广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1431号 上诉人（原审原告）：姚妹元，女，1972年5月7日出生，苗族，住贵州省铜仁市。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港市金地房地产有限公司。住所：广西防城港市港口区金花茶大道88号金地时代广场。统一社会信用代码：91450602662122269R。 法定代表人：周昌善。 委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。 上诉人姚妹元因与被上诉人防城港市金地房地产有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚妹元上诉请求：1．撤销一审判决，改判致使上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定上诉人未提供证据证明已向银行提交材料。上诉人已按《补充协议》第二项约定到被上诉人指定的贷款机构提交了申请办理贷款的全部资料，这一事实可以通过以下两方面得到确认：一 -2- 是《补充协议》第二项第（1）点约定：“买受人应当在《合同》签订前，必须向出卖人或者出卖人推荐的金融机构提交办理按揭贷款所需的真实可靠证件、证明等资料，否则买受人不得办理该《合同》备案登记手续”。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2018062413）已于2018年6月12日登记备案，因此可推定上诉人己按前述约定提交办理按揭贷款所需的真实可靠证件、证明等资料。二是双方均已作为证据提交的、由被上诉人向上诉人发出的《补缴购房款通知书》第3行载明：“由于受国家金融政策的影响，您向防城港市区农村信用合作联社荣兴分社申请按揭贷款人民币270000元（大写贰拾柒万元整）用于支付《商品房买卖合同（预售）》项目下的购房款，现防城港市区农村信用合作联社荣兴分社（联系电话：077028××××1）无法放款给你”。因此，该通知书足以证明上诉人已向被上诉人指定的防城港市区农村信用合作联社荣兴分社提交了办理按揭贷款所需的全部资料。二、上诉人没按被上诉人的通知支付余下的270000元购房款并不构成违约。上诉人没有钱所以才与开发商约定余款按揭贷款支付。现按揭不成，被上诉人要求上诉人一次性支付余款，显然有违合同签订的初衷，属强买强卖行为。如前已述，上诉人已按被上诉人的要求，向其指定的银行办妥了按揭贷款手续，至于银行最终没能发放贷款并非上诉人原因造成，上诉人并无违约，被上诉人亦无权要求上诉人一次性支付余款。遗憾的是，原审判决认定上诉人违约，但上诉人究竟违反了哪一条法律规定或合同约定，原审判决并没能列明。（二）被上诉人逾期交房所产生的解除权并未消失。原审判决以附件十一补充协议第五项第10条约定“买受人解除合同的须在逾期超过90日起15日内向出卖人送达书面通知，否则视为买受人自愿放弃《合同》第十二条逾期交付责任所约定的退房权利。”为由，错误认定上诉人未在15天内寄送解除函导致解除权消失。合同第八条约定，若上诉人逾期付款，则被上诉人可以随时解除合 同，不受15天的约束，同样的逾期交房违约责任，却给上诉人以补充协议的形式限定了15天的解除权，这明显地减少被上诉人的责任义务，加重了上诉人的责任 -3- 义务，非法剥夺了上诉人法律赋予的解除权。并且，一审判决没有结合附件十一补充协议第五项第9条约定的内容进行审理，该条约定遇不可抗力、政府部门等特殊原因，出卖人可以据实延期商品房交付时间，那么，遇到了那些特殊原因，上诉人并不知晓，被上诉人有义务也有责任告知上诉人，但是，被上诉人从未告知上诉人延期的原因，使上诉人处理完全被动的状态，若在15天内提出解除，被上诉人就会提出一大堆理由来说，你的解除期未到，若超过15天解除，则说你过了解除期，这对上诉人明显不公。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。附件十一补充协议第五项第10条应当认定为无效条款。此外，上诉人发律师函解除之日并未超过除斥期，合同约定2018年12月30日前交房，逾期90天可解除合同，解除期按这计算是截止至2020年3月30日。众所周知，2020年2-4月份，全国疫情禁令，上诉人根本没办法出门，更别说发函解除了，2020年2月7日防城港市政府亦发布了《防城港市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于延长在全市范围实行居（村）民出行管控措施时间的通告》，直到2020年4月份，上诉人才得以出行，来到防城港解决本案事宜，因此，解除期应当予以顺延至2020年5月份。三、原审判决适用法律错误，因无法订立担保贷款合同，购房合同应当依法解除，对于被上诉人逾期交房，上诉人亦有权解除合同。无法办理按揭贷款合同不可归责于上诉人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，上诉人有权解除购房合同。另根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被上诉人逾期交房，上诉人亦有权解除合同，故上诉人有两个合同解除权。 金地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同的约定被上诉人逾期交房超过90 -4- 日后，上诉人解除合同应在15日内向被上诉人送达书面通知，但上诉人于2020年4月22日向被上诉人发函要求解除合同已超过约定的解除权行使期限，其解除权已丧失。二、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释15条第2款规定，上诉人在被上诉人逾期交房后应在一年内要求法院行使其解除权，但从原审查明事实证实上诉人行使合同解除权已超过一年的除斥期间，其解除权已丧失。