广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1141号原告：王荷花，女，1981年6月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：姚子钦，系原告丈夫。被告：广州市盛塘置业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星北路6栋首层111房，统一社会信用代码9144018369152884XR。法定代表人：舒建宏。被告：广东信盈商业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东华村官田，统一社会信用代码914401015895067910。法定代表人：黄泽标。原告王荷花诉被告广州市盛塘置业有限公司（以下简称盛塘公司）、广东信盈商业管理有限公司（以下简称信盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，由简易程序转为普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告王荷花及其委托诉讼代理人姚子钦到庭参加了诉讼，被告广州市盛塘置业有限公司、广东信盈商业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告王荷花向本院提起诉讼请求：一、解除原告与被告盛塘公司签订的《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》；二、两被告立即向原告归还租金479187元；三、两被告支付2017年和2018年两年租赁76669.92元给原告；四、两被告支付上述款项的利息给原告（利息以555856.92元为基数，从2019年7月12日起按照年利率6%计算至还清款日止）；五、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告盛塘公司将商铺以租赁形式给原告，双方签订《信盈城商铺租赁合同》，合同约定被告于2013年1月1日将商铺交给原告，合同签订后，原告依约分别于2012年5月2日支付定金70000元、2012年5月30日支付款项169594元、2012年6月29日支付款项239593元，合计479187元。同时并签订了《信盈城商铺租赁合同补充协议》和《信盈城商铺委托经营管理合同》约定原告委托被告信盈公司管理，时间从2013年1月1日起至2018年12月31日止，由被告信盈公司每年支付租金为38334.96元给原告。合同在履行过程巾，被告信盈公司只支付了2016年的租金，但从2017年开始至2018年两年租金未付。现两被告未按合同约定履行而违约，且两被告未按期交付商铺给原告，经原告多次向两被告追讨未果。原告主张的2017年和2018年的返租金实际上为可得利益损失。盛塘公司与信盈公司为一个利益共同总体，应共同承担连带责任。被告广州市盛塘置业有限公司、广东信盈商业管理有限公司既不到庭参加诉讼，又无提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明：2012年5月30日，被告盛塘公司作为甲方及出租方与原告作为乙方及承租方签订《信盈城商铺租赁合同》，约定：第一条鉴于：1.甲方与增××××村民委员会签订了《土地使用权租赁合同》，承租了东华村位于新塘镇府前路约209亩土地至2051年4月30日止的使用权，并在该土地上开发建设“信盈城”项目。2.信盈城的房地产物业土地所有权××城市××东华村民委员会，甲方享有原租赁合同中租赁期限内信盈城的房地产物业的租赁期内占有、承租使用权、收益、处分等合法权益，并享有将上述物业中不超过60%商铺的租赁使用权进行一次性转租的权利。第二条商铺基本情况：1.本项目位于广州市新塘镇府前路，名称是信盈城。乙方所租赁商铺为该项目的第一期负一层B区090号商铺。该商铺的租赁面积为32.2平方米，实际使用面积为16.1平方米。2.该商铺的用途为商业零售。第三条租赁商铺的期限：该商铺的租赁期限为20年，自2013年1月1日至2023年12月31日，合同期满后甲方将赠送至2051年4月30日止的使用权赠予乙方，使用权赠送期内免收租金。使用权赠送期内甲乙双方的权利义务与租赁期内一致。自本合同生效之日起计，租赁期满后不续另外签订合同，本合同自动顺延有效期至赠送予乙方的使用权届满止。第四条租金：乙方应向甲方缴纳每年的租金为14459.35元，20年租赁期的总租金共计289187元。在赠送的使用权期限内，甲方不再向乙方另外收取租金。第五条付款方式：一次性付款，折实租金总额为289187元，乙方须在签署本合同时缴纳50%（含定金）首期款，即144594元，剩余50%的租金，即144593元，在签署本合同后于2012年6月30日前付清。第六条商铺的交付：甲方于2013年1月1日前将本商铺交付给乙方。本商铺交付时间，按下列方式确定：5.根据本合同第七条第一款双方签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》，自甲方或甲方关联企业计算乙方商铺的经营收入之日起，则视同甲方已交铺。第七条商铺的使用：1.乙方知悉并完全同意将租赁的商铺在接收后即委托给甲方或者甲方关联企业委托经营管理，具体委托经营管理的权利义务以双方签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》为准。第十一条甲方逾期交付的违约责任：2.逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），并按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。第十六条合同的生效、变更、延期、终止：3.