福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初849号 原告：福建宜德置业有限公司，住所地福建省泉州市石狮市灵秀镇石龙路285号汇峰广场5座24楼15B区，统一社会信用代码91350500611558038U。 法定代表人：黄种励，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄庆辉，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王新扬，男，该公司员工。 被告：刘高明，男，1958年4月16日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：雷美玲，女，1963年8月13日出生，畲族，住福建省石狮市。 原告福建宜德置业有限公司（以下简称宜德公司）与被告刘高明、雷美玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜德公司的委托诉讼代理人黄庆辉、王新扬、被告刘高明到庭参加诉讼。被告雷美玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜德公司向本院提出诉讼请求：1.解除宜德公司与刘高明、雷美玲于2018年10月27日签订的编号为00042826的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.刘高明、雷美玲向宜德公司支付违约金372440.7元，并从刘高明、雷美玲已支付给宜德公司的款项中扣除；3.本案诉讼费用由刘高明、雷美玲负担。事实和理由：刘高明、雷美玲作为买受人，于2018年10月27日向出卖人（即宜德公司）购买位于石狮市宝盖镇塘后村建德××幢××梯××单元××商品房（以下简称案涉房屋），并签订了编号为00042826《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：该商品房的建筑面积为143.37平方米，单价为8659.2元／㎡，房屋总价款为1241469元，付款方式为在签订《商品房买卖合同》时付清首付款为总房款的约30%即381469元，余款860000元在签订《商品房买卖合同》后由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在签订本合同时提供完整按揭材料并在宜德公司通知时间的十日内办理好按揭贷款手续，如超过通知规定的期限3天买受人仍未前来办妥银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续，也未以现金方式一次性支付购房余款的，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应以总房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接从买受人已付的购房款项中扣除买受人应支付的违约金等条款。该合同还就项目建设依据、商品房销售依据、宜德公司逾期交房的违约责任、交接、保修责任、文书送达等事项进行了约定。该合同于2018年12月5日向石狮市国土规划和房产管理局办理合同备案和预购商品房预告登记手续。上述合同签订后，刘高明、雷美玲仅支付购房首付款381469元，对剩余购房款860000元刘高明、雷美玲既不办理银行按揭贷款支付，也未以现金形式付清购房余款，致宜德公司遭受重大经济损失。 刘高明辩称，一、宜德公司民事起诉状的事实与理由与其提供的催促函、短信记录截图等证据的内容前后矛盾。起诉状载明“……付款方式为在签订《商品房买卖合同》时付清首付款为总房款的约30%即人民币381469元，余款人民币860000元在签订《商品房买卖合同》后由买受人向人民银行申请按揭贷款支付，买受人必须在签订合同同时提供完整按揭材料并在宜德公司通知时间的十日内办理好按揭贷款手续。……”这说明刘高明在与宜德公司签订《商品房买卖合同》时已提供完整的按揭材料给宜德公司。既然刘高明已经提交完整材料，而且刘高明在买房时有告知售楼人员出生年月，并提交身份证，同时告知是为了改善住房，售楼人员告知刘高明可以贷款，宜德公司根据刘高明提交的材料到兴业银行贷款，贷款无法办理责任不在刘高明。根据国家规定，超过60周岁无法办理贷款，而且兴业银行贷款部也告知超过60周岁无法办理贷款，并非是刘高明信用不好不能贷款，后来刘高明与销售人员联系，销售人员称其已经辞职。既然不是因为刘高明自身原因不能贷款,双方应协商处理，后来宜德公司擅自撤回刘高明的贷款材料，但没有通知刘高明。宜德公司提供的短信记录截图载明:“刘总你好，这边你办理兴业银行按揭短缺的银行流水和收入证明已经好几个月了，一直都没补过来……”。以上的事情可以证明宜德公司起诉状的事实与理由是没有事实依据的。二、宜德公司擅自到石狮兴业银行贷款部撤回案涉房屋按揭贷款的全部资料，致使刘高明无法办理银行的按揭贷款，应负主要责任。请求法院依职权向石狮市兴业银行了解、调查，调取证据材料。三、宜德公司没有遵守《商品房买卖合同》约定,未把《商品房买卖合同》的合同书给买受人,致使刘高明无法知悉合同约束的内容。1.从法院送达的材料得知，合同第18页第29条……本合同书一式四份，其中出卖人一份，买受人一份，石狮市不动产登记中心合同备案一份，石狮市不动产登记中心产权登记一份……。2.合同说明第六条规定：双方当事人可以根据事实情况决定合同的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致，在任何情况下出卖人和买受人都应该至少持一份合同原件。3.合同说明第三条规定：“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务……”经多次催讨，时至今日宜德公司不仅没有把《商品房买卖合同》原件给买受人，连合同复印件也不给。四、刘高明没有收到宜德公司的快递催促函、短信等资料。宜德公司送达的材料中，没有买受人的签名，快递单的收件栏是空白的。五、希望宜德公司撤回诉讼，以免造成对双方的不良影响。出卖人与买受人本应是友好的合作关系，荣辱与共，唇齿相依，遇到问题应根据实际情况，提出具体切实可能的方案，协商解决。宜德公司擅自从银行撤走案涉房屋的按揭材料，撤回后未告知事由，也未通知买受人采取什么方式归还购房余款。