重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22746号原告：郭畅，男，汉族，1972年8月5日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：张威，重庆百事得律师事务所实习律师（一般代理）。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，系该公司员工，住重庆市涪陵区（一般代理）。第三人：邓峰，男，汉族，1970年6月16日出生，住重庆市沙坪坝区。第三人：招商银行股份有限公司重庆南岸支行，住，住所地重庆市南岸区南坪西路**金台大厦一社会信用代码91500000903178440B。负责人：陈颖。原告郭畅与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）、第三人邓峰、第三人招商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称“招行南岸支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭畅及委托代理人陶素琴到庭参加了诉讼，被告鑫隆达公司、第三人邓峰、第三人招行南岸支行经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭畅的诉讼请求：1、判令原告代邓峰向招行南岸支行偿还重庆市南岸区*路*号*小区*幢(原*幢)*单元*层*号房屋的剩余贷款（具体金额以银行审批的金额为准）；2、第三人招行南岸支行在收到原告代还的上述房屋的剩余贷款之日解除原抵押登记；3、被告与邓峰注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4、被告在涉诉房屋的抵押权、邓峰的商品房买卖合同备案登记注销后立即将位于重庆市南岸区*路*号*小区*幢(原*幢)*单元*层*号房屋的产权登记至原告名下；5.本案诉讼费、保全费等各项费用由被告承担。事实和理由：2007年9月4日，原告郭畅向鑫隆达房地产开发有限公司购买了位于重庆市经济开发区*号至*号地块“*”小区*幢*单元*层*号房屋一套（现变为：南岸区*路*号*小区*幢*单元*层*号），双方签订了《重庆市房屋买卖合同》。合同及补充协议约定：1.该商品房的总成交金额为365950元；2.付款方式为：合同签订之日支付109950元，剩余256000元向银行申请按揭贷款；3.被告于2008年3月30日前将经过质量验收合格的房屋交付原告使用。4.办理合同登记备案和《房地产权证》由被告到房地产交易管理部门办理。被告在原告签订《重庆市房屋买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后30个工作日内完成合同中所签订房屋的解押、解除其它他项权利及注销原登记，并完善本合同的登记手续。被告在完成新建登记之日起90个工作日内为原告办理完毕《房地产权证》。同时并约定了因被告原因致使原告未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约责任。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款109950元、代收费6375元，但被告并未按合同约定履行按期办证等义务。鑫隆达公司于2008年将房屋交付原告，原告在2016年装修后已入住使用，并一直在缴纳该房屋的物管费、水、电、气费等各种费用。原告多次找到被告要求履行合同义务，为原告办理房屋产权证及承担违约责任，但被告每次都说等通知、或借故推诿、索要额外费用，截止至今被告也未能为原告办理该房屋的产权证。此后经原告查询，被告鑫隆达公司与原告签订合同之前，已与邓峰签订了案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并从银行进行了抵押贷款。但鑫隆达公司从未交房给邓峰，时至今日约10多年之久邓峰也从未主张过交房的权利、从未支付过该房屋的按揭款项等，可见开发商与邓峰之间对于该房屋的买卖不是真实意思表示，只是为了配合开发商从银行套取贷款。被告鑫隆达公司的行为已严重违约，故原告起诉来院，望判如所请。被告鑫隆达公司未到庭，未答辩。第三人邓峰未出庭应诉答辩。第三人招行重庆南岸支行未出庭应诉，递交的书面答辩状辩称：1、作为借款人及保证人，被告邓峰、重庆鑫隆达房公司应继续按照我行签订的合同履行相应的还款义务；2、根据法律规定及我行与鑫隆达公司、邓峰签订的合同约定，抵押期间，未经我行书面同意，抵押人邓峰、保证人鑫隆达公司不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以任何其他不适当方处理抵押物；3、我行涤除抵押权的前提必须将我行贷款本金及利息结清。若判定原告郭畅代鑫隆达公司、邓峰偿还贷款，须结清贷款本息后，我行才办理解除抵押手续。经审理查明，2001年10月13日，邓峰与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》。约定邓峰购买鑫隆达公司开发修建的某小区*号房屋，建筑面积149.85平方米，单价2090元/平方米，总价款313186元，首付款为37000元，从招商银行南岸支行按揭贷款219000元，余款57186元在交房前付清，合同签订后，鑫隆达公司与邓峰就该合同到房屋管理部门登记备案。