广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3026号原告：刘大威，男，1949年7月17日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码K625740（2）。委托诉讼代理人：黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，广东卓建律师事务所实习律师。原告：刘李典雅，女，1950年3月30日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码K625771（2）。委托诉讼代理人：黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳，广东卓建律师事务所实习律师。被告：陈静，女，1982年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区***************，公民身份号码350************36X。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：温冬妮，广东维烈律师事务所律师助理。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，员工。委托诉讼代理人：廖雯文，员工。原告刘大威、刘李典雅与被告陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告刘大威、刘李典雅的申请，依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘大威、刘李典雅委托诉讼代理人黄绿洲、黄琳，被告陈静委托诉讼代理人刘宏杰、温冬妮到庭参加诉讼；第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘大威、刘李典雅向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘大威、刘李典雅与被告陈静之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告陈静支付原告刘大威、刘李典雅违约金1000000元；3.被告陈静承担原告刘大威、刘李典雅因维权已支出的律师费35000元及《民事委托代理合同》约定的律师费180000元。事实与理由：2019年10月21日，原告与被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同编号：No.50301056498，双方约定原告将位于中山市东区*****恒信花园A区8幢首层71至72卡及2层71至72卡的房产（以下简称“涉案房屋”）出售给被告，转让总价款为9500000元，交易定金为1000000元，合同签订之日支付300000元，签订后8个工作日支付剩余700000元。双方同时对违约责任作出如下约定:“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或者要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”。在上述合同及其他相关文件签订后，原告积极履行合同义务，不仅将涉案房屋的产权证明交由第三人托管，配合查档确认产权清晰，可以进行交易，而且多次与承租人沟通，确认其已放弃优先购买权，并签署相关协议。被告却不按时足额向原告支付定金，原告多次催促，第三人于2019年10月28日向被告发送《催告函》，原告于2019年11月6日向被告发送律师函进行催促，被告于11月7日签收。被告已明确表示拒绝履行合同义务，被告的行为已经构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告陈静辩称，1.被告同意解除双方签署的二手房买卖合同及居间服务合同，原告、被告签署二手房买卖合同及居间服务合同当天晚上，被告认为中介公司存在虚假陈述，误导被告购买涉案房屋，如果双方继续交易，将会导致被告的巨大损失，被告在当天晚上已通过微信明确与原告解除二手房买卖合同及居间服务合同，不再履行，故此，被告认为双方在签署合同当天晚上，双方已就涉案合同解除事宜，被告已向原告发出通知，解除日期应为签署合同当日。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，合同解除应从收到之日开始计算；二、被告不同意向原告支付1000000元，涉案房屋在双方签订合同之后没有发生任何权利变更，原告无法证明原告已经产生相应损失，按照相关规定，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方没有实际履行涉案合同，原告不存在实际损失，被告解除合同的原因在于原告及中介公司，被告不应向原告支付任何违约金及损失；三、被告无需向原告支付律师费35000元及民事代理合同180000元。此外，合同签署后，不动产并没有交付，原告没有任何经济损失，按照相关的法律规定，就违约金的性质应该是补偿性为主，惩罚性为辅，被告就原告的损失进行举证，显示原告的物业能继续出租使用，没有任何损失，因此，被告认为原告的主张要求违约金过高，不应得到支持。第三人乐有家公司未到庭参加诉讼，其向本院提交情况说明，内容为：2019年10月21日，案外人刘平出具委托书，以原告刘大威、刘李典雅代理人的身份与被告陈静签署《声明书》，确认在未进行查档确认产权状态的情况下仍愿意交易，并签订了《二手房买卖及居间服务合同（合同编号：No.50301056498）》及相关补充协议，约定由刘大威、刘李典雅出售位于中山市东区*****恒信花园A区8幢首层71至72卡及2层71至72卡给陈静，合同约定房屋总价为9500000元，交易总定金1000000元，其中300000元定金由陈静当天支付给原告，剩余700000元定金由陈静于签订合同8个工作日内另行支付。第三人乐有家公司无任何托管款项。