广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10276号原告：邱东，男，汉族，1973年5月26日出生，住址：广东省龙川县。委托代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所实习律师。被告：黄伟文，男，汉族，1968年5月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区。被告：惠州市华跃实业有限公司，住所地：惠州市河南岸。法定代表人：黄国华。被告：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地：龙川县经济开发区。负责人：黄国华。第三人：龙川县经济开发总公司，住所地：广东省龙川县老隆镇水贝开发区。法定代表人：邹伟东。原告邱东与被告黄伟文、惠州市华跃实业有限公司（以下称华跃公司）、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（以下称华跃龙川分公司）、第三人龙川县经济开发总公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱东及其委托代理人陈熹煜、吴嘉慧，被告黄伟文及其委托代理人张颖媛到庭参加诉讼，被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人龙川县经济开发总公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2014年6月16日，案外人徐燕与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（简称“华跃龙川分公司”）签订《龙**园住宅单位房号确认单》，约定案外人徐燕认河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋，签约当天，案外人徐燕向华跃龙川分公司支付10000元购房定金。案外人徐燕于2016年10月15日将涉案被查封房屋以48万元转给原告，原告向案外人徐燕支付了全部购房款，并由徐燕将购房款支付给被告华跃龙川分公司。并且，原告、案外人徐燕、被告华跃公司及华跃龙川分公司的法定代表人黄国华于2016年10月15日三方共同确认涉案被查封房屋已由徐燕转给了原告，并且将涉案被查封房屋交付给原告。2016年10月15日，原告办理了收房手续，随后，原告开始装修房屋，并于2017年10月29日入住，至今原告已在涉案被查封房屋居住长达两年，并多次要求被告华跃公司及华跃龙川分公司为原告办理不动产权登记，但被告华跃公司及华跃龙川分公司屡次拖延，不配合原告办理全部手续。2019年3月2日，申请人在商品房信息发布平台查询到涉案被查封房屋已被预查封，并于2019年4月收到惠州市惠城区人民法院下发的《搬迁通知书》方知原告两年来一直居住的房屋早已被惠州市惠城区人民法院2017年9月7日作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定书裁定查封，查封期限为3年，并且目前经被告黄伟文申请，原告购买的位河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋（即涉案被查封房屋）即将被人民法院处置。涉案被查封房屋是原告名下的唯一用于居住的房屋，原告已无其他可用于居住的房屋，因此原告在知悉前述情况后，为避免出现无家可归的情况，原告于2019年4月11日向惠州市惠城区人民法院提出了执行异议申请。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，被告华跃公司及华跃龙川分公司将涉案被查封房屋出卖给原告，并且涉案被查封房屋是原告购买的用于居住的名下唯一房屋，原告在人民法院查封该房屋前就已经合法占有了涉案被查封房屋，符合前述规定，原告享有排除执行的权益。综上所述，原告享有排除执行的权益，故为维护自身权益，特提起本诉请求人民法院判如所请：1、请求撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定、停止河源市龙川县××开发区××小区××花园××号号房屋（即涉案被查封房屋）的执行并解除对涉案被查封房屋的查封；2、请求确认原告购买的涉案被查封房屋归原告所有并判决被告华跃公司及华跃龙川分公司协助原告将涉案被执行房屋办理不动产权登记至原告名下；3、本案全部诉讼费用由上述三被告承担。被告黄伟文辩称，一、邱东并非是适格的原告主体，原告所提交的《龙**园住宅单位房号确认单》、《收款收据》、《收据》均为名为“徐燕”，并非原告，原告主张是徐燕将房屋转给原告，应当提供转售的证据、其向徐燕付款的凭证、或直接要求徐燕出庭予以证明，否则原告根本无权提起本案诉讼。法院应当驳回原告的所有诉请。二、涉案房产位于10栋，但10栋的房屋几乎在2015年期间早已开始签订《商品房买卖合同（预售）》，也就是网签合同，为何那么长的时间，原告不与开发公司签订网签合同。三、原告并未提供其已入住涉案房产的证据，并未实际占有或者居住在涉案房屋。原告所提供的物业收据，可以看出原告是在2018年1月7日才去物业公司补交了2017年12月的水费和公摊电费及2018年1月的物业管理费用，很明显原告是在得知答辩人查封房屋后所做出的动作。从原告所提供的房屋照片，仅有家具，没有任何的个人物件或者生活中的日常用品，明显是房屋无人居住，原告属于查封后强行装修，也就是说原告在答辩人查封房屋前并未实际入住涉案房屋。四、原告应当早在2017年9月7日就知道涉案房屋的查封措施，惠州市惠城区人民法院在查封涉案房屋后，在涉案房屋张贴了告示通知。同时，原告主张2016年10月交付的房屋，将近三年的时间，从未向被告或者第三人在当地法院提起诉讼，主张其对涉案房屋享有合法权益，过错极其明显。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，原告并不享有房屋所有权，并不能够排除执行。