江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初8913号原告：李小先，女，1962年12月4日生，汉族。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。被告：朱筱菁，女，1991年9月25日生，汉族。委托诉讼代理人：褚尤俊，江苏新高的律师事务所律师。被告：朱杰保，男，1959年11月11日生，汉族。第三人：南京守望者房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320113302602808J，住所地南京市栖霞区马群大庄**钟山绿郡花园****地下车库负**。法定代表人：闫明，执行董事。委托诉讼代理人：闫晓艳，该公司员工。第三人：富力南京地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100558889048A，住所地南京市麒麟科技创新园(生态科技城)东麒路**。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，该公司员工。委托诉讼代理人：李晶晶，该公司员工。原告李小先与被告朱筱菁、朱杰保、第三人南京守望者房产经纪有限公司（以下简称守望者公司）、第三人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李小先及其委托诉讼代理人万樾莉，被告朱筱菁的委托诉讼代理人褚尤俊，被告朱杰保到庭参加诉讼。第三人富力公司以及守望者公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小先向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年1月27日南京市存量房买卖合同并继续将配合办理房屋所有权转移登记至原告名下的手续；2.判令两被告共同赔偿损失，包括租金损失（自2016年9月17日起按5000元每月计算至2019年9月16日为180000元，自2019年9月17日起按6500元每月计算至案涉房屋交付时止）、装修费损失17950元、设计费损失2000元；3.判令第三人守望者公司退还中介费15000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：其与被告朱筱菁、朱杰保经协商于2016年1月27日签订了一份房屋买卖合同（因朱筱菁工作忙，为此合同由朱筱菁的父亲即被告朱杰保代为签订且守望者公司保证朱杰保有代理权）。该合同约定，朱筱菁将其所有的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路277号富力城60幢202室房屋以3230000元的价格出售给其。其按约支付了定金10万元。另于2016年3月20日携带首付款至离朱筱菁工作单位较近的招商银行庐山路支行支付首付款。后朱筱菁、朱杰保提出让其支付160万元首付款，而按合同约定其仅应支付90多万元，后双方未谈妥，朱筱菁、朱杰保扬长而去。第二天，朱筱菁、朱杰保通知守望者公司房屋不卖了，后将定金退还给其（其当时是通过银行转账方式支付定金，后朱筱菁、朱杰保在其不知情的情况下将定金退还至其银行卡）。其多次找朱筱菁、朱杰保协商，朱筱菁、朱杰保提出总房价涨至357万元才肯出售。现朱筱菁称其本人对合同内容不知情，不同意出售房屋。其已将自己的房屋出售，故要求两被告履行合同。因该房屋现处于预登记状态，故要求两第三人配合办理案涉房屋的过户手续。被告朱筱菁辩称，1.原告李小先提交的南京市存量房买卖合同上“朱筱菁”的签字不是其本人所签，对这份合同的内容完全不知情，其不认可该合同，也不予追认这份合同，该合同应属无效；2.其不同意出售案涉房屋，其未收到定金，李小先及中介守望者公司没有与其联系过。其直至2016年3月18日在招商银行庐山路支行才清楚案涉房屋以323万元出售给李小先，其当时明确表示不同意；3.被告朱杰保签订案涉房屋买卖合同为无权代理，其系案涉房屋所有权人，其从未委托朱杰保出售案涉房屋，案涉房屋买卖合同严重侵害其对案涉房屋的所有权，案涉房屋买卖合同对其不发生法律效力，其无需承担任何责任。