江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8761号原告：苏州市颉润投资管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道拾英坊****。法定代表人：丁海平，总经理。委托诉讼代理人：胡国柱，江苏维世德(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴植超，系原告公司股东，职务总经理。被告：苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司，住所，住所地苏州市相城区元和街道天和街****div>法定代表人：沈金男。委托诉讼代理人：唐刘念，江苏源实发扬律师事务所律师。被告：余江，男，1978年6月27日生，汉族，住浙江省天台县，现暂住苏州市吴江区。原告苏州颉润投资管理有限公司与被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司、余江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，依法由审判员唐丽宁独任审判，于2019年12月18日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法裁定适用普通程序独任进行审理，由审判员唐丽宁独任审理。本院于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告苏州颉润投资管理有限公司的委托诉讼代理人胡国柱、吴植超（第一次、第二次）、被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司的委托诉讼代理人唐刘念（第二次、第三次）、余江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州颉润投资管理有限公司诉称，2017年5月10日，原告与被告二签订了《租赁经营管理合同》，约定原告将位于相城区元和街道天和街18#的服装城A弄9号楼一层的商铺出租给被告，商铺终测面积为3762.27平方米，租金每平方为65元/月，租期为3年，自2017年5月15日至2020年5月14日，自交付日起6个月改造装修期内无需缴纳租金，租金支付方式为第1年一年一付，第2年起半年一付，且提前15个工作日付款。合同还约定，如被告余江未能按照合同约定按时足额支付租金、物业管理费及其他应付费用，每延期一日，承担由此产生的罚款并按日支付应付款项千分之三作为逾期滞纳金。合同签订后，原告按约交付了租赁物，但被告余江未按期支付租金，截至2019年6月29日，被告通过租金确认单签字确认共结欠原告租金金额为1831441元。经原告多次催讨，被告至今未向原告付清所欠租金，原告为维护自身合法权益，无奈之下诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告余江之间签订的《租赁经营管理合同》；2、二被告共同支付原告至房屋实际归还之日的租金暂计1831441元(暂算至2019年11月14日)，并支付至实际付款之日的违约金暂计246868元，暂合计2078309元；3、判决由二被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告将第2项诉请变更为请求判令二被告共同支付原告至2020年5月14日止的房屋租金2783971.7元，并支付至实际清偿之日止的违约金暂计506805.6元（暂计算至2020年5月14日止），暂合计3290777.3元。被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司辩称，1、原告主体不适格。根据2019年10月份所作的（2019）苏0507民初6891号民事裁定书。原告在此前的诉讼中已经确认系接受房屋所有权人委托与被告签订房屋租赁合同。生效裁定也认定合同项下的法律权利及义务应由委托人行使并承担，故原告并非与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织。虽然说在房屋在原告提供的所谓房屋所有权人的授权委托书中，有让原告代为行使诉讼的相关的权利，但是根据民事诉讼法第58条的规定，诉讼代理人只能是律师、近亲属或者社区推荐的当事人，所以说原告在本案中是存在主体不适格的情况。2、被告之前的法定代表人在与被告的所有股东沟通的过程中，一直陈述事与房东签订合同。而且当时很多人看到了合同有五六十份，当时说的租金也是三四十元钱，免租期也是很长的，而不是原告在诉讼中所说的六个月。所以我们认为原告所提供的租赁的合同其实是在原告和被告余江私下串通伪造的合同，它并不是被告的真实意思表示。3、原告实际交付的房屋也并非如原告所称的这么多，它有很多是收回的，有一些也是没办法，当时没有办法找到房东，所以说是没有签订租赁合同的。4、由于原告没有提供产证材料，导致被告以及被告转租的很多商户没有办法办理相关的营业执照，导致被告有诸多的损失。而且即便是根据原告提供的合同，在原告没有提供产证的情况下，被告是具有同时履行抗辩权的，是可以暂时不支付租金的。被告余江辩称，我个人签的租赁合同是帮华易峰公司。现在房子也一直是公司在使用，而且后面他们起诉我的股东资格包括都已经确认了这个事实，因为我们股东之间是有协议的，这个房子不是我私人在用。然后这个房子的面积跟产证的诉求，因为当时我是看到委托书的，至于是不是业主本人是需要法院去查明的，因为我们目前用下来到现在为止，第一年第二年是没有任何问题的。因为第3年后面的我们股东之间纠纷我就没有参与管理了，我情况也不是太清楚。我当时看到委托书才签订的合同。因为当时合同的所有的委托书跟他都是签到对方的公司里的，因为这个房子并不是单独的这一栋。