广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34497号原告：陈曦，女，1982年8月8日出生，汉族，住山西省太原市小店区。原告：林玥洋，女，1992年2月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：陈曦，系本案另一原告。被告：福筑（广州）房屋租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区兴安路****，统一社会信用代码91440101MA59KCQB1C。法定代表人：麦钟铎，总经理。被告：邹安琳，女，1967年12月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告的共同委托代理人：何可言、郑凌佳，分别系广东凡立律师事务所律师、实习律师。原告陈曦、林玥洋诉被告福筑（广州）房屋租赁有限公司（下简称福筑公司）、邹安琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈曦（同时作为原告林玥洋的委托代理人），被告福筑公司、邹安琳的共同委托代理人何可言、郑凌佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈曦、林玥洋共同诉称：一、原告与被告签订《福筑租赁合同》，约定原告承租被告代理的位于广州市天河区兴盛路6号尚东君御雅苑A栋1605房，合同有效期为2019年1月26日至2020年1月25日，原告支付24000元作为押金，房租为每月12000元，按季支付。原告于2019年1月26日入住租赁房屋，当日即听到卧室有明显噪音。2019年1月27日，经与广州馨雅物业管理有限公司联系得知，噪音来源于17层的水泵房，该水泵由于发生故障，全天24小时持续产生噪音。原告陈曦入住前身体健康，去年体检并无耳疾，但入住2个月后开始有耳鸣现象，由于噪音污染持续，睡眠不足，导致耳鸣加剧。2019年6月24日，原告陈曦就诊于中山大学第三医院，被诊断为“双耳低频感音神经性听力下降”，经向医生咨询，上述问题与低频噪音持续污染相关。另外，原告陈曦委托了广州市环境保护局“关于环境监测机构能力核查名单”中具有噪音10项监测资格的广州市环量环境监测服务有限公司（下简称环量监测公司）对租赁房屋进行了噪音监测，结果显示低频噪音等指标严重超标，严重侵害了原告的休息权、安静权以及身心健康。二、被告存在违约行为。（一）被告在出租房屋前未尽充分告知义务，隐瞒了上述租赁房屋毗邻水泵房的重大事实。根据《民用建筑设计通则》GB50352-2005第8.1.14条的相关规定，给水泵房、排水泵房不得设置在有安静要求的房间上面、下面和毗邻的房间内。然而，租赁房屋处于17层水泵房的下面。众所周知，房屋噪音及安静状况是租房考虑的重要条件之一。按照房屋租赁合同约定，出租人应保证房屋内附属设备、设施能正常运行及使用，并保证房屋符合国家关于噪音标准的相关规定。（二）被告未尽合同约定的保证房屋正常使用的责任。原告发现房屋存在严重噪音后，于2019年1月30日就与物管公司进行协商，并多次与被告联系沟通，要求被告履行合同义务，解决噪音污染问题，确保租赁房屋消除噪音污染源，可以正常使用。被告虽然曾与物管公司协商，但噪音污染超标问题一直未能解决，其未能充分履行合同约定的责任。三、虽然被告一直未能充分履行合同约定的责任，原告还是本着信任原则，在水泵没有修缮的情况下，交了第二次房租。此后，噪音问题仍然未能得到解决，故原告于2019年6月20日向被告提出解除租赁合同的要求，但是被告予以拒绝，被告提出原告可以按双方签订的租赁合同条件进行转租。2019年6月27日，有人提出有意承租租赁房屋，并向被告缴纳了5000元作为定金，约定签合同日期为2019年7月20日，起租日期为2019年7月25日。原告与被告随即签订了转租协议，协商一致如果新租户届时毁约，5000元作为房租，延续租房时间，折合12天，即2019年7月26日至2019年8月6日。按照合同约定，原告逾期支付租金超过7天视为原告擅自解除合同。