广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1280号原告：罗*玉，女，汉族，1967年7月10日出生，身份证住址：湖南省冷水江市*****，公民身份号码：432************046。原告：刘*兴，男，汉族，1968年12月13日出生，身份证住址：广东省增城市************，公民身份号码：440************415。上列两原告的共同委托诉讼代理人：余历志，广东*卓越律师事务所律师。被告：惠州市***建筑材料有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：91441322MA5*2M5U。法定代表人：彭*军，该公司总经理。被告：彭*军，男，汉族，1978年10月29日出生，身份证住址：湖南省祁东县*******，公民身份号码：430************052。上列两被告的共同委托诉讼代理人：罗菁，广东九韬律师事务所律师。原告罗*玉、刘*兴诉被告惠州市***建筑材料有限公司（以下简称“***公司”）、彭*军租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告刘*兴及两原告的共同委托诉讼代理人余历志，被告彭*军及两被告的共同委托诉讼代理人罗菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗*玉、刘*兴向本院提出诉讼请求：1.解除被告彭*军与原告刘*兴签订的《租地合同》；2.两被告共同向两原告支付从2019年6月18日起至返还租赁土地之日止的租*，暂计至2020年1月18日为21万元；3.两原告已收取的押*9万元作为违约*无需退还给两被告；4.两被告向两原告支付免租期租*3万元；5.两被告向两原告支付中介费损失9000元；6.两被告向两原告支付逾期支付租*利息暂计5950元（利息以所欠租*为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月17日起计算至两被告清偿完毕所欠租*之日止）；7.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2017年12月9日，原告罗*玉与博罗县******委会**小组（下称“**村小组”）签订《土地租赁合同》，合同约定：**村小组同意将位于惠州市博罗县******委会**小组和西门小组奥头原猪场，面积约为100亩的土地租赁给罗*玉。2018年12月16日，**村小组出具《同意书》，同意罗*玉就其所承包地块有权对外进行转包、转让、转租等。2019年4月10日，罗*玉向刘*兴出具《授权委托书》，委托刘*兴就罗*玉所承租的租赁地中部分鱼塘及土地（下称“案涉租赁标的物”）有权对外与第三方签订相关出租协议或办理相关手续。2019年4月17日，刘*兴代理罗*玉以自己的名义与被告彭*军签订《租地合同》，约定：彭*军承租案涉租赁标的物用于储水，且允许彭*军的厂房即被告***公司至案涉租赁标的物之间建设一条抽水水管；租赁期限10年，即自2019年4月15日至2029年4月14日止；每月租*3万元，在合同签订时，彭*军应向刘*兴支付押*9万元，另应向刘*兴支付一个月首期租*3万元；刘*兴已于2019年4月15日将案涉租赁标的物交付给彭*军使用；刘*兴同意给予彭*军一个月的免租期，即租*从2019年5月18日起计算；彭*军应在每月5日前支付相应的租*，如拖欠租*超过20日的，刘*兴有权解除合同；如彭*军违约，刘*兴有权没收租赁押*；以及其他相关约定。上述合同签订后，彭*军仅向刘*兴支付租赁押*以及首期租*共计12万元，此后未再支付过任何租*，经刘*兴多次催讨未果。两原告认为，罗*玉在依法承租案涉租赁标的物后，通过委托刘*兴就案涉租赁标的物的出租事宜进行处理，刘*兴依法有权代理罗*玉对外进行签订相关协议，即刘*兴与彭*军所签订的《租地合同》合法有效，理应受法律保护。现彭*军未按《租地合同》的相关约定按时缴交相应的租*，已构成严重违约。根据合同法第403条的规定，现因彭*军的违约行为导致刘*兴无法履行委托事务，两原告依法有权向彭*军主张相应的权利。根据《租地合同》第六条第1款、第5款的约定，结合彭*军违约的实际情况，原告依法有权解除《租地合同》，收取相应的租*，并无需退还已收取的租赁押*9万元。此外，因两被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告为促使合同签订所支付的中介费用，以及给予彭*军免租期租*和拖欠租*所产生的逾期利息理应作为原告的损失，由彭*军承担赔偿责任。最后，彭*军作为***公司的法定代表人，其与刘*兴签订合同的行为依法属于***公司的法律行为，现彭*军实际违约，***公司理应与彭*军共同向原告承担相应的赔偿责任。