广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初992号 原告：廖政，男，1988年1月4日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托代理人：廖善超，广西桂超扬律师事务所律师。 被告：桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司，住所灵川县灵川路镇中路口（镇财政所）。统一社会信用代码91450323591339048B。 法定代表人：曹艳平，该公司董事长。 法定代表人：陈近东。 被告：桂林恒桂房地产开发有限责任公司，住所灵川县桂黄公路市车辆管理所北面。统一社会信用代码91450323584309254L。 二被告共同委托代理人：莫浩瀚，广西桂安泰律师事务所律师。 原告廖政与被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司（以下简称瑞锦公司）、桂林恒桂房地产开发有限责任公司（以下简称恒桂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法由审判员李华担任审判长，与审判员易升龙、人民陪审员秦四林组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行审理，书记员麦础滢担任庭审记录。原告的委托代理人廖善超，二被告的共同委托代理人莫浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告瑞锦公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告瑞锦公司和恒桂公司连带退还原告购房款人民币368097元（其中，电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元、公共维修金5909元、办证费3300元)；3、被告瑞锦公司和恒桂公司连带向原告支付违约金154444元（首付款的50%，即308888元×50%)；4、被告瑞锦公司和恒桂公司连带支付原告违约金10635.2元【以已付房价款368097元为基数，按照已交付房价款每日万分之一承担违约责任，从应当交房最后期限2019年6月1日计算至实际退款完毕之日止。暂从2019年6月1日暂计算至2020年3月15日，合计289天（己付房价款368097元×万分之一每天×289天)】；5、被告瑞锦公司和恒桂公司向原告连带支付双倍返还定金的差额5000元。事实及理由：2018年8月18日，原告看房后，由原告母亲代原告通过银行转账方式向恒桂公司支付购房定金5000元，恒桂公司出具了一张定金收据给原告。原告于2018年8月21日与恒桂公司签署了《瑞锦国际商贸城定房协议》，约定原告购买位于桂柳高速以南、灵川大道以西（51#D3)桂林瑞锦国际商贸城（三期）的17幢1-4层1-(1至4复式）-5号房，建筑面积118.17平方米，总房款608888元。该协议约定“4、定房人未在约定的期限内与出卖人签定《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议。出卖人解除协议的，定房人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。5、定房人签订协议后，卖方不得将所定房屋另售他人，如违约需双倍返还定购人定房定金”。定房协议签订之日，原告母亲代原告通过银行转账方式向恒桂公司支付电商服务费45000元，恒桂公司出具一张总收据给原告，内容为“今收到廖政购买瑞锦国际17#05号房源电商服务费50000元，2018年8月21日”。此收据包含原告支付的定金5000元，原来的定金收据已由恒桂公司收回。2018年8月22日，原告根据恒桂公司的安排与瑞锦公司签订了《购房合同分期付款补充协议》，该协议约定：买受人购买商铺17号一单元一层05号，销售面积118.17平方米，优惠后单价为5152.64元/平方米，总房价（人民币）608888元整。买受人分期付款期限从2018年8月22日起至2020年2月22日止，共计2期……若因买受人未按照签订的本协议付款而导致出卖人解除本协议（包括购房合同）……出卖人不再履行本协议的义务，亦不承担违约责任，并扣除已付房屋总房款首付款的50%作为违约金……”。补充协议签订当日，原告母亲代原告通过银行转账方式分两笔向瑞锦公司支付了首付款308888元，同日，原告母亲代原告另外通过银行转账方式向瑞锦公司支付9209元(其中公共维修金5909元、办证费3300元)，瑞锦公司出具两张收据给原告。2018年11月29日，原告与瑞锦公司签订了《商品房买卖合同》，编号：GF-2000-0181。双方签订的合同，对房屋的位置、面积、价格、付款方式、交付期限及违约责任等均做了详细约定。该合同约定：“第八条、出卖人应当在2019年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买房人使用……第九条、出卖人逾期交房的违约责任……逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”，原告在8月22日已支付首付款308888元给瑞锦公司，瑞锦公司于2018年11月29日出具首付款发票给原告。