文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初208号原告：魏光辉，男，1960年3月8日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刁传金，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：张琼（原告魏光辉之妻），1964年1月13日出生，汉族，住址同上，特别授权。被告：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道**祥瑞大厦**10―**，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，执行董事。委托诉讼代理人：周敏，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。原告魏光辉与被告重庆良浩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告魏光辉的委托诉讼代理人刁传金，被告重庆良浩置业有限公司的委托诉讼代理人洪华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏光辉向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金（金额以鉴定结果为准）；2、被告支付原告逾期办理产权证的违约金（从2019年11月10日起，以198000元为基数，按日息万分之0.3计算至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。事实与理由：2015年4月29日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以198000元购买被告位于重庆市江津区鼎山大道XX号XX小区XX号XX幢XX号房屋一套，建筑面积52.36平方米。合同第七条第一款第2项约定：甲方应当在2016年12月31日前将该商品房交付乙方使用。第九条约定：甲方迟延交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金。合同第十三条对办理产权登记也进行了约定。双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告按照合同约定履行了支付购房款、大修基金以及契税、印花税等付款义务，但被告未按合同约定的时间交房。从被告应交房屋之次日起至2019年9月，原告一直租房居住。2019年9月12日，原告为了减少损失，到被告的XX小区售房处，在被告的要求下签订了由被告物业方制作的《接房手续书》、《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议》，才拿到了案涉房屋的钥匙并开始装修。综上所述，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效的，被告未按照合同约定交付房屋和办理房屋产权证，已构成严重违约，由此给原告的生活带来了严重的不便，同时也给原告造成了严重的经济损失。为保护原告的合法权益，现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条的规定提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的的诉求。被告重庆良浩置业有限公司辩称：对原被告之间的商品房买卖关系无异议，原告已于2019年9月12日办理了交房的手续。对原告请求支付的迟延交房的损失，被告不予认可。原被告在合同中约定了逾期交房的违约金，应当优先适用合同约定的违约金标准，而不应当按照损失主张。逾期办证违约金，应从交房之日起180日后开始计算，原告从2019年11月10日起算，早于180日，不符合合同约定。经审理查明：2015年4月29日，原告魏光辉（乙方、买方）与被告重庆良浩置业有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市江津区鼎山大道XX号XX小区XX号XX幢XX号住宅一套，建筑面积52.36平方米，总价款为198000元；《商品房预售许可证》号为津国土房管（2014）预字第（0X2）号。合同第七条约定：“交房期限及交房条件。1、……2、预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条约定：“关于办理产权登记的约定。1、现售商品房的，……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《重庆市商品房买卖合同》附件五第六条约定：“产权登记。1、……2、甲方应在本商品房实际交付之日起180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期处理，按合同第十三条逾期时间处理执行。……”除上述内容外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于合同签当日向被告交纳了购房款60000元，被告并向原告代收了契税、印花税、大修基金等。2016年5月6日，原告向被告交纳了购房款138000元。2019年9月12日，被告将涉案房屋交付原告。至今涉案房屋工程未通过竣工验收，也未取得案涉房屋工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，被告也未取得涉案商服用房土地房屋登记机构出具的登记受理单。在庭审前的证据交换中，原告提交了与他人签订的《房屋租赁合同》，以及他人收取租金的《收条》等，用以证明因被告迟延交房原告每月产生租房损失800元。由于被告不认可原告主张的租赁房屋的损失，原告于2020年3月16日申请对案涉房屋的租金标准进行司法鉴定。2020年5月11日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出重金房估（2020）字第0699号《房地产司法鉴定估价报告》，意见：涉案住房2017年1月1日至2020年5月31日期间的市场租金总价35290元（注：35290元÷41个月＝每月租金860.73元）。为此产生鉴定费3000元。对该鉴定结论，原告无异议，并请求以鉴定结果作为被告应支付原告逾期交房违约金的依据。被告认为：鉴定租金的期间为2017年1月1日至2020年5月31日，与本案逾期交房的期间不符，不能作为原告损失的参照标准。庭审中，原被告同意从2019年9月12日起计算办理产权登记的期间，并同意将鉴定结论的金额除以鉴定单位得出该租金总额所依据的天数，作为房屋每天的租金标准。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对原告请求被告支付的逾期交房违约金。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，而被告于2019年9月12日才将房屋交付，被告应当承担违约责任。根据合同约定的违约金的计算标准，被告每日应付原告违约金5.94元（198000元×0.3÷10000），按鉴定的租金标准，被告每日应付原告违约金28.32元（2017年1月1日至2020年5月31日共1246天，35290元÷1246天）。两项相比，合同约定的逾期交房违约金明显过低，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求以鉴定的租金标准调增违约金，符合法律规定。但由于鉴定的租金标准，高于原告主张的租金标准，综合被告迟延交房的期间等，本院确定被告按鉴定租金标准的80%支付原告迟延交房违约金。从2017年1月1日至2019年9月11日，被告迟延交房984天，应付原告迟延交房违约金22293.50元（984天×28.32元/天×80%）。对被告辩称，合同中约定了逾期交房的违约金，应当优先适用合同约定的违约金的计算标准，不应按鉴定结论计算违约金的理由，因与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，关于当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定不符，本院不予纳。对原告请求被告支付的逾期办理产权登记的违约金。庭审中，原被告同意从2019年9月12日起计算被告办理原告所购房屋产权登记的期间，是双方当事人对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。按原被告确认的交房时间，被告应在房屋交付后180日内向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。至今被告仍未取得原告所购房屋办理权属登记的受理单，按合同应承担相应的违约责任。其起算时间从2020年3月11日起（从2019年9月12日交房之日起扣除180日），按日万分之0.3计算至被告向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆良浩置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告魏光辉逾期交付房屋违约金22293.50元；二、被告重庆良浩置业有限公司在本判决生效后支付原告魏光辉逾期办理产权登记的违约金（以已付房款198000元为基数，从2020年3月11日起至被告向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止，按每日万分之0.3计算）；三、驳回原告魏光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取395元，鉴定费3000元，由被告重庆良浩置业有限公司负担。案件受费费和鉴定费，原告均已预交，被告在履行上述款时直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇二〇年六月二十九日书记员  王星皓