山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初1645号原告：邱泽华，男，1989年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张辉，山东宇慧律师事务所律师。被告：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市旧村改造**商业楼东首，统一社会信用代码913709007953275083。法定代表人：时逢，该公司经理。委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。原告邱泽华与被告泰安市仁和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱泽华的委托诉讼代理人张辉及被告泰安市仁和房地产开发有限公司委托诉讼代理人石燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱泽华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告协助办理不动产产权登记（福源嘉苑小区1号楼1单元1303室）；2、被告仁和公司赔偿原告逾期办证违约金（依照购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算至办理产权登记之日止，其中自2017年3月23日至起诉之日止的违约金为133888.14元，按照年利率6%计算）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年10月25日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于泰安市泰山区的房屋，并约定2012年7月31日前向原告交付房屋。被告应当在房屋交付使用后540日内保证原告办理该商品房的所有权转移登记。但经原告多次与被告沟通，至今该房屋仍然无法办理产权登记。为维护原告合法权益，向贵院起诉，请求判如所诉。泰安市仁和房地产开发有限公司辩称，一、本案未在合同约定期限内办理商品房转移登记并非答辩人责任导致，故我方不存在违约行为。根据泰安市发展和改革委员会对涉案房屋地块作出的核准意见，福源嘉苑系我方与三友社区合作开发的城中村改造项目。按照城中村改造的政策要求，我方必须与改造社区也就是三友社区签署联合开发合作协议，由三友社区负责与居民签订拆迁协议并搬迁腾空场地，我方负责对回迁楼和部分商业住房进行开发建设，但因三友村在土地出让时未达到净地出让，导致该土地上至今尚有4户村民房屋未拆除，整体开发建设不能按照规划进行，从而造成了产权转移登记的逾期办理，属于答辩人意志以外的原因造成的，我方不存在违约行为。二、退一步讲，即使如被答辩人所诉答辩人存在违约行为，被答辩人主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照被答辩人诉状陈述的事实及诉讼请求分析，本案已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。对答辩人逾期未办理不动产权证产生的违约责任，被答辩人应在诉讼时效届满前即2018年12月22日前主张权利，被答辩人在2020年4月才提起诉讼，超出了法律规定诉讼时效期间，其主张不应被支持。三、根据双方签订的《商品房预售合同》约定，产权登记及权属证书办理时间应相应顺延，即使存在违约也应自顺延后的日期起算。根据该合同第18页附件八对合同第二十条的补偿条款第2款约定“该房屋所在项目竣工后，如遇到竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延”。本案房屋未办理产权登记的原因符合合同约定的竣工验收部门未对该项目验收应当顺延情形，房产证办理应至少顺延到2020年4月建设工程规划核实合格时间。因此被答辩人主张违约金起算没有依据。需要说明的是，答辩人一直积极办理房产证，经过努力现主要的竣工验收资料已经办理完毕，争取尽快完善全部办证手续，尽早为原告与其他业主办理产权证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求提交了2011年10月25日签订的《商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》。被告对原告提交的证据真实性无异议。被告提交了泰安市发改委立项批复、福源嘉苑小区总体规划图、该小区4户未搬迁的现场照片、被告公司与未搬迁户协商情况、泰规发（2018）14号政府文件、泰山公消竣备字（2019）第003号凭证、2020年4月8日建设工程竣工规划核实合格证、《商品房预售合同》。原告质证称，上述证据不是免除被告违约责任的理由，本案房屋一直未办理转移登记，原因是被告在项目开发过程中没有严格依照法律规定办理相关手续，没有按照原有的规划设计进行施工，导致无法办理项目验收，并不是政府等相关部门迟延验收导致的，被告应对此承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年9月22日，出卖人泰安市仁和房地产开发有限公司与买受人邱泽华签订编号YS0031909的《商品房预售合同》，约定：邱泽华购买泰安市仁和房地产开发有限公司开发的位于泰安市房屋，房屋总价款749119元；出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应具有有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明、出卖人已取得了该商品房所在楼的房屋权属证明、该商品房经验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按双方协商解决的方式处理，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任；该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记即权属证书办理时间相应顺延。庭审中，原被告一致认可合同约定中“交付使用后540日内”，是指应在2014年1月22日之前办理该房产的所有权转移登记。合同签订后，原告实际向泰安市仁和房地产开发有限公司支付购房款743823元，泰安市仁和房地产开发有限公司向原告出具了发票。泰安市仁和房地产开发有限公司向原告交付房屋后，迟迟未办理房屋所有权转移登记至今，泰安市仁和房地产开发有限公司亦未通知原告办理房屋所有权转移登记。现原告主张泰安市仁和房地产开发有限公司违约并要求其支付违约金。庭审中，泰安市仁和房地产开发有限公司称涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理登记。庭审时，被告称涉案房产项目尚未办理初始登记。本院认为，泰安市仁和房地产开发有限公司与邱泽华签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的规定，系合法有效合同，双方均应恪守。原告作为买受人已按合同约定交纳了全部房款，被告亦应当按合同约定在2014年1月22日之前为原告办理房屋产权登记。但自2014年1月22日至今，被告仍未能完成办理不动产产权登记，且被告辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非被告原因导致，其公司不应承担违约责任，但本案原被告系《商品房预售合同》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是被告作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致被告未能办理初始登记的责任不是买受方，同时村民拆迁系被告从事房地产开发理应预见的商业风险，不能作为其免责事由，应当认定泰安市仁和房地产开发有限公司构成违约，应向原告承担违约责任。对于违约金的计算，因系争合同并未对违约金的计算方式进行约定，根据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，因此，违约金应当以购房款743823元为基数，按照年利率6%计算。由于被告提出了诉讼时效抗辩，但本院认为，本案逾期办证违约金的计算方式是以日为单位累计计算的，属于随时间推移不断变化的继续性债权，即被告未办理房产登记这一违约行为一直处于延续状态，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金起算日应自原告起诉之日即2020年4月21日向前倒推三年，故违约金应自2017年4月21日起开始计算。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告可另行主张。关于被告提出的应以实际竣工验收时间合理宽限期作为办证的起始时间问题，仁和公司虽主张双方《商品房预售合同》约定了产权登记及权属证书办理时间顺延的情形，但其未举证证实逾期办证系因竣工验收部门未及时对该项目进行竣工验收或测量部门未及时向其出具测量结果而造成，对该抗辩本院不予采信。关于原告要求被告泰安市仁和房地产开发有限公司协助办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目尚未办理初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告泰安市仁和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告邱泽华逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以743823元为基数，自2017年4月21日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告邱泽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，由泰安市仁和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇二〇年六月十九日法官助理楚金敏书记员孙芹