江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初4403号原告：无锡宏瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206780254879A，住所地无锡市惠山经济开发区欣惠路。法定代表人：姚建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马勇。委托诉讼代理人：刘源。被告：无锡市清水湾人家业主委员会，住所地无锡市惠山区欣惠路**无锡市清水湾人家小区内。负责人：余华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张华，江苏迅安律师事务所律师。原告无锡宏瑞物业服务有限公司（以下简称宏瑞物业公司）与被告无锡市清水湾人家业主委员会（清水湾业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏瑞物业公司的委托诉讼代理人马勇、刘源，被告清水湾业委会的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏瑞物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求确认无锡市清水湾人家业主委员会2019年3月7日发布的“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果的公告”无效；2、判令原告继续履行2018年2月27日签订的前期物业服务合同；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告宏瑞物业公司为无锡市清水湾人家的前期物业公司。原告服务清水湾人家小区十几年来，一直兢兢业业为全体业主服务，努力做好该小区的维护、卫生、安全等工作，尽力让小区居民生活在安全、和谐的生活环境里。被告于2018年11月23日成立后，与原告存在利益冲突，就在各方面找原告管理方面的问题。原告针对被告提出的问题总是耐心、认真的解决，力求被告满意。2019年初，被告通过组织召开业主大会的形式，进行了“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会”的所谓投票，作出了不续聘现物业公司，选聘新物业公司的决定，并于2019年3月7日公告了“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果”，结论为：表决是否同意续聘原告的总户数638户（其中同意户数47，不同意户数573，弃权18）；表决是否授权被告公开选聘新物业公司的总户数为638户（其中同意户数573，不同意户数47，弃权18），认为户数及面积均实现了“双过半”。被告对所谓的投票表决结果以告知函的形式通知了原告。原告收函后即对上述投票结果持有异议，并多次与被告进行交涉。因该小区总的户数为1002户，大量业主未参加投票，不可能产生被告公示的“双过半”的投票结果。原告经与部分业主沟通，认为存在很多虚假表决的情形。为此，原告于2019年3月8日向无锡市惠山区住建局物业科、无锡市惠山区长安街道物管办、无锡市惠山区长安街道惠城社区邮寄“对清水湾人家业委会违规投票解聘物业公司的举报”，认为上述投票程序不合法且存在很多假票现象，请求对“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果”进行核查与核实。2019年6月14日下午，在无锡市惠山区长安街道会议室召开由长安街道办、惠山区住建局、街道物管办、社区、原告、被告等参加的协调会议。在会上，原告对被告公布的结果表示异议，并表示已经有业主因投票不知情被代签到法院起诉维权，要待法院裁决结果出来后再进行下一步工作。住建局参会人员表示已经对原告认为业主表决中有虚假的情况进行了核实，说存在10%疑问选票，但“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果”业主占比也会超过50%，同时认为业主的诉讼与原告无关。原告认为“关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果”存在很大比例的虚假成分，同意授权被告选聘新物业公司的业主占比不可能超过50%，严重侵害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告清水湾业委会辩称：被告进行选举更换物业公司的程序合法，选举结果也符合相关规定，原告的诉讼请求缺乏相关的事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2008年2月27日，江苏华厦融创置地集团有限公司无锡分公司作为委托方与宏瑞物业公司作为受托方签订《华厦清水湾小区物业服务合同》，将清水湾小区委托宏瑞物业公司实行物业管理，物业类型为商业、住宅，总建筑面积131200平方米。《惠山区清水湾人家业主大会议事规则》载明无锡市惠山区清水湾人家小区房屋总建筑面积124207平方米，住宅**；非住宅约2224.8平方米。