文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5823号            原告              原告：青岛耀华物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处景岱街**。统一社会信用代码91370282321426467U。      法定代表人：管丹，总经理。      委托诉讼代理人韩刚，山东森嵘律师事务所律师。                  被告              被告：焦翠英，女，1970年7月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告焦翠英支付2017-2018年物业服务费3 200元并承担滞纳金（2017年以1 080元为基数，按照月利率千分之三自2017年1月1日起计算至实际支付之日止、2018年以2 160为基数，按照月利率千分之三自2018年1月1日起计算至实际支付之日止）；2、被告承担律师费800元；3、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              2016年1月21日，原、被告双方签订《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，公共性服务费住宅每月每平方米0.9元，住宅电梯运行费每月每平方米0.4元，路灯公摊费每年40元。路灯公摊费于每年12月31日前向原告支付，公共性服务费按年度收取，每次服务到期前15天交纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时交纳。逾期交纳物业管理费从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金并承担原告实现物业管理费及其他费用的债权。原告已依约向被告提供物业服务，但被告至今尚未支付2017年至今的物业费及其他费用。经多次催要被告均未支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      被告      答辩意见              对焦翠英系青岛市即墨区文昌居小区**室业主及建筑面积为100平方米无异议，对原告为居住区提供物业服务及未向原告交纳2017、2018年物业费无异议。      被告未交纳2017、2018年物业费的原因是原告的服务质量太差，主要体现在：1、服务态度差，生硬霸道，物业服务合同为霸王条款，只催费不解决问题，还利用律师催交；2、房屋质量差，有问题物业公司只给简单处理不根本解决；3、小区没有活动室，没有业委会，未公布电梯广告收支；4、小区环境卫生差，电梯门上有各种小广告不清理，电动车乱放，，地下室私家车乱停5、居民区白天流入陌生物业缺乏管理；6、小区内有业主养狗的而且不栓绳，物业公司不管理；7、小区绿化带、公共设施（凉亭凳子、柱子）损坏不整修；8、消防系统不完善，2018年前未配备灭火器，现在已经配备上；9、小区治安差，门禁形同虚设，任何非小区人员车辆均可进入。10、被告直到2019年8月开始装修，之前房屋一直空置，按照规定物业费应该按照六折支付；11、因为被告没有清运装修垃圾，原告私自给我停水停电；12、因为没有交物业费，物业至今不给门禁卡。                  认      定      的      事      实                    被告焦翠英系青岛市即墨区文昌居小区**户业主，原告青岛耀华物业管理有限公司为文昌居小区提供物业服务。文昌居小区未成立业主委员会。      2016年1月21日，被告焦翠英（乙方）与原告青岛耀华物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》，协议约定，乙方物业坐落于文昌居**室，建筑面积100平方米；甲方对小区内房屋共用部位、公共设施及设备（电子监控、单元对讲系统、电梯、二次供水设备等）、公共环境卫生、绿化、安保、交通等项目进行养护、服务与管理；乙方（住宅）按照建筑面积每月每平方0.9元交纳公共性服务费，按照建筑面积每月每平方0.4元交纳住宅电梯运行费，按照每年每户40元于每年12月31日前交纳路灯公摊费；交费期限为业主入住预先交纳物业公共性服务费用（有电梯的同时交纳电梯运行费），以后按年度收取，每次服务到期前15天交纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时交纳。该协议同时对委托服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中违约责任部分约定，乙方逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并应承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权，包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、邮寄费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。      文昌居小区业主于2016年初开始办理入住，因业主入住初期条件不完善，文昌居小区2016年物业服务费按照9个月收取。焦翠英至本案庭审时未取得小区门禁卡。被告焦翠英于2016年1月21日为涉案房屋交纳2016年物业费1 170元（100×1.3×9）。之后，焦翠英未再交纳物业费。截至2018年12月31日，被告焦翠英未向原告交纳2017、2018年物业服务费合计3 200元【公共性服务费2 160元（100平方米×0.9元/平方米/月×12个月×2年）、电梯费960元（100平方米×0.4元/平方米/月×12个月×2年）、路灯费80元（40元/年×2年）】。      2019年9月25日，原告与山东森嵘（城阳）律师事务所签订专项法律服务委托代理合同，约定原告委托山东森嵘（城阳）律师事务所处理催收物业费法律事务，并按照起诉总标的额的25%支付律师费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛耀华物业管理有限公司与被告焦翠英签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告青岛耀华物业管理有限公司作为文昌居小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告焦翠英的物业坐落在小区内，无论是否入住均已接受了物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。      被告焦翠英主张的房屋质量问题、小区内没有活动室、未成立业主委会等情况不属于原告提供的物业服务内容，被告的相应要求不应向原告主张。关于被告所称原告服务质量差问题，现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，被告提出的物业服务瑕疵问题也尚不足以认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。综上，被告焦翠英的抗辩理由本院不予采纳。文昌居小区**户实测面积为102.07平方米，原告按照100平方米收取2017、2018年物业服务费3 200元不超过被告实测建筑面积及应交纳的金额，本院予以支持。被告焦翠英未按照合同约定支付物业服务费及电梯费，构成违约，应当承担协议约定的滞纳金，但被告拒付物业服务费的原因系基于对物业服务瑕疵的异议，在包括被告在内的多名业主均对原告的服务提出异议的情况下，本院认为对原告关于滞纳金的主张不应予以支持。原告未证实其已经向山东森嵘（城阳）律师事务所按约支付法律服务费，对于要求被告承担律师费的请求本院不予支持。      被告焦翠英要求原告按照相关规定对房屋空置期间物业服务收费进行减免，经本院调解原告未同意。因焦翠英未能提交相应证据证实其满足空置房减免物业费条件，也未证实其在房屋空置期间按照相关要求向原告提出过申请，对于被告要求减免物业费的请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告焦翠英于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛耀华物业管理有限公司自2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费3 200元；      二、驳回原告青岛耀华物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告焦翠英负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔  婧                                                       二0二0年六月三十日                  书 记 员   于梦娇