包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初394号 原告：张建英，女，1970年8月19日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古恩照律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。 被告：皇甫霖，男，1992年11月16日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 被告：李晨旭，男，1983年10月26日出生，现住内蒙古自治区包头市。 原告张建英与被告皇甫霖、被告李晨旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建英及其委托诉讼代理人蔡艳娇，被告皇甫霖、被告李晨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建英向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《房屋买卖居间合同》；2、请求判令二被告返还购房款165000元及利息，利息自起诉之日起按照银行间同业拆借利率计算，至实际返还为止；3、请求判令二被告支付中介费、违约金76500元；4、诉讼费用、保全费由二被告承担。事实和理由：2019年6月14日，原告与被告皇甫霖签订《房屋买卖居间合同》，购买位于包头市××区房屋，皇甫霖为名义出卖人，李晨旭为实际出卖人。合同签订后，原告按照合同约定支付定金以及部分购房款后，被告却始终未能依合同约定为原告办理更名手续，导致合同不能继续履行。2019年11月，被告单方向原告出具书面情况说明，欲解除《房屋买卖居间合同》，但原告支付的165000元购房款却不予退回，多次沟通未果，无奈原告提起诉讼。原告认为，被告未依约履行合同且单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。望贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，同意解除合同，是我们先提出解除合同的，因为原告违约在先，按照合同约定，应由原告承担违约责任，中介费跟违约金也是由原告承担，诉讼费跟保全费应该由败诉方承担。具体答辩意见如下：1、请求判令解除《房屋买卖居间合同》。2、请求判令原告拒不履行合同约定，按照合同书（合同编号：××）的第九条第一款约定执行。3、请求判令原告承担答辩人用于办理该房屋买卖手续的前期实际支出费用，以及垫付费用、误工费。4、诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年4月12日，皇甫霖委托李晨旭对青山区××房屋买卖全权处理。因皇甫霖已经在内蒙古××地产经纪有限责任公司青云店登记售卖，合同编号：××，经纪人张某。2019年5月份，原告通过内蒙古××地产经纪有限责任公司朝阳店对该房屋实地看房，经过多次看房与协商，最终在2019年6月14日在××集团不动产服务中心签订正式合同书（合同编号：××），经纪人白某。按照约定应该在2019年7月15日办理该房屋的相关事宜，但原告以不正当借口拒不配合办理，导致该房屋相关手续无法办理。经过××工作人员王某的协调，定于2019年8月26日继续办理该房屋的相关手续。办理过程中，原告又以其他不正当借口拒不配合办理该房屋相关手续，导致该房屋的相关手续再次无法办理。2019年8月28日约定，由内蒙古××地产经纪有限责任公司王某担保，张某给李晨旭借款人民币470000元，用于该房屋的贷款尾款结清。同时张建英的购房尾款人民币500000元，办理变更手续及配套费人民币50000元，合计人民币550000元交于内蒙古××地产经纪有限责任公司王某保管，待该房屋相关手续办理完毕，王某将550000元尾款交于李晨旭。办理当日张建英又找借口拒不配合办理。按照合同第四条的4.3.4的约定，保证原房主的合法权益不受损害，2019年9月6日，原房主向内蒙古××地产经纪有限责任公司提出解除合同，并通知张建英本人。2019年9月26日通过内蒙古××地产经纪有限责任公司朝阳店王某与张建英达成解除合同（合同编号××）的口头约定，张建英本人确定不再履行合同，被告返还原告人民币100000元。