大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初3594号原告：房丽，女，1969年1月26日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：大连一方东港置地有限公司。住所地：大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人：张保华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张凯智，系辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李升斌，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告房丽与被告大连一方东港置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王楠、王杰，被告的委托诉讼代理人张凯智、李升斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金326130元（房屋一：自2016年7月14日至2018年3月30日，共计624天，以2471334元为基数，年利率为7.125%，计算方式：2471334×7.125%÷365×624=301028元；房屋二：自2018年1月16日至2018年3月30日，共计73天，以2642387元为基数，年利率为4.75%，计算方式：2642387×4.75%÷365×73=25102元，共计326130元）。事实和理由：2014年，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的港隆路94号2单元14层1号（简称房屋一）、港隆路94号2单元14层2号（简称房屋二）两套房屋。两套房屋均于2016年1月16日交付使用。但被告于2018年3月30日才通知原告具备办理不动产权证的条件，依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告已构成违约。被告逾期提交产权登记所需相关手续文件的行为损害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。被告大连一方东港置地有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于原告诉请的房屋一的违约金答辩如下：一、《商品房买卖合同》第十五条对房屋产权证书的办理已特殊约定为“继续协调办理”，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，在案涉房屋经被告继续协调办理并于2018年3月20日具备办理房屋产权证书条件的情况下，不应再支持原告的诉讼请求。《司法解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据前述规定，出卖人与买受人如对房屋权属证书的取得有特殊约定的，应按双方约定处理，而本案《商品房买卖合同》第十五条中已约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3.房屋权属登记及房屋权属证书由出卖人继续协调办理。”该约定即属于前述《司法解释》所规定的特殊约定。在被告按合同约定继续协调办理，并于2018年3月20日具备了办理产权证书条件的情况下，被告已履行合同义务。现案涉房屋早已于两年多前具备办理产权证书的条件，原告现起诉要求被告承担逾期办理产权证书的责任，没有任何事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》第十五条约定的180个工作日系报产权登记机关办理备案的期限，并不是办理房屋产权证书的期限。根据《合同法》第六十二条的规定，因双方合同中并未约定继续办理产权证书的截止时间，即使原告认为被告未按时办理产权证书，也应当自其主张之日起（即原告起诉之日起），给予被告90天的合理期限，而现原告起诉时，案涉房屋已具备办理产权证书的条件，被告不存在违约行为，故被告无需承担逾期办理产权证书的责任。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.房屋权属登记及房屋权属登记由出卖人继续协调办理”的约定，该180个工作日系被告报产权登记机关备案的期限，而并非约定的办理产权登记的期限，两者之间不能予以等同。因双方未约定继续协调办理的截止时间，根据《合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明的，债务人可以随时要求履行，债权人也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，即使原告认为被告存在逾期协助办理产权证的行为，也应当在其主张之日（即起诉之日）给予被告合理的准备期限，现原告起诉时，案涉房屋已在两年多前具备办理产权证的条件，被告不存在违约行为，故无需再承担逾期办理产权证书的违约责任。三、案涉项目至2018年3月20日才可以办理房屋产权证书，系因政府主管部门拖延办理竣工备案所致，被告已按照办理竣工验收备案的程序逐项完成验收，并不存在恶意拖延办理的情形，不应承担逾期办理案涉房屋权属登记的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第九条规定“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。案涉项目在交付后，被告一直在积极办理案涉小区所在地块的竣工验收备案手续，在材料准备阶段、递交阶段、政府相关部门接收材料审核阶段、组织检验阶段以及后期的二次检验阶段都耗费了相当长的时间，可以说被告在每个阶段都是积极配合政府主管部门的要求准备相应材料，并没有恶意拖延的情况。因最后的竣工验收需要政府质检部门监督进行，在被告将材料提交给质监机构后，其拖延办理现场监督验收，并非被告原因拖延办理，而且案涉房屋在竣工后两年时间左右完成竣工验收备案也符合东港地块当时的实际验收情况。所以案涉小区所在地块不存在因被告原因导致逾期未办理竣工验收备案的情况，被告不应承担相应的逾期违约责任。四、退一步讲，即使原告认为被告应承担逾期违约责任，原告诉请的违约金起始时间也存在认定错误，且有部分期间已经超出了诉讼时效，不应得到支持。1、案涉合同第十五条约定的是房屋交付后“180个工作日”内，并非“180个日历日”，而原告的诉请时间按180日来计算，实际中间相差了70余天，该期间不应予以支持。2、案涉房屋基本于2016年年初交付使用，2018年3月20日具备办证条件，2020年5月为原告首次提出主张之日，而自原告起诉之日计算，2017年5月11日之前的相关权利已经超过诉讼时效，我公司不应承担该期间的违约责任。3、案涉项目于2018年3月20日已具体办理产权证的条件，即使原告认为被告逾期办理产权证书，也应当计算至2018年3月20日，并非2018年3月30日。五、即使原告认为被告应承担逾期违约责任，也不应支持原告要求按年利率7.125%主张违约金的请求。1、《司法解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该条适用的前提是双方没有特殊约定的情况下按此标准计算，现双方已特殊约定“继续协调办理”，不应再适用该《司法解释》的规定。2、案涉房屋现处于房价升值阶段，对于案涉房屋产权证书的办理，原告没有损失，故在此情况下，不应支持原告的主张。