福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2123号 原告：郑勇，男，1966年9月4日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹训坚，福建至理律师事务所律师。 被告：福州金辉居业房地产有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**金辉大厦**楼**酒店01。统一社会信用代码：91350100M00010E72L。 法定代表人：董晟，公司总经理。 委托诉讼代理人：孙昱晓，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游艺铭，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 原告郑勇与被告福州金辉居业房地产有限公司(以下简称金辉公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑勇的委托诉讼代理人赵浩、邹训坚，被告金辉公司的委托诉讼代理人游艺铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑勇向本院提出诉讼请求：判令1.被告以原告已支付购房款3392607元为基数按每日万分之一的标准向原告支付自2019年8月31日起至2020年3月27日止逾期办理房屋权属证书的违约金71585元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元房屋以总价款3392607元出售给原告。合同第十四条第2项约定，被告应在该房产交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，如因被告原因，导致原告未能如期取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约完成了合同项下的付款义务，但被告未在合同约定的期限内办妥房屋所有权初始预登记，应依合同约定按原告已付购房款的0.01%向原告支付违约金。请求判如所请。 金辉公司辩称，一、本案逾期办证非因金辉公司原因所致，金辉公司无需承担违约责任。首先，本案逾期办证的根本原因是福州市国土部门在案涉土地权属存在瑕疵的情况下将项目地块公开出让，导致金辉公司在本案地块后续办证过程中才发现有1020平方米的土地与福州市协建房地产开发公司（下称“协建公司”）开发双翔新村的地块重叠，进而被迫卷入到该项目用地权属争议及后续规划调整风波，并最终因上述客观原因出现逾期办证的后果。金辉公司保质保量如期完成案涉项目施工建设，并于2018年6月26日完成五方竣工验收、2018年8月23日完成消防验收并符合商品房买卖合同约定的交付条件、2018年8月31日前通知包括原告在内的买受人办理房屋交接手续，若没有“政府出让土地存在重叠”这一前因，显然不会出现“逾期办证”这一后果。其次，虽然逾期办证的根本原因是政府出让的土地带有权属瑕疵，但金辉公司始终积极协调政府部门，通过后续剔除重叠地块面积、申请调整规划指标以及重新恢复重叠地块使用权等一系列举动来解决地块开发建设中出现的各种障碍。并于2018年11月2日办理《建设项目规划核实情况意见书》、2019年3月21日前完成竣工验收备案、2019年6月4日办理《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》,此时金辉公司办理不动产权登记手续仅尚缺《测绘数据备案情况通知单》，而该材料需报经市政府批准恢复原剔除的1020平方米土地手续后才能办理，并且涉及第三方协建公司以及晋安区规划局等相关部门协助配合。在金辉公司不懈努力下，于2019年9月注销重叠地块的土地证，2020年1月福州市政府批准恢复重叠地块土地使用权并于2020年3月完成所有的不动产总登记所需条件。综上，因办理上述手续流程时限等不可避免的障碍导致的逾期办证后果不可归责于金辉公司。 二、案涉重叠地块存在重新确权给金辉公司而无需调整规划指标的可能性。协建公司在双翔新村征地时并未对重叠地块进行拆迁补偿，事实上也未对地块上的建筑物进行过实际拆除，重叠地块长期以来是作为双坂村庙宇使用，因此协建公司只是名义上拥有重叠地块土地使用权并不实质享有该地块的使用权，案涉重叠地块的土地使用权存在恢复至金辉公司名下的可能性。虽然2016年金辉公司为尽快建设开发而暂时选择将重叠地块剔除，但此时重叠地块客观上已由晋安区政府委托福州地源房屋征收工程处进行征收，并于2016年同双坂村庙宇理事会就征收补偿方案达成一致并按标准补偿完毕。因此，案涉重叠地块实际上可以通过注销协建公司产权并重新恢复给金辉公司的途径解决权属争议。其次，金辉公司当初已按照政府会议纪要精神启动调整规划工作，但因不可克服的障碍导致规划指标无法调整。故2016年第13次市长办公会议纪要决定“同意在保证案涉地块总建筑面积指标不变的前提下剔除与双翔新村重叠的地块面积；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因地块面积调整造成地块其他指标变更事宜由福州市规划局予以核实办理”。金辉公司在收到上述纪要后立即着手办理项目地块规划指标变更事宜，但福州市城乡规划局于2016年6月函告金辉公司：即便剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，仍会造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。