广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初4105号原告：张炳华，男，1978年7月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被告：李其陆，男，1955年11月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所律师。原告张炳华诉被告李其陆土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告张炳华及其委托诉讼代理人钟柳，被告李其陆及其委托诉讼代理人庄娘友、晁世洋到庭参加诉讼；第二次和第三次开庭审理，均是原告张炳华的委托诉讼代理人钟柳，被告李其陆及其委托诉讼代理人晁世洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炳华向本院提出诉讼请求：1.确认原告张炳华与被告李其陆于2018年3月5日签订的《土地租赁合同书》无效；2.判令被告李其陆立即返还租赁保证金45000元、租金15000元和增容变压器款245000元合共305000元及利息给原告张炳华（利息从2018年4月4日开始至2019年8月19日，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算，暂计至2018年8月9日为4566元；从2019年8月20日至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告李其陆赔偿原告张炳华的经济损失547476.3元；4.本案受理费、财产保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日,原告支付租赁保证金45000元给被告。2018年3月5日，原告经与被告协商一致，签订一份《土地租赁合同书》，约定被告将位于睦洲镇牛古田工业园玄字围的开发区AO号约6.9亩工业用地出租给原告兴建厂房使用；原告出资垫付增容变压器费用；租赁期限20年，租金15000元/月，保证金45000元…。合同签订后，原告支付增容变压器款245000元以及租金15000元给被告。自2018年3月5日开始，原告组织物资、设备和人员对租赁地块进行施工，平整了租赁地块，然后铺设钢材混凝土进行了硬底化，并且直起了钢柱准备搭建厂房。2018年5月18日，国土部门对被告发出一份《责令停止违法行为通知书》，认为被告未经批准，擅自占用农用地搭建厂房，违反了土地管理法的规定，责令立即停止违法搭建行为。被告经政府部门教育后，要求原告拆除了涉案地块的建筑物，恢复作为农业使用。原告这时才知道涉案地块属农用地，依法不能用于建设厂房，但原告已经对涉案地块投入547476.3元进行了建设。原告认为，原、被告签订的《土地租赁合同书》违反土地管理法的强制性规定而无效；被告未办理农用地的审批手续，就将农用地作为工业用地出租给原告建设厂房，是租赁合同无效的根本原因，被告负租赁合同无效的全部过错责任。被告应当返还租赁保证金45000元、租金15000元和增容变压器款245000元合共305000元及利息给原告，并赔偿原告的经济损失547476.3元。经原告多次催促，被告拒不返还已收款项，也不进行赔偿。为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请依法判决。原告张炳华为其主张提交以下证据：1.张炳华身份证复印件及李其陆身份证复印件各一份，证明原告与被告的主体资格。2.收款收据一份，证明原告支付租赁保证金45000元给被告。3.土地租赁合同书一份，证明被告将位于睦洲镇牛古田工业园玄字围的开发区AO号约6.9亩工业用地出租给原告兴建厂房使用。4.汇款电子回单、收款收据各一份，证明原告支付租金15000元给被告。5.汇款电子回单五张、收款收据三张，证明原告支付增容变压器款245000元给被告。6.责令停止违法行为通知书一份、关于李其陆位于牛××村违法用地问题情况的报告一份，证明国土部门对被告发出一份《责令停止违法行为通知书》，认为被告未经批准，擅自占用农用地搭建厂房，违反了土地管理法的规定，责令立即停止违法建设行为。7.照片一张，证明涉案地块出租时为种植地。8.照片两张，证明原告租赁涉案地块后雇请推土地、钩机以及填土等施工平整土地。9.照片三张，证明原告组织物资、人员对涉案地块铺设钢材混凝土进行了硬底化，并且焊起了钢柱准备搭建厂房。10.照片四张，证明原告按被告及国土部门的要求拆除了涉案地块的建筑物，恢复作为鱼塘使用。