广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初10251号原告：长齐胜投资管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道凤凰路193号海珑华苑裙楼hicity一层至三层，统一社会信用代码：91440300335202405F。法定代表人：唐展豪。委托诉讼代理人：陈严，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201211034683。委托诉讼代理人：安颖，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市柏泽美业有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道深汕路中信龙盛广场1栋2楼208号商铺，统一社会信用代码：91440300MA5DJXBP6P。法定代表人：郭晶。被告：郭晶，男，汉族，1988年9月25日出生，身份证住址：江西省宣春市奉新县。原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司与被告深圳市柏泽美业有限公司、郭晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈严、被告深圳市柏泽美业有限公司法定代表人郭晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《HiCity商铺租赁合同》于2020年1月19日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金、综合服务费、水电费、推广费60799.86元，以及滞纳金3083.47元（滞纳金暂计至2020年2月25日，应计至实际清偿日），合计人民币63883.33元；3.判令被告向原告支付免租期的租金人民币42000.84元；4.判令被告向原告支付商铺复原的施工费用人民币10000元（暂定）；5.判令被告向原告支付租金损失人民币106047.33元，被告缴纳租赁保证金80001.6元，扣减后计人民币26045.73元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用，暂计金额：人民币141929.9元。事实和理由：原告与被告于2017年4月17日签订了《ＨｉＣｉｔｙ商铺租赁合同》（铺位号为Ｌ1-04Ｂ）。该租赁合同约定，原告将位于深圳市罗湖区出租给被告作经营店铺使用，商铺建筑面积为166.67平方米，租赁期限为5年（自2017年4月20日至2022年4月19日），免租期为40日（自2017年4月20日至2017年5月31日），商铺第一租赁年度月租金为31500.63元，第二租赁年度起，月租金应在上一租赁年度月租金的基础上递增6%，每月综合服务费为7500.15元，每月宣传推广费为1000.02元，被告向原告缴纳80001.60元作为租赁保证金，被告应于每月25日前支付下月租金和上月综合服务费、推广费和上月的水电、通讯等其他费用。被告租赁原告商铺后，双方均正常履行合同，但从2019年11月开始拖欠费用。截至2020年1月17日，被告已累计拖欠租金、水电费、综合服务费等总额达人民币60799.86元。欠费期间，原告多次口头催款，但被告仍未补缴任何欠款。在未经原告同意的情形下，被告于2020年1月16日擅自停止营业并闭店逃场，留下杂乱、空置的商铺。由于被告拖欠租金等费用并私自闭店逃场的行为已严重违反原、被告间签订的《HiCity商铺租赁合同》的约定，同时严重损害原告的合法权益。为此，原告根据合同第9.2条、第9.5条、第12.2条之约定，于2020年1月17日正式向被告寄发《解除HiCity商铺租赁合同的通知函》，要求即日起解除租赁合同，并限被告在2020年1月18日前清偿欠款及将租赁商铺恢复原状后交还原告，但被告却一直未向原告清偿任何欠款及恢复商铺。鉴于被告拖欠租金等费用并私自闭店逃场的严重违约行为给原告造成了巨大的损失，为维护自身的合法权益，特诉至本院，请求判如诉请。被告深圳市柏泽美业有限公司、郭晶答辩称：装修期间的服务推广费和综合服务费有异议，被告认为推广服务费不应该收取，恢复毛坯的费用过高，12月份的推广费跟综合服务费原告说没有交，但据我了解是有缴纳的；终止合约是因管理处把门锁了，导致承租人产生了停止经营的想法，对承租铺面面积有异议，承诺100平方米，但实际承租面积只有96平方米，租赁意向书上有体现，按照当时建筑面积的比例退回我的租金，租赁合同都是对原告有利，违约金过高，请求法院进行调整；2020年1月15日有15天的租金没有交，原告就锁了我的店门，没有办法再经营，综合考虑就决定退场，但是原告不予理会，于是被告决定搬东西退场。经审理查明：罗湖区凤凰路3号海珑华苑裙楼一层为唐秀齐所有，其于2017年1月1日出具《委托书》，委托原告全权办理该房产的出租等事宜。