广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7434号原告：麦艳崧，女，1974年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：许玉洁，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纹祺，广东汇胜律师事务所工作人员。被告：康健，男，1989年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茜，广东尚情律师事务所实习律师。原告麦艳崧与被告康健租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麦艳崧的委托诉讼代理人许玉洁，被告康健及其委托诉讼代理人邓文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦艳崧向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《租赁合同》已于2019年3月31日解除；2.判令被告向原告支付被告拖欠的2019年1月至3月租金共54000元及逾期支付违约金6885元（以每月所欠租金18000元为基数，自每期租金逾期之日起，每日以1.5‰计算，暂计至2019年4月30日为6885元，实际计算至实际清偿租金之日止）；3.判令被告向原告支付拖欠的水电费及滞纳金1705.39元；4.判令被告向原告赔偿损失共80446元；5.判令原告不予返还被告租赁押金36000元；判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2014年5月14日与房屋产权人广州市番禺物业经营有限公司（以下简称番禺物营公司）签订租赁合同，约定原告承租位于广州市番禺区市桥街光明北路60、62、64、66、68号首层商铺，租赁期限5年，截止于2019年5月31日止。租期内原告享有转租权。2017年10月23日，被告向原告承租了位于广州市番禺市桥街光明北路62号首层商铺（以下简称涉讼商铺），双方签订了《租赁合同》，合同约定被告租期为2017年10月23日起至2019年5月31日。租赁期间，被告每月应向原告支付租金为18000元，应于每月5日前支付当月租金，逾期即以每日千分之一点五的标准产生违约金。合同还约定，若被告逾期30天还未缴纳相应租金及违约金，原告有权解除《租赁合同》，被告的租赁押金36000元不予退还。因被告自2019年1月起开始欠缴租金、水电费，原告多次电话及短信追缴，被告一直未予支付，并占用商铺不予退还，导致原告自2019年1月起无力支付番禺物营公司的租金，且因剩余租期不足5个月，客观状态无法再将该商铺转租，市场上亦根本无人愿意承租。为避免损失进一步扩大，经协商，原告与番禺物营公司于2019年3月26日签署解除协议，由番禺物营公司于2019年3月31日收回全部商铺，没收原告租赁保证金，用于抵扣原告拖欠的租金及违约金。被告拖欠的水电费共计6705.39元，以被告所交水电保证金依约抵扣后，尚欠1705.39元由原告先行垫付。因被告的根本性违约行为，原告不仅损失剩余租期（2019年4月、5月）的预期可得利益36000元，还因此发生违约金损失44446元。根据上述事实，原告认为：被告的所作所为严重违反了双方签署的合法有效的《租赁合同》，给原告带来了巨额经济损失。根据合同约定，原告有权追究被告一切违约责任，要求被告支付拖欠的2019年1至3月的租金、水电费及逾期违约金，并赔偿原告因被告违约行为发生的预期可得利益损失及违约金损失。根据双方合同有关争议管辖的约定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，原告依据上述事实及理由向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告全部诉讼请求。被告康健辩称：一、我方无需支付2019年2月-3月份的租金以及违约金。我方与原告在签订《租赁合同》时，租赁期限为2017年10月23日至2019年5月31日，约定的总租赁期限仅为1年零7个月。签约时原告是答应在租赁期限届满时继续续租给我方的，我方才愿意接受如此短的租赁期。我方是从事餐饮行业，前期装修，配置设备等花费将近20万元，若原告签约时明确不能与业主续租的，我方是绝对不会签约的。2018年12月份我方从周边商户了解到，原告是无法与业主方达成续租协议的，我方为了减少经济损失，因此我方于2019年2月2日起，不再在涉讼商铺从事经营活动。故我方与原告的实际租期仅为2017年10月23日至2019年2月2日。根据《合同法》第94条第二项规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，2019年1月底，原告在微信中也提出要求我方搬离商铺，为了协商退租的事宜，我方已经多次要求原告到店铺商量进行商讨，但是原告均不予理会。