福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2791号 原告：刘燕娥，女，1984年4月19日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：福建匹克房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海街道宝山后坑**，统一社会信用代码91350500561679615T。 法定代表人：许志达，执行董事。 委托诉讼代理人：陈少军，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范伟芳，福建一脉律师事务所实习律师。 原告刘燕娥与被告福建匹克房地产开发有限公司(以下简称匹克房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘燕娥的委托诉讼代理人刘永奎，被告匹克房地产公司的委托诉讼代理人陈少军、范伟芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕娥向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期交房违约金11280.64元（348168元×0.0001×324天）。事实和理由：2017年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于惠安县，总价款348168元。原告已依约履行付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房。同时合同附件十一补充协议第三条第一款第二项约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。时至2019年11月18日，被告才通知原告可以在2019年11月21日交房。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，请求支持原告诉讼请求。 被告匹克房地产公司辩称，被告未能在合同约定的期限内交付商品房，是因为案涉房地产项目在开发建设过程中存在不能预见、不能避免等不可归责于被告的客观情况，因此造成的逾期交房被告可予以免责。其一，该项目在2016年3月启动施工后，由于附近的螺阳镇垃圾中转站尚未拆迁，经惠安城南工业园区管理委员会与县城市管理局、螺阳镇政府三方协商将该垃圾中转站迁移另行选址建设，城南工业园区要求被告停止施工90天，即自2016年9月29日至2016年12月28日。其二，因2016年3月25日至2019年12月31日期间发生多次台风等恶劣天气影响，大雨以上天数54天，日最大风力六级以上天数28天，扣除重叠天数，实际为66天。其三，因2018年7月10日至2018年12月14日期间发生政策性停工（指住建局和园区部门要求防御台风、创建文明城市、迎检工作等）共计21天，扣除与上述天气因素的重合部分，实际为15天。上述三种情况合计应扣除逾期交房天数171天。 经审理查明，被告系经工商登记成立的以房地产开发、经营等为经营范围的有限责任公司。2016年12月16日，被告取得于惠安县螺阳镇工农村惠崇公路与迎宾东路交叉口西北侧匹克奥林阳光7号楼商品房预售许可证。2017年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设预售的位于惠安县，建筑面积83.07平方米，总价款348168元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》处理。合同附件十一《补充协议》第三条第一款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理:（⑴和⑵不作累加）:⑴逾期超过30日至90日之内（含90日），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:⑴地震、洪水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；⑵其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。第三条第四款约定，⑴买受人接受并认可出卖人以书面通知买受人办理商品房交付手续。书面通知送达后如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（包括买受人未前往办理），则以出卖人通知的交房日视为出卖人的交付日，该商品房的毁损、灭失风险以及物业服务费、水电费等自该交付之日起由买受人承担。同时，商品房保修期也自出卖人交付或视为交付之日起算。⑵在办理商品房交接手续时，该商品房所在工程符合合同第九条约定条件则证明商品房符合交付条件，除非买受人在出卖人书面通知的交房日之日起30日内出具法定鉴定机构出具的该商品房不符合竣工验收条件的鉴定结论。第五条约定，出卖人采用中国邮政快递方式寄送的所有文件，以买受人签收日为送达日；买受人未签收的，同城以中国邮政快递发出后的第二日为送达日，异地以中国邮政快递发出后的第四日为送达日。原告付清购房款348168元。2019年8月7日，被告向原告寄送交房通知书。2019年11月13日，案涉匹克奥林阳光开发建设项目通过建设工程竣工验收备案，取得验收备案证明。2019年11月18日，被告再次通知原告于2019年11月21日至11月23日办理交房，原告于2019年11月24日办理了交房手续。 另，在案涉楼盘其他业主诉被告逾期交房违约金案件中查明，2019年8月，被告书面通知部分业主于2019年8月5日至8月10日办理交房，因部分业主认为商品房不具备合同第九条约定的交付条件而未予办理交房。2019年9月18日，“泉州12345”平台就业主提出的案涉匹克奥林阳光楼盘不具备交房条件的问题反馈了建设主管部门的回复，回复内容为:匹克奥林阳光未取得商品房验收备案证明通知业主办理交房手续，违反了与业主签订的《商品房买卖合同》中关于交房的约定，已要求建设单位立即停止交房及收缴物业费，在未达到交房条件前不得交房，建设单位已于2019年9月6日停止交房。2019年11月13日，案涉匹克奥林阳光开发建设项目通过建设工程竣工验收备案，取得验收备案证明。 