海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初6943号   原告：陈浩彬，男，1986年10月13日出生，汉族，住海口市。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：杨琳，海南锦瀚律师事务所律师。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房******。统一社会信用代码：91460100082517598Y。   法定代表人：陈军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曾凡光，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王艺霏，海南海新律师事务所律师。   原告陈浩彬与被告海口绿地鸿翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨琳、被告的委托诉讼代理人曾凡光、王艺霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈浩彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金43039.69元（按已付房款的万分之三自2019年8月9日起暂计至起诉之日止，实际应计至判决之日止）；2.请求判令被告承担本案的律师费用4000元；3.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月29日签订《海口市商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定原告购买被告位于海口市。房屋建筑面积为79.41平方米，房款总价为519803元。购房合同签订后，原告依约向被告付清了房款，并按照国家规定缴纳了契税和维修基金。根据购房合同第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”结合附件七第七条第6点的约定：“本合同第十五条第一款所约定之‘日’均为工作日。”由于原告已于2017年6月16日办理了交房手续，被告至少应当在2019年8月9日前履行购房合同约定的办证义务。然而截至起诉之日，被告仍未向原告履行购房合同约定的办证义务。原告认为，被告未能按照购房合同约定及时为原告办理房产证已经构成违约，根据购房合同的相关约定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金43039.69元（按已付房款的万分之三自2019年8月9日起暂计至起诉之日止，实际应计至判决之日止）。此外，根据购房合同第九条第5点约定：“本合同约定损失包括：……（2）出卖人为追究买受人的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。”虽然此条款未约定买受人追究出卖人的责任而支出的律师费属于合同约定的损失，但是由于该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，同时未遵循公平原则确认当事人之间的权利和义务，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，即购房合同第九条第5点应当理解为买受人追究出卖人的责任而支出的律师费也属于合同约定的损失。因此，被告应当承担原告为追究其逾期办证违约责任而支出的律师费4000元。基于以上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，愿判如诉请。   被告海口绿地鸿翔置业有限公司辩称，一、被告为原告办证的期限为原告完税之日起计算900个工作日，折合日历日三年五个月零七天。截至原告起诉止，仍在办证期限内，被告不存在逾期办证的事实。首先，根据双方《海口商品房买卖合同》第十六条规定，原告自行向税务机关缴纳相关税款。而缴纳相关税款是办理不动产权证的前提。因此被告为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算，而不应从双方合同约定的“自房屋交付之日”起算，该约定对被告显失公平。其次，2015年3月1日，国务院颁布实施《不动产登记暂行条例》，实行“两证合一”政策，即将原分别办理“房产证”和“土地使用权证”的政策变更为办理统一的“不动产权证”。合同约定的“房产证”和“土地证”依法不能办理，该合同条款已经无法履行。因此，合同第十五条约定的办证期限，即540个工作日加360个工作日合计900个工作日，应视为被告办理不动产权证的期限，该期限折合日历日为三年五个月零七天。从原告完税之日起算，截至原告起诉止，该期限尚未逾期。被告不存在逾期办证的事实。再次，根据合同附件七《本合同补充协议》第七条第5款“本合同第十五条约定的期限是出卖人依法履行提交资料申请办理产权证的期限，非政府颁发产权证期限”的约定，900个工作日是被告依法提交办证资料的期限，并非被告最终办妥不动产权证的期限。而被告在原告完税后即向政府递交了相应办证资料，不存在逾期的事实。二、因政府的原因导致不能正常办证的期限不应计入被告的办证期限内，应予扣除，且被告免责。2014年9月24日海口市国土资源局发布《国有土地使用权挂牌出让公告》（21[2014]24号），挂牌出让位于海口市灵山镇A05、A08地块，并注明现状土地条件为：已具备开发建设条件。基于此，被告依法竞拍A08地块，并与海口市国土资源局依法签订《国有建设用地使用权出让合同》[合同号：海口市国让（合）字（2014）54号]，总面积42653.48平方米。在开发建设中，被告依法取得《建设工程规划临时许可证》《建筑工程施工许可证》。后在申请办理《不动产登记证》及《建筑工程竣工验收备案证》、房屋大产权证过程中，发现其中147.7平方米土地为农用地，政府部门初始供地出现了问题。为此，被告积极与政府部门沟通，要求尽快处理，以便办理大产证及业主分户证。海口市自然资源和规划局于2020年5月29日回复《关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函》，答复称“剩余147.7平方米未办理供地手续，依据海口市第二次土地利用现状调查成果，土地利用现状仍为农用地（旱地）。受到我省“双暂停”政策影响，上述用地达不到农转用报批的要求，目前无法办理供地手续”，并要求被告与海口市咨规局美兰分局协商办理项目验收手续。可见，被告始终秉持诚信原则依约履责，涉案房产不能及时办证完全是基于政府原因。可见，被告不能正常为原告办理不动产权证系政府原因所致，因政府的原因导致不能正常办证的期限不应计入被告的办证期限内，应相应扣除，且被告免责。三、原告逾期提供办证所需材料也是不能如期办证的重要原因。