贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0522民初1639号 原告：付家平，男，1958年12月8日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：付家碧，女，1960年6月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 上列二原告委托代理人：许敏辉，贵州龙滔律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：安龙，男，1982年10月17日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 被告：杨从军，男，1972年5月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：陆茂平，女，1975年2月23日出生，汉族，贵州省黔西县人，住址贵州省黔西县。 原告付家平、付家碧诉被告安龙、杨从军、陆茂平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月26日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告付家平、付家碧及其委托代理人许敏辉，被告杨从军到庭参加了诉讼；被告安龙、陆茂平经送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付家平、付家碧诉称：2013年10月25日，我们与被告杨从军、陆茂平签订房屋买卖合同；该合同约定被告杨从军、陆茂平将其自建位于黔西县某某路某某号正对面的一栋房屋出售给我们使用，总价款为224.168万元。双方已经按合同约定履行了义务，被告杨从军、陆茂平将该房屋交付我们实际占有、使用、管理，并将水、电过户到我们名下。2019年9月1日，我们获知黔西县人民法院在办理被告安龙与被告陆茂平借款合同纠纷一案中，将被告杨从军、陆茂平出售给我们的房屋进行查封并拍卖，我们以被告杨从军、陆茂平已将上述被查封房屋出卖给我们为由向黔西县人民法院提出执行异议申请。2020年3月5日，黔西县人民法院作出（2020）黔0522执异4号执行裁定书，裁定驳回我们的异议申请。我们认为，案涉房屋买卖合同是依法成立的合同，自成立时生效。请求判决：1、撤销（2020）黔0522执异4号裁定书；停止对我们购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县某某路某某号正对面自建房屋的执行，解除对该房屋的查封。2、依法确认我们与被告杨从军、陆茂平于2013年10月25日签订的购买位于黔西县某某路某某号正对面房屋的《个人房屋买卖合同》有效及房屋所有权（使用权）。 原告付家平、付家碧为支持其诉讼主张，在举证期限内提交证据如下： 一、书证 1.身份证复印件，用于证明：二原告诉讼主体适格； 2.杨从军、陆茂平结婚证及身份证复印件，用于证明：被告杨从军、陆茂平的身份信息及是夫妻关系； 3.个人房屋买卖合同及房屋照片，用于证明：二原告是通过购买取得案涉房屋，该房屋于2013年交付原告管理使用至今，原告已对该房屋实际有效占有及房屋的实际外貌； 4.银行取款凭证4张、转账凭证2张、付家平及陆茂平转账时的身份证复印件，用于证明：二原告用转账的方式向陆茂平支付80万元，通过现金支付144.168万元，总共支付被告路茂平224.168万元； 5.购房款收条5张，用于证明：被告杨从军、陆茂平已收二原告购房款项224.168万元； 6.水电费发票12张、房屋租赁合同13份，用于证明：二原告已实际占用该房，无其他争议； 7.付家碧营业执照，用于证明：付家碧是个体工商户，从事食品加工零食； 8、（2020）黔0522执异4号裁定书，用于证明：二原告的房屋因杨从军、陆茂平与他人债权、债务纠纷被查封。 二、证人证实 1、到庭证人闵某某：我与二原告、被告杨从军均是朋友关系。二原告与被告杨从军家签订房屋买卖合同时我们在场，也在合同上签字，签合同当时二原告交付了部分购房款。 2、到庭证人黄某 我与二原告、被告杨从军均是朋友关系。2013年10月份，在原告付家碧家，二原告与被告签订买卖房屋协议，我作为在场人在协议上签字；购房款总共是200多万，当时给付50多万，约定于2013年12月底给付完毕。但剩余购房款支付情况我不清楚。 3、到庭证人熊某某 我与二原告、被告杨从军均是朋友关系。2013年10月20多号，二原告、被告杨从军在付家碧家里签订房屋买卖合同时我在场；总价款是200多万，当时给付50多万，剩余的房款是当年12月31日前全部付清。该房屋交付时我不在场。 4、到庭证人赵某某 我与原告付家平是夫妻，与杨从军是朋友关系，付家碧是付家平的亲妹。向杨从军购买其位于变电站下边的房屋签订买卖协议时我作为家人在场，买房款总共是224.168万元，当时付了54.168万元，剩下的2013年12月31日之前付清。该房屋何时交付及我家出资多少，我不清楚。