海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终614号   上诉人(原审原告、反诉被告)：海南美好中和房地产开发有限公司。住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾开发区**。   法定代表人：王安文，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曹雅楠，北京市天伦怡达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：简明，男，1962年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。   委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。   上诉人海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）因与被上诉人简明商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   美好中和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判确认美好中和公司与简明之间签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、一审、二审诉讼费由简明承担。事实和理由：1.简明在履行合同中存在严重违约情形，美好中和公司依据合同约定已合法催告其支付余款，但简明无正当理由拒绝履行支付余款的义务，双方约定的合同解除条件已经实现。美好中和公司于2018年12月5日向简明邮寄了《催款函》，但简明收到后三十日内并未办理相关手续并交款，根据双方签订的《补充协议》，视为简明同意美好中和公司解除双方合同；2.法定的合同解除权条件已达成。简明未支付的房款已达总房款的60%，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，美好中和公司可以行使合同的法定解除权，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。   简明辩称，1.双方没有综合解除合同，美好中和公司未能履行合同约定，未按照合同的约定为简明办理备案手续；2.根据另案查明的情况看，涉案房屋至今仍然不具备房屋交付条件，2018年12月份双方在海南进行协商，美好中和公司要求简明支付剩余的款项，简明明确表示美好中和公司的房屋符合条件后就支付购房款，但是美好中和公司不能确认房屋的交付时间，所以才导致了简明至今没有向其支付款项，同时考虑到目前涉案楼盘还处于停滞的状态，没有进行修建还没有具备交付条件，涉案房屋符合交付条件后简明就支付剩余的购房款；3.据了解，美好中和公司的房屋是被查封的，导致美好中和公司无法交房。   美好中和公司向一审法院起诉请求：1.确认美好中和公司与简明之间签订的《商品房买卖合同》（包含附件《商品房买卖补充协议》）已解除；2.诉讼费用由简明承担。   简明向一审法院提出反诉请求：1.依法确认美好中和公司向简明邮寄的“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”无效，判令美好中和公司继续履行《商品房买卖合同》；2.涉诉费用由美好中和公司承担。   一审法院认定事实：简明（买受人）于2014年1月1日与美好中和公司（出卖人）签订房屋认购书，并向美好中和公司交付定金50000元。2014年8月9日，美好中和公司、简明签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定简明购买美好中和公司开发的美好·龙沐湾I区第8幢8层07号预售商品房，房屋建筑面积为95.64平方米，房屋总金额为1018375元，简明按分期付款方式向美好中和公司支付购房款，合同签订当日支付首期房款410000元，2014年8月9日前支付第二笔房款268691元，2015年12月31日前支付完购房尾款339684元，简明如未按合同规定的时间付款，逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，简明向美好中和公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。美好中和公司应当在2015年12月31日前，将具备相应条件并符合本合同约定的商品房交付简明使用。合同同时约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由美好中和公司向乐东房管局申请登记备案。双方签订的补充协议同时约定，买受人逾期交清房款及相关款项的，买受人须按日向出卖人交付逾期应付款的万分之二的违约金。从出卖人通知日起，买受人超过三十日未办理相关手续并交款的，视为买受人同意与出卖人解除合同，出卖人有权另行出售该房屋。同时，买受人已交款项不予退还。合同及补充协议签订之日，简明向美好中和公司缴交购房款410000元，剩余购房款简明未在约定期限内向美好中和公司支付。2018年12月5日，美好中和公司向简明邮寄《催款函》，要求简明在接到该函之日起30日内支付剩余房款608375元，但简明仍未向美好中和公司支付剩余购房款。美好中和公司为化解双方的矛盾，多次与简明沟通，且积极为简明的涉案房屋解除原本存在的抵押。2019年，简明以美好中和公司未将涉案房屋合同进行登记备案及办理房屋产权证并将房屋交付使用为由向一审法院提起诉讼，一审法院受理后于2019年8月30日作出（2019）琼9027民初1052号民事判决，判决：1.美好中和公司于判决生效之日起60日内将其与简明签订的《商品房买卖合同》向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请登记备案；2.驳回简明的其他诉讼请求。美好中和公司不服该判决向海南省第二中级人民法院提起上诉，海南省第二中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）琼97民终2572号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   另认定，2019年8月28日，美好中和公司以简明仅支付房款410000元，剩余房款608375元未支付，美好中和公司于2018年12月5日已发出《催款函》，但简明未履行余款支付义务为由，向简明发出“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”，解除美好中和公司与简明签订的《商品房买卖合同》，并于2019年10月30日向一审法院提起诉讼，要求确认美好中和公司与简明签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，一审法院于2019年11月5日立案受理。简明2019年9月5日签收该通知函后于2019年11月30日向一审法院提起反诉。   一审法院认为，美好中和公司与简明所签《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方当事人应按所签合同及补充协议约定履行各自的义务。美好中和公司与简明签订合同及补充协议后，简明向美好中和公司支付了部分购房款，剩余房款608375元未向美好中和公司支付，已违反了合同约定，美好中和公司对此享有解除权，但该案美好中和公司2018年12月5日通知简明缴交剩余购房款，在简明未缴交，双方约定的合同解除条件成就的情况下，美好中和公司未以法定方式通知违约方即简明解除合同，而是多次与简明沟通剩余房款交付事宜，继续接受简明履行合同，其行为变更了补充协议约定的解除条款，应视为放弃解除权，美好中和公司享有的解除权至此消灭。故，美好中和公司于2019年8月28日向简明发出的解除函无效。因此，美好中和公司请求确认美好中和公司与简明签订的《商品房买卖合同》（包含附件《商品房买卖合同补充协议》）已解除的请求无事实根据和法律依据，依法不予支持。简明反诉诉请确认该解除函无效并继续履行双方所签合同的请求于法有据，依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十五条的规定，判决：一、驳回海南美好中和房地产开发有限公司的诉讼请求；二、确认海南美好中和房地产开发有限公司简明发出的“关于解除《商品房买卖合同》的通知函”无效；三、海南美好中和房地产开发有限公司与简明继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由海南美好中和房地产开发有限公司负担。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：美好中和公司主张按照合同约定行使合同解除权是否有事实及法律依据。   根据《中华人民公司国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，美好中和公司于2018年12月5日向简明发出《催款函》，简明收到该函后并未办理相关手续并支付剩余房款，双方约定的合同解除条件已经达成。鉴于双方并没有约定合同解除权的行使期限，美好中和公司应当在合理的期限内向简明发出解除合同的通知，但美好中和公司在明知简明违反合同义务的情况下，仍多次与简明沟通剩余房款支付事宜，已经超过了行使合同解除权的合理期限，美好中和公司的行为已经使合同解除权归于消灭。因此，美好中和公司于2019年8月28日向简明发出的《解除函》无效，不产生合同解除的法律效果，美好中和公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。   综上所述，美好中和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由海南美好中和房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年六月十七日   法官助理 白 黎   书记员 王圣忠   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。