杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初4069号 原告：杭州尚坤紫萱投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇紫萱路****楼****。 法定代表人：郦政为，董事长。 委托诉讼代理人：王启明、邹永闯，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州康阳投资管理有限公司，住所地，住所地杭州市江干区九盛路******iv> 法定代表人：方立梅，执行董事。 委托诉讼代理人：林宇，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼金燕，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告杭州尚坤紫萱投资管理有限公司与被告杭州康阳投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2019年9月9日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王启明、邹永闯，被告的委托诉讼代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告《房屋租赁合同》于2018年5月26日解除；2.被告向原告支付租金4770531.2元，逾期支付租金的违约金719594元；3.被告支付原告房屋占用期间损失11797402.8元（暂计至2019年4月9日，此后至实际腾退之日止的房屋占用损失按照约定租金标准的两倍，即每日48431.8元计算）；4.被告腾退房屋；5.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第1-3项诉讼请求为：1.判决原、被告《房屋租赁合同》解除；2.被告向原告支付免租期租金损失4770531.2元，逾期支付租金的违约金1532708.8元；3.支付原告房屋租金3920086元（暂计至2019年4月22日，此后至实际腾退之日止的房屋占用损失按照约定租金标准的两倍，即每日58118元计算）。 事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订了房屋预租赁书，约定被告在取得同意设置医疗机构批复后五天内，签订正式房屋租赁合同。2016年6月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告依法将位于杭州市西湖区××路××号××大厦××层，地下1层的1号，地下**的**楼租赁给被告，地上面积约23884下面积约25，地下面积约2590赁期12年6.5个月，自2016年6月13日起至2028年12月27日止；2016年6月13日至2016年12月27日为装修期，此期间无需支付租金；2016年6月27日为该楼交付日期；租金需提前20日支付，每逾期一日，应向原告支付应付款总额千分之三的违约金；2016年12月28日至2017年6月27日租金为4358861元，2017年6月28日至2017年9月27日租金为2179431元，2017年9月28日至2017年12月27日租金为2179431元，2017年12月28日至2018年3月27日租金为2179431元。合同还约定，被告逾期不支付租金超过10日的，原告有权解除合同，并且应当按照月租金的两倍支付违约金。合同签订后，被告一直违约迟延支付租金。经原告多次催讨未果，故原告诉至法院。 被告辩称，被告确有未按期支付租金的情况，但这是因为筹备过程中遇到重大困难，是原告违约造成的。2018年12月，原、被告达成了补充协议，合同继续履行，故本案不应判决解除，而应继续履行。现在医院已经开业，被告投入很多，如果法院判决解除合同，被告损失很大。此外，原告主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下： 原告系杭州市西湖区紫宣路**紫萱大厦的承租人。2016年4月8日，原、被告签订《房屋预租赁书》，约定：被告在取得同意设置医疗机构批复后五天内，双方签订正式房屋租赁合同。 2016年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁范围。原告将紫萱大厦地上16层、地下1层的1号、地下**的**楼租赁给被告，地上面积约23884下面积为25，地下面积为2590告在签订租赁合同时知晓该楼现状、周围环境及目前相关规划，明确同意愿意按合同约定的条件承租该楼。二、租赁用途。被告租赁该楼用作养医结合及健康产业综合楼用。三、租赁期限及交付方式。租赁期12年6.5个月，自2016年6月13日起至2028年12月27日止；2016年6月13日至2016年12月27日为装修期，此期间无需支付租金；2016年6月27日为该楼交付日期。四、租金及其他费用。被告向原告支付履约保证金100万元；前两年租金为1元/㎡·天，第三年租金为1.2元/㎡·天，以后每年递增3%；首期租金按半年预付，合同生效开始前两年一季一付，第三年起按半年预付，先支付后使用，每一期需提前20日支付，每逾期一日，应向原告支付应付款总额千分之三的违约金；2016年12月28日至2017年6月27日租金为4358861元，2017年6月28日至2018年12月27日期间每三个月的租金为2179431元，2018年12月28日至2019年12月27日期间每半年的租金为5230633元，2019年12月28日至2020年12月27日期间每半年的租金为5387552元。十二、合同的续约、变更和解除。被告逾期不支付租金超过10日的，原告有权解除合同，被告应当按照月租金的两倍支付违约金，同时该楼已缴纳租金及履约保证金不予退还。 2016年6月22日，杭州市三墩镇人民政府出具了《建筑物改变使用性质证明》，其上载明：紫宣路338号建筑原使用性质为商业，现同意商业改变作为养老使用，请消防部门依据消防法规和消防技术规范对是否符合消防要求进行审核。 2016年6月27日，原告将紫萱大厦1号楼交付被告使用。2017年6月1日，原告在紫萱大厦1号楼独资设立了杭州康阳医院有限公司。 因被告逾期支付租金，原告于2018年5月25日向被告发出《解除租赁合同通知书》。被告于次日收讫该通知书。