河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1949号上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司经理。委托诉讼代理人：贾安、刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南大地置业投资有限公司，住所地：洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，该公司员工。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市住房保障和房产服务中心（原洛阳市住房保障和房产管理局），住所地：洛阳市涧西区周山路12号。法定代表人：袁金怀，主任。委托诉讼代理人：周璇，该单位工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。原审被告：洛阳朴彩教育科技有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园52幢2301室。法定代表人：刘奇，校长。原审被告：柳彩红，女，汉族，1977年12月15日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：刘华龙，男，汉族，1974年12月24日出生，住河南省洛阳市涧西区，系柳彩红丈夫。上诉人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称房管中心）及原审被告洛阳朴彩教育科技有限公司（以下简称朴彩公司）、柳彩红返还原物纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。亿和公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案在一审审理过程中部分事实认定不清。被上诉人在一审中提出房屋租金的起算时间自2014年10月15日至2017年6月15日，上诉人认为该项事实认定错误。本案所涉项目在工程完工后，直至2014年12月4日下午，在上诉人的努力和各方协调下，才在洛政阅（2014）97号会议纪要中明确了本案所涉项目的消防和规划验收问题，在本次会议结束后，按照会议纪要的精神，洛阳市公安消防支队在2015年4月3日出具了《洛公消验字（2015）第0050号建设工程消防验收意见书》，在此之前，本案涉诉项目并未实际投入运营，故上诉人认为租金的起算时间应当自消防验收意见书出具日期为租金起算节点。关于租金数额认定过高问题，一审法院认定涉案房产五层租金每平方米为30元，与事实不符，根据2013年房管局与上诉人签订的《世纪商贸中心项目合作租金合同》约定，双方约定的五层办公用房的月租金仅每平方米20元，直至2017年7月，房管中心与上诉人签订《世纪商贸中心合作租赁合同补充协议》中才对其中的租金内容进行了变更，在实际履行过程中，上诉人一直都是以20元每平方米的价格对外出租的涉案房屋，被上诉人直接以2017年以后变更的补充协议约定的租金价格进行认定，明显与事实不符。关于五层平面图盖章确认问题，一审法院认定亿和公司在五层平面图上属于房管中心划√部位盖章确认，与事实不符。实际情况是当时房管局以实际测绘数字确认为名要求亿和公司签订盖章，拿出的仅为世纪商贸中心项的全部平面结构图纸，当时并未显示有任何表明有明确分配房产的标记，五层平面结构图纸是其中的一页，其中的标记部分是房管局和大地公司之后加注上去的，故亿和公司的签章并没有确认被上诉人与房管局之间房屋分配的意思表示。综上，一审法院在本案的审理过程中，事实认定不清，请求上级法院依法查清事实，以维护法律权威以及上诉人的合法权益。大地公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。亿和公司第一点上诉要点是关于本案租金的起算时间，亿和公司的上诉意见认为应当自消防验收意见书出具日期为租金起算节点，这个不符合事实。因为在本案中亿和公司是在2014年元月开始进驻，并将整个大楼控制在自己手中。消防验收意见书只是一个消防验收的程序性文件，不是证明案件客观事实的唯一证据。该项目在亿和公司进驻后即对整个大楼行使了使用权和管理权，实行的是先使用后补办相关手续的做法，故消防验收意见书不能作为租金起算节点的认定依据。而亿和公司开业的时间是2014年4月15日，在当时举行的有剪彩仪式和媒体的相关报道，所以应当以亿和公司入驻的实际时间作为租金起算的起点时间。关于上诉第二要点是租金数额的问题。根据亿和公司提供的该公司与洛阳九创装饰有限公司的租赁合同，可以看出亿和公司自九创公司处收取的租金，初始是35元每平米，逐年进行递加。亿和公司自第三方处所获取的租金收益数额远远高于一审认定的租金数额。关于上诉的第三要点，亿和公司在进驻时大地置业已经将大地置业分成房产的范围和面积清楚的告诉了亿和公司，并将相关资料也做过移交。另根据亿和公司和洛阳市房管局签订的租赁合同，也可以推定出整个五楼的面积扣除房管局租赁给亿和公司以外的部分，就是大地置业分成所得的房产，所以亿和公司对房管局和该公司租赁合同后面所附的面积位置确认表知情并没有任何异议。综合以上三点答辩意见，我们认为亿和公司的三点上诉理由均不能成立，请求驳回该公司的上诉。房管中心辩称：同一审答辩意见。柳彩红述称：我们不了解情况，不发表意见。大地公司向一审法院起诉请求：1、要求亿和公司、朴彩公司和柳彩红恢复非法侵占大地公司的世纪商贸中心A区五层7-10#房屋原状，将房屋返还给大地公司并共同赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利310876.80元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；2.要求亿和公司恢复非法侵占大地公司世纪商贸中心A区五层30-42#房屋原状，将房屋返还给大地公司，并共同赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利1337328元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；3.