广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初337号 原告：裴纪岩。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西防城港德城实业集团有限公司，住所地：防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦2单元4楼，统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 原告裴纪岩与被告广西防城港德城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张植、邬江月，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告为原告购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金79804元（违约金的计算方式：以442928元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年12月30日起计至2019年11月30日为79804元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落在防城港市行政中心区，房屋总价为442928元。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以要求退房并要求被告退还已付购房款和利息损失；合同还约定了其他事项，但没有关于房屋所有权登记期限届满未能取得权属证书而原告要求继续履行合同时，被告应当承担逾期办证违约金的约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款442928元，案涉房屋于2015年6月30日交付。但收房至今已逾多年，被告并没有为原告办理房屋所有权登记。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告已足额履行给付房款义务，被告逾期未能办证，其依法应承担违约责任。又鉴于合同没有约定逾期办证违约金，对于此种情况，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。目前，银行贷款利率为每年4.75%，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）》，金融机构计收逾期贷款利息的标准为贷款利率水平上加收30%-50%。综上，被告应为原告办理不动产权属证书，以及自办理房屋所有权登记的期限届满次日即2016年12月30日起，以442928元为基数按照4.75%上浮30%的标准向原告给付违约金至房产证办理完毕之日止；违约金截止2019年11月30日为79804元（442928元×4.75%×1.3÷365天×1065天）。 被告辩称，一、被告的合同义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。办理具体各套房屋的不动产权证是产权登记机关的行政职能，涉及到产权登记机关的行政审批权限，不属于被告可履行事项。原告诉请被告办理不动产权证是对象错误，法院应驳回；二、《商品房买卖合同》对逾期办证的处理已有约定（按同期活期存款利率计算违约金），原告也没有产生实际的经济损失，其要求按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据；三、如业主存在未付清购房款等违约行为，被告可针对违约的业主行使先履行抗辩权暂缓交付房屋，办证期限相应顺延，故房屋交付使用日期应以原告签字确认的《住宅房屋交接确认书》为准，原告应在案涉商品房实际交付使用后按照合同的约定计算逾期办证违约金，对其多算的违约金不予认可；四、逾期办证违约金存在诉讼时效，原告已超过诉讼时效；五、逾期办证是业主违规搭建占用公共消防平台、小区土地涉及跨宗地问题等多方原因造成，相关证据需要由有关部门出具。被告庭前已向法院申请延长举证期限，暂无法对该部分情况进行举证。 本院经审理认定事实如下：2013年5月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＣ13131165），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区，面积为116.56平方米，总价款为442928元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2016年5月24日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》，确认收到原告购房款442928元。2019年12月13日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2019年3月9日，原告与被告签订《住宅房屋交接确认书》，确认被告于2019年3月9日向原告交付案涉商品房。 再查明，被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。现原告已按合同约定支付完全部购房款，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关。依据已查明的事实，被告于2019年3月9日将案涉商品房交付原告，故被告应最迟应于2020年9月8日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案，故被告不存在逾期办证的情况，原告请求被告办理不动产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告裴纪岩的诉讼请求。 案件受理费1895.1元，减半收取计947.55元（原告裴纪岩已预交），由原告裴纪岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1895.1元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年六月十日 书记员  庞剑