惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1958号原告（反诉被告）：彭敏，男，汉族，1984年4月30日出生，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码：430************517。原告（反诉被告）：肖伟，女，汉族，1983年3月13日出生，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码：430************563。委托诉讼代理人：彭敏，男，汉族，1984年4月30日出生，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码：430************517。系原告肖伟的丈夫。被告（反诉原告）：刘栋，男，汉族，1996年1月2日出生，住陕西省洋县********，公民身份号码：612************637。原告彭敏、肖伟与被告刘栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，因被告刘栋提起反诉，本院决定合并审理，于2020年6月3日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖伟的委托诉讼代理人彭敏（另一原告）、被告刘栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告彭敏、肖伟向本院提出的诉讼请求:1.判令被告根据《房地产租赁合同》约定支付拖欠原告的自2019年12月起至今的租金（暂计至2020年5月9日的租金为11160元）、滞纳金约700元、物业管理费约600元；2.判令被告立即交还物业给原告，交还房屋钥匙，停止持续侵占行为，若房屋内出租方财产和物品有损坏，依法进行赔偿；3.判令被告赔偿诉讼事务处理误工费、交通费暂计1200元（计算依据：2020年4月29日，两原告误工一天，准备诉讼材料并现场递交法院立案材料，暂按500元/人/天计，两原告从深圳罗湖区来往大亚湾人民法院交通费200元），原告同时保留依法索赔后期配合案件审理需要增加的误工费以及交通费用的权利；4.诉讼处理过程中所产生的所有费用由被告完全承担。事实与理由：2019年7月4日，被告与原告签订《房地产租赁合同》约定被告每月15日前以现金支付方式向原告缴纳租金，同时被告自行承担房屋物业管理费、水电等杂费。自2019年12月起被告不再履行合同停止交租，同时继续非法侵占原告房屋至今。原告多次短信、微信、电话催促无果，故诉至法院，请求法院依法判决并督促被告执行以上各项诉讼请求。为证明诉称事实，两原告彭敏、肖伟向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.房地产租赁合同；4.房产证；5.物业欠费清单；6.订金收据；7.信催收记录；8.店铺侵占被锁照片。被告刘栋辩称，事情经过如下：2019年7月4日我与合作伙伴张某某、杨某租用两原告商铺合伙开一房地产经纪公司，经营至2019年12月份，由于张某某资金出现问题，且经营不善，经与两位合伙人商议，决定将公司关闭，跟原告彭敏沟通好商铺转租，原告彭敏也同意我们将商铺转租，后续我们找到接手人，联系原告彭敏，彭敏一直不接被告及合伙人电话，不理被告及合伙人。因年关将近，被告要回老家陪伴父母过年，在2020年1月23日收到房东短信强制解除合同通知以及微信强制解除合同通知，限定被告2日清空店铺里一切办公设备。12月份租金被告已支付。按照合同约定在每月15号之前转交租金，如拖欠租金超过最晚交纳日期（15号）十五天原告有权解除合同（在接收短信，1月23号距离最后交纳租金（15号）8天收到原告彭敏强制解除合同通知，按照合同约定于最晚交纳租金日期15号之后15天原告才可单方面解除合同），1月23日收到业主强制解除合同短信及微信消息，由于被告在老家，就让合伙人在两日内将公司营业执照，以及一些公司重要资料、办公电脑清出，由于时间紧迫，人手有限，公司空调、办公桌、茶几、沙发等一些东西未清出，当丢弃处理。在解除合同后不久，原告彭敏继续向我们索要后面已解除合同每个月的租金至今。由于合同已解除，被告未支付无理索要的租金。现原告起诉我要求我支付已解除合同2019年12月份至今的租金9300元以及所谓的违约金600元、物业费400元等，请法院予以驳回。为支持其辩称事实，被告向本院提交了如下证据：1.原告身份证；2.被告身份证；3.商铺租赁合同；4.商铺押金收据；5.12月份租金交纳微信记录；6.微信解约合同记录；7.微信解约合同及清场记录。反诉原告刘栋向本院提出的反诉请求为：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿反诉事务处理误工费、交通费，按每日1000元计算，截止至2020年6月3日，共计算1天；2.反诉处理过程中所产生的所有费用由反诉被告负担。