四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民初56号 原告（反诉被告）：西藏亿美新实业有限公司，住所地拉萨经济技术开发区阳光新城A区4栋2单元201。 法定代表人：雷婷，执行董事。 委托诉讼代理人：周锐，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵科才，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：华蓥市合顺房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市双河街道办事处明光路信度小区1幢1层11号。 法定代表人：殷小明，董事长。 委托诉讼代理人：余海峰，四川明致律师事务所律师。 原告西藏亿美新实业有限公司（以下简称亿美新公司）与被告华蓥市合顺房地产开发有限公司（以下简称合顺公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿美新公司的委托诉讼代理人周锐、赵科才，被告合顺公司的委托诉讼代理人余海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)亿美新公司诉讼请求：1.判令确认原被告在2018年11月25日签订的《房地产项目开发委托管理合同》（以下简称管理合同）及《房地产项目开发委托管理补充协议》（以下简称补充协议）已于2019年6月28日解除；2.判令被告支付管理服务费400万元；3.判令被告支付品牌使用费至实际停止使用“领地”品牌之日止（暂计算至起诉之日为340万元）；4.判令被告支付销售代理费123万元；5.判令被告支付逾期支付管理费、品牌使用费、销售代理费的违约金1,795,040元；6.判令被告支付无正当理由擅自解除合同及因被告违约导致原告解除合同的违约金1,000万元；7.判令被告立即停止使用“领地”商标；8.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，亿美新公司对第5项诉讼请求进行了变更，变更为：判令被告支付逾期支付管理费、品牌使用费、销售代理费的违约金（暂以863万元为基数，自被告逾期付款之日起计算至实际支付之日止，逾期天数在15日以内的，按万分之一每天计算违约金，逾期天数在15天至30天以内的，按千分之一每天计算违约金，逾期天数超过30天的，按千分之二天计算违约金，暂计算至2019年8月23日的违约金为1,572,595元）。事实及理由：管理合同第五条对委托管理服务相关费用进行了约定，其中关于品牌使用费分36个月支付。2018年12月至2019年2月的品牌使用费255万元，甲方应于2019年2月15日前一次性支付。自2019年3月起，甲方应于每月15号前支付当月品牌使用费85万元。关于管理服务费的支付约定为“管理服务费按月支付，每月支付100万元，甲方应于每月15号前支付当月管理服务费。第一笔管理服务费100万元支付时间，本合同签订后次月15号前”。关于销售代理费的约定为“销售代理服务费按月计算、次月支付，甲方应按上月销售进账款总额的1%于每月15号前向乙方支付上月销售代理服务费”。管理合同第二部分（合同条款）第三十七条约定“甲方未能按约定向乙方支付本合同项下任一费用的，逾期在15天内的，每延长一天，应按照未付金额承担万分之一的违约金；逾期在15天至30天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之一的违约金；逾期超过30天的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之二的违约金；在本合同履行过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或因甲方违约而导致乙方解除合同的，甲方应无条件一次性支付乙方违约金1,000万元，乙方已收取的委托管理服务相关费用不予退还，同时甲方还应根据合同实际终止时间对应的不同项目节点，按本合同相关约定据实结算已发生的品牌使用费、管理服务费、销售代理费和销售溢价激励，并于合同终止之日起15个工作日一次性向乙方支付。同日，双方签订补充协议。 合同签订后，原告开始管理工作，并严格按照合同履行义务，被告也一直使用“领地”品牌至今。被告自2019年3月起再未向原告支付过管理服务费、品牌使用费及销售代理费，已构成违约。他公司于2019年6月24日向被告发送了解除合同通知函。在原告无任何违约行为且被告违约的情况下，被告于2019年6月25日向原告发送《解除合同通知书》，解除双方签订的管理合同及补充协议，被告属于无正当理由解除合同。鉴于双方都互相发送合同解除函，均要求解除合同，双方签订的管理合同及补充协议实际已解除。在合同解除前，原告提供管理服务及销售代理服务，被告应支付费用。被告逾期支付管理服务费及品牌使用费、销售代理费，无正当理由解除合同且因被告违约行为导致原告解除合同，被告应承担违约责任。 被告（反诉原告）合顺公司答辩称，1.对管理合同已解除无异议，解除时间由法院查明事实认定；2.未支付2019年3月份以后的管理服务费、品牌使用费，是由于亿美新公司的根本性违约导致项目滞后，请求驳回这项诉讼请求；3.销售代理费要依据亿美新公司实际销售的（备案合同的总额）总额，并出具增值税发票后，合顺公司可以支付，至今亿美新公司未提出销售清单（房屋套数、金额）、网签合同和增值税发票；4.违约金请求予以驳回，如果法院查实合顺公司存在违约，但是约定的违约金过高，请求依法调低；5.被告已经停止使用领地品牌，4月24日建设工程规划许可已经不在使用领地商标，故亿美新公司请求的事实不存在；6.本案的诉讼费、保全费均应该亿美新公司承担；7.在亿美新公司根本性违约的情况下，合顺公司仍然支付了755万元服务费（2018年12月、2019年1、2月），合顺公司保留向原告主张诉讼的权利。 被告（反诉原告）合顺公司反诉请求：1.判令亿美新公司向合顺公司返还履约保证金200万元；2.判令确认亿美新公司在履约过程中存在重大违约行为；3、判令亿美新公司承担本案诉讼费。事实及理由：合同签订后，合顺公司如约履行了合同义务，亿美新公司在项目实施过程中，由于亿美新公司管理能力差等原因，导致该项目进展缓慢，且不能实现合同目的。鉴于以上原因，双方在诉讼前实际终止履行该合同。现亿美新公司拒不退还给合顺公司支付的200万元履约保证金，也不对其违约行为给合顺公司造成的损失进行赔偿，其行为严重违约。 原告（反诉被告）亿美新公司反诉辩称意见与本诉起诉状意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。 亿美新公司举证以及合顺公司质证如下： 第一组证据：管理合同、补充协议，拟证明合顺公司未履行支付管理费和使用费的义务，违反合同约定，亿美新公司有权按合同约定行使解除合同的权利。 质证意见：对证据真实性无异议，但不能达到其证明目的。涉及合同核心义务，亿美新公司均未实现，主要为:1.亿美新公司未按合同约定在项目通过总体方案7个工作日内提供项目开发节点计划表、项目整体销售计划给合顺公司确认；2.涉及整个项目开发核心工作即办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，是合顺公司自行办理。亿美新公司未能履行核心义务，构成根本性违约。 第二组证据：项目启动会议纪要（2018.11.26-27）、会议纪要（2018.12.4）、会议纪要（2018.12.7）、会议纪要（2018.12.8）、会议纪要（2018.12.12）、会议纪要（2018.12.13）、会议纪要、权责手册（2018.12.24）、会议纪要（2019.1.21）、会议纪要（2019.1.25）、会议纪要（2019.2.20）、领地·天玺项目工程例会会议纪要（55份）、安全文明制度会议宣导（2018.12.16）、工程技术交底会议纪要、OA审批单、会议照片（9份）、监理例会会议纪要，拟证明：1.