四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初626号 原告：四川天乾建设集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江路四段**滨江名城******。 法定代表人：刘建，经理。 诉讼代表人：四川天乾建设集团有限公司管理人。 负责人：刘俊。 委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。 被告：张素芳，女，1953年11月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：张志恒，男，1991年9月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：汪愉，女，1981年12月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 三被告共同委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。 第三人：江西建工第二建筑有限责任公司，住所地江西省南昌市青云谱区建设路**。 法定代表人：徐小勇，董事长。 委托诉讼代理人：袁伟民，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人:冯明超，四川建投律师事务所律师。 第三人：佳兆业置业（南充）有限公司，住，住所地四所地四川省南充市顺庆区人民花园川北大厦**v> 法定代表人：李金，董事长。 委托诉讼代理人：仲野，男，该公司员工。 原告四川天乾建设集团有限公司（以下简称天乾公司）与被告张素芳、张志恒、汪愉合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依三被告申请依法追加第三人江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称江西二建）参加诉讼，后依第三人江西二建申请追加第三人佳兆业置业（南充）有限公司（以下简称佳兆业南充公司）参加诉讼。本院于2020年5月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天乾公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人李秋林，被告张素芳及三被告的委托诉讼代理人刘明，第三人江西二建的委托诉讼代理人袁伟民、冯伟超，第三人佳兆业南充公司的委托诉讼代理人仲野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天乾公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即腾退其占有的原告所有的位于南充市顺庆区；2.判令三被告向原告支付房屋占用费暂计673008.34元（月租金暂按85元／平方米计算，占用面积合计376.74平方米，占用期限从2018年4月12日起计算至2020年1月10日，实际期限应从实际占用之日起计算至腾退完毕之日止）；3.本案诉讼费、保全费、公告费等费用由三被告承担。事实与理由：2015年7月28日，原告与江西二建、三被告、南充市梦园物资有限公司（以下简称梦园公司）签订《房屋抵债协议》，约定梦园公司将对原告的材料款债权11210290.74元转让给三被告。原告与三被告均同意以原告名下位于南充市顺庆区被告的债务11210290.74元。《房屋抵债协议》约定原告应在2015年8月8日前将案涉房屋交付给三被告，并且约定2017年2月28日前将案涉房屋备案登记在三被告名下，否则三被告有权要求原告及江西二建支付11210290.74元材料款，并从2015年7月1日起按月息1.8%向三被告支付利息至付清之日止。《房屋抵债协议》签订后，原告已按照协议约定向三被告交付案涉房屋。后三被告向南充市顺庆区人民法院起诉要求原告及江西二建按《房屋抵债协议》支付相应材料款及利息。顺庆法院于2018年3月27日作出（2016）川1302民初4866号民事判决书，判决原告及江西二建向三被告支付前述材料款及利息，原告及江西二建已按民事判决书履行了付款义务。因三被告已要求原告履行了金钱债务，且生效判决予以了确认，三被告无权继续占有案涉房屋，三被告应将案涉房屋返还给原告，但三被告拒绝返还并持续非法占有使用案涉房屋至今。