广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2613号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市演达酒店有限公司，地址：广东省惠州市*******港惠新天地商业广场二期3座2110室。法定代表人：费某1。委托诉讼代理人：林志晖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：魏于鹏，男，1990年9月22日出生，地址：湖北省随州市曾都区*************，居民身份证：421************651。委托诉讼代理人：朱**林，男，汉，出生：1972年11月15日，住址：广东省惠州市惠城区*******，居民身份证：441************47X。上诉人惠州市演达酒店有限公司与被上诉人魏于鹏因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市演达酒店有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初10083号《民事判决书》的第二、三、四项判决；二、判令被上诉人偿还上诉人2018年12月至2019年6月期间租金60375元、空调费4830元、分摊水费113元、电费及分摊费1165.7元、管理费6037.5元、公用设备分摊费2741.2元、违约金10340元（以每月所拖欠的费用为基数，月利率2%，暂计至2019年10月15日，实际计至所有费用清偿完毕之日）共计85602.4元；三、判令驳回被上诉人的全部反诉请求；四、判令本案的一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁关系于2019年3月11日解除，且被上诉人无需承担违约责任，而上诉人应将租赁押金返还给被上诉人的事实不清、证据不足，适用法律错误，依法应予以改判。一、一审认定上诉人与被上诉人于2018年3月1日签订的两份《演达酒店租赁合同》（以下简称为“租赁合同”）、《演达酒店物业管理合同》（以下简称为“管理合同”）于2019年3月11日解除属于事实认定错误。从上诉人和被上诉人提交的证据来看，上诉人提交的证据四《欠租追款通知书》上仅注明“通知贵司缴纳2018年12月-2019年3月租金及相关费用”，并未提及“解除合同”的事宜，且上诉人从未向被上诉人发出律师函要求解除租赁合同，一审判决的当事人诉辩意见里也未有“律师函”该份证据。另，一审判决前述认定两份《租赁合同》和《管理合同》于2019年3月11日解除，但后文却认定“本案被告在无法签约转租时已有交还房屋退租的意思，原告未及时主张解除合同，双方通过诉讼才能解除合同”，一审判决明显前后矛盾。实际上，上诉人在起诉前从未向被上诉人发出任何解除合同通知书，一审认定的律师函为无中生有，故一审认定的两份《租赁合同》和《管理合同》于2019年3月11日解除的依据何在？依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”和第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被上诉人拖欠租金且经上诉人催告后在合理期限内仍未履行，上诉人只能于2019年5月27日向法院起诉要求解除《租赁合同》和《管理合同》，即直到起诉状送达被上诉人时《租赁合同》和《管理合同》才被解除。因此，一审认定上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》和《管理合同》于2019年3月11日解除属于事实认定错误。二、上诉人诉请的被上诉人向上诉人偿还2018年12月至2019年6月期间租金、管理费和水电费等其他费用，事实清楚、证据充分，应予以支持。一审法院查明认定被上诉人拖欠租金的事实清楚、证据充分，判决被上诉人应承担支付租金的合同义务依据充分，但因一审法院认定两份《租赁合同》、《管理合同》的解除时间有误，从而导致认定被上诉人承担租金的期间有误。如前所述，上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》和《管理合同》应于上诉人的起诉状送达被上诉人之日才解除，依据法院文书送达时间的实际，起诉状送达至被上诉人处最快亦于2019年6月，故该三份合同的解除时间也只能是2019年6月或之后，被上诉人亦至少应承担2018年12月至2019年6月期间的租金和其他费用的合同义务。因此，上诉人诉请的被上诉人向上诉人偿还2018年12月至2019年6月期间租金、管理费和水电费等其他费用，事实清楚、证据充分，应予以支持。三、一审认定上诉人应向被上诉人返还押金，且被上诉人无需承担违约责任属于事实认定错误，应依法认定被上诉人承担逾期交付租金的违约责任，并驳回被上诉人的反诉请求。首先，从上诉人提交的两份《租赁合同》和《管理合同》来看，合同并未约定被上诉人只要提起转租申请而又未解除双方的合同就无需按时支付租金。且上诉人从未收到过被上诉人提交的证据二《转租申请书》，就更谈不上有向被上诉人发出同意其转租的回复函，显然，一审认定上诉人同意被上诉人转租出具回复函又属于无中生有，事实认定错误。另，《转租申请书》上的“陈刚”签字并非上诉人的法定代表人又非授权委托人，其无权对上诉人与被上诉人之间的租赁内容进行任何变更，故上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》和《管理合同》的内容从未发生任何变更。