反诉原告的反诉事实、理由与其上述辩称事实、理由一致。为证明反诉事实，反诉原告提交了与本诉辩称相同的证据。反诉被告彭敏、肖伟的辩称与其本诉的事实与理由一致。为证明反诉辩称事实，反诉被告彭敏、肖伟向本院提交了与本诉相同的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告彭敏、肖伟系坐落于惠州大亚湾西区龙海三路20号百惠园2栋1层05号房[不动产权证书编号：粤（2017）惠州市不动产权第*******号]的权利人，案涉房屋用途为商业服务。2019年7月4日，原告彭敏以两原告名义与被告签订《房地产租赁合同》（编号：0000049），约定两原告将案涉房屋出租给被告经营使用，租赁期限为自2019年7月8日起至2024年7月7日止。合同主要约定：1.租金为每月1860元，自合同签订日起两年内维持不变，第三年开始每年递增涨幅不超过上一年10%。2.被告应在本合同签订之时向原告支付3720元作为押金，原告应出具收据。3.租赁期间，每月的管理费、电视费、煤气费、清洁费、水电费等杂费，均由被告支付。4.被告应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，原告有权加收拖欠费部分千分之一的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，原告有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由原告没收，原告同时有权向被告进一步追究责任。5.物业及设施的交回。如因被告违约而导致原告单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，被告应在接到原告解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。被告拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，原告有权进入该房地产内，将被告物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费。被告无法联络的原告有权自行处置，被告保证自愿接受原告的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。双方还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，被告在合同签订当日向原告支付了案涉房屋的押金3720元。原告方将涉案房屋交付给被告使用。被告按约交纳了2019年12月31日前的租金，自2020年1月份开始被告未付租金给原告及未缴纳相关费用。原告向被告催收未果，为此诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。被告提交的微信解约记录显示，原告彭敏于2020年1月23日发微信内容“店铺滞纳金已超过500，按合同解约，限你两日内清空店铺，否则后果自负”给被告。被告提交的微信解约记录显示，原告彭敏于2020年1月23日发微信内容“我现在是通知你搬离，因为合同已经解约了。”、“只有两天时间帮你，如果你不搬离的话或者怎么样的话，你到时候有后果自负”、“你看好合同”、“你有两天时间搬离！”等给被告。原告提交的微信催收记录显示，原告彭敏于2020年3月15日发微信内容“房租5580元，滞纳金330”、“及时交租以防你上老赖名单”给被告，被告当日发微信内容“押金退了先”、“不可能押金不退，我们再给你这么多”给原告；原告彭敏于2020年4月8日发微信内容“继续无赖继续锁我店铺滞纳金翻倍”、“房租7440.滞纳金530.一分不少”给被告，被告当日发微信内容“你说解约了，我没办法，我同意啊”给原告。原告提交的物业费用拖欠明细显示，案涉房屋物业管理费每月计为23.4平方米×2.8元/平方米=65.52元，2020年1月份商铺分户水费5.8元，2019年12月1日至2020年3月31日未交的商铺水电费分摊60元（按15元/户/月）。另查，截止至庭审之日，被告未向两原告退还案涉房屋，两原告亦未收回案涉房屋。关于合同是否解除问题，原告陈述，不认为之前已经解除合同了，庭审之日原告同意解除合同；被告陈述，2020年1月23日原告已经把被告赶出来了，被告认为已经解除合同了，如果法院不采纳被告说法，被告也同意解除合同。本院认为，原告彭敏以两原告名义与被告签订《房地产租赁合同》（编号：0000049），系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于合同是否解除方面。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但解除权人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方在合同约定原告解除合同的条件为：如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，原告有权立即单方面解除合同。