福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽06民终1139号上诉人（原审原告、反诉被告）：李芬，女，1974年9月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人（原审原告）：陈玉苹，男，1969年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人（原审原告）：张陈丹，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人（原审原告）：吴玉云，女，1983年11月29日出生，汉族，住福建省南靖县。上诉人（原审原告）：徐莉华，女，1963年3月5日出生，汉族，住福建省南靖县。上诉人（原审原告）：林俊河，男，1982年8月2日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王惠山，男，1972年10月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。上诉人李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河因与被上诉人王惠山租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求,驳回王惠山一审全部反诉请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由王惠山承担。事实与理由：（一）一审判决认定上诉人构成违约错误，应予纠正。上诉人承租案涉房屋的目的在于经营月子会所，王惠山明知上诉人经营项目及装修情况而未阻止，其在签订合同时及上诉人向其发送施工设计图纸时乃至上诉人组织人员施工时多次到施工现场，均未明确告知上诉人共有部分不能搭建，导致上诉人错误认为共有部分可使用并进行装修设计和施工，因此，上诉人在订立和履行租赁合同时均存在重大误解，该合同可撤销。上诉人在此情形下其向王惠山发送《终止租赁合同及归还房屋通知书》并无过错，导致合同无法继续履行的过错在于王惠山。一审判决认定上诉人终止租赁合同构成违约，属于认定错误，应予纠正。（二）上诉人一审诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。如前所述，案涉租赁合同可撤销，王惠山已收取的租金186000元、保证金50000元、物业服务费14000元均应予退还。因王惠山原因造成违约，王惠山应当赔偿上诉人装修费用包括装修设计费315000元及装修费564625元。（三）王惠山一审反诉请求缺乏依据，应予驳回。案涉租赁合同系因王惠山原因导致无法履行，其对此具有过错，因此，房屋恢复原状所需费用应由王惠山自行承担。上诉人于2018年6月4日向王惠山寄送《终止租赁合同及归还房屋通知书》，明确告知王惠山租赁合同涉及的17套房屋及891平方米露台归还予王惠山，且房屋并未上锁，王惠山可自行处置，上诉人此后未再占有使用讼争房屋。因此，王惠山反诉要求上诉人支付占有使用费缺乏依据，应予驳回。案涉租赁合同已于2018年8月6日解除，上诉人无需再向王惠山支付次年租金，也无需向王惠山支付逾期付款违约金，王惠山该项反诉请求缺乏依据，应予驳回。被上诉人王惠山辩称：李芬构成违约，王惠山有权要求解除合同并要求赔偿损失。案涉租赁合同是在自愿合法的基础上订立的，不存在合同法规定的可撤销情形。李芬对露台的位置状况是了解的，并不存在误解，且合同订立时，王惠山并未允诺李芬可对露台进行搭建从而使李芬产生共有部分可搭建的重大误解。根据案涉租赁合同的约定，李芬未经王惠山同意擅自将房屋全部打通打乱，改变房屋主体结构，甚至占用消防通道，遭到相关部门的责令整改，已构成严重违约。李芬在租赁期届满前发出终止合同的通知，以其行动表明不履行主要债务，已构成违约，王惠山有权请求解除合同。李芬违约导致合同解除，应赔偿案涉房屋恢复原状的费用及其他因李芬违约造成的损失包括租金损失等。王惠山有权没收保证金5万元。（三）王惠山的反诉请求事实清楚，证据确实充分，应予以支持。李芬于2018年6月4日向王惠山发出终止合同通知，王惠山未同意也未接收房屋，双方未办理移交手续，双方在一审法院释明下于2019年3月15日办理移交手续，次日王惠山才实际接收房屋。因此，李芬应支付自2018年8月6日起至2019年3月15日止的占用费116250元，以及未按时支付租金的违约金4464元。