四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1322民初1793号 原告：营山县佳和物业管理有限公司，住所地：营山县城三星佳苑。统一社会信用代码915113227891013936。 法定代表人：兰兴国，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘洪帅,四川斌鼎律师事务所律师。 被告：肖旭，男，1961年8月23日出生，汉族，住四川省南充市营山县。 原告营山县佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告肖旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人刘洪帅，被告肖旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告支付三星锦城二期4幢4单元10楼5号自2012年12月20日至2020年12月20日期间的物业管理费5761元；2.判令被告承担违约金1524元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买位于营山县××期××幢××单元××楼××号××，建筑面积80.69㎡。2011年3月13日，原、被告签定《物业管理服务协议》约定：原告向被告提供物业服务；被告按建筑面积每月0.75元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费。逾期缴纳物业费则以欠款金额为基数按日千分之3的标准收取违约金。合同生效后，原告依约提供了物业服务，但被告未按照约定期限支付物业费。从2012年12月21日至2020年12月20日，被告共欠物业费5761元，按照约定应支付违约金1524元。原告多次催缴无果，遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告肖旭辩称，自己确实多年以来没有向物业公司缴纳物业费，接近十年了，物业公司对我们业主反映的问题一直不闻、不问、不管？被告肖旭当初接房装修完毕两个月以后，房间墙体开裂时常漏灰，为此曾数次找过物业公司要求维修处理，但一直没有处理。最后还是被告自己修补并贴墙布花费15000多元，可物业公司至今未给予解决处理。同时，小区门卫室包裹管理发放混乱、小区监控图像不清导致经常丢失东西、小区电梯存在严重安全隐患不予维护，加之物业工作人员态度豪横，管理混乱，遇事不与业主沟通，从未组织业主开会或听取业主建议。物业公司所主张收取的物管费，并不是按合同约定的收费标准计算，涉嫌乱收费等。所以，物业公司没有给被告等业主提供物业服务，对业主的诉求不予理睬，只想收取物业费，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。 经审理查明，被告肖旭系营山县三星锦城二期A区4幢4单元10楼5号住房（建筑面积80.69㎡）业主。2011年3月13日，被告肖旭作为乙方与作为甲方的原告佳和物业公司签订《物业管理服务协议》约定：原告为被告提供物业服务；住宅物管费按建筑面积每月0.60元/㎡计收；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之3交纳滞纳金；双方签订合同后，原告佳和物业公司一直为该小区提供物业服务，但被告至今没有给付2012年12月21日至2020年12月20日期间的物业费，诉讼中，原告佳和物业公司主张2013年12月20日前按0.70元/㎡计算应收678元，2013年12月21日至2020年12月20日期间按0.75元/㎡计算应收5083元。但佳和物业公司未提供超过物业合同约定标准收取物业费的依据。 因被告肖旭等小区业主涉及每家每户的具体情况与物业公司交涉后未得到解决，肖旭则因为装修后房屋墙体开裂的问题未得到解决，就一直没有交纳物管费。虽经物业公司先后多次催收包括在肖旭入户门上张贴《物业缴费交通知单》，肖旭等业主仍未缴纳物业服务费。 本院认为，原告佳和物业公司系依法取得企业法人营业执照的物业管理服务企业，具备从事提供物业服务的资格。佳和物业公司进入三星锦城二期小区提供物业服务，与被告肖旭签订了《物业管理服务协议》，原、被告间之间的物业服务合同关系合法有效。原告提供了物业服务，便有向接受服务的业主收取物业费的权利。被告肖旭从2012年12月21日起至2020年12月20日没有缴纳物业服务费，佳和物业公司所主张的物业费总额5761元，超过合同约定收费标准计算物业费，缺乏依据。按原、被告所订立的《物业管理服务协议》约定标准0.6元/㎡/月计算物业服务费，被告肖旭应予支付，经计算从2012年12月21日至2020年12月20日期间的物业服务费为4648元(80.69㎡×0.6元/㎡/月×96个月)。原告佳和物业公司主张按每日3‰标准收取违约金1524元的问题：因原告所提供的物业服务的确存在一定瑕疵，需进一步完善服务，并争取与小区业主和谐处理物业服务中的具体问题，因物业服务与业主存有分歧，物业公司也有一定的责任，故对其违约金的主张不予支持。 关于被告肖旭辩称，因接房装修完毕以后，房屋墙体开裂，已多次向物业公司反映希望得到解决处理而一直未果，这其实是涉及房屋质量问题，物业公司可以将业主反映情况登记或告知房产开发商，就房屋墙体开裂等质量问题，购房业主也可以直接向房产开发商主张权利，其始终认为应由物业公司沟通解决的理由不能成立，房屋质量问题与小区物业服务没有关联性。同时，被告肖旭辩称物业公司提供的物业服务质量差，工作人员态度恶劣等问题，其未提交相关证据证实，肖旭等业主提出不愿接受佳和物业公司的物业服务，肖旭等小区业主可另行通过法律途径解决，仍不足以以此来拒交物业费。 同时，本院认为，涉及物业服务合同纠纷，本来，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解；缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作也不能有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。对于业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。希望物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作，也是为共同构建和谐有序的社会环境所应付出的努力。本希望能够调解处理，但肖旭坚持要对墙体开裂的损失问题解决好了才得交纳物业费，致调解不成。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告肖旭于本判决发生法律效力后十日内向原告营山佳和物业管理有限公司支付2012年12月21日至2020年12月20日期间的物业服务费4648元； 二、驳回原告营山佳和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告肖旭承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  钟晓勇 二〇二〇年六月二日 书记员  邓 艳