文书内容江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初2332号原告（反诉被告）：常州华维置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇峰云汇花园5幢6号，统一社会信用代码91320412MA1TF3NNXL。法定代表人：郑连维，系董事长。委托诉讼代理人：黄燕、张恒，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州市瑞威置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇香颂花园22幢，统一社会信用代码91320412565316176F。法定代表人：欧阳林佳，系执行董事。委托诉讼代理人：吴晨尧、蔡孝元，北京大成（上海）律师事务所律师。第三人：华诚大地投资有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓2层，统一社会信用代码911101146963709147。法定代表人：郑思思，系董事长。委托诉讼代理人：田全虎，男，1962年12月1日生，汉族，住河北省涿州市，系该司员工。委托诉讼代理人：钟石亮，男，1968年5月10日生，汉族，住北京市海淀区，系该司员工。原告常州华维置业有限公司（以下简称华维公司）诉被告常州市瑞威置业有限公司（以下简称瑞威公司）、第三人华诚大地投资有限公司（以下简称华诚公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理，反诉原告瑞威公司于2019年6月10日提起反诉，经审查，本院决定合并审理。后依法适用普通程序四次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华维公司的委托诉讼代理人黄燕、张恒，被告（反诉原告）瑞威公司的委托诉讼代理人吴晨尧、蔡孝元，第三人华诚公司的诉讼代理人田全虎均四次到庭参加诉讼。第三人华诚公司的委托诉讼代理人林忠伟到庭参加第二、三次开庭审理，后华诚公司变更委托诉讼代理人林忠伟为钟石亮，钟石亮到庭参加第四次开庭审理。本案现已审理终结。原告华维公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告之间的《常州市瑞威置业有限公司与常州华维置业有限公司之东侧地块55亩商业项目工程转让合同》（以下简称“商业项目工程转让合同”）、《东侧地块55亩商业项目之补充协议》（以下简称“在建工程转让合同之补充协议”）为有效合同；二、判令被告继续履行双方签订的上述商业地块工程转让合同及补充协议；三、判令被告在现状情况下与原告共同办理工程项目立项、报建、审批、开发、建设的手续；四、判令待转让条件具备时，被告办理在建工程转让手续合同约定的其他事项；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月8日，被告与华诚公司签订《常州绿地香颂置业有限公司与华诚大地投资有限公司之湖塘聚湖路南侧、长沟路东侧地块55亩商业项目在建工程转让预约合同》）（以下简称“在建工程转让预约合同”）一份，约定被告将东侧地块55亩商业项目以在建工程转让的方式转让给华诚公司，并对项目概况、合作形式、权利与义务、违约责任等进行了约定。2016年11月26日，被告与华诚公司签订了《之补充协议》（以下简称“预约合同之补充协议”），约定双方对在建工程所在地块的土地使用权证进行共同保管。2016年12月13日，被告与华诚公司签订《之补充协议的备忘录》（以下简称“预约合同备忘录”），明确被告与华诚公司就在建工程转让预约达成的一致意思表示，对双方均有约束力。合同签订后，华诚公司向被告预付了59763000元土地转让价款。2018年2月1日，原、被告签订《商业项目工程转让合同》一份，约定华维公司承接华诚公司在建工程转让合同及补充协议项下的权利和义务，被告将东侧地块55亩商业用地面积上在建工程转让给原告，地块土地作价（包括土地出让金，契税，融资利息等）价款76900000元，确认土地转让价款实际已付59763000元，并对合作形式、转让价款、权利和义务、违约责任及赔偿等进行了约定。同日原告与被告及华诚公司签订《在建工程转让合同之补充协议》一份。上述合同签订后，原告于2018年2月份进驻项目现场施工，但自2019年3月起，被告无视上述合同的约定，屡次采取各种暴力手段阻拦、驱赶原告的工作人员进入项目现场，原告虽多次交涉且数次报警处理，但被告置之不理。被告与原告以及华诚公司签订的一系列在建工程转让合同及补充协议均是各方真实意思表示，且不违反法律法规，应为有效合同。为维护原告自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告瑞威公司辩称：我们不同意原告所提的五项诉请，主要理由如下：一、针对第一项请求，1、我们认为原、被告双方于2018年2月签订的《商业项目工程转让合同》及《在建工程转让合同之补充协议》系无效合同。59763000元属于土地转让价款，转让合同和补充协议明为在建工程转让，实为土地使用权转让。如果法庭认定该合同有效，实际该两份合同也已经解除，基于原告的违反合同约定的义务，被告在2019年3月向原告发出解除通知，所以合同实际上已经解除；2、该合同违反了《城市房地产管理法》第39条规定，未达到法定的转让条件；3、该合同违反了《出让合同》第21条、第22条关于土地使用权转让的约定；4、该合同系以合法形式掩盖非法目的；5、系争地块属于商业配套设施，原告与被告签约长达4年之久，原告借故延期开发，损害了小区购房业主的合法权益，也损害了政府行政管理所期待的社会公共利益；6、原、被告双方明知本合同转让需经地方政府依法审核批准，该合同明确没有经得批准，所以实施的转让应当属于无效转让。