安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1398号 原告：杨亓俊，女，1986年1月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：罗磊，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗仁国，安徽原声律师事务所律师。 被告：黄智，男，1987年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告杨亓俊与被告黄智房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨亓俊及其委托诉讼代理人罗磊，被告黄智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨亓俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨亓俊和黄智签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；2.判令黄智返还购房款285000元，并以285000元为基数按照年利率6%标准自2019年4月17日起计算利息损失至款清之日，暂计算至起诉之日为13886元；3.判令黄智支付违约金327000元；4.判令黄智支付居间服务费损失34065元。杨亓俊当庭增加诉讼请求：判令黄智返还定金3万元。事实和理由：2019年的3月30日，杨亓俊与合肥壳点房地产经纪有限公司签订居间服务合同，并支付了居间服务费22890元、贷款服务费8175元、过户费3000元，共计34065元，并经该公司居间与黄智签订《合肥市存量房屋买卖合同》，合同约定黄智出售坐落在庐阳区××路××号××幢××的房屋，房屋建筑面积87.11平方米，总价1635000元，付款方式为按揭付款。合同签订后，杨亓俊立即向黄智支付了3万元定金，黄智出具收款证明，双方办理了网签。合同约定杨亓俊于黄智向银行申请提前还贷解押并得到银行批准后30个工作日内向黄智支付第一笔购房款285000元，用于黄智向银行提前还贷。杨亓俊于2019年4月17日按约支付了第一笔购房款285000元，黄智出具了收条。此后，杨亓俊向银行申请购房贷款，并通过了银行贷款审批，但此时黄智以与中介公司存在纠纷为由，拒不到银行配合杨亓俊办理贷款。导致杨亓俊一直未能从银行贷款成功，经杨亓俊多次催告、中介公司多次和黄智协商，黄智依然拒不履行合同义务，黄智的行为已经构成根本违约，合同目的不能实现。 黄智辩称，为了置换大房子，所以黄智出售案涉房屋，担心房价波动必须快速买卖。房屋买卖合同于2019年3月30日签订，但是约定贷款是2019年7月30日，间隔4个月，时间过长，中介公司当时称合同格式是固定版本，可以提前完成。杨亓俊的社保是2018年7月和8月补缴的，但是政策要求必须连续买保险满两年才可具备买房资格，杨亓俊不具备购房资格，杨亓俊又称找到黄牛可以在6月12日办理过户，但当天一直未接电话，都有录音佐证。签订合同时杨亓俊交纳了3万元定金，第一款28.5万元已经支付，但是第二笔款项没有支付。就是因为杨亓俊的买房资格不具备，一直到8月16日银行的面签都没有通过，所以97万元贷款就办不下来，所以杨亓俊违约了。案涉房屋在4月份就已经结清注销了抵押贷款手续，但是后续是因为杨亓俊的原因导致不能继续履行，主要是因为杨亓俊没有购房资格，导致延误。黄智于6月18日迁出户口。7月17日对方还在询问贷款选择哪个银行，可见贷款银行还未确定。对方还要求黄智先托管后过户，7月17日要求我去办理托管过户，但是对方此时并不具备购房资格，直到7月18日才符合购房资格。7月24日黄智在微信中询问面签结果，对方说银行又换了，之后电话就一直不接，直到7月31日没有任何人通知黄智去办手续，在31日下午黄智又在中介微信群询问，但是没有人答复。8月5日中介公司要求黄智在面签没有通过的情况下去办理资金托管，黄智没有同意。中介公司称7月16日是第二次办理贷款手续，但是杨亓俊的购房资格是在7月18日才符合，不可能之前就去办理相关手续。8月15日黄智又在微信群询问，但是没有人回复，8月16日没有面签结果的情况下通知黄智去办理过户手续，黄智拒绝了。2019年11月5日上午10点对方又要黄智去银行办理贷款面签预审签字，截至2019年11月5日银行面签还没有结果。12月11日询问黄智有什么损失，他们来解决，可见是对方违约。 