其次，一审法院仅依据被上诉人提交的房产中介公司员工不完整的聊天记录，就认定被上诉人找房产中介公司转租赁事实，明显违反了“孤证不能定案”规则，故一审认定被上诉人转租本案的涉案房产亦属事实认定错误。退一步说，上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》和《管理合同》的内容从未发生任何变更，不管被上诉人是否有寻求第三方承租涉案房产，均不影响其拖欠租金已构成违约的既定事实。根据上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》第六条二款：“乙方（被上诉人）逾期缴交租金的，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期1个月甲方（上诉人）可单方面解除合同，并有权单方面清理乙方租赁区域。乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方。”，和《管理合同》第八条第一款：“乙方违反本合同第三条之约定，逾期缴交相关费用的，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期十五天甲方有权单方面停止供应水电给乙方直至终止合同，乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方。”的约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被上诉人应承担其逾期缴交租金和其他费用相应的违约责任，故被上诉人已上交的押金应作为违约金赔付给上诉人，上诉人无需返还押金。最后，上诉人的法定代表人作为一名中国香港居民在中国大陆投资经商，时刻严守契约精神，严格依据合同条款的约定履行其合同义务，但被上诉人的违约事实清楚、证据充分，一审法院却在已查明并认定了被上诉人拖欠租金的违约事实（判决书第9页倒数第八行），却又对被上诉人应承担逾期支付租金的违约责任视而不见，反而要求上诉人返还被上诉人的押金，明显有违诚信公平原则，故二审法院应撤销一审法院的错误判决。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，恳请二审法院撤销错误判决，依法改判如上诉请求，以维护市场交易公平以及上诉人的合法权益。被上诉人魏于鹏提交书面答辩状称：一审判决认定答辩人与被答辩人的租赁关系于2019年3月11日解除，且被答辩人无需承担故意阻挠转租减损，扩大答辩人损失的责任，只判决被答辩人将租赁押金返还给答辩人，而不退还所押租金的部分事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。一、答辩人与被答辩人于2018年3月1日签订的两份《演达酒店租赁合同》（以下简称为“租赁合同”）、《演达酒店物业管理合同》（以下简称为“管理合同”）于2019年3月11日解除属于事实认定错误，但也不是被答辩人要求的2019年6月解除的。因为经营环境恶化，为了减少被答辩人的损失，答辩人于是2018年9月21日发出通知解除合同，被答辩人方物业部管理人员提出按以转租申请的形式解除合同，但通知书解约的内容没有变化，答辩人于是出具了转租申请书并由被答辩方物业管理人陈刚签字和告知注意事项，2018年10月8日被答辩人又对转租通知书面答复。陈刚作为被答辩方的工作人员，工作期间签字确认是表见代理的职务行为之一，所以合同于同年9月21日已解除，被答辩人的诉求理由也不成立。从答辩人和被答辩人提交的证据来看，被答辩人提交的证据四《欠租追款通知书》上注明“通知贵司缴纳2018年12月-2019年3月租金及相关费用”，发生在被答辩人多次设置障碍阻挠再出租的错误行为之后，一审判决的当事人诉辩意见里因为被答辩人是在开庭才变更诉讼请求，答辩人方应法官要求当庭提交了《转租申请书》和被答辩人的《回复函》两份证据，证明解约通知已经送达给被答辩人的事实，所以当时未列入证据清单。《合同法》第96条合同解除的规定：“一方在合同期届满前明确表示不履行合同债务可以解除合同，并自通知到达时解除，…”而不是要等另一方同意。答辩人2018年9月21日通知到达甲方物业并签收视为合同已解除，同月底搬出承租房，除“两押一租”外，另将房租多交了2个月至2018年11月份，房屋的占有和使用权都返还给被答辩人。况且，拒绝转租后，被答辩人方的老板费先生立刻自行出租并同时多次在电话中向被答辩人索要高额赔偿金，但被我方气愤拒绝。因此，解除合同的意思被答辩方是明知的。二、退租后，答辩人依照诚信原则和减损规则采取了一系列补救措施，而被答辩人应该为其恶意扩大损失的行为承担过错责任，因此上诉请求第二项是没有法律依据的无理要求；退还答辩人的“两押一租”是合理的。首先，积极安排专门人员发布信息接洽转租，实现无缝对接保证房东不受影响；其次，交房后继续将房租多交两个月；最后，积极协商其他后续设备交接事宜。答辩人为利用刚装修投入的房屋附加价值早点找到承租人，安排专门同事欧阳小姐负责寻找新承租人承租以保护被答辩人的利益不受损害，也把己方损失降低，9月下旬答辩人及时撤出承租场所。负责同事欧阳小姐发布招租信息，先后带了10多个客户看房，确定了三个签约意向客户给被答辩人方老板费某1先生，积极履行减损措施，由于被答辩人方费某1先生不断变换承租标准，据客户反映被答辩人自恃为有钱的港籍人士十分歧视大陆人，在与答辩人同等承租条件下，提出各种无理的条件刁难意向客户，如最后一个意向客户：2018年11月6日，贝壳找房公司介绍的一个客户，被答辩人先要求：除“两押一租”外，还要求要承租人要有本地房产作签约担保，答辩人自愿用自己房产做担保，被答辩人却不同意，然后中介负责人愿意用自己房产做担保才勉强同意，在两押一租基础上又强行要求缴纳水电保证金，当客户最终答应后，又从当初一开始同意的条件一年一租加到两年以上才起租，直到气走客户，在中介租房过程被答辩人不断增加条件阻碍合同订立，目的是敲诈答辩人来支付高额的赔偿款后再签约，并且随后也是这样做了，致使已经缴纳1000元诚意金的客户气愤而去，人为造成了答辩人损失的扩大。