贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初12532号原告：邓静，女，1989年9月13日生，苗族，住贵州省兴义市。原告：赵静，女，1986年11月27日生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：王振花，北京市中银律师事务所律师，特别授权代理。被告：周静，女，1973年3月28日生，汉族，户籍地住贵州省遵义市汇川区，现住贵州省黔西南州兴义市。被告：丁旭，男，1979年9月11日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：何秋庆，兴义市中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告邓静、赵静与被告周静、丁旭房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年12月23日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日第一次公开开庭进行了审理，赵静、邓静增加诉讼请求，本院又于2020年5月19日第二次公开开庭进行了审理。原告邓静、赵静的委托诉讼代理人王振花，被告周静、丁旭经及其共同委托诉讼代理人何秋庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓静、赵静向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认原被告双方于2018年11月21日所签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.请求判令二被告立即返还原告已付的合同租金538000元及其利息26619.79元（自2018年11月22日起按照银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日，暂计至2019年12月1日）;（538000＊4.75／360＊375＝26619.79）；3.请求判令二被告支付原告因主张权利而支付合理支出30000元;4.请求判令二被告承担本案所产生的一切诉讼费用。事实与理由：2018年11月21日，原告邓静、赵静作为承租人（乙方）与被告出租人（甲方）丁旭、周静夫妻签订《房屋租赁合同》，约定承租位于贵州省兴义市建筑物，租期20年，签约之后5日内交付，免租期为8个月，起租日为2019年7月21日，年租金为53800元，十年一付。同时该合同第十条第3款约定：如甲方迟延交付租赁物时，甲方需减收乙方当月租金的10％，逾期交付超过15日，乙方有权随时解除合同，甲方退还乙方已支付的全部费用。签约之次日，即2018年11月22日，原告邓静、赵静依约向被告丁旭、周静支付了十年租金共计538000元，丁旭向原告赵静出具了租金收条。但是二被告在收取租金后，迟迟未能向原告交付案涉房屋。催促无果后，原告依据合同第十条告知被告解除合同，并于2019年11月4日又正式发律师函告知解除涉案合同，被告于2019年11月7日接受到解除通知律师函，涉诉合同已经解除，但是被告接受函告后，迟迟未能依据合同约定将上述租金返还给原告。综上，原告认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告在收到租金后始终未能将涉案房屋交付给原告，被告构成违约，原告依法依约发出解除通知后，被告也迟迟未能将租金返还给原告。为了维护原告的自身合法利益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特诉至贵院，恳请判如所请。被告周静、丁旭辩称，一、被答辩人所诉与事实不符，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。1、房屋在签订合同后，便将钥匙交付给被告邓静；2、被答辩人在诉状中陈述是由答辩人二人与被答辩人二人签订《房屋租赁合同》，但实际情况是，答辩人根本不认识被答辩人赵静，签订合同时也只有被答辩人邓静与答辩人签订《房屋租赁合同》也未提及还有赵静，而且答辩人邓静在之后的申请民宿建设过程中也未提现有赵静的参与，从始至终答辩人都是与邓静在联系赵静从未出现过，所以答辩人只能对于之签订合同的邓静发生法律关系与赵静并没有直接关系，至于赵静向答辩人所打款项答辩人应当视为赵静帮邓静支付的房屋，但其二人具体是合伙关系还是借贷关系均与答辩人无关；3、答辩人与被答辩人邓静于2018年11月21日签订《房屋租赁合同》一份，协议约定了租期、租金、交付时间等相关租赁事项，签订合同后双方又到“兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会”进行了备案并在合同上加盖了公章，在签订合同后答辩人将房屋移交给被答辩人邓静使用，被答辩人邓静在接收房屋后向“兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会”提交了精品民宿建设申请，在村委会核实确认被答辩人邓静已经实际使用答辩人房屋后便批准了被答辩人邓静的申请书，且在申请书中加盖了“兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会”公章，后通过“兴义市万峰林街道办事处”对房屋的实际情况进行核实后给被答辩人邓静加盖了社区公章，并由答辩人邓静向“马管处”（兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处）提交了项目建设申请后在邓静的代领下“马管处”相关工作人员也到湿地进行了测量，由此可见本案被答辩人诉称答辩人没有将房屋交付给被答辩人使用是无稽之谈，本案答辩人于签订合同后就将房屋交付给被答辩人邓静开设民宿使用；3、租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该合同在答辩人与被答辩人邓静在租赁合同上签字之日起，合同就成立，又因该租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，答辩人、被答辩人邓静均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。二、被答辩人提出解除双方签订的《商业用房租赁协议》，既无约。首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁协议一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时；对于被答辩人单方行使解除协议的情形《房屋租赁合同》没有约定，我国《合同法》第二百二十七条的规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，被答辩人单方解除《房屋租赁合同》无法律依据。