福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2121号 上诉人(原审被告)：福建省南安市丰登石业有限公司，住所地福建省南安市水头镇海西石材城****。 法定代表人：李小鉴。 委托诉讼代理人：黄志明，北京市(京师)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳霞，北京市(京师)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：福建海西仓储有限公司（原名：福建海西石材交易中心有限公司），住所地福，住所地福建省南安市海联创业园海西石材城v> 法定代表人：叶乔钧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所律师。 上诉人福建省南安市丰登石业有限公司（以下简称丰登公司）因与被上诉人福建海西仓储有限公司（以下简称海西公司）买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院(2019)闽0583民初9619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰登公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海西公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由海西公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判或发回重审。本案系丰登公司向海西公司租赁场地摊位及业务室用于石材仓储及经营，为租赁合同纠纷。原审法院审理过程中并未查明案涉租赁场地及房屋是否取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可规定建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，若海西公司无规划许可或者未按照规划许可建设，则本案中丰登公司与海西公司订立的合同为无效合同，合同无效情况下本案的法律关系性质应另外予以认定，海西公司要求丰登公司支付租金及违约金则无事实和法律依据。二、退一步说，在合同有效情况下，原审法院以违约金约定未高于丰登公司逾期支付仓储费造成损失为由，判定丰登公司支付违约金，无事实和法律依据。违约金的性质属于补偿性民事责任，是建立在造成损失的前提下，但丰登公司承租期间所支付的租金价格远远高于市场价格，且丰登公司向海西公司约定租赁1000格架子位、应为位置优可集中放置，但丰登公司在使用过程中并未实际使用相应格数的架子位，未使用的架子位仍被海西公司继续出租给他人，相反海西公司将丰登公司的石材零散安置不同位置，有优有劣，价格也有偏差，因此海西公司不存在所谓的损失。即使以丰登公司逾期支付为由，也应按照同期同类银行贷款利率计算资金占用费更为符合客观事实。因此，原审法院对违约金的认定无事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回海西公司原审对丰登公司的所有诉讼请求或将本案发回重审。 海西公司辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持，丰登公司的上诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 海西公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令丰登公司立即支付海西公司款项677646.66元及逾期付款利息（利息自起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息计算）；2.判令丰登公司支付海西公司违约金339120元；3.判令海西公司对留置丰登公司的大理石拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由丰登公司承担。本案在审理过程中，海西公司向法院撤回第3项诉讼请求，并将其它诉讼请求变更为：1.判令丰登公司立即支付海西公司截至2018年3月31日止的租金共计387126.66元；2.判令丰登公司支付海西公司违约金333720元；3.本案诉讼费用由丰登公司承担。 一审法院查明：2016年4月21日，海西公司（甲方）与丰登公司（乙方）签订《场地摊位仓储协议》1份，约定海西公司将其所拥有的海西石材交易中心大板市场场地提供给丰登公司作为货物仓储使用，具体使用位置为货架号D0701001-364、D0801001-436、D0901001-436，合计1236格；单价为90元/格，合计1334880元。仓储期限自2016年4月1日至2018年3月31日，期限2年（第二年为赠送时间）。乙方第一年仓储费用为1334880元，并于2015年11月石材展期间参加公司摇奖活动，取得八折优惠，故实际应交第一年仓储费1067904元。仓储费收取方式为半年式支付，乙方应在本协议签订之日当场向甲方支付第一年仓储费的10%，于2016年6月1日前支付年仓储费的40%，于2016年10月1日前支付第一年仓储费的另50%。乙方有下列违约行为之一，甲方可向乙方发送限期整改通知书，乙方未按期整改的，甲方有权终止或解除本协议。