广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初647号 原告：武宣鸿达物业管理有限公司，住所地武宣县武宣镇丽光路**。 法定代表人：陈世甲，总经理。 被告：韦武宁，男，1987年7月10日出生，壮族，住广西武宣县。 原告武宣鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达公司）与被告韦武宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告鸿达公司的法定代表人陈世甲，被告韦武宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年1月1日-2020年3月31日物业管理费1257.00元、违约金125.70元，合计1382.70元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告购买有缘江商住中心小区物业一套，房号为8栋2单元15-4号。根据缘江商住中心小区开发商委托原告达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但被告自2019年1月1日起至2020年3月31日一直享受着物业服务，还拖欠物业管理费，共计1257.00元。原告经过不同方式向被告催交所欠费用，但其未予缴纳。现根据物业管理服务合同规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 韦武宁辩称，因原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同义务，其认为，由于原告违约在先，原告收取业主的违约金明显违背公平原则，且不能足额收取物业费、垃圾清理费、电梯维护费等费用。具体理由如下：一、原告违反《合同法》第60条，没有全面履行物业服务合同。涉案小区是商住中心，但目前还没有商家进驻小区，原告应加强对小区的管理。但原告连基本的封闭道路管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同管理义务，明显属于只收费、少服务的情形；小区的电子门长期打开，无人监管，外来人员随意进出小区，保安不对小区进行巡逻，业主人身、财产安全得不到保障。二、原告违反《物业管理条例》第36条规定：“……物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告没有履行合同义务，对电梯的维护不到位，电梯长期出现故障，无法正常运行；对业主私自拉电线不处理，给小区的消防安全带来严重隐患；小区卫生情况长期脏乱差，垃圾清运不及时，随处可见垃圾乱堆乱放，小区楼道长期被杂物占用，无人监管；小区空中花园无警示牌、安全防护措施。三、原告违反《物业管理条例》第47条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作……”。原告没有履行合同义务，对小区的车辆行驶、停放管理不到位，造成本小区电动车被盗、停放的小轿车被刮花等，原告至今没有做好安全防范保卫工作，没有对重点区域进行巡视、安装摄像头，属于不完全履行合同，给业主造成损失，导致业主的人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。四、原告违反《物业管理条例》第45条：“物业管理区域内，供水、供电供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关电费。物业管理企业接受委托代收欠款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。停水停电属于水利电业公司的权限，原告没有经过业主同意，不能采取停水停电催缴物业服务费，否则属于违法”。业主欠水费，原告却将业主停水了，明显侵犯业主的利益。五、原告违反《物业管理条例》等相关法律规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”。原告物业收费不合理，应匹配其服务规格；原告不公开物业服务资金的收支明细，业主无法监督物业工作情况。六、原告违约在先，严重损害了业主的合法权益。综上，原告提供服务有瑕疵，不完全履行合同，没有提供相应服务，物业公司无权诉请要求业主支付违约金，违背公平原则。原告履行合同不到位，诉请足额物业费是不合理的，应减少部分费用。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.物业服务合同，拟证明原告与被告的物业服务合同关系；2.欠款明细表，拟证明被告欠款期间和欠款明细及金额；3.催费照片，拟证明原告催促被告交费的照片。被告对原告的证据真实性无异议，但认为原告发催费通知违反相关规定，侵犯被告权利，明细表没有列明一些其他费用，也没有告知物业收支情况。 被告韦武宁提交了证据即小区照片，拟证明原告履行物业管理职责不到位，表现在以下方面：小区长期堆放垃圾不及时清理，有些垃圾甚至堆放十天以上不清理；楼梯灯损坏了也不修理；部分楼层没有维护过消防设施，不及时更新；小区基本没有绿化，绿化的部分也没有及时清理维护；小区路面长期积水，没有处理；物业对业主私自拉电线、违规占道、占消防通道等不处理，违反合同；小区保安室长期无人值守；物业收支明细不公开，不告知业主；电梯长期出现故障，不及时维修；小区电子门长期打开，无人监管；小区没有流动巡查人员，外来人员随意进出小区；停水停电不事先向业主通告，影响业主生活。原告对被告提供证据的真实性没有异议，但认为原告对小区进行管理已经尽了应尽的义务，有些问题是需要开发商和业主配合才能解决的，不是物业单方能解决的。