本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，经合肥壳点房地产经纪有限公司居间，黄智作为出卖人，杨亓俊作为买受人，签订《合肥市存量房屋买卖合同》一份，约定黄智将位于庐阳区××路××号××幢××室房屋出售给杨亓俊；出卖人在购买该房屋时向中国银行申请了抵押贷款，合同签订时贷款余额为28万元，出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，出卖人于2019年4月15日前申请提前还贷并于2019年7月30日前办理完毕抵押注销手续；房屋成交总价为163.5万元，买受人于2019年3月30日向出卖人支付定金3万元，于出卖人贷款银行预约还款成功后30个工作日内支付第一笔购房款28.5万元，于银行贷款面签通过后30个工作日内将第二笔购房款35万元以房管局托管方式支付给出卖人，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，买卖双方于2019年7月30日之前共同前往贷款机构办理97万元的贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接存入资金托管账户；出卖人与买受人双方应于资金托管成功后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人或买受人逾期履行义务超过十五日的，拒绝出售或拒绝购买的，守约方有权解除房屋买卖合同，违约方应以房屋总价20%向守约方支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。另，黄智、杨亓俊、合肥壳点房地产经纪有限公司三方签订《居间服务合同》一份，约定杨亓俊向合肥壳点房地产经纪有限公司支付居间代理费22890元、贷款服务费8175元、过户服务费3000元。 2019年3月30日，杨亓俊支付黄智定金3万元；2019年4月17日，杨亓俊支付黄智购房款28.5万元；黄智于2019年4月结清抵押贷款。在合同履行过程中，杨亓俊办理了补缴社会保险的手续，并于2019年7月18日经过限购查询确定具备购房资格。2019年7月17日，中介公司经办人员通过微信与黄智联系，告知黄智已按其要求从之前的贷款银行将材料取回，并询问是否需要按其要求经中信银行办理，黄智答复因中介公司未按期去中信银行预审致中信银行已无贷款额度，要求中介公司去合作银行办理。同时，中介公司要求黄智先行办理托管手续，黄智以杨亓俊尚未通过银行贷款资格预审及面签手续为由，拒绝配合。之后，中介公司将贷款材料交至民生银行，随后又将贷款材料转至建设银行。2019年11月5日，中介公司通知黄智去建设银行签署同意迟延放款的承诺，黄智拒绝。 以上事实，有杨亓俊提交的《合肥市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收款证明、收条、银行流水、微信聊天记录、短信通知、证人证言，黄智提交的微信聊天记录、通话记录、短信记录、通话录音、存量住房信息查询审核表，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，杨亓俊与黄智签订的《合肥市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨亓俊主张解除上述合同，黄智庭审中表示同意，本院予以确认。合同解除后，杨亓俊主张黄智返还包括定金在内的购房款315000元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任的认定，在履行合同的过程中，双方均存在瑕疵，黄智在2019年4月已结清贷款，之后即可办理后续面签、托管、过户、抵押贷款等一系列手续，但此时杨亓俊因补缴社会保险的手续尚未办妥，直至2019年7月18日才具备购房资格，虽然尚在合同履行期限内，但客观上造成了黄智在购买其他房屋时增加税费的情形，黄智因此不满，故在此后的履行过程中黄智以杨亓俊未按期通过面签、预审等为由拒绝配合托管、过户及抵押贷款。杨亓俊补缴社保等情形客观上造成面签等手续的延时，但在办理面签的程序中，中介公司曾因黄智的要求变更过贷款银行，这也是面签延时的因素之一，故双方在履约过程中均有瑕疵，相应损失各自自行承担，故对杨亓俊要求黄智支付利息损失及违约金的要求，本院不予支持。对于杨亓俊要求黄智支付居间服务费损失的请求，因中介公司经办人员在庭审中称若双方解除合同，可以全额退还杨亓俊包括居间代理费、贷款服务费、过户服务费在内的全部费用，杨亓俊也表示若中介公司退还，则不再向黄智主张该费用，故该损失尚不确定，本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨亓俊与被告黄智之间的《合肥市存量房屋买卖合同》解除； 二、被告黄智于本判决生效之日起十日内返还原告杨亓俊购房款（包括定金）315000元； 三、驳回原告杨亓俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5350元，由原告杨亓俊负担2910元，被告黄智负担2440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年六月十五日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。