重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初20783号原告：重庆市杨家坪中学，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊支路**。统一社会信用代码：12500107450450033R。法定代表人：李勇,职务：校长。委托代理人：涂小琴，中豪律师事务所律师。委托代理人：李艾临，中豪律师事务所律师。被告：李桃梅，女，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。第三人：郑小军，男，汉族，住重庆市巴**。原告重庆市杨家坪中学（以下简称杨家坪中学）诉被告李桃梅、第三人郑小军返还原物纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨家坪中学的委托诉讼代理人李艾临，被告李桃梅及其委托诉讼代理人刘金山到庭参加了诉讼。第三人郑小军经本院依法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨家坪中学向本院提出诉讼请求：（一）判令被告按每月25000元标准支付自2019年1月23日起至2019年12月14日房屋返还之日止的房屋占用损失费（二）判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月12日、2017年7月7日，原告杨家坪中学与第三人郑小军签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告将位于杨家坪中学彩云湖小区1-7号门面交由郑小军承租使用，租赁期限从2016年11月12日至2022年11月12日。此后，经多次转租，前述门面中的位于重庆市九龙坡区科城路139号附4号齐全惠农贸市场BP-29、30、31、32、33、34、35号案涉场地由被告李桃梅实际占有使用。依照李桃梅与重庆齐全惠农贸市场管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，其租期从2017年10月1日至2022年11月12日止，租金25000元/月。该场所位于房屋入户门厅处，被李桃梅违法搭建建筑物围挡，存在较大的安全隐患。经原告多次与李桃梅、郑小军交涉，但李桃梅均拒绝拆除。2019年1月22日，因郑小军逾期支付租金，原告函告后者解除合同并要求归还房屋，并于同日将通知发送李桃梅。双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。2019年7月24日，经本院主持调解，郑小军与杨家坪中学确认《房屋租赁合同》及补充协议于2019年1月23日解除。但李桃梅此后未能及时返还案涉租赁物。被告李桃梅的上述行为损害了原告杨家坪中学的合法权益，特向法院提起诉讼，希判如所请。被告李桃梅辩称，原告诉请无事实依据，不符合法律规定，请求法院依法予以驳回，理由如下：（一）原告在2019年7月24日与第三人郑小军已就涉案房屋租赁合同解除及房屋占有使用费相关事宜达成了调解，并自愿放弃了其他诉请，法院亦出具（2019）渝0107民初4200号民事调解书对此进行确认，原告无权就已审结的事项再次向被告主张权利。（二）即便按原告陈述第三人已于2019年5月15日交还了租赁物，其仍从2019年1月23日开始计算房屋占用费，显然缺乏事实依据。被告实际上于2019年11月17日才收到本案传票以及起诉状副本，才知晓原告与郑小军的租赁关系已经解除，原告要求李桃梅返还房屋。因原被告之间就涉案房屋存在漏水纠纷，被告起诉到法院，故暂未立即返还房屋，迟延归还房屋应归责于原告。此外，房屋使用费标准应当按照被告实际承担租金标准（9881.19元/月）进行计算。第三人郑小军未到庭应诉，未提交答辩意见及证据。经审理查明，2016年9月30日，杨家坪中学在重庆市九龙坡区公共资源综合交易网发布了《杨家坪中学关于彩云湖校区门面出租的公告》，该公告对标的物业概况、出租期限、出租方式、出租低价、租金交纳、现场查看物业时间等进行了公告。