福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2848号 上诉人（原审被告）：福建匹克房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海街道宝山后坑**，统一社会信用代码91350500561679615T。 法定代表人：许志达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少军，福建一脉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁小红，女，1981年10月12日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：张泽良，福建佳远律师事务所律师。 上诉人福建匹克房地产开发有限公司（以下简称匹克房地产公司）因与被上诉人梁小红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 匹克房地产公司上诉请求：1.撤销惠安县人民法院(2020)闽0521民初3号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由梁小红承担。事实和理由：1.一审法院以本案不可抗力因素发生在合同签订之前而不予扣除，事实认定有误，根据住建部门的相关规定，案涉项目的竣工验收以全部项目整体竣工验收完成为前提，故施工期间若部分施工受不可抗力影响导致延迟，必然导致项目整体延迟，故逾期交房天数的扣除，应以实际施工时间即2016年3月25日作为起始点，以合同签订之日作为计算依据显失公平。2.其未能在合同约定期限内交房，系由于案涉项目在开发过程中存在不能预见、不能避免、不能克服等不可归责于其的客观情况，由此造成逾期应当免责：案涉项目在2016年3月启动施工后，因项目附近惠安县螺阳工农垃圾中转站迁移另行选址建设，城南工业园区要求其停止施工90天，即自2016年9月29日至2016年12月28日；2016年3月25日至2019年12月31日间内发生大雨以上54天，日最大风力6级以上（含6级）28天，扣除重复天数，实际为66天，即使合同未明确约定不可抗力须满足降雨达大雨以上、日最大风力达6级以上，但根据住建部门相关规定，降雨达大雨以上及日最大风力达6级以上（含6级）属于恶劣天气，不能施工；2018年7月10日至2018年12月14日间内多次发生住建局和园区部门要求防御台风、创建文明城市、迎检工作等进行政策性停工21天，扣除与上述天气因素的重合部分，实际为15天。上述事由符合《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第二项关于出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任的原因的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房，合计应扣除逾期交房天数171天。 梁小红辩称，1.《商品房买卖合同》系匹克房地产公司提供的格式合同，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。《城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《商品房预售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第9条明确约定，商品房交付时应当符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”的条件，匹克房地产公司于2019年11月13日取得建设工程竣工验收备案证明，明显超出合同约定的交付时间，匹克房地产公司存在逾期交房的违约行为。2.不可抗力是指签订合同后出现的不可预见、不可避免、不可克服的情况，其与匹克房地产公司于2017年2月10日签订《商品房买卖合同》，约定2018年12月31日交房，匹克房地产公司提供的《施工日志》中降雨、风力等级、台风、停工停运、垃圾中转站停工时间均未发生在合同履行期间，与本案不存在关联性，不能作为逾期交房的抗辩事由；泉州每年3月至6月属于雨季、7月至9月为台风多发季节，合同履行期间的天气状况是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，且《商品房买卖合同》未对不可抗力作出具体的综合式约定，未将中雨、大雨、暴雨、大暴雨、风力等级等作为延期交房的免责事由，匹克房地产公司也未能根据《合同法》第118条的规定在合同约定的交房日期前通知其并提供证明，上述降雨和风力等级因素不能作为延期交房的依据。 梁小红向一审法院起诉请求：判令匹克房地产公司向其支付自2019年1月1日至2019年12月2日的逾期交房违约金39809.2元。 一审法院认定事实：匹克房地产公司系经工商登记成立的以房地产开发、经营等为经营范围的有限责任公司。2017年2月10日，梁小红、匹克房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定梁小红购买匹克房地产公司开发建设预售的位于惠安县××镇××路××路××幢××号商品房，建筑面积89.21平方米，总价款396112元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》处理。