2017年4月13日，原告与被告签订《HiCity商铺租赁合同》，由原告将罗湖区凤凰路3号海珑华苑裙楼第1层商场L1-04B商铺租予被告作美发经营，租用面积为建筑面积166.67平方米，租赁期限为5年（自2017年4月20日至2022年4月19日），装修期同为免租期共40天（自2017年4月20日至2017年5月30日），起租日为2017年5月31日，第一租赁年度月租金为31500.63元，第二租赁年度起，月租金应在上一租赁年度月租金的基础上递增6%（租赁年度指自房屋交付之日起满12个月为一租赁年度），首月租金被告应在双方签署租赁合同时或之前支付给原告，以后被告应于每月25日前支付下月租金和上月的水电、通讯等其他费用。租赁保证金为80001.6元，装修押金8333.5元，综合服务费每月7500.15元，宣传推广费每月1000.02元，装修期内，被告需向原告支付装修管理费140元/天。被告逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过三十天的、被告开业后，未经原告事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业（因原告原因或不可抗力造成的除外）的，原告可书面通知被告解除合同。房屋交付后，原告行使解除本合同之权利的，原告解除合同前被告已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，原告并有权向被告索取被告在装修期内所免去的所有租金和/或综合服务费和/或宣传推广费等，此外，在本合同提前解除后，被告还须向原告支付违约金，包括但不限于合同完全履行情况下原告可得的租金及处置被告物品和装修发生的费用。原告可将租赁保证金用于抵付被告应支付的违约金中相等金额的部分。如果被告根据上述规定支付的违约金尚不足补偿原告所受之损失，原告有权进一步向被告索偿差额。在租赁期内，被告逾期支付装修押金、租金、综合服务费、宣传推广费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或合同附件二所列设施和设备的开通和/或使用的费用或合同所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交租赁保证金、质量保证金，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。被告向原告交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。应根据原告的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状或予以保留，由此发生的费用由被告承担。原告主张，被告于2020年1月16日凌晨擅自停止营业并退场，且被告还拖欠2020年1月1日至1月19日租金21693.17元、2019年12月1日至2020年1月19日综合服务费8113.07元、2019年12月1日至2020年1月19日推广费5596.89元、2019年10月30日至2020年1月16日水电费8405.41元，合计43808.54元。故原告作出《解除HiCity商铺租赁合同的通知函》，载明由于被告逾期支付费用已超过30日，及未经事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业，从该函发出之日起，正式解除租赁合同，要求被告于2020年1月18日之前搬离案涉物业。原告按租赁合同所留地址向被告邮寄该函，被告于2020年1月19日签收。为证明其主张，原告提交了2020年1月17日下午16时案涉房屋的现场照片和视频。被告主张，2019年12月3日向案外人唐秀齐缴纳37899元，已包含了2019年11月水电费；2019年12月推广费和服务费已于2019年12月3日缴纳8500元。另外，被告还提出，确实在1月17日下午16时未经营，但起因是被告有15天未交租金，管理处就把门锁了并且停电。原告还主张，为恢复原状，其与案外人王志良签订了《室内装修拆除工程合同》，并已支付合同价款26500元。以上事实，有《HiCity商铺租赁合同》、《解除通知函》、邮寄单、邮寄结果截图、电表读数图、水表读数图、《HiCity租户签收表》、《室内装修拆除工程合同》、银行流水、收款收据及原、被告的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了租赁合同，该合同为双方真实意思表示，应属合法有效。原告主张被告未经其书面同意擅自在正常时间暂停营业，其有权行使合同解除权，被告确认了其于2020年1月16日凌晨撤场的事实，虽然被告主张系因原告和物管处锁门导致无法营业才最终撤出，但原告予以否认，且被告也未提供证据证明，故本院对被告的主张不予采信，并认定原告解除合同系正当行使合同约定解除权的行为。