该议事规则第二十三条载明业主大会议事内容分为一般事项和重大事项，一般事项应当经过半数以上业主代表表决同意，重大事项应当经三分之二以上的业主代表表决同意，其中选聘、解聘物业服务企业或者其他物业管理人系一般事项。第二十四条载明业主大会一般以书面征求意见形式召开会议。第二十六条明确业主大会表决形式：（一）业主大会可采用以下形式进行表决：专人送达、回收意见，即由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会筹备组统计汇总，公布表决结果；（二）对业主大会表决结果进行张贴公示、电话短信通知、微信（群）或QQ（群）平台发布形式通告全体，通知相关人员或单位，并付诸实施。（三）送达、公告或征询意见时，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见时，视为弃权，弃权票视为多数票。第二十七条明确业主大会会议的程序：业主委员会做好开会前的准备工作，根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况；业主大会召开前15日，由业主委员会筹备组将会议内容以书面形式、电话短信通知、微信（群）、QQ（群）平台发布形式向物业服务区域内全体业主公告；采用书面征求意见形式，业主委员会筹备组应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业服务区域内业主意见；筹备组回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；业主委员会筹备组在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督；业主委员会筹备组根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业服务区域内公告；业主委员会筹备组应当做好业主大会会议书面记录并存档。第二十八条明确业主代表可书面授权小区内所代表区域业主作为委托代理人参加业主代表大会会议。2018年12月31日，清水湾业委会出具《关于启动召开无锡市清水湾人家小区业主大会的公告》，决定召开全体业主大会对“是否同意授权业委会续聘无锡宏瑞物业服务有限公司、是否同意授权业委会公开选聘新物业公司”进行投票表决，明确公告期为十五天，自2018年12月31日至2019年1月15日，公告期满后将启动投票事项，投票表决期自2019年1月16日至2019年2月28日止。2019年1月11日，清水湾业委会出具《更正公告》，明确对“是否同意授权业委会续聘无锡宏瑞物业服务有限公司、是否同意授权业委会公开选聘新物业公司”进行投票表决，并对选票填写形式进行告知。2019年1月23日，清水湾业委会发布《关于业主大会延期召开的公告》，明确因春节因素，业主大会召开时间顺延至2019年2月28日。同时，清水湾业委会还发函邀请无锡市惠山区长安街道、无锡市惠山区开发区派出所、无锡市惠山区长安街道惠城社区居民委员会、无锡市惠山区住房和城乡建设局物业管理科、无锡市惠山区清水湾人家小区全体业主于2019年3月1日下午至无锡市惠山区长安街道惠城社区居民委员会二楼会议室监督开箱验票工作。2019年3月7日，清水湾业委会出具《关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果的公告》，内容为：“在2019年1月26日至2019年2月28日期间，就无锡市清水湾人家业主委员会在小区公示的《关于启动召开无锡市清水湾人家小区全体业主大会的公告》中的表决内容，参照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定和《无锡市清水湾人家小区业主大会议事规则》的约定，业委会现于2019年3月7日将投票结果公示如下：表决事项一（是否同意续聘无锡宏瑞物业服务有限公司）：同意户数47户（所占面积7094.46㎡、户数占比4.82%、面积占比5.16%）；不同意户数573户（所占面积75764.88㎡、户数占比58.77%、面积占比55.06%）；弃权18户（所占面积2406.32㎡、户数占比1.85%、面积占比1.75%）。表决事项二（是否同意授权业委会公开选聘新物业公司）：同意户数573户（所占面积75764.88㎡、户数占比58.77%、面积占比55.06%）；不同意户数47户（所占面积7094.46㎡、户数占比4.82%、面积占比5.16%）；弃权18户（所占面积2406.32㎡、户数占比1.85%、面积占比1.75%）。根据以上投票表决结果，已经过惠城社区审核通过。业委会将与无锡宏瑞物业服务有限公司不再续签物业管理合同，将公开选聘新物业服务企业，公示期为五天。如有异议请书面并实名向无锡市惠山区长安街道惠城社区居民委员会（以下简称惠城社区居委会）提出反对意见，在五日内无提出反对意见的，则此公告正式生效，向全体业主予以公示。”2019年5月27日，董红、朱海群作为清水湾小区业主诉至法院，认为被告举行的所谓选举存在弄虚作假，不能体现业主的真实意思表示，要求认定上述投票表决结果无效。同年6月25日，宏瑞物业公司亦以相同理由诉至本院。清水湾业委会对选举事宜陈述如下：先在公告栏中张贴公告，通过每栋楼的小组长或者热心业主到每户每家进行告知并发放选票，收到选票后在每天晚上9时之前将票箱送至社区，次日早晨8点再将空票箱从社区取回，再次接收投票，票箱始终上锁，业委会成员从未接触过选票。