文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初10135号原告：王焱，女，1978年9月26日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人王磊，江苏钟吾律师事务所律师。被告：黑丽，女，1988年2月16日生，住宿迁市宿城区。被告：赵洋，男，1986年7月20日生，住宿迁市宿城区。二被告共同委托诉讼代理人刘媛媛，江苏承匠律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人葛娜，江苏承匠律师事务所实习律师。原告王焱诉被告黑丽、赵洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，于2020年3月23日公开开庭审理。原告王焱及委托诉讼代理人王磊，被告黑丽、赵洋委托诉讼代理人刘媛媛、葛娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焱向本院提出以下诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋差价损失17万元、首付款利息损失2750元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月23日，经宿城区西楚房产中介服务部（以下简称西楚中介）介绍，原被告签订《购房定金协议书》，约定被告将其名下的碧桂园洋房15幢107室卖给原告，总价965000元。上述协议签订后，原告将定金3万元支付给被告。2019年7月24日，为筹集购房款原告将其名下位于宿迁市宿城区盛世嘉园的房产以远低于市场价的价格卖给他人。2019年9月2日，原告将首付款334900元支付给被告。后原告依约向银行申请贷款。2019年10月起，被告开始对中介和原告不予理睬。2019年10月30日，被告明确告知原告，卖房是因为急用钱，现在手头宽裕了，不想卖房了，并且将首付款退到原告账户。被告严重违反合同约定，给原告造成巨大损失，故诉至法院提出上述请求。被告黑丽、赵洋辩称：原告的诉讼请求不能成立。涉案合同解除的根本原因是原告没有按照约定申请银行贷款。申请贷款期限届满后，被告亦曾催促原告办理，但原告一直没有回应。原告怠于履行合同，被告有权解除合同，并不承担任何责任。经审理查明：原告王焱（买方）与被告赵洋、黑丽（卖方）、西楚中介（中介方）签订《购房定金协议书》约定：一、买方通过中介方介绍，对卖方位于宿迁碧桂园洋房15幢107室之房屋（以下简称107室房屋），达成下述不可撤销的购买要约：1、该房屋建筑面积97.88平方米（以房地产证为准……）。2、该房屋成交价为965000元，该成交价为净得价，买方于2019年7月23日支付卖方购房定金人民币3万元。3、买方购买该房屋将以银行按揭方式交易。二、如买方履约不买的，则该房屋业主有权没收定金并另行出售该房屋；如卖方不卖或因卖方原因导致房屋无法交易，则退回定金并承担违约责任。2019年7月23日，原告向被告支付定金3万元。2019年8月30日，原告王焱（买方，乙方）与被告黑丽、赵洋（卖方，甲方）签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，约定：一、房屋坐落为107室，建筑面积为97.88平方米，总层数为18，用途为住宅等。甲方自愿将该房屋卖给乙方，并已经收取乙方购房定金3万元。二、成交价为965000元。房款支付具体约定为按揭方式付款：甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于中介方报送银行审批。乙方于2019年7月23日支付甲方3万元定金,乙方于2019年9月10日之前支付甲方首付款365000（包含购房定金），银行审批乙方资料通过后，并双方办理产权过户手续（如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须在双方办理过户手续前偿还掉该房产原设的银行抵押贷款并确保产权清晰独立）。甲方必须积极配合乙方办理该房屋的产权过户手续。乙方在办理出以乙方为权利人的该房屋的不动产证后5个工作日内到贷款银行办理抵押放款手续。剩余房款60万元整待乙方贷款下发后由银行直接将此笔款打入甲方开立的账户。备注：甲乙双方同意以银行按揭方式付翁，乙方应在申请银行贷款，银行审批同意贷款后将首付款（含定金）支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户当日将差额一并支付给甲方，如有多余贷款数额甲方需将多余部分贷款数额返还给乙方，按揭贷款所需要相关费用由乙方承担）并于银行放款当日将余款付给甲方。2019年9月2日,被告赵洋向原告出具收条一份，载明：今收到王焱购房首付款334900元整。