四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16225号 原告（反诉被告）：长城物业集团股份有限公司成都分公司，营业场所：成都高新区天长路6号。 负责人：陈耀忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：岑诗雨，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：鲁顺鑫，男，1985年1月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王霞，女，1987年11月7日出生，汉族，住河南省光山县，系鲁顺鑫之妻，特别授权代理人。 原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司成都分公司（以下简称长城物业成都分公司）与被告（反诉原告）鲁顺鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案。由本院审判员仇金玛适用简易程序独任审理，于2020年1月19日公开开庭进行了审理，后鲁顺鑫于2020年5月12日向本院提起反诉，本院经审查予以合并审理，并于2020年6月3日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长城物业成都分公司的委托诉讼代理人岑诗雨，被告（反诉原告）鲁顺鑫及其委托诉讼代理人王霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 长城物业成都分公司向本院提出诉讼请求，并最终明确为：一、请求人民法院判令鲁顺鑫向长城物业成都分公司缴纳物业服务费2015年1月1日至12月31日物业服务费4016.16元，2018年1月1日至12月31日4016.16元，2019年7月1日至12月31日2008.08元，合计10040.4元；二、请求人民法院判令鲁顺鑫向长城物业成都分公司支付代缴的2019年11月24.24元的水费；三、请求人民法院判令鲁顺鑫按合同约定向长城物业成都分公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金，按欠付金额的30%计算3019.39元；四、请求人民法院判令鲁顺鑫承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年9月15日，成都深长城地产有限公司（以下简称深长城公司）与长城物业成都分公司签订《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》，2018年9月19日，半岛城邦三期小区第一届业主委员会与长城物业成都分公司签订《长城·半岛城邦三期物业服务合同》约定：长城物业成都分公司负责该项目的物业管理服务工作，业主依约定负有交纳物业费义务，若业主违约，不按时缴纳物业费，业主应当承担应交物业费3795.21元的违约金。鲁顺鑫办理了接房手续，为xxx号房的业主，该户的产权面积为111.56㎡。根据半岛城邦三期项目物业服务合同约定，鲁顺鑫应按照3元/㎡的标准向长城物业成都分公司缴纳物业服务费。但自2015年1月1日至2019年12月31日，鲁顺鑫已经拖欠长城物业成都分公司物业服务费、生活垃圾处理费以及水费共计10064.64元。鲁顺鑫拒不缴纳物业服务费的行为严重损害了长城物业成都分公司的合法权益，给长城物业成都分公司造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理。长城物业成都分公司经多次向鲁顺鑫催缴，但鲁顺鑫仍拒不履行支付义务，长城物业成都分公司为维护自身合法权益故诉至法院。 鲁顺鑫辩称，1、长城物业成都分公司所诉与事实不符，我方从未拒绝缴纳物业服务费，而是由于长城物业成都分公司服务管理不到位，未能有效履行物业管理合同，且一直未能整改，我方只是为了维护自身的权益暂缓缴纳物业管理服务费；2、长城物业成都分公司在诉状中说多次向我方催缴，我方仍拒不履行支付义务严重不实，由于长城物业成都分公司服务管理不到位，我方楼上邻居群租扰民、楼下邻居违章搭建，且我方多次与长城物业成都分公司沟通，要求想办法协商解决，在长城物业成都分公司负责人多次表示会解决问题的承诺下，我方已经多次缴纳了物业服务费。3、长城物业公司诉请的2015年的物业服务费已超过诉讼时效。因此，介于长城物业成都分公司连最基本的服务要求都未达到，且服务事项中有多项都未履行的情况下，给我方造成了严重的精神及身心伤害，请求人民法院在依法查清事实的基础上驳回长城物业成都分公司的诉讼请求，并请求法院支持我方的物业服务费减免的请求，并允许我方在长城物业成都分公司将相关事项履行到位后再缴纳物业服务费。 鲁顺鑫同时向本院提出反诉请求：一、请求判令长城物业成都分公司对《长城·半岛城邦三期物业服务合同》附件七中房屋装饰装修中的禁止性行为、改变房屋结构及影响房屋安全等行为的书面告知及报告义务，外来人员管理、租户管理，意见、建议、投诉回复及投诉回访率，暴力催收，每年进行1次第三方满意度调查并公布满意率，在大堂设置大堂助理，住宅物业五级服务季度评分结果及评分表，上述义务中未履行或未完全履行部分采取补救措施，限期30天内完成整改；二、请求判令长城物业成都分公司退还2016年、2017年及2019年上半年期间已交纳物业费的50%，金额5020.2元；请求判令长城物业成都分公司减免2018年及2019年下半年未交纳物业费的50%，金额3012.12元；三、请求判令长城物业成都分公司支付罚金2000元，支付违约金10000元；四、请求判令反诉费用由长城物业成都分公司承担。