广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初430号原告：张宝友，男，汉族，1987年6月16日出生，户籍住址为内蒙古扎兰屯市*********，公民身份号码152************318。委托诉讼代理人：陈颖，广东融易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓，广东融易律师事务所律师。被告：汕头嘉瑞置业有限公司，住所地为广东省汕头市****侧、汕汾路北侧五矿粤东物流新城展厅之第四层。法定代表人：雷某1。委托诉讼代理人：谢丰凯，广东丰粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：余亿深，广东丰粤律师事务所律师。原告张宝友与被告汕头嘉瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宝友及其委托诉讼代理人陈颖、李晓，被告汕头嘉瑞置业有限公司的委托诉讼代理人余亿深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还原告支付的首期购房款人民币469,232元及该款利息（以469,232元为基数自2018年6月15日按起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至生效裁判文书确定还款之日止，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定计付）。事实和理由：2018年6月15日，原告和女友谢红（已于2018年9月18日病故）与被告签署《商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同220499955号），约定以银行按揭担保贷款方式向被告购买位于汕头市***6号御园25幢701号房屋一套。合同签署后，原告和谢红依约支付了首期房款469,232元及税款22,274.74元。后因谢红突发重疾于2018年9月18日病故，原告和谢红的银行按揭贷款无法办妥，致使原告和谢红与被告签署的《商品房买卖合同》无法继续履行。谢红在发病后于2018年9月9日立下遗嘱，将其享有本案所涉《商品房买卖合同》中的全部权利赠与原告。2019年12月6日，原告以特快专递方式向被告寄送了《解约函》，依法与被告解除本案所涉《商品房买卖合同》。被告于2019年12月8日签收上述函件，故原告和谢红于2018年6月15日与被告签署《商品房买卖合同》已于2019年12月8日解除。综上所述，原告认为因谢红的病故导致无法办妥银行按揭贷款，从而致使本案所涉《商品房买卖合同》无法继续履行，系不可归责于原、被告双方的事由。原告已于2019年12月8日与被告解除案涉《商品房买卖合同》。为维护公民的合法权益，原告特根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定向贵院起诉，恳请贵院依法判准原告的诉讼请求。被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称，1.谢红因病逝世不属于不可归责于双方的原因，原告不拥有解除合同权；2.原告和被告签署的买卖合同及补充协议，谢红因病去世不属于合同约定的可以解除合同的情形；3.原告与建行签署的借款合同和原被告签署的买卖合同是两个独立的合同关系，贷款人不放款不能成为原告可以解除合同的理由；4.原告与谢红于2018年8月14日已和建行汕头分行签署的借款合同，本案并不符合审理商品房买卖合同纠纷司法解释第二十三条的规定；5.假设谢红的病逝是可以作为解除合同的理由，原告也超过了可以行使合同解除权的期限；6.本案合同并没有解除，依法应驳回原告的诉讼请求；7.原告应当承担继续履行合同的义务，支付原告未付房款1,090,000元、逾期付款一次性违约金54,500元、违约金211,024元及被告维权支付的律师费20,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年6月15日，原告和谢红与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定:原告和谢红向被告购买位于汕头市***6号御园25幢701号房，房价款总额1,559,232元；付款方式及期限为贷款方式付款，原告和谢红应于2018年7月28日前支付首期房价款469,232元，余款1,090,000元向商业银行及住房公积金管理机构申请贷款支付。同月27日，上述《商品房买卖合同》经汕头市龙湖房产交易所登记备案。原告和谢红分别于2018年6月9日、同月15日向被告支付房款100,000元、369,232元，合计房款469,232元。2018年8月13日，原告和谢红支付了税款22,274.74元。2018年8月14日，原告和谢红与中国建设银行股份有限公司汕头市分行签订个人《住房（商业用房）借款合同》，约定：1,090,000元，抵押物为原告和谢红向中国建设银行股份有限公司汕头市分行抵押贷款位于汕头市***6号御园25幢701号房。另查，已发生法律效力的重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初16298号民事调解书查明：“原告张宝友与被继承人谢红在恋爱期间，共同购买了位于广东省汕头市***************屋一套，2018年9月9日，被继承人谢红在重庆市冰华律师事务所律师李冰、谭津龙的见证下立下遗赠遗嘱，遗嘱载明：‘谢红与张宝友系男女朋友关系，2018年6月15日，谢红和张宝友与汕头嘉瑞置业有限公司签订汕头市商品房买卖合同，共同出资购买了位于广东省汕头市***************屋一套，我将该房屋中属于我享有的权利（即汕头市***************屋的份额）全部赠与张宝友继承，立此遗嘱是我个人自愿所立，是我真实意思表示，任何人不得干涉张宝友基于此遗嘱所享有的权利’。2018年9月18日，谢红因病死亡。被告谢怀云系被继承人谢红的父亲，被继承人谢红生前未婚，也未生育子女，其母亲周纪英已于2009年11月30日死亡”。该调解书确认：“一、被继承人谢红生前留下的坐落于广东省汕头市***************屋［粤（2018）汕头市不动产证明第0115519号］的50%份额由原告张宝友继承。二、坐落于广东省汕头市***************屋［产权证号为粤（2018）汕头市不动产证明第0115519号］归原告张宝友所有”。2019年12月6日，原告通过EMS向被告邮寄《解约函》一份，提出谢红于2019年9月18日因病死亡，要求解除原告和谢红与被告于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》。中国邮政速递物流显示，被告于2019年12月8签收该邮件。诉讼期间，中国建设银行股份有限公司汕头市分行依据本院发出的（2020）粤0507民调令17号律师调查令，向本院出具律师调查令（回执），提供证明材料如下：“1.我行与张宝友（身份证号152************318）、谢红（身份证号500************727）签订的《住房（商业用房）借款合同》已移交汕头嘉瑞置业有限公司办理抵押登记手续，无法提供。该笔贷款因未办妥抵押登记手续暂未发放。2.根据张宝友、谢红申请的按揭贷款额度及贷款年限结合两人提供的还款能力证明，我行审批条件为贷款须由两人作为共同借款人共同偿还贷款，如谢红身故，以张宝友一人无法满足贷款发放条件，我行无法向其发放贷款。”本院认为：原告和谢红与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，应认定合法有效。在上述合同的履行过程中，因谢红死亡，未能按期办理商业贷款，导致房屋买卖合同无法实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中，谢红死亡后，其合法继承人即原告张宝友不符合贷款发放条件，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行。因此，原告和谢红与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》依法应予解除。原告要求被告返还首期购房款469,232元及该款自2018年6月15日起按同期银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于被告提出的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、被告汕头嘉瑞置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张宝友首期购房款469,232元。二、被告汕头嘉瑞置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告张宝友469,232元自2018年6月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率计算的利息、自2019年8月20日起至被告付清首期购房款469,232元之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。债务人未在上述限定期限内履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8872元，由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 陈  晓  洁人民陪审员 谢  德  胜二〇二〇年六月八日书 记 员 林奕绚（代）