山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初1234号 原告：山东根之情文化传播有限公司，住所地:山东省临沂市兰山区柳青街道祊河路与府右路交汇处滨河阳光301室，统一社会信用代码：913713023490144990。 法定代表人：张立慧，总经理。 委托诉讼代理人：鲁莹，山东鸿之恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，山东鸿之恒律师事务所律师。 被告：胡某某,男,1970年5月5日生,汉族,住山东省沂南县。 被告：临沂七碗茶商贸有限公司,住所地:临沂市兰山区临西六路与解放路交汇处汇丰西城1106室，统一社会信息代码:91371302349245713R。 法定代表人：胡发强，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：姜秀英，山东距量律师事务所律师。 原告山东根之情文化传播有限公司（以下简称根之情公司）与被告临沂七碗茶商贸有限公司（以下简称七碗茶公司）、胡某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告根之情公司的委托诉讼代理人鲁莹、被告七碗茶公司、胡某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 根之情公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告间的租赁合同;二、请求判令被告返回租赁房屋,恢复原状,并支付房屋占用费4万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月1日,原告法定代表人张立慧代表原告公司与被告胡某某签订《房屋租赁合同》,约定原告将其租赁的位于山东省临沂市北城新区转租给被告使用。合同期限自2017年8月30日至2025年9月30日,并约定未经原告书面批准,被告不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。现被告私自将涉案房屋转租给临沂泽品商贸有限公司经营茶餐厅,其行为造成原告巨大经济损失。在原告主张权利的过程中,被告胡某某称该房屋承租方为被告七碗茶公司,其系作为法人签字。两被告互相推诿的行为严重侵害了原告的合法权益,特依法提起诉讼,请求法院判如所请。 七碗茶公司辩称，原告所诉与事实不符,请依法驳回诉讼请求。理由如下:1、答辩人并没有转租,而是与他们合作经营,原合同的权利和义务并没有变更。2、答辩人与案外人共同经营的行为不违反法律规定,并未超出按照租赁房屋的性质使用的范畴,故不属于合同中转租房屋的行为,根据此条款合同解除的条件并未成就,原告无权主张解除合同。3、答辩人一直表示要给原告交纳房租,原告均不予理会,答辩人不存在拖欠房租的情况,房屋没有损毁及其他不良影响。4、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。假设答辩人真的存在转租行为,根据上述法律规定,其未在6个月内提出异议，转租合法。 胡某某辩称，该案与胡某某本人无关，胡某某个人不承担民事责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、租赁合同复印件两份（加盖兰山法院档案章），证明涉案房屋系原告承租，被告又从原告处转租。2、照片两张、房屋租赁合作协议一份、临沂泽品商贸有限公司住所（经营场所）申报承诺书及该公司的企业登记信息各一份，证明被告将涉案房屋转租给他人使用的事实。两被告经质证对证据一无异议；对证据二表示，租赁合作协议系照片复印件，不能证明真实性，该合同未履行，不能证明转租的事实。对企业信息的真实性无异议。场所承诺书的所有权人是胡某某，结合照片与企业信息，能说明双方是合作经营，不能证明是转租。 被告七碗茶公司、胡某某围绕诉讼请求向法庭提交：1、原告与被告七碗茶公司于2017年9月1日签订的租赁合同原件一份，合同由双方的法定代表人签字，虽然该份租赁合同未加盖公章，但能证明合同的签订主体是原被告两个公司，不是个人。2、移动电话缴费单一张、微信聊天记录2张、短信聊天记录1张，证明被告曾经于2019年9月份向原告要求提供账号交纳房租，原告没有回复，并把被告微信拉黑。原告经质证对上述证据均有异议，但表示当时被告已违约将房屋转租给他人，合同已无法继续履行，故原告没有向被告要求支付房租。 本院综合分析上述证据认为，原告提交的证据一两份租赁合同复印件，被告无异议，本院对该证据的真实性及证明的问题予以认定。原告提交的证据二，房屋租赁合作协议照片中的内容显示的是转租关系，而非合作关系，该照片虽非系原件，但该证据与原告提交的企业信息、住所申报承诺书及租赁房屋现状照片等证据，形成一个完整的证据链，达到高然盖然性的证明标准，能够确定案外人王某某与胡某某签订转租协议，转租了涉案部分房屋，并以此成立了临沂泽品商贸有限公司经营至今。被告主张其与该公司系合作经营，并非转租关系，无相关证据证实，本院不予采纳。对于被告提交的证据，原告虽有异议，但其认可未向被告要求支付房租，可以认定被告虽未按期支付房租，并非其自身违约造成。 根据经审查认证的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年12月22日，根之情公司的法定代表人张立慧代表该公司与案外人段某某的委托人段某某签订租赁合同一份，承租了段某某位于山东省临沂市北城新区交汇处滨河阳光项目1＃－4＃底部商业用房（包含2＃106室、206室）一处，租期10年，自2015年12月1日至2025年11月30日止。