上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3661号原告：利红玲，女，1977年3月20日生，汉族，户籍地宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告利红玲与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告利红玲及其委托诉讼代理人濮家良、被告委托诉讼代理人宋晓峰均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年12月10日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还已付款850,000元；3、判令被告向原告支付以850,000元为基数，自2017年12月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：原告于2017年12月看到金山御府公寓的售房广告，售房工作人员介绍该项目是政府扶持项目，可以办理小产证，且不限购不限贷，还可以解决孩子就读问题。故原告于2017年12月10日购买了御府公寓的房子，被告承诺于2018年12月30日交房。直到2019年10月，原告才得知讼争房屋属于公租房，且原告也不符合租赁条件。被告擅自将公租房以租赁的方式向公众出售，是以合法形式掩盖非法目的。据此，原告诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，原告系成年人，双方订立合同时原告对合同的性质是明知的，故合同有效。同意将原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿利息损失。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方订立的合同名为租赁实为买卖。被告对此证据的真实性无异议，但提出双方订立的合同表述均为租赁，并非原告所述系买卖。二、收据和POS机刷单，证明原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。三、公告，证明被告违反法律规定，以租代售。被告对此证据的真实性无异议，但认为和本案无关，原告符合公租房的租赁对象。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年12月10日，原告利红玲与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”9栋东单元6层01室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.75平方米，为全装修房。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，根据现行法律法规，原告向被告通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金共计850,000元，于2018年1月27日前支付425,000元，于2018年2月28日前支付170,000元，于2018年9月30日前支付255,000元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为房屋的后续租金，可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。2017年12月10日，原告支付20,000元；2018年1月20日，原告支付100,000元；2018年1月27日，原告支付305,000元；2018年3月3日，原告支付170,000元；2019年3月24日，原告支付255,000元。另查明，2018年7月，金山区住房保障和房屋管理局出具一份公告，载明御府公寓为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用统一的上海公共租赁租房租赁合同示范文本。以上事实，由御府公寓租赁合同、承诺书、收据、POS机刷单、公告等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到850,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款850,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，原告诉请要求被告支付利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期本院依法调整至每次付款次日起。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告利红玲与被告上海御府投资有限公司于2017年12月10日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告利红玲购房款850,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告利红玲的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年12月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以100,000元为基数，自2018年1月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以305,000元为基数，自2018年1月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以170,000元为基数，自2018年3月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以255,000元为基数，自2019年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6453元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……