海南省三亚市中级人民法院   行政判决书   （2020）琼02行初33号   原告覃国崖，男，1966年3月6日出生，汉族，住三亚市吉阳区凤凰路下洋田安置区B型安置楼501房。   委托代理人吴开诚，海南同玺律师事务所律师。   委托代理人周海丹，海南同玺律师事务所律师。   被告三亚市人民政府。住所地：三亚市新风街257号。   法定代表人包洪文，代理市长。   委托代理人黄广明，三亚市司法局工作人员。   委托代理人王娟，三亚市吉阳区人民政府工作人员。   原告覃国崖不服被告三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）作出三府征补决〔2019〕3号《三亚市人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称3号补偿决定）的行政行为，于2020年3月23日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月8日立案后，于2020年4月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告覃国崖及其委托代理人吴开诚、周海丹，被告三亚市政府委托代理人黄广明、王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本案被诉行政行为：2019年9月24日，因实施下洋田安置区旧城改造项目（以下简称下洋田安置区项目）征收工作的需要，三亚市政府对被征收人覃国崖位于三亚市吉阳区凤凰路下洋田安置区B型安置楼的501房（以下简称案涉房屋）作出了3号补偿决定。   原告覃国崖诉称：三亚市政府于2014年11月13日发布三府〔2014〕183号《三亚市人民政府关于下洋田安置区项目房屋征收决定》（以下简称《下洋田安置区征收决定》），对下洋田安置区项目范围内国有土地上的房屋实施征收。原告案涉房屋位于征收范围内。因原告与三亚市政府就房屋征收补偿安置事宜未达成一致意见，故至今未签署征收补偿安置协议。2020年3月13日、19日，原告先后看到张贴在案涉房屋墙体上的《三亚市吉阳区人民政府关于下洋田安置区旧城改造项目覃国崖户被征收人房屋征收补偿决定的公告》（以下简称《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》）和《三亚市人民政府关于履行房屋征收补偿决定催告通知书》（以下简称《履行征补决定催告通知》），得知三亚市政府对案涉房屋下达了征收补偿决定。但前述两份文件载明的房屋征收补偿决定书文号不一致，原告为此找三亚市政府工作人员索要房屋征收补偿决定书，却遭到拒绝。原告认为，三亚市政府作出3号补偿决定违反相关法律、法规的规定，应当予以撤销，具体理由如下：一、三亚市政府作出的3号补偿决定剥夺了原告选择产权调换的权利，损害了原告的合法权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。三亚市政府作出的3号补偿决定只载明对原告实行货币补偿，剥夺了原告选择产权调换的权利，严重侵害了原告的合法权益。二、三亚市政府评估程序违法。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。《征补条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。三亚市政府委托房地产价格评估机构作出房屋价值评估报告后既未向原告送达，也未在征收范围内向被征收人公示，剥夺了原告申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。三亚市政府根据该评估结果所作的补偿决定，违反法定程序。综上，请求人民法院撤销三亚市政府作出的3号补偿决定，并判令三亚市政府承担本案诉讼费用。   原告覃国崖向本院提交了以下证据：1.三土房（2003）字第2094号《土地房屋权证》，证明原告为被征收房屋的合法产权人；2.《下洋田安置区征收决定》，证明被告于2014年11月13日发布《下洋田安置区征收决定》，原告房屋位于征收范围内；3.《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》；4.《履行征补决定催告通知》；证据3、4证明原告于2020年3月13日、19日先后看到该两份文件，得知被告对原告作出了3号补偿决定，并剥夺了原告选择产权调换的法定权利；5.《国有土地使用权出让合同》，证明原告房屋办理了出让地的房产证，且已缴纳了103.42平方米土地的土地出让金，被告对原告房屋作出的征收补偿未考虑该因素，违反了公平补偿原则；6.