湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初563号原告湖北金地商业管理有限公司，住所地：咸宁市咸宁大道**（佳辰国际中央商务区中央城）******。法定代表人李臻，该公司董事长。委托代理人曾庆荣，湖北今天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告邱复兴，男，1984年8月11日出生，汉族，住湖北省赤壁市，原告湖北金地商业管理有限公司与被告邱复兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曾庆荣、被告邱复兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金地商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退商铺。2、原告收取被告支付的保证金不予退回。3、被告偿还租金和管理费32563元及承担违约金9745元。4、被告支付原告从2020年1月1日到本案判决解除租赁商铺合同之日止的后续商铺租金和管理费，并按月息2%承担逾期付款违约金至全部本息还清之日止。5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年5月3日，原告与被告签订《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》。约定原告将坐落于咸宁市滨河西街中央城AS-6幢1027号铺，出租给被告使用。根据该《租赁合同》约定，租期为5年，从2016年11月1日到2021年10月31日，原告每年应缴租金:第一年（三个月）租金10449元，第二年至第五年每年应交租金20897元。管理费第一年、第二年免交，后三年每年应交1959元。《租赁合同》还约定，合同签订之日，被告需向原告一次性缴付第一年（三个月）租金10449元（第一年租金用同等价值白酒抵扣），租赁保证金3843元；共计13932元。《租赁合同》对双方的违约责任作出规定：被告必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向原告缴纳千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，原告有权停止乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）一个月以上的，原告有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且被告不能拆除固定装修。被告在原告发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠原告的一切费用后，搬出该商铺，否则，原告有权扣押并自行处置该商铺内所有物品。一切责任由被告承担。被告违反本合同所规定的条款或各种制度、公约的规定时，原告有权要求被告限期整改，若超过期限仍未改正，视被告为根本性违约。原告有权终止解除合同，随时收回商铺，各项保证金不予退还，并不作任何补偿。合同签订后，2016年11月3日，被告向原告交了保证金3483元；2016年12月25日，被告用同等价值白酒向原告抵扣了第一年（三个月）租金10449元；2018年4月15日被告向原告租金付款5000元、5月10日付款1万元，交保证金3483元，剩余5897元没交。除此之外，2018年度、2019年度租金及管理费未交。经核算至2019年12月31日，原告欠被告租金及管理费分别为2017年度欠租金5897元，2018年度欠租金20897元，管理费1959元，2019年度欠租金3483元、管理费327元，共计32563元。因被告逾期交付租金和管理费给原告造成了经济损失，依合同约定，应承担日千分之五的违约金赔偿损失，因此赔偿标准过高，原告主张以月息两分的标准赔偿原告的的损失。因此，原告应承担违约金分别为2017年度3102元、2018年度6491元、2019年度152元，共计9745元。因被告拖欠商铺租金不付，原告于2019年12月27日向原告发出了《解除通知书》，被告至今未向原告作出回复。综上所述，被告未按期付清租金已严重侵犯原告的合法权益，原告认为被告的逾期行为已构成违约，故依法诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告邱复兴辩称，合同是2018年5月3日签订的，合同租赁期限是从2016年10月份到2021年10月31日止，之前是有人承租的，我去和金地公司签合同的时候我并不知道第一个承租人已经欠金地公司的房租费用。我还给了第一承租方装修的费用13万元，我去签合同的时候才知道第一承租方房租还没交清，2018年6月份我准备开业的时候商铺前公路就有围栏。我承租后就出现了封路的现象，导致我一天都没有经营,没有办法经营。商铺空调断了电也是第一承租方没有交房租导致的。按合同第五条中乙方条件第十二条约定，我一天也没有营业，甲方也没有要求我营业，我认为放弃该商铺的经营权。2018年、2019年我没有营业，自主放弃该商铺，所以我不应该承担租金。2018年11月份的时候，原告找我要钱，我说商铺可以收回去。2019年原告打电话给我说要发催款通知。由于我自动放弃租赁关系，保证金同意不退回。本院经审理，根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院确认本案事实如下：2018年5月3日，被告通过转租与原告签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：第一条商铺的位置、状态、租赁面积：1、甲方同意将坐落于咸宁市滨河西街中央城AS-6幢1层1027号铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。3、经双方共同确定，该商铺建筑面积为54.42平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。在签订本合同前，乙方已对该商铺位的租赁计价面积及周边环境作了充分的调查和了解，并已清楚地知道了该商铺在签订本合同时的现状；第二条租赁用途及期限：1、乙方承诺租用该商铺的用途为咸宁大屋科技有限公司（监控、安防、智能家居），经营范围（品牌）只限于经营咸宁大屋科技有限公司（监控、安防、智能家居），除双方另行书面协议外，乙方不得擅自改变该商铺的用途或品牌。否则，本合同立即终止，收回出租商铺，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失与自然。2、甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；第三条乙方应交租金、物业费及其他费用：3、租金缴交（三个月租金）：第一年租金10449元于签订本合同时缴交到甲方，第二年租金20897元于2017年10月15日起至2017年10月25日前缴交到甲方，后续租赁期的租金均于每年的10月25日前一次性按半年度缴清。