广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初11436号 原告：甘霖，女，1995年1月29日出生，汉族，住广东省河源市源城区。 被告：王婷婷，女，1982年12月10日出生，满族，住南宁市良庆区。 被告：夏磊，男，1982年4月23日出生，汉族，住南宁市良庆区。 两被告的委托诉讼代理人：张晓梦，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：蒋娇英，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁信誉房地产经纪有限公司，住所：南宁市鲁班路87号隆源国际花园6栋1层51号铺，统一社会信用代码：914501000699885614W。 法定代表人：崔战军，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：蒙育明，广西庆锋律师事务所律师。 原告甘霖与被告王婷婷、夏磊、广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称“信誉公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日第一次公开开庭进行了审理，原告甘霖、被告王婷婷、夏磊共同的委托诉讼代理人张晓梦、蒋娇英、证人谢某到庭参加诉讼。因庭前送达不合法，于2020年6月5日第二次公开开庭进行了审理，原告甘霖、被告王婷婷、夏磊共同的委托诉讼代理人张晓梦、蒋娇英、被告信誉公司的委托诉讼代理人蒙育明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘霖向本院提出诉讼请求：1、依据《房屋买卖合同》第6条约定，请求判令王婷婷、夏磊立即将户籍从南宁市迁出；2、两被告有悖《房屋买卖合同》第6条约定，应向原告支付违约金195190元，即总价款74.5万元的万分之五×524天（2018年2月23日至2019年7月31日为524天，要求判决到还完全款之日）；3、被告信誉公司承担本案被告王婷婷、夏磊债务的连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用由两被告承担2019年11月4日，原告以户籍迁出不属于法院管辖为由，申请撤回第1项诉讼请求。 被告王婷婷、夏磊共同辩称，1、原告主体不适格，房屋买卖合同买受人不是原告；2、原《房屋买卖合同》已解除，《存量房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且已经履行完毕；3、原告请求的违约金无合同依据，《存量房买卖合同》中并未约定逾期迁出户口的违约责任，且被告未迁出户口并未造成原告实际损失；4、原已事实解除的《房屋买卖合同》违约金约定过高，请求法院予以调低。 被告信誉公司辩称，原告主张的第3项诉讼请求没有事实和法律依据，购房合同没有说明信誉公司有连带责任和已履行合同义务，信誉公司作为居间方没有法律规定要承担连带责任。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，证人谢某（买方）、被告王婷婷、夏磊（卖方）与被告信誉公司（经纪方）共同签订《广西南宁信誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同》一份，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于南宁市房屋，建筑面积为82.92平方米，转让成交价为745000元，买方在签署合同时交定金30000元，作为第一部分楼款；第二部分楼款170000元，须在银行通知还清贷款当日内打入该物业的银行指定还款账号；545000元须在2018年1月31日买卖双方到南宁市不动产权交易中心签署《存量房买卖合同》递件过户当日支付。卖方须在2018年3月1日前负责将房屋交付给买方使用。卖方保证于收到全部楼款之日起三十个工作日内迁出卖方及其亲属的户口，逾期则以该物业之转让成交价为基数，按日万分之五向买方支付违约金。基于经纪方提供之服务，买方须向经纪方支付22350元整作为佣金，该笔佣金于签订本合同贰日内付清。合同备注：签合同双方产权人王婷婷与夏磊是夫妻关系，产权人夏磊未到场，合同细节与流程产权人夏磊完全知悉，产生违约责任由产权人王婷婷负责。合同还约定了其他事项。证人谢某表示其系接受原告甘霖的委托，代原告与被告签订前述合同，购房款均由原告支付给证人，再由证人代为支付给被告。根据原告提交的三张《收据》记载，证人于2017年12月20日向王婷婷支付了购买603号房的定金30000元；证人于2017年12月28日向信誉公司支付了603号房托管首期款170000元；原告于2018年1月23日向王婷婷、夏磊支付了603号房购房款545000元，并在该收据注明“转购房款由谢某银行付给产权人夏磊”。 最后一笔购房款支付当日，原、被告及证人共同在南宁市房产交易中心办理过户登记手续，由被告王婷婷、夏磊将房屋过户登记至原告名下。被告王婷婷、夏磊认为双方的权利义务关系应以房产交易中心存档的《存量房买卖合同》为准。此后，被告王婷婷、夏磊依约将房屋交付给原告。 2018年4月6日，原告取得603号房的不动产权登记证书，证号为桂（2018）南宁市不动产权第0016176号，共有情况为单独所有。 