江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初8077号 原告：邵天姝，女，1998年11月2日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：张晓玲，女，1966年2月20日生，汉族，系原告母亲，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。 被告：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地铜山新区华山路东湘江路南。 法定代表人：夏一兵。 诉讼代表人：江苏久隆投资置业集团有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师 被告：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地南京市江北新区浦园路****。 法定代表人：夏一兵。 诉讼代表人：江苏久隆投资置业集团有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师 原告邵天姝与与被告江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆置业铜山分公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆置业公司）与破产相关的纠纷一案，本院于2019年9月14日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵天姝委托诉讼代理人张晓玲、周浩，被告久隆置业铜山分公司、久隆置业公司委托诉讼代理人陈尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵天姝向本院提出诉讼请求：1、确认江苏省徐州市铜山区××房产归原告所有；2、判令被告协助将××房产过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原告与被告久隆置业铜山分公司签订了商品房认购书，原告全款购买了位于江苏省徐州市铜山区××，同时约定双方于2017年6月30日前签署商品房买卖合同，被告于2016年5月6日将房屋交付给原告使用，随后原告装修使用至今。由于被告对外欠付债务，导致房屋被法院查封，致使原告一直无法办理产权登记。2018年12月14日，浦口区人民法院受理了被告公司的破产清算申请，故原告向法院提起诉讼，请求法院支持诉请。 被告久隆置业公司、久隆置业浦口分公司辩称，1、被告久隆公司已经被法院裁定破产清算，管理人并没有接收到原告购房的信息。2.从原告提供的证据看，双方并没有签署正式的购房协议，在商品房预售合同也可以看出原告知道被告房屋已经对外设立抵押，因此对于被告来说，目前不具备给原告办理过户的条件。请求法院驳回原告诉请。 经审理查明，2016年5月6日，原告（乙方）与被告久隆置业铜山分公司（甲方）签订了商品房认购书，约定原告购买被告开发的久隆××号商铺，建筑面积为23.38平方米，单价为14970元/平方米，总金额为35万元，优惠价为33万元，购房定金1万元，认购人须于签订认购书后，在2017年6月30日前，接到售楼处电话通知3日内，携同此认购书和已缴纳款项的收据、认购书身份证或证件，至售楼中心签署完毕《商品房买卖合同》。本认购书有效期至签署商品房买卖合同为止。乙方明确知道此房已经抵押。 原告于2016年4月26日支付了定金10000元，于2016年5月6日继续支付了房款320000元。 原告于2016年5月6日向徐州国基物业管理有限公司支付了装修服务费、垃圾清运费，后原告陆续向徐州国基物业管理有限公司支付了物业费。后原告将房屋用于开设养生保健。 浦口区人民法院于2018年12月14日裁定受理了申请人冶金工业部华东勘察基础工程总公司提出对被申请人江苏久隆投资置业集团有限公司进行破产清算申请。 以上事实有原告提供的被告提供的及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，久隆置业浦口分公司作为久隆置业公司的分支机构，应当由久隆置业公司承担责任。 关于涉案房产是否属于久隆置业公司破产财产的问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定:“下列财产不属于破产财产:……(六)尚未办理产权证或者过户手续但已向买方交付的财产……”。2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行之后,上述规定并未被废止。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定的“不应认定为债务人财产”的情形,亦未否定上述规定第七十一条第六项的适用。因此,本案应当适用上述规定第七十一条第六项判断涉案房产是否属于久隆置业公司的破产财产。本院于2018年12月14日作出（2018）苏0111破申17号民事裁定书受理对久隆置业公司的破产清算申请。在此之前,原告向徐州国基物业管理有限公司支付了物业费，服务期限自2016年4月29日至2017年11月28日。可证实自2016年4月起，久隆置业公司已经向原告交付涉案房产,原告开始占有使用。据此,本院认定涉案房产不属于久隆置业公司的破产财产。 关于邵天姝请求久隆置业公司其办理涉案房产所有权转移登记能否得到支持。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定,工程承包人的工程款优先受偿权优于抵押权,房屋买受人权益优先于工程款优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗房屋买受人没有明确规定,但据此可以推定房屋买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。被告系房地产开发经营企业,案涉优先权指向的标的物属于规划许可的商品住宅房,而不是规划许可的企业自用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:……(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由该项规定可知,开发商将产权登记在自己名下销售系其销售商品房所需,而非“二手房”销售。对于购房人而言,其基于信赖开发商已经取得预售许可的行为,从而相信其所购买的房屋是不存在任何权利瑕疵的标的物。另根据被告提供的案涉房屋被抵押、查封情况表，其原有的抵押权人的抵押权已经到2019年4月26日抵押期限届满，而案涉房屋后续并未有任何抵押权，只有法院的查封措施，根据企业破产法第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。因此，被告诉讼代表人可以向相关法院提出解封申请，法院解封后，破产管理人应当按照原有合同继续履行，配合原告办理过户手续。关于原告请求确认案涉房屋系其所有，该诉请应当在房产过户登记后才能实现，也无需由法院予以确认。 对于被告辩称的案涉房屋不符合善意取得，原告不能排除抵押权人的抵押权，故无法取得案涉房屋所有权。本院认为，久隆置业公司出售抵押房屋须取得抵押权人同意，可以取得了商品房预售许可后，虽然案涉房屋存在抵押情形，但商品房预售的前提条件之一是取得商品房预售许可证，即可以进行预售。因此，原告在购买房屋时不存在过失。综上，原告作为购房人享有享有物权期待权，能够排除抵押权的实现，且案涉房屋抵押权期限已经届满，故不存在履行障碍。被告在其他采取查封措施的法院解封后及时为原告办理案涉房屋所有权转移登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、被告江苏久隆投资置业集团有限公司在采取查封措施的人民法院解除对位于江苏省徐州市铜山区××查封措施后三十日内协助原告邵天姝办理前述房屋（房屋坐落信息以不动产登记信息为准）过户登记手续； 二、驳回原告邵天姝的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3125元，由被告江苏久隆投资置业集团有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理6250元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年六月二十日 书记员  蒋 衍