河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初3264号原告（反诉被告）：焦作市和兴化学工业有限公司，住所地：河南省焦作市南通路**。法定代表人：刘新生，董事长。委托诉讼代理人：赵力中，河南敏学律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国栋，河南敏学律师事务所律师。被告：艾士国，男，1965年9月25日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：田耕，河南天物律师事务所律师。被告：杨卫红，男，1963年8月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：田耕，河南天物律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作市博瑞酒店有限公司，，住所地：焦作市南通路**法定代表人：艾超群，总经理。委托诉讼代理人：吴严冬，河南铭树律师事务所律师。原告（反诉被告）焦作市和兴化学工业有限公司（以下简称和兴公司）与被告艾士国、杨卫红、被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司（以下简称博瑞酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和兴公司的委托诉讼代理人赵力中、马国栋，被告艾士国、杨卫红的委托诉讼代理人田耕，被告博瑞酒店的委托诉讼代理人吴严冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告之间于2016年7月1日签订的租赁合同；2.判决被告将租赁物返还原告；3.判决被告支付违约金，违约金按照每日5000元计算，从2019年4月5日起，计算至被告将租赁物交还于原告止,计算至起诉之日暂为400000元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年7月1日签订的租赁合同。被告租赁原告的房屋、场地、物品经营酒店，约定租期为六年，年租金250000元，被告办理具有法人资格的营业执照，被告向原告交纳履约保证金200000元。合同签订后被告艾士国、杨卫红使用被告博瑞酒店经营，履行合同权利义务。被告博瑞酒店在2017年11月曾经向原告申请减免部分租金，原告考虑被告博瑞酒店经营困难，进行了部分减免。但被告博瑞酒店在2018年12月又开始拖欠租金。鉴于被告博瑞酒店的违约行为，原告于2019年3月25日向博瑞酒店送达了解除合同通知，要求十日内交还租赁物，并告知逾期交还租赁物应当按照合同约定支付违约金。但被告博瑞酒店时至今日仍未将租赁物返还原告，故诉至贵院，请求博瑞酒店与艾士国、杨卫红共同承担责任。被告艾士国、杨卫红辩称，1.二被告不是本案适格被告，涉案房屋实际由博瑞酒店租赁使用，水电费及租金均由博瑞酒店实际缴纳；二被告仅是在博瑞酒店设立前作为拟设立公司的发起人，为设立公司为目的，以自己的名义签订租赁合同，在租赁合同履行的过程中，原告对租赁合同的履行方即博瑞酒店明知且进行接受，该项事实原告自认，根据公司法及相关解释规定，本案租赁合同实际履行即博瑞酒店承担了合同的权利及义务，根据权利与义务的相对性，本案应当直接起诉博瑞酒店。应当驳回对被告艾士国、杨卫红的起诉；2.本案涉案合同中，本案博瑞酒店在履行合同过程中不存在先行违约行为，原告无权要求解除合同，本案房屋租赁期限6年，在博瑞酒店对房屋进行装修，正常经营的情况下，原告毫无依据自2018年9月开始向被告艾士国、杨卫红及博瑞酒店发出搬迁通知书，并在博瑞酒店经营的酒店到处张贴搬迁通知，其违约在先，无权要求解除合同，且后期博瑞酒店多次以书面和口头方式告知原告，以200000元保证金冲抵租金，原告诉状与所述事实不符；3.涉案房屋由原告实际控制，其要求返还没有依据；4.本案原告违约在先，其主张违约金无事实及法律依据，并且主张的违约金明显过高，不应得到支持；5.