上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初15285号原告：杨荣辉，男，1963年1月24日生，汉族，户籍地福建省。原告：黄文英，女，1967年5月9日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：滑宝珠、陈杰妮，上海某律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告杨荣辉、黄文英与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日、2020年5月26日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人滑宝珠、被告委托诉讼代理人宋晓峰两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年11月17日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还已收款73.8万元；3、判令被告向原告支付以5万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算的自2017年11月18日起至实际履行之日止的利息；4、判令被告向原告支付以31.9万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算的自2017年12月30日起至实际履行之日止的利息；5、判令被告向原告支付以29.6万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算的自2018年3月14日起至实际履行之日止的利息；6、判令被告向原告支付以7.3万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算的自2018年9月29日起至实际履行之日止的利息。事实和理由如下：原、被告于2017年11月17日签订《租赁合同》，合同约定，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。签订协议后，原告分四次向被告共计支付租赁保证金73.8万元。但被告却没有按照约定时间交付房屋。合同名为租赁，实为买卖，被告在不具备预售许可证的情况下，擅自将公租房向公众出售，是以合法形式掩盖非法目的，故双方订立的合同无效。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，不存在出售的情况，原告在签署合同以及交付钱款过程中对房屋性质均知晓，故合同有效。关于租赁期限，是基于长期续租的前提，而原告有意长期居住使用，故租赁时间较长。另外，讼争房屋的性质属于公租房，不存在预售许可之说。对于原告已付73.8万元本金没有异议，同意将原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿利息损失，目前讼争房屋还未竣工验收。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、收据四份，证明原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。三、关于御府公共租赁房项目清退方案的公告，证明被告自认存在违规行为，未按约履行合同义务。被告对此证据的真实性无异议，但提出此清退方案并非公司真实意思表示。四、宣传广告，证明被告宣传讼争房屋是70年精装品质住宅，以出售商品房性质对外宣传。被告提出该证据的真实性由法院核实，但认为双方签订的是租赁合同，对御府公寓项目被告从未打广告进行宣传，也从未授权任何一家公司进行宣传。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年11月17日，原告杨荣辉，黄文英与被告上海御府投资有限公司签订一份《租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”2栋东单元11层01室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为52.9平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政府的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金共计73.8万元，于2017年12月29日前支付36.9万元，于2018年3月15日前支付14.8万元，于2018年3月30日前支付14.8万元，于2018年9月30日前支付7.3万元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年11月17日，原告支付定金5万元；同年12月29日，原告支付31.9万元；2018年3月13日，原告支付29.6万元；2018年9月28日，原告支付7.3万元。2019年9月14日，被告出具一份《关于御府公共租赁房项目清退方案的公告》，记载“御府公共租赁房”项目由于未取得交付许可，其出租行为不符合我国公共租赁房相关规定要求，被告与各承租户签订的合同无法履行，被告所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户，并约定了具体的清退方案。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、关于御府公共租赁房项目清退方案的公告等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到73.8万元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款73.8万元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，原告诉请要求被告支付利息合法有据，应予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨荣辉、黄文英与被告上海御府投资有限公司于2017年11月17日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨荣辉、黄文英购房款73.8万元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨荣辉、黄文英的购房款利息(以5万元为基数，自2017年11月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以31.9万元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以29.6万元为基数，自2018年3月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以7.3万元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6127元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月十日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……