河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0984民初992号 原告：石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司。住所地：河间市曙光路与书院街交叉口。统一社会信用代码：91130984MA07UHJM44。 法定代表人：杜军伟，经理。 委托诉讼代理人：侯国龙，河北至威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许颖颖，河北至威律师事务所律师。 被告：李保雪，女，1986年3月3日出生，汉族，住河北省河间市。 原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司（以下简称中明物业公司）与被告李保雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中明物业公司的委托诉讼代理人侯国龙、许颖颖，被告李保雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中明物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1246元，生活垃圾处理费36元；2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1246元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2019年10月1日至2020年9月30日物业费1246元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2.判令被告支付2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金4237.65元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在河间市拥有房产，原告中明物业公司负责提供京南一品小区的物业服务管理服务，原、被告签订了《前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当按时向原告交纳物业服务费、生活垃圾处理费以及公共照明费等，同时根据《协议》约定，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三违约金。被告拖欠2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1246元、生活垃圾处理费36元；拖欠2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1246元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；拖欠2019年10月1日至2020年9月30日物业费1246元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；亦应给付原告2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金4237.65元。原告已多次与被告联系并催收，但被告一直未交纳。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告李保雪辩称，中明物业主要存在以下违反物业管理条例的不作为、乱作为、划分业主公摊面积安装地锁倒卖成车位，故此认定中明物业服务质量严重不合格。1、在业主们和业主委员会毫不知情下擅自在南门违法建设售水站，并收取投资方一定的费用。2、自入住以来我家楼梯口处有人小便（长达3年）多次和中明物业反映，中明物业不但不制止，反而言语带有挑衅，至今中明物业都没有清理，导致味道刺鼻，臭气扰民。3、中明物业强行把小区东大门、小门和南大门、小门，还有各个单元电梯设置成电子感应扣控制，小区业主不交钱进不来小区，进不去单元门，更不能使用电梯，这种恶劣霸权行为造成我们业主无法正常生活。4、小区各栋楼各单元各层楼防火门没有按照要求关闭，导致未来万一发生火灾业主无法从步行楼梯逃生，各层楼消防栓有的没有水，有的坏了没有修，烟火报警器从不开启也没有测试，更没有按时巡查交接记录制度。5、小区设施损坏，喷泉、水池、灯柱从不维修，树木花草从未及时修剪、补种、浇水，造成一片片枯萎死亡，小区里面养鸡。6、小区乱搭乱建现象从不制止，也不恢复原状。7、开发商售房时承诺是石油物业，开发商在业主不知情的情况下，擅自单方委托中明物业强行进入小区发放钥匙和管理物业，也并未与答辩方单独签订物业管理合同，属于霸王无效条款。 答辩人主张先行履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付任何物业费费用。因原告不能适当履行物业服务协议，给答辩人带来诸多不便，并带来一定的精神损害。根据合同法有关先行履行抗辩权的规定，在原告没有履行物业服务义务，并且原告也不具备本案主体资格。因此答辩人有权拒绝支付物业服务费用。请求法院驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书，被告没有异议，本院对其证据效力予以确认。 对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的前期物业服务协议，被告认可其签名属实，但主张是交房时在物业欺骗下，被迫签的字。本院认为，被告作为一个成年人对自己行为应有一定的认知和判断能力，且并未提交证据证实该签字是在强制、胁迫情形下做出，故本院对该证据的证据效力予以确认。对被告提交的照片以及视频资料，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 被告李保雪为河间市3号楼2单元205室房屋的业主，房屋面积为85.8㎡。2016年9月27日，被告李保雪（甲方）与原告中明物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方提供在房屋出售之日起至业主委员会成立后与新的物业公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。合同对物业服务内容和标准进行了约定，如原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。在合同第四条第二款规定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业服务费到期前一个月缴纳下一年度物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰违约金。第三款规定：高层住宅物业管理服务费：1.21元／月／平方米（含电梯运行费）。 另查明，被告李保雪尚未向原告交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费3738元。 本院认为，原告中明物业公司与被告李保雪签订了前期物业服务协议，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，本院依法予以确认。原告作为物业管理企业对被告已提供了物业管理服务，根据公平、有偿原则，被告作为业主在享受该服务的同时应当支付相应的对价，且被告没有提交证据证实原、被告之间的物业服务关系终止，故本院认为，原告中明物业公司作为原告起诉，是本案适格的原告。原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费），该收费标准，符合相关规定，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费用理由正当、证据充分，本院予以支持。对于原告主张的代收的生活垃圾处理费以及公共照明费，因原告未提交相应证据，本院不予支持，原告可待收集证据后另行主张。被告主张原告提供的物业服务与收费标准不相符，存在不作为、乱作为现象，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足，鉴于被告未交纳物业费用系事出有因，故对原告主张的滞纳金不予支持。此外，物业管理服务于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群众广、管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院〈关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告李保雪于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3738元。 二、驳回原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李保雪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  薛连海 二〇二〇年六月二十三日 书记员  金 帅