广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2487号上诉人（原审原告）：赵峰君，男，1974年12月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××××××××，公民身份号码为612××××××××××××870。上诉人（原审原告）：张柳，女，1981年5月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区×××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××301。两上诉人的共同委托诉讼代理人：文化，广东威豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市×××××地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市××镇环冈社区×××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺70号。统一社会信用代码为914××××××××××××039。法定代表人：王燕凤，总经理。委托诉讼代理人：周家慧，被上诉人关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李吉莲，被上诉人关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：富盈集团有限公司。住所地：广东省东莞市××镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为914××××××××××××871。法定代表人：刘某1。上诉人赵峰君、张柳因与被上诉人东莞市×××××地产开发有限公司（以下简称富盈大厦房地产公司）、富盈集团有限公司（以下简称富盈集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵峰君、张柳向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.富盈大厦房地产公司、富盈集团公司向赵峰君、张柳返还团购费10000元及利息（按贷款利率，从2016年3月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日为1650元）；3.富盈大厦房地产公司、富盈集团公司向赵峰君、张柳返还首期款408337元及利息（按贷款利率，从2016年4月22日计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日为63292.2元）；4.富盈大厦房地产公司、富盈集团公司向赵峰君、张柳返还按揭、办证等费用31421元及利息（按贷款利率，从2016年4月27日计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日为4870.3元）；5.富盈大厦房地产公司、富盈集团公司向赵峰君、张柳支付违约金（按照每天45元计算，从2016年6月23日计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日为40095元）；6.富盈大厦房地产公司、富盈集团公司负担诉讼费用。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除赵峰君、张柳与富盈大厦房地产公司于2016年4月23日签订的《商品房购房合同》；二、限富盈大厦房地产公司在判决发生法律效力之日起五日内向赵峰君、张柳返还购房首期款408337元；三、驳回赵峰君、张柳的其他诉讼请求。如果富盈大厦房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9396元，由赵峰君、张柳负担396元，富盈大厦房地产公司负担9000元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5172号民事判决。上诉人赵峰君、张柳上诉请求:1.撤销一审判决，判令富盈大厦房地产公司、富盈集团公司向赵峰君、张柳支付团购费10000元及利息（按贷款利率，从2016年3月11日计至实际清偿之日，暂计到2018年11月30日为1650）、首期款利息（按贷款利率，从2016年4月22日计至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日为63292.2元）、违约金（按每天45元计算，从2016年6月23日计至实际清偿之日止，暂时计至2018年11月30日为40095元）；2.本案诉讼费用由富盈大厦房地产公司、富盈集团公司负担。事实与理由：（一）10000元团购费属于赵峰君、张柳在富盈大厦房地产公司售楼处购房所支出的购房成本，由房屋销售人员强制性收取，不交付该10000元团购费，不能签订购房合同。实际上没有参加任何团购，没有任何团购的优惠。故在合同解除时应当由富盈大厦房地产公司、富盈集团公司承担返还责任。一审法院不支持赵峰君、张柳的返还请求明显错误。（二）案涉购房合同解除的原因在于，富盈大厦房地产公司、富盈集团公司弄虚作假，未按相关规定收费，导致首期款流水不符合银行的按揭贷款规定，且提供虚假的收款收据给赵峰君、张柳，进而导致赵峰君、张柳的银行按揭贷款不能获得批准，致使购房合同不能履行。对此，富盈大厦房地产公司、富盈集团公司应当承担过错责任。一审法院认定合同不能履行的过错归属于富盈大厦房地产公司、富盈集团公司，却没有按判决令其承担违约责任，以及向赵峰君、张柳支付占用首期款的利息，明显不公平，侵害了赵峰君、张柳的合法权益。（三）富盈大厦房地产公司、富盈集团公司不遵守相关法律及规定，弄虚作假，利用关联关系损害赵峰君、张柳的合法权益，应承担连带责任。被上诉人富盈大厦房地产公司口头辩称，与一审答辩意见一致。被上诉人富盈集团公司二审未提出答辩意见。二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审补充查明：2016年4月22日，赵峰君、张柳分别与富盈大厦房地产公司、富盈集团公司签订了两份内容相同的借款协议，约定富盈集团公司向赵峰君、张柳出借239000元用于购买案涉房屋，并分12个月归还借款，该笔借款不收取利息。富盈集团公司实际上未向赵峰君、张柳交付该239000元，而是视为赵峰君、张柳已将借到的该239000元支付给富盈大厦房地产公司，完成了支付购房首期款的义务。根据赵峰君的银行交易流水、富盈集团公司出具的收款收据，赵峰君按照借款协议的约定，在2016年6月至2017年5月期间，分十二期（每月5日还款，每期还款19917元，最后一期还款为19913元）向富盈集团公司归还完毕该239000元。赵峰君、张柳，富盈大厦房地产公司对此予以确认。