包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初3788号 原告:内蒙古智通汇洁物业服务有限公司。 法定代表人：刘贵珍。 委托诉讼代理人：范波。 委托诉讼代理人：严向星,内蒙古广博律师事务所律师。 被告：内蒙古旭宸能源有限公司。 法定代表人：王宇。 委托诉讼代理人：王文波。 原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司与被告内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用普通程序。本案因全国范围内出现新冠肺炎疫情于2020年2月3日中止审理。本案于2020年5月20日恢复审理。本院于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人范波、严向星，被告内蒙古旭宸能源有限公司的委托诉讼代理人王文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2018年5月19日至2019年10月28日拖欠的物业服务费669434元；2.被告支付原告违约金174271元，以上费用总计843705元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年5月19日签订了《旭宸能源有限公司物业服务协议》，合同约定：原告为被告提供物业服务，服务期限为2018年5月19日至2019年5月18日。合同期内，被告每月给付原告物业服务费用56742元，合同总金额为680904元。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，被告却拒不履行合同义务。合同到期后，双方未续签书面的合同，但原告继续为被告提供物业服务。截止2019年10月28日撤场，被告总计欠原告物业服务费669434元，原、被告多次协商未果，故原告诉至本院，要求被告给付拖欠的物业服务费并支付违约金。 被告内蒙古旭宸能源有限公司辩称，针对被答辩人的起诉,做如下答辩:被答辩人的陈述不属实。答辩人只认可2018年5月19日到2019年5月18日期间的物业服务费,不认可被答辩人服务至2019年10月28日。具体答辩意见如下:1.被答辩人在民事起诉状中陈述“原告按合同履行了义务，被告却没有按合同约定给付相关费用”，被答辩人的陈述与事实不符。事实情况是这样的：被答辩人没有按约定履行合同违约在先。双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》第二页第三条合同有效期中明确载明“乙方提交相应额度增值税，向甲方申请支付月度物业费。甲方收到增值税发票后，5个工作日向乙方支付上月物业费。”截止到现在，被答辩人向答辩人应出具的发票只出具到2018年12月18日，尚欠2019年1月至2019年5月的发票，故答辩人不能向被答辩人付款。另外，《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》第五页第（9）条规定“乙方必须提供足够的人力、机械及物料，定人、定岗、定编，在本合同规定的工作范围内，保证质量完成合同范围内的各项工作。”但是被答辩人在合同期限内，人员从未配备齐全。故答辩人根据合同附件物业服务成本预算中扣除被答辩人206721元且双方财务人员已对账，答辩人有被答辩人工作人员出勤记录为证。故被答辩人违约在先，不存在被答辩人如约履行合同但答辩人未按合同约定支付相关费用的情况。2.双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》的有效期为2018年5月19日至2019年5月18日。合同到期后，双方未重新签订新的合同。答辩人多次通知被答辩人撤场，但被答辩人以保留几个人要钱为名，每天在答辩人处闲坐，并非被答辩人陈述的继续为答辩人提供物业服务。被答辩人的行为与答辩人无任何关系，故不存在被答辩人陈述的拖欠2019年5月18日之后物业服务费的说法。综上所述，请求人民法院依据事实和法律，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》1份，原件。2.顺丰快递的邮寄单1份，复印件；照片10张；2019年5月到2019年10月原告聘请的服务人员的工资表6张。原告提交以上证据的证明目的：原、被告签订《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》，双方约定，原告向被告提供物业服务，被告按约定标准向原告支付物业服务费用。双方还约定了滞纳金。该合同属于大包合同。原告按照合同约定履行了合同义务。合同到期后，原、被告虽未续签合同，但原告仍向被告提供物业服务，一直到2019年10月22日。原告实际撤场的时间为2019年10月28日。原告撤场时向被告邮寄撤场告知函。被告应按合同约定支付原告提供物业服务期间的物业服务费。但被告拖欠未付，现被告欠原告物业服务费用669434元。被告内蒙古旭宸能源有限公司对原告提交的证据1的真实性及证明目的无异议，对原告提交的证据2，被告认为，顺丰邮寄单是否收到，被告当庭与法定代表人核实，其法定代表人称记不清是否收到邮寄单，被告同意以《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》约定的撤场时间为准。