广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5224民初82号原告：中国工商银行股份有限公司惠来支行，住所地广东省惠来县**********。负责人：胡展彬，行长。委托诉讼代理人：苏恭磊，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟林，系该行员工。被告：詹少春，男，1978年2月6日出生，汉族，户籍住址广东省惠来县*************。被告：惠来碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠来县******。法定代表人：姚舒扬，总经理。委托诉讼代理人：邓强、陈芷婷，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司惠来支行（以下简称工商惠来支行）与被告詹少春、惠来碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠来碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏恭磊、王伟林、被告詹少春、惠来碧桂园公司的委托诉讼代理人邓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告于2017年7月6日签订的个房贷字揭阳分行惠来支行2017年284号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告詹少春偿还原告贷款本金720261.38元及利息（按合同约定利率计，至清偿之日止；暂计至2020年5月11日，之后利息及罚息按照合同约定利率计算）；3.判令原告对被告詹少春提供的位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号房产依法享有优先受偿权；4.判令被告惠来碧桂园公司在其担保的范围内承担连带清偿责任；5.本案一切诉讼费及律师费28810.45元由两被告承担。事实和理由：被告詹少春于2017年7月6日与原告签订了个房贷字揭阳分行惠来支行2017年284号《个人购房借款/担保合同》，向原告借款1笔，借款金额75万元，期限自2017年7月6日至2047年7月6日。合同约定：原告向被告詹少春发放个人一手住房购置贷款75万元，用于被告购房。被告詹少春为上述借款提供本人名下位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号的房产作为贷款抵押物。相关的贷款手续办妥后，原告依照约定将贷款打入被告詹少春指定的帐户，履行了原告发放贷款的义务。贷款发放后，借款人詹少春在归还部分贷款本息后，没有完全按照合同约定的还款时间和金额归还原告贷款本息，截止到2020年5月11日，被告尚欠原告贷款本金720261.38元，借款人已经构成违约。被告詹少春系本案抵押人，已在当地房地产管理部门办理预抵押登记手续，依法应负抵押清偿责任；上述个人一手住房购置贷款由被告惠来碧桂园房公司提供阶段性连带责任保证担保，担保期限至办妥正式抵押登记手续为止，上述贷款仍未办妥正式抵押登记手续，被告惠来碧桂园公司应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告詹少春辩称，要求工商惠来支行将抵押财产交由其自行处置后，再将所得款项归还工商惠来支行。被告惠来碧桂园公司辩称：一、工商惠来支行未将相关事宜书面通知其公司，其不应承担连带保证责任。其与工商惠来支行签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三款约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，工商惠来支行应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起10个工作日内以书面形式通知其公司。如工商惠来支行逾期书面通知其公司，则其对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。二、《按揭业务担保合作协议》第六条约定，其承担连带担保责任的范围，应当以工商惠来支行处置被告詹少春所购房产后仍不足清偿的部分为限。三、《按揭业务担保合作协议》第十三条约定惠来碧桂园公司与工商惠来支行的权利义务的约定以《按揭业务担保合作协议》为准，协议约定的内容的效力优先于双方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款。四、《按揭业务担保合作协议》第五条约定，惠来碧桂园公司连带担保责任范围费用仅限于诉讼受理费、保全费等明确费用，并不包含律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月13日，工商惠来支行（甲方）与惠来碧桂园公司（乙方）签订编号为惠来2016年007号《按揭业务担保合作协议》，约定：合作项目为乙方开发兴建的位于揭阳市惠来县惠城镇华湖镇雷岭河西侧地块的惠来碧桂园项目；乙方同意为购买本协议第二条约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的连带责任保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起，至该购房人所购房产的《不动产登记证明》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息届满之日起五个工作日内书面通知乙方，如甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向乙方请求承担连带清偿责任；甲方、乙方与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中任何涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致的，均以本协议约定为准。工商惠来支行在“法定代表人（或授权代理人）”、“甲方（公章）”处签名并加盖公章，惠来碧桂园公司在“法定代表人（或授权代理人）”、“乙方（公章）”处签名并加盖公章。2017年7月6日，工商惠来支行、詹少春、惠来碧桂园公司签订了个房贷字揭阳分行惠来支行2017年284号《个人购房借款/担保合同》，约定：由工商惠来支行发放个人购置住房贷款750000元给詹少春，贷款期限360个月，贷款利率为贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；逾期的罚息利率在贷款利率基础上加收50%；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证为阶段性连带责任保证，即自贷款划入惠来碧桂园公司的账户之日起至正式抵押登记手续已办理完毕，且工商惠来支行收到不动产登记证明止；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同；如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带保证责任，本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。詹少春在“借款人”及“抵押人”处签名和捺印指纹、惠来碧桂园公司在“保证人”处加盖授权代理人私章及公司公章。作为合同附件的《抵押物清单》载明：房产抵押物位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号，抵押人詹少春，建筑面积189.07㎡。2017年7月27日，工商惠来支行依约将借款750000元转入詹少春指定的账户，并出具了《个人借款凭证》，载明：贷款发放日为2017年7月27日，贷款到期日为2047年7月27日，当期执行利率为年利率5.39%、逾期利率为年利率8.085%。詹少春在“借款人”处签名并捺印指纹。借款后，詹少春初期能正常还款，后未能按合同约定履行还款义务，原告于2019年12月20日、2020年4月13日书面通知惠来碧桂园公司，惠来碧桂园公司知晓后代为还款。截至2020年5月11日，已累计六次以上未按时足额偿还贷款本息的，尚欠工商惠来支行本金720261.38元。另查明，涉案房产于2017年7月13日办理了抵押权人为工商惠来支行的抵押权预告登记，工商惠来支行领取了编号为揭惠房供字第201700806号《惠来县抵押登记备案证明书》，但至今尚未取得不动产权利证书，亦未办理正式的抵押登记手续。