广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7734号原告：陈远淋，男，1988年3月2日出生，汉族，住湖南省涟源市******铁沙组，公民身份号码432************836。原告：陈珍，女，1989年12月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区****************，公民身份号码430************68X。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。原告陈远淋、陈珍与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈远淋、陈珍，被告通大公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈远淋、陈珍向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年7月1日起以购房款435300元为基数，按每日0.02%的标准计算计至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》同时将符合合同约定的涉案商品房交付给原告使用之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。事实和理由：2015年9月12日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告以435300元的价格向被告购买中山市火炬开发区*********；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款435300元。但被告至今未将涉案房屋交付给原告使用，至今已逾期一年多，给原告的生活造成极大困扰和经济损失，若违约金按合同约定以购房款1%作为上限，明显不公，有违背合同公平公正原则，与被告违约行为的严重程度不符，纵容被告怠于履行交房义务的行为。2017年6月30日，原告了解被告公司经营不善导致资金链断裂，涉案商品房停工中，原告展开了案涉商品房的维权。双方在中山市火炬开发区综治维稳办进行了人民调解，形成了口头和书面的调解协议，约定被告在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将案涉商品房交付给原告使用，若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告同意按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金直至验收合格。2017年11月8日，原告和被告在中山市火炬开发区住建局的调解下，再次书面对2017年7月3日被告在2017年6月30日的人民调解后发布的书面告示的内容进行确认，同时对惩罚性违约的验收和交楼时间约定在2018年6月30日前。因此逾期交房违约金应按每日0.02%的标准计算。原告并没有收楼，没有接受被告交付的钥匙，也没有与被告签署收楼协议。虽然原告已经对涉案房屋进行装修，但是是因为原告作为业主代表，总包方允许原告先进行简单装修，涉案房屋没有通水通电，原告是拉临时电线装修的，因此原告主张逾期交房违约金至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给原告使用之日止。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。被告已经于2020年4月3日向原告交付了涉案房屋，原告于2020年4月5日申请对涉案房屋进行装修，并与物业公司签署了房屋装饰装修管理协议等文件。因此，有关逾期交房违约行为的截至时间为2020年4月3日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。三、2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。按照党中央国务院防控工作部署和疫情管控要求，疫情防控对涉案项目竣工验收等产生了实质性不利影响。根据合同法规定、全国人大法公委解答和司法实践，新冠疫情属于不可抗力，被告主张不承担2020年1月23日至2020年3月底疫情期间的逾期交房违约责任。四、原告提交的录音录像、会议纪要和照片均没有显示被告曾承诺逾期交房违约金按日0.02%计算，相反，视频中被告向业主表示逾期交房违约金以合同约定为准。被告出具的告示是针对2、3幢业主，而涉案房屋是4幢，因此与原告无关；况且告示中明确载明就逾期交房违约金等事宜最终需以双方签署的补充协议为准。因此，原告提交的证据无法证明被告愿意承担惩罚性违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年9月12日，陈远淋、陈珍与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，陈远淋、陈珍以435300元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，陈远淋、陈珍如数支付了全部购房款。2017年7月3日，通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，内容如下：“按阁下与我司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，我司应于2017年6月30日前交付旭日翠悦园2幢、3幢商品房给阁下适用，但因工程施工进度、恶劣天气、我司自身等原因，导致该商品房工程迟延竣工，致使我司未能在买卖合同约定的交付时间内，将商品房交付给阁下适用。因此给阁下带来的不便，我司深表歉意！在此，我司郑重承诺：在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给阁下使用。若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，我司同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格。……以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认……”。2017年11月8日，针对翠悦园小区迟延交房等事宜，通大公司、翠悦园小区部分业主和监督单位火炬开发区住建局组织会谈，初步达成以下共识：……4.翠悦园2/3栋按原通大公司在2017年7月3日因为延迟交楼而出具的公示中的补充协议附件工程计划中的时间不变，2017年12月30号完成五方验收，2018年6月30日竣工验收，2017年11月30号前完成窗护栏、铝窗、外墙、楼层消防主管，楼层智能穿线，入户门及大堂……7.4、5、6栋按购楼销售合同时间进行验收交楼……。2020年4月5日，陈远淋向中山市大通物业服务有限公司提交房屋装修申请表，并与该公司签订房屋装饰装修管理协议，对涉案房屋进行装修。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与陈远淋、陈珍签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付陈远淋、陈珍使用。通大公司迄今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2018年7月1日起承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向陈远淋、陈珍支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而陈远淋、陈珍如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已接近两年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给陈远淋、陈珍使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于陈远淋、陈珍实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于陈远淋、陈珍逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的陈远淋、陈珍以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金调整为不设上限计算，理据充分，本院予以支持。至于陈远淋、陈珍请求将违约金的计算标准调整为按每日0.02%的标准计算，本院认为，通大公司于2017年7月3日向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，表明将在2018年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给业主使用，仍逾期将同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格，并表明如业主同意该逾期交房补偿方案，双方签订补充协议确认，该告示属于通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出的要约，陈远淋、陈珍并非翠悦园2幢、3幢业主，且未与通大公司签订补充协议，双方未就逾期交房违约金达成新的合意。陈远淋、陈珍提交的其他证据亦不足以证明通大同意变更逾期交房违约金计算标准为按日万分之二，其诉请按日万分之二的标准给付违约金，理据不足，本院不予支持。逾期交房违约金不设上限后，按日万分之一的标准计算并不明显过低，且与陈远淋、陈珍如未按期付款的违约责任相对等，本院不予调整。至于逾期交房违约金的计算截止时间。陈远淋、陈珍虽然已于2020年4月5日对涉案房屋进行装修，但是房屋钥匙并非是陈远淋、陈珍从通大公司取得，通大公司没有与陈远淋、陈珍办理收楼手续，又没有提供证据证明陈远淋、陈珍明知涉案房屋尚不具备交付条件而同意接收房屋；而且涉案房屋未正式接入水电，显然不具备居住使用功能，据此，本院认定涉案房屋不构成有效交付。但因陈远淋、陈珍已实现房屋的实际占有，故根据合同约定，逾期交房违约金应计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止。新冠肺炎疫情发生在通大公司逾期交房的违约行为之后，并不是因为新冠肺炎疫情导致通大公司违约，新冠肺炎疫情的发生与通大公司的违约行为没有因果关系，对通大公司应当承担的逾期交房违约责任并没有影响。因此，通大公司主张免除新冠肺炎疫情期间的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司向原告陈远淋、陈珍支付逾期交房违约金（以435300元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2018年7月1日起至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内支付,此后至被告中山市通大房地产有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金按月于当月最后一日支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取为494元，由原告陈远淋、陈珍负担247元，被告中山市通大房地产有限公司负担247元（该款两原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年六月二十二日书记员 詹绮婷王静