广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2528号原告：肖**，男，汉族，1972年10月16日出生，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：赖芃、陈色伟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：何练君，女，汉族，1985年4月29日出生，住广东省广州市增城区。被告：徐国盛，男，汉族，1984年7月3日出生，住广东省广州市增城区。被告：广州市豪众物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇群星村更楼社大岭尾新新路52号。法定代表人：徐长光。原告肖**诉被告何练君、被告徐国盛、第三人广州市豪众物业管理有限公司（以下简称豪众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖**及其委托诉讼代理人陈色伟、赖芃，被告何练君、徐国盛到庭参加诉讼，被告豪众公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖**的诉讼请求为：1.何练君、徐国盛、豪众公司赔偿肖**购房首期款18万元（含定金2万元）的利息损失42040.75元（利息以18万元为本金，按照金融机构同期同类贷款利率计算，自2012年12月16日计至2016年12月22日止）；2.何练君、徐国盛、豪众公司赔偿肖**因购房所支付的中介费8000元及利息（利息以8000元为本金，按照金融机构同期同类贷款利率计算，自2012年12月16日计至实际清偿之日止，暂计至2017年2月28日，利息为1940.26元）；3.何练君、徐国盛、豪众公司赔偿肖**房屋装修费用86841.96元的经济损失；4.何练君、徐国盛、豪众公司赔偿肖**房产升值的经济损失381000元；5.何练君、徐国盛、豪众公司赔偿肖**房价50%的违约金即人民币40万元；6.何练君、徐国盛、豪众公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2012年8月8日，肖**作为买方，何练君、徐国盛作为卖方，豪众公司作为经纪方签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，肖**依约在2012年11月15日向何练君、徐国盛支付了购房定金及首期款18万元，并依约缴纳了房屋过户的有关税费。但在办理过户手续时被增城市国土资源和房屋管理局口头告知因该房屋未缴纳土地出让金而不能办理过户手续。2015年7月28日，何练君起诉至法院要求解除合同，肖**反诉要求继续履行合同。经一审判决解除肖**与何练君签订的《房地产买卖合同》，肖**不服提起上诉，广州市中级人民法院维持一审判决。何练君、徐国盛在未缴交土地出让金以及在与肖**签订房屋买卖合同时隐瞒了未缴交土地出让金的事实，致使涉案房屋无法过户到肖**名下。现涉案房屋买卖合同被法院判决解除并被何练君、徐国盛收回，何练君、徐国盛存在严重过错。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告何练君、徐国盛共同答辩称：涉案房屋是村集体的小产权房屋不能在市场上进行买卖，房管局已经出示过材料，也不能补交土地出让金。之前在（2015）穗增法民三初字第1258号以及（2016）粤01民终12978号案件中提交过资料，证明房屋不能补交土地出让金进行市场流转。对于原告增加的诉讼请求，之前原告已经提起诉讼并被法院驳回，原告属于重复诉讼。被告豪众公司未答辩。经审理查明：何练君曾于2015年7月28日向本院起诉肖**房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1.解除何练君、肖**于2012年8月8日签订的《房地产买卖合同》中房屋买卖关系；2.肖**向何练君支付自2012年8月17日至涉案房屋腾还之日止的房屋租金（按2200元/月计算）；3.诉讼费由肖**负担。本院受理后，案号为（2015）穗增法民三初字第1258号。在诉讼中肖**提出反诉，反诉请求为：1.何练君继续履行《房地产买卖合同》，即何练君协助肖**办理产权过户手续；2.何练君向肖**支付违约金（每日按总房款的0.1%计算，从2012年12月23日起计至履行完毕之日止）；3.