江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民再3号原审原告：吴聿才，男，1962年2月28日生，汉族，住南京市玄武区。原审被告：南京新一达置业发展有限公司，住所地南京市玄武区胜利村路******。法定代表人：牛家华，南京新一达置业发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：徐涛，江苏圣典律师事务所律师。第三人：黄贤斌，男，1963年11月23日生，汉族，住南京市建邺区。第三人：宋爱红，女，1972年3月7日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾真，北京大成（南京）律师事务所律师。原审原告吴聿才与原审被告南京新一达置业发展有限公司（以下简称新一达公司）合同纠纷一案，本院（2018）苏0102民初5312号民事判决书已经发生法律效力。南京市玄武区人民检察院向本院发出检察建议，建议对该案进行再审。经本院审判委员会讨论决定，作出（2019）苏0102民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并追加黄贤斌、宋爱红为本案第三人，公开开庭审理了本案。原审原告吴聿才、原审被告新一达公司委托诉讼代理人徐涛、第三人黄贤斌、宋爱红及其委托诉讼代理人吕震、曾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告吴聿才原审诉称，原告吴聿才与被告新一达公司于2018年2月签订联建协议，原告参与联建被告位于南京市玄武区××的房屋（以下简称××室），面积227.993平方米，联建款1367958元。原告按协议如期支付了联建款，被告也开具了联建款收据，但被告一直无故拖延交付房屋，故诉至法院，请求判令被告交付××室房屋。原审被告新一达公司原审辩称，同意将涉案房屋交付给原告吴红生，但双方约定的联建款过低，希望原告能适当补偿。本案原审查明，在本院另案受理的新一达公司与案外人南京金陵自动调温床有限公司（以下简称金陵公司）合同纠纷一案中〔案号（2015）玄商初字第978号〕中，本院查明：2008年3月6日，金陵公司与南京新海达实业发展有限公司（以下简称新海达公司）签订《胜利村路2号地块项目合作协议书》，约定双方共同合作，开发建设南京市玄武区××项目。2008年9月24日，金陵公司与新海达公司签订《房屋转让协议》，约定金陵公司将南楼第十一、十二、十三层的可分得房屋转让给新海达公司，面积3000平方米。2009年8月4日，新海达公司、新一达公司、金陵公司签订《权益与义务转让协议》，约定新海达公司与金陵公司所签订的项目合作合同及相关文件中所确定的一切权益、义务、责任一并转让给新一达公司，新一达公司同意接受，金陵公司予以认可。2009年9月16日，案涉工程取得建议工程规划许可证。2009年12月30日，金陵公司与新一达公司签订《联建房屋转让补充协议》，约定北楼整体和南楼第四层、第十一层至第十四层分配给新一达公司，南楼其余各层归金陵公司。2010年1月11日，案涉工程取得施工许可证，许可证上载明的开、竣工时间分别为2009年9月18日、2011年8月18日。2013年12月6日，案涉项目完工并验收合格。2014年1月28日，案涉项目办理竣工验收备案。2014年7月11日，金陵公司办理案涉项目的房产所有权登记。其中南楼共18层，丘权号为××，所有权证号为玄初字第××号；北楼共14层，丘权号为××，所有权证号为玄初字第××号。该案经本院审理后认为，金陵公司与新海达公司签订的联建协议合法有效，但案涉大楼的用途为科研、实验，若要完成过户须先将土地用途从工业用地变更为科技研发用地，而按照《南京市政府关于规范工业及科技研发用地管理意见的通知》的有关规定，目前无法完成上述变更，因此新一达公司要求金陵公司办理产权过户的条件尚未成就，故对新一达公司要求房屋过户的诉讼请求，本院未予支持。金陵公司不服本院判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。南京中院经审理，确认本院查明事实，认为金陵公司与新海达公司签订的合作协议书、补充协议书以及新海达公司、新一达公司与金陵公司签订的权益与义务转让协议均系合法有效。