江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初953号原告：康锐，男，1987年8月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐国祥，江苏显明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑾，江苏显明律师事务所律师。被告：南京麦源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117552076556Y，住所地南京市溧水经济开发区乌夏路**。法定代表人：陆军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煜卓，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高豆豆，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。原告康锐与被告南京麦源房地产开发有限公司（以下简称麦源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告康锐及其委托诉讼代理人徐国祥、朱瑾，被告麦源公司的委托诉讼代理人王煜卓、高豆豆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康锐向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告交付溧水区经济开发区乌夏路88号藏珑谷10幢105室房屋；2.请求判令被告支付迟延交房违约金30万元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月13日与被告签署藏珑谷商品房预售合同，约定被告应于2015年8月31日前向原告交付溧水经济开发区乌夏路88号藏珑谷10幢105室房屋一套，面积347.95平方米，总价人民币2829060元，同时约定如一方违约，由违约方向守约方按房价款万分之三每天支付违约金。合同签订后，首付款929060元已支付，余款190万元以银行贷款方式支付，被告分别于2015年1月27日和2015年8月14日开具了相应发票。之后被告一直未按约定交付房屋。直至2019年11月8日，被告给原告寄来《交付通知书》，原告按通知要求前往办理接收房屋，但被告却要求原告再次支付首付款，原告再三与被告交涉，被告始终不交房，故起诉。被告麦源公司辩称：原告称其已支付房屋首付款与事实不符。2019年11月8日，被告向原告发出交付通知书，原告未能按照交付通知书的要求提供收据。2015年1月13日，被告与原告签订商品房预售合同时，范波系被告公司法定代表人、董事长、股东。被告另一股东江苏通达资产管理有限公司法定代表人为顾成荣（于2017年2月8日卸任）。商品房预售合同系范波为其利益关系人输送利益，违反公司法相关规定和商品房抵押贷款相关规定而签订，其中首付款929060元以及2015年3月至8月的贷款本息107000元并非由原告支付，而是由被告实际支付。原告应在收取房屋时与被告办理垫付款项的结算手续。原告在未实际支付购房首付款及部分贷款本息，且未与被告结算的情况下，依照合同约定和法律规定，无权要求被告履行房屋交付义务，也无权要求被告支付逾期交房违约金。原告在与被告结算款项后，还应向被告支付垫付款项的利息，方可办理房屋交付手续。故请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提交范波签写的情况说明及范波当庭证言，与被告提交的信用信息报告、范波本人签发的声明、承诺、银行汇款记录及相关财务凭证等证据可以相互印证，可以证明范波当时作为麦源公司的法定代表人认可原告已支付了首付款929060元，相关证据，本院予以采信；二、原告提交的范波书写的借条、股权转让协议书复印件，与本案无关联，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，原告与被告签署《藏珑谷商品房预售合同》，约定被告应于2015年8月31日前向原告交付溧水经济开发区乌夏路88号藏珑谷10幢105室房屋一套，面积347.95平方米，总价人民币2829060元，同时约定双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付，麦源公司迟延交付商品房的，应向康锐承担按照已收价款的万分之三/天计算迟延期间的违约金。合同签订后，2015年1月16日，时任麦源公司法定代表人、股东的范波向麦源公司书写声明一份，载明：“本人在南京麦源房地产开发有限公司拥有资本金（股金）1350万元，经江苏通达资产管理有限公司同意，本人从中拿出资本金（股金）玖拾贰万玖仟零陆拾元，为康锐在南京麦源房地产开发有限公司购买藏珑谷山庄项目10幢105室交付首付款（质押），请予办理有关购房手续。”范波作为股东和质押人签字，麦源公司股东江苏通达资产管理有限公司法定代表人顾成荣也在该声明上签字并加盖公章。2015年1月30日，范波出具承诺一份给麦源公司，载明：“康锐同志在藏珑谷山庄购买的一套住宅（10#楼105室）首付款和每月按揭还款均由麦源房地产开发有限公司支付的。待交房时一并结算，同意在我股本金或收益中优先抵扣。”2015年1月27日，麦源公司出具预售购房款金额为929060元的发票一张给康锐；之后康锐办理了按揭贷款，2015年8月14日，麦源公司出具购房款190万元的发票给康锐。2015年3月30日至7月31日间，麦源公司向康锐还贷的银行账户汇款共计10.7万元。2019年11月8日，被告给原告寄送《交付通知书》一份，通知原告于2019年11月15日至藏珑谷小区办理交付手续，但原告按通知要求前往办理交付手续时，被告以原告未实际缴纳购房款为由拒绝交付。本案争议焦点为:康锐是否向被告支付了全部购房款？本院认为，原告康锐与麦源公司签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，而范波作为麦源公司法定代表人，其出具声明和承诺给麦源公司，明确表示由其股金和收益中的款项抵扣康锐的购房款，麦源公司亦接受了范波的意思表示，并出具首付款发票给康锐，康锐亦以自己的名义办理了按揭贷款，麦源公司收到款项后，又出具190万元购房款发票给康锐，足以表明康锐已支付了全部购房款，范波本人亦出庭证实相关事实，故原告的举证足以证明其交付购房款的证明目的。至于该购房款是以什么形式交付，并不影响其已经交付购房款，且被告已出具发票认可的事实。至于范波的做法是否损害公司利益，麦源公司转款至康锐账户的款项是否系借款等，均不属于本案审查的范围。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订了《商品房预售合同》，应按照该合同全面履行自己的义务。原告已按照合同约定支付了房屋价款，被告亦有义务按照合同约定交付房屋，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，予以支持。按照双方合同约定，被告应于2015年8月31日前交付房屋，被告迟延交付房屋，明显超过了合同约定应交付房屋的时限，已构成违约；双方合同约定迟延交付房屋按房价款万分之三每天支付违约金，该违约金标准明显过高于被告违约造成的损失，被告在向本院提交的代理词中抗辩按照房屋总价款每日万分之0.5的标准向其他购房者支付违约金，本院予以采纳；因原告主张的违约金为30万元，本院视为原告计算截止日期为起诉之日，故本院支持被告应向原告支付自2015年9月1日起至原告起诉主张之日止，按照总价款2829060元的万分之0.5/天计算的违约金，共计236509.42元（2829060元×1672天×0.00005）；原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限南京麦源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向康锐交付溧水经济开发区乌夏路88号藏珑谷10幢105室房屋及房屋钥匙；二、南京麦源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付康锐逾期交房违约金236509.42元；三、驳回康锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31832元，由被告南京麦源房地产开发有限公司负担300000元，由原告康锐负担1832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑娉娉人民陪审员  陶维敏人民陪审员  孙香花二〇二〇年六月二十九日书 记 员  朱 虹