山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初119号原告：周海思，男，1987年8月15日出生，汉族，户籍地金乡县，现住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。被告：济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司，住所地金乡县城文化路东刘学屋。统一社会信用代码：91370828056205443D。负责人：闫文华，经理。被告：济南汇富建设开发集团有限公司，住所地济南市长清区灵岩路南首东。统一社会信用代码：91370113723857518Y。法定代表人：李宁，总经理。上述二被告委托代理人尹琪，山东天齐律师事务所律师。被告：山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司，住所地金乡县经济开发区管委会驻地。统一社会信用代码：91370828591355507N。负责人：周守彬，经理。委托诉讼代理人：徐浩，山东多道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周光来，男，1962年10月12日出生，汉族，该公司办公室主任，住金乡县。原告周海思与被告济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司（以下简称济南汇富金乡分公司）、被告济南汇富建设开发集团有限公司（以下简称济南汇富公司）、被告山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司（以下简称摩天金乡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，分别于2020年2月28日、2020年4月7日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告周海思的委托诉讼代理人程相伟，被告济南汇富金乡分公司、被告济南汇富公司的共同委托诉讼代理人尹琪，被告摩天金乡分公司的委托诉讼代理人徐浩、周光来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海思向本院提出诉讼请求：1.依法判决位于金乡县户房产为原告所有，三被告立即协助原告办理房产登记过户手续。后本项诉讼请求变更为要求三被告限期三十日内协助原告周海思办理金乡县汇富名邸小区12号楼1单元703室商品房合同及备案登记手续；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告济南汇富公司及济南汇富金乡分公司是金乡县荷香苑小区及汇富名邸小区的开发商，被告摩天金乡分公司是上述小区的承建方。被告摩天金乡分公司在承建荷香苑小区1号、2号楼时，从原告处购买钢筋，拖欠原告的钢筋款未还。2018年4月18日被告摩天金乡分公司向原告出具欠条，欠原告钢筋款90万元，此款经原告多次催要，被告摩天金乡分公司以资金紧张为由拖延支付。2019年3月6日，经与被告摩天金乡分公司协商，摩天金乡分公司同意以从汇富公司抵偿工程款的金乡县户房产抵偿原告钢筋款90万元，并协助办理房屋过户手续。抵偿后原告对抵偿房屋进行了装修，并已实际居住。后原告多次要求三被告协助办理房产过户手续，三被告以各种理由拖延办理。被告济南汇富公司、济南汇富金乡分公司共同辩称：一、答辩人与原告无直接法律关系，原告诉请答辩人为其办理过户手续，于法无据。本案涉案房产答辩人虽以抵偿工程款的方式抵偿本案摩天金乡分公司，但答辩人与被答辩人并无直接法律关系。依据合同相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人的一方才能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。故而，原告要求答辩人为其办理房产过户登记手续违反了合同相对性原则，于法无据！退一步讲，如果需要协助办理涉案房产过户手续，也只能由被告摩天金乡分公司向答辩人提出请求，答辩人的义务只能是协助将涉案房产过户到被告摩天金乡分公司名下，而原告没有权利要求答辩人履行任何法律上的义务。二、本案另一被告摩天金乡分公司与原告达成的抵偿钢筋款的协议不发生物权变动的法律效果。依据《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。因而非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。正是由于物权具有的特殊性质，决定了物权的取得、变更和消灭都必须依照法律规定的条件和程序方可实现。因而房屋的所有权变更必须依照法律的规定进行过户变更登记方可实现，否则即使交易双方已经通过协商达成了一致意见，也不能导致所有权的移转。答辩人与本案被告摩天金乡分公司达成了抵押工程款的约定，但因摩天金乡分公司没有积极履行其相应的权利，承担相应的义务，双方还存在部分争议一直未解决，故而答辩人尚未与摩天金乡分公司对涉案房屋进行过户登记。依据答辩人如前所述，涉案房屋所有权并未发生变更，故本案被告摩天金乡分公司对于涉案房屋属于无权处分，因而答辩人认为，本案被告摩天金乡分公司与原告达成的抵偿钢筋款的协议因无权处分而不发生涉案房屋物权变动的法律效果。本案被告摩天金乡分公司在无权处分的情况下出售涉案房屋，虽不影响转让合同的效力，但合同有效并不表明合同一定能切实履行，涉案转让合同系不动产转让合同，因而物权行为效力待定，因此不能发生强制过户的物权变动效力。本案原告的诉讼请求继续履行合同，要求答辩人将涉案房屋所有权证和相关土地使用权证过户至原告名下。因被告摩天金乡分公司未取得涉案房屋的处分权致使房屋的所有权不能转移，故人民法院应驳回原告诉讼请求。