被告朱杰保辩称，1.原告李小先在购买案涉房屋前明确询问过中介守望者公司经办人陶某朱筱菁可能不签字怎么办，证明原告已经预知到这种成交的不合法性和风险性；2.其明确告知过中介和原告，案涉房屋买卖先不要让其女儿朱筱菁知道，等首付款付完其来做其女儿的工作，所以其是没有受到委托，其也跟原告和中介做出过说明，只是其想等钱用，想收到首付款以后再跟女儿做工作。对原告诉请，案涉合同不符合法律的手续，后续需要朱筱菁本人确认，确认的前提是其先收到钱再做工作，其与原告签订合同是因为其急需100多万，所以其要求在3月15日前必须要收到100多万，而在实际履行合同中，原告多次违约，造成该合同其本人和原告之间私下不能履行下去，是原告违约在先，原告所说的损失与其签订的合同没有任何关系，在其签订合同前，原告的房子在20天前就已经卖出，所谓的租赁协议、赔偿损失与本案无关，原告主张的装修损失，其不知道是指装修的哪所房子的损失，和本案也无关，原告提供的购买家具的材料的损失，更是在其和原告之间发生纠纷终止履行合同之后。综上，原告诉请毫无道理。第三人守望者公司述称，1.原告李小先诉讼赔偿只有中介损失费与其有关，其在双方发生纠纷后将收取中介费10000元已退还给李小先，其同意退还部分中介费，但保留追究败诉方的相应权利；2.李小先与朱杰保双方口头约定3月15日李小先支付首付款办理一手房产证；3.朱杰保在出售案涉房屋时告知其公司先不让其女儿朱筱菁知道，在收到首付款后由朱杰保本人做朱筱菁工作；4.其公司看房确实没有钥匙，物业到场用门卡开单元门。该门卡可以进入单元门和电梯入户间，并不能进入主房，进入主房必须打电话给朱杰保要密码。第三人富力公司述称，其已将案涉房屋交付给被告朱筱菁，所有办理登记的资料亦被朱筱菁领取，案涉房屋是否办理了不动产登记其不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，被告朱杰保以被告朱筱菁的名义与原告李小先、被告守望者公司签订一份南京市存量房买卖合同（以下简称《房屋买卖合同》），该合同约定：“甲方（卖方）朱筱菁，乙方（买方）：李小先，经纪机构：南京守望者房产经纪有限公司。甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本合同。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市江宁区，建筑面积165.83平方米，房屋用途为住宅；……第三条甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币（小写）￥3230000元，（大写）叁佰贰拾叁万元，其中含定金（小写）￥100000元，（大写）壹拾万元，尾款（小写）￥20000元，（大写）贰万元。第四条乙方的付款方式和付款期限按下列约定：……3、甲方同意乙方自留尾款贰万元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方同意以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：现金＋贷款。①首付款乙方于2016年3月底前支付给甲方；②乙方贷款（商业）人民币贰佰贰拾万；③乙方剩余定金于2016年1月31日前支付给甲方。经纪机构及其人员均应严格执行国家和地方政府有关规定，不得以任何形式代收代付房屋转让价款……乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之肆支付违约金……第五条甲、乙双方定于银行下款至甲方账户时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016年4月底前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在2016年4月底前将落户于该房屋的户籍关系迁出……甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之肆支付违约金……第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意，在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记……办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担甲方税费，甲方税费包括办一手房费用和二手房过户所有费用……”朱杰保在该合同甲方栏签署“朱筱菁，朱杰保代”。