广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10280号原告：黄伟成，男，汉族，1970年6月9日出生，住址：广东省河源市龙川县。委托代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所实习律师。被告：黄伟文，男，汉族，1968年5月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区。被告：惠州市华跃实业有限公司，住所地：惠州市河南岸。法定代表人：黄国华。被告：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地：龙川县经济开发区。负责人：黄国华。第三人：龙川县经济开发总公司，住所地：广东省龙川县老隆镇水贝开发区。法定代表人：邹伟东。原告黄伟成与被告黄伟文、惠州市华跃实业有限公司（以下称华跃公司）、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（以下称华跃龙川分公司）、第三人龙川县经济开发总公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄伟成及其委托代理人陈熹煜、吴嘉慧，被告黄伟文及其委托代理人张颖媛到庭参加诉讼，被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人龙川县经济开发总公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（简称“华跃龙川分公司”）于2016年11月4日签订《认购书》（编号：0****73），约定原告购买位河源市龙川县××开发区××小区××花园××房，约定购房款为折后价370953元，原告当天支付了购房款，被告华跃龙川公公司向原告出具了收到购房款的收据。2016年11月16日，原告办理了收房手续。原告于2017年3月开始装修，2017年10月12日入住，至今原告已在涉案被查封房屋居住长达两年，并多次要求被告华跃公司、华跃龙川分公司为原告办理不动产权登记，但被告华跃公司、华跃龙川分公司屡次拖延，不配合原告办理全部手续。原告于2019年4月收到惠州市惠城区人民法院下发的《搬迁通知书》方知原告两年来一直居住的房屋早已被惠州市惠城区人民法院2017年9月7日作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定书裁定查封，查封期限为3年，并且目前经被告黄伟文申请，原告支付全款购买的位河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋（即涉案被查封房屋）即将被人民法院处置。涉案被查封房屋是原告名下唯一用于居住的房屋，原告已无其他可用于居住的房屋，因此原告在知悉前述情况后，为避免出现无家可归的情况，于2019年4月11日向惠州市惠城区人民法院提出了执行异议申请。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告签订了具有买卖合同效力的认购书，并且涉案被查封房屋是原告购买的用于居住的名下唯一房屋，原告在人民法院查封该房屋前就已经合法占有了涉案被查封房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告享有排除执行的权益。综上所述，原告享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的权益，故为维护自身权益，特提起本诉请求人民法院判如所请。原告的诉讼请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初6402号之二民事裁定、停止河源市龙川县××开发区××小区××花园××号的房屋（即涉案被查封房屋）的执行并解除对涉案被查封房屋的查封；2、请求确认《认购书》合法有效并判决被告华跃公司、华跃龙川分公司协助原告将涉案被执行房屋办理不动产权登记至原告名下；3、本案全部诉讼费用由上述三被告承担。被告黄伟文辩称，一、原告所提交的2016年11月4日签署的《认购书》后，即付清全部购房款370953元，答辩人要求原告提供付款凭证，单凭收据就称是付清款项是极其不符合现实的。二、涉案房产位于1栋，但1栋的房屋几乎在2016年期间早已开始签订《商品房买卖合同（预售）》，也就是网签合同，不可能还与原告签订那么简单的《认购书》，为何那么长的时间，原告都不主张与开发公司签订网签合同。三、原告并未提供其在答辩人查封房屋前，已入住涉案房产的证据，并未实际占有或是居住在涉案房屋。原告所提供的物业收据，可以看出：从原告所提供的物业收据可以看出，原告是在2018年1月22日才开始向物业公司缴纳2017年11月的水费、公摊电梯费和2017年的公摊电费；2019年1月涉案房屋的用水是4立方。用水用电的情况可以看原告几乎没有在房屋住过，水电属于正常的损耗范围。可以这么说，涉案房屋如果是有人居住的，那么这人在晚上几乎不用开灯和每天不洗澡的。也就是说在答辩人查封房屋前，且至今，原告并未实际入住涉案房屋。四、原告应该早在2017年9月7日后就知道涉案房屋的查封措施，已由贵院作出的（2017）粤1302民初6402号《民事裁定书》查封涉案房产后，贵院也到涉案房产张贴告示通告。同时，原告主张2016年11月交付的房屋，那么多年的时间，从未向被告或第三人在当地法院提起诉讼，主张其对涉案房屋享有合法权益的，过错极其明显。综上，原告的诉请不应得到支持，原告并不享有房屋所有权，并不能够排除执行。被告华跃公司及华跃龙川分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，一、经过龙川县人民政府批准，惠州市华跃实业有限公司与我方合作开发位于龙川县新城区号小区的“龙**园”住宅小区，商定“龙**园”住宅小区房屋一、二楼80%归我方所有，其他房屋归惠州市华跃实业有限公司所有，故涉案房产属于惠州市华跃实业有限公司所有。