河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民初271号原告（申请执行人）：蔡春林，男，汉族，1975年2月10日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨勤，河南豫洛律师事务所律师。被告（案外人）：康社民，男，汉族，1972年6月20日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭金绪，河南南云律师事务所律师。第三人（被执行人）：常万森，男，汉族，1969年6月18日生，住河南省伊川县。第三人（被执行人）：河南吉力金拓置业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区新城路惠和苑小区7号楼1单元1楼东户。法定代表人：王治卫。原告蔡春林诉被告康社民、第三人常万森、河南吉力金拓置业有限公司（以下简称吉力公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡春林及其委托诉讼代理人王卫奇、杨勤，被告康社民的委托诉讼代理人王许可、郭金绪到庭参加诉讼。第三人常万森经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，吉力公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡春林向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销洛阳市中级人民法院作出的（2019）豫03执异367号执行裁定，驳回康社民的异议请求。2.本案诉讼费由康社民承担。事实与理由：2019年10月21日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03执异367号执行裁定，裁定中止对伊川县杜康鹤鸣小区西南侧高层住宅楼北单元6层南户房产的执行，事实不清，适用法律错误。1.伊川县杜康鹤鸣小区管理委员会（以下简称鹤鸣管委会）无权处置涉案房产。鹤鸣管委会已经法院认定没有民事主体资格，其和常万森、河南吉力金拓置业有限公司签订的合同没有法律效力。鹤鸣管委会与河南吉力金拓置业有限公司签订的《伊川县杜康鹤鸣小区旧房改造开发建设二期工程协议》约定，除地面商场第三层、地下车库接近地面层无偿归鹤鸣管委会所有，其余房源归河南吉力金拓置业有限公司。鹤鸣管委会无权处置涉案房产，其与康社民签订的房屋买卖合同无效。2.鹤鸣管委会没有开发资质且土地使用权证登记在河南吉力金拓置业有限公司名下。按照法律规定，鹤鸣管委会无权办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证。此外，鹤鸣管委会未向法院提交支付工程款的有效凭证，不能证明该项目由其出资建设。3.按照法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的买卖合同，应当认定为无效，更不能对抗法院执行。康社民无任何证据证明其为伊川县棚户区改造安置对象，也没有提交购买房屋的付款凭证，其所提供的合同、收据是和鹤鸣管委会恶意串通伪造的证据。4.2014年12月2日，洛阳市中级人民法院已经对涉案土地进行了查封，当时涉案土地为空地，尚未开发。按照法律规定，查封的土地的效力及于地上建筑物。鹤鸣管委会明知涉案土地被查封，即便现有房屋为其所建，依法不能对抗法院查封的效力，应自行承担不利的法律后果。综上，请求依法维护蔡春林的合法权益，判如所请。康社民辩称，蔡春林在起诉状中所述与事实严重不符，康社民是涉案房产的实际所有人，请求依法驳回蔡春林的诉讼请求。一、鹤鸣管委会是伊政国用（2014）第YDJ2013-26号土地及地上房产的实际权利人，有权处置涉案房产。康社民与鹤鸣管委会签订的《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁安置协议》合法有效。