广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34207号原告：广州畅租物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区华新一街12号1112房，统一社会信用代码914401013475187061。法定代表人：潘海玲，董事长。委托代理人：王李槐，该司职员。被告：程时仿，男，1976年1月3日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。原告广州畅租物业管理有限公司（下简称畅租公司）诉被告程时仿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告畅租公司的委托代理人王李槐，被告程时仿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告畅租公司诉称：原告于2017年4月17日与被告签订关于广州市天河区*路12号之一1401单元（*苑a7栋1401房）的《委托代理存房业务合同》，后原告于2018年5月7日将上述房屋出租给承租人。经原告、被告、承租人于2019年3月12日友好协商，确定三方合同全部终止，不再履行。三方还约定，承租人出资修好房屋内的电器（自然老化除外)，搞好房屋卫生，并交纳2019年3月12日前的水、电、天然气、物管费等，被告退还一个月的房屋保证金给原告。承租人于2019年3月12日正式搬离上述房屋，且三方当天交接完毕，被告收回上述房屋，三方还签署了《合同终止协议》。按照三方协商意愿，在承租人搬出上述房屋后，被告应返还押金8300元，但原告多次与被告沟通，被告拒绝退还押金。现原告提起诉讼，请求法院判令：被告向原告退还租赁押金8300元。被告程时仿辩称：一、原告没有结清房屋所欠的水电费，没有和被告办理交接手续，被告到房屋现场查看时，向原告表示房屋的物品存在损坏，但是原告没有处理。被告要求原告缴纳水电费146元，但是原告一直没有缴纳。银行自动扣费的91立方米天然气费用，原告也没有向被告偿还。二、原告没有经被告同意，擅自把房屋内原有的洗衣机搬走，而更换了一台旧的洗衣机放在被告的房屋，而且还搬走了2个床罩没有给回被告。三、房屋内的沙发靠背有4个不见了，主卧室的电脑写字台已大面积掉漆，而且污损严重。电视机被损坏，无法开机，被告要求原告维修，但原告没有维修。房屋内的木地板大面积起泡，具体原因不清楚，墙体也有大面积的水迹，厨房灶台以及洗手间的木柜也有损坏。除此以外，被告出租房屋给原告时，向其交付了天然气的银行扣费存折，里面有余额361元多，原告把存折交回被告之后，里面的361元已被扣除，所以原告应归还361元给被告。经审理查明：2017年4月17日，程时仿（甲方）与畅租公司（乙方）签订《委托代理存房业务合同》，约定甲方将广州市天河区*路12号之一1401单元（下简称案涉房屋）委托乙方全权代理出租，乙方代理甲方房屋出租时，甲方授权乙方与承租方签订《房屋租赁合同》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利（另见委托书）；代理租赁期限为二年，自2017年4月18日起至2019年4月17日止；房屋免租期过后无论房屋出租与否，从2017年5月19日起乙方将租金按月划入甲方收租账户；甲、乙双方确认上述房屋每月租金为8300元；若因乙方延长付租时间的，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算；合同有效期内，上述房屋及其附属设施、设备因承租方使用不当造成房屋或其附属设施、设备损坏的，由乙方负责维修或赔偿，除自然老化以外；若出现自然老化的情况下，乙方须及时告知甲方在3个工作日内解决等。2017年4月17日，程时仿（甲方）与畅租公司（乙方）又签订《协议书》，约定该物业每免租期为30天，第二年租金为8400元/月；合同期间，如乙方因经营不善导致不履行合约，前期乙方给甲方支付一个月的押金转换为违约金；合同到期后，乙方确保该物业的家私家电能正常使用，如不能正常使用的家私家电设备由乙方出资在合同期内负责维修好，除自然老化外等。2018年5月6日，畅租公司作为出租人程时仿的委托代理人而与承租方王志郡签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给王志郡使用，租赁期限从2018年5月7日起至2019年5月6日止，每月租金为8100元。