河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初1598号原告：石家庄运通物业服务有限公司，住所地石家庄市新华区。法定代表人：李小峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦双虎，男，1962年10月19日出生，汉族，系公司员工，现住石家庄市赵陵铺都市。被告：刘某，女，1986年2月15日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托代理人：郑杰（系刘某之夫），男，1983年7月20日出生，汉族，现住石家庄市新华区。原告石家庄运通物业服务有限公司（以下简称运通物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告运通物业公司委托代理人焦双虎，被告刘某及其委托代理人郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运通物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳所欠物业费8284.20元、违约金2811.60元，共计11095.80元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年9月17日，被告刘某购买了明珠北苑（天域嘉园）小区xxxx室房产（建筑面积83.05平方米），并与原告于2010年9月17日签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，由原告为被告提供物业服务，被告根据第四条第一款“业主或物业使用人应于每季度初5日前向乙方（本案原告）交纳本季度的物业服务费（三层往上按建筑面积每月每平方米0.95元）”。协议签订后，原告依约履行协议中的相关义务，为被告提供了完善的物业管理服务。然而被告自2011年4月1日起到2019年12月31日止，恶意拖欠物业服务费达105个月，计8284.20元（0.95元/平方米/月×83.05平方米×105个月）。另外，按照《前期物业服务协议》约定，甲方（本案被告）不按本协议约定的收费标准和时间向原告交纳费用，乙方（本案原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故被告应付给原告违约金2811.60元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如诉请。被告刘某答辩意见：对案涉房屋坐落位置和房屋面积无异议，正常情况下每月物业费是0.95元/月/平米，在签订合同时我已经预交半年物业费，原告有维修维护义务，我从2011年4月1日起至今没有缴纳物业费的主要原因是被告服务不到位，主要表现为：1.我家住楼顶，住进来就漏雨，与物业公司协商过，且物业公司也取过证，但一直在推脱，五年之后说质保期已过，让我们自己找本楼业主签字，启动维修资金，在2017年至2018年左右业主才签完字，直至2019年4、5月份左右才维修完毕，因为漏雨导致家具造成损失28500元至今没有补偿，每年到下雨天只能打地铺在客厅睡觉，在精神和物质上造成极大的影响。2.小区监控及门禁卡、单元门损坏，防盗门常年打开导致经常被盗，我价值2600元的电动车和电池丢失，另外很多业主被偷盗，小区摄像头、监控无法使用，单元门禁、对讲机未曾使用却收取门禁卡费用。3.物业小区卫生保洁服务不到位，小区各处公共区域常年垃圾不及时清理、卫生差、粪便、杂物到处都是，物业公司对6号楼前的绿地环境从不规划，导致都是宠物粪便，不及时清理积雪，造成安全隐患，经常摔倒。4.楼道消防栓没有年检，消防设施配备不合格，本单元门换了之后大门向里开，且长期敞开，至今也没有防盗作用。小区消防通道长期堵塞，被车辆占用，6号楼门前私建围墙阻断消防通道，带来严重安全隐患，许多小孩因盲区受伤至今未解决。5.公共收益应归全体业主共有，物业公司收取的商业广告费用没有向业主公示，应扣除必要成本后抵扣业主物业费，楼宇广告、小区广场促销、充电桩、各单元门前的订奶箱、停车费、小卖铺等应向业主公布收支情况，此笔收益应用于公共维修基金。6.公共设备常年未更换，电梯故障频率高，且维修时间长，导致生活受到严重影响，我本人被关到电梯里不下五次，紧急电话无人接听。7.楼道应急灯长期不亮，单元门对讲机也无人维修。8.没有尽到绿化植物的养护义务，裸露黄土，杂草丛生，绿植和树木枯死，在绿地上随意停车无人管，5号楼绿地被业主私自占用。9.办理交房手续时，每家交纳700元热计量表费用，至今未见到实物，捆绑收费导致物业公司多收取费用，且拒不退还，收费方式不合理，水费重复性计算。10.冬天暖气不热，经询问是物业公司的热交换站出了问题，至今也未解决。11.在2016年夏天长达10天停水停电，找物业协商未果，不能正常生活。12.物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》没有期限，至今双方未签订物业服务合同或者协议，也未成立业主委员会，业主权益得不到保障，也未开展过任何社区文化活动。13.公共秩序维护不到位，小区安保缺失，出入口保安亭没有配备安保人员，也无24小时轮班、巡逻制度。因原告的上述违约行为，被告有权主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为之前，被告有权拒绝支付物业服务费用，待原告按合同解决上述问题后，被告再交纳所欠费用，被告不同意支付原告违规收取的滞纳金。