新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初8820号 原告：杨帆，女，1991年2月26日出生，汉族，水磨沟区新民东街咖啡陪你七一阳光店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张顺英（原告杨帆的母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：栾德新，新疆力和力律师事务所律师。被告：郝道军，男，1969年7月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李永娟，新疆资本律师事务所律师。被告：陆华琴，女，1968年7月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郝道军（被告陆华琴的丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。第三人：魏政军，男，1979年2月18日出生，汉族，杭州肆晨钢结构有限公司员工，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：方浩然，安徽华皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹剑，安徽华皖律师事务所律师。原告杨帆与被告郝道军和陆华琴以及第三人魏政军财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日及10月28日公开开庭审理。经郝道军申请，本院决定追加魏政军为本案第三人。因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月10日及2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告杨帆委托诉讼代理人张顺英和栾德新、被告郝道军及委托诉讼代理人李永娟、第三人魏政军委托诉讼代理人邹剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担由于其居住房屋管理不善，水管冻裂跑水导致楼下原告房屋被水淹、浸泡而至房屋物品等损坏损失共计330,596.20元的赔偿责任，其中：房屋墙面等装修损坏部分损失190,277.15元，无法修复的木制衣柜、垭口、灯具损失23,169.05元，家具被毁损失57,150元，因房屋损坏造成不能使用的实际损失12个月合计6万元；2.本案诉讼费由被告承担。本案主张被告与第三人共同承担责任，鉴定费4,283.32元作为损失在本案中主张。事实和理由：2018年12月4日，乌鲁木齐市马德里春天小区三期物业维修工在巡楼检查中发现32号楼3单元楼梯间大量流水，经排查确定是由于被告房屋202室漏水，随后即通知原、被告双方。接到电话后原告立即赶回住所，发现家里已被水严重浸泡（包括屋顶、墙面、地面和家具等），原告即随同物业经理、工作人员以及警务站警官、开锁公司人员一同到2楼开锁进入，发现202室整个房间未开暖气、房间窗户都是打开的，厨房净水器及卫生间水阀门被冻裂正大量跑水。物业公司第一时间通知被告，被告称房屋已出租且本人不在乌鲁木齐市，无法及时赶回，并在电话中承诺回来后给予原告经济赔偿。时至今日，被告不仅未主动联系协商解决赔偿问题，甚至连一句道歉的话都没有说，并称让原告将其和租户一起起诉，明显是推脱责任。故诉至法院，请求判如所请。被告郝道军、陆华琴辩称，本案为侵权法律关系，实际侵权人为本案第三人，原告的财产损害与被告行为之间无任何因果关系，被告无过错，被告已及时修复202室内被损坏的管道及设备，没有给原告造成进一步的损失。原告的诉求不合理，超过实际损失，对不合理部分应依法驳回。原告提供的鉴定材料未经质证不具有客观性，对私人住宅装修鉴定中增加规费等不合理费用，原告装修时赠送的墙纸等都进行费用计算，家具、灯具灯饰现场勘验时未发现损失。盐疗房实际装修造价及价款支付不明，被告未同意拆除重做，即便重做也不应按原价赔偿。原告原本不在102室居住，其打算开养生会馆因违法无法开业经营，因漏水导致原告无法居住而在外租房无事实依据。第三人魏政军称，第三人与本案无法律上的利害关系，第三人与原告签订合同后仅一周就离开乌鲁木齐市，后电话通知被告解除合同，被告有房屋钥匙可对房屋支配和使用，无证据证明第三人的行为是发生水管冻裂的主要原因，故第三人不是侵权行为人，原告主张第三人承担责任无事实及法律依据。第三人未参与鉴定过程对鉴定意见不认可，故申请重新鉴定。原告没有及时处理造成损失扩大，原告对于财产损失也有过错。本案房屋质量问题也是原告房屋受损的主要原因，申请对202室卫生间防水及漏水进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为乌鲁木齐高新区（新市区）西环北路728号马德里春天小区32号楼3单元102室（房屋建筑面积183.33m2）业主，被告郝道军、陆华琴夫妇为楼上202室业主。2018年6月23日，经居间方居间，被告郝道军（甲方）与本案第三人魏政军（乙方）签订《乌鲁木齐市房屋租赁合同》，将马德里春天小区32号楼3单元202室出租给魏政军居家使用。租赁合同约定：居住人数为3人，最多不超过5人；租赁期自2018年6月25日至2019年6月25日，甲方应于2018年6月25日前将房屋按约定条件交付给甲方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施（自然老化和损耗除外），甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准4,500元/月，租金总计5.4万元，支付方式押一个月付半年，2018年6月25日前、12月25日前分别支付各期6个月的房租；押金4,500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内水、电、物业等九项费用由乙方承担，室内设施维修费由双方协商解决，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；租赁期内甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。