贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初924号 原告：白荣。 原告：覃弘。 委托诉讼代理人：白荣，代理权限为特别授权。 被告：吴凤友。 被告：黄福全。 原告白荣、覃弘与被告吴凤友、黄福全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告白荣（并作为原告覃弘的委托诉讼代理人）、被告吴凤友、黄福全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白荣、覃弘向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2、判令被告支付原告2019年9月1日至2020年9月1日期间的租金50,000元、2018年1月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业管理费4723元、2017年8月1日至2020年8月31日期间拖欠的水费49吨×4.6元/吨=225元；3、判令被告支付原告违约金250,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因“韬明世家最美家装公司”需要租赁门面经营，遂于2017年8月1日与原告签订《租房合同》，约定：被告租赁原告位于荔波县XXX号两个门面，租期为5年(即2017年9月1日至2022年9月1日)，前三年租金为每年50,000元，于每年9月1日前一次性付清下一年度租金，如被告拖欠租金，原告有权解除合同并由被告支付原告按年租金的5倍计算的违约金。合同签订后，原告将上述门面交付被告使用。按合同约定，被告应在2019年9月1日前向原告支付2019年9月1日至2020年9月1日期间的租金50,000元，但被告迟迟不予付款。原告遂向被告催要，2019年10月9日被告在未提前告知及与原告协商情况下单方搬走门面内家具后杳无音讯。原告认为，原、被告双方租赁关系合法有效且尚在合同期限内，被告的行为已构成严重违约，其违约行为给原告造成了巨大的损失。现因被告的违约原因，原告依据法律规定及合同约定请求解除与被告的《租房合同》，同时，被告应当向原告支付诉请的租金、物业管理费、水费并承担违约金的责任。为此，诉至本院。 被告吴凤友、黄福全辩称：一、被告同意解除双方签订的《租房合同》，同意支付半年租金及尚欠的物业费和水费，但被告预交原告的押金2000元应予以抵扣。二、原告主张的违约金250,000元不应支持。由于当地政府行文通知经营建材、装修设计的商户统一到荔波县上亿建材家居广场经营，被告也是为响应政府号召，遂于2019年10月9日，通过电话及短信，约原告到门市里当面协商终止合同事宜，最终被告愿多付原告半年房租给原告作门面补偿，原告亦同意被告意见，被告把钥匙交给原告。原告也重新将门面招租。租房合同终止。由于被告的资金未到账，被告承诺在2019年10月12日先付4个月租金给原告，余下2个月的租金在2019年10月18日支付，原告则要求被告在2019年10月17日前付清，否则法庭上见。2019年10月18日，被告的资金到账后，被告多次约见原告支付租金，但原告不予理会。现原告主张违约金250,000元不符合法律规定，有失公平。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月1日，原告白荣、覃弘与被告吴凤友、黄福全签订《租房合同》，主要约定：原告将位于荔波县XXX号两个商铺出租给被告用于韬明世家快装门面经营，租赁期限为5年，即2017年9月1日至2022年9月1日，2017年9月1日至2020年9月1日期间的租金为每年50000元，第四年的租金为53000元，第五年的租金为55000元，前三年的租金每年一次性付清，合同签订后3个工作日内一次性支付第一年租金，第二年的租金于2018年9月1日前一次性付清，第三年的租金于2019年9月1日前一次性付清，第四、五年的租金于每年9月5日前一次性付清，被告不得拖欠租金，不付清租金，原告有权解除合同，并视为被告违约，由被告按一年租金的5倍支付原告违约金，被告交纳2000元押金给原告，合同期满后，无拖欠水电、物业管理费，被告装修需要拆除，恢复门面原状，原告无息退还被告押金2000元，水电、物业管理费由被告负担。合同签订后，双方即开始履行合同约定义务，被告已经向原告交纳押金2000元，房屋租金已经支付至2019年8月31日，原告亦将房屋交付被告使用。2019年，荔波当地相关政府部门联合行文，向当地县城所在地商户发出《荔波县建材、装修设计、五金机电及汽修汽配、摩修摩配产业经营网点划行归市告知书》，要求经营建材、装修设计、五金机电及汽修汽配、摩修摩配产业的商户统一划行归市至荔波县上亿建材家居广场经营。2019年10月9日，被告自行腾退所租涉案商铺，并通过短信通知原告声称：“你的门市我们已经做不走了，我们活动的家具已经搬完了，门没锁，你去检查回；现在生意难做，过两天我就回独山老家，可能不在荔波了；我现在还在门市；打电话给你又没接。”原告未接听被告的电话并通知短信回复称：“正在开会，稍后联系；一下再说吧；还在开会。”此后，双方多次交涉，但未能就合同终止相关事项达成一致意见，原告遂诉至本院。 另查明：原告出租涉案商铺时为毛坯房。被告承租后，建了隔层，并做了集成板装修。被告搬离时，已将可移动物品搬走。 本院认为：原告与被告经协商一致签订《租房合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方已经开始履行《租房合同》，故双方已经建立合法有效的房屋租赁合同关系。被告未按约定支付租金并自行腾退所租商铺单方终止《租房合同》明显违约，现在双方均同意解除《租房合同》，本院依法予以支持。被告自行腾退所租商铺单，单方明确终止《租房合同》，并已通过短信告知原告检查收房，原告作为涉案租赁商铺业主（即出租方）也应在合理的期限内检查接收房屋，结合本案情况，本院确认双方《租房合同》于2019年10月底解除，故被告还应支付原告2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金8333元（50,000元/年÷12个月×2≈8333元）。被告拖欠2018年1月1日至2019年10月31日期间物业管理费应为2904元（132元/月×22个月=2904元）。被告尚欠原告水费225元，本院依法予以确认。被告未按约定支付租金并单方终止《租房合同》已构成违约，应承担相应的违约责任，被告认为原告主张的违约金25万元不符合法律规定，有失公平，此对，本院认为，双方虽然在合同约定按一年租金的5倍计算违约金，但应根据违约金的法律属性、被告违约行为性质、过错程度以及原告合理预期利益予以综合评定，结合本案情况，本院酌定按9个月的租金标准计算本案的违约金为37,500元。被告交纳的押金2000元予以抵扣相应款项，故被告还应支付原告租金、违约金、物业管理费、水费共计46,962元（8333元+2904元+225元+37,500元-2000元=46,962元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认2017年8月1日原告白荣、覃弘与被告吴凤友、黄福全签订的《租房合同》于2019年10月31日解除； 二、被告吴凤友、黄福全自本判决生效之日起十日内支付原告白荣、覃弘租金、违约金、物业管理费、水费共计46,962元； 三、驳回原告白荣、覃弘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5874元，减半收取计2937元，原告白荣、覃弘承担2450元，被告吴凤友、黄福全承担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  莫营和 二〇二〇年六月十日 法官助理陆丽娟 书记员白荷