上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7044号原告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海迎缘餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：开华英，总经理。委托诉讼代理人：廖潇歌，上海七方律师事务所律师。第三人：上海弘或投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金高路XXX号XXX层。法定代表人：张冬梅，经理。委托诉讼代理人：段崇社，男。第三人：上海皓沣物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路XXX弄XXX号XXX幢-842。法定代表人：戴乐慧，执行董事。委托诉讼代理人：杨小芬。原告上海锦策房产咨询有限公司(以下简称锦策公司)与被告上海迎缘餐饮管理有限公司(以下简称迎缘公司)及第三人上海弘或投资管理有限公司(以下简称弘或公司)排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，为查明案件事实，本院依职权追加上海皓沣物业管理有限公司(以下简称皓沣公司)作为第三人参加诉讼。2020年3月2日和2020年6月8日，本案两次公开开庭审理，原告锦策公司委托诉讼代理人郑浩，被告迎缘公司委托诉讼代理人廖潇歌，第三人弘或公司委托诉讼代理人段崇社到庭参加诉讼。第三人皓沣公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告锦策公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市浦东新区金高路XXX号XXX层；2、判令被告按每月人民币(以下币种同)34,127元的标准，向原告支付自2017年7月1日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是上海市浦东新区金高路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿地高行体育中心”南北楼房屋的有权出租方，先前曾将该房屋出租给弘或公司用于商业经营，因弘或公司严重拖欠租金，原告提起诉讼，经本院判决原告与弘或公司的房屋租赁合同于2017年6月30日解除，该判决已于2018年7月31日生效。被告系弘或公司转租的承租户，经营场所与注册地址为上海市浦东新区金高路XXX号XXX层。被告在原告与弘或公司解除租赁合同关系后，既不与原告重新签订租赁合同，也未曾向原告支付任何租金或占用费，而是占用该房屋经营至今，且经原告多番催告后，被告仍拒不搬离该房屋。现为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告迎缘公司在第一次庭审时辩称，一、原告与弘或公司的租赁合同、弘或公司与被告的转租合同是两个独立的合同，前者解除不影响后者效力，转租合同尚在租赁期限内，合法有效，应予遵守；二、原告与弘或公司之间的租赁合同解除后，原告及第三人皓沣公司采取过拉电等强制措施，被告为了维持经营运转，不得不与原告及皓沣公司方就租赁事宜进行沟通谈判，最终被告接受按20,400元/月的标准支付物业费，该费用虽然名义上为“物业费”，但实际包含租金和物业费两部分。原告及皓沣公司的工作人员承诺，只要被告按时缴纳上述费用，就可以继续使用房屋。自2018年4月至2019年11月，被告每月均按时支付上述费用，不存在欠付使用费的事实，原告无权要求被告搬离；三、至于2017年7月至2018年3月的租金，被告认为其是与弘或公司签订的转租合同，愿意向弘或公司补付，如果弘或公司指示将这一期间的租金直接支付给原告，被告亦同意；四、根据被告与弘或公司之间转租合同的约定，租赁期限为十年，被告是按照经营十年的预期投入装修等经营成本，如果强行搬离，损失巨大，这对被告不公平不合理。在第二次庭审时，被告当庭修改了上述第一点理由，被告称，经重新核实，2018年5月至2019年8月，被告每月实际支某某费用不止20,400元，每月还有20,000元是按照原告方工作人员的指示支付到案外人的账户上。每月合计40,400元的费用包含租金和物业费，其中物业费应按照弘或公司与被告转租合同中的约定确定为每月6,120元，其余均为租金。其他抗辩理由不变。第三人弘或公司辩称，其与原告的租赁合同已经法院判决于2017年6月30日解除；弘或公司当初确实是将房屋转租给被告；合同解除后弘或公司就无权、实际上也从未再收取被告的任何费用，租金的收取时间截止到2017年6月30日。对原告诉请，弘或公司没有异议，2017年6月30日之后的任何租金，如果被告坚持向弘或公司支付，弘或公司也愿意将收取的款项全部转付给原告。第三人皓沣公司辩称，皓沣公司接受原告聘请，提供“绿地威廉商业项目”的物业管理服务，按照20元/平/月的标准收取物业费。2018年4至2019年11月，被告每月缴纳的20,400元物业费，皓沣公司确认均已收到，但这其中不包含租金，租金并非由皓沣公司收取。至于其他费用及本案纠纷，与皓沣公司没有关系，皓沣公司对原告的诉请没有意见。本院经审理查明事实如下：2013年，上海绿地威廉置业有限公司(以下简称绿地公司)(甲方)与弘或公司(乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定甲方将坐落于浦东新区高行镇金高路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿地高行体育中心”南北楼房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8出租给乙方；租赁期限自2013年3月1日至2028年2月29日止，租期为十五年。合同另对租金、违约责任等进行了约定。同年6月30日，弘或公司(出租方)与案外人潘某(承租方)签订《上海绿地威廉项目租赁合同》，约定将“南楼F2-1、F2-2(H)、F2-3(H)金高路XXX号XXX楼”房屋出租给承租方用于经营火锅餐饮，租赁面积1,020平方米，租赁期(包含免租装修期)：为期10年，自交付日(包括视为交付日)起计。在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费及其它根据本合同约定应缴纳之费用。