吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2020）吉0821民初287号原告：季某，男，1963年10月16日出生，汉族，个体工商户，住镇赉县。委托诉讼代理人：高某，男，吉林高某律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某，女，吉林高某律师事务所律师。被告：镇赉县天泽房地产开发有限公司，住所地吉林省镇赉县镇赉镇正阳街北。法定代表人：葛某，该公司经理。委托诉讼代理人：李某，男，吉林镜鉴律师事务所律师。原告季某与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案，于2019年8月26日作出（2019）吉0821民初756号民事判决。天泽公司不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉。吉林省白城市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）吉08民终1215号民事裁定，撤销本院（2019）吉0821民初756号民事判决，发回重审。本院于2020年3月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告季某及其委托诉讼代理人高某、崔某、被告天泽公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季某向本院提出诉讼请求：1.要求与天泽公司解除双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》）及《补充协议》；2.要求天泽公司返还房款及车库款1,027,200元（90㎡×3,680元/㎡+40㎡×3个×5,800元/㎡，总面积210㎡）；3.要求天泽公司支付搬家费2,000元及奖励费5,000元；4.要求天泽公司支付装潢费42,000元（210㎡×200元/㎡）；5.要求天泽公司支付临时安置补助费10,080元（2014年5月1日至2015年12月31日，共计8个月，210㎡×6元/月×8个月）；6.要求天泽公司支付逾期交房违约金损失95,760元（2016年1月1日至2019年3月1日，共计38个月，210㎡×12元/月×38个月，双倍支付）；7.要求天泽公司自2014年5月2日起直至给付全部楼款1,182,040元时止，以实际应付楼款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利息为标准计算利息。事实与理由：2014年5月1日，季某和天泽公司签订《产权调换协议书》及《补充协议》，约定天泽公司征收季某砖瓦结构住宅，建筑面积157.46平方米；无证砖木结构房屋，建筑面积40平方米，天泽公司以90平方米住宅楼1个、3个40平方米车库作为给季某置换的房屋。通过《补充协议》约定，天泽公司以金色嘉园小区一期工程中的房屋在2015年12月31日前对季某进行置换，并且负责车库和住宅间部分装修（详见补充协议）。直至起诉之日，天泽公司未按照《产权调换协议书》及《补充协议》的约定给季某任何房屋及车库，并且金色嘉园小区一期已经无房可以安置给季某，现双方的协议书已经没有履行的可能，天泽公司的行为已经构成根本违约，故季某为维护其合法权益，诉至法院。天泽公司辩称，1.双方之间签订的《产权调换协议书》及《补充协议》经白城市中级人民法院终审判决认定合法有效，双方应遵照履行，而协议书第六条回迁分配中约定：回迁入住分配的具体时间由天泽公司通知季某，同时约定季某同意天泽公司安置房屋的户型、面积及楼层，回迁分配工作在回迁房屋具备入住条件前进行，具体分配时间以天泽公司通知为准。天泽公司对序号进行公示，分配原则为：被征收人按签订协议序号与搬家交房序号之和，由小到大的顺序在协议签订所对应的户型中选择楼房，选择同一户型号相同的，采取抓阄的方式确定。本案中在天泽公司通知各业主到售楼处办理入住手续时，天泽公司要求季某补交差价款，因季某不同意补交，并因此将天泽公司起诉到法院，致使季某至今未办理入住手续，这一后果是由季某的违约造成的，非天泽公司不履行合同或无法履行合同，如果季某同意补交差价款，天泽公司同意为季某立即办理入住手续，将协议中约定的房屋交给季某，在履行协议过程中，天泽公司没有构成违约。2.季某的第一项诉求是要求解除《产权调换协议书》及《补充协议》，而从第二项至第七项的诉求是要求天泽公司履行协议约定的内容，这与第一项诉求背道而驰，互相矛盾，根据合同法第九十七条规定，合同接解除后，尚未履行的，终止履行，应予驳回。解除合同的前提是合同合法有效，同时根据白城市中级人民法院终审判决认定涉案产权调换协议合法有效。而双方在合同当中，没有关于解除的约定，同时也不具备法定解除的条件，季某提出解除合同于法无据，应予驳回。季某要求返还房款及车库款，于法无据。根据合同法的规定，如果合同解除以后尚未履行的终止履行，本案当中双方并没有履行给付车库及房屋的法定事实。季某提出解除合同，就应当终止履行、恢复原状，公司只能按季某原有房屋的价格给付相应的价款。如按照回迁以后的价款给付的话，就不是解除合同，而是在继续履行合同。季某要求第三项到第六项都是继续履行合同之后，公司应当支付的价款，既然季某要求解除合同，这几项诉讼请求就应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，季某（乙方）与天泽公司（甲方）签订《产权调换协议书》一份（编号：T2000167），双方就甲方开发的金色嘉园小区范围内房屋征收补偿问题达成协议。乙方在征收范围内有产权证（照）房屋使用性质为住宅，砖木结构，建筑面积44.11、113.35平方米；层高在2.2米、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖结构，建筑面积40平方米，实际用途仓（苍）房。