福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2421号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省蓝色联盛建材有限公司，住所地福建省福州市福清市江镜镇南城村**。 法定代表人：王昌财，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛文，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶晓凤，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建三山集团有限公司，住，住所地福建省南平市昼锦坊**/div> 法定代表人：俞礽明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余美峰，福建伟峰律师事务所执业律师。 上诉人福建省蓝色联盛建材有限公司（以下简称蓝联公司）因与被上诉人福建三山集团有限公司（以下简称三山公司）合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝联公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回三山公司的一审起诉，并支持蓝联公司的反诉请求或予发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由三山公司承担。事实和理由：一、一审法院认定本案案涉《福建省蓝色联盛建材有限公司沙场/码头承包使用权合同》为无效合同，认定事实不当，适用法律错误。案涉合同项下的土地系由村民自留地、村集体的未利用地为主组成，一审推定案涉土地系农用地却依法依据。后蓝联公司经委托代为管理该部分土地，其以自身名义将上述土地以合同形式转租于三山公司使用，并无不当，亦无人提出异议。原审法院亦在判决中认定案涉合同实际上是租赁合同关系，故案涉租赁合同没有违反法律法规的禁止性规定，依法成立有效；二、一审法院认定案涉合同项下的土地被转为建设用地系认定事实错误，引用《土地管理法》《农村土地承包法》属适用法律错误。蓝联公司并未改变农用地的性质，也没有将案涉合同项下的土地转为建设用地，该土地上始终为空地与很小面积的随时可拆除的临时搭建蓬屋，一审认定案涉合同项下的土地转为建设用地证据不足。一审认定案涉合同系租赁合同，又错误以承包土地性质予以适用法律，事实与法律不相适应；三、案涉合同约定承租方不得从事违法经营，如因违法经营产生的责任应由承租方承担。蓝联公司已经在合同中履行了强调告知义务，三山公司明知其不具有采砂业务许可，却故意违背约定从事违法经营活动，收到行政清理撤场通知书，故蓝联公司对承租方三山公司（后转让于延融公司）的违约行为，不承担责任；四、不存在应由蓝联公司返还租金的事实。合同租金起算点为2018年6月10日，直至2019年7月31日，三山公司（后转让于延融公司）才向蓝联公司交还土地，故300万元租金尚不足以足额支付场地使用租金，如若判令蓝联公司返还租金及履约保证金，即将三山公司的违约违法行为后果转嫁于蓝联公司，显失公平；五、三山公司已经将案涉合同的权利义务转让于福州延融建材有限公司，故三山公司不是本案适格的一审原告，无权依据案涉合同提起诉讼，依法应当判决驳回三山公司的一审起诉；六、三山公司实际使用土地达一年两个月，应当支付蓝联公司超过一年后的场地租赁费用，并承担违约金。 三山公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、蓝联公司认为本案案涉土地大部分为自留地，而自留地应当属于农业性质的用途，而蓝联公司的招投标文件及其与三山公司签订的合同中都明确写明土地用途为“沙场”“码头”，应当属于非农业的建设用地性质用途，故蓝联公司将农业性质的用地转为建设用地，事实清楚；二、蓝联公司在案涉土地上不仅搭建了铁皮蓬屋，还有一些包括办公楼在内的混凝土建筑，对地面也进行了硬化；三、三山公司不存在违法经营的情形，行政清理撤场通知书的原因载明系“未经批注占用土地”，并非存在违法经营情形，该份通知书下达的时间与合同签订日期仅距三两个月时间，三山公司并未开始经营。