江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0102民初8410号 原告（反诉被告）:江苏省农业科学院，住所地南京市孝陵卫钟灵街**。 法定代表人:易中懿，江苏省农业科学院院长。 委托诉讼代理人:吕菁，江苏高的律师事务所律师。 被告（反诉原告）:江苏金贝家居有限公司，，住所地南京市小卫街**东郊美树苑****** 法定代表人:谢娟，江苏金贝家居有限公司总经理。 委托诉讼代理人：解亘，南京大学法学院教授。 委托诉讼代理人：王向光，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏省农业科学院（以下简称农科院）与被告（反诉原告）江苏金贝家居有限公司（以下简称金贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告金贝公司提起反诉。本院依法组成合议庭，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告农科院的委托诉讼代理人吕菁、被告金贝公司的法定代表人谢娟及委托诉讼代理人谢亘、王向光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）农科院向本院提起的诉讼请求：依法判令被告向原告支付自2015年8月27日起至2018年4月30日期间的租金7572508元；判令被告以每日万分之五的标准计算给付上述租金产生的逾期违约金自2015年11月1日起至实际给付之日止。事实和理由：2008年8月12日，农科院与金贝公司签订“江苏省农业科学院农产品研发中心办公楼委托代建协议书”（以下简称《委托代建协议》）、《租赁合作协议书》。《委托代建协议书》约定，农科院提供建设用地，金贝公司负责项目资金提供；项目建成后，农科院享有房屋产权，金贝公司享有建成房屋50%面积的40年使用权和收益权。《租赁合作协议书》主要约定，农科院将另50%面积的房屋出租给金贝公司，租期40年；其中第一至八年的租金标准为：1-3层每天每平方米0.8元，4-6层每天每平方米0.5元，地下一层为停，地下**为停车场每天每平方米0变经营用途的则按每天每平方米0.4元；如金贝公司未如期或足额支付租金的，每逾期一天，向农科院支付的滞纳金为未付租金部分的每日万分之五，如逾期一年，农科院可解除合同；2011年12月，金贝公司向农科院交纳了2010年10月10日至2011年10月9日的租金285万元，此后再未付过租金。2014年4月30日，项目竣工并通过验收，总建筑面积为27043.6平方米。根据协议约定，金贝公司自2011年10月10日起未支付租金的行为已经构成违约。农科院于2016年8月就2011年10月10日至2015年8月27日期间的租金及违约金向江苏省玄武区人民法院起诉，并取得生效判决的支持。故现就2015年8月28日至2018年4月30日期间的租金及违约金提起诉讼。 被告（反诉原告）金贝公司辩称：2008年8月12日，农科院与金贝公司签订《委托代建协议书》及《租赁合作协议书》，约定由农科院提供建设用地，金贝公司提供资金，建成后农科院将办公楼50%的面积交给金贝公司无偿使用40年，另外50%的面积出租给金贝公司。合同签订后，金贝公司履行了全部合同义务，提供了全部建设资金，帮农科院取得了产权证。但涉案房屋建成后，农科院仅完成了初装饰工程竣工验收。根据我国建筑、消防法律法规，农科院作为建设方还需按照其向南京市建筑安装工程质量监督站（以下简称质监站）的承诺，待工程用途确定后，二次装修前需到质监站申报工程质量监督等手续，并在二次装饰装修工程符合要求并经验收合格后方可交付使用，还要到南京市消防局等建设主管部门申请符合经营功能的二次消防报建等工作。金贝公司作为2008年4月成立的专门从事家居建材经营的公司，投资涉案项目的目的是为了建成后在涉案楼宇从事家居超市等商业经营获利，双方合作之初对建成后楼宇的使用用途虽然没写在协议里，但双方合作有共识和明确约定：1-3层占比总物业三分之二以上面积作为家居大卖场，4-5层占比三分之一作为卖场附属办公配备使用。