河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2593号 上诉人（原审被告）：单恩军，男，1964年7月21日生，汉族，现住河北省唐山市路南区。 被上诉人（原审原告）：李志民，男，1956年2月29日生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 被上诉人（原审原告）：唐国琴，女，1956年8月12日生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：李程怡（系唐国琴之女），女，1984年6月13日生，汉族，现住北京市海淀区。 上诉人单恩军因与被上诉人李志民、唐国琴租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单恩军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院在案件审理中存在违反法定程序、侵害上诉人利益的行为。1、被上诉人当庭变更诉讼请求后，一审法院未向上诉人送达变更诉讼请求申请书，也未给上诉人重新指定举证期限和答辩期。2、本案系租赁合同纠纷，双方争议较大，矛盾冲突激烈，曾引发寻衅滋事案件。一审法院明知上述情况，仍然适用简易程序审理该案，并用20多天草率做出判决，违反法律规定。3、判决书第三项判决我方“交清2018年11月1日至2020年4月1日的物业服务费人民币3510.5元”错误。原告起诉我方“缴纳物业服务费”主体不适格，物业公司不是本案当事人，故该判项缺乏适格的权利主体。二、一审法院在认定事实部分故意选择无视对上诉人有利的合同内容和案件事实。被无视的合同内容和案件事实具体如下：1、原告的出租房屋是0设施（没有任何生活设施的空房）;合同约定“租赁合同期满，租赁房屋的装修、增设他物的处理自行协商”。为满足居住，我方根据出租房屋的四至添置了整体橱柜、床等物品及设施，无法再重复利用，移除等于废弃。一审法院无视上述事实，判决让我方清空自有物品。2、合同第三条约定到期后各项费用结算完毕，其中当然包括物业费。退房时结清所有费用，既是租赁合同约定，也是租赁行业惯例；一审法院对此选择无视，并且对我方缓交物业费的答辩内容在判决中未做如实记述，比如约定先把物业费交给被上诉人，最后多退少补。3、只片面认定合同第2条对被上诉人有利的租赁期限一年，而对上诉人有利的、属于特别约定的合同第16条“乙方不提出退房，甲方不得以任何理由收回该房屋”、“双方保持租金不变”等内容在判决中只字不提。一审法院明知特别约定优于格式条款，明知租住一个需要大量投入的空房，租客最大的诉求是长期稳定居住，不可能只签一年的合同，如果租赁期限是一年，在乙方己经交纳了全年租金后何需再约定保持租金不变？三、一审法院判决解除双方租赁合同，违反法律规定，适用法律明显错误。1、被上诉人以拖欠物业费为由要求解除租赁关系，一审法院在明知不应支持的情况下，另行以书面合同中租赁期限一年，第二年为“事实租赁合同关系”为由，“酌定”解除了双方租赁合同。一审法院在被上诉人解除合同理由不成立的情况下，自行另找理由解除双方租赁合同，未认定合同解除的责任，未处理解除的后果。2、依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，我方因故未及时缴纳物业费，并不影响租赁合同目的实现，被上诉人以此为由要求解除合同，人民法院应不予支持。被上诉人在房屋闲置近两年的情况下，不仅答应保证我方长期租住，而且在合同中特别约定“乙方不提出退房，甲方不得以任何理由收回该房屋。”自愿放弃了合同的解除权。在我方对房屋投入约19000元，刚入住一年情况下，被上诉人提出重新签合同，一年一签，以实现他随时卖房又无需赔偿我方损失的目的。被我方拒绝后，被上诉人提出重新签三年租期的合同，因被上诉人不诚信在先，我方提出需要考虑全面后再说。被上诉人收取了下一年度的租金，双方继续履行合同。随后，被上诉人以拖欠物业费为由起诉我方，被上诉人的起诉显属“恶意”，有违诚信，对我方显失公平。3、《中华人民共和国合同法》及各项有关法律规定对合同的解除有明确规定，并未赋予法官“酌定”解除合同的自由裁量权，故一审法院酌定做出判决的90日之后解除双方租赁关系，属于滥用权利。合同履行期内，在不存在解除合同的法定情形下，法院应当驳回关于解除合同的诉请，在解除条件成就后，当事人可以另行起诉。 被上诉人李志民、唐国琴辩称，一、上诉人拖欠物业费和房屋租金证据确凿，违反了法律法规和《房屋租赁合同》的有关规定。租赁合同第四条第1项约定，上诉人负责承租期间该房屋的物业管理费等。