广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8286号原告：邓富珍，女，1969年10月6日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳微，广东广诚信律师事务所律师。被告：区成根，男，1968年8月18日出生，汉族，住广东省中山市。被告：苏春结，女，1973年3月8日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被告委托诉讼代理人：谢运森，广东威格信律师事务所律师。原告邓富珍与被告区成根、苏春结租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓富珍委托诉讼代理人李艳清、梁泳微，被告区成根、苏春结共同委托诉讼代理人谢运森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓富珍向本院提出诉讼请求：1.区成根、苏春结向邓富珍支付利息204193元（自2011年1月15日起计至2018年10月23日止，以608000元为基数按贷款年利率4.9％计算利息）；2.区成根、苏春结向邓富珍赔偿填土款5万元。事实与理由：2011年1月14日，邓富珍与区成根、苏春结签订《订金合同》，约定区成根、苏春结将位于中山市工业地以有偿方式转租给邓富珍，面积为8亩，每亩设施费18万元，双方约定了甲方不转租的则双倍偿还订金。邓富珍在2011年1月14日转账支付了八成的订金，含租用地设施费1152000元和一年租地款32000元，合计1184000元。2015年12月4日，区成根、苏春结与邓富珍重新签订《订金合同》，将上述转租的土地面积由8亩变更为4亩，区成根、苏春结收回2011年1月14日签订的《订金合同》和设施费1152000元的收据，向邓富珍退回了576000元土地设施费，并出具新的收据。另，2012年年底左右，区成根、苏春结交付土地，并找来专业的填土人员刘应福后通知邓富珍可以对土地进行填土，邓富珍共支付了5万元填土款。但填土不久，邓富珍才得知该地块是农用地，不是工业地，不允许建设厂房。邓富珍无法实现合同目的，多次要求区成根、苏春结退还租用地设施费、租地款及赔偿填土款。截至2018年10月23日，区成根、苏春结才陆续将租用地设施费、租地款合计608000元支付完毕，但没有支付填土款及赔偿利息损失。现，区成根、苏春结已将上述土地再转租给他人种植树苗。邓富珍认为，区成根、苏春结没有按照合同约定将工业地交付给邓富珍使用，导致邓富珍的合同目的无法实现，区成根、苏春结应赔偿邓富珍的利息损失及填土款等经济损失。区成根、苏春结辩称：双方在2015年12月4日签订《订金合同》，于2016年达成协议，同意解除该合同，由区成根、苏春结承诺将所收款项分24期返还给邓富珍。区成根、苏春结按自己的承诺将所收款项全部还给了邓富珍，双方已经不存在纠纷。邓富珍提出该诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回邓富珍的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:区成根、苏春结是夫妻关系。2011年1月，区成根与邓富珍签订《订金合同》，约定区成根将位于中山市的土地有偿转租给邓富珍使用，土地面积为8亩，每亩设施费为18万元。2011年1月14日，邓富珍向苏春结转账支付了1184000元（含80%的设施费1152000元和一年的租地款32000元）。当天，苏春结出具收据，确认收到邓富珍租用中山市土地的订金32000元。2015年12月4日，区成根与邓富珍约定，区成根转租给邓富珍的上述土地面积变更为4亩，区成根（甲方）与邓富珍（乙方）签订《订金合同》，约定甲方将位于中山市工业地的租得地以有偿方式转租给乙方使用，土地面积约4亩，每亩设施费为18万元。现甲方收乙方576000元作为订金。如甲方租得地，不转租给乙方，甲方将双倍偿还订金给乙方。如甲方租不到地，甲方将原订金不计利息退还给乙方。如甲方租得地，乙方不租用，甲方将没收乙方订金。第一年租金每亩4000元，以上收款以收据为准。当天，区成根向邓富珍退回了576000元，并重新出具了收据，确认收到邓富珍租用上述4亩地预付的设施费576000元。区成根已将上述土地交付给邓富珍使用。上述土地为农用地，一直未能转为建设用地，双方就此产生争议。2016年10月13日，区成根与邓富珍及涉案土地相邻位置土地的承租人黄道林、蔡荣就、蔡焯源、蔡卓华、钱远钊、郭素兰等人协商退款事宜，并由郭素兰代区成根先后手写两份承诺书，区成根均在承诺书上签字按指模。其中一份承诺书载明：区成根承诺：裕祥村八队47亩地（原为鱼塘），不想等四个月土地性质转变之合同主，则自2016年10月30日起分24个月返还本金，至2018年10月30日全部返还完毕；如在返还期内，土地性质成功转为建设用地，不要土地的合同主，则区成根一次性把余款全部付清，合同主可选择全数收款，也可再次付款给区成根购回土地（按原款）。另一份承诺书载明：区成根承诺：1.裕祥村八队47亩地（原为鱼塘）四个月将土地性质改为建设用地（2016年10月13日至2017年2月13日）；2.四个月内如土地性质未能转为建设用地，则土地本金分期返还给各个合同主，分24个月每个月返还，自2017年2月14日开始返还，2019年2月14日全部返还完毕；如在返还期内，土地性质成功转为建设用地，不要土地的合同主，则区成根一次性把余款全部付清，合同主可选择全数收款，也可再次付款给区成根购回地（按原款）。此后，区成根从2016年11月起按月向邓富珍退还已收款项，至2018年10月23日将收取的608000元全部退还给了邓富珍。2019年5月17日，邓富珍提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，邓富珍提供了收款收据、交通银行业务办理信息、照片及短信截图，证明邓富珍向刘应福支付了涉案土地的填土款5万元。收款收据记载的日期为2012年12月25日，客户名称是“裕祥工地”，内容为“邓富珍工地填泥预收3万元”，收款人处签名为“刘应福”。交通银行业务办理信息显示2012年9月5日，中山市古镇标美灯饰厂收到北京巨光照明电器有限公司的3万元货款；2013年3月26日，中山市古镇标美灯饰厂用支票支出2万元，未显示收款人。区成根、苏春结对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认。本院认为,首先，关于案涉《订金合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案土地为农用地，未依法办理农用地转用审批手续。区成根与邓富珍签订《订金合同》，约定区成根将涉案土地转租给邓富珍作工业用途。双方签订的《订金合同》违反了上述《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。所以，区成根与邓富珍签订的《订金合同》因违反法律的强制性规定而无效。邓富珍在本案中否定2016年10月13日承诺书的真实性，但在黄道林等人与区成根、苏春结的诉讼案件中均已确认该承诺书的真实性，故本院对该承诺书予以采信。本院认为，该承诺书是区成根与作为承租人的邓富珍等人就邓富珍等人向区成根租赁的农用地未能转为建设用地，而约定的解决双方争议的条款。该条款是双方真实意思表示，合法有效。该承诺书中约定区成根需在24个月内将邓富珍等想要退还土地的承租人的已付款项本金退还给承租人，未约定区成根还需向承租人支付利息、填土款等其他款项。区成根也按照承诺书的约定履行了退款的义务，所以双方关于涉案土地的权利义务已终止。邓富珍要求区成根、苏春结赔偿利息损失、填土款的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。另一方面，邓富珍提供的证据也不足以证明其支付了涉案土地的填土款5万元。邓富珍向区成根租用农村集体所有的农用地作工业用途，其对《订金合同》的无效也有过错。即使其存在填土款的损失，也应当由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，判决如下：驳回原告邓富珍的全部诉讼请求。案件受理费2556元（原告已预交），由原告邓富珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年六月一日书记员  苏洁萍