广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1802执异29号 案外人：向燕平，女，1963年1月10日出生，汉族，住清远市清城区。 申请执行人：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地清远市新城广清大道113号。 法定代表人：陆松开。 委托诉讼代理人：何啟星，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁永健，该公司职员。 被执行人：清远市金剑物业管理有限公司，住所地清远市新城东二号区建行宿舍小区七幢首层120号。 法定代表人：蓝文靖。 被执行人：蓝文靖，男，汉族，1971年5月19日出生，住清远市清城区。 被执行人：钟云，女，汉族，1971年9月3日出生，住清远市清城区。 本院在执行（2018）粤1802执恢593号申请执行人广东清远农村商业银行股份有限公司（以下简称清远农商行）与被执行人清远市金剑物业管理有限公司（以下简称金剑公司）、蓝文靖、钟云借款合同纠纷一案中，案外人向燕平于2020年3月13日向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向燕平称，请求对金剑公司名下位于清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层12号商铺中止执行(包括查封，拍卖)。事实和理由:案外人与金剑公司于2016年7月31日签订商品房买卖合同(合同编号BL2016-006)，购买清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层12号商铺。根据合同约定，2019年2月22日前案外人己支付房款共计327531.68元。案外人就该生效的判决执行事宜提出异议恳请法院裁定中止该判决的执行。理由如下:一:案外人向燕平与金剑公司已签定合同购置清远市清城区横荷义和路6号金兰轩第一栋首层12号商铺，案外人向燕平拥有该商铺的合法产权。二、贵院误将案外人财产列入强制执行。基于上述事实根据，法院在执行(2018)粤1802执恢593号公告涉及的清远市清城区横荷义和路6号金兰轩第一栋首层12号商铺房产时损害了异议申请人的合法权益，恳请法院终止对该房产的处置执行。 申请执行人清远农商行称，案外人向燕平对涉案房产不具有所有权，且不享有足以对排除强制执行的民事权益，其提出的抗辩理由缺乏法律和事实依据。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，意思是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权，只有经过相关部门的登记，才能生效;不登记的，不发生物权效力。现涉案房产尚未登记在案外人向燕平名下，因此，该房产不发生物权变动的效力，即案外人向燕平仍未取得房产的所有权。二、案外人向燕平不享有足以对排除强制执行的民事权益。(一)案外人向燕平与被执行人金剑公司签订涉及该房产的合同及协议无效，不具有法律效力。一是被执行人金剑公司至今仍未取得合法售卖涉案房产的预售许可证或房产证，以其名义签订的买卖合同属违反法律规定的无效合同。二是案外人向燕平提供的协议、商品房买卖合同、补充协议等存在明显瑕疵，不能认定其真实性。2016年6月21日签订的《协议》与2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》、2019年2月22日签订的补充协议所用的印章或主体不同，其中2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》无出卖人盖章，2019年2月22日签订的《补充协议》主体及印章与以前签订的《协议》不一致。(二)退一步讲，即使签订的法律文书真实，涉案房产买卖已实际履行的事实缺乏证据。首先付款没有相应的金融机构取款记录、转账记录予以印证，也没有被执行人金剑公司的入账记录。且被执行人金剑公司明知其存在被执行的情况下订立所谓的“优惠”，明显属逃废债行为，应当无效。其次案外人向燕平并没占有该不动产，其提供的水电费收据并不是供水供电部门出具的发票，因涉案房产仍未有合法的预售证、施工验收合格的证明而不具有合法买卖条件，不排除被执行人清远市金剑物业管理有限公司内部人员违规许可案外人临时使用的情形。综上，案外人对涉案房产不具有所有权，且不享有足以对排除强制执行的民事权益，特请合议庭查明事实，依法驳回案外人异议请求。 本院查明，关于（2018）粤1802执恢593号申请执行人清远农商行与被执行人金剑公司、蓝文靖、钟云借款合同纠纷一案，本院于2017年8月10日作出的（2017）粤1802民初2721号民事调解书已发生法律效力，根据该调解书确定：一、确认金剑公司至2017年5月2日尚欠清远农商行借款本金2700000元及相应的利息（利息按合同约定计付至还清之日止，暂计至2017年5月2日为439718.72元，本息合计3139718.72元）。被执行人定于2017年9月30日前还款30000元，于2017年10月31日前还款40000元，于2017年11月30日前还款50000元，于2017年12月31日前一次性还清所有欠款；二、申请执行人清远农商行对被执行人金剑公司位于清远市清城区××小区××号地【国土证号：清市府国用（2013）第00335号】享有优先受偿权。三、被执行人蓝文靖、钟云对被执行人金剑公司所欠申请执行人清远农商行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。案件受理费15959元（减半收取），由被执行人金剑公司、蓝文靖、钟云负担，并于2017年8月18日前支付给申请执行人。因被执行人拒不履行生效裁定书确定的义务，申请执行人清远农商行申请强制执行，本院依法立案执行。 案件执行过程中，本院于2018年7月5日查封被执行人位于清远市清城区××小区××号地【国土证号：清市府国用（2013）第00335号】以及清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层01至15号商铺。清市府国用（2013）第00335号土地已设定抵押，抵押权人为广东清远农村商业银行股份有限公司，抵押期限自2013年10月10日至2017年10月9日。2015年9月18日，被执行人金剑公司（甲方）与胡振辉（乙方）签订《合作开发建设项目正式合同》，约定甲方以涉案土地与乙方独立出资合作，项目名称为栢乐？金兰阁，项目落成后首层商铺物业归甲方出地合作的置换物业，剩余36套住宅均属乙方出资所得的置换物业。2020年4月17日，本院作出（2018）粤1802执恢593号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人金剑公司名下位于清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层01至15号商铺，以所得价款清偿被执行人欠申请执行人之债务。 另查明，2016年7月31日，金剑公司与向燕平签订《商品房买卖合同》，约定向燕平购买位于清远市清城区横荷义和路6号金兰轩（原定名）栢乐?金兰阁第1幢首层12号商铺，总金额408595元，付款方式为签订合同之日交付定金50000元，第一期于2016年7月31日前付款200000元，余下款项208595元于该商铺使用次月起由买受人分四年无息分期付清，即每月分期支付4345.73元。2016年6月21日，金剑公司出具收据，确认向燕平交付商铺定金50000元。2016年7月31日，金剑公司出具收据确认向燕平交付首期款50000元，2016年8月2日，金剑公司出具收据确认向燕平交付首期款100000元，2018年5月13日，金剑公司出具收据确认向燕平交付商铺款34765.84元，2018年6月至2019年1月，金剑公司共出具八张收据，确认收到向燕平每月还款4345.73元。涉案商铺于2017年9日交付向燕平使用，用于经营士多店。栢乐?金兰阁项目尚未进行竣工验收，未在房管部门进行权利登记。 本院认为，对于案外人向燕平要求对清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层12号商铺中止执行的异议请求，案外人向燕平在本院查封涉案房屋前已与金剑公司签订合法有效的商品房买卖合同，且在查封前已合法占有该房屋，签订合同后，案外人已按合同约定支付部分购房款，涉案房屋未办理过户登记并非案外人自身原因造成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人向燕平要求对涉案房屋中止执行，依据充分，本院予以支持，但向燕平应将剩余购房款交付本院，用于清偿被执行人所负之债务。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对清远市清城区横荷义和路6号金兰轩首层12号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  仝艳荣 审判员  黄金荣 审判员  梁道科 二〇二〇年六月二十四日 书记员  黄书华