西藏自治区昌都市卡若区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）藏0302民初241号 原告：洛松曲西，女，1987年7月出生，藏族，西藏昌都市左贡县人，现住昌都市。 委托诉讼代理人：滕旭，西藏显达律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：唐通情，西藏显达律师事务所律师助理，特别授权。 被告：昌都市健益投资开发有限公司，住所地西藏昌都市昌都经济开发区，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：王小勇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈科，四川律恪勤律师事务所律师，一般授权。 原告洛松曲西与被告昌都市健益投资开发有限公司（以下简称健益公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，于2020年6月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。经审查，本案案由应变更为商品房销售合同纠纷。原告洛松曲西的委托诉讼代理人滕旭、被告健益公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洛松曲西向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告继续履行合同；2.请求判令被告支付原告违约金65412元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同第十一条第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，合同第十二条第一款第二项约定逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定在规定的时间将全部房款交给被告，到2018年12月31日，被告未能如期交付房屋，期间原告多次找被告进行交涉，被告不闻不理，至2019年8月27日被告才向原告交房，被告延期交付房屋207天。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告健益公司辩称，一、答辩人系因不可抗力因素导致案涉房屋延期交房，依据双方合同十二条约定，可以免除支付违约金的义务。答辩人是昌都市政府招商引资企业，秉承着服务昌都人民投入昌都的建设中。昌都地处高寒山区，海拔高、每年冬季来临早，物价高、人工费高，答辩人为了保障购买房屋的昌都市人民的生命财产安全，努力克服各种困难，加班加点推进各项建设开发工作。案涉房屋合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将房屋交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理……”昌都市房屋建设施工每年有三个月的冬歇期，这是由于地理位置的特殊原因造成客观现状，冬歇期不施工是为了保障房屋建筑质量和安全，并非答辩人恶意拖延时间不加紧开发力度。虽然答辩人与原告未将冬歇期导致延期交房约定在合同中，但合同明确了不可抗力因素导致的延期不属于违约。答辩人签订合同后，工程遭遇两个冬歇期，共计180天，该段时间根据双方的合同约定不属于违约，应当从原告主张的违约时长内予以扣除。二、原告在接到答辩人收房通知后未按时收房，超期收房期间，不符合合同约定的延期交房违约期，该时段不应计算违约金。三、《买卖合同》中约定的违约金标准过高，违反了以补偿为主惩罚为辅的违约金性质，且本案违约金实际是对原告实际损失的补偿，原告的实际损失就是资金利息损失，其主张的违约金计算方式已经远远高于银行贷款利息，违约金明显过高，故答辩人请求法院依法对原告的违约金予以调减。答辩人认为原告的损失就是资金利息损失，根据中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率可以明确2018年一年期银行贷款基准利率为4.35%，即本案原告的损失就是逾期收房时间段按照年息4.35%计算的资金利息损失，故原告方主张按日计算万分之五的标准远远超过损失的30%，属于违约金过高。综上，请求人民法院依法查明事实，依法维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人的身份信息，经本院核实，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告洛松曲西提交的证据：1.《买卖合同》，证明目的：①被告将开发的房屋出售给原告，并签订了合同，在合同中约定了交房时间、面积、单价、总价、违约责任等；②根据双方在合同中的约定，被告延期交房应当承担购房总价款的万分之五，按日计算违约金，截止当前，被告违约天数为207天。被告健益公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，①合同第十二条明确规定除不可抗力外才承担相应的逾期交房责任，本案存在不可抗力因素；②根据被告答辩内容，原告主张的违约金数额已经远远超过原告的贷款利息即实际损失；③针对不可抗力，应该扣减相应的天数；④合同违约金约定过高，请求按同期中国人民银行贷款利率4.35%来调减。