山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0881民初374号 原告：李金平,男,1969年1月14日出生,汉族,住永济市。 委托诉讼代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张影影，山西西厢律师事务所实习律师。 被告：杨四清，男，1966年5月12日出生,汉族,住永济市. 委托诉讼代理人:马骏里，永济市城东街道法律服务所法律工作者。 原告李金平与被告杨四清确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李金平的委托诉讼代理人胡凯、张影影、被告杨四清及其委托诉讼代理人马骏里均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李金平向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的《合作建房协议》、《合作建房协议书》无效；2.责令被告返还原告依据上述协议已支付给原告的补偿金10万元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：XXX共有包括被告在内的八家住户，由于巷道低洼，下水无出路造成雨水长期浸泡，被告房屋已成危房。2019年7月3日，经原告与包括被告在内的八家住户协商，签订合作建房协议一份，约定包括被告在内的八户住户委托原告对危房进行改造，由原告进行投资，房屋建成后，由原告交付被告两套各120㎡房屋；原告支付给被告建房保障金。上述协议签订后。2019年7月30日，原、被告就合作建房事宜的细节再次进行协商签订合作建房协议书一份，并约定：被告将其位于孙李村，宅基地号：XXX，占地面积约309.16㎡的宅基地及地上房屋提供给原告，原告出资修建房屋，建设居民小区；小区建成后，原告向被告交付两套总面积120㎡左右的两套单元楼住宅及两个地下室（不交款）；原告给被告10万元补偿金。上述协议签订后，原告依约向被告支付了10万元补偿金,被告亦开始进行腾房。但由于孙李村民以原告施工侵害了周边居民的知情权、排水权、通风、隐私权，影响居民生活、生产安全等为由进行阻挡，导致被告无法正常腾出房屋，进而使被告至今未向原告交付宅基地，原告一直无法进场施工。且被告的土地性质为集体宅基地，导致原告进行小区建设亦无法办理土地及其他建设手续，原告计划的小区建设事宜根本无法开始。 综上，原、被告以合作建房为由，所签订的合同实质上是被告向原告转让集体土地使用权，由原告进行房屋建设，该协议违反了土地管理法等法律规定，应为无效合同。且由于村民阻挡，被告无法向原告交付宅基地，原告根本无法实现合同目的。因此，对于依据上述合同原告已支付的补偿金，被告依法应予返还。可原告多次与被告协商退款事宜，被告却始终推诿，至今未退。 原告李金平依法提交如下证据： 证据一、2019年7月3日,《合作建房协议》一份; 证据二、2019年7月30日,《合作建房协议书》一份; 证据三、2019年7月30日,被告出具的领条一份; 证据四、（2020）晋0881民初378号民事判决书一份； 被告杨四清辩称，1、李金平的原告主体不适格。案涉协议共两份，《合作建房协议》在前，《合作建房协议书》在后，前者为框架协议，后者为框架协议的条款细化。前者系包括我在内的八户居民代表与永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会（以下分别简称“城乡建设管理站”“孙李村委会”）签订，后者合同相对一方虽然有“李金平”签名，但从前后两份协议的形成过程来看李金平并非案涉协议相对方，故其诉讼主体不适格。2、案涉两份协议属合法有效。案涉两份协议各方主体均为同一集体经济组织成员，经村委会、管理站同意，在村委会的组织下，对老旧住宅进行改造、合作建房，属于集体经济组织及其成员自行处分集体建设用地行为，既不违法土地管理法规，亦未超出永济人民政府《关于永济市城中村规划建设管理实施意见》规划范围。因此，案涉协议各方均应继续履行约定合同义务，否则应向守约方承担违约责任。3、我对案涉协议的签订没有过错；协议签订后至今，我已搬离原房屋一年多，在外租房花费甚多；房屋长期空置且无人照料，加之部分附属物被拆除，致使该房屋无法通过维修即恢复至原有状态。总前所述，请求依法裁定驳回李金平的起诉。 