海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民再1号  再审申请人（原审被告）：傅琳斐，女，1987年7月15日出生，汉族，住海南省海口市秀英区西秀镇粤海大道。 被申请人（原审原告）：海南宜欣商业管理有限公司，住所地海南省海口市明珠路。 法定代表人：郑巧珠，总经理。 委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。 再审申请人傅琳斐因与被申请人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）房屋租赁纠纷一案，不服本院（2017）琼0106民初11640号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月19日作出（2019）琼0106民申19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人傅琳斐、被申请人宜欣公司委托诉讼代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人傅琳斐申请再审称，再审请求：依法撤销（2017）琼0106民初11640号民事判决。事实和理由：一、原审判决程序违法，剥夺了傅琳斐的合法诉权。宜欣公司知晓傅琳斐的联系方式，且傅琳斐的联系电话和微信号均未变更过。宜欣公司向法院起诉时，未向法院提供傅琳斐的正常联系方式。期间，傅琳斐一直在海口生活居住，从未接到过原审法院的任何通知。直至2018年9月初，傅琳斐的银行账户被冻结，傅琳斐才知晓宜欣公司已向原审法院起诉，原审法院已作出（2017）琼0106民初11640号民事判决并在执行中。原审法院在未经依法送达，未依法通知傅琳斐参加诉讼的情况下，偏信宜欣公司的单方说辞，便作出以上民事判决，程序上严重违法，剥夺了傅琳斐的合法诉权。二、原审判决认定事实不清，判决结果显失公平、公正，应予以撤销。1.原审判决认定事实不清。《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》签订后，傅琳斐全面履行合同义务，不存在违约行为。相反，宜欣公司未依约在约定期限内将商铺交付给傅琳斐，未依约及时提供完善的设施，未依约提供营业用电。宜欣公司的上述行为违反了《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》的约定，导致傅琳斐未能正常进行营业，应由宜欣公司承担违约责任。原审判决对傅琳斐缴纳了装修保证金，宜欣公司屡次违约导致合同不能正常履行，宜欣公司单方扣留傅琳斐的设备，商铺实际使用面积比合同约定面积减少等事实未予以查明。2.原审判决认定傅琳斐承担合同解除的责任并向宜欣公司支付违约金22044元错误。合同签订后，傅琳斐不存在违约行为。傅琳斐从未收到宜欣公司发送的《关于西树泡芙租金物业管理费的函告》及《函告》。3.原审判决认定傅琳斐拖欠宜欣公司租金61723.2元、物业管理费26452.8元，显失公平公正。傅琳斐一直未正常使用宜欣公司的铺面，且实际使用的面积比约定面积减少5.22平方米。原审判决认定傅琳斐拖欠宜欣公司租金及物业管理费并按合同约定的面积计算，与事实不符。4.原审判决未对宜欣公司收取傅琳斐装修保证金及扣留傅琳斐设备做出处理，明显不公。原审中，宜欣公司隐瞒傅琳斐交付装修保证金11322元及扣留傅琳斐设备的事实，原审判决也未作进一步的查明，致使傅琳斐交纳的装修保证金及被扣留的设备未得到处理，侵害了傅琳斐的合法权益。三、宜欣公司延期开业、未依约提供水电供应等违约行为给傅琳斐造成损失，且宜欣公司应向傅琳斐返还履约保证金及装修保证金。1.2015年10月底，傅琳斐在网上看到宜欣公司招商新闻发布会的稿件，宜欣公司总经理陈华宣布宜欣城重新装修开业时间定为2015年12月25日。傅琳斐联系宜欣公司招商部门，招商经理刘中华代傅琳斐预约陈华进行面谈。