山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6082号 上诉人（原审原告）：青岛市农业科学研究院，住所地：山东省青岛市。 法定代表人：万述伟，院长。 委托诉讼代理人：宫文娟，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李程，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛文峰汽车销售有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区。 法定代表人：李先文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞文峰，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李垚，山东博论律师事务所律师。 上诉人青岛市农业科学研究院与被上诉人青岛文峰汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛市农业科学研究院向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。二审审理期间增加新的上诉请求为，依法改判，支持全部诉讼请求或发回重审。事实与理由:一、原一审法院认定事实不清。首先，涉案《房屋租赁合同》所附《租赁房屋及附属设备明细表》中已明确显示上诉人已履行了涉案《房屋租赁合同》项下义务，交付了相关房屋设备。同时根据《租赁房屋及附属设备明细表》可知，2010年10月9日上诉人与被上诉人即完成了涉案房屋的交接，而被上诉人于2010年10月21日支付了15万元房屋租金，2010年11月2日支付了10万元场地租金。可见被上诉人对于涉案房屋与场地的状况没有任何异议，上诉人已经履行完毕了出租人的交付义务，场地和房屋也符合涉案合同约定用途。其次，原一审进行现场勘验时，涉案房屋未通水电，但这是被上诉人自己造成的，而非上诉人交付的租赁房屋不能通水电，被上诉人自身的行为导致的后果不应作为上诉人租赁物不符合约定用途出租的抗辩理由。退一步来说，原一审法院现场勘验的时间距离所涉租赁合同开始的时间2010年已经过去了近十年，现场勘验的状况不能反应十年前的租赁物状态，更不能以此来认定上诉人所交付的租赁物不能满足正常生产使用。二、原一审法院适用法律错误。首先，原一审法院适用《合同法》第二百一十六条来认定上诉人对涉案租赁房屋负有“保持租赁物符合约定用途”的义务，但本案中，上诉人与被上诉人通过涉案《房屋租赁合同》将上诉人承担的“保持租赁物符合约定用途”的义务约定为由被上诉人自愿承担，按照《合同法》原理，在双方当事人有约定的情况下，应当先适用双方当事人之间的约定，而非直接适用《合同法》分则的直接规定，故原一审法院就本案情形适用该法条属适用法律错误。其次，原一审法院适用《合同法》第六十七条错误的采纳了被上诉人关于先履行抗辩权的意见。先履行抗辩权产生的前提为合同双方在履行义务的时间上存在先后顺序，而本案中，在合同订立生效之时，上诉人已经将涉案房屋交付给了被上诉人被上诉人无异议的接受了房屋，并支付了第一年的全部租金，因此该阶段双方义务已经互相履行完毕，不存在先履行抗辩权的前提条件。而在后续涉案租赁合同履行过程中，涉案房屋的维修、管理义务已经通过双方当事人的约定，由被上诉人自愿承担，双方之间不存在先后履行顺序的基础，因此被上诉人自始不具备先履行抗辩权。故，原一审法院依据《合同法》第二百一十六条所设定的义务来直接认定上诉人未履行相应义务，进而又适用《合同法》第六十七条属于明显的法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，在上诉人主张合法的前提下仍驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人无奈之下，向贵院提出上诉，恳请贵院依法改判。 青岛文峰汽车销售有限公司答辩认为，一、原审法院认定涉案租赁物未通水电、不能满足正常生产使用的事实清楚，上诉人认为被上诉人对涉案场地和房屋的状况没有异议，其已履行完毕交付义务及涉案房屋未通水电系被上诉人造成的主张不能成立。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第67条及第216条的规定裁判本案正确，适用法律正确。 青岛市农业科学研究院向本院提出诉讼请求：一、依法判令青岛文峰汽车销售有限公司支付租赁费（2014年5月10日至2018年5月8日）207.37万元；二、依法判令青岛文峰汽车销售有限公司支付违约金72万元；三、诉讼费用由青岛文峰汽车销售有限公司承担。