但因为农科院的原因，其作为建设方却始终都没到质监站办理二次装修前申报工程质量监督等手续和二次消防验收，涉案租赁物一直没有交付，也始终未能达到适租状态，满足金贝公司商业经营的使用要求。2015年8月27日，农科院向金贝公司发函，明确表示其因国家政策变化等不可抗力原因，已无法继续执行租赁协议，特此通知。农科院自发函后，再未向质监站申请二次装修之前的报备工作（这是房屋交付使用前的必经程序），不能达到质监站要求的交付条件，租赁物也始终不能达到适租状态，农科院也不再履行出租方的任何义务，对房屋不进行任何维修和保养。金贝公司想变更住所，以及欲将**部分转租要求农科院配合提供产权证等手续时，农科院作为产权方拒不履行配合义务，故《租赁合作协议书》自农科院发函后一直未予履行，处于事实解除状态。虽然，农科院曾向法院提起诉讼，该案经过一审、二审判决，但判决认定事实有误，金贝公司已向江苏省高级人民法院申请再审。即使该判决生效，也与本案没有关联性。农科院前次诉讼主张的是2015年8月27日发解除函之前的租金，本案主张的是2015年8月27日之后的租金，自农科院发函之日起，双方签订的租赁协议书已经解除，农科院也自认租赁协议无法履行，实际也未得到履行，故农科院主张租金无事实及法律依据。关于房屋占用费，金贝公司始终没有占有涉案房屋的1-3层，目前使用的4-5层以及3层的一两处房间总面积不超过整栋建筑的一半。由于农科院始终未明确和区分出租给金贝公司和金贝公司无偿使用的部分，故金贝公司有权自行指定。即使法院认为金贝公司占用了1-3层，占用费的计算也不能采用租金标准。尽管关于租赁合同的司法解释规定房屋占有使用费可参照租金标准，但该规定适用的前提是租赁目的得到了实现，如果租赁目的没有得到实现，依照租金标准计算占用费则会丧失正当性基础。本案中占用费与租金的计算标准完全不同，而农科院并未主张占用费。故请求驳回农科院本诉请求。 反诉原告金贝公司向本院提出反诉诉讼请求：判令农科院与金贝公司签订的《租赁合作协议书》自2015年8月27日已事实解除；农科院偿还金贝公司为房屋管理维护所垫付的2014年6月18日至2018年10月5日期间的各项费用517762.56元。事实与理由：农科院与金贝公司于2008年8月12日签订《委托代建协议》及《租赁合作协议书》后，金贝公司按照合同约定履行了全部的出资义务，整个建设总投资近亿元。涉案房屋于2014年4月30日通过南京市“初装饰公共建筑工程”竣工验收，农科院于2015年7月30日取得房屋所有权证。因该建筑是毛坯房状态验收。按相关法律法规规定，农科院应在建筑用途确定后向质监站及消防部门申请符合经营功能的二次装饰的报建工作，方可交付使用。由于农科院的单方面原因一直没有进行报建，二次装饰装修工程始终未能进行，故涉案房屋一直未达到交付条件，农科院也一直未与金贝公司办理建筑物使用权移交手续。2015年8月27日，农科院向金贝公司发函，明确表示其因国家政策变化等不可抗力原因，无法继续执行租赁协议。故农科院已明确表示其非因金贝公司原因不再执行租赁合作协议，达到《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除。此后，农科院未再进行二次装修之前的报备工作，亦派人与金贝公司对租赁协议终止后如何使用涉案房屋进行多次讨论协商，农科院已以其实际行为解除了租赁合作协议，租赁协议一直没有实际履行，处于事实解除的状态。期间，金贝公司一直代农科院垫付涉案房屋的房产、设备及配套工程的管护费，自2014年6月18日至2018年10月5日已达417655.46元。金贝公司的行为构成无因管理，由此产生的费用，金贝公司有权要求农科院支付。故提起反诉。 反诉被告农科院辩称：涉案项目已于2013年11月经消防验收备案，消防验收已经完成。金贝公司提出的二次验收应该由金贝公司完成，农科院不承担不能报验的法律责任。