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。基于当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、赵峰君、张柳主张的首期款利息是否合法有据；二、赵峰君、张柳主张的违约金、返还团购费及利息是否合法有据。关于争议焦点一。赵峰君、张柳与富盈大厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护。赵峰君、张柳依约履行了支付首期款408337元的义务，双方约定余款390000元通过银行按揭贷款的方式支付。后因银行按揭贷款未获批准，赵峰君、张柳主张《商品房买卖合同》无法继续履行，起诉要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，由于富盈大厦房地产公司收取首期款的行为不规范，导致赵峰君、张柳无法形成合规的银行流水，最终无法获得银行的按揭贷款，富盈大厦房地产公司对此存在过错。根据前述司法解释规定，买受人在按揭贷款未果导致合同不能继续履行的情况下享有合同的解除权，一审法院根据赵峰君、张柳的请求，判令解除双方于2016年4月23日签订的《商品房购房合同》，富盈大厦房地产公司服从该项判决，双方签订的商品房买卖合同解除，本院予以确认。根据前述司法解释规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。举轻以明重，在开发商存在过错的情况下，更应当将收受的首期款本金及其利息返还买受人，故赵峰君、张柳要求返还首期款及其利息，依法应予支持。一审法院对赵峰君、张柳主张的首期款利息不予支持，适用法律错误，本院予以纠正。首期款利息的计算，应以富盈大厦房地产公司实际占有资金的情况确定。需要特别说明的是，对于239000元部分首期款，富盈大厦房地产公司实际上是通过与其关联公司富盈集团公司合作的方式，以无息贷款一年的方式，允许赵峰君、张柳通过分期付款的方式支付该239000元，故按照公平原则，该部分利息的计算，应根据赵峰君、张柳实际分期付款的情况具体确定。因银行贷款利率计算的方式前后不同，该239000元在2019年8月20日之前的利息应分段计算为：（1）2016年6月5日至2017年5月5日期间的利息：19917元（每期还款额）×4.35%÷12个月/年×66个月=4765.14元；（2）2017年5月6日至2019年8月19日期间的利息：应以239000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。首期款其他部分的利息应计算为：分别以50000元为本金，自2016年3月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以119337元为本金，自2016年4月22日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以408337元为本金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。关于争议焦点二。团购费属于案外人东莞市展荣房地产经纪有限公司收取的中介服务费，为另外一个法律关系，赵峰君、张柳在本案中诉请富盈大厦房地产公司退还团购费并支付利息，于法无据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于违约金。本案属于买受人以银行按揭贷款方式支付购房余款，因开发商原因按揭贷款未获批准，并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况，赵峰君、张柳据此要求解除双方签订的商品房买卖合同，一审法院予以准许。本案不属于因开发商逾期交房，买受人以此作为请求权基础而提起诉讼，要求解除商品房买卖合同的情形，故赵峰君、张柳要求富盈大厦房地产公司支付逾期交房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。另外，被上诉人富盈大厦房地产公司、富盈集团公司为分别独立的公司法人，富盈集团公司并非富盈大厦房地产公司的股东，赵峰君、张柳要求富盈集团公司对富盈大厦房地产公司的案涉债务承担连带清偿责任，没有依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵峰君、张柳的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持，其他部分予以驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定及前述援引法律条文，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5172号民事判决第一、二项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5172号民事判决第三项；三、限被上诉人东莞市×××××地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向上诉人赵峰君、张柳支付239000元购房首期款2016年6月5日至2017年5月5日的利息4765.14元，以及其余购房首期款利息（分别以50000元为本金，自2016年3月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以119337元为本金，自2016年4月22日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以239000元为本金，自2017年5月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以408337元为本金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；四、驳回上诉人赵峰君、张柳的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9396元，由赵峰君、张柳负担1851元，东莞市×××××地产开发有限公司负担7545元。二审案件受理费2601元，由赵峰君、张柳负担1547元（已预交2601元），东莞市×××××地产开发有限公司负担1054元（经本院释明，双方当事人同意，上诉人赵峰君、张柳多预交的诉讼费1054元，本院不再退还；由被上诉人东莞市×××××地产开发有限公司于本判决生效后五日内迳付上诉人赵峰君、张柳1054元）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年六月三日书记员  卢淑霞附录相关法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。