甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8291号原告（反诉被告）:兰州江森电子科技有限公司，住所地兰州市城关区东岗西路**（兰州电脑城****）。法定代表人：沈俊铎，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵小革，甘肃崇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：矫全，甘肃法音律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘录昌，男，1969年11月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王根强，甘肃锐城律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州江森电子科技有限公司与被告（反诉原告）刘录昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日作出（2017）甘0102民初4947号民事判决书，宣判后兰州江森电子科技有限公司不服，上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2018年4月23日作出（2017）甘01民终3476号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）甘0102民初4947号民事判决书，案件发回本院重新审理。本院于2019年3月4日重审后作出（2018）甘0102民初5068号民事判决书，宣判后刘录昌不服，上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）甘01民终1447号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）甘0102民初5068号民事判决书，案件发回本院重新审理。本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵小革、矫全，被告刘录昌及其委托诉讼代理人王根强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰州江森电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告2015年1月1日签订的《商品租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付商铺租赁费用483750元；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交付租赁费的违约金241875元；4、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于兰州市城关区租赁给被告经营宾馆，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，总计5年，2015年、2016年租金为250000元，2017年为275000元、2018年为302500元、2019年为332750元，下一年度的租赁费用提前一个月支付。合同签订后，原告按照约定将商铺交予被告使用，被告也正常使用至今。2016年12月，被告应当按照合同约定将2017年租赁费用275000元支付原告，但被告却迟迟未予支付。2017年2月21日，原告与被告沟通后，被告向原告出具欠条，承诺在2017年3月28日前支付48750元，剩余206250元于2017年5月1日前付清。但截止今日，被告在2017年2月21日支付60000元、2017年3月支付8750元、2017年5月支付25000元之外，剩余181250元尚未按照欠条约定时间支付，原告多次催收，被告始终不予支付。原告认为：原、被告之间的《商铺租赁合同》合法有效，且原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，现被告不按照合同约定履行自己的付款义务，有悖诚信，显属违约，其已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。在庭审过程中，原告提出将诉讼请求变更为：1、请求解除原、被告2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付商铺租赁费用816500元；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交付租赁费的违约金241875元；4、请求依法判令被告返还兰州市城关区商用房；5、如未在2019年12月31日之前返还商用房，每逾期一日按912元计算占用费，直至返还商用房止；6、请求依法责令被告承担一切诉讼费用。