广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初679号 原告：谢乃和，男，汉族，1968年7月19日出生，住防城港市港口区。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区，办公地址南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层，统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告谢乃和与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢乃和及被告的委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告在判决生效后10日内依据《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证相关事宜；2.依法判令被告依《商品房买卖合同补充协议》第七条及《协议书（3号楼）》支付原告逾期办证违约金43721元（以已付房款251944元为基数，按万分之二及日违约金10元计算，违约时间暂从2018年1月1日计至2019年11月25日，应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年12月29日签订合同编号为20102355的《商品房买卖合同》。由原告向被告购买位于防城港市港口区。合同约定房屋总价款人民币250460元，并约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告实际支付了所有购房款共人民币251944元。但是，被告至今未提交需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权登记。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告依合同履行付款义务，但被告没有依据合同约定协助原告办理产权登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据双方约定，被告应向原告支付违约金共人民币43721元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告辩称，原告要求的43721元逾期办证违约金过高。2016年被告与原告签订《协议书》后，被告支付4000元逾期办证违约金给原告，并免收其一年的物业费。此外，原告付款方式为银行按揭，其未能按《合同补充协议》约定及时缴纳契税，致使被告不能及时得到银行放款，也给被告造成了损失。根据公平原则，以双方当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况及违约金性质，请求法院调整违约金至每日已付房款的万分之一，并由原告承担诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年12月29日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定被告以单价2800元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为89.45平方米，房屋总价款为250460元。合同签订后，原告依约支付了房款，被告未能在房屋交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理，3.见补充协议；附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条关于产权登记的约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，原被告双方于2016年5月18日达成协议并签订《协议书》，该协议约定被告向原告支付逾期办证违约金4000元，被告支付上述违约金外，无需支付自逾期之日起至2017年12月31日止其他任何费用。原告同意被告将办理并取得房屋所有权证的时间延长至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年1月1日起，除按合同约定的违约金计算方法（即“属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金”）处理外，尚应向原告另支付日违约金10元。被告免收原告自2015年9月1日至2016年8月31日期间（即壹年）的物业费。在一审法庭辩论终结前，被告尚未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告逾期未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，经原告催促仍未履行该义务，故对原告的第一项诉请，本院认为被告应在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产权证书。 对于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中被告主张违约金过高，希望进行调整，本院根据《商品房买卖合同》第十五条、附件四《商品房买卖合同补充协议》第七条及2016年5月18日《协议书》的约定，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定被告应按已付房款的日万分之二及另支付日违约金10元向原告支付违约金，自2018年1月1日起计算至2019年11月25日，共计693天,被告应向原告支付的逾期办证违约金为41643.76元（250460元×0.0002×693天+10×693），现原告要求被告支付逾期办证违约金43721元，本院在41643.76元范围内予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内将原告谢乃和位于防城港市港口区办理权属登记需由被告广西方典置业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案并协助原告谢乃和办理不动产权证书； 二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢乃和支付违约金41643.76元； 三、驳回原告谢乃和的其他诉讼请求。 案件受理费1193.03元，减半收取596.51元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1193.03元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年六月二日 书记员 冼升权