要求亿和公司恢复非法侵占大地公司的世纪商贸中心A区五层19-29#房屋原状，将房屋返还给大地公司并赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利792873.60元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；4.本案的诉讼费由亿和公司、房管中心、朴彩公司、柳彩红承担。一审法院认定事实：2002年8月30日，房管中心与大地公司签订了《世纪商贸中心合作开发合同》，约定双方共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号“世纪商贸中心”工程，工程用地面积约为8750平方米，合13亩，建筑物占地面积为5573平方米，合8亩，建筑物为十七层框架结构，地下两层为停车场，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五层为住宅楼，房管中心提供土地使用权，大地公司提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归房管中心所有，北半部分归大地公司所有，第三层和第四层的商场、第五层和第六层的写字楼归房管中心所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归大地公司所有，工程竣工验收合格后，房管中心为大地公司办理房产证提供相关的法律手续，直至大地公司所售出的各户房产办理完房产证，费用由大地公司承担。合同签订后，工程于2003年10月开工，项目主体完成后，大地公司因资金无法筹措及与施工单位之间争议不断，不能按时完成该项目的建设，为盘活该项目，房管中心引入亿和公司接手该工程整个项目的实施。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订了协议书一份，双方根据2002年8月23日房管中心和大地公司签订的合作开发合同条款，对相关房屋面积进行了明晰，其中五层、六层面积为1527.97+1318.69=2846.66㎡（房管中心2130㎡，大地公司716.6㎡），双方为使项目顺利实施，拟以合资形式成立洛阳东晟房地产开发有限公司，新公司成立后收购房管中心拥有的房产，并支付相应价款。2012年12月10日，大地公司与亿和公司签订《房产买卖合同》，约定亿和公司购置位于洛阳市××工区纱厂××路世纪商贸中心B区5层、6层的现状房产，每层建筑面积约840平方米，该房产产权证、土地证办证在项目A、B、C区业主统一办证时办理，总房款571.2万元，亿和公司在签订协议后十个工作日内支付大地公司300万元，房屋具备入住办公条件时再支付房款150万元，剩余房款在办理房产证、土地证前1个月内付清。2012年12月25日，大地公司根据2011年4月28日签订的合同，向亿和公司移交了合同约定的房产及施工图纸。2013年2月19日，房管中心向亿和公司出具委托书一份，主要内容为：委托人将世纪商贸中心项目的整体施工、策划、包装、销售（涉及房管中心的房产按国有资产处置程序办理，涉及大地公司房产，按大地公司和亿和公司双方签订的协议执行）及原购房客户的退房、签订合同、履行合同、解除合同（包括该项目的历史遗留问题的处置）等事项，委托亿和公司对该项目实施整体全面运作。2013年10月13日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定房管中心将位于世纪商贸中心的地上一层二层南半部分、三层四层全部商场、五层六层办公用房租赁给亿和公司，租赁房产按2013年4月10日现状为准，其中五层、六层办公用房约2130平方米，月租金为每平方米20元。2013年11月16日，大地公司、亿和公司、房管中心签订了《协议书》，约定大地公司和亿和公司不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，大地公司退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；大地公司将与房管中心联合开发分成内的部分房产按现状出售给亿和公司，出售的房产为负一层至负二层及负二层和A区原酒店11-23层，并对出售的房产位置、面积、价格、付款方式等进行了约定。2017年7月3日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心合作租赁合同补充协议》，协议对双方2013年10月13日签订的租赁合同内容进行了部分变更，主要是对租赁物、租金和租期进行了部分调整，五层、六层办公用房仍约为2130平方米，具体位置见原合同附件3中所附租赁物业平面图。2014年12月16日，洛阳市房兴房地产中介服务中心受房管中心的委托对世纪商贸中心的房产进行了实地勘丈、测量，并出具了向关结果。房管中心和亿和公司根据2002年8月30日双方签订的《世纪商贸中心合作开发合同》及补充协议，以表格的方式再次明确了各自应分得的房屋楼层及位置，其中表格中A区写字楼五层507-510号房屋（面积323.83㎡）归大地公司所有，501-506号、511-518号归房管中心所有（面积为2120.53㎡）。房管中心出具的五层平面图中有亿和公司的签章，房管中心的诉讼代表人称图纸上划√的（501-506号、511-518号）为房管中心应分得的房屋，并已告知亿和公司，亿和公司才在平面图纸上盖章确认。世纪商贸中心A区五层507-510号房屋现由亿和公司出租给朴彩公司使用。2018年1月亿和公司就世纪商贸中心项目后期工程建设费用向一审法院提起诉讼，并申请对后期工程（包括土建及装饰工程、配套工程、给排水工程、电气工程、中央空调工程）进行造价鉴定，目前该案仍在鉴定过程中。涉及世纪商贸中心B区五层房屋的案子，在一审法院诉讼时，大地公司作为原告因开庭未参加，一审法院于2019年11月按撤诉处理。