广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1729号原告：深圳市达鑫盛科技有限公司，住所地为广东省深圳市光明新区马田街道新庄社区新围路新围星海大厦2栋4楼。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人:李艳，广东启通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雄章，广东启通律师事务所律师。被告：东莞宏誉五金制品有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：杨长安，总经理。委托诉讼代理人：刘伟业，广东和业律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧嫣，广东和业律师事务所律师。原告深圳市达鑫盛科技有限公司诉被告东莞宏誉五金制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳、李雄章，被告的委托诉讼代理人刘伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2019年9月至2020年1月期间拖欠的租金539213.55元；2.被告向原告支付2019年9月至12月期间拖欠的水电费12446.36元；3.被告向原告支付2019年月至12月期间土地管理费36377元；4.被告返还租赁物并恢复原状；5.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更去第2点诉讼请求为：“2.被告向原告支付2019年9月至12月期间拖欠的水电费15691.54元”。事实和理由：2015年6月24日，原、被告签订了《租赁合同》，2015年12月8日签订了《租赁合同的补充合同》。根据上述合同约定，被告承租原告位于东莞市******工业区厂房1#宿舍及小宿舍二、三层，和罗马村天湖工业园1#厂房四、五层的扩建工程及配套设施里面门口路面在第四层高度加建一层铁皮层。每月租金合计107842.71元，承租期限为自2015年9月1日起至2019年9月1日止。上述合同租赁期限届满后，被告继续占有使用涉案物业，且拒不支付租金及水电费。现被告仍占有使用该租赁物至今，拖欠原告2019年9月至2020年1月期间租金，同时因其继续占有涉案物业产生罗马村委租赁土地管理费。原告还发现被告在使用该租赁物时厂房一楼进楼梯防火门、进厂房防火门、三个变压器门损坏，厂房四楼两个厕所门、宿舍所有门锁、拉手、楼顶门损坏，二三楼被告办公室的墙体改变原来用途等应全部恢复原状。被告的行为严重违反双方合同约定且造成原告损失，故原告诉至法院。被告辩称，一、原、被告的《租赁合同》在2019年9月1日已到期，双方没有续签合同，原告没有任何证据证明被告在合同到期后还有继续使用原告的厂房，故原告的诉讼请求没有依据。案涉《租赁合同》到期前，被告与案外人李官平在2019年4月份签订了新的厂房租赁合同，并于2019年8月中旬之前将被告的全部生产资料、机器设备等搬到了新租赁的厂房，被告将案涉厂房搬空以后于8月下旬多次催促原告办理厂房交接及验收手续，原告均以各种借口拖延。被告于2019年9月3日再次通过微信及终止协议书的方式告知原告2019年9月1日以后案涉厂房与被告无任何关系，被告已履行退还租赁物的义务。二、原告要求被告恢复原状没有任何事实和合同依据。原告在起诉状中罗列的电房门属于被告正常使用中的正常损耗。被告于2012年承租了案涉厂房，电房门为易耗品，根据合同约定，应由原告自行承担维修责任。原告所述被告因装修设立办公室隔离的墙体，均为简易的板材结构，为正常的装修使用，未改变房屋的使用以及结构安全，该墙体有利于原告的招租和后续使用，未拆除并未违反合同约定。被告在装修过程中，对电梯部分亦有加装，原告确并没有要求恢复原状。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，原告作为甲方为作为乙方的被告签订了一份《租赁合同》，双方约定：甲方将位于东莞市*********的建筑物出租给乙方做厂房以及配套使用，1#厂房三层一栋、宿舍六层一栋及小宿舍二层、三层全部归乙方使用；月租金为70180元，每月1日支付当月的租金，租赁期限自2015年9月1日起至2019年9月1日止；合同期限届满，没有办理续租手续，乙方已经结清全部费用，履行完本合同约定的全部义务时，甲方应当向乙方返还保证金；租赁期间产生的需要另外支付的相关费用按如下方式处理，乙方支付房屋租赁产生的税款、水电费、村委管理费、卫生费、宿舍水电费、发票产生的税金；乙方在使用租赁厂房过程中，如非因乙方过错，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修或径直委托乙方代为维修；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损失赔偿，并不予退还租赁保证金，乙方拖欠租金逾期10天以上，乙方拖欠导致甲方损失的各项费用达3万元以上，乙方违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；本合同终止后，乙方应于合同内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常耗损的除外），同时结清应当乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。