以上查明事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》(含附件)、福建增值税普通发票（3份）、交房通知书，被告提供的商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、快递单、交房装修程序行进表、房产验收确认书、物品领用登记表，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院依法予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于本案逾期交房违约金应如何计算的问题。 原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋，应承担违约责任，按照双方签订合同附件十一补充协议第三条的约定，被告应以原告支付的购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金，从2019年1月1日至被告通知可以交房的时间2019年11月21日止，被告共逾期324天，所以被告应支付原告逾期交房违约金11280.64元。 被告认为，案涉房地产项目在开发建设过程中因存在不可抗力等不可归责于被告的客观情况，导致未能在合同约定的期限内交房，相应延误的天数应予扣除。其一，该项目在2016年3月启动施工后，由于附近的螺阳镇垃圾中转站尚未拆迁，经惠安城南工业园区管理委员会与县城市管理局、螺阳镇政府三方协商将该垃圾中转站迁移另行选址建设，城南工业园区要求被告停止施工90天，即自2016年9月29日至2016年12月28日。其二，因2016年3月25日至2019年12月31日期间发生多次台风等恶劣天气影响，大雨以上天数54天，日最大风力六级以上天数28天，扣除重叠天数，实际为66天。其三，因2018年7月10日至2018年12月14日期间发生政策性停工（指住建局和园区部门要求防御台风、创建文明城市、迎检工作等）共计21天，扣除与上述天气因素的重合部分，实际为15天。上述三种情形合计应扣除逾期交房天数171天。被告相应提供以下证据：证据1即建设工程竣工验收备案证明书、房产测绘报告书，以此证明案涉匹克奥林阳光项目于2019年11月13日通过竣工验收备案。证据2即快递单，以此证明被告于2019年8月7日向原告寄送交房通知书。证据3即2007版《商品房买卖合同》，以此证明本案《商品房买卖合同》与2007版《商品房买卖合同》关于房屋交付条件的约定存在差异。证据4即施工日记，以此证明2016年3月25日至2019年8月1日因天气及政策性原因停工，致使工期延误619天，应当予以顺延交房。证据5即气象证明，以此证明2016年3月25日到2019年8月1日期间，日降雨量达大雨以上日数48天，日最大风力达6级以上（含6级）27天，应当予以顺延。证据6即政策性停工聊天记录，以此证明2016年3月25日到2019年8月1日台风天气16天以及文明城市测评迎检工作停工5天，应当予以顺延。其中，2018年第035期重要天气预警报告，证明因“玛莉亚”台风停工2天，时间为2018年7月10日至7月11日。2018年8月25日泉州市丰泽区人民政府防汛抗旱指挥部关于调整应急响应的通知，证明因热带低压停工1天，时间为2018年8月25日当天。闽建电(2018）57号及泉建电（2018）22号通知，证明因热带低压停工6天，时间为2018年8月26日至8月31日。2018年8月29日、30日惠安县人民政府防汛抗旱指挥部的通知，证明因热带低压停工2天，包含在2018年8月26日至8月31日期间内。闽建电（2018）69号通知、闽建电（2018）71号通报、闽建电（2018）72号通知、泉州市人民政府防汛抗旱指挥部2018年9月14日、15日、16日通知、泉建电（2018）27号、气象灾害预警信号解除通知，证明因“山竹”台风停工3天，时间为2018年9月14日至9月16日。闽建电（2018）80号通知、惠安县气象局重要天气预警报告、闽建电（2018）82号通知，证明因“玉兔”台风停工3天，时间为2018年11月1日至11月3日。另，聊天记录中惠安县住建局工作人员于2018年12月9日在惠安在建工地微信群发出的停工通知，证明因文明城市测评需要，2018年12月10日至12月14日禁止车辆进出工地。证据7即惠安城南工业园区管理委员会出具的情况说明，以此证明因螺阳镇工农村垃圾中转站迁移，导致工期延误90天。原告质证称:对证据1中证竣工验收备案明书无异议，证明书写明该工程竣工验收备案通过时间为2019年11月13日，证明被告于2019年11月13日才取得符合原、被告《商品房买卖合同》约定符合交房条件之一的建设工程竣工验收备案登记文件；对证据1中房产测绘报告书真实性有异议，该房产测绘报告书封面写的是办证，但说明部分第六条第四款写明“本报告书为房产面积预测算，不得作为其他用途依据，且出具的时间为2019年7月5日，晚于原被告合同约定的交房时间，更加说明被告不符合交房条件的事实。对证据2无异议，但2019年8月7日被告尚未达到合同约定的交付条件，案涉商品房在2019年11月13日才竣工验收备案。证据3与本案无关。证据4不是真实的施工日志，不能作为本案的定案依据。对证据5真实性无异议，本案合同履行期间为2017年1月4日至2018年12月31日，不在本案合同履行期间的降水天气、风力等级与本案无关，且大风天气与暴雨天气存在部分重叠，同时被告所提供的施工日志体现部分风雨天实际上存在施工行为，比如2018年1月6日、3月20日等。对证据6其中不在合同履行期间内的降水、风力、台风及政策性原因停工与本案无关。对因“玛莉亚”台风停工2天无异议。对2018年8月25日泉州市丰泽区人民政府防汛抗旱指挥部关于调整应急响应的通知停工1天有异议，施工日记中体现为小雨，不属于不可抗力，且该通知不属于泉州市级或者惠安县的通知，与本案无关。对闽建电(2018）57号及泉建电（2018）22号通知停工6天有异议，气象证明中只有2018年8月29日体现大暴雨、七级风力，其他均没有降水及风力等级体现。对闽建电（2018）69号通知、闽建电（2018）71号通报、闽建电（2018）72号通知、泉州市人民政府防汛抗旱指挥部2018年9月14日、15日、16日通知、泉建电（2018）27号、气象灾害预警信号解除通知，因受“山竹”台风影响停工3天有异议，9月16日11时发布解除，只能计算停工半天，所以“山竹”台风影响只能计算停工2.5天。