山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初1682号原告：苏金兰，女，1976年3月23日出生，汉族，山东神雨国际贸易有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：祝汉民，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔士倩，北京市浩天信和（济南）律师事务所实习律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司职员，住济南市。原告苏金兰与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏金兰的委托诉讼代理人祝汉民、乔士倩，被告源浩公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏金兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房款2353633元、车位购买款48万元；2、依法判令被告支付原告利息为165873.93元（以本金2353633元为基数，2019年8月20日之前，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按LPR计算利息，暂计算自应当签订《商品房买卖合同》之日至2020年3月31日，实际利息以实际支付之日为准）；3、依法判令被告支付原告向齐鲁银行支付的贷款利息35280元及2020年2月12日之后的利息3029.92元（暂计算自2020年2月12日至2020年3月31日，以实际支付之日为准）;4、请求依法判令被告支付原告因诉讼支付的律师费6000元；5、诉讼费、保全费、保全担保保险费及其他合理费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年7月27日签订济南商品房认购书并交付20000元定金，认购济南市天桥区。2018年6月23日签订三份济南四期地下车位：（1）－116、（1）－142、（3）－1765。经被告审核，被告告知原告符合购房及购买车位的资格，原告可以购房及车位并要求原告支付购房款及剩余车位款。被告对济南购房政策的熟悉程度及专业程度远高于原告，原告基于对恒大地产品牌的信任，且被告在济南商品房认购书及济南车位认购书签订过程中，向原告承诺全额支付房款及车位款后可以取得房屋所有权及车位产权。原告现已依据济南商品房认购书第二条第3款，分期付款部分约定，分别于2017年7月31日支付首期房款353045元；2018年3月7日支付353045元；2018年7月26日支付470727元；2019年1月26日支付470727元；2019年7月27日支付706089元，完成原告的约定义务。原、被告双方2018年6月23日签订完三份济南车位认购书后，向齐鲁银行贷款，以上贷款原告向齐鲁银行支付利息；以上贷款原告已于2020年2月12日还完贷款420000元及利息35280元。在原告全额支付房款及车位款后，依据约定要求被告按约定签订商品房买卖合同、车位买卖合同，被告却告知原告因其不具有购房资格，以各种理由拒绝签订商品房买卖合同、车位买卖合同。经沟通无效，原告要求返还购房款、车位款及利息，被告也以各种理由推脱，拒绝与原告协商，并要求原告收房，现已以邮件的方式通知原告收房，原告在无法保证自己以后合法持有涉案房屋的基础上拒绝收房。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，现提起诉讼，望判如所请。源浩公司辩称，源浩公司并不存在任何违约行为，苏金兰不能签订商品房买卖合同、车位买卖合同的原因是由于自身受限购政策限制导致，不是源浩公司的原因，苏金兰签约时对限购政策的内容以及由此带来的风险及责任进行了确认，苏金兰的诉求没有法律和事实依据，苏金兰已经支付了全部购房款2353633元及支付了车位款48万元，源浩公司也已通知苏金兰向其交付房屋，但苏金兰拒绝收房，双方的义务均已履行完毕，苏金兰已经丧失解除合同的基础，所以不同意苏金兰的诉讼请求，请求法院依法驳回苏金兰的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2017年7月27日，苏金兰与源浩公司签订济南商品房认购书（编号：0009444），约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南市房屋，房屋价款总金额为2353633元；苏金兰须于2017年7月31日前支付首期房款333045元（不含定金），并签署商品房买卖合同。上述认购书签订后，苏金兰分期向源浩公司支付了全部购房款共计2353633元（包括定金2万元）。