汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初324号     原告：汉中市黎明木业有限责任公司，地址汉中市。   法定代表人：宋泽明，公司总经理。   委托诉讼代理人：何琦，女，生于1969年3月5日，汉族，住所地汉中市汉台区。   被告：陕西米斯特高分子科技有限公司（原陕西三力航空科技有限公司），地址汉中市。   法定代表人：李强声，公司总经理。   原告汉中市黎明木业有限责任公司（以下简称黎明公司）与被告陕西米斯特高分子科技有限公司（以下简称米斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎明公司的委托诉讼代理人何琦、被告米斯特公司的法定代表人李强声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黎明公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告车间房租34304元(车间年租金按54886元计算，暂算自2019年4月10日至2019年11月24日，计34304元，并要求房租顺延至实际返还占用房屋之日)；2.请求判令被告支付原告2018年11月5日至2019年10月31日超期占用办公室租金17750元 (办公室年租金按18000元计算) ；3.请求判令被告立即返还占用原告的车间房屋；4.请求判令被告支付原告2018年6月至2019年1月物业费400元，2019年10月至11月物业费100元，合计500元(并要求物业费每月按50元的标准顺延至实际搬离之日)；5.请求判令被告将其悬挂在汉宝路30号二楼外墙的广告牌自行拆除；6.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:2015年5月30日原告与被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于汉中市鑫源开发区汉宝路30号二楼大厅出租给被告办公之用，期限三年，自2015年6月8日至2018年6月7日，第一年租金10000元，以后每年递增10%。合同期满后此合同自行终止。按照合同约定，2018年6月8日后，原告有权收回房屋。2016年3月24日原告与被告另签订一份租赁合同，原告将位于汉宝路院内车间出租给被告生产之用。期限五年，自2016年4月10日至2021年4月9日。年租金45360元，二年以后每年递增10%。房屋租金必须在每年3月10日前一次性付清，逾期30日，甲方有权终止合同，乙方承担相应的责任。   鉴于被告所租二楼办公室于2018年6月7日到期后仍不搬离，租用的车间也拒交房租，原告曾于2018年7月2日就房屋合同纠纷案由起诉至汉台区人民法院。汉台区人民法院于2018年11月5日判决如下:一、被告陕西三力航空科技有限公司于本判决生效三十日内向原告汉中市黎明木业有限责任公司腾退其租用位于XX路XX楼大厅的房屋，并支付2018年6月8日至2018年11月5日超期使用房屋五个月的租金5040元。二、原被告双方签订的车间《房屋租赁合同》双方继续履行，被告按合同约定向原告支付2018年4月10日至2019年4月9日车间租金49896元。被告不服，上诉至汉中市中级人民法院，汉中中院于2019年3月13日作出维持原判的终审判决。但被告拒不履行判决，原告因此于2019年4月15日向汉台区法院申请强制执行。执行局将54936元执行款于2019年6月转至原告，在执行局的强制执行下，被告才于2019年10月31日腾退二楼办公室。原告多次催要，但被告拒付2018年11月5日至2019年10月31日超期占用二楼办公室的租金17750元。也拒付2019年4月10日至2020年4月9日期间租用车间的房租54886元。被告严重违反了车间房屋合同规定，所以原告有权终止合同，要求被告搬出房屋。并且被告在租赁期内，不服从原告方的物业管理规定，自2018年6月至2019年1月，2019年10月至11月每月50元的物业管理费，合计500元拒不缴纳。被告2015年6月8日起租原告位于汉宝路30号二楼的办公室，原告同意其在二楼外墙悬挂广告牌，但要求房屋到期后必须自行拆除，不能影响后期租户使用。现被告已搬离腾退二楼，理应拆除广告牌，但被告拒绝拆除。   