呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初2580号原告：刘伟,男,住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：王文利，内蒙古仁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王露露，内蒙古仁众律师事务所律师。被告：呼和浩特市新城区青城劝业场集资户持股会，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新城南街**。法定代表人:帅炳玉,职务:理事长。委托诉讼代理人：赵新茂，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巧兰，内蒙古上都律师事务所律师。原告刘伟与被告呼和浩特市新城区青城劝业场集资户持股会（以下简称呼市新城区青城劝业场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人王文利、王露露，被告呼市新城区青城劝业场的委托诉讼代理人赵新茂、张巧兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《劝业场三楼租赁协议》已于2019年12月16日解除;2.依法判令被告向原告返还剩余租金人民币贰拾捌万元(￥280000元),并向原告支付占用该笔款项的利息4593.92元(自2019年12月16日起以人民银行同期贷款利率4.35%计算,暂计至2020年4月30日,实际计算至租金全部退还之日止);3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月21日,原告与被告签订了《劝业场三楼租赁协议》,原告承租了被告自行经营管理的劝业场旧三楼,建筑面积约2800平方米,租赁期限为六年,自2018年7月25日起至2024年8月31日止,租金前三年为每年玖拾万元,后三年租金为每年玖拾玖万元,支付方式以年度计算,在一年期满前两个月前一次性支付。被告给原告保留35日装修时间,该期间不计算租金,原告只需要交纳水、电、垃圾清运等费用。此外,该协议还约定若原告中途转让或退场则应向被告支付当年租金30%作为违约金和甲方免收的装修期间保证金。后原告因经营严重亏损,欲解除上述租赁协议,便于2019年12月4日向被告发出《解除合同通知书》,载明2019年12月16日作为《劝业场三楼租赁协议》终止日期,原告将于2019年12月15日将租赁房屋内全部货物搬出,届时请被告到场查验、交接房屋,并要求被告退还扣除违约金、免收的装修期间租金及实际租赁期间应付租金外的剩余款项,若未能及时将上述款项退还完毕,则被告除应退还应退款项外还应依照人民银行同期贷款利率支付占用该笔款项的利息。后原告依照《解除合同通知书》载明时间进行清退,清退货物时被告已安排工作人员到场,但并未向原告退还租金。经原告多次沟通后,被告拒不退还应退款项,严重损害了原告的合法权益。综上,原告为维护自己的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告呼市新城区青城劝业场辩称，被告要求原告遵守契约精神和诚实信用原则，继续全面履行双方签订的《劝业场三楼租赁协议》，并支付违约金。一、《劝业场三楼租赁协议》的履行过程中，原告是违约方，其没有合同解除权。二、严重亏损属于商业风险，不属于《劝业场三楼租赁协议》约定的解除条件（实际涉案租赁合同并未约定解除合同条件），更不属于《合同法》规定定的法定解除条件，故本案原告以严重亏损为由发出《解除合同通知书》，该通知书因不符合《合同法》第93条、94条、96条的规定，不发生任何法律效力。三、原告无任何证据证明其亏损严重，但根据双方履行情况，原告有恶意违约的情形。2019年8月份，原告向被告提出需要劝业场外墙广告位，希望被告能给予解决，基于此，被告经过努力把广告位的问题为其解决，并于2019年10月16日与原告签订《劝业场外立面广告位使用协议书》，将三块广告位免费给予原告使用。但是在短短一个半月左右，即2019年12月4日原告却向被告发出《解除合同通知书》，故被告有理由认为原告属于恶意违约。四、原告承租的劝业场北三楼。北三楼是南三楼、四楼的必经之路，因原告恶意违约，直接导致劝业场南三楼、四楼客流量急剧下降，造成劝业场商场整体经营环境恶劣，故合同解除后造成的损失不可预计。五、被告属于社团法人，是根据95%以上会员（总会员人数为204户商户）的委托，与原告签订《劝业场三楼租赁协议》，收取租金，且2018年度和2019年度的租金在扣除相关费用（采暖费、服务费）后，已经及时发放给全体会员。故《劝业场三楼租赁协议》的性质属于涉及第三人利益的合同，根据合同性质，依法不应解除。