内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2020）内2202民初24号   原告（反诉被告）：包商银行股份有限公司兴安盟分行。   法定代表人：于某。   委托诉讼代理人：江某，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古永烁律师事务所律师。   被告（反诉原告）：汤某1，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   委托诉讼代理人：汤某2，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（与被告系兄弟关系）   委托诉讼代理人：王某，内蒙古方博律师事务所律师。   原告（反诉被告）包商银行股份有限公司兴安盟分行（以下简称包商银行兴安盟分行）诉被告（反诉原告）汤某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包商银行兴安盟分行委托诉讼代理人江某、刘某；被告（反诉原告）汤某1及委托诉讼代理人汤某2、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告包商银行兴安盟分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告房屋租赁押金195000.00元，并按当年年租金总额的5%支付违约金51225.45元（1024509.00元×5%=51225.45元）合计246225.45元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告按每年978670.00元的价格租赁被告位于阿尔山市伊尔施林海街的面积为2188.82㎡房屋，用于包商银行兴安盟分行阿尔山支行营业用房，合同约定房屋租赁期限为3年，且合同第四条第（五）项约定，原告向被告支付房屋租赁押金，押金金额为人民币195000.00元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应当由原告承担的费用、租金外，剩余部分（无息）应在租赁期满或合同解除后3日内返还原告。3年的租赁期限届满后，原告、被告又续签了《房屋租赁合同》，续租期限自2016年7月11日起至2019年7月10日止，续租租金为每年1024509.00元。续签《房屋租赁合同》后，因房屋窗户老旧，多处窗户无法正常使用，屋顶风化有多处破损，致屋内漏风漏雨，且因房屋无保暖层致下水管道老化，室内温度骤降，致暖气、自来水管道、消防管道、水表冻裂。原告多次向被告发出《房屋维修通知函》、《房屋维修告知函》，要求被告定期维护及修复此房屋附属设备，但被告一直未履行《房屋租赁合同》内约定的维修维护责任，导致原告工作单位无法正常经营，原告决定租赁新的办公场所。鉴于此，原被告双方于2018年9月11日，就2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》签订了《补充协议》，补充约定合同期限变更为按照实际使用期限，每月租金为66950.00元，原告向乙方支付租金600000.00元（含税755000.00元，被告只收取原告600000.00元租金，此租金为2018年7月10日至2019年2月10日期间的租金，其余款项原告代被告缴纳相关税费）。2019年2月10日，租赁期限届满后，原告未续租，将所租房屋返还给了被告，但被告一直拒绝退还原告房屋租赁押金，原告多次与被告协商未果。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告有权要求被告立即返还房屋租赁押金，因此诉至法院。   被告汤某1辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我不同意返还原告房屋租赁押金195000.00元，房屋押金具有担保性质。