江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3892号原告：昆山市望族房产开发有限公司，住所地昆山市周市镇青阳北路139号，统一社会信用代码91320583718676579L。法定代表人：程友良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华、杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。被告：江苏新合作常客隆连锁超市有限公司，住所地常熟市海虞镇刘家海路19号4幢，统一社会信用代码913205812514518506。法定代表人：包乾申，该公司董事长。被告：昆山市新合作常客隆购物中心有限公司，住所地昆山市周市镇望族商城9幢，统一社会信用代码913205835866044179。法定代表人：郝永清，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。（代理上述两被告）。原告昆山市望族房产开发有限公司（以下简称望族公司）与被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司（以下简称常客隆连锁超市公司）、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司（以下简称常客隆购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告望族公司委托代理人杨春辉、被告常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司的委托代理人卞为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望族公司向本院提起诉讼请求，一、判令两被告支付原告解除合同违约金1000000元；二、判令两被告立即向原告支付未按期移交水电燃气违约金100000元；三、判令两被告立即向原告支付房屋空置租金损失暂计1644319元(暂计至2020年1月10日，其中：邓某477236元，徐某218109元，袁某1948974元，减去违约金1000000元，后面按实际产生的损失计算至损失截至之日)；四、判令两被告支付原告租金差额损失526552元(其中徐某后期合同与前期合同的差额为526552元、袁某找到新租户后再行计算与前期合同的差额)；五、判令两被告赔偿原告房屋恢复原状损失1703000元(三家拆乱后恢复原状的费用，根据2017苏05民终5540号判决书评估的装修金额计算)；六、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告、被告1、被告2三方在昆山市人民法院法官的调解下于2016年4月29签订《协议书》，协议约定了以被告1、被告2名义与相关租户签订的关于昆山望族商城9号楼房屋租赁合同的后续事宜，后两被告拖欠原告租金被原告起诉，要求支付拖欠租金并继续履行租赁合同，经苏州中院(2019)苏05民终2643号判决书终审判决确认两被告恶意违约导致提前解除合同，合同提前解除。具体请求基础如下：一、根据三方《协议书》第十一条约定：“如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”。现两被告违约解除合同，应当向原告支付解除合同违约金。二、根据三方《协议书》第四条约定：“乙方、丙方移交前应当将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元”。经(2019)苏05民终2643号民事判决书确认2018年1月15日两被告将袁某涉租房交还原告，但两被告却未将水电燃气费用结清并过户给原告，也未办理交接手续。应承担违约责任向原告支付违约金10万元。三、(2019)苏05民终2643号民事判决书确认三方《协议书》合同结束指的是合同履行届满及徐某所涉房屋部分租期至2020年4月17日、袁某所涉房屋部分租期至2022年4月17日、邓某所涉房屋部分租期至2018年6月27日。但两被告提前交还房屋，属于违约解除合同，必然导致原告因此重新招租等情况导致损失，因此原告有权要求被告支付原告因诉讼及重新招租期间房屋空置导致的租金损失。四、因被告违约提前将房屋交还原告，原告为避免损失扩大另行招租，导致新招租的租金比原来与两被告合同约定的租金金额低，这些都是被告违约造成的，属于被告违约造成的原告因重新招租产生的损失，被告应予以赔偿。五、根据原被间的的合同约定，具体为双方《租赁协议》第8.8条约定“移动后影响物品使用价值的不可移动物或已与建不可分割的物品，如已与建筑物连为一体的吊顶、地板、地砖等，乙方一律不得拆除搬离，该等物品全部无偿归甲方所有。”但两被告还给原告的却是一个破烂不堪的、被拆的乱七八糟的房屋。根本未按合同约定的要求进行返还，应承担相应装修被拆毁的损失。而原房屋装修的价值在被告与袁某2016苏0583民初1259号案件中曾进行过评估，评估价值为1703000元，可供本案参考。综上，因两被告的恶意违约行为给原告造成了巨大的经济损失。应由被告予以赔偿。为维护自身合法权益，今特具状，望贵院支持原告的诉请。被告常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司辩称，1、关于原告的第一项诉请。