广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初4139号原告（反诉被告）：赖娥，女，1965年10月18日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××841。委托诉讼代理人：曾纪伟，男，1971年8月2日出生，汉族，住广东省阳西县新城一区城信宿舍楼701房，公民身份号码：441××××××××××××039。被告（反诉原告）：陈美健，女，1989年12月24日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××04X。委托诉讼代理人：范志强（系陈美健的丈夫），男，1985年1月18日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××517。原告（反诉被告）赖娥与被告（反诉原告）陈美健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖娥及其委托诉讼代理人曾纪伟、被告（反诉原告）陈美健及其委托诉讼代理人范志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赖娥向本院提出诉讼请求：1.解除与被告（反诉原告）于2019年5月9日签订的房屋租赁合同；2.被告（反诉原告）立即从原告（反诉被告）的房屋搬出；3.被告（反诉原告）从2019年10月16日起按每天100元的标准向原告（反诉被告）支付房屋使用费和水电费至其实际搬离原告（反诉被告）房屋时止。事实和理由：2019年5月9日，我方与被告（反诉原告）陈美健签订了一份《租赁合同书》，合同约定的租赁期限为2019年5月16日至2022年12月15日止，开始租金为每月2500元，以后每满一年每月租金增加百分之十，同时还约定必须在每两个月的15日前支付下两个月的租金，但在合同签订被告（反诉原告）陈美健正常经营后，其没有按合同履行，2019年9月其多次向我方提出解约请求，于是2019年9月19日我方与被告（反诉原告）陈美健签订了提前解约协议书，被告（反诉原告）陈美健本应一次交2019年9月16日至2019年11月15日两个月租金，提前解约协议书签订后被告（反诉原告）陈美健只交了2019年9月16日至2019年10月15日一个月的租金。提前解约协议书约定被告（反诉原告）租用期至2019年10月15日24时止，2019年10月16日以后原告（反诉被告）将该房屋租给任何人与被告（反诉原告）陈美健无关。后被告（反诉原告）陈美健又提出继续租用我方商铺，但继续租用合同的条款未谈好，2019年10月28日晚上被告（反诉原告）陈美健在没有通知我方的情况下连夜将主要设备包含我方屋内原有的收银台搬走，留下两张台凳以及少许纸箱并锁上大门至今不接电话也无法沟通，导致我方无法进入自家商铺，为维护我方的合法权益故诉至人民法院。被告（反诉原告）陈美健对本诉辩称：1.我方签订解除协议书是因为转租给他人，并不是为了直接解除租赁合同，已经联系好了其他人转租，且房东也同意我方转租给他人；2.并不是我方不肯搬出，是由于房东反锁了前门及更换了后门锁，我方无法从其处搬出；3.不同意原告（反诉被告）方的最后一项诉讼请求，因为合同没有载明我方需要支付该笔费用。被告（反诉原告）陈美健向本院提出反诉请求：1.依法驳回原告（反诉被告）赖娥于2019年12月20日起诉我方的房屋租赁合同纠纷一案，并解除商铺租赁合同提前解约协议书；2.判决原告（反诉被告）赖娥偿还我方自2019年10月28日至2020年3月12日共计130天商铺被反锁不能正常营业的损失（按商铺最低营业额每天800元为标准）计得104000元，并赔偿我方精神损失费10000元和装修损失费20000元；3.本案反诉费用由原告（反诉被告）赖娥方承担。事实与理由：一、商铺租赁合同提前解约协议书已经签订，并且协议上没有明确规定合同终止之后我方需要赔偿每天100元房租及水电费；二、我方与房东在合同解除协议期满前都已经达成续租协议，书面协议房东也已经拟写好了，并允许我方继续经营，因此不存在我方存在私自占用商铺擅自经营的情况。我方多次电话催房东收取租金但房东总是以各种理由不肯收取租金及签订续租协议；三、我方于2019年10月27日搬离设备的时候，房东也在场的，当时我方再次提出要求房东收取租金且说明我方会安排工人到商铺里进行重新装修，房东再次推脱说10月28日再收租金，当10月28日工人进店装修时，房东毫无理由地阻止工人开工，并且赶走工人反锁商铺，其后我方想进店取回自己的财物时，房东多次阻止并报警；四、房东反锁商铺并私自更换门锁，安装摄像头监视，已经严重影响我方的正常经营，造成我方严重的经济损失；五、根据解约协议的要求，我方已经支清商铺所有的房租及水电费用，房东无理由再向我方提出支付每天100元的费用。