河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初5941号原告（反诉被告）吴长付，男，汉族，1973年6月17日出生，住河南省信阳市平桥区。委托代理人冯友德，信阳市浉河区星街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）吴明海，男，汉族，1966年9月1日出生，住河南省信阳市浉河区。被告（反诉原告）余静，女，汉族，1967年5月11日出生，住河南省信阳市浉河区五星乡大拱桥村**，公民身份号码4130011967********。以上两被告（反诉被告）共同委托代理人吴海燕，信阳市浉河区金牛山街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）吴长付与被告（反诉原告）吴明海、余静买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年6月28日做出（2020）豫1502民初2307号民事判决书，被告吴明海、余静提起上诉，河南省信阳市中级人民法院于2019年9月28日做出（2020）豫15民终3038号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴长付及其委托代理人冯友德，被告（反诉原告）吴明海、余静及其共同委托代理人吴海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴长付向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还购宅基地款305000元，并按月息1分赔偿占用期间的利息直至付清为止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年元月，原告通过别人介绍认识被告，并协商购买其宅基地一处。被告称宅基地系航院占用老房拆迁后重新划给的宅基地。宅基地面积约130㎡。经过协商约定价格为305000元。被告称宅基地可以通过居委会过户至原告名下。2019年12月22日，原告以现金方式付给被告定金20000元，三天后即2019年12月25日通过银行转给吴明海285000元。吴明海得款后，在居委会办理了宅基地的过户手续。将吴明海的名字变更为原告的名字。2019年12月8日，原告委托姐姐吴敏与承建人刘建军签订了《建房承包合同》，将房屋以每平方1100元的价格大包给刘建军。谁知房屋建至二楼封顶时，被政府强行拆除，原因为集体土地不得转让于本集体经济组织之外的人。原告损失惨重。为了维护原告的合法权益，请求法院支付原告的诉讼请求。被告（反诉被告）吴明海、余静反诉请求：吴长付限期将宅基地户名变更至反诉人名下，连同宅基地审批票据三张交付给反诉人；吴长付限期将宅基地恢复原状交付给反诉人；本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。反诉及答辩理由，一、宅基地使用权转让合同的达成签订与履行，均建立在双方完全自愿的基础上。案涉宅基地是当年空军一航院建四号院占用我家菜地赔偿一部分，还有政府修路把我家房子征用了一部分，除我家现住房占用有四十平方左右，还剩130平方米。因为家庭困难，我和我老婆都是下岗工人独生子女，这块宅基地本计划留给孩子结婚建房用。宅基地使用权交易的发生是个偶然的机会，正如原告诉状陈述的一样是双方经人介绍相识，这个人就是吴长付的姐姐吴敏，吴敏就住我家附近算是邻居。吴敏本人也不是大拱桥村村民，她也是在我家宅基地不远的地方买别人宅基地建的楼房，交谈中无意间谈到她弟弟吴长付想买地建房，她知道我家当年一航院建房占地、政府修路赔偿我有块宅基地没钱盖房，加之我夫妻为了我父亲和岳父（都是××患者）救治借有几十万元外债，听吴敏说其弟弟想买，我就言明在先：我本人没有能力办理过户，但吴长付来协商时却说自己有办法办理过户（并非如吴长付诉称是我承诺）就这样达成了合意。二、宅基地使用权过户手续全部由被反诉人一手操办，反诉人除交付三张票据外，没有参与。宅基地使用权过户这件事，吴长付没说真话。因为我把宅基地3张发票给了吴敏，是吴敏和吴长付去办理过户的。但吴长付是什么时间、找什么人在哪办的过户，我一概不知，直到现在我也没见过是什么样的过户手续。至于交易价格从320000元谈到305000元，最后就是诉状中说的285000元，××欠的债了。20000元定金已经退给吴长付了就不该再提。三、吴常付将宅基地过户后，宅基地就正式交付给被反诉人施工。至于房屋在建时被拆除，虽是事实，但不是反诉人的过错造成的。吴长付用宅基地建房不是自己居住，是为了卖房。按照他的设计如果房子建成至少有八百多平方米，就算自己留一层住，还可以卖掉五层，按现市价至少赚百十万元。至于政府政策变化这个风险，吴长付在交易前就应该清楚，我丝毫没有隐瞒。我居住的那一片大部分都是外地人购买本村村民的宅基地所建的房子，周边的其他村更多。四、被告与原告之间的宅基地使用权交易合法有效。我的宅基地有合法来源，是真实存在的，我转让的不是法律禁止的土地所有权，只是宅基地的使用权，吴长付是成年公民，具有完全民事行为能力且意思表示真实，交易已完成。