针对原告提出的诉请，理由如下：1、依据双方合同约定，原告已经履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，被告至今没有向原告出示商品房预售许可证和商品房销售许可证，只有一个施工许可证和规划许可证。被告收到原告首期房款后，工地一直处于停工状态，至今没有完工。按照合同约定，瑞锦公司本应在2019年6月1日前将该房屋交付原告使用，但是，现在瑞锦公司已逾期远远超过90日，以上事实证明，瑞锦公司现已无力履行将房屋交付原告使用的合同义务，瑞锦公司已经构成根本违约，原告要求与瑞锦公司解除《商品房买卖合同》的诉请合理合法。2、原告与瑞锦公司解除《商品房买卖合同》后，因为两被告共同出售本案房屋给原告，所以瑞锦公司和恒桂公司依法应当连带退还原告前期支付的所有费用368097元，包括首付款308888元、公共维修金5909元、办证费3300元及电商服务费45000元、定金5000元。3、根据双方签订《购房合同分期付款补充协议》第四条第二款的约定，若因原告未按照签订的补充协议付款而导致瑞锦公司解除补充协议，瑞锦公司有权扣除已付房屋总房款首付款50%作为违约金。该条款约定了原告违约需要承担的责任，虽然没有同时约定两被告违约需要承担支付房屋总房款首付款的50%作为违约金，但是根据公平原则，该条款应当同样适用于两被告违约时需要承担的违约责任。两被告作为出卖人应当按照合同约定履行交付房屋原告使用的义务，现在两被告己无力交付该房屋，其行为已经构成根本违约，因此两被告应当连带按照原告己经支付首付款308888元的50%向原告支付违约金154444元。4、根据双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定，两被告的行为已经构成违约，应当连带承担约定的违约责任，即由两被告连带向原告支付违约金10635.2元。违约金按照原告已付房价款368097元为基数，从应当交房最后期限2019年6月1日起按照每日万分之一计算违约金至实际退款完毕之日止。暂从2019年6月1日计算至2020年3月15日,合计289天，即违约金为10635.2元。5、恒桂公司系受瑞锦公司委托，负责销售本案房屋和收取定金，原告与被告恒桂公司签订定房协议时，已支付定金5000元。现由于恒桂公司和瑞锦公司的行为己构成根本违约，根据定金罚则，应当由瑞锦公司和恒桂公司承担连带双倍返还定金的责任。综上所述，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《瑞锦国际商贸城定房协议》、收据，证明原告与被告恒桂公司签订定房协议，约定原告购买位于桂柳高速以南、灵川大道以西(51#D3)以桂林瑞锦国际商贸城（三期）定名的17幢1-4层1-(1至4复式）-5号房，并通过银行转账向恒桂公司支付定金5000元及电商服务费45000元； 2、《购房合同分期付款补充协议》、收据（2张），证明2018年8月22日，原告与瑞锦公司签订了《购房合同分期付款补充协议》，原告按照分期付款方式支付房款；当日通过银行转账方式向被告瑞锦公司支付首付款308888元、公共维修金5909元、办证费3300元的事实； 3、《商品房买卖合同》、首付款发票，证明2018年11月29日，原告与瑞锦公司签订了《商品房买卖合同》，瑞锦公司出具首付款发票给原告的事实； 4、原告母亲胡萍身份证、常住人口登记卡、情况说明、中国光大银行交易明细、农业银行交易明细清单、中国银行交易流水明细清单，证明原告与胡萍系母子关系，原告母亲代原告向两被告支付买房时的相关费用，包括定房定金5000元及瑞锦国际17#05号房源电商服务费45000元、公共维修金5909元、办证费3300元及首付款308888元的事实。 二被告辩称：一、2018年8月22日签订的分期付款协议第五条以及2018年11月29日签订的合同补充协议第五之2均已经明确约定了“先款后房”的交易原则，即“先付清房款再交付房屋”。二、根据合同约定的“先款后房”交易原则，在原告全额付清购房款前，被告没有交房义务，被告已经适当履行了合同，不存在逾期交房的情况。合同约定交房日期为2019年6月1日，与分期付款约定在2020年2月22日前付清购房余款30万元并不冲突。根据“先款后房”的交易原则，原告在付清房款后7日内获取收房资格。合同已明确“先款后房”交易原则的前提下，合同约定的2019年6月1日交房，实际上是附条件生效的内容，生效的条件是原告要先付清房款才能取得收房资格。三、原告主张解除合同既与事实不符，也没有法律依据，合同应继续履行。综上，被告不同意解除合同，主张继续履行，原告应按合同完成剩余30万元房款的支付，请求法院判决驳回原告的诉请。 二被告为其辩称在举证期限内未提供证据材料。 