成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4118号 原告（反诉被告）：钱程，男，1974年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。 被告（反诉原告）：谭志军，女，1972年10月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张婧，四川原石律师事务所律师。 原告钱程与被告谭志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，被告谭志军提出反诉，本院受理后并合并审理，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱程，被告（反诉原告）谭志军及其委托诉讼代理人张婧均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 钱程向本院提起诉讼请求：1.判令谭志军按合同约定，将位于四川省成都市××路××段××号××层的全部房屋交付给钱程使用，并提供相关房产证原件，用于钱程换领开办旅馆所需的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》及《卫生许可证》；2、判令谭志军返还2014年4月1日至2019年12月31日期间钱程所支付的租金20%即234万×20%＝46.8万元。事实与理由：2014年4月1日，钱程的合伙人赵洁与谭志军签订房屋租赁协议，租赁成都市一环路南四段12号2层用于经营旅馆，同时沿用前一任租户胡心越所办理的个体营业执照等相关证件。2019年8月，因赵洁移民不能继续经营，合伙人商议后决定钱程经营。2019年8月8日，征得谭志军同意后，将原租赁合同乙方变更为钱程。2019年10月，胡心越告知钱程不能再使用其名下的营业执照等相关证件。为了继续经营，2019年11月，钱程在谭志军的同意下办理了营业执照，并按相关部门要求换领其他证照。在换领《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时，消防部门到现场查验时发现，原合格证与实际使用面积有较大出入，原合格证上的面积为843平方米，租赁合同上为800平方米，而实际使用面积为640平方米左右，因房屋性质为办公，申办旅馆必须整层申报不能与其他功能房间混杂，故换领合格证的申请没有被批准。此时钱程才发现过去5年多时间里，谭志军交付的房屋面积只有租赁合同上约定面积的80%，经与该楼的物业了解情况钱程使用的区域一直是按660平方米（含公摊）缴纳的物业费，因谭志军将租赁合同约定的面积租与他人，导致钱程无法换领开办旅馆的相关手续，且钱程还为没有交付的面积支付租金达5年之久。 谭志军辩称并反诉称，钱程只是于2019年8月8日从赵洁处转租，所有案涉租赁房屋交接事宜均是由赵洁与钱程办理,钱程在接受案涉租赁物时已对房屋进行现场核实，明确知晓案涉房屋只是分租了部分，在钱程确认后进行接手及经营。谭志军已交付房屋并将房产证件的复印件给了钱程用于办理相关的证件，据谭志军了解，办理相关证件并不需要房产证原件，钱程未能办理非谭志军责任。房屋租赁合同是采取整租形式，并非按面积计算。综上，请求驳回钱程的诉讼请求。 2019年8月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定2019年4月1日至2020年3月31日，租金36000元/月，2020年4月1日至2021年3月31日，租金36800元/月，租金按季结算，钱程于每季前10天缴纳下一季度租金；在租赁期间，水电费由钱程承担。并约定了违约责任。合同签订后，钱程并未按约缴纳租金，并拖欠水电物业等各项费用，在谭志军多次催收下仍拒绝支付，且房屋长期处于无证经营状态。故提出反诉请求：1、解除钱程与谭志军于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》，并判令钱程立即搬离案涉租赁房屋；2、判令钱程向谭志军支付拖欠的从2019年11月至2020年4月7日租金168586.67元及滞纳金65280元（按欠缴额的0.5%每日计算，实际租金及滞纳金计算至原告将案涉房屋内自有物品实际搬离，并恢复原状之日止）；3、判令钱程向谭志军支付拖欠的水费、物业费共计5761.90元。 钱程反诉辩称，钱程发现谭志军隐瞒房屋真实面积，多收租金达5年，与其沟通无果，于2019年12月26日诉至法院，拟房屋水电费等继续交，旅馆继续营业，等法院调解或判决后再与谭志军清算退回多收的房租。