江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初6696号原告：溧阳市润尚商贸有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵街****，统一社会信用代码91320481MA1N3FUE2J。法定代表人：王兴新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所。被告：溧阳丰联置业发展有限公司，住，住所地溧阳市溧城镇平陵中路****一社会信用代码913204817820952340。法定代表人：缪麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。原告溧阳市润尚商贸有限公司（以下简称润尚公司）与被告溧阳丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）房屋租赁合同、财产损害赔偿责任纠纷一案，本院作出（2018）苏0481民初275号民事判决，驳回了原告润尚公司的全部诉讼请求。原告润尚公司不服该判决，向常州市中级人民法院提起上诉。常州市中级人民法院审理后认为原审判决认定事实不清，裁定撤销原判决，发回本院重审。本案立案后依法组成合议庭，先后四次公开开庭进行了审理。原告润尚公司委托诉讼代理人陈建平、被告丰联公司委托诉讼代理人马文峰到庭参加了四次诉讼，被告丰联公司法定代表人缪麟到庭参加了第一、二、三次诉讼。本案现已审理终结。原告润尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令被告退还原告押金50万元；3.判令被告退还原告2017年10月多余房租75388元；4.判令被告支付违约金608602.5元（按6个月租金标准）；5.判令被告赔偿原告因断电导致冷冻货损失约4万元、货物遭抢损失84万元；6.判令被告退还被扣押的设备、设施等；7.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月23日，被告将位于溧阳市平陵广场的部分房产出租给原告使用,约定租期自2016年1月1日至2031年11月30日，第一年租金为1217205元。被告承诺在原告超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则原告拥有提出解约或减免租金的权利。但被告一直未能兑现以上承诺，故原告为此给被告发函，要求商谈减免租金事宜，可被告断然拒绝了原告的合理要求。万般无奈之下，原告只得解除了与被告间的租赁合同关系，并告知其办理交接手续。可在2017年10月20日17时左右，被告突然采取断电措施，致原告的冷冻物品受损。通过2017年10月21日、22日溧阳市信访局领导协调，被告答应在10月23日开始供电让原告退货，并强制要求原告又缴纳了20万元租金。可令人气愤的是，10月24日下午，被告又故意突然断电，导致商场内一片漆黑，现场货物被哄抢一空，原告的设备、设置等也被强行扣留在内，损失惨重。故诉诸法院，请求判如所请。被告丰联公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。理由是：被告按照合同约定的义务是招租率达到70%，而平陵广场的实际招租率为88.14%。因此，原告基于认为被告招租率低于70%所提的所有诉请没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告双方提供的证据及庭审中的陈述，本院经审理认定本案事实如下：2016年9月21日，被告丰联公司向苏州万都商业管理有限公司（以下简称万都公司）出具授权委托书，委托万都公司代表丰联公司与润福尚签订租赁合同，负责出租位于平陵广场的商铺，万都公司的具体代理权限为：处理租赁合同的一切事务，包括但不限于签订租赁合同；代为催缴、收缴、追缴租金、管理费、空调费等费用；协助办理相关手续……。2016年10月19日，万都公司向原告润尚公司出具收据一份，载明金额为50万元，收款方式为转账，收款事由为合同保证金（王兴新）。2016年11月23日，万都公司（甲方）与被告润尚公司签订《润福尚超市租赁合同》一份，约定将溧阳市平陵广场的部分房产（以下简称租赁房产）出租给润尚公司使用。