在管理合同签订后，亿美新公司及时配置齐全人员并入住项目现场开展工作；2.亿美新公司按照管理合同的约定，全面履行各项管理工作，包括产品定位及策划、售楼部设计及修建、工程管理、营销管理、制度建设、项目报建等等；3.在亿美新公司大力推进之下，案涉项目各项工作井井有条推进，取得重大进展。 质证意见：这两份会议纪要（2018.12.7）、会议纪要（2018.12.8）是复印件，对其三性不予认可。对其他证据的真实性予以认可，但要特别说明以上会议纪要均是在2019年1月份之前所召开的会议，只有两份会议纪要是在2019年2月份产生的，这组证据亦证明在以上会议纪要后亿美新公司未开展实体工作，并撤走了相关人员，致使项目处于瘫痪状态。 第三组证据：1.工作联系函61份（2018年12月17日至2019年5月8日,项目管理过程中亿美新公司与建设单位、设计单位、景观单位、售楼部装饰单位、土方施工单位、围挡施工单位之间就项目安全、环保、质量、工程进度等多方面进行管理和进行工作衔接的工作联系函件）;2.处罚通知单26份（2018年12月17日至2019年4月4日,项目管理过程中亿美新公司与景观单位、围挡单位、装饰单位、建设单位、土方等就项目安全、环保、质量、工程进度等多方面进行管理，并对景观单位、围挡单位、装饰单位、建设单位、土方单位等不规范行为进行通报处罚）;3.监理通知单10份（2019年1月24日至2019年4月16日,亿美新在管理过程中收到的监理单位抄送给管理方的监理通知单，已对相关工作出安排）。拟证明亿美新公司严格按照管理合同约定履行工程管理义务，在合顺公司拒绝支付管理服务费并拒绝配合亿美新公司相关工作情况下，亿美新公司仍尽力推进相关管理工作，积极履行合同义务。 质证意见：对没有加盖印章、复印件的工作联系函等均不予认可。对加盖公章没有送达记录和回执的工作联系函也不予认可。 第四组证据：领地天玺各职能制度邮件发送记录、企业微信发送聊天截图、广安领地·天玺项目财务管理制度、广安领地·天玺项目成本管理制度、广安领地·天玺项目施工现场管理制度、广安领地·天玺项目设计管理制度、广安领地·天玺项目销售案场管理制度、广安领地·天玺项目招标采购管理制度、广安领地·天玺项目考勤管理办法、广安领地·天玺项目人力资源管理制度、广安领地·天玺项目办公区5S管理规范、广安领地·天玺项目办公用品管理办法、广安领地·天玺项目档案管理制度、广安领地·天玺项目员工宿舍管理办法，拟证明亿美新公司按照管理合同约定，为案涉项目制定了各类管理制度。 质证意见：经合顺公司核对上述制度，均为原告复制、盗用案外人领地集团管理制度，该制度与本项目没有任何关联和可操作性、实用性，也没有经双方讨论通过，其中一次电子邮件中领地公司抬头就没有变更，进一步说明亿美新公司未做管理制度任何工作。 第五组证据:关于亿美新公司在履行管理合同过程中开通OA系统作为双方工作沟通、审批管理方式等证据，拟证明亿美新公司在履行管理合同过程中为合顺公司开通了OA系统，截止2019年2月，该系统运转良好，在2019年3月后，合顺公司拒不配合亿美新公司的管理工作，擅自单方停止使用该系统，导致亿美新公司管理工作进展受阻。 质证意见：OA系统均是2019年2月份之前的项目管理系统审批单，3月份之后就没有相应的OA系统，其原因不是合顺公司擅自停止系统，而是亿美新公司主要管理人员撤离现场导致其没有履行合同义务和相应的管理职责。同时，这些证据说明双方无争议部分，2018年12月、2019年1、2月份合顺公司按照合同支付了相关管理费用，3月份以后由于亿美新公司没有履行合同义务导致合顺公司拒付相关款项。 第六组证据：会议通知单、领地·天玺报建节点计划、四川省固定资产投资项目备案表、建设项目环境影响登记表、建设项目用地规划许可证两份、华蓥市城乡规划委员会第八次会议纪要、房地产企业开发资质证书、房产面积测绘成果报告（预测）、华蓥市水务局关于领地·天玺项目水土保持方案报告书的批复、华蓥市基本建设项目初步设计批准书、不动产登记证书、行政告知书、施工图审查备案表领地·天玺项目施工图经、四川省居住建筑节能设计审查备案登记表、华蓥市住房和城乡建设局建设项目规划方案人防审查意见书、商品房销售价格申报备案表、建设工程规划许可证，拟证明亿美新公司安排工作人员陈剑文等专职办理报规报建手续，取得案涉项目所需各类证件,后因合顺公司的原因，导致后续的手续办理受阻。 质证意见：领地·天玺项目报建节点计划中2019年1月28日之前的事情确认是亿美新公司所做，但是2019年1月28日之后重要报建文件建设工程规划许可证、消防设计备案、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等方面，亿美新公司均没有按照节点计划完成，甚至有些项目报建都未做，例如，本组证据中的建设工程许可证申请表，系复印件，复印件上面填报及联系人均不是亿美新公司的人员，而是合顺公司的工作人员蒋辉具体办理，以上充分说明亿美新公司怠于履行管理职责导致项目不能推进，已经损害合顺公司的合法权利。 第七组证据：1.项目管理者报告（2019年1月、2月、3月、4月、5月）；2.向合顺公司联系人邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送邮件截图（第七组证据经成都市公证处公证）。拟证明亿美新公司按月提交项目管理者报告，从重大决议事项、成本管理、营销管理、运营管理四方面向合顺公司进行汇报总结。在三月项目者管理报告中（第609页），确认年度实际认购值为12324万元，实际回款值为6173万元，合顺公司应按上述销售额1%向亿美新公司支付销售代理费。 质证意见：这组证据是电子档，原告将电子档打印成册，是单方制作,2月份之前亿美新公司均是采取书面文件方式向合顺公司送达，3月份之后变为发送电子邮件，但未告知更改送达方式，并且有些邮件还是在诉讼过程中。3月之前合顺公司收到项目管理报告，并已付款，3月份以后未收到项目管理报告。 第八组证据：关于亿美新公司按管理合同约定向合顺公司提供开发计划、产品策划书、成本核算等文件的证据，拟证明亿美新公司按约定向合顺公司提交了项目总体开发计划、项目整体销售计划、入市营销思路、当期销售计划、产品策划书、设计说明、施工计划及施工组织方案时间目标、成本标准等相关文件，严格按照管理合同约定履行委托管理事项。 质证意见：上述证据系电子数据打印件，对其三性不予认可。同时说明，从2019年1月28日之后亿美新公司未按照计划节点表约定进行履职，导致管理合同无法推进，项目进展严重滞后。对2019年1月28日之前履行上述职责，合顺公司基本认可。 第九组证据：1.领地·天玺项目说辞；2.出街对领地天玺项目宣传、蓄客、造势；3.公众号推文“【领地·天玺】售楼部完美亮相，缔造华蓥楼市传奇”；4.住房团购申请书、收据。拟证明：2019年1月、2月、3月，亿美新公司对项目营销进行造势，运用广告进行宣传造势，拟定项目说辞，准备项目团购工作，注册公众号，发布微信推文对项目进行营销推广。2019年2月期间进行项目团购工作，截至2019年5月24日，亿美新公司仍在售楼部进行销售工作。据统计，案涉项目实际销售金额为：123,176,416元，根据委托管理合同约定，应当按照1%计提销售代理费。 质证意见：以上证据是复印件，证明力不够。对于2019年1月28日之前的营销活动被告都予以认可，之后的营销活动等活动不予认可。同时原告证明营销活动的证明力不足，应该举示营销的相关的活动、费用等证据，仅有的活动资料复印件不能证明营销活动真实发生。销售金额要求原告报出详细销售清单、销售合同、销售备案和预售登记，否则不应该纳入结算。 