河南省温县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0825民初48号原告：温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会。地址：温县岳村街道办事处关白庄一村。法定代表人：张骨碌，主任。委托诉讼代理人：卢桂青，河南好谦律师事务所律师。执业证号：14108199511656532。被告：郑小更，又名郑更，男，1953年9月19日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：宋安炉，焦作市温县正大法律服务所法律工作者。执业证号：31608171100209。第三人：温县岳村街道办事处，住所地：温县五里远村西段。法定代表人：王二庆，主任。委托诉讼代理人：张忠阳，焦作市温县太极法律服务所法律工作者。执业证号：31608191100245。原告温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会（以下简称：关一村委会）诉被告郑小更土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）豫0825民初1192号判决书后，因原告关一村委会不服提起上诉，焦作市中级人民法院于2019年10月9日作出（2019）豫08民终2199号民事裁定书，裁定撤销温县人民法院（2019）豫0825民初1192号民事判决书，发回温县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张骨碌及其委托诉讼代理人卢桂青，被告郑小更及其委托诉讼代理人宋安炉，第三人温县岳村街道办事处的委托诉讼代理人张忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关一村委会向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告郑小更立即将所租赁原告的土地6.5亩交付原告关一村委会；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年2月1日，原、被告在岳村乡政府的见证下，签订了土地租赁使用合同书。原告将位于大桥路西公路集中服务区南邻的6.5亩土地租赁给被告使用，合同约定了租金交纳办法、租赁期限和违约条款。在合同履行过程中，因被告违约，原告于2017年7月4日给被告下达了解除合同通知书，被告在法定期限内既未仲裁，也未起诉，仅在作出书面说明的情况下，拒交土地。请求法院支持原告的诉讼请求。被告郑小更辩称，一、原告主体不适格。原告不具备单独提起诉讼资格，因案涉租赁合同的出租方为岳村乡政府（后更名为岳村街道办事处）和原告两个合同主体，原告作为合同其中之一的合同主体，不具有单独诉讼资格；二、原告所诉要求被告返还6.5亩租赁土地缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。1、本案诉争的6.5亩土地系被告于2007年2月1日与岳村乡政府、原告共同签订的土地租赁合同，租赁期限至2037年2月1日，目前还在合同租赁期间，所以原告主张被告返还该土地缺乏法律依据。2、涉案6.5亩的土地租赁金按照合同约定，被告继过去已支付租金的基础上，于2020年1月4日又将2020年2月1日至2021年的租赁金交付，故原告起诉被告返还涉案土地没有事实依据。第三人岳村街道办事处述称，一、原温县岳村乡政府（现岳村街道办事处）不是合同的相对方，与被告之间不存在任何合同的权利义务关系。二、原温县岳村乡政府之所以在2007年2月1日原、被告签订的土地租赁合同书上签字捺印，所起作用仅为协调、见证，并非合同的权利、义务人。三、温县人民政府温政[2004]35号文件，已明确规定了本案所涉土地为滩区国有土地，由沿黄各村委行使经营、管理的权利。为此，本案所涉土地与原岳村乡政府无关，应由村委行使相应权利。依据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告是否具备完全主体；原告提出解除合同条件是否具备；第三人在本案是否享有权利义务和是否承担责任；原告诉讼请求是否得到支持。围绕争议焦点，原告所举证据及被告质证意见如下：一、原一审中原告所举的证据：1、2007年2月1日原、被告签订的土地租赁合同一份。证明约定租金一年一付，每年2月1日前付清下一年租赁费，逾期按照百分之二加收滞纳金。