案件事实一、2000年9月17日原告运通物业公司（乙方）与被告刘某（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方刘某购买了明珠北苑（天域嘉园）小区xxxx号房产（建筑面积83.05平方米），乙方向甲方提供物业服务，物业服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理（房屋共用设施设备及其运行的维护和管理）；2.环境卫生（公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理）；3.公共秩序维护管理（内容：①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；②公共维护岗位实行24小时值班与巡逻制度；③大件物品登记、检查。责任：①严格管理公共秩序维护队伍，做到作风严谨、工作规范；②在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；③不承担甲方人身与财产保管、保险责任）；4.交通秩序与车辆停放（内容：①机动车、非机动车停放有序；②定期维护停车场各项设施。责任：①负责车辆的有序停放；②确保停车场设施正常运行；③不承担车辆保管、保险责任。乙方（原告）的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备，绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算，编制房屋、设备设施大中修方案报政府相关部门或业主大会批准后实施；3.建立健全本小区的物业服务档案资料；4.对业主或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取批评、劝阻、发出书面通知、在小区公示、要求赔偿经济损失、报告业委会、上报政府相关部门等方式进行处理；5.物业服务企业可委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向甲方收取物业管理服务费；7.及时向业主公告本物业服务区城内重大物业服务事项；8.交房前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知甲方，并与甲方订立《装修管理服务协议书》；9.不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，视情况交质保金；10.应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；11.向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业服务用房与物业档案资料。物业服务质量包括：1.房屋整体外观统一、完好、整洁，公共区域内无违章、私搭、乱建现象；2.设备运行（设备良好，运行正常，无事故隐患；特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程）；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理（共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善；道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患）；4.环境卫生（整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；定期杀虫灭鼠）；5.绿化（花草树木长势良好，修剪整齐、美观；绿化定期消杀，无大面积黄土裸露）；6.交通秩序与车辆停放（车辆停放、行驶有序；主要干道和消防通道交通顺畅）。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每季度初5日前向乙方交纳本季度的物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为高层住宅（含电梯运行费）:首层0.75元/月/㎡，二层0.85元/月/㎡，三层以上（含三层）0.95元/月/㎡。违约责任为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任等。二、协议签订后，双方于2010年9月17日办理房屋交接手续，被告在业主验房表上备注：阴面卧室屋顶有螺丝钉，厨房阳台下水管根处有阴水痕迹。被告支付原告物业费至2011年3月31日止，自2011年4月1日起，被告未交纳物业费。双方均认可被告购买的明珠北苑（天域嘉园）小区xxxx号房屋建筑面积83.05平方米，物业费0.95元/平方米/月。三、原告主张其按约履行了合同约定的义务，并提供以下证据：1.绿化养护工作记录表；2.天域嘉园电梯故障维修登记表；3.二次供水检验报告（每半年一次）；4.小区内安保巡逻记录本；5.物业人员维修小区设施工作照片。以上证据从不同侧面证明原告按照《前期物业服务协议》履行了相关物业服务义务。6.微信对话截屏，证明原告物业公司工作人员在小区绿化工作中的状态，原告在逐步完善小区绿化养护，为业主营造良好的居住环境。7.小区绿化环境的缩影照片，证明原告履行了协议约定的物业服务义务，经过原告努力小区绿化环境在不断完善。8.天域嘉园住宅楼质量保证书，载明开发商向业主承诺住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，开发商免费承担保修期内的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕，其中包括屋面防水（保修期3年），证明被告家中的屋顶漏水及造成的损失，责任在于开发商，并不是原告。