河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1921号 上诉人（原审被告）：刘宁，男，1988年7月2日出生，汉族，黑龙江省庆安县人，现住广东省深圳市。 委托诉讼代理人：成亮，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏巍，男，1988年12月27日出生，满族，现住河北省保定市新市区。 委托诉讼代理人：李建华，河北正澄律师事务所律师。 上诉人刘宁因与被上诉人魏巍之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1002民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 刘宁上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回魏巍一审诉讼请求。事实和理由：刘宁逾期交房的第四天刘宁便与中介找开放商办理了收房手续，后刘宁将钥匙交给中介，并通知了魏巍。根据当地的房屋限购政策，魏巍具有购房资格，涉案房屋买卖合同应继续履行。合同中约定双方办理过户的时间为买受人取得批贷许可证之日起10日内，至今开发商还未向刘宁过户，故双方约定的过户时间未到；且魏巍购买涉案房屋系低买高卖，并非实际居住。 魏巍辩称，上诉人的上诉不应得到二审法院的支持。理由如下：一、一审法院认定上诉人违约交房而合同解除，事实清楚。双方于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》第八条第1款约定：签订本合同之日起50日内交付房屋，按照约定上诉人应于2017年7月1日交房；但根据原一审法院调取的证据证实上诉人收房日期为2017年7月6日。又根据双方的聊天记录可证实，上诉人是在2017年7月17日才通知被上诉人领取房屋钥匙，此时已逾期交房十六天。按双方合同之约定，此时被上诉人魏巍已享有合同解除权；且按照《房屋买卖合同》第九条第2款之约定，合同解除后，上诉人应退还全部已付款，并向被上诉人支付已付款20%的违约金。另外，《房屋买卖合同》第十三条第3款约定，如因政策限制原因，导致买受人无法购买此房屋，则双方解除合同，出卖人退还买受人全部已付款并依据付款日期至解除合同退款日期，按照央行同期贷款利率，按日支付买受人利息。2017年6月，廊坊市人民政府办公室印发《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，依据该意见的规定，魏巍不能取得涉案房屋的产权。魏巍在知悉该政策后，第一时间即告知上诉人，要求解除双方的房屋买卖合同。在上诉人通知领取涉案房屋钥匙前，双方就达成解除房屋买卖合同之约定，而且只是上诉人让被上诉人帮其卖涉案房屋，故被上诉人才没有领取房屋钥匙的必要。二、一审判决适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属于二手房买卖，现上诉人仍没有取得房屋产权证。而双方签订的房屋买卖合同没有网签备案，亦且不具备廊坊市政府部门出台的过户条件。故，一审法院对此裁判适用法律正确。三、双方的微信聊天记录可以证实，双方就解除房屋买卖合同已经达成了合意。只是上诉人当时没有这么多钱，双方一直在协商退还房款的事宜。因上诉人暂时无能力还款，才导致迟迟没有退还被上诉人60万元的房款。下列微信聊天记录能够证实。1、2017年6月3日被上诉人告知上诉人廊坊市政府出台限购政策（2017年6月2日，廊坊市政府颁布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的事实意见》），双方情形符合《合同法》第九十三条合同约定解除的条件。同日被上诉人告诉上诉人准备退钱了，上诉人还告诉被上诉人钱不能要的太急，得缓缓；并让被上诉人帮着联系中介帮着卖房子。此时，双方已就解除合同达成了一致意见；2、2017年6月17日上诉人让被上诉人找人帮着卖房；3、2017年7月21日被上诉人让上诉人7月底准备好退房款；4、2017年7月31日上诉人同意退钱，还给被上诉人利息；5、2017年8月6日上诉人表示下月底卖不掉，做一个装修贷款，先还被上诉人一部分。再之，上诉人与被上诉人房屋买卖合同约定的付款方式为银行贷款，现被上诉人已经不符合贷款购房的条件，无法申请银行贷款，且无能力筹集现金支付剩余房款，房屋买卖合同亦应解除。综上，刘宁的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 魏巍向一审法院诉请：1、判令被告退还购房款60万元并支付利息13050元；2、被告承担诉讼费。 一审法院查明：2017年5月12日，原告魏巍与被告刘宁在固安县馨园房地产有限公司（21世纪不动产公司）（以下简称“馨园公司”）居间签订《房屋买卖合同》，合同载明：第八条约定：房屋交付。（一）出卖人于下列第1项约定时间，将该房屋交付买受人使用。1、签订本合同之日起50日内；……；（三）出卖人于签订合同并收齐首付款含定金六十万元时将房屋的有关资料包括但不限于买卖合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管。第九条约定：违约责任。（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不做累加】：（1）逾期在7日之内，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十三条补充约定：……；（3）如因政策限制原因，导致买受人无法购买此房屋，则双方解除合同，出卖人退还买受人全部已付款，并依据付款日期至解除合同退款日期，按照中行同期贷款利率，按日支付买受人利息。2017年5月11日，刘宁收取魏巍交付的购房定金30万元和首付款30万元，共计60万元。在双方签订同时，馨园公司为刘宁出具了《证件保管书》，暂为刘宁保管了GF-2000-0171号《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》，证件保管书载明：“上述材料保管期限至该房屋办理权属转移登记手续之日；保管期限届满，馨园公司应交送相关部门，本保管书自行作废。”。经房地产信息查询，截止2018年3月29日止，显示魏巍无房产登记信息。2017年3月21日廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知。通知中的《意见》指出：“实施住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准；该意见自2017年3月22日起施行。”