江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初1250号原告：孙金财，男，1990年7月12日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：幸仁涛，江西冠城律师事务所律师，执业证号13607201410888773，特别授权。被告：江西兴康医药有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县工业园**。法定代表人：曾华龙，系公司执行董事兼总经理。被告：曾华龙，男，1973年9月9日生，汉族，江西省南康区人，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师，执业证号：13607201311838525。特别授权。被告：钟晓云，女，1984年2月10日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，系曾华龙之妻。委托诉讼代理人：刘和生，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607199910150262。特别授权。原告孙金财诉被告江西兴康医药有限公司、曾华龙、钟晓云房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月10日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告孙金财及其委托诉讼代理人幸仁涛、被告曾华龙的委托诉讼代理人吴春燕、被告钟晓云及其委托诉讼代理人刘和生到庭参加诉讼，被告江西兴康医药有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金财向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告江西兴康医药有限公司解除2018年11月15日签订的《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》。二、依法判令被告江西兴康医药有限公司、曾华龙、钟晓云共同返还原告购买房屋、柴间、车库款项共计265000元整，并从2018年11月15日开始按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息，至付清款项为止（暂计至2020年3月14日的利息为21200元）。三、本案诉讼费用由被告江西兴康医药有限公司、曾华龙、钟晓云承担。以上费用共计286200元。事实与理由：2018年11月15日，原告委托其父亲孙小东与被告江西兴康医药有限公司签订《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》一份，合同约定：1、被告在兴国县工业园Ｃ区享有兴国用（2010）第2Ｂ2906-020号土地，面积930平方米；2、原告购买了1＃2楼202室；3、该套房屋售价总金额贰拾壹万玖仟元整，柴间另选，另单独计价；4、约定将房屋款直接支付至被告钟晓云建行南康支行62×××61银行账户。合同签订后，原告陆续向被告钟晓云支付了全部的购房款，被告曾华龙、钟晓云收到款项后，三被告将1＃2楼202室交付给了原告。2019年5月20日，原告又购买了被告江西兴康医药有限公司7号柴间和9号车库，作价肆万陆仟元整，并将该协议内容一并加入了上述协议内容，2019年12月8日原告向被告钟晓云付清了上述款项，三被告将柴间和车库交付给了原告。原告也重新更换了钥匙。2020年4月初，被告钟晓云未经原告同意，暴力打开1＃2楼202室，更换新的钥匙，雇佣了人员对案涉房屋进行装修。被告钟晓云已经严重侵害了原告的合法财产权益。故此原告起诉要求解除《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》，被告钟晓云、曾华龙应将已经收取购房款返还给原告，并应当从原告支付款项之日开始按年利率6%支付利息，直至返还完毕款项为止。原告孙金财向本院提交的证据有：一、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。