第十组证据：1.2019年4月11日向合顺公司发送邮件处理关于向住建局回复函件事项的截图；2.2019年4月15日向合顺公司发送邮件处理关于广安领地·天玺项目室内天棚预埋线、及确定防水品牌等相关事项的截图；3.2019年4月24日向合顺公司发送邮件告知售楼部应缴税费事宜的截图；4.亿美新公司陈剑文与合顺公司蒋辉聊天记录关于亿美新公司对报建相关事宜向合顺公司进行沟通；5.亿美新公司王文隆与合顺公司艾学明聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报；6.亿美新公司杨建军与合顺公司艾学明聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报；7.亿美新公司杨建军与合顺公司殷健国聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报；8.亿美新公司杨建军与合顺公司殷浩聊天记录亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报；9.亿美新公司王文隆与合顺公司殷浩聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报、协调；10.亿美新公司陈剑文与合顺公司殷浩聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报、协调；11.亿美新公司杨建军与合顺公司李沂蔓聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报、协调（其中2019年2月3日聊天记录中，合顺公司自认已经销售64套房屋）；12.亿美新公司陈剑文与合顺公司李沂蔓聊天记录关于亿美新公司就项目管理事宜向合顺公司进行沟通汇报、协调；13.亿美新公司敬海燕与合顺公司殷胜洪聊天记录（2019年3月19日，合顺公司人员殷浩收到亿美新公司向其邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送的关于催缴费用的函件，2019年3月29日的房管局回复函，合顺公司收到函件后让亿美新公司杨建军进行审核，合顺公司在不支付管理费用的情形下，亿美新公司仍积极对项目进行管理）；14.亿美新公司敬海燕与合顺公司殷浩聊天记录；15.亿美新公司敬海燕与合顺公司蒋丽萍企业微信聊天记录关于亿美新公司就财务相关事宜向合顺公司进行沟通、报告；16.2019年1月12日向合顺公司发送了财务年终总结。拟证明：因合顺公司在2019年3月以后拒不配合亿美新公司的工作，擅自停止使用ＯＡ系统，拒绝开展工作对接，导致亿美新公司管理工作受阻。但在这种情况下，亿美新公司仍然坚守职责，通过向合顺公司相关人员发送邮件方式处理管理事务。 质证意见：对于产生于2月份之前的证据，合顺公司予以认可，2月份以后的聊天记录真实性不予认可。因2019年1月28日亿美新公司应该完成建设规划许可证，但未办理，导致整个项目不能推进，其他项目也处于停止状态。 第十一组证据：1.领地•天玺项目资料群；2.广安领地·天玺项目代建沟通群；3.华蓥领地·天玺工程图纸需求群；4.华蓥（天玺）水保确认；5.营销决策群；6.华蓥领地·天玺日报；7.华蓥领地·天玺开发报建；8.华蓥领地·天玺项目施工管理群（2019.2.10-2019.5.16）；9.领地·天玺项目施工管理群（至2019.5.16）；10.广安华蓥市项目工作组；11.领地·天玺设计交圈群；12.华蓥项目定标群；13.领地广安公司群。拟证明：1.亿美新公司为履行管理合同义务，配备齐全财务、营销、工程、设计、报建等人员，全面提供管理服务；2.在合顺公司违约拒不支付管理服务费后，亿美新公司仍然按照管理合同约定，坚守职责，积极履行管理义务。 质证意见：对2019年2月份之后的聊天记录均不认可，我们不能确认聊天的人员是谁，请法院综合评判。 第十二组证据:1.售楼部及项目周边使用领地商标图片；2.公证书（商标使用）合顺公司使用“领地”商标。拟证明：截至公证书出具之日（2019年6月21日）合顺公司仍在使用领地商标。 质证意见：对公证书本身无异议，但是对与证明的内容有异议，品牌使用的时间应该从主管部门核准成立到主管部门变更这个期间才是品牌使用时间，不能以标识牌为准。 第十三组证据：关于亿美新公司向合顺公司催收相关费用的证据：1.关于催缴费用的函件及邮箱发送记录截图；2.关于华蓥领地·天玺项目管理问题的函及邮箱发送记录截图；3.关于催收管理费用律师函及快递投递记录。拟证明合顺公司未按时支付管理费用，亿美新公司向合顺公司发送催告函。 质证意见：对真实性没有异议，合顺公司收到这些文件。但因双方已在3月份出现分歧，故不能达到亿美新公司的证明目的。 第十四组证据:1.合顺公司向亿美新公司发送解除合同通知书；2.公证书。拟证明：1.合顺公司在2019年6月25日发出解除合同函无效，违约行为在合顺公司；2.合顺公司拒不配合管理工作，拖欠管理费用，2019年6月24日，亿美新公司通过工作方式向合顺公司发出解除合同函，6月28日，合顺公司收到该函件，案涉合同及补充协议于当日解除。 质证意见：通知书已经收到，但是解除合同的时间应该以合顺公司发出的通知时间为准。 第十五组证据：1.“领地”商标注册证（注册人为领地集团股份有限公司）；2.“领地”品牌使用许可授权书；3.2019年3月4日亿美新公司致合顺公司《关于支付费用的工作联系函》；4.185万元增值税专用发票；5.《公证书》；6.考勤记录。拟证明：1.亿美新公司要求合顺公司支付三月份管理服务费及品牌使用费有依据；2.对电子邮件、微信聊天记录、OA系统审批记录进行公证；3.亿美新公司人员在案涉项目上班。 质证意见：对于第1、2份证据没有异议，他方多次与领地集团谈判，最后领地集团指定亿美新公司与合顺公司签订管理合同。对于第3、4证据有异议，3月份的请款单、发票收到，但是没有支付款项，4月份以后均没有收到请款单和发票。对于公证书真实性没有异议，对其内容及证明目的有异议。对第6证据有异议，不予认可，系亿美新公司单方制作。 第十六组证据：1.领地·天玺来访登记表；2.意向房源表；3.案涉项目房屋销售台账（数据核对表）两份；4.销售人员工资发放统计表及工资发放银行回单。拟证明：1.亿美新公司在2019年1月-6月期间一直在为合顺公司提供销售代理服务;2.意向房源表、案涉项目房屋销售台账（数据核对表）与网签备案登记统计表中的客户名称、金额、房号互相印证，证明亿美新公司销售11幢、12幢、13幢房屋转化为网签备案的金额，按约定应向亿美新支付销售代理费1,034,149.56元。 质证意见：合顺公司认为亿美新公司未在举证期限提交第十六组证据,对其三性不予质证。 本院对亿美新公司提供的以上证据审查后，认证意见如下： 对第一组证据的真实予以采纳，该证据亦证明了原被告订立合同并约定管理费、品牌使用费的支付方式和时间，以及未按时支付费用，亿美新公司按约享有解除权的事实。 对于第二组证据的真实性予以采纳。虽然2018年12月7日、12月8日的会议纪要系复印件，但该复印件上有殷浩的签字，且以上会议纪要均是针对案涉项目相关事宜的记录，与其他会议纪要形式上一致。 对第三组证据有加盖合顺公司印章工作联系函、工程处罚通知单以及加盖四川明宸工程项目管理有限公司印章的监理通知单的真实性予以采纳。 对第四组证据的真实性予以采纳，该证据中的案涉项目各项管理制度由亿美新公司制作，并向合顺公司负责人殷浩发送。 对于第五组证据的真实性予以采纳，该证明证实了截止2019年2月之前，亿美新公司开通OA系统，并用于案涉项目的管理。 对第六组证据的真实性予以采纳，合顺公司对该组证据的真实性无异议，只是对合领地·天玺报建节点计划有异议外。经审查，亿美新提交的领地·天玺报建节点计划与合顺公司提交的领地·天玺报建节点计划内容一致，该计划中明确完成内容、时间、责任人、配合人，其中备注载明建设工程规定许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、消防设计审核未在节点内完成。 