湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4822号原告：曾垂斌，男，1972年9月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：扶招兵，湖南云天律师事务所律师。被告：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：长沙市雨花区梦都宾馆，住所地长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼21、22层。负责人：余春芳。上述被告共同委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告曾垂斌与被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆房屋租赁合同一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日、6月28日公开开庭进行了审理。原告曾垂斌及其委托诉讼代理人扶招兵律师，被告杜武、孙萧以及三被告的委托诉讼代理人刘杰律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾垂斌提出的诉讼请求：1、判令三被告连带支付拖欠的房屋租金65993元（计算至2020年5月30日止），并按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金直至付清之日止；2、判令三被告承担本案诉讼费用。原告曾垂斌提出的事实和理由:被告方于2014年12月19日与涉诉房屋原权利人刘＊宇、刘＊坤签订《房屋租赁合同》（下称原租赁合同），已向原执行法院提交备案并于司拍网站信息公示。因原权利人无法归还贷款被法院强制拍卖偿还欠款，原告方依法通过司法拍卖途径支付对价，获得华翼府Ｂ座2114号房屋及涉租房产所有权益。本着“买卖不破租赁”的原则，双方应以原合同标准执行原租赁合同。据执行法院备案及公示标准，原租赁总体面积为2180平米，每平租金为0.77元／日，自2018年12月31日起每年在上年的基础上递增5%，逾期付款按每日万分之五支付滞纳金。原告方通过法拍程序支付购房款并取得产权权益：2018年11月19日取得坐落在长沙市韶山××路××号××座××房，产权面积为139.14平方。即日为起算日；2114房的租金计算（计算区间到2020年5月30日止）为合计：65993元。被告方以种种理由拒绝支付，按原合同的约定，应按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金。据此，被告杜武、孙萧为合同签订人及实际参与经营并掌控实体的控股股东。被告长沙市雨花区梦都宾馆为利用涉租房屋开办宾馆的实际经营者和受益人，三被告应当连带承担付支付欠款的法律责任。特此起诉。三被告辩称：被告杜武和孙萧于2014年12月19日与涉诉房屋原权利人刘*宇、刘*坤签订《房屋租赁合同》，承租长沙市韶山南路123号华翼府B座大厅2101至2120房(复式两层)以及屋顶员工宿舍总建筑面积2180平米的房屋，租期为13年。此后，答辩人合伙成立长沙市雨花区梦都宾馆，并经营至今。但是从承租该房屋开始，生意一直不甚理想，答辩人多次与刘*宇、刘*坤协商降低租金，2015年6月5日，双方签订《补充协议》，把原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”修改为：“前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%(百分五)，其它条款不变。曾垂斌以拍卖方式于2019年5月7日获得华翼府B座2113、2114、2120三套房屋，总面积374.13平米，双方建立事实房屋租赁关系。答辩人多次与其协商租赁事宜，均因为其要价过高未能达成。其租期应从2018年11月9日至2019年12月31日至，总计239天。租金为600000/365天/2180*374.13*239天*105%=70796.5元。2010年1月以来，因新冠肺炎疫情冲击，酒店住宿行业遭遇毁灭性打击，没有客人住宿，数月几乎没有营业收入。根据湖南省高级人民法院关于新冠肺炎疫情期间纠纷处理的有关意见，在与曾垂斌事实租赁期内(2020年1月、2月、3月、4月、5月)，均处于新冠肺炎疫情期间，答辩人请求免除新冠肺炎疫情期间的租金或者减半收取。原告曾垂斌为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：证1、《网络竞价成功确认书》，证明原告曾垂斌通过淘宝法拍平台竞得华翼府商住楼2113、2114、2120三套住宅，总面积为374.13平米；证2、第0352889号不动产产权证书，证明原告曾垂斌依法完成了产权过户，登记取得涉拍房屋的产权；证3、房屋租赁合同，证明三被告于2014年12月19日起及租赁涉诉房屋用于开办长沙市雨花区梦都宾馆并经营至今。三被告已将该租赁合同向执行法院申请备案，并获认可租赁合法有效，且与拍卖信息中公示合同中约定的租金标准、租赁期限及违约责任；证4、网络拍卖公示信息，证明执行法院在法拍平台公示涉诉房产的租赁信息，与原《租赁协议》对应一致；证5、现场照片及市场租金行情，证明涉诉房屋现由长沙市雨花区梦都宾馆经营管理，其同时间，同地段同条件的租金标准的市场行情。证6、三份过户裁定书，证明是在2120号房屋是2019年5月14日出具的裁定书、2113号房屋是2019年2月20日出具的裁定书、2114号房屋是2018年11月9日出具的裁定书。三被告质证认为：对证2不动产产权证明、证3租赁合同、证6三份过户裁定书的真实性认可，其他证据无法核实。其租金应该是从原告曾垂斌取得房屋的产权开始计算，双方才正式形成租赁关系。三被告向法庭提交证据：证1、房屋租赁合同及补充协议，证明把原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”修改为“前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%，其他条款不变”。证2、排班表，证明三被告受新冠肺炎疫情冲击，生意明显下滑，无力承受租金上涨。证3、长沙市雨花区梦都宾馆付租金明细、交付租金的《收条》、交付租金的银行流水单、转账凭条以及法院扣款的协助执行通知书，证明三年内付租金没有上涨。第四年以后租金因为法院扣款等原因未正常付租。原告曾垂斌的质证意见认为，补充协议没有向拍卖法院提交公示，不排除伪造，应为无效。