刘录昌辩称：1、双方签订的《商铺租赁合同》应被依法认定为无效合同；2、《商铺租赁合同》无效的过错在原告人，原告诉请被告支付房租及违约金没有事实和法律依据。刘录昌向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法确认反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》无效；2、请求贵院依法判令被反诉人向反诉人承担反诉人损失1440231元；3、本案的全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年4月30日，反诉人与被反诉人共同签订《商铺租赁合同》，合同约定：被反诉人将位于兰州市城关区租赁给反诉人作为经营场所，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，合同期限为5年。另，双方在此合同中约定了租金的支付时间、双方之间的职责等。在本合同签订的同时，反诉人与原该房屋实际承租人冶正录、王廷明签订了《转让合同》，将该租赁房屋内的全部设备、设施以122万元的价格受让于反诉人。上述合同签订后，反诉人开始经营该宾馆，但在经营的过程中，反诉人才得知该租赁房屋没有合法的建设及所有权手续（房屋所有权手续、建设工程规划许可证），致使反诉人无法办理经营所需的工商局注册手续，后经反诉人多次找到被反诉人，要求被反诉人出具该房屋合法的经营手续，被反诉人一直以各种理由推脱，直到2017年2月16日，才向反诉人出具了一份由兰州市房地产交易中心出具的文书，内容为：兰州江森电子科技有限公司（地址：天平（地址：天平街**屋交易登记手续，我中心正在办理中的函。后反诉人拿着该函经过多次周折，才在2017年2月22日办理了宾馆经营的合法营业执照，但至今不能办理相关卫生许可证等相关证件。反诉人没有办法，最后只能到兰州市房管局询问该房屋证件的办理情况，兰州市房管局工作人员经过查询得知，该文件的公章确属兰州市房管局加盖，但却至今没有收到过任何办理该租赁房屋所有权手续的文件，并且该房屋也没有建设工程规划许可证，从根本上来讲，就不可能办理的下来房产证。基于此，该租赁房屋缺乏相应的建设工程规划证，在本案一审辩论终结之前也不可能取得上述证件，本合同按照相关法律规定应当依法被认定为无效合同。除此之外，由于涉案租赁房屋不能办理相关的产权手续，也没有相应的建设工程规划手续，致使反诉人长期办理相应的营业执照及其相关的证件，相关政府部门已经多次对反诉人进行罚款19000元，被反诉人还多次对反诉人进行停电，致使反诉人无法正常使用该租赁房屋，从根本上并没有达到使用该租赁房屋作为经营场所的目的，与此同时，反诉人还因为经营该房屋支付了122万元的设施、设备转让费，依照相关法律规定，合同无效，因此给合同缔造者造成的损失应当按照双方的过错程度进行分担。综上所述，反诉人请求法院依法查明本案事实，认定双方所签合同无效，驳回被反诉人要求支付房屋租金的诉讼请求，并判令被反诉人承担由于对反诉人隐瞒该房屋没有房屋产权手续，给反诉人造成的损失，故诉至法院。在庭审过程中，反诉人提出将反讼请求第二项变更为：请求贵院依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失1130789.54元（具体组成为装饰装修损失831789.54元、预期利润270000元，罚款19000元，押金10000元）。兰州江森电子科技有限公司针对反诉辩称，1、合同是有效的；2、损失没有任何依据；3、请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于兰州江森电子科技有限公司提交的《商铺租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《公证书》、《欠条》，刘录昌质证后对上述证据的真实性均没有异议，对其证明目的有异议，本院审查后认为，上述证据客观真实、来源合法、与本案存在关联性，对上述证据本院予以采信。对于兰州江森电子科技有限公司提交的发票，刘录昌质证后对真实性、证明目的有异议，本院认为，该证据能够证明兰州江森电子科技有限公司支付了该房屋的购置款项，能够使用该房产，具有证明力。针对本诉本案被告（反诉原告）刘录昌未提交其他证据。在反诉证据中，刘录昌向本院提交了《商铺租赁合同》、与兰州市房地产交易中心相关负责人通话录音、兰房字第**介绍信、《营业执照》、短信聊天记录、兰州市城关区工商行政管理局《行政处罚决定书》、兰州市城关区卫生和计划生育局《行政处罚决定书》、《行政处罚事先告知书》、《卫生监督意见书》、甘肃省罚没款非定额收据、《转让合同》、收条、转账凭证、冶正录和王廷明身份证复印件、销售清单、发票、收据、照片、销售不动产统一发票、修建许可证、建筑照片、涉黑涉恶线索核查结果告知书、介绍信、甘肃省罚没款非定额收据、2015年4月至2016年4月营业收入统计、《工程造价鉴定意见书》、甘肃增值税普通发票等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于刘录昌提供的《商铺租赁合同》、《营业执照》、《转让合同》、收条、转账凭证、冶正录和王廷明身份证复印件，兰州江森电子科技有限公司质证后对其真实性无异议，对于其证明目的有异议，本院认为，上述证据客观真实、来源合法、与本案存在关联性，本院予以采信。