广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初28560号原告：刘玉琼，女，汉族，1982年4月1日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘亚娟，兰娟，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：郭光祥，男，黎族，1959年6月16日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：伍劲松，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区桃园西路****。法定代表人：王宝玉，总经理。委托诉讼代理人：李杰、高亚静，均系该系职员。原告刘玉琼诉被告郭光祥、第三人广州市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉琼的委托诉讼代理人兰娟，被告郭光祥及其委托诉讼代理人伍劲松到庭，第三人广州市乐有家房产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告刘玉琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金5万元；2.判令被告向原告支付违约金44万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月11日，原、被告双方在中介方即本案第三人的居间介绍下签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定将被告名下位于广州市天河区林和东路XX街XX号804房（房产登记号：富字52367号）出售给原告。房屋转让价为220万元，原告于合同签订当日支付定金5万元，付款方式为银行按揭付款,合同第四条第2项第1款约定“买方须于2016年6月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续……卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”、第四条第2项第2款约定“买方须于2016年7月30日之前将首期款（不含定金)人民币610000元支付至居间方的托管账户……”此外，2016年4月21日，被告签署了中介方出具的《信息告知书》，被告明确知晓广州市二手房交易流程、所需提供及签署的材料，其有协助义务等。然而，合同签订后，原告如约履行了支付定金的义务，被告却于2016年6月6日以“未能及时沟通、中介未告知相关信息”等无稽理由通知原告解除合同并要求将定金退还给原告。7月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告收到函件后5日内进行网签以便办理按揭贷款手续。而众所周知，向银行申请按揭贷款必须提交网签合同且银行己向法院出具《协助调查函》的《回函》，函中明确说明“审批按揭贷款是需要提供网签合同的”，但被告收到《律师函》后通过短信提出诸多问题，原告明确给出合理答复后，被告仍要求“网签前必须再签订一个《购买二手房合同补充协议》”，找各种理由拒不协助办理网签。之后双方又反复为此事协商多次，但均无果。原告认为被告在合同约定的办理按揭贷款手续之前即以莫须有的理由胡搅蛮缠且通知解除合同，其后又以种种理由拒不配合办理网签，不配合买方即原告提交申请按揭所需资料，被告行为己构成根本违约，其应依法承担违约责任。尽管，本案中，原告于2017年2月23日起诉请求继续履行合同没有得到支持，但这并不意味着被告就无须对自己的违约行为承担任何责任。根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告郭光祥辩称：一、刘玉琼诉请郭光祥以总房价款为本金按每日万分之五的标准计付逾期办理网签和按揭手续的违约金已被(2017)粤01民终23078号民事判决书驳回，具有既判力，故该请求属于重复起诉，应基于“一事不再理”原则判决驳回其诉讼请求。刘玉琼、郭光祥系房屋买卖合同关系，刘玉琼作为买方的主要合同义务是支付房款，权利是取得房屋产权登记并接受房屋；而郭光祥作为卖方主要义务是将房屋过户至买方名下，并交付房屋，权利是收取房款。双方《广州市二手房买卖及居间服务合同》明确约定付款方式为按揭付款，买方须于2016年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1540000元，具体金额以银行承诺发放贷款金额为准，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需要资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或者第三人通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件，买卖双方一致同意首期款（不含定金）610000元于2016年7月30日之前支付至居间方的托管帐户……。据此，办理银行按揭及支付首期款是刘玉琼作为买方履行付款的主要义务，郭光祥负有无条件配合协助的义务。刘玉琼在签约或者履约过程中应向居间方充分了解或者要求居间方详细告知办理按银行按揭所需的全部资料和手续，并一次性通知郭光祥需协助提交全部办理按揭资料。