广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初245号 原告：张肖珍，女，1972年10月12日出生，汉族，住广西南宁市江南区。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆耀浪，广西承汇律师事务所实习律师。 被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区民主路6-10号望仙坡小区1-6栋3单元106号房，统一社会信用代码：91450100747992773Y。 法定代表人：陈锋。 原告张肖珍与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称“丰卓公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告张肖珍的委托诉讼代理人黄学明、陆耀浪，被告丰卓公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张肖珍向本院提出诉讼请求：1.确认张肖珍与丰卓公司双方签订合同编号为306的《合作建房协议书》无效（合同标的：520102元）；2.丰卓公司返还张肖珍购房款312100元；3.丰卓公司向张肖珍支付购房款利息（利息以312100元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2010年11月26日起计至实际偿清之日）;4.丰卓公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、因丰卓公司至今未取得“翡翠国际广场”项目预售许可证，《合作建房协议书》是无效合同。2010年11月26日，张肖珍与丰卓公司双方签订合同编号306的《合作建房协议书》，合同约定丰卓公司负责开发“翡翠园广场项目”，张肖珍出资520102元，张肖珍分得住宅建筑面积100.6m2的3号楼0704号房。2010年11月26日，张肖珍向丰卓公司支付合作建房预付款312100元。至今，张肖珍已经支付《合作建房协议书》约定的60%的出资款312100元,而丰卓公司至今没有取得“翡翠园国际广场”项目预售许可证、没有通知张肖珍支付剩余款项、没有与张肖珍签订《商品房买卖合同》。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2005〕5号第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案《合作建房协议书》符合上述司法解释第二十五条情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案《合作建房协议书》，自双方签订时至今都没有取得商品房预售许可证，是无效合同。二、丰卓公司应当返还张肖珍的购房款312100元及利息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，还有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人。综上，涉案《合作建房协议书》合同无效，丰卓公司应该返还张肖珍购房款312100元及利息。请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告丰卓公司未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人均无异议的证据，本院予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2010年11月26日，原告（乙方）与被告丰卓公司（甲方）签订《合作建房协议书》一份，约定：“一、甲方现开发翡翠国际广场项目，地址位于南宁市方负责提供以上项目，乙方出资人民币520102元，分得该项目3号楼0704号房……三、出资方式和时间，本协议签订当日，乙方需向甲方交付建房总出资额60%的出资款，合计人民币312100元；甲方开工后，项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起3个月交付建房总出资额40%并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可申请银行按揭；项目所涉土地证号：南宁国用（2006）第436222号，甲方负责办理项目的规划、报建、开工、竣工验收等相关手续，项目动工时间为2010年12月底，交房时间为2013年11月1日前；乙方按本合同的约定出资，有权按本合同的约定分配物业。”该合同还对其他事项进行约定。2010年11月26日，原告向被告丰卓公司支付合作建房预付款312100元，被告丰卓公司向原告出具了收据一张。后因被告丰卓公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，也一直未退回购房款，故原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，未见有房屋座落为“南宁市民族大道168号翡翠国际广场3号楼0704号房”的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为：一、关于本案的合同性质问题。 依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告张肖珍与被告丰卓公司虽约定合作开发房地产，但从双方的合同具体约定来看，原告作为提供资金的一方，并不承担合作开发房地产过程中的经营风险，其仅享有分配特定房屋的权利，故应依据前述规定认定原告与被告丰卓公司于2010年11月26日签订的《合作建房协议书》的性质为房屋买卖合同，又因原告实际向被告丰卓公司购买的涉案房屋于双方签订房屋买卖合同时尚未建设竣工，故应进一步认定《合作建房协议书》的性质为商品房预售合同。 二、关于本案合同效力的问题。 由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》实际为商品房预售合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告丰卓公司作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告丰卓公司于2010年11月26日签订的《合作建房协议书》应属无效。 三、关于原告的诉讼请求的问题。 关于购房款和利息。由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告丰卓公司应当返还原告购房款312100元，同时，由于被告丰卓公司对合同无效的后果存在过错，应赔偿原告交付购房款后造成的资金占用损失。现原告诉请被告丰卓公司返还购房款并自交款之日起按以银行同期贷款利率支付利息，即资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。故逾期退款的资金占用损失计算为：以312100元为基数，自2010年11月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张肖珍与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司于2010年11月26日签订的《合作建房协议书》无效； 二、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司返还原告张肖珍购房价款312100元； 三、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司支付原告张肖珍逾期退款的资金占用损失（资金占用损失计算：以312100元为基数，自2010年11月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9002元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。