新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院      民 事 判 决 书      （2019）兵0601民初1093号   原告：何丹，女，1987年11月20日出生，住新疆五家渠市。   委托诉讼代理人：赵瑜，新疆伯仲律师事务所律师。   被告：新疆光大山河房地产开发有限公司，住所地：五家渠市工业园区，统一社会信用代码：91650045564579625。   诉讼代表人：新疆光大山河房地产开发有限公司破产管理人，住所地：五家渠市猛进北路1518号天北大厦5楼。   法定代表人：宋小毛，该管理人负责人。   委托诉讼代理人：谢兰兰，新疆崇德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李菲菲，新疆崇德律师事务所律师。   原告何丹与被告新疆光大山河房地产开发有限公司（以下简称光大山河房产）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告何丹向本院提出诉讼请求：1. 依法判决原告对抵押的20套房屋享有优先受偿权，其中19套的私自转让行为无效；2、由被告承担本案所有诉讼费用。   事实与理由：原告于2015年2月17日向被告出借3000000元，于2015年1月13日在房产管理机关对被告40套房产依法办理了抵押登记并取得《他项权证》，用于保障原告的债权；其中20套因被告归还了部分借款已陆续解压，尚余20套未解压，在原告不知情的情况下，未经原告同意，被告私自出售了其中未解押的19套房产，支付价款并未用于归还原告。现被告进入破产程序，原告依法申报了债权及抵押物优先受偿权，但被告破产管理人只认定了原告的债权1489655.41元，而对抵押物依据最高人民法院《关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》和最高人民法院《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请求的答复》规定，认为原告对该19套私自出售的房屋不再享有优先受偿权。被告管理人认定事实不清，适用法律错误，给原告造成极大损失。   首先，以上两个司法解释针对的是建设工程承包人工程价款优先受偿权，如有建设工程承包人申报债权，那么消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而原告与被告之间是民间借贷行为，并不牵扯工程价款。原告为保障自己的债权到期后能实现，将上述房产办理抵押登记，并办理了他项权证，上述房屋为抵押物。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效，转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保。抵押人不提供担保的不得转让抵押物。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。   综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十九条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，被告在抵押期间，在未告知原告且未经原告同意的情况下，就私自转让抵押物，与其他消费者签订商品房买卖合同，将19套抵押房屋出售，且售房价款并未用于归还申请人，被告私自转让抵押物的行为无效。原告对上述房产基于抵押权依法享有优先受偿权。为维护原告合法权益，现依法向人民法院提起诉讼。   被告光大山河房产辩称，经管理人查证，截至破产案件受理日，光大山河房地产有限公司在未经解押的情况下将已经抵押给何丹的19套房产先后出售，现在只剩下103团光大家园X栋X单元X室的一套房屋没有售出。在已售的19套房产中，管理人进行查证以后发现存在以下三种情况：1、有13套住户的房款已经全部付清；2、有一套房产的住户房款没有付清，目前尚欠46000元；3、在已经办理抵押的情况下，光大山河房产又以抵付工程款的形式把其中5套房屋抵给了一个叫高宏辉的建筑施工人。针对这三种情形，管理人认为：根据我国《合同法》第二百八十六条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2002年最高人民法院法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于该《批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权、抵押权，不得对抗买受人。原告也提到了最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案件请示的答复第二条：承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。所以我方认为已经付完全部房款的13户住户的居住优先权应当优于原告主张的抵押权。对于一套余46000元的尾款没有付清的，被告认为原告对此享有优先受偿权。对于在2015年1月13日光大山河房地产给何丹办理过抵押登记以后，又于2015年9月18日将5套房屋抵给了一个叫高宏辉的人，这个抵账协议应当是无效的。原告依然对这5套房屋享有优先受偿权。基于这一事实，我方认为应追加高宏辉为本案当事人。   本院经审理认定事实如下：2015年2月17日，原告向被告出借3000000元，于2015年1月13日在房产管理机关对被告40套房产依法办理了抵押登记，并取得《他项权证》，用于保障原告的债权实现；其中20套因被告归还了部分借款已陆续解压，尚余20套未解压，在原告不知情的情况下，未经原告同意，被告私自出售了其中未解押的19套房产，支付价款并未用于归还原告。被告进入破产程序后，原告依法申报了债权及抵押物优先受偿权，但被告破产管理人只认定了原告的债权1489655.41元。而对抵押物认定原告对该19套私自出售的房屋不再享有优先受偿权。原告认为被告管理人认定事实不清，适用法律错误，诉至本院，要求确认原告对该19套房屋享有优先受偿权。   经庭审查明，在被告已售的19套房产中，有13套购买者的房款已经全部付清；其中103团光大家园15栋1单元402室该套房产购房者没有付清房款，余46000元未付；在已经办理抵押的情况下，被告又以抵付工程款的形式将5套房屋抵给案外人高宏辉，该5套房屋分别为：103团光大家园X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室；现仅103团光大家园X栋X单元X室房屋未出售。   上述事实有以下证据证实：房屋他项权证、债权申报审查意见、商品房买卖合同、购房收据、中标通知书、抵账协议及原、被告当庭陈述意见。   本院认为，根据最高人民法院法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权、抵押权，不得对抗买受人。该规定既为保护处于弱势地位的房屋买受人，也包括抵押权不得对抗买受人的批复精神。根据上述规定，本案中已支付全部房款的13套房屋买受人的居住权应当优于原告主张的抵押权。故若本案原告主张对已出售的13套房产享有优先受偿权，与上述批复精神不符，本院不予支持；在2015年1月13日，光大山河房地产给何丹办理抵押登记后，光大山河房地产又于2015年9月18号将5套房屋抵给案外人高宏辉，该抵账协议应当是无效协议。故原告依然对这5套房屋享有优先受偿权。对未出售的一套及购房者未付清的房款部分，原告享有优先受偿权。   被告主张应追加案外人高宏辉为本案当事人，因本案系确认原告是否享有优先受偿权问题，被告在已经办理抵押登记的情况下，与案外人高宏辉签订抵账协议，明显为无效协议。故本院认为，案外人高宏辉在本案中不属于必要的共同诉讼参加人，其权利义务在本案中不宜一并处理。   综上所述，原告对进行抵押登记的20套房屋中6套享有优先受偿权。具体为：103团光大家园X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、最高人民法院法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：   一、原告何丹对新疆五家渠市103团光大家园X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室、X栋X单元X室，共计6套房产享有优先受偿权；   二、驳回原告何丹的其他诉讼请求。   本案案件受理费500元（原告已缴纳），由被告新疆光大山河房地产开发有限公司负担。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。                           审 判 长 蒋 新 斌     审 判 员 刘 佳     人民陪审员 丁 惠                   二〇二〇年五月二十六日           书 记 员 信 君 华