原告的违约行为及要求解除合同的行为，已经给博瑞酒店造成了巨大的损失，按照合同及法律规定，就其违约行为给博瑞酒店造成的损失应当承担赔偿责任。综上，被告艾士国、杨卫红不是本案适格主体。被告博瑞酒店辩称，1.涉案租赁合同实际由被告博瑞酒店履行，原告明知且接受，本案应列被告博瑞酒店为直接被告，被告艾士国、杨卫红不是适格被告；2.在被告博瑞酒店正常缴纳租金，正常使用房屋的情况下，原告毫无依据的向被告博瑞酒店发出搬迁通知，并到处进行张贴，明示未到期的租赁合同将不会履行，原告的违约行为导致合同目的无法实现，被告博瑞酒店迫于无奈行使不安抗辩权，原告无权解除合同，且在后期，被告博瑞酒店以书面及口头方式告知原告以保证金冲抵租金，原告诉称的拒不缴纳租金无事实依据；3.原告对涉案房屋采取锁门、断水断电等一系列的方式进行控制，被告博瑞酒店处的工作人员也被锁进房间，本案的涉案房屋也实际由原告进行控制，其诉请返还无依据；4.本案被告博瑞酒店并不存在违约行为，原告主张的违约金无事实依据，且涉案房屋租赁费用为每年100000元，场地租赁费用为每年150000元，原告主张每日5000元的违约金远超租金，不应得到支持；5.被告博瑞酒店基于对租赁期限以及租赁位置才进行了租赁，并在租赁后先后花费四百多万元，对涉案房屋进行装修，扩建费用花费几十万元，因租期未满，原告违约解除合同，对被告博瑞酒店带来了巨大损失，故被告博瑞酒店提起反诉，并申请对涉案房屋装饰装修残值损失、房屋扩建损失、停业损失进行司法鉴定。被告（反诉原告）博瑞酒店向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告和兴公司返还反诉原告押金200000元;2.判令反诉被告和兴公司赔偿反诉原告装饰装修残值损失及房屋扩建费用2555468元，并承担本案评估费80000元;3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：艾士国、杨卫红于2016年7月1日与反诉被告签订租赁合同。合同约定二人租赁反诉被告的房屋、场地用于经营酒店,租赁期限为6年，年租金为250000元。合同订立后不久，艾士国、杨卫红等人办理了博瑞酒店营业执照即本案的反诉原告,随后由反诉原告履行了全部租赁合同的权利义务。因酒店经营需要，反诉原告对涉案租赁房屋进行精装修共花费装修费用四百多万元。2018年9月前后，反诉被告以政府将其列为搬迁企业为由，多次在反诉原告酒店处张贴搬迁通知，要求反诉原告搬迁，且先后对反诉原告采取锁门、停水、停电等违法措施，让反诉原告无法经营。反诉原告多次要求反诉被告供水供电以减少损失但均遭拒绝,反诉被告的毁约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告特向贵院提起反诉，望法院判如所请。原告（反诉被告）和兴公司针对反诉请求辩称：1.本案是因为被告未按合同约定期限缴纳租金而单方违约，原告要求解除租赁合同，因此反诉原告要求赔偿损失，没有事实和法律依据，应当依法驳回；2.双方约定的所缴纳的履约保证金为被告方在经营过程中产生的费用在将来可能对甲方造成损失的履约保证金，该费用在双方解除合同后待冲抵过被告及被告博瑞酒店所拖欠的各项费用，再予以返还。围绕原、被告的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点如下：1.涉案房屋租赁合同的主体双方应当如何确定？2.原告及被告就涉案房屋租赁合同履行顺序有无先后之分？原、被告是否存在违约行为？如存在违约行为，违约金应当如何进行计算？3.原告解除涉案房屋租赁合同是否符合合同约定或法律规定？4.被告博瑞酒店对酒店的装饰装修及扩建是否征得原告方同意？5.被告博瑞酒店要求退还押金200000元及赔偿经济损失是否符合合同约定和法律规定？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的照片和手机短信截屏，被告艾士国、杨卫红对其有异议，经核查，本院对该组证据的真实性予以确认；2.