2019年8月7日下午，被告福筑公司的工作人员与原告微信沟通，12天违约金放租期满，再过7天，如不交纳下一季度租金，即视为违约。原告与该工作人员商定接下来7天继续放租，待原告于2019年8月12日回到广州再面谈商议下一步解决方案，如果双方协商不成，提请法院诉讼。但是到了2019年8月7日晚上，被告福筑公司的工作人员再一次微信联系原告，要求原告按照合同约定立即支付36000元作为下一季度的租金，否则按照违约处理，合同解除，没收押金。原告提出要当面或电话联系被告福筑公司的法定代表人，但遭拒绝。由于原告没有立即支付租金，被告福筑公司的工作人员声称由于原告违约，合同单方面解除。被告单方解除合同的行为违反了之前双方约定的转租协议和5000元定金作为房租延续租期的约定，侵害了原告租赁房屋应该享有的权益。基于被告以上违约事实及被告单方面破坏事先约定的转租合同，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除双方租赁合同，被告退还原告2个月房屋押金共计24000元；二、被告赔偿由于交付房屋不符合居住条件造成原告身体伤害的医药费488.50元、交通费70元、误工费3000元，共计3558.50元；三、由于被告提供出租房存在不符合居住条件的因素，造成对原告权益的损害，被告应每月减免原告房屋租金的30%即3600元，共6个月，合计21600元；四、被告支付噪音鉴定发生的费用1800元；五、被告承担本案诉讼费用。被告福筑公司、邹安琳共同辩称：一、两被告依约履行合同，没有违反合同约定的行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告福筑公司于2019年1月25日已将租赁房屋交付给原告使用，没有违约行为。对于原告提出的噪音问题，首先，原告无法证明噪音已达到影响租赁房屋正常使用的程度，原告提交的鉴定申请是其单方委托，不具有客观性，该单方测量也不具有客观性。因此，现无法确定噪音的大小，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告并无违约行为。其次，噪音是室外的水泵造成，被告无法控制，也无法进行维修。本着诚实信用的基本原则，被告福筑公司也曾多次向物管公司反映问题，并多次协助原告进行投诉等，被告已经按照约定全面履行了自己的义务。另，从原告提供的录音中无法听到明显的噪音，因此，原告没有证据证明租赁房屋中存在的水泵噪音的大小。二、原告未按期交纳租金，被告有权没收两个月租金额的押金作为违约金。原、被告签订的租赁合同约定，房屋每月租金12000元，按季支付，原告应于7月25日支付每三季度的租金。原告于2019年6月20日就向被告福筑公司提出解除合同，被告福筑公司认为，按合同约定，若原告提前解除合同，被告有权没收押金作为违约金。原告提出可以找其他人按原合同条件继续承租，被告福筑公司同意了该方案。后原告找了案外人继续承租房屋，案外人交了5000元定金后反悔，没有继续承租。该5000元与原告无关，是案外人支付的订金，被告福筑公司本可收取该5000元，但出于友好协商、诚信履约的原则，原、被告协商将该5000元转为原告已支付的租金，延迟了原告支付第三季度款项的时间。本来原告应于2019年7月25日前支付第三季度的租金，该5000元算原告支付的12天租金，计至2019年8月6日，原告应于2019年8月6日支付下一季度的租金。但原告一直未支付，按照《福筑租赁合同》第八条第二款约定，原告逾期支付租金，逾期七天视为原告擅自解除合同，被告有权收回房屋并没收押金。因此，因原告未按期支付租金，合同于2019年8月12日解除。三、原告提前解除合同给被告造成巨大损失。众所周知，出租人在出租房屋时，为保证合同的正常履行，一般会收取押金，收取两个月的押金并没有违反法律的规定，应为有效。原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时对于此条约定也是明知，签订合同是其真实意思表示，两个月的租金才能弥补因原告提前解除合同而空置房屋的损失。因此，原告认为押金过高没有事实和法律依据。此外，被告为向原告出租房屋而支付了中介费4800元，因原告的违约行为，被告福筑公司须再次出租房屋并另行支付一笔中介费。