四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初910号 原告（反诉被告）：余昌清，女，1966年11月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：都江堰市振兴房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇幸福大道中段（中山路1号中山苑4楼）。 法定代表人：梅章发，系公司总经理。 委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 原告余昌清与被告都江堰市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，振兴公司提出反诉，并提出鉴定申请，本院经审查受理了反诉，并依法启动了鉴定程序。现鉴定工作已完成，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余昌清及其委托诉讼代理人王莹洁、唐可，被告振兴公司的委托诉讼代理人姚廷强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余昌清向本院提出诉讼请求：1、判令振兴公司支付过渡费1515510元；2、本案的诉讼费、保全费由振兴公司承担。事实和理由：双方于2013年6月19日签订《房屋搬迁安置协议》，约定了过渡费计算方法、交房时间、逾期交房责任等；但振兴公司未在约定时间交付房屋，也未按约给付过渡费。 振兴公司辩称，迟延交付不是本方过错导致；对过渡期内费用无意见；加倍计算部分属于违约金，金额过高，应该调减。 振兴公司提出反诉请求：判令余昌清支付房屋差价款634650元。事实和理由：案涉房屋现已交付给余昌清，实际面积大于原面积，余昌清应当补差。 余昌清针对反诉辩称，按照合同约定±5㎡内依法补差，之外的面积不应当补差。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2012年9月12日，都江堰市灾后城市重建工作领导小组办公室、都江堰市灌口镇人民政府向都江堰市人民政府作出《关于提请审定“兴城都江项目”搬迁补偿实施方案的报告》，后附《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》，方案第六条“补偿安置方式”第（一）项“被搬迁房屋补偿”第2点“产权调换”载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”振兴公司据此向被搬迁户发放了《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》。 2、2013年6月19日，振兴公司作为甲方，余昌清作为乙方签订《房屋搬迁安置协议》，第一条载明“乙方产权所有房屋……一层建筑面积72平方米，二层建筑面积64.65平方米”，第二．一条载明“甲方以幸福路（期房）置换乙方原住房，按以下方式结清房屋置换差价款。选择按被置换房原面积进行优惠安置方式的：双方进行等面积、等价置换（开间、方位不变，保证原有面积）。”该条款后附有超面积补偿款计算公式，但所有空格均未填写内容。第三．2条载明“选择期房置换，甲方交付使用的置换房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，最终面积以规划审定，中介机构实测面积为准。甲乙双方就误差问题按相关规定约定如下：置换房屋实际竣工测绘面积（含建筑面积和套内面积）不超过该协议约定面积（含建筑面积和套内面积）±5㎡，甲乙双方按约定范围内进行房款结算。”第四．二．2.b条载明“选择房屋置换的，过渡期限为18个月，周转用房由乙方自找。过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费，一层72㎡×120元/月×3月=25920元（折合每年103680元），二层64.65㎡×40元/月×3月=7758元（折合每年31032元）。超过过渡期限的，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的按月增加2倍临时安置补助费（第一次过渡费期限2013年11月11日至2014年2月11日）”。 振兴公司已向余昌清给付过渡费168390元。 3、2017年8月2日，成都古堰房地产评估咨询有限公司作出测绘报告；经双方当庭核实，确认现房屋面积一层82.25㎡，二层74.02㎡；面积差一层10.25㎡，二层9.37㎡。 4、本案于2019年2月14日立案，余昌清提出了房屋尚未交付、尚不能投入使用等问题，后经本院协调，双方于2019年5月28日签订《房屋交接书》，正式交付房屋。 5、就案涉房屋二层的市场价格问题，双方存在争议，本院组织双方进行了鉴定评估工作。四川中砝土地房地产评估有限公司于2020年5月29日出具《房地产评估报告》，案涉房屋在合同签订时价格为11830元/㎡，约定交房时价格为12160元/㎡，实际交房时价格为12370元/㎡。评估费用7案共计18000元，由振兴公司垫付，平均每案2572元。 本院认为，1、《房屋搬迁安置协议》效力问题。该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按此协议履行自己的义务。 2、过渡费用金额问题。依据协议的约定，振兴公司应于2015年5月10日前向余昌清交付置换房屋；诉讼过程中，双方于2019年5月28日签订《房屋交接书》，就案涉房屋进行了交付。振兴公司未按合同约定的期限向余昌清交付置换房屋，故应当按照合同约定计算相应过渡费。 具体计算方式如下： （1）对单倍过渡费部分双方均无争议，即2013年11月11日至2015年5月10日，18个月（1.5年），一层103680元/年＋二层31032元/年=134712元/年，1.5年共计应付202068元。 （2）对之后的过渡费振兴公司认为约定过高，应当调减，但该主张并无事实和法律依据，本院不予认可。余昌清一直主张案涉房屋不具备交付条件，后在诉讼过程中经本院协调后，双方才签订《房屋交接书》，该房屋才开始装修并投入使用，房屋未交付非因余昌清原因导致，应该按照《房屋搬迁安置协议》的约定计算过渡费。 即2015年5月11日至2015年11月10日，6个月（0.5年），1.5倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×1.5=202068元/年，0.5年共计应付101034元。 2015年11月11日至2016年5月10日，6个月（0.5年），2倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×2=269424元/年，0.5年共计应付134712元。 