海南省万宁市人民法院   民事判决书   (2020)琼9006民初699号   原告：陈春桂，女，1993年8月31日出生，汉族，公民身份证号码为XXX，户籍地为海南省定安县，现住该地。   委托诉讼代理人：黄惠华，女，海南阳光岛律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。   委托诉讼代理人：董晓璐，女，海南阳光岛律师事务所实习律师，委托代理权限为特别授权代理。   被告：顾江林，男，1975年12月17日出生，汉族，公民身份证号码为XXX，户籍地为广东省深圳市罗湖区，现住万宁市。   委托诉讼代理人：陈少波，男，万宁市和谐法律事务所法律工作者，委托代理权限为特别授权代理。   原告陈春桂与被告顾江林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告陈春桂及其委托诉讼代理人黄惠华和董晓璐、被告顾江林委托诉讼代理人陈少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈春桂向本院提出诉讼请求：(一)判令确认双方2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；(二)判令被告向原告返还5万元押金、未使用的租金21516元(2020年2月19日至2020年4月30日期间)、无水源无法使用铺面的租金2758元(2020年2月5日至合同解除之日2020年2月19日)及利息405元(以上述押金、租金之和71516元为基数，按民间借贷年利率6%,自2020年2月5日计至付清之日止，暂计至起诉之日，本息合计71921元)；   (三)判令被告向原告支付违约金21305元(以原告已付租金192000元为基数，按同期人民银行贷款年利率4.75%,自2017年11月1日计至合同解除之日2020年2月19日);(四)判令被告向原告赔偿水吧加盟费经济损失25000元；(五)判令被告向原告赔偿装修残值4万元；(六)判令被告退还因新型肺炎影响而应免除原告2020年1月23日至2020年2月4日期间的3500元租金；(七)案件受理费及鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年8月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于万宁市万城镇文明中路与红专路交叉路口的上之海宾馆一楼大堂中的部分出租给原告，租赁期间自2017年11月1日至2022年11月1日止，月租金为8000元，房屋押金5万元。租赁合同洽谈时，经营百货和水吧是作为经营备选项，且双方在《房屋租赁合同》中对该租赁铺面的经营品种并未进行限定，原告有权利选择或变更经营品种，只需告知被告即可。同时双方口头约定，合同签订之日被告应交付铺面，合同签订之日至2017年10月31日为装修免租期，但被告却迟延交付铺面，直至2018年4月左右才交付铺面，铺面交付延迟了近半年，致使原告交付了租金但没有实际使用铺面，后装修过程中原告仅破坏一点瓷砖(损坏的瓷砖最终也被原告的装修覆盖)和刮花一点门，被告却狮子大开口要求原告赔偿2.9万元，最后在原告的央求下，才赔了2.5万元了事，为了维护良好的租赁关系，原告一再忍让。2020年2月5日，原告与被告电话沟通变更经营品种为水吧以及拉水源事宜，2020年2月12日，原告发微信催促被告按约牵引水源，以便经营水吧时，却被其告知要增加5万元押金和把2020年剩余八个月租金一次性付清，剩下租期都是一年一付，才同意原告开水吧。而原告为了经营水吧已向Q一族奶茶品牌的清远市粤聚客餐饮管理有限公司支付了保证金5000元及加盟费2万元，因被告不予拉水源，导致水吧无法经营，造成已支付加盟费及保证金无法退回。原告多次与被告协商，而被告直至今日也不予解决，并对原告进行“你白痴神经病”、“去蹲号子”这类的辱骂和威胁，双方实在是无法沟通，合同无法履行。无奈，原告只好于2020年2月20日通过微信向原告发送《合同解除函》(电子版),于2020年2月20日向被告邮寄《合同解除函》，但被告拒收。之后，被告在微信中同意收回房屋钥匙，其行为已认可了《房屋租赁合同》的解除。