广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初345号原告：惠州市恒兴居商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：张达飞，经理。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志伟，广东日升律师事务所律师。被告：潘建群，男，汉族，1976年12月12日出生，住址：湖北省黄梅县。原告惠州市恒兴居商业管理有限公司（以下简称恒兴居公司）诉被告潘建群房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告恒兴居公司的委托诉讼代理人杨爱文、丘志伟、被告潘建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴居公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间于2019年4月27日签订的《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2019-04-25（001）】，并判决被告返还租用原告位于惠州市惠阳区*********建材城一层C-008/C-009号商铺；2.判决被告支付拖欠原告的商铺租金、管理费、电费、公摊水电费（从2019年5月25日开始按合同约定标准计算至被告交还所租用商铺之日止，暂计至2019年10月31日止，被告欠商铺租金34000元、管理费8160元、电费1415元、公摊水电费6100元，共49675元）；3.判决被告支付拖欠上述费用的违约金（以欠费金额为基数，按每天5‰暂计算至被告付清全部款项之日止，暂计算至2019年10月31日止为16834元）（上述合计66509元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月27日，原被告双方签订《恒兴居商铺租赁合同》【编号：HXJ2019-04-25（001）】，约定被告承租原告位于惠州市惠阳区*********建材城一层C-008/C-009铺，商铺面积为170㎡，约定租赁期为2019年5月1日至2020年3月24日止，每月租金为6800元，每月管理费为1360元。原告依约将商铺租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠租金、管理费、电费、公摊水电费等费用。原告已多次向被告送达缴费通知单催促其缴纳拖欠费用，但被告依然置之不理。现被告逾期支付2019年5月份至2019年10月份的租赁费用，被告行为已构成违约。按合同约定，原告有权解除原被告签订《恒兴居商铺租赁合同》；同时合同约定，被告每逾期一天则每天按照被告所欠款项的5‰计算违约金，直至被告付清全部款项之日止。原告认为被告逾期支付租赁费用的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。原告恒兴居公司为其陈述事实提交如下证据：1、恒兴居商铺租赁合同；2、缴费通知单；3、发票；4、通知；5、现场照片。被告潘建群辩称，1、关于解除合同，我方同意解除合同，把铺位交还原告，我一开始就跟原告说清楚了，从2019年8月17日同意交给原告，我跟里面的管理员说的，当时反映了也谈过了，当时他们也答应了租金算到2019年8月17日，也给了我租期到8月17日的账单，我对账单有疑问，我就打电话给原告，但是原告没有回应，后面我就接到法院的材料了。租金、管理费，如果按照之前原告给我的承诺，算的价钱是不对的，我反映给原告了，原告没有及时回应，如果及时回应了我费用就结清了，合同是按照原价40元6折算的，本身我们优惠期是24平方算的。2、原告说给我免租6个月，但是原告没有给我免租，在我的租期中，承诺给我户外广告牌，没有给。3、在我承租过程中，经过我的手有3个人，不是一个人跟我把事情谈下来的，签合同之前经过了3个人跟我谈，原告没有合适的管理人员，为了让我们答应就什么条件都答应，我交了1万元定金，后面原告就天天催我装修上样。2019年年前，第1个人跟我谈的，过完年后换了一个人跟我谈，后面不到1个月又换一个人跟我谈，我只在2019年元旦交过1万元，后面什么都没有交，我装修后3个月都没有卖出一分钱产品，我就找原告谈要退出，租金应该算不了多少钱。原告想趁着五一搞活动，就来找我上样。我认为租金应该不超过5000元。关于第3项诉求，不存在违约金。关于诉讼费，不承担诉讼费。被告潘建群未为其答辩提交证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2019年4月27日，原告恒兴居公司作为甲方与被告潘建群作为乙方签订《恒兴居商铺租赁合同》【合同编号：HXJ2019-04-25（001）】，约定乙方自愿向甲方承租位于惠州市惠阳区********家居建材城一层C-008/C-009铺，该商铺建筑面积170平方米，合同租赁期从2019年5月1日至2020年3月24日；合同签订时，乙方应向甲方支付租赁商铺履约保证金13600元；租赁期间月租金总额为6800元，月综合管理费1360元，公共区域水电费及中央空调费按实际使用进行分摊；乙方应向甲方支付质量保证金5000元，乙方撤场后满半年，经甲方核实，所售商品无任何质量问题或服务质量争议，甲方将质量保证金不计息返还乙方；乙方出现不按时缴纳合同租金、管理费、水电费等相关费用，拖欠单项费用达30天以上或累计三次逾期缴纳合同相关费用的，甲方有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成甲方损失的还应赔偿甲方的实际经济损失；甲方有权因乙方的违约而不退还乙方的履约保证金，且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失，乙方未按时向甲方支付合同所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之五的违约金；无论合同期满还是合同提前解除（双方同意解除或因乙方违约致甲方单方解除），甲方对乙方商铺装修费等其他一切损失均不承担任何责任；合同第十一条备注条款中约定：1、合同计租期从2019年5月1日起开始计算。2、本合同签订之日开始生效。3、给予1个月免租，即从2019年5月1日至2019年5月31日止。