具体如下：被告所述有部分不及时清理的垃圾是装修垃圾，对于装修垃圾，物业都是攒够一车才让人拉走处理的，这是工地杂物，不是生活垃圾，现在已经处理了；关于楼道灯问题，物业排查过灯，发现大部分是声控不灵敏的问题，不是灯坏了；关于绿化维护问题，物业已经处理；关于楼梯口的杂物问题也处理了；关于消防设施等问题，物业已经发了通知告诉业主，但物业没有权限处理消防设施的问题；关于被告提到的保安岗亭，因为在外面已经另设了岗亭，该岗亭已经不使用，故无人值守，现在是给业主存放快递的；关于停水停电通知的问题，物业收到停水电的通知都会事先通告业主，没有收到通知的都是突发情况，没有办法提前预知的；因为很多业主没有交纳公摊的电梯维修费，没有办法维修有所损坏的电梯，所以电梯经常出故障；关于电子门问题，是小区开发商当时安装出现的问题，物业现在正准备处理，也有部分业主操作不当引发问题的；因涉案小区是商住中心，是开放型，物业以巡防为主，不是守住路口，不能封闭道路；关于积水问题，确实存在，是因碧桂园建设规划引起的问题，物业已经积极处理了。 本院对原、被告双方没有异议的证据予以认定，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院都作为定案的依据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告韦武宁系涉案武宣县武宣镇缘江商住中心小区房屋业主。2017年12月27日，原告武宣鸿达物业管理有限公司与被告韦武宁签订《缘江商住中心物业管理服务协议书》，约定由原告向被告位于广西武宣县提供物业管理服务，该房屋面积为119.73平方米，合同详细约定了原、被告双方的权利义务等各方面，对物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等方面做出了约定。合同约定物业费收取按高层电梯楼住宅面积为0.7元／平方米˙月。公共路灯照明、电梯电费按实际使用进行公摊，电梯维护费按照主管部门或者物价部门审批执行，电梯年检费用按照实际进行公摊或者从维修资金支出。合同签订后，原告通过公示的方式向业主告知了收费项目标准。缘江商住中心住宅小区自业主入住后，至今未成立业主委员会。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告开始交纳了一年的物业费，但从2019年1月1日开始，被告未依约交纳物业费。经原告催收，截至2020年3月31日，被告共拖欠原告物业服务费1257元。 本院认为，物业服务企业依法与业主签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告签订的《缘江商住中心物业管理服务协议书》，该合同约定原告对缘江商住中心住宅小区进行物业管理服务，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告有向原告交纳物业费的义务。原告自2017年12月27日起为被告提供物业管理服务，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费至2018年12月。收费标准根据前述合同确定，即按建筑面积每平方米0.7元/月的标准交纳物业管理费，该收费标准也没有明显过高，本院予以确认。原告主张根据合同约定及相关法律法规的规定，要求被告交纳自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费1257元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉缘江商住中心小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就小区管理、清洁卫生、电梯维护等管理服务方面存在不足，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，被告提供的照片虽然真实，但不能直接证明待证事实：关于原告是否因安保措施不到位，导致业主财产损失赔偿等问题，应另案处理；关于被告提出的电梯维修等问题，电梯的日常养护与维修是不同的性质，电梯的维修应由专项维修资金支出。由于小区没有公共维修资金，关于小区的一些公共区域维修事项，应由业主筹集公共维修资金进行支出。因此，电梯维修等问题不应全由物业公司承担。关于绿化、消防、道路建设等涉及到小区的一些基础设施缺陷引起的问题，与开发商对小区的建设规划不完善有直接关系，不能一概单独要求物业解决。关于原告代收的水电费、电梯维护费等费用，由于原告代收的都是业主实际使用或者公摊的费用，没有证据证明存在原告多收或者收取了手续费的现象，因此，没有减少代收费用的理由。但业主提供的照片可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题，未能妥善解决或有效沟通。综合业主的一致陈述，可认定原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院认为被告拒交物业费等费用的理由不成立，对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告韦武宁支付原告武宣鸿达物业管理有限公司自2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1257元； 二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序依法减半收取25元，由被告韦武宁承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年六月十六日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。