上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23649号原告(反诉被告)：潘晓恩，男，1980年2月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：陆人捷，男，1982年9月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。两原告共同委托诉讼代理人：营鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅,经营场所上海市徐汇区建国西路****。经营者：王泽。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。被告：王泽，男，1947年8月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：王某，女，汉族，住上海市杏山路。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。原告潘晓恩、陆人捷诉被告上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅(以下简称诺丁咖啡厅)、王泽、第三人王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，审理中，诺丁咖啡厅向本院提出反诉，本院依法受理后，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。潘晓恩、陆人捷的委托诉讼代理人营鹏飞，诺丁咖啡厅、王泽、王某的共同委托诉讼代理人白孝甫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘晓恩、陆人捷向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅之间的《上海市房屋租赁合同》;2.请求法院判令诺丁咖啡厅返还潘晓恩、陆人捷房屋租金及租赁保证金400,000元，王泽、王某连带承担返还义务;3.请求判令诺丁咖啡厅赔偿因违约给潘晓恩、陆人捷造成的损失1,099,674元，王泽、王某承担连带赔偿责任。事实和理由：2018年4月8日，诺丁咖啡厅与潘晓恩、陆人捷签订《上海市房屋租赁合同》，约定诺丁咖啡厅将承租的徐汇区建国西路XXX号2楼210平及一楼玻璃房40平一楼户外下沉式水池，及现状户外吧台(以下简称系争房屋)出租给潘晓恩、陆人捷经营茶馆使用。租赁期限2018年4月15日至2021年6月14日，其中2018年4月15日至2018年6月14日为免租期。租金每月8万元，房屋租赁保证金16万元。诺丁咖啡厅在合同中承诺有权合法出租该房屋，且承诺该房屋具备法律法规规定的商用出租条件，且符合本合同约定的茶馆等经营范围用途。合同签订后，潘晓恩、陆人捷依据合同约定向王泽支付2018年6月15日至2018年9月14日的租金24万元及合同房屋租赁保证金16万元，合计40万元。为经营茶馆需要，潘晓恩、陆人捷对该房屋进行装修设计、装修施工、招聘员工、采购设备合计花费1,099,674元。然，诺丁咖啡厅一直未向潘晓恩、陆人捷提供房屋产权证书及从产权人手中承诺该房屋的租赁合同。且在潘晓恩、陆人捷茶馆筹备装修过程中被城管部门勒令拆除、停止施工。后潘晓恩、陆人捷委托律师调取诺丁咖啡厅成立的工商内档资料，发现其与房东之间的租赁合同中明确约定诺丁咖啡厅无权转租，也不可将房屋用于商业用途，且租赁期限远远不能覆盖转租给潘晓恩、陆人捷的时间。潘晓恩、陆人捷要求诺丁咖啡厅续签与房东的合同，且取得房屋允许转租的手续，诺丁咖啡厅一直未回应。根据《上海市房屋租赁合同》9-2之约定，诺丁咖啡厅交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，潘晓恩、陆人捷有权解除合同。诺丁咖啡厅系个体工商户，根据《民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”之规定,王泽、王某系诺丁咖啡厅的经营者，应对诺丁咖啡厅债务承担连带责任。审理中，潘晓恩、陆人捷明确诉请2的组成：租金24万元，保证金16万元。明确诉请3损失组成：开办咖啡馆、茶室采购的物资63,490元，因开办茶室对玻璃房单间对原有搭建拆除花费724,600元，因开办茶室招聘员工花费311,584元。诺丁咖啡厅、王泽、王某共同辩称，不同意潘晓恩、陆人捷诉请。王泽不是本案适格被告，根据诉讼法司法解释，王泽作为诺丁咖啡厅的负责人，诺丁咖啡厅是具有商号的，王泽不应当作为被告列入。王某只是诺丁咖啡厅的工作人员，签署合同是职务行为，所有权利义务都应当由诺丁咖啡厅承担，将王某列为第三人没有任何法律依据，应当驳回对于王泽、王某的起诉。