广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1377号原告：肇庆大晟商业管理有限公司，住所地：广东省肇庆高新技术开发区工业大街**大旺国际广场商铺3-104，统一社会信用代码：9144××××××××300326。法定代表人：蔡克鸿，职务：执行董事。委托代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被告：魏豪，男，1981年7月1日出生，汉族，住址：河南省平舆县××××××××委付楼，现住广东省肇庆市高新区×××××××××××××××××××，公民身份号码：412×××××××********。被告：郑宣红，女，1983年7月19日出生，汉族，住址：河南省平舆县××××××××委付楼，现住广东省肇庆市高新区×××××××××××××××××××，公民身份号码：412×××××××********。原告肇庆大晟商业管理有限公司（以下简称“大晟公司”）诉被告魏豪、郑宣红租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大晟公司的委托代理人彭帅到庭参加诉讼。被告魏豪、郑宣红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大晟公司诉称：2015年10月12日，原、被告双方签署合同编号为：DS20151012002号《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》，约定：①由被告承租原告位于肇庆市高新区×××××××之大旺国际广场项目一期一层2、3、4B、244B的商铺，建筑面积429.92平方米；②本合同租赁期从2015年10月15日至2020年10月14日止，共计5年；③2015年10月15日至2016年10月14日期间，每月租金17627元、2016年10月15日至2017年10月14日期间，每月租金21926元、2017年10月15日至2018年10月14日期间，每月租金26225元、2018年10月15日至2019年10月14日期间，每月租金30524元、2019年10月15日至2020年10月14日期间，每月租金34824元整；④被告应于每月5日之前向原告支付当月保底租金，租赁保证金35254元整；⑤被告延迟支付缴纳包括但不限于租赁保证金、水电保证金、保底租金、提成租金、电费、水费、管理费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.3%向原告支付违约金；被告逾期支付任何一项、任何一期应缴费用达到七天的，原告有权单方面终止本合同而无须承担任何违约责任，并且原告有权要求被告立即支付所欠租金及费用，被告已经交纳的租赁保证金不予退还，同时，原告有权要求被告承担赔偿损失等责任；⑥被告逾期交还商铺的，除应自依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用以外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金；⑦原告因向被告催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄等实现债权的费用），原告有权向被告追讨该费用及开支。2018年5月30日，原、被告双方签署编号为DS-25-20180613-002号《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》约定：①由被告承租原告位于肇庆市高新区×××××××之大旺国际广场项目一期一层自编1-4A的商铺，建筑面积为136.41平方米；②租赁期限自2018年7月1日至2020年10月31日止；③2018年7月15日至2019年6月30日期间，每月租金12277元、2019年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金13259元整、2020年7月1日至2020年10月31日期间，每月租金14320元；④被告应于每月5日之前向原告支付当月保底租金，租赁保证金为24554元整。其余条款与编号为：DS20151012002号的租赁合同约定一致。上述租赁合同签订后，被告按照合同约定履行支付租赁保证金以及租金的义务，原告也按照租赁合同约定将房屋交付被告使用。但2019年1月1日开始，被告拒绝支付合同约定的保底租金。2019年9月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催促被告支付于2019年1月1日开始拖欠的租金。2019年9月26日，被告与原告签署《还款协议书》约定：①就2019年1月1日至2019年9与31日期间拖欠的租金388155元，采取分期付款的方式支付；②2019年10月1日之后的租金被告保证按照租赁合同的约定付款，当月缴清；③2019年10月8日前缴纳8-9月的租金87566元，2019年1月1日至2019年7月31日期间的租金采取从2019年12月开始每月偿还50098.2元整的方式支付；④若被告有任何一期未按照上述时间足额支付，原告有权就剩余款项依法向法院提起诉讼，因主张而产生的各项费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由被告承担。