福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0982民初4018号 原告：陈金珠，女，1970年6月10日出生，汉族，住福鼎市。 委托诉讼代理人：朱诗克，浙江光正大律师事务所律师。 被告：上海漳泽资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：张淑阳，该公司经理。 委托诉讼代理人：李克左，福建鹏远律师事务所律师。 原告陈金珠与被告上海漳泽资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金珠及其委托诉讼代理人朱诗克、被告委托诉讼代理人李克左到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告质量保证金5000元；2.判决确认《场地使用管理协议》第九条第7点无效；3.判令被告赔偿原告2017年12月18日提前终止合同的装修损失125580元；4.判令被告赔偿原告2016年9月16日到2017年12月18日期间单方停电的装修损失69000元、租金 损失102844元、营业损失100000元，合计271844.35元；5.判令被告向原告出具原告已经支付的18713元租金的发票；6.判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月11日左右，被告将瑞盛国际广场A14号楼一层109、110两个铺位(毛坯)预先交付给原告，原告花费260000元进行装修，2015年7月17日，装修完整、开业经营。2015年11月1日，原、被告双方签订一份《场地使用管理协议》，约定原告向被告承租上述两个面积为108.83平方米的铺位；租金为每平方米每月63元；租赁期限自2015年7月17日至2020年3月29日；被告向原告收取管理费，相关票据由被告出具；租金第一年度给予10个月的优惠，第二年度给予9个月的优惠，第三年度给予3个月的优惠，第四年度给予2个月的优惠；期间若因原告原因终止合同，被告有权要求原告返还优惠减免的租金；原告缴纳质量保证金5000元，原告退场后半年无遗留问题，被告无息退还；一方违约，应按该合同约定支付他方违约金，给他方造成损失，还应赔偿他方损失。该协议第九条第7点约定该合同期限届满或中途终止或因一方违约导致提前解除合同时，原告不得要求被告对该使用场地商位的装修作出补偿或赔偿。期间，原告支付了5000元的装修保证金和5000元的质量保证金。第一年度租金原告按约进行支付，由于被告违约没有先行返还5000元的装修保证金，原告依照相关规定拒绝缴纳第二年度及以后的租金，原告的该行为已由生效判决认定为不构成违约，无需承担违约责任。2016年9月16日，被告擅自停止店铺供电，2017年12月18日，被告擅自对店铺上锁，被告的该行为，被生效判决认定为实际接收涉案店铺、客观上双方解除租赁关系。后原告发现被被告收回的店铺失窃，造成原告存放在店铺中的账册遗失。案涉租赁合同系被告提供的格式合同，其中第九条第7点的约定，系单方免除被告的责任、加重原告的责任，排除原告主要权利，是无效的。被告在没有合同依据的情况下于2017年12月18日单方解除案涉租赁合同，按照原告的260000元装修款，以56.5个月的租赁期(即2015年7月17日到2020年3月29日)为标准进行分摊，被告单方解除的时间共27.3个月(即2017年12月18日至2020年3月29日)，被告应当赔偿原告125580元的装修损失。被告应当返还原告支付的质量保证金。合同约定被告给予的租金优惠是有条件的，在一定条件下被告还可以索回，该租金优惠应当视为原告已经缴纳，租金优惠系被告的合同义务、原告的合同权利，因此被告应给予返还。