海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13089号   原告（反诉被告）：王斐，女，1980年5月21日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：王道亮，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王康忠，海南海地律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南顺客商业管理服务有限公司，住所地海口市美兰区沿江三西路20号住宅楼104-403房，统一社会信用代码91460100MA5T2QQ×××。   法定代表人：周廷蓉，总经理。   委托诉讼代理人：吴召鹤，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：张磊伟，海南天皓律师事务所律师。   原告（反诉被告）王斐与被告（反诉原告）海南顺客商业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年3月11日、2020年6月1日两次公开开庭进行了审理。原告王斐及其委托诉讼代理人王道亮与王康忠、被告的委托诉讼代理人吴召鹤与张磊伟到庭参加诉讼。本案经批准延长审限五个月。本案现已审理终结。   原告王斐向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的租赁合同无效；2.判令被告退还原告进场费6万元、履约保证金6400元并赔偿装修及经营损失12577元，暂合计78977元；3.本案的诉讼费由被告承担。   事实和理由：2018年许，原告和被告经协商承租被告海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼一楼35号商铺，打算做炸炸品项目使用。双方口头约定原告先交6万元进场费，并承诺2018年8月25日左右一定会开张营业，“起租日”按照双方合同第一条约定“从甲方正式书面通知为准”。2018年8月6日，原、被告双方正式签订商铺租赁合同。按照合同约定，租期2年，租金每月3200元，每两个月支付一次，同时原告先交6400元作为履约保证金。合同签订后，原告按约定履行了上述义务，交了6万元进场费和6400元保证金，并对该店进行装修进场经营。可是被告却一直未正式开业，拖延至2018年10月1日才草率开业，已经违约在先。且安全卫生条件无法保障，苍蝇乱飞、老鼠乱闯，现场还存在公司的各式各样收尾装修活动，装修工具乱放、装修散灰乱飞，已经违反当初签约前的承诺，不具备正式开业经营条件，不符合《安全生产法》《消费者权益保护法》的有关规定，已构成违法经营。为此，原告等商户多次找被告并致函协商，但被告均置之不理、行为霸道，并于2019年6～7月期间在没有告知原告的情况下，强行对场内封闭装修另作他用，并擅自将原告铺面改造转租他人和擅自处理原告店铺内的财产，导致整个场地被迫关门停业。2019年7月24日，原告收到美兰区城市综合行政执法局复函，才得知被告出租给原告的商铺系属违建，没有规划审批手续，已被勒令整改并立案处理。2019年9月3日，原告投诉被告经营的桃园小吃城无消防、环保验收合格证就擅自营业的事实。经海口市公安消防支队现场调查核实，并于2019年9月答复投诉人的《答复意见书》中证实该店（后改名为海口美兰新吉祥园老爸茶店）确实存在未经消防安全验收检查就擅自投入使用的违法行为，并对其作出停产停业、罚款3万元的行政处罚。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《合同法》第52条及《消防法》第13条的规定，被告违法出租行为，已造成原、被告双方签订的租赁合同无效，无法继续经营，且保证金、进场费也不退还原告，其行为已经违反《合同法》第58条的规定。综上所述，被告在先违反自己的承诺，将不具备经营条件和环境的商铺出租给原告方等多家商户，隐瞒违建商铺事实，欺诈商户签约，在没有任何书面通知原告的情况下，就擅自把原告承租的铺面转租给别人，已造成原告投入铺面的财产损失，存在优先过错，且不退还进场费、保证金，其行为已经违反《合同法》的相关规定。原告为维护合法权益，根据《合同法》《消防法》《消费者权益保护法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请依法公正判决。   被告海南顺客商业管理服务有限公司辩称，一、（2019）琼0106行初127号案未作出判决前，本案不宜认定涉案商铺属于违建而确认合同无效。涉案商铺不论是否取得消防许可，均不应以此作为认定合同效力的理由。2018年8月6日，原告与被告协商一致签订《商铺租赁合同》，合同约定出租商铺，起租时间、租赁期限，租金、管理费、水电费等收费标准和期限，合同解除的条件，违约责任，滞纳金等内容，是双方当事人的真实意思表示。