因被告王婷婷、夏磊未迁出登记在603号房所属户籍的王婷婷户口，原告大学毕业后无法将户口从学校迁入该户籍，因双方未留存对方的联系方式，原告通过信誉公司联系被告。信誉公司工作人员于2019年8月2日通过微信联系王婷婷，表示：“之前您家振宁现代鲁班卖出后，到至今户口还未迁出，请尽快迁出好么，客户现在在派出所入户口才得知的，有点恼火，所以请王姐尽快去办”。王婷婷立即回复：“户口要迁出是吗？我不知道呢”。工作人员：“是呀！哇你们居然不知道啊，快抽时间去迁出哦”。王婷婷：“我也不懂这个要去办迁出啊。”2019年8月14日，被告王婷婷将户口从603号房迁出。原告主张信誉公司未尽到中介义务，应当承担相应责任。被告王婷婷、夏磊亦表示被告没有经验，在签订房屋买卖合同时，原告并未提出立即迁出户口的要求。 另查明，为了规范存量房交易和经纪行为，南宁市不动产权交易中心规定，由经纪机构居间的存量房交易需要递交《存量房买卖合同》完成合同网签备案。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，原告委托谢某代为办理购买二手房等相关事务，谢某代为购得的房屋登记到原告名下，虽原告与谢某未签订书面的委托合同，但双方形成事实上的委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人可以以自己的名义与他人订立合同，因履行合同发生争议的，受托人仅需尽到披露义务，而本案交易过程中，原告已在支付最后一笔购房款时经由谢某披露参与到交易当中，之后由被告将房屋过户至原告名下，故，本院确认原告为本案合同的相对人，被告王婷婷、夏磊对原告主体提出的抗辩，本院不予采纳。 关于合同的效力问题。原告与被告王婷婷、夏磊虽就本案房屋买卖事宜共签订了两份合同，即《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》。根据签订在先的《房屋买卖合同》的明确约定，签署存量房买卖合同仅为办理不动产权变更登记的程序性事务，且原告与被告在签订存量房买卖合同之前并未协商一致解除之前订立的房屋买卖合同，亦无证据证明双方协议变更了房屋买卖合同的约定，并明确表示以存量房买卖合同的约定为准，因此，被告王婷婷、夏磊提出以存量房买卖合同的约定作为本案的定案依据，理据不足，本院不予采信。本案原、被告的权利和义务仍应受前述《房屋买卖合同》的约束，且该《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效。合法有效的合同，各方当事人均应恪守履行。 关于王婷婷、夏磊的责任问题。根据《房屋买卖合同》的约定，卖方保证于收到全部楼款之日起三十个工作日内迁出卖方及其亲属的户口，逾期则以成交价为基数，按日万分之五向买方支付违约金。因此，被告王婷婷、夏磊至迟应于2018年3月8日前将户口迁出，被告王婷婷、夏磊逾期迁出户口构成违约，依法应承担违约责任。但就原告与被告王婷婷、夏磊之间形成的房屋买卖合同关系而言，双方已积极履行了合同的主给付义务，逾期迁出户口未影响到房屋应有居住功能及原告作为所有权人享有的其他权利，故迁出户口应认定为房屋买卖合同的附随义务。被告王婷婷、夏磊未按期完成附随义务，虽应当承担违约责任，但该责任不应过分高于原告因被告的违约行为受到的损失。而原告作为毕业生，显然需要将户口从学校集体户转入家庭户，原告购买房屋的户籍一旦无法接收原告户口，必将导致原告需反复多次协调办理迁户相关手续。综上，本院酌情将违约金的计算方法调整为按每日20元计付，自合同约定期限届满之日起至被告王婷婷迁出户口之日止共计525日，违约金合计10500元；因《房屋买卖合同》明确约定产生违约责任由王婷婷负责，故前述违约金应由被告王婷婷承担。 关于信誉公司的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告与信誉公司就本案《房屋买卖合同》形成合法有效的居间合同关系。被告信誉公司接受原告的委托，为原告推介被告王婷婷、夏磊与原告达成买卖房屋的合意，并由信誉公司提供合同样本，三方共同签订了《房屋买卖合同》，该合同样本中对于加重被告负担的，具有履行期限及违约责任的迁户条款未做合理提示，即以文字加粗或添加下划线等方式进行提醒，信誉公司亦无证据证明其工作人员在提供中介服务时尽到告知、提醒、敦促当事人办理相关迁户手续的义务，信誉公司应对其未尽到合理提示义务承担过错责任，由信誉公司在其未尽到居间服务的事务范围内返还已收取的佣金，但并非对被告王婷婷、夏磊应承担的违约金负有连带责任。本院综合考量合同的约定，过错程度及可得利益损失等情形，酌情确定信誉公司向原告返还10%的佣金，即2235元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零三条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王婷婷向原告甘霖支付违约金10500元； 二、被告广西南宁信誉房地产经纪有限公司向原告甘霖返还佣金2235元； 三、驳回原告甘霖的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4204元（原告甘霖已预交），由原告甘霖负担3930元，由被告王婷婷负担226元，由被告广西南宁信誉房地产经纪有限公司负担48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  张宏宇