广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初699号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地：广东省肇庆市×××××××，统一社会信用代码：914412008952799530。负责人：梅元比，职务：分行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，住所地：广东省肇庆市大旺区×××××建行大楼首层，统一社会信用代码：914×××××××××××283M。负责人：罗智源，职务：支行行长。上述两原告共同委托代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：李丽珊，广东安达信律师事务所律师。被告：关红云，女，1973年12月24日出生，汉族，住址：黑龙江省鸡东县×××××××××，现住广东省四会市××××上元大道东发现美院18栋802房，公民身份号码：230××××××××××××806。被告：肇庆市×××××地产有限公司，住所地：广东省四会市东×××新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018），统一社会信用代码：914×××××××××××112Y。法定代表人：麦羡泉，职务：总经理。委托代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称建设银行肇庆分行）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称建设银行大旺支行）诉被告关红云、肇庆市×××××地产有限公司（以下简称××××公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行肇庆分行、建设银行大旺支行的共同委托代理人李丽珊，被告××××公司的委托代理人谢宇霞到庭参加诉讼。被告关红云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。诉讼中，因突发公共卫生事件新型冠状病毒疫情，本院作出（2020）粤1284民初699号之一民事裁定，对本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行肇庆分行、建设银行大旺支行诉称：2011年11月14日，原告建设银行肇庆分行与被告奥利华园公司签订了《楼宇按揭合作协议书》，约定被告奥利华园公司其经批准命名为发现美院整个项目商品楼宇的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2017年8月25日，原告建设银行大旺支行与被告关红云签订合同编号为440708401-201×××××××340164号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告关红云向原告建设银行大旺支行借款人民币300000元，用于购买位于四会市×××××××××××××××××××××的房屋，借款期限自2018年4月20日起至2033年4月20日止，共15年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为5.635%。同时，被告关红云同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。2018年4月20日，原告建设银行大旺支行向被告关红云发放了约定的贷款。2019年1月25日，关红云购买的上述房屋作为抵押物办理了不动产登记证明，预告登记号：粤(2019)四会市不动产证明第0003306号。原告建设银行肇庆分行是原告建设银行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》及相关抵押担保手续为原告建设银行肇庆分行授权原告建设银行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建设银行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建设银行肇庆分行行使。由于被告关红云未依约按期履行还本付息义务，被告奥利华园公司也未履行承担担保责任义务，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权。原告为实现本案债权产生律师费7704元，根据约定该笔费用应由上述两被告承担。据此，原告请求法院判决：1、被告关红云立即归还原告借款本金余额189760.01元（含拖欠本金2283.03元），拖欠利息2809.29元，本金罚息20.66元，利息复利24.42元，合共192614.38元。（暂计至2019年9月25日，之后的借款利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息还清之日止）；2、被告关红云承担原告为实现本案债权而支付的律师费7704元；3、原告对被告关红云提供的借款抵押物四会市×××××××××××××××××××××的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；、4、被告奥利华园公司对前述债务承担连带清偿责任；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告关红云辩称：1.答辩人要求继续按揭每月还款，之前拖欠的借款一次还清。2.抵押物拍卖的价格在答辩人能接受的范围内时可以拍卖。被告奥利华园公司辩称：1.答辩人从2018年9月30日至2019年6月28日期间履行担保责任代被告关红云偿还按揭贷款合计16420.03元，该款项应在原告的债权中扣除；2.根据物权法第28条规定，原告应就抵押物优先实现债权。经审理查明：2011年11月14日，原告建设银行大旺支行与被告奥利华园公司签订了《楼宇按揭合作协议书》，约定协议项下合作楼宇（名称）为四会市发现美院，建设银行大旺支行为购买上述楼宇且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房贷款，奥利华园公司是个人住房贷款业主的保证人，其保证方式在阶段性期间为连带责任保证，就业主贷款向建设银行大旺支行提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和建设银行大旺支行实现债权的费用，保证期限从建设银行大旺支行对业主发放个人住房贷款之日起至被告奥利华园公司办理全部房地产权证交送建设银行大旺支行并协助建设银行大旺支行办好房地产他项权证止，如果个人住房贷款业主在阶段性保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，建设银行大旺支行有权向被告奥利华园公司直接追偿或从被告奥利华园公司的任何帐户直接扣收。2017年8月25日，原告建设银行肇庆分行下属的建设银行大旺支行与被告关红云签订440708401-201××××××2340164号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告关红云因购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区×××××××产需要，向原告借款200000元，借款期限为180个月（即201×年4月20日起至2033年4月20日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，即年利率为4.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；违约情形及可能危及贷款人债权的情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……费用的承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、……律师费）等由借款人承担；罚息利率：借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1571.19元；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。抵押财产清单：肇庆市四会市××××上元大道东发现美院北区18栋802号，抵押期限从201×年4月20日起至2035年4月20日止。本合同条款项下的债权在编号为（2011）年按字第03号《楼宇按揭合作协议》保证范围之内等。该合同的借款人一栏有被告关红云的签字和捺印，抵押人一栏有被告关红云的签字和捺印。2018年4月20日，原告建设银行肇庆分行下属的建设银行大旺支行与被告关红云签订《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议，对上述借款合同条款变更如下：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为5.635%；还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1648.53元。