广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初1259号原告：卢操，男，1980年9月18日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：卢显敬（系卢操的父亲），男，汉族，1957年7月16日出生，住广东省阳西县×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：郑志凡，男，1981年3月14日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县×××××××××××××，现住广东省阳西县××××××××××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。原告卢操诉被告郑志凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢操的委托诉讼代理人卢显敬、被告郑志凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢操向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付156989.05元；2、被告承担违约金47096.715元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原、被告经协商订立《购房合同》约定：第一条，乙方同意购买甲方拥有的座落阳西县××××××××××××××××××××××，总面积以房产证为准，证书编号阳西预购0400026768号；第二条，现经甲、乙双方同意转让，房屋总转让价款640548元；第三条，付款方式：第一期付款乙方付购买该房屋定金50000元给甲方；第二期乙方预定15天内支付购房款180000元，同年十二月份付款两万元给甲方；第三期按照双方商定，两年内乙方必须支付156989.05元。2020年3月1日即两年内第三期款，乙方至今还未付。经多次追讨，被告未按合同约定履行，造成原告损失。原告认为，双方合同是在平等协商基础上订立，系双方真实意思表示，双方均应严格履行，原告依约在2018年3月25日已将全屋生活衣服用品、家私全部搬出，让被告搬入居住。被告理应在两年内（含两年）付第三期房款，因被告拒绝支付第三期房款，现依法提起诉讼。郑志凡辩称，对原告诉请的房款无异议，但合同没有约定违约金，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：卢操于2015年8月7日向阳西县双飞高新科技发展有限责任公司购得位于阳西县××××××××××××××××××××××。2018年3月1日，卢操（卖方、甲方）与郑志凡（买房、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，载明“第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落阳西县××××××××××××××××××××××，总面积以房产证为准，证书编码阳西预购0400026768号。第二条：现经甲、乙双方同意转让，房屋总转让价为640548元。第三条：付款方式，第一期由乙方付购买该房屋定金50000元给甲方；第二期由乙方预定于15天内支付购房款180000元给甲方；第三期按照双方商定，两年内乙方必须支付156989.05元给甲方；第四期付款：乙方定于2018年12月30日前支付20000元给甲方，余下的房款按约定事项附加第二条说明方式支付。第四条：甲方收到乙方第二期购房款180000元后15内可以将交易的房产全部交付给乙方使用，并将水费、电费等费用结清。第七条：违约责任……若乙方中途违约，应书面通知甲方，定金和已付款不退还乙方；甲方不得取消合同买卖，不得以任何理由将该房屋再转卖他人或者过户他人名下，如果违约，要赔偿100万元给乙方作为损失补偿。第十一条：双方约定的其他事项：1、乙方自收楼起，每个月20号前必须还甲方在银行所欠的月供款，否则造成甲方的损失按房价的0.3%滞纳金罚款；2、甲方取得房产证后，两年内（含两年）甲方必须无条件协助乙方办理过户手续甲方必须负责支付清该房屋在银行名下的贷款，待乙方办理取得房产证后，到银行贷款（应按照银行当时审批完成时间为准）一次性还清所欠甲方的房屋余款，否则按每月的2%滞纳金罚款；3、乙方按照甲方在银行贷款方案续供，时间期限在两年内，乙方如果继续供必须与甲方协商共同解决。”签订合同后，原告于2018年3月30日将案涉房屋交付被告使用，由被告以原告名义每月向按揭银行还款。合同履行过程中，因被告没有依约支付第三期购房款156989.05元，原告遂诉至本院。庭审中，原告明确其违约金请求47096.715元系以尚欠购房款总额156989.05元按30%计算。另查明，卢操于2019年3月19日取得阳西县××××××××××××××××××××××的不动产权证书【证书编号：粤（2019）阳西县不动产权第0005657号】。至本案法庭辩论终结时，原、被告未办理案涉房屋过户登记。本院认为，郑志凡承认卢操在本案诉请的欠款事实，故对卢操主张的欠款事实予以确认。原、被告于《房屋买卖合同》的相关约定系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，该合同应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。卢操已按照合同的约定向郑志凡交付房屋，被告应于合同签订之日的两年内（即2020年3月1日前）向原告付清购房款156989.05元。被告未能如约付款，已构成违约，应承担民事违约责任。现原告诉请被告支付尚欠购房款156989.05元，合法有理，本院予以支持。关于郑志凡以卢操名义向按揭银行还款的款项，因双方约定如买方继续供必须与买方协商共同解决，而至庭审辩论终结原、被告未办理过户登记，故本院对该部分款额不予审处，当事人可待办妥过户登记后另循途径解决。《房屋买卖合同》未载明逾期付款的违约责任，但鉴于被告逾期付款确会给原告造成一定的利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告请求被告支付违约金47096.715元过高，本院酌定调整违约金为以购房款156989.05元为计算基数按年利率6%自逾期之日（2020年3月2日）起计至还清款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、限被告郑志凡于本判决生效后十日内支付购房款156989.05元及违约金（按年利率6%以购房款156989.05元为计算基数自2020年3月2日起计至还清款之日止）原告卢操；二、驳回原告卢操的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2181元,由原告卢操负担495元，由被告郑志凡负担1686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 程美然二〇二〇年六月二十八日法官助理 施春丽书 记 员 许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。