海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终476号   上诉人(原审被告)：朱子林，男，1965年3月3日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被上诉人（原审原告）：海南农垦荣光农场有限公司，所在地海南省乐东黎族自治县国营山荣农场场部。   法定代表人：母连云，该公司董事长。   委托诉讼代理人：颜振东，海南广坤律师事务所律师。   上诉人朱子林因与被上诉人海南农垦荣光农场有限公司（以下简称荣光农场）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1323号民事判决，上本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱子林上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱子林按照职工危房改造的价格1600元为房屋的单价向荣光农场支付房款；2.一审、二审诉讼费由双方合理承担。事实和理由：1.荣光农场以欺诈的方式与朱子林签订了《职工危房改造合同书》，未让朱子林仔细审阅合同的具体内容。职工危房改造项目应当按照《农场职工危房改造计划实施方案》的规定，享受国家优惠房价款。但该项目中出现了同房不同价的情形，有的职工的房价是按照政府规定的优惠房价，而有的职工有存在部分竞价房款，这一行为严重违反了《农场职工危房改造计划实施方案》的规定，其行为是以合法的竞价方式掩盖其收取高额款项的目的，该收取竞价房款的约定依法应认定无效；2.购房款应当扣除15000元补贴资金。根据双方合同第五条约定：“符合规定参加农垦危房改造的职工，甲方负责按总局相关政策规定申请住房补贴资金每户15000元发放到职工户”荣光农场至今没有将补贴发放给朱子林；3.总房款的5%目前不具备支付条件应当从总房款中扣除。依据双方签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》第六条约定工程竣工验收合格后，15天内支付所购房房款总金额5%的余款，时至今日，荣光农场交付的房屋也没有通过竣工验收，依据上述条款的约定，朱子林的购房房款总金额5%的余款不应当支付；4.荣光农场交付的房屋至今没有通过综合验收，房屋存在严重的质量问题，且配套设施不完善，应当相应减少房款；5.根据朱子林申请一审法院调取的海南省国营山荣农场山场字【2012】42号关于印发《2012职工危房改造计划实施方案》的通知，方案中并没有竞价的规定，荣光农场的行为违反了上述方案，侵害了朱子林的合法权益。   荣光农场辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。1.朱子林称荣光农场存在欺诈没有事实根据，朱子林作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当知晓合同的内容；2.涉案合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，未违反《2012年职工危房改造建设实施方案》；3.涉案房屋虽然还未通过综合验收，但荣光农场已经将涉案房屋交付给朱子林使用长达4年多，涉案房屋符合质量要求，不是朱子林拒付或少付房款的理由。   荣光农场向一审法院起诉请求：1.判令确认荣光农场与朱子林于2013年9月28日签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》有效；2.判令朱子林向荣光农场支付剩余购房款144744元；3.判决朱子林向荣光农场支付利息（自2015年4月16日按照年利率6%计算至购房款付清之日止）；4.一审诉讼费用由朱子林承担。   一审法院认定事实：朱子林系荣光农场前身原海南省国营山荣农场乐中分场职工。2016年11月9日，海南省农垦投资控股集团有限公司(海南省农垦总局)作出琼垦企业(2016)432号《关于组建海南农垦荣光农场有限公司的批复》，由原来的海南省国营山荣农场、海南省国营乐光农场组建海南农垦荣光农场有限公司。2012年5月18日，原海南省国营山荣农场向其各单位、机关各部门发出山场字[2012]42号海南省国营山荣农场关于印发《2012年职工危房改造建设实施方案》的通知。2013年，朱子林取得参加荣光农场危房改造的资格后，于2013年2月4日向荣光农场缴纳购房款180000元。由此，于2013年9月28日，荣光农场与朱子林签订了《海南省农垦职工危房改造合同书》，合同约定建筑楼层为三层，二、三层为住房，一层为配套房。朱子林购买荣光农场投资建设的乐中分场毛九公路边B号楼3B1号房，购房款为374744元（含竞价房款172200元）。同时约定符合规定参加农垦危房改造的职工，荣光农场负责按总局相关政策规定申请住房补贴资金每户15000元发放到职工户。