11.收据、送货单共八十六张，证明原告对涉案地块施工支出运泥、填土、石渣的费用50931元。12.混凝土发货单五十五张，证明原告对涉案地块进行硬底化购买混凝土的费用178530元。13.广州市瑞顶建材有限公司送货单一份，证明原告对涉案地块进行硬底化及焊建钢柱购买钢材的费用102913元。14.收款收据、送货单、现金支出证明共二十张，证明原告对涉案地块进行施工购买五金、油漆、杂材料的费用10799.3元。15.收据、送货单共七张，证明原告对涉案地块进行施工购买铁板、水泥、罗纹铁的费用16182元。16.双龙勾机工时签收单、收据各八张，证明原告对涉案地块进行施工雇请勾机的费用20770元。17.送货单、收据、进仓单、出仓单共三十三张，证明原告对涉案地块进行施工购买废石粉25200元、沙9600元、脚手架运费2000元。18.现金支出证明单三张，证明原告对涉案地块进行施工倒水泥混凝土人工费51326元、杂工人工费7500元、焊铁棚人工费66000元。19.送货单六张，证明原告对涉案地块进行施工支出运泥费用3025元。20.送货单一张，证明原告对涉案地块进行施工支出运瓦渣费用2700元。21.诉讼财产保全责任保险保险单一份、保险费发票一份，证明原告因本案支出财产保全担保保险费2550元。被告李其陆辩称：一、涉案《土地租赁合同书》合法有效。该合同是被告与原告双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。首先，为保证双方的利益，双方于2018年3月5日专门到江门市江海区××街道法律服务所对涉案合同做法律见证，做法律见证之前双方已对合同内容及条款多次协商，且在做法律见证之前，双方也听取了法律专业人士的建议，故签订此合同是双方当事人的真实意思表示。其次，双方在签订合同之前，对于此涉案土地的性质均是明知的，被告已将取得涉案土地使用权的《租地意向书》等文件交给原告确认，原告在明知该地块的性质的前提下签订涉案租赁合同，合同当中也有明确记载。法律并未禁止土地的租赁流转，涉案合同为有效合同。二、原告对于因其自身原因导致的损失承担责任。建设厂房有明确法律规定，首先申请用地必须在国土部门办理农用地转用等建设用地审批手续，另外在规划部门办理选址、规划许可等审批手续。原告在未办理上述手续的情况下，私自建造厂房，是导致其厂房停工的原因。至于涉案土地的性质，原告是明知的，被告将土地租赁给原告，被告作为出租方的义务是将涉案土地交付给原告，原告如果想作为工业用地使用，必须依法办理相关手续，在其没有依法办理相关手续的前提下，应当对自身的违法行为承担后果。三、原告要求退还变压器245000元属于另一法律关系，不应合并审理。原告向被告预付增容变压器款，由被告代为购买相关设备。双方之间存在委托合同关系，与本案涉及的租赁合同关系不同，不应当合并审理。法院可以告知原告，对于因委托合同关系引发的纠纷，另案进行处理。四、原告应当承担因其违法行为给被告造成的损失。江门市国土资源局于2018年5月18日向被告下发《责令停止违法行为通知书》，要求被告立即停止违法行为，听候处理。因为原告在未依法进行行政审批的情况下直接建造厂房，才导致被告面临被处罚的风险，对于因此造成的损失应当由原告进行赔偿。故被告保留向原告追偿损失的权利。综上，被告与原告签订的《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。原告因自身违法行为导致自身的损失及被告的损失，均应由原告承担。原告要求确认涉案合同无效没有法律依据，要求退还保证金、租金和增容变压器款及经济损失的诉讼请求，均不符合法律的规定，应当予以驳回。另外，原告违法建造厂房所造成的损失与原告无因果关系。原告所申请评估的损失报告中硬底化的面积应该只有5亩左右，并非6.9亩，原告并未全部进行复绿，需要现场重新测量。请求法庭依照新的鉴证报告及原告的过错责任最终作出判决。被告李其陆为其辩解向本院提交以下证据：1.租地意向书及见证书各一份，证明原、被告在签订涉案合同时明知该土地的性质，且双方在法律专业人士的见证下签订涉案合同。该合同是双方的真实意思表示，合法有效。2.供电方案答复通知书一份、电气安装工程施工承包合同一份、发票两份、收款收据一份、照片一张，证明原告委托被告购买变压器，被告已实际购买并安装。3.涉案现场照片四张，证明原告实际复绿面积仅有2亩左右，并且该部分复绿产生的垃圾均是由被告负责清运，原告主张的该部分损失并不存在，也不应该由被告承担。