四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初168号 原告：广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行，住所地广元市利州区蜀门北路东街口，统一社会信用代码915108023457274242。 负责人：徐正祥，系该支行行长。 委托诉讼代理人：王丛文，四川华民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许莹莹，四川华民律师事务所实习律师。 被告：王瀚生，男，汉族，生于1977年11月24日，住四川省苍溪县。 被告：四川建联实业开发有限公司，住所地四川省广元市大石镇前进村建联·香颂湾20栋2-1号，统一社会信用代码91510800205820774P。 法定代表人：赵建平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行（以下简称贵商银行东山支行）诉被告王瀚生、四川建联实业开发有限公司（以下简称建联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王丛文、许莹莹，被告建联公司的委托诉讼代理人李志到庭参加诉讼，被告王瀚生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，二被告连带偿还原告借款本金646007.13元及利息14675.65元、逾期利息（从2019年4月10日起至付清时止，按年利率8.085%计算）；2.判令拍卖位于广元市利州区的房产,原告在被告欠付借款范围内优先受偿;3.判令被告建联公司回购广元市利州区的房产;4.判令本案诉讼费、律师费、拍卖费等由被告承担。在庭审过程中，原告当庭将诉讼请求更正为：1.判令解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；2.判令二被告连带偿还原告借款本金646007.13元及利息（截止2019年3月9日止为16475.65元，从2019年3月10日起至付清之日止，以646007.13元为本金，按年利率8.085%计算）；3.判令拍卖被告王瀚生所有的位于广元市利州区的房产，原告对被告王瀚生欠付借款范围内优先受偿；4.判令被告承担本案律师费5000元及诉讼费；5.当庭撤回要求被告建联公司回购第3项诉请中房产的诉讼请求。 事实与理由：2016年9月26日,原告与二被告签订了《商品房按揭借款(抵押)合同》（以下简称借款合同）,约定被告王瀚生向原告借款70万元,借款期限2016年9月19日至2036年9月18日。借款年利率为5.39%。贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。被告王瀚生向原告承诺以建联香颂湾25幢2-6/7-2层的房产为该笔借款提供抵押担保。被告建联公司对此笔借款承担连带保证责任。原告足额向被告王瀚生发放了贷款,王瀚生未按照合同的约定履行还本付息的义务。截止2019年，被告还剩借款本金646007.13元未归还。被告建联公司也未履行连带保证责任。 被告建联公司辩称，1.对原告主张解除合同无异议；2.原告诉请偿还的借款本金不属实，本公司在2019年12月25日之前已经代为偿还了44185.66元；3.合同解除后的利息不应按照年利率8.085%计算，应当按照法定的贷款利率计算；4.原告对案涉房屋享有优先受偿权，且该房屋出现被多处查封，本公司回购不能；5.关于原告主张的诉讼费，金额已发生变化，增加的部分按照比例分担，对于律师费待原告举证之后再作发表意见。 被告王瀚生未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩意见和证据。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一：1-1.原、被告的身份信息;1-2.营业执照;1-3.负责人的身份证及身份证明。拟证明原、被告的主体适格。 证据二：2-1.商品房买卖合同；2-2.个人借款申请；2-3.抵押承诺函；2-4.商品房按揭借款（抵押）合同；2-5.他项权证；2-6.借款凭证；2-7.流水清单；2-8.律师费发票。拟证明：1.三方签订的《借款合同》真实合法有效，应受到法律保护；2.原告已按约定向被告王瀚生交付借款70万元；3.被告王瀚生未按期偿还本息，应承担违约责任，向原告支付逾期利息、复息以及原告因实现债权产生的一切费用；4.被告建联公司应按约定承担连带保证责任，并立即回购房屋实现担保责任；5.截止最后一次还款的2020年4月26日，二被告已偿还本金77015.39元，利息2806.82元。还欠本金622984.61元。 被告建联公司的质证意见为，对证据一、2-1至2-7三性无异议。对证据2-8律师费发票真实性和关联性无异议，但应当以代理合同和转账记录为准。 被告王瀚生未到庭应诉，亦未发表质证意见。 被告建联公司为支持其辩称意见，向本院提交以下证据： 证据三：3-1.建联.香颂湾商品房定购书;3-2.四川省商品房买卖合同（预售）；3-3.2016年8月31日领款单；3-4.2016年8月31日收据；3-5.王翰生身份证复印件。拟证明：1.王瀚生购买建联公司香颂湾25栋2单元6层02号房屋，价款1040000元；王瀚生首付340000元，余款70余万元向原告贷款支付。 证据四：按揭贷款业务合作协议书。拟证明：建联公司与原告于2016年5月3日签订了《按揭贷款业务合作协议书》，双方系合作关系。 证据五：5-1.原告于2017年6月6日到2019年3月26日，从建联公司账户扣划归还王瀚生前述贷款的对账单多；5-2.2019年3月26日，赵珩君代本公司向原告转账4777.19元用于归还王翰生贷款的银行转账凭证。