湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4278号原告：彭凯，男，汉族，1979年12月9日出生，住湖北省孝感市孝南区。原告：刘桂钗，女，汉族，1978年4月16日出生，住湖北省孝感市孝南区。上述二原告共同委托诉讼代理人：周杨，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：特别授权。承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，代签法律文书。被告：湖北华耀房地产开发有限公司。住所：孝感市孝南经济开发区三军社区。统一社会信用代码：914209026764629509。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：特别授权。承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，代签法律文书。原告彭凯、刘桂钗诉被告湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称“华耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告彭凯、刘桂钗及其委托诉讼代理人周杨，被告华耀公司委托诉讼代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭凯、刘桂钗向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2016年1月21日签订的编号XG16000787号《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告退还原告已付购房款1280000元；3、请求依法判令被告支付原告违约金277900元计算至购房款付清之日（1、2017年1月31日逾期90天至2017年5月1日，按照已付款项128万的百分之一即12800元；2自2016年1月8日以5万为基数，按照年利率6%计算至2019年9月20日违约金11000元，自2016年11月29日以33万为基数，按照年利率6%计算至2019年9月20日违约金56100元，自2016年1月21日以90万为基数，按照年利率6%计算至2019年9月20日违约金198000元，);4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月21日签订了编号XG16000787号的《商品房买卖合同》，合同约定被告将孝南经济开发区三军社区“华耀天城”3幢0101室（商铺）出售给原告，原告按照合同约定支付购房款1280000元，被告出具收款凭证。但被告并未按照合同第八条约定的时间2017年1月31日将房屋交付给原告，逾期至今。另，被告在2017年7月19日才告知原告房屋设计变更，通知原告退房或者换房，原告表示退房并且要求被告承担违约责任之后至今被告尚未将购房款退还原告也没有承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效，依法应当受到法律保护，该合同第九条明确约定出卖人逾期交房超过90天买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另合同第十条明确约定被告设计变更，原告有权要求退房，被告退还购房款并按照同期银行活期存款利率支付利息，被告在约定的时间未能交付房屋且变更设计之后未能及时通知原告，已经违反合同约定，给原告造成损失。双方多次协商无果，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法裁决支持原告的诉讼请求。被告华耀公司辩称，1、原告主张的解除商品房合同并退还购房款没有事实及法律依据。被告销售的商铺符合交房条件，且依据商品房买卖合同第8条约定，在交付期限内，已通知原告收房，对于商铺的前期交付，被告已履行合同义务，该商铺在符合交付条件的情况下，在办证过程中因综合验收相关行政部门认定消防需整改，需将原告购买的商铺改为消防通道，被告接到通知后立即通知原告，故被告无违约行为，依据第10条规定更换商铺而不应解除合同。2、即使被告存在违约行为，也不应当重复使用违约条款重复计算违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三中的商铺平面图，原告未提供其证据来源，故对该商铺平面图证据不予采信。被告提交证据一中的交房通告系被告以登报方式告知业主收房，经庭审查明，被告虽按时通知收房，但原告对通知收房并不知情，同时被告在双方约定的收房之日2017年1月31日之后的2017年7月19日向原告发出变更设计通知，告知原告已经无法按照原合同约定履行交房义务，故对该份证据的证明目的，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月21日，原告彭凯、刘桂钗与被告华耀公司签订合同编号XG16000787号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：…3.买受人所购商品房基本情况：被告将位于孝南经济开发区三军社区“华耀天城”3幢0101室（商铺）出售给原告，单价为每平方米34538.59元，建筑面积37.06平方米，总价款1280000元。…6.付款方式及期限：付款方式为分期付款，即买受人于2016年1月21日付购房款950000元，余款330000元在2016年9月30日前付清。…8.交付期限：出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。9.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。10.规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。11.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手。双方进行验收交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，并签署交房交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。12.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。之后，原告于2016年1月21日交款900000元、2016年11月29日交款330000元、2017年1月21日交款50000元，原告共计支付购房款1280000元。2017年1月16日，被告以登报方式通告业主将于2017年1月31日开始办理交付手续。但是原告未能知悉，亦未能收取所购商铺。2017年7月19日，因消防整改，原告所购商铺被改为消防通道，被告向原告下达了商品房设计变更通知函，告知原告因为整栋房屋消防验收所需，对原告所购商品房设计进行了变更，已经无法按照原合同约定履行交房义务，根据《商品房买卖合同》第十条约定在收到通知15日内做出是否变更换房或之后退房的书面答复。若选择变更换房，须在决定之后30天内另行签订补充协议或新合同。若选择退房，将在原告作出退房之日起30天内退还其购房款并按照银行活期存款利率给付利息。原告收到该函件后于2017年7月29日书面函告被告：1.被告不能履行合同约定的交房义务，属于违约；2.商品房变更换房或者退房的处理不适用合同条款第十条的约定《商品房买卖合同》；3.优先考虑换房，需给予延期交房补偿、商品单位差价补偿；4.若无法达成换房方案将要求退房，并支付违约补偿等。之后，原告与被告沟通多次未能协商一致。2019年8月5日，原告向被告书面回函提出坚持退房要求，要求被告承担违约责任并给予违约补偿。原告索要退款无果，以致成讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。被告辩称根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条约定没有逾期交房，不构成违约。经庭审举证质证查明，双方合同签订后，原告依据合同约定支付了购房款1280000元。双方约定被告应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告于2017年7月19日向原告送达商品房设计变更通知函，明确函告原告已经无法按照合同约定履行交房义务，要求原告进行换房或者退房的选择。被告在验收过程中，经消防部分综合验收不合格，将原告购买的商铺更改为消防通道，此变更不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定。被告虽曾按时发布交房公告，但买卖合同标的物事实上无法交付，被告不能按照双方约定履行交房义务，已构成逾期交房，显然构成违约，应承担逾期交房的违约责任。故对被告的抗辩，本院依法不予采纳。对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并按照合同约定支付违约金，即原告累计已付款1280000元的1%支付违约金12800元的诉请，本院依法予以支持。对原告要求从付款之日起支付违约金的诉请，本院认为不符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的规定，但是，双方就换房或者退房多次协商无果后，原告于2019年8月5日向被告书面提出退房申请，根据第九条约定，被告应于30日内退还全部已付款项，被告未能及时退还，应按照同期银行贷款利率的标准支付自2019年9月5日起至付款完毕之日止的逾期付款损失。故对原告的此项诉请，本院依法予以部分支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告彭凯、刘桂钗与被告湖北华耀房地产开发有限公司于2016年1月21日签订的合同编号XG16000787《商品房买卖合同》；二、被告湖北华耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告彭凯、刘桂钗购房款1280000元，并按照同期银行贷款利率的标准支付自2019年9月5日起至付款完毕之日止的逾期付款损失；三、被告湖北华耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭凯、刘桂钗支付违约金12800元。以上应付款项，如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18821元，由被告湖北华耀房地产开发有限公司负担16900元，原告彭凯、刘桂钗负担1921元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  朱 香人民陪审员  程胜娥二〇二〇年六月三十日法官助理陈新玲书记员胡倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。