宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初1805号原告：孙学兵，男，1974年6月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市宁东镇。委托诉讼代理人：张燕春（系原告孙学兵妻子），女，1979年8月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市宁东镇。被告：李军，男，1978年3月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告孙学兵与被告李军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙学兵及其委托诉讼代理人张燕春，被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金15000元；2.判令被告向原告支付违约金41500元；3.判令被告支付拖欠的物业费等6000元；4.判令被告将房屋腾空返还原告；5.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月3日，原被告双方通过银川市金凤区中远房地产信息咨询部签订了《银川市存量房屋买卖合同》。合同约定原告将名下位于金凤区房屋以415000元价格出售给被告。合同约定，原告于2017年10月3日前将房屋交付被告，被告于2017年10月18日前先行支付原告房款5万元。后原告依约定将房屋交付被告，但被告未能支付首付款，双方遂于2017年10月18日签署《补充协议》，约定因涉案房屋产权证尚未办理下来，被告以月租金1000元承租涉案房屋，直至原告房产证下来。补充协议还约定，若因开发商原因房产证在一年内未能办理下来，房屋买卖合同终止，房屋中介费8300元由被告承担。后房产证因开发商原因一直未能办理下来，被告也一直占据原告房屋。其间，因被告屡屡拖欠房租，至2019年11月12日，被告实际仅向原告共计支付租金15000元，原告遂坚决要求腾房，被告又表示愿意购买涉案房屋，双方遂于2019年11月12日又签署一份《补充协议》，被告承诺于2020年2月12日前筹齐购房款415000元，并付清欠付的租金15000元。双方还约定，一旦违约，违约方须在违约之日起15日内按房款总额的10%向守约方支付违约金；乙方（被告）必须在2020年2月19日前将房屋完好地交付原告，并交清与房屋有关的全部费用。该份补充协议签订后，被告至今仍未支付任何费用且占据原告房屋拒不退还。被告租住原告房屋期间，还欠付物业费共计6000元。由于被告不履行合同约定，依据2019年11月12日签署的《补充协议》约定，被告应向原告交付涉案房屋并承担违约责任。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法保护原告合法权益。被告辩称，1.同意与原告解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。2.原告诉请的房屋租金被告愿意承担。3.对于原告诉请的违约金不认可，因为原告违约在先，到开庭为止，原告也没有履行解压手续，也没有向被告出具任何房屋买卖的凭据。中远房地产信息咨询部到现在也没有提供原告房产的真实信息。被告认为原告和房屋中介存在欺诈行为，给被告也造成了两年的损失，应当由原告和房屋中介公司承担赔偿责任。违约金包括原告办理公证手续等费用，但至今就算被告按约支付了房屋价款，原告也不配合办理，至今被告未见房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的银川市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、定金保管条均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月3日，原告与被告签订《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于银川市金凤区建筑面积78.99平方米的房屋出售给被告，房屋成交价格为415000元；被告在签订合同的同时支付定金1万元，于2017年10月18日前支付5万元，剩余115000元在房屋过户经被告支付，尾款于被告房产证办出60日内支付；原告应当在2017年10月3日将房屋交付给被告。2017年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）及银川市金凤区中远房地产信息咨询部（丙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方协商因房证未办出，乙方在（10.18号承诺给甲方50000元（伍万元整）现金，于10.18号协商此条作废）现已乙方每月租金1000元（壹仟元整）租甲方住宅，直到甲方房产证办理出来终止。如果甲方房产证一年后因开发商原因未能办理，房屋买卖合同自行终止，合同终止产生的中介费8300元（捌仟叁佰元整）由乙方承担。房产证下来后过户当天乙方给甲方首付款165000元（壹拾陆万伍仟元整）。此协议与甲方孙学兵与乙方李军于2017年10月3日签署的《银川市存量房买卖合同》配套使用，同样具有法律效力。”2019年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：“有关乙方李军购买甲方孙学兵名下：金凤区的房屋做以下补充：1.乙方于2020年2月12日前筹齐购房款肆拾壹万伍仟元整（415000元）支付给甲方；并且甲方配合乙方办理房屋解除抵押手续和公正手续；2.有关于后期过户产生的所有费用由乙方承担；3.乙方于2020年2月12日前支付剩余房屋租金壹万叁仟元整（13000元）；4.如双方违约必须在违约之日起15日内按照购房总价款的10%支付对方违约金，并且乙方必须在2020年2月19日前搬出该房屋并且不能损坏房屋内原有的装修和家具家电，交情所有有关于房屋所产生的费用；5.关于购房中介费各自承担购房总款的1%。”被告认可欠付原告2017年10月3日至2020年4月3日期间房屋租金15000元、物业费6000元。涉案房屋现仍未能办理产权证书。本院认为，原、被告双方签订的《银川市存量房买卖合同》及三份《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方均应按照约定全面履行己方义务。原告交付房屋后，被告逾期支付购房款及房屋租金，已构成违约，原告庭审中要求解除双方签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》，因双方在2017年10月18日签订的《补充协议》中约定“如果甲方房产证一年后因开发商原因未能办理，房屋买卖合同自行终止”，现涉案房屋仍未能办理产权证书，即双方约定的合同终止条件成就，再行请求解除《银川市存量房买卖合同》已无必要，对于后续签订的三份补充协议原告要求解除，被告亦同意解除，本院照准。协议解除后，被告亦应返还涉案房屋，故对原告该项诉请，本院予以支持。原告请求被告支付欠付的2017年10月3日至2020年4月3日期间房屋租金15000元、物业费6000元，被告无异议，本院予以支持。关于违约金请求，双方约定“如违约必须在违约之日起15日内按照购房总价款的10%支付对方违约金”，该违约金约定过高，本院以违约给对方造成实际损失为基础考虑，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照购房总价款的1%计付违约金，经计算为4150元（415000元×1%）。被告关于原告违约在先的抗辩意见无证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除原告孙学兵与被告李军于2017年10月3日、2017年10月18日及2019年11月12日签订的《补充协议》；二、被告李军于本判决生效后十日内向原告孙学兵返还位于银川市金凤区；三、被告李军于本判决生效后十日内支付原告孙学兵房屋租金15000元、物业费6000元、违约金4150元，合计25150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681元，由原告孙学军负担466元，被告李军负担215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周宁 二〇二〇年六月十五日书记员 邵帅本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。