山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1725号原告（案外人）：万xx，男，1947年6月27日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：万国兴，住山东省平度市，系万xx之子。委托诉讼代理人：张德胜，山东诺远律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛海川建设集团有限公司，住所地山东省青岛市市北区铁山路21号。法定代表人：吴鑫，董事长。委托诉讼代理人：蓝先超，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：青岛乾元隆置业有限公司，住所地山东省青岛市市南区海口路6号。法定代表人：张玉，总经理。原告万xx与被告青岛海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）、第三人青岛乾元隆置业有限公司（以下简称乾元隆公司）执行异议之诉纠纷一案，本院2018年5月28日作出（2017）鲁02民初66号民事判决。万xx不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2019年4月15日作出（2018）鲁民终1878号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告万xx及其委托诉讼代理人万国兴、张德胜，被告海川公司的委托诉讼代理人蓝先超到庭参加诉讼。第三乾元隆公司经本院公告送达未到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告万xx向本院提出诉讼请求：1、确认平度市圣凯国际商务综合楼1709号、2070号房屋属于万xx所有；2、排除对平度市圣凯国际商务综合楼1709号、2070号房屋的执行措施。事实与理由：2013年5月20日，万xx与乾元隆公司签订商品房认购书，约定购买圣凯国际大厦商品房1709、2070室房屋，万xx已经按照约定支付了购房款，乾元隆公司也按合同约定交付房屋。因乾元隆公司下落不明，导致万xx购买的商品房没能及时过户。2013年8月，涉案房屋被查封，希望判如所请。被告海川公司辩称，涉案房屋所有权不属于万xx，其亦未实际购买房屋并支付对价，涉案房屋现场张贴封条，没有实际入住，应驳回万xx的诉讼请求。第三人乾元隆公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，本院作出（2013）青民一初字第41号民事判决，部分判项判决乾元隆公司给付海川公司工程款及利息。宣判后，乾元隆公司不服该判决，上诉至山东省高级人民法院。2014年6月5日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁民一终字第160号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。海川公司确认其在（2013）青民一初字第41号案件中，因起诉时超过除斥期间未主张建设工程价款优先受偿权。（2013）青民一初字第41号案件审理过程中，本院作出（2013）青民一初字第41-1号协助执行通知书，于2013年8月9日查封乾元隆公司位于平度市圣凯国际商务综合楼房屋共计47套，其中包含涉案房屋。山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第160号民事判决生效后，海川公司向本院申请强制执行，该判决进入（2014）青执字第350号执行程序。万xx在（2014）青执字第350号执行程序中提出执行异议，主张其对涉案房屋享有实体权利，要求排除执行。本院作出（2016）鲁02执异287号执行裁定，裁定驳回异议人万xx的执行异议请求。万xx不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，即为本案。另，万xx与案外人曾秀华系夫妻关系，万xx与案外人万国兴系父子关系，案外人万xx与案外人姜静系夫妻关系。庭审中，万xx为证明其主张，提交如下证据：证据1、商品房认购书、定金收据一份、房地产登记询问记录，证明2010年10月20日万xx的妻子曾秀花与乾元隆公司就购买1709房间一事达成合意，并签订商品房认购合同，并交1709房屋的购房定金1万元。询问记录是签订合同之日从乾元隆公司取得的，载明该房屋的共有人是万国兴、曾秀花。海川公司质证认为，认购书真实性有异议，认购人并非万xx，对证明事项有异议，该认购书明确约定，认购书签订之日起五日内签订商品房买卖合同，该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，不是有效的书面买卖合同。