双方签署的租赁合同合法有效，诺丁咖啡厅依据合同约定将房屋交付潘晓恩、陆人捷使用至今，目前合同处于合法履行状态。潘晓恩、陆人捷交付保证金，交付租金都是依据双方房屋租赁合同约定的法定义务。潘晓恩、陆人捷与装饰公司签订的合同都是房屋租赁合同外的合同，对于诺丁咖啡厅来讲，不可能知道合同的真实状况及履行状况，不可预见。潘晓恩、陆人捷主张的损失与诺丁咖啡厅无关。诺丁咖啡厅向本院提出反诉请求：1.判令解除《上海市房屋租赁合同》，要求潘晓恩、陆人捷返还房屋；2.判令潘晓恩、陆人捷共同支付2018年9月15日至2019年10月31日的租金108万元；按照每月8万元的租金标准支付2019年11月1日至房屋返还之日止的租金及使用费；3.判令潘晓恩、陆人捷支付的保证金16万作为解除合同违约金不予返还；潘晓恩、陆人捷支付截止2019年10月31日逾期付款违约金16.644万元；以及以108万元为本金，以每日0.1%为利率，自2019年11月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金。事实与理由：诺丁咖啡厅与潘晓恩、陆人捷于2018年4月8日签订《上海市房屋租赁合同》，约定诺丁咖啡厅将系争房屋出租给潘晓恩、陆人捷；租赁用途为经营茶馆使用；租赁期限自2018年4月15日至2021年4月14日。月租金8万元。9-2条约定在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除合同：……(六)潘晓恩、陆人捷逾期不支付租金经催告后仍不支付的。潘晓恩、陆人捷应依据本合同约定按期向诺丁咖啡厅支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则需要按照月租金的0.1%向诺丁咖啡厅支付违约金。签署合同之前，潘晓恩、陆人捷已经知悉诺丁咖啡厅与中国科学院上海生命研究院签署的《租赁协议》条款，并多次查看现场。合同签署后，诺丁咖啡厅按约交付系争房屋，潘晓恩、陆人捷开始装修，但潘晓恩、陆人捷交付第一期三个月租金24万元以后，2018年9月15日起至今未缴纳租金。审理中，诺丁咖啡厅撤回反诉请求1中要求潘晓恩、陆人捷返还房屋的反诉请求；明确反诉请求2中租金及使用费计算至2020年1月10日止。潘晓恩、陆人捷对诺丁咖啡厅的反诉辩称，不同意全部反诉请求，事实与理由与本诉事实理由相同。逾期付款违约金标准过高。王泽对诺丁咖啡厅的反诉述称，同意反诉诉请。王某对诺丁咖啡厅的反诉述称，同意反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，诺丁咖啡厅作为出租方(甲方)与潘晓恩、陆人捷作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在徐汇区建国西路XXX号2楼210平及一楼玻璃房40平及一楼户外下沉式水池，及现状户外吧台。甲方承诺有权合法出租系争房屋，且承诺系争房屋具备法律规定的商用出租条件，且符合本合同约定的茶馆等甲方营业执照上所提供的经营范围用途。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为经营茶馆使用。甲方于2018年4月15日前向乙方按该房签约时的现状交付，双方应于交付日办理系争房屋交接手续。租期自2018年4月15日至2021年6月14日，其中2018年4月15日至2018年6月14日为乙方装修期，甲方免收租金。月租金80,000元。租赁保证金为2个月租金，160,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金应无息返还给乙方。租金先付后用，租金每三个月支付一期租金，甲方应于每期到期日前10日支付租金。甲方账号如下：名称：王泽，开户行：……。装修施工所需的政府部门的审批手续由乙方办理，甲方及时给予必要的协助。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。在租期内，甲方需提前收回房屋的，应提前3个月通知乙方，并双倍返还乙方保证金作为违约金；若支付的违约金不足抵付乙方，则由甲方应当再另行支付给乙方足以填补乙方损失的赔偿金。若在租期内乙方违约的，甲方有权扣除乙方支付的保证金160,000元作为违约金。支付违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；不承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；……(六)乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后超过1个月仍不支付的；(七)租赁期间甲方采取不当方式妨碍或影响乙方正常经营和使用租赁房屋的；(八)租赁期间，非本协议规定的情况任一方擅自解除本协议的；(九)任一方严重违反本合同条款，且经另一方催告后15日内仍不改善的。