重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初16301号 原告：冯琴，女，汉族，1953年7月12日生，住重庆市九龙坡区。 原告：冯俊，男，汉族，1958年5月24日生，住重庆市九龙坡区。 原告：冯泉，男，汉族，1964年5月24日生，住重庆市九龙坡区。 三原告共同委托诉讼代理人：刘媛园，重庆弘赞律师事务所律师。 被告：重庆双江农机有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路**1-4，统一社会信用代码915001072030826673。 法定代表人：李林文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱和平，重庆辉腾律师事务所律师。 被告：王华美，女，汉族，1959年11月8日生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：刘静，重庆渝康律师事务所律师。 原告冯琴、冯俊、冯泉诉被告王华美、重庆双江农机有限公司（以下简称双江公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员杨华东适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，由审判员杨华东担任审判长，与人民陪审员王群芳、王林组成合议庭，适用普通程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告冯俊以及原告冯琴、冯俊、冯泉的共同委托诉讼代理人刘媛园，被告王华美的委托诉讼代理人刘静，被告双江公司的委托诉讼代理人朱和平到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请七个月庭外和解期限。本案现已审理终结。 原告冯琴、冯俊、冯泉诉称：三原告系姐弟，其父母系冯永鑑、向荣华。1994年11月，向荣华与被告重庆双江农机公司（现更名为重庆双江农机有限公司）签订《房屋使用转让合同》，由向荣华使用并收益位于九龙坡区石杨路202号附**号（现地位为重庆市九龙坡区石杨路210号附*号）的门面及住房50年，向荣华向双江公司支付了约定的费用156800元，以上房屋一直由向荣华使用收益。2004年6月，冯永鑑、向荣华和冯琴、冯泉达成家庭资产处理决定，决定以上房屋归向荣华。向荣华于2008年1月去世，当时三原告认为其父亲冯永鑑年事已高就由他一直收取以上门面的租金。2008年11月25日，冯永鑑与被告王华美再婚。2018年6月，冯永鑑去世后，被告王华美收取上述房屋租金，并独自占有门面的财产权利。2018年9月，三原告才得知二被告在没有告知三原告的情况下，已于2014年11月重新签订所涉门面的《房屋使用转让合同》。原告认为被告侵犯了原告的合法权利，冯永鑑无权将门面转让给被告王华美，被告王华美以合法形式掩盖非法目的，合同应属于无效。现原告为维护其合法权益起诉至本院，请求判令：1、确认被告王华美与被告双江公司于2014年11月1日签订的《房屋使用转让合同》无效；2、被告王华美返还原告租金46406元（该租金系从2018年7月起至2019年5月的租金）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告双江公司辩称：1、原告本次起诉系第三次起诉，原告第一次起诉后撤诉，第二次起诉继承权纠纷被法院驳回，现原告要求确认合同无效，构成一事不再理。2、答辩人系善意第三人，涉案合同有效。1994年签订的《房屋使用转让合同》的相对人为冯永鑑，也是由冯永鑑与双江公司履行合同，按照合同约定若将房屋转让他人，可重新办理转让合同。3、本案已过诉讼时效，二被告在2014年签订《房屋使用转让合同》至今已有5年，相关权益已过诉讼时效。 被告王华美辩称：1、二被告2014年签订的《房屋使用转让合同》是冯永鑑对1994年合同债权债务的概括转让，原告主张合同无效无事实依据。2、被告王华美支付了相应对价有偿取得合同主体资格后，王华美作为善意第三人，王华美重新与双江公司签订的合同有效，受法律保护。3、本案已过诉讼时效。 经审理查明：三原告系姐弟关系，其父亲冯永鑑、母亲向荣华于1961年5月18日结婚。冯永鑑系原告冯琴、冯俊的继父，系原告冯泉的生父，向荣华系三原告的生母。向荣华于2008年1月30日去世。冯永鑑与被告王华美于2008年11月25结婚，冯永鑑于2018年6月24日去世。 1994年，双江公司作为产权人（甲方）与使用人向荣华（乙方）签订《房屋使用转让合同》，冯永鑑在乙方代表落款处加盖了个人私章。