根据合同约定，被告应在每月的15日前支付当月租金，在被告未在2020年1月15日前缴纳2020年1月份租金的情况下，原告于2020年1月23日发送微信信息通知被告搬离案涉房屋，符合合同解除的约定，本案《房地产租赁合同》（编号：0000049）已于2020年1月23日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.本案中，合同解除后，根据租赁合同性质，对于在合同解除前所欠的租金，被告仍应承担清偿义务，被告应向原告支付自2020年1月1日起至2020年1月23日止所欠的租金为1426元（1860元/月÷30天/月×23天），合同因被告违约而解除，被告应当承担租金逾期之日起至拖欠租金实际偿清之日止的租金损失。根据合同约定，被告每逾期一日交纳租金，原告有权加收拖欠费部分千分之一的滞纳金，故本案被告的租金损失可以1426元为基数，按日千分之一的标准，自逾期之日起即2020年1月16日起计算至拖欠租金实际偿清之日止。2.根据合同约定，租赁期间，案涉房屋的管理费、电视费、煤气费、清洁费、水电费等杂费均由被告承担。从原告提交的物业费用拖欠明细所载内容显示，物业管理费每月计为23.4平方米×2.8元/平方米=65.52元，2020年1月份商铺分户水费5.8元，商铺水电费分摊15元/户/月，综上，案涉房屋在2020年1月份的杂费总计86.32元，因此被告应向原告支付自2020年1月1日起至2020年1月23日止的杂费为66.18元（86.32元/月÷30天/月×23天）。此外，被告还欠2019年12月1日至2019年12月31日的商铺水电费分摊15元。综上，被告尚欠的杂费总计为81.18元。3.合同解除后，被告应当向原告退还房屋。房屋租赁合同被依法解除后，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准赔偿逾期腾退房屋损失的，应予支持。本案中，截止至庭审之日被告仍未向原告退还房屋，原告主张被告退还房屋的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。因被告未按照原告要求自通知之日起两日内退还房屋给原告，且双方交接房屋的具体时间未能确定，故本院酌定本案被告应向原告赔偿自2020年1月25日起至庭审之日即2020年6月3日共计131天的逾期腾退房屋损失8122元（1860元/月÷30天/月×131天）。2020年6月4日之后至被告实际退还房屋之日止的腾退房屋损失，由原、被告双方另行解决。4.当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人交付押金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，《房地产租赁合同》（编号：0000049）仅约定在被告违约时，押金自动转化为定金并由原告没收；而未约定在原告违约时，押金自动转化为定金并由被告没收，故房地产租赁合同关于押金转化为定金的约定不符合公平原则，案涉押金并未转为定金。综上，原告无权没收押金。合同解除后，被告已经支付的押金3720元，原告应当予以返还，押金可用以抵扣上述各款项。抵扣后，本案被告仍应向原告支付5909.18元（1426+81.18+8122-3720）及以租金1426元为基数所计算的违约金。关于原告主张被告赔偿误工费、交通费的诉讼请求，及被告主张原告赔偿误工费、交通费反诉请求，因当事人均未提供证据予以证实，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告彭敏、肖伟与被告刘栋在2019年7月4日签订的《房地产租赁合同》（编号：0000049）于2020年1月23日解除；二、被告刘栋于本判决生效之日起十日内向原告彭敏、肖伟返还位于惠州大亚湾西区龙海三路20号百惠园2栋1层05号房[不动产权证书编号：粤（2017）惠州市不动产权第********号]；三、被告刘栋于本判决生效之日起十日内向原告彭敏、肖伟支付款项5909.18元；四、被告刘栋于本判决生效之日起十日内向原告彭敏、肖伟支付违约金（以租金1426元为基数，按日千分之一的标准，自逾期之日起即2020年1月16日起计算至租金1426元实际偿清之日止）；五、驳回原告彭敏、肖伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘栋的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元、反诉案件受理费25元，合计95元，由被告刘栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年六月二十三日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