广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7028号原告：李盛智，男，1975年3月21日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：彭蓝仪，女，1990年2月2日出生，汉族，住广东省高州市。两原告的共同委托诉讼代理人：梁志华，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张名轩，男，1967年9月25日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。原告李盛智、彭蓝仪诉被告张名轩、第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李盛智、彭蓝仪的共同委托诉讼代理人梁志华，被告张名轩的委托诉讼代理人李伟强到庭参加了诉讼，第三人合富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李盛智、彭蓝仪向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即向两原告支付迟延交房的违约金345400元及其利息（利息从2018年5月12日起，按年利率6%的标准计至付清上述违约金之日止，暂计至起诉日为21916元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月8日，原告李盛智（作为乙方）、被告（作为甲方）以及第三人（作为丙方）共同签订了《存量房买卖合同》，约定被告将其位于番禺区××大道北××写字楼××房的房屋出售给李盛智，房价按整套计算为2200000元。合同还约定：该房地产交付使用的时间为过户当天。第三人应当于2017年7月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。甲方如未按照本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。过户时，房产证下名方可由李盛智指定任何人名。后李盛智依约支付了房款。然而，在各方准备于合同约定的交易过户期限前办理过户手续时，该房屋已于2017年3月6日被广东省广宁县人民法院查封；且据第三人反映，该房屋被其他中介单位锁盘，故无法网签、无法交易过户。为此，李盛智多次督促被告解决上述问题，尽快办妥房屋交易过户手续并将房屋交付原告使用，但被告一直不予配合。2017年12月23日，两原告与被告签订《更名具结书》，同意将该房屋过户至李盛智的配偶即原告彭蓝仪名下。2018年3月5日，在被告解决该房屋被限制交易的相关问题后，彭蓝仪与被告终正式办理交易过户手续，该房屋遂于3月7日过户至彭蓝仪名下。2018年5月11日，彭蓝仪与被告在第三人见证下，签订了《收楼确认书》，接收了该房屋钥匙。至此，被告才将该房屋交付两原告使用，逾期交房时间达314天，应付两原告违约金345400元。该违约金经两原告多次追讨未过，遂成本诉。为保障原告的合法权益，恳请法院依法判如所请。被告张名轩辩称：1.双方在2017年1月8日签订的《存量房买卖合同》付款方式第B款约定李盛智是商业贷款，李盛智已经违反了第B款第3、4点的约定，没有办理李盛智的银行同贷书，造成在约定的2017年7月1日前不能办理过户手续，是其违约在先。而且由《存量房买卖合同》第二十条可以看出李盛智是炒家。2.涉讼房屋的出售价格当时是低于市场价的，第三人也清楚我方出售的原因，我方就是需要急筹钱去还债，正因为李盛智迟迟不能提供银行同贷书，我方才不能被债权人信任，导致涉讼房屋被广宁县人民法院于2017年3月6日查封。3.李盛智、彭蓝仪于2017年12月11日登记结婚（我方不清楚二人是夫妻关系，一直以为李盛智是炒家），2017年12月23日我方应李盛智的要求与彭蓝仪签订《更名具结书》，该具结书底部注明：“买、卖双方签署人必须与《存量房买卖合同》的签署人一致”。所以我方与彭蓝仪的权利义务约定应以二人签订的《存量房买卖合同》为准，不应以我方与李盛智签订的《存量房买卖合同》为准。所以如果原告不提供我方与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》，则本案没有合同依据，法院应驳回原告的诉讼请求。4.我方与李盛智签订的关于1801、1802房的《存量房买卖合同》是在2017年10月20日签订，此时的两间房产也都是被广宁县人民法院查封，李盛智还与我方签订《存量房买卖合同》并支付定金，证明李盛智是很清楚我方的情况的，所以李盛智是有过错的。5.退一步说，我方与李盛智在2017年1月8日签订的《存量房买卖合同》第三条约定交付使用的时间为过户当天（即2018年3月5日《受理回执》）；我方与彭蓝仪于2018年5月11日签订《收楼确认书》，我方正式交楼。故我方即使迟延交房也是从我方与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》或留存房管局的《房屋买卖合同》上的约定交楼时间至2018年5月11日止。而且计算的金额也应以已经支付金额的时间点开始计算，不应按2200000元直接计算。6.因为李盛智已经在2017年12月23日将涉讼房屋更名到买家彭蓝仪名下，所以李盛智不是本案的适格主体。第三人合富公司述称：1.我方是房屋买卖的经纪方。2017年1月8日经我方介绍，买卖双方就买卖位于广州市番禺区××大道北××写字楼××房之物业相关事宜达成一致，并签署了编号为0027878的《存量房买卖合同》。2.根据合同约定，本次交易成交价为2200000元，付款方式为银行按揭付款，卖方同意该物业交付使用的时间为过户当天。合同签署后，因卖方原因导致交易延迟，买卖双方于2017年12月25日才成功办理网签手续，并于2018年3月5日办理过户手续，现该次交易已完成。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区××大道北××写字楼××房（以下简称涉讼房屋），建筑面积98.7031平方米，原登记权属人为张名轩，产权证号××××，登记时间为2014年2月26日。