我家已与付家碧分家居住30多年，二原告购买这个房子没有提前给我讲过，也没有给孩子们说过。该房屋是2017年（具体月份记不清）开始用来开办豆鼓耙厂。 被告安龙、陆茂平未作答辩、提交证据、到庭参加诉讼。 被告杨从军辩称：对于原告主张事实及诉讼请求没有异议。 被告杨从军在举证期限内未提交证据。 经庭审举证、质证：被告杨从军对二原告提交书证和到庭证人证实无异议。 经审查，被告杨从军对二原告提交不持异议的证据，来源合法、内容真实，与本案事实具有关联性，应予采信，可以作为本案的定案依据。 经审理查明：原告付家平、付家碧是亲兄妹关系，被告杨从军、陆茂平是夫妻关系；原告付家平、付家碧与被告杨从军、陆茂平是朋友关系。2013年10月25日，二原告与被告杨从军、陆茂平签订房屋买卖合同，购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县某某路某某号正对面没有申办相关合法手续的一栋房屋，总价款为224.168万元。签订合同当日，二原告支付被告杨从军、陆茂平购房款54.168万元；同年11月16日、18日、24日、12月30日，二原告分别支付被告杨从军、陆茂平购房款20万元、40万元、30万元、80万元。2013年12月31日，被告杨从军、陆茂平将案涉房屋交付两间给原告付家碧，因被告杨从军、陆茂平没有房屋居住，二原告同意其在该房屋内居住至2018年3月，期间的租赁费及水电费是被告杨从军收取并支付二原告。2019年8月起，案涉房屋水费是原告付家平缴纳，同年9月起，案涉房屋电费是原告付家碧缴纳。 本院在执行被告安龙申请执行被告陆茂平借款合同纠纷一案中，于2018年11月16日作出（2016）黔0522执53号之四执行裁定书，裁定查封被告陆茂平所有的位于黔西县某某路某某号房屋。二原告以被告已将上述被查封房屋出卖给自己为由向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年3月5日作出（2020）黔0522执异4号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 二原告均不是城东村村民，是城镇居民。案涉房屋使用的土地为原黔西县城东村集体所有。 根据原、被告的诉辩及被告的陈述意见，举证、质证情况，本案争议焦点归纳为：1、本院（2016）黔0522执53号案是否停止执行，是否解除案渉房屋的查封；2、案渉房屋应否确认给二原告所有或使用。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释进行处理。关于争议焦点1：二原告不是被告杨从军、陆茂平所属村委会的村民，其与被告签订的《农村房屋买卖合同》没有村或居委会签章同意。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”的规定，被告杨从军、陆茂平案涉自建房屋没有申办相关合法手续，其宅基地是属原黔西县城关镇城东村村民集体所有。依据我国《土地管理法》相关规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；被告杨从军、陆茂平出卖给二原告标的物不仅是房屋，还包含宅基地的使用权，二原告不是城东村村民，不具备在该集体经济组织范围内购房和使用宅基地的权利。二原告与被告杨从军、陆茂平的房屋买卖行为，违反了我国《土地管理法》的强制性规定。因此，原告与被告签订的《个人房屋买卖合同》应为无效合同。二原告提交的《个人房屋买卖合同》等书证和到庭证人证实不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，对原告主张撤销（2020）黔0522执异4号裁定书；停止其购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县某某路某某号正对面自建房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求，依法不予支持。关于争议焦点2：因争议焦点1已确认原告与被告签订的《个人房屋买卖合同》为无效合同，故对二原告主张确认其与被告杨从军、陆茂平于2013年10月25日签订的购买自建位于黔西县某某路某某号正对面房屋的《个人房屋买卖合同》有效及房屋所有权（使用权）的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告付家平、付家碧的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告付家平、付家碧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附电子文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  黄祖祥 人民陪审员  李真开 人民陪审员  杨 阳 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  周兴垚