山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2020）晋0423民初659号   原告：刘建军，男，汉族，现住襄垣县。   委托诉讼代理人：段易江，山西易晋律师事务所律师，代理权限为特别授权。   被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地：长治市太行西街**。   法定代表人：魏新明，职务：董事长。   委托诉讼代理人：陈曦，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告刘建军诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘建军的委托诉讼代理人段易江、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告刘建军向本院提出如下诉讼请求：一、确认原被告于2014年12月7日签订的《时代广场购房协议》为无效合同，要求依法判决予以解除；二、依法判决被告返还原告购房款100000元；三、依法判决被告按照年利率6%支付原告上述购房价款的利息，从2014年12月8日起至2020年6月1日止计33000元，并且直至被告返还全部房款止，以及承担违约金20000元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年12月7日签订《时代广场购房协议》，原告购买被告位于××县房，建筑面积为13.09平方米，单价为7639.42元，总房款为100000元整。协议签订后，原告如约支付给被告房款，但被告时至今日未给原告办理有关产权手续。根据双方签订的《时代广场购房协议》第十一条，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。被告的行为已严重违反了双方协议约定，构成违约，其应当承担违约责任。综上所述，被告在未取得商品房预售证的情况下，将商品房出卖原告，并且未办理产权登记手续，致使协议无效，其行为已严重侵害了原告的权利。为此，原告为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。   被告辩称，该合同为有效合同，是双方真实意思表示。1、原告的法定解除权已过法定除斥期，权利已灭失；2、逾期办证不能归责于被告；3、原被告签订的合同已经实际履行并能够实现原告购买房屋的目的，没有给原告造成实质影响。综上，请求驳回原告诉求。   原告为证实其诉讼主张成立，向法庭提供了以下证据：   1、时代广场购房协议一份，证明：（1）出卖人系被告公司，买受人系原告，证明合同双方主体；（2）原告购买被告商品房位置、用途、面积、单价；（3）被告在签订合同后只对原告违约进行了条款规定，被告违约没有约束，合同系格式合同，存在不对等性，因此主张被告在违约时应当承担原告的违约责任；（4）被告在商品房交付使用一年内应当办理产权登记，因被告原因不能办理产权证应由被告承担相应责任，直至今日被告也未履行协议约定义务；（5）双方就签订正式协议后失效，证明该合同系备案合同，双方并未签订正式商品房买卖合同，且对原告违约进行了约定，而对被告违约并未约定；（6）该合同出卖人是被告公司，但收款收据系县公司，因被告市公司认可所以我们在庭前撤回了对县分公司的诉讼。   2、款项收据一支，证明：原告已全部履行完付款义务，被告予以确认。   被告对原告所举证据的质证意见为，证据1、2真实性认可，证明被告公司在2014年4月30日已经取得房屋预售许可证。在购房协议中第十条约定，双方均接受了房屋且签署了商铺委托协议并领取了三次租金，合同十二条规定，因出卖人原因造成不能办证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任，但本案并不是不能办证，而是逾期办证，且逾期原因是因政府政策变动，而非出卖人原因。   被告向本院提交如下证据：   1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、山西省商品房预售许可证各一份，证明：被告在建设过程中及办理相关房屋所有权证书的过程中一直在积极的办理产权证的相关手续；目前诉争房产的五证已经齐全，基本具备办证的相关条件，故本案属于逾期办证的情形，而不属于不能办证的情形。   2、规划设计条件书、山西省施工图审查合格书、建设项目人民防空审查批准表、行政裁决书各一份，证明：因人防工程未建设为由阻却被告办理房屋产权证属于行政部门失职及政策性原因，不能归责于被告，被告在后期因人防工程逾期办证的过程中不存在过错。   3、时代广场商铺委托经营管理协议书一份，证明：被告将诉争的商铺交付的同时，原告与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书，将其所有的商铺交付给该公司经营，每年收取固定租金，原告所有因商铺能获得的预期利益已经能得到保障，不会因为未办理房产证遭受损失；原告购买房产的同时，立刻将商铺委托他人经营，且经营的期限长达十年之久，可以证明原告购买房屋的目的是投资收益，而不是二次处分。   原告对被告所举证据的质证意见为，证据1，请法庭核实真实性；证据2，不认可证明目的，人防工程批准不合格，开发商在修建10层以上房屋时就应当建设人防工程，不是行政部门行为；证据3，这是经营管理形式，被告至今未办理房屋产权登记手续，不符合物权法相关规定。确实有委托经营，但收取几年租金不清楚。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：   被告所举证据1、2，符合法定的证据形式，与本案具有关联性、证明性，本院予以采纳；证据3，其合同一方当事人非本案当事人，与本案无关，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年12月7日，原告刘建军与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告处时代广场A区1层092号房，购买价格100000元。协议签订后，原告于当日支付完全部购房款。同日，原告刘建军作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，之后，长治市隆顺源商贸有限公司向原告支付了部分租金。截止诉讼之日，被告尚未办理诉争商铺的相关房屋产权证书。2020年6月1日，原告以被告未办理相关房屋产权证书为由，诉至我院。   本院认为，原告刘建军与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。本案中，原被告在《时代广场购房协议》第十一条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院应予支持。关于被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称本案被告的行为属于逾期办证，而非无法办理产权登记，原被告签订的合同已经实际履行并能够实现原告购买房屋的目的，没有给原告造成实质影响的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，原告购买商铺的目的在于取得诉争商铺的所有权，根据法律规定，该权利取得依据为不动产权属证书，被告并未按照合同约定办理相关产权证书，且被告提交的证据不足以证明其已具备办理相关产权证书的条件，对该意见，本院不予支持。关于被告辩称原告的法定解除权已过法定除斥期间，权利已灭失的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权消灭的情形为合同双方当事人可以履行合同义务但未履行，该解除权消灭后，合同仍有继续履行的可能，而本案中被告未办理产权证书的行为已经构成根本违约，且被告亦未提交证据证明该产权证书的办理具有履行的可能性，原告合同目的不能实现，故对该意见，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告开发的××区商铺返还被告，被告返还原告购房款100000元。关于原告主张被告支付利息及违约金的诉求，本院认为，因为原告与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订购房协议的当日，已将所购商品房委托给第三方托管经营，并从第三方获取部分的商铺托管经营收益。故对原告的该项诉求，本院不予支持。庭审中，经本院主持调解，双方当事人达不成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告刘建军与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》；   二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘建军购房款100000元；   三、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3360元，减半收取1680元，原告刘建军负担585元，被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担1095元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 李广文     二〇二〇年六月三十日   法官助理 张 敏   书记员 武园园