广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2559号原告一：姜付坤，男，汉族，1974年10月1日出生，住河南省上蔡县***********，身份证号码：412************034。原告二：陈施芳，女，汉族，1979年5月19日出生，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县勐捧镇勐捧北路**，身份证号码：532************845。委托代理人：王丽群，系广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。原告姜付坤、陈施芳诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王丽群、被告诉讼代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛天小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为：*******，房款总价为653021元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于2017年5月30日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金；逾期超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年9月14日取得合格商品房，因此，至2017年9月14日，被告应支付原告违约金逾期交房违约金13844元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金64086元（暂计）。为保护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付2017年6月1日计至2017年9月14日（共计106天）逾期交付房产的违约金13844元；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金64086元（按同期人民银行年利率6%按日计算，从2018年9月13日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；三、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计77930元。被告辩称，原告要求逾期交房违约及没有事实和法律依据，根据答辩人与原告签订的商品房买卖合同双方针对合同第12条约定作出补充协议，补充协议第七条第4款，明确约定双方同意对出卖人的逾期交房的违约责任作出如下约定：逾期超过180天的买出人要求继续履行合同，出卖人按照补充协议承担相应责任。而补充协议第七条第4款约定若买受人逾期支付购房款则出卖人除了追究买受人的逾期责任外，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无需对该延误负任何责任也无需对买受人补偿任何费用，而该案原告约定的第二期款项应该是在2016年8月17日前支付。但直到2017年5月1日原告才缴纳第二期款项，所以答辩人对逾期交房不承担违约责任，交房时间应该顺延，即不存在逾期交房。对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同也未约定办理权属证书的具体时间。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2016年5月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由两原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园*******，价格为653021元。合同约定的付款方式及期限为：在2016年5月18日前付清首期款人民币333021元，余款于2016年8月17日前支付。双方约定出卖方应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。并约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按合同附件十一补充协议第十四条处理。被告于2016年5月18日向原告出具首期款收款收据，载明两原告支付山水华章花园53栋804房首期款333021元。被告于2016年5月18日向原告出具办证费收款收据，载明两原告支付山水华章花园53栋804房办证费9775元。被告于2016年5月18日向原告出具维修金、备案费收款收据，载明两原告支付山水华章花园53栋804房维修金、备案费。被告于2017年5月1日向原告出具房款收款收据，载明原告姜付坤支付的山水华章花园53栋804房款178000元。原告于2017年7月9日支付购房款尾款144000元。庭审中，原、被告对上述款项支付情况予以确认。原告于2017年9月14日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同，并于当天预交了3个月物业费共计676元。被告于庭审时自认，案涉山水华章花园48栋1504房于2017年9月14日交付给两原告使用，至今未办理登记手续。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、四张加盖“惠州市金衡实业有限公司财务专用章”的福田山水华章花园收款收据、《物业管理服务合同》及物业管理费收款收据予以佐证。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，“逾期交付责任按照逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的奸情和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第七条第4项约定：“如因发生以下原因之一的，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。…（4）因政府部门需要的各项管制延期的；…因上述原因导致该商品房需延期交付使用的，出卖人应及时书面通知买受人。”《补充协议》第八条第一项第一款约定：“无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的2%。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉补充协议第七、八条的效力、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于补充协议第七、八条的效力，由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房、逾期办证违约金责任，故本院认为补充协议第七、八条对两原告无效，应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的福田山水华章花园收款收据，原告于2016年5月18日向被告支付了山水华章花园53栋804房办证费9775元，且被告对此予以确认，故本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。被告主张该办证费具体包括房屋测绘费（15元/平方）、印花税万分之十、确权权籍调查费约1500元、工本费800元等，双方约定多除少补，不包括契税，契税应该由买受人自己登记申报后交纳。但被告对于多收费用退还原告的情况表示不清楚，且未提供其他证据证明该办证费用为房屋测绘费等费用，故本院不予采信。根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，故案涉契税应当为9795.32元（653021元×1.5%）与案涉办证费用基本相符，且原、被告约定“多除少补”，故原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期交付及办证的责任由谁承担的问题，根据合同条款第十一条的约定，被告应于2017年5月30日前交付房屋，由于原、被告双方于庭审中确认案涉房屋交付时间为2017年9月14日，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，本院予以确认。被告辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间尚未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效的规定；民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已届满，应当适用民法通则两年诉讼时效的规定。故2015年10月1日后的诉讼时效应为三年诉讼时效期间。原告主张自2017年6月1日起计算逾期交房违约金，由于原告网上立案日期为2020年5月12日，故原告主张被告支付的违约金未过诉讼时效期间，本院予以支持，经计算，被告应当向原告支付2017年6月1日计至2017年9月14日共106天的逾期交房违约金13844元（653021元×0.0002×106天）。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故逾期办证的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中为对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。由于被告未提供证据证明原告未按合同约定支付房款与其迟延交付房屋和迟延办理房屋登记的因果关系，故被告应当自2018年9月14日起以653021元为基数按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜付坤、陈施芳支付逾期交房违约金13844元。二、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜付坤、陈施芳支付逾期办证违约金（以653021元为基数，按年利率6%从2018年9月14日起计至原告取得房屋产权登记证书之日止）。三、驳回原告姜付坤、陈施芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874.13元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月二十八日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