广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初83号原告：刘晨阳，男，1987年2月1日出生，汉族，住湛江市霞山区**************，公民身份号码440************411。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市东顺房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区*******山村文化楼三层南侧3号房。法定代表人：林超，经理。委托诉讼代理人：蔡海燕，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清泉，广东国邦律师事务所实习律师。原告刘晨阳诉被告湛江市东顺房地产开发有限公司（以下简称“东顺公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晨阳的委托诉讼代理人徐晓明、被告东顺公司的委托诉讼代理人蔡海燕、吴清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晨阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告返还原告定金100000元；3.判令被告返还原告团购服务费30000元；4.判令被告支付上述第2、3项诉讼请求要求的金额的利息，以130000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至被告付清之日止；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年9月23日签订一份《商品房认购协议书》，约定原告购买由被告开发的位于湛江市霞山区************6******（以下简称“***房”），原告在签订该协议时通过银行刷卡方式向被告支付了100000元定金以及30000元团购服务费。协议签订后，原告在协议约定的时间内两次前往被告销售中心协商签订商品房买卖合同，并要求被告在签订合同之日起半年内交付房屋，在交付房屋后半年内办理产权证。由于被告仅答应在2021年10月交房，交房后一年内办理产权证，导致双方未能就房屋的交付和办证时间达成一致意见，原告遂要求解除合同。原告要求被告返还定金和团购服务费无果，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告东顺公司辩称，1.《商品房认购协议书》合法有效，应严格执行。协议书系预约合同，明确约定了原、被告在签订协议书之日起七日内负有签订《商品房买卖合同》的义务，且原告在签订协议书时应已完全清楚401房的交房日期，原告应依协议书的约定履行义务。原告在《商品房认购协议书》上签名，确认其理解及认可被告所出示的《认购须知》《商品房买卖合同》等购房资料，故原告知悉具体的交房日期。原告作为完全行为能力人，在签订《商品房认购协议书》前对房屋的交付日期不闻不问不符合常理。2.原告请求被告退还100000元定金并支付利息的诉讼请求应予驳回。原告以401房交房时间未定，双方未能达成一致意见为由要求退还定金100000元，系恶意磋商、恶意违约的行为，根据双方签订的协议书和相关的司法解释，原告应承担相应的违约责任，被告有权没收原告已交付的100000元定金。3.原告请求被告退还30000元团购服务费并支付利息的诉讼请求应予驳回。30000元团购服务费由案外人湛江市景发商务信息咨询有限公司收取，该费用属于咨询服务费，原告在签订协议书时已明确知晓并认可，故被告不应承担退还原告团购服务费的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的照片3张，因照片的拍摄者和拍摄时间不明，故不能证明原告依约到被告销售中心商谈购房合同的事实；2.被告提交的微信聊天记录及短信记录，有储存该记录的原始记录核对，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明被告工作人员曾多次与原告协商要求原告前来签订商品房买卖合同，但均被原告拒绝的事实；3.被告提交的律师函、顺丰速运回执以及派件证明，上述证据来源于案外人并可以与被告的陈述相互印证，可以证明被告于2019年11月7日向原告发出律师函并经原告父亲刘强代为签收的事实；4.被告于2020年3月5日及3月10日补充提交的照片，其真实性本院予以确认，但与本案的关联性需结合其他事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月23日，原告刘晨阳与被告东顺公司签订一份《商品房认购协议书》，主要约定：原告自愿认购被告开发的401房，建筑面积为113.86平方米，套内面积为89.35平方米，总房款为1161507元；原告在签订本协议书同时就所认购的商品房向被告支付定金100000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款；原告须于签订本协议书后七日内，持本人身份证原件、本协议书、定金收据到被告时代君悦花园销售中心与被告签订《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》等相关资料，并按选定的付款方式支付房款；如原告不按上述要求期限内办理，则视原告放弃认购该商品房，被告有权解除本协议书，没收原告已支付的定金，同时有权将原告认购的商品房另售他人，且无须另行告知原告；原告在签订本协议书及签订《商品房买卖合同》后，均不得要求加名、减名、转名、更换认购物业；买受人在签订本协议书时已完全理解及认可出卖人所出示的《认购须知》《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》等有关购房资料，并同意本协议书等有关购房资料中所约定的全部条款。合同签订后，原告于当日通过银行卡刷卡方式向商户名称为湛江市景发商务信息咨询有限公司交纳130000元，被告则向原告出具一张收据，注明收到原告购买401房的定金100000元。