主要内容为：“……1.2租赁房产的套内建筑面积合计为7026.00平方米（其中一层面积为748.36平方米；二层面积为6277.64平方米（超内面积为6239.00平方米，外铺38.64平方米）。以下简称：租赁面积）。以上租赁面积为甲乙双方的最后确定以此由乙方向甲方支付租赁费用的租赁面积。（地上一层收货（地上**收货区面积方米，二层收货区面积：275.30平方米，合计357.05平方米此部分面积在合同租期内不计租金；甲方提供乙方一部3T超市专用货梯，超市专用停车区域划分和收货区房屋隔断、门及遮雨棚由甲方安装到位；超市二层区域内部坡梯由甲方拆除）……3.1实际交付日为房产交付确认书签署之日，本合同另有约定除外。租赁期限为15年，租赁期限自2016年12月1日起至2031年11月30日止。甲方给予乙方四个月装修免租期及三个月的经营免租期。（1、乙方承诺在2017年春节前开业，如因乙方原因未能开业则乙方承担支付经营免租期租金的违约责任；2、如乙方在装修期内提前开业，则装修期内乙方继续享受免租）……5.1各个租赁年度租赁费用分别为：租赁期限租赁面积租赁费用标准（元/㎡/天）年租金（元）租赁面积租赁费用标准（元/㎡/天）年租金（元）合计年租金（元）6987.36114767412172056987.36114767412172056987.36114767412172056987.36124968913230286987.36124968913230286987.36124968913230286987.36137720914544976987.36137720914544976987.36137720914544976987.36147922415606026987.36147922415606026987.36147922415606026987.36160674316924936987.36160674316924936987.36160674316924935.3租金支付方式为季付。甲方应于每季度第一个月的五个工作日前向乙方提供上述租赁费用的国家税务部门认可的合法租赁房产租赁费用发票。乙方收到发票5日内以汇款方式将前述租赁费用付至甲方书面指定的银行账户。如果甲方不能按时提供上述租赁费用的合法发票，乙方有权推迟支付上述租赁费用并不需要承担向甲方支付滞纳金等责任……6.1乙方在本合同签订后7个工作日内向甲方支付50万元人民币的押金，否则本合同无效。6.2如因乙方违约至合同中止、终止、解除的，乙方应该赔偿甲方相应的损失。6.4租赁期限内，甲方有权自押金中直接抵扣乙方欠付款项（包括但不限于租金、物业服务费、水电费等与使用该租赁房产相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等），但甲方也有权不在押金中扣除该等费用而另行向乙方主张要求乙方支付该等费用；乙方应自甲方扣除乙方欠付款项后7日内，将押金补足至50万元，逾期补足的，每逾期1日，乙方应按未补足金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方补足押金至50万元为止……8.1甲方保证确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件作为本合同的附件。租赁房产的现状不属于违章建筑，并保证为商业用途……8.4甲方应确保租赁房产具体持续的、不间断的、能够满足乙方正常经营需要的，如附件三所述，包括但不限于水、电、天然气、通讯线路等技术条件的供应。如果前述技术条件非因供应单位或不可抗力而中断，则甲方应在接到中断通知后，除重大、疑难原因所致外，迅速将其恢复，否则由此产生的乙方损失由甲方承担。如果甲方不能及时将其修复，乙方可以自行或委托专业单位协助修复，由此产生的正常合理费用由甲方承担。如果持续中断时间达到三天以上，乙方有权免交中断期间的租金和其他费用，但乙方原因导致的除外……8.13甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利……9.5乙方保证按照合同规定如期支付租金等费用，并向物业服务公司支付物业服务费等费用。9.6乙方开业后乙方应当保持持续经营的状态。除出现合同约定、法律规定、不可抗力的情形外，乙方无故故意中断经营连续7日的或一个月内累计超过21日的，在甲方书面要求恢复营业通知后仍然持续中断营业的，甲方有权解除本租赁合同，并由乙方承担给甲方造成的所有损失……9.9如本合同提前终止、解除或届满后15日内，乙方应当就工商注册登记地址从该租赁房产处迁出，办理完成相应的工商变更手续（如有），按照本合同约定向甲方返还租赁房产，则甲方应向乙方无息退还押金……10.1如本合同提前终止、解除或届满时，乙方应于本合同终止日期后一个月（30天）将租赁房产交给甲方，而无责任将租赁房产恢复至本合同签订前状况。