广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5684号原告：广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：钟惠彪，职务：董事长。委托诉讼代理人：李华元，系广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻晓，系广东正大联合律师事务所实习律师。被告：林德欢，男，1980年11月14日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告广州南沙围垦开发公司(以下简称“围垦公司”)诉被告林德欢土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告围垦公司的委托诉讼代理人李华元、喻晓到庭参加了诉讼，被告林德欢经本院合法传唤,没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司诉称：2018年底，我司将沙尾垦区21围农用地面向社会公开招租，林德欢竞得沙尾垦区二十一西围上间26号田的103.45亩土地承租权，并于2019年1月3日签收了中标通知书，2019年1月18日签订了正式的编号：2019-WK-026A的《农用地租赁合同》。合同约定我司将沙尾垦区二十一西围上间26号田（堤围不属于租赁范围）的103.45亩土地出租给林德欢，租赁期限为2年（2019年2月1日起至2021年1月31日止）。根据《农用地租赁合同》第四条约定，林德欢应在承租确认书签发之日起十日内一次性将租金付清给我司。第十二条约定，如逾期交付租金，按欠款额的3‰计收滞纳金，逾期超过10天，则我司有权单方解除合同收回土地。据此，林德欢应在2019年1月3日签收了中标通知书后十日内付清租金，但林德欢却未按约定支付租金，虽经我司多次催收，林德欢至今仍拖欠第一合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）租金96884.5元。根据《合同法》第93条、第94条的规定和双方签订的《农用地租赁合同》第四条、第五条和第十二条的约定，林德欢拖欠租金的行为已构成根本违约，我司有权单方解除合同、收回土地、没收保证金、收取违约金。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令解除我司与林德欢2019年1月18日签订的合同编号：2019-WK-026A的《农用地租赁合同》；2.判令林德欢立即将涉案土地（沙尾垦区二十一西围上间26号田的103.45亩土地）交还我司；3.判令林德欢向我司支付拖欠的租金96884.5元，并向我司支付违约金（按欠款额的3‰每日计收，自2019年1月14日起计至林德欢清偿款项之日止，暂计至起诉之日约58130元）；4.确认我司有权没收林德欢的履约押金51500元；5.本案诉讼费由林德欢承担。被告林德欢未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2018年11月28日，围垦公司发布农用土地承包经营权招租公告，将位于沙尾垦区21围农用地承包经营权公开招租。之后，林德欢签订了《招标文件签收表》，内载：“本人参加广州南沙围垦开发公司2018年12月13日上午10：00举行的承包经营权招标发包会，收到文件有：一、《招租参与资格书》（编号：2019-WK招租A2128号）1份二、《农用土地承包经营权出租合同》（样本）1份三、《广州市池塘养殖水治理三年行动政策文件汇编》1份四、沙尾垦区21围土地投标时间经确认，与签收表附件一致。……”。围垦公司于2018年12月24日作出《中标通知书》，内载：“竞租人林德欢以竞标价1759元/亩/年竞得沙尾垦区21围上间26号田（面积103.45亩）的2019年2月1日至2021年1月31日耕地承包经营权。经公示无异议后，中标人从收到中标通知书或电话通知后10个工作日内自行到围垦开发公司交清合同年土地租金及履约保证金等应缴款项，按公布的《农用土地承包经营权出租合同》（样本）签订合同。……”2019年1月3日，林德欢在《中标通知书签收确认表》上签名确认。2019年1月18日，围垦公司（甲方）与林德欢（乙方）签订了一份合同编号为2019-WK-026A的《农用地租赁合同》，约定：“……一、租赁标的甲方将座落于沙尾垦区二十一西围上间26号田（堤围不属于租赁范围）的103.45亩土地（本面积双方确认，如有误差互不补偿）出租给乙方从事水产养殖。二、租赁期限租赁期限2年（2019年2月1日至2021年1月31日）。三、租金乙方按以下标准向甲方支付租金：第一合同年按中标价计收；第二合同年在第一合同年租金基础上递增7%。具体各合同年租金如下：第一合同年（2019年2月1日至2020年1月31日），承租报价1759元/亩?年，年总租金181969元。第二合同年（2020年2月1日至2021年1月31日），租金1882.13元/亩?年，年总租金194706元。四、付款方式和时间合同期内实行先交租金后用地的办法。乙方须于承租确认书签发之日起十日内一次性付清给甲方。五、履约保证金、环保保证金、窦利窦闸押金1.履约保证金：500元/亩，乙方须在签订合同时一次性向甲方缴交清，共51500元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方。……十二、违约责任1.甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不限于差旅费、调查取证费用、合理的律师费用、消除不利影响的费用以及因此而减少的收入。2.如乙方逾期支付租金，甲方有权每天按乙方欠款额的3‰计收违约金，乙方逾期10天还未缴清所拖欠租金和违约金的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同、没收保证金、追收乙方拖欠的租金和违约金，并有权无条件收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有。