而答辩人实际支出办理该房屋更名费人民币40000元（由李晨旭垫付）、中介费人民币5000元、房贷2547.49×3=7642.47元，误工费：2人×4天（按照包头市居民工资发放标准）、精神损失费20000元。被告认为：原告有意拒不履行合同约定，恶意诋毁被告名誉，应当承担法律责任，望贵院查清事实，还被告清白。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张建英提交的证据有： 证据一、××不动产服务中心合同书原件一份、收据原件一张、收条原件一张、转账凭证打印件一份、居间服务费收据原件一张。拟证明：1、2019年6月14日，张建英与皇甫霖签订《合同书》。合同第一条约定：房屋坐落于包头市××区。第四条约定：房屋成交价为665000元。第九条约定：违约方向守约方支付总房款10%的违约金；居间服务费由违约方承担。第十一条约定：乙方支付尾款500000元的时间为确定该房屋可以办理更名手续7日内。2、房屋的名义出卖人是皇甫霖，实际出卖人是李晨旭。3、签合同当日原告依约支付部分房款165000元，由李晨旭和皇甫霖共同出具收条。4、原告支付居间服务费10000元。 二被告质证：对真实性认可，证明目的认可，但具体违约方是谁不确定。 证据二、2019年6月25日李晨旭和张建英的通话录音（附光盘一张、整理材料一份），拟证明张建英出钱，由李晨旭负责托人办理房屋更名手续。 二被告质证：对录音的真实性认可，当时确实问好可以办更名手续，李晨旭当时给原告打电话准备材料。 证据三、2019年8月20日和8月24日李晨旭和张建英的通话录音（附光盘（在证据二中）及整理材料）、乌拉特前旗农村商业银行客户交易明细对账单、中国工商银行股份有限公司包头民主路支行借记卡账户历史明细清单原件3页，拟证明：1、2019年8月20日，原、被告约定原告在看到开发商处审批签字后打款。2019年8月24日李晨旭电话通知张建英开发商处领导都已签字，就差买卖双方去签字办理剩余手续。并约定2019年8月27日双方去售楼部办理后续手续，但是到售楼部原告发现并没有李晨旭电话中所谓的签字材料，导致更名手续未办成。2、2019年8月27日原告已经准备好款项欲支付尾款以及办理更名手续的费用，包括张建英丈夫马某银行账户410000余元，张建英本人银行卡30000元，张建英女婿李某170000余元，具备后续付款条件。就是因为并没有李晨旭电话里承诺的开发商处审批手续，故没有打款。 二被告质证：对录音的真实认可，但原告既然买房其有无资金跟我们无关，就是手续上的问题。按照合同约定，因为房屋是贷款房，开发商说拿上贷款结清证明就可以办更名，这个情况都是给双方当面说的，但原告说资金不安全，所以没有办成。合同第十一条约定提前结清贷款是原告的责任。 证据四、张建英与中介王某的微信、短信对话截屏打印件一张，2019年10月18日李晨旭和张建英的通话录音（光盘在证据二中）。拟证明：2019年8月27日后张建英通过中介联系李晨旭或是自己联系李晨旭欲协商后续事宜，李晨旭始终推脱不解决。 二被告质证：录音是一个片段，因为中间有中介，所以通过中介沟通，中介跟原告达成协议，不再购买房屋。原告跟我们说退钱的事情，中介王某因为一些事情没有来。 证据五、《商品房买卖合同》信息表打印件一份，拟证明直到张建英无奈向青山法院申请诉前保全，经过法官张波查询才得知，李晨旭于2019年10月24日将争议房屋网签在徐某名下。 二被告质证：对真实性认可，确实是在2019年10月24日将房屋网签给徐某了。 证据六、2019年10月25日李晨旭和张建英的通话录音一份，拟证明：2019年10月25日被告还在跟原告协商买房的事情，也没有确定是解除合同还是继续履行合同，也佐证了前述原告跟被告所说，原告没有打款的原因是原告没有看到被告承诺的开发商的签字手续。所以被告李晨旭在双方没有协商一致房屋问题的前提下将该房屋售卖给了其他人。 二被告质证：2019年9月26日双方已经明确不再履行合同，退还原告100000元，双方通话是商量退款的事情，跟买不买房没有关系。 二被告提交证据一、《情况说明》原件一份（有中介王某签字捺印），拟证明原告按照合同已经违约，所以我们要求解除合同，合同第4.3.4条约定两次拒不配合办理即视为违约。原告没有按照合同约定时间办理。 原告张建英质证：对情况说明的真实性不认可，无法认定签字及公章的真实性，且证人应该出庭作证，证明目的不认可，合同条款是4.3.1条的补充条款，我们选择是更名，不是贷款，所以不应该适用这个条款。