吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终176号 上诉人（一审被告、申请执行人）：吉林省亿西欧投资有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。 法定代表人：田彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所。 委托诉讼代理人：宋猛，北京大成（长春）律师事务所。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：黄志强，男，1990年10月31日生，汉族，住江苏省海安县。 委托诉讼代理人：宋霏霏，吉林启祥律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人、被执行人）：长春天正房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区。 法定代表人：占金玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王博，该公司职员。 上诉人吉林省亿西欧投资有限公司（以下简称亿西欧公司）因与被上诉人黄志强、长春天正房地产开发有限责任公司（以下简称天正公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉01民初476号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。亿西欧公司的委托诉讼代理人高树成、宋猛，黄志强及其委托代理人宋霏霏，天正公司的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄志强向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城（一期）1幢，丘地号4-101/23-1-82，1单元1004室、面积260.03平方米房屋的执行（执行案号是吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01执27号）。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理亿西欧公司与天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封了涉案房屋，后于2016年12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，一审法院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号。另查明，天正公司将本案争议房屋抵付工程款给苏中集团，后苏中集团将该房屋抵付给黄志强。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在本院查封本案争议房屋之前，黄志强占有该房屋。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据黄志强提供的证据，可以认定天正公司与苏中集团之间存在以房抵工程款关系，之后苏中集团又以该房屋抵账给黄志强，黄志强取得该房屋基于其工程款债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，黄志强通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（工程款抵账）。同时黄志强提交供热费票据等证据证明在人民法院查封本案争议房屋之前实际占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄志强拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对于涉案房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：在（2019）吉01执27号执行案件中不得执行第三人长春天正房地产开发有限责任公司开发的、坐落于长春市朝阳区南湖大路**富苑华城（**）**，丘地号4-101/23-1-82，1单元1004室、面积260.03平方米的房屋。案件受理费24693元，由第三人长春天正房地产开发有限责任公司负担。 亿西欧公司上诉请求：1.撤销（2019）吉01民初476号民事判决书，依法改判对位于长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城（一期）1幢，丘地号为4-101/23-1-82，1单元1004室、面积260.03平方米房屋继续执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：黄志强对案涉被执行标的物享有的民事权益如果可以排除人民法院的强制执行，需要完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的四个法定要件，而其客观上不能完全满足，其排除执行的诉讼请求理应被依法驳回，一审判决认定事实错误，应予纠正。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1.在法院查封之前黄志强没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房屋买卖合同为要式合同，事实房屋买卖合同无效。至今，黄志强也没有提供书面的房屋买卖合同，为此在一审法院查封之前黄志强一直没有签订书面房屋买卖合同。黄志强提供的天正房地产公司在2016年11月16日开具的三张发票不是、也不能代替书面房屋买卖合同，且三张发票是在查封之后出具的，为此不具备“在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的要件。2.黄志强是天正房地产公司债权人（苏中集团）的债权人，并非《执行异议和复议规定》第28条的“买受人”，如果黄志强与苏中集团施工合同真实，黄志强仅是苏中集团的债权人，而苏中集团是天正公司一般债权人，不是房屋买受人，黄志强也不是房屋买受人。债权人不是《执行异议和复议规定》第28条所保护的买受人，一审法院适用法律错误。况且，黄志强与苏中集团的《协议书》内容不符合常理，其真实性不应被采纳。因为：天正房地产公司与苏中集团在《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》中约定，工期从2012年9月25日到2013年11月30日，工程款数额是2210255元，工程施工完毕经双方验收合格后甲方在一周内一次性支付工程总款。