惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初942号原告：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢晓敏，系该公司员工。被告：彭力，男，汉族，1966年10月28日出生，住湖南省桃源县****************，公民身份号码：432************016。原告惠州大亚湾旺科投资有限公司诉被告彭力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾旺科投资有限公司的委托诉讼代理人谢晓敏、被告彭力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告就盛业豪园73-2、74、75、76号商铺签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月5日解除；2．判令被告向原告支付拖欠的租金71,065元（从2019年8月至2019年12月）及违约金93,805.8元（合同总价的30%）；3．判令被告立即搬走属于自己的物品，将上述商铺腾空、完成房屋清洁后返还给原告；4．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原被告双方签订《商铺租赁合同》（简称“合同”），约定被告承租原告所有的位于大亚湾龙山八路盛业豪园73-2、74、75、76号商铺共计284.25平方米经营使用；租赁期从2018年11月1日至2021年8月30日。该商铺每月租金总价为14,213元，被告应于每月10日前向原告交清当月的租金。并约定，被告交付2个月租金28,426元作为履约保证金。其中，合同第七章约定被告如拖欠租金，则每日按应缴租金3‰缴纳滞纳金；如拖欠租金达2个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还履约保证金。合同第八章约定，乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方所交租金不予退还，乙方并应按本合同租赁费总价的30%向甲方支付违约金。原告依约将商铺租赁给被告经营使用，被告却违反合同约定，自2019年8月起至今未向原告缴纳商铺租金，拖欠租金5个月。期间，原告经多次与被告协调追讨未果，被告的行为已经构成了根本违约。鉴于被告的根本违约行为，并给原告造成了严重的经济损失，原告于2020年1月5日向被告发出《解除租赁关系告知函》，行驶合同解除权解除上述《商铺租赁合同》并主张收回上述商铺，该告知函已采用现场送达并于商铺门口张贴公告的方式送达被告。被告至今仍未向原告缴纳欠缴的租金且继续无权占用上述商铺。根据合同约定，原告有权解除合同，并拒绝返还履约保证金，同时要求被告按合同租赁总价的30%向原告支付违约金。综上所述，被告的长期拖欠租金行为已严重侵害了原告的合法权益，构成了根本违约。原告依法律规定和双方约定，已就解除《商铺租赁合同》履行了通知被告的义务，因此，原、被告的《商铺租赁合同》已经被依法解除。被告至今仍继续无权占用上述商铺，拒不履行将上述商铺腾退并返还给原告的义务。为维护合法权益，原告现依据双方签订的《商铺租赁合同》第七章第二节第5条第（1）款的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告诉求。原告于2020年5月21日向本院提出增加诉讼请求：判令被告向原告支付商铺的占有使用费，从2020年1月6日起按每月租金总价为14,213元计至被告将上述商铺返还给原告之日止。原告向法庭提交以下证据：1．原告营业执照；2．被告身份证号码；3．《商铺租赁合同》；4．《大亚湾商品房首次登记告知书》；5．催款及停止供应水电的通知及张贴公告现场送达的照片；6．《解除租赁关系告知函》及现场张贴公告送达的照片；7．《解除租赁关系告知函》邮单；拟证明其诉称事实。被告辩称，拖欠租金是原告所造成的。被告与原告签订合同后，每个月被告都有按时缴纳租金。今年被告资金出现问题，被告与原告沟通被告无法再继续经营，被告欠缴租金两个月后，原告可以直接将商铺收回。但原告一直没有将商铺收回且在被告拖欠租金五个月后，原告将被告商铺的水电停了，被告就立刻没有经营。原告再主张商铺占用费用是扩大被告的损失。被告未向法庭提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订《商铺租赁合同》一份，主要约定如下：1．甲方将位于惠州大亚湾龙山八路盛业豪园73-2、74、75、76号商铺出租予乙方经营餐饮使用，租赁期限自2018年11月1日至2021年8月30日；2．涉案商铺月租金为50元/平方米，每月租金总价为14,213元，乙方应于每月10日前向甲方交清每月的租金；3．租金交付方式：押贰付壹，即在本合同签订之日，乙方需向甲方交付2018年11月份的租金14,213元，并交付2个月租金28,426元，作为履约保证金；4．在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品，所需费用由乙方承担；5．乙方如拖欠租金，则每日按应缴租金3‰缴纳滞纳金；如拖欠租金达2个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还履约保证金；6．乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方所交租金不予退还，乙方并应按本合同租赁费总价的30%向甲方支付违约金；7．一方向对方发出的通知及文件，可以通过直接送达，或者邮寄、电话通知、传真、电子邮件等方式送达，信函寄出三日后视为送达，其他方式发出之日即视为送达。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了履约保证金28,426元及2018年11月至2019年7月期间的租金。因被告拖欠租金，原告于2019年7月16日在涉案商铺门前张贴一份《锁铺告知函》，该告知函的主要内容为原告认为被告拖欠租金达4个月以上，原告已经发函催租，但仍无效，原告将于2019年7月17日对涉案商铺进行锁铺处理，收回使用权。原告分别于2019年8月9日、2019年11月19日、2019年12月30日在涉案商铺门前张贴《停止供应水电通知函》，于2019年12月25日在在涉案商铺门前张贴《关于盛业豪园物业管理费及水电费催缴函》。经过原告多次书面、口头、电话催租无效，后被告与原告也曾经签订了承诺函，被告承诺于2019年12月31日前缴清所有拖欠的租金，到期后被告并未兑现。2020年1月3日，原告在涉案商铺门前张贴《解除租赁关系告知函》，具体内容为：因被告单方拒交租金，截止目前已经拖欠原告5个月租金，合计71,065元。根据双方约定的合同，原告将于2020年1月5日正式与被告解除涉案商铺的租赁关系，请及时清理商铺内的物品，按照合同约定交还涉案商铺，并缴清原告的租金。2020年1月11日，原告通过中国邮政特快专递方式向被告寄送了该《解除租赁关系告知函》，被告于2020年1月12日收到《解除租赁关系告知函》。被告未按照该《解除租赁关系告知函》所要求的时间向原告交付涉案商铺，原告也未主动联系被告协商交接事宜。截止至本案法庭辩论结束之时，原、被告双方仍未对涉案商铺进行交接。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案商铺租赁合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第七章第二条第5项约定:“乙方如拖欠租金达贰个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还履约保证金”，截止至原告向被告寄送《解除租赁关系告知函》的2020年1月11日，被告已经拖欠了从2019年8月开始的租金，已经逾期支付租金2个月以上，原告有权单方面解除合同。在《解除租赁关系告知函》到达被告处时，即2020年1月12日，被告未提起异议，故涉案《商铺租赁合同》已经解除。在涉案合同解除后，被告应当将涉案房屋交还给原告。关于被告拖欠租金的问题。原告在签订《商铺租赁合同》后已按约定将涉案商铺交付给被告经营使用，被告依约应向原告交缴租金，被告拖欠原告2019年8月份至12月份租金71,065元（14,213元×5），事实清楚，依据充分，本院予以确认。被告已支付的履约保证金28,426元可用于抵扣其应付租金，因此被告还应向原告支付租金42,639元（71065-28,426元）。关于违约金的问题。《商铺租赁合同》第八章第二条约定:“乙方违约导致甲方单方解除合同的，乙方应按本合同租赁费总价的30%向甲方支付违约金”，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因被告的违约行为造成原告的损失仅体现为利息的期待利益的丧失，而原告并未提供证据证明其存在其他方面的损失，并且违约金的性质应以补偿性为主，以惩罚性为辅，故原告主张的违约金计算标准明显过高。根据公平原则，综合考虑合同履行情况以及被告过错程度，本院调整违约金计算标准为实际租赁期间即2018年11月1日至2019年12月31日租金的30%，即违约金为59,694.6元（14,213元×14×30%）。关于商铺的占用使用费问题。原告向被告发送《解除租赁关系告知函》并明确表示不再同意继续出租的情况下,原告亦有及时收回房屋并避免损失扩大的义务,而且合同中已明确原告作为出租方在合同解除后被告不搬走属于自己的物品，原告有权处理涉案房屋内的物品。被告收到该《解除租赁关系告知函》后怠于履行交还涉案商铺，原告也未主动与被告联系完成交接事宜，故对于原告主张的房屋占有使用费本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告惠州大亚湾旺科投资有限公司与被告彭力于2018年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月12日解除；二、被告彭力自本判决生效之日起十日内搬离惠州大亚湾龙山八路盛业豪园73-2、74、75、76号商铺；三、被告彭力应于本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾旺科投资有限公司支付租金42,639元及违约金59,694.6元；四、驳回原告惠州大亚湾旺科投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,798.71元，由被告彭力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年六月四日法官助理 张 扬书 记 员 曾晓诗