大连市西岗区人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽0203行初23号原告谢利克，男，1961年9月2日生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。委托代理人王健，辽宁民同律师事务所律师。被告大连市自然资源局，住所地大连市中山区人民路72号。法定代表人刘东立，局长。委托代理人孟猛、辛冬娜，均系该局工作人员。第三人孙丽萍，女，1966年5月17日生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。委托代理人李桐，上海申浩律师事务所律师。第三人袁雨暄，女，1990年3月5日生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市铁西区。委托代理日人周鑫，辽宁利金律师事务所律师。原告谢利克诉被告大连市自然资源局撤销房屋变更登记一案，原告于2019年11月29日向本院提起行政诉讼，本院受理后，于2020年3月12日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、告知书，被告于2020年3月18日向本院递交答辩状及规范性文件。本院依法追加孙丽萍、袁雨暄作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2020年6月2日对本案进行审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人孙丽萍于1991年3月21日登记结婚，婚后原告于2005年出资购买大连市××区××街××单元××号房屋，登记在孙丽萍名下。案涉房屋虽登记在孙丽萍名下，但为夫妻共同财产。2019年4月24日，原告与孙丽萍经大连市沙河口区人民法院调解离婚，双方协商该房屋归原告所有。2019年8月初，袁雨暄以第三人孙丽萍为被告提起民事诉讼要求确认对该房屋优先受偿权，此时原告才得知，2019年1月4日孙丽萍以该房屋为抵押从袁雨暄处借款160万元整并办理了抵押登记。后原告向大连市不动产登记中心调档时发现，第三人孙丽萍与袁雨暄在同一天办理了房屋权属变更登记（将该房屋由夫妻共同财产变更为孙丽萍个人财产）和房屋抵押登记（孙丽萍将该房屋抵押给袁雨暄）。其中，房屋权属变更登记材料中包含两份由苏州市中新公证处出具的公证书[（2018）江苏证民字第24743号、（2018）江苏证民字第24742号公证书]，其内容为委托书，特指谢利克委托第三人孙丽萍为全权代理人，代为办理将该房屋依夫妻关系变更所有人，为孙丽萍单独所有。被告也是依据上述公证书将该房屋的所有权由原告与孙丽萍共有变更为孙丽萍单独所有。但经原告向苏州市中新公证处核实，苏州市中新公证处表示从未出具过上述公证书，并出具书面《证明》。由此可知，被告进行该房屋权属变更登记所依据的材料系伪造。根据《行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。现案涉公证书系伪造，换言之该变更登记的行政行为属于上述规定（一）主要证据不足，故被告应将案涉房屋权属变更登记予以撤销。另外，根据《公证法》第25条（自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定）规定可知，本案应在房屋所在地或被告住所地即大连的公证机构进行，而案涉伪造的公证书载明系苏州市中新公证处作出，明显违反了《公证法》的上述规定。被告作为行政机关，在办理不动产登记时，对公证书进行形式审查的过程中，应当可以看出案涉公证书不符合法律规定也不符合形式要件，由此可知被告在变更登记时，对公证书根本没有尽到合理的审查义务。综上所述，原告为维护自身权益，向本院提起诉讼，诉讼请求：请求撤销被告于2019年1月4日做出的不动产权证号为201900004135的权属变更登记。被告辩称，一、我局的职权依据合法。《不动产登记暂行条例》第七条:不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。二、我局的行政行为符合相关法律规定。《不动产登记暂行条例》第十六条：申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条,当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,应当中止诉讼。三、我局的行政行为事实清楚、程序合法。2019年1月,孙丽萍申请对案涉房屋单独所有权向我局提交如下材料:(1)登记申请书;(2)询问记录:(3)第三人的身份证明:(4)结婚证:(5)2006505796号房屋所有权证房地产抵押合同;(6)(2018)江苏证民字第24742号公证书;(2018)江苏证民字第24743号公证书。我局经过审查,认为上述材料符合法律规定,因此予以受理并颁发了权利证书。四、针对原告的起诉,我们认为:我局的行政行为形式审查事实清楚、程序合法,并无不当之处,应当予以维持。根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定,申请人对其自行提交的材料的真实性负责,故此案事实诚如原告所述,则原告应当向公安机关报案,追究提供虚假材料人的责任,我局对当事人提交的材料只要齐备并符合法定形式,就已尽到审查义务。本案中,我局已经尽到了完全审慎的注意义务,并无过错。提请法庭注意的是,案涉房屋上设定了袁雨暄为抵押权人的他项权利,原告的诉请与袁雨暄的抵押权存在重大利害关系,请追加袁雨暄参加本案的诉讼。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条,当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,而不应直接提起本案的行政诉讼。另,案涉房屋上设定了沙河口区人民法院的多笔查封,是否与本案存在利害关系,请法庭予以综合考量综上,请求驳回原告的诉请,维持我局的行政行为。