被告艾士国、杨卫红及博瑞酒店提交的博瑞酒店装修明细以及相应的检材，原告对其有异议，认为该证据系被告博瑞酒店单方出具，且没有相关证据予以印证，原告不予认可，本院认为该组证据已作为被告博瑞酒店委托鉴定的检材向鉴定机构提交，对该组证据的证明效力应结合鉴定意见书综合认定；3.被告艾士国、杨卫红及博瑞酒店提交的博瑞酒店合伙投资协议，原告对其真实性、合法性有异议，认为与本案无关，其为内部协议，经核实原件，本院对其真实性予以确认，但与本案无关联性；4.对被告博瑞酒店提交的安全检查合格证复印件，原告未对该证据的真实性提出异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告和兴公司（甲方）与被告艾士国、杨卫红（乙方）签订租赁合同，约定：一、租赁物的位置、范围及用途：1.租赁物位于甲方的东院院内，包括客房部、东小楼(租金另计)、内部设施（内部设施及物品另附清单，作为本合同的附件)。2.租赁物的用途为经营住宿等服务项目。二、合同期限为六年，自2016年7月1日起到2022年6月30日止。合同期中，如遇甲方搬迁和不可抗力因素，自行终止合同，除以上因素外，同等条件下，乙方可优先承租。三、租赁条件：1.租赁费及支付方式：租赁费为十万元/年，场地、物品使用费十五万元/年，合计二十五万元/年。考虑到乙方装修改造，自双方签订合同之日起，甲方免收四个月的租赁费。2.乙方应办理具有法人资格的营业执照及消防等相关证照，并在开业时挂牌营业。上述租赁费每季度预交一次。甲方不向乙方收取固定资产折旧费、摊销费。3.为保证履约，乙方应向甲方交纳现金贰拾万元履约保证金。正式营业前一次性向甲方交清履约保证金。4.甲方负责提供满足经营需要的水、电，具体用量以双方认可的仪表计量,价格按现有价格执行。甲方在每25日前向乙方出具水、电用量及费用清单,乙方在三个工作日内结清上月费用(扣除甲方在乙方的消费金额)。目前的价格为:电费按峰谷表计价,水费3.25元/立方米。如遇外部供应成本变化因素,甲方对乙方同步调整，并:签订补充协议。四、。2.经营过程中所产生的费用及债务由乙方全部承担，由此给甲方造成经济损失的，甲方可扣留相应保证金，不足部分向乙方追索。4.因经营需要，乙方发生的改建费用由其自行承担。乙方的装修改造方案,须经甲方同意，否则甲方有权解除本合同,给甲方造成损失的,由乙方负责赔偿。六、合同的变更与违约责任。2.除不可抗力政府搬迁或本协议约定和法定的可以解除合同的情形外，甲、乙任何一方不得单方解除合同或严重违约。3.乙方应当在合同终止或解除后的10日内将租赁物交还甲方,逾期未交还的,每迟延一日向甲方支付违约金5000元。5.乙方不能按合同约定按时足额向甲方交纳本合同相关费用,甲方在提前48小时通知的前提下,有权采取停电等措施督促,并按每日延迟交纳部分的1%向乙方收取违约金。经营期满或乙方违约致使合同终止,除本合同已有约定外,乙方以其实体及乙方的股东自然人身份对债务及合同未履行义务部分负连带保证责任。七、合同的解除。(一)甲方可以解除合同的情形：。6.拖欠有关部门收取的规税费累计超过二个月的,拖欠租金累计超过30天的；。（三)如遇企业按政府要求实施搬迁和不可抗力因素,甲方提前二个月通知乙方,本合同解除。乙方应无条件停止使用并予腾出。甲方无需向乙方支付任何赔偿或补偿；(四)甲乙双方任何一方具备终止解除合同的条件时,可以采取口头、书面或通过报纸公告,以及在租赁物门前张贴公告等方式通知解除合同。八、合同终止。2。因甲方违约导致合同终止时,对于乙方新增固定资产,甲方应按其原始投资额扣除折旧进行回购,并按照本合同的约定承担违约责任;因乙方违约导致合同终止时,乙方在按照本合同的约定承担违约责任后，乙方在甲方的全部投入作为补偿归甲方所有。合同终止或因乙方原因甲方解除合同时。在甲方按本合同约定方式向乙方送达解除或终止合同通知之日起十日内,乙方应将租赁物交于甲方,逾期未交付的,每延迟一天按5000元向甲方支付违约金,逾期超过一个月未交付租赁物的,甲方有权自行收回租赁物,乙方所投入设备、装修等物品视为乙方放弃所有权,由甲方处置。