第七组证据虽然是打印件，但在电子邮箱打印时经公证处公证整个流程，其真实性应予以采纳，该组证据证明了亿美新公司向合顺公司提交了1、2、3、4、5月的项目管理者报告。3月的项目管理者报告载明的“广安公司年度营销指标完成情况”的内容，并未得到合顺公司的确认，对于亿美新公司实际完成销售额证明力不足,需提供其他证据佐证。 第八组证据虽然是打印件，但因合顺公司对2019年1月28日之前，亿美新公司所做的内容并无异议，本院认为亿美新公司提供的这组证据能够证明其履行了销售、营销方面的管理工作。 对第九组证据中领地·天玺项目说辞系打印件，未证明其来源，故对其真实性不予采纳。出街对领地天玺项目宣传、蓄客、造势、公众号推文“【领地·天玺】售楼部完美亮相，缔造华蓥楼市传奇”虽然是打印件，但打印件里面内容有时间、以及与案涉项目宣传、营销方面的内容，故对其真实性本院予以采纳。住房团购申请书、收据的真实性予以采纳，但该证据不能达到证明亿美新公司销售了案涉房屋销售款情况。 对第十组证据，虽然合顺公司只认可2019年2月以前的事项，不认可2019年2月以后的事项，但经审查第十组证据，该组证据虽系打印件，但均是从电子邮件以及亿美新公司员工与合顺公司员工聊天的微信聊天记录，打印件有合理来源，且里面的内容显示亿美新公司2019年3月、4月仍在处理案涉项目的管理事项以及向合顺公司沟通、汇报的情况，故对其真实性予以采纳。 对第十一组证据，虽然合顺公司只认可2019年2月以前的事项，不认可2019年2月以后的事项，但经审查第十一组证据，该组证据虽系打印件，但均是案涉项目微信群工作聊天记录,记录的时间段从2019年1月至4月，且合顺公司认可2月以前的真实性，其已经证明了微信群确系案涉项目工作群，故对其真实性予以采纳，能够证明亿美新在履行合同义务。 对第十二组证据的真实性予以采纳，但该证据达不到原告的证明目的，合顺公司是否还在使用“领地”商品应依行政主管部门确定的更改时间为准。 对第十三、十四组证据的真实性予以采纳，合顺公司已收到了亿美新公司发出的函件。 对第十五组证据认证如下：合顺公司对“领地”商标注册证（注册人为领地集团股份有限公司）、“领地”品牌使用许可授权书、2019年3月4日亿美新公司致合顺公司《关于支付费用的工作联系函》、185万元增值税专用发票、《公证书》的真实性无异议，本院予以采纳。考勤记录虽系亿美新公司单方制作，但结合亿美新公司提供的邮件、微信记录、销售人员进行销售照片等证据，可以证实在2019年3、4、5月亿美新公司员工在案涉项目工作。 对第十六组证据认证如下:亿美新提供的领地·天玺来访登记表、意向房源表、销售人员工资发放统计表及工资发放银行回单系原件，领地•天玺来访登记表上有意向购买人签字，意向房源表上有合顺公司加盖的印章，且意向房源表上的销售人员、销售时间与销售人员工资发放统计表及工资发放银行回单上人员、时间一致，故本院对其真实性予以采纳。案涉项目房屋销售台账（数据核对表）系亿美新公司依据领地•天玺来访登记表、意向房源表、销售人员工资发放统计表及工资发放银行回单、收据等证据制作，其真实性本院予以采纳，但不能证明亿美新公司销售情况达到了合同约定的支付销售代理费的条件。 合顺公司举证及亿美新公司质证如下： 1.管理合同。拟证明合同第四条确定的委托管理目标的主要责任“项目总体规划方案审批通过之后7日内”制定项目开发节点计划表、整体销售计划，但至今项目开发节点计划表没向合顺公司提供，亿美新公司的行为导致根本性违约，本合同不能履行以及难以履行。合同第六条约定每次付款需要提供书面申请和增值税发票，如果没有提供这些资料，甲方不承担任何违约责任。合同第五条约定销售代理服务费应该以网签合同为准并且附等额增值税发票。2.合顺公司解除合同通知函及送达签收。拟证明2019年6月25日向西藏亿美新实业有限公司发出解除合同通知书，提出由于亿美新公司人员长期不在岗，不能有效推进项目工作，催告后仍然不能履行义务，并且拒绝整改导致项目推进困难已造成损失。3.合顺公司敦促亿美新公司履约的函件“关于管理问题的函”及送达签收。拟证明亿美新公司管理人员缺位没有完善提交约定方案和管理制度，特别是前期审批手续上严重滞后要求其整改。4.亿美新公司对管理问题的回函。拟证明2018年12月27日总体规划已过，亿美新公司未在7日内制作项目开发节点计划表和整体销售计划;13、14、15号楼的供货没有提出任何具体方案，中庭景观区示范区没做，除此之外11、12号楼3万平方米在没有施工许可证的情况下要求施工，合顺公司被行政管理单位处罚。回函中说到的管理制度经核对在殷浩邮箱里面原告发出的是领地集团的管理制度，抬头都没有更改，原告就将领地集团的管理制度原封不动的转给合顺公司。5.合顺公司关于管理问题的补充说明及送达。拟证明亿美新公司履约存在的问题及违约行为。6.合顺公司关于亿美新3.19催缴费用的复函及邮件发送（原件）。拟证明亿美新公司违约（2019.03.15，注：15是笔误，应是3.23，因为是针对3.19的回复）合顺公司没有支付费用是有原因。7.合顺公司针对泰和泰律师函的复函及送达（原件）。拟证明回函指出亿美新公司履约存在的问题及违约行为，并要求协商解决。8.合顺公司人事变动告知函及送达。拟证明因亿美新公司履约问题，免除合顺公司执行董事殷浩职务，这份证据同时说明之后的相关联系原告应当与合顺公司法人沟通而不是继续与殷浩联系。9.合顺公司工作联系回复函及送达。拟证明原告在管理项目过程中，告知必须做了相应工作才能得相应的报酬。针对亿美新公司的工作函，继续指出亿美新公司履约存在的问题及违约行为。10.合顺公司致亿美新公司的函件及送达。拟证明签约7个月后仍未达到开盘条件等履约存在的问题。11.2019年6月4日亿美新公司的回函。拟证明确认亿美新公司工作滞后等履约存在的问题。12.亿美新公司报送的报建节点计划。拟证明2019年1月28日之前的工作由亿美新公司所做，但后面消防审核、商品房预售许可等重大事项均未完成导致项目无限期的延迟。13.合顺公司将项目由“领地·天玺”变更为“华蓥·天玺”的资料（复印件）。拟证明2019年4月8日以后未再使用亿美新公司品牌的证据。14.建设工程规划许可证办理情况（四川一体化政务平台）、情况说明及建设工程规划许可证。拟证明建设工程规划许可证由合顺公司人员蒋辉申请办理，亿美新公司没有履行合同义务，项目不再使用“领地·天玺”，变更为“华蓥·天玺。15.建设工程施工许可证办理情况（四川一体化政务平台）、情况说明及建设工程施工许可证。拟证明建设工程施工许可证由合顺公司人员蒋辉申请办理，亿美新公司没有履行合同义务，项目不再使用“领地·天玺”，变更为“华蓥·天玺。16.商品房预售许可证办理情况（四川一体化政务平台）、情况说明及商品房预售许可证。拟证明商品房预售许可证由合顺公司人员唐辉申请办理，亿美新公司没有履行合同义务，项目不再使用“领地·天玺”，变更为“华蓥·天玺。17.亿美新公司的项目管理人员不在岗的相关照片。拟证明亿美新公司人员长期不在岗（照片共计9张）。18.合顺公司董事会会议记录。拟证明亿美新公司履约存在的问题及违约行为。19.合顺公司支付亿美新公司款项明细及附件。拟证明合顺公司截至2019.03.01已支付亿美新公司相关费用共计755万元（含履约保证金）。20.合顺公司支付200万履约保证金的收据及转账凭证。拟证明合顺公司依约支付履约保证金的事实。 质证意见：对证据1.2三性予以认可，不认可证明目的，合顺公司没有根据协议约定享有解除权或者法定解除权，不产生法律上解除合同的后果，反而证明合顺公司不愿意履行合同和违法解除合同的事实。对于证据3真实性无异议，但是不认可证明目的，该函件只是合顺公司认为亿美新公司存在违约行为，但没有任何证据进行支撑。这份函件发出仅是合顺公司拖延或者不付应付的费用制造的借口。证据4三性无异议，该证据不能证明亿美新公司违约的事实。