福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1683号 原告：今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地惠安县螺城镇世纪大道天山广场物业楼，统一社会信用代码91350521796058709Y。 法定代表人：刘火星，总经理。 委托诉讼代理人：刘有斌，男，1972年8月8日出生，汉族，该公司员工，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张国兴，男，1958年6月15日出生，汉族，该公司员工，住惠安县。 被告：张锦波，男，1980年5月11日出生，汉族，户籍地惠安县，现住惠安县。 原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司与被告张锦波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司的委托代理人刘有斌、张国兴，被告张锦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）;2、被告向原告支付自2016年7月至2020年3月的公共水电公摊费810.1元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）;3、被告向原告支付自2016年7月至2018年12月的户内代缴水费653.4元，并支付逾期滞纳金（自逾期之日起至实际付款之日止，按日万分之五计算）。诉讼中，原告减少诉讼请求为：被告向原告支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自起诉之日起至还款之日止的违约金。事实与理由：2011年1月6日，原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》，由原告提供嘉欣花园城的物业服务工作。被告系嘉欣花园城4栋1408号房的业主，该房屋建筑面积91平方米。被告于2011年7月24日办理交房入住手续。原告遵守合同和《福建省物业管理条例》对该小区提供物业服务，但被告无故欠交自2016年7月至2020年2月的物业管理费，经原告多次催缴，无果。 被告张锦波辩称，1、根据物业管理条例的相关规定，前期物业服务合同期限不得超过三年。小区业主委员会代表业主多次与原告沟通未果。且原告存在暴力服务的行为，多次与业主发生肢体冲突。2、原告的收费1元/㎡系三级服务的标准，但其收费与其实际提供的服务不符，不符合物业管理条例的相关规定。如：①物业管理条例规定日常管理和服务急修半小时处理，但原告都是半个月以上，对业主投诉不理不睬，消防系统到目前为止处于半瘫痪状态。②原告秩序维护人员年龄超过物业管理条例规定，且多数不会使用消防、物防设备。③门岗出入口没有24小时值班看守，也没有交接班记录和外来车辆记录。④小区无具备技防设施。⑤车辆管理无设立指示牌，二轮车辆基本停放不规范现象，车库场地长期不清洁。3、原告的服务内容、事项、标准、收费标准等均未告知业主，接受业主监督。4、原告未进行备案，属于非法承接。5、原告将消防人行通道堵塞改为店铺，侵害业主权利。6、公摊水电费应按实际使用为准，原告没有与被告进行水费结算，且经常恶意限制被告用水、用电。7、原告收取电动车15元/月没有依据和证据。原告的物业服务存在上述问题，被告愿意按每平方0.47元的标准支付105个月物业费合计4492.33元，扣除被告已支付原告物业管理费合计11623.18元，原告应退还被告物业费7130.85元。 经审理查明，2011年1月6日，原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》1份，约定：由甲方（福建省惠安县惠石置业有限公司）选聘乙方（原告）实施嘉欣花园城小区物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至嘉欣花园城业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。收费标准高层带电梯住宅由乙方按建筑面积0.8-1元/㎡•月收取，店面和商场由乙方按建筑面积1元/㎡•月向业主或物业使用人收取。收费标准最后以物价局备案批复为准。双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。被告系嘉欣花园城4号楼1408室业主，该房屋建筑面积为91.03平方米。2011年7月24日，被告办理案涉房屋的交房手续，并在《嘉欣花园业户手册》上签名确认，该业户手册第一条载明：本业户手册及业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，在办理入住手续时由业主签字，自业主签字时生效。 上述事实，有原、被告在本院庭审中的陈述，以及原告提交的营业执照、组织机构代码证、《嘉欣花园业户手册》、《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》各1份等证据证实。原、被告对上述证据和事实均无异议，本院予以确认。 双方当事人的争议焦点为：原告作为案涉嘉欣花园城小区的物业管理者是否有权收取物业管理费及收取物业管理费的标准是多少？ 原告认为，原告按前期物业服务合同对案涉小区进行管理，物业管理费的收费标准是按照前期物业服务合同的约定，且经物价局备案，合法有效。原告相应提供证据1即《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》1份，以此证明原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同。证据2即备案表、嘉欣花园业户手册各1份，以此证明案涉小区物业收费项目系经备案及被告于2011年7月24日办理案涉房屋入住手续并在业户手册上签名确认。证据3即缴费通知单照片3份，以此证明原告多次向被告催缴物业费的事实。证据4即欠费清单1份，以此证明被告结欠物业费的时间及金额。证据5即泉州市住房和城乡建设局文件1份，以此证明承接查验是自2012年7月20日开始实施，原告是上述规定实施之前接手嘉欣花园小区。证据6即声明1份，以此证明被告曾为业主委员会副主任，但其为谋私利，而非是为小区谋利益。证据7即居民委员会组织满意度评价调查表1份，以此证明原告物业服务达到88分，是良好的。被告质证称：证据1，该合同不合法，与国家规定不相符合。对证据2，其中备案表不合法，没有按相关规定承接查验进行备案；嘉欣花园业户手册系被告所签，但被告在入住后才发现各种问题。证据3，被告并未收到原告的催缴，原告只是偶尔发单到被告家门口，没有贴在门口。