浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4555号 原告：嘉善圣桑华贸易有限公司，住所地嘉善县惠民街道金嘉大道**。 法定代表人：张永根，总经理。 诉讼代表人：浙江中铭会计师事务所有限公司，系嘉善圣桑华贸易有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：赵勇、张超，系浙江中铭会计师事务所有限公司员工。 被告：嘉善星光灿烂商务酒店有限公司，住所地嘉善县惠民街道谈公北路**。 法定代表人:王智慧,经理。 委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。 原告嘉善圣桑华贸易有限公司（以下简称圣桑华公司）和被告嘉善星光灿烂商务酒店有限公司（以下简称星光灿烂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告圣桑华公司的委托诉讼代理人赵勇、被告星光灿烂公司的委托诉讼代理人谢中岳到庭参加诉讼。本案涉及鉴定及原、被告申请庭外和解，相应审限予以扣除。本案现已审理终结。 原告圣桑华公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付自2017年2月1日起至腾退之日止的占有使用费（参照资产评估报告中2017年、2018年、2019年、2020年的年平均日租金计算，暂计算至2020年5月31日占有使用费5183730元)；2.判决被告腾退位于魏塘镇谈公北路833号的1-4层的经营场所；3.判决被告对位于魏塘镇谈公北路833号第二层的经营场所予以恢复原状；4.判决确认原告对位于魏塘镇谈公北路833号第四层的无证房产及1-4层的装修物享有所有权；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告一直租用嘉善圣桑华贸易有限公司名下的魏塘镇谈公北路833号的共五层商业用房（面积共5736.05平方米）对外经营。但从2017年1月31日租赁合同到期后一直未支付租金。嘉善县人民法院于2018年7月23日裁定受理嘉善圣桑华贸易有限公司破产，又于2018年8月28日指定了浙江中铭会计师事务所有限公司为嘉善圣桑华贸易有限公司管理人。嘉善圣桑华贸易有限公司管理人对被告欠付的租金经多次催讨未果，并且与被告的租赁合同到期后并未续约，被告现属于非法占用，故要求被告腾退。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请公正判决。 被告星光灿烂公司第一次庭审时答辩称，被告使用的房屋是从陈祖赛处转租过来的，当时约定的租金是776080元一年，折算为0.3元/平方米。双方合同到期后，原告也从来没有通知过被告解除合同，被告认为是存在无固定期限的合同，即使要腾退也要给予合理的腾退时间。租金不支付是因为2016年南湖区法院向被告送达了协助执行书，相关租金都冻结了。第二次庭审时答辩称，第一、对原告诉请中第一项的计算有异议，我们认为在2017年1月31日合同到期后原告没有通知过我们腾退或者交租金，那么相应的根据法律规定原合同自行延长，原来租赁的条件也是根据原合同计算，租金仍按照776080元一年计算，原告充其量可以主张按照评估报告增加的也就是起诉之后的部分租金才可以按照评估报告的价格来进行计算。第二、我们认为四层部分原告没有权利叫我们腾退，因为原告有房产证的是1-3层，四层部分是由被告出资建造的，在我们先搁置性质是违法还是合法的情况下所有权还是属于被告，原告无权叫我们腾退。第三、对恢复原状，首先我们明确这个房子我们租来之前原告是租给一家宾馆的，我们租来的时候吊灯已经是这个形状，这个洞不是被告挖的，不应当由我们恢复，根据双方合同也没有约定腾退了之后要我们恢复原状的义务，所以这个诉请也是应当驳回的。第四，装修物是我们在2013年出资重新装修的，该部分装修应当属于被告所有，而且我们认为原告主张的是房屋租赁，该部分的诉请应当另案起诉更有利于法院通过证据的审查来判决实际的归属，该诉请也应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的（2018）浙0421破3号决定书、（2018）浙0421破申6号民事裁定书、（2017）浙0421民初1821号民事判决书、（2019）浙04民终950号民事判决书、房屋所有权证三份没有异议，原告对被告提供的房屋租赁合同、调查笔录、协助执行通知书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告对资产评估报告均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋位于嘉善县，房屋所有权人为原告圣桑华公司，房屋所有权证分别为嘉善县房权证善字第××号（房号8-1，房屋总层数3，所在层数1-3，建筑面积3213.51平方米）、嘉善县房权证善字第××号（房号8-2，房屋总层数3，所在层数2，建筑面积1297.99平方米）、嘉善县房权证善字第××号（房号8-3，房屋总层数3，所在层数3，建筑面积1224.56平方米），建筑面积总计5736.06平方米，房屋均为商业用途。 2006年8月1日，原告（甲方）与陈祖赛（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于嘉善县的房屋，建筑面积6916.15平方米（包含上述建筑面积5736.06平方米）出租给陈祖赛，租赁期限从2006年8月1日起至2017年1月31日止。自本合同签订之日起至2008年1月31日止为乙方对房屋的装潢期限，因乙方的装修、装潢在承租期满后或者在承租期内因乙方的原因退租后归甲方所有，故在此期间甲方免收租金。承租方在签订本合同15日内支付150000元保证金。租赁期内，出租方同意承租方将部分或全部房屋转租他人，接受转租人与本合同承租方直接发生关系，与本合同出租方无关系，本合同出租方不干涉转租的任何条款，包括价格，但承租方必须将保证金补交至300000元。承租方投资装潢的资产，包括装修、装潢、空调、电梯、消防等其它硬件设施，租赁期内归承租方所有，租赁期满无偿归出租方所有，不用拆卸可移动的家具、家电、设备、设施始终归乙方所有。