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之部分或全部。但乙方不得损害建筑物本体之结构，乙方在本合同终止日期后一个月（30天）内仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有。但在乙方撤场期间，甲方不得收取乙方租金及其他相关费用。10.2乙方对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，产权归乙方所有，乙方对之有绝对处置权……11.3如果乙方利用租赁房产开设的超市在免租期后经营出现无法持续经营，甲方同意乙方在赔偿总额六个月的租赁费用（按本合同终止时的月租赁费用标准确定）的违约金的前提下，可以解除本合同及其相关的附属文件……”。同日，被告润尚公司（甲方）与溧阳市平陵广场物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，主要内容为：“一、甲方租赁房屋物业状况1、本物业位于溧阳市溧城镇平陵街，甲方委托乙方的物业服务面积共计7383.05㎡，计租面积为7026㎡，二、服务期限2、物业服务期限为15年，自2016年12月1日起至2031年11月30日止。三、乙方提供物业服务的范围……10、有关水电1)乙方保证提供足额足量的水电供应服务，除不可抗力以及政府供能单位线路检修因素外，保证向甲方提供24小时不间断水电供应服务。2）乙方负责处理并配合水、电等专业部门提供水、电等设施设备及其他公共设施设备正常运行保障与检测工作并按照供电部门要求做好相关管理、维护等工作。3）乙方负责对甲方楼层配电柜前的水电管路、设施维保、检修等工作，对于异常情况及时与水电部门以及相关方协调处理……四、物业服务费用及中央空调使用费的结算……13、合同约定物业服务费单价：0.4元/平方米/天[第1年2016年12月1日至2017年11月30日为427415元（实际计费周期为2017年7月1日至2017年11月30日），第2年至合同期满的物业费用每年均为1025796元]……六、违约责任22、合同履行过程中，乙方不得以任何理由对甲方采取停电、停水、停中央空调等设施（因供电、供水部门和不可抗力造成的除外），否则乙方应赔偿甲方营业损……”。2016年11月28日，万都公司将案涉租赁房产交付给原告润尚公司。2017年1月21日，原告润尚公司开设的名为“润福尚”超市开始营业。2017年10月12日，万都公司收到原告润尚公司送达的工作联系函，内容为：“我司入驻溧阳平陵广场至今，因受国内大环境及商铺招商率不足等因素的影响，门店经营一直处于亏损状态。而贵司给予我司的免租优惠政策已经到期，如果没有免租减租政策的支持，我司将无法持续经营。按我司与贵司签署的租赁协议中第8.13条约定：甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利。故特向贵司提出减免租金的请求。否则，我司在商场整体出租率太低的情况下，肯定难以继续经营，只能选择解除租赁协议。望尽快安排时间予以商谈！万分感谢！”。对此，万都公司回函称：“贵司入驻平陵广场至今，我司一直给予大力的优惠与支持。本着合作双赢的原则，我司从董事长，总经理到运营，多次给贵方提出布局调整，经营管理方面的建议，但贵方一直按自身思路运营，无论是超市业绩、招商进度，整体人气都与市中心任何一家大卖场比，都相差甚远。贵公司国庆节前在免租期结束前突然提出减租，今天又突然提出解除合同，确实非常不符合商业规则。贵司提出的租赁协议中的第8.13条约定，我司一直以来招租率达到70%以上，贵方口头和今日来函提出的空铺，绝大多数属于政府拆迁安置房，我公司无所有权和运营权，属非可抗力，所以贵方提出的合同解除理由完全不成立，贵方现在免租期结束，需交租金时突然提出这些，于情于理于法，都是我方不能接受的，贵方经营情况不佳，跟溧阳市场和我广场无关，贵方需按合同执行，支付租金。截止2017年10月10日，贵司应支付下季度租金物业费合计560750.16元。限贵公司于三个工作日将此费用交至平陵广场五楼财务处。如未及时缴纳，我司有权停止对贵商户的相关物业服务（包括不限于水电）。