且因物权公示原则，原告亦不能依据善意取得原则取得对于涉案房屋的所有权。综上所述，依据上述答辩意见答辩人请求人民法院依法驳回原告所列之诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告摩天金乡分公司辩称，1.本案原告如何取得涉案房屋的居住权及是否实际抵偿该房屋答辩人并不知情，即使存在房屋抵偿钢筋款的情况也系原告与郭振强之间的约定，答辩人没有义务为原告办理房产登记手续。2.涉案房产并未登记在答辩人名下，答辩人对该房产不享有处分权，故原告所诉无可履行的条件及法律依据，即使法院查明事实办理过户手续，也应当有第一、第二被告协助进行。根据当事人举证、质证，结合当事人陈述，本院认定以下事实，2012年11月30日被告济南汇富公司与山东摩天建设集团签订汇富苑1号、2号楼建筑施工合同，郭振强作为委托代理人签字。2013年1月8日被告济南汇富公司与山东摩天建设集团签订汇富苑1号、2号楼建筑施工合同，郭振强作为委托代理人签字。2013年4月28日被告济南汇富公司与被告摩天金乡分公司签订汇富名苑9号、10号、11号、12号楼建筑工程施工合同，郭振强在合同第一部分协议书最后一页摩天金乡分公司印章的下方委托代理人处签字、在专用条款最后一页摩天金乡分公司印章下方法定代表人处签字。2013年6月30日济南汇富公司与摩天金乡分公司签订建筑工程补充协议，郭振强在委托代理人处签字。被告济南汇富公司及济南汇富金乡分公司是汇富名苑小区的开发商，被告摩天金乡分公司是荷香苑小区及汇富名苑小区的承建方。被告摩天金乡分公司在承建汇富名苑小区1号、2号楼时，从原告周海思处购买钢筋用于承建工程。2018年4月18日被告摩天金乡分公司向原告出具欠条，欠条内容为：“欠到周海思钢筋款玖拾万元正（90万），并在欠条的下方加盖摩天金乡分公司印章”。此款经原告多次催要，被告摩天金乡分公司未支付。2019年3月6日，被告摩天金乡分公司在原告周海思持有的欠条下方向原告写明“同意以济南汇富建设开发集团有限公司开发的汇富苑小区12号-1-703户抵偿我公司工程款的房屋，以90万元抵偿给周海思，我公司协助办理房屋过户手续。2019年3月6号同意郭振强2019.3.6”。2016年3月16日被告济南汇富公司与被告摩天公司签署对账协议，在汇富明细中注明“日期2016年8月31日，单号0086937事由工程款抵房12-1-703郭某”。原告申请证人郭某到庭作证，郭某陈述：“其与郭振强系兄弟关系，跟随郭振强在工地打工，郭振强担任项目部经理，受郭振强安排在汇富售楼处与汇富公司的孙启龙对接，办理了涉案房屋抵偿欠款事宜，工程以债抵房没有签订房屋买卖合同，只是说个房号，留着就不卖了，汇富公司不给办房屋过户手续，是因为摩天公司与汇富公司打官司，汇富公司不配合”。本院审理的（2017）鲁0828民初236号山东摩天公司、摩天金乡分公司与被告济南汇富公司、汇富金乡分公司建筑工程合同纠纷一案中，山东摩天公司、摩天金乡分公司与济南汇富公司、汇富金乡分公司于2016年5月6日签订对账协议中，对无异议的款项进行了确认，在双方签字确认的汇富明细中注明“时间：2016.6.7，单号：0086937，事由：工程款抵房12-1-703郭某”。房屋交付后，原告周海思于2019年3月对抵偿房屋进行了装修，并已实际居住。后原告多次要求三被告协助办理房产过户手续，三被告以各种理由拖延办理。后原告多次要求三被告办理商品房买卖合同及备案手续，但被告一直拖延履行。本院认为，被告济南汇富公司与摩天公司签订对账协议及汇富付款明细，汇富公司将涉案房屋抵偿给摩天公司，系双方真实意思表示。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十六条，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程款。因此，汇富公司与摩天公司签订对账协议及汇富付款明细符合上述法律规定。从济南汇富公司与摩天金乡分公司签订的建筑工程施工合同中可以认定，郭振强作为被告摩天金乡分公司的委托代理人、工程项目部负责人将已经确认在本公司名下的涉案房屋抵偿给原告周海思，其行为系代表公司的职务行为，原告周海思占有并使用了涉案房屋，视为对摩天金乡分公司以房抵债行为的认可，原告周海思与被告摩天金乡分公司之间存在合法的以债抵房法律行为。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但另有约定除外。原告周海思要求三被告履行以债抵债约定义务，并为原告办理商品房买卖合同及房屋登记备案登记手续的理由充分，本院予以支持。被告济南汇富公司、济南汇富金乡分公司辩称，与原告不存在法律关系，不存在协助义务的理由，与本院查明事实不符，本院不予支持。被告摩天公司金乡分公司辩称，郭振强的行为是个人行为，不能代表公司，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济南汇富建设开发集团有限公司、济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司，于本判决书生效之日起三十日内为原告周海思办理位于金乡县的商品房买卖合同及房屋备案手续；二、被告山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司对第一项负有协助义务；案件受理费12800元，由被告济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司与被告济南汇富建设开发集团有限公司负担6400元、被告摩天金乡分公司公司负担6400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘仍占人民陪审员  宋庆龙人民陪审员  孙成振二〇二〇年六月二日书 记 员  李颂颂