2016年9月16日，被告擅自停止供电，至2017年12月18日被告擅自收回租赁物，在此15个月期间由于店铺没有供电，造成原告无法经营，被告应当赔偿原告在此期间15个月的装修损失69000元、按每月6856.29元赔偿原告共15个月实际缴纳和视同缴纳的租金合计102844元、酌情赔偿原告经营损失100000元，上述三项合计271844.35元。租赁期间，原告已支付18713元租金，但至今为止，被告没有依照合同的约定向原告出具合法的票据，被告应当开具合法的租金发票。 被告上海漳泽资产管理有限公司辩称，生效判决已确认案涉《场地使用管理协议》是双方真实意思表示，系合法有效合同，当然也包括该合同第九条第7点条款系合法有效条款，非经审判监督程序，无权对该条款的效力进行重新认定，原告要求确认该条款无效的诉求不属本案审理范围。案涉《场地使用管理协议》第九条第7点条款是双方协商一致的结果，否则原告不可能在订立该协议时签字、捺印，原告没有证据证明在签订协议时对该条款有异议，该条款不能认定为格式条款。为案涉店铺供电，不是案涉《场地使用管理协议》约定的被告合同义务，被告不是供电公司，被告仅是代为办理电卡充值业务。原告诉称被告在2016年9月16日擅自停止供电、由于无法供电造成店铺无法经营以及原告的账簿在店铺内由于被告的原因而遗失，均没有事实依据。为安全起见，即便被告对原告的店铺加锁，也不能推断出被告单方解除合同。原告只在2015年3月11日支付第一年租金13713元，自第二年起至今的租金都未支付。原告诉请的5000元质量保证金应先行抵扣原告结欠被告的执行款。原告要求赔偿损失没有事实依据。原告要求被告出具租金发票没有依据，并且该项请求已超过诉讼时效。要求驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：1.落款时间为2015年11月1日《场地使用管理协议》一份，以此证明原、被告于2015年11月1日签订一份租赁合同，约定原告向被告承租瑞盛国际广场A14号楼一层109、110两个铺位，租赁面积为108.83平方米，租金每平方米每月63元；租赁期限从2015年7月17日至2020年3月29日；被告向原告收取管理费，相关票据由被告出具；租金第一年度给予10个月的优惠，第二年度给予9个月的优惠，第三年度给予3个月的优惠，第四年度给予2个月的优惠；合同期间若因原告原因终止合同，被告有权要求原告返还优惠减免的租金；原告缴纳质量保证金5000元，原告退场后半年无遗留问题，被告无息退还；一方违约，应按该合同约定支付他方违约金，给他方造成损失，还应赔偿他方损失；合同第九条第7点约定该合同期限届满或中途终止或因一方违约导致提前解除合同时，原告不得要求被告对该使用场地商位的装修作出补偿或赔偿。2.收款收据二张，以此证明2015年3月11日，原告支付给被告第一年度租金13713元和5000元质量保证金；收款收据上标注“内部使用，不作发票”，系白条，被告应当开具租金收入的正式发票。3.福建省宁德市中级人民法院(2019)闽09民终1290号民事判决书部分复印件，以此证明第一年度租金等原告已按约支付；由于被告违约没有先行返还5000元的装修保证金，原告依法拒绝支付第二年度及以后的租金，生效判决已认定该行为不构成违约，原告无需承担违约责任；2017年12月18日，被告擅自对案涉店铺上锁，生效判决已认定被告的该行为属实际接收涉案店铺，客观上双方解除了租赁关系。4.乙方分别为王新峰、高伏漩和徐燕秋、陈伏娇、王美锋，甲方为被告的场地使用管理协议各一份，以此证明案涉的《场地使用管理协议》系被告为重复使用而拟定的格式合同。5.所谓陈金珠与杨俊、包松高的录音材料一份，以此证明在2016年9月16日，被告以原告没有及时缴纳租金为由，擅自将原告承租的两间店铺停电。6.照片16张，以此证明原告承租案涉两间店铺后进行了装修。7.受案回执，以此证明在2019年7月18日，原告发现案涉两间店铺挂锁被锯开，发票等财务资料失窃，于2019年7月18日向福鼎市公安局报案。8.