内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初2588号   原告：赵格日乐图，男，1969年12月21日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   原告：张霹雳，女，1973年5月29日出生，蒙古族，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：包宇成，通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。   被告：通辽兴通房地产开发有限公司。   法定代表人：刘印信，总经理。   委托诉讼代理人：宋玮煜，通辽兴通房地产开发有限公司法务。   委托诉讼代理人：刘杰，河北北辰律师事务所律师。   原告赵格日乐图、张霹雳诉被告通辽兴通房地产开发有限公司（以下简称兴通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵格日乐图，原告张霹雳的委托诉讼代理人包宇成，被告通辽兴通房地产开发有限公司（以下简称兴通公司）委托诉讼代理人宋玮煜、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵格日乐图、张霹雳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金149949.00元，[即2012年7月31日至2020年4月5日，共计：2715天（2805日-90日）]；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告赵格日乐图、张霹雳变更第二项诉讼请求中违约金的数额为14979.79元。事实和理由：2012年7月31日，原告向被告支付首付购房款172352.00元，其余价款办理贷款，总房款为552352.00元。用于购买被告开发建成的建筑面积为131.20平方米的××区。由于该小区是现房销售，原告给被告支付购房款后当日便入住装修，从原告入住至今被告一直以种种原因拖延为原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告要求办理房屋产权手续及支付违约金事宜，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即办理房屋产权证并立即支付违约金。为维护原告合法权利，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告兴通公司辩称，1.涉案房产所在的东方世纪小区三期高层住宅项目在建设过程中应通辽市政府相关部门要求变更过建设工程规划设计方案，该变更导致项目整体建设周期拉长，加之后期市政基础设施验收规范和标准变更，使得项目整体验收难度加大。东方世纪城小区三期高层住宅项目统一规划，于2008年取得了建设工程规划许可证，后分两个标段陆续进行建设，其中一标段含14、15#楼主楼建设，二标段包括16-18#楼主楼及小区市政工程建设。一标段14、15#楼于2012年10月竣工并取得建设工程质量监督报告，2013年4月取得了建设工程档案合格证，完成备案工作。2011年初我方准备开工建设二标段时，接到通辽市政府相关部门通知，要求我方变更二标段设计方案，2012年我方重新取得二标段建设工程规划许可证以及施工许可证。设计方案的变更以及重新办理审批手续等导致我方二标段工程的开工和竣工时间比原计划延后了。同时因市政工程验收需整个项目全部竣工验收后才可进行，所以虽然在一标段完成备案和房屋交付后，我方仍因二标段尚未完成建设、整个项目的市政工程未完成验收而不能办理产权登记备案手续。由此可见，东方世纪城三期不能办理房产证的主要原因系因政府变更设计规划，而非我方原因所致，同时加之通辽市住建局审图中心撤销导致我方报送的14、15#楼外网资料丢失等原因，导致案涉小区的办证问题成了历史遗留问题。后在我方不断的积极推动下，市遗留办同意将包括涉案房产在内的东方世纪城小区三期高层住宅项目纳入办理产权证绿色通道，加快了办证速度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，本案中，涉案房产迟延办理房产证的主要原因系因政府干预导致规划变更，不能归责于我方，因此根据该条规定，我方不应承担迟延办证的违约责任。2.原告诉请的逾期办证违约金过高，没有事实和法律依据。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十二条对逾期不能办理权属登记的违约责任有明确约定，“由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理”，也即继续履行商品房买卖合同，被告应按房屋价款的万分之一向原告支付违约金。这一约定明确具体，且不存在无效、可撤销情形，对合同双方均有约束力。