广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2618号上诉人（原审原告）：刘永根，男，汉族，1965年11月13日出生，公民身份号码：430************736，住址：湖南省祁东县**********。委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊仲民，广东人为律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐水计，男，汉族，1957年8月10日出生，公民身份号码：442************930，住址：广东省惠州市惠城区**************。上诉人刘永根、唐水计因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法仲民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘永根上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法仲民初字第1223号中第二判项；支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，武断地认定上诉人租赁合同约定的土地与案涉土地并不相同，导致判决错误。根据上诉人提交的个体户机读档案登记资料和大量图片可以证明，上诉人在“祠堂园”建设3000多平方米的厂房是事实，2008年被清拆造成了上诉人巨大的经济损失。上诉人除与被上诉人签订了20亩左右的《土地租赁合同》外未与其他人签订租赁合同，也未在该村的其他地方租赁建厂房，该地到底是“祠堂园”还是“青沟树”，因上诉人是外地人，对此地名来历或历史一无所知，但一审法院却武断地认定上诉人所交的证明中的土地与案涉土地并不相同，据此对上诉人的损失不予确认，而从本案大量的证据和一审主办法官实地考察、图片、录音、另案刘军民的判决书等均可以认定上诉人提供的证据所证明的案涉土地与租赁合同约定的土地相一致，上诉人的损失完全可以查清和认定。请二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。二、一审法院错误地认定上诉人并未在涉案土地上建设厂房，判决不公。上诉人耗资130000元安装变压器，并花费7万余元雇推土机、挖机等将租赁的土地上的土坡推平，在推平后的土地上建造了3000度平米的铁皮砖头结构的简易厂房，并建造围墙、变电房、水井等，合计花费约330000元。以上各项支出合计约为530000元。上诉人提交的证据可以证明政府于2008年全部清拆，当时是2008年自中秋节前后，由潼湖镇政府牵头强拆，现场有几百人，有区政府、市政府的人在场，还派了武警，面积为3000度平方米，这是历史存在的事实，政府也一定保存有这方面的资料和证据材料，请法官依法调取并依法应予认定，而且一审法院实地调查、评估现场勘查时均能看到被拆的遗迹和铺设地板的情况，如此铁的事实，一审法院不予认定，完全是不公平的。综上所述，一审认定事实不清，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐水计答辩称：与我方上诉意见一致。上诉人唐水计上诉请求：l、撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法仲民初字第1223号民事判决（以下简称“一审判决”）第一、二判项。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、“一审判决”判定由唐水计赔偿刘永根损失61905.41元，是没有依据支持的。（一）刘永根（合同乙方）与唐水计（合同甲方）于2007年6月21日签订了《土地租赁合同》，承租唐水计位于祠堂园的土地（详见“合同”第一条第l款），并约定“如国家和集体发现乙方不合法不给乙方做的，甲方不给于赔偿”（详见“合同”第七条第2款）。双方签订“合同”后到镇司法所对涉案合同进行见证时，司法所明确告知刘永根不得在涉案土地进行非农建设并拒绝予以见证，但刘永根事后仍在未经相关行政部门许可的情况下，擅自在承租的土地上搭建竹棚屋等，由此造成的后果应由刘永根自行承担，唐水计依法不存在过错。经评估涉案土地附着物的总价值为43390元，该费用应由刘永根自行承担，唐水计不应承担其中的21695元的损失赔偿。（二）被上诉人刘永根要求上诉人唐水计赔偿案外人刘军民的相关损失，是没有依据的。双方签订的“合同”第四条第2款明确约定，刘永根转租、出租涉案土地的须经双方协商决定。刘永根在未告知唐水计的情况下，擅自转租涉案土地予案外人刘军民，致案外人在涉案土地上非法兴建房屋，后被清拆的责任应由刘永根自行承担，与唐水计无关。唐水计对刘永根与案外人刘军民的另案诉讼（案号：（2015）惠城法仲民初字第95号）、判决刘永根应赔偿刘军民款项80420.82元，不存在过错；唐水计不应承担其中的40210.41元的损失赔偿。二、上诉人唐水计与被上诉人刘永根于2007年6月21日签订的“合同”系合法有效的。唐水计将自己承包的土地出租给刘永根是合法有效的，但刘永根未经政府部门批准许可，擅自在承租的土地上进行违法建设（双方在请求镇府司法所对涉案合同进行见证时，司法所就明确告知刘永根不得在涉案土地上进行非农建设并拒绝对涉案合同作见证），导致违法建设被政府清拆，由此造成的后果应由刘永根自行承担，与唐水计无关。