河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初8677号原告：王自勤，男，1948年4月19日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵龙生，律师。委托诉讼代理人：段攀攀，律师。被告：晏会敏，女，1979年9月13日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：潘京广，律师。第三人：赵学永，男，1974年12月15日生，汉族，住河南省中牟县。原告王自勤与被告晏会敏、第三人赵学永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2018）豫0122民初5757号民事判决。原告王自勤不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）豫01民终12679号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王自勤及委托诉讼代理人段攀攀，被告晏会敏及委托诉讼代理人潘京广，第三人赵学永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付房屋租金暂计10万元（自2018年6月2日起至2018年9月2日为10万元，以后按每日1100元计算至房屋实际交付之日止）。3、要求被告给付违约金9万元（以租金10万为基数，自2018年6月2日起至2018年9月2日止共计90日金额为9万元，以后按实际租金为基数，每日1%的违约金计算至实际交房之日止）；4、要求被告赔偿原告房屋装饰、装修及设备损失（具体数额以评估价值为准）；5、要求被告承担本案全部费用。诉讼过程中，原告明确第4项诉讼请求为：要求被告赔偿装饰装修损失52651元、赔偿热水设备损失37500元；并增加一项诉讼请求为：要求被告赔偿装修期间的租金损失274931元。事实与理由：2012年3月24日，原告王自勤与赵学永签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于中牟县西二环自建房屋租赁给赵学永用于开设“金梧桐宾馆”，合同第四条对房屋修缮和装饰明确约定在租赁期内由承租方使用，租赁期满所有权属同房屋一起交付给租赁方。2016年6月29日，原告同赵学永解除合同，赵学永将装好的“金梧桐宾馆”整体交付给原告。2016年6月30日，原告王自勤同被告晏会敏签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将房屋租赁给被告用作“宾馆经营”使用，租赁期限为6年，自2016年6月1日起至2022年5月31日止，租金每年40万元，先付后用，每三年租金调整一次。如承租方拖欠租金1个月或空置房屋2个月的，租赁方可提前收回房屋。合同第四条对房屋修缮及装饰做出约定，租赁期房屋的修缮由乙方（被告）负责，保证甲方交房时的完整和完好。修缮范围包括：房屋的内外墙、房屋的结构、房顶、房柱、中央空调、门窗、电源设备、上下水。房屋的装饰及用料等需经原告同意，租赁期内由乙方（被告）使用，租赁期满所有权属同房屋一起交付给原告；合同第五条约定有违约责任，其中第2项约定如违反合同第四条约定条款的，违约方须赔偿10万元；第3项约定如逾期给付租金，除应补交欠租外，并按租金的每日1%以天数计算支付违约金。2016年6月，原告将装修好的“金梧桐宾馆”交付被告使用。2018年6月1日，原告向被告催交租金时，被告告知原告不再继续租赁房屋并要求解除合同。2018年6月9日，原告在验收租赁房屋时发现被告未按合同约定将房屋及装饰装修一同交付给原告，被告对已装修好的宾馆大肆破坏，对房屋装饰、装修及空调设备等进行拆除，该行为给原告带来巨大损失，现因房屋不能使用且不符合合同约定的交付条件，造成合同难以继续履行。被告之行为已严重违反合同约定。根据双方签订的《房屋租赁合同》之约定，原告要求被告恢复原状或赔偿实际损失，承担违约责任，符合双方合同约定和《中华人民共和国合同法》之规定。现因被告拒不支付租金及赔偿原告损失，诉至贵院，望判如所请。被告晏会敏辩称，涉案合同早已由原、被告双方在2018年6月，经商议一致后，合意解除。原告同意被告搬离涉案房屋的意思表示，就是合意解除双方租赁合同的意思表示。本案中，被告租赁涉案房屋，是为了开办宾馆，且被告从2012年租赁房屋至今，一直用于经营宾馆（2012年至2016年是被告和赵学永合伙经营，2016年之后，由被告单独经营）。