三、合同约定上诉人应在与被上诉人签订合同以及补充协议之日起60日内到指定的金融机构提交材料以及缴纳相应的费用，办妥其贷款手续，但上诉人至今未办妥贷款手续向被上诉人付清其购房款，已违约，作为违约一方其无权请求解除合同。 姚妹元向一审法院起诉请求：1．解除姚妹元与金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2018062413）；2．金地公司返还姚妹元购房款406,788元并支付利息40,557.22元（其中3万元从2018年6月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期借款利率计算，利息1,737.71元，从2019年8月20日起至2020年4月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算，利息855元；237,614元从2018年6月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期借款利率计算，利息13,575.35元，从2019年8月20日起至2020年4月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算，利息6,801元，139,174元从2017年8月8日至2019年8月19日按中国人民银行同期借款利率计算，利息13,607.16元，从2019年8月20日起至2020年4月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算，利息3,981元；以上利息共40,557.22元，其他利息算至款项付清之日止）；3．金地公司支付违约金6,767.88元（按全部房价款的1%计算）。 -5- 一审法院认定事实：2018年6月12日，姚妹元作为买受人与金地公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定姚妹元购买金地公司开发的位于防城港市港口区，面积90.15平方米，单价为每平米7507.35元，总价款为676788元。金地公司应于2018年12月30日前向姚妹元交付该商品房。合同对付款方式及期限约定为姚妹元应当于2018年6月12日前支付首期房价款406788元，占全部房价款的60%，余款27万元向银行（自双方签署本合同之日起60日内）申请贷款支付。合同对逾期交房的违约责任约定为……逾期超过90日，姚妹元有权解除合同，姚妹元解除合同的，应当书面通知金地公司，金地公司自解除合同通知之日起15日内退还姚妹元已付房款（含已付贷款部分），并自姚妹元付款之日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时金地公司按全部房价款的1%向姚妹元支付违约金。附件十一对因姚妹元的原因造成按揭贷款申请不能通过金融机构审批的，姚妹元应另行选择一次性付款或分期付款的方式，并在接到金地公司或金融机构通知后五日内到金地公司办公地点办理相关手续，如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为姚妹元违约。对逾期交付的补充约定为，出卖人逾期超过90日交房的，姚妹元解除合同须在逾期超过90日起15日内向金地公司送达书面通知，否则视为姚妹元自愿放弃合同第十二条逾期交付责任所约定的退房权利。 另查明，2017年8月8日、2018年6月6日、6月12日，金地公司分别出具三张《收据》，确认收到姚妹元交付的案涉房款139,174元、3万元、237,614元，以上款项共计406,788元。2020年4月22日，姚妹元委托精一律师事务所律师向金地公司发送《律师函》，告知金地公司解除《商品房买卖合同（预售）》并要求金地公司退还全部已付房款406,788元并按约定支付利息与违约金。 -6- 再查明，2019年11月20日，金地公司向姚妹元合同预留地址寄送《催缴房款通知》，告知姚妹元未能提交符合银行要求的按揭贷款资料，未能办妥按揭贷款手续，也未按期向金地公司申请变更付款方式或付清房款，姚妹元应于2019年12月25日前付清全部剩余房款27万元。该邮件被退回。2020年6月15日，金地公司再次向姚妹元合同预留地址寄送《补缴房款通知书》，告知姚妹元应在接到通知30日内将未支付的27万元购房款支付至金地公司指定账户。 一审法院认为，关于姚妹元要求解除其与金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求金地公司返还购房款并支付利息、违约金的问题。姚妹元与金地公司自愿、平等签订《商品房买卖合同（预售）》，应受该合同的约束。姚妹元作为买受人，应承担按合同约定支付购房款义务。合同约定姚妹元应在合同及补充协议签订之日起30日内到金地公司指定的金融机构提交材料及缴纳相关费用，办妥按揭贷款手续。在本案中，姚妹元主张其已向银行提交材料但由于金地公司信誉原因导致姚妹元无法办理按揭贷款手续，未提供证据证明，不予采信。而金地公司作为出卖人应履行按期向姚妹元交付符合合同约定的商品房的义务。双方于合同中约定，金地公司交房时间为2018年12月30日前，金地公司亦未能向姚妹元交付案涉房屋，构成违约。本案存在双方违约情形。依照合同约定金地公司逾期交房超过90日后，姚妹元解除合同应在15日内向金地公司送达书面通知，姚妹元于2020年4月22日向金地公司寄送函件要求解除案涉合同已逾解除权行使期限，解除权已消灭，故对姚妹元主张的解除案涉合同并基于合同解除所请求的退还房款支付利息等诉讼请求，均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳 -7- 回姚妹元的全部诉讼请求。案件受理费8,111.7元，减半收取计4,055.85元，由姚妹元负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下证据：1．