所以，即使我方应当承担部分逾期办理涉案房屋产权证的责任，也应按照商品房买卖合同的约定承担。3.我方已经向住建部门报送了房屋所有权登记备案的全部所需资料，并交纳了工本费，原告可自行前往不动产登记中心办理房产证。4.原告于2012年购买涉案房屋，但自2020年才提出逾期办证以及违约金的相关主张，已超过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。综上，我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求查明案件事实，公正判决。   本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，原告赵格日乐图、张霹雳与被告兴通公司签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的通辽市科尔沁区西门办事处六委东方世纪城小区15-2-1401室。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年9月1日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1.变更合同。第十二条约定，双方约定，在下列第2种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起0日。2.订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1.合同继续履行。甲方应按房屋价款的0.0010%向乙方支付违约金。   《商品房买卖合同》签订后，原、被告双方对涉案房屋进行了预告登记，二原告取得了预告登记证明。二原告于2012年10月11日向物业公司交纳了贷款手续费、装修保证金、垃圾清运费、首年物业费、代收首年热力费、可视对讲机费、公共照明费、电表初装费、水表初装费、有线电视初装费等入住费用，办理了入住手续。被告于2016年3月23日为二原告开具了《销售不动产统一发票》。二原告在办理房屋贷款过程中，将取得的预告登记证明留存于银行。   被告于2008年8月27日取得东方世纪城14#-18#楼五栋建筑的建设工程规划许可证，规划内容为：14#、15#住宅，地上十五层，地下一层，建筑高度为47.6米，建筑面积为：31958.8平方米；16#住宅，地上十七层，地下一层，建筑高度为53.6米，建筑面积为18229.82平方米；17#、18#住宅，地上十七层，地下一层，建筑高度为：53.6米，建筑面积为：20467.53平方米。2010年11月2日，被告取得了东方世纪城小区三期工程14、15号住宅楼的《商品房预销售许可证》。2012年10月29日，被告建设的东方世纪城15#楼通过通辽市建设工程质量安全监督造价管理站的建设工程质量监督备案。该项目的《建设工程质量监督报告》中记载15#楼的竣工验收时间为2012年9月。东方世纪城14#、15#楼工程于2013年4月26日取得《建设工程档案合格证》、于2014年5月28日取得了《建设工程竣工规划核实合格证》。   2012年4月6日，通辽市土地储备交易中心根据通辽市规划局《关于通辽兴通房地产开发有限公司东方世纪城小区容积率变更的函》与被告签订《补充合同》，由被告补缴土地出让金。2012年4月27日，根据新的建设工程规划，被告取得了东方世纪城16#、17#、18#、19#楼建设工程规划许可证；于2012年8月3日取得了《建设工程施工许可证》。该工程于2016年10月4日通过通辽市建设工程质量安全监督造价管理站的建设工程质量监督备案。   2019年3月11日，被告向通辽市不动产登记局递交《关于解决东方世纪城小区14#、15#住宅楼遗留问题的申请》。2019年5月10日，通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室同意将东方世纪城14#、15#住宅楼纳入遗留项目办理程序。2019年5月28日，通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室向通辽市不动产登记局作出通遗办发[2019]58号《关于交办东方世纪城产权证办理有关事项的通知》，同意由通辽市不动产登记局将东方世纪城14#、15#住宅楼项目纳入绿色通道，加快办理不动产首次登记。2020年1月3日，东方世纪城14#、15#住宅楼项目，被告通过了通辽市不动产登记局的首次登记，取得了不动产权证。   上述事实有原告赵格日乐图、张霹雳出示的《商品房买卖合同》、收据，被告兴通公司出示的《建设工程规划许可证》《商品房预销售许可证》《建设工程质量监督报告》《建设工程竣工规划核实合格证》《城市建设工程档案合格证》《补充合同》《建设工程施工许可证》《不动产登记受理凭证》《非税收入一般缴款书》《（商品房）遗留项目申报表》、通遗办发[2019]58号《关于交办东方世纪城产权证办理有关事项的通知》《关于解决东方世纪城小区14#、15#住宅楼遗留问题的申请》《商品房买卖合同》《不动产权证书》《不动产首次登记公告》以及各方当事人的当庭陈述在卷佐证。