广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行初990号原告：谭汉权，男=。委托代理人：谭昌盛，系原告儿子。委托代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州市从化区人民政府。=法定代表人：蔡澍，区长。委托代理人：莫志逢，该区工作人员。委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。原告谭汉权与被告广州市从化区人民政府（以下简称从化区政府）国有土地上房屋征收补偿一案，向本院提起诉讼。本院2019年12月2日立案后依法组成合议庭，并于2020年4月3日公开开庭审理了本案。原告谭汉权的委托代理人刘泽丰，被告从化区政府的委托代理人莫志逢、江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭汉权诉称：2019年6月18日，被告针对原告作出《广州市从化区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉房屋征收补偿决定），该决定违反法定程序，依据错误，严重损害原告合法权益，应予以撤销。一、被诉房屋征收补偿决定内容违法。《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条第三款规定，征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。而被诉房屋征收补偿决定要求原告在30日内搬迁，明显违反上述规定。二、被诉房屋征收补偿决定违反法定程序。（一）评估机构的选定程序违法。涉案评估机构并非由包括原告在内的被征收人协商选定，也不存在协商不成后通过其他方式选定的情形，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定。（二）《房地产评估报告书》（以下简称被征收房屋评估报告）确定的价值时点没有依据，不合法，不合理，严重损害被征收人的利益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》均没有对评估的价值时点作出明确的规定，广州市从化区××××××××办事处（以下简称街道办）和启诚公司以2017年9月11日作为估价的价值时点，没有任何依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，但并不是规定按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行补偿。征收补偿的流程应是先评估确认被征收房屋的市场价格，后实施补偿。启诚公司的评估作业期为2018年4月10日至2018年5月3日，但评价的价值时点却在2017年9月，其对被征收房屋的评估的价格不是评估时2018年5月3日的市场价格，而是2017年9月的价格，因此，该评估报告的结果不能反映被征收房屋在被征收时的市场价格，评估报告人为故意降低的房屋的价格，不合理、不合法，如将评估报告作为补偿的依据，将严重损害被征收人的合法权益，也明确违反上述文件按市场价格进行补偿的规定。（三）产权调换房屋的评估报告没有送达原告，剥夺原告提出复核及鉴定的权利。三、被告作出被诉房屋征收补偿决定的依据错误。被征收房屋评估报告的有效期自2018年5月3日至2019年5月2日。被告于2019年6月18日作出被诉房屋征收补偿决定书时，仍依据该失效的评估报告书确认案涉房屋的价格，因此，被告作出被诉房屋征收补偿决定的依据错误。四、被告作出被诉房屋征收补偿决定不合理，严重损害原告的合法权益。被告提供的产权调换房屋的价值与原告的房屋价格相差28万余元，被诉房屋征收补偿决定要求原告自迁入之日起90天内支付完上述差价。被告作出被诉房屋征收补偿决定完全没有了解原告的收入情况，原告作为一个75岁的老人，生活仅靠微薄的退休金维护，完全没有能力在如此短的时间支付房屋差价，如果没能支付，原告可能成为被告，房屋可能被法院拍卖。综上，请求：一、撤销被告于2019年6月18日针对原告作出的从府[2019]11号《广州市从化区人民政府房屋征收补偿决定书》；二、本案诉讼费用由被告承担。被告从化区政府答辩称：一、被告有权对案涉房屋作出征收决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二条的规定，被告作出《从化区人民政府关于征收从化**（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》（以下简称涉案征收决定），符合法律法规的规定。二、被告作出涉案征收决定的程序合法。2016年9月14日，区城市更新局（现为广州市规划和自然资源局从化区分局）经被告同意，委托街道办作为从化大道（一期）项目国有土地上房屋征收项目的房屋征收实施单位(从府办复[2016]742号），承担房屋征收与补偿的具体工作。