福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9060号 原告：叶宝玉，女，汉族，1955年11月21日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王莘红，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王光前，福建天衡联合（福州）律师事务所实习律师。 被告：杨亿，男，汉族，2000年11月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：杨静，女，汉族，1982年8月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处，住所地福州市鼓楼区杨桥路**，统一社会信用代码91350102705117786C。 法定代表人：陈雯。 委托诉讼代理人：周健，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许欣，福建融成律师事务所律师。 第三人：福州市住房保障和房产管理局，住，住所地福州市仓山区南江滨西大道**东部办公区**楼**一社会信用代码11350100003604723U。 法定代表人：罗若谷。 委托诉讼代理人：徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：原沂，公职律师。 原告叶宝玉与被告杨亿、被告杨静、第三人福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处（以下简称房屋征收工程处）、第三人福州市住房保障和房产管理局（以下简称福州市房管局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。叶宝玉的委托诉讼代理人王莘红、王光前，房屋征收工程处委托诉讼代理人周健，福州市房管局委托诉讼代理人徐秋霖、原沂到庭参加诉讼。杨亿、杨静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶宝玉向本院提出诉讼请求：1.确认叶宝玉与杨纪雄于2014年12月25日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；2.确认坐落于福州市晋安区房屋所有权归属原告叶宝玉所有；3.杨亿、杨静协助叶宝玉办理上述房屋的产权过户手续；4.房屋征收工程处、福州市房管局开具案涉房屋产权登记手续所必须的面积确认和面积差异处理及领取或补交相关费用等办证需要相关材料；5.本案的诉讼费由杨亿、杨静共同承担。 事实与理由：2014年12月25日叶宝玉为购买坐落于福州市晋安区的房屋（下称“案涉房屋”），与杨纪雄签订《拆迁安置房买卖合同》。叶宝玉已按照《拆迁安置房买卖合同》约定的付款时间和方式，将全部购房款支付给杨纪雄，杨纪雄于2016年1月29日将案涉房屋交付给叶宝玉，案涉房屋交接后，叶宝玉为案涉房屋装修、缴交水电费、物业费等，叶宝玉占有使用案涉房屋至今。杨纪雄于2017年去世，杨亿、杨静为其法定继承人。当前，案涉房屋已具备办理房屋产权登记及过户手续的条件，依照《拆迁安置房买卖合同》约定杨亿、杨静应将案涉房屋登记至叶宝玉名下。叶宝玉多次请求杨亿、杨静协助办理相关手续，杨亿、杨静没有正当理由，均拒绝办理相关手续。另外，叶宝玉亦向房屋征收工程处提出申请，请求房屋征收工程处开具办理案涉房屋房屋产权登记手续所必须的面积确认和面积差异等结算材料，但房屋征收工程处未有合理理由，不予开具。同时，福州市房管局作为征收部门，也应协助办理并解决案涉房屋的产权登记手续，而叶宝玉至今仍未获得案涉房屋的《不动产权证》。为维护自身合法权益，叶宝玉特依据相关法律的规定，起诉至法院。 房屋征收工程处辩称，一、本案审理叶宝玉诉求前，应着重查明案件背景和相关事实情况。2012年11月16日，房屋征收工程处作为征收实施单位与征收部门福州市住房保障和房产管理局及被征收人杨纪雄签订《房屋征收补偿协议书》（以下简称“征收协议”），对鼓楼区国有公房进行征收，征收协议约定各方以产权调换的方式进行补偿安置，被征收人选择90户型现房及60户型期房各一套。