广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18950号原告：惠州市惠城区龙安茶叶店，住所：惠州市东湖花园**小区***。经营者：林爱兰。委托代理人：王洁，广东扬鼎律师事务所律师。被告：惠州隆生物业管理有限公司，住所：惠州市河南岸花边岭广场隆生商业大厦**办公。法定代表人：张某1。委托代理人：陈炜业，男，汉族，1984年4月8日出生，公民身份号码：441************476，住址：广东省惠州市惠城区******郎琴湾13栋1201房，系公司员工。第三人：广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司，住所：惠州市**********综合楼一楼。法定代表人：陈小华。委托代理人：李文胜，男，汉族，1969年9月11日出生。公民身份号码：442************015，住址：广东省惠州市惠城区************，系公司员工。第三人：天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司，，住所：惠州市惠城区河南岸**小区德明国际公寓******房**房****房**房****房法定代表人：袁某1。委托代理人：张韶，广东卓领律师事务所律师。委托代理人：叶家褀，广东卓领律师事务所律师。原告惠州市惠城区龙安茶叶店与被告惠州隆生物业管理有限公司、第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司、天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，依法适用简易程序独任审判，于2020年2月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司的委托代理人、第三人天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司的委托代理人叶家褀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告承租广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司位于惠州市东湖花园二号区**********，被告是该商铺的物业管理单位。租赁期间在2019年1月17日17：00左右，该商铺左里角屋顶上面的排污管道突然破洞漏水，致使铺位内部分茶叶被淋湿，当天天安保险股份有限公司出险并向被告作出《保险不受理通知书》。经原告清点直接受损的茶叶有：臻品传奇普洱茶叶10箱、易式07青饼140饼、南糯生态普洱茶叶3箱，间接受损的茶叶另计。漏水事件发生后，被告派人进行了临时抢修但长时间没有对漏水管道进行彻底的绝漏处理，此行为导致原告店铺的内部空间非常拥挤，给客户造成了非常不好的消费体验，严重影响了店铺的日常交易，给原告造成了相当的经济损失。同时，该行为亦致店内许多存货无处存放，不得不紧急在外临时租赁仓库用来暂存茶叶，直接增加了原告租赁仓库的经营成本。对此，原告于2019年1月28日向广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司发出了《关于对广东公诚设备资产服务有限公司东湖二区20号商铺屋顶漏水请求紧急处理的反馈书》，要求出租方立即联络被告作出相关处理，该行为没有引起被告的重视。原告又于2019年3月4日向广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司再次发出《关于对广东公诚设备资产服务有限公司东湖二区20号商铺屋顶漏水请求损失追责的反馈书》，对此该公司于2019年3月5日向原告发出《关于东湖花园二号小区龙安茶叶店档口公共排污管维修的函》要求原告配合被告维修工作。此后，原告积极配合，被告于2019年3月27日才将漏水管道完全修复。被告是该物业的管理人，应该及时维修更换受损物件以保障业主适用的权利。漏水问题是被告管理不善所致，出现漏水问题之后，被告又怠于行使自己的职责，使原告遭受了严重的损失，被告对此应当承担赔偿责任。综上所述，上述事实清楚，原被告之间权利义务关系明确，被告有能力履行却拒不承担赔偿原告损失的义务，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院能够判如所请。诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿水管漏水所致损失总计89100元（臻品传奇普洱10×4100=41000元、易式07青饼140×192.86=27000元、南糯生态普洱3×5350=16050、1月至3月仓库租赁费5000元）；2.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称，一、答辩人无须对本次事件承担全部责任。2019年1月17日18:40时左右，答辩人工作人员接到被答辩人电话反映商铺天花漏水，值班人员立即赶到现场查看处理，经现场查明是商铺天花顶排污水管弯头处有个细小的破洞，污水从破洞处流出。经现场确认是东湖花园二号小区204A栋4号房共用排污主管漏水，答辩人工作人员立即前往204A栋4号房（共计7户），逐户查明情况，经查明，排污主管是204A栋4号房共计7户业主共用管道，因住户使用不当，往排污管道乱扔不明物体导致排污主管受到外力冲击而引起破损漏水。答辩人立即通知楼上所有住户暂时停止用水。被答辩人提出赔偿诉求，答辩人积极协调楼上7家业主（住户）及商铺业主、保险公司，无人承认系自己原因造成排污管道破损漏水，均不愿承担赔偿责任。该排污水管不是因答辩人管理不善而造成的，故答辩人无须承担全部责任。二、答辩人已经尽到及时组织维修，并通知该单元其他住户，已经做到保障义务，因此不应承担赔偿责任。答辩人本着协调、尽早解决问题的态度，避免商户损失进一步扩大，20l9年1月25日17：10分，答辩人再次约谈商铺业主及被答辩人，均表示对更换排污管道及维修方案认可。因被答辩人提出排污管主管破损漏水导致商品损失共计（49800元），要求赔偿。现在谁负责维修破损排污主管，谁就必须负责赔偿损失并保证以后排污主管绝对不能破损而导致漏水。现在损失未有谁负责赔偿，排污管坚决不能维修。目前排污管破损处如再漏水造成损失，还需有人负责赔偿。因被答辩人一直拖着不让维修，一再坚持谁负责维修，谁就要负责赔偿此次损失，并保证排污管以后不能破损漏水。故排污管一直无法进行维修。经过多次沟通协调，直至2019年3月12日下午，20号商铺业主方、物业管理处、商户再次协商。应业主方的要求，在取得商户同意的情况下，管理处方面外请施工方对破损排污管进行维修修复。答辩人已经尽到及时组织维修，并通知该单元其他住户，并且多次组织多方协调，已经做到保障义务。因被答辩人不同意维修以及排污管漏水造成的损失以及损失的继续扩大应有其承担主要责任，答辩人没有任何过错。因此不应承担赔偿责任。三、被答辩人的诉请对象主体不适格。本次事件，答辩人并非主要责任人。该房屋的业主广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司、楼上七住户才是主要责任人，根据《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，原告的经济损失应诉请对象应是楼上七住户而非答辩人。茶叶受损数量及价值系其单方认定，不具有法律效力，答辩人对其茶叶受损数量及价值均不予认可，且答辩人非本次事件的主要责任人及诉请对象。答辩人已履行了管理职责和义务，并没有存在过错行为，依法不承担责任。答辩人在涉事商铺区域范围内购买了公众责任保险，该事件发生在保险期间内，即使退一步，认定本次事故答辩人须承担部分责任，被答辩人因本次事件所产生的合理合法的损失应当由天安财产保险股份有限公司在责任险限额内承担。综上所述，被答辩人损失系因楼上住户使用不当，导致下水管道被不明尖锐物体导致破裂漏水，被答辩人作为房屋实际使用人，直接对房屋进行管理，因此应该与楼上七住户共同承担责任。该下水管道属于该单元全体共用，安装在各家内部，不属于物业服务管理的范围，答辩人对管道排污管破裂漏水不存在过错，在事故发生后，物业积极协调并及时组织维修，并通知该单元其他住户暂停使用，已经尽到合理限度内的管理保障义务，主观及客观上均无过错，不存在过错，无须承担赔偿责任。恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司述称，第一，我司与原告存在有效的仲裁协议，不应追加为本案第三人。双方因房屋租赁合同关系产生的争议应按照该仲裁协议约定的相关条款执行（详见我方提交的《房屋租赁合同》）。因此，本案不应对我方与龙安茶叶店之间的租赁合同关系进行审理，不应追加我方为本案第三人。