此外，案涉土地上砂子的堆放亦是蓝联公司自身造成的；四、三山公司系本案适格原告，根据三山公司与蓝联公司订立的确认函载明，延融公司参与合同并享有同乙方三山公司同等的权益，即意味着仅增加了一个授权主体，并未排除三山公司的合同主体地位，故三山公司对本案享有诉讼权利。 三山公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《福建省蓝色联盛建材有限公司沙场/码头承包使用权合同》（以下简称讼争合同）；2.判令蓝联公司向三山公司返还承包费300万元；3.判令蓝联公司向三山公司返还履约保证金50万元；4.判令蓝联公司向三山公司支付违约金50万元；5.本案诉讼费由蓝联公司负担。 蓝联公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的讼争合同；2.判令蓝联公司收取的300万元承包金不予退还；3.判令蓝联公司收取的50万元履约保证金转化为违约金，不予退还；4.判令三山公司向蓝联公司支付场地占用费（场地占用费按照360万元/年计算从2019年6月10日计算至付清款项之日止）；5.本案的全部诉讼费用由三山公司负担。 一审法院认定事实：2018年4月10日，蓝联公司对外发布《场地/码头承包使用权公开招标公告》，对讼争土地进行公开招标，并要求投标人交纳50万元投标保证金。4月13日，三山公司向蓝联公司报名参加投标并在当日向蓝联公司指定账户汇款50万元作为投保保证金。2018年5月5日，三山公司作为唯一的参投单位被蓝联公司确定为中标单位。2018年5月10日，蓝联公司（甲方）、三山公司(乙方)签订讼争合同，约定“……一、承包地点承包地点位于：福建省蓝色联盛建材有限公司（原福清市江镜镇南城村恒江沙场）范围内，甲方将沙场/码头（含厂房、设备等）使用权整体打包承包给乙方有偿使用。二、承包时间：1、承包期限为：本轮使用权承包期三年，自2018年5月10日起至2021年6月9日止。乙方清偿筹备期为一个月，自2018年5月10日至2018年6月9日。2、承包合同采取一年一签的方式进行签订，每次签约的承包期为一年。首次签约时间自2018年5月10日起至2019年6月9日止……三、租赁范围乙方承包的沙场/码头使用权的场地范围按双方共同签字确认的原《福建恒江投资有限公司东港综合项目开发航空影像图》所标定的四至范围。……四、承包费用1、承包金按照先交费后使用的方法缴交，在本协议签订前乙方需预先支付给甲方首年承包金。2、乙方首年承包金共计人民币¥300万元整（大写：人民币叁佰万元整），免租期为1个月……3、自乙方中标之日起，乙方的投标保证金将自动转为履约保证金……八、其他约定……5、甲乙双方应本着诚实守信的原则共同履行本协议，若有一方违约，违约方需向守约方支付违约金共计人民币50万元整”，讼争合同附件一备忘录中载明“对于乙方为维护承包场地及财产使用权所依法采取的法律措施，甲方可以为乙方出具相关合法证明材料并责成原业主王某枝全力配合提供原始依据凭证”，王某枝亦在该备忘录上签字。2018年5月10日，原、被告进行了厂房、设备等移交。2018年7月19日，为经营方便，三山公司的股东出资设立了延融公司。同日，原、被告签订了《确认函》，蓝联公司同意延融公司享有讼争合同中三山公司的权利。2018年8月7日，福清市江镜镇人民政府向延融公司发出《堆（洗）砂场限期清理撤场通知书》，责令延融公司于2018年8月15日前对未经批准占有土地堆（洗）砂进行清理撤场。此后，三山公司多次与蓝联公司沟通无果。2018年12月15日，三山公司向蓝联公司发出书面通知书要求蓝联公司协商解决相关事宜，次日蓝联公司收到该通知。2019年4月23日，三山公司通知蓝联公司要求解除讼争合同，并要求后者返还承包款300万元及50万元履约保证金并承担违约责任。蓝联公司未支付任何款项，由此发生纠纷，三山公司遂诉至一审法院。2019年7月31日，三山公司将讼争土地及其上的相关财产移交给蓝联公司。另外，根据当事人陈述讼争土地面积为640亩左右。 一审法院认为：讼争合同虽名为承包合同，但根据综合讼争合同全文可知，实际上是蓝联公司将讼争土地及其上的厂房、设备出租给三山公司，因此本案基础法律关系应当是租赁合同关系。 