一审法院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2012年12月，大地公司向亿和公司移交房产及相关材料时，世纪商贸中心主体工程已经完成，案涉A区五层房屋已经具有一定的使用价值，具备物权的属性。由于案涉工程为大地公司和房管中心联合开发，双方在签订开发合同时对建成房屋已进行了分配。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订的协议中明确约定大地公司和房管中心对A区五层、六层各自应分得的面积数，即房管中心应分得2130㎡，大地公司716.6㎡（均为实际测量前的数据）。2013年2月19日，房管中心委托亿和公司对世纪商贸中心项目的进行整体施工、策划、包装和销售，委托书中也明确涉及大地公司房产，按大地公司和亿和公司双方签订的协议执行。2013年10月13日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》再次明确房管中心出租给亿和公司A区五层、六层约为2130平方米。2014年12月，案涉工程经过实际测量后，亿和公司在A区五层平面图上属于房管中心划√部位盖章确认，大地公司和房管中心也在分配表格中明确A区写字楼五层507-510号房屋（面积323.83㎡）归大地公司所有，501-506号、511-518号归房管中心所有（面积为2120.53㎡）。上述证据能够充分说明亿和公司知道或者应当知道案涉工程A区五层中507-510号房屋归大地公司所有，大地公司基于建造这一事实行为取得案涉工程507-510号房屋的物权虽然不尽规范，但结合当时的历史背景和客观条件，应当认定大地公司基于建造事实行为取得案涉A区507-510号物权，亿和公司在没有法律权源的基础上占有房屋又将房屋出租给朴彩公司，构成间接的无权占有，朴彩公司相对于大地公司而言构成直接的无权占有，二公司应当将案涉A区507-510号房屋返还给大地公司，大地公司要求亿和公司赔偿案涉工程A区507-510号房屋占用费310876.8元（2014年10月15日至2017年6月15日计32个月，30元/平方米×323.83平方米×32个月=310876.8元），符合法律规定，一审法院予以支持。房管中心、柳彩红不是案涉房屋的占有人，不应承担本案民事责任，故大地公司对其诉讼请求，一审法院不予支持。大地公司要求亿和公司返还世纪商贸中心A区五层30-42号房屋以及A区19-29号房屋，实际上应为B区五层531-538号和542号房屋，A区和B区连接处的五层530号、539-541号的房屋，以及A区和C区连接处的五层519-529号房产。涉及B区五层531-538号和542号房屋，因该部分房屋大地公司已于2012年12月10日出卖给亿和公司，双方签订有《房产买卖合同》，亿和公司基于买卖合同占有该部分房屋属于有权占有，大地公司请求返还该部分房屋及赔偿房屋占用费，于法无据，一审法院不予支持；涉及A区和B区连接处的五层530号、539-541号的房屋，以及A区和C区连接处的五层519-529号房产，大地公司、亿和公司对于该部分加建房屋均称自己所建，亿和公司已就世纪商贸中心项目后期工程建设费用向一审法院提起诉讼，并申请对后期工程进行造价鉴定，该诉讼与本案有交叉，本案可与该诉一并处理或待造价明晰后另行处理。综上所述，大地公司符合法律规定和具有事实依据的部分诉讼请求，一审法院予以支持。大地公司的其他诉讼请求，或缺乏法律和事实依据，或被他案包容需另行处理，实难在本案中得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、洛阳亿和置业有限公司、洛阳朴彩教育科技有限公司于判决生效后六十日内将位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区507-510号房屋腾空，将该部分房屋交于河南大地置业投资有限公司；二、洛阳亿和置业有限公司于判决生效后七日内赔偿河南大地置业投资有限公司房屋占用费310876.8元；三、驳回河南大地置业投资有限公司的其他诉讼请求。如洛阳亿和置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费26328元，河南大地置业投资有限公司负担22328元，洛阳亿和置业有限公司负担4000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于亿和公司上诉提出的租金起算时间和数额问题，根据本案查明的事实，大地公司基于建造这一事实行为取得案涉工程507-510号房屋的物权虽然不尽规范，但结合当时的历史背景和客观条件，应当认定大地公司基于建造事实行为取得案涉A区507-510号物权，亿和公司在没有法律权源的基础上占有房屋又将房屋出租给朴彩公司，构成间接的无权占有，朴彩公司相对于大地公司而言构成直接的无权占有，一审判决亿和公司、朴彩公司将案涉A区507-510号房屋返还给大地公司，并由亿和公司赔偿案涉工程A区507-510号房屋占用费310876.8元，有证据支持，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。亿和公司对此提出异议，但其二审中并未提交新证据推翻一审认定的事实，故该上诉理由本院不予支持。关于亿和公司提出的五层平面图盖章确认问题，2014年12月，案涉工程经过实际测量后，亿和公司在A区五层平面图上属于房管中心划√部位盖章，大地公司和房管中心也在分配表格中明确A区写字楼五层507-510号房屋（面积323.83㎡）归大地公司所有，501-506号、511-518号归房管中心所有（面积为2120.53㎡）。亿和公司称其中的标记部分是房管中心和大地公司之后加注上去的，对此，本院认为，亿和公司应对其盖章行为承担相应后果，其主张其中的标记部分是房管中心和大地公司之后加注上去的，无证据支持，一审对于其盖章确认行为的认定，并无不当。综上所述，亿和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5963元，由上诉人洛阳亿和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 睿审判员 蔡美丽二〇二〇年六月十一日书记员 王洋洋