湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初101号原告（反诉被告）：湖南华雅文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区新中路口华银园小区****。法定代表人：向艳华，总经理。委托诉讼代理人：李理，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙纽跃健身美容有限公司，住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段**雨花大厦裙楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨家维，董事长。委托诉讼代理人：黄宝平，湖南同湘律师事务所律师（2020年6月23日被终止授权）。委托诉讼代理人：韦文务，男，长沙纽跃健身美容有限公司总经理，住湖南省长沙市雨花区。被告：］，男，1959年2月2日出生，香港居民，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄宝平，湖南同湘律师事务所律师。第三人：长沙鑫芙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**旺德府大厦**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李作，女，长沙鑫芙置业有限公司员工，住湖南省宁乡县。第三人：王钟鑫，男，1983年12月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告（反诉被告）湖南华雅文化传播有限公司（以下简称华雅公司）与被告（反诉原告）长沙纽跃健身美容有限公司（以下简称纽跃公司）、被告杨家维、第三人长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）、第三人王钟鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序于2020年5月29日、6月24日、6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华雅公司的委托诉讼代理人李理和黎之昊、被告（反诉原告）纽跃公司的委托诉讼代理人黄宝平（第一次开庭）和韦文务（第二、三次开庭）、被告杨家维的委托诉讼代理人黄宝平、第三人鑫芙公司的委托诉讼代理人李作、第三人王钟鑫（第二、三次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华雅公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认华雅公司与纽跃公司签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》于2019年11月29日解除；2．判令纽跃公司立即将位于长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××楼房屋腾空并返还给华雅公司；3．判令纽跃公司向华雅公司支付拖欠的委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元、燃气费5897.44元，共计502344.14元（暂计算至2019年11月28日止），并支付因逾期支付委托经营管理费产生的违约金161979.73元（暂计算至起诉之日止），及至实际清偿委托经营管理费之日止的违约金；4．判令纽跃公司向华雅公司支付自委托经营合同解除后至纽跃公司将房屋腾空并返还给华雅公司之日止的房屋占有使用费（参照委托经营合同约定的委托经营管理费标准计算）；5．判令确认纽跃公司向华雅公司交纳的委托经营保证金155885.4元委托经营保证金不予退还并归华雅公司所有；6．判令杨家维对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；7．本案全部诉讼费用由纽跃公司、杨家维承担。事实和理由：一、纽跃公司违反合同约定长期拖欠委托经营管理费、水电费、燃气费等费用并擅自将房屋转让给他人经营。