2002年1月23日，招商银行与邓峰、鑫隆达公司签订了《个人住房借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定邓峰因购买某小区某号房屋向原告贷款219000元，贷款期限从2002年1月至2022年12月，年利率为5.56%，起息按贷款实际发生日计算，计息按贷款余额计算，若逾期还款则按日支付—‰的违约金，邓峰以其购买的某小区某号房屋为前述贷款本息设定抵押，邓峰若未按时还款，鑫隆达公司保证代邓峰履行该项义务。因邓峰从2008年4月20日其未按时归还贷款本息，故招商银行南岸支行于2010年1月7日将邓峰与鑫隆达公司诉至本院，本院于2010年12月13日作出（2010）南法民初字第606号民事判决书，判决邓峰偿还尚欠的贷款本金、利息、复息及罚息，鑫隆达公司承担连带责任。在该案的审理过程中，鑫隆达公司举示了一份2002年2月21日签订的《房屋转让协议》，在该协议中，邓峰将涉案房屋转让给鑫隆达公司，由鑫隆达公司无条件承担邓峰与招商银行南岸支行签订的《商品房预售（预购）合同》、《预购商品房抵押贷款合同》、《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》中的权利义务。2007年9月4日，原告郭畅与被告鑫隆达公司《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区*号至*号地块*小区*幢*单元*层*号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道*路*号*小区*幢*单元*层*号。合同第四条：该商品房成交总价365950元。第五条：乙方于签合同之日支付房款109950元，余款256000元向银行按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，原告缴纳了购房款109950元及代收费6375元。自2016年起，原告对涉案房屋装修入住。原告郭畅自愿向本院提存256000元用以抵扣剩余房款即代被告鑫隆达公司向第三人招行南岸支行偿还剩余贷款利息及费用。上述事实有原告举示的证据和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，虽然在（2010）南法民初字第606号案中，鑫隆达公司辩称与邓峰签订了转让协议、解除了商品房买卖合同，但该案并未采信，故在本案中，本院也不予采信。由于案涉房屋存在两个买卖合同，并且由邓峰抵押登记在第三人招商银行南岸支行名下，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属和抵押权是否应予以注销。本院综合认定如下：原告已于2008年接房，于2016年入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，基于原告的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移该房屋所有权予原告并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了邓峰要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与邓峰虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力。第三人招行南岸支行已向本院明确了邓峰尚欠贷款本息，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向本院提出提存该笔款项。根据《物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依此原理，原告也可以代邓峰清偿债务消灭抵押权，第三人的利益并不会因此受到损害。故，综合本案查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利后，第三人应当涤除该房屋抵押权。最后，原告郭畅自愿向本院提出提存256000元，该款项首先用于代被告鑫隆达公司向第三人招行南岸支行偿还剩余的贷款本金、利息及相应手续费（具体金额以银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人招行南岸支行偿还的金额未超过256000元，在256000元以内的剩余金额用于向被告鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还原告。若向第三人招行南岸支行偿还的金额超过256000元，原告可通过另案诉讼与被告鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。鑫隆达公司、邓峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人招商银行股份有限公司重庆南岸支行在原告郭畅代第三人邓峰就重庆市南岸区*路*号*小区*幢*单元*层*号房屋的贷款债务（金额以第三人招商银行股份有限公司重庆南岸支行审核为准）后五日内，办理注销抵押登记手续；二、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司与第三人邓峰于本判决生效之日起三日内注销重庆市南岸区*路*号*小区*幢*单元*层*号房屋的《重庆市商品房买卖合同》备案登记；三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记后五日内转移重庆市南岸区*路*号*小区*幢*单元*层*号房屋的房地产权属给原告郭畅。案件受理费减半收取40元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇二〇年六月三十日书记员  马 晶