河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0209民初869号 原告：呼克庆，男，1971年4月16日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 被告：葛铁利，男，1966年4月9日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 被告：鲁凤云，女，1968年3月27日生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：葛铁利，系被告鲁凤云丈夫。 原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼克庆，被告鲁凤云的委托诉讼代理人暨被告葛铁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告呼克庆向本院提出诉讼请求：通过法律途径按照三方签订的合同，继续履行南堡经济开发区（成交价66.6万元）房屋交易合同并赔偿相应损失4万元。事实和理由：2020年4月7日，原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云在南堡有达地产签约购房合同，并向被告葛铁利、鲁凤云缴纳1万元作为购房定金。二被告签收确定，约定2020年4月15日前向被告葛铁利、鲁凤云支付购房首付款28万元（包含订金）并由南堡有达房产带领双方到中国农业银行南堡支行办理贷款手续。签订合同后，原告呼克庆得知被告葛铁利、鲁凤云又与购房人于铭洋在南堡千家地产签订该房屋的购房合同，以68万元的价格成交，构成了“一房二卖”的情况。被告葛铁利与鲁凤云单方无偿取消了与原告呼克庆的购房交易并坚持与购房人于铭洋履行合同，造成“一房两卖”的情况并不愿履行与原告呼克庆签约的相关条款。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告葛铁利、鲁凤云辩称，1.唐山市房保姆房地产中介服务有限公司未与被告签署居间合同和销售房屋委托书，主持签订房屋买卖合同非法无效。《房地产经纪管理办法》第三章第十六条规定：房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同即居间合同。《唐山市房地产交易管理条例》第二章第十八条第十二款：委托房地产经纪机构代理销售商品房的，还应当公示代理销售商品房委托书、房地产经纪机构营业执照、经纪服务项目、服务内容和收费标准。房屋转让合同只有房地产主管部门南堡开发区住房和建设管理局有权签署，只有在南堡开发区行政审批大厅签署的房屋转让合同才合法有效。唐山市房保姆房地产中介服务有限公司违反《房地产经纪管理办法》和《唐山市房地产交易管理条例》，未与被告签署居间合同和销售房屋委托书，无权销售被告的房产，主持签署的房屋买卖合同非法无效。2.被告未收到原告呼克庆购房定金。原告呼克庆未将购房定金交给被告，而是交给了唐山市房保姆房地产中介服务有限公司的总经理付新刚，被告曾多次向付新刚讨要购房定金，付新刚拒绝将定金交给被告，反而强迫被告在定金保管书上签字。4月14日，唐山市住建局发布《唐山市房地产中介机构专项整治实施方案》重点整治内容第九条：不执行交易资金监管制度，非法侵占或者挪用客户交易资金，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预订金。付新刚恶意克扣定金正是该实施方案重点整治内容之一。原告呼克庆将定金交给被告未形成事实，没有事实依据，被告未收到原告呼克庆购房定金是拒绝执行房屋买卖合同的主要原因之一。3.被告与原告呼克庆签署的房屋买卖合同使被告产生债务风险和资金风险。被告多次要求唐山市房保姆房地产中介服务有限公司总经理付新刚在中介前提下和原告呼克庆直接见面商谈价格而被付新刚拒绝，付新刚替原告呼克庆向被告压低卖房价格。4月4日，在被告同意付新刚将卖房价格下调2000元，由67万降到66.8万元得到原告呼克庆的认可后，原告又通过付新刚介绍找到和双方都认识的第四方张书安，让张书安找被告再次降低卖房价格。4月6日晚，张书安召集原、被告以及付新刚在一起吃饭商议卖房价格。付新刚提前到原告开的超市，和原告进行商议后一起进入饭店（饭店和呼克庆开的超市相邻），刚一落座，付新刚即提出张书安有用原告呼克庆的营业执照贷款15万元，张书安须还清原告呼克庆贷款，原告才能进行购房贷款。商议房屋买卖价格时，在被告答应张书安再次降低卖房价格2000元，由66.8万元降至66.6万元后，张书安又提出如果原告呼克庆购买被告的房产，要用原告交付给被告28万元购房首付款中的15万元给张书安用于偿还原告呼克庆的贷款。如果这样，将使被告产生三角债务风险和资金风险，严重损害被告的利益。中介付新刚从其父辈开始就与原告呼克庆保持着几十年的良好关系，付新刚事前知晓张书安和原告存在债务关系和上述情况仍然参与中介并偏袒原告，主持签订房屋买卖合同，在这种情况下签订的合同有失公平、公正和诚信。中介付新刚和原告原告恶意串通，严重损害被告的利益，符合《合同法》第五十二条合同无效法定情形，故请求法院判决该《房屋买卖合同》无效。