广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初832号原告：广州市从化区街口街街口村第三经济合作社，住所地:广东省广州市从化区街口街街口村第三经济合作社，统一社会信用代码N1440117MF10895588。法定代表人：李永均。委托诉讼代理人：曾洁香、刘婉敏，均系广东韬策律师事务所律师。被告：李海坤，男，汉族，1992年5月26日出生，住广东省广州市从化区，第三人：李雪明，男，汉族，1963年3月4日出生，住广东省广州市从化区，被告李海坤、第三人李雪明共同委托诉讼代理人：解刚、林庆生，均系广东粤广律师事务所律师。第三人：温剑波，男，汉族，1978年11月11日出生，住广东省深圳市宝安区，原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社（以下简称“街口村第三经济社”）与被告李海坤、第三人李雪明、第三人温剑波租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾洁香、刘婉敏，被告李海坤、第三人李雪明及其共同委托诉讼代理人林庆生到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院追加第三人温剑波参加诉讼，并于2020年6月5日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾洁香、刘婉敏，被告李海坤、第三人李雪明及其共同委托诉讼代理人解刚，第三人温剑波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2012年7月26日签订的《租赁合同》无效；2、被告立即将位于广州市从××××号首层，编号为102、103、104的三间铺位归还给原告；3、被告按照每月每平方米213元的租金标准，向原告返还自2019年2月1日至将铺位归还给原告之日止的租金，租金计算结果减去被告已经支付的租金14000元，暂算至2020年1月31日为195592元（213/㎡/月×82㎡×12=209592元-14000元=195592元）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第三项诉讼请求为：3、被告按照每月每平方米213元的租金标准，向原告返还自2019年1月1日至将铺位归还给原告之日止的租金，租金计算结果减去被告已经支付的租金15000元，暂算至2020年1月31日为212058元（213/㎡/月×82㎡×13=227058元-15000元=212058元）。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为：被告和第三人温剑波将位于广州市从××××号首层，编号为102、103、104的三间铺位腾空返还给原告。事实和理由：2012年7月26日，第三人李雪明利用担任原告社长的职务便利，在未经社委会议讨论通过以及社员大会同意通过的情况下，私自以原告名义与其儿子李海坤即本案被告签订《租赁合同》，将属于原告集体的位于广州市从××××号首层，编号为102、103、104的三间铺位以每月1000元的低价租给被告李海坤使用，租赁期从2012年8月20日至2022年8月20日，严重损害集体利益，2019年12月10日广州市从化区人民检察院以李雪明犯职务侵占罪向广州市从化区人民法院提起公诉，经从化区法院依法公开开庭审理，于2019年12月25日作出（2019）粤0117刑初991号刑事判决书，判决李雪明犯职务侵占罪，判处有期徒刑十个月。因此根据《合同法》第五十二条规定，原被告于2012年7月26日签订的《租赁合同》无效，被告应当立即将涉案三间商铺及租金收益全部归还给原告，但前述刑事案件判决生效后，被告至今拒不交还，为维护原告经济社集体的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法立案受理并判如所请。第一次庭审中被告李海坤辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。1、原告主张的房屋占有使用费计算标准不合理，不应获得支持。检察院在（2019）粤0117刑初991号刑事判决书中已确定涉案场地租赁价格的合理费用，法院在判决书中也予以认可，是按照房屋租赁管理所确定的房租租金参考价进行计算的。因此本案中也应当按照房屋租赁管理所确定的房租租金参考价这一标准计算房屋占用使用费。且原告主张的按每月每平方米213元的租金标准计算房屋占费，没有事实和法律依据。被告计算出商铺租赁价格标准是依据其签订的另外三份租赁合同。事实上，该合同商铺租赁价格是原告双方议定，且受到地段、人流、经营内容等多种因素的影响，该三份商铺租赁合同对于本案租金计算没有参考性。根据广州市房地产租赁管理所穗房地租【2019】5号《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》公布的关于街口村村前路商业用房参考价为33元/建筑面积平方米/月，原告所主张的按每月每平方米213元的租金标准计算房屋占有使用费远高于这个价格，毫无根据，不应获得支持。2、被告已按法院判决向原告补缴了2012年8月至2019年1月租金费用，原告收取了该费用并且双方一直以来以默认的形式继续履行合同至今，同时原租赁合同涉案物业租赁期限只剩下两年多，现对外出租给第三方作为超市经营。认定原合同无效并不利于原告集体利益甚至会造成较大的损失，因此被告认为原《租赁合同》应当按照法院刑事判决认定的租金标准继续履行。综上，被告认为原告诉请没有法律与事实依据，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。3、当庭补充：本案的被告作为合同的相对方，如果最终是认定合同无效的话，被告认为当时导致合同无效的也是原告的行为导致无效的，被告没有过错。第二次庭审中，被告李海坤、第三人李雪明共同辩称，同意退回房子，这段时间的租金我方认为参照当时检察院刑事案件判定的收费的标准。第二次庭审中，第三人温剑波辩称：我方是第三方，我方是与被告签订租赁合同，如果房屋退回给原告，无法保护我方的权利。经审理查明：案涉租赁物位于从化区街口××（××、××、104铺），该房屋的土地使用权人是本案原告，用地面积为97平方米。2012年7月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：“二、经议甲方同意将座落在街口街村前路50号的商铺三间面积约80平方米，出租给乙方作商业及其它用途使用。