被告杨四清依法提供如下证据： 证据一、名为刘玉娥的宅基地使用证复印件一份； 证据二、城中村改造指挥部图片一张； 证据三、2019年7月3日，合作建房协议一份； 证据四、2019年7月22日，孙李村六组后巷户同意过路签名单一份； 证据五、2019年7月30日，合作建房协议书一份； 证据六、中行流水明细单一张； 证据七、2019年7月18日，关于提升改造孙李六组南巷的申请报告一份； 证据八、摄影图片； 证据九、租房合同及租金收据； 证据十、修车费收款收据一份； 证据十一、财产损失清单一份。 经庭审质证，被告对原告证据一、二、三、四的真实性无异议，但对协议的性质有异议，并提出第一份协议系孙李村委会主任高麦麦代表孙李村委会，以城中村危房改造项目与其签订的协议，李金平只是中间人；第二份协议在相信政府，有政府章子的情况下与李金平签的；10万元的收条不能证明领的是李金平的钱。原告对被告证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但认为该土地性质属于集体所有土地；对证据二真实性无异议，但提出指挥部不是政府机构，是原告为推进建房临时设立的机构；对证据三真实性无异议，但对被告证明目的有异议，该证据仅只有八户签名，而非行政许可文件；对证据四的真实性无法确认，并提出原、被告签订协议后，村民不停阻挡，被告无法腾房，原告无法进行建设；对证据五的真实性无异议，认为可以证明李金平的主体资格；对证据六的真实性无异议；对证据七无异议；对证据八无异议，对证据九、十、十一的真实性有异议，并提出被告所述房屋在改造时已经年久失修，其并不在该房居住，在签订协议时并没有产生租房费。 本院认为，因被告对原告证据一、二、三、四的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以确认。因原告对被告证据一、二、三、五、六、七、八的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以确认。原告对被告证据四、九、十、十一的真实性及证明力有异议，其证据四与本案确认合同效力纠纷无关联性，本院不予确认；其证据九租赁合同的相对方未到庭接受质询，故本院对该两份证据不予确认；其证据十非正规发票、证据十一财产损失清单系被告制作的打印件，其损失财产范围及价格未经评估鉴定，故本院不予确认，但考虑到被告腾房搬家应存在一定合理范围内的损失，本院可酌情考虑。其他原、被告有争议的部分，本院依法予以认定并阐明理据。 庭审后，针对原、被告争议的2019年7月3日合作建房协议的主体问题，本院电话询问了永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会的有关负责人，其均称自己非合作建房协议的相对方，在协议上盖章只是同意、见证作用。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2019年7月3日，包括被告在内的孙李村六队南巷住户共八家，经城乡建设管理站、孙李村委员会协调，该八户居民协商同意对其居住的危房进行改造，并形成合作建房协议一份，该协议中约定了房屋置换条件及建房保障金支付标准等内容。城乡建设管理站、孙李村委会均在该合作建房协议加盖单位印章。2019年7月18日，李金平作为申请人给孙李村委会递交关于提升改造孙李村六组南巷的申请报告一份，孙李村委会在该申请上批注“早日改造、彻底解决安全隐患，周宝忠、高麦麦、2019年8月1日”并加盖村民委员会印章；城乡建设管理站在该申请上批注“情况属实、2019年8月2日”并加盖管理站印章。2019年7月30日，原告李金平（乙方）与被告杨四清（甲方）签订合作建房协议书，协议约定“第一条、宅基地相关情况：该小区坐落于孙李村六组，占地面积约309.16㎡，房产证号：，宅基地号：XXXXX。该小区连同巷内其他七户，房屋已年久失修，巷道低洼，下水无出路造成房屋长期浸泡，经村委会与其他七户协调，甲乙双方同意合作建房，因不具备施工条件，与其他七户（皆为甲方）委托乙方对危房进行改造。第二条、合作方式：甲方提供上述房屋和宅基地的使用权，但保留宅基地的所有权与使用权，乙方也享有同等的所有权与使用权，乙方全额出资修建房屋”。