福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0203民初2474号 原告：钟福金，男，1968年10月16日出生，畲族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：华鋆，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍馨雨，福建均融律师事务所律师。 被告：王淑铭，女，1985年4月13日出生，香港特别行政区居民，住福建省厦门市思明区。 原告钟福金与被告王淑铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。钟福金的委托诉讼代理人华鋆、伍馨雨到庭参加诉讼。王淑铭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟福金向本院提出诉讼请求：1.王淑铭向钟福金交付厦门市思明区；2.王淑铭向钟福金支付逾期交付上述房产的违约金（以总购房款1848万元为基数，按日千分之一的标准，自2019年11月14日起计至实际交付房产之日止）；3.王淑铭承担律师代理费10万元。事实和理由：2016年7月4日，钟福金与王淑铭签订《房产买卖协议》，约定王淑铭将厦门市思明区出售给钟福金，建筑面积293.47平方米，房产成交价1848万元；王淑铭应于收到全款当日将上述房产钥匙交付给钟福金，即视为已交付房产；若王淑铭不能按期向钟福金交付房产，每逾期一日应支付总购房款0.1%的违约金，一方违约造成对方其他损失的，还应付赔偿责任，包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等。2016年9月22日，双方就上述协议约定的付款方式、过户时间及交房时间等事宜签订《补充协议》，约定“交房时间为过户当日”。2019年4月28日，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初12779号民事判决，判决王淑铭于判决生效之日起十五日内协助钟福金办理上述房产的过户登记手续及支付逾期办理过户登记手续的违约金等。嗣后，王淑铭未予以配合办理过户登记手续。2019年11月14日，经钟福金向厦门市思明区人民法院申请执行，厦门市自然资源和规划局出具不动产权利证书给钟福金。钟福金并就违约金972.972万元、律师费35.7万元、保全费0.5万元与购房款余额1198万元进行抵销，抵销后尚有购房款差额188.828万元支付至法院指定账户。至此，钟福金已经支付全部购房款。根据《房产买卖协议》及《补充协议》，王淑铭应将厦门市思明区会展北里55号1701室交付给钟福金。然为了阻拦钟福金入住，王淑铭甚至搬进案涉房屋居住使用，致使原本空置、可交付的案涉房屋至今未予交付。王淑铭的行为严重违反双方合同的约定及法律的规定，应承担违约责任。 王淑铭未作答辩。 钟福金围绕诉讼请求提交了房产买卖协议、补充协议、（2018）闽0203民初12779号民事判决书、受理执行案件通知书、执行笔录、协助执行通知书、工商银行电子回单、执行裁定书、送达回证、不动产权利证书、代理合同、转账凭证及发票等证据。王淑铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对钟福金提供的证据及陈述的事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月4日，王淑铭（出售方、甲方）与钟福金（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方同意将坐落于厦门市思明区出售给乙方，建筑面积293.47平方米；房产成交价1848万元，协议签订当日乙方应支付购房定金200万元；乙方于2016年9月18日过户当日向甲方支付723万元，乙方向银行申请贷款925万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于过户当日将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于收到全款当日将房产交付给乙方，甲方保证上述房屋产权清楚；第十一条，甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内双倍赔偿定金，同时退还其他购房款并按实际占有时间支付贷款利息，若乙方中途悔约，应书面通知乙方，甲方有权没收定金，并自悔约之日起三日内应退还其他购房款并按实际占有时间支付贷款利息；第十二条，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日违约方应向守约方支付总购房款0.1%的违约金，一方违约造成对方其他损失的，还应负赔偿责任，包括但不限于诉讼费、公告费、律师费及其他费用等；第十三条，甲乙双方保证于2016年9月18日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付总房款0.1%的违约金，延迟超过30天仍无法办理交易登记手续的，守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。 上述协议签订后，钟福金于2016年7月5日向王淑铭转账支付购房定金200万元；当日，王淑铭作为收款人出具《收条》，确认收到钟福金购买案涉房屋部分购房款200万元。 2016年9月22日，双方就上述协议约定的付款方式、过户时间及交房时间等事宜签订《补充协议》，约定：1、2016年7月5日买方支付定金200万元；2、2016年9月22日买方支付450万元（用于甲方产权证解押）；3、2016年10月1日前抵押注销完成，双方提前两天约定通知对方去房管局办理过户手续（如抵押注销因银行系统原因在2016年10月1日前未完成抵押注销，过户时间就顺延），但不超2016年10月15日；若超过，买方有权追究卖方赔偿责任，赔偿标准按2016年7月4日签订的《房产买卖协议》第十、十一、十二条为标准，过户时成功送件后买方支付110万元；4、余下部分房款1088万元由买方向银行申请按揭，由银行支付给卖方（支付时间从过户当日起30个工作日内完成，否则买方需用现金方式支付给卖方）；5、交付时间为过户当日。