同日，原告王焱、被告赵洋到申请贷款银行签字，被告黑丽未到银行签字。西楚中介工作人员李某到庭陈述，原告当日已经提供了完整的申请贷款资料，包括离婚证、身份证、户口本、征信报告、收入证明；卖方手续不全，被告赵洋仅提供了身份证，还需要房产证、户口本、结婚证、身份证，赵洋妻子也没有到场，银行看后没有收，告知双方手续不全，并且需要当事人都要到场。2019年9月26日-2019年9月27日，赵洋与西楚中介工作人员王某（以下简称王某）有下列微信对话：赵洋：“你好，买我房子的那个人的货款你们办的怎么样了呀？你不是说月底之前放款下来的吗？我这面等这钱买别人的房子的，这个情况当时都跟你说过了，我都被人催死了”。（此处为陈述2019年9月26日，其他为2019年9月27日）王某：“不好意思，赵大哥，昨天我休息在家有事情，没有及时回复您，现在银行政策都在调整，每一步程序都在压着，这种情况您那面的房东应该也都知道，你看看能不能沟通一下，把时间放宽点”。赵洋：“我这面沟通不了，人家那面也等着这个房款去买实小那个新开盘的学区房，都是一步赶一步的，月底之前就要把钱付清”。王某：“我们最近也头大，现在银行都是这样，实在也没有办法，我这面和客户沟通好了，后天去银行签字申请贷款然后再拖人把时间提快点”。赵洋：“到现在都还没去申请？”王某：“上次去农行不是没签字吗，当时签字了也不行，因为农行现在所有的单子都卡死不动了，这个星期我们一直在找银行，因为目前大部分银行都在政策调整，所以很麻烦，现在确认这周日（2019年9月29日）到银行签字”。2019年10月29日，赵洋通过中介告知原告不卖涉案房屋，原告要求被告退钱。次日，被告赵洋联系原告，经原告同意，赵洋将36.5万元款项转账支付给原告王焱。2019年11月3日，赵洋与西楚中介李某沟通，赵洋陈述：……造成这局面一开始也不是我本意，按照合同我再补偿你3万元是我能做到最大底线，然后这几天我也在犹豫，造成这样，俺也不想扯来扯去，如果要是你们同意的话，我就安排打款给你，这是我能做到的最大的底线……2019年11月12日,赵洋与西楚中介李某沟通，赵洋陈述：……十一之前你那跟我联系的小伙子还承诺我说，十一之前的那个星期五肯定去签字，结果十一之后都没签，所以她违约在先，之前我想解决就算了……李某陈述：对对对。另查明，涉案房屋不动产权登记为二被告共同共有。上述事实有《购房定金协议书》、收条2份、《宿迁市存量方（二手房）买卖合同》、录音、证人证言、微信截图、短信截图、不动产权证书及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本案的争议焦点为：一、被告要求解除涉案合同是否构成违约。二、原告主张被告赔偿损失的数额及利息是否有事实与法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原被告之间的二手房买卖合同依法成立、合法有效。2019年10月29日，赵洋通过中介告知原告不卖涉案房屋，原告要求被告退钱，应认定双方于当日一致同意解除涉案合同。关于争议焦点一，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，2019年9月2日，原告王焱已按合同约定履行申请贷款义务，因被告原因未能办理成功，后原被告并未就到银行签字办理贷款的履行时间达成一致意见，双方应及时履行，但应给予对方必要的准备时间，同时兼顾银行安排。对此，被告赵洋虽向西楚中介进行催告，西楚中介承诺于2019年9月29日到银行签字，但赵洋并非催告原告，原告亦未向被告承诺该履行时间，原告亦不认可西楚中介曾告知其此事；即便西楚中介告知原告此事，亦不能认定系原告原因而未履行该项义务，同时该义务亦非合同主要义务，迟延履行亦不必然导致合同目的不能实现，原被告可通过约定款项给付时限或变更款项给付方式等履行合同。故被告要求解除合同不符合上述法律规定，其行为构成违约，原告要求被告承担赔偿责任，应予以支持。关于原告主张的赔偿数额，经网上查询，本院酌定2019年7月至2019年10月涉案房屋涨价为649元/平方米，故照此酌定被告赔偿原告损失数额为63500元。关于利息，原告以首付款利益的让渡获得要求履行涉案合同的权利，合同解除次日，被告即将首付款给付原告，上述赔偿款已足以弥补原告损失，原告再行主张利息，本院不予支持。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黑丽、赵洋于本判决生效之日起三日内向原告赔偿损失63500元。二、驳回原告王焱对被告黑丽、赵洋的其他诉讼请求。案件受理费3754元，由原告王焱负担2366元，被告黑丽、赵洋负担1388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  夏红羽人民陪审员  管 莹二〇二〇年六月二十日书记员刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。