广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3024号原告：广州福康药业有限公司，住所地广州市天河区中山大道中****。法定代表人：计保卫。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余馥含，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：广州恒展房地产开发有限公司，住所，住所地广州市增城区朱村街朱村大道**div>法定代表人：刘本恒。委托诉讼代理人：江毅，广东南方福瑞德律师事务所律师；委托诉讼代理人：王玉晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州福康药业有限公司诉被告广州恒展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州福康药业有限公司的委托诉讼代理人余金桥、余馥含到庭，被告广州恒展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江毅、王玉晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州福康药业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《广州市商品房买卖合同》；2.被告向原告退还购房款1224299元；3.被告承担原告支付的律师费、产权登记费、权证工本费合计1750元；4.被告承担原告缴纳的物业维修基金5436.90元；5.被告承担原告缴纳的外围包装费131782元；6.被告向原告支付违约金122429.9元；7.被告承担本案的律师费20000元；8.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年10月19日签订了《广州市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的项目江山时代花园1层101号房，门牌地址为广州市朱村街新时路42号，该商品房层高5.9米，总价为1224299元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，不存在任何违约行为。时至2019年6月30日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，原告到现场对商铺进行查验，发现被告拟交付的商铺层高为4.8米，与合同约定的层高5.9米存在巨大差异，该层高差异明显降低了商铺的使用价值，致使原告无法实现合同目的，被告显属严重违约。被告不但存在层高差异，而且还存在延期交房、延期办证的违约行为，上述三种违约行为均已达到合同约定的解除条件，并据此承担违约责任，且应当承担原告的所有损失。为此，原告多次与被告协商解除，但协商无果。原告认为，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，应当承担由此带来的全部责任。被告广州恒展房地产开发有限公司辩称：一、根据涉案商铺所在楼宇的竣工图及房管部门出具的测绘报告均显示涉案商铺层高5.9米，原告主张的4.8米为内部净高，净高与层高非相同概念。且涉案商铺为一手现房，原告在购买前也多次在现场考察，其清楚了解涉案商铺的具体情况。二、涉案合同应继续履行，而物业维修基金属于该合同约定应缴纳费用，故原告要求返还无法律依据。三、原告要求被告承担律师费、产权登记费、权证工本费及外围报装费，无法律依据。上述费用是原告与第三方的其他法律关系与本案无关。律师费的支出并非诉讼必要支出，合同中亦无任何约定，故律师费应由原告自行承担。四、本案诉讼费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区朱村街江山时代花园**住宅楼于2017年8月出具了工程竣工图并验收合格，其中竣工立面图显示8#住宅楼的首层高度为5.9米；广州市增城区荔城房屋管理所就位于广州市增城区朱村街新时路36-72号（双号）、江山北街7号出具《房屋建筑面积测绘报告》，亦载明首层高度为5.9米。竣工图及现场照片均显示，涉案房屋系坡面屋顶设计。2018年10月19日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件，约定如下内容：“……第二条甲方以出让方式取得位于增城市朱村××村地块的土地使用权，……规划用途为城镇住宅用地，……甲方经批准，在该地块上投资建设江山时代花园……第三条商品房销售依据乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的江山时代花园（自编号商业B，G-3，H-1，7#，8#）1层101房，门牌地址：广州市增城区朱村街新时路42号。……该商品房用途为商业，层高为5.90米……第六条计价方式和价款……总金额1224299元……第七条付款方式……2.分期付款第一期：自本预售合同网上签订之日起即日内支付全部房价款的50%，金额612150元……第二期：在2019年1月20日前，支付全部房价款的50%，金额612149元……第十一条房屋交付甲方应当在2019年2月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方……”；合同附件八补充协议约定：“……六、商品房交接1、双方一致同意将合同第是一条关于‘房屋交付’的约定变更为：该商品房项目工程验收合格。