云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初114号原告：秦学良，男，1961年10月2日出生，彝族，现住大理市。委托诉讼代理人：王宏翼，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈伟，男，1968年6月9日出生，汉族，现住大理市。委托诉讼代理人：刘争明，云南彩云商朋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理市今品娱乐有限公司，住所地云南省大理州大理市下关中民广场B区二、三层。法定代表人：张旭峰，职务总经理。统一社会信用代码：9153290168859618X3。原告秦学良与被告陈伟、第三人大理市今品娱乐有限公司（以下简称今品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦学良及委托诉讼代理人王宏翼，被告的委托诉讼代理人刘争明到庭参加诉讼，第三人今品公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦学良向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告签订的《中民广场商铺租赁合同》;2.判令被告交回原告中民广场的商铺;3.判令被告立即向原告支付拖欠租金206,339元（2017年2月1日至2017年7月31日欠2,743元，2017年8月1日至2020年1月31日欠203,596元）并按合同约定支付租金至实际返还商铺为止;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月7日，被告和原告签订《中民广场商铺租赁合同》，承租原告中民广场的商铺，租期从2010年2月1日起至2020年1月31日止。双方对租金、支付时间和合同解除的条件等进行了约定。合同签订后，被告正常经营使用该商铺并支付租金。2017年下半年被告开始拖欠租金，原告找被告催要，被告拒不支付，商铺也不归还。被告陈伟辩称，1.被告与原告签订的租赁合同期限到2020年1月30日，合同履行到2014年6月，被告所经营的“足生堂”保健会馆关门，经与原告协商，案涉租赁合同转由吴俊彪、李卿（系第三人今品公司股东）履行，案涉租赁合同与被告再无关系。2.本案中案涉租赁房屋的租金由第三人今品公司（吴俊彪、李卿）支付。原告与被告的租赁关系解除后，原告向第三人今品公司（吴俊彪、李卿）收取租赁金，第三人今品公司经营的飞跃KTV向物业管理公司交付物业管理费。原告诉称其向被告收取租金到2017年与客观事实不符，该部分租金是合同转由吴俊彪、李卿履行后，由第三人今品公司（吴俊彪、李卿）支付的，被告在2014年6月后就未向原告支付过租金。第三人今品公司未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据为：被告陈伟提交的B1、《中民广场B区三层1号、4号、5号租赁合同》三份，证明被告在中民广场B区三层共租赁房屋1-5号，现已均转让给第三人；B2、《大理市工商行政管理局登记卡片》一份，证明被告经营的大理市“足生堂”保健会馆于2014年7月8日注销；B3、《大理市今品娱乐有限公司企业信息》一份，证明第三人今品公司的住所地为大理市下关中民广场B区二、三层，吴俊彪、李卿系其股东；B4、《大理市今品娱乐有限公司经营KTV的照片》五份、《大理中民丰和物业管理有限公司情况说明》（向本院申请调查令获得）一份，证明案涉租赁房屋的实际承租人为第三人今品公司；B5、《大理中民丰和物业管理有限公司记账凭证》（2014年6月13日）一份，证明被告经营的大理市“足生堂”保健会馆缴纳物业管理费至2014年6月。经质证，原告秦学良对第B1、B2、B3、B4组证据关联性、证明方向不认可，真实性表示不清楚；对第B5组证据证明方向不认可。第三人今品公司未提交证据。本院认为，第三人今品公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证及举证权利。被告提交的第B1、B2、B3、B4组证据与本案无关，本院不予采信；原告对被告提交的第B5组证据真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：案涉租赁房屋位于大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场，系秦学良、夏桂珍、秦伟共同共有。2010年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中民广场商铺租赁合同》（店铺编号№Ｂ3-3），约定出租铺交付情况：甲方将位于下关洱河南路中民城市广场方作为经营场所，建筑面积为144.23㎡；甲方于2010年2月1日前向乙方交付该商铺。租赁期限：自2010年2月1日起至2020年1月31日止；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前60天向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；由于在申请期内乙方未及时提出任何书面申请，或该申请未获得甲方认可或双方未续约，导致实际店铺的实际使用时间超出租赁期限的，视为不定期租赁合同，甲方有权对超出部分按原合同期内的租金、物管费进行收取（按实际发生的天数折算），并加收原租金20％的溢价租金。乙方须缴纳完租用期内全部费用（包括水电费、电话费等相关费用）后甲方按合同约定时间退回乙方履约保证金。租金费用、保证金及缴费方式：1.该商铺每月每平方米建筑面积初始租金为25元。租金自2010年6月1日起开始计收。2.租金缴纳期为6月一缴。3.租金、物业管理费缴纳方式为预缴。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付首期租金，乙方应于每使用期届满前15天向甲方缴纳相应租金。