以一月为限，乙方仍不能付清租金的，甲方有权终止合同。未经甲方同意，乙方不得擅自转租土地；2、解除合同通知书、邮政快递回单各一份。证明原告于2017年7月4日通过邮政快递给被告送达了解除合同通知书；3、温县人民法院（2017）豫0825刑初109号判决书一份，证明被告将土地擅自转租给郑新波从事污染企业生产而被判刑的事实；二、本次审理时原告所举证据：4、岳村街道办事处证明一份。证明涉案土地租赁合同所涉及的土地系原告所有，原告对该土地享有经营管理权，岳村乡政府在该合同上加盖印章只是起到协调作用，不是该合同的履行主体，原告具有独立的诉讼主体资格；5、岳村街道办事处对王龙未妥善保管资料的通报。证明原告与村委会计王龙在任期间存在违法违纪行为，并被温县纪委给予相应处分，其2017年收取被告租金的行为系个人行为，并非原告行为；6、照片6张。证明被告租赁的土地长期闲置不用的事实，原告有权解除合同。补充意见：原被告所签订的2017年2月1日的合同是被告弟弟任村干部期间所签，租金明显过低，与当时同类型土地约定的租金有失公平，不具有公平合理性。解除合同通知书证明被告存在违约事实的情况下原告解除合同并将通知书送达给被告的事实，被告至今未向原告交还土地，也未在法定期限内提起诉讼，以及合同法第93条第二款、第94条、第96条的规定，该解除合同通知书依法生效，被告应向原告返还土地。被告质证称，对原告在原一审中提交的证据质证意见同原一审质证意见。对本次审理中原告提交的证据质证意见为：4、该证明4不能证明原告具备独立诉讼资格，因为该证明所签的租赁合同出租方是岳村街道办事处，证明经营权、管理权、所有权及原告与岳村街道办事处之间的内部事务，不能否定原租赁合同的主体；证据5不能证明收取被告租金的行为系个人行为，在任职期间收取的租金是职务行为；证据6照片不能证明被告土地闲置，租赁土地如何使用是被告的权利，不是解除合同的法定条件。对原审证据补充意见：对租赁合同是双方真实意思表示，被告弟弟在村委任职没有关联，而且是在其弟弟不在任职期间交租金，原告已经收取。解除合同通知书是在被告已将租金交付到2018年2月1日期间内下发的，是不合理的采取解除合同方式。原审时原告所举的刑事判决书不能证明被告存在转租行为。被告郑小更依法提交了如下证据：一、原一审中被告所举的证据及原告质证意见。1：2017年2月1日被告与岳村乡政府和关一村委会签订的《土地租赁使用合同书》2页。证明指向：（1）出租方为岳村乡政府和原告，岳村乡政府为第1位主要出租方，原告为第2位次要出租方，原告无权单独提起诉讼，不是适格原告；（2）合同第三条未约定租金应交付乡政府或原告；（3）虽在合同第三条约定一年一付，每年的2月1日前付清下一年，实际履行中已变更了该约定，原告不能依此约定解除合同。原告质证称，该合同书约定的土地是村委土地，而不是乡政府土地，行使土地租赁权，也只有村委会能行使，也只有村委会能提起诉讼，该租金应当交到村委会，因为被告在首次缴纳租金的时候就实际已经交到村委会，故其称不知道交到村委会还是乡政府不符合事实。合同约定租金一年一付，并未实际变更，只是被告违约拒交。2、关一村委与被告于2007年元月1日所签终止鱼塘租赁合同协议书。证据指向：（1）1号证据的产生是根据该终止协议书，是乡、村两级政府为帮助乙方（被告）目前所经营的鸭苗孵化厂才解决土地一处，2月1日合同是果，本协议是因；（2）2月1日合同是本协议的一种补偿。原告质证称，该证据与本案所涉及的租赁合同不是同一个法律关系，双方不存在关联性。3、岳村乡人民政府、被告和盛宝隆实业有限公司于2007年4月28日三方签订的《协议书》及国土局根据卫星图像制作的现场图标一份。证据指向：（1）1号证据合同约定2月1日履行，但并未交付被告6.5亩土地，到4月28日才达成协议由乡政府为被告建鸭苗孵化厂，到8月份建成；（2）协议约定由岳村乡政府为被告负责建成，实际是对被告原来的鸭厂拆除后的一种补偿，可证明1号证据并非单独租地合同而是涉及招商引资终止原合同，乡政府对被告损失的一种补偿，原告更无权解除2月1日合同；（3）证明被告租赁6.5亩土地位置和解除原鱼塘租地合同位置及临路15米作为公路（大桥路），用地不作为6.5亩面积。原告质证称，该合同与本案没有关联性，该合同不能成为被告拒交租赁6.5亩土地租赁费的理由，且在履行过程中并未提出异议。2017年2月1日土地已经交付给被告，土地实际已经交付，被告赖着叫乡政府盖房；4、河南省高级人民法院2003年3月10日、3月18日所作（2002）豫法行终第90号和88号行政裁定书和行政判决书各一份。