当日，钟福金向王淑铭转账支付购房款450万元。王淑铭作为收款人出具《收据》，确认收到钟福金支付的前述购房款450万元。 此后，双方就前述《房产买卖协议》及《补充协议》的履行发生争议，钟福金向本院提起诉讼。本院于2019年4月28日作出（2018）闽0203民初12779号民事判决书，认定王淑铭未依约配合钟福金办理案涉房屋的过户登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任。双方应继续履行《房产买卖协议》约定的内容。钟福金要求王淑铭配合办理案涉房屋的过户登记手续及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定。关于违约金标准问题，应参考双方约定的标准，结合合同的实际履行情况（包括当事人过错程度、预期利益等）、钟福金的实际损失，结合公平和诚实信用原则，酌情调整违约金标准为日0.5‰。钟福金根据合同约定要求王淑铭承担该律师费、保全费可以成立。综合考量王淑铭承担的上述违约责任足以弥补钟福金的实际损失，故对钟福金提出的中介费等主张，不予支持。据此，判决王淑铭协助钟福金办理房产过户登记手续、王淑铭向钟福金支付违约金（以购房款1848万元为基数，按日0.5‰的标准，自2016年10月16日起计至实际办理过户登记手续之日止）、王淑铭向钟福金支付律师费35.7万元等。 前述判决生效后，钟福金向本院申请执行。2019年9月4日，钟福金至本院提出申请，主张依据（2018）闽0203民初12779号民事判决书，截止该日，王淑铭应支付违约金为972.972万元及律师费35.7万元、保全费0.5万元，共计1009.172万元。因就本案厦门市思明区会展北里55号1701室房屋，钟福金还有购房尾款1198万元尚未支付给王淑铭，钟福金申请债权债务进行抵销。抵销后，钟福金仍有188.828万元应支付给王淑铭。抵销后，钟福金确认（2018）闽0203民初12779号民事判决书项下第三项、第四项及保全费均已履行完毕，钟福金自愿放弃该判决书项下违约金部分的其他执行请求。王淑铭就（2018）闽0203民初12779号民事判决书项下的第二项义务尚未履行完毕，申请强制将厦门市思明区会展北里55号1701室房屋过户登记至钟福金名下。 2019年9月5日，本院向钟福金发出协助执行通知，通知钟福金我院对厦门国际银行股份有限公司厦门分行诉林志明、王淑铭债权纠纷一案的执行裁定书已经发生法律效力，要求钟福金协助执行以下事项：将应当支付给王淑铭的款项支付至本院暂存款账户中，金额以4497135.8元及利息为限。同日，钟福金将188.828万元支付至本院账户。 2019年9月11日，本院作出（2019）闽0203执8245号执行裁定书，裁定解除（2016）闽0203民初18904号民事裁定书、（2019）闽0203执8245号执行裁定书对被执行人王淑铭名下位于厦门市思明区的查封，并协助申请执行人钟福金办理上述房产的过户登记手续。2019年11月14日，钟福金取得案涉房屋的不动产权利证书。 因王淑铭未依约将案涉房屋交付钟福金使用，钟福金提起本案诉讼。钟福金因本案诉讼，委托福建均融律师事务所提供法律服务，支出律师代理费10万元。 本院认为，根据已经发生法律效力的（2018）闽0203民初12779号民事判决，钟福金与王淑铭签订的《房产买卖协议》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。王淑铭未能依约履行合同，构成违约。经本院强制执行后，钟福金于2019年11月14日取得案涉房屋不动产权利证书。根据《补充协议》约定，案涉房屋的交付时间为过户当日。现钟福金要求王淑铭向其交付案涉房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉房屋系以司法强制执行的方式实现权属转移，现王淑铭拒不履行房屋交付义务，钟福金主张王淑铭应自其取得房屋权属证书之日起向其支付逾期交房违约金，亦应予以支持。关于违约金的标准及金额问题，综合考量案涉《房产买卖协议》及《补充协议》的履行过程、（2018）闽0203民初12779号民事判决书认定的逾期办证违约金标准以及执行过程中王淑铭已支付的逾期办证违约金金额、案涉房屋交易价款总额及钟福金的实际损失情况，本院酌定王淑铭以购房款1848万元为基数，按日0.5‰的标准向钟福金支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止，且为避免双方当事人权利义务明显失衡，违约金总额不超过8750280元（18480000元-9729720元）。王淑铭未交付房屋导致本案诉讼，还应依约向钟福金支付律师费10万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王淑铭于本判决生效之日起十日内向钟福金交付厦门市思明区； 二、王淑铭于本判决生效之日起十日内向钟福金支付逾期交付房产的违约金（以总购房款1848万元为基数，按每日0.5‰的标准，自2019年11月14日起计算至实际交付房产之日止，违约金总额以8750280元为限）； 三、王淑铭于本判决生效之日起十日内向钟福金支付律师费10万元； 四、驳回钟福金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13486元，由钟福金负担6046元，王淑铭负担7440元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，钟福金可在判决书送达之日起十五日内，王淑铭可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘远萍 人民陪审员  白秋芬 人民陪审员  甄志娜 二〇二〇年六月三十日 代书 记员  蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。