2017年6月9日，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该《意见》规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。……。对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例不得低于30%；……。有关县（市）要立即调整房地产限购政策。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等六部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（廊政办【2017】27号）同时废止”。固安县人民政府依照本地房地产问题实际，对涉及网签遗留问题提出了提出具体处置工作要求。县政府的具体工作要求应当与廊坊市人民政府的相关政策规定相统一的。 一审法院认为，一、依照双方签订的《房屋买卖合同》第八条交付房屋的约定：出卖人于签订本合同之日起50日内将该房屋交付买受人使用；出卖人于签订合同并收齐首付款含定金六十万元时将房屋的有关资料包括但不限于买卖合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管。但是，被告（出卖人）没有证据证明向原告（买受人）履行上述房屋交付义务，且超过逾期交房7日的规定，依约原告是可以提出退房要求的。二、依据《房屋买卖合同》约定，如因政策限制原因，导致买受人无法购买此房屋，则双方解除合同，出卖人退还买受人全部已付款。原被告之间签订二手房买卖合同发生在2017年5月12日，至限购政策出台实施时没有履行网签程序。属于廊坊市2017年6月2日新限购政策出台前。应当依照2017年3月22日施行的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》执行。本案房屋购买人原告魏巍，不是固安县户籍人口，应执行：非本地户籍居民家庭，购买新建商品住房和二手住房，购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”的限购规定。因此，受限购政策影响，该合同无法继续履行。三、本案是由于国家和当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法继续履行合同，进而无法实现办理房屋过户登记手续的目的。这一合同履行障碍事实的出现，双方当事人都无过错，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。据以上理由，原告诉请解除合同、返还购房款之请求所依据的事实清楚，有证据证实，于法有据，应予支持；因非双方当事人过错，导致双方在履行合同中产生相应的经济损失，应由双方当事人各自承。据此，原告请求被告赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告魏巍与被告刘宁2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘宁于本判决书发生法律效力之日起十五日内返还原告魏巍购房首付款300000元和购房定金300000元，共计600000元；三、驳回原告魏巍的其他诉讼请求。案件受理费9931元，由原告魏巍承担4965.5元、被告刘宁承担4965.5元；保全费4020元，由原告魏巍承担。 二审中，上诉人刘宁向本院提交新证据四组。证据一：2020年6月17日上诉人代理人与贺召兴（中介）的通话录音及北京增值税电子普通发票。证明目的：证明刘宁从开发商处收房时是由中介员工贺召兴陪同，收房后直接将房屋钥匙交付给了贺召兴；魏巍对收房时间知情。证据二：安居客APP房价走势图。证明目的：证明现在房价为1030734元，与本案合同总价178万元相差749265元，差额巨大，印证魏巍系因房价下落而起诉解除合同。证据三：征信信息。证明目的：证明因魏巍不履行合同，拒绝支付第二笔首付款60万，导致刘宁现在负债累累，应当承担违约责任。补充证据即证据四：2020年6月18日安居客APP房价走势图显示涉案小区均价为12408元/㎡，而2017年7月份房价为1.92万/㎡，房价差额巨大。被上诉人魏巍质证称，对于证据一录音证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。首先，该录音不能证明上诉人向被上诉人交付房屋的具体时间；录音中上诉人的代理人均是诱导性的提出问题，且不能够证实录音的对方是当时与刘宁一起收房的工作人员，故该录音不具备客观真实性；对证据一中的发票真实性予以认可，但该证据部分亦与本案诉争无关。对于证据二的真实性及证明目的均不予认可，并且该证据亦与本案买卖合同的解除没有任何关联性。对于证据三，该征信报告中没有出具部门的印章，故对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，且亦与本案争议焦点无关。对于证据四的真实性予以认可，其关联性与证明目的不予认可。被上诉人未提交新证据。对于上诉人刘宁所提交的新证据，结合各方对此发表的意见及在案的其它相关证据，本院对于上述四证据的真实性、与本案的关联性及上诉人举证目的均不予认定。二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为，在被上诉人魏巍诉上诉人刘宁房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人刘宁对于原审法院判令解除其与被上诉人2017年5月12日签订的《商品房买卖合同》及退还魏巍首付款和定金均不予认可。对此，上诉人刘宁称，上诉人刘宁逾期交房未达到合同解除的条件；且按当地政府的限购政策被上诉人魏巍仍具有购房资格。故上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同应继续予以履行。上诉人刘宁提交新证据欲佐证其相关主张，但上诉人刘宁所提交的新证据亦不足以证实刘宁按合同约定的交房期及魏巍据此享有合同解除之前向被上诉人魏巍履行了涉案房屋的交付义务。原审法院依据双方商品房买卖合同签订的时间及内容、合同的履行及双方为解决房屋买卖问题微信聊天的内容等在案的相关证据，并结合本地的房屋限购政策及涉案房屋目前产权情况，判令涉案商品房买卖合同予以解除并判令上诉人退还被上诉人首付款及定金均无不当之处，不违反法律之规定。本院对此亦予以维持。 综上所述，刘宁的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人刘宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二０年六月二十八日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