证据5、6、7三性无异议，但是不认可证明目的，这份补充说明是合顺公司对亿美新公司所谓违约的认识，没有证据佐证。这份补充协议第二段清楚表明合顺公司已在3月23日之前收到亿美新公司提供的商业计划、工作计划等合同约定的文件，仅是对方认为这些文件不具有执行性。这份补充协议第三段中目前合作的项目无利可图甚至无法支付管理费用一直亏损，清楚证明了案涉合同3月份之后不能顺利履行的原因，是因为合顺公司认为向亿美新公司支付的费用过高，而非亿美新公司存在违约行为。证据8三性不予认可，1.管理合同第四十四条明确约定了往来函件的送达方式，这份函件没有按照合同约定送达，不对亿美新公司产生后果。2.这份函件仅对殷浩董事职务进行免除，对双方的合同没有影响。证据9三性无异议，但达不到其证明目的。证据10三性均认可，但达不到其证明目的，反而证明两个事实：1.合顺公司认为运营管理费用过高不适合本案项目，这份函件内容与证据5所称的内容是一样。2.函件清楚表明要求解除合同，要求亿美新公司6月27日前协商解除合同，充分说明合顺公司不愿意履行合同的情况。证据11三性均无异议。对证据12三性无异议，该证据可以证明亿美新公司已经按照管理合同第四条第一款的约定向合顺公司提交了项目开发节点计划表。对证据13三性不予认可，未提供原件。对证据15、16、17真实性无异议，这些证据只能证明合顺公司向政府机关办理手续过程中更换了名称，不能证明合顺公司从这个时候起就没有使用该品牌，根据他方举示的2019年6月证据，合顺公司都在售楼现场使用领地品牌。证据17三性不予认可，照片只是几个时间点的照片，不能证明亿美新公司人员已经撤离现场，且这些照片拍摄于合顺公司2019年5月28日发出解除合同时。证据18三性均不认可，董事会纪要是合顺公司内部文件，不能证明案件事实。证据19、20三性均无异议，款项和金额都无异议。 本院对合顺公司提供的以上证据审查后，认证意见如下： 因亿美新公司对证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、2、13、14、15、16、18的三性均无异议，本院对其真实性予以采纳;证据8系合顺公司公司人事变动情况告知函，合顺公司有权进行人事变更，对其真实性予以采信；证据13虽系复印件，但结合证据15、16、17看,案涉项目已由领地·天玺变更为华蓥·天玺；对证据17的真实性予以采信，但无法证明亿美新公司管理人员不在岗的情况；证据18系复印件，且系合顺公司单方会议记录，对其真实性不予采纳。 经亿美新公司申请，本院调取了如下证据：1.四川省政府非税收入一般缴款书六份；2.国有建设用地交地确认书两份；3.土地登记信息查询情况说明两份；4.华蓥·天玺11幢、12幢房屋网签查询证明、备案统计表。 亿美新公司质证意见：对以上4份证据的真实性、合法性无异议。四川省政府非税收入一般缴款书证明了合顺公司是在2019年4月9日才缴完土地出让金，国有建设用地交地确认书证明了合顺公司实际取得土地的时间分别是2019年3月12日、4月10日，土地登记信息查询情况说明证明了合顺公司实际取得案涉土地不动产权的时间分别是2019年3月15日、5月8日，华蓥·天玺11幢、12幢房屋网签查询证明、备案统计表与亿美新公司提交的住房团购申请书、服务费收据及销售台账证明了亿美新在2019年1-6月的销售情况。 合顺公司质证意见：对以上4份证据的真实性、合法性无异议，以上证据证明：1.合顺公司在约定的时间内足额缴纳土地出让金，并取得了土地使用权；2.不能免除亿美新公司的基本合同责任及义务，按时将项目开发节点计划表、项目整体销售计划表提交给合顺公司确认；3.亿美新公司作为受托方负责全部管理工作，未正常履职、不作为；4.网签销售统计表看不出与亿美新公司存在联系，不能认定统计表上的购房户系亿美新公司销售。 本院对上述证据审查后认为，原被告对以上证据的真实性均无异议，本案对于真实性予以采纳，以上证据证明了案涉土地出让金的缴款时间、合顺公司取得土地的时间以及案涉项目11幢、12幢的房屋销售网签数据等事实，本院予以采纳。 本院认定事实如下：2018年11月25日，委托方合顺公司（甲方）与受托方亿美新公司（乙方）签订《房地产项目开发委托管理合同》第一部分（协议书）主要约定：项目位于华蓥市章广大道西侧、同城大道北侧、红星六路延伸段南侧、蓥西大道东侧编号为Ｈ××2和Ｈ××8-3地块，土地使用权获取方式系公开市场招拍挂。第二条委托管理范围：甲方委托乙方进行项目管理的范围包括如下11项，1.前期管理工作；2.规划设计管理；3.成本管理；4.工程管理；5.营销管理；6.竣工验收和交付管理；7.客户服务；8.前期物业管理督导；9.档案管理；10.人力资源管理；11.行政管理。第三条委托管理基本原则：1.甲方作为项目开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中的投资和合同约定的重大事项的决策权、监督权、建议权和知情权；2.乙方根据本合同的约定履行委托管理职责和义务，组建项目管理团队,对甲方负责，在本合同的约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目日常经营管理权；3.项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同草拟、审批、履行的全过程管理。第四条委托管理目标：1.开发建设周期目标，开发建设周期暂定为42月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）。在本项目总体规划方案审批通过后7个工作日内，乙方将《项目开发节点计划表》提交甲方确认，该计划作为双方正式确定的项目开发时间目标；2.销售目标，乙方在项目总体规划方案审批通过后7个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后7个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。第五条委托管理服务相关费用:委托管理服务费用，包括品牌使用费、管理服务费、销售代理费、销售溢价激励。1.品牌使用费按品牌费计取基数的2%，计取基数暂定15亿元，使用费总额暂定3000万元（据实结算）。品牌使用费分36个月支付，2018年12月至2019年2月的品牌使用费共计255万元，甲方应于2019年2月15日前一次性支付，自2019年3月起，甲方应于每月15号前支付品牌使用费85万元，最后一笔品牌使用费支付时，双方据实结算，最后一笔品牌使用费金额＝品牌费计取基数的2%-已支付品牌使用费之和。品牌费计取基数计算方式为：①品牌费计取基数＝地上住宅及商业全部货值＋地下已售车位销售额；②地上住宅及商业货值＝已售地上住宅及商业销售额＋未售地上住宅及商业货值；③未售地上住宅及商业货值＝已售地上住宅销售均价×未售地上住宅面积×50%＋已售地上商业销售均价×未售地上商业面积×50%。对于未售地上住宅面积是指销售目标之外的10%，未售地上商业面积是指销售目标之外的50%;2.管理服务费是指甲方应向乙方支付的项目前期管理、设计、工程、竣工交付、档案、人力、行政等管理服务的成本、税费、合理利润等费用之和。管理服务费按管理服务费计取基数的3%计取，计取基数暂定15亿元，管理服务费总额暂定4500万元（据实结算）。管理服务支付方式：管理服务费按月支付，每月支付100万元，甲方应于每月15号前支付当月管理服务费，第一笔管理服务费100万元在本合同签订后次月15日前支付；本合同生效后3日内，甲方向乙方支付项目履约保证金200万元，在支付2019年11月及2019年12月的管理服务费时履约保证金转为前述两月的管理服务费并相应抵扣。