湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初895号原告（反诉被告）：袁丹翔，男，生于1963年2月11日，汉族，个体工商户，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：袁希，系原告女儿。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：曾洁，湖北润京律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：丹江口市文华建材城。住所地：湖北省丹江口市大坝一路西段北侧（原水电商厦）。统一社会信用代码：92420381MA4A1W268F(1-1)。经营者：郑乐群，男，生于1964年4月6日，汉族，住湖北省丹江口市。被告：陈江，男，生于1970年2月2日，汉族，系丹江口市文华发展有限公司法定代表人，住湖北省丹江口市。被告：仲红，女，生于1971年2月24日，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。三被告共同委托诉讼代理人：方胜强，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行调解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书等特别授权。原告袁丹翔与被告丹江口市文华建材城（以下简称：文华建材城）、陈江、仲红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，被告丹江口市文华建材城提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理，于2019年6月13日做出（2019）鄂0381民初260号民事判决。判决书送到后，原告袁丹翔与被告丹江口市文华建材城均不服，提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年11月20日做出（2019）鄂03民终2504号民事裁定，裁定撤销本院（2019）鄂0381民初260号民事判决，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告袁丹翔及其委托诉讼代理人袁希、曾洁，被告陈江及被告文华建材城、陈江、仲红的共同委托诉讼代理人方胜强到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告袁丹翔向本院提出的诉讼请求：1.依法判令三被告返还保证金（押金）23000元；2.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年4月，被告文华建材城、陈江经营的文华建材城对外招租，因建材城在筹建中，以丹江口市文华发展有限公司名义与原告签订《文华装饰建材超市展位承包经营合同》，并缴纳保证金5000元（已另案处理）。同年9月，被告陈江将经过原告租赁门面的前大厅改造，与原告协商后又租赁给原告，并要求交押金3000元，原告将押金3000元交给被告仲红，2010年9月6日给原告出具了3000元的收据。2012年11月，被告陈江又主动与原告协商，将文华建材城加高一层即四楼，整层租赁给原告，让原告搬到四楼经营，另原告缴纳20000元保证金。考虑到经营需要，原告与被告陈江于2012年11月18日签订了《房屋租赁合同》，同年12月27日原告向被告仲红交了保证金20000元。2017年7月，因市场不景气，原、被告协商不再租赁该房屋，后多次要求被告退还保证金（押金），被告以种种理由予以拒绝。为此，根据法律规定，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告文华建材城口头辩称：2012年11月18日前文华发展公司、文华建材超市与原告发生的合同关系，已在2012年12月办理结算，并签订了终止经营合同。同日，文华建材城四楼用于家具销售，租赁期限六年，2019年2月28日租赁期届满。原告以之前文华建材超市、文华公司收取的8000元保证金以及2012年8月16日文华建材城主水管爆裂给原告造成的货品损失赔偿款1万元，抵付租赁保证金2万元，截止原告起诉之日，双方租赁合同未到期，也未按合同约定提前终止合同，故原告的诉请违反合同约定，应依法予以驳回。被告文华建材城当庭提起反诉请求：1.依法判令反诉被告支付房屋租金236150元（其中2017年8月29日至2018年2月28日租金为77750元、2018年3月1日至2019年2月28日租金为158400元）；2.反诉案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2012年11月18日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将丹江口市××××路文华建材城四楼毛坯房租赁给反诉被告，用于家具销售，租期六年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止，租金前三年每年为140000元，第四年租金151200元，第五年租金155500元，第六年租金158400元。