事实与理由：2013年，鲁顺鑫购买了长城半岛城邦三期5栋1单元2302的住宅，与长城物业成都分公司签订了《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》，由长城物业成都分公司提供物业管理服务。2017年，半岛城邦三期小区第一届业主委员会与长城物业成都分公司签订了《长城·半岛城邦三期物业服务合同》，但是长城物业成都分公司未按规定履行物业管理的义务，其履行《长城·半岛城邦三期物业服务合同》义务存在重大瑕疵，且一直未予以整改，严重损害了鲁顺鑫的合法权益，给鲁顺鑫造成了严重的生活、居住障碍和困扰。 长城物业成都分公司辩称，我方与鲁顺鑫之间建立了合法的物业服务合同关系，我方已依约履行完毕物业服务合同所规定的全部物业管理约定，不存在任何违约行为，鲁顺鑫要求我方支付罚金、违约金以及减免物业费的诉讼请求没有依据，请法院依法驳回鲁顺鑫全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年9月15日成都深长城地产有限公司作为甲方，长城物业成都分公司作为乙方，双方签订了《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定如下：“……第一条物业基本情况物业名称：长城·半岛城邦（三期）物业类型：高层住宅坐落位置：四川省（市）高新区濯锦东路……第八条本物业管理服务期限为5年，从本项目整体入住之日（以甲方书面通知业主项目首批入住时间为准）起计算。即从2013年10月30日至2018年10月29日；第九条在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……第十一条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：3.0元/平方米/月……第十三条物业服务费的收取……2．本物业管理服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的万分之五交纳违约金……”。 2018年9月19日，半岛城邦三期小区第一届业主委员会作为甲方，长城物业成都分公司作为乙方签订了《长城·半岛城邦三期物业服务合同》，其中与本案有关的约定如下：“……第一条本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况建筑区划名称：半岛城邦三期建筑区划类型：住宅坐落位置：成都市濯锦路9号……第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量标准应符合下列约定：（一）本物业建筑物全部共有部位及共用设施、设备的使用、管理和维护；（二）本物业建筑物全部公共园林、绿化、景观及设施的维护、管理；（三）本物业建筑物全部共有部位公共区域清洁卫生管理、垃圾清运等；（四）本物业建筑物全部公共区域的秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；乙方应配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不包含人身、财产保险保管义务和责任）；（五）本物业使用中对违法、违规等行为的告知、劝阻、报告；（六）本物业的维修、更新、改造费用账务的管理；（七）本物业服务档案和物业档案及有关资料的保管；（八）根据法律、法规和管理规约的授权指定物业服务方案、工作落实计划并组织实施，并保管相关的工程技术资料。乙方服务质量标准按照四川省《住宅物业等级划分》标准中的五级物业服务标准执行，本合同约定的标准与该级别标准不一致的，以两者中较高的标准为准。具体标准详见附件15……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用……住宅建筑区划内：住宅用房：3元/月·平方米……第十一条物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在每季度首月按时履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按照逾期金额每日计收万分之五的违约金，违约金总金额不得超过本金……第二十二条本合同期限3年，自2017年12月7日起至2020年12月6日止。第二十三条……合同履行期限内，乙方的服务标准未达到本合同约定内容标准的，甲方、业主大会有权要求乙方在30日内整改，逾期未整改或整改后仍未达到约定标准的，将从乙方交纳的保证金中按照每次2000至20000元的标准进行处罚。给甲方、业主累计造成200000元以上损失的，除承担赔偿损失的责任外，经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意可单方解除合同……第二十七条乙方违反本合同约定的义务，逾期拒不整改或连续两个季度评分低于70分的，乙方需向甲方支付不低于每季度20000-30000元的违约金。且甲方有权依法经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主的同意，解除物业服务合同……” 位于成都市高新区濯锦路9号xxx号的住宅房屋，建筑面积为111.56平方米，系鲁顺鑫单独所有。