2015年11月24日，傅琳斐与宜欣公司签订《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》。当时陈华提出整体开业时间为2015年12月25日，要求签约商户必须至少提前一天，即2015年12月24日前达到开业标准，否则需按1000元/日的标准支付违约金。傅琳斐应总经理陈华的要求，于12月24日前将所需货品设备购置准备到位，结果宜欣公司多次单方面延期开业，实际开业日期为2016年12月9日，导致傅琳斐为顺应开业要求而采购的25余万元原料货品中，在自身尽力止损后，仍有价值124646.32元的和米堂品牌货品原料，因无其他门店可以售卖而导致过期变质。该124646.32元损失应由宜欣公司承担。2.《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》约定，宜欣公司需提供相应配套的水、电、通讯、排水、排污、排烟接口。合同第二条第4款约定，交付房产时需符合合同要求并签署房产交付确认书。合同第二条第5款约定，如甲方未能按时交付符合本合同（包括各项附件）约定的完整房产，免租期及租赁期限可相应顺延。合同第十条第16款约定，宜欣公司需保证房产质量安全合格，符合消防、环保要求，并取得相关验收许可证。事实上，傅琳斐所承租的二楼B-44号商铺，实际于2016年9月底才达到水、电、排烟到位的条件，2016年11月才进行商场的整体消防验收。2016年11月傅琳斐试业约一个月左右时，宜欣公司不顾多次延期给傅琳斐造成的直接经济损失，不顾合同约定的交付条件和免租期限，单方面无理要求傅琳斐必须于2016年7月10日起开始交租，否则就断水断电让店铺无法继续经营。期间，傅琳斐多次与招商负责人刘中华联系，微信、电话及当面协商无果。2016年11月下旬，宜欣公司正式以停止给傅琳斐承租店铺充值购电的方式逼迫傅琳斐停业，以此达到逼迫其提前交租的目的。傅琳斐被迫停业与宜欣公司交涉。应刘中华要求，傅琳斐于2016年12月以邮政特快专递方式向宜欣公司邮寄了一份免租申请。后刘中华离职，直至第二年的四、五月份，宜欣公司的另外一个员工叶元富与傅琳斐进行对接，傅琳斐再次提出应按合同约定减免租金，叶元富答复向领导汇报后再答复，此后再未与傅琳斐联系。3.根据《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》约定，合同解除后，宜欣公司应将履约保证金及装修保证金返还给傅琳斐。故宜欣公司应向傅琳斐返还履约保证金22044元、装修保证金11322元。 被申请人宜欣公司辩称，一、再审申请人提出原审程序违法，剥夺再审申请人的合法诉权，不符合事实和法律规定。宜欣公司起诉状上列明的再审申请人的地址是再审申请人的身份证地址，再审听证中，再审申请人确认该地址是可以找到她。原审原告起诉状中写明的再审申请人的联系电话18689610111，再审听证中，再审申请人确认该电话是她一直使用至今的电话。按照法院法警送传票到上述地址保存的记录，询问该单位说没有再审申请人这个人，法警打上述电话给再审申请人被挂断几次。因此，在法警依法送达查无此人且再审申请人拒绝接听法院电话的情况下，法院通过公告向再审申请人送达符合《民事诉讼法》第九十二条规定，应当视为法院已依法送达。故再审申请人提出的原审未依法通知和未依法送达的程序违法不成立。二、再审申请人提出被申请人未依约在约定期限交付铺面、未依约及时提供完善设施、未依约给再审申请人用电违反《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同》的约定而承担违约责任的主张，不符合合同约定。2015年11月24日双方签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同》第二条第5项约定“如甲方未能按时交付本合同约定的完整房产，免租期及租赁期限可相应顺延。”签订合同时双方都看到宜欣城正在改造装修不可能6天内交付，故上述合同已约定即经双方同意，被申请人未按期交付房产的时候顺延免租期和租赁期。