证据4，系原告自行制作，没有任何依据，原告应提供第三方的证据证明系被告所产生的费用。证据5不合法，应以国家法律为准。证据6、7均纯属虚构。 被告认为，在被告答辩的基础上补充以下意见：原告应提供第三方证明证明其消防系统合格，从被告提供的消防大队的回复可以看出系原告的责任；不管原告是否有进行备案，也应提供与其收费标准即1元/㎡•月相符合的服务标准；原告提供的社区满意度评价表是非法的，原告所提供的文件均不合法，应以国家规定为准。被告相应提供证据8即经费收支预算单1份，以此证明小区物业服务人员的工资明细。证据9即向住建局的投诉单1份，以此证明原告对小区的物业管理是非法无效的，不具备1元/㎡•月的收费标准。证据10即向螺城镇政府的投诉单1份，以此证明原告暴力服务，不具备1元/㎡•月的收费标准。证据11即消防大队认定依据1份，以此证明消防系统到目前为止还处于半瘫痪状态，原告非法承接，应负主要责任。证据12即消防车无法进入小区的图片1份，以此证明原告非法经营，并对小区业主生命安全不管不顾的事实。证据13即收费票据清单1份，以此证明原告没能证明10000多元为合法收费，并无第三方机构证明各项收费的真实性。证据14即原泉州市城乡规划局信访回复书1份，以此证明原告与建设单位恶意串通、弄虚作假，将不合格的房屋当合格使用，在物业承接查验活动中共同侵害业主的权益。证据15即惠安住建局信访处理答复意见书1份，以此证明原告与建设单位恶意串通、弄虚作假，将消防人行通道恶意堵塞改为商铺，在物业承接查验活动中共同侵害业主的权益。原告质证称：证据8与本案无关。对证据9、10，物业收费标准是根据前期物业服务合同的约定，有在物价局备案。对证据11，系需要保修外的费用，要动用到公共维修金，应经过业主委员会的同意，被告本人系业主委员会的副主任。对证据12与本案无关。证据13，原告收费是合法的，根据前期物业服务合同的约定，并已备案。对证据14、15系被告诽谤，如属实也是建设单位的责任，被告应向建设单位主张权利，与本案无关。 本院经审查认为，原告提供的证据1，能够证明原告于2011年1月6日与福建省惠安县惠石置业有限公司签订《嘉欣花园城前期物业管理服务委托合同》1份，上述合同约定福建省惠安县惠石置业有限公司选聘原告实施嘉欣花园城小区物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至嘉欣花园城业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。结合庭审中，双方共认，业主委员会至今尚未与其他物业管理企业签订新的物业服务合同，嘉欣花园城小区仍然由原告在提供物业管理。被告主张原告作为物业管理公司不具备合法性，因案涉小区已成立业主委员会，可通过业主委员会根据相关规定另行主张。证据2，其中备案表，经原惠安县物价局盖章同意备案，能够证明原告按1元/㎡•月的标准收取案涉房屋的物业管理费系经过相关物价管理部门备案；嘉欣花园业户手册经被告签名确认，能够证明被告于2011年7月24日办理案涉房屋入住手续及与原告约定前期物业管理服务协议在办理入住手续时经业主签字后生效。结合证据1、2，可以认定，被告签字确认了原告与福建省惠安县惠石置业有限公司签订的物业服务合同，双方之间存在物业服务合同关系；原告按1元/㎡•月收取案涉房屋物业管理费符合双方的约定并经相关管理部分备案，合法有效。证据3，原告将缴费通知单张贴在被告门口，结合被告在质证时称原告只是偶尔发单到被告家门口，能够证明原告有向被告催讨物业费的事实。证据4，结合被告在庭审中也自认其自2016年7月1日起未缴纳物业管理费，可以认定被告自2016年7月1日起未再缴交物业服务费的事实。证据5、6，均与本案不具有关联性，本院不予审查。证据7，来源于案涉小区所在地的居民委员会，具有真实性，能够证明案涉小区的物业服务项目曾达到88分。被告提供的证据8、13，与本案不具有关联性，本院不予审查。证据9、10，仅加盖惠安县嘉欣花园小区业主委员会的公章，没有其他证据佐证，无法证明惠安县嘉欣花园小区业主委员会有向惠安县螺城镇人民政府反映原告存在暴力服务及向惠安县住房和城乡规划建设局反映原告对案涉小区提供服务是非法无效和不具备按1元/㎡•月的标准收取物业管理费，即使反映属实，单以上述两证据也不能证明被告举证所主张的事实。证据11、12，无其他证据佐证据，无法证明被告的主张。证据14、15，可以证明案涉小区业主曾向原惠安县住房和城乡规划建设局、原泉州市城乡规划局等部门信访，但从相关单位的回复，仅能证明开发单位存在擅自改变规划审批图纸建设问题，但无法证明原告作为物业管理单位存在与建设单位恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。综合以上证据，可以认定，原告系案涉小区的物业管理者，原告与被告之间存在物业服务合同关系，案涉房屋的物业费为91元/月，被告自2016年7月起未能缴交物业费。 综上事实，本院认为，原告与被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能按约定支付物业管理费，应承担违约责任。原告请求被告支付自2016年7月至2020年2月的物业管理费4004元（91元/月×44个月=4004），符合法律规定和双方约定，应予支持。原告请求被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月2日原告起诉催告之日起至还款之日止的违约金，依据和理由充分，应予支持。被告主张原告作为嘉欣花园城的物业管理者不具有合法性，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告主张原告未按规定提供与其收费相符的物业管理服务，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 被告张锦波应在本判决生效之日起十日内支付原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司物业管理服务费4004元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月2日起至还款之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告张锦波负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司预交的50元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  柳云鹏 二〇二〇年六月二十三日 书记员  岳晓萍 速录员  卢晓霞 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。