中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65149号原告（反诉被告）：北京美联英果教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人:郭玉鹏，董事长。委托诉讼代理人：戴冰，男，1989年6月1日出生，汉族，北京美联英果教育咨询有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周群，女，1992年5月27日出生，汉族，北京美联英果教育咨询有限公司职员，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：JINWENLING(中文名：雯玲)，女，1969年7月9日出生，美国国籍，住北京市西城区。委托诉讼代理人：薛家涛，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司（以下简称美联英果公司）与被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)（以下简称雯玲）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美联英果公司委托诉讼代理人戴冰，被告（反诉原告）雯玲委托诉讼代理人薛家涛、高双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美联英果公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除美联英果公司与雯玲签订的《商铺租赁合同》；2.请求法院判令返还美联英果公司租赁押金（保证金）44万元；3.请求法院判令雯玲支付美联英果公司违约金643653.82元。事实和理由：2016年6月美联英果公司与雯玲签订《商铺租赁合同》，约定美联英果公司继续租赁雯玲位于北京市朝阳区东三环中路39号院X号楼X层XXXX、XXXX之商铺及其露台区域（以下简称涉案房屋）。根据合同约定，美联英果公司于合同签订后向雯玲支付从2016年6月1日至2018年5月31日的租金约754万元、租赁押金（保证金）44万元。2017年11月10日，北京市朝阳区人民法院在涉案房屋粘贴公告，公告显示涉案房屋已被北京市朝阳区人民法院进行查封、拍卖，进入执行程序，美联英果公司才知道涉案房屋在租赁期间巳被雯玲抵押。根据《商铺租赁合同》第8.10条约定，合同签订后，若需用本合同约定的商铺进行抵押的，雯玲应在签订抵押合同前一个月书面告知美联英果公司。根据《商铺租赁合同》第10.3条约定：若雯玲违反合同的约定，美联英果公司有权停止支付租金，解除合同并要求雯玲承担两个月租金的违约金。雯玲违反了合同约定，为维护美联英果公司的合法权益，起诉至法院。雯玲辩称，不同意美联英果公司的诉讼请求。美联英果公司一直知晓涉案房屋已经抵押的事情，雯玲不存在任何违约的情形，请求驳回美联英果公司的全部诉讼请求。雯玲向本院提出反诉请求：1.请求判令美联英果公司继续履行《商铺租赁合同》，并向雯玲支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金4055019.12元；2.请求判令美联英果公司支付以月租金337918.26元为基数，每日按千分之五计算，截止到2018年8月31日的滞纳金182475.86元及至实际支付止的滞纳金；3.请求判令反诉被告支付违约金675836.52元。事实和理由：雯玲与美联英果公司签订的《商铺租赁合同》约定，雯玲将其拥的涉案房屋出租给美联英果公司使用。租赁期为2016年6月1日至2019年5月31日，其中2016年6月1日至2017年5月31日租金为3678021.84元（月租金为306501.82元），2017年6月1日至2018年5月31日租金为3861922.92元（月租金为321826.91元），2018年6月1日至2019年5月31日租金为4055019.12元（月租金为337918.26元），押金为44万元。根据合同第5.1.2条约定，租金每年支付一次，于付款月起租日前15天内支付下一次租金。美联英果公司应于2018年5月15日前支付第三年租金，但美联英果公司未能按约支付，己构成严重违约。根据合同10.4.2条约定，不退还乙方所交付的押金，如押金不够赔偿给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，因此雯玲不予退还押金。根据合同10.4.3条约定，逾期交付租金的，按日加付月租金的5‰作为滞纳金及10.6条约定，合同自签订之日起，双方均不得无故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金，因此美联英果公司理应支付滞纳金及违约金。