何练君赔偿肖**律师费2万元；4.诉讼费由何练君承担。本院经审理，查明如下事实：一、2007年11月15日，何练君（买受人）与增城市新塘镇群星村经济联合社（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，由何练君向增城市新塘镇群星村经济联合社购买位于增城区新塘镇××大道××号群星新邨10幢706房，购房款为319182元。二、2008年7月25日，涉案房屋登记在何练君名下。三、2012年8月8日，何练君、徐国盛（卖方）、肖**（买方）以及广州市豪众房地产代理公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××大道××号群星新邨10幢706房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币捌拾万元整。……三、卖方合法持有《房地产证》……买方已经看过卖方的房产证。物业有抵押登记……或因为卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金，合同继续履行；……（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……备选条款……2、卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。……十一、如因本案发生纠纷需要仲裁或诉讼的，因仲裁或诉讼发生的仲裁受理费，法院诉讼费、律师费等相关费用概由败方承担，其中律师费以律师事务所出具的发票金额为准。……备注：1、支付方式：签本合同支付定金贰万元整，卖方申请银行提前还贷，尚欠银行壹拾陆万元整，银行通知还款。该款由买方支付，同时见银行同贷书，该款项只能用于卖方卖楼之用，卖方不得挪为它用，剩余陆拾肆万元整由银行放款给卖方，实际贷款额由银行申批为准……2、签本合同之日中介方去房管局核实卖方产权，如产权未能交易，卖方退买方定金，产权清晰交易继续。3、交楼时间为核实产权可交易3天内交楼……”。四、2012年8月17日，何练君将涉案房屋交付给肖**使用至今。五、2012年12月14日，原增城市地方税务局出具一份契税完税证，载明纳税人为毛汉永，涉案房屋的契税金额为7869.3元。六、为查明涉案房屋的相关情况，本院向增城区国土资源和规划局发函，该局分别于2016年3月11日和2016年6月3日复函，内容为“新塘镇港口大道336号群星新邨第10幢对应国有土地使用证号为增国用（2006）B0401432号，现已终止使用权。该地块属国有土地，土地权属取得方式为出让，增城市新塘镇群星村经济联合社已按出让合同缴交土地出让金。证号为粤房地证字第××号房屋的权属人为何练君，无抵押、无查封。新塘镇群星村经济联合社开发建设的‘群星新邨’项目是以村民公寓立项，主要是解决群星村村民住房问题，按规定应只向村村民销售，不能以建设农民公寓的名义变相搞经营性房地产开发。2007年3月、2012年7月经市政府同意，群星村先后两次分别将503套、965套房屋按市场评估价补缴土地出让金后可在市场上流转。本案中位于新塘镇港口大道336号群星新邨第10幢706房不在上述名单中”和“一、群星新邨第10幢房屋所在的土地证号为增国用（2006）B0401432号，根据我局土地登记系统记载：由于群星新邨第9、10幢房屋办理了初始登记并换发了《房地产权证》，我局注销了其房屋项下的增国用（2006）B0401432号《国有土地使用证》。二、根据省政府《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省79号令），经营性用地必须以招拍挂方式出让。群星新邨项目是以建设农民公寓立项，该项目用地不属于经营性用地，经市政府批准，我局以协议方式出让给群星村经济联合社建设农民公寓。该项目享受了我区包括土地出让方式、土地出让金、基础设施配套费等一系列政策优惠。2007年3月、2012年7月，市政府为解决群星新邨项目建设资金问题及信访问题分别批准了503套、965套房屋按市场评估价补交出让金后可在市场上流转。因此，群星新邨房屋原则上‘只向本村村民销售，不能以建设农民公益的名义变相搞经营性经营房地产开发’”。