本院根据原告的申请向江门市国土资源局睦洲国土资源管理所调取了《责令停止违法行为通知书》、《关于李其陆位于牛××村违法用地问题情况的报告》及公文送达回证各一份和照片八张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中被告对原告的证据1-6的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于原告的证据7-10，因没有拍摄时间且无法看清具体的拍摄地点，故本院对这些证据不予采纳；对于原告的证据11-20，无法证明该支出是用于涉案厂房的建设，且部分票据没有签收人签名，故本院对这些证据不予采纳；对于原告的证据21，原、被告并未约定产生纠纷后财产保险费的负担方式，且该财产保险费并非本案的必要费用，故本院不予采纳。对于被告的证据1，该租地意向书证明了涉案土地的来源，与本案有关联，且其中见证书的内容与原告的证据3的内容能相互印证，故本院予以采纳；对于被告的证据2，其中各项证据能相互印证，与本案有关联，故本院予以采纳；对于被告的证据3，该照片显示的涉案土地现状与本院到现场勘查时的状况基本一致，故本院予以采纳。对于本院调取的证据，因是国土行政部门制作的文件及照片，具真实性，故本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月9日，江门市××区睦洲镇牛××村民委员会（以下简称“牛××村委会”）作为甲方，李其陆作为乙方签订《租地意向书》，约定李其陆租用牛××村委会高地鱼塘面积约4亩（按填平丈量为实数）。2018年3月5日，李其陆作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的张炳华签订《土地租赁合同书》，主要约定：位于睦洲新沙工业园玄字围开发区A0号地块的高地鱼塘约6.9亩，由李其陆出资填后约7.68亩的工业用地，李其陆转租上述土地给张炳华；租赁期为20年，即从2018年3月1日起至2038年2月20日止；租金为人民币15000元/月，第二年起，每年递增一次，每次按5%递增，由张炳华自己承建厂房；从2018年3月1日至2018年4月30日止为免租期，2018年5月1日起正式计租；签订合同时，张炳华应向李其陆缴纳三押一租，即缴纳45000元作为租赁保证金；李其陆原有供电设备及配电80千瓦，张炳华需增容315千瓦，由张炳华出资垫资增容变压器，李其陆按照总费用在每年的租金减免出来；租赁期内，张炳华可将该建筑物转租给第三方。张炳华在接收使用涉案土地后，进行了相关平整、基础工程施工建设。2018年3月1日，李其陆向张炳华出具收款收据确认收到三个月合同按金45000元。2018年3月12日，张炳华向李其陆转账15000元作为租金；张炳华还分别于2018年3月19日、2018年3月28日、2018年4月3日向李其陆转账100000元、100000元、45000元，李其陆均出具收款收据确认收到上述款项。2018年3月29日，江门市新会区兄弟皮具发展有限公司（以下简称“兄弟皮具公司”）作为用电方、广东电网有限责任公司江门新会供电局睦洲供电所（以下简称“睦洲供电所”）作为供电方签订《供电方案协议》（10kV及以上），主要内容为：兄弟皮具公司因生产用电需要，申请增容为一台315kVA专用变压器供电，合计容量315kVA。2018年4月13日，兄弟皮具公司作为发包单位、江门市创明电力工程有限公司（以下简称“创明电力公司”）作为承包单位签订《电气安装工程施工承包合同》，工程承包范围包括：安装并调试315kVA欧变一台；拆除原有台架变压器一台、低压配电箱一个及其他附件。该工程合同承包价为196000元（造价含11%增值税）。后兄弟皮具公司向创明电力公司支付了196000元电气安装费。另外，兄弟皮具公司还向江门方然机电工程有限公司支付了39000元土建工程款及20000元配电工程款。上述电气安装工程在2018年7月完成变压器的安装。2018年5月18日，江门市国土资源局向李其陆作出《责令停止违法行为通知书》，以李其陆未经依法批准、擅自在睦洲镇玄字围搭建厂房，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，责令其立即停止上述违法行为。2018年5月22日，江门市国土资源局睦洲国土资源管理所向睦洲镇人民政府发出《关于李其陆位于牛××村违法用地问题情况的报告》，报告指出李其陆收到《责令停止违法行为通知书》后，仍继续进行搭建厂房，未按要求停止违法行为。诉讼期间，本院依原告张炳华申请委托广州市宏正工程造价咨询有限公司对位于睦洲镇牛古田工业园玄字围开发区A0号约6.9亩土地平整、水泥硬底化、搭建钢管柱（31支）和铁架的费用以及拆除钢管柱和铁架、对土地的复绿费用进行评估。