上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3665号原告：赵秀红，女，汉族，1969年1月24日生，户籍地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘星越，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告赵秀红与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘星越和被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告已付款592,064元。2、判令被告支付自2019年5月31日起至本判决生效之日止按每日59.21元计算的违约金；3、判令被告支付自2018年7月19日起至实际履行之日止按592,064元为基数的银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由如下：原、被告于2018年7月14日签订一份《公租房合同》，约定被告向原告出租位于金山区亭林镇金展路1356弄2栋中单元5层04室的房屋，租期至2020年5月30日，后被告又出具一份承诺书，承诺该房屋可续租至2086年3月3日。2019年11月1日，双方又订立一份《御府公共租赁项目清退协议书》，约定被告将592,064元返还原告，但被告仍未按约履行。故诉至法院请求判决如前如述。被告在庭审中辩称，退还本金无异议，但对于支付违约金和利息不予认可，违约金的支付是双方继续履行合同的基础上，而支付利息并无合同约定。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定。被告对此证据无异议。二、付款凭证及收据，证明原告按约付款的事实。被告对此证据无异议。三、清退协议书，证明被告同意退款，如果被告逾期退款，原合同继续履行。被告对此证据无异议。被告未提供相关证据。经审理查明，2018年7月14日，原告赵秀红与被告上海御府投资有限公司签订一份《公租房合同》，约定被告将讼争房屋坐落于上海市金山区亭林镇金展路1356弄(御府公寓)2栋中单元5层504室租赁给原告。该房屋暂测面积为52.90平方米(交房以实测面积为准，实行多退少补的原则)。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。合同金额(包括房屋租金和保证金)及支付方式：原告的付款金额、方式以及付款期限由原、被告双方在付款协议(附件一)中约定。被告于2019年5月30日前交付该房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告享有的该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日止，该期限届满后，原、被告一致同意自动续约，被告不得单方解除本合同。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本公租房合同作废，本公租房合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租金为12,237元，保证金为832,064元，于2018年7月14日前支付200,000元，于2018年7月19日前支付392,064元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2018年7月14日，原告刷卡支付200,000元；同月19日，原告转账支付392,064元。还查明，2019年11月1日，原告与被告再次达成一份《御府公共租房项目清退协议书》，约定原告已支付保证金592,064元，因本项目房屋被告至今未取得交付许可，双方的租赁关系也不符合我国公共租赁相关的管理规定。现经协商被告同意于2019年11月30日前退还已收取款项共计178,000元，于2019年12月31日前退还已收取款项共计178,000元，于2020年1月25日前退还已收取款项共计236,064元。协议书第六条约定，如被告逾期退款，原合同仍有效。以上事实，由《公租房合同》、承诺书、收据、银行交易明细、《清退协议书》等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了公租赁合同，但合同仅约定了房屋租金12,237元，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到832,064元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款592,064元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。对于原告诉请被告按合同约定支付违约金，因该合同无效，违约金约定条款亦无效，原告要求按合同约定由被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。对于原告主张自2018年7月19日起至实际付清之日止按592,064元为基数的银行同期贷款利率计算的利息，本院经审查后认为双方虽事后就退还购房款达成一致意见，属结算条款，原合同无效该结算条款仍有效。但本院还注意到清退协议第六条双方还约定如被告逾期退款，原合同仍有效。该约定属附解除条件的合同，自条件成就时合同就失效。目前被告未按合同约定期限退还购房款，协议解除条件成就，该清退协议即失效，仍按原合同无效处理。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，本院支持自付款次日起计算的利息。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵秀红购房款592,064元；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵秀红的购房款利息(以200,000元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以392,064元为基准，自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4860元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……