“买卖不破租赁”是法律处理买卖与租赁之间的基本原则，美联英果公司按双方签订的《商铺租赁合同》，应继续履行合同，按照合同约定向雯玲支付租金。但美联英果公司严重违约，拒不支付租金并提出解除合同没有任何事实和法律依据。美联英果公司对雯玲的反诉辩称，不同意雯玲的反诉请求。对于反诉请求第一项，涉案房屋已经被法院拍卖，美联英果公司已经搬出涉案房屋，《商铺租赁合同》已于2018年5月14日解除。2018年5月14日，美联英果公司通过微信的方式向雯玲发送了解除通知函，雯玲收到了该解除通知函。根据合同第10.3条约定，在雯玲违约的情况下，美联英果公司有权行使解除权。因此雯玲收到解除通知时，发生法律效力，请求法院驳回雯玲的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：美联英果公司于2011年6月1日与雯玲签订租赁合同，承租雯玲所有的涉案房屋。2016年美联英果公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的雯玲再次续签《商铺租赁合同》。合同约定，由美联英果公司继续承租涉案房屋，房屋建筑面积为774.17平方米，套内建筑面积为588.88平方米，租赁用途为培训。租赁期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日。交付日为2016年6月1日，租金起算日为2016年6月1日。租金及租金的支付方式为：第一年2016年6月1日—2017年5月31日，每月租金（含税）306501.82元；第二年2017年6月1日—2018年5月31日，每月租金（含税）321826.91元；第三年2018年6月1日—2019年5月31日，每月租金（含税）337918.26元。租金每年支付一次，于付款月起租日前15天内支付下一次租金。押金为44万元，关于押金双方约定，押金是乙方作为诚信履行合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。该押金已由乙方关联公司在第一次承租该商铺时支付给甲方，甲方已出具收据，现甲乙双方同意继续沿用。本合同租赁期满，甲方凭2011年6月2日出具给美联英语的收据返还乙方押金。在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间及交清所欠的一切费用后（包括水、电、气及电话等费用）甲方将于乙方退房之日起30日内退还乙方全部租赁保证金（不计利息）。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔偿。合同第6.3条约定，甲、乙双方同意若该商铺发生产权转移时甲方需提前60日书面告知乙方，且双方同意并保证新的业权人与乙方延续履行本合同。合同第8.10条约定，甲方于本合同签署前，已就乙方承租商铺存在抵押与否之状况如实向乙方告知。在本合同签订后，若需用本合同约定的商铺抵押的，甲方应在抵押权人签订抵押合同前一个月书面告知乙方。合同第10.3条约定，若出现10.1规定的情形之一或本合同其他条款约定的甲方违约行为，乙方有权采取如下措施，并可视情况而选择适用或者合并适用，甲方应当承担相应的违约责任：10.3.1停止支付租金及管理费，直到上述违约事由消除为止；10.3.2解除本合同，退还保证金和已缴纳但未使用期间的租金；乙方因甲方违约行为而解除本合同的，甲方需在承担有关违约责任的同时，按本合同约定两个月的月租金向乙方支付违约金。2017年11月10日，因案外人向雯玲主张债权向本院申请强制执行，本院出具（2017）京0105执19918、19919号公告，责令雯玲或其他占据涉案房屋的人员自公告之日起十日内，将涉案房屋腾空，并不得破坏房屋的整体结构，法院将进行评估、拍卖。逾期不履行将依法强制执行。后，经本院对涉案房屋进行拍卖，本院于2018年7月2日分别出具（2017）京0105执XXXXX号执行裁定书及（2017）京0105执XXXXX号执行裁定书，裁定将雯玲名下位于北京市朝阳区东三环中路39号院6号楼3层6302号房屋过户至案外人北京顾乐非商贸有限公司名下，将雯玲名下位于北京市朝阳区东三环中路39号院X号楼X层XXXX号房屋过户至案外人程XX名下，并分别于2018年7月19日及2018年7月24日办理了过户登记手续。2018年5月14日，美联英果公司人员通过微信送达的方式向雯玲发送了《通知函》，内容为：“现由于该商铺已被北京市朝阳区人民法院专案管理，目前进入拍卖程序，法院通知我们该商铺产权及权益已由朝阳区人民法院接管，故我司特此通知解除租赁合同：1.