上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58280号原告(反诉被告)：上海有昵商业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨**，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱华新，男，1968年11月23日出生，汉族，户籍地安徽省。原告上海有昵商业管理有限公司(以下简称有昵公司)与被告朱华新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序。审理中，朱华新提出反诉，本院合并进行审理，于2020年4月22日公开开庭进行审理。原告有昵公司的委托诉讼代理人曹锋、被告朱华新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有昵公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区恒丰北路XXX号林顿大厦裙楼一楼上膳美厨C8铺位(以下简称系争房屋)签订的《上膳美厨经营管理服务合同》(以下简称《服务合同》)于2019年12月7日解除；2.被告将系争房屋返还给原告；3.被告支付2019年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6,000元；4.被告支付自2020年1月1日至实际归还房屋之日止的房屋使用费，按每月15,840元的标准计算；5.被告支付原告违约金23,760元。事实与理由：2019年5月19日，原、被告就系争房屋签订《服务合同》，约定被告租赁系争房屋经营牛肉汤，原告按约交付系争房屋，被告实际于2019年8月开始对外营业，但被告拖欠2019年9月1日起的物业管理费，原告多次催讨无果，故起诉至法院。被告朱华新到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。签订合同时未仔细阅读合同，在原告催促下签订合同，故认为存在欺诈，应为无效。原告在未取得食品经营许可证的情况下即让被告试营业，2019年8月主管部门要求原告整改，原告对系争房屋分隔出粗加工区放置水槽，导致被告厨房过小，影响被告经营，后原告让被告将冰柜搬到系争房屋相邻的C7档口。2019年8月15日，原告才办出食品经营许可证，被告实际于2019年8月25日左右正式营业。被告共支付了进场费30,000元、保证金23,760元及两个月租金15,840元。系争房屋所在的美食广场卫生状况脏乱差，网络信号也不好，且双方对于物业管理费未谈妥，故被告未支付。2019年7月30日，被告曾向原告提出退场，但双方未谈妥，被告只能对外营业。如果法院认为合同有效，原告提供的租赁部位有问题，管理不规范，应属原告违约，而被告不存在违约行为。使用费标准应当按照租金标准计算；违约金标准过高，应为一个月租金。反诉原告朱华新向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认反诉原告与反诉被告就系争房屋签订的《服务合同》为无效合同；2.反诉被告返还反诉原告进场费30,000元、押金23,760元。事实与理由：反诉原告在签订合同时未仔细阅读合同，在反诉被告催促下签订合同，故认为存在欺诈，应为无效。如果法院认为合同有效的，反诉原告要求法院判决解除《服务合同》，其中因反诉被告前期证照不全、分割商铺、管理不规范导致反诉原告无法正常经营，反诉原告曾向反诉被告提出退租索赔，但反诉被告一直未回复，反诉原告只能试着经营看看，故系反诉被告违约。反诉被告有昵公司到庭辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。《服务合同》合法有效，是双方真实意思表示，双方均应当恪守。合同约定进场费不予退还。系争房屋交付时没有隔断，但为了办理整个美食广场的食品卫生许可证，根据行政部门的要求，才对系争房屋进行了隔断，反诉原告也是明知且同意的，隔断后系争房屋整体仍然由反诉原告使用。反诉被告承认隔断确实对反诉原告的经营产生影响，但一方面反诉被告同意反诉原告将冰柜放在隔壁，反诉原告自2019年8月25日即正式营业，另一方面反诉被告也给予反诉原告2个月的免租期作为补偿，故反诉被告不存在欺诈。反诉被告从未收到反诉原告的退租申请，反诉原告所述的卫生状况也没有依据。如解除合同，同意退还押金。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月19日，有昵公司(甲方)与朱华新(乙方)就系争房屋签订《服务合同》，甲方拥有系争房屋所在的上海市恒丰北路XXX号林顿大厦裙楼一楼上膳美厨的场地经营管理权。