原告以涉诉商铺涉嫌违建为由主张合同无效，但关于该商铺是否为加盖、违建尚存在争议，被告已针对美兰区综合行政执法局作出的行政处罚决定向法院提起行政诉讼，案号（2019）琼0106行初127号。因此，在该行政案件尚未审判前，人民法院不能径自认定涉诉商铺属于违建而确认合同无效。另外，涉案房屋是否取得消防许可系房屋使用条件的规定，不能以此认定合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，合同也应认定有效。故双方签订的《商铺租赁合同》中涉诉商铺虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力。更何况被告已于2019年9月19日成功办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。鉴此，被告与原告签订的《商铺租赁合同》不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。二、原告未按约定支付租金、物业管理费、水费等费用的事实清楚，其行为已严重违反《商铺租赁合同》约定，合同约定解除条件成就。被告已依法于2019年6月4日行使了解除权，《商铺租赁合同》已依法解除，原告主张的装修经营损失及返还保证金、入场费等无事实和法律依据。根据合同第七条第四款约定，原告逾期10天未能付清拖欠被告或者付清其他应交费用，则除了原告应付款项不能免除外，被告有权没收保证金并且有权解除本合同。第七条第六款约定，合同解除后5日内未搬出或交付商铺，原告所交的保证金不予退还。根据上述条款约定，原告长期拖欠租金、物业管理费、水费等费用已构成合同的根本违约，原告作为合同违约方无权要求被告赔偿损失及返还保证金、入场费等费用。退一步讲，即使合同无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”更为重要的是，对于合同无效原告存在严重过错，且因其肆意投诉，扰乱商城秩序造成被告严重损失，从公平性角度，原告应承担过错责任，并且原告也应按照被告提交的《民事反诉状》中确定的数额向被告支付相关费用。三、针对王斐的损失赔偿请求，被告依据合同通知原告2018年10月1日试营业，租金及相关费用是从2018年11月1日才开始起算，在合同履行过程中，原告自2018年11月1日起从未支付任何租金、物业管理费、水费，原告的行为已经构成严重违约。根据商铺租赁合同第三条第3项关于保证金的约定、第7条关于违约责任及善后事宜的约定，原告已交付的履约保证金6400元应当不予退还，其装修及经营损失需由违约方即原告自行承担。根据商铺租赁合同第五条第1项的约定，在出租涉案商铺时，所花费的资金对租赁房屋进行空调安装、水电安装及桌椅等装修装饰性的投入，被告为分摊收回该部分支出提出了收取的进场费不予退还的要约，所有的商铺进场时收取的进场费是不予退还的，在履约期间可对外转让也可自行经营。原告是同意不退进场费这一约定的，进而与被告签订了商铺租赁合同。原告是以签约的行为对被告的要约行为进行了承诺，且该承诺于合同签订时已成立。现在原告未支付租金及相关费用的违约行为致使双方约定不退进场费的条件已经成就，因此原告关于退还进场费的相关请求应当依法予以驳回。特别说明的是，在双方对进场费这一问题，双方在进场费缴费收据上均注明进场费是不予退还的，对这一事实在被告提交的录音证据可以得到进一步确认。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回。   反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》合法有效，并于2019年6月4日解除；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付案涉商铺的租金22400元、物业费7000元、水费365.7元；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付《商铺租赁合同》解除后，反诉原告为反诉被告保管物品的费用1920元(暂计至2019年12月18日）；4.判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期未缴纳租金的滞纳金35872元。以上款项合计67557.7元；5.本案诉讼费全部由反诉被告承担。   