西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2020）藏0103民初293号原告（反诉被告）： 马金花，女，1979年1月18日出生，汉族，经商，现住湖北省鄂州市。委托诉讼代理人：李武玲，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，西藏法鉴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西藏天知投资股份有限公司，住所地拉萨市柳梧新区北京大道路以西、1-1路以北、滨河路以南，统一社会信用代码：91540000686826201D。法定代表人：李尤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。原告（反诉被告）马金花与被告（反诉原告）西藏天知投资股份有限公司（以下简称天知公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日作出（2019）藏0103民初977号判决，天知公司不服提起上诉，2019年12月16日，拉萨市中级人民法院作出（2019）藏01民终990号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马金花的委托诉讼代理人李武玲，被告（反诉原告）天知公司的委托诉讼代理人陈岗均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马金花向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告立即履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金75 238元；3.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，马金花增加诉讼请求为：被告向原告支付的违约金增加21 899.17元。事实和理由：2015年1月28日，天知公司与马金花签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，马金花已经按照合同约定履行了首期房款的义务，但被告迟迟不履行商品房的交付义务，天知公司已构成违约，严重损害了马金花的合法权益，故诉至法院，望判如所请。天知公司辩称：不认可马金花的诉讼主张，马金花违约在先，马金花未依约支付房款，且天知公司已按约定向马金花交付商品房，但马金花拒收案涉房屋，故请求法院驳回原告的全部本诉诉讼请求。马金花向本院提交以下证据予以证明：1.《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》原件各1份，拟证明天知公司与马金花之间存在商品房买卖合同关系，双方就案涉房屋面积、单价、交款时间、交房时间等的约定，主张各项诉讼请求的依据；2.《收据》原件2份，拟证明马金花向天知公司支付了首付款191 695元，履行了合同约定的付款义务；3.《中信银行个人购房借款合同》复印件1份、《中信银行业务回单》原件1份，拟证明马金花履行了贷款义务；4.《网页截图》打印件3页，拟证明天知公司逾期交房存在违约的事实；5.《民事判决书》打印件2份，拟证明天知公司逾期交房的事实。被告（反诉原告）针对本诉向本院提交了以下证据予以证明：1.《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》复印件1份、《商品房买卖合同补充协议》原件1份，证明被告违约的事实；2.《中信个人借款凭证》原件1份，证明贷款时间为2017年9月21日，原告逾期付款。天知公司向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金163 128元；2. 本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2015年1月28日，天知公司与马金花签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，在合同中马金花选择商业贷款购房，但马金花并未按照《商品房买卖合同补充协议》第三条之约定及时办理贷款手续，也未及时支付购房款，存在违约行为，马金花应当承担相应违约责任。马金花辩称，不存在逾期付款的情况，不应当承担任何责任。天知公司针对反诉向本院提交的证据与本诉所提交的证据一致。马金花就反诉部分未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据本院认定如下：1.对马金花提交的第一、二组证据，天知公司对上述两组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，天知公司认为马金花未按合同约定付款，但首付款确实已支付。本院认为双方均对上述两组证据的真性无异议，故对第一、二组证据予以确认。2.对马金花提交的第三组证据，天知公司对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，马金花的贷款办理时间为2017年9月21日，存在逾期付款行为。本院认为该组证据的双方亦对真实性不持异议，故对该组证据予以确认。3.对马金花提交的第四组证据，天知公司对三性及证明目的不予认可，天知公司认为即使存在这一事实，天知公司已明确通知了交房时间。本院认为该组证据虽系打印件，但在庭审中天知公司认可存在逾期交房的事实，故对该组证据予以确认。4.对马金花提交的第五组证据，天知公司认可其真实性，但对关联性不予认为，本院对该组证据与本案并无关联性，对该组证据的证明目的不予采信。5.对天知公司提交的第一组证据，马金花对该组证据证明目的不予认可。本院认可该组证据无法证明马金花违约的事实，故对该组证据的证明目的不予采信。6.对天知公司提交的第二组证据，原告对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为该组证据并不能证明系原告原因导致的逾期贷款，故对该组证据的证明目的不予采信。经各方当事人举证、质证及本院认证，本院查明案件事实如下：2015年1月28日，马金花作为买受人与天知公司作为出卖人签订了《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定马金花购买天知公司开发的位于拉萨市××区商品房，房屋预测建筑面积为118.55平方米，每平方米5159.81元，房屋总价款611 695元。付款方式为2015年1月28日前支付首期房价款191 695元，余款42万元申请贷款支付。合同第十一条规定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”；第十二条规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金”。该《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》均由马金花签字、捺印，天知公司盖章。另查明：2014年7月4日，马金花向天知公司支付了购房认购金130 000元，2014年10月4日，马金花向天知公司支付了房款61 695元。2017年9月21日，马金花与中信银行股份有限公司西藏分公司签订《中信银行个人购房借款合同》，马金花就案涉商品房向中信银行办理按揭贷款42万元。天知公司至今未向马金花交付案涉商品房。再查明：2017年6月16日，购买本案天知公司开发的拉萨市柳梧新区天知世界城商品房的业主在西藏政府网站发帖，反映天知公司延期交房事宜。2017年8月2日，官方回复业主本案天知公司原计划于2015年12月31日前交房，但因项目及配套设施建设进度滞后等原因，故将交房时间延至2017年8月，并向业主计算赔付延期交房违约金。本院认为，本案的争议焦点为承担违约责任的主体及本、反诉诉讼请求是否成立的问题，对此，本院析解如下：一、对于承担违约责任的主体问题。本院认为，天知公司与马金花签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效，本院予以确认。根据双方合同约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”，现天知公司未按合同约定按期向马金花交付案涉商品房，已构成违约。故天知公司应当承担相应的违约责任。对于天知公司答辩称违约方系马金花，马金花未按期支付余款，本院认为天知公司向本院所提交的现有证据不能证明系马金花的原因导致按揭抵押贷款未在买卖合同及补充协议签订后的七个工作日内办妥，故对天知公司的该辩解意见本院不予采信。二、对于本、反诉诉讼请求是否成立的问题本院认为，根据合同第十二条规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金”，故对马金花要求天知公司立即履行合同约定的交房义务的诉求，本院予以支持。天知公司辩称其已按合同约定向马金花交付案涉商品房，而马金花拒收，但未向本院提交任何证据予以证明，故本院对天知公司的该答辩意见不予采信；对于原告主张违约金97 137.17元的诉讼请求，本院认为虽马金花与天知公司约定按照全部房款1?计算违约金，但本院认为应当以马金花实际支付房款的时间计算违约金更为合理，结合马金花主张的时间段，故天知公司应向马金花支付延期交房违约金70 719.17元（130 000元×1?×1588天＋61 695元×1?×1588天+420 000元×1?×959天＝70 719.17元），对超出部分不予支持。对天知公司主张的违约金163 128元的反诉请求，因天知公司未提交相应证据予以证明，故本院对其反诉请求不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西藏天知投资股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）马金花履行《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》约定的交付商品房义务；二、被告（反诉原告）西藏天知投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马金花支付延期交房违约金70 719.17元；三、驳回本诉原告马金花的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告西藏天知投资股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费用2228.43元（本诉原告已预交），由本诉原告马金花负担606.06元（已交纳），由本诉被告西藏天知投资股份有限公司负担1622.37元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费用1781.28元（反诉原告已预交），由反诉原告西藏天知投资股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院，同时交纳上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   白玛曲措审  判  员   次旦卓玛审  判  员   秦 彦 章二〇二〇年六月一日法 官 助 理   向巴措姆书  记  员   次旦卓嘎