上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91684号原告：陆士军,男,1984年8月2日生,汉族,住上海市浦东新区海松路******。委托诉讼代理人：余凌英，上海市华荣律师事务所律师。被告：陈忠,男,1968年3月11日生,汉族,住上海市浦,住上海市浦东新区高桥镇学前一村****>委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：朱根妹,女,1938年4月7日生,汉族,住上海市浦东新区高,住上海市浦东新区高桥镇学前一村****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：陈忠(系朱根妹之子),住上海市浦东新区高桥镇学前一村****。第三人：上海地产中星曹路基地开发有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区金海路３２８８号２３０６室iv>法定代表人：卢云峰。第三人：陈胜江，男，1992年7月28日生，汉族，住上海，住上海市浦东新区川沙新镇华市浦东新区川沙新镇华夏二路****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：陈丽华，女，1962年2月16日生，汉族，住上海，住上海市金山区华鼎大楼**上海市金山区华鼎大楼**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：黄秀梅(系第三人陈丽华之女)，住上海市金，住上海市金山区>第三人：黄秀梅，女，1992年9月3日生，汉族，住上海市金，住上海市金山区华鼎大楼**上海市金山区华鼎大楼**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告陆士军与被告陈忠、朱根妹、第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司(以下简称中星曹路公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序。后经被告申请，追加陈胜江、陈丽华、黄秀梅为本案第三人参加诉讼。因案件审理需要，本案转为适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告陆士军及其委托诉讼代理人余凌英，被告陈忠(暨被告朱根妹的委托代理人)及其委托诉讼代理人李朝春，第三人陈胜江、黄秀梅(暨第三人陈丽华的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。第三人中星曹路公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告陆士军向本院提出诉讼请求：判令被告陈忠、朱根妹在办理上海浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)的不动产权证后，将上述房屋过户登记至原告名下，第三人中星曹路公司、陈胜江、陈丽华、黄秀梅予以协助。事实和理由：2013年2月8日，原告与两被告签订《动迁房预售预购合同》，约定两被告将系争房屋出售给原告，价格为人民币(以下币种同)64万元，并约定在系争房屋交易限制期满后两被告将系争房屋过户至原告名下。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款58万元。原告与两被告在合同签订后即办理了房屋交接手续，两被告向原告交付系争房屋，原告遂入住系争房屋至今。系争房屋仍登记在第三人中星曹路公司名下。系争房屋现已经具备过户条件，故原告为保护自己的合法权益诉至法院，希望判如所请。被告陈忠、朱根妹共同辩称，不同意原告的诉请。其一，原告与两被告签订《动迁房预售预购合同》无效，根据拆迁补偿安置协议，安置人是五人，分别是被告陈忠、朱根妹和第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅，动迁协议没有明确拆迁所得的5套房屋分别属于哪个被安置人。所以系争房屋没有明确属于被告陈忠、朱根妹所有。据此，两被告没有经过其他三个被安置人的同意，无权出售系争房屋。原告与两被告签订的合同没有法律事实与依据。其二，原告与被告陈忠之间是民间借贷的法律关系，当时需要担保，就变相签订了这份房屋买卖合同。原告也知道房屋的被安置人情况。因为原告明知双方是借贷关系，所以就没有审查其他安置人对系争房屋的权利问题。其三，关于已付款情况，原告的已付款为56万元，有2万元是借款利息，并未实际支付。综上，不同意原告的诉请，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈胜江述称，被告陈忠是自己的父亲，由于父母很早就离异了，所以自己并不与陈忠生活在一起。父子之间的关系也不和睦，二人之间并无来往，所以自己对原告与两被告签订房屋买卖合同的事情并不知情。不同意原告要求将系争房屋过户登记至原告名下的诉请，因为这是两被告在自己不知情的情况下办的，两被告无权处分系争房屋。第三人陈丽华、黄秀梅共同述称，原告与两被告签订房屋买卖合同的情况，两第三人并不知情，因此不同意原告的诉讼请求。第三人中星曹路公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见称，系争房屋目前登记在第三人中星曹路公司名下。第三人中星曹路公司愿意配合法院的生效判决，履行协助过户的义务。本院经审理认定事实如下：陈忠、陈丽华系朱根妹之子女，陈胜江系陈忠之子，黄秀梅系陈丽华之女。2012年10月10日，上海浦东土地控股(集团)有限公司作为拆迁人与被告陈忠、朱根妹、第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅作为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》(以下简称拆迁安置协议)，约定乙方所有的房屋座落在努力村后浜头6号，建筑面积339平米。乙方选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价值结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的房屋座落在金晓路96弄，共有5套房屋，其中包含系争房屋，面积53.58㎡。2013年2月8日，两被告作为甲方(出卖方)与原告作为乙方(买受人)签订《动迁房预售预购合同》(以下简称合同)，约定两被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为64万元，建筑面积53.48平方米。乙方签订合同后于2013年2月8日前支付甲方52万元作为首付款(含定金)。待甲方取得房屋产权证交予乙方当日，乙方支付第二笔购房款6万元，留尾款6万元，待房屋产权交易过户时交付甲方。签订合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续。同日，原告向被告朱根妹支付购房款51万元，被告朱根妹出具收据一份，载明收到原告购买系争房屋的房款52万元含定金。同日两被告向原告交付了系争房屋，并签订了房屋交接书。原告居住使用系争房屋至今。2013年5月7日，原告向被告朱根妹支付购房款5万元。同日，被告陈忠出具收据一份，载明收到系争房屋的购房款6万元，分别是银行转账5万元，现金1万元。系争房屋目前登记在第三人中星曹路公司名下。2019年11月，原告诉至本院，要求判如所请。关于原告的购房资格，原告于庭审中述称，其婚姻状况为未婚。原告名下原有一套位于上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室的房屋，2019年12月31日，原告将该套房屋的产权赠与了其母亲陈阿妹，原告目前名下没有房产。本院认为，根据拆迁补偿安置协议记载，系争房屋系被告陈忠、朱根妹与第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅拆迁安置所得的5套房屋中的一套。由于五位被拆迁人未就5套拆迁所得房屋的权属分配达成一致，所以对系争房屋的处分，须经五位被拆迁人一致同意后方可进行。原告负有证明第三人对于处分系争房屋是认可的举证责任。首先，原告与被告陈忠、朱根妹签订的房屋买卖合同中并无第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅的签字。其次，第三人事后并未予以追认。最后，根据原告庭审中的陈述，原告经历过拆迁安置，其对拆迁的流程应当是知晓的，对不与所有被拆迁人签订合同将会面临的无法过户的风险也应当是明知的，在此背景下，原告主张其并没有关注拆迁安置协议，显然有违诚实信用原则。综上，原、被告之间的房屋买卖合同对第三人并无约束力，原告要求依据其与两被告签订的合同对五人共有的房屋主张所有权转移，于法无据，本院不予支持。第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司经本院合法传唤，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告陆士军的全部诉讼请求。案件受理费10,200元，减半收取计5,100元，由原告陆士军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  王俊杰人民陪审员  任 金二〇二〇年六月十五日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。