广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初531号原告：孙进。委托诉讼代理人：何枢，广东鸿园律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊烽，广东鸿园律师事务所实习律师。被告：惠东县海成酒店管理有限公司，。法定代表人：张某1。被告：张某1，女，1。原告孙进与被告惠东县海成酒店管理有限公司(以下简称海成公司)、张某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用普通程序于2020年6月30日公开开庭进行审理。原告孙进的委托诉讼代理人何枢、李俊烽到庭参加诉讼；被告海成公司、张某1经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙进向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一签订的《房屋出租委托服务合同书》；2.请求判令被告一支付租金10400元（暂计至2019年10月12日，实际应以每月2600元为标准计算至合同解除之日）；3.请求判令被告一支付逾期支付租金的违约金5256.33元（暂计至2019年10月21日，实际以应付租金1%/日的标准计算至租金付清之日）；4.请求判令被告一支付水费27.6元、、电费302.56元、物业费882元；5.请求判令被告一退还装修费12700元；6.请求判令被告一支付违约金10000元；7.请求判令被告二对被告一的上述债务承担连带责任；8.请求判令二被告承担本案的诉讼费。（以上数额合计50262.47元）。事实和理由：2019年5月16日，原告与被告一签订《房屋出租委托服务合同书》，约定原告将位于惠州市惠东县港口滨海旅游度假区宝安虹海湾二期2号楼2208号房出租给被告一；协议有效期自2019年5月16日至2022年5月15日，从2019年6月5日起计租；被告一每月需支付租金2600元，当月租金于下月12日前支付，物业管理费、水电费、网络使用费由被告一承担；原告需于签约当天支付装修费让被告一用于房屋装修；一方违约的，另一方可请求支付10000元的违约金。《房屋出租委托服务合同书》签订后原告即将房屋及房屋物品交于被告一，并支付12700元装修费。但被告一一直拖欠租金、水费、电费、以及物业管理费，并且被告一没有与装修公司签订合同对房屋进行装修，也没有告知原告装修费的使用情况。2019年7月25日，被告一刊登清算公告称：经股东会议决议终止营业并注销，并且已组成清算组进行清算。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，被告一拖欠租金、水费、电费、物业费，并且未按约定使用装修费，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，原告与被告一签订的《房屋出租委托服务合同书》合法、有效，双方应当按照约定履行自己的义务，现被告一经股东会议决议终止营业，拟进行注销，已经以其行为表明不履行合同义务，亦构成违约。鉴于被告一的行为已经构成违约，原告有权要求被告一承担违约责任。此外，被告一为一人有限责任公司，被告二为被告一的唯一股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此，被告二应对被告一的上述债务承担连带责任。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的有关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告海成公司、张某1未到庭应诉，未答辩。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告海成公司工商登记信息查询截图及张某1的身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格及被告海成公司为一人有限责任公司，被告海成公司为被告张某1唯一股东的事实。3.《商品房买卖合同》，证明原告为涉案房屋权利人，有权出租房屋；4.《房屋出租委托服务合同书》，证明原告与被告海成公司存在房屋租赁合同关系及被告拖欠租金已经构成违约；5.收据，证明原告已经依照合同约定支付了装修费；6.收费通知单、扣费记录，证明被告海成公司拖欠水电、物业费的事实；7.清算公告，证明被告海成公司以其行为表明不履行合同义务，构成预期违约。被告海成公司、张某1未提交证据。根据原告的陈述及提交的证据，本院查明事实如下：被告海成公司系经核准注册登记成立的有限责任公司（自然人独资），成立时间为2019年4月25日，经营范围为酒店管理、公寓管理、旅游项目开发管理、生态旅游观光，法定代表人系张某1（本案被告之一），亦系唯一股东。2019年5月16日，原告孙进（甲方）与被告海成公司（乙方）签订了一份《房屋出租委托服务合同书》，约定：第一条被告海成公司接受原告孙进委托出租并管理位于惠州市房；第二条本合同所指出租委托服务包括：乙方代甲方出租并管理房产，代收房产租金，代缴物业管理费、水电费等（本协议另有约定除外），并有偿提供对租户的公寓服务；第四条甲方的权利义务：4.1甲方应在签订本合同的同时，签署下列文件：A)产权证明文件及房产基本情况；B）房产委托出租之房间自有配备清单及房况说明；C）房产委托出租之保管责任书；D）预订条款；E）房产开办物品清单明细；4.2甲方有权按时收取租金收益，收取租金收益的指定账户为：（提供复印件）；4.3自本合同生效之月起每个完整年度内，甲方享有每年入住本项目与委托同等房型36天的住房特别优惠权益，该特别优惠权益包括淡季24天，旺季12天；4.7乙方负责对一次性购买本项目租赁业务的必需品，乙方应当确保所购买的软装等符合国家相关的质量标准，甲方对软装家私费购买的房屋内物品享有所有权；甲方需于签订协议当天支付软装家私费，以便乙方支付定制家具电器及房屋内酒店用品。免租期自签订合同日算起20天；4.8甲方应交纳房屋转移前（签约日前）的所有费用（水电、管理费等），并保证移交房屋后是正常使用的，否则视为违约。网络开通费299元由甲方支付；第五条乙方的权利义务：5.1乙方负责本项目出租委托服务的相关事宜，包括出租房产、代收租金、代缴与房产出租产生的相关费用（本合同第六条约定除外）；5.4乙方有义务将甲方上月的租金收益，定期存入第四条指定的甲方账户。存入租金收益时间为每月12日前（如遇节假日则顺延至节后第一个工作日）；5.5在本合同有效期内，乙方应根据附件二的规定，行使相关权利。