海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初1263号 原告：李某，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王某，广东合拓（南沙）律师事务所律师。 被告：黄某，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：吴某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 被告：海南省流浪餐饮管理有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：吴某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 被告：程某，住浙江省温州市鹿城区。 被告：邵某，住浙江省温州市龙湾区。 原告李某与被告黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司、程某、邵某返还原物纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人王某，被告黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司及其委托诉讼代理人吴某、邝某到庭参加诉讼。被告程某、邵某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一、被告二立即腾房退还原告位于海南省海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号的房屋。二、判令被告二立即将工商登记的住所地从海南省海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号的房屋迁出。三、判令被告一、被告二向原告支付自2019年6月1日至2019年10月31日期间的房屋占用损失费每月12800元，暂合计64000元，直至被告一、被告二腾房退还原告位于海海南省海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号的房屋以及被告二将工商登记的住所地从海南省海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号的房屋迁出为止。四、判令被告三、被告四对第一、二、三项诉求承担连带责任。五、判令四名被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月7日，海口市中级人民法院作出（2018）琼01执104号之十执行裁定书，裁定书第五项确定：将被执行人程某名下位于海南省海口市坡博路1号虹冠大厦XX房（证号：海口市房权证字第XXXX号）作价23833214.72元，交付申请执行人李某抵偿海南华商贸易有限公司所欠李某的债务；所有权自本裁定书送达申请执行人李某时转移，申请执行人李某可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续，过户税、费由申请执行人李某自行承担。2019年5月31日，原告收到该裁定书。2015年2月6日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民保字第2号民事裁定书，裁定查封程某名下位于海南省海口市坡博路1号虹冠大厦XXX房（证号：海口市房权证字第XXXX号）。2018年7月24日，海南中正信房地产资产评估咨询有限公司作出中正信房估字[2018]第0235号《司法鉴定报告》。海口市中级人民法院向当事人送达了上述评估报告，当事人均无异议。2018年11月24日，被告一收到海口市中级人民法院（2018）琼01执104号行使优先购买权的通知，因其不符合优先购买权人的资格而放弃购买，此时其已经明确清楚涉案房屋的所有权将于近期转移给原告。2019年5月31日涉案房屋所有权转移给原告后，原告一直督促四名被告腾房退还原告，四名被告一直拖延拒绝执行。后四名被告才辩称早在2018年3月16日，被告三、被告四与被告一已经签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：被告三、被告四将海口市坡博路1号虹冠大厦XX房面积450平方米的铺面出租给被告一经营餐馆使用，房屋月租金为人民币12800元，租金按季度结算，租金交付时间为提前十日。据了解，目前市场上附近地段与本案涉案房产同类商铺每平方米每月租金约为50元-80元。可见，在人民法院查封涉案房屋后，被告三、被告四仍故意将涉案房屋以明显低于市场价的价格（每平方米月租仅28.4元）出租给被告一、被告二占有、使用，被告一、被告二承租涉案房屋的行为明显属于非法占用，四名被告有合谋串通的嫌疑，该行为构成了共同侵权，严重侵害了原告的合法权利，应当连带赔偿原告的全部损失。