重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初29号原告：成克伟，男，1973年3月29日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：刘道洪，重庆市万盛经开区东林法律服务所法律工作者。被告：重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)红枫路1号第六层，统一社会信用代码91500110MA5U3CFN6X。法定代表人：彭章勇，总经理。委托诉讼代理人：康宁，重庆智敏律师事务所律师。第三人：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。原告成克伟与被告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司(以下简称鑫国能公司)、第三人重庆国能投资开发有限公司（以下简称国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告成克伟及其委托诉讼代理人刘道洪、被告鑫国能公司的委托诉讼代理人康宁到庭参加诉讼，第三人国能公司经本院依法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成克伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金134877元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年3月14日，原告与被告重庆国能投资开发有限公司签订了重庆市商品房买卖合同，约定原告购买位于万盛经济技术开发区万盛大道‘国能天街’S4-2层-19号商铺(114.3平方米)，并支付该商铺全部款项738378元，装修费70884元，共计809262元。2016年2月25日，原告与鑫国能家居建材装饰有限责任公司签订了家居建材城投资与经营管理协议书，约定原告将鑫国能建材层S4-2层-19号商铺(114.3平方米)委托被告统一租赁经营管理，委托期限时间为2016年10月1日至2022年9月30日止，按照委托协议15年收回成本，换算下来每月租金应为44959元，至今被告未曾给付原告租金，2019年10月原、被告解除商铺委托管理协议，商铺由原告自行经营管理，但被告累计欠原告商铺租金134877元，原告多次催收，被告的理由是应由第三人(开发商)承担，因此被告拒付租金。为维护原告的合法利益，原告遂诉至法院。本案开庭审理时，原告陈述此前收到过案外人同越商业运营有限公司代替被告支付的一笔合计27432元的租金，故当庭将第一项诉讼请求变更为判决被告支付原告租金107445元及违约金与利息，违约金与利息的计算方式参照本院（2019）渝0110民初4628号判决书中的判项的第一项。第一次开庭审理后，原告撤回要求被告给付利息的诉讼请求。被告鑫国能公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告签订委托协议属实，但并未实际履行，原告的门面被本案第三人国能公司强行进行了招租，原告也默认了该行为，因原告向国能公司指定的案外人重庆同越商业运营有限公司收取了租金。被告也是本案的受害人，被告作为本案主体不适格。第三人国能公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年，万盛家居建材协会与第三人国能公司达成《团购协议》，由协会会员认购国能公司开发的万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号楼商铺，然后统一打造建设成“建材城”，进行统一经营管理。为了解决收取“建材城”公共部分装修款、与第三方签订装修合同以及对外招商租赁及经营管理问题，成立鑫国能公司。2016年4月1日，第三人国能公司向被告鑫国能公司出具《委托书》，因国能家居建材城业主绝大多数没有支付完毕房款，房屋所有权及经营权仍系国能公司所有，故委托鑫国能公司可以个人名义对国能公司家居建材城各业主购买的商铺统一对外招商租赁及经营管理，鑫国能公司将租金和相关费用收取后转交国能公司。2016年6月底，第三人国能公司将万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号楼商铺交由被告鑫国能公司进行装修。2017年上半年，“国能天街”S4号楼商铺装修完毕后，开始对外经营。原告成克伟参加《团购协议》，于2016年3月14日与国能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定成克伟向国能公司购买“国能天街”S4-2层19号商铺（建筑面积为114.3㎡)，房屋总价款738378元，成克伟付清了全部房款，交纳了装修费70884元，此后原告成克伟取得了该商铺产权。2016年2月25日，原告成克伟与被告鑫国能公司签订《重庆鑫国能家居建材城投资与经营管理协议书》，对包括成克伟所购买商铺在内的“建材城”进行整体装修，然后委托鑫国能公司统一经营管理。