河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0638民初1287号 原告（反诉被告）：方建秋，女，1989年9月24日出生，汉族，住雄县。 委托代理人：贺秀梅，北京威欧盛律师事务所律师。 委托代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜井宽，男，1961年6月14日出生，汉族，住雄县。 被告（反诉原告）：宁书霞，女，1962年5月7日出生，满族，住雄县。 上述二被告（反诉原告）委托代理人：万淑芬，天津森特律师事务所律师。 原告（反诉被告）方建秋与被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方建秋及委托代理人贺秀梅、周贺林，被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞及委托代理人万淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）方建秋诉称，原被告于2017年2月14日签订《定金协议书》，约定被告将其雄县世纪城24号楼2单元208室单元楼以53万元价款出售给原告，原告签订协议后于2017年2月21日支付被告首付款20万元（含定金）。2017年3月7日双方签订《房地产转让合同》，当日，原告缴纳契税，3月14日房产管理局办理了《雄县房产转移登记交办单》及房产分户，3月16日原告缴纳交易税，4月9日雄县国土资源局测绘队出具房产落宗交换单。在此期间，被告向原告交付了该房屋。雄安新区宣布成立后，房价上涨，政府虽然颁布限购政策，但原告是本地人，购房是为了自住，且在限购政策颁布前双方已经将该房产转移登记到原告名下，并已交付原告。现在只需被告签字就能领取原告的不动产权证。4月10日后原告多次催促被告配合办理不动产权证，被告拒不配合，还在2017年4月13日发来《解除合同通知书》，要求解除房地产转让合同。并多次打电话威胁原告，要求原告马上腾房否则将强行进入，并将原告所有物品清理出去。被告的违约行为不但违反契约精神，而且给原告的工作、生活带来巨大困扰，使原告长期生活在恐慌中。为了保护原告的合法权益，现向贵院起诉，请求法院判令1、被告继续履行合同义务，配合原告办理不动产权证；2、请求判令被告向原告支付违约金53000元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞辩称，一、原被告之间签订的《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》因政府行为而无法继续履行致使其无法实现合同目的，应予以解除。1、因政府行为而无法继续履行合同。2017年4月，《雄县人民政府关于严厉打击违规售房炒房行为的通告》：“自4月1日起，全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续。”现相关部门停止办理任何与房屋交易有关的手续。2、因政府行为致使被告无法实现合同目的。涉案房屋被告于2015年12月16日赠与其长子杜亚峰，其子为雄县人，复员军人，多年在外打工，在有被安置工作的消息后，被告考虑儿子家人口多想置换面积大点的而出卖。今年8月被告之子杜亚峰被安置在雄县民政局工作。杜亚峰在本县无房产，涉案房屋是唯一住所。现在的状况：被告无法正常取得售房款置换房屋；政府有关禁止房屋交易的禁令何时解除无法预估；禁令解除后所辖区房屋价款走向无法预估；售房人现出售房屋所得款项数额能否满足置换房屋?结论是肯定不能满足。（房屋价款波动因素）。鉴于上述原因，双方签订的合同无法履行，被告无法实现合同目的，应予以解除。二、被告无义务向原告支付违约金。依据被告与原告签订的《房屋买卖合同》第六条……“政府行为或法律规定不可抗力原因，导致本合同不能全部履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。”依据合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，不可归责于合同当事人的原因，即不可抗力、政府行为等而解除合同的，不承担违约责任。三、坐落于雄县世纪城24号楼2单元208室未转移登记，该房屋仍登记在被告名下。经2017年8月14日，雄县房产管理局出具的《查询结果》涉案房屋仍登记在被告名下。四、被告未将涉案房屋交付给原告。被告于2016年11月15日将涉案房屋出租给案外人，承租期到2017年11月15日，该承租人提前解除租赁合同，2017年3月至5月由原告承租。承租期满后，原告未继续承租，被告未将涉案房屋交付给原告。五、被告未威胁原告，被告一直本着友好协商的态度与原告协商处理相关事宜，未威胁过原告，原告所述与事实不符。综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，其诉讼请求依法不能成立，应驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞反诉称，2017年4月4日，雄县人民政府通告：“自4月1日起，全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续”。根据该政府通告，双方签订的合同无法继续履行。因政府行为导致合同无法履行致使被告无法实现合同目的，应依法解除双方签订的合同。被告于2017年4月13日书面通知原告解除杜井宽、宁书霞与方建秋、雄县雄州镇胜友信息咨询服务部于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》。被告与原告签订的《房屋买卖合同》已解除，现双方不存在房屋买卖合同关系。综上所述，被告与原告之间签订的《房屋买卖合同》已解除，原告应协助被告办理与解除合同有关的事宜。被告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，现提出反诉，请求合并审理，并依法支持被告的反诉请求。反诉请求：1、请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》；2、判令原告协助被告办理撤销《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》、《雄县房产转移登记交办单》等与解除合同有关的事宜；3本案的诉讼费由原告承担。 