广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8451号原告：广东科炬高新技术创业园有限公司，住所地江门市蓬江区篁庄大道西10号8幢，统一社会信用代码91440703597467366A。法定代表人：邓锡炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾胜，该公司员工。委托诉讼代理人：梁茜茜，该公司员工。被告：江门腾育科技有限公司，住所地江门市蓬江区群华路15号4幢3A01-3A03室，统一社会信用代码91440700MA4WPMC81G。法定代表人：白云腾。被告：白云腾，男，中国台湾人，台湾公民来往大陆通行证证号：，现住江门市蓬江区。第三人：江门华岸汇企业管理有限公司，住所地江门市蓬江区群华路15号4幢303，统一社会信用代码91440703MA4WXP4C5U。法定代表人：黄波。委托诉讼代理人：蒋昕颖，该公司员工。委托诉讼代理人：苏志峰，该公司员工。原告广东科炬高新技术创业园有限公司（以下简称科炬公司）诉被告江门腾育科技有限公司（以下简称腾育公司）、白云腾，第三人江门华岸汇企业管理有限公司（以下简称华岸汇公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告科炬公司的委托诉讼代理人曾胜、梁茜茜，第三人华岸汇公司的委托诉讼代理人蒋昕颖到庭参加诉讼，被告腾育公司、白云腾经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，公告期限届满，没有到庭应诉和参加开庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告与被告立即解除《技术孵化服务协议》和《南方教育装备创新产业城物业服务协议》；二、被告立即搬出江门市蓬江区群华路15号4幢3A01-3A03室房产（以下简称：租赁物）；三、被告向原告支付拖欠的2017年12月1日到2019年8月31日的租金/孵化服务费合计127488元（该租金/孵化服务费要求计算至实际返还租赁物之日止）及逾期缴费所产生的违约金33330.14元（此违约金以实际欠款金额为基数，按日万分之五的标准收取，自约定逾期之日起计算至费用缴清之日止，暂计算至2019年8月31日止）；四、被告向原告支付拖欠的2017年12月1日到2019年8月31日的物业管理费21248元（该物管费要求计算至实际返还租赁物之日止）及逾期缴费所产生的违约金33330.14元（此违约金以实际欠款金额为基数，按日千分之三的标准收取，自约定逾期之日起计算至费用缴清之日止，暂计算至2019年8月31日止）；五、被告向原告支付拖欠的2017年12月1日到2019年8月31日的公摊水电费6055.68元及逾期缴费所产生的违约金6457.9元（此违约金以实际欠款金额为基数，按日千分之三的标准收取，自约定逾期之日起计算至费用缴清之日止，暂计算至2019年8月31日止）；六、被告向原告支付拖欠的2017年12月1日到2019年8月31日的电费7072元及逾期缴费所产生的违约金12274.44元（此违约金以实际欠款金额为基数，按日千分之三的标准收取，自约定逾期之日起计算至费用缴清之日止，暂计算至2019年8月31日止）；七、被告向原告支付合同保证金47808元，以及原告没收被告的合同保证金；八、本案诉讼所产生的全部费用由被告承担。在本案庭审过程中，原告将第三项诉讼请求的孵化服务费127488元变更为334656元，逾期交费违约金33330.14元变更为54397.53元；将第四项诉讼请求的物业管理费21248元变更为55776元，逾期交费违约金33330.14元变更为9066.25元；将第五项诉讼请求的公摊水电费6055.68元变更为6693.12元，逾期交费违约金6457.9元变更为1087.95元；将第六项诉讼请求的电费7072元变更为5057元，逾期交费违约金12274.44元变更为1251.29元；将第四、五、六项诉讼请求中的违约金按每日千分之三计算变更为按每日万分之五计算。事实和理由：自2017年12月1日至今，被告承租了原告位于江门市蓬江区群华路15号4幢3A01-3A03室，原告与被告、第三人签订了《技术孵化服务协议》，约定协议期限为三年。在该协议签订后10个工作日内向甲方支付47808元合同保证金。