吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民初435号原告：吉林市锦龙房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人:沈晓东，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨识宇，吉林吉建宇律师事务所律师。被告:中油吉林化建工程有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。法定代表人：付文宝，总经理。委托诉讼代理人：付晶松，男，该公司项目管理部副部长。委托诉讼代理人：唐越，男，该公司法律顾问。第三人：吉林市远达建筑安装工程有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：李志远，总经理。委托诉讼代理人：李宏达，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王兵，男，该公司法律顾问。原告吉林市锦龙房地产开发有限公司（以下简称锦龙公司）与被告中油吉林化建工程有限公司（以下简称中油化建公司）、第三人吉林市远达建筑安装工程有限公司（以下简称远达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，锦龙公司的委托诉讼代理人沈晓东、杨识宇，被告中油化建公司的委托诉讼代理人唐越，第三人远达公司的委托诉讼代理人李宏达、王兵到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，锦龙公司的委托诉讼代理人沈晓东、杨识宇，被告中油化建公司的委托诉讼代理人唐越、付晶松，第三人远达公司的委托诉讼代理人李宏达、王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除锦龙公司与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》；2.判令返还锦龙公司支付的转让价款1301万元，服务费490,300元，契税款619,523.81元，房产税、城镇土地使用税合计53,695.52元，印花税6505元，过户保证金10万元；3.判令中油化建公司支付违约金2,700,060.00元；4.判令中油化建公司赔偿锦龙公司转让价款1301万元，服务费490,300元，契税款619,523.81元，房产税、城镇土地使用税合计53,695.52元，印花税6505元，过户保证金10万元的利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率计算至中油化建公司实际支付上述款项为止）；5.中油化建公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日锦龙公司从吉林长春产权交易中心受让了中油化建公司所有的坐落于吉林市龙潭区郑州路2号房产三处、土地一宗的房地产产权,锦龙公司与吉林长春产权交易中心于2018年7月25日签署《成交确认书》;并与中油化建公司于2018年9月10日签署《房地产产权转让合同》。其中转让房地产总占地面积5251.34平方米，地上坐落三幢建筑物，一幢为宿舍兼办公楼（建筑面积3126.3平方米），一幢为铁东小区食堂（建筑面积804.7平方米），另一幢为建筑面积360平方米的库房（无籍)。另中油化建公司在转让标的挂牌拍卖前在拍卖公告中声明,转让标的中的铁东小区食堂、库房、宿舍、兼办公楼的一部分（约1800平方米）以及院落正在对外出租，但自2014年租赁方远达公司拖欠租金、供热费用，中油化建公司于2017年4月27日已经解除与租赁方的租赁关系。但是在锦龙公司履行合同义务支付全部转让款项与中油化建公司进行交接时，发现中油化建公司与远达公司之间的租赁关系并未解除;中油化建公司于2016年1月5日与承租方李志远签订了房屋租赁合同将转让标的中的院内西侧两处房屋（建筑面积为600平方米)租赁给个人用于开办吉林市龙潭区后花园酒店（租赁期限2016年1月5日-2023年1月4日)。中油化建公司于2014年3月17日与承租方关炳坤签订了房屋租赁合同，将转让标的中的1层办公楼租赁给其个人用于开办吉林市龙潭区铁东不见不散音乐会所（租赁期限2014年3月17日-2020年3月17日)。锦龙公司在知悉上述情况后第一时间联系中油化建公司，中油化建公司于2018年12月10日给锦龙公司的《工作联络函》中称对租赁给吉林市龙潭区后花园酒店及吉林市龙潭区铁东不见不散音乐会所的情况不知情，对锦龙公司提供的线索将进行核实，但是至今没有将具体情况核实清楚,没有将吉林市龙潭区后花园酒店及吉林市龙潭区铁东不见不散音乐会所进行腾迁,中油化建公司至今没有将吉林市龙潭区后花园酒店及吉林市龙潭区铁东不见不散音乐会所占用的房屋交付。