河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1056号上诉人（原审原告）：杨析永，男，1983年9月18日生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：陈辉，男，1984年8月11日生，汉族，住河南省通许县。杨析永所在社区推荐，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审原告）：刘丹丹，女，1982年4月5日生，汉族，住河南省杞县。系杨析永配偶。委托诉讼代理人：杨析永，基本情况同上，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：崔晶晶，女，1987年6月15日生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：董爱丽，女，1976年6月24日生，汉族，住河南省开封市金明区。上诉人杨析永、刘丹丹因与被上诉人崔晶晶、董爱丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨析永、刘丹丹上诉请求：撤销开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初229号民事判决，改判支持杨析永、刘丹丹的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认为杨析永、刘丹丹与崔晶晶之间不存在商品房买卖合同是错误的，合同中清晰记载崔晶晶的房屋出售人、董爱丽是其委托代理人，董爱丽是作为代理人在买卖合同上签字的。2.如果一审法院认定董爱丽是房屋实际所有人，则证明崔晶晶、董爱丽隐瞒了房屋产权登记与实际房屋所有权人信息，违背了诚实信用原则。3.一审法院机械理解“过户”仅指房屋产权过户，这里的“过户”还应包括水电气过户，产权过户并不能免除被上诉人应承担的其他必要性义务。被上诉人在产权过户时未交清全部的水电气费，未协助办理水气过户的行为是违约，交房时间应是2019年12月10日被上诉人将材料交给上诉人办理水气过户之时，而非2017年9月2日。4.一审法院认为“杨析永、刘丹丹在购买房屋时知晓汽车车位并非由小区开发商或物业管理单位出卖或租赁给董爱丽”缺乏事实依据和法律根据。杨析永、刘丹丹与崔晶晶签订的《居间合同》约定有车位。5.被上诉人未将阳台漏水修好，按照合同约定，押金5000元不应当返还，且被上诉人未提出反诉，也没有向上诉人主张返还，一审判决返还押金5000元是错误的。6.被上诉人存在违约行为，应赔偿上诉人中介费、房屋租赁费、误工费等损失。《居间合同》约定由违约方向守约方承担中介费，上诉人名下只有涉案的房屋，没有别的房屋免费居住，且在水气过户前，水、气不通，不符合生活居住条件。7、鉴定机构认定的维修方案存在漏项，一审法院采信该鉴定结论，认定事实不清，有故意偏袒被上诉人嫌疑。涉案房屋存在重大质量问题，所确定的维修价格远低于市场价格，要求法院提高地暖维修费用同时确定卫生间返潮的维修费用。卫生间返潮不能查明原因，鉴定机构也没有查明原因，合同没有履行完毕何来上诉人验收涉案房屋。被上诉人崔晶晶辩称，1.崔晶晶是涉案房屋所有权人，崔晶晶将房屋出售给他人后，由董爱丽将房屋出售给杨析永，崔晶晶予以认可，并没有否认该次买卖行为，并不影响杨析永购买房屋的根本性目的。2.居间合同如实记载了房屋信息，没有权利瑕疵，不影响杨析永购买房屋的合同目的。3.自来水和燃气的过户，属于附随性义务，既不影响使用，也不影响上诉人对房屋处分，且上诉人已经居住使用。向自来水和燃气进行充值并不受身份的限制，这也是众所周知的事实。4.