2015年5月29日，华雅公司与纽跃公司签订《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》（以下简称案涉委托经营合同），华雅公司将位于长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××楼房屋（以下简称案涉房屋）委托给纽跃公司经营管理，合同对委托经营管理期限、委托经营管理费数额和支付期限、合同解除、违约责任等事项进行了详细具体约定。同时合同约定纽跃公司未经华雅公司书面同意不得将案涉房屋转委托给第三人经营。在合同履行过程中，截至2019年11月28日，纽跃公司已拖欠委托经营管理费、水电费、燃气费共计502344.14元。华雅公司多次催告纽跃公司履行前述债务并支付合同约定的逾期付款违约金，但纽跃公司至今未予履行；另纽跃公司于2019年国庆节前爆发教练罢工、会员集中退款事件，华雅公司始知纽跃公司擅自将华雅公司委托其经营管理的案涉房屋转让给王钟鑫经营，纽跃公司擅自将案涉房屋转让给他人经营的行为违反了案涉委托经营合同的约定。华雅公司认为纽跃公司拖欠支付委托经营管理费、水电费、燃气费及擅自将案涉房屋转让给他人经营的行为严重违约，华雅公司在单方合同解除权条件成就后于2019年11月28日向纽跃公司发出《委托经营合同解除通知书》，纽跃公司于2019年11月29日签收。根据合同约定，华雅公司与纽跃公司签订的案涉委托经营合同已经于2019年11月29日合法解除，纽跃公司应向华雅公司履行返还房屋及设施设备、支付拖欠的委托经营管理费、水电费、燃气费及违约金等义务。二、杨家维系纽跃公司的唯一自然人股东，纽跃公司应付的委托经营管理费等费用均通过杨家维及杨家维指定的公司财务人员的个人账户支付，纽跃公司的财产与杨家维的个人财产存在混同，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故杨家维应对纽跃公司的债务承担连带清偿责任。原告（反诉被告）华雅公司对诉讼请求向本院提交的证据有：1．《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》；2．纽跃公司付款明细表、纽跃游泳健身会所用电记录表、华雅公司法定代表人与纽跃公司财务人员的微信聊天记录、燃气费发票；3．华雅公司的《催款函》及邮单、纽跃公司的《对的复函》、华雅公司的《回复函》及邮单；4．华雅公司的《委托经营合同解除通知书》及邮单、纽跃公司的《对的回复函》；5．案涉房屋现场照片；6．纽跃公司法定代表人杨家维、纽跃公司财务人员向华雅公司支付委托经营管理费的银行转账记录和手机银行汇出回单截屏；7．华雅公司向鑫芙公司支付租金的发票、手机银行二维码截图；8．纽约游泳健身会所入会申请表、收款收据；9．案涉房屋现场视频光碟；10．关于恒大地产湖南公司给予商户疫情期间租金减免的通知；11．华雅公司租金欠费明细表；12．鑫芙公司与华雅公司签订的《房屋租赁合同补充协议二》。被告（反诉原告）纽跃公司、被告杨家维共同辩称，一、纽跃公司不是本案的适格被告，纽跃公司与案外人何周合作注册成立长沙市芙蓉区纽跃游泳健身服务部（以下简称纽跃服务部）经营该场地并履行委托经营合同，华雅公司对此予以认可并与纽跃服务部补签房屋委托经营合同，约定自2015年8月1日起由纽跃服务部承租并经营案涉房屋场地；二、华雅公司因提供的恒温游泳池未开通燃气，导致游泳池长期不能使用，华雅公司法定代表人向艳华在2016年4月25日与纽跃公司会计李新莲的微信中予以确认华雅公司减免了纽跃公司2015年10月1日至2016年5月30日（8个月）期间的租金211199.7元，2016年6月之后不同意继续减免租金，该阶段的租金系双方合意且已经履行完毕，华雅公司选择四年后再要求纽跃公司补交该期间租金已超过诉讼时效；三、2019年4月7日，纽跃服务部与王钟鑫签订《转让协议》，将长沙恒大江湾综合楼的健身游泳馆（包括纽跃公司在华雅公司缴纳的押金、保证金）全部转让给王钟鑫并退出经营管理。