工程于2014年4月20日竣工验收合格，并于同年4月30日竣工备案，房屋具备交付条件，且金贝公司一直持续占用并使用房屋至今。上述事实已经生效判决认定。农科院2015年8月27日的通知并无解除合同的意思表示，租赁合同并未解除。江苏省政府及财政厅在2014-2015年期间均发文要求规范行政事业单位对外出租房屋的行为，具体为要求缩减租期的年限。农科院作为省级事业单位必须依据法律规定规范合同内容，故向金贝公司发通知协商合同租赁期限。通知中关于磋商及继续开展相关工作的内容均可以看出农科院是想通过协商方式在满足政策要求的同时继续履行合同，该通知不是解除合同的行为，不导致合同解除。涉案房屋一直具备使用价值，通过金贝公司至今仍持续占有使用房屋，并取得收益的行为说明双方合同并未解除。金贝公司对房屋的占有及维护是基于其与农科院的房屋租赁关系，并不符合无因管理的构成要件。双方的租赁协议也约定金贝公司负有对房屋自行维护和保养的义务，金贝公司主张的费用是基于合同约定所应自行承担的费用，无权要求农科院返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南京市玄武区钟灵街50号国有划拨土地的使用权属农科院所有，土地用途为科教用地、机关团体用地。 2008年8月12日，甲方（农科院）与乙方（金贝公司）就委托建设研发中心签订“委托代建协议”一份，约定：建设项目为研发中心，总建筑面积23665平方米（地上1988（地上19880平方米、地下3785平方米政府部门核定的为准；由甲方提供建设用地，乙方负责项目资金的筹措，提供建设资金，项目建成后，房屋产权（含地下）归甲方所有，乙方享有建成后50%房屋面积40年使用权和收益权，以此充抵房屋建设资金以及乙方的可得利益；甲方负责项目的立项、总平规划方案设计、建设规划方案设计及报批，并承担相应费用，相关规划方案须征求乙方意见，建成后以甲方为主、乙方配合，共同办理房产证、土地证，相关规费和契税等费用计入建设成本；甲方配合乙方领取规划建设许可证等相关建设证件，以及开展建筑施工方案设计和报审；乙方负责项目资金的筹措、提供建设资金，承担建筑任务，承担研发中心装修任务，并承担建设和装修成本。建设成本包括含除甲方应承担的建设规划设计方案报批之前的费用之外的所有费用，包括施工设计、勘探、建筑、安装等；项目建成后，乙方拥有50%房屋面积40年使用权和收益权；在建设规划设计方案审批通过后，乙方负责此后建设所需的各项方案设计和报审，以及申领相应许可证；乙方负责建筑工程实施，在建设规划设计方案通过审批之日起后的一年半内完成建设和装修任务，并交付使用，乙方保证建筑质量符合国家有关规定要求，并如期通过政府有关部门合格验收；甲方同意将研发中心办公楼另50%面积40年使用权租赁给乙方使用，租金标准见“租赁合作协议”，协议期间乙方自行负责房屋的维护、维修和管理等。 同日，农科院（甲方）与金贝公司（乙方）签订“租赁合作协议”一份，主要约定：乙方享有其全资建造的研发中心办公楼50%的40年使用权，现甲方同意将另50%面积40年使用权出租给乙方统一使用，具体面积为房产证明确的建筑面积，甲方确保建设过程中按政府立项要求及时办理相关手续；甲乙双方同意自市规划局下达建设规划方案批准通知之日后的第541天开始，由乙方向甲方支付租金，每半年支付一次，支付时间为每次应付租金日后的六个月内，转帐至甲方指定帐户，租金标准为：1-8年：1-3层每平方米0.8元每天，4-6层每平方米0.5元每天，地下一层为停，地下**为停车场每平方米0果改变用途作经营的则按每平方米0.4元每天……；乙方自主经营，甲方不干涉乙方的经营及日常管理，对乙方因经营需要而办理各类证照、资质、合约手续时，涉及甲方土地、房屋产权证时，甲方应及时提供并积极配合；乙方自用时，有权对房屋的使用功能根据经营的需要做调整，甲方不干涉，如果乙方欲将房屋50%以上面积转租给第三方使用，须与甲方协商并征得甲方同意，变更本合同；如乙方未如期足额支付租金的，每逾期一天，向甲方支付滞纳金为未付租金部分的每日万分之五，如逾期一年，则甲方可解除本合同；在合作过程中，如因一方原因造成合作无法正常进行的，违约方对另一方造成的损失须予赔偿，违约金为给予对方造成损失的二倍，因不可抗力事件原因造成违约责任的除外，如乙方因违约或合同期满等导致合同终止的，乙方在交付房屋时添附不予补偿等。 