而且在原告没有损失的情况下，其主张的违约金标准也过高，即使支持其请求，也应当依法予以调整。关于原告诉请的房屋二的违约金答辩如下：一、案涉项目至2018年3月20日才可以办理房屋产权证书，系因政府主管部门拖延办理竣工备案所致，被告已按照办理竣工验收备案的程序逐项完成验收，并不存在恶意拖延办理的情形，不应承担逾期办理案涉房屋权属登记的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第九条规定“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。案涉项目在交付后，被告一直在积极办理案涉小区所在地块的竣工验收备案手续，在材料准备阶段、递交阶段、政府相关部门接收材料审核阶段、组织检验阶段以及后期的二次检验阶段都耗费了相当长的时间，可以说被告在每个阶段都是积极配合政府主管部门的要求准备相应材料，并没有恶意拖延的情况。因最后的竣工验收需要政府质检部门监督进行，在被告材料提交给质监机构后，其拖延办理现场监督验收，并非被告原因拖延办理，而且案涉房屋在竣工后两年时间左右完成竣工验收备案也符合东港地块当时的实际验收情况。所以案涉小区所在地块不存在因被告原因导致逾期未办理竣工验收备案的情况，被告不应承担相应的逾期违约责任。二、退一步讲，即使认定被告应承担逾期违约责任，在合同已约定违约金标准的情况下，原告诉请要求按照年利率4.75%计算违约金没有任何依据。1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，直至可以办理。”，因双方对于逾期办证期间的违约责任以及违约金计算方式均予以明确约定，而原告却按照年利率4.75%予以计算逾期办证违约金，这与合同约定严重不符，其诉请金额没有任何事实及法律依据。2、案涉房屋现处于房价升值阶段，对于案涉房屋产权证书的办理，原告没有损失，故在此情况下，原告调整违约金并按4.75%主张，不符合法律所规定的违约金调整原则，不应支持原告的主张。三、案涉项目于2018年3月20日已具体办理产权证的条件，即使原告认为被告逾期办理产权证书，也应当计算至2018年3月20日，并非2018年3月30日。因为合同中约定的截止时间是以能够办理为前提条件，并不是以原告是否取得房屋产权证或是否通知原告为前提条件，在2018年3月20日被告取得大产证的时候，项目就已经具备办理产权证的条件，计算截止时间应该计算至3月20日并非3月30日。综上，原告的诉请没有任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连市中山区房屋，房屋价款为2471334元。合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.房屋权属登记及房屋权属证书由出卖人继续协调办理”。2015年7月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连市中山区房屋，房屋价款为2642387元。合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自该房屋交付之日起超过两年买受人仍无办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，直至可以办理。”后原告依约向被告支付了上述两套房屋的全部购房款，被告于2016年1月16日将案涉两套房屋交付给原告使用。另查，案涉房屋所在项目于2018年2月11日取得竣工验收备案表，于2018年3月20日办理了初始登记。原告自认被告于2018年3月30日通知原告可以办理房屋产权证书，并于2019年年底前已取得案涉房屋的产权证书。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应按照合同的约定全面履行权利与义务。关于原告就案涉房屋一的违约金的诉请，本院认为，案涉房屋一的《商品房买卖合同》中约定，被告应当在房屋交付后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案登记；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告继续协调办理。该条中对于被告继续协助办理产权证的期限未作明确的约定，双方对此亦没有达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时要求被告履行协助办理产权证的义务，但应当给予被告合理的宽限期，宽限期届满后，被告仍不能履行协助办证义务的，应当向原告支付逾期办理产权证书的违约金。本案中，案涉项目楼盘实际于2018年3月20日已取得初始登记，原告于2018年3月20日已可以办理房屋产权证书，原告现于2020年5月起诉被告至本院时，原告已办理了案涉房屋一的产权证书，也就不存在原告主张后被告未在合理期限内协助办理的问题，故对原告此节诉讼请求，本院不予支持。关于原告就案涉房屋二的违约金的诉请，本院认为，房屋二的《商品房买卖合同》第十五条已经明确了办理不动产权证的期限为自房屋交付之日起两年，如因被告责任，自该房屋交付之日起超过两年原告仍无办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，由被告承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，该约定并不违反法律法规的规定。案涉房屋于2016年1月16日交付给原告，被告于2018年3月20日已办理案涉房屋所在项目的初始登记，案涉房屋在该日期已具备办理房屋产权证书的条件，违约金的计算期间应为2018年1月16日至2018年3月20日，共计65天。关于原告主张应按照年利率4.75%的标准计算违约金的请求，本院认为，原告的主张不仅与合同约定的违约金标准不符，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告要求调整合同中约定的违约金标准应当提供证据证明其因逾期办理产权证书而产生损失。现原告没有提供关于具体损失的相关证据，且案涉房屋二处于升值状态，故对原告要求按年利率4.75%的标准计算违约金的请求，本院不予支持。综上，被告应按照已收房款的日万分之五向原告支付逾期办证违约金8588元（2642387元×0.00005×65）。关于被告主张其已经按期提交各项竣工验收资料，系政府部门审核时间过长导致的逾期办证，被告不应承担违约责任的辩解意见，本院认为，被告当庭提交的除工程竣工验收报告之外的各项报验资料的落款时间虽早于合同约定的办证期限，但被告没有证据证明政府质检部门于何时接收其所提交的各项报验资料，也就无法证明该部门是否存在审验资料时间过长的事实，更无法证明逾期办证系政府部门原因导致，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连一方东港置地有限公司给付原告房丽逾期办理房屋产权证书的违约金8588元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如未按判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告房丽的其他诉讼请求。案件受理费6580元，收取3096元，由原告房丽负担3071元，由被告大连一方东港置地有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  张加兴二〇二〇年六月二十八日书记员  袁秀娜