锦龙公司在办理案涉房屋和项下土地使用权的转让事宜并向税务部门缴纳了契税、房产税、城镇土地使用税、印花税后至吉林市规划和自然资源局办理土地使用权转让相关手续时,发现中油化建公司转让给锦龙公司的涉案房屋中建筑面积360平方米的库房（无籍)并不是中油化建公司所有的，系远达公司建造;导致吉林市规划和自然资源局无法为锦龙公司购买的中油化建公司所有的案涉房屋和项下土地使用权的更名过户手续。《企业国有资产交易监督管理办法》第十六条规定:“转让方应对披露内容和所提供材料的真实性、完整性、准确性负责。”吉林长春产权交易中心《实物资产交易规则》第二十九条规定:“实物资产交易过程中禁止下列行为:(一)扰乱交易秩序的;（二)以权属不清、权属有瑕疵或者存在权属纠纷的实物资产进行交易的;（三）采取欺诈、胁迫、隐瞒信息、恶意串通等手段，妨碍（害）公平交易的;（四）转让方超越权限擅自转让资产的;（五）转让方提供虚假资料、隐瞒重大事项的。”中油化建公司至今仍未将转让标的的真实情况完整准确的进行披露。因中油化建公司提供虚假资料、隐瞒重大事项、非法处置他人财产等严重的违约行为，导致双方之间的《房地产产权转让合同》无法履行。中油化建公司辩称，锦龙公司与中油化建公司签订的《房地产产权转让合同》，系双方真实意思表示，不存在法定解除事由，合法有效，应当予以保护，中油化建公司不应返还相关款项，更不应该支付违约金及利息，本案的纠纷是由于远达公司恶意占有造成的，依法应追究远达公司的法律责任。远达公司述称，本次诉讼并未涉及远达公司的相关利益，与远达公司无关，远达公司与中油化建公司之间的房屋租赁关系依法成立，远达公司不存在过错，根据买卖不破租赁的规则，远达公司使用房屋是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月10日，转让方中油化建公司（以下简称甲方）与受让方锦龙公司（以下简称乙方）签订《房地产产权转让合同》，就锦龙公司经在吉林长春产权交易中心公开竞价，成功受让本合同标的资产相关事宜进行了约定。主要内容为：第一条：产权转让标的。1.甲方将吉林市龙潭区郑州路2号房产3处、土地1宗产权转让给乙方。该标的评估价值1,186.961022万元，涉及土地5,251.34平方米。该标的转让行为已获批准。2.转让标的情况描述如下:本转让标的位于吉林市龙潭区铁东街郑州路2号，总占地面积5,251.34平方米，土地使用权类型为“授权经营”，土地用途为“工业用地”，土地证号:吉市国用（2013）220xxxxxx3号，地上坐落三幢建筑物，一幢为宿舍兼办公楼（房产证号:吉林市房权证龙字第Yxxxxx号，规划用途为公寓)，建筑面积3,126.3平方米，一幢为铁东小区食堂（房产证号:吉林市房权证龙字第Yxxxxxx号，规划用途为仓储)，建筑面积为804.7平方米，另一幢为建筑面积360平方米的库房（无籍)。3.瑕疵声明及重大事项提示:3.1转让标的房产、土地按现状转让，其面积以现有证载面积为准。其中建筑面积为360平方米的库房面积数为估算面积，且无房产证，转让方不负责办理，如日后买受方办理产权或委托测绘，其面积以专业机构测绘结果为准，产生的误差由受让方自行查实并承担，转让方和产权交易机构不承担任何相关法律责任，并且不影响此次挂牌价格。3.2转让标的房地产相关费用（水、电、取暖、物业费等）如有欠费，由买卖双方查实，并由转让方缴清所有欠款，预存费用如有结余，买受人需以现金形式返还转让方。标的成交并由双方代表进行实物交接后，再发生费用均由受让方自行承担，转让方不承担任何责任及费用。3.3转让标的成交后，更名过户产生的相关税费由转、受让方双方按照国家相关规定各自承担，其中土地出让金由买受方承担。3.4转让标的成交后受让方需在10个工作日内交付成交价款及服务费，同时向产权交易机构支付过户保证金10万元。受让方凭新不动产权证到产权交易机构办理无息退还过户保证金。3.5转让方应在受让方按约定支付成交价款和其他规定费用（电费、燃气费）后，与受让方签订《房地产产权转让合同》，15个工作日内交付标的。30个工作日内双方开始办理过户手续。标的交付后，所有风险责任由受让方承担。3.6由于转让标的挂牌拍卖前甲方曾在拍卖公告中声明，转让标的中的“铁东小区食堂、库房、宿舍兼办公楼的一部分（约1800平方米)以及院落正在对外出租，租赁期限为2014年5月1日至2023年4月30日，租金为27.5万元/年（其中不包括水、电、暖、维修等一切资产运行所发生的消耗费用，如发生完全由租赁方自行承担)，但自2014年租赁方拖欠部分租金及供热费用，甲方已在2017年4月27日向租赁方发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，要求解除与租赁方的租赁关系，但截至本合同签订之日，原承租方并未搬迁将租赁部分房地产交还给甲方，甲方与承租方应形成新的不定期租赁关系，因此甲方应按原租赁价格收取承租方在本合同签订之日前的租金，本合同生效后甲方将上述不定期租赁关系转让给本合同中的买受方，由其收取之后的租赁费用。