询问记录真实性以及证据来源有异议，该证据载明的权利人是万xx，共有人是曾秀花和万国兴，与认购书所载相互矛盾。证据2-1、装饰装修工程合同，证明2011年11月27日乾元隆公司与青岛凯嘉装饰工程有限公司签订了关于圣凯国际综合商务楼的装饰装修工程合同，合同金额预计120万元。海川公司质证认为，真实性有异议，证明事项有异议。根据合同第七项可以看出竣工合格结算后付款95%，2012年7月1日签订抵顶协议，工程并未竣工验收合格，付款条件并未成就，抵顶协议没有依据。青岛凯嘉装饰工程有限公司的法定代表人是万xx。2-2、不锈钢工程施工合同，证明2012年1月7日乾元隆公司与青岛凯嘉装饰工程有限公司签订了关于圣凯国际综合商务楼的不锈钢工程施工合同，合同金额67万元。海川公司质证认为，真实性有异议，该证据最后签字盖章处签字在印章之上，明显是先盖章后签字，真实性无法确认。该证据付款方式中约定，工程验收合格后付至合同款95%款项。2012年7月1日签订抵顶协议，工程并未竣工验收合格，付款条件并未成就，抵顶协议没有依据。2-3、木地板工程承包合同，证明2012年2月13日乾元隆公司与青岛凯嘉装饰工程有限公司签订了关于圣凯国际综合商务楼的强化木地板订购、制作、安装合同，合同金额654940元。海川公司质证认为，真实性有异议，该证据最后签字盖章处签字在印章之上，明显是先盖章后签字，真实性无法确认。该证据付款方式中约定，工程验收合格后付至合同款95%款项。2012年7月1日签订抵顶协议，工程并未竣工验收合格，付款条件并未成就，抵顶协议没有依据。2-4、木地板工程承包补充合同，证明2012年2月20日乾元隆公司与青岛凯嘉装饰工程有限公司就木地板安装施工签订了补充协议。海川公司质证认为，真实性无法确认，且该证据并没有乙方签章，属无效合同。证据3、乾元隆公司的证明、郭瑛证明、尚强证明，证明2012年7月1日乾元隆公司已经将1709房屋出售给万xx，由于工作人员不在，手续后期补办。2012年7月1日实际交付房屋。2013年5月23日接通水电。海川公司质证认为，真实性有异议，该证据加盖的是合同专用章，并非公章，对效力有异议。手写签名覆盖在印章之上，不排除在空白纸上加盖印章之后再填写内容的情况，内容也载明房款并未结清。证据4、2012年7月1日房屋抵顶工程款协议书一份。海川公司质证认为，真实性不认可。证据5、商品房预售合同2份，证明2013年5月20日万xx与乾元隆签订了案涉房屋的商品房预售合同，1709房屋的购房款是463139元，2070房屋的购房款是136074元。海川公司质证认为，真实性及证明事项均有异议，合同加盖的乾元隆公司印章可看出是先盖章后打印，不排除在空白合同上加盖印章之后再填写合同内容的情况，不能确定乾元隆公司对合同内容是真实意思表示，对公章真实性无法确认。签订合同时房屋已具备网签条件，合同约定为现金支付，未约定抵顶。合同签订时间为2013年5月20日证据6、购房款收据二份，证明2013年5月20日乾元隆公司与万xx共同确认与认可万xx已经付清1709的购房款463139元（包含2010年10月20日交定金1万元）和2070房屋的购房款136074元。海川公司质证认为，两份收据客户名均是万国兴，与万xx无关，仅凭收据不能证明万xx已经支付房款。证据7、圣凯国际交房手续复印件一份，证明2013年5月23日万xx与乾元隆办理了两套案涉房屋的交房手续。海川公司质证认为，真实性有异议，交房手续中没有乾元隆公司认可的盖章和签字，交房手续是物业公司与万国兴进行的，程序不合法。该交房手续中明确载明万国兴使用1709房屋而非所有，且该交房手续中明确载明李瑞吉个人交房，并非公司行为。证据8、青岛美嘉物业有限公司及青岛福乐物业有限公司物业费收据，证明万xx在法院2013年8月9日查封之前已经开始交纳案涉房屋的物业费。海川公司质证认为，真实性无法落实，2013年5月23日物业费收据记载的1709号客户名为万国兴而非万xx。2012年12月1日及2013年6月3日客户名称2070号房屋为姜静，且时间与万xx主张的2013年相矛盾。其余收据发生在查封之后，不能证明查封前使用涉案房屋。仅凭物业费缴费不能证明实际占有。证据9、无住房登记证明、照片一组，证明万xx与曾秀花夫妻二人名下无住房登记信息，目前万xx夫妻二人住在案涉房屋内。海川公司质证认为，照片没有证据效力，无房证明与本案无关。证据10、姜静与万国兴结婚证、派出所证明，证明姜静与万国兴是夫妻关系，万国兴是万xx的儿子，姜静是万xx的儿媳。海川公司质证认为，证据的真实性没有异议，但是该证据不能证明万国兴、姜静分别与万xx的亲属关系。对于万国兴和万xx是否是父子关系不清楚。证据11、2013年5月23日物业管理服务协议及管理规约，证明涉案房屋在被法院查封之前就已经交付给万xx。