广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1004号原告：彭美宏，女，汉族，1987年11月20日出生，住湖北省罗田县**********，公民身份号码：421************822。委托诉讼代理人：叶劲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市大亚湾太东实业发展有限公司，住所地：惠州市************太东集团大厦，统一社会信用代码：914********9040858。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘坚，广东奔犇律师事务所律师。原告彭美宏与被告惠州市大亚湾太东实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行审理。原告彭美宏的委托诉讼代理人叶劲，被告惠州市大亚湾太东实业发展有限公司的委托诉讼代理人杨创铄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭美宏向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付逾期交付房屋的违约金100252.3元（暂计算至2019年8月31日，自2019年3月31日起计算至被告将符合合同约定交付条件的房屋实际交付给原告之日止，以购房款1310487元为基数，按每日万分之五计）。二、请求被告向原告支付交付房屋不符合合同约定的修复费用15000元。三、请求被告承担原告已经支付的律师费5000元。（以上三项共计120252.3元）四、诉讼费、鉴定费等由被告负担。庭审后，原告变更第二项请求，请求被告对房屋履行整改修复义务并履行房屋交付义务。事实和理由：2017年3月29日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，购买位于惠州大亚湾澳头石化大道中480号太东天地花园**********，约定房屋总价款为1310487元且房屋交付日期为2019年3月31日。原告于2017年3月23日支付了定金50000元，2017年3月27日，原告支付了首期维修资金等费用7117元；2017年3月29日、4月6日、5月25日，完成了首期款395487元（含现金1300元）支付；2017年5月25日，双方达成《协议书》《追加首期款欠款协议书》，原告加缴首期款至525487元，原告已经完成首期款525487元支付，并且后续全部还清借款；2017年6月，银行向原告发放了按揭贷款785000元，原告开始按月还款，原告已经全面履行了房款支付义务。2019年3月31日，被告并未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋。直至2019年9月7日，被告在没有按照《商品房买卖合同》第九条约定提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的情况下，联系原告要求进行房屋交付手续，原告至现场实际验房后发现被告交付的房屋存在墙面及房顶渗水等多项问题，严重不符合合同约定的情况，原告拒绝收楼并要求被告整改。然而，被告一直拖延履行整改修复，也未提供相关房屋交付资料给原告，被告的房屋交付义务一直未履行。依据《商品房买卖合同》第十二条“逾期交付责任”第1点明确“逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。”又依据《商品房买卖合同》第八条和附件四约定：“合同第三章第八条关于逾期付款的约定：1、原告选择分期付款方式支付房款的：（1）、原告逾期付款未超过30天的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金……”因《商品房买卖合同》为被告预先制定的格式合同，而格式条款解释按照通常理解进行，以及在出现不同理解时，按照对提供格式条款方不利的理解执行的原则，应当作出以下有关合同条款解释：被告逾期交付的违约责任，应当是30天内，逾期违约金的比率为日万分之五，三十天后，原告要求继续履行的，逾期违约金的比率为日万分之五。因此，原告有权要求被告按照日万分之五的比率支付逾期交付房屋的违约金。与此同时，被告交付的房屋不符合约定的标准，依据《商品房买卖合同》第十六条第（二）项约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给原告造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任；被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。”原告自2019年9月7日提出房屋相关质量问题后，被告一直拖延修复，原告有权委托他人修复，修复费用及相关损失由被告承担。时至今日，被告未按照《商品房买卖合同约定》约定交付原告房屋，一直未履行其房屋交付义务，系严重违约行为。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告惠州市大亚湾太东实业发展有限公司辩称：一、被告已在2019年4月22日前满足交付条件，且亦已通知原告前来收楼。被告在此日期后不存在逾期交房的违约行为，故原告主张的违约金计算方式有误。被告与原告在案涉的《商品房买卖合同》第九条明确约定，案涉商品房的交付条件为取得竣工验收报告和测绘报告。合同签订后，被告于2019年3月29日取得竣工验收报告并于2019年4月22日取得测绘报告。且被告已经于2019年4月28、29日通过书面方式通知原告前来收楼。但原告并未按约定在被告通知的时间内前来收楼，现反向贵院以被告至今未交房为由要求违约金。按照被告与原告关于交房条件及交房期限的约定，被告在2019年4月22日已经满足交房条件。且被告已经在2019年4月30日前书面通知原告前来收房。故被告在本案中不存在2019年4月30日后仍未能交房的情形，原告要求逾期违约金至2019年8月31日的主张无事实依据，依法应当予以调整。另外，被告之负责人与业主代表签订的《关于太东天地花园延迟交房违约金赔付的协议》是针对被告存在逾期交房情况下，（因有部分合同约定的交房时间为2019年3月31日）的违约金赔付方案。在本案中，计算违约金时亦应当按照此约定进行计算（即合同约定的92%）。二、原告按日万分之五计算逾期违约金毫无事实和法律依据。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，若被告存在逾期交房情形的，被告应当按已支付房款为基数支付日万分之一的逾期违约金。该约定清晰、明确，既不会产生歧义也不会造成有争议的理解。但本案中，原告却以双方对逾期交房违约金存在有争议的理解为由，欲援引《合同法》第四十一条的规定，按日万分之五计算违约金。