广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1760号上诉人（原审被告）：潘锋，男，汉族，1968年3月8日出生，住址：广东省深圳市，身份证号码：441************915。委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社，地址：广东省惠州市大亚湾区西区***********。负责人：黄繁盛。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾区西区街新寮村新五经济合作社，地址：广东省惠州市大亚湾区西区***********。负责人：黄国光。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：石敏，广东惠天好律师事务所律师。上诉人潘锋与被上诉人惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社、惠州大亚湾区西区街新寮村新五经济合作社因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘锋上诉请求：1、请求判令撤销（2019）粤1303民初1947号民事判决书，依法改判驳回两被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审受理费由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并非涉案土地的实际承租人，一审判决判项内容涉及本案必须参加诉讼的当事人的权益，属遗漏本案当事人的情形，应当发回重审。上诉人与他人合意设立学校，因学校场地需求，上诉人受学校成立筹备组委托于2005年6月13日与被上诉人签订《租地办学合同书》，而后在租赁土地上设立惠州市惠阳区东王实验学校。上诉人仅为土地租赁的签约代表，而非实际承租人，在签订合同、学校设立后，东王学校已通过追认的方式承认了《租地办学合同书》的效力，并严格遵照合同内容履行合同的义务，故该合同的实际相对方应为被上诉人与东王学校，另一审法院判决判项的可具备履行能力的实际承担者也是东王学校，因此，东王学校是本案不可或缺的当事人一方，应当参与本案诉讼。二、《补充协议修改承诺书》为上诉人单方作出，并未得到其他股东及学校追认，属无权处分，且承诺书内容侵犯他人利益，应属无效。（一）上诉人并非东王学校的法定代表人，没有权利代表学校作出对学校重大事项变更的决定。涉案土地实际承租人东王学校的法定代表人为冯骥才而非上诉人，在没有东王学校授权的情况下，上诉人是没有权利去变更《租地办学合同书》的内容的。（二）承诺书的内容侵犯了东王学校其他股东以及学校的利益，属于无效的承诺。根据承诺书的内容，将土地的租金进行上调、学校的财产归属于被上诉人的承诺，上诉人承诺内容所处分的并非上诉人的财产，属于无权处分，且该承诺加重了学校股东及学校的义务，侵犯了学校其他股东以及学校本身的利益，因属无效。三、一审判决的判项内容上诉人不具备履行能力。一审判决认定根据承诺书的内容将原合同进行变更，而变更后的合同权利义务的实际承担者为东王学校，在东王学校不承认、不履行的情形下，该判项是无法执行的。综上，恳请二审法院查明本案事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重新审理。被上诉人惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社、惠州大亚湾区西区街新寮村新五经济合作社答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。原审原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社、惠州大亚湾区西区街新寮村新五经济合作社向一审法院起诉请求：1、依法确认2005年6月13日《租地办学合同书》第1条从2015年12月31日起变更为“租赁期限为二十年，即从2005年7月1日起至2025年6月30日止”；2、依法确认2005年6月13日《租地办学合同》第2条从2015年12月31日起变更为“租期前十年每月租金为每平方米1.5元，然后每五年加10%；3、依法确认2005年6月13日《租地办学合同》第3条从2015年12月31日起变更为“租赁期满后，学校所有物业归原告所有”；4、依法判令被告根据第三项请求向原告补足自2007年7月1日起至2017年6月30日期间的租金差额共计710064元；5、依法判令被告向原告一支付拖欠的自2017年7月1日起至2018年6月30日期间的租金共计205385.4元（1.65元/平方米/月×10373平方米×12个月）；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年6月13日，两原告与被告签订一份《租地办学合同书》，合同约定：一、原告将位于淡水土湖白云坑回拨地19724平方米出租给被告作建设学校之用，租地范围按红线图，租期25年，从2005年7月1日起至2030年6月30日止。