当时签的时候因为还有另外还有几个案子，而且所谓的说什么看到的租金什么三四十元，我认为是空口的，这也没有任何证据。而且他们认为所谓的什么租赁合同，什么是私下伪造的，我觉得法院也可以去通过调查去认定。第三个房屋实际交付的面积实际有多少房管局是有备案的，房子，主体现在还在，并不是说这个房子也被拆掉了。我相信法院也可以查明的。当时办营业执照很多都是可以办的，只需要拿对方的房屋的产权证明就可以了，加上公司的委托书，这很多都可以办的。经审理查明，2017年5月10日，原告苏州颉润投资管理有限公司与被告余江签订租赁经营管理合同一份，原告作为甲方出租方，余江作为乙方承租方，双方约定项目名称服装城A弄9号楼栋(1层)，本项目地理位置：相城区元和街道天和街18#。本一层商铺总建筑面积约为2632.13平方米，具体以产权证面积及实际租赁为准(附实际租赁房号清单)……乙方承租经营管理的期限为3年，自2017年5月15日至2020年5月14日；3.2甲方同意给到乙方前期项目楼内消防改造、铺内装修期自交付日起计6个月，改造装修期内乙方无需向甲方缴付租金，但需支付物业费、水电费和其他相关费用。甲、乙双方约定，乙方如欲续约，应在本合同租赁期满前90日，乙方分别按照实际租赁经营商家合同向甲方提出书面申请。第四年乙方同意在上一年的基础上增长15-20%，在同等价格条件下，本合同租赁期满后乙方拥有优先续租权，续租年限另行协商。(甲方确保在双方达成租约条件下同意出租做建材五金等相关业态，从免租期起最少5年)。租金每平方计65元/月，另外物业费按照每平米计0元/月，具体面积以购房合同或产权证面积为准。在签订本合同后，乙方于2017年5月2日向甲方支付履约保证金15万元且从支付履约保证金起13日内甲方将承租现场需要的物品清空，13日后乙方即可进入A9进行消防检修、商铺分割等各项事宜，2017年5月9日一次性支付2018年5月14日至2019年5月14日的全年租金(乙方在付全年租金时，甲方要一并提供给乙方业主授权委托书及购房合同，有产证的产证提供复印件，按“先付后用”原则，租金支付方式第1年按照一年一付，第2年起半年一付，且提前15个工作日付款。从2017年5月9日乙方一次性支付甲方全年租金时，原乙方支付的履约保证金扣除一个月作为乙向甲方缴付一个月的租金作为本合同履约保证金，剩余的转为租金；甲方收到上述约定的第一次应支付款项后，视为交房给乙方使用；如乙方在合同期内无任何违约行为，合同期满自然终止时，履约保证金由甲方全额无息退还给乙方。乙方须按时、全额承担因使用该房屋而发生的所有相关费用及因拖欠支付上述费用产生的滞纳金、违约金和相关责任。如甲方为代收租金方，乙方己支付租金的甲方不得拖欠房屋实际产权人的租金，如有拖欠与乙方无关……乙方应按合同规定按时支付租金以及其他各项应付费用，未能按照本合同约定按时足额支付租金、物业管理费及其他应付费用(水电煤通信网络等费用)，每延期一日，乙方承担由此产生的罚款并按日并支付应付款项的千分之三作为逾期滞纳金。租赁合同终止期满或因其他原因中止租赁合同时，乙方不能按时交还该租赁房屋的，每逾期一天，乙方除应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，还应向甲方支付终止合同前一年平均日租金及物业管理费2倍的违约金。租赁合同终止期满后，乙方若逾期交房超过15天不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业管理费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或装饰、安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的拋弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品。合同期内，甲乙双方无故解约，均应按合同剩余期限租金总额作为违约金赔付对方。2019年6月29日，苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司向董夫暖、杨祖站、原告、徐兴伟出具租金确认单一份，甲方(出租方)为徐兴伟、杨祖战、董夫暖、苏州市颉润投资管理有限公司，乙方(承租方)为苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司，法定代表人：余江。甲乙双方确认：2017年3月至5月，甲方分别与乙方法定代表人签订合同，约定甲方将服装城A5、A6、A7、A9、A10号楼一层的商铺分别出租给乙方管理使用，乙方支付相应的租金。为明晰双方的权责，便于乙方及时履行合同，特制定本确认单。一、应付租金：截止本协议签订之日，乙方按照合同约定应向甲方支付租金合计为19019763.75元，具体明细为下表：A9，终测面积3762.27平方米，单价65元/月/平方米，租金起算时间为2017年11月15日，应付租金及保证金金额（25个月），6113688.75元……乙方已付甲方租金合计为10828654.1元，具体付款明细为：1、余江：2017年4月2日200万、4月16日50万、4月19日50万、4月26日30万，2018年6月19日50万、7月20日60万、7月27日25万、8月8日20万、10月23日15万，合计500万元；2、张革委：2017年5月2日100万元；3、沈明珍：2017年4月29日45万、4月30日45万，合计90万元；4、吴国华：2017年5月16日1239855元、309750元，合计1549605元；5、李红芳：2017年6月23日50万、7月22日30万、12月10日40万，2018年3月29日69万、2月14日489049.1元，合计2379049.1元。