上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3674号原告：姚红珍，女，1961年4月22日生，汉族，户籍地江西省。委托诉讼代理人：熊磊，男，1983年8月5日生，户籍地上海市。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋煜锵，董事长。被告：宋煜锵，男，1964年1月18日生，汉族，户籍地上海市。上述两被告共同委托诉讼代理人：宋晓峰,该公司员工。上述两被告共同委托诉讼代理人：康建明。被告：江苏凌云置业有限公司，住所地江苏省。法定代表人：郭小兵，执行董事。委托诉讼代理人：马亚林，江苏某律师事务所律师。原告姚红珍与被告上海御府投资有限公司(下称第一被告)、宋煜锵(下称第二被告)、江苏凌云置业有限公司(下称第三被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日、2020年6月19日两次公开开庭进行了审理，原告姚红珍及委托诉讼代理人熊磊、第一被告和第二被告原共同委托诉讼代理人宋晓峰、第三被告委托诉讼代理人马亚林到庭参加第一次庭审，原告姚红珍、第三被告委托诉讼代理人马亚林到庭参加第二次庭审。第一被告、第二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告返还原告房屋租赁保证金825,000元；2、要求第一被告支付原告利息，以825,000元为基数，从支付的第二天起到实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为要求第二被告、第三被告对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告受第一被告工作人员接送至销售中心现场参观房屋展示，在查看了第一被告的经营许可、金山区住房保障和房屋管理局许可公告等文件证明后，于2017年10月25日，在第一被告的诱导下与第一被告签订了《御府公寓租赁合同》，根据合同条款和付款协议，原告租赁御府公寓1-1栋东单元401室，分批支付了全部房屋租赁保证金共计825,000元。2018年9月起，原告和第一被告多次电话沟通交付日期，第一被告声称因工期延误导致房屋延后交付，但同意承担违约金。直至2019年3月29日，原告与第一被告再次签订《关于交房的补充协议》，约定第一被告于2019年6月30日前将装修完毕的御府公寓房屋交付给原告。然后，第一被告一再违约。经多次协商，第一被告分三期退还原告已支付的租赁保证金，第一期支付期限为2019年11月30日，但是第一被告一直未履行协议。经公开信息及公司背景调查显示，第二被告和第三被告分别持有第一被告50%的股份，因此原告请求第二被告和第三被告承担连带赔偿责任。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。第一被告、第二被告辩称，双方订立的是租赁合同，原告在签署合同以及交付钱款过程中对房屋性质均知晓，故合同有效。对于原告已付825,000元本金没有异议，同意将原告支付的租赁保证金退还，也同意解除《房屋租赁合同》，利息从确认解除之日起承担原告已支付租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止。第三被告辩称，第一被告是独立的诉讼主体，可以独立承担责任，故第三被告不应该对外承担任何责任。至于出资，第三被告不清楚相应的股东没有出资或者还没有出资的情形，所以作为受让人，不应当承担补充责任。且根据章程规定，认缴期限还没有届满，故第三被告无需承担任何责任。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、宣传资料。证明原、被告签订的就是销售合同。第一被告和第二被告对该证据不认可，认为广告宣传仅仅代表中介的行为，不能代表其意思。第三被告认为真实性由法院核实。二、协议书、《租赁合同》、承诺书。证明原告的目的就是购房，不是租赁。且当时签订合同的时候被告承诺可以拥有上海户口、可以办理小产证等。第一被告和第二被告对协议书不认可，对《租赁合同》和承诺书真实性没有异议，但是认为双方签订的就是租赁合同。第三被告认为真实性由法院核实，且认为《租赁合同》责任主体是第一被告，与其无关。三、收据四份，证明原告按约履行了付款义务。第一被告和第二被告对此证据真实性无异议。第三被告认为真实性由法院核实。四、关于御府公共租赁房项目清退方案的公告、御府公共租赁房项目清退协议书。证明第一被告未按约退款。第一被告和第二被告对此证据真实性无异议，但是认为并非公司真实意识表示。第三被告认为真实性由法院核实。五、处罚决定书2份。证明第一被告被处罚的情况。第一被告和第二被告对此证据真实性无异议。第三被告认为真实性由法院核实。六、三部门关于御府单位租赁房违规租赁情况的通告。证明第一被告以租代售行为违法。第一被告和第二被告对此证据真实性无异议。第三被告认为真实性由法院核实。七、他人的协议书。证明名为租赁实为买卖。第一被告和第二被告未到庭，视为放弃质证的权利。第三被告对此证据真实性不认可。八、视频资料。证明原告去现场收房的情况。第一被告和第二被告未到庭，视为放弃质证的权利。第三被告认为真实性由法院核实，但和本案没有关联性。第一被告和第二被告未向本院提供证据。第三被告为证明其主张，向本院提供上海御府投资有限公司的工商信息。证明第三被告的出资认缴期限还未届满。原告认为真实性由法院核实，但是要求第三被告承担连带责任。第一被告和第二被告对该证据真实性没有异议。