安置补偿方式为产权调换补偿方式。乙方临时安置过渡期限分别为一期2015年12月31日、二期2016年12月31日、三期2017年12月31日前；如提前回迁，以回迁公告时间为准。甲方在金色嘉园小区内回迁安置乙方。乙方可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。临时安置补助费，甲方按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/㎡的标准支付乙方；支付乙方一次性搬家补助费2,000元。提前搬家奖励，按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定执行（以提前搬迁奖励证明为准）。一次性搬迁补助费，甲方在乙方搬家交房后给付；临时安置补助费甲方按季发放；差价款、提前搬迁奖励、附属设施补偿款等其他相关费用在乙方回迁入住时，甲乙双方一次性结清。甲、乙双方认为需要订立的其他事项，接到甲方搬家通知书搬家交房的，甲方支付临时安置补助费，否则，不予支付。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定天泽公司以金色嘉园小区一期工程中的房屋进行置换，2015年12月31日前办理入住。回迁2＃楼不靠冷山住宅1栋，并且下面车库和2层住宅之间预留洞口，后做钢楼梯（用户自己制作楼梯）离原住宅左右不超过10米。另外两个车库之间加梁一道，建成后能打通（车库连着），3个车库必须保证120平方米，必须保证90平方米楼一个。此协议与原协议T2000167有同等法律效力。2016年3月28日，季某起诉天泽公司要求确认签订的《产权调换协议书》及《补充协议》合法有效，并按上述约定位置和要求交付回迁的90平方米住宅楼和3个40平方米车库。本院经审理于2016年7月14日作出（2016）吉0821民初672号民事判决，判决支持季某的诉求。天泽公司不服该判决，提出上诉。吉林省白城市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）吉08民终1072号民事裁定，发回重审。本院经审理于2016年12月11日作出（2016）吉0821民初2077号民事判决，判决支持季某诉求。天泽公司不服该判决，提起上诉。吉林省白城市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）吉08民终73号民事判决，驳回上诉，维持原判。天泽公司不服该判决，向吉林省人民检察院申诉，吉林省人民检察院遂向吉林省高级人民法院提出抗诉，吉林省高级人民法院指令吉林省白城市中级人民法院再审。吉林省白城市中级人民法院经审理作出（2018）吉08民再56号民事判决。该判决认为，第一，天泽公司与季某于2014年5月1日签订的《产权调换协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。第二，回迁分配按照《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》第十四条第三款的规定执行，即“乙方同意甲方安置房屋户型面积及楼层回迁分配工作，在回迁房屋具备入户条件前进行，具体分配时间以甲方通知为准”。现在甲方和乙方对回迁房的安置，回迁的户型及楼层的分配等内容没有达成一致意见，乙方并不同意甲方的安置方案，因此该条件不成熟，乙方应与甲方进行协商，达成一致意见方可履行合同中的回迁。并判决如下：一、撤销白城市中级人民法院（2017）吉08民终73号民事判决及镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2077号民事判决的第二项。二、维持镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2077号民事判决的第一项，系季某与天泽公司签订的《产权调换协议书》及《补充协议》合法有效。三、驳回季某的其他诉讼请求。该判决生效后，因季某与天泽公司对回迁房的安置、回迁的户型及楼层的分配等内容没有达成一致意见，季某于2019年3月14日起诉天泽公司要求解除《产权调换协议书》及《补充协议》，并返还房款和车库款项及支付相关费用合计1182040元及利息。认定上述事实的证据：《产权调换协议书》及《补充协议》、2016年10月19日天泽公司上诉状、白城市中级人民法院（2018）吉08民再56号民事判决书、《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》《关于镇赉县天泽房地产开发有限公司金色嘉园小区棚户区改造一期工程项目核准的批复》。对双方提供的其他证据不符合证据三性原则，不予采信。结合本案认定的事实及证据评析认定，综合评判如下：本院认为，诉争《产权调换协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，已经法院确认合法有效。在实际履行过程中，由于双方对合同主要内容，约定的超出房屋调换面积是否应补差价的问题无法达成一致意见，致使合同无法继续履行，且在本院释明后，天泽公司未能提供证据证明金色嘉园小区一期工程还有可以回迁房源的事实，合同目的无法实现，故季某要求解除《产权调换协议书》及《补充协议》的诉求符合法律规定，本院予以支持。关于《产权调换协议书》第三条第三项的理解问题。该项约定，甲方（天泽公司）在金色嘉园小区内回迁安置乙方（季某）。乙方可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，甲方按乙方选择回迁90平方米楼一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。