广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初100号原告（反诉被告）：谭仕果，女，汉族，1984年09月09日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*************，身份证号码：441************143。委托诉讼代理人：马育夫、黄嘉亮，广东铸铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏舜武，男，汉族，1987年3月23日出生，住址：广东省罗定市************，身份证号码：445************871。原告（反诉被告）谭仕果诉被告（反诉原告）苏舜武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭仕果委托诉讼代理人黄嘉亮、被告苏舜武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭仕果向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月30日起解除，保证金作为违约金不予返还；2、判令被告将惠州市惠阳区****************的租赁物业腾房交给原告；3、判令被告向原告偿还所欠租金共计人民币95700元（租金计至2019年11月30日，其中①2017年11月份至2018年4月份的房屋租金按合同约定每月5800元计，共计34800元；②2018年5月份至2018年*月份的房屋租金按合同约定每月7000元计，共计14000元；③2019年*月份至2019年11月份的房屋租金按合同约定每月7700元计，另2019年5月份尚欠租金700元，共计46900元)；4、判令被告按照每月2%的比例，自合同解除之日起，以实际拖欠房屋租金总金额为本金向原告支付滞纳金；5、判令被告自2019年12月1日起按每月7700元向原告支付房屋占用费至实际腾房交还原告之日止；*、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经房屋所有人刘伟授权，于2017年5月2日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将刘伟名下位于广东省惠州市惠阳区*****************半层出租给被告作办公用途。双方约定租赁期限自2016年5月7日起至2022年4月30日止，被告应于每月10日前向原告交付当月租金，租金金额按租赁期限分段计算，其中2016年5月至2018年4月的租金为人民币5800元/月；2018年5月至2019年4月的租金为人民币7000元/月；2019年5月至2020年4月的租金为人民币7700元/月。合同第八条约定，被告若拖欠租金，原告有权自拖欠租金该月15日起以当月租金为本金按照3%的利率计算滞纳金，且被告不支付或拖延支付租金超过45天的，原告有权解除合同并收回租赁房屋。若因承租方违约致使合同被解除的，租赁方可以此保证金冲抵违约金及相应债务。2017年11月，被告开始无故拖欠租金，原告多次向被告催收租金，被告仅向原告支付了2018年7月份至2019年5月份的租金。之后，被告再次无故拖欠租金。至原告起诉时，被告拖欠房屋租金累计15个月（自2017年11月至2018年*月、2019年5月至今两部分租金）共计人民币95700元。综上所述，为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，请依法判允原告前列诉讼请求。原告（反诉被告）谭仕果为其诉请提供的证据有：1、谭仕果居民身份证复印件，证明了原告主体资格；2、苏舜武居民身份证复印件，证明了被告主体资格；3、房屋租赁合同，证明了涉诉双方签订房屋租赁的事实；4、房地产权证及授权委托书，证明了涉诉房屋所有人权属证明及原告有权出租该房屋的授权。被告（反诉原告）苏舜武辩称，我与原告虽然签订《房屋租赁合同》，但由于根据合同第十条的第（二）条约定，原告不交付或迟延交付我租赁房屋20天以上的，或致使我无法正常营业10天以上的，我有权解除本合同。原告于2017年10月底事先未通知我的情况下进行对全栋大楼全包围的装修，事后2017年12月1日11:38分于微信上虽有沟通表示装修期还有一个月左右，但原告真正装修结束并交付出租房屋给我使用时间是差不过经过8个月后的2018年5月16日，已远远超过《房屋租赁合同》上的第十条第（二）上的解约条件。同时由于被告出租房屋存在严重的漏水、渗水问题，承租房屋内的我物品已经严重损坏无法继续经营，于情于理于法我有权马上终止与原告所签订的合同以减少损失。