被告认可原告提供的照片10张及工资表6张。但合同到期后，原告提供物业服务的工作人员有所减少，被告同意以现有工作人员的实际工资数额的多少支付合同到期后的物业服务费。如果原告能提供2019年10月28日撤场时的工人工资，同意以2019年10月28日作为原告撤场时间。 被告内蒙古旭宸能源有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.加盖被告公章的《供应商明细账》3页；2.《智通汇洁物业公司旭宸能源项目部服务费扣款》1页；3.原告提供的考勤记录表等书面记载。被告提交以上证据的证明目的：根据原、被告签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》的服务期限，被告应支付原告物业服务费680904元，被告已支付313484元。原、被告曾就原告向被告提供物业服务的情况进行对账，双方形成《智通汇洁物业公司旭宸能源项目部服务费扣款》1份，原告同意该协议并确认。被告提交的《智通汇洁物业公司旭宸能源项目部服务费扣款》是根据原告提供的书面考勤表核算出来的，由于原告提供的服务人员不够，故双方协商进行了扣款。原告对被告提交的证据1的真实性及证明目的无异议；对被告提交的证据2的真实性及证明目的有异议，被告认可双方曾经对过账，但是未形成最终意见，更未签字确认。对被告提交的证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告向被告出示书面考勤表并非作为扣款依据，考勤考核是原告内部工作制度问题，即便扣款，也是原告去扣款，而不是被告去扣款。 对原告提交的证据1及被告提交的证据1的真实性及证明目的，对原告提交的证据2中的照片10张及工资表6张的真实性及证明目的予以确认，对原告提交的证据2中的顺丰快递的邮寄单1张，因该邮寄单系复印件，无法显示邮寄给谁，邮件的内容且被告对此未明确承认，故对该证据的真实性及证明目的不予确认。对被告提交的证据2的真实性及证明目的不予认定，但认定双方曾经因物业服务费的给付问题对账；对被告提交的证据3的真实性予以确认，对证明目的不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的被告内蒙古旭宸能源有限公司签订了《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方进行保安和日常清洁保洁管理综合事项，服务类型为保安保洁及“四害”消杀服务。双方对物业服务的内容与要求做了约定。合同服务期限为2018年5月19日起至2019年5月18日止。合同约定，本协议物业服务费用总金额为每年人民币680904元，每月费用为56742元。合同还约定，自合同生效后，甲方每月支付乙方物业服务费用56742元，结算日期为每月5号之前，乙方提交相应额度增值税发票，向甲方申请支付月度物业费。甲方收到增值税发票后，5个工作日向乙方支付上月物业服务费（遇节假日顺延）。甲方按照合同约定按时支付乙方承包费用。如不能按时支付，需向乙方支付所欠物业服务费每日5%的滞纳金。该合同第四条双方权利义务项下乙方权利义务中约定，乙方必须配备足够的人力、机械及物料，定人、定岗、定编，在本合同规定的工作范围内，保证质量完成合同范围内的各项工作。合同签订后，原告向被告提供物业服务。被告支付原告物业服务费313484元。2019年5月18日，合同期满，原、被告未续签合同。原告陈述被告同意原告继续为其提供物业服务。被告认可其同意原告继续为其提供物业服务，但双方法定代表人协商按实际发生的工人工资支付合同期满后的物业服务费。原告在被告处提供物业服务至2019年10月22日。2019年10月28日，原告从被告处撤场。原告撤场后，原、被告的法定代表人曾经就物业服务费的给付问题对过账目并进行协商，但双方未达成双方签字确认的书面意见。 被告对原告提供的物业服务基本满意，被告认可原告提供的物业服务未出现大的瑕疵且原告提供物业服务期间被告未就其服务质量向原告提出异议。但被告对原告的服务人员配备有异议，同时认为应该按双方的口头约定即按实际发生的工人工资支付未签订书面合同期间的物业服务费。 对以上事实，本院予以确认。 根据庭审调查及原、被告当庭陈述，本案的焦点为：1.双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》到期后，原告继续为被告提供物业服务，该阶段的物业服务费的收费标准，按原合同标准执行，还是按实际发生的工人工资标准执行；2.原告在物业服务中是否存在违约行为；3.原告请求的违约金是否应获得支持。 针对本案的第1个焦点，本院认为，原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司与被告内蒙古旭宸能源有限公司签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。合同期满后，双方虽然未续签书面的合同，但被告口头同意原告继续为其提供物业服务。