云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1810号原告云南旭东房地产经营开发有限公司。统一社会信用代码：91530000713412670F。住所：云南省昆明市滇池路384号。法定代表人李文忠。委托诉讼代理人何思佳、胡娜，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。被告云南乐享商业运营管理有限公司。统一社会信用代码：91530000MA6KKMQB09。住所：云南省昆明市西山区滇池路392号。法定代表人纪应贵。委托诉讼代理人付全胜，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人云南银鹏房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915300007604142738。住所：云南省昆明市滇池路三公里处。法定代表人田芳。委托诉讼代理人何斌，男，1975年10月18日生，居民身份证登记住址：云南省宣威市，系公司员工，特别授权代理。第三人云南昆锐投资有限公司。统一社会信用代码：915301126885648908。住所：云南省昆明市西山区滇池路与福景路交叉口昆锐商务中心9层D-906室。法定代表人周廷珊。委托诉讼代理人詹歆，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南旭东房地产经营开发有限公司（以下简称：旭东公司）诉被告云南乐享商业运营管理有限公司（以下简称：乐享公司）、第三人云南银鹏房地产开发有限公司（以下简称：银鹏公司）、第三人云南昆锐投资有限公司（以下简称：昆锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告旭东公司的法定代表人李文忠及委托诉讼代理人何思佳，被告乐享公司的委托诉讼代理人付全胜，第三人银鹏公司的委托诉讼代理人何斌，第三人昆锐公司的委托诉讼代理人詹歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旭东公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁和商业运营管理合同》；2、被告将租赁物腾空并返还原告；3、被告支付自2019年9月1日起至完成腾房之日止的租赁和商业运营管理费；4、被告归还原告已垫付2018年6月1日至实际完成腾房之日止的电费；5、被告支付违约金2995017.12元（暂计至2019年12月31日）；6、被告支付诉讼费及律师费。事实及理由：2017年5月26日，原告及第三人作为出租方与被告签订《租赁和商业运营管理合同》，约定原告及第三人将位于滇池时代的房地产项目负一层整体出租给被告使用。2019年5月29日，各方当事人签署《租赁物交付确认书》，确认出租方与承租方于2019年6月1日对租赁物正式交接，于2019年3月1日开始计租。至此，原告及第三人已完全履行合同约定义务。物业交付后，被告却于2019年8月24日与案外人云南影视制作发行有限公司签订《房屋租赁合同》，将租赁物整体出租给案外人，后案外人又再次招租、分租。现租赁物已实际交付被告使用，截至2019年12月31日，被告拖欠的租赁和商业运营费为1195380元，实际产生的电费已由原告先行垫付。被告拖欠租赁费用，整体转租并允许第三方再次招租和分租的行为违反双方合同约定，构成根本性违约，依照双方合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，原告为维护自身合法权益特诉至法院。被告乐享公司答辩称：被告不存在任何违约行为，不同意解除合同及承担违约责任。1、按照合同约定，现还未到计算租金日期，被告不应支付租金；2、被告没有转租行为；3、原告未提交证据证实电费垫付情况。请求驳回原告诉请。第三人银鹏公司答辩称：1、现尚未到租金支付时间；2、被告与案外人系合作经营，并非转租；3、第三人未支付过水电费。综上，被告不存在违约行为，不同意解除合同。第三人昆锐公司答辩称：1、诉争合同形式上是一份，但实际分别包含三个主体与被告的租赁关系，可以各自履行，互不影响。2、原、被告的合同关系及是否应解除由法院审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告旭东公司提交的证据2（通知函）、3（律师函）、5（请款函）、7（催款函）、8（告知函）、9（通知函）、11（通知函）、12（工作联系函）、13（通知函），原告未提交证据证明上述函件被告签收情况，故对以上证据，本院在本案中不予确认。