《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，被告有义务将水源牵引至该铺面，该水源是原告经营所需，且经向被告多次明确要求但时至今日仍没有履行该义务，并且在合同履行期间擅自增加押金、提高租金支付方式，其迟延履行且经原告催告后在合理期限仍未履行，且其种种行为已经构成了根本违约，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款规定，原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告返还押金5万元；退还因无水源导致原告无法使用铺面，原告自正式提出牵引水源之日2020年2月5日至合同解除之日2020年2月19日的租金2758元；因原告2019年10月14日已按约支付了后半年(2019年11月1日至2020年4月30日)的租金，故合同解除后，被告还应返还2020年2月20日至2020年4月30日期间的还未使用的租金18758元；被告自合同签订后一直违反合同牵引水源主要义务，故因承担自2017年11月1日计至合同解除之日2020年2月19日的违约金21305元；赔偿原告无法经营水吧而造成加盟费及保证金无法退回的经济损失2.5万元；原告装修租赁房屋时花费了9万元，被告违约导致合同提前解除，应返还装修残值4万元；新型肺炎疫情影响无法正常开业经营，属于不可抗力因素，被告应免除原告2020年1月23日至2020年2月4日期间的3500元租金。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。   被告顾江林辩称：(一)原告所提的解除双方签订的《房屋租赁合同》没有法律依据，被告与原告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律以及强制性规定，原告在疫情期间要求被告在两天之内将自来水接通实属无理要求，没有考虑到当时属于新冠肺炎爆发期间，违反了政府在新冠肺炎爆发期间的注意防疫的相关规定，双方多次沟通但一直协商未果，原告在2020年2月19日要求与被告解除合同，但原告要求解除合同的理由没有事实和法律依据，不符合法定解除合同的要件。(二)原告请求被告返还租金和支付违约金以及赔偿水吧加盟费的经济损失没有事实和法律依据。首先，本案属于租赁合同纠纷，合同纠纷应当以合同约定为主，在本案中原告主张解除合同没有符合相关合同约定解除及法定解除的要件，根据民诉法的相关规定，原告方应当承担举证不能的责任和后果。在本案中，被告自始至终没有构成违约，构成违约方的原告方。双方约定，在2020年4月30日租金到期，原告没有按照合同约定15天支付租金，在本案中构成违约的应当是原告方。至于双方所沟通协调的牵引水源，被告方也已经尽到了合同约定的主要义务，但双方一直对如何牵引水源没有达成一致的意见。而且，2020年2月，属于疫情爆发的时间，根本无法复工复产。被告方也只是按照海南省人民政府在疫情期间严控的相关规定，所以本案中被告方根本没有违约。其次，至于原告方所主张的第二、三、四、五、六、七项诉讼请求，都是基于解除合同的基础上产生的，被告方认为原告所提出的解除合同的请求根本不能成立。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。   围绕以上诉、辩双方的讼争，当事人的举证及质证意见如下：   一、原告提交的证据及被告的质证意见。(一)原告提交的证据及其欲证明内容。第一，证据一、《房屋租赁合同》及万宁市房权万城字第XXXX号《房产证》，证明：原告陈春桂与被告顾江林之间存在房屋租赁合同关系，合同第五条第2款约定应由被告承担水电牵引至铺面的义务、合同未限定经营范围的情况。证据二、被告身份证，证明：被告身份信息及被告主体适格。证据三、收据、海南农村信用社存款回单、中国邮政储蓄银行电子回单，证明：被告收取原告押金5万元及原告一直按照合同约定交付2017年11月至2020年4月30日房租，合计194000元。(收据：房租2017年11月1日至2018年4月30日的租金48000元；信用社回单：2018年5月1日至2019年10月31日的租金48000元；邮政储蓄回单：2019年11月1日至2020年4月30日的租金48000元)。证据四、录音光盘及录音内容纸质版、中国移动通信语音业务详单，证明：原告已多次与被告协商拉水源、减少租金事宜，被告要求原告自己拉水源，费用自己承担，最后协商不成，被告恼羞成怒不同意原告开水吧。证据五、微信聊天记录截图，证明：1.2020年2月12日，原告发微信催促被告按约牵引水源，却被其告知要增加5万元押金和把2020年剩余八个月租金一次性付清，剩下的租金都是一年一付，才同意原告开水吧，其行为违反合同约定的事实。2.因被告违约，原告于2020年2月20日向被告发送电子版解除函。3.原告与被告多次协商被告不予解决，并对原告进行辱骂和威胁，态度恶劣。