鉴于被告于2020年1月19日签收了《解除通知函》，且被告未在3个月内提起异议，故案涉租赁合同于2020年1月19日解除。原告主张被告仍拖欠2020年1月1日至1月19日租金21693.17元、2019年12月1日至2020年1月19日综合服务费8113.07元、2019年12月1日至2020年1月19日推广费5596.89元、2019年10月30日至2020年1月16日水电费8405.41元，合计43808.54元，被告虽提出异议认为部分费用已交，但原告不予确认，且被告未充分举证证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信，并认定被告尚欠前述费用合计43808.54元，原告诉请对该项欠费计收滞纳金，有相应合同依据，本院予以支持，由于双方约定的滞纳金标准过高，本院调整为按照年利率6%的标准计算，经核算，至2020年6月10日，该滞纳金应为986.79元，此后的滞纳金则以43808.54元为基数，自2020年6月11日起按照年利率6%的标准计至款项付清之日止。原告提交了与第三方签订的装修拆除工程合同及银行流水，主张其对案涉房产恢复原状已支付成本26500元，并诉请被告承担部分施工费10000元，被告主张该费用过高，本院综合被告违约程度及恢复原状的具体情况，将被告承担的该部分责任调整为5000元。另外，根据合同约定，原告在被告违约情况下行使解除权的，有权要求被告支付免租期租金，故原告诉请被告支付2017年4月20日至2017年5月30日的免租期租金42000.84元（31500.63元/月÷30天/月×40天），本院予以支持。原告主张，案涉房产截至目前仍未出租，并诉请被告偿付3个月的租金损失106047.33元作为违约金，该主张有相应合同依据，被告虽然提出违约金过高应予调整，但鉴于案涉房产空置接近5个月，原告仅按照3个月租金损失计算违约金，该主张对被告并非显失公平，故本院不再另行对该项违约金进行调整。经核算，按照合同解除时的租金水平，3个月租金损失应为106182.33元（31500.63元/月×106%×106%×3个月），原告仅主张106047.33元，系对自身权利的处分，本院予以认可。经抵扣被告缴纳的租赁保证金80001.6元，被告仍应支付26045.73元。对于被告提出的推广服务费不应当收取以及应按照实际承租面积96平方米计算相关费用的抗辩，首先，推广服务费是合同明确约定的，被告在前期合同履行过程中也并未对该费用提出异议，故被告主张推广服务费不收取没有事实依据，本院不予认可；其次，合同载明建筑面积为166.67平方米，即使实用面积如被告所称与建筑面积差距较大，但合同约定的是固定租金，并非按照每平方米的租金标准去计算整套租金，故被告的抗辩意见不成立，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司与被告深圳市柏泽美业有限公司签订的《HiCity商铺租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告深圳市柏泽美业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付2020年1月1日至2020年1月19日租金、2019年12月1日至2020年1月19日综合服务费、2019年12月1日至2020年1月19日推广费、2019年10月30日至2020年1月16日水电费，合计人民币43808.54元及滞纳金（滞纳金暂计至2020年6月10日为人民币986.79元，此后的滞纳金以人民币43808.54元为基数，按年利率6%的标准计至款项付清之日止）；三、被告深圳市柏泽美业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付免租期租金人民币42000.84元；四、被告深圳市柏泽美业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付商铺恢复原状的费用人民币5000元；五、被告深圳市柏泽美业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付租金损失人民币26045.73元；六、驳回原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币1569元，由原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司负担人民币60元，被告深圳市柏泽美业有限公司负担人民币1509元。上述费用原告已预付，被告深圳市柏泽美业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告长齐胜投资管理（深圳）有限公司迳付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何小哲二〇二〇年六月十一日书记员  胡 萍