事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月6日签订《商铺租赁合同》，约定：①反诉原告将海口市海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼35号商铺出租给反诉被告用于经营炸炸;②商铺租赁期限为2年，起租日以反诉原告正式书面通知为准；③第一年租金为3200元/月，管理费按份收取，按照市场运营总支出除以n家档口为一份，水费5-6元一吨，以政府有关部门收费为准；④租金每二个月支付一次，反诉被告应自起租日起3日内支付首2个月租金，其余2个月的租金应当在每下个月的20日前一次性支付下2个月租金，与租赁有关的其他费用包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等，反诉被告应在收到反诉原告缴费通知3日内向反诉原告支付；⑤反诉被告逾期缴纳租金，每逾期一日，反诉被告另需支付应付款5‰的滞纳金，逾期超过10日，除了反诉被告应付款不能免除外，反诉原告有权没收保证金并且有权解除合同；⑥本合同解除后5日内，反诉被告尚未将其私有财产搬出承租商铺，则作为反诉被告放弃权利处理；反诉原告有权对反诉被告滞留物品予以处理，反诉被告应当预见到由此造成的损失，并自愿承担由此造成的损失，反诉原告并无需给予反诉被告任何赔偿，反诉原告有权提前解除本合同收回该商铺，不予退还反诉被告缴纳的履约保证金，同时追究有关损害赔偿。合同签订后，反诉原告于2018年11月1日向反诉被告发放书面通知，告知小吃城已于2018年10月1日试营业，租金、相关费用等从2018年11月1日起算，物业管理费分摊每户为1000元。反诉被告自2018年11月起未支付租金、物业管理费、水费，截至2019年6月4日，反诉被告累计拖欠各项费用29765.7元。反诉被告未按约定支付租金等费用的行为已构成严重违约，且已达到合同约定的解除条件。为维护自身合法权益，反诉原告于2019年6月4日通知反诉被告清理场地，双方合同已依法解除。综上所述，反诉被告应当依法、依约向反诉原告清偿其欠付的全部租金、物业管理费、水费等相关费用，并承担相应的违约责任。恳请人民法院依法审理，判如反诉原告所请。   反诉被告王斐辩称，我方针对反诉请求所主张的事实，按照我方本诉起诉状陈述的事实为准，反诉状所陈述的事实与客观事实不符。我方认为合同无效但反诉原告认为合同有效，这是双方争议的问题。我方进场一段时间后反诉原告就擅自将整个商场转包给第三方经营茶楼，是反诉原告擅自转包商场，不存在我方不支付租金的问题，因此我方不同意反诉原告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》；2.进场费发票；3.微信转账记录截图；4.微信聊天记录截图；5.涉案商铺位置照片；6.2018年10月31日书函；7.海口市美兰区综合行政执法局的《行政受理告知书》及《关于王斐事项行政程序处理决定书》；8.原告制作的损失核算表及微信转账记录截图；9.微信视频（原告未提供相应证据）；10.“12345海口智慧联动平台”回复记录、海口市消防支队《关于王斐信访事项答复意见书》（海消[2019]337号）；11.购买厨房电器具、工作台发票；12.小吃城维修卫生间的施工现场照片（拍摄时间2018年10月）；13.小吃城现场照片（拍摄时间2018年10月）；14.被告拆除原告经营的商铺的现场照片。被告质证意见：对证据1、2、3、4、7、10、11的真实性无异议；证据6及证据8中的损失核算表是原告的单方陈述意见，不能作为证据使用，对其真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，证据8中的微信聊天记录相对方身份不清楚，转账的款项不明确，且往来款项属于原告经营的投资费用，不是被告解除合同造成的损失，对其真实性不认可；证据9原告未提交证据，不发表质证意见；证据5画面模糊不清，没有参照物，无法确认是否为涉案商铺照片；证据12、13、14未显示拍摄时间，经辨认应该是拍摄小吃城早期开业后卫生间维修施工的状态。   被告向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》；2.告知小吃城用户的公告《尊敬的海大南门精品小吃城用户》；3.水表照片；4.进场费收据；5.《门头屋檐定做协议》及收据；6.《简单装修合同》及收据；7.《消防水电暖通安装工程施工合同》；8.小吃城宣传图及现场照片；9.（2019）琼0106行初127号受理案件通知书；10.被告方代理人吴召鹤与原告的通话录音资料、被告方员工与原告的通话录音资料；11.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；12.《房屋租赁合同》及不动产权证书。原告质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。   