2016年5月11日至2019年5月28日，约3.05年，3倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×3=404136元/年，3.05年共计应付1232614.8元。 以上过渡费合计1670428.8元，振兴公司已支付168390元，尚欠1502038.8元。 3、面积补差问题。 （1）确认价格的时间点问题。双方在合同中对房屋价格补差标准应当按何时间点确定的问题未作出约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”之规定，应当按照合同签订时价格确定；同时，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》、《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》明确了搬迁房屋一层补差价格，其指导精神亦是按照签订合同之时的市场价格执行补差，与合同法之规定相一致，故本院依法确认相应价格标准应当按照订立合同时的价格确定。 （2）一层价格标准问题。余昌清主张按照《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》、《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》之内容确定为28000元/㎡，振兴公司主张45000元/㎡的标准，但未提交依据。本院认为，余昌清的主张具有事实和法律依据，本院依法予以认可。 （3）二层价格标准问题。因双方对案涉房屋二层价格标准存在争议，本院组织开展了评估程序，经评估机构评估，确认案涉房屋二层在合同签订时价格为11830元/㎡，约定交房时价格为12160元/㎡，实际交房时价格为12370元/㎡。余昌清主张按照合同签订时价格计算，振兴公司主张按照15000元/㎡的价格计算。本院认为，依据前述认定，相应价格标准应当按照订立合同时的价格11830元/㎡确定。评估费用2572元，以双方平均分担为宜。 （4）超面积±5㎡内补差问题。《房屋搬迁安置协议》第三．2条载明“选择期房置换，甲方交付使用的置换房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，最终面积以规划审定，中介机构实测面积为准。甲方双方就误差问题按相关规定约定如下：置换房屋实际竣工测绘面积（含建筑面积和套内面积）不超过该协议约定面积（含建筑面积和套内面积）±5㎡，甲乙双方按约定范围内进行房款结算。”因该条款约定不明，双方就误差面积在5㎡以内的部分如何处理产生争议。 本院认为，第一，《房屋搬迁安置协议》第二．一条载明“甲方以幸福路（期房）置换乙方原住房，按以下方式结清房屋置换差价款。选择按被置换房原面积进行优惠安置方式的：双方进行等面积、等价置换（开间、方位不变，保证原有面积）。”虽然条款后所附超面积补偿款计算公式的所有空格均未填写内容，但仅能证明双方就补差方式未进行约定，不能推翻双方“等面积、等价置换”的意思表示，故就超出面积5㎡以内部分应当进行补差； 第二，《房屋搬迁安置协议》第三．2条约定置换房不超过原面积±5㎡，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》亦载明“原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡”，证明双方对置换房与原面积可能存在误差均已有明确认识； 第三，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条．（一）．2载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”根据该条款可以推定，超出面积在5㎡以内的情况，不应当适用该价格，否则该条款的设置毫无意义； 第四，振兴公司作为业主方，在设计、施工、竣工等环节均能够参与和调整，对置换房面积误差具有控制权，故对于面积产生误差的问题负有更大的责任；如对误差面积全部要求余昌清按照市场价格补差，不符合公平原则。 综合考虑以上事实，另结合本案涉及的灾后重建、土地和房屋性质变更、政策调整等因素，本院认为以建筑成本计算超出面积在5㎡以内的部分更为公平合理。 为查明建筑成本问题，本院书面通知振兴公司提交案涉房屋的建设工程施工合同及结算资料，但振兴公司未在规定的举证时间内提交，其后补充的证据也没有结算资料，导致该事实无法查明，应当自行承担相应不利法律后果，对该部分费用本案中不作处理。 （5）超面积±5㎡以上补差问题。《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条“补偿安置方式”第（一）项“被搬迁房屋补偿”第2点“产权调换”载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”双方对该证据真实性无异议，本院予以认可；余昌清的置换房系幸福路营业用房，故对超出原房屋面积5㎡部分应当按28000元/㎡的价格补差。 （6）面积补差金额具体计算如下： 案涉房屋面积差一层10.25㎡，二层9.37㎡，比例为52%和48%，将5㎡面积按比例分摊，一层分摊2.6㎡，二层分摊2.4㎡，此部分费用本案中不作处理。 扣除分摊面积后，一层多出7.65㎡，按28000元/㎡标准计算为214200元；二层多出6.97㎡，按11830元/㎡标准计算为82455.1元；合计296655.1元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）余昌清支付过渡费1502038.8元； 二、驳回原告（反诉被告）余昌清的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）余昌清于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司支付面积补差款296655.1元； 四、驳回被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费18440元，减半收取9220元，由被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司负担。本诉保全费5000元，由被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司负担。反诉诉讼费5073元，由原告（反诉被告）余昌清负担2371元，由被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司负担2702元。评估费2572元，由原告（反诉被告）余昌清负担1286元，由被告（反诉原告）都江堰市振兴房地产开发有限公司负担1286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杜先泽 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杜奕馨