华雅公司同意纽跃服务部退出经营，王钟鑫进入经营，纽跃公司与华雅公司签订的案涉委托经营合同于2019年4月7日已经解除，华雅公司于2019年12月29日再次要求解除该合同无法律依据；四、2019年4月7日，华雅公司与王钟鑫建立新的法律关系，华雅公司将案涉房屋场地交由王钟鑫实际控制并使用，2019年6月12日，纽跃服务部办理注销手续，2019年7月4日，王钟鑫在华雅公司的协助下在纽跃服务部的经营场所注册湖南健度健身管理有限公司，并以该公司名义对外进行经营，华雅公司起诉要求纽跃公司腾空返还案涉房屋并支付拖欠的租金及占有使用费无法律依据和事实基础，纽跃公司未拖欠华雅公司任何租金，更无须支付违约金；五、2019年4月15日华雅公司、纽跃公司、王钟鑫等三方见面时明确表示纽跃公司缴纳的设备押金和租赁保证金由王钟鑫在租赁期限到期后拿收据原件到华雅公司办理退还手续，纽跃公司缴纳的设备押金和租赁保证金155885.4元的权益归王钟鑫所有，与纽跃公司无关，华雅公司向纽跃公司主张归其所有没有依据；六、纽跃公司独立经营、独立核算，纽跃公司财产与股东杨家维财产未发生混同，纽跃公司在本案中无须承担责任，杨家维无须承担连带责任。被告（反诉原告）纽跃公司、被告杨家维共同向本院提交的证据有：1．《恒大江湾会所租赁合同》；2．《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》；3．纽跃公司交纳家具设备押金的收据、交纳租赁保证金的收据；4．免除游泳池租金的微信聊天记录截图；5．纽跃服务部的营业执照；6．华雅公司与纽跃服务部签订的《房屋委托经营合同》；7．纽跃公司与华雅公司沟通的手机短信截图；8．纽跃服务部与王钟鑫签订的《转让协议》及交接清单；9．华雅公司、王钟鑫与纽跃服务部三方交接的录音光碟及文字说明材料；10．王钟鑫向华雅公司支付租金的部分记录截图；11．纽跃服务部申请注销税务登记的《税务事项通知书》和申请注销工商登记的《准予登记通知书》；12．湖南健度健身管理有限公司的工商注册资料及经营现场照片；13．水费支付凭证；14．华雅公司的《催款函》；15．纽跃公司的《对的复函》；16．华雅公司的《回复函》；17．纽跃公司的《回函》；18．华雅公司的《委托经营合同解除通知书》；19．纽跃公司的《对的回复函》及邮单；20．华雅公司与王钟鑫签订的《房屋租赁协议》；21．长沙市芙蓉区马坡岭街道西龙村民委员会的《证明》；22．鑫芙公司的《同意转租证明》；23．湖南健度健身管理有限公司的公司登记（备案）申请书、公司章程、承诺书等工商登记注册资料；24．《湖南健度健身管理有限公司股东决定》；25．华雅公司法定代表人向艳华在招商银行尾号为9688账户的历史交易明细表、律师调查令取证回证。被告（反诉原告）纽跃公司提出反诉请求：1．判令华雅公司向纽跃公司返还租金1139420元；2．判令华雅公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月，华雅公司与纽跃公司商谈长沙市芙蓉区恒大江湾会所游泳健身合作事宜，华雅公司向纽跃公司提供了其与鑫芙公司签订的《恒大江湾会所租赁合同》。纽跃公司以《恒大江湾会所租赁合同》的内容、面积及租金价格为基础，于2015年5月29日与华雅公司签订了案涉委托经营合同。2020年5月14日，纽跃公司收到鑫芙公司提交的其与华雅公司就长沙市芙蓉区恒大江湾会所签订的《会所租赁合同》，《会所租赁合同》与华雅公司提供的《恒大江湾会所租赁合同》的租金价格、面积及部分条款内容不一致，将全栋会所面积4193.85平方米改为4752.34平方米，二楼面积880.38平方米改为1438.87平方米，整栋会所第一年月租金31454元改为95047元，之后每年的租金标准均进行大幅改高。两份合同的印章明显不同，《恒大江湾会所租赁合同》系华雅公司伪造，华雅公司通过伪造的合同对纽跃公司进行欺诈，导致纽跃公司作出错误的意思表示与华雅公司签订案涉委托经营合同，租赁恒大江湾会所的一、二层房屋。华雅公司通过虚增面积称合作场所面积为2598.09平方米，第一年月租金为77942.79元，比华雅公司向鑫芙公司所付整栋会所月租金超出46488.79元。后因减少租赁面积，纽跃公司与华雅公司签订《补充协议》，但《补充协议》也系纽跃公司根据华雅公司提供的虚假《恒大江湾会所租赁合同》作出的意思表示。双方履行合同期间，纽跃公司共向华雅公司支付租金合计2848550元，扣除房屋合理占有使用费后，华雅公司应向纽跃公司返还租金1139420元（按支付租金总额的40%计算）。被告（反诉原告）纽跃公司对反诉请求向本院提交的证据有：1．华雅公司与案外人何周签订的《房屋委托经营合同》；2．纽跃公司在上海浦东发展银行账户2015年至2019年的对账单、纽跃公司在交通银行湖南省分行账户2015年至2019年的对账单。