二、原告与惠州市华跃实业有限公司签订的房屋买卖合同与我方无关，我方不承担任何责任。本院查明的案件事实经审理查明，2016年11月4日，原告黄伟成与被告华跃龙川分公司签订《认购书》（编号：0****73），约定原告认购龙腾华府1栋601号房即涉案房屋，折后总价款为370953元，付款方式为在签署《商品房买卖合同》之日一次性付清。当天，被告为原告出具《收据》，注明收到原告支付的涉案房屋款项370953元。原告称其在当天通过其妻子朱*云的账户支付购房款358000元，此前支付现金2000元，双方约定余款在办理产权登记后付清，原告未提交支付购房款的付款记录。原告提交的客户回单显示，其妻子朱*云于2016年11月4日向案外人王*来转账支付358000元，原告称其按黄国华的指示将款项转给王*来，王*来此前与被告华跃进龙川分公司签订的认购书及收款收据在各方在场时销毁，其与被告华跃龙川分公司成立买卖合同关系，并提交有王*来签名及捺印的《关于购房款支付情况说明》作为证据。被告黄伟文对原告的陈述及证据不予认可。2016年11月16日，原告与案外人龙川县华腾物业管理有限公司签署《龙**园交房确认书》、《龙**园临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》、《龙**园装修管理协议》，并于当月支付装修垃圾清理费、装修押金、业主室内智能设备等费用。2017年12月1日，原告办理涉案房屋用气手续。原告提交的物业服务费《收款收据》显示，其所交物业管理费用期间最早为2017年11月，其提交的照片显示房屋已进行装修。庭审中，被告黄伟文确认涉案房屋竣工验收时间为2017年12月底前。被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，本院经被告黄伟文申请，于2017年9月7日做出（2017）粤1302民初6402号之二《民事裁定书》，裁定查封被告华跃公司与第三人龙川县经济开发总公司名下位于河源市龙川县龙**园属于被告华跃公司所有的包含涉案房屋在内的房地产权。本院就三被告之间的民间借贷纠纷做出（2017）粤1302民初6402号《民事判决书》及惠州市中级人民法院做出的（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》已经发生法律效力，因被告华跃公司及华跃龙川分公司未履行义务，被告黄伟文已向本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院做出（2019）粤1302执异82号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查，原告提交的龙川县不动产登记中心出具的《住房登记记录查询证明》显示，原告与其配偶名下无房产。以上事实，有认购书、收据、客户回单、龙**园交房确认书、龙**园临时管理公约、收款收据、住房登记记录查询证明以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本院在审理被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司民间借贷纠纷案中查封了涉案房屋，原告黄伟成作为案外人对涉案房屋提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告应承担举证证明责任。涉案房屋虽登记在第三人龙川县经济开发总公司名下，但第三人已确认涉案房屋所在项目由其与被告华跃公司合作开发，根据其与被告华跃公司的约定，涉案房屋归被告华跃公司所有。故本案属于案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告诉请不得执行涉案房产，应举证证明其主张符合上述规定的情形。原告与被告华跃公司龙川分公司于2016年11月4日就涉案房屋签订的《认购书》，内容不违反法律、行政法规强制性规定，原告诉请确认该《认购书》合法有效，予以支持。原告就其已付涉案房屋购房款方面提交的证据有被告华跃龙川分公司出具的《收据》、其配偶朱*云向案外人王*来转账的交易记录、王*来出具的《关于购房款支付情况说明》。原告的配偶朱*云是向案外人王*来转账付款，收款人并非被告，王*来出具的《关于购房款支付情况说明》属于证人证言，无其他证据佐证王*来确系涉案房产的原买受人，也无证据显示王*来已向出卖人付清了款项，王*来也未出庭作证，故该证人证言，不予采信，故原告所提交的证据无法证明朱*云转账给王*来的款项是支付涉案房屋的购房款。原告虽提交了被告华跃龙川分公司出具的《收款收据》，但被告华跃公司龙川分公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，故其出具的收款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠的证据链条的情况下，不足以证实原告主张已经实际支付购房款的事实。因此，原告诉请不得执行涉案房产，理由不成立，不予支持。被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，缺席判决如下：一、确认原告黄伟成与被告惠州市华跃实业有限公司龙川分公司于2016年11月4日签订的《认购书》（编号：0****73）合法有效。二、驳回原告黄伟成的其他诉讼请求。本案受理费6864元（原告已预交），由原告黄伟成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  肖石平审判员  黄链生审判员  杨 梅二〇二〇年六月十一日法官助理潘露诗书记员李超