海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2020)琼9027民初414号原告：孙某，男，1993年9月8日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：黄某，海南瑞伊律师事务所执业律师。执业证号：14690201111648820。被告：张某，女，1977年11月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。公民身份号码：×××。被告苑某，男，1975年7月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区延安612号6号楼3单元201号。公民身份号码：×××。上述被告共同委托诉讼代理人：谭某，北京大成（海口）律师事务所执业律师。执业证号：14601201611591232。原告孙某与被告张某、苑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。庭审中得知涉案房屋登记在被告苑某名下，因本案的审理结果与其有法律上的利害关系，遂依法追加苑某为被告参与本案的诉讼，并于2020年6月10依法适用简易程序，第二次公开开庭审理。本案立案时的案由为民间借贷纠纷，经审查，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，予以纠正。原告的委托诉讼代理人黄某及两被告的共同委托诉讼代理人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：判令被告张某一次性向原告赔偿违约金100000元。事实与理由：2018年4月初，原告经中间人介绍向被告购买一套位于海南省××县商品房，双方未签订正式商品房买卖合同前，口头约定总房款720000元，预付定金30000元。原告于2018年4月15日按照被告的指示向被告指定是银行账户汇入定金30000元，被告收款后通过微信向原告出具一张《收条》，明确如一方违约需赔偿对方100000元。2018年4月22日，被告张某未与原告协商，突然先通过银行转账向原告退回30000元，退款后，回复称房屋不卖给原告了，原告及通过中介找到被告，要求被告给个说法，被告均置之不理。鉴于被告的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第107条、108条的规定，被告应当向原告赔偿违约金100000元。被告张某辩称，第一，2018年4月，被告经兴业福苑销售经理邬霞转述，听说有人愿意购买被告丈夫苑某名下位于××县商品房。期间，被告从未与原告有过任何联系，亦未就上述房屋买卖达成任何书面或口头约定。2018年4月15日，原告向被告银行账户汇入30000元，被告向中间人邬霞出具《收条》，表示收到30000元并发出关于房屋买卖部分条款的简单要约，但原告并未就该要约作出任何明确回复。同年4月22日，海南省政府办公厅发出琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称琼办发【2018】29号文），实施全岛限购，且房屋需取得不动产权证后方可转让；当日，被告向原告足额退还了30000元。涉案房产至今未取得产权证。第二，被告未与原告就涉案房产的定金、价款、支付方式、交付、过户、税费承担、违约责任等房屋买卖事宜达成合意，原告主张100000元违约金无事实根据和法律依据。首先，《收条》系被告单方作出，是被告单方意思表示，不能视为双方对其载明内容达成一致意见。原告向被告汇入的30000元未明确款项性质，被告收款后才向中间人出具的《收条》，《收条》中关于30000元作为定金以及房屋价款、支付方式、房屋交付、违约责任等其他信息，原告均未明确回复是否同意或者更改，双方未达成合意。其次，30000元是购房预付款、定金或其他性质的款项约定不明，在双方磋商不成的情况下，2018年4月24日被告及时全额退还款项，不违反诚实信用原则。至此，被告已撤销要约，原告无权依据收条中的要约内容向被告主张违约责任。另外，原告未向中间人出具授权委托书委托其购置房屋，被告也未向中间人出具授权委托书委托其销售房屋，中间人与被告的所有沟通仅仅是意向交流，而不是任何有效的有关涉案房屋的交易行为，既不能在被告与中间人之间产生房屋买卖的有效约定，更不能在被告与原告之间产生任何有关房屋买卖的有效约定。第三，双方未能订立房屋买卖合同不是被告违约所致，被告已足额退还款项，不应承担违约责任。涉案房产因开发商原因至今未取得产权证，依规定属于限制转让情形。琼办发【2018】29号文明确规定非海南户籍居民严格限制在辖区内购买住房，且限制未取得产权证房屋进行转让。因涉案房产开发商逾期办证，被告苑某与开发商长期交涉仍不能办理房产证，何时能办证也无法预期，被告苑某已于2019年2月22日起诉开发商。鉴于此，被告在无法确保涉案房产权益完整的情况下，不继续与原告签订房屋买卖合同，亦符合诚实信用原则。无论从交易的诚信而言还是从合同目的实现的可能性而言，涉案房屋均不具备交易条件。综上所述，被告与原告一直未就房屋买卖事宜达成一致意见，被告已及时退还原告30000元；在2018年4月海南省出台新的房产调控政策后，双方因政策原因无法订立房屋买卖合同，被告不应就此承担任何违约责任。为维护被告的合法权益，恳请合议庭在查明全部事实的基础上依法驳回原告全部诉讼请求。被告苑某辩称，涉案房产系其与开发商乐东盈通地产投资有限公司购买所得，原告并未与其联系购房事宜，被告张某也未取得其同意，无权擅自作出处分的意思表示，被告张某与原告就买卖房屋没有达成合意，已经及时退还全部款项，两被告均不应承担任何违约责任。其他答辩意见与被告张某的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：（一）原告的证据：证据1《银行汇款凭证》，被告对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为被告不认识原告，在原告付款之前并未与原告达成任何共识，不清楚原告为何汇款以及款项性质，汇款凭证上也未载明款项用途，无法证明待证事实。本院认为，被告张某在答辩时承认其与原告通过中间人邬霞协商过涉案房屋买卖事宜，在收到原告汇入的30000元款项后，张某又通过微信向中间人出具了一张《收条》，《收条》记载“今收到孙某购房定金3万元整（叁万元整）”，由此可见，被告张某对原告为何向其汇款以及该笔30000元款项的性质是清楚的。