大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1663号原告李玉兰，女，1936年9月7日生，汉族，退休工人，住辽宁省大连市中山区。委托代理人王佟、刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。被告大连华美建设发展有限公司，统一社会代码91210200604872061Y，住所地辽宁省大连市西岗区丰元街****。法定代表人孙彦桥，该公司总经理。委托代理人甘红霞，辽宁君连律师事务所律师。原告李玉兰与被告大连华美建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉兰的委托代理人王佟、刘刚，被告大连华美建设发展有限公司的委托代理人甘红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1995年3月18日与被告签订《预订住宅合同书》，交纳126000元全款购买大连市西岗区华泰街付家庄G1号楼西小车库（即A车库），并于1996年3月13日在房屋交易市场备案。2000年12月28日，原告女儿赵霞与被告签订《商品房销售合同》，约定被告将大连市西岗区华泰街付家庄G1号楼西小车库出售给赵霞，本合同经大连市房地产交易所备案登记。后原被告经协商，被告将大连市西岗区华泰街付家庄G1号楼西车库（即C号车库）调换给原告使用。2005年4月28日，滨州中院在执行滨州市化轻总公司与国投华美分公司购销钢材合同欠款执行一案时，公开拍卖位于华泰街35号住宅10套、车库4套（即A、B、C、D四套车库），将A车库拍卖给车杰，并于2005年5月28日作出（2005）滨中执字第51号民事裁定，将华泰街B、C两个车库裁定拍卖给李红。现合同已不具有实际履行的可能，故请求判令解除《预订住宅合同书》、《商品房销售合同》；判令被告返还购买车库款126000元并赔偿损失222499.76元,共计348,499.76元（损失金额按照中国人民银行同期贷款利率从付款之日1995年4月11日起计算至2019年12月12日，2019年12月12日以后的损失按照中国人民银行同期贷款利率继续计算，直到各项款项付清之日）。被告辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求。一、被告与原告之间不存在合法有效的房屋预售合同和商品房销售合同关系，被告从未与原告签订过《预订住宅合同书》和《商品房销售合同》，也未收到过原告支付的126000元购房款，且原告在1995年花126000元买一个27平方米的车库也不符合常理，因为当年同地段房子才2000元左右一平，车库就更便宜了，不可能达到4000多元一平，且一般人不会考虑买车库，更何况原告当时在附近也没有住宅，更不可能单独买车库了。二、被告也从未表示过把华泰街付家庄C号车库调换给原告，也不清楚由赵霞与被告签订的C号车库购买合同系代表原告的事实，C号车库实际面积是30.52平方米，不是27.09平方米，根据被告从房地产调取的C号车库档案看，该车库在2001年与赵霞签订过商品房销售合同，显示房款是126000元，但看到的是一张1069800元的普通发票（其实就是当时市面上可以买到的收据），而非房地产正规销售的购房发票，且是1999年就开具了发票，也就是没签合同就付款了，这也不符合常理，另据了解赵霞与原告是母女关系，如果是调换给原告，赵霞不可能又支付126000元买这个车库。且这个车库后来在2019年8月份又被原告儿子赵基强从案外人李红处以50000元购买，也就是一个车库被其一家人共花302000元购买，这更不符合常理了，且原告自1995年后从未向被告主张过交付该车库或办理车库的过户手续，也进一步说明原告所称的1995年以126000元向被告购买27平方米车库，后又调换成C号车库的事实根本不可能存在。三、原告的起诉已经超过诉讼时效，诉讼请求依法不应予以支持。原告所称的C车库早在2010就被房产部门登记给案外人汪斌，也就是即便原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告在2010年就知道或者应当知道案涉车库已不可能交付，合同已无法履行，其现在才主张解除合同、返还购房款和赔偿损失等早已超过诉讼时效，丧失了就本案的胜诉权。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。经审理查明，1995年3月18日，原告与华美工程公司大连分公司经营部签订《预订住宅合同书》，原告预订付家庄公寓G1西小车库（A车库），预订面积27.09平方米，金额126000元。1995年4月11日，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司向原告开具了两张发票，交款单位一栏均为李玉兰，金额分别为126000元、943800元，支付方式均为支票，款项用途一栏注有“付家庄公寓G1西小车库预交款，合同号004”、“付家庄公寓G2-5-1预缴款，合同号003”字样，加盖了中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司财务印章,1995年12月14日大连华美建设发展公司向原告开具了商品房销售专用发票，该发票载明：购房套数2套，西小车库G2西1、G2-5-1，金额合计1069800元。