河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初382号原告（执行案外人）：白东仙，女，1966年11月27日出生，住温县。委托诉讼代理人：郭隆坤，男，住址同上，系原告白东仙的儿子。委托诉讼代理人：王保军，广东启源律师事务所律师。被告（申请执行人）：温县农村信用合作联社。住所地：温县太行路24号。统一社会信用代码:9141082571911712XT。法定代表人：鲍国利，该社理事长。委托诉讼代理人：毛赞全，河南新潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛惠玉，河南新潮律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：河南顶旺食品有限公司。住所地：温县产业集聚区中福路42号。统一社会信用代码:9141082509738023XY。法定代表人：白建立，该公司董事长。原告白东仙与被告温县农村信用合作联社、第三人河南顶旺食品有限公司（以下简称“顶旺公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白东仙的委托诉讼代理人王保军、郭隆坤，被告温县农村信用合作联社的委托诉讼代理人毛赞全、毛惠玉到庭参加诉讼。第三人顶旺公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白东仙向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止执行(2018)豫0825执869号执行裁定；2.确认原告与第三人之间签订的《厂房租赁合同》合法有效,原告对位于温县产业聚集区中福路42号的厂房、厂地享有合法租赁权;3.请求依法重新作出对第三人名下位于温县产业聚集区中福路42号的厂房、厂地进行带租约拍卖的执行裁定;4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月20日，原告与第三人之间签订《厂房租赁合同》,约定第三人将坐落于温县产业聚集区中福路42号的厂房、厂地出租给原告,租赁期限为2015年12月20日至2034年12月19日止,并对租金的支付方式、违约条款等进行了约定。合同签订后,第三人依约向原告交付租赁物，原告也一直使用该租赁物至今。2018年2月24日，被告持生效的温县人民法院(2018)豫0825民特11号民事裁定书申请强制执行。温县人民法院作出(2018)豫0825执869号执行裁定，对第三人名下坐落于温县产业聚集区中福路42号的厂房、厂地进行拍卖、变卖，并发出了执行公告，要求原告于2019年4月10日前迁出案涉房产。为此，原告向本院书面提出异议，认为房产正在原告承租实际使用中，申请法院停止对房产的强制执行，依法维护原告的租赁优先使用权。但温县人民法院向原告送达了(2019)豫0825执异75号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告提起执行异议之诉,理由为：1.“买卖不破租赁”。人民法院应确认原告对拍卖房产享有租赁权，不受拍卖的影响。原告与第三人签订《厂房租赁合同》的时间为2015年12月20日。合同签订后，第三人实际将房产交付给原告管理及使用，原告承租房产时，该房产并没有抵押、查封记录。而被告取得房产抵押权的时间是2016年1月27日，发生在原告承租之后。根据《中华人民共和国物权法》第190条的规定，涉案房产出租在前，抵押在后，故原告的承租权应当受到保护。被告认为原告提供的《厂房租赁合同》存在作假的嫌疑，但从《厂房租赁合同》可得知，第三人确实与原告于2015年12月20日签订了《厂房租赁合同》，该合同是由于第三人没有偿还原告的借款,才签订《厂房租赁合同》以租金款抵扣借款，合同也一直在实际履行中。被告认为《厂房租赁合同》是伪造的，根据“谁主张谁举证”的原则,被告应当向法院提供证据证明,而不是通过主观的臆断来认定该份合同是伪造的；2.人民法院在对房产进行执行拍卖前，应当调查并披露房产的实际使用现状。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定，执行法院必须查明拟拍财产有无抵押、现实际占有使用人及占有的依据、租赁或买卖等情况，并按相关规定将拍卖房地产存在的瑕疵在《拍卖公告》、《竞买须知》、标的物简介等拍卖文件中进行最大限度的披露。