新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3122民初217号 原告（反诉被告）：付仪萱，女，1997年12月23日出生，汉族，住新疆喀什市，现住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：于新泉，新疆法衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云平（系原告付仪萱母亲），女，1971年5月25日出生，汉族，住新疆喀什市。被告（反诉原告）：疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司，住所地新疆疏勒县坤巴斯路。法定代表人：高建方，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾学斌，男，1989年7月5日出生，汉族，该公司员工，住山东省阳谷县，现住新疆疏勒县。委托诉讼代理人：王建东，新疆法辰律师事务所律师。原告（反诉被告）付仪萱（以下简称原告付仪萱）与被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司（以下简称被告昌泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，被告昌泰房地产公司在收到原告付仪萱的起诉状后提出反诉，本院于2020年4月23日受理，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了合并审理。原告付仪萱的委托诉讼代理人于新泉、李云平，被告昌泰房地产公司的委托诉讼代理人贾学斌、王建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付仪萱向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于××县房屋；2、判令被告赔付原告延期交房违约金74729.20元（2015年6月30日至2020年4月30日共1590天，按日息0.3‰计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月8日，原告在被告开发的××区住宅一套，房屋建筑面积为65.95平方米，单价2345.20元，总价款为：154665元。原告按照约定交清首付62665元，余款92000元在银行办理按揭贷款。2017年4月8日，被告告知原告银行按揭办不成，要求原告分两次将余款交清，原告在2017年4月8日、2018年6月9日分两次向被告交清了余款92000元（实际交清94000元，已付156665元，面积有变化）。根据合同约定的：出卖人应当在2015年5月30日前按照国家和地方人民政府的有关约定向买受人交房，时至今日，被告未向原告交房。经原告查看由于被告擅自使用该房屋导致防盗门门框明显松动。根据合同违约条款的约定，要求被告交付房屋，并支付违约金。被告昌泰房地产公司辩称，原告在我公司购房并交纳首付款属实，但其于2018年8月17日才交清余款，按照商品房交易惯例，付清全款后方达到交付条件。原告称防盗门存在瑕疵属实，但不属于无法交房的条件。我公司已经通知原告办理交房手续，是原告的原因迟迟没有办理手续，故我公司不存在违约行为。现我公司愿意继续向原告交付房屋，但不同意承担违约金。被告昌泰房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人付仪萱支付逾期付款的违约金30222元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人付仪萱于2015年5月8日签订商品房买卖合同，被反诉人付仪萱2015年8月7日付清首付62309元，由于其当时未成年，无法办理按揭贷款，应当全额付款，但被反诉人自付清首付之日起，直至2018年8月17日才付清全款。根据双方签订的商品房买卖合同第七条第一款之约定，买受人逾期支付房款合同继续履行的，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。原告付仪萱辩称，请法院驳回被告的反诉请求，理由如下：1、双方合同约定的首付款为62665元，且原告在双方约定的2015年6月2日之前分两批已经付清了首付款，并未违约；2、被告称“无法办理按揭贷款，应当全额付款”无法律依据；3、原告是在2018年6月9日前分两次付清共计94000元的余款，而非被告诉称的“直至2018年8月付清余款”；4、按揭贷款未办理成功，双方另签订了《借款合同》约定了付款方式及付款期限，原告依约付款不构成违约。经审理查明，原告付仪萱出生于1997年12月23日，李云平系其母亲。