贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3779号 原告：李琼，女，汉族，1979年2月10日出生，住贵州省毕节市。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣,系贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告李琼与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李琼，被告贵州泰然房地产开发有限公司之委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金暂定28701.55元给原告，违约金按日万分之一计算（从2017年12月31日计算至2020年1月30日，直至被告将该商品房交付给原告之日止）；2、判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》;3、判决被告承担本案的诉讼费。 事实及理由：原告与被告于2016年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区，总价款为377652元。合同约定被告于2017年12月30日前交付房屋，但被告未取得建筑工程竣工合格证明文件，也未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》等文件违约交房，依据合同约定，被告逾期交房的，按万分之一支付违约金。原告按照合同约定支付全部购房款，然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》及房屋产权证书，还违法向原告收取五通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金应以填平损失为原则，原告均未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求均不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因涉案碧海龙苑项目存在不可抗力因素，至今尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请也不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是水、电、闭路电视、通信入户费，但入户费不等同建设费，被告收取前述费用的行为是代收代付行为，不应当退还。可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该费用也不应退还，各原告关于退还五通费的相关诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，所有房屋均是按合同约定的期限交付业主使用的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目至今尚未通过综合验收，部分文书尚不具备形成的条件，也不具备向业主交付相关文书的条件，因此各原告的该项诉请也不应得到支持。本案被告虽未能移交相关文书，但被告按合同约定的期限通知其收房，其至今未入住，不能归责于被告，被告也不应承担逾期交房违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、首付款收据、贷款凭证、维修基金收据，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月14日,原告李琼作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款377652元。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件等。上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。 另查明，涉案房屋还未进行综合验收备案登记。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求是否支持；二、原告请求交付“三书一表”的请求是否支持。 关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然合同中约定被告应在2017年12月30日前向原告交付该商品房，且被告也通知原告收房，但原告以不具备交房条件拒绝收房。经审查，本案无证据显示涉案房屋所在项目已进行综合验收备案登记或初始登记，故被告仍不具备交房条件，故原告拒收房屋的理由成立。因此，被告应按合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，该违约金以原告已交付房价款377652元为基数，按日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至被告取得涉案房屋所在项目的综合验收备案登记或初始登记并通知原告收房之日止。 关于焦点二的问题。根据合同约定，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但本案无证据显示涉案房屋目前已进行综合验收备案登记或初始登记，因此被告仍不能履行向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》缺乏事实依据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于《房屋实测报告》，因合同没有约定，故对原告请求被告交付该报告的请求，本院亦不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李琼支付逾期交房违约金，该违约金以原告已交付房价款377652元为基数，按日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至被告取得涉案房屋所在项目的综合验收备案登记或初始登记并通知原告收房之日止 二、驳回原告李琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费303元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月二十三日 书记员  孙宏杰