山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初1149号原告：山东银座家居有限公司，住所地济南市。法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国曜律师事务所实习律师。被告：谷某，男，1968年3月21日出生，汉族，山东中购家居有限公司总经理，住济南市。原告山东银座家居有限公司与被告谷某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山东银座家居有限公司（以下简称银座家居公司）的委托诉讼代理人姚一男、胡晓真，被告谷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银座家居公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除银座家居公司与谷某之间的租赁关系；2.判令谷某腾退银座家居公司北园店南五楼某某营业场地；3.判令谷某支付2018年11月至2019年2月、2019年4月至2019年11月的租金165256元及截至2019年11月20日的滞纳金158974.91元；4.判令谷某支付2019年12月1日至租赁关系解除之日止的租金；5.判令谷某支付租赁关系解除次日起至实际腾退场地之日止的占有使用费（按照租赁合同约定的租金标准计算）；6.判令谷某支付2019年11月21日起至实际履行之日止的滞纳金（以实际欠缴租金、占有使用费总额为基数，按照日利率5‰计算）；7.本案诉讼费用由谷某承担。诉讼中，银座家居公司将上述第6项诉讼请求明确为按年利率6%的标准计算至2020年5月8日的违约金，此前违约金亦按年利率6%的标准计算，违约金金额共计10915.18元。事实和理由：银座家居公司诉称，2016年9月1日，银座家居公司与谷某签订租赁合同，约定由谷某承租银座家居公司北园店南五楼某某货区464平方米的营业场地用于经营板式品牌中购，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，自2018年9月1日至2019年8月31日的租金为1元/天/平方米，以一个月为一个付款期，租金于每期计租之日前5日内支付。因谷某自2018年11月起欠付租金至今，为此银座家居公司提起本案诉讼，请求判如所请。谷某辩称，不同意解除租赁合同及腾退场地，理由如下：1.根据银座家居公司开具的发票看，交款人及场地实际使用人均为山东中购家居有限公司（以下简称中购公司），谷某系该公司的代理人，故承担责任的主体应为中购公司，谷某作为被告主体错误。2.案涉场地因下雨漏水、空调噪音、温度不适、施工改造等原因导致谷某无法正常经营使用，多次交涉亦未能解决，造成谷某重大经济损失和运营损失，故无力交纳租金。3.银座家居公司提供的多份合同租赁面积与租金，与实际租赁面积和租金不符。谷某仅有2016年的合同，2019年3月份之前不欠租金。银座家居公司2019年4月到7月的催款函中编号为013、005到008、015到016三处的租金谷某不予认可，因该三处在谷某撤场时银座家居公司阻止撤场，故谷某不应承担以上三处的租金。4.银座家居公司未能按约提供符合政策能够生产经营的营业场地，其违约在先，故其主张违约金无法律依据。银座家居公司主张的违约金数额过高，如果法院对违约金认定的话，则请求法院参照银行同期存款利率予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2016年9月1日，银座家居公司（甲方/出租方）与谷某（乙方/承租方）签订《山东银座家居有限公司租赁合同（Ⅱ）》，主要约定：乙方承租甲方北园店南五楼012-2/017/018号、面积为464平方米的营业场地用于经营板式品牌中购；租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金每年递增，自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金标准为1元/天/平方米；付款方式为分期付款，以一个月为一个付款期，每期租金按具体天数计算，乙方首期租金在本合同生效之日起三日内支付，后几期租金应当于每期计租之日前5日内支付；无论因何种原因解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止日起7日内清场，超过合同解除或终止日7天后清场的，乙方应从合同解除或终止次日起按实际占用场地天数以原租金、综合服务管理费标准向甲方支付；乙方应及时交纳租赁期间包括租金在内的各项应付费用，每延期一天，甲方将收取乙方欠费金额的5‰的滞纳金；如乙方逾期支付租金超过7日，则甲方有权单方解除合同。除上述内容外，合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，谷某即开始租赁案涉场地进行经营，合同到期后，谷某继续占用案涉场地至今。现银座家居公司以谷某欠付2018年11月1日至2019年2月28日期间以及2019年4月1日起之后的租金为由，提起本案诉讼。诉讼中，双方对下列事项存在争议：1.谷某主张根据之前银座家居公司开具的租金发票，其上载明交款人为中购公司，故谷某作为本案被告不适格。对此银座家居公司主张中购公司仅是代谷某支付租金。2.