经审理查明，2017年10月25日，原告姚红珍与第一被告签订一份《租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-1栋东单元4层01室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.33平方米，为全装修房。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金共计825,000元，于2017年11月3日前支付577,500元，于2018年3月30日前支付165,000元，于2018年9月30日前支付82,500元。之后，第一被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续约至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月25日，原告向被告支付50,000元；2017年11月3日，原告向被告支付527,500元；2018年3月6日，原告支付165,000元；2018年10月29日，原告支付82,500元。另查明，2019年3月29日，原告与第一被告签订一份关于交房的补充协议，约定鉴于双方就御府公寓房屋交付的标准和日起理解产生差异，双方经平等友好协商，就此达成如下内容：1、双方一致同意，将《御府公寓租赁合同》征文约定的交房日期调整为：2019年6月30日之前将毛坯房交付给第三方装修公司进行装修，2019年6月30日之前将装修完毕的房屋交付给原告。2、原告同意不得以被告逾期交房等为由向被告主张违约金或赔偿金。3、本协议作为《御府公寓租赁合同》的补充协议，不同之处，以本协议为准……再查明，2019年9月16日，第一被告出具一份关于御府公共租赁房项目清退方案的公告，记载被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。2019年10月18日，双方签订一份《御府公共租赁房项目清退协议书》。约定双方同意对签订的《公租房合同》于本协议签订之日起不再履行。被告同意退还原告已收款共计825,000元。于2019年11月30日前退还247,500元，于2019年12月31日前退还247,500元；于2020年1月25日前退还330,000元。本协议一经签订，即表示双方认同被告于2019年9月15日公布的《关于御府公共租赁房项目清退方案的公告》。又查明，上海市金山区住房保障和房屋管理局于2018年9月4日及2019年8月5日两次分别对第一被告作出了罚款决定，同时责令立即整改。以上事实，由租赁合同、承诺书、御府公共租赁房项目清退协议书、清退方案的公告、收据、处罚通知、照片等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告和第一被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到825,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款825,000元合法有据，应予支持。关于利息，被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，本院酌情按照双方在《御府公共租赁房项目清退协议书》中约定的退款日期次日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对于原告要求第二、第三被告承担连带责任，本院认为，公司独立人格和股东有限责任是现代公司法的两项基本原则，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。本案中，第一被告作为依法成立的有限责任公司，应当由其承担责任。第二、第三被告作为公司股东，出资认缴时间尚未届至，无需履行出资义务，原告要求第二、第三被告承担连带责任无任何法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姚红珍与被告上海御府投资有限公司于2017年10月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姚红珍购房款825,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚红珍的购房款利息(以247,500元为本金，自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日;以247,500元为本金,自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日;以330,000元为本金,自2020年1月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日)；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6168元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 钱静二〇二〇年六月二十九日法官助理 张欣书 记 员 张欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。三、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……