但人民法院违反规定，在拍卖前未查明拍卖财产存在租赁的使用现状并在网络司法拍卖平台上公告,实际上是否定了原告租赁权的成立和存续，是错误的。因此，人民法院应确认并保护原告对拍卖房产的租赁权。温县法院(2018)豫0825执869号执行裁定否认了原告与第三人合法租赁关系，否定了原告与第三人在抵押和法院查封前已经签订并正在履行的《厂房租赁合同》，否定了原告以租赁权阻止执行的实体权利，原告提出执行异议之诉,根据“买卖不破租赁”的原则,原告享有以租赁权阻止执行的实体权利。综上，原告与第三人签订的租赁合同,意思表示真实,合法有效。原告实际占有和使用承租房产，原告对房产的租赁权，足以排除强制执行。请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告温县农村信用合作联社辩称，原告白东仙诉称均不属实,所谓的《厂房租赁合同》是虚假的，应依法驳回原告的诉讼请求。1.顶旺公司不欠原告款，原告至今没有出示顶旺公司欠款的任何证据，而是顶旺公司的隐名股东徐建欠原告白东仙款项，顶旺公司没有理由将自己的厂房租赁给原告以“租赁费抵扣借款”，租赁合同没有签订的基础。2.2016年9月20日之前，顶旺公司的股东只有张焕分(代徐建持股)、柴恩元，二人各持顶旺公司50%的股份，顶旺公司的公章由张焕分保管。《厂房租赁合同》的签订时间是2015年12月20日，张焕分、柴恩元均称不知道是谁签的《厂房租赁合同》,顶旺公司的公章不知是谁加盖的。顶旺公司的两个股东不知道《厂房租赁合同》及合同上盖章事情，也不清楚将顶旺公司的厂房租赁给他人19年。2.《厂房租赁合同》签订时间是2015年12月20日，顶旺公司给被告办理厂房抵押登记的时间是2016年1月27日，间隔仅一个月零七天，顶旺公司在办理厂房抵押登记时没有说明所谓的厂房租赁相关事宜，顶旺公司办理厂房抵押登记之前根本不存在所谓的厂房租赁。4.2016年10月18日,根据张伟翔的申请，温县人民法院作出(2016)豫0825财保10号民事裁定，冻结顶旺公司和张焕分名下的财产时，顶旺公司和张焕分均没有说明所谓的厂房租赁事情,并且原告也未对该民事裁定提出异议,这也充分证明在此之前根本不存在所谓的厂房租赁。5.2016年9月20日,以徐建为甲方、张焕分为乙方、白建立(系原告白东仙的弟弟)为丙方签订了一份《股份转让协议》,约定:甲方自愿将其在顶旺公司50%的股权转让给丙方，作为甲方欠丙方姐姐白东仙500万元的担保。白建立在此协议签订的第三日，便在工商局办理了顶旺公司投资人、高级管理人员、法定代表人的变更手续，白建立成为顶旺公司的投资人、高级管理人员、法定代表人，并取得了顶旺公司的公章。因此,既然股权转让担保措施已经实现，那么就等于徐建用顶旺公司1000万元的股权抵消了白东仙500万元的债权,即徐建不再欠白东仙款，就不存在顶旺公司将自己的厂房租赁给原告白东仙以“租赁费抵扣借款”的《厂房租赁合同》的事实。依据《股份转让协议》，白建立成为顶旺公司的法定代表人,又取得了顶旺公司的公章，为白建立与原告白东仙倒签、伪造《厂房租赁合同》提供了充分而且必要的能力和条件,被告要求对《厂房租赁合同》的落款时间进行鉴定,以辨清、查明是否系倒签。6.《厂房租赁合同》第2.4条明确约定“租赁费抵扣借款”,那么作为债务人的出租方为何还免收第一年的租金。况且,徐建用顶旺公司的1000万元股权抵消了欠白东仙的500万元债权。7.《厂房租赁合同》第7.3条明确约定白东仙经营期间产生的水、电、天然气等费用由其承担，而事实上期间内产生的水、电、天然气等费用由顶旺公司承担。事实上白东仙就没有经营，而顶旺公司一直在经营，说明《厂房租赁合同》是虚假的，没有履行。综上所述,请依法驳回原告的诉讼请求。第三人顶旺公司在向本院递交的书面意见里述称，第三人确认与原告白东仙所持有的《厂房租赁合同》所盖公章为第三人的公章，第三人与白东仙签订的《厂房租赁合同》有效性，目前厂区由白东仙实际管理、使用，并支付厂区水电等费用开支。2016年9月12日之前公章一直由股东徐建所持有。（一）原告白东仙为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.顶旺公司与白东仙签订的《厂房租赁合同》,证明原告租赁厂房的事实，合同是徐建作为顶旺公司的实际控股人为偿还借款而提供的保障措施。2.