在2016年4月27日被申请人将交付房产给再审申请人，2016年4月再审申请人接受涉案铺面且无异议。按照上述合同约定，被申请人将免租期和租赁期顺延至2016年4月27日，在顺延交付商铺给再审申请人过程中被申请人没有违约。2016年9月18日至11月18日再审申请人已使用商铺的供水，证明供水正常和再审申请人在营业。且商铺没有供电再审申请人是如何完成装修和进行营业，以及宜欣商场没有排水、排烟等完整的配套设施不符合事实，按租赁合同第一条第4项约定被申请人只提供相关接口，排水、排油都需要商铺自己接管道。三、再审申请人提出退还11322元装修保证金，被申请人同意退还，装修保证金的退还，是再审中申请人提出的新的请求，不是原审原告的诉讼请求，依据不告不理原则，不属于原审判决错误。四、再审申请人提出判决的租金及商铺租赁面积少了5.22平米，显失公平。再审过程中，经被申请人调查涉案商铺面积测量没有错误，在装修施工时由于涉案铺面背后墙面与风机房相邻，为保证通风，经双方协商同意，装修中再审申请人的后墙稍微向铺面内移动一点，相应会减少几个平米面积，对于该几个平米的问题，在租赁期间再审申请人从未向被申请人提出减少几平米应减少租金的书面申请，且双方并未就涉案商铺面积减少租金达成协议。故再审申请人提出该5.22平米系原审法院判决显失公平的理由不成立。五、依据上述合同第三条约定，租金70元/㎡，每月租金7715.40元。物业管理费30/㎡，每月物业管理费3306.60元。2016年7月10日至2017年3月10日共计8个月租金为88176元（7715.40元×8个月+3306.60×8个月=88176元）。自2016年4月27日交付房产至2016年7月10日开业之间共计74天，按照上述合同约定免租装修期为62天并在延期交付房产后顺延，再审申请人免租装修期已达74天，通常建筑面积110平米铺面一个月完全可以装修完。免租期满开始计算租金，而无论再审申请人是否完成装修，按照合同第二条6约定“免租装修期外乙方仍需要装修的，不在享受免租装修期待遇”。六、依据上述合同第五条租金、物业管理费支付方式“乙方应于每月25日-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为乙方违约，乙方需承担迟延交付额每日5‰的滞纳金。”第十四条违约责任“3.在本合同执行过程中，由于一方违反本合同约定，即为违约。违约方须向对方支付叁个月租金作为违约金。”“4.乙方如不能按时向甲方缴交租金和其他费用，以每延迟一天按拖欠总金额的5‰计赔罚，超过一个月视为乙方违约，甲方有权终止合同，甲方除要求补交拖欠费用和滞纳金外还需没收乙方的履约保证金作为补偿”，按照上述合同约定，原审判决再审申请人支付2016年7月至12月期间的租金及2017年1月至2017年3月期间三月占用铺面期间的租金，2017年4月以后占用铺面扩大的租金损失由被申请人承担。再审申请人在拖欠租金情况下擅自停业和逃场，原审判决认定再审申请人违约并按合同约定没收履约保证金，符合合同约定。原审法院免除再审申请人租赁合同约定的滞纳金64249元、三个月租金的违约金23146.2元的违约责任，已综合平衡了案件双方的法益。七、2016年12月再审申请人违反了上述合同不得擅自停业的规定，未经告知被申请人自己逃场，再审申请人自己将设备留在商铺原地，被申请人已发函和多次电话联系再审申请人而不予理会，被申请人未对涉案铺面及设备未采取任何行动，再审申请人的商铺一直未拆保持原状，见原审原告证据6即2017年7月26日商铺现场照片。故再审申请人以被申请人扣留设备的主张不成立。八、再审申请人提出退还申请人的设备，是再审中新的请求，被申请人主张应当按照合同约定处理。依据上述《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同》第十八条2“合同终止时，乙方有权将自有可移动设备拆卸带走；乙方投资的固定设施、设备等属固定不能移动的，如果甲方不同意接受，乙方应于租期内自行拆除，恢复原状。”按照上述合同约定，再审申请人应当自行拆除固定柜台等恢复原状，至今再审申请人并未按合同约定拆除固定柜台等，也不同意由被申请人拆除由再审申请人承担费用。