期间技术孵化服务费用为15936元/月，该费用被告需于每月10日前向原告支付，如逾期缴费，原告有权按欠费额的万分之五/天向被告收取违约金。协议约定原告授权第三人向被告提供相关技术孵化服务。同时，原告于被告签订了《南方教育装备创新产业城物业服务协议》，约定协议期限为三年，期间物业管理费为2656元/月，公摊水电费为318.72元/月，用电费用按照1.35元/kWh收取，以上费用被告需于每月10日前向原告支付，如逾期缴费，原告有权按欠费额的千分之三/天向被告收取违约金。在前述两份合同生效履行期间，被告逾期缴纳：1.2017年12月1日到2019年8月31日的租金/孵化服务费合计127488.00元及逾期缴费所产生的违约金33330.14元，共160818.14元；2.2017年12月1日到2019年8月31日的物业管理费21248.00元及逾期缴费所产生的违约金33330.14元，共54578.14元；3.公摊水电费6055.68元及逾期缴费所产生的违约金6457.9元，共12513.58元；4.电费7072元及逾期缴费所产生的违约金12274.44元，共19346.44元。5.合同保证金47808元。以上费用经原告多次催告，截至起诉之日被告仍未支付。综上所述，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现根据我国法律的有关规定及合同的相关约定特向贵院提请诉讼，请判如所请。原告向本院提交证据有：1.技术孵化服务协议一份；2.南方教育装备创新产业城物业服务协议一份；3.催收函复印件一份、照片两张；4.欠费催缴证据一份；5.企业巡查表一份；6.欠费清单一份。两被告未作答辩，亦未向本院提交证据。第三人华岸汇公司陈述称，我公司对原告的诉讼请求及事实理由没有异议，对于转卖被告的家具，是被告的股东陈奕达让我方将其剩下的价值物品进行变卖用于抵扣原告的费用。第三人向本院提交的证据有：1.关于江门腾育科技有限公司家具说明函一份；2.江门市蓬江区群华科技园4栋4楼家具采购清单一份；3.陈奕达名片一份；4.关于江门腾育科技有限公司委托江门华岸汇企业管理有限公司转卖抵扣广东科炬高新技术创业园有限公司欠缴费用的转款信息一份。两被告已知悉原告起诉的内容及其应诉、举证权利，但未到庭对原告的起诉及证据提出异议，视为放弃行使应诉、举证、质证权利，故本院确认原告所举证据内容的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明如下事实：原告（甲方，科技企业孵化器）与腾育公司（乙方）、华岸汇公司（丙方，教育装备创新产业城运营服务方）三方签订了《技术孵化服务协议》，约定：原告提供面积531.2平方米、位于江门市蓬江区群华路15号4幢3A01-3A03室的办公用房给腾育公司作为科研办公及注册场地使用；协议期限为3年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；技术孵化服务费按承租约定面积计算，每月技术孵化服务费合计15936元（含税）；乙方须在本协议签订后10个工作日内向甲方支付47808元合同保证金，合同保证金在乙方依约履行完本协议、缴清一切乙方应缴纳的费用，并将工商注册地址迁离后，由甲方一次性无息退还；乙方应于每月10日前缴交当月技术孵化服务费用，如逾期缴费，甲方有权按欠费的万分之五/天，向乙方收取违约金，并有权限制乙方财产或设备离开场地；逾期缴费（包括违约金）超过60天，甲方有权单方解除本协议，收回承租物业，没收乙方的保证金，同时甲方有权清理处置乙方的财产或设备用于抵偿本协议项下乙方所欠甲方的债务，由此造成的一切损失由乙方自行承担；物业管理费及公摊水电费待乙方入驻后另行签订物业管理协议，并根据协议规定支付，乙方租赁的办公用房除技术孵化服务费以外的一切费用（包括但不限于物业管理费、水、电、通讯、空调、相关设备的安装费等）由乙方自行承担，电费、水电公摊费具体收费标准为：电费1.35元/千瓦时，公摊水电费0.6元/平方米/月,如遇国家标准变动将随国家标准对应调整；乙方必须遵守甲方或丙方制定的各项管理规章制度，按时缴交本合同约定的各项费用，配合甲方或丙方日常工作。