原告承租房屋期间，未支付物业费及滞纳金共计3225元，被告邹安琳已代付。这两项损失是被告福筑公司在空置损失之外，额外承担的损失。被告承担了中介费、物业费及滞纳金等损失而未向原告追偿，是基于此前双方对于合同的履行比较友好，若原告坚持认为被告应退还押金，被告保留追究该部分损失的法律权利。四、原告提出的医药费、交通费、误工费没有事实和法律依据。本案是租赁合同纠纷，医药费、交通费、误工费不是本案审理范围，且原告提交的证据无法证明被告是其损害的加害人，暂未见诊断证明原告为听力受损，也没有证据证明噪音与其听力受损之间的因果关系。五、原告提出减免租金并要求被告承担鉴定费用没有事实和法律依据。被告没有违约行为，反而是原告未按期支付租金造成被告损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2018年3月20日，邹安琳（委托方）与福筑公司（受托方）签订《授权委托书》，约定邹安琳是座落在广州市天河区兴盛路6号之一A1605房（下简称案涉房屋）的产权人，现委托福筑公司作为其合法代理方，为办理该房屋租赁事宜履行以下权利：对上述房屋进行管理、代为签订租赁合约、代为办理与该房屋出租相关的一切相关手续、代为收取租押金等，此委托书有效期自签署之日起3年。其后，邹安琳（出租人/甲方，落款处加盖福筑公司的合同专用章）与林玥洋（承租人/乙方）签订《福筑租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用，房屋用途为住宅；上述房屋月租金为12000元，租赁期自2019年1月26日起至2020年1月25日止；租金按季结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每季的23日前缴付下三个月租金；乙方于2019年1月22日前向甲方缴纳24000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得用于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的租赁税费、管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费等由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之五收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；1月22日付30000元，1月25日之前付清剩余30000元，租金为实收，不包含税费等。其后，陈曦、林玥洋向福筑公司表示案涉房屋存在噪音问题，要求解除《福筑租赁合同》，但双方未能协商一致。现陈曦、林玥洋提起诉讼，要求解除《福筑租赁合同》，并要求福筑公司、邹安琳退还租赁押金、赔偿相关损失。诉讼过程中，陈曦、林玥洋主张在整个出租过程中，其并未与邹安琳有过任何的接触，是福筑公司与其签订租赁合同、收取押金、租金，故其认为福筑公司是出租人；陈曦、林玥洋不清楚福筑公司与邹安琳之间的关系，其要求福筑公司、邹安琳共同承担责任。福筑公司、邹安琳则提交了粤（2018）广州市不动产权第00035818号《不动产权证》（复印件）及《授权委托书》，以证明案涉房屋的产权人为邹安琳，出租人为邹安琳。陈曦、林玥洋确认上述证据的真实性，并确认在签订《福筑租赁合同》前福筑公司曾向其出示过上述《不动产权证》《授权委托书》。陈曦、林玥洋主张因签订合同时陈曦的身份证用于办理港澳通行证，所以就由林玥洋一人签订《福筑租赁合同》，但案涉房屋实际上是由陈曦、林玥洋合租的。为予证明，陈曦、林玥洋提交了《合租证明》、《家私清单》（复印件）、转账记录2份（打印件）等证据予以证明。福筑公司、邹安琳表示对《合租证明》的真实性无法确认，并表示在签订合同之前其并没有看到该《合租证明》；福筑公司、邹安琳对36000元的转账记录的真实性予以确认，但其认为并非18000元的转账记录的当事人，无法确认真实性。