其与开发商于2013年6月1日完成商品房买卖合同备案后，于2013年11月15日接收了案涉房屋，并实际居住至今。且于2015年5月7日取得了案涉房屋的所有权。每月应交纳物业服务费为3元/月·平方米×111.56平方米=334.68元。 庭审中，通过长城物业成都分公司自认以及鲁顺鑫提交的《长城物业集团股份有限公司收据》可以确认，鲁顺鑫已交纳生活垃圾处理费以及部分欠交的水费、物业服务费，现尚欠长城物业成都分公司，2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元，2018年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元以及2019年7月1日至12月31日期间的物业服务费2008.08元，合计10040.4元。 以上事实，有长城物业成都分公司、鲁顺鑫的当庭陈述以及长城物业成都分公司提交的《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》《长城·半岛城邦三期物业服务合同》《长城·半岛城邦三期交房程序表》《房屋信息查询记录》《缴费通知单》《长城物业集团股份有限公司收据》、照片等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，鲁顺鑫亦不持异议，故本院均予以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中成都深长城地产有限公司与长城物业成都分公司签订的《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》以及半岛城邦三期小区第一届业主委员会与长城物业成都分公司签订的《长城·半岛城邦三期物业服务合同》，对鲁顺鑫及长城物业成都分公司均具有约束力。长城物业成都分公司按约定为案涉项目提供了物业服务，因此有权要求鲁顺鑫向其支付物业服务费。对本诉以及反诉的争议焦点，本院分别论述如下： 一、长城物业成都分公司诉请的2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元，是否超过诉讼时效。 本院认为，一方面按季交纳物业费的支付约定不能否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。另一方面，长城物业成都分公司一直在为鲁顺鑫提供物业服务。而物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信赖关系，业主没有支付某一期或某几期的物业服务费，物业公司没有及时追索或主张，并非怠于行使其权利，而是基于维护业主与物业服务公司之间的良好合作关系。因此，本院认为，本案的诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期限届满之日起开始计算。故本院认为长城物业成都分公司诉请的2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元，未超过诉讼时效。 二、关于鲁顺鑫是否应当支付物业服务费的问题。 该争议焦点涉及长城物业成都分公司的本诉诉讼请求，也涉及鲁顺鑫的反诉诉讼请求，本院具体分析如下： 首先，物业公司提供的物业服务是面向全体小区业主提供的，这种服务关系到全体业主的切身利益。加之这种服务是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，如允许个别业主凭自己对物业服务的感受和评价为由，或以物业服务的一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。因此，只有当物业公司长期怠于提供服务、疏于管理，提供的物业服务质量存在重大瑕疵，严重影响了全体业主的正常生活，物业服务企业才应承担相应违约责任，此时业主才能据此提出抗辩；若物业服务企业提供的物业服务质量存在局部性、较短时间内的一般瑕疵，业主则可以通过建议或投诉的方式促使物业服务企业加以改进。 其次，本案中，鲁顺鑫陈述因楼上邻居群租以及楼下邻居违章搭建导致其对房屋的使用受到影响，亦对其家人的身心健康造成巨大伤害，长城物业成都分公司没尽到物业管理责任，故不应按合同支付物业服务费。对此，本院认为，长城物业成都分公司已提交证据证明其就鲁顺鑫反映的事项已履行了物业管理职责。由于长城物业成都分公司本身并无执法权，虽未能彻底解决纠纷，但并不能据此认为长城物业成都分公司的服务存在重大瑕疵。 再次，关于鲁顺鑫提出的长城物业成都分公司未全面按照合同约定的服务质量标准履行合同，存在多个服务未履行，因而提出反诉，要求长城物业成都分公司退还其已缴纳的物业服务费以及减免其尚未缴纳的物业服务费的诉讼请求，本院认为，在半岛城邦三期小区第一届业主委员会与长城物业成都分公司签订的《长城·半岛城邦三期物业服务合同》中约定，长城物业成都分公司服务质量标准按照四川省《住宅物业等级划分》标准中的五级物业服务标准执行，该服务标准包含综合服务内容及要求、共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求等在内的七大部分内容，涉及物业服务的各个方面。长城物业成都分公司已提供证据证明其全面履行了物业养护、管理和维护的主要义务。而鲁顺鑫并未提交证据充分证明长城物业成都分公司未提供合同约定的大部分服务或提供的大部分服务的服务质量达不到合同约定，其反诉要求长城物业成都分公司整改的项目也仅涉及几项。