贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初3963号 原告：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地贵州省兴义市神奇东路12号。 法定代表人：曾清雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。 被告：王治美，女，1978年4月1日出生，汉族，住贵州省册亨县。 原告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）与被告王治美租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告圆梦公司的委托诉讼代理人赵云到庭参加诉讼，被告王治美经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圆梦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除圆梦公司与王治美签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》；2、判令王治美向圆梦公司支付截至2019年3月27日的房屋使用费76950元，并按照0.9%／月支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2019年3月27日的逾期违约金为4163元）；3、判令王治美向圆梦公司支付截至2019年3月27日商业管理费70775元，截止2018年11月24日推广费188100元，2017年12月10日至2018年11月27日拖欠的电费43420元，2018年8月至11月拖欠的水费2061元，并按照2%／月支付逾期违约金至支付完毕之日止（截止2019年3月27日的逾期违约金为71679.58元）;4、判令王治美履行腾房义务，并按照8550元／月的标准和2850元／月标准支付腾房义务履行完毕前的房屋使用费和商业管理费；5、本案诉讼费用由王治美承担。事实及理由：2016年11月28日，圆梦公司与王治美经协商一致，就王治美承租圆梦公司位于兴义市签订了《商铺使用合同》《商业管理合同》。依据《商铺使用合同》《商业管理合同》的约定，该商铺的建筑面积为570㎡,王治美在承租期间以建筑面积为基数，按照15元／月／㎡缴纳使用费，同时按照5元／月／㎡缴纳商业管理费和22元／月／㎡缴纳推广费，并自行承担水电费用等。若王治美逾期交付前述费用时，需要按照合同约定的标准支付违约金，同时，当王治美逾期交付费用时间累积达15日或者累积三次迟延履行，或者存在停止经营连续五日以上的情形时，圆梦公司有权解除合同。合同生效后，圆梦公司根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理等义务，但王治美不但存在连续停业的违约行为，还存在逾期支付使用费、商业管理费和推广费等行为。圆梦公司多次向王治美主张拖欠的费用，王治美均拒绝履行支付义务。综上所述，基于王治美的行为已经构成违约，并严重损害了圆梦公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律及司法解释的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告王治美未作答辩。 本案经本院审理认定事实如下:2015年11月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《地标广场商业管理委托合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司将其拥有使用权和租赁权的地标广场项目委托圆梦公司经营管理，总建设面积57743.2平方米，委托期限起始于2015年11月1日，止于2030年10月31日。2017年5月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司选聘圆梦公司实施物业管理的事宜，合同起止时间2017年5月1日至2022年4月30日。 2016年11月28日，圆梦公司（甲方）与王治美（乙方）签订《商铺使用合同》，合同约定：甲方将兴义市提供给乙方使用，乙方用于经营长寿鱼馆，使用期限为5年，自该商铺开业之日起算；免租期7个月，自商铺营业之日起算;商铺建筑面积570㎡，使用费15元／㎡／月,履约保证金为25650元,使用费第三年开始每年在前一年基础递增5%（包含第三年），使用费用按季度支付。该合同还约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；在使用期限内，乙方逾期交付使用费和／或管理费和／或推广费／或其他费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。 同日，圆梦公司（甲方）与王治美（乙方）签订《商业管理合同》，合同约定期限为5年，管理费5元/㎡/月，首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于每月1日支付，推广费22元/㎡/月，履约保证金37620元，推广费用第三年开始每年在前一年基础递增5%（包含第三年），推广费用按季度支付；乙方自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用，由甲方代缴。在经营期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付违约金。 前述两份合同签订后，王治美向圆梦公司支付履约保证金63270元，相当于三个月的使用费与推广费。2017年3月2日，王治美进场装修。地标广场于2017年10月27日开业。 