……十三、特别约定……2.乙方已详尽了解本合同的内容，对合同内容没有异议，尤其是对乙方权利义务、违约责任、特别约定项下条款，有充分、详尽的理解，明白其内容和含义，清楚违反本合同约定可能要承担的违约责任。十四、纠纷解决本合同签订后，甲、乙双方履行过程中若产生纠纷，可先行双方协商解决，协商无效时，任何一方可向租赁土地所在地人民法院提起诉讼。……”。上述合同签订后，林德欢依约定向围垦公司交纳了涉案合同的履约保证金，围垦公司亦按合同约定将涉案的土地交由林德欢从事水产养殖。2019年3月7日，围垦公司向林德欢发出催收土地租金通知书，要求林德欢交纳涉案土地本合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金181969元。其后，围垦公司就涉案的款项委托北京大成（广州）律师事务所向林德欢发出律师函。2019年8月6日，围垦公司以林德欢逾期没有交纳第一合同年的租金为由，向本院提起诉讼，请求：1.判令解除围垦公司与林德欢2019年1月18日签订的合同编号：2019-WK-026A的《农用地租赁合同》；2.判令林德欢立即将涉案土地（沙尾垦区二十一西围上间26号田的103.45亩土地）交还围垦公司；3.判令林德欢向围垦公司支付拖欠的租金96884.5元，并向围垦公司支付违约金（按欠款额的3‰每日计收，自2019年1月14日起计至林德欢清偿款项之日止，暂计至起诉之日约58130元）；4.确认围垦公司有权没收林德欢的履约押金51500元；5.本案诉讼费由林德欢承担。在诉讼中，围垦公司将上述诉讼请求减少为：1.判令林德欢向围垦公司支付拖欠的租金96884.5元，并向围垦公司支付违约金（按欠款额的3‰每日计收，自2019年2月1日起计至林德欢清偿款项之日止）；2.本案诉讼费由林德欢承担。另外，围垦公司表示第一合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金为181969元，林德欢至今只交纳了租金85084.5元，尚欠租金96884.5元未付。另查明：涉案的土地属于国有农用土地，由广州南沙开发区土地开发中心交由围垦公司进行经营管理。又查明：因以法律规定的其他方式无法向林德欢送达诉讼文书，故本院依法向其发出应诉公告，现公告期限届满仍未见其与本院联系。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，属平等主体之间的民事合同争议。围垦公司与林德欢签订的《农用地租赁合同》是双方真实的意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规范，该合同合法有效。根据当事人在诉讼中所提供的证据，并结合庭审的情况，现就本案的争议焦点作如下分析及认定：关于围垦公司要求林德欢支付第一合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金96884.5元及违约金的请求。围垦公司与林德欢于2019年1月18日签订了涉案的《农用地租赁合同》，围垦公司已按照合同的约定将涉案土地交付给林德欢使用，林德欢理应依照合同的约定按时足额支付租金。根据双方签订的《农用地租赁合同》第三条、第四条的约定，第一合同年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金为181969元；合同期内实行先交租金后用地的办法，林德欢须于承租确认书签发之日起十日内一次性付清给围垦公司。经审查，林德欢已于2019年1月3日签收了中标通知书，且已实际使用涉案的土地，按照上述合同的约定，现围垦公司要求林德欢给付第一合同年租金的请求合法有理，本院予以支持。扣减围垦公司确认林德欢已给付的第一合同年租金85084.5元，林德欢尚需向围垦公司支付该租金96884.5元（181969元-85084.5元）。关于围垦公司主张的违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鉴于林德欢作为承租人没有按照该合同约定的期限支付租金，故林德欢应当承担相应的违约责任。虽然双方在涉案合同中约定如林德欢逾期支付租金，围垦公司有权每天按林德欢欠款额的3‰计收违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，鉴于围垦公司就林德欢逾期交付租金导致其司损失并无提供相关证据予以证实，且围垦公司所主张的违约金标准已达月利率9%，明显过高。根据上述法律规定，综合本案案情，本院从公平合理，符合实际的情况出发，酌情将该违约金调整为按年利率6%的标准计算。同时，如上所述，由于双方在合同中已明确约定合同期内实行先交租金后用地的办法，林德欢须于承租确认书签发之日起十日内一次性付清给围垦公司，现林德欢已于2019年1月3日签收了中标通知书，故围垦公司要求林德欢从2019年2月1日起，以欠缴的租金96884.5元为本金计付该违约金的请求合法有理，本院予以采纳。此外，林德欢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林德欢应在本判决发生法律效力之日起五日内，向广州南沙围垦开发公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金96884.5元及违约金（违约金以96884.5元为本金，从2019年2月1日起，按照年利率6%，计算至款项清偿之日止）；二、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4175.38元，由原告广州南沙围垦开发公司负担1962.43元，由被告林德欢负担2212.95元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈国盛人民陪审员  何广华人民陪审员  陈志强二〇二〇年六月三十日法官助理陈家园书记员杜瑞婷