被告质证认为证据1仅是2018年6月和2017年几天的维修记录；证据2电梯维护时间太短；对证据3二次供水检验不知情；证据4原告应出示保安工资表及保安工作记录；对证据5照片的真实性无异议，但是将公共绿化面积缩小了，焊接栏杆是事实，但是栏杆起不到防护作用；对证据6是物业公司之间的微信对话不知情；证据7小区是有绿化，但是小区整体环境不合格，野草杂生，成了宠物的活动场所；证据8关于房屋漏水问题，因物业公司未组织开发商和被告进行协商，未尽到物业公司的义务，导致屋顶长期漏水。四、被告主张原告提供的物业服务未达到合同要求，并提供以下证据：（一）、照片56份，主要证明以下内容：1.电梯经常坏、电梯卫生差，电梯里有小广告，电梯中有划痕、电梯按钮上摸得脏东西，宠物粪便味道大；2.小区绿地都是垃圾、杂草、宠物粪便；3.消防设施没有按时年检，消防标识、应急灯损坏、消防栓损坏、楼道卫生差；4.被告家具泡水、墙面泡水；5.小区单元门长期敞开、对讲机损坏、单元门损坏；6.小区消防通道和绿地被停车场占用，业主私自占用绿地并上锁；7.小区广告、摊位、小区建立充电桩、订奶箱的收益应归全体业主共有；8.小区绿植没有养护，杂草丛生；9.在2016年夏天停水，被告自己打水；10.小区建立小超市直到2019年才拆除；11.报箱损坏。（二）、录音视频，证明原告捆绑收费。（三）、热计量表700元的收据，证明收取热计量费后未提供热计量表。（四）、水表卡和收费票据，证明原告重复收取水费。（五）、录音资料，证明暖气不热，业主与物业公司、政府协商的录音资料。（六）、物业公司法定代表人李小峰出具的承诺，载明物业公司向6号楼全体业主承诺按6号楼业主每户应得面积拆3号楼南边绿地围墙还回，在6号楼合法绿地范围内建车棚等。原告质证认为，卫生保洁方面存在清扫不及时、不彻底、不干净的情况，绿化养护存在死角管理不到位的情况；公共设施（报纸箱、楼道水井门）年久导致破损；单元门方向安装错误是发生过的，后来改正过来了。关于热计量表收据700元是房地产公司开具的，与原告无关。物业费收据是原告开具的，是2010年9月17日被告交纳半年物业费473.67元及公共照明费20元的收据。关于被告提供的其他照片，有的无法确认是否系本小区的，有的与实际情况相差太远，不是事实，原告不予认可。关于被告屋顶漏雨是在2018年11月份左右维修完毕的，因启动维修基金需要全体业主三分之二以上同意才能启动，且到新华区住房保障局跑办审批手续均是原告办理的。关于小区超市问题，该超市是在小区大门口外面，而不是在小区里面的超市。裁判理由与结果本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议依法成立并有效。原告运通物业公司作为物业服务企业，按照协议约定，有义务对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理等，被告作为业主在享受物业服务的同时，负有交纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由的认定应从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案被告拒缴物业费的主要抗辩理由是其屋顶漏水及电动车被盗等，原告主张在保修期内屋顶漏水应由开发商负责解决，电动车被盗与原告无关。物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒。本案中，首先，根据房地产公司向业主出具的《天域嘉园住宅楼质量保证书》可以证实，在保修期内，房屋出现质量问题应由房地产公司负责解决，物业公司仅是负责协调，并非直接责任人；其次，被告未能举证证明其家具被损坏与原告未尽到物业管理义务之间存在关联；再次，双方签订的合同中也未对业主人身及私人财产的保护进行特别约定；最后，即使被告的上述抗辩理由成立，因涉及是否侵权，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，被告对此可另行主张权利。被告主张电梯及小区公共场所内有狗屎尿、小区环境卫生差、消防通道被占用、绿地被占用、电梯经常坏等情形。本院认为，首先，为维护物业服务关系的稳定性和确定性，交纳物业费的义务对全体业主而言是均等的；其次，营造良好的物业环境是物业公司与全体业主共同努力的结果，由于业主自身素质及对环境卫生要求不同等因素，要求人人严格遵守业主公约亦不现实；再次，物业服务问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规及管理规约主张权利，被告仅有权对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，如因原告服务不到位，给被告造成损失，被告可另行主张权利。被告认可自2011年4月1日起至今未交纳物业费，按照合同约定的每月0.95元/平方米计算，截止到2019年12月31日被告应付原告物业费8284.20元（83.05平方米×0.95元/月·平方米×105个月）。本案中，鉴于原告认可其物业管理存在一定瑕疵，但在不断改善，结合本案实际情况，原告并非未履行物业服务义务，只是其履行标准未达到业主的需求，小区环境卫生状况势必影响业主的生活品质，对业主生活舒适度及心情也会造成一定影响，根据物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，原告要求被告按欠费总额的日万分之五支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄运通物业服务有限公司物业费8284.20元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，减半收取计38.50元，由原告负担10.50元，被告负担28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨有凤二〇二〇年六月二十九日书记员  杜雅洁