在决定对从化大道（一期）项目国有土地上房屋进行征收前，被告按规定办理了《广州市发展改革委关于从化**工程（一期）项目建议书的复函》(穗发改[2016]1015号）《中华人民共和国建设项目选址意见书》（穗国土规划选[2016]第78号)《中华人民共和国建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]424号）《从化区建设项目用地预审意见》(从地预审字[2017]1号），并由街道办对拟征收范围内的房屋情况进行了调查及公示，征收补偿方案在进行多方论证后按规定公开征求了公众意见30天，并根据征求意见修改完善后按规定印发了《从化区人民政府关于印发从化**（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案的公告》（从府[2017]18号），同时委托了广州筑正工程建设管理有限公司进行社会稳定风险评估并制定报告，评估结论风险为低风险。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（二）款、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第七条第（二）款的规定，在满足了作出征收决定的全部条件后，被告于2017年10月9日作出了涉案征收决定，同步在征收房屋范围内进行了公告，并且在公开发行的报纸上（《广州日报》，2017年10月13日第20板）刊登及和在政府门户网站（从化区政府网站）上公布。三、征收补偿标准符合法律法规的规定。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条的规定及项目实际情况，参考从化区住建局提供的从化大桥项目所处区位新建一手住宅“**苑”、“**苑”2017年5月至7月商品住宅的销售市场均价，在充分考虑既满足被征收人购买新建商品住宅的需求又不突破限制性的规定，确定本项目住宅房屋的补偿金额加上征收奖励不得高于12500元/平方米，该补偿标准完全符合上述规定。四、涉案征收决定依法告知了被征收人行政复议和诉讼的权利，原告没有提出行政复议或行政诉讼。五、街道办作为房屋征收的实施单位，依照法律规定的程序及补偿标准，为原告提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供其选择，但原告既未在法定的期限内，对被告发布的房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，也拒不在征收决定限定的签约期限(2017年10月10日起至2018年4月9日止)内与街道办协商签订征收补偿协议并搬迁。为此，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条的规定，被告于2019年6月18日按照已颁布生效的征收补偿方案和征收决定，依法作出被诉房屋征收补偿决定，继续依法征收原告的涉案房屋。征收补偿决定书于2019年6月20号以直接送达的方式送达给原告。2019年8月21号，因原告拒不履行补偿决定书规定的搬迁义务，被告向原告发出《搬迁催告书》，现原告仍未搬迁。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月14日，被告作出《从化区人民政府办公室关于从化**、从化**（一期）和**路国有土地上房屋征收项目工作方案和委托合同问题的复函》（从府办复[2016]742号），原则同意原广州市从化区城市更新局（现为广州市规划和自然资源局从化区分局）从化**、从化**（一期）和**路国有土地上房屋征收项目工作方案和征收委托合同，委托街道办作为该项目的房屋征收实施单位，开展征收工作。随后被告办理了《广州市发展改革委关于从化**工程（一期）项目建议书的复函》(穗发改[2016]1015号）《中华人民共和国建设项目选址意见书》（穗国土规划选[2016]第78号)《中华人民共和国建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]424号）《从化区建设项目用地预审意见》(从地预审字[2017]1号），并由江埔街道办对拟征收范围内的房屋情况进行了调查及公示。其中，原广州市国土资源和规划委员会于2017年8月29日作出的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]424号）确定了涉案项目用地位置，从化区城郊街、**街，南起S355省道，北至环城北路（不含从化**东北路-**一路段）。2017年2月6日，被告作出《关于对公示征求意见的公告》（从府[2017]5号），并在被告政府门户网站及征收范围内张贴公布，征求公众意见，征求意见期限为2017年2月13日至2017年3月14日。2017年3月14日，街道办统计汇总了被征收人提出的12份书面意见，并向原广州市从化区城市更新局复函。2017年8月3日，原广州市从化区城市更新局根据公示期间被征收人提出的意见对补偿方案进行修改后再次向被告报送。被告未提供证据证明其及时公布了上述征求意见情况和根据公众意见修改的情况。经从化区政府常务会议审议，被告于2017年9月11日作出《从化区人民政府关于印发从化**（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案的公告》（从府[2017]18号）。被告同时委托了广州筑正工程建设管理有限公司进行社会稳定风险评估并制定报告。2017年10月9日，被告作出《广州市从化区人民政府关于征收从化**（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》（从府[2017]22号），决定征收涉案项目的国有土地上房屋，主要内容为：一、征收范围：按广州市国规委出具的建设用地规划许可证红线范围确定（穗国土规划地证[2017]424号）……二、征收补偿工作由从化区人民政府负责，由从化区城市更新局作为房屋征收部门依法组织实施，并由街道办事处、城*街道办事处作为征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作……五、根据征收补偿方案，被征收人与街道办事处、城*街道办事处签订征收补偿协议的签约期限为2017年10月10日起至2018年4月9日。