5.7本合同期满后，乙方应退还甲方享有物品所有权的物品；第六条出租委托服务及租金收益6.1乙方根据具体5.1条的规定履行出租委托服务，每月租金2600元，押金2000元，甲方签约当天支付软装费用14700元。乙方垫付软装费用9800元，垫付的费用从租金中扣回，直到扣除为止。合同到期，乙方应提前7个工作日书面通知甲方验收房屋。验收无误后甲方应在三天内无条件退还押金，每逾期一日向甲方支付1%的逾期违约金；6.2乙方经营所需费用包括：物业管理费、水费、电费、有线电视费、网络使用费、布草洗涤费、营业税、租户易损耗使用费、广告宣传推广费均由乙方承担；6.3水电费、管理费等在甲方账号扣款后，应截图给乙方，乙方应在2天内转账给甲方；第八条合同生效期及终止期，合同期限自2019年5月16日起至2022年5月15日止，从2019年6月5日起计租；第十条其他事项10.1任何一方违约，守约方有权提前解约，并要求违约方承担10000元违约金；10.2若乙方不能按时支付分成款，逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方应付租金的1%向乙方收取逾期付款违约金，如逾期十天未支付租金款，乙方属于违约，甲方可解除合约，并要求违约方承担人民币10000元的违约金；10.8本合同一式两份，甲、乙各执一份，两份合同均有同等法律效力。原告主张被告海成公司收取了其软装费12700元，提供2019年5月16日收款收据一份，注明被告海成公司收到原告10000元软装费；提供2019年6月20日收据一份，注明被告海成公司收到高洁2-2208尾款2700元。原告主张在合同履行过程中，被告方于2019年7月25日停止经营，提供被告海成公司的清算公告一份，载明“惠东县海成酒店管理有限公司统一社会信用代码91441323MA536DJN6T经股东会决议终止营业并注销，现已组成清算组进行清算……”。被告从2019年7月12日开始未支付房屋租金，并拖欠水费、电费、管理费。原告提交了客户名称为孙进的深圳市鸿基物业管理有限公司惠东分公司收费通知单及广东电网的电费缴纳短信通知截图，收费通知单显示2019年8月管理费为294元、水费9.2元，2019年9月管理费294元、水费16.1元，2019年10月管理费294元、水费2.3元，上述水费共27.6元、物业费共882元。广东电网缴费短信显示的缴费记录为2019年8月电费173.01元、2019年9月电费129.55元，共302.56元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告孙进与被告海成公司签订的《房屋出租委托服务合同书》，内容不违反法律规定，依法成立并生效。涉案合同约定被告海成公司逾期10日未支付租金，原告可解除合同，原告于2020年1月15日向本院提起诉讼，诉请解除涉案合同，符合合同约定，本院确认双方合同解除时间为2020年1月15日。合同解除后,被告应向原告支付电费302.56元、水费27.6元、物业费882元及房屋租金。关于房屋租金的计算问题，合同第六条约定“每月租金2600元，押金2000元，甲方签约当天支付软装费用14700元。乙方垫付软装费用9800元，垫付的费用从租金中扣回，直到扣除为止”，因此，从合同约定的起租日即2019年6月5日开始计算租金，每月租金应先抵扣被告海成公司垫付的软装费9800元，该软装费于2019年9月28日抵扣完毕，被告海成公司应向原告支付从2019年9月29日起按合同约定每月2600元计算至2020年1月15日止的房屋租金9100元。关于违约金问题。原告诉请被告支付以应付租金按每日1%的标准至租金付清之日止计算的违约金及支付解除合同违约金10000元，符合合同约定，被告未按合同约定履行给付租金等义务，已构成违约，存在过错，原告诉请被告支付违约金的请求，理由充分，予以支持。但原告诉请的违约金标准过高，本院予以合并调整如下，被告应向原告支付解除合同违约金10000元，并参照民间借贷案件借款利率不超过年利率24%的规定，被告方未付的9100元房屋租金逾期违约金从2020年1月15日起按年利率24%计算至实际付清之日止。关于原告诉请被告退还装修费12700元问题，合同约定由被告海成公司负责对一次性购买涉案房屋租赁业务的必需品，原告对软装家私费购买的房屋内物品享有所有权，原告需于签订协议当天支付软装家私费，以便被告海成公司支付定制家具电器及房屋内酒店用品，原告已经向被告海成公司支付软装费用12700元。涉案房屋已经于合同签订日交付被告海成公司，被告海成公司也按照合同约定向原告支付租金，原告要求两被告退还的修费12700元，该12700元实际上是软装费，原告要求退还没有合同依据，本院不予支持。关于要求被告张某1承担连带责任的问题，被告张某1系被告海成公司的法定代表人及唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告张某1未能举证证明公司财产独立与个人财产，应当对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告孙进与被告惠东县海成酒店管理有限公司签订的《房屋出租委托服务合同书》于2020年1月15日解除；二、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决发生法律效力之日起七日内一次性连带支付原告孙进电费302.56元、水费27.6元、物业费882元，合计1212.16元；三、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决发生法律效力之日起七日内一次性连带支付原告孙进房屋租金9100元及逾期付款违约金（自2020年1月15日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；四、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决发生法律效力之日起七日内一次性连带支付原告孙进违约金10000元；五、驳回原告孙进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由原告孙进负担110元，被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1共同负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  丘志忠人民陪审员  李建波二〇二〇年六月三十日法官 助理  黄浩芳书 记 员  何科达