该证据与本案有关联，可以证明待证事实。证据2《收条》，被告认为该证据实际为电子数据，是原告向中间人发送的微信图片，中间人收到后并没有向其告知原告的意愿，因此不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同，且原告未提供该证据的原始载体，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告张某在答辩及庭审中的陈述对其向中间人通过微信发送了《收条》这一事实是予以认可的，因此对《收条》的真实性、合法性、关联性均予以认证，且虽然该证据名称为《收条》，但其内容实际包含了涉案房屋的坐落位置、房号、面积、总价款、购房款支付方式以及违约责任，具备房屋买卖合同的基本要素，可以证明原告与被告之间达成房屋买卖合意。证据3《银行账户明细》，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原、被告没有成立房屋买卖合同，不存在解除合同的必要，且原告未明确答复，琼办发【2018】29号文的出台，导致涉案房屋不具备转让条件，被告遂及时将30000元返还给原告，符合诚实信用原则。本院认为，该证据可以证明被告于2018年4月24日及时将30000元返还给原告的事实。证据4原告的身份证复印件，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，但认为从该证据可以看出，原告直到2018年5月14日之后才取得海南省户籍，在被告退款前是非海南省户籍居民。经庭审调查，原告原为黑龙江省户籍，因此对被告的该质证意见予以采纳。（二）被告张某的证据：证据1《结婚证》，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，涉案房屋登记在被告苑某名下，两被告又是夫妻关系，因此该证据与本案有关联。证据2为（2019）琼9027民初309号民事判决书，原告对其真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，认为从该判决书的判项内容可知，涉案房屋具备办理产权证的条件，即使无法办理产权证，也不能免除被告的违约责任。本院认为，能否办理产权证是行政管理范畴，不能将行政规范等同于法律规范，因此原告的该质证意见，本院予以采纳。根据双方的陈述和对双方证据的分析与确认，本院查明如下事实：被告张某与被告苑某系夫妻关系，涉案房屋登记在被告苑某名下。2018年4月，原、被告通过乐东县商业步行街兴业福苑销售经理邬霞协商兴业福苑A3幢206号房出售事宜，房屋面积55.18平方米，约定：总价款720000元，定金30000元；2018年4月15日，原告向被告张某的账户汇入30000元，被告张某通过微信向邬霞发送了一张《收条》，内容为“本人出售位于海南省××街.18平方米住宅一套，总房款柒十二万元整，今收到孙某购房定金3万元整（叁万元整），余款69万元整（陆拾玖万元整）于2018年5月1日之前先交付陆拾捌万元整交钥匙，最后壹万元整作为过户押金，房产局过户完毕时交付。定金一旦交付概不退还，双方如有违约，赔偿对方壹拾万元整。交钥匙的同时水费、电费、物业费没有拖欠现象。（详情见房屋买卖协议）”。之后，中间人将该收条转给原告，双方没有进一步洽谈。2018年4月22日，海南省委办公厅下发琼办发【2018】29号《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，对海南房产实施全域限购，该通知自发布之时起施行。原告在2018年5月14日才取得海南省户籍。2018年4月24日，被告张某将30000元原路退回到原告账户。还查明，被告苑某曾就涉案房屋的产权证问题起诉了开发商，涉案房屋至今未取得产权证。2019年5月24日，原告就该案纠纷起诉过被告张某，因原告无正当理由拒不到庭，法院遂裁定按原告撤诉处理。上述事实，除有双方当庭陈述外，还有经庭审质证的证据为证，本院足以认定。本院认为，本案的争议焦点是被告张某是否构成违约。首先，被告辩称《收条》系其向原告发出的要约，原告未作出明确意思表示，要约不生效，双方尚未签订房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。本案中，原、被告经中间人邬霞商议好房屋买卖事宜后，原告才按照约定于2018年4月15日向被告张某指定的账户汇入了30000元定金，属于要约，被告收到原告支付的定金才出具《收条》，属于承诺；《收条》载明了房屋的坐落位置、面积、总价款、购房款支付方式、违约责任等，应视为对双方商议内容的书面化，具备房屋买卖合同的基本要素，足以认定双方成立了房屋买卖合同，双方因此受到约束。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。被告于2018年4月24日将定金30000元退还给原告，以实际行动表明不履行合同义务；《收条》明确约定“定金一旦交付概不退还，双方如有违约，赔偿对方壹拾万元整”。据此，被告张某构成违约，应承担违约责任。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。琼办发【2018】29号文件的出台系政府行为，对原、被告而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；该文件于2018年4月22日施行，被告于2018年4月24日就及时将30000元退还给了原告，以实际行动尽到通知义务，没有给原告造成明显损失。因此，被告的违约行为存在不可归责事由，被告无需对该行为承担违约责任，原告主张被告向其支付违约金100000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：驳回原告孙某的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告孙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 符志清二〇二〇年六月二十二日书记员 苏惠玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。