广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7722号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚宝宗，男，1979年8月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宜州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市*******************1卡，统一社会信用代码914************539。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上诉人姚宝宗因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。姚宝宗上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回南兴公司的全部诉讼请求、支持姚宝宗的全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定姚宝宗未在期限内行使解除权、解除权已消灭错误。1.南兴公司已通知姚宝宗办理银行按揭，但从未向姚宝宗出具商业银行停止办理按揭贷款的通知，导致姚宝宗至今无法确定南兴公司能否依约协助办理银按揭贷款、以按揭贷款的方式支付剩余购房款，不能实现购买涉案商铺的目的。2.合同法规定的解除权可以约定行使期限的目的在于督促权利人及时行使权利，该期间应自权利人知道或应当知道合同目的无法实现起算。但本案中南兴公司从未明确告知无法办理按揭贷款，合同目的能否实现处于不确定状态，在此情况下，姚宝宗未行使解除权，解除合同条件至今未成就，不存在解除权超过15天未行使而消灭的情形，且一审法院也未认定解除合同的条件究竟成就于何时。3.南兴公司在没有任何法律政策性文件的情况下，即以银行已全面停止对商业地产的按揭贷款业务为由要求姚宝宗一次性付款，缺乏理据。自合同签订之日至今，坦洲各处房地产均可正常办理按揭，而南兴公司因多起商业纠纷被列入黑名单才是其不能办理银行按揭的真正原因，故姚宝宗有理由相信南兴公司存在故意掩盖事实、有目的促使合同条件实现、行使合同诈骗行为，从而导致姚宝宗的合同目的无法实现。二、补充协议第三条第6点不适用本案情况，南兴公司无权延长交楼及产权登记期限。1.姚宝宗已按合同约定支付了首期购房款，后续购房款根据合同约定应以商业贷款的方式支付，姚宝宗也予积极配合，一审亦认定非因姚宝宗的原因导致无法办理商业贷款，姚宝宗没有违约行为。根据涉案合同第十四条约定，应在商品房交付使用后720个工作日办理权属登记、取得权属登记证书。南兴公司至今未能办理权属登记证书显属违约，应按照合同约定承担违约责任。三、一审判令姚宝宗分期支付购房款没有任何合同与法律依据。1.涉案合同明确约定，购房尾款支付方式为商业贷款，该约定是基于姚宝宗对其履行能力做出的选择。2.非因姚宝宗的原因导致无法办理商业贷款。相反，在双方签订涉案合同后、南兴公司起诉前，坦洲镇的其他商业地产均能够正常办理银行按揭手续，部分银行也出具了由于南兴公司的原因而不再与其合作的证明，足以证明是由于南兴公司的原因导致不能办理商业贷款。3.由于南兴公司的原因导致不能办理商业贷款，南兴公司构成违约，但一审法院未判令其承担任何违约责任，而是判令姚宝宗分期支付购房款，存在偏袒。4.涉案合同未明确也无法明确按揭办理成功的最终时间，但一审法院将银行放贷时间与签订涉案合同时间相提并论，没有依据。事实上，南兴公司在签订涉案合同一年后首次通知姚宝宗提交按揭资料，两年后又第二次通知，后来姚宝宗多次前往南兴公司咨询按揭办理进度，直到本案开庭前南兴公司均未明确答复不可按揭，即使从第二次递交资料办理能够成功开始计算，也应当自2015年开始向银行缴款，一审采信南兴公司的单方陈述，判令姚宝宗自2013年分期付款，没有合同依据与法律依据。5.在皇爵项目中，南兴公司存在合同欺诈情况，以售后返租的违反形式承诺高达35%的年回报率的租金回报来诱骗消费者签订合同，并隐瞒自己由于征信问题无法获得银行贷款的事实骗取消费者首期款，并签订委托管理合同后将该项目闲置，给消费者带来了财力与精神上的损失，属于集资诈骗行为。南兴公司辩称，同意一审判决。一、南兴公司在约定交付期限内向业主交付了涉案商铺，业主也接受了涉案商铺并进行使用、收益。南兴公司已履行主合同义务，未能办理银行贷款并非合同不能继续履行的原因，业主提出解除合同没有法律依据。业主没有根据补充协议第十条在约定解除期限内书面要求解除合同，而是在南兴公司要求收取剩余购房款时才提出解除合同，一审认定其已丧失解除权正确。二、根据对价有偿原则与权利义务对等原则，业主在取得涉案商铺后有义务向南兴公司支付购房款。在其未付款前，南兴公司暂不办理房产证符合法律规定。三、因为银行现在基本不予办理商业贷款，一审调整付款时间与方式，本质上还是维护业主利益，同楼盘系列案件大部分生效案件均是同样的裁判思路，南兴公司也同意并接受法院酌情变更支付方式。南兴公司向一审法院起诉请求：姚宝宗向南兴公司一次性付清购房余款140000元及逾期付款利息（从2019年2月28日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。姚宝宗向一审法院反诉请求：1.解除南兴公司、姚宝宗于2012年7月14日签订的商品房买卖合同及补充协议；2.南兴公司赔偿姚宝宗逾期办证违约金34789.03元（按已付房款144756元为本金，年利率为6%，从2015年4月15日起计至南兴公司为姚宝宗办理房产权证为止）。一审法院认定事实：2012年7月14日，南兴公司(出卖人)与姚宝宗(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定姚宝宗购买南兴公司开发的位于中山市*********************卡商铺，总价款为284756元，签订合同当天支付首期款144756元，余款140000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；若买受人未全额缴清房价款、物业管理费及其他应缴款项（包括滞纳金）的，出卖人有权相应延迟交楼给买受人及拒绝为买受人办理契证，而无需承担任何责任；双方还约定了其他权利义务。2012年7月14日，姚宝宗与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定姚宝宗同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止。2012年7月24日涉案商铺办理备案登记。2012年9月25日，姚宝宗出具商品房接收认可书确认其正式接受该商铺及相关文本资料。2013年5月30日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年6月6日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。2015年6月24日，南兴公司再次出具一份关于皇爵广场商铺业主办理银行按揭贷款手续最后通知，再次通知业主于2015年7月17日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续，逾期未提交按揭资料或未按银行要求提交资料导致未能办理银行按揭贷款，则需于2015年7月30日前将购房款余款一次性支付。