吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初469号 原告：吉林省亿西欧投资有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区开运街****号**。 法定代表人：田彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋猛，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：柳松，男，汉族，1966年4月16日生，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈亚洲（系柳松妻子），住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：宋霏霏，吉林启祥律师事务所律师。 被告：长春天正房地产开发有限责任公司，住所，住所地吉林省长春市朝阳区延安大路**div> 法定代表人：占金玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王博，男，该公司工作人员。 原告吉林省亿西欧投资有限公司（以下简称亿西欧公司）与被告柳松、长春天正房地产开发有限责任公司（以下简称天正公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亿西欧公司的委托诉讼代理人高树成、被告柳松的委托诉讼代理人陈亚洲、宋霏霏、被告天正公司的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿西欧公司向本院提出诉讼请求：1.判令对天正公司所有的位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼（H8）1层5单元105号房屋继续执行。2.判决柳松、天正公司承担诉讼费用。事实和理由：柳松对被执行标的物享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。柳松欲行使物权期待权的法定要件未成就：1.物权期待权需在满足相应合法性、正当性的条件下方可得到人民法院的支持，并不当然的具有排除人民法院强制执行的效力；2.在人民法院查封之前柳松与天正公司没有签订合法有效的书面买卖合同，天正公司没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故，柳松与天正公司之间的商品房买卖合同无效；3.柳松占有房屋的原因行为因违反强制性效力规定而无效，其占有因此不具有正当性。只有合法占有方可能达到排除执行的效果，而根据建筑法和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用。出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。柳松自称其入住案涉房屋时间是2006年，房屋竣工验收时间是2014年8月20日，柳松入住时房屋尚未经过竣工验收。故，柳松不构成合法占有该不动产。4.柳松没有提供支付购房款银行流水，不能证明其已支付全部价款。执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件己满足，人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利做出认定，柳松没有提供购房款银行流水，不能证明其支付了购房款。所以，在柳松没有提供付清购房款银行流水的情况下，柳松的主张不符合本要件。5.是因柳松自身原因未办理产权登记。从2015年8月21日开始案涉别墅所在富苑华城24号楼-26号楼就具备了办理房屋产权的条件，该栋别墅共12户，从2015年8月开始可以办理房屋产权，只有103（蒋力）、105（柳松）没有办理产权。为此，柳松没有办理产权是其未积极办理所致，是其怠于行使自身权利，其对此具有过错。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十八：执行异议之诉案件中，对“因买受人自身原因未办理过户登记”该如何判断？执行异议之诉案件中，人民法院经审查发现存在以下情形，应当认定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“因买受人自身原因未办理过户登记”：（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。对于是否属于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考量。应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因，主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形。实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房人过户登记办理情况可作为参考依据。所以，柳松系因其自身原因未办理过户登记，其主张不符合本要件。综上，柳松主张的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其欲行使的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定要件，不是法律所支持和保护的正当权益。为维护合法权益，亿西欧公司根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定提起诉讼，请求贵院支持亿西欧公司诉讼请求。 柳松辩称，1.柳松与天正公司在人民法院查封前早已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经实际履行。柳松于2004年12月7日与出卖人天正公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼（H8）1层5单元105号（香径小筑一单元805号）、面积376.92平方米房屋，并于2004年已支付全部购房款1,450,000元。该涉案房屋早已有合法有效的《商品房销（预）售许可证》，编号为长房售正（2007）第210号，销售范围包括涉诉房屋所在的24栋，房屋用途是商品住宅，销售总建筑面积4,738.76平方米，有效期限最初为自2007年12月21日起至2008年12月21日止，其后延至2014年12月21日。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该房屋早已取得商品房预售许可证明，商品房买卖合同可以认定有效。