南京中院于2017年5月8日作出（2017）苏01民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院原审另查明，2018年2月28日，原告吴聿才（乙方）与被告新一达公司（甲方）签订《房屋联建协议书》，约定：乙方出资与甲方联合建设案涉房屋（××室），建筑面积暂定为227.993平方米，乙方向甲方支付联建款1367958元（联建款依据房产相关部门的实测面积按此标准据实结算），于2018年2月28日前支付定金30000元，于2018年6月10日前支付联建款1337958元；甲方负责联建项目建筑的一切事宜，保证所建项目通过房屋建筑主管部门的验收，并按规定对案涉房屋进行质量保修，乙方不得以任何理由、任何形式参与、干扰甲方对联建房屋的建设、管理等工作；乙方依据本协议享有案涉房屋的所有权，甲方在房屋竣工后将案涉房屋交付给乙方，并协助乙方办理案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证，办理上述权证的相关费用由乙方按国家规定承担。双方在协议书中同时对联建项目的概况进行了确定，并约定了违约责任等其他权利义务。2018年2月28日，原告吴聿才向被告新一达公司交付了定金30000元，2018年6月6日，原告向被告交付了1337958元，注明为“购房款”。本院原审认为，原告与被告无任何“联建”的实体内容，故双方之间名为联合建设合同关系，实为房屋买卖合同关系。虽然被告在向原告出售案涉房屋时，案涉房屋所在的整幢建筑登记在案外人金陵公司名下，但被告基于其与新海达公司、金陵公司之间合法有效的协议，在办理不动产权利变更登记手续的条件成就时，有权要求金陵公司办理包括案涉房屋所在的北楼一至十三层的不动产权利变更登记手续，且案涉房屋已实际由被告占有，被告对案涉房屋的处分合法有效。双方之间的合同内容也不存在其他导致合同无效的情形，因此，原告与被告之间的房屋买卖关系合法有效，对双方均具有约束力。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按约将涉案房屋交付给原告，本院原审据此判决：被告新一达公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区胜利村路××号（金陵生物医疗科技产业园）北楼××室房屋交付给原告吴聿才。第三人黄贤斌、宋爱红再审陈述，涉案建筑十三楼有四套房屋，分别为××室、××室、××室、××室。其中××室、××室由新一达公司在2012年3月10日和黄贤斌签订联建协议，并在2014年5月交付黄贤斌并由其实际占有使用，黄贤斌将该两套房屋在2015年1月出租给他人。××室由新一达公司于2014年3月12日与另案第三人张唯签订购房协议，2014年5月将××室交付张唯。××室由新一达公司于2014年5月23日与黄贤斌妻子宋爱红签订联建协议，于2014年5月交付该房屋，2016年9月9日宋爱红与黄勇骏签订转让协议，将该房屋转让给黄勇骏，由其实际占有使用至今。上述四套房屋购房款均根据销售公司指令全额支付，四套房屋也由黄贤斌、宋爱红等本案和另案第三人实际占有并使用，相关物业费、电梯费、垃圾清运费等费用均由上述第三人实际缴纳。被告新一达公司对上述房屋占有使用情况均清楚并了解。就上述房屋销售事宜，新一达公司曾在2016年7月就房屋销售给上述第三人一事向本院提起诉讼，后又撤回起诉，亦说明新一达公司对房屋已经销售给第三人明确知晓。本案原告吴聿才同时在涉案建筑中购买了××室房屋，另案原告吴红生还购买了××室、××室、××室、××室房屋，两人为兄弟，对涉案××房屋由第三人购买并实际使用亦充分知晓，两人却仍与新一达公司在2018年2月签订联建协议，两人存在主观恶意。另案的原告宋绍宁与翟学田也在第三人与新一达公司就另两套××室、××室签订联建协议后，亦就相同的房屋又签订了联建协议。宋绍宁系新一达公司聘请的总经理助理，翟学田系新一达公司总经理田冰的侄子。吴红生、吴聿才、宋绍宁、翟学田四人均与涉案楼盘有关或参与经营，却从未到涉案房屋实际了解情况，存在明显恶意。且涉案四套房屋总价应在300万元以上，宋绍宁、吴红生、翟学田并未实际支付房款，而是通过吴聿才以庄晓娇的名义向田冰汇款150万元。原审中，新一达公司亦未作任何抗辩。原审判决生效后，新一达公司员工牛家华即带领吴红生等四人到涉案的四套房屋采取撬锁的方式打算收回房屋，由此黄贤斌等第三人才知道原审诉讼情况。故新一达公司与吴聿才及另案的三个原告存在恶意串通借用合法诉讼骗取生效法律文书以达到侵占黄贤斌以及另案第三人合法使用的房屋目的。故原告吴聿才关于房屋交付的诉讼请求均不应得到支持。针对第三人陈述，原审原告吴聿才再审称，原告2018年2月和新一达公司签订购房合同，定金30000元以现金方式交付新一达公司田冰，约定6月份付清尾款。1337958元尾款通过汇款付至田冰账户。尾款付清后，新一达公司仍未交房，故起诉。对第三人与新一达公司签订联建协议的事情，原告并不清楚。新一达公司再审辩称，认可原告所述事实，新一达公司也认可由田冰收取相应购房款。