证据6（房屋租赁合同）系复印件，被告陈述并未签署过该份合同，申请就印章真实性进行鉴定，案外人云南影视制作发行公司向本院明确该份合同系其私自制作，被告不知情，且原件已销毁，在此情况下，相应举证不利后果应由原告承担，故对原告提交该份证据待证主张，本院不予采信。证据10（告知函及照片），被告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告乐享公司提交的证据2（联营合作协议），形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于昆明市西山区滇池路面积为9343.35平方米建设用地使用权登记权利人为原告旭东公司。2017年5月26日，原告旭东公司（甲方、出租方）、被告乐享公司（承租方）、第三人银鹏公司（乙方、出租方）、第三人昆锐公司（丙方、出租方）共同签订《租赁和商业运营管理合同》，约定“为实现承租方承租滇池时代房地产项目整体负一层（甲方持有滇池时代广场负一层物业、乙方持有福海银鹏商厦负一层物业、丙方持有昆锐商务中心负一层物业共同组成）并实现对租赁物统一租赁、统一规划、统一布局的经营目的，经承租方对租赁物现状的审慎考察和了解，就承租方承租出租方租赁物…签订合同。”合同约定：一、租赁物概况。位置：滇池路384号。面积：13433平方米（甲方可使用6641平方米、乙方可使用4692平方米、丙方可使用2100平方米。）可使用面积为各方租赁和商业运营管理费计算的面积。二、租赁期。本合同约定的租赁期（包括18个月免租期及免租期届满后的计租期）自租赁物正式交付之日起，至2031年12月31日止，本合同约定的租赁期中，先履行18个月免租期，免租期届满后开始计算计租期。合同约定的免租期内，承租方可不支付租赁和商业运营管理费，但承租方应承担租赁和商业运营管理费以外的其他与本合同履行有关的一切费用。三、租赁和商业运营管理费及其支付方式。免租期结束后至昆明地铁5号线开通运营之日止，承租方应按45元／M2／月标准支付租赁和商业运营管理费（30元／M2／月为租金、15元／M2／月为商业运营管理费）。本合同签署之日起7日内，承租方向出租方按第一年的租赁和商业运营管理费标准支付六个月的租赁和商业运营管理费作为定金，其中甲方收1793070元、乙方收1266840元、丙方收567000元，此定金可以扣减第一个计租期的租赁和商业运营管理费。承租方的下期租赁和商业运营管理费必须在上一期租赁和商业运营管理费期限届满前30日前付清。租赁期内（含免租期）第一年至第三年的租赁和商业运营管理费支付方式为每半年支付一次，租赁期内第四年起的租赁和商业运营管理费支付方式为按年支付。四、租赁物和相关资料的交付。交付条件：出租方向承租方提供合法有效的五证复印件（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）、一次消防验收合格证且符合承租方对租赁物的要求（承租方对租赁物的要求见附件）、工程施工图纸、水电安装图纸、设备等相关资料。验收时间：租赁物符合交付条件之日起3日内，双方组织人员验收租赁物是否符合交付要求。交付租赁物日：一次消防验收合格后，双方应派代表到现场检查租赁物移交情况，并签署租赁物交付确认书予以确认，确认书签署之日，为本合同各方约定的租赁物正式交付之日，同时即为免租期起算之日。确认书签署之日，出租方将租赁物消防一次报验合格证、相关证书、面积预测量实测量报告以及报送政府相关部门测量图纸移交至承租方，同时出租方确保公共通道、夹层，夹层通道、客梯电梯安全可用。七、承租方对本合同项下租赁物的使用。承租方有权对租赁物进行招租、分租、合作、自主经营等…为加强管理，除承租方可对租赁物进行招租、分租合作经营外，禁止任何第三方进行再次招租、分租、合作经营。未经出租方书面同意，承租方也不得进行整体转租。十四、违约责任。合同各方若不按约定履行相关义务，皆视为违约。承租方如逾期支付租赁和商业运营管理费，每逾期1日应按照当期日租赁和商业运营管理费的两倍支付滞纳金。若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达15日的，出租方有权采取停水、停电、停运电梯等任一或全部措施，以督促承租方履行义务。