乙方作为食材加工方、菜品制作方，承包经营上膳美厨商铺从事餐饮服务。乙方租赁的商铺编号为C8，套内面积9.5平方米，经营范围牛肉汤，场地使用期限自2019年7月22日起至2020年7月21日止，费用起算日一般是场地调试期结束之次日，特殊如乙方在场地调试期内开业的，以开业日为费用起算日。乙方应当向甲方支付的入场费30,000元，租金15,840元(每月7,920元)，物业管理费1,500元/月，履约保证金23,760元。租金按每2个月支付一次，先付后用，乙方应于前一期租金到期日前15日支付下一期租金。物业费按月支付，乙方应于每月20号缴纳当月物业费。入场费及履约保证金应当在合同签订后当日向甲方支付，入场费不予退还。如合同履行期届满或合同提前终止的，在双方办理完毕场地交接手续且乙方已支付合同项下的应付费用，在乙方迁出经营场地之日起30日内，凭甲方开具的履约保证金收据，甲方将剩余保证金无息退还给乙方。在合同履行期间，甲方有义务提供合法的经营场地，维持经营场地整体秩序，保障乙方的正常经营活动。乙方应按照本合同约定的时间缴纳税费和本合同项下应支付的各项费用(包括进场费、租金、物业管理费、水费、电费、保证金等相关费用)。在合同期满而未续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后5日内将经营场地及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁并且不影响甲方二次出租的状态交还于甲方。乙方逾期退场，每逾期一日，乙方应按照本合同约定的日租金(月租金/30日)的双倍金额支付占有使用费。如甲、乙双方未履行或未完全履行本合同及附件所约定的义务而产生违约行为，则违约方应根据有关法律、法规和本合同的约定承担违约责任。乙方逾期支付本合同项下任何费用的，每逾期一日，应按逾期费用的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权利解除合同。甲方有下列情形之一的，乙方可提前解除本合同，甲方有权选择在抵扣乙方应付费用后，甲方应无息退还乙方已支付的保证金及剩余的租金(如有)或要求乙方支付应付费用后，无息退还乙方已支付的保证金及剩余的租金(如有)，乙方在此放弃向甲方主张违约及赔偿责任的权利：1、如因甲方原因致使合同生效后2个月内甲方未能向乙方发出进场通知的，乙方有权利主张要求甲方无息退还乙方的履约保证金以及预付的租金(如有)，合同自动解除，甲乙双方互不承担法律责任。2、因甲、乙双方之外的其他原因(包括行政行为或第三方原因)致使乙方经营活动暂停60日且无法继续开展的。2019年5月20日，有昵公司交付系争房屋。朱华新支付了入场费30,000元、2个月租金15,840元及履约保证金23,760元。2019年7月底，有昵公司将包括系争房屋在内的部分商铺进行改造，在系争房屋内增加隔断，隔出粗加工区放置水斗，系争房屋包括粗加工区仍由朱华新独用。因隔断影响，有昵公司同意朱华新将冰柜放置在系争房屋相邻的C7铺位。2019年8月8日，有昵公司取得系争房屋所在的上海市静安区恒丰北路XXX号XXX-XXX、XXX、XXX室的食品经营许可证。2019年8月下旬，朱华新对外营业。2019年8月27日，有昵公司张贴开业公告：“1、上膳美厨美食广场于2019年8月9日起部分商户已陆续开始营业，现上膳美厨美食广场定于2019年9月1日正式开业。2、2019年9月1日至2019年10月31日为所有商户的免租期。3、美食广场正式开业后，所有商场管理按照合同约定履行，如有违反按照合同约定执行。”2019年10月及11月，有昵公司向朱华新送达了2019年9月至11月的物业费缴纳通知书，朱华新未支付物业管理费。2019年12月7日，有昵公司向朱华新送达解约函：“由于你在合同履行期间违约，现我司决定于2019年12月7日解除与你的合同关系，并请你按合同约定尽快将商铺交还我司……”。审理中，朱华新陈述因有昵公司未按约定开业违约，曾向有昵公司的员工递交手写的退租及赔偿清单，多次找有昵公司协商及索赔，但有昵公司一直未答复，只能试着营业看看。有昵公司表示从未收到过朱华新的赔偿清单，系争房屋改造是根据行政部门的要求，为取得食品经营许可证而实施的；本案中电费已经结清，水费不主张。审理中，朱华新在2020年1月16日证据交换中陈述要求继续履行合同，在2020年4月22日庭审中陈述如法院认为其主张的合同无效或欺诈不能成立的，要求法院判决解除双方之间的合同。有昵公司陈述，如法院认为有昵公司无权解除合同的，有昵公司同意由法院依法确认双方合同于2020年4月22日解除，同时对于2020年4月22日前的租金，有昵公司自愿减免朱华新一个月的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于合同效力，朱华新主张签约时被催促，在不清醒的情况下签字，合同应属无效。