原告反悔之前同意我的《房租减免申请》：原告减免我自2017年11月至2018年6月房租，且将房租递增时间从2018年7月重新计算，即减免房租期间不予以计算，但目前原告却推翻相关约定，否认房租递增时间按相关约定往后推算，并坚决认为租金递增按原《房屋租赁合同》执行方式向甲方收取租金，即自2016年5月1日起至2020年4月30日，乙方向甲方收取的租金为7700元。由于原告言而无信违反约定精神而强加收租金额以及原告房屋问题致使我己经完全无法经营，我于2019年5月27日提出马上终止与原告签订的《房屋租赁合同》以减少损失。我与原告曾多次合法提出马上终止合同，而原告却一而再再而三的拒绝我的合理合法终止合同申请，原告强硬不让我办理退租并多次表明在没办退租手续前都会继续计算我的房租这样的无赖、强盗行为。我不可能在无法经营的房屋下继续经营且我并非不愿意退租，而是原告强行拒绝，并强加租金给我，这根本是无视国家的法律法规。根据合同法等相关法律法规，原告应与我合法解除双方签订的相关合同，且退还原收取我的押金11600元。现原告提出的解除合同时间以及不退还我的押金完全是缺乏事实依据与法律依据。我于上述1的答辩上有说明，并非是我不交还原告的房屋，而是原告无理且强硬不肯给我退租，不肯接收房屋。我与原告虽有合同约束，但是原告所述①②③及另2019年5月尚欠700元合计46900租金，均是无理无据，因为原告同意我于2018年6月23提交的《房租减免申请》，期间我亦遵守《房租减免申请》的约定缴房租，且微信上有证据多次证明此《房租减免申请》的存在(2019年4月19日16:18原告微信上有和我讨论房租递增事宜上，原告把该申请直接发至我微信，同时原告于2019年4月19日16:41分告诉我原来签名同意的《房租减免申请》丢失，并叫我重新和原告签订一份，且说明如果不重新写一份，没有这份资料，以后代替原告向我收租的人会说租金不一样）。原告无视《房租减免申请》的存在，我不知道是她侥幸的以为我手机上的证据己经不存在还是故意为之，从原告的诉求得知原告推翻了同意我所提交的《房租减免申请》所有约定，明显己经存在严重失信问题。依据上述1、3我的表述的相关事实依据，此滞纳金根本就不存在，仅仅是原告的无病呻吟吧了，让我支付滞纳金的依据何在？上述1的答辩中我就表述的很清楚，并非我不交还房屋给原告，而是原告不肯接收，且做出强行不退租，强行向我收取租金的强盗行为，我虽因为苹果手机无法进行录音，但我与被告的微信沟通记录为事实依据证明我所说的原告的相关行为。本案件的一切事由起因，皆因原告导致，并非我违法造成，所以本案诉讼费由原告承担。被告（反诉原告）苏舜武提供的证据有：1、相片；手机拍摄，证明了屋内渗水，漏水及展览商品损坏情况；2、微信记录；证明了装修事实，证明《房屋减免申请》的真实，证明谭仕果强硬不肯退租以及强加租金。3、《房屋减免申请》，证明了此为微信记录上的《房屋减免申请》的详细内容。被告（反诉原告）苏舜武向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔付反诉人商品损坏金90062元。2、判令被反诉人赔偿反诉人转让费53750元。3、判令被反诉人支付反诉人8个月未交付房屋使用违约金2440元。4、判令被反诉人支付反诉人8个月未交付房屋使用经济损失1元。5、判令被反诉人退还反诉人承租押金11600元。6、判令被反诉人支付占用反诉人押金利息，按中国人民银行同期货款利率自2019年6月1日起至2020年4月30日共11个月，合计利息462.55元，该利息计算期限直至被反诉人完全退还反诉人押金11600元止。7、判令被反诉人与反诉人依法解除双方签订的《房屋租赁合同》8、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年5月2日签订了位于2017年5月2日签订了位于惠州市惠阳区****************的一半面积房屋《房屋租赁合同》（此合同为反诉人从被反诉人允许的前一租户转让给反诉人而续签的合同，其中反诉人向被反诉人商铺前一租户（张子健）支付75000元转让费，进而反诉人获得与被反诉人签订合同的权利）用于家具经营，双方约定租赁期限自2016年5月7日起至2022年4月30日止。被反诉人于2017年10月底在未通知反诉人的情况下，擅自将众邦大厦全面搭棚、装修支架进行装修，反诉人所承租的店面被装修棚、支架及装修垃圾全部包围，致使反诉人完全无法经营，反诉人多次与被反诉人沟通均未予以答复或拖延处理反诉人因此造成的损失，反诉人曾多次积极与被反诉人沟通，期间被反诉人无理处理，也曾多次表示被反诉人仅仅是出租店内房屋给甲方，房屋面门前使用权益并不属于反诉人的使用权利等无理言词。后续被反诉人于2017年11月12日15时00分于微信上回复反诉人表示装修期还需要一个多月，反诉人一直在等待被反诉人装修结束通知，但反诉人并未通收到被反诉人的装修结束通知。