上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初7380号原告：上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张志敏，职务董事长。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。被告：秦世祥，男，1951年5月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海农工商旺都物业管理有限公司(以下简称农工商物业)与被告秦世祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员吴大成独任审理，公开开庭进行了审理。原告农工商物业的委托诉讼代理人黄晓菁，被告秦世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室自2010年1月至2018年6月期间物业服务费9,655.32元(1元/平方米·月×94.66平方米×102个月)。2.判令被告支付违约金2,316元(暂计算至2018年9月30日)。事实和理由：2005年7月5日，上海东旺物业管理有限公司(以下简称东旺物业)与上海泰尔发房地产开发有限公司(以下简称泰尔发公司)就上海市普陀区桃浦路321弄“星河世纪城-樱树芳庭”小区签订《前期物业服务合同》，约定东旺物业为上述小区提供物业服务，物业服务费标准为1元/平方米·月，合同有效期自签订之日起生效至首届业主大会成立后自然终止。后东旺物业合并重组，其相应权利义务归并原告。2013年7月1日，原告与“星河世纪城-樱树芳庭”业主大会签订《物业服务合同》，物业服务费为多层住宅建筑面积1元/平方米·月，合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。2016年9月2日，双方续签《物业服务合同》，期限自2016年7月1日至2018年6月30日止，服务费价格不变。原告实际为该小区服务至今。被告系上海市普陀区桃浦路321弄“星河世纪城-樱树芳庭”36号302室(以下简称系争房屋)业主，该房建筑面94.66平方米，2010年1月至2018年6月期间被告累计拖欠物业服务费9,655.32元。期间，原告多次催缴，均未果。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼。被告秦世祥辩称，其是系争房屋的产权人，其于2010年取得产证，实际于2009年拿房入住至今。被告未支付2010年1月至2018年6月期间物业服务费，对物业费标准无异议。根据开发真北小区四号地块协议、开发真北小区地块协议、动迁安置协议，被告取得的房屋均系动迁安置所得，且房屋所在的星河世纪城小区的开发及用地单位均是上海长征城乡建设开发有限公司(以下简称长征开发公司)，与原告无关。根据开发协议约定，长征开发公司作为甲方、泰尔发公司为乙方(一开始是上海天盛实业有限公司，以下简称天盛公司)，双方约定甲、乙双方按照40%、60%比例分房，协议同时约定乙方依法享有本项目开发建成后对应得房屋产权、管理权及经营权，而被告的房屋属于长征开发公司的40%比例范围里，不是泰尔发公司的60%比例范围里，该房屋不在乙方经营管理范围之内，经营管理就是物业管理。泰尔发公司委托的物业服务与被告没有关系。被告的房屋均系动迁安置房，但泰尔发公司分别和被告签订了商品房预售合同和安置协议，被告不清楚自己是否付过钱。同时，根据普信访复查字[2007]第05号信访事项复查意见书认定，上海嘉星工贸实业有限公司经营使用的88亩土地是集体土地，泰尔发公司开发时征用了该土地，但未对原土地所有权人进行补偿。被告系该土地的所有权人新星村的村民，因土地征收补偿未到位，且因该土地性质的错误认定导致被告的农龄没有折算成工龄，致使被告享有的退休工资减少。因为动迁补偿问题没有解决，故被告不愿意支付物业费。当事人围绕诉讼请求及辩称均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2000年10月31日，长征开发公司与天盛公司签订开发真北小区四号地块协议，明确双方就真北住宅小区(暂名)北块项目进行商品房开发，并约定了相关地块概况、合作条款、双方责任及权益等。同年12月28日，就上述开发项目，长征开发公司与泰尔发公司再次签订开发真北小区地块协议，协议内容基本同前。2007年3月31日，泰尔发公司作为拆迁人与被拆迁人秦世祥(户)就前秦家角26号私有房屋签订房屋拆迁保留私房产权安置协议，约定双方互换房屋产权，其中泰尔发公司提供的房屋包括本案涉案房屋，同时约定秦世祥(户)应另行支付补差价款。2.2003年，泰尔发公司与东旺物业签订前期物业管理服务合同，约定东旺物业为上海市普陀区桃浦路321弄“星河世纪城-樱树芳庭”小区提供物业服务，不带电梯房屋的物业服务费标准为1元/平方米·月，合同有效期自2003年8月8日至2007年8月7日，合同期内如成立了业主委员会，则本合同自动作废。