2013年6月10日，原、被告双方签订合同后，原告对涉案房屋进行了装修，在装修期间出现租赁房屋毁损情形。原告违反了合同中相关约定，初步计算其给被告造成损失已超过195000.00元，当时经双方协商房屋押金不予退还。2、原告要求我支付违约金的无事实依据，原告租赁房屋后对涉案房屋的水暖、电灶、消防管道设施进行了改造装修，改变了房屋原有的构造。原告对房屋进行改造的部分，我没有义务对其进行维修和保养。我只对房屋原有的设施有义务进行维修和保养，原告搬离房屋时，对房屋有拆损、主体结构也有破坏、且造成消防通道堵塞。   反诉原告汤某1向本院提出反诉请求：一、要求被反诉人给付逾期使用租赁房屋期间的租金257142.00元（2019年2月10日-2019年5月10日，3个月×首月租金600000.00元/7个月=85714.00元/月）；二、要求被反诉人交付违约金51225.45元（1024509.00元×5%）；三、要求被反诉人给付租赁期间房屋的部分物产损失114300.00元，明细见附表（一），上述三项合计金额422667.45元；四、要求被反诉人，对自行破拆的租赁房屋主体结构墙体恢复原状、对被反诉人自行安装的大型广告支架给楼房房盖造成的损坏给予恢复原状、对封堵的租赁房屋一楼的防火通道给予恢复原状；五、要求被反诉人承担本案的诉讼费和其它诉讼费用。事实与理由：2013年6月中旬，反诉被告急于在伊尔施找到扩展银行业务的办公场所，经其考察调研，选定了反诉原告新扩建装修完备的、即将开业的、一体的宾馆酒店（楼房），经过双方多次协商于2013年6月10日签订了租赁合同。合同约定租期3年，年租金978670.00元，租金按年交付，每年开始租赁期前十日交付。交付房屋租赁押金195000.00元以保证反诉被告按约定使用租赁房屋。按合同约定的时间和条件，反诉原告依约将楼房交付给了反诉被告。2016年7月10日合同到期后，双方重新签订了《房屋租赁合同》，对合同的主要条款重新进行了约定，年租金为1024509.00元，取消了租赁押金的约定，并约定了房屋用途为“银行业务办公用房”；约定租期三年，反诉原告只收取租金803400.00元，余款用于缴纳税金，无需交付反诉原告。合同签订后头两年期间，反诉被告如期交付了租金，但时至2018年春节前后，因受各种因素的影响，反诉被告经营的业绩和经营效果需要重新定位，根据阿伊地区的市场行情，反诉被告准备缩减经营规模，减少经营成本，有意要终止合同，对于反诉被告的这些经营管理措施，本来无可厚非，但反诉被告没能采取友好协商的办法解决租赁房屋事宜，而是采取非正常手段。在合同履行期间，在反诉原告不知情的情况下，另行租赁其它楼房，约800平方米左右，作为新的经营场所。为合理终止合同开始谋划，之后采取措施拖延几个月不交付租金，进而又以房屋出现老化、漏风、漏雨、温度骤降等一系列问题为由，向反诉原告提出房屋维修请求，把反诉原告一个正常使用的楼房说成千疮百孔，将“诚信”二字抛诸脑后，为终止合同做铺垫，为自己解除合同找个不是理由的理由。而事实上反诉原告将楼房出租交付反诉被告之后，反诉被告按照自己的意愿，对楼房重新进行了改造装修，包括水暖、消防、供排水、强弱电等系统和设施，反诉原告对反诉被告自行改造的非原有的设施、设备当然就没有了日常维护和维修的责任和义务。而反诉被告却把企业经营战略改革产生的代价转移到反诉原告身上，反诉原告当然不能承担。反诉被告在无计可施时，双方又回到协调中来，最终于2018年9月11日，反诉原告本着诚信赢天下的理念，同意收取600000.00元租金，让反诉被告使用租赁房屋到2019年2月10日后，反诉被告在既不与反诉原告办理交接房屋手续，也不缴纳房租的前提下，反诉被告在延续使用租赁房屋到2019年5月17日，才有所表示，象征性派人与反诉原告交接了部分房屋钥匙，原因还是此期间反诉原告多次派人和去函联系反诉被告催缴房租和办理房屋交接手续结果，就按截止到2019年5月17日计算，反诉被告对实际使用房屋还有三个月未交付租金，而且至今双方仍没办理正式房屋交接手续。基于上述事实，反诉原告提起反诉，诉求理由如下：   一、按照2019年9月11日补充协议约定，反诉被告在2018年7月10日到2019年2月10日租用房屋期间，反诉被告交付反诉原告600000.00元租金。