安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初718号 原告:安徽省绿安物业管理有限公司安庆市分公司，住所地安徽省安庆市皖江大道99号卡莎公馆8号楼105室。 负责人：裴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李本瑞，该公司员工。 委托诉讼代理人：贺利琴，该公司员工。 被告：马超，男，1991年6月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：何世兰，女，1965年7月14日出生，汉族，住安徽省安庆市。 原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆市分公司（以下简称绿安物业安庆公司）与被告马超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告绿安物业安庆公司委托诉讼代理人贺利琴，被告马超及其委托诉讼代理人何世兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿安物业安庆公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业费12716元（自2012年7月1日至2019年10月31日）；2、请求被告支付原告违约金7303.39元（按日万分之五,暂自2013年1月30日计算至2019年7月30日,后计算至款清）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年1月31日，被告购买安庆市迎江区××道××栋××室房屋，房屋实测建筑面积为160.59平方米，2011年12月26日，被告办理房屋入户手续，并与原告签订《绿地世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》，其中约定物业费标准为0.9元每平方米每月，即每月144.5元，并约定被告如逾期未付款,则按照日3‰向原告支付违约金。原告依约履行了物业管理义务,但自2012年7月起,被告即不再向原告缴纳物业费,原告多次催要被告也以各种理由推诿拒不缴纳,现原告自认将违约金标准降低为日0.05%。被告的拒交行为违反了双方约定,严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请法院依法判决。 被告对物业费金额及2012年7月至2019年10月未缴物业费事实无异议。其辩称，2010年1月份，其与上海绿地集团安庆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了迎江区××道××期××幢××单元××室房屋。2011年12月26日其在收楼验房时发现房屋长期作为施工工地堆放材料杂物和施工人员居住场所，屋内环境脏乱差并有部分配套缺失，故其未同意房屋验收合格，并将钥匙交由物业要求物业对房屋进行重新粉刷与维修，经物业负责人员认可后双方在房屋验收清单上签字确认。维修期间，因楼上管道漏水，造成房屋内水流成灾，其与物业交涉，物业表示将继续维修，但一直未交房，在其多次催促下，2014年3月份才将钥匙从物业处拿回。综上，其认为房屋一直处于未交付的状态且原告应承担延期交房的相关责任，其与原告之间并未成立物业服务的关系，希望法院驳回原告不合法不合理的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了原被告身份信息，《商品房买卖合同》，入户凭证、房屋钥匙交接单，《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》、催要通知等证据。被告质证表示对入户凭证有异议，其在收楼验房时未同意房屋验收合格，房屋处于未交付转态，其并未入户。对《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》有异议，提出并非由其本人签字，并口头提出要求对签名处的字迹进行鉴定。对房屋钥匙交接单有异议，提出并非由其本人签字。对其他证据无异议。 被告向法庭提交了绿地集团安徽省绿安物业管理有限公司介绍截图，收楼通知书及入住办理流程，安庆卡莎公馆业主房屋验收交接单，《商品房买卖合同》违约责任条款，被告方与绿地律师、绿地物业信息沟通截图，验房前预交6个月物业费发票，《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》与购房合同签名的比对、收房通知书、入住办理流程等证据。原告质证表示绿安物业系独立法人，并非绿地集团子公司。认为收楼通知书及入住办理流程系业主与开发商之间签订与本案无关。认为《商品房买卖合同》系业主与开发商之间签订，故违约责任条款与本案无关。对被告方与绿地律师、绿地物业信息沟通截图真实性不清楚。《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》与购房合同签字页签名处的比对认为与本案无关。对其他证据无异议。 对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，对双方争议证据分析如下： 原告提交的房屋结算及进户凭证，显示被告购房款已经全部结清，可办理进户手续。原告提交的钥匙领取单，显示被告领房手续已经办妥，可凭此单领取迎江世纪城一期A区9栋101室钥匙。虽然被告提出钥匙领取单上签字处并非本人签字，但被告在陈述中承认领取了房屋钥匙，可以认定被告已经办理了房屋入户手续。故对此证据的证明目的，本院予以认定。 被告提交的安庆卡莎公馆业主房屋验收交接单，被告认为其在验收意见一栏写明未同意绿地房屋验收合格，维修合格后再行接收，故房屋尚未交付，与原告之间的物业服务关系未成立。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被告已经办理了入户手续，领取了房屋钥匙并签署了房屋验收交接单，房屋已转移占有即房屋已交付给被告。被告接收钥匙后，留钥匙一把给物业，要求物业对房屋予以维修并不能改变房屋已经转移占有的法律事实。故此证据达不到被告的证明目的。 被告提交的绿地集团安徽省绿安物业管理有限公司介绍、收楼通知书及入住办理流程、《商品房买卖合同》违约责任条款等证据，与本案无关联性，不予认定。 被告提交的《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》与购房合同签名页的比对证据，被告认为两者签名页字迹不同，购房合同为其本人所签，《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》并非其本人所签，其与原告之间未形成物业服务关系，且口头提出对《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》签名进行笔迹鉴定。对此，本院认为，被告完成了收楼手续，领取了房屋钥匙，房屋已经交付，且被告已经预交了6个月（2012年1月-6月）物业管理费867元，已经与原告形成了事实上的物业服务关系，被告要求对《迎江世纪城卡莎公馆前期物业管理服务协议》签名进行笔迹鉴定无意义，不予准许。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月份，被告与上海绿地集团安庆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了迎江区××道××期××幢××单元××室房屋，房屋实测建筑面积为160.59平方米。2011年12月26日，被告办理房屋入户手续、领取了房屋钥匙并签署了房屋验收交接单，预交了6个月（2012年1月-6月）物业管理费867元。交房后，原告提供了相应的物业服务。自2012年7月起,被告不再向原告缴纳物业费,对此原告进行了多次催收。 本院认为，被告完成了收楼手续，领取了房屋钥匙，房屋已经交付，原告提供了相应的物业服务，且被告已经预交了6个月物业管理费867元，原被告之间已经形成了物业服务合同关系。原告作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告作为业主，负有缴纳物业服务费的义务。在原告已依约提供物业管理服务的情况下，被告自2012年7月份开始拖欠物业服务费，构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告给付自2012年7月至2019年10月欠付的物业管理服务费12716元的诉讼请求，本院予以支持。原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告马超于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司2012年7月至2019年10月的物业服务费12716元； 二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预缴），由被告马超负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 丁 雯 二〇二〇年六月十一日 书记员 沙梦文 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。