天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0119民初1885号原告：张敬波。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，男。原告张敬波与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敬波与被告的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敬波向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉华兴业支付原告张敬波自2015年7月1日至2016年6月24日（计359天）和自2016年10月1日至2017年1月15日（计107天），共计466天的已付款利息57477.38元（947786元×4.75%÷365天×466天）；2.诉讼费用由被告嘉华兴业负担。事实和理由：原、被告于2014年9月15日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于××镇××花园村××路××花园××号房屋一套，总价款为917786元，54号楼107地下室1间，价格30000元，共计947786元。原告按照合同约定支付了房款，被告应于2015年6月30日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称“交付使用证”）的商品房交付原告，但被告在2015年6月30日交房时并不具备上述标准，后来原告通过其他途径才得知，被告在2016年6月24日取得本案诉争房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因此其交房属违约交房，根据合同约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张此期间的已付款利息。另根据合同关于商品权属登记有关条款，自房屋交付使用之日起90日内，即2016年9月30日前办结房屋权属转移登记，但直至2017年1月15日被告才将办理房屋权属转移登记的授权委托书等相关手续交付原告，而且授权委托书没有写明日期，授权委托书填写不规范，同时被告在2017年1月15日也没有将《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》出示给原告。在此前由于不能办理产权证，原告从2016年5月起就向天津市住建委信访处、蓟县建委和被告开发商反映此事，但一直没有给予答复。据此推测，被告是在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，才于2017年1月15日将办理房屋权属转移登记的委托书等相关材料交付原告，因此被告应支付2016年10月1日至2017年1月15日，计107天，按银行同期贷款利率计算的已付款利息。原告为维护自身的合法权益，故具状起诉，望判如所请。嘉华兴业辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告于2015年6月30日办理入住手续，被告嘉华兴业不存在延期交房的事实。原告的收房行为视为对房屋约定的实际变更认可，被告虽未取得交付使用证，但房屋已具备入住条件，原告的收房入住行为已经对原合同约定的交房条件进行了实际变更，因此不存在延期交房的违约行为；双方签订天津市商品房买卖合同及补充协议对逾期交付房屋约定明确，补充协议第四条对主合同的第五条进行了变更，按补充协议约定，逾期超过180天的，被告仅需支付违约金而无利息，且最多为已付房款的2%。原告主张给付延期办理房屋权属登记手续已付款利息，没有法律依据，原告在2016年12月10日在被告处领取了办理产权登记手续，是在360天之内，没有违约行为。虽涉诉房屋在2016年6月16日取得竣工验收备案证明，2016年6月24日取得房屋准许交付使用证，但根据原告提交的手机截屏证据，其在2016年5月就知晓涉诉房屋没有取得准入证，就知道权利受到侵害，诉讼时效应从2015年5月计算，但原告在2019年10月29日才主张权利，其已超过了诉讼时效，因此对原告的诉讼请求应予全部驳回。本院经审理认定事实如下：被告嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年9月15日，以原告张敬波作为乙方与以被告嘉华兴业作为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为917786元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”《天津市商品房买卖合同》第十二条关于商品房权属登记的约定如下：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记；即3、见补充协议第十条；由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：即3、见补充协议第十条。双方签订的《合同补充协议》第十条约定：“1、双方同意自商品房交付之日次日起360日内，出卖人办结房屋权属转移登记，此处办结是指需买受人亲往房屋管理部门办理产权登记的，出卖人协助提供相关资料。2.在办结房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。3.如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。4.买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人办理产权登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。5.按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。如银行提供齐全文件日期迟于第1点约定起算日的，以银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受第1点约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。6.如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按其取得房地产权属证书的责任。7.买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。”2014年9月15日，原告交付本案诉争房款277786元，并于当日再次支付54号楼107号地下室使用权费用30000元，同时备注该地下室使用期限与商品房土地使用年限相同，地下室面积约12.19平方米。2014年11月24日，原告支付被告房屋剩余购房款640000元。2015年6月30日，被告将帕醍欧花园54-2-102号房屋及54号楼107号地下室交予原告实际占有。由于被告交予的房屋没有准予交付使用证，无法办理产权证，原告便向有关部门反映并于2016年5月20日通过手机予以记载。2016年6月16日，涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2016年6月24日，该房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年12月10日原告从被告处领取了办理房屋权属转移登记相关材料，于2017年2月4日取得了诉争房屋的不动产权证书。上述事实，有《天津市商品房买卖合同》（复印件）、《合同补充协议》（复印件）、销售不动产统一发票（复印件）、原告的手机截屏（复印件）、天津市不动产登记受理凭证（复印件）、授权委托书（复印件）、天津市房屋登记证明（复印件）、天津市蓟县市场和质量监督管理局的通知书（复印件）、不动产权证书（复印件）、《天津市建设工程竣工验收备案书》（复印件）、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（复印件）、钥匙领取明细表（复印件）、领取办理权属登记材料表（复印件）及当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为：原告要求判令被告嘉华兴业支付2015年7月1日至2016年6月24日（计359天）和自2016年10月1日至2017年1月15日（计107天），共计466天的已付款利息57477.38元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于原、被告对对方提交的证据真实性均无争议，本院对其真实性予以确认，其关联性、合法性，本院结合案件事实予以综合评判。因原告购买被告商品房的合同系双方真实意思表示，双方均应依法履行合同约定的义务。针对被告诉讼时效的反驳主张，根据被告提交的原告领取办理权属转移登记材料显示，原告最早在2016年12月10日即应知悉被告已经取得准予交付使用证的事实，在此前应认定为原告认为被告一直处于违约交房状态，所以应依此作为原告知道或者应当知道权利被侵害之日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，诉讼时效期届满的日期为2019年12月10日，而原告向法院主张权利的日期为2019年11月29日，因此原告的诉讼请求未超过诉讼时效，所以对被告诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。关于被告应否支付已付款利息的问题，原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告对此则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，被告不应支付原告逾期交房已付房款利息。对此，本院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议地提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，被告未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，被告应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间，根据合同第三条约定，被告应于2015年6月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，但被告在2016年6月16日才取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，在2016年6月24日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，虽原告在收房后因不能办理产权证书向有关部门反映，但不能够证实原告在收房时既已明知涉案房屋未经竣工验收、未取得准许交付使用证的事实，所以对被告辩称原告明知房屋没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续的主张，本院不予支持。因此被告虽然在2015年6月30日将涉案房屋交给原告，但原告属于对商品房未经竣工验收合格、不符合交付条件不知情而受领房屋的情形，所以被告应承担自合同约定交付房屋之日的次日起至房屋符合交付条件期间的给付银行同期贷款利息的违约责任。针对原告要求给付支付地下室30000元费用上述期间的银行同期贷款利息的诉讼请求，由于其不属商品房买卖合同中约定的部分，所以对给付上述该期间银行同期贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。针对原告要求被告支付2016年10月1日至2017年1月15日期间，因未办理房屋权属转移登记而请求给付已付款利息的请求，因合同中对此没有约定，所以对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付已付房款917786元自2015年7月1日起至2016年6月24日止的利息，按银行同期贷款利率计算，即40902.66元。综上所述，原告要求被告给付已付款利息40902.66元，符合有关法律规定，本院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条及有关规定，判决如下：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张敬波支付已付款利息40902.66元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，减半收取计618元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担411.29元，由张敬波负担206.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇二〇年六月××日书记员  周 延附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。