签约期限届满，不能达成协议或被征收房屋所有权人不明确的，由街道办事处、城郊*街道办事处报请该府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，征收补偿应当采取房屋产权调换方式。……涉案征收决定附件有《广州市从化区从化**（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》。涉案征收决定及征收补偿方案于2017年10月10日在从化区政府门户网站上公布，并在《广州日报》（2017年10月13日第20版）刊登，被告未提供证据证明其在征收房屋范围内也进行了公告。《广州市从化区××××（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》规定了征收补偿安置对象及方式、补偿标准、产权调换及补助奖励方案等内容，规定被征收人可选择货币补偿、产权调换、货币补偿产权调换结合的补偿方式。其中：三、征收补偿安置方式（一）有合法房地产权利证书的房屋，可选择货币补偿或产权调换两种补偿安置方式；其他房屋采取货币补偿方式。（二）被征收人选择房屋产权调换的，由街道办、城*街道办与被征收人计算被征收房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与产权调换房屋价值，结清差价。四、被征收房屋补偿标准（一）一般被征收房屋补偿标准：依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定被征收房屋的价值。补偿标准不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（四）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人或者街道办、城*街道办对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人或者街道办、城*街道办对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条的规定处理。五、搬迁费、临时安置费补偿标准（一）搬迁费：按照实际征收户数，给予5000元/户的搬迁费用（包含电话、空调、有线电视、水表、电表、管道煤气、家私家电等搬迁涉及的一切搬迁费用）。（二）住宅临时安置费补偿标准：1.货币补偿方式被征收人选择货币补偿的，根据广州市住房和城乡建设委员会最近一次公布的被征收房屋所处区位同类塑住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3个月的临时安置补助费。按照上述方式计算的临时安置补助费低于2000元/月/户的，按照2000元/月/户支付。2．产权调换方式被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋交付之日前（以接到安置房入住通知为准），被征收人或政府公房承租人自行安排住处的，根据广州市住房和城乡建设委员会最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人支付临时安置补助费。按照上述方式计算的临时安置补助费低于2000元/月/户的，按照2000元/月/户支付。原告谭汉权名下房屋位于广州市从化区××××××××××××××(以下简称涉案房屋），位于上述征收范围内。2018年5月3日，广州启诚房地产土地评估有限公司针对涉案房屋作出《房地产评估报告书》，以2017年9月11日为评估时点，按该房屋的合法产权面积100.04平方米进行评估，市场价值为817327元，评估报告使用期限为1年，自2018年5月3日至2019年5月2日止。上述被征收房屋评估报告于2018年10月16日直接送达至原告。原告未对涉案房屋评估报告提出复核申请。2019年6月18日，被告作出《广州市从化区人民政府房屋征收补偿决定书》（从府[2019]11号）称：因原告在法定期限内未对涉案征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，亦未在限定的签约期限内与街道办达成征收补偿协议且搬迁，拟对被征收房屋作产权调换补偿，产权调换房屋位于广州市从化区××××××××××××××××701、702房（建筑面积合计126.3平方米，其中701房建筑面积63.15平方米，702房建筑面积63.15平方米，包括套内面积平方米及分摊面积平方米，使用性质（规划用途）为住宅，钢筋混凝土结构）。根据广州启诚房地产土地评估有限公司作出的穗启诚评字[2019]1170号、穗启诚评字[2019]1172号房地产评估报告书，以2017年9月11日为评估时点，市场评估价值合计1103610元（其中701房市场评估价值551805元，702房市场评估价值551805元）作为被征收房屋的补偿安置房，上述两套产权调换房屋的评估报告没有送达原告。上述补偿安置房源均由被告提供。