从双方签订合同的文字用语来看，《产权调换协议书》中之所以约定“多退少补”是由于建筑行业的特点决定的。由于设计及实际施工等因素，建成的房屋与设计的房屋总会存在误差，而此情况是在签订合同时是不确定的。本案如按天泽公司理解，季某应补交回迁面积210平方米与可享受产权调换面积193.46平方米，相差16.54平方米的差价款，这在签订合同时是确定的，本案不需要“退”，只需要“补”了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，建筑中面积误差一般在绝对值3%以内。合同中约定的“多退少补”应是房屋建成后实际测量面积与设计面积之间的误差。如按照天泽公司的理解误差达16.54平方米，不符合常理。从双方签订合同的目的来看，是以物易物，而天泽公司要求季某支付差价款有违季某签订协议书的目的，已不符合补偿的本意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”天泽公司作为一个从事房地产开发的公司，提供格式条款的一方，没有在签订协议前向被拆迁人明确解释说明对其如此重要的条款，以便于其作出选择判断，而在签订协议后，工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，违背诚实信用原则。综上，本院认为应做出不利于提供格式条款一方即天泽公司的解释，确认季某享受无差价的回迁面积210平方米。关于赔偿房款和车库款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中双方约定季某可享受产权调换房屋面积为193.46平方米，天泽公司按照季某选择回迁90平方米楼房一个，40平方米车库3个的户型给予设计并建设，可见90平方米楼房一个，40平方米车库3个是合同履行后，季某可以获得的利益。在天泽公司无法按约定提供回迁房源的情况下，季某要求折价补偿应予支持。双方对车库单价5,800元/㎡无异议，天泽公司应赔偿季某车库款696,000元（40㎡×5,800元/㎡×3个）。季某对天泽公司提出的住宅楼单价2,680元/㎡予以认可，本院予以确认，故天泽公司应赔偿季某房款241,200元（90㎡×2,680元/㎡）。以上两项合计937200元。关于临时安置补助费、搬家补助费和奖励费。按照双方约定，天泽公司按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/㎡的标准支付季某；支付季某一次性搬家补助费1,000元。一期临时安置过渡期限2015年12月31日。庭审中天泽公司承认季某如期交房，此两项费用属于合同实际履行后季某可以获得的利益，天泽公司应予赔偿。“按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算”应理解为按季某可享受产权调换房屋面积即193.46平方米计算，故天泽公司应支付季某2014年5月1日至2015年12月31日期间的临时安置补助费9286.08元[6元/㎡×193.46㎡×8个月]和一次性搬家补助费2,000元，两项合计11286.08元。按双方约定提前搬家奖励以提前搬迁奖励证明为准，季某未能提供相关证据，故其要求天泽公司给付奖励费的诉求不予支持。关于装潢费。双方未就装潢费用有具体明确的约定，季某亦未能提供证据证明产权调换住宅房屋装修标准，故季某的该项诉求无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金。《产权调换协议书》第七条第二项约定，因不可抗力外的原因未能使乙方（季某）如期回迁入住，甲方（天泽公司）按原临时安置补助费标准双倍给付乙方延长过渡期临时安置补助费。天泽公司与季某未能对回迁房屋的安置、回迁的户型及楼层的分配等内容达成一致意见致使回迁协议无法履行，季某未能如期回迁入住。此原因不属于不可抗力，故天泽公司应支付季某逾期交房违约金88217.76元（193.46㎡×12元/㎡×38个月）。季某要求支付2016年1月1日至2019年3月1日（38个月）期间的违约金属于对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于利息，季某未能提供证据证明双方有此约定，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对季某有事实基础和法律依据的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除季某与镇赉县天泽房地产开发有限公司于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》；二、镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付季某房款241,200元、车库款696,000元，两项合计937200元；三、镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付季某临时安置补助费9286.08元、一次性搬家补助费2,000元，两项合计11286.08元；四、镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付季某逾期交房违约金88217.76元；五、驳回季某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15438元，由季某负担1,308元，由镇赉县天泽房地产开发有限公司负担14130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判长 于占明审判员 靳立志审判员 黄春凤 二〇二〇年六月二十二日书记员 张莹莹