上述合同签订后，金贝公司出资以农科院的名义建造研发中心办公楼。2009年4月16日，南京市规划局就案涉项目出具南京市规划局建设工程规划审定意见通知书。2011年2月25日，南京市规划局就案涉项目颁发了建设工程规划许可证，载明的建筑面积为27121.4平方米，其中地上面积为21856.5平方米，地下面积为5，地下面积为5264/div> 2011年2月21日，农科院向金贝公司发送“苏农院函字（2011）2号关于要求金贝公司履行协议的函”，要求金贝公司按照规划审定通过的建筑面积地上21273平方米、地下5562、地下5562平方米总面积的50%、1-8年间年租金284.93万元，要求金贝公司于2011年4月16日前支付首笔半年租金142.5万元，并要求金贝公司以后每次按期足额支付租金等。金贝公司收函后回复：对农科院提出的2011年4月16日前支付首笔半年租金142.5万元没有异议，另告知农科院，金贝公司已取得研发中心办公楼项目规划建筑许可等。2011年4月6日，金贝公司汇款142.5万元给农科院，农科院于2011年12月14日就该款出具收据给金贝公司，言明收到金贝公司142.5万元，收款事由为预收农产品研发中心2010年10月10日至2011年4月9日半年租期租金。同日，农科院就收取的另两笔租金78.5万元及64万元出具两份收据给金贝公司，收款事由均为：预收农产品研发中心办公楼2011年4月10日至2011年10月9日半年租期中的部分租金。此后，金贝公司未再向农科院付款。 2011年7月26日，南京市规划局就案涉项目对建设规划许可证予以核准变更。 2013年6月20日工程完工，农科院于2014年4月23日对研发中心办公楼工程组织竣工验收，经验收合格后，于同月30日办理了研发中心办公楼工程的竣工验收备案，载明的工程建筑面积为27121.4平方米，其中地上21856.5平方米，地下5264，地下5264前，农科院于2013年11月4日办理了研发中心新建工程竣工验收消防备案。2015年7月30日，农科院领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载建筑面积为27043.6平方米，规划用途为科研、实验。 2015年8月27日，农科院书面通知金贝公司：由于国家相关政策发生变化等不可抗力原因，双方于2008年8月12日签订的“租赁合作协议”已无法继续执行，建议双方积极磋商，在国家政策范围内，继续开展相关合作。金贝公司同日收函后在通知上书面表示：请农科院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用。此后，农科院与金贝公司就委托代建及租赁合同相关事宜多次协商，并于2016年4月15日由双方代表共同签署了“江苏省农业科学院农产品研发中心办公楼委托代建办公楼项目评估方案”，但最终未能完成评估并达成一致意见。 2016年8月16日，农科院以金贝公司使用房屋欠付租金为由，将金贝公司诉至本院，请求判令金贝公司支付2011年10月10日至2015年8月27日期间的租金11059638.98元及逾期违约金5274651.44元。金贝公司在该案中辩称“租赁物系研发中心办公楼，因消防至今未能通过符合商业功能的验收，不具备使用条件，金贝公司始终未能使用。2015年8月27日，农科院向金贝公司发函，明确表示因国家政策变化，无法继续履行租赁协议，该租赁物金贝公司已确定无法使用。因此，即便《租赁合作协议》有效，因农科院未能交付符合使用条件的租赁物，且无法继续提供租赁物供金贝公司使用，金贝公司亦不应再支付租金”。