成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初5471号 原告：成都市黄和投资有限公司，住所地成都市锦江区二环路东五段10号五楼。 法定代表人：何江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖先方，男，1972年5月17日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 被告：陈绩彬，男，1964年7月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：刘文珍，女，1967年8月8日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：陈媛媛，女，1990年6月2日出生，汉族，住成都市新都区。 第三人：成都旭光电子股份有限公司，住所地成都市新都区新都镇新工大道318号。 法定代表人：刘卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢晓娟，女，1974年4月6日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 原告成都市黄和投资有限公司（以下简称“黄和公司”）诉被告陈绩彬、刘文珍、陈媛媛、第三人成都旭光电子股份有限公司（以下简称“旭光公司”）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄和公司的委托诉讼代理人廖先方、谢静逸，被告陈绩彬、被告刘文珍，第三人旭光公司的委托诉讼代理人卢晓娟到庭参加了诉讼，被告陈媛媛经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告黄和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈绩彬、刘文珍、陈媛媛腾退位于成都市金牛区房屋；2、本案诉讼费用由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛承担。事实及理由：黄和公司系位于成都市金牛区房屋的所有权人，陈绩彬、刘文珍、陈媛媛与黄和公司之间没有房屋租赁关系，但陈绩彬、刘文珍、陈媛媛非法强制占用案涉房屋；黄和公司多次要求陈绩彬、刘文珍、陈媛媛搬离，但陈绩彬、刘文珍、陈媛媛均不予配合。陈绩彬、刘文珍、陈媛媛的行为已经严重侵害了黄和公司的合法权益，并给黄和公司带来了经济损失，为维护黄和公司合法权益，特向法院提起诉讼。 被告陈绩彬辩称，陈绩彬系原成都电器厂职工，工作期间向单位缴纳住房保证金后合法分得该企业福利房并落户，按月向单位足额缴纳了水电费，在旭光公司代管期间，置换到案涉房屋居住，系合法居住，旭光公司证言有失误，没有强占黄和公司房屋，陈绩彬、刘文珍、陈媛媛与黄和公司没有关系，黄和公司起诉主体错误，应起诉旭光公司。案涉房屋产权属于家属宿舍，请求驳回黄和公司的诉讼请求。 被告刘文珍辩称，与陈绩彬答辩意见一致。 被告陈媛媛未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 第三人旭光公司辩称，2011年，旭光公司与黄和公司做资产转让合同时，明确了旭光公司的员工（含陈绩彬）所住房屋在产权转让前是租赁关系。产权转移后，黄和公司负责受让资产的遗留问题包括部分房屋出租给旭光公司员工或被其他人占用的问题均由黄和公司处理。陈绩彬最初居住的房屋没有进行房改，后搬到生活区的临时居住房屋系旭光公司财产，该房屋是旭光公司的财产，不是福利分房，是租赁关系。 经审理查明，1996年成都电器厂破产改制，由旭光公司整体接收。2010年11月29日，旭光公司（甲方）与黄和公司（乙方）签订《资产转让合同》，旭光公司作为转让方将包括案涉房屋在内的多栋房屋转让给黄和公司，合同转让价款为11250万元，约定甲方向乙方转让其所有的位于成都市金牛区的资产，包括但不限于权0684014、权0586507、权0684009等房屋，合同中还明确载明“存在第三人在甲方近2亩土地上违法修建构筑物的情形：职工宿舍（系本次出售的房屋建筑物之一）中有部分房屋已出租给甲方的职工、部分房屋未经甲方同意而被第三人占用”。2011年1月7日黄和公司成为金牛区蓉都大道天回路998号6栋房屋（权0684009）的所有权人，共有情况为单独所有。该房屋一、二层为食堂，三、四层为集体宿舍，案涉房屋位于成都市金牛区房屋，属于该栋房屋一部分。2011年4月13日，黄和公司通过张贴《公告》并以公证的方式告知成都市金牛区房屋全体住户：黄和公司已取得该栋房屋所有权，该栋房屋原住户应当于公告之日起一个月内搬离或与黄和公司办理租赁手续。 另查明，庭审中，旭光公司陈述在房屋产权转让前，其与陈绩彬之间系房屋租赁关系，但未签订书面租赁合同。陈绩彬陈述入住案涉房屋后至2010年底期间，其向旭光公司缴纳租金、水、电费，2010年底后再未向旭光公司缴纳租金、水、电费。旭光公司与陈绩彬一致陈述双方未签订福利房或分得案涉房屋使用权的合同。 另查明，陈绩彬与刘文珍系夫妻关系，陈媛媛系二人之女。