被答辩人利用当下流行的“黑租赁”模式，先利用租客对法律的无知设置合同陷阱（合同第六条），出尔反尔，再恶意诉讼索取高额赔偿作为赢利模式，据了解被答辩人已有多名租客案件在法院立案成为类似被告人。以上事实有多方微信记录和录音等形成证据链，而不是上诉方所言的孤证。根据《合同法》第119条减损规则的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此答辩人不负违约责任。被答辩人应当承担过错责任，依法退还“两押一租”23647元。三、鉴于以上事实，被上诉人提出的（2018．12-2019．06）期间中，租金、水、电、空调费、分摊的水、电、管理费、公用设备分摊费、违约金合计85602．4元的要求也就毫无根据。（一）上诉人2018年9月底已搬离并解除了合同，并依法履行了减损义务，没有使用过承租房，何来费用？况且，答辩人装修房屋附着物财产：装修费用21187元，网络WIFI工程安装设备和网线8800元，窗帘1400元，附着物共31387元。房屋两月押金23647元，另加多交的2018年10月、11月两月租金23445共投入47092元，总共投入有78479元（含现金及房屋附着物财产价值）在被答辩人处未收回。（二）被上诉人应该承担扩大损失的违法责任，包括上诉人的损失。（三）这些费用只是被上诉人单方列举的费用，也没有提供合法的收费依据和发票，上诉人根本不予认可。原审原告惠州市演达酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2018年3月1日签订的两份《演达酒店租赁合同》及一份《演达酒店物业管理合同》；2、依法判决被告偿还原告2018年12月-2019年3月期间租金34500元、空调费2760元、分摊水费41.3元、电费325.7元、分摊电费508.6元、管理费3450元、公用设备分摊费1566.4元，共计43152元；违约金53304元（8884元X6个月），合计96456元；3、本案诉讼费由被告承担。开庭时，原告变更第2项诉讼请求为：依法判决被告偿还应原告2018年12月-2019年6月期间租金60375元（详见计算清单）、空调房4830元、分摊水费113元，电费及分摊费1165.7元，管理费6037.5元、公用设备分摊费2741.2元，违约金10340元，合计85602.4元。原审反诉原告魏于鹏向一审法院反诉请求：请求反诉被告（本诉原告）惠州市演达酒店有限公司返还反诉原告（本诉被告）两个月押金15764.6元、一个月租金7882.3元共计23647元。一审法院认定事实：2018年3月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《演达酒店租赁合同》（编号分别为：JM-18-0401-1908，JM-18-0401-1909，以下简称租赁合同）和《演达酒店物业管理合同》（编号为：JMM18-0401-1908/1909，以下简称物业合同），将惠州市*******港惠新天地商业广场二期3座，演达酒店大楼19楼1908、1909单位出租给被告使用，被告同意遵守相关物业管理规定合法使用租赁房屋（详见租赁合同及物业合同）。两份租赁合同主要内容约定：租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。租金（1）从2018年4月1日起至2019年3月31日止，租赁单位月租金为人民币：8625元整（5475元+3450元）；（2）从2019年4月1日起至2020年3月31日止，租赁单位月租金为人民币：8884元整（递增3%、5330元+3554元）；（3）从2020年4月1日起月租金递增3%,从2021年4月1日起月租金递增5%，乙方每月25日应向甲方缴纳下月租金。租赁期限内在未经甲方同意的情况下，乙方不得无故解除合同或转租给第三方。租赁押金（1）乙方在签订合同后应向甲方缴交2个月的履约保证金人民币：17250元整（10350元+6900元）。违约责任（1）租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如任何一方提前解除合同，必须提前3个月以书面通知对方并取得同意，同时补偿被解约方3个月的违约租金（如通知期不够3个月，会按比例赔偿）。办理终止合同完成后，押金会于4周内退回乙方。乙方逾期缴交租金，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期1个月甲方可单方面解除合同，并有权单方面清理乙方租赁区域；乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方”。双方签订的物业合同主要内容约定：物业管理期为5年。自2018年4月8日起至2023年3月31日止。相关费用：1、物业管理费从2018年4月8日起计算，乙方每月五日前应向甲方缴纳当月物业管理费863元，其他设备分摊费391.6元，空调费690元。物业管理押金1、《演达酒店大楼物业管理合同》自签订当日起5天内乙方应向甲方缴交2个月的水电空调费押金人民币1380元。