即使贵院认定双方签订的“合同”无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。依据“合同”第七条第2款约定，唐水计不应承担相关责任。三、被上诉人刘永根在涉案土地上的违法建筑早在2008年就已被清拆，被上诉人刘永根提起诉讼时，已过诉讼时效、依法丧失胜诉权。综上所述，请求贵院撤销“一审判决”第一、二判项，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人刘永根答辩称：与我方意见一致。原审原告刘永根向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2007年6月21日签订的《土地租赁合同》无效；二、判令被告返还原告租金43000元，赔偿原告各项经济损失730000元（具体以评估为准）；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2007年6月21日签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方（即被告，下同）将惠州市*********土地（东边至土路、西边至小水沟、南边至石场路、北边至排污池塘）租给乙方使用，出租时间从2007年11月1日至2027年11月1日止，租金43000元/年，预收5000元押金，甲方在签订合同生效日起免收三个月地租；变电器由乙方出资安装，合同期内变电器的电力资源由乙方分配使用，甲方无权干涉，合同期满后归甲方使用；乙方在租用土地上可以自行设计，兴建厂房及生产基地；甲方出租土地收取租金，不付一切税收，至于一切建筑物、水电、排污设施、经营费用等设备由乙方自负，与甲方无任何关系；合同期满后，建筑面积等不动产和变电器归甲方所有，机械等动产归甲方所有，如乙方仍需续租，双方可以再行协商重新签约，在同等条件下，乙方享有优先权；若国家政府和集体需要征用其土地，乙方应无条件服从，如有产业赔偿归乙方，土地赔偿归甲方；乙方要按时缴交租赁款项，不得拖欠，如不按时缴交拖欠时间按地租每月20％罚款，拖欠超过三个月，甲方有权终止本合同；在租赁期限内，甲方不得以任何方式终止合同，如国家和集体发现乙方不合法不给乙方做，甲方不给予赔偿；如乙方中途不做，一切建筑和变压器归甲方，乙方不能够动。双方还对其他事项进行了约定。另查一，原告称，其在本案所涉土地建造了3000多平方米的简易厂房，为对此进行证明，原告向本院提交了惠州仲恺高新区潼湖镇永平村民委员会于2015年2月3日出具的《证明》，证明中载明：“兹有刘永根在我村委会唐屋小组‘青沟树’建有房屋3000多平方米，该地属农田保护区，因政府需要清拆，2008年已全部清拆。”被告对此不予认可，并提交了广东省惠州仲恺高新区潼湖镇永平村唐屋经济合作社于2018年11月17日出具的《证明》，该份《证明》中载明：“兹有我永平村委会唐屋小组村民唐水计承包唐屋小组位于‘祠堂园’的一片土地，永平村委会于2015年2月3日出具的《证明》中所称‘清沟树’与‘祠堂园’是不同的地方，刘永根未在唐水计承包的‘祠堂园’中建有房屋3000多平方米。”因上述两份《证明》的内容存在冲突，本院到仲恺高新区潼湖镇永平村委会进行了调查核实，该村委委员称，当时村委2015年2月3日出具证明时经办人并不清楚实际情况，也不清楚涉案土地上有无建筑，“祠堂园”和“清沟树”也并非同一个地方，距离约两公里。原告还称，合同签订后，其以现金方式向被告支付了43000元租金，被告对此不予认可，仅认可原告支付了20000元；原告并未对其所主张的上述支付租金情况举证予以证明。另外，原告还称，其承租案涉土地用于建厂房开厂经营，2008年被强拆时才得知案涉土地为农田保护区，其承租案涉土地后修建了3000平方米的厂房，另外还搭建了竹棚，其搭建的3000平米厂房已被拆除。被告则称，案涉土地村里平整好后就发包给其使用，发包的用途为种果树，当时村里的承包合同约定其无权对外转租，原告承租土地后并未修建厂房，原告只是搭建了大约300平方米的简易竹棚，并且建了50平米左右的铁皮宿舍，剩下的都是刘军民搭建的铁皮房，现土地上仅剩有原告搭建的铁皮宿舍和刘军民搭建的铁皮房。原告还称，其承租案涉土地后已支付了130000元的变压器安装费用，但其未能对此举证予以证明。另查二，原告承租案涉土地后将其中的部分土地转租给案外人刘军民，刘军民为主张其租地后的相应损失对刘永根向本院提起了诉讼[（2015）惠城法仲民初字第95号]，刘军民在该案中请求：1、依法解除原、被告于2007年8月1日签订的租赁合同；2、判决被告返还变压器安装费用2.5万元；3、判决被告赔偿原告损失20万元（暂定，以评估为准）；4、本案诉讼费由被告承担。该案审理中，本院依法委托鉴定机构对刘军民承租的位于潼湖镇永平村委观三村小组的空地上的厂房造价进行了鉴定，鉴定意见为：含税工程总造价为160841.63元。据此，本院于2017年5月19日判决：一、解除刘军民与刘永根之间签订的《合同》；二、刘永根应向刘军民赔偿80420.82元损失；三、驳回刘军民的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查三，依原告申请，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对原告所承租的位于潼湖镇永平村祠堂园空地上附着物的造价进行了鉴定，该公司于2019年1月30日出具《资产评估报告》，鉴定意见为：位于潼湖镇永平村祠堂园空地上附着物的总价值为43390元（房屋建筑资产价值40765元、其他设施资产2625元）。