并约定朱子林应在合同签字之日起五天内向荣光农场预缴所购房款总额50％，工程封顶后支付所购房款总额45％，工程竣工验收合格后十五天内支付所购房款总额5％余款。合同签订后，朱子林于2014年11月12日向荣光农场缴纳购房款50000元。工程竣工后，在包括朱子林在内的职工投入使用涉案房屋过程中，于2018年11月9日，经荣光农场向朱子林发出催缴购房款通知无果。现荣光农场因从2015年4月15日将涉案房屋交付朱子林使用至今，朱子林尚欠荣光农场剩余购房款144744元未付为由，向一审法院提起诉讼。   一审法院认为，该案一审的争议焦点是：1.荣光农场与朱子林签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》是否应确认为有效；2.荣光农场主张朱子林支付剩余购房款并支付相应利息的理由能否成立。该案中，朱子林作为荣光农场前身海南省国营山荣农场的职工，在取得参加荣光农场危房改造资格的情况下，经协商一致与荣光农场签订总价款为374744元的《海南省农垦职工危房改造合同书》，系当事人的真实意思表示，双方的买卖关系合法，依法受法律保护，系为有效合同，当事人应当遵守合同约定履行合同义务。荣光农场、朱子林之间的权利义务关系明确。涉案楼房工程竣工后，朱子林已实际占有和使用涉案房屋，且也向荣光农场支付了部分购房款，涉案房屋已投入经商营业使用，因此，其剩余购房款朱子林应当清偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”规定，现荣光农场主张朱子林支付剩余购房款144744元的诉讼请求并无不当，且于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，鉴于双方对迟延履行违约金未作约定，因此对于荣光农场主张朱子林支付自2015年4月16日起按照年利率6%计算至购房款付清之日止的利息，应予以驳回。朱子林作为完全民事行为能力人，在与荣光农场签订合同过程中，应当知晓合同内容。朱子林答辩称不知道有竞价房款，且涉案房屋存在严重质量问题，亦未举证加以证明，应依法承担举证不能的法律后果，因此，一审法院对朱子林的答辩不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、海南农垦荣光农场有限公司与朱子林于2013年9月28日签订的《海南省农垦职工危房改造合同书》有效；二、朱子林应于判决生效之日起十五日内付清购房款144744元给海南农垦荣光农场有限公司；三、驳回海南农垦荣光农场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1597.44元，由朱子林负担。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是朱子林是否应当向荣光农场支付购房款144744元。   依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同的约定严格履行各自的合同义务。本案中，荣光农场已经履行了合同约定的义务，于2015年4月15日将涉案房屋交付朱子林使用至今，荣光农场不构成违约。但朱子林尚欠荣光农场剩余购房款144744元未付，已经构成违约，荣光农场请求朱子林支付剩余房款合法合理，本院予以支持。朱子林上诉主张荣光农场存在欺诈行为，合同中约定的竞价条款系无效条款。朱子林未能举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，涉案合同系朱子林和荣光农场的真实意思表示，其内容合法有效，故朱子林应当按照合同约定的价格支付购房款。朱子林又主张部分购房款不应当支付，理由为涉案房屋存在质量问题、尚未通过综合验收，且双方在合同中约定了15000元的住房补贴资金荣光公司尚未支付。根据双方签订的合同，当涉案房屋出现质量问题时，朱子林只能要求荣光农场对涉案房屋履行相应的维修义务，而不能据此要求荣光公司减少房屋价款。而虽然涉案房屋尚未通过综合验收，但朱子林占有并使用该房屋长达四年之久，由此可以推定涉案房屋已经可以正常使用，朱子林并未因综合验收遭受损失，应当支付全部的房款。至于15000元的住房补贴，荣光公司仅有申请该款项的义务，涉案合同也未约定该款项可以冲抵房款，且在补贴尚未发放的情况下也无法冲抵涉案合同购房款。故朱子林的上诉主张于法无据，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。朱子林的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3194.88元，由朱子林负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年六月五日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。