浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4207号 原告：杭州雷力实业有限公司（以下简称雷力公司）。住所地浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区凤翔路78号。 法定代表人：来校法，总经理。 被告：建德市万霞建材有限公司（以下简称万霞公司）。住所地浙江省杭州市建德市大同镇工业功能区。 法定代表人：李伟红，总经理。 委托诉讼代理人：杨传军，男，1967年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市建德市。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 被告：杭州跨越速运有限公司（以下简称跨越公司）。住所地浙江省杭州市萧山区南阳街道阳城路10号－2。 法定代表人：张小文，总经理。 委托诉讼代理人：张兰欣，女，1987年6月9日出生，汉族，户籍地河南省宁陵县，系跨越公司法务，现住该××。 委托诉讼代理人：周均利，男，1978年9月5日出生，汉族，户籍地山东省邹城市，现住该××。 被告：杨传军，男，1967年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市建德市。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 原告雷力公司诉被告万霞公司、跨越公司、杨传军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2019年12月4日和2020年4月30日二次公开开庭进行了审理，原告雷力公司的法定代表人来校法、被告万霞公司的委托诉讼代理人杨传军和赵军良、被告跨越公司的委托诉讼代理人张兰欣、被告杨传军及其委托诉讼代理人赵军良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷力公司的诉讼请求：一、判令解除原告与被告万霞公司签订的《房屋租赁合同》，并进行腾退。二、判令被告万霞公司支付自2019年8月1日起至生效法律文书确定的合同解除之日止的房屋租金（按每日3036元计算），暂计至2019年9月16日止的租金为142692元；并两倍支付从生效法律文书确定的合同解除之日次日起至其实际腾退之日止的占用期间使用费（按每日6072元计算）。三、判令被告万霞公司支付第一年和第二年滞纳金，暂计314572元（第一年租金1026000元自2018年6月18日至同年10月19日按每日1‰计算，第二年租金1108080元自2019年3月31日至同年9月16日按每日1‰计算）。四、判令被告跨越公司、杨传军对前述二、三项费用承担连带清偿责任。五、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年6月15日，原告与被告万霞公司签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于杭州市桐庐县桐庐经济开发区××路××号××区内的5＃厂房内单层3跨部分约5700平方米租赁给被告万霞公司使用，租赁期限从2018年6月15日起至2021年7月31日止（其中免租期从2018年6月15日至2018年7月31日止）。按照合同约定，被告万霞公司分三期支付年租金，第一年租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金1026000元。合同并对租金的支付时间、支付方式、逾期支付滞纳金、双方权利义务、违约责任等作了约定。且在签订《房屋租赁合同》当日，被告跨越公司、杨传军自愿签订保证函，对合同的全部条款承担连带保证责任，保证期限自主债务履行期届满之日起五年。 合同签订后，原告将厂房交付给被告万霞公司进场装修。被告万霞公司于2018年6月20日和7月4日分二次向原告缴纳保证金50万元。后被告万霞公司第一期租金迟延履行付款义务，直到2018年10月19日才支付。现早已至第二年租期，租金也未支付，但被告万霞公司仍占有使用至今。经原告多次催讨，但被告万霞公司也未支付。 原告认为，被告万霞公司拒付租金的行为已构成违约，致使合同目的不能实现。根据合同约定以及法律规定，原告有权要求解除合同，并要求被告万霞公司支付租金、滞纳金及占有使用期间费用，被告跨越公司、杨传军对上述费用承担连带保证责任。 原告雷力公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《租赁合同》、《授权委托书》各一份，拟证明原告与被告万霞公司间的房屋租赁关系及其权利义务等事实。2、《保证承诺函》二份，拟证明被告跨越公司、杨传军自愿为上述《租赁合同》全部条款承担连带保证责任及其保证范围、期限等事实。 被告万霞公司辩称：万霞公司与原告签订房屋租赁合同是事实。但是因原告交接房屋后一度有其他单位的物品堆放在房内（直到10月份后才搬空）；且房屋渗漏水，导致租金到18年10月份由跨越公司直接支付给原告，对此原告也有一定的责任。所以说并不是被告拒绝支付租金。现案涉房屋跨越公司正在正常经营使用中，后续租金也在支付，且现跨越公司支付给原告的租金已超过二年的全部租金，故原告没有理由解除《租赁合同》。