若买受人不能按照约定，再向人民法院起诉，这才不悖于《商品房买卖合同》第二十七条之规定：“争议解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1种方式解决。1.依法向房屋所在地人民法院起诉。2.提交仲裁委员会仲裁。”再说像商品房买卖这种大宗交易，法律应该也有几个月的合理交款期限。这才合情合理，才能使违约者心悦诚服，若以强凌弱，不得人心。六、房地产公司是暴利的行业，为达到利益的最大化，不择手段大搞促销活动，宜德公司也不例外，举行隆重的推介会，邀请歌舞团、舞狮表演、向登记购房者赠送礼物，预交20000元开盘，签合同可抵50000元，若不购买房可退订金，开盘时签订《商品房买卖合同》可打折，促销场面盛况，鱼目混珠，造成“房托”与欲购买商品房者抢夺房号、房源。在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，售楼人员催促刘高明赶快签字，告诉刘高明只要看清房号和价格，其余的内容大家都是一样的，根本没有时间给买受人看《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容，更不用说就合同的重大事项、更改内容尽到解释、提示的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后也没有一份给刘高明，刘高明曾多次催讨，至今也没给。六、《补充协议》是出卖人根据自身利益，量体订立的合同，违反公平原则，且在订立合同时未与买受人协商，也未向买受人解释说明。《补充协议》违背《商品房买卖合同》第1页说明第4条，空格填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。《补充协议》第三、第四、第五条的内容存在免除或限制开发商责任的情况，如“……出卖人可选择视为买受人继续履行合同或视买受人已解除合同，”体现了根据房价升降情况单方选择，原合同改为“……买受人不解除合同的，买受人自愿放弃追究出卖人的变更责任的权利，合同继续履行。”《补充协议》第六、七、九、十、十一、十二条存在加重买受人的责任的情形。根据合同法第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条规定，“如果开发商提供补充协议存在免除或限制开发商责任、加重对方责任，排除对方权利，该补充协议无效”，故请求法院认定《补充协议》无效。综上，宜德公司所诉，缺乏事实，于法无据，请求驳回宜德公司的诉讼请求。 雷美玲未作答辩。 宜德公司、刘高明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷美玲在本院指定的举证期限内未提交证据材料，且经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证的相关诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.宜德公司提供的催促函、EMS快递单、查询单，载明宜德公司两次向刘高明、雷美玲邮寄催促函，因刘高明、雷美玲拒收或不接听电话，邮件退回。2.宜德公司提供的短信记录截图，刘高明认可接收短信的手机号码是其本人的手机的号码，但抗辩未收到短信，因刘高明未提供证据证明其手机无法正常接收短信，故对短信的内容本院予以确认。3.刘高明提供的其与陈有远的微信聊天记录，因该聊天记录载明陈有远自称已经辞职，而陈有远未到庭说明情况，其真实性无法确认，且宜德公司不予认可，故本院不予采信。4.刘高明提供的贷款年龄限制的规定，因系其自行网上打印，其真实性无法确认，故本院不予采信。5.刘高明提供的其与石狮市兴业银行房贷部邱俊杰经理的微信聊天记录，因邱俊杰未到庭说明情况，其真实性无法确认，且宜德公司不予认可，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜德公司系登记注册的房地产开发建设企业，于2018年9月20日取得址于石狮市宝盖镇塘后村的项目即建德·学府国际的商品房预售许可证，证号为（狮）预售［2018］第XXX号。2018年10月27日，宜德公司与刘高明、雷美玲签订合同编号为00042826的《商品房买卖合同》一份，载明：刘高明、雷美玲向宜德公司购买案涉房屋，建筑面积143.37平方米，单价为每平方米8659.20元，总价款为1241469元，合同主要条款约定如下：“……第七条买受人采取下列第4种方式付款：……4.其他方式：具体约定见附件四；第八条除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分）；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第十一条出卖人应当在2020-12-31前向买受人交付该商品房；第十九条出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；第二十五条出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；第二十八条对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”附件四载明：“……三、按揭付款（一）买受人应在签订《商品房买卖合同》时付清首付款为总房款的约30%，即381469元，余款￥860000元在签订《商品房买卖合同》后由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在签订本合同时提供完整按揭材料并在出卖人通知时间的十日内办理好按揭贷款手续；买受人申请公积金按揭贷款支付的，买受人必须在出卖人通知时间的十日内申请办理公积金按揭贷款的一切手续；（二）买受人所申请的按揭贷款的具体金额、贷款利率及按揭年限以贷款银行或公积金部门最后审批为准，若因买受人原因造成按揭银行不批准，或批准金额达不到以上第1条买受人申请的贷款金额，买受人应在出卖人通知之日起10日内，以现金的形式一次性付清余额或差额款，否则视为违约。