河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2600号原告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路**。法定代表人：林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所执业律师。被告：张红波，男，1975年02月25日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路**。法定代表人：周恩红，该行行长。原告洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）与被告张红波、中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天城公司的委托诉讼代理人杜春亭到庭参加诉讼，被告张红波、中行洛阳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年02月04日签订的编号为YS0184833的《商品房预售合同》；2、判令被告张红波返还位于洛阳市×××××路东侧洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号房屋；3、判令解除原、被告于2013年签订的《个人一手住房贷款合同》；4、判令被告配合原告办理注销编号为YS0184833《商品房预售合同》的备案登记注销、房屋预告登记注销、抵押权预告登记注销等手续；5、判令被告张红波向原告支付原告向中行洛阳分行的代偿款520067.29元及违约金71325.83元；6、判令被告张红波向原告支付解除《商品房预售合同》违约金219430.50元；7、判令被告张红波向原告支付律师费20000元。事实和理由：原、被告于2013年2月4日签订《商品房预售合同》（包括合同附件及合同补充协议，合同编号YS0184833，房屋代码674479），约定被告张红波购买原告开发建设的位于洛阳市×××××路东侧洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号建筑面积为145.42平方米的房屋。每平方米5029.81元，总价款为731435元整，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款为221435元，首付比例为30.27%，余款510000元办理银行按揭贷款。附件四《合同补充协议》第七条关于按揭付款方式的补充约定：“4、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书3内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。5、如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。”第八条约定：“合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款30%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。”2013年被告张红波与被告中行洛阳分行签订《个人一手房住房贷款合同》，合同约定贷款金额510000元整，原告为保证人。合同签订后被告中行洛阳分行将款项打入被告张红波账户。被告张红波将本案涉及的房屋为被告中行洛阳分行设立了预售商品房抵押登记。由于被告张红波没有按照《个人一手住房贷款合同》的约定支付贷款及其利息，从2016年9月29日起，被告中行洛阳分行先后八次扣划原告账户款项共计520067.29元，特别是2019年6月27日，被告中行洛阳分从原告的账户上扣除了全部贷款本息。依照合同约定，被告张红波未按期偿还到期贷款本息，导致原告代其向银行偿还到期的贷款本息520067.29元，应当按照银行还款金额每日1%的标准计算违约金，由于违约金过高，原告只按照年24%的标准主张，被告应支付原告违约金为93723.14元。被告张红波的行为，致使原告的合同目的不能实现，符合合同约定的解除条件，原告享有单方解除权。被告应当按照约定协助原告办理合同解除后的相关手续，并按照合同约定向原告支付违约金、承担相应的费用。由于被告张红波的原因导致《商品房预售合同》解除，应当向原告支付总房款30%的违约金219430.5元，并承担由此产生的一切费用，配合出卖人办理退房相关手续，向原告返还房屋。原被告共同签订的《个人一手房住贷款合同》虽然约定有独立担保条款的条款，但由于违反担保法及最高院司法解释的规定而无效。原告与被告张红波签订的《商品房预售合同》由于符合合同的解除条件而解除，作为从合同的《个人一手住房贷款合同》就失去了担保的标的，也应当予以解除。客观上被告中行洛阳分行以实际行动已经与原告及被告张红波解除了《个人一手住房贷款合同》。被告违约后，原告多次打电话联系要求其按照合同约定支付银行贷款本金及利息并支付违约金，但被告不予理睬，原告无奈起诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。张红波、中行洛阳分行未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2013年2月4日，天城公司（出卖人）与张红波（××）签订《商品房预售合同》（包括合同及附件、补充协议，合同编号YS0184833，房屋代码674479），约定张红波购买天城公司开发建设的位于洛阳市×××××路东侧洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号房屋，房屋建筑面积为145.42平方米，单价为每平方米5029.81元，总价款为731435元整，付款方式为银行按揭付款，其中首付款为221435元，首付比例为30.27%，余款510000元办理银行按揭贷款。