最终我方于2019年2月2日决定不再在涉讼商铺进行经营，因此我方不需要支付2019年2月2日至2019年5月31日期间的租金；也不需要向原告支付拖欠租金的违约金。二、原告计算的水电费是不真实、不全面的。我方所在的涉讼商铺内的电表度数是包括62号以及64号商铺的用电度数，因此应当扣除64号商铺的用电数才是属于我方的实际用电数量。另从被告提交的电费发票来看，2019年1月至3月总电费仅为2042.31元，也可以侧面反映我方确实从2019年2月2日不再在涉案商铺经营，因此不存在用电的情况。三、我方不需要向原告赔偿损失80446元。根据《租赁合同》第8条第3款约定，原告知道我方存在第6条约定的违约行为，应当通过书面通知我方予以纠正。若原告是书面告知我方需要如何纠正，我方也必定会书面明确告知原告我方已经在2019年2月2日不再在涉讼商铺经营，并解除租赁合同关系。正是由于原告未能按照合同约定履行书面告知我方纠正的义务，导致双方存在沟通上的问题。另根据《合同法》第119条的规定，原告不向业主支付租金是其不采取有效措施造成的，由于原告未采取适当措施致使损失扩大的，该损失应当由原告自行承担。四、我方提前解除租赁合同，存在违约。本案中，我方是有充分的证据证明，自2019年2月2日起，我方没有在涉讼商铺经营，因此我方是通过实际行为表明提前解除双方签订的《租赁合同》。我方确实是存在违约行为，因此我方同意原告没收36000元的租赁押金。综上，本案中，在双方签订合同前，原告即已经存在隐瞒不能与业主续租的情况，误导我方与其签订本案的《租赁合同》。在我方主动解除租赁关系时亦不问不理，还以我方仍在实际使用商铺而向我方索取未实际使用商铺的租金，这是没有事实以及法律依据的。希望法院依法驳回原告没有事实依据的诉求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街光明北路60、62、64、66、68号首、二层的商铺，建筑面积为1094.4平方米，登记权属人为番禺物营公司。涉讼商铺为其中的62号首层商铺。2014年4月15日，麦艳崧出具《委托书》，委托区卓文、陈桂森代为管理位于广州市番禺区光明北路60至68号商铺的一切事项包括（招租、收租、交租、交场、清场及处理相关纠纷并与有关部门办理关于该商铺的一切业务）。2014年5月14日，番禺物营公司作为出租方（甲方），与麦艳崧作为承租方（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街光明北路60、62、64、66、68号首层的商铺按现状整体出租给乙方使用，作商业用途；该商铺的租赁期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同并约定了租金标准、支付方式及违约责任等内容。2014年6月1日，番禺物营公司出具《证明》，同意麦艳崧在上述商铺租赁期内将该商铺的部分进行转租，但转租过程中所产生的一切费用及相关责任均由租赁方负责。2017年10月23日，麦艳崧作为出租方（甲方），与康健作为承租方（乙方），共同签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺按现状整体出租给乙方使用，该商铺的租赁期限自2017年10月23日起至2019年5月31日止；租赁期满，乙方如计划续租的，必须在租赁期满30天前向甲方书面提出，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁费每月按18000元计算，乙方必须于每月的第5日前向甲方支付当月的租赁费；租赁期间，由乙方负责办理水、电安装手续并承担相应的一切费用，该商铺包括但不限于水、电费等费用均由乙方负责，与甲方无关；乙方须于本合同签订当天向甲方支付租赁押金36000元和预付水电费保证金5000元，合同期间，如租赁期满且乙方已付清租赁费及水、电费等费用时，或者出现本合同第七条约定情形的，由甲方无息退回；以本合同生效为前提，由甲方于2017年10月23日前将该商铺按现状移交给乙方使用；乙方如逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额的1.5‰向甲方付滞纳金，如逾期30天仍未付清的，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，水电费保证金在扣除乙方实际应付水电费后，余额无息退回乙方；乙方逾期一个月仍未付清应付的水、电费的，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，水电费保证金在扣除乙方实际应付水电费后，余额无息退回给乙方；本合同自双方签署并于甲方收到租赁押金之日起生效；等等。合同签订当日，康健向麦艳崧支付了涉讼商铺租赁押金36000和水电费押金5000元，麦艳崧对此开具《收据》（NO.0000910）确认收到该款项。