租金每年2月1日前交清半年租金，7月1日前交清半年租金，同时约定乙方如要提前终止合同，须提前60日书面通知甲方，经甲方书面同意后方可终止。但反诉被告自2017年9月1日起，在未经反诉原告书面同意的情况下，自行终止家具销售业务，也未将租赁房屋退还反诉原告。2018年3月31日，反诉原告向反诉被告发出书面催交房屋租金通知，但反诉被告不理不睬。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉请求。反诉被告袁丹翔口头辩称：1.反诉原告文华建材城与反诉被告袁丹翔已于2017年9月协商解除了2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2.2017年8月底反诉被告经反诉原告同意已将所有家具搬离其租赁的房屋，并结清了房租；3.反诉原告称2018年3月11日向反诉被告发出书面催缴房租通知书从未收到，因双方租赁合同已解除，不存在缴纳房租的情况。故请求依法驳回反诉原告文华建材城的反诉请求。被告陈江口头辩称：陈江不是本案适格的被告，只是作为文华建材城的代理人，在租赁合同中签字，不属于合同当事人，在本案中不承担法律责任。被告仲红口头辩称：仲红不是本案适格的被告，当时只是兼任文华发展公司、文华建材超市、文华建材城的出纳，其收款行为属于职务行为，故在本案中不应承担法律责任。本诉原告、反诉原告就其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据相互交换和庭审质证。根据当事人诉辩的事实和审核确认的证据，本院经审理查明的事实如下：1994年4月6日，陈江、仲红注册成立丹江口市文华发展有限公司，注册资本50万元，陈江持股80%，仲红持股20%。地址：丹江口市人民路66号。营业期限为2010年12月5日至无固定期限。2010年4月2日，原告袁丹翔与丹江口市文华发展有限公司签订了《文华装饰建材超市展位承包经营合同》，将陈江和王文贤共有的位于丹江口市××××路原水电商厦的房产租赁给袁丹翔从事家具销售。合同约定，由袁丹翔租赁建材超市一楼家具区1号展位使用，承包期三年，自2010年5月1日至2013年4月底，并向该公司缴纳展位使用保证金和售后质量保证金5000元（此保证金经湖北省十堰市中级人民法院二审以鄂03民终1536号民事判决确认，丹江口市文华发展有限公司已履行完毕），合同解除后且腾出展位后退还保证金。期间，因租赁业务关系，2010年9月6日，由仲红经办，以“丹江口市文华装饰建材超市”（未作工商登记）名义收取了袁丹翔押金3000元。2011年6月8日，陈江的姐夫郑乐群以陈江和王文贤共有的位于丹江口市××××路原水电商厦的房产为经营场地，成立“丹江口市文华建材城”，企业类型为个体工商户，经营者登记为郑乐群，经营者住所为“湖北省丹江口市人民路66号”。2012年11月18日，由陈江经办，以“丹江口市文华装饰建材超市”名义与袁丹翔签订《展位承包经营终止合同》，发包方实际加盖的是“丹江口市文化建材城”公章，该合同约定双方一致同意终止2010年6月12日和2010年10月18日签订的《文华装饰建材超市展位承包经营合同》，约定房屋由甲方收回，乙方必须在2013年4月30日前将房屋腾空交还甲方，同时甲方将剩余租金、展位保证金和售后质量保证金8000元退还乙方；乙方商品自行处理，但所有装饰（除灯具及形象墙大玻璃外其他设施包括但不仅限于吊灯、墙、地面固定展示柜台）不得拆除及损害，由甲方无偿所有；乙方应将外欠债务解决好，并保证所售商品售后服务到位。2012年11月18日，由陈江经办，以被告文华建材城名义（甲方）与原告袁丹翔（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，由原告袁丹翔承租被告文华建材城所有的位于丹江口市××××路四楼房屋用于家具销售，钢结构房建筑面积约850㎡、仓库及办公室约200㎡。租赁期六年，自2013年3月1日至2019年2月28日止，租金及支付方式：2013年3月1日至2016年2月28日每年租金14.4万元，每半年付一次，金额72000元；2016年3月1日至2017年2月28日年租金15.12万元，每半年付一次，金额75600元；2017年3月1日至2018年2月28日年租金15.55万元，每半年付一次，金额77750元；2018年3月1日至2019年2月28日年租金15.84万元，每半年付一次，金额79200元。租房定金20000元，合同生效后定金作为租房保证金，期满后如没有违约行为如数退还，不计利息……。原、被告就合同履行的权利义务作了明确约定。2012年12月27日，被告文华建材城以丹江口市文华装饰建材超市的名义向原告袁丹翔出具了收款收据，该收据内容“今收到袁丹翔交来四楼租户保证金20000元”并盖有“丹江口市文华装饰建材超市”印章。