《租赁合同》上有手写备注“已付押金（旧合同）127600元，本新合同两月押金140360，减去已付押金，需补12760元押金。”2015年12月18日，原告作为甲方为作为乙方的被告签订了一份《租赁合同（补充合同）》，双方约定：甲方因应乙方厂区空间不足使用问题，全权负责进行位于东莞市*************#厂房四层、五层的扩建工程及其配套设施里面门口路面在第四层高度加建一层铁皮房租赁给乙方，厂房四层及首层钢结构租金为26969.81元，厂房五层租金为10692.90元，增加工程部分总租金为37662.71元；厂房四层及首层钢结构租赁期限为2015年12月1日至2019年9月1日，厂房五层自2016年1月1日至2019年9月1日。关于被告退场时间，原告表示其于2020年1月份因未交水费水表被拆才得知被告已搬走，被告则表示其于2019年8月27日之前已离场，其通过电话、微信、短信的方式要求原告办理交接手续，但原告一直拖延。被告与原告财务人员林雪娥的微信聊天记录内容节选如下：“（2019年8月19日被告发出）小林，厂房我们租到这个月底，下个月开始就不再租了，9月份如果还产生电费，这个要你们自己去交哟，现在供电局还是宏誉的公司名字，这个消户要你们公司本人自己去处理。9月份我们还会交8月的电费，但9月1号以后的电费我们不管……”；“（林雪娥发出）好的谢谢”；“（2019年8月20日被告发出）从9/1号开始，水费也是你们自己交哟，每个月9号前要交水费，如果不交会停水的”；“（林雪娥发出）好的”；“（2019年8月27日被告发出）小林，我们确定厂房租到八月底就不再租了，你们八月底过来接收一下厂房吧，你们过来的时候记得带上终止合同过来……记得跟你老板说明下”；“（林雪娥发出）好的”；“（2019年8月28日被告发出）……麻烦你帮忙跟你老板说下今天能否过来处理厂房接收的事情”；“（林雪娥发出）他说今天过去……我昨天跟他说，他说今天要过去呢”；“（2019年9月3日被告发出）小林，你们那边还没有接收厂房，但从9/1号开始厂房我们不保管了，发生什么事情一概与我们无关（被告同时发出《达鑫盛厂房终止协议》）”。关于恢复原状的具体项目，双方确认案涉租赁物交付时是空置状态，原告主张被告应当拆除其私自加装的通风设备、不锈钢吊顶电路盒、彩钢泡沫板隔墙、石膏板隔墙吊顶，并修复防火门、宿舍门、大门、门锁、厂房主体打的洞，并清理厂房、宿舍的全部垃圾。被告表示其加装的通风设备是相关部门要求的，留下来也方便原告继续使用，被告并未私自改造厂房，搬走后清洁及修复门都不是被告的义务，案涉厂房的前后门电梯、大门安装、其他门安装及厂房装修都是被告完成的，原告曾和被告说过装修有任何变动就不退押金。原告另提交录像证实厂房待修复的情况，被告对此不予确认，表示视频录制时间是2020年4月17日，距其返还案涉租赁物已超过大半年，无法还原当时的情形。本院于2020年5月21日到案涉厂房进行现场勘查并拍摄了现场照片。原告表示因新的租客进场并进行了装修，现场剩余未恢复原状的部位为：一楼的通风设备、电箱、墙扇、变压器、电线、吊灯未拆除，三个消防门、一个楼梯门被损坏未修复，被告表示门属于自然老化；二楼的地板、柱子墙身、天花板、墙角装修痕迹未修复；三楼的招牌未拆除，窗户玻璃上的洞未修复，11扇玻璃受损，柱子上的电箱柜未拆除，卷闸门未拆除。被告确认上述状况由其产生，但表示其留下的电线、等、风扇及通风管都是有利用价值的，且当时原告并未要求其拆除。关于恢复原状的费用，原告主张为130000元，并对此提交维修报价单、收款收据、转账记录、《厂房恢复原状和附属设施清理修补承包合同》等证据证实。维修报价单、收款收据、转账记录显示为维修电动闸门的费用共1800元，《厂房恢复原状和附属设施清理修补承包合同》为原告和东莞市锦誉钢结构材料有限公司于2020年3月8日签订，显示费用为138000元。证人张巧波于2020年4月13日到庭陈述称（原告申请出庭），其是东莞市锦誉钢结构材料有限公司的法定代表人及总经理，其于2020年3月初查看了案涉租赁厂房，厂房面积较大，需要拆除通风设备、石膏板墙面、天花吊顶的拉杆、泡沫彩钢板，并清理垃圾、盆栽、餐厅设备，修复门等，目前还没有进场施工，原告告知其通风设备不拆除会影响厂房的使用。另查明，原告向东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社交纳2019年土地使用补偿款36377元，被告确认其并未交付2019年1月开始的费用。原告陈述截至本院庭审辩论终结前，案涉租赁厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证。以上事实有原告提交的……，被告提交的……，及本院的现场勘查笔录、现场照片、庭审笔录等附案证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同（补充合同）》应属无效合同。本案争议焦点问题如下：一、占有使用费、电费及土地管理费的处理。