二、对原告诉请二，我们认为如果本案系争合同被法院认定为无效合同，被告无需履行继续履行的义务，在本案开庭前，被告数次参加政府相关部门组织的专项会，明确得知政府不同意继续履行本协议，在合同第7.7条、7.7.2款明确约定，因不可抗力或项目所在地的原因，导致甲方即本案被告不能完成本协议约定事项，不视为违约，被告据此不应再承担继续履行的义务。三、针对原告的第三项诉请，被告已自行完成了系争项目的报建审批工作，所以原告诉请三没有具体履行的必要性和可能性。四、对原告的第四项诉请，被告认为原告在协议签订后至今未取得房地产开发经营资质，也未实质进行系争项目开发活动，原告已经以自己的行为表明其无意愿无能力继续实施合同约定的转让，基于上述情形，我们也希望法庭对原告这项诉请不予支持。五、对第五项诉请，请法庭依法判决。反诉原告瑞威公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉原告与华维公司、华诚公司所签署《在建工程转让预约合同》、《预约合同之补充协议》、《预约合同备忘录》、《商业项目工程转让合同》及《在建工程转让合同之补充协议》（以下合称“工程转让系列合同”）解除；2、判令华维公司向瑞威公司承担违约损害赔偿责任人民币5121.9191万元；3、判令华诚公司对华维公司上述赔偿责任承担连带责任。4、本案诉讼费由被反诉人承担。在审理过程中，反诉原告撤回了对华诚公司的诉讼请求。事实与理由：2010年11月，反诉原告与常州市国土资源局武进分局签署《国有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式获得位于常州市武进区东侧地块（包括普通商品住房用地13.78886公顷、批发零售用地3.66667公顷），并于2013年5月7日首次登记并取得不动产权证书苏（2017）常州市不动产权第20xxx号（以下简称“住宅地块”）及苏（2017）常州市不动产权第20xxx号（以下简称“B1商业地块”）。2015年至2018年期间，反诉原告与华维公司、华诚公司就B1商业地块签署工程转让系列合同，约定由华维公司负责B1商业地块的项目立项、报建、审批开发建设所需的文本、工程图纸和其他所需资料及开发建设资金，并与反诉原告的统一设计方案经双方同意后报政府部门批准，待B1商业地块达到转让条件后，再转让给反诉被告华维公司，华诚公司就华维公司于原合同项下责任及义务承担连带保证责任。自2015年起，反诉原告与反诉被告签署工程转让系列合同逾四年多，经反诉原告多次催告，但反诉被告始终未能按照工程转让系列合同约定提供B1商业地块项目报建、审批及开发建设所需的文本、资料，导致B1商业地块项目始终未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证照，开发建设进度严重滞后且迟迟无法达到项目转让条件，目前B1商业地块仍是完全未开发状态，严重违反工程转让系列合同约定。根据反诉原告与常州市国土资源局武进分局签署的《国有建设用地使用权出让合同》及该土地出让的《规划条件》，B1商业地块属于整个出让地块的配套商业设施，B1商业地块必须与住宅地块同步开工建设、同步竣工交付。但由于反诉被告未能履行工程转让系列合同项下合同义务，导致B1商业地块建设进度严重落后于住宅建设进度，且因不符合转让条件，反诉原告仍为登记在册的B1商业地块权利人，为敦促B1商业地块尽快开发建设，常州市国土资源局武进分局、常州市武进区住房和城乡建设局已对反诉原告多次约谈，要求加快B1商业地块开发建设速度，并对登记在同一出让地块中的住宅地块采取多项行政限制措施，包括对已取得预售许可证部分房源7栋、12栋、13栋房源（共计128套）限制网签备案、对已建设完成的洋房、联排别墅不予办理预售证照，致使众多已签署预售合同及支付定金购买该住宅地块的业主不断组织进行围堵反诉原告的销售现场，给反诉原告的正常办公及销售工作带来巨大损失。另外，由于限售措施，导致反诉原告丧失正常的销售资金来源，无法正常偿还建设融资资金，导致反诉原告遭受严重经济损失及商誉损失，并给广大购房业主造成诸多不便及恶劣影响。经反复沟通无效，为维护反诉原告的合法权益，防止损失进一步扩大，保障能向广大小业主按时交房等，反诉原告于2019年3月26日向反诉被告华维公司及华诚公司发出《解约通知函》，通知反诉被告华维公司及华诚公司解除工程转让系列合同，且该等函件已于2019年3月27日送达反诉被告。另根据工程转让系列合同约定，合同一方违反合同或不履行合同项下义务，应向守约方承担违约责任，赔偿因违约行为致使守约方遭受的全部损失。本案中，因为反诉被告的迟延履约，给反诉原告造成重大损失。包括住宅地块中洋房别墅预收款利息损失、住宅地块中高层住宅的应收账款利息损失、集团罚款支出、项目管理费用支出、融资利息支出及借款利息支出。根据工程转让系列合同中《在建工程转让合同之补充协议》第6条之约定，华维公司应就其违约行为给反诉原告造成的损失承担赔偿责任，华诚公司应就此承担连带责任。基于上述事实与理由，为保障反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。反诉被告华维公司辩称，一、反诉被告华维公司的行为不属于合同法规定的解除情形，反诉原告无权单方面解除合同，反诉原告应继续履行合同。反诉被告履行了合同主要的债务，已经支付了案涉商业地块大部分对价款59763000元，不构成根本违约。反诉被告也不存在重大违约致使不能实现合同目的的情形。反诉被告一直在积极推进案涉商业地块的开发建设工作，不仅为案涉商业地块准备了充足的资金，还一直在做案涉B1商业地块开发建设的各种工作，包括不限于涉及工地围挡、土石方工程等。由于案涉B1商业地块登记在反诉原告名下，反诉被告的开发建设工作受限于反诉原告，客观上反诉原告是可以推进案涉商业地块项目开发。