若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，出租方有权解除本合同，且承租方还应按本合同标的总额（包括租赁和商业运营管理费总额）的20%向出租方支付违约金。若违约方的违约行为导致合同解除，违约方支付守约方合同标的总额的20%作为违约金，并应赔偿守约方由此造成的所有经济损失。上述合同签订后，被告乐享公司于2017年6月1日向原告支付定金1793070元。另，针对原告出租租赁物范围，其向本院提交了负一层平面图，原、被告及第三人进行了指认，各方均无异议。关于合同约定的租赁物交付条件，原告旭东公司于2011年8月16日、2013年5月15日取得建设用地规划许可证、2013年8月12日取得建设工程规划许可证、2016年5月5日取得商品房预售许可证明、2017年1月16日取得建设工程消防验收意见书、2017年12月8日取得租赁物不动产权证（换证）。2019年5月27日，原告及租赁物物管公司工作人员对租赁物进行了初步接场／验收。5月29日，原、被告及第三人共同签订《租赁物交付确认书》，其中记载：“依据出租方与承租方于2017年5月26日签署的《租赁和商业运营管理合同》之约定，出租方与承租方共同于2019年6月1日对租赁物进行正式交接，并于2019年3月1日开始计租。经现场核实确认，出租方交付的租赁物符合租赁合同交付条件的约定，承租方对此没有异议”。庭审中，原、被告一致认可，租赁物交付后，就原告出租部分，被告并未实际进行过装修。针对上述交付确认书中“2019年3月1日开始计租”之约定，原告及第三人昆锐公司认为是“开始计算租金”，对此陈述：因被告自身原因超2年迟迟未接房，合同约定的18个月免租期早已届满，各方经协商后，原告进行了部分让步，故确认自2019年3月1日开始计算租金。被告及第三人银鹏公司认为是“开始计算租期”，对此陈述：租赁物移交确有拖延，在此情况下，双方协商缩短3个月的免租期，故租赁物于2019年6月1日移交，3月1日开始计算租期，开始计算租期后，应当有18个月免租期。2019年8月2日，被告乐享公司（甲方）与案外人云南影视制作发行有限公司（乙方）、云南银鹏实业集团有限公司（丙方）签订《联营合作协议》，约定甲方提供诉争租赁物作为经营场所与乙方合作经营云南非遗文化项目，乙方用其品牌、管理经营模式、营销策划和经营大型文化类商超经验等与甲方、丙方合作。乙方负责对该项目进行运营。利润由三方享有。庭审中，被告认可，其与案外人云南影视制作发行有限公司签署《联营合作协议》后，由案外人云南影视制作发行有限公司以自己名义对外招租。2019年12月12日，原告旭东公司在租赁物内张贴《告知函》，认为被告乐享公司违反合同约定，在未经其同意的情况下，将租赁物整体转租，自函件发出之日，正式解除《租赁和商业运营管理合同》。被告乐享公司庭审中明确已知悉该份函件，但不同意解除合同。本案的争议焦点为：1、如何理解《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”之内容？2、被告是否违约？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告旭东公司、被告乐享公司、第三人银鹏公司、昆锐公司于2017年5月26日共同签订的《租赁和商业运营管理合同》系各方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应按约全面履行合同义务。对于《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”之内容，原、被告及第三人作出了不同解释，原告及第三人昆锐公司认为是“开始计算租金”，被告及第三人银鹏公司认为是“开始计算租期”，本院认为本案中应当理解为“开始计算租金”，理由如下：1、租赁合同中“计租”一词比较常用的理解有“计算租金”、“计算租期”、“计算租赁面积”，故仅凭“计租”一词不能完全得出唯一结论，还需要结合案件实际情况综合考虑。2、当事人对“计租”一词有争议，应按照本案合同所使用的词句、合同相关条款、合同目的等来确定真实意思。从诉争《租赁和商业运营管理合同》文本使用习惯来看，涉及到计算租期内容的〖“租赁期（包括18个月免租期及免租期届满后的计租期）”、“先履行18个月免租期，免租期届满后开始计算计租期”〗，使用的均是“租赁期”或“计租期”的表述，而非“计租”表述，由此推断，《租赁物交付确认书》中如双方真实意思是2019年3月1日后再计算18个月免租期，文本中就应当以“租赁期”或“计租期”来进行表述，而非《租赁物交付确认书》中的“计租”表述；3、《租赁和商业运营管理合同》中约定租赁物交付的主要条件是五证齐全、有一次消防验收合格证及工程施工、水电安装图纸等，原告已举证证实其在签署合同时已基本达到上述条件。