现双方就未签订合同期间物业服务费的收费标准产生争议，被告提出原、被告的法定代表人曾经就物业服务费的给付标准问题进行协商，双方均同意按实际发生的工人工资作为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费，原告认可原、被告就物业服务费问题曾协商，但不认可双方曾达成按实际发生的工人工资为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费的协议，被告提交的书面算账过程未有双方签字确认，其按实际发生的工人工资作为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费的陈述依据不足。双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》约定的服务期限履行届满后，双方口头约定继续履行合同，双方就物业服务费的给付标准有争议的，仍按原协议约定的标准履行。故本院依法认定双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》到期后，原告继续为被告提供物业服务，该阶段的物业服务费的收费标准按原合同标准执行。 针对本案的第2个焦点，本院认为，原、被告签订《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》后，原告履行了合同，被告对原告合同的履行基本满意，但是被告提出，原告未按合同约定，配备足够的人力、机械及物料，对原告定人、定岗、定编存在争议。双方在合同中未对人力、机械及物料的配备且如何定人、定岗、定编作量化的书面约定，配备足够的人力、机械和物料及定人、定岗、定编的最终目的也是为了更好地履行合同，被告对原告的物业服务的履行情况基本满意的同时以未配备足够的人力、机械和物料及对原告如何定人、定岗、定编有异议为由主张原告违约，依据不足；合同中详细规定了出具发票及付款的程序，被告支付原告物业服务费313484元，该费用不足被告应支付原告的6个月物业服务的费用，但原告已经出具了7个月物业服务费用的发票，原告已经出具发票的物业服务费用尚未结清，被告再要求原告出具其余拖欠物业服务费的发票，依据不足，被告以此为由主张原告违约，依据更不足。 针对本案的第3个焦点，本院认为，原、被告签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》约定，被告按照合同约定按时支付原告相关费用，如不能按时支付，每日需向原告支付所欠物业服务费5%的滞纳金。滞纳金是行政强制执行中作为一种经济制裁，在民事合同以滞纳金方式约定违约金，表述不妥，现原告在诉讼中主动变更为违约金且自愿降低违约金，符合法律规定，本院予以认可。原告履行了合同,被告未及时给付拖欠的物业服务费,被告已经构成违约,双方因物业服务费的给付问题进行协商,未达成一致意见。本案中，考虑原告的实际损失情况及被告拖欠物业服务费的时间长短，认定违约金为拖欠物业服务费的5%，原告按拖欠物业服务费的30%标准主张违约金，本院不予支持。 综上，原告自2018年5月19日至2019年10月22日应向原告支付物业服务费971935.55元，已付313484元，尚欠658451.55元，现原告要求被告支付669434元，本院依法支持658451.55元，其余部分，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付的违约金，本院按所欠物业服务费的5%标准支付33380.17元，其余部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，判决如下： 一、被告内蒙古旭宸能源有限公司支付原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司2018年5月19日至2019年10月22日拖欠的物业服务费658451.55元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、被告内蒙古旭宸能源有限公司支付原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司违约金32922.58元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12238元，原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司已预交，原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司负担10028元，被告内蒙古旭宸能源有限公司负担2210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 葛 丽 人民陪审员 吕 霞 人民陪审员 贾凤霞 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员 祖国庆 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》： 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《物业管理条例》： 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。