但谭志军在接到法院电话通知后，恼羞成怒，于2020年1月8日强行将钱程赶出并锁门，致使钱程至今尚未进入租赁房屋，不能经营，没有收入，故只能停止给付租金及水电物业费。钱程自合同签订后一直按约支付各项费用，证照齐全，合法经营。发现房屋面积与合同不符，沟通不成向法院起诉是行使自己的合法权利。合同未到期，不同意解除合同。故请求法院驳回谭志军的反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2014年1月10日，案外人赵洁（乙方）与谭志军（甲方）签订1份《房屋租赁合同》，约定谭志军将位于成都市武侯区××路××段××号××楼，房屋产权证监证号1342802，建筑面积约800平方米租赁给赵洁，期限2014年4月1日至2024年3月31日止；2014年4月1日至2015年3月31日，房屋月租金32000元；……2019年4月1日至2020年3月31日，房屋月租金36000元；2020年4月1日至2021年3月31日，房屋月租金36800元；租金按季结算，由乙方于每季度末缴租金用完之日的前10天向甲方缴下季度租金；退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，甲方不予负责；在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付；乙方有下列情形的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，欠租金或水电费累计达半个月……未办理工商登记进行非法经营活动，故意损坏承租房屋；如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%／日交付滞纳金；合同签订时，乙方同时向甲方交付水电费保证金2万元，该保证金在合同终止后并双方结算账目后退还。 合同签订后，赵洁租用该房屋经营旅社，借用的前一任租户的证照，名称为“武侯区直必达自助旅舍”，业主载明胡心越。赵洁在经营旅社期间缴纳的物管费收据上载明房屋面积660，加花园200（平方米）。 2018年12月底至2019年1月初，赵洁就租赁房屋面积曾与谭志军接洽，认为实际使用面积与合同不符，谭志军称面积双方是估算的，分成两个部分，对方如果想转手不做可配合。此后双方未再就此事继续商议。 2019年8月8日，钱程承接赵洁继续租赁案涉房屋，并重新与谭志军签订了《房屋租赁合同》，将乙方（承租方）改为钱程，其余条款未变更。合同签订后，钱程支付了3个月房租及1万元押金。 2019年11月，胡心越告知赵洁，因其将旅馆转让他人，不同意钱程继续使用原营业执照等证照。2019年11月1日，钱程申请注册了住所地为案涉租房地址的成都呈金酒店管理有限公司，钱程任法定代表人。2019年11月8日，谭志军向钱程催收房租，钱程通过微信告知谭志军胡心越不同意再使用营业执照等情况，要求缓交房租，并称如果新的证照等手续办理好就立即交房租，反之则放弃以装修抵房租。谭志军答应延迟到2019年12月10日缴纳房租。 此后，钱程于2019年12月20日支付2万元后未再付房租。2020年1月8日，谭志军要求钱程的员工离开旅社，并于同月21日向钱程发送律师函，要求解除租赁合同，钱程搬离并支付拖欠的租金、滞纳金、物业费、水电费等共109501.90元。2020年1月24日，原被告微信协商第二日去案涉房屋内拿东西。 另查明，一、位于成都市武侯区××路××段××号××层房屋，产权登记建筑面积984平方米，规划用途为办公，系谭志军及其他2人共同按份共有，谭志军以自己名义出租房屋获得了另外2人的授权，该房屋除租赁给钱程外尚有部分租赁给案外人。二、钱程自述，其于2014年起即与赵洁等三人共同经营案涉旅店，2019年8月，赵洁退出合伙，将合伙份额转让给钱程等二人。三、谭志军垫付了“武侯区直必达自助旅舍”2019年12月6日至2019年12月31日的水费、物业费1493元及2019年12月10日至2020年1月8日电费4268.90元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、房产信息、录音资料、律师函、营业执照、特种行业许可证、收据、水电费结算通知单、物业费收费通知单、付款凭据、双方当事人陈述笔录等，收集在案，予以佐证。 本院认为，钱程与谭志军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 钱程因为胡心越不愿意再将“武侯区直必达自助旅舍”营业执照等相关资质借给其使用，才另换新证，此情况亦在钱程与谭志军的微信聊天记录里表明。