乙方迟延缴纳租金及其他费用的，甲方可行使先履行抗辩权，包括甲方有权采取包括但不限于断水、断电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。同时，滞缴租金须承担违约金，每日违约金为所欠租金总额的3‰。如果乙方逾期拖欠租金，连续45天或者累计欠租达两个月的，甲方有权单方面解除合同，收回乙方所租商铺，另出租他人，乙方须缴纳违约金，租金计算截止时间以乙方将该商铺交回甲方，并经甲方书面接收日为止。因乙方欠租金甲方解除合同的，乙方投入的装修设备设施无偿归甲方所有。4.租金从2011年2月1日开始递增。5.租金缴纳明细：2010年2月1日至2010年5月31日为免租期；2010年6月1日至2011年1月31日的租金为28846元；2011年2月1日至2012年1月31日的租金为46730元（27元／㎡／月）；2012年2月1日至2013年1月31日的租金为50468元（29.16元／㎡／月）；2013年2月1日至2014年1月31日的租金为54502元（31.49元／㎡／月）；2014年2月1日至2015年1月31日的租金为58846元（34元／㎡／月）；2015年2月1日至2016年1月31日的租金为63554元（36.72元／㎡／月）；2016年2月1日至2017年1月31日的租金为68642元（39.66元／㎡／月）；2017年2月1日至2018年1月31日的租金为74128元（42.83元／㎡／月）；2018年2月1日至2019年1月31日的租金为80064元（46.26元／㎡／月）；2019年2月1日至2020年1月31日的租金为86468元（49.96元／㎡／月）。6.租金的支付方式为乙方按本合同约定日期将租金全额转入本合同约定的甲方指定账户。合同履约保证金：合同签署之日，乙方向甲方缴纳履约保证金5000元。其他自理费用：乙方须承担水电公摊费用，此费用按照每月物管公司提供的公摊费率结算。甲方的权利义务，有权按合同约定收取租金、物管费及合同约定的其他费用。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。案涉租赁房屋自2017年2月起存在拖欠租金情况，故原告诉至本院。庭审过程中，原告陈述案涉租赁房屋未交租金合计206,339元，其中2017年2月1日至2017年7月31日欠2,743元，2017年8月1日至2020年1月31日欠203,596元，且其自愿放弃对溢价租金的主张。本院认为，原告与被告签订的《中民广场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。本案中，原告已按约将租赁房屋交付给被告，现双方对《中民广场商铺租赁合同》的权利义务主体发生争议，原告主张《中民广场商铺租赁合同》的相对人为被告，租赁房屋的权利义务主体理应是被告。被告主张《中民广场商铺租赁合同》已于2014年6月解除，且被告于2014年7月将案涉租赁房屋的权利义务转让给第三人，现在租赁房屋的实际使用人及交租人、支付物管费人均为第三人，案涉房屋的权利义务主体已由被告转为第三人。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中,被告提交的证据不能有效证明其在经原告同意后将案涉租赁房屋的权利义务转让给第三人或《中民广场商铺租赁合同》存在其他已于2014年6月解除的事由，且双方在合同中仅约定被告需承担水电公摊费用及租金转入原告指定账户，并未对具体的支付主体进行确认，本案中租金支付主体的变更不代表合同权利义务主体的变更，故本院对原告的主张不予采信。另根据合同的相对性,合同签订时签字确认系被告所为，《中民广场商铺租赁合同》的权利义务主体仍为原告方与被告方。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，同时，双方也约定：“在申请期内被告未及时提出任何书面申请，导致实际店铺的实际使用时间超出租赁期限的，视为不定期租赁合同”，《中民广场商铺租赁合同》于2020年1月31日已到期，自2020年2月1日起该合同为不定期租赁合同。现原告要求解除《中民广场商铺租赁合同》，对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本院于2020年2月18日向被告送达起诉状副本时，其已知晓原告要与其解除不定期租赁合同的意思表示,本院视为原告已经在合理期限之前通知了被告，对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告双方的合同已解除，被告应向原告支付未付租金并返还租赁房屋，本院对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。原告依据合同的具体约定，主张2017年2月至2020年1月31日被告未付租金共计206,339元，被告未作出合理解释，其应向原告支付2017年2月至2020年1月31日的租金206,339元。同时，根据双方“甲方有权对超出部分按原合同期内的租金、物管费进行收取（按实际发生的天数折算）”的约定，2020年2月1日起的租金参照《中民广场商铺租赁合同》最后一期租金计算，被告还应向原告支付2020年2月1日起至房屋实际返还之日止，按49.96元/㎡/月计算的租金，本院对原告要求支付租金的诉讼请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告秦学良与被告陈伟于2010年1月7日签订的《中民广场商铺租赁合同》。二、被告陈伟于本判决生效之日起十日内返还原告秦学良位于大理市下关泰安桥桥南东侧中民城市广场的商铺。三、被告陈伟于本判决生效之日起十日内支付原告秦学良2017年2月至2020年1月31日的租金206,339元及自2020年2月1日起至房屋实际返还之日止，按49.96元/㎡/月计算的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,395元，减半后收取2,197元，由被告陈伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年六月八日书记员  李成成