《海口商品房买卖合同》第十五条第二款规定，“出卖人应当提前15天如实告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”。但事实上，原告在接到被告要求提供办证所需资料后，迟迟未能及时向被告提供。该逾期行为也是不能如期办证的重要原因。原告应承担相应责任。四、双方约定的违约金比例过高，即便存在违约情形人民法院应予适当减少。被告认为，无论被告办证是否存在逾期违约情形，由于双方约定的逾期违约金按房款总额日万分之三计算，该比例明显过高，人民法院应予调整，适当减少。无论发生政府供地错误还是政府实施“两证合一”政策，被告均积极与政府部门请示沟通，诚信履约，没有任何过错。因此，即便存在违约，也不应承担过高的违约金。五、原告要求被告支付律师费无事实和法律依据。首先，被告未有逾期办证的事实，故无需就此向原告承担赔偿责任，更无论说双方商品房买卖合同未约定被告应承担原告律师费的情形。原告的该项主张系对合同内容存在误读所致。其次，商品房买卖合同纠纷也不属于可以由被告负担律师费的案件类型。再次，原告仅提供《法律事务委托合同》，未提供付款凭证，无法证明律师费用已实际产生。综上所述，恳请法庭查清案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、海南增值税普通发票、海南省住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收完税证明、海南绿地城房屋交接书、法律事务委托合同，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   被告提交的国有土地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、海南省非税收入一般缴款书、供地结果信息、建设工程规划许可证、关于灵山A08地块1502.39平方米用地说明的函、关于恳请开展灵山西片区改造项目A08地块施工和监理等前期工作的请示、关于恳请开展灵山片区改造项目A08地块整体登记发证的请示、关于灵山片区改造项目A08地块宗地界限调整的请示、海口市国土资源局业务传递卡、关于商请海口市灵山片区旧改项目A08地块土地面积的请示、关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函、不动产权证书，原告对上述证据的证明力不予认可，因海口市自然资源和规划局在2020年5月29日向被告出具的关于海口市灵山西旧改项目A-08地块供应问题的函中称“考虑到未办理供地手续(147.7平方米)的土地位于项目边缘且分布零散面积小，不影响主体建筑物建设，建议被告与海口市资规局美兰分局协商办理项目验收手续”，由此可见，未办理供地手续的土地并不必然影响被告的项目验收，被告的上述证据不足以证明是政府原因导致不能办证，故本院对上述证据的证明力不予确认。被告提交的关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知、关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见、关于印发2016年不动产统一登记工作计划安排的函、关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知、海口实施不动产统一登记、关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知、关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知、关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见，上述材料属于政府的规范性文件等，不属于民事案件的证据范畴，本院对其关联性、证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年12月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市灵山镇A-08地块海南绿地城A-08地块2#楼16层1602房，总价款为519803元；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的交付条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起540个工作日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。该合同签订后，原告向被告付清了合同中约定的购房款。2017年6月16日，原、被告办理了上述房屋的交付手续。被告至今未给原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告与被告因办证问题产生纠纷，遂成讼。庭审中，被告还称，涉案房地产项目建设工程尚未办理竣工验收备案手续。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述合同约定，被告应当自房屋交付之日起540个工作日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360个工作日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于在原、被告签订上述合同后，房屋、土地权属证书办理政策发生变动，房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，被告应当于房屋交付后的900个工作日内为原告办妥不动产权证书。经查，2017年6月16日，被告向原告交付了涉案房屋，截至本案庭审之日（即2020年6月19日），被告未给原告办理不动产权证书的时间并未超过上述合同约定的900个工作日。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金及律师费，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告提出合同约定的办理房屋产权证书及土地权属证书的日期应当合并计算的辩解意见，有事实依据，本院予以采信。被告提出其为原告办理产权证的期限应从原告完税之日起算，因政府原因导致不能正常办证，原告逾期提交办证资料的辩解意见，依据不足，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告陈浩彬的诉讼请求。   案件受理费976元，因适用简易程序减半收取计488元，由原告陈浩彬负担（已预交）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判员 彭豫梅     二〇二〇年六月二十七日   书记员 林 丽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。