电费收据5张，以此证明电费收据存放在案涉店铺内，因前述原因失窃后仅存部分，案涉店铺是先交费后用电；原告分别于2015年6月25日、2015年7月12日、2015年8月24日、2015年10月4日、2016年7月22日交电费100元、200元、200元、200元、500元，根据2015年的用电情况，不是原告欠电费引起2016年9月16日案涉店铺停电。9.本院(2018)闽0982民初2232号案件法庭审理笔录部分复印件，以此证明被告在2016年9月16日将案涉店铺停电，并辩称停电原因是原告的电卡里没有钱。10.2020年3月27日原告索要剩余电费的录音材料一份，以此证明案涉两个店铺的电表到2020年3月27日各剩余238.59和166.18度电，被告所称的停电原因是谎言，被告擅自停止供电属违约行为，应赔偿原告因此造成的损失。11.电表照片两张，以此证明案涉两个店铺的电表到2020年3月27日各剩余238.59和166.18度电。12.照片5张，以此证明2020年3月27日下午原告向被告索要剩余电费过程拍摄到的情况。 被告质证认为，对落款时间为2015年11月1日《场地使用管理协议》没有异议，该协议已经生效判决确认为合法有效的合同，其中第九条第7点条款也是合法有效。对收款收据的真实性没有异议，原告确实已经缴纳第一年租金13713元和质量保证金5000元，但没有开具正式发票不代表国家税收流失，相关款项已经入账，有入账也要缴纳税收；缴款时间是在2015年3月11日，适用当时的诉讼时效为二年，诉讼时效截止的时间是2017年3月11日，现已超出。对福建省宁德市中级人民法院(2019)闽09民终1290号民事判决书部分复印件的真实性没有异议，但对该判决认定对店铺加锁就是实际收回店铺、客观上解除租赁合同有异议。对乙方分别为王新峰、高伏漩和徐燕秋、陈伏娇、王美锋、甲方为被告的场地使用管理协议没有异议，该四个案件都已经生效，确认相关协议合法有效，也包括协议中第九条第7点条款是合法有效的。对所谓陈金珠与杨俊、包松高录音材料的真实性、合法性均有异议，该录音未得到杨俊、包松高的认可，无法确认是否是其二人的录音；该录音未经杨俊、包松高的许可，是非法的；录音材料无法证实被告有对案涉店铺进行断电，被告仅是代办充值业务，不能因为电卡内有钱却没有电就认定是被告断电。对16张照片反映的案涉店铺现状没有异议，对原告的待证目的有异议，吧台所挂瓷砖的贴画仅是产品展示不是装修，地板和天花板是装修，其他部位不予认可。受案回执复印件与原件不相符，原件上有些字是事后补上的，原件上有添加的痕迹；仅凭该受案回执无法证明财务发票等失窃。尾号为116的电费收据没有原件核对，对该张电费收据的真实性有异议；其他电费收据没有异议，确实有收到这些电费；电费收据不能证明停电是被告造成的。原告仅提交二张本院(2018)闽0982民初2232号案件法庭审理笔录的复印件，不能证明原告的待证事实；该案判决书并未认定被告对案涉店铺进行断电。2020年3月27日原告索要剩余电费的录音材料涉及到王雪等人，没有证据证实是否是王雪等人的声音，该录音材料的真实性无法判定，对真实性有异议；对原告的待证目的有异议。对两张电表照片和其余5张照片有异议。 被告提交以下证据材料：1.本院(2018)闽0982民初2232号民事判决书、福建省宁德市中级人民法院(2019)闽09民终1290号民事判决书各一份，以此证明案涉《场地使用管理协议》是合法有效的，包括该协议中第九条第七点条款是合法有效的，非经审判监督程序，无权对该条款的效力进行重新认定，原告要求确认该协议中第九条第七点条款无效，不属本案的审理范围；相关判决没有认定被告对案涉店铺进行断电，案涉店铺停电有各种可能。2.本院(2017)闽0982民初100号民事判决书及生效证明各一份，以此证明案涉《场地使用管理协议》是合法有效的，包括该协议第九条第7点是合法有效的；原告还欠第二年的租金和利息未还，质量保证金应当充抵执行款。 