该司于2019年12月31日作出《鉴证报告》，核定上述工程造价为人民币637118.27元。李其陆在收到《鉴证报告》后在法定期限提出书面意见，该司就李其陆提出的异议于2020年2月28日书面函复本院，认定《鉴证报告》中的税费52606.1元应该予以减除。庭审中，张炳华确认拆除后的钢梁、钢柱系由其搬走处理了，而李其陆确认涉案土地剩余的硬底化区域无需继续复绿。另外，原、被告对涉案地块的硬底化面积及已复绿面积存在争议，本院遂依被告李其陆的申请委托江门市新会规划勘测院对位于睦洲新沙工业园玄字围开发区A0地块的硬底化面积及已复绿面积进行测量。经该院测量，涉案地块现有的水泥硬底化面积为2013㎡，填土复绿面积为1301㎡。原、被告均对上述测量结果无异议。后广州市宏正工程造价咨询有限公司根据测量结果对《鉴证报告》的有关费用重新计算，核定该工程造价为人民币381229.11元，其中已扣减钢梁、钢柱的残值15306.12元，并核定其中余方弃置费用为9588.56元。张炳华为此支出了评估费10069.72元，李其陆为此支出了测量费3586元。另查明，兄弟皮具公司的法定代表人是李碧，李其陆与李碧是父子关系，该公司的经营场所位于江门市××区睦洲镇牛××村民委员会玄字围（土名），该经营场所与涉案土地相邻。本院认为：本案的案由原为租赁合同纠纷，本院经审查李其陆与张炳华签订的《土地租赁合同书》的内容，约定李其陆将涉案土地转租给张炳华使用，本案实际是因土地租赁产生的纠纷，故本院将案由变更为土地租赁合同纠纷。关于涉案合同效力及本案的过错责任认定问题。虽然双方合同对涉案土地出租后的用途未作具体、明确的约定，但从合同有关条款关于“由李其陆出资填后约7.68亩的工业用地”“由张炳华自己承建厂房”“租赁期内，张炳华可将建筑物转租给第三方”“供电设备及配电李其陆原有80千瓦，张炳华需增容315千瓦”等约定内容看以及张炳华陈述其使用涉案土地原准备用于经营加工旅行箱，当时约定的用途应系用于非农业建设，而涉案土地为集体所有的农用地，没有证据显示已由李其陆取得建设用地使用权或由其他主体取得建设用地使用权并授权李其陆出租，且也经国土行政部门认定未经依法批准而违法使用土地兴建厂房，故根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条“取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。”、第四条第一款“有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转：(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；……”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案土地依法不能作为建设用地流转，其行为违反法律的强制性规定，故张炳华与李其陆于2018年3月5日签订的《土地租赁合同书》无效。李其陆作为出租人明知涉案土地未经批准不能作为建设用地使用，而放任张炳华在涉案土地上兴建厂房，其对合同无效存在一定过错。至于张炳华虽称李其陆出租时谎称涉案土地为工业用地，但其作为企业的经营者，有义务去核实其使用土地是否合法，其没有尽到注意审慎的义务，故应认定其对合同无效与李其陆存在同等过错。关于张炳华主张李其陆返还租赁保证金45000元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因合同无效，张炳华为履行合同所支付的租赁保证金45000元，李其陆应当返还，故对张炳华请求返还租赁保证金45000元，本院予以支持。对于张炳华请求支付租赁保证金利息，因没有法律依据，本院不予支持。关于张炳华主张李其陆返还租金15000元及利息的问题。《土地租赁合同书》签订后，李其陆已实际将涉案土地交付给张炳华使用，张炳华存在实际占有使用涉案土地，故张炳华应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费，故张炳华请求李其陆返还租金15000元及利息没有合法依据，本院不予支持。关于张炳华主张李其陆返还增容变压器款245000元及利息的问题。李其陆抗辩返还变压器款项属于另一法律关系，不应在本案一并审理，本院认为，本案的增容变压器安装是因土地租赁行为产生，与本案有直接关联，应在本案一并处理。张炳华认为增容变压器款项245000元系其垫付的，《土地租赁合同书》有约定增容变压器款项以每年的租金扣减部分租金的形式予以返还，实际支付方应为李其陆。