惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初877号原告：王芬，女，汉族，1995年11月21日出生，住江西省抚州市南城县**********，公民身份号码：362************027。委托诉讼代理人：张庆，广东商达律师事务所律师。被告：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**。法定代表人：黄敏。委托诉讼代理人：单孟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林小凤，女，该公司工作人员。原告王芬与被告惠州市华浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告王芬及其委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼，被告惠州市华浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人单孟、林小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芬向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房款458622.92元及利息60385.31元（计算方式详见附件）；3.判令被告补偿原告支付的购房款手续费5481元及利息837.68元（计算方式详见附件）；4.判令被告补偿原告支付的购房保险费8100元及利息1026元（计算方式详见附件）；5.判令由被告支付本案诉讼费。事实与理由：2017年9月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋二单元1006号房；该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土；原告于2017年6月23日签订合同时或之前支付首期款30%，即人民币348360元；余款70%即人民币810000元通过银行按揭贷款支付；被告应于2017年9月30日前交房，被告在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出了承诺：“竣工验收合格后，电梯符合要求”。同时原、被告在合同补充协议中约定：涉案商品房属于装修费，以毛坯房标准于2017年9月30日前交付买受人之日起90日内由出卖人将商品房装修完毕交付给买受人。2017年6月23日，原告与案外人深圳市华悦酒店管理有限公司签订了《代租代管合同》，约定：原告将涉案商品房租赁给案外人经营、管理、使用；期限为自涉案商品房交付案外人后开始计算3年；原告委托案外人代为收房。原告于2019年12月10日接到案外人房屋移交通知函，通知原告于2019年12月30日至2020年1月5日办理房屋移交手续。但原告前往涉案商品房查验房屋时发现：涉案商品房存在外墙大量裂缝、墙体装修脱落、墙面漏水等严重质量问题；且涉案商品房与隔壁套房之间隔层为木板，而非砖混结构；涉案商品房所在单元的电梯也不能正常使用。原告认为，被告向原告交付的商品房严重不符合合同约定，且原告在签订合同时对涉案商品房主体结构存在重大误解，应予解除合同，被告应退还原告购房款、补偿原告手续费并支付原告购房款及手续费占用期间的利息。综上，为维护自身合法权益，根据相关法律法规规定，原告特向法院起诉，望法院判如所请。原告为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.“海悦湾”项目计算表；3.银行流水清单；4.收据及发票；5.代租代管合同；6.房屋移交通知函；7.商品房照片；8.微信聊天记录。被告惠州市华浩房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人主张解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款、补偿被答辩人手续费及支付利息等请求，答辩人不同意。答辩人不存在违约的情形，被答辩人主张于理无据。答辩人与被答辩人于2017年9月8日签订《商品房买卖合同》，双方约定的交房时间为2017年9月30日前。2017年6月23日被答辩人委托案外人惠州市华悦酒店公司收房，2017年9月30日被答辩人的受托人惠州市华悦酒店公司持被答辩人委托手续，接受答辩人房屋交付，该交付手续合法合理。答辩人提交的证据1显示，被答辩人的受托人惠州市华悦酒店公司接收房屋办理了入伙并进行酒店经营，被答辩人获取租金。因此答辩人交房系符合合同约定的，不存在违约的情形。2.被答辩人认为对涉案商品房主体结构存在重大误解的问题，答辩人不予认可。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条有关重大误解的规定，在此案中，答辩人与被答辩人双方之间进行商品房买卖活动：（1）双方均为完全民事行为能力人；（2）被答辩人购买房产属于重大财产处理行为，应当极其审慎，且现场对购买的标的进行细心观察和思考、询问，答辩人也给与了充分的解释和提示；（3）涉案房屋实际结构根据《商品房买卖合同》附件一（见证据2）涉案房屋平面图显示，涉案房屋符合合同约定及规划设计，被答辩人在诉状中提及“且涉案商品房与隔壁套房之间隔层为木板”，该隔层为涉案房屋室内隔层，被答辩人实际察看标的时也未提出有关异议。（4）双方之间的房屋买卖行为并未造成被答辩人重大损失或与其真实意思相悖。根据以上四点，被答辩人认为自己购买房屋时存在重大误解没有任何理由和依据，法院不应当采信。