4.证明原告在2020年2月21日原告已将房屋钥匙交给被告指定的老黄，原告并积极与被告联系退房事宜，被告没有任何回应。证据六、合同解除函邮寄快递物流信息截图，邮寄改退批条，证明：原告向被告寄送了合同解除函，但被告拒绝签收被退回的事实。证据七、合同解除函，证明：因被告的违约行为导致原告不得不发函解除合同，并要求退回押金及未使用的租金等事宜。证据八、Q一族奶茶品牌技术授权使用协议书以及收据，证明：原告为了经营水吧已向Q一族奶茶品牌清远市粤聚客餐饮管理有限公司支付了保证金5000元及加盟费2万元，因被告不予拉水源，导致水吧无法经营，造成已支付加盟费及保证金无法退回的损失。(二)被告的质证意见。第一，对原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性和证明内容均予以认可。第二，证据四双方确实存在多次沟通多次联系这是事实，但是原告所提供的电话清单太模糊看不出来，对证明内容不予认可，本着双方约定水电牵引至铺面的义务由被告承担这个没错，但是被告所租赁给原告的房屋它本身具有水源及电源，只是牵引到铺面里面具体的位置应当由原告来实施，被告只是负责拉到铺面外，所以被告并没有违约。第三，对证据五微信记录截图的真实性、合法性和关联性均认可，对证明内容不予认可，双方确实存在多次沟通，被告之所以要求增加5万元的押金及租金一次性付清，也是双方洽谈的一个条件，但是当时原告无法提供是转让还是和别人合作经营，而且增加的5万元押金是为了保证原告在再次装修时的押金。因为第一次原告在装修的时候就因为施工不当造成了被告的损失，所以被告才提出此要求，要求再次装修应当增加押金。对于原告所主张的被告多次对原告进行辱骂和威胁，这个被告不予认可，双方虽多次协商，但是被告对原告并没有恶意以及进行人身攻击。第四，对证据六的真实性、合法性和关联性均不予认可，从原告提供的证据邮政快递的信封，根本无法证明原告所要主张的事实。第五，对证据七合同解除函，被告确实收到原告发来的微信版的解除函，但是被告在双方签订的合同中并没有违约，原告要求解除合同不符合法定解除合同以及约定解除合同的要件，所以认为双方的合同不应当予以解除。第六，对证据八的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可。   二、被告提交的证据及原告的质证意见。(一)被告提交的证据及其欲证明内容。证据：微信聊天记录(当庭提交)，证明：原、被告双方就合同履行多次进行沟通的事实。(二)原告的质证意见。对被告提交的真实性没有异议，但对证明内容没有异议，原、被告双方虽然多次进行沟通，但是仍然无法达成一致意见，被告仍然不履行其牵引水源至铺面的义务，超出合同范围提高押金，抬高租金支付方式，并且多次说道这个条件是给原告最好的条件，沟通的意思也就是说不答应这个条件就不得开水吧，并且也提出了很多超出合同实际范围的条件，证实了被告存在违约行为，且经原告多次沟通劝说仍然不履行义务，还辱骂原告，致使双方无法继续履行合同。   本院对案件事实和证据的分析、认定：   一、以上原、被告没有异议的证据，本院予以认定。   二、对当事人存在争议部分的主要证据及相关案件事实分析、认定如下：   (一)对原告提交证据的认定：第一，证据四、录音光盘及录音内容纸质版、中国移动通信语音业务详单。被告对双方存在多次电话沟通的事实没有异议。经审查，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定，证实：原告就《房屋租赁合同》第五条第2款的约定，多次电话与被告协商将水源拉至其所租赁铺面等相关事宜。第二，证据五、微信聊天记录截图。该证据内容证实：1.2020年2月12日，原告发微信催促被告按约牵引水源至铺面，被告要求原告增加5万元押金和把2020年剩余八个月租金一次性付清，剩下的租金都是一年一付。2.原告于2020年2月20日向被告发送电子版解除函，并于2020年2月21日将租赁房屋钥匙交给被告指定的“老黄”。第三，证据六、合同解除函邮寄快递物流信息截图，邮寄改退批条。仅从该证据的形式上看，无法认定所投递材料与本案存在关联性，对此证据本院不予认定。第四，证据七、合同解除函。由于被告对收到电子版的合同解除函没有异议，该证据证实：原告向被告发函解除双方于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并要求退回押金及未使用的租金等事宜。第五，证据八、Q一族奶茶品牌技术授权使用协议书以及收据。