广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2484号原告：朱运松，男，1969年2月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************014。委托诉讼代理人：钟石光，惠州市惠东县第一法律服务所法律工作者。被告：易月香,女，1966年5月18日出生，汉族，住湖南省宁乡县***************，公民身份号码430************367。原告朱运松与被告易月香租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱运松委托诉讼代理人钟石光到庭参加诉讼，被告易月香经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱运松向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年3月1日签订的《楼房出租合同》，被告向原告交还涉案承租楼房；二、判令被告支付2020年3月1日至交还涉案承租楼房日止的房屋租金（按每月15000元计算，暂计起诉日约20000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在惠东县*****************楼房，面积约2000平方米。2019年3月1日，经原被告双方协商，同意将上述楼房出租给被告，双方于当日签订一份《楼房出租合同》，约定被告承租上述楼房，租期5年，每年租金180000元。合同约定被告应在签订合同时交清第一年租金180000元，第二年的租金180000元应在2019年12月1日前一次性付清给原告。承租后，被告仅付清第一年的租金，至第二年租金交付期限届满后，经原告多次催讨，被告仍拒绝交清第二年的租金。为此，原告无奈于2020年3月19日向当地政府综治维稳部门投诉要求解决纠纷，但综治维稳部门多次组织双方协商无果，被告仍不愿意支付房屋租金给原告，已经没有履行合同义务的意愿。2020年3月22日，原告向被告发出告知书，要求其务必在2020年3月25日前付清房租，并要求其结清水电费及在2020年3月28日前搬离涉案出租房屋。被告经告知，仍没有履行，2020年3月31日，综治维稳部门发出告知书，提出因调解协商不成，终止调解，告知原告可通过诉讼方式解决。原告认为，由于被告未格守自己的义务与诚信原则，拒绝向原告交付租金，导致原告收取租金的目的无法实现，双方签订的合同已经无法维续履行。根据合同法第九十四条第3、4款的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告的行为己严重违约，原告有权按照法律解除合同。为维护自身的合法权益，特向被告提起诉讼，请法院判如所请。被告易月香未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告身份信息及主体资格；2.被告身份信息，证明被告身份信息及主体资格；3.楼房出租合同，证明租赁事实；4.催缴房租通知书，证明原告催缴房租的事实；5.综治维稳部门告知书，证明原、被告调解无效的事实。对原告朱运松的上述证据，被告易月香未到庭发表质证意见，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告陈述及其提交证据对本案的事实认定如下：原告朱运松于2001年11月16日取得位于惠东县吉隆镇磨坑地段的土地使用权【证号惠东国用（2001）字第1323110587，地号为8-3-121-125，用途工业，使用权面积380平方米】，原告陈述在该建设用地上加盖了五栋十间四层楼房，为本案的涉案租赁房产。2019年3月1日，原告朱运松作为甲方，被告易月香作为乙方，双方签订《楼房出租合同》，约定原告将上述土地上的房屋租赁给被告经营使用，合同部分条款摘录如下：“一、甲方将位于吉隆镇二小大路右边，五栋十间，房屋1-4层约2000平方出租给乙方使用。二、出租期为5年即从2019年3月1日至2024年2月30日止。三、房屋租金每年为壹拾捌万元（￥180000元），双方在签订时应一次性交清一年的租金，同时向甲方交纳房租押金叁万元整（￥30000.00元），以书面收据为准。第二年起每年租金应提前交清，即12月1日前一次性付清给甲方。合法期满前，押金不可以用租金扣除，租用期满后，乙方没有损坏房子的情况下，甲方应将押金退回给乙方。如果乙方在使用期间房屋有损坏，乙方应修回或补回经济损失给甲方修复，按实际市价计算……六、未经甲方同意，乙方不得改变房屋主体结构，如有更改，应经过甲方的书面同意，否则房屋的损坏所造成的一切经济损失由乙方负责，门窗若有损坏由乙方负责维修或按市价赔偿甲方自己修造。天面不能加建，房内所有固定装修物体期满后，（包括房间、水、电源、消防等一切设施），乙方不得故意损坏和清拆，归还甲方并不作任何补偿……”。合同签订后，被告向原告交付了第一年的房屋租金和租赁押金30000元。