惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初875号原告：唐亚东，男，汉族，1990年9月11日出生，住湖南省嘉禾县************，身份证号码：431************912。原告：肖瑶，女，汉族，1992年3月12日出生，住湖北省天门市************，身份证号码：429************023。委托诉讼代理人：唐亚东。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告唐亚东、肖瑶与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告唐亚东、肖瑶、被告惠州市金洋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐亚东、肖瑶向本院提出诉讼请求：１．请求判决合同第39页补充协议中第1页第二条第1项中“关于该商品房的交付条件为本条约定为准”无效，交付以备案为最低交付条件。2．请求判令被告向原告支付逾期交房从2019年7月1日至2019年8月6日共计37天逾期交房违约金25,712.98元；3．请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2018年3月30日与被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订了编号为大亚湾（2018）10009668的《商品房预售合同》，向被告购买位于金洋嘉丽园小区5栋7层01号房，房屋总价款为人民币1,389,891元。开发商在补充协议中第一页第二条第1项提出“该商品房的交付条件为本条约定为准：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所得地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，即交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。故：请求法院判决合同第39页补充协议中第1页第二条第1项中“关于该商品房的交付条件为本条约定为准”该条款无效，交付以备案为最低交付条件。根据该合同第9页第四章第十一条交付时间和手续所约定：第1款：出售人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。而根据开发商于2019年8月6日提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年6月28日均表示“同意验收”，而大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局备案意见显示“金洋嘉丽园1-7栋及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年8月6日收讫，文件齐全。”，并于当日对于备案机关处理意见中回复：经核查，位于惠州市大亚湾区（县级市）金洋嘉丽园**及地下室的竣工验收备案文件齐全，建设规模：107888.03平方米。对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》编号HZZJ-DY2016004根据《建设工程质量管理条例》同意予以备案。据此，金洋嘉丽园于2019年8月6日才具备交房资质。开发商于2019年6月6号通过邮寄方式将《金洋嘉丽园入伙通知书》寄给原告，并告知“金洋嘉丽园已顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收和物业管理公司的接管验收，现可按期入伙。本公司定于2019年6月16日至2019年6月20日办理入伙手续。在此，我们提示您在约定的时间内前来办理入伙手续，如超过此期限未前来办理入伙的，按照有关规定及合同约定我公司将视为您已入伙，并自2019年7月1日起开始计收物业管理费。有关入伙程序及收费标准请业主参阅《入伙须知》。”根据补充协议第2页第三条逾期交付责任中第一款约定：逾期在90日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。被告应于2019年06月30日前取得建设工程竣工验收备案证明文件才能向原告交付房屋，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照补充协议第2页第三条逾期交付责任中第一款约定承担逾期赔偿责任。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了付款义务，但在规定最后交房期限日2019年6月30日时，被告并未通过建筑工程竣工验收，而至于2019年8月6日才通过竣工验收备案；据此，自合同约定交付之次日起（即为2019年7月1日），至被告通过大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局批复通过金洋嘉丽园1-7栋及地下室的竣工验收备案之日止（即为2019年8月6日），共计37日，请求被告惠州市金洋房地产开发有限公司依约赔偿，合计金额为：1389891*0.05%*37=25712.98。原告多次请求惠州市大亚湾住建局、房管局、信访局等相关部门出面协商调解，主张被告及时取得备案、并依约承担因未能合法交付商品房而产生的逾期交付赔偿金，至今未达成一致协商意见，为维护原告的合法权益，现诉至贵院。请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。原告唐亚东、肖瑶向法庭提交了以下证据：1．商品房买卖合同复印件；2．收楼通知书；3．竣工验收备案表；4．购房发票及贷款借据；5．收房物业协议；拟证明其诉称事实。被告惠州市金洋房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签署了商品房买卖合同第十一条约定被告的交房日期是在2019年6月30日前，被告工程已在2019年6月28日经五单位竣工验收，已符合交房条件，根据广东省高级人民法院指引的通知第31条，出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的不予支持；2.即使被告存在逾期交房，原告主张按照总房款的日万分之五计算违约金过高，请求法院根据合同法第114条主动减少被告需要支付的违约金。被告惠州市金洋房地产开发有限公司未向法庭提交证据。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2018年3月30日，原告唐亚东、肖瑶作为买受人，与作为出卖人的被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园6栋14层04号房，总价款为1,389,891元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当于2018年3月27日前支付房价款419,891元，占全部房价款的30%。余款970,000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。补充协议第二条第1点又约定，该商品房的交付条件以本条约定为准，“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。”合同十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。原、被告还约定了双方的其他合同权利及义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。2019年10月4日，原告收楼。另查，被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月6日完成房屋测绘报告。以上事实，根据当事人庭审陈述和提供的证据在卷佐证，经庭审核实，予以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告唐亚东、肖瑶与被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案房屋交付标准问题及合同补充协议第二条第1点是否为无效条款的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定以取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告为交付条件，合同补充协议第二条第1点又约定交付条件为被告提交验收备案所需文件，不需取得测绘报告。该补充协议系被告为重复使用而预告拟定的，签订合同时也未与原告协商，属于格式条款。该补充协议第二条第1点中对交付条件的约定，相对比主合同，明显减轻被告的责任、排除了原告的权利，应当认定为无效。涉案房屋的交付标准应当为合同第九条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。但是该补充协议第二条第1点中“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。”的约定虽为格式条款，但不存在减轻被告责任、排除原告权利的情形，并不能认定为无效。关于被告是否存在逾期交房和违约金计算的问题。原、被告在合同中明确约定交房日期为2019年6月30日前，但涉案房屋在该日期前并未具备合同约定及法律规定的交房条件，原告在2019年10月4日方才收楼，被告的行为构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据原、被告双方的合同约定，如被告逾期交房，“逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，原告主张被告支付逾期交房违约金自2019年7月1日起计算至2019年8月6日，系其真实意思表示，本院予以确认。故逾期交房违约金为25,712.98元（1,389,891元×0.0005×37）。被告抗辩要求调低违约金，但并未举证证明违约金过分高于原告损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告唐亚东、肖瑶与被告惠州市金洋房地产开发有限公司于2018年3月30日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第1点中的下列内容“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”无效；二、被告惠州市金洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐亚东、肖瑶支付逾期交房违约金25,712.98元；三、驳回原告唐亚东、肖瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221.41元（已减半收取），由被告惠州市金洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年五月八日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