租赁合同还约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不按照约定支付租金达七日的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同、收回房屋；租赁期内甲方或乙方需提前终止合同的，应至少提前30日通知对方，并按年租金的10%支付违约金，若未提前30日通知对方的，则按年租金的20%支付违约金。租赁合同另约定：本合同经双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式三份，甲方、乙方、居间方各执一份。租赁合同书中载明“房屋本身有床3张、冰箱一个、洗衣机一个、电视一个、茶桌一套、衣柜一组”。被告郝道军已收取上述房屋半年的租金、物业费以及押金。2018年12月4日，因202室房屋窗户未关闭以及未开壁挂炉供暖，厨房净水器以及卫生间马桶角阀被冻裂发生跑水，造成楼下102室房屋装修及物品受损。当时102室、202室均无人，小区物业公司人员发现单元楼梯间流水后通知原、被告，原告接到电话后赶到，被告不在本市，经物业公司联系便民警务站及开锁公司，开锁进入202室。原告本案诉前申请司法鉴定，本院委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所（有限公司）对102室房屋受损修复工程造价进行鉴定评估，原告支付鉴定费2,283.32元。新铭鉴字[2019]第055号鉴定意见为：1、确定造价165,714.11元；2、争议项造价24,563.04元。确定造价中全房电路检查维修更换费用按8,000元计入，全房顶面、墙面木制装饰雕花（不含电视背景墙木制装饰）安装费按2,711.35元计入，盐疗房拆除重做按100,862元计入；争议项为客厅石膏板吊顶3,083.04元，进户门顶面、盥洗区顶面、客厅顶面、八角房顶面的装饰木制造型制作、八角房垭口处墙面木制装饰造型、木线条合计21,480元。原、被告对该鉴定意见提出异议，鉴定机构予以书面答复。追加魏政军为本案第三人后，其申请对房屋受损修复工程造价重新鉴定并申请对房屋租赁合同上魏政军签名及指纹进行司法鉴定。后魏政军未按规定预交文印司法鉴定费，此后在对102室房屋受损状况复核勘验时经本院通知也未到场。原告本案诉前申请司法鉴定，本院委托新疆中天誉华资产评估有限公司对102室房屋内家具受损修复或重置价格进行鉴定评估，该鉴定机构认为受损家具超出资产评估范围无法进行价格鉴定而退案。本案转为普通程序审理后原告再次申请对室内家具、灯具及物品（床上用品）进行价格评估，本院委托新疆国立资产评估有限责任公司进行评估，评估意见为：委托资产的评估市场价值为38,201元（估价基准日2018年12月4日）。该评估报告中资产明细表所列评估原值合计为41,966元，原告支付该评估费2,000元。原告对该评估意见提出异议，评估机构予以书面回复。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案原告的102室房屋及室内物品受损系楼上二被告所有的202室房屋跑水所致，跑水是因202室房屋窗户未关闭以及未开壁挂炉供暖造成厨房净水器、卫生间马桶的角阀被冻裂而发生。根据被告提供的房屋租赁合同，跑水发生时处于本案第三人租赁该房屋期间，第三人无证据证明其与被告该房屋租赁合同订立后即解除或者发生跑水以前已返还房屋，故第三人作为202室房屋占有使用人，对于未尽到必要注意而发生跑水致原告财产损害负有过错，应当向原告承担侵权责任。二被告对于本案第三人在冬季疏忽关闭窗户不能预见，发生跑水非二被告管理自己房屋未尽必要注意义务的原因所引起，故二被告对原告财产损害无过错，原告主张二被告与本案第三人共同承担责任无事实及法律依据。租赁房屋的质量问题是第三人与被告之间租赁合同关系中的问题，租赁房屋室内的防水质量与发生跑水无因果关系，故对本案第三人房屋质量司法鉴定的申请不予准许。第三人以未参与原告房屋受损修复工程造价鉴定过程而申请重新鉴定，因该房屋受损修复工程造价由本院委托鉴定，鉴定意见作出后原告申请追加第三人，对于第三人可以通过补充鉴定、重新质证或补充质证等方法解决，故不予重新鉴定，而第三人经本院通知再次现场勘验时也未到场，视为其放弃相应的权利。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。原告房屋受损修复工程经鉴定确定造价165,714.11元、争议项造价24,563.04元，鉴定机构及鉴定人员具备相关资质且鉴定程序合法，房屋修复工程造价的鉴定评估并不考虑受损财产折旧或者原告装修时实际支出等因素，无证据表明盐疗房局部修复即可恢复原状或者鉴定时的市场价格远低于购置安装时的价格，盐疗房拆除重做按原告购置安装的价格计入在合理范围内，考虑跑水严重程度、修复工程的时间及整体性等因素，争议项造价也应作为原告财产损失计算。原告房屋受损修复费用为190,277.15元，本院予以确定。对于原告主张赔偿无法修复的木制衣柜、垭口、灯具以及家具等物品的损失，综合考虑受损财产恢复原状可能性、必要性及修复成本等因素，本院参考资产评估意见予以确定，即38,201元。对于原告主张因房屋损坏不能使用的损失，本院综合考虑该房屋渗透晾干、修复工程等时间因素，酌情按4个月并参考被告与第三人之间房屋租金月4,500元标准确定，即1.8万元。原告房屋受损而支付的鉴定评估费4,283.32元为其财产损失。应予赔付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，判决如下：一、第三人魏政军于本判决生效之日起十日内赔付原告杨帆房屋受损修复费用190,277.15元、家具等物品损失38,201元、房屋不能使用损失1.8万元、鉴定评估费4,283.32元，合计250,761.47元；二、驳回原告杨帆对被告郝道军、陆华琴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,323.19元，由原告负担1,588.39元，第三人负担4,734.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   郭建新人民 陪 审员   侯卫霞二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日书  记  员   史雅楠