如继续使用，按照实际使用期限交付租金，但反诉被告在2019年2月10日并未与反诉原告办理房屋交接手续，最低仍延续使用房屋到2019年5月17日（此时已超期3个月有余）才交付部分钥匙，而大部分钥匙至今未交付。反诉被告应当支付迟延使用房屋期间的租金。   二、反诉被告在未取得反诉原告书面同意的情况下：1、擅自改变了房屋用途，把相当一部分房屋改造成员工或管理人员宿舍并设置了员工食堂，违反了“合同”第二条约定。2、对涉案房屋的前楼一楼东西两侧主体墙进行了破拆（扒门和安装取款机），违反了“合同”第七条的约定。3、补充协议执行后2019年2月10日至今未缴纳房租违反了“合同”第四条的约定。所以按“合同”第十四条第（八）项约定，反诉被告严重违约，应向反诉原告支付合同违约金。   三、按2013年“合同”第十三条第5项约定反诉被告对租赁房屋的损毁的所有的门窗都应予以恢复或赔偿，借用的家具损毁了更应赔偿，按“合同”第七条第四款约定：“因甲方使用不当，致使该房屋及其附属设备、设施发生损坏或故障的，甲方应负责维修或赔偿损失”。   综上所述，2013年6月中旬，反诉被告以大企业不差钱的气魄，又在协商时给了反诉原告很多承诺后，取得了反诉原告的信任，反诉原告对反诉被告起草打印好的“合同”没能用心详细阅读，就草率落笔签字了，出现问题后发现“合同”内容说一套，做一套，格式合同的套路真深啊！如果反诉被告因压缩经营规模，用不上两千余平的楼房时，双方本来可以友好协商，但反诉被告置多次违约行为于不顾，对给出租人造成的巨大损失不理不问，向法院提起诉讼，要求反诉原告返还押金，承担违约责任，对此反诉原告提出反诉，请求法院维护反诉原告请求，以保护反诉原告的合法权益。   反诉被告包商银行兴安盟分行辩称，不同意反诉原告诉讼请求。1、对于三个月租金，反诉原告没有事实依据。反诉被告是按照合同约定于2019年2月10日如期腾退了房屋，且分行有专门负责人与反诉原告办理交接房屋手续。2018年11月，我公司已实际搬离租赁房屋，但我公司按照补充协议约定房屋租赁费支付到2019年2月10日为止。反诉原告不接受房屋钥匙，不是我公司不交接房屋，根据合同规定被答辩人拒绝办理交接手续，则视为反诉被告已向反诉原告交付了房屋。反诉原告的诉请没有事实和法律依据。根据反诉被告与反诉原告之前的房屋租赁交易习惯，双方先行签订了房屋租赁合同和补充协议，并把租金打入出租人账户后才能继续续租使用房屋。2019年2月10日，房屋租赁期满后双方未签订其他补充协议。因此反诉原告不可能让我公司在不支付房屋租金的情况下继续使用涉案房屋3个月之久，租赁期满后双方未签订租赁协议，也未向被告支付任何费用，证明原告不再有续租的意向。反诉原告应在租赁期限届满后主动催收房屋。反诉原告索要3个月租金的诉请没有依据。2、对于财物毁损情况，根据双方合同约定，被告没有权利要求原告恢复租赁物原状，因不可归责承租人的事由，租赁物自然毁损物品应由出租人自行承担。双方签订了二份租赁合同，合同的第2条第3项中约定乙方不能要求甲方恢复原状，因合同合法有效，按照合同约定反诉原告不应要求反诉被告对房屋恢复原状，合同第7条第1项中约定甲方可以对乙方的房屋任何设施进行改造、装饰、符合银行的办公环境。租赁期满后，乙方同意甲方自行对甲方改造的设备进行拆除处理。无需向乙方交还。第3项中约定房屋及附属设备设施因自然属性或合理使用而导致损坏，乙方应负责定期维护和修复。相关费用由乙方承担，我公司对房屋毁损物品不存在赔付义务。3、我公司租赁房屋后只是按照工作环境需要，在没有破坏房屋任何主体构造的情形下改造了房屋的办公环境及后添置了一些办公用品。对房屋的主体部分及消防通道未作任何改动。综上我公司因租期届满后如期腾房，被告不应因自身原因把拒收房屋钥匙的责任推卸到我公司一方。我公司腾房后没有再继续使用房屋的合理理由，我公司自始至终按照合同履约，反诉原告汤某1要求我公司支付逾期租赁费用及违约金没有任何事实依据。综上，根据事实情况和合同约定我公司不应向反诉原告支付房屋物品经济损失及承担恢复原状的义务。   