苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7441号原告（反诉被告）：苏州恒畅电力成套设备有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道姜家工业区。法定代表人：叶培元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐清，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辛晓，江苏迈图律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司，住所地苏州工业园区宏业路168号C栋二楼厂房。法定代表人：吴玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱春杰，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆红明，该公司总经理。原告苏州恒畅电力成套设备有限公司（以下简称恒畅电力公司）与被告苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司（以下简称德泰雅丝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法裁定转为普通程序进行审理。审理中，被告德泰雅丝公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员顾霞公开开庭独任审判。原告恒畅电力公司委托诉讼代理人徐清、陈辛晓，被告德泰雅丝公司委托诉讼代理人陆红明、朱春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒畅电力公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决原、被告的《房屋租赁合同》解除；2、判决被告立即向原告归还诉争房屋；3、判决被告按照每日513.08元的标准支付自2019年7月1日起至实际交还之日止的房屋占有使用费；4、判令被告支付垃圾清运费2000元；5、判令被告赔偿原告46818元。审理中，原告增加诉讼请求，判令被告支付电费5954.67元。事实和理由：被告与苏州市葑塘实业总公司于2016年11月15日签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租宏业路168号C栋二楼厂房部分，租期自2021年12月31日，约定了租金标准及支付方式、水电费和垃圾费的承担。2017年年底，经协商，约定上述租赁合同出租主体变更为本案原告。被告在承租期间未按照合同约定支付租金及相关费用，且擅自将承租房屋转让、转借给他人使用，原告有权提出上诉主张。被告德泰雅丝公司辩称：其于2016年年底承租涉案房屋，花费了大量款项装修后于2017年9月开始实际使用涉案房屋，被告不可能不想继续履行合同，但在合同租赁期间，原告以被告生产设备具有安全隐患为由要求被告停止生产，双方多次协商无果，鉴于原告提供的房屋无法给被告正常的生产经营机会且被告经营不善，同意解除合同，但原告解除合同的理由不能成立。同时，在合同履行期间被告均未按照合同缴纳房租，可认定原、被告在履行合同过程中已经对缴纳房租的期限进行了实际变更，且2020年初疫情原因，要求将房屋占有使用费标准降低至合同约定的50%以下。被告德泰雅丝同时提出反诉主张：要求反诉被告恒畅电力公司赔偿其装修损失522100元。事实和理由：反诉原告承租反诉被告房屋过程中，反诉被告以反诉原告使用机器造成墙体开裂为由，要求反诉原告停止使用生产必备的机械，并将消防楼梯直接修建到反诉原告的办公室内，造成反诉原告无法正常使用案涉租赁物。反诉原告在成立之初即从事窗帘的加工生产，隶属于纺织行业，反诉被告提出的反诉原告不能在案涉租赁物从事生产的理由完全不能成立，双方协商无果，故提出反诉。反诉被告恒畅电力公司辩称：其主张合同解除系因反诉原告过错，反诉原告的装修损失其无需承担。经审理认定事实如下：苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号，建筑面积31263.14平方米，登记在恒畅电力公司名下。2016年11月15日，案外人苏州市葑塘实业总公司（出租方、甲方）和德泰雅丝公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方同意将位于宏业路168号C栋二楼厂房部分租赁给乙方，房屋面积918平方米，乙方承租甲方房屋用于办公、生产。租赁期限自2016年11月15日起至2021年12月31日止（其中2016年11月15日至2017年1月31日为免租期），自2017年2月1日至2018年12月31日租金单价16元/月•平方米，月租金14688元，年租金176256元。2019年1月1日至2021年12月31日租金单价17元/月•平方米，月租金15606元，年租金187272元。租金采用先付租金后使用的原则，每六个月支付一次，乙方应在2016年11月25日前支付第一期租金73440元，以后每期租金均提前半个月支付，每逾期一日按延迟支付租金总额的1%支付滞纳金。乙方应予2016年11月15日前支付15000元押金给甲方。押金用于保证协议的正常执行及期满后房屋结构的还原、相关设施毁损的赔偿。乙方在承租期间应承担垃圾清运费2000元/年，每年与第一期房租同时支付。