辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0604民初163号原告：陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，丹东市东泰建设工程有限公司经理，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：王晓晨，辽宁天晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠毅，辽宁天晓律师事务所律师。被告：王军，男，1963年10月31日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。被告：丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区大偏岭路16号。法定代表人：王荣义（已故）。被告：刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，职业不详，住丹东市振兴区。原告陆家明诉被告王军、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆家明的委托诉讼代理人王晓晨、郭忠毅，被告王军到庭参加了诉讼。被告亿荣公司、刘庆国经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告陆家明向本院提出诉讼请求：准许执行坐落于丹东市振兴区（原益荣家园31号楼）304室房屋。事实与理由：原告与被告亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷胜诉后，振安区法院于2010年12月16日裁定对被告亿荣公司所有的包括案涉房屋在内的32套房屋进行查封，后续封至今。2019年6月24日，被告王军对案涉房屋提出执行异议，振安区法院支持了被告王军的执行异议请求。该裁定书适用法律存在明显错误，原告不服，故提起诉讼。一、商品房买卖合同系非格式合同，不以是否具有房地产管理部门商品房买卖合同范本为要件。且商品房买卖无须必然签订正式商品房买卖合同，法律允许在尚不具备签订正式商品房买卖合同条件下，以商品房认购协议书或其他形式书面合同代替正式商品房买卖合同，只要具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容即可。二、商品房买卖合同系要式合同，应当以书面形式订立。被告自认2008年8月2日仅达成了口头房屋买卖协议。裁定书亦认定被告王军与亿荣公司于2019年11月26日补签了商品房认购协议书。足以确认被告王军与亿荣公司在法院查封案涉房屋前，没有签订书面商品房买卖协议。三、经查被告名下至少有4套房屋，法院查封时间为2010年12月，此前被告名下已有1套房屋（不动产权证号2009122907811，建筑面积123.55平方米），且在涉案房屋之前还有一套公产房，足以满足居住。法院的查封行为并没有影响被告王军的生存权，不能认定被告王军符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。综上，请法院依法支持原告的诉请。被告王军辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋于2010年被查封，被告王军于2008年8月2日一次性向被告亿荣公司缴纳了全部购房款。当时没有签订书面买卖合同是有原因的，亿荣公司法定代表人王荣义出具的书面承诺可以证明。2011年10月25日之后，亿荣公司为王军办理了商品房入户，被告王军缴纳了各种入户费用。2019年11月26日，双方补签认购协议。2019年11月28日，王军缴纳房屋契税。即使王军没有和亿荣公司签订书面合同，但因其已履行了主要义务，该合同也已经成立。本案的认购协议书对买卖双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式等实质性条款均作了明确的约定。因此，涉案房屋认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，该补签的认购协议书时间2008年8月2日即为商品房买卖合同成立之日。关于原告陈述王军现有四套房屋属实，王军在购买涉案房屋之前，虽然有一套公产房，但涉案房屋系其购买的第一套商品房，王军已占有该房屋，简单装修并已居住。王军因为被告亿荣公司法定代表人王荣义书写承诺的原因导致一直没有办理房屋过户手续，不影响王军对涉案房屋的物权期待权。综上，请求法院保护王军的合法权益，确认该房屋买卖合同有效，中止对上述涉案房屋的执行。被告亿荣公司未答辩。被告刘庆国未答辩。原告围绕诉讼请求提供的询问笔录、（2020）辽0604执异2号执行裁定书、被告王军提供的供暖费发票、住宅专项维修基金收据、进户收据、领取入户通知单列表、完税证明、商品房入户通知单认购协议书，对上述证据原告及被告王军均无异议，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。被告王军提供的交房款收据、承诺书，原告虽对证据真实性提出异议，但未提供其他证据佐证，故对其证据予以确认。本院出示的（2010）振安民三初字第00298号民事判决书、（2010）振安民三初字第00298-1号民事裁定书、（2013）振安民三初字第00298-3号民事裁定书、（2013）振安执字第00429-4号执行裁定书、（2013）振安执字第00429-5号执行裁定书，原告及被告王军对真实性均无异议，对其证据效力予以确认。本院经审理认定事实如下：本院在审理原告陆家明、李伟与被告东港市开发区建筑工程公司、刘庆国、亿荣公司借款合同纠纷一案中，于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298－1号民事裁定，查封被告亿荣公司所有的位于丹东市振兴区房屋。2013年5月23日作出（2013）振安民三初字第00298－3号民事裁定，续查封上述房屋。因被告刘庆国、亿荣公司没有履行生效法律文书确定的义务，原告陆家明向本院申请执行。本院在执行中分别于2016年2月18日、2019年4月2日作出（2013）振安执字第00429－4号执行裁定书、（2013）振安执字第00429－5号执行裁定书，续查封涉案房屋。另查明：2008年8月2日，被告王军向被告亿荣公司交纳房款194369元。被告亿荣公司出具收款收据，收款事由：31－304，74.13平方米。当日，被告亿荣公司法定代表人王荣义为被告王军出具承诺书：由于房地产管理部门新版商品房买卖合同范本没有出来，不能马上签订购买合同，待购房人王军在进户前保证与购房人王军签订商品房买卖合同，以便我公司备案和购房人办理产权证。2011年11月1日，被告亿荣公司通知被告王军入户，被告王军交纳了房屋设施变更费、有线电视初装费、物业管理费、装修垃圾清运费、水费储蓄、电费储蓄、生活垃圾处置费、取暖费、住宅专项维修基金。2019年11月26日，被告王军与被告亿荣公司补签了认购协议。2019年11月28日，被告王军交纳房屋契税。被告王军名下有多套房屋，位于丹东市振兴区年取得，另外被告王军自认购买涉案房屋前还有一套公产房。本院认为，本案焦点问题为被告王军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被告王军辩解未签订书面买卖合同的理由并不成立，因为书面买卖合同并不以房地产管理部门出版的商品房买卖合同范本为要件，双方亦可签订具备商品房买卖合同主要内容的认购协议等书面买卖合同，但双方均未签订。诉讼中被告王军提供的认购协议系2019年补签。故不能认定在查封前被告王军与亿荣公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房屋于2010年12月16日查封，此时被告王军尚未办理入户，故在查封前被告王军未合法占有涉案房屋。再次，关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间点系购买房屋之时还是查封房屋之时，因该条规定系针对在金钱债权执行中提出异议，结合上下文理解应确定为查封之时。而本案在涉案房屋查封之时被告王军名下已有其他两套房屋。综上，被告王军的主张不符合上述两条规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告要求准许执行涉案房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十四条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许执行坐落于丹东市振兴区（原益荣家园31号楼）304室房屋。案件受理费100元，由被告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  赵方华人民陪审员  吴 君人民陪审员  孙晓宇二〇二〇年六月二十九日书 记 员  周洋洋