黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初283号原告（反诉被告）:黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区金香北路2号会展城上城一期6号楼二层09室。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：张春浩，男，1990年4月15日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：徐娅，女，1962年12月6日出生，汉族，系张春浩母亲（代理期限：自2020年4月7日起至2020年6月8日止）。委托诉讼代理人：李友林，北京盈科（哈尔滨）律师事务所律师（代理期限：自2020年6月8日起至本案诉讼终结）。委托诉讼代理人：高滨，北京盈科（哈尔滨）律师事务所实习律师（代理期限：自2020年6月8日起至本案诉讼终结）。原告（反诉被告）黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司（以下简称新松公司）与被告（反诉原告）张春浩合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新松公司的委托诉讼代理人霍永成,被告（反诉原告）张春浩的委托诉讼代理人李友林、高滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新松公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除新松公司与张春浩签订的《商品房买卖合同》；2.判决张春浩协助新松公司办理《商品房买卖合同》撤销登记备案的相关手续；3.判决张春浩向新松公司返还房屋；4.判决张春浩返还新松公司被划扣的保证金54,665.47元；5.判决张春浩给付自2018年5月18日至2018年12月5日（合计202天）以代付款金额16,963.84为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；6.判决张春浩给付自2018年8月23日至2018年12月5日（合计105天）以代付款金额10,223.27元为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；7.判决张春浩给付自2018年10月25日至2018年12月5日（合计42天）以代付款金额6798.32元为基数，按照月利率2%标准计算的违约金；8.判决张春浩给付自2019年2月15日至2019年12月16日（合计305天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额10,266.65元为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日至代付款项实际清偿之日止的违约金；9.判决张春浩给付自2019年4月17日至2019年12月16日（合计244天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以10,210.70元为基数，并按照按照月利率2%标准给付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；10.判决张春浩给付自2019年8月14日至2019年12月16日（合计123天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额10,264.13元为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；11.判决张春浩给付自2019年11月21日至2019年12月16日（合计26天）按照月利率2%标准计算的违约金，并以代付款金额13,663.66为基数，按照月利率2%标准给付自2019年12月17日至代付款项实际清偿之日止的违约金；12.判决张春浩给付以代付款项10,259.73元为基数，自2020年3月13日至款项实际付清之日止，按照月利率2%标准计算的违约金；13.判决张春浩给付解除合同违约金155,947.40元（以总房款779,737元的20%计算）；14.判决张春浩支付新松公司律师费19,628元；15.判决张春浩承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年6月3日，新松公司与张春浩签订《商品房买卖合同》及附件，后新松公司与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈分行）签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖合同》约定，张春浩以贷款方式购买新松公司开发建设的香坊会展城上城三期13#楼1单元8层5号房屋。附件四即《合同补充协议》约定，在甲方担保期间，若乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致甲方代偿的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日5‰的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失(包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更税费等)由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合作协议书》约定，由新松公司为张春浩的贷款向浦发银行哈分行承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，浦发银行哈分行为张春浩办理按揭贷款，贷款金额为620,000元，约定等额本息还款，每期还款日为15日。