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。姚宝宗与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张姚宝宗一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，一审法院不予支持。关于能否解除合同的问题。姚宝宗作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买涉案商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，姚宝宗依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。姚宝宗并未在此期限内行使解除权，姚宝宗的解除权消灭，故姚宝宗主张解除合同，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。补充协议约定买受人未全额缴清房价款、物业管理费及其他应缴款项的，出卖人有权相应延迟交楼给买受人及拒绝为买受人办理契证，而无需承担任何责任，现姚宝宗并未交清房款，故其主张南兴公司支付逾期办证违约金，于法无据，一审法院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，姚宝宗应向南兴公司支付剩余购房款，购房款按照双方在合同中约定的金额支付。南兴公司主张剩余购房款为140000元，理据充分，一审法院予以采信。因姚宝宗购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使姚宝宗成功申请按揭贷款，姚宝宗依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，一审法院依据公平原则，酌情认定姚宝宗在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款140000元，具体支付期限如下：姚宝宗于一审判决生效之日起七日内支付84000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付14000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、姚宝宗向南兴公司支付剩余房款140000元（姚宝宗于一审判决生效之日起七日内支付84000元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付14000元）；二、驳回南兴公司的其他诉讼请求；三、驳回姚宝宗的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3100元（南兴公司已预交），由南兴公司负担；反诉案件受理费3047元（姚宝宗已预交），由姚宝宗负担。本案二审期间，姚宝宗提交以下证据：1.图片，拟证明南兴公司存在虚假广告行为；2.价目表、备案表，拟证明合同存在欺诈，应属无效；3.银行回复及网页信息，拟证明是南兴公司的原因导致不能按揭。南兴公司没有提交新证据，并对姚宝宗提交的上述证据均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审调查期间，姚宝宗确认南兴公司曾于2013年通知办理按揭，但认为直到2015年6月南兴公司还在持续通知办理按揭，一直到本案一审开庭前也没有告知不能按揭，其也没有收到过催付尾款的通知。南兴公司确认未通知姚宝宗关于银行不予办理商业贷款情况。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点为姚宝宗的合同解除权是否已消灭。合同解除权系当事人的权利，当事人在法律允许的范围内可自主处分。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”由此可见，根据我国现行法律的规定，为避免当事人之间的权利义务长期处于不确定的状态，影响交易的稳定性，除法律另有规定外，当事人可自行约定解除权行使的期限。涉案补充协议第十条约定，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。该约定系对于买受人行使合同解除权期限的明晰，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。依据涉案合同约定，姚宝宗在支付涉案商品房首期款144756元后，以商业贷款的方式支付余款140000元，“自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准”。依交易惯例可知，南兴公司作为出卖人负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，且应以其与相关银行存在按揭贷款合作关系为前提，而且银行在受理申请后何时批准、批准金额并非双方当事人所能控制，故上述备注内容并非双方关于余款支付期限的约定。南兴公司在签订合同后曾于2015年6月24日通知姚宝宗准备好相关银行贷款所需的资料并办理手续，但并无证据证明其在通知姚宝宗办理按揭时已具备以银行按揭方式履行的条件，或者姚宝宗经通知后未能办理银行按揭系自身原因所致，而是在本案二审期间确认并未就银行不再办理按揭贷款事宜向姚宝宗进行过告知，故本院采信姚宝宗的陈述，认定双方在诉讼前就办理按揭贷款问题一直处于协商状态，亦即涉案余款支付方式、支付时间仍未能确定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定以及合同补充协议关于“买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求”之约定，因南兴公司并未就无法办理按揭贷款问题明确告知姚宝宗，亦无证据证明双方通过其他方式合意变更付款方式或另行指定付款期限，姚宝宗反诉请求解除双方签订的涉案合同并未超过约定期限，本院予以支持。因姚宝宗并未全额缴清房价款且要求解除合同，其主张出卖人履行办证义务有悖补充协议约定，故逾期办证违约金诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，姚宝宗的上诉合理部分，本院予以支持，对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5047号民事判决；二、解除姚宝宗与中山市南兴房地产有限公司于2012年7月14日签订的商品房买卖合同及补充协议；三、驳回中山市南兴房地产有限公司的全部诉讼请求；四、驳回姚宝宗的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3100元（中山市南兴房地产有限公司已预交），由中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费3047元（姚宝宗已预交），由中山市南兴房地产有限公司负担2712元并于本判决生效之日起七日内径付姚宝宗，由姚宝宗负担335元；二审案件受理费6147元（姚宝宗已预交），由姚宝宗负担335元，由中山市南兴房地产有限公司负担5812元并于本判决生效之日起七日内径付姚宝宗。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年六月二十四日书记员  郑 蕙