反诉原告在双方沟通涉案商业地块开发建设事宜过程中，于2017年9月21日私自以遗失补证的方式注销了现保存在反诉被告处的土地权证，办理了新的不动产权证，并在未经反诉被告同意的情况下，擅自将土地使用权抵押给信托公司用于融资。案涉B1商业地块逾期开发建设的根本原因是反诉原告在主观上不愿意继续履行而非客观上不能达到合同义务。二、反诉原告所谓的损失是由其自身过错所致，根本原因在于反诉原告违反合同约定，未经反诉被告书面同意，擅自单方面申报损害反诉被告的合法权益的规划方案，从而引起双方为解决此纠纷长期多轮多方案协商而推迟了开发进程。三、反诉原告所谓的损失与本案及反诉被告无关。四、反诉原告的恶意违约、解约行为给反诉被告造成了严重的后果，反诉被告保留反诉原告的违约赔偿的追索权利。双方当事人围绕各自主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行举证质证，华维公司围绕其主张向本院提交证据及对证据的质证意见如下：1、《在建工程转让预约合同》及《预约合同之补充协议》原件一份。2、B1商业地块土地使用权证原件一份。3、北京农商银行计算申请书、客户回单及瑞威公司账户结余凭证询证函原件各一份。瑞威公司对证据1-3的质证意见：对证据1的预约合同、证据2、证据3的真实性没有异议。对证据1的《预约合同补充协议》，与被告提交的补充协议的内容不一致，且根据原告的备忘录也可以证明原告提交的补充协议并非最终版本。华诚公司认为该补充协议系被告起草盖章后与华诚公司商谈，留存的件未盖章，且备忘录与合同及补充协议没有实质性变更。4、情况说明及土地权证存放保险柜照片，瑞威公司的质证意见：认为情况说明属于证人证言，且该人员与华维公司及华诚公司有利害关系，另外情况说明的内容与本案的转让合同没有关联性。华诚公司对该证据的真实性予以认可。5、《水上乐园规划一层总平面图》、《常州水主题商业设计》、《常州水之梦文旅城设计方案》、《常州环球水之梦规划建筑设计方案》、《情况说明》及付款凭证，瑞威公司的质证意见：对上述证据的真实性均不能确认，即使原告有上述行为也不符合预约合同的约定。对于付款凭证的真实性不予认可。另外情况说明系第三人的自述，不能作为证据。华诚公司认可上述设计方案系项目设计的前期工作。6、《2017年6月政府相关部门与绿地香颂、北京华诚召开项目协调会的情况说明》，证明政府有关部门组织协调华诚公司、瑞威公司分开开发B1、B2地块，并分割B1、B2地块。瑞威公司的质证意见：对该组证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。即使真实，也不能替代转让预约合同和补充协议的约定。华诚公司对上述情况说明予以认可。7、《规划设计及前期分析研究方案》、《华诚常州梦幻城项目修建性详细规划》、《情况说明》，瑞威公司的质证意见：对该组证据形式上的真实性予以认可，但不能证明原告已经投入设计开发。华诚公司对该证据的真实性予以认可。8、《常州武进绿地香颂B地块项目建设工程设计方案总平面图》、《关于指标侵犯的情况说明》。瑞威公司的质证意见：对总平面图非原件，对其真实性不能认定，情况说明系原告方的陈述，不构成证据，情况说明与出让条件也不符合。华诚公司对该证据的真实性予以认可。9、《建设工程设计合同（一）》、《关于》、中国建设银行单位客户专用回单、收据。瑞威公司的质证意见：对设计合同形式真实性予以认可。情况说明系原告陈述，不构成证据。对两份客户专用回单不是原件，对其真实性不予认可，对收据真实性予以认可。华诚公司对上述证据真实性予以认可。10、《工地围挡施工合同》、《围挡工程施工情况说明》、《关于围挡工程的情况说明》。瑞威公司的质证意见：对《工地围挡施工合同》的形式真实性予以认可。情况说明系原告方陈述，不构成证据。两张照片不能确认其真实性。华诚公司对该组证据真实性无异议。11、《常州武进绿地香颂B1地块商业项目土石方工程合同》、《关于的情况说明》、公司催款通知函、会议纪要、中国建设银行单位客户专用回单。瑞威公司的质证意见：对土石方工程合同的真实性没有异议，认可由豪达公司完成工程，但是认为该份合同未实际履行。情况说明属于原告自述，不是证据。公司催款通知函与本案被告无关，也与土石方工程合同约定不符。会议纪要、建行的客户回单的真实性不能确认。华诚公司对该组证据真实性予以认可，并陈述是由其找的施工单位。12、《建设工程项目声像档案摄制归档、电子档案制作服务合同》、《关于的情况说明》。瑞威公司的质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但该合同没有履行。华诚公司对该组证据予以认可。13、《财务尽调调查业务约定书》、《非诉讼专项法律服务合同》、《关于与的情况说明》及银行回单。瑞威公司的质证意见：对上述证据真实性没有异议。但该收购交易并未实际发生。与本案也无关联性。华诚公司对该组证据予以认可。14、《常州武进绿地香颂B1地块项目试桩工程施工合同》、《关于的情况说明。瑞威公司的质证意见：对试桩工程施工合同真实性没有异议，但该合同系原告单方签署，不符合合同约定，也不能确认合同已经履行。情况说明属于原告自述，不构成证据。华诚公司对该证据予以认可。15、《建设工程桩基检测合同书》、《关于的情况说明》、地基基础工程检测报告3册。瑞威公司的质证意见：对桩基检测合同的真实性合法性没有异议。对情况说明，不认为是证据，不予质证；对照片认为不符合证据形式且不予认可。对桩基检测报告，真实性无法确认。华诚公司对上述证据均予以认可。16、《租赁合同》、《关于的情况说明》、收据。瑞威公司质证意见：对租赁合同的真实性无法确认。对于情况说明属于原告自述，不属于证据。华诚公司对该组证据予以认可。17、双方往来函件及邮寄凭证18份。瑞威公司及华诚公司对上述证据的真实性均没有异议。18、华诚公司股东会决议、华维公司股东会决议、资金使用说明及北京农商银行理财产品业务凭证。