综合蓝联公司提交的村委证明、立断契转让协议等证据以及讼争土地的地理位置，可以确定讼争土地系以海滩地为主，本案双方亦未提交证据证明讼争土地已经有关政府部门批准用于非农建设，故应仍属于农用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。……严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”规定,同时《中华人民共和国农村土地承包法》亦规定农村承包地未经依法批准不得将承包地用于非农建设，讼争合同双方当事人在签订讼争合同时均明知三山公司承租讼争土地的目的是用于非农建设，故讼争合同因违反法律强制性规定而无效。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现讼争合同无效，考虑到在订立合同后，移交时原场地系作为沙场使用（讼争合同第一条载明“原福清市江镜镇南城村恒江沙场”）并已存在用于洗砂的设备且根据双方提交的现场图片所示现场违章堆放了大量砂子，故蓝联公司在合同订立时交付的场地已存在违法情形，存在过错，而三山公司在签订合同时应当尽到谨慎义务核实讼争土地用途和相关权属材料而未尽到，亦存在过错，考虑到合同双方在签订合同时均有过错，一审法院对三山公司提出的要求蓝联公司返还因讼争合同取得的租金300万元及履约保证金50万元的诉讼请求予以支持，对三山公司提出的要求蓝联公司支付的违约金的诉讼请求不予支持。 至于蓝联公司主张的场地占用费，一审法院在审理过程中多次责令蓝联公司提交讼争土地包括使用权登记等相关政府登记材料，但蓝联公司始终未提交，导致讼争土地的登记使用权人无法明确，进而无法证明蓝联公司对讼争土地享有使用权，证据不足，不予支持。判决：一、福建省蓝色联盛建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向福建三山集团有限公司返还租金300万元及履约保证金50万元；二、驳回福建三山集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回福建省蓝色联盛建材有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费38,800元，由福建三山集团有限公司负担4850元（已交纳），由福建省蓝色联盛建材有限公司负担33,950元（从预收的反诉案件受理费37,200元中扣除18,600元，尚需交纳15,350元，限于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）；反诉案件受理费18,600元，全部由福建省蓝色联盛建材有限公司负担（已交纳）。 本院二审期间，蓝联公司向本院提供证据1立断契，证明2009年4月1日王某妹将其谷底使用权转让给王某枝；证据2租赁合同，证明2009年12月16日，福清市江镜镇南城村委将合同项下的土地出租给王某枝、梁某；证据3卖断契，证明2012年4月4日王某德将其享有的土地使用权转让给王某枝；证据4协议，证明2012年7月7日王某平将其享有的土地使用权转让给王某枝；证据5立断契，证明2013年王某堂等人将享有的鱼池转让给王某枝；证据6虾池承包合同，证明2015年1月1日南城村委会将本次12亩虾池由王某枝承包经营；证据7虾池公示，证明2017年10月13日南城村委会对本村的虾池由原承包户继续承包等事项进行公示；证据8告知函、移交确认表，证明2019年7月25日蓝联公司通知三山公司移交场地，同年7月31日双方进行场地移交；证据9声明书，证明福清市江镜镇南城村委会对本村集体所有的土地及本村民将其享有使用权的土地由蓝联公司以该公司名义出租或转租给三山公司使用的行为无异议。对此，三山公司认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且证明对象不能成立。所有的村民并没有相应的证据支持他们依法享有对土地的权利。从契约合同内容来看，大部分是一次性转让，明显是违反法律法规。王某枝实际上将土地用于堆沙，明显改变了土地性质。