周志鑫的《下洋田安置区改造项目房屋征收补偿安置协议书》及《临时过渡安置协议》，证明同一征收范围内其他被征收人的产权调换比例为1:1.2，而被告却按照1:1的调换比例征收原告房屋，违反了公平补偿原则。   被告三亚市政府辩称：一、被告作出的3号补偿决定事实清楚，适用法律正确。（一）被告作出的3号补偿决定符合《征补条例》的相关规定。《征补条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，因下洋田安置区项目需征收案涉房屋，在征收实施单位与覃国崖无法在签约期限内达成补偿协议的情况下，被告依法作出3号补偿决定符合上述规定。（二）被告对案涉房屋作出的评估程序合法。2016年4月，征收实施单位曾向覃国崖送达关于选定房地产价格评估机构的通知，告知覃国崖选取第三方评估机构对被征收的房屋及地上附着物进行评估，逾期未提交选定的，则将采取抽签方式随机选定评估机构。鉴于覃国崖未配合选定评估机构，征收实施单位根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款的规定，通过随机方式抽取了第三方评估机构，并由该评估机构对案涉房屋作出了《房地产估价报告》。2016年10月12日，征收实施单位向覃国崖送达了《房地产估价报告》。覃国崖未提出复核评估和专家委员会鉴定申请。因此，被告并未剥夺覃国崖的异议权。二、被告作出的3号补偿决定程序合法。因实施下洋田安置区项目的需要，被告于2014年11月8日公布了《下洋田安置区征收决定》和《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》。在签约期限内，覃国崖与征收实施单位未达成补偿协议，且不配合协商选取评估机构，征收实施单位因此通过随机方式选取了第三方评估机构。之后，被告在评估机构对案涉房屋作出的评估价值的基础上，结合征收安置补偿方案作出3号补偿决定，并依法送达给覃国崖，另外还进行了公告，程序合法。三、被告并未剥夺覃国崖选择产权调换安置方式的权利。2019年7月2日，征收实施单位向覃国崖作出《三亚市吉阳区人民政府关于限期选择房屋征收补偿安置方式的通知》（以下简称《限期选择补偿安置方式的通知》），要求覃国崖就货币补偿和产权调换两种补偿方式作出书面选择，逾期不选择的，视为默认货币补偿。覃国崖于2019年7月3日收到该通知后，一直未对其补偿安置方式作出选择。为使征收补偿决定能够明确、具体，且具有可操作性，被告作出了以货币补偿方式进行安置的3号补偿决定，符合法律规定，没有剥夺覃国崖选择安置方式的权利。综上，请求人民法院依法驳回覃国崖的诉讼请求。   被告三亚市政府向本院提交了以下证据：1.《下洋田安置区征收决定》及《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》，证明被告于2014年11月8日启动下洋田安置区项目，征收时间为2014年11月25日-2015年5月31日；2.《三亚市住房和城乡建设局关于下洋田安置区项目房屋征收签约期及搬迁期限的通告》《三亚市人民政府关于房屋征收补偿告知书》（三府函〔2015〕102号）及文书送达回证、照片，证明征收实施单位已告知覃国崖征收签约期限和搬迁期限，后因双方未能达成征收补偿协议，征收实施单位告知覃国崖选择补偿方式，但覃国崖一直未配合选择；3.《三亚市住房和城乡建设局关于选定房地产价格评估机构的通知》及送达回证、《三亚市住房和城乡建设局关于更正下洋田安置区项目被征收人覃国崖信息的函》（三住建函〔2019〕2607号）、三亚正源评房[2016]估字第20161004号《房地产估价报告》及送达回证、《告知书》，证明原告经征收实施单位通知，未选择第三方房产评估机构，征收实施单位遂通过随机抽取的方式选定评估机构，对案涉被征收房屋的价值作出评估报告，并送达原告，但原告未对该评估报告申请复核；4.三亚合力评房[2019]估字第20190329号《房地产估价报告》，证明征收实施单位为确定项目内被征收房屋与安置房屋产权调换后的补偿差价，对下洋田安置区项目完全产权下安置房的价值进行了评估；5.《限期选择补偿安置方式的通知》及送达回执、照片，证明征收实施单位通知原告就补偿方式作出书面选择，逾期不选择的视为默认选择货币补偿方式，后因原告未选择补偿方式，被告为确保房屋征收补偿决定具有确定性和可执行性，遂以货币补偿方式作出征收补偿决定；6.3号补偿决定及送达回执和照片、《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》及张贴照片、《履行征补决定催告通知》及送达回证和照片，证明被告于2019年9月24日作出3号补偿决定，并于2019年9月30日直接送达给原告；7.三亚市吉阳区下洋田社区居民委员会（以下简称下洋田居委会）《证明》，证明被告送达评估报告有下洋田居委会的工作人员见证，送达程序合法；8.