河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初1600号 原告：石家庄运通物业服务有限公司，住所地石家庄市新华区红星街56号，统一社会信用代码:91130105745430507E。 法定代表人：李小峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：焦双虎，男，1962年10月19日出生，汉族，系公司员工，现住石家庄市赵陵铺都市。 被告：石延召，男，1980年6月18日出生，汉族，户籍地河南省鲁山县，现住石家庄市新华区。 原告石家庄运通物业服务有限公司（以下简称运通物业公司）与被告石延召物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告运通物业公司委托代理人焦双虎，被告石延召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运通物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳所欠物业费8937元、违约金4730元，共计13667元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年9月25日，被告石延召购买了明珠北苑（天域嘉园）小区1-1-1301室房产（建筑面积104.57平方米），并与原告于2010年9月25日签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，由原告为被告提供物业服务，被告根据第四条第一款“业主或物业使用人应于每季度初5日前向乙方（本案原告）交纳本季度的物业服务费（三层往上按建筑面积每月每平方米0.95元）”。协议签订后，原告依约履行协议中的相关义务，为被告提供了完善的物业管理服务。然而被告自2012年10月1日起到被起诉止，恶意拖欠物业服务费达90个月，计8937元（0.95元/平方米/月×104.57平方米×90个月）。另外，按照《前期物业服务协议》约定，甲方（本案被告）不按本协议约定的收费标准和时间向原告交纳费用，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故被告应付给原告违约金4730元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如诉请。 被告石延召答辩意见：对案涉房屋坐落位置和房屋面积无异议，正常情况下每月物业费是0.95元/月/平米，我从2012年10月1日起至今没有缴纳物业费的原因是原告不作为，原告提供的物业服务与收取的物业费不成正比，主要表现为：1.公共绿地全部占用，与物业服务协议约定有出入；2.小区环境和安全得不到保障，业主买房时有绿化空间，可以让孩子玩耍，现绿地被停车占用，孩子没有玩耍空间容易碰伤，公用面积不应该私自占用；3.收取的物业费没有公开，电梯经常损坏，运行中突然停止，电梯门卡在每半层之间，都要爬出来，非常危险，其他业主也遇到此种情况，被困在电梯里，物业没有及时出现，还有小狗在电梯里撒尿；4.我买房后至2012年正常缴纳物业费，后来因为楼上漏水，导致我价值26000元的家具被水浸泡，我通知原告后，物业经理也前来查看并拍照，物业经理有备案，当时说协商解决，但是至今没有回复；5.绿地、消防通道被占用，骑车子都会出现碰撞可能；6.小区门禁卡、单元门对讲机，光收费但没有落实服务，门都是敞开的；7.小区监控根本看不清，并且很多都是坏的；8.小区楼道卫生太差，有照片为证；9.我母亲生病时，消防通道被占用，救护车根本进不来，医生说如果及时送到医院还能抢救；10.小区门口的大坑一直没有解决，小区内只有交费的车辆才能进去，原告就是以营利为目的。原告的不作为让我失去亲人，故拒交物业费。 案件事实 一、2000年9月25日原告运通物业公司（乙方）与被告石延召（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方石延召购买了明珠北苑（天域嘉园）小区1-1-1301号房产（建筑面积104.57平方米），乙方向甲方提供物业服务，物业服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理（房屋共用设施设备及其运行的维护和管理）；2.环境卫生（公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理）；3.公共秩序维护管理（内容：①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；②公共维护岗位实行24小时值班与巡逻制度；③大件物品登记、检查。责任：①严格管理公共秩序维护队伍，做到作风严谨、工作规范；②在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；③不承担甲方人身与财产保管、保险责任）；4.交通秩序与车辆停放（内容：①机动车、非机动车停放有序；②定期维护停车场各项设施。责任：①负责车辆的有序停放；②确保停车场设施正常运行；③不承担车辆保管、保险责任。乙方（原告）的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备，绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算，编制房屋、设备设施大中修方案报政府相关部门或业主大会批准后实施；3.建立健全本小区的物业服务档案资料；4.对业主或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取批评、劝阻、发出书面通知、在小区公示、要求赔偿经济损失、报告业委会、上报政府相关部门等方式进行处理；5.物业服务企业可委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向甲方收取物业管理服务费；7.及时向业主公告本物业服务区城内重大物业服务事项；8.交房前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知甲方，并与甲方订立《装修管理服务协议书》；9.不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，视情况交质保金；10.应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；11.向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业服务用房与物业档案资料。物业服务质量包括：1.房屋整体外观统一、完好、整洁，公共区域内无违章、私搭、乱建现象；2.