三、乙方已向甲方支付租金合计为10828654.1元，已结欠甲方租金合计8191109.65元，甲方同意每人已得租金占乙方已付总租金的比例，与每人应得租金占应得总租金的比例相同，故乙方结欠甲方的租金具体明细为：1、徐兴伟：A5、A6及部分A9的应得租金共计为6069456.25元，乙方已欠徐兴伟的租金金额为2613890元；2、杨祖战：A7应得租金为3330892.5元，乙方已欠杨祖战的租金金额为1434493元；3、苏州市颉润投资管理有限公司：部分A9的应得租金为4252608.75元，乙方已欠苏州市颉润投资管理有限公司的租金金额为1831441元；4、董夫暖：A10应得租金为5366806.25元，乙方已欠董夫暖的租金金额为2311285.65元。苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司在乙方处盖章确认。此后，原告认可收到租金74000元。另查，相城区元和街道天和街18号101、117、121、122、123A、123B、125、126、127、128、129、130、131、132、133A、133B、138、140、141、142、143A、143B、145室面积共计1366.75㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可就上述房屋已与四川省福生苑投资管理有限公司签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付。苏州市相城区元和街道天和街18号102、103A、103B室，面积266.03平方米，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司。苏州市相城区元和街道天和街183号105、106、107、109、110、113B、115室面积共计345.42㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可徐兴伟已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。苏州市相城区元和街道天和街18号108、111、112、113A、116、118、119、120、135、136、139、146室面积共计599.37㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可李绍青已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。苏州市相城区元和街道天和街18号137室，面积54.56㎡登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可蓝双月已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。审理中，本院通知苏州国际服装城开发有限公司、四川省福生苑投资管理有限公司、徐兴伟、李绍青、蓝双月参加线上庭审，上述权利人均表态同意原告代表其向被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司和余江主张租金。如法院判决支持，租金支付至苏州市颉润投资管理有限公司账户。审理中，两被告认可，于2017年5月15日接收上述租赁物（此时苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司尚未成立，由公司股东接收租赁物）。苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司于2017年7月5日设立，法定代表人为余江，公司设立后即接收上述租赁物用于经营。另查，2017年7月5日，苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司经苏州市相城区市场监督管理局登记成立，被告余江被选举为公司执行董事，并登记为法定代表人。苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司曾诉至本院要求被告余江返还公章、财务专用章、合同专用章，经审理后认为，免去被告余江执行董事职务，并任命沈金男为苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司执行董事的股东会会议有效。现该判决已生效。以上事实，有当事人举证的A9一层平面图及面积复印件、不动产登记簿查询记录、说明、授权委托书、租赁经营管理合同、租金确认单、（2019）苏0507民初3725号民事判决书等及当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司提出A9幢113、112、111、108室已收回，其中A9幢的115、116、105、119室没有交付苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司，实际是金鹏酒店使用。原告认为，没有交付的A9幢的115、116、105、119室不在我方出租范围内，和本案无关。对于A9幢113、112、111、108室，实际情况我方并没有收回，实际是杨祖战向当时的承租户朱明俊转租来的，转租面积是180.34平米，位于****。大约是2019年2月转租，朱明俊与苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司剩余租期（至2019年4月30日）的租金及押金50000元，杨祖战当时已支付给朱明俊。租赁期限结束后，杨祖战也没有再继续使用房子，房屋也未返还朱明俊，房屋属于空置状态，房屋内没有杨祖战的物品。接收房屋及停止使用房屋均没有告知苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司。