《联名信》，证明下洋田安置区项目启动至今已有五年，因剩下覃国崖一户未签约，导致安置房无法建设，其他已签约住户不能入住安置房，合法权益受损。   经庭审质证，各方当事人对对方证据的质证意见如下：   （一）对原告覃国崖证据的质证意见   被告三亚市政府对原告证据1的真实性、合法性无异议,认为原告是通过转让取得案涉房屋的，不是原来的房屋安置户。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据证明被告已经就下洋田安置区项目房屋征收决定作出公告，原告已知悉公告的内容。对证据3、4无异议，主张被告已经依法向原告送达该组材料和《限期选择补偿安置方式的通知》，明确告知原告具有选择货币补偿或产权调换的权利，并未剥夺原告选择产权调换的权利。对证据5的真实性、合法性、关联性未提出异议，认为被告评估的案涉房屋价值是土地出让性质的房屋价值，不存在漏算土地出让金的情况。对证据6主张周志鑫在2014年积极配合征收部门签订补偿协议，才获得适当的奖励，原告至今未签订协议，不仅没有获得奖励的资格，还严重影响了其他已签订补偿协议的拆迁户的回迁权益。   （二）对被告三亚市政府证据的质证意见   原告覃国崖对被告证据1的真实性、合法性、关联性及证明效力无异议，认为补偿方案中载明安置方式有货币补偿、产权调换及产权调换和货币补偿相结合三种，而3号补偿决定只给予原告货币补偿，且没有家用设备迁移费的补偿，违反了《征补条例》的规定。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为：被告没有提供证据原件；关于签约期限及搬迁期限的通告所确定的签约时间与征收决定确定的征收时间不符；送达照片没有出示原始载体，照片中的人虽然是原告的妻子，地点也在原告家门口，但照片中没有注明拍摄时间，不能证明被告进行了有效送达。对证据3中的《房地产估价报告》的合法性有异议，对送达回证及《告知书》的真实性有异议，认为送达回证是被告单方制作的，被告没有向原告送达该《房地产估价报告》，导致原告无法申请复核或是申请专家委员会对报告进行评审，而且该《房地产估价报告》自2016年作出后已经过了一年的有效期，不能再作为2019年作出3号补偿决定的依据。对证据4的真实性、合法性、关联性及证明效力无异议，认为该报告只评估了安置房在2014年的市场价值，没有评估安置房的建安成本价值，如果被征收人选择产权调换的补偿方式则无法结清差价。对证据5的真实性无异议，合法性、证明效力有异议，认为：被告在《限期选择补偿安置方式的通知》中默认原告选择货币补偿的方式，实际上是变相剥夺了原告选择产权调换的权利；该通知的送达回证是被告单方制作的，没有提供原始载体，不能证明原告拒收，更不能证明被告向原告送达了该通知；被告在该通知中告知按照建筑面积1:1的标准进行产权调换，恰恰证明被告对原告的补偿不公平、不合理。对证据6中的3号补偿决定的合法性有异议，认为：该决定剥夺了原告选择产权调换或者产权调换与货币补偿相结合的补偿方式，违反了《征补条例》及补偿安置方案的规定，且存在漏补项目的情况；对送达回证的真实性、合法性、关联性有异议，认为被告没有提供照片的原始载体，送达回证上写的是拒签，但被告的证明内容却写的是直接送达，相互矛盾；对《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》《履行征补决定催告通知》的真实性无异议，认为《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》的内容存在笔误；证据6不能证明被告向原告依法有效地送达了3号补偿决定。对证据7的证明效力有异议，认为该证明不能证明被告向原告送达了相关的法律文书，只能证明相关人员是下洋田居委会的工作人员。对证据8的真实性有异议，主张经原告核实，该材料上的部分业主签名是虚假的，另外被告在2015年对原告房屋作出补偿决定后，未及时申请法院强制执行，安置房建设延期的责任不在于原告方。   本院对上述证据认证如下：   原告证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。被告证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，但不足以证明被告作出的3号补偿决定合法、合理。   