洛阳市中级人民法院查封的鹤鸣小区西南侧高层住宅楼4-22层住宅是伊川县棚户区改造安置房，鹤鸣管委会是伊川县政府认定的棚户区改造项目责任单位，是鹤鸣管委会进行的勘察、设计、抗震、文物勘探等前期工作，且是鹤鸣管委会经招投标程序将工程发包给河南京都建筑安装有限公司建设（以下简称京都建筑公司），涉案房屋由鹤鸣管委会支付工程款，鹤鸣管委会有权处置房产。康社民原有的房屋因棚户区改造被拆除，鹤鸣管委会作为棚户区改造的责任单位必然应承担安置房屋给康社民的义务。康社民与鹤鸣管委会签订的《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁安置协议》符合国家拆迁政策，康社民置换取得涉案房屋合理合法。根据仲裁裁决书蔡春林仅有权对债务人常万森、吉力公司的财产主张权利，而涉案房产并非上述二债务人出资建造，属于康社民原有房屋被拆除后补偿安置所得，与上述二债务人无关，蔡春林无权查封。二、鹤鸣管委会办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证经过相关部门批准，程序合法。鹤鸣管委会作为建设单位于2014年6月在法院查封土地前，就已办理了建设用地规划许可证。同年5月19日,与施工单位京都建筑公司签订施工《协议书》。2015年6月办理了上述地块的建设用地建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，均在洛阳仲裁委员会作出裁决前，鹤鸣管委会办理上述证件都得到相关部门的审批，程序合法。2014年2月20日，伊川县鹤鸣小区建设工程由鹤鸣管委会经公开招投标程序,京都建筑公司中标,由鹤鸣管委会委托京都建筑公司建设。同年5月19日,鹤鸣管委会与京都建筑公司签订《协议书》,约定由京都建筑公司承包鹤鸣小区东一号院商住楼的土建、水电等工程,由鹤鸣管委会支付承包方费用。合同协议款为2354.40万元，目前鹤鸣管委会已支付河南京都建筑安装有限公司1758.90万元，有记账凭证及转款记录为证。因此,上述房产是由鹤鸣管委会出资所建，应属于鹤鸣管委会的财产。三、伊川县杜康鹤鸣小区属棚户区改造项目，涉案房屋为棚户区改造安置房。康社民在涉案房屋查封之前，已与鹤鸣管委会签订《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁安置协议》，支付购房款，已实际居住。蔡春林所述与事实严重不符，在无任何证据的前提下，恶意中伤康社民及鹤鸣管委会。杜康鹤鸣小区是棚户区改造工程，是搬迁安置房，并非一般意义上的商品房，无需办理商品房预售许可证，康社民取得房屋是拆迁补偿安置所得。康社民与鹤鸣管委会签订的是《棚户区改造房搬迁安置协议》并非《商品房买卖合同》。康社民已按搬迁安置协议补交了全部购房款，并已占有使用了涉案房屋。其后2018年6月26日法院公告查封了杜康鹤鸣小区西南侧高层住宅楼的房产。房屋没有办理房产证并非康社民自身原因所致，且涉案房屋是康社民唯一的住房。根据最高院关于办理执行异议复议案件的规定第28条的规定，应予解除查封。四、纵观法律规定及最高人民法院对于执行异议案件的批复、案例来看，都体现了房屋买受人的生存权优于抵押权人的抵押权、更优于债权人的债权、对购房者保护的精神。尤其是康社民取得房屋是在棚户区改造拆迁补偿安置的情况下取得的，康社民的生存权比起一般消费者的生存权更应当优先获得保护。综上，涉案房产属于康社民所有，请求驳回蔡春林的诉讼请求，以维护康社民的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，以及鹤鸣管委会作为被告一案（（2019）豫03民初278号）鹤鸣管委会提交证据以及质证的情况，本院认定事实如下：一、申请执行人蔡春林查封涉案房产及土地的相关事实。蔡春林与常万森、吉力公司借款保证合同纠纷一案，蔡春林依据合同约定向洛阳仲裁委员会申请仲裁并提出财产保全申请，本院根据洛阳仲裁委员会的财产保全函，于2014年12月2日以（2014）洛民立保字第58号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了吉力公司名下位于伊川县酒城××路东侧的伊政国用（2014）第YDJ2013－26号土地使用权，2016年11月17日，本院对该土地进行续封。