对于刘录昌提供的兰州市房地产交易中心相关负责人录音证据、短信聊天记录，兰州江森电子科技有限公司质证后对真实性、证明目的均有异议，本院经审查后认为，上述证据无法核实其真实性，录音涉及人员亦未出庭作证，故不予认定。对于刘录昌提交的兰州市城关区工商行政管理局《行政处罚决定书》两份、兰州市城关区卫生和计划生育局《行政处罚决定书》及甘肃省罚没款非定额收据三份，兰州江森电子科技有限公司对真实性无异议，证明目的有异议，本院认为，上述证据系行政罚没款，和本案缺乏关联性，故不作认定。对于刘录昌提交的《转让合同》、原房屋承租人冶正录、王廷明收据、收条、身份证复印件、银行付款凭证、《工程造价鉴定意见书》，兰州江森电子科技有限公司质证后提出异议，本院认为，上述证据能够证明刘录昌受让了涉案房屋经营权及设施、设备，转让费为1220000元，经工程造价鉴定，在没有计算折旧费的情况下，涉案房屋装修部分造价为618609.54元，可移动资产213180元。对于刘录昌提交的销售清单、发票、收据等38份材料，兰州江森电子科技有限公司质证后对证明目的有异议，本院认为，上述票据不能形成完整证据链，与本案缺乏关联性，不予采信，停电照片结合庭审答辩，能够证明租赁期间停电的事实，予以认定。2016年10月18日兰州房地产交易中心出具的编号为第241号文件经法院依职权调取的兰州房地产交易中心的说明证实该证据真实存在，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年12月1日，案外人兰州市公共交通总公司与甘肃省石油化工房地产开发公司第一开发部签订《天平街危房改造联建协议》约定：改造天平街35-37号地段危房（建筑面积：约4500平方米，以规划局实际面积为准），用于改善职工住房条件。1995年11月16日，上海航星-赛达商用机器有限公司从甘肃石油化工房地产开发公司第一开发部购买位于兰州市城关区共计约466平方米上下两层商务用房。2011年11月23日，上海航星机械（集团）有限公司将该房屋出售给兰州江森电子科技有限公司。该房屋未取得所有权证，出卖人上海航星机械（集团）有限公司向原告出具了一份建设工程规划许可证（兰规管字（95）340号许可证），该许可证载明：建设单位系兰州市公交总公司，建设项目名称为住宅、办公、商店，建设位置位于城关区，建筑层数8层，建筑面积为5243平方米。本案原、被告签订《商铺租赁合同》，刘录昌承租了涉案房屋，同时，刘录昌与案外人冶正录、王廷明签订转让合同，刘录昌受让了涉案房屋经营权，涉案房屋设施、设备，转让费为1220000元。在原、被告签订的《商铺租赁合同》中，双方约定的租赁期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，租金为：2015年、2016年使用费用不变为250000元，2017年使用费用为275000元，2018年使用费用为302500元，2019年使用费用为332750元，合同还约定，下一年房租提前一个月支付，乙方有拖欠的，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。另查明，依据兰州江森电子科技有限公司给刘录昌提供了兰州房地产交易中心出具的内容为“兰州江森电子科技有限公司（地址：天平街（地址：天平街**交易登记手续，我中心正在办理中”的函件，2017年2月22日，刘录昌取得了涉案房屋下经营商铺的营业执照。在此过程中，刘录昌缴纳了2016年度的房屋租金，并于2017年2月21日向兰州江森电子科技有限公司出具了欠条载明“今欠天平街15号房租（2017年1月至3月31日）8750元于2017年3月28日前归还，剩余2017年4月至2017年12月房租于2017年5月1日前付清，即206250元。”出具欠条后，刘录昌仅支付了部分房租，兰州江森电子科技有限公司诉至法院，刘录昌以涉案房屋未取得规划许可证，双方所签租赁合同无效为由提出反诉。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中兰州江森电子科技有限公司与刘录昌签订了《商铺租赁合同》，由刘录昌用于宾馆的经营活动，但由于房屋至今无法取得产权证明，使刘录昌一直未能办理完毕宾馆全部经营手续，从该建筑的修建许可手续上可以看到该建筑的建筑层数为8层，而其实际建筑层数为9层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截止本案法庭辩论终结前，原告未提供经主管部门批准建设的相关证明材料。因此，双方订立的《商铺租赁合同》为无效合同。