河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民终75号 上诉人（一审被告、申请执行人）：郑州市正岩建设集团有限公司。住所地：河南省郑州市**兴华南街**。 法定代表人：王俊岭，董事长。 委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师及实习律师纪静月。 被上诉人（一审原告、案外人）：鲁爱军，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省汝州市。 委托诉讼代理人：魏家勇，河南守专律师事务所律师。 一审被告（被执行人）：河南六合置业有限公司。住。住所地：河南省郑州市金水区索凌路****楼**附**/div> 法定代表人：李兆辉。 上诉人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）因与被上诉人鲁爱军及一审被告河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正岩建设公司的委托诉讼代理人赵红魁、纪静月，被上诉人鲁爱军的委托诉讼代理人魏家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正岩建设公司的上诉请求：撤销一审判决，判令驳回鲁爱军的诉讼请求。事实与理由：一、鲁爱军与六合置业公司签订的《定向建房选房合同》没有房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不属于商品房买卖合同，不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、鲁爱军提交的缴纳物业费票据和业主临时公约的相对方为物业公司而非六合置业公司，不能证明六合置业公司将案涉房屋交付给鲁爱军，不能证明鲁爱军将房屋用于自身居住，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、鲁爱军只提交了收款收据，没有提供相应的发票和银行转账记录，不符合交易习惯，且2008年1月18日的收据编号比2008年5月30日的收据编号大，涉嫌伪造，不能认定鲁爱军已支付了购房款。 鲁爱军答辩称，鲁爱军2008年从六合置业公司购买案涉房屋，随后缴纳全部购房款，2010年交付房屋后由鲁爱军实际占有居住，且名下没有其他房屋。对未办理产权证书不具有过错，在查封前鲁爱军也曾向人民法院主张过权利。正岩建设公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 六合置业公司未答辩。 鲁爱军的一审诉讼请求：解除对位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号（不动产权证号：××）房屋的查封。 一审法院查明：一、本案的执行依据是该院（2016）豫01民初1098号民事判决；该判决生效后，正岩建设公司申请对六合置业公司强制执行。一审法院于2018年8月7日立案执行，执行案号为（2018）豫01执1216号。在执行过程中，于2018年8月29日作出（2018）豫01执1216号之二执行裁定，裁定查封被执行人即六合置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号（不动产权证号：××）和42号（不动产权证号：××）房产。于2018年9月4日向郑州市不动产登记中心送达（2018）豫01执1216之二协助执行通知书，要求该中心协助查封被执行人六合置业公司名下上述房产。鲁爱军提出执行异议，一审法院于2019年3月26日作出（2019）豫01执异201号执行裁定，裁定驳回鲁爱军的异议请求。 二、2008年1月17日鲁爱军与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，甲方为六合置业公司，乙方为鲁爱军，内容为：经管城区人民法院与六合置业公司协商，在××路××路××房，为明确房源，特签订协议，供双方共同遵守：（一）鲁爱军选定房屋位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积156.9平方米；（二）单价3010元∕㎡，总价472269元，（大写）肆拾柒万贰仟贰佰陆拾玖元。（三）签订《商品房买卖合同》后协议自行作废；（四）协议经双方签字盖章后生效；（五）协议一式二份，双方各一份。该合同下方乙方处签字为：鲁爱军（史战胜）。 三、2008年1月18日，六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为214891），载明“收到鲁爱军（史战胜）房款贰拾伍万元正”；2008年5月30日六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为147149），载明“收到鲁爱军房款贰拾贰万贰仟贰佰陆拾玖元；2010年3月9日，六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为8060537），载明“收到鲁爱军房款（1-11-东南）壹万壹仟零肆拾柒元”；2010年3月9日，被告河南轩合物业服务有限公司向原告出具收据一份（票号为5006648），载明“收到鲁爱军（配套费1-11-东南户，160.57㎡）天然气初装费3660元、暖气入网费19268元、维修基金10437元、有线电视初装费265元、登记费80元、测绘费218元、工本费10元，共计33938元”。 四、2010年3月9日，鲁爱军作为承诺人在六合苑小区《业主临时公约》上签名。 五、鲁爱军提交收据若干，显示其于2013年1月27日起向物业公司交纳物业费；鲁爱军提交《郑州银行代理收费凭证》若干，显示2013年11月19日、2015年11月10日鲁爱军交纳暖气费3104.6元、3104.2元。 六、鲁爱军提交的2019年8月15日打印的《郑州市个人房屋权属信息表》显示其名下在郑州市无房产。 七、鲁爱军于2017年向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求六合置业公司协助其办理位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户房屋的过户手续；在该案中，鲁爱军向河南省郑州市金水区人民法院提交了与本案相同的2018年1月17日《定向建房选房合同》、票号为147149、214891、8060537、5006648的交纳房款、配套费的收据、《业主临时公约》及2013年1月27日交纳物业费收据等证据。鲁爱军于2017年12月11日申请撤回起诉，河南省郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初6349号民事裁定，裁定准许鲁爱军撤回起诉。之后，鲁爱军再次提起诉讼，要求六合置业公司及第三人王瑞华协助办理位于××路××路××角××号楼××层××东户房屋的权属证书，河南省郑州市金水区人民法院于2019年6月10日作出（2018）豫0105民初16205号民事裁定，以鲁爱军已就涉案房屋的查封提起执行异议之诉为由裁定驳回其起诉。 八、2019年3月29日查询的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋无预告信息、无抵押信息，该房屋于2018年9月4日被一审法院查封。 一审法院认为，鲁爱军与六合置业公司签订《定向建房选房合同》之后，虽然未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方在该《定向建房选房合同》中明确约定了交易房屋的坐落位置及基本状况，同时也约定了交易房屋的单价及总价款，且该《定向建房选房合同》签订后，鲁爱军即向六合置业公司交纳了合同约定的总价款472269元并补交了房屋面积差价11047元，同时鲁爱军提交交纳涉案房屋配套费、物业费、暖气费等收据能够证明其在法院查封房屋之前已在该房屋内居住及2019年8月15日打印的《郑州市个人房屋权属信息表》显示其名下在郑州市无房产。根据上述情形，鲁爱军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，其对位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，鲁爱军的诉请成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款一项规定，判决：不得执行位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋（不动产权证号：××）的房产。一审案件受理费8973元，由六合置业公司负担。（2019）豫01执异201号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：二审中，鲁爱军称购房款以现金形式支付，其从事烟酒批发销售，具备现金支付的条件，40余万元对做生意的人不算是很多钱，且是分三次支付的。 本院认为，本案的争议焦点为鲁爱军是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。两条款均规定案外人应当与出卖人签订合法有效的商品房买卖合同，并支付相应的价款。然而鲁爱军仅与六合置业公司签订了《定向建房选房合同》，未签订《商品房买卖合同》。鲁爱军称其已经向六合置业公司支付了全部价款472269元，提交了六合置业公司的收据，其称系分三次现金支付，但其中两次数额超过20万元，系较大数额，在无取款凭证等其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张。故鲁爱军的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，一审判决认定其享有可以排除执行的民事权益不当。 综上所述，正岩建设公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1207号民事判决； 二、驳回鲁家军的诉讼请求。 一审案件受理费8973元，二审案件受理费8973元，均由鲁爱军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张俊宇 审判员  牛建华 审判员  李建瑞 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李嘉慧