根据《房屋征收补偿费计算单》，原房应补偿给被征收人的各项费用合计1049241.87元，两套安置房（未含层次差价，以实际结算为准）购买价格暂定1197765元。征收协议签订次日，房屋征收工程处即对90户型现房与杨纪雄进行结算，该房屋金额合计为677186.85元，即杨纪雄还剩余379255.2元的安置权益，须补交约148523.13元才能经结算后，办理期房60户型的相关交付及产权手续。由于杨纪雄家庭经济困难而急需用钱，在60户型期房尚未结算前，其先后于2014年5月27日及2014年12月15日分别向房屋征收工程处提交2份报告，请求先予领取拆迁补偿款35万元，待60户型房屋交付时补交所有购房款，房屋征收工程处同意其请求。然而自2014年该60户型房屋具备交付条件后至今，杨纪雄尚未就该房屋到房屋征收工程处进行结算，还未履行征收协议的义务，应当依法依约继续履行，须补缴约50万元安置房购房款。此外，直至收到法院诉讼通知书，房屋征收工程处经调查才确认杨纪雄与叶宝玉签订房屋买卖合同及杨纪雄已离世的事实。 二、案涉《拆迁安置房买卖合同》尚未实际生效，且自始没有法律效力。案涉《拆迁安置房买卖合同》签订于2014年12月25日，当时杨纪雄尚未取得该60户型房屋（位于福州市晋安区）的所有权，即其对该房屋没有处分权，该房屋至今仍归属于开发商所有。在房屋征收工程处及征收部门不知情的情况下，当事人擅自撬锁入住该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该合同因无权处分且未被追认而尚未生效；且第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。安置房由于其特殊的性质，依据相关法规及政策规定在限定期限内是禁止交易的。另外，在明知杨纪雄没有房屋产权的情况下，叶宝玉依然与其签订买卖合同并按合同约定支付购房款，造成征收部门及房屋征收工程处近50万元款项难以收回，严重损害了国家、集体与第三人的利益，且违反法律和行政法规的强制性规定，该合同因具有法定的无效情形而自始没有法律效力。 三、结合本案事实与法律规定，叶宝玉无法取得案涉房屋的所有权。1.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”本案中即使买卖合同的债权行为是有效的，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要权利人的追认才能生效，生效之后才能取得标的物的所有权，因此在征收部门、征收实施单位及开发商不同意的情况下，叶宝玉无法取得房屋所有权，亦无权占有、使用案涉房屋。2.上文已述及，关于本案案涉房屋的征收协议尚未履行完毕，依照法定程序，房屋征收工程处及开发商至今尚无法协助办理安置房的交付、办证手续，故买卖合同即使有效亦存在履行不能的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案叶宝玉关于诉求房屋所有权归其所有的主张无法得到支持。 四、叶宝玉诉求房屋征收工程处开具办理房屋产权登记手续系行政请求，不属于本案民事争议处理范畴。福州市房管局系福州市政府主管辖区内房屋、住房制度改革工作的工作部门，系国家行政机关；房屋征收工程处系根据福州市鼓楼区人民政府及征收职能部门的指导和部署开展具体征收工作的实施单位。叶宝玉的第4项诉求系行政请求行为，属于行政法范畴，叶宝玉不服相关具体行政行为可依法提起行政诉讼，故该诉求不属于本案处理范围，请求人民法院依法驳回起诉或驳回叶宝玉对房屋征收工程处的诉讼请求。 福州市房管局辩称，同意房屋征收工程处的答辩意见。根据原叶宝玉所列的诉请即将福州市房管局列为第三人，并针对福州市房管局提出了相关诉请，但在本案房屋买卖合同中叶宝玉提起本案诉讼的诉权基础是叶宝玉与杨纪雄之间的买卖合同，而福州市房管局并非本案买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，叶宝玉对福州市房管局提出的诉请无事实与法律依据，叶宝玉并非拆迁安置房买卖合同的征收人，无权请求福州市房管局协助办理产权证。 