双方约定委托期限自2016年10月1日起至2022年9月30日止。2018年12月17日，案外人重庆同越商业运行有限公司返租原告成克伟2017年10月1日至2018年9月30日费用27432元。现因成克伟向鑫国能公司讨要剩余租金未果，起诉请求判如所诉。另案审理中查明，与本案涉案商铺属于同一家具建材城中的三份租赁合同中，在被告鑫国能公司、第三人国能公司与承租人于2017年3月6日签订的《租赁合同》中载明：合同期限自2017年3月6日起，计租期限自2017年5月1日起，起始日期以开业为主，租金标准为每平方米27.28元/月，在合同期内，承租人享受两年免租金六个月的优惠政策；在第三人国能公司与承租人签订的《租赁合同》中载明：租金标准为每平方米29元/月，在合同期限内承租人享受每年3-4月不等的免租金优惠政策。上述事实，有民事判决书、投资与经营管理协议书、发票、房产证、收据、情况说明、银行转款回执、接房通知书以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，本案的争议焦点，一是原告成克伟与被告鑫国能公司之间法律关系及其性质的问题；二是被告鑫国能公司若需要向原告成克伟支付租金，租金标准、起止日期及金额确定。本院评析如下：关于原告成克伟与鑫国能公司之间是否存在法律关系及其性质问题。原告成克伟购买了案涉商铺并足额支付了房款和装修款，其于2016年2月25日与鑫国能公司签订《重庆鑫国能家居建材城投资与经营管理协议书》，约定由鑫国能公司对商铺进行装修后，委托鑫国能公司统一经营管理。因此，双方就案涉商铺的经营管理存在委托合同关系，故本案案由相应确定为委托合同纠纷。根据委托合同的目的、性质及本案的实际情况，鑫国能公司将商铺对外招商出租并向承租人收取租金，然后将租金付给业主；另，原告成克伟与被告鑫国能公司签订的该协议还载明：投资人对已购置商业不自主经营出租的，租金标准【比如：按购置时的价值按十五年收回成本来确定每间商铺的租金标准……等】。因此，双方就案涉商铺的经营管理，既存在委托管理关系，又存在事实上的商铺租赁关系，原告成克伟有权诉请被告鑫国能公司给付租金。故对被告辩称主体不适格的意见，本院不予采纳。二、关于租金标准、起止日期及金额确定问题。由于原、被告双方所签署的《重庆鑫国能家居建材城投资与经营管理协议书》仅系意向性约定，双方未就租金的标准、起止日期等进行具体明确的约定。对租金标准，本院参照与案涉商铺同一家具建材城向承租人收取的租金标准，酌情确定按照每平方米29元/月的标准确定被告鑫国能公司应付给原告成克伟的租金，即租金为3314.7元/月(29元/平方米/月×114.3平方米)。成克伟主张按十五年收回购房成本确定租金标准为4495.9元/月，不符合本案实际情况且理据不充分，本院不予支持；关于租金起止日期的问题，本院参照同类案件的判决，酌情将租金起算日确定为2017年5月1日；租金计算截止日期，原告成克伟诉状中已明确2019年10月原告已开始自主经营案涉商铺，被告鑫国能公司在庭审中亦表示租期应计算到2019年10月1日，故本院确定租金结算截止日期为2019年9月30日。对原告成克伟主张从2016年10月1日开始计算租金的意见，不符合合同性质及本案实际情况，本院不予支持；关于租金金额问题，因另案审理中查明该建材城的商铺承租人在合同期限内均享受了相应的免租金优惠政策，故本院参照该优惠政策，酌情确定每年免租金期限为3个月。如果原告成克伟的案涉商铺由被告鑫国能公司出租给承租人的情况下，承租人亦可以享受到合同期限内每年免租金至少3个月的优惠政策。2017年5月1日至2019年9月30日止，本院酌情确定免租金期限为7个月，故计租期限为22个月。2017年5月1日至2019年9月30日止，被告鑫国能公司应付给原告成克伟房屋租金为45491.4元(3314.7元/月×22个月-27432元)。原告成克伟要求被告鑫国能公司按照本院（2019）渝0110民初4628号判决书中的判项的第一项支付违约金的诉讼请求，因双方在本案中并未签署任何协议约定违约金计算的相关事宜，原告成克伟在举证期限内未提交相应证据，应当承担举证不能的不利后果，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司于本判决生效后5日内给付原告成克伟房屋租金45491.4元；驳回原告成克伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1499元，由原告成克伟负担749元，被告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司负担750元(此款原告成克伟已预交，限被告重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司于本判决生效后5日内向原告成克伟支付750元)。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  黄雄二〇二〇年六月九日书记员  任薇