四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初2132号 原告：付龙，男，汉族，2001年4月25日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：付永平，男，汉族，1975年3月20日出生，住四川省仪陇县，系原告父亲。 委托诉讼代理人：刘军，仪陇县金城法律服务所法律工作者。 被告：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地仪陇县新政镇滨江大道三段**，统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 被告：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地南充市顺庆区文化路**锦绣北湖********，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 被告：马娟，女，汉族，1987年1月6日出生，住四川省仪陇县。 原告付龙与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）、南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后,依法适用简易程序两次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告的委托代理人付永平、刘军、被告文旭房产公司的委托诉讼代理人许洪滔、被告三友营销公司的委托代理人程邦建到庭参加了诉讼。第一次开庭后，本院依原告申请追加马娟为本案被告。第二次开庭时，原告的委托代理人付永平、刘军、被告文旭房产公司的委托诉讼代理人许洪滔、被告三友营销公司的委托代理人程邦建、被告马娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，返还多收房款60672元；2.判令被告从2018年12月30日起向原告支付约定期满未交房违约金，以已付房款403776元为基数，按日万分之八的标准计算至该房交付之日止；3.判令撤销20万元借条的民事行为；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设位于新政镇××农贸市场内商品房××套，约定出卖人在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，如出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付商品房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付违约金（违约金比率不低于万分之八），买受人解除合同的，买受人书面通知出卖人，出卖人自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并从付款之日起给付利息。合同签订后，原告履行义务，支付房价款403776元，现原告选择不退房，被告迟迟无法交付房屋，显属违约。同时，被告承诺该住房可改商铺，增加房款260672元，原告除多付房款60672元，还向被告另出具借条20万元，现该住房不能该做商铺，原告方要求按合同执行。被告文旭房产公司系文铭农贸市场开发商。 被告文旭房产公司辩称，1.我公司不是本案的诉讼主体，我公司未多收原告房款60672元；2.原告主张被告违约交房，但同类房屋早已有其他业主入住，只是原告方一直未去办理相关手续，故我方不承担延期交房违约责任；3.原告方主张的借条一事我方不知情；4.我方与原告签订的合同是售卖住房合同，不是商铺，我方的商铺也未向原告出售。 被告三友营销公司辩称，1.原告将南充市三友房地产营销有限公司作为被告起诉属于诉讼主体错误；2.涉案房屋系二手房买卖，原告与文旭房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》仅系作为办理产权使用，当时签合同系为了减少二手房买卖的过户环节，合同上载明的价格不是原告的实际购房价格，该房屋的实际成交价为60万元，根据原告所购买房屋面积折算后单价为5597元/平方米，而不是合同中的总价343014元和单价3200元/平米；3.我们希望原告明确诉状中的403776元房款的构成；4.因该房屋系马娟所有，马娟与三友营销公司没有关系，其也不是该公司的工作人员，该房屋是二手房买卖，所以不存在答辩人向原告承诺可以由住房改为商铺，更不存在增加房款260672元，原告用已经交付的房款减备案合同的价款是错误的，不应得到法院支持；5.原告没有向答辩人出具借条，答辩人不应向原告支付违约金，原告要起诉也应当起诉房屋的实际所有人。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告马娟辩称，原告及原告父母向我出具的金额为20万元的借条实际是原告尚欠20万元房款未付。 本院经审理认定事实如下：2018年9月4日，被告马娟收取原告付龙的父母转账支付了5万元购房定金并出具收条一份，该收条除载明购买案涉房屋定金5万元外，另载明：“经协商双方定于此房的成交总价共计人民币大写陆拾万元整（￥600000.00元），付款方式为分期，下周内交纳购房首付款后签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》按原商品房买卖合同的价格签订。另需缴纳此房的维修基金3216元、办证560元，如反悔不买此房，此定金不退还”。2018年9月12日，原告付龙的父亲付永平通过其银行卡刷pos机向被告三友营销公司支付353776元。同日，付龙及其父母向被告马娟出具《借条》一张,借款20万元用于支付房款，被告马娟未实际交付借款。 2018年9月12日，被告文旭房产公司向原告开具增值税普通发票，该发票载明其已收取原告购房款343104元。同日，被告文旭房产公司向原告开具收据一张，载明其代收维修基金3216元、办证费560元。 2018年9月19日,原告与被告文旭房产公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。当日，该合同在仪陇县房地产管理局备案。该合同约定原告购买被告文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积107.22平方米，每平方单价为3200元（按照建筑面积算），总价款为343104元；付款方式为一次性付款，买受人在2018年9月12日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件材料未明确约定逾期交房责任。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（文旭房产公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。 被告文旭房产公司向本院出具了一份短信复印件，主要内容为“尊敬的文铭农贸市场‘文铭.学府’小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”。该短信收件人为田单。 以上案件事实有双方当事人提交的证据及在庭陈述足以认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，买受人付龙与出卖人文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该合同对买卖双方具有约束力，买卖双方应按合同约定履行各自的义务。原告与被告文旭房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，被告文旭房产公司至今未向原告交付房屋，依据双方约定，被告文旭房产公司应当书面通知原告接收房屋，被告文旭房产公司并未向本院提供此方面的证据；另被告文旭房产公司辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系被告施工所致，故被告文旭房产公司不能因此免责，被告辩称延期交房系多方面原因造成，也未向本院提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，被告文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，因此本院参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及原告的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2018年12月31日起至实际交房之日止按日计算原告已付房款万分之零点五的违约金，原告该项请求中的超出部分，本院不予支持。 被告三友营销公司、马娟称案涉房屋系马娟出卖给原告，属二手房买卖，原告与被告文旭房产公司签订合同是为了减少二手房过户的环节一节，本院认为，在原告与被告文旭房产公司签订《商品房买卖合同》前，虽然原告的父母与被告马娟协议案涉房屋总价为60万元，且马娟收取原告购房定金5万元，但被告马娟未提交任何证据证明其享有案涉房屋的权利，且三友营销公司称其与马娟之间不存在任何关系，马娟也不是其公司员工，被告文旭房产公司与原告签订《商品房买卖合同》直接否定了被告马娟对案涉房屋享有权利，故被告马娟无权出卖案涉房屋，被告文旭房产公司作为案涉房屋所在小区的开发商系合法的权利人，被告马娟与原告达成的案涉房屋买卖协议未经权利人追认，故原告与被告马娟达成的案涉房屋总价为60万元的协议无效。 关于原告主张被告返还其多付的房款60672元，本院认为，通过原告提交的购房发票看，被告文旭房产公司按合同约定收取购房款343104元，另被告文旭房产公司收取代收的维修基金3216元、办证费用560元，被告文旭房产公司并未多收取原告的购房款，故原告主张被告文旭房产公司返还多付的房款60672元没有事实依据，本院不予支持。另原告主张撤销20万元借条的民事行为，本院认为，如前所述，被告马娟无权出卖案涉房屋，其与原告方协商案涉房屋总价为60万元的协议无效，原告向被告马娟出具的金额为20万元的借条实际上是协议中的欠款，因协议无效而不再履行。被告马娟因此协议而取得的财产应当予以返还，故被告马娟应返还原告56896元(50000元+353776元-343104元-3216元-560元)。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司从2018年12月31日起至交房之日止，以343104元为基数，按日利率万分之零点五向原告付龙给付逾期交房违约金； 二、被告马娟于本判决生效之日起十日内向原告付龙返还56896元； 本案受理费658元，由被告文旭房产公司负担58元、被告马娟负担600元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任       礼 二〇二〇年六月二十三日 书记员 蔡武林书记员蔡武林