大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0202民初785号 原告（反诉被告）：大连宾馆有限公司，住所地大连市中山区中山广场**，统一社会信用代码:912102021184218121 法定代表人：李莉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶长青，系辽宁恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌，系辽宁恒信律师事务所律师。 被告（反诉原告）:大连德记鞋铺，住所地大连市中山区，统一社会信用代码:91210202079464210L 法定代表人：杨秋华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王帅，系辽宁信庭明诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文豪，系北京高文（大连）律师事务所律师。 被告：杨秋华，女，汉族，1963年9月19日出生，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：李晓鹏，男，汉族，1963年10月20日出生，住大连市中山区，系被告杨秋华配偶。 原告大连宾馆有限公司（以下简称“大连宾馆”）与被告大连德记鞋铺（以下简称“德记鞋铺”）、杨秋华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连宾馆的委托诉讼代理人叶长青、王斌，被告德记鞋铺的法定代表人杨秋华及委托诉讼代理人王帅、张文豪，被告杨秋华及委托诉讼代理人李晓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连宾馆向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告大连德记鞋铺腾退并交还其所占用的房屋及仓库；2、被告大连德记鞋铺向原告支付自2018年4月18日起至实际腾退之日期间占用建筑后侧60平方米房屋、后门右侧7平方米房屋、后门左侧6平方米房屋、后门内22平方米仓库、变电所下35平方米仓库的占有使用费，占有使用费的标准以人民法院委托评估的租金结果为准；3、被告大连德记鞋铺按照每月210元标准支付自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日期间欠付的电费暂计算至起诉之日为4410元）；4、被告大连德记鞋铺承担原告支付的律师费17000元；5、在对被告大连德记鞋铺的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由被告杨秋华承担债务清偿责任；6、被告承担本案诉讼费。 事实及理由：2017年3月22日，原告（甲方）与被告德记鞋铺（乙方）就其长期租赁的房屋续订了一份《租赁合同》（编号：W2017-02)，约定：原告将其所属房屋出租给乙方做鞋类销售场地使用，具体租赁房屋的位置面积为：甲方建筑后侧（临白玉街）房屋一间，使用面积60平方米；甲方后门右侧房间一间，使用面积7平方米；甲方后门左侧房间一间，使用面积6平方米；甲方后门内仓库一间，使用面积22平方米；甲方有线电视机房对面房间一间，使用面积45平方米；甲方变电所下库房一间，使用面积35平方米；租赁期间一年，自2017年4月18日至2018年4月17日；租金约定为：甲方建筑后侧（临白玉街）房屋一间使用面积60平方米，甲方后门右侧房间一间使用面积7平方米，甲方后门左侧房间一间使用面积6平方米，上述这三个房间的租金为每年106500元；甲方后门内仓库一间使用面积22平方米的租金为每年5000元；甲方有线电视机房对面房间一间使用面积45平方米的租金为每年6000元；甲方变电所下库房一间使用面积35平方米的租金为每年2500元，上述租金合计为每年120000元整；本合同履行期间，如因乙方原因导致甲方参加到诉讼、仲裁中，由此发生的所有费用包括律师费等由乙方承担。 2018年4月17日，《租赁合同》到期后自动终止，被告德记鞋铺应腾退房屋，但被告德记鞋铺以房屋租赁期间房屋漏水给其造成损失为由拒绝腾退租赁房屋。