福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初8977号 原告（执行案外人）:汪国华，男，1970年10月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄佳军，福建吉弘律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：凌慧娟，福建吉弘律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：柯海水，男，1971年1月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 第三人（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路****，统一社会信用代码913502007841898755。 负责人：梁海涛，行长。 委托诉讼代理人：许晓钰，福建瀛楠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林鹭鹭，女，中国民生银行股份有限公司龙岩分行风险管理部总经理助理。 第三人（申请执行人）：陈艺，男，1971年7月18日出生，汉族，居民，福建省龙岩市新罗区室。 第三人（申请执行人）：福建省龙岩市新罗区龙晟小额贷款股份有限公司，住所，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路**（福建龙州工业园研发大楼****）社会信用代码91350800079790198B。 法定代表人：谢洁，董事长。 第三人（申请执行人）：柯金火，男，1972年12月30日出生，汉族，居民，天津市河西区号。 第三人（申请执行人）：柯清福，男，1971年3月8日出生，汉族，居民，天津市河西区号。 第三人（申请执行人）：黄丽芳，女，1977年12月22日出生，汉族，居民，福建省龙岩市新罗区室。 第三人（被执行人）：龙岩市柯佳茶业有限公司，住所地福建省龙岩市，住所地福建省龙岩市工业西路**-2地块东侧），统一社会信用代码913508007264672671。 法定代表人：柯明春，执行董事兼总经理。 第三人（被执行人）：周碧芬，女，1976年8月4日出生，汉族，居民，福建省龙岩市新罗区室。 第三人（被执行人）：厦门柯佳卫生用品有限公司，住所地福建省厦门市思，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路****第****350200562822823K。 法定代表人：柯明春，执行董事兼总经理。 原告汪国华与被告柯海水、第三人中国民生银行股份有限公司厦门分行（以下简称：民生银行厦门分行）、陈艺、福建省龙岩市新罗区龙晟小额贷款股份有限公司（以下简称：龙晟小贷公司）、柯金火、柯清福、黄丽芳、龙岩市柯佳茶业有限公司（以下简称：龙岩柯佳茶业公司）、周碧芬、厦门柯佳卫生用品有限公司（以下简称：厦门柯佳卫生公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告汪国华及其委托诉讼代理人黄佳军、凌慧娟、被告柯海水、第三人民生银行厦门分行委托诉讼代理人许晓钰、林鹭鹭到庭参加诉讼，陈艺、龙晟小贷公司、柯金火、柯清福、黄丽芳、龙岩柯佳茶业公司、周碧芬、厦门柯佳卫生公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪国华向本院提出诉讼请求，判决：1、停止对坐落龙岩市新罗区西交易城）B4-3幢464××号号房产龙房权证字第××号号）的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、确认汪国华与柯海水达成的买卖房产口头协议合法有效，并确认坐落龙岩市新罗区西交易城）B4-3幢464××号号房产龙房权证字第××号号）归汪国华所有。3、柯海水立即协助和配合汪国华办理产权过户登记手续。 事实与理由：2001年9月，汪国华向柯海水购买坐落龙岩市新罗区西交易城）B4-3幢464××号号店铺。经协商，柯海水同意按其向开发商签订的店铺买卖合同约定的原合同价转让给汪国华。原始合同价为首付125000元，按揭277000元，合计402000元。2001年9月10日汪国华给付柯海水购买店铺定金100000元，2001年9月30日给付柯海水购买店铺定金10000元，2001年11月16日，汪国华给付柯海水剩余的购买店铺定金25000元，以上合计135000元。2001年9月20日起汪国华缴纳按揭款（含利息）直至2008年3月20日共计329540元。开发商龙岩市新罗区西交易城）B4-3幢464××号号店铺交付给柯海水后，柯海水直接将其交由汪国华装修占有使用至今。由于该店铺当时尚未办理房产证，所以汪国华和柯海水就未签署书面买卖合同。虽经汪国华一再催促办理房产转让手续，但柯海水一直以房产证未办好为由推拖，最后甚至失联，汪国华无法联系到柯海水。