且本案房屋已经进行网签，更名是需要房屋管理部门办理，中介无权承诺办理。原告要求开发商承诺的更名过户是行使不安抗辩的权利，通过通话录音完全可以证明中介跟被告最基本的义务也没有给原告落实，所以原告没有支付房款，是被告跟中介的违约。 证据二、2019年8月28日张某书写的《证明》原件一份，拟证明原告说资金不安全，所以我们找的中介公司张某给垫付贷款，由原告将款项放在中介处保管，双方在8月26日说好27日上午9:00去银行办理，但我们接到中介王某的电话，说原告不办理了。 原告张建英质证：证据的真实性及证明目的不认可，该证明需要张某出庭作证，跟原告核实，且张某不是具体负责办理原、被告房屋买卖事情的承办人，并不清楚整个过程，出具的证明不具有真实性。 证据三、2019年9月26日张某书写的《证明》原件一份，拟证明2019年9月6日通过内蒙古××地产经纪有限责任公司朝阳店王某向张建英传达解除合同文件。经过多次协商，最终张建英本人确定不再履行合同，除去更名垫付费用人民币40000元，中介费人民币5000元，以及贷款及其他费用人民币20000元，最终协商甲方返还乙方人民币100000元的口头约定。 原告张建英质证：被告出具的两份证明及情况说明均是以书面方式出具，不具有证明效力，被告对于自己的陈述并没有提供有效的证据予以证明。原告并没有给王某打电话说解除合同，且2019年10月25日双方通话还在协商过程中，是在10月27日原告没有办法才说到要退钱的事情，而此前，被告已将房屋转卖他人。 此外，原告张建英还提交录音一份，拟证明房屋实际所有人是李晨旭。二被告称房屋是皇甫霖的，其二人是结拜兄弟，皇甫霖让李晨旭帮忙卖房，并提交委托书原件一份。原告张建英对委托书不予认可，称其没有见过，被告皇甫霖认可当时未向原告出示。另证人王某出庭作证称，房子是皇甫霖名下的，但房屋买卖都是李晨旭操作的，他俩什么关系其不清楚。原、被告双方因为房屋更名的事情一直在协商，2019年8月27日，其还和双方一起去了开发商处，但没办成更名手续。之后，张某给找人垫资，但因为卖方做不了抵押，所以垫资没办成。房东说过要解除合同，张建英还要买，双方一直在协商没有达成解除合同的协议。2019年10月底11月初，房东要求解除合同，但说最多给退100000元，我给原告作工作，开始原告不同意，后来我说叫过来解决，但双方都没来。卖方说钱没凑够，所以没有来。 本院经审理认定事实如下：2019年6月14日，出卖方皇甫霖（甲方）、买受方张建英（乙方）以及居间方内蒙古××地产经纪有限责任公司（丙方）签订了一份合同编号为××的《房屋买卖居间合同》。合同第一条约定：1、甲方自愿将坐落在包头市××区的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人：皇甫霖，产权证（合同编号）：××，产权证明文件所载建筑面积：126.76平方米，房屋所在楼层3层，总层数15层。3、该房屋已设抵押，至本合同签订之日尚未偿还的贷款约为人民币470000元。第四条约定：1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币665000元；2、乙方于2019年6月11日向甲方支付购房定金人民币30000元整。第六条约定：甲、乙、丙三方签订本协议当时，乙方须向丙方一次性交纳居间服务费人民币10000元整。第七条约定：1、甲方承诺于收到全部房款当日腾出该房屋。第九条约定：1、本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约应当承担相应的法律责任，任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金。2、甲乙双方任何一方违反了本合同关于房屋买卖部分条款的，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿，丙方对守约方予以配合。丙方已收的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费等），可由守约方向违约方主张赔偿。第十一条约定：1、甲乙双方协商，乙方于2019年6月14日支付甲方部分购房首付款人民币壹拾陆万伍仟元整（含定金）。