乙方所交仓储费及保证金不予退还，同时乙方应按月仓储费（当年使用费除12个月）的三倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切损失：……b乙方单方要求解除协议或乙方逾期支付仓储费累计超过15日的；等等。 同日，海西公司（甲方）与丰登公司（乙方）另签订《房屋租赁合同》1份，约定丰登公司向海西公司租赁其位于南安市××工业区××市场××室（具体位置为海西大道Ｄ8-1、Ｄ8-2号），使用面积为45平方米，房屋租赁期自2016年4月1日至2018年3月31日（第二年为赠送时间），房屋租金标准1800元／月，租金总计21600元，房屋押金标准6000元。房屋租金每次付款至少6个月，逾期缴付租金，每逾期三日，乙方应按月租金的百分之三向甲方缴付违约金。房屋押金须在首期租金付款时一并缴交，乙方在合同期满后退出该房屋，经甲方验收无违约后7日内将保证金或其余款返还乙方，如有拖欠甲方费用或违约金，甲方有权从保证金扣除，若乙方提前解除本合同，甲方不退还乙方的保证金。首付款项：房屋一年租金21600元、房屋押金6000元，合计27600元，等等。 上述合同签订后，海西公司依约向丰登公司交付了合同约定的场地摊位及业务房。2017年6月20日，经丰登公司申请，海西公司同意将丰登公司原租赁大板二期1236格架子位（编号Ｄ0701001-364、Ｄ0801001-436、Ｄ0901001-436）变更为租赁1000格架子位（编号Ｄ0701001-364、Ｄ0801001-436、Ｄ0901001-200），抵加工236格（编号×××36），其他合同条款维持不变，单价、租赁期限及优惠折扣参照原合同，变更合同金额为1080000元整，实际应收金额为864000元。 另查，上述合同签订后，丰登公司仅陆续支付海西公司仓储费及租金合计504473.34元（其中2017年11月10日支付10万元、2017年11月13日支付34670.11元、2018年2月13日支付5万元、2018年4月13日支付15万元、2018年6月7日支付1万元、2018年6月20日支付1万元、2019年3月19日支付14803.18元、2019年4月12日支付1万元、2019年5月21日支付1.5万元、2019年6月4日支付1万元，其余10万元双方均未能提供支付时间）。 上述事实，有海西公司提供的其《营业执照》、丰登公司的营业执照信息、《场地摊位仓储协议》1份、《房屋租赁合同》1份、《李福信场地摊位仓储协议变更申请》1份、《土地使用权证》﹝证号为南国用（2014）第00140012号﹞，海西公司提供的《收款收据》10张等证据及原、被告的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为据。上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，且双方当事人均无异议，本院依法予以认定。 一审法院认为，海西公司与丰登公司签订的《场地摊位仓储协议》、《房屋租赁合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。海西公司已依约向丰登公司提供仓储保管服务及租赁物，丰登公司也应遵守合同约定按时向海西公司足额支付相应的仓储费及租金。根据合同及双方关于仓储费变更的约定，丰登公司应向海西公司支付仓储费及租金共计885600元（仓储费864000元+业务房租金21600元﹦885600元），但合同约定的履行期限届满后，丰登公司只陆续支付海西公司504473.34元，尚欠海西公司仓储费及租金381126.66元未还，丰登公司应予以支付。因房屋押金仅是作为承租方按期缴纳租金等租赁费用的保障，现租赁期限已届满，海西公司主张丰登公司另应根据《房屋租赁合同》的约定支付房屋押金6000元，没有依据，不予支持。双方签订的《场地摊位仓储协议》第7条约定逾期支付仓储费累计超过15日的，应按月仓储费的3倍支付违约金，因合同约定的租赁期限为2年，且丰登公司逾期支付仓储费的时间已超过3年，故该违约金的约定并没有过分高于丰登公司逾期支付仓储费造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的约定，海西公司请求丰登公司按月仓储费的3倍支付违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。但双方经协商后，实际平均月仓储费为36000元（864000元÷24个月﹦36000元），故丰登公司应支付的违约金金额应为108000元（36000元/月×3个月﹦108000元），海西公司请求超出部分，不予支持。丰登公司自2017年11月10日起至2019年6月4日间陆续支付尚欠的仓储费及租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项的规定，诉讼时效应自2019年6月4日重新计算，故海西公司于2019年10月8日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。丰登公司另主张案涉仓储费用远高于市场价格，要求予以调低，但未能提供证据支持，不予采纳。本案在审理过程中，海西公司自愿撤回其部分诉请，这是其对自身权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。 