经审理查明：2014年11月8日，三亚市政府作出《下洋田安置区征收决定》，并于2014年11月13日进行了公告，决定：征收下洋田安置区项目范围内国有土地上的所有房屋，征收范围为东至国营三亚苗圃场用地界，南至三亚市食品供应公司用地界，西至凤凰路，北至三亚京海成房地产开发有限公司用地界，改造项目总占地面积约17.2亩；上述房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；征收主体为三亚市政府；房屋征收实施单位为三亚市吉阳区筹备组（现三亚市吉阳区人民政府）；房屋征收监管单位为三亚市住房和城乡建设局（以下简称三亚市住建局）；房屋征收部门应按照该决定和《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》（三住建〔2013〕933号）对被征收人给予公平补偿；征收时间为2014年11月25日-2015年5月31日。同时，三亚市政府还告知了被征收人对该征收决定申请行政复议和提起行政诉讼的权利和期限。另外，《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》明确下洋田安置区项目的安置补偿方式包括货币补偿、产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合三种。具体为：（一）被拆迁人选择货币补偿的，按照三府[2005]138号和三府[2006]124号文的规定，在相关规定的基础上奖励100%，被拆迁人积极配合登记丈量，按时签订房屋拆迁补偿安置协议并按时完成搬迁的，另外再按其货币补偿金额的20%给予奖励；拆迁工作开始15天内签订安置补偿协议的被拆迁户可以一次性领取奖励1万元，超过15天没有签订安置补偿协议的不予奖励。（二）房屋产权调换按照“拆一补一”的原则置换。（三）安置房面积实行多还少补原则。置换安置面积在5平方米之内的（包括5平方米），其差额面积按每平方米3200元补齐差价；置换安置面积超过5平方米的，其差额面积按市场评估价格补齐差价。（四）被拆迁房屋的室内装修部分采取市场评估；电话、空调、有线电视等拆迁费按市政府相关规定予以货币补偿。（五）搬迁补助费一次性支付3000元。此外，该补偿方案还对安置房屋的相关费用、交房时间、临时过渡费用的支付标准及方式、拆迁安置房的建设标准等事项作出了明确规定。覃国崖位于三亚市吉阳区凤凰路下洋田安置区B型安置楼501房的案涉房屋在下洋田安置区项目的征收范围内，其三土房（2003）字第2094号《土地房屋权证》载明：案涉房屋建筑面积为124.48平方米，分摊公共建筑面积为6.35平方米；土地使用权面积和共用分摊面积均为103.42平方米，土地使用权类型为出让。   2014年11月24日，三亚市住建局向下洋田安置区项目被征收人发出通告，明确下洋田安置区项目房屋征收补偿的签约期限为自三亚市政府房屋征收决定公告之日起45日内，房屋搬迁期限为签订征收补偿协议之日起30日内。2015年3月12日，因覃国崖未在规定的签约期限内与房屋征收实施单位签订安置补偿协议，三亚市吉阳区人民政府（以下简称吉阳区政府）向其送达《三亚市人民政府关于房屋征收补偿告知书》，告知其自收到该告知书之日起15日内，持本人身份证件和土地房屋权属证书等材料与吉阳区政府签订房屋征收补偿协议，或者对补偿方式作出选择后书面告知吉阳区政府，逾期三亚市政府将依法作出征收补偿决定。2015年4月18日，三亚市政府对覃国崖作出三府函〔2015〕205号《三亚市人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称205号补偿决定）。此后，三亚市政府未在规定期限内向人民法院申请强制执行该补偿决定。   2016年4月7日，三亚市住建局通知覃国崖等6名下洋田安置区项目的被征收人自收到该通知之日起7日内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面报送该局，逾期未提交书面选定结果的，该局将采取抽签方式随机选定房地产价格评估机构。后因覃国崖未配合选定房地产价格评估机构，三亚市住建局采用随机抽取的方式选定三亚正源房地产评估有限公司为案涉房屋的房地产价格评估机构。2016年9月9日，三亚正源房地产评估有限公司根据三亚市住建局的委托作出三亚正源评房[2016]估字第20161004号《房地产估价报告》，确定覃国崖案涉房屋在估价时点2014年11月8日的评估单价为每平方米11228元，评估总价为1397661元（含补交的地价）。同时，该估价报告载明其应用的有效期自2016年8月9日起一年内有效。2016年10月12日，吉阳区政府在下洋田居委会工作人员的见证下，将前述《房地产估价报告》留置送达给覃国崖。覃国崖未对该《房地产估价报告》提出复核评估和专家委员会鉴定申请。   2019年7月3日，吉阳区政府向覃国崖送达《限期选择补偿安置方式的通知》，要求其在2019年7月15日前就货币补偿和产权调换两种补偿安置方式作出书面选择，逾期不选择的，视为默认货币补偿方式。其中，货币补偿方式的补偿费用包括：被征收房屋的市场评估价值1397661.44元、房屋室内装修补偿38435.55元、搬迁补助费3000元，合计1439096.99元。