2、甲乙双方协商，甲方该房屋在建设银行有抵押贷款,约为人民币肆拾柒万元，甲乙双方协商，乙方于乙方确定该房屋能办理更名手续后7日内将剩余购房款人民币伍拾万元整，一次性支付甲方用于甲方该房屋在建设银行提前还贷（专款专用）。3、甲方承诺积极配合乙方办理该房屋更名手续，并提供真实有效证件。4、甲乙双方协商，该房屋更名费用由乙方承担，且在此期间所产生的一切费用全部由乙方承担。5、此房屋成交价人民币陆拾陆万伍仟元整为甲方净得房价。6、若甲乙双方自行协商解除本合同，则丙方所收取的中介费由违约方承担。此外，还就其他事项进行了约定。 2019年6月11日，张建英向李晨旭以转账的方式交付购房定金30000元，皇甫霖出具收据一张。同日，张建英交付内蒙古××地产经纪有限责任公司中介服务费10000元，内蒙古××地产经纪有限责任公司出具收款收据一张。2019年6月14日，张建英向李晨旭以银行转账的方式交付购房款135000元，皇甫霖和李晨旭出具收条一张，内容是：“今收到××区该房屋部分房款壹拾陆万伍仟元整（包含定金）￥165000.00-收款人：皇甫霖李晨旭”。 另查明，案涉房屋于2019年10月24日网签至徐某名下。 诉讼过程中，张建英向本院申请诉讼保全，本院作出（2020）内0204民初394号民事裁定，依法查封了李晨旭位于内蒙古包头市××区房屋一套〔不动产权证书号：蒙（2019）包头市不动产权第XXXX号〕，张建英交纳保全费1728元。 本院认为，张建英与皇甫霖以及内蒙古××地产经纪有限责任公司签订的合同编号为××的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告均同意解除合同，且案涉房屋二被告已售于他人致使《房屋买卖居间合同》无法履行，原告的购房目的不能实现，故张建英要求解除合同、返还购房款165000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求二被告支付利息，中介费以及违约金的诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是二被告是否构成违约。根据合同约定，原告应于其确定该房屋能办理更名手续后7日内将剩余购房款人民币伍拾万元整，一次性支付二被告用于该房屋在建设银行提前还贷。本案中，双方一直在协商办理更名手续事宜，故原告因不能确定该房屋能否办理更名手续而未向二被告支付剩余房款，但二被告在双方合同尚未解除的情况下私自将案涉房屋售于他人，致使原告的购房目的不能实现，构成违约，二被告应承担相应的违约责任。二被告抗辩双方已于2019年9月26日达成口头协议不再履行合同，证据不足，本院不予采信。根据合同约定，守约方有权向违约方主张赔偿中介服务费，故原告要求二被告支付中介服务费10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息和违约金，均属于被告应承担违约责任的范畴，因双方约定的违约金过高，故本院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，依法支持违约损失的数额为已付购房款165000元的10%即16500元。关于二被告要求原告承担其办理该房屋买卖手续的前期实际支出费用以及垫付费用、误工费等抗辩意见，因其未提起反诉，本案不作处理。 综上所述，张建英的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除张建英与皇甫霖签订的《房屋买卖居间合同》； 二、皇甫霖、李晨旭于本判决生效之日起十五日内返还张建英购房款165000元； 三、皇甫霖、李晨旭于本判决生效之日起十五日内赔偿张建英中介服务费10000元； 四、皇甫霖、李晨旭于本判决生效之日起十五日内支付张建英违约金16500元； 五、驳回张建英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4922元（张建英已预交），由张建英负担792元，由皇甫霖、李晨旭负担4130元。保全费1728元（张建英已预交），由皇甫霖、李晨旭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 周 爱 萍 人民陪审员 苏 峻 峰 人民陪审员 王 晓 伟 二〇二〇年六月二十六日 书 记 员 布图格其 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。