广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0983民初1046号原告：信宜市东恒房地产有限公司（统一社会信用代码：914××××××××××517XG），住所地广东省茂名市信宜市×××。法定代表人：龚燕东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云平，广东前瞻律师事务所律师，电话：183×××××891。委托诉讼代理人：梁琳，广东前瞻律师事务所实习律师，电话：184×××××306。被告：甘鸿，男，1971年6月18日出生，汉族，户籍地址广东省信宜市，现居住地广东省信宜市。案被告：宋水霞，女，1971年11月20日出生，汉族，户籍地址广东省信宜市，现居住地广东省信宜市。原告信宜市东恒房地产有限公司（以下简称“东恒公司”）与被告甘鸿、宋水霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东恒公司的委托诉讼代理人张云平、梁琳，被告甘鸿、宋水霞到庭参加诉讼，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同支付购房款56539.18元给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告与原告告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的房屋，合同约定房屋建筑面积为128.42平方米，单价为3381.53元/平方米，并约定房屋实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积为准结算，结算时房款多还少补。后经信宜市房地产管理局测绘，原告出售的该房屋的建筑面积为145.14平方米，即与合同约定的面积相差16.72平方米，两被告还需补交56539.18元购房款。但被告至今仍未予以补交。为维护原告的合法权益，原告唯有诉讼至法院，恳请法院判如所请！原告东恒公司对其主张提供的证据有：1.原告营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份；2.被告甘鸿、宋水霞的身份证复印件各1份；3.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013050505）复印件1份；4.房地产权证、被告甘鸿、宋水霞不动产权证复印件1份；5.（2017）粤0983民初1597号民事裁定书复印件1份；6．（2018）粤0983民初2226号、（2019）粤09民终844号民事判决书复印件各1份；（2019）粤09民终844号生效证明书复印件1份。被告甘鸿辩称，一、原告请求被告支付购房款56539.18元无合法依据，应驳回原告请求。附加协议不合法，是无效的，理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条件的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为例重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商条款。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》应认定为格式合同。2.《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款是具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》的附件四“合同的补充协议”第二条规定：买受人购买到信宜市东恒新城房产，实际面积（产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积。（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。这条补充协议里面的“多还少补”表面上显得很公平，但是它剥夺了买受人按照法律规定享有的“面积差异超过±3以上（不含本数）的，买受人可以选择退回所购商品房”的权利；并且对面积差异没有做出限制说明，而商品房的建设中卖受人对交易商品面积大小拥有绝对的主动权，决定权。没有面积差异的最大限制说明，卖受人就可以无限缩小或者扩大交付房产的实际面积。卖受人（原告方）可以根据设计图纸、施工图纸准确知道交易房产的精准面积，并且可以随意控制面积的大小，但是买受人（被告）由于信息的不对称和权利的不对等只能被动接受结果。该补充协议实际上免除了原告作为卖受人责任，加重买受人责任、剥夺了买受人依法享有的权利。所以该条款是对买受人不公平的格式条款，违反《中华人民共和国合同法》对于格式合同的规定，应判定为无效条款。3.双方签订的《商品房买卖合同》中第二十条规定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。所谓未尽事项，就是合同条款中未提及、未作出约定的内容方可签订补充协议。根据该条款，附件四应当是对《商品房买卖合同》没有约定事项进行补充，并非是对已经约定事项进行否定和变更。所以补充协议的第1、第2点是无效的。4.