拟证明：1.建联公司代王翰生归还原告处贷款本息合计144491.54元，履行了担保责任；2.王翰生应当向建联公司支付100305.88元。 证据六：6-1.社保缴费复印件；6-2.建联公司证明。拟证明赵珩君是建联公司员工，他向原告转账，是公司行为。 证据七：7-1.不动产权利及其他事项登记信息；7-2.房屋交易与产权管理信息查询单。拟证明案涉房屋已经被剑阁县法院及苍溪县法院查封，导致该房屋已回购不能。 原告对建联公司的质证意见为，对证据三、四三性无异议；对证据五真实性无异议，但对建联公司要证明的观点，以法院查明的对账单为依据；对证据六三性及证明目的均有异议；对证据七真实性无异议，关联性及证明目的有异议。 被告王瀚生未到庭应诉，亦未发表质证意见，在法定的期限内未提交证据。 本院对原、被告提供的上述证据进行审核，认证结果如下：证据一至四、六、七，取证程序合法，客观真实，与本案有关联性，符合证据的法定形式，具有证据能力，可作为认定本案的依据，本院予以采信。对证据五中，部分扣划凭证上并未载明系偿还王瀚生的案涉债务，被告建联公司亦未进一步举证予以佐证，本院仅能结合原告举证的还款记录予以确认。对于采信证据所要证明的内容及观点，本院将结合案情加以综合评定。根据本院认定的证据并结合当事人的陈述，本院查明以下事实： 2016年9月1日，被告王瀚生因购买被告建联公司开发的位于广元市利州区的房屋，双方协商一致并签订编号为（2016）0900006《四川省商品房买卖合同（预售）》。 2016年9月9日，被告王瀚生因购买上述房屋，向原告申请借款70万元，借款期限为20年，还款方式为等额本息。该申请书的主要内容为：王瀚生于2016年9月1日购买位于建联香颂湾25幢2-6/7-2号的住房一套，建筑面积184.77㎡，房屋总价为1040000.00元，已支付首款340000.00元，现向原告申请商品房按揭贷款70万元，并用以上所购房屋作贷款抵押担保，在贷款本息未还清前，不得私自处理房产。 2016年9月19日，原告与被告王瀚生、建联公司三方协商一致，签订编号为Ｊ28812016091902的《商品房按揭借款（抵押）合同》，主要内容为：1.被告王瀚生向原告借款70万元，用于购买上述房屋；2.借款期限自2016年9月19日至2036年9月18日，分240期归还；3.年利率5.39%，每月第20日支付利息，逾期罚息利率在本合同利率水平上加收50%，调整后利率由原告负责通知被告，同时告知建联公司，不再另签合同；复利按逾期本息利息计收；4.还款方式为等额本息还款，每月等额还本息金额为4771.83元；5.本借款由被告王瀚生所有的位于广元市利州区的房屋为该笔借款作抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费等实现抵押权的一切费用；6.建联公司为该笔借款提供连带责任保证，在保证期间内代王瀚生偿还其所欠本息及其他相关费用，或回购王瀚生所购买的商品房，为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他费用承担保证责任，保证期间自本合同生效之日起至建联公司协助王瀚生办妥所购商品房房屋产权手续并移交原告止。 2016年9月26日，广元市国土资源局为上述案涉房屋办理川（2016）利州区不动产证明第0000183号预告登记，登记类型为预购商品房抵押预告登记，抵押方式为一般抵押。 2016年9月28日，原告按约向被告王瀚生发放贷款70万元，支款凭证中载明：1.借款类型为长期个人住房按揭贷款；2.客户姓名为王瀚生；3.发放金额70万元；4.起息日为2016年9月28日，到期日2036年9月27日；5.基准利率4.90，执行年利率5.39；6.还款方式为等额还款。被告王瀚生于当日在原告出具的借款凭证上签字确认。 放款后，二被告虽陆续向原告偿还借款本金及利息，但存在严重违约情形。经逐笔核对，截止2020年4月26日，二被告共计向原告偿还本金73557.02元，偿还利息124122.25元。剩余本金626442.98元及2020年4月26日之后的利息至今未偿还，其中2020年4月26日至2020年5月18日止的利息为2033.26元。 另查明，上述案涉房屋，因被告王瀚生的其他债务，被剑阁县人民法院和苍溪县人民法院分别于2017年12月12日，2019年11月22日轮候查封。 再查明，原告为主张本案借款本息，委托华民律师事务所代为诉讼并交纳律师代理费5000.00元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条关于缺席审判的规定，被告王瀚生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见和证据，本院只有针对原告的诉请、被告建联公司的答辩以及双方提供的现有证据进行审查和裁判。 本案中，争议焦点为以下六个方面。 一、关于原告主张解除其与二被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》问题。 据双方合同约定，借款期限为2016年9月28日至2036年9月27日。原告发放贷款后，被告王瀚生仅向原告偿还了部分本金。同时，被告建联公司亦未按约承担连带清偿责任，被告王瀚生及建联公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第二、三项的规定，被告建联公司亦同意解除案涉借款合同。故，原告诉请解除借款合同的主张于法有据，本院予以支持。庭审中，原告及被告建联公司一致同意，案涉借款合同的解除日期确定为2020年5月18日。本院结合双方的还款情况及自愿确定的解除日期，依法确定原、被告所签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》于2020年5月18日解除。 