河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0529民初1823号 原告：杨建军，男，1977年4月22日出生，汉族，住巨鹿县。 委托诉讼代理人：冯志明，河北杭天律师事务所律师。 被告：河北昊地房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3单元1102。 法定代表人：闫伟迪，经理。 委托诉讼代理人：任立峰，北京市诚实律师事务所律师。 原告杨建军与被告河北昊地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建军的委托诉讼代理人冯志明、被告河北昊地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告按“委托承建合同”向原告交付御品江山小区5号楼3单元502室，并为原告办理该房产的产权凭证；如果不能交付房屋由被告按照合同约定向原告支付自收到购房款之日起的利息，并承担违约责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。2014年8月3日，原、被告签订了“委托承建福利房合同”，约定：原告作为委托方一次性付清全部承建款559920元(4000元/平方米，共计139.98平方米），购得被告承建的位于巨鹿县城御品江山小区5号楼3单元502室，于2015年1月交房。合同签订后原告即依约向被告公司交付了全部款项，现该楼房已建好，被告公司也已向5号楼其他住户进行了房屋交付，但却以种种理由拒不向原告交付。为此，特提起诉讼。请求依法予以支持。 河北昊地房地产开发有限公司辩称，1、该委托承建合同为无效合同，实际上是以石家庄卓达公司为模式的非法吸收公共存款，属于以合法形式掩盖非法目的；2、何为委托承建，原告的委托其拥有什么，又委托了什么，单元楼502室能够委托承建吗？从合同条款看什么是购房福利，昊地公司为什么分六年每年按83988元向原告支付购房福利；3、该委托承建房产单价不合实际、不合常理，在贵院受理的多起涉及昊地公司的案件中，在2014年、2015年签订的购房合同中，房屋单价均每平米为2200元左右，而该委托承建合同中约定的是每平米4000元，明显不符合实际情况。该委托承建福利房合同因涉嫌非吸未实际履行。另外，5-3-502室在2015年8月21日就出售给王林，该房屋于2019年5月16日实际交付，价格是每平方米2335元（价格是在2015年的价格基础上又加价确定的），在2019年从新签订的商品房买卖合同，王林分四次交付购房款443800元（包括面积为21.39平方米的储藏间、面积为36.69平方米的地下车库以及502室，储藏间和地下车库价格为117000元左右）。综上应驳回原告诉请。 原告围绕自己的主张提交了以下证据：证据1、2014年8月3日签订的委托承建福利房合同；证据2、2014年8月3日被告公司为原告出具的收款收据，收到原告委托承建款559200元；证据3、原告向被告公司原法定代表人杨光转款559200元的转款凭证；证据4、证人杨某出庭作证，证明当时原、被告签订购房支付福利的合同，每年购房福利是8万多元，房盖好后签订正式购房合同。被告在房屋盖好后违约将房屋卖给了别人。 被告方对原告提交的证据质证称：对原告方提交的两份证据对其真实性合法性均有异议，1、理由同答辩意见；2、至于为什么我公司在答辩中说该委托承建福利房合同未实际履行，是因为我公司经财务查询未收到该笔款项。既然收款收据上的收款方式明确为转账，那么原告也有义务有必要向法庭提交转账记录，已明确收款方是谁。按照我方的理解，该合同名为委托承建福利房合同，实际上是商品房买卖合同，而在商品房买卖合同中约定由卖方向买房支付相关利息，明显与买卖合同相矛盾，完全不合常理，而恰恰与非吸或借贷相关，所以说希望法庭对我方在答辩意见中提出的问题以及在质证意见中提出的问题予以查清。对于原告提交的转账凭证希望法院核实其真实性。对于证人证言，证人是原告的亲属，而且都是听说的事实，不能作为证据使用。 被告提交了如下证据：证据1、我公司与王林签订的商品房买卖合同；证据2、交房承诺书；证据3、王林三张转账记录以及我公司给王林开具的四张收款收据；证据4、邢台大界物业有限公司出具的收取维修基金、装修质保金、物业费三张收据。