上述还款协议签订后，被告按照合同约定向原告支付第一期款项人民币87566元整，但从2019年10月之后的租金被告至今均不予支付。2020年1月3日，原告向被告依法发出解除《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》通知书，告知双方签署的租赁合同于2020年1月6日解除，被告须于2020年1月6日前支付拖欠的2、3、4B、244B商铺的租金37226.45元以及自编号1-4A商铺的租金151132.13元，并于2020年1月20日前清空商铺移交归还原告。综上所述，被告恶意拖欠涉案商铺租金的行为，造成原告严重的经济损失。据此，原告请求法院判决：原、被告签订的合同编号为DS20151012002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》以及编号为DS-ZS-20180613-002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》于2020年1月6日解除；被告已经缴纳的租赁保证金人民币59808元归原告所有（其中自编号1-4A商铺的保证金为35254、2、3、4B、244B商铺的保证金为24554）；被告向原告支付剩余应付的2、3、4B、244B商铺的租金377226.45元以及自编号1-4A商铺的租金151132.13元，共计528358.58元整；被告向原告支付迟延交付自编号1-4A商铺以及2、3、4B、244B商铺租金的违约金（暂计至起诉之日，自编号1-4A商铺的违约金为85039.76元以及2、3、4B、244B商铺的违约金216783.44元，合计301823.2元整，并从起诉之日以528358.58元为本金，按照每日0.3%计算至实际支付之日止）；被告向原告支付律师费人民币40000元整；被告郑宣红对上述债务承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。原告大晟公司向本院提交如下证据：1、编号为DS20151012002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》、Ⅱ-DS-2520180613-002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》，证明原、被告之间合法有效的房屋租赁合同关系；2、律师函、EMS邮单复印件，证明原告向被告寄发律师函催收的事实；3、《还款协议书》，证明被告未能按还款协议约定支付款项的行为严重损害原告的合法权益；4、解除《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》通知书两份、中国邮政快递单以及投递明细，证明原告被告逾期支付租金的行为严重违约，原告有权解除合同、没收保证金，并要求被告承担违约责任；5、《民事委托代理合同》，广东增值税专用发票，证明原告支付律师费40000元；6、婚姻登记信息、收款收据、pos刷卡单、银行流水，证明两被告的夫妻关系，共同承租及经营案涉商铺，该商铺所产生的租金、水电费、物业管理费等费用应为双方夫妻共同债务。被告魏豪、郑宣红没有答辩，也没有提交相关证据。经审理查明：2015年10月12日，原告大晟公司与被告魏豪签订了编号为DS20151012002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》，约定如下：原告受肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称“瑞兰地产”）的委托，全权负责大旺国际广场的资产管理工作，包括但不限于日常运营管理和物业管理服务。原告有权代表瑞兰地产出租该房屋并独立行使出租人的权利和承担出租人的义务。原告同意将位于广东省肇庆市高新区×××××××之大旺国际广场项目一期一层2、3、4B、244B的商铺出租给被告使用。租赁商铺实用面积为267.54平方米，建筑面积为429.92平方米。被告承租租赁商铺的期限为五年，即自2015年10月15日起至2020年10月14日止。租赁商铺租金计算方式选用A、纯租金方式。按建筑面积计算。租赁期间第一个租赁年度（即2015年10月15日起至2016年10月14日止），按每平方米人民币41元的标准计收，每月租金共计为人民币17627元；租赁期间第二个租赁年度（即2016年10月15日起至2017年10月14日止），按每平方米人民币51元的标准计收，每月租金共计为人民币21926元；租赁期间第三个租赁年度（即2017年10月15日起至2018年10月14日止），按每平方米人民币61元的标准计收，每月租金共计为人民币26225元；租赁期间第四个租赁年度（即2018年10月15日起至2019年10月14日止），按每平方米人民币71元的标准计收，每月租金共计为人民币30524元；租赁期间第五个租赁年度（即2019年10月15日起至2020年10月14日止），按每平方米人民币81元的标准计收，每月租金共计为人民币34824元。