广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39330号原告（反诉被告）：梁伟球，男，汉族，1959年5月24日出生，身份证登记住址：广东省开平市。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮嫚，广东百高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：梁见兰，女，汉族，1960年4月28日出生，身份证登记住址：广东省开平市。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮嫚，广东百高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州玫贵水贸易有限公司。住所地：广州市越秀区建设大马路22号3205房。法定代表人：NIKOLOVAROZAENCHEVA，该司总经理。委托诉讼代理人：朱汉平，广东法丞汇俊律师事务所律师。第三人：许旋英，女，汉族，1981年1月9日出生，身份证登记住址：广东省深圳市龙岗区。原告（反诉被告）梁伟球、梁见兰与被告（反诉原告）广州玫贵水贸易有限公司（以下简称玫贵水公司）、第三人许旋英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁伟球、梁见兰共同委托诉讼代理人张兴亮，被告（反诉原告）玫贵水公司委托诉讼代理人朱汉平到庭参加诉讼。第三人许旋英经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁伟球、梁见兰向本院提起诉讼请求：1.判令被告即日起向原告支付自2017年4月至2019年8月期间使用位于广州市越秀区建设大马路22号3205房的使用费204400元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：梁伟球、梁见兰是位于广州市越秀区建设大马路22号3205房的产权人，2017年4月，玫贵水公司与许旋英签订了《广州市房屋租赁合同》，后使用该房产至2019年8月。但许旋英并未取得梁伟球、梁见兰的授权与玫贵水公司签订租赁合同，也未取得梁伟球、梁见兰的授权可以收取租金。玫贵水公司使用该房产一直未将使用费交付给梁伟球、梁见兰，梁伟球、梁见兰于2019年8月发现玫贵水公司使用该房产时，玫贵水公司却拒绝向原告支付使用费。玫贵水公司拖欠使用费的行为严重损害了梁伟球、梁见兰的合法权益，请求法院判如所请。针对梁伟球、梁见兰的起诉，玫贵水公司答辩称：梁伟球、梁见兰的起诉理由不成立，请求法院予以驳回。事实和理由：1.梁伟球、梁见兰与玫贵水公司之间存在租赁合同关系，不存在玫贵水公司占用梁伟球、梁见兰房屋的事实。本案和另案（2019）粤0104民初40801案都是以许旋英名义收取租金。据了解，梁伟球、梁见兰家族在中环广场有三个物业，都是交给许旋英管理，玫贵水公司提交的证据及另案当事人与梁伟球的沟通均显示梁伟球承认租赁合同关系，且一再表明只要玫贵水公司能提供转账给许旋英的记录，就承认收取了租金。2.梁伟球、梁见兰提起诉讼是因为找不到许旋英收租，故强行把三个租户赶走，在此过程中有一家租客接受了补偿梁伟球、梁见兰一两个月租金的方式，所以没有形成诉讼。玫贵水公司与（2019）粤0104民初40801案的承租人因没有立刻答应补偿梁伟球、梁见兰一两个月租金的和解方式形成了诉讼。玫贵水公司同时向本院提出反诉请求：1.判令梁伟球、梁见兰返还押金14600元；2.判令梁伟球、梁见兰返还租金11421元；3.判令梁伟球、梁见兰承担本诉、反诉受理费。事实与理由：梁伟球、梁见兰委托许旋英代为出租、管理广州市越秀区建设大马路22号3205房、3309房，玫贵水公司承租了3205房，并签署了《广州市房屋租赁合同》，玫贵水公司按照合同约定向许旋英账户交付押金和租金，其中押金14600元，租金211600元(2019年9月30日前的全部租金)。2019年8月13日梁伟球、梁见兰突然更换门锁，要求补缴2个租金后可以续租，3205房、3309房租户没有立即答应，梁伟球、梁见兰2019年8月13日强制驱赶3205、3309房租客。