缴费单据16张,证明原告在租赁期间的实际管理、使用租赁厂房的事实。3.2020年4月9日赵某出具的证明一份,证明原告实际管理、使用租赁厂房。4.2018年6月22日李贺涛出具的设备搬迁证明一份,证明原告实际管理、使用租赁厂房，徐建提供的租赁厂房在原告使用期间非常不方便,一些其他方所占用的部分厂房、车间存在着清退困难的情况,这是一家搬走设备的企业向原告提交的一份证明。5.温县人民法院(2016)豫0825民初3397号民事判决书及借条,证明徐建拖欠原告款项，该借条是徐建对长期以来借款的总确认,500万不是一次性借给徐建的,而是分几年多批次借给徐建的,借款确认书上可以看到有顶旺公司的担保,在起诉时没有起诉顶旺公司是因为顶旺公司签订了厂房租赁合同,才没有在诉讼中被列为被告,充分证明了租赁合同存在的事实基础。6.2016年9月20日股权转让协议一份,证明徐建实际控制顶旺公司，并且以公司股权作为还款担保。说明（1）从内容上看并非真正的股权转让,而实质上是对借款的担保,是方便原告租赁权实施的一项措施;（2）该股权转让协议实际上原告并没有得到相关的权利,反而承担了1000万以上的债务,因为从工商资料上看徐建的出资1000万只是认缴。顶旺公司实质上早已处于资不抵债的状态。但目前为止,顶旺公司被六家公司起诉或执行,白建立承受了不应当有的损失,并未得到任何股权的实惠。7.（1）录音光盘一张(张焕分证言),证明张焕分作为原顶旺公司的法定代表人,徐建实际在签订租赁合同之前持有顶旺公司的公章,并听到徐建曾承诺将顶旺公司租给原告作为欠款的担保；（2）周斌、冯凯当庭证言,证明两证人曾经陪原告一起向徐建追要欠款时。徐建亲口承诺将顶旺公司租赁给原告以抵扣借款的事实;（3）岳某、刘某书面证言,证明原告实际支配使用租赁物的事实。以上证人证言充分证明徐建拖欠原告借款,并亲自承诺将顶旺公司租赁给原告，与原告所提供的租赁合同相互印证,并证明原告实际支配使用租赁物的真实情况。8.2018年4月6日、5月7日水、电费条，证明被告提供的相关收据，原告有相应的转账记录。针对上述证据，被告温县农村信用合作联社质证意见为，1.对证据1，厂房租赁合同的真实性有异议，合同是虚假的,因为签订该合同时徐建、顶旺公司根本不欠其款,徐建、三恩公司、顶旺公司作为担保出具借款条据是2016年9月5日,欠的500万元也不是多笔借的,在判决书中原告自称是一笔借的。2.证据2，均是2018年以后的手续,按租赁合同约定在合同期间内都应承担,在股权转让协议签订之前,原告没有入住、经营。3.证据3,证人赵某应当出庭作证,因为赵某与原告的弟弟白建立有利害关系,其证词不应采信。4.证据4,李贺涛需出庭作证，没有其身份证明,无法确认其身份，其证词不应采信。5.对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据充分证明厂房租赁合同是虚假的。6.对证据6真实性无异议，但是股权转让协议由担保措施已变成为还款措施。按协议上第二条约定受让方白建立不得对顶旺公司人财物实行管理，但事实上法定代表人变更为其本人，白建立将厂房租给三家，其中一家租金第一年是33万,并且自己安排门岗，充分说明他的债权已经得到保障。7.证据7，张焕分没有出庭作证,她曾给被告说过和原告是亲戚,以前也说过不愿给被告出庭作证,把实际情况说出来对原告不利,其证词效力请法庭考虑;张焕分说2016年1月1日前顶旺公司公章由徐建掌管不属实,实际是2016年9月20日股权转让协议签订之前，张焕分代徐建持顶旺公司50%股份，顶旺公司公章一直由张焕分掌管。同时张焕分的证词也证明是三恩公司欠白东仙的款,而不是顶旺公司欠原告的款，张焕分证词不能采信。周斌是原告司机,与原告有利害关系,周斌存在虚假陈述,当问他领导谈话是否应在场,证人称去厕所路过听到的,而冯凯却证明说其和周斌一起和徐建面对面站着。周斌的证词也证明了是徐建借白东仙款，不是顶旺公司欠白东仙款。周斌对关键问题予以回避,在问其徐建说把厂租赁给原告的具体时间时,证人称不记得，与实际情况不符,不合情理。对冯凯的证言同对周斌的质证意见。证人岳某、刘某应当出庭作证并接受法庭的询问、质证，其书面证词不能作为证据使用，岳某说是2016年4月到6月由白东仙雇佣在顶旺公司工作不属实,因为徐建将股权转让的时间是2016年9月20日，股权转让协议签订后,原告才有权进入顶旺公司，因此证人不可能在2016年4月到6月由白东仙雇佣在顶旺公司工作。