关于滞纳金每日1‰标准过高，应当依法予以调整，且迟延支付租金原告自己也有责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杨传军辩称：其实案涉房屋租赁事宜是跨越公司与原告协商好后叫万霞公司出面签订租赁合同，由万霞公司装修改造好之后再出租给跨越公司经营使用，当初讲好的房屋租金直接由跨越公司支付给原告，发票也由原告直接开给跨越公司。所以万霞公司与原告签订房屋租赁合同是事实；跨越公司、杨传军出具《保证承诺函》对上述《租赁合同》提供连带保证也是事实。其他的答辩意见与万霞公司的答辩意见一样。 被告万霞公司、杨传军为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《仓储保管合同》、《补充协议》各一份，拟证明万霞公司与跨越公司间的房屋租赁关系及其权利义务等事实。2、《对外支付业务信息》四份，拟证明截止2020年3月25日跨越公司已超额支付原告二年租金的事实。 被告跨越公司辩称：一、跨越公司与万霞公司签订《仓储保管合同》和《补充协议》是事实，但实际上是房屋租赁关系。 二、万霞公司不存在拒付原告租金，不存在合同目的不能实现情形。1、万霞公司已经缴纳原告保证金50万元。2、跨越公司已按《补充协议》多次代替万霞公司支付给原告租金，且原告已接受跨越公司代替万霞公司支付的租金并向跨越公司开具了仓储费用发票，同时原告未举证证明所收到的款项及发票系案涉租赁房屋外的费用。3、按《仓储保管合同》和《补充协议》约定，跨越公司应在收到发票后再支付租金的，但因万霞公司没有开给跨越公司发票，导致跨越公司迟延支付租金，且跨越公司在没有收到发票情形下也支付了租金。 三、案涉租赁合同为原告提供的格式合同，其中租金支付时间的约定存在歧义，应当采用对原告不利的理解。再者，合同约定滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一过高，应调整为银行贷款基准利率计算或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、1、有关跨越公司的《保证承诺函》印章不具有真实性；2、原告没有对跨越公司有关担保的内部决议进行形式审查，无法认定其构成善意；3、跨越公司代替万霞公司支付给原告租金是基于跨越公司与万霞公司间《补充协议》的约定，而不是履行《保证承诺函》的约定。故跨越公司不应对万霞公司就案涉租赁合同承担连带清偿责任。 综上，应依法驳回原告的全部诉请。 被告跨越公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《仓储保管合同》、《补充协议》各一份，拟证明万霞公司与跨越公司间的房屋租赁关系及其权利义务等事实。2、《建设银行单位客户专用回单》和《对外支付业务信息》各六份，拟证明截止2020年3月25日跨越公司已超额支付原告二年租金的事实。3、增值税专用发票（抵扣联）十五张，拟证明原告已接受并确认跨越公司代替万霞公司支付其租金的事实。 对原告提供的证据，被告万霞公司、杨传军质证如下：对证据1没有异议，但是：①合同约定租金是含税的，而原告税票没有开具。②合同标的不大，但保证金50万元过高，不合理。③第二、三年的租期从2019年8月1日、2020年8月1日开始，但租金却提前五个月到当年3月31日前支付，跨度时间过长不合理。④滞纳金每日1‰过高，应当依法予以调整。对证据2没有异议。 对原告提供的证据，被告跨越公司质证如下：除有关跨越公司的《保证承诺函》印章不具有真实性，申请要求鉴定外，其他没有异议。 对被告万霞公司、杨传军提供的证据，原告质证如下：对证据1，不清楚。对证据2，钱是收到的，但根据合同相对性，原告是与万霞公司签订租赁合同，而不是跨越公司与原告直接签订租赁合同，按财务规定，跨越公司支付给原告的钱，原告无法开票入帐，现一直挂帐着；之前原告也与被告联系，要求将跨越公司支付的钱退还后租金由万霞公司支付，但对方讲不要退还，跨越公司支付给原告的钱不能视同万霞公司支付原告的租金，如果法院认为跨越公司支付的钱认定为租赁合同租金的话，税票原告会开具的。另后期跨越公司支付原告的钱与本案无关，是跨越公司支付其他场地的使用费用。 对被告万霞公司、杨传军提供的证据，被告跨越公司质证没有异议。 对被告跨越公司提供的证据，原告质证如下：对证据1，不清楚。对证据2，万霞公司与跨越公司之间的付款不清楚，对跨越公司转帐支付原告的六笔款项都已收到，但根据合同相对性，原告是与万霞公司签订租赁合同，而不是跨越公司与原告直接签订租赁合同，按财务规定，跨越公司支付给原告的钱，原告无法开票入帐，现一直挂帐着；之前原告也与被告联系，要求将跨越公司支付的钱退还后租金由万霞公司支付，但对方讲不要退还，跨越公司支付给原告的钱不能视同万霞公司支付原告的租金，如果法院认为跨越公司支付的钱认定为租赁合同租金的话，税票原告会开具的。另后期跨越公司支付原告的钱与本案无关，是跨越公司支付其他场地的使用费用。对证据3，发票是事实的，没有异议。 对被告跨越公司提供的证据，被告万霞公司、杨传军质证没有异议。 对原告提交的证据，本院经审核认证认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，其内容可以证明原告所主张的相关事实，本院予以认定。被告跨越公司虽然主张有关其公司的《保证承诺函》印章不具有真实性，并申请要求鉴定，但事后跨越公司没有缴纳鉴定费，且明确表示放弃鉴定，而跨越公司又未提供其他证据证实其上述主张，故对被告跨越公司的该主张本院不予采信。 