3.关于房屋质量问题，被答辩人认为答辩人交付的房屋不符合合同关于房屋质量的约定，答辩人不予认可。据以反驳答辩人提交了证据3《房屋竣工验收证明》、证据4《涉案房屋近期视频和照片》，且被答辩人提交证据6的照片并非涉案房屋，与本案无关，被答辩人提交的证据7只能证明涉案房屋存在墙皮脱落等房屋质量后期保修问题，并不能证明涉案房屋主体结构存在根本质量问题，因此不构成合同违约，被答辩人在收到答辩人反映的房屋保修问题后，也第一时间派遣工程队伍进行维修、保养，因此答辩人交付房屋不存在合同违约的情形。综上，答辩人按照合同约定，严守合同条款，积极履行合同约定之义务，并按照双方约定的方式向被答辩人送达了各式文件，答辩人不存在违约的情形，涉案房屋已交酒店经营三年之久，期间产生的保修问题，答辩人也以客户至上、真诚服务的宗旨第一时间作出维修、保养，因此答辩人不存在违约的情况，在此请求人民法院驳回被答辩人诉讼请求。被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1.惠州市华悦酒店管理有限公司租金支付转账凭证；2.《商品房买卖合同》附件一；3.竣工验收备案表；4.涉案房屋现场照片、视频。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以1158360元的价格购买被告开发建设的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋二单元1006号房产。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条就交付期限约定为：被告应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经规划验收合格且符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第（四）项就房屋交付补充约定为：因海悦湾二期18栋部分住宅属于装修房，本协议所涉商品房以毛坯房标准（见附件三【1】）依据合同第八条约定交付原告之日起90日内由被告按附件三【2】的标准将商品房装修完毕交付给原告（装饰、设备标准见附件三【2】）。双方在合同第十六条就保修责任约定为：原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务；因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2016年10月19日至2016年11月1日期间，建设、勘察、设计、施工、监理单位对被告开发建设的“华浩海悦湾（18-23栋、幼儿园、地下室）”进行验收、地下室屋于2016年12月22日办理了工程竣工验收备案。另查，2017年6月23日，原告与案外人惠州市华悦酒店管理有限公司签订《代租代管合同》，约定原告将案涉房屋委托案外人惠州市华悦酒店管理有限公司出租经营管理服务，并且原告委托案外人惠州市华悦酒店管理有限公司办理收房手续。后被告将案涉房屋交付给案外人惠州市华悦酒店管理有限公司，原告从案外人惠州市华悦酒店管理有限公司收取了相应租金。原告从案外人交接案涉房屋后发现案涉房屋存在质量问题，为此诉至本院提出上述诉称中的诉讼请求。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，本案的争议焦点是《商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。对此本院分析如下：原、被告双方作为完全民事行为能力的民事主体，签订商品房买卖合同均是双方真实意思的表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同为有效合同。原告现要求解除该合同，也说明了原告对该合同的效力是认可的。我国合同法对于合同解除规定了两种情况，一是约定解除，即合同双方当事人一致同意解除合同或者约定的解除合同的条件成立即可解除合同，二是法定解除，即法律规定赋予一方当事人可以解除合同的权利，我国合同法规定的法定解除有以下几种：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原被告双方没有一致同意解除合同，原告也没有主张双方约定的解除合同的条件已经成立，因此，原告主张解除合同不属于约定解除。若原告行使法定解除权则应当符合法律规定的四个条件，就本案来说，原告的合同目的是购买房屋，案涉房屋所在项目取得勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并办理了备案登记，被告在此基础上根据原告的委托将案涉房屋交付给案外人惠州市华悦酒店管理有限公司，据此原告收取了案涉房屋的租金，已实现了合同的基本目的。原告未能提供充足的证据证明案涉房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题以及房屋主体结构质量经核验确属不合格等情形，故原告要求解除商品房买卖合同及要求原告返还购房款、购房手续费、购房保险费及相关利息的诉请，理由不成立，法律依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王芬的全部诉讼请求。案件受理费7612.62元，由原告王芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年五月二十五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