云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初1740号原代：冯如春，男，1990年10月13日生，汉族，宣威市人，住址：宣威市双龙街道双龙居委会新民街22号。委托代理人：周承益，云南九虎律师事务所律师，特别授权代理。被告：孔德省，男，1967年9月11日生，汉族，宣威市人，住址：宣威市。被告：曲靖市鼎业房地产经纪有限公司。住所地：曲靖市麒麟区盛世锦华东江花园112-2号商铺。法定代表人：郑永辉，职务：执行董事。原告冯如春与被告孔德省、曲靖市鼎业房地产经纪有限公司（以下简称鼎业公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告冯如春及其委托代理人周承益、马旺、被告孔德省、被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司的委托代理人肖旎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯如春诉称，我与号称“出卖人”的被告孔德省，具有相应专业知识、经合法登记领取营业执照的第二被告提供的居间服务，于2019年9月14日签订了《二手房经纪买卖合同》，由被告孔德省、案外人李绍明、吴小苏共同将位于宣威市（不动产权证：第0003117号）的房屋作价936668元卖给我。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。当日我向第二被告支付了购房定金贰万元，第二被告向原告出具《收款收据》交由原告收执，合同还约定了具体的定金及违约责任，我着急用房，准备好购房款并与二被告联系要求完成过户手续然后支付房款，但是二被告以各种理由推脱搪塞，不予办理过户手续交房给原告使用。我曾向宣威法院就二被告及案外人李绍明、吴小苏提起诉讼，主张确认合同有效并依约履行合同义务，庭审中，李绍明、吴小苏拒绝追认合同效力，对被告孔德省取得财产的主张予以否认并提交经曲靖日报刊登《登报作废》公告，否认我与二被告签订的二手房买卖合同的出卖人孔德省取得房屋所有权的事实。孔德省无力让房屋所有权人追认合同，致我欲通过诉讼确认合同有效并依约履行合同义务，购房目的不能实现。为此，我不得已撤回起诉。二被告将没有取得所有权的财产出卖给我，致我不能实现合同目的，给我造成了用房不能和支付不必要的借款所产生的利息等损失，第二被告对孔德省因没有取得不动产的处分权而订立合同，出卖本案涉案标的所致违约行为具有重大过错，为维护自身权益，为此向法院起诉，现请求判令被告依约连带向我承担违约责任，支付违约金20万元，并适用定金法则双倍返还定金4万元，合计24万元，并承担诉讼费。被告孔德省辩称，一、被告孔德省与原告2019年9月14日签订的合同属于无效合同，2020年9月8日，原告和二手房经纪公司人员到被告1家中，询问居住的瑞峰新城三区10单元302室的房屋，被告将房屋情况告知她们：被告1于2018年8月15日，购买李绍明、吴小苏名下房屋，实际房屋主人是吴国朋、高艳，被告与吴国朋、高艳系朋友关系（吴国朋、高艳系夫妻关系，李绍明系吴国朋姐夫、吴小苏是吴国朋姐姐），当时约定，二年满办理过户，并让她们看了不动产权登记证。时隔几天后，冯如春和他的母亲又到被告1居住房屋看了一遍，被告1又将房屋情况再次告知，出师不动产权登记证。后在中介撮合下，签订了《二手房经纪买卖合同》，合同中明确了卖方李绍明、吴小苏，卖方共有人孔德省，买方冯如春，卖方共有人是空白，买方共有人是空白，丙方经办人是空白，第二被告没有盖公章，原、被告签订的《二手房经纪买卖合同》没有李绍明、吴小苏签字，没有丙方签字，根据合同十二条生效条款约定，该合同是无效的；二、虽然被告1同意把被告1居住的瑞峰新城三区10单元302号房屋卖与原告，但是由于双方签订的是无效合同，所以被告1同意原告的请求，解除原、被告签订的《二手房经纪买卖合同》；三、原告与被告1签订了合同，为此，被告1把大部分家具搬出，并且租下一年半的房屋，被告1希望把房屋卖与原告，原告第一次起诉，李绍明让被告1和原告沟通，只要在开庭前撤诉，就同意过户，但是原告不愿意撤诉，原告说的被告1背信弃义以种种理由推脱搪塞不予办理过户手续予事实不符，原告从未支付一分房款、定金，原告提出的24万元赔偿不合理合法；四、被告依据上述陈述，原告起诉的支付违约金及定金是不合理合法的，请求驳回原告非法诉讼请求。