被告华跃公司及华跃龙川分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，一、经过龙川县人民政府批准，惠州市华跃实业有限公司与我方合作开发位于龙川县新城区号小区的“龙**园”住宅小区，商定“龙**园”住宅小区房屋一、二楼80%归我方所有，其他房屋归惠州市华跃实业有限公司所有，故涉案房产属于惠州市华跃实业有限公司所有。二、原告与惠州市华跃实业有限公司签订的房屋买卖合同与我方无关，我方不承担任何责任。本院查明的案件事实经审理查明，2014年6月16日，案外人徐燕与被告华跃龙川分公司签署《龙**园住宅单位房号确认单》，确认徐燕认购由被告华跃龙川分公司开发的龙**府10栋2103号房即涉案房屋，当天，徐燕支付定金10000元。原告称徐燕后来将涉案房屋转售给原告，其与被告华跃龙川分公司于2016年10月15日签订《房屋买卖合同》，原告自认该《房屋买卖合同》实际签署时间为2019年3月。《房屋买卖合同》约定：原告购买涉案房屋，价格为40万元，付款方式为一次性以现金支付，被告华跃龙川分公司在房屋建成后交付给原告使用，同时在交付使用后二年内为原告办理产权证。2016年10月15日，被告华跃龙川分公司的负责人黄国华向原告出具《担保书》，称此房系徐燕转让，现办理收房手续，因无购房合同及资料，如有他人来收房造成一切后果由黄国华负责，该《担保书》有徐燕及原告的签名。当天，被告华跃公司为原告开具《收据》，注明收到原告购买涉案房屋款项40万元，并注明是徐燕转入。原告称其已实际支付购房款28万元，剩余购房款约定在办理产权证时支付，其提交的汇款明细显示，其分别于2015年7月13日、2015年9月24日、2016年10月19日、2018年4月30日向案外人何秋建付款10万元、2万元、10万元、5万元，于2018年5月3日通过微信转账1万元给何建秋。原告称其转给何建秋的款项前两笔款项通过何建秋出借款项给被告华跃公司，后三笔款项是通过何建秋支付购房款。原告提交有何秋建签名的《关于购房款支付的情况说明》一份作为证据。2016年10月15日，原告与案外人龙川县华腾物业管理有限公司龙**园物业管理处签署《龙**园交房确认书》，与案外人龙川县华腾物业管理有限公司签署《龙**园临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》、《龙**园装修施工人员管理规定》、《龙**园装修管理协议》。2017年10月16日，原告办理涉案房屋用气手续。原告称其已于2017年10月29日入住，其提交的物业服务费《收款收据》显示，其所交费用期间最早为2017年12月，其提交的照片显示房屋已进行装修。庭审中，被告黄伟文确认涉案房屋竣工验收时间为2017年12月底前。被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，本院经被告黄伟文申请，于2017年9月7日做出（2017）粤1302民初6402号之二《民事裁定书》，裁定查封被告华跃公司与第三人龙川县经济开发总公司名下位于河源市龙川县龙**园属于被告华跃公司所有的包含涉案房屋在内的房地产权。本院就三被告之间的民间借贷纠纷做出（2017）粤1302民初6402号《民事判决书》及惠州市中级人民法院做出的（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》已经发生法律效力，因被告华跃公司及华跃龙川分公司未履行义务，被告黄伟文已向本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院做出（2017）粤1302执异107号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查，原告提交的龙川县不动产登记中心出具的《住房登记记录查询证明》显示，原告与其配偶名下无房产。以上事实，有龙**园住宅单位房号确认单、房屋买卖合同、收据、龙**园交房确认书、龙**园临时管理公约、收款收据、住房登记记录查询证明以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本院在审理被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司民间借贷纠纷案中查封了涉案房屋，原告邱东作为案外人对涉案房屋提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告应承担举证证明责任。涉案房屋虽登记在第三人龙川县经济开发总公司名下，但第三人已确认涉案房屋所在项目由其与被告华跃公司合作开发，根据其与被告华跃公司的约定，涉案房屋归被告华跃公司所有。故本案属于案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，原告应举证证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件。根据上述规定，原告主张停止对涉案房屋的执行，应当举证证明其与被告华跃公司或华跃龙川分公司在本院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。原告虽与被告华跃龙川分公司于2014年6月签订了《龙**园住宅单位房号确认单》，但双方仅就房号进行确认，未约定购房款，缺乏商品房买卖合同主要条款，原告与被告华跃龙川分公司虽签订了《房屋买卖合同》，但该合同签订时间在本院查封涉案房屋之后。因此，根据现有证据，原告未在本院查封涉案房屋前与房产地开发企业签订合同法有效的书面买卖合同。原告诉请停止对涉案房屋的执行，理由不成立，予以驳回。被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，缺席判决如下：驳回原告邱东的诉讼请求。本案受理费8500元（原告已预交），由原告邱东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  肖石平审判员  黄链生审判员  杨 梅二〇二〇年六月十一日法官助理潘露诗书记员李超