北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0105民初19834号原告：北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会，住所地北京市朝阳区裕民路12号院5号楼1层。负责人：王小波，主任委员。委托诉讼代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。被告：斯钦，男，1962年11月14日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王某，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会（以下简称品元业委会）与被告斯钦用益物权确认纠纷一案，本院于2020年2月18日立案。品元业委会向本院提出诉讼请求：判令北京市朝阳区凯德品元小区（以下简称品元小区）业主依法对斯钦所有的北京市凯德品元小区x号楼x层x单元106-113、115-117号房屋（以下简称涉案房屋）享有营业禁止性地役权。事实和理由：品元小区全体业主于2009年分别与北京凯德品元房地产开发有限公司（以下简称凯德房地产公司）签订《商品房预售合同》购买北京市朝阳区裕民路12号品元小区房屋，小区广告宣传资料中称“850㎡奢华西派会所，全面满足业主需要”等。根据北京市规划委员会规划设计显示，涉案房屋规划为“会所”，登记用途为“配套公建”。根据《商品房预售合同》第十二条关于市政基础设施和其他设施的承诺第2款第6项，该小区会所应当于2009年8月31日达到使用条件；第二十条第1款，出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共有部分和设施的使用性质；附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》将涉房房屋划分为“C区配套用房”；附件七《凯德品元前期物业服务合同》第十条，本物业管理区域内的会所属凯德房地产公司所有；附件十《补充协议》第十九条，小区会所的所有权归出卖人所有，该商品房交付后5年内，买受人在按时、足额缴纳物业费等各种相关费用的前提下可优惠办理会所会籍，在不影响会所使用的条件下，出卖人有权将会所部分或全部出租或转让。根据上述约定，品元小区业主与开发商之间已经设立了地役权。业主入住后，涉案房屋正常提供会所服务。2012年5月，凯德房地产公司将涉案房屋转让给李政英；2015年，李政英因民间借贷纠纷被强制执行，涉案房屋被司法拍卖。拍卖过程中，北京市海淀区人民法院明确涉案房屋用途为“配套公建”，品元业委会也于2015年8月8日委托律师在《新京报》、《北京晨报》发布公告，告知买受人涉案房屋为会所使用性质、功能等信息，应当履行提供会所服务的相关义务。斯钦于2015年9月5日以竞拍方式获得涉案房屋所有权，但至今仍未提供会所服务。品元业委会曾于2018年5月诉至法院，因“未明确涉案房屋在用益物权中地役权的内容和范围”，北京市第三中级人民法院认为诉讼请求不具体、不符合民事诉讼法规定的起诉条件，裁定驳回起诉。品元业委会认为凯德房地产公司通过发布的宣传资料、《商品房预售合同》的方式，与业主之间形成了《地役权合同》，“当事人的姓名或者名称和住所”详见《商品房预售合同》第3页出卖人与买受人的信息；“供役地和需役地的位置”详见《商品房预售合同》第十二条第2项第6款、附件4#楼分摊说明、中部群房一层、《设计总说明》2.2中部群房一层为会所；“利用目的和方法”详见《商品房预售合同》附件十《补充协议-住宅现状》第19条；“利用期限”详见《商品房预售合同》第1条项目建设依据、第20条第1款第2项、附件十《补充协议-住宅现状》第1条第2款“配套商业自2001年6月11日至2041年6月10日”。“费用及其支付方式”包含在《商品房预售合同》第5条“计价方式与价款”中、以及附件十《补充协议-住宅现状》第19条“有偿服务”中。“解决争议的方法”详见《商品房预售合同》第27条等，均构成了品元小区业主依法对涉案房屋享有“非会所营业禁止性地役权”。斯钦在明知涉案房屋的公建会所配套规划功能和使用性质的前提下，无论以何种方式取得涉案房屋所有权，品元小区业主享有的非会所营业禁止性地役权依旧对斯钦具有约束力。为维护合法权益，限诉至法院，望判如所请。斯钦辩称：程序上，品元业委会没有诉讼权利，不符合民事起诉条件，应当驳回。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终xxxx号民事判决从程序上认为品元业委会不符合起诉条件，裁定驳回起诉。现品元业委会又以同一事实和理由提起诉讼，仍未明确对涉案房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围，应当裁定驳回。品元业委会与斯钦没有地役权合同上的权利义务关系，双方不存在法定或约定的法律关系，品元业委会不是适格主体。实体上，斯钦对涉案房屋享有完全所有权，正当行使权利不应被干涉。双方之间不存在地役权，品元业委会更不享有所谓的非会所营业禁止性地役权。《商品房预售合同》是对商品房买卖的约定合意，附件也是针对房屋买卖进行补充，并非地役权合同，不符合地役权形式要件。即便品元业委会与开发商之间存在有关地役权的约定，依法进行登记才可以对抗第三人。未经登记情况下，地役权的权利义务存在于购房者和开发商之间，不能及于涉案房屋其他所有权人。何况双方之间并未就地役权之间进行过任何形式的约定，不存在地役权合意，更不涉及品元业委会享有非会所营业禁止性地役权的权利。品元业委会将配套公建与会所等同，将开发商义务与房屋所有权人义务等同，没有任何依据。涉案房屋的用途为配套公建，根据《北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知》，“配套公建”按使用性质分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类；按效益分为公益性配套公建和盈利性配套公建。