文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3075号原告：重庆美联营销策划有限公司,住所地重庆市渝中区民生路235号附1号第48层5-1、5-2单元，统一社会信用代码：91500103753050432Q。法定代表人:张锦成，董事长。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所实习律师。被告:邢道余，男，1970年4月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐沙沙，重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹海霞，重庆康索律师事务所律师。原告重庆美联营销策划有限公司（以下简称“美联公司”）与被告邢道余合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告美联公司的委托诉讼代理人左清松、马剑星，被告邢道余的其委托诉讼代理人唐沙沙、曹海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美联公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告中介服务费36500元;2、被告支付原告自2018年12月1日起至2019年10月14日的违约金，共计5785.25元，并从2019年10月15日起，以36500元为基数，按照每天万分之五的标准计收违约金，至全部中介服务费支付完毕之日止；3、被告支付原告因维权产生的律师5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年12月1日，原告与被告及周金华签订买卖协议书，约定被告通过原告向周金华出售位于北部新区金开大道88号附1号5幢1-3-1号之房屋，总价为36500元，建筑面积211.65平方米。买卖协议书约定:（1）因原告已促成被告与周金华签订本协议，故本协议签订当日，被告需向原告支付中介服务费36500元;（2）若被告未能按上述约定时间向原告支付服务费的，则从逾期之日起，按日以应付服务费的万分之五向原告支付违约金;（3）守约方向违约方主张权利产生的合理费用(包括但不限于律师费、差旅费等)，由违约方承担;（4）被告和周金华都确认原告为促成本次交易已为双方提供了中介服务，双方承诺自买卖协议书签订之后，未能依本协议买卖该物业或者双方解除本协议的，均不影响原告按本协议书的约定收取中介服务费，未向原告按时支付中介服务费的，原告有权按买卖协议书的约定向其追讨中介服务费用和违约金。前述合同签订后，被告并未按照买卖协议书的约定按时向原告支付中介服务费36500元。经原告多次催促，被告至今未支付中介服务费。原告为维护其合法权益遂起诉至法院。被告邢道余辩称，原告并未提供中介服务，未按买卖协议书第四条约定要求买方于签合同当日支付定金。原告、买方、被告签订了承诺书，该承诺书实际是解除买卖合同的承诺，且约定被告与买方私自过户交易的情况才支付中介服务费，承诺书签订的日期及其归还被告房产证的日期相隔三天，说明该承诺书经过公司审核通过才予以归还房产证。买卖协议书是原告提供的格式条款，协议书第十三条免除自己责任的条款并未加黑加粗，对被告不产生法律效力。导致买卖协议书无法履行的原因系原告及买方的责任，原告违反了合同法第五百二十条的规定，未如实报告买方的购房能力及相关信息，对被告造成重大损失，被告错过房价最高时候出售房屋，原告应当承担赔偿责任。原告从始至终未为被告向买方催促过房款，原告也未向被告催促支付中介服务费，故不存在违约金。原告主张的违约金过高，被告未支付中介服务费系是原告造成，因被告当日未收到定金，故无法支付中介服务费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月1日，美联公司（经纪人）与邢道余（卖方）及案外人周金华（买方）签订买卖协议书，三方约定：邢道余与周金华通过原告买卖位于北部新区金开大道88号附1号5幢1-3-1号房屋，总价为3650000元。买卖协议书约定:购房定金500000元，于2018年12月4日之前支付，交易余款3150000元，在过户当日前支付。因美联公司已促成邢道余与周金华签订本协议，故邢道余、周金华均同意在本协议签订之日向美联公司支付中介服务费，其中，邢道余同意支付中介服务费36500元，周金华同意支付中介服务费36500元。若未按上述约定时间支付服务费的，从逾期之日起，按日以应付服务费的万分之五向美联公司支付违约金。邢道余和周金华确认，美联公司未促成本次交易已为双方提供了中介服务，双方承诺：签订本协议书后，未能依本协议买卖该物业或者双方解除本协议的，均不影响美联公司按本协议书的约定收取中介服务费。守约方向违约方主张权利产生的合理费用(包括但不限于律师费、差旅费等)，由违约方承担。协议备注载明：买方以全款方式购买此房，买卖双方约定于2018年12月31日之前到房交所办理过户手续。买方所有款项打到美联公司账户，再由美联公司转给卖方。三方还就其他事项作了约定。上述协议书签订后，邢道余未按协议书约定时间支付中介服务费，美联公司遂向本院提起诉讼。2019年1月29日，邢道余（甲方）、案外人周金华（乙方）及美联公司的工作人员刘明全（丙方）共同签订承诺书一份，各方约定：1、三方协商将甲方托管在丙方处的房产证原件归还甲方，由甲方自行保管；2、甲乙双方承诺未经丙方同意不得私自办理该房屋交易和过户手续，否则丙方有权追究甲乙双方的违约责任，并追收甲乙双方房屋交易的中介费。