山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初340号原告：白福娟，女，1956年8月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：张霖，威海经济统一法律服务所法律工作者。被告：威海火炬高技术产业开发区中盛经济股份合作社，住所地威海火炬高技术产业开发区花园中路**，统一社会信用代码933710004935307460。法定代表人：王以锋，理事长。委托诉讼代理人：李超红，山东胶东律师事务所律师。第三人：威海旭斌房地产开发有限公司，住，住所地威海市世昌大道**一社会信用代码91371000706284797C。法定代表人：戚其斌，执行董事。委托诉讼代理人：张斌、刘丽华，山东润洲律师事务所律师。原告白福娟与被告威海火炬高技术产业开发区中盛经济股份合作社（以下简称中盛合作社）、第三人威海旭斌房地产开发有限公司（以下简称旭斌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白福娟之委托诉讼代理人张霖、被告中盛合作社之委托诉讼代理人李超红、第三人旭斌公司之委托诉讼代理人张斌、刘丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白福娟向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，请求被告继续履行合同；二、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年7月3日签订了《房屋买卖协议》，协议约定被告将坐落于威海市云鹤山庄15号楼504室房屋连同相应的草棚卖给原告，建筑面积房屋80平方米、草棚4平方米，房屋每平方米价格2500元，草棚每平米价格1250元，房款共计20.5万元，原告早期支付的6.3万元按12.6万元计算，另4万元按4万元计算，原告尚需支付房款3万元，该款项原告应于本协议签订时交付2万元，余款1.9万元于2007年12月30日付清。原告于2001年1月11日支付给被告5.5万元，于2003年3月27日支付给被告8000元，共计6.3万元，按合同约定应视为交付购房款12.6万元。原告于2007年12月26日向被告支付3万元购房款，于2011年12月13日支付2万元购房款。原告已按合同约定支付完全部购房款，待具备办证条件时被告协助办理房屋过户手续。经原告多次协商未果，故诉至贵院，请求确认双方协议有效，判令被告继续履行合同。被告中盛合作社答辩称：原告所称的事实是正确的，被告收到了白福娟的房屋款。被告于2003年已经将涉案房屋交付给原告，并且该房屋一直由原告居住使用，我们认为我们签的合同是有效的，同意继续履行。该房不在我们名下，我们是和第三人合作开发的。第三人旭斌公司答辩称：一、第三人是云鹤山庄15号楼504室（以下简称涉案房产）的所有权人，原告白福娟不是涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三人提供的《房产证》可以证实，第三人是涉案房屋的所有权人。本案虽然白福娟与被告签订了《购房合同》并缴纳了购房款，但是白福娟并未办理房屋登记手续。房屋属于不动产，不动产以办理登记为生效要件。因此，白福娟并不是涉案房屋的所有权人。二、被告无权处分涉案房产。第三人提交的《结案通知书》可以证实，第三人与被告合作开发云鹤山庄二期住宅房地产纠纷经过一审、二审、再审和执行程序，本案已于2019年10月8日结案。涉案房产并不在法院执行给被告13套房产中。因此，涉案房产归第三人所有，被告无权处分涉案房产。三、原、被告之前签订的房屋买卖合同无效，原告不能取得涉案房产的所有权。1、原被告签订的房屋买卖合同无效。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告无权处分第三人的涉案房产，如果第三人追认或者被告订立合同后取得了处分权，则原、被告签订的房屋买卖合同有效。但本案第三人不予追认，且第三人与被告合作开发云鹤山庄二期住宅房地产纠纷经过一审、二审、再审和执行程序现已结案，被告并未取得涉案房产的所有权。因此，被告无权处分涉案房产，原被告之间签订的房屋买卖合同无效。2、原告不符合善意取得的法律规定，不能取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案原告不符合善意取得的法律规定，原因有三：第一，原告明知被告没有出售房产资质，仍从被告处购买，其主观上并非善意；第二，原告虽然提供购房合同，购房合同上的购房款是20.5万元，但实际交房款为15.3万元，远远低于20.5万元。另外，原告仅提供收款收据，并未提供当时缴费的银行转账证明，因此不能证明原告实际缴纳了15.3万元的购房款，即原告并未以合理价格购买涉案房产；第三；涉案房产原告并未办理登记，因不动产以登记为生效要件，未办理登记，不发生物权变动效力。综上，原告不符合善意取得的法律规定，不能取得涉案房屋的所有权。