江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初164号原告：深圳市万厦居业有限公司丰城分公司。住所地：江西省丰城市新城区富州路**。统一社会信用代码：9136098156382875XM。负责人：郭荣立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：易丽强，江西秦风律师事务所律师。执业证号码：136××××19949。委托诉讼代理人：邹甜甜，江西秦风律师事务所律师。执业证号码：136××××86705。被告：丁金荣，男，1965年6月3日出生，汉族，住江西省丰城市。被告：喻美珍，女，1965年10月15日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：丁维，男，1991年10月14日出生，汉族，住江西省丰城市。原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司（以下简称原告）与被告丁金荣、喻美珍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人易丽强、被告丁金荣及被告喻美珍委托代理人丁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告向原告支付物业费8399.37元及滞纳金3023.77元（滞纳金以未支付的物业费为基数按日利率万分之五计算，暂计算至2019年11月30日）；2、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2012年11月25日，两被告购买了江西福泽房地产开发有限公司（以下简称“福泽房地产公司”）开发的福泽上城小区16幢2单元703室房产，房屋建筑面积为119.14平方米。另2012年7月20日，深圳市万厦居业有限公司与福泽房地产公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》，约定由深圳市万厦居业有限公司为上述小区提供物业服务，物业费收取方式为：多层住宅为0.8元/平方米/月；5层及5层以下的高层住宅为1.3元/平方米/月；5层以上的高层住宅为1.5元/平方米/月。被告的物业费交费标准为1.5元/平方米/月，逾期交纳滞纳金按每日万分之五计算。后深圳市万厦居业有限公司根据合同约定指定深圳市万厦居业有限公司丰城分公司即原告为小区提供物业服务，并由原告与福泽房地产开发公司签订了《补充协议》。上述合同签订后，原告积极履行合同约定的权利和义务，对小区实行规范的物业管理，但两被告自2016年1月1日起即未向原告支付物业费，期间原告通过不同方式多次向被告催缴未果。截止2019年11月30日，被告已欠物业费8399.37元。综上，现原告为维护自身合法权益，特根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相应法律规定，向法院提起诉讼，望法院判如所请。两被告辩称，原告没有尽到相应的服务管理义务，外墙渗水，卫生间漏水，延误维修，造成业主损失巨大，上楼装修严重漏水，没有协调。另外，公共部位乱搭乱建，任意废坏绿化带，小车乱停乱放，停车费收取不一致，严重扰乱业主的正常生活。因此，原告应赔偿我的损失，再交物业管理费。本案已经超过诉讼时效。根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认本案以下法律事实：2012年11月25日，两被告购买了江西福泽房地产开发有限公司（以下简称“福泽房地产公司”）开发的福泽上城小区16幢2单元703室房产，房屋建筑面积为119.14平方米。另2012年7月20日，深圳市万厦居业有限公司与福泽房地产公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》，约定由深圳市万厦居业有限公司为上述小区提供物业服务，物业费收取方式为：多层住宅为0.8元/平方米/月；5层及5层以下的高层住宅为1.3元/平方米/月；5层以上的高层住宅为1.5元/平方米/月。被告的物业费交费标准为1.5元/平方米/月，逾期交纳滞纳金按每日万分之五计算。后深圳市万厦居业有限公司根据合同约定指定深圳市万厦居业有限公司丰城分公司即原告为小区提供物业服务，并由原告与福泽房地产开发公司签订了《补充协议》。上述合同签订后，原告对小区实行了物业管理。两被告自2016年1月1日起即未向原告支付物业费，截止2019年11月30日，被告已欠物业费8399.37元。原告多次向被告催要物业管理费未果，因此原告诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及深圳市万厦居业有限公司与江西福泽房地产开发有限公司签订的《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，被告理应按期缴纳物业费。原告诉请被告支付自2016年1月1日至2019年11月30日物业费，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付滞纳金，考虑到原告作为物业服务企业的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，且原告未向本院提交证据证明被告拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意，故对于原告该诉请本院不予支持。被告辩称房屋外墙漏水有质量问题，与本案物业服务非同一法律关系，被告可另行寻求解决方式。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动地向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。被告辩称原告存在损害业主合法权益情况，被告作为业主可通过合法途径向原告主张权利，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费进而侵害已交纳物业费业主的合法权益。被告辩称本案已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期内从最后一期履行期限届满之日起计算"之规定，本案被告未停止服务，不存在起算诉讼时效，故对被告辩称本案已过诉讼时效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告丁金荣、喻美珍于本判决生效后十日内给付原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司2016年1月1日至2019年11月30日的物业服务费8399.37元；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告丁金荣、喻美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  甘院华人民陪审员  邹晓华人民陪审员  漆娇莉二〇二〇年六月二十四日书 记 员  吕江雁附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。