对该事实，原告是明确知晓的。因此，在双方就降低租金未能谈妥的情况下，被告说要搬离，原告同意被告搬离，明显是被告要求解除合同，原告同意解除合同的意思表示。所以，涉案的租赁合同，为原被告双方合意解除。二、根据现有证据，被告在从涉案房屋搬离时，搬走的，都是自己的东西，且没有任何证据显示，被告搬走或损坏了属于原告的东西。被告搬走的所有设备，都是被告购买，所有权归属被告。2012年，被告同赵学永合伙租赁原告的房屋，用于开办宾馆，并由赵学永代表合伙体，同王自勤签订了一份《房屋租赁合同》。其后，被告开始购置所有宾馆用品，并对宾馆进行了相应的装饰装修。后至2016年，赵学永以接受补偿款10万元并将宾馆内所有物品留给被告的方式，退出合伙。其后，由被告晏会敏重新同原告签订了一份《房屋租赁合同》，但是，因为该合同为原租赁合同的延续，且自2012年至2015年刚好为三年，是赵学永同王自勤约定调整房屋租金的时点。为此，原、被告双方在新的《房屋租赁合同》第三条，明确约定了自2015年6月1日起三年后，调整租金，这也是被告在2018年6月份，同原告商议调整租金的原因和基础。三、原告主张的租金损失、设备损失及违约金，无任何依据，且同案件事实及法律规定不符。原、被告就房屋租金未达成一协议意见后，双方合意解除合同，被告不存在违约，不应承担违约责任。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合物的装修物可以有承租人拆除，因此原告主张的热水设备是被告自行购买，归被告所有，原告要求损失无依据。赵学永述称：原告出租的房屋原安装有热水系统和中央空调，宾馆开业后，因原告安装的热水系统将近淘汰满足不了宾馆的需求，我们又重新安装了一台新的热水设备，如设备都在是完全可以正常运行的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月2日，王自勤取得牟国有（2010）第049号国有土地使用证，土地位于中牟县××××环路西侧、东正铝材厂东侧。2012年3月24日，王自勤为甲方，与赵学永为乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将自有的座落在郑州市中牟县西二环的房屋1栋，完损等级为新建，出租给乙方作经营宾馆使用。租赁期共10年，甲方从2012年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年5月31日收回。双方议定年租金45万元，房屋设备保证金5万元，由乙方在5月31日交纳给甲方，先付后用。房屋租金自第三年（2015年6月1日）起调整为年租金15万元，以后期满三年根据市场物价变化情况，调整一次。双方协商，如不能达成一致意见，按协商时租金标准执行，满一年合同终止。合同第四条约定：租赁期房屋的修缮有乙方负责，保证甲方交房时的完整和完好。修缮的范围包括：房屋的内外墙、房屋的结构、房顶、房柱、中央空调、门窗、电源设备、上下水。房屋的装饰，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担，在承租期内由乙方使用，承租期满后，所有权属同房屋一起交付甲方。赵学永及晏会敏承租涉案房屋后进行了装修。2016年6月29日，王自勤（甲方）、王凤芹（乙方）、赵学永（丙方）签订《解除终止房屋租赁合同协议》，主要内容为：经甲乙丙三方协商一致，同意解除终止甲乙方出租与丙方承租经营，位置坐落于中牟县××路××二环），现金梧桐商务宾馆房子的租赁合同。自2016年5月31日起，丙方退出，将房屋完整返还甲乙方。依照合同约定，交接完毕以后，互不相欠。2016年6月30日，王自勤作为（甲方），晏会敏作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将自有的座落在郑州市中牟县泰安路房屋出租给乙方，租赁期为陆年，甲方从2016年6月1日起将出租屋交付给乙方使用，至2022年5月31日收回。拖欠租金1个月或空置2个月的，甲方可以终止合同，收回房屋。甲乙双方议定年租金40万元，房屋设备保证金5万元，由乙方在5月31日交纳给甲方，先付后用。房屋租金自第三年（2015年6月1日）起调整为年租金40万元，以后期满三年根据市场物价变化情况，调整一次。双方协商，如不能达成一致意见，按协商时租金标准执行，满一年合同终止。合同第四条约定：租赁期房屋的修缮由乙方负责，保证甲方交房时的完整和完好。