2019年2月28日，程时仿（甲方）、畅租公司（乙方）、王志郡（丙方）签订《合同终止协议》，约定甲、乙双方于2017年4月18日签订房屋委托代理出租合同，后乙方于2018年5月7日出租给丙方；因房屋洗手间马桶渗水事宜，甲方减免半个月租金给承租方作为补偿，经三方协商同意，该合同于2019年3月10日（注：“10”后被划掉更改为“12”并加盖了畅租公司印章）终止，不再履行；承租方于2019年3月10日前必须搬离，期间乙方须交纳该房屋租金70元（注：“70”后被划掉更改为“90”并加盖了畅租公司印章），承租方须交纳该房屋4-10日（注：“10”后被划掉更改为“12”并加盖了畅租公司印章）的租金共计1890元（注：“1890”后被划掉更改为“2340”并加盖了畅租公司印章）；承租方出资修好家电（自然老化除外），搞好房屋卫生及交纳2019年3月3日前的水、电、天然气、物管费等，甲方退还一个月房屋保证金给乙方；因合同所产生的一切责任和后果，甲、乙、丙互不追究等。现畅租公司提起诉讼，要求程时仿退还房屋保证金8300元。诉讼过程中，畅租公司主张其与程时仿之间为委托合同关系，程时仿则主张其与畅租公司之间为租赁合同关系。程时仿确认畅租公司向其支付了8300元的押金，其确实没有退还给畅租公司。程时仿主张畅租公司有2次拖欠租金的行为，在2019年2月第2次拖欠租金时，程时仿向畅租公司的工作人员催讨，但畅租公司的工作人员表示实际承租人没有支付租金，所以其也不向程时仿支付租金，程时仿也向实际承租人催讨，但实际承租人表示不缴纳租金，也不把房屋交还给程时仿，所以程时仿无奈之下才签订《合同终止协议》；实际承租人原定于2019年3月3日搬走，但由于实际承租人被刑事拘留，所以其找律师向程时仿表示将搬离时间延迟到2019年3月17日，后三方实际于2019年3月12日交接房屋，当时实际承租人还表示其购买的家私、家电不会搬走，所以程时仿才同意上述延期；后来实际承租人搬走时，不但把房屋内其所购买的家私、家电搬走，还把程时仿原有的家私、家电搬走了一部分，只是于2019年4月又返还了一部分，但还缺少了床罩等物品。畅租公司表示在实际承租人租赁房屋期间，程时仿没有经过其和实际承租人的同意，擅自进入案涉房屋；第1次拖欠租金是因为案涉房屋的木地板出现第1次损坏而与程时仿进行协商，在协商的情况下暂时没有支付租金；2019年2月，由于案涉房屋的木地板出现大面积起泡，而且发现是由于洗手间漏水所导致，畅租公司主动和程时仿协商解决问题，在协商没有达成一致的情况下，程时仿没有经过畅租公司和实际承租人的同意，多次自行打开案涉房屋的大门，进入案涉房屋并找维修人员对房屋的洗手间进行维修，该行为侵犯了实际承租人的隐私；在签订终止协议时，三方协商确认由于洗手间漏水的问题，给予实际承租人减免半个月租金，所以在2019年2月欠付租金的行为，是由于漏水问题所导致，并不是畅租公司恶意拖欠租金，最后是程时仿要求解除合同。畅租公司、程时仿均确认各方于2019年3月12日办理案涉房屋的交接，但没有签订书面的交接协议。程时仿确认其已收回案涉房屋并另行出租。程时仿主张畅租公司还拖欠水电费146元没有支付，畅租公司予以确认并同意在押金中予以扣除。程时仿主张其天然气扣费存折中原有361元、原天然气公司已经扣除了91立方米的天然气费用313.95元，要求畅租公司予以返还。畅租公司同意在押金中扣除上述共计674.95元。关于程时仿主张其收回案涉房屋后发现房屋存在损坏等问题，畅租公司表示：一、关于洗衣机，虽实际承租人把案涉房屋原有的洗衣机更换成现在的洗衣机，但是程时仿在办理房屋交接时，是同意更换洗衣机的事实的，没有提出异议。二、畅租公司确认案涉房屋交还给程时仿时原2个床罩不见了，其愿意重新购买赔偿给程时仿，但是程时仿不同意，要求扣除880元，其认为该金额没有依据，所以不同意。三、畅租公司交还案涉房屋给程时仿时，程时仿并没有提到4个沙发靠背不见的问题，而且程时仿把案涉房屋出租给畅租公司时，是否有该4个沙发靠背，双方也无法确认。四、主卧室的电脑写字台确实污损面积很大，无法进行维修，程时仿要求畅租公司赔偿800元，畅租公司予以同意。五、畅租公司把案涉房屋交回给程时仿时，案涉房屋的电视机确实存在损坏，但是其认为属于自然老化，不应属于其责任，但是其还是找维修人员在2019年3月13日维修好该电视机。六、畅租公司将案涉房屋交还给程时仿时，木地板确实存在大面积起泡的问题，但双方无法确认是什么原因导致该损坏。而且在租赁期间，案涉房屋的木地板已出现过一次大面积起泡的问题，当时畅租公司已找人员进行了维修，花费2万多元，但是在2019年2月时，木地板因为洗手间漏水的问题再一次起泡，所以畅租公司认为这不应该是其责任。七、畅租公司把案涉房屋交还给程时仿时，由于当时是回南天气，墙体小面积受潮，不存在程时仿所陈述的大面积水迹问题。八、畅租公司确认在将案涉房屋交还给程时仿时，厨房灶台以及洗手间的木柜存在损坏，但是其已在2019年3月13日找维修人员维修好。另，对于其已找维修人员修好上述损坏的问题，畅租公司并未提供证据予以证明。程时仿则提交了视频录像、照片（打印件）等证据以证明案涉房屋存在上述损坏问题。另，本院向畅租公司释明其与程时仿之间应为租赁合同关系，畅租公司明确其诉讼请求不变更。