福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2498号 上诉人（原审被告）：江少华，女，汉族，1982年8月9日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：李阳娟，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾美玲，女，汉族，1990年10月29日出生，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告）：张国超，男，汉族，1987年10月20日出生，住山东省青州市。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴凡，福建熹龙律师事务所律师。 原审被告：福州兴家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇新保路**福州正荣财富中心A1地块**楼**1818办公。 法定代表人：邹兴俊，总经理。 委托诉讼代理人：上官琼珍，女，系公司员工。 上诉人江少华因与被上诉人曾美玲、张国超及原审被告福州兴家房产经纪服务有限公司（以下简称“兴家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江少华上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.由曾美玲、张国超承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决未以实际损失为基础，未兼顾合同履行情况、当事人过错程度等，即判令江少华支付高额违约金，有失公正。一、案涉合同解除前，曾美玲、张国超与江少华均未开始履行各自的合同义务。江少华因资金问题无法履行合同，江少华已将该情况告知曾美玲、张国超，且江少华主动要求兴家公司将已经支付的50000元定金交付给曾美玲、张国超作为赔付款，曾美玲、张国超的权益已经得到保障。二、如前所述，江少华并非恶意违约，愿意赔偿曾美玲、张国超50000元，二人亦认可。本案纠纷系兴家公司拒不向曾美玲、张国超交付50000元定金所引发。三、曾美玲、张国超提交的其与案外人签订的房屋买卖合同无法作为其主张损失的依据。1.该合同系曾美玲、张国超在本案一审第二次开庭前一天晚上所签，二人并未提交购房款转账记录，无法排除该合同是否实际履行，也存在二人与第三人恶意串通的可能性。2.曾美玲、张国超对江少华赔偿50000元表示认可，房屋是否有降价损失应以合同解除当日即2019年10月10日的实际价值进行衡量。对此，二人并未提供证据。3.曾美玲、张国超与案外人协商确认的案涉房屋价款无法证明房屋的实际价值，亦无法证明因江少华违约行为导致房屋的实际成交价格低于合同约定价格。 曾美玲、张国超辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持。一、根据案涉合同第十三条第一款及第十二条约定，江少华应承担的违约赔偿金额为定金金额即150000元。虽然江少华只支付了50000元定金，但其在《补交定金确认书》中承诺将补交定金100000元，否则愿意承担相应的违约责任，加之合同第十三条并没有明确违约金数额是以实缴定金还是约定定金为准，该约定系为保障各方交易安全、督促各方恪守合同约定的惩罚性违约金，故该条约定的违约金数额应以约定定金为准。二、江少华的违约行为给曾美玲、张国超造成了巨大的经济损失。本案违约情况发生后，曾美玲、张国超多次向与江少华沟通协商，但江少华均不予理睬，曾美玲、张国超只能委托律师解决纠纷，额外支出律师费。且合同解除后，案涉房屋不断贬值，曾美玲、张国超迫于经济压力，于2019年12月30日将房屋以1450000元出售给案外人，房屋的贬值损失系因江少华造成，应由其承担。另，案涉房屋尚有按揭贷款，曾美玲、张国超出售该房屋是为了清偿抵款，江少华的违约行为导致曾美玲、张国超多支出数万元的贷款利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，江少华实际支付的50000元定金不足以弥补其违约行为给曾美玲、张国超造成的损失。 兴家公司述称，同意一审判决。 曾美玲、张国超向一审法院起诉请求：1.判令兴家公司将代管的定金50000元交付给曾美玲、张国超；2.判令江少华向曾美玲、张国超赔偿违约金100000元；3.判令江少华承担曾美玲、张国超为处理本次纠纷支出的律师费4000元，并由兴家公司承担连带责任。 一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年8月8日，曾美玲、张国超与江少华、兴家公司签订了《房地产经纪合同》，约定江少华购买曾美玲、张国超所有的坐落于闽侯县××街镇××道××号乌龙江畔（现：碧桂园十里江湾花园）1＃楼1905单元的房产，曾美玲、张国超实际收取售房款为1545000元。合同第十二条约定：“签订本合同时，甲、乙双方约定乙方下定金人民币（大写）：壹拾伍万元整（￥150000.00）（定金可抵作同等金额的购房款），甲、乙双方同意在交易过程将全额定金交由丙方代管，丙方出具代收款收据。甲方在签约当日将上述房屋相关权属材料交由丙方代管，丙方出具代收证收据。未经甲、乙、丙三方同意，甲方或乙方不得中途向丙方要求退回定金或房屋相关权属材料”。第十三条约定：“违约责任：1.依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，甲、乙双方任意一方违约应支付守约方等同于定金数额的违约金。丙方违约的应当退还当事人已交的中介服务费用。