第二，我司并非案涉物业服务合同关系的相对方，与本案并无直接利害关系，不应作为本案的第三人。一方面，根据龙安茶叶店《起诉状》中的主张和事实理由，本案纠纷涉及的法律事实为因物业房顶、公共排污管道破洞漏水所致，属我方专有部分以外的建筑物共有部分。与此同时，根据龙安茶叶店《起诉状》中主张的事实和理由可知，被告隆生物业公司是由案涉建筑物业主委托对案涉建筑物进行管理的物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条，以及《物业管理条例》第三十四条、三十五条的规定，建筑物的管理义务应由隆生物业公司履行。我方与龙安茶叶店为租赁合同关系，与本案涉及法律关系不同。因此，本案案涉事实、法律关系与我方并无直接利害关系。另一方面，根据双方签订的《房屋租赁合同》第6.1条“除租赁房屋的主体结构外，租赁期内，乙方对租赁房屋原有及其新增寄出配套设施、装饰装修的自然损耗、损坏负有维修义务，并自行承担维修费用”，以及第8.4条“乙方承担租赁房屋主体结构以外的维修义务。乙方发现租赁房屋应由其维修的配套设施／设备损坏的，应及时进行维修。”等已明确约定租赁房屋及其附属设施维修义务应由龙安茶叶店履行。另外，合同“补充附页”第15.7条“乙方须自行对租赁期限存放的货物进行妥善保管，不能以货物的毁损向甲方主张任何的赔偿责任”的约定，也明确了租赁期间货物保管义务由龙安茶叶店履行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条的规定，我方不符合成为本案第三人的条件；隆生物业公司申请追加我方为第三人并无充分的事实和法律依据，故恳请贵院驳回隆生物业公司追加我司为第三人的申请。同时，目前处于新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间，各级企业按照各级政府的指导意见逐步复工复产，故对本案的证据收集、举证、反馈意见等系列工作产生重大影响，特请贵院综合考虑新冠疫情的影响，对本案举证期限、答辩期限、开庭审理等事宜依法作出合理安排。第三人天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司述称，一、现无任何证据证明被告隆生物业违反物业服务合同约定，且按合同约定需要承担赔偿责任。本案案由为物业服务合同纠纷，但至今为止并未有任何案件当事人向人民法院提交案涉物业服务合同证明隆生物业存在任何违反合同约定的情况，且需要根据合同约定承担相应的合同责任，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。二、隆生物业不应承担本次事故的赔偿责任。根据被答辩人所提供的相关证据材料显示，案涉水管爆裂处为被答辩人所租用商铺内排污立管与横管连接处，属于商铺范围之内，如与承租人未有特别约定之情况下，应当由出租人第三人公诚公司对于租赁物承担维修义务，若因未能及时维修或未能发现隐患造成相应损失的，应当由作为建筑物所有人的公诚公司承担相应赔偿责任。同时，隆生物业作为物业管理服务公司，仅仅其依据与业主签订的相关物业服务合同约定，为物业服务合同相对人提供物业管理服务。隆生物业公司并非案涉建筑物及其附属物的所有权人，而且至今无论是隆生物业还是被答辩人、公诚公司均未提供任何物业服务合同证明案涉事故基于物业服务合同约定的属于物业公司责任且应当由物业公司承担赔偿责任，答辩人要求隆生物业对其损失承担赔偿责任缺乏必要的依据。另外从被答辩人所提供的相关函件显示，其已经向公诚公司就其损失发函要求公诚公司承担经济赔偿责任，而至今为止未有任何证据证明公诚公司与隆生物业属于共同责任主体需要对其所主张损失承担共同责任，在此情况下被答辩人再向人民法院提起诉讼要求隆生物业承担损失赔偿责任缺乏必要的事实依据。因此，答辩人认为，本次事故的发生，并非隆生物业可预见的，亦未有证据证明该事故是因隆生物业提供物业管理服务过程中存在过失所导致的。而从原告所提供的相关材料可见，隆生物业在事故发生后已经积极配合答辩人以及隆生物业处理相关事宜，并提供维修服务，且被答辩人亦未提供任何合同依据证明隆生物业需要承担赔偿责任，因此应当认定隆生物业对于本次事故不应承担任何赔偿责任。三、根据保险合同条款约定，答辩人不承担保险责任。首先，根据保险合同条款第三条约定，答辩人作为保险人仅对在保险期间内，被保险人在本保险单明细表列明的区域范围内从事经营业务时，因过失导致发生意外事故，造成第三者人身伤亡和／或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，承担保险责任。