经开庭质证，二被告对原告的证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，双方签订购房合同及补充协议是真实合法有效的，但原告没有向恒桂公司支付定金5000元及电商服务费45000元；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均认可；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告没有向恒桂公司支付定金5000元及电商服务费45000元；原告提供的证据4中的第41页光大银行的刷卡记录显示原告支付的5000元记录是加油卡充值，第43页原告主张的缴纳45000元的服务费并没有进入二被告的银行账户，而是一笔消费记录。 本院质证意见，二被告对原告的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对该些证据的真实性予以认定。对原告的证据1、4的证明内容，本院认为，原告与被告瑞锦公司在瑞锦公司售楼部内签订的《瑞锦国际商贸城定房协议》，双方对该协议均无异议，该协议约定购房总价为658888元，签订购房合同时定金抵扣房款。随后，原告与被告瑞锦公司先后签订了《购房合同分期付款补充协议》、《商品房买卖合同》，双方对签订的协议及合同均无异议，购房合同约定的总房价为608888元。由此可知，原告在支付5000元定金及电商服务费45000元后，才与瑞锦公司先后签订了《购房合同分期付款补充协议》、《商品房买卖合同》，且购房合同约定的购房总价比定房协议约定的购房总价少了5万元，与原告支付5000元定金及电商服务费45000元相吻合，因此，原告提供的证据能够形成完整的证据链，故对证明内容，本院予以认定。恒桂公司否认其收到原告支付的定金5000元及电商服务费45000元，与事实不符，其抗辩理由不成立，本院不予采信。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年8月18日原告的母亲胡萍代原告廖政用胡萍在中国光大银行的卡号尾数为7345信用卡以刷卡方式支付定金5000元。2018年8月21日，原告与被告瑞锦公司在瑞锦公司的售楼部内签订《瑞锦国际商贸城定房协议》，该协议约定：定房房号为17#05，建筑面积为118.17平方米，购房总价为658888元，定金为5000元，定金在签订购房合同时抵扣房款。协议效力自签订之日起至买卖双方签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》为止。签订定房协议后，原告的母亲胡萍代原告廖政用胡萍在中国农业银行卡号尾数为4278以刷卡方式再次给付45000元。被告瑞锦公司向原告出具《收据》，收据上载明：今收到廖政购买瑞锦国际17#05号房源电商服务费。 2018年8月22日，原告与被告瑞锦公司签订了《购房合同分期付款补充协议》，该协议约定：原告购买17号楼05号商铺，面积为118.17平方米，优惠后价格单价为5152.64元/平方米，总房价为608888元，原告分期付款期限从2018年8月22日起至2020年2月22日止，共计2期，2018年8月22日前签订《商品房买卖合同》；原告于2018年8月22日前向瑞锦公司支付首付款308888元，于2020年2月22日前向瑞锦公司支付剩余房款300000元。签订协议后，原告向被告瑞锦公司支付了首付款308888元，公共维修基金5909元，办证费3300元。 2018年11月29日，原告与被告瑞锦公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由瑞锦公司开发的位于桂柳高速以南、灵川大道以西（51#D3）桂林瑞锦国际商贸城（三期）17幢1-4层1-（1至4复式）-5号房，建筑面积为118.17平方米，总房价为608888元，原告于2018年8月22日支付首付款308888元，剩余房款300000元于2020年2月22日前支付。被告瑞锦公司应当在2019年6月1日前，将本合同约定的商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格后交付原告使用。该合同附件《合同补充协议》第五条第2项约定：在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部价款，付清或缴清的费用、税收、维修基金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部交付义务完成之次日起7天内。且出卖人对此不承担违约责任。买受人合同签订后，原告尚欠购房款300000元未支付。 另查明，至法庭辩论终结前，本案涉案商品房仍未达到交付条件。 本院认为，原告与瑞锦公司先后签订的《瑞锦国际商贸城定房协议》、《购房合同分期付款补充协议》、《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 一、关于原告诉请解除与瑞锦公司于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，瑞锦公司应当在2019年6月1日前将商品房交付原告使用，但截至目前，本案涉案商品房仍未达到交付条件，结合在庭审中被告诉讼代理人陈述，被告在催原告给付剩余房款时原告有向被告主张要求交房以及涉案商品房预计2020年8月底才能办理好验收手续的事实，本院认为原告与被告瑞锦公司对涉案房屋的交付时间做出了明确的约定，但在原告起诉后至今涉案房屋仍不具备交房条件的事实清楚，故对原告请求解除该商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。