广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初9号原告：乐昌市兴业房地产开发有限公司，住所地乐昌市×××××××××××××××××××××。法定代理人：廖妙红，执行董事长。委托诉讼代理人：黄楚杰，广东韶正律师事务所律师。被告：刘斌。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司与被告刘斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄楚杰到庭参加诉讼、被告刘斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2014年12月12日签订的《商铺租赁协议》，限被告七日内腾空商铺退还给原告；二、判令被告向原告支付拖欠的租金21955元（从2019年8月12日暂计至2020年1月11止为21955元；另从2020年1月12日起按每月4391元计算租金直至被告腾空商铺退还给原告之日止）；三、判令被告向原告支付违约金19759.5元（违约金从2019年8月11日起暂计至2020年1月10日止，每逾期一日按拖欠的租金总额的1%计算，暂计为19759.5元（详见刘斌案违约金计算表）；后期违约金以被告拖欠的租金总额为基数，按每日1%的标准自2020年1月11日起计算至被告付清租金之日止）；四、判令两被告支付律师费2500元；五、被告缴纳的保证金20000元不予退还归原告；六、本案受理费由两被告承担。事实与理由，原、被告于2014年12月12日签订《商铺租赁协议》，协议约定：原告将乐昌市×××××××××××出租给被告，租期5年，从2014年12月12日起至2019年12月11日止，其中2018年12月12日至2019年12月11日期间的租金为每月4391元。租金必须在每月10日前一次性付清，逾期每天按月租的1%收取滞纳金。被告向原告预交保证金贰万元，保证金在租期届满且被告无任何违约行为的情况下由原告退回给被告，若被告拖欠原告月租超过一个月，原告有权终止协议，保证金不予退返给被告。自2019年8月起，被告开始拖欠原告的租金。原告经多次催收未果，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。附刘斌违约金计算表如下：未付租金月份应付租金日期应付租金金额违约金计算标准逾期起止日期逾期付款月份违约金（元）2019.88月10日前4391百分之一2019.8.11-2020.1.105个月6586.52019.99月10日前4391百分之一2019.9.11-2020.1.104个月5269.22019.1010月10日前4391百分之一2019.10.11-2020.1.103个月3951.92019.1111月10日前4391百分之一2019.11.11-2020.1.102个月2634.62019.1212月10日前4391百分之一2019.12.11-2020.1.101个月1317.3合计19759.5被告刘斌未作书面答辩。本院经审理查明认定事实如下：原告乐昌市兴业房地产开发有限公司作为出租方（简称甲方）与被告刘斌作为承租方（简称乙方）于2014年12月12日签订《商铺租赁协议》，协议主要约定：甲方将其所有的位于乐昌市×××××××××××出租给乙方刘斌，租期5年，从2014年12月12日起至2019年12月11日止。租金：2014年12月12日—2015年12月11日免收租金，2015年12月12日—2016年12月11日月租金为2745元，2016年12月12日—2017年12月11日月租金为3294元，2017年12月12日—2018年12月11日月租金为3842元，2018年12月12日—2019年12月11日月租金为4391元。租金必须在每月10日前一次性付清，逾期每天按月租的1%收取滞纳金。还约定乙方向甲方预交保证金贰万元，保证金在租期届满且乙方无任何违约行为的情况下由甲方退回给乙方，若乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退返给乙方。以上协议签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告承租使用，被告亦向原告交纳了承租保证金20000元。原告称自2019年8月起，被告开始拖欠原告的租金，原告经催收未果，为此，原告诉讼至本院要求支持其诉讼请求。庭审中，原告确认被告在2019年8月前的租金已交清，所欠租金是从2019年8月起。原告坚持其诉讼请求。因被告未到庭本案未能调解。