长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2253号 原告（反诉被告）：张保峰，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：钟宏伟、于渊，吉林新锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王军，住吉林省通化县。 委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。 原告张保峰与被告王军合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张保峰及委托诉讼代理人钟宏伟和于渊、被告王军及委托诉讼代理人陈晓龙和孙慧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保峰向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告继续履行《合作协议》；二、依法判令被告立即返还原告交付的投资款2965000元；三、依法判令被告给付原告违约金213.44万元（以实际评估价的20%为准）；四、诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）达成合意签订《合作协议》一份，双方同意依托原告现金流进行合作，由被告以竞买人的身份参与2017年9月29日由吉林省鸿源拍卖有限公司举办的拍卖会，通过竞买竞得集安市石洞沟商业用房和工业用房2836.93平方米，土地1015.16平方米。本次拍卖由吉林银行股份有限公司通化分行委托吉林省鸿源买卖有限公司拍卖，乙方以2965000元的价格竞买成功，该款项全部已由原告实际完成支付。合作方式：双方注册成立公司经营宾馆，具体办法另行协商，协议签署后，以公司名义用上述房屋及土地为抵押物办理银行贷款，贷款成功后应从贷款金额中将原告已付全部款项返还给原告，以补充原告现金流，双方合作关系不变。协议还约定如任何一方出现任何违约行为，守约方均可向违约方主张本合同第一条所提及房屋及土地在违约行为发生时评估价值的20%作为违约金。本协议如遇有争议并无法协商解决的，任何一方可向甲方住所地法院起诉。协议签订后，原告按协议约定，以银行转账方式将2965000元转给被告指定的拍卖公司账户上。2019年7月，被告贷款460万元已经到账，但被告并未按协议约定履行偿还原告的投资款并拒绝履行协议约定的其他义务。原告起诉来院。针对反诉，认为被告未进行装修，应该继续履行合作协议，先将原告垫付的2965000元和被告违约金支付后再进行。 王军辩称，一、被告不同意原告继续履行2017年9月29日签订的《合作协议》的诉讼请求，在被告严守《合作协议》约定，原告违约的情况下，原告提起本案诉讼，被告与原告已不存在合作的信任基础，因此双方的《合作协议》应予解除。二、原告在竞拍案涉房屋时、房屋装修时均构成违约，同时原告第二项诉讼请求与事实不符，数额不正确。原告起诉状中称，其以银行转账的方式将2965000元转至被告指定的拍卖公司账户上，该陈述与事实不符，原告的转账金额为2365000元，其中600000元由被告给付，原告在《合作协议》签订后，竞拍集安市石洞沟商业用房和工业用房时即违反了《合作协议》的约定，未按照《合作协议》的约定全额支付竞拍款项。房屋竞拍成功后，依据《合作协议》的约定开始装修，原告未依据《合作协议》的约定承担任何装修费用，依据《合作协议》的约定也构成违约。依据《合作协议》的约定贷款发生时间晚于竞拍和装修时间，因此原告违约在先，被告一直依据《合作协议》约定履行双方的权利义务，不存在违约情形。贷款到账后被告给原告转账了700000元，但原告一直不同意支付装修款，被告基于不安抗辩，未继续付款。因此《合作协议》履行过程中，原告构成违约，被告一直严守合同约定，原告需要给付被告以双方《合作协议》提及的房屋及土地评估价值的20%违约金，被告给付原告的竞拍款数额应为1665000元。三、被告不存在违约《合作协议》约定的情况，无须给付原告违约金。辩称第二点已经阐明了原告违反《合作协议》的约定，因此依据被告与原告签订的《合作协议》第八条违约责任的约定，原告需要按照约定给付被告违约金。因被告不存在违约情形，无须给付原告违约金。