如再审申请人搬走设备后，再次消失，将导致被申请人雇人拆除及运输垃圾费用约为2万元而违背合同上述约定，按照合同约定，在再审申请人履行恢复铺面原状的合同义务后，被申请人同意再审申请人搬走设备。 被申请人宜欣公司向本院起诉请求：1.判令解除宜欣公司与傅琳斐签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同》，合同编号：宜租字自营B区（2015）1124-057号；2.判令傅琳斐支付宜欣公司租金38577元和物业管理费16533元（2016年7月10日至2016年12月10日共5个月），水费38.5元，滞纳金64248元（以欠款总额55148.5元为本金自2016年12月10日暂算至2017年7月31日233天按照每天5%计算为64248元，直至付清为止）；3.判令傅琳斐支付宜欣公司三个月租金23146.2元的违约金，并且宜欣公司依据合同约定没收傅琳斐履约保证金22044元；4.判令傅琳斐支付宜欣公司租金和物业管理费自2016年12月11日起至2017年4月22日解除合同之日共计4个月11天租金和物业管理费48122元［（7715.4元+3306.6元）×4×（1+11/30）=48122元］；5.傅琳斐承担本案诉讼费用。 本院原审认定事实：2015年11月24日，傅琳斐、宜欣公司签订了《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，合同编号：宜租字自营B区（2015）1124-057号，合同约定：1.傅琳斐租赁宜欣公司宜欣城二楼B区44号商铺，建筑面积110.22平方米，实际面积61.88平方米；2.租赁期限共36个月，从2015年12月1日至2018年11月30日止；3.租金为124.68元/平方米，每月租金7715.4元。物业管理费53.44元/平方米，每月物业管理费3306.6元，合同还约定租金逐年递增。4.傅琳斐应于合同签订7日内，向宜欣公司支付履约保证金22044元。5.傅琳斐应于每月25-31日期间交清次月租金、物业管理费、水电费，否则视为违约，需承担迟延交付额每日5%的滞纳金，若违反合同导致宜欣公司遭受损失或应当由傅琳斐承担的违约金、赔偿金，宜欣公司有权以保证金抵扣上述费用。6.傅琳斐需在租赁范围内安装智能电表，实行先买后用的用电原则。电费、水费应向宜欣公司缴纳。7.傅琳斐如不能按时向宜欣公司缴交租金和其他费用，以每迟延一天按拖欠总金额的5‰计赔罚；超过一个月视为傅琳斐违约，宜欣公司有权终止合同，宜欣公司除要求补交拖欠费用和滞纳金外，还需没收傅琳斐的保证金作为补偿。合同还约定了其他事项。合同签订后，傅琳斐依据合同约定向宜欣公司缴纳了履约保证金22044元。2016年7月起，傅琳斐未向宜欣公司交纳租金及物业管理费、水电费等。2016年12月底，傅琳斐承租的铺面已经不再经营。截止起诉时，傅琳斐尚欠宜欣公司水费38.5元。2016年11月4日，宜欣公司向傅琳斐发送《关于西树泡芙租金物业管理费的函告》，要求傅琳斐须在2016年11月8日前缴齐租金和水电费及物业费，否则将采取制止傅琳斐转移财产、暂停水、电、空调供应服务等措施，并解除本合同将商铺另行出租。2017年4月22日，宜欣公司向傅琳斐发送《函告》，称因傅琳斐欠款停业至今，根据合同第十一条第5款、第十四条第3款规定，通知与傅琳斐解除租赁合同，没收履约保证金，我司将清理店铺内遗留物品并重新招商，保留继续追缴欠款的权利。2017年8月1日，宜欣公司向本院提起本案诉讼，至庭审时止，宜欣公司未将涉案商铺拆除并另行对外出租。 本院原审认为，关于宜欣公司、傅琳斐双方于2015年11月24日签订《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》应否解除的问题。