2016年10月21日，九龙坡区国有资产处置项目结果成交确认书载明：郑小军成为竞买中租人，项目名称为彩云湖校区门面出租，竞买成交价为50元/平方米/米，竞买时间为2016年10月17日，转让标的为标的1共7间门面，建筑面积共计3633.56平方米。同日，郑小军作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的杨家坪中学就位于杨家坪中学彩云湖校区门面1-7号房屋（建筑面积约3633.56平方米）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第三条租赁期限、用途1．该房屋租赁期限共陆年。自2016年11月12日起至2022年11月12日止。2．乙方向甲方承诺，租赁该房屋禁止用于网吧、卡拉ok、洗浴等娱乐行业，禁止用于汽修，皮革加工等污染行业，禁止用于易燃易爆品仓库等影响学校和学生安全的行业。如乙方不遵守此承诺，甲方有权立即单方面解除本合同，收回出租房屋。由此产生的一切后果乙方自己承担。第四条租金、保证金及支付方式1．房租租金：2016年11月12日起至2019年11月12日，租金为50元/平方米/月，按实际建筑面积为准。年租金为2180136元。2019年11月13日起至2022年11月12日，租金在50元/平方米/月基础上按每年5%逐年递增。2．付款方式：乙方到甲方指定的地点向甲方交租金，先交后租，每半年一缴。签订合同后一周内支付当年租金的50%，此后第七个月的第二周支付当年租金余下的50%……。3．保证金：乙方在租赁房屋时应向甲方一次性缴纳房屋租赁保证金5450.4元，不计利息……合同期满根据前述情况甲方据实退还保证金。第十条甲方违约责任处理规定1．甲方不能按规定日期交房，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金千分之二的违约金，同时承担因逾期交付给乙方造成的损失。2．租赁经营期内，若因特殊情况，甲方需要收回房屋经营权的，甲方应提前2个月通知乙方，甲方不做任何赔偿，不视为违约，乙方应在接到甲方通知后2个月内搬出房屋。合同同时对房屋转让与转租、乙方违约责任、免责条款等进行了约定。2017年7月17日，双方又签订了房屋租赁合同补充协议，该补充协议约定：出租房屋名称为杨家坪中学彩云湖校区门面1-7号（备注：按派出所下发门号为1-11号）。合同签订后，杨家坪中学依约将房屋交付给郑小军使用，郑小军依约交纳了545034元保证金。另查明，合同履行过程中，郑小军将上述杨家坪中学所有的房屋转租重庆鑫阳商业管理有限责任公司，该公司再将房屋交由重庆齐全惠农贸市场管理有限公司（以下简称齐全惠农贸公司）经营农贸市场使用。其中，位于重庆市九龙坡区科城路**附**齐全惠农贸市场BP-29、30、31、32、33、34、35号案涉铺位，系由齐全惠农贸公司转租被告李桃梅实际使用，用于经营儿童乐园经母婴用品、小超市商品。依照李桃梅与齐全惠农贸公司签订的《商铺租赁合同》，其租期从2017年10月1日至2022年11月12日止，租金25000元/月，含管理费和清洁费年租金为300000元。租金缴纳方式为每四个月支付一次，合同签订时，李桃梅支付四个月租金即100000元。另查明，因郑小军逾期支付租赁费用，杨家坪中学于2019年1月22日向其发出《合同解除通知》并将相关事项以通知形式告知李桃梅等实际承租人。2019年1月31日，杨家坪中学诉至本院，要求：（一）确认郑小军与杨家坪中学签订的租赁合同及补充协议于2019年1月23日解除；（二）判令郑小军支付杨家坪中学租金1523108.71元及房屋占有使用费、水电费21万元及滞纳金等费用；（三）判令郑小军、李桃梅及王小莉、鲁建明等人返还杨家坪中学彩云湖校区门面1-7号房屋并将设备设施恢复原状。审理中，杨家坪中学撤回对李桃梅及王小莉、鲁建明等房屋实际占有使用人的起诉。经本院主持调解，杨家坪中学与郑小军达成和解协议，确认双方于2016年11月12日签订的租赁合同及2017年7月7日签订的补充协议于2019年1月23日解除；郑小军需分六期支付杨家坪中学款项合计1927196.81元；郑小军于2019年12月24日之前，以剩余未付款为基数，按年利率4.35%为标准向杨家坪中学支付从2019年7月25日起至付清之日止的违约金。