原告（甲方、物业管理公司）与腾育公司（乙方）另外就涉案租赁物在交付使用后所提供的物业管理服务事宜签订了《南方教育装备创新产业城物业服务协议》，约定：甲方对南方教育装备创新产业城提供全方位专业化的物业管理服务活动，乙方同意甲方提供物业管理服务，不持任何异议；物业管理服务费按签约面积每月每平方米5元收取，每月10日前由甲方指定的银行统一扣费，乙方根据其实际用电情况向甲方缴纳用电费用，办公用房按照1.35元/kWh收取，电费以预充形式缴纳；公共区域和公共设施的公共水电费，办公用房按签约面积每月每平方米0.6元收取，每月10日前由甲方指定的银行统一扣费；乙方应按时缴交物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天应交物业管理服务费总额的千分之三的违约金（违约金总额不超过孵化服务费的30%）；乙方无正当理由连续两个月不按时足额缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以单方解除本协议。协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，原告将约定的场地交付给腾育公司使用，但腾育公司没有按约定按时支付孵化服务费等费用，原告于2019年5月20日作出粤科炬[2019]29号催收函，并于当月22日将该催收函张贴在腾育公司门口，要求腾育公司在2019年5月31日前支付拖欠的2017年12月至2019年5月的孵化服务费286848元和截止5月17日的滞纳金37959.55元、物业管理费47808元和截止5月17日的滞纳金37959.55元，2017年12月至2019年3月公摊水电费5736.96元和截止2019年5月17日的滞纳金4555.15元，合计420867.21元。若未在指定期限内履行上述约定的义务，从2019年5月31日起原告将自行收回上述群华路15号4幢401办公用房，相关场地内的物品将原地封存，且根据协议约定有权清理处置腾育公司的财产或设备用于抵偿本协议项下所欠的债务。原告经催讨无果，故诉至法院请求解决。原告在庭审中确认，在2019年9月已将涉案租赁物收回。另查明，被告腾育公司是台港澳自然人独资有限责任公司，被告白云腾是该公司的法定代表人及股东。本院认为，本案是合同纠纷。原告与腾育公司、华岸汇公司签订的《技术孵化服务协议》以及原告与腾育公司签订的《南方教育装备创新产业城物业服务协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。关于《技术孵化服务协议》、《南方教育装备创新产业城物业服务协议》的解除问题。签订上述协议后，原告依约将场地交付给腾育公司使用并提供相应的管理服务，但腾育公司没有按约定支付技术孵化服务费且超过30天、连续两个月以上不按时足额缴交物业管理服务费。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告与腾育公司在协议中约定的解除条件已成就，故原告诉请解除《技术孵化服务协议》、《南方教育装备创新产业城物业服务协议》合理合法，本院予以支持。至于原告要求腾育公司搬出租用场地的诉讼请求，原告在庭审中已确认涉案租赁物已于2019年9月自行收回，华岸汇公司亦确认涉案租赁场地已有新的企业进驻，故原告的该项诉讼请求已无履行的事实基础，本院依法不予支持。关于租金孵化服务费及违约金的问题。腾育公司自2017年12月开始拖欠租金孵化服务费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告根据《技术孵化服务协议》的约定，主张腾育公司支付2017年12月1日起至2019年8月31日的租金孵化服务费334656元（15936元/月×21个月）以及逾期支付租金孵化服务费的违约金（以实际欠款为基数按每日万分之五计算，暂计至2019年8月31日为54397.53元），合理合法，本院予以支持。关于物业管理费、公摊水电费及相应违约金的问题。腾育公司自2017年12月开始拖欠物业管理费和公摊水电费，原告根据《南方教育装备创新产业城物业服务协议》的约定，主张腾育公司支付2017年12月1日起至2019年8月31日的物业管理费55776元（531.2㎡×5元/月×21个月）、公摊水电费6693.12元（531.2㎡×0.6元/平方米/月×21个月），合理合法，本院予以支持。关于违约金的部分，《南方教育装备创新产业城物业服务协议》约定违约金按每天千分之三支付，现原告主张按每日万分之五的标准计算，是其对自身权利的合法处分，也没有超出法律规定的标准，故原告主张腾育公司支付逾期违约金（以实际欠款为基数按每日万分之五计算，暂计至2019年8月31日的物业管理费违约金9066.25元、公摊水电费违约金1087.95元），本院予以支持。