洛阳仲裁委员会经审理后，于2015年10月29日作出（2014）洛仲法字第006号裁决书，裁决：常万森于裁决生效后十日内偿还蔡春林借款本金6402000元及利息，吉力公司对上述债务承担连带清偿责任，吉力公司在承担保证责任后可向常万森追偿。上述裁决书生效后，蔡春林向本院申请执行，本院依法立案执行，执行案号（2016）豫03执191号。2016年12月22日，鹤鸣小区管委会以吉力公司名下伊政国用（2014）第YDJ2013－26号土地使用权实际属于鹤鸣管委会为由，向本院提出异议。本院经审查后驳回了鹤鸣管委会的异议申请。后鹤鸣管委会向本院提起执行异议之诉，被裁定驳回起诉后，鹤鸣管委会向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理后，于2018年5月11日作出（2018）豫民终567号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年6月26日，本院公告查封了伊政国用（2014）第YDJ2013－26号土地范围内的杜康鹤鸣小区西南侧高层住宅楼一幢（含地下两层车位、1－3层门面房、4－22层76套住宅）。后因被执行人名下查封财产暂无法处置又无其他可供执行的财产，本院于2018年9月23日裁定终结本次执行程序。2019年2月12日，该案恢复执行，案号为（2019）豫03执恢23号。经康社民提出执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）豫03执异367号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。蔡春林不服该裁定，在法定期限内提起本案之诉。另因蔡春林认为吉力公司提供虚假材料办理公司注销登记违法，蔡春林向郑州市惠济区人民法院起诉郑州市惠济区市场监督管理局，请求撤销吉力公司于2018年8月9日的注销登记，该院于2019年12月27日向蔡春林出具受理行政案件通知书。蔡春林认为该行政诉讼案件的审理结果将决定吉力公司是否具有主体资格，能否承担法律责任，将直接影响本案审理，故请求本院中止对本案的审理。二、鹤鸣管委会作为鹤鸣小区棚户区改造责任单位及出资建造涉案房产的相关事实。1.2004年7月20日，伊川县人民政府办公室对伊川县民政局进行批复，写明根据该县破产改制后企业家属区居住职工无法管理的实际情况，同意对6个企业小区进行命名的方案，原杜康酒厂南厂家属区命名为杜康鹤鸣小区。2004年11月24日，伊川县经济贸易委员会关于通知启用包括鹤鸣管委会在内六个小区管理委员会的印章。伊川县商务局出具情况说明称：“伊川县杜康鹤鸣小区管理委员会成立于2004年11月，系伊川县商务局的下属二级机构，隶属伊川县商务局管理领导。”2012年10月19日，伊川县商务局作出伊商务【2012】49号文件，向县政府就关于杜康鹤鸣小区危旧房改造项目占用土地按划拨供应进行请示。该文件载明：该局属鹤鸣管委会于2004年原杜康酒厂破产改制后成立，负责对原企业职工和家属区居民的党组织、物业管理、计划生育、职工最低生活保障、医疗保险等事项进行协调管理；小区现有居民2800人，其中下岗职工1280人，因大部分下岗职工失业后无固定收入来源，生活极其困难，仍然居住在原企业生活区的棚户房、危旧楼。2009年按照县委、县政府的部署，对原杜康酒厂老办公楼所在的占地面积2532.07平方米土地制定了保障性住房建设规划，拟“拆除原杜康酒厂老办公楼北三层11间和中间四层4间（南三层11间加固后作为办公室用），建1栋22层商住房”，该项目已于2010年2月经县发改委批准立项，列为该县“十大老城区改造项目”之一；根据有关政策文件的规定，请求伊川县政府对该项目所占2532.07平方米土地按划拨方式供应。2013年10月10日，伊川县发展和改革委员会作出伊发改审批【2013】5号文件，对伊川县商务局关于杜康鹤鸣小区棚户区改造项目立项进行批复，写明：为改善职工居住条件，提高人民生活质量，同意杜康鹤鸣小区棚户区改造项目，项目建筑面积43886平方米，分二年两期完成，一期建7层4栋，建22层1栋，二期建7层4栋，改造棚户区面积20840平方米，主要建设内容为住宅楼及配套设施建设，地点为杜康鹤鸣小区东1号院内，酒厂南路东侧。