宜欣公司、傅琳斐双方于2015年11月24日签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，傅琳斐应依法向宜欣公司支付使用租赁场地期间的租金，但本案中傅琳斐从2016年7月起至今未向宜欣公司支付租金，经宜欣公司催促后，至起诉时止，其仍未交纳，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，宜欣公司请求解除与傅琳斐签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于傅琳斐应否向宜欣公司支付2016年7月10日至2016年12月10日的租金38577元、物业管理费16533元、2016年12月11日至2017年4月22日的租金和物业管理费48122元、水费38.5元、滞纳金64248元、支付三个月租金的违约金23146.2元并没收其履约保证金22044元的问题。从本院查明的事实可知，傅琳斐自2016年7月起未向宜欣公司缴纳租金和物业管理费，2016年12月底，傅琳斐承租铺面已经不再经营。故宜欣公司主张傅琳斐向其支付自2016年7月10日至2016年12月10日的租金有法律依据，双方约定的租金为每月7715.4元，故上述期间租金为38577元，物业管理费依据合同约定为16533元，水费38.5元，上述期间为傅琳斐的经营期间，宜欣公司主张该期间租金和物业管理费、水费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。宜欣公司主张2016年12月11日至2017年4月22日的租金和物业管理费，本院认为，傅琳斐自2016年7月起未向宜欣公司缴纳租金，至2016年12月，傅琳斐不再经营涉案铺面，傅琳斐欠租的违约行为至此也持续达5个月有余，故宜欣公司本应及时与傅琳斐解除合同，将涉案铺面另行租赁，以免损害扩大，但其至庭审之日止未能采取减损行为，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对宜欣公司应采取适当措施的合理期间定为三个月，即2016年12月11日至2017年3月11日，超出该期限内的租金损失属上述法律规定的“扩大的损失”，本院不予支持。故傅琳斐还应向宜欣公司支付2016年12月11日至2017年3月11日期间的租金23146.2元，物业管理费9919.8元，合计33066元。对于宜欣公司主张的超出部分，本院不予支持。关于宜欣公司主张的傅琳斐迟延支付上述费用的滞纳金64248元、拖欠三个月租金的违约金23146.2元并没收其履约保证金22044元的问题。傅琳斐欠付租金的行为构成违约，本应依据上述合同约定的向宜欣公司支付滞纳金、违约金并且没收其缴纳的保证金。但上述滞纳金、违约金及没收履约保证金虽属于对于违约金的约定，但已经超过傅琳斐欠付租金等费用总额，现宜欣公司未举证其实际损失，故宜欣公司对傅琳斐欠付租金的违约行为既主张滞纳金又主张违约金和没收履约保证金，上述违约金过分高于宜欣公司的损失，故本院依据第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情将傅琳斐欠付租金等费用的全部违约金调整为履约保证金22044元，即傅琳斐缴纳的履约保证金不予退还。宜欣公司主张的超过部分，本院不予支持。综上，宜欣公司的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本院原审判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、解除原告海南宜欣商业管理有限公司与被告傅琳斐于2015年11月24日签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》；二、限被告傅琳斐在本判决生效之日起十日内向原告海南宜欣商业管理有限公司支付租金61723.2元、物业管理费26452.8元、水费38.5元，合计88214.5元；三、被告傅琳斐在本判决生效之日起向原告海南宜欣商业管理有限公司支付违约金22044元（与被告傅琳斐缴纳的履约保证金22044元抵扣）。