同时，被告大连德记鞋铺系个人独资企业，被告杨秋华系被告大连德记鞋铺的投资人，依据法律规定，理应对个人独资企业财产不足以清偿的债务，以其个人的其他财产予以清偿。现被告大连德记鞋铺的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如诉请。 被告德记鞋铺、杨秋华辩称：不同意原告的全部诉讼请求。 一、原、被告双方间成立不定期租赁合同关系，对双方有法律约束力，原告无权要求被告腾退。在原被告双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限到期后，除合同第1.1.5条约定的房屋被原告封闭之外，被告一直继续使用其他五间租赁房屋，双方已经成立不定期租赁合同关系，双方应当履行该合同。另，根据《租赁合同》第2.3条之约定，现双方均未按照该约定告知不再续租，所以即使书面租赁合同期限届满，双方之间的租赁合同关系不因此自然解除。 二、原告无权要求被告支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，本案合同不存在无效情形，原告要求支付占有使用费，没有法律依据。 三、因不可归责于被告的原因，致使租赁物部分损毁、灭失，被告因此要求由减少租金并赔偿损失。2018年1月14日，因不可归责于被告的原因，原告的餐厅厨房暖气爆裂，致使被告租赁的45㎡库房（第1.1.5条所示租赁物）棚顶漏水，使存放在内的待售靴鞋商品被水淹浸泡损毁。该损失应由原告予以赔偿。同时，该房屋因泡水损坏，已不具有作为靴鞋仓库继续使用的客观条件。2018年1月17日，原被告共同盘点库内泡水损坏的商品后，在双方共同见证下，原告将该45㎡库房封闭。自封闭后，被告再未使用该房屋。故自2018年1月17至2018年4月17日期间，共计三个月的租金1500元（=6000元÷12月×3个月），被告已经提前支付，原告应予赔偿。 四、原告无权要求我方支付律师费，虽然合同中有关于律师费承担的约定，但法律并未规定律师费应由我方承担，同时本案诉讼原告具有过错，故律师费的支付请求不成立。 反诉原告德记鞋铺向本院提出反诉，请求判令：1、反诉被告大连宾馆有限公司赔偿反诉原告大连德记鞋铺直接财产损失1019066元人民币；2、反诉被告大连宾馆有限公司赔偿反诉原告大连德记鞋铺经营收入损失36998元人民币；3、反诉被告大连宾馆有限公司向反诉原告大连德记鞋铺支付自2018年1月14日起至实际履行之日止的利息（以第一项诉讼请求与第二项诉讼请求合计金额1056064元为基数、自2018年1月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至开庭前为106122.70元人民币）；4、反诉被告大连宾馆有限公司向反诉原告大连德记鞋铺返还多收取的租金1500元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。 事实及理由：反诉原告自2003年4月起承租反诉被告位于中山区中山广场4号的部分房屋，用于反诉原告所经营鞋铺的仓库和店面。2018年1月14日晚17时许，反诉被告所经营宾馆的餐厅厨房暖气爆裂，大量暖气水涌入反诉原告所租库房，直接造成反诉原告待售的鞋靴商品被淹。涌出的暖气水直到1月15日下午17时左右才被止住。为避免损失扩大，事故发生后，反诉原告立即组织抢救商品，但由于漏水事故持续了将近24小时，受灾库房内待售长靴全部被水泡坏。这不仅造成反诉原告直接财产损失，更使反诉原告在春节销售旺季，损失了巨额经营利润。2018年1月17日，反诉原、被告双方共同对受损的设备和库存商品进行了盘点，并确认《商品盘点表》。在2018年1月17日，双方完成盘点商品当日，反诉被告大连宾馆有限公司将发生漏水事故的房屋封闭，反诉原告自2018年1月17日至2018年4月17日期间，实际并未租用该房屋。而反诉原告已经预交了自2017年4月18日至2018年4月17日期间的全部租金。故反诉被告大连宾馆有限公司应当返还多收取的租金。 2018年2月5日，反诉原告向反诉被告提出赔偿交涉，反诉被告就此事故向反诉原告出具了《情况说明》一份，承认其餐厅厨房暖气突然爆裂，造成反诉原告财产损害，承诺对反诉原告经济损失进行评估，并向上级主管部门报告以解决赔偿事宜。