湖南省屈原管理区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0691民初180号原告（反诉被告）：岳阳市金和福源房地产开发有限公司，住所地岳阳市屈原管理区建安路******，统一社会信用代码：91430600687432685K。法定代表人：葛兰桂。委托诉讼代理人：王放辉，湖南争衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹献平，男，汉族，1963年3月8日出生，住湖南省岳阳市。系该公司员工。被告（反诉原告）：彭珊，女，汉族，1968年1月13日出生，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：周建波，湖南彭铎律师事务所律师。原告（反诉被告）岳阳市金和福源房地产开发有限公司（以下简称金和福源公司）与被告（反诉原告）彭珊合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案。2020年5月11日彭珊向本院提出反诉。本院依法适用简易程序于2020年5月22日对本案的本诉及反诉公开开庭进行了合并审理，原告金和福源公司的委托诉讼代理人王放辉、曹献平，被告彭珊及其委托诉讼代理人周建波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金和福源公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭珊偿还购房款172240元（房屋建筑费用11万元，相关水、电、电视、网络入户费用3000元，门面超面积费用3.024万元，房屋超面积费用5800元，应退回金和福源公司土地收储款手续费2万元，维修基金3200元），并承担自欠款之日至本案判决之日房款及相关资金占用费用的利息；2.由彭珊承担本案的诉讼费用。庭审中，金和福源公司明确资金占有期间的利息按照年利率6%自2015年4月12日起至实际清偿之日止计算。事实和理由：2014年4月2日，彭珊与金和福源公司签订了《房屋拆迁还建合同》。根据该合同，金和福源公司已将还建房屋建设完工，现已交付彭珊入住。根据双方还建方案，彭珊在房屋交付时，需支付甲方房屋建筑费用11万元，相关水、电、电视、网络入户费用3000元，门面超面积费用3.024万元，房屋超面积费用5800元，应退回金和福源公司土地收储款手续费2万元，维修基金3200元。共计拖欠金和福源公司相关款项172240元。金和福源公司多次向彭珊催讨上述款项，彭珊拒不付款，故此诉诸法院，请求支持诉请。彭珊辩称，金和福源公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效；水电入户费没有代缴的依据，门面超面积费用没有计算依据，房屋超面积费用和土地收储款在合同中并没有约定；金和福源公司延迟交付房屋和门面，拖延办理涉案房屋的所有权证，存在严重违约行为，依照合同约定应当向彭珊支付违约金。请求法院驳回金和福源公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.金和福源公司提交的曹献平的房权证，彭珊对其真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为与本案无关。该证据无法证明彭珊的住宅及商铺使用面积，与本案没有直接关联性，本院不予采纳。2.金和福源公司提交的《通知》照片，彭珊对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该通知的通知对象并非彭珊，彭珊不需要向金和福源公司缴纳任何费用。经本院于2020年6月18日核实，景城大厦一楼大厅醒目处张贴该通知属实，本院对该证据真实性予以采纳。3.金和福源公司提交的北京中建建筑设计院有限公司出具的证明，彭珊对其真实性、合法性、关联性均有异议。金和福源公司未提供该证据原件予以核实，本院不予采纳。4.金和福源公司提交的申请一份，彭珊对其真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院对该证据真实性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，金和福源公司（甲方）与彭珊（乙方）签订了《房屋拆迁还建合同》，合同约定金和福源公司拆除岳飞路彭珊、吴志红等人原旧楼房，共计10间，并在该处建造一栋高15层，集商业门面和住房于一体的综合大楼。合同第二条约定：“一层除西边的第一间门面和踏步间、电梯井所占用的面积外，余下的使用面积由五户平均分配，满足五户门面使用面积584.5平方，使用面积超出部分每增1平方米均按1500元/㎡计算收取，具体到户门面大小不同分配方案由五户自定。每户补住房一套，建筑面积为180.4平方米……甲方在还建房屋交付时，乙方需支付甲方房屋建筑费用11万元”；第三条约定：“乙方交出旧房屋的国土证和房产证，新建门面及住房的国土证、房产证由甲方负责办好，乙方不负责任何费用”；第五条约定：“户外水管、电线、数字电视线路、网线均由甲方负责安装，户内部分均由乙方负责，同时，乙方每户交纳水、电、电视、网络入户费3000元”；第八条约定：“新建大楼必须在2014年4月8日之前开工，门面及住房必须在2015年4月8日之前交付乙方使用，如果延期交付使用，延期1天，甲方须补偿乙方每户200元；延期2天，每户补偿400元；延期3天，每户补偿800元；以此类推。