广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初590号 原告：广西中祥物业集团有限公司，住所地南宁市金凯路20号科技楼二期四楼B402-2号房，统一社会信用代码914501007791462483。 法定代表人：董学辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘迎冬，北京市盈科(南宁）律师事务所律师。 被告：覃式应，男，1980年11月23日出生，汉族，住南宁市江南区。 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2020年3月5日 开庭日期：2020年4月28日公开开庭 适用程序：小额诉讼程序 当事人到庭情况： 原告方：原告广西中祥物业集团有限公司（以下简称中祥公司）的委托诉讼代理人刘迎冬到庭。 被告方：被告覃式应到庭。 原告诉讼请求 诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2019年2月28日物业管理费4186.18元（56.57平方米×74个月×1元/月/平方米），公摊电费153.21元，代收垃圾费592元，合计4931.39元；2.被告向原告支付滞纳金（计算方式：以4931.39元为基数，按照每日千分之三的标准从2019年3月1日起计算至实际付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.1.被告向原告支付2013年1月1日至2019年2月28日物业管理费4186.18元（56.57平方米×74个月×1元/月/平方米）；2.被告向原告支付滞纳金（计算方式：以4186.18元为基数，按照每日千分之三的标准从2019年3月1日起计算至实际付清之日止）。 被告答辩意见 被告覃式应辩称，1.原告诉请物业管理费4186.18元中大部分已超过法律规定的诉讼时效，法院只应保护其向法院正式提起本案诉讼之日起向前计算3年的物业费主张，超过部分法院应当不予支持。2.被告对于原告与南宁市国田房地产开发有限责任公司（以下简称国田公司）签订的《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》及《聚丰苑小区物业管理补充合同》不知情，原告没有和被告签订过任何物业服务合同，原、被告从未就物业服务费以及滞纳金问题进行过任何约定，被告不是该物业合同的合同相对人，案涉合同的权利义务对被告无法律约束力，原告的诉请无合同依据。3.即使法院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，原告主张的滞纳金金额过高，根据公平原则，法院应将滞纳金酌情调整为以中国人民银行同期贷款利率为计算标准；4.商铺漏水影响经营，多次找原告但原告拒绝提供相关服务，原告所提供的物业服务存在问题。综上，原告不存在违约行为，且被告主张的权利部分已超过诉讼时效，主张的滞纳金过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案相关事实 一、物业相关情况：被告向案外人梁汝玲购买了位于南宁市良庆区，该房屋的规划用途为商铺，建筑面积56.57平方米。 二、物业服务合同依据：2007年1月8日广西南宁市中祥物业管理有限责任公司与开发商国田公司签订的《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》、2008年4月21日广西南宁市中祥物业管理有限责任公司与国田公司签订的《聚丰苑小区物业管理补充合同》。 三、合同约定委托管理期限：自2007年2月3日起至业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。 四、双方约定的物业费：物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。已经交付（即达到合同的交房条件，合同约定的交房日期起）的商业按建筑面积1元/月·㎡向业主收取。上述费用不包含公共部分的水电费。业主每月10日前交纳物业管理服务费。 五、物业费欠费情况：自2013年1月至2019年2月，原告主张被告拖欠物业费4186.18元（56.57㎡×1元/月·㎡×74个月）。 六、合同约定的违约责任：业主或开发商逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。 七、其他相关情况：1.本案起诉前，原告通过《律师函》的方式向被告催交拖欠的费用。2.原告自述自2019年4月1日起，原告已全部退出涉案小区，不再提供物业服务。3.南宁市良庆区大沙田街道五象岭北社区于2018年10月18日出具《证明》，载明原告在2006年11月至今为聚丰苑小区提供优质的物业服务，在此期间未发生重大责任事故，无不良行为记录。4.2013年6月27日变更登记前，原告公司名称为广西南宁市中祥物业管理有限责任公司。 本院裁判意见 原告与开发商国田公司签订的《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》、《聚丰苑小区物业管理补充合同》，均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告作为聚丰苑小区的业主，应按照合同的约定按时足额交纳物业服务费等各项费用。关于诉讼时效的问题。原告提供的物业服务具有连续性,物业服务费等各项费用系持续发生,诉讼时效应从原告提供物业服务的最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。故被告关于超过本案起诉前3年的物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。现原告诉请被告支付自2013年1月至2019年2月被告拖欠的物业费4186.18元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告主张原告对商铺漏水问题拒不提供相关物业服务，被告未能提供证据予以证实，且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告不能以此为由拒不交纳物业费。故对被告的该主张，本院不予采信。滞纳金方面。《聚丰苑小区前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。原告主张的滞纳金实际为双方约定的逾期付款违约金。被告主张违约金约定过高。违约金系以补偿损失为主、以惩罚为辅。鉴于原告未能举证证明被告的违约行为造成原告损失的情况及违约金约定的合理性。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金的计算标准为中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%（自2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%）。现原告诉请自2019年3月1日起的违约金，本院依法支持被告以4186.18元为基数，按照中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%（自2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%）向原告支付自2019年3月1日起至实际清偿之日止的违约金。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告覃式应于本判决生效之日起7日内向原告广西中祥物业集团有限公司支付物业费4186.18元； 二、被告覃式应于本判决生效之日起7日内向原告广西中祥物业集团有限公司支付违约金（计算方法：自2019年3月1日起至2019年8月19日止，以4186.18元为基数，按照中国人民银行同期一年以内期人民币贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，以4186.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）； 三、驳回原告广西中祥物业集团有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告覃式应负担。 本判决为终审判决。 审判员  莫俊雅 二〇二〇年六月五日 书记员  陆 茜