4、租赁保证金（三个月租金）：需缴租赁保证金人民币3483元于签订本合同时缴交到甲方。5、管理费前两年按2元/平方米/月优惠政策，后三年为5元/平方米/月，即2016年10月25日起至2018年10月24日止按2元/平方米/月，每年管理费1306元直接向物业缴交，2018年10月25日起至2021年10月24日止按5元/平方米/月，每年管理费人民币3265元，其中2元/平方米/月每年管理费计人民币1306元直接向物业缴交；3元/平方米/月每年管理费计人民币1959元向甲方缴交，后续租赁期的管理费缴交时间均于每年10月25日前缴清。6、自签定合同之日，乙方需向甲方一次性缴付三个月租金人民币10449元，租赁保证金人民币3483元，共计人民币13932元；第五条双方权利义务：1、甲方为乙方租赁商铺的商业管理部门，负责乙方租赁商铺的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及商铺外立面、户外广场等方面进行监督管理及日常经营管理；第六条违约责任：B、乙方：1、乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止向乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品，一切责任由乙方承担。在本合同签订之前，原承租人任艳婷于2016年11月3日向原告交付该商铺租赁保证金3483元。合同签订之后，原告按约交付AS-6幢1027号商铺给被告使用。2018年4月15日，被告向原告交付租金5000元，2018年5月3日，被告向原告交付租金10000元，该租金交至2018年7月18日。之后被告未付款。同时查明：2017年8月11日，案涉商铺前面一条公路的一端因其他原因被案外人封堵，之后不久，被告以此为由影响其商铺生意经营，被告选择关门停业至今。2019年3月22日，公路封堵被拆除。拖欠商铺租金和管理费被告也一直未付。被告于2019年12月28日收到原告《解除商铺租赁合同通知书》的函件，函件中载明“一、收到本通知之日起，本公司立即终止并解除与贵方签订商铺租赁合同，无条件收回商铺。二、请贵方在收到本通知后三天内交清拖欠本公司的一切费用后搬出该商铺。所造成的损失由贵方承担”。被告收到函件后，至今未交付租金和管理费，也未腾退商铺给原告。封路期间2018年7月19日至2019年3月22日的租金为14084元（20897÷365天×246天），公路解封之后至合同解除通知限期腾房日之前即2019年3月23日至2019年12月31日的租金为16202.33元（20897÷365天×283天），2018年11月1日至公路解封日2019年3月22期间管理费为756.76元（1959÷365天×141天），公路解封之日2019年3月23至合同解除通知限期腾房日2019年12月31日之前管理费为1518.90元（1959÷365天×283天）。2020年1月底开始在全国爆发新型冠状病毒××疫情，2020年4月咸宁市企业和个体经营者陆续开始复工复产。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同未违反法律法规强制性的规定，合法有效，双方均应按约全面履行。被告逾期未付租金已超过一个月，已构成违约。双方约定的合同解除条件已成就，故原告发函通知被告解除合同，符合合同约定，也符合法定程序，双方的租赁合同自该通知到达被告时解除，即于2019年12月28日解除，本院予以确认。根据合同约定和函件要求，被告应在租赁合同解除后3天内交清一切费用后搬出该商铺，故原告诉请被告立即腾退商铺，合法有据，本院予以支持。根据双方签订的商铺租赁合同的约定，被告逾期不支付租金、管理费超过一个月的情况，原告有权单方终止并解除合同，没收保证金，是对解除商铺租赁合同的违约责任的约定，原告的主张，符合合同约定，应予准许。关于租金和管理费的数额确定。鉴于租赁合同存续期间，涉案商铺门前的一条公路一端因案涉合同外第三人的原因被封堵，虽不是原告所为，但封堵后对承租人的实际经营产生一定影响，事后，多家商铺经营者先后自己选择关门停业，被告未能与原告协商一致解除商铺租赁合同退还给原告商铺。在公路封堵之后至公路解封之前所产生拖欠的租金和管理费，被告应负主要责任。考虑原告有对案外人影响租赁商铺经营的封路行为未能及时帮助解决日常经营管理的附随义务，对此期间被告拖欠的租金和管理费，可以根据承租人是否实际使用租赁的商铺、租赁商铺瑕疵、是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素，按公平原则酌情予以减免30%。在公路于2019年3月22日解封之后至合同解除通知限期腾房日之前被告拖欠租金16202.33元和管理费1518.90元，被告理应及时付清。本院按被告在公路封堵之后至公路解封之前拖欠租金和管理费的70%额度即10388.53元（（租金14084＋管理费756.76）×70%）和在公路于2019年3月22日解封之后至合同通知解除限期腾房日之前被告拖欠租金16202.33元和管理费1518.9元，拖欠租金和管理费合计28109.76元予以支持。对原告主张租赁合同解除之后至本判决确定退房之日的商铺租金和管理费及逾期支付租金和管理费的违约金，应以商铺后期闲置期间占有使用费的租金损失来计算，一般参照以合同约定的租金，按实际占用时间六个月计算，免除三个月因不可抗力新型冠状病毒××疫情期间的租金，解除商铺租赁合同之后的租金损失是被告不退商铺造成，责任在被告，商铺后期闲置期间占用费的租金损失酌情按三个月租金计算即5224.25元（20897÷12个月×3个月）予以支持。违约金的功能在于弥补守约方的损失，另考虑到原告已经没收被告支付的保证金，而被告的违约仅由拖欠租金和管理费的一个违约行为导致，在法院已支持原告解除商铺租赁合同违约金的基础上，原告另主张逾期付款违约金有重复之嫌，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北金地商业管理有限公司与邱复兴签订的商铺租赁合同已于2019年12月28日解除;二、邱复兴于本判决生效之日起十日内腾退商铺交付给湖北金地商业管理有限公司；三、湖北金地商业管理有限公司没收保证金3483元不予退回；四、邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司拖欠租金和管理费28109.76元;五、邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司解除商铺合同之后至本判决确定退房之日商铺闲置期间占用费的租金损失5224.25元；六、驳回湖北金地商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取计429元，由被告邱复兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪向阳二〇二〇年六月二十三日书记员  曾 恬