被告认为：三方协议中并无什么解除合同违约金的约定，其次两被告也认为，并不存在提前退租的违约行为，由于袁某、徐某等次承租人拖欠租金，违约在先，被告昆山常客隆才行使了合同解除权，并且均以起诉方式行使权利，而原告是被告昆山常客隆的小股东，控制其印章，被告昆山常客隆起诉袁某、徐某等次承租人，均事先获得了包括被告江苏常客隆和原告在内的全体股东同意。被告昆山常客隆解除转租合同，收回房屋，也是积极履行（2015）苏中民终字第06408号判决确定的两被告向原告交还房屋的义务。再次，被告认为该项违约金数额过高，大于原告的实际损失，请求法院调减。2、关于第二项诉请。首先，原告可能援引的是2016年4月29日三方协议第四条。显然是原告对条文的理解错误，该条款约定的水、电、燃气计量表过户中常客隆负有配合义务以及相应的违约责任，是指向该协议第一条列明转租5户之外的剩余部分，也就是不包括袁某、徐某等5户。其次，导致涉案2户（袁某、徐某）计量表未办理过户的责任，是在原告，而非被告。详见苏州中院（2019）苏05民终2643号民事判决书第17页，关于徐某部分和袁某部分，均已认定原告是拒收房屋。显然，原告的房屋拒收行为，自然包括拒绝配合计量表的过户，责任安全在原告。另外，关于邓某部分，在苏州中院该份判决书中的第18页第二自然段的结尾处，载明“租赁房屋内的水电燃气已于2016年5月24日过户至原告名下”。3、关于原告的第三项诉请。首先，被告不认可，尤其是原告该项诉请金额暂计至2020年1月10日，无约定依据或者法律依据。因为涉案的袁某、徐某、邓某3户的转租合同均已解除，相应的房屋也均已交还给本案原告。苏州中院已对相应的合同关系解除时间（也就是应计算租金的截止时间）进行了明确认定。其次，涉案的袁某、徐某、邓某3户的房屋现状（究竟是空置，还是出租？），被告也不清楚。但从原告证据来看，徐某的房屋已于2018年4月22日签订新的租赁合同。另外，邓某的火锅店是商户自行闭店、房屋交还给被告。2016年5月20日原告再从被告处接收该房屋，原被告之间相互配合办理计量表的过户手续，当时原被告之间也没有纠纷，租金也是正常支付的，显然关于邓某部分是原被告协商一致解除的，情形类似于肯德基、手机店2户。再次，退一步讲，即使被告违约导致合同解除，根据江苏省高院关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释第26条第2款的规定，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。4、关于第四项诉请。被告认为，1）该向诉请无事实和法律依据；2）对应徐某房屋的后期合同，是由原告招商招租的，直接与案外人之间签订，两被告也不清楚，无从核实。如果后期租金低于前期合同，也是市场因素或者其他因素所致，不能归责于两被告。3）、该项诉请与原告第三项诉请属于重复主张。5、关于原告的第五项诉请。被告认为，1）、两被告没有恢复原状的义务。2）、原告援引的2011年8月28日原告与被告江苏常客隆签订的租赁合同第8.8条，而该合同已被法院判决于2015年7月30日解除，原被告之间的合同关系已被2016年4月29日的三方协议所取代，而该协议中并无相关约定。3）、损失金额170.3万元，原告引用（2017）苏05民终5540号民事判决书中评估的装修残值，显然是引用错误。房屋恢复原状与五楼酒店房屋转修残值是两个不同的概念，没有任何关联性。4）、恢复原状，是什么原状？不明确（是原始毛坯，还是袁某装修后状况，或者袁某移交房屋后状况）；5）、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，如果承租人未经出租人同意装饰装修的，则出租人有权请求承租人恢复原状，但是如果承租人是在出租人同意后进行装饰装修的，则承租人没有义务讲房屋恢复原状。综上，恳请法院依法公正判决。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据双方质证意见，并经审核，本院对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告（甲方）与江苏新合作常客隆连锁超市有限公司（乙方）、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司（丙方）签订协议书一份，内容为：甲乙丙三方就关于昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产租赁事宜，经三方协商一致，达成以下协议：一、关于以乙方、丙方名义与邓某、袁某、徐某、骆某、苏州肯德基有限公司签订的房屋租赁合同事宜，甲方予以追认，甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行直至合同结束。合同内容以甲方、乙方、丙方共同确认的内容为准。二、上述房屋租赁合同乙方、丙方应当收取的租金及其他相关费用，甲方不予干涉，由乙方、丙方自行收取，收取后的租金费用归乙方所有。三、上述合同履行、合同相对人起诉追责等一切事宜均与甲方无关，合同内容亦不影响甲方对其他物业的出租使用等事宜，将来如发生五家承租人就承租人上述房屋事宜产生的纠纷及任何赔偿，均由乙方、丙方自行处理，与甲方无任何关系。