广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5734号原告：佛山市祥和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：朱铭全，董事长。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。被告：王露，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告王露物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2008年1月至2019年11月的物业管理费13751.60元及滞纳金19832.17元（从2008年1月11日起以被告拖欠的物业管理费为本金，按照年利率24%的标准分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年11月12日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年5月9日，原告与案外人佛山市环市房地产开发总公司（下简称环市房地产公司）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定原告对佛山市******************、2-15号的物业实施物业管理，并由原告按0.75元/m2的标准向业主收取物业管理费。2004年11月16日，被告登记为佛山市禅城区***********的权利人。原告向被告提供物业管理服务，但被告却未能按时交纳费用。被告已拖欠2008年1月至2019年11月的物业管理费合计13751.60元未付。原告多次向被告催交上述费用，但被告一直拒绝处理。综上，被告拒不支付费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。被告辩称：原告提供的物业服务存在诸多问题。一、整个小区花园、绿化、卫生、停车有问题。小区花坛中央垃圾成堆，花坛中装修遗留的水泥块一放就是十三年。垃圾桶随意摆放，绿化遭破坏。小区停车乱停乱放，消防通道被业主汽车强行霸占。小区中心花园的大树都是业主出资购买种植，原告未尽责。二、被告居住的12号楼也存在许多问题。楼顶排烟管道被业主违建改动，失去本身用途，造成油烟倒灌，原告没有解决。12号楼业主公共区域存在业主违章搭建，原告不管理。12号楼大堂不按规划建设，被开发商强占，原告未履行管理权。三、小区顶楼违建成风，改变主体结构，原告不管不问。四、中心花园规划是网球场和游泳池，然而开发商转变使用性质，盖成了地下车库和幼儿园，而原告在与开发商进行交接的时候，未进行勘验，伙同开发商欺诈全体业主，为收楼后全部业主拒交管理费埋下了根源。五、原告未与被告签订合同。被告自1999年买房至今，原告从未找被告协商签订物业合同，被告与原告之间不存在物业服务合同关系。六、原告起诉已过3年的诉讼时效期间。综上，原告想真心、舒心收取业主的物管费，首先得从自身找问题，寻求一个好的管理模式，多和业主交流、沟通，将曾经对业主犯下的欺诈及不作为、态度摆在台面上进行公开道歉，请求业主的谅解，对小区违章建筑进行整改，满足业主的诉求。不能一味的向业主提起诉讼，激化双方的矛盾。业主保留追究原告及开发商责任的权利。希望原告慎重考虑后果，解决问题，达成协商，为业主、为国家真正的做实事。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告的营业执照、被告的人口信息查询结果。证明双方的诉讼主体资格适格。2、《名雅花园物业委托管理合同书》。证明原告接受委托对涉案物业进行管理及提供物业管理服务，该物业管理服务合同系涉案小区的前期物业服务合同，对涉案小区全体业主具有约束力，原告根据合同按0.75元/平方米/月的标准向被告收取物业管理费。3、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、业主公约（名雅花园管理规定、名雅花园装修管理制度）。证明被告是涉案602房的权利人，房屋建筑面积为128.22平方米，被告应遵守《名雅花园管理规定》在每月10号前缴纳当月的物业管理费，若不按期交付的，原告有权加收滞纳金，被告已拖欠2008年1月至今的物业管理费未支付。本院认证如下：原告举证的证据1、2、3，与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、图纸、发票。证明开发商2005年承认占用业主几十平方米公共面积的欺诈行为，现仍有5平方米没有退还给业主。发票时开发商赔偿的20000元。2、12号楼照片。证明业主自行出资维修整改一楼大堂。二楼公共位置已被业主利用，脏乱差。楼顶排烟通道被业主自行整改，导致业主一日三餐用炉时油烟倒灌。楼顶公共区域被业主违规建成了居住房。3、小区中心花园照片。证明规划是网球场、游泳池，后交楼时变成了幼儿园使用地。开发商与原告在签订服务合同时，双方已知原报建图、规划图，是双方蓄意欺骗业主。中心花园属于业主公共共用休闲场所，物业却擅自将公共休闲地方转租他人做宿舍及居委会办公使用，严重侵害了业主利益。中心地下车库用地是业主共用分摊面积，物业擅自出租。4、整个花园照片。证明该补种、修剪的花草树木，长达15年未修补。小区一半以上大树是业主自行出钱栽种，小区大部分地方卫生脏乱差。5、小区12幢楼的照片。证明小区共12幢楼，每家每户顶层业主由原环市镇镇长牵头违建，影响整个小区业主居住环境。