……”第十五条约定：“本合同解除条件：出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人：1.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第十七条约定：“合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以向福州市人民法院依法起诉，守约方可以要求违约方承担诉讼费、律师费、交通费、误工费等”。合同签订后，江少华只支付了50000元定金，对于尚欠的100000元定金，三方另行签订了《补交定金确认书》，约定补交定金期限为2019年8月12日中午12时之前。但补交定金期限届满后，江少华并未依约补交定金。为此，兴家公司于2019年9月15日向江少华发出《告知函》，于2019年9月17日向江少华发出《通知函》，催促其补交尚欠的购房定金，但江少华仍未补交。2019年10月10日，曾美玲、张国超委托福建熹龙律师事务所向江少华、兴家公司发出《律师函》，通知江少华及兴家公司解除《房地产经纪合同》，要求江少华承担相应的违约责任，同时要求兴家公司返还房产权属资料及购房定金。 一审法院认为：本案的《房地产经纪合同》系曾美玲、张国超与江少华、兴家公司的真实意思表示，合法有效，各方均应信守。该合同中约定购房定金为150000元，江少华在合同签订后只支付了50000元，后又未按照三方签订的《补交定金确认书》中约定的时间履行补交剩余100000元定金的义务，经催告后仍未履行，曾美玲、张国超通知江少华、兴家公司解除合同，符合法律规定。因江少华的违约行为导致案涉房屋的实际成交价格低于合同约定价格，给曾美玲、张国超造成损失，曾美玲、张国超主张江少华承担违约责任，一审法院予以支持。江少华认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求一审法院予以调整，根据江少华的违约行为给曾美玲、张国超造成的损失，一审法院酌情降低违约金为110000元。江少华支付的定金50000元尚在兴家公司保管，故兴家公司应将该50000元支付给曾美玲、张国超，江少华还应向曾美玲、张国超支付违约金60000元。又因双方在合同中约定在合同履行过程中发生争议，由违约方承担律师费等费用，故一审法院对曾美玲、张国超主张江少华承担其因本诉讼支出的律师费4000元予以支持，曾美玲、张国超主张兴家公司对律师费承担连带责任没有依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、福州兴家房产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内将江少华支付的定金50000元支付给曾美玲、张国超；二、江少华应于本判决生效之日起十五日内支付曾美玲、张国超违约金60000元；三、江少华应于本判决生效之日起十五日内支付曾美玲、张国超因本案支出的律师费4000元；四、驳回曾美玲、张国超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取计1690元，由曾美玲、张国超负担439元，江少华负担1251元。 本院二审期间，江少华向本院提供证据，A1.存量买卖合同、A2.福建增值税普通发票，A1、A2共同证明：1.曾美玲、张国超在原审中拟证明其房屋降价损失的房屋买卖合同并非真实的合同。2.曾美玲、张国超以明显低价53.7万元将讼争房屋出售给第三人，显然其与第三人存在利益关系，三人于一审开庭前一天恶意串通伪造了《房屋买卖合同》，拟证明房屋降价的损失。曾美玲、张国超一审提交的证据无法证明因江少华的违约行为导致案涉房屋的实际成交价低于合同约定价格。曾美玲、张国超质证认为，对证据A1、A2的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议。首先，曾美玲、张国超与案外人在2019年12月30日签订了房屋买卖合同约定价款是146万元，曾美玲、张国超实际收到购房款就是146万元。其次，曾美玲、张国超于2020年1月22日在不动产交易中心备案是另外一份合同，这份合同的价款是为了避税，并不是真实约定的合同加金额。兴家公司质证认为，证据A1、A2与其无关。本院认为，曾美玲、张国超证据A1、A2的真实性无异议,本院对上述证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，涉案合同签订于2019年8月8日，曾美玲、张国超与江少华、兴家公司签订了《房地产经纪合同》,根据合同约定,合同签订后，江少华应支付150000元定金，但江少华只支付了50000元定金，对于尚欠的100000元定金，三方另行签订了《补交定金确认书》，约定补交定金期限为2019年8月12日中午12时之前。但补交定金期限届满后，江少华并未依约补交定金，已经存在违反合同约定的行为。根据依照《房地产经纪合同》约定，本合同签订后，各方应按照约定履行，否则属违约行为，甲、乙双方任意一方违约应支付守约方等同于定金数额的违约金。现曾美玲、张国超要求解除合同，向江少华主张没收50000元定金并支付违约金100000元，符合合同约定，一审法院从公平角度出发,对江少华关于合同约定违约金过高的主张予以采信,依法予以适当调整。结合当事人损失情况、合同履行情况、当事人预期利益等因素,合理平衡双方当事人利益,酌定江少华支付曾美玲、张国超违约金60000元并无不当。 综上所述，江少华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3380元，由江少华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年六月十二日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超