甲方开工60天内乙方需办理好退回73万土地收储款手续”；第十一条约定：“乙方必须按房屋市场造价的千分之五向甲方交纳维修基金，每户3200元”；第十三条约定：“合同内提到的乙方需支付给甲方的几个款项，乙方必须在房屋竣工甲方交钥匙给乙方使用时全部交清，否则，从可以交钥匙之日起10天后甲方有权拒交钥匙，有权将还建的住房和门面偏低卖出，甲方就收款项从中收回。”合同还约定车库安排、进户门、窗户安装、质量保证等事项。景城大厦于2015年6月25日竣工,景城大厦703室及门面已交付彭珊。其后彭珊一直未向金和福源公司支付上述合同所涉款项，金和福源公司也未为彭珊办理门面的房屋所有权证。本院认为，对于彭珊提起的反诉本院已另行出具裁定书予以驳回，本案的争议焦点为：1.彭珊应支付金和福源公司的房屋拆迁还建款项的确定；2.金和福源公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于焦点一，彭珊与金和福源公司签订的《房屋拆迁还建合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方具有法律约束力,双方均应依约享有合同权利,履行合同义务。彭珊依约将房屋交付金和福源公司拆除后,金和福源公司应当依约向彭珊交付还建的房屋和门面。景城大厦于2015年6月25日竣工，依照相关法律的规定，该日后房屋方具备交付使用的条件，彭珊在庭审中亦认可于2015年6月25日竣工后开始装修，故应认定该日为金和福源公司向彭珊交付住房及门面的日期。《房屋拆迁还建合同》中约定门面及住房必须在2015年4月8日之前交付彭珊使用，金和福源公司延迟78天后向彭珊交付住房及门面，金和福源公司存在部分违约行为，但彭珊实际行使了对房屋及门面的占有、使用和收益的权利,应当支付房屋拆迁还建的相应对价。本院对彭珊应支付金和福源公司的房屋拆迁还建款项的确定如下：1.房屋建筑费用，《房屋拆迁还建合同》中明确约定为110000元，本院予以认可；2.水、电、电视、网络入户费用，《房屋拆迁还建合同》中明确约定为3000元，本院予以认可；3.维修基金，《房屋拆迁还建合同》中明确约定为3200元，本院予以认可；4.房屋、门面超面积费用，金和福源公司未举证证明彭珊的住房及门面的使用面积，故本院不予认可；5.土地收储款，《房屋拆迁还建合同》中约定“甲方开工60天内乙方需办理好退回73万土地收储款手续”，该条款未明确退回土地收储款的对象、彭珊的土地收储款的具体金额等，彭珊于2014年6月5日向屈原管理区国土局提交的申请中阐明彭珊愿将土地使用补偿费12.82万元汇入曹献平账户，但该证据也无法证明土地使用补偿费12.82万元与《房屋拆迁还建合同》中提到的土地收储款具有关联性，故金和福源公司向彭珊要求退回金和福源公司土地收储款手续费2万元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。上述款项共计116200元。金和福源公司主张的资金占用期间的利息实质上是向彭珊主张赔偿逾期支付房屋拆迁还建款项的违约损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，金和福源公司主张彭珊自2015年6月25日起至实际清偿之日止按照年利率6%支付116200元资金占用期间利息，本院予以支持。至于金和福源公司延迟交付住房及门面给彭珊造成的损失，彭珊可向金和福源公司主张其违约责任，但彭珊未就该事项在本案中向金和福源公司提起反诉，本院不予处理。关于焦点二，2016年3月29日，金和福源公司于景城大厦一楼大厅醒目处张贴通知，通知主要内容为：告知景城大厦业主携带相关证件、合同书及相关费用登记办理房产证和国土证，并交清所有房款。景城大厦于2015年6月25日竣工并将房屋交付给彭珊，按照双方《房屋拆迁还建合同》约定房屋拆迁还建款项应于该日全部交清，2016年3月29日该通知的公布应视为权利人向义务人提出履行请求，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定的诉讼时效中断的情形。该通知张贴的场所为彭珊出入住宅必经之处，且彭珊未向金和福源公司支付任何房屋拆迁还建款项，金和福源公司也未为彭珊办理相关房屋产权证件，故彭珊应当知晓该通知的内容，且应当明知该通知的公布对象为包括彭珊在内的未缴纳房屋拆迁还建款项的业主。截止至2020年6月18日，该通知仍张贴于原处，应视为金和福源公司持续向彭珊主张权利。故本案未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限彭珊在本判决生效后十五日内向岳阳市金和福源房地产开发有限公司支付房屋拆迁还建款项116200元，并支付自2015年6月25日起至实际清偿之日止以116200元为本金按照年利率6%计算的利息；二、驳回岳阳市金和福源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3744.8元，减半收取1872.4元，由彭珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杜国伟二〇二〇年六月二十八日书记员  陈子龙