对于村委会虾池承包，与本案无关。对于告知函和移交确认表，三山公司已经很明确告知蓝联公司，双方在2019年4月23日已解除合同，而且是蓝联公司根本违约造成的，蓝联公司应对自己的地面上的动产和工厂自行组织人力进行看管，三山公司没有相应的义务。对于声明书，其是把农用地转为建设性的经营性用地，村委会没有这个职能和权限作出这种认可。本院认为，蓝联公司提供的证据1-8系逾期提供，逾期理由不成立，且根据蓝联公司在二审程序中的陈述，证据1、3、4与本案没有关联性；双方于2019年7月31日移交案涉场地已为一审法院所确认，故本院对证据1-8不予采纳。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实基本清楚。 本院认为，根据蓝联公司提供的证据显示，其出租给三山公司的土地来源于村委会及村民的滩涂、鱼池、虾池用地，一审法院根据在案证据认定蓝联公司出租给三山公司的土地海滩地为主，属于农业用地，并认定案涉合同因将农用地用于非农建设而归于无效，并无不当，予以维持。蓝联公司关于合同效力的上诉请求不成立，本院不予采纳。 对于租金及押金问题，综合双方签订的《沙场/码头承包使用权合同》、王某枝出具的收条以及双方财产移交清单中移交的“小型铁砂球磨场配套设施”等情况来看，蓝联公司对于三山公司租赁场地用于进行非农建设属于明知。且根据蓝联公司在一审中提供的照片中的标注，其在场地内堆放了粗砂，而江镜镇人民政府的《堆（洗）砂场限期清理撤场通知书》要求福州延融建材有限公司在“2018年8月15日前，对未经批准占用土地堆（洗）砂进行清理撤场”，蓝联公司亦表明该场地在交付三山公司使用前，有一条洗沙的生产线，其法人代表亦在二审程序中表明原来的恒江沙场系用淡水产砂，即案涉场地中堆放的砂土部分为蓝联公司所有，故一审法院认定案涉合同订立时交付的场地已存在违法情形，蓝联公司存在过错正确。但是本院注意到，案涉合同签订于2018年5月10日，江镜镇人民政府的《堆（洗）砂场限期清理撤场通知书》于2018年8月7日下发，且要求撤场的时间为2018年8月15日前，即三山公司实际已使用案涉场地3个月，故一审法院判令蓝联公司全额返还一年的租金300万元显失公平，本院予以纠正，因江镜镇人民政府要求撤场，三山公司实际上于《堆（洗）砂场限期清理撤场通知书》下发后无法使用案涉场地，故本院酌定三山公司应向蓝联公司支付2018年5月10日至2018年8月9日的占用费75万元（300万元/年÷12个月×3个月），蓝联公司主张三山公司支付2018年8月9日至2019年7月31日止的占用费依据不足，本院不予支持，蓝联公司应向三山公司返还的租金为225万元。因案涉合同无效，故一审法院判令蓝联公司返还履约保证金并无不当，予以维持。 对于诉讼主体的问题，根据蓝联公司与三山公司的《确认函》来看，福州延融建材有限公司系三山公司在案涉合同签订后在当地设立的生产经营主体，获得等同于三山公司的所有权利，该《确认函》并未就合同权利义务转让作出约定，故蓝联公司主张案涉合同的权利义务发生转让、三山公司并非适格原告，本院不予采信。 综上所述，蓝联公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3715号民事判决； 二、福建省蓝色联盛建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建三山集团有限公司返还租金225万元及履约保证金50万元； 三、驳回福建省蓝色联盛建材有限公司的其他上诉请求及一审其他诉讼请求； 四、驳回福建三山集团有限公司的一审其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费38800元，由福建省蓝色联盛建材有限公司负担31200元，由福建三山集团有限公司负担7600元；本案一审反诉案件受理费18600元，由福建省蓝色联盛建材有限公司负担7300元，由福建三山集团有限公司负担11300元；本案二审案件受理费38800元，由福建省蓝色联盛建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年六月十七日 法官助理 高瀚钧 书 记 员 程 婷