合同签订后，被告艾士国、杨卫红作为股东于2016年7月14日登记设立博瑞酒店，住，住所地为焦作市南通路**定代表人为艾超群，经营范围为住宿、餐饮服务（以上经营范围凭有效许可证经营）；会展服务。涉案房屋一直由博瑞酒店用于商业经营。租赁期间，被告在原有基础上对博瑞酒店进行了装饰装修，并于2016年10月至12月扩建了部分房屋，经评估价值为159510元。该扩建部分未办理相关的审批手续。博瑞酒店成立后于2016年10月31日交纳保证金200000元，并陆续交纳房租和水电费。2017年11月14日原告根据博瑞酒店的申请，同意免除一个半月的房租，2017年11月13日博瑞酒店交纳9月-12月减一个半月房租47916.67元，2017年11月13日交纳电费5000元。后因城区工业企业搬迁改造的要求，和兴公司于2018年9月11日向被告艾士国、杨卫红送达搬迁通知书，搬迁通知书显示：“艾士国、杨卫红：您二位租赁我公司东院院内的客房部、东小楼，由于我公司已被市政府列为搬迁企业，根据市政府要求，2019年6月底前须将我公司东院内的附着物拆迁完毕，场清地净，交政府收储。根据2016年7月1日与我公司签定的《租赁合同》第七条第三款“如遇企业按政府要求实施搬迁和不可抗力因素，甲方(我公司)提前两个月通知乙方(您二位)本合同解除。乙方应无条件停止使用并予腾出。甲方无需向乙方支付任何赔偿或补偿”之规定，我公司与您们在2019年3月底前终止并解除合同，腾空所属自己物品，将房屋交还给我公司。特此通知”和兴公司在落款处盖公章，介涛作为送达人签字，艾超群作为收到人签字。2018年9月12日，原告和兴公司张贴临街楼住房户搬迁通知书，通知书显示“临街楼各住户：我公司已被市政府列为搬迁企业。根据市政府要求，我公司办公楼所属东院部分(包括办公楼、大礼堂、宾馆、幼儿园、职工医院等)须在2019年6月份前拆除完毕，交市政府收储。其余工业用地，在我公司搬迁完毕企业停产，拆迁场清地净后，交市政府收储。所以，公司要求，楼内各住户务必于2019年3月份前搬迁完毕。特此通知。焦作市和兴化学工业有限公司，2018年9月12日”。2019年1月31日，被告博瑞酒店向原告和兴公司提交申请，申请显示：“尊敬的各位厂领导:由于原酒店证件有瑕疵，导致我单位证件一直变更不了，经营一直不顺利，九月至十月期间因检查停业一月之久，后又因消防改造至今未能开门营业。由于停业时间长客源严重减少，为了保持开门后人员稳定、正常运营，所有支出照常，给我们带来了巨大的困难。特别是搬迁公告通知后，客源越发稀少，酒店每天都在亏损，举步维艰，入不敷出。距搬迁时间仅有几月之余，又值冬季加春节到来，生意将更加艰难。在此恳请厂领导给予2018年房租剩余的17500元减免及2019年租金适当照顾。”申请落款处博瑞酒店加盖公章。但该申请并未得到原告的审批同意。被告博瑞酒店自营业之初，即因酒店证件有瑕疵而未能正常营业，2018年12月21日方取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年2月28日，原告和兴公司张贴通知，通知显示：“临街楼各住户:根据公司2018年9月的搬迁通知(包括临街楼、办公楼、东院的房产)，本楼将于2019年3月31日停止供电供水，公司再次通知各住户尽快搬离，上交房屋。望各住户相互转告，积极配合，感谢大家的理解与支持!焦作市和兴化学工业有限公司2019年2月28日”。2019年3月25日，原告和兴公司出具《解除合同通知书》，通知书显示：“致艾士国、杨卫红：我公司于2016年7月1日和艾士国、杨卫红签订租赁合同。现由于你二人拖欠租赁费已经超过两个月。根据合同约定我公司现通知你二人解除双方之间的租赁合同。并限你们十日内将租赁物交还我公司，逾期我公司将按照合同约定收取每日5000元的违约金。超过一个月，我公司将自行收回租赁物，并根据合同处置租赁物内物品。届时如给你二人造成损失，需你二人自行承担。”解除合同通知书落款处和兴公司加盖公章，艾超群签字并写明已收到。2019年4月25日，和兴公司出具《房屋收回通知书》，房屋收回通知书显示：“致艾士国、杨卫红：现由于你二人拖欠租赁费已经超过两个月。