西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书（2020）藏0402民初22号 原告：罗某1，男，1973年11月25日出生，藏族，户籍地西藏乃东县，系中国人民银行山南市中心支行职工，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：罗某2，西藏昂秀律师事务所律师。被告：拥某，女，1984年10月8日出生，藏族，户籍地西藏林芝市，系西藏自治区藏医院职工，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：央某，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被告：洛某，男，1990年7月13日出生，藏族，户籍地西藏自治区林芝市，系西藏自治区林芝市巴宜区农业农村局工作人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。原告罗某1与被告拥某、洛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。因无法向被告洛某送达相关法律文书，本院于2020年3月10日裁定本案由简易程序转为普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告罗某1委托诉讼代理人罗某2、被告拥某委托诉讼代理人央某、被告洛某到庭参加诉讼。2020年6月4日再次公开开庭进行了审理，原告罗某1委托诉讼代理人罗某2、被告洛某到庭参加诉讼，被告拥某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某1向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.请求判决二被告退还原告购房款380452元，并支付利息（以380452元为基数从2015年9月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告付款之日）；3.请求法院判决二被告返还原告购房转让款20000元并支付利息（以20000元为基数从2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告付款之日）；4.请求法院判决二被告支付原告赔偿款299548元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2015年二被告将其共有的幸福小区A1-7-3-5-1号房屋出售给原告，价款为380452元，双方并签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定分两次向被告支付了购房款及20000元转让费。2019年5月，原告得知被告已将案涉房屋出售给他人，且已装修入住，后与被告协商处理此事，被告洛某于2019年5月向原告出具欠条一份，承诺同意按照房屋的现行市场价值退还原告700000元，并约定了付款期限。付款期限届至后，被告未按照约定向原告支付款项。被告一房二卖的违约行为已经严重影响了原告的合法权益，同时也给原告的正常经营和生活造成了严重的困难，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告拥某辩称，第一，未与原告签订过《房屋买卖合同》，并不知晓与原告之间的房屋买卖相关事宜；第二，案涉房屋系其婚前个人财产，而非与被告洛某的夫妻共同财产，被告洛某无权进行售卖；第三，原告未曾向被告拥某支付过相关购房款项。综上，原告对被告拥某的诉讼主张并无事实及法律依据，请求判决驳回原告对被告拥某的全部诉讼请求。被告洛某辩称，案涉房屋购房款分三笔支付，在支付了首付款后与原告达成买卖房屋协议，且系被告拥某本人与原告签署了《房屋买卖合同》，后原告支付的购房款用于支付案涉房屋后期购房款。因2019年将案涉房屋售于第三人，与原告之间的房屋买卖无法继续履行，后与原告达成赔偿协议。原告所述属实，愿对原告进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告罗某1围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1.《房屋买卖合同》原件一份，欲证明原被告间就案涉房屋达成买卖协议，并就合同价款等相关事宜进行约定。本院认为，被告拥某对该份证据真实性不予认可，但并未提供证据予以证实，且结合其他证据以及双方当事人陈述，该份证据真实、合法，与本案关联，可以作为认定案件事实的依据，故对该份证据予以采信；2.《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》原件各一份及二被告《结婚证》复印件一份，欲证明原告已按约向被告支付全部购房款。本院认为，该组证据真实、合法，与本案关联，可以作为认定案件事实的依据，予以采信；3.《二手房买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《不动产权证》、《收款条》、《结婚证》复印件各一份，欲证明二被告已将案涉房屋售于案外人。本院认为，根据本院审结的（2019）藏0402民初477号认定的案件事实，对该组证据予以采信；4.《欠条》原件一份，欲证明因被告违约导致买卖合同无法履行，双方达成协议由被告退还原告购房款并进行赔偿。本院认为，被告洛某对该份证据三性均予以认可，本院予以确认。被告拥某对该份证据不予认可，本院将结合案件事实在本院认为中加以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2015年6月15日，被告拥某委托被告洛某与西藏富丽房地产开发有限公司签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及《商品房（预售）买卖合同附件及补充协议》，购买...