陈曦、林玥洋与福筑公司、邹安琳均确认案涉房屋于2019年1月26日交付使用；陈曦、林玥洋已支付了租赁押金24000元及2019年1月26日至2019年7月25日期间的租金72000元；陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离并交还案涉房屋；案涉房屋的噪音问题在诉讼过程中已经解决，无法到现场查看或者鉴定噪音问题。陈曦、林玥洋主张签订合同前，福筑公司、邹安琳没有告知案涉房屋所在大厦的17层是水泵设备层；2019年1月22日中午双方签订合同时，陈曦、林玥洋没有留意到噪音问题；陈曦、林玥洋于2019年1月26日入住案涉房屋，当晚即听到噪音，次日就和物管公司联系；物管公司检查后告知陈曦、林玥洋，由于17层的水泵在2019年1月26日坏了引起噪音，该噪音问题直至2019年7月24日陈曦、林玥洋搬离案涉房屋时仍没有解决。对此，福筑公司、邹安琳确认是由于17层水泵坏了而导致噪音的产生，但其无法确认该噪音是否足以影响到陈曦、林玥洋的正常居住使用；签订合同前，陈曦、林玥洋已看过案涉房屋，合同也是在案涉房屋签订的，陈曦、林玥洋对于案涉房屋是否存在噪音问题是清楚的；2019年1月底，陈曦、林玥洋反映案涉房屋存在噪音问题，因为水泵是物管公司管理的，福筑公司、邹安琳只能和物管公司进行沟通；从陈曦、林玥洋提供的录音光盘可以听到，整个小区的水泵均需更换，导致物管公司的订货慢，直至2019年8月16日物管公司才更换17层的水泵，不可能只有案涉房屋才存在噪音问题，因此，福筑公司、邹安琳认为噪音极小，不影响正常生活。陈曦、林玥洋主张陈曦入住案涉房屋前身体健康，但入住2个月后开始有耳鸣现象；2019年6月，陈曦、林玥洋委托监测公司第一次进行室内噪音监测，显示噪音污染严重超标；陈曦于2019年6月24日在中山大学第三医院就诊，医生诊断为“双耳低频感音神经性听力下降”，花费了医药费488.50元；陈曦、林玥洋于2019年8月12日委托环量监测公司对案涉房屋的噪音情况进行监测，显示噪音污染仍严重超标。为予证明，陈曦、林玥洋提交了病历资料（复印件）、听力检测报告、健康体检报告（复印件）、门诊明细单（复印件）、医药费发票（复印件）、照片截屏（打印件）、环量监测公司的资质证明（复印件）、现场数据照片、光盘等证据。福筑公司、邹安琳对听力检测报告的真实性予以确认；福筑公司、邹安琳认为病历资料、健康体检报告、门诊明细单、医药费发票等证据没有原件，对真实性无法确认，而且这些证据也无法证明案涉房屋存在噪音和陈曦听力下降存在因果关系；福筑公司、邹安琳对其他证据的真实性均不予确认，认为上述检测为陈曦、林玥洋单方委托，检测器材由陈曦、林玥洋提供，在光盘中也听不出来噪音，无法辨别光盘中拍摄的视频及照片是否为案涉房屋，且最终监测公司也没有出具鉴定报告。陈曦、林玥洋主张其委托环量监测公司对案涉房屋的噪音情况进行监测，花费了1800元；环量监测公司不同意出具报告，多次通过微信方式向其退还上述款项，但其一直没有接收，该款项又退回给了环量监测公司。为予证明，陈曦、林玥洋提交了微信聊天记录（打印件）作为证据。福筑公司、邹安琳对上述证据的真实性不予确认，认为其无法确认微信聊天中双方的身份，且根据微信聊天记录显示鉴定公司表示鉴定费用需要退回。福筑公司、邹安琳主张陈曦、林玥洋于2019年6月20日向其提出解除合同，并表示可以找其他人按原合同条件继续承租案涉房屋，其同意了该方案；后陈曦、林玥洋找了案外人继续承租案涉房屋，案外人交了5000元定金后反悔，双方协商将该5000元转为陈曦、林玥洋已交租金，延迟第三季度租金交纳时间至2019年8月6日；陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离案涉房屋，但双方没有进行交接，陈曦、林玥洋也一直未支付第三季度租金，按照合同约定逾期七天支付租金的视为陈曦、林玥洋擅自解除合同，租赁合同已于2019年8月12日解除，其有权收回案涉房屋并没收押金。陈曦、林玥洋表示福筑公司、邹安琳向其提出该要求，但其从来没有同意由其找下一个承租人才退还租赁押金的方案。本院认为：《福筑租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。