惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初931号原告：魏思强，男，汉族，1993年7月23日出生，住广东省五华县******上坝角，公民身份号码：441************61X。委托诉讼代理人：罗毅，广东九湾律师事务所律师。被告：惠州市丰泰城房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路**南山国际大厦**。法定代表人：杨钊桐。委托诉讼代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁雯，女，该公司员工。原告魏思强与被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司（以下简称丰泰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告魏思强的委托诉讼代理人罗毅、被告丰泰城公司的委托诉讼代理人庄梦蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏思强向本院提出的诉讼请求为：1.确认案外人魏思勇在未经原告授权的情况下以原告名义与被告于2019年11月2日所签订的《泰丰花园认购书》未成立；2.被告返还原告支付的定金50000元及利息（利息自起诉之日起按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月2日，原告在参观被告位于惠州市大亚湾西区大亚湾大道218号泰丰花园楼盘时，被该楼盘销售人员告知可以拿到该楼盘的最大优惠折扣及返点，但原告本人不能再进售楼处，需找其他人到售楼处代办认购及支付定金后，再参观楼盘的具体单位，参观后如果不满意可以申请退还定金。为此，原告要案外人魏思勇为其代办案涉楼盘一期66栋302房的认购手续，但在被告销售人员的鼓动下，案外人魏思勇既未事先将《泰丰花园认购书》的具体内容提前告知给原告又未取得原告授权，就在售楼处代原告在《泰丰花园认购书》上签名，并代原告支付了定金50000元给被告，被告出具了收款收据。原告拿到案外人魏思勇转交的《泰丰花园认购书》及收据后，又仔细考察了案涉楼盘单位，发现该单位的房间面积太小，与其预期不符，要求退还已付定金，但原告按被告销售的要求，多次向被告申请退还定金均未果，为此诉至法院，望法院判如所请。为证明诉称事实，原告魏思强提供了如下证据：1.原告身份证；2.被告企业信息登记资料；3.泰丰花园认购书、签购单、电子回单、收款收据；4.情况说明书、魏思勇身份证复印件；5.两张转账凭证。被告丰泰城公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1.被告对原告主张的代办认购行为不知情，认购书首部约定认购方为魏思强，身份证号码与魏思强身份证一致，签字栏落款签名为魏思强。认购书签署人未告知被告是代他人认购。2.根据原告起诉状事实理由部分，反映几个事实：认购当天原告本人到访过项目楼盘，原告与中介串通为拿到返佣，故委托其弟弟代为办理涉案房产66栋302房的认购手续。所谓认购手续即签订认购书及支付定金。也就是说案外人魏思勇是受原告委托代为认购66栋302房。根据法律规定代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，原告没有按认购书约定期限支付首期款及签订买卖合同，被告有权没收定金。3.退一步讲，即便案外人魏思勇在未得到案外人的授权的情况下，以原告名义签署认购书，根据合同法第48条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。如原告对案外人魏思勇的代理行为不追认，那么案外人魏思勇的行为及签订的认购协议对原告不发生法律效力，再结合案外人魏思勇向被告支付定金5万元的事实，原告既不追认，定金也不是原告支付的，原告无权要求被告返还定金，应当由案外人魏思勇对认购行为承担法律责任并按认购书履行义务，案外人魏思勇未履行义务，被告有权没收定金。为证明辩称事实，被告提供了如下证据：1.敬请支付首期款的催告函、快递单及邮件快递查询结果；2.66栋302房退房申请解释说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告魏思强与案外人魏思勇系兄弟关系。2019年11月2日，魏思勇代原告魏思强在《泰丰花园认购书》上签名，与被告签订《泰丰花园认购书》，约定原告向被告认购泰丰花园66栋302号房，房屋建筑面积为103.26平方米。双方在认购书第二条就房屋价格约定为：认购总房价为1559123元，原告采用银行按揭方式付款。双方在认购书第四条就付款计划约定为：1.原告应于签署本认购书时交付50000元整（若原告已临时交付部分定金的，应在认购书签署后壹日内补足全额定金），定金在原告按约支付首期款并签署正式《商品房买卖合同》时抵作首期款；2.签署认购书后7日内签署正式《商品房买卖合同》，同时交付首期款419123元整及第三条综合费用；3.剩余房款1090000元向贷款机构办理按揭贷款；若原告未按以上约定时间付款的，被告有权不再另行通知原告而没收定金并将该房产另行销售。双方在认购书第七条就违约责任约定为：1.原告按时全面履行本认购书约定义务而被告拒绝按公示合同版本与原告签订合同的，原告有权解除认购书，原告解除认购书的，被告应当双倍返还原告已付定金；2.原告未按时或拒绝按公示的合同版本签订合同及办理网签，未按时提交或补充按揭贷款资料及办理按揭贷款手续，未按时支付房款或补足贷款差额部分的，被告有权解除所有购房合约没收定金（如已签合同的，原告应按总房价款的20%向被告支付违约金），已发生的费用由原告承担，且被告有权不另行通知原告而将房产另行出售；……。双方还对其他相应事宜作出约定。签订认购书当日，案外人魏思勇转账支付50000元给销售人员刘春梅，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的泰丰花园66栋302号房定金50000元。后双方存在分歧未能签订《商品房买卖合同》，经追讨定金50000元未果，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。案外人魏思勇出具一份《情况说明》，该情况说明主要内容为：魏思勇于2019年11月2日在被告销售人员鼓动下，未经原告本人同意，也未取得其书面授权，就代其与被告签订了《泰丰花园认购书》，并支付了定金50000元，事后案外人将《泰丰花园认购书》和收款收据转交给了原告。另查，被告于2019年11月11日向原告邮寄《敬请支付首期款的催告函》，通知原告应在收到函件后7日内交清首期房款并签订《商品房买卖合同》。庭审时，关于《泰丰花园认购书》是否应予解除方面，原告表示，如《泰丰花园认购书》成立，愿意予以解除；被告表示，按照被告发的催告函，原告没有在认购书及催告函期限内交清首期房款及签订合同，催告期届满《泰丰花园认购书》视为解除。本院认为，关于《泰丰花园认购书》效力问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，案外人魏思勇于2019年11月2日代其哥即本案原告在《泰丰花园认购书》签名，认购本案案涉房屋，签订当日魏思勇通过自己银行账号转账支付50000元定金给被告，被告开具收款收据给原告，认可收到原告魏思强交来的案涉房屋定金。从魏思勇代原告签名行为、付款行为，及被告向原告开具收款收据的行为分析可见，本案原告通过案外人魏思勇与被告签订《泰丰花园认购书》，被告有理由相信案外人魏思勇有代理权，案外人魏思勇的代理行为有效，且认购书系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《泰丰花园认购书》成立且生效。原告诉称《泰丰花园认购书》因未取得原告授权代为签名，据此主张确认《泰丰花园认购书》未成立的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。诉讼过程中原、被告双方均表示需解除《泰丰花园认购书》，未违反法律规定，本院予以确认。关于原告诉请被告返还定金50000元及其利息方面。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，被告收取原告定金的目的是作为此后双方订立商品房买卖合同的担保，但双方最终未能订立商品房买卖合同。现原告未提供证据证明双方未能订立商品房买卖合同的原因是被告拒绝订立商品房买卖合同，或是不可归责于双方的事由，故原告诉请被告返还定金及其利息，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告魏思强与被告惠州市丰泰城房地产开发有限公司于2019年11月2日签订的关于惠州市大亚湾泰丰花园66栋302房的《泰丰花园认购书》；二、驳回原告魏思强的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告魏思强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年六月十三日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