湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初414号原告：余亚洲，男，汉族，1983年2月19日出生，住湖南省岳阳市君山区。原告：王润，女，汉族，1984年11月14日出生，住湖南省岳阳市君山区，系余亚洲之妻。两原告共同委托诉讼代理人：邓贤平，湖南天朋律师事务所律师，特别授权。被告：远良置业岳阳有限公司，住所地岳阳市君山区柳林洲镇西环路教师新村5栋102室，统一社会信用代码914306005765829632。法定代表人：庄先国，执行董事。委托诉讼代理人：李汉青，男，汉族，1966年12月7日出生，住岳阳市君山区，系该公司总经理，特别授权。委托诉讼代理人：陈德明，男，汉族，1966年6月15日出生，现住岳阳市岳阳楼区，系该公司法务部主任，特别授权。原告余亚洲、王润与被告远良置业岳阳有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余亚洲、王润的共同委托诉讼代理人邓贤平，被告远良置业公司的委托诉讼代理人李汉青、陈德明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余亚洲、王润向本院提出诉讼请求：1.被告为两原告办理君山壹号第006幢11层1101号房屋的不动产权证书；2.被告向两原告提供君山壹号第006幢11层1101号房屋的《住房质量保证书》《住房使用说明书》以及已缴纳税费的正规发票；3.被告向两原告支付自2017年10月19日起至被告交付符合合同约定交付条件的房屋之日止的逾期交房违约金（以已付房款357000为基数，按照日万分之一的标准计算）；4.被告向两原告支付自逾期办证之日起至实际完成房屋产权证登记之日止的逾期办证违约金（以已付房款357000为基数，按照日万分之一的标准计算）；5.被告向两原告返还水电气开户费6000元、工本费920元；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月10日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的君山壹号第006幢11层1101号住房一套，总金额357000元，两原告已按照合同约定支付购房款，并按要求向被告支付契税5400元、维修基金13500元、水电气开户费6000元、工本费1000元。合同约定被告在2017年10月18日前向两原告交付符合约定条件房屋，但两原告2018年12月11日才接收到房屋。合同约定两原告在该商品房交付之日起720日内取得商品房权属证书，但至2021年3月底，因被告的原因，两原告未收到房屋权属证书。合同约定被告负责办理水电气开通手续，并承担相关费用，被告以代收代缴名义向两原告收取水电气开通费不符合《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）第五条规定，即商品房销售价格包含水电气开户费。被告以代收代缴名义向两原告收取水电气开通费系不当得利，应予返还。个人住宅不动产证书的工本费为80元，被告却收取两原告1000元，应退还超额部分。被告辩称：被告已经按购房合同的约定给两原告办理了湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0××1号不动产权证书，因二原告系银行按揭购房，其原件在岳阳市房地产不动产权中心办理了他项权证后抵押给建设银行东茅岭支行，两原告只有还清贷款后，才能到银行领取不动产权证书。君山壹号工程项目由具有一级建筑资质的湖南晨光建设工程有限公司总承建。湖南晨光建设工程有限公司于2017年10月1日送达了《关于请求移交并进行竣工验收的报告》，告知被告君山壹号3＃、6＃、8＃栋工程项目已经自评质量合格，达到了竣工验收标准并移交给被告。被告根据上述报告内容，根据业主提供的电话当天通知3＃、6＃、8＃栋各位业主前来验收并交付房屋，但部分业主因在外地工作或其他原因未能前来。有证据证明最早的三户业主是在通知前或者通知中领取钥匙自行验收后进行装修（谢光义3栋603房于2017年9月5日进行装修；黄超3栋403房于2017年9月29日进行装修；吴继发8栋907房于2017年10月8日进行装修）。两原告陈述自己是2018年12月11日领取了钥匙，后装修住居，其目的为了逃避交纳物业管理费用。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被告不存在逾期交房的问题，更不存在违约。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第1项约定：双方同意共同向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。第2项约定：因出卖人的原因，买受人未能在交房后720天内取得房产所有权证书，才构成违约。第3项约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移的，出卖人不承担责任。两原告在诉状中陈述：2020年6月，两原告按被告的通知补交办证资料。说明两原告之前提供的资料不全，需补交才能办理所有权转移。这说明未能在约定期限内完成房屋所有权转移系两原告的原因，被告不构成违约。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》当天，又签订了《君山壹号签约确认单》，《君山壹号签约确认单》是对《商品房买卖合同（预售）》的补充，被告收取的水电气开户费6000元和办证费1000元符合合同约定。经庭审、质证，根据当事人无异议的证据，本院确认如下事实：2017年1月23日，两原告订购被告开发的君山壹号6栋1101号房屋，并向被告支付了购房定金80000元，契税5400元，维修基金13500元，水电气开户费6000元，工本费1000元。2017年2月10日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的君山区××镇××路××号小区××栋××号房屋，房屋面积为122.73㎡，单价2908.82元／㎡，总金额357000元。