陈绩彬系原成都电器厂职工，三人于2000年入住案涉房屋，至本案开庭时该房屋仍由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛占有使用。 又查明，陈绩彬曾系旭光公司员工，于2019年退休。陈绩彬于2000年4月6日向旭光公司缴纳住房保证金667元。 以上事实有身份证信息、单位信息、《资产转让合同》、房屋产权证、进出房屋登记表、收据、《公证书》、照片以及庭审中黄和公司与陈绩彬、刘文珍、旭光公司的一致陈述在案予以印证。 本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。黄和公司与旭光公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，应属合法有效，黄和公司作为买受人购买案涉房屋，且已办理房屋登记，系案涉房屋所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现黄和要求陈绩彬、刘文珍、陈媛媛搬离该房屋，陈绩彬、刘文珍对此不予认可，抗辩其对案涉房屋系合法占有。经查，案涉房屋已由旭光公司于2010年出售给黄和公司，黄和公司亦于2011年办理了房屋产权证，现案涉房屋被陈绩彬、刘文珍、陈媛媛占有使用，黄和公司因此向本院提起诉讼主张陈绩彬、刘文珍、陈媛媛腾退房屋。 本院认为，其一，结合审理查明的事实，旭光公司曾系案涉房屋所有权人，其曾将案涉房屋出租给员工陈绩彬居住，即旭光公司作为案涉房屋所有权人期间与陈绩彬存在房屋租赁合同关系，鉴于旭光公司于2001年将陈绩彬安置在案涉房屋内居住，且陈绩彬未与旭光公司签订书面房屋租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，本院确定陈绩彬与旭光公司的租赁关系为不定期租赁，因陈绩彬与旭光公司均未提出解除租赁关系，即租赁期限未届满，租赁关系存续；其二，黄和公司虽已取得案涉房屋所有权，但结合前述论证，黄和公司与旭光公司签订《资产转让合同》时旭光公司与陈绩彬之间的租赁关系已经存在，且黄和公司与旭光公司在该合同中亦明确案涉房屋中部分房屋已出租的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，案涉房屋上的租赁关系并未改变，即黄和公司取得案涉房屋所有权时陈绩彬依旧系案涉房屋的承租人；其三，鉴于案涉房屋所有权转移前陈绩彬与旭光公司成立不定期租赁合同，而本案中案涉房屋所有权转移并不影响租赁合同的效力，黄和公司作为案涉房屋的所有权人应当履行出租人之义务，即黄和公司与陈绩彬亦成立不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，黄和公司可随时解除租赁合同。而黄和公司在取得案涉房屋所有权后即通过张贴《公告》的方式告知案涉房屋全体住户应当与其办理租赁手续或搬离案涉房屋，黄和公司的行为表明其具有与陈绩彬解除原租赁合同关系并成立新的租赁合同关系的意思表示，而陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未与黄和公司签订书面房屋租赁合同。自2010年底至今，陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未曾向黄和公司支付过房租，即黄和公司与陈绩彬、陈媛媛、刘文珍未成立新的房屋租赁合同关系，且即使黄和公司取得案涉房屋所有权后原租赁合同关系不变，该租赁合同亦系不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，黄和公司亦可随时解除租赁合同，现黄和公司向法院提起诉讼要求陈绩彬、陈媛媛、刘文珍搬离案涉房屋即为向陈绩彬、陈媛媛、刘文珍主张权利，陈绩彬、陈媛媛、刘文珍提交的证据尚不足以证明其存在无需搬离案涉房屋之事由，亦不足以证明三人继续占用案涉房屋具备合理性、合法性，应当承担举证不能的不利后果；其四，陈绩彬、刘文珍抗辩案涉房屋系依照备案登记制度合法取得的分配住房，本院认为，一方面，结合案涉房屋权属登记证明载明的内容，案涉房屋所有权人系黄和公司，陈绩彬、刘文珍并未取得案涉房屋的所有权或其他物权，而庭审中陈绩彬认可向旭光公司交纳租金及水、电费的事实，也就是说陈绩彬亦认可案涉房屋系租赁房屋的事实，且陈绩彬、刘文珍亦未提交其他证据证明案涉房屋系其依照备案登记制度合法取得的分配住房，应当承担举证不能的不利后果，故对陈绩彬、刘文珍上述抗辩意见，本院不予采纳，本院确定陈绩彬、刘文珍、陈媛媛应将案涉房屋腾退给黄和公司。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 陈绩彬、刘文珍、陈媛媛于本判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区房屋腾退给成都市黄和投资有限公司。 案件受理费100元，因本案适用简易程序减半收取50元，由陈绩彬、刘文珍、陈媛媛负担（此款已由成都市黄和投资有限公司先行垫支，陈绩彬、刘文珍、陈媛媛于本判决生效之日起十日内向成都市黄和投资有限公司支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梅诗雪 二〇二〇年六月二十九日 书记员  黄小龙