福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初548号 原告：福建省景力商业管理有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城5栋9层，统一社会信用代码：913505240955117771。 法定代表人：凌云，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘**，福建合众天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊，福建合众天成律师事务所律师。 被告：徐才福，男，1987年4月20日出生，汉族，福建省泉州市泉港区南埔镇沙格新村138号，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：钟江海，福建厦信律师事务所律师。 原告福建省景力商业管理有限公司（以下简称：景力公司）与被告徐才福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景力公司的特别授权委托诉讼代理人刘**、吴俊、被告徐才福及其特别授权委托诉讼代理人钟江海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景力公司向本院提出诉讼请求：1.确认景力公司与徐才福于2018年7月29日签订的《租赁合同》已经于2020年1月9日解除；2.徐才福立即向景力公司返还符合租赁合同约定的承租房屋；3.确认景力公司有权没收徐才福的履约保证金11,012元(按照2018年度月租金5,506元标准，计算2个月)；4.徐才福立即向景力公司支付违约金11,562元（按照2019年度月租金5,781元标准的2倍计算）；5.徐才福立即向景力公司支付已经优惠的免收租金52,029元（按照2018年度月租金5,506元×9个月）；6.徐才福立即向景力公司支付租金15,105.19元（按照2019年度月租金5,781元标准，自2019年10月20日起计算至2020年1月8日止）；7.徐才福立即向景力公司支付综合物业管理费6,826.5元（按照每平方米15元/每月标准，自2019年7月1日计算至2020年1月8日止）；8.徐才福向景力公司赔偿律师费损失4,000元；9.徐才福承担本案诉讼费。诉讼过程中，景力公司变更第二项诉讼请求为：确认徐才福于2019年10月31日返还租赁房屋。 事实和理由：2018年7月29日，景力公司与徐才福签订《租赁合同》，合同约定：景力公司作为基弘城市广场的经营管理方，将坐落于泉州市安溪县城厢镇永安路“基弘城市广场”B1层编号为148号物业，面积为68.82㎡的店面租赁给徐才福用作经营品牌“迪赫”，业态为运动鞋、服装用途；租赁期间为3个租赁年度，其中免租期18个月，包括第一年免租9个月，第三年免租9个月，并且徐才福应当按照合同约定支付租金以及物业综合管理费等费用；承租人违约的，出租方有权没收承租人所支付的履约保证金，同时有权取消以及要求承租人支付已经优惠的免收租金和综合物业管理费，并且承租人应支付约定的违约时月租金标准2倍的违约金。2019年7月1日开始，徐才福未缴纳物业综合管理费；2019年10月20日开始，徐才福未缴纳租金。根据《租赁合同》第13.3条的约定，徐才福的做法已经构成违约。为此，景力公司提出上述诉讼请求。 徐才福辩称：一、租赁合同已在2019年7月29日通过双方协商解除，且徐才福已在2019年7月29日将涉案房屋腾空移交给景力公司，景力公司的工作人员也已经查看完涉案店铺接收了该店铺。徐才福因长期亏损，无力继续经营，多次和景力公司的现场管理人员进行沟通，景力公司称同意解除租赁合同，履行保证金和3个月的租金预交金，全部归商场，7月的物业费免交，商户自行撤离即可，仅需要按公司的内部流程签订合同终止协议即可。景力公司的现场管理人员在2019年7月28日通过微信将合同终止协议的电子版本给徐才福，徐才福于当日签字后交给景力公司。因此，案涉租赁合同已经解除，案涉店面也已经腾空交付，徐才福已经按约定履行完毕，无需再支付违约金、租金、物业费等款项。二、若徐才福与景力公司就解除案涉租赁合同未达成合意，但徐才福已于2019年7月29日将案涉店面腾空返还景力公司，徐才福缴纳的履约保证金、预付租金已经足以弥补景力公司店面空置的损失。