原告罗*玉、刘*兴为其主张向本院提供如下证据：1.原告罗*玉的身份证复印件。证明原告罗*玉的诉讼主体资格。2.原告刘*兴的身份证复印件。证明原告刘*兴的诉讼主体资格。3.全国企业公示信息。证明被告***公司的诉讼主体资格，以及彭*军是***公司的法定代表人的事实。4.被告彭*军的身份证复印件。证明被告彭*军的诉讼主体资格。5.《土地租赁合同》。证明**村小组将其所有位于博罗县******委会**小组和西门小组奥头原猪场（含案涉租赁标的物）租赁给原告罗*玉的事实。6.《上村村**小组会议记录》（决议表）。证明**村小组与原告罗*玉签订的《土地租赁合同》系已经过村民会议表决同意后所签的事实。7.《同意书》。证明**村小组同意原告罗*玉有权将其所承租的土地对外进行转租、分租等进行处置的事实。8.《授权委托书》。证明原告罗*玉授权原告刘*兴有权就案涉租赁标的物对外进行出租，并有权签订相关协议的事实。9.《租地合同》。证明原告罗*玉依法与被告彭*军签订租地合同，双方对租赁事宜进行具体明确约定。10.微信截图。证明原告刘*兴为促成案涉租赁合同的签订所支付的中介费用9000元的事实。11.红线图照片。证明案涉租赁物的具体位置及范围。12.租赁物现场照片。证明两被告曾加装水管进行抽水使用案涉租赁物，且至少在2019年11月还在使用的事实。13.原告罗*玉的银行账户转账记录。证明两被告向原告罗*玉支付押*及第一个月（2019年5月18日至2019年6月17日）的租*共计12万元。被告***公司、彭*军共同辩称，一、彭*军不是适格被告，案涉租地合同是彭*军代***公司所签，属公司行为。二、关于2019年7月至9月的租*，被告已经以不交租*的违约行为表明不再承租，原告没有证据证明在被告未交纳2019年7月租*后，有要求被告继续承租。被告在庭前有提交相关证据，证明原告有通过微信催告，要求被告交纳租*，但被告已经明确表示即以自己的行为表明不履行案涉合同。原告非但没有解除合同，且任由损失扩大，继续计算被告应当交纳的租*。因此，在原告证据不足的情况下，原告要求被告继续支付租*的诉讼请求不应得到支持。三、关于2019年10月份以后的租*，被告提交的微信聊天记录显示，被告解除合同的信息已经完全告知原告，原告要求被告签订退租协议及恢复原状，是在合同已经解除的前提下重新确定双方权利义务的善后事宜，不应作为合同解除的节点，因此被告无须向原告支付2019年10月以后的租*。四、租地合同是双方的真实意思表示，该合同约定土地免租期为一个月，从2019年5月18日起算租*，故原告免除被告2019年4月的租*为合法有效的条款。五、关于中介费，原告并未提交该中介费所依据的有效合同，也未提交足以证明该笔费用实际产生的其他证据，无法证明中介费的真实性，应当不予认可。即使存在中介费，也是原告与其他人的交易，与本案无关，应当予以驳回。六、关于没收押*问题，因被告已经以实际行动表明违约，原告可根据违约条款没收被告押*9万元。原告的其余主张不应被支持。被告***公司、彭*军为其辩称共同向本院提供如下证据：彭*军与刘*兴、案外人刘*才之间的微信聊天记录。证明2019年7月5日，刘*兴催告彭*军交纳租*，彭*军拒绝支付；2019年10月30日，彭*军及刘*兴确认解除合同；2019年11月1日，刘*才（刘*兴的合伙人）称彭*军与股东商量后回话，证明***公司才是适格被告，彭*军不是适格被告。经开庭质证，两原告对两被告提交的证据质证意见如下：对微信聊天记录的三性不认可，该证据是部分聊天记录，并不完整，也不符合电子数据的证据形式。根据原告提供的照片及完整的聊天记录可以看出刘*兴在被告违约时多次找两被告进行协商，但两被告均以各种理由拖延支付租*，双方合同并未解除。两被告对两原告提交的证据质证意见如下：对证据1至证据9、证据11的三性无异议。对证据10的三性不认可，也与本案无关。对证据12的三性不认可，照片无显示拍摄时间，即使真实，也仅能证明被告有水管搁置在原告的场地，并不代表被告有继续在使用。根据双方的租地合同第二条约定，原告是允许被告建设一条抽水水管。合同第六条第5点约定，在被告违约的情况下，原告可以将被告留置在案涉租赁物的设施自行处理，故该证据不能证明被告在2019年11月仍在使用案涉租赁物。对证据13的三性无异议，该证据中显示的汇款人伍*梅是***公司的出纳，从侧面可以证明案涉租赁合同的签订是公司行为。本院经审理查明，2017年12月9日，案外人**村小组作为出租方（甲方）、原告罗*玉作为承租方（乙方），双方签订《土地租赁合同》，其中约定甲方经村组干部及**全体户代表会议研究决定，同意将**村小组奥头原猪场土地（面积约100亩）出租给乙方用于建设工业厂房等用途，租赁期限自2017年12月9日至2037年12月8日共计20年。