后张春浩多次到期未能偿还银行贷款，导致新松公司先后代其偿还银行贷款本息、罚息共计44,406.14元。2018年7月25日，新松公司已通过EMS向张春浩发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还新松公司代付款项及违约金，但张春浩至今未返还。根据法律规定，新松公司与张春浩之间系合法的商品房买卖合同关系，由于张春浩未能按期偿还银行贷款导致新松公司保证金账户已被银行多次划扣，给新松公司造成重大经济损失，其行为已构成违约。故新松公司诉至法院。新松公司要求张春浩支付逾期付款违约金与解除合同违约金不存在重复收取。逾期付款违约金是新松公司代偿资金占用期间的利息，解除合同违约金是因为张春浩的违约行为导致合同解除的违约金，两部分违约金不存在重复收取，二者基础法律关系不同。张春浩辩称，第一，本案案由与诉讼请求是矛盾的。本案的案由为追偿权纠纷，而新松公司的第一项诉讼请求为解除《商品房买卖合同》。第二、三项诉讼请求为返还房屋，其诉讼请求是基于《商品房买卖合同》主张违约金。追偿与解除合同、赔偿违约金是相对立的，追偿是新松公司请求张春浩给付已垫付的贷款。解除合同后，张春浩返还房屋，新松公司返还购房款。如本案各项诉讼请求得以支持，就会出现张春浩付出追偿款，而房屋却没有得到的情况。新松公司既得到房屋又得到了垫付款会出现不当得利的法律事实，违反法律规定。因此，新松公司只能就追偿与解除合同、违约赔偿选择其一。第二，因新松公司违约才导致张春浩违约，张春浩不应当承担违约责任。（一）新松公司违约在先。张春浩之所以未能按期偿还贷款是因为新松公司未在约定时间内为张春浩办理其他三套房屋的权属证书，导致房屋无法出售，资金链断裂，从而无法偿还涉案房屋贷款。新松公司违约在先，张春浩违约与新松公司的过错存在因果关系，张春浩不应承担违约责任，新松公司无权要求解除合同。另外，张春浩没有收到新松公司2018年7月25日通过EMS发出的通知单，新松公司没有证据证明其曾发出过解除合同的《催告通知》，合同解除条件不成就。（二）新松公司主张的违约金数额过高。新松公司的损失应当通过计算得出，但其主张的违约金高达260,481.54元，远高于实际损失。在实际损失能够确定的情况下，应当以赔偿实际损失为准。（三）律师费过高，法院不应支持过高律师费。本案中，新松公司的诉讼请求为280,109.54元，而律师费为19,628元，比例高达7%，律师收费比例过高。综上，新松公司的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。张春浩向本院提出反诉请求：1.判令新松公司支付逾期交房违约金14,035.27元；2.反诉费由新松公司承担。事实及理由：2016年6月3日，张春浩与新松公司签订《商品房买卖合同》，在新松公司购买13栋8层5号房屋，首付款为159,737元，余款620,000元向银行贷款，房款共计779,737元。合同签订后，张春浩向新松公司支付了全部购房款。合同第八条约定新松公司应于2017年12月31日前向张春浩交付房屋，逾期90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款的万分之一的违约金。新松公司一直到2018年6月30日才向张春浩交付房屋已构成违约，应当支付逾期违约金。2018年3月到12月份，张春浩支付了83,000元，张春浩对新松公司所述该83,000元中部分用于偿还本诉第五、六项诉请针对的金额予以认可。但张春浩积极还款、想达成和解，所以2018年7月25日新松公司向张春浩发出的《解约通知》失效，如果解约应当再通知。新松公司辩称，张春浩已经在新松公司领取了逾期交房违约金，所以新松公司不同意张春浩的反诉请求。新松公司承认张春浩偿还的83,000元仅是中涉及的款项为本诉中第五、六项诉讼请求针对的金额。张春浩在新松公司购买四套房产，共计欠款200,000多元，其偿还新松公司83,000元后，仍欠100,000多元未偿还。新松公司并非收取本诉第五、六项相应的款项后就不追究张春浩违反合同约定的法律责任，新松公司从未暗示和解。退一步讲，即使张春浩所述成立，从本案2019年立案开始到现在已经超过一个月，也应视为新松公司向张春浩发出解约通知。新松公司代收了张春浩11,696元契税，并收取了房屋维修基金4604元（已交付有关收款单位）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议新松公司举示的证据2.《浦发银行个人购房担保借款合同》、证据3.《浦发银行商品房按揭合作协议》本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：新松公司举示的证据1.《商品房买卖合同》及附件，证据4.上海浦东发展银行授信业务凭证/回单4张、特种转账凭证4张，证据5.解约通知及送达状态查询单各1份，证据6.律师费发票及《民事诉讼委托代理合同》各1份，以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院均予以采信；证据7.《违约金收条》1张，张春浩虽对该收条张春浩的签字提出异议，但未在规定时间内向本院提出对该收条上张春浩的签字进行司法鉴定的书面申请，故本院对该证据予以采信；证据8.缴纳物业服务费温馨提示1份，张春浩欠缴该小区物业服务企业和信行物业服务有限公司的物业费与新松公司无关，故该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。