根据合同约定我公司现通知你二人解除双方之间的租赁合同。我公司与2019年4月25日将租赁物收回，并根据合同处置租赁物内物品和收取违约金。联系电话:136××******焦作市和兴化学工业有限公司2019年4月25日”。同时对酒店正门锁门、停水停电。后原、被告对案涉租赁合同的履行未达成一致意见，故原告于2019年7月4日向本院提起诉讼。另查明，庭审中，原被告双方确认，被告最后一次交纳租赁费时间为2018年12月21日，数额为22500元，且为2018年11月的房租，截止2019年1月31日被告尚欠原告租赁费17500元，之后被告未再缴纳租金。又查明，2013年9月4日，焦作市人民政府印发《焦作市人民政府市长办公室会议纪要》【2013】46号文件，要求由市工业和信息化局负责，督促和兴化工有限公司尽快完善搬迁项目方案，按程序报市老城区工业企业搬迁发展领导小组办公室批复。2017年11月19日，根据《焦作市人民政府关于加快城区工业企业搬迁改造的实施意见》焦证【2017】27号文件，要求和兴公司作为搬迁改造企业，至迟于2019年启动搬迁。再查明，根据博瑞酒店委托，河南城联资产评估有限公司于2020年5月19日出具《焦作市解放区人民法院诉讼案件事宜涉及的装饰装修残值损失及房屋扩建费用项目追溯性资产评估报告》，资产评估结果为博瑞酒店的房屋建筑物评估价值为2555468元，其中房屋装饰装修评估价值为2395958元（包括未形成附合的房屋装修明细表中的项目2至7、9至12、15至18、20至31、35至49部分，价值230880元），扩建房屋费用评估价值159510元。为此，被告博瑞酒店支付鉴证咨询服务评估费80000元。本院认为,原告和兴公司与被告艾士国、杨卫红于2016年7月1日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应自觉全面履行，为此发生的纠纷属于房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同的主体及责任主体如何确定问题。经庭审查明，2016年7月1日被告艾士国、杨卫红与原告和兴公司签订租赁合同时即约定“租赁物的用途为经营住宿等服务项目”，被告方应办理具有法人资格的营业执照，博瑞酒店于2016年7月14日成立，其工商登记注册的股东是被告艾士国、杨卫红，该合同履行过程中实际享有合同权利并履行合同义务的均是博瑞酒店，对此被告博瑞酒店亦当庭自认，且在合同履行过程中以其名义交纳租金并申请减免部分租金，故该行为应认定为被告博瑞酒店存在债的加入的意思表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，原告要求作为公司发起人的被告艾士国、杨卫红与成立后的公司即被告博瑞酒店承担共同的合同责任，于法有据，应予支持。关于原、被告是否存在违约行为、违约金应如何计算及原告解除涉案房屋租赁合同是否符合合同约定或法律规定问题。根据庭审查明，原告公司于2013年即被市政府列为搬迁范围，对此作为专业经营酒店的被告艾士国、杨卫红在投资前应做必要的市场调查，预估投资风险，为此双方在租赁合同第七项第三款还专门作出约定：如遇企业按政府要求实施搬迁和不可抗力因素,甲方提前二个月通知乙方,本合同解除。乙方应无条件停止使用并予腾出。甲方无需向乙方支付任何赔偿或补偿。由此应推定被告对原告面临的搬迁风险是明知的，对经营的风险也是有预知的。租赁合同第三条第二项约定“租赁费每季度预交一次”，而被告博瑞酒店最后一次交纳租金时间为2018年12月21日，且交纳的为2018年11月的房租，自2018年12月开始即拖欠房租并中止交纳租金，明显属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告抗辩认为“原告方在合同履行期间张贴搬迁公告属于违约行为，被告不交纳租金是行使不安抗辩权”的问题，首先，本案中原告于2018年9月11日向被告艾士国、杨卫红送达搬迁通知书及张贴搬迁通知，系根据市政府的要求，依据双方所签房屋租赁合同第七条第三款的约定，按约定向向被告方履行善意提醒义务，行使预期合同解除权，不属违约行为，其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，被告博瑞酒店在原告向其送达搬迁通知后并未及时通知原告不再交纳房租，而是逾期继续交纳租金并申请原告对其租金予以减免，同时被告并未提交证据证明原告存在上述法定丧失或可能丧失履行债务能力的情形，被告据此主张行使不安抗辩权不能成立，其应当承担违约责任。