现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第二十八条，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十六条至第四十条规定，决定如下：一、被告提供广州市从化区××××701、702房，对被征收人谭汉权进行补偿安置。二、被征收人谭汉权自本决定书送达之日起30日内迁出被征收房屋，并迁往产权调换房屋广州市从化区×××××××701、702房；三、广州市从化区××××办事处在被征收人谭汉权搬迁之前向其支付搬迁补助费5000元；四、广州市从化区××××办事处在被征收人谭汉权迁入产权调换房屋之日起180日内协助其办理被征收房屋产权注销手续及产权调换房屋过户手续；五、被征收房屋市场评估价值817327元，产权调换房屋市场评估价值1103610元。被征收人谭汉权应自迁入产权调换房屋之日起90日内向广州市从化区××××办事处支付差价款281283元。六、因被征收人未能在征收决定规定的签约期限内签订征收补偿协议，因此无需向被征收人支付征收奖励和搬迁时限奖励。因被告提供的产权调换房屋为现房，因此无需向被征收人提供周转房或者支付临时安置费。上述被诉房屋征收补偿决定于2019年6月20日以直接送达的方式送达至原告。经现场调查，原告现仍在居住使用涉案房屋，其房屋所在的从化区江埔街吉祥路1号1幢上其他住户均已签订协议并搬离。庭审中，被告确认位于广州市从化区××××××××××××××××701、702房产权调换房屋的评估报告未送达至原告。在法定期限内，原告未对涉案征收决定及补偿方案申请行政复议或提起行政诉讼。以上事实有《从化区人民政府办公室关于从化**、从化**（一期）和**路国有土地上房屋征收项目工作方案和委托合同问题的复函》（从府办复[2016]742号）《广州市发展改革委关于从化**工程（一期）项目建议书的复函》(穗发改[2016]1015号）《中华人民共和国建设项目选址意见书》（穗国土规划选[2016]第78号)《中华人民共和国建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]424号）《从化区建设项目用地预审意见》(从地预审字[2017]1号）《关于对公示征求意见的公告》（从府[2017]5号）《从化区人民政府关于印发从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案的公告》（从府[2017]18号）《广州市从化区人民政府关于征收从化**（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》（从府[2017]22号）《广州市从化区××××（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》《房地产评估报告书》（穗启诚评字[2018]1170号）《广州市从化区人民政府房屋征收补偿决定书》（从府[2019]11号），涉案文书张贴公告、广州市从化区政务网站公告和广州日报刊登公告的图片、现场照片，现场勘察笔录、当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，本案审查的是被诉房屋征收补偿决定的合法性。案件的争议焦点是被征收房屋评估报告及产权调换房屋评估报告送达程序是否合法、被诉房屋征收补偿决定补偿内容是否合理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”被告作为区一级地方人民政府，依法具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要……”第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条规定：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”第十二条规定了作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”第十五条规定了房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记并公布调查结果。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规[2017]18号）第十条规定：“市、区人民政府作出国有土地上房屋征收决定，应当满足下列条件：（一）为了公共利益的需要；（二）征收范围确定，且征收项目依照广州市申请使用建设用地规则的要求取得发展改革部门出具的立项批文、国土规划部门出具的规划意见和用地审查意见；（三）已进行社会稳定风险评估，形成风险评估报告并提出可实施的建议；（四）对拟征收范围内的房屋相关情况进行摸底调查并确定征收补偿方案。征收范围按照国土规划部门出具的规划意见红线范围确定。征收项目涉及被征收人数量达100户以上（含100户）的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经本级人民政府常务会议讨论决定。”第十六条规定：“房屋征收部门应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并将拟定的房屋征收补偿方案在政府门户网站公布，在房屋征收范围内显著位置公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。”