而从上可见，本次事故并非由于隆生物业过失而导致的，且至今为止原告也未举证证明根据物业服务合同的约定，隆生物业需要承担损失赔偿责任，答辩人基于保险合同不承担赔偿责任。另外，即便最终认定隆生物业需要对本次事故承担赔偿责任，但根据保险合同条款第六条：“下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：……（四）大气污染、土地污染、水污染及其他各种污染”的约定，对于被答辩人之货物被水污染而造成的损失，作为保险人的答辩人不承担赔偿责任。退一万步而言，即便最终认定隆生物业需要承担赔偿责任，答辩人应承担保险责任，但根据保单约定，答辩人对于损失金额也享有5%的免赔率。四、被答辩人未能就其损失提供充分有效证据。对于被答辩人所主张的具体损失，被答辩人应当承担全部举证责任。而且被答辩人至今并未提供充分有效的证据证明因本次事故而导致具体哪些茶叶受损。其次，原告也未能提供相关证据证明其所提供相关收据之茶叶即为因本次事故受损之茶叶，对于受损茶叶的具体受损数量、受损程度、品种、产地、年份、单价等情况，被答辩人亦未能提供相关证据予以证明。在此情况下，若被答辩人不能提供相关客观有效的公估、评估报告以证明其实际损失，完成其应负举证责任的话，应由被答辩人承担举证不能的不利后果。同时，对于被答辩人所主张的仓库租赁费，被答辩人仅提供一份无任何有效出具单位盖章的租房收款收据证明，除此以外未提供任何其他辅助证据证明租用仓库的客观事实，不能客观真实证明被答辩人确实因案涉事故存在另行租用仓库的需要，更未能证明被答辩人确实因案涉事故租用了相关仓库以及具体租赁费用，应当由其承担举证不能的不利后果。另外，从被答辩人所提供的公诚公司发出的《关于东湖花园二号小区龙安茶叶店档口公共排污管维修的函》可见，公诚公司早于2019年1月18日边与被答辩人积极沟通协调由隆生物业负责对相关排水管进行维修，被答辩人并未提供其他任何证据证明因公诚物业或隆生公司拖延维修等原因导致其存在租用仓库之必要，因此其要求隆生公司赔偿其租用仓库费用之诉讼请求同样缺乏必要的事实依据。综上，答辩人请求人民法院依法支持答辩人的答辩意见，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院查明的案件事实经审理查明，原告惠州市惠城区龙安茶叶店（乙方）与广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司将位于惠州市东湖花园二号区**********、231房、232房出租给原告；第6.1条约定“除租赁房屋的主体结构外，租赁期内，乙方对租赁房屋原有及其新增寄出配套设施、装饰装修的自然损耗、损坏负有维修义务，并自行承担维修费用”；第8.4条约定“乙方承担租赁房屋主体结构以外的维修义务。乙方发现租赁房屋应由其维修的配套设施／设备损坏的，应及时进行维修”；第13.2条约定“该争议提交广东金融高新技术服务区金融仲裁庭（湛江国际仲裁院）进行审理”等。另外，合同“补充附页”第15.7条约定“乙方须自行对租赁期限存放的货物进行妥善保管，不能以货物的毁损向甲方主张任何的赔偿责任”。被告惠州隆生物业管理有限公司是原告承租的上述商铺的物业管理单位。原告承租期间，在2019年1月17日17：00左右，该商铺左里角屋顶上面的公共排污管道突然破洞漏水，致使铺位内部分茶叶被淋湿，当天，原告告知了被告以及第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司，被告立即组织惠州市雅鑫胜建筑装饰工程有限公司将该排污管漏水洞口堵漏，进行了临时抢修。被告并立即通知第三人天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司出险，第三人天安财产保险股份有限公司惠州中心支公司当天向被告作出《保险不受理通知书》，认为“本次事故是因水管爆裂造成损失，不属于保险责任，我司故不予受理”。被告并通知案涉商铺楼上所有住户暂时停止用水。2019年1月25日，被告向204A栋4号房业主（住户）发出《通知》，积极协调楼上7家业主（住户）及商铺业主，并委托施工方制定《东湖二区204A栋4号房排污主管更换维修施工方案》，楼上7家业主（住户）不愿承担赔偿责任。