同时，我公司有权视贵公司单方违约，我公司有权解除合同，有权对贵方财产行使留置权，并追究贵方的违约责任”。2017年10月18日，万都公司又收到原告润尚公司寄送的工作联系函，内容为：“根据贵司提出的：一直以来招租率达到70%以上，空置的商铺绝大多数属于政府拆迁安置房，贵司无所有权和经营权，属非可抗力的辩解。我司认为：签订租赁合同时贵司承诺商场整体出租率达到70%，并未告知哪些属于政府拆迁安置房，其空置面积不应计算在商场整体出租率中。且按照常理，外人是无法理解和区分这样的情况，故贵司辩解的剔除政府拆迁安置房后，出租率能达到70%，实在过于牵强，无任何法律依据，我方无法接受。针对贵司的强硬态度，我司只得正式通知贵司：自2017年10月16日起，我司与贵司签订的租赁合同正式解除。我司将在一个月内将租赁房产交付贵司，并结清水电等费用，望贵司积极配合我司撤场。若采取极端措施，如断水、断电、扣留物品等，导致撤场时间延后或货品变质、贬值等，则相应的责任由贵司承担。我司将于近期向溧阳市人民法院提起诉讼，要求贵司结算相关费用后，退还押金并赔偿违约金等。如贵司有其他要求，也希望通过正当合法途径解决，避免扩大不必要的损失”。另查明，2017年10月23日、24日，万都公司分别向原告润尚公司出具收据一份，载明金额为10万元，收款方式为现金，收款事由为租金。在此之前，原告润尚公司已支付2017年7月—9月三个月的租金304301.25元、物业费256449元，均由万都公司收取。又查明，2017年10月24日，原告润尚公司法定代表人妻子蔡少芳向溧阳市公安局城中派出所报案，公安机关形成询问笔录一份。蔡少芳在笔录中称：“……因为各方面的原因，我从今年9月份开始就提出来按照合同要平陵广场给我们一定的优惠政策，但是平陵广场非常强势，拒绝了我的要求……到了10月21日，我跟王明亮还有平陵广场的老板缪建新谈的，一直谈到下午，我最后还是不能满足他们提出的条件，打算闭店。下午4点半谈完我就离开溧阳，在半路过程中接到超市门店店长的电话，说平陵广场把电断了，当时超市里有顾客还有员工没法出来，我经过协调，平陵广场送了电。当时员工和顾客被平陵广场工作人员强制全部赶出来后，平陵广场就把门关了，后来还把电断了……经过协商，10月23日我支付平陵广场10万元，平陵广场通电，供货商跟我退货，退货从下午4点半才开始，到了晚上12点45分，平陵广场又强制关门断电，到了今天上午9电，我又支付了10万元，平陵广场才通电，他们答应这10万元支付后通电一直到全部供应商退货结束……到了中午12点半，平陵广场突然反悔，强制拉门不，不允许供应商撤货出去……到了下午1点多，平陵广场强制断电，场面突然混乱起来，大家哄抢物品，到了下午3点左右，通电以后我发现超市里物品都被抢空了，部分设备也被搬走了……损失是因为平陵广场突然多次断电，造成一部分商品损坏，激发了供应商的情绪，哄抢物品，都是我的损失”。再查明，根据溧阳市测量队测量并由溧阳市房产测绘中心审核的溧阳市平陵广场销售面积汇总表（被告丰联公司提供的平陵广场招租情况说明中的面积与此一致）载明，平陵广场夹层商铺面积为2668.83㎡；一层商铺面积为20788.51㎡；二层商铺面积为25089.92㎡；三层商铺面积为25007.42㎡；四层商铺面积为21253.83㎡；五层商铺面积为17427.02㎡；地下一层面积；地下**面积为19921div>在原一审及重审审理中，2018年2月8日，本院组织双方到被告丰联公司商管中心，现场核实了平陵广场招租情况说明中由原告润尚公司随机抽取的十套房屋。双方同意，若被告丰联公司提供的十套房屋及付款情况属实，那么原告润尚公司在没有新的相反证据出现的情况下，认可被告丰联公司所提供的平陵广场招租情况说明中所有房屋的出租情况属实，其中的数据可以作为定案依据，被告丰联公司在庭审中提供了相关租赁合同及租金收据或转账凭证。2019年8月30日，本院又组织双方到租赁场地查看相关设备设施情况，但因没有通电现场黑暗，无法最终清点具体的设备名称和数量。综合当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为:一、案涉租赁合同的效力；二、原告润尚公司是否享有约定解除权即在超市开业时或最晚开业后三个月商场整体出租率是否达到70%；若不享有，案涉租赁合同能否解除；三、在履行案涉租赁合同中，双方是否存在违约行为；四、原告润尚公司主张的货物损失及退还扣押的设备、设施能否成立。