合同第九条约定，有下列情形之一，被上诉人有权解除合同。（2）乙方所欠各项费用住宅用房累计达500元以上……。而2018年11月1日至今，上诉人已经拖欠19个月的物业费。二、上诉人在上诉状中称被上诉人当庭提交的变更诉讼请求申请书，事实是被上诉人于2019年12月9日将该申请书邮寄到一审法院。案涉出租房屋除厨房、卫生间外均铺了全新木地板，属于简装修。上诉人在出租房屋内添置他自有物品的行为从未提前让被上诉人知晓，更未经被上诉人同意，法律没有规定且上诉人没有权利要求被上诉人赔偿他使用过的自用物品。我方曾多次电话通知上诉人需要按照物业公司规定缴纳物业费，如果不能按期缴纳物业费就不能继续租房给他。物业公司多次上门贴条通知上诉人缴纳物业费，亦给被上诉人发短信，被上诉人才知上诉人已经拖欠越来越多的物业费。上诉人拖欠19个月的物业费，已经对我方的信用和合法权益造成了严重的损害。租赁合同第二条明确约定，租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日止。第四条也明确规定，补充规定与本合同具有同等效力，也就是说合同第十六条有效期就是2018年4月1日至2019年4月1日止。我方从来没有同意让上诉人长期居住，且上诉人拿不出任何证据，由此证明长期租住只是上诉人单方面的想法。 李志民、唐国琴向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告在房屋租赁合同关系解除后二日内搬离渤海豪庭室，清空房屋，并与原告办理出租房屋退租手续；3、判令被告履行缴纳物业管理费的义务；4、判令被告按合同解除后剩余租期应付租金的30%向原告承担违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告李志民与唐国琴系夫妻关系。2018年2月8日，原告李志民（甲方）与被告单恩军（乙方）经居间方唐山有达房地产经纪有限公司南湖金地店介绍签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于唐山市路南区房屋出租给被告单恩军用于居住，租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日止；租金为12600元；乙方要按时交纳租金并且提前15天缴纳下期房屋租金；乙方负责承租期间该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、卫生费、物业管理费、电话费、暖气费等使用费用；甲方解除合同的条件，其中包括乙方不交付或者不按约定交付租金达五日以上、乙方所欠各项费用住宅用房累计达500元以上等；房屋租赁合同期满或合同解除，乙方必须于租赁期满或合同解除之日起两日内搬清该房屋内所有自用的物件。房屋租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告向原告缴纳了当年租金12600元及自2018年4月1日至2018年10月31日止的物业费。2019年3月31日，被告与原告口头约定续租房屋并交纳了2019年4月2日至2020年4月1日止的租金12600元，但双方至今未签订书面租赁合同，被告亦未缴纳自2018年11月1日起至今的物业费。现原告诉至本院，要求解除双方房屋租赁合同、被告在合同解除后二日内搬离并清空房屋、办理退租手续、履行缴纳物业管理费的义务、支付违约金。庭审中，被告承认未签订书面租赁合同亦未交纳自2018年11月1日至今的物业费，认可至今仍在租赁房屋内居住，但不同意腾房且不同意交纳物业费。另查，租赁房屋自2018年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费为2890.95元，折算每月206.5元。 一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系自愿平等签订，合法有效，双方应按合同的明确约定履行相应义务。在双方书面租赁合同到期后，原告收取被告新一年的租金，视为双方就其租赁合同关系的延续达成了一致合意，法院对双方间的事实租赁关系的法律效力予以确认。对于原告要求解除双方租赁合同关系及被告自合同解除后二日内搬离并清空房屋的诉讼主张，法院根据庭审调查的情况，酌定双方事实租赁合同关系自2020年4月2日解除，被告于双方事实租赁合同关系解除后二日内搬离并腾空自有物品。对于原告所提出的要求被告交纳物业费的诉讼主张，因被告承认至今未交纳物业费，故法院对自2018年11月1日起至2020年4月1日止双方事实租赁合同关系存续期间的物业服务费予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理据不足，法院不予支持。