七、何练君、肖**确认以下事实：肖**已经支付购房首期款18万元（含定金2万元），其中购房款16万元已用于提前还款，剩余的购房款通过银行按揭贷款的方式支付，双方没有明确约定办理按揭贷款的时间；涉案房屋由肖**指定过户至毛汉永的名下；双方均不清楚涉案房屋只能出售给本村村民，不能变相经营房地产开发一事。何练君为群星新邨村民，肖**、毛汉永均非该村村民。案外人徐国盛向本院出示其与何练君的结婚证，表示其与何练君是夫妻，对涉案房屋买卖交易均知情，其与何练君作为卖方签署的涉案房屋买卖合同，因涉案房屋登记在何练君名下，故其未作本案原告参与诉讼，也不作为本案的第三人参与诉讼，其对何练君的全部诉讼请求均无异议，且同意何练君庭上的所有陈述；对于肖**的反诉诉讼请求，其未作为反诉被告，其意见与何练君意见一致。对于涉案房屋的产权核实情况，（一）何练君主张是肖**与经纪方核实产权可交易后，何练君才将涉案房屋交付给肖**；肖**则主张是双方委托经纪方核实产权情况的，肖**并未前往核实，在经纪方核实产权可交易后才接收涉案房屋。（二）何练君、肖**均主张，双方在2012年12月中旬向国土部门办理过户递件手续，后双方共同前往领取涉案房屋的房地产权证时，肖**知涉案房屋需缴纳土地出让金才能过户。（三）何练君主张其后来再向国土部门的相关人员进一步核实，肖**知依据相关文件涉案房屋不能补缴土地出让金。对于何练君主张要求涉案房屋的租金问题，（一）何练君不增加要求肖**腾退涉案房屋的诉讼请求，但坚持要求肖**支付至房屋腾退之日止的租金；至于租金的支付标准，何练君不申请租金评估，认为2012年8月17日至2012年12月31日止的租金按照2012年增城区同时期同地段住宅标准计算租金，2013年1月1日起的租金按照2013年增城区同时期同地段住宅标准计算租金。（二）肖**不同意按何练君主张的上述租金标准计算租金，其不同意支付租金。对于增城区国土资源和规划局的复函，何练君认为其对群星新邨是以村民公寓项目立项一事不知情，但确认涉案房屋无法通过补缴土地出让金的方式来进行过户手续，故并非是何练君不愿缴纳土地出让金；肖**表示，复函内容表示原则上只向本村村民销售，并非绝对禁止向本村村民以外的人销售。经审理后，本院认为：卖方何练君、徐国盛与买方肖**签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，从增城区国土资源和规划局的复函可知，涉案房屋所在的楼宇是以村民公寓立项，不能变相用于经营性房地产开发，而涉案房屋并不属于经市政府同意补交土地出让金后可在市场流转的范围。现签约买方肖**以及其指定的房屋过户人毛汉永均非该村村民，因此亦不符合向本村村民销售的情况。故涉案房屋存在无法履行过户至肖**指定的毛汉永名下的现实障碍，故何练君主张要求解除《房地产买卖合同》中买卖双方的房屋买卖关系，本院予以支持。肖**反诉主张要求继续履行《房地产买卖合同》，即协助其办理涉案房屋的过户手续，并无依据，本院不予支持。至于何练君主张要求肖**支付房屋租金的问题。因何练君不申请对涉案房屋的租金进行评估，而肖**亦不同意按2012年、2013年增城区同时期同地段住宅标准计算涉案房屋的租金标准，鉴于此，何练君主张要求肖**支付自2012年8月17日起至腾退涉案房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于肖**反诉主张要求何练君支付违约金和律师费的问题。肖**要求何练君支付违约金的依据是何练君未按合同约定办理涉案房屋的过户手续，肖**作为守约方要求继续履行合同并要求何练君支付违约金。如前所述，涉案房屋存在无法履行过户至肖**指定的毛汉永名下的现实障碍，涉案合同的目的无法实现，故肖**以何练君逾期配合办理涉案房屋的过户手续为由要求其支付违约金以及律师费，均缺乏依据，本院不予支持。为此本院判决：一、解除原告（反诉被告）何练君与被告（反诉原告）肖**于2012年8月8日签订的《房地产买卖合同》中房屋买卖关系；二、驳回原告（反诉被告）何练君的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）肖**的诉讼请求。判决后，肖**不服本院一审判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院受理后，案号为（2016）粤01民终12978号。广州市中级人民法院审理后认为一审认定事实无误，予以确认，并认定：二审双方当事人争议焦点是涉案《房地产买卖合同》能否继续履行以及何练君是否应当承担相应的违约责任。