文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5415号            原      告              原告：青岛天一仁和物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路****楼办公301，确认送达地址青岛市即墨区黄河三路19号天一仁和豪庭物业办公室，统一社会信用代码91370214564721647T。      法定代表人：魏帅，董事长。      委托诉讼代理人：王岩，女，1980年2月3日出生，汉族，住青岛市城阳区，系单位工作人员。      委托诉讼代理人：刘贺，男，1989年9月28日出生，汉族，住安徽省宿州市，系单位工作人员。                  被      告              被告：郭燕，女，1974年4月13日出生，汉族，户籍地山东省青岛市即墨区。      委托诉讼代理人：庄世强，男，1973年12月12日出生，汉族，户籍地山东省青岛市即墨区振华街**，公民身份号码3702821973********，系郭燕之丈夫。                  案由              物业服务合同纠纷              立案日期              2020年6月8日                  适用      程序              简易程序              是否公开审理              是                        原告      起诉意见              诉讼请求              1.判令被告支付原告天一仁和豪庭（鑫欣家园）7-2-402号房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3 375.32元（88.74㎡×19个月×1.8元/㎡/月×0.85+88.74㎡×5个月×1.8元/㎡/月）;2.被告承担全部诉讼费用。                  事实和理由              被告购买了位于青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）7号楼2单元402户房产。原告是依法为其提供物业服务的企业。现原告依法履行了前期物业合同约定的义务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费。被告拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费。根据《物业管理条例》第七条第五款的规定“按时交纳物业服务费是业主的法定义务”。根据《前期物业服务合同》第四条第二款的规定“物业服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业服务费，当期物业费于前期物业服务时间届满前十五日内交纳”。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益并给原告造成经济损失。为维护合法权益，请法院判如所请。                  被告      答辩      意见              物业公司来源不明，不清楚是何人委托原告作为涉案房屋所在小区的物业。房屋漏雨严重、墙壁长毛很厉害，物业一直没有予以妥善解决；在原告以我没有车位为由，北门、西门都不让我进车，造成我出行非常不便利。我车放在小区外被别人撞坏，也没有妥善解决；我房子是二期，外墙质量有严重问题；同时还存在其它问题。                  认      定      的      事      实              原告具备物业服务企业贰级资质，系由天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区的开发商青岛天一林峰房地产开发有限公司选聘的前期物业服务单位并签订《前期物业服务合同》，合同约定，由原告为坐落于青岛市即墨区黄河三路169号的天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区提供前期物业管理服务，合同期限自2018年6月1日至小区业主委员会成立时止。      被告系青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）7号楼2单元402户业主。天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区未成立业主委员会。      2017年2月25日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放等。房屋建筑面积88.74平方米。收费标准为住宅部分1.8元/㎡/月，前两年物业服务费按85折收取，电梯费不打折。缴费方式为物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳。同时该协议对双方的其他权利义务等事项进行了约定。      原告为天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区包括被告在内的全体业主提供了卫生清理、公共秩序的基本管理、维护等服务。      被告自2018年1月1日起停止交纳物业费，至2019年12月31日，欠交物业费共计24个月。涉案房屋不动产权证载明房屋建筑面积为88.30㎡。      另查明，被告购买地下储藏室，但未购买或租用地下车库车位以及地上车位，不能进入地下车库停放车辆。                  裁      判      理      由              本院认为，原告系由天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区开发商选聘的前期物业服务单位，在该小区未成立业主委员会前为小区内的业主提供物业管理服务。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告作为天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告作为该小区的业主，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。被告自2018年1月1日至2019年12月31日未按约定交纳物业服务费的行为，构成违约。原告系涉案小区开发商选聘的前期物业服务单位，原被告已签订《前期物业管理服务协议》，故本院对被告关于原告来源不明的抗辩意见不予采信。关于被告辩称房屋质量问题以及其它侵权问题应向合同相对方或侵权人主张权利，被告以此为由拒交物业服务费，显属不当；被告未获得地下车库的使用权，原告按约定行使管理职能未让其车辆进入地下车库亦无不当。原告自愿在2019年7月31日之前降低物业服务费收费标准系对自身权利的处分，本院予以确认。综上，被告郭燕应向原告青岛天一仁和物业服务有限公司交纳物业费数额为3 361.58元（88.3㎡×19个月×1.8元/㎡/月×0.85+88.3㎡×5个月×1.8元/㎡/月）。原告诉讼请求中的过高部分，本院不予支持。      物业服务属于公共性服务，在物业服务企业履行了合同的主要内容后，业主应当依约交纳物业服务费，遇有问题应当通过合法途径合理解决诉求；同时，物业服务企业应当提高服务意识、服务质量，加强与业主的沟通，积极协调，化解物业服务中的矛盾，为业主提供安居乐业的生活环境。                  裁判依据                  依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。                  裁判主文              被告郭燕于本判决生效后十日内支付原告青岛天一仁和物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费3 361.58元。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用                案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭燕负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                    审  判  员      王  丽  芳                  二〇二〇年八月十四日                  书  记  员      傅  云  霞                        法律条文              《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：      （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；      （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；      （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；      （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；      （五）按时交纳物业服务费用；      （六）法律、法规规定的其他义务。      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》      第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。      第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。