证据指向：（1）省高院判决确认本案原告村集体所有土地为1461.38亩（88号判决第8页、裁定第4页）并确认集体土地由县土地管理局打桩定界明确权属核发证书（88号判决第8页），原告所诉6.5亩土地属国有土地，岳村乡政府有权作为出租方租给被告，原告如主张其有所有权应出示相关证据；（2）结合前3号证据证明岳村乡政府有出租方资格，原告无权代表政府。原告质证称，该行政判决书与本案没有关联性，被告举证该证据不能证明其所承包的土地非村委会所有，或者非村委会管理。5、被告于2008年元月20日、2017年2月18日、3月3日给原告交款收据3份。证据指向：（1）2月1日合同约定的交款日期在实际履行中已变更，应依变更后的交款日期主张权利；（2）被告已于2017年2月18日交付原告2009年2月1日至2018年2月1日期间租金3510元，被告也已接收，其无权再给被告发送解除合同通知书，发送解除合同通知书是无效民事行为。两张3510元的收据，先交了，村里先开了一个收据，然后要求正规，后又开了一个正规的收据。原告对于2008年条据的真实性无异议，对其证明指向有异议，被告是在村委会催交租金的情况下交付的租金，不是被告所主张的把履行期变更了，而是催交的一种结果。对于2017年2月18日和3月3日的单据是一样的，该单据不能证明被告的主张，按照合同约定，是每年的2月1日缴纳下一年的租金。该收据只能证明催要的结果，而不能证明被告交付租金的合法性。所以，原告给其下达解除合同通知书是依照合同约定的。另这是前任会计收的。2017年交钱的条是私人关系交的钱，村委会已经研究过终止合同了。6、原告于2017年7月4日给被告发送的解除合同通知书。证据指向：（1）结合5号证据，原告已于2017年2月18日收取截止2018年2月1日之前的所有租金，还称不及时缴租赁费，不属实；（2）结合3号证据，通知书称“依约将合同约定的土地交付给你”不属实；（3）拒交滞纳金，无人主张，更不存在拒交问题。原告质证称，被告所缴纳的3510元，缴纳的期限明显违背合同约定，其是在催要的情况下才补交。原告与被告签订的合同，约定了逾期不付按照千分之二加收滞纳金，但是至今被告仍未缴纳该滞纳金，是明显违背合同的一种表现；7、温县人民法院（2014）温民二初第178号卷宗资料复印件5页，询问笔录两份，勘验笔录一份。证据指向：（1）被告在另案中，作为原告代理人任胜杰律师和岳村司法所长张忠阳调查原岳村乡驻关一村包村干部王常魁（2014年9月13日）及原项目办主任岳学有的笔录，显示被告多次找驻村干部反映租地不足6.5亩，要求处理无果；（2）项目办主任反映建房是弥补郑更损失，土地每亩60元是照顾，可证明原告无权单独起诉收回土地；（3）经法院丈量（2014年11月7日）租赁土地实际只有5.55亩，不足6.5亩。原告有异议，质证称，该询问笔录不是法院的询问笔录，而是一般代理人的询问笔录。故对其真实性和证明指向有异议。勘验笔录上面的签名不能证实都是本人签名，对其真实性有异议。该勘验笔录上面所记载的数字与本案的合同没有关联性。8、鸭苗孵化厂施工人郑树森于2019年3月18日所写书面证明材料。证据指向：（1）本案争执土地上所建厂房和车间等建筑是岳村乡政府投资，所有建筑均在本案争议的6.5亩土地上；结合3号证据协议第四项相互印证，能证明所有建筑是岳村乡政府和原告为配合招商引资拆除原来被告鸭厂厂房给被告的补偿，原告无权要求解除合同。原告对该证据质证称，该证人未到庭，不能证明其证言的真实性，该证言是否系本人书写不能确定。该证人的证言不属实，且系孤证；9、照片四张。证据指向：被告鸭苗孵化厂内乡政府给被告所建大门、车间等，包括硬化道路的照片，印证郑树森证言的真实性。原告质证称，该照片与本案租赁合同没有关联性，不能证明被告没有违约的事实；10、被告于2018年6月30日寄给岳村办事处合同复印件之前收据及2018年2月1日至2019年2月1日租金的信封复印件及邮政部门挂号信收据。证据指向：已将2018年至2019年2月1日租金通过邮寄方式交付岳村乡政府的承继单位岳村街道办事处，原告无权请求解除合同。原告对该组证据质证称，仅证明被告向岳村街道办事处邮寄有信件，但是不能证明其没有违背合同的事实，以及在合同约定范围以内履行合同的事实；11、被告于2018年12月30日和2019年元月18日分别汇给岳村街道办事处和原告400元；2019年至2020年租金的汇款收据二份。证据指向：被告已依约定将应交款汇给出租方；12：邮政储蓄银行温县黄河中路营业所2019年3月11日、3月27日取款通知单2份。