被反诉人于2018年3月1日才联系反诉人重新制作招牌事宜，直至2018年4月9日被反诉人才通知反诉人招牌制作安装完成，并于2018年5月16日被反诉人才给反诉人所承租房屋正式通电并交予反诉人使用，并同意反诉人的《房租减免申请》。由于装修几乎长达8个月时间，被反诉人装修导致房屋严重潮湿，致使反诉人于承租房屋内价值41532元展览家具全部发霉损坏。反诉人后续重新更换新的展览家具，但由于被反诉人所出租的房屋在装修结束后天花板存在严重的渗水、流水，虽然反诉人积极应对，如购买抽湿机、活性碳等除湿方案，但效果不明显，反诉人多次与被反诉人沟通相关房屋问题，但被反诉人并未拿出任何方案遵守合同条款进行房屋维修处理，最终致使反诉人于被反诉人装修结束后重新安装更换的价值48530元展览家具同样全部发霉损坏。被反诉人房屋因装修期长达约8个月，致使反诉人无法经营且损失严重，虽反诉人无法计算出无法经营的实际损失，但无法经营的事实依据客观存在，所以反诉人要求被反诉人支付1元作为形式上的对反诉人的损失道歉。且按合同上第十二条第2条被反诉人应当支付反诉人8个月的违约金2510元，计算方式（按实际月份租金计算）：5800.00元X6个月X5%+7000元X2个月X5%=2440元。1)根据合同第十条的第（二）条约定，被反诉人不交付或迟延交付反诉人租赁房屋20天以上的，或致使反诉人无法正常营业10天以上的，反诉人有权解除本合同。由于反诉人所出租房屋存在严重的漏水、渗水问题，承租房屋内的反诉人物品己经严重损坏无法继续经营，于情于理于法反诉人有权马上终止与被反诉人所签订的合同，以减少损失。2)被反诉人反悔之前同意反诉人的《房租减免申请》：被反诉人减免反诉人自2017年11月至2018年6月房租，且将房租递增时间从2018年7月重新计算，即减免房租期间不予以计算，但目前被反诉人却推翻相关部分约定，否认房租递增时间按相关约定往后推算，并坚决认为租金递增按原《房屋租赁合同》执行方式向甲方收取租金，即自2016年5月1日起至2020年4月30日，乙方向甲方收取的租金为7700元。由于被反诉人言而无信违反约定精神而强加收租金额以及被反诉人房屋问题致使反诉人己经完全无法经营，反诉人于2019年5月27日提出马上终止与被反诉人签订的《房屋租赁合同》以减少损失。反诉人与被反诉人签订的实际租赁期为2017年5月至2022年4月30日即为60个月，且是在反诉人向被反诉人前一租户支付75000元转让费，从而取与被反诉人签约的权利（根据合同，转让需要被反诉人同意情况下方可进行），然由于被反诉人装修导致反诉人无法经营8个月，且也由于被反诉人原因导致合同不得不提前终止，导致反诉人后续自2019年6月至2022年4月，即35个月无法继续经营，合计43个月的转让时间无效，致使反诉人直接转让费损失53750元，计算方式：75000元+60个月X(8个月+35个月）=53750元。9、反诉人与被反诉人曾多次合法提出马上终止合同，而被反诉人却一而再再而三的拒绝反诉人的合理合法终止合同申请，被反诉人强硬不让反诉人办理退租并多次表明在没办退租手续前都会继续计算反诉人的房租这样的无赖、强盗行为。反诉人不可能在无法经营的房屋下继续经营且反诉人并非不愿意退租，而是被反诉人强行拒绝，并强加租金给反诉人，这根本是无视国家的法律法规。根据合同法等相关法律法规，被反诉人应与反诉人合法解除双方签订的相关合同，且退还原收取反诉人的押金11600.00元，并支付占用反诉人押金利息，按中国人民银行同期货款利率自2019年6月1日起至2020年4月30日共11个月，合计利息462.55元，该利息计算期限直至被反诉人完全退还反诉人押金11600元止。【中国人民银行2020年一年内（含1年）贷款利率为4.35%，则：11600x4.35%+12xll=462.55元】上述事实，反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出上术反诉请求，恳请贵院查清事实，支持反诉人的请求。被告（反诉原告）苏舜武提供的反诉证据有：1、微信聊天记录，证明了原告装修的事实，证明《房屋减免申请》的真实性，证明了对方导致此案件的原因，证明了我提出终止合同的事实，证明了对方不肯退租强加房租。2、照片，证明对方出租房屋漏水，渗水发霉，以及我方展览商品的损坏情况。3、光碟CD，证明内容同上；4、《房租减免申请》，证明了减免租金以及装修期间跟房租递增的方法。5、房屋租赁合同，证明双方签订的一个条款内容。6、两次更换展览商品的厂家收款收据，证明了我方为了更换两次商品损害的实际支付款项。7、原被告身份信息，证明了双方是中国合法公民。8、转账记录，证明我方支付对方的原承租人转让费记录，以及我贷款的一个记录，这是我贷款支付的一个转让费。