重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25802号原告:雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。负责人：陈志奎，总经理。委托代理人：江莎，女，1989年4月18日出生，汉族，住重庆市綦江县，该公司员工。委托代理人：刘芳，女，1981年11月13日出生，汉族，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：王德强，男，1973年11月21日出生，汉族，住重庆市綦江县。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称雅居乐重庆分公司）与被告王德强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员薛莲担任审判长，与人民陪审员董泽芬、肖良秀组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐重庆分公司的委托代理人江莎、刘芳到庭参加了诉讼，被告王德强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雅居乐重庆分公司诉称：被告于2011年1月20日购买上海静安城投重庆市置业有限公司所有的位于南岸区某号房屋一套，建筑面积106.85平方米，约定2012年3月30日将房屋交给被告，被告接房后，拒不按照《前期物业管理协议》约定支付物业管理费4701.61元，并应按约定承担违约金。请求判令：被告立即向原告支付2018年3月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业服务费4701.61元，并以欠费金额为基数，从欠费次月1日（首次计算时间为2018年4月1日）起按日千分之三支付违约金至交清全部款项之日止，另支付赔偿金880元；本案诉讼费由被告承担。被告王德强未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，雅居乐物业管理服务有限公司系具有壹级物业管理资质的物业服务企业。2010年4月7日，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。2010年10月27日，经中山市工商行政管理局核准，中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司。后雅居乐物业管理服务有限公司出具《情况说明》一份，证实上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中所约定的相关权益与义务，由雅居乐重庆分公司全权履行及合同签订事宜。2017年9月19日，经重庆市工商行政管理局南岸区分局核准，雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司。被告王德强系位于重庆市南岸区某号房屋登记产权人，该房屋建筑面积106.85平方米，2011年1月20日，王德强与雅居乐重庆分公司签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定物业服务费标准（按建筑面积计算）为高层及小高层电梯住宅2元/月·平方米（含电梯费、不含公摊水电费），公摊水电费在本小区业主收楼率达到50%前每户按0.2元/月·平方米收取，达到50%后据实分摊，业主或物业使用人应按时交纳物业服务费和公摊水电费，应于每季度/半年/年度的26日前交纳下一季度/半年/年度的物业服务费及公摊水电费，逾期交纳的，从逾期之日起按应缴金额每日收取千分之三的违约金。2014年6月25日，被告签署业主收楼钥匙/资料签收表，2014年10月28日，被告提交装修申请表，申请装修。另查明，雅居乐重庆分公司为该小区提供了物业服务。从2018年3月1日起至2019年10月31日止，被告共计30个月未向原告交纳物业管理费及水电公摊费。庭审中，原告陈述，因临时管理规约第三十八条约定，小区入住率50%以下时公摊水电费按每月每户0.20元/平方米收取，故被告共计欠交的物业管理费为4274元（106.85平方米×2元/月·平方米×20个月），共计欠交的水电公摊费为427.40元（106.85平方米×0.2元/月·平方米×20个月），被告共计未交纳物业管理费及公摊水电费为4701.40元。原告催收未果故以前述诉请诉至本院。另当庭放弃880元赔偿金的主张。上述事实，有原告举示的资质证书、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、临时管理规约、房屋登记信息查询证明、业主签收表、装修申请表、律师函、催收函、快递单、欠费明细表以及当事人当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司，中山市雅居乐物业管理服务有限公司的权利义务由变更后的雅居乐物业管理服务有限公司享有与承担。原告系雅居乐物业管理服务有限公司的分支机构，现雅居乐物业管理服务有限公司将其基于《前期物业管理服务合同》所产生的各项权利义务授权让给原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对该小区全体业主均有约束力。被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业服务费、公摊水电费等。原告提交的证据能够证明2018年3月1日至2019年10月31日期间被告共计欠付物业服务费4274元（2元/月·平方米×20月×106.85平方米）、公摊水电费427.40元（0.2元/月·平方米×20月×106.85平方米），本院对以上金额予以确认并支持。关于违约金，上述前期物业服务合同约定业主应于每月26日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任，但鉴于双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以当时欠费总金额为基数，从欠费次月1日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金至全部款项付清时止。因原告当庭放弃880元赔偿金的主张，本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告王德强在本判决生效后十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司2018年3月1日至2019年10月31日期间所欠的物业服务费4274元、公摊水电费427.40元，合计4701.40元；同时从欠费次月1日起，以当时欠费金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至欠款付清之日止；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告王德强承担（该款原告已预缴，被告在支付上诉款项时一并支付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 薛         莲人民陪审员 董泽芬人民陪审员肖良秀二〇二〇年六月一日书 记 员 王    忆    枫