证据指向：被告汇给岳村办事处和原告的2019年2月1日至2020年租金，原告和岳村办事处均拒收，并非被告拒交租金，原告要求解除合同交回土地无事实依据。原告：该汇款收据不能证明原告已合同约定按时交纳租赁费，也没有按时汇款；13、2018年3月20日岳村乡人民调解委员会出具的书面证明一份。证据指向：2018年元月底，被告曾向办事处申请调解，并将390元交调解委员会，但原告和调解委员会均不收租金，故被告只好将款用挂号信方式寄给办事处。也可印证邮寄给办事处租金是真实的。原告质证称，该证明没有调委会负责人签字，不符合证据的要件。该证明不能证明被告依照合同约定按时交纳租金的事实；14、温县人民法院（2014）温县二初字第00178号民事裁定书一份和被告作为原告的起诉状一份。证据指向：被告曾于2014年将岳村乡人民政府和本案原告作为被告诉至法院，法院也受理，印证本案原告无权单独将被告诉至法院，要求交回岳村乡政府作为主要出租方租给被告6.5亩土地。原告对该份裁定书有异议，质证称，该裁定书是本案被告的撤诉裁定，并不能证明法院认定岳村乡政府是适格的被告。且与本案也没有关联性。二、本次审理中，被告提交了2020年1月4日被告给岳村乡党委书记汇款400元的收据一张，证明被告交2020年2月1日至2021年2月1日租金的事实。原告对本次审理中被告提交的证据质证称，收款人王圣玉，该收据与本案无关。不能证明该汇款系岳村乡政府收取的租金，岳村乡政府没有收取本案合同租金的权利，也从未收取过。另外，对租赁合同真实性无异议，约定的租赁期限30年也无异议，但是该租赁期限过长，该租赁合同没有对租金的调整时间及调整额度进行约定，根据土地使用相关规定，土地租赁所约定的租金标准应当与地价标准相适应，本案约定的租金显然不符合相关规定。被告称该土地系国有土地，称乡政府对该土地享有所有权是错误的，乡政府对农村集体土地不享有所有权，对国有土地不享有所有权，国有土地使用权租赁管理办法第二条明确规定，乡政府无权收取涉案土地租金。对原审证据补充意见：被告在本案签订租赁合同之前就存在拖欠长期拖欠租金的事实。第三人依法提交了如下证据：温县人民政府文件一份，证明本案所涉土地应由原告经营管理与第三人无关。原告质证称，无异议。被告质证称，对文件真实性无异议，对证明指向有异议，根据文件下发的时间来看第三人在明知涉案土地不享有权利的情况下与被告签订土地租赁合同，被告对此土地属性并不知情，因第三人主张签订合同涉案土地与第三人无关的主张不能成立。证据的分析与认定：对原告提供的1至3号证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的4号证据和原告申请证人到庭所作证言，被告虽有异议，但被告没有交纳租金是事实，故证明关于被告未交租金的事实，本院予以采信；对原告提供的4、5、6号证据的真实性予以采信，对其关联性、合法性将结合其它证据综合认定。对被告提供的1、2、3、4号证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信；对被告提供的5号证据，因系原告出具，予以采信；对6号证据证明被告汇款，但被告退回，与本案无关联性，不予采信；对被告提供的7号证据中的询问笔录，是代理人询问他人的笔录，原告有异议，本院不予采信；对勘验笔录系法院制作，本院予以采信；对被告提供的8号证据，因客观真实反映现场状况，故予以采信；对被告提供的9号证据，原告有异议，理由正当，予以采信。对被告提供的10号证据，因系法院依法作出的法律文书，予以采信。对其他证据将综合分析认定在本院认为中作出评判。根据当事人陈述、庭审及有效证据，本院确认以下案件事实：被告郑小更从1984年开始租赁原告的土地从事鱼塘经营。2007年1月，为了配合岳村乡政府招商引资工作顺利开展，原、被告双方签订了终止鱼塘租赁合同协议书，被告郑小更腾出原租赁原告的鱼塘土地，协议另约定乡村两级为被告经营的鸭苗孵化厂解决一处土地作为新厂址继续生产。同年2月1日由岳村乡政府、关一村委会作为甲方，关一村鸭苗孵化厂郑小更作为乙方，双方签订了一份土地租赁使用合同书。合同主要内容为：一、土地位置的面积，土地位于大桥路西关一村公路集中服务区南邻，面积6.5亩；二、租用期限，期限30年，从2007年2月1日至2037年2月1日；三、租金及付款方式：租金每亩每年60元，租金采取一年一付的方式，乙方于每年的2月1日前付清下一年租金，逾期不付，甲方按2‰加收滞纳金，一月为限，乙方仍不能付清租金的，甲方有权终止合同，其造成的一切经济损失由乙方负担；四、在土地租用期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将土地使用权转让、转租或者抵押，如因国家政策需要征地，乙方应服从规划，国家征地赔偿时，地面附属物赔偿归乙方，土地征用补偿归甲方，甲方应及时扣除被国家征得土地的面积的租金款未征用部分仍履行本合同，同时合同约定了其他事项。