文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2815号            原告              原告：青岛耀华物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处景岱街**。统一社会信用代码91370282321426467U。      法定代表人：管丹，总经理。      委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘律师事务所律师。                  被告              被告：石显文，男，1979年7月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告石显文向原告支付2017年-2018年物业服务费3 200元并承担滞纳金【以1 600元为基数，按照月利率千分之三自2017年1月6日起计算至实际支付之日止、以1 600元为基数按照月利率千分之三自2018年1月6日起计算至实际支付之日止】；2、被告石显文向原告支付律师费800元（3 200元×25%）；3、诉讼费由被告承担。                  事实和理由              2016年1月21日，原、被告双方签订《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，公共性服务费住宅每月每平方米0.9元，住宅电梯运行费每月每平方米0.4元，路灯公摊费每年40元。路灯公摊费于每年12月31日前向原告支付，公共性服务费按年度收取，每次服务到期前15天缴纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时缴纳。逾期缴纳物业管理费从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金并承担原告实现物业管理费及其他费用的债权。原告已依约向被告提供物业服务，但被告至今尚未支付2017年至今的物业费及其他费用。经多次催要被告均未支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      被告      答辩意见              对石显文系青岛市即墨区文昌居小区**室业主及建筑面积为100平方米无异议，对原告为居住区提供物业服务及未交纳2017年至2018年期间物业费无异议。      被告未交纳物业费的主要原因是：1、南关村民对外称仅交纳百分之十的物业费，实际上物业费全部由南关村承担，南关村民并不交物业费。我拆迁的房屋是在南关村购买的，虽然不是南关村民，但是房屋有农村集体土地使用证，即墨古城片区改造方案上对有农村土地证的房子“按照村庄村民应安置房屋面积7%的标准配置各村庄商业设施，该商业设施作为村庄集体资产，不得对外出售，所得利益用于补助解决村庄民生问题。具体使用办法由通济街道办事处、潮海街道办事处（经济开发区）组织村庄研究制定”。我们和南关村民的拆迁政策是一样的，根据拆迁方案，村庄有商业设施，这部分收入村庄用来补助村民，我们和南关村民一样提供了土地，也应该享受和村民一样的待遇，南关村民交多少物业费我们也应交多少物业费；2、房屋质量问题，防水不好。3、公共区域收费不公示；4、物业日常服务差，存在公共区域墙皮脱落，卫生差等问题；      5、刚入住时，我家门口的护栏只有栏杆，因为漏风漏雨我自己出钱将栏杆封上铝合金窗户。后来，中建八局给所有有这种情况的业主门口栏杆封上了，但没有给我封，我要求物业把封栏杆的钱补偿给我，但原告不同意。我让物业在我封的铝合金窗户外层再给我封一遍，物业就要我把我自己封的拆除才给封；6、物业对楼道的管理不平等，我的邻居占用消防通道物业不敢管，但是我放了一个缝纫机，物业就让我清走；8、我的车放在地下车库被剐蹭，查监控时发现到处是监控盲区；9、十一号楼靠着小区西门，现在是垃圾清运点，每天早上五点半就开始清运，噪音很大。                  认      定      的      事      实                    被告石显文系青岛市即墨区文昌居小区**室业主，原告青岛耀华物业管理有限公司为文昌居小区提供物业服务。文昌居小区未成立业主委员会。      2016年1月21日，被告石显文（乙方）与原告青岛耀华物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》，约定，乙方物业坐落于文昌居11号楼1单元404室，建筑面积100平方米；甲方对小区内房屋共用部位、公共设施及设备（电子监控、单元对讲系统、电梯、二次供水设备等）、公共环境卫生、绿化、安保、交通等项目进行养护、服务与管理；乙方（住宅）按照建筑面积每月每平方0.9元交纳公共性服务费，按照建筑面积每月每平方0.4元交纳住宅电梯运行费，按照每年每户40元于每年12月31日前交纳路灯公摊费；缴费期限为业主入住预先缴纳物业公共性服务费用（有电梯的同时缴纳电梯运行费），以后按年度收取，每次服务到期前15天缴纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时缴纳。该协议同时对委托服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中违约责任部分约定，乙方逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并应承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权，包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、邮寄费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。      文昌居小区业主于2016年初开始办理入住，因业主入住初期条件不完善，文昌居小区2016年物业服务费按照9个月收取。被告石显文拖欠原告耀华物业公司2017年、2018年期间物业服务费3 200元【公共性服务费2 160（100㎡×0.9元/㎡×12个月×2)、电梯费960元（100㎡×0.4元/㎡×12个月×2）、路灯费80元（40元/年×2年）】。      2019年9月25日，原告与山东森嵘（城阳）律师事务所签订专项法律服务委托代理合同，约定原告委托山东森嵘（城阳）律师事务所处理催收物业费法律事务，并按照起诉总标的额的25%支付律师费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛耀华物业管理有限公司与被告石显文签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告青岛耀华物业管理有限公司作为文昌居小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告石显文的物业坐落在小区内，接受了物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。        被告石显文主张作为拆迁户应享受南关村民少交物业费待遇问题与本案不属于同一法律关系，本案不予审查。房屋质量问题不属于物业服务范围，相关请求不应向原告主张。被告要求原告向其补偿铝合金窗户安装费用与本案不属于同一法律关系，且被告自认在小区内安装铝合金窗户的主体为中建八局，被告的该项主张可向适格主体加以主张，本案不予处理。被告如认为原告擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，可向房地产行政主管部门反映情况，责令原告整改并对所得收益依照相关法规规定加以使用，但利用公用区域收费不公示不是被告拒交物业服务费的合法事由。关于被告所称原告服务质量差问题，现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业服务的完善需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，被告提出的物业服务瑕疵问题也尚不足以认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。被告石显文的抗辩理由本院不予采纳。文昌居小区11号楼1单元404室实测建筑面积102.07平方米，原告要求被告按照100㎡支付物业服务费3 200元不超过被告实测建筑面积及应缴纳的金额，本院予以支持。被告石显文未按照合同约定支付物业服务费及电梯费，构成违约，应当承担协议约定的违约金，但拒交物业费的起因系被告对原告物业服务瑕疵存在异议，在包括被告在内的多名业主均对原告的服务提出异议的情况下，本院认为对原告关于违约金的主张不应支持。原告未证实其已经向山东森嵘（城阳）律师事务所按约支付法律服务费，对于要求被告承担律师费的请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告石显文于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛耀华物业管理有限公司自2017年-2018年物业服务费物业服务费3 200元；      二、驳回原告青岛耀华物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告石显文负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔 婧                                                                                         二0二0年六月三日                     书 记 员   于梦娇