同日，李小先支付定金2万元，并由朱杰保出具一份收条，该收条载明：“今朱筱菁收到李小先购买江宁区房屋定金贰万元整。”2016年1月31日，李小先支付定金8万元，并由朱杰保出具一份收据，该收据载明：“本人朱筱菁朱杰保代（身份证：3201011959……）今收到李小先（身份证：3201131962……）购买富力十号60幢202室之房屋定金捌万元（大写80000元），转账至农行62284803996********。”。李小先支付守望者公司中介费25000元，后守望者公司退还李小先中介费10000元。2016年1月31日，守望者公司工作人员陶某向李小先出具《承诺》一份，载明“鉴于甲方（卖方）位于江宁区没有办理房产证，若在交易过程中出现交易风险，则由丙方（中介）承担所有责任。”2016年2月20日，朱杰保第一次带李小先夫妇查看案涉房屋。2016年3月17日，朱杰保向守望者公司法定代表人闫明发送手机短信，载明“小严，来不及了。款下午已借到合同取消吧。把你账号发来十万元下午转给你。帮忙转还给李小先。给你添麻烦了”同日，朱筱菁申领了案涉房屋的购房款发票。2016年3月18日下午，李小先、朱杰保及守望者公司工作人员陶某约定至银行办理首付款交付事宜，朱筱菁亦至现场，但因陶某为促成交易在2016年3月17日与朱杰保沟通首付款的比例时告知朱杰保李小先可以支付50%，但该比例陶某并未与李小先进行确认，导致与买卖双方沟通的首付款支付比例不一致，买卖双方对首付款支付比例存在分歧，致使首付款未交付完成。同日，陶某在银行见到朱筱菁，陶某未要求朱筱菁在《房屋买卖合同》上签字。因双方就首付款支付比例未达成一致，后朱筱菁与朱杰保一同离开。在双方协商过程中，朱筱菁未发表任何意见。2016年3月20日，李小先丈夫同意支付首付款，但朱杰保明确告知守望者公司其无法做通女儿朱筱菁的工作，房子不再出售。2016年3月21日，朱杰保和李小先夫妇在狮王府见面，继续商谈案涉房屋的买卖事宜。2016年3月25日，李小先与朱杰保电话联系继续沟通案涉房屋买卖事宜，朱杰保陈述其女儿及妻子不同意出售案涉房屋，并由其妻子将定金退给中介守望者公司，遭到守望者公司拒绝。李小先表示希望双方继续沟通，朱杰保在电话中表示他再与家属商量。同日，朱杰保通过转账返还李小先定金10万元。另查明，2016年5月9日，原告李小先曾向本院提起诉讼，要求被告朱筱菁、朱杰保赔偿因其不同意履行合同，违约给其所造成的损失390000元。计算依据系根据起诉当日与合同签订之日房屋价格对比后差价的一半。理由为被告不愿意履行合同，其认为两被告违约，故要求两被告赔偿损失。审理中李小先申请追加守望者公司为被告并变更诉讼请求要求赔偿其损失690000元。该案件李小先于2017年5月26日向本院申请撤诉。在该案件开庭审理中，朱杰保对于签订合同的过程陈述为：“这个合同是我代签的，当时代签，我带了原始的商品房预售合同给原告（即李小先）和中介看过。我就跟原告和中介说了，这个房子是我女儿的，没有两证，我处理这个房子，我只能临时代签，我现在急需要钱，如果同意我们俩就先把这个合同签了，回头我做我家女儿的工作；这个合同签的时候定金是支付给我的，分了两次，我也收到了，定金也是打到我个人卡上，这也是事实。该房在售房的时候作为我本人实际的房产价格远远低于原发票的成本，低了8万多元，我们是1月底签的合同，实际上南京在2015年10月份前后房子已经开始疯涨，首付款我一直提出来资金周转差100万，也不想去借钱，我就跟中介说了房价低就低一点，请中介帮我处理，暂时不要告诉我女儿，我回头做我女儿的工作。”原告方对于合同签订过程则陈述为“当时朱杰保也做了承诺说没有问题，当时我们问朱杰保要了这些材料，他说事后会补的，签字也会补的。另外我们也考虑到两被告是父女关系，而且考虑被告的年龄比较小，可能也没有钱购买，这个房子的购买可能也是朱杰保出资购买，再加上中介的保证，所谓（以）我们就支付了定金及中介费。”