被告以原告张贴搬迁通知为由而拒交房租，实质上是对原告解除房屋租赁合同的行为有异议，但被告在2019年3月25日收到原告解除合同通知书后亦未在三个月的合理期限内提出异议，故对其异议应不予支持。原告以被告拖欠租赁费已超过两个月为由行使合同约定的单方解除权，符合法律规定，应确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年3月25日解除。原告在书面通知被告解除合同并限期腾出房屋无果后，于2019年4月25日再次书面通知收回房屋并锁住正门、停水停电，符合双方合同约定，不违反法律的强制性规定，系行使后履行抗辩权的行为，不属于违约行为，原告要求解除租赁合同并要求被告返还租赁物的诉讼请求，合理合法，应予支持。租赁合同约定解除合同十天内，承租方应将租赁物交于出租方，每延迟一日按5000元支付违约金，但双方租赁合同约定的年租金才250000元/每年，违约金数额远超损失，被告亦认为违约金明显过高，本院综合全案情节，对违约金做适当调减，确定违约金参照租赁合同约定的租金标准，自2019年4月5日起按照20833元/月支付至被告将租赁物返还至原告止。关于被告博瑞酒店要求退还押金200000元及赔偿经济损失是否符合合同约定和法律规定问题。一、原、被告双方在租赁合同第三条第三项约定“为保证履约，乙方应向甲方交纳现金贰拾万元履约保证金。正式营业前一次性向甲方交清履约保证金”。该约定仅对履约保证金的数额及交纳时间作出约定，并未对该保证金的用途作出特别约定，只是在合同第四条“乙方的权利和义务”中约定:“经营过程中所产生的费用及债务由乙方全部承担，由此给甲方造成经济损失的，甲方可扣留相应保证金，不足部分向乙方追索”，故该“履约保证金”应理解为是为了保证租赁合同的正常履行而提供的一种担保，如承租方依法全面履行了合同义务，则应在合同期满或依法解除时予以退还，如被告应承担违约责任或赔偿责任，可以此保证金抵扣。涉案合同第三条既约定了租赁费的交纳数额和交纳时间，又同时约定了履约保证金的交纳数额和交纳时间，属于并列的两项费用，双方并未约定在被告逾期交纳租赁费时可以保证金冲抵租赁费，且被告也未向本院提供证据证明在原告通知解除合同前已通知原告以保证金抵销租赁费，故在被告已逾期交纳租赁费，先行违约的情况下，其提出以保证金冲抵租赁费的抗辩意见，显然缺乏事实依据和法律依据，也有悖诚实信用原则，不予采纳。按照商业交易惯例，现原告主张解除合同，应退还被告博瑞酒店所交纳的履约保证金，其退还时可与被告应承担的给付义务在实际履行时相互抵扣。被告博瑞酒店对此的反诉意见，合法有据，可予支持。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对于当事人未有特别约定的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，如因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人经出租人同意扩建的部分，未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担。本案中，被告博瑞酒店因拖欠租赁费，违约在先，原告依合同约定行使单方解除权而解除合同，故被告博瑞酒店对已形成附合的装饰装修部分要求原告和兴公司予以赔偿，于法无据，且有违合同约定，本院不予支持，但其可在不毁损房屋的前提下，拆除未形成附合的装饰装修物。