贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6456号 原告：杨正杰，男，汉族，1971年12月26日出生，贵州省毕节市七星关区。 原告：陈孝玲，女，汉族，1984年5月20日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：石山、袁艳，均系贵州百进律师事务所律师。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥。 委托诉讼代理人：杨义、代文钦（实习），均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告杨正杰、陈孝玲与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称“广厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石山、袁艳，被告的委托诉讼代理人杨义、代文钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨正杰、陈孝玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢33层3号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金,暂定为21345元(具体金额以原告已付购房款288720元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2019年1月9日计算至被告提交办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止);3、判令被告向原告退还已收取的三通费3900元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月8日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年2月8日原告与被告签订《商品房买卖合同》签约确定单,该签约单记载原告购买房屋签约房号为2幢33层3号,还需额外支付3900元三通费及7518元维修基金；2018年2月8日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,双方就商品房基本情况,付款方式,交房期限,交房手续、房屋转移登记作了明确约定。合同签订后,原告按照合同约定履行了付款义务,但被告至今未办理房屋不动产权证,原告认为,根据法律规定,被告应在房屋交付后90日内为原告办理房屋不动产权证书,但被告至今未办理房屋不动产权证书,被告的行为已构成违约,应承担违约责任;同时,被告违法收取三通费应予退还。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望贵院判如所请。 被告广厦房开公司辩称：首先被告没有办理不动产权证，并未违反合同约定，合同第二十二条第三款第一项中，双方并未对办理不动产权证的具体时间作出约定。办理不动产权证的时间应当以被告完成交付之日起以及合同第二十二条第五款第一项约定出卖人于该商品房交付的90日起向买受人提供办理初始登记的相关资料，被告目前没达到向原告交付房屋的条件，主要原因是消防验收没有通过，自然无法为原告办理不动产权证，因此在合同没有对办证具体时间进行约定的前提，被告没有不动产证不违反合同约定。并且办理不动产权证书，应当由行政机关进行办理，属于行政行为，不属于本案的受理范围。原告向被告主张的三通费及利息没有法律依据，根据双方签订的补充协议第三条的约定，电、燃气、通信有线电视等入户及安装费用已经计入总房款中，交房时不再另行支付，被告没有单独向原告收取过三通费，而是纳入房屋建设成本，并以总房价出售给原告。根据贵州省城镇房地产开发经营条例第三十一条的规定，前款约定的商品房价格应当包括水电等建设安装费用，被告所售房屋的价格，包括这些费用，符合上述规定，原告要求被告返还三通费及利息没有法律依据。原告不存在任何损失，其主张违约金没有依据。应举证证明其遭受的实际损失，根据全国法院民商事审判工作会议纪要第五十条以及我国违约金补偿规定，承担违约责任应当以原告实际损失为依据兼顾合同履行情况等综合因素，根据公平原则予以衡量。原告无证据证明被告未及时办证对其造成损失，被告未办理不动产权证书也没有给原告带来实际损失。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，原告与被告的工作人员签署《商品房买卖合同签约确认单》，该单记载有“三通费3900元”字样。同日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款为292620元，该费用包含水电建设安装费用等，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；约定被告应于2018年10月31日前交付房屋。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同未约定办理房屋转移登记的期限、方式及违约责任等。合同补充协议第三条约定电、燃气等入户及安装费用共计3900元，签约时交付并计入购房总款中。合同签订后，原告向被告支付购房款292620元。2018年11月10日，被告向原告交付房屋。但至今未为原告办理涉案房屋转移登记手续，原告诉至本院。现涉案房屋尚未办理初始登记，办理转移登记的条件尚未成就。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张的退还三通费的问题，合同及补充协议均约定水电、燃气的安装及入户费用包含在房屋总价款中，被告不再另行收取，而且实际履行过程中，被告也未另行收取该费用，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的要求被告办理涉案房屋产权证书的问题。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，原告该项诉求法律上和事实上均不能履行，本院暂不予支持。 关于原告要求被告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但被告未按约定履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。被告于2018年11月10日向原告交付房屋，应于房屋交付的90日期满后即2019年2月11日起承担违约责任。双方未约定委托办证，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。违约金应以原告已付购房款292620元（原告主张288720元）为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年2月11日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨正杰、陈孝玲支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款288720元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2019年2月11日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止； 二、驳回原告杨正杰、陈孝玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费216元，由原告杨正杰、陈孝玲负担50元，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年六月三十日 书记员  周 猷