同日，案外人刘平出具加盖中山市自然资源局公章的《中山市不动产登记资料查询结果》，显示涉案房屋无抵押、无查封。2019年10月28日，按照被告提供的合同约定通讯地址，第三人配合原告向被告发送《催告函》，催促被告限期补交定金，未果。2019年12月2日，原告以被告未按合同约定补足定金为由，向被告发送《解除合同通知》。第三人多次与原、被告就争议解决进行沟通协商，均无法达成一致，遂引发诉讼。本院经审理认定事实如下：刘大威、刘李典雅系广东省中山市东区*****恒信花园A区8幢首层71至72卡及2层71至72卡商铺〔房产证号：粤房地权证中府字第0211059487/0211059486号〕的权属人，建筑面积469.7平方米。刘大威、刘李典雅拟出售上述商铺，委托乐有家公司挂牌交易。陈静拟购买上述商铺，由乐有家公司提供居间服务，双方达成初步购买意向。2019年10月21日，刘大威、刘李典雅（刘大威、刘李典雅委托刘平代签合同并负责全部交易流程）作为卖方与陈静作为买方在第三人居间方乐有家公司服务下签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区*****恒信花园A区8幢首层71至72卡及2层71至72卡，总转让价9500000元，定金1000000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金300000元，本合同签订后8个工作日内再向卖方支付定金700000元。买卖双方同意将定金交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备“房地产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态”条件后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户。买卖双方协商一致约定买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。经买卖双方协商，交易税费（包括交易履行过程中因法律法规和政策原因新增的税费）及交易过程中产生的其他费用（包括赎楼担保费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息等）由卖方承担。买卖双方均清楚该房产所附租的现状为有租约，租期到2020年5月31日止，月租金为40200元，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。同日，刘大威、刘李典雅与陈静还签订了《信息告知书》、《交易节点确认书》、《价格确认书》、《家私家电清单》等一系列交易文件。在双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中刘大威、刘李典雅所注明的通讯地址为：广东省中山市东区恒信花园A区******；陈静所注明的通讯地址为：广东省中山市********别墅D2-6-8。合同签订当日，陈静向刘李典雅的中国工商银行账户转账支付1元。对此，刘大威、刘李典雅的解释为因刘大威、刘李典雅为香港居民，陈静担心交易款的支付会出现问题，因此当签订合同时向刘李典雅的银行账户转账1元进行测试，看是否能成功支付款项。合同签订当日，刘大威、刘李典雅将拟交易房产的房地产权证及土地证交给乐有家公司托管，并将拟交易房产原承租人所签署的《放弃优先购买权声明》一并交于乐有家公司。当日，刘大威、刘李典雅的委托代理人刘平将涉案商铺的不动产登记资料查询结果（显示拟交易商铺不存在抵押、查封及其他异议情况）交付给乐有家公司。乐有家公司员工通过微信告知陈静“陈姐，查档没有问题，麻烦您转了账截一下图”。陈静表示“要晚一点点，今晚会转放心”。合同签订后，陈静未按合同约定支付定金。根据陈静提供的其与乐有家公司员工刘发开的微信显示，陈静于2019年10月22日向刘发开发微信表示“你同事给我电话了，我不想买了，很纠结，心很累，我很纠结那个租金回报，感觉上当；你把诚意金给我吧，这个人情我欠你的，我一定会还你，还你成交一单补偿；他要追究所有责任我承担”。刘发开回复陈静“这个不是我们同事说追究，这个是合同，我们是查明告知的。因为您没有理解合同，觉得定金没有下合同无效，但是业主要追违约责任的话，这个处理起来您就比较被动，这个赔付金额就太多不确定因素”。双方还就商铺的税费问题进行沟通，陈静询问刘发开“1.3万跟国土1万，也只是相差30%，但是这个相差2倍多”，刘发开回复“关于国土，因为是二手铺，原购价是200万左右，我们去国土报税，都是省税的问题！他报480万，能过就省，不能过也是卖家缴的税。国土评估就是基准地价……”；陈静问“是不是他按最低价格缴税，所以可以贷款的金额也会低些”，刘发开表示“不影响，两个系统目前没有关联的”；陈静问“只是以后我买卖要补的税就会高很多了，市场评估问题”，刘发开回复“可以安排公司专业按揭经理给您接受这个问题，因为商铺的贷款和住宅不一样”。陈静“商铺跟住宅是贷款不同，但是评估应该是一样呀，只是贷款层数不同，我听你们说国土价格也才按420万去纳税，总感觉不对劲，差点可以理解，但是相差太多了吧”，刘发开回复“贷款层数和这个评估都会影响，但是二手商铺的价值肯定不是说银行评估等值。因为您贷款金额大，人家银行不一定愿意贷款的，国土是按照最低值缴的，就像铂爵山成交价15000成交价，但是国土也才10000啊”……2019年10月28日，乐有家公司员工方佩芸向陈静发出《给陈静的催告函》，寄出地址为中山市************-8。2019年11月12日，刘大威、刘李典雅向乐有家公司出具声明书，内容为刘大威、刘李典雅从居间方处取回拟交易的房地产权证自行保管，并且承诺：取得房地产证未征得买方同意，产生的责任与居间方无关，卖方保留追究买方的责任；刘大威、刘李典雅不会私下与陈静及其亲戚朋友，或此房未在解除合同前不能一房多卖，否则视为违约，承担一切违约责任。乐有家公司将涉案房地产产权证交回刘大威、刘李典雅。陈静未按时足额支付定金，刘大威、刘李典雅委托律师发出律师函催促支付定金、办理按揭付款手续未果。刘大威、刘李典雅于2019年12月2日向陈静发出解除合同通知书。