修缮的范围包括：房屋的内外墙、房屋的结构、房顶、房柱、中央空调、门窗、电源设备、上下水。房屋的装饰，乙方因使用需要在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方协定：工料费由乙方承担，在承租期内由乙方使用。承租期满后，所有权属同房屋一起交付甲方。合同第五条约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的每天1%，以天数计算向甲方交付违约金。2018年5月份，原、被告双方因房屋租金未达成一致意见，被告晏会敏向原告王自勤提出搬离宾馆，原告王自勤亦同意被告搬离。2018年6月9日，双方就房屋验收产生纠纷，原告诉至本院。2018年9月18日，经王自勤申请，本院依法委托河南诚成资产评估事务所（普通合伙）对金梧桐宾馆损坏价值予以评估。2018年11月8日，该所出具豫诚评报字（2018）第083号资产评估报告，载明受损资产位于中牟县西二环王自勤自建房所设立的金梧桐宾馆内，经现场查勘，该宾馆共六层，地上五层地下一层（设备层），该宾馆一层为大堂，二至五层为客房。该客房大部分门锁、卫生间马桶、花洒被拆除，洗面盆台面及铺件有被拆除及不同程度的破损现象。客房内装饰部分拆除损坏如个别房间木地板等有被拆除。受损资产评估价值为52651.00元，原告支出鉴定费5000元。2019年6月20日，王自勤委托诉讼代理人段攀攀、晏会敏等人对中牟县金梧桐宾馆水、电、房、电梯进行了交接，并签订书面交接手续，显示：1、2019年6月20日，金梧桐宾馆水、电、房、电梯由承租人晏会敏交给房东，水、电无异议，其中自2019年6月20日起，水费、电费均由房东王自勤交纳，2019年6月20日之前，电费、水费均由承租人晏会敏交纳。2、关于金梧桐宾馆楼顶基站电费交纳情况，自2019年6月20日起，以后费用由基站管理人交给王自勤（××），6月20日之前，电费由基站管理人交给承租人晏会敏。3、金梧桐宾馆“中央空调”，因不能试运，在承租人晏会敏通知有关人员后，经验收后方可接收，在一周之内进行验收。以上内容为现场验收情况，钥匙暂由承租人晏会敏保管。后晏会敏未再通知王自勤对中央空调进行验收及交接。2019年11月17日，经王自勤申请，本院依法委托河南诚成资产评估事务所（普通合伙）对金梧桐宾馆中央空调及热水系统，以及装修期、恢复原状费用进行评估；2020年4月21日，王自勤撤回鉴定申请。2020年4月10日，本院组织原、被告对中牟县金梧桐宾馆进行现场勘验，双方均同意由河南富特暖通设备有限公司特灵维修工程师周文斌对中央空调进行调试，经周文斌查看及调试，中央空调能够基本运行，主机查看无问题，中央空调制冷、制热功能基本正常。经现场查勘，热水设备被拆除；客房大部分门锁、卫生间马桶、花洒被拆除，洗面盆台面及铺件有被拆除及不同程度的破损现象，客房内装饰部分有拆除损坏如个别房间木地板等有被拆除现象。同日，晏会敏将宾馆钥匙交付王自勤。另查明，2016年6月3日，赵学永作为甲方，与晏会敏作为乙方签订《协议证明》一份，主要内容为：中牟县金梧桐宾馆由甲乙双方共同出资于2012年5月正式营业，甲方自愿于2016年6月退出宾馆股份和管理，由乙方一人经营管理中牟县金梧桐宾馆，协议如下：1、宾馆内所见物品全部归乙方所有及使用；2、对应宾馆所有手续归乙方所有和使用，如需变更所有相关证件，甲方有义务无条件配合到相关部门和机关办理手续。甲方不得借故推辞；3、协议生效后，在甲乙双方合资经营期间产生的债务，债权由甲乙双方共同解决和支付；4、乙方在接管宾馆后，可对宾馆自行装修和改造，相关费用由乙方自理。2016年6月3日，赵学永出具收到条一份，主要内容为：今收到金梧桐退出费用10万元。再查明，原、被告均认可被告将租金交付至2018年5月31日。工商登记显示：中牟县金梧桐宾馆于2013年4月27日成立，经营者为赵学永，经营场所为中牟县西二环路中段西侧。王自勤在房屋出租前安装有热水设备及中央空调。2012年10月，晏会敏从河南添加热水设备工程有限公司购买迪贝特空气能热水机组及相关配件一套，金额为37500元。赵学永及晏会敏承租涉案房屋后对热水设备进行了更换，晏会敏搬离房屋时，将热水设备进行了拆除。本院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否解除；2、原告要求被告给付租金及违约金有无依据；3、原告要求被告赔偿房屋装饰、装修损失52651元有无依据；4、原告要求被告赔偿热水设备损失37500元有无依据；5、原告要求被告赔偿装修期间的租金损失有无依据。