2014年4月21日，伊川县住房和城乡建设局作出“关于杜康鹤鸣小区棚户区改造征迁补偿方案和安置房建设方案的请示”，安置房建设方案中写明新建4栋7层住宅楼，一栋22层住宅楼，建设安置房178套，计划开工时间为2015年1月，安置方式为原址安置。2014年5月20日，伊川县人民政府办公室作出“关于2014年全县旧城城中村棚户区改造工作目标任务的通知”，将鹤鸣小区作为目标任务之一，伊川县商务局为责任单位。2015年6月5日，伊川县住房和城乡建设局向县政府就关于“2015年棚户区改造项目实施方案”进行请示，鹤鸣小区为改造项目之一，写明项目占地8.65亩，计划完成征迁11240平方米，涉及171户，共建5栋（其中4栋7层，1栋22层）建设安置房178套，计划开竣工时间2015年1月至2016年5月，责任单位为鹤鸣管委会。2015年6月5日，伊川县人民政府对该“2015年棚户区改造项目实施方案”批复同意。2014年4月21日鹤鸣管委会向县政府就鹤鸣小区棚户区改造征迁补偿方案和安置房建设方案进行请示。建设方案中写明，新建4栋7层住宅楼，1栋22层住宅楼，安置房建设面积20257平方米，建设安置房178套，计划开工时间2015年1月，安置方式为原址安置。补偿方案中写明拆迁范围为东临植保站民宅、西邻酒城南路、南邻小康街西段、北临润万家超市，占地5764.74平方米，涉及征迁户171户，其中包括原住房性质属公房，杜康酒厂破产后，无住房户居住69户，对这部分住户动员搬迁，承诺新建房源优先安置。2014年6月25日，鹤鸣管委会取得涉案房产所在土地的建设用地规划许可证，建设规模为三栋7F多层住宅楼，一栋22F高层住宅楼（其中底部3F商业）。鹤鸣管委会于2015年6月15日取得建设工程规划许可证，于2015年6月16日取得建筑工程施工许可证。鹤鸣管委会还于2012年10月18日与河南华兴地质工程有限公司洛阳分公司签订建设工程勘察合同，对工程进行抗震备案，委托勘探队进行文物勘探。2012年12月24日，鹤鸣管委会对22层商住楼建设工程作出招标公告，经京都建筑公司投标，双方于2014年5月19日在鹤鸣管委会办公室签订协议书，约定由京都建筑公司承揽该工程，合同总价款为23423627元。京都建筑公司委托郭顺杰负责承建工程，鹤鸣管委会提交的记账凭证、收据、银行支付凭证等显示，鹤鸣管委会为该工程所支付的款项已超千万元，鹤鸣管委会称已支付1809.3万元。2.涉案房产所在土地变更的相关事实。涉案房产所在改造项目的土地使用权（伊政国用（2014）第YDJ2013－26号）于2014年经审批后挂牌出让，由吉力公司以589万元取得，并于2014年7月8日将土地使用权证办理至吉力公司名下。鹤鸣管委会与吉力公司签订《伊川县杜康鹤鸣小区旧房改造开发建设二期工程协议》一份，约定：为加快旧房改造、改善居民居住条件等，吉力公司摘牌中标支付土地出让金598万元，该出让金将在三个月内按国家政策比例予以返还，返还部分全额归吉力公司，剩余部分由吉力公司负担。土地摘牌出让后，吉力公司若不再向鹤鸣管委会及时投入资金，应承担出让金五倍的违约金，并终止此协议。鹤鸣管委会负责土地等相关手续资料管理、整体规划设计、办理各项建设手续同相关部门协调建设事宜、按规划设计方案施工建设、对建设质量及安全生产负全面责任等，吉力公司负责投入建设资金；合同第四条利益分成约定工程结束后地面商场第三层，地下车库接近地面层无偿归鹤鸣管委会所有，地下通道属双方共有，其余房源归吉力公司所有等。并约定单元房安置主要照顾原杜康酒厂失业职工无住房困难户，按基础价2150元/平方米执行。双方另签订鹤鸣小区商住楼施工范围补充协议一份，约定根据建设实际情况，双方对原施工范围内容进行部分变更，明确电梯、可视系统、消防自动报警、地下室消防设施及地下室通风设备属吉力公司投资范围。2015年11月23日，伊川县商务局向伊川县人民政府请示称，因鹤鸣小区棚户区改造项目国有建设用地挂牌出让后，开发商资金链断裂，不能按建设节点投放资金，导致工程进展困难，因土地已进行了处置，不属于政府主导，导致项目融资困难，请示将8.65亩建设用地收回国有，按国家对棚户区改造政策规定，由政府主导建设。2016年7月13日，鹤鸣管委会向伊川县国土资源局进行请示，称因开发商资金链断裂，土地出让与棚户区改造精神不符，贷款难以获得支持，经与开发商达成谅解变更协议，特请示将该宗土地重新转让给杜康鹤鸣小区。