守望者公司的经办人陶某在法庭出庭作证时陈述：“朱杰保当时跟我们说他女儿无法到中介公司来，由他来代签，朱杰保只有跟开发商的预售合同，没有两证，我们有没有向朱杰保要授权委托书这个细节我记不清楚了，反正最终没有看到授权委托书；我们将朱杰保跟我们陈述的情形如实的告知了李小先，李小先问我们这种情况中介公司有没有签过，我说我们签过，因为有的卖家确实是卖完房子之后才去办证，李小先问我们房子朱筱菁不能签字怎么办，我们在签约的过程中没有想那么多，我说人家是父女，他来签他女儿肯定来不了，这种情况我们也签过，最后可以喊朱筱菁来补签，然后他们谈拢了就把字签了。”对于合同补签的情况，陶某陈述：“在当天过来的时候，我们是想等钱付过以后再喊朱杰保女儿签字，但是当天钱没有付起来，就没有喊朱杰保女儿签字，这个签字是指钱付过以后打收条签字，而不是合同签字。没有想过让朱筱菁签字，当时想着在收条上签字，就代表朱筱菁认可了。”又查明，2014年5月，朱筱菁与第三人富力公司签订南京市商品房预售合同，由朱筱菁购买富力公司所开发的案涉房屋。该房屋现登记在朱筱菁名下，房屋建筑面积166.05平方米。本案的争议焦点为：一、被告朱杰保出售案涉房屋是否是有权代理？二、案涉房屋买卖合同是否解除？何时解除？三、被告是否存在违约行为？如存在违约行为应当承担何种责任？关于争议焦点一，原告李小先认为朱杰保系有权代理，理由为：1.中介守望者公司在整个过程中明确朱杰保代理其女儿签署案涉合同没有风险，并向其出具了书面的承诺书；2.朱筱菁将案涉房屋的钥匙、房屋买卖合同、交款凭证原件等都交给了朱杰保，朱杰保也将钥匙先后交给中介守望者公司看房，并交给原告先行装修；3.朱筱菁在各方约定的首付款交付日到达了交付现场的银行，全程没有提出任何异议，而且面带笑容和原告打招呼，根据《民法通则》第六十六条第一款规定，朱筱菁的行为视为同意出售案涉房屋；4.朱杰保有代理朱筱菁的惯例，（1）案涉房屋商品房预售合同中的签字也是朱杰保代朱筱菁签署；（2）案涉房屋在业主与开发商维权中也是朱杰保代理朱筱菁作为维权代表；（3）本案诉讼中在法院联系不上朱筱菁时，也是朱杰保告知法院将诉讼材料寄给其转交给朱筱菁，法院也确实按照朱杰保提供的地址送达了应给朱筱菁的诉讼文书，朱杰保和朱筱菁作为父女关系，朱杰保有一贯代理朱筱菁的行为惯例。被告朱杰保认为，1.原告李小先在购买房屋前明确询问过中介守望者公司经办人陶某朱筱菁可能不签字怎么办，证明原告李小先已经预知到这种成交的不合法性和风险性；2.其本人明确告知过中介和李小先，先不要让其女儿朱筱菁知道，等首付款付完其来做女儿的工作，所以其没有受到委托，也跟李小先和中介守望者公司做出过说明，只是其想等钱用，想收到首付款以后再跟女儿做工作。案涉合同需要朱筱菁本人确认，确认的前提是其先收到钱再做工作，其与李小先签订买卖合同是因其急需100多万，故其要求在3月15日前必须要收到100多万，而在实际履行合同中，李小先多次违约，导致该合同其本人和李小先之间私下不能履行下去，是李小先违约在先。被告朱筱菁则认为，1.中介守望者公司出具的承诺恰恰证明李小先在案涉房屋买卖的时候对于该房屋没有办房产证以及产权人不能到场签字的交易风险是明知的，并且让中介承诺，若出现风险由中介承担责任；2.案涉房屋钥匙及购房合同和相关材料问题，朱筱菁和朱杰保是父女关系，案涉房屋的权属证明材料，被告朱杰保能够拿到比较符合常理，并不表明朱筱菁委托朱杰保出售案涉房屋。原审一审、二审中所提到的钥匙并非钥匙，而是入户单元和电梯的门禁卡，进门需要输密码是密码锁。门禁卡交付给李小先使用并不代表交了钥匙，更不存在交付房屋；3.本案不存在民法通则第六十六条的适用条件，本案是无权代理，依据合同法相关规定，无权代理的行为应经被代理人追认，未经被代理人追认对被代理人不发生法律效力，本案中朱筱菁到的银行待的时间很短只有几分钟，面带笑容是一种正常礼仪，且当天李小先与朱杰保在交涉，朱筱菁对合同内容之前并不知情，当知道后也是明确拒绝的；4.李小先认为朱杰保有代理朱筱菁的惯例并不表明案涉房屋买卖合同的签订朱杰保有代理权，本着一事一代理的原则，特别是本案中涉及处分朱筱菁房屋所有权，该行为涉及到朱筱菁重大物权利益，理应经朱筱菁的追认，未经追认对朱筱菁不发生法律效力。