3.7转让标的未尽事宜由竞买人在竞买前自行了解，参加竞买的竞买人，视为对上述说明及房屋现状已熟知并认可，转让方不承担任何责任。第二条：产权转让涉及的建筑物。本次产权转让涉及：甲方建筑物3处，建筑面积合计4291平方米。第三条：产权转让涉及的土地使用权。本次产权转让涉及甲方工业用地（土地性质）土地使用权1处，面积合计5,251.34平方米。第四条：转让方式。本合同项下产权交易已于2018年6月25日至2018年7月20日在吉林长春产权交易中心公开挂牌，并于2018年7月23日以动态报价方式组织实施，由乙方依法作为受让方受让本合同项下转让标的。第五条：产权转让价款及支付。根据公开竞价结果，甲方将本合同项下转让标的以1301万元转让给乙方。乙方支付的保证金扣除应交付吉林长春产权交易中心的490,300元服务费后，剩余金额自然转为转让价款的一部分。除去乙方已支付的转为合同价款的保证金乙方还需向甲方支付过户保证金10万元，产权转让价款9,600,300元，共计9,700,300元。乙方同意按照公告要求10个工作日内一次付清全部价款。第六条：资产交接及权证变更。甲乙双方签订《房地产产权转让合同》后15个工作日内，甲、乙双方进行标的实物资产交接，甲方有责任按期将上述资产最终完整地移交给乙方，经乙方验收核对无误后，甲、乙双方代表在《实物资产交接确认单》方代表在《实物资产交接确认单》上签字即视为交接完成。交接完成后涉及标的的消防安全责任一并移交给乙方，日后再发生任何责任和风险一律与甲方无关。甲、乙双方持《房地产产权转让合同》《实物资产交接确认单》与吉林长春产权交易中心办理价款结算手续。第七条：税费和发票负担。经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的税费和发票按如下方式处理相关税费和发票按国家规定各自承担，土地出让金由买受方承担。第八条：违约责任。1.乙方未能按期足额向甲方支付产权转让价款，每逾期一天，应向甲方支付相当于应付未付款项的0.5%的违约金。逾期付款超过40日，甲方有权解除合同，要求乙方按本合同转让价款的0.5%承担违约责任，并要求乙方承担甲方因此遭受的损失。2.成交的标的由甲方负责交付，乙方应按照公告、竞价须知等相关要求向甲方提取成交的标的。逾期提取的,乙方应向甲方支付成交额每天0.5%的保管费;超过40日仍未提取的，甲方可委托吉林长春产权交易中心对该项成交的标的再行竞价转让，乙方交纳的保证金作为违约金不予退还，并支付再次竞价低于前次竞价成交价的差额及前次竞价双方的交易服务费。3.乙方负责办理权证变更手续，甲方应积极配合，如因其自身原因未按本合同约定期限办妥权证变更手续，每逾期一天，应向甲方支付0.5%的违约金。如违约金不足以补偿因一方违约而给对方造成的实际经济损失，违约方应就其差额部分支付赔偿金。该《房地产产权转让合同》附有建筑物转让明细，载明:1.转让房屋，用途仓储，建筑面积804.7平方米，出租；2.转让房屋，用途公寓，建筑面积3,126.3平方米，部分出租；3.转让房屋，用途仓储，建筑面积360平方米，出租。附土地使用权明细，载明：权证编号：吉市国用2013第220xxxxxx3号，用途工业用地。2018年7月25日，锦龙公司与吉林长春产权交易中心签订成交确认书，主要内容为：受让方同意将竞价保证金（人民币:3,900,000元）转为交易服务费及部分成交价款，签订本成交确认书之日起10工作日内支付全部剩余成交价款9,600,300元、过户保证金10万元，共计人民币:9,700,300元。成交的标的由转让方负责交付，受让方应按照公告、竞价须知等相关要求向转让方提取成交的标的。逾期40日提取的，受让方应向转让方支付成交额每天0.5%的保管费;超过40日仍未提取的，吉林长春产权交易中心经转让方同意对该项成交的标的再行竞价转让，受让方交纳人的保证金作为违约金不予退还，并支付再次竞价低于前次竞价成交价的差额及前次竞价双方的竞价佣金。转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。买受人提取成交标的同时，应对标的进行认真验收，如发现与资料不符,有数量差异的应于提货时提出。如竞价文件对成交标的的提取和交付的约定，与本成交确认书不一致的，以竞价文件为准。吉林长春产权交易中心于2018年9月18日出具《产权转让鉴证书》。产权转让成交价：1301万元，支付方式：一次性付款。