二、租金计算：前10年每月每平方米1.2元；从2017年7月1日起至2022年6月30日止，每月每平方米1.38元；2022年7月1日起至2027年6月30日止，每月每平方米1.58元；2027年7月1日起至2030年6月30日止，每月每平方米1.81元。三、为确保被告投资保障，租赁期满后，被告固定资产、无形资产进行评估，同时原告的土地也进行评估，原被告双方按比例进行入股，原告所占股份土地评估总值+无形资产评估总值15%，被告所占股份固定资产+无形资产85%。由于原告没有管理学校的经验，被告应有50%以上的股权如原告超过50%的股权，超出部分由被告以现金方式购买，届时原告派人参与学校财会管理。四、租赁期满后，双方在合同基础上另行签订股份制办学合同书。五、交租期从2007年7月1日起计，其中：2005年7月1日至2007年6月为建设期，租金每半年支付一次，上半年为6月30日，下半年为12月30日，租金拖欠一年，原告有权解除合同，固定资产一切归原告所有。六、合同签订后，被告在四个月内动工，否则视为弃租处理。在筹建过程中，原告应积极协助被告办理相关报建手续及协调关系。七、在租赁期内，被告自负盈亏，并支付一切税费，未经原告许可，不得改变用途。中途经营不善而无法办学，不动产归原告所有。八、被告交诚意金100000元，最后一年转为租金。2015年8月24日，被告出具《补充协议修改承诺书》给原告，内容为：“1、修改租白云坑用地的租赁年限：15-20年。合同届满后，学校所有物业归甲方（指原告）所有。2、合同关于白云坑用地地租乙方（指被告）同意合适调整至每平方米不少于1.5到2.0元作为起步价，然后每五年加10%。以上承诺经签订后生效，不得违约。乙方法人潘锋按此承诺与甲方进行修改，双方协定合同需在2015年12月31日前完成修改。乙方遵守本承诺，否则承担一切责任。”2018年12月17日，原告向被告《发出关于变更2005年6月13日条款的通知》，内容为：“我方将位于淡水镇土湖白云坑地段19724㎡的回拨土地出租给你方潘锋用于建设学校，双方于2005年6月13日签订了《租地办学合同》。合同履行过程中，你方于2015年8月24日向我方出具了一份《补充协议修改承诺书》，承诺：1、修改白云坑用地的租赁年限为15-20年，合同届满后，学校所有物业归我方所有。2、合同关于白云坑用地地租，你方同意调整至每平方米不少于1.5-2.0元作为起步价，然后每五年加10%。以上承诺书经签订后生效，不得违约。你方法人潘锋按以上承诺书与我方进行修改。双方协定合同需在2015年12月31日前完成修订。你方遵守本承诺，否则承担一切责任。此后我方多次通知你方前来修订合同并重新签订合同，但你方一直置之不理，你方的行为已经明确违背上述承诺，并严重损害了我方及广大集体经济组织成员的合法利益，应承担由此产生的一切后果。为保障我方合法权益，现我方根据你方出具的《补充协议修改承诺书》内容，对2005年6月13日《租地办学合同书》的相关条款从2015年12月31日起变更并确认如下：1、将原合同第一条租赁期限变更为二十年，租期从2005年7月1日起至2025年6月30日止；2、将原合同第二条变更为：租期前十年每月租金为每平方米人民币1.5元，然后每五年加10%；3、将原合同第三条变更为：租赁期满后，学校所有物业归甲方所有。对我方书面确认的你方承诺的上述变更条款，现我方书面通知你方，请你方严格按照变更后的《租地办学合同》条款履行相应义务，并向我方补足相应的租金差额。”2019年1月2日，原告以被告不遵守承诺为由向惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院提起诉讼。案经受理后，答辩期间，被告提出管辖异议，认为其经常居住地在惠阳区淡水，合同履行地也在惠阳区淡水，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院对该案没有管辖权，该案应当移送惠州市惠阳区人民法院审理。2019年3月13日，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2019）粤1391民初71号民事裁定，认定被告提出的管辖权异议成立，本案移送本院审理。2019年4月22日，本院立案受理该案。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、潘锋是否为适格的被告。二、《租地办学合同书》内容是否已发生变更。关于潘锋是否为适格被告的问题。涉案《租地办学合同书》是两原告与潘锋签订，两原告和潘锋是合同的相对方，按照合同相对性原理，合同一方当事人可以向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，因此，两原告基于《租地办学合同书》向潘锋提起诉讼，符合合同相对性原理，符合法律规定。因此，潘锋是适格的被告。关于《租地办学合同书》是否已发生变更的问题。