关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同是否解除？何时解除？原告李小先认为双方合同没有解除，理由为合同签订后对双方都具有约束力，其不同意解除，在其诉状中至始至终没有提出解除合同，一方违约的情况下要求其承担违约责任不是必然以解除合同为前提。被告朱杰保认为，案涉房屋买卖合同早已解除，2016年3月25日其将10万元定金退还给原告李小先，双方房屋买卖合同即已解除。被告朱筱菁认为案涉房屋买卖合同没有经过其任何形式的追认，朱杰保无权代理，案涉合同与其无关，且根据之前庭审情况，认为从李小先起诉要求赔偿损失69万元，要求两被告承担违约责任的前提是基于合同解除。关于争议焦点三，被告是否存在违约行为？如存在违约行为应当承担何种责任？原告李小先认为两被告构成违约，理由为，1.被告朱杰保在首付款交接前就发短消息给中介称款项已筹到合同取消；2.在首付款交接约定日是两被告先离开银行，事后与其协商涨价，因此是被告违约而非其违约。被告朱筱菁母亲将定金10万元退还给中介被拒，后将定金退回其本人，证明被告家人均知晓案涉房屋买卖，两被告在庭审中明确表示不同意履行合同，从银行回来后均有意向涨价，并由朱杰保出面和其沟通房屋涨价事宜，足以证明被告因房价上涨不同意继续履行案涉合同，没有按合同约定将房屋交付给其，且认为其提交的录音和庭审记录可以佐证。被告朱杰保认为，原告李小先提供的录音不完整，所有录音都是在双方发生矛盾之后李小先在其他涉案人不知情的情况下录音，带有目的性，李小先与中介守望者公司的谈话录音，守望者公司在庭审中明确表示不作为证据使用，其在录音中表述的也并非真实内容。关于违约，证人陶某的证词能够证明首付款交付当天是李小先为双方合同履行设置障碍，并找借口不愿意付款，主动不履行合同。被告朱筱菁认为，1.朱杰保在与李小先的录音中的陈述只能代表其个人意见，与其无关。其对李小先与朱杰保签订的案涉房屋买卖合同不知情；2.2016年3月18日下午到银行后，其知情后明确表示不同意出售案涉房屋，案涉房屋买卖合同签订及履行的情况均与其无关；3.李小先与中介的录音在原审一审及本案庭审中，中介负责人闫明到庭陈述其对中介方与李小先的录音均是本着合同履行中调解买卖双方的目的，本着大事化小小事化了的原则，并非完全的真实意思。审理中，李小先认为两被告违约给其造成损失，主张两被告赔偿其损失。李小先提交：1.2016年9月2日租房合同原件2份、付款截图打印件1张，主张两被告赔偿其2016年9月17日起计算至房屋实际交付之日止的房屋租金损失；2.收据复印件2张，证明其支付中介费25000元，守望者公司已退还10000元，要求守望者公司赔偿中介费损失15000元；3.方太公司送货/安装预约单1份、实景家装节统一订单9份、移门订货合同1份、佛斯特橱柜订购单1份、森歌厨房电器销售订单1份、东方邦太客户预定单1份、设计费收据1张、全案定金协议1份以及左右沙发订货合同1份，证明其装修费、设计费损失共17950元。被告朱杰保经质证认为，对证据1，（1）2016年9月份的合同是复印件，2019年的合同是原件，但是并不代表他的真实性，李小先可能和房主串通；（2）根据租赁合同李小先租赁的房屋是在双方发生纠纷以后，而2016年3月18日后、3月25日，其都有通知中介和李小先，因此李小先的租赁损失与案涉合同没有关系；（3）对李小先租赁房屋的事实不认可，李小先租赁的房屋有两个产权人，汤力作为产权人也在李小先租赁的房屋居住，其认为居住的人数与面积有关，即便认可租金损失，也不能涵盖其他产权人。对证据2，认为应该是真实的，但其未违约不应由其承担。对证据3，（1）李小先提供的单据真实性无法确认，对证明目的不认可，票据上只写了富力10号，不能确定对应的具体房屋房号，假设真实，大部分票据都没有对应的付款记录，所有票据日期是在2016年3月18日和25日后，3月18日双方已产生矛盾，3月25日退还定金，李小先都十分清楚其不愿意履行合同，在此之后所有单据都是李小先在刻意扩大损失；（2）单据中看出有大量苏果卡及其他返利，李小先也没有扣除，有些定金也可以退；（3）即便李小先复印件发生的这些购买商品和装修，希望有原始的合同和单据相对应及实际损失的证据；（4）李小先上述所有产品购买的东西是否有残值或退的货物，如法院认定损失成立，也应把残值交还给其。