2、商品房交接的前提条件为乙方在约定的时间内付清该合同约定的所有款项，收齐款后一个月可办理收楼。……4、该商品房达到本条第一款约定的交付条件后，甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……八、房屋逾期交付责任……2、逾期交付房屋超过90日后，乙方有权解除合同。……甲方自解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部购房款，并按乙方已支付房款的10%向乙方支付违约金……”。合同签订当日，原告向东莞市喜达屋实业投资有限公司支付8栋40、42号的266691元的外围包装费，该公司开具收据给原告收执；原告向广东合众之源律师事务所支付律师服务费1200元，产权登记费550元，该律师事务所开具收据给原告收执；原告向被告支付物业维修基金5436.90元，被告开具收据给原告收执。2018年10月19日、2019年1月20日，被告开具两张购房款发票给原告收执，确认收取全部购房款。2019年8月14日，原告通过广州“12345”政府服务热线投诉涉案房屋层高问题，广州政务（增城区政府）于2019年10月17日通过短信回复：“……市民反映的地址为朱村街道朱村大道88号江山时代朱村街新时路40、42号商铺，其房屋自编号为商业、住宅楼（H-1、8#）。经我局核实该《房屋建筑面积测绘报告》是2018年4月9日由广州市增城区荔城房屋管理所出具，其报告成果符合《房屋面积测算规范》……我局测量人员于2019年10月15日到现场复测，40、42号商铺面积尺寸与所出具的《房屋建筑面积测绘报告》载明内容一致，房屋净高均为4.80m（与报建图和竣工图一致），经核实该份《房屋建筑面积测绘报告》中填写的5.9m为主楼首层层高，并不是商铺的层高”。2019年9月27日，原告就本案纠纷与广东国晖（广州）律师事务所签署《民事委托合同》。该律师事务所开具20000元的发票给原告收执。上述事实有提交的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、购房款发票、收据、手机短信、现场照片、《民事委托合同》、律师费发票等，被告提交的竣工图、《房屋建筑面积测绘报告》予以证明，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。庭询中，原告主张其仅看过单号的商铺，涉案房屋为双号的，没看清房屋就付款，原告是2019年6月30日到现场看房时发现层高有问题的，故原告拒收房屋；被告主张，原告出具的声明书是被告的销售经理出具，内容是40、42号商铺的墙体可以拆除，且声明书是在签合同之前所签署的，证明原告是深入了解过涉案房屋的。本院认为，原告和被告签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。据现场照片可知，涉案房屋的屋顶系坡面设计。又根据原告所提交的广州政务答复信息、被告所提交的竣工图、《房屋建筑面积测绘报告》均陈述首层高度为5.9米，即外部高度；内部高度双方当事人均确认为4.8米。二者之间存在较大差距。上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。双方的争议焦点为对合同约定的层高的理解差异以及是否导致涉案合同必然解除。对此，本院做如下分析：一、关于对层高的理解问题。原告主张合同约定的层高应为内部高度；被告抗辩认为层高为外部高度，内部高度为净高。对此，参照《住宅设计规范》GB50096-2011的规定，其对“层高”的解释为“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，对“室内净高”的解释为“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，即层高与内部净高的差别仅为楼板的高度。故涉案房屋的层高并非为原告主张的内部高度，亦非被告所述的外部高度，而是楼面与地面之间的垂直距离。就本案的事实来看，楼面与地面之间的垂直距离显然少于5.9米。二、虽涉案房屋层高与约定不符，但《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》并未无因层高差异可解除合同的约定。同时，涉案房屋属现房出售，房屋的层高与约定的差距在双方签订合同之前已经存在，而原告仍签约付款，应视为原告接受涉案房屋现状而购房。原告对此主张其没有看清房屋即签约付款，与常理不符，非充分的理据；即使如原告所述，原告亦应对其作出的民事法律行为承担相应后果。三、至于原告在起诉状中所主张的逾期交房、逾期办证问题，因涉案房屋系现房出售，合同补充协议中亦约定原告付清房款后的一个月内可办理收楼手续，涉案房屋未交付是原告因层高问题拒收。故原告以此要求解除合同亦理据不足。因此，综合上文所述，原告主张要求解除合同及要求被告返还已付款项、赔偿律师费、支付违约金等，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州福康药业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9176元，由原告广州福康药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年六月一日书记员  罗嘉怡