玫贵水公司认为：梁伟球、梁见兰一直委托许旋英代为出租房屋，从未提出异议，现因与许旋英失去联系或者没有收到转付的房屋租金而强制换锁、驱赶租客、提起诉讼，没有法律依据。梁伟球、梁见兰强制收回房屋，应向玫贵水公司返还已经支付的房屋押金。同时，梁伟球、梁见兰2019年8月13日强制收回房屋，应返还玫贵水公司已经支付2019年9月30日前已经支付、没有使用房屋期间的租金11421元（7300÷30×47）。针对玫贵水公司的反诉请求，梁伟球、梁见兰答辩称：不同意玫贵水公司的反诉，请求法院予以驳回。梁伟球、梁见兰从未授权许旋英代为签订任何合同，也未授权许旋英收取任何款项。经审理查明，坐落于广州市越秀区建设大马路22号3205房（下称涉案房屋）的房屋产权人是梁伟球、梁见兰，共有情况为共同共有，登记时间2013年10月8日，规划用途为办公。玫贵水公司提交了《广州市房屋租赁合同》一份，内容包含：出租人（甲方）：梁伟球、梁见兰，承租人（乙方）：玫贵水公司，双方约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积75.9平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年4月1日至2020年3月31日，月租金7300元。租金按季结算，由乙方在每季的第30日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳14600元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息（退回乙方、抵偿租金）。其他约定租金转账号农业银行，开户行淘金支行62×××78许旋英。本合同自双方签字之日起生效。甲方（签章）梁伟球、梁见兰，委托代理人：许旋英，身份证号码，联系电话138××××5446；乙方签章，法定代表人护照证件号码383590224，联系电话156××××3337。2018年3月16日，梁伟球、梁见兰与玫贵水公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定涉案房屋的租赁期间为2018年3月16日至2019年3月15日，月租金5000元，出租人签名处显示有梁伟球、梁见兰的签名字样及身份证号码。上述合同在越秀区房屋租赁登记处办理了备案登记。2019年4月10日，梁伟球、梁见兰与玫贵水公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定涉案房屋的租赁期间为2019年1月17日至2020年1月16日，月租金6300元，出租人签名处显示有梁伟球、梁见兰的签名字样及身份证号码。上述合同在越秀区房屋租赁登记处办理了备案登记。玫贵水公司为证明其向许旋英支付了押金和租金，提交了以下资料：一、收据两张。2017年3月29日，许旋英出具了《押金收据》，内容为本人许旋英已收到中环广场B栋3205房租客ROZANIKOLOVA房屋押金14600元，收款人许旋英。同日，许旋英出具了《租金收据》，内容为本人许旋英已收到中环广场B栋3205房租客ROZANIKOLOVA房屋租金43800元（由2017年4月1日至2017年9月30日），收款人许旋英。梁伟球、梁见兰对收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称即便收据是真实的，许旋英也无权代表梁伟球、梁见兰收取租金和押金。二、户名许旋英，卡号62×××82的中国工商银行借记卡账户历史明细清单。该清单显示2017年9月8日收入42000元，对方户名为王小耕，对方账户为62×××79；三、户名许旋英，卡号62×××78的中国农业银行交易明细清单。该清单显示2017年3月29日网银转账收入38400元，对方户名NIKOLOVAROZAENCHEVA，对方账户62×××70。2018年3月28日网银转账收入40000元，对方户名王小耕，账户62×××79。2018年8月31日网银转账收入43800元，对方户名王小耕，账户62×××79。