现提供商铺租赁合同复印件一份，是朱明俊与苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司签订。在合同上方注明：“本合同转让给杨祖战，租金押金装修费用合计伍万元”是由杨祖战所写，后由朱明俊注明已收到伍万元整。被告余江认为，原告实际交付的租赁面积为2632.13平米，金鹏酒店使用部分不在租赁范围之内，在承租房屋时候，金鹏酒店尚未改造，金鹏酒店所在的建筑属于黄金大楼不在租赁范围之内，在我就职期间没有发生过收回租赁物的情况。在其任职期间是知道朱明俊想要转让商铺的，但是转给谁是不知道的。被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司对原告提供证据不认可。本院认为，原告系基于商铺产权人苏州国际服装城开发有限公司及实际业主的委托对元和街道天和街18号部分商铺以原告的名义对外出租。原告与被告余江签订的租赁经营管理合同，苏州国际服装城开发有限公司、四川省福生苑投资管理有限公司、徐兴伟、李绍青、蓝双月等权利人所出具的授权委托书，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。根据原告与被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司共同确认的租金确认单，截止2019年6月29日，被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司按承租面积2632.13平方米自2017年11月15日起算25个月租金共计4252608.75元（原告认可计租面积实际为2616.99平方米，实际计租期为2017年11月15日至2019年11月14日，其中1个月租金为保证金），尚欠1831441元。现原告主张2017年11月15日至2020年5月14日期间的租金2783971.7元（1831441-74000+1026530.7），符合双方租赁经营管理合同、租金确认单的约定，本院按计租面积2616.99平方米调整为2778067.1元（1831441-74000+1020626.1）。被告抗辩原告有未实际交付的租赁物及提前收回的租赁物，但就此并未举证，也无相应的交接手续，与租金确认单中双方认可的租赁面积也不一致。原告及被告原法定代表人均认可朱明俊系被告公司出租商铺的承租人，现原告举证证实杨祖战系从被告公司的承租人处租赁商铺，并非直接收回商铺，故本院就被告上述抗辩不予采纳。关于原告主张违约金，明确计算方式：以租金确认单确认1831441元，减去已付74000元，剩余1757441元自2019年6月30日起按年利率24%计算至2020年5月14日（320天）计369784.85元，2019年11月15日至2020年5月14日期间租金共计1026530.7元，自2019年10月25日按照年利率24%计算至2020年5月14日计137020.76元。以上合计506805.6元。根据双方在租赁经营管理合同中对违约责任的约定及原告实际损失，本院酌情调整为以1757441元为基数自2019年6月30日起按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2020年5月14日，计101613元；以1020626.1元为基数自2019年10月25日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至2020年5月14日，计37367.67元。以上合计138980.67元。关于原告主张被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司承担责任，因发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，故本院对原告要求被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司承担责任，予以准许。被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司虽抗辩未见到有效的授权委托书及房屋产权证书，故不应支付租金，本院认为，原告已实际交付租赁物，被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司亦已实际使用租赁物用于盈利，故本院对该辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及相关法律规定，判决如下：一、原告苏州市颉润投资管理有限公司与被告余江签订的《租赁经营管理合同》解除。二、被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市颉润投资管理有限公司租金共同支付原告苏州市颉润投资管理有限公司租金2778067.1元。三、被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市颉润投资管理有限公司违约金138980.67元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021124。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币23426元，由被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还。被告苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331043391）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  唐丽宁二〇二〇年六月三十日书记员  唐宽正