被告为什么在补充协议上签名的解释：（1）原告提供的是由“茂名市建设局”“茂名市工商行政管理局”联合监制订立的格式合同，被告出于对国家监管部门的信任签订本合同。（2）签订的附加条款并非是双方平等协商后作出的自愿选择，可以联想当年李鸿章代表签订《马关条约》时的境况。所以附件四是卖受方诱导强制买受方签订的不平等、不合法的补充协议，并不是基于诚实、公平协商的结果，签名不是买受方真实意愿的体现。综上所述可以肯定，合同附件四补充协议第1、2点无限放大了原告作为卖受人的权利和免除其责任，限制剥夺了买受人的合法权益，加重了被告的责任。该补充协议为原告单方面提前拟定的格式条款，并不是双方基于公平、平等协商的约定，不是买受人真实意愿的体现。所以附件四的补充协议第1第2点是不合理、不合法的、不能作为原告诉讼请求的有效依据。二、原告故意隐瞒涉案商品房的实际建筑面积、公摊面积，欺诈被告、一切不良后果应当由原告独自承担。经过查阅校对住建部门存档的买受人所购买的房产户型的《工程勘察设计图》、《建设工程施工图》、《竣工图》以及原告的销售宣传彩页中平面设计图这四份图纸中对5栋D户型标注的具体尺寸是一致的。经第三方测绘机构核算三份图纸和宣传彩页平面设计图数据计算得出的套内建筑面积是一致的，这跟房产局测量得出的数据也是一样的。原告在拥有建筑设计研究院精准图纸数据和建设施工图详细数据情况下，明知该户型的实际套内建筑面积、公摊面积和总面积情况下却故意在销售合同里缩小公摊面积和总面积。因为在签订合同时原告对被告故意隐瞒、欺诈，合同的补充协议也是原告方故意设计的陷阱，所以应当认定该合同的补充协议无效。原告方故意隐瞒、欺诈所造成的面积出现差异一切后果应由原告承担。三、原告在合同签订及执行中故意不履行作为合同制定方的义务。（1）原告在制定销售格式合同的时候没有遵循诚实守信，公平公正等义务。（2）被告没有按照要求在双方签订的预售合同附件一第5幢505号房的房屋平面图上标注商品房的具体尺寸。（3）原告方始终拒绝向被告出示房产局的《测绘报告》。（4）被告于2014年10月14日按原告要求缴交了办证费用，但原告于2018年3月27日才办理好房产证，致使被告一直无法确切知道房产的实际面积。（5）原告违反合同第十条约定，在未向被告公示，取得被告同意的情况下擅自变更房屋建设规划。以上几点说明原告是有意造成被告损失的欺诈行为。四、被告一直按合同履行应尽义务。被告及时支付了购房款、前期物业费、办理房产证费用等有关费用。五、本案诉讼由于原告在制定合同时对被告故意隐瞒以及在制定和履行合同过程中未依法履行应尽义务而导致，因此诉讼费一切费用理应由原告承担。六、原告提供的（2018）粤0983民初2226号、（2019）粤09民终844号民事判决书与本案没有直接关联，不能作为本案参考。七、原告向被告收取办证费用延迟三年后才办证。《广东省商品房买卖合同》约定原告在2014年8月15日交房，直至2020年4月20日，被告都没有收到原告的任何起诉通知，现在才得知原告起诉要求被告支付购房款56539.16元，既然原告于2020年7月14日起诉，但又没有把起诉状送达给被告，明显已经放弃了起诉被告的权利。自收楼之日（2014年8月15日）起至现在（2020年3月20日），明显已经超过诉讼时效。八、对原告提出的依据合同附件四补充协议第2点,被告对其真实性无异议，但对其合法性，关联性有异议，理由如下：1.商品房预售合同在签订前理应到房管部门审查备案，但被告到审查备案部门(原房产局)核查该份合同备案时房管部门没有找到该份合同备案，所以被告认为原告当初根本没有对合同进行备案登记。2.该补充协议拟定时并没有征求被告意见，也不是引用法律规定的合同范本，是格式化合同。3.该补充协议规定面积差异时按房产证面积结算，结算时房款多还少补，但多还少补没有最大值限制，也没有提到差异值超出一定范围时被告可以选择退房。原告与被告签订合同的日期是2013年8月19日，但是原告方在2011年6月就已经拥有对涉案房产的详细设计和施工图纸，确切知道了房子的具体面积。但是原告方在双方签订的合同里故意大比例缩小了分摊面积和总面积。就合同签订来说，原告属于强势的一方，无论是专业性，信息、经验，心理优势都是远胜于被告的。所以说该补充协议是显失公平的格式条款。4.在双方签订合同的过程中，原告方并没有对补充协议中明显损害被告权利的条款用醒目方式提醒被告注意，也没有口头提醒被告，更加没有解读合同条款，没有充足时间让被告阅读条款，催促被告签名。5.原告在明知实际面积前提下，故意缩小面积以欺骗被告，附件一故意不标注具体尺寸。而且附件四的补充协议跟合同正本的第二十条相矛盾。合同的附件四补充协议违反了《合同法》第四十条，第五十二条，第五十三条；《消费者权益保护法》第二十六条的相关规定。该补充协议是未经协商的，对被告显失公平的格式条款，不合法的条款，也绝非被告的真实意愿体现，所以应判定该附加协议无效，不能作为追索多余房款的合法依据。九、原告方提到的根据合同约定涉案商品房为按套出售，按建筑面积计算，并在补充协议约定最终房款以房产证为准，多退少补。被告认为这些合同条款都是建立在原告方的故意欺骗基础之上的，任何一条都不能够作为原告方向被告追偿的合法依据。理由和事实如下：1.涉案商品房的设计图纸出图时间为2011年6月，而原告故意对被告隐瞒房子的实际面积，缩小公摊面积和总面积欺骗被告。2.原告在销售宣传彩页中故意缩小分摊面积和总面积，故意造成涉案商品房厅房宽敞，分摊面积小，总面积小的错觉。