车位的约定，通过庭审综合各方证据可以判断，不是固定车位，且房屋价格适当，并没有体现车位的价格，上诉人作为有识别能力的自然人在购买房屋时，对车位的权属情况应有客观的判断，而不是以文字来曲解合同的本意。5.阳台和地暖各项损失，已经判令责任方承担，上诉人不应超出赔偿范围，扣押其它款项。因懈怠修缮造成的损失扩大或者损失状态持续由上诉人自行承担。6.关于上诉人主张的各项费用，大多与本案不具有实际关联性，并不是必然发生的，且中介履行了居间服务的义务，应当获得相应的报酬，这和合同的履行情况也是相符合的，不应另行判断由合同的另一方承担。7.鉴定是经双方慎重选择的，其后果已在一审中明确告知各方。鉴定确认的赔偿数额应当受到各方的认可，我方认为据此判决赔偿数额是客观的。被上诉人董爱丽辩称，1.我买的崔晶晶的房子。2.对于上诉的第二条我不同意，我卖给杨析永房子时告知他了，这个房子是我替我妹妹买的，但是她没有相中，让我替她卖了。3.关于水电气暖的过户，当时房子过完户，我和杨析永就去办理水电费、暖气的过户，其他两项没有过户是原因是杨析永当时有事没有办理，后来他也没有联系过我。4.关于车位的问题，在卖房时、房子没有过户时我就和杨析永、刘丹丹说，车位是小区抓阄抓的，不是花钱买的，但是办理中介的是杨析永的亲戚，就合同上写上了车位，我担心有纠纷就在办理银行贷款时，反复和刘丹丹说这是抓阄的，刘丹丹说她知道了。我有录音可以证明。5.关于阳台漏水问题，我在一个月内也找了多个师傅去查看阳台，均没有发现问题，阳台没有漏水，这个钱该退给我。我也一直要这5000元的押金，但是上诉人一直没有退给我。6.我没有违约，不应承担中介费、房屋租赁及误工损失。7.鉴定评估是上诉人找的人，价钱也是上诉人谈的，我啥都不懂，房屋交给上诉人时是好的。房屋交给上诉人已经4年了，期间房屋是否发生其它情况我不清楚。暖气检测之前已经打过两次压，检测人员说压力太大管道也会打爆。杨析永、刘丹丹向一审法院起诉请求：1、判决崔晶晶、董爱丽支付逾期办理房屋、天然气和水的过户违约金30,000元；2、判决崔晶晶、董爱丽交付汽车位一个或赔偿损失96,000元（200元/月×12个月×40年）；3、判决崔晶晶、董爱丽赔偿阳台、地暖、卫生间漏水维修费52,000元；4、判决崔晶晶、董爱丽赔偿房屋租赁费及误工费30,000元；5、判决崔晶晶、董爱丽退还中介费23,138元；6、本案诉讼费用由崔晶晶、董爱丽承担。一审法院认定事实：2017年7月11日，刘丹丹作为买方，与卖方崔晶晶的代理人即董爱丽，经纪方万家公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为“第一条卖方自愿将坐落在元宏锦江一期3号楼1单元3层301号房屋，建筑面积93.07平方米的房产出售给买方，…买方对该房产已作充分了解，对该房产现状无异议，愿意购买该房产。第二条买卖双方经充分协商，确定上述房产的成交价格为720,000元。…第四条买卖双方就房款支付事宜达成一致，由买方按第2种方式支付房款：2、按揭贷款：该房款分两次付清，首付款：在买卖双方到开封市不动产交易登记中心签订完买卖契约后，由买方将220,000元打入卖方账户；第二次付款：以买卖双方办理完过户手续后，并办妥他项权利证登记后，由贷款银行将贷款部分房款500,000元打入卖方账户…第六条过户时间双方约定于2017年7月20日前，办理完上述房产的过户或公证手续。…第八条买方需向经纪方支付人民币（￥：14,400元）作为经纪方佣金。第九条本合同签订后，买卖双方任何一方因自身原因不能履行本合同，经纪方应收取的中介佣金由违约方承担。…如卖方原因未能按本合同约定时间过户，并一再拖延导致本合同无法履行的，应向经纪方支付与定金同等金额的违约金，经纪方将扣除中介佣金的剩余部分赔付给买方，买方定金如数退还。…附件清单及其他事项…汽车位一个（单元门东边带地锁）。阳台漏水由卖方包修好（押卖方5千元，交房一个月后没有质量问题，如数退还）。”