河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初2301号 原告：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区秀园路468号。 法定代表人：李丽茹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 被告：孟祥瑞，男，1979年12月15日出生，汉族，住保定市莲池区。 原告保定市博世房地产开发有限责任公司（以下简称博世公司）诉被告孟祥瑞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，因涉及到另案审理结果，本院于2019年4月28日中止审理，于2019年11月17日恢复审理，又于2019年12月25日中止审理，于2020年6月11日恢复审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博世公司的委托诉讼代理人王森、被告孟祥瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博世公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房款95961.8元；2、判令被告承担案件诉讼费用。事实及理由：原告与被告在2014年3月24日签订《商品房购销协议》，约定被告向原告购买位于保定市莲池区5-2-101号房屋，双方约定“商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算房价款”，协议签订后被告支付部分房款。后双方于2014年4月22日正式签订了合同编号ＧＦ20130100006的《商品房买卖合同》，约定被告购买房屋建筑面积共138.88平方米，每平米单价8230元，就面积误差处理事宜，按照第五条约定以产权登记面积为准，房款多退少补。2017年7月25日保定房屋测绘队对案涉房屋测绘，确定案涉房屋产权登记面积为150.54平方米。按照双方约定，被告应补交房款95961.8元。现原告已按约定交付房屋，但被告至今没有支付全部购房款，故原告提起诉讼。 被告孟祥瑞辩称，原告诉请与事实不符，测量报告之前有一份2013年的，并且2013年测绘面积与我方购买房屋合同面积不一致，原告明知有房屋面积误差没有告知我，原告以小面积与我方签订购房合同，存在隐瞒和欺诈，不应得到支持。根据双方买卖合同，合同中第16页明确写明了房屋电梯应该是每单元两部电梯，但实际只有一部电梯，在房屋买卖合同中原告在电梯方面已经先行违约，故本案争议面积差异款项被告有履行抗辩权，依据是合同法第67条，根据上述情况，原告无权要求被告支付房屋面积差异款。房屋买卖合同第五条的房屋面积条款属于格式条款，在2013年原告已明知房屋面积发生重大变化，尤其是房屋公摊增加一倍，对于面积争议条款从公平合理的原则、诚实信用原则，该条款不应适用，依据最高院商品房买卖相关司法解释第14条，关于3％的规定，面积在3％范围内被告予以考虑，超出3%应当由被告自行承担不利。依据原被告签订的买卖合同，签订时间为2012年5月，既然原告已经知道房屋面积存在误差，在2018年原告才提出面积的差异，原告诉求超出民事时效，所以原告无权提出主张。综上，鉴于本案存在履行抗辩权和故意不告知测绘面积发生误差情形，法院应公平审理，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对以下证据真实性均予认可：原、被告于2014年3月24日签订的《商品房购销协议》，2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》，原告为被告出具的房款《收据》，2013年房产测绘报告书，说明和领取单。对以上证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人存在争议的证据，本院认证意见：1、编号20170732号《不动产测量报告》，被告不认可，认为存在2013年的测量报告，原告明知房屋相关测绘面积包括公摊率已经发生重大变化，但在销售房屋过程中未告知被告，本院认为，2013年测量报告的存在与否并不影响2017年《不动产测量报告》的真实性，故本院对该证据真实性予以确认；2、冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，由相关产权部分作出并加盖公章，对该证据的真实性本院予以确认。 经审理查明，原告为保定市莲池区天威中路1229号花倾城小区商品房项目开发建设单位。原告与被告在2014年3月24日签订《商品房购销协议》，约定被告向原告购买位于保定市莲池区5-2-101号房屋住宅一套，面积138.88平方米，每平方米单价为8230元，并约定“商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算房价款。”2014年4月22日，原、被告正式签订了合同编号ＧＦ20130100006的《商品房买卖合同》，合同再次对《商品房购销协议》相关内容进行了确认，并在合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”，即“本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。”被告于2014年3月24日向原告交付房款462982元，于2014年5月13日向原告交付房款680000元。 合同签订后，案涉房屋经保定房屋测绘队测绘，于2017年7月25日出具《不动产测量报告》，确认案涉房屋套内面积121.75平方米，分摊面积28.79平方米，总建筑面积150.54平方米。保定市自然资源和规划局根据该测绘结果，制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，载明了案涉房屋权利人为被告孟祥瑞、赵琳，房屋坐落为天威中路1229号5号楼2单元101室，建筑面积为150.54平方米。 原告根据测绘结果及《不动产权证书》登记要求被告补交相应房款95961.8元，被告予以拒绝，原告因此诉至本院。 庭审中，被告对案涉房屋的《不动产权证书》，表示不提起行政诉讼。 本院认为，被告主张诉讼时效超出，因原告2019年才取得《不动产权证书》并据此得知被告房屋的确切面积，故诉讼时效并未超出。 原、被告签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，上述合同合法有效。双方应按照合同约定行使权利，履行义务。 双方签订的《商品房买卖合同》，第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款多退少补，《商品房买卖合同》为正式备案合同，其取代了双方之间的《商品房购销协议》，故认定双方对合同约定面积与产权登记面积的差异结算方式进行了变更，对于房屋面积差异，双方应按照《商品房买卖合同》约定的内容履行各自的义务。被告辩称原告隐瞒已知实测面积与被告签订《商品房买卖合同》，并且该合同为格式合同，第五条作为格式条款侵害被告利益，应予无效。本院认为，被告未提供证据证明原告存在故意欺诈行为，《商品房买卖合同》系国家产权机构规定的制式合同，并非原告制作，合同第五条关于面积差异的处置条款内容清楚，且所填写内容与合同其他部分有明显区别，易于分辨，同时该内容实质是以案涉房屋的最终认定面积作为交付房款的标准，符合公平原则，不存在免除原告责任，损害被告权益的情况，故被告主张该合同条款无效的辩解，本院不予采纳。被告辩称原告交付房屋不符合合同约定，约定每单元电梯两部，但实际仅安装一部，但在本案中未提起针对合同履行的反诉，被告可依法另行提起诉讼予以主张。 现保定市自然资源和规划局已制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，确定案涉房屋产权登记的建筑面积为150.54平方米，至本案判决时止，被告并未对此提起行政诉讼，也未以其他方式主张该《不动产权证书》无效，故本院对该《不动产权证书》载明的案涉房屋产权登记面积为150.54平方米予以确认，按照双方《商品房买卖合同》约定的面积差异条款及房屋单价，被告应向原告补交房款95961.8元，原告对被告的相关主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告孟祥瑞于本判决生效之日起七日内给付原告保定市博世房地产开发有限责任公司剩余购房款95961.8元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2199元减半收取共1100元，由被告孟祥瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张任飞 二〇二〇年六月十三日 书记员  谷晓旋