产权调换补偿方式包括：（一）搬迁补助费3000元、被征收房屋室内装修费38435.55元，合计41435.55元；（二）临时过渡期暂定12个月，自搬迁之日起，按2400元/月的标准一次性发放12个月的临时过渡费共计28800元。过渡期满后仍未交付安置房屋的，按照《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》有关规定继续发放临时过渡费，至安置房屋交付的次月起停止支付临时过渡费。（三）提供的产权调换房为期房，位于下洋田安置区项目征收范围内，房号为15栋14层02户型，建筑面积为150.22平方米；按照建筑面积1:1的标准进行产权调换后，安置房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积25.74平方米，需交纳353896.08元［5平方米×每平方米3200元＋（25.74平方米-5平方米）×每平方米16292元］的差额面积房价。（四）第一、第二项与第三项相抵后，覃国崖需交纳产权调换房屋面积差价283660.53元。此后，覃国崖未在规定时间内就前述两种补偿安置方式作出选择。   2019年9月24日，三亚市政府对覃国崖重新作出3号补偿决定，根据《征补条例》第十七条、第十九条、第二十六条、第二十八条以及《下洋田安置区征收决定》等规定，决定：一、对覃国崖案涉房屋实施征收。二、对覃国崖实行货币补偿，由吉阳区政府向覃国崖支付下列补偿费用：（一）被征收房屋的市场评估价值1397661.44元（被征收房屋建筑面积124.48平方米×市场评估单价11228元/平方米)；（二）房屋室内装修补偿38435.55元（因被征收人覃国崖不配合评估机构对其被征收房屋装修进行评估，暂以下洋田安置区B型安置楼同等户型8户被征收人的房屋装修补偿均值进行补偿，待具备评估条件后再予以评估，实行多退少补）；（三）搬迁补助费3000元。三、限被征收人覃国崖在接到该决定书之日起15日内与吉阳区政府办理房屋征收补偿手续，并将案涉房屋腾空，交付吉阳区政府验收后拆除。四、撤销205号补偿决定。此外，三亚市政府还在3号补偿决定中告知了覃国崖对该决定申请行政复议或者提起行政诉讼的权利和期限。2019年9月30日，吉阳区政府向覃国崖留置送达了3号补偿决定。2020年3月13日，吉阳区政府在案涉房屋所在楼房的墙体上的张贴了《关于覃国崖户征收补偿决定的公告》。2020年3月19日，吉阳区政府将三亚市政府作出的《履行征补决定催告通知》送达给覃国崖，催促其在收到该催告书之日起10日内履行腾空案涉房屋并交由吉阳区政府拆除的义务。2020年3月23日，覃国崖对3号补偿决定不服，提起本案诉讼。案涉房屋目前尚未拆除。   本院认为，本案的主要争议焦点是被告三亚市政府对原告覃国崖作出的3号补偿决定程序是否合法，依据是否充分，补偿是否公平合理。   首先，从被告三亚市政府作出3号补偿决定的程序上看。三亚市政府在其确定的房屋征收部门与被征收人覃国崖在签约期限内达不成补偿协议的情况下，经通知覃国崖选择房地产价格评估机构未获回应后，采取抽签方式随机选定评估机构，并委托该评估机构对案涉房屋的房地产市场价值作出《房地产估价报告》。覃国崖在房屋征收部门向其送达《房地产估价报告》后未提出复核评估和专家委员会鉴定申请。最终，三亚市政府在房屋征收部门通知覃国崖限期选择补偿安置方式，而覃国崖未予选择之后，作出3号补偿决定，其程序基本符合《征补条例》第十九条、第二十条、第二十六条的规定。覃国崖主张三亚市政府未向其送达案涉房屋的《房地产估价报告》，剥夺其申请复核评估和专家委员会鉴定的权利，三亚市政府作出3号补偿决定的程序违法。经查，三亚市政府提交的送达回证及下洋田居委会的《证明》相互印证，足以证明房屋征收部门在下洋田居委会工作人员的见证下向覃国崖留置送达了案涉房屋的《房地产估价报告》。覃国崖对此未能提出充分的反驳证据证明自己的主张，故本院对其该项主张不予支持。   其次，从被告三亚市政府作出3号补偿决定的依据以及补偿的公平合理性上看。根据《征补条例》第二条、第十九条第一款、第二十六条第一款的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照该条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。由此可见，因公共利益征收国有土地上房屋时，应当对被征收人给予公平补偿。而公平补偿的底线是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。