与原告签订合同时，新一达公司认为案涉四套房屋空置且在新一达公司的实际控制下，但在交付时发现有本案第三人占有房屋，故未能如期交付。涉案的四套房屋均由案外的第三人黄贤斌于2012年认购，但黄贤斌仅向新一达公司缴纳了定金10000元，尚欠200余万元购房款未支付。黄贤斌称其向南京德康物业有限公司（以下简称德康公司）账户付款即为支付购房款的理由不能成立，因为新一达公司和南京万景润置业顾问有限公司（以下简称万景润公司）签订的销售代理协议并未授权万景润公司代收购房款，德康公司在没有任何合同依据的情况下介入案涉房屋的销售和收款，已经恶意损坏了新一达公司的合法权益，且黄贤斌还是德康公司的法定代表人和实际控制人。黄贤斌认购四套涉案房屋，未支付购房款。新一达公司于2016年1月20日书面函告黄贤斌催促其履行义务，但黄贤斌并未缴纳购房款，故新一达公司有权解除合同。2016年4月，新一达公司就解除与黄贤斌的联建协议向本院提起诉讼，黄贤斌出庭应诉，新一达公司的起诉行为以及黄贤斌的应诉行为表明新一达公司解除合同的意思表示已经到达黄贤斌，故新一达公司与黄贤斌的联建协议已经解除。新一达公司取得案涉房屋的合法处分收益权，原告亦按约向新一达公司支付了购房款，故原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。本院再审查明下列事实：金陵公司与新海达公司关于南京市玄武区××项目签订的合作协议书、补充协议书以及新海达公司、新一达公司与金陵公司签订的权益与义务转让协议的事实及协议履行情况与原审查明一致。双方合作开发的项目使用功能为科研办公、综合服务、集体宿舍、专家公寓及后期配套服务。2008年3月5日，金陵公司与新海达公司签订《委托协议》，约定，金陵公司设立的“南京金陵自动调温床有限公司二期工程项目部”，经双方商定，全权委托新海达公司管理运作，人员由新海达公司指派；新海达公司在管理运作“二期工程项目部”期间，必须确保各印章的使用为项目所需等内容。2009年9月，案涉工程取得建设工程规划许可证。2014年7月，金陵公司取得涉案建筑的房屋所有权登记，其中南楼、北楼的规划用途为科研、实验，土地使用权性质为出让，用途为工业用地。此后，新一达公司向本院就新海达公司与金陵公司的协议履行纠纷另案向本院提起诉讼，其中一项诉讼请求为要求金陵公司将胜利村路××号二期项目的北楼一至十三层、南楼四层、南楼十一至十四层的产权过户至新一达公司名下。本院经审理后，认为金陵公司与新海达公司签订的合作协议书、新海达公司、新一达公司与金陵公司签订的《权益与义务转让协议》合法有效，金陵公司应将北楼一至十三层、南楼四层、南楼十一至十四层分配给新一达公司，但因案涉土地的用途为工业用地，案涉大楼的用途为科技研发用地，而按照《南京市政府关于规范工业及科技研发用地管理意见的通知》的有关规定，目前无法完成上述变更，因此，新一达公司要求金陵公司办理产权过户的条件尚未成就，对此诉讼请求，本院不予支持。该案经南京中院二审后，作出终审判决，认定金陵公司与新海达公司关于南京市玄武区××项目签订的合作协议书、补充协议书以及新海达公司、新一达公司与金陵公司签订的权益与义务转让协议合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。2016年，新一达公司曾另案将黄贤斌诉至本院，请求判令解除新一达公司与黄贤斌关于胜利村××号北楼××室、××室、××室、××室的房屋买卖合同；判令被告立即迁出上述房屋并支付逾期付款违约金20000元。新一达公司在诉状中称：“2012年3月，被告到原告公司要求认购原告与金陵公司联合开发、且分配给原告所有的胜利村路××号北楼××室、××室、××室和××室，原、被告分别就上述4套房屋签署了《联建协议书》，原告法定代表人关邦勋亦对房屋价格予以确认，但被告自2012年6月14日向原告缴纳10000元定金之后，至今都不支付剩余购房款。”新一达公司在该案中向本院提交2012年3月10日的《联建协议书》一份及2016年1月20日的《催告函》一份。《联建协议书》甲方为南京金陵自动调温床有限公司第二项目部，乙方为黄贤斌，约定：房屋位于北楼13层，建筑面积暂定320，乙方应按本协议约定的乙方所享有房屋的暂定面积向甲方支付联建款144万元；联建款的具体支付时间为2011年6月3日前支付10000元（此处未有剩余款项的给付约定）；甲方按本协议完成联建房屋建设并竣工验收后，应当及时以书面形式通知羽，乙方应当在接到通知后，按通知约定时间与甲方办理相关房屋的验收手续，并依据约定向甲方支付全部联建余款；乙方逾期支付联建款的，每逾期一日应按照每日万分之五向甲方支付逾期违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除本协议。