福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1908号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈金霖，男，1979年4月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：陈秋霞，女，1977年3月17日出生，住福建省莆田市涵江区。 陈金霖、陈秋霞的共同委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）因与被上诉人陈金霖、陈秋霞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项内容，依法改判驳回陈金霖、陈秋霞一审全部诉讼请求。事实和理由：一、陈金霖、陈秋霞未按照住宅专项资金管理办法以及合同补充协议的规定缴纳住宅专项维修基金，沃丰公司不构成逾期交房，陈金霖、陈秋霞无权要求沃丰公司支付违约金。二、诉争商品房在施工过程中确实存大风、大雨、中高考等可以顺延交房的事实，一审未予认定不符合客观事实。三、假设津汇公司存在违约，逾期交房所造成的损失也仅是租金损失，根据一审委托福建中正资产评估房地产估价有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》，诉争房屋月总租金为2231元，陈金霖、陈秋霞所主张的违约金为每月21000元，明显过高，一审未调整降低违约金实属不当。。 陈金霖、陈秋霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 陈金霖、陈秋霞向一审法院起诉请求：1.沃丰公司在判决生效后5日内按合同约定标准和条件完成对陈金霖、陈秋霞所购丰泽区城东澜湖郡2号楼16层1601号房屋的建设及装修装饰工作并将该房屋交付陈金霖、陈秋霞；2.沃丰公司按每日700元（即1400000元的万分之五）的标准向陈金霖、陈秋霞支付自2017年7月1日起至沃丰公司实际将符合合同约定交付条件的房屋交付陈金霖、陈秋霞之日止的逾期交房违约金；3.本案保全费等由沃丰公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月16日，陈金霖、陈秋霞与沃丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201503160018），约定陈金霖、陈秋霞向沃丰公司购买址在泉州市丰泽区××路××街××号楼办公1601的房屋，总购房款为1400000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10㎜以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十八条中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万玖千柒百伍拾叁元整，于2017年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：中国银行股份有限公司洛江支行／中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行监管账户：4312××××7742／3500××××6716”。双方于同日签订的合同附件六《合同补充协议》第四条约定：“1.双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1.市政配套而引致的延误；2.为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3.供水、供电部门的停水、停（限）电通知;4.其他非出卖人所能控制的因素。……商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。”《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”《合同补充协议》第七条约定：“2.本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）或按本合同载明的买受人通讯联系方式通知（包括但不限于电话、短信等具体方式）三种形式中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起或通讯联系方式通知后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。”《合同补充协议》第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”合同签订后，陈金霖、陈秋霞依约向沃丰公司付清购房款1400000元。 另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月24日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的由泉州市气象信息服务中心出具的《天气证明》所载，自2015年3月16日合同签订之日起至2017年6月30日合同约定的交房之日止，泉州市丰泽区高速路口观测站未出现风力达12级或以上的大风天气。另据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。