涉案合同签订后，履行过程中，被告出具《补充协议修改承诺书》给两原告，从该承诺书来看，被告承诺修改的内容为：1、合同年限15-20年；2、合同期满后所有物业归原告；3、地租调整至起步价1.5-2.0元，每5年加10%。上述修改承诺，是被告的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对被告有约束力。虽然原被告没有就修改后的内容重新签订合同，但承诺书约定的内容明确，被告应当按承诺约定履行。原告诉请确认租赁合同期限变更为20年；租金变更为前10年租金每平方米每月1.5元，每5年增加10%；租赁期满所有物业归原告所有；符合被告的承诺，应当认定《租地办学合同书》按照被告承诺的内容发生了变更。对于原告诉请要求被告补足自2007年7月1日起至2017年6月30日的租金差额710064元的问题。虽然被告承诺租金调整至每平方米不少于1.5到2.0元作为起步价，然后每五年加10%，但承诺书没有明确从何时起执行调整价，而被告的承诺是2015年8月24日作出，并约定在2015年12月31日前完成修改，在原被告双方没有明确约定何时起执行调整价时，应当认定从修改完成之日即2015年12月31日执行。因此，原告要求被告从2007年7月1日起按起步价每平方米1.5元补足差额依据不足，该调整价应从2015年12月31日起执行。从2015年12月31日起至2017年6月30日止的租金差额计得76923.6元。该差额被告应当补足给原告。对于原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社诉请被告支付拖欠的2017年7月1日起至2018年6月30日的租金205385.4元（1.65元/平方米/月×10373平方米×12个月）的问题。原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社依据租赁合同主张被告拖欠该租金，被告没有提供证据证明该租金已支付，因此，对原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社的主张予以认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原被告于2005年6月13日签订的《租地办学合同书》第一条从2015年12月31日起变更为“租赁期限为二十年，即从2005年7月1日起至2025年6月30日止。”二、确认原被告于2005年6月13日签订的《租地办学合同书》第二条从2015年12月31日起变更为“租金计算前十年每月每平方米为1.5元，然后每五年加10%。”三、确认原被告于2005年6月13日签订的《租地办学合同书》第三条从2015年12月31日起变更为“租赁期满后，学校所有物业归惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社、惠州大亚湾区西区街新寮村新五经济合作社所有。”四、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内补足从2015年12月31日起至2017年6月30日止的租金差额76923.6元给两原告。五、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社2017年7月1日至2018年6月30日的租金205385.4元给原告惠州大亚湾区西区街新寮村新二经济合作社。六、驳回原告的其他诉讼请求。受理费6477元，由被告负担5535元，原告负担942元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。上诉人与两被上诉人签订了《租地办学合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人系该合同的签约方，该合同对其具有法律约束力。上诉人认为其仅系签约代表，实际承租人为“东王学校”无据，诉求追加“东王学校”为当事人参加诉讼无据，不予采纳。《租地办学合同书》履行过程中，上诉人出具《补充协议修改承诺书》给两被上诉人，上诉人承诺修改的内容为：1、合同年限15-20年；2、合同期满后所有物业归原告；3、地租调整至起步价1.5-2.0元，每5年加10%。《补充协议修改承诺书》明确载明“以上承诺经签定后生效”，上诉人在落款处也签字。因此，《补充协议修改承诺书》是系上诉人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对上诉人有约束力。上诉人依法应当按承诺约定履行。原审按照上诉人的承诺内容确认双方变更了《租地办学合同书》的相关条款，事实依据充分，予以确认。上诉人认为承诺的内容侵害了“东王学校”的利益，属于无效承诺，无理据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12954元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