在履约保证金未转为管理服务费之前，非因乙方原因导致本合同终止或解除的，履约保证金不予退还；若因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方应予退还尚未转为管理服务费的剩余履约保证金;最后一笔管理服务费支付时，双方据实结算，最后一笔管理服务费＝管理服务费计算基数的3%-已支付管理服务费之和;3.销售代理费是指为乙方代理甲方销售策划、定价、成立销售组织、进行具体的销售活动等向甲方收取的相关成本、税费和合理利润。销售代理服务费，实行固定费率，按网签购房合同的购房宗价款（含增值税）的1%取费。销售代理服务费按月计算、次月支付，甲方应按上月销售进账款总额的1%于每月15号前向乙方支付上月销售代理服务费；4.销售溢价激励是指根据项目销售完成情况，甲方给予乙方的销售溢价部分的激励奖金，按销售溢价部分金额的20%计取，销售溢价激励金额＝已售房源的网签合同的购房总价款（含增值税）之和-对应销售保底价之和。 第二部分主要约定:第三十二条，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1.未能按期足额支付本合同约定的乙方应收费用和款项，未付款总额累计超过100万元或任一款项付款延迟时间超过30日的;2.甲方未按时支付土地款、政府管控或其他非乙方原因导致本项目销售节点（以《项目开发节点计划表》确认的销售节点为准，下同）延期30日的。第三十三条，乙方有下列原因之一的，甲方有权解除本合同：乙方严重违反合同约定，连续三次以上不能及时提供合同约定的主要工作成果，导致项目不能正常开展或严重延期，经甲方书面提出意见后拒绝整改的。第三十四条，本合同履行过程中，发生法定或约定解除事由的，享有解除权的一方如决定解除合同，则应依书面方式通知另一方，本合同自书面通知送达之日起解除。在此情况下，因合同解除产生的损失，由违约方自行承担。第三十七条，1.甲方未能按约定向乙方支付本合同项下任一费用的，逾期在15天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担万分之一的违约金；逾期15至30天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之一的违约金；逾期超过30天的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之二的违约金;2.甲方未按时支付土地款、政府管控或其他非乙方原因导致本项目建设、销售节点延期的，延期期间乙方的损失由甲方全额承担；3.在本合同履行过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因甲方违约而导致乙方解除合同的，甲方应无条件一次性支付乙方违约金1,000万元，乙方已收取的委托管理服务相关费用不予退还，同时甲方还应根据合同实际终止时间所对应的不同项目进度节点，按本合同相关约定据实结算已发生的品牌使用费、管理服务费、销售代理费和销售溢价激励，并于合同终止之日起15个工作日内一次性向乙方支付。第三十八条，在委托管理过程中，乙方无正当理由擅自解除合同的或者因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方按已收取的品牌使用费和管理服务费的50%向甲方承担违约金及损失赔偿金，该违约金及损失赔偿金为固定计算方式，不作调整。此外，乙方因本合同履行所承担的违约金及损失赔偿金总额，均以乙方已收取的品牌使用费和管理服务费的50%为限。第四十七条特别约定，甲方负责项目宗地范围的全部拆迁工作，直至土地清表完成，具备开工条件。双方确认：乙方对本合同约定事项的管理，不构成甲方的任何形式的联营及合伙。 2018年11月25日，合顺公司与亿美新公司签订《房地产项目开发委托管理补充协议》。2018年11月27日，合顺公司向亿美新公司缴纳了200万元履约保证金。 签订协议后，亿美新公司派遣工作人员入住该项目行使委托管理义务,合顺公司分别于2018年12月14日、2019年1月15日、2019年3月1日按约向亿美新公司支付了2018年12月、2019年1月、2月的管理服务费、品牌使用费，合计550万元。 2019年3月15日，合顺公司向亿美新公司发出“关于华蓥领地·天玺项目管理问题的函”，主要载明：1.人员组织管理，自合同订立至今，贵公司所派团队人员变动频繁，财务副经理缺位，工程部、成本部人员严重不足；2.按合同约定贵公司作为项目管理的主体，应尽快完善并提交合同约定的管理制度及方案设计；3.贵公司对项目管理进行整体统筹，把控项目进度及设计成果质量，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工、扬尘治理等进行全面管理。但贵公司在前期审批各项手续等问题上，未主动公关解决，使得相关问题久拖不决严重影响项目整体进度……。 2019年3月19日，亿美新公司向合顺公司送达“关于催缴费用的函”，主要载明：按照合同约定，我司已于2019年3月15日前完成等额增值税发票移交及费用支付申请流程，并多次联系贵司董事会成员、财务人员，但贵司仍未按合同约定支付3月的管理服务费及品牌使用费共计185万元。要求贵司支付费用以及逾期付款产生的逾期付款违约金。 同日，合顺公司向亿美新公司复函，主要载明：贵公司未按合同约定履行前期管理义务，如：1.根据合同第二部分第一章第二条约定，应派驻财务副经理；2.根据合同第二部分第一章第三条，应制定6各方面管理制度，并报合顺公司备案；3.根据合同第二部分第二章第八条、第九条及第十二条约定，应当制定包括但不限于项目框架下开发计划、项目总体开发计划、免费优化计划等等；4.贵公司在前期审批各项手续等问题上，未解决，使得相关问题久拖不决影响项目整体进度。贵公司违约在先，我公司无意拖欠管理服务费、品牌使用费。 2019年3月20日，亿美新公司向合顺公司回函，主要载明：销售部于2018年11月26日正式开工建设，2018年12月12日销售部主体封顶，2018年12月27日方案过规，2019年1月25日销售部及示范区通过点评验收，2019年1月27日开放。春节后，项目于2019年2月13日召开年度工作会议，明确了2019年各项重点工作，例如：土地款缴纳、国土证办理、工规证的办理、施工许可证的办理、预售许可证的办理……。对“关于华蓥领地·天玺项目管理问题的函”回复如下：1.项目团队人员保持基本稳定，目前我司管理人员完成超过本土开发商的总体配置；2.确定了《广安天玺项目权责管理手册》，并分别于2019年1月7日、2月2日将各种管理制度通过邮件发送给执行董事殷浩；3.项目总体把控、推进严格按照董事会的意见执行，但董事会经常出现意见反复。建议如下：1.项目尽快回复OA使用，便于管理及流程审批；2.明确管理层级、程序，严格执行董事批准的权责手册。 2019年3月23日，合顺公司再次向亿美新公司发送“关于华蓥领地·天玺项目管理问题”的补充说明，主要载明：基于2019年3月20日与贵司的谈判及贵司复函，都未明确核心问题的解决方案，现提出补充说明：贵司拟定的商业计划书等方面与我司地方实际情况严重脱离、不具可行性；贵司拟定的工作计划书，管理与人员流于形式，相关的管理、运营等目标均未实现。 2019年3月29日，亿美新公司委托四川泰和泰律师事务所向合顺公司发出律师函，主要载明：贵公司的行为违反了《管理合同》的约定，给我委托人造成严重影响及损失，已构成违约，函告贵公司支付管理服务费、品牌使用费合计185万余，以及违约金。 2019年6月24日，亿美新公司向合顺公司发出解除合同通知书，主要载明：2018年11月25日，双方签订《房地产项目开发委托管理合同》及补充协议……，根据上述约定，贵公司应按照管理合同的约定按时支付我公司管理服务费及品牌使用费。如贵公司未能按期足额支付费用和款项总额累计超过100万元或任一款项付款延迟时间超过30日的，我公司有权解除合同……，截至2019年6月15日，贵公司未支付的管理费和品牌费总额累计为740万，且贵公司延迟支付前述款项超过30日。