根据本诉、反诉的原告陈述及被告的答辩，法庭总结本案的争议焦点如下：1、双方签订的房屋租赁合同已解除，解除合同具体时间是哪天；2、双方在履行合同过程中是否存在违约行为，如存在，谁违约在先；3、本诉原告的诉讼请求依据是什么；4、反诉原告的诉讼请求依据是什么。   当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告包商银行兴安盟分行向本院提交证据如下：   1、2018年9月11日双方签订的《补充协议》复印件一份（与原件核对无异议），证明双方合同解除时间为2019年2月10日。   被告质证认为对证据的真实性及所要证明目的均无异议，对解除合同的时间无异议。   因被告对该份证据的真实性及证明目的均无异议，因此本院予以采信。   2、照片复印件19张，证明在租赁期间涉案房屋出现漏水、管道破裂、消防通道堵塞的情况，被告未按照合同约定修缮房屋，因此原告要求被告支付违约金。   被告质证认为对照片的真实性无异议，对所要证明内容有异议，照片证明不了被告违约，但是照片反映的内容要看具体是房屋哪个部位，如是广告牌底下，则是因为原告改造、装修原因导致的，不应由被告负责维修。部分照片是员工宿舍，不是办公环境，因此被告没有违约。   因该份证据无法证实涉案房屋出现的问题系原告因不当使用造成房屋损坏还是房屋质量出现问题，亦无法证明被告未履行修缮房屋义务，未能形成完整证据链，因此本院不予采信。   3、2018年2月23日、2018年2月27日原告向被告发送的房屋维修通知函原件各一份，证明被告未按照合同约定对租赁房屋及时修缮，因此被告违约在先，其应向原告支付违约金的事实。   被告质证认为对告知函的真实性无异议，2018年2月27日的告知函被告没有收到，2018年2月23日的告知函收到了并且被告已答复。   2018年2月27日的告知函因原告未提供证据证明已向被告送达，而且该二份房屋维修通知函不能客观的、真实的证明涉案房屋本身质量存在问题，被告未进行修缮义务，因此本院不予采信。   4、收条和告知函复印件各一份，证明原告要求被告返还押金的依据。   被告质证认为对证据的真实性无异议，对所要证明内容有异议。原告对房屋结构进行改造后没有恢复原状，被告不同意返还房屋租赁押金。   5、2016年7月10日原被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明合同中约定违约金的给付内容，被告未按约定修缮破损的房屋，已构成违约的事实。   被告质证认为对证据的真实性无异议、对所要证明目的有异议。因为被告不存在违约行为，因此不同意给付原告违约金。   因被告对证据4、证据5的真实性无异议，因此本院对证据4、证据5予以采信。   6、2016年7月10日《房屋租赁合同》第7条第3款，证明原告不存在违约行为，被告对涉案房屋有修缮义务。   被告质证认为对合同的真实性无异议，对证明目的有异议。被告对涉案房屋原有的结构有维修义务，对原告已经改造的部分没有维修义务。   因被告对该份证据的真实性无异议，因此本院对该份证据予以采信。   7、证人李某的证人证言，证明2018年11月份，原告就已经搬离房屋，并按时通知了被告汤某1，但被告汤某1拒绝接收房屋。2019年2月10日合同到期后，原告如期解除合同并实际多给付被告2个月的房屋租金。   原告质证认为证人证言属实。2019年1月至2月份，证人3次与被告汤某1交接钥匙，都已被汤某1拒绝。房屋大厅钥匙已在2019年5月交付被告，且能证明办公设备和员工均已经撤离涉案房屋，仅留下自动取款机和空调，这在合同中有约定，原告可以留下空调和自动取款机。2019年5月9日汤某1才主动接受该房屋的钥匙。   被告质证认为证人证言不能采信，证人是原告公司职工与原告存在利害关系。   因证人李某系原告单位员工与其有利害关系，其证言没有其他证据予以佐证，因此对其证人证言本院不予采信。   被告汤某1向本院提交证据如下：   1、2013年6月10日，原、被告签订的《房屋租赁合同》原件一份，证明原告违约在先，合同第2条、7条、13条、14条中第8项有特别约定，约定租赁到期后，地板、门窗原告应予以保留，合同解除后，原告将原有的窗户都已堵死，原告违约在先。   