综上，原告诉请无据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2018年8月21日原、被告签订《劝业场三楼租赁协议》，双方就劝业场旧三楼租赁事宜达成相关协议约定：由原告承租被告经营管理的旧三楼约2800平米建筑面积整体…租赁期限为六年，自2018年7月25日至2024年8月31日止，到期后可续租…；租金为前三年90万元，后三年在原租金基础上递增10%，为99万元。支付方式以年度计算，在一年期满前两个月一次性支付。即按协议签订日期推算提前两个月（60）天支付给被告…；租赁期间被告负责缴纳采暖费，其他水、电、税、卫生等费用均由原告交纳…；原告在本协议签署后向被告预付50万元，余款在被告全部交付原告后40天内一次性付清；保留35天装修时间，装修期内不计算租金，原告只交纳水、电、垃圾清运费等费用…。违约责任：被告如中途收回场地向原告支付当年租金30%作为违约金；原告中途转让或退租则向被告支付当年租金30%作为违约金和免收的装修期间租金…。2.2019年8月5日原告刘伟向被告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金90万元整，被告呼市新城区青城劝业场为其出具收据一张。3.2019年12月4日原告刘伟向被告发出《解除合同通知书》，内容载明：…现本人因经营亏损严重无法继续履行《劝业场三楼租赁协议》，故本人决定终止该协议…。2019年12月16日作为双方协议终止日期，本人已交纳2019年9月1日至2020年8月31日的租金。请贵方于2019年12月15日前与本人联系退款及办理交接房屋事宜，并向本人退还扣除违约金免收的装修期间租金及实际租赁期间应付租金外的剩余款项（共计280172元）。本人将于2019年12月15日将租赁房屋内全部货物搬出，…逾期则视为已经交接完毕，本人对此不再承担任何责任。…4.2019年12月6日被告呼市新城区青城劝业场向原告发出《关于不同意解除合同的回复》，载明：…经研究认为理由不当，不同意提前解除租赁合同。根据双方签订协议租赁期为六年，目前合同履行至第二年度，且未出现法定解除事由，为维护商场正常运营，避免重大损失，不同意解除租赁合同并要求继续履行该合同。本院认为，原、被告签订的《劝业场三楼租赁协议》系平等自愿签订，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。被告按约定向原告交付租赁房屋并配合其其他事宜，原告前期亦按合同约定支付租金，但至2019年12月，原告以其经营亏损单方提出解除合同通知，被告收到后回复其不同意解除合同。此后，双方亦未就此达成一致。本案争议焦点之一：解除租赁合同是否达到约定、法定条件。本案中租赁合同并未对其解除作出约定，双方也未达成解除合同的新的合意，因此本案不存在约定解除的情形。原告刘伟以经营亏损为由，向被告发出解除合同通知，证明其不愿继续履行合同，并已将租赁房屋内全部货物搬出撤离，已构成违约。此种情况下原告无法定解除权。故，原告刘伟自2019年12月4日发出的解除合同通知对被告不发生法律效力。本案中被告虽无违约行为，但在原告坚持不愿意继续履行合同的情形下显然无法强制原告继续租赁涉案房屋，加之原告已经全部搬出撤离。如果本案合同继续履行，则原告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，且继续履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置与浪费，故，本院判决原、被告签订的《劝业场三楼租赁协议》自起诉之日（即2020年4月29日）解除。但该协议因原告违约解除后，原告作为违约方应向被告承担违约责任并赔偿相应损失，因此在被告应退还给原告的租金中抵扣原告应支付给被告的违约金及装修期间租金后，被告无需向原告刘伟退还租金。故，对原告主张的退还280000元租金并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告呼市新城区青城劝业场作为合同守约方，并未在本案中提出反诉主张损失，其可另行起诉主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、规定，判决如下：一、2018年8月21日原、被告签订的《劝业场三楼租赁协议》于2020年4月29日解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2884元，（原告已预交）由原告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 莉二○二〇年六月二十二日书记员 刘亚婧