2017年7月31日，杨析永与董爱丽签订《开封市不动产买卖契约》。2017年8月7日，董爱丽收到杨析永向其支付的首付款265,000元。2017年8月10日，该房屋所有权人变更登记为杨析永。2017年8月22日，董爱丽指定的收款人秦峰收到了购房尾款450,000元。2017年9月2日，董爱丽将房屋交付给杨析永。诉讼中，杨析永、刘丹丹申请对案涉房屋中的阳台、地暖、卫生间漏水原因进行司法鉴定。经开封市中级人民法院委托，河南众惠工程鉴定服务有限公司作出鉴定意见书：“四、检验结果（二）现场勘验结果5、南阳台：阳台西北角设一直径110mm落水管，落水管附近设一地漏，地漏位置地面有积水痕迹。…六、鉴定意见1、案涉房屋因卫生间墙体粘贴瓷片，无法了解卫生间防水施工的具体情况，对卫生间处墙体返潮是否因防水施工问题造成渗漏不予分析、判断。2、案涉房屋中路地暖管道有渗漏现象，因该路地暖管道隐蔽，无法勘验，对此漏水原因不予分析、判断。3、案涉房屋阳台积水问题，因未能进入楼下住户进行勘验，对此积水原因不予分析、判断。”杨析永支付鉴定费8,000元。后杨析永、刘丹丹申请对卫生间返潮及渗漏维修费用、地暖中路渗漏维修费用和阳台积水维修费用进行司法鉴定。经开封市中级人民法院委托，河南众惠工程鉴定服务有限公司作出鉴定意见：“开封市元宏锦江一期3号楼1单元3层301号房屋地暖管道漏水及地面恢复原状需要的费用为13,340.67元。”杨析永支付鉴定费10,000元。2019年6月6日，经一审法院询问，杨析永、刘丹丹确认案涉房屋阳台地漏不存在下水不通的问题。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》《开封市不动产买卖契约》《不动产权证书》、收到条、转账凭证、司法鉴定意见书及当事人陈述等在卷为证。一审法院认为，本案当事人之间的民事法律关系因买卖案涉房屋而产生，各方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。崔晶晶系案涉房屋登记所有权人，董爱丽支付了全部房款并接收房屋，虽未办理过户登记手续，但已成为了该房屋的实际所有权人。故本案房屋买卖合同的实际相对人为董爱丽与刘丹丹，因崔晶晶与杨析永、刘丹丹不存在合同相对性关系，故不应该承担涉案法律责任。《房屋买卖（居间）合同》中约定过户时间为2017年7月20日，并约定首付款的交付时间为双方到开封市不动产交易登记中心签订完买卖契约后，第二次付款为买卖双方办理完过户手续后，因此，2017年8月7日杨析永、刘丹丹才完成房屋首付款的支付，故2017年8月10日，买卖双方完成的房屋过户手续，不能视为对约定过户时间的违约。且《房屋买卖（居间）合同》中所称过户，应指房屋过户，而非杨析永、刘丹丹自称的还包括天然气和水过户；且该合同中也未约定天然气和水的过户时间；故杨析永、刘丹丹请求逾期办理房屋、天然气和水的过户违约金，无证据支持，一审法院不予支持。关于杨析永、刘丹丹主张的汽车位或赔偿损失问题。从杨析永、刘丹丹与董爱丽之间的约定来看，该汽车位并非由小区开发商或物业管理单位出卖给或租赁给董爱丽的，该事实在接收房屋过程中，杨析永、刘丹丹应是知晓的；且双方在《房屋买卖（居间）合同》仅约定了购房款，而未约定汽车位价款。故董爱丽辩称该汽车位非私人车位、可自由使用之意见应属事实，一审法院予以采信；对杨析永、刘丹丹主张的汽车位相关权利，不予支持。关于杨析永、刘丹丹主张的阳台漏水问题。案涉房屋阳台地漏处存在积水痕迹，但不存在杨析永、刘丹丹所称的漏水，其积水可能因阳台地漏下水不畅等原因造成。因董爱丽曾承诺负责维修，一审法院酌定阳台维修费为500元；剩余部分，杨析永、刘丹丹应予返还。关于杨析永、刘丹丹主张的地暖、卫生间维修费问题。