广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初636号 原告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合新闻中心塔楼西B座第21层。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 被告：广西枫凌物业服务有限公司，住所地广西钦州市新澳花园小区11栋。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师、刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 原告广西方典置业投资有限公司与被告广西枫凌物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张奕华，被告的委托诉讼代理人陈建师、刘秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告于判决之日起5日内与原告或业委会办理物业交接手续;2、被告支付违约金65500元给原告（违约金从2019年6月1日暂计至2019年10月10日，共113天，每天500元，以后计至以实际办完交接手续之日止内）;3、被告将原告为业主代缴电费76505.30元退还给原告;4、被告将原告为其自用房代付电费4244.20元支付给原告;5、被告督促8栋1单元101、706，2单元105、901、1207、1705、1903、2002、2402、2405、2505业主将改造装修，恢复原状。事实和理由：2014年11月5日，原告与被告签订《东湾*桃花苑前期物业管理服务合同》，合同第25、26条约定，本合同至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。同时，合同终止，乙方（被告枫凌物业公司）应将物业管理用房，物业管理相关资料在五个工作日内完整地移交给甲方或业主委员会，并撤离小区，每推迟一日则乙方按500元/日向甲方或业主委员会缴纳违约金。合同履行至2017年4月27日，被告与东湾桃花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并于当日生效，服务期限为2017年5月1日至2019年5月1日止。2019年4月14、21日、5月25日小区业委会发函给被告，要求做好交接手续，于2019年5月31日前结清所有费用并退场，其中4月21日，小区业委会成员与被告工作人员，签订会议纪要确定交接内容，但时至今日，被告一直未与原告或业委会办理遐场交接手续，导致小区不能顺利引进其他物业公司，影响业主生活。根据《东湾*桃花苑前期物业管理服务合同》26条约定，合同终止，被告有义务，与原告或业委会办理撤场的交接手续，否则承担500元/日的违约金，被告违反合同法规定的合同终止后附随义务的规定，应向原告支付上述违约金。至于被告强行带走属于原告之前物业公司或业委会设备及其他财产，造成的损失，业主委员会及后续物业公司核实后再向被告主张权利。根据2017年4月27日，被告与东湾桃花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》第18条约定，负责代收代缴水电和其他费用，不得收取手续费。本小区8#楼业主为施工临时用电，业主用电必须由原告缴纳临时用电费用后，再向业主按0.53元/度收取电费，根据上述规定，物业公司负责代收上述费用，原告共代付费用76505.30元，该费用被告应当退还给原告。此外，被告在合同履行期间，共产生电费4244.02元未与原告结算，该费用应当由被告承担。实际上，被告在提供物业服务时并没有到本辖区房产部门备案，也未办理和提供物业资质给原告，服务期间，多次遭业主投诉，服务质量差，未履行监督管理职责，导致小区8#楼部门业主擅自装修改变原房屋功能、面积等规划设计，已严重影响综合验收工作，经核实1单元有两户，2单元有9户，分别是1单元101、706；2单元105、901、1207、1705、1903、2002、2402、2405,2505，合同履行期间原告多次函告给被告督促业主整改。由此给原告造成的重大损失，也应由被告承担。综上，被告种种不诚信行为，已严重影响了合同的履行，服务质量差，经常多次被业主投诉到政府主管部门。为维护原告的合法权益，根据有关法律和双方的合同约定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、被告已经履行完前期物业服务合同的约定，原告无权再要求被告办理物业交接手续，支付违约金更是于法无据。2、被告在物业合同履行期间未收取过8号楼业主的电费，原告要求被告退还8号楼电费76505.30元的主张无事实和法律依据。3、原告主张代缴物业用房电费4244.02元没有任何依据。4、业主的装修行为与验收结果无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷作证。原告提供的证据7《关于退还代收东湾桃花苑8#楼电费的函》为原告单方出具，被告对该函的内容并未认可。证据8《发票联》没有显示缴纳的是8号楼业主的电费或被告自用房的电费。故上述两份证据均无法证明原告的主张。 本院经审理认定事实如下：原告是东湾桃花苑小区的开发商。2014年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东湾桃花苑前期物业管理服务合同》，约定由被告为东湾桃花苑小区提供物业管理服务。合同第二十五条约定，本合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。第二十六条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料在五个工作日内完整地移交给甲方或业主委员会，并撤离小区，每推迟一日则乙方按500元/日向甲方和业主委员会缴纳违约金。 2017年4月27日，东湾桃花苑小区业主委员会与被告签订一份《物业管理服务合同》，业主委员会聘请被告继续为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止。第十八条约定委托管理的事项包括：负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共维修资金、电梯使用费、车辆停车费电动车充电费等，并负责按国家规定和双方约定代收代缴水电和其他费用，不得收取手续费。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照前期物业服务合同约定，东湾桃花苑业主委员会与被告于2017年4月27日签订《物业管理服务合同》后，原告与被告之间的前期物业管理服务合同终止。由于被告继续为该小区提供物业服务，则前期物业服务合同终止后，被告没有必要向原告或者业主委员会办理交接手续。被告于2017年4月28日至2019年5月1日期间履行的是其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，即使被告此后撤离小区，也应该按照该合同与业主委员会办理交接等手续。原告不是合同相对人，不能要求被告与其办理交接手续，也不能依据已经履行完毕的前期物业服务合同请求被告支付违约金。综上，原告的第一项、第二项诉请没有合同或者法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请的代缴电费76505.30元的问题。原告主张代缴的是东湾桃花苑小区8号楼业主的电费，《物业管理服务合同》委托管理事项约定，被告负责按国家规定和双方约定代收代缴水电和其他费用，不得收取手续费。除此之外，合同中对于代缴水电费没有其他约定。而被告辩称从未收取8号楼业主的电费。本院认为，《物业管理服务合同》中双方没有明确约定由被告代收代缴水电费，且原告并没有证据证明被告已经收取8号楼业主的水电费，所以原告诉请由被告支付8号楼业主的电费并没有依据。原告提供的证据中，部分电费发票显示产生电费的时间在8号楼交付之前，部分是1、2号楼商铺的电费，原告所提交的证据不足以正证明其代缴了8号楼业主的电费以及缴纳电费的金额。故对于原告的第三项诉请，本院不予支持。 关于电费4244.20元的问题。原告的证据亦不足以证明已经代被告缴纳了电费，本院不予支持。 对于原告的第五项诉请，被告已于2019年5月1日后撤离小区，不再承担小区的物业管理，不宜再对小区业主进行督促恢复原状，原告的该项诉请已经没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告广西方典置业投资有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3224.99元，减半收取1662.50元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3224.99元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年六月二十八日 书记员 黄义芳