山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终886号上诉人（原审被告、反诉原告）：付小宇，男，1967年7月2日出生，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：程潮立，山西健杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巢明蓓，女，1966年10月11日出生，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：巢明磊，山西中弘律师事务所律师。原审被告：长治市同诚房地产经纪有限公。法定代表人：马璐博，职务总经理。委托诉讼代理人：郭婷飞，男，1993年3月8日出生，汉族，住山西省长治市潞州区秦家庄村太平南巷245号2户，系该公司员工。上诉人付小宇因与被上诉人巢明蓓、原审被告长治市同诚房地产经纪有限公司（以下简称同诚房产公司）合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付小宇的委托诉讼代理人程潮立，被上诉人巢明蓓的委托诉讼代理人巢明磊，原审被告同诚房产公司的委托诉讼代理人郭婷飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付小宇上诉请求：1.依法撤销山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初2498号民事判决，改判被上诉人双倍返还上诉人定金64000元；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案中被上诉人向上诉人出具收据2支，足以证明被上诉人收取了上诉人定金32000元，被上诉人违约导致合同无法继续履行，应当承担定金罚则即双倍返还定金64000元；2.本案中不存在合同撤销的法定事由，一审判决认定属于重大误解，证据不足。巢明蓓辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回，维持原判。同诚房产公司述称，案涉合同已经生效履行，巢明蓓违约在先。巢明蓓向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销原、被告签订的《长治市存量房屋买卖合同》；2、依法撤销原、被告与同诚房产公司三方签订的《补充协议》；3、依法撤销原、被告与同诚房产公司签订的《居间合同》；4、依法撤销原、被告与同诚房产公司三方未署名的《补充协议》；5、依法撤销原、被告在政务大厅房产交易中心签订的关于长治市××路的房屋买卖合同备案；6、诉讼费由二被告承担。付小宇向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人双倍返还反诉人定金64000元；2、请求依法判决被反诉人赔偿损失3000元；3、诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告系长治市英雄南路演武巷演武小区6号楼502房屋的所有权人。2019年4月1日原告经被告同城房产公司居间介绍，与被告付小宇签订长治市存量房屋买卖合同及补充协议各一份，主要约定被告付小宇以115万元的价格买受原告名下房产。并约定由原告向被告支付定金10000元，付款方式为由被告付小宇在申请贷款银行批贷成功且过户手续办理至完成税费缴纳当日，将房款45万元（含定金10000元）自行支付原告，余款按照被告同诚房产公司指定银行申办贷款70万元，以资金监管的方式支付原告。同日，原、被告三方签订居间合同及补充协议，主要约定居间费用为22000元，由被告付小宇承担。合同签订后，被告付小宇向被告同诚房产公司转账交付居间费22000元，由被告同诚房产公司于2019年4月2日出具加盖财务专用章的收据予以确认，向原告支付定金10000元，由原告出具收条一支确认。2019年5月22日原告与被告付小宇在产权登记部门签订编号为“×××”关于长治市英雄南路演武巷小区6号楼502室的《房屋买卖合同》的备案。但是被告付小宇未能依约将首付款45万元存入约定账户，实际存入27万元。经被告同诚房产公司与原告协商，原告同意先行支付35万元后，即协助办理相关纳税手续。但是被告付小宇仍然未能依约将约定首付款支付原告。2019年6月5日被告付小宇向被告同诚房产公司指定的渤海银行股份有限公司长治分行申请以原告所售房屋抵押贷款80万元，由于申请该笔贷款需原告先行将其名下房屋进行产权转移登记，原告才知道该房款的支付方式。为此原告要求被告先行支付首付款，然后办理完税手续，被告则要求同步履行，首付款亦只能先行给付35万元，双方就此产生矛盾。2019年7月20日被告付小宇向原告出具律师函后，双方仍就房款支付等事项不能达成一致，致原告诉讼在案。被告付小宇据此反诉主张已经将解除合同告知原告，并应当承担违约责任。一审法院认为，根据原、被告均认可的合同及已经查明的事实，应当确认本案为确认合同效力纠纷。合同的订立应当采用要约、承诺的方式，依法成立的合同，自成立时生效。合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。合同法第五十四条规定因重大误解订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，依据已经查明的事实，应当确认二被告未能就付款方式尽到应有的说明告知义务，致使原告对以其名下房屋先行办理抵押而后在付款的约定内容产生重大误解，而被告付小宇未能依约履行将首付款45万元转账到指定账户，以及依据双方的通话录音将首付款变更为35万元、抵押贷款变更为80万元等事实能够证明被告方存在故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，应当承担相应的过错责任，被告付小宇给付的定金10000元不予返还。且由于双方就合同约定的主要内容价款及支付方式未能形成合意，应当认定该合同有效但未生效，原告据此主张撤销出售房屋的要约于法有据，一审法院应予支持。被告付小宇反诉主张双方已经解除合同，并由原告承担违约责任的理由与事实不符，一审法院不予支持；其主张的违约损失与本案不具有因果法律关系，一审法院不予支持。原告主张解除与被告同诚房产公司签订的居间合同，基于原告与被告付小宇已经签订房屋买卖合同，被告同诚房产公司的居间义务已经完成，就此一审法院不予支持。且依据原告与被告付小宇签订的房屋买卖合同而于2019年5月22日所签订的合同备案系该合同的组成部分，当然因主合同被撤销而为无效。被告付小宇反诉主张的22000元实际由被告同诚房产公司收取，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十二条、第四十四条、第五十四条第（一）款、第五十八条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）巢明蓓与被告（反诉原告）付小宇2019年4月1日签订的合同编号为193108号长治市存量房屋买卖合同及补充协议；二、驳回原告（反诉被告）巢明蓓的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）付小宇的反诉请求。案件受理费100元（原告已预交50元），反诉费737.5元，由被告（反诉原告）付小宇负担。本院二审期间，上诉人付小宇新提交证据一组：上诉人与被上诉人之间的短信记录，用以证明被上诉人违约在先，而且被上诉人表示要退还定金。被上诉人巢明蓓认为该证据不属于新证据，不符合法律规定不予质证，原审被告同诚房产公司经质证，对该短信予以认可。经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，二审主要围绕上诉人的上诉请求进行审理。经本院审理查明，在本案中，上诉人付小宇与被上诉人巢明蓓、原审被告同诚房产公司三方签订《居间服务合同》之后，被上诉人共收取上诉人32000元，而后三方签订《补充协议》约定“经甲乙双方协商一致同意由原购房合同中介费用变更为乙方（付小宇）承担”，而后被上诉人巢明蓓将22000元交至原审被告同诚房产公司作为中介费用，原审认定巢明蓓收取定金10000元，同诚房产公司收取中介费22000元符合客观事实，并无不当。关于案涉合同是否存在可撤销情形及各方的过错责任，原审已经作出详细说理论述，并无不当，故本院对上诉人的上诉理由不予支持。综上所述，付小宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人付小宇负担。本判决为终审判决。审判长 王少军审判员 王 瑞审判员 王成立 二〇二〇年六月四日书记员 贾小丽