四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异29号 案外人：王燕英，女，1976年6月29日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：杨杰，女，1967年11月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：陈玉平，男，1965年2月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人杨杰与被执行人陈玉平民间借贷纠纷一案中，案外人王燕英于2020年6月9日对本院于2018年3月15日作出的（2018）川1102民初2011号民事裁定中对陈玉平名下位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆14（Ｚ）XX号（产权证号【合同号】：2XX7号；房屋面积：113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于四川省乐山市中心城区××路××号领地国际公馆（-1）XX（产权证号【合同号】：2XX3号；房屋面积：26.77平方米）的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王燕英称，乐山市市中区人民法院于2018年3月22日以（2018）川1102民初2011号民事裁定书查封陈玉平名下位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆XX幢XX单元XX层XX号住房以及四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村××期××室××楼××号车位，案涉住房和车位是陈玉平于2017年11月18日出售给案外人。因案涉住房和车位是陈玉平全款购买且尚未办理房产证，中介公司在案外人购房时已经查询过案涉住房和车位无权属负担。案外人在与陈玉平签订《房屋买卖经纪合同》后，已经向陈玉平支付了合同约定的办理房屋过户手续之前的全部应付购房款475000元以及交房手续费3400元，共计478400元。购房当天，陈玉平将案涉住房的钥匙交付给案外人，由案外人实际占有，并按物业管理规定交纳了物管费，物业管理票据也由案外人持有。因物业公司系统机打票据，交款人只能显示为陈玉平。案外人认为《房屋买卖经纪合同》系双方真实意思表示，合法、有效，且案外人实际占有案涉住房及车位。同时，占有应理解为对不动产的管理和支配，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。此外，因开发商迟延办证等原因，案涉住房及车位至今未办理过户登记到案外人名下。案外人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院：1.中止（2018）川1102民初2011号民事裁定中对陈玉平名下位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆14（Ｚ）XX号（产权证号【合同号】：2XX7号；房屋面积：113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于四川省乐山市中心城区××路××号领地国际公馆（-1）XX（产权证号【合同号】：2XX3号；房屋面积：26.77平方米）的执行；2.解除对备案登记在陈玉平名下的位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆XX幢X单元XX层XX号住房以及四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村××期××室××楼××号车位的查封。 申请执行人杨杰称，案涉住房及车位均登记在陈玉平名下，乐山市市中区人民法院对案涉住房及车位进行查封符合法律规定，请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人陈玉平未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明，2018年3月1日，本院立案受理了杨杰诉陈玉平民间借贷纠纷一案，案号为（2018）川1102民初2011号。在该案审理中，申请人杨杰于2018年3月15日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2018）川1102民初2011号民事裁定，裁定：一、查封陈玉平名下位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆14（Ｚ）XX号（产权证号【合同号】：2XX7号；房屋面积：113.69平方米）的住宅一套；查封期限为三年，查封房产价值以350000元为限；二、查封陈玉平名下位于四川省乐山市中心城区××路××号领地国际公馆（-1）XX（产权证号【合同号】：2XX3号；房屋面积：26.77平方米）、XX号（产权证号【合同号】：2XX2号；房屋面积：26.77平方米）的地下车位两个；查封期限为三年，查封财产价值以95000元为限；三、查封案外人张淑花位于四川省乐山市井研县××街××号××栋××单元××层××号（权证号：井房权证监证字第0××1号；建筑面积：105.05平方米）的房产，查封期限为三年。2018年3月22日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102民初2011号民事裁定书和（2018）川1102执保138号协助执行通知书，限额冻结了案涉房屋和车位。 2018年10月19日，杨杰依据已经发生法律效力的本院（2018）川1102民初2011号民事调解书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2018）川1102执1822号。在该案执行中，本院依职权对陈玉平的财产状况进行了调查,未查到陈玉平有银行存款、车辆登记等可供执行的财产信息。经本院依法告知后，杨杰表示暂不能提供陈玉平有其他可供执行的财产线索，并同意终结本次执行程序，本院已依职权向陈玉平发出限制消费令进行惩戒。2019年3月4日，本院作出（2018）川1102执1822号之五裁定，裁定终结本案执行程序。 