关于焦点一：2016年6月30日，原告王自勤与被告晏会敏签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同约定，租赁期限为2016年6月1日至2022年5月31日，房屋租金自第三年（2015年6月1日）起调整为年租金40万元，以后期满三年根据市场物价变化进行调整；2018年5月份，原、被告因房屋租金未达成一致意见，被告提出搬离涉案房屋，原告亦同意被告搬离，双方就租金到期后合同不再履行达成一致意见，且双方均认可被告已将房屋租金给付至2018年5月31日，故双方签订的合同于2018年5月31日解除。关于焦点二，原、被告之间签订的合同已于2018年5月31日解除，故原告要求被告继续给付2018年6月2日之后的房屋租金及逾期给付租金的违约金，于法无据，本院不予支持。关于焦点三，根据王自勤与赵学永签订的《房屋租赁合同》，以及王自勤与晏会敏签订的《房屋租赁合同》，均对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理进行了约定，工料费由承租方承担，在承租期内由承租方使用，承租期满后，所有权属同房屋一起交付王自勤。本案中，晏会敏与赵学永承租涉案房屋后，对房屋进行装饰装修。晏会敏在搬离涉案房屋时，将房屋内的门锁、卫生间马桶、花洒等装饰装修物进行了拆除，给王自勤造成一定损失，经河南诚成资产评估事务所鉴定，该部分损失为52651元，故王自勤要求晏会敏赔偿52651元，于法有据，本院予以支持。关于焦点四，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，王自勤与赵学永签订房屋租赁合同时，涉案房屋内安装有热水设备，赵学永、晏会敏承租房屋后将原热水设备更换为向河南添和热水设备工程有限公司购买的迪贝特空气能中央热水机组及相关配件（购买价格为37500元），晏会敏搬离时，将迪贝特空气能中央热水机组及相关配件进行了拆除，晏会敏返还给王自勤的房屋内即无王自勤原购买的热水设备，亦无更换后的热水设备，给王自勤造成一定损失，结合热水设备的购买价格及折旧情况，本院认为由晏会敏赔偿10000元为宜。王自勤要求过高部分，本院不予支持。关于焦点五，2018年6月份，原告在验收房屋时发现晏会敏将房屋内的装饰装修等物品拆除，双方发生纠纷；后原告于2018年9月向本院提起诉讼，案件在审理过程中，原告申请对被告损坏的装饰装修等物品的价值进行鉴定，鉴定机构于2018年11月8日出具鉴定意见，此时房屋被损坏的现状及造成的损失已确定。同时，考虑到被告将房屋内的装饰装修等物品拆除违约在先，被告拆除装饰装修时对涉案房屋造成了一定的损坏，需重新修缮后才能对外出租，故本院结合被告的违约程度、装修时间及本案的实际情况，认为由晏会敏赔偿王自勤7个月的损失为宜，参照原、被告之间关于租金的约定，晏会敏应给付王自勤的损失为233333元（40万元/年÷12个月×7个月）。之后，原告仍拒绝接收房屋，也未采取其他措施避免损失扩大，属损失扩大部分，不应由被告承担。原告王自勤其他诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王自勤与被告晏会敏于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、被告晏会敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告王自勤房屋装饰、装修损失52651元；三、被告晏会敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告王自勤热水设备损失10000元；四、被告晏会敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告王自勤房屋租金损失共计233333元；五、驳回原告王自勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15587元，原告王自勤负担9847元，被告晏会敏负担5740元。鉴定费5000元，由被告晏会敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费缴费凭证交至本院查验。审 判 长  王云单人民陪审员  刘合升人民陪审员  蔡 彬二〇二〇年六月二十六日书 记 员  翟鹏发