广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初23539号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君，董事长。委托代理人：杜红丽、许娴炜，分别系广东盈隆律师事务所律师、实习人员。被告：叶小嫦，女，1963年10月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：魏晓峰，男，1961年3月18日出生，汉族，住广州市天河区，系被告叶小嫦的丈夫。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告叶小嫦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托代理人杜红丽、许娴炜，被告叶小嫦及其委托代理人魏晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司诉称：1992年2月1日，房地产开发单位广州市城市建设开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将广州市天河区天河南一路、六运一街及体育西横街的体育西小区委托原告提供物业管理服务。被告系广州市天河区天河南一路126号502房的业主，该房屋建筑面积为64.72平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务费由业主按建筑面积预先缴纳，住宅的物业管理费标准为0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向原告支付违约金；该合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日为止。《前期物业服务合同》签订至今，体育西小区并未成立业主委员会，而原告一直依约为被告提供了物业管理服务。自2012年4月1日起，被告开始拖欠物业管理费，原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2012年4月1日至2020年5月31日的物业管理费4122.86元；2、被告向原告支付逾期缴纳上述费用的违约金（每月以42.07元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。被告叶小嫦辩称：一、原告提供的《前期物业服务合同》显示乙方名称为广州城建开发物业有限公司，故原告需提供证据证明其与该公司存在企业名称变更的情况。而原告提供的前述合同中未见二十七条和二十八条，是否是原告故意隐瞒，原告应提供合同正本。二、被告于2010年5月24日向原告交纳了2010年上半年及2009年第4季度的管理费合计378.63元。2011年9月9日，被告的丈夫又通过银行转账的方式交纳了2010年下半年至2012年4月共计22个月的管理费944.94元。2012年4月之前被告从未拖欠过管理费。三、被告楼上的业主装修房子，肆意改变房子的结构，将厨房、阳台等无防水结构的地方改为卫生间、洗澡房，造成被告的房屋到处漏水、起皮、发霉、电路短路，被告多次向原告反映情况，希望原告协调解决，原告都不予理睬，导致被告身体、精神受损。四、原告不履行安全保卫义务，治安管理极差。2004年5月期间被告家中被小偷盗窃，损失现金、财物约2万元，此后又发生了数次门锁被撬的情况。2006年4月4日，被告放在楼下物管保管站的摩托车被偷，损失5.8万元。且原告对楼下开设的酒吧不问不管，导致深夜都有人醉酒吵闹，影响住户休息。2018年，原告未经被告同意将楼下大门的门锁换掉，导致被告深夜回不了家，原告的目的就是逼迫被告交管理费。五、原告从来没有公开过账目，在未征求业主意见的情况下私立“天河南商业街”的石碑，强占公共用地，致使原本清静封闭的住宅小区被大量商户占领，严重影响小区居民正常作息；原告还擅自加装电子荧屏投放广告，向小区内各商铺收取高额物业管理费，却不向业主公示广告收入，还将电子屏所用电费转嫁给业主承担；小区内大量开设餐饮商铺，违反了政府规定，且小区内的用电及垃圾处理都不能满足此类商铺的需求，2015年至2018年期间已发生过3起火灾，还给小区带来了严重的环境污染，包括噪音、油烟、污水、废气；有的商铺还强占公共草地，随意在绿化带开路，雇用没有资质的装修工人拆除承重墙，严重影响了居民楼的安全；小区内的车辆停放也无人管理，车辆已停在了消防通道上。业主多次向物管反映问题并向相关部门投诉，但情况一直未见改善。六、综上，原告违约在先，收取被告物业管理费及违约金的依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为房地产业，曾用名为广州城建开发物业有限公司。被告系广州市天河区天河南一路126号502房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，涉案房屋建筑面积为64.72平方米，专有部分的建筑面积为57.8平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称“城建公司”）与原告（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，坐落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放（进出）管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括组织开展社区文化活动，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件）；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按1个月管理酬金标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。合同附件为《体育西小区前期物业管理服务质量标准》，对乙方应提供的前期物业管理服务质量标准进行了明确。另原告称，上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，原告的物业管理区域即体育西小区仅包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街。