原告质证认为，对该三份判决书的内容予以认可；该三份判决都对案涉租赁合同进行了认定，认定租赁协议有效部分是面积、租金、管理费缴纳方式，三份判决均未对租赁合同第九条第7点条款的效力进行认定，该条款是格式条款，加重原告的责任、免除被告的责任，且被告在签订合同时没有尽到提醒义务，该格式条款相关判决没有对此进行认定，不属于前案的审理范围。 本院认为，被告提交的本院(2018)闽0982民初2232号民事判决书、福建省宁德市中级人民法院(2019)闽09民终1290号民事判决书、本院(2017)闽0982民初100号民事判决书及生效证明的真实性原告均无异议，真实性均可予以确定，能够证明因案涉租赁关系，上海漳泽资产管理有限公司曾对陈金珠提起诉讼，要求解除双方签订的案涉《场地使用管理协议》，并要求陈金珠支付相关场地管理费和违约金；相关生效判决已认定案涉《场地使用管理协议》合法有效，并认定上海漳泽资产管理有限公司在2017年12月18日对案涉店铺进行上锁的行为属上海漳泽资产管理有限公司实际接收案涉店铺，当日双方解除了租赁关系，此后陈金珠无需再交纳场地管理费和物业费。 原告提供的落款时间为2015年11月1日《场地使用管理协议》的真实性被告并无异议，并且得到生效判决的确认，该协议的真实性可予以确定，能够证明2015年11月1日，原、被告双方签订一份《场地使用管理协议》，约定原告向被告承租瑞盛国际广场A14号楼一层109、110两间总面积为108.83平方米的铺位；租金为每平方米每月63元；租赁期限自2015年7月17日至2020年3月29日；被告向原告收取管理费，相关票据由被告出具；租金第一年给予10个月的优惠，第二年给予9个月的优惠，第三年给予3个月的优惠，第四年给予2个月的优惠,第五年恢复原单价，优惠方案以先交费后优惠政策执行；合同期内若因原告原因终止合同，被告有权收回给予原告合同期内所有优惠政策；原告向被告缴纳质量保证金5000元，如原告退场半年后无售后遗留问题，被告无息退还；一方违约，应按该合同约定支付他方违约金，给他方造成损失的，还应赔偿他方损失；该协议第九条第7点约定该合同期限届满或中途终止或因一方违约导致提前解除合同时，原告不得要求被告对该使用场地商位的装修作出补偿或赔偿；协议还对其他事项进行了约定。收款收据的真实性被告并无异议，真实性可予以确定，能够证明2015年3月11日，原告支付给被告第一年租金13713元和5000元质量保证金；被告仅向原告出具二张收款收据，并未出具正式的发票。福建省宁德市中级人民法院(2019)闽09民终1290号民事判决书部分复印件系被告提供的民事判决书的部分内容，应以完整的判决书为准。乙方分别为王新峰、高伏漩和徐燕秋、陈伏娇、王美锋，甲方为被告的场地使用管理协议的真实性被告并无异议，真实性可予以确定，能够证明王新峰、高伏漩、徐燕秋、陈伏娇、王美锋也曾与被告签订过其他店铺的租赁合同，但无法直接证明案涉租赁合同或其中特定条款的效力，案涉租赁合同或其中特定条款的效力应结合本案其他证据进行综合判定。所谓陈金珠与杨俊、包松高的录音材料并未得到杨俊、包松高的确认，也没有其他证据予以印证，无法确认真实性，不能作为认定事实的依据。16张照片的真实性被告并无异议，真实性可予以确定，能够证明原告曾对案涉店铺进行过装修。受案回执仅能证明原告在2019年7月18日以案涉两间店铺被盗为由向福鼎市公安局报案，由于该案目前并无结论，无法证明什么物品被盗。相关电费收据只能证明原告交纳电费的情况，无法证明案涉店铺停电的原因。本院(2018)闽0982民初2232号案件法庭审理笔录部分复印件的真实性被告并无异议，真实性可予以确定，但该笔录仅能证明当事人在该案庭审中的陈述情况，该案相关判决并未对案涉店铺停电原因进行认定，无法体现与本案的关联性。2020年3月27日原告索要剩余电费的录音材料并未得到对方人员的确认，也没有其他证据予以印证，无法确认真实性，不能作为认定事实的依据。两张电表的照片没有体现拍摄时间和拍摄人员，即使是真实的，也只能证明案涉两个店铺的电表曾经剩余的电量，无法证明是什么时间剩余的电量。