张春浩举示的《商品房买卖合同》、《进户通知书》各1份，该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，浦发银行哈分行与新松公司签订《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定：浦发银行哈分行同意对新松公司开发的会展城上城三期项目商品房的购房人提供个人购房按揭贷款，贷款最高限额为6亿元，按揭额度有效使用期限自2016年2月29日起至2020年2月29日止，期满未使用的额度经浦发银行哈分行同意后可以展期；新松公司同意《自个人购房借款合同》签订之日起至购房人（借款人）取得产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交给浦发银行哈分行收执之日止，对购房人（借款人）所欠浦发银行哈分行的全部借款本息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在浦发银行哈分行开立保证金专户，按照按揭贷款余额的2%存入保证金账户并承担质押担保责任；当借款人不能按期还本付息时，由新松公司代为偿还，浦发银行哈分行有权直接从保证金账户直接划扣。2016年6月3日，新松公司与张春浩签订《商品房买卖合同》（编号：GF2000-0171）及附件，约定：张春浩购买新松公司开发的位于香坊会展城上城三期13号楼1单元8层5号房屋，单价为779,737元，并约定张春浩于签订合同当日向新松公司交付首付款159,737元，余款620,000元由张春浩向银行办理贷款支付给新松公司，具体事宜见附件四。附件四即《合同补充协议》约定：新松公司担保期间，若因张春浩拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张春浩应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金；张春浩超过上述期限未能向新松公司返还全部代偿款项，新松公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取张春浩总房款20%的违约金；由此给新松公司造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由张春浩承担；双方通知的方式：用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准；用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达，新松公司发出通知后，如果7日内没有收到张春浩明确的答复，视为默认新松公司意见。该《商品房买卖合同》还约定，新松公司应在2017年12月31日前向张春浩交付经验收合格的商品房，如逾期超过90日张春浩要求继续履行合同的，新松公司从合同约定的最后交付期限的第二天到实际交付之日止，按日向张春浩支付已交付房屋价款万分之一的违约金。后张春浩与浦发银行哈分行签订《个人购房担保借款合同》（编号：65092016101746130301），约定：张春浩向浦发银行哈分行借款620,000元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2016年6月28日起至2046年6月28日止，共计30年，每期还款日为每月15日。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行哈分行向张春浩发放了购房贷款620,000元。2018年7月20日，新松公司向张春浩交付涉案房屋，并向张春浩支付了逾期交房违约金14,815元。同时，新松公司代收了张春浩办理房屋所有权证应缴纳的契税11,696元及房屋维修基金4604元。因张春浩未能按期偿还浦发银行哈分行购房贷款，新松公司分8次代其向浦发银行哈分行代偿购房贷款本金、利息、罚息，具体代偿期限及金额如下：1.2018年5月18日代偿本金、逾期利息及罚息共计：16,963.84元；2.2018年8月23日代偿本金、逾期利息及罚息共计：10,223.27元；3.2018年10月25日代偿本金、逾期利息及罚息共计：6798.32元；4.2019年2月15日代偿本金、逾期利息及罚息共计：10,266.65元；5.2019年4月17日代偿10,210.70元；6.2019年8月14日代偿10,264.13元；7.2019年11月21日代偿13,664.66元；8.2020年3月13日代偿10,259.73元。上述代偿款项合计：88,651.30元。新松公司承认张春浩于2018年12月5日给付其于2018年5月18日代张春浩偿还的款项16,963.84元、于2018年8月23日代偿的款项10,223.27元及2018年10月25日代偿的款项6798.32元，共计33,985.43元。现张春浩尚欠新松公司代偿款项54,665.87元未给付。2018年7月25日，新松公司向张春浩预留的地址发出催款通知，该邮件投递信息显示：2018年7月28日投递签收，签收人为本人。本院认为，新松公司与浦发银行哈分行签订的《浦发银行商品房按揭合作协议书》、新松公司与张春浩签订的《商品房买卖合同》、张春浩与浦发银行哈分行签订的《购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张春浩向浦发银行哈分行贷款620,000元用于购买新松公司开发建设的房屋，在该房屋办理产权登记前，由新松公司为张春浩的贷款承担阶段性连带责任保证。按新松公司与张春浩的约定，在新松公司担保期间，若因张春浩拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松公司代偿的，自新松公司发出通知之日30日内，张春浩应全额向新松公司返还代付款项，并按新松公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金，超过30日未返还上述全部款项及支付违约金，新松公司有权单方解除《商品房买卖合同》。新松公司在张春浩的贷款出现逾期后，已代其向浦发银行哈分行偿还8期贷款、逾期利息及罚息，并已向与张春浩在《商品房买卖合同》中约定的预留送达地址邮寄送达了催款通知，张春浩仍未返还新松公司代偿款项，该行为符合双方约定的合同解除条件，双方签订的《商品房买卖合同》应当解除，张春浩应在《商品房买卖合同》解除的同时协助新松公司办理撤销该合同登记备案的相关手续并向新松公司返还房屋。故新松公司要求解除与张春浩签订的《商品房买卖合同》，并要求其协助新松公司办理《商品房买卖合同》撤销登记备案相关手续及返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。