四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民初92号 原告：余灵犀，男，汉族，生于1974年10月25日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 被告：陈仲川，男，汉族，生于1967年5月16日，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：马铭骏，重庆睿诚律师事务所律师。 被告：刘燕，女，汉族，生于1964年6月6日，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：马铭骏，重庆睿诚律师事务所律师。 被告：南充市坤隆房地产开发有限公司，住所地南充市嘉陵区都尉路**。 法定代表人：李炫坤，董事长。 原告余灵犀与被告陈仲川、刘燕、南充市坤隆房地产开发有限公司（以下简称坤隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余灵犀及其委托诉讼代理人张明秋，被告陈仲川、刘燕的委托诉讼代理人马铭骏到庭参加诉讼，被告坤隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余灵犀向本院提出诉讼请求：不予执行坤隆公司名下位于南充市嘉陵区××路××号××层××幢××单元××层××号房屋，并依法确认该房屋属原告所有。事实和理由：1、2008年4月16日，原告与坤隆公司签订了《商品房买卖合同》，原告已经支付案涉房屋全部价款，坤隆公司出具了相应收据。2010年12月坤隆公司将房屋交付给了原告，原告从接房之日起缴纳了全部物管费用并一直占有、使用房屋至今，案涉房屋未能办理过户手续系坤隆公司的原因，原告不存在过错。2011年1月20日，贵院在执行陈仲川、刘燕与坤隆公司建设工程施工合同纠纷案中作出的（2011）南中法民初字第17号执行裁定书将案涉房屋查封，原告提出执行异议，贵院作出的（2020）川13执异9号执行裁定严重损害了原告的合法权益，现提出执行异议之诉。 陈仲川、刘燕辩称，1、原告与坤隆公司签订的合同是真实有效的，但是不能抵抗我方的查封，因为原告没有对案涉房屋进行网签和备案登记；2、对于居住情况，房屋首次查封至今，期间经人民法院多次查封和拍卖，法院理应贴封条，原告均未提出异议，该房屋多次被续查封，从未告知过该房屋已被出售的消息；3、针对原告出示的收据，其收款条据上写明的是抵工程款，原告并非是基于买受人取得的房屋，不能排除执行；我方查询到原告还有一套房屋位于嘉陵区陈寿路上层领地，案涉房屋并非其唯一住房。 坤隆公司未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年8月3日，坤隆公司与余灵犀签订《工程发包协议》，坤隆公司将南充市嘉陵区陈寿路68号泽森园二期工程项目所属的全部园林、水电工程发包给余灵犀。2008年4月16日，余灵犀与坤隆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定余灵犀购买坤隆公司开发的位于南充市嘉陵区××路××号××层××幢××单元××楼××号房屋，房屋价款350008元，余灵犀以应在坤隆公司收取的工程款抵作购房款，坤隆公司出具了收款收据，并注明“抵工程款”。余灵犀称其于2010年入住该房屋，并提供了向南充家吾家物业服务有限公司缴纳的多份案涉房屋物业管理费及清洁费的收据，余灵犀同时提供了缴纳案涉房屋水、电、气以及广播电视收视费的依据。 另查明，重庆天字实业集团有限公司（以下简称天字公司）诉被告坤隆公司建设工程施工合同纠纷一案，天字公司申请诉讼保全，本院于2011年1月20日作出（2011）南中法民初字第17号民事裁定，查封了坤隆公司开发的位于南充市嘉陵区××路××号××层岭地”的住房61套（包含案涉5幢1单元10层2号房屋），后该案进入执行阶段。本院于2014年12月29日作出（2015）南中法执字第13号执行裁定查封案涉房屋。2015年6月2日以（2015）南中法执字第13-1号执行裁定查封案涉房屋。2015年11月16日，本院以（2015）南中法执字第13-2号执行裁定，终结本院（2015）南中法执字第13号执行案即本院作出的（2011）南中法民初字第93号民事判决书的本次执行程序。2016年3月11日，本院作出（2016）川13执恢4号执行裁定书，将本院受理的（2016）川13执恢4号案，即：申请执行人天字公司与被执行人坤隆公司建设工程施工合同纠纷一案的申请执行人由天字公司变更为陈仲川、刘燕。2018年5月31日，本院作出（2016）川13执恢4号之四执行裁定，对案涉房屋予以续查封，并向南充市不动产登记中心发出了协助执行通知书。 余灵犀针对前述民事裁定向本院提出了执行异议。本院审查后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，目的在于依法保护房屋消费者的物权期待权。本案中，异议人虽然提供了书面买卖合同以及购房款收据，但该收据备注的款项为“抵工程款”，但未提供转账凭证等支付购房款的原始依据，其属于居住消费性购房还是以房抵债存疑。因此，对其要求解除涉案房屋查封的主张，不予支持。 本院认为，本案争议焦点为是否准许对南充市嘉陵区××路××号××层××幢××单元××层××号房屋的执行（即余灵犀对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行）。根据查明的事实，余灵犀提供的《商品房买卖合同》证明其在本院查封案涉房屋前已与坤隆公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。余灵犀以应在坤隆公司收取的工程款抵作房屋价款，坤隆公司也向余灵犀出具了收款收据，载明余灵犀以工程款冲抵了全部购房款。同时，余灵犀提供的交纳物业管理费收据、水电气费缴纳收据及发票等证据，证明余灵犀于2010年即对案涉房屋装修入住，交纳了相关物业服务费和水电气费，已实际占有案涉房屋。另，案涉住房是因坤隆公司的原因未能办理房屋产权登记，并无直接证据证明余灵犀在房屋产权转移过程中存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，余灵犀基于买卖行为享有物之交付债权，对案涉房屋享有物权期待权，而陈仲川、刘燕享有的是金钱债权，余灵犀对案涉房屋的居住生存利益应当优先于陈仲川、刘燕的债权利益，即余灵犀的权利能够排除人民法院对案涉房屋的执行。但因案涉房屋至今未办理产权过户登记，余灵犀享有的只是物权期待权，对余灵犀要求确认该房屋属其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，余灵犀的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，判决如下： 一、对余灵犀购买的位于南充市嘉陵区××路××号××层××幢××单元××层××号房屋不得执行； 二、驳回余灵犀的其他诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2020）川13执异9号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费6550元，由陈仲川、刘燕负担6000元，余灵犀负担550元。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年六月十日 书记员  刘佰燕