2018年6月23日，苏金兰与源浩公司签订编号为0002178的济南车位认购书一份，约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南四期地下车位（1）－116号车位，该商品房按套出售，面积12.72平方米，总金额为16万元；苏金兰同意签署本认购书时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须按双方约定的付款方式和期限到源浩公司济南项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为苏金兰放弃购买该车位，所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行销售该车位。同日，苏金兰与源浩公司签订编号为0002039的济南车位认购书一份，约定：苏金兰自愿向源浩公司认购济南四期地下车位（1）－142号车位，该商品房按套出售，面积12.72平方米，总金额为16万元；苏金兰同意签署本认购书时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须按双方约定的付款方式和期限到源浩公司济南项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为苏金兰放弃购买该车位，所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行销售该车位。同日，苏金兰与源浩公司签订编号为0001557的济南停车位使用协议一份，约定：源浩公司同意苏金兰使用济南四期地下车位（3）－1765号车位，该停车位总金额为16万元；苏金兰同意签署本协议时，支付2万元作为定金；苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《停车位合同》，余款即8万元须于2018年7月23日前付清；苏金兰必须在双方约定期限内凭本协议及已付款之票据，与源浩公司签署《停车位合同》，若苏金兰逾期未办理该手续，则视为苏金兰违约，源浩公司有权单方解除本协议，苏金兰所付款项不予退还，源浩公司无须通知苏金兰，可另行处理该停车位。以上车位认购书二份、停车位使用协议一份签订后，苏金兰向源浩公司支付了三个停车位的全部价款共计48万元（包括定金6万元）。对有争议的证据及事实，本院认定如下：苏金兰提交以下证据1、齐鲁银行济南洪楼支行出具的说明一份、其齐鲁银行信用卡账单明细20张，证明其因购买源浩公司的以上三个车位的所有权，其向齐鲁银行济南洪楼支行贷款42万元用于支付车位款，所以其因支付车位款42万元，而支付了银行贷款利息35280元，应该由源浩公司承担。证据2、诉讼责任险保全保险费发票一张，证明其因本案中申请财产保全提供担保购买保险而向中华联合财产保险股份有限公司济南中心支公司支付保险费4200元；证据3、委托代理合同一份，证明其因本案诉讼委托律师而支出律师代理费6000元，该律师费已实际支付；证据4、恒大集团关于全面实施无理由退房的重大决定文件网络打印件一份及照片打印件一份、济南市关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知网络打印件一份、源浩公司售楼处内部公示的恒大滨河左岸南9地块已售已网签车位公示照片打印件一份，证明其购买源浩公司的车位及商品房享有无理由退房的权利，根据《济南市关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第6条规定房地产开发商总部应向购房人告知住房限购政策，证明源浩公司存在虚假宣传，因为其购买的（1）-116、（1）-142、（3）-1765车位并未进行网签。源浩公司对苏金兰以上证据1的真实性无法确定，认为该说明中也明确说明的内容为苏金兰要求银行出具的，且该份证据与本案没有关联性，其对苏金兰贷款的情况也不清楚，苏金兰也不是通过其公司办理的贷款，苏金兰作为车位购买方理应支付车位款，苏金兰应对车位款的来源及产生的费用利息自行负责，与其公司没有关系；对证据2、3的真实性均没有异议，但认为两证据中的费用并非必要费用，双方对此也无约定，其不同意承担；对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为关于全面实施无理由退房的重大决定文件中，明确需要购买人已履行认购书商品房买卖合同的各项义务并且无任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前，可享受无理由退房，苏金兰并不享受无理由退房，原因为1、苏金兰存在逾期付款的违约行为，苏金兰应于2018年1月27日前支付第二期房款353045元，苏金兰实际于2018年3月7日支付，已经存在逾期违约付款行为；2、苏金兰并未签订商品房买卖合同及无理由退房协议书，其公司的所有楼盘均是在与购房者签订无理由退房协议书的前提下才可享受无理由退房，苏金兰并未提供无理由退房协议书；3、涉案房屋其公司已通知进行交付，也已超过了无理由退房的期限；针对限购政策，该政策颁布于2017年1月17日，而苏金兰签约为2017年7月27日，所以苏金兰应该知道该政策规定，且苏金兰签约时其公司再次提示限购政策，苏金兰予以确认，苏金兰应自己承担责任和风险；该公示图中证明涉案的三个车位已出售给苏金兰。