再查明，工商惠来支行就本案所涉诉讼委托了广东东方昆仑律师事务所苏恭磊律师为委托诉讼代理人，并支付了律师费28810.45元。工商惠来支行认为，詹少春的违约行为，侵犯其合法权益，因此，遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。工商惠来支行是合法经营存贷款业务的金融机构，其与詹少春、惠来碧桂园公司签订的《个人购房借款/担保合同》，三方意思表示真实，内容合法，依法认定有效，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。工商惠来支行与詹少春之间形成了借款合同和抵押合同关系，与惠来碧桂园公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告工商惠来支行依约履行了发放贷款的义务，但詹少春共累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，截至2020年5月11日止尚欠工商惠来支行本金720261.38元，其行为已构成违约。《个人购房借款/担保合同》约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现工商惠来支行请求解除与詹少春、惠来碧桂园公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求詹少春立即偿还尚欠借款本金720261.38元及利息（上述款项截止至2020年5月11日止，2020年5月12日起至付清款项之日止的利息及罚息按分别按全国银行业间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%和在此基础上再上浮50%计算），事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于工商惠来支行对抵押房地产是否有优先受偿权的问题。工商惠来支行、詹少春、惠来碧桂园公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，詹少春以其坐落于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号的房屋为本案借款提供抵押担保，并在惠来县房产管理局为涉案房产办理了涉案房产的抵押权预告登记，但至本案法庭辩论终结时未办理正式抵押登记，并未发放以原告为抵押权人的《房地产他项权证》。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而是使登记人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法不产生抵押权设立登记的法律效果。在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，工商惠来支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故工商惠来支行对詹少春所提供抵押的房地产享有受偿权，但不得对抗第三人。工商惠来支行主张对上述抵押房地产享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于借款是否应支付复利的问题。参照《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条第三款“借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息，对逾期罚息不再计收复息”的规定，工商惠来支行主张逾期罚息按逾期罚息利率计收复利的诉求，本院不予支持。关于本案律师费承担的问题。律师费属于工商惠来支行实现本案债权的合理支出项目，工商惠来支行主张已垫付的本案律师费金额也符合律师收费标准的相关规定，在涉案借款合同已明确约定实现债权的律师费用由詹少春承担。因此，原告请求詹少春承担其支付的律师费28810.45元，理据充分，本院予以支持。关于惠来碧桂园公司承担保证清偿责任的问题。第一，工商惠来支行、惠来碧桂园公司之间关于本案的权利、义务的问题。工商惠来支行与惠来碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定“工商惠来支行、惠来碧桂园公司与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》中任何涉及双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致的，均以本协议约定为准”，明确排除了签订在后的《个人购房借款/担保合同》中对二者之间的权利、义务条款的适用，因此，工商惠来支行、惠来碧桂园公司之间关于本案的权利、义务的问题应以《按揭业务担保合作协议》中的约定为准。第二，惠来碧桂园公司是否承担保证责任的问题。本案涉案房产截至法庭辩论终结前未取得不动产权利证书，尚在约定的保证期间内，惠来碧桂园公司应当依照《按揭业务担保合作协议》的约定承担保证责任。惠来碧桂园公司主张工商惠来支行未将相关事宜书面通知其公司，其不应承担连带保证责任。本院认为，工商惠来支行在约定的时间书面通知惠来碧桂园公司关于詹少春逾期的事实，况且詹少春逾期无还款，惠来碧桂园公司已代为归还，可见惠来碧桂园公司已知晓詹少春逾期无还款。因此，惠来碧桂园公司该主张理由不足，不应予以支持。第三，惠来碧桂园公司承担保证责任的范围的问题。《按揭业务担保合作协议》约定，工商惠来支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向惠来碧桂园公司请求承担连带清偿责任。故本案应按约定先处置涉案房产，不足以清偿的，不足部分再由惠来碧桂园公司承担连带清偿责任。因此，惠来碧桂园公司关于承担保证责任的范围的主张，本院予以采纳。《按揭业务担保合作协议》约定的保证范围为购房者未清偿的全部借款本金和利息、罚息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），并未包括律师费，故工商惠来支行要求惠来碧桂园公司对詹少春所承担的律师费负连带保证责任，理由依据不足，本院不予支持。因此，对惠来碧桂园公司主张不应承担律师费，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠来支行与被告詹少春、惠来碧桂园房地产开发有限公司于2017年7月6日签订的个房贷字揭阳分行惠来支行2017年284号《个人购房借款/担保合同》。二、被告詹少春应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司惠来支行借款本金720261.38元及利息（利息以本金720261.38元为计算基数，从2020年5月12日起至债务清偿之日止的利息及罚息按分别按全国银行业间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%和在此基础上再上浮50%计算）。三、被告詹少春应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司惠来支行已付的律师费28810.45元。四、被告詹少春应以其所有的提供抵押的位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号的房产对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，但不得对抗第三人。五、被告惠来碧桂园房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务在原告中国工商银行股份有限公司惠来支行处置被告詹少春所有的坐落于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉28栋2301号的房产所得价款后未获清偿部分承担连带清偿责任。六、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠来支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11210.17元，由被告詹少春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 长  陈振平人民陪审员  林桂花人民陪审员  方炎龙二〇二〇年六月二十八日书 记 员  黄崇豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。