2018年7月20日，锦龙公司通过浦发银行吉林支行转账至吉林长春产权交易中心的开户银行为中国银行前进大街支行390万元，包括交易服务费490,300元、竞价保证金10万元。2018年8月2日，锦龙公司通过浦发银行吉林支行将成交价尾款970.03万元转账至吉林长春产权交易中心的开户银行中国银行前进大街支行。2018年8月9日，吉林长春产权交易中心向锦龙公司出具借据一张，载明：壹拾万元整，过户保证金（钱已汇到吉林长春产权交易中心账户）。2019年6月10日，锦龙公司支付一、二季度城镇土地使用税26,827.78元、房产税9,225.05元；2019年9月3日，锦龙公司支付三季度土地使用税13,128.35元、房产税4,514.34元，合计53,695.52元。2019年5月23日，锦龙公司向国家税务总局吉林市税务局第一税务局支付契税款619,523.81元。2019年8月6日，支付印花税6505元。吉林市规划和自然资源局龙潭分局于2020年6月12日出具《关于中油吉林化建工程有限公司部分房屋暂时不能办理转移登记的复函》，内容为：“吉林市中级人民法院：你院2020年5月7日发来的，关于中油吉林化建工程有限公司坐落在龙潭区铁东街郑州路2号的3处房屋能否办理产权变更登记的函收悉，我局经调查答复如下：该宗地内房产证号为‘吉林市房权证龙字第Yxxxxx号’的房屋，现状与登记内容不符，另一处建筑面积360平方米的建筑物为违章建筑，以上两处房产需补办相关手续后，方可办理不动产登记。”另，据远达公司庭审时称，其公司与中油化建公司签订了《房屋租赁合同》，中油化建公司将案涉土地及房屋交付远达公司使用，另外双方之间亦存在其他纠纷。中油化建公司对此予以否认。以上事实有房地产产权转让合同、成交确认书、产权转让鉴证书、上海浦东发展银行结算业务委托书、吉林增值税专用发票、国有土地使用权证书、房屋所有权证书、吉林市规划和自然资源局龙潭分局出具的《关于中油吉林化建工程有限公司部分房屋暂时不能办理转移登记的复函》等证据予以证明并在卷佐证，足资认定。本院认为，锦龙公司与中油化建公司签订的案涉《房地产产权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定履行各自的义务。如一方未按照协议约定履行义务，应承担相应的违约责任。关于锦龙公司提出的要求解除其公司与中油化建公司签署的《房地产产权转让合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《房地产产权转让合同》第一条3.5条约定：“转让方应在受让方按约定支付成交价款和其他规定费用（电费、燃气费）后，与受让方签订《房地产产权转让合同》，15个工作日内交付标的。30个工作日内双方开始办理过户手续。标的交付后，所有风险责任由受让方承担。”《成交确认书》第五条约定：“转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。甲方逾40日仍不交付标的的，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任。”现案涉标的物中房产证号为“吉林市房权证龙字第Yxxxxxx号”的房屋，现状与登记内容不符，另一处建筑面积360平方米的建筑物为违章建筑，以上两处房产需补办相关手续后，方可办理不动产登记。由此可见，中油化建公司未能按照协议约定时间实际交付标的物，且已无法交付，并无法配合锦龙公司办理产权变更手续，其违约行为导致合同目的无法实现，锦龙公司主张解除案涉合同的诉请，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于解除时间，锦龙公司在诉讼之前未经通知程序行使解除权，其系以诉讼方式提出解除，故锦龙公司请求解除合同的意思表示应以起诉状副本送达中油化建公司时为准，即2019年11月5日发生解除合同效力。关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的转让价款1301万元、契税619,523.81元、房产税、城镇土地使用税53,695.52元、印花税6505元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”锦龙公司已按协议约定支付案涉土地及房屋转让款1301万元，中油化建公司对此无异议。锦龙公司在履行协议过程中，按照协议约定缴纳了各种税费，虽中油化建公司对税费的数额持有异议，但未能提供证据予以反驳，故锦龙公司要求中油化建公司返还上述款项的诉讼请求，符合事实及法律规定，应予支持。关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的服务费490,300元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”锦龙公司经吉林长春产权交易中心公开竞价受让案涉土地及房屋，并依约定向吉林长春产权交易中心交纳490,300元服务费。