惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1582号原告：田万**，男，汉族，1952年8月15日出生，住上海市普陀区***************，公民身份号码：362************95X。被告：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区**************。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：谢晓敏，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶燕姗，系该公司员工。原告田万**诉被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告田万**、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司的委托诉讼代理人谢晓敏、叶燕姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．诉请法院判令被告向原告支付延期交付房产违约金35,944元人民币；2．诉请法院判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月15日与被告签订编号为大亚湾（2016）10007861《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定被告将于2017年11月30日向原告交付约定房产，但是被告没有在约定期限内向原告交付房产，包括原告在内的其他业主多次沟通，被告于2019年4月29日才将房产交付给原告，被告实际交付房屋距约定交付期限延迟了514日，而根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，被告理应向原告承担逾期交付之违约责任。综上所述，被告未按《商品房买卖合同》（预售）之约定按期向原告交付房产，已经严重侵害了原告的合法权益。原告向法庭提交以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、《中萃星光雅居入火温馨提示》等主要证据，拟证明其诉称的事实。被告辩称，一、涉案房产（星光雅居3栋1801号房）已于2019年4月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。且被告已于2019年4月19日向原告发出书面《交楼通知书》，涉案房产已经完成交付且交付合法有效，逾期交房的违约责任至多也只能计算至2019年4月19日。《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。涉案商品房于2015年7月16日取得房屋测绘报告，2019年4月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件。因此，涉案商品房在2019年4月19日已具备《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，且被告已于2019年4月19日向原告发出书面《入伙通知书》。按《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第1条约定：出卖人、买受人双方同意《商品房买卖合同》中所列买受人地址或买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其他文件邮寄至该地址的，即视为送达。买受人如需变更约定的联系地址，应以书面形式通知并送达出卖人后，方对出卖人发生效力。否则由此引起的通知不能送达或导致的后果等相关责任，由买受人自行承担。被告按原告在《商品房买卖合同》中所提供地址、电话等通信信息邮寄《入伙通知书》后即视为送达。2019年4月19日被告完成通知入伙义务后，即视为被告已履行完交付房屋全部义务且交付合法有效，所以本案的逾期交房违约金最多计算至2019年4月19日。二、合同约定的逾期交房违约金标准过分高于原告实际损失，请求人民法院依法予以适当减少。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该规定，违约金约定过高，可以请求人民法院调低。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009)5号)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金的约定最高不能超过所造成损失的30%。本案中，原告未提供证据证明被告逾期交楼给其造成的损失，且涉案房屋目前的房价已上涨了一倍多，原告根本没有损失。被告认为原告所主张的违约金属于《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，被告请求人民法院依法予以适当减少。综上所述，原告没有提供证据证实因被告逾期交楼造成的实际损失，原告主张的违约金过高。请人民法院综合本案实际情况，从公平原则出发，酌情免除或减少被告的逾期交房违约金。被告向法庭提交以下证据：《惠州大亚湾房产测绘成果报告》、《单位（子单位）竣工验收备案表》、《入伙通知书》及邮寄凭证拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月15日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道十二街十一号中萃星光雅居3栋18层01号商品房，总价款为699,270元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应于2016年3月15日前支付该商品房全部价款。关于交付期限及交付标准，合同第九条、第十条、第十一条约定：出卖人应当在2017年11月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还约定了双方的其他合同权利及义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的“中萃星光雅居”3栋于2015年7月16日取得房产测绘成果报告（预测），“中萃星光雅居”一期于2019年4月19日取得单位（子单位）竣工验收备案表。2019年4月19日，被告通过EMS邮件（盖有2019年4月19日邮戳）向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收楼手续。但被告未提交证据证明邮件送达详情。同日，中萃星光雅居物业服务中心制作了一份《中萃星光雅居入伙温馨提示》，定于2019年4月28日至2019年5月1日集中办理入伙手续。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房的认定问题。原、被告在合同中明确约定交房日期为2017年11月30日前，但涉案房屋在该日期前并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告的行为构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。原、被告在合同中约定，如被告逾期交房，原告要求继续履行合同则“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，合同同时约定在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理收楼手续。本案中，被告于2019年4月19日通过EMS邮件向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收楼手续，但被告未提交证据证明邮件送达详情，本院酌情自邮件发出三日后视为送达，原告收到入伙通知书后应当自行到被告处办理入伙手续。被告发出入伙通知书后即完成了合同约定的交房义务。因此，原告收到入伙通知书之日三日后即2019年4月22日应当认定为交房之日，被告逾期交房508天，故逾期交房违约金为35,522.92元（699,270元×0.0001×508）。被告未按期交房，直接影响原告对房屋的使用，只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告并未举证证明违约金过分高于原告损失，故被告要求减少违约金计算标准，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田万**支付违约金35,522.92元；二、驳回原告田万**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告田万**的全部诉讼请求。本案案件受理费349.3元，由被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年六月十八日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