讼争房产被本院查封后，汪国华才知道柯海水已将案涉店铺用于抵押贷款。 2019年6月17日本院作出（2018）闽0802执3839号《限期履行通知书》，查封了本案讼争房产，并通知汪国华腾房。2019年9月6日汪国华依法向本院提出书面执行异议，并提供购房费用（包括首付和按揭款）依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年9月29日，本院作出（2019）闽0802执异138号执行裁定书，裁定驳回汪国华的异议，并明确告知汪国华可在15日内向本院提起诉讼。 汪国华购买本案讼争房产后，虽未办理产权过户登记手续，但汪国华已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，汪国华取得本案讼争房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且汪国华在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，汪国华诉至本院望准如所请。 柯海水辩称，案涉店铺不是汪国华的，本欲卖给汪国华，汪国华交了定金，没有说是买是租。店铺是由汪国华装修使用。柯海水向民生银行厦门分行抵押贷款，汪国华也知道。汪国华款未交清，之后店铺涨价，价款谈不妥，即未签订买卖合同。汪国华为柯海水交按揭款抵租金。案涉店铺的产权属于柯海水。店铺先做按揭贷款后做抵押贷款。 民生银行厦门分行述称，一、根据不动产对抗登记原则，讼争店铺至今仍登记在柯海水名下，产权人仍为柯海水，汪国华并未取得该店铺的所有权，法院对涉案店铺采取强制措施并无不当。房屋作为不动产，是以登记作为物权公示原则，产权登记为谁名下，谁即为房屋所有人，产权进行变更，若未进行产权过户登记，则不发生权属变更的效力，不可对抗善意第三人。二、汪国华并无任何证据证明其对讼争店铺享有实体权利及其自柯海水处购得讼争店铺，并已支付全部购房款且实际占有使用至今。汪国华主张其于2001的9月向柯海水购买讼争店铺，但双方并未签署任何书面的买卖合同，且汪国华也没有任何更客观有效的证据证明其向柯海水支付了购房款。其次，汪国华还主张其自开发商交付讼争店铺时，即直接由其接收该店铺，并由其进行装修并使用至今，但其同样也未提供任何证据证明。至于汪国华提供的缴纳水电费及物业费的相关证据，无法证明是汪国华支付该相关费用。即使汪国华能够证明自该店铺交付之日起至今，是其在使用该店铺，相关费用均是其缴纳，但也不能以此证明汪国华取得了讼争店铺的产权，也有可能其是作为承租人缴纳。汪国华对讼争店铺不享有任何实体权利。三、汪国华至今未办理产权过户手续，并未有其他任何客观因素导致，而是因其自身怠于行使权利，导致讼争店铺被抵押、被查封，汪国华自身存在过错。即使汪国华对讼争店铺享有实体权利，也无法阻却法院的执行措施。因此，法院对讼争店铺采取执行措施并无不当。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人必须支付部分或者全部价款并且实际占有该不动产，对未办理产权过户登记不存在过错的情形，人民法院才不能予以查封、扣押、冻结。本案中，汪国华提出异议均不符合前述法条规定的情形，其不具有足以排除法院强制执行程序的实体权利，也不符合能够阻止法院执行程序的各种法定情形，因此，依法应予以驳回。 第三人陈艺、龙晟小贷公司、柯金火、柯清福、黄丽芳、龙岩柯佳茶业公司、周碧芬、厦门柯佳卫生公司均未作陈述。 本院经审理查明的事实如下：柯海水购置有坐落龙岩市新罗区西交易城）B4-3幢46号（1-3层）4××号号（1-3层）店铺两间。2001年9月，柯海水欲将该两间店铺转让给汪国华，先后于同年9月10日、9月30日和11月16日收取汪国华购房定金10万元、1万元和2.5万元合计13.5万元。随后，柯海水将该两间店铺交付汪国华装修使用。之后，汪国华以柯海水名义交纳了部分按揭贷款本息，水费、电费、物业管理费均由汪国华交纳。2006年，柯海水取得了该两间店铺的房屋所有权证和国有土地使用证；2014年11月，柯海水用该两间店铺向民生银行厦门分行办理了抵押贷款。柯海水与汪国华至今未签订该两间店铺的买卖合同。 另查明，民生银行厦门分行、陈艺、龙晟小贷公司、柯金火、柯清福、黄丽芳分别是本院（2018）闽0802执3830号、（2015）龙新执字第2713号、（2015）龙新执字第3611号、（2017）闽0802执1340号、（2017）闽0802执1341号、（2018）闽0802执710号案件的申请执行人，柯海水是被执行人。 