海川公司质证认为，真实性无法确认，证明事项有异议。该证据合同主体为万国兴，并非万xx，该物业服务协议亦未明确约定提供服务的所属房屋。另外，合同签字处万国兴签署的日期为2013年5月23日，2013年8月涉案房屋被查封，即使该协议为真，也是因万xx未能及时办理网签，万xx应承担不利后果。证据12、房屋装修证明，证明涉案房屋交付后2012年10月进行了整体装修。海川公司质证认为真实性无法确认。证据13、（2014）鲁民一终字第160号民事判决书，证明乾元隆公司与海川公司存在施工合同纠纷诉讼，双方均有过错，导致2012年9月27日双方才通过竣工验收，超过双方合同约定的竣工期限2011年5月15日达1年4个月多。因此乾元隆不可能按照其原先通知的2012年6月30日向万xx等业主交付房屋。海川公司质证认为，该证据系复印件，真实性无法确认，即使该证据为真实，该判决第20页明确记载原审认定本案所涉竣工日期为2012年5月28日并无不当，万xx的证明事项不能成立。证据14、平度圣凯国际违规交房、百余业主堵门的网上查询，证明2012年7月6日乾元隆公司尚未向业主交房。海川公司质证认为真实性无法确认，该证据为网络报道，网络报道真实性有待进一步核实。证据15、2014年11月6日乾元隆公司出具的交款证明，证明包括万xx在内的42套房子的房款已经交清，如果该证据是虚假的，则乾元隆公司和所有的业主都成为一个诈骗案的共谋。海川公司质证认为，该证据系复印件，真实性无法确认，该证据中乾元隆公司所盖印章并无公司注册号，明显不是乾元隆公司注册的正规公章，且该证据中并没有万xx诉请2070室相关信息，该证据出具时间为2014年11月6日，在海川公司查封后，该证据同时证明海川公司查封时万xx并没有支付全部房款。证据16、2014年10月11日平度市城乡建设局情况说明，证明因乾元隆公司与海川公司的施工合同纠纷、乾元隆公司欠税、工作人员撤离平度等原因，购房户不能办理产权登记。海川公司质证认为，真实性无异议，该证据同时证明涉案房屋虽不能办理产权登记，但早已具备网签条件，该项目共有1082套房屋，其中1035套房屋进行了网上合同签约，万xx未能及时办理网签，系怠于行使自身权利，应自身承担不利后果。证据17、时任平度市委副书记、市长杨钊贤的办理群众来访登记单，证明房屋查封时，业主们找市政府维权。海川公司质证认为，真实性无异议。该证据同时证明市房产局没有万xx付全款购房的购房信息，万xx并没有支付全款。证据18、程琳琳执行异议裁定书，其仅提供了缴款收据，予以解封；陈书敏执行异议裁定书，其仅靠购房款收据和物业费收据，予以解封；迟增臻执行异议裁定书，其于2009年12月20日签订认购书，仅提供说购房款收据2张和物业费收据，在查封后的2014年7月乾元隆公司才将该房屋交付迟增臻，仍予以解封；位荀忠执行异议裁定书，其提供缴款收据，认定了交清房款，予以解封；程桂芝执行异议裁定书，其提供缴款收据和商品房买卖合同，认定了交清房款，予以解封；刘金海执行异议裁定书，明确说明因为乾元隆公司未及时网签，导致其房屋未到房产管理部门和土地管理部门及时登记，予以解封；梁桂荣执行异议裁定书，提供了缴款收据和购房合同，予以解封。该组证据共同证明，虽然没有网签，也没有办理确权登记，圣凯国际的其他业主，均已解封。海川公司质证认为，该组证据与本案没有关联性，该组裁定的作出是因为群众群体性上访，法院在与海川公司沟通后，以为海川公司追加其他被执行人为条件，海川公司才同意解封该部分房屋，没有对相关裁定进行上诉。证据19、平度市城乡建设局关于不动产不能网签问题的报告复印件，证明2014年11月27日解封后仍然不能正常办理网签，责任在于海川公司和乾元隆公司。海川公司质证认为，真实性有异议，该证据与本案无关联性，解封后仍不能办理网签，与海川公司无关。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的转让，经依法登记发生效力，未经登记不发生不动产物权转让的效力。涉案房屋未经转移登记到万xx名下，万xx未能取得涉案房屋所有权，依据房屋买卖合同，万xx仅享有对合同相对人乾元隆公司的债权。乾元隆公司未履行对海川公司的债务，海川公司有权要求执行乾元隆公司包括涉案房屋在内的财产，债权具有平等性，万xx依据与乾元隆公司之间的房屋买卖合同要求终止对涉案房屋的执行，应当符合法律、司法解释的例外性规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人可以对抗执行的情形做出了规定，根据该条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人主张排除执行的，应当同时符合并严格适用上述二十八条的四项条件的，方能排除执行。具体到本案。