后被告于2018年7月4日向原告发函，其上载明：因地方政府要求被告调整为服务健康人群的新兴业态，合同约定的项目要进行重大调整，且重新进行项目定位调整，目前的装修、设计、医疗设备将进行重大改变，已经审批出来的医疗、消防、环保也将根据调整情况重新审批。被告租赁两年期间的房租、装修、设备投入已达4000多万，被告损失巨大。根据合同约定，原告负责提供该楼相关合法手续协助，确保被告正常工作秩序，故被告要求原告解决此事。 2018年9月12日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次要求被告腾房付款。被告于次日收讫该函，后于2018年9月20日再次向原告发出《联系函》，要求双方就合同未尽事宜签订补充协议，对被告重大损失予以补偿。 2018年11月13日，杭州康阳医院有限公司更名为杭州昊泰幼儿医院有限公司，并变更了经营范围。 2018年12月17日，原、被告签订《补充说明》，约定双方继续履行2016年6月《房屋租赁合同》；双方同时就被告安装小型电梯、污水处理池等事项做了进一步约定。 另查明，《房屋租赁合同》签订后，被告按约支付了履约保证金100万元和截止2017年6月27日的租金4358861元。此后租金被告均存在逾期支付情形，具体付款时间如下：2017年9月4日86万元、2017年9月11日110万元、2017年9月22日219431元、2018年1月12日2179431元、2018年2月2日108万元、2018年4月17日1099431元、2018年12月17日300万元、2018年12月24日100万元、2019年1月14日50万元、2019年2月1日16万元、2019年3月22日30万元、2020年1月21日100万元。即，截至2018年9月27日的租金已付清，2018年9月28日至2018年12月27日的租金已支付1601138元，尚欠578293元。 以上事实有房屋租赁备案证、《房屋预租赁书》、《房屋租赁合同》、《建筑物改变使用性质证明》、设施设备移交清单、工商登记信息、《解除租赁合同通知书》、《律师函》、联系函、《补充说明》、转账凭证等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方对租金逾期支付的事实均无异议，本院予以确认。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权单方解除合同。被告辩称双方签订了《补充说明》，故合同应当继续履行而非解除。本院认为，原、被告虽签订了补充说明，原告同意《房屋租赁合同》继续履行，但合同继续履行不等同于被告此后无需按约付款。故原告以被告长期逾期支付租金为由，主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告支付至合同解除之日止的租金并归还租赁房屋，租金暂计至2019年4月22日为3912103元。如被告未能按期将房屋腾空，则应当自逾期交房之日起支付原告逾期腾房占有使用费。原告主张被告自2019年4月23日起按租金标准的两倍支付房屋占用损失，该主张于法无据，本院参照涉案房屋的当前年租金数额，确定自2019年4月23日起至2019年12月27日按10461266元/年，此后每年递增3%的标准计收房租、逾期腾房占有使用费。 合同约定，如被告逾期支付租金，则按应付款总额的日千分之三标准支付违约金。本案中，原告自愿将违约金降低为按年利率24%计算，尚属合理，本院予以准许。原告主张被告支付逾期支付租金违约金1532708.8元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于免租期租金损失。虽然《房屋租赁合同》约定租赁期12年6.5个月，其中2016年6月13日至2016年12月27日6.5个月为装修免租期，但涉案房屋的实际交付时间为2016年6月27日，即免租期实为6个月，实际免租4358861元。本案中，原告同意给予被告长达半年的装修免租期是基于双方签订了十二年的长期租赁合同。现因为被告违约导致合同解除，故本院根据被告实际租赁使用涉案房屋的时间，酌情确定被告支付原告免租期损失3100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、杭州尚坤紫萱投资管理有限公司与杭州康阳投资管理有限公司于2016年6月签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、杭州康阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州尚坤紫萱投资管理有限公司租金3912103元（暂计至2019年4月22日），自2019年4月23日起至合同解除之日止的租金，按2019年12月27日前10461266元/年，此后每年递增3%的标准另行计算支付； 三、杭州康阳投资管理有限公司有限公司于本判决生效之日将位于杭州市西湖区××路××号××大厦××层××层的1号楼腾空并返还给杭州尚坤紫萱投资管理有限公司；若杭州康阳投资管理有限公司未能按期腾空并返还，则自逾期之日起至实际腾空并返还房屋之日止，按2019年12月28日至2020年12月27日期间10775104元／年，此后每年递增3%的标准支付杭州尚坤紫萱投资管理有限公司逾期腾房占有使用费； 四、杭州康阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州尚坤紫萱投资管理有限公司免租期租金损失3100000元、逾期付租违约金1532708.8元； 五、驳回杭州尚坤紫萱投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83140元，财产保全申请费5000元，合计88140元，由杭州尚坤紫萱投资管理有限公司负担14471元，杭州康阳投资管理有限公司负担73669元。 杭州尚坤紫萱投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州康阳投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵玲玲 人民陪审员  朱湘江 人民陪审员  王 辉 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  程菁菁