山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初10020号 原告：满某某，男，1956年4月12日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：满建武，男，1994年10月2日出生，汉族，住济南市天桥区，特别授权代理。 被告：高某某，女，1982年8月28日出生，汉族，住济南市天桥区。 被告：宇某某，男，1979年5月7日出生，汉族，住济南市天桥区。 第三人：亓某某，男，1976年5月17日出生，汉族，住济南市历城区。 原告满某某与被告高某某、宇某某及第三人亓某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，由刘修义担任审判长，与人民陪审员郑洪娟、王孝智组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。满某某的委托诉讼代理人满建武，高某某、宇某某到庭参加诉讼。亓某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 满某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于济南市历下区榜棚街商业楼一层3号房屋的使用权归满某某所有，并停止对该财产的执行；2.请求依法撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112执异216号执行裁定书；3.高某某、宇某某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月22日，贵院在执行本案被告高某某、宇某某与第三人亓某某民间借贷纠纷一案（2019）鲁0112执1828号中，查封了位于济南市历下区榜棚街商业楼一层的房屋使用权，因该房屋使用权归满某某所有，继续执行该财产必定会侵害满某某的合法权益。2013年6月4日满某某与亓某某签订了《协议书》，载明亓某某将其占有百分之九十产权的房屋卖给满某某，并负责办理涉案房屋的转让手续。房屋转让价款190万元。满某某向亓某某指定的账户内付款。同日亓某某出具《收条》，并将《直管公房租赁合同》原件交满某某。至此，该房屋一直由满某某占有、使用和交纳租金。2019年7月12日满某某对贵院查封济南市历下区榜棚街商业房一层3号房屋使用权提出书面异议，并于2019年10月9日参加了听证，然贵院于2019年11月11日裁定驳回了满某某的执行异议。为此，满某某依法提起执行异议之诉，请求贵院查明事实，分清是非，依法支持满某某的诉讼请求。 宇某某辩称，一、满某某不具备案外人的标准，依法应当驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议与复议规定》）第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中1.涉案房屋的所有权人为济南市住房保障和房产管理局，并不是满某某及亓某某，因此，满某某不具备权利人的条件。2.满某某与亓某某签订的《协议书》不具有合法性，不应当受到法律保护。本案涉案房屋属于济南市直管公有房屋，根据济南市住房保障和房产管理局下发的《关于直管公房经营管理有关问题的通知》第三条规定，直管公房承租人的变更需要申请、审批等程序，承租人亦必须符合相关条件。另外，亓某某与济南舜联置业有限公司签订的《济南市直管公房租赁合同》第十一条中亦规定了合同变更须经甲方（出租人）同意且符合相关条件，基于此，在未经甲方（出租人）同意或满某某不符合相关政策条件下，亓某某与满某某签订《协议书》不具有合法性，不应受到法律保护。3.满某某与亓某某签订的《协议书》无法受到法律保护的情况下，其对亓某某仅享有相应的债权，而无法对涉案房屋享有物权或期待性物权，因而也就无法排除执行行为。二、本案无法适用《执行异议与复议规定》第二十八条。《执行异议与复议规定》第二十八条排除执行异议条件中的第一条即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”。本案中，如上所述，满某某与亓某某签订的《协议书》在未经主管部门批准之前并不属于合法有效的合同。第四条“非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条是对于能够办理产权转移登记的房屋。本案中，涉案房屋属于直管公有房屋，产权人为济南市住房保障和房产管理局，承租人仅取得涉案房屋的使用权，根本无法取得相应的产权，因而也就不存在办理过户登记手续的可能性，因此，满某某提出的执行异议不适合《执行异议与复议规定》第二十八条。综上，满某某不具备提起案外人执行异议之诉中“案外人”的标准，亦不适用《执行异议与复议规定》第二十八条，请求依法驳回满某某的诉讼请求。 高某某辩称，同宇某某的答辩意见。 亓某某未到庭和陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 本院在执行申请执行人高某某、宇某某与被执行人亓某某民间借贷纠纷一案中，因被执行人亓某某不履行本院作出的（2018）鲁0112民初9193号民事判决书确定的义务，本院于2019年5月22日作出（2019）鲁0112执1828号执行裁定书，裁定查封了位于济南市历下区榜棚街商业楼一层3号房屋的使用权，期限三年，自2019年6月3日至2022年6月2日。2019年7月12日，满某某作为案外人就本院查封位于济南市历下区榜棚街商业楼一层3号房屋的使用权提出书面异议，要求中止对案涉房屋的执行。2019年11月11日，本院作出（2019）鲁0112执异216号执行裁定书，裁定驳回满某某的异议请求。满某某不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年6月29日，亓某某与济南舜联置业有限公司就案涉房屋签订《济南市直管公有房屋租赁合同》，合同编号为济房直管字（历）0190098号，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日。合同第十五条约定，在房屋租赁期限内，乙方不得将承租的房屋转借、转让他人使用；未经甲方同意并签署意见不得将承租的房屋转租他人。违反本条约定的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋。合同签订后，亓某某使用案涉房屋，并按照合同约定交纳租金。后经续期，合同租赁期限至2020年6月30日。 再查明，2013年6月4日，亓某某（甲方）与满某某（乙方）签订《协议书》，并达成以下协议：“1.甲方亓某某自愿将自己百分之九十的门头房（济房直管（历）字第190263号）出售给乙方，并负责办理房屋转让手续；2.甲乙双方就房屋出售价格达成一致，具体金额见甲方收据为准。”同日，亓某某为满某某出具收条，主要内容为“今收到满某某购买历下区榜棚街1号楼1-3号门头房现金壹佰玖拾万元正（¥1900000元）”。满某某述称，亓某某将案涉房屋交由满某某使用，满某某以亓某某的名义向出租人交纳租金至2017年。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为满某某对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。依据案涉《济南市直管公有房屋租赁合同》，亓某某对案涉房屋取得的是直管公有房屋租赁权；且该租赁权未经出租人同意不得私自转让、转借他人使用。满某某也未证明其已从原出租人处另行取得案涉房屋的租赁权。亓某某就案涉直管公房尚未取得所有权，其与满某某签订房屋买卖《协议书》出卖房屋，显系无权处分。满某某即使已向亓某某支付全部购房款并占有房屋，也无法取得案涉房屋的物权期待权。满某某以此为由要求停止对案涉房屋的强制执行，没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回满某某的诉讼请求。 案件受理费100元，由满某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长 刘修义人民陪审员王孝智人民陪审员郑洪娟 二〇二〇年六月十五日 法官助理 张  天  女  书  记  员  黄  雯