上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初17695号原告(反诉被告)：上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：施丽君,执行董事。委托代理人：顾国富、胡源生，上海宝申理律师事务所律师。被告(反诉原告)：国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司，住所地上海市。负责人：韩德明，经理。委托诉讼代理人：钱俊、周沛霈，北京环球律师事务所上海分所律师。原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司(以下简称“花嫁长风公司”)与被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司(以下简称“国盛公司”)以及反诉原告国盛公司诉反诉被告花嫁长风公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)花嫁长风公司的委托诉讼代理人顾国富、胡源生、被告(反诉原告)国盛公司的委托诉讼代理人钱俊、周沛霈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花嫁长风公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金人民币898603.62元(以下币种均为人民币)；2、被告赔偿原告2018年3月1日至2018年7月31日期间的各项损失XXXXXXX.57元。事实和理由：原、被告于2013年3月13日签订商铺租赁合同，原告向某某承租上海市大渡河路XXX号国盛时尚第三层316、317、318、334-2、319、320、321、334-3号商铺，租期8年，双方并就费用支付方式、违约责任等进行约定。2017年3月1日，被告以商场拟于2018年2月28日停止营业为由，要求原告“自即日起停止2018年2月之后婚宴的预定工作”。原告在接到被告上述函件后，为避免影响商誉，停止了婚宴的预定，但仍维持运营。2017年3月29日，原告复函被告，要求被告继续履行租赁合同，被告则回复要求原告继续停止接单并承诺就停业事宜进行沟通协商。此后被告一直未明确表态且未与原告协商，致使原告业务处于重大不确定状态。2018年2月11日，原告发函告知被告：1、基于不安抗辩权，原告暂停支付2018年3月之后的租金；2、要求继续履行租赁合同；3、及时磋商赔偿事宜，若被告无法明确相关事宜，原告将重新启动婚宴预定工作。此后原告应被告要求于2018年6月25日支付了7月的租金及物业管理费，但被告收取租金后又于7月2日发函原告称双方合同应于2018年2月28日解除。因被告反复无常的行为使双方合同履行始终处在不确定状态，导致原告巨大损失。经协商无果，原告遂提起诉讼。被告国盛公司辩称，政府职能部门对系争场地的规划调整，导致双方合同不能履行，其依据情势变更原则已通知原告解除租赁关系，属于法定解除，被告具有免责事项，不应承担违约责任。在被告已经明确通知原告解除合同的情况下，系争商铺自2018年3月起实际已不再经营，不存在所谓的损失，即便有损失，也系原告恶意扩大造成。原告在租赁合同解除后，仍占用系争商铺拒不返还，应支付相应的场地使用费。综上，不同意原告其余诉讼请求。反诉原告国盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告签订的《国盛时尚(GUOSONMALL)租赁合同》于2018年2月28日终止；2、反诉被告向反诉原告返还大渡河路XXX号316、317、318、334-2、319、320、321、334-3号商铺，若逾期返还的，每逾期一日返还按照最后一个月日固定租金的1.5倍支付违约金，直至返还商铺之日止；3、被告立即将注册地址变更至大渡河路316、317、318、334-2、319、320、321、334-3号以外的地址，每逾期一日变更按照最后一个月日固定租金的1.5倍支付违约金，直至变更完成之日止。事实和理由：2013年3月18日，双方签订租赁合同，约定反诉被告承租反诉原告经营管理的大渡河路316、317、318、334-2、319、320、321、334-3号商铺，并约定租期、租金、及相关违约责任。长风生态商务区因规划原因，商场被政府部门要求整体重新布局和改造建设，现场地用途已经规划调整为文化馆，不得从事商业服务餐饮使用，租赁合同客观上无法继续履行。在反诉原告通知反诉被告解除合同后，反诉被告仍占用系争房屋，反诉原告遂提起诉讼。反诉被告辩称：反诉原告主张租赁合同终止及情势变更无事实和法律依据，2018年2月28日之后发生的事实不能作为判断合同是否在2018年2月28日终止的事实依据。现2018年2月28日前的规划调整并没有实际实施，在发生新的事实即规划实际调整之后，反诉原告没有明确合同解除的意思表示，若反诉原告要解除合同，仍要履行通知的程序，载明解除合同的具体理由。故反诉原告主张合同已经解除，依据不足。如果法院认定合同解除，造成解除的违约责任，应由反诉原告自行承担。反诉被告在不能正常使用商铺期间，不应支付租金和物业管理费。反诉原告主动申请变更房屋用途，不属于法律规定的情势变更的不可抗力。