因本案是原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，此证据与本案不存在关联性，且此证据亦不能直接证明原告就此受到损失的事实。因此，对此证据本院不予认定。(二)对被告提交证据的认定：被告提交的证据、微信聊天记录，该证据证实原、被告双方就《房屋租赁合同》的履行多次进行沟通，但是仍然无法达成一致意见的事实。   依照上述有效证据及相关案件事实的分析、认定以及庭审陈述，本院确认以下案件事实：   2017年8月28日，原告陈春桂做为乙方与做为甲方的被告顾江林双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于万宁市万城镇文明中路与红专路交叉路口的上之海宾馆一楼大堂中的部分出租给原告，租赁期间自2017年11月1日至2022年11月1日止，月租金为8000元，房屋押金5万元。合同还约定甲方负责将水电牵引至该铺面。合同签订后，被告收取了原告押金5万元及原告按照合同约定交付2017年11月至2020年4月30日的房租，合计194000元。2020年2月5日，原告与被告电话沟通变更经营品种为水吧以及拉水源事宜，2020年2月12日，原告发微信催促被告按约牵引水源，以便经营水吧，被告要求增加5万元押金和把2020年剩余八个月租金一次性付清，剩下租期都是一年一付。原、被告双方经多次协商未果，原告于2020年2月20日通过微信向原告发送《合同解除函》(电子版)。2020年2月21日，原告将租赁房屋的钥匙交给被告指定的“老黄”，且根据诉讼期间本院现场查看，涉案房屋被告已另行出租。2020年3月25日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。   本院认为：本案诉讼争议的焦点问题，一是原、被告双方于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》应否确认于2020年2月19日解除；二是被告是否应向原告返还涉案房屋租金、押金及相应利息；三是被告应否向原告承担违约金；四是被告应否承担原告请求的水吧加盟费的经济损失；五是被告应否赔偿原告装修残值40000元；六是原告在疫情期间的租金被告是否应予以退还。   一、关于原、被告双方于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》应否确认于2020年2月19日解除的问题。首先，原、被告双方于于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的效力性、强制性规定，是有效合同。其次，原、被告双方于2017年8月28日签订《房屋租赁合同》后，原告因被告未按合同约定将水源牵引至所承租的铺面，曾多次与被告协商未果后提出解除合同，涉案铺面现被告也已收回另行出租。因此，被告迟延履行将水源牵引至原告租赁铺面，经催告后在合理期限内仍未履行，被告构成履行合同中的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。因此，本案符合法定解除合同的条件，对于原告关于确认解除原、被告双方于2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。另，原告于2020年2月20日通过微信向被告发送了《合同解除函》，并以2020年2月21日将租赁房屋的钥匙交给被告指定的“老黄”，本院由此认定合同解除的时间应为2020年2月21日。被告辩解在新冠疫情期间原告的请求违反政府规定，但根据有效证据反映，被告不同意履行将水源牵引至原告租赁铺面的约定是想增加原告租赁房屋的押金及改变租金履行方式，被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。   二、关于被告是否应向原告返还涉案房屋租金、押金及相应利息的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除后，应由被告返还原告的房屋租金、押金及相应利息。其次，本院对被告应返还原告的房屋租金、押金及相应利息的认定。1.原告请求被告返还押金5万元符合事实根据，本院予以支持；2.因本院已确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月21日解除，原告请求的未使用的租金应从2020年2月21日开始计算至2020年4月30日，期间的租金为21334元(按每月30日计，共计二个月零10日)。原告请求21516元，对其多出部分数额本院不予支持；3.