福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初916号 原告：林廷平，男，1981年10月15日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原告：刘清，女，1986年3月17日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：黄雨玲，福建融成律师事务所律师。 被告：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇梅城大街****，统一社会信用代码91350124070865448K。 法定代表人：林和官，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江承继，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 原告林廷平、刘清与被告闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年4月15日向法院提起诉讼，诉请：一、被告向原告支付逾期交房违约金11277元；二、被告向原告支付逾期办证违约金11647元；三、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄雨玲、被告的委托诉讼代理人刘朋到庭参加诉讼，现已审理终结。 本院查明的事实如下： 一、商品房买卖合同签订时间：2016年11月8日； 二、商品房地点：闽清县梅溪镇梅埔村筑家蓝波湾3号楼705单元； 三、商品房总价款：718308元； 四、合同约定交房时间：2018年5月15日； 五、实际交房时间：2018年10月19日； 六、延期交房天数：156天； 七、合同约定的计付延期交房、办证违约金的起始日期：延期交房自2018年5月15日的第二天起至实际交付之日止；延期办证自商品房实际交付（2018年10月19日）使用后的365日（即2019年10月19日）至通知办证之日（2020年1月21日）止； 八、合同约定的免责事由：《商品房买卖合同》第八条规定:……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本条所指“特殊原因”，包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害外，还包括如下：（1）市政等相关政府部门原因引起的延误：如永久性供电、供水、管道煤气、市政排污等接驳口未提供造成的延误；（2）非出卖人原因而引起的出入口受理，主要设备故障等造成的施工受阻；（3）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设而引起的延误（如外事活动、交通管制等）；（4）上述特殊原因发生后通知不受90日约束，出卖人应在和买受人统一处理该有关事宜时，向买受人做出通知说明，并向买受人出示有关证明文件。 九、合同约定的延期交房、办证违约金的计算标准： 原告主张及证据：《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一违约金；对逾期办证违约金约定明显过低，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。并提供商品房买卖合同、购房发票、物业费收款收据、办理《不动产权证书》通知书等。 被告答辩意见及证据：《商品房买卖合同》第八条规定，因政府原因导致交房、办证延期享有免责权。首先，本案诉争房产所在项目系整体验收、登记，根据闽清县人民政府常务会议纪要[2020]1号第七项，诉争房产因政府因素导致工程整体至少延期857天；其次，答辩人于2020年1月14日已完成开发项目的首次登记，完全具备办理房屋所有权证的条件，但新型冠状病毒在全国爆发，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共安全事件一级响应，并要求全体公民少外出、多居家，答辩人直至3月9日才能通知原告办理产权证；第三，闽清县城市建设投资有限公司建设的污水处理站及驳岸工程至2018年11月5日才竣工，答辩人房地产项目才能在此基础上进行排污工程建设及污水管道接驳；第四，答辩人工程项目设计是10千伏双回路供电系统,因梅埔大桥承载问题，导致一路电源建设长期受阻，经答辩人多番诉求和努力，闽清县供电公司于2019年3月18日才开始接入并送电。并提供国有土地建设用地使用权出让合同、闽清县人民政府常务会议纪要[2020]1号、福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制、污水处理厂工程竣工验收证书、闽清县供电公司的两次供电方案说明书等。 本院认定及理由：1.由闽清县城市建设投资有限公司建设的“闽清县闽清大桥梅埔桥头污水处理设施工程”及“10千伏双回路供电系统”系筑家公司项目配套设施，因这些工程延期导致筑家公司延期交房符合合同第八条约定的“特殊原因”即“…（1）市政等相关政府部门原因引起的延误：如永久性供电、供水、管道煤气、市政排污等接驳口未提供造成的延误；……”，属于合同约定的免责条款，故林廷平、刘清要求筑家公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，不予支持。2.关于逾期办证违约金的计算标准问题。现林廷平、刘清不退房，要求逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院结合筑家公司已向林廷平、刘清交付商品房，并未影响到其居住使用权，逾期办证也并未给林廷平、刘清造成难以弥补的损失等实际情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。3.关于办证违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交付使用时间为2018年10月19日，交付使用后的365日为2019年10月19日，故违约金的计算期间应自2019年10月20日起至通知办理权属证书（2020年1月21日）止，共计93天，逾期办证违约金为5010.2元（总房款718308元×0.0075%/天×93天）。 双方有争议的事项为第九项，其他事项双方无争议。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，林廷平、刘清依约交纳了全部购房款，筑家公司因市政等相关政府部门原因引起延期交房，应免除其逾期交房责任；根据合同的约定，筑家公司应于房屋交付使用后的365天（即2019年10月19日）内办理房屋所有权初始预登记，但筑家公司于2020年1月21日才通知办证，构成违约，应承担违约责任。为此，筑家公司应支付逾期办证违约金5010.2元。 综上所述，对林廷平、刘清的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、闽清筑家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向林廷平、刘清支付逾期办证违约金5010.2元； 二、驳回林廷平、刘清的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373元，减半收取186.5元，由林廷平、刘清共同负担161.5元，由闽清筑家房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 俐 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。