案涉房屋的中路地暖管道有渗漏现象，已经鉴定确认，对杨析永、刘丹丹主张修复地暖管道漏水并恢复地面原状13,340.67元的请求，一审法院予以支持；超出部分，无证据证明，不予支持。卫生间返潮，鉴定无法查明，且杨析永、刘丹丹在接收房屋之时，有验收之责，故对杨析永、刘丹丹的该项请求，一审法院不予支持。关于杨析永、刘丹丹主张的房屋租赁费及误工费问题。案涉《房屋买卖（居间）合同》签订于2017年，而杨析永、刘丹丹提交的《房屋租赁合同》的签订时间为2019年，故该项请求，无证据证明，不予支持。关于杨析永、刘丹丹主张的中介费问题。因《房屋买卖（居间）合同》第八条约定的中介费应当由买方支付给经纪方，故该项主张，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条之规定，判决：一、判决生效后十日内，董爱丽赔偿刘丹丹、杨析永地暖修复款13,340.67元、阳台维修款500元，合计13,840.67元（履行时扣减董爱丽已付阳台维修款5,000元）。二、驳回刘丹丹、杨析永对崔晶晶的诉讼请求。三、驳回刘丹丹、杨析永的其他诉讼请求。本院二审期间，杨析永、刘丹丹提交物业保修记录表，欲证明交付之前，被上诉人因房屋漏水和阳台地漏冒水向物业公司报修，涉案房屋在出售、交付给被上诉人之前存在严重的质量问题且未告知，被上诉人存在违约行为。崔晶晶对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，崔晶晶未居住过该房屋，未进行过保修，不存在隐瞒，且阳台、地暖漏水不是严重质量问题，一审法院对损害事实已经确认，对责任划分、赔偿数额进行确认，赔偿数额足以弥补杨析永、刘丹丹的损失。本院审查认为，该维修记录显示的“阳台地漏冒水”本就是在涉案购房合同中显示的需要维修的项目，维修记录显示的“房屋漏水”问题，并未显示何处漏水、是否维修完毕等信息，故本院认为该维修记录与本案无关，本院不予采纳。本院向元宏锦江小区物业公司经理陈忠于询问车位问题，该小区汽车停放管理模式为：业主租赁车位、以抽签方式确定车位位置的管理模式，同时业主转让房屋后不得将所租赁的车位一并转让，而是由物业公司将车位收回、另行分配给其他登记的需要车位的业主。在2017年8、9月份，该小区汽车停放管理模式改变成为自由停放。董爱丽称其并不知道陈忠于所述的小区车辆管理模式，其上手胡中凯卖给她房屋时给她说了车位位置，让她该停就停，董爱丽也没有就车位问题咨询过物业，或者办理过交接手续。杨析永认可陈忠于所述的管理情况，但这与其购房合同中所称的车位无关，不论是租赁车位、买卖车位均应有车位，杨析永未到物业登记过车辆信息，崔晶晶、董爱丽也没有配合办理过车辆信息登记。崔晶晶对询问笔录真实性无异议，该证据证明车位系自由车位，且杨析永、刘丹丹未找其主张过车位，目前有车位供业主停放车辆，未对上诉人构成实质损害。除一审法院查明事实外，本院另查明，元宏锦江小区在车位租赁使用期间，不允许卖房时将车位一并转让。杨析永并未占有过租赁车位。以上事实有陈忠于的证言在卷佐证。本院认为，1.合同主体问题及是否为违约的问题。本案系房屋买卖纠纷，案涉房屋登记所有权人系崔晶晶，董爱丽虽未办理过户登记手续，但支付了房款并进行了房屋交接，已经成为该房屋的实际所有权人。本案诉争的房屋交易过程均由董爱丽洽谈，所作承诺、接受房款均为董爱丽所为。崔晶晶作为名义所有人也认可该合同效力，愿意配合办理过户，且杨析永已经实际办理了过户登记。董爱丽与杨析永、刘丹丹的交易并没有因崔晶晶是房屋登记所有权人而无法完成交易。故本案的房屋买卖合同的相对人应为董爱丽，而非崔晶晶，崔晶晶不应承担涉案的法律责任。杨析永、刘丹丹的该上诉理由不能成立，本院不予支持。2.未办理自来水、燃气过户是否意味没有全部履行过户义务。2017年8月7日涉案房屋所有权人变更登记为杨析永，双方完成房屋过户。《房屋买卖（居间）合同》中约定事项是买卖房屋，目前房款已经支付，房屋已经过户，双方的合同义务已经履行完毕。