江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初14918号 原告：李祥瑞，男,1998年4月30日出生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。 被告：倪前新，男，1966年5月25日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：夏莉莉，女，1985年3月4日出生，安徽省利辛县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：叶锋，江苏勤辉律师事务所律师。 原告李祥瑞诉被告倪前新、夏莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李祥瑞及其委托诉讼代理人冯华沭，被告倪前新，被告夏莉莉及其委托诉讼代理人叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李祥瑞向本院提出诉讼请求：解除原告与被告倪前新签订的《租赁协议书》，解除与被告夏莉莉签订的《店面转让协议书》；二被告退还原告转让费46000及保证金3000元；二被告赔偿原告房屋装修损失57465元（其中包括门头装潢、墙体粉刷等2000元，大厅、厨房墙体装潢15000元，购买冰柜800元，购买桌椅1415元，购买油烟机2650元，购买美团1000元，门面装潢2000元，加盟费24600元）。 事实和理由：2019年5月14日，原告与被告夏莉莉签订《店面转让协议书》，约定被告夏莉莉将其从被告倪前新处承租的位于沭阳县的商铺剩余转让给原告，转让价款为46000元。2019年5月15日，原告与被告倪前新签订《租房协议书》，就上述商铺延长了租期，并向倪前新支付了2000元保证金。原告在装修过程中，被告倪前新告知原告做好随时搬出准备，案涉商铺可能随时不能用。另外，案涉房屋系电梯房，因二被告共同违约导致原告的合同目的不能实现。 被告对原告主张的其与原告签订《租房协议书》，收取原告保证金2000元无异议，同意解除合同并退还保证金2000元。但辩称：我向原告发出不出租通知的时候，我与原告的合同还没开始履行，对原告支付的转让费我不清楚，我也没有收取，不同意返还。对原告主张的装修损失同意赔偿10000元，但以后的事情与我无关。原告在签订合同时没有尽到审查义务，也存在过错。 被告夏莉莉对原告主张的其与原告签订的是店面转让协议无异议，但辩称：被告收取原告的46000元是店面转让费，包括空调、冰箱、吧台、收银机器、厨房锅碗瓢盆、桌椅板凳等物品费用以及5个月的房租。上述相关物品及设施已经交付原告，原告已收取并使用，对该部分物品转让费不同意退还。 双方当事人无争议的事实：2019年5月14日，原告李祥瑞（乙方）与被告夏莉莉（甲方）签订《店面转让协议书》，约定甲方同意将自己位于江苏省沭阳县店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，营业设备等全部归乙方。乙方在2019年5月19日向甲方支付转让费共计人民币46000元…… 次日，原告李祥瑞（乙方）与被告倪前新（甲方）签订《租房协议书》，约定甲方在沭阳县原如家商店（电梯房）租给乙方使用，经双方协商特签订协议如下：租用期限自2019年10月20日至2021年10月19日止。年租金为35000元，租赁期限为两年……甲方现有空调、监控门头不得损坏或转让…… 后原告向被告夏莉莉支付转让费46000元及空调保证金2000元。 2019年9月，被告倪前新在案涉房屋处张贴告知书，内容为“李祥瑞同志，由于如家三楼房东发生变更，现如家电梯房房东不同意对外出租，所以，本人倪前新与倪所签合同自动终止。请在十月二十日前，将所有东西清理走。特此告知倪前新2019年.9.1”。后原告无法使用案涉房屋，且案涉房屋不具备合法产权证明，诉至本院请求处理。 庭审中，经原告李祥瑞与被告夏莉莉确认，46000元转让费包含5个月租金及空调、冰箱、桌椅板凳、吧台、收银机器、厨房锅碗瓢盆等设备价值。上述空调并非夏莉莉所有而是原房屋已有的电器，空调价值5000元。被告倪前新认可夏莉莉收取的2000元保证金系倪前新收取，并同意退还原告。 本案的主要争议焦点是：1.原告支付给夏莉莉的转让费46000元应否退还，如退还，退还的金额是多少；原告要求被告倪前新、夏莉莉退还转让费有无依据；2.原告要求二被告赔偿损失57465元有无依据。 针对上述争议焦点，原告向本院提交了以下证据： 1、原告与案外人张荣某签订的装修合同一份及微信转账记录两张，证明原告在与二被告签订协议后，对涉案房屋进行了装修，且已向装修方支付了15000元装修费用。 2、原告与三顾烤炉餐饮管理有限公司签订的合作协议书一份，证明原告为经营而产生的加盟费用24600元。 