以上证据用于证明5-3-502室已于2015年8月21日出售给王林，并于2019年5月16日将该房屋交付给王林，同时证明在2015年房屋单价为每平方米2335元，远低于原告方提交的2014年每平方米4000元的价格。 原告方质证称：对合同真实性、合法性均不予认可，理由是被告方没有证据佐证该合同已经法定机关予以备案确认。合同一方当事人王林没有相关证据证明，王林作为一个自然人是否存在。对被告提交的其他书面证据因是复印件，原告方不予质证。但是需要向法庭说明的问题是，在被告提交的证据中，对交房承诺书和王林书写的证明这一页上有被告方公司主要负责人杨光的签名，该签名人就是原告向法庭提交的委托承建福利房合同上作为一方公司负责人签名的杨光，说明被告公司对于原告签订委托承建福利房合同事实是清楚的，是明知的。该合同自2014年8月3日签订至被告公司负责人杨光于2019年5月、6月签署交房承诺书期间，被告公司从未对与本案原告签订的委托承建福利房合同提出过任何异议。在就涉案房产与本案原告建立合同关系后，被告公司在与将涉案房产转让给所谓的案外人王林，明显属于一房二卖，系其故意为之，明显严重侵害本案原告的合法权益。对此请法庭予以审查。 本院经审理认定事实如下：2014年8月3日，原告与被告订立《委托承建福利房合同》，合同约定，原告委托被告承建御品江山小区5号楼3单元502室房屋，房屋暂定面积139.98平方米，单价4000元每平方米，委托承建房款559920元。自原告付清房款之日起原告享有以下购房福利：自2014年8月3日至2020年8月3日，被告每年向原告支付购房福利83988元。原告自付清全部委托承建款之日起三年内可以选择无理由退房，原告选择退房，被告退还原告全部委托承建款，退房之前的购房福利不再退还，之后不再享受福利。合同约定交房日期为2015年1月，如果不能按期交房，原告在实际交房前可以申请退出委托承建，被告退还原告的委托承建款，已经支付的购房福利不予返还，不再承担其他违约责任和损失赔偿责任。双方对被告项目不具备预售许可条件的事实是明知的，原告不追究被告任何责任。双方签订正式销（预）售合同后，原告依据正式销（预）售合同办理入住及房屋产权证书，户型、面积以实际建成的房屋为准。杨光作为被告当时的法定代表人在合同上签名并加盖公司印章。当日，原告向杨光账号转款559920元，被告公司向原告出具了收款收据。之后，被告没有向原告支付过购房福利，也没有与原告签订正式销（预）售合同。另外，御品江山小区5号楼3单元502室，被告在2015年8月21日就出售给王林，该房屋于2019年5月16日实际交付，办理了入住手续。价格是每平方米2335元（价格是在2015年的价格基础上又加价确定的）。上述事实由原告、被告提交的证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告订立《委托承建福利房合同》，不是合同法规定的合同文本，也不是商品房买卖合同，而是一种隐藏真实法律关系和多层法律关系的合同。其约定的房屋单价4000元每平方米，远远高于同一项目同期的其他房屋单价；其约定的在实际交房前原告可以要求退还委托承建款，被告每年按照约定给付固定购房福利，隐含的是一种民间借贷性质，而且被告每年向原告支付固定的利息；合同约定的委托承建房屋，如果原告选择要房需要与被告订立正式销（预）售合同，才能办理交房入住、房产登记手续，说明原告要求交房是有条件的。综上，本案法律关系应当认定为以委托承建房屋为名，实际上是以房屋作为让与担保的民间借贷关系，应当按照真实的法律关系确定双方的权利义务。原告主张房屋产权，但是该房屋产权早已经已经确定给了案外人并已办理了交房手续，故原告的请求不予支持。原告请求被告返还委托承建款并支付利息，不违反法律规定，而且双方约定的利息为年利率15%，也在法律许可范围，本院予以支持。 综上所述，本案事实清楚，对于原告合法的诉讼请求应当予以支持，不合法的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司偿还原告杨建军委托承建款559920元及该款自2014年8月3日起至偿清之日止的利息（按照年利率15%计算）。 二、驳回原告杨建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,700.0元，由被告河北昊地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 夏广庚 二〇二〇年六月三十日 法官助理 杨彦章 书 记 员 马 燕