这也是被告不执行房屋买卖合同，不将房屋卖给呼克庆的另一主要原因。4.被告未给原告呼克庆造成经济损失。被告实际未收到原告的定金，原告未向被告支付包括定金、购房首付款等在内的任何款项。合同没有执行，原告呼克庆未进行银行征信、未向被告进行银行转账、未进行银行验资和银行贷款，未产生任何费用，所以被告未给原告呼克庆造成任何经济损失，不应对原告进行任何赔偿。 对当事人之间有争议的证据和事实，本院认定如下： 二被告对原告提交的定金收据提出异议，认为原告呼克庆未向二被告交付购房定金，而是将定金交付给原告唐山房保姆房地产中介服务有限公司总经理付新刚。原、被告双方对定金收据的真实性均无异议，原告庭审中陈述该定金1万元以现金形式交给付新刚，与证据内容不符，故本院对该证据的证明力不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告葛铁利、鲁凤云系夫妻关系。付新刚系唐山市房保姆房地产中介服务有限公司法定代表人。2020年4月7日，原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间方唐山房保姆房地产中介服务有限公司三方共同签订了《房屋买卖合同》，约定葛铁利、鲁凤云将位于南堡经济开发区的房屋卖与原告，价格为66.6万元；第三条：原告呼克庆于2020年4月7日向二被告交付购房定金1万元；双方共同约定于相关部门允许过户的情况下一周内将该房地产及其相关手续过户到原告或原告指定人选名下；由原告在2020年4月15日前将首付款28万元支付给二被告（定金在此时冲抵）；合同签订当天，原告呼克庆向唐山房保姆房地产中介服务有限公司的法定代表人付新刚交付了购房定金1万元，被告葛铁利、鲁凤云没有实际收到该定金1万元。此后原告未按照合同约定的时间于2020年4月15日前向二被告支付购房首付款。 2020年4月23日，陈丽芹、于铭洋与被告葛铁利、鲁凤云签订了《房地产转让合同》，约定被告葛铁利、鲁凤云将位于南堡经济开发区的房屋转让给陈丽芹、于铭洋。陈丽芹、于铭洋已经向二被告支付了购房款。签订合同并付款后，二被告向陈丽芹、于铭洋交付了房屋。2020年5月,陈丽芹、于铭洋与二被告办理了案涉房屋的不动产权变更过户登记手续。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告呼克庆与被告葛铁利、鲁凤云，居间人唐山房保姆房地产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》以及被告葛铁利、鲁凤云与陈丽芹、于铭洋签订的《房地产转让合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定享受权利、履行义务。原告以及陈丽芹、于铭洋根据各自与被告葛铁利、鲁凤云签订的买卖合同，均有权要求二被告履行合同，交付案涉房屋，但双方主张的标的物均指向同一房屋，故原告和陈丽芹、于铭洋中仅能一方取得房屋，另一方则只能依照法律规定及合同的约定向违约方主张违约责任。虽然原告与二被告签订《房屋买卖合同》在先，但陈丽芹、于铭洋已经支付购房款，合法占有使用该房屋，并且已经申请办理了不动产登记手续。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案证据不足以证明被告葛铁利、鲁凤云与陈丽芹、于铭洋存在恶意串通行为，据此，鲁凤云、于铭洋应获得优先于原告呼克庆的保护。综上所述，原告请求二被告继续履行南堡经济开发区（成交价66.6万元）房屋交易合同，理据不足，本院不予支持。 关于原告诉请二被告赔偿损失4万元，损失中包含定金1万元、房屋增值2万元、中介费1万元。庭审中，原告呼克庆认可其向唐山房保姆房地产中介服务有限公司法定代表人付新刚交付了购房定金1万元，被告葛铁利、鲁凤云未实际收到该定金1万元，而且原告呼克庆未向二被告支付首付款，也就是说，原告既未依约向二被告交付定金，亦未依约于2020年4月15日前向二被告支付购房首付款，原告呼克庆存在违约行为。二被告先与原告呼克庆订立《房屋买卖合同》，约定将其所有的房屋出卖给原告的情况下，又与陈丽芹、于铭洋签订合同约定将案涉房屋出卖给陈丽芹、于铭洋，属于一房二卖，构成根本违约。因此，在《房屋买卖合同》的履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，而非单方违约造成的合同解除，且无法区分主要责任，原告呼克庆并非合同的守约方，其作为违约方向被告葛铁利、鲁凤云主张可得利益损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条适用的前提条件。在双方均存在违约行为，即合同非因一方根本违约不能继续履行的情况下解除合同，双方应各自承担相应的责任。综上，原告呼克庆要求二被告赔偿损失4万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，判决如下： 驳回原告呼克庆的诉讼请求。 案件受理费10860元，减半收取计5430元，由原告呼克庆负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  于海光 二〇二〇年六月十五日 书记员  王珈琦