海南省第一中级人民法院   民事裁定书   （2020）琼96民终1045号之一   海南省第一中级人民法院   民事裁定书   （2020）琼96民终1045-1号   上诉人（原审原告）：王某1，女，1969年7月8日出生，汉族，现住澄迈县。   委托诉讼代理人：王某2，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：澄迈县畜牧兽医局，住所地：澄迈县金江镇解放东路老县委一楼。   法定代表人：何某，该局局长。   委托诉讼代理人：王某3，海南京园律师事务所律师。   上诉人王某1因与被上诉人澄迈县畜牧兽医局（以下简称畜牧兽医局）房屋买卖合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1945号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王某1上诉请求：1.判令撤销澄迈县人民法院(2019)琼9023民初1945号民事裁定书，指令一审法院进行实体审理；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、本案是平等主体之间的房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审裁定认定本案不属于人民法院的受理范围，属于法律适用错误。首先，就本案房屋买卖法律关系而言，上诉人与被上诉人在法律上属于平等的主体。涉诉房屋虽然是保障性住房，每个职工家庭只能享受一次按成本或者标准价购买的机会，且上诉人经过被上诉人及住房保障部分的资格审查，符合购买经济适用房的条件，并取得准购证。双方通过平等协商后，购买涉诉房屋并签订《保障性住房销售合同》。其次，涉案房屋的建设是否需要办理审批手续及涉案房屋的资金来源不影响双方是平等的民事主体。最后，本案是平等主体之间的财产纠纷，满足《民事诉讼法》第119条关于起诉所需的条件，一审法院应当进行实体审理。二、本案是房屋买卖合同关系，不是占房、腾房纠纷，不在《最高人民法院关于房房地产案件受理问题的通知》的三条：“因单位部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围”规定的范围之内。上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同法律关系，双方之间的房屋买卖合同，未违反法律规定，为有效合同。一审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，认定本案不属于人民法院受理范围，而该条款规定的是“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，本案不属于占房、腾房纠纷，故不适用该条款。三、上诉人与被上诉人在平等协商的基础上签订《海南省保障性住房销售合同》足以说明双方之间存在房屋买卖合同关系合同中双方约定了房屋交易价格、付款时间、交房时间、违约责任等等作约定。同时上诉人与被上诉人都已经履行了合同，上诉人已经支付完毕所有购房款，履行了合同的主要义务，被上诉人应当依约将验收合格的房屋交付给上诉人。上诉人认为，本案是民事纠纷，上诉人享有的购房资格和购房权利是一种民事权利，这种权利包含财产内容，应当属于法院的管辖范围。双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力，应当严格按照合同的内容履行双方的义务，被上诉人违反合同内容没有依约将涉诉房屋交付给上诉人，已经构成违约，应当承担违约责任。而一审法院在开庭对本案进行实体审理后，庭审中没有没有归纳：“原告的起诉能否由人民法院主管”这一焦点，却以本案纠纷不属于法院管辖为由驳回上诉人的起诉，与事实不符。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审裁定，指定一审法院依法审理并作出判决。   畜牧兽医局答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   原告王某1向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原告、被告双方于2014年8月8日签订的《海南省保障性住房销售合同》（总房款206142元）；2.判令被告向原告支付逾期交付澄迈县畜牧兽医局综合楼经济适用房建设项目（一期）F栋401房房屋的违约金112962.74元；3.本案的诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：（一）2014年，澄迈县畜牧兽医局以【政府划拨】方式取得位于××县地块土地使用权（国有土地使用证号及面积未记录）。该地块上建设保障性住房，暂定名为：“澄迈县畜牧兽医局综合楼经济适用房建设项目（一期）”。不属商住用地。建设工程施工合同开工日期及竣工日期不详。并未办理《商品房预售许可证》。2014年8月8日，澄迈县畜牧兽医局为甲方（出卖人），原告王某1作为乙方（买受人），双方就该项目F栋4层__号房订立《海南省保障性住房销售合同》1份及四个附件。该合同订立34个条款，主要约定有：①第五条约定：保障性住房销售价格由物价部门会同住房保障机构制定，报同级政府批准后执行。