河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终67号 上诉人（原审原告）：尚超，男，1989年5月29日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：赵书清，河北冀雄律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：文木良，男，1968年6月9日出生，汉族，住容城县。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 上诉人尚超、文木良因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 文木良上诉请求：1.撤销河北省容城县人民法院作出的（2018）冀0629民初768号民事判决；2.发回重审或改判驳回尚超的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由。事实和理由：首先，房屋租赁过程中，文木良没有任何违约行为，违约方为尚超。2017年4月5日，文木良并未阻止尚超装修，尚超不在进行装修的原因文木良并不知情，一审中尚超也未提供任何证据证实文木良阻止其装修。相反尚超在无任何正当理由的情况下并未按时交纳第二年的房屋租金，严重违约，在经过合理期限后，文木良才按合同的约定将房产另组他人；其次，尚超所谓的损失无有效证据证实。尚超在租赁期间对租赁房屋坐了一部分装修，如果装修已实际发生，尚超可根据相关票据和实际支出确定装修支出，根本不需要评估鉴定。另外其评估报告系单方委托，且评估报告已超过适用期限，不能作为确定案件事实的依据；最后，一审判决文木良返还尚超房屋租金20,000元于法无据。在第一年房屋租赁中，尚超已实际占有并使用租赁房屋，第一年租金不应当返还。综上，一审认定文木良违约无任何事实依据。尚超装修支出不应当依据已经超过使用期限的单方评估报告确定。在尚超违约造成合同不能履行的情况下，文木良不应当给付尚超任何损失。 尚超答辩称，应当由文木良承担违约责任，第一次的5万元租金应当退还。评估报告是依法作出的，双方在一审期间没有申请重新评估，因此评估报告合理合法。 尚超上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判文木良返还尚超房租50,000元；2.请求撤销一审判决第三项，改判文木良赔偿尚超装修损失1,370,381元；3.请求改判文木良赔偿尚超购买沙发、茶几、音响、电梯损失及可得利益损失745,000元；4.诉讼费由文木良承担。事实和理由：一、文木良擅自毁约，应返还全部50,000元租金。在涉案房屋装修期间文木良便擅自毁约阻止装修，由于承租房租尚未装修完毕，不能正常适用，更未对尚超产生任何效益，故一审法院将装修期认定为尚超是在占有使用承租房屋，最终判决文木良酌情返还部分房租，与实际案情不符，且显失公平，更违背了权利义务相统一的法律原则，文木良于情于理应当返还全部租金。二、上诉人不应当承担20%的过错责任。文木良于2017年4月5日便开始阻止尚超继续装修并欲解除合同，无奈上诉人便委托评估公司对租赁房屋的装修费用及其它设施损失进行评估，目的是确定损失并保留证据。因文木良拒接电话，尚超便通过短信提醒和邮寄交费通知的方式催促文木良收取第二年房租，但文木良不但不收取租金，更安排人对已装修部分进行强行拆除，在租赁合同尚未解除的情况下文木良又擅自将房屋又转租他人。由于尚超不能交纳第二年房租的原因是文木良拒收，而不是尚超违约，因此一审判决尚超承担20%的过错责任缺乏事实依据，是严重错误的。三、尚超为履行合同前期投入的损失亦应由文木良承担。尚超在装修期间，依照《房屋租赁协议》约定向第三方订购了电梯，合同价款136,000元，尚超按照采购合同支付了36,000元。由于电梯厂家已经实地测量并加工生产，电梯销售商不同意解除合同。故尚超面临承担全部136,000元电梯款的风险。另外，尚超在购买沙发、茶几和音响时，分别支付了36,000元和48,000元的定金。上述损失是因为文木良违约导致合同无法继续履行给尚超造成的实际损失，故依法应由文木良承担。四、尚超可得利益损失依法应由文木良承担。合同履行期间文木良擅自终止合同后转租，导致尚超无法继续承租房屋并获取收益，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，尚超要求赔偿其可得利益损失是有法律依据的。根据双方签订的《房屋租赁协议》，文木良在签订合同时能够预计其单方终止合同会给尚超造成可得利益损失，文木良擅自终止合同，转租赚取更高收益的违法目的是非常明显的，因此尚超主张按照剩余租期应交租金的30%计算可得利益损失。