广东省广州市增城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0118执异89号案外人：易托，男，1988年10月9日出生,汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：刘威，广东伯方律师事务所律师。执行申请人：卢慧银，女，1982年10月29日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：熊梓华，广东达盛律师事务所律师。被执行人：卢汝娟，女，1977年12月5日出生，汉族，住广州市增城区。本院在执行申请执行人卢慧银申请执行被执行人卢汝娟房屋买卖合同纠纷一案中，案外人易托对本院查封登记在卢汝娟名下房屋的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人易托称，广州市增城区人民法院在执行申请执行人卢慧银申请执行被执行人卢汝娟民间借贷纠纷一案中，查封登记在卢汝娟名下位于广州市增城区新塘镇府前路**号**座**房（以下简称涉案房屋），本人不服因此向法院提出书面执行异议，请求撤销（2017）粤0183民初5032号之一民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。事实、理由如下：2017年9月1日，增城区法院审理了本人诉卢汝娟房屋买卖合同纠纷一案，作出了（2017）粤0183民初1676号民事判决，确认：（1）本人与卢汝娟于2016年9月19日签订的房地产买卖合同及2016年11月14日签订的广州市存量房买卖合同有效；（2）本人在法院查封前接收涉案房屋的事实；（3）本人已支付了全部购房款及缴纳税款的事实；（4）本人已向广州市增城区不动产登记中心申请办理涉案房屋登记过户。2018年1月29日，本人向湖南省洪江市人民法院提出执行异议［案号：（2018）湘1281执异2号］，该院作出的执行裁定书采纳了本人的意见，依法裁定中止对涉案房屋的执行。贵院在审理卢慧银和卢汝娟民间借贷纠纷过程中，作出了（2017）粤0183民初5032号之一民事裁定书，查封了上述涉案房屋。后贵院作出（2018）粤0118执3318号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。但是涉案房屋仍被（2017）粤0183民初5032号之一民事裁定书查封。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。鉴于以上法律规定，本人认为，涉案房屋的情况完全符合上述最高人民法院有关能够排除执行的情形。综上，申请人认为涉案房屋已经不属于卢汝娟，不能被认定为卢汝娟的财产。故请求法院排除执行，支持申请人的异议请求。申请执行人卢慧银称：一、涉案房屋的登记权属人为卢汝娟，异议人所提交的(2017)粤0183民初l676号民事判决仅确认了其与卢汝娟所签订的合同有效，并没有确认涉案房屋的所有权归异议人，根据《物权法》第六条的规定，涉案房屋的所有权仍属于卢汝娟，法院对涉案房屋采取查封措施符合法律规定。异议人仅以上述判决查明的事实认定涉案房屋归其所有，明显与事实不符；二、异议人与被执行人交易涉案房屋所支付的对价明显低于市场价格，不合理。根据(2017)粤0183民初l676号民事判决查明的事实可知，涉案房屋的交易价格为1398000元，而涉案房屋位于新塘镇中心地段，建筑面积为156.47平方米，若按照上述价格计算，即每平方米单价仅为人民币8934.62元，与2016年同期价格相比，明显低于市场价格；三、未有证据证明湖南省洪江市人民法院是因何种原因解封涉案房屋的，因此，异议人以湖南省洪江市人民法院支持其申请解封了涉案房屋为由，主张本案解封，证据不足。异议人提交的(2018)湘1281执异2号执行裁定书仅裁定中止对涉案房屋的执行，并未作出解封的裁定。四、涉案房屋除本案查封要求强制执行外，还存在其他债权人的多个轮候查封及执行。因此涉案房屋的执行牵涉到需受偿的债权众多，恳请法院能综合考虑实际情况。被执行人卢汝娟未提出异议意见，亦没有提交任何证据。本院查明，本院执行申请执行人卢慧银申请执行被执行人卢汝娟民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初5032号民事判决。该案判决：一、被告卢汝娟应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还原告卢慧银借款人民币1940000元及利息，利息以1940000元为本金基数按年利率24%从2016年7月2日起计算至还清款项之日止。二、被告卢汝娟应在本判决发生法律效力之日起七日内支付本案为实现债权而产生的律师费人民币22000元给原告卢慧银。三、驳回原告卢慧银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26816元，由原告卢慧银负担1300元，由被告卢汝娟负担25516元；诉讼保全费人民币5000元，由被告卢汝娟负担。由于卢汝娟逾期未履行上述生效判决确定的义务，卢慧银向本院申请强制执行。本院立案受理,案号为（2018）粤0118执3318号。在该案诉讼中，本院根据申请执行人卢慧银的申请，作出（2017）粤0183民初5032号之一民事裁定书，裁定查封涉案房屋。易托不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。另查明，广州市增城区国土资源和规划局于2020年6月19日出具的涉案房屋《产权情况表》显示：增城区人民法院作出的(2017)粤0183民初5032号之一民事裁定为有效查封，查封期限从2017年8月11日起至2020年8月10日止。本院认为：案外人易托主张其在本院查封前已因买受而取得涉案房屋的所有权，要求本院终止对该房屋的拍卖措施并解除查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。对于易托对涉案房屋主张所有权的理由，是否足以排除执行的争议？依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，异议人向湖南省洪江市人民法院提出执行异议，经审理，湖南省洪江市人民法院于2018年1月29日作出(2018)湘1281执异2号裁定内容为易托异议成立和中止对涉案房屋的执行的执行裁定书。由于本院作出的(2017)粤0183民初5032号之一民事裁定书是在湖南省洪江市人民法院作出(2018)湘1281执异2号执行裁定书之后作出的，因此根据湖南省洪江市人民法院查明的事实，本院认为易托的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，据此本院认为易托的异议理由成立，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下：中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2017)粤0183民初5032号之一《民事裁定书》的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。审 判 长  刘永浩人民陪审员  周伟权人民陪审员  杨秀珍二〇二〇年六月二十八日书 记 员  卢沛娴