2017年1月1日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付50000元。2017年1月8日，张名轩作为卖方（甲方），与李盛智作为买方（乙方），合富公司作为作为中介方（丙方）共同签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定，涉讼房屋按整套出售并计价，总金额为2200000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验该房地产，查验后双方签妥交楼确认书，即视为该房地产交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、税款、债务及水电、煤气、电话、网络、电视天线、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理涉讼房屋产权转移登记，丙方应当于2017年7月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；付款方式采取银行按揭付款的方式：买方应在签署本协议同时自行交付定金500000元给卖方；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）600000元，买方应在2017年2月15日（不迟于递件日）前直接支付卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1100000元，由贷款银行直接划给卖方。该合同第二十条“其他约定”手写注明：“1.双方约定过完户后乙方将此房以每月5000元的租金返租给甲方，租期从过户后第二天到2018年1月8日止。2.过户时，房产证下名方可由李盛智指定任何人名。”2017年1月9日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付450000元，备注买房定金。2017年2月7日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付100000元，备注购房款。2017年2月16日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付500000元，备注购房款。2017年3月6日，涉讼房屋因涉及他案纠纷被广东省广宁县人民法院查封。2017年10月20日，张名轩作为卖方，与李盛智作为买方，广州恒灿房地产代理有限公司作为经纪方，共同签订两份《房地产买卖合同》，分别约定卖方将位于广州市番禺区南村镇××大道北××写字楼××栋1801房、1802房（以下简称1801房、1802房）出售给买方，房屋成交价分别为2300000元和2300000元。同日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付共四笔各50000元，合计200000元。2017年12月11日，李盛智与彭蓝仪登记结婚。2017年12月23日，张名轩作为卖方，与李盛智作为买方签订《更名具结书》，约定买卖双方均知悉并同意将涉讼房屋过户到买受人彭蓝仪名下，买受人同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止。2018年1月5日，张名轩与李盛智签订《解除合同协议（买卖）》两份，约定双方同意解除就1801房、1802房签订的《房地产买卖合同》，张名轩立即退还收取该两套房屋的两笔款项各100000元给李盛智，本退款自动转为涉讼房屋的购房款。2018年1月8日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付50000元，备注涉讼房屋购房款。2018年1月26日，中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《同意个人商业用房贷款意向书》，主要内容为：兹有彭蓝仪为购买涉讼房屋向我行申请个人商业用房贷款，经过我行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为850000元，最终以贷款合同签署为准，若我行最终与该申请人签署个人商业用房贷款合同，贷款拟发放至卖方指定的张名轩在中国银行的账户。2018年3月5日，广州市番禺区不动产登记中心出具《受理回执》，确认受理彭蓝仪、中国银行股份有限公司广州番禺支行、张名轩申请办理持房地产权证抵押权注销登记、存量房交易过户登记、持房地产权证抵押权设定登记。2018年3月7日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》，登记权利人为彭蓝仪，产权证号为粤（2018）广州市不动产权第××××号。2018年4月8日，中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《借款借据》，确认已向彭蓝仪发放贷款850000元，并将该款项转入张名轩账户。2018年5月11日，张名轩（甲方）与彭蓝仪（乙方）、合富公司（见证方）签订《收楼确认书》，约定乙方已确认收到甲方交来该物业之全部锁匙共一条，双方协商同意允许甲方再用三天时间搬完家私电器，三天后即2018年5月14日房屋内所有未搬东西归乙方所有。2019年6月5日，李盛智、彭蓝仪以张名轩未按约定向其方交付涉讼房屋构成违约为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认李盛智已付清涉讼房屋全部购房款，其中于2017年1月1日支付50000元，2017年1月9日支付450000元，2017年2月7日支付100000元，2017年2月16日支付500000元，2017年10月20日支付200000元，2018年1月8日支付50000元，剩余房款850000元为银行按揭贷款，于2018年4月9日由贷款银行发放贷款；并确认双方办理涉讼房屋过户的时间为2018年3月5日；同时确认张名轩于2018年5月11日将涉讼房屋交付给彭蓝仪。