对此，分析如下：虽然涉案《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但增城区国土资源和规划局给原审法院的复函明确表示，新塘镇群星村经济联合社开发建设的“群星新邨”项目是以村民公寓立项，主要是解决群星村村民住房问题，按规定应只向村民销售，不能以建设农民公寓的名义变相搞经营性房地产开发，而肖**及其指定的房屋过户人毛汉永均非该村村民，涉案房屋客观存在无法履行过户至肖**指定的毛汉永名下的现实障碍，原审法院据此认定涉案合同目的无法实现，并判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，并无不当，予以维持。肖**上诉要求何练君继续履行涉案合同将涉案房屋过户至肖**指定的人名下，并提出何练君补缴土地出让金后涉案房屋符合过户条件，但未能举证证明相关行政机关同意涉案房屋在补缴土地出让金后可在市场流转，故其上诉请求，并无事实及法律依据，不予支持。由于肖**要求何练君支付违约金的依据是何练君未按合同约定办理涉案房屋的过户手续，但涉案房屋客观存在无法过户的障碍，原审法院驳回肖**以何练君逾期配合办理涉案房屋的过户手续为由要求其支付违约金以及律师费的诉请，并无不当，肖**该上诉请求并无理据，本院不予支持。为此，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2012年8月8日的《房地产买卖合同》，约定“……七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中……买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费捌仟元整……在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供中介代理业务。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。……”。2012年11月15日，原告肖**支付了180000元给何练君。2016年12月22日，何练君签署《收据》，载明“今收到肖**交来如下资料：1、广州市永星物业管理有限公司专用收据原件壹份；……本人今日已收楼（706房）”。2016年12月22日，肖**出具《收据》，载明“今收到何练君退回群星新村706号房首期款（含定金贰万元整）壹拾捌万元整。”。2016年12月23日，何练君向肖**分别转账支付74270元及100000元。因肖**向本院申请对涉案房屋的装修价值进行评估，故本院摇珠确定中量工程咨询有限公司为鉴定机构。2019年4月29日，中量工程咨询有限公司出具出《工程造价司法鉴定书》，鉴定结论为涉案房屋的装修在2016年12月22日的价值为57117.94元。因肖**向本院申请对涉案房屋的增值部分进行评估，本院经摇珠先后确定了国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司、深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司广州分公司、广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司为评估机构。但均因该房屋的房地产性质在政府及房地产市场转让流通范围等因素而无法进行评估。因此，上述鉴定机构均作出退案处理。审理中，肖**、何练君、徐国盛确认以下事实：1.是中介公司去房管部门核实涉案房屋能否办理过户手续的；2.在2012年，肖**、何练君、徐国盛办理完递件、交税等手续后，国土部门才告知不能办理过户手续。既然双方在2012年已经知晓涉案房屋无法过户，那么在2012年至何练君起诉肖**的期间，双方如何协商的问题，肖**陈述：因为房屋无法过户，由中介方告知肖**，肖**去房管局了解到房屋是即将可以补交土地出让金进行过户的。肖**也准备好资金，但是由于一直无法确定补交土地出让金的时间，肖**和何练君一直在等。由于房价的上涨，何练君就提出了诉讼要求解除合同。肖**提出将涉案房屋过户到群星村集体成员名下，由肖**使用，何练君不愿意。何练君、徐国盛陈述如下：何练君、徐国盛在得知涉案房屋无法进行过户的情况下是希望解除合同，退还首期款给肖**。但是肖**不肯，为此，肖**、何练君双方多次前去房管局提出补交土地出让金。