广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2055号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈子光，男，1979年9月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：刘伟生，广东盛鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吴植优，男，1977年9月8日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：张声弘，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹明哲，广东真利律师事务所实习律师。上诉人陈子光因与被上诉人吴植优房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初9673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈子光上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈子光无须向吴植优返还定金30000元及利息；2.改判吴植优向陈子光支付违约金216000元及律师费8000元；3、本案诉讼费用由吴植优承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均错误。一审判决认定陈子光与吴植优签订的二手房买卖合同无法履行有陈子光的原因也有吴植优的原因，是错误的。《二手房买卖及居间服务合同》第五条的约定，双方选择的是按揭付款的方式。按通常按揭付款的交易方式，买方应当在支付定金后立即前往银行办理按揭手续，因为只有经过银行审批，才能确定买方的授信即可贷金额。总价款减去已支付的定金，再减去银行审批可贷的额度，就是买方接下来需要支付的首期款。整份合同的履行均建基于买方及时的办理银行贷款审批手续。买方不办理银行按揭贷款，合同的后履行步骤均无法进行。而陈子光的房屋在中介机构代理时，已经根据中介机构的要求提交了所需的手续给中介机构审核，中介机构也已经确认陈子光的房屋产权清晰，可以交易，并没有提出过房屋没有办理房产证，无法交易的要求。整个交易过程，中介机构及买方均对房屋暂时未办理房产证是知情的，两方也从来没有对此提出过异议。三方的共识是，只要买方申请了银行按揭贷款，陈子光(卖方)即立即向房产局申请办理产权证。在第二次买卖中，新买家及时办理银行按揭后陈子光立即办妥了房产证，也足以证明涉案房屋是可以办理房产证的，完全没有妨碍交易。上述事实在陈子光与中介机构的微信聊天记录中可以得到证实。在2019年4月10日签订合同后，陈子光一再催促中介机构通知买方去办理银行按揭手续，从中介工作人员微信中的反馈可以看出，吴植优根本就没有到银行办理按揭手续，但对此一审判决并没有予以认定。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，证人应当出庭作证，但本案一审法院没有追加中介机构作为第三人参加诉讼，或通知其作为证人出庭作证，就直接认定了中介机构出具的《情况说明》所证实的内容，严重违法了法定的程序。吴植优本身即从事二手房买卖，与本案中介机构必然有千丝万缕的关系，中介机构出具的情况说明必然有明显的倾向性，一审法院未进行审核调查就直接采信，明显陷入了二手房买卖纠纷案件中“中介判案”的怪圈，于法不合。综合全案，本案实际上是吴植优隐瞒自身从事二手房买卖的身份，假借相熟中介机构与陈子光签订合同，在合同约定履行期内另行寻找其他接手买家意图赚取差价。最后却因无法找到配合的买家而不得已毁约。吴植优的行为侵害了陈子光的利益，违背了诚信原则，这也是陈子光要求追究吴植优违约责任的出发点。被上诉人吴植优辩称：一、陈子光提出的双方签订的二手房买卖合同不能履行的原因是因为吴植优没有到银行办理按揭手续的主张不具有事实依据。吴植优、陈子光、蓬江区骏腾物业代理行于2019年4月10日签订的《二手房买卖及居间服务合同》第四条约定“该房产交易定金共计人民币叁万元整，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金叁万元整”，吴植优根据合同约定，已于合同签订当日，即2019年4月10月通过微信向陈子光转账30000元定金，该事实已经由一审判决予以确认。且《二手房买卖及居间服务合同》中仅于第五条约定付款方式为按揭付款，但并未约定吴植优作为买方应于何时办理按揭付款手续；第十六条约定“[备注]（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）过户时间定于2019年7月10日前过户”。即根据三方约定，案涉二手房屋应于2019年7月10日前过户至吴植优名下。由此可见，吴植优己按合同约定，履行了相应支付定金的合同义务，但陈子光并未按合同约定，于2019年7月10日前完成案涉房屋的过户手续。因此，《二手房买卖及居间服务合同》未能如期履行的原因在于陈子光并未按合同约定完成案涉二手房的过户手续，而非吴植优未办理银行按揭贷款。对《二手房买卖及居间服务合同》无法如期履行的原因，一审判决确认“涉案房屋未办理不动产证，是影响房屋能否如期过户、吴植优合同目的能否实现的一个因素”。二、陈子光提出的吴植优隐瞒自身从事二手房买卖的身份，假借相熟中介机构与陈子光签订合同。侵害陈子光的利益，违背诚信原则的主张不具有事实和法律上的依据。吴植优的职业并不影响其与陈子光订立二手房买卖合同。《二手房买卖及居间服务合同》系基于三方真实意思表示签订的二手房买卖合同，该合同形式、内容均合法，不存在任何《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。因此该合同合法有效。