本院经审查，作出认证意见：（一）关于原告提交的证据，证据5画面不够全面和清晰，无法辨识，对该证据不予采信；证据6及证据8中的损失核算表属于原告单方陈述意见和统计的列表，不认定为证明客观事实的证据，证据8中的微信转账记录无法确定对话相对人的身份，对该证据不予采信；证据9原告未提交证据载体，证据内容不明确，不作为证据认证；其他证据被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。（二）关于被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告海南顺客商业管理服务有限公司向产权人租赁座落于海口市海甸岛沿江三西路20-2号一楼，租赁期限自2017年12月1日至2027年2月31日止。2018年8月6日，原告王斐（承租方）与被告（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：被告出租海口市海甸岛三西路20-2号海大南门精品小吃楼35号商铺，原告对上述商铺已有充分了解，愿意承租该商铺作为经营炸炸品项使用；起租日以被告正式书面通知为准，原告必须保证与本项目同时开业，如原告需提前开业，需经被告书面同意；租赁期限为2年，自起租日起计算，承租期满，原告应按原来交铺状况把房屋及其他手续交还被告，原告对于出租商铺的所有附加装修（与商铺不可分离部分）无条件归属被告；双方商定该商铺第一年租金每月3200元，从第二年起每年的租金标准在上一年租金标准上递增10%，直至本合同租赁期限终止；除租金外，原告还应就其实际使用量缴纳与其租赁使用有关的费用，包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等相关费用，原告必须在收到被告缴费通知3日内向被告直接支付；管理费按份收取，按照商场运营的总支出费用除以n家档口为一份，水电费以政府有关部门收取为准；本合同签订时，原告必须向被告缴纳2个月租金6400元作为保证金，合同期内保证金不计利息，不能冲抵租金和其他费用；在原告租赁、使用商铺期间，保证金由被告收执，租赁期满后被告予以结算清楚后退还其应退的保证金；如原告违反本合同约定事项，被告下达通知后，即有权自行扣取部分或全部的保证金，抵充费用、补偿损失；若本合同约定的租期满或者合同因故提前终止与解除5日内，原告尚未将其私有财产搬出承租商铺，则作为原告放弃权利处理，被告有权对原告滞留财物予以处理，原告自愿承担由此造成的损失；在原告有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动，损害公共利益或被告利益，拖欠租金，被告有权提前终止合同并提出赔偿；如果提前解约方系原告或者因原告原因造成合同被提前解除终止的，则因对于出租商铺的所有附加装修无条件归属被告；如果被告没有合同依据无故提前解除合同，则被告应当就原告未能够继续使用商铺情况，按照时间比例折算补偿原告原来所有附加装修之损失；原告逾期交付租金，每逾期一天，原告另需支付应付款5‰的滞纳金，如果原告逾期10天未能付清拖欠租金或付清其他应交费用，则除了原告应付款项不能免除外，被告有权没收保证金并且有权解除本合同；租赁期满或因故解除、终止合同，原告应当在租赁期满或解除、终止合同之日5日内将私有财物搬出承租的商铺并将商铺交付给被告，如原告逾期搬出或交付，每逾期一天，原告应当按原租赁期间每天应付租金金额的2倍向被告支付占用商铺使用费，原告所交的保证金不予退还；本合同自双方签字之日起生效。合同第二条约定的租金支付方式为：“租金按2个月为一个付款单位，被告应于起租日起3日内向原告收取该商铺首2个月的租金，其余2个月的租金原告应当在每下个月的20日前，按照被告指定的方式或用现款一次性支付下2个月的租金。”   《商铺租赁合同》签订后，原告向被告交纳进场费6万元及合同保证金6400元。被告在进场费收款收据中注明“不退还”。被告向原告交付商铺，原告将商铺装修后开设饮食店经营。被告向房东承租一栋楼房，将一楼改造分割成多个铺面对外出租，整体作为小吃城经营。原告租赁的是一楼35号铺面，面积约6平方米。小吃城于2018年10月1日试营业。原告在缴纳上述费用后未再向被告支付租金等相关费用。被告提交的水表照片显示读数为“69”，被告以此证明原告在承租期间用水69吨，原告对该证明力不认可，认为该水表未显示起算时间。   被告出具一份《尊敬的海大南门精品小吃城用户》通知，该通知写明：小吃城于2018年10月1日试营业，开业第一个月被告对商户实行免价房租政策，从2018年11月1日开始正式收租，实行压二付二；试业期间，小吃城实际支出：管理人员工资4500元、保安人员工资3000元、保洁工资7088元、水电费约5000元，共计19588元，被告决定第一个月象征性收取每个单位1000元，从2018年11月1日开始物业管理费按实际支出收取，届时将会公布水电初始额度。   后被告拟终止履行与原告签订的租赁合同，并于2019年6月将涉案商铺内原告留置的物品搬走，将该铺面连同其它商铺一并出租他人开办“海口美兰新吉祥园老爸茶店”。