对刘某质证意见同对岳某质证意见。8.对证据8的真实性无异议，但恰恰能证明白东仙是2018年4月后入住顶旺公司。被告之前说的入住时间是估计时间，应当以原告提供的交水电费时间来确定原告入住顶旺公司的时间，说明2015年12月20日租赁合同是倒签的。（二）被告温县农村信用合作联社为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.温县人民法院(2019)豫0825执异75号执行裁定书，证明顶旺公司的隐名股东徐建欠原告白东仙500万，而不是顶旺公司欠原告款,顶旺公司没有理由将其厂房租赁给原告，租赁合同没有签订的基础；徐建已将其拥有顶旺公司50%股权转让给白建立，作为白东仙款项的担保,白东仙把担保措施变成还款措施，已变更登记手续，公章也已交其使用。徐建已用股权抵消了所欠原告白东仙的款项,不需要签订租赁合同来抵扣欠款；公章也已交原告白东仙的亲兄弟白建立掌控,该合同存在倒签的情形。2.徐建、柴恩元的视频资料和柴恩元当庭证言，证明持股50%的隐名股东徐建、持股50%的股东柴恩元对2015年12月20日签订的《厂房租赁合同》根本不知情，签订该合同并未召开股东会，程序不合法,《厂房租赁合同》是无效的，在向温县农村信用合作联社抵押贷款前,没有签订过《厂房租赁合同》。3.顶旺公司于2016年1月28日给温县农村信用合作联社办理的厂房抵押合同，证明指向抵押合同第六条中抵押人的义务条款中明确指出“抵押人应对本合同所列抵押物依法享有处分权,若将已出租的财产抵押,应书面告知抵押权人,若将抵押物出租,应书面征得抵押权人的同意”,但在抵押合同签订时，顶旺公司并未给温县农村信用合作联社提交任何书面材料说明其出租的事宜，抵押合同成立时顶旺公司并未与任何单位签订有租赁合同。4.温县人民法院(2016)豫0825财保10号民事裁定书，证明民事裁定书送达后，冻结项旺公司和张焕分名下财产,原告白东仙并未提出异议，顶旺公司及张焕分也未说明厂房租赁事宜,由此证明在此之前根本不存在厂房租赁的事实。5.顶旺公司会计殷小花的视频资料，及顶旺公司交水电费的凭证，证明会计殷小花自顶旺公司成立起至2017年8月，一直在顶旺公司从事财务工作，并不知道租赁合同一事;2017年8月之前，顶旺公司的水、电费用由殷小花负责交纳,白东仙并未交过，说明在2017年8月之前该地段一直由顶旺公司使用并经营,原告白东仙根本没有经营,与租赁合同中约定的7.3条明显不相符,说明《厂房租赁合同》的虚假性，合同存在倒签的情形。6.浙江高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，证明原告的租赁合同不能排除温县农村信用合作联社申请的强制执行。7.（1）2015年2月12日，智毅公司欠白东仙款50万元借据；（2）2016年9月5日，三恩公司借白东仙款500万元借据，借据上没有顶旺公司的公章，借据是徐建打过条后手机拍的照片,两份证据证明顶旺公司未欠白东仙款项，证明白东仙在掌管顶旺公司印章后，私自在徐建出具的条据上加盖了顶旺公司印章;（3）白东仙于2019年4月1日将顶旺公司的部分房屋(4583平米)租赁给郭江涛的租赁合同,证明白东仙掌管顶旺公司后并不是像代理人称的亏本,因为租赁合同中4583平米一年租金272280元,而4583平米仅仅是白东仙与顶旺公司所签订的租赁合同中面积的六分之一多,白东仙与顶旺公司租赁合同的面积是28224平米。据了解，白东仙将28224平米全部出租，因此白东仙每年租赁费150万元左右,从2015年12月至今,将近5年租赁费已远远超过徐建借其款的数额。（4）2016年至2018年5月期间，原顶旺公司缴纳的水费、电费、天然气费票据32张，证明虽然白东仙伪造了2015年12月20日的厂房租赁合同,但是其在2018年5月之前并没有实际入住顶旺公司。原告白东仙质证认为，1.对证据1的真实性无异议,这是原告提出异议的依据,对其判决内容不予确认;2.对证据2，柴恩元视频资料的真实性应通过当庭质证,予以确认。但通过其质证可知,其本人也仅为股份代持者,并不对公司实际经营做出决策与管理，顶旺公司实际控制人为徐建,柴恩元作为代持股东也并不掌握公章,对公司具体事务不清楚,也符合实际情况；另外两段视频资料,因为证人未能出庭作证,对其作证状态真实性无法确认,对其三性不予认可。3.对证据3的真实性、合法性无异议，但对证明指向有异议,被告提出抵押合同中没有说明租赁合同存在,所以认为原告的租赁合同是无效的。