3、智能餐饮软硬件销售合同以及支付宝转账截图一份，证明原告为经营该店，支出了定金1000元。 4、收款收据一张，证明原告为经营店铺购买圆桌、风机、净化器等设备，支出2650元。 被告倪前新对原告提供证据的质证意见：对证据1真实性不认可，因为当时案涉房屋有装修，门头、空调都是我的；对证据2不予认可，且是原告自己学手艺，与我无关，我不应该赔偿；对证据3真实性不认可；对证据4不予认可，与我无关。 被告夏莉莉对原告提供证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，我对原告装修不知情；对证据2真实性、合法性、关联性不予认可，且加盟店不是不租涉案房屋就不能用；对证据3真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4真实性、合法性、关联性不予认可，且票据上没有加盖印章。 本院认证意见：二被告对证据1、2、3、4真实性均不予认可，证据1系原告与案外人签订，无法证实原告具体装修了哪些内容，而微信转账记录亦无法与合同相印证，证实是否是原告为装修而支付的费用，对证据1的证明效力，本院不予认定。证据2系原告为经营店铺学习的技术，具有人身专属性，即使真实，也不属于被告赔偿的范围，对其证明效力，本院不予认定。证据3、4系原告购买设备而支出的费用，并不属于租赁物添附，达不到原告的证明目的。 本院认为：原告李祥瑞与被告夏莉莉签订的《店面转让协议书》，与被告倪前新签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告称案涉房屋系“电梯房”不能用于商业，但不足以证实案涉的两份合同无效，原告亦未提供其他证据证明上述合同存在无效的情形，对其该主张，本院不予认定。庭审中，原、被告双方均同意解除《店面转让协议》、《租房协议书》，本院予以确认，合同解除时间应为2020年3月18日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，在原告李祥瑞与被告夏莉莉转租合同履行过程中，2019年8月20日，被告倪前新告知原告房屋所有权人不同意出租，要求原告在2019年10月20日前搬出，导致原告与被告夏莉莉之间的转租合同以及与倪前新之间的租赁合同均无法继续履行，合同解除。被告倪前新同意向原告赔偿装修损失10000元并退还保证金2000元，不违反法律规定，本院予以确认。对于原告主张的装修损失超出部分，因其提供的证据并非装修残值损失，本院不予支持。 原告李祥瑞与被告夏莉莉一致确认双方签订的《店面转让协议书》中约定的转让款46000元，包含5个月房租、空调5000元及相关设备转让款，空调系被告夏莉莉承租前原有的空调，并非被告所有。对于合同履行期间，被告不能使用案涉房屋的期间即2019年8月20日至2019年10月19日期间的租金，被告夏莉莉应当返还原告。原告主张5个月租金为15000元，被告夏莉莉称5个月租金为10000元，参照原告与被告倪前新签订的租赁合同，本院酌定2019年8月20日至2019年10月19日期间的租金为5500元。对于空调，因并非被告所有，其将空调处分给原告，系无权处分，亦未得到被告倪前新的追认，不发生物权变动的效力，被告夏莉莉应当将空调款5000元退还原告。对于原告主张的剩余设备款及其他损失，因上述设备已交付并履行完毕，原告要求被告夏莉莉返还该设备款的请求，本院不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第（一）项之规定，判决如下： 一、原告李祥瑞与被告夏莉莉于2019年5月14日签订的《店面转让协议书》、与被告倪前新于2019年5月15日签订的《租房协议书》于2020年3月18日解除； 二、被告夏莉莉应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告李祥瑞房租款5500元及空调款5000元，合计10500元； 三、被告倪前新应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告李祥瑞保证金2000元，赔偿损失10000元，合计12000元； 四、驳回原告李祥瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2409元，由原告负担2246元，被告夏莉莉负担63元，被告倪前新负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2409元。 审 判 长  张磊娟 人民陪审员  金 涛 人民陪审员  徐维明 二〇二〇年六月十日 书 记 员  华 婕 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××68（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。