四、驳回原告海南宜欣商业管理有限公司的全部诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院认定案件事实如下：2015年11月24日，宜欣公司与傅琳斐签订《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，合同编号：宜租字自营B区（2015）1124-057号，合同约定：傅琳斐租赁宜欣公司宜欣城二楼B区44号商铺经营餐饮，建筑面积110.22平方米，实际面积61.88平方米，租赁费用等依据合同认定的建筑面积计算。租赁期限共36个月，从2015年12月1日起至2018年11月30日止。依合同约定，宜欣公司需提供租赁的物业可以满足傅琳斐需要的相应配套的水、电、消防应急照明、燃气、消防安全设施、通讯设施、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）等具备正常使用功能的设备。其中水、电、燃气、通讯、排水、排污、排烟、消防设施等，宜欣公司只提供接口。免租期及起租日：宜欣公司给予傅琳斐免租装修期62日，期内实际发生的水电费等费用由傅琳斐支付。宜欣公司应在2015年12月1日前向傅琳斐交付符合本合同（包括各项附件）约定的完整房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书，以确认房产状况及交付时间。如宜欣公司未能按时交付符合本合同（包括各项附件）约定的完整房产，免租期及租赁期限相应顺延。合同约定起租日为2016年2月1日，如因傅琳斐的原因到期未能正常开业，傅琳斐应补偿宜欣公司经济损失1000元/天。租金及管理费按房屋建筑面积110.22平方米（实际面积61.88平方米）计算租金及管理费。建筑面积租金为70元/平方米/月，实际面积租金为124.68元/平方米/月，合计租金为7715.4元/月。建筑面积物业管理费为30元/平方米/月，实际面积物业管理费为53.44元/平方米/月，合计物业管理费为3306.6元/月。合同还约定租金逐年递增。傅琳斐应于每月25日至31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为违约，需承担迟延交付额每日5‰的滞纳金。傅琳斐应于合同签订7日内，向宜欣公司支付履约保证金22044元。傅琳斐若违反合同导致宜欣公司遭受损失或应当由傅琳斐承担的违约金，赔偿金，宜欣公司有权以保证金抵扣上述费用。傅琳斐需在租赁范围内安装智能电表，实行先买后用的用电原则。电费、水费应向宜欣公司缴纳。傅琳斐如不能按时向宜欣公司缴交租金和其他费用，以每迟延一天按拖欠总金额的5‰计赔罚；超过一个月视为傅琳斐违约，宜欣公司有权终止合同，宜欣公司除要求补交拖欠费用和滞纳金外，还需没收傅琳斐的履约保证金作为补偿。宜欣公司保证房产质量安全合格，符合消防、环保要求，并取得相关验收许可证。宜欣公司应保证合同约定的水、电供应，合同终止时，傅琳斐有权将自有可移动的设备拆卸带走，其投资的固定设施，设备、装饰装修等属固定不能移动的，如宜欣公司同意接受，经评估部门评估后，双方按商定价格补偿傅琳斐后归宜欣公司所有，如宜欣公司不同意接收，傅琳斐应于租期内自行拆除，恢复原状。若傅琳斐没有按期拆除，宜欣公司可派员拆除，所需费用在傅琳斐履约保证金中扣除等。 合同签订后，傅琳斐依据合同约定向宜欣公司缴纳了履约保证金22044元。2016年1月4日，宜欣公司下发关于“宜欣城”交付、商户进场及开业日期的函告，告知宜欣城定于2016年5月1日开业，商铺交付日期为2016年1月30日，各商户在2016年2月25日前须进场装修。宜欣城开业后，合同期将根据开业时间同一顺延。2016年1月底，傅琳斐提交铺面装修图纸给宜欣公司。2016年4月19日，宜欣公司下发关于“宜欣城”开业日期的函告，告知宜欣城定于2016年6月1日试营业，请所有已完成合同签订并提交装修图纸的商户在2016年5月15日前完成商铺整体装修和验收手续，做好试营业的各项准备工作。2016年6月15日，宜欣公司向傅琳斐下发关于“宜欣城”开业日期的函告，告知宜欣城定于2016年7月10日开始营业。