而实际租赁合同真实存在，如果徐建披露租赁合同就贷不到款,至于徐建及张焕分为何不披露租赁协议是案外人的问题，并非原告的问题。同时从这份抵押合同的时间上看,在2016年1月28日以及上面所加盖的公章足以说明在2015年12月20日租赁合同上的公章并未掌握在原告手中，而是在徐建和张焕分手中。4.证据4、5是复印件，无法核实,对其真实性、合法性、关联性不予确认。实际上，2017年11月之前顶旺公司缴费账户里还存在扣费款项，原告在使用过程中没有收到催款通知,就没有支付,实际对厂房设施有使用。5.对证据6,浙江高院解答既非法律,也非法规,浙江高院并不能指导河南省各级法院进行判案,该份材料并不能作为证据采用。6.对证据7的（1），2015年2月12日智毅公司欠白东仙款50万元借据为复印件,对其三性不予确认；证据（2）,2016年9月5日三恩公司借白东仙款500万元借据为复印件,无法确认其拍摄的时间地点,真实性难以确认；证据（3）,房屋租赁合同系复印件,对其三性不予确认,而且被告以复印件为基础来推算原告每年的租金收入为150万元左右，纯属主观想象,没有任何事实依据;证据（4）,对其所提供记账凭证中的发票真实性予以认可，但被告所提供的发票和原告所提供的原告本人银行转账记录相互印证，恰恰证明了原告实际支付顶旺公司日常经营费用的事实。自2017年11月24日之后，原告的转账记录有据可查，之前的部分因为顶旺公司本身账户中的费用还有余额,无需原告进行支付,但原告自收到租赁合同之后一直对租赁厂房进行回收管理。由于案外人徐建拒不配合，造成原告行使租赁权产生一定困难，但在原告的坚持努力下，最终取得对租赁物的实际控制。（三）第三人顶旺公司提交证据为开立单位银行结算账户申请书。原告白东仙对申请书真实性予以确认，同时证明在2015年11月并不是原告掌握公章,而是白建立、徐建等掌握公章。被告温县农村信用合作联社对申请书的真实性予以认可。（四）本院因案情需要调取证据如下：1.温县市场管理局档案资料:2016年9月12日顶旺公司股东会决议、股权转让协议原告白东仙认为，对股权转让协议和股东会决议三性予以确认，同时说明该两份证据和原告提交的股权转让协议相互印证,足以证明原告所提交证据6的真实性,同时也能说明徐建作为顶旺公司的实际控制人在偿还原告借款的过程中不断采取各种方法来敷衍原告。根据查阅的工商资料,顶旺公司出资并未到位,名为股权转让,实际上却承接了将近1000万出资并未到位的债务。被告温县农村信用合作联社质证认为，对张焕分与白建立签订的股权转让协议真实性有异议，温县法院(2019)豫0825执异75号民事裁定书中第7页的查明内容2016年9月20日甲方为徐建、乙方为张焕分、丙方为白建立、丙方姐姐为白东仙，加盖顶旺公司印章的股份转让协议，才是白建立据以持有顶旺公司股权并作为顶旺公司股东的凭据。张焕分作为徐建的代持股东,没有权利与任何人签订股权转让协议，因此被告断定张焕分与白建立签订的股权转让协议是假的，要求法庭追究其法律责任。顶旺公司于2016年9月12日修改章程,这时徐建还没有与白东仙签订股权转让协议,白建立就擅自修改了章程，顶旺公司的股东柴恩元也持股50%，根本不知道此事，也不知道张焕分所谓的转让股权给白建立的股权转让协议。因此根据公司法，张焕分与白建立签订的股权转让协议是无效的。由此，被告断定2015年12月20日所谓的《厂房租赁合同》是白东仙掌控顶旺公司后倒签的。2.2016年1月27日温县农村信用合作联社他项权利证书、抵押物评估报告以及抵押物清单。原告白东仙对上述证据的真实性、合法性予以确认,但认为该组证据首先证明在徐建和原告签订租赁合同前后顶旺公司的公章并未由原告控制；该组证据形成时间是在2016年1月27日,在原告提交的租赁合同之后,并不能对抗原告的租赁权。被告温县农村信用合作联社对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为恰恰能够证明白东仙与顶旺公司租赁合同是倒签的,顶旺公司公章是2016年9月20日之后白东仙才掌握的。3.本院(2018)豫0825民特11号民事裁定书、本院(2018)豫0825执869号之一民事裁定书、(2018)豫0825执869号公告。原告白东仙对民事裁定书、执行公告的真实性予以确认,但对其合法性有异议。上述裁定书和公告并未确认原告在裁定书和公告所涉地块的租赁权,剥夺了原告的权利,违反了关于买卖不能破除租赁的法律规定。