合同附件十一《补充协议》第三条第一款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理:（（1）和（2）不作累加）:（1）逾期超过30日至90日之内（含90日），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:（1）地）地震水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；（2）其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。第三条第四款约定，（1）买受人接受并认可出卖人以书面通知买受人办理商品房交付手续。书面通知送达后如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（包括买受人未前往办理），则以出卖人通知的交房日视为出卖人的交付日，该商品房的毁损、灭失风险以及物业服务费、水电费等自该交付之日起由买受人承担。同时，商品房保修期也自出卖人交付或视为交付之日起算。（2）在办理商品房交接手续时，该商品房所在工程符合合同第九条约定条件则证明商品房符合交付条件，除非买受人在出卖人书面通知的交房日之日起30日内出具法定鉴定机构出具的该商品房不符合竣工验收条件的鉴定结论。第五条约定，出卖人采用中国邮政快递方式寄送的所有文件，以买受人签收日为送达日；买受人未签收的，同城以中国邮政快递发出后的第二日为送达日，异地以中国邮政快递发出后的第四日为送达日。上述《商品房买卖合同》签订后，于2017年2月15日办理登记备案。梁小红已通过支付首付款及申请银行按揭贷款方式支付给匹克房地产公司购房款396112元。2019年7月30日，匹克房地产公司书面通知梁小红于2019年8月5日至8月10日办理交房，因梁小红认为商品房不具备合同第九条约定的交付条件而未予办理交房。2019年9月18日，“泉州12345”平台就业主提出的案涉匹克奥林阳光楼盘不具备交房条件的问题反馈了建设主管部门的回复，回复内容为:匹克奥林阳光未取得商品房验收备案证明通知业主办理交房手续，违反了与业主签订的《商品房买卖合同》中关于交房的约定，已要求建设单位立即停止交房及收缴物业费，在未达到交房条件前不得交房，建设单位已于2019年9月6日停止交房。2019年11月13日，案涉匹克奥林阳光开发建设项目通过建设工程竣工验收备案，取得验收备案证明。2019年11月19日，匹克房地产公司再次书面通知梁小红于2019年11月21日至11月23日办理交房，梁小红于2019年11月21日收到通知后，于2019年12月2日办理了交房手续。 一审法院认为，匹克房地产公司提供的证据1，其中建设工程竣工验收备案证明书，系建设主管部门出具，能够证明案涉匹克奥林阳光开发项目于2019年11月13日通过竣工验收备案。房产测绘报告书，系房产测绘单位出具，该报告书封面注明“办证”，出具时间为2019年7月5日，在上述建设工程竣工验收备案证明书所载的竣工验收时间2019年6月20日之后，并附房产分户建筑面积汇总表，能够证明本案商品房所在的匹克奥林阳光第2幢于2019年7月5日取得房产测绘报告。上述证据1能够证明本案商品房至2019年11月13日具备合同附件十一《补充协议》约定的符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。证据2，系2007版《商品房买卖合同》，所涉楼盘并非案涉楼盘，与本案不具有关联性。本案商品房的交付条件应按照梁小红、匹克房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件认定。证据3至证据6，匹克房地产公司欲主张的因螺阳镇工农村垃圾中转站迁移、天气因素、政策性原因停工等造成工期延误可以扣除逾期交房天数的问题，应结合本案合同附件十一《补充协议》的约定以及有关法律规定予以认定。其中，证据6惠安城南工业园区管理委员会于2020年4月10日出具的情况说明，载明该园区为做好螺阳镇工农村垃圾中转站的迁移工作，要求匹克房地产公司停止案涉匹克奥林阳光项目施工90天，即2016年9月29日至2016年12月28日。从上述情况说明可见，该园区要求匹克房地产公司停止施工的时间段系在原、匹克房地产公司签订本案《商品房买卖合同》的几个月之前，并非发生在本案的合同履行期间，匹克房地产公司以此为由主张扣除逾期交房的天数，理由不能成立。同理，证据3至证据5中所体现的发生时间不在本案合同履行期间内的天气因素、政策性原因及停工情况，亦不能作为扣除逾期交房天数的依据。关于合同履行期间内因天气及政策性原因停工能否扣除逾期交房天数的问题，合同附件十一《补充协议》第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:（1）地）地震水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；（2）其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。上述约定匹克房地产公司可以延期交房而无需承担违约责任的事由系指发生不可抗力的自然因素和社会因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合上述《补充协议》的约定，本案合同履行期间内发生的暴雨以上降水天气及政府有关部门因台风而要求停止施工的，可予扣除逾期交房天数。