吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初21号 原告（案外人）：王世侠，女，汉族，1963年6月25日出生，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：于万亮（系王世侠丈夫），男，汉族，1962年5月24日出生，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：齐宏伟，吉林吉大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：长春市致赢商贸中心，住所地：长春市南关区南环城路1655号中东财富中心107号房。 法定代表人：卢申。 委托诉讼代理人：杨丽娜，女，长春市致赢商贸中心工作人员。 被告（被执行人）：陈秋琦，男，汉族，1980年10月1日出生。住福建省莆田市秀屿区 委托诉讼代理人：杨剑峰，吉林达江律师事务所律师。 原告王世侠与被告长春市致赢商贸中心（以下简称致赢商贸）、陈秋琦案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王世侠的委托诉讼代理人于万亮、齐宏伟，被告长春市致赢商贸中心的委托诉讼代理人杨丽娜，被告陈秋琦及其委托诉讼代理人杨剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世侠向本院提出诉讼请求：1、确认吉林省中东信用担保有限责任公司（以下简称中东担保）与陈秋琦签订的《房屋租赁协议》及王世侠与中东担保签订的《房屋租赁协议》有效。2、请求确认王世侠对位于长春市宽城区万达广场B地块第1#-6#（幢）1单元-B103号房，建筑面积7,695.14平方米（以下简称涉案房产）享有承租权（租赁期限至2029年6月22日止）,并在王世侠承租期内阻止向买受人移交占有涉案房产。3、诉讼费由致赢商贸、陈秋琦承担。事实与理由：一、贵院在（2018）吉01执异304号《执行裁定书》中查明的事实足以认定在法院查封前王世侠已经实际占用使用涉案房产，具体如下：1、2014年6月23日中东担保（乙方）与陈秋琦（甲方）在南关区签订了《房屋租赁协议》，协议约定陈秋琦将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限为15年，自2014年6月23日至2029年6月22日，租金为1500万元。该协议签订后，王世侠（乙方）与中东担保（甲方）在2014年6月23日针对上述房屋签订了转租协议。陈秋琦作为见证人在该协议上签字确认。约定租赁期限为15年，自2014年6月23日至2029年6月22日，租金为1,500万元。2、协议签订后，陈秋琦向上海华住酒店管理集团申请办理涉案酒店特许经营合同、酒店管理合同权利义务转让，直到2015年12月23日转让手续办理完毕，2016年2月4日陈秋琦才向中东担保及王世侠交付涉案房屋，王世侠合法经营该涉案酒店长达3年之久，一直合法正常经营至今。3、贵院在审理吉林银行股份有限公司长春卫星支行与陈秋琦、宽城万达金融借款合同纠纷时，在2016年7月4日诉讼保全轮候查封了陈秋琦所有的被吉林银行股份有限公司长春卫星支行预告抵押登记的涉案房产，查封期限为两年。4、直到2016年2月4日，陈秋琦将涉案房屋交付中东担保，中东担保才将涉案房屋交付原告占有使用。上述事实可以证明王世侠在法院查封前已经实际占用使用涉案房产。二、贵院在2018年12月29日作出的（2018）吉01执异304号。《执行裁定书》事实认定不清，涉嫌枉法裁判，适用法律错误。1、贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”作出304号《执行裁定书》。贵院认为，王世侠虽然提供了其在法院查封前已经签订了书面租赁合同，但其对法院查封前已经实际占有使用涉案房屋的事实并未提供充分的证据予以证明，所以对王世侠的主张不予支持。王世侠认为裁定结果严重错误。2在庭审结束后，应审判长的庭审要求，王世侠提交了水电费缴费票据。除此之外，王世侠还提交了一份重要证据。即甲方：华住酒店管理有限公司与乙方：盟广信息技术（上海）有限公司、丙方：陈秋琦、丁方：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、戊方：宽城区琦智达大酒店（实际经营者为王世侠）五方在2015年12月23日签订的《权利义务转让协议》。该份协议中有各方主体加盖的印章及陈秋琦本人的签字按手印。该份协议贵院并未再次开庭质证，在《执行裁定书》中也未提及。王世侠认为该份证据对于查明本案事实至关重要。该协议内容为甲乙丙丁戊，五方在2015年12月签订了位于长春市宽城区北人民大街（火车站万达广场）之《特许经营合同》、《管理合同》和补充协议（甲方与丙方签订）以及《IT服务合作协议》（乙方与丙方签订）（以下简称“原合同”），甲方拟将《特许经营合同》、《管理合同》和补充协议的权利义务一并转让给丁方。