自2018年起，反诉原告多次向反诉被告交涉，但反诉被告一直未能妥善解决。2019年，反诉被告委托辽宁新华资产评估有限公司对泡水的机器设备和待售靴鞋商品进行评估。2019年9月9日，辽宁新华资产评估有限公司出具辽新评报字（2019）24号《资产评估报告》，认定反诉原告德国百福缝纫机、抛光机等机器设备以及库存靴鞋商品的价值为1019066元人民币。评估后，反诉原告多次要求反诉被告赔偿反诉原告损失，但反诉被告拒绝给付，已严重侵犯了反诉原告的合法权益。故反诉原告依法提起反诉，望判如所请。 反诉被告大连宾馆辩称：不同意反诉原告大连德记鞋铺的反诉请求。 一、在承租伊始，大连宾馆已如实向德记鞋铺告知房屋老旧的状况并明确告知德记鞋铺特别要针对该房屋漏水隐患，需要提前做好安全防护及办理财产保险，且《租赁合同》中已明确约定案涉房屋漏水的责任由德记鞋铺自愿承担。 二、德记鞋铺隐瞒漏水事故发生之时的背景信息，大连宾馆从未对因漏水而受损的设备及库存商品的数量及价值进行确认，也从未承诺向德记鞋铺赔偿。真实情况为大连宾馆与德记鞋铺只是就受损货物进行了封存以固定损失，为日后鉴定损失价值做准备，且大连宾馆也未承诺向德记鞋铺“赔偿”。 三、辽新评报字（2019）24号《资产评估报告》不能作为认定案涉损失的依据。该份《资产评估报告》虽由大连宾馆申请评估而形成，但大连宾馆当时申请评估的初衷是大概统计一下双方之前封存的商品价值以视情况是否能与德记鞋铺协商处理腾退等相关事宜，且其所持有的《资产评估报告》并不是大连宾馆提供的，不能证明大连宾馆已经认可损失，更不能以此作为赔偿德记鞋铺的依据。 经审理查明：2017年3月22日，原告大连宾馆与被告德记鞋铺签订《租赁合同》，约定甲方（原告）同意将其所属房屋租赁给乙方（被告）做鞋类销售场地使用，具体租赁房屋位置、面积为：1.1.1甲方建筑后侧（临白玉街）房屋一间（附件1-房间位置图），使用面积60平方米。1.1.2甲方后门右侧房屋一间（附件1-房间位置图），使用面积7平方米。1.1.3甲方后门左侧房屋一间（附件1-房间位置图），使用面积6平方米。1.1.4甲方后门内仓库一间（附件2-房间位置图），使用面积22平方米。1.1.5甲方有线电视房对面房屋一间（附件2-房间位置图），使用面积45平方米。1.1.6甲方变电所下库房一间（附件2-房间位置图），使用面积35平方米。租赁期限为一年，合同期为2017年4月18日至2018年4月17日止。本合同期满自动终止解除。甲乙双方无论哪一方在租赁期满后不再续约，均应在租赁期满90日前告知对方。租金标准为：本合同第1.1.1、1.1.2、1.1.3项下租金为每年人民种壹拾万陆仟伍佰（106500.00元）整；本合同第1.1.4项下租金为每年人民币伍仟（5000.00）元整；本合同第1.1.5项下租金为每年人民币陆仟（6000.00）元整；本合同第1.1.6项下租金为每年人民币贰仟伍佰（2500.00）元整，合计租金为每年人民币壹拾贰万（120000.00）元整。合同中还对租赁物用途、交付、违约责任等进行了约定。前述合同签订后，被告一次性向原告支付了合同期内的房屋租金人民币12万元。合同实际履行中，被告德记鞋铺每月承担电费210元。租赁合同于2018年4月17日期满后，双方未续签租赁合同，除有线电视房对面房屋一间外，租赁房屋现仍由被告使用，被告现未支付2018年4月17日以后的房屋租金。 案涉租赁合同期满后，原告称曾多次要求被告德记鞋铺腾退，被告称原告从未要求被告腾退。北京京师（大连）律师事务所系原告主管单位大连棒棰岛宾馆集团的法律顾问单位，该律所乔双鹏律师出庭作证称，2019年6月11日与原告人员及大连棒棰岛宾馆集团人员至被告处，向被告提出腾退房屋事宜。 查，2018年1月14日，因原告大连宾馆餐厅厨房暖气爆裂，致使被告德记鞋铺承租的有线电视房对面房屋一间发生漏水，导致被告德记鞋铺存放的商品受损。原告大连宾馆与被告德记鞋铺于2018年1月17日对受损商品进行盘点后，封存被告德记鞋铺将该房屋钥匙交还给原告。2018年2月5日，原告大连宾馆向被告德记鞋铺出具《情况说明》，内容为“2018年1月14日晚18时左右，因天气寒冷，我馆已停业的餐厅厨房暖气突然爆裂，流水淹至贵司其中一间库房。