甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5471号原告:杨天瑞原告：李玉霞被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）。住所地：甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵兴盛，甘肃纵横律师事务所律师。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）。住所地。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅,女，1993年11月17日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区清水乡杨台村****。系该公司员工。原告杨天瑞、李玉霞与被告星光公司、星泓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告杨天瑞、李玉霞、被告星光公司委托诉讼代理人赵兴盛、被告星泓公司委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨天瑞、李玉霞向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定给付拖欠原告房屋租金15672元。二、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金776(按合同约定第一季度以4822为基数，按日万分之三计算，从2019年10月1日算至2020年5月22日计237日为452.19元，第二季度以5425为基数，按日万分之三计算，从2020年1月1日算至2020年5月22日计145日为235.98元，第三季度以5425为基数，按日万分之三计算，从2020年4月1日算至2020年5月22日计54日为87.88元）；三、要求被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日原被告签订“武威星光城项目商品房委托经营管理合同”约定，由原告将所有的位于武威市凉州区“红星时代广场”新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼4楼，面积25.65㎡房号为B4015的商品房，委托与被告出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务，彼此相安无事。自2019年7月开始，被告连续3个季度拖欠租金。原告多次催要，被告均已不当理由拒付。为此，原告具状起诉，请求人民法院立案审查，依法判决被告给付拖欠的租金，并按约定承担违约金。谨请人民法院支持原告诉讼请求。星光公司辩称，对杨天瑞、李玉霞起诉我公司欠付租金的事实无异议，我公司愿意与杨天瑞、李玉霞协商解决纠纷。星泓公司辩称，同意星光公司的辩称意见，杨天瑞、李玉霞起诉属实，星泓公司愿意承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、杨天瑞、李玉霞出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同一份。证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司和星泓公司对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。2、星光公司出示网上银行电子回单一份。证明2020年1月23日星光公司向原告支付租金487.20元、2020年3月23日支付租金487.20元的事实。杨天瑞、李玉霞经质证对该证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，杨天瑞、李玉霞提交的证据和星光公司提交的证据与本案事实具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实。故确认其证明效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月31日，杨天瑞、李玉霞与星光公司经星泓公司提供担保签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：杨天瑞、李玉霞将其位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼4楼，面积25.65㎡,房号B4015的商品房出租给星光公司经营、使用；委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为4822元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为5425元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣杨天瑞、李玉霞应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至杨天瑞、李玉霞指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向杨天瑞、李玉霞支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给杨天瑞、李玉霞的租金及所产生的违约金等。合同签订后，杨天瑞、李玉霞将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给了杨天瑞、李玉霞，但合同履行到2019年7月1日至杨天瑞、李玉霞于2020年5月28日起诉之日，星光公司欠付2019年7月1日至9月30日租金4822元、2019年10月1日至12月31日租金5425元及2020年1月1日至3月30日租金5425元。另查明，星光公司给杨天瑞、李玉霞于2020年1月23日支付租金487.20元、2020年3月23日支付租金487.20元。2019年9月之前星光公司给杨天瑞、李玉霞应退税金974.40元。截止2020年3月30日星光公司欠付租金15672元。星泓公司亦未按约履行连带保证责任。期间，杨天瑞、李玉霞多次索要无果，遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。杨天瑞、李玉霞与星光公司经星泓公司担保签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。杨天瑞、李玉霞诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年3月30日的房屋租金15672元有事实和法律依据，本院依法予以支持。由于合同约定租金按季支付,由星光公司在代扣杨天瑞、李玉霞应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至杨天瑞、李玉霞指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向杨天瑞、李玉霞支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。杨天瑞、李玉霞诉请星光公司支付违约金至2020年5月22日止的请求，不违反法律规定，且符合双方合同约定，本院予以支持。但杨天瑞、李玉霞对违约金的计算有误，应当按合同约定计算，以4822元为基数自2019年11月1日起计算至2020年5月22日，共202天，计292.21元，以5425元为基数自2020年2月1日起计算至2020年5月22日，共112天，计182.28元，以5425元为基数自2020年5月1日起计算至2020年5月22日，共22天，计35.81元。因此，截止2020年5月22日违约金应为510.30元。星光公司与星泓公司提出杨天瑞、李玉霞诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解，鉴于双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明杨天瑞、李玉霞诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。由于双方的合同中约定星泓公司对星光公司向杨天瑞、李玉霞给付的上述案款承担连带担保责任,因此星泓公司应当对星光公司给付的上述案款承担连带清偿责任。杨天瑞、李玉霞要求继续履行合同的请求，因星光公司愿意继续履行合同，该请求本院依法予以支持。星光公司与星泓公司提出暂停两年向杨天瑞、李玉霞支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因杨天瑞、李玉霞不同意，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给杨天瑞、李玉霞2019年7月1日至2020年3月30日期间尚欠的房屋租金15672元及违约金510.30元；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述案款承担连带偿付责任；三、杨天瑞、李玉霞与甘肃星光商业管理有限公司签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费212元，减半收取106元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 马柏二〇二〇年六月十七日书记员 杨婷