上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3677号原告：俞耀承，男，1951年5月23日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市浦东新区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。委托诉讼代理人：康建明。原告俞耀承与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告俞耀承和被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告俞耀承到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还已付款801,348元；3、判令被告向原告支付利息(从原告付款之日起至被告实际履行之日止，按原告每次付款金额为基数的银行同期贷款利率计算)；4、判令被告支付购置家具支付的定金损失10,000元及自2019年4月15日起按每月2500元的租金损失计算至2020年2月15日止共25,000元，自2019年12月15日起按每月800元的租金损失计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告于2018年1月3日经房产中介推荐到被告售楼处，在被告工作人员的极力推荐下选定了1-1栋西单元卫生间有窗户的304室，为此原告当场支付定金20,000元并签订了租赁合同，后原告按合同约定分三次支付了相关款项。在讼争房屋装修即将完工时，原告前往现场看到购买的房屋卫生间并无窗户，且被告之系公租房不能买卖。另外，因购买房子原告支付了购买家具的定金10,000元，且因被告未及时交付房屋，造成原告只能租房居住，为节省租房损失还从市区换至郊区，故诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，原告系成年人，双方订立合同时原告对合同的性质是明知的，故合同有效。同意将原告支付的租赁保证金退还，对于原告提出的利息损失认为与本案无关，也缺乏法律依据。而对外租房系原告单方行为，要求被告承担租房损失亦缺乏法律依据，如原告继续等待交房，逾期期间同意支付原告支出的相应租金。家具损失与本案无关，诉讼费由法院依法判决。被告在第一次庭审后提供书面答辩意见称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致原告方未能入住，故同意解除租赁合同，不认可原告主张的确认合同无效。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。利息损失同意自合同解除之日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算至判决生效之日。原告为证明其主张，在第一次庭审中向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》、补充协议、承诺书和付款凭证，证明双方间的合同权利义务及原告按约履行了约定义务。被告对此证据的真实性均无异议。二、家具购买协议书，证明原告因购买家具已支付定金10,000元。被告对此证据的真实性表示由法院依法审核，但提出与本案缺乏关联性。在第二次庭审中提供如下证据材料：三、关于做好御府单位租赁房项目管理的通知和御府单位租赁房违规租赁情况的通告，证明讼争房屋的性质系公租房，不能随意出售，被告即便同意置换卫生间有窗户的房屋，根据法律规定亦不被允许，原告只有在合法取得的前提下才同意换房。四、人民日报关于各类住房区别的汇总表，证明公租房的租赁对象有明确的法律规定，不允许买卖，也并非任何人都符合租赁条件。五、原告与金山区信访办工作人员的微信聊天记录，证明政府部门工作人员回复原告，讼争房屋是不可以买卖的，并告之原告与被告签订的合同无效。六、微信转帐记录和银行转帐记录，证明原告因租赁住房于2019年12月起至今每月支付租金800元。七、租赁合同、收据，证明原告于2019年4月起租赁浦东新区的房子，每月租金2500元，租期至2020年1月止，原告还支付了一个月的押金，后因疫情原因原告一直居住至2020年2月，房主因此也未退还押金。八、照片一组，证明原告当时选定的房子卫生间是有窗户的，合同上也约定有窗户，但实物却卫生间无窗，且签订合同时售楼处背景墙并没有标注有“公租房”字样，售楼现场火爆。九、照片一组，证明原告与被告签订合同时售楼处背景仅标注“御府公寓”，并无被告在第一次庭审中提供的背景标注有“公租房”的字样。被告未到庭，视为其放弃对第二次庭审中原告举证证据的质证权利。被告为证明其主张，在第一次庭审中提供照片两张，证明签订合同之初背景墙已标注为“公租房”。原告对此证据的真实性无异议，但提出该背景墙记载的文字始初为“御府公寓”，后来才改为“公租房”。经审理查明，2018年1月3日，原告俞耀承与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-1栋西单元3层04室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.86平方米，为全装修房。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋，除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金共计801,348元，于2018年1月22日前支付561,000元，于2018年9月30日前支付160,000元，于2019年3月30日前支付80,348元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为房屋的后续租金，可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。2018年1月3日，原告刷卡支付20,000元；2018年1月22日，原告刷卡支付541,000元；2018年5月17日，原告刷卡支付160,000元；2019年3月30日，原告刷卡支付80,348元。另查明，2016年12月30日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告发出一份通知，要求被告严格执行国家、市、区各级政府有关单位租赁房的要求，按规定规范操作。明确被告的租赁房租赁对象为金山工业区落户企业员工，不得擅自租赁给金山工业区落户企业员工以外人员。如确有特殊情况需对外租赁的，需报金山工业区同意后方可办理租赁手续。在被告租赁房招租过程中，不得有买卖、销售的宣传内容和行为。又查明，原、被告于2019年7月3日签订一份补充协议，约定双方经友好协商，一致同意于2019年6月30日前将毛坯房交付给第三方装修公司进行装修，原告同意不得以被告逾期交房为由向被告主张违约金或赔偿金。备注栏记载：按合同违约金。以上事实，由御府公寓租赁合同、承诺书、补充协议、收据、通知、照片等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到801,348元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款801,348元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，原告诉请要求被告支付利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至每次付款次日起。对于原告诉请的家具定金损失，目前尚未实际产生，而原告诉请的租金损失，缺乏法律依据，而被告赔偿的利息部分可以补偿该部分损失，且原告对合同无效造成的损失也应承担相应的过错责任，故本院对此不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告俞耀承与被告上海御府投资有限公司于2018年1月3日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告俞耀承购房款801,348元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞耀承的购房款利息(以20,000元为基数，自2018年1月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以541,000元为基数，自2018年1月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以160,000元为基数，自2018年5月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以80,348元为基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5907元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……