内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终592号上诉人（原审被告）：尼玛，男，1958年3月8日出生，蒙古族，退休教师，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗。委托诉讼代理人：代钦，男，蒙古族，1991年9月1日出生，内蒙古民族大学附属医院职工，现住内蒙古自治区通辽经济技术开发区。系尼玛之子。被上诉人（原审原告）：王淑杰，女，1978年11月25日出生，蒙古族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽经济技术开发区。委托诉讼代理人：曹建锋，男，1979年6月26日出生，蒙古族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽经济技术开发区，与王淑杰系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：包金山，男，1956年12月30日出生，蒙古族，信用社退休职工，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被上诉人（原审被告）：胡桂兰，女，1954年7月1日出生，蒙古族，退休教师，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。原审第三人：通辽市焱新房地产经纪有限公司，住所地：通辽市科尔沁区。法定代表人：王贝，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵艳飞，女，通辽市焱新房地产经纪有限公司职工。上诉人尼玛因与被上诉人王淑杰、包金山、胡桂兰、原审第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司（以下简称焱新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2019)内0502民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尼玛上诉请求：一、撤销科尔沁区人民法院(2019）内0502民初3659号民事判决，改判驳回原审原告王淑杰的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：通辽市某某房地产开发有限公司开发的某某某某小区XX#楼-X-XXXX号房屋，备案登记产权人是本案上诉人尼玛，且因办理购房按揭贷款，该房产已办理抵押登记，抵押权人为中国银行通辽分行，该笔贷款的债务人是尼玛。另因对该房屋的装修办理了装修贷款，债务人是尼玛。现以上两笔贷款均未还清，已经逾期，银行方面已向尼玛追讨债务，尼玛也已经部分偿还了欠款。上述贷款本息余额尚有40余万元未能偿还。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案房屋产权登记在尼玛名下，在未办理产权变更登记前，尼玛作为合法物权人,未经其同意，任何人关于房产转让的协议均为无效协议。尼玛已经偿还与本案房屋关联的贷款，银行方面也已多次催缴，被上诉人之间转让房产的行为，严重损害尼玛的切身利益。故请求二审法院判如所请。王淑杰辩称，1.涉案房屋并没有不动产产权证，所以不能称之为不动产；2.房屋产权登记在尼玛名下，这句话也是不恰当的，涉案房屋只是被上诉人包金山以尼玛的名义与房地产开发公司签订的买卖合同，并没有产权登记；3.一审询问笔录第9页明确记载了尼玛认可涉案房屋只是包金山、胡桂兰以尼玛的名义购买的房屋，况且涉及该房屋的所有款项全部是由包金山支付的。包金山、胡桂兰未作答辩。焱新公司述称，当初签订买卖合同时包金山出示的房屋买卖合同是原件，该房屋确实有贷款没有还清，但是包金山承诺在十日内清理贷款及承诺让尼玛本人到场签字，之后包金山在十日内腾房并交钥匙。王淑杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告包金山与原告王淑杰及第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居问服务合同》、《房屋买卖补充协议》有效。2.请求法院判令被告还清涉及该房屋的全部贷款及相关款项。3.请求法院判令被告支付给原告未履行合同的违约金人民币145500元以及房屋总交易金额485000元的2倍为基数自合同签订日始至还清该房屋的全部贷款及相关款项以及违约金之日止的月息2分的延期付款违约金以及适当的精神损失费。4.诉讼费、律师费、误工费由被告承担。一审法院认定事实：被告包金山、胡桂兰为夫妻关系，被告尼玛与包金山、胡桂兰为亲属关系，被告包金山、胡桂兰于2013年11月15日以被告尼玛名义购买了通辽市某某房地产开发有限公司开发的位于通辽新城区某某某某小区XX#楼-X-XXXX号、建筑面积132.05平方米的房屋，并以尼玛的名义与中国银行股份有限公司通辽分行办理了房屋按揭贷款及一张与房屋连带还款关系的中国银行信用卡。涉案房屋定金、首付款及入住费用均由被告包金山交付，办理的银行按揭贷款由包金山偿还。2018年9月16日，被告包金山与原告和第三人签订了《通辽市存量房屋买卖合同》(合同编号为:XXXXXXXX)、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》，将上述房屋出售给原告，约定总价款为485000元。原告向被告包金山支付了10000元购房定金，向第三人支付了5335元居间服务费，根据合同及协议约定，原告应在2018年9月21日前支付给被告455000元，双方协商原告扣除被告所欠物业费5000元,余款原告又于2018年9月20日向被告包金山妻子胡桂兰支付了450000元。现涉案房屋已交付原告使用。被告与原告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的补充协议明确约定：“被告收到原告首付款后10日内必须办理清贷注销手续，被告包金山、胡桂兰保证被告尼玛本人必须到现场办理所有相关手续”。被告包金山与原告及第三人签订的《房屋买卖补充协议》中明确约定:“如甲方(被告)违反本协议约定，则甲方(被告)向乙方(原告)支付房款双倍的违约金，如拖延赔偿则以房屋总金额的2倍为基数，自2018年9月16日起向原告支付日千分之五的违约金”。一审法院认为，本案涉案房屋的首付款及按揭贷款以及其他款项实际由被告包金山支付，尼玛对包金山借其名买房的事实不持异议，故涉案房屋属于被告包金山所有，被告包金山与原告和第三人签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。被告包金山没有按照补充协议的约定办理房屋贷款清偿手续，使原告所购涉案房屋存在权利瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告按145500元主张违约金不超过法律规定和双方约定，应予支持；原告主张的被告还清涉及该房屋的全部贷款及相关款项的诉讼请求，因涉及贷款和相关款项不明确，不予支持;原告主张的以房屋总交易金额485000元的2倍为基数自合同签订日始至还清该房屋的全部贷款及相关款项以及违约金之日止的月息2分的延期付款违约金以及适当的精神损失费的诉讼请求，因双方已对违约金的计算做出约定，而约定的“拖延赔偿”事项不明确，没有事实和法律依据，其主张的精神损失费没有法律依据，不予支持。原告主张的律师费、误工费,没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告要求判令被告包金山与原告王淑杰及第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司于2018年9月16日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》(合同编号为:XXXXXXXX)、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金合理部分予以支持。因被告包金山与胡桂兰系夫妻关系,被告胡桂兰收取了原告支付的涉案房款,应视为共同出卖人,应共同承担违约责任。被告尼玛在本案中不承担民事责任。因被告胡桂兰经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未提交书面答辩,视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决：一、原告王淑杰与被告包金山及第三人通辽市焱新房地产经纪有限公司于2018年9月16日签订的《通辽市存量房屋买卖合同》(合同编号为:XXXXXXXX)、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效。二、被告包金山、胡桂兰赔偿原告王淑杰违约金145500元，于本判决发生法律效力后立即履行。三、驳回原告王淑杰的其他诉讼请求。案件受理费3210元,由被告包金山、胡桂兰负担。二审中，尼玛出示抵押物清单一份，结合原审出示的抵押合同书，证明涉案房屋已抵押给中国银行通辽分行，并在房产局登记。本院审查认为，该证据与本案无关联性，不予采信。二审采信的证据与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，涉案房屋的首付款及按揭贷款及入住费用款项由包金山支付，尼玛对此及包金山借尼玛名买房的事实无异议，故包金山系涉案房屋实际购买人，其与王淑杰和焱新公司签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效，一审判决并无不当。上诉人尼玛的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人尼玛的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210元，由上诉人尼玛负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 朱秀峰审判员 刘景国二○二○年六月十日书记员 张 琦