对于《福筑租赁合同》的承租人问题，陈曦、林玥洋主张两人为合租关系，因签订合同时陈曦的身份证用于办理港澳通行证，所以就由林玥洋一人签订合同，并提交了相关证据予以证明。而根据陈曦、林玥洋提交的相关证据显示，是由陈曦签署了相关的《家私清单》且陈曦直接支付了部分租金，结合案涉房屋出现噪音问题后由陈曦与福筑公司等相关人员进行沟通协商的微信聊天记录，本院对陈曦、林玥洋的上述主张予以采信，确定案涉房屋的承租人为陈曦、林玥洋。对于出租人的问题，根据双方当事人确认的事实可知，在与林玥洋签订《福筑租赁合同》前，福筑公司已经出示了案涉房屋的《不动产权证》及邹安琳的《授权委托书》，因此，福筑公司是作为邹安琳的委托代理人在《授权委托书》的权限内签订《福筑租赁合同》并收取租赁押金及租金等款项，因此，《福筑租赁合同》的出租人应为邹安琳，陈曦、林玥洋要求福筑公司共同承担责任的主张缺乏依据，本院不予支持。邹安琳作为案涉房屋的出租人应将案涉房屋交付给陈曦、林玥洋使用，陈曦、林玥洋作为承租人应按约定支付租金等款项。但根据双方当事人确认的事实可知，邹安琳虽将案涉房屋交付给陈曦、林玥洋使用，但由于案涉房屋所在大厦17层水泵坏了而导致案涉房屋存在噪音问题，虽然陈曦、林玥洋在2019年1月向邹安琳反映后邹安琳亦与物管公司进行沟通，但直至陈曦、林玥洋于2019年7月24日搬离案涉房屋时该噪音问题仍未得到解决。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，虽然邹安琳对于陈曦、林玥洋主张的噪音问题已影响其正常使用案涉房屋的事实不予确认，且陈曦、林玥洋并未提交案涉房屋的噪音检测报告，其所提交的医院诊断证明等证据亦未能直接证明案涉房屋的噪音问题与陈曦主张的耳鸣等问题存在直接因果关系，但是，综合双方当事人对案件事实的陈述及证据，本院认为陈曦、林玥洋所述案涉房屋存在噪音问题已影响其正常居住使用的主张合理可信，本院予以采信。由于入住案涉房屋后，案涉房屋的噪音问题已影响陈曦、林玥洋正常居住使用，且该噪音问题拖延几个月未能得到解决，《福筑租赁合同》的合同目的已无法实现，因此，陈曦、林玥洋在租赁期间要求解除《福筑租赁合同》的行为符合法律规定。虽然双方当事人就合同解除问题未能达成一致协议，但根据双方当事人确认的事实可知，陈曦、林玥洋已于2019年7月24日搬离并交还案涉房屋，故《福筑租赁合同》已于该日实际解除。因此，陈曦、林玥洋要求解除《福筑租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《福筑租赁合同》已解除，陈曦、林玥洋已搬离并交还案涉房屋，因此，现其要求邹安琳退还房屋押金24000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于陈曦、林玥洋要求邹安琳减免租赁期间房屋租金21600元、赔偿医药费488.50元、交通费70元、误工费3000元的诉讼请求，根据双方当事人确认的事实可知，案涉房屋的噪音问题来源于所在大厦17层的水泵损坏，该噪音问题并非案涉房屋存在质量问题或邹安琳的责任所造成，因此，陈曦、林玥洋的上述诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。另，根据陈曦、林玥洋的陈述及提供的证据显示，环量监测公司不同意出具噪音检测报告且多次通过微信方式向陈曦退还上述噪音鉴定费用1800元，陈曦拒绝接收该款项，因此，现陈曦、林玥洋要求邹安琳赔偿该费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邹安琳向原告陈曦、林玥洋退还房屋押金24000元；二、驳回原告陈曦、林玥洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1070元，由原告陈曦、林玥洋负担450元，被告邹安琳负担620元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李宝玉人民陪审员  何晓芬二〇二〇年六月十七日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