3、原、被告之间签订的房屋买卖合同不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条的解释。理由如下：(1)该法条主要适用于所有人处分自己的财产而因某种原因处分权受到限制的案型和将来财产买卖合同案型。而本案涉案房产一直归第三人所有，而被告对涉案房产没有所有权。(2)该法条适用的主体是买卖合同的当事人，即本案的原告和被告。结合本案，也就是说合同是否有效只能针对原告或者被告，不能涉及到第三人。因此，原被告签订的房屋买卖合同的效力仅对原、被告有法律约束力，该合同效力不及于第三人。(3)即使双方签订的房屋买卖合同有效，但因涉案房屋在第三人的名下，被告无法履行办理过户的手续，因此，原告可以要求被告承担违约责任或者要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。综上，原、被告之前签订的房屋买卖合同无效，原告不能取得涉案房产的所有权。本院经审理认定事实如下：2007年7月3日，甲方王家钦村社区居民委员会（本案被告中盛合作社前身）与乙方白福娟签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将坐落于威海市云鹤山庄15号楼504室房屋连同相应的草棚卖给原告，建筑面积房屋80平方米、草棚4平方米，房屋每平方米价格2500元，草棚每平米价格1250元，房款共计20.5万元，原告早期支付的6.3万元按12.6万元计算，另4万元按4万元计算，原告尚需支付房款3.9万元，该款项原告应于本协议签订时交付2万元，余款1.9万元于2007年12月30日付清。原告白福娟按照协议约定分别于2001年1月11日向被告支付5.5万元、2003年3月27日支付0.8万元、2007年6月18日支付4万元、2007年12月26日支付3万元、2011年12月13日支付2万元。涉案房屋威海市云鹤山庄15号楼504室由原告白福娟占有使用至今。被告中盛合作社曾与第三人旭斌公司合作开发案涉房屋所在的云鹤山庄二期工程，2009年3月10日，威海市中级人民法院作出（2003）威民一重字第42号民事判决书，判决本案第三人旭斌公司给付本案被告中盛合作社云鹤山庄二期工程网点房建筑面积247.66平方米，住宅楼建筑面积8238.98平方米。2015年8月14日，威海市中级人民法院作出（2011）威民初字第51号民事判决书，判决本案被告中盛合作社给付本案第三人旭斌公司云鹤山庄二期工程住宅房建筑面积5521.35平方米。2019年10月8日，威海市中级人民法院作出（2010）威执一字第19号、（2016）鲁10执235号结案通知书，确认本案被告中盛合作社与第三人旭斌公司因（2003）威民一重字第42号民事判决书、（2011）威民初字第51号民事判决书而互相负担的义务经互相抵消后其差价部分亦履行完毕，上述两份民事判决书均执行完毕。另查明，第三人旭斌公司与案外人单明磊于2004年5月21日签订《威海市商品房预售合同》，约定第三人旭斌公司将涉案房屋出售给案外人单明磊。经本院向威海市不动产登记中心查询，涉案房屋威海市云鹤山庄15号楼504室于2004年5月21日经预售合同备案登记在案外人单明磊名下，合同号为20048132，单明磊身份证明号码一栏为空白。云鹤山庄15号楼整体已经于2011年3月24日登记在第三人旭斌公司名下，权证号为2011015028。以上事实，有《房屋买卖协议》、收款收据、涉案房屋水电费缴费明细、不动产登记资料查询结果、执行笔录、生效法律文书等证据予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告中盛合作社针对己方有权处分涉案房屋的主张，仅提供2011年、2012年威海市中级人民法院两次执行笔录，拟证实第三人明确案涉房屋没有出售给他人，并同意将包括案涉房屋在内的24栋房屋过户至被告指定的买受人名下。但通过上述执行笔录可以看出，系第三人在执行过程中为避免损失扩大提出的解决方案，同意将包括案涉房屋在内的24栋房屋办理产权证，但并不足以证实第三人与被告达成一致意见并执行，即上述执行笔录并不足以证实被告对案涉房屋享有所有权。原告白福娟提供的证据亦无法证明被告中盛合作社取得对涉案房屋之处分权，涉案房屋所在的云鹤山庄15号楼整体已经于2011年3月24日登记在第三人旭斌公司名下，涉案房屋权利人旭斌公司亦未对该《房屋买卖协议》予以追认。故原告与被告所订立的《房屋买卖协议》系被告中盛经济合作社无权处分订立的合同，且原告白福娟亦未提交证据证明其符合法律规定的不动产善意取得之情形，因此原告白福娟不能取得涉案云鹤山庄15号楼504室房屋之所有权。其请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，要求被告继续履行合同，理由不当，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，判决如下：驳回原告白福娟的诉讼请求。案件受理费4376元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  王 军人民陪审员  郑本利人民陪审员  鞠洪娜二Ο二Ο年六月三十书记员王青