4、管理费从2019年5月1日开始计算。合同落款处有恒兴居公司盖章与潘建群的签名捺印。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用,被告向原告交纳了履约保证金10000元，质量保证金未支付。后因被告从2019年5月开始拖欠原告租赁费用，原告经催收未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。又查明，被告称其已于2019年8月17日跟原告的管理人员商量交还铺位，原告的管理人员也答应租金算到2019年8月17日。2020年6月17日，本院通知原告法定代表人张达飞到庭询问情况，张达飞称潘建群确实于2019年8月17日向公司交还了铺位，且铺位里面的东西已经搬清。再查明，原告向本院提交的2019年5-8月缴费通知单上显示，潘建群拖欠原告6-8月租金20400元（2019年5月为免租期，租金未计算在内）、5-8月管理费5440元，5-7月电费1082元以及6-7月公摊水电费3047元；2019年9月的缴费通知单上显示8月电费232元、公摊水电费1660元（1589元+71元），拖欠金额共计31861元。庭审过程中，被告潘建群确认其只支付了1万元保证金，其余款项并未支付，并认为其只应支付租金5000元。另查明，根据（2020）粤1303民初153号案件中查明的事实可知：涉案恒兴居建材城原由惠州市恒力实业有限公司经营管理，2017年3月1日，惠州市恒力实业有限公司委托恒兴居公司经营管理“恒兴居建材城”一、二层的商业商铺，经营权限包括：商铺出租、代收租金及租赁押金等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告恒兴居公司与被告潘建群签订的《恒兴居商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原告请求解除合同，被告没有异议，本院予以支持。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间问题；二、租赁费用的计算问题；三、违约金是否应当支付的问题。关于涉案租赁合同的解除时间问题。本院认为，双方签订的租赁合同到期日为2020年3月24日，但被告于2019年8月17日已向原告交还铺位，不再经营，并将店铺内的物品搬清，原告法定代表人张达飞对此事实也予以认可，因此，本院认为双方的商铺租赁合同关系在2019年8月17日即已解除。鉴于被告已向原告交还商铺并搬清物品，原告请求被告返还涉案商铺没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于租赁费用的计算问题。原被告双方的商铺租赁合同关系在2019年8月17日已解除，因此，被告潘建群应向原告恒兴居公司支付从2019年5月25日至2019年8月17日的租金、管理费、电费和公摊水电费。根据原告提交的2019年5-9月缴费通知单可知被告拖欠原告2019年6-8月租金20400元、5-8月管理费5440元、电费1314元、公摊水电费4707元，合计31861元，但由于2019年8月被告只经营到8月17日，因此2019年8月的租金、管理费、电费和公摊水电费应予适当减半，被告潘建群应向原告支付租赁费用26835元［31861元-（6800元+1360元+232元+1589元+71元）÷2］。对于原告要求被告支付至交还所租用商铺之日止的租赁费用，与查明的事实不符，本院不予支持。至于被告潘建群称其商铺并未实际营业，只是摆样，租金应不超过5000元的问题，本院认为，双方之间租赁合同关系的发生不以商铺是否开始营业为准，而以租赁合同是否生效为准，合同生效之日起被告就负有依照双方合同的约定向原告支付租赁费用的义务。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于免租期6个月的问题，涉案合同中并未约定免租期为6个月，被告也未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩理由本院不予采信。关于违约金是否应当支付的问题。被告潘建群逾期支付租赁费用的行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方租赁合同约定原告有权因被告的违约而不退还被告的履约保证金，被告逾期一天，每天应向原告支付所欠款项千分之五的违约金，因此，被告应当向原告支付逾期付款的违约金，且原告已经收取的履约保证金10000元不予退回。但法律规定违约责任的目的主要是为了弥补守约方的损失，当事人约定的违约金不应过分高于违约方造成的实际损失。本案中，恒兴居公司并未提交证据证明潘建群拖欠商铺租金、管理费等费用给恒兴居公司所造成的实际损失，每日5‰的计付标准已明显超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，潘建群在答辩中也对违约金提出异议，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定，依法予以适当向下调整，并按年利率24%计付违约金。即潘建群应向恒兴居公司支付违约金（以26835元为基数，按年利率24%从2019年8月18日计至款项清偿之日止），对于原告多请求的部分费用，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市恒兴居商业管理有限公司与被告潘建群于2019年4月27日签订的《恒兴居商铺租赁合同》［合同编号：HXJ2019-04-25（001）］于2019年8月17日解除；二、被告潘建群应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市恒兴居商业管理有限公司支付商铺租金、管理费、水电费共计26835元及违约金（以26835元为基数，按年利率24%从2019年8月18日起计算至本判决清偿之日止）；三、驳回原告惠州市恒兴居商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1462元减半收取为731元，由被告潘建群负担300元，原告惠州市恒兴居商业管理有限公司负担431元（原告已预交诉讼费731元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇二〇年六月十七日法官助理 朱瑞仙书 记 员 肖志扬