补充：依据合同协议第二条第二项约定，贷款是用拍卖的房屋进行办理，但本案中我方给付原告70万元是用我们自有的房屋，不是用案涉房屋，因此其主张诉讼请求第二项条件还没有成就。并在庭审中提出反诉，一、请求依法解除反诉人与被反诉人签订的《合作协议》；二、请求依法判令被反诉人向反诉人给付违约金，以双方《合作协议》提及的房屋及土地评估价值的20%计算；三、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年9月29日，反诉人与被反诉人签订《合作协议》一份，协议中约定：“由于竞拍所得房屋需要改建成宾馆，因此所花费的装修费用（含人工费）由甲乙双方（及被反诉人与反诉人）按照持股比例承担”。成立公司经营宾馆时，双方约定的持股比例均为50%。协议签订后，反诉人即投入资金进行装修，共花费1000万元。至今被反诉人并未按照协议约定支付任何装修费用，所有装修费用均由反诉人承担。该协议第八条关于违约责任规定：“若甲乙双方任何一方出现任何违约行为，守约方均可向违约放主张本合同第一条所提及房屋及土地在违约行为发生时评估价值的20%作为违约金。”因此，见于被反诉人在履约过程中已构成违约，反诉人向本院提出反诉。在“房地产评估报告”作出后，被告变更确定后诉讼请求，一、将反诉请求中的解除2017年9月19日双方签订的《合伙协议》，变更为请求被申请人按照《合伙协议》约定继续履行，判令被申请人按照《合伙协议》约定支付装修费500万及利息损失（利息从2017年11月1日起至全部给付时止，按照中国人民银行规定的贷款利率计算）。二、其他反诉请求不变。三、反诉费由被申请人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张保峰与王军于2017年9月29日签订《合作协议》一份，内容为： 甲方：张保峰，乙方：王军。鉴于甲乙双方于2017年9月达成合意，同意依托甲方现金流进行合作，由乙方以竞买人的身份参与2017年9月29日由吉林省鸿源拍卖有限公司举办的拍卖会，通过竞价竞得集安市石洞沟商业用房和工业用房2836.93平方米，土地1015.16平方米。本次拍卖由吉林银行股份有限公司通化分行委托吉林省鸿源拍卖有限公司拍卖，乙方以296.5万元的价格竞买成功，该296.5万元全部已由甲方实际完成支付。在此基础上甲、乙双方友好协商，本着自愿、互利和共赢的原则，甲、乙双方一致同意，由乙方作为房屋所有权与土地使用权主体开展进一步合作，并就业务拓展合作事项达成如下合作协议： 一、合作项目 将乙方名下的集安市石洞沟商业用房和工业用房2836.93平方米，土地1015.16平方米用作双方合作成立的宾馆的营业场所。 二、合作期限 双方自本协议签订之日起进行长期合作。 三、合作方式 1.甲乙双方注册成立公司经营宾馆，资金不足时可引入新股东，具体办法由甲乙双方另行协商确定，利润分红按照甲乙双方持有公司股份比例进行分配。 2.本协议签署后，以公司名义用上述房屋及土地为抵押物办理银行贷款，甲方积极协助，贷得款项后，应从贷款金额中将甲方已付全部款项返给甲方，以补充甲方现金流，双方合作关系不变。 3.由于竞拍所得房屋需要改建成宾馆，因此所花费的装修费用（含人工费）由甲乙双方按股比例承担，贷款有余额的用贷款余额支付。宾馆建设前期阶段的日常经营及宾馆员工开支等所需费用由甲乙双方按照持股比例进行分担。 四、利润分配规则 五、甲方权利义务 1.甲方享有依照本合同约定分配宾馆经营所得利润的权利。 2.甲方享有参与宾馆经营管理、对重大事项参与决策的权利。 3.甲方享有在本合同第一条约定的土地及房屋被国家征收征用时，按合同约定的比例分配该补偿款的权利。 4.甲方应积极协助乙方办理本合同第三条中的抵押贷款事项。 5.甲方承担协议第三条中约定的付款义务。 6.如因第三方原因导致贷款事宜未能办理，甲方有权向乙方追索已为合作事宜支付的全部款项（包括但不限于竞拍价款），并按银行同期贷款利率的四倍主张资金占用损失。 六、乙方权利及义务 1.乙方享有依照本合同约定分配宾馆经营所得利润的权利。 2.乙方享有参与宾馆经营管理、对重大事项参与决策的权利。 3.乙方享有在本合同第一条约定的土地及房屋被国家征收政用时，按合同约定的比例分配该补偿款的权利。 4.乙方应积极办理本合同第三条中的抵押贷款事项，并且在贷得款项后，应从贷款金额中将甲方已付全部款项返给甲方，以补充甲方现金流。 