河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初194号原告（申请执行人）：河南三建建筑工程有限公司，住所地郑州市郑东新区九如路****楼****，统一社会信用代码914101007708783462。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。特别授权。被告（案外人）：李军，男，汉族，1971年6月13日生，住河南省伊川县。被告（被执行人）：河南龙来置业有限公司，住所，住所地洛阳市伊川县城关镇商都路西段社会信用代码91410329574999765E，原河南亚日置业有限公司。法定代表人：冯航飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜建停，男，1983年11月11日生，汉族，住河南省伊川县。系该公司员工，特别授权。原告河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告李军、河南龙来置业有限公司（以下简称龙来置业）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三建公司委托诉讼代理人申幸伟，被告李军、龙来置业到庭参加诉讼。因被执行人龙来置业反对申请人的主张，本院依法将第三人龙来置业变更为被告。本案现已审理终结。原告三建公司向本院提出诉讼请求：1．准许执行第三人名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产价值385,587元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人建筑施工合同纠纷一案，伊川县人民法院作出判决，判决第三人于判决生效后十日内支付原告工程款5,290,000元及逾期利息，后第三人上诉，洛阳市中级人民法院作出维持原判的终审判决。判决生效后第三人没有依法履行自己义务，原告便向伊川县人民法院申请执行，伊川县人民法院于2019年3月20日作出（2019）豫0329执203号民事裁决书，裁定查封第三人名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产。查封后被告提出执行异议，伊川县人民法院便根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出了（2020）豫0329执异75号执行裁定书，认定被告实际占有该不动产：签订合法有效的买卖合同：支付全部价款：非因被告自身原因未办理过户登记的事实。显然伊川县人民法院认定的事实是错误的，首先，伊川县人民法院认定被告于2014年12月31日和第三人签订《商品房买卖合同》有效明显是错误的，该合同明明记载着，双方签订之日起30日内到房管局备案登记，如果没有备案登记是无效的，而本案的《商品房买卖合同》至今还没有备案登记。其次，被告在签订合同后，并没有将房款转入出卖人的银行账户，让出卖人出具购房发票，而是只有一张简单的收据，明显存在恶意串通。最后，根据《物权法》的规定，不动产的交付必须以登记为交付。本案中被告没有进行变更登记，就不能认定为交付，被告占有也是非法的。伊川县人民法院依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》，认定被告合法占有是明显错误的。伊川县人民法院作出解除查封的裁定，不予强制执行第三人名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产。原告认为该房产现在的所有权还是第三人所有，被告并不能提供相应的证据证明自己主张。故依法应当继续执行。综上，请求依法支持其诉求。被告李军辩称，原告不应该起诉我，应该起诉第三人。对于没有备案的问题，我从2018年都已经入住涉案房产，钥匙交了之后就去咨询如何办理房产证，当时亚日公司（卖房子的公司）说房子没有交工，交工后才能办理房产证。房子我们已经装修并入住，是属于我的房产。被告龙来置业辩称，对原告主张的房屋买卖合同无效不予认可，自己公司没有和李军恶意串通，李军对涉案房产是合法占有。原告三建公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：1．伊川县人民法院（2018）2747号判决书一份，证明第三人对原告负有债务；2．伊川县人民法院（2019）75号执行异议裁定书一份，证明伊川县人民法院解除对第三人涉案的6-1-3021号房产的查封；3．伊川县人民法院（2019）203号执行裁定书一份，证明原来对房产查封过；4．（2019）203号协助执行通知一份，证明本案的房产被伊川县人民法院查封；5．伊川房管局备案登记信息表一份，证明2016年2月2日本案的房产已被房管局备案登记不允许变卖；6．原告公司的变更信息证明一份，证明原告公司与2020年1月20日进行变更。被告李军质证称，对证据1、2、3、4均无异议；对证据5有异议，在6-1001后手写了调3201字样，手写的是原告自行添加的；对证据6无异议。被告龙来置业质证意见同被告李军质证意见。被告李军为证明自己的主张向本院提交如下证据：1．购房合同一份；2．