合同未约定租赁的房屋是位于四川省成都市××路××段××号××层的全部房屋，钱程无证据证明办理相关证件需要房产证原件，也无证据证明因谭志军将租赁合同约定的面积租与他人，导致钱程无法换领开办旅馆的相关手续，故对钱程要求谭志军将全部房屋交付给钱程使用，并提供房产证原件，用于钱程换领开办旅馆所需的证件的诉讼请求，本院不予支持。 对于钱程要求谭志军返还2014年4月1日至2019年12月31日期间钱程所支付的租金20%即234万×20%=46.8万元，对此，本院认为，一、《房屋租赁合同》约定，谭志军将“建筑面积约800平方米”房屋租赁给钱程使用，但并未约定按面积计算租金；钱程自述自2014年起即与赵洁共同经营该房屋，对房屋的状况是清楚的，包括赵洁于2018年年底与谭志军通过微信讨论房屋面积问题以及房屋的状况；赵洁承租房屋缴纳物业费时，收据上明确载明房屋面积660，加花园200（平方米），也可看出实际使用面积为800余平方米，并非产权面积；钱程于2019年8月8日与谭志军重新续签租赁合同，其以实际行动表明认可前述赵洁与谭志军签订的租赁合同。二、2014年4月1日至2019年8月7日，租赁合同由赵洁与谭志军签订并缴纳租金，虽然钱程自述该旅社投资份额由赵洁转让给自己，但根据合同相对性，钱程并非租赁合同相对人，无权代表赵洁主张返还多缴纳的租金。三、钱程认为多缴纳了20%租金，旅社实际使用面积为640平方米，仅是其估算，并无证据证明。综上，对钱程要求谭志军返还46.8万元租金的诉讼请求，本院不予支持。 合同约定“2019年4月1日至2020年3月31日，房屋月租金36000元”，“欠租金或水电费累计达半个月”谭志军可解除合同并收回房屋。钱程应于2019年11月8日缴纳下一季度租金108000元，其请求谭志军予以宽限，谭志军答应延缓一个月，即2019年12月10日缴纳，但钱程仅于2019年12月20日向谭志军缴纳2万元租金，其行为已构成违约，谭志军有权解除租赁合同。而谭志军已实际于2020年1月8日锁门，要求钱程的员工离开租赁房屋，钱程不能再使用房屋，故钱程应付的租金应至此时。且此后，钱程也同意来房屋搬离物品，双方已达成解除合同的合意。合同解除后，钱程应在合理时间内腾空房屋，因谭志军将房屋加锁，故钱程在腾空搬离时，谭志军须予以必要的配合。 钱程欠付谭志军租金为52000元（2019年11月8日至2020年1月8日，36000元/月，扣除钱程已付2万元）。合同约定“在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付”，钱程还应向谭志军支付其垫付的2019年12月6日至2019年12月31日的水费、物业费1493元及2019年12月10日至2020年1月8日电费4268.90元。以上扣除1万元押金，故钱程应向谭志军支付47761.90元。因钱程未及时支付租金，构成违约，应支付违约金，合同约定的0.5%/日过高，钱程又请求予以调减，综合全案案情，本院酌定为银行同期贷款利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）钱程与被告（反诉原告）谭志军于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）钱程于本判决生效之日起十日内腾空并返还位于成都市武侯区××路××段××号××楼房屋，被告（反诉原告）谭志军须予以配合； 三、原告（反诉被告）钱程于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）谭志军支付47761.90元及违约金（以47761.90元为计算基数，自2019年12月11日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 四、驳回原告（反诉被告）钱程的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）谭志军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8320元，因简易程序减半收取4160元，由原告（反诉被告）钱程负担；反诉案件受理费2447元，由原告（反诉被告）钱程负担500元，被告（反诉原告）谭志军负担1947元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  林娜 二〇二〇年六月二十八日 书记员  刘欣