山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2020）晋0423民初447号   原告：邱向英，女，汉族，现住襄垣县。   委托诉讼代理人：刘俊，襄垣县古韩镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。   被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地：长治市太行西街**。   法定代表人：魏新明，职务：董事长。   委托诉讼代理人：王艺蓉，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告邱向英诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邱向英的委托诉讼代理人刘俊、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王艺蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告邱向英向本院提出如下诉讼请求：一、请求解除原被告之间签订的《时代广场购房协议》；二、依法判令被告返还原告购买商铺款69463元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年5月1日在襄垣县时代名居接待中心签订《时代广场购房协议》，约定原告购买被告开发的××区商铺，面积16.53平方米，单位为4202.23元/平米，总价款69463元，被告于2013年3月30日、4月1日向原告出具款项收据凭证。购房协议对原被告之间的权利义务进行了详细的约定，原告依约履行了买受人的义务。根据该协议第七条约定，交付期限及出卖人逾期交房的违约责任：出卖人应当在2013年12月31日前交房。逾期超过180日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人按累计已付房款的万分之二向买受人支付违约金。第十条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续。双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查该商品房有关质量问题后，签署房屋交接单。第十二条，出卖人在该商品房交付使用后1年内将办理产权证所需要手续送交相关单位。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。协议签订后被告未履行交房义务，也未与原告办理交接手续，更未办理有关产权证的相关事宜，其行为严重的违反了《时代广场购房协议》的约定。原告多年来找被告协商未果，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，依法提起诉讼。   被告辩称，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求缺少法律与事实依据：1、由于本案中的合同明确约定，出卖人在商品房交付1年后开始将办理房产证所需手续送交相关单位，同时，房屋尚未交付的还无法引起办证的后果，两个法律行为是递进序列关系，而非并列关系，不能同时主张，原告应对其诉请予以明确，这将影响举证目的与诉请之间的关联性，同时也影响法律适用问题；2、被告已按时交付使用，不存在逾期交房的情形；3、本案被告的行为属于延期办证，而非无法办证，就逾期办证而言，原告不享有法定解除权，原因有三：①逾期办证原因不可归责于被告，系政策变动及行政部门过失；②逾期办证行为没有给原告权利带来实质性影响，不影响合同目的的实现；③原告的法定解除权已过法定除斥期，权利已灭失。综上，应当驳回原告诉求。   原告为证实其诉讼主张成立，向法庭提供了以下证据：   1、时代广场购房协议一份，证明：原告购买被告商品房的面积及价款，双方对该购房行为进行了明确约定。   2、款项收据二支，证明：原告已全部履行完付款责任，被告予以确认。   被告对原告所举证据的质证意见为，证据1、2，真实性认可，证明目的不认可。1、合同约定交房条件，被告即使违反该约定并不违反法律规定的交房情形。根据相关规定，房屋在交付使用前不需要验收许可为交付条件，房屋转移使用占有即视为交付。合同第十条约定原告有权拒绝接收房屋，因此其拒收房屋是经合同实际约定了，但在实际履行过程中，在购房协议签订当日，原告又与隆顺源公司签订了委托管理合同，已经实现了对涉案房屋的占有及处分，原告以其实际行动继续履行该合同，可视为原被告双方协商一致对该条款的变更，从法定及约定来看，原告主张被告违约事由不能成立；2、原告应当明确解除合同的原由，办证起算时间点应当是商品房交付使用后，原告的证明目的与起诉的事实与理由相互矛盾；3、被告查验证据原件，最晚时间是2014年10月20日，按照合同约定办证时间未开始，房屋已经实际交付使用，因此应当从合同签订当日计算，被告在此之前仍未取得房屋产权证书，原告应当视为对其权利被侵害的知晓，其解除权已经形成，因此从原告知晓的解除权之日起至起诉前已经超过5年，已经超过法定除斥期，原告解除权已经灭失；4、该合同十二条约定，因政府政策性因素影响的逾期办证不记入违约期限。   被告向本院提交如下证据：   1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、山西省商品房预售许可证各一份，证明：被告在建设过程中一直在履行相关手续，履行合同义务。双方签订的协议存在除斥履行期。被告所建项目合法合规，不属于法定不允许登记的情形。