瑞威公司质证意见：对于上述证据形式真实性予以认可，但是内容真实性不予认可。资金使用说明属于原告自述，不是证据。华诚公司对上述证据的真实性予以认可。瑞威公司围绕其主张向本院提交证据及对证据的质证意见如下：1、2010年11月31日签署的《国有建设用地使用权出让合同》、《关于2010081号地块的补充协议》。2、《武进区聚湖路南侧、长沟路两侧地块规划条件》，编号：常规条320400201050045号。3、2015年2月8日签署的《在建工程转让预约合同》。4、2016年11月30日签署的《预约合同之补充协议》。5、2016年12月13日签署的《预约合同的备忘录》。6、2018年2月1日签署的《商业项目工程转让合同》。7、2018年2月1日签署的《在建工程转让合同之补充协议》。华维公司及华诚公司对上述证据的质证意见：对于证据1-4、6、7的真实性、合法性没有异议，但证明目的不予认可。对证据5的真实性不予认可。瑞威公司提交的证据5不是原件，且与原告提交的原件不一致。8、2015年6月10日联系函。9、2018年3月26日《函》及邮寄凭证。10、2018年4月11日《函》及邮寄凭证。11、2018年4月25日《函》及邮寄凭证。12、2018年4月28日《函》及邮寄凭证。13、2018年5月3日《工作联系函》及邮寄凭证。证据8-13证明经瑞威公司多次催告，华维公司仍不履行合同义务，致使商业地块严重逾期开发。华维公司及华诚公司对上述证据的质证意见：对证据8的证据三性不予认可，原告没有收到过该联系函。对证据9-13的真实性与合法性予以认可，但对证明目的不认可。14、常州市国土资源局武进分局于2018年4月10日向常州市武进区住房和城乡建设局出具的函。15、常州市武进区住房和城乡建设局在收到常州市国土资源局武进分局相关函件后向被告送达的《关于加快香颂B地块商业部分开发进度的函》。证据14-15证明因华维公司未按合同约定履行义务，导致被告被限制网签等后果，也证明政府不认可商业地块转让的效力。华维公司及华诚公司对上述证据的质证意见：对证据14-15的证据三项均不予认可。从复印件上看，证据14发生在被告单方申报规划方案之后。16、工地状况图。17、被告方住宅地块因商业地块延迟开发导致已批准预售住宅部分被限售、达到预售条件住宅部分申请预售许可证受阻的情况截图。华维公司及华诚公司对上述证据的质证意见：对证据16-17的证据三性均不认可，对其证明目的也不认可。18、瑞威公司于2019年3月26日向华维公司出具的解约通知函及邮寄凭证、物流信息，证明瑞威公司已于2019年3月26日向华维公司致函解除工程转让系列合同，该等函件于2019年3月27日送达。华维公司及华诚公司的质证意见：对证据18的真实性没有异议，但是对其合法性及证明目的不认可。华维公司收函后立即回复瑞威公司不同意解除，并诉至法院确认该系列合同有效及要求继续履行；19、《围挡制作合同》，证明涉案所在地块的围挡系被告出资修建。20、施工图设计合同，证明涉案所在地块的工程设计因华维公司不履行设计义务，瑞威公司自行委托设计公司完成。21、施工图设计文件审查合格证，证明涉案地块的设计文件经主管部门审查合格，审查合格时间是2019年7月13日并不是华维公司所称的2017年的时间。22、建设工程规划许可证，证明瑞威公司的设计方案经审批部门审查合格发放了审批合格证，已自行完成开工建设所需审批手续。审批时间是2019年5月24日，并不是华维公司所称的2017年。华维公司与华诚公司对上述证据的质证意见：对证据19-22的真实性与合法性没有异议，对证明目的不认可。围挡制作合同与本案无关，施工图设计合同、合格证及规划许可证均是在华维公司不知情情况下取得。23、不动产权证书（苏（2017）常州市不动产权第20xxx号、苏（2017）常州市不动产权第20xxx号；华维公司及华诚公司对证据23的真实性与合法性予以认可。24、高层、洋房、别墅限签利息损失计算表。25、物业服务合同及物业费支付凭证，证明因华维公司未能及时履约导致瑞威公司住宅地块被限制，无法及时出售，因而设置的物业管理服务一直持续至今。26、员工工资薪酬支付凭证，证明因为华维公司违约导致瑞威公司迟延销售住宅期间产生的员工工资。27、信托贷款利息支付凭证，证明因为华维公司违约导致瑞威公司迟延销售不能及时回款因而无法按时偿还所借信托贷款所产生额外的利息。28、集团借款利息支出，证明因为华维公司方违约导致瑞威公司迟延销售不能及时回款因而无法按时偿还借款产生的利息。华维公司及华诚公司对证据24-28的三性均不认可，与本案无关联性。利息损失表系瑞威公司自制，物业费的支付、员工工资及集团借款支付都是瑞威公司正常关联费用的支出。29、常州市武进房屋面积测绘报告。30、限签楼盘周边小区2018年4月28日前后备案的房价表。31、克尔瑞常州房产测评报告，以上证据证明反诉人因限售所产生的损失计算依据。32、信托贷款本息归还凭证，证明反诉人迟延归还信托贷款支出利息的凭证。33、集团借款的发放凭证，证明集团借款发放的凭证。华维公司及华诚公司对证据29的真实性予以认可，合法性无法确认，与本案无关联性。对证据30，系瑞威公司从网站上打印而来，对其真实性、合法性、关联性均不认可；对证据31，系瑞威公司从自媒体上打印而来，对其证据三性均不认可，对证据32及信托贷款的公证书的真实性与合法性无异议，与本案无关联性。对证据33的真实性、合法性不予认可，且与本案无关联性。本院综合认证意见：对于双方当事人提交的上述证据，对方对其真实性不持异议的，本院对其真实性予以认可。对于有争议的部分，其中系原件的，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审理认定事实如下：一、合同主体变更情况2009年10月27日，华诚大地投资有限公司设立，2017年12月12日常州华维置业有限公司成立。