被告应于每月5日之前向甲方支付当月保底租金。租赁保证金共计人民币35254元，相当于2个月的租金。该租赁保证金是被告遵守及履行本合同所载相关条款、条件、协议及规定的保证。被告延迟支付、缴纳包括但不限于租赁保证金、水电保证金、保底租金、提成租金、电费、水费、管理费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按预期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金。被告逾期支付任何一项、任何一期应缴费用达到七天的，原告即有权采取停水、停电、不提供中央空调服务等一切措施向被告追收，因此造成被告损失的，概由被告自行承担。同时，原告有权单方面终止本合同而无须承担任何违约责任，并且，原告有权要求被告立即付清所欠租金及费用，被告已经交纳的租赁保证金不予退还，同时，原告有权要求被告承担赔偿损失等费用。原告因向被告催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄费等实现债权的费用），及原告因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支。有下列情况之一，原告有权选择单方提前终止本合同而无须承担任何违约责任，不予退还租赁保证金，并要求被告赔偿其遭受的一切实际损失：在租赁期限内，被告逾期交付租金、管理费及水、电费等之一或全部的，并超过30天的。任何一方就本合同发给另一方的任何通知、通告（包括但不限于发票、单据及其他通知等）必须以中文书面形式进行。如以人手传送，则双方分别指定的文件接收人签收视为已接收；如以邮寄方式寄发，则须采用邮政特快专递(EMS),且须标明指定文件接收人并寄至指定联系地址二天后即被视为已经送达，拒绝接收的，自邮政部门退回之日视为送达；如以传真形式进行，则以传真接收人主动回传确认接到传真时视为已送达。2018年5月30日，原告大晟公司又与被告魏豪签订了编号为Ⅱ-DS-2520180613-002的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》，约定如下：原告同意将位于广东省肇庆市高新区×××××××之大旺国际广场项目一期一层自编号1-4A的商铺出租给被告使用。租赁商铺实用面积为84.57平方米，建筑面积为136.41平方米。被告承租租赁商铺的期限为贰年叁个月，即自2018年7月1日起至2020年10月31日止。租赁商铺租金计算方式选用A、纯租金方式。按建筑面积计算。租赁期间第一个租赁年度（即2018年7月1日起至2019年6月30日止），按每平方米人民币90元的标准计收，每月租金共计为人民币12277元；租赁期间第二个租赁年度（即2019年7月1日起至2020年6月30日止），按每平方米人民币97.20元的标准计收，每月租金共计为人民币13259元；租赁期间第三个租赁年度（即2020年7月1日起至2020年10月31日止），按每平方米人民币104.98元的标准计收，每月租金共计为人民币14320元。被告应于每月5日之前向原告支付当月保底租金。租赁保证金共计人民币24554元，相当于2个月的租金。其余约定与上述租赁合同一致。2019年9月16日，原告大晟公司的律师通过邮政特快专递(EMS)向被告魏豪邮寄送达催收拖欠租金的《律师函》，于2019年9月17日妥投。2019年9月26日，原告大晟公司与被告魏豪就被告向原告支付2019年1月1日至2019年8月31日承租两商铺期间的拖欠的租金事宜达成《还款协议书》，双方确认被告于2019年1月1日至2019年9月31日承租两商铺期间共拖欠原告租金人民币388155元整。原告同意被告按照如下方式偿还上述款项：原告同被告约定2019年10月8日前缴清8-9月份租金共计87566元，被告承诺自10月份起每月租金正常缴纳，当月费用当月清理。被告承诺于2019年12月30日前向原告偿还租金人民币50098.20元整，于2020年1月31日、2月28日、3月31日、4月30日、5月31日前分别向原告偿还租金人民币50098.20元整。如被告有任意一期未能按照上述时间足额给付，则原告有权就剩余款项依法向法院提起诉讼主张权利。原告因主张权利而产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖法、律师费、执行费、差旅费等费用）均由被告承担。原、被告双方确认2019年10月1日之后的租金，按照双方签署的租赁合同的约定继续履行合同权利义务。2020年1月4日，原告通过中国邮政寄送两份解除《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》通知书，该邮件于2020年1月11日退回妥投，邮单上标注1月6日拒收的文字。