虽然我馆立即排空暖气管道，全力排水，但漏水量过大，还是造成贵司储存于该库房内的待售商品（靴鞋）被水淹浸泡，给贵司造成较大的经济损失有待专业权威部门进行评估。以上情况我们已向上级主管部门报告。我们将积极与贵司沟通协商，尽最大努力补偿贵司的经济损失。” 2019年8月7日，原告大连宾馆委托辽宁新华资产评估有限公司对被告德记鞋铺被淹受损商品进行评估，辽宁新华资产评估有限公司于2019年9月9日出具辽新评报字（2019）24号《资产评估报告》，确定评估范围为大连宾馆有限公司提供的资产明细表所列的库存商品，价值类型为市场价值，评估方法为根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适用重置成本法，本次评估确定的资产价值为1019066元（大写：壹佰零壹万玖仟零陆拾陆元整）。2020年6月8日，辽宁新华资产评估有限公司向本院出具《关于提供评估用原始证据资料的证明》，确认评估需要提供的靴鞋商品的出厂出库单、往来财务帐表、税务报表等原始证据资料，均是由德记鞋铺直接提交给我公司相关评估人员的，并非由大连宾馆有限公司向我公司提供。 又查，原告大连宾馆与辽宁恒信律师事务所签订《委托律师合同》，因本案诉讼发生律师费人民币17000元。 大连德记鞋铺于2013年10月25日成立，系个人独资企业，投资人为本案被告杨秋华。 本院所确认的上述事实，有原告、被告均提供的租赁合同、原告提供的专用收款收据、委托律师合同、国内支付业务收款回单、大连增值税专用发票、个人独资企业设立登记申请书、关于清退通知有关情况的证明、网页信息打印件；被告德记鞋铺提供的照片、情况说明、商品盘点表、资产评估报告、视频及证人证言、被告律师申请本院调查令调取的评估报告档案及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。综合各方的质证及辩论意见，本案主要有六个争议焦点问题：一是被告德记鞋铺是否应当向原告腾退交还房屋及仓库问题；二是被告德记鞋铺是否应向原告支付占用使用费、电费、律师费及具体标准问题；三是被告杨秋华是否承担债务清偿责任问题；四是原告是否应当赔偿被告德记鞋铺财产损失及利息问题；五是原告是否应当赔偿被告德记鞋铺收入损失问题；六是原告是否应当向被告德记鞋铺返还多收取的租金1500元问题。 关于被告德记鞋铺是否应当向原告腾退交还房屋及仓库问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在案涉租赁合同于2018年4月17日期满后，原告仍继续使用租赁物，在被告未有证据证明在租赁期满时提出异议的情况下，原告与被告德记鞋铺之间系不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，自原告起诉主张之日起至本判决作为之日，已给予被告合理期限，故原告要求被告腾退并交还租赁房屋及仓库的请求，本院予以支持。对于原告称曾于2019年6月11日要求被告腾退一节，因证人乔双鹏律师系原告上级单位大连棒棰岛宾馆集团的法律顾问，其与原告之间具有利害关系，故对其证人证言本院不予采信。 关于被告德记鞋铺是否应向原告支付占用使用费、电费、律师费及具体标准问题。对于原告主张的占用使用费，本院认为，根据前述《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同期满后，双方已形成不定期租赁，原租赁合同继续有效，因此原告要求被告承担的占用使用费，应当按原租赁合同约定的租金标准确定。原租赁合同约定的年租金为人民币12万元，扣除水淹的45平方米房屋的租金后，剩余租赁房屋的年租金为人民币114000元，即每日人民币312.33元。对于原告要求被告德记鞋铺按每月210元标准支付电费问题，因双方在租赁合同履行中被告系按每月210元标准向原告支付电费，故对原告的该请求，本院予以支持。对于原告主张的律师费17000元问题，本院认为，因案涉纠纷双方均有过错，不能认定为系被告原因导致本案诉讼，故原告主张律师费之诉请，本院不予支持。 关于被告杨秋华是否承担债务清偿责任问题。