2019年3月4日，原告又向广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司再次发出《关于对广东公诚设备资产服务有限公司东湖二区20号商铺屋顶漏水请求损失追责的反馈书》，2019年3月5日，广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司向原告发出《关于东湖花园二号小区龙安茶叶店档口公共排污管维修的函》，要求原告配合被告维修工作。2019年3月12日，原、被告以及第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司经协商，由被告外请施工方对破损排污管进行维修修复。2019年3月27日，排污管的漏水完全修复。原、被告双方对案涉造成原告的茶叶损失未进行清点，原告诉称赔偿水管漏水所致损失总计89100元（臻品传奇普洱10×4100=41000元、易式07青饼140×192.86=27000元、南糯生态普洱3×5350=16050元、1月至3月仓库租赁费5000元），被告予以否认。被告提供了《惠州市惠城区龙安茶叶店漏水茶叶鉴损明细表》（其中：2007年六大茶山普洱12×1300元=15600元、臻品传奇普洱6×3600元=21600元、南糯生态普洱3×4200元=12600元，总计49800元），但未有原告的签名或盖章确认，被告称上述《惠州市惠城区龙安茶叶店漏水茶叶鉴损明细表》是事故发生时原告所提交的损失明细表，但原告否认该鉴损明细表是其提交，不予认可。广东公诚设备资产服务有限公司十二分公司是第三人广东公诚设备资产服务有限公司惠州分公司的下属企业，出租案涉商铺及商铺上的231房、232房给原告。诉讼期间，根据原告的鉴定申请，本院摇珠选定惠州市明正价格事务所有限公司对原告提供的茶叶的价值进行了价格评估。2020年4月28日，该公司作出明正价评字[2020]第039号《关于惠州市惠城区龙安茶叶店因排污管漏水导致部分受损茶叶的价值价格评估结论书》，结论为：1、易武07青饼普洱茶l40饼（20捆、每捆7饼），评估单价160元，评估总价为22400.00元；2、臻品传奇普洱280饼（10箱、每箱28饼），评估单价145元，评估总价为40600.00元；3、南糯生态普洱126饼（3箱、每箱42饼），评估单价126元，评估总价为15750.00元。合计78750元。被告对上述评估结论书有异议，认为：1、评估机构的评估事实不符、程序违法。在没有原被告对受损茶叶品种、数量、价值一致确认的基础上，单方认可原告提出的受损茶叶品种、数量、价值，属于严重违反法定程序，其出具的报告不应采纳。2、评估报告采用的估值法不合理，依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。两第三人均对上述评估结论书有异议，认为该评估结论不可以作为本案认定事实的依据。以上事实由当事人主体资格信息、营业执照、《房屋租赁合同》、保险不受理通知书、通知、《惠州市惠城区龙安茶叶店漏水茶叶鉴损明细表》、反馈书、《关于东湖花园二号小区龙安茶叶店档口公共排污管维修的函》、价格评估结论书以及庭审笔录等在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司是否承担责任，关键看其是否违反了法律规定或合同约定的义务。本案中，案涉水管爆裂处为原告所租用商铺内排污立管与横管连接处，属于商铺范围之内，在墙体及墙体以内的下水管道是室内下水管道，属业主自行管理的部分，在墙体以外的下水管道则属室外下水管道，应由物业公司即被告负责管理。被告作为物业管理服务公司，并未与业主或者原告签订相关物业服务合同的具体约定。本次事故的发生，并非被告可预见的，亦未有证据证明该事故是因被告提供物业管理服务过程中存在过失所导致的。而从原告所提供的相关材料可见，被告已经尽到及时组织维修，并通知该单元其他住户，并且多次组织多方协调，尽到合理限度内的管理保障义务。且原告亦未提供任何合同依据证明被告需要承担赔偿责任，故此，原告请求因物业服务合同导致其部分茶叶受损的诉求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠城区龙安茶叶店的诉讼请求。本案受理费1014元（原告已预交1014元），由原告惠州市惠城区龙安茶叶店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  卢 耀二〇二〇年六月二十九日法官助理  徐浩光书 记 员  温璐璇