江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初602号原告（反诉被告）：周梅，女，1963年10月27日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：卢伟，江苏开炫（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，江苏大仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通港务有限公司城东分公司，住所地南通市人民西路附15号。负责人：刘新华，该分公司经理。被告（反诉原告）：南通港务有限公司，住所地南通市人民西路11号。法定代表人：邓勇，该公司董事长。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：薛祖望，北京炜衡（南通）律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈锋，北京炜衡（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）周梅与被告（反诉原告）南通港务有限公司城东分公司（以下简称港务公司城东分公司）、南通港务有限公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周梅及其委托诉讼代理人张君，被告（反诉原告）港务公司城东分公司、港务公司委托诉讼代理人薛祖望、陈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周梅向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拆迁补偿款暂定106万元（以拆迁补偿评估为准）；2.诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告周梅变更诉讼请求为：1.判令两被告向原告支付拆迁补偿款1057176元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营建筑材料需要于2005年1月与被告港务公司城东分公司签订租赁协议，租赁被告港务公司城东分公司位于港务公司紫琅堆场土地用于经营。原告在租赁的土地上兴建了附房、混凝土基础等建筑及道路场地，并安装搅拌站、地磅、空调、太阳能等设施。双方最后一份租赁协议签署于2017年1月，租赁期一年，至2017年12月31日止。协议到期后，被告港务公司城东分公司仍然按季收取原告租金。被告港务公司城东分公司为被告港务公司的分公司。2019年10月29日，被告港务公司、案外人崇川区狼山街道临江社区居委会、南通市新城拆迁有限公司联合发出《通告》：因海港引河绿廊工程，案涉被告港务公司紫琅堆场范围内需要拆迁，被告港务公司将根据南通市中莲评估公司对各租赁户的评估，被告港务公司将分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。《通告》发出后，被告港务公司同意补偿原告196617.7元。原告要求被告港务公司提供原告租赁范围内实际拆迁补偿的评估报告，被告港务公司拒不提供。原告认为其拆迁补偿应包括搬迁费、停产停业损失、附属设施损失等，其损失远远超过被告港务公司同意补偿的金额。双方协商未果，遂具状诉至法院，望判如所请。被告港务公司城东分公司、被告港务公司辩称：1.原、被告之间租赁合同约定的租赁期限到2017年12月31日为止，租赁合同已经正常履行完毕，是到期终止，没有因拆迁而提前终止，原告没有任何拆迁损失。根据原、被告双方2017年1月1日签订的租赁合同，原告租赁被告位于南通市崇川区临江社区的厂区土地870平方米和房屋2间(简称租赁物)，年租金20000元(日租金55.56元)，租赁期限到2017年12月31日终止。但是，原告虽经被告催告，到期仍违约拒不交还租赁物，被告向原告收取了至2019年9月30日为止的临时租金，原、被告之间的临时租赁关系也到此终止。原告从2019年10月1日起至今，继续占用被告原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，对于原告恶意侵占被告租赁场地的行为，被告已提请反诉。2.被告不是拆迁人，对原告没有拆迁安置的义务。被告是出租人，对照租赁合同，被告没有拆迁安置义务。被告不是拆迁人，对于原告不负有拆迁安置义务。3.本案为租赁合同纠纷，原告诉请被告支付拆迁补偿款暂定106万元既无合同依据，也无法律依据，应当予以驳回。原告诉请支付拆迁补偿款，要么有合同依据，要么有法律依据。双方签订的租赁合同中没有租赁期满出租人给予原告拆迁补偿的任何约定，拆迁法律中也没有出租人需支付承租人拆迁补偿的规定，因此原告该诉讼请求根本不能成立。综上所述，原告诉请判令两被告向原告支付拆迁补偿款(以拆迁补偿评估为准)不能成立，请求法院依法审理，驳回原告全部诉讼请求。