其次就法定解除事由，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定可以看出，在具有法定的情形下才能单方面解除合同，但本案并不符合上述法律规定。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，被答辩人应当按照《房屋租赁合同》的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，答辩人与被答辩人邓静之间签订的《房屋租赁合同》合法有效理应受到法律保护，被答辩人请求解除《房屋租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，丁旭、周静作为出租方（甲方）与邓静作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，甲方将其位于贵州省兴义市及房屋周边平台及土地面积800平方米出租给乙方使用，租赁期限为20年，甲方应在合同签订后5日内将租赁物交付乙方使用。考虑到地区管理报建及乙方工程建设，甲方愿意无偿提供8个月的建设及装修时间（即从合同签署当天往后延8个月）。租期从合同签订后第九个月起到满20年后止，即起租日为2019年7月21日。合同期满前两个月，乙方需以文本形式通知甲方是否续约，同等条件下，乙方享有优先续租权。租金及支付方式，租期为20年，每年租金为53800元，在租赁期限内房屋租金不变，租金十年付一次，分两期支付，十年租金共计538000元，签订本合同后五日内，乙方向甲方一次性支付528000元，前期已交的定金10000元转为首期租金。第二个十年租金于起租日开始，满十年后的十日内一次性支付。乙方通过银行转账方式向甲方支付租金，以乙方银行显示转账成功为准，甲方收款账户户名为周静。合同第十条违约责任，第3项“如甲方迟延交付租赁物时，甲方需减收乙方当月租金的10%，逾期交付超过15天，乙方有权随时解除合同，甲方退还乙方已支付的全部费用”。双方在合同中对各自的权利义务及其他事项等进行了约定。出租人甲方签字处丁旭、周静签字捺印，承租人乙方签字处邓静签字捺印。2018年11月10日，邓静通过微信向周静转款定金10000元，周静出具收条一张。2018年11月22日，赵静通过其招商银行北京富力城支行向周静转款484200元。同日，邓静向周静转款43800元。邓静、赵静共计向周静转款538000元。2018年11月26日邓静向马管处、两违办以及村委会以租住万峰林贵地湾××××号丁旭家房屋，决定在万峰林打造精品民宿为由递交了申请书。2020年4月13日兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会出具证明：兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会居民丁旭将贵地湾××××号房屋租赁给邓静开设民宿使用，2018年11月26日邓静持申请书到兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会申请精品民宿建设，经村委员会调查确认贵地湾××××号房屋以交由邓静使用，村委员会给邓静加盖公章给予证明并要求邓静向马管理报审。2020年4月14日贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具情况说明：2018年11月28日，申请人邓静向我单位提交民居改造申请，我处于2018年12月6日会同万峰林街道办事处两违办进行了房屋现场核实并提取数据，于2018年12月10日将方案模板发送至申请从邮箱，截至2020年4月14日，未收到该申请人提交的任何方案。本院认为，对于赵静是否系房屋租赁合同的共同承租人问题，赵静、邓静自认二人共同承租了丁旭、周静位于兴义市房屋及土地，虽然房屋租赁合同时仅有邓静的签字，但赵静、邓静均认可赵静以口头方式委托邓静与丁旭、周静订立房屋租赁合同，故邓静与丁旭、周静签订的房屋租赁合同效力及于赵静，赵静是房屋租赁合同共同承租人。对于案涉租赁合同是否已达解除条件的问题。合同解除分为约定解除和法定解除。本案双方争议的焦点系案涉租赁房屋是否已交付，约定的解除条件是否成就。根据双方在房屋租赁合同约定，丁旭、周静作为出租人应当在签订合同后5日内将租赁物交付承租人赵静、邓静使用，若逾期交付超过15天，根据合同第十条第3款的约定，赵静、邓静则享有解除房屋租赁合同的权利。周静、丁旭作为出租人对于案涉房屋是否已履行交付义务，应当承担举证责任，为证明其已履行交付房屋义务，周静、丁旭向本院提交了邓静向相关部门申请的民宿改造申请书，兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会出具的证明，贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具的情况说明予以证实。从申请书内容看，邓静是以案涉房屋承租人的身份向相关部门递交了民宿改造申请，而兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会在邓静提交申请书后到实地进行了核实，在案涉房屋已交付邓静使用的情形下村委会进行了确认，并告知邓静向马管处核实并按要求进行报审。邓静也按照程序向贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处提交了申请，该处会同了万峰林街道办事处两违办对涉案房屋进行了现场核实提取数据。邓静在签订合同后的第五日、第八日就以承租人身份向兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会、贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具提交了申请，村委会以及马管处也到案涉租赁房屋处对邓静租赁房屋进行了实地考查，在确认邓静作为承租人已实际占有、使用案涉租赁房屋后，对其提交的民宿改造申请也予以受理。故虽然邓静、赵静以邮寄方式向周静、丁旭发出了解除合同的律师函，但双方约定的解除条件并未成就，赵静、邓静以未履行交付房屋义务为由主张解除合同的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回邓静、赵静全部诉讼请求。案件受理费9746元，减半收取4873元，邓静、赵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王文洁二〇二〇年六月十日法官助理 郝 丽书 记 员 杨贞玮