事实与理由：2010年10月9日，双方签订《场地租赁合同》及《房屋租赁合同》，约定青岛文峰汽车销售有限公司租赁青岛市农业科学研究院位于青岛市城阳区的场地及房屋，租赁期限2010年10月9日至2021年5月8日，租赁费为场地10万元每年，房屋32万每年。青岛文峰汽车销售有限公司仅2010年10月21日支付15万元，2010年11月2日支付10万元，之后便一直未支付租金，截至起诉，青岛文峰汽车销售有限公司尚欠青岛市农业科学研究院租金207.37万元。 青岛文峰汽车销售有限公司在原审中答辩称，一、青岛市农业科学研究院无权要求青岛文峰汽车销售有限公司支付租赁费及违约金。2010年10月9日，青岛文峰汽车销售有限公司与青岛市农业科学研究院签订《场地租赁合同》，合同明确约定青岛市农业科学研究院向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地，双方现场交接确认。合同签订后，青岛市农业科学研究院至今未向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地，也未进行交接确认。在青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地之前，青岛文峰汽车销售有限公司有权依照《合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定拒绝支付场地租金，也不存在违约行为无需承担违约责任。双方同日签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定房屋未交付的部分自交付时开始计交年租金并将青岛市农作物种子加工中心的供电用户变更为青岛文峰汽车销售有限公司。合同签订后青岛市农业科学研究院仅向青岛文峰汽车销售有限公司交付了部分房屋及附属设备，并未全部交付，已经交付的检测中心大楼长期被种子加工中心占用且大楼内无供水，不能实际使用；此外，青岛市农业科学研究院也未将青岛市农作物种子加工中心的供电用户变更为青岛文峰汽车销售有限公司。《房屋租赁合同》明确约定房屋未交付的部分自交付时开始计交年租金。因此，在青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部的房屋及附属设备之前，青岛文峰汽车销售有限公司有权依照《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定拒绝支付房屋及附属设备的租金，也不存在违约行为无需承担违约责任。二、因青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地、全部的房屋及附属设备，未将供电用户变更为青岛文峰汽车销售有限公司，也未提供满足办公所需的水、电等基本设施已构成违约，青岛文峰汽车销售有限公司有权提起反诉以维护青岛文峰汽车销售有限公司的合法权益。青岛文峰汽车销售有限公司于《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》签订后，先后支付了租金共计35万元，但青岛市农业科学研究院并未向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地、全部房屋及附属设备，也未将供电用户变更为青岛文峰汽车销售有限公司，已经交付的房屋由于青岛市农业科学研究院未供水、电而导致无法正常的使用。因此，青岛市农业科学研究院应当按照合同约定向青岛文峰汽车销售有限公司交付《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》项下的场地、全部房屋及附属设备，并提供水、电等基本生产经营设施，将租赁场地内配电站的供电用户变更为青岛文峰汽车销售有限公司。在青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司履行交付义务之前，青岛市农业科学研究院应当将已收的35万元租金退还。青岛市农业科学研究院未按合同约定履行交付义务，应当承担违约责任。根据合同约定需要承担租赁期限租赁总额20%的违约金并赔偿因未全部交付给青岛文峰汽车销售有限公司造成的经济损失。综上所述，青岛市农业科学研究院的诉讼请求无法律和事实依据，应当判决驳回青岛市农业科学研究院的诉讼请求。 