金贝公司随后提起反诉，认为双方签订的《委托代建协议》及《租赁合作协议》实质为房屋联建协议，违反了最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的多条规定，两份协议系无效合同，请求确认双方签订的两份协议无效，农科院返还收取的预付租金285万元及相应利息。本院在该案中查明“上述房屋（指涉案房屋）竣工后由金贝公司占有和控制，未交付给农科院”。本院经审理后认为，“2014年4月30日，研发中心办公楼竣工验收备案完成，具备出租使用的条件。因房屋系由承租人金贝公司建设，且一直在其控制之中，建成后金贝公司也没有向农科院交付房屋，故双方房屋租赁合同的租金起算时间，应自2014年5月1日起。金贝公司根据农科院的要求于2011年支付的285万元系双方履行《委托代建协议》期间支付，虽然名义上称为租金，但是金贝公司支付该款项时房屋尚未建成，金贝公司并不负有支付租金的义务，至于该285万元是否属于金贝公司履行《委托代建协议》应支付的款项，因《委托代建协议》不属于本案审理范围，对该金贝公司支付的285万元不予处理。……。研发中心办公楼于2013年11月经消防验收备案，作为房屋的消防验收已经完成。金贝公司此后欲将房屋用于一定的用途，由此而需要的装修及再次消防验收等应由金贝公司完成。金贝公司作为房屋的出资建造方，明知房屋规划用途，且农科院并未隐瞒该用途，亦未保证房屋可用于任何金贝公司需要的用途，若金贝公司计划的房屋用途与规划用途不一致，致使因再次消防验收受阻，并非农科院的责任，金贝公司据此主张农科院未提供符合条件的租赁物依据不足。”本院据此判决金贝公司向农科院支付2014年5月1日至2015年8月27日的租金3830792元及相应的违约金，驳回了金贝公司的反诉请求。 该案一审判决后，金贝公司向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，上诉理由为：两份协议无效；农科院未交付符合约定用途的租赁物，无权要求支付租金；金贝公司已支付的285万元租金，如租赁合同无效，应冲抵租金；违约金过高。南京中院在审理过程中，对于一审查明的事实，双方均无异议。该案审理过程中，金贝公司提交了新证据，其中有案涉房屋现状照片，证明涉案房屋1-3层双方约定是商业功能用途，因农科院未进行消防二次报验，一直闲置无法使用；与农科院原院长严少华的调查笔录，证明双方签约时明知，涉案房屋系用于家具建材运营。南京中院经审理后认为：“涉案《租赁合作协议》中，双方并未就涉案房屋的用途予以明确约定，涉案房屋建成后，也一直由金贝公司占有、控制，故金贝公司应自涉案房屋竣工验收备案的次日即2014年5月1日起向农科院支付租金。如金贝公司认为农科院未向其交付符合约定功能的租赁物，可另案向农科院主张违约责任。关于涉案285万元，根据涉案《租赁合作协议》中相关约定、农科院出具的苏农院函字（2011）2号关于要求金贝公司履行协议的函及农科院出具的收据，可以认定为金贝公司就涉案房屋支付的租金，可从金贝公司应支付的租金中予以抵扣，故金贝公司应支付的房屋租金为980792元。关于延期支付租金的违约金标准系双方当事人协议约定，并不存在过高情形，一审据此判决，并无不当。”南京中院据此改判，判决金贝公司支付租金980792元，并按每日万分之五的标准承担违约金，维持了本院“驳回了金贝公司的反诉请求”的判项。 本案审理过程中，本院至诉争房屋现场进行了现场勘查，确定诉争房屋地下负一层、地上四至五层、地上**被金贝公司转租，一至三层绝大部分空置。 金贝公司为证明其本诉的反诉主张，举证了下列证据： 1、《初装饰公共建筑工程竣工验收备案申请报告》、农科院与江苏省农业科技实业总公司（以下简称农科技公司）于2014年4月签订的《房屋租赁合同》。该报告由农科院提交南京市建筑安装工程质量监督站。该表中“申请意见及承诺”一栏中记载：“本工程室内部分楼面及上下水管道部分，因用户二次装修原因，经用户同意，申请初装饰公共建筑工程竣工验收备案。