因原告在与被告解除合同之前一直都在使用租赁的房屋进行经营，原告请求无水源无法使用铺面的租金2758元不符合案件事实，本院不予支持；4.原告请求以上述押金、租金之和为基数，按民间借贷年利率6%,自2020年2月5日计至付清之日止的利息请求符合事实根据和相关法律规定，本院予以支持。被告应退还原告的押金、租金之和为71334元(5万元押金＋21334元租金)，依原告请求暂计至起诉之日、即2020年3月25日的利息405元在合理范围，本院予以采纳。因此，至2020年3月25日被告应向原告返还的押金、租金本息合计71739元(71334元＋405元)。原告请求71921元，对其请求超出部分数额本院不予支持。   三、关于被告应否向原告承担违约金的问题。本院认为，由于原、被告双方未就违约金问题进行约定，在合同解除后原告要求被告支付21305元违约金的主张没有事实根据，本院不予支持。   四、关于被告应否承担原告请求的水吧加盟费的经济损失的问题。原告请求被告承担其水吧加盟费的经济损失25000元没有法律依据，且原告亦不能证明其25000元为其实际经济损失。因此，对原告要求被告支付25000元水吧加盟费经济损失的主张，本院不予支持。   五、关于被告应否赔偿原告装修残值4万元的问题。原告表示其装修租赁房屋时花费了9万元，因被告违约导致合同提前解除，被告应返还装修残值4万元。针对以上诉求，原告未向本院提交装修租赁房屋所花费费用的有效证据，且原告撤回了对涉案房屋装修残值进行鉴定的申请。因此，原告要求被告赔偿其装修残值4万元没有事实根据，本院不予支持。   六、关于原告在疫情期间的租金被告是否应予以退还的问题。原告表示由于新型肺炎疫情影响无法正常开业经营，属于不可抗力因素，被告应免除原告2020年1月23日至2020年2月4日期间的3500元租金。由于原告未能举证证明在2020年1月23日至2020年2月4日期间其无法正常开业经营，对原告关于被告应免除其2020年1月23日至2020年2月4日期间的3500元租金的诉求本院不予支持。   综上所述，首先，应依法确认原告陈春桂与被告顾江林在2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月21日解除。其次，被告应返还原告债款本金71334元(5万元押金＋21334元租金)和利息405元(2020年2月5日至2020年3月25日)，以上共计71739元；2020年3月26日起的利息按年利率6%计算支付至还清债款本金之日止。再次，对原告诉求的21305元违约金、25000元水吧加盟费的经济损失、4万元涉案房屋装修残值和3500元新型肺炎疫情期间的租金损失等应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告陈春桂与被告顾江林在2017年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月21日解除。   二、被告顾江林于本判决生效之日起十五日内一次性向原告陈春桂支付债款本金71334元(5万元押金＋21334元租金)和利息405元(2020年2月5日至2020年3月25日)，以上共计71739元；2020年3月26日起的利息按年利率6%计算支付至还清债款本金之日止。   三、驳回原告陈春桂的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3590元(已由原告陈春桂预付)，由原告陈春桂负担1996元；被告顾江林负担1594元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 杨少浪   人民陪审员 陈雄德   人民陪审员 李厚锐      二〇二〇年六月十三日      附：本判决适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院   关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》   第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。   未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：   （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；   （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。