被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司辩称，该居间合同我方认为有效，但原告签合同之前对房屋情况事实就清楚，我方仅仅是居间方，不是甲乙任何一方，而且我们也提交了合同签订的收据原件，请法院依法判决，由败诉方承担我方居间服务费，且原告冯如春对我公司的财产保全撤回。对于原告要求我们承担的22万元我方不同意，我们签订合同只收到了2万元现金，没有收到房款，因为种种原因没有履行该合同，请求法院适用定金罚则。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、原、被告所签订的二手房经济买卖合同是否合法有效；2、被告孔德省、鼎业房地产公司应否对冯如春承担违约责任和适用定金法则承担责任。原告冯如春为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2、二手房买卖合同1份、收款收据1份、（2020）云0381民初260号民事调解书及庭审笔录各1份，证明原告与二被告签订买卖合同，约定了双方各自权利义务及违约责任，并交付定金，被告孔德省违约，鼎业公司也有重大过错责任，二被告违约应该承担违约责任的事实。经被告孔德省质证认为，对第1组没有意见，对第2组证据中的所有证据都没有意见，是真实的，但是对于他们证明的主张我不赞成，原告与我们签订的二手房经济买卖合同是无效的，合同写明了甲方是李绍明、吴小苏，乙方是原告，我只是出售人，该合同约定应该是甲乙丙三方一起签字才生效，但是甲方没有签字，我不属于甲方，原告说我是甲方是不对的，我也就没有违约。被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司质证认为，原告提出的证据有效，但不赞成该合同违约，因为该居间合同，甲乙双方只缴纳了2万元定金，我公司已经提供收据原件，并没有缴纳过房款，该交易未正式达成，未能最终达成，只缴纳了定金只能使用定金法则，不能使用违约条款。本院认为，原告第1组证据真实合法，能证明原告主体资格，本院予以采信；第2组证据真实，但该合同中，出卖人为李绍明、吴小苏，买受人为冯如春，合同仅有冯如春签字，被告孔德省虽有签字，但其不是该套房屋合法所有权人，又无李绍明、吴小苏授权，后亦未追认，孔德省签字系无权代理，被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司宣威分公司也未签字盖章，该合同无效，不能证实原告主张，本院对该合同的真实性予以确认。被告孔德省为证明其主张，向法庭提交二手房经纪买卖合同1份，证明合同无效。原告冯如春质证认为，真实性无意见，但是不能证明被告的主张，合同第十二条确实约定，但是本案甲方、乙方都签字了。甲方是被告孔德省，丙方是鼎业公司，我们刚才已经说清楚了，他们以实际行动签了，所以合同是合法的。被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司对该组证据无意见。本院认为，被告提交的二手房买卖合同与原告提交的一致，该合同尚未成立，本院对其真实性予以确认。被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司为证明其主张，提交如下证据：1、不动产权证书1份，证明该房屋在签订合同实际拥有者为孔德省，房产证是孔德省拿给我们的；2、收据2份，证明冯如春确实缴纳了2万元定金，且孔德省收取了2万元定金，我公司没有收取居间费用、定金及房款。经原告冯如春质证认为，对第1组证据三性无意见，但是不能证明被告的主张，产权证是二被告出具给我们看的，也能证明房屋所有人是李绍明和吴小苏，但是没有被告孔德省为共有权人的问题，孔德省确实住在里面，但是二被告说会让所有权人签字，而且该所有权证所有权人已经登报作废了；对第2组证据与我们提交的收据一致，证明了被告虽然没有签字，但是他们当天收取了我方定金，并且把定金给了孔德省，也就是他们认可签订合同的事实。被告孔德省质证认为，对证据无意见，被告说的帮我代收定金不符合，他们写的是他们收取而不是代我收取，而且我们签订合同也不是代甲方签字，所以原告和二被告陈述的事实不符合，甲方就是李绍明和吴小苏，是他们让我在那里写的字，代收代签都是不符合的，原告提出的违约是不合法的。