本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，案外人上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司(乙方)与被告国盛公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定：1、案外人向某某承租上海市大渡河路XXX号国盛时尚商场三层316、317、318、334-2、319、320、321、334-3号商铺，租赁面积2189.58平方米；2、租期8年，自装修免租期结束次日起96个月止；3、租期内租金前三年每月143198.53元，第四年-第六年租金每月156336.01元，履约保证金429595.59元，物业管理费每月65687.40元，物业管理保证金197062.20元；4、租赁期限内，甲方违反合同约定擅自单方面解除本合同或造成乙方连续15天无法正常经营的情形，甲方向乙方支付相当于履约保证金数额的违约金，乙方还将根据租期剩余时间向甲方收取违约金，离租期结束多于2年(含本数)，收取相当于三个月租金的违约金，基数按当年租金的平均值计算，此外甲方还应赔偿由此给乙方造成的其他损失。2013年12月18日，原、被告与案外人上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司签订《主体变更协议》，约定原由案外人上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司与被告签订的商铺租赁合同承租人变更为原告，原合同中上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司的权益和义务由原告承继。上述合同签订后，双方均按约履行。2017年3月1日，被告致函原告称：为响应普陀区长风生态商务区管委会的号召，结合本市重大工程地铁15线长风公园站的施工建设，商场和国浩长风城二期东地块的开发需对商场重新布局改造建设，商场拟于2018年2月28日停止营业。就停业有关事宜，双方可进行沟通详洽，请原告自即日起停止2018年2月之后婚宴的预订工作。3月29日，原告回函被告表示要求被告继续履行剩余租期。2018年2月11日，原告再次致函被告表示其将暂停支付2018年3月之后的租金直至被告书面明确合同继续履行或就提前解约及相关赔偿事宜达成书面协议为止，若被告未就相关事宜达成一致，原告将重启婚宴预订工作。后双方多次信函往来均未达成一致。另查明，上海市大渡河路XXX号商场一期产权人为案外人上海新浩隆房地产开发有限公司，被告自2010年5月28日起向案外人承租上述商场，租期20年。2017年8月18日，上海市普陀区规划和土地管理局依据权利人申请作出沪普规土许方[2017]第8号《关于审定长风地区1号地块建设工程设计方案的决定》。2018年6月13日，上海市规划和国土资源管理局作出沪规土资建复字[2018]43号行政复议建议书，载明：因案外人提起行政复议，其在沪普规土许方[2017]第8号《关于审定长风地区1号地块建设工程设计方案的决定》中发现该决定存在多项违规事项，并建议对该决定进行调整优化，以避免引发行政复议、诉讼矛盾。后上海市普陀区规划和土地管理局根据该建议于2018年9月26日对系争房屋所在商场重作沪普规土许设[2018]57号《关于核定国浩长风城一期商场改造项目规划条件的决定》，其中载明规划系依据权利人提交的申请进行审核。2019年4月18日，上海市自然资源确权登记局核发系争商铺所在的上海市大渡河路XXX号、大渡河路XXX弄XXX号房屋不动产权证书，载明系争商铺所在452号房屋类型为文化馆，用途为文化展览。反诉查明事实同本诉。以上事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述为证。审理中，经本院释明，原告向本院变更诉讼请求：1、被告支付违约金898603.62元；2、被告退还原告租金XXXXXXX.23元(2018年3月1日至2020年1月31日)；3、被告赔偿原告装修损失XXXXXXX.62元，装修设计费400000元，店内物品损失503181元，公证费损失5200元；4、被告赔偿原告各项损失，包括2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业费XXXXXXX.8元，员工薪酬XXXXXXX.06元，值班人员费用XXXXXXX元，实际利润损失XXXXXXXX.02元，并自2020年1月1日起按每月995721.10元计算至判决生效之日(包括每月支出的员工薪酬、物业管理费、值班费用、利润损失)；5、退还履约保证金429595.59元；6、退还物业保证金197062.2元；7、赔偿新店装修期6个月员工薪酬共计XXXXXXX.92元，12个月预期利润损失XXXXXXX.92元，赔偿剩余租期21个月的租金差额损失XXXXXXX.72元(另租场地与系争场地的差额按每日1.2元/平方米计算)。经原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺内装修工程残值进行司法评估，鉴定结论为装修工程残值共计XXXXXXX元，另有吊灯、壁灯残值43715元、音响及设备残值60019元，舞台灯光及架子残值171546元。上海申威资产评估有限公司对原告申请的可移动设施设备进行了估价，涉案标的物市场价值为503181元。本院向上海市普陀区规划和自然资源局问询，其回复关于系争商铺所在商场地上部分目前不得作为商业用途。经本院主持，双方于2020年1月20日办理系争场地的交接，被告已收回系争场地，双方均确认无未结算的水、电、煤气等费用，原告同时撤回涉及物业管理费及物业管理费押金的诉讼请求。关于本诉，本院认为，首先被告主张其已于2017年3月1日通知原告解除租赁合同，法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在合同履行过程中，解除合同属于改变合同的重大事项，意思表示应当直接、明确。被告于2017年3月1日发送原告的函件中仅说明因规划调整，商场将于2018年2月28日停业，并要求原告在2018年2月后停止经营，但未作出明确、直接关于解除合同的意思表示。被告是否已作出解除合同的意思表示不能以原告对此作出的理解进行反向推定。