原告为证明其主张，还向本院提交了原告于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由原告的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。经质证，被告对《前期物业服务合同》的真实性、合法性、关联性均不予确认，且主张其在2012年4月30日以前均有依约交纳物业管理费，拒付2012年5月起的物业管理费是因为原告违约在先，未按约定提供物业管理服务。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、被告称在涉案房屋内拍摄的照片若干；2、被告称在体育西小区拍摄的照片若干；3、《发票联》，显示开票日期为2010年5月24日，付款方为涉案房屋，收款方为原告，项目为2009年10月至2010年6月的管理费378.63元；4、被告丈夫魏晓峰名下的中国银行账户《交易明细》，显示魏晓峰于2011年9月12日向原告转账944.94元；5、《报警回执》，显示魏晓峰于2006年4月4日向广州市公安局天河区分局天河南派出所报案。经质证，原告对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认，因照片展示的内容过于片面，无法核查是否属体育西小区，也不足以证明被告的主张；即便照片属实，由于物业管理服务属24小时的综合项目，被告也不应以些许瑕疵作为拒付物业管理费的托辞，被告拒付物业管理费，会造成原告管理成本的增加，间接上对原告的服务质量造成影响，因此即便被告所述的问题存在，被告也负有责任；大、中修及设备设施的翻新改造属于业主集资的项目，不属原告提供的物业管理服务范围；而涉案房屋内拍摄的照片属被告的专有部分，不是原告应提供物业管理服务的范围，与本案无关；对证据3、4的真实性予以确认，被告系从2012年4月1日开始拖欠物业管理费；对证据5的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，报警事由无法确认。原告为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向本院提交了如下证据：1、《体育西安装监控工程合同》，显示系原告与案外人于2018年8月1日签订，约定原告委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2、《灭鼠杀虫服务合作合同》，显示系原告与案外人于2019年5月1日签订，约定原告委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3、《住宅小区日常保洁服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年5月1日签订，约定原告将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4、《体育西小区绿化养护服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年5月1日签订，约定原告将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5、《清疏抽粪服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年4月1日签订，约定原告将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等；6、《关于集资维修消防管道的通知》；7、《关于消防设施改造的函》。经质证，被告对证据1-5的真实性均不予确认，上述合同的签订日期均在原告提起本案诉讼之后；对证据6-7，被告之前未见过该通知，且基本没有用过消防设施，原告检修称设施损坏，应提供合理的依据。另原、被告确认，体育西小区至今未成立业主委员会。又，本案审理过程中，被告主张原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效；就此，原告无法提交证据证明其在提起本案诉讼以前有向被告主张物业管理费。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由原告提供物业管理服务，且被告的涉案房屋处于体育西小区范围内；故原、被告均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即原告应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，被告则负有向原告支付物业管理费的义务。现被告主张原告未按《前期物业服务合同》约定履行其物业管理服务的义务，故被告无需向原告支付物业管理费。本院认为，被告主张原告提供的物业管理服务存在诸多问题，但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳；被告提出的原告侵犯业主共有权的问题，如属实，应由权利人向原告主张权利，但不得作为被告拒缴物业管理费的理由；被告提出的楼上业主肆意改变其房屋结构，导致被告的房屋漏水，如属实，亦应由被告向侵权人主张权利。本案中，原告诉请2016年7月以前的物业管理费因诉讼时效届满，本院不予支持。被告应向原告支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1765.79元（0.65元/平方米/月×57.8平方米×47个月），原告主张物业管理费按建筑面积计收，缺乏合同依据，本院不予支持。被告未依约于每月5日前缴纳当月物业管理费，构成违约，原告要求被告支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，本院予以支持；违约金计算如下：每月以37.57元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶小嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年7月1日至2020年5月31日的物业管理费1765.79元及逾期缴费的违约金（每月以37.57元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担23元，由被告叶小嫦负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  苏 琴人民陪审员  黄洪武二〇二〇年六月九日书 记 员  邱莉晶喻珺