市场经济具有逐利性的基本特征，原告作为出租方，在租赁物交付条件已符合约定的情况下，迟迟不向承租方交付租赁物，起算租期收取租金，而任其闲置2年之久完全不符合常理及一般逻辑，而原告旭东公司陈述基于被告乐享公司延迟接房，故双方协商将闲置期作为免租期扣除，确定于2019年3月1日开始计算租金的解释更具合理性。综上，本院认定《租赁物交付确认书》中“2019年3月1日开始计租”应当是开始计算租金。根据庭审中查明的案件事实，原告已按约向被告交付租赁物，被告也应按约向原告支付租金，现被告逾期未付租金构成违约。另外，《租赁和商业运营管理合同》约定被告“有权对租赁物进行招租、分租、合作、自主经营等…，禁止任何第三方进行再次招租、分租、合作经营”，庭审中查明，被告确与第三人银鹏公司及案外人云南影视制作发行有限公司就诉争租赁物签订《联营合作协议》，但其后案外人云南影视制作发行有限公司又以自己名义对租赁物进行了再次招租，该行为也违反了《租赁和商业运营管理合同》约定，被告亦构成违约。原告诉请解除合同、返还租赁物并支付租赁费用、电费、违约金及实现债权的费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告应于2019年3月1日起开始支付租金，扣除已先行支付的1793070元后，应自2019年9月1日开始支付，现已严重逾期，构成违约，《租赁和商业运营管理合同》中约定的出租方单方解除条件（“若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，出租方有权解除本合同”）已成就，故对原告要求解除《租赁和商业运营管理合同》的诉请，本院予以支持。因合同中还涉及第三人银鹏公司及昆锐公司与被告的房屋租赁合同关系，而相关权利义务关系并非本案审理范围之内，故本院明确本案中解除的仅是《租赁和商业运营管理合同》中涉及原告与被告房屋租赁合同关系的内容。合同解除后，被告依照约定及法律规定应向原告返还租赁物并支付相应租赁费用，返还范围以双方在庭审中共同指认的平面图为准。租赁费用应自2019年9月1日起支付至实际腾还租赁物止，以《租赁和商业运营管理合同》约定的45元／M2／月标准计付。违约金，《租赁和商业运营管理合同》约定“若承租方逾期支付租赁和商业运营管理费达30日的，承租方应按本合同标的总额（包括租赁和商业运营管理费总额）的20%向出租方支付违约金”，该约定标准过高，本院酌情以被告乐享公司欠付费用10%计算。电费，原告未提交确凿、充分证据证明其费用缴纳及被告乐享公司实际使用情况，故对该项诉请，本院不予支持。律师费，原告未举证证明费用实际支付情况，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告云南旭东房地产经营开发有限公司、被告云南乐享商业运营管理有限公司、第三人云南银鹏房地产开发有限公司、第三人云南昆锐投资有限公司于2017年5月26日签订的《租赁和商业运营管理合同》中涉及原告云南旭东房地产经营开发有限公司、被告云南乐享商业运营管理有限公司权利义务内容；二、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾还原告云南旭东房地产经营开发有限公司租赁物（范围以双方共同指认的负一层平面图为准）；三、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南旭东房地产经营开发有限公司自2019年9月1日起至实际腾还租赁物止的租赁费用（45元／M2／月）；四、被告云南乐享商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南旭东房地产经营开发有限公司违约金（以上述第三项金额10%计付）；五、驳回原告云南旭东房地产经营开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40442元（原告已预交），由被告云南乐享商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  葛吟秋二〇二〇年六月八日书记员  张 悦