山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0881民初398号 原告：李金平,男,1969年1月14日出生,汉族,住永济市。 委托诉讼代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张影影，山西西厢律师事务所实习律师。 被告：张晓冬，男，1964年12月22日出生,汉族,住永济市。 委托诉讼代理人:马骏里，永济市城东街道法律服务所法律工作者。 原告李金平与被告张晓冬确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李金平的委托诉讼代理人胡凯、张影影、被告张晓冬及其委托诉讼代理人马骏里均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李金平向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的《合作建房协议》、《合作建房协议书》无效；2.责令被告返还原告依据上述协议已支付给原告的保障金150000元及租房费9600元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：XXX共有包括被告在内的八家住户，由于巷道低洼，下水无出路造成雨水长期浸泡，被告房屋已成危房。2019年7月3日，经原告与包括被告在内的八家住户协商，签订合作建房协议一份，约定包括被告在内的八户住户委托原告对危房进行改造，由原告进行投资，房屋建成后，由原告交付被告两套各120㎡房屋；原告支付给被告建房保障金150000元。上述协议签订后，2019年7月30日，原告与被告就合作建房事宜的细节再次进行协商之后，双方签订《合作建房协议书》一份，并约定：被告将其位于孙李村六组，宅基地号：XXXX，占地面积约301.87㎡的宅基地及地上房屋提供给原告，原告出资修建房屋，建设居民小区；小区建成后，原告向被告交付两套总面积120㎡左右的两套单元楼住宅；自签订协议之日起，原告向被告支付15万元的保障金，被告按照500/m2补给原告取得两套地下室的使用权和所有权；原告先行支付被12个月的租房费9600元。上述协议签订后，原告依约向被告支付了15万元保障金、9600元租房费,被告亦开始进行腾房。但因孙李村民以原告施工侵害了周边居民的知情权、排水权、通风、隐私权，影响居民生活、生产安全等为由进行阻挡，导致被告无法正常腾出房屋，进而致使被告至今未向原告交付宅基地，原告一直无法进场施工。另，因被告的土地性质为集体宅基地，导致原告进行小区建设亦无法办理土地及其他建设手续，原告计划的小区建设事宜根本无法开始。 综上，原、被告以合作建房为由所签订的合同实质上是被告向原告转让集体土地使用权，由原告进行房屋建设。该协议违反了土地管理法等法律规定，应为无效合同。另，由于村民阻挡，被告无法向原告交付宅基地，原告根本无法实现合同目的。因此，对于依据上述合同，原告已支付的保障金，被告依法应予返还。但原告多次与被告协商退款事宜，被告却始终推诿，至今未退。 原告李金平依法提交如下证据： 证据一、2019年7月3日,合作建房协议一份; 证据二、2019年7月29日,合作建房协议书一份; 证据三、2019年7月29日,被告出具的领条一份; 证据四、（2020）晋0881民初378号民事判决书一份； 被告张晓冬辩称，1、原告无权提起诉讼，且诉讼主体错误。合作建房协议是2019年7月3日与永济市城东街道办事处城乡建设管理站（以下简称：城乡建设管理站）、孙李村委会所签的，在此协议的第二条约定：“每户建房保障金15万元，……乙方交房时，甲方退回乙方保障金”,且在房屋保障金的收条上也明确标明原告李金平是经手人，而不是付款人，故李金平无权要求我返还15万元的保障金和租房费用9600元，况且我房子腾空后已在外租房居住近一年了；2、原告要求确认合作建房协议书无效的理由不能成立。原告李金平只是在城乡建设管理站和孙李村委会所签合作建房协议的基础上，在2019年7月29日又与我签订了一份合作建房协议书，但在此协议书中并没有约定其向我支付15万元的保障金，事实中其也未向我支付过15万元保障金。经手人李金平的协议书，只是对前一个合作建房协议的延续，细化和完善，是不可分割的同一事实；且按照《城中村棚户区改造》的相关文件并不违规违法，该合作建房协议书第六条的违约条款中也明确约定：“本协议签订后，双方共同遵守，如因哪一方违约，给对方造成损失的必须双倍赔偿损失，并承担约定违约金金额10万元整，协议签订实施后双方不得以任何理由解除协议”。