装修损失和设计损失，案涉房屋没有证据能证明原告做了装修和设计，李小先提到的锦华设计公司来设计，但是没有提交相关证据。在这个案件中，既然李小先认为自己有损失以及自己装修，装修肯定要通过富力公司和物业公司，李小先怎么跟物业交接和富力交接，前几次庭审中富力公司都没有认可，李小先也没有证实。被告朱筱菁经质证对上述损失均不认可，认为与其无关。审理中，本院询问原告李小先如经本院审查认为其要求继续履行合同的诉请不能得到支持，其本案诉请是否调整？李小先回复如法院经审查认为本案双方合同不适宜继续履行，其增加诉讼一项请求，要求两被告赔偿房屋差价损失2644030元（35422×165.83-323万），其认为计算房屋差价损失的时点应为本案发回重审立案之日的市场价格即35422元／平方米。其之前主张的损失继续主张。李小先提交2019年6月30日房屋价格查询截图1份，证明案涉房屋目前房屋售价远超案涉房屋买卖合同价格。被告朱杰保不认可李小先主张的差价损失，理由为案涉房屋买卖合同没有产权人签字，只是意向协议，李小先主张房屋差价损失没有道理。其不认可李小先的计算方法，李小先从诉讼之日起就已经终止了合同，即使有差价，应该是李小先第一次起诉立案之日起的时点，其对李小先主张的单价35422元也不认可，应当从其退定金的时间看当时的单价。被告朱筱菁则认为案涉合同朱杰保系无权代理，其是产权人从未授权出售房屋，也无须承担相应的责任。李小先在之前诉讼中主张的差价赔偿与现在的数额差距很大，最早的39万，然后69万，和本案庭审中提到的损失是同一个概念，李小先计算差价的时点不断反复，其认为李小先主张差价损失的时间节点应为朱杰保退还定金之日。审理中，就案涉房屋2016年3月、2016年5月、2017年5月以及2019年5月不同时间节点的单价，本院向位于南京市江宁区店进行了调查。我爱我家工作人员陈述案涉房屋2016年上半年的单价在23000元至25000元每平方米，2019年大约在34000元每平方米，2017年系统未查到，但应该比2019年低2000元每平方米，约为32000元每平方米。链家工作人员陈述2016年小户型成交价在25000至26000元左右。2016年9月成交建筑面积为119.59平方米房屋，单价为30020元每平方米，2016年12月成交建筑面积为119.4平方米房屋，单价为32044元每平方米。2017年5月份成交建筑面积为131.21平方米房屋，单价为29114元每平方米，2019年4月27日成交建筑面积为119.4平方米房屋，单价为33585元每平方米。因各方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李小先与被告朱杰保代朱筱菁签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于争议焦点一，被告朱杰保出售案涉房屋是否是有权代理？本院认为，法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，朱杰保代表朱筱菁与李小先签订《房屋买卖合同》构成有权代理。理由为：1.案涉房屋买卖合同签订前，系朱杰保委托中介守望者公司出售案涉房屋，并由朱杰保负责与李小先洽商房屋买卖事宜，并带李小先进入案涉房屋现场查看和介绍房屋；2.朱杰保与朱筱菁系父女关系，朱杰保代理朱筱菁签订案涉房屋商品房预售合同，且在代表朱筱菁签订案涉房屋买卖合同时持有案涉房屋买卖合同原件、付款凭证原件；3.朱筱菁在双方约定交付首付款前一天也即2016年3月17日申领了案涉房屋的购房款发票；4.朱筱菁在双方约定交付首付款当天也来到银行，对代理权限全程未提出异议；5.双方产生争议后朱杰保与李小先的谈话录音显示朱筱菁应当知晓案涉房屋买卖事宜。综上，基于朱杰保与朱筱菁的亲属关系以及合同签订履行过程、朱筱菁本人到首付款交接现场以及朱杰保与李小先的谈话录音等情形，可以认定朱筱菁知晓案涉房屋买卖并且不持异议，根据法律规定，朱杰保构成有权代理，案涉房屋买卖合同对朱筱菁具有约束力。朱杰保与朱筱菁辩称朱杰保系无权代理缺乏事实依据，本院不予采信。