云南省玉溪市江川区人民法院执 行 裁 定 书(2020)云0421执异8号案外人：葛茂宏，男，1971年7月26日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。案外人：宁琼，女，1980年12月13日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。申请执行人：玉溪市江川区农村信用合作联社，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道兴江路**，统一社会信用代码为91530421217711508X。法定代表人：李智伟，系该联社理事长。被执行人：孔令睿，男，1986年12月27日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。在本院执行玉溪市江川区农村信用合作联社与孔令睿等人金融借款及保证合同纠纷一案过程中，案外人葛茂宏、宁琼于2020年6月9日对本院裁定查封孔令睿名下位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人葛茂宏、宁琼称，请求法院撤销（2020）云0421执148号执行裁定，解除对位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房产的查封。事实与理由：二案外人系夫妻关系。2016年12月14日，玉溪市兴民融资担保有限公司（以下简称兴民公司）作为购买方，孔令睿作为出售方，就涉案房产签订了房屋买卖合同，以674560.75元（不包含未支付完的按揭贷款）的价格出售给兴民公司，并附移交清单一份，孔令睿将移交清单所列物品于当日移交给兴民公司。2017年6月6日，二案外人作为购买方，兴民公司作为出售方，就涉案房产签订了房屋买卖合同，兴民公司以545649.17元（不包含未支付完的按揭贷款）的价格出售给了二案外人。并附移交清单一份，兴民公司将移交清单所列物品于当日移交给案外人宁琼。签订房屋买卖合同当日案外人付给兴民公司20万元购房款，2019年8月1日付给兴民公司购房款321942元，2019年8月23日付给兴民公司剩余购房尾款4万元。至此，案外人已将所有购房款及利息向兴民公司支付完毕。2017年6月至今，涉案房产的分期贷款一直由案外人按月进行偿还，偿还方式为案外人将每月需要偿还的购房贷款转入孔令睿账户，贷款人中国工商银行股份有限公司玉溪分公司在孔令睿账户上自动扣款。至今，二案外人已向银行偿还按揭贷款约12万元。2017年6月至今，涉案房产的装修费用374600元，住宅物业服务费、二次加压费、生活垃圾清运费、电梯运行费等费用都是案外人宁琼支付。案外人名下的三辆汽车在该小区进行过登记备案，可以正常出入该小区。综上所述，涉案房产自兴民公司交付给案外人后，一直由案外人合法占有、使用、收益并享有处分权，但因开发商的原因导致不能进行初始登记和变更登记，但这并不影响房产属于案外人所有的事实。申请执行人依据初次签订合同申请法院查封错误，故请求法院依法撤销（2020）云0421执148号执行裁定，解除对涉案房产的查封。案外人葛茂宏、宁琼为证明其主张，依法提供了以下证据：一、案外人葛茂宏、宁琼身份证复印件2份，结婚证复印件1份；二、《房屋买卖合同》复印件2份，移交清单复印件2份，抵债说明复印件1份；三、《商口房购销合同》、《商品房购销合同补偿协议》、《房屋质量保证书、房屋使用说明书》复印件各1份；四、《个人购房借款合同/担保合同》复印件1份；五、欠条、客户取款回单、转账电子回单、收据、手机银行电子回单、卡交易对账单、中国银行交易流水明细、客户凭证复印件21份；六、《装修备案合同》、《装修管理服务协议》、《室内装修工程合同》、收据复印件各1份；七、巨和物业综合收费专用收据、住宅物业服务费发票、收款专用单复印件各1份；八、车辆行驶证、小区车辆出入登记表、车辆出入监控视频截图各1份；九、证明1份。申请执行人玉溪市江川区农村信用合作联社未向本院提交证据。被执行人孔令睿向本院提交了查封笔录1份。本院查明，2011年7月2日，被执行人孔令睿与云南今玉房地产有限公司签订商品房购销合同，孔令睿向云南今玉房地产有限公司购买位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房地产，合同约定商品房价款为822066元，付款方式为支付首付房款247066元后剩余款项575000元由孔令睿向银行办理按揭贷款申请。2011年7月15日，孔令睿作为借款人，云南今玉房地产有限公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司玉溪分公司签订了《个人购房借款合同/担保合同》，合同约定孔令睿提供位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房地产作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司玉溪分公司贷款575000元，贷款期限为30年。2016年12月14日，玉溪市兴民融资担保有限公司（以下简称兴民公司）与孔令睿就上述房地产签订房屋买卖合同，合同约定孔令睿以674560.75元（不包含未支付完的按揭贷款）的价格将上述房地产出售给兴民公司，购房款系兴民公司对孔令睿享有的同数额债权抵付。兴民公司负责缴付与该房地产有关的所有费用，包括按揭、税费等相关费用，孔令睿于当日将房地产及相关资料移交给兴民公司。2017年6月6日，二案外人葛茂宏、宁琼与兴民公司就上述房地产签订了房屋买卖合同，兴民公司以545649.17元（不包含未支付完的按揭贷款）的价格出售给二案外人葛茂宏、宁琼，葛茂宏、宁琼负责缴付与该房地产有关的所有费用，包括按揭、税费等相关费用，兴民公司当日将上述房地产及相关资料移交给二案外人葛茂宏、宁琼。签订房屋买卖合同当日葛茂宏、宁琼付给兴民公司20万元购房款，2019年8月1日付给兴民公司购房款321942元，2019年8月23日付给兴民公司剩余购房尾款4万元，兴民公司出具了相应收据。上述收款人及收据出具人均为玉溪市江川区三农贷款联保管理协会，该协会与兴民公司系“一套班子，两块牌子”性质，葛茂宏、宁琼系向兴民公司指定账户付款。合同签订后，上述房地产的分期贷款由葛茂宏、宁琼按月进行偿还，偿还方式为宁琼将每月需要偿还的购房贷款转入孔令睿账户，由中国工商银行股份有限公司玉溪分公司在孔令睿账户上自动扣款。2017年6月至今，上述房地产的装修费用374000元，住宅物业服务费、二次加压费、生活垃圾清运费、电梯运行费等费用均案外人宁琼支付。另查明，申请执行人玉溪市江川区农村信用合作联社与被执行人孔令睿等金融借款及保证合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案执行。执行过程中，本院于2020年5月20日作出（2020）云0421执148号执行裁定书，裁定查封孔令睿名下位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房产，查封期限为三年，自2020年5月20日起至2023年5月19日止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，兴民公司与孔令睿，二案外人葛茂宏、宁琼与兴民公司签订的两份房屋买卖合同均合法有效，签订合同后，葛茂宏、宁琼对该房地产进行了装修，交纳了物业服务费等相关费用，实际合法占有使用该房地产，按合同约定支付了房地产交易全部价款，并按揭支付银行贷款，该房地产至今未办理过户登记非因买受人葛茂宏、宁琼自身原因。故案外人葛茂宏、宁琼请求法院撤销（2020）云0421执148号执行裁定，解除对位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房产的查封，与本院查明事实相符，其享有足以排除强制执行的权益，其异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于玉溪市红塔区玉水金案水云间X区X幢X单元X号房地产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 睿审判员 廖占林审判员 业文洪二〇二〇年六月二十二日书记员 金 妮