3.我们到自然资源局核查并复印了涉案房产的建筑规划设计方案，经与竣工图对比发现，原告已经大幅度改变了建筑规划方案。原告这种做法可能是为了偷税和作假以便令到设计方案顺利通过行政部门的审批。4.原告在格式合同里隐藏有损消费者合法权益的格式条款，故意不提醒被告注意，还不准被告带回细看，催促诱导被告赶快签名5.原告交楼日期是2014年8月15日，被告在2015年2月2日已经向原告预交办证费委托原告代办房产证，但原告一直拖延至2018年3月27日才为被告办好房产证。此外，原告方到目前为止一直拒绝向被告公示由房产局测量的公用房屋分摊数据和整体房屋测绘报告，让被告一直无法知道所属房产的公摊面积和实际总面积。这种故意拖延意图非常明显，就是故意让被告选择退房的条件丧失。十、因为该涉案商品房竣工图跟设计图一致，不存在建筑面积在建造过程中出现差异。原告在涉案商品房预售前已经明确知道该套商品房的公摊面积、套内面积、建筑总面积，最终面积差异由于原告方故意欺骗被告导致。原告向被告额外追索多余房款都是没有合法依据的，希望法院查明事实，依法驳回原告不合理，不合法的一切请求。被告甘鸿、宋水霞围绕其答辩提供的证据材料有：1.被告甘鸿、宋水霞的身份证复印件各1份；2.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013050505）复印件1份、不动产权证复印件1份；3.东恒新城一期业主证词复印件1份及粤西风情公众号于2016年5月1日发布的文章图片复印件5张；4.《建筑规划方案》3张、合同附件一的房屋平面图复印件1张、销售宣传彩页复印件2张、第三方信宜市志豪测绘有限公司出具的核算结果复印件1张；5.信宜市东恒房地产有限公司凭条复印件1份；6.发票复印件1份。经审理，本院确认以下法律事实：原告东恒公司于2007年7月3日依法登记成立，经营范围是房地产开发、销售；购销建材、五金交电；房屋、土地租赁。其在信宜市×××开发建设东恒新城住宅小区。2013年8月20日，原告东恒公司作为出卖人与被告甘鸿、宋水霞作为买受人共同签订一份《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文的主要内容有：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市×××××××队门口垌、编号为信府国用（2009）第0001161号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名信宜市××××恒新城。建设工程规划许可证为建字第[2011]191号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2013]014。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢5层05号房，房号地址即是:信宜市××××××××××××××（原编号为C栋5层D座）。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.05米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共128.42平方米，其中，套内建筑面积116.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.23平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3381.53元，总金额（人民币）肆拾叁万肆仟贰佰伍拾陆元（¥434256元）整。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。双方约定：出卖人应当在2014年8月15日前，该商品房经验收合格，交房给买受方进行装修，视为交付使用（即交屋）。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。作为该合同组成部分的附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准。附件四是合同补充协议，该协议主要约定：1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补。此外，该《广东省商品房买卖合同》及其附件还对其他事项进行约定。上述《广东省商品房买卖合同》及附件四合同补充协议的落款处的出卖人处盖有“信宜市东恒房地产有限公司”的印章；买受人处均有甘鸿、宋水霞的签名及捺印；合同落款时间为2013年8月20日。在签订上述《商品房买卖合同》后，被告甘鸿、宋水霞已按合同约定付清购房款给原告东恒公司。原告曾于2017年7月14日诉至本院要求被告补交购房款，后因逾期缴纳受理费，本院裁定按撤诉处理。2016年2月1日，涉案第5幢505房领取了的《房地产权证》（证号：粤房地权证信商初字第*******号）。该《房地产权证》登记的房地产权属人信宜市东恒房地产有限公司，建筑面积为145.14平方米，套内建筑面积为126.09平方米。2018年3月27日，涉案东恒新城第5幢505号房获准登记，并领取了《不动产权证书》[证号：粤（2018）信宜市不动产权第*****号、第*****号]。