被告朱筱菁另辩称本案不应适用民法通则第六十六条而应适用合同法第四十八条，但民法通则第六十六条是对代理行为的规定，故对朱筱菁的该辩解意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，本案房屋买卖合同是否已解除，何时解除。本院认为，案涉房屋买卖合同已于2016年5月9日解除。理由为：1.2016年3月20日，朱杰保明确告知守望者公司其无法做通女儿朱筱菁的工作，案涉房屋不再出售，朱杰保并于2016年3月25日将购房定金退还给李小先，可以视为朱筱菁和朱杰保不同意继续履行合同，并最终明确向李小先提出解除案涉房屋买卖合同的意思表示，朱杰保以自己的行为表示不再履行合同；2.李小先在之前的双方交谈过程中虽不同意解除合同，但2016年5月9日李小先起诉至本院，要求朱杰保、朱筱菁赔偿损失，且损失计算方式为房屋价格上涨产生的差价损失，可以看出李小先该次诉讼系以行为表示要求解除案涉房屋买卖合同，朱杰保、朱筱菁对合同解除亦不持异议；3.再从本案李小先的诉请来看，李小先原诉请为要求继续履行案涉房屋买卖合同并要求两被告及第三人赔偿其装修损失、中介费损失和租金损失，在本院询问其如经本院审查双方合同不能继续履行的情况下，其诉请是否调整，李小先增加要求两被告赔偿其房屋差价损失的诉请，也能够印证其在2016年5月9日的诉讼中主张要求两被告赔偿损失系基于其要求解除其与朱筱菁的《房屋买卖合同》。综上，本院确认案涉《房屋买卖合同》已于2016年5月9日解除，故对李小先要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三，被告是否存在违约行为？如存在违约行为应当承担何种责任？本案中，被告朱筱菁与原告李小先签订案涉合同后，无正当理由拒绝继续履行案涉《房屋买卖合同》，构成违约，应承担相应的违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于李小先主张的租金损失，本案中双方房屋买卖合同于2016年5月9日即已解除，李小先主张朱筱菁支付其2016年9月17日至案涉房屋实际交付之日止的租金损失，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于李小先主张的装修损失和设计费损失，上述费用均发生在案涉房屋买卖双方争议期间，且双方合同已于2016年5月9日解除，李小先主张朱筱菁承担赔偿责任亦缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于李小先主张朱筱菁赔偿其房屋差价损失。本案中，双方合同已于2016年5月9日解除，故计算李小先的房屋差价损失应以此期间案涉房屋同类型同地段房屋价格作为确定李小先主张的房屋差价损失的计算标准，经本院询价案涉房屋在2016年上半年的价格在25000左右，故本院酌定2016年5月期间案涉房屋的单价为25000元/平方米，经本院计算房屋差价为915750元（25000元每平方米×165.83平方米-3230000元），故对李小先主张朱筱菁赔偿其房屋差价损失2644030元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于李小先主张守望者公司退还中介费15000元，守望者公司对此不持异议，本院予以支持。李小先主张朱杰保承担违约责任，因朱杰保并非案涉合同的相对人，李小先该诉请于法无据，本院不予支持。第三人富力公司、守望者公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告朱筱菁于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李小先房屋差价损失915750元；二、第三人南京守望者房产经纪有限公司于本判决发生效力十日内返还原告李小先中介费15000元；三、驳回原告李小先的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29672元，保全费2520元，合计32192元，由原告李小先负担20012元，由被告朱筱菁负担12180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  程 序审 判 员  黄祝祯人民陪审员  吴 轶二〇二〇年六月三十日书 记 员  黄广凤