该函件表明：只有在金辉公司减少总建筑面积甚至取消一整栋楼的建设规划后才能满足国家各项建筑规划指标要求，但该减少面积的方案与市政府会议纪要规定的保持总建筑面积指标不变的精神明显不符，也势必损害金辉公司的合法权益，因此金辉公司并非在可调整规划的情况下无视政府文件精神强行施工而造成办证逾期。再次，在调整规划无法办理的情况下，金辉公司若停工等待，则不能如期交房，将严重损害购房户及拆迁安置户的利益，甚至会导致社会不安定、不稳定因素。正因为重叠地块土地使用权存在重新恢复至金辉公司名下而无需调整规划指标的可能性，故金辉公司继续按照原政府部门审批的规划建设于法有据且有其合理性，客观上也保护了合同各方的最大利益，亦防止了损失的进一步扩大，对此金辉公司并无过错，而逾期办证也不可归责于金辉公司。综上，案涉项目逾期办证的根本原因是政府出让给金辉公司的地块上存在权属瑕疵，进而导致金辉公司在开发建设案涉项目过程中陷入进退两难的境地。而金辉公司后续剔除重叠地块面积、申请调整规划指标碰壁以及重新恢复重叠地块等一系列举动，都是金辉公司为消除前述项目建设开发过程中的障碍而做出的无奈之举和自救措施，出现逾期办证的情形，并非金辉公司原因造成，金辉公司不存在过错。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《商品房买卖合同》第十四条均明确载明只有在“因出卖人原因”导致逾期办证的情况下，金辉公司才应承担责任。故本案并未达到需金辉公司承担逾期办证责任的法定条件，金辉公司不承担违约责任。 三、即便假设金辉公司需承担责任，原告诉请的违约金标准过高、违约天数亦不合理，依法应当予以调整并减少。如前所述，本案逾期办证的根本原因系政府行为造成，金辉公司已尽到最大努力配合协调政府消除土地权属瑕疵、保障回迁居民权益、减少自身及购房业主的损失，金辉公司不应承担任何逾期办证的违约责任。即便假设金辉公司需承担一定的责任，也应结合金辉公司在办理房屋所有权权属登记过程中不存在恶意违约、故意拖延办理手续的情形，调整降低违约金的计算标准。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”、“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此原告主张的违约金金额应当与其所遭受的损失相当。金辉公司已依约交付商品房，并未影响原告的居住使用，逾期办证也未给原告造成更多损失，且原告也未举证证明其因逾期办证所遭受的具体损失。因此原告请求按已付购房款的日万分之一计算违约金，明显高于原告的实际损失，应当予以调整并减少为按每日0.0025%计算违约金，以平衡当事人双方利益、维护法律的公平公正。此外，2019年12月新冠疫情暴发后，金辉公司的办证进程亦受疫情及防控措施的直接影响，根据相关法律规定可作为不可抗力免责，金辉公司至少还可在疫情影响范围内免除部分责任，故请求扣减原告诉请中因新冠疫情影响导致金辉公司办证进程滞后的天数。 综上所述，本案逾期办证并非金辉公司导致，金辉公司无需承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月24日，福州市国土资源局与金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让合同》，约定福州市国土资源局将坐落晋安区前屿路以南、连江中路以东、连潘棚户区改造项目A-12地块的2015-20号宗地的国有建设用地使用权出让给金辉集团有限公司，出让土地面积为28355平方米。2015年10月8日，被告与福州市国土资源局、金辉集团有限公司三方签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：同意将《福州市国有建设用地使用权出让合同》的受让方、以及受让方今后相关的土地使用权证件，从本补充合同签订之日起变更为被告，被告承担原合同中受让方的一切权利和义务。嗣后，被告与福州市国土资源局、福州市城乡建设发展总公司三方实地踏勘后，于2016年1月27日就2015-20号宗地交地事宜签订《交地确认书》，明确：福州市国土资源局向被告按现状移交由福州市城乡建设发展总公司提供的土地，移交的土地面积为28355平方米，场地已基本平整，界址明确，交地时间为2016年1月20日。2016年2月3日，福州市城乡规划局对2015-20宗地金辉·珑园项目总平面规划方案进行规划审核，并对主要规划指标作出批复。嗣后，因案涉项目地块有部分土地与双翔新村项目用地（已办理土地登记）重叠，经上报，2016年5月27日福州市人民政府市长办公会议对该土地重叠问题议定：在保证该地块总建筑面积指标不变的前提下，调整该地块出让用地面积，用地红线范围剔除与双翔新村项目重叠部分。由市国土资源局负责与被告签订补充合同，土地价款不变；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因调整出让用地面积且保持总建筑面积指标不变，造成该项目其他指标变更事宜由福州市规划局负责予以核实办理，涉及竣工修测、规划核实、消防、环保、人防、土地核验、预售许可等后续事项按该项目用地使用现状及福州市规划局重新调整后的宗地出让地块指标执行。 2016年6月2日，被告办妥讼争地块的国有土地使用权证，使用权面积为27338平方米。2016年8月3日，福州市城乡规划局向被告发出《关于“宗地2015-20号”项目规划指标调整有关意见的函》，载明该局于2015年10月8日按土地合同约定的用地边界办理了金辉·珑园项目《建设用地规划许可证》，且金辉·珑园项目已按土地合同的用地边界办理了总平面规划审批及部分建筑建设工程规划许可证等手续。