由于双方就解除合同及违约责任等事宜存在争议，刘大威、刘李典雅遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，陈静对于乐有家公司及刘大威、刘李典雅发出的催告函、律师函及解除合同通知书均不予确认，表示均并未收到上述催告函、律师函及解除合同通知书。另查，收款人刘大威、刘李典雅（刘平代签）出具收据，载明兹收到买方陈静交付购买位于中山市东区*****恒信花园A区8幢首层71至72卡及2层71至72卡的定金300000元，但刘大威、刘李典雅当庭明确上述收据是在没有收到任何定金的情况下出具的，陈静当庭亦对此予以确认，并称其在签订合同后第二天晚上明确向乐有家公司表示不再购买涉案房屋，且当庭表示同意解除双方签署的合同。刘大威、刘李典雅于2019年12月5日与广东卓建律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托广东卓建律师事务所办理刘大威、刘李典雅与陈静房屋买卖合同纠纷事宜，工作内容包括：参加调解、和解工作，参加一审诉讼，如有二审，则继续代理二审阶段，并代理执行阶段。合同约定律师费为两部分，第一部分为人民币35000元，支付时间为签订合同之日起5日内支付，第二部分为刘大威、刘李典雅拿到钱款的18%，支付时间为拿到钱款之日起5日内支付。刘大威、刘李典雅实际已支付律师费35000元。该律师事务所开具了票面金额为35000元的律师费发票。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘大威、刘李典雅与陈静、乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。刘大威、刘李典雅主张解除《二手房买卖及居间服务合同》，陈静亦同意解除该合同，符合合同约定的合同解除条件，故本院对刘大威、刘李典雅提出解除合同的诉求予以准许。合同签订后，刘大威、刘李典雅依约将房地产证、土地证及拟交易商铺的不动产登记查询结果交付给乐有家公司，乐有家公司已将上述情况告知陈静，根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第四条规定，陈静应支付的定金为1000000元，其中300000元应于签订合同当日支付，其余700000元应于合同签订后8个工作日内支付，定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户，陈静未依约支付定金，已构成违约，应承担违约责任。陈静一直强调《二手房买卖及居间服务合同》中约定的定金支付条件为“房地产证或不动产权证书原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态”，该条约定实际为居间方即乐有家公司可将托管定金划入卖方也就是刘大威、刘李典雅的账户的条件，而非陈静支付定金的条件，并且刘大威、刘李典雅已按合同约定将房地产证或不动产权证书原件交由居间方即乐有家公司保管，也提供了查档资料确认拟交易商铺产权清晰、无抵押无查封状态，陈静以此抗辩不交付定金的理由不成立。根据双方所提供的各自与乐有家公司工作人员的微信记录可以看出，陈静不支付定金并且放弃购买商铺的主要原因在于在签订《二手房买卖及居间服务合同》之后，对于拟交易商铺的租金回报产生顾虑及自身资金安排的问题而不想买了，系陈静的原因导致双方合同无法履行，应由陈静承担相应的违约责任。本案争议的焦点在于刘大威、刘李典雅主张的违约金是否过高，应否进行调整？涉案合同约定“如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价20%的违约金”，陈静明确表示不同意支付违约金，且认为约定违约金过高。关于违约金数额是否过高的判断标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。具体到本案中，刘大威、刘李典雅的实际损失是多少呢？因当事人双方均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。刘大威、刘李典雅作为出卖方的实际损失为买方即陈静未履行合同支付款项所造成的房屋差价或转售利益等可得利益损失，考虑到因合同签订当天陈静未支付过定金并且很快表示解除合同的意思表示，结合当前中山楼市情形，根据陈静的过错程度及公平原则，本院依法酌定陈静向刘大威、刘李典雅支付违约金500000元。关于律师费，因合同中有明确约定如买方违约，卖方因维权所支付的律师费由买方承担，且有刘大威、刘李典雅提交的民事委托代理合同、律师费发票证实，本院予以支持。但刘大威、刘李典雅提交的律师费发票仅证明已实际发生35000元的律师费，故本院认定陈静应向刘大威、刘李典雅支付律师费35000元，超出的部分因无证据证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘大威、刘李典雅与被告陈静于2019年10月21日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告陈静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘大威、刘李典雅支付违约金500000元；三、被告陈静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘大威、刘李典雅支付律师费35000元；四、驳回原告刘大威、刘李典雅的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7868元（原告刘大威、刘李典雅已预交），由原告刘大威、刘李典雅负担3934元，被告陈静负担3934元（被告陈静负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告刘大威、刘李典雅）。如不服本判决，原告刘大威、刘李典雅可在判决书送达之日起三十日内，被告陈静可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年六月三日书记员 郑爱玲林雪莲