整个交易过程没有欺诈、没有胁迫，既不损害国家、集体或者第三人利益，更不存在损害公共利益。吴长付是农民身份，至于是不是本村村民，不应该是导致合同无效的原因，因为完全可以采取变通方式挽回损失或将损失降到最低，如吴常付与反诉人签订补充协议等。另根据修改后的土地管理法规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅的，再申请宅基地不予批准。该规定对出卖宅基地的法律后果并非强令禁止，是不予批准再申请宅基地、事实证明双方交易不违反法律、行政法规的强制性规定。即宅基地使用权交易合法有效。五、退一步讲，即使交易行为被认定无效，责任也不在反诉人。合同法对无效合同的处理规定很明确：即因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。既然认定合同无效，结果只有一个：相互返还。同时也说明了反诉人在本诉中请求支付利息损失即无事实依据也无法律依据。综上答辩，请求法院查清事实，公正裁判。经审理查明，2019年1月份，吴长付通过他人介绍与吴明海、余静夫妻二人相识。被告吴明海、余静二人因拆迁的原因，在星乡大拱桥有一块约130平方米的宅基地。吴长付与吴明海、余静二人协商购买宅基地，最终双方约定宅基地价格为305000元。2019年12月22日，吴长付先行支付定金20000元，2019年12月25日通过银行转账向被告吴明海支付剩余款项285000元。吴明海、余静之收到宅基地款项后，向原告吴长付交付了加盖有信阳市五星乡大拱桥村财务专用章的三份收据，票据号分别为0615443、7965909、7965910，该三份收据内容显示宅基地款项由吴明海交纳。信阳市浉河区五星街道办事处大拱桥社区居民委员会在0615443、7965909票据上加盖公章，并写明“同意改为吴长富（付）”。吴长付在建房过程中，被政府相关人员强行拆除。吴长付以双方签订的宅基地转让合同无效为由起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。在诉讼中，吴明海、余静提起反诉，请求法院支持其反诉请求。另查明，吴长付户籍所在地系信阳市××王岗乡××村况庄组。以上事实有收据、汇款记录、建房照片、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用国家土地管理法等法律法规的有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而本案原告吴长付不是五星办事处大拱桥集体经济组织成员，无权享受该村集体经济组织成员的权利，故原告吴长付与被告吴明海、余静达成的宅基地转让协议，违反了相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。吴明海、余静辩称吴长付实际支付的宅基地款金额为285000元，吴长付支付的20000元定金已经返还，双方均认可20000元定金的存在，根据吴常付提供的双方录音，不能证实吴明海、余静退还20000元的定金，退还定金不符合常理，被告未提供退还20000元定金的证据，对明海、余静辩称退还20000元定金，本院不予采信。原告（反诉被告）吴长付与被告（反诉原告）吴明海、余静在宅基地转让合同中，均存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，吴常付请求吴明海、余静返还购买宅基地款305000元，符合法律规定，本院予以支持。吴长付主张从2019年12月25起按照月利率1%计算利息，缺乏法律依据，本院不予支持。吴明海、余静请求吴常付将宅基地户名变更至其名下并返还宅基地审批票据三张，符合法律规定，本院予以支持。吴常付在吴明海、余静建房被政府拆除，留在宅基地上的建筑及垃圾应当及时清除，吴明海、余静请求吴常付将宅基地恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴明海、余静于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴长付返还宅基地款305000元。二、原告（反诉被告）吴长付于本判决生效之日起三十日内将被告(反诉原告)吴明海、余静的宅基地户名变更至吴明海名下后，将信阳市五星乡大拱桥村开具的编号为0615443、7965909、7965910的发票原件返还给被告(反诉原告)吴明海、余静。三、原告（反诉被告）吴长付于本判决生效之日起三十日内将被告(反诉原告)吴明海、余静的宅基地恢复原状。四、驳回原告（反诉被告）吴长付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2938元，由被告（反诉原告）吴明海、余静负担，反诉费100元，由原告（反诉被告）吴长付承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 彭 威审判员 陈金榜审判员 顾 威二〇二〇年六月二十八日书记员 付宇辕