乙方应依本合同约定按期向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之一向甲方支付违约金。甲方提供自有营业执照和各种经营许可证，给予乙方作为经营茶馆使用。甲乙双方确定，由甲方提供户外场地40平，由乙方出资搭建该玻璃房(户外)甲方配合乙方接通380伏电及水正常商业使用，乙方出具改造方案，甲方书面确认后乙方可施工。若在租赁期间，该40平玻璃房因政府原因需要移动，甲方再次提供户外面积40平，由乙方出资自行搭建使用。甲方同意乙方在(户外)吧台原来的基础上加以改造，乙方出具改造方案，甲方书面确认后乙方可施工。在该租赁合同尾部出租方(甲方)处有王某的签字和诺丁咖啡厅盖章。潘晓恩、陆人捷持有落款日期为2018年4月8日的租金收条一张，主要内容为：本人王泽(出租方)今收到潘晓恩(承租方)承租本人所有的坐落于上海市徐汇区建国西路XXX号房屋自2018年6月15日至2018年9月14日共计三个月租金24万元。收款人：王某代王泽。诺丁咖啡厅在该租金收条尾部收款人处加盖公章。潘晓恩、陆人捷持有落款日期为2018年4月8日的押金收条一张，主要内容为：今收到潘晓恩承租本人所有的坐落于上海市徐汇区建国西路XXX号房屋押金16万元。收款人：王某代王泽。诺丁咖啡厅在该押金收条尾部收款人处加盖公章。租赁合同签订后，潘晓恩、陆人捷进入系争房屋开始装修。潘晓恩、陆人捷并未按约支付2018年9月15日之后的租金。2019年5月，诺丁咖啡厅向潘晓恩、陆人捷发出《催款通知书》，要求支付欠付租金。2019年5月25日，潘晓恩、陆人捷收到该催款通知书。审理中，潘晓恩、陆人捷表示除了城管外，其他人没有对潘晓恩、陆人捷使用系争房屋提出过异议。系争房屋2楼处于拆旧阶段，还没有开始装修，1楼可以投入使用了，现在是诺丁咖啡厅在使用。2020年1月10日在本院谈话时，潘晓恩、陆人捷表示2018年12月中旬就已将系争房屋返还给诺丁咖啡厅，搬走时通知过诺丁咖啡厅。里面如果有物品，诺丁咖啡厅可以自行处理，且可自行进入系争房屋。诺丁咖啡厅则表示潘晓恩、陆人捷没有在2018年12月中旬返还系争房屋。现确认2020年1月11日由诺丁咖啡厅自行收回系争房屋。2019年4月、5月份诺丁咖啡厅就知道潘晓恩、陆人捷不在系争房屋内了。另查明，潘晓恩、陆人捷于2019年11月6日收到本院向其送达的诺丁咖啡厅提交的反诉状及证据材料。诺丁咖啡厅登记注册类型为个体工商户，经营者为王泽，组成形式为个人经营。以上事实，除双方当事人陈述外，另有租赁合同、租金收条、押金收条等证据证明，本院予以确认。审理中，潘晓恩、陆人捷为证明诺丁咖啡厅无权转租以及与业主租赁合同已到期，提供签约日期为2013年的《租赁协议》一份，主要内容为：甲方(出租方)中国科学院上海生命科学研究院，乙方(承租方)诺丁咖啡厅，租赁物业：岳阳路XXX号XXX幢(建国西路XXX号)，建筑面积569.8平方米(不包含院子)，租赁用途：一楼咖啡厅，二楼展示厅，三楼办公室。租赁期限自2013年3月15日至2016年5月24日。乙方未经甲方书面同意，不得擅自拆建房屋或改变用途、不得转租。诺丁咖啡厅对该租赁协议真实性认可，但认为业主从未阻碍潘晓恩、陆人捷使用系争房屋，潘晓恩、陆人捷签署租赁合同之前已知晓诺丁咖啡厅与业主的协议，诺丁咖啡厅承诺如果出问题，会与业主协调。审理中，诺丁咖啡厅为证明其有权出租系争房屋，提供两份《房屋租赁协议》以及一份《同意出租授权书》，两份房屋租赁协议的内容除租赁期限外，其他基本一致。甲方(出租方)均为中国科学院上海生命科学研究院，乙方(承租方)均为案外人上海泽旭生物科技有限公司(以下简称泽旭公司)，乙方当事人代表人均为王泽。租赁物业地址均为岳阳路XXX号XXX号楼(建国西路XXX号)，租赁面积：569.8平方米。均约定乙方未经甲方书面同意，不得擅自拆建房屋或改变用途、不得转租。一份租赁协议的租赁期为2018年7月1日起至2019年12月31日止。另一份租赁协议的租赁期为2016年7月1日起至2018年6月30日止。《同意出租授权书》由泽旭公司于2019年3月出具，主要内容为：泽旭公司承租中国科学院上海生命科学研究所生物化学与细胞生物学研究所建国西路XXX号的房屋，泽旭公司同意控股股东王泽经营的诺丁咖啡厅将经营使用区域范围内的房屋出租给其他合法经营者或投资人。潘晓恩、陆人捷对两份房屋租赁协议真实性不认可，认为即使合同真实，承租人是泽旭公司，不是诺丁咖啡厅，且合同明确约定不得转租。对于同意出租授权书真实性认可，但泽旭公司无权转租，没有权利授权股东经营咖啡厅且转租给他人。