双方在租赁合同履行期间，原告袁丹翔因市场不景气，于2017年8月通过微信与被告文华建材城合同签订代理人即被告陈江协商终止或解除房屋租赁合同事宜。尔后，原告袁丹翔认为陈江已同意解除合同的情况下，遂陆续将摆放在承租房屋内的商品搬离。在此期间，因原告袁丹翔在拆卸灯具时双方发生争执，致使剩有少部分衣柜至今未搬离，导致该房屋至今处于闲置状态。截止2017年8月原告袁丹翔已付清前期的房屋租金。此后，本案原告袁丹翔因房屋租赁退还押金（包含原告在本案中主张退还的房屋租赁押金）与丹江口市文华发展有限公司发生纠纷并产生诉讼，该案先后经本院及湖北省十堰市中级人民法院两级法院已审理终结。湖北省十堰市中级人民法院二审以（2018）鄂03民终1536号民事判决第六面第一行认定“袁丹翔与丹江口市文华建材城于2017年9月协商解除《房屋租赁合同》后，已将所租赁房屋归还丹江口市文华建材城，袁丹翔于2018年3月14日向一审法院起诉要求返还保证金，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定”。对《房屋租赁合同》的解除时间予以确认，由于袁丹翔在前述已审结的案件中部分诉请因主体不适格未予支持，原告袁丹翔遂于2018年12月26日提起本案诉讼。诉讼中，被告文华建材城认为原告袁丹翔自2017年9月1日起，在未书面要求提前终止合同并经同意的情况下，自行终止家具销售业务，既未退还所租赁的房屋，也未支付租金，当庭提起反诉，要求反诉被告袁丹翔支付房屋租金236150元（其中：2017年8月29日至2018年2月28日租金为77750元、2018年3月1日至2019年2月28日租金为158400元）。另查明：涉案中的“丹江口市文华装饰建材超市”未在工商管理部门注册登记。庭审中，被告文华建材城对以“丹江口市文华装饰建材超市”名义给原告袁丹翔出具的3000元收据和20000元收款收据均表示认可；同时，被告文华建材城亦认可陈江以代理人身份与原告袁丹翔于2012年11月18日所签订的《房屋租赁合同》；被告仲红在本案中是履行职务行为。2018年3月26日，本诉被告文华建材城以快递的方式，向本诉原告袁丹翔发出《催交房租通知》，通知内容：袁丹翔：你与我建材城于2012年11月18日签订《租赁合同》租用建材城四楼经营家具销售，租期六年。自2013年3月1日至2019年2月28日止，但你自2017年8月底至今未按合同约定缴纳房屋租金，亦未与建材城协商解除合同，已严重违反合同约定。现特依据合同约定，向你发出催交房租通知，望你在2018年3月31日前到文华建材城二楼办公室办理交纳租金事宜。逾期未办理，建材城将依据合同约定追收租金并要求你承担违约责任。特此通知。诉讼中，经调解，原、被告双方未能达成共识。本院原一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法、有效。双方在合同履行期间，因受市场的影响，本诉原告以微信的方式与被告文华建材城的代理人陈江协商解除所签订的《房屋租赁合同》。由于陈江在微信中有同意协商解除的意思表示，致使本诉原告误认为已同意解除之间签订的租赁合同，后本诉原告在清理搬离物品腾退房屋过程中，双方发生争执后，致使该房屋至今处于闲置状态，并引起诉讼。关于《房屋租赁合同》是否解除的问题，本诉原告袁丹翔认为经双方协商同意，《房屋租赁合同》实际已于2018年9月1日解除，但是其并没有按照合同的约定返还房屋，也没有证据证明经双方协商同意解除，故其主张房屋租赁合同已于2018年9月1日解除不能成立。根据双方的诉求及依据的事实和理由，均表明房屋租赁合同到期后，双方都不会再继续履行房屋租赁合同，故《房屋租赁合同》期满为合同解除之日。根据《合同法》的立法精神和基本伦理，及结合本案案情，本院可依法确认为反诉原告即本诉被告文华建材城与反诉被告即本诉原告袁丹翔之间于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月1日解除。本诉原告主张要求本诉被告文华建材城返还房屋租赁保证金（押金）23000元，本诉被告文华建材城对此数额表示认可，因此，对本诉原告袁丹翔要求本诉被告文华建材城返还所支付的房屋租赁保证金23000元的诉讼请求，本院予以确认支持；对于本诉原告袁丹翔主张被告陈江、仲红承担返还房屋租赁保证金23000元的诉讼请求，依据庭审查明的事实，由于本案被告陈江系以本诉被告文华建材城代理人的身份与本诉原告袁丹翔签订的《房屋租赁合同》，其行为属于代理行为，被告仲红系履行职务行为，故对此项诉请，本院不予支持；关于反诉原告即本诉被告文华建材城反诉要求本诉原告即反诉被告袁丹翔支付房屋租金236150元的反诉请求，依据反诉原告即本诉被告文华建材城反诉主张的事实及结合庭审查明的事实，当本诉原告袁丹翔以微信的方式向本诉被告文华建材城认可合同签订的代理人陈江提出解除租赁合同要求时，由于陈江的意思表示不明确，致使本诉原告袁丹翔认为对方已同意解除合同，继而未再使用租赁的房屋进行经营活动，也没有履行支付房屋租金和实际交付租赁房屋。反诉原告即本诉被告文华建材城在明知本诉原告要求解除合同并退出经营场所的情况下，任由租赁的房屋闲置而不主张收回。