苏中集团将工程全部转包给黄志强，与黄志强签订了《维修工程内部承包协议书》，在工程内容、工期、工程款数额、给付期限等方面，与天正房地产公司和苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》完全一致。2013年9月20日天正房地产公司和苏中集团签订了《以商品房抵付工程款协议书》，约定甲方以其所开发的长春市富苑华城小区富苑尊邸1号楼1004号商品房抵付乙方工程款2210255元。黄志强提供了与苏中集团签订的《协议书》（没有标注签署日期），内容是“经甲乙双方友好协议，就乙方自愿同意接受甲方将长春天正所抵给甲方的商品房抵付乙方维修工程款达成如下协议…三、因长春天正公司等因素暂不具备办理小业主房地产产权证的条件，本协议签订后，将由甲方承担所抵房的物业管理费、电梯费、采暖费等所有交费义务，直至长春天正为乙方办理完房地产产权证止”。从上述约定可以看出，苏中集团将承包的工程转包给黄志强，工程款一分不留地支付给黄志强，还要承担开具发票必须缴纳的营业税等税费，还约定承担抵债房的物业管理费、电梯费、采暖费等所有费用。这样的约定，怎么可能真实？而黄志强提供的票据证明2015年6月4日办理入住手续后费用也由黄志强交纳的，进一步证明《协议书》内容不真实。《协议书》中还做出了有关天正房地产公司的约定，如办理房屋产权证、签订商品房买卖合同等，因天正房地产公司不是合同的一方，也说明《协议书》内容不真实。黄志强向一审法院执行局提出案外人异议，执行局举行听证会，亿西欧公司代理律师要求黄志强说出维修的是小区哪栋房屋？在什么位置？黄志强不能回答、其并不知道。亿西欧公司在一审庭审中已经指出苏中集团与黄志强签订的《协议书》并不真实，一审法院没有采纳亿西欧公司意见，错误地认定了事实。3.黄志强应承担举证不能的责任。黄志强不能提供书面的房屋买卖合同，不能提供苏中集团与天正房地产公司之间的交接单，不能提供苏中集团与黄志强之间的交接单，其作为原告却不能提供基本的事实证据，即不能证明房屋买卖合同关系，也不能证明债权转让关系，理应承担举证不能的后果。所以，在法院查封之前，黄志强没有签订合法有效的书面买卖合同，其不是房屋买受人，其主张不符合本要件。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，只有合法占有方可能达到排除执行的效果，而根据建筑法和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用。出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。黄志强提供证据显示办理入住时间是2015年6月4日，而该房屋至今也没有进行竣工验收。所以，黄志强对案涉房屋的占有，不能认定为合法占有，其主张不符合本要件。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件己满足，人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利做出认定。本案天正房地产公司、苏中集团、黄志强之间没有签订过债权转让协议，黄志强没有提交转款凭证等其交付房屋价款的证据。一审法院认定了天正房地产公司与苏中集团签订了维修工程协议、苏中集团与黄志强签订了维修工程协议，之后就直接得出黄志强支付了全部房屋价款的认定，显然认定事实错误。所以，黄志强的主张不符合本要件。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，黄志强不是房屋买受人，其不属于《执行异议和，复议规定》第二十八条所保护的对象。其次，黄志强与天正房地产公司之间没有直接合同关系，其无权要求天正房地产公司为其办理房屋产权。所以，黄志强主张不符合本要件。五、最高院判例。根据（2017）最高法民申1769号民事裁定书：“以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。”六、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》的释义，债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，以物抵债不适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定。之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特殊保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。七、建设工程价款优先受偿权不适用于本案。合同法二百八十六条规定承包人享有优先受偿权，承包人指与发包人或业主订立建设工程施工合同的承包人，而不含转承包人、实际施工人。本案天正公司与苏中建筑集团签订的合同，苏州建筑集团转包给黄志强，因此黄志强不享有建设工程价款优先受偿权。根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权转让自记载于不动产登记簿时发生效力，经过以物抵债的案涉财产所有权没有发生转移，仍属于天正公司责任财产。综上所述，黄志强对案涉房屋享有的是一般债权，而非物权期待权，其权利不应优先于亿西欧公司债权，黄志强对案涉房屋享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。请贵院依法支持亿西欧公司上诉请求。 黄志强辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一，黄志强已经签订合法有效的书面买卖合同，均在人民法院查封执行之前。涉案房屋（（位于长春市朝阳区南湖大路**富苑华城（**）**丘地号4-101/23-1-82，1单元1004室、面积260.03平方米），早已在查封之前就抵账给黄志强，有原审中提交的天正公司和苏中集团于2013年9月20日签署的《以商品房抵付工程款协议书》及苏中集团和黄志强于同日签署的《协议书》可证明抵账经过。该两份合同都是合法有效的书面合同，均在人民法院查封（2016年5月12日）之前，《以商品房抵付工程款协议书》虽然名为商品房抵付工程款，只不过在形式要件上并非正规商品房买卖合同，但是根据合同内容来看是包括了房屋买卖合同的基本条款，房屋位置、建筑面积、房屋价款、付款期限、入住手续办理、物业费、电梯费、采暖费等相关条款，完全满足房屋买卖合同的实质要件合同双方已通过书面形式证实了房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款，该两份合同符合合同法认可的书面房屋买卖合同的实质要件，应当被认定为“在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。”