承租人装修、装潢房屋不得改变房屋的整体结构，第一次装修装潢除外，开业经营后二次装修装潢确需改变房屋结构的，乙方以书面形式给甲方，甲方同意后方可实施。租赁期满，本合同自行终止，承租人应当15天内搬出。双方还对租金、租金的交纳期限、违约责任等方面作了约定。合同签订后，上述房屋由被告经营使用。原告认为陈祖赛代表被告签订《房屋租赁合同》，陈祖赛系职务行为，被告认为其使用的房屋是从陈祖赛处转租过来的。被告在经营使用上述房屋过程中，未办理相关审批手续，在三层楼的基础上扩建了第四层，砖混结构，第四层房屋也一直由被告使用至今。2017年2月1日之后，原、被告间未签订过房屋租赁合同，案涉房屋一直由被告占有使用至今，被告也未支付过占有使用费。现原告起诉要求被告腾退房屋及支付房屋占有使用费。 另查明，1.《房屋租赁合同》中位于一层的房屋（房屋所有权证号嘉善县房权字第××号，建筑面积1178.1平方米）已由嘉兴欣兴广告策划有限公司（原为嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司）在2015年12月29日通过司法拍卖系统拍得。嘉兴欣兴广告策划有限公司于2017年4月18日向本院起诉，请求嘉兴星光灿烂商务投资管理有限公司腾退位于嘉善县房屋一层及支付租金、占有使用费等，本院于2018年10月12日作出（2017）浙0421民初1821号民事判决。嘉兴欣兴广告策划有限公司不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴中院作出（2019）浙04民终950号民事判决，驳回上诉，维持原判。2.2016年5月12日，嘉兴市南湖区人民法院向被告出具（2016）浙0402执1005号执行通知书一份，载明“申请执行人平安银行股份有限公司嘉兴支行与被执行人嘉善圣桑华贸易有限公司等6人金融借款合同纠纷一案，因本人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院作出（2016）浙0402执1005号执行裁定书已经发生法律效力。现根据有关法律规定，请协助执行以下事项：一、冻结、提取被执行人在你处的执行款项；二、如需支付，请将执行款项汇至本院执行款专户”。3.在本案审理过程中，原告提出对涉案房屋的2017年2月1日至2020年3月31的日租金进行鉴定。本院委托嘉兴新求是资产评估事务所进行鉴定，鉴定意见：产权证号嘉善县房权证善字第××、00××95、00××96号，建筑面积5736.05平方米，2017年2月1日至2017年12月31日止的年平均日租金为4589元／天，2018年1月1日至2018年12月31日止的年平均日租金为4646元／天，2019年1月1日至2019年12月31日止的年平均日租金为4704元／天，2020年1月1日至2020年3月31日止的年平均日租金为1549元／天。4.原告圣桑华公司向本院申请进行破产清算，本院于2018年7月23日作出裁定，受理原告的破产清算申请，本院指定浙江中铭会计师事务所有限公司担任圣桑华公司管理人。5.嘉兴星光灿烂商务投资管理有限公司变更为嘉善星光灿烂商务酒店有限公司。 本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告与陈祖赛签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2017年1月31日到期，后原、被告未继续签订房屋租赁合同，无论是陈祖赛代表被告与原告签订《房屋租赁合同》，还是陈祖赛与原告签订《房屋租赁合同》后将房屋转租给被告，现被告均无权占有案涉房屋，原告请求被告腾退房屋及支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持。结合原告的诉请，被告应支付自2017年2月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，具体为：2017年按4589元/天计算、2018年按4646元/天计算、2019年按4704元/天计算、2020年1月1日起按1549元/天计算至实际腾退之日止。被告在使用房屋期间未办理合法建设手续，在三层楼的基础上扩建了第四层，并由被告使用至今，因房屋的一至四层是一个整体，在租赁期间届满后，应由被告将房屋的一至四层经营场所予以腾退，但原告请求确认第四层的无证房产所有权本院不作处理。《房屋租赁合同》约定承租方投资装潢的资产、包括装修、装潢、空调、消防等其它硬件设施，租赁期内归承租方所有，租赁期满无偿归出租方所有，合同未约定租赁期满后由承租方恢复原状，且原告也未举证证明第二层房屋改变结构的具体时间，故原告要求被告对第二层的经营场所予以恢复原状的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉善星光灿烂商务酒店有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于嘉善县惠民街道谈公北路833号占用的1至4层的房屋，将其中1至3层，建筑面积总计5736.06平方米的房层（房屋所有权证号：嘉善县房权证善字第××号、嘉善县房权证善字第××号、嘉善县房权证善字第××号，含装潢）返还原告嘉善圣桑华贸易有限公司； 二、被告嘉善星光灿烂商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告嘉善圣桑华贸易有限公司自2017年2月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，占用使用费2017年按4589元/天计算、2018年按4646元/天计算、2019年按4704元/天计算、2020年1月1日起按1549元/天计算至实际腾退之日止； 三、驳回原告嘉善圣桑华贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48086元，减半收取24043元，保全申请费5000元，合计29043元，由被告嘉善星光灿烂商务酒店有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陆平华 二〇二〇年六月三十日 书记员  任欢欢