2018年11月16日网银转账收入42000元，对方户名王小耕，账户62×××93。四、户名王小耕，卡号62×××79中国农业银行已销户活期账户明细清单，与上述许旋英转账记录中对方户名为王小耕的一致。梁伟球、梁见兰对于上述第二、第三、第四银行流水质证称付款人并非玫贵水公司，款项性质也未列明为租金，不排除许旋英与王小耕之间有其他经济往来，故不予认可。五、玫贵水公司出具的《离职证明》，证明王小耕自2017年1月1日入职玫贵水公司，在公司担任出纳职位，因个人原因于2018年12月30日自愿离职，玫贵水公司准予其离职，已办理了正式离职手续。六、说明人显示为王小耕出具的《情况说明》，内容为本人小耕，原为玫贵水公司的出纳，受玫贵水公司委托，向许旋英账户转付广州市越秀区建设大马路22号3205房租金，款项权属归玫贵水公司享有。梁伟球、梁见兰对于上述第五、第六项内容的真实性、合法性、关联性均不予确认。七、玫贵水公司工作人员曾丽婷与微信号×××，电话号码为138××××5446的用户微信聊天记录。微信聊天记录中包含以下内容：“已收到42000元房租”（×××，2017年9月8日）、“少给你4000哦”（曾丽婷微信）、“你老板请到你，她真的要好好对待你，讨厌”（×××）、“收据写40000，因为入账转了40000，再退200，公司名：广州玫贵水贸易有限公司”（曾丽婷微信，2018年3月28日）、“好的”（×××，2018年3月28日）、“我中午可能不去，今天之内我会过去，到时我塞到房间里面去，你明天记得拿”（×××，2018年3月28日）；“许小姐，转给你了，昨天财务没回来，不好意思”（曾丽婷微信，2018年8月31日）、“好的，已查收，谢谢”（×××，2018年8月31日）；“一年付一次，每年9月。现在付半年，42000元”（曾丽婷微信，2018年11月14日）、“我算一下，你等一下，好，你安排，成交”（×××，2018年11月14日）、“收到42000元，谢”（×××，2018年11月16日）、“那我们协商好了，每年一付，租金7000一个月，下次付租日期9月1日”（曾丽婷微信，2018年11月16日）、“好”（×××，2018年11月16日）；“许小姐，你发过来的房产证复印件身份证付一件都太模糊了。还有一个房东身份证也发给我”（曾丽婷微信，2017年4月18日）、“刚回复讯息，等会，他回去拿然后照过来”（×××，发送了梁伟球的身份证照片）、“你自己排版打出来。没问题？要存起来，他们在国外，有时三两天都联系不到”（×××，2018年4月3日）。曾丽婷当庭出示了上述微信聊天记录内容所存手机供梁伟球、梁见兰核对，梁伟球、梁见兰称确认看到了以上聊天记录内容，许旋英确实如玫贵水公司陈述一样给了玫贵水公司优惠，但是梁伟球、梁见兰表示这是许旋英自己陈述的，与梁伟球、梁见兰无关。玫贵水公司表示付款情况如下：第一笔通过其司法定代表人NIKOLOVAROZAENCHEVA尾号6370的农行账户向许旋英尾号2678的账户汇款38400元，第二笔是公司法定代表人向许旋英尾号5211的账户汇款20000元。第三笔42000元（2017年10月1日—2018年3月31日）合计6个月的租金，因玫贵水公司提前支付，故许旋英每月优惠300元，由王小耕在2017年9月8日向许旋英临时指定的尾号2282的账户转账。第四笔40000元（2018年4月1日—2018年9月30日）合计6个月的租金，一是因为提前支付给予每月300元的扣减优惠，二是房屋修补发生2000元，与许旋英协商后在租金中予以抵扣，由王小耕在2018年3月28日向许旋英尾号2678的银行账户转账。第五笔43800元（2018年10月1日—2019年2月28日）合计6个月租金，由王小耕于2018年8月31日向许旋英尾号2678号账户转账。第六笔42000元（2019年3月1日—2019年9月30日）合计6个月的租金，也是因为提前支付许旋英给予了每个月扣减300元的优惠，由王小耕在2018年11月16日向许旋英尾号2678的账户汇款。2019年8月13日，梁伟球手写出具了《有关广州市越秀区中环广场B座3205室承租事宜》，内容为兹从2019年8月15日起，承租该室租金为7300元/月，押金支付7300元。