首先，关于房屋买卖合同的审查。海川公司虽对万xx提交的商品房预售合同真实性不予认可，但该商品房预售合同加盖有乾元隆公司的印章，乾元隆公司经本院公告传唤未到庭参与诉讼，系对其诉讼权利的放弃，应视为乾元隆公司认可该商品房预售合同的真实性，结合万xx提交的商品房认购书、定金收款收据、物业费缴费收据及万xx同其家人现仍居住在涉案房屋的事实，本院对该商品房预售合同的真实性予以采信。海川公司虽对该商品房预售合同的真实性不予认可，但未提供足以推翻其真实性的相反证据，本院对海川公司的相关质证意见不予采纳。故，该商品房预售合同应视为万xx与乾元隆公司的真实意思表示，不存在违反法律禁止性规定的情形，合法有效。万xx虽未与乾元隆公司签订网签备案合同，但从万xx提交的平度市城乡建设局出具的情况说明和平度市人民法院（2013）平民一初字第3961号民事判决认定的事实看，涉案房屋所在圣凯国际项目存在乾元隆公司欠税、工作人员撤离平度等诸多非正常因素，除涉案两套房屋外，同时存在其余45套房屋亦未进行网签，基于该事实，因乾元隆公司、海川公司均未提交足以证明系万xx自身原因未进行网签备案的明确证据，本院认为，未进行网签备案的不利法律后果不宜由万xx一方承担。其次，关于房屋占有情况的审查。万xx为证明其在海川公司申请查封涉案房屋之前已合法占有涉案房屋，向本院提交乾元隆公司于2012年7月1日出具的证明、案外人郭瑛和尚强出具的情况说明及加盖有青岛美嘉物业管理有限公司财务专用章的物业费收款收据。本院经审查认为，乾元隆公司经本院公告传唤未到庭参与诉讼，系对其诉讼权利的放弃，应视为乾元隆公司认可该证明的真实性，结合万xx提交的其他证据，可以证明万xx在2013年8月9日涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定。万xx提交的物业费收据载明的客户名称虽为案外人万国兴和姜静，但万国兴和姜静均系万xx的家人，2012年、2013年时，万xx已近七旬老人，由其家人万国兴和姜静代为办理缴纳物业费等琐碎事务，符合常理。第三，关于购房款的审查。万xx与乾元隆公司之间虽签订青岛市商品房预售合同，但双方签订商品房买卖合同所依据的法律关系为以物抵款的法律关系。抵顶协议的时间为2012年7月1日，万xx自认其仅向乾元隆公司支付购房定金10000元，其余购房款均未实际支付，系通过工程款抵顶的方式支付，双方对抵顶房款的确认系依据青岛凯嘉装饰工程有限公司与乾元隆公司签订的装饰装修合同、工程施工合同和工程承包合同。对此，本院认为，青岛凯嘉装饰工程有限公司与万xx系不同的法律主体，其具有独立人格，对于青岛凯嘉装饰工程有限公司为何将债权让与万xx并由万xx签订以房抵款协议，万xx并未提交相应的证据。万xx提交的装饰装修合同等证据即使为真实合同，也仅能证明青岛凯嘉装饰工程有限公司与乾元隆公司之间存在合同关系，但青岛凯嘉装饰工程有限公司对乾元隆公司所享有的债权是否真实存在、数额是否明确，现有的证据也不能产生充分的证明效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，执行异议之诉案件中，案外人应承担足以排除执行的举证证明责任，因此，执行异议之诉赋予了案外人更高的举证证明责任。根据上述民事诉讼法对执行异议之诉的举证要求，本院认为，万xx在本案中所提交的以工程款抵顶购房款的证据尚未达到执行异议之诉案件中举证责任的标准，其虽提交了相应的证据，但仍未完成其相应的证明责任，仍需承担举证不能的法律后果。而且，万xx提交的顶账协议书显示1709、2070号房屋抵顶工程款70万元，而乾元隆公司于同日出具的1709号交房证明中却备注房款未结清，万xx与乾元隆公司签订的两份商品房预售合同则载明购房总价款分别为463139元和136074元，万xx提交的证据本身存在矛盾，即使以房抵款的事实真实存在，也无法仅依据上述证据认定购房款全部支付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。对于万xx主张确权的诉讼请求，本院认为，万xx与乾元隆公司之间为房屋买卖合同关系，其直接依据合同关系主张确权缺乏依据，其依据房屋买卖合同所享有的物权期待权并不直接产生确立物之所有权的法律后果，本院对确权的诉讼请求予以驳回。综上，万xx请求确认物之所有权及申请排除执行行为的诉讼请求，事实依据及法律依据均不充分，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下：驳回原告万xx的诉讼请求。案件受理费9331元，由原告万xx负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  齐 新审判员  甘玉军二〇二〇年六月五日法官助理王莉莉书记员胡浩东书记员于国英