山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0502民初5144号 原告（案外人）：王立凤，女，1962年7月3日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：尚志臣（原告之夫），男，1961年3月29日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：张萍萍，山东恪诺律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏南通二建集团有限公司，住所地江苏省启东市人民中路**，统一社会信用代码91320681138854172P。 法定代表人：杨晓东，董事长。 委托诉讼代理人：高志坚，山东康辉律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东金瀚房地产开发有限公司，住，住所地东营市胜利大街**一社会信用代码913705027275609739。 法定代表人：杨青山，董事长。 原告王立凤与被告江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建集团公司）、山东金瀚房地产开发有限公司（以下简称金瀚房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王立凤的委托诉讼代理人尚志臣、张萍萍，被告南通二建集团公司的委托诉讼代理人高志坚到庭参加诉讼。被告金瀚房地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王立凤向本院提出诉讼请求：1.依法确认涉案位于东营市东营区××路××号××幢××号房产归王立凤所有（价值973209元）；2.依法停止对涉案房产的执行；3.依法判令诉讼费等由被告负担。事实和理由：2008年5月6日,王立凤与金瀚房地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司位于东营市××路××号××幢××号房产，并通过支票转账方式支付了房款。2011年3月11日，金瀚房地产公司给王立凤出具了销售不动产发票一份。2011年3月15日，东营市公安局经济开发区分局金水派出所给王立凤出具了门牌号码使用证明信。此后，王立凤到房地产登记部门办理不动产登记时，被告知因金瀚房地产公司有债务纠纷，涉案房屋被查封，王立凤一直积极找寻金瀚房地产公司协调办理房产登记，但金瀚房地产公司已经人去楼空，对涉案房屋一直不给予解决方案。无奈，王立凤一直处于等待过程中，后因南通二建集团公司与金瀚房地产公司之间的债务纠纷，导致涉案房屋在2017年12月26日再次被查封，直接损害了王立凤的合法权益。 南通二建集团公司辩称，一、王立凤在东营中院自认其在2011年3月知道涉案房屋被查封，但其在2014年6月20日在东营中院庭审时自认金瀚房地产公司正常营业，而且王立凤和金瀚房地产公司的法定代表人杨青山以及负责人陈某都很熟，因此王立凤在诉状中称其发现房屋被查封时金瀚房地产公司就人去楼空的主张不能成立；二、物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、消灭经登记才发生效力，法律另有规定的除外，本案房屋所有权仍登记在金瀚房地产公司名下，本案也不存在法律另有规定的五种情形，因此涉案房屋的所有权仍然属于金瀚房地产公司，所以王立凤主张对涉案房屋享有所有权不能成立；三、王立凤在2014年6月20日庭审时，承认自签订买卖合同之后可以随时办理过户，其自签订合同至本案查封中间有三段累计达6年的时间可以办理过户，其知道房屋因金瀚房地产公司债务被查封的事实后又有两段近三年的时间可以过户，尤其是其因同类事件起诉到法院而且败诉，受到这次重大提醒后还有一次2年7个月的时间可以过户，但是其始终没有办理过户，因此本案没有办理过户的原因是王立凤消极的不行使自己的权利，完全是自身原因导致，王立凤对此具有重大过错，因此不能排除执行；四、王立凤提交的购房合同第三条显示涉案房屋用途为商业，自己在庭审中也承认用于经营，而且王立凤在另一次诉讼中自我签署的诉讼文件中显示其不在涉案房屋里长期居住，因此本案不适用最高法院保护购房者实际居住权的相关规定；五、依据国务院发布的城市房产管理条例第三十三条规定，购买商品房应当在商品房交付之日起90日内办理过户，王立凤长时间不办理过户本身就是违法行为，任何人不应当在自己的违法行为中获益，其法律后果和风险应当由其自行承担。 金瀚房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2007年6月25日，金瀚房地产公司与山东信致远投资有限公司（以下简称信致远投资公司）签订合作开发房地产合同，约定：双方联合开发的项目名称为清风湖步行街，金瀚房地产公司以清风湖步行街现有土地和在建工程出资，信致远投资公司以现金出资，利润共享，风险共担。项目的销售策略、销售定价等重大决策由双方共同商议确定意见后，信致远投资公司可组织实施。