2016年6月前已进场装修的商户必须在2016年7月3日前完成商铺整体装修和验收，做好营业的各项准备工作；2016年6月以后进场装修的商户尽可能配合在7月3日前完成整体装修和验收。但傅琳斐表示没有收到该函告。同年6月宜欣公司向傅琳斐交付了涉案商铺，但未签署房产交付确认书。傅琳斐接收铺面后交纳了装修保证金11322元以及在铺面安装了冰箱、不锈钢货架、桌椅等经营设备，且按照宜欣公司装修图纸的要求进行装修，傅琳斐在装修过程中发现涉案商铺的配套设施设备未完善，其中排烟、排水排污等未达正常使用功能。经双方交涉，宜欣公司给出排油烟报价单为23000元，傅琳斐实际支出装修排烟、排水、排污费用20000元，2016年9月装修完工，10月傅琳斐开始进场营业。该商铺于2016年11月4日前仍未通过整体消防验收。 宜欣公司多次向傅琳斐主张缴纳涉案商铺2016年7月10日起至同年12月份的租金及物业管理费、水电费等。傅琳斐认为宜欣公司交付的铺面自2016年9底才符合约定的交付条件，按合同约定免租期（扣除装修期62天后）可相应延长至2016年12月1日，起租时间应从2016年12月2日起算。期间双方多次交涉，宜欣公司于2016年11月4日向傅琳斐发送《关于西树泡芙租金物业管理费的函告》，要求傅琳斐须在2016年11月8日前缴齐租金和水电费及物业费，否则将采取制止傅琳斐转移财产、暂停水、电、空调供应服务等措施，并解除本合同将商铺另行出租。但傅琳斐认为宜欣公司向其出租的铺面不符合合同约定的交付条件，房产的质量及消防、环保、通讯等基础设施也未经过验收达到合格的标准，应按租赁合同约定的内容免租期及租期相应顺延，不同意向宜欣公司支付租金。而宜欣公司则认为其铺面符合交付条件，傅琳斐与宜欣公司经多次协商未果。2016年12月2日，傅琳斐向宜欣公司递交“关于宜欣城二楼B区-44铺位的免租申请”，未被批准。2017年4月22日，宜欣公司向傅琳斐发出《函告》，通知其按涉案合同的约定，解除与其经营的品牌租赁合同，清理店铺内遗留物品并重新招商及保留继续追缴欠款的权利。此间傅琳斐仍要求继续经营，以免损失扩大。但宜欣公司认为其已构成违约，拒绝供应水电，单方终止合同，不与傅琳斐办理撤场手续，要求傅琳斐支付2016年12月至2017年4月22日的租赁场地占用费，不允许傅琳斐自行拆除设备。其后双方继续交涉未果，遂成诉。原审判决生效后，宜欣公司未将交纳的装修保证金11322元退还，也不同意傅琳斐拆卸搬迁安装在涉案商铺的经营设备。 另查，按约定宜欣公司应交付给傅琳斐的使用面积为61.88平方米，但实际使用面积为56.66平方米，实际使用面积比约定使用面积减少了5.22平方米。 以上事实，有以下证据：1.设备清单，和米堂品牌加盟合同，设备款项及和米堂品牌加盟金，原物料订货清单，转账支付凭证；2.开业时间的通知函件照片，被申请人正式开业的邀请函内容截图《关于消防验收的函告》照片；3.《海南宜欣城西树泡芙、和米堂、摩提工房装饰装修深圳工厂报价（现场）》、《海南宜欣城西树泡芙、和米堂、摩提工房软装道具产品订货单（代买卖合同）》及转账支付凭证；4.微信对话记录；5.被申请人单位招商经理刘中华的证明；6.《宜欣商业广场铺面租赁协议》；7.关于西树泡芙租金物业管理费的函告；8.2017年4月函告；9.水费缴费通知书；10.2016年11月23日缴费通知书；11.租赁铺面照片（2017年7月26日）；12.2016年4月27日场地交接验收照片；13.2020年3月17日涉案铺面及设备照片2张；询问笔录、质证笔录、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院再审认为，一、关于合同解除问题。宜欣公司诉请解除《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，现傅琳斐同意，本院照准。 二、关于租金、物业管理费的问题。宜欣公司诉请傅琳斐：支付2016年7月10日至2016年12月10日共5个月的租金38577元和物业管理费16533元、水费38.5元，4个月11天租金和物业管理费48122元。