原告（反诉被告）谭仕果辩称：一、被答辩人要求答辩人赔偿租赁物内物品的损失没有事实和法律依据。18年中旬因台风“山竹”及附带强降雨的影响，包括租赁物在内的惠阳区所有房屋均受到不同程度的水浸影响，且涉案租赁物正好位于区政府附近低洼地段，加之附近居民建设施工致使排水系统阻塞，进一步加剧了内涝对租赁物的影响。被答辩人的该损失应当归咎于不可抗力和案外人的原因，答辩人作为出租人，没有能力也不可能阻止该事实的发生。被答辩人反复在反诉状提及租赁物内的物品霉变，但没有提及其与被答辩人有针对该事项的沟通记录和内容，且在《房租减免申请》中亦只字未提，显然是清楚财物的损失非因答辩人的过错所致。另，相应的证据材料只能证实租赁物内的装饰及物品确有霉变，但没有证据证实是因为答辩人提供的租赁物存在质量瑕疵或答辩人的不当行为造成的，答辩人对于该损失没有侵权法意义上的因果关系，根据合同法对不可抗力的规定，答辩人也没有约定的义务去赔偿该损失。二、被答辩人主张要求答辩人赔偿转让费没有法律依据。答辩人作为出租人，有权选择和决定租赁物的承租人并与之订立租赁合同，答辩人与前一租户禁止擅自转租、转让的约定并不违反法律规定，且合乎正常的房屋租赁交易习惯。至于被答辩人与前一租户的转让费用，根据合同的相对性，与答辩人没有任何法律上的关系，答辩人既不是该笔转让费用的既得利益者，也没有法定或约定的义务对该笔款项承担任何责任。三、本案不存在房屋未交付的事实，答辩人未有实施过妨害被答辩人经营的行为，本案亦不存在有因迟延交付造成的经济损失。涉案租赁合同签订与2017年5月2日，被告在《房租减免申请》中明确:“2017年5月2日签订……我方亦每月准时缴交房租水电……特向你方申请减免自2017年11月至2018年6月……”，显然在合同签订后即交付投入使用，根本不存在迟延交付的事由。故被答辩人主张答辩人依照合同第十二条第（二）项给付违约金没有事实和法律依据。其次，被答辩人提交的证据只能证实答辩人对含租赁物在内的整栋大厦确有进行过外墙装修，但是诸如其在反诉状、《房屋减免申请》所述存在断电、影响其生意经营的陈述并未有其他证据甚至是聊天记录予以佐证，综合全案证据，并无迹象显示答辩人有任何行为给被答辩人经营带来实质性或根本性的影响。其次，涉诉双方的租赁合同约定租赁物出租用于办公，而涉案租赁物所在众邦大厦均系用于出租办公的，答辩人在对外墙进行装修期间并未对被答辩人关于租赁物的使用有任何实质性的影响。且被答辩人的聊天记录也仅是显示在外墙装修期间其有向答辩人进行过询问，但从未在该期间有提过影响其租赁物使用的记录。四、涉案合同关于押金有明确约定。涉案《房屋租赁合同》第五条第4项：“押金不计算利息”。五、被答辩人的行为已构成根本违约，根据合同约定和法律规定，答辩人有权用押金冲抵相应损失，并要求被答辩人承担违约责任。涉案合同应当予以解除。欠缴租金，截止2019年11月30日，被答辩人累计拖欠租金46900元未向答辩人给付，已违反合同第八条第1项：“乙方依约交租租金”及合同法第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定。答辩人有权依据合同约定用押金冲抵相应租金（合同第五条及第2项），并根据合同约定以被答辩人欠租为由要求解除涉案合同(合同第八条第1项）。综上所述，被答辩人反诉主张没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求。原告（反诉被告）谭仕果提供的答辩证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：原告经房屋所有人刘伟授权，于2017年5月2日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋位置，甲方（即原告）将位于惠州市惠阳区****************的一半面积房屋(实际出租面积见附件红线范围内）（以下简称该房屋）出租给乙方（被告）使用。租赁房屋建筑面积共计约100平方米，以附平面图范围为准（见附图）。第二条租赁用途，该房屋租赁用于办公用途。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。未经甲方同意，乙方不得在租用楼外墙面、楼顶制作广告招牌。违者，甲方有权拆除并收取相应拆除及相关费用。第三条租赁期限，租期为72个月,自2016年5月07日起至自2022年4月30日止。免收45天租金作为装修时间，即于2016年3月22日起至2016年5月6日止，装修期间所产生的各项费用均由乙方承担，从2016年5月7日起计算租金。