广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书                                                                                                                                      （2020）粤03执异145～150、                                                                                                                                        167～173、309～311、315～333、                                                                                                                                           335～340、415～440号 案外人：赵庆波、田慧琴等人（具体情况详见附表）。 委托诉讼代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。 申请保全人：深圳市顺诚乐丰保理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻：深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003351627818。 法定代表人：OOIBEETI。 委托诉讼代理人：谢烨蔓、钟佳旻，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被保全人：唐山天昱市政工程有限公司，住所地唐山路南区学院南路街道办事处院内，统一社会信用代码911302006622217341。 法定代表人：魏某。 被保全人：唐山天昱房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区天昱金元1号楼1单元1307室，统一社会信用代码911302005632462747。 法定代表人：洪剑辉。 被保全人：王某，女，1970年11月11日出生，身份证住址河北省唐山市路南区。 被保全人：姚某，男，1970年10月7日出生，身份证住址河北省唐山市路南区。 被保全人：杨某，女，1978年1月31日出生，身份证住址河北省唐山市路南区。 被保全人：魏某，男，1978年9月23日出生，身份证住址河北省唐山市路南区。 本院根据深圳市顺诚乐丰保理有限公司（以下简称顺诚乐丰公司）的诉前保全申请，查封了唐山天昱房地产开发有限公司（以下简称天昱房地产公司）名下位于河北省唐山市路南区卫国里天昱金元大厦的土地使用权[不动产权属证号为唐（2017）路南区不动产权第XXX号；以下简称涉案土地使用权]及其地上房屋。赵庆波、田慧琴等案外人对此不服，向本院提出书面异议，本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 赵庆波、田慧琴等案外人提出异议称，天昱金元大厦第X楼X单元X门X号等67套房产（以下简称涉案房产）分别为案外人出资购买。案外人已与天昱房地产公司签订商品房买卖合同，进行网签并已完成备案，案外人已按照合同约定支付了购房款和相关费用，且已实际占有使用涉案房产，涉案房产属于案外人所有。据此，请求解除对涉案房产及对应的涉案土地使用权的查封。 赵庆波、田慧琴等案外人分别向本院提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、河北省住宅专项维修资金专用票据以及涉案房产水费、电费、物业费收据等证据材料以证明其异议主张。 申请保全人顺诚乐丰公司答辩称，一、案外人无权就法院对涉案房产的保全措施提出异议。首先，涉案房产登记在天昱房地产公司名下，并未办理产权变更登记，且案外人仅办理了网签及备案手续，不能产生不动产物权设立或变动的效力，即便案外人已对涉案房产进行预告登记，其也未取得涉案房产的物权。其次，涉案土地使用权仍登记在天昱房地产公司名下，且该地块上仍有部分房产尚未出售以及办理预售登记，仍属于天昱房地产公司的财产。因此，法院对涉案房产采取保全查封的行为符合法律规定，案外人提出的保全异议并无事实和法律依据，应予驳回。二、本次提出异议的案外人之中，仅有部分支付了全部房款，且案外人未能证明其对涉案房产未办理过户登记手续不存在过错，因此，其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第三十一条规定的情形，法院无需解除对涉案房产的查封措施。三、保全仅是对涉案房产采取查封措施，不涉及对涉案房产进行处分，并未实际影响案外人的权利，故本案亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及第三十一条之规定。综上所述，请求法院依法驳回案外人的异议申请。 本院查明，关于顺诚乐丰公司申请诉前保全一案，本院于2019年1月17日作出（2019）粤03执保41号执行裁定书，裁定查封（或扣押、冻结）唐山天昱市政工程有限公司、天昱房地产公司、王某、姚某、杨某、魏某的财产（以价值人民币126，676，000元以内为限）。同日，本院作出（2019）粤03执保41号之十五协助执行通知书，并于2019年1月22日轮候查封涉案土地使用权及涉案房产，该轮候查封现已转为正式查封。2019年2月11日，顺诚乐丰公司向本院起诉上述被保全人，本院已立案受理，案号为（2019）粤03民初559号。 另查，赵庆波、田慧琴等案外人陆续于2014年至2018年与被执行人天昱房地产公司签订房屋买卖合同，购买涉案房产（详见附表），并一次性支付或以银行按揭方式付清了全部购房款，上述案外人均在签订房屋买卖合同后，办理了买卖合同备案手续，且涉案房产已交付案外人实际占有使用至今。 又查，根据河北省唐山市不动产登记中心向本院出具的《关于天昱金元项目抵押查封情况的说明》和唐山市住房和城乡建设局向本院出具的《关于天昱金元大厦项目网签备案情况的说明》所载明的内容，涉案土地无抵押，地上建筑物为路南区卫国里天昱金元大厦，共有1号楼、2号楼两栋，总建筑面积46078平方米，房屋用途包括住宅、商业、办公、地下室，其中住宅316套、商业10套、办公用房91套、地下室318套；目前，已网签备案的为住宅314套、商业5套、办公用房78套、地下室59套；由于涉案土地使用权及涉案房产被查封，该小区均未办理分户转移登记。经核，涉案房产的合同状态均为“备案”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定；案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。因此，案外人主张其为涉案房产的实际所有权人并对被保全的涉案土地使用权和涉案房产提出书面异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，涉案土地使用权对应地块的地上现已建成天昱金元大厦，涉案房产亦早于查封之前已转让给案外人赵庆波、田慧琴等人，并在房产登记职能部门办理了房产买卖合同备案手续，案外人赵庆波、田慧琴等人亦以一次性支付或银行按揭的方式付清了全部购房款项，且均已实际占有使用涉案房产至今。因被保全人的原因，涉案房产一直未能办理过户登记手续，案外人对此并无过错，故本院应解除对涉案房产以及相应的涉案土地使用权的查封。综上所述，案外人之异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下： 解除对位于河北省唐山市路南区卫国里天昱金元大厦的土地使用权[不动产权属证号：唐（2017）路南区不动产权第505008738号]及涉案房产（详见附表）的保全措施。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张文佳 审判员  田 磊 审判员  林 珊 二〇二〇年六月十八日 书记员  李 慧 书记员  张 国 附表：