合同附件四补充协议第七条关于按揭付款方式的补充约定：“4、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。5、如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除《商品房预售合同》（包括合同附件、补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。”第八条约定：“合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款30%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。”合同签订后，张红波按期支付了首付款221435元，天城公司也向张红波交付了房屋。2013年3月15日，张红波与中行洛阳分行签订《个人一手房住房贷款合同》，合同约定贷款金额51万元整，还款方式为按月等额还本付息，共分300期偿还，自2013年03月15日起至2038年03月15日止，用购买天城公司的上述房屋进行预告抵押登记，天城公司为保证人。合同签订后，中行洛阳分行依约发放了510000元贷款，张红波将本案涉及的房屋在中行洛阳分行设立了预售商品房抵押登记。贷款后由于张红波没有按照《个人一手住房贷款合同》的约定支付贷款及其利息，从2016年9月29日到2018年12月24日，中行洛阳分行按照合同约定先后七次扣划天城公司账户款项共计42944.88元。此外，中行洛阳分行于2017年03月17日以天城公司、张红波为被告向西工法院提起诉讼，2017年12月12日我院作出判决生效后从天城公司账户中扣划477118.41元支付给了中行洛阳分行，至此中行洛阳分行的贷款本息共计520063.29元已经全部收回。依照贷款合同约定，被告张红波未按期偿还到期贷款本息，导致原告代其向银行偿还贷款本息520063.29元。原告无奈向法院起诉，引起本案诉讼。本院认为，《商品房预售合同》、《个人一手住房贷款合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。在本案中，天城公司按照约定履行了交房义务，中行洛阳分行按照约定履行了发放贷款义务、但是张红波没有按照《个人贷款合同》的约定按时还款，致使天城公司的保证金账户被8次扣划共计520063.29元。张红波逾期还款超过三次，已经违反《商品房预售合同》附件四补充协议第七款的约定，导致合同目的无法实现，天城公司诉求解除《商品房预售合同》，本院予以支持。《商品房预售合同》解除后，张红波应协助天城公司办理洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号房屋的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销等手续；天城公司偿还贷款后，中行洛阳分行应当协助天城公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续。因本案所涉房屋已被其他法院查封，现无返还可能，故天城公司要求张红波返还房屋的诉讼请求，本案不予处理。《个人一手住房贷款合同》的效力已由其他判决予以确认，天城公司承担保证责任后，其有权向债务人张红波追偿，但并不享有合同解除权，天城公司依照贷款合同承担保证责任并无不当，故对其解除《个人一手住房贷款合同》的诉求，本院不予支持。鉴于天城公司已要求解除《商品房预售合同》，合同解除后，已经履行的部分应当予以返还，天城公司在先取得的银行贷款510000元，应当返还给银行，故天城公司要求张红波返还520067.29元代偿款的请求，本院不予支持，其仅能就损失部分要求张红波承担责任。对于违约金部分，《商品房预售合同》附件四第七条作了约定，但违约金计算标准明显过高，违约金兼具赔偿和惩罚的双重功能，但以赔偿非违约方的损失为主要功能，其性质以补偿为主，惩罚为辅，所以违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致；本案中，天城公司收到购房贷款510000元，其向中行洛阳分行共计代偿520067.29元，天城公司遭受的损失包括多支付的银行贷款及代偿期间代偿款的资金占用损失等；按照《商品房预售合同》附件四第七条约定的违约金计算标准，合同解除时，张红波支付的首付款尚不足以偿付违约金，说明合同中关于违约金的约定致使买卖双方权利义务明显不相对等，利益严重失衡，有违公平原则；依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”，本院依法调整违约金按照总房款的15%计算，即731435元×15%=109715.25元。天城公司要求张红波支付律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除洛阳天城房地产开发有限公司与张红波于2013年02月04日签订的编号为YS0184833《商品房预售合同》；二、张红波于本判决生效后十日内协助洛阳天城房地产开发有限公司办理洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号房屋的备案合同撤销、所有权预告登记注销等手续；三、张红波、中行洛阳分行于本判决生效后十日内协助洛阳天城房地产开发有限公司办理洛阳天城一品A6地块第5幢1单元1-2601号房屋抵押权预告登记注销手续；四、张红波于本判决生效后十日内向洛阳天城房地产开发有限公司支付违约金109715.25元；五、张红波于本判决生效后十日内向洛阳天城房地产开发有限公司支付律师费20000元；六、驳回洛阳天城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4511元，由洛阳天城房地产开发有限公司负担511元，张红波负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年六月四日书记员  杨嘉铭