原告（反诉被告）华雅公司对反诉请求辩称，华雅公司与鑫芙公司于2015年6月19日签订的《会所租赁合同》约定，华雅公司承租的一楼房屋面积为1717.73平方米，二楼房屋面积为880.38平方米，一、二楼房屋面积合计2598.11平方米。华雅公司承租涉案房屋后，在与纽跃公司签订的案涉委托经营合同中约定的一、二楼房屋面积为2598.09平方米，两份合同约定的面积一致。鑫芙公司因调整了房屋面积，于2018年7月18日与华雅公司签订《房屋租赁合同补充协议二》，将出租给华雅公司的房屋面积调整为一楼1010.403平方米，二楼911.7平方米，华雅公司相应地对委托给纽跃公司经营的案涉房屋面积进行了调整，并与纽跃公司对案涉房屋面积的变更签订了案涉委托经营合同《补充协议》，《补充协议》中约定的案涉房屋面积与鑫芙公司调整后的面积完全一致。而且，华雅公司在将案涉房屋委托给纽跃公司经营前，纽跃公司对房屋面积进行了审查，并在房屋面积图上盖章确认，华雅公司不存在更改案涉房屋面积欺诈纽跃公司的行为，且根据案涉委托经营合同第三条第1项的约定，案涉房屋的委托经营管理费为30元/平方米（其中包含物业费每平方米4.5元），该价格系双方协商一致的结果，华雅公司不存在欺诈行为。原告（反诉被告）华雅公司对反诉辩称向本院提交的证据有：1．《会所租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议二》；2．《长沙恒大江湾综合楼房屋委托经营合同补充协议》；3．案涉房屋的平面图；4．长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4624号民事纠纷案《法庭笔录》。第三人鑫芙公司述称，鑫芙公司与华雅公司依法签订了《会所租赁合同》，将恒大江湾综合楼101号房地产出租给华雅公司使用。华雅公司与纽跃公司之间的纠纷，不影响华雅公司与第三人鑫芙公司租赁合同的效力及合同的履行。第三人鑫芙公司向本院提交的证据有：1．《会所租赁合同》；2．租金欠费明细表；3．物业管理费、电费欠费明细表。第三人王钟鑫述称，纽跃公司与华雅公司之间的诉讼内容与王钟鑫无关。第三人王钟鑫未向本院提交证据。对原告（反诉被告）华雅公司、被告（反诉原告）纽跃公司、被告杨家维围绕本诉、反诉请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年6月19日，华雅公司与鑫芙公司签订《会所租赁合同》（华雅公司在合同文本上签字盖章时间为2015年5月8日）。《会所租赁合同》约定，鑫芙公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101号房地产出租给华雅公司使用，出租房屋建筑（或使用）面积为4193.85平方米，其中一层1717.73平方米，二层880.38平方米，三层1595.74平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房屋的平面图为准，租赁面积以当地房地产管理局指定测绘所最终测量的面积为准），华雅公司用于经营体育、休闲娱乐、培训、咖啡吧、展示，租赁期限为8年，自2015年8月1日起至2023年7月31日，租金按自然月结算，合同对租赁期限内每年的月租金、租赁保证金、房屋交付、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了详细明确的约定。合同约定未经鑫芙公司书面同意，华雅公司不得转租，否则鑫芙公司有权解除本合同，收回房屋，且不退还华雅公司已交付的租赁保证金，华雅公司还须按违约时一个月的租金向鑫芙公司支付违约金。合同附件为租赁房屋一、二、三层平面图，双方于2015年5月8日分别在附件图纸上签字盖章。2018年7月18日，鑫芙公司与华雅公司对原合同租赁期限、租金、房屋交付日期等事项签订《房屋租赁合同补充协议（二）》。补充协议约定，原租赁房屋建筑（或使用）面积为3717.005平方米，其中一层1010.403平方米，二层911.7平方米，三层1595.74平方米，四层199.162平方米；租赁期限为8年，自2015年11月1日至2023年10月31日止，对租赁期限内每年的月租金、房屋交付等内容重新进行了具体明确约定。2015年5月29日，华雅公司与纽跃公司签订案涉委托经营合同，2017年7月1日，双方签订《长沙恒大江湾综合楼房屋委托经营合同补充协议》。