张名轩确认存在逾期交付房屋的情况，但双方对以下问题存在争议：一、关于涉讼房屋未能在《存量房买卖合同》约定的时间即2017年7月1日前过户的原因和责任。李盛智、彭蓝仪称签订《存量房买卖合同》时，李盛智不清楚涉讼房屋存在抵押的情况，后来才得知房屋一直有抵押，张名轩收到其方定金后，一直没有向其方提供涉讼房屋的查册、房产证等任何资料，且房屋一直处于抵押状态未涂销，且在2017年3月6日涉讼房屋还被查封，根本不具备办理按揭手续的前提条件，其方曾向银行、按揭公司多方咨询，均表示该情况下无法申请按揭贷款，因此其方连提出按揭贷款申请的资格都没有。张名轩对此不予确认，认为合富公司是知悉涉讼房屋有抵押的情况的，合富公司如果告知了买方，买方还继续履行合同并支付定金和首期款，证明买方对上述事实清楚并了解风险，如果合富公司没有告知买方，责任由合富公司承担；双方签订买卖合同后必须进行网签，如果当时不能办理网签手续，李盛智还继续支付首期款，证明李盛智是明知该情况的；关于房屋被查封，其方也有告知李盛智、彭蓝仪该情况。二、关于涉讼房屋为何过户至彭蓝仪名下的原因。李盛智、彭蓝仪称《存量房买卖合同》约定李盛智有权将房屋过户至任何人名下，因当时李盛智打算和彭蓝仪结婚，后来双方也真实结婚，所以李盛智想将涉讼房屋送给彭蓝仪，就将房屋落名至彭蓝仪名下。张名轩不予认可，认为其方不认识彭蓝仪，李盛智是职业炒家，当时双方在《存量房买卖合同》中约定李盛智有权过户至任何人名下，是为了出更高价的买家，因为其方当时着急用钱，李盛智称如果不这么约定就不购买房屋，所以其方只能接受，当时放盘价是低于市场价20%的。三、对于逾期交房违约金的起止算时间和计算标准问题。李盛智、彭蓝仪主张《存量房买卖合同》约定应于2017年7月1日前办理产权转移登记手续，并约定过户当天交付房屋，因此双方约定房屋交付时间应为2017年7月1日，张名轩直至2018年5月11日才交付涉讼房屋给其方，共逾期314天，应按照合同约定每日按总房款的0.05%计算逾期交付违约金共计345400元，并应按照年利率的6%的标准自2018年5月12日起计算违约金的利息至实际付清之日止。张名轩对此不予确认，认为李盛智本身存在违约行为，没有按照合同约定提交同贷书，即使其方需承担逾期交房违约金，也应自其方与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》或留存房管局的《房屋买卖合同》中所约定的交楼时间计算至2018年5月11日止。关于张名轩和彭蓝仪之间签订的网签合同，双方当事人均表示找不到或没有留存该合同。张名轩亦未向法庭提交其所主张的与彭蓝仪签订的《房屋买卖合同》。本院认为，李盛智与张名轩就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于张名轩主张涉讼房屋的买方变更为彭蓝仪的抗辩理由。从李盛智和张名轩签订的《存量房买卖合同》约定李盛智有权将涉讼房屋过户至指定人名下，双方在此后交易过程中由李盛智支付涉讼房屋购房款，并与张名轩签订《更名具结书》约定将涉讼房屋过户至彭蓝仪名下，结合李盛智和彭蓝仪此前办理了结婚登记，以及由彭蓝仪接收涉讼房屋来看，涉讼房屋应为李盛智、彭蓝仪二人共同购买。故，张名轩的该抗辩主张，本院不予采纳。针对李盛智、彭蓝仪提出张名轩逾期交房应按照《存量房买卖合同》约定支付违约金的诉请。双方当事人均确认涉讼房屋于2018年3月5日办理了过户登记手续，根据《存量房买卖合同》中“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户当天”的约定，张名轩应在2018年3月5日将涉讼房屋交付给李盛智、彭蓝仪使用，但张名轩直至2018年5月11日才将房屋交付给彭蓝仪，故已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。张名轩应向李盛智、彭蓝仪支付自2018年3月6日起至2018年5月11日止的逾期交楼违约金。李盛智、彭蓝仪主张按照《存量房买卖合同》约定每日按总房款的0.05%计算逾期交付违约金，理据充分，本院予以支持。张名轩应支付的逾期交房违约金为73700元（2200000元×0.05%×67天）。李盛智、彭蓝仪主张超出该金额的部分，本院不予支持。对于李盛智、彭蓝仪提出逾期交房违约金自2017年7月1日起算的主张，本院认为，李盛智与张名轩虽然约定双方应在2017年7月1日前办理涉讼房屋的产权变更登记手续，但并未明确约定交付房屋的具体时间为2017年7月1日，双方仅约定过户当天为交付房屋之日，而涉讼房屋过户时间为2018年3月5日，故李盛智、彭蓝仪主张以2017年7月1日起算涉讼房屋的逾期交楼违约金，理据不成立，本院不予采纳。至于买卖双方之间是否存在逾期过户或者其它相关违约责任，双方应另寻法律途径解决。关于张名轩抗辩称应按照其与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》或者在房管部门留存的《房屋买卖合同》约定的交付房屋时间作为逾期交房违约金的起算时间，张名轩对此未能提交其所主张的签署两份合同，应承担举证不能的不利后果。且根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述，买卖双方实际履行的是李盛智和张名轩于2017年1月8日所签订的《存量房买卖合同》，故对于张名轩的该抗辩主张，本院亦不予采纳。对于李盛智、彭蓝仪主张张名轩支付逾期交房违约金的利息，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张名轩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李盛智、彭蓝仪支付逾期交房违约金73700元；二、驳回原告李盛智、彭蓝仪的其余诉讼请求。本案受理费6810元，由原告李盛智、彭蓝仪负担5167元，被告张名轩负担1643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  李伟忠人民陪审员  陈少萍二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