原告已于2018年6月29日被南充市中级人民法院裁定进入破产清算程序，三被告的行为已经严重损害原告及全体债权人的合法权益。为维护原告及全体债权人的合法权益，原告遂起诉提出前述诉讼请求。 三被告辩称，案涉房屋虽然预告登记在原告名下，但是因债务是由江西二建偿还，原告对案涉房屋并未出资，案涉房屋的实际权利人应是江西二建，被告已与江西二建达成租赁协议，由被告租赁案涉房屋，且被告已向江西二建给付了从2019年1月1日至2019年12月30日的使用费301，392元，因此原告无权要求被告腾退房屋。案涉房屋可能系天乾公司的法定代表人刘建通过刑事犯罪所得，刑事案件没有审理完结，现在不能认定天乾公司就是真正权利人，本案应当中止审理。对于占用费的问题，虽然被告占有房屋，但占有期间并未实际产生收益，且已经投入大量装修费用，在签订《房屋抵债协议》时约定了若不能实现以房抵债，必须解决装修损失问题，原告方并未解决装修损失问题，加之被告已经向实际权利人江西二建给付了2019年1月1日至2019年12月30日的占用费，故占用费不应当支付。 第三人江西二建述称，一、案涉房屋系原告通过其实际控制人刘建利用犯罪行为签订的无效合同所取得，原告却依据无效合同向人民法院提起诉讼，要求被告腾退房屋，并交付给原告，实际上已侵犯了第三人的合法权利，不应当得到支持。二、即便前述合同有效，案涉房屋也属于第三人所有，第三人有权对案涉房屋所有权主张权利。发包人系用案涉房屋中的155、159号商铺冲抵应付给第三人的工程款，而用于冲抵工程款的房屋虽然由原告签订《商品房买卖合同》并预告登记在原告名下，但实际上是第三人所有。三、原、被告就案涉房屋的原生性债权债务关系已消灭。因原告没有履行（2016）川1302民初4866号判决，第三人在履行该判决后，与被告形成了次生性债权债务关系，被告应当将案涉房屋交付给第三人。因此，案涉房屋也应归第三人所有，第三人有权向法院要求被告腾退并交付案涉房屋。四、案涉房屋涉嫌刑事犯罪所得，在刑事案件尚未审结前，本案应当中止审理。原告请求腾退房屋属于物权上的排除妨碍请求权，但原告并未取得案涉房屋的物权，案涉房屋预告登记在原告名下仅仅属于物权期待权，但物权期待权不必然会转化为物权，所以原告的诉讼请求也需要刑事案件明确了房屋的权属后才能进行审理。综上所述，本案关于合同中第三人的公章是否系伪造，案涉房屋是否系刘建犯罪所得，均须等待南昌市青云谱区人民法院的判决结果，而该结果也是认定本案合同是否有效，案涉房屋是否属于原告所有以及被告是否应当腾退房屋的依据，故应当中止本案审理；即便本案继续审理，原告的诉讼请求也无事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人佳兆业公司述称，本案与佳兆业公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘建系天乾公司的法定代表人，原系江西二建南充分公司和成都分公司的负责人。2013年9月10日，佳兆业南充公司与成都南兴银基房地产开发有限公司（以下简称南兴银基公司）、江西二建签订《结算款互换房产合同》，将包括案涉房屋中的155号商铺在内的3个商铺冲抵成都君汇上品六期主体工程结算款中的12，186，105元。 佳兆业南充公司与成都市锦新瑞房地产开发有限公司（以下简称锦新瑞公司）、江西二建签订《进度款互换房产合同》，将包括案涉房屋中的159号商铺在内的3个商铺冲抵佳兆业广场一期主体工程结算款中的9，473，934元。 上述两份合同中均约定江西二建可自己购买，也有权书面指定江西二建或第三人作为购买人购买该商品房，具体以后续四方协议为准，由江西二建尽快落实实际购买人（天乾公司），并办理所有认购及《商品房买卖合同》手续。后天乾公司作为实际购买人与佳兆业南充公司、江西二建、南兴银基公司、锦新瑞公司就上述两份合同共同签订了《四方协议书》，由天乾公司作为江西二建指定的购房人与佳兆业南充公司签订《商品房买卖合同》。 2013年10月16日，天乾公司与佳兆业南充公司分别签订合同编号为201310161463、201310160277的两份《商品房买卖合同》，约定由天乾公司向佳兆业南充公司购买案涉房屋中的153号（建筑面积120.38平方米）、155号商铺（181.55平方米）。两份《商品房买卖合同》于2013年10月30日办理备案登记。