案涉《房地产产权转让合同》属于居间合同，服务费系居间方促成交易后取得的合理费用，吉林长春产权交易中心作为居间方促成锦龙公司与中油化建公司之间合同成立，进而收取了服务费，符合法律规定。现锦龙公司要求中油化建公司返还服务费的诉讼请求，无事实基础，其可在合同解除后向吉林长春产权交易中心主张权利，故锦龙公司该项主张，本院不予支持。关于锦龙公司提出的要求中油化建公司返还其公司支付的过户保证金10万元的诉讼请求。《房地产产权转让合同》第一条3.4约定：“转让标的成交后受让方需在10个工作日内交付成交价款及服务费，同时向产权交易机构支付过户保证金10万元。受让方凭新不动产权证到产权交易机构办理无息退还过户保证金。”锦龙公司称10万元保证金交给了吉林长春产权交易中心，其可在合同解除后吉林长春产权交易中心主张，故锦龙公司要求中油化建公司返还10万元保证金，缺乏事实基础，本院不予支持。关于锦龙公司提出的要求中油化建公司支付违约金2,700,060元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《成交确认书》第五条约定：“转让方到期不能交付成交标的的，应向受让方支付成交（总）金额每天0.5%的违约金。”中油化建公司在履行过程中存在违约行为，其应承担违约责任，故锦龙公司要求中油化建公司支付违约金的诉讼请求，符合双方当事人的约定，亦符合法律规定，应予支持。关于违约金的计算方式为：成交金额1301万元×40天×0.5%=2,602,000元。本院根据双方当事人的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素考虑，该违约金数额不过分高于造成的损失。中油化建公司抗辩其公司未在《成交确认书》上签字，不受该确认书的约束，不应承担违约责任。本案中，中油化建公司委托吉林长春产权交易中心交易案涉标的物，委托人应对代理人所实施的法律行为产生的法律后果承担责任，故中油化建公司的该抗辩理由不成立。关于锦龙公司提出的要求中油化建公司赔偿锦龙公司利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。综上所述，吉林市锦龙房地产开发有限公司的部分诉讼请求符合事实基础及法律依据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吉林市锦龙房地产开发有限公司与中油吉林化建工程有限公司签订的《房地产产权转让合同》于2019年11月5日解除；二、中油吉林化建工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还吉林市锦龙房地产开发有限公司转让价款13,010,000元、城镇土地使用税、房产税53,695.52元、契税款619,523.81元、印花税6505元，合计13,689,724.33元；三、中油吉林化建工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付吉林市锦龙房地产开发有限公司违约金2,602,000元；四、中油吉林化建工程有限公司支付吉林市锦龙房地产开发有限公司转让款13,010,000元的利息，其中3,309,700元的利息，自2018年7月20日起计算至实际给付之日止，9,700,300万元的利息，自2018年8月2日起计算至实际给付之日止；契税619,523.81元的利息，自2019年5月23日起计算至实际给付之日止；一、二季度城镇土地使用税26,827.78元、房产税9,225.05元，自2019年6月10日起计算至实际给付之日止；三季度土地使用税13,128.35元、房产税4,514.34元，自2019年9月3日起计算至实际给付之日止；印花税6505元的利息，自2019年8月6日起计算至实际给付之日止（2019年8月20日之前，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算，2019年8月20日之后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；五、驳回吉林市锦龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128029元，由中油吉林化建工程有限公司负担122838元，吉林市锦龙房地产开发有限公司负担5191元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  郝振翔二〇二〇年六月二十四日书记员  李玉娇