同日，双方签订清风湖步行街项目运行程序及细则，约定销售汇款时，信致远投资公司财务到金瀚房地产公司财务借取盖有金瀚房地产公司财务专用章的收据一本，代金瀚房地产公司收取房款，存到双方指定的信致远投资公司专用账户。信致远投资公司成立于2007年7月4日，其法定代表人陈某为金瀚房地产公司监事。 王立凤与金瀚房地产公司签订商品房买卖合同一份，载明的签订时间为2008年5月6日，该合同约定：王立凤购买金瀚房地产公司开发的清风湖步行街南一楼（4﹟）105号房，建筑面积216.58平方米，总价款973209元，于签订合同后7日内付清。金瀚房地产公司应当在2011年6月30日前，将具备东营市房屋建筑工程竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付王立凤使用。 2008年5月6日，东营市河口鹏达非金属材料制品有限公司向信致远投资公司汇款1063743元，王立凤主张该款项为东营市河口鹏达非金属材料制品有限公司偿还其丈夫尚志臣的借款。王立凤主张上述向信致远投资公司的汇款系支付的涉案房款，扣除涉案房款973209元，信致远投资公司以现金的方式将多付的房款归还给了王立凤，但未提供证据予以证实。东营市河口鹏达非金属材料制品有限公司成立于2004年4月，王立凤的丈夫尚志臣为该公司的发起人及股东，并担任该公司的法定代表人。自2012年7月起公司名称变更为胜利油田东方鹏达非金属材料制品有限公司，尚志臣不再担任该公司的法定代表人，而是担任公司的执行董事兼总经理。2011年3月11日，金瀚房地产公司向王立凤开具销售不动产发票一份，载明：不动产项目编号×××94，楼牌号105，建筑面积、套内面积216.58平方米，单价4493.53元／平方米，金额973209元，款项性质售房款，但合计金额大写处显示为“壹佰玖拾玖万贰仟捌佰陆拾肆圆贰角”，在该大写数字上方有“玖拾柒万叁仟贰佰零玖圆”。在该发票的右侧载明为：“办证联（房管部门留存）”。 2011年3月15日，东营市公安局经济开发区分局金水派出所向王立凤出具了门牌号码使用证明信一份。载明：“王立凤：根据《东营市门楼牌管理暂行办法》之规定，你处房屋（院落）的坐落位置和门牌号码编排为：东营区南一路258号4号楼105室请正确使用。”涉案房产登记在金瀚房地产公司名下，产权证号为东房权证东营区字第0××4号。涉案房产曾于2010年12月10日被东营市东营区人民法院查封，查封期限至2012年12月9日，2013年5月17日被东营市中级人民法院查封，查封期限为自2013年5月17日至2015年5月16日。王立凤向东营市中级人民法院提出书面执行异议，称涉案房产归其所有，对涉案房产的查封无事实法律依据。东营市中级人民法院于2014年3月12日作出（2014）东执异字第2号执行裁定书，驳回了王立凤的异议。王立凤于2014年4月2日向东营市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。东营市中级人民法院于2014年7月22日作出（2014）东民四初字第46号判决书，驳回了王立凤的诉讼请求。在上述案件庭审过程中，王立凤主张其购买的为现房，装修支出100多万，但未提供装修的证据。 2015年9月23日，东营市仲裁委员会作出［2015］东仲字第17号裁决书,裁决内容为：“一、被申请人山东金瀚房地产开发有限公司支付江苏南通二建集团有限公司工程款1029682.16元；二、被申请人山东金瀚房地产开发有限公司支付江苏南通二建集团有限公司工程款逾期利息502314.53元。案件受理费、处理费20133元由被申请人负担，申请人预交的受理费、处理费不予退回，由被申请人一并支付给申请人。以上各项相加合计1553029.69元，由被申请人山东金瀚房地产开发有限公司于本裁决送达之日起十日内支付申请人江苏南通二建集团有限公司”。2016年3月29日，东营市中级人民法院作出（2016）鲁05指执50号执行裁定书，裁定【2015】东仲字第17号裁决执行一案由东营区人民法院执行。2016年8月30日，金瀚房地产公司被列入失信被执行人名单。2016年8月30日，本院作出（2016）鲁0502执835号执行裁定书，终结本案的执行。2017年12月26日，本院作出（2016）鲁0502执第835号之三执行裁定书，查封了金瀚房地产公司名下的位于东营市东营区××路××号××街××幢××号（房产证号：东房权证东营区字第0××4号）房产一套。查封期限为三年。王立凤向本院提出执行异议申请，经审查本院作出（2019）鲁0502执异87号执行裁定书，驳回王立凤执行异议的申请。2019年10月9日，王立凤向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，现涉案房屋由王立凤女儿尚静静经营东营开发区尚昀茶楼，该茶楼注册成立的日期为2013年3月27日。王立凤主张为了办理涉案房屋的产权证书，已经将涉案房屋的合同及发票原件交给了信致远投资公司的工作人员，在本案中提交的合同、发票、付款凭证均为（2014）东民四初字第46号案件卷宗中的复印件。 