大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1430号原告张靖，男，1979年4月19日生，汉族，个体工商户，户籍地大连市沙河口区，现住大连市甘井子区。原告曲海棠，女，1978年10月1日生，汉族，个体工商户，户籍地大连市沙河口区，现住大连市甘井子区。二原告共同委托代理人高原、纪成成（实习律师），北京德恒(大连)律师事务所律师。被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司，统一社会信用代码91210203550642059U,住所地大连市西岗区民权街******。法定代表人李炳臣，该公司总经理。委托代理人王楠、王杰，辽宁金石律师事务所律师。原告张靖、曲海棠与被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司（以下简称“富爸爸豪迈房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张靖及其委托代理人高原、纪成成，被告富爸爸豪迈房地产的委托代理人王楠、王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2018年4月7日，二原告与被告富爸爸豪迈房地产、案外人王怡婷签订《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》,依合同约定:二原告将位于大连市甘井子区悦和东园9号1单元1号房产卖给案外人王怡婷，房屋售价为111万元，购房首付款38万元，定金5万元由居间方富爸爸豪迈房地产保管，于买卖双方交接房屋时冲抵房款。该房屋已设定抵押，二原告欠中国银行贷款额约为50万元(具体欠贷额度以银行实际记载为准),买卖双方协商办理还款赎证的方式为通过被告富爸爸房地产垫款赎证。被告负有为原告办理垫款赎证的义务，理应积极履行义务。二原告已按照约定提交房屋所有权证、商品房买卖合同、商品房销售专用发票的原件及复印件，但被告还要求扣押二原告的身份证原件、银行卡原件及银行卡密码，该要求不仅违反法律规定，而且在签订合同时并未告知过二原告必须满足上述条件才能办理赎证，二原告一直主动与被告沟通，愿意配合一切合法要求。但被告拒绝合理化解决问题，也不积极履行垫款赎证义务，于2018年5月28日正式通知二原告无论是否同意扣押证件均不再为原告办理垫款赎证。因被告原因未给二原告办理房屋垫款赎证，致使二原告赔偿案外人定金赔偿款5万元，被告的行为构成根本违约，导致合同解除。故诉请：1、判令被告赔偿因违约造成的原告损失5万元。2、判令被告返还居间服务费11100元。3、判令被告2日内返还二原告商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票的原件。被告富爸爸豪迈房地产辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告从未向原告承诺办理垫款赎证，原告在房屋买卖合同中违约并不是被告造成的。2、被告居间服务已完成不存在违约行为。经审理查明，2018年4月7日，二原告（卖方）与被告富爸爸豪迈房地产（居间方）、案外人王怡婷（买方）签订《房地产买卖合同》,合同约定：一、买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于大连市甘井子区悦和东园9号1单元1号房屋，建筑面积约87.72平方米。该房屋已设定抵押，卖方欠银行贷款50万元。买卖双方协商办理还款赎证的方式为：50万元，卖方通过第三方还款赎证，费用卖方承担。二、房屋成交价格111万元。付款方式为定金5万元于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买受人应于本合同签订之日支付定金5万元，余额需于本合同签订后当日内补齐。定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。定金以外付款方式，买方申请商业贷款。买方于本合同签订之日起26日内，备齐首付款38万元，由三方将该款项存入银行做资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方代为保管。合同第六条约定：“如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿”。合同第十六条约定：卖方夫妻共同财产，双方配合办理过户手续，买方为单身购买，无不良记录，经买卖双方协商一致，卖方负责承担2018年全年物业费，卖方收到此房全款到帐当日交房。居间方承诺垫款赎证，费用利息一万元整，再无其他费用。同日，二原告（甲方）与被告富爸爸豪迈房地产（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定服务期限自本合同签订之日至房屋买卖完毕。甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费11100元。合同签订后，原告向被告交纳了居间服务费11100元，同时将案涉房屋所有权证复印件、商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件交给被告。另查，案外人王怡婷于2018年6月向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求解除其与张靖、曲海棠、富爸爸豪迈房地产签订的《房地产买卖合同》；双倍返还定金；赔偿其损失。大连市甘井子区人民法院于2018年12月7日作出（2018）辽0211民初5466号民事判决，确认因张靖、曲海棠未按合同约定履行义务，导致合同无法履行，判决解除了三方签订的《房地产买卖合同》；张靖、曲海棠赔偿案外人王怡婷定金损失50000元。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》、《买卖收据》、《收件凭证》、中国银行还款流水明细清单、录音、（2018）辽0211民初5466号《民事判决书》、专用收款收据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于被告富爸爸豪迈房地产未给二原告办理垫款赎证是否构成合同违约。本案中，通过《房地产买卖合同》及录音证据可以确认，双方在签订合同时居间方承诺为原告垫款赎证，且《房地产买卖合同》落款处由被告富爸爸豪迈房地产加盖了合同印章，被告富爸爸豪迈房地产应承担合同主体相应义务和责任。被告提出要求扣押二原告身份证原件、银行卡及银行卡密码等要求，在合同中并未体现是垫款赎证必要手续，被告未尽到合理告知义务，且该要求并非是常识或行业规范，亦非办理垫款赎证的法定必要条件。根据《中华人民共和国居民身份证法》第十五条“任何组织或者个人不得扣押居民身份证，但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》执行监视居住强制措施的情形除外”。《关于规范居民身份证使用管理的公告》第七条“国家机关或者有关单位及其工作人员不得擅自复印、扫描居民身份证，不得扣留或者扣押居民身份证。公民应当坚决抵制擅自复印、扫描居民身份证或者扣押居民身份证的行为”之规定，二原告拒绝被告扣押其身份证原件具有合理性。在原告向被告提出异议后，被告亦未及时调整其违法要求，而是拒绝为二原告垫款赎证，被告已构成违约，并导致二原告未能在合同约定时间内向案外人王怡婷履行卖房义务，二原告赔偿案外人王怡婷违约损失5万元。故，二原告主张被告富爸爸豪迈房地产赔偿其损失5万元，应予支持。关于二原告主张被告富爸爸豪迈房地产退还居间费用11100元一节，因《房地产买卖合同》已在另案中被解除，原、被告签订的《房地产居间服务合同》亦未完成，故原告该项主张本院予以支持。关于二原告主张被告返还商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票的原件一节，因《房地产买卖合同》已在另案中被解除，被告继续持有二原告提交的证件无依据，因此二原告主张被告返还商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件的请求，本院予以支持。被告抗辩是其加盟商大连富爸爸晓宇房地产代理有限公司及其法定代表人刘宝林承诺为二原告办理垫款赎证，与被告富爸爸豪迈房地产无关的主张不成立，因为案涉《房地产买卖合同》是以被告富爸爸豪迈房地产的名义签订，其加盟商的行为对外亦是被告的行为，故被告的抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张靖、曲海棠损失50000元。二、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张靖、曲海棠居间服务费11100元。三、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张靖、曲海棠商品房买卖合同原件、商品房销售（结算）专用发票原件。案件受理费1327元（原告已预交），由被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨 晶二〇二〇年六月二十三日书记员 刘頔一