事实上上述地块的拍卖也因涉及第三方的租赁而被迫终止。被告温县农村信用合作联社对法律文书的三性均无异议。4.本院询问徐建、殷小花的询问笔录。原告白东仙质证认为作为本案证人而言,应出庭作证接受各方询问,如因特殊原因仍不能出庭,可提供书面证明材料,上述二人本应出庭作证,但没特殊原因情况下未能出庭,其证言真实性、可靠性请法庭定夺。（1）徐建在笔录中否认提供租赁合同，而又对原告长期占有使用顶旺公司无异议，相互矛盾，有悖常理。鉴于徐建之前的多次失信行为以及现在存在严重的欠款行为，其笔录中的言语可信度较低;（2）殷小花已明确承认原告承接顶旺公司后交付水电气等费用的事实。被告温县农村信用合作联社对徐建、殷小花的询问笔录均无异议，（1）徐建现在已不欠白东仙款项，徐建对股权转让之后的两年内,白东仙没有入住顶旺公司的陈述是事实,并认可2017年以后白东仙入住顶旺公司，徐建的证词效力应予采信。（2）殷小花作为顶旺公司的财务人员,十分清楚报税和缴纳水电气费用，也有账可查。况且原告代理人也承认白东仙交水电费的时间是2017年11月，与殷小花的陈述相吻合，充分说明白东仙是2017年之后才实际入住顶旺公司的，更证明2015年12月的租赁合同是倒签的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实上，本院分析认定如下：1.原告提交的顶旺公司与白东仙签订的厂房租赁合同，被告认为该租赁合同虚假、存在倒签情形，本院在判决理由部分对厂房租赁合同的效力问题进行阐述。2.原告提交的赵某、李贺涛、岳某、刘某书面证言，因证人未出庭作证接受质询，对证人出具的书面证言，不予认定。原告提交的录音光盘(张焕分证言)和周斌、冯凯当庭证言，证人陈述徐建承诺将顶旺公司租给原告作为欠款的担保，本院询问徐建时其表示并未与白东仙签订租赁厂房合同，仅凭证人证言无法确定顶旺公司与白东仙签订厂房租赁合同的事实，对上述证人证言的证明内容，本院不予认定。3.原告提交的财务单据，系交纳天然气费、水费、电费的交费单据，上述票据中载明交费时间较早的是缴纳天然气费,时间为2017年11月24日，对原告提交的单据予以认定。4.被告提交的智毅公司欠白东仙款50万元借据、三恩公司借白东仙款500万元借据、租赁合同均系复印件，没有原件核对，原告也不予认可，本院不予认定。5.被告提交的浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》系在网上下载的相关资料，不能作为本案证据使用，本院不予认定。6.被告提交徐建、殷小花视频资料及柴恩元视频资料、柴恩元当庭证言。经本院核实徐建、殷小花属实，徐建系顶旺公司的实际控制人，柴恩元系顶旺公司股东之一，殷小花系顶旺公司财务人员，对其所陈述内容予以认定。7.第三人提交的银行结算账户申请书，具有真实性，本院应予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2018年1月31日，温县农村信用合作联社以顶旺公司作为被申请人向本院提出实现担保物权申请。2018年2月6日，本院作出（2018）豫0825民特11号民事裁定，准予对顶旺公司位于温县产业集聚区纬三路北侧抵押房地产(土地证号：温国用[2015]字第000068号；房屋所有权证号分别为:温房权证温字第××、15××94、1550114895、15××96号)进行拍卖、变卖，温县农村信用合作联社有权从变价款中优先受偿借款本金16000000元及利息(按月利率9.6‰,自20l6年1月28日算至2018年1月28日，从2018年1月28日至还款之日起按月利率14.4‰)和实现担保物权的费用(包括诉讼费、执行费、评估费和拍卖费等)。温县农村信用合作联社向本院申请强制执行本院（2018）豫0825民特11号民事裁定。2018年7月11日，本院作出（2018）豫0825执869号之一执行裁定：拍卖被执行人河南顶旺食品有限公司名下位于温县产业集聚区纬三路北侧抵押房地产一处(土地证号：温国用[2015]字第000068号；房屋所有权证号分别为:温房权证温字第××、15××94、1550114895、15××96号)。2019年3月29日，本院作出（2018）豫0825执869号公告，责令被执行人河南顶旺食品有限公司在2019年4月10日前迁出房屋。白东仙向本院提出执行异议。