广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初585号 原告：广西中祥物业集团有限公司，住所地南宁市金凯路20号科技楼二期四楼B402-2号房，统一社会信用代码914501007791462483。 法定代表人：董学辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘迎冬，北京市盈科(南宁）律师事务所律师。 被告：陆开源，男，1974年6月15日出生，壮族，住所南宁市邕宁区，现住南宁市良庆区。 被告：陈丽芬，女，1983年9月21日出生，汉族，住所南宁市邕宁区，现住南宁市良庆区。 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2020年3月5日 开庭日期：2020年5月18日公开开庭 适用程序：小额诉讼程序 当事人到庭情况： 原告方：原告广西中祥物业集团有限公司（以下简称中祥公司）的委托诉讼代理人刘迎冬到庭。 被告方：被告陆开源、陈丽芬到庭。 原告诉讼请求 诉讼请求：1.二被告向原告支付2014年1月1日至2019年2月28日物业管理费2752.8元（88.8平方米×62个月×0.5元/月/平方米），公摊电费201.5元，代收垃圾费496元（8元/月×62个月），合计3450.3元；2.二被告向原告支付滞纳金（计算方式：以3450.3元为基数，按照每日千分之三的标准从2019年3月1日起计算至实际付清之日止）；3.二被告承担本案诉讼费。 被告答辩意见 被告陆开源、陈丽芬共同辩称，1.原告未按约定以及物业服务的标准提供服务，物业费的收取应该给予折扣，被告认可按照50%的折扣来支付物业管理费。2.物业费、公摊电费和代收垃圾费都已交到了2014年10月26日，后续的公摊电费和代收垃圾费可以按照原告主张的计算方式进行计算。3.原告提供物业服务不符合标准，被告不支付物业服务费是因为原告违约在先，所以不应该支付滞纳金。如果法院支持滞纳金，滞纳金的计算标准也过高，应该按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 本案相关事实 一、物业相关情况：被告向南宁市国田房地产开发有限责任公司（以下简称国田公司）购买了位于南宁市良庆区，该房屋的规划用途为住宅，建筑面积88.83平方米。 二、物业服务合同依据：2007年1月8日广西南宁市中祥物业管理有限责任公司与开发商国田公司签订的《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》、2008年4月21日广西南宁市中祥物业管理有限责任公司与国田公司签订的《聚丰苑小区物业管理补充合同》。 三、合同约定委托管理期限：自2007年2月3日起至业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。 四、双方约定的服务费及相关费用：1.物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。已经交付（即达到合同的交房条件，合同约定的交房日期起）的住宅房屋按建筑面积0.5元/月·㎡向业主收取。上述费用不包含公共部分的水电费。业主每月10日前交纳物业管理服务费。2.小区公共水电费从本小区入住之日起向全体业主按房屋建筑面积据实分摊，小区总建筑面积33409㎡；3.原告可受有关部门委托，提供供水、供电等代办服务。 五、生活垃圾处理费收费依据和标准：南价费〔2010〕31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，从2010年元月1日起，城镇生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民为8元/户·月，邕宁区、良庆区为撤县新建城区，其城镇居（村）民的生活垃圾处理费收费标准从2010年元月1日起也执行全市统一标准。 六、物业相关费用欠费情况：自2014年1月至2019年2月，原告主张被告拖欠物业费2752.8元、公摊电费201.5元、代收生活垃圾处理费496元，合计3450.3元。 七、合同约定的违约责任：业主或开发商逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。 八、其他相关情况：1.本案起诉前，原告通过《律师函》、《催款函》的方式向被告催交拖欠的费用。2.原告自述自2019年4月1日起，原告已全部退出涉案小区，不再提供物业服务。3.南宁市良庆区大沙田街道五象岭北社区于2018年10月18日出具《证明》，载明原告在2006年11月至今为聚丰苑小区提供优质的物业服务，在此期间未发生重大责任事故，无不良行为记录。4.2013年6月27日变更登记前，原告公司名称为广西南宁市中祥物业管理有限责任公司。 本院裁判意见 原告与开发商国田公司签订的《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》、《聚丰苑小区物业管理补充合同》，均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，二被告作为聚丰苑小区的业主，应按照合同的约定按时足额交纳物业服务费等各项费用。现原告按照88.8㎡作为涉案房屋的建筑面积计算，并主张二被告拖欠自2014年1月至2019年2月期间物业费共计2752.8元（88.8㎡×62个月×0.5元/月·㎡）。被告主张其已支付物业费至2014年10月26日，提供一份《收款收据》拟进行证明。经审查，该《收款收据》虽然系2014年10月26日出具，但其备注收到的款项为2012年1月至2013年物业费、垃圾费、电费。从《收款收据》载明的内容看，其无法证明被告的上述主张，本院认定该《收款收据》不具备证明力。故被告应向原告支付自2014年1月至2019年2月期间的物业费共计2752.8元。至于被告主张原告未履行物业合同服务责任，服务质量达不到标准，应减收50%的物业费。被告提交相关照片拟进行证明，但照片无形成时间、拍照人、地点等信息，本院依法不予采信。即便照片所显示的内容真实有效，但物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。被告主张减少物业费，没有依据。且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告不能以此为由拒不交纳物业费。故对被告的上述主张，本院不予采信。公摊电费、代收生活垃圾处理费方面，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。二被告应向原告支付公摊电费201.5元、代收生活垃圾处理费496元。滞纳金方面。《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。原告主张的滞纳金实际为双方约定的逾期付款违约金。被告主张违约金约定过高。违约金系以补偿损失为主、以惩罚为辅。鉴于原告未能举证证明被告的违约行为造成原告损失的情况及违约金约定的合理性。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金的计算标准为中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%（自2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%）。根据合同约定，违约金的计算基数为物业服务费，即本案为2752.8元。现原告诉请自2019年3月1日起的违约金，本院依法支持二被告以2752.8元为基数，按照中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%（自2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%）向原告支付自2019年3月1日起至实际清偿之日止的违约金。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告陆开源、陈丽芬于本判决生效之日起7日内向原告广西中祥物业集团有限公司支付物业费2752.8元、公摊电费201.5元、代收生活垃圾处理费496元，合计3450.3元； 二、被告陆开源、陈丽芬于本判决生效之日起7日内向原告广西中祥物业集团有限公司支付违约金（计算方法：自2019年3月1日起至2019年8月19日止，以2752.8元为基数，按照中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，以2752.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）； 三、驳回原告广西中祥物业集团有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告陆开源、陈丽芬负担。 本判决为终审判决。 审判员  莫俊雅 二〇二〇年六月五日 书记员  陆 茜