但增容变压器款项返还的前提是张炳华租赁涉案土地20年，再在其后在每年的租金中逐步扣减，而目前涉案合同无效，合同已无法继续履行，该变压器应属于需返还给张炳华的财产。而目前该变压器已完成安装，李其陆一方的旧变压器已被拆除，返还增容后的变压器不太现实。对于张炳华提出该变压器是在2018年7月才完成安装，而国土部门在2018年5月已责令停止施工，李其陆可停止安装增容变压器。李其陆则称已向供电部门支付全部款项就必须安装，且增容后每月会产生基本费，比没有增容前的电费增多了。据本院向供电部门了解，供电部门只负责报装的审批，而非进行土建安装，具体的安装是由有资质的工程公司进行，变压器增容后可根据实际用电量向供电部门申请减容以降低电费开支。因此，李其陆完全可与工程公司解除工程承包合同关系，其抗辩理由不成立，李其陆对未能及时停止安装增容变压器存在过错。此后，李其陆可通过向供电部门申请减容继续使用该变压器，也没有给其带来损失，故本院认为李其陆应就增容变压器对张炳华承担补偿责任，该变压器不再返还给张炳华。由于李其陆在国土部门责令停止施工前已与电气公司签订工程承包合同，即使停止安装，也可能需承担单方解除合同的违约责任，根据双方对合同无效的过错，本院认为补偿的费用以张炳华已支付给李其陆的245000元酌情减30000元，即李其陆应返还增容变压器款215000元给张炳华。对张炳华主张增容变压器款项的利息没有合法依据，本院不予支持。关于张炳华主张李其陆赔偿其经济损失547476.3元的问题。张炳华在承租涉案土地后，对涉案土地进行了硬底化、树立钢管柱、安装钢梁等工程建设，因其相应的建设在行政主管部门的介入下被强制停止，其已就相关建设投入的资金构成了合同无效后产生的损失。因李其陆与张炳华对合同无效存在同等过错，故该损失应由双方各承担50%。经有资质的评估机构评估，核定该工程已建设投入的造价为人民币381229.11元。虽张炳华对部分项目的计算不予认可，但其未能提交证据予以证明其主张，故本院对其异议不予采纳。李其陆认为余方的搬运是其实施的，余方弃置的费用9588.56元并未实际产生，应予减除。本院认为，从评估机构现场勘察和本院现场查看时拍摄的照片与李其陆提交的2020年2月5日拍摄的照片综合判定，本院采纳李其陆主张减除余方弃置费用的意见。经扣减，张炳华实际产生的损失应为371640.55元（381229.11元-9588.56元）。因此，李其陆应向张炳华赔偿的损失为185820.28元（371640.55元×50%）。对张炳华主张超出部分，本院不予支持。关于张炳华主张的财产保险费（担保费）问题。本院认为，该费用并非本次诉讼必须支出的费用,且双方合同未明确约定此项费用由李其陆承担,故本院对张炳华该项诉请不予支持。关于本案的评估费、测量费问题。该两项费用均是为查明本案事实支出的必要、合理费用，根据原、被告的过错责任，原、被告应各负担评估费、测量费的一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、确认原告张炳华与被告李其陆于2018年3月5日签订的《土地租赁合同书》无效。二、被告李其陆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张炳华返还租赁保证金45000元。三、被告李其陆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张炳华返还增容变压器款项215000元。四、被告李其陆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张炳华赔偿经济损失185820.28元。五、驳回原告张炳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12370.42元、财产保全费4770元，合计17140.42元（均已由原告张炳华预交），由被告李其陆负担8916.18元，由原告张炳华负担8224.24元。原告张炳华多预交的案件受理费8916.18元，由本院予以退回；被告李其陆应向本院补缴案件受理费8916.18元。本案评估费10069.72元（已由原告张炳华垫付），由被告李其陆负担5034.86元，并于本判决生效之日起十日内迳付给原告张炳华。本案测量费3586元（已由被告李其陆垫付），由原告张炳华负担1793元，并于本判决生效之日起十日内迳付给被告李其陆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张妙玲人民陪审员  陈杰琛人民陪审员  梁长南二〇二〇年六月三十日法官助理林淑英书记员黎婉明