三、即使徐才福的行为存在违约责任，景力公司主张没收履约保证金、支付违约金、取消租金优惠均是在违约条款之中，系违约金的计算方式，违约金明显过高，应当根据景力公司的损失予以调整；案涉租赁合同中的违约条款系景力公司利用合同优势地位制作的格式条款，根据格式条款的解释规则，应该对违约条款作出不利于景力公司的解释，即没收履约保证金、支付违约金、取消租金优惠全部作为违约金的计算方式。四、因本案产生的律师费、诉讼费，不应由徐才福承担。租赁合同14.4约定通过诉讼解决的，由败诉一方承担守约方因此支出的相关费用。本案中，徐才福是守约方，该费用应由景力公司自行承担。综上所述，请法庭依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人无争议的事实，认定如下： 2018年7月29日，景力公司（甲方）与徐才福（乙方）签订《安溪·基弘城市广场租赁合同》，合同约定：甲方将其位于中华人民共和国福建省泉州市安溪县物业【租赁场所面积按建筑面积（含分摊面积）计算为68.82平方米】出租给乙方；租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自租赁场所实际交付之日（即2018年9月1日）开始计算；租金为第一年5506元／月，第二年5781元／月，第三年6056元／月，其中第一年免租前9个月租金，第三年免租后9个月租金；乙方应当按照租赁场所的计租面积另行向甲方支付综合物业服务费，该综合物业服务费标准为每平方米15元／月；乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付相当于本合同约定的第一个租赁年度的2个月的租金作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同； 若甲方给予乙方优惠免收租金或综合管理费的，乙方违反本合同任一条款约定的，甲方有权随时取消给予乙方的优惠，并随时要求或通过诉讼途径请求乙方支付优惠的租金或综合管理费；若通过诉讼解决争议，则败诉一方应承担守约方因此支出的费用包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费、文印费等费用。合同签订后，徐才福依约支付履约保证金2个月租金（计11,012元）、预付租金3个月租金（计16,518元）。2019年10月11日，景力公司将涉案店面租赁给谢万生，并签订了租赁合同。2020年1月15日，景力公司向本院提起诉讼，并为此支付律师费4,000元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、景力公司与徐才福是否已经解除案涉《安溪·基弘城市广场租赁合同》，若已经解除，何时解除。 徐才福提供徐才福与景力公司员工黄明亿微信聊天记录、景力公司办公场所照片、徐才福与景力公司员工黄明亿通话录音、徐才福与张扬男装老板面谈录像、徐才福与张扬微信聊天记录、朋友圈信息、张扬男装店铺照片，并申请证人林某、郑某、高某出庭作证，以证明景力公司与徐才福签订的《租赁合同》已经于2019年7月29日解除，且案涉店面景力公司已于2019年10月11日出租给张扬的事实。证人林某庭审时陈述：其与徐才福系租房邻居关系；徐才福于2019年7月底搬离案涉店面，但林某不知道徐才福搬离基弘城市广场是否有物业公司的放行条，另一家男装于2019年10月搬入案涉店面；徐才福搬出店面时通过手机将解除合同协议拿给林某看，但林某未看协议具体内容。证人郑某庭审时陈述：其与徐才福系租房邻居关系；徐才福于2019年7月底搬离案涉店面；徐才福搬出店面时通过手机将解除合同协议拿给郑某看，协议中无景力公司盖章确认。证人高某庭审时陈述：其与徐才福系租房邻居关系；徐才福于2019年7月底搬离案涉店面，景力公司未退还租金跟押金，后景力公司将案涉店面租给一家男装店；徐才福搬出店面时通过手机将解除合同协议拿给郑某看，协议中无景力公司盖章确认。对此，景力公司经质证后认为：1.对徐才福与景力公司员工黄明亿微信聊天记录的真实性、合法性及关联性均有异议，本案合同的解除仍是在磋商过程中，景力公司的运营主管黄明亿明确告知徐才福《终止租赁合同协议书》需上报公司领导同意，且景力公司并未在该协议上盖章确认，故该协议没有在法律上产生解除合同的效力。2.景力公司办公场所照片的三性均有异议。