2019年7月25日，郑小军函告杨家坪中学，双方之间租赁关系依上述（2019）渝0107民初4200号民事调解书解除，实际占有人交回房屋及水电问题由杨家坪中学自行行使业主权利处理。庭审中，原、被告双方确认李桃梅已于2019年12月14日将案涉租赁物返还杨家坪中学，并将其搭建大部分物品进行了拆除。同时，原告自述称（2019）渝0107民初4200号案调解过程中，郑小军已于2019年5月15日向其返还了除案涉租赁物在内的大部分租赁物，郑小军依据调解协议支付的租金时间应截至2019年5月15日。因此，自2019年5月16日起，案涉租赁物所产生的房屋占有费应由李桃梅承担。另查明，因齐全惠农贸公司资产不能清产到期债务，该公司已于2019年4月1日经法院裁定进入破产清算程序。上述事实，有租赁合同、补充协议、房屋产权证、民事判决书、催告函、通知、民事裁定书等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，第三人郑小军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。租赁合同解除后，承租人及次承租人均负有腾房义务，逾期腾房的，应当向出租人支付房屋占有使用费。本案中，第三人郑小军通过竞标承租了包括案涉租赁物在内的杨家坪中学所有的房屋，租赁期内再将该租赁物转租重庆鑫阳商业管理有限责任公司。其后，重庆鑫阳商业管理有限责任公司将房屋交由齐全惠农贸公司经营农贸市场，后者再将其中位于重庆市九龙坡区科城路139号附4号齐全惠农贸市场BP-29、30、31、32、33、34、35号案涉租赁物出租给被告李桃梅实际使用。因此，杨家坪中学为案涉商铺的出租人，第三人郑小军为案涉商铺的承租人，李桃梅系直接占用商铺的次承租人。在三者关系中，原租赁合同因承租人未依约给付租金等原因导致合同被解除时，则转租合同将因此亦处于履行不能状态，次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利，因此出租人可以依照物上请求权要求次承租人返还租赁物。现本院已于2019年7月24日出具（2019）渝0107民初4200号民事调解书，确认郑小军与杨家坪中学的先租赁关系自杨家坪中学发出解除通知后的2019年1月23日起终止，李桃梅合法占有使用的案涉租赁物的基础事实亦应自该日起丧失，应负有及时腾空租赁物并向所有权人返还的义务。虽然杨家坪中学在该案中撤回了要求李桃梅等次承租人返还房屋的诉讼请求，并与郑小军就租赁费用等给付事宜达成协议，但并未免除李桃梅在先租赁合同解除条件成就时腾退房屋法定义务，故李桃梅仍应当支付2019年1月23日起至房屋实际返还之日止即2019年12月14日之间房屋占有使用费。鉴于杨家坪中学已在庭审中自认郑小军已于2019年5月15日向其返还了除案涉租赁物在内的大部分租赁物，并向杨家坪中学支付截至该日的房屋占有使用费，故原告主张李桃梅应自2019年5月16日起支付房屋占用费至2019年12月14日止符合规定，本院予以支持。至于房屋占用费的计算标准，因原、被告间并不存在直接的租赁合同关系，双方之间对逾期腾房的占有使用费没有明确约定，本院参照李桃梅与齐全惠农贸公司签订《商铺租赁合同》约定及当地租赁市场行情，酌情认定李桃梅应自2019年5月16日起，按25000元/月标准向杨家坪中学给付占有使用费至2019年12月14日。此外，李桃梅辩称租赁物迟延返还系因为房屋存在漏水问题，该主张与本案非系同一法律关系，李桃梅也不能以此作为拒绝腾退房屋的理由。至于李桃梅称其已向案外人齐全惠农贸公司预付部分租金，因案涉《商铺租赁合同》解除后造成其相关损失等问题，若李桃梅有充分证据证实，亦可另行诉讼处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李桃梅按每月25000元标准向原告重庆市杨家坪中学支付自2019年5月16日起至2019年12月14日止的房屋占用损失费；驳回原告重庆市杨家坪中学的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告李桃梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郭 峰二〇二〇年六月十五日书记员 应东霓