康健自2018年9月至12月期间按月向麦艳崧的委托人区卓文转账支付租金，自2019年1月开始未向麦艳崧支付涉讼商铺租金。2019年3月26日，番禺物营公司作为出租方（甲方），与麦艳崧作为承租方（乙方），签订《解除协议》，约定因乙方经营问题，双方经协商一致，就解除租赁合同一事达成如下协议：甲乙双方签订的租赁合同于2019年3月31日正式解除；甲、乙双方同意，乙方已支付的租赁押金207966元以及水电保证金5000元，两项合计212966元在抵扣了乙方拖欠的2019年2月及3月份租金168520元后，剩余的保证金作为乙方提前终止《租赁合同》的违约金，甲方不予退回；乙方须于2019年3月31日前将物业（光明北路64号首层除外）按甲方要求腾空交还甲方，如在租赁合同解除之日起的5日内，该物业上仍有未搬之物或者未拆之物，则视为甲方放弃其所有权，由甲方处理，乙方不得有任何异议；等等。2019年6月14日，麦艳崧以康健未按合同约定支付涉讼商铺租金和水电费为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，本院根据麦艳崧的申请，依法裁定查封了康健名下价值179588.24元的财产。诉讼过程中，双方当事人均确认康健已向麦艳崧缴纳租赁押金36000元和水电保证金5000元，以及支付了涉讼商铺租金至2018年12月份止，自2019年1月起未缴纳租金；并确认康健欠缴涉讼商铺水费387.71元，电费2268.36元。但双方对于以下问题存在争议：一、康健搬离涉讼商铺时间以及麦艳崧收回商铺的时间。康健称其方自2018年12月底开始要求和麦艳崧协商续租的事宜，但麦艳崧一直没有出现，2019年1月份麦艳崧提出若其方不经营可以不租，所以其方自2019年2月2日起没有在涉讼商铺经营并搬离了部分物品，剩余入墙物品因无法拆除所以不要了，但其方没有与麦艳崧交接，其方已在2019年2月23日与案外人签订《物业租赁合同》租赁其他商铺进行经营。康健对其上述主张，提交了经营账本、康健与案外人签订的《物业租赁合同》和证明、准予变更登记（变动申报事项）通知书、营业执照、微信聊天记录、录音光盘以及语音书面记录予以证实。麦艳崧对康健提交的经营账本不予确认；对《物业租赁合同》和证明真实性予以确认，但认为康健在异地承租商铺不代表涉讼商铺租赁关系终止，也不代表其没有实际占用涉讼商铺；准予变更登记（变动申报事项）通知书和营业执照真实性予以确认，证明了康健对涉讼商铺实际使用至2019年3月20日；微信聊天记录不完整，无法反映真实的催告情况；录音光盘以及语音书面记录真实性予以确认，但不代表其方认为康健可以直接撤场，语音中明确说明如果撤场要按原租赁价格23000元补齐才可以退场和退押金，否则应按照合同承担违约责任；康健一直说协商续租事宜，但并没有提出退场，其方向康健催缴租金，康健没有回应，康健实际使用涉讼商铺至2019年3月底，康健一直没有清场，只是关门不经营，2019年3月20日康健才变更营业登记地址，其方于2019年3月28日向康健发出解约短信，通知康健双方的租赁合同于2019年3月31日解除，并要求康健于3月31日前交回商铺并处理好商铺内属于康健的私人物品，但康健收到该短信后未提出异议，2019年3月31日其方将涉讼商铺交还给番禺物营公司。麦艳崧对其上述主张，提交了催收租金短信截图、微信聊天记录、解约通知短信予以证实。康健对上述催收租金短信截图真实性予以确认，但当时其方已将麦艳崧拉黑，无法收到麦艳崧信息；对微信聊天记录真实性予以确认，其方提交的微信聊天记录与麦艳崧的聊天记录一致；对解约通知短信真实性不予确认，其方在得知无法续租涉讼商铺后，为减少因此造成的经济损失，已于2019年2月2日起未再实际使用涉讼商铺，麦艳崧发送的解约通知短信因其方已将发送短信号码拉黑，其方对该短信内容并不知情，而且该短信也只是麦艳崧的单方意思表示，并不能证明其方实际占用涉讼商铺至2019年3月31日。二、涉讼《租赁合同》的解除时间问题。麦艳崧主张康健一直没有告知其方搬离涉讼商铺，并实际占用涉讼商铺至2019年3月底，其方已于2019年3月28日向康健发送短信通知于2019年3月31日解除合同，并于3月31日收回商铺及将商铺交还给番禺物营公司，故合同解除的时间应以2019年3月31日为准。康健则主张双方的租赁合同于2019年2月2日解除，其方实际经营至2019年2月2日，当时已经和合伙人清算三、针对麦艳崧主张康健赔偿损失80446元的诉请。麦艳崧主张其与康健就涉讼《租赁合同》剩余两个月租期即2019年4、5月份，该两个月的租金损失共计36000元属于其方预期利益损失，因此应由康健承担；另外因康健违约，其方无法支付租金给番禺物营公司，其方为止损而向番禺物营公司支付了违约金损失44446元，该损失亦应由康健承担。康健对此不予认可，认为其方已经提前解除双方的租赁合同，36000元的租赁押金足以弥补麦艳崧的损失，麦艳崧的剩余租期无法出租是其自身应承担的风险，不应由其方承担；而麦艳崧和番禺物营公司解除合同是其两者之间的协议，其方无法查实。