当年，岳村乡政府在被告租赁的土地上建房，被告郑小更组织生产。2008年1月20日被告郑小更向原告交纳2007年2月1日至2009年2月1日期间的租赁费780元。2017年2月18日，被告向原告交纳2009年2月1日至2018年2月1日期间的租金3510元，同年3月3日，原告给被告出具了正规票据。2018年12月30日和2019年1月18日被告分别向岳村街道办事处和关一村委会邮寄租金，均被退回。2014年郑小更曾作为原告起诉关一村委会和岳村乡政府，后撤诉。被告以原告租赁给被告的土地少了0.95亩与原告发生纠纷。2017年7月4日，原告给被告送达了解除合同通知书，通知内容为，因为被告违反合同，擅自将土地转让他人，不及时交纳租赁费，解除与被告签订的租赁合同。被告收到该解除通知后未提起诉讼。另查明，原告、第三人与被告签订的该租赁土地为国有土地，占有、使用、收益权归原告享有。被告在租赁的6.5亩土地上，建有房屋，配备有电力、水利设施，栽植有树木等附属物，被告在此经营多年。后因鸭苗因孵化生意不好而停产。2015年12月至2016年1月期间，他人曾在被告租赁土地的厂房内从事镀镍生产，因污染环境，被法院判刑。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告、第三人共同与被告签订的土地租赁协议意思表示真实，不违反法律法规的规定，为有效合同，应受法律保护。该租赁土地为国家所有，原告依法享有占有、使用、收益的权利。该土地系基于政府安排其它企业建厂占用被告的原鱼塘租赁土地而终止合同后为被告重新生产而安排的，合同的目的为原告获取土地收益，被告组织生产获取收益，实现双赢的目的。一、关于原告是否具备单独起诉的问题。原告、第三人为一方，被告为另一方于2007年2月1日签订的租赁合同中的土地为国家所有，但政府已明确该租赁土地原告享有占有、使用、收益的权利，第三人对该土地不享有收益的权利，该收益应由原告享有，故原告具备单独起诉的资格；被告虽对此有异议，但于法无据，不予采纳。二、关于被告未按时交纳租金，原告提出解除合同是否符合法定条件的问题。本案中，当事人在履行合同中，曾因所租地是否为6.5亩等问题产生矛盾和纠纷，形成了被告未按时交纳租金的情况，结合原告在质证时称，2017年2月18日被告交给原告的2009年2月1日至2018年2月1日期内的租金3510元非关一村委会的行为而系村干部个人的行为，可以推断出原告存在拒收租金的行为。因此，不能得出被告恶意迟交租金故意违约的结果。原告在收到被告交纳的拖欠租金后，又向被告下达了解除合同的通知显属不妥；原告提交了他人在被告厂内搞非法生产被判刑的证据认为系被告的转租行为，但无其它证据佐证，不能认定被告存在转租的事实。因此，原告的主张无事实根据，不予支持。综上所述，依法成立的合同，应当严格履行。合同法等法律赋予了权利人解除合同的权利，但原、被告因合同内容等发生纠纷时，应依法行使权利、履行义务。本案中，原告应在被告无正当理由未支付或者迟延支付租金时，可以要求被告在合理期限内支付，逾期不支付的，原告可以解除合同。原告在与被告发生纠纷后，被告虽然迟交了租赁费，但原告已实际收取。原告在收到租金后的不久，即通知与被告解除合同，该行为不符合法律之规定，原告请求被告返还土地的诉请，于法无据，不予支持。被告在与原告发生争执后，已交纳了2018年2月之前的租金，虽系补交属迟延履行，其辩称原告不应解除合同的理由成立，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条“合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十七条“租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，判决如下：驳回原告温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张立俭人民陪审员  和向阳人民陪审员  刘占营二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张艳辉