丙方拟将原合同的权利义务一并转让给戊方。戊方在签订本协议时已经对原合同所有条款进行了确认，接受丙方转让的所有权利与义务。该份协议签订时间为2015年12月23日，主要意思表达是陈秋琦原来用涉案房产经营酒店使用，与华住酒店管理有限公司（以下称华住酒店）签订了特许经营和管理合同，加盟华住酒店。由华住酒店对陈秋琦经营的酒店进行统一经营管理，使用华住酒店的中央客房预定系统，华住酒店收取加盟费、管理费等。陈秋琦与盟广信息技术（上海）有限公司签订《服务合作协议》，由该公司提供网络客房预定的技术服务。签订五方协议的目的是主体有变更，华住酒店将其权利义务全部转让给汉庭酒店，陈秋琦将其全部权利义务全部转让给宽城区琦智达大酒店（实际经营者为王世侠），由王世侠继续享有加盟汉庭酒店特许经营的权利和义务。3、庭审中陈秋琦自认将酒店交予中东担保和王世侠的时间约为2016年2月4日，王世侠接手涉案房产后，开始装修，并在2016年3月开始营业。以上事实有王世侠向汉庭酒店缴纳的加盟费、管理费、开具的住宿费发票以及《特许经营合同》、《管理合同》和补充协议、《IT服务合作协议》等证据为证。法院将涉案房产查封保全的时间在2016年7月4日。以上事实足以证明，在法院查封前，王世侠已经实际占用使用涉案房产、实际取得涉案房产承租权的事实。综上所述，王世侠认为贵院作出的（2018）吉01执异304号《执行裁定书》事实认定不清，适用法律严重错误。王世侠的诉请有事实及法律依据。恳请贵院在查明事实的基础上，依法判决，判如所请。庭审中王世侠明确诉讼请求为阻却对执行裁定书2018吉01执异304号执行，请求确定承租权，并在案外人租期内，阻止向买受人移交占有陈秋琦所有的长春市宽城区万达广场B地块第1-6号一单元负B103号房产。 长春市致赢商贸中心辩称，没有答辩意见。 陈秋琦辩称，王世侠未提供充分证据证明法院查封前已占有涉案房屋，为此不同意其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下： 本院在审理吉林银行股份有限公司长春卫星支行与被告陈秋琦、宽城万达金融借款合同纠纷一案（2016吉01民初567号）过程中于2016年7月4日诉讼保全轮候查封了陈秋琦所有的被吉林银行股份有限公司长春卫星支行预告抵押登记的涉案房屋。查封期限为三年。经本院审理后，于2016年12月29日作出（2016）吉01民初576号民事判决书，判决“一、被告陈秋琦于本判决生效后立即偿还原告吉林银行股份有限公司长春卫星支行借款本金16,516,326.17元及利息936,209.22元、罚息（借款本金149,366.18元的罚息，从2015年7月21日起；借款本金150,208.23元的罚息，从2015年8月21日起；借款本金151,055.03元的罚息，从2015年9月21日起；借款本金151,906.6元的罚息，从2015年10月21日起；借款本金152,762.97元的罚息，从2015年11月21日起；借款本金153,624.17元的罚息，从2015年12月21日起；借款本金164,056.85元的罚息，从2016年1月21日起；借款本金163,237.62元的罚息，从2016年2月21日起；借款本金163,970.82元的罚息，从2016年3月21日起；借款本金164,707.33元的罚息，从2016年4月21日起；借款本金165,447.14元的罚息，从2016年5月21日起；借款本金14,785,982.24元的罚息，从2016年6月8日起，均计算至相应本金给付之日止，按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率的1.65倍计收，浮动利率，如遇中国人民银行调整基准利率，则自人民银行确定的调整日次年1月1日起适用），以及复利（93,110.79元利息的复利从2015年7月21日起；92,268.73元利息的复利从2015年8月21日起；91,421.93元利息的复利从2015年9月21日起；90,570.36元利息的复利从2015年10月21日起；89,713.99元利息的复利从2015年11月21日起；88,852.79元利息的复利从2015年12月21日起；77,915.15元利息的复利从2016年1月21日起；69,366.36元利息的复利从2016年2月21日起；68,633.15元利息的复利从2016年3月21日起；67896.77利息的复利从2016年4月21日起；67,156.84元利息的复利从2016年5月21日起；39,302.36元利息的复利从2016年6月8日起。均至相应利息给付之日止，2015年7月21日起至2015年12月31日按照年利率6.765%，2016年1月1日至2016年6月7日按照年利率4.9%，2016年6月8日以后按照罚息利率计收）；二、被告宽城万达对于被告陈秋琦的以上债务向原告吉林银行股份有限公司长春卫星支行承担连带给付责任；三、驳回原告吉林银行股份有限公司长春卫星支行的其他诉讼请求”。