湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2964号原告：湖北荣上置业有限公司。住所地：孝感市孝南经济开发区仙女湖路。统一社会信用代码：91420902058129499W。法定代表人：张宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘久，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，自行和解，代签文书。被告：李志涛，男，1978年11月6日出生，汉族，住孝感市。被告：陈满红，女，1983年12月22日出生，汉族，住孝感市。以上两被告委托诉讼代理人：石西毛，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，代为陈述诉讼请求及相关事实理由，代为调查收集证据，代为提交证据材料，代书法律文书、代签有关法律文件。原告湖北荣上置业有限公司（以下简称“荣上置业”）与被告李志涛、陈满红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘久、被告李志涛，被告李志涛、陈满红的委托诉讼代理人石西毛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣上置业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，并责令被告退房；2、请求人民法院依法判令被告承担违约责任并承担违约金43800元；3、请求人民法院依法判令被告承担未按期付款期间的利息36000元（按同期银行贷款利率计算）；事实与理由：2016年6月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的楚霖*鼎观世界第7幢1单元803室房屋，房屋总价款411400元，约定被告在2016年6月16日支付211400元并办理余款200000元的银行按揭贷款，同时约定逾期付款原告有权解除合同，被告承担违约责任和违约金，原告按合同约定履行了义务并将房屋交付给被告使用，而被告既没有办理银行按揭贷款也没有将下欠的房款交付给原告，为维护原告的合法权益，故原告具状起诉，请求依法裁决。被告李志涛、陈满红共同辩称，1.原告荣上置业要求解除双方签订的商品房买卖合同并责令退房并赔偿其损失没有法律依据，应依法予以驳回。2.2016年6月16日，原、被告签订商品房买卖合同，余额200000元办理按揭，被告接受房屋后进行了装修并居住至今，被告向原告提交了完整按揭资料后，多次找原告询问银行贷款事宜，原告均无回复。同时，合同没有约定办理贷款期限，两被告没有逾期。3.本案中商品房买卖合同是荣上置业提供的格式合同，亦没有约定银行贷款不能如期获批的原因及相关后果，故不能适用商品房买卖合同相关办法。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据和事实，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告将位于孝南经济开发区楚霖*鼎观世界第7幢1单元803号房以单价4571.11元/平方米、总价款411400元出卖给被告，被告应于2016年6月16日支付首付款211400元，余额200000元办理银行按揭贷款；被告若未按合同约定的时间付款，逾期30日内，被告应按日向原告支付逾期付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金；原告应在2016年12月30日前将验收合格的上述房产交付给被告。双方还就其他权利义务进行了详细的约定。上述合同签订后，被告支付首期购房款211400元。2016年6月30日，原告向被告送达收楼通知书，要求被告对其所购买的房屋予以接收。同日，被告签署收楼确认书，对所购买的房屋予以接收。后因多种原因未能办理银行按揭贷款手续。2019年3月28日，原告向被告发出律师函一份，告知被告截至2019年3月28日，尚拖欠购房款200000元，经多次催告既未按照合同约定办理按揭贷款，亦未以其他任何方式支付下欠购房款，上述款项已届清偿期。为维护公司合法权益，希望在收到该函后一周内，书面确认付款数额并向原告支付剩余购房款200000元（支付方式包括但不限于办理按揭贷款、转账、现金）。逾期不书面回复亦未支付拖欠购房款，视同对下欠购房款没有异议，并视为是拒绝支付下欠购房款行为，并追究一切违约责任。被告于2019年3月30日收到此函后未能及时履行合同义务，以致成讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同签订后，被告依据合同约定支付了首期购房款211400元，后未依约办理购房尾款的银行按揭手续，至今亦未支付购房尾款，其行为已构成违约。双方在购房合同中约定：“逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金”，2019年3月28日，原告向被告发出催告律师函要求被告自收到律师函之日起七日内交纳购房尾款200000元，被告亦对此函真实性没有异议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“…买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外…”，由上可知，原告已向被告催告履行，截至2019年7月8日原告起诉之日，被告仍未履行付款义务，原告在催告后的三个月内行使解除权符合法律规定，故对原告要求解除商品房买卖合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除的法律后果是尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，上述合同解除后，原告应返还被告支付的购房首期款211400元，被告应将涉案房屋返还给原告。关于原告要求被告支付违约金43800元并按同期银行贷款利率赔偿损失36000元的诉请，双方在合同中明确约定按累计应付款的5%支付违约金，该违约金足以弥补原告的损失，但原告对违约金的计算有误，本院按被告累计应付款200000元的5%核定违约金为1万元，故对该违约金的诉请，本院予以部分支持，对利息损失不予支持。关于被告提出其没有逾期支付房屋尾款，原告诉求没有法律和事实依据的抗辩。经庭审查明，被告收到原告所发出的律师函时已知晓银行贷款可以办理，即应主动履行合同义务，被告未能提交证据证实自己有主动履行合同义务的行为，故对该辩称，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北荣上置业有限公司与被告李志涛、陈满红签订的《商品房买卖合同》；二、被告李志涛、陈满红于本判决生效之日起十日内返还其所购买的位于楚霖*鼎观世界第7幢1单元803室房屋；三、被告李志涛、陈满红向原告湖北荣上置业有限公司支付违约金10000元；四、驳回原告湖北荣上置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费8668元，由被告李志涛、陈满红负担7621元，原告湖北荣上置业有限公司负担1047元。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  柳建军人民陪审员  徐红莉二〇二〇年六月十日法官助理陈新玲书记员鲁郑文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《最高人民法院》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。