杨亿、杨静未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶宝玉提交证据：A1.《房屋征收补偿协议书》；A2.《朱紫坊芙蓉园保护修复工程项目安置鹤林三期选房确认单》；A3.《福州市国有房产拆迁购房户花名册》；A4.《拆迁安置房买卖合同》；A5.杨纪雄身份证；A6.中国民生银行个人账户对账单；A7.个人账户汇总信息清单；A8.收条5份；A9.中国工商银行委托代扣服务申请书；A10.新建委托关系凭证；A11.水费备款通知单；A12.福州福泽物业管理公司收款收据2份；A13.杨纪雄户口簿；A14.杨纪雄离婚证书；A15.离婚财产协议书；A16.公证书（2016）榕公证内民字第6703号；A17.公证书（2016）榕公证内民字第27606号；A18.福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处；A19.可办证项目查询。房屋征收工程处提交如下证据：B1.房屋征收补偿协议书、房屋征收补偿费计算单；B2.报告（2014.5.27）、报告（2014.12.15）、银行转账记录；B3.拆迁户安置房购产权排房结算单。本院认为，杨亿、杨静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。叶宝玉、房屋征收工程处提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2012年11月16日，福州市房管局、杨纪雄、房屋征收工程处签订《房屋征收补偿协议书》。三方约定，房屋征收工程处征收杨纪雄坐落于鼓楼区，属公产（所有权人：市国有房产管理中心）的房屋；杨纪雄被征收房屋住宅总建筑面积99.53平方米，其中产权面积40.76平方米，无产权面积58.77平方米；福州市房管局同意在鹤林新城安置杨纪雄90×1、60×1户型计二单元，建筑面积150平方米；杨纪雄要求购买安置房，其产权归杨纪雄所有；福州市房管局应付给杨纪雄各项补偿费及补助费合计1049241.87元；杨纪雄实行自行过渡。 2014年2月26日，杨纪雄、房屋征收工程处签订《朱紫坊芙蓉园保护修复工程项目安置鹤林三期选房确认单》，载明原房地址花园弄23号，姓名杨纪雄，选房地点33楼1104单元，户型60平方米。 2014年12月25日，杨纪雄与叶宝玉签订《拆迁安置房买卖合同》。合同约定，杨纪雄于2012年11月16日与房屋征收工程处签订的《房屋征收补偿协议书》，杨纪雄取得安置房2套，户型分别为：90平方米户型1套，60平方米户型1套；杨纪雄愿将其中60平方米户型出卖给叶宝玉，杨纪雄拆迁安置房屋坐落在福州市晋安区，安置房面积为60平方米，房屋用途为住宅；双方约定以套计算杨纪雄所出卖的安置房产，共计60万元，以上房产以套计出售，若所出卖的安置房屋与交付时产权证上的建筑面积不一致的，以过户后的《房屋所有权证》面积为准；签订本合同时，叶宝玉须支付购房定金40万元给杨纪雄，杨纪雄出具收条给叶宝玉；叶宝玉须将部分购房定金30万元转入杨纪雄指定收款账户；剩余购房定金10万元以现金形式支付给杨纪雄，该定金待交易成功后直接转作部分购房款；叶宝玉须于2016年1月29日前支付部分购房款12万元给杨纪雄，杨纪雄出具收条给叶宝玉；待杨纪雄收取到的部分售房款52万元当日，杨纪雄须将上述房产交付给叶宝玉使用，且杨纪雄同意由叶宝玉进行装修使用，交房后叶宝玉对该房产负全责；双方协商约定于2016年3月30日前至公证处办理上述房产的委托公证手续，杨纪雄须将办理上述房产的一手产权证、土地证的所有有关事宜以公证的形式委托给叶宝玉，公证费用由叶宝玉承担；待上述委托公证手续受理完毕当日叶宝玉须将剩余购房款8万元以现金形式支付给杨纪雄，杨纪雄出具收条给叶宝玉。 2014年12月25日，叶宝玉通过魏立向杨纪雄指定的收款人吴生金转账支付30万元。2014年12月25日，杨纪雄出具《收条》，载明购房定金30万元转入其指定的吴生金账户，剩余购房定金10万元其收取现金。 2016年1月27日，叶宝玉通过叶少玲向杨纪雄转账支付5万元。同日，杨纪雄向叶宝玉出具《收条》，载明收到购买人叶宝玉购买位于福州市晋安区房产的部分购房款5万元。 2016年1月28日，叶宝玉通过叶少玲向杨纪雄转账支付5万元。