反诉原告港务公司城东分公司、港务公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即腾退交还全部租赁场地870平方米及地上房屋2间，反诉被告违章搭建房屋均归反诉原告所有;2.请求判令反诉被告从2019年10月1日起至2020年4月6日的租赁物逾期占用费10445.28元(55.56元/天*188天)，自2020年4月7日起直到实际交还全部租赁物之日按照租赁合同租金标准的四倍222.24元/天交纳占用费给反诉原告;3.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月1日反诉原、被告签订租赁合同，反诉被告租赁反诉原告位于南通市崇川区临江社区的厂区土地870平方米及房屋2间(简称租赁物)，年租金20000元(日租金55.56元)，租赁期限到2017年12月31日终止。但是，反诉被告虽经反诉原告催告，到期仍违约拒不交还租赁物，反诉原告向反诉被告收取了至2019年9月30日为止的临时租金。反诉被告从2019年10月1日起至今，继续占用反诉原告原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，严重侵害反诉原告权益，必须立即纠正。鉴于反诉被告严重违约和侵权行为，反诉原告多次要求腾退交还租赁物，反诉原告于2020年3月书面催告要求反诉被告立即做到以下几点：第一、请反诉被告最迟在2020年4月6日前履行交还租赁物的义务，向反诉原告腾退交还租赁物以及搭建附房。如果反诉被告到期仍继续占用的，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍(每天222.24元)交纳占用费给反诉原告，直到实际交还全部租赁物之日。反诉被告接到本函后继续占用租赁物拒不交还的行为，将被认定为是反诉被告恶意违约，并且反诉被告同意按照双方租赁合同租金标准的四倍交纳占用费。第二、请反诉被告立即向反诉原告缴纳从2019年10月1日起至实际交还之日的租赁物逾期占用费，其中2020年4月6日以前的按照原租金标准缴纳占用费；2020年4月6日以后的则按照原租金标准的四倍缴纳占用费，有一天算一天。但是反诉被告不予理睬。反诉被告无视法律，无视合同，恶意破坏社会经济秩序，恶意侵占租赁物至今，依法应当从重处罚。反诉原告不得不具状诉讼，请求法院依法保护反诉原告的合法权益。反诉被告周梅辩称：1.反诉原告陈述的事实与实际情况不符。反诉被告未能及时搬迁是因为反诉原告未按照通告及评估报告支付拆迁补偿安置款项，导致双方未能完成租赁协议，终止交接手续的责任在反诉原告。2.反诉原告在2019年11月17日就对本案的反诉被告租用的场地进行断水、断电。事实上反诉被告在2019年11月17日之后就无法正常使用反诉原告所提供的租赁场地。现在反诉原告不按照2019年10月29日由反诉原告、南通市新城拆迁有限公司、崇川区狼山镇街道临江社区居委会联合出台的告各租赁户的通告执行（该通告已经明确反诉原告应根据评估公司的评估报告与租赁户签订拆迁补偿处置协议），所以反诉原告要求反诉被告返还全部租赁场地及搭建房屋并支付逾期占用费用的诉请缺乏事实依据。另外，对自2020年4月7日起按租金四倍标准计算交纳占用费于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告（反诉被告）周梅提交的租赁协议、收据、通告、营业执照、照片、房屋搬迁补偿安置协议、房屋协议搬迁报告，被告（反诉原告）港务公司城东分公司、港务公司提交的建设用地规划许可证、南通市国有土地使用权登记证明、记账凭证、城镇土地使用税、房产税申报表、付款凭证、照片、租赁协议、租金收据、工作联系函及邮寄回执、权利人征求意见书、政府信息公开申请答复书、情况说明、承诺书等证据，当事人无异议或未能提供证据予以反驳，本院对于上述证据的真实性予以确认。诉讼过程中，原告（反诉被告）周梅还提交了拆迁补偿明细表、视频资料、微信截图，并申请了证人方某,4、张某,4到庭作证，以证明2019年10月29日被告港务公司城东分公司以及村委会召集原告周梅等租赁户商谈搬迁补偿事宜。经质证，被告（反诉原告）港务公司城东分公司、港务公司对于拆迁补偿明细表、视频资料、微信截图以及证人证言的真实性不予认可，证人均与原告有利害关系，证人对于2019年10月29日的日期记得很清楚，但是对于租赁合同何时到期记不清楚，所以证人证言不可信。此外，本案是租赁合同纠纷，不是拆迁合同纠纷，有关拆迁的会议与本案租赁合同纠纷的审理没有关联性，本案原告以及证人均已向法庭陈述2019年10月29日会议上没有达成任何协议，没有签订成任何合同，所以会议不影响本案租赁合同的审理。本院认为，证人方某,4亦为承租人，证人张某,4与原告周梅有一定利害关系，但两位证人的证言之间以及与原告提供的视频资料、微信截图、通告等证据相互印证，可以证明上述证据的真实性，以及原、被告等就搬迁补偿问题协商的事实，但鉴于原告提交的拆迁补偿明细表未有任何签名或盖章，故不能认为双方已就搬迁补偿事宜达成了协议。