黄志强的工程款债权真实存在，与天正公司之间形成的以房抵债法律关系真实存在。至于亿西欧公司所提到的对于协议书真实性的质疑，该协议书系平等主体合法签订，是双方真实意思表示，无论合同内容具体条款如何约定，均是不违反法律法规强制性规定的，更没有损害国家、集体或其他人利益，该协议书合法有效。第二，在人民法院查封之前合法占有该不动产。黄志强早已于2013年9月20日实际居住占有使用该房屋至今，有原审2013年以来物业费收费凭据、2014年至2017年供热费收据等证明。关于《建筑法》第六十一条第二款“未经验收或者验收不合格不得交付使用”的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利。开发商的交房行为是否有瑕疵，是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果等并不影响业主已合法占有房屋这一法律事实，也不应当将其解释为违反规定的交房行为无效、业主并非合法占有。黄志强在人民法院查封之前合法占有该不动产。第三，已支付全部价款。黄志强已经通过抵付工程款的方式支付完毕全部购房款。黄志强作为房屋买受人对全部购房款2210255元已经由工程款抵付结清。《以商品房抵付工程款协议书》第二条明确约定了自本协议签订后，双方的购房款与欠付的工程款相互抵消，合同中已经明确载明了工程款、房屋价款的相关数额、抵付方式。另有2013年10月25日碧云天大厦维修工程款发票1张，金额2210255元，2016年11月16日销售不动产发票3张，足以证实工程款抵付房屋价款，可见工程债权真实存在，拖欠的工程款足额全部抵付完毕房屋价款。抵债是一种付款方式，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定来审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，（房屋所有人的）债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款，即债权人在抵债的额度内支付了债务人（房屋所有人）房屋价款，如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件，则债权人对标的房屋享有物权期待权，债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持。且本案中，黄志强所享有的原始债权系工程价款债权，黄志强承包并施工完毕的碧云天大厦维修工程属于建设工程范畴，根据合同法第二百八十六条及相关司法解释的规定，苏中集团作为承包人当然享有建设工程价款优先受偿权，同时苏中集团与黄志强签订了内部协议书，将其对该房屋的一切权利转给黄志强，黄志强属于通过协议将工程价款优先受偿的行为，该优先受偿权应优先于其他债权。第四，非因买受人自身原因办理过户登记。据原审查明及天正公司自认，房屋至今未能办理过户登记，是由于其公司及政府部门的原因，是历史遗留问题。并非黄志强原因，黄志强作为房屋买受人，一直在积极主张要求办理更名过户。司法实践中，有很多支持以房抵债协议排除法院强制执行的判例，主要理由是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定，符合上述司法解释规定的条件的即可排除执行。这里面最重要的一条即付款，由于以房抵债一般案外人并未实际支付房款，因此法院支持以房抵债排除执行的，基本都是认可抵债条款的约定即完成了付款义务。综上所述，黄志强对执行标的物享有的物权期待权完全可以排除人民法院的强制执行。 天正公司述称：没有意见。 二审审理中，各方当事人均未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案外人黄志强对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院强制执行。 （一）关于本案法律适用的问题 本院认为：案外人执行异议与案外人执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。人民法院在案外人执行异议之诉中应该根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。 （二）关于黄志强享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题 本院认为：以物抵债合同是诺成合同，自双方达成合意时成立。天正公司与苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》《以商品房抵付工程款协议》及苏中集团出具的工程款发票证实，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵给苏中集团，2016年5月保全查封前，苏中集团已将该房屋处分给黄志强，案涉房屋《以商品房抵付工程款协议》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害他人合法权益，该协议合法有效，且已实际履行。天正公司在该抵账协议的主要义务已经基本履行完毕后，根据苏中集团和黄志强签订的《维修工程内部承包协议》、付款《协议》为黄志强出具购房款发票，应系履行抵账协议的附随义务。在此情况下，天正公司对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助苏中集团办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离天正公司责任财产范围。亿西欧公司作为天正公司普通金钱债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿天正公司所欠债务，除非亿西欧公司有证据证明苏中集团与天正公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对天正公司责任财产范围的认定。 苏中集团取得案涉房屋后，根据内部协议又以抵付工程款的形式将该房屋抵给黄志强，黄志强在人民法院查封之前合法占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄志强享有足以排除强制执行的实体权益。 综上所述，亿西欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24693元，由上诉人吉林省亿西欧投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年六月十六日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