本案第一次庭审后，原告与被告于2020年3月12日共同对被告搬走并存放的原告留置物品进行清点，原告将其自有的冰柜3个、煤气罐2个、招牌2个、两用水池1个、炉子2个搬走。   被告主张进场费具体是指，被告作为经营方对场地进行装修，支出包括公共桌椅、空调、发电机、地板、吊顶灯设施、道路等公共部分的装修、水电、消防等费用；因这些设施各租户在经营中共同使用，故须共同承担上述费用。原告明确其诉求主张的装修损失为8700元，具体指油烟机1600元、招牌制作费3100元、网络建设费910元、地砖900元、瓦装饰700元、装修工费1500元，合计8700元；经营损失原指被告搬走的物品的损失，现被告已退还，原告放弃经营损失的诉讼请求。被告（反诉原告）明确其反诉请求中的相关费用：租金是从2018年11月1日计至2019年5月31日，每月租金3200元；物业费是从2018年11月1日计至2019年5月31日，每月1000元；水费按照原告实际用水吨数69吨计算，按5.3元/吨，从2018年11月1日计至2019年5月31日；保管费是指原告部分设备物品未搬走而由被告保管的费用，按照10元/天标准，从2019年6月9日计至2019年12月18日；滞纳金按照合同约定按逾期付款千分之五计算，基数是每个月欠付租金的金额，从2018年11月1日计至2019年12月18日。原告表示，如合同有效，其认可双方的《商铺租赁合同》于2019年6月4日解除。   另查，原告于2019年6月5日向海口市美兰区综合行政执法局反映海甸岛海甸三西路20号桃花小吃城违章扩建商铺问题。该局经调查，于2019年7月24日作出《关于王斐事项行政程序处理决定书》，认定：海甸三西路20号住宅楼104房已办理不动产登记，吴召鹤在向户主租赁1-2层并进行装修的同时，在一层后面加建约250平方米的房屋用于出租他人经营餐饮，又在房屋外东侧加建一间约40平方米的房屋，加建面积共计290平方米，吴召鹤未能提供加建房屋的相关规划手续。该局已下达《案件初查通知书》《责令限期整改通知书》。吴召鹤不服该行政行为，提起行政诉讼，现该案正审理中。本案审理中，被告认可原告承租的涉案商铺在上述加建的250平方米范围内，该部分房屋没有办理规划报建手续，但不是被告或者吴召鹤加建的，而是被告在承租时就已由房屋产权人加建。   原告等人向“12345海口智慧联动平台”及消防部门投诉桃花小吃城无消防证擅自营业的情况。海口市消防支队于2019年9月向王斐作出《关于王斐信访事项答复意见书》（海消[2019]337号），告知：桃花小吃城已关门停业，转租后经营名称为海口美兰新吉祥园老爸茶店，检查发现该场所确实存在未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，对老爸茶店责令停产停业、并处罚款。海口美兰新吉祥园老爸茶店于2019年9月19日办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。   本案审理中，本院就《商铺租赁合同》属于无效合同向反诉原告释明，告知其可变更反诉请求。反诉原告不予变更反诉请求。   本院认为，一、关于合同的效力问题。原告与被告在平等自愿基础上签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，主体适格。已查明，原告向被告承租的商铺属于未经规划报建许可的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，不论涉案商铺是被告加建还是他人加建，被告将该未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告使用，且在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应认定《商铺租赁合同》为无效合同。行政相对人就海口市美兰区综合行政执法局作出的行政行为提起行政诉讼，该案结果不影响本案的处理。涉案商铺在被告收回后另行出租他人开设老爸茶店经营，原告与被告之间的《商铺租赁合同》实际于2019年6月4日终止履行。   二、《商铺租赁合同》无效，被告反诉请求原告参照合同约定的标准支付租金和物业费，合法合理，应予支持。租金按每月3200元标准，从2018年11月1日计至2019年5月31日，共计22400元。租赁合同约定原告缴纳与其租赁使用有关的费用，包括但不限于水电费、燃气费、公摊费、有线电视收视费用及卫生管理费等相关费用，当中并未明确约定物业管理费的缴费标准。被告在签约之后出具的《尊敬的海大南门精品小吃城用户》中提出第一个月收取每个商铺单位管理费1000元，对于此后的收费标准并没有明示。鉴于被告作为小吃城经营者和管理方，为保证小吃城的正常运营必然产生物业管理的费用，故原告须按第一个月缴费标准向被告支付2018年11月1日～2019年5月31日的物业管理费共计7000元。