案涉委托经营合同及补充协议约定，华雅公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101房地产一、二层房屋即案涉房屋委托给纽跃公司经营美容、美体、健身、健美，案涉房屋建筑（或使用）面积为1922.103平方米，其中一层1010.403平方米，二层911.7平方米（房产之详细建筑位置，使用范围以附件该房屋的平面图及现场勘测为准，对此面积双方同意不作为计算租金的依据，租金以补充协议中具体委托经营管理费条款的约定为准）；委托经营期限为八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止，2015年6月1日至8月31日为免交委托经营管理费但需缴纳水电费的装修期，委托经营管理费自房屋装修期满之次日开始计算，按月结算，纽跃公司应在每月15日前向华雅公司支付下月委托经营管理费，具体委托经营管理费为：2015年9月1日至2016年5月31日，每月77942.7元；2016年6月1日至2017年5月31日，每月80280.98元；2017年6月1日至2017年6月30日，82689.41元；2017年7月1日至2018年5月31日，每月61180.54元；2018年6月1日至2019年5月31日，每月63015.96元；2019年6月1日至2020年5月31日，每月64906.44元；2020年6月1日至2021年5月31日，每月66853.63元；2021年6月1日至2022年5月31日，每月68859.24元；2022年6月1日至2023年5月31日，每月70925.02元。纽跃公司负责自接受案涉房屋之日起所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用；在房屋交付使用前5日内，纽跃公司须向华雅公司支付设备及家具押金200000元；纽跃公司应按时支付委托经营管理费，逾期支付委托经营管理费的，每逾期十日，纽跃公司须按所欠委托经营管理费的千分之五支付违约金，如逾期30天不交的，华雅公司除有权追索委托经营管理费外，还有权解除委托经营合同，且不予退回委托经营保证金；未经华雅公司书面同意，不得转让，否则华雅公司有权解除本合同，收回案涉房屋，且不退还纽跃公司已交付的委托经营保证金，纽跃公司还须按违约时一个月的委托经营管理费向华雅公司支付违约金；纽跃公司违反合同约定逾期未迁出房屋的，每占用房屋一天，应按上月每日租金的2倍向华雅公司支付租金，且委托经营保证金不予退还。案涉委托经营合同签订后，2015年5月30日，纽跃公司向华雅公司交纳了设备及家具押金200000元。2015年6月3日，纽跃公司向华雅公司支付了租赁保证金（即委托经营保证金）155885.4元。2019年4月7日，纽跃服务部与王钟鑫签订《转让协议》，约定纽跃公司把在案涉房屋经营的纽跃游泳健身会所经营权、健身设备设施，向华雅公司缴纳的设备及家具押金、预付的委托经营管理费，转让之前购卡会员剩余期间内的所有后续服务、原聘请员工的接收和后续聘用、健身私教提成等整体转让给王钟鑫，转让价款为650000元。2019年7月4日，经王钟鑫向长沙市芙蓉区市场监督管理局申请，湖南健度健身管理有限公司经核准注册登记并核发营业执照，法定代表人为王钟鑫。2019年10月6日，华雅公司向纽跃公司作出《催款函》，催促纽跃公司支付拖欠的水电费84120元。2019年10月9日，纽跃公司向华雅公司作出《对的复函》，回复称纽跃公司与华雅公司于2015年5月29日签订案涉委托经营合同，后由2016年8月1日注册成立的纽跃服务部入场经营，并由该服务部履行委托经营合同的权利义务，纽跃服务部于2019年4月7日将案涉房屋的全部权利义务转让给王钟鑫，纽跃服务部退出经营管理，并于2019年6月12日注销，由王钟鑫入场经营缴纳委托经营管理费、水电费等费用。2019年10月19日，华雅公司向纽跃公司作出《回复函》，回复纽跃公司称根据双方于2015年5月29日签订的案涉委托经营合同第二条的规定，纽跃公司对案涉房屋进行占有、使用及收益应依约履行支付水电费义务；纽跃公司未经华雅公司同意擅自将委托经营管理的案涉房屋交由王钟鑫进行经营，华雅公司有权解除案涉委托经营合同，并有权收回案涉房屋；请纽跃公司收到此函后向华雅公司支付欠缴的委托经营管理费337229.6元及违约金147652.62元、水电费84120元，共计569002.22元。