第四条租金、交纳方式，1、自2016年5月7日起至自2018年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币5800元；2、自2018年5月1日起至自2019年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币7000元；3、自2019年5月1日起至自2020年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币7700元；4、自2020年5月1日起至自2021年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）8400元；5、自2021年5月1日起至自2022年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币9300元；6、甲方收款应出具收据（乙方要求出具发票时，发票税金及相关费用由乙方承担）。7、乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金:乙方把每月租金付至甲方指定帐户。8、租赁期内除租金外在下列中的费用由乙方承担：①、水费，②、电费，③、电话费，④、电视收视费，⑤、上网费，⑥、室内设施维修费。9、在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与乙方使用该租用房屋进行生产经营的有关费用，均由乙方支付。第五条履约保证金，1、合同签订后履约保证金作为乙方忠实履行合同的担保，乙方须在本合同签订时向甲方预交人民币11600元大写:壹万壹仟陆佰元整的履约保证金。2、甲方可以用此押金的全部或一部分，先征得乙方同意后冲抵乙方拖欠的债务或违约金以及乙方在租赁期间内造成的损害赔偿费用，乙方在接到甲方的冲抵通知后，须在3日内向甲方支付与被冲抵数额相同的现金，以补充押金。3、甲方有权决定是否以押金冲抵乙方拖欠的债务或违约金，甲方决定冲抵的，应当向乙方发出通知，要求其补足押金；甲方没有发出冲抵通知的，乙方应当在规定期限内支付拖欠甲方的债务或违约金。4、押金不计算利息。5、本合同期满，乙方没有违约并交清所有租赁费用后，甲方应当在合同期满15天后无息归还乙方的押金。第六条出租方和承租方的变更，1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、租赁期间，乙方如将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，并办理书面的转租手续，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第七条甲方的责任，1、甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金额的3%计算，向乙方偿付违约金。2、租赁期间，如租赁房屋发生重大自然损坏或有倾倒危险由甲方负责修缮。3、出租房屋的土地使用费由甲方负担。第八条乙方的责任，1、乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金或超出约定时间交付当月租金时乙方应另交付滞纳金给甲方；滞纳金在当月15日起按当月租金总金额的3%每日累计。乙方如拖欠租金长达30天甲方有权采取停水停电，由此造成一切损失费用均由乙方负责；乙方如拖欠租金达45天，甲方有权自行解除合同，收回租赁房屋，并有权任意处置乙方遗留在房厘中的任何物品，乙方对租用物业所添置装饰物，固定物、固定设施无偿归甲方所有。乙方履约保证金作为违约金甲方有权不予退还，由此造成一切损失费用均由乙方负责。2、租赁期间，乙方所租用房屋如乙方原因造成需要维修由乙方负责，3、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算（如乙方在合同期未满要求退租且有介绍租户接受续租时可免交该5%的违约金）。4、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如需改变房屋的内部结构装修、设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方在租用房屋内的固定装修在迁出后归甲方所有，可拆卸的设施可拆除搬走，但应恢复房屋原状。5、租期内乙方对租用物业进行装修并添置固定物或固定设施，上述添附财产合同期满后无偿归还甲方所有，如乙方违约自行拆除按违约费任处理。6、固定物是指固定在不动产之上，不得移动或拆除的财产或者一旦移动或拆除将影响其价值或造成不动产部分失去部分功能的设备设施（例如门、窗、天棚、隔墙、装饰玻璃、装饰物等）。7、租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出货物。