合同另约定对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等内容。2005年7月28日，泰尔发公司、东旺物业与原告签订关于变更星河世纪城-樱树芳庭前期物业管理服务合同的协议，约定：鉴于东旺物业经合并重组，已归并农工商物业(上海农工商旺都物业管理有限公司已于2005年7月25日登记注册)的事实，以上三方经协商，协议如下：星河世纪城-樱树芳庭小区继续由原告管理，原前期物业服务合同继续延续有效，东旺公司原有的债权债务由原告承担。合同到期后，原告继续提供物业服务。2013年11月14日，原告与上海市普陀区樱树芳庭小区业主大会及业主委员会签订物业服务合同，合同期限自2013年7月1日至2016年6月30日，多层房屋的物业服务费标准为1元/平方米·月。合同另约定对业主逾期交纳物业服务费的，原告可按逾期应缴物业服务费额的2‰/日收取违约金等内容。2016年9月2日，原告与上述业主大会续签物业服务合同，合同期限自2016年7月1日至2018年6月30日，物业服务费价格不变、违约金条款同前。到期后，原告为该小区提供事实物业服务至今。3.上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权自2010年4月8日核准登记于被告及蔡连英名下，该房屋建筑面积94.66平方米、房屋类型为公寓、房屋用途为居住、所有权来源为买卖，该房屋所在的36号楼总层数为7层。被告于2009年入住该房至今，其自2010年1月至2018年6月期间未向原告支付物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，相关物业服务合同应当得以全面履行。即泰尔发公司作为建设单位与东旺物业及原告、星河世纪城-樱树芳庭小区的业主大会及业主委员会与原告分别签订的相关物业服务合同依法有效。原告作为物业服务企业有权按约定向业主收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费则是业主应尽的义务。现原告已实际提供了物业服务，被告理应支付相应物业服务费。被告逾期不交，显属违约。原告现主张被告支付2010年1月至2018年6月期间的物业服务费9,655.32元，依据充分，应予支持。关于违约金，原告称，考虑到被告系动迁户，被告对动迁安置所得房屋也应与商品房业主一样遵守物业服务合同存在误解，故原告愿意免除被告逾期支付物业服务费的违约责任，放弃违约金的主张。本院认为，原告的上述行为不仅利于纠纷的化解，更是承担了其自身的社会责任，值得肯定。同时，原告放弃相关诉请是其对自身诉讼权利的合法处分，无不妥，予以准许。审理中，被告提出根据开发协议约定，泰尔发公司只享有60%比例分房，并依法享有本项目开发建成后对应得房屋产权、管理权及经营权，而被告的房屋属于长征开发公司的40%比例范围里，不是泰尔发公司的60%比例范围里，该房屋不在泰尔发公司经营管理范围之内，泰尔发公司委托的物业服务与被告没有关系。原告表示，泰尔发公司是整个小区的开发商，其有权签订前期物业服务合同，“四六分成”是房屋产权的分成，与物业服务无关。本院认为，根据本案在案证据并结合双方陈述可以明确，泰尔发公司系被告所在小区的建设单位，有关“分成”的约定系指向“分房”即对建成后房屋的所有权或归属进行约定，协议约定的经营管理权亦属于物权范畴，并未排除泰尔发公司作为建设单位所享有的签订前期物业服务合同的权利，故被告的上述辩称意见，依据不足，难以采纳。被告另提出其因动迁补偿未到位，故不愿意支付物业服务费。原告表示，动迁补偿与本案无关。本院认同原告的意见，因动迁实施及补偿的主体与本案收取物业服务费的主体分属不同的法律主体，故有关动迁问题与本案诉请并无关联，被告的辩称意见，于法无据，不予采纳。至于被告提出其所有的房屋系动迁安置房，无需支付购房款，而上海市不动产登记簿显示所有权来源为“买卖”，被告表示其不记得是否支付购房款，如果已支付购房款则要求追回购房款。本院认为，被告所有的房屋来源性质不属于本案处理范围，且相关物业服务合同亦未对不同来源的房屋物业服务费标准有特别约定。同时，上海市不动产登记簿显示的登记信息具有对外公示效力，不动产权利的利害关系人如对不动产登记簿记载的登记事项有异议，可另行依法主张相关权利，本案中无法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告秦世祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商旺都物业管理有限公司自2010年1月至2018年6月期间物业服务费9,655.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告秦世祥负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴大成二〇二〇年六月九日法官助理 王丽熔书 记 员 殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。