2019年5月31日涉案房屋所有权转移给原告后，经原告多次催告，被告一、被告二均不同意跟原告签署新的《房屋租赁合同》，至今一直占用房屋不肯搬迁腾房退还原告，亦不肯将工商登记的住所地从海南省海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号的房屋迁出，且一直拒绝向原告交纳房租和房屋占用费，导致原告无法出租该房屋，损失不断在扩大。根据我国《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。我国《侵权责任法》第八条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。综上所述，被告三、被告四与被告一之间签订的《房屋租赁合同》效力问题，因该份合同签订时案涉房屋已经被人民法院查封，故《房屋租赁合同》是否有效均不得对抗申请执行人即原告。四名被告的行为构成了共同侵权，严重侵害了原告的合法权利，应当腾房退还原告并连带赔偿原告的全部损失。为此，原告现特向贵院起诉，维护原告的合法权益。 被告黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司共同辩称，答辩人对涉案房屋具有合法承租权，且已支付租金，原告无权要求答辩人以及海南省流浪餐饮管理有限公司承担侵权责任。首先，答辩人的承租权具有合法性，应受到法律的保护。本案，虽然涉案房屋是法院查封在前出租在后。但，出租被查封的房屋并不是一种无效的行为。答辩人与程某、邵某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且并没有合同无效或者可撤销的情形，是合法有效的合同，应受到法律的保护。根据该合同的约定，房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，房屋月租金为12800元。目前，答辩人已如约足额向合同相对方即本案的被告程某、邵某支付了至2020年3月31日的租金（因出租人的原因导致答辩人于2018年6月11日才营业，2020年3月答辩人已搬离，遂租金从2018年6月起算至2020年3月）。据此，答辩人对该涉案房屋依法享有承租权，并不存在非法占用。且，根据合同相对性，答辩人向合同相对方支付租金并无不当。其次，答辩人也不存在恶意串通的行为。答辩人在《房屋租赁合同》订立时并不知晓涉案房屋已被法院查封。而且答辩人也按照合同的约定向出租人支付了高达298100元的租金，除此之外，答辩人还投入了几十万元对涉案房屋进行了装修以及购买设备设施。答辩人并非如原告所称的与被告程某、邵某恶意串通。反而，答辩人在本案中属于受害者。答辩人在涉案房屋上花费了大量的精力、物力、财力，现如今，答辩人已于2020年3月被迫搬离，给答辩人造成了巨大的损失。再次，即便原告存在房屋占用的损失，也应当由被告程某、邵某承担。答辩人不存在任何过错，且也已经向被告程某、邵某承足额支付了租金。因此，不应由答辩人与海南省流浪餐饮管理有限公司承担，否则，答辩人属于双重付款，对答辩人极为不公平。综上，答辩人与海南省流浪餐饮管理有限公司对涉案房屋具有合法承租权，且已支付租金，请求贵院依法驳回被答辩人对答辩人与海南省流浪餐饮管理有限公司的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告黄祖兴辩称，我认为原告要求我和黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司、邵某向其支付房屋占用损失费没有任何依据的。第一，海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号房原先是我和邵某共同共有的。我和邵某于2018年3月16日委托叶华莉与黄某签订房屋租赁合同。当时虹冠大厦XXX号还没被法院拍卖，产权仍属于我和邵某共有。那么，我和邵某是有权将该房屋进行出租以及收取租金的，我们和黄某签订的房屋租赁合同是真实有效的，应当受到法律的保护。2.黄某当时确实不知道虹冠大厦XXX号已经被查封，当时虹冠大厦XXX号是可以正常使用的，我因为急需资金，怕黄某知道虹冠大厦XXX号被法院查封后不肯签合同，我们就对他隐瞒了。黄某也确确实实按照合同约定向我们支付了租金。在与黄某签订合同后不久，隔壁店铺因为想独占公用仓库而与我们发生纠纷，就一直投诉工商部门和药监局，导致黄某办理不了食品卫生许可证。2018年4月在龙华区药监局组织听证后，黄某才于2018年6月11日取得了食品卫生许可证，才开始营业，所以经过协商，我就免除了他2018年4月、5月的租金，租金从2018年6月份开始算到2020年3月份，黄某共向我们支付了298100元的租金（前面的租金我是让他支付到腾梅建的银行卡的）。3.我和黄某也没有恶意串通。原告说该房屋的市场租金为每平方米50-80元是不符合事实的。当时签订合同的时候，周围都在拆迁，房子基本上很难租出去。据我了解，当时的租金应该在每平方米30元左右，高了的话，根本就没人租的。所以，我所收取的租金并没有明显低于市场价。在支付租金的时候，我基本上也都是让他提前支付的。大概在2019年7月中旬时，我因资金紧张，所以就让他提前把剩余的租金一次性给我，开始他以生意不好等为由不同意一次性支付。