搬迁时间三日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。8、租赁期内，乙方负责对所租用物业的防火防盗工作，与甲方无关。负责消防安全及其它安全生产责任，如出现意外及安全事故均由乙方负责与甲方无关。对租用物业的防火、防盗、消防安全、营业安全等负全部责任，如出现意外及安全事故均由乙方负全部责任。9、租赁期内，乙方社会上一切债权债务及拖欠工资等债务，均与甲方无关。10、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，甲方有权向乙方收取房屋占用费，占用费按房屋租金的两倍计算，同时乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和申请执行。第九条租赁期满，租赁期满后，乙方如不续租，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。逾期交房，甲方有权按月租金的20%每日向乙方加收滞纳金。同时乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和申请执行。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出可移到物件。搬迁后三日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖。乙方要求继续租赁，在同等价钱乙方享有优先权继续租赁，则续签租赁合同。第十条合同解除的条件，(一)、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、乙方不支付或者拖延支付租金45天的；3、利用承租房屋进行违法活动的；4、乙方违反本合同约定，不承担由于乙方造成损失的维修责任致使房屋或设施损坏的；5、未经甲方事先书面同意，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；6、故意损坏承租房屋的；7、影响邻里关系造成多次投诉的。(二）、有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1、甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。2、乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地或者房屋与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过10天的。3、甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于转让给第三方的；4、租赁房屋主体结构存在缺陷，以及消防危及安全的。第十一条提前终止合同，在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止，合同书在终止合同书签订前，本合同仍有效。在租赁期间，乙方承租的因国家建设房屋被征收、征用或被拆迁因地展、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，或出现本合同规定的情形，甲方必须终止合同时，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任。第十二条违约责任，1、租赁期间双方必须信守合同，甲乙双方任何一方违反本合同约定的，双方协商经济赔偿额度。2、甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金的5%计算，向乙方偿付违约金。3、租赁期间，出租房屋的主体质量维修由甲方负靑，如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时，乙方可以退租。4、乙方违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，除支付违约金外还应负损害赔偿责任。5、由于乙方违约或乙方自身原因造成中途解约的，押金将冲抵违约金而不予退还，押金数额不够乙方应当支付的违约金时，乙方应当另行支付。6、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算。7、乙方对本合同进行对外抵押或将本合同抵押他人借款时，本合同无效。第十三条争议的解决，本合同在履行中如果产生有关本合同的存在、效力、履行、解释、终止、解除等任何争议，双方均应通过友好协商解决。协商不成时，任何一方均应向合同签订地人民法院提起诉讼。