然朱华新作为有民事行为能力的成年人，应当清楚其在合同上签字的法律后果，且在签约后亦按照合同约定支付了入场费、保证金及租金，说明朱华新对合同主要内容是明知的，故朱华新以头脑不清醒为由认为合同无效的主张，本院不予支持。《服务合同》由有昵公司和朱华新签字盖章确认，且不违反法律规定，应属有效。对于合同履行及解除的认定，一方面系争房屋在交付时并不存在隔断，但有昵公司为取得食品卫生许可证，在未取得朱华新书面同意的情况下，擅自在系争房屋内增加隔断，对朱华新的经营造成一定的影响，故有昵公司的履约行为存在瑕疵；另一方面，朱华新未按合同约定支付2019年9月1日正式营业之日起的物业管理费确属违反合同约定，但根据有昵公司2019年9月1日至2019年10月31日免租的承诺，朱华新实际已经结清了2019年12月31日前的租金，且考虑到有昵公司延期开业、增加隔断等行为确实影响朱华新实际使用系争房屋，朱华新未付物业管理费的行为不应认定为根本违约，故有昵公司以朱华新未付物业管理费为由主张合同于2019年12月7日解除，本院不予支持。鉴于双方在合同履行过程中均有过错，朱华新亦在2020年4月22日要求法院依法解除合同，有昵公司亦同意由法院认定双方合同于2020年4月22日解除，故本院确认《服务合同》于2020年4月22日解除，双方互不负担违约责任。合同解除后，朱华新应当及时返还系争房屋，然朱华新至今未交还，故对有昵公司要求朱华新返还系争房屋的诉请，本院予以支持。对于合同解除后的各项费用，本院处理如下：1、有昵公司要求朱华新支付2019年9月1日至2019年12月31日的物业管理费6,000元，有相应的合同依据，本院予以支持；2、对于2020年1月1日起的房屋租金及使用费，有昵公司主张合同解除前按照租金支付，合同解除后按照双倍租金的标准计算房屋使用费，同时自愿减免朱华新一个月租金；朱华新提出房屋使用费应当按照单倍租金标准计算，本院考虑到双方合同履行均有瑕疵以及有昵公司自愿减免一个月租金的因素，本院认定朱华新应当向有昵公司支付房屋2020年1月1日至2020年4月22日的租金21,648元(已减免一个月租金)，并按照每日326元的标准，向有昵公司支付自2020年4月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、朱华新要求有昵公司返还入场费30,000元，鉴于双方均有过错且有昵公司未提供证据证明其收取入场费的费用依据，故本院认定有昵公司应当退还入场费15,000元；4、朱华新要求有昵公司返还履约保证金23,760元，鉴于双方合同解除且有昵公司亦同意退还，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司与被告(反诉原告)朱华新签订的《上膳美厨经营管理服务合同》于2020年4月22日解除；二、被告(反诉原告)朱华新应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司返还上海市静安区恒丰北路XXX号林顿大厦裙楼一楼上膳美厨C8铺位；三、被告(反诉原告)朱华新应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司支付租金21,648元；四、被告(反诉原告)朱华新应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司支付房屋使用费，自2020年4月23日起至实际返还房屋之日止，按照每日326元的标准计算；五、被告(反诉原告)朱华新应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司支付物业管理费6,000元；六、原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱华新返还履约保证金23,760元、入场费15,000元；七、对原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；八、对被告(反诉原告)朱华新的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,479.20元，减半收取计1,239.60元，反诉案件受理费572元，合计1,811.60元，由原告(反诉被告)上海有昵商业管理有限公司负担905.80元，被告(反诉原告)朱华新负担905.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  万健健二〇二〇年六月十九日书记员  沈 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。