2016年4月27日，鹤鸣管委会与吉力公司签订关于土地变更的协议书，约定根据市政府争取棚户区改造工程贷款需要，将土地证变更收回，吉力公司所付的税金、土地转让金共计680万元，扣除2014年9月返还的409.2万元，余下款项270.8万元，公司管理费用46.85万元，以上两项共计317.65万元，由鹤鸣管委会自签订协议之日付20%，土地变更完毕后付其余80%。三、康社民取得涉案房产的事实。康社民与鹤鸣管委会于2018年3月7日签订《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁户安置协议》，约定根据棚户区拆迁改造建设政策精神，达成如下协议：鹤鸣管委会在酒××××东棚户区改造房商高层楼北单元6层南户的建筑面积为136.2平方米。该房是杜康鹤鸣小区棚户区改造工程，系搬迁安置房，所购房屋产权归康社民所有，鹤鸣管委会协助康社民办理产权证，所需一切费用由康社民负担。双方协定搬迁房屋成交价格为299640元，领钥匙一次性结清房款。康社民于2017年8月24日、2018年3月6日向鹤鸣管委会分别转账10万元、199640元，鹤鸣管委会分别出具了收到该款项的收据，上述款项合计299640元。康社民另提交鹤鸣小区物业管理办公室出具的始于2018年4月2日的收取物业费、水电等费用的票据5张。本院认为，执行异议之诉系对案外人是否就涉案标的享有足以排除执行的民事权益所进行的实质性审查。根据本案查明的事实，杜康鹤鸣小区为棚户区改造项目，鹤鸣管委会系该改造项目的责任单位。在组织实施该改造项目的过程中，鹤鸣管委会作为建设单位对项目进行了筹建，取得了涉案房产所在土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，并对项目工程进行了勘察及文物勘探等。另通过招标，鹤鸣管委会作为发包人与作为施工单位的京都建筑公司签订了工程承揽合同，该合同明确约定工程为鹤鸣小区东一号院商住楼，鹤鸣管委会提交的证据能够证明其已实际支付了大部分工程款。鹤鸣管委会虽与吉力公司签订了《伊川县鹤鸣小区旧房改造开发建设二期工程协议》，但该协议没有签订时间，也没有明确二期工程的具体内容，补充协议约定的吉力公司对商住楼的投资范围仅为电梯及可视系统等工程，且没有证据表明吉力公司为该工程实际投入了资金，不能认定涉案房产所在的商住楼为吉力公司出资建造。按照双方上述约定，土地摘牌后吉力公司若不再向鹤鸣管委会及时投入资金，终止协议。吉力公司与鹤鸣管委会已就将土地收归国有、变更过户及所涉投资返还等事项于2016年4月27日达成土地变更协议，该协议中未涉及吉力公司对建设该工程所进行的投资，且吉力公司已申请办理注销登记，不能认定吉力公司对于涉案商住楼享有权利。鹤鸣管委会基于对鹤鸣小区进行棚户区改造的任务以及实际委托建造商住楼的事实，其与康社民签订搬迁安置协议，对涉案房产进行处置的行为并无不当。在涉案房产被法院公告查封前，康社民已与鹤鸣管委会签订合法有效的房产安置协议，康社民持有鹤鸣管委会出具的收取房款的收据，结合相关银行转账流水及其已实际占有涉案房产的事实，应当认定其实际缴纳了全部购房款。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定康社民足以享有排除执行涉案房产的民事权益。蔡春林虽于2014年12月2日即已查封了涉案房产所在土地，但涉案房产所在商住楼系于土地被查封后所建。本院公告查封涉案房产的时间为2018年6月26日，在此之前康社民已合法取得涉案房产。蔡春林关于房屋建设手续等不合法的理由属于行政管理范围，且康社民对此没有过错，其基于拆迁安置协议对涉案房产享有的物权期待权不应因此受到影响。蔡春林提起的请求撤销吉力公司注销登记的行政诉讼结果并不影响本案中对康社民权利的认定，故对蔡春林关于中止本案审理的请求，本院不予准许。综上，蔡春林诉讼请求的事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回蔡春林的诉讼请求。案件受理费5795元，由蔡春林负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月十九日书记员 荣向珂