根据租赁合同第8.10条和10.3条的约定，在合同履行期间，若贵方抵押该商铺，需提前一个月书面通知我司，但直到朝阳区人民法院书面公告我司限期10日内搬离经营场所，我司才知道房屋被抵押、查封、拍卖。贵方的行为已经严重违反合同的约定，我司有权解除合同。2.贵方在收到本通知之日起5日内退还我司保证金共计人民币440000元，承担共计两个月的租金即人民币643653.82元作为违约金，共计人民币1083653.82元。3.赔偿给我司造成的所有损失。”雯玲认可收到该《通知函》，但称并未同意解除合同。庭审中，美联英果公司称于2018年6月30日与新产权人办理了房屋交接，并搬出涉案房屋。为此，提供与新产权人签订的《交接单》为证，雯玲对此不予认可。另，经查涉案房屋分别于2011年7月15日、2012年12月10日、2016年1月29日、2016年8月18日、2016年9月29日、2017年5月5日进行过抵押登记。另，美联英果公司支付租金至2018年5月31日。上述事实，有《商铺租赁合同》《不动产登记薄》《通知函》、（2017）京0105执XXXXX号执行裁定书、（2017）京0105执XXXXX号执行裁定书、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，美联英果公司与雯玲签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，美联英果公司与雯玲签订的《商铺租赁合同》第8.10条约定，合同签订后若需用涉案房屋进行抵押，甲方应当在与抵押权人签订抵押合同前一个月书面告知乙方。但自2011年7月15日至2017年5月5日期间，雯玲多次在涉案房屋上设定抵押，并未按合同约定书面通知美联英果公司。庭审中，雯玲抗辩其对涉案房屋进行抵押，美联英果公司对此均知晓，美联英果公司对此不予认可，雯玲对其抗辩未提供证据证明。故，根据《商铺租赁合同》第10.3条约定，若出现10.1条规定的情形之一或本合同其他条款约定的甲方违约行为，美联英果公司有权停止支付租金至违约事由消除为止，有权解除合同，退还保证金，并有权要求雯玲支付两个月的租金作为违约金。因此，美联英果公司在得知雯玲存在合同约定违约行为后，于2018年5月14日通过微信的方式向雯玲送达解除合同通知函，《商铺租赁合同》已于2018年5月14日解除。美联英果公司主张雯玲返还押金44万元及违约金643653.82元，有合同及法律依据，本院予以支持。关于美联英果公司实际腾退涉案房屋的时间，美联英果公司提供《交接单》证明其于2018年6月30日搬离涉案房屋，雯玲对此不予认可，但未提供证据证明美联英果实际腾退的时间。根据美联英果公司提供的《交接单》，结合本院于2018年7月2日出具的执行裁定书，本院确认美联英果公司实际搬离涉案房屋的日期为2018年6月30日。因美联英果公司支付租金至2018年5月31日，实际使用涉案房屋至2018年6月30日，故美联英公司应当支付雯玲2018年6月1日至2018年6月30日的房屋使用费共计337918.26元。因美联英果公司不存在违约行为，对于雯玲主张的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司与被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)签订的《商铺租赁合同》于2018年5月14日解除；二、被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司押金44万元；三、被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司违约金643653.82元；四、原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)房屋占有使用费337918.26元；五、驳回被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14552元，由被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)负担（美联英果公司已预交，雯玲于本判决生效后七日内支付于美联英果公司）；反诉受理费46107元，由被告（反诉原告）JINWENLING(中文名：雯玲)负担39738元（已交纳），由原告（反诉被告）北京美联英果教育咨询有限公司负担6369元（雯玲已预交，美联英果公司于判决生效后七日内支付于雯玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘坤鹏审判员  周 墨审判员  李思巧二〇二〇年六月二十九日书记员  邓亚楠李文伟