原告（反诉被告）方建秋对反诉辩称，原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，现原告针对被告的反诉请求，根据事实和法律规定，提出如下答辩意见：被告要求解除本案涉诉合同的主张既无合同依据，也不符合法律规定，依法应当予以驳回。一、被告要求解除本案涉诉合同的主张不符合约定解除的条件。本案双方签订的《房屋买卖合同》与《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，没有违背国家法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。本案涉诉合同中没有约定解除合同的相关条款，也没有约定任何一方享有单方解除合同的权力，被告迟迟不协助原告办理不动产权属证书的迟延履行行为已经构成违约，其单方提出解除合同的主张也没有合同依据，因而被告的主张依法不应得到支持。二、被告要求解除本案涉诉合同的理由不符合法定解除的事由。《合同法》第94条对于合同的法定解除有明确规定，但被告要求解除合同的理由却是雄县政府于2017年4月4日发布的《关于严厉打击违规收房炒房行为的通知》，致使该“禁令解除后所辖区房屋价款走向无法预估”，“售房人现出售房屋所得款项数额能否满足置换房屋（房屋价款波动因素）”，因而要求解除合同。显然，被告的理由并不属于法定解除的范围。首先，房价涨跌并不属于不可抗力。国家对房价政策的调控多年来一直存在，房价涨跌属于房屋买卖必然存在的商业风险，双方在签订合同时对可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，不属于不可预料的情形。更何况被告有过多次房屋买卖的经验，对于房价涨跌这样的商业风险应该是早有预判的；其次，被告要求解除合同的理由显然是希望得到雄安新区成立之后房价涨幅的利益，这个目的不仅超出了双方签署合同的目的，而且也违背国家关于“环雄安新区和环首都重点地区要把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长。”的政策。事实上，从2017年4月初开始，原告就多次向被告表示，纵使银行由于不可预见的其他原因未能放款，原告也完全有能力自行支付33万元剩余房款，但被告却要求原告另增加房款27万元，被告的要求被原告拒绝后，被告才单方提出了解除合同的要求。合同目的是双方的，并不单是被告才有合同目的。只有继续履行合同被告才能完全得到售房价款，而且原告的合同目的也能正常实现。因此被告的合同目的是完全可以实现的。三、被告要求解除合同，也不符合维护交易稳定和正常交易秩序的法律精神。法律保护合同的立法宗旨在于维护市场交易的稳定，雄安新区成立以来，各级政府出台的一系列关于雄安新区的房地产政策，目的也是为了打击违规炒房，哄抬房价，扰乱房屋交易正常秩序。市场交易有利益也有风险，被告在雄安新区成立之际，企图通过解除合同的行为转嫁风险，不仅违背诚实信用原则，也不符合维护市场交易稳定的原则。四、原被告双方的房屋交易行为和申请房屋过户登记行为以及过户登记行政实质审核均发生在2017年4月1日国家宣布设立雄安新区之前，被告以雄安新区成立之后政府禁止房屋交易为由要求解除合同，不符合“法不溯及既往”的法律规定。依据我国民法“法不溯及既往”的基本原则，以及《中华人民共和国立法法》第93条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”的规定，原被告双方在雄安新区设立之前的房屋交易行为不受雄安新区设立之后限制房屋交易的相关政策及规定之约束。所以，被告以所谓《通告》为由，要求解除《房屋买卖合同》及《房地产转让合同》不符合上述法律规定，不应受到支持。2017年2月14日，原告经雄县雄州镇胜友信息咨询服务部介绍（以下简称“中介方”），与被告签署了购买本案涉诉房屋的《定金协议书》，2017年2月21日，原被告和中介三方又就购买本案涉诉房屋签署了《房屋买卖合同》。依据合同约定，原告当日便向被告支付了购房首付款20万元（含定金），之后被告便将房屋钥匙交付予原告。同日被告还与原告共同向工商银行申请了银行按揭贷款面签，原告顺利获得了工商银行的贷款审批。2017年3月7日，被告与原告共同到雄县房屋管理所提交了房屋过户登记申请，办理了房屋买卖网签登记，原告缴纳了房屋转移的相关税项（契税及个人所得税等）。2017年3月14日，房管所经审核后认为：双方的房屋交易“符合转移登记条件，同意办理转移登记”，向原、被告双方出具了《雄县房产转移登记交办单》（下称“交办单”），收回了被告的原房权证并将原房权证作废处理，为原告出具了《方建秋房产分户图》，并向原告收取了房屋交易费。从上述事实可知，原告与被告的房屋交易行为及房屋过户登记均发生在2017年4月1日雄县政府的《通告》公布之前。这一事实从雄县国土资源局测绘队出示的《不动产权籍调查表》的登记内容上也可以得到证明：雄县国土资源局测绘队出示的《不动产权籍调查表》显示：2017年3月31日国土局已经开始对诉争房屋进行权籍调查登记，该调查表中的附录c．4《房屋调查表》上已经显示：案涉房屋的所有权人是方建秋；《不动产权籍调查表》中的《宗地图》上也表明：土地权利人为方建秋等全体业主；《不动产权籍调查表》中的《落宗交换单》同样显示：案涉房屋的土地权利人为方建秋，且土地与房屋的属性都已录入原告名下。显然，雄县国土资源局已在2017年4月1日雄安新区成立之前开始对本案涉诉房屋的权籍调查，并认定该涉诉房屋的权籍属于原告方建秋。被告在雄安新区成立之后，为达到趁机涨价的目的而不惜毁约的行为，不仅有违法律规定，而且也扰乱了雄安新区的房屋市场，此行为应该受到严格禁止及处罚。综上，被告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房地产转让合同》的主张，缺乏合同依据及法律依据，依法应当子以驳回。 本院经审理认定事实如下：原被告通过中介雄县雄州镇胜友信息咨询服务部介绍于2017年2月14日签订《定金协议书》，主要内容为，原告购买被告雄县世纪城24号楼2单元208室房屋，原告交给被告定金10000元；2017年2月20日签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：售房人：杜井宽、宁书霞（以下简称甲方），购房人：方建秋（以下简称乙方），中介方：雄县雄州镇胜友信息咨询服务部（以下简称丙方）。