谷某主张根据其交纳的2019年3月份的租金凭证（中国农业银行网上交易查询单）及银座家居公司向其出具的截至2019年7月10日欠付租金的催款函，因其中未包括案涉场地，故其不应承担案涉场地的租金。对此银座家居公司主张谷某就该主张提交的证据仅反映了其租赁的其他场地的交费或欠费情况，不能证实其未租赁案涉场地以及不应交纳案涉场地的租金。3.谷某主张其未交纳租金系因银座家居公司未能解决案涉场地噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题，谷某就此主张提交了工作联系函、诉求书、诉求书邮件退回单、照片打印件、视频光盘等证据一宗。对此银座家居公司经质证表示谷某就该主张提交的相关证据均与本案无关。4.谷某提交录音录像光盘主张其在撤场时曾被银座家居公司阻止。经质证，银座家居公司主张录音录像无原始载体，也不能证实录音录像中除谷某以外人员的身份，内容仅是关于出货的纠纷而未涉及撤场，故对该录音录像的证明内容不予认可。5.谷某主张银座家居公司违约在先故其不应当支付滞纳金，且双方约定的标准过高，如需承担则应按中国人民银行同期存款利率计算。对此银座家居公司表示双方约定的滞纳金即违约金，如法院认为需要调整则应按年利率6%（约为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍）的标准计算，银座家居公司就此提交了以每月欠付租金为基数，按年利率6%标准分笔计算至2020年5月8日的违约金明细表1份，违约金金额共计10915.18元。6.谷某主张如果解除合同其应拆除带走案涉场地内由其投资装修的可拆卸物品，但现在不能对相关物品的明细予以明确。对此银座家居公司主张应按合同约定予以处理。本院认为，银座家居公司与谷某签订的案涉场地的租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。谷某签订案涉合同后对相关场地如何经营使用以及交由谁具体使用，均不能免除谷某作为合同主体应承担的合同义务，故谷某作为本案租赁合同纠纷的被告，主体适格。双方的租赁合同至2019年8月31日到期，此后双方未续签书面租赁合同，但谷某继续占用使用租赁场地至今，双方之间实质形成了不定期租赁的合同关系，依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现银座家居公司诉讼主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求谷某腾退案涉场地，符合法律规定，本院予以支持。因谷某本案中不能明确其主张的在合同解除后应拆除带走的物品明细，故本院对此无法处理，双方当事人可另行依法依约进行处理。双方书面租赁合同履行期间，谷某应按约向银座家居公司支付租金。依照法律规定，不定期租赁期间谷某亦应按原租赁合同的租金标准交纳该期间的租金。本案中，谷某未能举证证明其实际交纳了2018年11月1日至2019年2月28日期间以及2019年4月1日起之后的租金，应承担举证不能的法律后果，据此本院认定谷某未交纳上述期间的租金，构成违约，现银座家居公司主张其支付上述期间以及至实际腾退案涉场地之日止的租金，合法有据，本院予以支持。关于违约金，鉴于双方约定的违约金标准过高且谷某主张调整，在此基础上，银座家居公司主张按年利率6%的标准计算，本院综合当事人的违约程度、实际损失等因素考量，对该标准予以采纳。银座家居公司依此标准分笔计算的截至2020年5月8日的违约金金额为10915.18元，本院予以支持。谷某未能举证证明银座家居公司免除其案涉场地的租金，现其抗辩未承租案涉场地也不应交纳租金，与事实及合同约定不符，本院不予采信。关于谷某有关因银座家居公司未能解决案涉场地噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题而不交纳租金的抗辩理由，因该损失问题与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，如确有损失，谷某可另行依法主张权利，但不能免除其承担租赁合同义务的责任，故本院对其该抗辩主张不予采纳；谷某抗辩银座家居公司阻止其撤场，但其未能举证证明其已向银座家居公司提交了办理撤场的相关手续，而其提交的证明该抗辩主张的录音录像中，内容亦未涉及有关撤场的情况，故本院对谷某的该抗辩主张，不予采信。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告山东银座家居有限公司与被告谷某之间关于山东银座家居有限公司北园店南五楼012-2/017/018号场地的租赁关系，于本判决生效之日起予以解除；二、被告谷某于本判决生效之日起10日内向原告山东银座家居有限公司腾退上述第一条所列场地；三、被告谷某按每日464元标准（1元/天/平方米×464平方米）向原告山东银座家居有限公司支付自2018年11月1日至2019年2月28日期间以及自2019年4月1日起至腾退场地之日止的租金，于本判决生效之日起10日内付清；四、被告谷某向原告山东银座家居有限公司支付违约金10915.18元，于本判决生效之日起10日内付清；五、驳回原告山东银座家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6163元，减半收取计3081.5元，由被告谷某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 怡二〇二〇年六月十九日书记员 周文祎