湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初152号原告：湖南林苑置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路**。法定代表人：洪青，董事长。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告：深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东晓街道布吉路**中设广场**6F。法定代表人：余绍元，执行董事。委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雯，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。原告湖南林苑置业发展有限公司（以下简称原告）与被告深圳市之平物业发展有限公司（以下简称被告）物权确认纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔娟、被告委托诉讼代理人樊红普、郑雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告享有湘水一城地上停车位的使用权及收益权；2.请求依法判决被告返还原告2019年1月5日湘水一城地上停车位收益权实际交还原告之日止地上停车位全部收益；3.请求依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系长沙市雨花区韶山南路1号湘水一城开发商，在开发湘水一城小区（以下称涉案小区）时，原告办理了地上停车位规划报批手续并欲投资兴建涉案小区地上停车位共265个，其中，三期综合楼规划地上车位60个。建设过程中，已入住的一、二期业主以安全为由，提议将—、二期规划的地上车位予以封闭，代之以园林绿化，实现小区完全的人车分流（上述封闭的地上车位可随时复原）。考虑到实行人车分流后，有可能造成地上车位不足，导致停车困难，原告经和市政、园林、规划部门沟通，在环线绿化带上投资建设地上车位39个，故三期综合楼共计建设地上停车位99个，但上述停车位均未计入小区公摊面积。原告在销售涉案小区综合楼房产时，与每个购房业主签订《补充协议书》，约定未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，包括但不限于运动中心、综合楼、学校、幼儿园、停车场（地上（地上及地下套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于出卖人。涉案小区业主入伙后，地上，地上停车位—直由原告委托的长沙林苑物业管理有限公司进行管理和收费18年12月，小区业主委员会与被告签订《物业服务协议》，被告入驻小区提供物业服务。2019年1月5日，被告在未与原告就地上停车位收益进行协商的情况下，直接将原告公司员工赶走，强行接管涉案小区地上停车位，向业主和用户收取停车费。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《商品房买卖合同补充协议》第九条之规定，原告作为涉案小区的开发商，依法取得涉案小区地上停车位的使用权和收益权，被告强行接管并收取停车费，且至今未向原告支付停车场收益，损害了原告的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，1.本案被告主体不适格。被告作为涉案小区的物业服务公司，受涉案小区业主委员会委托对地上停车位进行管理，原告主张地上停车位的使用权及收益权，应向涉案小区业主委员会主张，其向本案的被告主张不适格。2.原告对涉案小区地上停车位不享有使用权及收益权。本案所涉及的地面停车位，本质上属于土地使用权，地上，地上停车位属于业主行使土地使用权的形式之一小区在开发商将房屋出卖给业主后，土地使用权也随之转让给小区业主，小区共有部分土地使用权归属小区全体业主共有。涉案小区地上停车位是建在小区业主共有土地之上，收益应当归属于全体业主共同享有。3.合同格式条款问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。地面。地面停车位不能办理产权登记专有部分，其本质归全体业主共有的土地使用权，开发商以约定的方式，在销售商品后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。4.人民法院不宜对涉案小区车位的使用权和收益权做出认定，且原告也未提供有力证据证明涉案停车位获得的收益情况。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。涉案小区停车位未办理房地产权证书，人民法院不适宜对其所有权归属做出认定。收益权和使用权作为所有权的组成部分，系所有权人享有的权利，在涉案小区停车位不适宜认定所有权的前提下，单独确认收益权和使用权于法无据。另外，原告的第二项诉讼请求不具体、不明确，不应支持。综上，鉴于上述理由，对于原告主张的涉案小区停车位的使用权及收益权，不应支持。经审理查明，原告系涉案小区的开发商。该小区于2004年开发建设，共分为三期；一、二期规划地上车位应业主的请求予以封闭，代之以园林绿化，实现小区人车分流管理；小区三期综合楼于2009年开始建设，2012年交付使用。