原告质证认为对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。原告没有违约，按照合同约定，原告对租赁房屋因办公环境需要对房屋进行改造后，原告不负责恢复原状。   因原告对证据的真实性无异议，因此本院对该份证据予以采信。   2、照片原件25张，证明原告违约在先，直到2019年5月份原告仍在使用房屋的事实。   原告质证认为对照片的真实性及证明内容均有异议。2019年2月10日原告已将涉案房屋外屋的大门钥匙交于被告处，2019年4月20日的照片内容不真实，被告自己进屋插上电源也能显示LED屏，而且当时原告已经搬离租赁房屋。2018年8月12日的照片能证明租赁房屋存在质量瑕疵的事实。2019年4月12日、4月25日的照片拍摄于原告搬出后，这两张照片的图片内容不一致，一个LED屏是打开的，一个LED屏是没有打开的。其他照片来源不清，不能反映原告存在违约行为。整组照片不能证明被告的主张。   因2019年4月12日照片2张及2019年4月25的照片2张因有拍摄日期且照片拍摄内容为涉案房屋外景，因此本院予以采信。2018年8月12日照片因被告无法证明是否拍摄于涉案房屋，因此本院不予采信。其他20张照片因无拍摄时间，无法核实与本案的关联性，因此本院不予采信。   3、钥匙交接明细复印件（与原件核对无异议）一张，证明涉案房屋钥匙交接时间为2019年5月17日。   原告质证认为对证据真实性无异议，但是明细不包括大厅的钥匙，原告已在2019年2月份把大厅的钥匙交还被告。   因原告对证据的真实性无异议，因此本院对该份证据予以采信。   4、2019年5月10日被告汤某1与原告工作人员于洋对话的录音一份，证明交接房屋的事实。   原告质证认为对证据的真实性无异议，但对录音的证明目的有异议，原告工作人员于洋不负责涉案房屋的交接手续。而且录音中于洋明确说明不清楚涉案房屋的交接事宜，需问李某。本案签订合同的主体是原告，于洋是阿尔山支行的工作人员，其代表不了本案原告的意见。   因原告对证据的真实性无异议，因此本院对该份证据予以采信。   5、2019年3月5日被告弟弟汤某2与原告工作人员李某对话的录音一份，证明截至2019年3月6日原告尚在使用涉案房屋的事实。   原告质证认为对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，从录音中李某的陈述可知涉案房屋里原告除了空调和ATM机，其他什么设备也没有留下。该录音能证明被告2019年3月5日就已经知道原告已搬离涉案房屋，且录音中与李某通话的是汤某2而非本案被告。   因原告对证据的真实性无异议，因此本院对该份证据予以采信。   6、2019年5月6日向原告送达《收回出租房屋及催告对房屋恢复原状并支付房屋租金等事项的通知书》的被告弟弟汤某2与原告工作人员的录音一份，证明截至2019年5月6日原告仍在使用房屋。   原告质证认为对证据的真实性、证明目的均有异议。该录音中汤某2与谁对话不清楚。   因原告对该份证据真实性有异议，且被告没有其他证据予以佐证与汤某2对话的人确系原告工作人员，因此本院不予采信。   7、复举2019年4月12日照片2张、4月25日照片2张，证明该期间原告仍在使用涉案房屋。   原告质证认为2019年4月原告已搬离涉案房屋，被告可以自由出入涉案房屋。2019年4月12日、4月25日的照片拍摄于原告搬出后，这两张照片的图片内容不一致，一个LED是打开的，一个LED是没有打开的，整组照片不能证明本案待证事实。   因被告未对照片的真实性提出异议，因此本院对该份证据予以采信。   8、复举钥匙交接明细一份、2019年5月10日被告汤某1与原告工作人员于洋对话的录音一份、2019年3月5日被告弟弟汤某2与原告工作人员李某对话的录音一份，2019年5月6日向原告送达《收回出租房屋及催告对房屋恢复原状并支付房屋租金等事项的通知书》的被告弟弟汤某2与原告工作人员的录音一份，证明2019年5月17日之前原告仍在继续使用涉案房屋的事实。   