广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1805号 原告（反诉被告）：卢圣芳，女，汉族，1970年10月28日出生，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：北海福达投资有限公司，统一社会信用代码：91450500796844670X，住所地：北海市北海大道东延线**和苑****。 法定代表人：沈治国，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，汉族，1984年11月8日出生，住南宁市江**，系该公司工作人员。 原告（反诉被告）卢圣芳与被告（反诉原告）北海福达投资有限公司（以下简称为“福达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢圣芳的委托诉讼代理人刘福旺、被告福达公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢圣芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告卢圣芳与被告福达公司于2018年9月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件二《室内装修委托合同》；2、判令被告福达公司双倍返还购房定金20000元给原告卢圣芳；3、判令被告福达公司返还购房款160284元、装修款193255元，共计353539元及利息9454.82元给原告卢圣芳（利息计算：以353539元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月10日起暂计至2020年4月23日，以后直计至被告实际返还之日止）；4、判令被告福达公司赔偿已付购房款一倍160284元给原告卢圣芳。事实和理由：2018年9月18日，原告卢圣芳与被告福达公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件二《室内装修委托合同》一份。《商品房买卖合同（预售）》中约定福达公司将其建设的位于北海市出售给原告，合同同时对商品房面积、房屋价款、付款时间及方式、合同备案登记以及交房时间等内容作出约定。《室内装修委托合同》则约定原告委托被告对购买的恒大雅苑房屋进行统一装修，并对委托服务价款、装修交付标准及时间、装修款支付时间等内容作出约定。原告于2018年9月10日支付被告购房定金1万元，并在上述合同签订后，累计4次共支付购房款160284元和装修款193255元。5次款项合计363539元（含定金1万元）。然而，被告一直不按约定为原告办理合同登记备案手续，且被告又将该商品房另售他人，进而造成原告无法实现合同目的。原告为此诉至法院，请求判如所请。 被告福达公司辩称：1.原告存在逾期支付第三期购房款超过90天的情况，其行为构成重大违约，根据购房合同附件11第3条的规定，我司有权解除合同，并要求承担相应的违约责任，我司已于2020年2月24日向原告发出解除商品房买卖合同的函件，根据合同法的相关规定，本案商品房买卖合同已经解除，因此，原告诉请缺乏事实与法律依据，恳请法院予以驳回。同意扣除违约金80142元后将剩余购房款及装修款予以无息返还。 被告福达公司同时向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告卢圣芳向反诉原告支付违约金80142元；2、反诉费用由反诉被告卢圣芳承担。事实和理由：2018年9月18日，卢圣芳与反诉原告福达公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件二《室内装修委托合同》，约定购买福达公司开发的北海恒大雅苑房，并约定了建筑面积、房屋总价款。其中，毛坯部分总价641137元，采取分期支付方式，对具体付款日期及金额均作明确约定。合同签订后，除精装修款已基本付清外（尚差1830元），房款部分仅支付了前两期共160284元（含1万元定金转为购房款），自第三期开始卢圣芳拒绝付款，经福达公司多次催告，始终不予理会，已构成重大违约，福达公司不得不于2020年2月24日向卢圣芳发出解除商品房买卖合同的函。根据合同约定，卢圣芳应按已付款的50%向福达公司支付违约金，福达公司为此提出反诉，请求判如所请。 反诉被告卢圣芳针对反诉辩称：不同意反诉原告的诉求，本案中反诉被告不存在违约行为。反诉被告是根据合同法第67条规定行使先履行抗辩权，根据双方所签订的商品房买卖合同第19条第一项约定，出卖人反诉原告应当在合同签订之日起30日内为反诉被告办理商品房预售合同备案登记手续，并将本合同登记情况告诉买受人，但从2018年9月18日签订合同至今，反诉原告仍然没有履行此项义务。在缴纳购房款的过程中，反诉被告多次要求反诉原告按合同履行办理合同备案登记手续，但反诉原告拒不履行，而且反诉原告在所收取反诉被告的款项中没有足额开具有效票据给反诉被告，反诉原告违约在先，反诉被告行使先履行抗辩权，没有支付相应的购房款，不应当认定为违约，所以反诉原告请求反诉被告支付违约金没有事实和法律依据。退一步而言，反诉原告所请求的违约金明显过高，再者，根据商品房买卖合同第八条第一点的约定来计算，应当按照累计支付款的1%来计算。关于反诉原告所发出的解除合同通知并没有有效送达给反诉被告，不构成法律规定的送达解除的效力。 经审理查明，2018年9月18日，卢圣芳（买受人）与福达公司（出卖人）签订合同编号为的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：1、卢圣芳向福达公司购买其开发建设的位于北海市；2、商品房建筑面积为101.83平方米；3、商品房总价款为641137元；4、商品房价款为分期支付：于2018年9月19日前支付首期房款32057元；于2019年3月10日前支付楼款128227元；于2019年9月10日前支付160284元；于2020年3月10日前支付楼款160284元；余款160285元于2020年9月10日前支付。