广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1149号原告惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市×××××××第13层。法定代表人黄某1。委托代理人郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告郑修良，男，汉族，1977年2月27日出生，身份证住址为江西省上饶市广丰县××××××××××××，身份证号码：362××××××××××××438。被告郑位仙，女，汉族，1975年11月9日出生，身份证住址为江西省上饶市广丰县×××××××××××，身份证号：362××××××××××××426。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告郑修良、郑位仙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴、被告郑位仙到庭参加诉讼，被告郑修良经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，二被告是惠州市×××××××××××××××××102的业主，面积为144.97平方米，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2015年3月1日开始二被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2018年1月20日，共计欠缴物业管理费34个月，共计6588.90元。物业管理费单价住宅为1.35元/平方米/月，每月需缴纳：195.71元，水费1442.92元，电费173.55元，公摊电费1050.93元,原告在管期间每月向二被告发送欠费催缴单催收管理费等费用，二被告一直拒约缴纳。综上所述，二被告行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：1、二被告支付2015/3/1-2018-1-20日的物业费6588.90元，水费1442.92元，电费173.55元，公摊电费1050.93元，共计：9256.30元；2、二被告支付违约金3517.40元（从2018年2月1日开始按同期贷款利率万分之五计收）以上合计：12773.70元；3、被告承担诉讼费。被告郑修良未到庭参加诉讼，未答辩，亦未提交证据。被告郑位仙答辩称，原告未按照《前期物业服务协议》的约定进行服务，表现在：一、小区多栋楼顶楼违建严重，危害到楼梯结构，而原告没有进行阻止和采取相应措施。二、电梯故障市场发生，小区大门损坏了半年之久，保安对非小区人员的出入不进行登记，陌生人随便出入，且上班时间打瞌睡、玩手机；消防系统不达标，小区噪音大，18栋负一楼配电房噪音严重影响低楼层业主正常生活，2015年1月开始向原告提出意见，物业至今未处理；小区卫生差，垃圾不按时收，老鼠、蟑螂随处可见，小区绿化带没有清理过，杂草丛生。三、小区花园内配水池喷水器长期坏，电线头长期裸露在外无人修理；小朋友的娱乐设施早已损坏；四、小区绿化差、物业安保不达标，保安素质低。五、原告私自将属于业主共有的大堂、电梯内等位置方直商业广告牌收取费用，但没有向业主公布其收入的六巷，广告收入应该为全体业主所有，原告的行为侵害了全体业主的权利。综上，因为原告的不作为，导致小区业主至今没有安装独立水表，导致业主缴纳不正常的额水费，水费严重虚高，根据先履行抗辩权的规定，被告有权要求原告现履行合同，待原告履行完合同后被告再交所欠2019年9月30日之前的费用，并且要求打折，被告无需向原告缴纳滞纳金，诉讼费应由原告承担。本院查明的案件事实经审理查明，被告郑修良、郑位仙为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市××××××××××××××02房，建筑面积144.97平方米，房屋用途为住宅。被告于2013年9月25日收楼，其与原告签订《御景花园前期物业服务协议》，协定原告为鹏达御景花园提供物业管理服务，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳按日以应交物业管理费及相关费用的1%计滞纳金作为违约金。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。因两被告拖欠物业管理费、水电费，原告于2016年向本院提起诉讼，本院于2017年4月24日作出（2016）粤1302民初10438号民事判决书，判决两被告向原告支付2015年3月至2016年9月份拖欠的物业服务费3718.49元，水、电费1040.09元，公摊电费469.75元，违约金1045.67元。2016年10月起被告未缴纳水费、公摊电费，共欠水费576.38元，欠公摊电费470.6元，2016年11月起未缴纳物业管理费。原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市×××××××的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市××××××业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区××××××××办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区××××××××办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告代缴。另查二，被告郑位仙向本院提交了照片用于证明原告的服务不达标，但该照片均为复印件；同时，在庭审时称有向其他物业公司缴纳物业管理费，但至今未向本院提交任何缴费凭证。以上事实有原被告身份信息、营业执照、《御景花园前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2016年10月至2018年1月20日的物业管理费、水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，而原告提交了证据证实至2018年1月20日，原告仍代付了御景花园小区的公摊电费，故，被告应向原告支付2016年10月至2018年1月20日的家用水费576.38元及公摊电费470.6元。关于原告诉请的2016年7月至2016年9月的公摊电费，本院认为已在（2016）粤1302民初10438号案中提出诉请，根据一事不再理的原则，原告在本案中再次提出诉请本院不再处理。第二，被告提交的照片复印件不能证实该照片的形成时间及拍摄地点，即该证据不足以证明在2016年11月至2017年9月期间原告的服务不达标，未提交证据证明存在可减免物业管理费的情形，亦未提交证据证明已支付了该期间的物业管理费，被告要求打折向原告支付物业管理费无事实和法律依据，故被告应向原告支付2016年11月至2017年9月的物业管理费2152.81元（195.71元×11）。第三，关于2017年10月至2018年1月的物业管理费问题。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费717.6元，若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第四，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告自2016年10月开始未缴纳公摊电费、水费，自2016年11月份开始拖欠物业管理费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，本院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑修良、郑位仙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年10月1日至2018年1月20日的物业费2870.41元，水费576.38、公摊电费470.60元，上述合计为3917.39元；二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告郑修良、郑位仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。。审 判 长  蒋海霞人民陪审员  张文威人民陪审员  杨 琛二〇二〇年六月二十三日法官 助理  黄素雅书 记 员  张丽娴