其次，根据查明的事实，系争商铺所在的商场经权利人申请调整规划于2017年8月18日获核准，此后沪普规土许方[2017]第8号《关于审定长风地区1号地块建设工程设计方案的决定》因存在多处违规情形，发证机关于2018年9月26日方对系争商铺所在的商场重做了规划变更许可。故在2018年9月26日规划变更申请获核准之前，被告并无以规划调整为由要求原告停止经营或解除合同的事实依据。鉴于此，对被告主张双方合同已于2018年2月28日解除的主张，本院不予认可。系争商铺所在商场目前确已调整规划用途，不得用于商业经营，客观上原、被告之间的租赁合同已无法继续履行。本院确定双方所签租赁合同于职能部门对系争商场核发变更规划后的产权证之日即2019年4月18日解除。被告作为出租人，有义务保证租赁场地符合合同约定的使用用途，商场规划调整并非政府职能部门行政性行为，合同无法履行的过错责任应由被告承担。但在被告存在违约的情形下，原告既要求被告支付合同约定的违约金，又要求被告赔偿其实际损失，不符合法律规定，本院不予采纳。对原告提出的合理赔偿范围，本院核定如下：装修工程的残值、合理的员工薪酬、实际支付的租金、预期收益。关于装修工程残值，第三方评估机构对系争商铺装修工程残值已作出司法评估报告，评估结论客观合理，本院予以采纳。装修工程评估报告中涉及的吊灯、壁灯、音响及设备、舞台灯光及架子，考虑到上述物品及设备虽属于可移动设施设备，但系根据系争场地而定制，上述设施设备拆除后另做他用的价值会产生严重贬损，该部分费用由本院酌情确定。在双方办理涉案商铺交接过程中，原告对其余可移动设施设备表示其不要求搬离，由被告自行处分，并无不当，但原告要求被告赔偿相关设施设备的折价款，并无法律依据，本院对此不予采纳。原告在承租系争商铺期间，聘用员工产生员工薪酬支出，并有审计报告为证，本院对此予以采纳。但在涉案商铺停止经营后，涉案店铺雇佣的员工人数、支出费用无直接证据予以证明，本院对原告在合同解除前员工薪酬损失酌情确定。因被告违约，导致原告无法正常经营及至合同解除，在租赁合同解除前原告主张免除租金并要求被告退还，合法有据，本院对此予以采纳。租赁合同解除后，原告应将系争商铺返还，被告返还履约保证金，考虑此时本案诉讼仍在进行过程中，原告未及时返还商铺，亦有其合理理据，对租赁合同解除后到原告实际返还房屋之日期间的房屋使用费标准，本院酌情确定按每月50000元标准计算。关于原告主张的预期利润损失，因租赁合同解除，原告需寻他处再行开展经营，考虑到原告经营的婚庆行业的特殊性、营业模式等因素，原告主张要求被告赔付预期利润损失，尚属合理。该部分损失，由本院依据原告提供的审计报告，结合婚庆行业平均水准等因素，酌情确定。至于原告主张另行雇佣安保人员维护系争场地，相关费用要求被告承担，无合同依据，本院不予采纳。租赁合同解除后，原告再行要求被告赔偿员工薪酬、预期利润损失，租金差额损失，无合法依据，本院不予采纳。关于反诉，基于本诉阐明的理由，因反诉原告存在违约，本院已确定双方租赁合同于2019年4月18日解除，双方亦已于2020年1月20日办理系争商铺交接手续，反诉原告要求反诉被告返还系争商铺的诉讼请求已经实现。在本院未对租赁合同是否解除作出生效判决前，反诉被告未将系争商铺交还反诉原告，并不构成违约，反诉原告要求反诉被告按最后一个月日固定租金的1.5被支付违约金的诉讼请求本院难以采纳。被告要求原告变更注册登记，因工商登记属于相关行政部门管理范围，本案对此不予涉及。在本案作出生效判决后，若反诉被告未按合同约定及时办理注册变更构成合同违约的，反诉原告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司与被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司签订的《国盛时尚(GUOSONMALL)租赁合同》于2019年4月18日解除；二、被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司租金人民币XXXXXXX.23元(已扣除原告应支付2019年4月19日至2020年1月20日房屋使用费人民币453333元)；三、被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司履约保证金429595.59元；四、被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司装修装潢损失人民币XXXXXXX元；五、被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司员工薪酬损失人民币XXXXXXX元；六、被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司预期利润损失人民币XXXXXXXX元；七、对原告上海花嫁丽舍长风婚庆礼仪服务有限公司其余诉讼请求不予支持；八、对反诉原告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案评估费人民币171600元，由原告负担人民币35000元，被告负担人民币141600元。本案本诉受理费人民币253714元，由被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司负担人民币115322元，被告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司负担人民币138392元。本案反诉受理费人民币8800元，由反诉原告国盛风尚贸易(北京)有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  王春晖人民陪审员  蒋建萍二〇二〇年六月三十日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。