合同附表六约定，该房屋保底租金：租赁期第一年至第二年：1.0元/月；租赁期第三年至第四年：1.05元/月；租赁期第五年至第六年：1.10元/月；租赁期第七年至第八年：1.16元/月；租赁期第九年至第十年：1.22元/月。另约定，承租人每月应付物业管理费单价6.0元/平方米/月。双方对其他权利义务亦进行了约定。审理中，被告认可该合同中约定的租金实际单位是“元/平方米/日”。2014年6月26日，绿地公司(甲方)、弘或公司(乙方)及锦策公司(丙方)签署《房屋租赁合同》之补充协议，约定：甲方将《房屋租赁合同》全部权利义务转让给丙方，丙方成为出租人，合同另对其他权利义务进行了约定。2017年12月，原告以房屋租赁合同纠纷为由将弘或公司诉至本院，2018年6月20日，本院作出(2017)沪0115民初95336号民事判决，判决原告与弘或公司之间关于上海市浦东新区高行镇金高路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号“绿地高行体育中心”南北楼房屋中南楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F2-1、F3-1、F4-1以及北楼F1-1、F1-2、F1-3、F1-4、F1-5、F1-6、F1-7、F1-8、F1-9、F1-10、F2-1、F2-2、F2-3、F3-1、F3-2、F3-3、F3-4、F3-5、F3-6、F3-7、F3-8的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年6月30日解除；……。2018年3月，原告于被告经营场所门口张贴告知函，告知被告于2018年3月27日之前搬离房屋，若被告未按期搬离，那么原告将采取必要手段，并追究被告的法律责任。告知函落款留下的联系人为原告工作人员施俊。被告至今未搬离，期间还因租房、物业等原因多次产生纠纷并报警，民警告知其通过司法途径解决。2020年1月，原告提起本案诉讼。另查明，锦策公司(甲方)与皓沣公司(乙方)于2016年底签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为上海市浦东新区高行镇金高路XXX号周边(近东靖路)绿地威廉商业项目管理区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务事项。合同第七条约定：物业服务费按商铺实际租用面积计收……收费标准为20元/月*平方米；第八条约定：业主、物业使用人依照本合同第七条约定的标准向乙方缴纳物业服务费；合同第九条约定：前期物业管理期间，乙方按照下述第(二)种收费形式确定物业服务费用……(二)酬金制，以20元/月*平方米计收的物业服务费用于本项目当年的所有预算支出，甲方不承担其余物业成本，其中20元/月*平方米的费用中已包含乙方的酬金；合同第三十条约定：本合同期自2017年1月1日起至2019年12月31日止。双方另对其他事宜进行了约定。2018年4月至2019年11月，被告每月支付物业费20,400元，皓沣公司确认收到，并开具了相应的发票。2018年6月至2019年8月，被告法定代表人开华英通过银行转账方式累计向案外人董雯、曹兆萍银行账户转入320,000元。被告称，上述320,000元系按照原告工作人员施俊的指示向案外人支某某，应构成房屋租金的一部分。原告称，施俊确曾系其工作人员，但被告想要表达的真实意思是被告曾与施俊存在贿赂行为，即便陈述属实，该私下交易也系非法行为，与原告无关；现有的付某对象，原告并不清楚是何身份，被告如果想要证明支某某费用中包含租金，应出具由原告公司确认的证据。还查明，案外人潘某系被告公司最早的投资人和法定代表人。2016年9月，被告的法定代表人变更为开华英。现被告以“奇香火锅”名称对外经营餐饮。以上事实，有(2017)沪0115民初95336号民事判决书、被告营业执照及工商注册信息、企业信用信息公示报告、上海绿地威廉项目租赁合同、告知函、房屋现场的照片、前期物业服务合同、上海市公安局案(事)件接报回执单、上海市增值税普通发票、中国建设银行个人活期账户交易明细及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，原告系出租人、第三人弘或公司系承租人，被告系次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，在原告与第三人弘或公司之间的租赁合同于2017年6月30日解除后，作为次承租人的被告已无权继续占用房屋，原告要求被告搬离并支付逾期腾房占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于使用费标准，根据被告与弘或公司之间转租合同约定的“租赁期第五年至第六年”的标准(即1.10元/平/日)，原告按照34,127元/月(1.10*1020*365/12)主张，标准较为合理，本院予以支持。对于使用费的起算日，被告和第三人弘或公司均确认双方之间的租金仅计算至2017年6月30日，此后被告未再向第三人弘或公司支付过租金，故原告要求被告支付自2017年7月起至实际搬离之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。至于被告提出的2018年4月至2019年11月之间每月20,400元的物业费中包含租金，以及2018年6月至2019年8月之间被告向案外人付某的问题，本院认为被告并未提供证据证明这些款项与租金或占有使用费之间有包含或重合关系，也未证明该款项收取与原告有关，原告亦不同意抵扣房屋占有使用费，故被告的主张难以成立。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海迎缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区金高路XXX号XXX层迁出；二、被告上海迎缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内，按照人民币34,127元/月的标准，向原告上海锦策房产咨询有限公司支付自2017年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,550元，减半收取计人民币7,775元，由被告上海迎缘餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周天娇二〇二〇年六月十二日书记员  林 珮附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。