广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初9419号原告：陈峰伟，男，汉族，1969年2月8日出生，户籍住址：北京市海淀区。委托代理人：黄永军、廖宇威，系广东指针律师事务所律师。第一被告：蔡成中，男，瑶族，1982年11月25日出生，户籍住址：湖南省宁远县。委托代理人：薛志峰，系广东卓凡律师所事务所律师。第二被告：赖小青，女，汉族，1981年7月16日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。第三被告：韦秀兰，女，壮族，1980年10月13日出生，户籍住址：广西象州县。第三人：陈爱丽，女，汉族，1985年10月24日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。原告陈峰伟诉被告蔡成中、赖小青、韦秀兰、第三人陈爱丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈峰伟诉称，2016年，原告从中介即第三人处得知被告一意欲出售其所有的位于惠州市××大道××号××号楼××层××号房（证号：粤房地权证惠州字第××号），便通过第三人联系被告一和被告二要购买该房。但由于被告一在外地不能前来办理出售该房产，而被告二赖小青说房子实际是她自己的，蔡成中是单身未婚，房产证房屋权属人只是挂名第一被告蔡成中，于是第一被告蔡成中于8月22日出具一份委托书特委托被告二代其签署《广东省惠州市房地产买卖居间合同》并表示对被告二办理出售该房事宜过程中签署的相关文件均认可。2016年8月23日，被告二即以被告一的委托和原告、第三人签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（简称居间合同），合同编号为：HZRA20160822。约定被告一将上所述房产出售给原告，售价为人民币790000元，并分别约定了付款方式和房屋交付方式。合同第六条还约定了违约责任，其中第1点写明如被告方存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等行为，或由于被告方原因导致该物业无法办理产权过户手续的，视为被告方违约，被告方应赔偿原告双倍定金及由此给原告造成的全部损失且原告有权解除本合同。签订居间合同当天，原告即按照双方的约定向被告二支付了定金20000元，对此，被告二也出具了收据予以确认，并告知原告此房子的门锁已坏，原告可以直接更换新锁并进行装修事宜。2016年10月3日，原告与被告二又签订了一份《合同》，重新约定了付款方式，还约定被告二同意原告于2016年10月3日开始进行装修，并负责结清2016年10月3日之前的物业管理费、水电气费。同日，原告在被告的同意下垫付了该房拖欠的物业管理费7651元，2016年10月份物业费239元及装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元，原告便开始对房屋进行装修。从签订合同之日起，原告一直依约履行，但被告却无故不配合原告办理过户手续。原告无奈，遂于2016年10月24日诉至惠城区人民法院，要求被告方继续履行合同。在诉讼进行过程中，被告一、二均承认自己单方违约，开始时双方也仍在沟通继续履行的条件，但双方因诉讼费等费用的承担问题未能达成一直意见，一审法院判决双方继续履行所签订的合同。2017年8月，被告一以其妻子被告三韦秀兰对涉案房产出售不知情为由，主张涉案房产登记的权属人虽为被告一，但房子应为被告一与其的夫妻共同财产，并主张作为共同共有人不愿出售涉案房产，另外，被告一以没有出具过委托书给被告二，对委托书不知情为由，要求合同不具有法律效力。被告一以及被告二夫妇长期从事房屋中介买卖多年，并开有中介公司，被告一和被告二采用这两种欺诈的方式来解除合同实属不该。该案经过了一审、二审、发回重审、二审，法院最终判决由于涉案房产属于被告一与其妻子韦秀兰夫妻共同财产，并且其妻子不同意出售该房产，于是不予支持原告继续履行合同的主张，但对于被告方违约给原告造成的损失，原告可另行诉讼主张解除合同，再要求被告方赔偿。另在发回重审时，为了明确原告的损失，经惠城区人民法院委托，惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对该房产于2018年3月28日的价值进行了评估，得出评估价值为150.25万元，该评估也产生了7500元评估费。同时，原告为了购房、装修及诉讼维权耗费了大量的时间、精力，因此产生了大量的交通费、误工费等费用也应得到赔偿。综上，原告认为，被告方作为具有民事行为能力的自然人，应当为其行为负责。而被告在签订合同时故意隐瞒了涉案房产为被告一与其妻子共同共有的事实与原告签订合同，而后在看到房价增长后又在合同履行过程中恶意违约。原告一直相信法律的公平公正，一直在通过法律途径主张继续履行合同，为继续完成房屋交易一直保留购房款不敢动用。至此，被告的违约行为不仅给原告造成了人力、物力、财力上的损失，且现因房价的增长导致原告购房的愿望破灭。因此，被告方应对自己的行为负责，按照双方签订的合同约定承担违约责任，赔偿原告双倍定金并赔偿原告因此事造成的一切损失。故为维护自己的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》的相关规定具状诉至贵院，请法院依法支持原告的诉讼请求！