2.柳松当然享有对涉诉房屋的物权期待权，并且该物权期待权完全满足合法性、正当性，应当被人民法院支持，足以排除人民法院强制执行。柳松自2004年全款购买该房屋后一直实际居住占有使用该房屋至今。柳松自2004年入住涉诉房屋之日起，就按时缴纳了物业费、水电费、燃气费、取暖费、有线电视费等相关各项费用（有相关缴费票据可以证明）至今，并且柳松全家一直实际居住使用该房屋。未办理房屋过户登记是出卖人原因，而非柳松自身原因，且出卖人已对柳松作出承诺，该房屋目前已经具备办理房屋产权登记的各项条件，只要人民法院予以解封，出卖人即可为柳松办理产权登记。可见，柳松对该涉诉房屋享有物权期待权，完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四项要求。请求人民法院依法判决驳回亿西欧公司的诉讼请求。 长春天正房地产开发有限责任公司辩称，1.案涉房屋春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼（H8）1层5单元105号与香径小筑一单元805号系同一处房产，在柳松提出执行异议申请开庭时已经向人民法院提交天正公司出具的证明。2.该房屋早已于2004年12月7日出售给柳松，柳松已经于购房时一次性交清购房款1,450,000元。3.案涉房屋已经办理《商品房销（预）售许可证》，编号为长房售正（2007）第210号，天正公司已经取得商品房预售许可证明。综上，案涉房屋已经在人民法院强制执行之前就销售给柳松，柳松作为业主一直实际入住使用该房屋。至今未能办理产权并非是柳松原因，而是天正公司及相关政府部门等遗留问题。天正公司与柳松之间签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，请求人民法院依法判决驳回亿西欧的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据各方当事人诉辩主张及举证、质证，认定事实如下： 2004年12月7日，柳松作为买受人与天正公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由柳松购买位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城24号楼-26号楼（H8）1层5单元105号（香径小筑一单元805号）、面积376.92平方米房屋，房屋价款为1,450,000元，付款方式为一次性付款。同日，天正公司在中国农村信用合作社联合营业部开设的银行账户现金存入1,450,000元。天正公司向柳松出具1,450,000元的购房专用收款收据。2004年12月9日，天正公司开具本案争议房屋的销售不动产发票。发票金额为1,450,000元。柳松在庭审中述称自2006年起占有使用案涉房屋，并提交了物业费发票、生活垃圾处理费收据、水费发票、《长春有线电视用户证》、《长春数字电视整体转换用户登记表》、机顶盒发票、吉林省建筑业专用发票、吉林省文化体育业有限电视专用发票、有线电视费发票、用户电费统一收据、水费缴费专用存折、燃气卡、电表卡、供热费发票等证据用以证明其主张。亿西欧公司、天正公司对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。依据各方举证质证情况，在本院查封本案争议房屋之前，柳松已占有该房屋。本案争议房屋的商品房备案登记及房屋所有权登记核准时间为2015年8月。 另查明，本院在审理（2016）吉01民初337号原告亿西欧公司与被告天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封了本案争议房屋。本院于2016年12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9,674,356.76元、利息20,365,665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，本院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号，于2019年4月22日作出（2019）吉01执27号执行裁定书及协助执行通知书，续查封本案争议房屋。柳松于2020年4月16日提出执行异议。本院于2019年5月17日作出（2019）吉01执异231号执行裁定书，裁定中止对本案争议房屋的执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条规定在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。首先，柳松与天正公司于2004年12月7日签订书面买卖合同，系双方真实意思表示，现在该房屋存在相应的商品房销（预）售许可证，应当认定该《商品房买卖合同》合法有效。故柳松提交的证据能够证明其在本院查封本案争议房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，在人民法院查封之前，柳松占有本案争议房屋。该房屋在人民法院查封之前已经完成竣工验收，柳松占有争议房屋具有正当的权利来源，为合法占有。再次，柳松已对购房款来源及给付方式作出合理说明，且与其提交的《商品房买卖合同》、开票日期为2004年12月9日的购房发票及天正公司提交的2004年12月7日向柳松出具的购房款专用收据、2004年12月7日中国农村信用合作社现金存款单相互印证，能够形成较为完整的证据链，足以证明柳松已经支付全部房款。最后，柳松购买本案争议房屋时间为2004年12月，本案争议房屋的商品房备案登记及房屋所有权登记核准时间为2015年8月。争议房屋长期未能办理过户登记，并非柳松自身原因。亿西欧公司提供的证据不能证明柳松存在怠于甚至故意不办理权属变更登记等情形，其关于争议房屋未办理过户登记系柳松自身原因的主张，不能成立。因此，柳松对于本案争议房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。柳松对本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，亿西欧公司的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告吉林省亿西欧投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费17,851元，由原告吉林省亿西欧投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  陈大为 审判员  曾范军 审判员  齐小媛 二〇二〇年六月三十日 书记员  邱 丹