2012年6月，原告将涉案小区地上车位60个及在环线绿化带上的39个车位，共计99个车位进行整合，投资建设成为小区三期综合楼地上停车场；交由涉案小区（一、二、三期）的前期物业公司长沙林苑物业管理有限公司进行服务管理。2018年12月14日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会与被告签订的《物业服务合同》约定，长沙市雨花区湘水一城业主委员会委托被告提供涉案小区域内物业共用部分的维修、养护、管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等物业管理服务。2018年12月21日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向原物业公司长沙林苑物业管理有限公司发出的《关于移交物业管理权的工作联系函》载明：“请贵司于12月26日前做好与我业委会进行小区相关的财务、资产、资料、设备等的移交工作”。2019年1月5日，被告接管涉案小区地上停车场的管理，向业主和用户收取停车费；原告认为该地上停车场使用权和收益权为其所有，于2019年4月15日，2019年11月22日发函给被告，要求被告退还涉案小区地上停车场未果，遂于2020年1月2日向本院提出诉讼，请求裁决。另查明，一、原告与小区业主就出售涉案小区房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《长沙市商品房买卖合同》中第十四条约定：“共有权益的约定。买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他买受人的合法权益。对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。双方对共有权益的约定如下：1.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋全体业主共有；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费用归全体业主共有；3.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有；4.该商品房所在楼宇的命名权属于出卖人所有；5.该商品房所在小区的命名权属于出卖人所有。”《合同补充协议》第九条约定：“双方同意本合同第十四条补充如下：1.买受人同意：（一）建筑区划内顶层买受人与出卖人达成的《商品房买卖合同》中……；（二）上述（一）项所述部分，……；（三）未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与公共房屋部分，包括但不限于运动中心、综合楼、学校、幼儿园、停车场（地上（地上及地下套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于出卖人。2.顶层买受人对其他住宅单位与之面积、范围相对应的专属部分屋面、露台的使用需符合《业主临时规约》的规定”。二、2012年6月14日，原告与湖南华云智能科技有限公司签订《工程承包合同》约定，由湖南华云智能科技有限公司承包原告开发湘水和天下室内外交通标线及保安值班不锈钢岗亭交通设施工程，总价款46000元。2012年7月17日，原告与湖南华云智能科技有限公司签订《岗亭采购协议》约定，原告向湖南华云智能科技有限公司购买不锈钢半圆型艺术岗亭，价格26000元。2015年11月，原告就涉案小区停车场智慧建设与北京车行神洲科技有限公司、北京悦畅科技有限公司签订《ETCP合作协议》及《补充协议》。三、原告提交的长沙市房地产测绘队《勘测成果表》（测绘宗号：201204240003）载明：申请人湖南林苑置业发展有限公司；坐落描述：雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼；勘测结论该房系预测转实测，规划审批总层数为35层，其中地上33层，地下，地下**结构，批建面积地上部分为39788.81平方米，地下，地下部分为5693平方米。现实勘该房屋，层数为地上33层，地下，地下**结构，建筑面积为46368.44平方米，实勘面积与批建面积的差异系4-33层部分阳台封闭计算全面积及计算所致。房屋设计用途：-201为地下车库（其中部分为人防车库），-202、-203为人防设施用房，-101为地下车库，101～103、106～109，201、205、206、301、304、305为商业，104、202、203、302、303为储藏室，105、204、112、207、306为小区公用楼梯间，110、111、208为公共卫生间，4-33层为公寓。房屋建设基本符合规划审批图纸要求，且建在自有土地红线范围内。整栋房屋四至墙界为自墙，分户后各户四至墙界为共墙。建筑时间按竣工验收单确认。房屋其它情况见成果表。其中《共有建筑面积分摊方案》载明：共有建筑面积范围。一、栋分摊：外墙水平投影面积的一半；二、功能分摊：1.第1层楼梯03；2.第1-3层楼梯02、楼梯01、第3层楼梯03、屋顶层楼梯02、楼梯01；3.第1层楼梯04；4.第1层楼梯05；5.第2层楼梯04、第3层楼梯04；6.第2-3层楼道05、风井；7.第4-33层楼道01、楼梯02、楼梯01；8.地下2层楼梯01-楼梯04、风井、地下、地下**楼梯01地下1层楼梯02-楼梯04、风井。