对被告提交的证据，本院经审核认证认为，除被告之间款项往来凭证与本案无关外，其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性，其内容可以证明被告所主张的相关事实，本院予以认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月15日，被告万霞公司委托授权被告杨传军与原告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将位于桐庐县桐庐经济开发区××路××号××区内的5＃厂房内单层3跨部分约5700平方米房屋（案涉房屋）租赁给被告万霞公司使用（产权证号为桐房权证初字第1××7号），租赁期限从2018年6月15日起至2021年7月31日止（其中免租期从2018年6月15日至2018年7月31日止）。并约定被告万霞公司分三期支付租金（含税），第一年租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为1026000元；第二年租期自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为1108080元；第三年租期自2020年8月1日至2021年7月31日，租金为1196700元。第一期租金为合同签订之日起三日内支付，先付款后使用，后应于每年3月31日或该日以前向原告支付当年租金，并由万霞公司汇至原告指定的帐号（户名雷力公司，开户行建设银行桐庐支行，帐号3305××××0137），万霞公司逾期支付租金，应向原告支付拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一。合同还对租赁保证金、双方权利义务、违约责任等作了约定。上述《租赁合同》签订后，被告杨传军向原告出具《保证承诺函》一份；2018年7月28日被告跨越公司也向原告出具《保证承诺函》一份，被告跨越公司、杨传军均承诺在万霞公司未按上述合同约定履行的，保证对上述合同的本金、违约金、滞纳金、利息、赔偿金及为实现上述权益而支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费、拍卖费、交通费）承担无限连带责任。保证期间自主债务履行期届满之日起五年。 合同签订后，原告将厂房交付给被告万霞公司进场装修。被告万霞公司于2018年6月20日和7月4日分二次向原告缴纳保证金合计50万元。 2018年6月27日，跨越公司与万霞公司签订《仓储保管合同》，合同约定万霞公司将上述租赁厂房进行装修改造后提供给跨越公司做仓储使用，合同有效期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，固定使用面积为5700平方米，保证金为15万元，仓储租金费按每月142500元计算（计每年171万元，含税）。合同还对结算方式、违约责任等作了约定。 2018年10月10日，万霞公司与跨越公司签订《补充协议》一份，协议对厂房的改建、装修等费用和租金作出了具体约定，并指定租金收款帐户和装修改建费收款帐户，其中指定租金收款帐户为：户名雷力公司，开户行建设银行桐庐支行，帐号3305××××0137。 2018年10月18日、10月19日、11月6日，2019年11月27日、12月4日，2020年3月25日，跨越公司分别转帐支付给雷力公司上述帐户房租82100元、1217500元、52500元、570000元、96741.9元、712500元，合计2731341.9元。 雷力公司于2019年11月、2020年3月开具给跨越公司十五份“物流辅助服务*仓储服务”价税共计1398080元的增值税专用发票（抵扣联），并备注桐庐经济开发区凤翔路78号仓储费。 2019年11月29日，跨越公司以雷力公司提供的《保证承诺函》上所盖的“跨越公司”公章并非出自跨越公司为由向本院申请对该公章真伪进行鉴定。经当事人同意由本院摇号选择委托杭州明皓司法鉴定所进行鉴定，但事后跨越公司没有缴纳鉴定费，并明确表示放弃鉴定。 本院认为：一、案涉《租赁合同》、《保证承诺函》、《仓储保管合同》、《补充协议》系相关当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故被告未按照约定的期限向原告支付房租（逾期支付），属于违约，应承担相应的违约责任。 二、案涉房屋现被告跨越公司正在正常的经营使用中，截止2020年3月25日，被告跨越公司已替被告万霞公司支付原告房租合计2731341.9元。即使按《租赁合同》约定，结合原告的诉请，前述支付款项也已超额支付第一、二年租金及滞纳金（计算清单附后），更何况被告认为每日1‰滞纳金过高，要求予以调整。 三、《保证承诺函》作为《租赁合同》的组成部分，三被告任何一方支付原告的租金都应当作为被告万霞公司履行《租赁合同》支付的租金；而原告也据此要求被告跨越公司、杨传军对其诉讼请求第二、三项费用承担连带清偿责任，且原告诉讼请求第二、三项费用中也已扣除被告跨越公司此前支付的租金。故对原告认为被告跨越公司支付原告的款项不能作为被告万霞公司履行《租赁合同》支付租金的主张，本院不予采纳。对原告主张被告跨越公司后期支付给其的房租是跨越公司支付给原告的其他资金，与本案无关，但跨越公司予以否认，对此原告应当承担举证责任，但原告未提供证据证实，应当承担举证不能的不利后果。 综上，《租赁合同》的目的是原告出租房屋收取房租、被告使用租赁房屋支付房租。