福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2430号 上诉人（原审被告）：陈华平，女，1970年2月11日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，男，福清市融城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，女，福清市融城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张翔，男，1990年10月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：郑慧敏，福建品同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈开贡，福建品同律师事务所律师。 上诉人陈华平因与被上诉人张翔房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈华平上诉请求:1.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回张翔的其他诉讼请求；2.张翔承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审事实部分认定不清，实体判决错误，应当予以纠正。一、案涉租赁合同无法继续履行，陈华平对此并无过错。案涉房屋在拍卖之前为陈华平所有，陈华平与张翔租赁合同合法有效。后因案涉房屋被法院拍卖，根据买卖不破租赁原则，新房东仍将该房屋租赁给张翔，张翔与新房东形成了事实上的租赁合同关系，因此张翔与陈华平的租赁合同实际上得以继续履行。在张翔向新房东缴纳了四个月房租后（张翔在一审中已经认可），因双方就租金调整无法达成一致，张翔又承租了新的店面，造成新房东与张翔的租赁合同无法继续履行，过错在于张翔，其损失应应自行承担。二、一审查明的部分事实错误。1.张翔在一审已认可其已向新房东缴纳了四个月租金，该事实已经证明张翔与新房东就案涉房屋的继续承租达成了合议并继续履行。一审认定张翔未继续承租该房屋是错误的。2.一审关于“……双方在协商过程中拟由陈华平赔偿张翔20万元，后因陈华平反悔未签订协议”的认定错误，事实是张翔有要求赔偿，但陈华平并未同意。三、一审判决陈华平赔偿张翔8万元，并无依据，有失公正。1.如前所述，陈华平在本案中不存有过错。且，张翔至今未举证证明其装修的具体项目及金额。加之，案涉房屋的装修无法进行司法评估，根本无法确认装修残值。2.张翔租赁的新店面就在案涉店铺的隔壁，中间就隔着一堵墙，不存在搬迁损失和费用。四、本案争议的金额只有8万元，因此本案的上诉费应当按争议的金额予以计算。 张翔辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持原判。一、陈华平对本案具有重大过错。1.陈华平故意隐瞒案涉房屋已被法院查封事实，导致房屋被依法拍卖，致使张翔无法继续使用案涉房屋。2.因案涉房屋查封在前，张翔承租在后，不符合“买卖不破租赁”的条件，张翔无权要求买受人继续履行租赁合同，亦无法阻止向买受人移交案涉房屋。3.陈华平称张翔与买受人形成事实上的租赁合同关系，毫无事实依据。实际上系张翔因药房经营存有大量药材及设备，为寻找新场地搬迁，在法院执行交付过程中与买受人达成一致意见，买受人给予张翔四个月的过渡期，张翔支付该期间的占有使用费。二、张翔因陈华平的违约行为遭受重大的损失，陈华平应当承担违约责任并赔偿张翔的全部损失。一审法院酌定剩余租期内装饰装修残值损失为8万元虽无法弥补张翔的全部损失，但张翔仍愿意接受法院认定的损失金额。张翔对案涉房屋投入大量时间、资金进行装修，但仅经营两个月不到就被法院依法拍卖。为此，张翔蒙受重大的经济损失，该损失不仅包括装饰装修损失，还包括搬迁中的搬迁费用、搬迁过渡期间无法营业的利益损失及药店员工工资损失等。张翔与陈华平于2018年1月30日签订租赁合同，案涉房屋于2018年8月29日被依法拍卖，这期间扣除装修搬迁期间，张翔营业使用期间极短，因此一审法院酌定剩余租期内装饰装修残值损失为8万元合情合理。且，一审中张翔提交的微信聊天记录可以证明，因张翔损失巨大，陈华平丈夫陈友辉才积极与张翔协商，拟向张翔赔偿20万元，后因陈华平反悔未签订协议。 张翔向一审法院起诉请求:1.解除张翔、陈华平于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》；2.判令陈华平即时返还张翔押金1万元、租金5万元；3.判令陈华平赔偿张翔损失14万元。 一审法院认定事实：2018年1月30日陈华平与张翔签订《商铺租赁合同》一份，约定陈华平将其位于福清市××村××楼××楼出租给张翔经营协联药店使用，租赁期限自2018年1月30日至2026年3月1日，2018年1月30日至2018年2月28日为免租金期，2018年3月1日至2021年3月1日年租金10万元，此后租金每三年按5%递增，合同并对押金、合同解除、违约责任等作了约定。