合同第十条有如下确定：10.1乙方有下列情形之一，甲方有权解除本租赁协议，收回房屋，并可要求乙方赔偿经济损失。（1）未经甲方书面同意，擅自将承租房屋部分或者全部转租的；（2）未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转让、转借他人使用的；（3）擅自拆改承租房屋结构的；（4）未按本合同约定期限支付或未完全支付租金及相关费用超过七天的；（5）故意破坏承租房屋的；（6）未按约定方式使用租赁房屋的；（7）乙方利用租赁房屋从事非法活动。10.2因乙方责任导致合同解除的，乙方无权要求甲方返还未到期部分的租金。10.3乙方确实因故在合同期限届满前要求解除合同的，需征得甲方书面同意，乙方仍应承担相应赔偿金三个月租金，并应在需要搬迁前三个月书面通知甲方，以便甲方招租。2017年12月1日，恒畅电力公司（出租方、甲方）和德泰雅丝公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，明确因宏业路168号C栋厂房的出租方由苏州市葑塘实业总公司变更为恒畅电力公司，上述2016年11月15日的房屋租赁协议中原出租方的权利由恒畅电力公司继受，原协议内容不变，乙方租金支付至恒畅电力公司约定账户。2019年1月23日，恒畅电力公司向德泰雅丝公司发送书面催款通知书，明确就德泰雅丝承租的涉案房屋，自2019年1月1日至6月30日止的租金93636元未支付，要求在2019年1月29日前足额支付。2019年6月8日苏州工业园区娄葑街道安全检查意见书显示，德泰雅丝公司存在如下问题：1、阁楼不允许住人，3天内整改完；2、煤气瓶立即清理；3、吊装位置加装防护设置；4、绣花机严重影响周边企业，并导致墙体裂缝，需立即暂停运行；5、电箱加盖。德泰雅丝法定代表人吴玲在单位负责人处签字。2019年7月5日，恒畅电力公司向德泰雅丝公司发送解除通知书，明确德泰雅丝公司未能按照合同约定于2019年6月15日前支付本期租金，且存在擅自转租情形，故明确解除房屋租赁合同，要求德泰雅丝公司于2019年7月15日前搬离厂房并结清租金、违约金等款项。该信件于同月8日送达德泰雅丝公司。庭审中，双方一致确认：德泰雅丝公司已支付了截至2019年6月30日前的租金，2019年7月1日至同年8月31日德泰雅丝公司产生电费5954.67元，未能支付。恒畅电力公司明确其主张的垃圾清运费2000元系2019年度的垃圾清运费，赔偿金系参照合同10.3条约定主张3个月租金损失。审理中，德泰雅丝公司提出反诉并申请就涉案租赁物的装修价值进行评估鉴定，2020年5月6日苏州中安房地产评估有限公司作出房地产估价报告，认定宏业路168号C栋二楼部分厂房的装修价值为人民币522100元。为此，德泰雅丝公司支付鉴定费7000元。审理中，经恒畅电力公司申请，本院向贝丝制造（苏州）有限公司法定代表人仲兆兵进行调查，仲兆兵表示其经营的贝丝制造（苏州）有限公司因之前经营地搬迁，由于其和德泰雅丝公司老板是朋友，故搬至宏业路168号C栋厂房进行生产，由于其公司声场经营需要使用绣花机，几天后就被要求停止使用绣花机，现贝丝织造（苏州）有限公司已搬离宏业路168号C栋厂房，仲兆兵提供了贝丝制造（苏州）有限公司和德泰雅丝公司签订的厂房分租合同以及电费发票，显示双方于2019年4月29日就宏业路168号C栋2楼厂房的车间面积264平方米、仓库38平方米、公摊面积60.4平方米及办公室面积22平方米签订了厂房分租合同，租赁标的使用功能为办公、生产车间，租赁期限自2019年6月1日至2021年6月1日，每年租金11万元，同时约定了物业费、保证金的支付。2019年7月31日贝丝制造（苏州）有限公司向德泰雅丝公司陆红明支付电费7557元。恒畅电力公司、德泰雅丝公司均认可上述调查笔录、厂房分租和电费发票的真实性。恒畅电力公司认为上述证据证明德泰雅丝公司在承租期间擅自转租房屋的情况。德泰雅丝公司认为，贝丝制造（苏州）有限公司法定代表人仲兆兵在接受法院调查时同时表示与德泰雅丝公司之间属合作关系，系德泰雅丝公司提供租金和贝丝制造（苏州）有限公司形成合作关系，且德泰雅丝公司从恒畅电力公司处承租的租赁面积为918平方米，而贝丝制造（苏州）有限公司仅使用200多平方米，德泰雅丝公司从未停止使用过涉案厂房。以上事实，由恒畅电力公司提供的房屋租赁协议、补充协议、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、催款通知书及回执、解除通知书、邮寄及送达情况、安全检查意见书，德泰雅丝公司提供的付款凭证、微信聊天记录、鉴定意见书及鉴定费票据，本院制作的开庭笔录、鉴定笔录、调查笔录等证据在卷佐证。德泰雅丝公司为证实承租期内，其均未能按合同约定支付租金，系因双方以实际行动变更了租金缴纳约定，且其并不存在将涉案房屋转租、转借情形，为此提供了如下证据：证据1、付款凭证2页，证实其分别于2018年8月3日支付2018年7月至2018年12月的租金，2019年2月20日支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金，以此证实租赁合同履行期间双方之间并未严格按照合同约定期间交付租金，故其认为恒畅电力公司不得以租金缴纳未按合同约定为由主张解除合同。证据2、聊天记录，2019年6月至2019年8月期间葑塘工业区安全员信息群内的聊天记录，证实双方发生矛盾的缘由非租金延迟支付，而是安全问题。证据3、2019年5月20日德泰雅丝公司和贝丝织造（苏州）有限公司签订的合作经营协议书，显示双方拟共同投资设立德泰雅丝臂章部，位于宏业路168号C栋2楼，以德泰雅丝公司名义对外经营。