2010年12月7日，弗莱德投资（香港）有限公司及常州绿地昆特置业有限公司联合注册成立常州弗莱德置业有限公司。2011年，常州弗莱德置业有限公司变更登记为常州绿地香颂置业有限公司。2017年8月22日常州绿地香颂置业有限公司变更为常州市瑞威置业有限公司。二、合同签订。（一）案涉土地涉及多份合同，具体如下表：                  序号                    签订日期                    合同名称                    合同当事人                  1              2010.11.30              《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为3204832010CR0209）              常州市国土资源局武进分局为出让人、弗莱德投资（香港）有限公司及常州绿地昆特置业有限公司为受让人。                  2              2010.12.27              《关于湖塘镇聚湖路南侧、长沟路两侧地块补充协议》              常州市国土资源局武进分局、常州弗莱德置业有限公司                  3              2011.10.26              《关于2010081号地块的补充协议》              常州国土资源局武进分局（甲方）、绿地香颂公司为（乙方）                  4              2015.2.8              《在建工程转让预约合同》              绿地香颂公司（甲方）、华诚公司（乙方）                  5              2016.11.30              《预约合同之补充协议》              绿地香颂公司（甲方）、华诚公司（乙方）                  6              2016.12.13              《预约合同的备忘录》              绿地香颂公司（甲方）、华诚公司（乙方）                  7              2018.2.1              《商业项目工程转让合同》              以瑞威公司为甲方、华维公司为乙方                  8              2018.2.1              《在建工程转让合同补充协议》              瑞威公司（甲方）、华维公司（乙方）、华诚公司（丙方）      （二）合同约定具体内容1、2010年11月30日，以常州市国土资源局武进分局为出让人、弗莱德投资（香港）有限公司及常州绿地昆特置业有限公司为受让人，双方签订合同编号为3204832010CR0209的《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定：合同项下出让宗地编号为210-xxx-001，出让宗地面积为174555.3平方米，出让宗地坐落于两侧地块（20xxx）。本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地13.788860公顷，批发零售用地3.666670公顷。还约定受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。双方补充约定：根据规划条件（编号：常规条320400201050045号）该地块内须设置用地面积不小于55亩、建筑面积约52000平方米的商业综合体（须配置不小于1200各地下机动车停车位），其中40000平方米不得分割销售。该商业综合体宜沿聚湖路独立设置，并应处理好与住宅建设之间的关系；土地交付后3个月内商业综合体须全面开工建设，土地交付后6个月内住宅须开工建设，2015年3月31日前竣工。2、2010年12月27日，常州市国土资源局武进分局与常州弗莱德置业有限公司签订《关于两侧地块补充协议》，协议确认受让人为常州弗莱德置业有限公司，由常州弗莱德置业有限公司履行出让合同（合同编号：3204832010CR0209）约定及承担应尽的义务与责任。3、2011年10月26日，以常州国土资源局武进分局为甲方、绿地香颂公司为乙方的双方签订《关于20xxx号地块的补充协议》，约定：1.该宗地中7932.7平方米土地交地时间调整为2012年6月30日前；2.该宗地中36675.4平方米土地交地时间调整为2013年3月30日前；3.该宗地中39460.2平方米土地交地时间调整为2014年12月30日前；4.开竣工时间相应顺延。后该地块于2013年5月7日登记土地使用权人为绿地香颂公司，国有土地使用权证为武国用（2012）第xxx号。该土地使用权证载明该证为预登记，待竣工验收后，换发新证。2013年5月17日该土地使用权证上载明该宗地经武他项（2013）第xxx号文批准，抵押给中信银行股份有限公司常州分行，抵押面积为36675.4㎡，抵押金额12000万元整，抵押期限2013.5.16-2016.5.16。另载明2016.4.28日，该抵押已注销。4、2015年2月8日，以绿地香颂公司为转让方（甲方）、华诚公司为受让方（乙方）的双方签订《在建工程转让预约合同》。合同约定，转让工程范围为55亩商业用地面积上在建工程（具体工程内容和界面以在建工程转让合同约定为准）。转让工程所在土地之上已设定土地使用权抵押。2.1双方确认以在建工程转让的方式实施本项目的转让/受让交易，本合同是在建工程转让合同的预约合同。2.2甲方、乙方共同负责工程项目立项、报建、审批、开发建设的手续办理，乙方负责向甲方提供符合审核机关要求的工程立项、报建、审批开发建设所需的文本、工程图纸和其他需要的文件资料（需乙方签字），并负责提供开发建设资金。