双方合同主要约定：1、甲方所有位于石杨路202号附**号房屋（建筑面积112平方米）转让乙方有限期有偿使用，使用期限为五十年，自1994年11月1日至2044年10月30日，使用金额按实际建筑面积计算，每平方米为1400元，合计使用金额156800元；2、支付方式为合同签订后支付10万元，在接房后2个月内付清使用金，用现金、支票支付均可；3、使用期满时，在没有签订新的合同时，乙方应按时将使用房退还与甲方，如乙方需要继续使用房屋，在同等条件下，乙方有优先购买或租用权力；4、乙方取得使用权后，由其自行使用、出租、合营等事宜，如乙方要将房屋转让与他人，可重新办理转让合同。 2005年8月11日，上述房屋变更登记位置为重庆市九龙坡区石杨路210号，现该房屋门牌号码为重庆市九龙坡区石杨路210号附*号。上述房屋没有规划审批手续，系无证建筑，涉及的土地原系加油站用地，2014年归为批发零售用地，系划拨土地。 向荣华从2002年使用涉案房屋经营五金配件至2008年。向荣华去世后，冯永鑑于2009年2月20日将上述房屋门面一间（楼上住房两间）出租，租金每月2000元。 2014年3月24日，冯永鑑与王华美向双江公司出具《使用人变更承诺》，该承诺载明：兹有冯永鑑原妻向荣华去世，冯永鑑自愿将位于石杨路202号附伍、陆号房屋使用人变更为现任妻子王华美，冯永鑑、王华美共同承诺此房屋没有任何家庭财产纠纷，若发生任何财产纠纷与双江公司无关，由本人承担相关法律责任，承诺人同时交回冯永鑑代表向荣华签订的房屋使用转让合同一份，另两份遗失申明无效。 2014年10月，冯永鑑作为出卖方与被告王华美作为购买方签订了《房屋使用转让合同》，冯永鑑将上述房屋转让给被告王华美，转让金额为156800元，合同载明冯永鑑确认该款项已以现金方式全部支付，冯永鑑放弃对该房屋的共有权益并确认该房屋为王华美个人财产。 2014年11月1日，被告双江公司作为产权人（甲方）与被告王华美作为使用人(乙方)签订了《房屋使用转让合同》，合同约定的主要内容与1994年双江公司和向荣华签订的《房屋使用转让合同》内容相同。 2014年11月11日、2015年12月22日，被告王华美分别与案外人万燕、陈文康签订《房屋租用合同》，将涉案房屋出租，租赁期限至2020年12月31日，租金每月共计4500元。审理中，三原告与被告王华美对涉案房屋租金收益每月共计4500元均无异议，三原告主张被告王华美退还租金也是按照每月租金4500元的标准计算。 另查明：关于涉案房屋继承纠纷，三原告另案[案号为（2019）渝0107民初1797号]向本院起诉主张对本案涉案房屋的继承权（即使用收益权）。该案中，本院认为，三原告请求对该房屋的使用收益权进行继承，但该房屋已由双江公司通过《房屋使用转让合同》交由王华美使用收益，现在该房屋的使用收益权以及被告王华美收取的租金收益不属于冯永鑑的遗产范围，三原告可另案主张权利。本院（2019）渝0107民初1797号民事判决已经生效。2014年10月17日，重庆双江农机公司更名为重庆双江农机有限公司。 审理中，原告举示了一份《关于对重庆三峡气体有限公司有关资产的处理决定》，根据重庆三峡气体有限公司于2004年5月31日召开股东会议纪要及资产结算表，全体股东同意对公司资产进行处置，其中石扬路200-5号*楼一底四间112平方米的房屋归向荣华所有。该决定有重庆三峡气体有限公司的盖章，有股东冯永鑑、向荣华、冯琴、冯泉、谢利娟的签名。原告认为，案涉门面的使用收益权归向荣华。二被告质证后认为该证据真实性无法确认，该决定也未向被告出示；被告双江公司称涉及房屋权利转让未取得其同意，被告王华美称该决定不能对抗善意第三人即二被告。 审理中，被告双江公司称1994年签订的《房屋使用转让合同》相对方为冯永鑑，冯永鑑以现金方式支付了房屋使用费，该合同实际履行人是冯永鑑。双江公司与王华美签订《房屋使用转让合同》，被告王华美没有支付约定的使用费，因为冯永鑑于1994年一次性支付了使用费。审理中，被告双江公司和王华美均陈述，签订的《房屋使用转让合同》实际就是房屋买卖合同，因房屋无法办理产权证而签订的《房屋使用转让合同》。原告称，2018年冯永鑑去世后，原告找被告双江公司解决门面问题才知道王华美与双江公司签订了合同，使用人变更为王华美，不清楚2014年后由王华美收取租金的事情。 审理中，三原告提出对被告王华美与冯永鑑于2014年10月签订的《房屋使用转让合同》中冯永鑑的签名笔迹，以及被告王华美与承租人陈文康于2015年12月22日签订的房屋租赁合同中笔迹形成时间进行鉴定。 以上事实，有《房屋使用转让合同》、本院（2019）渝0107民初1797号民事判决书及其生效证明、房屋租用合同、证人证言、当事人陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为：本案争议的主要焦点为：1、被告王华美与被告双江公司于2014年11月1日签订的《房屋使用转让合同》是否有效；2、三原告主张被告王华美返还租金46406元能否成立。 本院针对本案争议焦点作如下评判： 一、关于被告王华美与被告双江公司于2014年11月1日签订的《房屋使用转让合同》是否有效的问题。