关于办公用房电费及违约金的问题。《南方教育装备创新产业城物业服务协议》中约定涉案租赁办公用房的电费根据实际用电情况按1.35元/kWh收取，原告主张腾育公司拖欠2017年12月1日至2019年8月31日期间的电费，但没有提供相应的电表读数资料、其代腾育公司缴纳有关电费的凭证、发票等，应承担举证不能的不利后果，本院对此依法不予确认和支持。关于保证金的问题。根据《技术孵化服务协议》的约定，腾育公司应于协议签订后10个工作日内向原告支付47808元合同保证金，但其没有按约支付，且在履行上述协议过程中出现了违约的行为，根据协议约定，保证金由守约方没收，现腾育公司逾期支付租金孵化服务费等费用，故原告诉请腾育公司支付保证金47808元并予以没收，本院予以支持。关于腾育公司家具变卖的款项抵扣涉案欠款的问题。第三人华岸汇公司虽然提交《江门市蓬江区群华科技园4栋4楼家具采购清单》、银行转账信息截图，主张腾育公司曾委托第三人将涉案租赁场所的部分家具以4万元的价格转卖给案外人广东汇金科技有限公司，并将该4万元款项转账至原告名下的银行账户，但上述证据中不足以证明腾育公司有委托第三人变卖公司家具并将款项支付给原告作为抵扣欠款的意思表示，同时，原告对于抵扣的事实予以否认，且原告不同意该款项在本案中抵扣，故不宜在本案中一并处理，有关权利人可另行主张。关于被告白云腾应否对涉案债务承担责任的问题。因腾育公司为自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，白云腾未举证证明腾育公司财产独立于其个人财产，依法应当对上述债务的债务承担连带责任。被告腾育公司、白云腾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东科炬高新技术创业园有限公司与被告江门腾育科技有限公司签订的《技术孵化服务协议》和《南方教育装备创新产业城物业服务协议》；二、被告江门腾育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日起至2019年8月31日的租金孵化服务费334656元及计至2019年8月31日的逾期违约金54397.53元（违约金自2019年9月1日起以尚欠的租金孵化服务费为基数按每日万分之五的标准计算至给付之日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；三、被告江门腾育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日起至2019年8月31日的物业管理费55776元及计至2019年8月31日的逾期违约金9066.25元（违约金自2019年9月1日起以尚欠的物业管理费为基数按每日万分之五的标准计算至给付之日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；四、被告江门腾育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日起至2019年8月31日的公摊水电费6693.12元及计至2019年8月31日的逾期违约金1087.95元（违约金自2019年9月1日起以尚欠的公摊水电费为基数按每日万分之五的标准计算至给付之日止）给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；五、被告江门腾育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付保证金47808元给原告广东科炬高新技术创业园有限公司；六、驳回原告广东科炬高新技术创业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10493.09元,原告广东科炬高新技术创业园有限公司负担98.9元，被告江门腾育科技有限公司、白云腾共同负担10394.19。如不服本判决，原告广东科炬高新技术创业园有限公司、被告江门腾育科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内、被告白云腾可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  梁德毅人民陪审员  陈彩萍二〇二〇年六月二十八日法官助理陈祎姗书记员李伟铭