福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终1468号 上诉人（原审被告）：邓文滨，男，1987年11月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 上诉人邓文滨因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邓文滨上诉请求：撤销原判，改判驳回中超公司一审的诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》附件六第七条的产权登记约定为格式条款，加重邓文滨的责任，应当认定为无效条款，中超公司无权以此主张违约责任。 中超公司辩称，案涉《商品房买卖合同》所约定的关于买受人应承担逾期委托办证的违约责任符合法律规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 中超公司向一审法院起诉请求：判令邓文滨赔偿中超公司逾期办证违约金28841元（自2018年2月21日起至2019年4月21日共计逾期413天，以购房款698339元为基数的每日万分之一计算）。 一审法院认定事实：邓文滨与中超公司于2014年5月3日签订一份《商品房买卖合同》，约定邓文滨向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为698339元。合同第六条约定，邓文滨应于2014年5月3日前支付购房款218339元，并于达到银行按揭条件后以银行按揭形式支付剩余购房款480000元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第Ｘ项处理……经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六第七条约定：“1、出卖人和买受人同意将商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2、若买受人选择按揭贷款的付款方式的，在该商品房具备办理产权登记条件后，买受人应在接到出卖人通知后7日内自行或配合按揭贷款银行到产权登记部门办理该商品房的产权登记，以便出卖人为买受人的按揭贷款提供的阶段性保证担保责任得以免除。买受人逾期办理产权登记或逾期配合按揭贷款银行办理产权登记的，每逾期一日，买受人应按照购房款总额的万分之一向出卖人支付违约金，且出卖人有权代为买受人办理该商品房的产权登记。3、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金。”该《商品房买卖合同》于2014年5月29日登记备案。合同签订后，邓文滨依约支付了全部购房款。中超公司于2018年2月7日就址在丰泽区××街道××号楼××号楼××室项目取得开发项目首次登记证明，于2018年2月8日向邓文滨发送《办理商品房不动产登记和抵押登记通知函》一份，该通知书于2018年2月11日被邓文滨本人签收。根据该份《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》所载，中超公司通知邓文滨于接到本通知之日即2018年2月11日起依照诉争合同第十四条及附件六第7条约定的时间内向中超公司提交办证所需相应资料。2018年3月17日，邓文滨与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》并交给中超公司，2019年4月22日，邓文滨缴纳契税并向中超公司提供办理产权登记的相关材料。 一审法院认为，邓文滨与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。《商品房买卖合同》附件六第七条是对买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，上述条款应认定为合法有效。邓文滨辩称合同附件六（合同补充协议）中约定的第七条系显失公平的霸王条款应当无效，但其并未于法定期限内主张，故对其该辩称不予采信。邓文滨于2018年2月11日收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2018年2月21日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料并付清办理产权登记所需税、费，但邓文滨直至2019年4月21日才履行上述义务，邓文滨的上述行为已经构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于违约金计付标准，根据合同附件六（合同补充协议）第七条第三项约定，邓文滨应当支付中超公司自2018年2月21日至2019年4月21日止每日按购房款的0.01%计算的违约金，现中超公司主张邓文滨支付共计413天的违约金，系其对自己权利的处分，故邓文滨应当支付违约金28841元（698339元×0.0001×413天），对中超公司主张邓文滨支付违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决：邓文滨应于判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司逾期办证违约金28841元。案件本诉受理费521元，由邓文滨负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，邓文滨选择按揭贷款的付款方式购买涉案商品房并由中超公司对邓文滨与银行签订的贷款合同项下的全部债务承担阶段性连带保证责任，只有涉案房屋办理了的产权登记，银行取得房屋的抵押权后，中超公司才能免除保证责任。买受人未及时配合办理房屋权属登记将导致中超公司延长保证期间，增加保证责任的风险。本案《商品房买卖合同》附件六第七条是对买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该约定条款系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，且未免除中超公司的主要合同义务，所约定的违约金标准合理适当，应认定为有效。一审判决认定邓文滨的行为已经构成违约，应承担逾期办证的违约责任，理据充分，对违约金数额的处理得当，应予确认。邓文滨的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，邓文滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费521元，由邓文滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年六月二十二日 书记员  刘思思 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。