若按照剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，将造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。 2017年1月12日，原被告订立《商品房买卖合同》,约定：原告购买被告开发的坐落晋安区鼓山镇××路××号××＃楼××复式单元房屋,总价款3392670元；出卖人应当在2018年8月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；并在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因,买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的,买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款购房款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依合同约定支付购房款3392670元。2018年8月31日，原被告办理了房屋交接手续。 因被告未根据变更后的用地边界调整建设工程规划,仍按原规划方案施工建设,导致无法办理项目测绘数据备案。后经提请福州市人民政府审议,福州市人民政府于2020年1月15日作出[2020]13号专题会议纪要，在被告已按照调整前用地面积缴清土地出让价款,且重叠部分土地权属问题已经解决的情况下,同意按原出让合同履行,将原剔除的用地恢复至被告名下。2020年2月19日,被告取得恢复重叠部分的案涉土地不动产权证。2020年3月20日福州市不动产登记和交易中心办结了晋安区XXX连接体共8幢房屋的测绘数据备案，并发出测绘数据备案情况通知单。当日被告向福州市不动产登记和交易中心申请办理前述房屋的产权初始总登记，并于3月26日取得了XXX楼连接体的首次登记手续。2020年3月27日,被告通知原告于2020年3月28日办理不动产权证的相关手续。3月28日原告补缴了房屋面积差价款26096元。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、福建增值税普通发票、入伙通知书、物业收费票据、办理不动产权证的公告，以及被告提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同一、《交地确认书》、福州市城乡规划局关于金辉·珑园项目总平面规划方案技术审查的批复及图纸审查凭证复印件、［2016］13号福州市人民政府市长办公会议纪要复印件、榕国用2016第3××1号《国有土地使用证》复印件、《关于“宗地2015-20”项目规划指标调整有关意见的函》、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设项目规划核实情况意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书复印件、土地使用权注销证明复印件、［2020］13号福州市人民政府专题会议纪要、不动产权证书复印件、测绘数据备案情况通知单复印件、福州市不动产登记和房屋交易业务受理单复印件为证，本院予以认定。 本院认为,被告明知原规划方案不符合用地边界调整后的规划要求，却仍按原规划建设、销售房屋，导致后期办理首次登记手续拖延，此为本案逾期办证的根本原因，故被告关于其不具有逾期办证主观过错的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。被告于2018年8月31日交付房屋后，未在交房后的365日内即2019年8月30日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，其行为构成违约，原告请求被告按已付购房款3392670元的日万分之一计算支付自2019年8月31日起至2020年3月27日止(共210日)的逾期办证违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按此计算逾期违约金应为71246.07元（3392670元×0.01%×210天），超出部分，不能支持。被告未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告以“原告主张的违约金标准过高”为由，请求调整违约金标准为日0.0025%，依据不足，本院不予采纳。新冠疫情暴发系在被告逾期办证之后，金辉公司提供的证据不足以证明其办证进程受到疫情及防控措施的直接影响，其主张在疫情影响范围内免除部分责任，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告福州金辉居业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑勇支付违约金71246.07元； 二、驳回原告郑勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1590元，减半收取计795元，由被告福州金辉居业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年六月二十四日 书记员  林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。