黄明亿、黄俊彬系景力公司的员工没有异议，但是景力公司并未授权此二人解除合同的权力。3.徐才福与景力公司员工黄明亿通话录音的三性均有异议。徐才福称双方当事人已口头达成合同解除合意，其才腾空店面；但徐才福有意向自行腾空，并不等于徐才福向景力公司交还租赁场所。4.徐才福与张扬男装老板面谈录像、徐才福与张扬微信聊天记录、朋友圈信息、张扬男装店铺照片的三性均有异议，不能证明张扬是案涉房屋的新承租人以及10月份租给张扬的。5.对于证人林某、郑某、高某的证言，景力公司与三个证人均由于租赁合同纠纷而诉至安溪县人民法院，三个证人与本案具有利害关系，不能确认证人证言的真实性；证人林某、郑某、高某的证言采用了大量的主观性、猜测性、推断性证言，不能作为定案依据；徐才福搬离案涉店面没有物业公司的放行条，故不能以其搬离案涉店面作为认定合同解除的依据。6.关于案涉合同是否“事实上解除”的问题。徐才福提前搬离店面及拒绝缴纳租金等行为已构成违约，其不享有单方解除权；在徐才福搬离店面后，景力公司将案涉店面租赁给他人，系为了避免损失扩大，不代表景力公司同意解除合同；即使合同已事实上解除，也不能推定景力公司放弃追究徐才福的违约责任。 本院认为，徐才福提供的徐才福与景力公司员工黄明亿微信聊天记录、景力公司办公场所照片、徐才福与景力公司员工黄明亿通话录音、徐才福与张扬男装老板面谈录像、徐才福与张扬微信聊天记录、朋友圈信息、张扬男装店铺照片、证人林某、郑某、高某的证人证言等证据均只能证明徐才福于2019年7月29日办理案涉店面腾空移交景力公司，且案涉店面于2019年10月租给其他人的事实，无法证明徐才福就解除案涉租赁合同与景力公司达成合意。故徐才福主张案涉合同已于2019年7月29日解除，不予支持。景力公司在徐才福搬离案涉店面后，景力公司于2019年10月11日将案涉店面出租给第三人谢万生，应当认定景力公司于2019年10月11日依合同约定行使合同解除权解除案涉租赁合同。故景力公司主张案涉租赁合同至今未解除，不予支持。 二、徐才福何时返还案涉店面的问题。 徐才福提供与上述第一个问题相同的证据，以证明其于2019年7月29日返还案涉店面的事实。对此，景力公司认为：徐才福未能提交证据证明其已返还案涉店面，双方也未办理房屋交付手续，不能认定徐才福搬离店面的时间即为返还店面的时间；因徐才福的违约行为，景力公司于2019年10月31日将案涉店面租给他人，故应当认定案涉店面的返还时间为2019年10月31日。 本院认为，徐才福提供的证据不足以证明其返还案涉店面的时间为2019年7月29日，故对其主张，不予采信。景力公司于2019年10月11日将案涉店面出租给第三人谢万生，应当认定徐才福已于2019年10月11日返还案涉店面。景力公司主张徐才福于2019年10月31日返还案涉店面，不予支持。 三、景力公司主张的违约金是否过高的问题。 徐才福的主张与答辩基本一致。对此，景力公司认为：一、双方当事人签订的租赁合同合法有效，徐才福违反合同约定，应当依照合同约定承担没收履约保证金、支付违约金、取消租金优惠等违约责任。二、案涉租赁合同中的违约条款并非格式条款，而是经双方充分协商，并在景力公司对相关条款充分说明的情况下签订。即使违约条款系格式条款，但这些条款并未加重徐才福的责任、排除徐才福的主要权利，故相关违约条款有效；徐才福的违约责任主要包括2个月租金的违约金及2个月租金的履约保证金，而取消租金优惠的9个月租金，并不属于违约金范畴。 本院认为，案涉租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。徐才福未能及时缴纳租金、综合物业服务费，系属违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。故景力公司要求没收徐才福的履约保证金11,012元、收取违约金11,562元、收取免租租金52,029元，有事实和法律依据，予以支持。徐才福主张违约条款无效、违约金过高，不予采信。 四、徐才福是否应当补交租金、综合物业管理费的问题。 景力公司、徐才福的主张与诉辩意见基本一致。本院认为，一、景力公司主张徐才福已缴纳租金至2019年10月19日，因案涉租赁合同已于2019年10月11日解除，故景力公司要求徐才福支付2019年10月20日至2020年1月8日的租金，没有事实依据，不予支持。