原告主张二被告签订的《房屋使用转让合同》无效是基于两点理由，一是冯永鑑无权将房屋转让给被告王华美，二是被告王华美以合法形式掩盖非法目的，合同应属于无效。本院认为，首先，根据查明的事实，该《房屋使用转让合同》名为使用转让合同实为房屋买卖合同。虽然涉案房屋系无证建筑，但是，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施的消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，规划主管部门并没有要求对涉案房屋限期拆除，也没有没收实物和违法所得，相关职能部门也没有认定为违法建筑。故不能因此认定该合同无效。其次，从冯永鑑和王华美签订的《房屋使用转让合同》来看，原告未举示证据证明被告王华美与冯永鑑签订合同时知晓就涉案房屋相关归属的约定，原告举示的证据不足以证明王华美以合法形式掩盖非法目的。再次，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案涉案房屋为无证建筑，涉案房屋虽然未依法登记取得权属证书，但被告王华美与被告双江公司签订的涉案《房屋使用转让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。冯永鑑将房屋转让给王华美属于合同关系，即使原告认为冯永鑑无权将房屋转让给王华美，也是原告与冯永鑑、王华美之间的法律关系，不能因此认为被告王华美与双江公司签订的涉案合同无效。综上，被告王华美与被告双江公司签订的《房屋使用转让合同》系双方真实意思表示，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，对三原告要求确认被告王华美与被告双江公司于2014年11月1日签订的《房屋使用转让合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于三原告主张被告王华美返还租金46406元能否成立的问题。首先，涉案房屋具有使用收益权，冯永鑑和向荣华原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，二人均同等享有对涉案房屋的使用收益权，冯永鑑有权转让属于自己享有的该房屋的使用收益部分，冯永鑑无权转让向荣华对该房屋使用收益部分。实际上本案三原告享有的对向荣华就涉案房屋使用收益的继承权受到损害。其次，三原告依法享有对涉案房屋使用收益部分的继承权，该房屋使用收益一直存续，且三原告称在冯永鑑去世后才知晓其权利受到侵害，故本案未超过诉讼时效。再次，按照法定继承份额，三原告应享有对向荣华就涉案房屋使用收益的继承权，即三原告享有涉案房屋收益权产生收益的八分之三的继承份额。现三原告主张被告王华美返还涉案房屋从2018年7月起至2019年5月的租金共计46406元，三原告与被告王华美对涉案房屋租金收益每月共计4500元均无异议，据此，被告王华美应将出租涉案房屋收取的从2018年7月起至2019年5月共计11个月的租金49500元中的八分之三的份额即18562.50元返还给三原告。故对三原告要求被告王华美返还租金18562.50元的诉讼请求，本院予以支持。对三原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于被告双江公司辩称的一事不再理问题。本院认为，原告起诉后撤诉系原告的诉讼权利，原告前诉基于继承纠纷提起诉讼与本案基于合同无效提起诉讼，后诉与前诉的诉讼标的不同，诉讼请求也不相同，故本案不违反一事不再理的原则。此外，针对三原告提出的鉴定申请，本院认为，三原告在已生效民事判决的前案审理中没有对王华美与冯永鑑签订的《房屋使用转让合同》中冯永鑑的签名表示异议，本案简易程序审理过程中三原告也未提出异议，现三原告提出鉴定申请并没有充分依据，且冯永鑑已经去世，故本院不予准许。三原告申请对2015年12月22日被告王华美与承租人陈文康签订的房屋租赁合同中笔迹形成时间进行鉴定，因该房屋租赁合同可以事后补签，且对该合同的认定与否并不影响本案基本事实的认定，没有鉴定必要，故本院也不予准许。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王华美于本判决生效之日起十日内返还原告冯琴、冯俊、冯泉房屋租金18562.50元； 二、驳回原告冯琴、冯俊、冯泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费960.16元，由原告冯琴、冯俊、冯泉承担576.16元，被告王华美承担384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  杨华东 人民陪审员  王群芳 人民陪审员  王 林 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  郑诗译