5.乙方承担协议第三条中的约定的付款义务。 6.未经甲方同意，乙方不得将本协议第一条约定的土地及房屋进行转让、抵押、出租或进行其他可能导致该土地或房屋价值贬损的活动。 七、特别约定 因本协议第一条中的房屋及土地均在乙方名下，该财产因涉及甲方重大财产利益，乙方配偶或继承人不得在离婚或继承时要求分割此财产，只有在甲乙双方协商一致合作结束或发生国家征收征用土地的情况、相关补偿依合同约定进行分配，双方财产利益交割完毕后，才能要求分割乙方所有的部分。如发生继承事项，乙方继承人可以继承乙方原股份继续经营宾馆，如继承人不想继续经营的，可以依公司法的规定转让股份。 八、违约责任 若甲乙双方任何一方出现任何违约行为，守约方均可向违约方主张本合同第一条所提及房屋及土地在违约行为发生时评估价值的20%作为违约金，如该违约金不足以赔偿守约方实际损失的，赔偿金额以实际损失为准。 九、其他约定 1.本协议自双方签字之日起生效，未尽事宜由甲乙双方友好协商解决。本协议如遇有争议并无法协商解决的，任何一方可向甲方住所地法院起诉。 2.本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有相同法律效力。 3.本协议有效期间内，甲、乙双方应本着精诚合作、诚实信用、平等互利、优势互补的原则，并严格遵守本协议的规定。 4.本协议未尽事项，可另立补充协议，补充协议亦是本协议不可分割的一部分。 张保峰作为甲方、王军作为乙方签字，王军配偶张立伟和子女王学文也在乙方位置签字。 合同订立后，原告依约定将296.5万元（先期60万元保证金，236.5万元后期转账）支付，竞拍购买了集安市石洞沟商业用房和工业用房，拟进行宾馆经营，搞旅游开发。2019年7月，被告贷款460万元到账。双方先后成立“集安市江湳城旅游投资有限公司”，后更名为“集安市国内城旅游投资有限公司”。2019年7月24日、7月25日，王军妻子张立伟向原告先后转账20万元、50万元。后双方对是否偿还原告先期投入的竞拍款2965000元产生纠纷，原告诉至法院。 诉讼中，原告方申请鉴定，经评估，诉争不动产房地产市场价值为1067.20万元， 上记事实，有原告及被告当庭陈述、《合作协议》、中国建设银行交易明细、情况说明、网上银行电子回单、拍卖成交确认书、证明、装饰装潢承包合同、集安市江湳旅游度假酒店升级改造项目预算2份、货币补偿协议书、补充协议、集安市江湳旅游度假酒店及改造项目效果图、改造前后对比照片6张、吉林银行电子银行凭证2张、集安市江湳城旅游投资有限公司企业信用信息公示报告、集安市国内城旅游投资有限公司企业信用信息报告、集安市国内城旅游投资有限公司基础板企业信用报告、《房地产估价报告》等证据在卷为凭。 本院认为，原告张保峰与被告王军在平等自愿的基础上订立的“合作协议”，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效协议，应予履行。庭审中双方在《房地产估价报告》作出后，均表示同意继续履行“合作协议”，但原告先期支出竞拍款2965000元和约定的20%违约金是在该“合作协议”中有明确约定，被告王军未及时返还，构成违约，被告应按该协议的约定给付，但应扣除被告王军妻子转账的70万元，违约金按约定不动产房地产市场价值的20%支付。关于是否进行合作下去，由于双方成立的是公司，如解散应按照公司法的有关规定办理，履行公司法规定的解散程序进行。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王军于本判决生效后，立即返还原告张保峰垫付的竞买款2265000元； 二、被告王军于本判决生效后，立即给付原告张保峰违约金2134400元； 三、驳回原告张保峰其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理47495元、保全费5000元、评估费82700元、反诉费6900元，共计142095元，由原告张保峰承担11215元，被告王军承担130880元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙立君 人民陪审员  邓 圆 人民陪审员  李凤海 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 勇