自来水、天然气的更名，即便没有崔晶晶、董爱丽的配合，杨析永依然可以以房屋所有权人的身份进行变更，且是否更名并不影响实际使用。杨析永称水、电、燃气的费用未结清，但未提交证据证明，故杨析永、刘丹丹上诉称未全部履行过户义务、属于违约行为的理由不能成立。3.关于车位的问题。根据董爱丽提交的录音证据可证明董爱丽在出卖房屋时告知杨析永、刘丹丹合同中所约定的车位系租赁车位，而实际上在签订购房合同之后以及办理过户后，元宏锦江小区并未允许董爱丽或者杨析永专属使用争议车位。合同中约定有租赁车位，而董爱丽并不能实际交付，构成违约，应承担违约赔偿责任。杨析永、刘丹丹的该上诉理由成立。结合车位系租赁性质，本院酌定董爱丽向杨析永、刘丹丹赔偿10,000元。4.关于阳台漏水维修费的问题。不论是称“阳台漏水”，还是称“阳台冒水”，均指的是阳台地漏处返水造成阳台积水的问题，一审法院酌定阳台维修费500元无明显不当。董爱丽称找人查看，因涉及楼下住户而无法维修，主张退还5,000元押金。因阳台地漏问题暂时无法进行维修，为解决双方矛盾，一审法院判决剩余部分返还并无不当。5.关于赔偿中介费、房屋租赁费及误工费的问题。本案涉及的合同为房屋买卖合同，合同的主要目的为购买房屋，双方已经履行了支付购房款、房屋过户登记的义务，合同已经履行完毕，则应按照合同约定由买方即杨析永、刘丹丹支付中介费。杨析永、刘丹丹称对方违约应由对方承担中介费，本院认为，董爱丽除了租赁车位未能实际交付外，其他均已经履行了合同义务。租赁车位问题本院酌定董爱丽承担10,000元的赔偿责任，故中介费仍应由杨析永、刘丹丹承担。关于房屋租赁费、误工费等损失，无证据证明，一审法院不予支持并无不当。6.关于地暖维修费用的问题。地暖维修费用经河南众惠工程鉴定服务有限公司作出鉴定，杨析永、刘丹丹称鉴定结论偏低、存在漏项，对鉴定结论有异议，但未申请重新鉴定，故对该上诉理由本院不予支持。因卫生间墙体粘贴瓷片，无法了解卫生间防水施工的具体情况，卫生间墙体返潮是否因防水施工问题造成渗漏，鉴定机构没有分析、判断，且杨析永、刘丹丹在购买房屋时也应检查验收，其未提出该问题，故对杨析永、刘丹丹的要求卫生间维修的请求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，杨析永、刘丹丹的部分上诉理由成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，判决如下：一、维持河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初229号民事判决第一项“判决生效后十日内，董爱丽赔偿刘丹丹、杨析永地暖修复款13,340.67元、阳台维修款500元，合计13,840.67元（履行时扣减董爱丽已付阳台维修款5,000元）”、第二项“驳回刘丹丹、杨析永对崔晶晶的诉讼请求”；二、撤销河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初229号民事判决第三项“驳回刘丹丹、杨析永的其他诉讼请求”；三、本判决生效后十日内，董爱丽支付刘丹丹、杨析永赔偿金10，000元；四、驳回杨析永、刘丹丹的其他上诉请求和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,767元，杨析永、刘丹丹负担4,371元，董爱丽负担396元。鉴定费18,000元，杨析永、刘丹丹负担6,000元，董爱丽负担12,000元。二审案件受理费4,559元，由杨析永、刘丹丹负担4,509元，由董爱丽负担50元。本判决为终审判决。审判长  李雅奇审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年六月十二日书记员  宋亚含