关于房屋分配的条款约定为：“第三条、房屋分配：1、住宅楼修建好且小区满足居住条件后，甲方拥有原自家宅基地所在位置一层住宅一套，另其他楼层任选一套，总共两套住宅的使用权和所有权，面积各120㎡左右……3、甲方可取得配套的总计两套地下室。自签订本协议起，乙方向甲方支付一定数量的保障金。若甲方向乙方收取人民币壹拾伍万元整的保障金，甲方按照人民币伍佰元/㎡补给乙方取得两套地下室的使用权和所有权。若甲方向乙方收取人民币壹拾万元整的保障金，则甲方直接取得两套地下室的使用权和所有权”。协议签订后，原告李金平于当日向被告支付保障金10万元，被告向原告出具领条一份，内容为：“今领到房屋补偿款壹拾万元整、杨四清、2019.7.30日”，原告李金平在领条上经手人处签署自己的姓名，同时该领条上方有孙李村村民委员会主任高麦麦的签字。被告领取款项之后，按照协议约定进行了腾房搬迁。2020年3月2日，原告起诉至本院，提出本案诉求。 同时查明，被告持有的涉案宅基地证上载明的土地使用者刘玉娥系被告母亲。 本院认为，关于双方争议的本案原告的主体资格问题，因2019年7月30日合作建房协议书的签订主体系李金平与被告杨四清，双方在该协议中明确约定了合作建房时的宅基地提供、合作方式、房屋分配、保障金支付及其他权利义务，且李金平个人提交的提升改造孙李村六组南巷的申请报告已经该村委会及城乡建设管理站认可属实，据此，可以认定李金平系2019年7月30日合作建房协议书的相对人，其与该纠纷有利害关系，应为该纠纷的适格主体，故本院对被告关于原告主体资格的意见不予采纳。 关于原告李金平与被告杨四清所签合作建房协议书的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，认定涉案的合同效力，应从现行法律、行政法规关于宅基地的性质、目的及流转的相关规定予以综合分析。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，根据上述法律规定，宅基地属于村集体所有，村居民个人对宅基地不享有处分权；同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，然而，本案原、被告签订合作建房协议书，并对宅基地的所有权和使用权进行处分，其行为均违反了法律的强制性规定，故该协议书应认定无效。 关于包括被告在内的八家住户签订的合作建房协议的效力问题，因原告未作为相对人在该协议的签字，且城乡建设管理站、孙李村委会的有关负责人亦否认其单位为协议相对人，结合李金平个人提交给孙李村委会的关于提升改造孙李村六组南巷的申请报告，可以认定该合作建房协议仅仅表达的是村委会同意包括被告在内的八家住户对房屋改造的意向，李金平非该协议的相对人且与该协议无实质上的利害关系，故本院对其该项诉讼请求不予支持；本院对被告关于城乡建设管理站、孙李村委会系协议相对人的主张亦不予支持。 关于保障金的返还问题。本案被告收取了10万元款项，并出具了领条，虽其领条内容表述为：“房屋补偿款壹拾万元整”，但该款项依合作建房协议书的约定应认定为保障金，原告主张保障金返还或依领条表述的补偿款请求返还均可。双方签订的合作建房协议书中约定保障金由乙方即本案原告李金平支付，原告李金平在领条上的经手人处签名，且作为领条的持有人，结合合作建房协议书的约定，可以认定该笔款项系原告李金平向被告支付的；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，被告因该合作建房协议书取得的保障金应向原告返还。鉴于被告在腾房搬迁的过程中有部分财产损失以及费用发生，故本院酌定该损失及费用为18000元，应从保障金中予以扣除，即被告需向原告李金平返还保障金82000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李金平与被告杨四清于2019年7月30日签订的合作建房协议书无效； 二、被告杨四清于本判决生效之日返还原告李金平补偿金82000元； 三、驳回原告李金平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告李金平负担300元，被告杨四清负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  谢焕玲 人民陪审员  杨智杰 人民陪审员  吕艳阳 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  李旭娟