双方于2016年4月11日签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，对办理银行按揭及支付首期期限均作出明确约定，但未对办理网签这一重要事项及履行期限作出约定。由于刘玉琼理应对办理银行按揭手续负有主要义务，其想在办妥银行按揭手续同贷书的情况下并保证能在7月30日前依约支付首期款，理应在签约后及时向银行申请办理按揭手续，刘玉琼一直未明确承诺在郭光祥配合办理网签的情况下依约支付首期款，导致郭光祥丧失对刘玉琼的交易信任，引发双方纠纷。对此，刘玉琼负有过错责任。(2017)粤01民终23078号民事判决书确认“双方对于办理网签手续的期限未作约定，且未能依约办理银行按揭手续亦不应归责于郭光祥单方，因此刘玉琼诉请郭光祥以总房价款为本金按每日万分之五的标准计付逾期办理网签和按揭手续的违约金缺乏事实依据，本院不予支持”。该判决现已生效，刘玉琼在已起诉郭光祥并判决生效的情况下又以同一事由再次向法院提起相同的诉讼请求，显然不符合一事不再理原则，因此法院应该驳回其诉讼请求。二、刘玉琼违反诚实信用原则，存在没有依约支付首期款与办理银行按揭手续的过错，网签并非合同约定与法律规定之义务，郭光祥也从来没有表示不同意网签，仅是依法行使后履行抗辩权，刘玉琼的诉讼请求缺乏事实和法律依据。在交易过程中，刘玉琼存在诸多疑点，难以让郭光祥产生合同可以依约履行的信赖。刘玉琼作为买方的身份存疑，双方的《广州市二手房买卖及居间服务合同》并非刘玉琼自己本人到场签名，且第三人提供的刘玉琼身份证是过期无效的。郭光祥在交易过程中难以与刘玉琼取得直接联系，而是由第三人家家顺公司指派深圳员工黄**锋以刘玉琼丈夫名义，代表刘玉琼与郭光祥联络，黄**锋作为买方代表多次编造假身份，又谎称其职业是公务员、公司老总，这种不真诚、不负责、不积极的沟通让人难以信赖。刘玉琼的购房目的存疑，刘玉琼与第三人利用郭光祥对二手房买卖了解不足，在合同中设置了以取得银行同意贷款为过户交易的前提条件，仅设置首次提交贷款申请的时间限制，却没有就银行意见取得时间设定限制，导致刘玉琼和第三人多次拖延办理申请贷款手续和网签手续，以达到其“占据房源，炒房获利”的目的，也让郭光祥换购房屋的初衷难以实行。以上种种疑点让郭光祥难以信任刘玉琼和第三人能够真诚履约、租金交易的达成，且刘玉琼未履行交付首期款与办理银行按揭手续等义务，郭光祥有权解除合同并追究刘玉琼和第三人的违约责任，综上，请求法院驳回刘玉琼的全部诉讼请求。经审理查明：2016年4月10日，郭光祥（卖方）、刘玉琼（买方）、广州市家家顺投资发展有限公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于广州市天河区林和东路XX街XX号804房，建筑面积为79.66平方米，该房产转让总价款为2200000元，定金50000元，买方同意在本合同签订时向买方支付定金50000元，买卖双方协商一致约定由买方按按揭付款方式支付楼款。买方须于2016年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1540000元。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署文件。买方须于2016年7月30日前将首期款610000元支付至居间方的托管账户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同签订后，刘玉琼向郭光祥支付定金5万元。2016年6月6日，郭光祥向刘玉琼发出《关于解除二手房屋买卖合同通知书》载明：因合同出现一些纠纷且未能与你沟通协商解决…因你与中介不积极配合和不负责任造成我无法直接与你取得联系…自本通知到达你的同时，即解除你与我签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》等。2016年7月22日，刘玉琼委托广东宏力律师事务所向郭光祥发出《律师函》，要求郭光祥自收到律师函之日起5日内与刘玉琼就标的房屋办理广州市存量房网签手续，以兹履行《房屋买卖合同》等。2016年8月3日，郭光祥委托广东美华律师事务所律师向刘玉琼、黄**锋发出律师函，要求刘玉琼、黄**锋在8月14日前支付首期款61万元及违约金，逾期未支付首期款的，双方签订的广州市二手房买卖及居间服务合同自2016年8月15日解除。2016年8月9日，刘玉琼委托广东宏力律师事务所向郭光祥发出《律师函》，要求郭光祥于2016年8月12日上午9:00前往广州市天河区不动产登记中心办理涉案房屋的网签手续。2016年8月17日，郭光祥委托广东美华律师事务所向刘玉琼、黄**锋发出《律师函》，载明因刘玉琼、黄**锋违反约定，逾期不支付首期款，且通知后拒绝纠正违约行为，郭光祥决定即日起解除各方订立的《广州市二手房买卖及居间服务合同》。2016年8月17日，刘玉琼委托广东宏力律师事务所向郭光祥发出《律师函》，称其不同意解除房屋买卖居间合同，要求郭光祥自收到律师函一周内与刘玉琼就标的房屋办理广州市存量房买卖合同网签手续，继续履行房屋买卖居间合同。刘玉琼提交短信记录（郭光祥与黄**锋的聊天记录，打印件）拟证明郭光祥多次拖延办理网签事宜。郭光祥对此不予认可，称刘玉琼提交的短信记录不完整，网签合同未明确约定时间，没有网签也可以办理相应手续。郭光祥提交以下短信聊天记录（均为打印件）拟证明其主张：1.郭光祥与案外人石瑀的短信记录（显示案外人石瑀于2016年7月14日向被告发送温馨提示“目前为止，还缺买卖双方网签合同，导致按揭手续无法办理，现通知买卖双方尽快办理网签”）；2.