广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6873号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：吴敏冰，女，1972年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇沥东荔庄西村西区******，公民身份号码：440************34X。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告吴敏冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人李政安，被告吴敏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年3月至2019年2月期间的物业管理费3169.92元、滞纳金597.37元（滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按万分之三计算，从欠付当月起至付清日止，暂时计算至2019年11月5日，其后滞纳金另行计算）；2.被告向原告支付2014年12月8日至2016年12月4日期间所欠公摊水费148.05元，2014年12月8日至2018年12月31日期间所欠公摊电费654.18元，2015年6月5日至2015年8月4日期间所欠未过户的电费21.08元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为劲嘉·金棕榈园提供物业服务，物业地址在佛山市*******。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是劲嘉·金棕榈园2Dxxx业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告吴敏冰辩称，1.被告于2015年1月收楼。2.原告的管理不到位、卫生差、绿化不好、消防设施损坏、安全保障不到位，小区出现过爬窗户偷窃的事情，保安人员都是年老的人员。3.小区内的收费不公开、不公示，原告在合同期满后，并没有撤场，强行留在小区，且原告撤场的时候与业委会没有交接，也与业委会有过冲突，打伤过业委会的工作人员。业主不是不愿意缴纳物业费，只是原告收的费用明细不清晰，业主缴的不明不白，故业主才不愿意缴纳的。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，于2017年*月5日办理不动产登记，权利人为被告吴敏冰，房屋建筑面积为81.93平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·***园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。另查明，案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与案涉小区业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤06民终8548号终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，判令彩生活公司于判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。后案涉小区业主委员会向本院申请强制执行，本院于2019年1月31日立案执行，案号（2019）粤0605执1535号。2019年3月7日，彩生活公司与案涉小区业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续。2019年3月21日，案涉小区业主委员会向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水电费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费”。2019年4月25日，本院作出（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书。案涉小区业主委员会就上述执行提出异议，本院于同年12月18日作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书，裁定驳回案涉小区业主委员会的异议；该裁定书中认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。案涉小区业主委员会与彩生活公司对上述裁定均未申请复议，该裁定书已发生法律效力。本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据案涉小区业主委员会出具《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止，以及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。综上，两原告请求被告支付2017年3月至2019年2月期间的物业管理费3146.11元（1.6元/月/平方米×81.93平方米×24个月），理据充分，本院予以支持。两原告请求金额超出部分核算有误，本院不予支持。两原告还主张上述欠费的逾期滞纳金，本院分析如下：1.2017年3月至12月的物业管理费的滞纳金，根据《前期服务合同》的约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时交纳物业管理费，每逾期一日，应按欠费的万分之三向彩生活公司支付滞纳金。现两原告主张按上述标准计算，被告未提出滞纳金调整请求，两原告的该部分主张未超出前述合同的约定标准，故本院予以支持，但被告支付的每期滞纳金均应以所欠物业管理费本金为限。2.2018年1月起至2019年2月的物业管理费的滞纳金。综合本案查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业管理费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，两原告请求被告支付该期间物业管理费逾期滞纳金，本院不予支持。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告还辩称彩生活公司管理质量不符合约定，本院分析认为，业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告未举证证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第五项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、吴敏冰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3146.11元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、吴敏冰应以2017年3月至2017年12月期间每月物业管理费131.09元为本金分别从当月11日起，均至付清款日止，按日万分之三的标准计付滞纳金予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，每期滞纳金均以物业管理费本金为限，本项随上列第一项清；三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由吴敏冰负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇二〇年六月二十二日书记员  李慧敏