本院认为，被告鼎业公司提交的第1组证据即2017年8月29日颁发的第0003117号不动产权证书真实合法，该证书已登报作废，但能证实瑞峰新城33幢10单元302室房屋所有权人为李绍明、吴小苏，被告孔德省非共有权人，本院对该证据予以采信；第2组证据真实合法，能证明鼎业公司于2019年9月14日收取了原告冯如春20000元，又于当日将该20000元交给被告孔德省，孔德省出具了收到鼎业公司定金20000元的收据等事实，本院予以采信。根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2019年9月14日，原告冯如春经被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司宣威分公司介绍与被告孔德省签订了《二手房经纪买卖合同》。合同注明卖方（甲方）为李绍明、吴小苏，买方（乙方）为冯如春，中介服务方（丙方）为宣威市鼎业地产，孔德省为卖方共有人。合同约定，将位于宣威市，实际所有权人为李绍明、吴小苏的房屋以总价款936668元出售给原告冯如春。合同第四条第3款约定丙方（即鼎业公司）权利义务为：“（1）查验清楚甲乙双方所有信息，若发现任何一方的信息有问题，须及时终止此次交易并告知对方……”第五条约定：“签订本合同时，甲乙双方约定乙方交付给甲方定金人民币（大写）贰万元证。此定金作为交付保证金，甲方收到定金后必须交由中介方保管，在办理完接房手续交接后再由丙方支付给甲方……”原告冯如春及被告孔德省在合同上签字，房屋产权所有人李绍明、吴小苏未在该合同上签字，被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司未签字亦未加盖公司公章。合同签订当日原告冯如春交付定金20000元给鼎业公司，单元公司向冯如春出具了收据，鼎业公司又于当日将20000元给孔德省，孔德省出具了收到定金20000元的收据。后因房屋未能登记过户，原告冯如春于2020年1月13日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《二手房经纪买卖合同》合法有效，庭审中，该房屋实际所有权人李绍明、吴小苏拒绝追认合同效力，并向不动产登记中心申报，提交曲靖日报刊登房产证遗失公告，后原告冯如春因证据不足申请撤诉，以裁定准予撤诉方式结案。原告认为被告孔德省将尚未取得房屋所有权的房屋出售原告，致使原告不能实现合同目的，被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司对被告孔德省未取得不动产处分权而订立合同，存在重大过错，为此向本院起诉，提出如前诉讼请求。审理中双方均不请求调解，未能组织调解。本院认为，原告冯如春与被告孔德省于2019年9月14日签订的《二手房经纪买卖合同》，孔德省非房屋所有权人，未取得房屋所有权人李绍明、吴小苏的委托授权，处分房屋行为也未取得李绍明、吴小苏的追认，该合同属无效合同。由于该合同无效，未能实际履行，合同约定违约方给付对方违约金20万元的约定无法律约束力。双方在合同中约定了定金条款，定金作为房屋买卖合同的担保，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”收取定金一方违约不履行约定债务的，应当双倍返还定金，故被告孔德省作为无权处分人，其虽然是从居间人鼎业公司处取得定金，但该定金为买受人冯如春支付，孔德省作为定金收取人，未能履行房屋买卖合同，应当承担双倍返还定金即40000元的责任。被告鼎业公司作为有资质的房屋中介机构，负有谨慎核实甲乙双方各项真实信息的义务，其对孔德省未取得所有权人授权而出卖房屋未加严格审查，促使孔德省与冯如春签订房屋买卖合同，该合同无效，乙方冯如春作为委托人，不能实现合同目的，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故鼎业公司对孔德省的违约负有重大过错，应当与孔德省一起承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十七条、第一百一十五条及第四百二十五条之规定，判决如下：一、由被告孔德省双倍返还原告冯如春定金人民币40000元（限于本判决生效后10日内履行）。二、由被告曲靖市鼎业房地产经纪有限公司对第一项判决款项承担连带偿还责任。案件受理费人民币4900元，减半收取人民币2450元，由被告孔德省与曲靖市鼎业房地产经纪有限公司负担410元，原告冯如春负担2040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审判员  陈朝东二〇二〇年六月十九日书记员  周志超