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，被告杨秋华对其投资的德记鞋铺债务应承担无限责任，故对原告要求被告杨秋华承担债务补充清偿责任的诉请，本院予以支持。 关于原告是否应当赔偿被告德记鞋铺财产损失及利息问题。本院认为，因系原告餐厅厨房暖气爆裂导致被告库存商品受到损失，因此，原告应当对被告德记鞋铺的库存商品损失承担赔偿责任。在本案诉讼前，原告已委托辽宁新华资产评估有限公司对被告库存商品损失进行了评估，并确定评估值为人民币1019066元，且被告对此评估值予以认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”的规定，本院对辽宁新华资产评估有限公司确定的评估值人民币1019066元予以采信。对于原告主张该评估报告鉴定依据不准确并要求重新鉴定一节，本院认为，案涉评估报告系原告自行委托，且在收到评估报告后从未向评估机构提出异议或要求评估机构重新鉴定，应当视为原告对该评估报告的认可；而且评估资料的提交是评估机构在进行评估时要求当事人提供，并非被告主动向评估机构提交，对于评估所需的资料是否采信，应由专业评估机构从专业评估角度决定是否作为依据，因此，对于评估资料是何方提交并不影响辽宁新华资产评估有限公司确定的评估值，因此对于原告要求重新鉴定的请求，本院不予支持。对于反诉原告主张财产损失利息一节，因双方并未就财产损失的赔偿标准及赔偿时间等达成一致，故反诉原告要求反诉被告赔偿利息的主张，本院亦不予支持。 关于原告是否应当赔偿被告德记鞋铺收入损失问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，反诉原告应当对自己的该项主张提供证据加以证明，现反诉原告自己书写的收入记录因反诉被告予以否认，不能作为其主张权利的依据，故对反诉原告的该项请求，因未有证据证明，本院同样不予支持。 关于原告是否应当向被告德记鞋铺返还多收取的租金1500元问题。本院认为，2018年1月17日至2018年4月17日期间，案涉45平方米的租赁房屋因漏水未再使用，原告不应再承担该期间的房屋租金，因此原告要求被告返还1500元租金的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）大连德记鞋铺于本判决发生法律效力之日起十日内将2017年3月22日签订的《租赁合同》项下的租赁房屋腾退交还给原告（反诉被告）大连宾馆有限公司； 二、被告（反诉原告）大连德记鞋铺自2018年4月18日起至租赁房屋实际腾退之日止按日租金312.33元标准向原告（反诉被告）大连宾馆有限公司支付房屋占有使用费； 三、被告（反诉原告）大连德记鞋铺自2018年3月1日起至租赁房屋实际腾退之日止按每月210元标准向原告（反诉被告）大连宾馆有限公司支付电费； 四、被告杨秋华对被告大连德记鞋铺应向原告大连宾馆有限公司支付的前述房屋占有使用费及电费承担补充清偿责任； 五、原告（反诉被告）大连宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）大连德记鞋铺财产损失人民币1019066元。 六、原告（反诉被告）大连宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）大连德记鞋铺房屋租金人民币1500元。 七、驳回原告大连宾馆有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）大连德记鞋铺的其他诉讼请求。 上述二至六项应给付之款项，均应于本判决发生法律效力之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15005元（含反诉费人民币8895元），由原告大连宾馆有限公司负担人民币8508元，被告大连德记鞋铺负担人民币6497元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起七日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  牛小琦 人民陪审员  孙亚芹 人民陪审员  于淑丽 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  周晨辰