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求明确为：2019年前三季度涉案小区地上停车位的收益为173218.49元，其中第一季度51718元，第二季度37275元，第三季度84225.49元。被告则认为经核实涉案小区地上停车位有132个，不是原告主张的99个车位；为此被告提供了长沙市华湘公证处(2020)湘长华证内字第4761号《公证书》。上述事实，有《勘测成果表》《规划设计图》《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》《ＥＴＣＰ合作协议》及《补充协议》《岗亭采购协议》《合同书》《工程承包合同》、付款凭证、《退场通知函》《关于立即退还湘水一城和天下地上停车场的函》及邮寄单、物流信息单、《物业服务合同》《长沙商品房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表》《长沙市人民政府国有土地供应（方案）签报审批单》《长沙市国有土地开发建设指标核算表》《“湘水一城综合楼”建设项目竣工验收意见书》《关于长沙市雨花区问题的回复》《承诺》《林之苑小区总平面图》、照片、《公证书》，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于涉案小区地上停车场使用权及收益权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本院认定原告对涉案小区地上停车场享有使用、收益权。其理由如下：首先，涉案小区地上停车场属可由建设单位和业主自由约定权利归属的范围。依据长沙市房地产测绘队出具的《勘测成果表》《共有建筑面积分摊方案》《平面图》所查明的事实，涉案小区地上停车场未占用小区公共道路或其他共有场所，又未计入业主公共分摊面积；因此，涉案小区地上停车场属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款所规定的调整范围，可由开发商和业主自由约定车位归属。其次，原告与小区业主已明确约定地上停车场归属原告。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，在处理建筑区划内规划停车位归属争议时，应当尊重当事人的意思自治。本案中，原告与各业主在《合同补充协议书》中约定了小区地上停车场归属原告，物业管理机构受托管理并收费。该约定有关地上停车场的部分是协议双方的真实意思表示，也是双方对地上停车场权属的协商处理，对合同当事人均具有法律约束力，应按照协议约定确定各自的权利义务。被告认为仅部分业主签订了上述合同与协议，不能代表全体业主处分权利，但未提交反证予以证实，即没有证据证明本案所涉楼栋的业主与原告签订了相关合同或协议未对本案所涉小区地上停车场的权利进行处分，故被告的辩称，本院不予采纳；被告认为业主与原告签订的《合同补充协议》关于“买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，其所有权属于林苑公司”的约定系格式合同，应当认定为无效。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效。在本案中，原告与业主签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定了公摊部分及未计入公摊部分的所有权或使用权归属，该约定并未有明显的免除原告的主要义务，排除业主的主要权利的意思表示，故被告的辩称，本院不予采纳。其三，涉案小区地上停车场是由原告投资建设，根据谁投资、谁受益的原则；原告应享有对涉案小区地上停车场的使用、收益权。综上，涉案小区地上停车场应归属原告，该地上停车场原告虽未能办理产权登记，但并不能就此排除其使用、收益的权利，原告对涉案小区地上停车场享有的使用、收益权应当得到确认和保护。因涉案小区地上停车场是小区的一部分，依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，不得与小区其他区域进行分割管理，被告作为业主委员会招标选聘的物业服务公司依法享有对小区物业（含小区地上停车场）的管理权。二、有关涉案小区地上停车场收益分配的问题。涉案小区业主委员会招标选聘被告提供小区物业服务，并于2019年1月5日将涉案小区地上停车场管理权移交被告，被告虽享有对涉案小区地上停车场进行统一经营和管理的权利，但原告对涉案小区地上停车场应有收益权；被告在管理期间向停放在涉案小区地上停车场的车辆收取车位使用费，获得的实际收益应与原告进行分配；故原告将深圳市之平物业发展有限公司作为本案被告并无不当，被告辩称其主体不适格，本院不予采纳；因被告与原告之间未就涉案小区地上停车场收益分配事项协商一致，且涉案小区地上停车场所收费用还涉及其他公共停车位的收费，故原告要求被告返还涉案小区地上停车场收益的请求本案不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南林苑置业发展有限公司对位于长沙市雨花区地上停车场享有使用、收益权；二、驳回原告湖南林苑置业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告深圳市之平物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖述华二〇二〇年六月十九日书记员  刘晓宇附：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。