广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初663号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区********国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房），统一社会信用代码：914************699。法定代表人：刘某1。委托代理人：杨春强，系该公司员工。被告：陈刚，男，1970年12月8日出生，汉族，住重庆市江津市*****江*********8-4，公民身份号码：510************214。被告：赵娟，女，1971年11月23日出生，汉族，住陕西西省咸阳市秦都区******************，公民身份号码：510************249。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业）与被告陈刚、赵娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨春强到庭参加了诉讼，被告陈刚、赵娟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年5月13日期间，单元的物业管理服务费8280.30元给原告(详细见欠费名细表)。2.判令被告向原告偿付单元从2018年1月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金6559.11元(暂计至2019年5月13日，按每日3%计算，详见欠费明细表)。3.判令被告支付单元的代收开发商公摊水费59.70元、公共分摊水费20.80元、公共分摊电费82.49元(1至3项诉讼请求的标的额总合计15002.40元)。4.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2013年10月10日，开发商与原告签订肇庆四季金谷项目《物业管理服务合同》(下称该合同)，开发商将肇庆四季金谷项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2014年12月31日起，原告对肇庆四季金谷项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以理由拒交物业管理服务费，被告欠交2018年1月1日至2019年5月13日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2013年10月10日原告与开发商签订的《物业管理服务合同》第四条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2017年每月3.2元/m²向陈刚/赵娟收取”.....、第四条约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积157.6m²，2017年每月应缴交物业服务费504.3元，每月应缴交的其它关联费用(详细情况见欠费明细表)。截至2019年5月13日，被告拖欠四季金谷项目南区别墅4栋08单元的物业管理费服务费为8280.30元、违约金6559.11元(违约金若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算)、代收开发商公摊水费59.7元、公共分摊水费20.8元、公共分摊电费82.49元，以上费用合计15002.4元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，故请依法判允原告所请求。原告向本院提交证据如下：1.收楼通知书，证明该房产于2015年6月20日达到收楼标准，通知收楼，并按相关约定确定物业费。2.商品房买卖合同，证明被告于2014年9月3日买受四季金谷14栋08房别墅。3.前期物业管理服务协议，证明该业户认同并同意物业服务企业并遵守本协议相关内容。4.欠费明细表，证明该涉案物业欠费金额。5.催缴函。证明我司于2019年4月12日向被告发出物业管理催缴函。6.业主资料卡。证明业主在物业登记的身份信息。7.房屋交接确认表。证明业主已经收楼并且取得房屋钥匙。8.不动产登记信息查询结果证明。证明涉案房屋在2016年8月17日登记在两被告名下。9.说明一份。两被告未向本院提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼及向本院提交证据。根据原告提供的证据结合原告的陈述，本院认定事实如下：原告（甲方）与两被告（乙方）于2015年6月19日签订的《前期物业管理服务协议》约定，多层物业物业服务费收费标准为3.2元/平方米建筑面积/月(多层物业自首户买卖合同交付日期或实际交楼日期之日起，两者以先发生日期为准，首两年按照优惠价格：2.60元/平方米建筑面积/月收取)。物业服务费的缴纳按每六个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期首30日内按时向甲方交纳当周期物业服务费。乙方转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与甲方重新签订物业服务协议。若乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按实际应收款每天千分之三的标准交纳违约金并可停止提供一切服务等内容。2015年6月19日，被告陈刚签署房屋交接确认表。另查明，原告提交的四会市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案的四会市***********季金谷（南区）4栋08号房（建筑面积：157.59平方米）于2016年8月17日登记在两被告名下。诉讼中，根据原告的申请，本院到四会市自然资源局调查，四会市自然资源局向本院出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案的上述房屋于2019年5月14日转移登记至他人名下。庭审中，原告请求撤回诉讼请求第3项要求被告支付单元的代收开发商公摊水费59.7元、公共分摊水费20.8元、公共分摊电费82.49元的主张，本院经审查，对原告该撤诉申请予以准许。另，庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为：被告向原告偿付单元从2018年1月1日起至2019年5月13日止的违约金6559.11元。本院认为，原告与两被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利，履行义务。两被告享受了原告提供的物业管理服务，应支付物业管理服务的对价。关于原告主张的物业管理费计价面积应以涉案房屋《不动产登记资料查询结果证明》中的建筑面积157.59㎡为准。原告主张的计价标准（3.2元/㎡/月）及被告拖欠物业管理费的期间（2018年1月1日至2019年5月13日，共16个月13天），有合同及法律依据，两被告未到庭抗辩亦未提出相反证据推翻原告主张，本院予以确认。综上，本院认定被告拖欠原告2018年1月1日至2019年5月13日的物业管理费为8280.12元（157.59㎡×3.2元/㎡/月×16个月+157.59㎡×3.2元/㎡/月÷31天×13天=8280.12元），被告应将此款支付给原告。关于违约金问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本案中，双方的协议约定两被告转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订物业服务协议，涉案房屋于2019年5月14日登记在其他人名下。结合上述情况及原告未提供充分证据证明已经将催缴信息送达给被告的情况，原告主张两被告应向其支付至2019年5月13日的违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈刚、赵娟应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年1月1日至2019年5月13日的物业服务费8280.12元给原告广东中奥物业管理有限公司；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175.06元（原告已预交），由被告陈刚、赵娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  许培娜人民陪审员  周雪梅人民陪审员  郑 静二〇二〇年六月二十九日书 记 员  李嘉瑜