江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初1248号原告:钱琴珠,女,1964年5月2日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：王学鸿，江苏大浔律师事务所律师。被告:顾振度,男,1952年1月18日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被告:周荣珍,女,1957年8月24日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。第三人：吴三度，男，1952年11月11日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：吴奇（系吴三度之子），住无锡市。第三人：赵菊英，女，1957年1月17日生，汉族，无锡市。委托诉讼代理人：吴奇（系赵菊英之子），住无锡市。原告钱琴珠与被告顾振度、周荣珍、第三人吴三度、赵菊英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱琴珠及其委托诉讼代理人王学鸿、被告顾振度、周荣珍及其共同委托诉讼代理人蒋冬、第三人吴三度、赵菊英的共同委托诉讼代理人吴奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱琴珠向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房产转让协议》，顾振度、周荣珍立即返还购房款25万元及利息损失（以25万元为基数，自2016年7月25日起至实际给付之日，按同期同类银行贷款基准利率计算）。2、判令顾振度、周荣珍赔偿钱琴珠装修损失10万元、房屋差价23万元。3、诉讼费由顾振度、周荣珍负担。审理中，钱琴珠变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《房产转让协议》，顾振度、周荣珍立即返还购房款25万元及利息损失（以25万元为基数，自2016年7月25日起至实际给付之日，按同期同类银行贷款基准利率及LPR计算）。2、判令顾振度、周荣珍赔偿装修损失7.38万元、房屋差价44.13万元。3、房屋恢复原状的费用5000元由顾振度、周荣珍承担；4、诉讼费、鉴定费由顾振度、周荣珍负担。事实和理由：2008年3月25日，吴三度因房屋拆迁获得广益博苑46号1002室房屋，2014年1月27日，吴三度夫妻将该房屋抵偿给了顾振度，2016年7月24日，顾振度与周荣珍通过无锡荣商房产咨询服务有限公司与钱琴珠签订了房产转让协议，约定将该房屋转让给钱琴珠，转让价为25万元。2016年7月25日，钱琴珠将25万元交付给了顾振度与周荣珍，顾振度与周荣珍出具收条，确认收到房屋转让款25万元，同时上述房屋交付给了钱琴珠，此后，该房屋由钱琴珠装修入住至今。现钱琴珠得知该房屋由吴三度转让给了案外第三人，吴三度及其儿子在外负债，债权人纷纷上门逼债，钱琴芳已无法获得该房屋产权，无法实现购房合同目的，其合法权益受到了严重损害，故只得提起诉讼，望判如所请。被告顾振度、周荣珍辩称：1、涉案房屋转让协议已经履行完毕，不同意解除合同，也不同意赔偿装修损失及房屋差价。2、本案是拆迁安置房屋买卖合同纠纷，房屋在拆迁时的权利人为吴三度，顾振度、周荣珍从其处购买拆迁安置房，转让给钱琴珠，转让时钱琴珠清楚案涉房屋的性质，清楚案涉房屋在过户前权利由吴三度享有，交易时，顾振度、周荣珍已经将顾振度、周荣珍与吴三度之间的转让协议原件交给了钱琴珠，对于顾振度、周荣珍来说，案涉房屋交易义务不包含房屋过户。钱琴珠应当在房屋可以过户时根据其与顾振度、周荣珍的协议，以及顾振度、周荣珍与吴三度的协议，向吴三度主张权利，但是钱琴珠怠于主张权利，以至于吴三度将房屋再次转让他人，故本案中顾振度、周荣珍无过错，房屋不能过户至钱琴珠名下，是由于吴三度一房二卖导致，责任应当由吴三度来承担。综上，要求驳回钱琴珠的诉讼请求。第三人吴三度述称：因吴奇在外欠债，吴奇向顾振度借款35万元用于还债，后吴三度、赵菊英于2014年1月27日将广益博苑46号1002号房屋以35万元的价格抵债给了顾振度，当时就把房屋钥匙交给了顾振度和周荣珍，后周荣珍将房屋卖给钱琴珠的情况其不清楚，后2016年底或2017年初，吴奇给周荣珍打电话表示如果要其配合过户，需要两套房各贴5万元。后周荣珍和钱琴珠联系后，钱琴珠不同意。因当时家里缺钱，吴三度私下就涉案房屋办理了产权证，吴奇向小额贷款公司办理贷款，并就涉案房屋办理了抵押手续，之后因未还清贷款，房屋过户给了案外人。现其希望将房屋从案外人处要回，出售后将钱款归还给周荣珍。第三人赵菊英未发表述称意见。