合同签订后，张翔于2018年1月30日向陈华平交付押金1万元，于2018年2月12日向陈华平支付租金5万元，上述款项支付至陈华平的母亲案外人陈爱珠账户。陈华平将租赁房屋交付张翔使用后，张翔对租赁房屋进行水电改造、墙面粉刷、吊顶装饰等装修，用于经营药店。 一审另查明，因福建福清汇通农村商业银行股份有限公司诉陈华平金融借款纠纷一案，一审法院于2017年3月间作出（2016）闽0181民初6742号民事判决，确认福建福清汇通农村商业银行股份有限公司对陈华平所有的位于福清市××镇××村××的不动产（案涉租赁房屋系其中一部分）以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2017年间该不动产被一审法院查封，2018年8月29日该不动产被一审法院依法拍卖。案涉房屋所有权转移后，张翔未继续承租该房屋。 一审又查明，2019年2月至3月间，张翔与陈华平的丈夫陈友辉（案外人）就案涉租赁房屋的装修损失赔偿等问题进行协商，双方在协商过程中拟由陈华平赔偿张翔20万元，后因陈华平反悔未签订协议。 一审法院认为：案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，因租赁物被一审法院依法拍卖，造成租赁物所有权变动，陈华平无法继续履行合同构成违约，其隐瞒房屋已被查封的事实签订租赁合同负有过错，陈华平违约和过错行为导致张翔签订合同的目的（经营药店）不能实现，张翔请求解除租赁合同，符合合同法规定的法定解除条件，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，张翔请求陈华平返还押金1万元符合法律规定，一审法院予以支持。张翔请求陈华平返还租金5万元，但因张翔已使用租赁房屋8个月，减去免租金期2个月，实际使用租赁房屋6个月，其对应的租金为5万元，故该请求一审法院不予支持。 张翔请求判令陈华平赔偿其装修损失14万元。对此一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，承租人经出租人同意对租赁房屋进行装修的事实是存在的，庭审中陈华平亦承认张翔对租赁房屋进行了水电改造、墙面粉刷、吊顶装饰等装修。因陈华平违约造成本案合同提前解除，张翔投入装修的经济损失系陈华平违约导致，张翔有权要求陈华平赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因案涉房屋所有权已拍卖转移，不具备对装饰装修残值损失进行司法评估的条件，故对案涉房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失只能予以酌定。综合全案情况，一审法院酌定张翔剩余租赁期内装饰装修残值损失为8万元，对此损失陈华平应予以赔偿。张翔另增加判令陈华平向张翔支付违约金2.5万元的诉讼请求，该请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张翔与陈华平于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》；二、陈华平在本判决发生法律效力之日起七日内返还张翔押金1万元；三、陈华平在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿张翔剩余租赁期内装饰装修残值损失8万元；四、驳回张翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，张翔负担2805元，陈华平负担1870元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，张翔与陈华平双方签订的房屋租赁合同合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。张翔按照约定向陈华平支付了押金1万元、租金5万元,但由于本案租赁房屋因陈华平的其他诉讼案件导致被拍卖,并由他人取得该房屋的所有权,现张翔认为已经无法继续实现合同目的,请求解除双方之间签订的房屋租赁合同。本院认为,本案租赁房屋的所有权人已经变更,张翔作为承租人可以要求与原出租人即陈华平解除相应的租赁合同,对张翔的该项请求本院予以支持。另外,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,张翔在签订租赁合同后支付押金1万元,故陈华平应将上述款项返还给张翔。关于张翔主张剩余租赁期内装饰装修残值损失，在一审庭审中陈华平承认张翔曾对租赁房屋进行了水电改造、墙面粉刷、吊顶装饰等装修，一审法院酌定剩余租期内装饰装修残值损失为8万元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，陈华平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1870元，由陈华平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超