综上所述，遂判决：一、原告李志民、唐国琴与被告单恩军间就唐山市路南区房屋的事实租赁合同关系于2020年4月2日解除；二、被告单恩军于双方事实租赁合同关系解除之日（即2020年4月2日）起两日内搬离唐山市路南区房屋并腾空自有物品；三、被告单恩军于双方事实租赁合同关系解除之日（即2020年4月2日）起两日交清自2018年11月1日起至2020年4月1日止的物业服务费人民币3510.5元；四、驳回原告李志民、唐国琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告单恩军负担。 本院二审期间，上诉人单恩军提交了摄制于2020年5月26日的视频光盘一张，内容系出租房内添置的物品。用以证明案涉出租房屋内之前没有必要的生活设施，只有木地板和洗菜盆、坐便，其他设施和物品均为上诉人添置，添置这些设施和物品花了1万多元，上诉人不可能只租一年。被上诉人李志民、唐国琴质证称：李志民去案涉出租房屋里看过，视频里这些东西只有少部分。添置的这些东西都是上诉人的自有物品，不租赁之后需要上诉人自行处理。床和衣柜都是拆装件，上诉人均可搬走。之前上诉人没有与被上诉人约定说要长租。 被上诉人李志民、唐国琴提交了2020年5月12、16日、19日、22日、24日、25日长城物业给其发的催缴物业费短信，短信中说未付物业费构成违约也要追究法律责任。用以证明上诉人拖欠物业费已经影响被上诉人的信用。上诉人单恩军质证称：几乎每户业主都会收到这种催收物业费短信，绝大部分业主都没有缴纳物业费。 本院审理查明：上诉人单恩军承租被上诉人李志民、唐国琴所有的唐山市路南区房屋后，添置了厨柜、烟机、灶具、热水器、冰箱、洗衣机、床、衣柜、沙发、电视柜、鞋柜等设施。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人单恩军一审庭审时到庭，对于一审法院适用简易程序审理本案，对于被上诉人李志民、唐国琴的变更诉讼请求申请，当庭均未提出异议，故其上诉主张一审法院程序违法理据不足。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条第1款约定，上诉人负责交纳承租期间该房屋的物业管理费。上诉人认可2018年11月1日之前的物业费其交给了被上诉人，被上诉人亦认可上诉人将物业费交给物业公司或被上诉人均可，故在上诉人未交纳其承租期间物业费时，被上诉人有权向其主张。上诉人主张因物业公司非本案当事人，一审判决其交清2018年1月1日至2020年4月1日的物业服务费3510.5元错误，理据不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》第二条约定了租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日止,上诉人主张根据《房屋租赁合同》第十六条约定“1、乙方不提出退房，甲方不得以任何理由收回该房屋。2、双方保持租金不变”之约定，其是想长期租赁，但被上诉人对此主张不予认可，且上诉人该主张与第二条约定相矛盾，故一审法院认定《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年依据充分。被上诉人于2019年4月15日以上诉人未交纳2018年11月1日之后的物业费为由起诉上诉人搬离案涉承租房屋，当时被上诉人欠付5个半月的物业费，金额既超过了《房屋租赁合同》第九条第一款第2项所约定的“乙方所欠各项费用住宅用房累计达500元以上”，亦超过了《房屋租赁合同》第三条约定的押金1000元。且直到2019年12月27日一审开庭时，上诉人仍然没有交纳2018年11月1日以后其居住期间的物业费。故一审法院根据上诉人的违约程度，考虑上诉人已经交纳租金至2020年4月1日的情况，认定双方之间的租赁合同关系于2020年4月2日解除，并无不妥。在被上诉人拒绝将案涉房屋继续出租给上诉人的情况下，上诉人负有搬离案涉房屋并结清租用期间物业费等费用的义务。如果上诉人认为被上诉人应赔偿其对租赁房屋投入的损失，可另行解决。综上，上诉人单恩军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人单恩军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树丽 审判员  沈 军 审判员  毕雪维 二〇二〇年六月二十八日 书记员  郑 悦