协议书签订后，我立即按照约定的时间搬迁、腾空了房屋，现在对方要求解除合同效力，属违约行为，其应赔偿我违约金10万元；3、依照《运城人民政府关于城中村棚户区改造的实施意见》运政发〔2015〕12号、《永济市人民政府城中村规划建设管理实施意见》的通知，我所居住的地段己划入城市城中村规划范围，虽属集体土地，但不属违规改造。 综上所述，我认为原告无权要求确认合同效力，且诉讼主体错误，其要求确认合作建房协议书无效的理由也不能成立，故请求判决驳回原告的起诉。 被告张晓冬依法提交如下证据： 证据一、宅基地使用证复印件一份； 证据二、城中村改造指挥部图片一张； 证据三、2019年7月3日，合作建房协议一份； 证据四、2019年7月22日，孙李村六组后巷户同意过路签名单一份； 证据五、2019年7月18日，关于提升改造孙李六组南巷的申请报告一份； 证据六、2019年7月29日，合作建房协议书一份； 证据七、中行流水明细单一张； 证据八、2019年7月29日的收款收条2份； 证据九、图片8张； 证据十、2020年4月13日，汤长水的书面证明一份； 证据十一、财产损失清单一份。 经庭审质证，被告对原告证据一、二的真实性无异议，但提出协议签订过程非原告所述；对证据三的真实性无异议，认为款项系从建设指挥部领取的，该条据不能证明是原告支付被告的钱，收据上经手人“李金平”不是当时签的；对证据四的真实性无异议，但本案不能参照该判决书的事实与观点。被告对原告证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，提出原告虽享有该土地的使用权，但该土地性质属于集体所有土地；对证据二真实性无异议，但提出指挥部不是政府机构，是原告为推进建房临时设立的机构；对证据三真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，该证据仅只有八户签名，而非行政许可文件；对证据四的真实性无法确认，并提出原、被告签订协议后，村民不停阻挡，被告无法腾房，原告无法进行建设；对证据五的真实性无异议，认为可以证明李金平的主体资格；对证据六的真实性无异议，认为可以证明原告已支付15万的事实；对证据七无异议，并陈述这是李金平财务转账的；对证据八无异议，认为可以证实被告收到钱的事实。对证据九的真实性无异议，但提出腾空房仅上合同履行的一部分，应该是将房屋完成交付，目前均没有交付原告；认为证据十的真实性无法核实；认为证据十一系被告单方陈述，没有相关证据证实，且对该证据的证明效力有异议。 本院认为，因被告对原告证据一、二、三、四的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以确认。因原告对被告证据一、二、三、五、六、七、八、九的真实性均无异议，故本院对其真实性均予以确认。原告对被告证据四、十、十一的真实性及证明力均有异议，其证据四与本案确认合同效力纠纷无关联性，本院不予确认；其证据是十系书面证言，证人未到庭接受质询，本院对该书面证言不予采信；其证据十一财产损失清单系被告制作的打印件，其损失财产范围及价格未经评估鉴定，故本院对其主张的损失数额不予支持，但考虑到被告腾房搬迁、租房居住应存在一定合理范围内的损失，本院可酌情考虑。其他原、被告有争议的部分，本院依法予以认定并阐明理据。 庭审后，针对原、被告争议的2019年7月3日合作建房协议的主体问题，本院电话询问了永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会的有关负责人，其均称自己非合作建房协议的相对方，在协议上盖章只是同意、见证作用。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2019年7月3日，包括被告在内的孙李村六队南巷住户共八家，经城乡建设管理站、孙李村委员会协调，该八户居民协商同意对其居住的危房进行改造，并形成合作建房协议一份，该协议中约定了房屋置换条件及建房保障金支付标准等内容。城乡建设管理站、孙李村委会均在该合作建房协议加盖单位印章。2019年7月18日，李金平作为申请人给孙李村委会递交关于提升改造孙李村六组南巷的申请报告一份，孙李村委会在该申请上批注“早日改造、彻底解决安全隐患，周宝忠、高麦麦、2019年8月1日”并加盖村民委员会印章；城乡建设管理站在该申请上批注“情况属实、2019年8月2日”并加盖管理站印章。2019年7月29日，原告李金平（乙方）与被告张晓冬（甲方）签订合作建房协议书，协议约定“第一条、宅基地相关情况：该小区坐落于孙李村六组，占地面积约301.87㎡，房产证号：，宅基地号：XXXXX。该小区连同巷内其他七户，房屋已年久失修，巷道低洼，下水无出路造成房屋长期浸泡，经村委会与其他七户协调，甲乙双方同意合作建房，因不具备施工条件，与其他七户（皆为甲方）委托乙方对危房进行改造。