被告博瑞酒店在2016年10月即开始未经审批扩建房屋，扩建地点紧邻原告办公楼，原告作为涉案土地的使用权人和房屋的所有权人应属于办理建设工程审批手续的义务主体，其应当对此明知，但其对被告博瑞酒店的违法扩建行为始终视而不见，未予反对，应视为扩建经其同意，其具有明显过错，被告博瑞酒店作为酒店的承租方，明知扩建工程需办理合法的审批手续，但其为利益所驱动，心存侥幸，置法律于不顾，未经审批违法扩建，具有直接过错，原被告对违法扩建的过错相当，对扩建费用应各分担50%的责任。诉讼中，鉴定评估机构对房屋扩建费用采用成本法进行评估，结论客观公正，合理公平，应予采信。故原告应支付被告博瑞酒店扩建房屋费用159510元的50%即79755元。关于本案评估费用的承担问题。诉讼过程中，反诉原告博瑞酒店为支持其反诉请求，申请本院对涉案房屋的装饰装修残值损失及房屋扩建费用进行评估鉴定，此行为系其承担举证责任的具体表现，也属于查明案件事实的必要支出，本院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、损失情况、评估报告的采纳情况及反诉请求支持的占比等因素,酌定由原告承担9600元。综上所述，原告诉讼请求合法有据，可予支持，但其诉请的违约金约定过高，应适当调减；被告博瑞酒店的反诉请求，部分理由充分，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十三条第二项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、第十四条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、原告焦作市和兴化学工业有限公司和被告艾士国、杨卫红于2016年7月1日签订的租赁合同自2019年3月25日解除；二、被告艾士国、杨卫红、焦作市博瑞酒店有限公司于本判决生效后十日内腾出焦作市南通路78号的焦作市博瑞酒店有限公司（具体位置、范围以租赁合同为准）并返还给原告焦作市和兴化学工业有限公司；三、被告艾士国、杨卫红、焦作市博瑞酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告焦作市和兴化学工业有限公司支付违约金（计算标准：自2019年4月5日起按照20833元/月支付至被告将租赁物返还至原告止）；四、原告（反诉被告）焦作市和兴化学工业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司履约保证金200000元；五、原告（反诉被告）焦作市和兴化学工业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司扩建费用79755元；六、原告（反诉被告）焦作市和兴化学工业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司评估费9600元；七、驳回原告焦作市和兴化学工业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7500元，由原告焦作市和兴化学工业有限公司负担800元，被告艾士国、杨卫红及焦作市博瑞酒店有限公司负担6700元；反诉费13942元，由原告（反诉被告）焦作市和兴化学工业有限公司负担473元，由被告（反诉原告）焦作市博瑞酒店有限公司负担13469元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军人民陪审员  吴 斌人民陪审员  韩秋梅二〇二〇年六月十九日法官助理张璇书记员薛飞龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第2发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第一十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第一十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。