对以上苏金兰证据1、2、3的真实性，本院予以认定；以上证据4，不能证明源浩公司存在虚假宣传，本院不予采信。庭审后，苏金兰提交证据清单一份、济南—南7地块8#住宅已售已网签公示文件打印件一张，济南源浩置业有限公司济南王书鹏置业顾问的名片一张、U盘一个。本院将以上苏金兰的证据出示给源浩公司进行了质证，源浩公司对济南—南7地块8#住宅已售已网签公示文件的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为涉案房屋销售状态刚好证明其已将房屋售卖给苏金兰，该公示仅为其公司涉案项目房屋销售情况，不存在一房多卖，更不存在虚假宣传；对济南源浩置业有限公司济南王书鹏置业顾问的名片一张的真实性没有异议，对U盘中的两段视频真实性不予认可，该视频来源不合法，苏金兰一直对置业顾问进行诱导式发问，且置业顾问所述房屋价格为之前售卖时的价格，针对本案目前已无参考性，无论房屋价格为多少，均不是苏金兰提出解除认购书退还房款的理由，苏金兰并未提供其自身被限购的证据，即使存在苏金兰在诉状中所述的不符合限购政策，也并不影响苏金兰自身的权益，苏金兰仍然可享有房屋，且限购状态并非固定不变，苏金兰仍可通过出售名下的其他房屋进而获取购房资格。苏金兰以上提交的济南—南7地块8#住宅已售已网签公示文件打印件一张、济南源浩置业有限公司济南王书鹏置业顾问的名片一张、U盘一个，不能证明苏金兰所主张的源浩公司存在虚假宣传、违背事实，也不能证明苏金兰所主张的源浩公司因违约而受益，对以上证据，本院不予采信。源浩公司提交证据1、购房承诺书二份、购房特别提示一份，证明苏金兰在签约时已知晓济南市限购政策，并已做出承诺具备购房资格，并已确认如因自身无购房资格导致无法网签的风险及违约责任，从而证明双方未签订商品房买卖合同责任在于苏金兰，苏金兰作为违约方无权要求解除认购书及返还购房款。苏金兰对以上源浩公司证据1的真实性无法确定，对证明内容也不予认可，认为即使该份证据是真实的，属于源浩公司提供的格式文件，其对文件内容并不知晓，且购房提示显示的内容明显显失公平。对于源浩公司以上证据1，苏金兰对证据的真实性不予认可，但其未提交反驳证据予以反驳该证据的真实性，所以，对源浩公司的该证据的真实性，本院予以认定。对于涉案的商品房及三个车位的交付情况，苏金兰称没有交付，源浩公司只是通知其交付商品房，没有通知交付车位，且其购买的车位与商品房是相互独立的，至今双方对商品房及三个车位均未实际交付。源浩公司认为苏金兰没有实际收取商品房及三个车位，但其公司已通知苏金兰办理交付手续，但至今双方未办理交付手续，因为三个车位是附属于商品房的，属于附属设施。就涉案商品房及三个车位双方未签订商品房买卖合同及停车位合同的原因，苏金兰称根据济南市的商品房限购政策，其不符合济南市购房政策规定的资格，所以其一直未与源浩公司签订正式商品房买卖合同及停车位合同，但双方已不具备签订正式合同的条件，无法实现合同目的，现其要求解除商品房认购合同及车位认购合同及使用协议，返还款项。对此，源浩公司主张因为苏金兰一直未提供房屋购房资格查询资料，所以现在其无法审查苏金兰是否符合济南市购房政策的资格条件，所以双方一直没有签订商品房买卖合同及停车位合同，现其同意与苏金兰签订商品房买卖合同及停车位合同，因为双方的付款及交房义务已履行完毕，不具备解除认购书的条件和基础，双方可签订不经网签的商品房买卖合同及停车位合同。苏金兰认为签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其名下已经拥有两套房屋，但其对具体的房屋限购政策不了解，且源浩公司告知其可以进行购买，购买商品房及车位时源浩公司承诺其可以进行变更或者转卖，因此其支付了全部的购房款及车位款，其交付完房款及车位款后，源浩公司告知其本人后，其才知道自己不具备购房资格条件。源浩公司认为其公司不清楚苏金兰是否具备购房条件，但其已经提示苏金兰限购政策。苏金兰称其是基于解除商品房认购书及车位认购书、车位使用协议而主张返还购房款及车位款，其要求源浩公司返还购房款2353633元、车位款48万元，因为双方无法实现商品房认购书及车位认购书、车位使用协议的合同目的，即使双方签订源浩公司所表述的不网签的商品房买卖合同，其对涉案房屋及涉案车位的所有权及使用权不明确，其无法办理房屋所有权证及车位所有权证。源浩公司不同意解除认购书，也不同意退还购房款及车位款。苏金兰要求源浩公司支付利息，其利息的计算方式为：以353045元为基数，自2017年7月31日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以353045元为基数，自2018年3月7日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以470727元为基数，自2018年7月26日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以470727元为基数，自2019年1月26日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以706089元为基数，自2019年7月27日该笔款项支付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；其依据《商品房管理办法》第23条规定，出卖人应当将出售的本金及利息返还给其本人。