诉讼过程中，被告（反诉原告）还提交了租赁场地示意图以证明原告承租的范围，经质证，原告认为对于位置没有异议，但在区域外还有原告自建的七间房屋，面积约150平方米。本院认为，鉴于庭审中被告（反诉原告）亦表示该证据仅为示意图，故该证据仅有参考价值，原告实际承租、自建房屋的情况应参考双方提交的照片及庭审中的陈述确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：案涉租赁场地坐落于南通市崇川区临江社区，并取得了建设用地规划许可证及国有土地使用权登记证明。2017年甲方港务公司城东分公司再次与乙方周梅就案涉房屋和场地租赁签订了一份《租赁协议》，载明，乙方因经营需要，特向甲方租用土地：东西长29米，南北宽30米。具体位于：东与办公楼西水泥路以西，西与石灰场相邻（有明显高低之分），南到河边，北距生活住房以南7.5米，面积870平米，此地只供乙方堆放货物，乙方不得转租及改变用途，不得在其场地内违章搭建，如需改造，须事先书面申请征得甲方同意后方可进行。为了乙方的需要，甲方同意将传达室西边的两间房屋租给乙方使用，费用另行收取（每年1000元）。同时同意乙方在这两间房屋以西沿北原有围墙搭建三间平房（此房：含季卫国留下的三间房屋在内，只供乙方在租赁期间使用，甲方不收取土地使用费，但乙方不得出租、转让给他人居住使用，乙方在此协议终止前必须将房屋：一是无偿交与甲方；二是乙方自行拆除，如不拆不交视作乙方自行放弃处理，此房归甲方所有）。租赁时间为1年，即从2017年1月1日起到2017年12月31日止。租赁费用，年租金为19000元，乙方一次性付清，先付费后使用。另乙方缴纳抵押金2000元，待租赁协议期满后且无违约行为，抵押金如数返还（不计息）。如遇不可抗力及政府拆迁等因素，本协议自行终止，租赁费以实际租用时间结算。甲方在接到拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离，逾期不搬，造成一切损失概由乙方自行负责，且抵押金不予返还。本协议未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。上述租赁协议到期后，原告周梅仍租赁上述场地经营，被告港务公司城东分公司收取了至2019年9月的租金。2019年10月29日，崇川区狼山镇街道临江社区居委会、南通市新城拆迁有限公司、南通港务有限公司共同向各租赁户发出《通告》，载明：“按崇川区狼山街道通知，海港引河绿廊工程即将开始施工，我公司紫琅堆场位于建设范围内，南通市新城拆迁有限公司已与我公司签订了拆迁协议。根据南通市中莲评估公司对各租赁户的评估，我公司近期分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。按政府及拆迁公司要求，请各租赁户于2019年11月12日前完成搬迁工作。敬请各租赁户积极支持配合。如逾期未搬迁者，责任自负。”当日，被告及拆迁公司、社区负责人等还召集了原告等租赁户协商搬迁事宜，但未能与原告周梅就搬迁补偿达成一致。此后原告周梅亦未搬出上述租赁场地。2020年3月27日，被告港务公司、港务公司城东分公司向原告周梅发出《工作联系函》，载明，根据双方2017年1月1日签订的租赁合同，周梅租赁被告位于南通市崇川区临江社区的紫琅堆场土地870平方米和房屋2间（简称租赁物），年租金20000元（日租金55.56元），租赁期限到2017年12月31日终止。但是周梅虽经被告催告，到期仍违约拒不交还租赁物，被告向周梅收取了至2019年9月30日为止的临时租金，双方之间的临时租赁关系也到此终止。周梅从2019年10月1日起至今，继续占用被告原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，严重侵害被告权益。被告最后给予周梅七天宽限期，要求其立即做到以下几点：1.请周梅最迟在2020年4月6日前履行交还租赁物的义务，向被告腾退交还租赁物以及搭建附房。如周梅到期仍继续占用，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍（每天222.22元）交纳占用费给被告，直到实际交还全部租赁物之日。周梅接到本函后继续占用租赁物拒不交还的行为，将被认定为是周梅恶意违约，并且周梅同意按照双方租赁合同标租金标准的四倍交纳占用费。2.请周梅立即向被告缴纳从2019年10月1日起至实际交还之日的租赁物逾期占用费，其中2020年4月6日以前的按照原租金标准缴纳占用费；2020年4月6日以后的则按照原租金标准的四倍缴纳占用费，有一天算一天。被告保留全部索赔权利。周梅方任何补偿要求被告均不予接受。2020年3月28日，原告周梅家人收到了该《工作联系函》，但此后仍未搬迁。