郭光祥与黄**锋在2016年7月26日的短信记录（被告表示“刘玉琼女士，请把《购房同贷书》发给我，以便商量办理网签事宜”、对方答复称“没有网签出不了同贷书”）；3.郭光祥与黄**锋在2016年7月28日-7月29日的短信记录（郭光祥表示“请尽快明确如果银行审批贷款不足，差额何时给付，6月30日及7月5日两次配合买家去银行递件申请贷款时为何无人告知我们还需要网签……7月30日买方要支付首期款，请勿以任何借口拖延”、对方答复“银行审批贷款不足，首付时补足，合同早已明确，我的律师已发律师函催告办理网签合同”、郭光祥再次表示“办理按揭与7月30日前付首期款无关，我可以明日去天河区房管局配合办理网签，没有任何问题，但请今晚11点前明确回复你们是否会按合同约定在7月30日前支付首期款61万元”）；4.郭光祥与黄**锋在2016年7月31日的短信记录（黄**锋表示“你方已于7月22日收到关于催告办理网签合同的律师函，但一直不去办理，请8月1日上午签署网签合同”、郭光祥答复“请与我律师李胜联系”）；5.郭光祥与黄**锋在2016年8月13日的短信记录（郭光祥表示“请在规定时间纠正违约行为，支付首期款，然后我将恢复配合完成交易”）。刘玉琼称关于郭光祥与石瑀之间的聊天记录，其从未看到过，因郭光祥无法提供上述聊天记录的原始载体，故对上述证据的真实性无法确认。经本院询问，郭光祥称愿向刘玉琼退还定金。另查明，2017年3月10日，刘玉琼向本院提起诉讼，请求判令：1.郭光祥继续履行《广州市二手房买卖及居间服务合同》，郭光祥配合办理网签及过户手续，并交付房屋；2.郭光祥向刘玉琼赔偿逾期办理网签及按揭的违约金45.1万元等。本院于2017年10月10日作出（2017）粤0106民初7602号民事判决，判令：一、刘玉琼于判决发生法律效力之日起15日内，向郭光祥支付购房余款2150000元（不含定金50000元）；二、郭光祥于收到购房余款之日起十五日内，协助刘玉琼到房地产行政管理部门将广州市天河区林和东路XX街XX号804房过户登记至刘玉琼名下；三、驳回刘玉琼的其他诉讼请求。郭光祥对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年1月30日作出（2017）粤01民终23078号民事判决，认为刘玉琼一直未明确承诺在郭光祥配合办理网签的情况下依约支付首期款，导致郭光祥丧失对刘玉琼的交易信任，引发双方纠纷，对此，刘玉琼负有过错责任。判令：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7602号民事判决；二、驳回刘玉琼全部诉讼请求。刘玉琼对上述判决不服，向广东省高级人民法院提起再审，该院于2019年6月4日作出（2018）粤民申7044号民事裁定，裁定驳回刘玉琼的再审申请。2017年5月17日，郭光祥向本院提起诉讼，请求判令确认《广州市二手房买卖及居间服务合同》已经于2016年8月20日解除、被告承担违约金44万元、第三人家家顺公司承担连带赔偿责任等，本院于2017年10月10日作出（2017）粤0106民初12902号民事判决，判令驳回郭光祥的全部诉讼请求。郭光祥对此不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2018年2月6日作出（2017）粤01民终23087号民事判决，判令：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12902号民事判决；二、2016年4月11日的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中郭光祥与刘玉琼之间关于广州市天河区林和东路XX街XX号804房的房屋买卖合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；三、驳回郭光祥其他诉讼请求。本院认为：刘玉琼与郭光祥签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。本案争议焦点为合同履行过程中郭光祥是否根本违约，刘玉琼有无过错。本院在此作如下分析：根据合同约定，刘玉琼有义务向郭光祥支付首期款并办理银行按揭，郭光祥应予以配合，刘玉琼一直未明确承诺在郭光祥配合办理网签的情况下依约支付首付款，导致郭光祥丧失对刘玉琼的交易信任，引发双方纠纷，刘玉琼未积极支付首期款、办理银行按揭，存在过错；同时，郭光祥以自己对交易安全的质疑而拒绝办理网签导致银行按揭手续无法完成，此后又单方通知刘玉琼解除合同，亦存在过错。综上，双方对案涉房屋买卖合同无法履行均存在过错，故刘玉琼请求郭光祥支付违约金缺乏理据，本院不予支持。郭光祥同意将定金5万元返还刘玉琼，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告郭光祥向原告刘玉琼返还定金5万元；二、驳回原告刘玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8650元，由原告刘玉琼负担7767元，被告郭光祥负担883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  王丽梅二〇二〇年六月二十八日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