2017年6月30日，中国建设银行岳阳东茅岭支行为两原告办理了277000元房屋按揭，同日，双方还签订了《君山壹号签约确认单》，该确认单契税栏约定契税5400元，维修基金栏约定维修基金13500元，其他办证费用等栏约定水电燃气开户费6000元，办证费1000元。并明确约定以上内容等同于《商品房买卖合同（预售）》，具有同等法律效力。2017年10月1日，湖南晨光建设工程有限公司向被告送达《关于请求移交并进行验收的报告》，告知君山壹号3#、6#、8#栋工程项目已经自评质量合格并进行了竣工预验收，达到了竣工验收标准，移交给被告。同日，被告电话通知君山壹号3#、6#、8#栋各位业主领取房屋钥匙、验收并交付房屋。2017年12月1日，就君山壹号一期工程项目，岳阳市建设工程质量监督站监制设立“建设工程永久性质量责任标牌”，标牌上显示工程竣工时间为2017年12月1日。2018年1月5日，岳阳市环境保护局君山区分局向被告发出建设项目竣工环境保护验收备案通知书。2018年12月3日君山壹号一期工程项目完成工程竣工验收备案。2020年5月6日，被告因为两原告办不动产权证，通知两原告补交办证资料。两原告在诉讼过程中撤销诉讼请求的第一项、第二项。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《君山壹号签约确认单》等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点有三，其一是被告是否逾期交房？其二是被告是否逾期办证？其三是被告是否应该退还收取的水电气开户费6000元和办证费920元？。一、被告是否存在逾期交房问题。君山壹号一期工程项目由具有一级建筑资质的湖南晨光建设工程有限公司承建。2017年10月1日，湖南晨光建设工程有限公司向被告送达了《关于请求移交并进行竣工验收的报告》，告知君山壹号一期工程项目经自评达到了竣工验收标准，通知移交给被告。出庭作证的君山壹号一期工程3#、6#、8#栋三位业主（武志君、焦建国、唐泽华）证实在2017年10月1日左右接到了被告的验房、交房电话通知。被告提交的证据也证明业主谢光义（3栋603号）业主黄超（3栋403号）、业主吴继发（8栋907号）于2017年10月8日前后交纳了装修押金，证实部分业主在通知前、后领取钥匙验房后进行了装修。上述证据可证明被告在2017年10月1日收到湖南晨光建设工程有限公司《关于请求移交并进行竣工验收的报告》之后通知了各位业主验房并交付房屋。虽然被告在交付房屋时尚未完成工程竣工验收备案登记，但岳阳市建设工程质量监督站于2017年12月1日监制设立的“建设工程永久性质量责任标牌”可证明君山壹号一期工程项目质量合格，且本案原告及其他业主收房时乃至至今均未就君山壹号一期工程项目质量提出异议。因此，原告主张以完成工程竣工验收备案登记为交房时间显然不符合本案实际。合同第九条约定：商品房交付条件1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条（二）约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。两原告不能提供证明拒绝接收商品房的证据，仅以自认的收房时间为2018年12月11日主张被告承担逾期交付的违约责任，无事实依据，本院不予支持。二、被告是否存在逾期办证问题。合同第二十条（二）关于房屋所有权转移的约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任；3、因买受人的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移的，出卖人不承担责任。办理房屋所有权转移的流程是先双方共同申请，再办理转移。两原告在诉状中陈述于2020年6月按被告的通知补交办证资料，可证明在此之前原、被告虽已达成向房屋登记机构申请办理商品房房屋所有权转移登记的意向、但因两原告提供资料不全，导致无法进入房屋所有权转移的操作流程。据两原告提交的微信记录，证实约在2020年6月份，两原告才补交齐办证资料，可见逾期办证非被告原因造成。两原告补交齐办证资料后，被告于2021年4月2日为两原告购买的商品房办理了湘（2021）岳阳市君山区不动产权第0××1号不动产权证书，因两原告办理了277000元房屋按揭，该不动产权证已抵押至中国建设银行岳阳东茅岭支行。两原告主张被告承担逾期办证的违约责任，不符合合同的约定，本院不予支持。三、被告是否退费问题。2017年1月23日，两原告就订购被告开发的君山壹号6栋1101号房屋与被告磋商时，即同意并向被告支付了购房定金80000元，契税5400元，维修基金13500元，水电气开户费6000元，工本费1000元。被告向两原告开具了收据。被告陈述：在两原告与被告于2017年2月10日签订《商品房买卖合同（预售）》确定商品房销售价时，因被告已收取二原告缴纳的水电气开户费6000元和办证费1000元，故合同确定的商品房销售价中扣除了两原告支付的水电气开户费6000元和办证费1000元，同日双方随后签订的《君山壹号签约确认单》确认由两原告承担水电气开户费6000元，工本费1000元印证了被告的陈述。被告收取水电气开户费6000元和办证费1000元的行为，不违背湘价服【2009】59号《湖南省新建商品房交易价格行为规则》“开通水电气的成本是要计算在建设成本内”的规定。两原告主张被告退还水电气开户费6000元和办证费1000元于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之现定，判决如下：驳回原告余亚洲、王润的诉讼请求。案件受理费416元，由原告余亚洲、王润负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭岳翔二〇二〇年六月二十五日书记员  任 超附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。