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”本案中，畅租公司与程时仿签订了《委托代理存房业务合同》，该合同虽然名为委托合同，但根据该合同中所约定的“房屋免租期过后无论房屋出租与否，从2017年5月19日起乙方将租金按月划入甲方收租账户”等内容，本院可确认该合同实质上是畅租公司与程时仿之间关于案涉房屋的租赁合同。本院向畅租公司释明后，畅租公司明确其诉讼请求不变更，故本院按照畅租公司的原诉讼请求对本案进行审处。根据已查明的事实可知，程时仿与畅租公司签订了《委托代理存房业务合同》后，畅租公司将案涉房屋进行转租。后程时仿、畅租公司及次承租人王志郡共同签订了《合同终止协议》，约定三方租房合同全部终止，且程时仿已于2019年3月12日收回了案涉房屋，因此，程时仿与畅租公司的租赁合同关系已于2019年3月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，程时仿与畅租公司的租赁合同关系解除后，程时仿应将畅租公司支付的押金8300元退还给畅租公司。但是，根据双方当事人确认的事实可知，案涉房屋交还给程时仿时存在物品损坏及遗失、欠费等问题。一、对于物品损坏及遗失的问题。程时仿提供案涉房屋及屋内物品给畅租公司出租使用，应允许案涉房屋及屋内物品的自然损耗，但是，对于不属于自然损耗的物品损坏及遗失，畅租公司应予以赔偿。另一方面，程时仿未提供证据证明其主张的各项物品损坏及遗失的具体金额，本院将根据公平原则、结合本案案情及日常生活常理，酌情确定各项物品的赔偿金额。（一）程时仿主张次承租人没有经其同意而擅自把案涉房屋原有的洗衣机搬走，更换了一台旧的洗衣机放在案涉房屋，而畅租公司则主张程时仿在交接案涉房屋时并未对此提出异议。对此，本院认为，程时仿已于2019年3月12日经各方交接而收回了案涉房屋，但其并未提供证据证明其对洗衣机问题提出异议，故其要求畅租公司予以赔偿的主张本院不予采纳。（二）程时仿、畅租公司均确认案涉房屋缺少了2个床罩，本院对此予以确认。双方当事人对于赔偿金额未能协商一致，本院酌情判令畅租公司赔偿400元。（三）程时仿主张案涉房屋内原有的4个沙发靠背不见了，但其在接收案涉房屋时并未提出异议，且其未提供证据证明其将案涉房屋出租给畅租公司时有上述4个沙发靠背，故本院对此主张不予采纳。（四）程时仿、畅租公司均确认案涉房屋主卧室的电脑写字台已大面积掉漆、污损严重，本院对此予以确认。畅租公司确认该损坏问题已无法进行维修，并同意赔偿800元，本院对此主张予以采纳。（五）程时仿、畅租公司均确认案涉房屋的电视机被损坏，本院对此予以确认。畅租公司主张该损坏属于自然老化，并主张其已于2019年3月13日维修好了电视机，但其对上述主张未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院酌情判令畅租公司赔偿800元。（六）程时仿、畅租公司均确认案涉房屋内的木地板大面积起泡，本院对此予以确认。畅租公司主张该损坏并非其责任，但其并未提供证据证明该木地板大面积起泡问题属于案涉房屋的自身原因所导致，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此主张不予采信，并酌情判令畅租公司赔偿1500元。（七）程时仿主张案涉房屋的墙体有大面积的水迹，但其提供的证据并不足以证明，本院对此主张不予采信。（八）程时仿、畅租公司均确认厨房灶台以及洗手间的木柜有损坏，本院对此予以确认。畅租公司主张其已于2019年3月13日找维修人员维修好，但其对此并未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此抗辩不予采信，并酌情判令畅租公司赔偿500元。二、对于欠费问题。程时仿主张畅租公司还有水电费146元没有支付，并要求畅租公司返还天然气费用674.95元，畅租公司对上述欠费予以确认并同意在押金中予以扣除，本院对此予以采纳。综上，程时仿应退还给畅租公司的押金8300元中，扣除畅租公司应赔偿的物品损坏及遗失费用、拖欠的水电费及天然气费用后，程时仿应向畅租公司退还剩余押金3479.05元（8300-400-800-800-1500-500-146-674.95）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告程时仿向原告广州畅租物业管理有限公司退还押金3479.05元；二、驳回原告广州畅租物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州畅租物业管理有限公司负担30元、被告程时仿负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  张丹丹二〇二〇年六月二日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