本院认证如下：被告举证的证据1，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。对证据2-5的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年5月9日，案外人环市房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《名雅花园物业委托管理合同书》，主要约定：“一、甲方委托乙方管理的物业情况：1、物业名称：佛山市****；2、地点：同济东路后龙二街名雅花园：１号１座、1号2座、1号3座、1号4座、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号；……二、甲方就以上述的物业委托乙方管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……六、乙方按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元/㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理费收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由甲方按标准50%支付……”。上述合同于2011年5月24日经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。涉案小区《名雅花园管理规定》的主要内容为：管理机构：原告受名雅花园开发商委托，管理名雅花园物业，为广大业主提供清洁卫生、保安、公共设施、公用水电维修、园林绿化等服务。费用交收及管理：业主应缴纳以下费用：一、属住户所使的水、电、煤气等收费；二、属物业管理项目收费即物业管理费，款项用途：1、清洁卫生管理；2、绿化物日常维护管理；3、治安管理；4、维护公共蓄水池；5、水电管理；6、排污设施管理；7、闭路电视的监控系统的维修保养；8、用于支付管理处人员的薪酬及管理处日常开支等。收费办法：各业主应于十号前将当月的物业管理费交管理处或委托银行托收。欠费追缴：业主和使用人违反规定，不按约定交付物业管理费的，物业管理处可以催缴，限期交付、逾期不交付的，每日按应交金额的3%加收滞纳金。三、属楼宇及其公用设施的使用维护分摊费。款项名称：1、梯间灯电费、电梯电费，泵房电费等；2、防盗闸的维修保养费，电梯的维修保养费、年审费等；3、易耗物品购置费（如灯泡、水池清洗费）等；4、其它一些属公共摊分的款项。收款标准：按住户数（或按住户使用程度大小）来分摊；收费办法：为保证公用开支用款各业主应预缴一定费用，由楼长统一代缴代支，并公布收支账目。另查明一，原告于1995年11月21日登记成立，原告的经营范围包括物业管理，商场、铺位、房屋租赁、维修，室内装修，车辆停放保管。另查明二，根据佛山市自然资源局出具的查询结果，佛山市禅城区***********的权利人为被告，房屋建筑面积为128.22平方米，被告于1999年11月购买取得。另查明三，原告于2019年11月21日向本院提交诉讼材料。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人环市房地产公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告诉请的物业管理费。原告在签订《名雅花园物业委托管理合同书》后，已实际为名雅花园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告提出了诉讼时效的抗辩，本院应予以审查，诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。物业管理费缴费期限为每月10日，每月11日原告应当知道其权利受到损害，诉讼时效从每月11日开始起算。原告于2019年11月21日向本院提起诉讼，往前推三年，即原告主张的2015年1月-2016年11月的物业管理费已过诉讼时效期间，不应得到支持，本院仅支持原告诉请的2016年12月-2019年11月的物业管理费3461.94元（128.22平方米×0.75元/平方米/月×36个月）。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据被告举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业管理费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于原告主张的滞纳金的问题。综合现有证据来看，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业管理费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王露于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司支付佛山市禅城区***********2016年12月-2019年11月的物业管理费3461.94元；二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取320元，由原告佛山市祥和物业管理有限公司负担189元，被告王露负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年六月二日书记员 梁丽仪