河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初239号 原告：滦州市滦州古镇旅游开发有限公司，住所地滦州市古城街道办事处君悦湾**。 法定代表人：蒋雯，公司执行董事 委托诉讼代理人：刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：孙祺，北京市时代九和律师事务所实习律师，特别代理。 被告：尹小雨，男，1984年9月27日出生，汉族，住滦州市。 原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司与被告尹小雨租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司委托诉讼代理人刘桂林、孙祺,被告尹小雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滦州市滦州古镇旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求： 1、请求法院判令解除2015年9月14日原告、被告双方签订的《和园项目租赁协议》； 2、请求法院判令被告拆除其擅自搭建的22座房屋并将范围内土地恢复原状，立即腾退并向原告交还位于滦州市间房屋及上述房屋对应的租赁场地； 3、请求法院判令被告向原告支付自2016年1月1日起至被告实际交还房屋及场地之日的租金（暂时计算至2019年12月31日，共计人民币100万元）； 4、请求法院判令被告向原告支付合同保证金人民币5万元，且该合同保证金归原告所有； 5、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币10万元；（以上3、4、5三项请求共计人民币115万元） 6、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告（协议甲方）于2015年9月14日与被告（协议乙方）签订《和园项目租赁协议》（以下简称“租赁协议”或“协议”，将坐落在滦州市滦州古城崇枕园的房屋“和园大帐”及附属卫生间、街区16间商铺租赁给被告经营使用。协议第三条约定，租赁期间为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日，其中免租期为前4年，自2016年1月1日至2019年12月31日为免租期。协议签订后，原告按期将租赁房屋交付给被告，但协议履行中，被告存在如下违约行为： 1、根据协议约定（第三条第2款），免租期满，下一年租金提前半年缴纳，被告最晚应于2019年7月1日交付2020年租金25万元，但经原告多次催告，被告至今仍未支付2020年房屋租金，已构成违约。 2、根据协议约定（第三条第4款），乙方应于合同签订当日，向甲方一次性缴纳人民币5万元的合同保证金，但合同签订后被告从未支付上述保证金，已经构成违约。 3、根据协议约定【第四条第1款第（4）项】，运营期间乙方的经营时间由甲乙双方共同协商确定，如临时调整或改动必须经甲方书页同意，但被告于合同签订后，经常未经原告同意擅自停业，且停业时长经常超过十天，其擅自停业行为已经构成违约。 4、根据协议约定【第四条第2款第（2）项】，如因经营需要增加部分硬件设施，必须事先提出书面设计方案申请，经甲方审核书页同意后可实施，但被告未经原告同意在“和园大帐”一侧的土地上搭建土坯房屋22座，其上述私自搭建行为已经构成违约。 协议第六条约定，若乙方提前解除协议或具有本协议第七条的违约行为，所交纳的租金和押金不予退还；乙方违反本合同条款的行为均为违约行为，甲方有权依据合同以及《中华人民共和国合同法》追究违约方法律责任和经济责任，取消免租期，免租期租金按照第五年租金标准收取。如乙方在承包经营期间出现如下情形之一视为违约，甲方有权单方面终止合同并要求乙方承担违约金十万元；……4、逾期交纳租金达十五天以上的；5、承租房屋乙方未经甲方同意自行累计停业十天以上的；……8、违反本协议约定条款的；9、法律法规规定的其他可以收回的情形。 根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据上述被告的违约事实及相应的协议约定，原告有权解除合同，要求被告立即拆除其私自搭建的22座房屋、将范围内土地恢复原状，同时腾退并交还房屋及租赁场地，取消免租期，要求被告支付自2016年1月1日起至被告实际交还房屋及场地之日的租金，并要求被告支付5万元合同保证金（且该保证金归原告所有），支付10万元违约金。 综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 尹小雨辩称：1、原告提出的问题均是不正当的，对方没有理由来解除合同，因为我并没有违约，是对方违约在先，如果对方想单方面解除合同，必须给我赔偿损失。2、对方没有理由要求我拆除建造的22座房屋，因为合同没到期，我建的22座简易屋是用于员工休息的，并不是永久建筑物，且当时也是经过原告同意才建造的。因为我建时是没有电的，是原告给我接的电，并办理的电卡，我正常交的电费，所以对方是认可的。3、我没有违约，故也谈不上交租金，我现在还在免租金顺延期间，该期间是不用交纳租金的。是对方事先违约导致我无法正常经营的。另原告应对和园大帐的漏雨情况给予修复。4、保证金5万已经交纳，用的是高福双的卡转帐交纳的，由于时间太长，得需要到河北省总行去调取。当时由于我建房时需要地暖，故原告方与热力公司协调后，我将该保证金收条交给了原告方的鲁总，所以没有了保证金票据。另外开园至今我从未停过业，一直未停过。请求法院驳回原告诉请。 经审理查明：2015年9月14日，原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司（协议甲方）与被告尹小雨（协议乙方）签订了《和园项目租赁协议》，协议主要约定：“甲方将坐落在滦州市滦州古城崇枕园的房屋“和园大帐”建筑面积1658㎡、街区16间商铺建筑面积1118.1㎡、卫生间55.39㎡三处房屋租赁给乙方经营管理使用，合计面积2829.49㎡；经营项目为餐饮、客房；租赁期间为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日，其中免租期为4年，自2016年1月1日至2019年12月31日为免租期。