第二条、合作方式：甲方提供上述房屋和宅基地的使用权，但保留宅基地的所有权与使用权，乙方也享有同等的所有权与使用权，乙方全额出资修建房屋”。关于房屋分配的条款约定为：“第三条、房屋分配：1、住宅楼修建好且小区满足居住条件后，甲方拥有原自家宅基地所在位置一层住宅一套，另其他楼层任选一套，总共两套住宅的使用权和所有权，面积各120㎡左右……3、甲方可取得配套的总计两套地下室。自签订本协议起，乙方向甲方支付一定数量的保障金。若甲方向乙方收取人民币壹拾伍万元整的保障金，甲方按照人民币伍佰元/㎡补给乙方取得两套地下室的使用权和所有权。若甲方向乙方收取人民币壹拾万元整的保障金，则甲方直接取得两套地下室的使用权和所有权”。协议签订后，原告李金平于当日向被告支付保障金15万元，租赁费9600元。被告向原告出具领条一份，内容为：“今收到房屋保障压金壹拾伍万元正（150000）、张晓冬、2019.7.29日”、收条一份，内容为：“今收到、租房补贴现金玖仟陆佰元正（9600元）、张晓冬、2019年7月29日”。原告李金平在条据上经手人处签署自己的姓名，同时条据上方有孙李村村民委员会主任高麦麦的签字。被告领取款项之后，按照协议约定进行了腾房搬迁。2020年3月9日，原告起诉至本院，提出本案诉求。 同时查明，被告张晓冬系XXXXX的土地使用权人。 本院认为，关于双方争议的本案原告的主体资格问题，因2019年7月29日合作建房协议书的签订主体系李金平与被告张晓冬，双方在该协议中明确约定了合作建房时的宅基地提供、合作方式、房屋分配、保障金支付及其他权利义务，且李金平个人提交的提升改造孙李村六组南巷的申请报告已经该村委会及城乡建设管理站认可属实，据此，可以认定李金平系2019年7月29日合作建房协议书的相对人，其与该纠纷有利害关系，应为该纠纷的适格主体，故本院对被告关于原告主体资格的意见不予采纳。 关于原告李金平与被告张晓冬所签合作建房协议书的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，认定涉案的合同效力，应从现行法律、行政法规关于宅基地的性质、目的及流转的相关规定予以综合分析。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，据此，宅基地属于村集体所有，村居民个人对宅基地不享有处分权；同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，然而，本案原、被告签订合作建房协议书，并涉对宅基地的所有权和使用权进行处分，其行为均违反了法律的强制性规定，故该协议书应认定无效。 关于包括被告在内的八家住户签订的合作建房协议的效力问题，因原告未作为相对人在该协议的签字，且城乡建设管理站、孙李村委会的有关负责人亦否认其单位为协议相对人，结合李金平个人提交给孙李村委会的关于提升改造孙李村六组南巷的申请报告，可以认定该合作建房协议仅仅表达的是村委会同意包括被告在内的八家住户对房屋改造的意向，李金平非该协议的相对人且与该协议无实质上的利害关系，故本院对其该项诉讼请求不予支持；本院对被告关于城乡建设管理站、孙李村委会系协议相对人的主张亦不予支持。 关于保障金的返还问题。双方签订的合作建房协议书中约定保障金由乙方即本案原告李金平支付，被告也收取了合同中约定的150000元保障金并出具了领条，原告李金平虽是在领条上的经手人处签名，但其作为领条的持有人，结合合作建房协议书中的约定，可以认定该笔款项系原告李金平向被告支付的；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，被告因该合作建房协议书取得的保障金应向原告返还；鉴于被告在腾房搬迁的过程中有部分财产损失，本院酌定该损失为20000元，应从保障金中予以扣除，即被告需向原告李金平返还保障金130000元。关于租金的返还问题，因被告搬家后租房居住至今，租金已经实际发生，故本院对原告该项诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李金平与被告张晓冬于2019年7月29日签订的合作建房协议书无效； 二、被告张晓冬于本判决生效之日返还原告李金平保障金130000元； 三、驳回原告李金平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告李金平负担300元，被告负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  谢焕玲 人民陪审员  杨智杰 人民陪审员  吕艳阳 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  李旭娟