本案中，被告作出涉案征收决定目的是进行从化**（一期）项目建设、解决从化区南北向交通衔接问题的需要，被告在作出涉案征收决定前，已取得了相关部门的立项意见、规划意见、用地审查意见，征收范围明确。被告也对涉案项目进行了社会稳定风险评估，评估结论风险为低，依法调查核实了拟征收范围内房屋情况并公布了调查结果，在此基础上确定征收补偿方案，征收补偿方案已依照有关规定，明确了补偿范围、相关补助和奖励等情况，并在法定期限内向公众征求意见。江埔街道办统计了被征收人意见情况，原广州市从化区城市更新局根据公示期间被征收人提出的意见对补偿方案进行修改后再次向被告报送，但被告未提供证据证明其对征求意见情况和根据公众意见修改的情况进行了及时公布。被告在上述相关工作完成后，于2017年9月11日作出《从化区人民政府关于印发从化**（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案的公告》（从府[2017]18号），并附涉案房屋征收补偿方案，上述征收决定及补偿方案于2017年10月10日在从化区政府门户网站上公布，并在《广州日报》（2017年10月13日第20版）刊登，但被告未提供证据证明其在征收房屋范围内也进行了公告。虽然涉案征收公告作出过程中，被告未及时公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况，亦未保留证据证明其在征收房屋范围内公告了涉案征收决定，但总体符合前述法律法规规定，鉴于原告并未在法定期限内对涉案征收决定及补偿方案申请行政复议或提起行政诉讼，被告作出被诉房屋征收补偿决定以涉案征收决定及补偿方案为依据，并无不当。关于被征收房屋评估报告及产权调换房屋评估报告送达程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区（县级市）人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。……”本案中，被诉房屋征收补偿决定以产权调换的方式对原告进行安置补偿，依法确定被征收房屋以及产权调换房屋的价值，是进行产权调换的前提基础。被告没有将用于产权调换房屋的二套房屋的二份评估报告书送达原告，原告因此无法获得对该二份产权调换房屋评估报告的异议救济渠道，对原告的合法权益造成重大影响，构成被诉房屋征收补偿决定的程序违法。广州启诚房地产土地评估有限公司于2018年5月3日针对涉案房屋作出《房地产评估报告书》（穗启诚评字[2018]1170号），有效期为一年，被告在2018年10月16日方将该被征收房屋评估报告送达原告，且无证据证明被征收房屋评估报告迟延送达的理由，鉴于送达被征收房屋评估报告时报告尚在有效期限内，原告没有对被征收房屋评估报告提出复核申请，本院认定被征收房屋评估报告迟延送达属于被诉房屋征收补偿决定作出的程序瑕疵问题，予以指出。关于被诉房屋征收补偿决定补偿内容的合理性问题。关于补偿方式，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条的规定，因原告在法定期限内未对涉案征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，亦未在限定的签约期限内与街道办达成征收补偿协议且搬迁，被诉房屋征收补偿决定以产权调换补偿对原告进行征收补偿，并无不当。关于被诉房屋征收补偿决定内容是否合理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。“公平补偿”要求征收人应依据涉案项目的补偿标准，给予同一征收范围内被征收人同样标准的、合法的补偿。同时，对于被征收房屋的安置补偿，还应以被征收人原有生活水平不降低为原则。本案中，原告是一位76岁老人，对于被征收房屋的产权调换安置补偿，应当考虑其居住楼层、面积、经济负担等多个因素。原告现居住的被征收房屋在6楼（楼梯房），面积100.04平方米，安置补偿的两套房屋均在7楼（楼梯房），每套面积是63.15平方米，安置补偿的房屋相对于原告原有住房，楼层更高生活更为不便，单套住房面积更小，居住体验更差，同时两套安置房的评估总价更高，原告还需要在限期内支付281283元的差价，经济负担增大。被诉房屋征收补偿决定没有综合考虑原告的现实情况，所确定的产权调换房屋存在明显不合理因素，被诉房屋征收补偿决定内容不符合“公平补偿”原则。关于原告主张被征收房屋评估时点不合法、不合理的问题。涉案征收决定于2017年10月9日作出，最早在2017年10月10日在被告网站公布，对原告被征收房屋以及产权调换房屋的评估时点均为2017年9月11日，鉴于涉案征收决定公告时间与涉案评估时点时间相近，并无证据证明涉案评估时点对被征收房屋价值造成了重大不利影响，被征收房屋评估时点并无不当。综上，被诉房屋征收补偿决定程序违法，内容明显不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）、（六）项的规定，判决如下：撤销被告广州市从化区人民政府作出的从府[2019]11号《广州市从化区人民政府房屋征收补偿决定书》；被告广州市从化区人民政府于本判决发生效力之日起六十日内对原告征收补偿事宜重新作出处理。案件受理费50元由被告广州市从化区人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  朱 琳审 判 员  彭铁文审 判 员  王 荣二〇二〇年六月三日法官助理  张雨晴书 记 员  袁嘉琪