上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3678号原告：吴建英，女，汉族，1988年9月30日生，户籍地上海市金山区，现住上海市普陀区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。原告吴建英诉被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告吴建英和被告委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告于2016年10月16日签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还房屋租赁保证金(购房款)591,059元；3、判令被告支付原告利息损失(以591,059元为基数，自2016年11月1日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2019年8月20日起计算至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：受被告虚假广告宣传误导，原告于2016年10月16日与被告签订一份《御府公寓租赁合同》及承诺书，合同约定，被告于2018年12月31日前以“全装修”形式交付房屋，房屋交接以双方签署的《房屋交接确认书》为依据。原告以租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月31日，该期限届满后，原告自动续租至2086年3月3日。合同签订后，原告按约已支付591,059元。但被告至今未按约交房，且未办理工程竣工验收手续。原告认为，双方间虽签订的是租赁合同，但是在被告的虚假和错误引导下参与买卖房屋的行为，原告属被欺骗的消费者。故诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，原告系具有完全民事行为能力的成年人，双方订立合同时原告对合同的性质是明知的，故合同有效。同意将原告支付的租赁保证金退还，但不同意赔偿利息损失。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、信用中国上海金山法人行政处罚公示、金山区住房保障和房屋管理局关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书，上海市金山区发展和改革委员会关于上海御府投资有限公司公共租赁房(单位租赁房-来沪务工人员宿舍)项目核准的批复，证明被告的行为存在违规。被告对此证据的真实性均无异议，但提出对于项目性质的认定与本案缺乏关联性。二、媒体公开报道的内容，证明被告的行为已构成违约。被告对此证据的真实性无异议，但表示原告并非当时采访的媒体人，对于整个采访过程中并不清楚，原告提交的是第二次采访的照片，整个采访过程历时较长时间，但新闻播放的时间很短，并不能全面的反映整个采访内容。三、被告就讼争工程办理的相关证书，证明讼争工程项目性质属公共租赁房。被告对此证据无异议，但提出原告对于工程性质是知情的。四、被告发布的清退方案及退租协议书(空白)，证明被告承认自己的行为已违规，所以办理清退手续。被告对此证据的真实性无异议，但提出是应相关部门的要求才出具的，并未承诺支付利息。五、近期从网络收集的被告对外的宣传广告，证明被告至今仍对外以买卖房屋作宣传。被告对此证据的真实性不予认可，提出这些广告来源于自媒体，被告自身并未在网站进行过宣传，也未授权其他组织进行宣传，广告所留联系方式与被告无关。六、《御府公寓租赁合同》、承诺书、收据、刷卡交易记录，证明双方的权利义务关系及原告已付款591,059元的事实。被告对上述证据均无异议，表示被告确实收到上述款项。被告为证明其主张，向本院提供照片两张，证明双方签订合同时已在签约现场标注讼争房屋系公共租赁房。原告对此证据表示签约时并非标注公共租赁房字样，当时的广告就是不限购、不限贷，后来才有被告今天提供的照片背景。经审理查明，2016年10月16日，原告吴建英与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”9栋东单元12层1203室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为58.27平方米，为全装修房。被告于2018年12月31日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。根据现行法律法规，原告向被告通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日止，该期限届满后，原、被告双方一致同意，原告自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋年租金为8693元，租赁保证金为591,059元，于2016年10月29日前支付295,529元，于2018年6月17日前支付118,211元，于2018年10月30日前支付177,319元。同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2019年12月31日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2016年10月16日，原告刷卡支付定金50,000元；同月29日，原告刷卡支付245,529元；2018年6月17日，原告刷卡支付118,211元；同年10月13日，原告通过刷卡和现金交付的方式支付177,319元。另查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出公告，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2015年9月24日，上海市金山区发展和改革委员会以金发改投核(2015)8号文，批复为加快推进金山工业区公共租赁房建设，解决入驻园区企业员工的居住问题，同意被告开展建设上海御府投资有限公司公共租赁房(单位租赁房-来沪务工人员宿舍)项目。又查明，2019年8月5日，上视新闻综合频道通过采访对被告的行为进行了报道。2019年8月15日，上海市金山区住房保障和房屋管理局因被告未取得新建住宅交付使用许可证的情况下擅自交付使用，对其作出停止交付使用、立即改正和罚款20,372.03的行政处罚。再查明，2019年9月14日，被告出具一份《关于御府公共租赁房项目清退方案的公告》，记载被告御府公司投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。以上事实，由行政处罚决定书、意见认定书、批复、新闻报导照片、上海市房地产权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、清退方案的公告、御府公寓租赁合同、承诺书、收据、刷卡交易记录等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，亦约定了年租金金额，但对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式、未支付租金的法律后果等均未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到591,059元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款591,059元合法有据，应予支持。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，原告诉请要求按央行发布的金融机构同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合法有据，应予支持,但利息的起算日期本院依法调整至每次付款次日起。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴建英与被告上海御府投资有限公司于2016年10月16日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴建英购房款591,059元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴建英的购房款利息(以50,000元为基数，自2016年10月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以245,529元为基数，自2016年10月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以118,211元为基数，自2018年6月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以177,319元为基数，自2018年10月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4855元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……