合同法规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告要求解除原、被告2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，因该合同认定为无效，无效的合同自始无效，合同无需解除；对于原告请求支付商铺租赁费用的诉讼请求及赔偿滞纳金的请求，刘录昌在自身经营宾馆的活动中，一直占用兰州江森电子科技有限公司的房屋至今，并从事了一定的经营活动，并未在发现无法办理合法经营手续后，及时向兰州江森电子科技有限公司归还房屋，仍然占用房屋，获取了一定的经济利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还，即支付房屋使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但本案中，建设许可证与实际建筑面积和楼层不相符是导致租赁合同无效的直接原因，这在案涉房屋出租时已是既定事实，对此原告作为出租方有过错责任，给其造成的损失即被告的占有使用费其应当承担一定责任，而被告在承租时明知案涉房屋没有产权证其未尽到审慎义务，由此产生的后果其亦应承担相应责任。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，秉持公平理念，公正、平允、合理地确定各方的权利和义务，并依法承担相应的民事责任，故对于原告主张的房屋占用使用费应当参照合同约定的租赁费由原被告双方对等承担，由被告按照合同约定的日912元标准的50%即日456元的标准支付原告房屋租赁费，自2015年1月1日起，至返还商用房为止，同时兰州江森电子科技有限公司还应当返还刘录昌已支付的2015年、2016年、2017年房屋租赁费用593750元。由于双方签订的租赁合同为无效合同，故兰州江森电子科技有限公司对于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于兰州江森电子科技有限公司请求被告返还兰州市城关区商用房的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告刘录昌要求兰州江森电子科技有限公司承担装修损失831789.54元、预期利润270000元，罚款19000元，押金10000元，合计1130789.54元的诉讼请求，其中关于装修损失831789.54元，根据甘肃信诺工程造价咨询有限公司工程造价鉴定意见书（2020甘信鉴字第034号）的鉴定意见，装饰安装费用合计618609.54元，可移动资产费用213180元，该鉴定意见书注明，鉴定造价没有计算折旧费，故该鉴定结论不能作为定案依据，对于可移动资产，承租人刘录昌可自行处置，对于附合装饰装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案原告对被告接受转让带有附合装饰装修的房屋并支付转让费的事实知晓，视为承租人经出租人同意装饰装修，合同约定的租赁期间届满日为2019年12月31日，现已届满，故反诉原告刘录昌要求兰州江森电子科技有限公司承担装修损失831789.54元的诉讼请求不予支持；预期利润270000元，因反诉原告刘录昌未提供证据加以证明，故其该项诉讼请求不予支持；关于19000元行政罚没款，该部分为刘录昌自身经营活动中产生的，与反诉被告没有直接因果关系，故其诉请不予支持；对于押金10000元，由于合同无效，故刘录昌要求兰州江森电子科技有限公司返还10000元押金的请求于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）兰州江森电子科技有限公司与被告（反诉原告）刘录昌签订的《商铺租赁合同》无效，被告（反诉原告）刘录昌于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）兰州江森电子科技有限公司兰州市城关区（城关区金河商务宾馆）商用房；二、被告（反诉原告）刘录昌于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)兰州江森电子科技有限公司支付房屋使用费用456×1826=832656元。（暂计自2015年1月1日至2020年1月1月，实际金额以房屋实际返还之日止，每日按照456元的标准计算）；三、驳回原告(反诉被告)兰州江森电子科技有限公司的其他诉讼请求；四、原告(反诉被告)兰州江森电子科技有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘录昌2015年、2016年、2017年房屋租赁费用593750元，租赁房屋押金10000元；五、驳回被告（反诉原告）刘录昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14202元，由原告(反诉被告)兰州江森电子科技有限公司负担3029元，被告（反诉原告）刘录昌负担11173元；反诉费8881元，由原告(反诉被告)兰州江森电子科技有限公司负担4742元，被告（反诉原告）刘录昌负担4139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  文朝霞人民陪审员  关爱静人民陪审员  樊红玉二〇二〇年六月二十四日书 记 员  于晶晶