按照《商品房买卖合同》中附件四的约定，张春浩应当返还新松公司代付款项并按照每日5‰支付代偿款项的逾期付款违约金，并按照房屋总价款的20%向新松公司支付解除《房屋买卖合同》的违约金。本案中，新松公司要求张春浩给付代付款项的违约金系弥补因张春浩逾期返还新松公司代付款项而给新松公司造成的经济损失，而新松公司要求张春浩按照房屋总价款的20%支付的违约金系因张春浩违约造成双方《房屋买卖合同》解除而产生的惩罚性违约金，二者性质不同，可以分别主张。张春浩尚欠新松公司代偿款54,665.87元，故新松公司要求张春浩给付欠款54,665.47元的诉讼请求，本院予以支持。新松松公司自2018年5月18日起至2018年10月25日期间代张春浩向浦发银行哈分行偿还贷款33,985.43元，双方虽确认上述款项张春浩已经给付新松公司，但张春浩并未举证证明上述款项的偿还时间。现新松公司承认张春浩于2018年12月5日偿还上述款项，本院对此予以确认。故新松公司要求张春浩按照月利率2%的标准支付自2018年5月18日起开始计算的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。新松公司要求张春浩按照房屋总价款20%支付解除合同违约金155,947.40元，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。张春浩关于追偿违约金与解除合同违约金不能同时主张的抗辩主张及两项违约金计算标准过高的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。新松公司与张春浩在《商品房买卖合同》中约定，由于合同解除给新松公司造成的包含律师费在内的损失应当由张春浩承担。新松公司举示《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票证明其已就本案纠纷产生上述律师费，故新松公司要求张春浩给付律师费19,628元的诉讼请求，本院予以支持。张春浩关于不应给付过高律师费的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。因新松公司已向张春浩支付逾期交房违约金14,815元，故张春浩要求新松公司给付逾期交房违约金14,035.27元的反诉请求，本院不予支持。新松公司与张春浩解除《商品房买卖合同》后，应当及时与浦发银行哈分行结清张春浩尚未偿还的全部贷款，并将张春浩已向浦发银行哈分行偿还的贷款、张春浩已向新松公司缴纳的购房首付款、预缴的房屋契税及住房维修基金等费用返还给张春浩。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司与张春浩于2016年6月3日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；张春浩于本判决生效之日起六十日内协助黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司办理本判决上述第一项中《商品房买卖合同》撤销登记备案的相关手续；张春浩于本判决生效之日起六十日内将坐落于哈尔滨市香坊区长江路与禧龙大街交汇处向东600米路南会展城上城三期B24地块13号楼8层5号房屋返还黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司；张春浩于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松远鸿房地产开有限公司代偿款项54,665.47元；张春浩于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松远鸿房产开有限公司逾期付款违约金（以16,963.84元为基数，自2018年5月18日起至2018年12月15日止，按月利率2%计算，为2284.46元；以10,223.27元为基数，自2018年8月23日起至2018年12月5日止，按月利率2%计算，为715.63元；以6798.32元为基数，自2018年10月25日起至2018年12月5日止，按月利率2%计算，为190.35元；以10,266.65元为基数，自2019年2月15日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,210.70元为基数，自2019年4月17日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,264.13元为基数，自2019年8月14日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以13,663.66元为基数，自2019年11月21日起至欠款实际给付之日止，按月利率2%计算；以10,259.73元为基数，按月利率2%计算，自2020年3月13日起至欠款实际给付之日止）；张春浩于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司合同解除违约金155,947.40元；张春浩于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司律师费19,628元；驳回张春浩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元（黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司已预付），由张春浩负担，并于本判决生效之日起六十日内给付黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司；反诉案件受理费151元，由张春浩负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李朝阳二〇二〇年六月二十九日法官助理刘美玲书记员范慧君