购房收据一份；证明房子是我买的，房款已经全额支付；3．房管局的房源表一份；证明原来第三人和原告确定不能卖的房产范围不包含我已经买的这套房产。原告三建公司质证称，对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，该合同第二十四条约定生效后三十天内到房管局申请备案登记，2014年12月31日至今仍没有备案登记。证据2真实性不予认可，卖房是大额交易，这是两张收据，并且没有银行转账记录。对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，对于被告所称手写的添上去的是由于当时在城建局及原告、第三人共同达成的一致协议，并且有房管局已经备案登记。被告的证明方向不能成立。被告龙来置业对上述证据无异议。经审理查明，恒宇公司(后变更为三建公司)与龙来置业建设工程施工合同纠纷一案，恒宇公司向本院申请诉前保全，本院于2018年7月10日裁定查封龙来置业开发的博雅西苑小区6-1-3201号等17套房产，后龙来置业申请复议，本院于2018年7月23日裁定撤销原查封裁定，解除保全措施。2018年11月8日本院作出（2018）豫0329民初2747号民事判决书，判决：被告河南龙来置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南省恒宇建筑工程有限公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；案件受理费24,415元，由被告河南龙来置业有限公司负担。龙来置业不服该判决，上诉至洛阳市中级人民法院，2019年1月14日二审维持原判。龙来置业未按照生效判决履行义务，恒宇公司向本院申请强制执行。在执行中，本院于2019年3月20日做出（2019）豫0329执203号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人河南龙来置业有限公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息，其它费用以实际产生为准；二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。本院2019年4月8日向伊川县不动产登记局发出协助执行通知书，对龙来置业名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-3201号等17套房屋予以查封，查封期限三年，并张贴了查封公告。该房产被查封后被告李军向伊川县人民法院提起执行异议，本院于2020年2月26日作出（2020）豫0329执异75号执行裁定书，裁定：“解除对河南龙来置业有限公司名下位于人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-3201号房产的查封措施。”后恒宇公司不服该裁定于2020年1月10日向本院提起执行异议之诉，请求依法支持其诉求。另查明，2012年10月28日，亚日置业（即后来变更为龙来置业）与李军签订《商品房买卖合同》，约定以385,587元的价格将博雅西苑小区6-1-3201号出售给李军。该合同载明，李军已分四批次付清房款。案涉房产于2015年5月1日交付被告，被告于2018年装修好入住，现被告儿子在该房屋居住。再查明，恒宇公司与龙来置业公司就博雅西苑小区6-1-3201号等17套房屋，2016年2月在伊川县住建局协调下，龙来置业公司同意此17套房屋抵押，以用于偿还所欠恒宇公司的工程款（以工程结算为准），但双方没有在房产登记部门办理抵押登记。2020年1月20日，河南省恒宇建筑工程有限公司变更登记为河南三建建筑工程有限公司。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉纠纷，争议焦点为被告即案外人是否合法取得并占有使用案涉房屋。本案中，被告李军于2014年12月31日与亚日置业（龙来置业）签订《商品房买卖合同》，约定以385，578元的价格将博雅西苑小区6-1-3201号出售给李军。李军分四次次支付购房款。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告李军在法院查封案涉房产前与被告龙来置业签订了《商品房买卖合同》，且支付了超过百分之五十的房款，并装修入住，被告李军合法占有该房产，没有按照合同约定在30日内到房管局备案登记不属于被告李军原因造成，因此对于原告即申请执行人请求准予执行被告龙来置业名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产的诉求，本院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告（申请执行人）河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7,084元，由原告（申请执行人）河南三建建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  董书良人民陪审员  张晓利人民陪审员  李洁莹二〇二〇年六月二十五日法官助理穆瑞瑞书记员王亚甜