庭审中，沃丰公司确认诉争楼盘未在上述通知规定的中、高考期间禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。2018年9月30日，沃丰公司在《东南早报》刊登一则《交房公告》，通知澜湖郡业主：其所购买的澜湖郡1＃、2＃、3＃楼及地下室定于2018年10月31日正式交房，请具备交房条件的业主携带交房手续按照约定时间前来办理，详见《入伙通知书》。2018年9月29日，沃丰公司向陈金霖、陈秋霞出具一份《入伙通知书》，通知其于2018年11月30日前到沃丰公司办理诉争房屋交接手续，并按80-100元／㎡的标准缴纳房屋公共维修基金，缴款账户（开户行：建设银行泉州丰泽支行，用户名：福建省沃丰房地产开发有限公司，账号：3500××××6716）。2018年9月30日，沃丰公司通过ＥＭＳ邮政特快专递，依照合同中载明的陈金霖、陈秋霞联系地址和电话向其寄送邮件一份，并在“内件品名”处注明“澜湖郡2号楼1601入伙通知书”，后该邮件未妥投，被退回沃丰公司；2018年10月24日，沃丰公司再次通过ＥＭＳ邮政特快专递，依照合同中载明的陈金霖、陈秋霞联系地址向其寄送邮件一份，并在“内件品名”处注明“澜湖郡2号楼1601入伙通知书”，该邮件于投递次日由“本人”签收。庭审中，双方当事人一致确认，陈金霖、陈秋霞尚未缴纳诉争房屋的专项维修资金，且诉争房屋尚未实际交付。 本案在审理过程中，一审法院依沃丰公司的申请，委托福建中正资产评估房地产估价有限公司对诉争商品房同类同地段带普通装修状态的房屋租金标准进行司法鉴定估价。福建中正资产评估房地产估价有限公司于2019年9月6日作出《房地产司法鉴定估价报告》，认为诉争房屋在满足本报告“估价假设和限制条件”，满足价值类型、定义及内涵条件下于2019年8月9日（实地查勘日）的估价结果为月租金单价22.88元/平方米，月总租金为2231元。 一审法院认为，沃丰公司具有商品房预售资质，其与陈金霖、陈秋霞签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于诉争房屋是否符合交付条件及陈金霖、陈秋霞诉求沃丰公司交付该房屋能否成立的问题。诉争房屋于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2018年5月24日经消防验收合格，应认定该房屋已经符合交房条件。沃丰公司通过在报纸上刊登《交房公告》，并按合同载明的通讯地址以邮政特快专递向陈金霖、陈秋霞寄送《入伙通知书》，通知其于2018年11月30日前办理房屋交接手续，且邮件于2018年10月25日被签收，故沃丰公司已通知陈金霖、陈秋霞交房。陈金霖、陈秋霞无正当理由未受领诉争房屋，根据《合同补充协议》第四条约定，在通知办理的交付期限届满之日起第二日（2018年12月1日）即视为沃丰公司已经完成交付诉争房屋的义务，相关风险和责任转移至买受人。但由于双方共同确认诉争房屋未实际交付，双方仍应办理诉争房屋的交房手续。二、关于沃丰公司是否逾期交付诉争房屋，应否支付逾期交房违约金及该违约金如何计算的问题。按合同约定，沃丰公司应于2017年6月30日前，将符合交付条件的诉争房屋交付陈金霖、陈秋霞使用。双方在合同第八条中约定可延期交房的天气原因为“日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）”，而在《合同补充协议》第四条中排除了上述天气原因，两处约定存在冲突，根据《合同补充协议》第十三条的约定，应以补充协议的约定为准。且沃丰公司提供的证据无法证明自双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止有出现补充协议中约定的“水灾、飓风”等自然灾害，故沃丰公司抗辩以风雨天气作为延期交房的免责事由，本院不予采纳。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司自认诉争房屋所在楼盘未在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，本院不予采纳。就专项维修资金的问题，合同第八条约定，沃丰公司应于2017年6月30日前向陈金霖、陈秋霞交房；合同第十八条约定，陈金霖、陈秋霞应于2017年6月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定陈金霖、陈秋霞最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房。虽然合同第十八条约定了诉争房屋应缴专项维修资金的金额，但对缴款账户的约定不明确；而沃丰公司在邮寄给陈金霖、陈秋霞的《入伙通知书》中，明确了缴款账户等具体事项，并通知陈金霖、陈秋霞“交房时，凭缴款凭单向开发商索取收款收据”。且因在双方约定的交房期限届满时，诉争房屋不符合交房条件，沃丰公司亦未通知陈金霖、陈秋霞交房，故诉争房屋未能依照合同约定期限交付，系因沃丰公司的违约行为所致，沃丰公司以陈金霖、陈秋霞尚未缴交专项维修资金为由主张免除上述期间的逾期交房违约责任，理据不足，不予采纳。根据查明的事实，诉争房屋于2018年10月20日符合交付条件，沃丰公司通知陈金霖、陈秋霞于2018年11月30日前办理诉争房屋交付手续，该房屋于2018年12月1日视为交付，迟于沃丰公司应履行交付义务的时间，已构成违约。根据合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5的违约金。