青岛市农业科学研究院为证明其主张，向原审法院提交证据及青岛文峰汽车销售有限公司质证意见如下：1、房屋租赁合同1份，证明双方于2010年10月9日签订该合同，约定由青岛市农业科学研究院将位于青岛市城阳区院内的房屋出租给青岛文峰汽车销售有限公司，房屋租赁期限自2010年10月9日至2021年5月8日，房屋年租金为32万元，计费时间从2011年5月8日计算，合同第四条约定房屋的维修管理和使用费用均由承租人承担，合同第七条约定一方违约应承担合同租金总额的20%的违约金，本合同出租人的房屋产权依据出租方于2010年9月17日与青岛市种子站签订的资产借用协议书，青岛市农业科学研究院取得涉案房屋的使用权，具有对外出租的法律资格。在房屋租赁合同的附件《租赁房屋及附属设备明细表》中明确记载了交接房屋及设备的时间，其中组装式种子储备库及加工车间并没有向青岛文峰汽车销售有限公司交付，剩余其他的项目均已向青岛文峰汽车销售有限公司交付，根据房屋租赁合同第三条关于交付的约定，未交付的部分自交付起计算年租金，青岛市农业科学研究院的主张均已按照合同约定计算青岛文峰汽车销售有限公司应支付的房屋租金。青岛文峰汽车销售有限公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，青岛市农业科学研究院在合同签订后，未向青岛文峰汽车销售有限公司交付合同项下的全部房屋及附属设备，已经交付的检测中心大楼长期被种子加工中心占用，且大楼内无供水，不能实际使用，组装式种子储备库、加工车间、恒温库、常温种子库至今未向青岛市农业科学研究院交付，且合同第十条约定的青岛市农作物种子加工中心的供电用户至今没有变更为青岛文峰汽车销售有限公司，也未交付给青岛文峰汽车销售有限公司使用，另合同约定的违约条款违约金过高，即使青岛文峰汽车销售有限公司迟延支付租金，青岛市农业科学研究院的损失可以参照同期银行贷款利率计算。对租赁房屋及附属设备明细表真实性不予认可，恒温库、常温种子库中的签字需庭后核实。明细表中配电房一栋及变电设备一套未实际交付给青岛文峰汽车销售有限公司，该配电房至今仍由青岛市农业科学研究院管理，负责供应青岛市农业科学研究院家属区及其他场地的用电，该变电房唯独未向青岛文峰汽车销售有限公司承租的区域内进行供电。原审法院对该证据真实性予以采信。2、场地租赁合同1份，证明双方于2010年10月9日签订该合同，约定由青岛市农业科学研究院将位于青岛市城阳区院内全部场地面积共计15932.39平方米出租给青岛文峰汽车销售有限公司，租赁期限自2010年10月9日至2021年5月8日，年租金为10万元，计费时间从2011年5月8日起计算，合同第七条约定一方违约应承担合同租金总额的20%的违约金。青岛文峰汽车销售有限公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，青岛市农业科学研究院至今未向青岛文峰汽车销售有限公司交付场地，也未进行交接确认。另合同约定的违约条款违约金过高，即使青岛文峰汽车销售有限公司迟延支付租金，青岛市农业科学研究院的损失可以参照同期银行贷款利率计算。合同约定面积为15932.39平方米，青岛市农业科学研究院所出租的实际面积远小于该面积，该面积包括了临街办公楼的土地使用面积，及院内房屋的实际占地面积。因青岛市农业科学研究院未按照场地租赁合同和房屋租赁合同的约定交付合同项下的全部标的物，给青岛文峰汽车销售有限公司造成了损失，青岛文峰汽车销售有限公司在本案中一并提起反诉。原审法院对该证据真实性予以采信。3、资金借用协议书1份，证明青岛市农业科学研究院与青岛市种子站于2010年9月17日签订，约定根据2010年农委第四次党委会议纪要由种子站将建设在青岛市农业科学研究院院内的部分资产借用给青岛市农业科学研究院，资产明细均为原青岛文峰汽车销售有限公司在租赁房屋合同中约定的明细，青岛市农业科学研究院具有出租房屋的资格，该资产的借用情况原青岛文峰汽车销售有限公司双方已在房屋租赁合同中已向青岛文峰汽车销售有限公司明确告知。青岛文峰汽车销售有限公司认为该证据系青岛市农业科学研究院和青岛市种子站及农委之间的事宜，青岛文峰汽车销售有限公司不清楚。原审法院对该证据真实性及证明事项予以采信。4、国有土地使用证1份，证明位于的土地使用权人为青岛市农业科学研究院，该土地的使用面积为80706.04平方米，青岛市农业科学研究院具有出租涉案土地的资格。青岛文峰汽车销售有限公司对证据的真实性无异议，出租的场地仅为该土地证的一部分，两个合同约定的土地和房屋包括在土地使用证上。原审法院对该证据真实性及证明事项予以采信。 