签订本合同前，卢圣芳已向福达公司支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；5、逾期付款超过90日，福达公司有权解除合同，解除合同应当书面通知，卢圣芳应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%支付违约金，同时福达公司退还已付全部房款；6、交房时间为2020年10月31日前；7、福达公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知卢圣芳；8、附件十一补充协议第三条第2款约定：分期付款逾期90天仍未按约定全额支付的，福达公司有权单方解除《商品房买卖合同》，卢圣芳按已付款的50%支付违约金，房屋归福达公司所有。双方当事人同时签订附件二《室内装修委托合同》一份，合同主要约定卢圣芳委托福达公司对其购买的上述商品房进行统一装修，委托服务总包干价为203660元，于2018年9月19日前支付40732元、于2019年3月10日前支付61098元、于2019年9月10日前支付101830元，并对装修标准、交付时间等内容均作约定。同日，福达公司与卢圣芳申请了期房网上签约。 卢圣芳向福达公司付款情况如下：2018年9月10日，支付1万元购房定金；2018年9月18日支付69204元房款；2018年12月26日分别支付124847元和59488元；2019年9月10日支付10万元。福达公司就卢圣芳支付款项开具票据情况如下：2018年9月18日的《收据》三份，金额分别为32057元（含定金壹万元）、40732元（装修款）、6415元（维修基金）；2018年12月26日《收据》两份，金额分别61098元（房款含优惠金额）、128227元（房款含优惠金额）；2019年9月20日《收据》一份，金额为10万元（装修款）。福达公司于2019年3月9日向卢圣芳开具收取金额为160284元房款的《发票》一份。福达公司主张仅收取了卢圣芳购房款160284元以及装修款193255元，卢圣芳则主张福达公司仅向其交付两份《收据》和一份《发票》，其余票据未曾收到。 2019年10月31日，福达公司通过邮寄向卢圣芳发出《还款提示函》及《催款函》，但邮件被“拒收”退回。2020年2月24日，福达公司通过邮寄向卢圣芳发出《解除商品房买卖合同通知书》，该邮件同被“拒收”退回。另，福达公司工作人员曾通过手机短信向卢圣芳发出催款通知，并告知其退房需承担已付房款50%违约金的要求，卢圣芳对此不予同意。 另查明，福达公司与卢圣芳未曾办理过涉案《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续，且该商品房于2020年4月2日办理期房签约注销手续，并于2020年4月18日被另售他人。 本院认为，卢圣芳与福达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件二《室内装修委托合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于卢圣芳未依约支付购房款是否构成违约的问题。福达公司主张卢圣芳逾期支付购房款构成根本违约，应依约解除合同并支付违约金，卢圣芳则认为福达公司未依约办理商品房预售合同登记备案手续，其拒付2019年3月10日以后的应付购房款，系行使先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，根据合同约定，福达公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知卢圣芳。但福达公司未按照合同约定办理商品房预售合同登记备案，其虽主张系应卢圣芳要求暂不予办理，却未提供证据证明该主张，卢圣芳对此亦不予认可，故本院对于福达公司关于未依约办理商品房预售合同登记备案手续的抗辩意见不予认可。因此，福达公司未履行办理商品房预售合同登记备案手续的义务在先，卢圣芳行使先履行抗辩权理由成立，其无须承担逾期付款的责任。福达公司虽然根据合同约定的邮件收件地址和联系方式向卢圣芳邮寄发出《解除通知书》，但送达情况显示收件人拒收，不能视为已经向卢圣芳送达《解除通知书》，所以福达公司主张已解除与卢圣芳签订的《商品房买卖合同》，并请求卢圣芳按照已付购房款的50%计付违约金没有依据，本院不予支持。因涉案的恒大雅苑1幢2单元1604号房屋已另行出售他人，合同已不具有继续履行的条件，卢圣芳请求解除《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》应予支持，福达公司应当返还卢圣芳购房款170284元以及装修款193255元。福达公司虽未依约办理商品房预售合同登记备案，但其与卢圣芳申请了期房网上签约，且其并不具有“一房二卖”主观上的恶意，根据公平原则，卢圣芳主张福达公司双倍返还购房定金、支付购房款及装修款的利息，并赔偿已付购房款一倍160284元的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除卢圣芳与北海福达投资有限公司于2018年9月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件二《室内装修委托合同》； 二、北海福达投资有限公司向卢圣芳返还购房款170284元以及装修款193255元； 三、驳回卢圣芳的其他诉讼请求； 四、驳回北海福达投资有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费4616元，由卢圣芳负担1527元，北海福达投资有限公司负担3089元（该费用卢圣芳已向本院预交，北海福达投资有限公司在履行本判决确定的义务时一并付还给卢圣芳）；反诉案件受理费901元，由北海福达投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本诉上诉案件受理费4616元、反诉上诉案件受理费901元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考