1996年3月13日在大连市房地产交易所办理了合同备案登记。1999年12月18日大连华美建设发展公司向原告女儿赵霞开具了收到1069800元购房款的收款发票。2000年12月28日，赵霞与大连华美建设发展公司签订《商品房销售合同》，内容为：大连华美建设发展公司将大连市西岗区华泰街付家庄G1号楼西小车库出售给赵霞，价款126000元，于2000年12月30日交付。该合同在大连市房地产交易所办理了合同备案登记。山东省滨州市中级人民法院在执行滨州市化轻总公司与中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司购销钢材合同欠款执行一案时，于2005年3月25日委托大连古金拍卖有限公司对中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司位于大连市西岗区华泰街35号楼进行拍卖。大连古金拍卖有限公司在2005年4月12日的《大连日报》发布拍卖公告，将于2005年4月28日公开拍卖位于华泰街35号住宅10套、车库4套。案外人车杰通过竞拍取得华泰街35号A号车库，2005年12月经法院执行该车库所有权过户登记至车杰名下。案外人李红通过竞拍取得华泰街35号B号、C号车库。因李红就竞拍房屋向本院提起物权确认之诉，本院作出（2017）辽0203民初893号民事判决，判决确认华泰街35号B、C两个车库为李红所有，赵霞在该案件执行过程中提出执行异议，认为其是C车库实际占有人，更是产权人，请求中止执行。本院作出（2017）辽0203执异109号执行裁定书，驳回了赵霞的异议申请。华泰街35号B、C两个车库所有权已登记到李红名下。另查，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司于1995年5月23日自建取得大连市西岗区华泰街29号（现35号）一栋住宅所有权，建筑面积1963.28平方米，权证号为大房执西字第××号。1995年9月5日，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司更名为大连华美建设发展公司，2002年3月21日更名为大连华美建设发展有限公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的《预订住宅合同书》、发票、商品房销售专用发票、《商品房销售合同》、A号车库过户档案材料、（2017）辽0203民初893号民事判决书、执行通知书，被告提供的《商品房销售合同》、发票、大连市房地产买卖合同、权属登记情况、房地产登记询问记录、不动产登记申请书和户籍证明、（2017）辽0203执574号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）辽0203民初3963号民事判决书等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，通过被告前身中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司于1995年4月11日向原告开具的收款发票，可以确定原告与华美工程公司大连分公司经营部签订了《预订住宅合同书》，原告向被告预订付家庄公寓G1西小车库（A车库）且交纳126000元的事实存在。该《预订住宅合同书》签订于被告取得包括案涉车库在内的大连市西岗区华泰街35号所有权之前，而原告与案外人赵霞系母子关系，赵霞与大连华美建设发展公司签订《商品房销售合同》将付家庄公寓G1西小车库（A车库）购买人变更亦符合常理。通过庭审双方所举的大连市房地产档案馆证明材料，也可以看出原告于1995年4月11日支付的两笔款项，除预订了付家庄公寓G1西小车库（A车库），还预订了付家庄公寓G2-5-1号房屋，该房屋购买人也变更为赵霞，并已取得所有权证。因此，被告称从未签订过《预订住宅合同书》、《商品房销售合同》，也未收到过购房款的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。案外人李红在2018年对赵霞就大连市西岗区华泰街35号C号车库提起返还原物的诉讼，可以证明赵霞使用大连市西岗区华泰街35号C号车库的事实。现案涉A号车库、C号车库均因法院司法拍卖由案外人取得，原告方合同目的无法实现，所支付的购房款126000元应予返还。关于原告主张的损失一节，原告向法庭提交的执行通知书系2019年7月8日法院向赵霞下发，可以表明此前原告方实际使用车库情况，故原告主张的利息损失应自其提起诉讼之日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、解除原告李玉兰与被告大连华美建设发展有限公司签订的《预订住宅合同书》；解除赵霞与被告大连华美建设发展有限公司签订的《商品房销售合同》。二、被告大连华美建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李玉兰购房款126000元及利息损失（利息自2019年12月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（原告已预交），由被告大连华美建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 晶人民陪审员  滕丽云人民陪审员  王 鑫二〇二〇年六月五日书 记 员  刘頔一