源浩公司不同意支付，对苏金兰以上利息的计算方式也不认可。苏金兰要求源浩公司支付其车位款贷款的贷款利息35280元及之后的利息，之后的利息计算方式为：以48万元为基数，自2020年2月12日（全部银行贷款42万元还清之日）起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。源浩公司不同意支付，对苏金兰以上利息的计算方式也不认可。苏金兰要求源浩公司支付律师费6000元及财产保全保险费4200元，认为以上费用属于其为主张权利而支出的必要费用。源浩公司不同意支付苏金兰以上费用。本院认为，本案中，苏金兰与源浩公司之间系商品房预约合同纠纷。对于苏金兰基于解除双方签订的商品房认购书及车位认购书、车位使用协议而主张返还购房款及车位款的主张，首先，苏金兰与源浩公司签订的车位认购书二份、停车位使用协议一份，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。在济南商品房认购书（编号：0009444）中，双方约定苏金兰须于2017年7月31日前支付首期房款333045元（不含定金），并签署商品房买卖合同；在编号为0002178的济南车位认购书中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；在编号为0002039的济南车位认购书中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；在编号为0001557的济南停车位使用协议中，双方约定苏金兰须于2018年7月2日前支付首期款6万元（不含定金），并签署《停车位合同》。因此，苏金兰应当在以上约定的期限内与源浩公司签订商品房买卖合同，现苏金兰不同意与源浩公司签订商品房买卖合同及停车位合同并要求退款，但源浩公司同意与苏金兰签订商品房买卖合同及停车位合同，所以苏金兰不按约定签订商品房买卖合同及停车位合同，其应承担相应的法律后果。其次，政府部门的住房限购政策是向社会公开发布的，且按照一般常理，购房人在购房前也应当对当地的住房限购政策进行了解后再确定购买房屋。因此，苏金兰主张其在签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其对具体的房屋限购政策不了解，对苏金兰的该主张，本院不予采信。再次，根据源浩公司提交的购房承诺书二份、购房特别提示一份，其中在购房承诺书中载明“本人承诺：本人意向购买济南住宅，并已完全知悉济南房地产相关政策细则规定：1、本人具备购房资格，不受济南市限购政策影响。”在购房特别提示中载明“据济南市政府2017年4月19日发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，当前房地产市场有关政策有所调整，具体事项如下：……六、本市户籍家庭限购**住房，非本市户籍家庭在我市限购**住房。……本人在购买本房屋前已确认本人具备购买资格，不在限购、限贷政策的限制范围之内。如由于自身原因未能开具房屋证明并导致无法办理网签的、由于政府限购政策变化无法办理网签的、由于银行政策变化无法按揭的，本人承诺：济南源浩置业有限公司对本房屋拥有处置权，所交款项无需退还，房屋可另行出售，本人配合办理解除本房屋的认购、签约的相关手续。”所以，根据以上源浩公司提交的证据及载明的内容，能够证明源浩公司向苏金兰特别提示告知了政府部门的相关住房限购政策，苏金兰本人也承诺其具备购房资格。所以，苏金兰主张其在签订商品房认购书时，其不知道自己不具备购买商品房的资格条件，其对具体的房屋限购政策不了解，其该主张与事实不符。最后，苏金兰作为购房人，在限购期间，其在购买房屋前，应提交户籍证明、婚姻证明等材料，以便源浩公司对其购房资格进行审查，苏金兰提交的证据不能证明其向源浩公司提供了以上相关材料。苏金兰主张其在签订商品房认购书时名下已经拥有两套房屋，其不具备购买商品房的资格条件，苏金兰对该主张并未提交相关证据予以证明，本院不予采信。综上分析，苏金兰以其不符合济南市购房政策规定的资格，双方已不具备签订正式合同的条件，无法实现合同目的为由，要求解除商品房认购合同及车位认购合同及使用协议，返还款项。苏金兰的该主张，证据不足，本院不予支持。所以，对苏金兰要求源浩公司返还其购房款2353633元、车位购买款48万元的诉讼请求，本院不予支持。同样，对苏金兰要求支付利息、支付贷款利息35280元及2020年2月12日之后的利息、支付律师费6000元及财产保全保险费4200元的诉讼请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回苏金兰的全部诉讼请求。案件受理费15575元，由苏金兰负担；申请费5000元，由苏金兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张清国二〇二〇年六月十三日书记员  王 瑞