二、工商登记信息复印件、结婚证复印件、身份证复印件各一份，证明三被告的基本情况。三、《江西兴康医药有限公司员工分配存量房屋买卖合同》复印件、银行汇款凭单复印、收据复印件、转账凭证、孙小东、林水秀的身份证复印件各一份，证明2018年11月15日原告与被告兴康医药公司签订买卖合同，购房款219000元，柴间和车库款46000元，原告已经依据合同约定全部支付至指定的被告钟晓云的账户，证明原告及原告的父亲孙小东、母亲林水秀向被告曾华龙、钟晓云支付了全部款项。2018年11月15日付现金100000元给曾华龙，2018年12月18日买车库付现金26000元，2018年11月16日转账119000元到钟晓云账上买房子的。2019年12月8日买柴间转账20000元到钟晓云账上。被告江西兴康医药有限公司辩称：一、被答辩人与答辩人签订的房屋买卖合同属于无效合同，依法应宣告合同无效，案涉房屋所属地块系答辩人购买，性质属于国有工业用地，答辩人在该宗地上建设的房屋依法属于答辩人所有，该栋房屋无法办理产证，属于“小产权房”，不能进入市场交易。故案涉房屋买卖合同违背了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、合同无效后，被答辩人应该立即将房屋返还给答辩人，被答辩人支付的219000元购房款、46000元柴间车库费及占用上述款项期间的利息应由被告曾华龙与钟晓云负责返还。根据答辩人与被答辩人合同约定，219000元购房款、46000元柴间车库费全部支付至被告钟晓云的账户上，同时被答辩人提供了相应的凭证予以印证。被告钟晓云收取上述款项后，至今没有给答辩人，即答辩人根本没有收取被答辩人的任何款项，本案的购房款、柴间车库费用应由实际收取人、使用人钟晓云负责偿还。该款项实际由被告曾华龙与被告钟晓云占有使用了，返还上述款项所产生的利息也应当由被告曾华龙、钟晓云承担。三、被告钟晓云既收取了被答辩人的购房款、柴间车库费，拒不退还，现在又侵占了案涉房产且在该房产内进行装修、构成侵权。被告钟晓云应立即向答辩人返还案涉房产，同时向被答辩人返还上述款项及利息。房屋买卖合同无效，案涉房产仍然属于答辩人所有，被答辩人应当立即将案涉房屋返还给答辩人。2020年4月初，被告钟晓云未经被答辩人及答辩人同意，擅自打开案涉房屋，并更换了钥匙，同时雇佣人员对案涉房屋进行装修，侵占了答辩人的财产，被答辩人同意应当配合答辩人追究被告钟晓云相关责任，直至被告钟晓云将案涉房屋返还给答辩人为止。被告江西兴康医药有限公司未向本院提交任何证据。被告曾华龙辩称：被答辩人已经无法实现合同的目的，答辩人同意解除本案的房屋买卖合同。首先，案涉房产属于被告江西兴康医药有限公司所有，土地性质为国有工业用地，无法办理产权证；其次，由于答辩人曾华龙与被告钟晓云夫妻间的矛盾，答辩人已经无法实现自己的合同目的，答辩人同意解除房屋买卖合同。二、房屋买卖合同解除后，因案涉房产系被告江西兴康医药有限公司所有，答辩人同意也必须将案涉房屋返还给被告江西兴康医药有限公司，被告钟晓云作为答辩人的妻子，不是案涉房屋的所有权人，无权占有，现在仍然私自占有使用改变涉案房屋，由此产生的侵权责任应由被告钟晓云承担。三、被答辩人购买案涉房屋时支付了219000元购房款，另外购买7号柴间、车库9号支付了46000元。上述款项全部由被告钟晓云收取，至今未支付至江西兴康医药有限公司。合同解除后，答辩人与被告钟晓云夫妻应一起向被答辩人返还上述款项，被告钟晓云不能仅占有房屋，而不返还款项。同时，对造成占用被答辩人资金，答辩人与钟晓云也应支付相应的利息，答辩人对此没有异议。被告曾华龙未向本院提交任何证据。被告钟晓云辩称：一、答辩人不是被答辩人涉案房屋买卖合同的相对方，不是本案适格的被告，不应承担本案的民事责任。本案被答辩人于2018年11月15日作为“乙方”与本案被告“兴康公司”作为“甲方”签订《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》（下称“房屋买卖合同”），双方约定了房屋概况、土地使用权性质、房屋的现有装修及结构、买卖价格等内容，甲方及其代理人曾华龙盖章、签字、乙方在乙方签章按印出签字按印。“兴康公司”是甲方、是卖方，被答辩人是乙方、是买方。