安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3022号 上诉人（原审原告）：刘庆友，男，1976年10月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：蔡景文，安徽文奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王硕，安徽文奇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道。 诉讼代表人：安徽汉合律师事务所。 负责人：程超。 委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师。 原审第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路40号。 负责人：鲁振宇。 委托诉讼代理人：胡媛，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。 上诉人刘庆友因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）及原审第三人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省长丰县市人民法院（2019）皖0121民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘庆友上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘庆友的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决歪曲事实、显失公平。首先，案涉房产不属于破产财产，永顺公司应当履行《商品房买卖合同》的产权过户附随义务。案涉房产已于2014年8月8日由永顺公司以签订《房屋买卖合同》的方式出卖给了刘庆友，刘庆友全额支付购房款后，永顺公司将房产交付给了刘庆友，刘庆友一直居住至今。依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项规定，该案涉房产已经不属于破产财产，永顺公司没有理由不为刘庆友办理产权过户手续。其次，一审已经查明刘庆友持有《房屋买卖合同》、购房款收据、销售不动产统一发票、房屋产权信息、网上认购备案确认单、北辰天都业主物品交接单、常住业主登记表、办理产权登记的纳税证明及维修基金收据等，上述证据已形成完整证据链，但一审法院却在刻意寻找买卖合同上“瑕疵”。刘庆友与永顺公司一没有生意上的往来、二没有债权债务纠纷，永顺公司不可能要在刘庆友没有支付购房款的情况下，即向刘庆友出具购房交款收据、发票，并为其办理购房网备等一系列手续，还将房屋交付刘庆友居住多年。2.一审法院认定案涉房屋不属于优先债权错误。首先，长城资产合肥办事处虽然与永顺公司签订过监管协议，办理过抵押登记，但明确同意永顺公司出售处于抵押状态下的房产并予以办证，该举动实际上的效力无异于放弃抵押权，至于有无收到房屋出售的款项，则是其与永顺公司的事情。其次，案涉房屋为住宅商品房，刘庆友不仅支付了购房全款、进行了网签备案、办理了入住手续、缴纳了过户的税费，而且居住至今已长达五年之久。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，交付了商品房全部或者大部分款项的消费者就所购商品房对出卖人享有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权。再次，根据《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，刘庆友已经支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，永顺公司管理人并无解除权。管理人亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，永顺公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助刘庆友办理案涉房屋所有权变更登记。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或将本案发回重审。 永顺公司辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，而刘庆友连购房款都未支付，当然无权取得房屋。刘庆友系邓烨烨2000万借款的中间人，作为好处费取得案涉房屋，没有缴纳购房款的事实。2.刘庆友称房款系现金缴纳，但一审时管理人向其询问缴纳方式、地点、交款原因及交款对象等，其均无法回答。且刘庆友在一审中就上述问题的陈述与其向管理人申报债权提交的购房情况说明前后矛盾，有悖常理。3.《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系针对1986年《破产法（试行）》的解释。2007年《破产法》及司法解释二第二条均作出与该规定不同的规定，司法解释二第四十八条也明确载明相抵触的不再适用。故刘庆友所称的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条已失效。4.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》适用的前提是购房者为缴纳款项的消费者，刘庆友不符合这一身份。另外，一方已履行完毕的合同按破产法第一百一十三条规定顺位清偿。破产程序系特别程序，刘庆友混同适用一般法与特别法，显然无法达到其证明目的。 长城资产安徽分公司述称，1.本案没有争议的一个基本事实是，案涉房屋在抵债给刘庆友之前已经抵押给了长城资产安徽分公司。2.永顺公司处置案涉房屋必须得到抵押权人即长城资产安徽分公司的同意，否则就无权处置。《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”抵押人永顺公司对于案涉房屋虽然拥有所有权，但并不是完整的所有权，而是设立了抵押权的受到限制的所有权。所以永顺公司处置案涉房屋必须得到抵押权人的同意，否则就无权处置，无权转让。3.