自2020年4月21日起至实际交还房屋之日止，按每年483987元继续计算）； 三、苏州市新洋商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州华泉水务技术有限公司赔偿损失1180408.85元； 五、驳回苏州华泉水务技术有限公司其它诉讼请求； 六、驳回苏州市新洋商业运营管理有限公司其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费62451元，鉴定费30000元，合计92451元，由苏州华泉水务技术有限公司负担61035元，苏州市新洋商业运营管理有限公司负担31416元；反诉案件受理费3901元，由苏州市新洋商业运营管理有限公司负担2138元，苏州华泉水务技术有限公司负担1763元；双方相互抵销后，苏州市新洋商业运营管理有限公司应向苏州华泉水务技术有限公司支付29653元，于本判决生效之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  张花锋 人民陪审员  郁 明 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  陶 敏