陈子光因吴植优的职业而主张案涉《二手房买卖及居间服务合同》是违背诚信原则作出的，不具有事实和法律上的依据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回陈子光的全部上诉请求。吴植优向一审法院起诉请求：1.陈子光立即退回购房定金30000元；2.陈子光支付吴植优的利息损失，从起诉之日起按照同期银行贷款利率四倍计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费用陈子光承担。在诉讼过程中，吴植优增加诉讼请求，请求陈子光支付律师代理费5000元。陈子光向一审法院提起反诉请求：1.吴植优向陈子光支付违约金216000元及律师费8000元；2.本案全部诉讼费由吴植优承担。一审法院判决：一、陈子光于判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元给吴植优；二、陈子光于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息(以30000元为基数，自2019年10月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止)给吴植优；三、驳回吴植优的其他诉讼请求；四、驳回陈子光的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费675元，减半收取337.5元，由吴植优负担62.5元，陈子光负担275元。反诉费2330元，由陈子光负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈子光的上诉请求范围进行审查。结合各方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》无法履行，吴植优是否应承担违约责任，并向陈子光支付违约金216000元及律师费8000元；2.陈子光是否应向吴植优返还定金30000元及支付利息。一、关于双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》无法履行，吴植优是否应承担违约责任，并向陈子光支付违约金216000元及律师费8000元的问题。陈子光与吴植优签订的《房屋买卖协议》载明：双方于2019年4月10日签订的房屋买卖合同，因买方个人原因不想购买，在2019年6月25日找到新买家，卖方愿意在新买家过户后，卖方收到首期款当天，退回吴植优购房定金30000元。上述协议中所称的房屋买卖合同即是双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》。根据本案已查明的事实，陈子光已于2019年6月25日与李紫芳就涉案房屋另行签订房屋买卖合同，即其与吴植优签订的《二手房买卖及居间服务合同》实际已无法履行。《房屋买卖协议》虽没有约定解除《二手房买卖及居间服务合同》，但该协议实质为陈子光与吴植优协商一致解除《二手房买卖及居间服务合同》。对于造成《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的原因，陈子光主张是因为吴植优没有到银行办理按揭手续，而吴植优抗辩认为是因为陈子光并未按合同约定完成过户手续。经查，首先，《二手房买卖及居间服务合同》没有明确约定办理按揭手续的期限，但约定了房屋的过户时间为2019年7月10日。如前所述，双方已于2019年6月25日协商一致解除《二手房买卖及居间服务合同》，解除合同时尚未到合同约定的过户时间；其次，协商解除合同时并未约定吴植优需向陈子光支付违约金；第三，双方的行为均未达到《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定的需要承担违约责任的条件；第四，虽然根据工商登记信息显示吴植优从事房地产业务，但仅凭其职业不足以推定其在签订涉案《二手房买卖及居间服务合同》时有违反诚实信用原则的行为；最后，陈子光重新出售了涉案房屋，无证据证明其因解除《二手房买卖及居间服务合同》受到损失。综上，陈子光主张吴植优承担《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的违约责任，并诉请吴植优向其支付违约金216000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然《二手房买卖及居间服务合同》约定了违约方需承担守约方为维权支付的律师费，但如前所述，陈子光主张吴植优承担《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的违约责任没有事实和法律依据。另外，《房屋买卖协议》对律师费的承担并无约定，且律师费并非实现债权必要支出的费用，故陈子光上诉主张吴植优支付律师费8000元，本院不予支持。二、关于陈子光是否应向吴植优返还定金30000元及支付利息的问题。陈子光与吴植优签订《房屋买卖协议》合法有效，双方应按议约定履行。该协议约定：卖方(即陈子光)愿意在新买家过户后，卖方收到首期款当天，退回吴植优购房定金30000元。一审中，陈子光确认于2019年9月26日为新买家李紫芳办理了过户，并收到了新买家的首期款，故其应按协议约定向吴植优返还定金30000元。陈子光未依约于新买家过户，卖方收到首期款当天，即2019年9月26日向吴植优返还定金30000元，已构成违约，应负相应违约责任。《房屋买卖协议》未明确约定违约责任，但陈子光逾期返还定金，确实造成吴植优一定的利息损失，吴植优主张自起诉之日起计算利息，应予以支持。陈子光上诉主张其无须向吴植优返还定金30000元及利息，无理据，本院不予支持。综上所述，陈子光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由陈子光负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年六月二十二日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良