湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初647号原告：廖晓庆，男，生于1989年10月21日，土家族，湖北省恩施市人，现住恩施市。户籍地：湖北省恩施市，委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司法务部主任，现住恩施市。原告廖晓庆与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖晓庆的委托诉讼代理人余杭、被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告依据《商品房买卖合同》的约定，支付逾期交房违约金自2016年1月10日至实际交房之日2018年5月4日止合计195566.61元。2.请求判决被告依据《商品房买卖合同》的约定为原告办理案涉房屋权属证书，并按已付房款总额的0.1％支付逾期办证的违约金463.4元。3.判决被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由：2014年8月20日，原告与被告恩施华龙置业有限公司在湖北省××城西湖花园售楼部签订了《商品房买卖合同》，（合同编号：E14005059）其中该合同约定：原告购买被告开发的西湖花园一期第6幢1单元1层102号房屋一套，合同还对涉案房屋的计价方式与价款、面积确认及差异处理、付款方式与期限、出卖人与买受人的违约责任、交付期限、出卖人关于基础设施与公共配套设施正常运行的承诺、关于产权登记等内容做了明确约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款共计463428元，根据双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年1月10日之前交付，但被告实际于2018年5月4日才交房，由此根据该合同第九条规定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起，至实际交付之日为止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据合同第十五条约定，在商品房交付使用后180日内，被告为原告办理权属登记，但被告至今还未为原告办理权属登记，故被告应按已付房款总额的0.1％支付逾期办证的违约金。被告逾期交房行为已构成了严重违约，为维护原告合法权益，原告特依法起诉，请求人民法院判如所请。被告辩称，第一、逾期交房不存在。第二、逾期办证客观存在，但现在已经于2019年9月份开始办证，10月份西湖花园小区已经办理完毕。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据一2016年1月8日建筑工程竣工验收报告复印件，原告对真实性有异议，认为验收报告在第二页验收时间没有填写，第一页中对于成员的名单也没有书写，第三页中的验收意见只是签字，并没有相应的结论，第四页的参加验收人员签字不全，没有时间。因此该验收报告不真实，也只是竣工验收的报告，不能证明其所涉房屋质量、安全合格，并没有达到双方合同约定第八条所需的交房条件。本院认证，该证据经与原件核对无异，本院确认其客观性。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原、被告签订合同编号为ES1405059号的《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同第一条项目建设依据、第三条买受人所购买商品房的基本情况和第五条面积确认及面积差异处理约定被告购买原告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区××井河××单元××号住房一套，建筑面积为147.12平方米（其中套内建筑面积116.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.48平方米）；房屋面积以恩施市房地产管理局最终的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。第四条计价方式及价款和第六条付款方式及期限约定单价3150元/平方米，总价款为463428元，以上价格包含水、电、气的立户费：不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；按揭贷款方式，签约时支付按合同约定面积计算的房价款的30%以上，计143428元，余款320000元办理银行按揭，在房屋交付时按交权登记面积结算，实行多退少补。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付及交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事项。附件四《合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。合同签订后，原告按约定支付首付款，办理按揭，付清所购房屋的购房款。2016年1月8日，被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区高井河××楼经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。2016年1月11日，恩施日报刊载公告，内容为：“尊敬的西湖花园各位业主：由我公司开发的西湖花园一期项目，已竣工验收合格，敬请各位业主前来西湖花园售楼部售房，特此公告”。2018年5月4日，原告接收购买的房屋。现原告以被告逾期交房、办证的行为已构成严重违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。审理中，原告主张被告开发建设的房屋不符合交房条件。原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房。本案因原告不同意调解，致使未能进行调解。本院认为，本案属合同纠纷，则应审查合同的效力以及合同双方履行合同义务是否符合约定。对此，本院评析如下：一、《商品房买卖合同》的效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同双方履行合同义务是否符合约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定全面履行了交付购房款463428元等义务，其履行合同义务符合合同约定。被告是否也按合同约定履行按期交付商品房、办理产权登记的义务。其一，《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。被告开发建设的案涉6号楼商品房竣工后，于2016年1月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。被告于2016年1月11日采用公告形式通知包含原告在内的业主接收房屋，其通知方式符合双方约定。原告在被告通知后未及时接收房屋，不能足以证明被告开发建设的房屋不符合合同约定交付条件。故对原告的“被告开发建设的房屋不符合交房条件”的主张本院不予支持。双方约定被告于2016年1月10日前交付房屋，被告于2016年1月11日发出交房通知，与约定的交房时间逾期一天，应属违约，被告依法应承担违约责任，即支付违约金。其违约金数额按约定房屋总价款463428元的日万分之五计算为231.71元，由被告向原告支付。其二、关于逾期办理产权登记。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，处当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。原告均未在上述约定和法律规定的时间内取得房屋权属证书，应属被告违约，被告对此无异议。被告应按约定向原告支付违约金，其数额按房屋总价款463428元的0.1%计算为463.43元。以上被告应向原告支付的违约金合计为695.14元。原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房。原告所主张的理由在《商品房买卖合同》中并无约定，且属另一法律关系，故在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日向原告廖晓庆支付违约金695.14元。二、驳回原告廖晓庆的其他诉讼请求。案件受理费2105.67元（已减半计算），由原告廖晓庆负担1905.67元，被告恩施华龙村置业有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇二〇年六月二十三日书记员  罗 毅