四、乙、丙方一致同意将昆山市周市镇望族商城X号楼商业地产于2016年5月5日移交给甲方，乙方、丙方移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元。于移交次日起，除上述五家承租户场地外，甲方有权处理房屋内一切物品。五、乙方支付甲方的房屋占有使用费计算至房屋移交之日2016年5月5日。六、昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产房屋内的所有的电梯、中央空调【（2015）苏中民终字第06408号裁判文书中另行处理的电梯、中央空调】，经甲乙丙结算一致，全部归甲方所有。七、甲乙丙三方一致确认，关于丙方员工遣散事宜应当支付的各项费用，全部由乙方、丙方负责处理，甲方无需支付任何费用。八、乙方对上述五家承租商户继续使用场地产生的租金及其他费用，乙方承诺于房屋移交至日2016年5月6日起，每季度提前一个月支付给甲方，租金及其他相关费用为上述五家商户与乙方、丙方签订的租赁合同中约定的标准按季度计算的总额。合同中约定的管理、物业等工作均由甲方负责，费用亦包含在乙方支付给甲方的相关费用中。如乙方逾期支付的，还应当承担逾期支付违约金，违约金每日按应付款金额的万分之八计算。无论乙、丙方与上述五家商户合同履行情况如何，乙方均应按照被协议上述约定向甲方支付租金及其他相关费用。九、甲方应支付乙方差额款60万元，该款项作为乙方支付上述租金的保证金，由甲方在上述五家商户承租期到期后，无息退还给乙方。十、三方已经在昆山法院申请执行的案件，仍按照生效裁判文书规定依法执行结算，因乙方在甲方尚有100万房屋租赁押金，在原裁判文书中未处理，三方在执行时甲方应一并退还给乙方。十一、上述约定，甲乙丙三方一致同意，三方法人签字或盖章本协议即生效，如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”。另查明，2015年3月25日，常客隆购物中心公司与案外人徐某就周市镇望族商城X号楼X层XXX位置签订租赁合同，租赁期限为2015年3月22日起至2020年4月17日止。租金为：2015年4月18日至2016年4月17日租金为68652元/月；2016年4月18日起至2017年4月17日租金为72085元/月；2017年4月18日起至2018年4月17日租金75689元/月；2018年4月18日起至2019年4月17日租金79474元/月；2019年4月18日至2020年4月17日年租金为83448元。公摊电费为1065元/月，清洁费883元/月。另查明，2012年1月5日，常客隆购物中心公司与案外人袁某就上述房屋X层编号X区域场地签订租赁协议，使用面积约2300平方米，以实测面积为准；租赁期限为2012年4与18日至2022年4月17日。租金支付方式为：柒拾壹万叁仟伍佰捌拾元/年，前三年以每天每平方0.85元计算，第四年开始以每天每平方0.935元计算，第五年租金以每天每平方1.02元计算，第六年至第十年以每天每平方1.05元计算。按先付后用的原则，乙方应于合同签订后3日内一次性支付给甲方。另查明，2015年2月2日，常客隆购物中心公司与案外人邓某就上述房屋X层签订租赁合同，租赁期限2015年2月1日至2018年6月27日止。2015年2月1日至2016年6月27日租金为17000元/月；2016年6月28日起至2017年6月27日租金为18000元/月；2017年6月28日起至2018年6月27日期间租金为20000元/月。公摊电费为1210元/月，清洁费为378元/月。另查明，根据已经生效的（2019）苏05民终2643号民事判决书，徐某对应的涉租房屋部分于2018年2月2日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。袁某对应的涉租房屋部分已于2018年2月16日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。邓某对应的涉租房屋部分于2016年5月20日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。再查明，2018年4月22日，原告与案外人就徐某之间租赁的区域与案外人签订租赁合同。租期2018年5月1日至2023年4月30日。乙方租赁面积1600平方米。租金支付标准：1、租赁为人民币58333元；2、租金在2019年4月30日之前不做变更。（即按人民币1.2元/天/平方米计算）；自2019年5月1日至2020年4月30日，租金为人民币60083元/月，即按人民币1.236元/天/平方米计算；自2020年5月1日至2021年4月30日，租金为人民币61886元/月，即按人民币1.273元/天/平方米计算；自2021年5月1日至2022年4月30日，租金为人民币63742元/月，即按人民币1.311元/天/平方米计算；自2022年5月1日至2023年4月30日，租金为人民币65655元/月，即按人民币1.35元/天/平方米计算”。上述事实由三方协议、三份租赁合同、原、被告之间的租赁合同、（2019）苏05民终2643号民事判决书及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告常客隆购物中心公司与案外人徐某、邓某、袁某签订的房屋租赁合同、原告与两被告就房屋租赁事宜签订的协议书、原告与案外人就之前徐某所租赁部分与案外人签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。