违约责任1、乙方违反本合同第三条之约定，逾期缴交相关费用的，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期十五天甲方有权单方面停止供应水电给乙方直至终止合同，乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方。2018年9月21日被告要求搬离惠州市演达酒店，公司办公室移至世贸大厦，被告向原告提交了转租申请书，原告同意被告转租出具回复函，2018年9月30日被告搬迁完毕。2018年10月30日，被告向原告交纳两个月（10、11两个月）租金、水电管理费共23445元。被告与中介联系新租客，未能协商一致，2019年11月6日被告认为原告没有诚意让被告另行转租，被告要求交还原告承租房屋房间门钥匙，未交接成功。2019年3月11日原告向被告发出欠租追款通知书：要求被告向原告付清所欠租金，否则解除合同。2019年5月27日原告向本院提起诉讼，在审理过程中，被告提出反诉请求。另查明，一、惠州企鹅网络科技有限公司成立于2017年9月6日，公司法定代表人魏于鹏，公司股东是魏于鹏、魏丹。二、被告提供了房产中介公司员工杨桂林的工作证明、处理房屋退租转租的聊天记录，证实当时被告找房产中介公司联系转租赁事宜。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2018年3月1日签订的租赁办公房屋的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立，合法有效。关于租赁合同何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。因未能转租、被告拖欠租金，原告发出律师函后，催缴租金及主张解除租赁合同，原告诉请解除双方签订的《租赁合同》、《管理合同》，符合上述法律规定，依法应予支持。根据本案实际，确定双方签订的合同自2019年3月11日起解除。关于租金、管理费、水电费的计算。依租赁合同的约定，被告承租原告房屋每月租金8625元、每月的25日前支付下月租金，被告未按约支付租金，至2019年3月11日合同解除时被告拖欠3个月11天的租金29037.5元（3个月租金25875元+11天租金3162.5元），在租赁合同未解除的情况下，被告应承担支付租金的合同义务。所以，原告诉请被告支付租金，有事实和法律依据，予以支持。同时，被告也应当支付相应的管理费2905元（3个月管理费2589元+11天管理费316元）。本案中，原告同意被告转租申请并出具回复函，2019年11月被告认为原告没有诚意让被告另行转租，被告要求交还原告承租房屋房间门钥匙，被告已有交还房屋退租的意思表示；此后，被告未实际使用租赁房屋，未产生水电费，原告的相关请求，缺乏事实依据，不予支持。关于押金的归属问题。本案被告在无法签约转租时已有交还房屋退租的意思，原告未及时主张解除合同，双方通过诉讼才能解除合同；《租赁合同》约定：承租方向出租方缴交2个月的押金（履约保证金），未约定转租不成的情形是否可以返还押金；综合案情，参照通常情况下租赁押金可作返还处理，对被告（反诉原告）主张押金15764.6元返还被告，本院予以支持。综上，对原告的合理的租金、管理费的请求，本院予以支持；对反诉原告（被告）请求返还押金，本院予以支持；双方当事人的其他损失应各自承担，对相关的请求，本院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年3月1日签订的两份《演达酒店租赁合同》、《演达酒店物业管理合同》；二、被告（反诉原告）魏于鹏应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市演达酒店有限公司支付2019年3月11日之前的租金29037.5元和管理费2905元共31942.5元；三、原告（反诉被告）惠州市演达酒店有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日向被告（反诉原告）魏于鹏返还押金15764.6元；四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2211元（原告已预交），反诉费195.59元（被告已预交），由原告负担1444元，被告负担962.59元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是如何认定涉案合同解除时间的问题。本案中，被上诉人于2018年9月30日搬离租赁房屋，此前即2018年9月19日也向上诉人提出了《退租申请书》，并交纳两个月（2019年10、11两个月）租金，上诉人2018年10月8日以《转租回复函》的方式告知被上诉人：退租需要提前三个月告知，并交纳三个月租金作为违约金，否则该通知无效，需另行申请退租。被上诉人没有交纳三个月租金给上诉人，仅交纳了两个月租金，因此，双方没有就退租事宜达成一致的意见。结合被上诉人已搬离涉案房屋，没有实际使用租赁物，且上诉人于2019年3月11日向被上诉人发出欠租追款通知书，要求被上诉人付清所欠租金，否则解除合同，故原审法院认定涉案租赁合同的解除时间为2019年3月11日合理有据，本院予以维持。故上诉人要求支付2019年3月11日后的租金等依据不足，不予采纳。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1141.5元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年六月十五日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