《律师函》、《复函》，证明上诉人委托其代理人向被上诉人发出《律师函》，要求被上诉人指定办理银行按揭贷款的银行并告知所需材料及具体流程，但被上诉人收到后却不同意上诉人的要求，拒绝协助上诉人办理按揭手续；2．通话录音光盘及文字翻译，证明防城港市区农村信用合作联社荣兴分社未能发放贷款并非上诉人个人原因所致。经质证，被上诉人认为证据1可证实上诉人原来愿意履行合同，该证据不能作为定案依据；对证据2的真实性、合法性与关联性有异议，通话主体身份存疑，且通话内容模糊不清。本院认为，证据1与本案有关，具备真实性、合法性，可作为定案参考依据，予以采纳；不予采纳证据2。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院进行确认。 另查明，2020年6月15日，金地公司再次向姚妹元合同预留地址寄送的《补缴房款通知书》载明： 尊敬的姚妹元先生/女士： 感谢您对本公司工作的支持！同时，本公司也非常遗憾通知您：由于国家金融政策的影响，您向防城港市区农村信用合作联社荣兴分社申请按揭贷款人民币270,000元（大写贰拾柒万元整）用于支付《商品房买卖合同（预售）》项下的 购房款，现防城港市区农村信用合作联社荣兴分社（联系电话：0770-28××××1）无法放款给您。为此，依据贵我双方于2018年1月12 日签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四的规定，现本公司特通知您： 一、请您从接到本通知之日起30日内，将应付给我公司但尚未支付的购房款人民币270,000元（大写贰拾柒万元整）支付至我公司指定的如下账户： -8- 账户号：21×××68 户名：防城港市金地房地产有限公司 开户行：中国工商银行防城港市港口支行 二、如您需协商变更以上应付未付购房款的付款方式，请在接到本通知之日起10日内与我公司指定的黄琼（联系电话：138××××7015）联系协商；经 贵我双方协商一致的，双方协议变更应付未付购房款的付款方式。 三、您购买我公司的房屋已可以交房，但因您所购房屋的购房款尚未付清，故我公司在您付清全部购房款之时才将《商品房买卖合同（预售）》项下的房屋交付给您，且我公司不构成违约。 特此通知。 防城港市金地房地产有限公司 二〇二〇年六月十五日 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定上诉人以担保贷款方式支付余款，上诉人有到被上诉人指定的金融机构提交金融机构要求的全部资料及缴纳相关费用、办妥按揭贷款手续的义务。被上诉人主张上诉人未办妥以上手续，构成逾期付款、其无权要求解除合同。经查，2020年6月15日，被上诉人再次向上诉人合同预留地址寄送的《补缴房款通知书》载明系由于国家金融政策的影响，上诉人向防城港市区农村信用合作联社荣兴分社申请的按揭贷款无法放款。据此，可认定非属上诉人的原因致使按揭贷款申请不能通过金融机构审批，上诉人不构成逾期付款。案件审理过程中，上诉人委托律师向被上诉人发送《律师函》，要求被上诉人再次指定办理按揭贷款的 -9- 银行并告知所需材料和具体流程，被上诉人收到后于《复函》中未对以上问题作出回复并要求变更付款方式。上诉人主张因不能办理按揭贷款、合同不能继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，其享有涉案合同的解除权，上诉人于本案中诉请解除涉案合同并由被上诉人返还购房款406,788元及支付利息（利息以139,174元为基数，从2017年8月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30,000元为基数，从2018年6月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以237,614元为基数，从2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，且该项合同解除权的行使未过除斥期间，本院予以支持。上诉人再要求被上诉人支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，姚妹元的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： -10- 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1522号民事判决； 二、解除上诉人姚妹元与被上诉人防城港市金地房地产有限公司于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2018062413）； 三、被上诉人防城港市金地房地产有限公司向上诉人姚妹元返还购房款406,788元及支付利息（利息以139,174元为基数，从2017年8月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30,000元为基数，从2018年6月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以237,614元为基数，从2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人姚妹元的其他诉讼请求。 上述金钱给付债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费4,055.85元，二审案件受理费8,111.7元，均由被上诉人防城港市金地房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 -11- 审判长黄大亮 审判员刘帅武 审判员栾彩云 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理邹采伶 书记员谢馨仪