2019年12月1日，被告未按《楼房出租合同》约定支付第二年的房屋租金，原告向被告多次催讨未果，于2020年3月19日向惠东县*********进行投诉及要求协调解决。2020年3月22日，原告向被告发出《告知书》，要求提前解除双方签订的上述合同及要求被告搬离涉案租赁房产。《告知书》载明内容为：“按照本楼房出租合同，你应于2019年12月1日前一次性付清房租款拾捌万元正（￥180000元）到今日2020年3月22日止，你还未付清房租可，已经违反了合同法，现本房东有权取消楼房出租合同，所以，本人告知你3日内即2020年3月25日前付清房租款，如果你到期未付房租款，本人告知你结清本楼房所有水电费，以及所有租住户房租，包括退回押金给租住户，另外，期限3天即2020年3月28日前搬离本房屋，如果你不按告知书执行，本人只有通过法律途径上告法院。按照楼房出租合同每年租金壹拾捌万元整（￥180000元），每月壹万伍仟元整（15000元）所违约日期租金损失追究责任，赔偿经济损失”。2020年3月31日，惠东县*********就原、被告的租赁合同纠纷经协调未果，作出《终止调解告知书》。被告易月香未按开庭传票时间到庭参加诉讼，在庭审结束后到庭陈述，称已向原告支付了第一年的房屋租金和租赁押金，因今年的生意受到影响，故未在合同约定的期限内向原告支付第二年的房屋租金，同时被告对原告解除合同、交还房屋的诉请无异议，但提出原告应向其退回租赁押金及支付其在使用期间的房屋装修费用。诉讼期间，本院多次组织双方进行调解，但未能达成一致意见。在组织调解过程中，本院建议原、被告双方先行清场交接，被告将房屋返还给原告，并告知被告若继续占用房屋，将可能对往后占用房屋期间产生的费用承担责任，被告未予理会。在法庭组织的现场调解中，经了解，被告在2020年4月后仍将承租房屋的部分房间出租给他人并收取租金，同时被告表示其已回老家，不再处理租赁事宜。本院认为，原告朱运松将位于惠东县吉隆镇磨坑地段的房屋租赁给被告易月香使用，双方签订了《楼房出租合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，原、被告均应依约履行。按照合同约定，被告易月香应于2019年12月1日前向原告缴交第二年的房屋租金，但被告未在该期限内向原告支付，直至法庭辩论终结前仍未向原告支付上述租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除双方签订的《楼房出租合同》及返还房屋，理由充分，予以支持。因原告已于2020年3月22日向被告送达了《告知书》，明确于2020年3月25日起解除双方签订的《楼房出租合同》，故本院确认上述的《楼房出租合同》已于2020年3月25日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。关于租金计付问题。根据上述查明事实，原、被告双方在合同中约定的租金为每月15000元，被告拖欠原告自2020年3月1日起的房屋租金，但现正处于新型冠状病毒疫情期间，原告出租房屋进行盈利、被告承租房屋用于生产经营的状况均受到疫情影响，故应结合公平原则，合理分担因疫情防控导致的不利后果，经征询原告意见，亦表示可适当减免部分房租，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的意见，本院酌情调整租金按每月10000元计付，因本案合同已于2020年3月25日解除，合同解除后被告仍继续占用房屋期间的费用亦参照上述标准计付。关于被告辩称的退还租赁押金及支付装修费用问题。原、被告双方签订合同后，被告向原告交付了房屋租赁押金30000元，但合同对一方违约导致提前解除合同时押金的处理未作约定，被告亦未就此主张提出反诉。对装修费用问题，双方未对该笔费用作出约定，及被告亦未就此主张提出反诉，故本院对被告退还租赁押金及支付装修费用的主张不作处理，被告可另案主张权利。被告易月香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的诉请，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱运松与被告易月香于2019年3月1日签订的《楼房出租合同》于2020年3月25日解除。二、被告易月香应于本判决发生法律效力之日起5日内将涉案位于惠东县吉隆镇磨坑地段的房屋返还给原告朱运松。三、被告易月香应于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付自2020年3月1日起至实际返还房屋之日止按每月10000元的标准计算的租金及占用费给原告朱运松。四、驳回原告朱运松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告易月香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年六月十五日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