2017年，厦门市思明区人民法院立案受理原告民生银行厦门分行与被告龙岩柯佳茶业公司、柯海水、周碧芬、厦门柯佳卫生公司金融借款合同纠纷一案，经审理依法作出（2017）闽0203民初1185号民事判决：“一、龙岩柯佳茶业公司应于本判决生效之日起十日内偿还民生银行厦门分行借款本金1150万元，利息、复利253843.33元，并支付罚息（以借款本金1150万元为基数，按年利率9.24%计至实际还款之日止），同时支付律师费131250元；二、柯海水、周碧芬、厦门柯佳卫生公司对上述债务向民生银行厦门分行承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向龙岩柯佳茶业公司追偿；三、若龙岩柯佳茶业公司未按时履行上述第一项债务，则民生银行厦门分行有权就龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园区北三环6号2幢1-6层综合楼、层面梯间[房产证号：龙房权证字第××号；土地证号为龙国用（2008）第200306号]、龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园区北三环6号3幢1-4层备品仓储、层面梯间[房产证号：龙房权证字第××号；土地证号为龙国用（2008）第2003**]、新罗区西陂街道黄竹坑村（区民营科技园）土地使用权（土土地证号为：龙国用2008第2003**地号为109-05-016，地号为109-05-0167-1区（恒宝豪庭）9幢1-801号商品房、A61车位及相应的土地使用权[房产证号为：龙房权证字第××号；土地土地证号为：龙国用（2007）第229378号]、龙岩市新罗区龙门镇谢洋村（闽西交易城）B4-3幢46、4&tim**times;号1-3层的店面、住宅及相应的土地使用权[房产证号为：龙房权证字第××号；土地土地证号：龙国用（2006）第2227**]折价或拍卖、所得款在清偿第一抵押债权后的剩余款项优先受偿。”该判决发生法律效力后，因龙岩柯佳茶业公司、柯海水、周碧芬、厦门柯佳卫生公司未履行该判决所确定的义务，民生银行公司厦门分行于2018年9月向本院申请强制执行。本院于2018年9月27日作出（2018）闽0802执3830号之一执行裁定书，裁定“查封、扣押、拍卖、变卖被执行人龙岩柯佳茶业公司、柯海水、周碧芬、厦门柯佳卫生公司应当履行义务部分的财产”。2019年6月17日，本院作出（2018）闽0802执3830号限期履行通知书，限令柯海水应于2019年6月22日前履行厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初1185号民事判决书所确定的义务，即偿还民生银行厦门分行11885093.33元及相应的利息。2019年8月19日，本院依据（2018）闽0802执3830号之一执行裁定书依法查封了属柯海水所有的坐落于龙岩市新罗区交易城）B4-3幢46号（1-3层）、4××号（1-3层）店铺。查封期限为三年。为此，案外人汪国华向本院提出执行异议，本院经审查于2019年9月29日作出（2019）闽0802执异138号执行裁定书，裁定驳回汪国华的异议请求。2019年10月22日，汪国华对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有汪国华提供的（2019）闽0802执异138号《执行裁定书》、收条、中国建设银行活期储蓄存折及存款凭条、电费缴交证明、水费缴交证明、物业缴交证明、中国建设银行个人贷款对账单及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，房地产转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”商品房作为大宗的特殊的商品，其转让依法应签订书面的买卖合同。本案中，针对案涉店铺，汪国华与柯海水在2001年9月时均有转让的意思表示，汪国华也给付了柯海水13.5万元购房定金，但该双方对转让价格及支付方式等均未达成合意，也没有签订书面买卖合同，其店铺买卖关系没有成立。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”汪国华主张其为柯海水交纳了部分按揭贷款本息及水费、电费、物业管理费，不能证明其已取得了案涉店铺的所有权以及实际占有案涉店铺。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案案涉店铺已于2006年10月登记在柯海水名下,故柯海水系案涉店铺的所有权人。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，故对汪国华要求停止对案涉店铺执行及确认其享有对案涉店铺的所有权等的诉讼请求，本院不予支持。陈艺、龙晟小贷公司、柯金火、柯清福、黄丽芳、龙岩柯佳茶业公司、周碧芬、厦门柯佳卫生公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回汪国华的诉讼请求。 案件受理费20865元，由汪国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 吴 庆 华 人民陪审员 李 丽 月 人民陪审员 李   展 二〇二〇年六月四日 书 记 员 张晶（代） 附： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331