广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1831号原告：惠州大亚湾富国实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。法定代表人：刘文胜，该公司经理。委托诉讼代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所律师。被告：王微，女，1978年7月14日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市宝安区民治新龙世纪春城******307，身份证号码：232************024。委托诉讼代理人：谢映伟，广东普罗米修律师事务所律师。原告惠州大亚湾富国实业有限公司与被告王微商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾富国实业有限公司的诉讼代理人阚永乐，被告王微及其诉讼代理人谢映伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾富国实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1．确认原、被告双方于2018年4月26日签订的关于购买位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园11栋一单元10层01号房的《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》已于2019年12月11日解除;2.被告向原告一次性支付违约金417218.4元及罚息（罚息按违约金的千分之二/天为标准，自2019年12月18日起算），且原告有权在被告已付购房款中直接扣除;3.被告协助原告办理《商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2018)10013654)的注销备案并承担因注销备案产生的费用，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除;4.被告协助原告解除位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园11栋一单元10层01号房的预告登记并承担因解除预告登记产生的费用，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除;5.被告向原告支付原告因本案而支出的律师代理费40292元，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除;6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月26日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》,约定被告向原告购买位于惠州大亚湾西区石化大道西299号的富康名城花园11栋一单元10层01号房，购房总价为2086092元。根据《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》，被告已向原告支付第一期购房款1086092元，余款1000000元由被告分两期向原告支付（被告须于2018年6月30日前向原告一次性支付第二期购房款500000元，被告须于2018年8月30日前向原告一次性支付第三期购房款500000元），但被告至今未付。《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》签订后，原告为被告购买的富康名城花园11栋一单元10层01号房办理了预告登记[粤（2018）惠州市不动产证明第4041458号]。因被告未依据《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》履行付款义务，2019年8月30日，原告委托广东信惠律师事务所罗成山律师向被告发出律师函，要求被告一次性付清剩余购房款及承担违约责任，否则，原告将根据《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》的约定行使合同解除权，但被告仍未支付剩余购房款。鉴于被告的违约行为，原告于2019年12月10日向被告发出《解除合同通知书》,向其通知《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》于2019年12月11日正式解除。原告认为，《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》签订后，原告曾通过电话和律师函等形式敦促过被告履行付款义务，原告亦已给予被告充分、合理的时间履行付款义务，但被告至今未付剩余购房款，显属违约，应承担违约责任。法定和约定的合同解除条件均已成就，原告于2019年12月11日解除《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2018）10013654）及《富康名城花园分期付款补充协议书》合法有效。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告王微辩称，被告同意解除双方的买卖合同，但是原告提出的违约金过高，我方认为以未付款100万元的百分之十请求法官酌情支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10013654】及补充协议，双方约定：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园11栋一单元10层01号房，该房建筑面积为109.65平方米，总价款为2086092元；二、付款方式，买受人于2018年3月27日前支付首期款1086092元，余款100万元于2018年8月30日前付清；三、交付期限，出卖人应当在2020年6月30日前，将商品房交付买受人使用；四、逾期付款的违约责任详见附件四：买受人逾期时间超过30天的，出卖人有权随时解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人。买受人须当自解除合同通知送达之日起7天内按照该商品房总价款20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因出卖该商品房已产生的各项费用（包括公证费、诉讼费、律师代理费、产权变更等所产生的各项费用）及其他买受人应付未付款项（包括物业管理费等），上述款项出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除，剩余房款无息退还买受人，如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人应予以补足。买受人逾期付款的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同约定的商品房交付期限和约定办证期限相应顺延。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《分期付款补充协议书》，约定第一期1086092元于签订合同时一次性付清，第二期50万元于2018年6月30日付清，第三期50万元于2018年8月30日付清。乙方逾期超过30天的，甲方有权解除合同（包括主合同、补充协议），合同解除通知书送达之日即视为合同解除之日，甲方主张解除合同的，乙方应在合同解除之日起五个工作日内按房屋总价的20%向甲方支付违约金，乙方逾期支付违约金的，应按违约金的千分之二／天向甲方支付罚息，乙方承担合同解除所发生的一切费用，造成甲方其他损失的，乙方应予赔偿。等等。被告于2017年12月31日向原告支付定金100000元，于2018年3月27日向原告支付首付款986092元。因被告逾期支付购房余款，被告于2019年9月1日收到原告发出的催收购房余款的律师函，但被告仍未支付。2019年12月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告庭审时认可已收到。另外，涉案房产办理了预告登记【预告登记号：（2018）惠州市不动产证明第4041458号】。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告支付首期款等费用后，未履行支付购房尾款的义务，被告的行为已构成了违约，故原告诉求确认于解除通知书送达之日即2019年12月11日解除商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续，原告应将被告交纳的款项返还。关于各项费用的计算问题，根据约定，买受人逾期时间超过30天的，买受人须当自解除合同通知送达之日起7天内按照该商品房总价款20%向出卖人支付违约金。该违约金的约定明显过分高于原告的实际损失，被告辩称要求调整违约金，本院酌情予以调整为累计应付款的10%即100000元，原告诉求超出部分本院不予支持。原告诉求律师费40292元，提交了《委托代理合同》及广东省增值税普通发票佐证，符合合同中因买受人逾期付款由买受人承担出卖人因出卖该商品房已产生的律师代理费的约定，本院予以支持。原告诉求被告承担因办理注销合同备案及注销预告登记而产生的费用，因该费用尚未发生，金额尚不明确，本院不予支持，待该费用确定后原告再另行主张。合同解除后，被告已经支付的款项1086092元应当予以返还，抵扣违约金及律师费后原告应向被告返还款项945800元。《分期付款补充协议书》约定，被告逾期支付违约金的，应按违约金的千分之二／天向原告支付罚息。该补充协议的条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款，该条款存在免除原告责任、排除被告主要权利的内容，原告也没有采取合理的方式提请被告注意以上条款，根据合同法的相关规定，该条款无效。并且经过抵扣后原告仍有购房余款需退回被告，原告要求支付逾期支付违约金的罚息，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告惠州大亚湾富国实业有限公司与被告王微于2018年4月26日签订的关于购买惠州大亚湾西区石化大道西299号富康名城花园11栋一单元10层01号房的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月11日解除；二、原告惠州大亚湾富国实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内退回被告王微款项945800元；三、被告王微自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告惠州大亚湾富国实业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》注销备案及预告登记手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；四、驳回原告惠州大亚湾富国实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11744.37元，由被告王微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇二〇年六月二十三日书记员 叶淦漳