江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1191号原告：王术华，男，1984年4月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：崔英，启东市天平法律服务所法律工作者。被告：启东折桂中学，住所地启东市汇龙镇民乐中路580号。法定代表人：周勇，校长。委托诉讼代理人：朱黄飞，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，该校副校长。原告王术华与被告启东折桂中学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人崔英，被告的委托诉讼代理人朱黄飞、陈杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王术华向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告退还原告二年的房租费40万元、拍租佣金2万元、押金4万元，合计46万元。二、依法判令被告赔付给原告房屋装修费32万元。三、依法判令被告赔偿原告所请员工费用5万元。四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原、被告签订房屋租合同，被告将民乐中路580号一至五层的建筑面积约650平方米的房屋出租给原告，租期二年，自2018年2月1日至2020年1月31日，年租金20万元。原告按约支付了租金并对案涉房屋进行了装修，但在申请消防验收时发现案涉房屋无产权证，导致无法通过消防验收，也无法正常营业。案涉房屋没有任何建房手续也没有产权证，属于违章建筑，被告出租房屋时未如实告知，导致原告遭受巨大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，提出上述诉请。被告启东折桂中学辩称，1、对于2018年1月31日原、被告签订房屋租赁合同以及合同当中约定的租赁期限、租金、面积等事实无异议。2、2018年1月26日，被告委托南通恒源拍卖有限公司对位于启东市汇龙镇民乐路、江海路和长江路等部分房屋的租赁权进行拍租，南通恒源拍卖有限公司在第1180047拍卖会中宣读了注意事项，其中第二条明确本次拍卖的租赁物房屋未见房地产权证，本次出租的标的在租赁期间不得举办网吧、游戏机等学校周边禁止或者限制经营的项目；开展生产经营活动项目须符合公安、消防、安监等相关管理部门的选址要求。原告作为竞拍人参与拍卖会，对上述内容知晓并签字确认，被告不存在隐瞒的故意或过失。3、原告称租赁案涉房屋未办理营业执照不是事实，经查询企业信用信息公示系统，原告在租赁房屋处开办了启东市树人艺术培训有限公司，于2018年8月23日成立，启东市审批局于2019年11月1日核准。原告租赁后不能开办培训机构的原因是不能取得办学许可证所致，并非因为消防不能通过。4、案涉租赁合同已于2020年1月31日到期，原告应将租赁房屋一并返还原告。5、原告诉请被告赔偿房屋装修费用及所请原告费用，无合同及法律依据。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，南通恒源拍卖有限公司受被告启东折桂中学委托对位于启东市汇龙镇民乐路、江海路和长江路等处启东折桂中学所属的部分房屋的租赁权进行拍卖。当日，原告王术华与南通恒源拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认成交民乐中路280号一至五层房屋的租赁权2年整，租金总额40万元，佣金2万元。2018年1月31日，原告王术华作为承租方（乙方）与被告启东折桂中学作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：鉴于在本合同签署前，乙方对于本合同项下房屋的权属及现状已充分了解，并已充分预见租赁合同项下的房屋所可能的各种风险，自愿按本合同所约定的条件与甲方缔结本租赁合同。双方就相关租赁事宜，订立协议如下：甲方将其位于民乐中路280号一至五层的房屋（建筑面积约650平方米）出租给乙方，租赁期限2年，自2018年2月1日至2020年1月31日，租金共计40万元；在租赁期限内，乙方可以对承租房屋进行装修，但任何涉及破坏、改变房屋结构之装修，必须事先征得甲方的书面同意；在本合同履行届满、提前终止或解除时，甲方有权要求乙方恢复租赁房屋之原状，如甲方不要求恢复房屋原状的，则乙方在租赁房屋上所作之添附（指房屋装修、修缮等）不得损毁，并无偿归甲方所有，甲方不补贴乙方任何费用；乙方应按年租金的20%向甲方缴纳4万元履约保证金，作为其履行合同的履约担保。2018年2月11日，原告向被告交付租金40万元及履约保证金4万元。后原告开始对案涉房屋进行装修准备营业，并先后支付相应装修费用。2018年8月23日，原告在案涉租赁房屋内开设启东市树人艺术培训有限公司，启东市审批局于2019年11月1日核准，但因消防通不过验收未能实际营业。2020年1月7日，原告向本院提起诉讼，本院在调解未成后于2020年2月25日正式立案受理。另查明，2018年1月26日，南通恒源拍卖有限公司于拍卖会当场宣读注意事项：委托人启东折桂中学声明：1.委托人对委托拍卖的标的拥有合法的处分权；2、本次拍卖租赁权的房屋未见房地产权证，本次出租的标的在租赁期间不得举办网吧、游戏机等学校周边禁止或者限制经营的项目；开展生产经营活动项目须符合委托人和公安、消防、安监等相关管理部门的选址要求；竞买人应在办理竞买手续前，审慎确定标的的租赁用途和拟从事的项目，并提前到相关管理部分和委托人处咨询、了解和核实租赁标的的权证情况以及是否符合有关选址、环保及消防等审批要求，否则，造成的一切责任和损失全部由竞买人自行承担……。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋系城镇房屋，被告作为出租人未能提供相应的建设工程规划许可证等相关手续，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效。原告已向被告支付租金40万元及履约保证金4万元，原告理应在发现无法正常使用案涉房屋的情况下及时将房屋交还被告，然原告至今未向被告返还租赁房屋，故原告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其支付的租金与占有使用费相抵扣，故对其要求返还租金的诉请，本院不予支持。对于履约保证金4万元，被告应予以返还。对于佣金2万元，系交付给南通恒源拍卖有限公司，原告主张被告返还依据不足，本院不予支持。对于原告主张的装修损失和人工费损失，本院认为，案涉房屋没有建筑工程规划许可证等手续，双方在明知该房屋性质的情况下签订《房屋租赁合同》，对于因合同无效所产生的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告对案涉房屋进行装修但未能实际营业是事实，确实产生相应损失，考虑到在拍卖公告中亦未就相关事项作出说明，本院根据原告装修情况结合各自的过错程度，酌情支持被告赔偿原告损失12万元，同时原告应返还租赁物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告启东折桂中学于本判决生效之日起十日内返还原告王术华履约保证金4万元；二、被告启东折桂中学于本判决生效之日起十日内赔偿原告王术华损失12万元；三、原告王术华于本判决生效之日起十日内返还被告启东折桂中学位于启东市房屋。四、驳回原告王术华的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取5950元（原告已预交），由原告王术华负担4922元，被告启东折桂中学负担1028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11900元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 王珊珊二〇二〇年六月八日法官助理 王玉佳书 记 员 黄佳颖