2015年5月8日，原告付仪萱（买受人）与被告昌泰房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定原告（买受人）从被告（出卖人）处购买了位于××县住宅商品房，建筑面积为65.95平方米，单价每平方米2345.20元，总价款为154665元；付款方式为2015年6月2日付清首付62665元，余款92000元在银行办理按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任（分别处理，不作累加）：逾期在30日之内的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限为出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任（分别处理，不作累加）：逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；自出卖人通知交付之日起买受人应及时办理交接手续，否则由此产生的水、电、暖、物业及其他费用由买受人承担，自出卖人通知之日起30日内如不办理交接手续，出卖人有权解除合同，并按总房款的20%向买受人收取违约金。原告付仪萱在合同买受人处签字并加盖手印，被告昌泰房地产公司在合同出卖人处加盖公章。同日，原、被告签订了一份《合同补充协议》，其中关于入住手续的办理约定：现房，自客户购房之日起，一次性付款客户需在一周内付清房款，并办理入住手续；按揭和公积金客户，在付清首付款，并提交完备的办理按揭、公积金资料、办理产权证资料后，方可办理入住手续；分期客户，已付款达到总房款的40%后，即可申请办理入住手续，逾期不办理的，由此产生的水、电、暖、气等费用均由买方承担；期房，自出卖人通知之日起7日内办理入住手续，逾期不办理者，由此产生的水、电、气、暖等费用均由买方承担。原、被告均在补充协议上签字、盖章。其后，原、被告又签订一份《商品房补充协议》，对涉案商品房的面积及价格进行变更，该商品房实测面积为67.04平方米，单价变更为每平方米2345元，最后核算总房款为157209元。被告昌泰房地产公司在该补充协议上加盖公章，原告付仪萱未在该协议上签字。庭审中，原告明确表示对该协议予以认可。2015年4月18日，李云平代原告付仪萱向被告昌泰房地产公司交购房订金20000元；2015年6月2日，李云平代原告付仪萱向被告昌泰房地产公司交购房款42665元；2015年8月27日，李云平代原告付仪萱向被告昌泰房地产公司交购房款544元（面积变更后补交）。庭审中原告陈述，余款92000元在银行办理按揭贷款，后被告通知贷款办不下来，双方协商采取借款的方式直接冲抵剩余房款。被告称其公司和银行有合作，贷款由银行审核办理，原告因无工作贷款未审批下来其及时通知了原告，要求支付剩余房款。双方对此均未提交证据。后经原、被告协商，原告采用向被告借款的方式用于直接冲抵所购房屋的剩余房款。2016年8月17日，原告向被告借款94000元，并出具借条一张，载明：“今向疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司借款94000元，用于购买疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司开发的翰林世家项目1-1-101号房，以此为据。”原告在借款人处签字并加盖手印。2016年9月20日，原、被告就上述借款另行签订了一份《借款合同》，约定借款94000元用途为冲抵原告所购房屋总款；缴款情况为总房款157209元，已交款63209元，公司借款94000元；借款期限2年，自2016年8月17日起至2018年8月17日止；分两期还款，2017年4月17日前还款45000元，2018年8月17日前还款49000元；借款期间原告无须支付利息，如超期还款需按月利率2%支付延期利息。原、被告均在该借款合同上签字、盖章。2017年4月8日，原告付仪萱向被告昌泰房地产公司支付45000元；2018年6月9日，李云平代原告付仪萱向被告昌泰房地产公司支付49000元。另查明，被告昌泰房地产公司开发的翰林世家小区1号楼工程于2015年6月18日竣工验收合格。审理过程中，原、被告均认可涉案房屋同地段同类型房屋租金为700元/月，本院对此予以确认。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房补充协议》、收据5份、借条、《借款合同》，被告提供的《疏勒县昌泰·翰林世家小区1号楼工程竣工备案资料》（复印件），当事人陈述以及本院庭审笔录等材料存卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、及时、诚信履行合同义务。本案的争议焦点集中在：1、双方签订的数份合同是否有效；2、双方是否存在违约行为；3、本、反诉请求是否应该支持。一、双方签订的数份合同是否有效本案中，原、被告于2015年5月8日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故合法有效。其后，原、被告又签订了一份《商品房补充协议》，该协议原告未签字，但庭审中原告明确表示对该协议予以认可，该协议也不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有约束力。在上述合同履行过程中，原告交纳了首付款，但在办理银行按揭贷款中未获审批，致使合同无法继续履行。后原、被告协商一致同意原告采取向被告借款的方式用于直接冲抵剩余房款，并于2016年9月20日签订了《借款合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，故合法有效。二、双方是否存在违约行为1、原告是否构成违约。