综上所述，上诉人认为一审判决事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院查清事实，依法改判。 文木良答辩称，1.第一年租赁期间内，文木良并没有阻止尚超装修，尚超主张的事实不属实，一审认定文木良阻止尚超装修，无事实依据。2.尚超是违约方，应其给付文木良违约金，根据合同约定，文木良有权将房屋另行出租。3.尚超主张的损失无有效证据证实。综上，请二审法院驳回尚超的上诉请求。 尚超向一审法院起诉请求：1.请求依法解除尚超、文木良签订的房屋租赁协议；2.判令文木良返还原告租金50,000元，赔偿尚超资产损失人民币1,415,381元；3.判令文木良承担尚超购买配套用沙发、茶几、音响、电梯、日常支出等损失款合计1,168,600元；4.诉讼费用由文木良承担。 一审法院认定事实，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院俎织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即尚超提交的身份证、房屋租赁合同、收款收据等证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年11月16日，尚超（乙方）与文木良（甲方）签订房屋租赁合同，该合同约定文木良将坐落于容城县的楼房出租给尚超使用，具体为主楼北侧一层三间，二至六层全部；租期拾年，自2016年11月16日起至2026年11月15日止；房屋租金按年计算，首年租金伍万元，第二年贰拾伍万元，第三年叁拾万元，第四年叁拾伍万元，第五年肆拾万元，第六年肆拾伍万元。后四年租金双方协商，协商不成可解除协议。租金每年一交，首年租金合同签订之日交清，以后每年10月31日前交清，如有延误甲方有权单方解除合同；租赁期内乙方尚超负责给租赁房屋安装电梯、铺设地暖、安装地板砖以及必须的消防设施，还有室内外装修等，租赁期满后装饰装修不能拆除，全部归甲方所有。该合同还约定了涉案房屋的转租、续租及争议解决等内容。该合同由尚超和文木良签名并捺印确认。合同签订时，尚超按双方约定向文木良支付了第一年的房屋租金5万元。合同签订后，文木良依据合同约定于2016年12月初开始对租赁房屋进行装修，2017年3月中旬，因装修材料存在问题停工。尚超称准备继续装修时，2017年4月5日，文木良阻止尚超继续装修，导致装修合同无法履行，房屋租赁目的无法实现，给尚超造成巨大损失。尚超委托保定诚信资产评估有限责任公司对其投入的装修费用、其他设备及租金等损失进行评估，评估结论为在资产评估基准日，即2017年6月8日，尚超申报的资产评估值为1415381元，该评估报告载明的有效期为一年，自2017年6月8日起至2018年6月7日止。尚超为此支出评估费5000元。本案审理过程中，经询问，双方均不提出评估申请。双方因房屋租赁问题发生争议，双方协商未果，尚超至今未向文木良交纳涉案房产第二年的租金，文木良已将涉案房产转租他人，现涉案房产已由他人占有使用。一审法院另查明，关于涉案房产的权属，文木良提交容城县商品房买卖合同一份，证实该涉案房产系其向定州市和力房地产开发有限公司购买取得，为合法所有人，尚超对此买卖合同不予认可，称其承租的房屋与该合同记载的内容不符，经查，该商品房买卖合同记载的商品房为第38幢9Ｄ-14Ｄ门店，用途为商住，层数为两层，建筑面积为1650平方米。本案涉案租赁房屋为六层，文木良称是同一套房产，其购买后与开发商协商进行的变更，对此文木良未提交相应证据证实。 一审法院认为，文木良已取得涉案租赁房屋的使用权，双方对此均无异议，双方就租赁该房屋达成的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。租赁期间，双方因房屋租赁问题发生矛盾，经协商未果，尚超未按合同约定向文木良交纳第二年的房屋租金，在协商不成且未能妥善解决的情况下，文木良就将涉案房屋转租他人，双方均存在违约行为，现涉案房产已租赁他人，由他人占有使用，双方合同履行不能，尚超要求解除合同，予以支持。合同签订后，尚超当日交付文木良第一年的房屋租金5万元，之后按合同约定对租赁房屋进行装修改造，支出装修及施工费用。对于第一年的房屋租金5万元，尚超已交付文木良，文木良也按合同约定将涉案房屋交付尚超占有使用，尚超应支付占用期间的费用，对其交纳的租金，考虑尚超占有使用情况，文木良应酌情返还尚超2万元。尚超称自2017年4月5日起，文木良阻止尚超进入现场装修，文木良予以否认，对此尚超未提交相应证据证实，不予采信。