本合同的未尽事宜或者任何补偿，由双方协商确定，并签订补充合同。补充合同与本合同具有同等法律效力，补充合同与本合同有冲突的，以补充合同未准。同日，双方签订补充协议，约定：鉴于甲方和乙方于2012年5月30日共同签署了《信盈城商铺租赁合同》，双方就原租赁合同中未尽事项特订立以下补充协议：一、乙方应向甲方缴纳商场公共区域的装修、设计及配套服务设施的公摊费用共计190000元；二、乙方一次性付款：折实费用总额为190000元，乙方须在签署本协议时缴纳50%首期款，即95000元，剩余50%即95000元在签署本合同后于2012年6月30日前付清。三、甲乙双方违约责任按《信盈城商铺租赁合同》第十条和第十一条的约定承担违约责任。同日，原告作为甲方与被告信盈公司作为乙方签订《信盈城商铺委托经营管理合同》，约定：为信盈城的统一经营管理，甲方将信盈城商铺租赁使用权交给乙方经营管理，一、1.甲方把位于广州市新塘镇府前路，“信盈城”项目第一期负一层B区090号商铺，该商铺的租赁面积为32.20平方米，实际使用面积为16.10平方米的商铺租赁使用权委托给乙方经营管理。2.用途：信盈城为商业地产。二、甲方委托给乙方的经营管理期限为2013年1月1日-2018年12月31日。三、1.委托经营管理期限为六年，在委托经营期间所产生的收益归乙方所有，损失也由乙方承担。2.甲方商铺的经营收入（包含所返租金）固定为38334.96元/年。3.租金支付方式：每年的租金定于当年12月31日前支付。五、甲方责任：1.委托经营管理期间，甲方必须将所有委托商铺的使用权全部交给乙方，不得干涉乙方的经营。六、违约处理：（3）乙方无正当理由逾期向甲方交付租金回报，乙方应按逾期每日依每年约定租金回报的3‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依规定，从信盈城的经营权收入和储备金获得保证。2012年5月2日，被告盛塘公司向原告开具购铺定金70000元的收据，该收据备注铺号为负一B090。2012年5月30日，被告盛塘公司向原告开具20120530-01合同号首期款169594元的收据，该收据备注商号为负一B090。2012年6月29日，被告盛塘公司向原告开具20120530-01合同号尾款239593元的收据，该收据备注商号为负一B090。以上合计479187元。2014年1月7日，原告通过其中国银行账号为60×××07账户收入38334.96元，庭审中，原告称该笔款项为2013年返租租金。2017年1月24日，梁斌向原告上述账户转账76669.92元，附言为代盛塘公司发放2014、2015年铺位返租租金。2017年12月7日，吕志伟向原告上述账户转账38334.96元，附言为B090返租款。以上合计153339.84元。另查明，就涉案“信盈城”项目，另案当事人于国友向广州市增城区人民法院起诉，该院受理案号为（2014）穗增法民三初字第1253号，在该案中查明如下事实：2009年7月17日，增××××村民委员会（甲方）和被告（乙方）、陈志勇、钱涛（丙方、担保方）共同签署了《土地使用权租赁合同》。《土地使用权租赁合同》载明“……就乙方租用甲方位于新塘镇东华村开发区的土地（约208.7亩）作为开发项目之事宜，达成如下合作协议，以兹共同遵守。第一条：租赁物甲方将其拥有的位于增××××村开发区地段的以下三幅土地，共约139160.03平方米（约208.7亩）的集体土地使用权出租给乙方使用。地块一：官田（土名），面积：116362.52平方米，土地性质：工业用地，土地证号：增集用（2006）第0401754号，宗地图：地形图（新06－024号用地图为此宗地的附图）。地块二：教场（土名），面积：10499.68平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－079号用地图为此宗地的附图）。地块三：教场尾（土名），面积：12297.83平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－026号用地图为此宗地的附图）以上三块土地面积共139160.03平方米约208.7亩。确切位置坐标和土地面积待甲方规划，土地建设管理部门实测后确认，其位置及四至范围详见附图。第二条：租赁期限总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内。……第六条：转租1、租赁期内，如乙方需要将本协议第一条的地块转租给其他人的，在不违反本合同其他条款的前提下甲方可给予配合支持；2、如乙方需将本协议第一条地块上的房产出租给第三人的，乙方与第三人的租赁期限与具体细则一定不能违反本协议的各条款规定；乙方一次性将上述房产出租给第三人的总建筑面积不得超过60％，如果乙方一次性出租的面积超过60％的，超过部分，如果乙方收取第三方租金超过一年时间的，超过那部分租金，乙方要一次性交齐租金给甲方。超过60％部分，乙方因转租上述房产而收取第三人的保证金，应按甲方收取乙方相等时间的保证金，超出的那部分保证金应由甲方代为保管，（保证金的人民银行同期存款利息归乙方所有）……第十一条其他约定1、租赁期满后，本协议第一条的地块上的不动产部分（含构筑物）和水、电、消防、环保等配套设施和有关证照、文件等完好无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有。……第十三条丙方为乙方对本合同的履行作保证担保。……第十六条合同的效力本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，送增城市新塘镇人民政府一份。本协议由甲、乙双方代表签名后，并待乙方向甲方缴交第一期保证金、甲方村民代表签名，乙方提交股东决议书后生效”。同日，增城区新塘镇人民政府（原增城市新塘镇人民政府）作为见证方在合同末页盖下公章。