二、关于原告要求被告王瀚生履行还款义务的问题。 原告与被告王瀚生、建联公司三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》系各方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告按照合同约定向被告王瀚生履行了出借义务。被告王瀚生借款后，除偿还部分本金及利息外，剩余本金及利息尚未偿还。过错在于被告王瀚生，原告要求与被告王瀚生按照《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定偿还本金及利息，理由正当，合法有据，本院予以支持。根据原、被告所提供的证据，经核实计算，二被告已于2016年10月20日至2020年4月26日期间，共计向原告偿还了本金73557.02元，剩余本金626442.98未偿还。故，被告王瀚生还应向原告偿还的本金金额为626442.98元。 三、关于利息的计算标准问题。 原告与二被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》中对利息计算标准有明确约定，即借款期内年利率5.39%，逾期罚息利率在本合同利率水平上加收50%，即8.085%。该约定系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，本院予以支持。本院结合双方的还款情况及自愿确定的解除日期，依法确定案涉合同于2020年5月18日解除。该合同解除之前的利息，应按照合同中约定的标准并结合被告偿还利息的金额和时间据实计算，即从2020年4月27日至合同解除之日的2020年5月18日止的利息为2033.26元。合同解除之后的利息，原告主张按合同约定计算，已无事实依据，本院不予支持。被告辩称应该按照银行贷款利率确定利息，符合案情，本院予以采纳。另一方面，案涉合同因被告违约而导致解除，被告应赔偿原告合同解除后的资金占用利息，但计算标准仅能按法定来予以确定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）“关于合同纠纷案件的审理”中的关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”。本院依法确认案涉借款解除后的利息损失计算方式为：以欠付本金626442.98元为基数，自2020年5月19日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、关于原告请求拍卖案涉房屋对被告欠付借款范围内优先受偿的问题。 该房产于2016年9月26日设立抵押预告登记，不动产登记证明号：川（2016）利州区不动产证明第0000183号。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。在不动产尚未完成或不具备登记条件时，为保全权利人的权利而进行的预告登记，非经登记的权利人同意，不发生物权变动效力，因此，预告登记与一般的不动产登记具有等同于物权的公示效力，在预告登记的房产上设定的抵押权同样具有与物权同等的效力。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 五、关于原告诉请被告承担律师代理费的问题。 在双方签订的借款合同中明确约定抵押担保的范围包括律师代理费。且，因二被告的违约行为导致原告不得不委托律师代为诉讼，原告亦提供其缴纳律师费的增值税发票为证。该项诉请客观存在，亦符合双方约定，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条，第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，缺席判决如下： 一、原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行与被告王瀚生、四川建联实业开发有限公司签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》于2020年5月18日解除。 二、被告王瀚生向原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行偿还借款本金626442.98元及利息（截止2020年5月18日为2033.26元；自2020年5月19日起至实际付清之日止，以626442.98元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起十日内支付完毕。 三、被告王瀚生向原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行支付律师代理费5000.00元，限本判决生效之日起十日内支付完毕。 四、若被告王瀚生未按时履行还款义务，原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行对位于广元市利州区的房屋【不动产登记证明：川（2016）利州区不动产证明第0000183号】的拍卖、变卖价款或者折价款享有优先受偿权。 五、被告四川建联实业开发有限公司对上述第二、三判项承担连带偿还责任。 六、驳回原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10407.00元，由被告王瀚生、四川建联实业开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  何启蓉 人民陪审员  魏志英 人民陪审员  卢学晖 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  奉 俐 书 记 员  曹明辉