贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3441号 原告：顾美菊，女，1992年6月17日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托代理人：黄海（特别授权）、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市XX号商品房的不动产权证书，并交付原告；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计24282.68元，违约金以购房款343675元为基数，从2015年1月1日计算至实际交房之日止；三、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计8254.19元，（以总房款343675元为基数从2016年1月1日起，按日利率日万分之一至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日据实计算）；四、判令被告返还原告三通费4548元及资金占用期间利息,利息以4548元为基数，从2016年2月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至三通费返还完毕之日；五、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：2013年1月16日，原告与被告签订编号为2013-2048的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款343675元购买被告开发的毕节市XX号商品房，建筑面积126.11平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款和相关税费已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，原告至今取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋办理入住手续之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。该房屋逾期未办理入住，被告也一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期交房、逾期办证违约金的责任。此外，被告重复原告的三通费应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢！ 被告碧阳置业公司答辩称，一、关于逾期交房违问题。1、合同约定交房违约金过高,请求法院根据贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2121号裁定书(对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准下调至日万分之零点二五(0.00025%)的认定子以肯定),将本案交房违约金下调至日万分之零点二五(0.00025%)子以计算。2、涉案房屋未经验收,不具备交房条件,故被答辩人诉请不具备起诉条件,请求法院驳回其起诉。、关于各项开户费、交易费及计息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持,答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,合同双方均应全面履行合同,答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利,被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有,且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题,在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的(2020)黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中,上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效,既然合法有效就应当受诉讼时效的限制,原告的该诉讼已超过诉讼时效,应不予支持。虽然我国不是判例法国家,但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一,是非判断要严谨,不能五花八门,这是法律工作者最基本的要求。就本案而言,由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效,请法庭予以驳回。同时,该费用不属于民间借贷或金融借款,即便支持,被答辩人主张利息也于法无据,应当驳回。被答辩人主张的交易费是主见部门收取,答辩人只是代收代缴,被答辩人的该主张没有法律及事实依据。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式,办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题,所有的买房人均委托答辩人办证,那么双方应根据补充协议8.3条的规定,严格履行自己的义务,本案中,答辩人已按约履行自己的义务,而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书,导致延迟办证的,答辩人不承担违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件,且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知;于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各単元电梯贴了办证通知;并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证,该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定;但被答辩人依然我行我素,对答辩人的通知视而不见,未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书,直至今日,C1/2/3/4号楼的大部分业主未提供任何的办证资料,被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书,答辩人无法为其办证。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续,超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算,基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止;对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书,不应计算赔偿办证违约责任;小区的业主提交办证资料具有随意性,不及时提交的并不在少数,如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辯人的通知,而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料,想什么时候领取不动产权证就什么时侯领取,而违约金要一直计算,这显然是对房开企业的极大不公平,也是无限扩大房开企业的责任,目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料,这将使该责任处于无限存在的状况,不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说,违约金是指由当事人约定或法律规定的,在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定,双方当事人并未明确约定违约金的性质,从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知,当事人双方未明确有额外賠偿损失的意思表示,将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背;将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯,便于纠纷的解决。本系列案中,案涉房屋已交付使用,且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买,房屋权属处于抵押状态,被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权,至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的,因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此,根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形勢下审理民商事合同纠纷案件若千问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任间题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响,民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款,人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神,合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下,对于违约金数额过分高于违约造成损失的,应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则,坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质,合理调整裁量幅度,切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定,答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.0002%(万分之零点零二)并且,根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判,对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定,并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.0002%(万分之零点零二)。同时,结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况,及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前,客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素,使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理,双方合同约定发生了情势变更。因此,若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金,则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍,《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象,有其主观原因也有客观原因所致,且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户,多则上千户,甚至几千户,如果按照本案合同约定的违约金计算方式,出卖人将承担巨额的违约金,其生产经营势必面临困境,再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响,企业已经举步维艰,全国经济持续下滑,若不对违约金进行调整,则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大,这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡,房地产作为我区的经济支柱产业,基本上都是高成本融资进行开发,本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右,有些甚至20多万,而动辄数万元的判决,让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高,应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境,但七星关区的房开企业基本已无发展后劲,仅应诉就已无力支撑,更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题,就碧阳小区来说,大多数业主是以按揭方式购买,本身房产处于抵押状态,对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失,若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素,对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护,不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路,最终损害的也是业主利益和社会稳定。 本院经审理查明，2013年1月16日,原告与被告签订了《商品房买卖合同〉,约定原告以总价款343675元购买被告开发的毕节市XX号商品房。合同约定交房日期为2014年12月31日，合同签订时，被告向原告收取各项开户费、交易费4548.00元。原告按合同约定向被告支付完毕购房款。被告尚未向原告交付涉案房屋。如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。涉案房屋已具备法定办理不动产转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务,被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告履行相应的义务。 关于原告请求的判令被告为原告申请办理商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。由于不具备交房条件，尚未实际交房，逾期交房的违约金尚不能计算，待被告具备交房条件，实际交房后原告再主张。 关于原告诉请逾期办证违约金的问题。由于不具备交房条件，尚未实际交房，根据《补充协议》中的约定逾期办证违约金尚未达到成就的条件，尚未产生，故待实际产生时原告再主张。 关于原告诉请的三通费。经查，原告向被告缴纳三通费共计4548.00元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。原告要求被告退还三通费，本院予以支持。对于利息，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告顾美菊水电开户费、燃气开户费等共计4548.00元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内履行办理不动产产权证并交付原告的义务； 三、驳回原告顾美菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费307.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年六月十日 书记员  李 犇