1、请求法院判决解除原告与被告、第三人于2016年8月23日签订的《惠州市房地产买卖居间合同》和原告与被告于2016年10月3日签订的《合同》；2、请求法院判决三被告赔偿原告双倍定金40000元、房屋差价损失712500元、房屋装修费25500元、垫付的2016年10月份之前的物业管理费7651元、2016年10月份物业费239元及装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元；交通费、误工费8000元；3、请求法院判决两被告赔偿原告在提起本诉前，因主张两被告继续履行合同而支出的一审、二审诉讼费共24574元、保全费2020元、评估费7500元、担保费3500元、律师费18000元；以上共计852215元。4、请求法院判决由两被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告在其第二项诉讼请求增加了一项费用，即2017年3月1日-2018年3月1日原告租房产生的费用25696元，同时将其第三项诉讼请求中的担保费用变更为6500元，而其诉求的总金额变更为880911元。第一被告蔡成中辩称，一、本案所涉房屋买卖合同已无继续履行可能，答辩人同意解除涉案合同，并向被答辩人双倍返还定金。本案中，答辩人虽为涉案房产的所有权人，但其在未得到涉案房产共有人即本案被告三韦秀兰同意的情况下，擅自将涉案房产出售给被答辩人，其行为系无权处分行为，且被答辩人没有支付全部购房款并办理房屋产权登记手续，因此被答辩人善意取得涉案房产的条件并未达成，答辩人的妻子即本案被告三也已明确表示不同意出售涉案房产，可见合同已经无法继续履行，上述事实也已得到了惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初37号《民事判决书》及惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终5437号《民事判决书》的确认和支持。在此情况下，依据答辩人与被答辩人此前签订的房屋买卖合同的约定，因答辩人的原因导致涉案房产未能交易成功，视为答辩人违约，答辩人作为违约方，愿意承担相应的违约责任，即双倍返还定金40000元给被答辩人。二、被答辩人本身存在违约行为且其仅向答辩人交付了定金20000元，现其诉请答辩人却向其赔偿房屋差价损失712500元、房屋装修费25500元、交通费、误工费8000元，这明显违背公平原则，且缺乏事实依据和法律依据，对其不合理的诉请依法应予以驳回。根据合同法的可预见性规则，即《合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在合同一方违约时，违约方承担的违约赔偿范围应以订立合同之初可预见的应当预见的损失为限，据此，涉案房屋买卖合同第六条约定“因甲方（即答辩人）原因导致该物业无法办理产权过户手续的，视为甲方违约，甲方应赔偿给乙方（即被答辩人）双倍定金及由此给乙方与丙方造成的全部损失且乙、丙方有权解除本合同”中的给被答辩人造成的损失应为被答辩人实际遭受的损失，且不能超过合同双方能预见的损失赔偿范围。基于此，对于被答辩人因履行合同所实际遭受的损失如物业费7890元、装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元，答辩人同意作出相应赔偿。但被答辩人诉请的房屋装修费及交通费、误工费，其未提供相应证据证实其实际支出了该项费用，答辩人对此不应予以承担。合同订立之初，答辩人根本无法预知涉案房产的价值增减情况，现被答辩人诉请赔偿的房屋差价损失712500元已超出了合同订立时双方可预见的实际损失范畴，合同中违约条款虽然是为了保障守约方不受损失而创设的，但这并不意味守约方的任何扩大化的间接损失均由违约方承担。涉案房屋合同已对违约责任明确约定，答辩人应按照合同约定履行相应违约责任。在被答辩人仅向答辩人支付定金20000元且答辩人无法继续履行合同的情况下，答辩人为减少被答辩人继续投入的损失，已立即向被答辩人提出了解除合同的请求，并表示愿意承担相应的违约责任，但被答辩人一直不同意答辩人解除合同的请求及赔偿方案，而且在答辩人解约之初，被答辩人也可另行购置房产，但被答辩人却坚持通过诉讼途径解决双方纠纷，被答辩人的上述种种行为均不受答辩人所控制及约束，故此，因被答辩人自身原因所导致的房屋差价损失理应由其自行承担，而不应由答辩人承担。除此之外，被答辩人在涉案房屋合同履行过程中，也存在怠于履行合同义务的情形，而且其仅向答辩人支付了购房定金20000元，现其却诉请答辩人赔偿其高达70多万元的房屋差价损失，这明显缺乏法律依据且显示公平，对该不合法不合理的诉请，请求法院依法予以驳回。三、被答辩人因主张答辩人继续履行合同支出的诉讼费、保全费、评估费、担保费、律师费等费用，是被答辩人为行使权利而自愿支出的,其应知悉诉讼的风险并承担相应的法律后果。被答辩人与答辩人因房屋买卖一事发生争议后，其诉至法院要求答辩人继续履行合同，这是被答辩人自愿选择的结果，其选择通过诉讼途径解决双方纠纷，那么其也应知悉诉讼所需耗费大量的时间、金钱成本以及因此可能产生的风险。在答辩人与被答辩人此前的案件即（2018）粤1302民初37号案及（2018）粤13民终5437号案中，法院已明确判令诉讼费用、保全费用由被答辩人承担，且被答辩人与答辩人之间的房屋买卖合同并未约定相关诉讼费用的承担问题，因此被答辩人自愿选择诉讼来主张权利，那么基于诉讼活动所产生的相应的法律后果也应由其独立承担。