广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初288号原告：张林海，男，汉族，1984年3月27日出生，住址：广东省佛山市****************，身份证号：360************81X。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所：惠州市************。法定代表人：吴政贤，总经理。委托诉讼代理人：尹连锋，公司员工。原告张林海与被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称：鑫涌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告张林海到庭参加诉讼，被告鑫涌公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林海向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同条款向原告支付逾期交房违约金29925元，具体计算如下：950000*0.00015*30*7=29925；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于律师费、调查费、查档费、保全费、公告费、公证费、邮寄费、交通费、差旅费等相关费用。事实与理由：原告与被告于2016年10月8日签订《商品房买卖合同(预售)》约定：被告位于惠阳区淡水东门白云五路的xx预售于原告。该商品房经惠州市房屋测绘所预测面积为97.85平方米，总价款为950000元人民币。原告已在规定时间支付全部房款950000元人民币于被告。按合同约定于2018年12月31日前交房于原告，而原告至2019年8月份一直无收到交房通知书，后面还是原告自行上门去才了解到7月份才能开始交房,按照合同约定,被告逾期7个月交房,按照合同执行,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金，共计29925元人民币。被告鑫涌公司辩称，一、造成逾期交房是因以下不可抗力所至，人民法院依法予以确认。因答辩人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工,后经住建、国土、街道办及答辩人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求答辩人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。答辩人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。另外，答辩人与被答辩人签订售房合同开始至约定的交房的2016年9月至2018年12月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以确认。二、被答辩人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据答辩人与被答辩人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令,或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理,导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期,无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，答辩人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而答辩人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是答辩人的原因和过错造成逾期交房，并且答辩人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，答辩人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了答辩人应在2018年12月31日前交楼，答辩人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，答辩人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约,答辩人在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中答辩人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被答辩人的该项诉讼请求没有事实及法律依据，被答辩人的诉讼请求依法应予以全部驳回。三、被答辩人计算逾期交房违约金方式不正确，应依法予以驳回。被答辩人诉请答辩人承担租房损失及律师费，因该两项诉请没有合同依据及法律依据，答辩人请求人民法院依法予以驳回。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实，依法作出公平判决，以维护法律的公正及答辩人的合法权益。按双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了逾期交付的责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理：（1），逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向向买受人支付全部房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60天（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》逾期在60天内为全部房款的万分之一每日，超过60天后才按全部房款的万分之一点五每日，应分开计算违约金而不是全部按照万分之一点五每日计算。四、答辩人于2019年7月1日按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所留地址向被答辩人寄出《入伙通知书》，并于2019年7月2日通过短信形式将入伙通知书发至双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所留电话，答辩人已尽到通知义务。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实，依法作出公正判决，以维护法律的公正及答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2016年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水东门白云五路中段山语龙庭2幢4层01号房；建筑面积共97.85平方米；总价款为人民币950000元；付款方式为2016年10月8日前支付首期款290000元，余款660000元由原告向银行申请贷款支付；被告应于2018年12月31日前交付商品房；合同第十二条约定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），逾期交房在60日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日（期限与上述约定的期限相同）后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，自该商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。合同附件十一补充协议第一条约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……。合同签订后，原告按照合同约定已付清首期款290000元及其余房款660000元。合同约定商品房应于2018年12月31日前交付，但是，被告并未按照合同约定期限交付商品房。2018年12月12日，被告向各业主发出《至山语龙庭一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。庭审时原告认可2019年7月2日已收楼。2020年1月16日，原告向本院提起诉讼。另查明，因被告开发的项目工程在施工过程中存在重大安全隐患。2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向项目承建单位即吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《停工通知书》，并抄送给被告，通知载明：“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《复工通知书》，通知载明：“现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定付清购房款，但是被告未按照合同约定期限交付商品房。依据合同约定被告应在2018年12月31日前交付商品房，但是涉案商品房于2019年7月2日才实际交付，被告明显存在逾期交房的事实，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张按照合同约定支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期交房超过60日，依据合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，本案逾期交房违约金应按照每日万分之一点五计算，以总房款950000元为基数，自2019年1月1日起计至2019年7月2日止，违约金共计25935元。原告请求被告支付逾期交房违约金29925元，超出部分本院不予支持。被告认为造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告认为原告主张逾期交房违约金应计算不正确，合同约定逾期交房在60日之内，按万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，逾期交房违约金应分开计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理，因此，被告辩称逾期交房违约金应分开计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，被告鑫涌公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张林海支付逾期交房违约金25935元。二、驳回原告张林海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶志光人民陪审员  严耀灵人民陪审员  井立瑶二〇二〇年六月一日书 记 员  李春琴