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河向一审法院提出诉讼请求：1.撤销李芬与王惠山签订的《房屋租赁合同》；2.判令王惠山返还李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河已支付租金18.6万元及保证金5万元；3.判令王惠山赔偿李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河设计费31.5万元及装修费564625元；4.判令王惠山支付李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河已缴纳的物业服务费1.4万元；5.王惠山承担本案诉讼费用。王惠山向一审法院提出反诉请求：1.判令解除王惠山与李芬签订的《房屋租赁合同》；2.判令李芬将案涉17套房屋及891平方米露台回复原状并交给王惠山执掌，如李芬不恢复原状则应赔偿王惠山自行恢复原状的损失暂计421216.4元（以鉴定结果为准）；3.判令李芬支付王惠山自2018年6月1日起至实际将房屋按原状交给王惠山执掌之日止按每年18.6万元标准计算租金损失，暂计6个月为9.3万元；4.判令李芬支付给王惠山自2018年6月1日起至实际将房屋按原状交付给王惠山执掌之日止按1.98元平方米/月计算的物业管理费，暂计六个月为8158.2元；5.判令李芬支付王惠山自2018年6月1日起至合同实际解除之日止以18.6万元为基数按月2%计算的违约金，暂计6个月为22320元；6.判令王惠山不予退还李芬保证金5万元。7.本案诉讼费、鉴定费由李芬负担。一审法院认定事实：（一）2017年6月1日，以王惠山为出租方（甲方），以李芬为承租方（乙方）的双方签订《房屋租赁合同》，约定（摘要）：王惠山将自己所有的案涉17套房屋及891平方米露台出租给李芬使用。租赁时间从2017年6月1日起至2027年7月31日止，有效期为10年。双方协定房屋租金（税后）为每年186000元（税费及相关费用由李芬承担），每年支付一次按先付后用原则，于每年07月01日前付清。注：公寓月租650元／套，露台月租5元／平方米。约定保证金为50000元。如李芬需要装修所租赁的房屋需征得王惠山同意后方可施工，并不得破坏房屋的主体结构，费用由李芬自行承担。合同期满后，屋内装修归王惠山所有，不得破坏拆除。李芬应按时缴纳水电费、物业费等相关费用。李芬应按时缴纳房租，李芬在房租到期前一个月内应及时支付租金。否则王惠山有权按拖欠金额的3%以天数计算向李芬追加收取违约金。恶意拖欠超一个月的，王惠山有权单方面解除合同。李芬未遵守以上约定的，王惠山有权没收保证金。如造成王惠山损失的，李芬需照价赔偿。以上条款李芬如需改动的，需征得王惠山书面同意，否则视为李芬违约。王惠山、李芬补充约定：王惠山给李芬两个月装修期（免租金）；因王惠山原因造成违约的，王惠山赔偿李芬装修的费用等内容。合同签订后，李芬支付王惠山保证金5万元及租金18.6万元。王惠山将案涉17套房屋及891平方米露台交给李芬使用。（二）案涉17套房屋系王惠山向漳州龙文华港房地产发展有限公司购买的漳州市龙文区××街××号××期××幢××层整层房屋，双方所述的891平方米露台系该层配套的北面露台及东面露台。案涉17套房屋的规划用途为办公用房。（三）李芬与陈玉苹系夫妻关系，2017年8月2日，陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河发起设立漳州萤火虫健康咨询有限公司，住所地为案涉17套房屋。陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河庭审中确认：为设立公司由李芬向王惠山租赁案涉17套房屋及891平方米露台并由陈玉苹的妻子李芬与王惠山签订《房屋租赁合同》。王惠山交付房屋后，漳州萤火虫健康咨询有限公司分别与漳州市鸿文兴居装饰设计有限公司签订《室内装饰设计合同书》、与漳州市唯美广告装饰有限公司签订《萤火虫月子中心装修室内工程》，将案涉17套房屋及891平方米露台进行装修，其中对案涉房屋部分墙体进行拆除，对北面露台进行搭建。（五）2018年6月4日，李芬通过国内标准快递向王惠山邮寄《终止租赁合同及归还房屋通知书》，内容为：“因合同目的无法实现，我正式通知您：1.终止双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.