闽建电（2018）80号通知、惠安县气象局重要天气预警报告、闽建电（2018）82号通知，因受“玉兔”台风影响停工3天有异议，2018年11月3日8时已经停止响应，所以只能计算2天即2018年11月1日至11月2日。对聊天记录中12月9日发出的停工通知有异议，没有具体的年份，也没有原件核实。证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，所涉时间不在本案合同履行期内，与本案无关，原告同意扣除逾期交房的天数为：“玛莉亚”台风停工2天；“山竹”台风停工2.5天；“玉兔”台风停工2天，合计同意扣除逾期交房天数6.5天。 本院经审查认为，被告提供的证据1中的建设工程竣工验收备案证明书，系建设主管部门出具，能够证明案涉匹克奥林阳光开发项目于2019年11月13日通过竣工验收备案。房产测绘报告书，系房产测绘单位出具，该报告书封面注明“办证”，出具时间为2019年7月5日，在上述建设工程竣工验收备案证明书所载的竣工验收时间2019年6月20日之后，并附房产分户建筑面积汇总表，能够证明本案商品房所在的匹克奥林阳光第7幢于2019年7月5日取得房产测绘报告。上述证据1能够证明本案商品房至2019年11月13日具备合同附件十一《补充协议》约定的符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。证据2即快递单，是在2019年11月13日前发出，当时尚不具备交房条件，不予采信。证据3系2007版《商品房买卖合同》，所涉楼盘并非案涉楼盘，与本案不具有关联性。本案商品房的交付条件应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件认定。证据4至证据7，被告欲主张的因螺阳镇工农村垃圾中转站迁移、天气因素、政策性原因停工等造成工期延误可以扣除逾期交房天数的问题，应结合本案合同附件十一《补充协议》的约定以及有关法律规定予以认定。其中，证据7惠安城南工业园区管理委员会于2020年4月10日出具的情况说明，载明该园区为做好螺阳镇工农村垃圾中转站的迁移工作，要求被告停止案涉匹克奥林阳光项目施工90天，即2016年9月29日至2016年12月28日。从上述情况说明可见，该园区要求被告停止施工的时间段系在原、被告签订本案《商品房买卖合同》的几个月之前，并非发生在本案的合同履行期间，被告以此为由主张扣除逾期交房的天数，理由不能成立。同理，证据4至证据6中所体现的发生时间不在本案合同履行期间内的天气因素、政策性原因及停工情况，亦不能作为扣除逾期交房天数的依据。关于合同履行期间内因天气及政策性原因停工能否扣除逾期交房天数的问题，合同附件十一《补充协议》第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:⑴地震、洪水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；⑵其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。上述约定被告可以延期交房而无需承担违约责任的事由系指发生不可抗力的自然因素和社会因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合上述《补充协议》的约定，本案合同履行期间内发生的暴雨以上降水天气及政府有关部门因台风而要求停止施工的，可予扣除逾期交房天数。根据证据5气象证明所载，自2017年1月4日至2018年12月31日期间，暴雨以上降水天数为9天。另根据证据6聊天记录及有关部门的通知，结合原告的认可意见，因“玛莉亚”台风停工2天，因热带低压停工6天，因“山竹”台风停工3天，因“玉兔”台风停工2天，合计13天。以上扣除重叠天数3天，合计因天气因素可扣除逾期交房天数19天。被告另主张的因文明城市测评禁止车辆进出工地应扣除5天，理由和依据不足，不予采纳。本案商品房于2019年11月13日符合约定的交付条件后，被告于2019年11月18日向原告发出交房通知，通知办理交房时间为2019年11月21日至11月23日。被告未提交证据证明原告何时收到第二次发出的交房通知书，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将办理交房的书面通知送达买受人，原告于2019年11月24日办理交房，原告请求逾期交房违约金计算至2019年11月21日，符合双方约定。扣除上述因天气因素可以扣除的逾期交房天数19天，本案逾期交房天数为305天。根据上述审查认定，被告应支付给原告的逾期交房违约金为10619.12元（348168元×0.0001×315天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已支付给被告全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能按照约定期限将商品房交付给原告，已构成违约，应按照合同约定和法律规定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，被告应向原告支付逾期交房违约金的数额为10619.12元。原告的诉讼请求予以部分支持，被告的抗辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告福建匹克房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘燕娥逾期交房违约金10619.12元。 二、驳回原告刘燕娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取计41元，由原告刘燕娥负担2元（多预交的80元予以退回）；被告福建匹克房地产开发有限公司负担39元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇二〇年六月四日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。