吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初1430号 原告：陈亚芳，女，1965年1月19日生，汉族，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：张浩宇，吉林翰昂律师事务所律师。 被告：孔立伟，男，1989年4月5日生，汉族。 原告陈亚芳与被告孔立伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚芳及其委托诉讼代理人张浩宇，被告孔立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈亚芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付房屋租金12874元及违约金5000元；3.被告限期腾迁原告的房屋（庭审中撤回该项诉讼请求）；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月20日、2017年3月11日将名下两处房产租赁给被告。原告与被告签订《房屋租赁合同》约定租期为四年，自2017年1月20日至2021年1月20日，租金一年一交，被告第一年2017年1月20日向原告交付押金一万元。2017年1月20日至2020年1月20日的房屋租金已经交付，2020年1月20日至2021年1月20日的房屋租金被告一直未依约履行交付义务。原告多次向被告催要租金，被告明确表示不再继续租赁原告的两套房屋，并且一直以用押金被告一直拒绝支付，并且被告违背合同约定私自改造的房屋内部结构，原告要求被告按照合同约定支付违约金。2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》，房屋租金自每年交租提前三十天预交下一年全年租金，被告于2020年3月11日应向原告交付2021年的租金，但是被告并未依约交付，多次索要无果，被告拒不腾退房屋。原告起诉被告，要求被告支付房租，腾退房屋，望贵院依法审判，以维护原告的合法诉求。 被告孔立伟辩称：1.因被告所租区域为棚户区改造区域，2019年5月第一次下达拆迁公告，于2019年8月二次下达拆迁公告。被告在东屋房费未到期之前提前与原告进行商议房费事宜，因房子随时可能面临拆迁，被告与原告商议房费按季度或者半年交付，原告予以拒绝，并告知东屋门市不再租赁给被告。在被告不知情的情况下，将出租信息粘贴于两间门市门上。被告在房费到期之前，将东屋搬空并通知原告进行收房，原告给其亲属打电话来进行看房。2.西屋因疫情被告再次与原告商议房费事宜，房费可否按照季度或者半年交付，原告予以拒绝。在西屋房费到期之前，被告多次电话通知原告前来收房，原告不接电话，不出面，不收房，被告留人为原告看护两套门市，导致运营店面人力不足造成经济损失，有当地派出所警官电话为证。综上，我不同意原告的诉请，一分也不同意给。 经审理查明：原告陈亚芳与被告孔立伟于2017年1月20日签订《房屋租赁合同》，原告陈亚芳将其长春市绿园区富民大街双丰新村7号房屋（东屋）出租给被告孔立伟；租赁期间四年；押金1万元；租金第一年45000元，第二年以后每年5万元；到期时房屋内有结构改变孔立伟支付违约金5000元。 2017年3月11日，原、被告双方又签订一份《房屋租赁合同》，原告陈亚芳将其长春市绿园区富民大街双丰新村7号房屋（西屋）出租给被告孔立伟；租赁期间四年；租金第一年45000元，第二年47500元，第三年以后每年5万元，提前30天支付下一年租金。 合同签订后，孔立伟如约向陈亚芳交纳了前三年租金及房屋抵押金10000元，并将双丰新村7号房屋东、西屋中间的隔断打通、挖掘两条地沟用于经营轮胎店。2019年5月前后，双丰新村7号房屋所在区域第一次张贴拆迁公告，2019年8月左右再次张贴拆迁公告。因双丰新村7号房屋面临拆迁及新冠疫情影响等原因，孔立伟未向陈亚芳交纳东屋2020年1月20日以后，以及西屋2020年3月11日以后的租金。原告陈亚芳称，被告孔立伟于2020年5月9日将承租的东、西两屋腾空，并向法庭提供一张照片为证。被告孔立伟称，其于2020年2月8日（农历正月十五日）将东屋腾空，2020年4月前将西屋腾空，但未向法庭提供证据证明。双方因租金等事宜发生纠纷，陈亚芳提出本案诉讼。 本院认为：原告陈亚芳与被告孔立伟之间的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守。 原告陈亚芳请求解除双方的《房屋租赁合同》，被告孔立伟已事实上将承租房屋腾空，因此双方的合同已事实上解除，本院予以确认。 因案涉房屋所在区域面临拆迁以及众所周知的2020年春节前后持续至今的新冠疫情影响等原因，应当认定双方当事人签订《房屋租赁合同》的客观情况，发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，仍然要求孔立伟按原合同约定，提前预交下一年度的租金（10万元）明显不公平，也难以实现其在下一年度不受影响地完整经营轮胎店的合同目的，因此本院酌定按双方合同的实际履行期限交纳租金。 被告孔立伟称，于2020年2月8日将承租的东屋腾空，2020年4月前将西屋腾空。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告孔立伟对其抗辩主张，未向法庭提供任何证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。另外，被告孔立伟承租期间将东、西屋的隔断打通，在未将隔断恢复的情况下，纵使其于2020年2月8日将东屋腾空，亦不能单独认定东屋的租赁合同解除或者终止，概因东、西两屋互联互通，单独腾空的东屋并不具有防盗之基本功能，无法使用，因此应当将两屋合并一起认定房屋腾空时间。 原告陈亚芳称，被告孔立伟于2020年5月9日将承租的东、西两屋腾空，并向法庭提供一张照片为证，照片中有被告孔立伟的工人仍在使用承租房屋的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，及照片证据，可以确信原告陈亚芳的陈述具有高度可能性，可以认定。因此被告孔立伟应按实际租赁使用的期间，向原告陈亚芳交纳租金22602元（1月21日至5月8日，计108天，108天×50000/365＝14794元；3月12日至5月8日，计57天，57天×50000/365＝7808元），扣除其押金10000元后，应再交纳12602元。 原告陈亚芳请求被告孔立伟承担改变房屋结构违约金5000元。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”庭审中，原告陈亚芳确认孔立伟存在挖地沟、打通东西屋隔断等改变房屋结构问题，但均系经其同意而为，应视为双方答成了新的合意，变更了原合同内容，阻却违约，故对原告主张的违约金5000元不予支持。 庭审中，原告陈亚芳撤回限期被告孔立伟腾迁房屋的诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈亚芳与被告孔立伟于2017年1月20日、2017年3月11日签订的两份《房屋租赁合同》； 二、被告孔立伟于本判决生效后十日内向原告陈亚芳支付租金12602元； 三、驳回原告陈亚芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元减半收取为123元（原告已预交），由原告陈亚芳负担36元，被告孔立伟负担87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张季 二〇二〇年六月二十八日 书记员  郝娜