拟投资总额200万元，德泰雅丝出资120万元，以厂房使用权出资。德泰雅丝公司授权贝丝制造（苏州）有限公司在处理德泰雅丝臂章部经营事务时，可以甲方名义对外签订合同、经营、财务支出、对内进行管理。经质证，恒畅电力公司对证据1的真实性无异议，但认为两笔款项不仅晚于合同约定的支付时间，还晚于其催费时间，证明德泰雅丝公司未能按约支付租金，作为出租方适度容忍承租方延迟支付租金，但不代表法律规定其有一直容忍的义务；对证据2真实性予以认可，表示聊天记录可证实德泰雅丝公司存在转租的事实，其作为出租方履行公共安全要求，有权制止转租行为；证据3的真实性不予认可，其仅允许德泰雅丝公司在承租期间内对承租房屋进行使用，德泰雅丝公司和贝丝制造（苏州）有限公司签订的分租协议时间为2019年4月29日，即使合作关系属实，也签订在该分租协议之后，未经其同意，德泰雅丝公司无权将涉案房屋分租、转租，也无权以其他形式将涉案租赁物交给他人使用。本院认为，2016年11月15日德泰雅丝公司与案外人苏州市葑塘实业总公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应诚信履行各自的合同义务。合同履行过程中，德泰雅丝公司和恒畅电力公司一致确认将上述房屋租赁合同的出租主体变更为恒畅电力公司，本院遵其自愿，德泰雅丝公司、恒畅电力公司仍应按合同内容履行合同义务。2016年11月15日签订的房屋租赁合同中已明确约定了恒畅电力的合同解除权适用情形，本案中经查明，德泰雅丝公司在承租期间，未按照合同约定履行租金支付义务，未经恒畅电力公司书面同意将涉案房屋以分租、合作经营形式交付他人使用，上述行为已达合同约定的恒畅电力公司解除权的条件，故恒畅电力公司有权主张解除合同，现恒畅电力公司已于2019年7月8日向德泰雅丝公司送达解除通知，故上述房屋租赁合同于2019年7月8日解除。德泰雅丝公司在合同履行期内多次延迟缴纳租金的行为，并不阻碍恒畅电力公司依据合同约定行使合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，恒畅电力公司有权要求德泰雅丝公司迁离并返还涉案房屋。自2019年7月1日起的房屋租金和占有使用费德泰雅丝公司未能支付，结合合同的租金约定，恒畅电力公司有权要求德泰雅丝公司以每日513.07元的标准向其支付止实际迁出之日止的房屋租金、占有使用费。同时，2019年度的垃圾清运费2000元、2019年7月1日至同年8月31日的电费5954.67元德泰雅丝公司也应按合同约定向恒畅电力公司支付。本案合同解除应归责于德泰雅丝公司，故恒畅电力公司有权主张违约赔偿金。2016年11月15日的房屋租赁合同第10.2条约定承租方原因导致合同解除的，未到期租金出租方不予返还；第10.3条约定承租方主张解除合同的，在得到出租方同意后，承租方仍需向出租方支付三个月的租金作为违约金，结合该合同对租金、租期及租金交付期间约定，按照举轻以明重的法理以及恒畅电力公司合同解除权的行使，本院认为恒畅电力公司要求德泰雅丝支付三个月租金即46818元作为违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同履行期内，系德泰雅丝公司违约导致合同解除，故其要求恒畅电力公司赔偿装修损失的主张，不符合法律规定，本院不予支持。至于德泰雅丝公司提出的2020年初涉疫情要求降低占有使用费计算标准的意见，本院认为，2019年7月8日德泰雅丝公司已收到恒畅电力公司寄送的解除通知书，其拖延未及时搬离，造成的损失应由其自行承担，该辩称意见本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告苏州恒畅电力成套设备有限公司与被告苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司关于苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号C栋二楼的房屋租赁合同于2019年7月8日解除。二、被告苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司于本判决生效之日起十日内迁离苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号C栋二楼厂房（面积918平方米）并将之交还原告苏州恒畅电力成套设备有限公司。三、被告苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州恒畅电力成套设备有限公司支付自2019年7月1日起至实际交还之日止按每日513.07元的标准计算的租金及占有使用费、2019年度垃圾清运费2000元、赔偿金46818元、电费5954.67元。四、驳回反诉原告苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8178元、反诉案件受理费4511元、鉴定费7000元，合计人民币19689元，由苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司负担（本诉案件受理费已由苏州恒畅电力成套设备有限公司预交，苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，苏州恒畅电力成套设备有限公司预交的诉讼费用本院不再退还）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 顾霞二〇二〇年六月二十九日法官助理 张望书 记 员 于悦