广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3646号原告：广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××665R。负责人：旷晓玲。委托诉讼代理人：钟晓峰，男，1986年11月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。系原告职员。被告：文师养，女，1973年7月8日出生，汉族，广东省德庆县。原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司诉被告文师养物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员王永红、周小莎组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告清偿拖欠原告自2018年4月起至2019年11月止的管理费4213元及滞纳金6461.26元（以每月欠付的物业管理费213.80元为本金，按每日5‰的标准计算，分别自当月6日起计至实际付清之日，现暂计至2019年11月）；2.被告清偿拖欠原告自2018年4月起至2019年11月止的公摊电费582.50元及滞纳金（以每月欠付的公摊电费为本金，按每日5‰的标准计算，分别自当月6日起计至实际付清之日，暂计至2019年11月为886.44元）;3.本案诉讼费用由被告承担。原告在《欠费明细》列明：2018年4月至2019年6月的物业管理费以2.10元/平方米/月计算为213.80元每月，2019年7月至2019年11月的物业管理费以2.47元/平方米/月计算为251.50元每月。事实和理由：2014年8月5日，原告与发展商佛山市百恒盛投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为其位于佛山市禅城区×××××××华夏中央广场小区提供物业管理服务。被告为该小区2座1801房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2018年4月起无故拒绝交纳管理费，至2019年11月，被告已拖欠原告管理费共计人民币10674.26元；被告自2018年4月起无故拒绝交纳公摊电费，至2019年11月，被告已拖欠原告公摊费共计人民币1468.94元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《物业管理委托合同》等证据证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物管费。包括被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告的物管有关费用，令原告陷入经济困境，今被逼无奈，将被告诉至法院。请法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《前期物业管理服务协议》。证明原告拥有涉案房产所在小区的物业管理权，以及管理费、滞纳金的支付标准和期限。3.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告系涉案房屋的业主并已收楼。4.欠费明细。证明被告拖欠的管理费、公摊电费及滞纳金数额。5.发票。证明原告已经缴纳公摊电费。6.快递邮件。证明原告向被告催收物业管理费及公摊电费。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1、2、3、5、6，为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据4为原告单方制作的表格，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方是房地产开发建设单位佛山市百恒盛投资有限公委托的物业服务企业。前期物业管理是指：自开发建设单位书面通知乙方接收房屋之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋位于佛山市禅城区×××××××××××××房，建筑面积101.82平方米……第一条双方的权利和义务二、乙方的权利和义务4.依据法律法规、政策的有关规定，按照《商品房买卖合同》以及本协议的约定，依法按时向甲方交纳物业管理服务费及其他应应付缴费用……第四条物业服务费用一、物业服务费的收取标准按房屋建筑面积（最终按房产证上面积）计算住宅物业服务费2.47元/平方米·月（不含公共水电分摊）……七、乙方每次交纳费用的时间为每月5号前交付当月的物业服务费及其他应付费用……第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供公共分摊及自用水电费、垃圾处理费等代收代缴收费服务，收费标准按有关部门的规定或双方约定执行……第九条违约责任四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天5‰交纳违约金；若乙方超过三个月拖欠不交物业服务费的，甲方可采取相关措施催缴和停止相关服务……”根据佛山市自然资源局出具的佛山市不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋位于佛山市禅城区××××××××××××××××房，建筑面积为102.03平方米，为被告单独所有，登记日期为2017年12月14日，房屋用途为住宅。根据原告提供的发票显示，原告已缴纳2018年4月-2019年11月的电费。原告于2019年4月27日通过邮政特快专递方式向被告发出催收函，该邮件未妥投。原告陈述：原告按照电网公司每月的电表读数缴纳总表的电费，再根据整个小区每户房屋的面积进行分摊。原告有通过电话、上门贴通知方式进行催收公摊水电费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及违约金。原告为被告提供了物业管理服务，被告依约有按期支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告支付2018年4月至2019年11月的物业管理费，被告未对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张的欠物业管理费情况予以确认。《前期物业管理服务协议》第四条约定“物业服务费的收取标准按房屋建筑面积（最终按房产证上面积）计算住宅物业服务费2.47元/平方米•月”，因被告自2017年12月14日取得产权登记，产权登记面积为102.03平方米，故以涉案房屋登记面积为标准计算物业管理费。原告诉请2018年4月至2019年6月的物业管理费以2.10元/平方米/月计算为213.80元每月，2019年7月至2019年11月的物业管理费以2.47元/平方米/月计算为251.50元每月，属于自由处分诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。经计算，被告应向原告支付2017年10月至2019年11月的物业管理费4464.50元（213.80元×15个月+251.50元×5个月）。原告诉请2018年4月起至2019年11月的物业管理费为4213元，属于自由处分诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。至于滞纳金，根据《前期物业管理服务协议》第四条第七款“乙方每次交纳费用的时间为每月5号前交付当月的物业服务费及其他应付费用”及第九条第四款“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天5‰交纳违约金”约定，被告上述拖欠费用的行为已构成违约，因日千分之五计付违约金，折合年利率为180%，该标准明显超出过高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金的计收标准调整为日千分之一。故，被告应从2018年4月6日起，以每月213.80元为本金,按日千分之一的标准向原告分段累计支付2018年4月至2019年6月期间的违约金至被告实际清偿之日止；从2019年7月6日起，以每月251.50元为本金,按日千分之一的标准向原告分段累计支付2019年7月至2019年11月期间的违约金至被告实际清偿之日止。关于原告诉请的公摊电费及滞纳金。原告已举证证明代为垫付相关电费并说明具体计算方式，且被告未对欠费期间提出异议，故本院对原告诉请被告支付2018年4月起至2019年11月的公摊电费582.50元，予以支持。至于滞纳金，涉案《前期物业管理服务协议》未约定交纳公共分摊费用的时间，原告也无提交有效证据证明在诉前有向被告催收过电费，故原告诉请公摊电费的滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告文师养于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区×××××××××××××××××自201×年4月至2019年11月期间的物业管理费4213元及违约金（违约金从201×年4月6日起，以每月213.80元为本金,按日千分之一的标准向原告分段累计支付2018年4月至2019年6月期间的违约金至被告实际清偿之日止；从2019年7月6日起，以每月251.50元为本金,按日千分之一的标准向原告分段累计支付2019年7月至2019年11月期间的违约金至被告实际清偿之日止）；二、被告文师养于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司支付2018年4月至2019年11月的公摊电费582.50元；三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费104元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司负担50元，被告文师养负担54元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  王永红人民陪审员  周小莎二〇二〇年六月二十四日书 记 员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。