至于水费，租赁合同中约定原告在租赁期内按实际使用量缴纳水、电费用，被告在《尊敬的海大南门精品小吃城用户》中也表示“届时将会公布水电初始额度”。然而，被告没有举证证明其向原告公布水量初始额度以及原告实际使用水量。被告举证的水表照片虽然显示读数69，但水表读数是累计，不能以水表当前读数作为原告实际用水的数量。对于原告实际用水量被告并没有完成其举证责任，其反诉请求原告支付水费365.7元，缺乏事实依据。另外，被告通知商户缴纳第一个月的物业管理费中已包含水、电费用，本院亦确定原告按该标准负担物业管理费，不应再重复计收水费。故被告的该项反诉请求应予驳回。关于物品保管费，双方的租赁合同无效，应当相互返还。原告没有拆除相关设施、搬走自有物品，被告为有效使用租赁铺面将原告留置的设施物品搬离并妥善保管，由此产生的占用场地、管理等费用应当由原告承担。被告要求按每日10元标准支付2019年6月9日～2019年12月18日的保管费共计1920元，合法合理，本院予以支持。   三、关于违约金的支付以及进场费、保证金的退还问题。《商铺租赁合同》约定原告逾期交付租金须支付滞纳金，且被告有权没收保证金。租赁合同已依法认定无效，合同中关于违约责任的条款不能适用。故被告反诉请求原告支付逾期付款违约金，应予驳回。现合同不继续履行，被告无权依据无效合同没收原告交纳的保证金，被告应当将保证金6400元如数退还原告。关于进场费6万元，经查明，各商户在经营中共同使用包括公共桌椅、空调、发电机、地板、吊顶灯设施、道路等公共设施，而该设施由被告提供并管理，被告因此向各商户收取一定数额的进场费。因上述设施各商户在经营中共同使用，故须各商户共同承担费用。核定进场费金额为6万元，应该说这是原告在2年租赁期内所分摊的公共设施使用费。然而双方的租赁合同实际仅履行7个月，若全额收取原告2年的进场费显然有悖于公平原则。因此，应当根据合同实际履行期按比例确定原告承担的进场费用数额，合同解除之后的进场费原告无须负担。经核算，原告所承担的进场费用金额为17500元（60000元÷24个月×7个月），余款42500元被告应退还原告。原告请求被告全额退还进场费，超出部分应予驳回。   四、关于装修及经营损失的问题。原告已当庭表示放弃经营损失的请求，系依法处分其诉讼权利，不违反法律规定，予以准许。至于装修损失，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告使用，合同无效的过错责任在于被告。原告承租商铺经营，投入资金进行装修装饰和添置设备是必然的，合同因无效仅履行7个月，原告因停止经营产生装修损失，其要求被告赔偿装修损失，合法合理。本院根据本案的实际情况，结合相关设备物品的折旧程度考量，酌情确定被告赔偿原告装修损失4500元。原告请求损失数额超出部分予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告王斐与被告海南顺客商业管理服务有限公司于2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》无效；   二、被告海南顺客商业管理服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王斐进场费42500元及保证金6400元；   三、被告海南顺客商业管理服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王斐装修损失4500元；   四、反诉被告王斐须于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司支付租金22400元、物业管理费7000元、物品保管费1920元；   五、驳回原告王斐的其他诉讼请求；   六、驳回反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费1774.43元（原告已预交），由原告王斐负担575.43元，被告海南顺客商业管理服务有限公司负担1199元；反诉费减半收取计744.47元（反诉原告已预交1488.94元），由反诉原告海南顺客商业管理服务有限公司负担399.47元，反诉被告王斐负担345元。反诉原告多预交的反诉费744.47元，予以退还给反诉原告。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   人民陪审员 李炳雄   人民陪审员 李宛霞     二〇二〇年六月八日   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第一百一十八条民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。