租赁合同涉及的案涉17套房屋及891平方米露台自即日起归还于您。房屋未上锁，您可自行处置、使用、出租、或采取其他任何处分行为”。王惠山未回复，李芬、王惠山未办理案涉房屋交房手续。（六）2018年7月13日，李芬向一审法院提出撤销李芬与王惠山签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求，2018年8月3日，王惠山提出解除王惠山与李芬签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求。李芬于2018年8月6日收到反诉状，对王惠山解除《房屋租赁合同》的诉讼请求无异议。经一审法院释明，双方同意并于2019年3月15日办理案涉17套房屋及891平方米露台的交付手续。（七）2018年8月3日，王惠山向一审法院申请对案涉17套房屋及891平方米露台恢复原状的费用进行评估。一审法院依法委托福建平诚工程造价咨询有限公司进行评估，2019年1月5日，福建平诚工程造价咨询有限公司作出（2018）漳司鉴委字第1544号《造价鉴定意见书》，鉴定造价为297073元（以下项目未列入本次恢复鉴定内容：1.东面露台；2.北面露台上新建的钢结构棚架；3.北面露台东侧端部新砌筑墙体）。（八）诉讼过程中，双方同意由王惠山自行修复案涉17套房屋。2019年2月8日，陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河申请注销漳州萤火虫健康咨询有限公司，该公司于2019年2月13日注销。一审法院认为：（一）关于李芬是否存在重大误解的问题。李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河提交《房屋租赁合同》、微信截图、责令整改通知书及证人林某的证言，拟证明王惠山将公共所有的露台当作私有财产出租给李芬，并允诺李芬可以在上面搭盖。王惠山对《房屋租赁合同》无异议，对微信截图有异议，认为无法达到李芬所要证明的目的，对责令整改通知书有异议，责令整改通知书的时间为2017年6月1日与本案无关。王惠山提交17套房屋的商品房买卖合同、房屋原梁位图、平面图，拟证明案涉17套房屋权属系王惠山所有。李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河对17套房屋的商品房买卖合同书真实性无异议，但认为并不能涵盖所有的租赁物，本案租赁物还包括露台，合同中也对该房屋进行了规定，不能作为经营场所进行使用，合同中没有王惠山所说的开发商将露台赠送给王惠山。从王惠山提供的17套房屋的商品房买卖合同及所附的房屋分层分户图可以证实案涉17套房屋系王惠山购买的漳州市龙文区××街××号××期××幢××层整层房屋，从房屋分层分户图可以看出双方所述的891平方米露台系该层配套的北面露台及东面露台，证人林某系本案房屋租赁合同的中介，其证言表明李芬对露台的位置状况是了解的，即李芬作为完全民事行为能力人对王惠山购买整层房屋、891平方米露台系第三层楼特有的房屋建筑物专有部分以外的共有部分等情形是了解的，并不存在重大误解。李芬提交的微信截图和证人林某的证言可以证实王惠山对李芬在露台搭建的行为知晓并协助与案涉17套房屋的物业进行协商，但并不能证明王惠山签订合同时允诺李芬可以对露台进行搭建导致李芬产生共有部分可以搭建的重大误解。王惠山提供的商品房买卖合同证实案涉17套房屋规划用途为办公用房，根据林某的证言，李芬有告知王惠山将开设月子会所，但李芬等人未举证证明其开设月子会所需要何种性质的房屋以及其有告知王惠山其需要租赁房屋的性质，与此同时陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河在租赁合同签订后以案涉17套房屋为住所地成立漳州萤火虫健康咨询有限公司并完成工商登记，李芬等人主张对案涉房屋使用方式存在重大误解，不予支持。（二）关于李芬等人对案涉房屋墙体拆除是否经过王惠山同意的问题。王惠山提交17套房屋的商品房买卖合同、房屋原梁位图、平面图及照片、证人林某证言，拟证明李芬在没有征得王惠山同意擅自改变了租赁房屋的主体结构，将17套房屋全部打乱，王惠山通过证人陈建新告知李芬不能将墙体打通。李芬等人认为根据林某的陈述及微信聊天记录可以看出王惠山在签订合同之前了解涉案租赁物是用于开设月子会所，并收到施工设计图纸，在施工过程中多次出现在现场，王惠山并未阻拦。