沃丰公司逾期交房超过180日，陈金霖、陈秋霞诉求交付诉争房屋，应认定双方继续履行合同，故沃丰公司应按照上述约定支付逾期交房违约金，违约金起算时间点为合同约定的最后交付期限（2017年6月30日）的第二天即2017年7月1日，截止时间应为沃丰公司通知陈金霖、陈秋霞的交付期限届满之日（2018年11月30日）起的第二日（视为交房之日）即2018年12月1日，逾期天数为519天。沃丰公司主张约定的逾期交房违约金过分高于造成的损失，依其申请，一审法院委托福建中正资产评估房地产估价有限公司作出有关诉争房屋于2019年8月9日（实地查勘日）的月租金标准结论。但上述评估结论不足以证明沃丰公司因逾期交房违约行为造成陈金霖、陈秋霞的损失，且沃丰公司未能进一步提供相关证据以确定该损失数额，应承担举证不能的不利后果。另一方面，合同第九条载明出卖人逾期交房违约金的比率即日万分之5应不小于合同第七条中的比率，而合同第七条约定的买受人逾期付款违约金比率亦为日万分之5，未违反公平原则。故沃丰公司以约定的违约金过高为由请求减少，缺乏依据，不予支持。综上，沃丰公司应依约按总购房款1400000元的日万分之5向陈金霖、陈秋霞支付逾期交房违约金共计363300元（1400000元×0.0005×519天），对陈金霖、陈秋霞诉求中合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈金霖、陈秋霞与福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内办理址在泉州市丰泽区××路××街××号楼办公1601房屋的交房手续；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈金霖、陈秋霞逾期交付上述房屋的违约金363300元；三、驳回陈金霖、陈秋霞的其他诉讼请求。案件受理费9780元，减半收取计4890元，由陈金霖、陈秋霞负担1515元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担3375元。司法评估费7000元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查,一审查明认定的事实正确,本院予以确认。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条、第十八条之约定,沃丰公司应于2017年6月30日前向陈金霖、陈秋霞交房,陈金霖、陈秋霞应于2017年6月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金,陈金霖、陈秋霞支付专项维修资金的时间是在办理交房手续时，因诉争房屋在约定的交房期限届满时不符合交房条件，沃丰公司上诉主张其在陈金霖、陈秋霞未缴交专项维修资金前享有履行抗辩权有权拒绝交房，并不构成逾期交房，理据不足，不予采纳。沃丰公司无法提供证据证明自双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止有出现《合同补充协议》第十三条约定的“水灾、飓风”等自然灾害情形，亦未能提供施工记录等相关证据证明其在中、高考期间停止施工的相关事实，一审不予支持沃丰公司相关顺延交房的主张，并无不当。综上，一审认定诉争房屋于2018年10月20日符合交付条件，沃丰公司通知陈金霖、陈秋霞于2018年11月30日前办理诉争房屋交付手续，该房屋于2018年12月1日视为交付，迟于沃丰公司应履行交付义务的时间，逾期天数为519天，已构成违约，依据充分，应予确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。充分考虑一审法院委托评估诉争商品房同类同地段带普通装修状态的房屋月租金2231元标准与合同约定的每月21000元逾期交房违约金相差巨大，且陈金霖、陈秋霞并未提供证据证明沃丰公司的违约行为给其所造成的实际损失，结合本案合同的履行情况以及预期利益等因素，根据公平原则，应对违约金标准作出相应的调减，将违约金调整为每日按总房价款的万分之二标准计算，即沃丰公司应依约按总购房款1400000元的日万分之二向陈金霖、陈秋霞支付逾期交房违约金共计145320元（1400000元×0.0002×519天）。一审判决对违约金的认定有误，本院予以纠正。 综上所述，沃丰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1513号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1513号民事判决第二项、第三项； 三、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈金霖、陈秋霞逾期交房违约金145320元； 四、驳回陈金霖、陈秋霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9780元，减半收取计4890元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担1603元，由陈金霖、陈秋霞负担3287元；二审案件受理费6749元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担3206元，由陈金霖、陈秋霞负担3543元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年六月十五日 书记员  刘思思 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。