第十四条其他，1、本合同经甲乙双方签字之日起生效，未尽事宜，由甲、乙双方另立书面补充协议，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。补充协议规定与本合同具有同等法律效力，2、房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，所造成的损失由双方各自承担，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任；3、本合同连同附件共6页，合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。附件:1、本合同签订地址：本租赁房屋内；2、租赁位置示意图一份；3、甲乙双方承认签署本合同前，已阅读及明白本合同所列条款的含义并同意受其约束；4、乙方在签订本合同时，已和甲方确认房屋内各项设施均完好，可供正常使用；5、钥匙1条，大门遥控器2个；6、经甲乙双方共同确认，乙方租赁该房屋时，电表数为4444度(电费含损耗暂定1.2元/度），水表度数为0321立方（水费暂定4.5元/方）。电表号：031**********715(电费由乙方自行到供电部门缴纳）。上述合同签订后，原告如约交付房屋给被告使用；被告亦如约支付租赁押金11600元给原告，并支付了至2017年10月的租金。2017年11月份至2018年6月份，原告对租赁房屋外墙进行装修。被告以租赁房屋外墙装修影响经营，通过微信提交的相应电子文档向原告申请减租，原告没有同意。被告遂自2017年11月份起至2018年6月份停止交租金，于2018年7月份再次支付租金至2019年5月份（5月尚欠租金700元）后，至今未支付租金并仍占用租赁房屋。庭审时，原告承认对租赁房屋外墙进行装修，装修时间自2017年11月起至2018年6月，但表示未影响被告对房屋的使用，坚持其诉讼请求；被告则表示原告对租赁房屋外墙装修影响经营，通过微信向原告提出减免房租申请，而被告提出终止合同的申请遭到原告拒绝，但被告对上述诉讼意见没有提交有相应具体的证据。对于当事人无争议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院结合庭审时当事人的陈述、案件事实及全案证据之间的关联程度与联系进行综合审查判断。其中被告提供的微信聊天记录，是双方当事人正常往来中形成和存储在手机的电子数据，其生成、保存、传输、提取均完整、正常，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，对该证据予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告在取得房屋所有人的授权后，与被告签订的《商铺租赁合同》，该租赁合同内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定、不损害他人利益，属合法有效合同。该合同履行过程中，原告于2017年10月间未与被告商量，未对租赁房屋外墙装修可能造成承租人正常使用房屋的影响作出预见，擅自对房屋外墙进行装修。原告的行为虽不违反合同约定，但根据商业习惯和当地实际，原告行为间接地影响了被告对承租房屋使用和经营方面收益的事实，本院予以确认。原告对此存在一定的过失，应当承担相应的民事责任，适当减免承租方的租金。为此，被告提供2018年6月23日微信聊天记录为证，其提出的减免租金申请，理由成立，本院予以采纳，但原告行为不构成违约。被告提供2019年6月25日的微信聊天内容表明，其因经营困难为由向原告提出终止合同的要求，该意见属于解除合同的要约提起，不能认定为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知解除合同的情形。原告不同意终止合同，要求被告支付拖欠的租金，属于不同意要约的意思表示。在双方当事人不能达成解除合同的协议时，被告未能依合同约定“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算”的内容，提前一个月书面通知原告，亦未及时依法诉讼解除合同，应当按租赁合同约定支付其仍占用租赁房屋的租金。在租赁合同未解除、租赁房屋未作合理移交的情况下，被告未如约支付租金，妨碍原告实现合同目的，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。本诉中，原告未提供证据证明解除合同的通知送达被告的日期，原告以已行使合同解除权为由，主张向人民法院起诉当天即为合同解除之日，确认原、被告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月30日起解除，理由不成立，不符合合同法关于行使合同解除权的规定，本院不予采纳。