长城资产安徽分公司同意永顺公司将案涉房屋对外销售，但并未同意永顺公司将案涉房屋抵偿债务。长城资产安徽分公司同意的是永顺公司进行销售，且是有条件的销售。长城资产安徽分公司与永顺公司签订的《监管协议》要求永顺公司必须将销售款打入指定的监管账户。长城资产安徽分公司不可能同意永顺公司将抵押物用于抵偿与自己无关的债务。在未按约定获得销售款之前，长城资产安徽分公司不可能解除对于案涉房屋的抵押，刘庆友的所谓商品房买卖合同根本无法履行。4.永顺公司与刘庆友签订房屋买卖合同的行为实际是以房抵债的行为，不是商品房销售。该抵债行为损害了长城资产安徽分公司的合法权益，应为无效。刘庆友称以房抵债已经长城资产安徽分公司同意不属实，也不符合常理。 刘庆友向一审法院起诉请求:1.依法确认刘庆友所购买的北辰天都8号楼1604室房屋享有合法优先债权；2.永顺公司应为刘庆友办理产权证书；3.本案诉讼费用由永顺公司承担。 一审法院认定事实：刘庆友与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发的北辰天都小区8幢1604室房屋。合同约定刘庆友于2015年1月23日前一次性付款，永顺公司应当在2013年8月28日前将案涉房屋交付刘庆友。双方于2015年1月23日办理网签。 2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。 永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定一审法院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。 永顺公司被法院受理破产申请后，刘庆友2019年3月6日向永顺公司破产管理人申报债权，刘庆友在债权申报时提交商品房买卖合同一份，该份商品房买卖合同签订于2014年8月8日，合同约定刘庆友于前一次性支付购房款。永顺公司破产管理人以案涉房屋已抵押于长城资产安徽分公司，未经抵押权人同意抵押人无权处分抵押物；刘庆友未缴纳购房款为由，作出债权初审意见表，对刘庆友申报债权不予确认。 一审法院认为，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案争议焦点一：刘庆友主张是否超过本案审理范围。一审法院认为，刘庆友要求永顺公司办理产权证件的诉请，实质上是要求确认刘庆友对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：刘庆友对案涉房屋是否具有优先债权。一审法院认为，刘庆友所举证据不能证明其已交付购房款的全部或者大部分款项，故刘庆友对案涉房屋不属于优先债权。据此，一审法院依照《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘庆友对安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘庆友负担。 二审中，刘庆友向本院提交永顺公司2014年11月13日出具的承诺一份（复印件），证据来源于邓烨烨姐姐邓烨芳处，用以证明永顺公司对邓烨烨20套房屋的以房抵债与刘庆友的案涉房产无关，另说明，该承诺原件在邓烨芳处，无法提供。 永顺公司质证意见如下：真实性有异议，该证据恰恰证实永顺公司为邓烨烨借款抵债了20套房屋，结合永顺公司一审证据六收条可反映刘庆友帮助邓烨烨抵债的过程，且邓烨烨20套房屋与刘庆友1套房屋在物业公司处登记的户主姓名均为刘庆友。 长城资产安徽分公司发表意见如下：真实性有异议，该证据也无法证明刘庆友支付了购房款。 刘庆友另向本院提交其与永顺公司时任销售经理2020年5月9日的通话录音，用以证明刘庆友为买房前后共签订过三份合同，第一份合同签订时间为2014年1月10日，第二份合同签订时间为2014年8月8日，第三份合同签订时间为2015年1月23日。 永顺公司对通话录音真实性持有异议，认为录音内容无法反映刘庆友缴纳了购房款。长城资产安徽分公司的意见同永顺公司。 本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是刘庆友要求确认其所购买的案涉房屋享有优先债权及要求永顺公司协助办理产权转移登记手续等诉请能否成立。综合全案事实、证据，依据相关法律规定，分析如下：第一，刘庆友虽然与永顺公司签订了《商品房买卖合同》，但刘庆友向一审法院提交的合同并无签订日期，与刘庆友向破产管理人申报债权时提交的合同（落款时间为2014年8月8日）并不一致，也有别于备案合同的落款日期（2015年1月23日）。刘庆友对其因购买案涉房产而先后订立了三份《商品房买卖合同》不能给予合理的解释，也与通常商品房买卖的交易习惯不符。第二，刘庆友主张案涉房款已全部支部完毕，并提交了永顺公司于2014年8月8日出具的收据和2015年1月24日的购房发票为证。但就购房款的支付方式，刘庆友于2019年3月6日向管理人申报债权时提交的声明中称“分批次交齐所有购房款”，2019年6月13日其向管理人提交的对债权初审意见表的异议申请书中又称“我方以一次性付款方式购买了北辰天都8号楼1604室”，刘庆友向法院起诉后，其在起诉状及一审庭审中均称购房款为一次性现金支付，二审中其又称622020元房款系分为两笔现金支付，前后陈述自相矛盾，且刘庆友以现金方式支付大额款项与通常交易习惯不符。永顺公司管理人向永顺公司房屋销售部门工作人员孙同礼所作谈话笔录显示“我（指工作人员孙同礼）这边肯定没有收到现金”，永顺公司出具的购房款收据上亦未备注支付方式为现金，刘庆友提交的案外人周茂勇取款记录也不能证明其用该笔借款支付了案涉购房款。因此，刘庆友提交的证据不足以证明其实际支付了《商品房买卖合同》约定的购房款，不能有效证实其为普通的商品房消费者，亦不足以证明其与永顺公司之间已形成真实的商品房买卖合同关系，一审法院判决驳回其对涉案房屋享有优先权并要求办理产权转移登记的诉讼请求，并无不当。 综上所述,刘庆友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘庆友负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年六月二日 法官助理鲍晶晶 书记员蔡新鹏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。