二、景力公司主张徐才福缴纳综合物业管理费至2019年6月30日，在徐才福自认缴纳综合物业管理费至2019年7月29日的情况下，景力公司未能提供证据证明其主张，故景力公司要求徐才福按每平方米15元/月的标准支付2019年7月1日至2020年1月8日的综合物业管理费，没有事实依据，不予支持。徐才福应当按每平方米15元/月的标准支付2019年7月30日至2019年10月10日的综合物业管理费。 五、徐才福是否应当赔偿景力公司律师费4,000元的问题。 景力公司、徐才福的主张与诉辩意见基本一致。本院认为，案涉租赁合同中明确约定“若通过诉讼解决争议，则败诉一方应承担守约方因此支出的费用包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费、文印费等费用”，徐才福违反合同约定，故景力公司要求徐才福支付律师费4,000元，有事实和法律依据，予以支持。徐才福的主张，不予采信。 六、徐才福已缴纳的预付租金、装修押金、预付综合物业管理费的问题。 徐才福提供微信支付、支付宝支付，以证明其已按合同约定支付了履约保证金、预付租金27,530元，装修押金、预付综合物业管理费10,051元的事实。景力公司经质证认为：对上述证据的真实性没有异议，但具体付款金额应当以景力公司出具的票据为准。 本院认为，预付租金、装修押金、预付综合物业管理费的问题与本案无关，不予处理，徐才福可另行提起诉讼。 七、景力公司是否未能提供符合合同约定的经营环境的问题。 景力公司提供基弘城市广场日常经营以及主题活动照片，以证明基弘城市广场作为泉州安溪的知名商业广场，一直正常经营的事实。对此，徐才福经质证后认为，景力公司未能提交证据原件，对其真实性、合法性、关联性不予认可；该证据只能证明基弘城市广场正在经营，无法证明基弘城市广场的人流量的多少。 徐才福提供安溪基弘城市广场公众号的开业预告宣传、案涉店铺漏水照片、福建省消防办事大厅建设工程消防验收公告查询等证据，以证明景力公司未能提供与招商引资时一致的经营环境。景力公司经质证认为：一、案涉店铺漏水照片的真实性、合法性、关联性有异议，且商场经营环境系靠出租方与承租方如约履行合同才能实现，而徐才福在享受租金优惠措施后仍未能依约履行合同，才造成经营环境与宣传的不一致。二、对福建省消防办事大厅建设工程消防验收公告查询的关联性有异议。基弘城市广场已于2015年通过消防验收，2019年的验收检查系因法律规定发生变化而增加公众场所消防营业前检查项目。三、物业管理存在的问题、消防验收问题、盈利问题、人流量问题等并非本案争议焦点。 本院认为，景力公司是否提供符合合同约定的经营环境等问题，与本案无关，本案不予处理，徐才福可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福建省景力商业管理有限公司与徐才福签订的《安溪·基弘城市广场租赁合同》于2019年10月11日解除。 二、确认徐才福已于2019年10月11日将址于福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号的基弘城市广场B1层编号为148号物业返还福建省景力商业管理有限公司。 三、确认福建省景力商业管理有限公司有权没收徐才福所支付的履约保证金11,012元。 四、徐才福应于本判决生效之日起十日内支付福建省景力商业管理有限公司违约金11,562元。 五、徐才福应于本判决生效之日起十日内支付福建省景力商业管理有限公司已优惠的免收租金52,029元。 六、徐才福应于本判决生效之日起十日内支付福建省景力商业管理有限公司综合物业管理费1,445.2元（按每平方米15元/月的标准支付2019年7月30日至2019年10月10日止）。 七、徐才福应于本判决生效之日起十日内支付福建省景力商业管理有限公司已支付的律师费4,000元。 八、驳回福建省景力商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,311元，由福建省景力商业管理有限公司负担510元，由徐才福负担1,801元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  白荣南 人民陪审员  谢桂琴 人民陪审员  王锦凤 二〇二〇年六月二十八日 法官助理苏亚东 书记员白炜强 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。