甲方自愿将坐落于雄县世纪城24号楼2单元208室房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。出售房屋的所有权证证号为：11386，房屋性质：住宅，房型：2室2厅1厨1卫，建筑面积：103.72平米。甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）伍拾叁万元整，（小写530000元）。该房屋的过户等费用由乙方承担。付款约定：（本条各项均不计利息）1、乙方于2017年2月21日付首付款（含定金）人民币（大写）贰拾万元整给甲方。2、剩余房款人民币（大写）叁拾叁万元整（小写）330000元，办理银行按揭贷款。违约责任，若甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第一款违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。免责条款，如因水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、政府行为或法律规定等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。该房屋正式交付前所有费用归甲方交纳。该房屋正式交付后，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，契税由乙方独自向国家缴纳。 2017年2月21日，原告给付被告房款200000元（含定金10000元）。2017年3月7日，原告缴纳了契税。2017年3月14日，房产管理局办理了《雄县房产转移登记交办单》及房产分户。2017年3月16日，原告缴纳了交易费311元。2017年4月9日雄县国土资源局测绘队出具的房产落宗交换单显示：案涉房屋的土地权利人为原告方建秋。庭审中，原告主张涉案房屋已交付。被告主张涉案房屋未交付，是租给原告的。原告现在涉案房屋居住。2019年4月11日被告向本院反映，原告于2019年4月8日住入涉案房屋，要求原告搬出。原告主张，房屋已交付，其一直在此居住，现在政策不明确，等政策明确后请法院依法判决。对此双方协商未果。庭审中，原告要求继续履行合同并同意一次性支付剩余房款。2020年4月2日，原告为证明自己有履约能力自愿将履约保证金330000元汇入本院账户。 另查明，2017年3月7日原被告签订了《房地产转让合同》，该合同与《房屋买卖合同》在交易价格、付款时间及方式等内容上的约定不一致。 上述事实，有定金协议书、房屋买卖合同、房地产转让合同、雄县房产转移登记交办单、房产落宗交换单、票据及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，本案中原被告签订了两份关于买卖房屋的合同，一份是《房屋买卖合同》，一份是《房地产转让合同》，两份合同的交易价格、付款时间及方式等内容约定不一致，但通过双方实际履行情况来看，原被告都确认最终成交价为530000元，首付200000元，剩余330000元银行贷款方式支付等，据此可以确认原被告是以《房屋买卖合同》履行的，此合同系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。双方均应依约履行。原告交付购房首付款200000元，履行了合同约定义务，现房管部门停止办理房屋登记和过户手续，因不可归责于双方的原因导致按揭贷款不能办理，原告要求继续履行合同并向本院交付履约保证金用于支付尾欠房款，符合法律规定，合同应继续履行。故原告请求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。原告应给付被告尾欠房款330000元。关于房屋交付问题，原告实际使用该房屋时应不具备交付房屋的条件，但原告在未付清房款的情况下已实际使用该房屋，不再涉及交付问题。鉴于原告已在涉案房屋居住，按照公平原则，应给与被告一定的房屋占用费，综合考虑房屋面积、地理位置、房租等实际情况，以原告每年给付被告18000元、时间从居住之日即2019年4月8日开始至本判决生效之日为宜。对于原告要求被告向其支付违约金53000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于房屋过户登记问题，被告有义务协助原告办理房屋产权证，因2017年4月1日雄安新区成立后，房管部门暂停办理房屋登记和过户手续，故该房屋暂不具备过户登记条件，本案对此问题不作处理。被告反诉内容，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）方建秋与被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞签订的房屋买卖合同继续履行，原告（反诉被告）方建秋于本判决生效之日给付被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞房款330000元［此款原告（反诉被告）方建秋以履约保证金方式已交到法院］。 二、原告（反诉被告）方建秋于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞房屋占用费21000元（从2019年4月8日开始计算至2020年6月8日，按照每年18000元计算，以后顺延至本判决生效之日止）。 三、驳回原告（反诉被告）方建秋的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6565元，由原告（反诉被告）方建秋负担3282.5元，被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞负担3282.5元；反诉费80元，由被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  庞永生 审 判 员  闫 肃 人民陪审员  赵冀州 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  刘 琴