鉴于上述事实，为保护原告的合法利益不受侵害，根据法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。   被告米斯特公司辩称，对于合同签订时间和租金没有异议。第二次合同签订的是原告院内的生产车间，我公司每年如期交付租金。在第一次合同签订时口头约定租赁6年以上，但是签订时只签了三年，宋泽明说我们的合同是三年一签，出于信任接纳了意见并对房子进行装修花费12万元左右。签订合同时间没有到期，原告就起诉我们说违反了物业管理影响招商，就给我们公司停电长达16天和15天的两次停电，原告要求我们购买变压器才恢复供电，第二次停电还把我们设备给烧了。原告拒不赔偿，对我们进行了多次威胁。临近交房租的时间，我们和他协商停电损失，最后一次沟通我进行了电话录音，让宋泽明来收拾一下房子，沟通无果。第二天才知道原告把我们起诉了。最后我们把办公房子腾出来了，生产车间还在正常使用，我们一直都是按期交纳房租。我们要求原告赔偿我们车间因为停电二十多天所造成的损失。原告要求我们退房子，合同没有到期，我的损失你们还没有赔偿。   原告黎明木业提交如下证据：1、黎明木业公司营业执照及宋泽明身份证复印件；2、2015年5月30日房屋租赁合同；3、2016年3月24日房屋租赁合同；4、（2018）陕0702民初2305号汉中市汉台区人民法院民事判决书；5、（2019）陕0702执1059号结案通知书；6、汉中钧程运输公司营业执照以及黎明公司与该公司的《房屋租赁合同》、黎明公司与唐某某、曲宝成的《房屋租赁合同》。被告对原告以上证据第1、2、3、4、5组无异议。对第6组异议为：拿2017年的合同来执行2019年合同，不合理。   被告米斯特公司提交如下证据：第一组公司名称变更通知函、企业营业执照；第二组调查笔录三份、工资表三份、损失清单及增值税发票、照片一组、劳动合同三份、微信截图通话记录。原告对被告第一组证据无异，对第二组证据异议为：2019年中院二审时已提交过这些证据，笔录是工人的，我们没有停电60天。损失应由评估部门来评估。   对原被告提交的证据，无异议的证据，本院予以确认，有异议的证据，本院结合其他证据综合认定。   案件经审理本院认定事实如下，2015年5月30日，原告（甲方）与汉中三力航空科技有限公司（乙方；被告米斯特公司名称变更前公司名称），签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将位于汉宝路30号二楼大厅4间出租给乙方使用。租期三年，自2015年6月8日起至2018年6月7日至，合同期满后此合同自行终止，如需续租，在同等条件下乙方有优先权。   2016年3月24日，原告（甲方）与汉中三力航空科技有限公司（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、甲方将位于汉宝路30号车间出租给乙方使用。二、租期五年，自2016年4月10日起至2021年4月9日止，自合同签订有效之日起，双方不得以任何借口和理由要求终止合同。合同期满后此合同自行终止，如需续租，在同等条件下乙方有优先权。三、房屋年租金：第一年为肆万伍仟叁佰陆拾元整，二年以后每年递增10%，以此类推。四、房屋租金必须为每年3月10日前，天对天一次性交清，逾期三十日，甲方有权终止合同，乙方承担相应责任。……六、乙方在承租期间，为了提高房屋利用率，需进行改造装饰，应征得甲方同意后，方可进行，装修费用由乙方自理，租期结束后，除灯、空调和室内增加装饰设备外，乙方不得拆除其它装修设施，无偿归甲方使用……”。   2018年7月3日因纠纷，原告起诉要求被告：1.支付房租（车间房租11088元和办公室房租1067元）；2、返还占用的房屋；3、赔偿损坏原告的财物。本院审理后判决（（2018）陕0702民初2305号汉中市汉台区人民法院民事判决书）：“一、被告于判决生效之日起三十日内向原告腾退位于汉中市鑫源开发区汉宝路30号二楼大厅所租用的全部房屋，并支付2018年6月8日起至判决确定之日止超期使用房屋五个月的房屋租金5040元；二、原告与被告签订的车间《房屋租赁合同》双方继续履行，被告应于本判决书生效之日起三日内按合同约定向原告支付车间租金49896元（2018年4月10日至2019年4月9日）；三、驳回原告其他诉讼请求。”前案经本院强制执行后于2019年10月31日执行结案。   故对于二楼大厅租赁房屋，原告本次诉讼要求2.