合同并约定，出租房屋用途为根之情国学文化推广中心，未经甲方（段某某）书面批准，乙方（根之情公司）不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营。合同还对其他事项作了约定。根之情公司在使用房屋期间，该公司的法定代表人张立慧又于2017年9月1日与七碗茶公司的法定代表人胡某某签订转租合同一份，约定：乙方（胡某某）承租甲方（张立慧）山东省临沂市北城新区房屋，具体分别是：二楼两间商铺面积是162平方米，一楼一间商铺面积是41平方米，合计一共203平方米。合同第一条约定：合同签订5日内乙方向甲方补交所欠房租租金共计43130元。第二条：租赁期限为8年，自2017年8月30日至2025年9月30日止。第三条：未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。第四条：租金标准和支付方式：4.1商铺租金按整体租赁面积计算,第一年房租租金为100000元人民币,大写:壹拾万元整。自计租日开始,前4年房屋租金保持不变,从第五年开始至合同到期结束,房屋租金增加。关于详细的计算方式如下,乙方应当按下列约定承担商铺租金:2017年9月30日至2018年9月30日第一个租赁年度租赁价共计100000元人民币,大写:壹拾万元整。2018年9月30日至2019年9月30日第二个租赁年度租赁价共计100000元人民币,大写:壹拾万元整。2019年9月30日至2020年9月30日第三个租赁年度租赁价共计100000元人民币,大写:壹拾万元整。2020年9月30日至2021年9月30日第四个租赁年度租赁价共计100000元人民币,大写:壹拾万元整。2021年9月30日至2022年9月30日第五个租赁年度租赁价共计105000元人民币,大写:壹拾万零伍千元整。2022年9月30日至2023年9月30日第六个租赁年度租赁价共计105000元人民币,大写:壹拾万零伍千元整。2023年9月30日至2024年9月30日第七个租赁年度租赁价共计110000元人民币,大写:壹拾壹万元整。2024年9月30日至2025年9月30日第八个租赁年度租赁价共计110000元人民币,大写:壹拾壹万元整。4.2、本合同项下的租金支付方式为:年付,以每一年为一个缴租期,乙方应当在每年9月30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3、本合同项下第一年租金的支付时间为:应于2017年9月30日前付清。4.4、甲方的收款方式:甲方仅支持银行转账,交款当日甲方提供租赁费发票。甲方的收款账号:37×××14。收款账号开户人:山东根之情文化传播有限公司，收款账号开户行:中国建设银行股份有限公司临沂滨河支行。合同还对其他事项作了约定。张立慧与胡某某均在甲乙双方法定代表人处签名予以确认。合同履行中，胡某某于2019年3月1日与王某某签订房屋租赁合作协议一份，将所租赁的部分房屋转租给王某某，临沂泽品商贸有限公司的独资股东董书雪以此房屋成立该公司经营至今。2019年11月2日，根之情公司以胡某某转租违反合同为由诉至本院，要求解除双方的转租合同，收回租赁房屋，后撤回起诉。2020年1月16日，根之情公司又将七碗茶公司、胡某某诉至本院，提出本案诉求，形成本案诉讼。 庭审中，根之情公司主张七碗茶公司、胡某某自2019年10月1日起未缴付房租，至2020年1月16日起诉时，共计107天，按每年房租10万元计算，一天租金为273.9元，房租共计为29315元。七碗茶公对上述房租计算标准没有异议。 本院认为，原告根之情公司与被告七碗茶公司签订的转租合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行己方的义务。双方合同第三条约定，出租房屋用途为办公室生意等合法经营场所，未经甲方（根之情公司）书面批准，乙方不得对房屋进行任何形式的转租、分租，现被告七碗茶公司将涉案商铺转租给他人使用，违反合同约定，因此，原告要求解除双方之间的租赁合同，理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失，依此规定，原告要求被告返还房屋，于法有据，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付2019年10月1日至2020年1月16日期间的房租问题。双方对该房租数额29315元无异议，该部分房租应由被告七碗茶公司支付，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。被告胡某某代表七碗茶公司签约行为，履行的系职务行为，所产生的法律后果应由七碗茶公司承担，其本人不应承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、解除原告山东根之情文化传播有限公司与被告临沂七碗茶商贸有限公司之间的房屋租赁合同关系。 二、被告临沂七碗茶商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告山东根之情文化传播有限公司返还位于临沂市北城新区房屋一处。 三、被告临沂七碗茶商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东根之情文化传播有限公司自2019年10月1日至2020年1月16日期间的房租29315元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元减半收取400元，由被告临沂七碗茶商贸有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二〇年六月八日 书记员  刘晓光