原告对钥匙交接明细质证认为2019年5月17日原告早已搬离房屋。   原告质证认为对2019年5月10日的录音的真实性无异议，但是录音的举证目的有异议，原告工作人员于洋不负责办理涉案房屋的交接手续。而且录音中于洋明确说明不清楚涉案房屋的交接事宜，需问李某。本案签订合同的主体是原告，于洋是包商银行阿尔山支行的工作人员，其代表不了本案原告的意见。   原告质证认为对2019年3月5日的录音真实性无异议，对举证目的有异议，从录音中李某的陈述可知涉案房屋里原告除了空调和ATM机，其他什么设备都没有留下。该录音能证明被告2019年3月5日就已经知道原告已搬离涉案房屋，且录音中与李某通话的是汤某2而非本案被告。   原告质证认为对2019年5月6日录音的真实性、证明目的均有异议，该录音中汤某2与谁对话不清楚。   因原告对钥匙交接明细、2019年5月10日被告汤某1与原告工作人员于洋对话的录音、2019年3月6日被告弟弟汤某2与原告工作人员李某对话的录音的真实性无异议，因此本院予以采信。关于2019年5月6日向原告送达《收回出租房屋及催告对房屋恢复原状并支付房屋租金等事项的通知书》的被告弟弟汤某2与原告工作人员的录音，因原告对该份证据真实性有异议，且被告没有其他证据予以佐证与汤某2对话的人确系原告工作人员，因此本院不予采信。   9、复举2016年7月10日原、被告签订的《房屋租赁合同》原件一份，证明合同第14条第8款中约定了违约事项及责任承担方式。   原告质证认为对合同的真实性无异议，对所要证明目的有异议，原告没有破坏涉案房屋主体墙。   因原告对该份证据真实性无异议，因此本院予以采信。   10、收据原件3张，2013年6月10签订《房屋租赁合同》第13条第5项、房屋租赁期间资产损失明细表（自制），证明解除涉案《房屋租赁合同》后，被告要求原告保留门窗，所有的财产损失明细表中包含玻璃门、卷帘门等。   原告质证认为被告对收据有涂改，对其真实性不予认可，且不是正规发票，不符合证据规则。2013年4月19日，原告尚未与被告签订租赁合同，收据日期与合同签订时间有出入。对资产损失明细表的真实性不予认可，属于被告单方自制，即使存在破损，也应由被告自己负责修缮。   因原告对收据的真实性有异议，因此本院不予采信；因原告对2013年签订的《房屋租赁合同》第13条第5项的真实性无异议，因此本院予以采信；因房屋租赁期间资产损失明细表（自制）系被告单方制作的，原告对该明细表的证明目的不予认可，因此本院不予采信。   11、浙江众宇门业订货报价单复印件一份、中国·香河家具城买卖合同复印件一份，证明被告购买的家具都已被原告使用，现未交还，并且家具已损坏，故要求原告赔偿被告3960.00元家具损失的事实。   原告质证认为对证据的真实性与证明目的均有异议，原告员工在宾馆住宿时确实用了家具，但合同中已明确约定原告可以使用相关设备，故原告属于正常使用，但是否有损坏原告不清楚。   因该证据系复印件，且原告对该证据的真实性有异议，因此本院不予采信。   12、复举照片原件25张，证明涉案房屋的主体墙被原告拆除一部分，尤其是西侧拆除了一道门，原此处没有门，而且上方已出现了裂痕，严重影响了房屋安全使用。原告自行安装的大型广告支架至今还在，消防通道堵塞至今尚未恢复原状的事实。   原告质证认为对照片的真实性及证明目的均有异议。2019年2月10日，原告已将外屋的大门钥匙交付被告处，2019年4月20日的照片内容不真实，被告自己进屋插上电源也能显示LED屏，而且当时原告已经搬离租赁房屋。2018年8月12日的照片能证明租赁房屋的瑕疵。2019年4月12日、4月25日的照片拍摄于原告搬出后，这两张照片的图片内容不一致，一个LED屏是打开的，一个LED屏是没有打开的。其他照片来源不清，不能反映原告存在违约行为。整组照片不能证明被告的主张。   因2019年4月12日照片2张及2019年4月25的照片2张因有拍摄日期且照片拍摄内容为涉案房屋外景，因此本院予以采信。2018年8月12日照片因被告无法证明是否拍摄于涉案房屋，因此本院不予采信。