因此，本院认为长城物业成都分公司所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为鲁顺鑫作为业主拒付物业服务费的理由。 最后，由于鲁顺鑫实际享受了长城物业成都分公司提供的物业服务，故应当按合同约定交纳物业服务费。具体金额为：2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元，2018年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元以及2019年7月1日至12月31日期间的物业服务费2008.08元，共计10040.4元。 因此，综上，本院对长城物业成都分公司要求鲁顺鑫支付欠付物业服务费10040.4元的诉讼请求予以支持，对鲁顺鑫提出的请求判令长城物业成都分公司退还2016年、2017年及2019年上半年期间已交纳物业费的50%，金额5020.2元及请求判令长城物业成都分公司减免2018年及2019年下半年未交纳物业费的50%，金额3012.12元的反诉诉讼请求不予支持。 另外，关于长城物业成都分公司要求鲁顺鑫支付水费24.24元的诉讼请求，本院认为双方在《“长城·半岛城邦三期”项目前期物业服务合同》《长城·半岛城邦三期物业服务合同》中均未对长城物业成都分公司代缴水费进行约定，且长城物业成都分公司亦未提交证据有效证明其已为鲁顺鑫代缴了水费，因此，本院认为，在双方未约定且长城物业成都分公司亦未提交证据有效证明其已为鲁顺鑫代缴了水费的情况下，对长城物业成都分公司要求鲁顺鑫支付水费的诉讼请求不予支持。 三、关于长城物业成都分公司要求鲁顺鑫支付违约金3795.21元的诉讼请求。 本院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点和长城物业成都分公司在本案中的物业服务质量。本案中，在双方就物业服务质量存在争议的情况下，鲁顺鑫逾期缴纳物业服务费并非恶意违约，而长城物业成都分公司作为物业公司应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑，本院对于长城物业成都分公司要求鲁顺鑫支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求不予支持。 四、关于鲁顺鑫的其他反诉诉讼请求能否得到支持的问题。 首先，关于鲁顺鑫要求长城物业成都分公司限期30天内对其以下义务中未履行或未完全履行部分采取并完成补救措施、整改，具体为《长城·半岛城邦三期物业服务合同》附件七中房屋装饰装修中的禁止性行为、改变房屋结构及影响房屋安全等行为的书面告知及报告义务；外来人员管理、租户管理；意见、建议、投诉回复及投诉回访率；暴力催收；每年进行1次第三方满意度调查并公布满意率；在大堂设置大堂助理；住宅物业五级服务季度评分结果及评分表的反诉请求。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”鲁顺鑫虽提出要求长城物业成都分公司在几项合同义务上继续履行或整改，但并未提交证据充分证明长城物业成都分公司未履行或未完全履行其提出的上述义务，反而长城物业成都分公司提交了证据初步证明其对装饰装修中的行为进行了监管，建立了外来人员管理、租户管理等，在鲁顺鑫未提交反驳证据的情况下，可以认定长城物业成都分公司全面履行了合同义务。同时，即使认定长城物业成都分公司存在未按服务质量标准完全履行合同义务的情况，上述涉及外来人员管理、租户管理、投诉恢复及投诉回访率等，均为针对整个小区业主进行公共管理的事项，按合同约定“合同履行期限内，乙方的服务标准未达到本合同约定内容标准的，甲方、业主大会有权要求乙方在30日内整改”，因此，针对上述义务，有权提出整改要求的应为半岛城邦三期小区第一届业主委员会或业主大会。故，本院对鲁顺鑫的该项反诉请求不予支持。 其次，关于鲁顺鑫要求长城物业成都分公司支付罚金2000元，支付违约金10000元的反诉请求。 如前所述，一方面鲁顺鑫并未提交证据充分证明长城物业成都分公司服务质量达不到合同约定，另一方面，按合同约定，长城物业成都分公司支付罚金的情况为，被半岛城邦三期小区第一届业主委员会或业主大会要求整改，而逾期未整改或增改后仍未达到约定标准的。而本案中并未出现合同约定的支付罚金的情况。故，本院对鲁顺鑫的该项反诉请求亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）鲁顺鑫于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司成都分公司支付2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元，2018年1月1日至12月31日期间的物业服务费4016.16元以及2019年7月1日至12月31日期间的物业服务费2008.08元，共计10040.4元； 二、驳回原告（反诉被告）长城物业集团股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）鲁顺鑫的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取106元，反诉费150元均由鲁顺鑫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇二〇年六月二十三日 书记员  余 瑶