当征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不应怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，造成补偿安置纠纷久拖不决，而应及时依法作出补偿决定，保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人可以用获得的补偿款购买到与被征收房屋区位、结构、面积等条件对等的房屋，合法财产权益不因房屋征收而受到减损。如果因征收人及其征收部门自身原因，房屋征收决定的公告时间与实际作出征收补偿决定的时间相隔过长，房地产市场行情发生明显变化，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再机械地以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，而应以实际补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。本案中，三亚市政府于2014年11月8日作出《下洋田安置区征收决定》，于2014年11月13日进行了公告。后因房屋征收部门与覃国崖在通告的签约期限内达不成补偿协议，三亚市政府曾于2015年4月18日对覃国崖作出205号补偿决定，但未在法定期限内向人民法院申请强制执行。2016年9月9日，三亚正源房地产评估有限公司根据房屋征收部门的委托对案涉房屋作出《房地产估价报告》，确定覃国崖案涉房屋在估价时点2014年11月8日的评估单价为每平方米11228元，评估总价为1397661元。同时，该估价报告载明其应用的有效期自2016年8月9日起一年内有效。2016年10月12日，房屋征收部门向覃国崖送达了案涉房屋的《房地产估价报告》。覃国崖未提出复核评估和专家委员会鉴定申请。之后，三亚市政府迟延到2019年9月24日才重新对覃国崖作出3号补偿决定，但其作出3号补偿决定所依据的是已经超过“应用有效期”两年多的评估报告，所确定的每平方米11228元的补偿单价是案涉房屋在2014年11月8日的市场评估单价，与2019年9月三亚市类似房地产价格已经高涨的市场行情不对应，不能保障覃国崖依据该决定获得的补偿款在市场上能购买到与案涉房屋类似的房屋。因此，三亚市政府作出的3号补偿决定缺乏公平合理的补偿依据，违反了《征补条例》第二条关于公平补偿的规定。此外，三亚市政府未在3号补偿决定中给予覃国崖电话、空调、有线电视等家用设备拆迁费的补偿，也违反了《下洋田安置区征收决定》和《下洋田安置区拆迁安置补偿方案》的相关规定。   综上所述，被告三亚市政府作出3号补偿决定的依据不合法，补偿价格显失公平，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：   撤销被告三亚市人民政府对原告覃国崖作出的三府征补决〔2019〕3号《三亚市人民政府房屋征收补偿决定书》。   案件受理费50元，由被告三亚市人民政府负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 吉 红   审判员 李 利   人民陪审员 林剑梅      二〇二〇年六月十日   法官助理 李祥铭   书记员 崔杨洋   附：相关法律、法规条文   国有土地上房屋征收与补偿条例   第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。   第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。   对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。   房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。   第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。   房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。   第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。   补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。   被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。   中华人民共和国行政诉讼法   第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：   （一）主要证据不足的；   （二）适用法律、法规错误的；   （三）违反法定程序的；   （四）超越职权的；   （五）滥用职权的；   （六）明显不当的。