本案中，虽厂房租赁合同为无效合同，但原告已向被告交付了涉案物业，被告已实际占有使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉厂房有偿使用合同约定的“租金”转化成了因被告实际占有使用案涉租赁物而需支付的“占有使用费”。双方约定租赁物的使用期限至2019年9月1日止，原告主张被告未返还案涉租赁物，仍在继续使用。但根据被告与原告财务人员林雪娥的微信聊天记录可见，被告于2019年8月下旬开始向被告多次提及归还租赁物的事宜，并就水电费的交纳进行了提示，直至2019年9月3日被告向原告微信发出了《达鑫盛厂房终止协议》。原告未提交任何证据证实其在此期间有积极配合租赁物的返还及验收行为，亦未举证证实被告有继续使用的意向且实际继续使用，其应对此承担举证不利的后果，故对原告上述主张，本院不予采纳。且根据本院现场勘查的情况可见，被告确实遗留了部分装修在租赁物内，但并不影响原告对外出租，不构成房屋占有使用费的实际效果。因此，对原告要求被告返还租赁物，并支付被告返还案涉租赁物之后（即2019年9月1日开始）的占有使用费、水电费、租赁土地管理费的请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告请求的2019年1月至8月31日期间的租赁土地管理费，被告确认其并未交纳，根据双方约定该费用应由被告负担，故被告应向原告支付2019年1月至8月31日期间的土地管理费36377元÷12个月×8个月=24251元。二、被告是否应当赔偿原告恢复原状的损失及损失的数额。原告起诉要求被告恢复原状，被告在庭审中明确表示并无恢复原状的必要，且原告确认其对案涉租赁物进行了施工，故此情形下要求被告实施恢复原状的行为已不可行，原告庭审中明确恢复原状的费用为130000元，故原告要求被告恢复原状实际可视为其要求被告承担原告自行恢复原状的费用。原告提交其自行拍摄的录像证实厂房损坏的情况，被告对此不予确认，在无其他证据佐证的情况下仅录像上显示的情形不足以证实被告返还时租赁物的具体情况。根据本院现场勘查的情况可见，涉案厂房内部确实存在通风设备、墙扇、电箱柜、变压器、电线、吊灯、卷闸门等未拆，存在门损坏的情形，地板、柱子墙身、天花板、墙角也存在掉灰、有洞等痕迹，存在招牌未拆、玻璃破损或玻璃上有洞等情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，本院对原告主张的修复项目及费用分析如下：第一，双方确认原告向被告交付租赁物时为空置状态，原告对被告使用期间的装修在长时间内并未提出任何异议，视为同意被告进行相应的装饰装修，双方在《租赁合同》中对于租赁物返还时的具体状态也无明确约定，故被告在正常使用中进行了装修（如加装通风设备、墙扇、电箱柜、变压器、电线、吊灯、卷闸门等），属于已形成附合的装饰装修物，被告按照该状态返还租赁物且并未向原告要求现值损失，并无不妥，原告要求被告承担拆除的相应费用于法无据，本院不予支持。第二，对于原告主张墙体有洞，玻璃有洞等痕迹，该痕迹与被告拆除其未形成附合物的装饰装修物有关，根据上述法律规定被告应当承担相应修复的费用。第三，对于原告主张存在门损坏的情形（实际为门面生锈脱落），地板、柱子墙身、天花板、墙角存在掉灰的痕迹，经本院现场查看，上述损坏痕迹均与日常生产使用有关，并非刻意人为破坏的痕迹，属于生产使用中的正常耗损，原告要求被告承担上述修复的费用，本院不予支持。第四，经现场勘查可见，被告尚未拆除其招牌，而被告的招牌对于原告并无任何用途，此属于被告在返还租赁物时应当拆除的范畴，原告要求被告承担拆除的费用，本院予以支持。第五，现场可见有11扇玻璃破损，此不属于生产中的正常耗损，被告应当承担相应的修复费用。第六，原告主张被告还应承担修复租赁物大门即电动闸门的费用1800元，被告主张该大门是其租赁后自行安装的，原告并未对此进行反驳，且即使该门是由原告安装，被告使用多年，该门无法正常使用也属于正常耗损，故对原告要求承担修复大门的费用，本院不予支持。因此，被告应当承担第四、五、六点确定的项目的修复费用，双方对相应的费用并无具体举证，结合原告陈述其已将案涉租赁物再次出租并在案涉租赁物中进行施工，本院若对修复费用进行司法鉴定势必会造成原告租赁物交付迟延，带来更大的损失，故本院酌情认定相应的修复费用为15000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞宏誉五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告深圳市达鑫盛科技有限公司支付土地管理费24251元；二、被告东莞宏誉五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告深圳市达鑫盛科技有限公司赔偿修复费用15000元；三、驳回原告深圳市达鑫盛科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5506元（原告已预交），由原告深圳市达鑫盛科技有限公司负担5231元，被告东莞宏誉五金制品有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年六月二十九日书记员  邬东琴张少锋附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。