广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3208号原告深圳市富盈昌实业有限公司（企业名称变更前名称为深圳市双强实业有限公司），住所地深圳市宝安区燕罗街道沙江路集信名城12栋11B。法定代表人蒋锦强。原告深圳市塘尾股份合作公司，住所地深圳市宝安区福海街道塘尾社区居委会办公楼三楼法定代表人邓华东。两原告共同委托诉讼代理人张正辉、李灵诺，广东深天正律师事务所律师。被告深圳市仁悦贸易有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道上星社区连塘东区5巷1号201（办公场所）。法定代表人邹超。委托诉讼代理人刘飙、冯仕明，广东国欣律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张正辉和李灵诺、被告委托诉讼代理人刘飙和冯仕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告消除安全隐患和产权办证障碍，立即拆除违章扩建、加建房屋，恢复租赁物业原状；二、被告按照合同约定将全部分租合同复制给原告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司；三、被告承担本案的一切诉讼费用。增加诉讼请求：四、要求确认合同无效；五、要求被告支付2020年2、3月份的租金733320元，其余租金要求支付至交还租赁物业之日止。具体事实与理由：2008年9月22日，原告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司与深圳市宝安区松岗世纪东方百货商场（合同乙方，下称世纪东方百货商场）签订《整体房屋租赁合同》，合同约定甲方将其享有出租权的位于福永街道××尾村××大道与工业大道交汇处××市场左侧××栋的房屋（以下称租赁物业）租赁给乙方使用。租赁合同有效期为30年：自2008年9月22日起至2028年9月21日，合同期满后，顺延10年，共为30年。甲方交付的房屋现状为毛坯房，无二次装修，房屋外墙贴瓷片，中庭前面玻璃幕墙。如乙方的装修、改建方案可能对租赁房屋主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。如乙方的装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户产生不良影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。《整体房屋租赁合同》签订当日，原告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司与世纪东方百货商场又就小部分改造工程达成了补充条款。2010年9月15日，原告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司与世纪东方百货商场（合同乙方）、被告（合同丙方）三方签订《补充协议》主要内容，三方约定：乙方将自己在《整体房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利和义务一并转让给丙方享有与承担。丙方同意受让该合同的全部权利与义务。从2010年6月22日起，房屋租金调整为：自2010年6月22日起的一年零两个月内（共14个月），丙方应缴纳租金为每月人民币30万元；从2011年8月22日起的四年内，应缴纳租金为每月每平方米14元，此后租金每四年进行一次调整，计租面积共29100平方米。丙方应于每月22日前一次性向甲方付清当期月租金。合同还约定：被告逾期或未足额支付租金及其他费用的，原告有权恢复《整体房屋租赁合同》约定的租金标准收取租。丙方同意将全部分租合同复制给甲方备案。租赁期间，被告无视法律规定及合同约定，在未告知原告的情况下擅自对租赁物业进行扩建、加建。原告发现后对被告的行为提出强烈反对并制止，但是被告却执意为之，不予理睬。该违法建筑存在巨大的安全隐患，严重威胁周围公众生命财产安全和原告房屋的安全。同时，原告的租赁物业也因此不能办理“三规”，房屋产权证至今办理不下来。原告曾多次口头或发函（包括委托律师事务所向被告发送律师函）要求被告整改，拆除违章扩建、加建房屋，恢复租赁物业原状，消除安全隐患，使原告顺利办理产权证，但是，被告仍然我行我素，拒不整改，置众人生命财产安全及原告的权益于不顾。按照原被告双方合同约定被告应将全部分租合同复制给原告，但被告拒绝依约向原告提供全部分租合同。综上，被告的上述行为已严重违反《整体房屋租赁合同》及补充协议约定。被告答辩称，一、涉案的房产的建设实际上经过了规划等政府主管部门审批，所以原告认为相关房地产取得规划许可证主张合同无效是没有依据的；二、原告主张的房屋租金实际上是已经支付；三、涉案的房产底下实际上是河道，是不可能取得房产证的，所以原告方认为我方的装修影响其办证是不成立的。四、涉案场所当前租户承租的情况已经向法庭列表说明了，我方已履行了合同的相关义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案租赁物业为深圳市宝安区福永街道塘尾社区居委会工业大道侧工业仓库B建筑物。