内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2020）内0702民初753号原告：孙艳萍，女，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王丹，内蒙古典威律师事务所律师。被告：乌日罕，女，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：于勃兴，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。第三人：孙世云，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：赵斌斌，内蒙古宇阳律师事务所律师。原告孙艳萍与被告乌日罕、第三人孙世云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙艳萍及其委托诉讼代理人王丹，被告乌日罕的委托诉讼代理人于勃兴，第三人孙世云的委托诉讼代理人赵斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告于本判决生效后立即将租赁房屋返还原告；3、判令被告立即支付2019年6月30日至2020年6月30日原告垫付的物业费62548元；4、判令被告立即支付2019年9月20日至2020年5月10日原告垫付的取暖费91210元；5、判令被告立即支付拖欠租金（按日租金2191元计算，自2020年3月31日起计算至被告实际返还房屋之日止）并向原告支付逾期违约金（日逾期违约金按438元计算，自2020年3月31日起计算至被告实际返还房屋之日止）；6、判令被告立即按照房屋租赁合同约定缴清2019年度、2020年度的房产税和由此产生的滞纳金。7、诉讼费、财产保全费由被告负担。事实与理由：2018年10月20日，原告经第三人同意将位于××区建筑面积为2591.13平方米的门市转租给被告，双方于2018年11月1日签订了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，共五年。租金的交付方式为：第一年租金75万元，分三次支付，自合同签订之日起当日支付30万元，第二次于2019年3月1日支付10万元，第三次于2019年9月1日前支付35万元，第二年至第五年租金每年80万元（自第二年起原告每年返保证金2万元），于每年1月1日支付全年租金。租赁期间水电费、电话费、物业费、取暖费、有线电视费由被告负担，被告应保存并向原告出示相关缴费复印件。房屋租赁期间发生的各种税费由被告负责缴纳。原告于2018年10月1日前已将房屋交付给被告使用，履行了交付出租房屋的义务。2020年房屋租金为80万元，被告至今仅支付了40万元，尚欠租金40万元，并未按照承诺3月初给付5万，剩下的月末交齐，尚欠的房租被告至今未支付。原告已垫付2019年6月30日至2020年6月30日的物业费62548元，垫付了2019年9月20日至2020年5月10日全年的取暖费91210元，原告多次要求其支付由原告垫付的取暖费和物业费，被告至今未付。2019年度、2020年度的房产税被告也未缴纳。被告乌日罕辩称，1、原告的第1、2、5项诉讼请求应依法驳回。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情期间民事案件若干问题的指导意见第五条规定，承租人承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人的资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。2、原告应当根据公平原则变更原租赁合同，结合疫情对酒店住宿行业的影响，减少租金并延期支付。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平。承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同。根据以上规定，新冠肺炎疫情对旅游业及酒店住宿行业造成严重影响。被告经营的酒店从政府采取管制措施至今仍处于停业状态，不仅没有营业收入，还要支付员工工资等房租等各项税费，现已无力承担，损失惨重。然而原告承租该房屋的租金仅为每年20万元，转租给被告后上涨为每年80万元。疫情期间原被告双方应当分担部分损失，才能体现出公平原则。因此原告请求减少租金并延期支付。3、关于原告的第3、4、6项诉讼请求，根据原被告双方签订的房屋租赁合同约定，应当由被告承担，但原告提交的证据并非正规发票，也无法证明是由原告垫付了物业费及取暖费。被告应当支付，但不应当支付给原告。因此应当依法驳回原告的第3、4项诉讼请求。依法纳税是被告的法定义务，被告会及时缴纳所欠税款及滞纳金。第三人孙世云述称，本人与天润房地产开发有限公司签订了以租代购合同后，将房屋出租给原告，本人同意原告转租。本院认定事实如下：原告主张的关于原被告双方签订转租合同的事实、合同内容、被告已支付租金数额、被告对2020年3月末交齐剩余租金的承诺、被告未按约定纳税的事实，双方没有争议，本院予以确认。原告提交的收费凭证和证明能够相互印证原告已交纳2019年6月30日至2020年6月30日的物业费62548元、2019年9月20日至2020年5月10日全年的取暖费91210元，而按照合同约定，该部分费用应由被告交纳，被告自认其并未交纳该费用，本院认定原告代交物业费和取暖费的事实成立。另查明，原告孙艳萍系呼伦贝尔市都市宾馆有限公司法定代表人，案涉房屋租赁合同系孙艳萍代表呼伦贝尔市都市宾馆有限公司签订的。因被告乌日罕承租该房屋系为了经营宾馆，2019年10月28日该公司变更为乌日罕独资的有限责任公司。孙艳萍作为本案原告提起诉讼，双方无争议。本院认为，房屋租赁合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，且以租代购的第三人同意原告转租，该合同合法有效。被告作为房屋承租人，应按双方约定的期限履行给付租金的义务。被告未按合同约定在2020年1月1日支付第二年的全年租金，经原告催促，被告承诺在2020年3月末交清剩余租金38万元，原告表示同意，系双方对2020年租金支付期限的变更，被告应按照变更后的日期及时支付租金。但是，2020年2月、3月系新冠肺炎疫情期间，因疫情原因导致被告营业收入明显减少在情理之中，原告以被告违约为由要求解除合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，本院认为被告的抗辩理由成立，对原告的第1、2项诉讼请求不予支持。本案在调解过程中，双方在减免租金、延长租期方面未能达成协议，结合本案的实际情况和《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，被告要求延期支付租金的请求较为公平合理，本院酌定由被告在本判决生效后3个月内支付2020年剩余的租金38万元。关于原告垫付的物业费和取暖费，按合同约定应由被告交纳而被告未交纳，原告代被告交纳后取得向被告追偿的权利，被告应按原告的要求予以给付。关于2019年度、2020年度的房产税和由此产生的滞纳金，合同约定“房屋租赁发生的各种税费由乙方（被告）负责缴纳”，被告在租赁期间未缴纳房产税，并未侵害原告的权益，且原告也未代被告缴纳，原告请求判令被告向征税部门缴纳税款无法律依据，本院不予支持。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告乌日罕支付原告孙艳萍2020年剩余的租金38万元，于本判决生效后三个月内付清；二、被告乌日罕支付原告孙艳萍2019年6月30日至2020年6月30日物业费62548元、2019年9月20日至2020年5月10日取暖费91210元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告孙艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1687.58元，由被告乌日罕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 刘凯军二〇二〇年六月十九日书记员 张 雪附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。