综上，答辩人同意与被答辩人解除双方签订的《惠州市房地产买卖居间合同》，向被答辩人双倍返还定金，赔偿其实际支出的物业费、装修保证金及装修垃圾清运费。但对于房屋装修费、交通费、误工费，被答辩人未提供相应证据证实其实际遭受了该部分损失，因此其无权要求答辩人承担该部分费用。而且，被答辩人提出答辩人赔偿其房屋差价损失712500元、先前诉讼所产生的诉讼费、保全费等费用的诉请缺乏事实依据和法律依据，上述费用不应由答辩人承担，依法应予驳回，请求法院依法公正判决，维护被答辩人的合法权益。第二被告赖小青辩称，我不是适格的被告。第三被告韦秀兰及第三人陈爱丽均未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。查明的案件事实经审理查明，2016年8月23日，第二被告以第一被告的名义和原告、案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心（以下简称“鑫宝中心”）签订了一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRA20160822），其中约定：被告方将位于惠州市××大道××号××号楼××层××号房（证号：粤房地权证惠州字第××号，以下简称“涉案房产”）出售给原告，售价为人民币790000元，付款方式为分期付款，原告须于签订合同当日付20000元定金给两被告，原告同意在第一被告全权委托给鑫宝中心办理该房所有相关手续后为被告方付款500000元给抵押登记银行进行提前还贷（赎楼），解除抵押，然后在房产合同网签时再将余款270000元存入房产局资金监管账户。该合同第四条第一款约定，被告方应在收到全部房款当日将房屋交付给原告使用。该合同第五条约定，由鑫宝中心办理产房过户手续，原、被告双方应在房屋买卖合同签订之日起15个工作日内将办理产权转移所需的全部资料交给鑫宝中心。该合同第六条约定，被告方在签署本合同后不出售涉案房产的，视为违约，被告方应在收到原告通知之日起赔偿双倍订金并退还已收房款；被告方逾期交付房屋或原告逾期支付放款的，均视为违约…如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的0.5‰向守约方支付违约金直至实际履行之日。在上述合同签订的前一天，原告向第二被告支付了定金20000元，第二被告则出具了一份收款收据。2016年8月22日，第一被告出具一份委托书，载明由于第一被告在外地不能前来办理出售涉案房产，特委托第二被告代其签写《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，对第二被告办理出售事宜过程中签署的相关文件第一被告均认可。2016年10月3日，原告与第二被告又签订了一份《合同》，其中约定：原告同意在过户手续进入网签时，径付购房尾款270000元给第二被告，不进入房产监管账号，同时第二被告同意以此合同标的物优先抵押给原告以承担优先取得购房全款；第二被告同意原告于2016年10月3日开始进行装修，并负责结清2016年10月3日之前的物业管理费、水电气费；赎楼款项由原告替第二被告垫付，具体金额以银行实时记录为准，原告愿意实际支付此款项（不高于530000元），多支部分于尾款中抵扣。同日，原告缴交了涉案房产拖欠的物业管理费7890元、装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元。之后，第二被告将涉案房产的钥匙交给了原告，原告已开始对房屋进行装修，因购买装修材料花去6200元。2016年10月7日，第二被告电话通知原告，要求单方解除合同，不再出售涉案房产，并阻止原告装修。鉴于此，原告遂于2019年5月16日诉至本院，请求判如所请。另查一，原告曾于2016年10月24日向本院起诉，案号为（2016）粤1302民初5971号，要求被告继续履行合同，将涉案房产过户至原告名下，同时要求被告赔偿违约造成的损失50000元，及赔付物业管理费7651元、误工费、车费1000元，本院经审理后于2017年7月18日作出《民事判决书》，判决：一、第一被告蔡成中应于本判决生效之日按照2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》以及于2016年10月3日签订的《合同》继续履行其合同义务。二、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起五日内向原告陈峰伟支付其垫付的物业管理费人民币7651元。原告不服该判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，之后，该院裁定发回重审。本院经审理后于2018年6月28日作出（2018）粤1302民初37号《民事判决书》，判决驳回原告陈峰伟的全部诉讼请求。原告又不服该判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）粤13民终5437号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。另查二，案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心系个体工商户，经营者为第三人，现已注销。另查三，第一被告与第三被告是夫妻，涉案房产登记的权属人为第一被告。