免租期满，下一年租金提前半年缴纳；2020年租金25万元，经营期满10年，2025年租金25万元；保证金5万元被告在签订合同当日一次性交清，期满无违约退还。该协议同时还约定了双方的权利义务和被告的违约责任，但未就原告违约进行约定。其中协议第四条第1款第（2）项约定：“甲方须在协议约定的期内对租赁设施进行有偿维修保养”。第（4）项约定：“运营期间乙方的经营时间由甲乙双方共同协商确定，如临时调整或改动必须经甲方书面同意”。第（9）项约定“甲方有义务在2016年2月15日前为乙方提供消防备案表，由乙方自行办理相关消防手续，若甲方延误多长时间则免租期往后顺延多长时间，但甲方不承担任何责任”。第2款第（2）项约定：如乙方因经营需要增加部分硬件设施，必须事先提出书面设计方案，经甲方审核书面同意后方可实施”。协议第六条约定：“乙方违反本合同条款的行为均为违约行为，甲方有权依据合同以及《中华人民共和国合同法》追究违约方法律责任和经济责任。取消免租期，免租期租金按照第五年租金标准收取。如乙方在承包经营期间出现如下情形之一视为违约，甲方有权单方面终止合同并要求乙方承担违约金十万元；……4、逾期交纳租金达十五天以上的；5、承租房屋乙方未经甲方同意自行累计停业十天以上的；……8、违反本协议约定条款的；9、法律法规规定的其他可以收回的情形”。 协议签订后，被告遂投入资金按照旅游餐饮、住宿模式对16间商铺进行装修、装饰，并自行建设了餐厅。后又搭建了22座小木屋，原告为其接通了电源并由其相关物业公司办理了电卡。“和园大帐”因漏雨等原因被告一直未能投入使用。2015年10月7日，被告因急于经营，向古城公安派出所申请特种行业经营，2016年3月经滦县公安局批准，办理了300平米以下特种行业经营许可证，但至本案法庭辩论终结前，原告仍未向被告提供消防备案表，也未将在签订租赁协议时已经存在的滦县公安消防大队关于“滦州古城总体旅游开发建设项目-崇枕园工程未被确定为抽查对象”受理凭证的相关情况告知被告，致使被告至今仍未取得与租赁标的物相匹配的特种行业经营许可证。 2019年12月10日，原告向被告邮寄追缴通知单，要求被告在2019年12月20日前交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金25万元。 2019年12月30日，被告委托河北李敬辉律师事务所向原告发出律师函提出法律要求，要求原告及时提供消防备案表、修缮“和园大帐”、交付卫生间，免租期相应顺延。但原告未予答复。 后双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 上述事实有原告双方提交的《和园项目租赁协议》、催缴通知单及邮寄凭证、被告搭建的22座房屋照片、建设工程竣工报告及竣工验收备案表、不动产登记证书（大帐）、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及指南、视频光盘和被告提交的律师函、临建22座房屋的电卡、电费收据、大帐一直漏雨的视频光盘、300平米以下特种行业经营申请等证据在卷佐证。 本院认为，原被告双方系在平等自愿的基础上签订的租赁合同，为双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。本案争议的主要问题是1、原告未按照合同约定的时间为被告提供消防备案表，免租期是否应当顺延或取消；2、被告是否存在违约情形，是否达到解除合同的根本要求以及被告是否应承担违约责任。 关于免租期是否应当顺延或取消问题。租赁协议中明确载明了提供消防备案表的时间，延误后免租期顺延。但至今原告仍未按照约定向被告提交，虽然庭审中提交了2015年9月1日滦县公安消防大队崇枕园工程“未被确定为抽查对象”的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，但原告亦未将该情况书面函告或通知被告。其消防验收备案已经完成，无需且无必要向原告提供的意见不符合合同的约定，也不符合市场交易规律，且原告给被告邮寄的追缴通知书也证明了原告认可免租期四年，故该证明目的本院不予认定。免租期应当顺延，具体顺延的时间本案不作评判和处理。 22座房屋是否属于私自搭建、是否需要恢复原状问题。租赁协议虽然约定增加部分硬件设施必须事先提出设计方案，经原告同意方可实施，但原告提交的物业公司对案涉标的电费收据、电费卡能够证明原告为该22座房屋接通电源并收取电费，从而推定原告事先认可原告的搭建行为，且该22座房屋为临时建筑，未改变租赁物的整体结构或承重结构并造成严重损坏。原告庭后向本院反馈意见电源系被告私自接通、物业公司收取的电费与自己公司无关的意见不符合常理和常情，该意见不予采纳，被告提交的证据及证明目的予以确认和采纳。 关于被告是否累计停业十天以上问题。原告提交光盘证明该问题，但被告不予认可停业。案涉标的坐落于旅游景区，根据旅游行业的特点，有淡旺季之分，被告亦有权根据市场行情调整经营规模，原告提交的证据不足以证明被告的停业状况及时间，该证据不予认定。 关于5万元保证金问题。租赁保证金是履约保证的一种措施，而非解除合同的根本要件。协议明确载明该保证金在签订合同当日一次性交清。原告未提交合同签订当日或当时近期保证金交纳相连票据存根，也未提交催交函告，被告遂辩称已经交纳并作出相关解释，但也未提交相关证据加以证明，故5万元保证金是否交纳双方均属举证不足。 综上，被告作为承租人，并不存在未按照合同的约定支付租金或迟延支付租金的情形，也不具有不依照约定使用租赁物造成租赁物损失情形。原告未按照约定提供消防备案表，也未案涉工程未被确定为抽查对象的情况及时告知被告，致使被告投入至今仍未取得与租赁标的物相匹配的消防许可证、造成不能正常经营是双方产生纠纷的主要原因。原告提交的证据不足以证明被告构成根本违约，本案尚不具备解除合同的条件。故原告的相关诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费7575元由原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  刘文峰 二〇二〇年六月一日 书记员  刘晓芬