2019年11月27日，华雅公司向纽跃公司作出《委托经营合同解除通知书》，通知书称截至2019年11月28日，纽跃公司尚未支付2019年10月份的委托经营管理费，且纽跃公司已拖欠委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元，共计496446.7元，纽跃公司擅自将案涉房屋交由王钟鑫经营，以上行为违反了案涉委托经营合同第三条第4款及第六条第5款的约定，华雅公司依据案涉委托经营合同第六条的约定，通知纽跃公司即日解除双方签订的案涉委托经营合同，纽跃公司缴纳的委托经营保证金不予退还。纽跃公司于2019年11月29日收到华雅公司寄送的《委托经营合同解除通知书》，于2019年12月2日向华雅公司作出《对的回复函》，回复称纽跃公司与华雅公司于2015年5月29日签订了案涉委托经营合同，后由2016年8月1日注册成立的纽跃服务部入场进行经营，履行全部委托经营合同的权利义务，华雅公司对此予以认可并实际履行，纽跃服务部于2019年4月7日将长沙恒大江湾综合楼合作经营健身游泳馆全部权利义务（包括纽跃公司缴纳的押金保证金）转让王钟鑫后退出经营管理，对此，华雅公司知晓并同意，仅称因场地业主方的原因，不能立即与王钟鑫签订合同，需以后办理相关书面手续，本次转让后，纽跃服务部从纽跃公司承继的合同权利义务全部转让给了王钟鑫，王钟鑫于2019年4月15日开始向华雅公司支付场地管理费及水电费，华雅公司不应再向纽跃公司主张权利。华雅公司要求纽跃公司支付委托经营管理费和水电费，纽跃公司予以拒绝。截止2019年11月29日，纽跃公司共计拖欠委托经营管理费共计400245.6元、水电费共计96201.1元和燃气费5897.4元未付，也未将案涉房屋场地返还给华雅公司。另查明，纽跃服务部于2016年8月1日注册登记，经营类型为个体工商户，经营者为何周，纽跃服务部与纽跃公司系内部合作关系，在案涉房屋营业所发生的费用由纽跃公司向华雅公司负责。纽跃公司系杨家维一人独资设立的有限责任公司，纽跃公司向华雅公司支付委托经营管理费的大部分款项均从杨家维和其指定的财务人员私人账户转出。本院认为，华雅公司与鑫芙公司签订《会所租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，华雅公司向鑫芙公司承租长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101房产（建筑面积共计为3717.005平方米）用于体育、休闲娱乐、培训、咖啡吧、展示等。《会所租赁合同》签订后，华雅公司与纽跃公司先后签订案涉委托经营合同及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》，华雅公司将所承租的部分房屋（建筑面积共计为1922.103平方米）转租给纽跃公司用于经营生活美容、美体健身等。虽然《会所租赁合同》约定，未经鑫芙公司书面同意，华雅公司不得转租。但鑫芙公司对纽跃公司的经营活动、广告标牌知悉后未提出异议，予以默示，依法推定鑫芙公司同意华雅公司对纽跃公司的转租行为。华雅公司与纽跃公司签订的具有房屋场地租赁合同性质的案涉委托经营合同及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。在委托经营合同履行过程中，纽跃公司未依约按时向华雅公司支付委托经营管理费，其辩称已经告知华雅公司将案涉房屋转租给王钟鑫经营，华雅公司与王钟鑫已形成新的房屋租赁合同关系且实际履行，纽跃公司不是本案适格被告，并提供了华雅公司与王钟鑫于2019年6月25日签订的《房屋租赁协议》、鑫芙公司作出的《同意转租证明》、华雅公司与王钟鑫及纽约公司三方的谈话录音等证据予以证明。根据王钟鑫在本院（2020）湘0102民初4624号民事纠纷案《庭审笔录》中的陈述和质证意见，能够证明王钟鑫与华雅公司于2019年6月25日签订的《房屋租赁协议》和鑫芙公司作出的《同意转租证明》系王钟鑫为办理工商营业执照目的单方制作的，华雅公司与王钟鑫及纽约服务部三方的谈话录音仅能证明三方就案涉商铺转租事宜处于协商过程中，均不能证明纽跃公司已获得华雅公司书面同意将案涉商铺转租给王钟鑫，更不能证明王钟鑫与华雅公司达成租赁协议并得到鑫芙公司同意，故纽跃公司的抗辩理由不能成立。华雅公司与纽跃公司签订的案涉委托经营合同及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》处于存续有效状态，纽跃公司应为本案适格被告。