但原、被告在各自的诉讼请求中主张解除合同，合同已失去继续履行的可能，为此，本院应予准许解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未及时支付租金，拖欠租金时间超过45天，构成违约，原告主张按合同约定不退还保证金，符合合同约定，依法有据，本院予以支持。原告主张被告支付2017年11月份至2018年4月份的房屋租金34800元（按合同约定每月5800元计）、2018年5月份至2018年6月份的房屋租金14000元（按合同约定每月7000元计）、2019年6月份至2019年11月份的房屋租金46900元（按合同约定每月7700元计，另2019年5月份尚欠租金700元)，以及自2019年12月1日起至实际腾房交还原告之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费。因其中2017年11月至2018年6月是原告对租赁房屋外墙装修时间，影响被告对租赁房屋的使用，本院酌定予以免租，其余合理部分租金46900元及自2019年12月1日起至实际腾房交还原告之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费，本院予以采纳。滞纳金是因资金被占用而发生，原告主张被告自合同解除之日起，以实际拖欠房屋租金总金额为本金向原告支付滞纳金，理由成立，但其要求按照每月2%的比例支付过高，本院依据公平原则酌定为年化利率6%计算。反诉中，被告（反诉原告）主张依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，与原告（反诉被告）在本诉中解除合同的意思表示一致，本院予以采纳。被告主张原告赔偿租赁房屋因装修潮湿，导致展览家具损坏，造成90062元的损失。被告对此未能提供证据证明财产损坏与原告装修房屋之间存在的直接因果关系；同时，在本院释明举证责任，询问被告是否需要申请评估鉴定时，被告明确表示不同意申请评估鉴定，故其主张的损失缺乏相应的证据证实。另被告主张的原告支付8个月未交付房屋使用经济损失1元，亦同样证据欠缺，且自动放弃评估鉴定申请。被告应对以上反诉请求承担举证不能的责任，承担不利的法律后果。被告未与原告解除合同，未如约及时支付租金构成违约，本应承担违约责任。故被告主张原告8个月未交付房屋使用违约金、退还租赁押金及支付押金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告赔偿转让费53750元，因被告是否向他人支付转让费，是其自行处分民事权利行为，根据合同相对性原则，与原告没有关联性，故被告该主张依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第十四条、第二十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、判决解除原告（反诉被告）谭仕果与被告（反诉原告）苏舜武于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的房屋交还给原告（反诉被告）谭仕果。租赁合同押金11600元，原告（反诉被告）谭仕果无须返还。三、被告（反诉原告）苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谭仕果支付租金46900元（即2019年6月份至2019年11月份的每月7700元计算及2019年5月份尚欠租金700元)及滞纳金（以46900元为基数按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止），并自2019年12月1日起至实际交还房屋之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费及滞纳金（以实际拖欠租金数额为基数，按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止）。四、驳回原告（反诉被告）谭仕果其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）苏舜武的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1096元，反诉费1733元，由原告（反诉被告）谭仕果负担600元，被告（反诉原告）苏舜武负担2229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。(此页无正文)审判员  马慧强二〇二〇年五月三十一日书记员  曾栖桐徐卓怡