另查明，2019年6月19日，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）经南通市崇川区住房和城乡建设局委托，就港务公司的狼山镇长江中路地面道路工程搬迁项目出具了编号为通房地估［2017］字狼山非第01号《南通市崇川区房屋协议搬迁报告》，载明，房屋坐落：狼山街道临江社区，总共批建建筑面积8370平方米，土地面积：39.6亩。评估时点：2018年3月7日。估价依据：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2.《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》；3.《崇川区征收（协议搬迁）补偿实施办法（试行）》（通崇政建发［2012］73号）；4.其他相关配套政策规定。房屋测绘面积合计6593.34平方米，视同合法面积6593.34平方米，房屋建安成新价4859432元。附属设施设备装潢装修等价值的补偿4246132元，其中港务公司装饰装潢：3198473元，租赁户装饰装潢：1047659元。房屋搬迁的补偿：601922元。停产停业损失补偿：2136242元（6593.34平方米×18元/平方米×18个月）。土地补偿：4556277元。以上合计补偿16400005元。该估价报告附件中涉及周梅的《附属设施、装饰、装潢补偿费明细表》中记载，包括挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元、太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元等以及其他补偿在内合计为210234元。2019年8月12日，搬迁补偿人（甲方）南通市临江经济实业总公司与被搬迁人（乙方）港务公司签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，载明的项目为长江中路地面道路工程，搬迁房屋坐落于临江社区。合法建筑面积6593.34平方米，合法用地面积26413.2平方米。根据评估和协商，甲方给予乙方下列补偿：搬迁合法房屋补偿：4859432元；装饰装潢及附属设施、设备补偿：4246132元；停产停业损失补偿：2136242元；搬迁费：601922元；土地补偿：4556277元；人员处置费：3080317.23元；一次性补偿：3687677.77元。乙方合计应得补偿23168000元。2020年4月13日，被告港务公司向南通市崇川区办事处（以下简称狼山街办）发出《异议申明函》，认为，该报告中的部分措辞和内容不当，还存在错误遗漏之处，港务公司不能认可，该报告系狼山街办委托制作，对港务公司没有约束力，港务公司有异议权；双方于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中并不隐含港务公司需要给付任何第三方的费用，所有补偿款均归属港务公司所有，否则港务公司不认可该协议的效力。2020年4月13日，狼山街办出具了一份《情况说明》，载明，南通市滨江地区海港绿廊项目是南通市2019年度重点工程项目，由该街办负责搬迁工作。2019年8月12日该街办和港务公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》一份，该协议项上的所有补偿款均归属合同签订主体港务公司所有，与该协议签订主体之外的任何主体无关。2019年6月19日《南通港务有限公司地块房屋拆迁评估报告》是评估公司根据该街办委托出具，仅仅作为该街办对港务公司搬迁补偿之用，不作其他用途。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告是否就案涉项目的搬迁获得补偿，以及可获得补偿的项目及金额。二、案涉《租赁协议》于何时解除，被告的反诉请求应否支持。对此本院分述如下：对于争议焦点一，如原告周梅在诉状中的陈述，其于2005年1月始即与被告港务公司城东分公司签订租赁协议，最后一份租赁协议签订于2017年1月，租赁期一年。故原告周梅对于投入的自建房屋、装饰装潢等附属设施的使用期限应有一定的预期。而双方于2017年签订的《租赁协议》明确载明了该租赁协议终止时，原告周梅已搭建的房屋应由其自行拆除或无偿交与甲方（出租方），并且明确了在遇不可抗力政府拆迁等因素终止协议的情况下，乙方（承租方）不得向甲方索取拆迁补偿。举重明轻，可以推定，在遇政府拆迁等因素致协议终止时，双方的真实意思表示是相关乙方自行搭建的房屋、附属设施、装饰装潢等可由乙方自行拆除，如不拆除亦不得向甲方索取拆迁补偿。鉴于该约定属于双方意思自治的范围，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对于原告周梅要求被告就该部分项目进行补偿的诉讼请求本院不予支持。至于停产停业损失及搬迁费的补偿，与上述补偿的性质有别，被告之所以会获得此类补偿与原告的生产经营密不可分，与房屋等设施设备的所有权无关，若全部归被告所有，对原告有失公允。