鉴于此，我公司特此通知你如下:根据合同法的有关规定及管理合同的约定，我公司决定解除与贵公司于2018年11月25日签订的管理合同等法律文件……。亿美新公司发出通知后，申请成都市公证处对其向合顺公司邮寄送达解除合同通知书的行为及过程进行保全。6月28日，合顺公司收到该通知书。 2019年6月25日，合顺公司向亿美新公司发出解除合同通知书，主要载明：在合同履行过程中，我司自2019年3月开始多次向贵司致函，提出贵方应履行的义务，如制定并报备各项计划、管理制度、办理重点节点相关审批手续等，并且贵司主要管理人员长期不在岗，人员变动频繁，一直无法有效推进项目工作。在我司多次催告下，贵司仍未按照合同约定履行义务，已经严重违反合同约定，并且贵司拒绝整改，导致项目工作推进困难。综上，依据合同约定及法律规定，我司特此通知贵司解除2018年11月25日与贵司签订的《房地产项目开发委托管理合同》及补充协议。当日，亿美新公司收到该通知书。 2019年4月8日,合顺公司向华蓥市自然资源和林业局提交关于变更领地·天玺项目名称的申请,申请将案涉建设项目名称为“领地·天玺”变更为“华蓥·天玺”。 2019年4月24日，案涉项目取得《建设工程规划许可证》，该证载明案涉项目已更改为华蓥·天玺。2019年6月11日，案涉项目取得《建筑工程施工许可证》，载明项目名称为华蓥·天玺。2019年6月20日，案涉项目取得《商品房预售许可证》，载明项目名称为华蓥·天玺。 2018年11月13日，合顺公司向华蓥市财政局缴纳了宗地编号Ｈ××2、Ｈ××8-3地块的部分土地出让金135300000元。2019年3月12日,合顺公司向华蓥市财政局缴纳了宗地编号Ｈ××2的剩余部分土地出让金82500000元,华蓥市国土资源局于当日将宗地编号Ｈ××2地块实际交付给合顺公司，合顺公司同意接收。2019年4月9日,合顺公司向华蓥市财政局缴纳了宗地编号Ｈ××8-3的剩余部分土地出让金82500000元,华蓥市国土资源局于次日将宗地编号Ｈ××2地块实际交付给合顺公司，合顺公司同意接收。2019年3月15日,合顺公司取得Ｈ××2地块的不动产权证书,5月8日,取得Ｈ××8-3地块的不动产权证书。 2019年7月4日,亿美新公司向本院申请财产保全，请求对合顺公司的银行账户（账号：6772××××9166，开户行：四川华蓥农村商业股份有限公司营业部）和华蓥·天玺项目可售房屋进行保全。经审查，亿美新公司的申请符合法律规定,本院于2019年7月5日作出（2019）川16民初56号民事裁定。 2019年7月15日,合顺公司向本院提供华蓥市鸣丰房地产开发有限公司位于华蓥市××道××道××幢××号××号××幢房屋作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。经审查，合顺公司的请求符合法律规定。本院于2019年7月18日作出（2019）川16民初56号之二民事裁定。 2019年9月4日，合顺公司向本院提供了华蓥市合顺房地产开发有限公司华蓥天玺项目（11幢）可售房屋14套和该项目（12幢）可售房屋19套共计33套房屋作为其他等值担保财产，再次请求变更保全标的物。本院于2019年10月15日作出（2019）川16民初56号之四民事裁定。 2019年10月23日，亿美新公司不服（2019）川16民初56号之四民事裁定书，向本院提出复议申请，2019年10月30日，本院作出(2019)川16民初56号之五民事裁定，裁定驳回亿美新公司的复议请求。 另查明，领地集团股份有限公司拥有国家知识产权局颁发的“领地”商标注册证，系“领地”品牌的权利人。2018年11月25日，领地集团股份有限公司就案涉项目向亿美新公司颁发“领地”品牌使用许可授权书，同意在案涉项目使用“领地”品牌以及使用“领地”旗下天字系列项目品牌作为项目推广案名。 本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案本诉原告亿美新公司依据管理合同及补充协议主张解除合同及其法律后果，故本案案由应确定为合同纠纷。案涉管理合同及其补充协议系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按约履行各自义务。本案的争议焦点为：一、本诉原告在履行合同过程中是否存在重大违约行为；二、本诉原告是否享有合同解除权及合同解除的时间确定；三、合同解除前未支付的各项费用的认定；四、违约金认定。 关于焦点一。根据管理合同约定，亿美新公司的主要义务为前期管理工作、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、前期物业服务督导、档案管理、人力资源管理、行政管理。合顺公司以亿美新公司未按合同约定履行义务，存在重大违约行为，提起反诉，认为亿美新公主要存在以下违约行为：1.未在本项目总体规划方案审批通过后7个工作日内，将项目开发节点计划表、整体销售计划提交合顺公司确认;2.亿美新公司管理人员缺位、没有完善提交管理制度;3.前期审批手续上严重滞后，《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》均是合顺公司自行办理。对于合顺公司主张的亿美新公司存在违约行为，本院具体评析如下: 1.关于项目开发节点计划表、整体销售计划是否提交的问题。原被告在庭审中均提交一份领地·天玺报建节点计划，经审查，该计划内容包含部分前期管理工作中具体办理项目开发建设所需的相关审批和许可手续,虽然该计划未涵盖项目开发的全过程的节点，但该计划经原被告共同确认，双方对2019年1月28日前履行的内容并无异议，且该计划亦符合项目开发的实际进程。因此结合亿美新公司在2019年5月5日向合顺公司提供的从设计到办理产权转移登记的大货区全景计划看，亿美新公司先期提交的领地·天玺报建节点计划以及后期提供的大货区全景计划符合合同约定。此外，亿美新公司按合同约定向合顺公司提交的领地·天玺入市营销思路、开盘前工作铺排、3月营销总结与计划、4月营销总结与计划，以上证据均证明亿美新公司向合顺公司提供了整体销售计划，并按计划开展销售活动。因此，合顺公司提供的现有证据不能证明亿美新公司未按约定提供项目开发节点计划表、整体销售计划。 2.关于亿美新公司的管理人员是否缺位、是否提交完善的管理制度的问题。合顺公司从2019年3月后，多次发函，认为亿美新公司管理人员缺失、未提交完整的管理制度，但合顺公司并未提供有效的证据予以证实，相反，亿美新公司提供的第四、五、十组、十六组证据均能证明他公司为案涉项目制定了管理制度以及安排工作人员在案涉项目工作。因此，合顺公司提供的现有证据不能证明亿美新公司存在管理人员缺失、未提交完整的管理制度，应承担举证不利的法律责任。 3.亿美新公司否是存在迟延办理相关审批、许可手续。根据管理合同第二条第1款约定“在甲方的配合下负责具体办理项目开发建设所需的相关审批和许可手续”,但合同并未约定具体办理的时间。双方提交的领地·天玺报建节点计划显示，办理具体事项主要由亿美新公司的陈剑文负责、合顺公司的殷浩、艾学明配合，且部分事项是由殷浩负责。现合顺公司认为亿美新公司办理前期审批手续上严重滞后,《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》是由合顺公司自行办理。但经查明，华蓥市国土资源局分别在2019年3月12日、4月8日向合顺公司出具案案涉土地出让金缴款收据，该时间亦是该局向合顺公司交付土地使用权的时间。合顺公司缴纳土地出让金和取得土地使用权的时间在领地·天玺报建节点计划确定办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》时间之后。