《商品房认购协议书》签订后七天内，原告未与被告签订《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》等合同，被告的工作人员多次通过微信及手机短信方式与原告联系，催促原告前来签订合同，但未果。受被告委托，广东国邦（广州）律师事务所于2019年11月7日向原告发出《律师函》，主要内容为：根据原告与被告于2019年9月23日签订《商品房认购协议书》第三条第一款的约定，原告应于2019年9月31日前到被告指定签约地点缴纳首期房款及签署《商品房买卖合同》等相关资料，并按选定的付款方式支付房款，原告的行为已构成严重违约，严重损害了被告的合法权益，现通知原告：《商品房认购协议书》自2019年11月7日起正式解除；被告没收原告已付的定金100000元；被告将401房另行出售。该《律师函》通过顺丰速运按原告在《商品房认购协议书》中注明的通讯地址邮寄送达，已于2019年11月8日由原告父亲刘强代为签收。另查明，2019年11月7日，被告的工作人员通过微信向原告联系，称“我们开发商这边今天给你们发律师函到你家咯，麻烦你收到律师函后拿那张三万块团购费的收据回来退，我们开发商就会直接挞定你那十万块定金。”2019年11月15日，被告工作人员再次向原告发微信：“你这个星期还不回来签一份关于律师的你这套房6栋401的话，1十万定金就直接挞定，你什么时候回来签那份东西就什么时候退三万块给你。”再查明，2019年1月9日，被告东顺公司取得湛房预许第012080113号《广东省湛江市商品房预售许可证》，载明项目名称为时代君悦花园，项目座落在湛江市霞山区***************，预售房屋为6号楼，地上**。在被告的时代君悦花园销售中心，被告通过展架、展台等方式向购房者展示了《认购须知》《按揭贷款须知》《临时管理规约》《前期物业服务协议》《临时管理规约》《2014年版商品房买卖合同（预售）示范文本》（时代君悦花园6、7号楼预售合同）等合同资料。其中《2014年版商品房买卖合同（预售）示范文本》（时代君悦花园6、7号楼预售合同）中明确注明商品房交付时间为2021年1月9日。本院认为，原告刘晨阳与被告东顺公司签订的《商品房认购协议书》主要约定双方将来在一定期限内签订商品房买卖合同，故《商品房认购协议书》为预约合同，本案应属商品房预约合同纠纷。《商品房认购协议书》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依该合同行使权利、履行义务。本案的争议焦点是：一、原告未与被告签订《商品房买卖合同》是否违反《商品房认购协议书》的约定。二、被告是否应向原告退还定金100000元。三、被告是否应向原告退还团购服务费30000元。关于原告是否违约的问题。首先，根据被告提交的证据显示，被告已在销售中心对外公示了合同文本内容，其中载明了商品房交付的具体时间等内容。其次，原告作为具有完全行为能力的成年人，在与被告签订《商品房认购协议书》前，应当对商品房的概况有一定的了解，清楚商品房交付的时间。最后，从《商品房认购协议书》中的内容来看，原告确已了解《商品房买卖合同》等合同的内容，原告与被告签订协议书前对《商品房买卖合同》约定的条款没有提出任何异议。因此，《商品房认购协议书》中约定原告同意被告所出示的购房资料中所约定的全部条款，该约定对双方当事人具有约束力。原告以未能与被告协商确定交房和办证时间为由，逾期不签订正式的商品房买卖合同，不符合《商品房认购协议书》的约定。显然，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。原告迟延与东顺公司签订《商品房买卖合同》，经催告后仍未履行，东顺公司可以解除合同。东顺公司委托律师于2019年11月7日向刘晨阳发出《律师函》，原告自收到之日起即发生解除《商品房认购协议书》的法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，在原告违约的情况下，东顺公司没收原告交付的定金100000元，符合上述法律规定和《商品房认购协议书》的约定。原告要求被告返还定金100000元，本院不予支持。关于团购服务费的问题。原告为了购买涉案房屋，参与了被告举办的团购优惠活动，定金100000元和团购服务费30000元一并支付给案外人湛江市景发商务信息咨询有限公司。无论何人收取费用，原告都有理由相信收款人系受被告东顺公司的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。另外，被告工作人员曾明确可将团购服务费退还原告。因此，在《商品房认购协议书》已解除，且原告已承担相应的违约责任后，被告东顺公司应向原告返还剩余的购房款，即团购服务费30000元。逾期支付的，则应支付占用该费用期间的利息损失。被告东顺公司辩称团购服务费由湛江市景发商务信息咨询有限公司收取，与其无关的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告刘晨阳与被告湛江市东顺房地产开发有限公司于2019年9月23日签订的《商品房认购协议书》于2019年11月8日解除。二、限被告湛江市东顺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘晨阳返还团购服务费30000元及支付自2020年1月6日起至债务清偿之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告刘晨阳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告刘晨阳负担2350元，由被告湛江市东顺房地产开发有限公司负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅审 判 员  吴嘉嘉人民陪审员  杨霞玲二〇二〇年五月二十九日法官 助理  于 江书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。