贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初1676号原告：周玉杭，男，1984年7月23日出生。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郜宏鑫，男，1989年3月2日出生。委托诉讼代理人：李章倩，女，1992年4月15日出生。原告周玉杭与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉杭、被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郜宏鑫、李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉杭向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付违约金37874.05元（其中逾期交房违约金35934.05元，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共1940元）；2.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；3.请求判令将前期物业管理费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月28日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），商品房总价款为482715元。根据合同约定，原告向被告支付了首付款和代收款共计113938.93元。2017年8月20日，原告到被告指定银行办理了按揭贷款业务，贷款金额为380000元，并如数划入被告有效银行账户。截止至2017年8月20日，原告向被告支付购房款和被告代收款共计493938.93元。按合同约定，被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告，否则应按合同第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。原告因自身家庭生活需要，于2019年4月6日到被告指定的物业公司办理了该房屋的移交手续并进行装修。从2018年1月1日至2019年4月6日期间属于被告违约，应支付原告违约金35934.05元。合同第十二条约定，被告未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，依照约定被告应当按目录每一项1元的违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年4月6日共计485天，故违约金共计1940元。根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月/平方米、地下停车费400元，此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等小区的收费标准，故请求法院作出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。庭审中，原告周玉杭自愿放弃请求法院调整前期物业管理费和停车费标准的诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，我公司已交付房屋给原告。原告诉请的违约金过高，请求法院予以降低调整。本案违约金的计算起始点应为2018年6月30日。2018年11月28日，项目部、监理单位、设计单位已对我公司电话通讯、有线电视、宽带网络安装工程通过验收，按照商品房买卖合同第十二条第一款第5、6、7项约定，交付房屋时线路、敷设到户由业主自行办理开通手续。另外，该房屋所有权属周宇杭与唐云共同拥有，其诉状只有周宇杭起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对原告提交的原告的身份证，被告企业信用信息公示报告，商品房认购书，2016年12月28日商品房买卖合同，2016年12月18日金额为10000元的收据、2016年12月28日金额分别为32715元、11223.93元的收据，2017年1月7日金额为20000元，2017年10月29日金额为40000元的收据，2017年8月20日住房公积金借款合同，2017年9月26日个人贷款入账银行回单，银联签购单三张、授权还款委托书、活期账户明细、核心还款计划、购房款借贷协议、房屋移交清册经被告质证无异议，本院予以确认。2.对被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，经原告质证无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的商品房预售许可证，该商品房预售许可证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月28日，且双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的宝隆国际三网合一系统说明、三网合一用户表，验收申请、工程质量验收会议结论，可以证明被告对案涉房屋的电话通信、有线电视、宽带网络，已于2018年11月28日安装完成线路敷设到户的事实，故本院予以确认；3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的网络询价截图打印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认；4.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的六盘水市钟山区泰鸿源房地产服务有限公司房产面积测绘成果报告书（A区3至10号楼），可以证明2018年11月份被告已取得房屋实测报告及数据的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月28日，案外人唐云、原告周玉杭作为买受人与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给周玉杭，总价款为482715元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款102715元，余款380000元以银行按揭支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”（一）“城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”；双方合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。审理中，案外人唐云向本院书面提出自愿放弃对该标的的诉讼请求权利。原告于2016年12月18日支付被告认购金10000元，于2016年12月28日支付被告购房款32715元及代扣款11223.93元，于2017年1月7日支付被告购房款20000元,2017年10月29日支付被告购房款40000元。2017年8月20日，原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款380000元，被告于2017年9月26日收到银行贷款380000元。原告支付给被告的购房款共计482715元。被告于2019年4月5日将房屋交付给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。2018年11月28日，被告的博雅馨居项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。本院认为，本案争议焦点为：1、原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金及满足使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金；如支付、违约金按什么标准计算；2、原告主张请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求应否得到支持。针对焦点1：案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日起算。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称本院不予采纳，对原告主张从2018年1月1日起至2019年4月5日按原告已付款482715元的日万分之1.5计算违约金33234.93元，本院予以支持，对超出部分本院不予支持。对原告主张被告支付满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络违约金的诉讼请求，原、被告双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，案涉房屋的燃气在约定期限内未达到使用条件，被告对此存在违约，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金本院不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路“敷设到户”而非原告主张的“达到使用条件”，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求本院不予支持。针对焦点2：对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周玉杭逾期交房违约金33234.93元（从2018年1月1日起算至2019年4月5日止，按原告已付款482715元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告周玉杭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，减半收取373元，由原告周玉杭负担58元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担315元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年六月二十二日法官助理贝茜书记员王超