该房屋租金标准根据市场价格是比较低的，应当按照原来约定自第四年起每年上浮5%。对证2排班表，属于被告方单方制作的，没有任何证据和相关证据予以辅证，不予认可。关于疫情期间租金不同意减免。本院对原告曾垂斌提出的证据1、2、3、4、6、证5的照片，认为均真实、客观，与本案均有关联性，均予以认定作为定案依据，对证5的市场行情证据认为关联性不足，不足以达到其证明目的。本院对三被告提出的证据1、2、3，认为均真实、客观，与本案均有关联性，均予以认定作为定案依据。根据双方当事人陈述及上述证据，经审理认定事实如下：2014年12月19日，被告杜武和孙萧与涉诉房屋原权利人（包括产权人委托出租等）刘*宇、刘*坤签订《房屋租赁合同》，承租长沙市韶山南路123号华翼府商住楼2101至2120房(复式两层)以及屋顶员工宿舍，总建筑面积2180平米的房屋，自2014年12月31日起租期为13年。每年租金为60万元，租金自第四年即2018年12月31日起每年上浮5%，租金按照先付后用的原则，每季度预付；未及时支付租金，按照日万分之五支付滞纳金。此后，被告杜武、孙萧与长沙市雨花区梦都宾馆将所租房屋合伙经营宾馆业务至今。根据宾馆的经营状况，2015年6月5日，被告杜武和孙萧又与涉诉房屋原权利人刘*宇、刘*坤签订《补充协议》，约定把原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”补充修改如下：前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%(百分之五)，其它条款不变。后来因为房屋产权人涉诉，租金被法院依法要求被告方协助扣留；房屋原权利人刘*宇、刘*坤与被告方有经济往来产生债务抵扣等原因，三被告未再正常支付租金。2018年11月，涉案房屋因为其他债务纠纷，被法院依法拍卖，原告曾垂斌通过拍卖竞买涉案房屋成功。因为三被告仅向拍卖法院提交了《房屋租赁合同》主张租赁权利，没有提交《补充协议》，在法院公示的房屋状况信息时，没有公示该《补充协议》信息。2018年11月9日，法院依法作出裁定，确认将长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2114号过户给原告曾垂斌，后原告曾垂斌依法取得该房屋第0352889号《不动产权证书》。原告曾垂斌取得《不动产权证书》以后，涉案房屋仍然由三被告继续经营宾馆业务。自2020年1月下旬开始至4月份，我国发生新冠肺炎疫情，全国各行各业为了防疫，均产生停业停产损失，被告长沙市雨花区梦都宾馆也曾经短时间停业。原告曾垂斌曾经多次与三被告协商，要求其按照原《房屋租赁合同》的约定支付租金，但是三被告以租金过高和与原告曾垂斌没有合同关系等理由拒绝支付，因此产生纠纷。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定全面履行自已的义务，违反合同约定，应当依法承担违约责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告曾垂斌在依法取得涉案房屋产权以后，存在于该房屋上的租赁关系不受影响，双方应当继续履行；而且三被告在原告曾垂斌在依法取得涉案房屋产权以后仍然经营宾馆，实际继续使用房屋，因此应当根据《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定支付租金。因此原告曾垂斌主张三被告支付租金的请求合法，本院予以支持；三被告辩称与原告曾垂斌没有合同关系的理由不能成立。双方争议焦点是关于《补充协议》的效力问题，实质是房屋租金自第四年及以后租金的增长幅度，即租金标准争议。原告曾垂斌主张2018年12月31日以后房屋租金每年增长5%，三被告主张2017年12月31日以后房屋租金每三年增长5%。本院认为，人民法院在拍卖涉案房屋时，要求有关权利人申报附加在该房屋上的权利时，对有关权利申报仅作一般性审查并予以公示。对公示的附加在该房屋上的有关权利时，并无确认已经公示的信息即为合法有效、未予公示的信息即不予认可或者无效的效力。三被告在向拍卖法院申报房屋存在的租赁关系权利时，拍卖法院并无必须全面申报所有资料的严格要求，三被告仅提供《房屋租赁合同》等基本资料并无不当。存在于被拍卖房屋的租赁关系是否有效、具体的权利义务关系应当专门依法审查认定。本院经审查，三被告提供的《补充协议》经核对仍然是签订《房屋租赁合同》的有关当事人所签，也是当事人真实意思表示，属于合同变更，三被告陈述符合情理，原告曾垂斌认为涉嫌伪造也并无证据证明。因此，原告曾垂斌认为三被告提供的《补充协议》无效的理由不能成立，本院不予认定。据此，关于2017年12月31日以后的租金，双方应当按照《补充协议》的约定每三年递增5%处理。本案中涉及的2017年12月31日--2020年12月30日期间租金，应当按照63万元（60*1.05）/年结算。案件审理过程中，双方当事人均认可租金应当自法院的产权过户裁定日期起计算租金，故本案房屋三被告应付租金应当自2018年11月9日起计算到2020年5月30日止为568天，租金为63442元（=630000/12/2180*139.14*568/30）。原告曾垂斌主张以未付金额的日万分之五为标准计算逾期违约金，因双方在计算租金标准上存在争议，且三被告在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，导致支付租金迟延，有不可抗力因素存在，因此对原告曾垂斌要求支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。三被告提出受疫情影响要求减免租金，但三被告延迟支付租金已在一定程度上减轻了经营压力，故对三被告要求减免租金的主张，本院不予支持。三被告共同出资，将所租房屋合伙经营长沙市雨花区梦都宾馆，依法应当共同承担支付租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应当于本判决生效后十日内，共同支付原告曾垂斌房屋租金63442元。二、驳回原告曾垂斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，因本案适用简易程序，依照《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，减半收取725元；决定由原告曾垂斌负担25元，被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋忠良二〇二〇年六月三十日书记员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。