关于第一个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉租赁合同中的租赁面积与原一审卷宗中的房产证载明的面积不相一致，但该房产证载明的平陵街1号211室并不能完全等同于案涉租赁场地，房产面积并不影响租赁合同的效力，故案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点。原告润尚公司认为：1、签订合同时，被告丰联公司承诺平陵广场整体出租率不低于70%，并没有将拆迁安置房面积剔除在外，且该拆迁安置房仍在平陵广场内，拆迁户及相应的租户仍接受物业管理，不管谁出租都不影响整体出租率的计算。即使该部分被告丰联公司无法自行出租，但也可以提高其自有产权部分的出租面积使得出租率达到70%。2、之所以提出该条款，是因为原告用作开超市需要一定的人气支撑，所以不管商场的商户是进还是出，必须保持动态的平衡，也就是实际经营的商户所占有的面积应当达到商场整体总面积的70%以上，而不是简单的签订一个合同不去经营仍然空置。3、应按照建筑面积而不是套内面积计算出租率，因为建筑面积是固定不变的。被告丰联公司认为：1、被告承诺的出租率实际应当明确的指向被告有权出租的房屋，由政府控制的拆迁安置房及没有签定返租协议的房屋都不能计算在内，因为上述房屋被告无法控制，而且拆迁安置房是连在一起的整体，不是零碎分布，任何人进入平陵广场都会对一整块不营业也不装修的房屋产生疑问，更不用说像原告这样的成熟的商业经营主体，所以原告不可能不对这一情况向包括被告在内的相关方进行询问。2、被告作为一个普通的民商事主体，没有能力也没有任何权利要求签订合同的商户必须天天营业。3、计算出租率的分母部分，应当是有权对外出租的房屋总面积，分子部分是实际已经签订了租赁合同的部分。根据招租情况说明，平陵商业广场总建筑面积为132595.57㎡，按照测量中心提供的换算系数，换算成套内建筑面积为81430.29㎡，在2017年4月底前已签订租赁合同且还在租赁期内的套内建筑面积为62218.92㎡，加上原告承租的7062㎡，按照套内建筑面积计算出租率为（62218.92+7062）÷81430.29=85.08%，已达到70%以上。本院认为，如前所述，案涉租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据租赁合同中“8.13甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利”的约定，被告丰联公司应当举证证明在2017年4月底前（最晚开业后三个月）商场整体出租率达到70%以上，否则原告润尚公司有权要求解除合同。具体到本案，1、案涉租赁合同是以套内建筑面积计算租赁面积，双方在原一审中随机抽取的十份租赁合同也是以套内建筑面积计算租赁面积，因此计算出租率时可以以套内建筑面积作为计算基础。2、因平陵商业广场中有部分拆迁安置房，并非由被告丰联公司控制使用，故在计算商场整体出租率时应将该部分面积剔除在外。3、关于被告丰联公司提供的招租情况说明及相应的商铺面积测算表。如前所述，被告丰联公司需承担举证责任证明出租率达到70%以上，但该举证责任并非毫无限制完全由被告丰联公司承担。被告丰联公司对此提供了自制的招租情况说明及相应的商铺面积测算表，而对于原一审中双方随机抽取的十套房屋租赁情况，被告丰联公司也提供了相应的租赁合同及租金收据或转账凭证，该十套房屋的租赁情况与招租情况说明载明的一致，因此可以采纳招租情况说明。虽然原告润尚公司对此不认可，但并未提供证据予以推翻。根据商铺面积测算表，平陵广场商业建筑面积合计应为132156.61㎡，而非132595.57㎡，相应的根据公摊系数换算成套内建筑面积为81075.98㎡，2017年4月底前已租赁的套内建筑面积合计为56168.86㎡，加上案涉租赁合同面积7062㎡，据此计算出租率为（56168.86+7062）÷81075.98=77.99%，已达70%以上。因此，原告润尚公司以出租率未达70%以上要求解除案涉租赁合同依据不足，其不享有约定解除权。但是，《中华人民共和国合同法》第九十四规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在2017年10月24日被告丰联公司最后断电的情况下，原告润尚公司实际已无法再继续经营超市，即租赁合同目的无法实现，此后双方事实上也不再履行租赁合同中的权利义务，故原告润尚公司可享有法定解除权解除案涉租赁合同，解除时间为2017年10月24日。