涉案房产是第一被告在婚后购买的。另查四，经原告申请，本院委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对涉案房产进行价值评估，该公司于2018年4月12日作出惠市建诚评字[2018]第LLB04007FY号《房地产估价报告》，认定评估市场价值为人民币150.25万元，单价为人民币9135元/㎡。该鉴定报告有效期为壹年（从2018年4月12日至2019年4月11日止）。评估费7500元。2019年12月16日，原告因该鉴定报告已失效向本院申请重新鉴定，本院又委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司惠州分公司对涉案房产的价值进行评估，该公司于2020年3月13日作出国众联字（2020）第H-10028号《房地产估价报告》，认定评估市场价值为人民币1447424元，单价为人民币8800元/㎡。评估费5995元。另查五，经原告申请，本院于2019年4月26日依法作出（2019）粤1302财保230号《民事裁定书》，裁定冻结了被告蔡成中名下所有的位于惠州市××大道××号××号楼××层××号房[房产证号：粤房地权证惠州字第××号；建筑面积：164.48平方米]的房产，查封价值以人民币852215元为限（查封期限为三年）；同时原告提供案外人惠州百业融资担保有限公司提供担保函为本案作担保，担保金额为人民币852215元。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房产虽然登记在第一被告名下，但系第一被告在其与第三被告婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。根据已生效的（2018）粤13民终5437号《民事判决书》，作为善意购房者的原告，在没有支付全部购房款并办理房屋产权登记手续，且第三被告作为房屋的共同共有人在不同意出售该房产的情况下仍可主张追回房屋。故，原告与第二被告、案外人鑫宝中心于2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRA20160822）以及原告与第二被告于2016年10月3日签订的《合同》客观上均无履行的可能。第二被告作为受托人，其签订上述有关合同的法律后果应由委托人第一被告承担。由于第一被告已构成根本违约，导致原告无法实现其合同目的，现原告诉求解除上述的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》和《合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，第一被告应当向原告双倍返还定金，并赔偿原告的损失。关于原告诉求被告支付房屋差价损失。由于第一被告违约，导致原告无法在当时以合同约定的价格购入涉案房产，那么，涉案房产现在增值的部分应当属于原告的损失，也属于第一被告在向原告出售涉案房产时应当预见的损失范围内。故，对于这一部分损失，第一被告应予以赔偿。另外，对于原告支付的物业管理费7890元和垃圾清运费731元，第一被告应当予以返还。原告诉求的租房产生的费用、交通费及误工费，依据不足，不予支持。此外，原告诉求的诉讼费、保全费、评估费、担保费、律师费等费用，于法无据，不予支持。对于原告诉求的装修保证金，其可向涉案房产的物业管理方申请退还。第二被告和第三被告并非合同另一方，无需因第一被告的违约行为对原告承担相应的违约责任。第三被告韦秀兰、第三人陈爱丽经传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，原告的诉求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，缺席判决如下：一、解除原告陈峰伟、第二被告赖小青与案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心于2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRA20160822）以及原告陈峰伟和第二被告赖小青于2016年10月3日签订的《合同》。二、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟双倍返还定金人民币40000元。三、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟返还其垫付的物业管理费人民币7890元。四、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟赔偿装修损失人民币6200元和装修垃圾清运费人民币731元。五、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟赔偿房屋增值损失人民币657424元。六、驳回原告陈峰伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12322元、保全费4781元，共计人民币17103元，由第一被告蔡成中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊人民陪审员  王国琪人民陪审员  温晓霞二〇二〇年六月九日法官助理戴倩雪书记员黄静芳