第三人孙丽萍述称，同意原告的诉讼请求，2013年12月18日，孙丽萍通过平台公司大连捷宏信息技术有限公司办理房屋抵押借款事宜，并且按照公司要求准备了相应的手续和文件，2019年1月4日，孙丽萍和捷宏公司工作人员蒋女士还有袁雨轩及另外一名男士一起去房地产交易中心办理房屋抵押登记，当时蒋女士让孙丽萍在大厅等候，他和袁先去的窗口，过了一会，蒋女士叮嘱我说，一会窗口的工作人员问询的所有问题，一定都回答是，我就按照他的要求做了，在房地产交易中心我没有见过苏州公证处的2份公证书，而且之前也没有人告知其公证的事，作为公证内容的委托书我也没有见过，所有的这些文件都是通过捷宏公司交给房地产交易中心的，因此孙丽萍对公证书及委托书的真实性无法确认。但是孙丽萍接到起诉状以后及相关证据，才了解到该公证文书和委托书可能是伪造的。如果是伪造的话，按照法律规定应当予以撤销。第三人袁雨暄述称，不同意原告的诉讼请求。一、被告大连市自然资源局的登记行为合法，其仅需进行形式审查，谢利克的妻子孙丽萍故意提供虚假公证书，给谢利克造成损失，应当由谢利克另行提起民事诉讼。依据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定：“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责”，其中包括申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。行政机关对孙丽萍申请房屋权属变更登记所提供的材料，只进行形式审查，在申请人孙丽萍提供的材料形式上符合相关规定的情况下，大连市自然资源局即应当为其办理房屋权属变更登记。此外，依据《不动产登记暂行条例》第二十九条之规定：“当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任”，申请人孙丽萍故意提供虚假公证书，给谢利克造成损害的，不应当认定行政机关的登记行为违法或予以撤销，而应当由谢利克依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，另行起诉无权处分人孙丽萍承担赔偿责任。二、袁雨暄是善意第三人，且另案袁雨暄起诉孙丽萍偿还借款、行使抵押权的民事案件正在审理当中，袁雨暄的合法权益应当受到法律保护。首先，袁雨暄在与孙丽萍签订借款合同及抵押合同时，对于孙丽萍利用虚假公证书，将夫妻共同财产变更为其个人所有房屋的事实并不清楚，在另案民事诉讼中，孙丽萍及谢利克向法院主张公证书虚假，袁雨暄才知晓该节事实。其次，孙丽萍向袁雨暄提供了案涉房屋为其个人所有的房产证，袁雨暄基于对行政机关登记行为公信力的信任，与孙丽萍签订的借款合同及抵押合同，并将借款全额支付给孙丽萍，同时办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，应当认定袁雨暄属于善意取得。最后，被诉行政行为合法，不应当予以撤销。即使被诉行政行为违法，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，由于袁雨暄已经善意取得抵押权，为保护善意第三人的合法权益，也不应当撤销房屋登记，而仅应当确认被诉行政行为违法。经审查查明，案涉房屋坐落于大连市××区××街××单元××号，系原告和第三人孙丽萍婚姻存续期间取得的房屋，登记在第三人孙丽萍名下。2019年1月，孙丽萍向被告申请对案涉房屋变更登记，变更为自己单独所有，孙丽萍向被告提供了多项申请材料，其中，有“江苏省苏州市中新公证处”出具的两份公证书，主要内容：谢利克在外地不能到场，特委托孙丽萍办理变更所有人登记等七项具体事务。被告准予变更登记，将房屋登记至孙丽萍单独所有。同日，袁雨暄与案孙丽萍向被告共同申请，对案涉房屋设立抵押登记，被告核准登记并于2019年1月8日将抵押登记载入登记簿，将袁雨暄登记为案涉房屋抵押权人。2019年4月24日，谢利克与孙丽萍经大连市沙河口区人民法主持调解，达成协议，该院制发（2019）辽0204民初1981号民事调解书，确认协议内容：“一、谢利克与孙丽萍离婚。…。三、…坐落于大连市××区××街××单元××号房屋归谢利克所有，孙丽萍负责协助办理上述房屋过户手续。…”另查，原告谢利克曾于2019年10月向本院提起行政诉讼，列大连市自然资源局被告，请求撤销被告将案涉房屋抵押登记在袁雨暄名下的行为。本院作出（2019）辽0203行初181号行政裁定书，裁定驳回原告起诉。谢利克不服该裁定，已提起上诉。在该案中，本院即向谢利克释明，如认为存在伪造公证文书骗取房屋登记、损害财产权益的违法事实，应尽快向公安机关报案，但截至到本案庭审时，原告告知本院仍未报案。在审理本案中，本院已向原告和第三人释明如下内容：因案涉房屋变更登记后，又发生抵押登记，第三人袁雨暄与被诉行为存在利害关系，应作为第三人参加诉讼。同时，因原告在（2019）辽0203行初181号案件中不放弃撤销抵押行为的诉求，本院须对袁雨暄是否构成善意第三人进行考量，该结论影响本案，以及后续抵押登记行为是应否被撤销。鉴于原告和第三人孙丽萍均不认可袁雨暄构成善意第三人，但袁雨暄坚持主张自己为善意第三人，本院告知原告应率先就孙丽萍和袁雨暄之间的抵押合同关系是否具有法律效力，通过民事诉讼进行确认。然而，原告在本院释明后，既不认可袁雨暄为善意第三人，也不认认可通过民事诉讼撤销或确认民事合同无效。本院认为，案涉房屋存在先后多次登记行为，本院在审理中须依法考量是否存在善意第三人、是否应保护善意第三人的合法权益。本案中，各方当事人对“袁雨暄是否构成善意第三人”意见不一致，原告应对第三人孙丽萍与袁雨暄之间的民事法律关系请求司法确认，该结果影响本案审理。现原告既不认可袁雨暄为善意第三人，亦不认可通过起诉确认案涉民事合同效力，在基础民事法律关系不清晰、不确定的情形之下，本院无法对被诉行政行为应予撤销或确认违法继续进行审理。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条、第八条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告谢利克的起诉。案件受理费50元（原告已预交），全部退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  唐威岩人民陪审员  房金燕人民陪审员  马志清二〇二〇年六月八日书 记 员  艾 莎