后因陈秋琦、宽城万达未按判决履行义务，吉林银行股份有限公司长春卫星支行向本院申请执行，本院于2017年3月29日立案执行，案号为（2017）吉01执167号。在执行过程中，本院分别于2018年4月23日和9月17日作出（2017）吉01执167-1号和（2017）吉01执167-2号执行裁定书，先后裁定：变更本案的申请执行人为中东担保和致赢商贸。后本院向涉案房屋的首封法院长春高新技利产业开发区人民法院发出拟处置涉案房屋商情函。长春高新技术产业开发区人民法院回函称同意。首封法院对涉案房屋查封时间为2014年6月27日。涉案房屋进行了测绘和评估。评估价值为7,367.55万元。本院拟对涉案房屋进行拍卖，案外人王世侠提出异议。本院依法受理后，进行审查，于2018年12月29日作出（2018）吉01执异304号执行裁定，裁定：“驳回案外人王世侠的异议请求”。 2014年6月23日陈秋琦与中东担保就涉案房屋签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为15年，自2014年6月23日起至2029年6月22日。依据约定的租赁期限，租金共计1,500万元。约定在本协议签订之时，中东担保已一次性给陈秋琦人民币100万元，陈秋琦在本协议书中签字以确认陈秋琦已收到中东担保给付的租金，不再另行向中东担保出具证明。该100万元并未支付。租赁期内的水、电、煤气、电话、供热费、有线电视、卫生治理费及物业管理，房屋修缮等费用由陈秋琦支付。并同时约定中东担保可将承租房屋转租或将承租权向第三方受让。该协议下方有“出租人陈秋琦”的签字。该签字陈秋琦本人否认系其本人签写。同日，中东担保与王世侠亦签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为15年，自2014年6月23日起至2029年6月22日。依据约定的租赁期限，租金共计1,500万元。在本协议签订之时，王世侠已一次性给付中东担保100万元。中东担保在本协议书中签字以确认其已收到王世侠给付的租金，不再另行向王世侠出具收据证明。租赁期内的水、电、煤气、电话、供热费、有线电视、卫生治理费及物业管理，房屋修缮等费用由中东担保支付。该协议见证人处有陈秋琦签字。中东担保为王世侠出具的其分别于2016年3月30日、2018年4月28日和2018年8月2日交纳共计300万元租金的三张收据、吉林省恒泰新能源有限公司分别于2018年4月28日和2018年8月2日向中东担保转账共计200万元的付款回单（其中2018年8月2日的付款回单摘要部分记载：还款）。 陈秋琦与中东担保、于万亮签订三方协议，约定“甲方（陈秋琦）与中国银行股份有限公司长春伟峰国际支行（以下简称贷款人）已签订《流动资金借款合同》（以下简称借款合同），乙方（中东担保）作为保证人为甲方的上述借款提供担保，上述借款提供的抵押物，位于凯旋路与台北大街交汇长春宽城万达广场B地块1#-6#[幢]-B103号房，房号-B103，建筑面积：7,695.14平方米，丘（地）号：6-19/18-121（-B103），商品房抵押权预告登记证号为长房预宽D字第201310240004号”，“五、如甲方因银行欠款等原因致使酒店房屋被法院强制执行拍卖变卖，如果丙方（于万亮）（包含丙方作为股东、法定代表人、经理、监事及/或任职的公司，以及上述公司的股东、法定代表人、经理、监事等任何主体作为竞买人，皆视为丙方竞买）竞买成功，丙方愿意在拍卖成交价之外另行补偿给甲方人民币1,000万元（作为对酒店房屋内酒店所有经营物品的整体性补偿）。丙方需在竞买成功后5日内向甲方指定的银行账户支付补偿款500万元，剩余500万元补偿款待产权办理更名过户后交付甲方指定银行账户”，“七、乙方对甲方、丙方的上述约定完全同意，乙方同意对丙方向甲方支付1,000万元补偿款承担不可撤销的连带保证责任”。该协议上未标注签订时间。 2015年12月23日甲方为华住酒店管理有限公司、乙方为盟广信息技术（上海）有限公司、丙方为陈秋琦、丁方为汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、戊方为宽城区琦智达大酒店签订的权利义务转让协议。其他原合同各方均同意陈秋琦在原合同中享有的权利义务一并转让给宽城区琦智达大酒店。 2016年2月2日陈秋琦与于万亮达成买卖协议，约定“甲方（陈秋琦）位于长春市宽城区北人民大街以西、铁北二路以北、长春宽城万达广场B地块第1#-6#（幢）1（单元）-B103，地上建筑面积7,695.14平方米，丘（地）号6-19/18-121，房权证号：商品房买卖合同编号：0000000000656738的房屋，地下一层建筑面积为780平方米，经双方协商地下一层780平方米（无产权），甲方同意该地下室所有权和永久使用权出售给乙方，和空调设备一同出售给乙方…出售价格人民币壹佰万元（¥1,000,000.00元）”。 