2013年11月7日，天乾公司又与佳兆业南充公司签订合同编号为201311070713的《商品房买卖合同》，约定由天乾公司向佳兆业南充公司购买案涉房屋中的159号商铺（74.81平方米）。该份合同于2013年12月17日办理备案登记。后南充市房地产管理局为案涉房屋办理了预告登记，预告登记权利人为天乾公司。案涉房屋上所设定的抵押权预告登记权利人为仪陇县农村信用合作联社公司客户部二部。 后刘建因涉嫌伪造公司印章罪、拒不支付劳动报酬罪和挪用公款罪被南昌市青云谱区人民检察院（以下简称青云谱区检察院）向南昌市青云谱区人民法院提起公诉。青云谱区检察院作出的青检刑追诉（2019）1号《追加起诉决定书》中查明刘建的上述行为系通过伪造江西二建的印章，利用职务上的便利条件，将本应转至江西二建的工程款抵扣成房产，并将房产登记至天乾公司名下，上述行为应当以挪用公款罪追究刑事责任。该案尚在审理过程中。 2015年7月28日，梦园公司与李朝术、赵霖、杨平及江西二建、天乾公司签订《债权债务转让协议》，约定四方同意将相互之间的债权进行转让，经过各方对账确认并进行债权转让后，江西二建、天乾公司应向梦园公司支付11，210，290.74元。同日，江西二建、天乾公司和三被告、梦园公司签订了《房屋抵债协议》，约定：天乾公司、江西二建承建由佳兆业南充公司开发的“佳兆业君汇上品”房产项目，因佳兆业南充公司差欠天乾公司、江西二建工程款，其用已取得预售许可的商品房作抵工程款，为此签订了《商品房买卖合同》并备案登记。2015年7月28日，天乾公司、江西二建与张素芳、张志恒、汪愉、李朝术、杨平、赵霖签订《债权债务转让协议》，确定天乾公司、江西二建差欠梦圆公司“天庐”房产项目材料款11，210，290.74元。梦园公司自愿将前述对天乾公司、江西二建的债权转让给三被告，天乾公司、江西二建自愿将佳兆业南充公司抵偿工程款的案涉房屋按商品房预售合同价16，204，261元抵偿三被告的债权；天乾公司、江西二建应于协议签订后十日内将案涉房屋交给天乾公司已将案涉房屋在仪陇农商行进行了抵押贷款，天乾公司、江西二建在贷款到期前偿还清银行贷款本息，在2017年2月28日前将房屋所有权变更登记在三被告名下，若天乾公司、江西二建未能在2017年2月28日前办理房屋变更登记手续，天乾公司、江西二建应以11，210，290.74元为基数从2015年7月1日起按月利率1.8%向原告支付利息至付清之日止。 《房屋抵债协议》签订后，2015年10月，张素芳向成都市佳兆业物业管理有限公司南充君汇上品物业服务中心代交了天乾公司欠付的1—10月物业管理费，后接收案涉房屋进行装修使用。 2016年9月，三被告向我院起诉，要求天乾公司、江西二建排除办理抵债房屋查封、抵押，办理抵偿房屋产权变更在三被告名下。在该案审理过程中，天乾公司明确表示办理抵押房屋产权变更已不可能，银行贷款不能偿还。案涉房屋分别被仪陇县人民法院和南昌市公安局青云谱分局预查封和轮候预查封。经本院释明三被告以房抵债的诉讼请求难以实现后，三被告变更诉讼请求为要求天乾公司、江西二建给付11，210，290.74元及利息（利息从2015年7月1日起按月利率1.8%向原告支付利息至付清之日止）。本院经审理后，于2018年3月27日作出（2016）川1302民初4866号民事判决，判决如下：江西二建与天乾公司在判决生效后十五日内向张素芳、张志恒、汪愉支付11，210，290.74元及利息（利息以11，210，290.74元为基数，从2015年7月1日起按月息1.8%计算至付清之日止）。判决作出后，各方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。2018年7月13日，我院作出（2018）川1302执恢326号《结案通知书》，载明：张素芳、张志恒、汪愉申请执行江西二建、天乾公司合同纠纷一案，申请执行标的共计1，121，290.74元。经本院立案执行，现已强制执行到位18，447，350.45元，本院已将该款转付给申请执行人。至此，张素芳、张志恒、汪愉向本院申请执行的（2016）川1302民初4866号判决书已全部执行完毕，现已结案。天乾公司、江西二建、三被告均确认该案的执行款系由江西二建给付。 2019年6月1日，张素芳向江西二建出具《情况说明》，表示既然货款是由江西二建给付，那么案涉房屋的租金也应当支付给江西二建，并请求江西二建从2019年1月1日收取案涉房屋的使用费，每年按800元/平方米计算使用费即301392元，2019年的使用费在6月初支付，以后每年使用费在1月份支付。