甲方与乙方约定按建筑面积计价，每平方米2150元，F栋4层号房95.88平方米，总金额206142元；②第六条约定:甲方同意乙方以“一次性付款”方式按期付款；③第七条关于乙方逾期付款的违约责任约定；④第十二条关于交付条件约定：甲方应当于2014年12月31日前向乙方交付该房屋，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、因不可抗力且甲方在事实发生之日起30日内告知乙方的2、上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府相关部门的行政行为；⑤第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力，甲方未按第十二条约定的期限和条件将该房屋交付乙方，按下列方式处理：逾期180日之内，甲方按日计算向乙方支付交付房价款万分之五的违约金；逾期超过180日后，乙方有权退房。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付交付房价款万分之五的违约金等。（二）签订该合同之后，建设工程施工时断时续，成了半拉子工程。何时竣工，因资金未足，无法确定。原告认为，被告未依照《海南省保障性住房销售合同》约定的交房时间交房给原告，被告的行为已构成违约，应判令被告继续履行合同，并由被告承担逾期交房的违约金112962.74元。原告遂于2019年7月11日诉至一审法院。一审另查明，①2009年5月27日澄迈县畜牧兽医局向澄迈县人民政府递交《澄迈县畜牧兽医局关于兴建综合大楼的请示》，写明根据海南省建设厅《关于解决现阶段中低级财政供养人员住房问题指导意见》（琼建监管【2008】133号）、澄迈县人民政府《关于印发澄迈县解决现阶段机关企事业单位干部职工住房问题的实施意见的通知》（澄府【2009】29号）等文件精神，该局拟拆除部分危房腾地建楼（包括办公室与经济适用房），职工宿舍的资金来源“由单位干部职工自筹和政府补贴部分”等，请批示；同日，澄迈县畜牧兽医局制作《规划建设综合大楼实施方案》1份，其中“经济适用房的购买对象为本单位干部职工（含退休干部职工）”；对于已享受过政策性优惠或资助之一的，不通过申购经济适用房等；竣工验收阶段：2010年6月至2010年8月；②2009年10月9日澄迈县发展和改革局作出澄发改【2009】171号《关于澄迈县畜牧兽医局综合楼立项的批复》；2009年11月27日澄迈县人民政府作出《关于建造澄迈县畜牧兽医局综合办公大楼项目的批复》；③2012年4月16日澄迈县发展和改革委员会作出澄发改核字【2012】46号《关于核准澄迈县畜牧兽医局综合楼建设工程施工项目招标事项的批复》；2012年5月11日澄迈县发展和改革委员会作出澄发改【2012】154号《关于澄迈县畜牧兽医局综合楼初步设计及概算书的批复》，其中写明该项目的建设内容和建设规模：拟建一幢11层综合楼，1-2层为办公区，3层以上为经济适用房，工程概算总投资1070.8万元，资金来源于中央投资和自筹。   一审法院认为：本案不属一般的房屋买卖合同纠纷。被告澄迈县畜牧兽医局属于澄迈县人民政府的机构，其使用【政府划拨】土地建设保障性住房，含职工按政策规定的优惠价格认购成分，从合同第五条所规定“销售价格由物价部门会同住房保障机构制定，报同级政府批准后执行”内容，可断定不能视同普通的商品房买卖合同关系。基于原、被告签订的《海南省保障性住房销售合同》的性质，不仅考量双方当事人真实的意思表示，还要考量政府的福利房改政策实施问题（不属司法审查范围）。本案争议焦点为：原告的起诉能否由人民法院主管？原告所购买的房屋，是政府相关部门办理审批手续才得以建设的，并不是开发商通过出让方式取得商住房用地而建设大楼。涉案合同的资金来源于中央投资和自筹。福利房购买主体只限于公有住房产权单位具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本或标准价购买福利房的机会。福利房的特征表明职工与其所在单位之间就原公有住房的出售与购买关系并非简单的平等主体之间的房屋买卖关系，而仍然具有国家或单位的政策性分配性质。根据《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系”。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》之规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。故，本案不属于人民法院民事案件受理围，依法应当驳回起诉。对于工程进度、资金是否到位、何时交付保障性住房等，应由有权的行政机关予以协调处理，原告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告王某1的起诉。一审案件受理费6086.57元，予以退还给原告。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《海南省保障性住房销售合同》，涉案合同的资金来源于中央投资和自筹，具有国家或单位的政策性福利分配性质，不是平等主体之间的房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》之规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。为此，本案不属于人民法院民事案件受理围，应当依法驳回上诉人的起诉。   综上，王某1的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：   驳回上诉，维持原裁定。   本裁定为终审裁定。   审判长 梁振文   审判员 林 珍   审判员 白玉琳      二〇二〇年六月十九日   书记员 陈新军   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。