庭审中，王立凤申请信致远投资公司法定代表人陈某出庭作证。陈某陈述，由于金瀚房地产公司资金链断裂，信致远投资公司与金瀚公司签署了合作协议和资金运行细则，信致远投资公司与金瀚房地产公司共同约定信致远投资公司的账户作为售房款的收款账户，卖房子开的发票都是以金瀚房地产公司的名义。陈某陈述在其推销所建房屋时，通过朋友介绍认识了王立凤的丈夫尚志臣。经陈某介绍，王立凤购买了涉案房屋。具体款项的收取及发票的开具过程，陈某表示记不清楚，而且信致远投资公司的财务账目已经丢失，找不到原始的收据。陈某陈述信致远投资公司代表金瀚房地产公司卖出几套房屋，售出的房屋一般是金瀚房地产公司工作人员进行交付，但在找不到金瀚房地产公司工作人员时，信致远投资公司的工作人员也会直接交付房屋，涉案房屋如何交付记不清了，当前大部分房屋也都办理了房产证。陈某不清楚工作人员是否拿走了王立凤购房合同及发票的原件，但表示王立凤多次要求其协调办证。王立凤对证人证言无异议，主张王立凤享有涉案房屋的物权期待权，没有办理房产证是因为金瀚房地产公司的原因，王立凤享有的物权期待权可以对抗南通二建集团公司的普通债权。南通二建集团公司主张王立凤提供证据不足以证实其交付了涉案房屋的全部购房款项。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：一、王立凤是否已交付全部房款并对涉案房屋合法占有、使用收益；二是王立凤是否享有优先于南通二建集团公司债权的权利。三是王立凤对涉案房屋未办理过户手续是否存在过错。 关于第一项争议问题。王立凤与金瀚房地产公司签订商品房买卖合同的时间，明显早于南通二建集团公司对涉案房屋申请查封的时间，而且王立凤提供的证据也可以证实自2013年起一直对涉案房屋占有、使用和收益的事实，但王立凤提供的交付房款、接收房屋的证据明显不符合常理，而且存在多处矛盾，不能证明王立凤已交纳房款并合法接收涉案房屋的事实，具体理由为：一是涉案商品房买卖合同签订的时间明确载明为2008年5月6日，而且王立凤在庭审中认可为现房交付，但在合同中约定的交房时间为2011年6月30日前，办理房产证的时间为商品房交付使用后480日内，该两项内容均为手写，却存在交房日期晚于办证日期的矛盾；二是王立凤提供的缴纳购房款的支票金额与涉案房屋的款项明显不符，而且该支票的开具时间与商品房买卖合同的时间完全相同，按照常理尚志臣作为该公司当时的法定代表人，完全可以开具与购房款金额相同的支票，王立凤亦未提供证据证实信致远投资公司返还多余房款的事实，不能排除东营市河口鹏达非金属材料制品有限公司与信致远投资公司有其他业务往来的可能性；三是王立凤提供的购房发票的开具时间为2011年3月11日，当时涉案房屋已经被本院查封，发票既未明确载明所购房屋的位置，还存在该发票为办证单位留存栏以及金额大写出现了完全不同数额等瑕疵；四是王立凤未提供任何证据证明金瀚房地产公司工作人员或者信致远公司工作人员通过正常的交接手续交付了涉案房屋。 关于第二项争议问题。王立凤与金瀚房地产公司签订了涉案房屋的买卖合同，在王立凤全额交付购房款并合法占有、使用涉案房屋的情况下，王立凤应该享有合法的优先于普通债权的物权期待权，但由于王立凤提供的证据未达到高度盖然性的标准，因此王立凤基于购房合同享有的权利，并不必然优先于南通二建集团公司享有的普通债权，王立凤更不享有涉案房屋的所有权，即使王立凤全面履行了合同义务，也只能通过金瀚房地产公司履行过户义务，实现其对涉案房屋的所有权，因此王立凤主张确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。 关于第三项争议问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，虽然在涉案房屋于2017年12月26日被查封前，王立凤已经与金瀚房地产公司签订了商品房买卖合同，并已经对涉案房屋占有、使用并收益，但其提供的付款证据未达到高度盖然性的标准，而且也未提供证据证实涉案房屋的交付。即使王立凤已经缴纳了全部房款，但在长达十多年的时间内未办理过户手续，尤其是在被东营市中级人民法院查封期限到期后到2017年12月26日被本院再次查封前，两年多的时间内仍不采取必要措施办理房屋产权证，王立凤明显存在过错。证人陈某陈述其经手出售的房屋并非只有王立凤一户，而是还有其他的业主，却只有王立凤出现了未及时办理房产证的情况，因此即使王立凤已交纳全部房款的情况下，未及时办理房产证是由于王立凤怠于行使其权利造成的，王立凤主张解除涉案房产查封并停止执行的理由不成立，本院依法不予支持。金瀚房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告王立凤的诉讼请求。 案件受理费13532.09元，公告费260元，由原告王立凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  张立云 审 判 员  宋秋香 人民陪审员  赵艳辉 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  杜 岩