……”同日，双方签订合同附件十一即《补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，主要条款约定如下：“……六、对原合同附件四的有关条款的补充约定如下：（一）第三条第（一）款增加如下约定‘如超过通知规定的期限3天买受人仍未前来办妥银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续，也未以现金方式一次性支付购房余款的，则出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应以总房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接从买受人已付的购房款项中扣除买受人应支付的违约金。’（二）第三条第（二）款增加如下约定‘逾期在30日之内，按未付金额日万分之二的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿损失，买受人应以总房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接从买受人已付的购房款项中扣除买受人应支付的违约金。’（三）第三条增加一款，作为第（三）款：按揭银行办理按揭贷款时，买受人应于出卖人或按揭银行通知（包括短信、微信或书面等方式）时间之日起十日内到按揭银行签办有关文件和手续，并缴纳办理按揭贷款所需要的相关费用。买受人逾期办理或逾期缴纳相关费用的，视为买受人逾期付款，出卖人可按本合同及本补充协议约定的买受人逾期付款的规定要求买受人承担责任，买受人还应以申请按揭贷款金额按日万分之五的标准向出卖人支付违约金……；九、因买受人违约致使《商品房买卖合同》解除，买受人应向出卖人支付违约金的，出卖人有权直接从买受人已付的购房款项中扣除买受人应支付的违约金；十、关于送达地址和送达方式的约定：1、协议双方确认在‘合同双方当事人’一栏所填写的姓名、地址、电话等内容真实有效。2、买受人确认其受送达地址为：福建省石狮市，如出卖人就与本合同（或补充协议）有关的通知、函件等相关法律文书以邮政ＥＭＳ快递或挂号信方式向买受人寄送至上述送达地址后即视为送达；买受人如有变更送达地址，需在变更之日起7日内书面通知出卖人，否则由此产生的法律责任均由买受人承担。出卖人采用上述方式无法送达或无法确认送达买受人的，可以在《石狮日报》上公告送达并自公告发布之日起10日内即视为送达买受人。……”合同签订后，刘高明、雷美玲支付宜德公司首期购房款381469元。2018年12月5日，案涉房屋办理合同登记备案及预购商品房预告登记手续。因刘高明、雷美玲未按约定办理银行按揭贷款支付剩余购房款，宜德公司根据《补充协议》约定的送达地址，分别于2019年7月2日、2019年7月24日向刘高明、雷美玲邮寄《催促函》一份，告知刘高明、雷美玲在接到催促函的5日内按双方签订合同的约定办理银行按揭贷款方式支付或以现金方式一次性向宜德公司付清剩余购房款860000元，否则宜德公司将追究刘高明、雷美玲的违约责任。该两份邮件因刘高明、雷美玲拒收或不接听电话而退回。2020年1月16日，宜德公司向本院提起诉讼。 本院认为，宜德公司与刘高明、雷美玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘高明、雷美玲未按照《商品房买卖合同》约定的期限办理银行按揭贷款支付，也未以现金方式一次性支付购房余款，至今逾期已远远超过90日，构成了根本性违约，根据合同约定，宜德公司有权解除合同，并要求刘高明、雷美玲承担相应的违约责任。现宜德公司请求解除其与刘高明、雷美玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，宜德公司应退还刘高明、雷美玲已支付的首期购房款381469元。宜德公司主张刘高明、雷美玲应以总房价款的30%向宜德公司支付违约金，对此，刘高明抗辩双方约定的违约金过高，应予以调整。本院经审查认为，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，违约金按照累计应付款的30%计算，而《补充协议》约定违约金按总房价款的30%计算，《补充协议》明显加重了买受人的责任。根据《商品房买卖合同》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”约定，违约金应以《商品房买卖合同》第八条的约定为准，即应按照累计应付款的30%计算。因宜德公司并未举证证明其因刘高明、雷美玲的违约行为造成的实际损失的数额，故本院对刘高明主张双方约定的违约金过高，要求予以调整，予以采纳。考虑到刘高明、雷美玲确有违约行为，并给宜德公司造成经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，结合本案刘高明、雷美玲延迟履行的时间、违约原因、过错程度等实际情况，对刘高明、雷美玲违约而给宜德公司造成的损失，本院酌情确定刘高明、雷美玲应支付宜德公司的违约金按照累计应付款860000元的20%计算，即172000元。宜德公司主张超过的部分，本院不予支持。《补充协议》约定，因买受人违约致使《商品房买卖合同》解除，买受人应向出卖人支付违约金的，出卖人有权直接从买受人已付的购房款项中扣除买受人应支付的违约金，现宜德公司主张从刘高明、雷美玲已支付给宜德公司的381469元中扣除，具有合同依据，本院予以支持。剩余购房款209469元应由宜德公司退还给刘高明、雷美玲。 综上所述，宜德公司的诉讼请求，本院予以部分支持。雷美玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建宜德置业有限公司与刘高明、雷美玲于2018年10月27日签订的编号为00042826的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、刘高明、雷美玲应支付福建宜德置业有限公司违约金172000元，该款项从刘高明、雷美玲已支付福建宜德置业有限公司的购房款381469元中扣除； 三、驳回福建宜德置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15973元，减半收取计7986.5元，由刘高明、雷美玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林雪迎 二〇二〇年六月八日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。