重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初12606号原告：唐文明，男，汉族，1974年6月14日，住重庆市渝北区。原告：段彩秀，女，汉族，1974年6月5日，住住重庆市渝北区。共同委托诉讼代理人：陶某，重庆百事得律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：雍某，重庆百事得律师事务所律师，一般代理。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，董事长。委托诉讼代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，住重庆市涪陵区，系公司员工，一般代理。被告：重庆德威房地产置换有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-2#，统一社会信用代码915001032033212423。法定代表人：周龙，董事长。委托诉讼代理人：曾健，男，汉族，1953年7月4日出生，住重庆市江北区，系公司员工，一般代理。原告唐文明、段彩秀与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）、被告重庆德威房地产置换有限责任公司（以下简称德威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶某、雍某和被告鑫隆达公司的委托代理人文青，被告德威公司的委托代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文明、段彩秀向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告就重庆市南岸区XX号房屋存在商品房买卖关系且合法有效；2、诉讼费由被告德威公司、鑫隆达公司承担。事实和理由：2011年8月15日原告通过与德威公司签订房屋代购协议，购买了鑫隆达公司的位于重庆市南岸区丹XX号房屋一套。合同约定：1、买方为原告；2、该商品房的总成交金额为546743元；付款方式为：于2011年8月15日付定金273371.5元，第二次付款在2011年12月19日前支付164022.9元，第三次付款在2012年11月19日支付109348.6元。3、原告在付清本协议成交价款及相关费用（按揭付清首付款及相关费用）后，被告为原告办理房地产权证。商品房买卖合同签订后，原告按约向被告缴纳了购房款和相关费用，被告向原告出具了收据。但被告并未按合同约定履行办证等义务。被告于2012年将房屋交付给原告，原告缴纳了该房屋相关的物管费、水、电、气费等各种费用，并于2012年装修入住。原告多次找到被告要求履行合同义务，为原告办理房屋产权证及承担违约责任。但被告均未办理。被告鑫隆达公司辩称，原被告之间没有房屋买卖关系，原告诉讼请求所涉及的协议书，被告也不认可其效力。该协议内容所涉及的是鑫隆达公司的房产，德威公司无权处分。公司并未授权德威公司出售被告的房屋，更没有授权德威公司以其自己的名义对外签署任何涉及到被告公司所有的房屋的买卖合同，原告在明知房屋是鑫隆达公司的前提下还与德威公司签订协议，法律后果应当由其自行承担，该协议不能约束鑫隆达公司；在2020年已被渝中区法院查封，不具备办证的条件；本案诉讼非因鑫隆达公司引起，诉讼费不应由鑫隆达公司承担。综上，请法院依法驳回原告对鑫隆达公司的全部诉讼请求。被告德威公司辩称，被告认为原告的诉讼请求成立，应当得到法庭的支持。经审理查明：坐落于重庆市南岸区XX号“XX”小区由鑫隆达公司开发，2010年9月8日，鑫隆达公司向德威公司出具《委托书》，委托其办理金色家园所有房屋所涉及的抵押解除、备案登记、房地产权证及收取相应购房款等全部事宜。2011年8月15日，原告与德威公司签订《房屋代购协议》，约定：该房系鑫隆达公司开发，委托德威公司全权代售，与买方签订代购协议、收取房价款以及房屋的交接等相关事宜。买方购买鑫隆达公司位于重庆市南岸区XX号房屋一套。房屋成交价格为546743元；付款方式为：于2011年8月15日付定金273371.5元，第二次付款在2011年12月19日前支付164022.9元，第三次付款在2012年11月19日支付109348.6元。《房屋代购协议》签订后，原告向德威公司缴纳了全部购房款546743元，德威公司向原告出具了收据。2012年被告德威公司将涉案房屋交付原告，2012年原告将案涉房屋装修入住并缴纳该房屋相关的物管费、水、电、气费等各种费用。庭审中，德威公司陈述：因鑫隆达公司开发的金色家园处于烂尾状态，2011年由政府作为见证人，德威公司出钱完成电力设施等项目，开发完成后德威公司受鑫隆达公司委托进行销售包括办证等事宜。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证，足以认定。本院认为，原告诉求要求确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同有效。围绕该诉求，本院综合认定如下：首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原告与被告德威公司在2011年8月15日签订《房屋代购协议》，《房屋代购协议》中约定该房系鑫隆达公司开发，委托德威公司全权代售，与买方签订代购协议、收取房价款以及房屋的交接等相关事宜。也就是说德威公司向原告出售房屋时的意思表示就是代表鑫隆达公司对外出售房屋，原告购买该房屋的意思表示就是和鑫隆达公司签订案涉房屋，双方的意思表示明确。其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。再次，签订《房屋代购协议》的双方为原告与被告德威公司，协议中双方都明知德威公司系鑫隆达公司的代理人，那么，德威公司是否为鑫隆达公司的代理人，其行为的后果是否及于鑫隆达公司。本院认为，鑫隆达公司虽否认授权德威公司出售房屋，但从2010年9月8日《委托书》的内容看，鑫隆达公司委托德威公司办理金色家园所有房屋所涉及的抵押解除、备案登记、房地产权证及收取相应购房款等全部事宜，上述委托事项足以使相对人有理由相信德威公司有代理权。并且，签订《房屋代购协议》后，原告已实际接房入住多年，对于交房事实，被告德威公司也予以认可，而鑫隆达公司未提供证据证明其在原告入住期间提出过异议，这也印证了德威公司与鑫隆达公司之间的委托代理关系。因此，德威公司与唐文明、段彩秀签订《房屋代购协议》的法律后果应由鑫隆达公司承担，德威公司并不是本案适格的被告。综上，本院认为，原告与被告鑫隆达公司之间就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区XX号房屋建立了商品房买卖法律关系且合法有效，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款的规定，判决如下：一、原告唐文明、段彩秀与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区XX号房屋建立了商品房买卖法律关系且合法有效；二、驳回原告唐文明、段彩秀其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（此款已由原告唐文明、段彩秀垫付，被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邓 婷二〇二〇年六月二十九日书记员 李嘉仪