青岛文峰汽车销售有限公司为反驳青岛市农业科学研究院主张，向原审法院提交证据及青岛市农业科学研究院质证意见如下：1、青岛文峰汽车销售有限公司青岛文峰汽车销售有限公司于2014年3月9日向青岛市农业科学研究院青岛市农业科学研究院发出的回复函1份、顺丰邮寄快递单1份；青岛文峰汽车销售有限公司文峰汽车公司法定代表人李先文与青岛市农业科学研究院院长万述伟的短信聊天记录，证明青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司履行交付全部标的物的义务，且青岛文峰汽车销售有限公司就青岛市农业科学研究院未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部房屋、附属设备、场地及已交付的房屋不符合合同约定的行为向青岛市农业科学研究院提出书面异议。在青岛市农业科学研究院未按合同约定履行全部交付义务之前，青岛文峰汽车销售有限公司不支付租金的行为并未违反法律规定和合同约定，青岛文峰汽车销售有限公司不应向青岛市农业科学研究院支付租金和违约金。青岛市农业科学研究院对该组证据的真实性有异议，回复函没有原青岛文峰汽车销售有限公司双方的盖章或签字，且青岛市农业科学研究院当庭查询快递单，显示该单据没有录入系统，且回复函的内容与本案无关，不能证明青岛文峰汽车销售有限公司未向青岛市农业科学研究院交付房屋，根据青岛文峰汽车销售有限公司向青岛市农业科学研究院支付租金的情况，可以看出青岛文峰汽车销售有限公司对房屋的交付并没有异议，短信无法确认通信双方的真实身份，也无法确认涉案房屋未交付给青岛文峰汽车销售有限公司。因青岛文峰汽车销售有限公司未提交快递单回执或物流信息查询详情，原审法院对回复函及快递单真实性不予采信；因青岛文峰汽车销售有限公司未提交短信聊天记录原始载体，故对该证据不予采信。 为查明案件事实，原审法院工作人员至涉案房屋现场勘验，并用执法记录仪进行记录刻录光盘，双方对勘验录像均无异议。 原审查明，2010年10月9日，青岛市农业科学研究院（出租方）青岛文峰汽车销售有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：……一、租赁房屋状况：本合同租赁房屋位于青岛市城阳区出租方的院内。租赁房屋以及附属设备见附件：租赁房屋及附属设备明细表，系依据出租方于2010年9月17日与青岛市种子站和青岛市农作物种子加工中心签订的《资产借用协议书》取得的使用权出租。二、租赁期限，自2010年10月9日起至2021年5月8日止，租赁期限届满，本合同终止。……三、租金和交付期限，租赁房屋的年租金总额为人民币32万元……承租方应当于2010年10月20日之前向出租方交付一年租金……以后每年度的租金，承租方应当分两次向出租方交付，即每年的4月8日前交16万元，10月8日前交16万元。……四、租赁房屋的维修、管理和使用……承租方应当负责对租赁房屋附属设备和水、电设施的安全管理，并承担安全事故责任……。双方于当日签订租赁房屋及附属设备明细表。又查明，2010年10月9日，青岛市农业科学研究院（出租方）青岛文峰汽车销售有限公司（承租方）签订《场地租赁合同》，合同约定：……一、租赁场地位置、面积，租赁场地位于青岛市城阳区出租方的院内全部场地面积共计15932.39平方米。二、租赁期限，自2010年10月9日起至2021年5月8日止，租赁期限届满，本合同终止。……三、租金和交付期限，租赁房屋的年租金总额为人民币10万元……承租方应当于2010年10月20日之前向出租方交付一年租金……以后每年度的租金，承租方应当分两次向出租方交付，即每年的4月8日前交5万元，10月8日前交5万元……另查明，经双方一致确认：青岛文峰汽车销售有限公司关于房屋租赁合同的付款情况为2010年10月21日支付了15万元；青岛文峰汽车销售有限公司关于场地租赁合同的租金付款情况：2010年11月2日支付10万元，2014年5月9日支付10万元。再查明，经原审法院现场对涉案房屋进行勘验，涉案房屋未通水电，整个楼区内的配电室未交付青岛文峰汽车销售有限公司使用，绝大多数房屋灰尘很厚，门锁生锈不能打开，临街办公楼二楼部分房间尚被青岛文峰汽车销售有限公司占用且贴着封条，一楼部分房屋被拾荒人占用居住。楼区内的院子停放了青岛文峰汽车销售有限公司待出售的若干辆车辆。 原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人所签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》均系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。青岛文峰汽车销售有限公司辩称青岛市农业科学研究院交付租赁物无水电，不能实际使用，其依据先履行抗辩权拒绝支付房屋及附属设备的租金，不存在违约行为无需承担违约责任。