根据证据4气象证明所载，自2017年2月10日至2018年12月31日期间，暴雨以上降水天数为9天。另根据证据5聊天记录及有关部门的通知，结合梁小红的认可意见，因“玛莉亚”台风停工2天，因热带低压停工6天，因“山竹”台风停工3天，因“玉兔”台风停工2天，合计13天。以上扣除重叠天数3天，合计因天气因素可扣除逾期交房天数19天。匹克房地产公司另主张的因文明城市测评禁止车辆进出工地应扣除5天，理由和依据不足，不予采纳。本案商品房于2019年11月13日符合约定的交付条件后，匹克房地产公司于2019年11月18日向梁小红发出交房通知，通知办理交房时间为2019年11月21日至11月23日，梁小红于2019年11月21日收到该通知。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将办理交房的书面通知送达买受人。梁小红于2019年12月2日办理交房，其请求逾期交房违约金自2019年1月1日起计至2019年12月2日，截止日期有误，应调整为2019年12月1日。扣除上述因天气因素可以扣除的逾期交房天数19天，本案逾期交房天数为315天。《补充协议》明确约定逾期交房违约金按房价款的日万分之一计算，梁小红请求按房价款的日万分之三计算，缺乏依据，不予采纳。根据上述审查认定，匹克房地产公司应支付给梁小红的逾期交房违约金为12477.53元（396112元×0.0001×315天）。 综上所述，梁小红、匹克房地产公司签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。梁小红已支付给匹克房地产公司全部购房款，履行了支付购房款的义务。匹克房地产公司未能按照约定期限将商品房交付给梁小红，已构成违约，应按照合同约定和法律规定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，匹克房地产公司应向梁小红支付逾期交房违约金的数额为12477.53元。梁小红的诉讼请求予以部分支持，匹克房地产公司的抗辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福建匹克房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告梁小红逾期交房违约金12477.53元。二、驳回原告梁小红的其他诉讼请求。案件受理费795元，减半收取计398元，由原告梁小红负担273元；被告福建匹克房地产开发有限公司负担125元，应于判决生效后五日内缴交。 本院二审期间，匹克房地产公司提供《气象证明》作为新证据，欲证明交房日期应予顺延。经审查，《气象证明》虽载明2016年3月1日至2019年11月30日台风数量共111个，台风影响天数38天，但无法明确台风发生的具体日期，无法证明发生于合同履行期间并致使案涉项目停止施工，故对该证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，匹克房地产公司与梁小红签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，只有匹克房地产公司签订合同时不能预见、发生于合同履行期间的不能避免且不能克服的客观情况，才能认定为不可抗力并据以延期交房。惠安城南工业园区管理委员会以螺阳镇工农村垃圾中转站迁移工作为由要求案涉项目于2016年9月29日至2016年12月28日间停止施工，但该停止施工的事由及时间发生在案涉合同签订之前，并未发生在合同履行期间，不属于匹克房地产公司签订合同时不能预见的情况，不能作为据以延期交房的事由。故匹克房地产公司提出案涉项目因该垃圾中转站迁移工作而停止施工、应据实予以延期交房的上诉请求缺乏依据，不予支持。案涉合同附件十一《补充协议》第三条约定：“如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:（1）地）地震水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；（2）其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。”第十二条约定：“本补充协议所约定内容若与主合同约定不一致或存在歧义，以本补充协议为准。”《补充协议》并未约定大雨以上降水及日最大风力6级以上（含6级）等天气因素为延期交房的事由，匹克房地产公司提供的证据亦不足以证明大雨以上降水及最大风力6级以上（含6级）等天气因素致使案涉项目停止施工，且一审判决已将合同履行期间案涉项目因暴雨以上降水、台风等天气因素而停止施工的天数予以扣除。故匹克房地产公司提出案涉项目因大雨以上降水及日最大风力6级以上（含6级）等天气因素而停止施工、应据实予以延期交房的上诉请求缺乏依据，不予支持。匹克房地产公司提供的证据不足以证明创建文明城市、迎检工作等致使案涉项目停止施工，故匹克房地产公司提出案涉项目因创建文明城市、迎检工作等政策因素而停止施工、应据实予以延期交房的上诉请求缺乏依据，不予支持。 综上所述，匹克房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112元，由福建匹克房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年六月二十九日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。