该《不动产权证书》记载的权利人为甘鸿、宋水霞，房屋建筑面积为145.14㎡，专有建筑面积126.09㎡，分摊建筑面积19.05㎡。本院认为，原告信宜市东恒房地产有限公司与被告甘鸿、宋水霞签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的信宜市××××恒新城第5幢505号商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案争议的焦点是：一、原告请求被告支付房屋面积差异购房款56539.18元是否支持；二、关于原告的诉求是否已超过诉讼时效的问题。一、关于原告请求被告支付房屋面积差异购房款56539.18元是否支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况约定：该商品房合同约定建筑面积共128.42平方米，其中，套内建筑面积116.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.23平方米。第四条计价方式与价款约定：该商品房为预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3381.53元，总金额（人民币）肆拾叁万肆仟贰佰伍拾陆元（¥434256元）整。涉案商品房的《不动产权证书》上登记涉案商品房的房屋建筑面积为145.14㎡，专有建筑面积126.09㎡，分摊建筑面积19.05㎡。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的《不动产权证书》上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，因而所表达的意思也应是相同的，不动产权证上所登记的建筑面积比合同约定的建筑面积多了16.72平方米。据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“房屋面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，及双方该合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明确约定“以当地房产局房屋测绘队《测绘报告》为准”，及《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议约定：“1.以上合同房屋面积适合提供办理房屋预售（备案）使用，合同的约定面积与双方买卖结算无关，双方同意不执行本合同的第五条条款（即面积确认及面积差异处理）约定。2.买受人购买到信宜市东恒新城的房产，实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补”。根据合同及附件的约定，对涉案房屋的建筑面积，均明确了以房管机关测绘的面积为准，合同中也明确了面积差异处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，合同约定的涉案房屋的建筑面积为128.42平方米，而涉案房屋的实际建筑面积是145.14平方米，即房屋实际建筑面积比合同约定的面积多了16.72平方米。根据上述“实际面积（即房产证面积）与合同约定的面积差异时，双方同意按信宜市房产局测量的产权登记建筑面积（即房产证面积）为准结算，结算时房款多还少补”的约定，被告应补交涉案房屋的面积差价给原告，即被告应支付给原告房屋面积差价款56539.18元（16.72平方米×3381.53元/平方米），与原告诉讼请求的金额一致，本院予以支持。二、关于原告的诉求是否已超过诉讼时效的问题。原告于2016年2月1日已知涉案房屋登记的建筑面积，其于2017年7月14日向本院起诉，后因逾期缴纳受理费，本院裁定按撤诉处理。根据《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，原告于2017年7月14日起诉，因其未按期缴纳诉讼费而按其撤回起诉处理，仍能引起诉讼中断的法律效果。原告于2020年3月25日再次向本院起诉主张权利，并未超出《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效，因此，被告的抗辩无法律依据，依法不予支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：限被告甘鸿、宋水霞在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差异的房价款56539.18元给原告信宜市东恒房地产有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607元（原告已预交），由被告甘鸿、宋水霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 黄方强二〇二〇年六月二十四日法官助理 任秋雯书 记 员 何佳恩附法律条文内容如下：1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4.《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。