上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3680号原告：黄媛，女，1962年6月5日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市奉贤区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告黄媛与某某上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告黄媛及被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与某某之间签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告一次性返还原告支付的购房款855,000元；3、判令被告向原告支付以每次付款金额为基数，自每次付款当日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月12日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：原告经中介介绍，与某某签订《御府公寓租赁合同》，双方约定原告支付租赁保证金855,000元，被告于2018年12月30日交房给原告长期租住，租期至2086年3月3日止。原告按约履行了付款义务，但时至今日，被告仍未交房。后才得知被告违规销售，属以租代售行为。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，双方订立的是租赁合同，原告在签署合同以及交付钱款过程中对房屋性质均知晓，故合同有效。对原告已付855,000元本金没有异议，同意将原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿利息损失。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》、承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、收据四份，证明原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。三、案外人与某某签订的协议书。证明被告与原告等承租户在签订租赁合同前签订的就是房屋买卖合同。被告对有公司盖章的协议书的真实性无异议，但提出双方签订的仅是押金合同，并未记载房屋买卖性质，对没有公司盖章的协议书真实性不认可。四、金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书、清退方案的公告，证明被告违法销售，故发出清退公告。被告对信访事项答复意见书真实性表示由法院核实，但提出即便真实，也是金山区住房保障和房屋管理局单方面的意见。对清退方案的公告真实性没有异议，但认为不是公司真实意思表示。五、三部门关于御府单位租赁房违规租赁情况的通告，证明被告违规租赁。被告认为该证据没有盖章，故对此证据真实性不认可。六、处罚通知书，证明被告因违规被处罚。被告对此证据的真实性无异议。七、广告和照片，证明被告违规销售御府公寓房屋的事实。被告对广告这组证据不认可，提出非被告所为。对照片的真实性没有异议，但提出被告对外一直宣称御府公寓是公租房，原告对合同的性质是知情的。被告为证明其主张，向本院提供两张照片，证明御府公寓售楼处现场对外宣称一直是公租房项目，只租不售。原告对第一份照片的真实性无异议，但对第二张照片提出异议，认为签订合同时现场并未看到这些标识，系被告事后伪造了现场。经审理查明，2017年10月29日，原告黄媛与某某上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋西单元4层401室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为62.24平方米，为全装修房。该房屋所属国有建设用地使某权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使某权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使某权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使某权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金共计855,000元，于2017年11月1日前支付600,000元，于2018年3月30日前支付170,000元，于2018年9月30日前支付85,000元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续约至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使某期限。2017年10月29日，原告刷卡支付定金50,000元；同年11月1日，原告刷卡支付550,000元；2018年3月28日，原告刷卡支付170,000元；同年9月26日，原告刷卡支付85,000元。另查明，2018年6月13日，案外人与某某上海御府投资有限公司签订一份协议，记载案外人于2018年6月13日付押金20,000元；案外人应于2018年6月20日前签署相关合同及办理相关手续，如逾期付款按原价执行。案外人缴清房款及相关费用后，被告于2019年5月30日前将房屋交付案外人使某。违约责任：1、在案外人缴纳押金后，本协议书正式生效，被告不得将房屋签约他人，否则需向案外人双倍返还所付押金；如案外人取消协议，被告将扣除案外人所付押金。2、案外人需按本协议第二项约定付款方式、付款日期付款，逾期10日之内的，案外人按某向被告支付逾期应付款百分之一的违约金；超过10日未付款的，被告有权将此套房屋另行协议，押金不退。又查明,2018年9月4日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告向不符合条件的对象出租公共租赁住房，对其作出罚款30,000元，同时责令公司立即整改的行政处罚。还查明，2019年9月14日，被告出具一份关于御府公共租赁房项目清退方案的公告，记载被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。再查明,金山区住房保障和房屋管理局于2020年2月24日对原告信访事项出具一份信访事项答复意见书，其中载明御府公寓单位租赁房项目，房源性质为单位租赁房，属于保障性住房，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。租赁对象需符合公租房(单位租赁房)有关规定。御府公司以“以租代售”方式对公共租赁住房进行销售，违反了《公共租赁住房管理办法》有关规定，属于违规行为，故“以租代售”合同无效。御府公司违规行为一经发现，金山区房管局会同金山工业区管委会及时进行处置，勒令企业及时整改，具体措施如下：1、区房管局于2017年1月3日正式约谈御府公司法人，责令其立即停止违规行为，并采取整改措施，该公司作出承诺并进行退款，但在其屡教不改的情况下，区房管局于2018年9月4日对该公司违规出租公租房行为进行了行政处罚。2、在现场张贴广告。现场接待处有明显的公租房标识，并张贴了金山工业区和房管局的公告，明确公租房只租不售。以上事实，由租赁合同、承诺书、案外人与某某签订的协议书、清退方案的公告、收据、信访事项答复意见书、行政处罚决定书、照片等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告和被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到855,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款855,000元合法有据，应予支持。对于原告主张的利息合法有据，本院予以支持，但利息的起算日期本院依法调整至付款次日起。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告黄媛与某某上海御府投资有限公司于2017年10月29日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄媛购房款855,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄媛的购房款利息(以50,000元为基数，自2017年10月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月12日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以550,000元为基数，自2017年11月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月12日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以170,000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月12日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以85,000元为基数，自2018年9月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月12日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6175元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……