另外，需要注意的是，根据“九民会议纪要”第四十八条的意见，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，自2017年10月24日后，原告润尚公司不在租赁场地经营超市，双方不再履行合同权利义务，已形成合同僵局，如继续履行合同对双方均不利，因此对于案涉租赁合同亦应予以解除。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告丰联公司应当将押金50万元退还给原告润尚公司。至于2017年10月份原告润尚公司多付的租赁费用，每日租金为3334.81元（6987.36㎡×0.45元+38.64㎡×4.93元），每日物业费为2810.4元（7026㎡×0.4元），费用均由被告丰联公司委托万都公司收取。本院认定合同解除时间为2017年10月24日，因此2017年10月份的租赁期限为23日，故被告丰联公司应当退还租赁费用58660.17元[20万元-（3334.81+2810.4）×23]。关于第三个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。案涉租赁合同作为双务合同，原告润尚公司应当按约履行支付租赁费用的义务，被告丰联公司应当按约确保租赁房产持续的、不间断的能够满足润尚公司正常经营需要的包括但不限于水、电、天然气、通讯线路等技术条件的供应。原告润尚公司未及时足额支付2017年度第三季度的租赁费用，但后续迟延支付了20万元。在原告润尚公司支付租赁费用后，被告丰联公司未保证相关水、电等持续不间断的供应，故双方在履行案涉租赁合同过程中均存在违约行为。综合本案案情，本院酌定原告润尚公司承担80%的违约责任，被告丰联公司承担20%的违约责任。根据案涉租赁合同约定，违约金为6个月的租金即608602.5元，故被告丰联公司应支付违约金121720.5元。关于第四个争议焦点。本院认为，根据案涉租赁合同约定，被告丰联公司负有确保租赁房产持续的、不间断的能够满足润尚公司正常经营需要的义务，而在原告润尚公司经营过程中出现几次断电情况，显然对于冷冻货物会造成一定的损失，但原告润尚公司未能提供证据证明损失的数额，本院结合其诉请酌情确定为1.2万元。对于所谓的货物哄抢损失，根据原告润尚公司法定代表人妻子在公安机关的报警陈述，货物、设备也系他人哄抢，被告丰联公司并非直接侵权人，对此本院不予支持。对于退还扣押的设施、设备，被告丰联公司并不认可实施了扣押行为，而租赁场地大门锁闭并不等同于其主观故意实施了该行为，而且原告润尚公司也无具体的证据证明设施、设备的具体明细，故本院对于其要求返还扣押的设施设备不予支持，但在原告润尚公司自己主动领取设施、设备的时候，被告丰联公司不得设置障碍。综上，对于原告润尚公司的诉请，本院部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条的规定，并经本院审判委员会决定，判决如下：一、解除原告溧阳市润尚商贸有限公司、被告溧阳丰联置业发展有限公司之间的《润福尚超市租赁合同》，解除时间为2017年10月24日；二、被告溧阳丰联置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳市润尚商贸有限公司退还押金50万元、多付的租赁费用58660.17元，合计为558660.17元；三、被告溧阳丰联置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳市润尚商贸有限公司支付违约金121720.5元；四、被告溧阳丰联置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳市润尚商贸有限公司赔偿冷冻货损失12000元；五、驳回原告溧阳市润尚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22992元，由原告溧阳市润尚商贸有限公司负担5992元，被告溧阳丰联置业发展有限公司负担17000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起7日内须向该院预交上诉案件受理费22992元。审 判 长  汤家俊人民陪审员  李海芝人民陪审员  祝家骥二〇二〇年六月三十日书 记 员  赵海良