双方在已不可能继续履行租赁合同目的的情形下，均没有及时采取有效途径解决所产生的纠纷以及防止损失的产生和扩大，直至引起本案诉讼和提起反诉。对房屋闲置期间产生的租金损失，双方均存在一定的过错行为，与此产生的损失后果，双方亦应当承担相应的责任，各自承担相当于50%的责任。因此，对于反诉原告即本诉被告的反诉要求反诉被告即本诉原告袁丹翔支付租金236150元的请求，反诉被告即本诉原告袁丹翔承担118075元（236150元×50%），对此，本院予以确认支持，超出部分由其自行负担，不予支持，依法予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，以（2019）鄂0381民初260号民事判决，判决如下：一、本诉被告即反诉原告丹江口市文华建材城返还所收取本诉原告即反诉被告袁丹翔房屋租赁保证金计23000元;本诉原告即反诉被告袁丹翔支付反诉原告即本诉被告丹江口市文华建材城房屋租金118075元（236150元×50%）；以上款项相互抵销后，本诉原告即反诉被告袁丹翔仍应支付本诉被告即反诉原告丹江口市文华建材城95075元。限本判决生效后十日内履行；二、被告陈江、仲红在本案中不承担责任；三、驳回反诉原告即本诉被告丹江口市文华建材城的其他反诉请求。判决书送到后，袁丹翔和丹江口市文华建材城均提起上诉，十堰市中级人民法院审理后认为：二审期间，袁丹翔一方提交了如下三组新证据：1、袁希与丹江口市文华建材城“亚丹衣柜”商户的微信记录截图三张，拟证明：涉案房屋租赁合同于2017年8月解除后，丹江口市文华建材城对外招租的情况；2、丹江口市地方税务局《税务事项通知书》（丹国税税通[2017]10600号）一份，《准予注销登记通知书》（丹工商登记个消字【2017】第1526号）一份，拟证明：2017年9月，袁丹翔按丹江口市文华建材城的要求注销了工商和税务登记；3、证人陈某的证言，拟证明：涉案房屋租赁合同的解除时间是2017年9月以及撤离租赁场所的经过。综合一审、二审的相关证据，本院认为一审对双方原房屋租赁合同权利义务终止时间的认定依据不足，判决结果有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初260号民事判决；二、本案发回湖北省丹江口市人民法院重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法、有效。双方虽然在合同第六条第4项约定“乙方如要提前终止合同，须提前60日书面通知甲方，经甲方书面同意后方可终止”，但双方在合同履行期间，因受市场的影响，本诉原告以微信的方式于2017年9月与被告文华建材城的实际经营人陈江协商解除所签订的《房屋租赁合同》，有湖北省十堰市中级人民法院二审以（2018）鄂03民终1536号民事判决的确认，袁希与丹江口市文华建材城“亚丹衣柜”商户的微信记录截图三张，证人陈某的证言等证据相互印证，能够认定《房屋租赁合同》解除的事实。双方在《房屋租赁合同》解除后，丹江口市文华建材城有义务返还，故对原告要求被告丹江口市文华建材城返还保证金（押金）23000元的诉讼请求，本院予以支持。被告陈江、仲红在本案争议过程中的参与行为，是履职行为，个人不承担相应的民事责任。被告丹江口市文华发展有限公司和丹江口市文华建材城经营场地相同，经营内容重叠，是一块场地，两块牌子的关系，在经营过程中，陈江始终以经营者的身份对相关合同签字确认，足以认定陈江的实际经营者身份，陈江以微信方式同意解除合同，是双方对合同解除方式的变更和认可，陈江辩解自己不是实际经营者，不能代表丹江口市文华建材城解除《房屋租赁合同》的理由与本院查明的事实不符，对该辩解理由不予采纳。被告丹江口市文华建材城关于“双方租赁合同未到期，也未按合同约定提前终止合同，故原告的诉请违反合同约定，应依法予以驳回”的辩解亦与本院查明的事实不符，对该辩解理由不予采纳。被告丹江口市文华建材城的反诉无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定判决如下：一、本诉被告即反诉原告丹江口市文华建材城于本判决生效后五日内返还所收取本诉原告即反诉被告袁丹翔房屋租赁保证金计23000元；二、驳回本诉原告袁丹翔的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告丹江口市文华建材城的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，反诉案件受理费2421元，共计2796元，由本诉原告袁丹翔负担100元，本诉被告丹江口市文华建材城负担2696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  曹**强人民陪审员  李文龙人民陪审员  舒 英二〇二〇年六月四日书 记 员  刘江伟本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《中华人民共和国民法总则》第六十一条【法定代表人】依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。