2005年，经深圳市塘尾股份合作公司申请对停建违法建筑的复工，多个行政管理部门予以审批。2006年4月19日，深圳市宝安区查处违法建筑工作办公室、深圳市宝安区城市管理行政执法局向深圳市塘尾股份合作公司发出《复工通知书》，准予工业仓库B建筑物的复工，设计层数为四层，建筑面积为27847.29平方米。此后，该址复工落成涉案建筑物主体四层。2008年9月22日，深圳市富盈昌实业有限公司（原名称深圳市双强实业有限公司）、深圳市塘尾股份合作公司为甲方，深圳市宝安区松岗世纪东方百货商场为乙方，签订一份《整体房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业工业仓库B建筑物整栋共四层总面积28800平方米、另有300平方米设备用房出租予乙方，交付房屋现状为毛坯，租赁期限自2008年9月22日至2028年9月21日，合同期满后顺延10年。其他相关条款包括：（一）第14.3条，甲方提出1250kVA容量的变压器的申报，提供1250kVA变压器、高低压配送柜，并能够送电使用，多于1250kVA由乙方负责建造和费用。（二）第十五条，乙方有权根据自身经营的需要，对租赁房屋的室内外观、广场等进行装修改造。如乙方的装修改建方案可能对租赁房屋主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。如乙方的装修改建方案可能对公用部分及其他相邻用户产生不良影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方可予以修改。同日（2008年9月22日），甲乙双方另签订一份《补充协议》，对相关消防、施工、改造的权利义务进行约定。同日，甲乙双方签订《租赁房屋移交确认书》，共同确认甲方即日起将涉案物业移交乙方。2010年9月15日，深圳市富盈昌实业有限公司（原名称深圳市双强实业有限公司）、深圳市塘尾股份合作公司为甲方，深圳市宝安区松岗世纪东方百货商场为乙方，深圳市仁悦贸易有限公司为丙方，签订另一份《补充协议》，相关内容包括：（一）确认乙方承租房屋后实际交由丙方使用，丙方使用房屋兴办唐美商场，现经甲方同意，乙方将《整体房屋租赁合同》及相关补充协议中权利义务一并转让给丙方享有和承担，乙方相关权利义务终结，由丙方承继。（二）自2010年6月22日起，房租重新调整，计租面积为29100平方米，其中2019年8月22日至2023年8月21日每月每平方米租金为18元（即月租523800元），2023年8月22日至2027年8月21日期间每月每平方米租金为20元（即月租582000元）；每月22日前支付当月租金。（三）租赁期满，双方同意合同顺延至2038年9月21日至，从2027年8月22日起，租金按每月每平方米25元确定，每五年按10%递增一次。（四）除本补充协议特别约定外，其他约定均以2008年9月22日签订的《整体房屋租赁合同》为准。（五）租赁期间，丙方不得对租赁房屋进行整体转租。（六）丙方同意将全部分租合同复印给甲方备案。该协议由甲方、丙方签章确认，乙方未有签章。此后，甲方、丙方未将租赁合同及协议向租赁方面的行政管理职能部门备案。合同签订后，深圳市仁悦贸易有限公司将涉案建筑物进行装修改造为商业综合体，并作分租收益。2010年至2014年期间，深圳市仁悦贸易有限公司或经其同意的分租承租方对涉案建筑物进行局部改建、扩建、加建，四层建筑改造为五层建筑，加建面积达5800多平方米，此部分扩建、加建面积未办理报建报批手续。加建面积主要为经营麦当劳餐厅和电影院，另增有1000多平方米的中庭以及作电梯使用。深圳市仁悦贸易有限公司主张深圳市塘尾股份合作公司同意上述改建、加建行为，提供两份《证明》：（一）2011年4月19日，深圳市塘尾股份合作公司在一份《证明》上签章，认可在商场侧边新建建筑面积336平方米建筑物及配套设施，建成后经营麦当劳餐厅。（二）深圳市塘尾股份合作公司在一份《证明》上签章，认可在商场四楼改建建筑面积约4200平方米的建筑物及配套设施，建成后经营电影院；如涉及相关报建手续需业主深圳市塘尾股份合作公司配合完成，业主将积极配合深圳市仁悦贸易有限公司。该份《证明》无落款时间。深圳市塘尾股份合作公司否认两份《证明》的真实性。合同履行期间，深圳市仁悦贸易有限公司向深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司缴租，缴租周期为每月22日至次月21日。2019年11月5日，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司委托律师事务所向深圳市仁悦贸易有限公司发出《律师函》，认为深圳市仁悦贸易有限公司在承租期间在未告知出租方的情况下，违反法律法规，对租赁物业进行扩建、加建、装修，导致租赁物业不能通过办理“三规”，房屋产权证无法办理，要求深圳市仁悦贸易有限公司拆除违法扩建、加建房屋，恢复租赁物业原状。2019年12月3日，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司再次委托律师事务所向深圳市仁悦贸易有限公司发出第二份《律师函》，内容基本同上一份函件。