湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1041号原告：林智勇,男,1964年10月13日出生,汉族,户籍地湖南省株洲市芦淞区。原告：王宏伟,女,1966年3月26日出生,汉族,户籍地湖南省株洲市芦淞区。两原告共同委托诉讼代理人：聂伟，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：株洲塔山房地产开发有限公司,住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行,住所地湖南省株洲市建设中路107号。负责人：曾新勇，行长。委托诉讼代理人：杨学捷，男，1962年3月19日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区，该行员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓园桃，女，1984年6月26日出生，侗族，户籍地湖南省醴陵市，该行员工，代理权限为特别授权。原告王宏伟、林智勇与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山房产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行（以下简称工行奔龙支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王宏伟及两原告委托诉讼代理人、第三人工行奔龙支行的两委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告塔山房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王宏伟、林智勇向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告塔山房产公司签订的《商品房预销售合同》；2.解除两原告与第三人工行奔龙支行签订的《个人购房借款／担保合同》，并由被告向第三人直接支付剩余贷款本息；3.被告塔山房产公司返还原告已支付的贷款本息253997元，延期交房违约金1800元。事实和理由：原告林智勇、王宏伟于2017年11月9日与被告塔山房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告方购买被告位于株洲市芦淞区××路××号××广场××号楼××室（以下简称117房），总房款1800700元，被告应于2018年4月30日前向原告交付该房，如逾期交房90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告方按照被告要求的方式支付了首付款，并且与工行奔龙支行签订了借款担保合同，借款合同约定原告贷款总计90万元，期限120个月，原告每个月采用等额本息还款的方式还款10159.89元。截止原告方起诉时，已经还款25期，共计253997元。交房期限届满，被告不但没交房，而且擅自单方改变房屋朝向。经查，被告已债台高筑，被司法机关多次拉入失信名单，没有按期也不可能再履行交房义务，故原告方提起本案诉讼。被告塔山房产公司未进行答辩。第三人工行奔龙支行述称：原告与被告之间的买卖合同具有相对性，不能影响原告与第三人之间的借款担保合同，没有因果关系，我们的合同不能解除，原告需要偿还第三人的全部贷款本金及利息之后再向被告追偿。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.《商品房预销售合同》，拟证明原告向被告购买房屋一套，原告履行了付款义务，被告已经延期交付超过90天，原告有权退房，被告应当承担违约责任；逾期交房超过90天的，被告应当退还原告全部房款；2.《个人购房借款/担保合同》和还款流水，拟证明原告贷款90万元购买了涉案房屋，原告每月还贷数额为10159.89元，原告已经还款25期，一共是253997元。被告塔山房产公司、第三人工行奔龙支行均未提交证据。第三人对原告的证据的质证意见：对原告方的证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋买卖合同的解除是原、被告之间的事情，根据合同相对性，不能解除原告与第三人的借款担保合同。经庭审，本院对原告的证据的真实性、合法性、关联性予以采信，但对其证明目的在以下本院认为中综合予以认证。据此，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年11月9日，原告林智勇、王宏伟（乙方）与被告塔山房产公司（甲方）签订《商品房预销售合同》，合同约定由乙方购买被告塔山房产公司开发用途为商业服务的案涉117房，建筑面积32.74平方米，层高5.4米，总房款暂定为1800700元，甲方定于2018年4月30日前向乙方交付该房，甲方如未按期交房，应当向乙方支付乙方已付房款日万分之0.1的违约金，逾期超过90日，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的0.01%，已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款等。2017年12月8日，林智勇、王宏伟（借款人，也是抵押人）、塔山房产公司（保证人）与工行奔龙支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人申请，同意向其提供90万元个人商用房贷款，用于购买案涉117房，贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%，贷款发放后遇基准利率调整，于次年1月1日作相应调整，按月等额本息还款法，自2018年1月起每月还款10159.89元，还款日为每月12日；抵押人以案涉117房作为还贷的抵押担保；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证等。上述合同签订后，工行奔龙支行于2017年12月12日向两原告提供了90万元贷款。截止2020年1月12日，两原告已偿还了房贷本息合计253997.25元，另工行奔龙支行于2020年3月底从被告塔山房产公司保证金账户扣了部分款项以偿还案涉借款部分本息。被告塔山房产公司至今未在合同约定的交房时间向两原告交房，故酿成本案诉讼。另，原告林智勇在庭审中陈述，首付款中90万元是以原告林智勇的名义存入的，资金来源是被告塔山房产公司安排销售人员转入，该操作实际为维持房产表面单价。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，就原告方的诉请，评析如下：一、原、被告签订的《商品房预销售合同》是否解除问题。本案中原、被告签订的该合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，原告方应履行付款义务，被告应于2018年4月30日前交房。原告已通过银行贷款按约履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，属构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过90日原告即可解除合同，因此，对于原告要求解除该房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。二、借款合同是否解除问题。原告与被告、第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因本案中的《商品房预销售合同》已解除，致使原告方商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，该《个人购房借款/担保合同》应予解除。因此，原告方要求解除该合同，本院予以支持。三、合同解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房预销售合同》解除后，塔山房产公司应按约将原告方支付的房款返还原告，并赔偿原告方因此所产生的损失。因此，原告方要求塔山房产公司返还已向工行奔龙支行所还贷款本息253997元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因本案工行奔龙支行既是《个人购房借款/担保合同》的贷款人又是担保权人，故原告要求塔山房产公司向工行奔龙支行返还自本判决生效之日起剩余贷款之请求（工行奔龙支行从塔山房产公司保证金账户已扣除用于偿还案涉借款的款项在具体计付时应予扣减），本院予以支持。同时，原告诉请逾期交房违约金1800元，因《商品房预销售合同》已解除，被告再无交房义务，但根据合同约定，因被告逾期交房，原告方解除合同的，被告应按总房价款的0.01%赔偿原告方即180.07元（1800700×0.01%），对于超过部分本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条的（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告林智勇、王宏伟与被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年11月9日签订的《商品房预销售合同》；二、解除原告林智勇、王宏伟与第三人中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行、被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年12月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告林智勇、王宏伟返还已付贷款253997元；四、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告林智勇、王宏伟赔偿180.7元；五、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行偿还原告林智勇、王宏伟自本判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》实际剩余的贷款本息；六、驳回原告林智勇、王宏伟的其它诉讼请求。本案受理费4984元，减半收取2492元，由原告林智勇、王宏伟承担12元，被告株洲塔山房地产开发有限公司承担2480元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢桂林二〇二〇年六月一日法官助理张拥军书记员伍方慧附法律条文内容如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。