2019年12月30日，本院依法作出（2019）豫0825执异75号执行裁定，驳回案外人白东仙的异议请求。2020年1月13日，白东仙不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明：白东仙向本院提交的《厂房租赁合同》载明：出租方为顶旺公司（甲方），承租方为白东仙（乙方）；甲方同意将其位于顶旺公司厂区内的厂房场地租赁与乙方使用。地址在温县产业集聚区中福路42号；租赁物为车间、办公楼、职工宿舍、职工食堂等租赁面积共计为28224平方米；租赁期限共19年，即从2015年12月20日起至2034年12月19日止；租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先租赁权；为了乙方长久发展，使之正常生产与经营，租金第一年免费，第二年15万元，第三年30万元，之后按年租金30万元计算……。《厂房租赁合同》落款时间为2015年12月20日，加盖有“顶旺公司”的公章。2016年9月20日，徐建为甲方、张焕分为乙方、白建立为丙方签订《股权转让协议》，协议约定：甲方在顶旺公司拥有占注册资金50%的股权，申报数额1000万元。该股权由隐名股东甲方委托乙方作为显名股东代持。现甲、乙、丙三方经充分协商,达成如下条款、以资遵守；1.甲、乙双方自愿将上述股权以全部转让给丙方的方式作为甲方欠丙方姐姐白东仙伍百万元的担保。乙方为顶旺公司承担的担保债务由甲方承担。2.在丙方持股期间,丙方未经甲方同意不得将该股权擅自转让、质押、抵押给任何人,且丙方应配合甲方及顶旺公司向有关第三人进行借贷或以此股权质押、抵押。丙方只持股权,不享有对顶旺公司的人、财、物方面的管理、使用、支配等权益。丙方不承担所持股份的债务,丙方因此受损失的,甲方承担赔偿责任。3.甲方将在2017年12月31日前清偿欠丙方姐姐白东仙伍百万元的本、息,利息按月息一分七厘计算。甲方清偿上述本、息后,丙方应在三个工作日内无条件将上述股权转让给甲方。4.甲方在未清偿所欠丙方的姐姐白东仙的上述款项前不得再将上述股权转让、质押、抵押给任何人。5.丙方姐姐白东仙同意上述条款,并按上述条款执行。6.违约责任任何一方违约,均应向守约方支付伍百万元的5%的违约金,并继续履行本合同。如甲方违约,丙方有权将上述股权转让、质押、抵押给任何人。徐建、张焕分、白建立及白东仙在该协议上签字。顶旺公司的工商档案资料记载：1.2016年9月12日，顶旺公司召开股东会，会议审议并通过:（1）同意张焕分将持有公司50%的股权,计1000万元的出资,以1000万元的价格转让给白建立,其他股东放弃优先购买权。（2）同意张焕分辞去公司执行董事兼经理职务、法定代表人职务,选举白建立为执行董事兼经理,任公司法定代表人,任期三年。（3）同意根据决议内容重新制订公司新的章程。2.2016年9月12日，张焕分作为甲方、白建立作为乙方，双方签订顶旺公司股权转让协议，协议约定：（1）甲方同意将持有顶旺公司50%的股权,共(大写)壹仟万元人民币(￥10000000元)出资额,以壹仟万元人民币(￥10000000元)出资额,转让给乙方,乙方同意按此价格及金额购买上述股权。出资转让于2016年9月12日完成。（2）甲方保证所转让给乙方的股权是甲方在顶旺公司的真实出资,是甲方合法拥有的股权,甲方拥有完全的处分权。甲方张焕分保证对所转让的股权,没有设置任何抵押、质押或担保,并免遭任何第三人的追索。否则,由此引起的所有责任,由甲方承担。（3）甲方转让其股权后,其在顶旺公司原享有50%的权利和应承担的义务,随权转让而转由乙方享有与承担。（4）乙方承认顶旺公司章程,保证按章程规定履行义务和责任。本公司经工商行政管理机关同意并办理股东变更登记后,按出资比例及章程规定分享公司利润与分担亏损。本院认为，案外人请求停止执行的，应以其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，并承担相应的举证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，白东仙提出排除强制执行的条件应当是其与顶旺公司存在真实的租赁关系，且租赁关系成立于抵押权设立之前，并负有证明责任。确认租赁关系的成立应当根据租赁合同的签订以及标的物占有使用等情况进行综合判断。