其他20张照片因无拍摄时间，无法确认与本案的关联性，因此本院不予采信。   13、关于包商银行股份有限公司兴安盟阿尔山支行对我公司2018年8月20日“告知函”的复函复印件、关于包商银行股份有限公司兴安分行2019年9月11日告知函的复函复印件，证明2019年5月原告将自动取款机拆除，也能证明原告向被告送达了“告知函”，被告对原告的维修请求均已答复的事实。   原告质证认为复函原告并未收到，从复函内容可以看出涉案房屋存在瑕疵，被告并未依约尽修缮义务，因此原告没有违约。   因被告提交的复函未提供证据证明是否送达原告，因此本院不予采信。   14、维修合同书原件一份、收据原件2枚，证明被告已按照合同约定对房屋进行了修缮，并未存在违约行为的事实。   原告质证认为对证据的真实性无异议，被告只履行一部分修缮义务，但修缮程度达不到工作需要，也证实了被告对房屋有修缮义务。   因原告对该份证据的真实性无异议，因此本院予以采信。   15、2019年5月10日交接钥匙照片，证明双方2019年5月10日交接大门钥匙属实。   原告质证认为对照片的真实性、证明内容均有异议。   因该照片与钥匙交接明细、2019年5月10日汤某1与于洋的录音及被告的陈述相互吻合，可以证明本案涉案房屋的钥匙是2019年5月10日进行交接的，因此对于该张照片本院予以采信。   本院认定本案如下基本事实：2013年6月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于阿尔山市林海街的房屋（房产证号为、阿房权证林海街字第XXXX号）出租给原告包商银行兴安盟分行。该房屋有房产证的面积为1648.82㎡，租赁面积包括一至四层共2188.82㎡。租赁用途为包商银行兴安盟分行阿尔山支行营业用房，房屋租赁期限为3年，自2013年7月10日至2016年7月10日，租金为978670.00元/年，在每年租赁期开始前十日内支付。双方约定房屋租赁押金为195000.00元，2013年9月19日原告将该笔押金交付于被告汤某1，合同中约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由甲方即原告承担的费用、租金外，剩余部分（无息）应在租赁期满或合同解除后3日内返还甲方即原告。合同中还约定,乙方即被告同意甲方即原告在租赁期内除房屋主体结构外，可以对出租房屋以及内部的任何设备、设施进行改造、拆除、装修、装饰，租赁期满后，乙方同意甲方自行对装修改造过程中拆除的原设备、设施进行处理，无需向乙方交还。乙方即被告维修责任仅限于房屋主体结构出现质量故障或破损的情形。   合同到期后，2016年7月10日，双方又续签《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限为3年，自2016年7月11日起至2019年7月10日止，租金为1024509.00元/年。双方约定甲方应按期向乙方交付租金，妥善维护、保管房屋及附属设施。因甲方使用不当，致使该房屋及其附属设备、设施发生损坏或故障的，甲方应负责维修或承担赔偿责任。房屋及附属设备、设施因自然属性或合理使用而导致的损耗、损坏，乙方应负责定期维护及修复，相关费用由乙方承担。甲乙任何一方存在其它违反本合同约定的违约行为，违约方应向守约方承担违约当年年租金总额（含税价）的5%作为违约金，并就守约方的损失承担赔偿责任。   2018年9月11日，双方就2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》进行补充约定，双方就此签订《补充协议》，协议中约定：一、合同期限变更为按照实际使用期限；二、每月租金为66950.00元。补充协议签订后原告向被告支付2018年7月10日-2019年2月10日期间租金600000.00元。   双方于2019年2月10日解除合同，合同解除时，原告即将主要办公用品搬离后，将未将ATM机与空调拆除并运走，后原、被告双方于2019年5月10日完成房屋钥匙交接手续。   本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，合法有效。