2009年9月10日，增××××村民委员会出具《授权书》交给被告收执。《授权书》载明“广州市盛塘置业有限公司于2009年7月与我村签订了关于东华村开发区209亩集体土地（东华商业城）40年的使用权租赁承包经营合同，我村特授权该公司全面负责东华商业城的投资、招商及经营管理。东华商业城项目总建筑面积约为30万平方米，其中60％建筑面积可由该公司把40年使用权一次性转让给第三方，我村予以确认备案；其余40％建筑面积用于正常出租，用以保障应付我村之集体土地使用权的租金。对广州市盛塘置业有限公司合法正常的招商工作，我村将给予大力支持”。2011年7月15日，原增城市建设局出具编号为440125201107150101《建筑工程施工许可证》，该证载明建设单位为第三人；工程名称为商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）；建设地址为新塘镇东华村官田（土名）等内容。广州市增城区人民法院（以下简称增城区法院）曾发函原增城市城乡规划局和原增城市国土资源和房屋管理局以查询关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批，以及涉案土地的权属情况。增城市城乡规划局于2015年4月16日出具了《关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批情况的复函》，该复函载明，“……一、来文所指建筑物为盛塘世纪广场项目的一部分，盛塘世纪广场项目曾分为三宗用地办理了《建设用地规划许可证》。我局于2009年5月5日核发了地块一《建设用地规划许可证》（地字第44018320090069号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场尾，用地性质为商住用地，用地面积为12297.83平方米（合18.447亩）；于2009年5月5日核发了地块二《建设用地规划许可证》（地字第440183200900065号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场，用地性质为商住用地，用地面积为10499.68平方米（合15.750亩）；于2010年5月30日核发了地块三《建设用地规划许可证》（地字第440183201000056号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商业广场，用地位置为新塘镇东华村官田（土名），用地性质为商业金融用地，用地面积为116362.52平方米（合174.544亩）。我局于2010年5月30日批复了上述三块用地的修建性详细规划（增规批[2010]101号），总用地面积为139160.03平方米，可建设用地面积129442平方米，容积率为2.1，建筑密度49.5％，绿地率30.1％。二、我局于2010年11月4日核发了来函所指建筑物《建设工程规划许可证》，证号为“建字第440183201000713号”，建设单位为“增××××村村民委员会”，项目名称为“商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）”，建设规模为：2幢，地上3层，面积64653平方米（其中商业64310平方米），地下2层，面积65548平方米。三、该项目未向我局申请办理规划验收审批手续，未办理《建设工程规划验收合格证》”。原增城市国土资源和房屋管理局于2015年4月29日出具了《市国土房管局关于协助查询相关土地情况的复函》，该复函载明“……附件中提及的增集用（2010）第0401976号、增集用（2009）第0401955号、增集用（2011）第JT000029号，权利人均为增××××村民委员会，权属性质为集体土地使用权。根据贵院提供的“增城市新塘镇府前路信盈商业零售商场”这一地址，经查询我局土地、房产系统未查询到该地址的权属信息。建议贵院提供准确地址，或前去增城市国土资源测绘院就该地块申请红线图测量。待明确宗地范围后，我局才能依据具体的坐标位置或准确地址查询相关的权属状况”。五、一审法院发函至增城区新塘镇人民政府了解该政府在增××××村民委员会和盛塘置业公司于2009年7月17日签署的《土地使用权租赁合同》加盖公章的情况以及该政府对于上述合同第二条约定“总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内”的意见，该政府于2015年8月14日出具复函，该复函载明“……一、甲方为增××××村民委员会、乙方为广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇的于2009年7月17日签订了《土地使用权租赁合同》，因该合同涉及的是村集体利益，因此，前述三方签订合同后，送新塘镇人民政府存档一份，新塘镇人民政府在前述合同盖章是备案存档。二、对《土地使用权租赁合同》第二条的约定‘总租期为40年，从本合同土地之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内’，新塘镇政府认为村的集体利益应由村召开村民会议表决通过，该条约定是由甲方增××××村民委员会召开村民会议表决通过，并与乙方广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇协商一致签订的”。2020年5月13日，本院依职权向广州市规划和自然资源局增城区分局发函调查涉案商铺的房地产权证，关联的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、规划验收及查封、抵押等情况，该局于2020年6月4日复函称：一、涉案商铺未办理房地产权证。二、“信盈城”项目地块已于2009年至2010年期间核发《建设用地规划许可证》（编号为：地字第44018320090065号、地字第44018320100056号）。