三、租赁期从2012年8月20日至2022年8月20日止。四、租金为每月1000元正，租金交付方式按季度结算，由乙方在每月的第10日前以现金方式缴付租金给甲方，乙方需向甲方交付1000元作租赁保证金，合同期满后将保证金退回乙方。……”合同盖有原告公章、被告李海坤签字予以确认。被告李海坤按约向原告支付2019年1月至2020年3月的租金15000元，原告向其开具相应收据。2018年4月24日，案外人李建平（出租方、甲方）与第三人温剑波（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“经双方协议，甲方同意将位于从××村前路××号，面积约为600平方米，按现状租赁给乙方经营业务，经双方协议如下：一、租赁时间：即从2018年5月1日至2030年4月30日，实租期为壹拾贰年。二、租赁金额：首月租金为每月19000元整（此为不含税租金，房屋租赁税由乙方负责、如乙方或有关部门需以发票结算，需缴纳的一切税费由乙方负责），每三年递增一次，递增额度10%。即2018年5月1日至2021年4月30日每月租金为19000元整；2021年5月1日至2024年4月30日每月租金为20900元整；2024年5月1日至2027年4月30日每月租金为22990元整；2027年5月1日至2030年4月30日每月租金为25289元整。三、租金交纳：租金按月收到，每月10号前交付当月租金。在合同签订当天乙方一次性向甲方先交付肆万元整作为履行合同的保证金，保证金不计利息，不抵做租金。期满后如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，做违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权；如甲方违约，赔偿违约金40万元给乙方。……”合同有李建平、温剑波签名捺印予以确认。庭审中李雪明称李建平是其侄子，由李海坤委托李建平与温剑波签订租赁合同，李海坤收取租金。温剑波称其租金是交给李建平指定的账户，分别是李雪明、李建平的账户。经本院现场查看，案涉商铺现为经营超市所用。另查，第三人李雪明因犯职务侵占罪被广州市从化区人民检察院提起公诉，广州市从化区人民法院依法立案受理【案号：（2019）粤0117刑初991号】，查明事实如下：李雪明利用担任广东省广州市从化区街口街街口村第三经济社社长的职务便利，在未经社委会议讨论通过以及社员大会同意通过的情况下，私自将属于该社集体的3间铺位（位于从××××号首层，编号为102、103、104)以每月1000元的低价租给其儿子李海坤使用十年。至案发，李雪明共侵占街口村第三经济社铺位租金182564元，并依法判决：李雪明犯职务侵占罪，判处有期徒刑十个月。案发后，李雪明向原告已经退还了2012年8月至2018年12月期间的租金182564元。再查，李雪明与李海坤为父子关系，李雪明分别于1990年至1996年、2005年至2017年担任从化区街口街街口村第三经济社的社长。庭审中，双方均确认以82平方米计算房屋面积，房屋租金按照100/平方米计算。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原被告签订的《租赁合同》的效力问题；2、案涉租赁物的返还及租金问题。关于案涉合同的效力。本院（2019）粤0117刑初991号生效判决已认定李雪明利用职务便利将原告街口村第三经济社名下的位于从化区街口××、编号为××、××、104的案涉房屋以1000元/月的低价出租给其儿子即本案被告李海坤，是将集体财产非法占位己有，数额较大，并认定李雪明构成职务侵占罪，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，原被告签订的《租赁合同》由于李海坤和李雪明恶意串通损害原告集体利益，该行为已经（2019）粤0117刑初991号刑事判决书认定，故应属无效合同。关于案涉房屋返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”因案涉租赁合同无效，根据无效合同相互返还的原则，被告应将案涉房屋腾退交还给原告，案涉租赁物现已由被告转租给第三人温剑波经营使用，温剑波作为次承租人继续占有案涉房屋已缺乏合法依据，故应由被告李海坤及第三人温剑波共同承担腾空及返还的责任。关于第三人温剑波与被告之间的租赁合同纠纷，可另案向被告李海坤主张。关于租金返还的问题。原告现主张被告返还自2019年1月至实际腾退之日止的租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”的规定，原被告签订的《租赁合同》为无效合同，自始不具有法律约束力，被告因租赁行为取得的租金收益实际应为房屋占用费，且应当返还原告，庭审中，双方均确认租金标准按100元/平方米计算，并确认按82平方米计算案涉房屋的面积，该确认行为是原告对自己权利的自由处分，于法有据，本院予以准许，故被告应按每月8200元的标准支付自2019年1月起计付至实际腾退之日至的房屋占用费。庭审中，双方均确认被告已支付的15000元租金在上述房屋占用费中扣除，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《最高人民法院》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社与被告李海坤于2012年7月26日签订的《租赁合同》无效；二、被告李海坤和第三人温剑波自本判决发生法律效力之日起九十日内腾退坐落于广州市从化区街口街村前路50号首层（102铺、103铺、104铺）的房产给原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社；三、被告李海坤自本判决发生法律效力起九十日内按照每月8200元的标准支付原告自2019年1月起至实际腾退坐落于广州市从化区街口街村前路50号首层（102铺、103铺、104铺）的房产给原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社之日止的房屋占用费（被告李海坤已支付的15000元在上述费用中抵扣）；四、驳回原告广州市从化区街口街街口村第三经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元（原告已预交），由被告李海坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月十七日法官助理龙艳书记员何靖文