该房业主与租客未尽事宜另签协议，以双方另签租房协议为准，时间从8月15日至9月15日。出租人：梁伟球，承租人：曾丽婷。玫贵水公司表示：2019年8月，梁伟球前来协商，我司提交了与许旋英的相关记录，但梁伟球不同意我司可以使用涉案房屋到9月；梁伟球提出从8月15日起计算租金，我方本来也是同意的，但是梁伟球要求在2019年8月13日晚上10点前支付7300元，我方还没考虑，第二天梁伟球就将锁换了。玫贵水公司提交了曾丽婷与梁伟球的微信沟通记录，含有以下内容：“明天你首先到你付出租金的银行卡的银行打出流水单。经银行确认了。我才承认你的支付，否则将视为拖欠租金。二：你与合同租金不符。要求补足。三：房屋改变现状，要恢复原来的样子。在这些问题解决之前。不会与你签署续约合同”、“你确定不开门了？我公司要运作的，你这样搞不是办法呀”、“你将过去一年多给许旋英的支付底单，经过银行确认有效的证据。我可以给你开门密码”。诉讼中，梁伟球、梁见兰还作了以下陈述：1.二人于2013年10月8日取得涉案房屋，取得房屋后用于出租。2017年4月以前由二人与案外人签订租赁合同。2.涉案房屋在2017年3月由二人委托广州璟天房地产代理有限公司（以下简称璟天公司）放盘出租，且将钥匙交由璟天公司保管。许旋英是璟天公司的员工，也是涉案房屋放盘出租的经办人。许旋英和梁伟球、梁见兰说涉案房屋一直没有出租出去，二人直到2019年7月份才得知涉案房屋被许旋英出租了。3.2017年4月至2019年7月，二人对涉案房屋未作任何的管理工作，也没有缴纳过此期间的物业管理费、水电费。4.梁伟球、梁见兰不追究许旋英的责任，其认为谁使用谁负责，且许旋英现在也找不到人了。5.2017年3月的租赁合同委托代理人许旋英的签名涉嫌事后添加。经向广州市越秀房屋租赁管理部门调取的经备案的广州市房屋租赁合同，其中2018年的合同中出租方梁伟球、梁见兰签名为仿冒，其签名与2017年合同不一样，合同中也没有许旋英的签名等。玫贵水公司作了以下陈述：因为梁伟球有多套物业出租，所以物业管理处有梁伟球的电话。玫贵水公司首先到中环广场的物业管理处，得知梁伟球、梁见兰有房屋出租，经物业管理公司的工作人员与梁伟球电话沟通后，由梁伟球指定的代理人许旋英与玫贵水公司沟通看房、签订合同事宜。许旋英与玫贵水公司签订租赁合同时未出示许旋英取得梁伟球、梁见兰授权的资料，但是物业管理公司表示梁伟球在外地不方便，梁伟球与物业公司人员电话联系中也确认可以直接与许旋英联系，还让玫贵水公司在梁伟球家族的三套物业中随便挑选。玫贵水公司有要求许旋英向梁伟球转达如梁伟球来广州，需出具给许旋英的授权委托资料。签订租赁合同当时有物业主管黄经理、许旋英和玫贵水公司的员工曾丽婷在场，租赁合同上甲方梁伟球、梁见兰的签名是许旋英所写的。诉讼中，双方当事人共同确认了玫贵水公司在2019年8月13日搬离涉案房屋的事实。再查明，保利物业发展有限公司广州中环广场物业服务中心于2019年8月26日出具《证明》，内容为涉案房屋自2017年4月-2019年7月物业费、水电费已缴交，开票抬头是玫贵水公司。还查明，梁翠怡（梁伟球、梁见兰女儿）2019年9月25日起诉广州市森旭经济信息咨询有限公司（下称森旭公司）物权保护一案，要求森旭公司支付2018年9月至2019年9月期间使用建设大马路22号3309房的使用费。该案中，许旋英作为梁翠怡的代理人与森旭公司签订了《广州市地产房屋租赁合同》，璟天公司作为见证方加盖了公章。本院认为：虽然梁伟球、梁见兰表示没有授权许旋英出租涉案房屋及收取租金，但基于以下理由，本院认定许旋英代理梁伟球、梁见兰的出租涉案房屋及收取租金的行为对梁伟球、梁见兰有效：首先，梁伟球、梁见兰确认涉案房屋由其委托璟天公司出租，并将房屋钥匙交由璟天公司保管，涉案房屋放盘出租事宜的具体经办人即为许旋英。而玫贵水公司也是通过许旋英取得涉案房屋的承租权，在《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，月租金7300元）上，许旋英即作为梁伟球、梁见兰的委托代理人签名。二、许旋英与曾丽婷的微信中包含的“许小姐，你发过来的房产证复印件身份证付一件都太模糊了。