上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3676号原告：吴克飞，男，1971年8月5日生，汉族，户籍地浙江省。原告：吴昊，男，2003年1月13日生，汉族，户籍地浙江省。法定代理人：吴克飞，本案第一原告,系原告吴昊父亲。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告吴克飞、吴昊与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告吴克飞和被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向两原告返还租赁保证金880,000元；2、判令被告向两原告支付利息，以880,000元为基数，从2017年10月17日起至2019年12月10日止的按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算为57,200元。3、诉讼费被告承担。事实和理由如下：原、被告于2017年10月17日签订《租赁合同》，合同约定，被告于2018年12月30日前交付房屋。签订协议后，两原告按约缴纳了全部钱款，但被告却没有按照约定时间交付房屋，原告方多次上门要求被告履行交房义务，但被告拖延至今。据此，两原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，对于两原告已付880,000元本金没有异议，同意将两原告支付的租赁保证金退还。双方订立的是租赁合同，没有利息之说，故不同意赔偿利息损失。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《租赁合同》和承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、收据和POS刷单记录，证明两原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议，确认收到全部款项880,000元。被告为证明其主张，向本院提供两张照片，证明御府公寓售楼处现场对外宣称一直是公租房项目，双方签订的也是租赁合同。两原告对该证据真实性不认可，认为签约时并未看到上述标识。经审理查明，2017年10月17日，原告吴克飞、吴昊与被告上海御府投资有限公司签订一份《租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋东单元16层04室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为61.44平方米，为全装修房。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，两原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，双方一致同意，两原告自动续租该房屋。该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金共计880,000元，于2017年10月21日前支付440,000元，于2018年2月10日前支付352,000元，于2018年9月30日前支付88,000元。同日，被告向原告吴克飞出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告吴克飞办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由吴克飞承担。吴克飞自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，两原告可续约至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。另查明：2017年10月17日，原告吴克飞刷卡支付定金10,000元；2017年10月19日，原告吴克飞刷卡支付90,000元；2017年10月21日，两原告刷卡支付340,000元；2018年2月4日，两原告刷卡支付352,000元；2018年9月29日，两原告刷卡支付88,000元。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到880,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款880,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用两原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，两原告诉请要求被告支付利息合法有据，且属合理范畴，本院理应支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴克飞、吴昊购房款880,000元；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴克飞、吴昊的购房款利息57,200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6300元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……