同时，承诺书上批注“邢道余2019年1月31日拿到房产证”。审理中，邢道余确认于2019年1月31日拿到房产证。另查明，美联公司与中豪律师事务所签订委托代理合同，收费约定：美联公司因与邢道余、周金华合同纠纷两案，委托中豪律师事务所提供法律服务。委托事项为两案一审程序，中豪律师事务所指派左清松、马剑星实习律师为上述法律服务的代理律师。美联公司向中豪律师事务所支付律师费的标准为10000元，其中与邢道余居间合同纠纷一案律师费5000元。2019年10月24日，中豪律师事务所向美联公司开具了金额为10000元的重庆增值税专用发票，发票载明服务名称为：法律咨询、法律服务费。2019年11月28日，美联公司支付中豪律师事务所15000元。上述事实，有买卖协议书、承诺书、委托代理合同、律师费发票、支付凭证以及双方当事人的陈述在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，美联公司与邢道余及案外人周金华签订的买卖协议书、承诺书系各方真实意思表示，依法成立，应属有效。邢道余辩称不应支付中介服务费，其理由为：1、美联公司未向周金华收取定金及购房款，违反合同义务；2、美联公司未将周金华无购房能力的真实情况提供给邢道余，违反合同法第四百二十五条规定，造成邢道余严重损失；3、买卖协议书第13条约定显失公平，系免除美联公司责任加重邢道余义务的格式条款，对邢道余不发生法律效力；4、三方签订的承诺书实质解除了买卖协议书，邢道余仅在与周金华私自交易案涉房屋时才应承担支付中介服务费的责任。对此，本院分别评述如下：首先，买卖协议书备注部分约定，由美联公司收取所有应由买方周金华支付的款项，该约定仅表明美联公司为交易款项的收款人，不能认定其负有向周金华催收交易款项的义务。同时，美联公司在本案系居间人，不是买卖合同的相对人，不享有买卖合同的权利，自然不负有买卖合同的义务，故周金华未向美联公司支付房款并不构成美联公司违反合同义务。其次，从合同约定看，美联公司系促成邢道余与周金华达成买卖合同的居间人，其负有向双方提供订立合同真实信息的义务，该义务是指居间人应如实报告所掌握的与合同订立相关的重要信息，包括交易双方真实身份、交易标的物理状态、交易标的权利状态等，但对于交易方是否具有完成交易的资金能力应属交易相对方商业判断的范畴，即周金华能否按约支付全部房款，系邢道余的自身商业风险，除非作出特别约定，不应将该商业风险苛求由居间人承担，也不得以此作为拒付中介服务费的理由。第三，买卖协议书第13约定，签订本协议书后，未能依本协议买卖该物业或者双方解除本协议的，均不影响美联公司按协议书约定收取中介服务费。该约定并未明显加重邢道余的合同义务，根据我国合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。邢道余与周金华签订买卖协议书即证明美联公司已促成买卖合同成立，协议书约定签订本协议书时即支付中介服务费，该约定符合法律规定，故美联公司有权依约收取中介服务费，买卖双方事后未实际履行买卖合同并不构成收取中介服务费的阻却条件。最后，三方签订的承诺书主要约定两项事由：一是美联公司返还邢道余房产证原件；二是邢道余与周金华私自交易的，美联公司可向双方追收中介服务费。分析上述约定，在房产证返还邢道余后，买卖双方私自交易已无限制，可能使得居间人的利益落空，故在第二条中就私自交易的后果进行约定，其目的是限制私自交易，但不是变更买卖协议书关于中介服务费支付条件的约定，也不能仅以承诺书中“追收”的表述即认定各方解除了原协议书的约定。综上，邢道余的上述抗辩依法不能成立，本院不予采信。现协议书约定的付款条件已经成就，邢道余应当支付美联公司中介服务费36500元。根据协议书第12条，逾期支付的应当自逾期之日按照每日万分之五支付违约金。协议书载明签订本协议之日即支付中介服务费，邢道余未按期付款，自2018年12月2日起构成逾期付款，邢道余应当自2018年12月2日起向美联公司支付逾期付款违约金。邢道余抗辩约定的违约金过高，应当调低，本院审查认为，其逾期付款行为给美联公司造成的损失为一般的资金占用损失，按照约定的违约金标准计算，年利率超过18%，超出一般资金占用损失，且美联公司也未举证证明其损失达到约定的违约金程度，本院综合考虑违约情节，兼顾公平原则，酌情调整违约金标准为年利率6%。故邢道余应承担违约金为以36500元为基数，自2018年12月2日起按照年利率6%计算。关于律师费，双方在买卖协议书中约定，守约方向违约方主张权利产生的合理费用包括律师费由违约方承担。本案中，邢道余逾期支付中介服务费构成违约，美联公司为实现其权利委托律师发生律师费5000元，该律师费未超过律师服务收费的标准，按约应由邢道余承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邢道余在本判决生效之日起十日内支付原告重庆美联营销策划有限公司中介服务费36500元，并支付以36500元为基数，自2018年12月2日起至付清之日止按照年利率6%计算的违约金；二、被告邢道余在本判决生效之日起十日内支付原告重庆美联营销策划有限公司律师费5000元；三、驳回原告重庆美联营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费491元，由被告邢道余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  秦必强二〇二〇年六月十五日书记员  邬 霞