经原审法院现场勘验，青岛市农业科学研究院所交付租赁物未通水电，不能满足正常生产使用。原审法院认为，青岛市农业科学研究院作为租赁合同(《房屋租赁合同》)出租一方，应保证租赁物在租赁期间符合约定用途，故对青岛文峰汽车销售有限公司该抗辩事由，原审法院予以采信。青岛市农业科学研究院依据《房屋租赁合同》要求青岛文峰汽车销售有限公司支付尚欠的租赁费及产生的违约金，证据不足，原审法院不予支持，青岛市农业科学研究院可待证据充分后另行主张。涉案场地停了若干辆青岛文峰汽车销售有限公司待出售的车辆，故原审法院认为，青岛文峰汽车销售有限公司使用了租赁的涉案场地，故青岛文峰汽车销售有限公司应支付青岛市农业科学研究院租赁费，青岛文峰汽车销售有限公司抗辩青岛市农业科学研究院交付租赁物无水电，不能实际使用，结合现场勘验，原审法院认为，因青岛市农业科学研究院交付的租赁场地无水电，无法满足青岛文峰汽车销售有限公司正常经营活动，参照双方2010年10月9日至2014年5月9日租赁费交纳数额及场地现状，青岛文峰汽车销售有限公司支付青岛市农业科学研究院2014年5月10日至2018年5月8日场地租赁费229000元比较合理。青岛市农业科学研究院作为科研机构，应对国有财产合法合理使用，不能无故造成国有资产流失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第二百一十六条之规定，判决：一、青岛文峰汽车销售有限公司于判决生效后十日内支付青岛市农业科学研究院2014年5月10日至2018年5月8日场地租赁费229000元。二、驳回青岛市农业科学研究院的其他诉讼请求。案件受理费29150元，保全费5000元，由青岛市农业科学研究院负担28415元，由青岛文峰汽车销售有限公司青岛文峰汽车销售有限公司负担5735元。 本案二审期间，上诉人提交卡车之家网站截图、58汽车网站截图打印件若干（当庭展示网页，该网页截图取自2020年6月11日）。证明事项：证明被上诉人在58汽车、卡车之家等网站进行销售宣传，并明确载明其经营场所为重庆北路xx号。从图片中可以看出被上诉人有大量待售车辆，均停放于重庆北路xx号大院中。同时，2016年、2017年之间，被上诉人在卡车之家网站上发布促销广告，广告中记载被上诉人公司地址为：山东省青岛市城阳区，图片中也显示车辆停放于重庆北路xx号大院中。可见被上诉人一直在使用涉案租赁房屋和场地进行经营，房屋和场地完全符合约定用途。被上诉人占有使用房屋和场地，应当按照合同约定向上诉人支付租金。被上诉人质证认为，对证据截图与网站内容一致无异议，但无法反应被上诉人经营的真实情况，仅凭该证据无法证明被上诉人一致适用租赁房屋和场地，被上诉人在一审中即认可使用了重庆北路xx号的临街办公楼120平方米，上诉人提交的该证据无法证明被上诉人使用了全部的租赁房屋和场地。 本院二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，上诉人是否已履行交付房屋的义务，青岛文峰汽车销售有限公司是否应向其支付房屋租金。原审法院对《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张其已履行了交付全部房屋的义务，应当就交付义务的事实承担举证责任，现上诉人不能提供双方就全部涉案房屋已进行交接的证据，同时，已有生效判决也认定在涉案租赁合同签订时，部分场地由案外人占有使用。另依据原审现场勘验的情况，涉案场地未通水电，不能满足正常生产使用，该勘验情况与原审中被上诉人提交的短信记录可以相互印证。在此情况下，被上诉人已支付了部分租赁费，在房屋未能完全交付的情况下，停止继续支付后续租金，具有合理性，上诉人的上诉主张不能成立。原审法院在此基础上，认定上诉人未能完全交付涉案房屋且涉案房屋存在不适租情况符合事实及法律依据。原审据此驳回上诉人诉讼请求于法有据。上诉人关于原审适用法律错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。被上诉人对于涉案场地予以使用，应交纳相应费用，但涉案场地水电问题必然影响正常使用，原审据此酌定支持场地租赁费亦符合法律规定。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28415元，由上诉人青岛市农业科学研究院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 于 梦 审 判 员 张晓华 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王若怡