设备运行（设备良好，运行正常，无事故隐患；特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程）；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理（共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善；道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患）；4.环境卫生（整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；定期杀虫灭鼠）；5.绿化（花草树木长势良好，修剪整齐、美观；绿化定期消杀，无大面积黄土裸露）；6.交通秩序与车辆停放（车辆停放、行驶有序；主要干道和消防通道交通顺畅）。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每季度初5日前向乙方交纳本季度的物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为高层住宅（含电梯运行费）:首层0.75元/月/㎡，二层0.85元/月/㎡，三层以上（含三层）0.95元/月/㎡。违约责任为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任等。 二、协议签订后，双方于2010年9月25日办理房屋交接手续，被告陆续支付原告物业费至2012年9月30日止。自2012年10月1日起至今，被告未交纳物业费。 双方均认可被告购买的明珠北苑（天域嘉园）小区1-1-1301号房屋建筑面积104.57平方米，物业费0.95元/平方米/月，被告每月应付物业费99.3元。 三、原告主张其按约履行了合同约定的义务，并提供以下证据： 1.石家庄市二次供水设施清洗消毒记录，证明2017年5月23日原告委托清洗消毒公司对蓄水池内部进行清洗、除藻、消毒等。 2.物业派工单，证明2017年6月27日、28日原告委派维修人员对小区报修业主所在楼道、门前电灯进行维修。 3.天域嘉园（南、北）区外网水电管井及污水井巡查记录，证明原告巡查发现水井、污水管道堵塞后，于2017年10月30日维修完毕。 4.天域嘉园电梯更换配件记录表，证明2018年3月5日至2018年6月17日期间原告对部分电梯故障进行维修。 5.照片，证明原告对小区道路及时进行维修，消防通道大部分时间畅通，绿化环境、卫生已达到服务协议的要求。 被告质证认可原告进行维修的事实，但主张照片系原告起诉之后拍摄的，且仅进行了部分整改。 四、被告主张原告提供的物业服务未达到合同要求，并提供照片50张，证明小狗在电梯里面撒尿及在小区内随地大小便，小区卫生环境差，小区单元门锁损坏，消防通道和绿地被占用，家具被水泡等事实。 原告质证认为照片中绝大部分不是小区现在的状况，卫生状况差不可避免但不是常态，现在通过各种活动促进物业质量提升，物业服务存在问题但在不断改善，不断提升服务质量；对被告家具被水泡及被告母亲错失最佳救济时机问题，现原告公司管理层对此情况不清楚，因涉及到侵权，被告现有证据不能证明是物业公司造成的。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议依法成立并有效。原告运通物业公司作为物业服务企业，按照协议约定，有义务对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理等，被告作为业主在享受物业服务的同时，负有交纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由的认定应从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案被告拒缴物业费的主要抗辩理由是因消防通道被占用导致其母亲丧失最佳治疗时机及楼上漏水导致其家具被损坏，原告对此不予认可。物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒。本案中，首先，被告未能提供病例或医院诊断证明等有效证据证实其母亲丧失最佳治疗时机与消防通道被占用存在因果关系；其次，被告未能举证证明其家具被损坏与原告未尽到物业管理义务之间存在关联；再次，双方签订的合同中也未对业主人身及私人财产的保护进行特别约定；最后，即使被告的上述抗辩理由成立，因涉及是否侵权，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，被告对此可另行主张权利。 被告主张电梯及小区公共场所内有狗屎尿、小区环境卫生差、消防通道被占用、绿地被占用、电梯在运行过程中突然骤停等情形。本院认为，首先，为维护物业服务关系的稳定性和确定性，交纳物业费的义务对全体业主而言是均等的；其次，营造良好的物业环境是物业公司与全体业主共同努力的结果，由于业主自身素质及对环境卫生要求不同等因素，要求人人严格遵守业主公约亦不现实；再次，物业服务问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规及管理规约主张权利，被告仅有权对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，如因原告服务不到位，给被告造成损失，被告可另行主张权利。 被告认可自2012年10月1日起至今未交纳物业费，按照合同约定的每月0.95元/平方米计算，被告每月应付99.3元（0.95元/平方米×104.57平方米），截止到2020年3月31日被告应付原告物业费8937元（99.3元/月×90个月）。本案中，鉴于原告认可其物业管理存在一定瑕疵，但在不断改善，结合本案实际情况，原告并非未履行物业服务义务，只是其履行标准未达到业主的需求，小区环境卫生状况势必影响业主的生活品质，对业主生活舒适度及心情也会造成一定影响，根据物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，原告要求被告按欠费总额的日万分之五支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告石延召于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄运通物业服务有限公司物业费8937元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142元，减半收取计71元，由原告负担25元，被告负担46元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨有凤 二〇二〇年六月二十九日 书记员  杜雅洁