同日，杨纪雄向叶宝玉出具《收条》，载明收到购买人叶宝玉购买位于福州市晋安区房产的部分购房款5万元。 2016年1月29日，叶宝玉通过叶少玲向杨纪雄转账支付2万元。同日，杨纪雄向叶宝玉出具《收条》，载明收到购买人叶宝玉购买位于福州市晋安区房产的部分购房款2万元。 2016年3月30日，杨纪雄向叶宝玉出具《收条》，载明收到购买人叶宝玉购买位于福州市晋安区房产的部分购房款8万元，备注该房款本人收取现金。 2016年3月30日，杨纪雄出具《委托书》，载明兹委托叶少玲作为其全权代理人，并以其名义，办理坐落于福建省福州市晋安区鹤林新城三期33#楼1104单元的相关事项。2016年10月27日，杨纪雄出具《委托书》，载明兹委托魏立、叶少玲为其全权代理人，并以其名义，为其办理坐落于福建省福州市晋安区鹤林新城三期33#楼1104单元房产的相关事项。上述两份《委托书》均经福州市公证处公证。 另查，1982年8月4日，杨纪雄与陈焕新生育一女杨静。1999年8月19日，杨纪雄与陈焕新离婚。2000年11月2日，杨纪雄生育一子杨亿。2017年2月9日，杨纪雄死亡。 又查，2014年5月27日，杨纪雄向房屋征收工程处出具《报告》，认为因家庭特殊情况，急需用钱，故请拆迁办能否先予领取余款30万元，待期房鹤林三期60户型交付时，补交购房款。2014年5月29日，房屋征收工程处向杨纪雄转账支付30万元。 2014年12月15日，杨纪雄向房屋征收工程处出具《报告》，认为原拆迁户杨纪雄住花园弄23号因家急事，急需提取房屋补偿5万元。2014年12月22日，房屋征收工程处向杨纪雄转账支付5万元。 综上所述，本院认为，叶宝玉与杨纪雄签订的《拆迁安置房买卖合同》是杨纪雄与叶宝玉的真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，杨纪雄与叶宝玉均应恪守履行。 叶宝玉已按约向杨纪雄支付购房款。在合同履行过程中，杨纪雄过世，该事实不导致杨纪雄与叶宝玉之间的房屋买卖合同关系当然终止。杨静、杨亿作为杨纪雄的第一顺序法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人杨纪雄生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行……”，案涉房产属于拆迁安置房，权属证书能否办理至杨纪雄或其继承人杨静、杨亿名下不仅取决于杨纪雄或杨静、杨亿，还取决于拆迁人、拆迁实施单位以及安置房的实际情况等，而杨纪雄目前仅取得《房屋征收补偿协议书》项下的债权，尚未登记取得拆迁安置房的物权，因此在杨纪雄或其继承人杨静、杨亿尚未取得案涉房屋物权及尚未正式交房的情况下，叶宝玉径行要求杨静、杨亿协助办理案涉房屋过户登记至其名下的手续，尚不具备可执行性，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故在叶宝玉未办理案涉房屋的权属登记之前，不是案涉房屋的产权人。 叶宝玉将房屋征收工程处、福州市房管局列为第三人，却向其提出诉讼主张。本院认为，本案处理的是叶宝玉与杨纪雄之间的房屋买卖合同纠纷。而叶宝玉诉请要求房屋征收工程处、福州市房管局开具案涉房屋产权登记手续所必须的面积确认和面积差异处理及领取或补交相关费用等办证需要相关材料，系另一法律关系，不应在本案中一并处理。故叶宝玉应就该诉请另行主张权利。 杨亿、杨静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、杨纪雄与叶宝玉签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效； 二、驳回叶宝玉其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由叶宝玉负担4900元，杨静、杨亿负担4900元。本案公告费560元，由杨静、杨亿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  林义挺 审 判 员  黄人堃 二〇二〇年六月二日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。