本院认为，①原告与被告在《买卖合同》中明确约定了逾期交房应当承担购房总价款的万分之五，按日计算违约金等权利义务；②原告因未提交证据证明被告逾期交房给其造成的具体损失额度，当前被告以约定的违约金计算标准过高，请求调减，符合法律规定；③双方当事人在庭审中一致确认案涉房屋实际交付时间为2019年7月26日，由此计算被告逾期天数为207天。 2.委托书、承诺书，证明目的：原告与被告因迟延交房发生争议，到目前，双方没有达成任何协议，被告在承诺书里再次明确，以合同约定的违约金承担违约责任。被告健益公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，委托书、承诺书仅能证明公司委托王某某代表公司处理逾期交房问题，双方并没有对逾期交房的责任进行另行约定，最终仍是以《买卖合同》为依据，商品房买卖的依据又与相关的法律与司法解释规定相矛盾、相驳，应该以相关法律及司法解释对违约金进行调减。本院认为，根据委托书、承诺书记载的内容可以证实，原告与被告因交房问题产生争议，被告方委托公司王某某与原告进行协商，如未达成一致，以《买卖合同》约定事项为主，故本院对该组证据予以采信，关于违约金是否过高的问题，本院在前述证据已分析说明，在此不再赘述。 被告健益公司提交的证据：1.中国人民银行2015年发布的金融机构同期银行贷款利率基准表，证明目的：2018年度金融机构贷款利率为4.35%，原告方的实际损失就是逾期交房期间资金的利息损失，即应当参照人民银行发布的贷款利率来计算相应的违约金。原告洛松曲西的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据是2015年10月份的贷款利率，适用在银行贷款，与本案无关。本院认为，该组证据系中国人民银行在2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率，因与本案诉争无关，故不予认定。 经审理查明：2017年3月25日，被告健益公司投资兴建昌都市卡若区城关镇达瓦村达因卡“昌都印象”项目，同年，取得商品房预售许可证，2018年7月16日，被告健益公司取得更换后的商品房预售许可证。2017年9月27日，原告洛松曲西与被告健益公司签订《买卖合同》，合同第十一条第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，合同第十二条第一款第二项约定逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金，案涉房屋面积为111.22平方米，总价款为632619元，合同中还约定了其他权利与义务。庭审中原告与被告一致确认案涉房屋实际交付时间为2019年7月26日，被告逾期交付房屋207天。 上述事实，有双方当事人提交的证据及陈述意见在案佐证。 本院认为，原告洛松曲西与被告健益公司之间签订的《买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，对此本院予以确认。一、根据《买卖合同》中所确定的内容，被告健益公司虽然已将案涉房屋交付原告洛松曲西，但是合同中仍然涉及未来需要双方继续履行的内容，当前原告主张被告继续履行上述合同，合法、合理、合情，故本院予以支持。二、关于违约金问题，本院认为，被告健益公司按照双方当事人约定，本应当于2018年12月31日前向原告洛松曲西交付案涉房屋，但其逾期至2019年7月26日才实际进行交付，逾期天数为207天，被告的上述行为存在违约，并应当承担相应的违约责任。当前，原告根据《买卖合同》约定要求被告按照购房总价款日万分之五计算违约金，但未提供具体损失证据，被告称该违约金计算标准过高，请求调减，本院综合被告违约程度并结合案件具体情况，酌情以购房总价款金额按同期银行贷款利率130%的标准予以计算即4.35%×130%÷365天×207天×632619元=20288.61元，予以支持，对超出部分不予支持。对被告健益公司辩称因不可抗力导致案涉房屋逾期交付的辩解意见，于法、于理无据，本院不予采信。 综上，经本院审判委员会讨论决定，对原告洛松曲西要求被告健益公司继续履行《买卖合同》并支付逾期交房违约金20288.61元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告昌都市健益投资开发有限公司继续履行与原告洛松曲西签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》； 二、被告昌都市健益投资开发有限公司支付原告洛松曲西逾期交房违约金20288.61元，此款限于本判决生效之日起三十天内付清； 三、驳回原告洛松曲西的其他诉讼请求。 如果被告昌都市健益投资开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1435元，由被告昌都市健益投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区昌都市中级人民法院。 审 判 长 张 铁 球 审 判 员 高 金 红 审 判 员 拉  西 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 洛松巴珍 书 记 员 扎西拉姆  洛桑邓巴