截止至2020年1月3日，被告魏豪总共拖欠原告2、3、4B、244B商铺租金377226.45元，自编号1-4A的商铺租金151132.13元，总共528358.58元。庭审中，原告确认案涉商铺已经收回，被告已经没有使用。原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东广大律师事务所签订《民事委托代理合同》，协议约定代理费用为40000元。庭审中，该所指派彭帅律师作为代理人参加庭审，并向本院提供《广东增值税专用发票》一份，支付金额为40000元。原告提供一份姓名为魏毫，出生日期为1981年9月25日，身份证件号为412××××××××××××055的与被告郑宣红婚姻登记信息，但与被告魏豪身份信息不一致。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据原告大晟公司与被告魏豪双方签订的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》中约定的超过30天不交租或其他各项费用的视为被告违约，原告有权选择单方提前终止合同而无须承担任何违约责任的条款。原告提出被告魏豪从2019年1月份起欠缴涉案商铺租金，故诉请确认与被告魏豪的案涉两份租赁合同于2020年1月6日解除。原告通过快递邮寄解除合同通知书到租赁合同约定的被告魏豪的指定送达地址，被告魏豪拒收，但不影响合同约定的合同解除条件已经成就，原、被告于2015年10月12日、2018年5月30日签订的《租赁合同》从原告主张的2020年1月6日起依法予以解除。原告依约定把商铺交付给被告魏豪承租使用，被告魏豪租赁原告的以上商铺未履行支付租金义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告魏豪支付拖欠的租金528358.58元，证据充分，本院予以支持。鉴于被告魏豪已经给付了租赁保证金59808元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”、第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原告大晟公司与被告魏豪双方签订的租赁合同对租赁保证金没有约定定金性质，即使承租方违约，出租方也不得将保证金作为定金不予返还，故扣除被告魏豪已支付的上述两租赁合同的租赁保证金59808元后，被告魏豪尚应向原告支付2019年1月1日至2020年1月3日期间拖欠的租金为528358.58元-59808元=468550.58元。关于原告主张被告魏豪应支付拖欠租金的违约金问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，因原告的实际损失为租金损失，根据上述计算，被告魏豪至2020年1月3日止实际拖欠原告租金468550.58元，按30%计算，原告上述两租赁合同的违约金支付诉求最高不能超过468550.58元×30%=140565.17元，原告要求被告魏豪按逾期未缴金额的0.3%按日支付违约金的金额于法不符，本院依法予以改正。关于原告主张被告魏豪支付律师费40000元的问题。按照被告魏豪与原告方签订的两份《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》第37.4条的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由被告魏豪承担，据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告魏豪承担。由于原告提供了律师费计算标准，被告魏豪应支付原告律师代理费40000元。关于原告主张被告郑宣红承担连带责任的问题。由于原告未能提供有效证据证明被告郑宣红与魏豪是夫妻关系，案涉债务发生在夫妻存续期间，且被告郑宣红并不是案涉租赁合同的承租方，原告请求被告郑宣红对其债务承担连带清偿责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆大晟商业管理有限公司与被告魏豪分别于2015年10月12日、2018年5月30日签订的《肇庆市大旺国际广场商铺租赁合同》于2020年1月6日解除；二、被告魏豪应于本判决生效之日起15日内支付2019年1月1日至2020年1月3日期间拖欠的租金468550.58元及违约金140565.17元给原告肇庆大晟商业管理有限公司；三、被告魏豪应于在本判决生效之日起15日内向原告肇庆大晟商业管理有限公司支付律师费40000元；四、驳回原告肇庆大晟商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告肇庆大晟商业管理有限公司负担2227元，被告魏豪负担4323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  赵建红二〇二〇年六月二十三日书记员  范婉婷