2018年3月15日，圆梦公司与王治美签订《补充协议》，约定增加1个月的免租期，免租期自商场开业之日起算。 2018年4月，地标广场多家商户向圆梦公司发出联名信，要求降低租金，延期免租期，解决各商家店内因商城硬件不完善给店铺造成的损失，以及反应招商前和现在的所有设计规划有很大出入等有关需要调节事宜。 2018年11月12日，圆梦公司向王治美发送《催收函》，要求王治美2018年11月18日前缴清所欠费用：租金63270元（2018.9.28-2018.12.27），电费41188元(34323.3度，本月用电2790度)，物管费37335元（2017.10.27-2018.11.30），缴费合计141793元。王治美接收该催收函后，未按指定的期限缴费。其后，圆梦公司要求与王治美解除《商铺使用合同》，2018年11月28日，圆梦公司以王治美未签订解除协议为由，阻止王治美搬离商铺内的物品，随后王治美关闭商铺停止营业。 另查明，圆梦公司提交的电费发票记载的电费单价分别为0.7144元、0.6953元。王治美未到庭参加诉讼，但在庭后陈述其于2018年10月28日搬离案涉商铺被圆梦公司阻止。在本案审理过程中，经本院协调，双方确认王治美于2020年4月10日将案涉商铺内的物品全部腾空。 上述事实，有各方当事人的陈述以及《商业使用合同》《商业管理合同》、地标广场装修手册、店铺闭店照片、微信聊天记录、等证据在卷为据，故作认定。 本院认为，圆梦公司与王治美签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日的，甲方有权单方面解除本合同，王治美拖欠相关费用超过合同约定期限，符合合同约定的解除条件，故对于圆梦公司要求解除案涉《商铺使用合同》《商业管理合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于商铺使用费问题。双方在合同中约定使用费自商场开业之日起免租期8个月，地标广场于2017年10月27日开业，因此，圆梦公司主张商铺使用费自2018年6月27日开始计算，予以支持。从圆梦公司提交的微信聊天记录内容可知，圆梦公司在提出解除合同后，又以王治美未签订解除协议为由，阻止王治美搬离案涉商铺，故对于王治美未及时搬离商铺的产生的后果应由圆梦公司自行承担，商铺使用费应计算至2018年11月28日为宜。按照双方在合同中约定的使用费8550元/月计算，王治美应承担2018年6月27日至2018年11月28日期间店铺使用费43320元。 关于推广费问题。圆梦公司与王治美在合同中分别约定了使用费8550元/月以及推广费12540元/月,但在合同签订后，王治美向圆梦公司支付的履约保证金63270元，相当于三个月的使用费用与推广费之和，其后，圆梦公司向王治美催收2018年9月28日至2018年12月27日期间的租金63270元，该催收函中未提及欠付推广费，由此可知，双方在合同实际履行过程中，推广费与使用费是一并收取，并且起算时间也是一致的，故对于圆梦公司主张自2017年8月25日开始计算推广费，不予支持。如前所述，王治美于2018年11月28日搬离店铺被圆梦公司阻止，故推广费也应计算至该日。按照双方在合同中约定的推广费12540元/月计算，王治美应承担推广费63536元。 关于管理费问题。双方在合同中约定管理费自商铺交付之日起计算，但圆梦公司向王治美送达的催收函中明确物管费自2018年10月27日开始计算，结合案涉商铺的开业时间，本院认定物管费应自2017年10月27日起计算至2018年11月28日，按照双方约定的物管费2850元/月计算，王治美应承担管理费33730元。 关于电费及水费，合同约定电费、水费由圆梦公司代收代缴，圆梦公司主张王治美用电36183.3度，要求王治美支付电费43420元，但根据圆梦公司提供的电费发票上记载的单价，本院酌情电费按0.7元/度计算，对圆梦公司主张的电费支持25328.31元。 圆梦公司主张其代王治美代缴了水费2061元，但圆梦公司未提供证据予以证明，本院不予支持。 以上四项费用共计165914.31元。关于王治美已交纳63270元履约保证金，双方在《商铺使用合同》中约定因王治美违约导致合同解除的，履约保证金作为违约金赔偿圆梦公司。由于该履约保证金是承租方违约时应承担的违约责任,系违约金性质。王治美逾期支付使用费及其他费用，构成违约行为，导致合同被解除，应赔偿圆梦公司重新招租所产生的店铺空置产生的损失及其他损失，但双方约定的违约金明显过高，根据王治美欠付的金额、过错程度及圆梦公司实际损失情况，本院酌定违约金为31635元，即63270元履约保证金中31635元作为违约金，余款31635元抵扣王治美欠付的相关费用。抵扣之后，王治美实际还应支付圆梦公司134279.31元。关于圆梦公司主张的逾期付款违约金，系重复计算损失，本院不予支持。另，由于王治美已将涉案商铺返还给圆梦公司,圆梦公司要求返还商铺的诉求已实现,本院无需再作判项处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除贵州圆梦商业管理有限公司与王治美于2016年11月28日签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》； 二、王治美于本判决生效之日起十日内支付贵州圆梦商业管理有限公司商铺使用费、商业管理费、电费、推广费、违约金共计134279.31元。 三、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8158元，公告费300元，合计8458元，由贵州圆梦商业管理有限公司负担5193元，由王治美负担3265。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  廖应国 人民陪审员  曾德华 人民陪审员  岑正华 二〇二〇年六月二日 书 记 员  张成瑶