根据证人林某的证言及当事人的庭审陈述，可以证实在李芬等人就案涉房屋装修过程中，王惠山多次出现，对李芬等人的装修行为并未予以阻止，应视为王惠山同意李芬等人的装修行为。李芬与王惠山签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行。本案中并不存在李芬所述的重大误解，故其请求撤销其与王惠山签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求，不予支持。李芬与王惠山约定的租赁期限为2017年6月1日起至2027年7月31日止，在租赁期限届满前，李芬向王惠山发出《终止租赁合同及归还房屋通知书》，以“合同目的无法实现”为由通知王惠山终止双方签订的《房屋租赁合同》并要求归还案涉17套房屋及891平方米露台，李芬系以其行为表明不履行主要债务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故王惠山反诉请求解除《房屋租赁合同》，予以支持，即王惠山与李芬签订的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。经评估案涉17套房屋恢复原状的费用为297073元，双方同意由王惠山自行修复案涉17套房屋，因李芬违约致合同解除，王惠山修复案涉17套房屋的费用应由李芬负担，即王惠山请求李芬赔偿案涉17套房屋恢复原状的费用297073元，予以支持。根据双方约定，李芬违约，王惠山有权没收保证金，故王惠山请求不予退还李芬保证金5万元，予以支持。（三）关于李芬占有使用租赁物的期限问题。李芬于2018年6月4日向王惠山发出《终止租赁合同及归还房屋通知书》，王惠山未同意也未接收房屋，双方亦未办理交付手续，故李芬主张其发出通知书当日为租赁期限届满之日，不予支持。李芬与王惠山至2019年3月15日办理交付手续，至该日王惠山实际接收案涉房屋，则李芬占有使用租赁物的期限应计算至2019年3月15日。李芬与王惠山补充约定李芬有2个月装修期免租金，视为双方就支付租金的时间进行改变，即李芬每年支付租金的日期为8月1日。李芬支付了一年的租金186000元，则李芬支付租金至2018年7月31日，双方合同于2018年8月6日解除，自该月起李芬应支付王惠山租赁物的占有使用费，即李芬应支付占有使用费为116250元（15500×7.5）。关于王惠山请求李芬自2018年6月1日起至合同实际解除之日止以186000元为基数按月2%计算违约金是否支持的问题。根据双方合同约定，租金系按年支付，先付后用，且在房租到期前一个月内支付租金，逾期按拖欠金额的日3%计收违约金，即李芬应于2018年6月30日前应支付下一年度的租金186000元，李芬未予支付已构成违约，故王惠山请求逾期支付租金的违约金，予以支持。王惠山请求按月利率2%计付违约金未超过双方的约定和法律规定，予以支持。李芬逾期支付租金的违约金应自2018年7月1日起至2018年8月6日以186000元为基数按月利率2%计付，共计4464元。根据双方合同约定，物业费由李芬负担，李芬占有租赁物的期限内的物业管理费应由李芬承担，因王惠山未举证证明该期限内其有缴交物业费，故其请求李芬支付其物业费，不予支持。鉴定费属于王惠山的举证费用，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决：一、王惠山与李芬于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除。二、李芬应于判决生效之日起10日内支付王惠山恢复房屋原状的费用共计297073元。三、李芬应于判决生效之日起10日内支付王惠山占有使用费共计116250元。四、李芬应于判决生效之日起10日内支付王惠山逾期支付租金违约金共计4464元。五、王惠山不予退还李芬保证金5万元。六、驳回李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河的诉讼请求。七、驳回王惠山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14967元，由李芬负担；反诉案件受理费4524.01元，由李芬负担4157.95元，由王惠山负担366.06元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，各方当事人均没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉合同是否属于存在重大误解可撤销的情形？