后来我就作出让步，给予他减少一定的租金，他才同意一次性支付2019年8月1日到2020年3月31日的租金给我的。这笔钱我也确实是收到了。最后，希望法院能依法判决，驳回原告的无理要求。 被告邵某未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：海口市房权证、海口市中级人民法院执行裁定书及送达回证(2018)琼01执104号之十、海口市中级人民法院通知及送达回证(2018)琼01执104号、《房屋租赁合同》、委托书、企业机读档案登记资料、中正信房估字【2018】第0235号司法鉴定报告中附的2018年7月涉案房屋现场相片及2019年10月31海南省流浪餐饮管理有限公司占用涉案房屋现场相片、海南增值税普通发票、消费预结单、物业费、水电缴费清单、黄某与李典银（李盛）微信聊天记录、律师函、邮政快递单、快递查询函。被告黄某及海南省流浪餐饮管理有限公司提供的证据有：房屋租赁合同、委托书、招商银行交易流水、收条。对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民保字第2号《民事裁定书》，裁定查封被告邵某、程某名下位于海南省海口市坡博路1号虹冠大厦XXX房（证号：海口市房权证字第XXXX号）。2019年5月7日，海口市中级人民法院作出（2018）琼01执104号之十《执行裁定书》，将被执行人邵某、程某名下位于海南省海口市坡博路1号虹冠大厦XXX房（证号：海口市房权证字第XXXX号）作价23833214.72元，交付申请执行人李某抵偿海南华商贸易有限公司所欠李某的债务；所有权自本裁定书送达申请执行人李某时转移，申请执行人李某可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续，过户税、费由申请执行人李某自行承担。2019年5月31日，原告收到该裁定书，并要求承租人即本案被告黄某交还以上房屋或重新签订租赁合同，但被告黄某未予同意。 另查，2018年3月16日，被告程某、邵某与被告黄某签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：被告程某、邵某将海口市坡博路1号虹冠大厦XXX房面积450平方米的铺面出租给被告黄某经营餐馆使用，房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，房屋月租金为12800元，租金按季度结算，租金交付时间为提前十日。被告黄某为此注册成立了海南省流浪餐饮管理有限公司在承租的商铺经营餐饮。2019年7月中旬，被告程某向被告黄某提出一次性支付2019年8月1日到2020年3月31日的租金，并给予一定的优惠，被告黄某表示同意并一次性支付了租金102400元。被告黄某目前已停止使用以上房屋，但未与原告办理交接手续。 本院认为，原告通过法院的执行于2019年5月31日取得了海口市坡博路1号虹冠大厦203房的所有权，由于该房屋在执行前被告程某、邵某已与被告黄某签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方的真实意思表示，其内容也没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，故被告黄某享有对该房屋的使用权至2021年3月31日止，但原告自2019年5月31日起享有对该房屋的收益权，被告黄某应当将此后的租金支付给原告。本案中，被告黄某在明知该房已被执行给了原告的情况下，仍然将租金支付给了被告程某，具有明显的故意，依法应承担相应的责任。被告程某、邵某作为主债务人，在无权收取房租的情况下，仍恶意收取本应属于原告的租金，严重侵害了原告的合法权益，应承担主要赔偿责任。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下： 一、限被告黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于海口市坡博路1号虹冠大厦第二层商铺XXX号房屋交还给原告李某； 二、限被告黄某、海南省流浪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将海南省流浪餐饮管理有限公司的工商登记住所地予以变更； 三、限被告程某、邵某于本判决生效之日起十日内赔偿原告自2019年6月1日起至2020年3月31日期间的租金损失128000元，被告黄某对以上债务承担连带清偿责任； 四、限被告黄某于本判决生效之日起十日内向原告李某支付自2020年4月1日起至房屋实际返还给原告之日止的租金（每月租金为12800元）； 五、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1400元，由被告黄某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  裴振山 人民陪审员  邱春桃 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  刘雨诗