还有一个房东身份证也发给我”“刚回复讯息，等会，他回去拿然后照过来”、“你自己排版打出来。没问题？要存起来，他们在国外，有时三两天都联系不到”等内容，后许旋英发送了梁伟球的身份证照片给曾丽婷，上述行为表明许旋英是掌握并可及时获取梁伟球、梁见兰的个人信息，玫贵水公司相信许旋英具有二人的代理权，符合常理。三、梁伟球、梁见兰表示2017年4月至2019年7月期间，二人未对涉案房屋作任何的管理工作，也没有缴纳过此期间的物业管理费、水电费，可印证梁伟球、梁见兰知晓涉案房屋已出租的事实。二人称不知晓涉案房屋被许旋英出租，与常理不符。事实上，梁伟球、梁见兰也没有证据证实二人在2019年8月前对玫贵水公司使用涉案房屋提出过异议。四、梁伟球与曾丽婷在微信沟通记录中，梁伟球表示在玫贵水公司出示其司支付租金的银行流水的情况下，梁伟球才承认玫贵水公司的支付，否则视为玫贵水公司拖欠租金，且要求玫贵水公司补足与合同租金不符的部分。即梁伟球并未对玫贵水公司的承租行为提出异议，而仅是对租金的支付有异议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即便许旋英没有梁伟球、梁见兰的代理权，玫贵水公司有理由相信许旋英具备代理权的情况下，许旋英代为梁伟球、梁见兰出租涉案房屋并收取租金行为有效。梁伟球、梁见兰应受涉案房屋租赁合同的约束，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，月租金7300元）为本案当事人实际履行的合同，故双方当事人的权利义务应以此份合同为准。关于梁伟球、梁见兰所提此份合同上许旋英签名有问题一节，在二人并不能提供证据证明非许旋英本人签名的情况下，本院对其抗辩不予支持。关于玫贵水公司支付租金的情况，玫贵水公司提交的银行流水、与许旋英的微信沟通记录、王小耕的《离职证明》及《情况说明》，可证明玫贵水公司支付了押金14600元及2017年4月1日至2019年9月30日的租金，本院对此予以确认。关于实付租金与合同约定租金的差额问题，玫贵水公司亦提交了与许旋英的微信沟通记录，证实实付租金的数额是经许旋英确认的，故许旋英该减免部分租金行为对梁伟球、梁见兰同样具有约束力。如梁伟球、梁见兰认为许旋英的行为对二人造成损害，可另行向许旋英主张。梁伟球、梁见兰起诉要求玫贵水公司支付涉案房屋的使用费，缺乏理据，本院不予支持。在租赁期未满的情况下，梁伟球、梁见兰更换门锁迫使玫贵水公司搬离，梁伟球、梁见兰已构成违约，玫贵水公司反诉请求梁伟球、梁见兰返还押金14600元本院予以支持。关于已付租金未实际使用时段（搬离次日2019年8月14日至2019年9月30日，共48天）的租金经计算为11064.5元[该时段实付7000元/月÷31天（8月）×18天=4064.5元，再加9月实付租金7000元]，梁伟球、梁见兰应向玫贵水公司返还11064.5元，玫贵水公司主张超过11064.5元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告梁伟球、梁见兰在本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州玫贵水贸易有限公司返还押金14600元；二、原告梁伟球、梁见兰在本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州玫贵水贸易有限公司返还租金11064.5元；三、驳回原告梁伟球、梁见兰的全部诉讼请求；四、驳回被告广州玫贵水贸易有限公司的其他反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4366元、反诉受理费225.3元，均由原告梁伟球、梁见兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  彭新露人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年六月十七日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