开发建设资金包括但不限于本项目立项、报建、办理规划、施工许可证等手续的费用以及建筑安装造价、项目管理费用及本协议约定的其他费用等。2.3在建工程转让条件具备时，甲方和乙方（含乙方全资在常州设立的法人）另行签订在建工程转让合同，此合同的条款以本合同为依据，并依法变更在建工程的法律权属。3.5乙方预付在建工程转让款7690万元，分四次支付。双方还对权利义务、违约责任等进行了约定。5、2016年11月30日，以绿地香颂公司为转让方（甲方）、华诚公司为受让方（乙方）的双方又签订《预约合同之补充协议》，约定乙方按照甲方指定的账户向甲方支付1976.3万元在建工程转让款。甲方收到乙方款项同时，双方核对该地块权证并签字确认后将原件存放在保管箱内。未经双方同意，任何一方都不能单独使用或处置该地块的土地使用权证。完成在建工程转让之前为权证共管期，自2016年12月1日起算。第七条还约定，共管期内甲方不得抵押、担保、托管、赠与该土地权，未经乙方同意不得在该地块权利上设置权利限制，否则，赔偿乙方的损失。第九条约定如果由于乙方的原因，在转让手续完成后，导致该地块逾期开发而遭受当地行政管理部门处罚的，相应的经济责任或货币处罚均由乙方承担。甲方因此受到处罚的，有权向乙方追索，乙方应予以赔偿。2016年12月13日，双方又签订《预约合同备忘录》，约定前述补充协议第十三条变更为如因甲方资产重组，致使不能继续履行预约合同的，则甲方退回乙方已付的预付转让款本金和利息。6、2018年2月1日，以瑞威公司为甲方、华维公司为乙方双方签订《商业项目工程转让合同》，约定华维公司自协议生效之日起承接华诚公司在建工程转让合同及补充协议项下的权利和义务。一、项目名称：东侧地块55亩商业项目。转让工程范围：55亩商业用地面积上在建工程（具体工程内容和界面以本合同约定为准）。二、合作形式。2.1甲乙双方通过协商决定，在符合政府法律、法规的前提下，以现状转让或在建工程的方式转让，涉及到政府的工作双方应努力协商办理，完成交易。2.2本合同生效后，乙方负责工程项目立项、报建、审批、开发建设的后续有关手续办理，并负责建设过程中的资金筹措。2.3转让价款由B1地块土地作价（包括土地出让金、契税、融资利息等）价款7690万元；乙方按进度（25%在建工程，实际按交割日为准）实际发生的工程费用及开发费用。前款土地转让价款实际已付5976.3万元，剩余1713.7万元在政府部门受理转让手续后汇入甲乙双方的共管账户，转让手续完毕三日内支付给甲方。三、合作内容。3.1方案报建。乙方依据该商业地块的规划要求和设计规范要求，负责提供项目的规划设计方案，并入甲方的统一设计方案经甲乙双方同意，报政府部门批准（最终以政府部门批准为准）。五、5.1.2手续转让之前，甲方可利用该商业B1地块进行融资，甲方总贷38000万贷款，可提供乙方3800万贷款，融资资金按照谁使用谁承担利息的原则进行。工程转让时甲方需解除对设定在该地块上的权利限制。5.1.4甲、乙方应积极推动在建工程转让/交易，达到转让条件后，甲、乙方不得以任何理由拖延手续办理。七、其他约定：如因国家政策和地方政府原因导致本项目不能转让时，甲方和乙方互不构成违约且应另行商议其他交易方式，并另行签订协议；因不可抗力或项目所在地政府的原因导致甲方不能如期完成本协议约定事项的，不视为违约。双方还对税费负担、合作内容、付款及双方权利义务进行了约定。7、2018年2月1日，以瑞威公司为转让方（甲方）、以华维公司为受让方（乙方）、以华诚公司为担保方（丙方）三方签订《在建工程转让合同补充协议》。约定1、在建工程转让完成以前，因项目开发建设需要签订的相关合同，由乙方确定合同内容并经甲方签字确认后和第三方签署相关合同，按照该相关合同承担付款义务并委托甲方支付给合同对方。6、丙方自愿对乙方承接在建工程转让系列及其补充协议项下的义务承担连带保证责任。三、合同的履行（一）华维公司及华诚公司的履行情况1、2015年2月12日，华诚公司向绿地香颂公司以电汇方式支付40000000元；2、2015年3月至2016年9月期间，华诚公司委托顾鹏对案涉B1商业地块进行设计，后顾鹏向华诚公司提交《水上乐园规划一层总平面图》、《常州水主题商业设计》、《常州水之梦文旅城设计方案》、《常州环球水之梦规划建筑设计方案》等设计方案及图纸。2015年9月7日，苏州水之梦乐园有限公司向顾鹏支付设计费；3、2016年12月6日，华诚公司向绿地香颂公司支付19763000元；4、2016年12月13日，华诚公司员工尹进收到案涉55亩地块土地使用权证原件，并放置双方约定购买放置的保管箱内。5、2017年7-10月，华诚公司委托北京清大原点建筑设计有限公司参加项目设计工作，后者于2017年9月初向华诚公司提交了《华诚常州梦幻城项目规划设计及前期分析研究方案》，又于2017年10月26日，提交《华诚常州·梦幻城项目修建性详细规划》等设计方案。6、2018年1月29日，华维公司以瑞威公司名义，以瑞威公司为发包人，江苏华源建筑设计研究院股份有限公司为设计人的双方签订《建设工程设计合同（一）》（编号：2018-001），约定发包人委托设计人承担常州武进绿地香颂B地块项目的设计，项目包括沿街小商业、商业综合体及酒店、非地下人防地下室、人防地下室等，设计总价为2616917元，并约定了付款进度。2018年2月7日，华维公司向瑞威公司转账261692元（设计费首期），2018年4月27日，华维公司向瑞威公司转账261692元（设计费二期），委托瑞威公司向设计人支付部分设计费。7、2018年5月1日，华维公司（甲方）与朱亚东（乙方）签订《工地围挡施工合同》，约定甲方将绿地香颂B地块内住宅用地和商业用地分界的围墙发包给乙方，工程总价为76244元。该工程后于同年6月1日竣工并结算完毕。