因客观原因，尚超确实未能如期进行装修施工，给尚超造成损失，对此有尚超提供的现场施工照片和尚超与雄县尚雅装饰公司签订的装修合同、尚超与董伟签订的广告制作安装合同相佐证，尚超又委托保定诚信资产评估有限责任公司对其投入的装修费用、其他设备及租金等损失进行评估，评估结论为在资产评估基准日，即2017年6月8日，尚超申报的资产评估值为1,415,381元，本案中，经询问，双方均不提出评估申请，该评估结论可作为认定尚超装修损失的参考。双方签订的房屋租赁合同明确约定对涉案房屋进行装修，合同签订后，尚超实际进行了装修施工，支出装修费用，现不能实现合同目的，给尚超造成损失，经评估，装修损失为1,070,421元，尚超投入的设备损失，经评估数额为294,960元，尚超为此支出评估费5,000元，以上尚超各项损失共计1,370,381元。文木良作为出租人，对涉案租赁房屋的权属，未能提交有效证据证实，在此情况下与尚超签订房屋租赁合同，存在明显过错；承租人未支付租金时，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人方可解除合同，本案文木良未要求尚超在合理期限内支付租金，即将涉案房屋租赁他人，亦存在过错，故此，对尚超的损失，文木良应承担主要的赔偿责任。尚超主张其购买配套用沙发、茶几、音响、电梯、日常支出等损失1,168,600元，尚超对此未提供证据证实，不予支持。文木良在合同履行过程均存在主要过错，对由此造成的损失，应承担80%的赔偿责任，数额为1,096,305元。尚超在合同签订过程中，未尽到合理的审查义务，且未如期交纳房屋租金，亦存在一定过错，应承担20%的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、解除原告尚超与被告文木良签订的房屋租赁合同；二、被告文木良于本判决生效之日起十日内返还原告尚超房屋租金2万元；三、被告文木良于本判决生效之日起十日内给付原告尚超损失费1,096,305元；四、驳回原告尚超的其他诉讼请求，案件受理费27,872元，由原告尚超负担16,272元，由被告文木良负担11,600元”。 本院二审期间，所查明的事实、采信的证据与一审无异，本院予以确认。 本院认为，尚超、文木良就租赁该房屋达成的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。租赁期间，双方因房屋租赁问题发生矛盾，经协商未果，尚超未按合同约定向文木良交纳第二年的房屋租金，在协商不成且未能妥善解决的情况下，文木良就将涉案房屋转租他人，双方均存在违约行为，现涉案房产已租赁他人，双方合同履行不能，尚超要求解除合同，原审法院判决解除合同，并无不当。尚超交付文木良第一年的房屋租金5万元，之后按合同约定对租赁房屋进行装修改造，支出装修及施工费用。对于第一年的房屋租金5万元，尚超已交付文木良，文木良也按合同约定将涉案房屋交付尚超占有使用，尚超应支付占用期间的费用，对其交纳的租金，考虑尚超占有使用情况，原审法院判决文木良应酌情返还尚超2万元，并无不当。因客观原因，尚超确实未能如期进行装修施工，给尚超造成损失，对此有尚超委托保定诚信资产评估有限责任公司对其投入的装修费用、其他设备及租金等损失进行评估，评估结论为在资产评估基准日，即2017年6月8日，尚超申报的资产评估值为1,415,381元，该评估结论可作为认定尚超装修损失的参考。文木良作为出租人，对涉案租赁房屋的权属，未能提交有效证据证实，在此情况下与尚超签订房屋租赁合同，存在明显过错；承租人未支付租金时，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人方可解除合同，本案文木良未要求尚超在合理期限内支付租金，即将涉案房屋租赁他人，亦存在过错，故此，对尚超的损失，文木良应承担主要的赔偿责任。尚超主张其购买配套用沙发、茶几、音响、电梯、日常支出等损失1,168,600元，尚超对此未提供证据证实，不予支持。一审法院依据相关法律规定，结合合同履行情况、当事人过错程度及损失情况，酌定文木良承担80%的赔偿责任，尚超承担20%的责任，并无不当。双方虽不认可，但均未提出相反证据予以证实，故对其双方上诉主张本院不予支持。 综上所述，尚超、文木良的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29,692元，由尚超、文木良各负担14,846元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 菡 审 判 员  曲 刚 审 判 员  宋 平 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  焦志华 书 记 员  陈 飞