本案中案涉房屋现被告跨越公司正在正常的经营使用中，且截止2020年3月25日被告跨越公司已替被告万霞公司支付原告房租合计2731341.9元（已超额支付二年租金）。虽然被告未按照约定期限向原告支付房租属于违约，但该违约既未导致合同无法实施，也未致使合同目的不能实现，故对原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》并进行腾退的请求，本院不予支持。对原告第二项诉讼请求中要求被告两倍支付从生效法律文书确定的合同解除之日次日起至其实际腾退之日止的占用期间使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 经释明，原告明确表示不变更诉讼请求。而本案中，截止2020年3月25日，被告跨越公司已替被告万霞公司支付给原告房租合计2731341.9元，已超额支付第一、二年租金及滞纳金。即原告第二、三、四项的诉请因被告的履行而终结，现原告再坚持该诉讼请求，于法无据，依法应当驳回。但鉴于被告确实存在逾期支付原告租金的违约行为，且截止起诉日（2019年11月11日）被告存在拖欠原告租金或滞纳金的数额大于本案诉讼标的，故本案诉讼费用应由被告承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杭州雷力实业有限公司的诉讼请求。 本案受理费8159元，减半收取4079.5元，由被告建德市万霞建材有限公司负担，被告杭州跨越速运有限公司、杨传军承担连带责任，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告杭州雷力实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院联系退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陆如有 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  金 玲 按《租赁合同》约定，结合原告的诉请，第一、二年租金及滞纳金计算（合同约定滞纳金计算标准为每日1‰） 一、2018年6月15日签订《租赁合同》，第一年租期自2018年8月1日至2019年7月31日，租金为1026000元，于合同签订之日起三日内支付，即从2018年6月19日开始逾期计算滞纳金： 1、跨越公司于2018年10月18日支付雷力公司款项82100元。期间的滞纳金计算：欠租金1026000元×122天（2018年6月19日至同年10月18日支付82100元）×1‰＝125172元。 已付款82100元按比例分摊支付租金为82100元×[1026000元÷（1026000元+125172元）]＝73172.91元，支付滞纳金8927.09元。至此尚欠租金952827.09元、滞纳金116244.91元。 2、跨越公司于2018年10月19日支付雷力公司款项1217500元。期间的滞纳金计算：欠租金952827.09元×1天（2018年10月18日至19日支付1217500元）×1‰＝952.83元。 至此尚欠租金952827.09元+滞纳金116244.91+952.83元－已付款1217500元＝－147475.17元（已超额付款）。 3、跨越公司于2018年11月6日支付雷力公司款项52500元。 截止2018年11月6日已超额付款（147475.17元+52500元＝）199975.17元转为支付第二年租金。 二、第二年租期自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为1108080元，先付款后使用，应于每年3月31日或该日以前向原告支付当年租金，即从2019年4月1日开始逾期计算滞纳金： 1、跨越公司于2019年11月27日支付雷力公司款项570000元。期间的滞纳金计算：欠租金（1108080元－199975.17元＝）908104.83元×241天（2019年4月1日至同年11月27日支付570000元）×1‰＝218853.26元。 已付款570000元按比例分摊支付租金为570000元×[908104.83元÷（908104.83元+218853.26元）]＝459307.01元，支付滞纳金110692.99元。至此尚欠租金448797.82元、滞纳金108160.27元。 2、跨越公司于2019年12月4日支付雷力公司款项96741.9元。期间的滞纳金计算：欠租金448797.82元×7天（2019年11月28日至同年12月4日支付96741.9元）×1‰＝计3141.58元。 已付款96741.9元按比例分摊支付租金为96741.9元×[448797.82元÷（448797.82元+108160.27元+3141.58元）]＝77517.55元，支付滞纳金19224.35元。至此尚欠租金371280.27元、滞纳金（108160.27+3141.58－19224.35＝）92077.5元。 3、跨越公司于2020年3月25日支付雷力公司款项712500元。期间的滞纳金计算：欠租金371280.27×112天（2019年12月5日至2020年3月25日支付712500元）×1‰＝41583.39元。 综上截止2020年3月25日已超额付款（712500元－371280.27元－92077.5元－41583.39元＝）207558.84元。 附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……