但是房管局多次告知已经无法过户，且肖**居住涉案房屋四年，也没有向何练君、徐国盛付过钱。本院认为：根据（2016）粤01民终12978号民事判决书，已确认肖**、何练君签订的《房地产买卖合同》合法有效，故本院不再赘述。关于在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约的问题，根据（2015）穗增法民三初字第1258号中何练君、肖**确认“双方均不清楚涉案房屋只能出售给本村村民，不能变相经营房地产开发一事”的事实，以及结合（2016）粤01民终12978号民事判决中“增城区国土资源和规划局给原审法院的复函明确表示，新塘镇群星村经济联合社开发建设的‘群星新邨’项目是以村民公寓立项，主要是解决群星村村民住房问题，按规定应只向村民销售，不能以建设农民公寓的名义变相搞经营性房地产开发，而肖**及其指定的房屋过户人毛汉永均非该村村民，涉案房屋客观存在无法履行过户至肖**指定的毛汉永名下的现实障碍，原审法院据此认定涉案合同目的无法实现，并判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，并无不当，予以维持。……由于肖**要求何练君支付违约金的依据是何练君未按合同约定办理涉案房屋的过户手续，但涉案房屋客观存在无法过户的障碍，原审法院驳回肖**以何练君逾期配合办理涉案房屋的过户手续为由要求其支付违约金以及律师费的诉请，并无不当”的认定，可知造成涉案《房地产买卖合同》无法继续履行并非因双方当事人的过错。故本院认为何练君、徐国盛、肖**均不构成违约。何练君、徐国盛占用肖**支付的首期款18万元，因涉案《房地产买卖合同》解除而应当返还给肖**，因此占用资金期间所产生的利息，应当返还给肖**。原告肖**主张从2012年12月16日开始计算利息，并无不当，本院予以支持。故从2012年12月16日至2016年12月22日的利息，应以180000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因肖**、何练君、徐国盛均不构成违约，因此，肖**基于违约的理由要求何练君、徐国盛承担违约金、中介费及利息、赔偿房屋升值损失的诉讼请求，本院不予支持。关于肖**请求何练君、徐国盛赔偿涉案房屋装修费用的问题。根据庭审查明，2016年12月22日何练君收回涉案房屋并进行出租，表明何练君已经接受涉案房屋的装修后果。同时，即使何练君、徐国盛不是违约方，但其应对肖**的装修费用予以补偿。至于何练君、徐国盛抗辩认为肖**占用涉案房屋期间没有支付占用费的理由，何练君在（2015）穗增法民三初字第1258号案中主张肖**赔偿占用费，是何练君不申请对涉案房屋租金标准评估导致其主张无法得到法律的支持。何练君举证不能所导致的上述后果，不能作为其不对肖**装修价值进行补偿的合理抗辩理由。故本院综合鉴定机构的认定，何练君、徐国盛应补偿肖**57117.94元。至于原告要求豪众公司承担责任，肖**并无证据证明豪众公司与何练君、徐国盛存在恶意串通损害肖**合法权利，且豪众公司也并非买卖合同的相对方。故本院对原告要求豪众公司承担上述责任的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何练君、徐国盛在本判决发生法律效力之日起十日内，支付180000元的利息（利息以180000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年12月16日开始计至2016年12月22日止）给原告肖**；二、被告何练君、徐国盛在本判决发生法律效力之日起十日内，补偿位于增城区新塘镇港口大道336号群星新邨10幢706房的装修款57117.94元给原告肖**；三、驳回原告肖**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13000元，由原告肖**负担11600元，被告何练君、徐国盛负担1400元。案件评估费2171.61元，由原告肖**负担1085.80元，由被告何练君、徐国盛负担1085.81元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  黄建华人民陪审员  毛美清二〇二〇年六月十八日本件与原本核对无慢书记员刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。