原告（反诉被告）赖娥对反诉辩称：我方不应赔偿其反诉的经济损失，在2019年9月19日已经签订了商铺租赁合同提前解约协议书，即商铺的处分权已经交回我方处理，被告（反诉原告）陈美健迟迟不搬出商铺也不肯将钥匙交回，在2019年11月14日和2020年1月26日其在商铺内搬出财物的事实证明我方没有反锁商铺，因此我方没有过错，反之被告（反诉原告）在本案中应该负全部责任并赔偿我方全部损失。本院审理查明事实如下：广东省阳西县××××××××××××之二房屋登记在原告（反诉被告）的丈夫佘文伟名下。2019年5月9日，原告（反诉被告）赖娥（甲方、出租方）与被告（反诉原告）陈美健（乙方、承租方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将上述房屋中约35平方米出租给乙方经营奶茶生意，租期自2019年5月16日至2022年12月15日。2019年5月16日至2019年12月15日每月租金2500元；2019年12月16日至2020年12月15日每月租金2600元；2020年12月16日至2021年12月15日每月租金2860元；2021年12月16日至2022年12月15日每月租金3120元。2019年9月19日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《商铺租赁合同提前解约协议书》一份，约定乙方支付租金至2019年10月15日，此后不再在该商铺经营，该商铺甲方（赖娥）租给任何人与乙方（陈美健）没有关系。提前解约协议签订后，被告（反诉原告）再提出续租或转租的意向，但双方未重新签订书面合同。2019年10月27日，被告（反诉原告）搬离部分设备。次日，被告（反诉原告）安排工人到案涉房屋装修，受到原告（反诉被告）的阻拦，装修工人离开后，原告（反诉被告）将房屋反锁。此后，被告（反诉原告）唤人将房屋大门上锁。本院认为：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《租赁合同书》与《商铺租赁合同提前解约协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均应依照约定完整履行义务。《商铺租赁合同提前解约协议书》中约定被告（反诉原告）租赁案涉房屋至2019年10月15日，故《租赁合同书》根据双方自行约定已解除，本院不再判决解除《租赁合同书》。至于被告（反诉原告）提出续租或转租的意向，由于合同到期后双方未重新签订书面合同，原告（反诉被告）亦以实际行动阻止被告（反诉原告）安排的工人装修，应视为双方未达成合意，被告（反诉原告）已经不再享有案涉房屋租赁使用权，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）腾退房屋。故原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）从案涉房屋搬离，本院予以支持,被告（反诉原告）反诉提出的全部反诉请求于法无据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请的房屋使用费，合同到期后，被告（反诉原告）使人将案涉房屋大门上锁致使原告（反诉被告）无法利用案涉房屋，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付房屋占有使用费弥补原告（反诉被告）租金的损失，但原告（反诉被告）主张每天100元的标准过高，本院酌定被告（反诉原告）以2019年5月9日双方签订的《租赁合同书》上约定的租金为标准，向原告（反诉被告）支付房屋占用使用费。关于原告（反诉被告）诉请的水电费，由于原告（反诉被告）不能提供相关证据证明被告（反诉原告）拖欠水电费的事实，应承担举证不能的法律后果，故对于该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、限被告（反诉原告）陈美健于本判决生效之日起十日内腾退位于广东省阳西县××××××××××××之二房屋；二、限被告（反诉原告）陈美健于本判决生效之日起十日内支付自2019年10月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以《租赁合同书》上约定的租金为标准）；三、驳回原告（反诉被告）赖娥的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈美健的反诉请求。本案本诉受理费2805元，由原告（反诉被告）赖娥负担2755元，由被告（反诉原告）陈美健负担50元。反诉受理费1490元，由被告（反诉原告）陈美健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  佘世韬人民陪审员  关则国人民陪审员  谢克会二〇二〇年六月三日书 记 员  林文坚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。