山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2020）晋0423民初379号   原告：徐富丽，女，汉族，现住襄垣县。   被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地：长治市太行西街**。   法定代表人：魏新明，职务：董事长。   委托诉讼代理人：戴若涵，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告徐富丽诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐富丽、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴若涵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告徐富丽向本院提出如下诉讼请求：一、请求解除原被告之间签订的《时代广场购房协议》；二、依法判令被告返还购房款91424元，并支付至2020年4月的违约金40000元，共计131424元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年原被告签署《商铺认购协议》约定，原告购买被告开发时代广场A区1层062号商铺，购买价格为91424元，协议签订后，原告按照约定，于2013年4月2日支付了全部购房款，后双方又签订了正式的《时代广场购房协议》，该合同约定：1、被告在2013年12月31日前交房；2、被告在交付使用后一年内办理房屋产权手续；3、出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除协议。并且该公司在出售商铺时，并未取得预售许可证，对购房者存在隐瞒欺诈行为。合同签订后，被告未能向原告交房，且一直无法依约办理房屋产权手续。原告一直找被告协商，被告百般推诿，无奈，原告提起诉讼，请求查明事实以维护原告合法权益。   被告辩称，1、原告诉称逾期交房不是事实，被告已经在签订合同当时将房屋交付原告，原告在同时已经将其所有的商铺委托给三方代为经营并收取租金，原告已经接收房屋产生收益；2、本案属于逾期办证情形，不属于不办证，不属于法定解除的情形，且逾期是政策性原因，并不是被告的过错导致，故被告不应当承担违约责任；3、原告要求解除合同的时间已经超过法定解除权的期限，也超过约定解除权的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持；4、原告在签订合同七年后要求解除合同的真实原因系投资商铺的收益下降，故，如果支持原告滥用解除权，将会破坏交易稳定与交易安全的行为，违背了诚实信用原则及合同自治原则；5、本开发项目系县政府招商引资项目，存在先建设后办证的问题，但，依据相关法律规定，在起诉前取得预售许可证应当认定为有效，本案不存在对房屋的买受人有任何的欺骗行为。   原告为证实其诉讼主张成立，向法庭提供了以下证据：   1、时代广场购房协议一份，证明：原告购买被告商品房的面积及价款，且合同约定被告应当主动办理手续并交付房屋，因被告原因不能办理产权证的被告应当承担责任。   2、款项收据四支，证明：原告已全部履行完付款责任。   被告对原告所举证据的质证意见为，证据的真实性认可，但对原告证明目的不认可。1、该房屋在合同签订之日已经交付房屋，被告不存在逾期交房的法律责任；2、本合同被告没有明确承诺在房屋交房一年内办理产权证，被告是将相关手续送交申请，且因政府原因不受一年限制；3、本合同仅约定由于出卖方的原因，出卖人承担违约责任，并没有约定逾期办理被告承担合同违约责任，因此按照法律规定，被告违约行为并不能引起合同无法实现的法律后果，且逾期办证的原因是受政府政策性不能办理，不能归责于被告的原因，应当按照相应法律法规和交易习惯来承担责任；4、合同约定了相应条件，但本案事实为双方签订合同时，原告已经接收了该房屋，双方已经对合同进行了变更。   被告向本院提交如下证据：   1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、山西省商品房预售许可证各一份，证明：被告办理了国有土地使用权证，取得了开发项目使用权等。   2、襄垣县人民防空办公室与长治市华日泰房地产开发有限公司行政征收非诉执行审查行政裁定书一份，证明：被告未办证是因政策原因。   3、山西省施工图审查合格书一份，证明：本案涉及的施工图经审批合格，并备案通过审批备案，被告在后期因人防工程逾期办证不存在过错。   4、建设项目人民防空审查批准表一份，证明：经审批合格，要求按条件来改，被告正在筹备异地人防，项目建成后对原告不造成影响，故本案不属于不能办证的情形。   5、时代广场商铺委托经营管理协议书，证明：被告将诉争的商铺交付给原告后，原告与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书，将其所有的商铺交付给该公司经营，每年收取固定租金，故诉争商铺房产证的逾期办理不会导致原告的利益受到任何的影响，原告不存在任何的损失。   原告对被告所举证据的质证意见为，证据1，真实性合法性认可，但该只能证明被告在开发建设销售当中依据规定，不能证明其起到办理产权证；证据2、3、4，恰因为被告违反了人防条例的强制性规定，不是政府政策原因，未完成法定义务导致的后果，时至今日，被告的人防工程仍未未动工，不能无期限一直等；证据5，同本案无关，我至今未收到前三年的租金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：   被告所举证据5，符合法定的证据形式，对其真实性，本院依法予以采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年3月30日，原告徐富丽与长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司签订《商铺认购协议》，协议约定原告自愿购买时代广场1层062号商铺，购买价格为91424元。协议签订后，原告支付全部购房款。2013年4月24日，原告徐富丽按照约定与被告签订了《时代广场购房协议》。同日，原告作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将时代广场大厦一层A1-062号商铺委托给长治市隆顺源商贸有限公司经营管理，期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，长治市隆顺源商贸有限公司每年向原告支付固定租金，租金分两次支付，每年的6月初、12月初十日内提前支付半年租金。之后，长治市隆顺源商贸有限公司并未按照签订的协议内容履行合同义务。截止诉讼之日，被告仍未办理诉争商铺的相关房屋产权证书。2020年4月17日，原告以被告未交房及未办理相关房屋产权证书为由，诉至我院。   本院认为，原告徐富丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。本案中，原被告在《时代广场购房协议》第十二条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院应予支持。关于被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称本案不存在合同目的无法实现的情形，被告的行为系逾期办证，对原告的权利没有造成实质性影响，合同目的可以通过其他形式实现，并非无法办理产权登记，不符合法定解除及约定条件的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，原告购买商铺的目的在于取得诉争商铺的所有权，根据法律规定，该权利取得依据为不动产权属证书，被告并未按照合同约定办理相关产权证书，且被告提交的证据不足以证明其已具备办理相关产权证书的条件，对该意见，本院不予支持。关于被告辩称原告的解除权已超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期，原告解除权已经消灭的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权消灭的情形为合同双方当事人可以履行合同义务但未履行，该解除权消灭后，合同仍有继续履行的可能，而本案中被告未办理产权证书的行为已经构成根本违约，且被告亦未提交证据证明该产权证书的办理具有履行的可能性，原告合同目的不能实现，故对该意见，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告开发的××区商铺返还被告，被告返还原告购房款91424元。关于原告请求被告支付违约金的诉求，因为原告与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订购房协议的当日，已将所购商品房委托给第三方托管经营。故对原告的该项诉求，本院不予支持。庭审中，经本院主持调解，双方当事人达不成一致意见。本案经本院审判委员会研究决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告徐富丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》；   二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告徐富丽购房款91424元；   三、驳回原告徐富丽的其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2928元，由原告徐富丽负担878元，被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担2050元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判长 李广文   人民陪审员 郭 锐   人民陪审员 张亚飞     二〇二〇年六月二十九日   （法官助理 张 敏   书记员 武园园