本院认为，原、被告于2014年12月12日签订的《商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对原告主张的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。对原告主张被告拖欠租金未返还租赁商铺的事实，提交了双方签订的租赁合同、案涉商铺的不动产权证等证据及对相关事实作的庭审陈述佐证，其证据充分，本院对此予以确认。被告拖欠租金及租赁期届满后未依约返还租赁商铺，已构成违约，应依据合同的约定承担相应的法律责任。关于原告主张解除原告与被告于2014年12月12日签订的《商铺租赁协议》，限被告七日内腾空商铺退还给原告的问题。因该租赁协议租期已届满，且没有再续签租赁合同，但被告又没有返还租赁商铺，合同实际上继续在履行，以上商铺租赁由定期租赁合同已转化为不定期租赁合同。依据《商铺租赁协议》约定“若乙方（指被告）拖欠甲方月租超过一个月，甲方（指原告）有权终止协议”，被告已拖欠租金超过一个月以上，构成解除租赁合同的条件，因此，原告要求解除双方租赁协议并要求被告7日内腾出商铺返还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金的请求。依原、被告双方协议的约定2019年的月租金标准是4391元，因此，原告主张从2019年8月12日计至2020年1月11止被告所欠的租金为21955元，事实清楚，所欠租金应当清偿。原告主张从2020年1月12日起所欠租金按每月4391元计算租金直至被告腾空商铺退返给原告之日止，亦合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原、被告双方的《商铺租赁协议》约定：“租金必须在每月10日前一次性付清，逾期每天按月租的1%收取滞纳金”，因被告拖欠租金构成违约，因此，原告要求被告支付违约金（合同约定为滞纳金）于法有据，但考虑到此计算违约金的标准偏高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因此，本院对计算违约金的标准酌情降至按每日千分之一，从2019年8月11起计算至2020年1月10日止的违约金为1975.95元，本院予以支持。同样2020年1月11日起之后的违约金计算标准也降至按每日千分之一，即以被告尚欠原告租金总数为基数按每日千分之一计算至付清租金止。关于原告要求被告支付律师费。因原、被告间的《商铺租赁协议》对律师费的负担没有约定，原告聘请律师接受服务的对象是原告，原告是受益人，被告并没有接受服务，经审查本案原告主张委托诉讼代理人的律师费用不属于法律或其他有关规定由被告应承担的情形。故原告要求被告支付原告的律师费，其依据不足，本院不予支持。关于原告不予退还被告缴纳的保证金。依据原、被告间的《商铺租赁协议》的约定：“若乙方（指被告）拖欠甲方（指原告）月租超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退返给乙方”，因被告从2019年8月12日起拖欠原告的租金至今，原告现主张被告已交的保证金不予退回归原告所有，有法律事实依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乐昌市兴业房地产开发有限公司与被告刘斌于2014年12月12日签订的《商铺租赁协议》于本判决生效之日起予以解除，同时限被告7日内腾空位于乐昌市××××××××××××退还给原告乐昌市兴业房地产开发有限公司。二、被告刘斌应于本判决生效之日起五日内支付原告乐昌市兴业房地产开发有限公司于2020年1月11日之前（包括11日在内）所欠租金21955元及从2020年1月12日起至被告刘斌腾空商铺退返给原告之日止的租金。2020年1月12日起至被告腾空商铺止租金按每月4391元计算。三、被告刘斌应于本判决生效之日起五日内支付原告乐昌市兴业房地产开发有限公司从2019年8月11起计算至2020年1月10日止的违约金1975.95元及从2020年1月11日起至付清所欠租金止的违约金。2020年1月11日起至付清所欠租金止的违约金计算以尚欠租金为基数按每日千分之一计算。四、被告刘斌缴纳的保证金20000元不予退回归原告乐昌市兴业房地产开发有限公司所有。五、驳回原告乐昌市兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405.36元，由原告乐昌市兴业房地产开发有限公司负担655元，被告刘斌负担750.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾陈红人民陪审员  赖成娟人民陪审员  邹惠莲二〇二〇年六月十八日法官 助理  周昌莲书 记 员  罗文仪