请求判令被告支付原告2018年11月5日至2019年10月31日超期占用办公室租金17750元 (办公室年租金按18000元计算) 5.请求判令被告将其悬挂在汉宝路30号二楼外墙的广告牌自行拆除；   对于院内车间租赁房屋，因该租赁费被告仅支付至2019年4月9日，原告本次诉讼要求1.请求判令被告支付原告车间房租34304元(车间年租金按54886元计算，暂算自2019年4月10日至2019年11月24日，计34304元，并要求房租顺延至实际返还占用房屋之日) ；3.请求判令被告立即返还占用原告的车间房屋；4.请求判令被告支付原告2018年6月至2019年1月物业费400元，2019年10月至11月物业费100元，合计500元(并要求物业费每月按50元的标准顺延至实际搬离之日)；   关于诉讼请求第3项，返还占用车间房屋，经本院释明，原告增加解除合同之请求。物业费，被告仅承认开庭审理前的2020年3、4、5、6月未交，本院限期庭审后三日内提交交纳物业费清单，但其逾期未提交。   关于被告就停电损失等多项请求提起反诉，本院审查后认为不符合反诉条件，应另行起诉，故裁定不予受理反诉请求。   本院认为，原被告之间于2016年3月24日签订的《房屋租赁合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，合同依法成立，双方均应遵照执行。在租赁合同法律关系中，承租人的主要义务是依约支付租金，原告两次诉讼皆因被告逾期不支付租金，且原被告在《房屋租赁合同》中约定“房屋租金必须为每年3月10日前，天对天一次性交清，逾期三十日，甲方有权终止合同，乙方应承担相应的责任”。因被告未按约定支付2019年4月10日至2020年4月9日租赁费，原告请求解除合同，返还占用原告的车间房屋的请求，本院依法支持。关于办公租赁住房逾期腾退所发生的房屋占用费问题，因被告因房屋租赁合同对特定房屋持续占有使用，该房屋租赁价格已体现了市场价值，故仍应以原租金计算房屋占用费。关于物业费，被告仅承认开庭审理前的2020年3、4、5、6月未交，本院限期庭审后三日内提交交纳物业费清单，但其逾期未提交，应承担举证不能的责任。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定、判决如下：   一、对原被告之间于2016年3月24日签订的《房屋租赁合同》自2020年5月9日起予以解除；   二、被告陕西米斯特高分子科技有限公司于本判决书生效后90日内向原告汉中市黎明木业有限责任公司腾退交还租赁房屋，并按照年租金54885.6+54885.6×10%=60374.16元标准承担自2020年5月10日至租赁房屋腾退交还日止的房屋占用使用费；   三、被告陕西米斯特高分子科技有限公司向原告汉中市黎明木业有限责任公司支付2019年4月10日至2020年5月9日共计13个月租金54885.6+5031.18=59916.78元（49896+49896×10%=54885.6+（54885.6+54885.6×10%）÷12个月）以及2018年11月5日至2019年10月31日超期占用办公室租金11995.2元（1008元×11个月+1008元÷30天×27天）；   四、被告陕西米斯特高分子科技有限公司向原告汉中市黎明木业有限责任公司支付2018年6月至2019年1月物业费400元，2019年10月至11月物业费100元，合计500元，并按照每月50元的物业费标准承担自2019年12月至实际搬离之日止的物业费；   五、被告陕西米斯特高分子科技有限公司自行拆除悬挂在汉宝路30号二楼外墙的广告牌。   以上主文第三、四、五项所判，限判决书生效后10日内履行清结。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1214元，由被告陕西米斯特高分子科技有限公司负担（限被告陕西米斯特高分子科技有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院，并将上诉费发票复印件提交本院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审判长  王敏   人民陪审员  唐国龙   人民陪审员  杨燕       二〇二〇年十二月十七日       书记员  郭蕾   20200702324916107027273408429161070067150052420200113