本院认为，麦艳崧与康健就涉讼商铺签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。康健作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现从双方提交的证据以及庭审中的陈述可确定，康健自2019年1月开始拖欠租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。针对涉讼商铺的交还时间以及麦艳崧与康健的《租赁合同》解除时间的问题。根据双方当事人在庭审中的陈述以及提交的证据，麦艳崧和康健均确认因康健违约提前解除涉讼《租赁合同》，本院予以采纳。对于涉讼商铺的交还时间，康健虽然抗辩称其方于2020年2月2日停止在涉讼商铺经营并搬离了部分物品，但康健未能提交相关证据证明其方确已于2020年2月2日搬离涉讼商铺，亦未能举证证实已于2020年2月2日将涉讼商铺交还给麦艳崧管业，康健作为承租人，应承担对交还租赁商铺时间举证不能的不利后果。现麦艳崧确认于2019年3月31日收回涉讼商铺，合理有据，本院予以采纳。关于合同解除时间，康健虽然抗辩称双方已于2020年2月2日解除合同，但未能提交证据证实，麦艳崧不确认该合同解除时间，故本院对康健的上述抗辩主张不予采纳。麦艳崧主张其已于2019年3月28日向康健发送短信通知3月31日解除租赁合同，并于3月31日收回涉讼商铺，已提交相关证据证实，康健虽然抗辩称其因拉黑麦艳崧的手机号码无法收到短信，但理据不成立，本院不予采纳。因康健未能按期支付涉讼商铺租金及相关费用，麦艳崧有权依据合同约定行使提前解除合同权利，麦艳崧主张于2019年3月31日解除双方之间的租赁合同，理据充分，本院予以支持。故，双方签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除。麦艳崧主张没收康健的租赁押金36000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于麦艳崧诉请的租金问题，现双方当事人均确认康健已向麦艳崧支付了2018年12月前的租金，故康健仍应向麦艳崧支付2019年1月至2019年3月的租金共计54000元（18000元/月×3个月）。至于麦艳崧要求康健向其支付逾期支付租金违约金的诉请。鉴于双方在庭审中均对麦艳崧没收康健的租赁押金36000元无异议，现麦艳崧在没收租赁押金的同时还主张违约金，理据不成立，且麦艳崧亦未能提交相关证据证实其损失已超出押金金额，故对麦艳崧的该项诉请本院不予支持。对于麦艳崧诉请康健支付拖欠的水电费及滞纳金主张。双方均确认康健尚欠涉讼商铺水费387.71元和电费2268.36元，康健应向麦艳崧支付该费用。双方当事人均同意上述费用在水电保证金中抵扣，故抵扣后，麦艳崧应向康健返还水电保证金2343.93元。麦艳崧诉请康健在抵扣水电保证金后还应向其支付水电费及滞纳金的诉请，本院不予支持。鉴于康健尚欠麦艳崧涉讼商铺租金54000元，故麦艳崧应向康健退还的水电保证金可用于抵扣上述拖欠的租金，抵扣后，康健应向麦艳崧支付租金51656.07元。关于麦艳崧主张康健赔偿损失80446元的诉请。麦艳崧主张康健赔偿预期可得利益损失36000元，因康健违约所应承担的违约责任即没收租赁押金已得到本院支持，麦艳崧已收回涉讼商铺并交还给番禺物营公司，麦艳崧主张康健赔偿2019年4、5月份的涉讼商铺租金，理据不成立，本院不予支持。至于麦艳崧主张的其向番禺物营公司支付的违约金44446元，麦艳崧无法举证证实系因康健导致其与番禺物营公司解除包括涉讼商铺在内的租赁合同，且麦艳崧与番禺物营公司建立的租赁合同关系属于另一法律关系，麦艳崧基于其与番禺物营公司之间的租赁合同所产生的违约责任要求康健赔偿，理据亦不成立，本院亦不予支持。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告麦艳崧与被告康健就位于广州市番禺区市桥街光明北路62号首层商铺所签订的《租赁合同》及相应租赁法律关系已于2019年3月31日解除；二、被告康健应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告麦艳崧支付租金51656.07元（被告康健应支付2019年1月至3月租金54000元和水电费2656.07元，抵扣被告康健已缴纳的水电保证金5000元所得款项）；三、被告康健已缴纳的租赁押金36000元归原告麦艳崧所有，不予退还；四、驳回原告麦艳崧的其余诉讼请求。如被告康健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3881元、财产保全费1418元，由原告麦艳崧负担2411元，被告康健负担2888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄映文人民陪审员  卢侨如二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