可见原告认为双方对逾期交房违约金的约定存在歧义的主张是不符合客观情况的，依法不能成立。进而原告要求按照日万分之五的标准计算逾期交房违约金的诉请是无任何事实与法律依据的。故违约金应当按照约定的日万分之一计算，不能采纳原告的计算方式。三、原告向被告主张修复费用、律师费等毫无事实与法律依据。原告认为案涉商品房需要修复，进而通过诉讼向被告主张15000元的修复费用。根据《民事诉讼法》的精神以及《民事证据若干规定》的规定，原告对其提出的案涉商品房需要修复、且修复费用为15000元之主张负有举证责任。但原告在本案中未提供任何证据证明前述主张，故其要求修复费的诉讼毫无事实依据。且根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，若被告交付的商品房确实存在不符合约定或质量缺陷的情形，被告承担的是修复责任并非赔偿修复费责任。故原告要求修复费的主张亦无任何法律依据。另被告与原告并未对发生纠纷时支付律师费的事项达成任何约定，且原告聘请律师的费用并非为必须的费用。故原告要求被告赔偿其支出的律师费毫无事实和法律依据。可见原告主张修复费和律师费的诉请均毫无事实与法律依据，贵院依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（预售），约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头石化大道中480号太东天地花园**********，总价款为1310487元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：原告应当于2017年3月29日前支付首期房价款395487元，余款915000元向商业银行申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告当前没有拖欠房款或银行按揭贷款已经放款。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：（一）被告应当在2019年3月31日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。被告通知形式可采用快递、挂号信、报纸公告等任何一种方式。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告所在的太东天地花园的业主代表与被告于2019年8月11日签订了一份《关于太东天地花园延迟交房违约金赔付的协议》，约定：从购房合同规定的交房日起截至2019年8月31日，被告因延迟交房产生的违约金，业主同意减免8%。2019年9月10日前，该部分违约金一次性全额汇入业主账户。违约金到账后，被告方可交房。合同及《关于太东天地花园延迟交房违约金赔付的协议》还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的太东天地花园（1-6栋及地下室）于2019年4月4日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年4月22日取得房屋测绘报告。被告于2019年4月28日通知原告在2019年4月29日至2019年4月30日收房。后因涉案楼盘外墙瓷砖问题，在政府相关部门的主导下，进行贴回外墙瓷砖，方案规定在2019年8月底前完成并验收，验收合格之前，业主不得入住，验房工作推迟到验收合格之后，延期交房违约金的赔偿标准仍按被告与业主达成的协议执行，赔付截止时间计算到外墙瓷砖验收合格之日，并在验收前10天开始赔付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《关于太东天地花园延迟交房违约金赔付的协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题；2.被告是否应向原告支付修复费用问题。对此分析评判如下：关于被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。原、被告在合同中明确约定被告应当在2019年3月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告建设的太东天地花园2栋于2019年4月4日取得竣工验收备案表，2019年4月22日取得房屋测绘报告，被告于2019年4月28日通过快递方式并按合同确定地址寄送收房通知，通知原告在2019年4月29日至2019年4月30日收房，虽然此时涉案房屋符合合同约定的交付标准，但因楼盘外墙瓷砖问题，业主实际上不能入住使用，从政府相关部门主导下对楼盘外墙瓷砖进行回贴的事实足以证实，外墙瓷砖工作方案规定回贴在2019年8月底完工，在此期间楼盘的业主不得入住，不缴纳物业管理费，延期交房违约金按被告与业主的协议执行，因此，事实上，原、被告通过协议已对逾期交房的截止时间和计算标准进行变更，该协议对被告及所有业主产生约束力，逾期交房违约金应按协议执行，逾期交房违约金按合同规定的交房日起计算至2019年8月31日，按合同约定的标准，总额减免8%计付。逾期交房违约金计算方式以全部房价款1310487元为基数，从2019年3月31日起计算至2019年8月31日，总额减免8%，具体数额为18567元（1310487元×0.0001×154天×92%）。关于被告是否应向原告支付修复费用问题。因涉案房屋是否存在瑕疵交付，需要修复而支付费用问题，原告并未提供证据证明房屋交付存在瑕疵及需要修复费用多少，经释明原告未申请鉴定，致使待证事实无法查明，该举证不能的不利后果应由负有举证责任的原告承担，主张修复费用15000元，不予支持。庭审后，原告变更该项诉讼请求为“请求被告对房屋履行整改修复义务并履行房屋交付义务”问题，因当事人变更诉讼请求应在庭审辩论结束前提出，在庭审结束数天后提出不予准许，且事实上在涉案房屋符合合同约定交付条件后被告已通知原告收房，在外墙瓷砖回贴完成后原告可以自行收房，并不存在被告不交付问题。关于主张律师费问题，双方未约定因违约另一方应支付律师费用，且该费用并不是必然产生，请求支付支出的律师费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾太东实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭美宏支付逾期交房违约金18567元；二、驳回原告彭美宏其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352.53元，由原告负担1220.53元，被告负担132元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年五月二十八日书记员  宋煜珍