原告钱琴珠提交了协议书、房产转让协议、收条等证据，被告顾振度、周荣珍对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。结合上述证据及当事人陈述，本院经审理认定如下事实：2014年1月27日，吴三度、赵菊英、吴奇与顾振度签订协议书一份，载明：兹有吴奇于2011年3月向顾振度借款人民币叁拾伍万元整，已到归还时间，吴奇无偿还能力。吴奇父亲吴三度，母亲赵菊英同意将广益博苑46号1002室房屋以人民币叁拾伍万元抵给顾振度。若干年后吴奇想要回房屋，要附加银行利息叁倍金额另加装潢费用。在国家可许办理手续时，吴奇全家无偿协助顾振度办理一切过户手续。该协议书上亦有无锡市崇安区广益街道上马墩社区居民委员会见证盖章。2016年7月24日，顾振度、周荣珍与钱琴珠签订房产转让协议一份，由无锡荣商房产咨询服务有限公司锡北分公司作为中介单位，主要约定由顾振度、周荣珍将广益博苑46号1002室房屋出售给钱琴珠，建筑面积79平方，房屋成交总价为贰拾伍万元，该房屋为毛坯房、无设施，房款一次性付清。同日，该房屋交付给了钱琴珠。2016年7月25日，钱琴珠向顾振度、周荣珍支付购房款25万元。钱琴珠收到上述房屋后，对房屋进行了装修，并将广益博苑46号1001室及广益博苑46号1002室打通。2017年7月19日，广益博苑46号1002室房屋产权登记在吴三度名下。2017年11月24日该房屋产权登记在案外人计红芳名下。钱琴珠于2018年2月6日向本院提起诉讼，本院于2018年3月2日向顾振度、周荣珍邮寄送达应诉材料。审理中，经无锡齐典土地房地产资产估价有限公司估价，无锡市广益博苑46-1002室房屋在2019年11月22日的市场价值为76.51万元（其中装饰价值为7.38万元），该房屋与广益博苑46-1001室打通后恢复原状（主要为砌墙及抹灰、衣柜拆除、开墙及安装入户防盗门等项目）的费用，经测算约为5000元。本院认为：顾振度、周荣珍与钱琴珠签订的房产转让协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。合同转让方应当按约交付房屋并转让房屋产权，受让方应当按约支付房款。本案中，顾振度、周荣珍作为转让方按约实际交付房屋，钱琴珠亦按约支付房款，但涉案房屋的产权没有办理至钱琴珠名下。虽然本案房屋未能按约过户的原因在于第三人吴三度在涉案房屋能够办理产权证的情况下，违背其与顾振度的协议，未配合周荣珍、顾振度将涉案房屋产权过户至钱琴珠名下，而是再索要额外房款未果的情况下，擅自将涉案房屋处分给案外人，其存在过错，但因本案房屋的买卖行为发生在顾振度、周荣珍与钱琴珠之间，根据合同相对性，顾振度、周荣珍作为转让方直接收取房款，相对应的理应确保钱琴珠取得所购房屋的产权，现钱琴珠无法取得涉案房屋产权，顾振度、周荣珍应当对钱琴珠承担相应违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人有权解除合同。涉案房屋的产权现已登记在案外人名下，钱琴珠购买涉案房屋未获得产权，其合同目的无法实现，现其主张解除房产转让协议，与法有据，本院予以支持。解除合同的时间为其通过诉讼方式通知顾振度、周荣珍的时间，即本院向顾振度、周荣珍送达应诉材料的时间为2018年3月2日。因本案系顾振度、周荣珍违约导致合同解除，故顾振度、周荣珍应返还钱琴珠的购房款并赔偿损失。至于本案钱琴珠的损失，根据评估确定的房屋价值及装修价值，本院对钱琴珠因无法取得涉案房屋产权而产生的损失，即房屋差价损失及装修损失51.51万元予以确认（76.51万元-25万元）。对于钱琴珠所主张的购房款利息损失，因与房屋差价损失重复，本院不再予以确认。关于房屋恢复费用，系钱琴珠所致，该费用应由其向房屋实际权利人负担，故其要求顾振度、周荣珍承担该费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认钱琴珠与顾振度、周荣珍于2016年7月24日签订的房产转让协议于2018年3月2日解除。二、顾振度、周荣珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还钱琴珠购房款25万元。三、顾振度、周荣珍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱琴珠损失51.51万元。四、驳回钱琴珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11501元、保全费3520元、鉴定费8970元，共计23991元，由顾振度、周荣珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱 刚审 判 员  徐 刚人民陪审员  陈晓春二〇二〇年六月三十日书 记 员  王辰智本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。