张素芳向江西二建支付了第一年的使用费301，392元。 另查明，2018年6月29日，南充市中级人民法院作出（2018）川13破申1号民事裁定书，裁定受理何登于对天乾公司的破产清算申请。南充市中级人民法院受理该案后报请四川省高级人民法院移交管辖，四川省高级人民法院同意将该案移交本院审理。本院于2019年3月28日立案。2019年6月20日，本院指定泰和泰律师事务所担任该公司的破产管理人。该案正在审理过程中。 天乾公司为证明占用费的计算标准，提供了其分别与潘星星、肖洪武签订的《商铺租赁合同》，所涉租赁房屋为与案涉房屋相同位置的147号、161号商铺。其中147号商铺建筑面积为96.75平方米，约定的租金标准为2018年8月16日至2019年8月15日为99，000元（经计算月租金标准为85元/平方米）；161号商铺建筑面积为69.09平方米，约定的租金标准为2018年4月19日至2019年4月18日为66，000元（经计算月租金标准为80元/平方米）。庭审中，经询问江西二建是否在本案中提出独立诉讼请求，江西二建明确表示不在本案中主张权利。 本院认为，本案争议焦点主要是天乾公司是否有权要求三被告腾退其占有的案涉房屋，三被告是否应当给付占有费及占有费如何计算，本案是否应当中止审理。本院对争议焦点分析认定如下： 一、关于天乾公司是否有权要求三被告腾退其占有的案涉房屋的问题。 根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”规定，天乾公司基于与佳兆业南充公司的商品房买卖合同关系对案涉房屋享有合法占有的权利。天乾公司与三被告签订《房屋抵债协议》后，将案涉房屋交付给三被告占有。三被告在天乾公司未偿还债务前对案涉房屋的占有系合法行为。但在三被告的债权得到完全清偿后，其继续占有案涉房屋的行为应当认定为无权占有，根据物权法第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，天乾公司作为案涉房屋的合法占有权利人有权要求三被告腾退案涉房屋，本院对天乾公司请求三被告腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 二、三被告是否应当给付占有费及占有费如何计算的问题。 物权法第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中的案涉房屋系商铺，在被占有期间必然会产生孳息（表现为租金），三被告的债权已经得到全部清偿，应当支付从占有之日起至腾退之日止的占用费。但天乾公司仅主张从2018年4月12日起计算占用费，系当事人对权利的放弃，本院予以尊重。对于占用费标准问题，本院结合三被告与江西二建达成的租金价格和相邻商铺的租金价格酌定为75元/平方米/月，因案涉房屋的建筑面积共计376.74平方米，故案涉房屋的占用费按942元/天计算。 三、关于本案是否应当中止审理的问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第五项规定：“案件必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应该中止对该案的审理。”江西二建称案涉房屋需要在刘建涉嫌挪用公款罪一案中明确权属，本案需待案涉房屋的权属明确后才能进行审理。但如前所述，本案并未涉及案涉房屋权属的认定，故本案并不以刑事案件的审理结果为依据，故本案不应当中止审理。 综上所述，天乾公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条第一款规定，判决如下： 一、被告张素芳、张志恒、汪愉于本判决生效后十五日内腾退位于南充市顺庆区； 二、被告张素芳、张志恒、汪愉向原告四川天乾建设集团有限公司支付从2018年4月12日起至实际腾退之日止按942元/天的标准计算房屋占用费； 三、驳回原告四川天乾建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10，530元，由被告张素芳、张志恒、汪愉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 段 萍 人民陪审员 张 桦 人民陪审员 王显波 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 王 鸿