首先，关于涉案商铺的面积，经查明的事实，合同约定的涉案商铺使用面积为61.88㎡,实际使用面积为56.66㎡,比约定的使用面积少了5.22㎡，按实际使用面积计算，则每月租金应为7064.4元,每月物业管理费应为3027.9元。其次,关于傅琳斐应付租金期间的问题。宜欣公司于2016年6月底才将涉案商铺交付，而交付后配套设施设备直到2016年9月底才完善，至2016年11月4日才通过整体消防验收，宜欣公司先违约逾期交房，后要求傅琳斐支付2016年7月10日至2016年12月10日共5个月的租金、物业管理费、水费等未果后，便单方终止合同，损害了傅琳斐的合法权益，傅琳斐接受商铺后发现其不符合交付条件经交涉未果而拒接商铺和未向宜欣公司支付上述租金及其相关费用，符合合同的约定和事实根据。2017年4月22日，宜欣公司给傅琳斐发函解除合同。宜欣公司于2016年6月底向傅琳斐交付涉案商铺，依合同约定，宜欣公司需提供租赁的物业可以满足傅琳斐需要的相应配套的水、电、消防应急照明、燃气、消防安全设施、通讯设施、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）等具备正常使用功能的设备，其中水、电、燃气、通讯、排水、排污、排烟、消防设施等，宜欣公司只提供接口。但涉案商铺至2016年9月底才符合交付条件，此时才可算租金，依合同约定还应扣减62天免租期，则傅琳斐的租金起算时间应为2016年12月1日起。傅琳斐虽于2016年12月起未再经营，但未与宜欣公司交接交还涉案商铺，则应认定为傅琳斐占用涉案商铺，傅琳斐应承担此期间的租金、物业管理费及水费等。由于傅琳斐在12月底已停业未经营，虽未与宜欣公司交接归还涉案商铺，但宜欣公司知道傅琳斐已不再经营应及时与傅琳斐解除合同收回铺面，以免损失扩大，而宜欣公司未采取措施减损，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，认定宜欣公司应采取适当措施的合理期间为三个月，傅琳斐应缴租金21193.2元（7064.4元×3个月）、应缴物业管理费为9083.7元（3027.9元×3个月）、水费38.5元。 三、关于违约金问题。本案中由于宜欣公司先违约未按时交付涉案商铺才导致傅琳斐未按时缴纳租金、物业管理费。因此对于宜欣公司关于违约金的请求，本院不予支持。 综上，傅琳斐应向宜欣公司支付的费用共计30315.4元（21193.2元+9083.7元+38.5元），傅琳斐已向宜欣公司支付的履约保证金22044元应从中扣减，余下8271.4元（30315.4元-22044元）应予支付。原审判决有误，应予以纠正。傅琳斐在再审期间提出要求宜欣公司赔偿损失并返还装修保证金和设备等请求应另行主张，本案再审不予审理。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、维持本院（2017）琼0106民初11640号判决第一项； 二、撤销本院（2017）琼0106民初11640号判决第三项以及第四项； 三、变更本院（2017）琼0106民初11640号判决第二项为再审申请人傅琳斐于本判决生效之日起十日内向被申请人海南宜欣商业管理有限公司支付8271.4元； 四、驳回被申请人海南宜欣商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费4491元，由被申请人海南宜欣商业管理有限公司负担4316元，由再审申请人傅琳斐负担175元，多收的案件受理费1795元应予以退还被申请人海南宜欣商业管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  李晓莉 人民陪审员  冯少青 人民陪审员  温万青 二〇二〇年六月十日 速 录 员  张 琪 书 记 员  周惠惠 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。