纽跃公司未依约向华雅公司支付委托经营管理费应依法承担违约责任，合同约定每逾期十日按所欠委托经营管理费金额的5‰（即日万分之五）支付违约金，华雅公司依约享有合同解除权，且约定的合同解除权条件成就，故华雅公司诉请确认案涉委托经营合同及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》于2019年11月29日解除，纽跃公司将位于湖南省长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××层房屋腾空并返还给华雅公司，并支付拖欠的委托经营管理费、水电费、燃气费、逾期违约金及从2019年11月29日至案涉房屋实际腾空返还华雅公司期间的房屋占用费，确认纽跃公司所交保证金不予退还并归华雅公司所有，本院予以支持。纽跃公司反诉请求华雅公司返还租金1139420元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于杨家维是否应当承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，股东应当对公司债务承担连带责任。本案中，纽跃公司为杨家维一人独资设立的有限责任公司，华雅公司提供的纽跃公司支付委托经营管理费的银行转账记录能够证明大部分款项是从杨家维和其指定的财务人员私人账户转出，杨家维不能举证证明纽跃公司的财产独立于其自己的财产，能够认定杨家维与纽跃公司之间存在财产混同，华雅公司诉请杨家维对纽跃公司所负华雅公司债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认湖南华雅文化传播有限公司与长沙纽跃健身美容有限公司签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》于2019年11月29日解除，长沙纽跃健身美容有限公司在本判决生效后十日内将位于湖南省长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××层房屋腾空并返还给湖南华雅文化传播有限公司；二、在本判决生效后五日内，长沙纽跃健身美容有限公司向湖南华雅文化传播有限公司支付截止2019年11月29日委托经营合同及补充协议解除前的委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元、燃气费5897.4元及房屋占用费（自2019年11月29日起至长沙纽跃健身美容有限公司实际腾空返还委托经营的房屋场地之日止，按双方签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》和《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》约定的每月委托经营管理费标准计算）；三、在本判决生效后五日内，长沙纽跃健身美容有限公司向湖南华雅文化传播有限公司支付截止2020年1月3日提起本案诉讼之日止的违约金162179.85元及之后的违约金（从2020年1月4日起至实际清偿之日止，按欠款金额的日万分之五计算）；四、确认长沙纽跃健身美容有限公司向湖南华雅文化传播有限公司交纳的委托经营保证金155885.4元不予退还并归湖南华雅文化传播有限公司所有；五、杨家维对长沙纽跃健身美容有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；六、驳回湖南华雅文化传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回长沙纽跃健身美容有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12002元，财产保全费4120元，反诉受理费7527元，合计23649元，由长沙纽跃健身美容有限公司、杨家维共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 江 涛人民陪审员 周 玲人民陪审员 侯意辉二〇二〇年六月三十日法官助理李家成书记员厉大桥附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。