《催告函》载明：“致黄贤斌、宋爱红客户，您于2012年3月到新一达公司要求认购胜利村路××号调温床厂二期项目北楼的××室、××室、××室和××室。目前上述房屋均已竣工验收，并于2014年5月交付使用，但是您在2012年6月14日缴纳一万元定金后，既不与新一达公司签署正式的《联建协议书》，也不支付剩余购房款。现新一达公司正式函告您，请于收到此函后10日内到新一达公司办理正式的签约手续，并将剩余房款共计226.0705万元付至指定账户：户名：南京新一达置业发展有限公司，开户行：兴业银行苜蓿园支行，账号：40×××89。如您在上述期限内仍然不履行付款义务，新一达公司将依据《合同法》第九十四条的规定解除与您之间的认购协议，并自行处置原认购房屋。”被告黄贤斌对上述《联建协议书》及《催告函》的真实性无异议，辩称房款由万景润公司和德康公司根据授权而收取，黄贤斌的房款已交至万景润公司和德康公司的共管账户。该案后新一达公司撤回起诉。另查明，黄贤斌与宋爱红系夫妻关系。新一达公司在2018年2月另与翟学田、宋绍宁、吴红生就××室、××室、××室分别签订《联建协议书》，该三份合同与吴聿才签订的《联建协议书》除房号、面积、房款不同外，其余内容一致。2018年6月6日，吴聿才将购房款1337958元转入新一达公司总经理田冰账户。同年6月6日、6月7日，田冰将上述1337958元款项分两笔转入吴红生指定的案外人庄晓娇账户。同年6月7日，庄晓娇账户分别向宋绍宁账户、翟学田账户转入530676元、530676元，宋绍宁、翟学田收款后当日将该款项转入田冰账户，并注明为“购房款”。同日，田冰还向庄晓娇账户转入69648元，后庄晓娇账户向吴聿才账户转入346254元，吴聿才又向田冰账户转入508296元，并注明为“代吴红生付房款”。经上述转账，田冰实际收到款项共计1500000元。按照联建协议约定，吴聿才、翟学田、宋绍宁、吴红生购买四套房屋应付价款总额为3027606元。对上述四套房屋价款未足额支付的原因，田冰、吴红生陈述，系因购房时新一达公司对吴红生负有债务，该债务与四套房屋购房款未支付部分相互抵销。翟学田、吴红生、宋绍宁三人与本案原告吴聿才随后分别向本院提起要求新一达公司交付房屋的诉讼请求，本院原审均对三人的诉讼请求予以支持。现该三起案件与本案均进入再审。本案再审过程中，第三人分别提交下列证据：1、南京金陵自动调温床有限公司第二项目部（甲方）与黄贤斌（乙方）于2012年3月10日签订的《房屋联建协议书》。即上述新一达公司起诉黄贤斌要求解除的《联建协议书》。2、第三人黄贤斌在再审过程中另举证了部分××室物业费、电梯费收据以及南京金生高迈克物业管理有限公司的“证明”。证明内容为：“南京市胜利村××号北楼××、××、××、××室联建户业主，于2014年8月28日依据与南京金陵调温床厂二期工程项目部签订的《联建户协议书》及该购房付款凭证，经物业公司核准后办理了入住登记手续。上述业主已于2015年1月已装修入住。相关物业管理费及用电等费用均已交纳”。对上述协议，新一达公司认可××室、××室的联建协议（即2012年3月10日的联建协议）系和新一达公司签订，因为当时13层为新一达公司自用，因黄贤斌要，就将东边四户整体给了黄贤斌，黄贤斌就交了10000元定金；黄贤斌口头说要这四套，但说先签订××室、××室两个房屋，于是就现场签订了联建协议，剩余两套也说给黄贤斌，但因黄贤斌没有付款，所以说等付款交房时再一起签；对第三人所举证据2，新一达公司不予认可。对上述证据，原审原告吴聿才称不知情，不发表质证意见。本院再审认为：根据再审查明事实，新一达公司关于××室在与原告吴聿才签订《联建协议书》之前，已于2012年3月10日以南京金陵自动调温床有限公司第二项目部的名义就同一套房屋与黄贤斌签订《联建协议书》，虽然新一达公司在2016年曾另案诉至本院请求解除与黄贤斌签订的包括××室在内的四套房屋的《联建协议书》，但新一达公司此后撤回要求解除合同的起诉，故新一达公司的起诉并未达到解除的法律后果，且黄贤斌并未返还××室。根据黄贤斌的举证情况以及各方当事人的陈述，可以确认××室目前实际由黄贤斌占有使用，故在新一达公司在与黄贤斌的《联建协议书》未予解除，房屋由第三人实际占有使用的情况下，原审原告吴聿才要求交付××室的诉讼请求，应予驳回。原审判决认定事实错误，应予改判。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2018）苏0102民初5312号民事判决书；二、驳回原告吴聿才的诉讼请求。原审案件受理费17112元，由吴聿才负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长 郑 荣审判员 高 飞审判员 孔亚伟二〇二〇年六月三十日书记员 秦 璇