上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。二原告主张案涉房屋在签订合同时是现房，其于合同签订后立即入住案涉房屋，被告应根据合同约定自订立合同之日起90日办结房屋权属转移登记，直至现在被告也未能履行权属登记义务，已经违约。案涉《商品房买卖合同》签订于2012年7月31日，双方约定的房屋交付日期为2012年9月1日前。根据《建设工程质量监督报告》记载，东方世纪城14#、15#住宅楼于2012年9月竣工。二原告出示的收据记载，二原告于2012年10月11日交纳各项费用办理了入住手续。原告对其主张的合同签订后即直接入住涉案房屋，因其无证据予以佐证，其该主张又与《建设工程质量监督报告》、入住费用收据记载不一致。本院以其办理入住手续的时间2012年10月11日作为房屋交付时间。在双方签订合同时该房屋尚未竣工，不符合合同“订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日办结房屋权属转移登记”的约定，故本院对原告的该主张不予支持。因被告提供的证据不能证实建设规划变更系相关政府部门行政命令所为，故被告关于政府部门通知其变更建设规划，导致不能按照合同约定时间办理房屋权属转移登记的辩解理由不能成立，本院不予支持。综上，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应自2012年10月11日房屋交付二原告之日起90日内（即截止2013年1月8日）办结房屋权属转移登记。但直至2020年1月3日，东方世纪城14#、15#住宅楼工程，被告才按照房产遗留项目办证程序办理完毕首次登记，达到了向购房业主办理房屋权属转移登记的条件，其已构成违约，应承担违约责任。现被告已达到向二原告办理房屋权属转移登记的条件，原、被告应依据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，共同向不动产登记部门申请转移登记，被告具有履行房屋权属转移登记的义务，其应积极协助配合原告办理转移登记。庭审过程中，二原告表示现不能办理房屋权属转移登记的主要原因系涉案房屋的预告登记证明因办理贷款由银行保管，无法由其自行取出，因缺少该证明不动产登记部门不予为其办理转移登记手续，其要求被告协助向银行索要该证明。因该证明是银行办理贷款留存，即不属于被告未能向原告提供办理房屋权属转移登记所需资料的范畴，索要该证明也不属于被告协助办理房屋权属转移登记的协助义务范畴，故原告要求被告协助其向银行索要该证明无法律依据，本院不予支持。   因被告未能按照合同约定的期限为原告办理完结房屋权属转移登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当承担违约责任。根据双方合同约定，被告逾期办理权属转移登记的，被告应按房屋价款的0.0010%向原告支付违约金。该约定是违约金的计算方式，被告的违约行为达到违约条件时即可以准确计算出违约金的具体数额，双方约定的违约金债权范围明确，为一时性债权，非持续性债权。只要被告未按约定时间办理完结权属转移登记，其就已经违约，原告就可以向被告主张该违约金。该约定与被告超过约定的权属转移登记时间是否一直持续存在没有关联性，所以原告主张被告支付违约金，应当适用诉讼时效制度。原告向本院起诉主张违约金的法定期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，应当自合同约定的房屋权属转移登记届满日2013年1月8日的次日2013年1月9日起的2年，即2015年1月9日前主张。现原告于2020年4月21日提起诉讼，庭审时又自认其未向被告主张过该权利，且无证据证明有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故其起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。因原告的违约金诉讼主张已超过诉讼时效期间，其关于调整违约金的主张已无事实及法律基础，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：   一、被告通辽兴通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告赵格日乐图、张霹雳办理位于通辽市科尔沁区西门办事处六委东方世纪城小区15-2-1401号房屋的权属转移登记；   二、驳回原告赵格日乐图、张霹雳的其他诉讼请求。   案件受理费1649.00元，由原告赵格日乐图、张霹雳负担1599.00元，由被告通辽兴通房地产开发有限公司负担50.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判员 王玉玫   二〇二〇年六月二十九日   书记员 伊 亮