现郑重承诺：1、工程用途确定之后、二次装饰之前及时到贵站申报工程质量监督等手续；2、二次装饰装修工程严格执行相关技术标准和原工程设计文件，施工中不损坏工程原主体结构和重要使用功能；3、二次装饰装修工程符合要求并经验收合格后方可交付使用；4、因二次装饰装修涉及违反本承诺及工程建设法律法规、技术标准的，接受相关处罚，承担全部的经济、法律责任。”该申请报告建设单位盖章为农科院，用户单位盖章为江苏省农业科技实业总公司。 《房屋租赁合同》约定，农科院将南京市玄武区钟灵街50号建筑，建筑面积为27121.4平方米，租赁给农科技公司。 金贝公司以上述证据证明，农科院申报初装饰工程验收备案时建设单位和用户单位均不是金贝公司，金贝公司无法作为主体进行二次报验，导致涉案房屋不具备交付条件。 2、《关于对审计取证单的说明》（以下简称《审计取证单说明》）、《临时性户外广告、招牌标志审查登记表》（以下简称《审查登记表》）、律师调查笔录。 《审计取证单说明》中“证据提供单位意见”一栏中记载“根据农产品研发中心《租赁合作协议书》，金贝家居应在2009年4月16日取得南京市规划下达了服务业基地建设工程审定意见通知书后541天起算缴纳我院租金。经我院发函催缴后，金贝家居于2011年12月缴纳了第一年的租金285万元。此后因为双方在规划调整、供电、配套工程建设及出资、消防工程报备等方面存在很大分岐，虽然我院多次口头催缴租金，并于2012年4月16日再次发函催缴租金，但是金贝家居以上述分岐尚未解决为由拒绝缴纳租金。目前商业用房的消防报备工作尚未办结，双方正在协商解决办法，因此绝大部分房产尚未租出”。 《审查登记表》系农科院向城市管理部门申请设置户外广告牌，表格中所付广告牌内容为“新商业星标准彰显城东新魅力”。 调查笔录系律师与农科院原院长严少华的谈话内容，在该调查笔录中，严少华称，农科院与金贝公司对涉案建筑农产品研发楼建成后从事家居超市经营的使用用途双方是达成共识的，只是因为2014年昆山因为消防问题发生爆炸事件后，消防部门对项目审核要求严格，项目用途与报建用途必须一致，后面对于商业用途严格监管很难变更；涉案房屋1-3层作为商业用途，金贝公司在设计时农科院都是清楚的，建设过程中，相关设计方案应该要报农科院审批。 金贝公司称，上述三份证据，其中《审计取证单说明》系农科院向负责审计的单位提供。金贝公司以该组证据拟证明农科院在签订租赁协议时，对金贝公司将涉案建筑从事家居建材等商业经营是明知的，目前房屋并不具备符合商业用途的交付条件。 3、金贝公司在诉讼中另提交了维修、管护承包合同、照片、证人证言、水、电费支付发票，以证明其对房屋进行了维护修缮及产生的相应费用。其中包括建筑设备维护保养费用四年420000元、电梯维护保养费用四年32600元、2016年至2018年期间电缆46201.62元、水费18960.94元，合计517762.56元。 对金贝公司所举证据，农科院质证意见为：关于证据1申请报告和房屋租赁合同真实性予以认可，但与本案无关联性，租赁房屋已经交由金贝公司使用，二次消防报验的工作应由金贝公司完成。证据2中的《审计取证单说明》农科院未找到原件，真实性无法确认，金贝公司明知涉案土地的性质及合作共建的房屋为农产品中心。《审查登记表》真实性予以认可，但户外广告牌系根据金贝公司的要求履行租赁合同的配合义务，不能证明双方缔约时农科院承诺金贝公司涉案房屋能够用于商业用途。关于严少华的调查笔录，由于相关部门已对严少华在生态园片区建设中涉嫌严重违纪违法的行为在审查中，建议法院不采信其在笔录中所作的陈述。关于金贝公司所举维护费用证据，农科院对真实性不予认可，即使产生相关费用，按照租赁合同约定维护保养费用应由金贝公司承担。 本院认为：农科院与金贝公司于2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》已有生效判决予以认定，合法有效。本案争议焦点为：1、农科院2015年8月27日发出的通知是否导致双方《租赁合作协议书》解除；2、金贝公司是否仍应按照合同约定支付租金及承担相应违约金；3、金贝公司反诉所主张的维修管护等费用能否得到支持。 