8、2018年9月21日，华维公司又以瑞威公司名义，以瑞威公司为甲方，常州豪达建设工程有限公司（以下简称豪达公司）为乙方，双方签订《常州武进绿地香颂B1地块商业项目土石方工程合同》，约定甲方委托乙方承担甲方开发建设的项目的桩基检测事宜，合同总款暂定为7862171元。合同签订后，豪达公司进行施工。2019年7月1日因合同履行问题，华维公司与豪达公司相关负责人达成协议确认工程已完成工程量为31110方，于2019年7月5日前先支付工程款50万。9、2018年9月21日，华维公司与常州市安贞建设工程检测有限公司（以下简称安贞公司）签订《建设工程项目声像档案、摄制归档、电子档案制作服务合同》，由安贞公司对华维公司绿地香颂地块商业项目进行声像档案、电子归档制作等专项技术服务事宜。由于工程进度原因，该合同尚未履行。10、2018年9月25日，因计划收购瑞威公司，华维公司与瑞华会计师事务所签订《财务尽职调查业务约定书》，由瑞华会计师事务所出具对瑞威公司的基本财务状况的财务尽职调查报告。服务费总额为180000元。11、2018年10月29日，华维公司就收购瑞威公司股权相关事宜与上海明伦律师事务所签订《非诉讼专项法律服务合同》（编号：沪明伦律非诉字第218号），合同约定服务费为230000元。12、2018年10月5日，华维公司与常州方力建筑基础工程有限公司签订《常州武进绿地香颂B1地块项目试桩工程施工合同》（2018-GC-ZJ-001），由常州方力建筑基础工程有限公司承包项目试桩工程，包括预制砼管桩、材料供应等。目前该工程已竣工，华维公司暂未支付工程款。13、2018年10月15日，华维公司以瑞威公司名义与安贞公司签订《建设工程桩基检测合同书》，由安贞公司对常州武进绿地香颂B地块项目（商业部门）进行桩基检测，合同价款约定为143900元。2018年11月20、21日安贞公司提交了地基基础工程检测报告三份。14、华维公司为案涉工程建设，为员工租赁了位于常州市武进区房屋一套。15、2019年3月28日，华维公司向瑞威公司回函不同意解除合同，要求瑞威公司继续履行合同义务。（二）瑞威公司的履行情况1、2017年9月21日，瑞威公司因遗失补证重新办理了苏（2017）常州市不动产权第20xxx号不动产权证书，权利人为常州市瑞威置业有限公司，房地号：G01xxx。2、2017年11月29日，瑞威公司与浙商金汇信托股份有限公司、苏州市宏雅置业有限公司签订《信托贷款合同》，约定瑞威公司承诺届时按约定向浙商金汇信托股份有限公司履行相应的还款给付等义务。2、2018年1月29日，以瑞威公司为甲方、常州拓睿达广告有限公司为乙方的双方签订《常州武进绿地香颂B2地块项目围挡修整及新增围挡制作合同》（合同编号PRJ00217-GC-HT-2018-012）,约定由乙方对绿地香颂B2地块项目围挡修整及新增围挡制作。3、2018年，常州市武进区住房和城乡建设局向瑞威公司发函要求瑞威公司加快商业部分开发，于3月20日前将商业部分建设计划报送备查。2018年4月10日，常州市国土资源局武进分局向常州市武进区住房和城乡建设局发函：针对目前地块开发现状，开发单位未能按照出让合同约定进行开发建设，请贵局采取相关措施，促使瑞威公司认真履行合同约定，加快商业综合体的开发建设进度。后瑞威公司分别于2018年3月26日至5月3日之间多次发函致华维公司，要求华维公司加快常州武进绿地香颂B地块商业地块部分（B1商业地块）的建设进度。其中瑞威公司在2018年3月26日回函中陈述因华维公司原因致报批报建方案久拖不决，严重影响瑞威公司的开发进度，瑞威公司进行了报批，但报批方案中对商业和住宅的相关指标均已进行了平衡。在2018年4月28日的回函，瑞威公司又陈述其报批的方案综合平衡了整个B地块的指标。函件相互印证，瑞威公司未经华维公司同意，单方于2018年3月26日前进行了商业地块方案报批。4、2018年4月10日瑞威公司就绿地香颂B地块项目住宅部分被限制网签。5、2019年1月10日，瑞威公司向上海珏淳营销策划中心支付咨询费1680000元。6、2019年1月28日，瑞威公司因资金不足，向其集团公司借款，苏州市宏雅置业有限公司向瑞威公司支付往来款50000000元。7、2019年3月26日，瑞威公司向华诚公司及华维公司发出解约通知函，称因对方不履行合同义务，工程转让合同已无法继续履行，双方就本项目签署的上述工程转让合同均予以解除。8、2019年4月2日，以瑞威公司为甲方，江苏华江建设集团有限公司为乙方的双方就绿地香颂B地块项目商业部分签订《中梁地产集团常州武进绿地香颂B地块项目商业部分施工图设计合同（扩初/施工图）》，由乙方对上述项目进行设计。9、2019年5月24日，常州武进绿地香颂B地块（商业部分）取得建设工程规划许可证（建字第320400201950061）。10、2019年7月3日，瑞威公司取得江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书（编号：10191第0169号）。11、为案涉住宅地块的开发销售等，瑞威公司与案外人物业公司签订合同。其中，2018年1月19日，瑞威公司（甲方）与上海中梁物业发展有限公司（乙方）签订《常州中梁武进区项目售楼中心物业服务合同》（合同编号：PRJ00217-HT-2018-098）,由乙方根据甲方要求为常州中梁武进区售楼处提供物业服务。2019年1月8日，瑞威公司（甲方）与上海中梁物业发展有限公司（乙方）签订《武进首府壹号项目售楼中心物业服务合同》，约定乙方根据甲方要求为武进首府壹号售楼处提供物业服务。时间为2019年1月1日起至2019年3月31日止。服务费为每月77000元。2019年3月27日，瑞威公司（甲方）与上海中梁物业发展有限公司（乙方）又签订《武进首府壹号项目售楼中心物业服务合同》，由乙方提供物业服务，时间自2019年4月1日起至2019年6月30日止，服务费为每月48000元。