一期建筑已核发《建设工程规划许可证》（编号为：建字第440183201000713号），尚未通过规划条件核实（规划验收）。三、“信盈城”项目土地证编号为(2011)第JT000029号、粤(2017)广州市不动产权第10205799号、粤(2017)广州市不动产权第10206136号。四、上述商铺、一期及整个项目地块无查封、无抵押情况。庭审中，原告称：1.其收取了2013年-2016年期间的委托经营收益，但不清楚是否由被告信盈公司进行转账的；2.其要求解除与被告盛塘公司签订的涉案租赁合同及补充协议的依据为涉案租赁合同第八条和第十一条；3.其在本案起诉前曾口头向被告盛塘公司主张过解除涉案租赁合同。2020年3月31日，本案起诉状副本送达至被告盛塘公司。本院认为，原告与被告盛塘公司于2012年5月30日签订的《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。关于原告主张解除合同的问题。被盛塘公司在收取原告支付的租金后理应依照合同的约定向原告交付涉案商铺，但涉案商铺所属工程至今仍不具备交付使用的条件，根据本案现有证据亦无法证明涉案商铺已向原告交付，被告盛塘公司的行为构成违约，原告承租涉案商铺营利的目的已不能实现。根据《信盈城商铺租赁合同》第十一条逾期交付的违约责任：“逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），并按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。”及《信盈城商铺租赁合同补充协议》第三点：“甲乙双方违约责任按《信盈城商铺租赁合同》第十条和第十一条的约定承担违约责任。”的约定，原告在庭审中称曾于起诉前口头向被告盛塘公司要求解除涉案租赁合同，但未提供证据证明。现原告主张解除《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于原告以诉讼方式主张解除合同，故其与被告盛塘公司于2012年5月30日签订的《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》自起诉状副本送达被告盛塘公司之日即2020年3月31日解除。关于原告主张退回款项479187元及支付相应利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，上述租赁合同及补充协议解除后，被告盛塘公司应返还款项479187元。关于利息问题，依据《信盈城商铺租赁合同》第十一条的约定，原告主张按照年利率6%作为利息损失计算标准，缺乏依据，本院不予支持，根据上述合同约定，被告盛塘公司应向原告支付违约金239.59元（479187元×0.05%）。关于原告主张支付返租款及利息的问题。原告明确其主张的返租款实际为要求赔偿2017年和2018年的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益是合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。本案中，原告与盛塘公司签订《信盈城商铺租赁合同》及补充协议的同时按盛塘公司的要求与信盈公司签订了《信盈城商铺委托经营管理合同》，该管理合同约定原告可在2013年1月1日-2018年12月31日期间每年取得固定返租款38334.96元，且原告也确认已收取了2013年-2016年的返租款。因此，在运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则，结合原告的诉讼请求和支付的租金金额、已收取的返租金额、返租年限以及未来市场风险等因素，综合予以认定盛塘公司应向原告赔偿可得利益损失为76669.92元（38334.96元/年×6年-38334.96元/年×4年）。至于原告就该可得利益损失而主张的利息损失问题，于法无据，本院不予支持。关于原告要求由被告信盈公司共同承责的问题，原告认为被告盛塘公司与信盈公司是利益共同体，应共同承担责任，但由于信盈公司并非《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》的签订方，且根据本案现有证据，无法证明因涉案租赁合同及补充协议而产生的权利义务应由被告信盈公司共同承受，故根据合同相对性原则，原告主张由被告信盈公司就被告盛塘公司在本案中的支付义务共同承担责任，于法无据，本院不予支持。被告广州市盛塘置业有限公司、广东信盈商业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王荷花与被告广州市盛塘置业有限公司于2012年5月30日签订的《信盈城商铺租赁合同》和《信盈城商铺租赁合同补充协议》自2020年3月31日解除；二、被告广州市盛塘置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还款项479187元给原告王荷花；三、被告广州市盛塘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金239.59元给原告王荷花；四、被告广州市盛塘置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿可得利益损失76669.92元给原告王荷花；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9358元(原告已预交)，由被告广州市盛塘置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 建人民陪审员  罗建华人民陪审员  黄婉霞二〇二〇年六月二十四日书 记 员  罗芳华