同日，原告依约向被告关红云发放了200000元的贷款。此后，案涉的位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区××××××××屋于2019年1月25日办理了预购商品房抵押权预告登记[证号为粤（2019）四会市不动产证明第0003306号]，权利人为原告建设银行大旺支行，尚未办理抵押他项权证。2019年8月26日，原告建设银行肇庆分行以EMS邮寄方式向被告关红云发出2019年8月建行个贷催收信，此件于2019年9月8日退回妥投。根据原告建设银行大旺支行银行系统核算，截止至2019年9月25日，被告关红云欠原告借款本金189760.01元（含拖欠本金2283.03元），拖欠利息2809.29元，本金罚息20.66元、利息复利24.42元，本息合计为192614.38元（暂计至2019年9月25日利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）。庭审中，原告提出被告关红云已明确表示无履行能力，案涉房产由法院依法处置。2019年11月20日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为7704元。庭审中，该所指派梁星志、李丽珊律师作为代理人参加庭审，并向本院提供律师费发票及中国建设银行单位客户专用回单各一份，支付金额为7704元。诉讼中，原告建设银行肇庆分行、建设银行大旺支行于2020年3月24日向本院提出增加如下诉讼请求：判决解除原告建设银行大旺支行与被告关红云签订的合同编号为440708401-201×××××××340164号的《个人住房（商业用房）借款合同》。2020年3月25日，原告建设银行肇庆分行、建设银行大旺支行向本院提出财产保全申请，要求查封被告关红云名下位于四会市×××××××××××××××××××××的不动产权，保全金额以200318.38元为限。原告建设银行肇庆分行、建设银行大旺支行为其财产保全提供信用担保。2020年3月30日，本院作出（2020）粤1284执保93号执行裁定书，裁定查封被告关红云名下位于四会市×××××××××××××××××××××的不动产权，保全金额以200318.38元为限。2020年3月31日，根据本院的协助执行通知书，四会市国土资源局查封被告关红云名下位于四会市×××××××××××××××××××××的不动产权，保全金额以200318.38元为限。（不动产权证号：粤(2018)四会市不动产证明第0013549号），查封期限自2020年3月31日至2023年3月30日止。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告关红云提交的书面答辩；被告奥利华园公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为:原告与被告奥利华园公司、被告关红云分别签订《楼宇按揭合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》，上述合同没有违反法律法规规定，合法有效。原告按照合同约定向被告关红云发放贷款200000元，但被告关红云自2019年7月起未再按期偿还借款，至2020年3月止，已拖欠多期本息仍不偿还。被告关红云的行为已构成违约。现原告要求解除其与被告关红云签订的《借款合同》并要求被告关红云立即清偿全部借款本金及利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告关红云应立即将欠款本金余额189760.01元、利息2809.29元、本金罚息20.66元、利息复利24.42元、合计192614.38元。（暂计至2019年9月25日，之后的利息、罚息及利息复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算到本息还清之日止）清还给原告。被告关红云没有到庭就欠款事实及欠款金额提出异议，虽然被告奥利华园公司提出上述欠款中应扣除其为被告关红云垫付的从2018年9月30日至2019年6月28日期间的贷款合计16420.03元，但从原告提供的《对账单》（交易日期截止到2019年6月28日）可以看出，原告的诉讼请求中已扣除被告奥利华园公司垫付的金额，故被告奥利华园公司的扣减还款抗辩主张依据不足，本院不予采纳。关于原告要求被告关红云支付律师费7704元的问题。按照被告关红云与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告关红云承担。原告在本案中的委托其聘请的律师作为诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务。因此原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，被告关红云应当予以承担。关于原告主张对被告关红云所有的位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区××××××××产享有优先受偿权的问题。被告关红云以其所购商品房为原告的放贷设定担保，原告与被告关红云并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正正建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案的贷款抵押权并未设立，原告主张对拍卖、变卖被告关红云所有的位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区××××××××产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告奥利华园公司对被告关红云的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告与被告奥利华园公司签订的《楼宇按揭合作协议书》约定被告奥利华园公司为发现美院商品楼宇整个项目的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建设银行大旺支行提供连带责任保证担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和建设银行大旺支行实现债权的费用。由于案涉位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区××××××××产仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告奥利华园公司未完成《楼宇按揭合作协议书》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，原告不能实现对被告购买房产享有的清还借款的优先受偿权，故原告主张被告奥利华园公司对被告关红云的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，合理合法，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行下属中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告关红云于2017年8月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号分别为：440708401-201×××××××340164号）；二、被告关红云应于本判决生效之日起10日内，按440708401-201×××××××340164号《个人住房（商业用房）借款合同》约定偿还借款本金余额189760.01元，利息2809.29元，本金罚息20.66元，利息复利24.42元，合计192614.38元（暂计至2019年9月25日，之后的利息、罚息及利息复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算到本息还清之日止）给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行；三、被告关红云应于在本判决生效之日起10日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费7704元；四、被告肇庆市×××××地产有限公司对上述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152元，财产保全费1522元，合共3674元，由被告关红云、被告肇庆市×××××地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵建红二〇二〇年五月二十八日书记员  范婉婷