此次鉴定，原告支付了鉴定费2000元。另查四，本案受理后，因本案的审理需以另案[（2015）惠城法仲民初字第95号]的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院裁定中止了对本案的审理。（2015）惠城法仲民初字第95号案审理终结后，本院恢复了对本案的审理。一审法院认为，原、被告之间签订的《土地租赁合同》中约定，被告将本案所涉农村集体土地租给原告做建设厂房使用，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；再者，被告于庭审中亦承认，其无权将从村集体处租得的案涉土地转租给原告；因此，原、被告之间签订的上述《土地租赁合同》应属无效合同，原告请求确认该租赁合同无效，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于本案租赁合同无效，原、被告双方均有过错，被告将不能用于非农建设的土地租赁给原告修建厂房进行生产经营，而且被告也无权将案涉土地转租给原告，因此，对于上述租赁合同无效，被告显然存在过错；原告租用案涉土地进行非农建设时，未尽到谨慎的注意义务，未对其投资经营的风险进行预估和防范，对此亦存在过错；因此，对于原告的损失，理应由原、被告双方平均合理分担。经本院委托评估，案涉土地上（除刘军民承租部分）附着物的总价值为43390元，而原告在另案诉讼中需向案外人刘军民支付赔偿款共计80420.82元，故原告因承租上述土地所遭受的上述共计123810.82元损失，本院予以确认，对于原告所主张的损失中上述损失以外的部分，原告提交的村委会出具的证明中虽称其建有3000多平方米的房屋，但被告所提交同为该村委会出具的时间在后的证明及本院向该村委所做的调查均显示，原告所提交的证明中的土地与本案所涉土地并不相同，而且原告亦未提交任何实际进行房屋修建的相应证据，因此，原告所主张的上述损失以外的损失，因事实依据不足，本院不予确认。对于本院确认的原告的上述123810.82元损失的50%即61905.41元，应由被告予以承担，原告请求被告赔偿的厂房损失中超过该61905.41元以外的部分，因事实依据不足，本院不予支持。原告请求被告返还租金43000元，因被告仅承认收到原告20000元租金，而原告并未对其所主张的租金支付情况举证予以证明，故对原告所主张的租金支付情况本院仅对被告所自认的20000元予以确认，原告请求被告返还该20000元租金，理据充分，本院予以支持，原告请求被告返还的租金中超过上述20000元的部分，因事实依据不足，本院不予支持。被告辩称，涉案土地上的违法建筑早在2008年就已被政府依法清拆，原告提起的本案诉讼已超过诉讼时效。本院认为，原告请求被告赔偿其损失基于的是双方之间签订的《土地租赁合同》被认定为无效合同，而对合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过并不能改变无效合同的违法性，因此，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，被告所提出的时效抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘永根与被告唐水计之间签订的《土地租赁合同》无效；二、被告唐水计应于本判决生效之日起十日内向原告刘永根赔偿损失61905.41元；三、被告唐水计应于本判决生效之日起十日内向原告刘永根返还租金20000元；四、驳回原告刘永根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11630元、鉴定费2000元，合计13630元，由原告刘永根负担12185元，由被告唐水计负担1445元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对两上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同效力以及如何认定当事人损失的问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，以及《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，本案中，涉案土地系农用地，并未依法转为建设用地，唐水计将涉案土地租给刘永根用于兴建厂房，违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，应认定为无效合同。双方当事人对此均有过错，依法各自承担相应责任。至于刘永根主张唐水计赔偿其建设厂房的损失问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，涉案土地早已在2008年予以清拆，原审依照鉴定结论以及其赔付给案外人刘军民的损失作为核算刘永根的损失依据充分，提供的证据未能证明其所主张的建设厂房投入，因此，原审处理并无不当，本院予以维持。两上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12977元，上诉人刘永根已预交11630元，上诉人唐水计已预交1347元。由刘永根承担11630元，唐水计承担1347元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月二十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