双方在庭审中均认可《房屋租赁合同》于2019年2月10日予以解除，合同解除时，原告未将ATM机、空调搬离涉案房屋，原告工作人员于2019年5月10日将房屋钥匙交付给被告汤某1，因此被告汤某1要求原告向其交付逾期使用三个月的房屋租金的诉讼请求合法有据，本院应予以支持。关于原告诉称被告汤某1拒绝接受房屋钥匙的主张，因其未能提供有效证据予以证实，因此本院不予支持。关于逾期使用房屋租金应按照双方在《补充协议》中约定的66950.00元/月予以计算，那么原告应给付被告2019年2月10日-2019年5月10日期间逾期使用房屋租金应为200850.00元=（66950.00元/月×3个月）。双方在合同中约定，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金195000.00元应在抵扣应由原告承担的费用、租金外，剩余部分在合同期满或合同解除后予以返还原告，因此原告要求被告返还的押金冲抵其应支付给被告汤某1的房屋租金200850.00元后，原告还应给付被告房屋租金5850.00元（200850.00元-195000.00元=5850.00元）。   原告诉称涉案房屋出现的质量问题系被告未尽维修义务，被告辩称涉案房屋质量问题系因原告自行改造装修的结果，与房屋质量无关，因双方均未提交有效证据证明其各自主张，因此关于双方互相索要违约金的诉讼请求本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告给付房屋租赁期间的部分物产损失114300.00元的反诉诉请，因其没有有效证据予以证实，因此本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告对涉案房屋主体结构墙体、安装广告支架给房盖造成损坏及一楼防火通道予以恢复原状的诉请，因双方在2013年6月10日签订的合同中第三条（三）中约定租赁期满，如甲方不再续租，甲方交还房屋应符合以下第2项要求：2、乙方不要求甲方恢复原状。甲方有权选择拆除或放弃拆除自行安装的办公电器及设备等，因双方对此有约定，故对反诉原告要求反诉被告恢复涉案房屋原状的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）汤某1在本判决书生效后五日内返还原告（反诉被告）包商银行股份有限公司兴安盟分行房屋租赁押金195000.00元；   二、原告（反诉被告）包商银行股份有限公司兴安盟分行于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）汤某1逾期使用房屋租金200850.00元；   以上一、二项冲抵后，原告（反诉被告）包商银行股份有限公司兴安盟分行应于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）汤某1逾期使用房屋租金5850.00元；   三、驳回原告包商银行股份有限公司兴安盟分行的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告汤某1其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2496.69元（原告包商银行股份有限公司兴安盟分行已缴纳）由原告包商银行股份有限公司兴安盟分行负担396.69元、被告汤某1负担2100.00元；反诉案件受理费3820.00元（反诉原告汤某1已缴纳）由反诉原告汤某1负担1663.62元、反诉被告包商银行股份有限公司兴安盟分行负担2156.38元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   审 判 长 包 凤 莲   审 判 员 王  磊   审 判 员 王 海 景     二〇二〇年六月二十八日   书 记 员 王萨日娜   判决依据的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。