上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、本案中系列在建工程转让合同的效力问题；二、如果上述合同有效，案涉在建工程转让合同是否能继续履行或解除。针对争议焦点一，本院认定本案中案涉的在建工程转让合同均有效。理由为：1、依法成立的合同,自成立时生效,并受法律保护。案涉在建工程转让系列合同系当事人自愿协商达成，是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为合法有效合同。2、对于瑞威公司认为案涉在建工程转让系列合同实为国有建设用地使用权转让，违反了《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效的意见，本院认为，合同法第52条规定：有下列情况之一的，合同无效：······（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的,但在内容上和目的上是非法的。在本案中，当事人签署合同的内容及目的即为转让土地使用权，不存在通过这种土地使用权转让方式掩盖或获取其他非法目的的情形，且国有建设土地使用权在满足一定条件下可以转让，故案涉系列工程转让合同不属于以合法形式掩盖非法目的情形。对违反法律、行政法规的强制性规定方面，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。案涉系列在建工程转让系列合同不存在合同无效的情形，综上，本院确认案涉在建工程转让系列合同为有效合同。对于争议焦点二，华维公司要求继续履行合同，表示可以在现有规划设计条件下先行搁置争议，继续开发。瑞威公司要求解除合同，认为合同签订后长达四年的时间，华维公司严重违反工程转让系列合同约定，未按约履行立项、报建、审批、开发义务，致使案涉B1地块仍处于未开发状态，对其造成严重损失。本院认为，虽案涉系列合同属有效合同，但该系列合同无法继续履行，应予解除。本案中，案涉系列工程转让合同继续履行不符合相关规定，存在事实上不能履行。第一，根据规划条件，案涉B1商业地块是住宅地块的配套设施地块，不能单独分开销售；第二，该B1商业地块单独销售需要经过政府部门批准，但原、被告双方均未提交相关政府部门的批准手续；第三，瑞威公司未经华维公司同意自行报建审批，并要求解除案涉系列工程转让合同，以其实际行为表明不再履行与华维公司之间的前述系列合同。瑞威公司作为案涉系争土地的权利人，在其拒绝继续履行的情况下，华维公司无法单方实现土地转让的条件，从而实现合同目的。第四，案涉B1地块已经取得建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格书，事实上也无法再次立项、报建。事实上合同双方已无法按照合同继续履行。另案涉B1商业地块自2015年签订相关转让合同以来，原、被告双方未能有效配合，积极履行各自义务，华维公司长达四年时间，其开发工作仍限于前期开发准备阶段。而案涉B1商业地块属于住宅地块的配套设施地块，应与住宅地块同步开工建设、同步竣工交付，而B2地块住宅项目已临近交付期限，该B1地块的开发建设直接影响B2地块如期交付问题，如要求瑞威公司继续履行合同，由华维公司开发建设，显然对其有失公平。因此，本院认定原、被告间系列在建工程转让合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方系列工程转让合同解除，瑞威公司应返还华维公司支付的价款。在审理过程中，本院向华维公司释明如果合同解除，是否变更或增加诉请，华维公司坚持要求继续履行案涉相关合同，不变更或增加诉请。关于导致合同解除的过错问题，本院认为，本案华维公司、瑞威公司均存在一定的过错。华维公司的主要过错在于怠于履行系列合同中约定的义务，导致案涉B1商业项目在报建、审批以及开发建设等方面严重滞后，客观上影响了包括住宅在内的整个项目的建设和销售。瑞威公司的主要过错在于违反关于共同保管土地使用权证的约定、私自重新办理并进行抵押融资，违反约定单方面申报规划方案，直接导致合同无法继续履行。关于瑞威公司要求华维公司赔偿其损失51219191元的诉讼请求，因瑞威公司现有证据不足以证明该损失的来源以及该损失系华维公司违约行为所导致，故本院对该请求不予支持，瑞威公司如因合同解除而产生的相关损失，可根据法律规定依法另行主张。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除常州华维置业有限公司与常州市瑞威置业有限公司签订的《常州绿地香颂置业有限公司与华诚大地投资有限公司之湖塘聚湖路南侧、长沟路东侧地块55亩商业项目在建工程转让预约合同》、《之补充协议的备忘录》、《之补充协议》、《商业项目工程转让合同》、《在建工程转让合同之补充协议》；二、常州市瑞威置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还常州华维置业有限公司款项59763000元。三、驳回常州华维置业有限公司其余诉讼请求。四、驳回常州市瑞威置业有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费426300元，保全费5000元，合计431300元，由常州华维置业有限公司负担200000元，常州市瑞威置业有限公司负担231300元。反诉案件受理费148948元（已减半收取），由常州华维置业有限公司、常州市瑞威置业有限公司各负担74474元。各自负担及预交的诉讼费互相折抵后，常州市瑞威置业有限公司尚需负担156826元，于本判决生效之日起十日内迳付常州华维置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  颜爱英人民陪审员  姜丽君二〇二〇年六月二十日法官 助理  王艳萍书 记 员  黄晓彤