本案中原告的主要义务即为支付购房款，根据合同的约定涉案房屋总价款157209元，原告已交首付款63209元，剩余94000元采取按揭贷款方式支付。双方签订《商品房买卖合同》日期为2015年5月8日，此时原告尚不满十八周岁，系未成年人。个人办理银行住房按揭贷款需具备的条件之一是：具有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力。此时原告作为未成年人一般不具有贷款的能力，故原告支付完首付款后贷款未获得银行审批。其后经双方协商，原告采取向被告借款的方式用于直接冲抵剩余房款，为此原、被告签订了《借款合同》，对剩余房款94000元以借款的形式约定了支付方式，因被告并未实际向原告支付借款金额，故该《借款合同》实际上系双方对《商品房买卖合同》中购房款支付方式的一个变更，合同约定的还款日期为“2017年4月17日前还款45000元，2018年8月17日前还款49000元”，原告在2017年4月8日支付45000元、2018年6月9日支付49000元，未超出合同约定的付款期限。综上，原告的付款行为经双方协商进行了变更，且按照变更后的约定按时足额支付了款项，不构成违约。2、被告是否构成违约。本案中被告的主要义务即为交付商品房，根据合同的约定，被告须于2015年5月30日前交付验收合格的商品房。涉案商品房于2015年6月18日竣工验收合格，具备了交付房屋的条件。如上所述，由于原告无法办理按揭贷款，购房款未支付完毕，故此时房屋交付的条件未成就，《商品房买卖合同》无法正常履行。后双方于2016年9月20日签订《借款合同》对购房款支付方式进行了变更，双方的权利义务也相应地跟随变更。原告按照借款合同约定的期限支付了房款，被告在原告支付完毕后即2018年6月9日应向原告交付房屋。但至今被告无正当理由未向原告交付房屋，亦没有向本院提交证据证实未交付房屋系原告自身原因造成的，故此时被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。三、本、反诉请求是否应该支持1、本诉请求应否支持。关于原告要求被告向其交付位于××县房屋的请求，本院认为，经查原告现已完全履行了付款义务，被告应按约交付房屋，故对此诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付延期交房违约金74729.20元（2015年6月30日至2020年4月30日共1590天，按日息0.3‰计算）的请求，本院认为，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任，但双方于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》由于事实上无法履行，后双方以《借款合同》的形式进行了变更，《借款合同》中未对延期交房违约责任进行约定，且考虑到被告至今未交付涉案房屋原告具有一定的责任，故被告认为商品房买卖合同约定的违约金过高要求调整的意见本院予以采纳。涉案房产于2015年6月18日竣工验收合格，原告于2018年6月9日交清全部房款，故涉案房屋的交付日期应为2018年6月10日，在原告未提供其实际损失的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。审理过程中，原、被告均认可涉案房屋同地段同类房屋租金为700元/月，自2018年6月10日至2020年4月30日计算22个月，故本案延期交房违约金应为15400元（700元/月×22个月）。2、反诉请求应否支持。关于被告要求原告支付逾期付款违约金30222元的反诉请求，本院认为，经查原告不存在违约行为，故被告的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）付仪萱交付位于××县房屋；二、被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）付仪萱延期交房违约金15400元；三、驳回被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）付仪萱支付逾期付款违约金30222元的反讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉标的74729.20元，给付标的15400元，占请求标的的20.60%；案件受理费1668元，减半收取834元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）付仪萱负担79.40%即662.20元，由被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司负担20.60%即171.80元。反诉标的30222元，案件受理费556元，减半收取278元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）疏勒县昌泰房地产开发有限责任公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   周雨二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 四 日书  记  员   邢虎