本院认为，本案主要争议焦点在于潘晓恩、陆人捷是否有权以无法实现合同目的为由解除租赁合同。根据查明事实，在潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅签订租赁合同后，并未有其他案外人阻碍潘晓恩、陆人捷使用系争房屋，且潘晓恩、陆人捷亦未充分举证证明系争房屋不能作为经营用途使用，故潘晓恩、陆人捷主张租赁系争房屋的合同目的无法实现的意见，并无事实及法律依据，本院不予采纳。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，潘晓恩、陆人捷确未按约支付2018年9月15日之后的租金，已构成根本违约，应承担相应违约责任。现诺丁咖啡厅以潘晓恩、陆人捷逾期支付租金为由提出解除租赁合同的反诉请求，于法有据，本院予以支持。至于租赁合同的解除时间，本院以潘晓恩、陆人捷收到反诉状的日期即2019年11月6日作为租赁合同的解除时间。关于诺丁咖啡厅提出支付租金及使用费的反诉请求，根据查明事实，潘晓恩、陆人捷并未支付2018年9月15日之后的房屋租金，故诺丁咖啡厅主张按照租赁合同约定的租金标准从2018年9月15日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，诺丁咖啡厅自认于2019年4、5月份即已知晓潘晓恩、陆人捷已不实际使用系争房屋，而潘晓恩、陆人捷于2018年9月即已不支付之后的租金，故本院认为诺丁咖啡厅并未采取合理适当的措施防止损失扩大，故对于诺丁咖啡厅主张的2018年9月15日至2019年7月14日期间的租金予以支持。对于诺丁咖啡厅主张的2019年7月15日之后的租金及使用费不予支持。关于潘晓恩、陆人捷主张已于2018年12月中旬交还系争房屋的意见，潘晓恩、陆人捷并未提供充足证据予以证明，对此本院不予采纳。综上，潘晓恩、陆人捷应支付诺丁咖啡厅2018年9月15日至2019年7月14日期间租金80万元。关于诺丁咖啡厅主张保证金作为解除合同违约金不予返还反诉请求，如上所述，潘晓恩、陆人捷并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现诺丁咖啡厅依据租赁合同约定主张保证金16万元作为解除合同违约金不予返还，于法不悖，本院予以支持。关于诺丁咖啡厅主张逾期付款违约金的反诉请求，诺丁咖啡厅以潘晓恩、陆人捷经催告后逾期不支付租金超过30日为由，选择解除合同，故在解除合同条件满足之后的逾期支付租金的违约金与解除合同的违约金并存，显已加重潘晓恩、陆人捷的负担。故本院综合考虑潘晓恩、陆人捷在履约过程中的过错、诺丁咖啡厅的实际损失等因素，酌定逾期付款违约金为30,000元。审理中，诺丁咖啡厅撤回第1项返还房屋的反诉请求，于法不悖，本院予以准许。关于潘晓恩、陆人捷要求返还租金、租赁保证金、赔偿违约造成损失的诉请，如上所述，本案系潘晓恩、陆人捷违约，故潘晓恩、陆人捷的上述诉请，均于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、潘晓恩、陆人捷与上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅于2018年4月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、潘晓恩、陆人捷于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅自2018年9月15日起至2019年7月14日止的房屋租金800,000元；三、上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅收取的潘晓恩、陆人捷房屋租赁保证金160,000元作为解除合同违约金不予返还；四、潘晓恩、陆人捷于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅逾期支付租金违约金30,000元；五、驳回潘晓恩、陆人捷的其余诉讼请求；六、驳回上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,297元，减半收取计9,148.50元，由潘晓恩、陆人捷负担；反诉案件受理费元7,260元，由潘晓恩、陆人捷负担6,848元、上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅负担412元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年六月二十八日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。