选票由惠城社区居委会计票、统计、保管。应本院要求，清水湾业委会当庭提交选票以供核实，经当庭清点，清水湾业委会提交的选票共计648张，其中同意续聘宏瑞物业公司的为43张，明确弃权的为17张，委托投票的为9张，同意不续聘的选票为560张，另有19张选票存在争议。惠城社区居委会向本院出具情况说明，与清水湾业委会的陈述基本一致，表示投票结束后由惠城社区居委会组织所在地派出所、街道物业科、住、住建局等工作人员一起开启封存的选票并进行统计清点果为现场共计收回选票656张，废票18张，有效票中同意重新选聘新物业的选票为573张，同意续聘老物业的选票为47张，弃权票为18张，18张废票没有统计进入总的选票数中。惠城社区居委会另说明清水湾业委会曾向其借走选票原件8张，在法庭证据交换之时尚未归还，故未能提交清点，故法庭统计的选票数为648张。经质证，董红、朱海群认为由惠城社区居委会进行计票不符合法律规定，程序违法，对同意不续聘的560张选票提出异议如下：1、有48张选票注明是委托他人进行投票，或虽未注明是委托他人投票，但凭肉眼即能轻易分辨出是非本人投票；2、选票中发现有重复投票，被发现的有8户16张选票；3、选票中发现18张选票明显经过涂改；4、选票中发现有1张选票的房号是虚构的。据此，董红、朱海群认为清水湾业委会在此次业主大会投票过程中弄虚作假，不能体现业主的真实意思表示，结果系人为操控，依法应予以撤销。宏瑞物业公司当庭表示对选票的质证意见与董红、朱海群一致。对上述异议，清水湾业委会解释如下：1、重复签名票为8户，代表的建筑面积合计965.6㎡，系业主夫妻二人在没有通气的情况下在不同时间分别投票，投票结果均是不同意续聘宏瑞物业公司，同意授权业委会公开选聘新物业公司，故认可在同意票中减去8张，面积减去965.6㎡；2、原告提出的18张涂改票中，票号1900013、1900052、1900344、1900453、1900029、1900005、1900138号的7张选票在统计时作为废票处理，另11张选票符合填写规则，应列入“同意授权业委会公开选聘新物业公司”类；3、就票号为1900403号选票，业主在填写时就房号书写存在笔误，实际应为87号403室，经与该业主核实，该业主明确表示选票系自己书写，并同意授权业委会公开选聘新物业公司。清水湾业委会另提交短信、微信聊天记录的截屏打印件，证明相关业主委托李爱明进行投票，意见是同意授权业委会公开选聘新物业公司。在董红、朱海群二案审理过程中，本院根据其提交的“代签票”明细，随机抽取了9名业主进行电话询问，上述业主均认可委托李爱明、余华等人进行投票，投票意见均是同意更换物业公司的事实，同时表示同意更换物业公司的原因是宏瑞物业公司提供的物业服务不到位。以上事实，由《华厦清水湾小区物业服务合同》、《惠山区清水湾人家业主大会议事规则》、《关于无锡市清水湾人家小区续聘物业及授权选聘物业全体业主大会业主投票表决结果的公告》、情况说明、说明、选票、聊天记录截屏打印件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：房屋的所有权人为业主，业主享有参加业主大会会议，行使投票权的权利，可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召开业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。业主大会或业主委员会的决定对业主具有拘束力。本案中，清水湾业委会发布召开业主大会公告，就“是否解聘原物业服务公司宏瑞物业公司、是否同意授权业委会公开选聘新物业公司”事项设置投票箱，向业主进行书面征求意见，投票过程接受当地居民委员会监管，经当地居民委员会负责计票后将投票结果进行公示，上述程序符合法律规定，并无违法之处。审理过程中，本院组织双方就选票进行了质证。经审核，同意解聘原物业服务公司并同意授权业委会公开选聘新物业公司的选票已经符合“专有部分占建筑物总面积过半数及占总人数过半数”的法定条件。就双方争议的委托投票情形，清水湾业委会提交了受托人与相关业主的短信及微信聊天记录，且经本院随机询问，相关人员对委托投票的事实及投票结果均予认可，法律亦赋予业主委托代理人的权利，故该委托投票行为并未违反法律规定。就其余重复选票、涂改选票等情况，清水湾业委会作出了合理说明，且该部分选票数量亦不影响“双过半”的统计结果。据此，本院认为清水湾业委会根据表决结果，作出不再与宏瑞物业公司续签物业服务合同并公开选聘新服务企业的决定并无违法之处，应予以认定。宏瑞物业公司要求确认表决结果无效并继续履行前期物业合同的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回无锡宏瑞物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由宏瑞物业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  胡志新人民陪审员  奚鉴杰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  蒋宇珂