2.如果案涉合同合法有效，则李芬还是王惠山在履行合同过程中存在违约行为？3.一审判决李芬支付合同解除后的占用费及逾期付款违约金、恢复房屋原状的费用，是否有事实和法律依据？4.李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河主张王惠山返还已收取的租金、保证金、物业服务费并赔偿装修设计费、装修费，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）案涉合同是否属于存在重大误解可撤销的情形经查，首先，李芬与王惠山在订立案涉租赁合同时既未约定租赁物的目的用途，李芬等人登记在案涉房屋所在地的漳州萤火虫健康咨询有限公司的经营范围不包括月子会所，其也未提供证据证实双方对租赁目的进行了约定；其次，双方未约定露台装修事宜，李芬也未提供证据证明合同订立时王惠山同意其搭盖露台以及开办月子会所须对露台进行施工；第三，王惠山是否应当阻止李芬对露台进行施工，并非王惠山应承担的法定或约定义务；第四，《中华人民共和国合同法》关于因重大误解可撤销合同的规定限制于合同订立时，并未规定当事人在合同履行过程中发生重大误解也有权主张撤销合同。因此，李芬主张案涉租赁合同存在重大误解可撤销的情形，缺乏事实和法律依据，不予支持。（二）如果案涉合同合法有效，则李芬还是王惠山在履行合同过程中存在违约行为经查，案涉合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依约如实履行。如前所述，李芬一审提供的证据不足以证实王惠山存在违约行为，又案涉合同约定租期至2027年7月31日，李芬在合同期限尚未届满且对方未存在违约行为的情况下单方提出终止合同的要求，已构成违约。王惠山不存在违约行为。因此，李芬提出一审判决认为其构成违约错误而王惠山存在违约行为的上诉理由，不能成立，不予支持。（三）一审判决李芬支付合同解除后的占用费及逾期付款违约金、恢复房屋原状的费用，是否有事实和法律依据经查，2018年6月4日李芬未征得王惠山的同意，即以发出通知的方式终止案涉合同，但未将案涉房屋腾空并移交归还给王惠山，又李芬对一审判决认定案涉合同于2018年8月6日解除、2019年3月15日办理案涉房屋交付手续均无异议，故在合同解除直至租赁物移交这段期间，租赁物仍在李芬的执掌之下，李芬仍应支付相应的占用费。因案涉合同明确约定“李芬在房租到期前一个月内应及时支付租金，否则王惠山有权按拖欠金额的3%以天数计算向李芬追加收取违约金。”李芬未依照合同约定支付下一年度租金，已构成违约，一审判决根据双方上述约定判令李芬支付逾期付款违约金符合合同约定，并无不当。李芬提出的相关上诉理由，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，因李芬在对案涉房屋进行装修过程中拆除部分墙体及搭建北面露台，而李芬、王惠山在一审中同意由王惠山自行修复，又一审法院委托鉴定评估机构对修复费用进行了鉴定，故一审判决李芬承担修复费用合法有据，应予维持。李芬提出其不存在违约行为而不承担修复费用的上诉理由，不能成立，不予支持。（四）李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河主张王惠山返还已收取的租金、保证金、物业服务费并赔偿装修设计费、装修费，是否有事实和法律依据经查，如争议焦点（一）分析，案涉合同不存在法律规定的可撤销情形，且如争议焦点（二）分析，李芬存在违约行为，而王惠山不存在违约行为，又案涉合同明确约定违约责任的承担方式包括没收保证金，还约定物业服务费由李芬缴纳，故李芬主张王惠山返还已收取的租金、保证金、物业服务费并赔偿装修设计费、装修费，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河提出的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19491.01元，由上诉人李芬、陈玉苹、张陈丹、吴玉云、徐莉华、林俊河负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二〇年六月三十日法官助理 陈佳臻书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。