该合同载明附件有用地界线图、用地地理位置图、2017年12月1日的上村村**小组会议纪录（决议表）各一份。其中决议表第一项事项为讨论奥头原猪场土地出租事宜，决议同意出租用于经营园林种植或其他环保产业开发之用，期限30年。2018年9月13日，博罗县******洲国土资源所根据**村小组的申请和提供的坐标线图，核查*镇上村村**经济合作社的土地规划用途分别为水田、旱地、坑塘水面、设施农用地、裸地、果园。2018年12月16日，**村小组和**股份经济合作社共同出具《同意书》，同意罗*玉有权将上述承租土地整体或部分进行对外转让、转包、转租、分租等，由此产生的所有法律后果由罗*玉自行享有或承担。2019年4月10日，罗*玉与刘*兴签订《授权委托书》，约定罗*玉全权委托刘*兴办理**村小组奥头原猪场中部分鱼塘和土地的出租事宜，由此产生的一切责任由刘*兴承担。2019年4月17日，刘*兴作为出租方（甲方），彭*军作为承租方（乙方），双方签订《租地合同》，主要约定：甲方将案涉租赁标的物（即**村小组奥头原猪场大门左侧、中间两口鱼塘和大门右侧香蕉地）出租给乙方作储水使用，面积约1.5万平方米，现有建筑物保持原状。租赁期限自2019年4月15日至2029年4月14日共计10年，每月租*3万元，每三年在上一年的基础上递增10%；免租期为一个月，从2019年5月18日开始计租；乙方须在每月5日前交纳当月租*，如无故拖欠超过20天，甲方可以单方解除合同。甲方允许乙方在鱼塘至乙方厂房之间建设一条抽水水管，但不能影响甲方厂房建设。签订合同时乙方需向甲方支付9万元作为土地租赁押*，另外还需支付一个月首期租*3万元，共计12万元；押*在租赁期满后15天内无息退还。甲方应于2019年4月15日开始将案涉租赁标的物交付乙方使用。如甲方违约，甲方应退还乙方9万元押*并赔偿三个月租*；如乙方违约，甲方除没收9万元押*外，乙方在该地投资的设施无偿归甲方所有。上述合同签订后，案外人伍*梅于2019年4月20日从其个人账户向罗*玉的银行账户转账支付押*及租*共计12万元。***公司确认伍*梅系其公司的出纳。原告刘*兴主张其为促成案涉租赁合同的订立，向中介人员支付中介费9000元，并提供一份其与微信昵称为“家乐”的微信聊天记录佐证，该记录显示刘*兴于2019年4月21日向“家乐”微信转账9000元，但未备注款项用途。被告对此不予认可，认为与本案无关。两原告提供一组照片，主张两被告在案涉租赁标的物上加建一条抽水水管在鱼塘中抽水，在2019年11月仍继续使用。被告认为照片无拍摄日期，且加建水管是双方合同约定的事项，而被告已以拒付2019年7月起租*的行为表明不再继续履行合同，也未继续使用租赁物。被告为此提供彭*军与刘*兴的微信聊天记录（内容为刘*兴于2019年7月5日向彭*军催交2019年7月份租*），以及彭*军与刘*才的微信聊天记录（内容为刘*才于2019年10月30日要求彭*军出具退租协议并将土地恢复原状，称彭*军仍在使用鱼塘；彭*军称并无生产，也无抽水）佐证。原告认为该微信聊天记录不完整，根据其掌握的聊天记录可显示刘*兴在被告违约后多次与其协商，但被告以各种理由拖延支付租*，双方合同并未解除。庭审中，两原告认为刘*兴系罗*玉的代理人，案涉租赁合同相关权责由罗*玉享有和承担；彭*军系***公司的法定代表人，其签订案涉合同属职务行为，涉租赁合同相关权责应由***公司享有和承担；因此案涉租赁合同的当事人应为罗*玉和***公司。两被告对此予以认可。庭审中，两原告陈述两被告已拆除加建的水管，具体日期不清楚，但在今年春节前仍未拆除；虽然不清楚被告从何时起未再使用案涉租赁标的物，但在2019年11月时仍有使用。彭*军陈述***公司的经营地址与案涉租赁标的物仅相隔一条马路，***公司需从鱼塘中抽水用于冲洗泥沙，所以要加建水管抽水；因***公司的环评手续未办理，且有人投诉，***公司并无实际抽水，并于2019年6月上旬应环保部门的要求拆除了部分水管，其余部分于11月全部拆除，但尚未告知原告。另查，***公司系于2019年4月25日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），股东为彭*军等五人，法定代表人为彭*军，经营范围：建筑用石加工；碎石、河沙、非*属矿石、砂石的加工、运输及销售；园林绿化工程；土石方工程；建筑工程；建筑劳务分包；耐火材料的生产及销售；货物运输。本院认为，一、关于案涉租赁合同的当事人问题。2019年4月10日，罗*玉与刘*兴签订授权委托书，委托刘*兴代理罗*玉处理案涉租赁标的物的相关事宜。2019年4月17日，刘*兴以自己的名义与彭*军签订《租地合同》。2019年4月20日，***公司的出纳伍*梅向罗*玉的账户转账支付押*及租*。