5张照片没有体现拍摄时间和拍摄人员，不能达到原告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2015年3月11日左右，被告上海漳泽资产管理有限公司将瑞盛国际广场A14号楼一层109、110两个铺位(毛坯)预先交给原告陈金珠，原告对该二间店铺进行装修，装修完整后开业经营。2015年11月1日，原、被告签订一份《场地使用管理协议》，约定原告向被告承租瑞盛国际广场A14号楼一层109、110两间总面积为108.83平方米的铺位；租金为每平方米每月63元；租赁期限自2015年7月17日至2020年3月29日；被告向原告收取管理费，相关票据由被告出具；租金第一年给予10个月的优惠，第二年给予9个月的优惠，第三年给予3个月的优惠，第四年给予2个月的优惠,第五年恢复原单价，优惠方案以先交费后优惠政策执行；合同期内若因原告原因终止合同，被告有权收回给予原告合同期内所有优惠政策；原告向被告缴纳质量保证金5000元，如原告退场半年后无售后遗留问题，被告无息退还；一方违约，应按该合同约定支付他方违约金，给他方造成损失的，还应赔偿他方损失；该协议第九条第7点约定该合同期限届满或中途终止或因一方违约导致提前解除合同时，原告不得要求被告对该使用场地商位的装修作出补偿或赔偿；协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订前，原告于2015年3月11日支付给被告第一年度租金13713元和5000元质量保证金，但被告仅向原告出具二张收款收据，并未出具正式发票。原告交纳的5000元质量保证金至今未退回。上述协议签订后，原告使用案涉二间店铺至2017年12月18日，当日被告以对案涉店铺进行上锁的行为实际接收涉案店铺，当日双方解除了租赁关系。原、被告曾因案涉协议发生纠纷，被告曾对原告提起诉讼，要求原告支付场地管理费及违约金等，本院和福建省宁德市中级人民法院已分别作出生效判决。 综上所述，本院认为，虽然原、被告在2017年12月18日解除案涉租赁关系是由法院的判决进行认定，但被告也应在相关判决生效后按时退还原告缴纳的质量保证金。由于被告至今仍未退还质量保证金，因此原告要求被告返还质量保证金的请求予以支持。相关生效判决已认定案涉《场地使用管理协议》合法有效，并未对该协议相关条款的效力予以除外评价，应理解为案涉《场地使用管理协议》的所有条款均合法有效，当然包括该协议第九条第7点条款有效，因此原告关于确认案涉《场地使用管理协议》第九条第7点无效的请求，缺乏依据，不予支持。案涉《场地使用管理协议》第九条第7点已约定提前解除合同时，原告不得要求被告对案涉店铺的装修作出补偿或赔偿，因此原告要求被告赔偿提前终止合同的装修损失的请求，缺乏依据，不予支持。原告主张被告曾对案涉店铺进行断电，但未能提供被告有实施断电行为的证据材料，原告的该主张缺乏充分的证据证实，不予采纳。由于本案缺乏证据证明被告有对案涉店铺进行断电，因此原告要求被告赔偿停电损失的请求，缺乏依据，不予支持。是否开具发票、开具何种发票均属税务机关的行政处理范围，不属人民法院民事案件处理范畴，因此原告要求被告出具租金发票的请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告上海漳泽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈金珠质量保证金5000元； 二、驳回原告陈金珠的其他诉讼请求。 案件受理费7336元，由原告负担7245元、被告负担91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  金作为 人民陪审员  张郑雪 人民陪审员  林 红 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  蔡庆雪 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 官方