关于争议焦点1，农科院在2015年8月27日发给金贝公司的书面通知中明确表示“双方签订的租赁合作协议已无法继续执行”，建议“双方积极磋商，在国家政策范围内，继续开展相关合作”，故农科院上述通知关于租赁合同解除的意思表示明确，金贝公司收函后表示“请农科院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用”，即金贝公司亦对农科院提出的合同解除表示同意，且双方在后续实际就合同解除后的相关问题进行了磋商，只是未达成一致意见，故双方就租赁合同的解除已经达成一致，双方签订的租赁合同应在金贝公司回函后即2015年8月27日解除。对金贝公司要求确认双方租赁协议解除的反诉请求，本院予以支持。 关于争议焦点2，租赁合同解除后，金贝公司继续占有房屋已无合同依据，理应及时返还房屋。但金贝公司在双方磋商未成后，并未返还房屋，而是占有房屋至今，故应向农科院支付占有期间的房屋使用费用。关于房屋使用费用的标准，农科院虽对金贝公司举证的《审计取证单说明》的真实性持有异议，但该材料中的“目前商业用房的消防报备工作尚未办结，双方正在协商解决办法，因此绝大部分房产尚未租出”的表述，与农科院申请设置户外广告牌中表述的商业内容及农科院原院长严少华的表述能够互相印证，可以证明农科院对金贝公司将涉案房屋建成后从事商业经营的用途是明知的。涉案房屋的规划用途为科研、实验用房，建成后无法变更未能从事商业经营，金贝公司对此亦是明知，故金贝公司应在双方合同解除后，及时返还房屋，避免更大损失，而不是将房屋占有至今。故金贝公司对涉案房屋产生的房屋使用费损失应承担主要责任。由于农科院与金贝公司对金贝公司无偿使用的部分与原租赁部分并未明确区分和约定，双方后续的磋商亦未达成一致，同时考虑农科院对金贝公司租赁房屋从事商业经营用途的事实明知和涉案房屋1-3层一直处于空置等因素，本院参照生效判决确定的租金标准，酌情确定金贝公司按照原租金标准的70%支付2015年8月28日至2018年4月30日期间房屋使用费用。按照生效判决确定的租金标准，2015年8月28日至2018年4月30日期间的租金应为7732817.74元，金贝公司应按照70%的比例向农科院支付此段期间的房屋使用费用5412972.41元。因房屋租赁合同已经解除，故农科院要求按照租赁合同标准支付此期间的房屋租金及违约金的诉讼请求，本院不再支持。 关于金贝公司反诉所主张的维护费用420000元，金贝公司所举证据并不能充分证明其实际支出相关费用，且涉案房屋从建成至今一直由金贝公司占有使用，其中部分被金贝公司转租使用，故相应的维护保养费用、水、电费用应由金贝公司自行承担。对金贝公司反诉所主张的上述费用，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、本诉被告江苏金贝家居有限公司于本判决生效之日起十日内给付本诉原告江苏省农业科学院2015年8月28日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费5412972.41元； 二、反诉被告江苏省农业科学院与反诉原告江苏金贝家居有限公司于2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》于2015年8月27日解除； 三、驳回本诉原告江苏省农业科学院的其他本诉请求； 四、驳回反诉原告江苏金贝家居有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费70270元，由江苏省农业科学院负担24733元，江苏金贝家居有限公司负担45537元。反诉案件受理费3782元，由江苏金贝家居有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  郑 荣 人民陪审员  唐晓妹 人民陪审员  王月珍 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  秦 璇