原告周梅主张停产停业损失按照房屋面积150平方米，参照估价报告，按每平方米18元计算18个月为48600元，本院酌情支持其中的38880元；原告周梅主张搬迁费按照150平方米，参照估价报告，按每平方米90元计算为13500元，本院酌情支持其中的10800元，此外，鉴于估价报告中所附周梅户的补偿费明细表中，挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元、太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元，实质上亦属于搬迁费，故该部分搬迁费47990元应归原告周梅所有。以上本院确认被告应补偿原告周梅停产停业损失38880元、搬迁费58790元，合计97670元。至于被告所主张的对于估价报告不予认可的抗辩，本院认为，估价报告于2019年6月19日出具，被告港务公司与南通市临江经济实业总公司于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中载明的房屋补偿、装饰装潢及附属设施、设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、土地补偿等与估价报告中记载的数额完全一致，此外还有人员处置费、一次性补偿等，同时2019年10月29日由港务公司等共同发出的《通告》中亦明确提及了中莲公司对各租赁户进行了评估。故对于被告认为其在签订《房屋搬迁补偿安置协议》时并未收到估价报告的辩解，本院不予采信。本案中被告既未提供证据证明该评估报告中的数额显失公平或违反了相关评估标准，也未能提供证据证明案涉《房屋搬迁补偿安置协议》系在被胁迫、欺诈的情况下订立，同时即便属于被告在重大误解的情况下订立该协议，其亦未在法定的除斥期间内申请撤销，而本案中原告仅要求参照估价报告的标准进行计算，尚不涉及“一次性补偿”等额外补偿的部分，故对于被告认为不应按估价报告的标准进行补偿的相关辩解本院不予采纳。对于争议焦点二，本院认为，案涉《租赁协议》约定的租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中被告未能提供证据证明其于2020年3月27日向原告发出《工作联系函》之前对原告继续使用租赁物提出过异议或曾要求解除合同，故案涉租赁合同至2020年4月6日解除，原告应支付至合同解除之日止按照原《租赁协议》约定的租金。在合同解除后，原告再继续使用案涉租赁物已无法律依据，故其未及时交还租赁物的行为构成违约。但根据《租赁协议》的约定，在承租人违约时，除其已缴纳的抵押金出租人不再退还外，并未约定其他的违约金或违约责任，港务公司单方在《工作联系函》中约定按照原租赁合同租金标准的四倍计算占用费，未得到原告周梅的认可，故对于租赁合同解除后的占用费，本院酌情参照原《租赁协议》中约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告周梅停产停业损失补偿38880元、搬迁费58790元，合计97670元。二、反诉被告周梅于本判决发生法律效力之日起三十日内，自行拆除其搭建的房屋及装饰、装潢等附属设施并搬离租赁场地及房屋。三、反诉被告周梅于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付反诉原告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司自2019年10月1日起至2020年4月6日止，按照年租金20000元计算的租金。四、反诉被告周梅于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付反诉原告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司自2020年4月7日起至实际搬离之日止，按照每年20000元计算的使用费。五、驳回原告周梅的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14315元，由原告周梅负担12992.5元，被告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司共同负担1322.5元；反诉案件受理费247.5元，由反诉原告南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司负担117元，反诉被告周梅负担130.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费14562.5元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  陈 亮法官 助理  黄素英二〇二〇年六月三十日书 记 员  高玲玲