答辩人并未作为合同的当事人签字，不属合同的相对方，不享有该合同的权利、义务、更谈不上违约，不应承担本案的民事责任。二、答辩人也不可能作为房屋买卖的相对方（当事人）。本案所涉房屋起初的权利人是“兴康公司”，是该公司员工分配房的存量房，房屋所涉的土地为“兴康公司”的国有工业用地，所建房是员工住房，所以，起初的权利人为“兴康公司”，答辩人无权也不可能销售。“兴康公司”于2016年3月份与答辩人签订了“房屋买卖合同”，“兴康公司”已将涉案房屋卖给了答辩人，答辩人是房屋的受让人，在本案中也是受害、受牵扯的人，所以，也不可能成为本案所涉的合同相对人。在2017年，被告“兴康公司”也曾将本案涉案房屋一房多卖，卖给一个名为“翁永红”的教师，该教师得知2016年涉案房屋已卖给答辩人后，“翁永红”以不退钱则控告被告“兴康公司”、被告曾华龙合同诈骗，要求被告曾华龙退回了购房款并赔偿了损失。三、被告“兴康公司”及其代理人曾华龙在答辩人毫不知情的情况下故伎重演，一房多卖，把已卖给答辩人的房屋又虚构事实卖给原告，该俩被告已构成合同诈骗罪。四、被答辩人将部分购房款打入被告曾华龙指定答辩人的账户，答辩人完全不知情，且当时答辩人的银行卡也是被告曾华龙在使用。所涉案款有部分打到答辩人账户，是因为被告曾华龙是失信人员，且在法院的民事执行案件很多，所以应其要求，让俩被告的买房款打入答辩人的账户（只是借该账户过一下账）。当然，被告这次既能将买房款打到答辩人账户，也完全可以将款打到其他他指定的账户，是不是收了款的人都应承担责任呢？所以，打款到谁的账户，与合同是否有效，是否是合同相对人，是否应承担民事责任不具有因果关系，不具有关联性。五、答辩人原是“兴康公司”员工，2016年已签订合同，购买了案涉房屋，已支付了购房款。退一万步说，被答辩人要买，也应与答辩人签合同。综上所述，被告“兴康公司”及委托代理人一房多卖的行为，及违法侵权，也构成合同诈骗。被答辩人应向该俩被告主张权利，答辩人不是本案所涉的合同当事人，不应当承担本案的民事责任，请法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告钟晓云向本院提交的证据有：一、身份证复印件一份，结婚证复印件一份，证明1、被告钟晓云的身份情况。2、案涉房屋系钟晓云婚前财产，曾华龙无权处置。二、江西兴康医药有限公司员工分配存量房屋买卖合同复印件（兴康公司卖给钟晓云房屋的买卖合同），个人业务凭证《农商银行转账凭证》，证明案涉房屋被告钟晓云已于2016年购买，属于婚前财产。三、中国建设银行个人活期账户交易明细，收条，证明被告曾华龙的收入均用于其个人（罚金、个人债务、婚前债务等）开支。本院经审理认定事实如下：一、被告江西兴康医药有限公司在兴国县工业园C区国有土地【兴国用（2010）第2B2906-020】其中的南边土地上兴建楼房壹栋。2018年11月15日，原告孙金财与被告江西兴康医药有限公司、被告曾华龙订立《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》，原告购买该栋楼房中1#2楼202室，价款219000元，合同中约定原告把购房款打入被告钟晓云的尾号为9561建设银行账户。2019年5月20日，原告又购买被告江西兴康医药有限公司的7号柴间和9号车库，价款46000元。双方在原有的房屋买卖合同中作了备注。原告孙金财及其父亲孙小东、被告曾华龙在房屋买卖合同签字，被告江西兴康医药有限公司在合同中加盖了印章。被告钟晓云没有参与谈价，签订合同时，也没有在场。原告已付清全部购房款，即2018年11月15日，被告曾华龙向原告出具了购买住房收款219000元书面收据，其中，原告方给付被告曾华龙现金10万元，向被告钟晓云账户转账119000元；2019年12月8日，被告曾华龙向原告出具了购买柴间、车库收款46000元的书面收款收据，其中，原告给付曾华龙现金26000元，2019年12月22日，转账钟晓云账户20000元。被告曾华龙称所得现金已全部交给被告钟晓云，被告钟晓云对此否认。原告付清购房款以后，被告曾华龙向原告交付了住房、柴间、车库。二、被告曾华龙与被告钟晓云于2018年10月8日办理结婚登记，2018年10月30日生育一女儿。