庭审中，原、被告均认可案涉租赁合同的当事人系罗*玉与***公司，刘*兴系罗*玉的代理人，彭*军属职务行为，本院予以采纳，案涉租赁合同项下的权利义务由罗*玉与***公司享有和承担。二、关于案涉租赁合同的效力问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”本案中，罗*玉与**村小组于2017年12月9日签订《土地租赁合同》，由罗*玉承租**村小组所有的奥头原猪场约100亩土地作为工业用地用于建设厂房房屋等用途，但目前并无证据证明上述土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续，结合博罗县******洲国土资源所于2018年9月13日核实的**村小组土地用途均为农用地的事实，本院认定罗*玉承租的上述土地为农用地，该承租行为违反了土地管理法的强制性规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，罗*玉与**村小组于2017年12月9日签订《土地租赁合同》应属无效合同。同理，罗*玉委托刘*兴将案涉租赁标的物转租给***公司的行为亦属无效。因此，本院认定刘*兴与彭*军于2019年4月17日签订的《租地合同》无效。无效合同自始无效,罗*玉诉请解除该合同,本院不予支持。三、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）关于押*问题。***公司在签订租地合同后向罗*玉支付押*9万元，现合同无效，自始没有法律约束力,罗*玉主张该9万元作为违约*无需退还，没有法律依据，本院不予支持。罗*玉已无占有该9万元的合法依据，其应退还***公司交付的押*9万元。（二）关于“租*”支付问题。罗*玉请求***公司支付1个月免租期租*及自2019年6月18日起拖欠的租*，因案涉合同无效，罗*玉主张的租*实质为占有使用费。罗*玉已将案涉租赁物交付给***公司使用,***公司应参照合同约定的租*标准支付占有使用费。首先，案涉合同约定“租*”从2019年5月18日起算，***公司已支付至2019年6月17日的首月占有使用费，免租期的约定系出租方对承租方作出的让利，因此***公司无需支付2019年5月18日以前的占有使用费，对罗*玉该项诉请本院不予支持。其次，罗*玉请求***公司支付自2019年6月18日起的占有使用费。根据查明的事实，***公司仅支付了截至2019年6月17日的占有使用费，此后经刘*兴催促仍未支付。在此情况下，罗*玉应及时采取措施防止损失进一步扩大。***公司自称于2019年11月拆除抽水水管，但未举证证明已将租赁标的物交还给罗*玉。罗*玉亦主张其在2019年11月仍在使用案涉租赁物，并称不清楚***公司使用租赁标的物至何时。因此，为平衡双方当事人利益，本院酌定***公司占有使用案涉租赁标的物至2019年11月30日，应支付罗*玉自2019年6月18日至11月30日期间的占有使用费162000元（30000元/月×5个月+30000元/月÷30天×12天）。罗*玉请求支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。因罗*玉需返还***公司押*9万元，双方互负债务。虽然***公司未提起反诉，但为减轻当事人讼累，押*可直接抵扣占有使用费，因此，***公司仍应支付罗*玉占有使用费72000元（162000元-90000元）。三、关于中介费问题。罗*玉主张为促使案涉合同的签订，刘*兴支付了中介费9000元，因其提交的微信截图无法证明支付的款项系中介费，且无相应的合同予以佐证，***公司对此亦不予认可。故罗*玉该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条、第四十四条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告刘*兴与被告彭*军于2019年4月17日签订的《租地合同》无效。二、被告惠州市***建筑材料有限公司于本判决生效之日起5日内向原告罗*玉一次性支付占有使用费72000元。三、驳回原告罗*玉、刘*兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付*钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元（适用简易程序已减半收取），由原告罗*玉负担1400元，被告惠州市***建筑材料有限公司负担1838元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年六月九日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康