关于原告主张解除合同违约金的诉请，结合案件事实，本院根据双方当事人认可的证据及庭审陈述，认定如下，虽然双方在2016年4月29日签订的协议书中第十一条约定了“如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”，但该违约金的前提为相应合同关系未提前终止，现双方之间的协议经判决确认终止，故原告只能就合同提前终止给其造成的损失向两被告进行主张。关于原告主张两被告未按期移交水电燃气违约金的诉请，根据双方当事人提供的材料及相关陈述，本院认定如下，根据原告的陈述，其该项诉请所依据的事实有两点：一是三方协议书第四条的约定；二是经（2019）苏05民终2643号民事判决书确认2018年1月15日两被告将袁某涉租房交还原告，但两被告却未将水电燃气费用结清并过户给原告，也未办理交接手续。本院认为，双方在合同第四条的确约定如下：“乙、丙方一致同意将昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产于2016年5月5日移交给甲方，乙方、丙方移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元。于移交次日起，除上述五家承租户场地外，甲方有权处理房屋内一切物品。五、乙方支付甲方的房屋占有使用费计算至房屋移交之日2016年5月5日”，但上述约定明显是针对两被告租赁的自用部分房屋所涉的水电燃气，与原告所依据的事实并无关联，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求两被告支付房屋空置租金损失的诉请，本院认为，本案中，被告违反协议约定，提前终止合同，理应支付原告相应损失，但原告方该项损失主张过高，本院调整为两被告支付原告六个月的房租作为原告的空置损失。针对每个次承租人的租赁情况，关于该项损失，本院计算如下：1、邓某，两被告交还该次承租人所涉房屋的时间为2016年5月20日，故针对该次承租人所涉房屋的空置损失为原租赁合同中2016年5月21日至2016年11月20日期间的租金，经核算，该金额为107367元（2016年5月21日至2016年6月27日的租金标准为17000元/月；2016年6月28日至2016年11月20日的租金标准为18000元/月）。2、袁某，两被告交还该次承租人所涉房屋的时间为2018年2月16日，故针对该次承租人所涉房屋的空置损失为原租赁合同中2018年2月17日至2018年8月16日的租金，经核算，该金额为437115元（1.05元/天/平方米*2300平方米*181天）。3、徐某，两被告交还该次承租人所涉房屋的时间为2018年2月2日，本应计算2018年2月3日至2018年8月2日的空置损失，但原告在2018年5月1日将该此承租人所租房屋已经再次出租，故只计算2018年2月3日至2018年4月30日的空置损失。经核算，金额为223661.2元（2018年2月3日至2018年4月17日按照月租金75689元计算；2018年4月18日至2018年4月30日按照月租金79474元计算）。关于原告主张的租金差额损失，本院认为，1、袁增武所租赁房屋部分，本院已经计算了该房屋的空置损失，故对原告针对该房屋的租金差额不予支持；2、徐某所租赁房屋部分，本院计算了2018年2月3日至2018年4月30日的空置损失，根据本院酌定的计算六个月空置损失的标准，对2018年5月1日至2018年8月2日期间两份租赁合同的租金差额予以支持。经核算，该笔金额为63240元【（79740元/月*3个月+2/30*79474元/月）-1600平方米*1.2元/天/平方米*94天】。关于原告主张的恢复原状损失1703000元诉请，本院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，原告交付的时候房屋系毛坯，而非袁某租赁时候所装修好的状态。其次，《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因原告交付的时候系毛坯，又允许承租人进行装修，且未提供证据证明被告交付的房屋存在毁损，破坏了房屋的原始结构。综上，本院认为，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市望族房产开发有限公司房屋空置租金损失768143.2元。二、被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市望族房产开发有限公司房屋租金差额损失63240元。三、驳回原告昆山市望族房产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费46590元，减半收取23295元，由原告负担17238元，由两被告负担6057元。原告预交的6057元，本院予以退还。两被告应负担的6057元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811144885；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年六月四日书记员  邵振华