庭审中，被告钟晓云陈述：原告购买的套房是钟晓云婚前个人财产，2016年3月购买的，并提供了房屋买卖合同，被告曾华龙无权处置；因曾华龙是失信人员，本人银行卡是由被告曾华龙保管一直使用到2019年11月份。对房屋买卖合同不知情，查账才发现收取的款用于被告曾华龙个人罚款及偿还债务了。本院依法询问了被告曾华龙，曾华龙向法院陈述：被告曾华龙、钟晓云在2015年12月开始同居生活，本人于2018年因虚开增值税发票被判处缓刑。因为小孩的出生、汽车按揭、家里经济极为困难，双方商议出售房屋，原告看房还是钟晓云交付的钥匙。十万元现金交给钟晓云了，转账直接转到钟晓云卡里。本人上了黑名单，工程款、工人工资发放都由钟晓云掌管。银行卡都放在家里，家里的钱财都由钟晓云支配，把钟晓云的所有账户流水打出来，本人经济收入全部打给钟晓云账上。钟晓云提供的2016年3月1日的房屋买卖合同是假的，像这样公司盖章，本人签了字的合同家里有很多，钟晓云随时可以拿到，2015年12月30日我们开始同居，2016年3月的时候，公司周转困难，局面很混乱，所以我和钟晓云订立了这个合同，为自己留后路。钟晓云没有付房款，我们为自己留后路，因为我们同居了。被告钟晓云提供的建设银行交易明细中证实：2018年11月16日原告转账69000元到钟晓云尾号9561账户，当日，此款就转入被告钟晓云尾号9567账户上。2018年11月17日，原告母亲林水秀转账50000元到钟晓云尾号9561账户，第二天，此款就转出其中30000元到被告钟晓云尾号9567账户。本院认为，被告钟晓云虽没有参与谈价，没有在合同中签字，但原告转款到被告钟晓云账户是因为被告钟晓云向被告曾华龙提供了银行账户，被告曾华龙出示结婚证明后，原告确认被告曾华龙、钟晓云是夫妻关系，原告方有理由相信被告钟晓云是知情的，将购房款打入被告钟晓云账户是安全、可靠的。银行卡不得转让、出借他人使用，应由本人保管。被告钟晓云是被告曾华龙的妻子，明知曾华龙是失信人员，而仍然向被告曾华龙提供银行卡帮助，收取原告方的购房款，被告钟晓云的过错行为造成原告的损失，也应承担民事责任。综上所述，涉案土地属性是国有工业用地，为被告江西兴康医药有限公司所有，被告江西兴康医药有限公司违法改变土地属性，并向原告出售房屋，故原告与被告江西兴康医药有限公司订立的房屋买卖合同无效，双方均有过错，被告江西兴康医药有限公司应将购房款返还给原告，原告把房屋返还给被告江西兴康医药有限公司，造成的损失由各自承担。被告钟晓云明知被告曾华龙是失信人员，仍向被告提供银行卡帮助，且被告曾华龙、钟晓云系夫妻关系，故被告曾华龙、钟晓云也应承担共同返还原告购房款的民事责任。被告钟晓云主张讼争房屋为被告钟晓云所有，曾华龙无权处置，因涉案房屋土地是国有工业用地，被告江西兴康医药有限公司无权改变土地性质，转让他人，故被告钟晓云和被告曾华龙、被告江西兴康医药有限公司对涉案房屋土地所有权的争议，不是本案处理范围，由当事人另行合法途径处理。本案所涉购房款，无论被告曾华龙、钟晓云是谁使用，购房款用于何处，都不能作为被告钟晓云不承担本案民事责任的抗辩理由和依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（第五项）、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙金财与被告江西兴康医药有限公司、被告曾华龙于2018年11月15日签订的《江西兴康医药有限公司员工分配房存量房屋买卖合同》。二、由被告江西兴康医药有限公司、被告曾华龙、钟晓云共同返还原告孙金财购买房屋、柴间、车库款合计人民币265000元整。三、原告孙金财向被告江西兴康医药有限公司返还兴国用（2010）第2B2906-020号土地建设的1#2楼202室住房，返还7号柴间和9号车库。四、驳回原告孙金财的其他诉讼请求。五、本案所涉执行内容，限本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为2797元，原告已预交，由被告江西兴康医药有限公司、被告曾华龙、被告钟晓云共同承担1399元，原告承担1398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  肖晓荣二〇二〇年六月三十日书记员  赖桂招