（一）从租赁合同的签订情况来看，原告白东仙认为与顶旺公司签订的租赁合同时间是2015年12月20日，顶旺公司与被告温县农村信用合作联社签订的借款抵押合同时间为2016年1月27日，在抵押前白东仙已与顶旺公司签订了租赁合同。被告认为白东仙所持合同上的公章不清楚是谁加盖的，租赁合同存在倒签。第三人认为，原告白东仙所持厂房租赁合同所盖公章是其公司公章，认可厂房租赁合同的有效性，厂区由白东仙实际管理、使用等，公司公章于2016年9月12日前由股东徐建所持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，确定合同效力的关键在于合同当事人在订立合同时是否有权代表或者代理公司进行相关民事行为来判断，合同当事人为公司法定代表人或者有权代理人的，其加盖公章或者签字行为应系公司行为，应当由公司承担法律后果。否则，合同当事人如无代表权或超越代理权的，合同可能会因为无权代表或无权代理最终归于无效。本案中，原告白东仙提交的租赁合同签订时间是2015年12月20日，合同上仅加盖了顶旺公司的印章，没有该公司的法定代表人或者经办人签字，顶旺公司当时的法定代表人为张焕分，张焕分没有代表顶旺公司与原告签订租赁合同。白东仙称其所持的租赁合同是顶旺公司的实际控制人徐建交给的，但经本院询问徐建，徐建并不认可其与白东仙于2015年12月20日签订厂房租赁合同。当时顶旺公司的登记股东为张焕分、柴恩元，柴恩元不清楚顶旺公司租赁事宜，也不清楚原告白东仙所持的厂房租赁合同，原告白东仙也没有证据证明顶旺公司股东会议决议将顶旺公司的厂房厂地出租给原告白东仙。综上，本院无法确定原告白东仙所持的厂房租赁合同的真实性无法确定，原告请求本院确认原告与第三人之间签订的《厂房租赁合同》合法有效,并对位于温县产业集聚区中福路42号的厂房、厂地享有合法租赁权，本院不予支持。（二）从租赁厂房使用时间来看,根据原告白东仙提交的交纳电费、天然气费票据，最早交费时间是2017年11月24日。被告提交的顶旺公司财务手续包括交纳电费、天然气费等，以及本院询问顶旺公司会计殷小花的笔录，均证明股权转让协议签订之前，白东仙未交纳电费和天然气费，该费用由顶旺公司财务实际支付。原告白东仙主张与第三人签订《厂房租赁合同》后,已经实际管理、使用第三人实际交付的房产，证据不足，本院不予采信。综上所述，原告白东仙提供的证据不足以证明租赁合同真实、有效，不能证明与第三人顶旺公司存在真实的租赁关系,应承担不利的法律后果，故原告白东仙请求停止执行本院(2018)豫0825执869号执行裁定，要求重新作出对第三人名下位于温县产业集聚区中福路42号的厂房、厂地进行带租约拍卖的执行裁定，证据不足,本院依法不予支持。（三）关于白东仙申请中止本案诉讼的问题。原告认为，执行异议案件涉及的执行依据涉及的房产证，及抵押登记房屋他项权利登记已被温县住房和城乡建设局撤销。该撤销行为引发的行政诉讼［案号：（2020）豫0825行初11号］案件正在审理中，本案审理结果应以该行政案件的审理结果为依据，行政案件尚未审结，要求中止本案的审理。本院认为，本案审查的重点主要是原告白东仙是否有充分的证据证明其享有足以排除执行的民事权益。本院（2018）豫0825民特11号民事裁定书系发生法律效力的法律文书，系人民法院强制执行的依据，且本院已经对涉案财产采取强制措施，在本院已经采取执行措施的前提下，对于执行标的物的权益是否是被执行人所享有，不是本案审查范围。涉及行政机关行政行为引发的行政案件审理，不影响本案的审理。因此，原告申请中止本案审理，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下：驳回原告白东仙的诉讼请求。案件受理费38800元，由原告白东仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王国平人民陪审员  郑继雷人民陪审员  王淑霞二〇二〇年六月二十三日书 记 员  侯琬璐河南省温县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0825民初382号本院（2020）豫0825民初382号民事判决书适用的法律条文和司法解释具体表述如下：1.《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。4.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。