深圳市仁悦贸易有限公司不予认可，未对扩建、加建建筑进行拆除、恢复原状，遂酿纠纷。截至庭审之时，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司称尚未收到相关行政管理部门关于确认违法建筑、责令拆除或没收的通知或处罚决定。关于缴租情况。自2020年2月份起，深圳市仁悦贸易有限公司分别向深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司缴纳70%、30%的月租，即分别为366660元/月和157140元/月。据深圳市富盈昌实业有限公司提供的催缴通知及快递单回执，自2018年以来多次向深圳市仁悦贸易有限公司催缴租金及滞纳金。2020年2月28日，深圳市仁悦贸易有限公司缴纳2020年1月22日至2月21日的租金。2020年3月，深圳市富盈昌实业有限公司向深圳市仁悦贸易有限公司发函催缴两个月的租金。2020年4月下旬，深圳市仁悦贸易有限公司向深圳市富盈昌实业有限公司缴纳2020年2月22日至4月21日的租金合计549990元，相当于1.5个月的租金。深圳市仁悦贸易有限公司解释称系因受2020年新冠疫情影响，双方协商减免半个月租金，深圳市富盈昌实业有限公司不予认可。此外，深圳市仁悦贸易有限公司提供收款收据，证实其另按30%（即每月157140元）的标准向深圳市塘尾股份合作公司缴纳了2020年1月22日至2月21日的租金、2020年2月22日至3月21日的一半租金、2020年3月22日至4月21日的租金。此后的缴租情况，深圳市仁悦贸易有限公司提供缴纳凭证，证实截至第一次庭审结束之日已正常履行缴租义务。诉讼中，经本院责令，深圳市仁悦贸易有限公司整理分租情况并附相关租赁合同提交，深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司对整理、提交材料不予认可。另，涉及《复工通知书》准予建设的建筑面积27847.29平方米以外的扩建、加建部分，经本院询问，深圳市仁悦贸易有限公司不同意对该部分进行评估，不同意拆除。本院认为，本案为未办理权属登记的不动产租赁产生的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁物业其中部分建筑面积27847.29平方米已经相关行政管理职能部门审批复工，具备合法租赁的条件，关于该部分建筑面积的租赁合同依法有效。其他扩建、加建面积部分，为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑部分，依法无效。因此，原告关于确认合同无效的诉求，部分于法有据，本院予以支持，其他不予支持。关于拆除扩建、加建建筑，恢复原状的诉求。据审理查明事实，双方在租赁合同中明确约定被告享有改造装修的权利，且被告扩建、加建多年来原告一直未提异议，结合被告提供的两份加盖原告公章的《证明》，本院确认涉案扩建、加建属于被告征得原告允许的情况下实施。因此，被告的扩建、加建行为并未侵害原告对涉案不动产享有的物权，未违反合同约定，现亦无证据证实行政管理部门认定该扩建、加建部分为违法建筑、责令拆除，故原告诉求被告拆除建筑、恢复原状，本院不予支持。涉案扩建、加建部分已形成合法建筑的附合构建物，相关占有、使用的权益应归于合法建筑物的物权人，故合同无效的情况下，原告可要求被告返还。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。该扩建、加建部分因合同无效的处理而产生经济损失的，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。庭审中，被告明确不同意对该部分现值进行评估，可另案主张。关于租金，据核实，被告仅未缴纳2020年3月份半个月的租金，被告辩解称系因受新冠疫情影响，经协商免租半个月。考虑到2020年年初的新冠疫情对商业综合体经营的严重影响，据公平原则，出租方应当适当减免承租方的租金，原告主张减免半个月租金，合情合理，本院予以采纳。因此，原告主张被告存在欠租情形，本院不予采纳。关于分租合同复印备案的诉求。原告该项诉求符合合同约定，但原告未能提供证据证实各分租基本情况提供证据，庭审中被告整理分租情况并附相关租赁合同出示，形式上已履行该项义务，原告虽不予认可，但无反驳证据证实履行瑕疵，本院视为被告已履行义务，对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市富盈昌实业有限公司、深圳市塘尾股份合作公司与被告深圳市仁悦贸易有限公司就涉案租赁物业深圳市宝安区福永街道塘尾社区居委会工业大道侧工业仓库B建筑物所形成的租赁合同关系，其中超出《复工通知书》批准建设的27847.29平方米以外的扩建、加建部分建筑的租赁合同关系无效。二、驳回原告其他诉讼请求。本案本诉受理费5616.60元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二〇年六月十一日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。