另查明，2017年11月18日，陈玉平作为卖方、王燕英作为买方、乐山置盛房地产经纪有限公司（以下简称置盛房产公司）签订《房屋买卖经纪合同》，主要约定：陈玉平将其位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆XX幢XX单元XX层XX号住房（合同编号为2XX77）和位于四川省乐山市中心城区××路××号××期××室××层××号车位（合同编号为2XX3）出售给王燕英，住房和车位总价为505000元；王燕英于2017年11月18日向陈玉平交付购房定金2万元，双方于2017年11月25日之前到公证处办理委托公证手续，由陈玉平委托王燕英代为到开发商处领取该房屋不动产权证，王燕英于委托公证办理之日向陈玉平支付购房首付款455000元，购房余款3万元在王燕英看见不动产权证原件后10个工作日内双方办理委托公证手续时一次性支付给陈玉平；双方约定办理委托公证后由王燕英自行决定过户时间，且由王燕英承担办理产权证及过户手续的所有税费；陈玉平应当于支付购房首付款当天将案涉住房和车位交付给王燕英，办理包括移交钥匙在内的手续；置盛房产公司协助陈玉平、王燕英代为办理房产证、土地证过户相关手续等。 2017年11月18日，陈玉平向王燕英出具收到案涉住房和车位的购房定金款20000元的收条。2017年11月22日，王燕英向陈玉平账号6217××××2051转账支付“购房首付”250000元。2017年11月23日，王燕英向陈玉平账号6217××××2051转款支付185000元，《四川省农村信用社结算业务申请书》的“附加信息及用途”处载明“购房款”。同日，陈玉平向王燕英出具收到购房款435000元的收条。2017年12月11日，王燕英向陈玉平转款23400元，《智慧柜员机业务回执》的“附言”载明“购房余款贰万、交房手续费3400元”。审查中，王燕英陈述除购房定金款20000元系现金交付外，其余均为转账支付。 陈玉平向王燕英于2017年11月22日出具《委托书》，载明其委托王燕英代为缴纳案涉住房的相关税、费、维修基金及办理相关事宜，代为与房地产开发商办理结算手续及相关事宜，办理交房相关手续、验收并领取钥匙及相关证件，办理并领取不动产权证书。2017年11月23日，四川省乐山市嘉州公证处出具（2017）乐市嘉证字第13238号《公证书》，载明陈玉平的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。 上述合同签订后，陈玉平向王燕英交付了案涉房屋的钥匙及水电气卡，王燕英分别于2017年12月9日、2020年6月18日向四川汇丰物业服务有限公司乐山分公司交付车位物管费1440元及住宅物业服务费8172元、2724元。陈玉平于2020年1月21日向王燕英出具的《承诺书》主要载明其承诺于2020年2月20日前解除对案涉住房及车位的查封。置盛房产公司于2020年6月18日出具的《情况说明》载明：由于案涉住房及车位的开发商因各种原因未办理房产证，王燕英多次催促该公司工作人员进行沟通，开发商答复大约在2020年4月可以为案涉住房所在单元办理产权证。由于案涉住房及车位被乐山市市中区人民法院查封，无法提取档案，也就无法办理住房及车位的产权证及后续的过户手续。 2020年6月22日，王燕英自愿将购房余款3万元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 再查明，《房屋信息摘要》载明，案涉住房坐落在四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村××幢××单元××楼××号，建筑面积为113.69平方米，买受人为陈玉平，合同编号为2XX7，备案时间为2014年2月21日。案涉车位坐落在四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村××期××室××楼××号，建筑面积为26.77平方米，买受人为陈玉平，合同编号为2XX3，备案时间为2016年1月7日。 以上事实，有案外人提交的《合同信息摘要》《房屋买卖经纪合同》《情况说明》、（2017）乐市嘉证字第13238号《公证书》《委托书》《收条》《四川省农村信用社结算业务申请书》《中国建设银行股份有限公司乐山春华路支行智慧柜员机业务回执》《中国建设银行股份有限公司乐山春华路支行银行流水》《承诺书》、编号为NO.0071436的《四川汇丰物业服务有限公司乐山分公司专用收据》、编号为NO.3632860的《四川汇丰物业服务有限公司乐山分公司专用收据》《人民法院诉讼收费专用票据（预收）》，本院依法调取的本院（2018）川1102民初2011号案件的卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，在本院查封案涉住房及车位之前，陈玉平与王燕英签订《房屋买卖经纪合同》将案涉住房及车位出售给王燕英，上述合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。在案证据能够证明在本院查封案涉房屋前王燕英向陈玉平支付了475000元购房款，且王燕英于2020年6月22日将剩余3万元房款交至乐山市市中区人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。在案证据证实王燕英在本院查封案涉住房及车位前已合法占有了案涉房屋，且未能及时办理过户手续非王燕英自身原因所致。故，王燕英对案涉住房及车位享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉住房及车位的执行。 综上，案外人王燕英的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人王燕英提出中止对案涉住房及车位执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2018）川1102民初2011号民事裁定中对陈玉平名下位于四川省乐山市市中区牟子镇桃园××村领地国际公馆14（Ｚ）XX号（产权证号【合同号】：2XX7号；房屋面积：113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于四川省乐山市中心城区××路××号领地国际公馆（-1）XX（产权证号【合同号】：2XX3号；房屋面积：26.77平方米）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二〇年六月二十二日 书记员 帅艳红