2014年6月28日中东担保与吉林省仁智实业有限公司（以下简称仁智实业）、陈秋琦签订补充协议，约定以涉案房屋的租赁经营权、经营收益权设定反担保权利质押给中东担保，为仁智实业向银行借款由中东担保提供担保而进行的反担保。同时约定陈秋琦保证设置反担保权利给中东担保的上述“宾馆”是陈秋琦收益的经营场所，陈秋琦保证在本协议签订之日起不再向第三人转让该“宾馆”及其经营收益权。陈秋琦否认该补充协议的真实性。 庭审时，王世侠主张2014年6月23日签订涉案房屋租赁协议时交付的涉案房屋。在2018吉01执异304号案件询问笔录中记载，王世侠陈述“2016年2月4日陈秋琦及中东担保才将涉案房屋交付给王世侠经营使用，中东公司有当时我们交接的影像资料，据代理人了解从2014年6月23日到2016年2月4日期间，涉案房屋是由陈秋琦和其另外一位债权人薛成刚先后经营的。从2016年2月4日至今，涉案房屋均由王世侠经营使用。涉案房屋一直经营的都是酒店，从陈秋琦到王世侠，酒店的名称均为宽城区琦智达大酒店，但该酒店在工商登记的信息的经营者是不同的”，“协议签订后，陈秋琦未将涉案房产交给中东担保，所以中东担保公司也未向我交付涉案房屋。因为陈秋琦后来经营不善，才同意将涉案房屋向中东和异议人交付的，在2016.2.4，中东担保公司以及陈秋琦到达涉案房屋现场，才将涉案房屋交给异议人进行经营管理，陈秋琦同意继续履行签订的两份租赁协议”，“（2016.2.4实际占用使用涉案房屋期间，2014.6.23签订2份租赁协议）未履行”。陈秋琦陈述2016年2月4日交接给的中东担保。 2014年5月9日琦智达酒店水费票据记载，水费及污水费为10,104元。王世侠提交了2015年到2018年间水电费、消防服务费、供暖费、纳税明细、职工保险等票据。陈秋琦提交了住宿和餐饮产业活动单位（个体经营户）情况调查表及申请证人陈杰出庭作证等，证明2015年10月前涉案房屋并未交付给王世侠。2014年6月23日于万亮、中东担保与陈秋琦签订物品移交单。该移交单下方书写时间的笔迹与其他书写字迹明显不同。 宽城区琦智达大酒店经营者为王世侠，成立日期为2016年2月22日，经营范围为餐饮服务、住宿服务、预包装食品零售等。 上述事实，有双方当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。 本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。因本院对涉案房屋的续封、解封、变卖、分配等执行行为系首封法院的让渡，评估拍卖的后的执行回款，由首封法院申请执行人先于受偿，故涉案房屋查封时间应为首封法院的查封时间，即2014年6月27日。关于占有涉案房屋一事。王世侠陈述“2014年6月23日签订涉案房屋租赁协议时交付的涉案房屋”。但在2018吉01执异304号案件询问笔录中其陈述为“2016年2月4日陈秋琦及中东担保才将涉案房屋交付给王世侠经营使用”。本次庭审中有关交付涉案房屋的时间与2018吉01执异304号案件陈述不一致。王世侠在起诉状中陈述“2015年12月23日转让手续办理完毕，2016年2月4日陈秋琦才向中东担保及王世侠交付涉案房屋”，且王世侠所提交的其他证据均不足以证明在查封之前涉案房屋已由其占有使用，故王世侠主张在查封前已占有使用涉案房屋，不予支持。经审查双方当事人提交的2014年6月23日陈秋琦与中东担保就涉案房屋签订房屋租赁协议、2014年6月23日中东担保与王世侠亦签订房屋租赁协议、陈秋琦与中东担保、于万亮签订三方协议、2015年12月23日甲方为华住酒店管理有限公司、乙方为盟广信息技术（上海）有限公司、丙方为陈秋琦、丁方为汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、戊方为宽城区琦智达大酒店签订的权利义务转让协议、2016年2月2日陈秋琦与于万亮达成买卖协议、2014年6月28日中东担保与仁智实业、陈秋琦签订补充协议以及双方当事人在庭审中有关上述协议的陈述，上述协议存在不符合常理之处，且王世侠所提交的证据不足以证明其在2014年6月23日后至查封之前已合法占有使用涉案房屋，王世侠亦未举证证明中东担保按照合同约定向陈秋琦支付租赁费用，故根据现有双方当事人所提交的证据无法确认2014年6月23日陈秋琦与中东担保就涉案房屋签订房屋租赁协议、2014年6月23日中东担保与王世侠亦签订房屋租赁协议是否系合同双方真实意思表示，是否合法有效。故王世侠请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的涉案房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告王世侠的诉讼请求。 案件受理费81,800元，由王世侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 宫 平 审判员 陈大为 审判员 董惟祎 二〇二〇年六月十二日 书记员 宫士杰