房屋，金额为360452元，建筑面积125.90㎡，并已取得藏（2019）林芝市不动产第0000585号房屋不动产证。2015年8月，被告拥某与原告罗某1签订《房屋买卖合同》，约定被告拥某将.....房屋以380452元价格出售给原告，原告并向被告支付购房转让款20000元。2015年9月22日，原告通过银行转账方式向被告洛某支付购房款145469元，2016年8月30日通过银行转账方式再次向被告洛某支付购房款234983元，共计支付款项380452元。上述合同签订后，二被告将案涉房屋出售给案外人邹林颖，且该案涉房屋已由案外人装修完毕并实际居住。2019年5月4日，经双方协商就房屋买卖赔偿事宜达成协议，由被告洛某向原告出具金额为700000元《欠条》一份，因被告未按约向原告支付款项，故原告诉至本院。另查明，本院审结的（2019）藏0402民初477号原告邹林颖与被告拥某、洛某确认合同有效纠纷一案，确认2018年10月初，邹林颖与拥某、洛某就案涉房屋达成二手房买卖协议，并签订《二手房买卖合同》，约定二被告将其房屋出售给邹林颖，建筑面积125.90㎡，房屋总价款60万元，并判决邹林颖与拥某、洛某签订的《二手房买卖合同》有效，拥某、洛某协助邹林颖办理案涉房屋产权过户登记手续。庭审中，被告拥某申请对案涉《房屋买卖合同》中其姓名签字进行真伪鉴定，经本院释明，已告知被告拥某提交检材的具体要求的同时明确如果其逾期未提交检材导致鉴定无法进行，将终止对外委托鉴定程序。被告拥某未在规定时间内提供合格检材，达不到鉴定条件，视为其放弃鉴定申请。本院认为，关于《房屋买卖合同》是否有效的问题。第一，二被告于2014年10月27日登记结婚，案涉房屋预售买卖合同于2015年6月15日签订，虽房产登记于被告拥某个人名下，但应属二被告夫妻共同财产；第二，房屋买卖系家庭重大财产交易，结合原被告之间亲属关系的事实及双方协商、沟通、支付款项等过程，原告有理由相信房屋出卖行为系二被告共同意思表示；第三，《房屋买卖合同》约定的房屋价款在签订合同当时并无明显不合理，价格方面未侵害房屋权利人的合法权益。综上，原告提供的证据能够证实与被告就房屋买卖达成一致意思表示，并向被告支付相应对价的事实。被告拥某对《房屋买卖合同》中其本人签名不予认可，申请鉴定后未在规定时间内提交合格检材，无法委托鉴定，应承担举证不能的法律后果。结合本案事实及双方当事人的陈述，本院认为，被告拥某对于案涉房屋买卖事宜应属知晓，且多年未提出异议，诉争《房屋买卖合同》应为有效。本案中，原被告签订《房屋买卖合同》就案涉房屋买卖的相关事项进行了约定，案涉房屋现已由案外人邹林颖合法占有、使用。被告“一房二卖”的行为导致原告不能取得涉案房屋的所有权和使用权，致使原告因购买房屋的合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告收取的购房款项理应返还原告，故对原告要求被告返还购房款380452元及购房转让款20000元的诉请，亦予以支持。关于原告要求被告赔偿损失299548元的诉请，被告洛某自认在向原告出具《欠条》时与被告拥某联系，已告知其该事实，同时基于二被告的身份关系，原告有理由相信被告洛某在出具《欠条》时有代理权。故，本院认为被告洛某的行为构成表见代理，其与原告就案涉房屋买卖达成赔偿协议并出具《欠条》的行为未违反法律及行政法规的强制性规定，结合近年来房屋价格大幅上涨的实际情况，应当认定合法有效，原被告应当按约履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。原被告达成协议由被告支付原告款项700000元，扣除购房款380452元及购房转让款20000元，剩余299548元赔偿款，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付购房款及购房转让款利息的诉请，本院认为，299548元赔偿款实为房屋差价损失，已经包含了买房人已付房款的银行利息损失，房屋差价损失和已付房款的银行利息损失不能同时主张。因买房人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提，原告主张被告赔偿的房屋差价损失其已包含了已付房款的利息损失，故对原告要求被告支付购房款380452元及购房转让款20000元利息的诉请，本院不予支持。综上所述，诚实信用原则是市场经济交易中当事人应严格遵循的道德准则，也是每一个公民在社会生活中行使权利履行义务所应当遵循的基本原则。就本案而言，被告在与原告达成房屋买卖后，又将案涉房屋出售给案外人，现原告要求解除与其签订的《房屋买卖合同》时，其又以未签订《房屋买卖合同》为由进行抗辩，结合该房屋价格大幅上涨现状，被告的行为显然与诚实信用原则不符。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告罗某1与被告拥某签订的《房屋买卖合同》；二、被告拥某、洛某于本判决生效之日起十日内共同向原告罗某1返还购房款380452元；三、被告拥某、洛某于本判决生效之日起十日内共同向原告罗某1返还购房转让款20000元；四、被告拥某、洛某于本判决生效之日起十日内共同向原告罗某1支付赔偿款299548元；五、驳回原告罗某1的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告拥某、洛某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长 杨 海 波审 判 员 张 粲 凝审 判 员 刘 淑 云二〇二〇年六月八日法官 助理 谢 欣 玫书 记 员 吉 宗