“会所”目前法律上并无定义，一般指住宅区居民提供娱乐休闲的场所。品元业委会未提供准确的具有法律公信力的关于会所的性质、用途界定。涉案房屋权利性质是出让商品房、房屋用途为配套公建。只要斯钦对涉案房屋的使用符合关于配套公建的规定，即为正当使用，将配套公建限定为会所用途，于法无据。即使开发商自愿将“配套公建”的房屋用于“会所”，该行为只是开发商行为，与现有房屋所有人没有关系，开发商的相关义务不能必然由现房屋所有权人承继。品元业委会主张用益物权之营业禁止性地役权，违反物权法定原则，将《商品房预售合同》中开发商应允的配套公建作为会所使用，就冠以用益物权之营业性禁止性地役权，没有法律规定和法律依据，属于主观臆断。任何权利都应有合法的来源、合理的边界，臆想的权利和毫无边界的扩张权利不应被保护和支持。权利和义务是由当事人确立的，品元业委会所述顾宇航委托律师发布在报纸上的公告只是单方行为，房屋所有权人没有按照公告履行的义务。品元业委会想要丰富业主生活，提高业主生活品质，应当在法律规定基础上采取合理合法的方式进行，而不是安装阻挠房屋使用、干涉房屋出售等方式，斯钦保留采用法律方式维护合法权利的权利。综上，品元业委会的起诉，程序上不符合民事起诉条件，实体上没有法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2018年，品元业委会以用益物权纠纷为由将斯钦诉至本院，要求判令品元小区全体业主对涉案房屋享有用益物权之地役权。本院于2018年12月25日作出（2018）京0105民初xxxxx号民事判决书，判决驳回品元业委会的诉讼请求。宣判后，品元业委会不服判决，提起上诉，上诉请求为撤销一审判决，并依法改判确认品元小区全体业主涉案房屋享有用益物权中的营业性禁止性地役权。北京市第三中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）京03民终xxxx号民事裁定书，认为：“品元业委会提起本案诉讼，未明确其关于主张对按涉房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围。鉴于品元业委会未明确具体诉讼请求，其提起的诉讼不符合我国民事诉讼法规定的民事案件起诉条件，故应裁定驳回起诉。一审法院判决驳回品元业委会的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。”裁定：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初xxxxx号民事判决；二、驳回北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会的起诉。”庭审中，品元业委会表示本案诉讼请求为确认品元小区全体业主对涉案房屋享有营业性禁止性地役权，具体内容为：“凯德房地产公司通过发布的宣传资料、与业主签署《商品房预售合同》的方式，在凯德房地产公司与业主之间形成了物权法第157条所规定的《地役权合同》，其中“当事人的姓名或者名称和住所”详见《商品房预售合同》第3页出卖人与买受人的信息；“供役地和需役地的位置”详见《商品房预售合同》第十二条第2项第6款、附件4#楼分摊说明、中部群房一层、《设计总说明》2.2中部群房一层为会所；“利用目的和方法”详见《商品房预售合同》附件十《补充协议-住宅现状》第19条；“利用期限”详见《商品房预售合同》第1条项目建设依据、第20条第1款第2项、附件十《补充协议-住宅现状》第1条第2款“配套商业自2001年6月11日至2041年6月10日”。“费用及其支付方式”包含在《商品房预售合同》第5条“计价方式与价款”中、以及附件十《补充协议-住宅现状》第19条“有偿服务”中。“解决争议的方法”详见《商品房预售合同》第27条等，均构成了品元小区业主依法对涉案房屋享有非会所营业禁止性地役权。”经查，涉案房屋系北京市朝阳区裕民路12号院5号楼1层1单元106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、115号、116号、117号共计11套房屋，权利性质均系出让商品房、房屋用途系配套公建。斯钦经法院拍卖以1243万元竞拍涉案房屋，并依据北京市海淀区人民法院于2015年9月24日作出的执行裁定书办理了产权转移登记手续。另查，品元小区建筑总面积34084.26平方米，业主总人数155人。2016年1月23日至2016年1月25日期间首次召开业主大会，成立品元业委会。就品元业委会提起用益物权纠纷之诉，据《关于凯德品元小区业主委员会代全体业主提起对斯钦物权确认纠纷案的征询意见反馈表》载明同意户数107人，占69.03%；同意面积总和22896.14平方米，占67.18%。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，品元业委会主张对涉案房屋享有营业性禁止性地役权，其虽补充调整了诉求依据，从地役权合同约定出发，即当事人姓名或者名称和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议方法逐一举证说明，欲证明双方之前存在地役权之约定。但品元业委会仍未明确其主张对涉案房屋享有用益物权中关于地役权的具体内容及范围，本案诉讼请求与其前次诉讼所提所求一致，亦未明确具体诉讼请求。品元业委会提起的诉讼不符合民事诉讼规定的民事案件起诉条件，应予裁定驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告北京市朝阳区凯德品元小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年六月二十九日书记员 李剑奇