被告辩解商品房买卖合同附件四《合同补充协议》已经明确约定了“先款后房”的交易原则，其不存在逾期交房的情况。本院认为，原告与被告瑞锦公司签订的《购房合同分期付款补充协议》及《商品房买卖合同》中，已经明确了付款时间及交房时间，而《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定“约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款”系格式条款，排除了被告瑞锦公司按约定期限履行交房的主要义务，明显存在减轻或免除其义务和责任的情形，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任，加强对方责任、排除对方主要权利，该条款无效”，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定第五条第2点关于交房的约定无效，故对被告的答辩意见本院不予采信。 二、关于瑞锦公司是否应退还原告购房款368097元（电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元，公共维修基金5909元、办证费3300元）的问题。本案中，涉案商品房系由瑞锦公司开发销售，双方的买卖行为均是在瑞锦公司的售楼部内完成，另外，《瑞锦国际商贸城定房协议》约定购房总价为658888元，在原告支付电商服务费45000元和定金5000元后，《商品房买卖合同》中约购房总价为608888元，相应的减少的50000元，原告有理由相信所有的款项都是由瑞锦公司收取的，因此，《商品房买卖合同》解除后，瑞锦公司应当将所有购房款退还原告。综上，瑞锦公司应退还原告购房款368097元（电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元，公共维修基金5909元、办证费3300元）。 三、关于瑞锦公司是否应向原告支付违约金154444元的问题。原告的该项诉请，因合同没有约定，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。 四、关于被告瑞锦公司是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。本案中原告与被告瑞锦公司签订的《商品房买卖合同》虽然只约定了逾期交房90日内的违约责任，未约定超过90日逾期交房的违约责任，但根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案因被告瑞锦公司逾期交房构成根本违约，现原告主张解除合同后逾期交房的违约责任本院予以支持。关于逾期交房违约责任，原告未提供证据证实起诉前通知被告瑞锦公司解除合同，本案逾期交房违约责任本院酌情确定以368097元为基数从起诉之日起即2020年4月14日起至生效判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、关于瑞锦公司是否应向原告支付双倍返还定金的差额5000元的问题。本案原告已与瑞锦公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了相应的购房款，因此，原告与瑞锦公司签订《瑞锦国际商贸城定房协议》已履行完毕，不存在违约行为，故对于原告的此项诉请，与事实不符，本院不予支持。 六、关于被告恒桂公司在本案中对被告瑞锦公司承担责任是否应承担连带责任的问题，因涉案商品房系由瑞锦公司开发销售，《商品房买卖合同》也是由原告与被告瑞锦公司签订，原告无证据证明恒桂公司应承担连带责任的法律事实，根据合同相对性的原则，原告的要求恒桂公司在本案中对被告瑞锦公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告廖政与被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司退还原告廖政购房款368097元； 三、被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司支付原告廖政违约金，违约金计算方式为：以368097元为基数从2020年4月14日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告廖政其他诉讼请求。 案件受理费9182元，由原告廖政负担2361元，被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司负担6821元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9182元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 华 审 判 员  易升龙 人民陪审员  秦四林 二〇二〇年六月十一日 法官 助理  王 欣 书 记 员  麦础滢