综上所述，海西公司的诉讼请求部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百七十九条第一款、第三百八十一条、第三百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、丰登公司应于判决生效后十日内支付海西公司截至2018年3月31日止的仓储费、租金381126.66元及违约金108000元，以上合计489126.66元；二、驳回海西公司的其他诉讼请求。本案受理费11009元，由海西公司承担3539元，由丰登公司承担7470元，丰登公司应于判决生效后七日内缴交。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 对一审法院认定的事实，丰登公司认为遗漏认定海西公司是否取得建设工程许可证或是否按照许可证的规划进行建设。海西公司无异议。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有异议的其他事实，将结合争议焦点予以阐述。 本案二审当事人的争议焦点为：1.案涉合同是否有效?2.违约金的认定是否合理? 丰登公司与海西公司对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 一、关于案涉合同是否有效的问题。本院认为，海西公司与丰登公司签订的《场地摊位仓储协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。丰登公司抗辩称案涉租赁场地未取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可规定建设，故案涉合同无效。本院认为，《场地摊位仓储协议》约定的租赁物为场地摊位，海西公司提供了营业执照和相关土地使用权证，可以证明海西公司对案涉租赁物享有合法的民事权益。故丰登公司的上述抗辩，于法无据，本院不予采纳。合同签订后，海西公司依约向丰登公司交付了合同约定的场地摊位，双方并于2017年6月20日对场地摊位及合同金额进行了相关变更，丰登公司亦支付了部分租金。在合同履行过程中，丰登公司亦未对场地摊位提出异议。诉讼中，丰登公司抗辩称海西公司提供的场地摊位不符合合同约定，但未能提供证据证明其主张，且与本案查明的事实不符，本院不予采信。 本案中，海西公司未能提供证据证明其向丰登公司出租的位于南安市××工业区××市场××室（具体位置为海西大道Ｄ8-1、Ｄ8-2号）取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故其与丰登公司就上述业务室签订的《房屋租赁合同》无效。但因丰登公司实际占有使用了该房屋，故本院依法确定丰登公司应以约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。 本案中，根据上述两份合同及双方当事人关于仓储费变更的约定，2018年3月31日止，丰登公司应向海西公司支付仓储费及租金共计885600元（仓储费864000元+业务室占有使用费21600元﹦885600元），尚欠海西公司仓储费及业务室占有使用费381126.66元（885600元-504473.34元=381126.66元），上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。 二、关于违约金的认定问题。本案中，丰登公司未依约支付场地摊位租金，显属违约，应承担相应的违约责任。案涉《场地摊位仓储协议》第7条约定：逾期支付仓储费累计超过15日的，应按月仓储费的3倍支付违约金。鉴于合同约定的租赁期限为2年，且丰登公司逾期支付仓储费的时间已超过3年，故该违约金的约定并没有过分高于丰登公司逾期支付仓储费造成的损失。双方当事人变更后的实际平均月仓储费为36000元（864000元÷24个月﹦36000元）。因此，海西公司要求丰登公司按照约定支付违约金108000元（36000元/月×3个月﹦108000元），于法有据，本院予以支持。丰登公司抗辩称违约金标准过高应予以调整，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，丰登公司的上诉请求部分成立，合理合法部分，本院予以采纳。一审法院认定事实基本，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院(2019)闽0583民初9619号民事判决第二项； 二、变更福建省南安市人民法院(2019)闽0583民初9619号民事判决第一项为：福建省南安市丰登石业有限公司应于本判决生效后十日内支付福建海西仓储有限公司截至2018年3月31日止的仓储费、业务室占有使用费381126.66元及违约金108000元，以上合计489126.66元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本案受理费11009元，由福建海西仓储有限公司负担3539元，由福建省南安市丰登石业有限公司负担7470元，应于本判决生效后五日内向法院。二审案件受理费8637元，由福建省南安市丰登石业有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内向法院缴纳。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年六月二十三日 书记员  庄晓思 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。