根据管理合同第二部分合同条款第八条第5款“因政府政策或非乙方原因引起政府审批延迟，甲方应积极参与解决，项目开发建设周期相应顺延，乙方不承担因此导致的项目延期交付等责任”以及第三十二条第5款“甲方未按时支付土地款、政府管控或其他非乙方原因导致本项目销售节点（以《项目开发节点计划表》确认的销售节点为准）延期30日的，乙方有权解除合同）的约定，案涉项目未按领地·天玺报建节点计划时间取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》系因合顺公司未及时缴纳土地出让金、取得土地所致。在尚未缴纳土地出让金以及取得土地使用权的情况下，把未办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》的责任归结在亿美新公司，与合同约定明显不符,本院不予支持。 综上，合顺公司反诉请求确认亿美新公司在履约过程中存在重大违约行为的理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二。合顺公司未按合同约定向亿美新公司支付2019年3月以后的管理服务费和品牌使用费，符合管理合同第二部分第三十二条约定的解除合同的条件，亿美新公司享有合同解除权。审查亿美新公司于2019年6月24日向合顺公司发出的解除合同通知书，其内容符合合同约定，其行使解除权的方式亦符合合同约定和法律规定，故案涉合同自该通知到达合顺公司时即2019年6月28日解除。 关于焦点三。1.管理服务费。管理合同第一部分第五条第2款第3项约定“管理服务费按月支付，每月支付100万元，甲方应于每月15号前支付当月管理服务费”，合顺公司在2019年3月以后未再支付管理服务费。故合顺公司应向亿美新公司支付2019年3月至6月的管理服务费共计400万元。 2.品牌使用费。管理合同第一部分第五条第1款第3项约定：“……自2019年3月起，甲方应于每月15号前支付品牌使用费85万元，最后一笔品牌使用费支付时，双方据实结算”，合顺公司在2019年4月8日向华蓥市自然资源和林业局申请将案涉“领地·天玺”变更为“华蓥·天玺”，但其并未提供证据证明完成核准变更的时间，结合2019年4月24日取得的建设工程规划许可证，该证书上已明确载明案涉项目为华蓥•天玺，因此本院认定案涉项目名称经行政主管部门核准变更的时间为2019年4月24日之前，故合顺公司应向亿美新公司支付2019年3月、4月的品牌使用费共计170万元。因行政主管部门已经在2019年4月核准了案涉项目的名称变更为华蓥·天玺，且事实上合顺公司已未再使用“领地”商标，故没有必要判决确认合顺公司立即停止使用“领地”商标,但合顺公司应拆除案涉项目上的“领地”标示。 3.销售代理费。管理合同第一部分第五条第3款约定“销售代理服务费，实行固定费率，按网签购房合同的购房宗价款（含增值税）的1%取费。销售金额均以网签购房合同的购房总价款（含增值税）为准。每笔款项支付时，乙方向甲方提供等额增值税专票”,亿美新公司为证明其完成的销售量向法院提供项目管理者报告、领地天玺来访登记表、住房团购申请书、意向房源表、案涉项目房屋销售台账、收据。经审查，亿美新公司提供的证据均不能证明其在委托管理期间的销售具体数额。同时，案涉项目是在2019年6月20日取得《商品房预售许可证》,亿美新公司亦未证明其销售的房屋已完成网签。因此，亿美新公司主张的销售代理服务费因证据不足，本院不予支持。 关于焦点四。1.逾期付款违约金。管理合同第二部分第三十七条第1款约定“甲方未能按约定向乙方支付本合同项下任一费用的，逾期在15天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担万分之一的违约金；逾期15至30天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之一的违约金；逾期超过30天的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之二的违约金”。合顺公司未按约定支付管理服务费、品牌使用费，理应承担逾期付款违约金。合顺公司认为约定的逾期违约金标准过高，请求调减。本院认为逾期付款违约金实为资金占有利息，故依法调整为按年利率6%计算，具体计算标准为：2019年3月的逾期付款违约金以185万元(管理服务费100万元、品牌使用费85万元)为基数，从2019年3月15日计算至付清款项为止；2019年4月的逾期付款违约金以185万元(管理服务费100万元、品牌使用费85万元)为基数，从2019年4月15日计算至付清款项为止;2019年5月的逾期付款违约金以管理服务费100万元为基数，从2019年5月15日计算至付清款项为止;2019年6月的逾期付款违约金以管理服务费100万元为基数，从2019年6月15日计算至付清款项为止。 2.解除合同违约金。管理合同第二部分第三十七条第6款约定“在本合同履行过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因甲方违约而导致乙方解除合同的，甲方应无条件一次性支付乙方违约金1,000万元”,亿美新公司主张合顺公司支付违约金1,000万元，合顺公司认为违约金过高，请求调减降低。故本院根据合同实际履行情况和合同性质，以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定合顺公司应向亿美新公司支付违约金500万元。又因《管理合同》第五条第2款约定“非因乙方原因导致本合同终止或解除的，履约保证金不予退还”，实际上也是解除合同的违约责任条款，应纳入解除合同违约金范畴，亿美新公司已收到合顺公司支付的履约保证金200万元应予扣除，故合顺公司还应向亿美新公司支付违约金300万元。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司与被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司签订的《房地产项目开发委托管理合同》《房地产项目开发委托管理补充协议》于2019年6月28日解除； 二、被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司支付管理服务费4,000,000元； 三、被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司支付品牌使用费1,700,000元； 四、被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司支付逾期付款违约金(按年利率6%计算，2019年3月的逾期付款违约金以185万元为基数，从2019年3月15日计算至付清款项为止；2019年4月的逾期付款违约金以185万元为基数，从2019年4月15日计算至付清款项为止;2019年5月的逾期付款违约金以100万元为基数，从2019年5月15日计算至付清款项为止;2019年6月的逾期付款违约金以100万元为基数，从2019年6月15日计算至付清款项为止); 五、被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司支付违约金3,000,000元； 六、驳回原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143,925元，诉讼保全费10,000元,共计153,925元，由原告（反诉被告）西藏亿美新实业有限公司负担76,101元，由被告（本诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司负担67,824元。反诉案件受理费22,800元由被告（反诉原告）华蓥市合顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  唐 敏 书 记 员  程静平