目前五证已经齐全，具备办证条件，因此被告行为属于逾期办证不属于不能办证的情形。   2、规划设计条件书、山西省施工图审查合格书、行政裁决书各一份，证明：2012年住建局提供的设计规划条件没有给出人防工程的设计，被告依据该设计图施工，被告设计合格后，2014年通过备案审批。属于政策性因素未设计该人防工程，被告作为开发商并不存在过错。因此，因人防工程未建设为由阻却办证不能归责于被告，被告在逾期办证过程中不存在主观过错，应是政府政策性原因。   3、时代广场商铺委托经营管理协议书一份，证明：被告将诉争的商铺交付给原告后，原告与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书，将其所有的商铺交付给该公司经营，每年收取固定租金，原告的逾期利益已经得到保障。原告购买该房屋是用于投资收益并不是第二次使用。原告不存在任何的损失。   原告对被告所举证据的质证意见为，证据1，真实性、合法性认可，证明目的不认可。五证并不是办理产权证的所有手续，不能证明被告已具备办证的条件，根据相关规定，办证还需要房屋初始登记等，被告并未在庭审中出示其已经初始登记，原因是房屋并未取得验收合格资格，故无法进行初始登记，所以诉争房屋连办证前提条件都不具备，何谈为原告办理产权证。   证据2，审查合格书中载明审查内容包括人防，也就是说2012年8月13日被告就已知诉争工程应当建设人防工程，但被告出于其他目的未进行建设，而原告是在2013-2014年购买诉争房屋，被告是明知违反相关规定没有建设人防工程，却将房屋出售买受人。行政裁决书对于被告未建设人防工程的事实予以确认，且至今被告人防工程仍未筹建，被告不能因为政府未告知或未要求，而把不能办证的责任归责于政府，不能办证的原因正是被告的相关违法行为。   证据3，关联性不予认可，租金收益不能免除被告办证的义务，且由于被告无法办证的行为导致原告的租金收益仅有两年时间，甚至还不到两年，同时原告购买房屋目的是实现对房屋的所有权，但被告不能办证行为严重影响原告行使所有权。被告并未有竣工验收证，不能归责于政府，被告属于“甩锅”行为。委托管理协议是同第三人签订的协议。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：   被告所举证据3，其合同一方非本案当事人，与本案无关，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年5月1日，原告邱向英与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告处时代广场A区三层037号房，购买价格69463元。协议签订时，原告已支付完全部购房款。同日，原告邱向英作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，之后，长治市隆顺源商贸有限公司向原告支付了部分租金。截止诉讼之日，被告尚未办理诉争商铺的相关房屋产权证书。2020年4月22日，原告以被告未交房及未办理相关房屋产权证书为由，诉至我院。   本院认为，原告邱向英与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。本案中，原被告在《时代广场购房协议》第十二条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院应予支持。关于被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称本案被告的行为属于逾期办证，而非无法办证，就逾期办证而言，没有给原告的权利带来实质性影响，不影响合同目的实现的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，原告购买商铺的目的在于取得诉争商铺的所有权，根据法律规定，该权利取得依据为不动产权属证书，被告并未按照合同约定办理相关产权证书，且被告提交的证据不足以证明其已具备办理相关产权证书的条件，对该意见，本院不予支持。关于被告辩称原告的解除权已过法定除斥期间，权利已灭失的意见，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定解除权消灭的情形为合同双方当事人可以履行合同义务但未履行，该解除权消灭后，合同仍有继续履行的可能，而本案中被告未办理产权证书的行为已经构成根本违约，且被告亦未提交证据证明该产权证书的办理具有履行的可能性，原告合同目的不能实现，故对该意见，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告开发的××区商铺返还被告，被告返还原告购房款69463元。庭审中，经本院主持调解，双方当事人达不成一致意见。本案经本院审判委员会研究决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告邱向英与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》；   二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告邱向英购房款69463元。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1536元，由被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判长 李广文   人民陪审员 郭 锐   人民陪审员 张亚飞     二〇二〇年六月二十九日   （法官助理 张 敏   书记员 武园园