山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终2788号 上诉人（原审被告）潍坊名轩置业有限公司，住所地潍坊市寒亭区益新街西首北侧。 法定代表人：李庆光，总经理。 委托诉讼代理人：王瑞晓，女，1988年6月19日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘敬伟，男，1987年12月1日出生，汉族，住昌乐县。 被上诉人（原审原告）：闫艳梅，女，1988年12月6日出生，汉族，住昌乐县。 原审被告：潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司，住所地昌乐县新昌路北段假日广场C-153号。 负责人：刘海之。 委托诉讼代理人：王瑞晓，女，1988年6月19日出生，汉族，该公司员工。 上诉人潍坊名轩置业有限公司（以下简称名轩公司）因与被上诉人刘敬伟、闫艳梅、原审被告潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司（以下简称名轩昌乐分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院于2019年12月17日作出的（2019）鲁0725民初2968号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 名轩公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年6月24日，上诉人与被上诉人签订的《商品房期房买卖合同》中约定“如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付；3、因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的；4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误等。涉案房屋市政配套安装至今没有安装施工，因此，交付房屋的时间应当予以延期，被上诉人的起诉请求应当予以驳回。 被上诉人刘敬伟、闫艳梅未提交书面答辩意见。 原审被告名轩昌乐分公司未提交陈述意见。 刘敬伟、闫艳梅向一审法院起诉请求：1、名轩公司、名轩昌乐分公司向刘敬伟、闫艳梅开具正规购房发票；2、名轩公司、名轩昌乐分公司向刘敬伟、闫艳梅支付逾期交房违约金84024元(以436323元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率标准，自2017年1月1日计算至实际交房之日，暂计算至2019年9月1日)；3、名轩公司、名轩昌乐分公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月1日，刘敬伟、闫艳梅向名轩昌乐分公司交纳“3号楼2单元1502室购房意向金”36323元、维修基金7500元，名轩昌乐分公司为刘敬伟、闫艳梅分别出具收款收据各一份。 2015年6月24日，刘敬伟、闫艳梅(买受人)与名轩公司(出卖人)签订《商品房期房买卖合同》一份，约定：一、刘敬伟、闫艳梅购买名轩公司、名轩昌乐分公司昌乐县恒安街137号3号楼2单元1502室房及地下一层42号储藏室一套；二、买方于合同签订当日付清首付款136323元，余款300000元在中国农业银行昌乐支行办理银行按揭；买受人逾期交付购房款，逾期部分每日万分之五的利率计算利息，由买受人支付给出卖人作为赔偿；三、出卖人应当在2016年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付，3、因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误等；四、出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每日万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿。 2015年8月14日，刘敬伟、闫艳梅与中国农业银行股份有限公司昌乐县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款300000元用于购买涉案房产；同日，银行向刘敬伟、闫艳梅指定的名轩公司账户发放该笔300000元贷款。 2015年9月19日，刘敬伟、闫艳梅向名轩昌乐分公司交纳涉案房产首付款100000元，名轩昌乐分公司为刘敬伟、闫艳梅出具收款收据一份。 一审法院认为，在与刘敬伟、闫艳梅签订《商品房期房买卖合同》、收取意向金、维修基金、首付款、贷款等过程中，名轩公司、名轩昌乐分公司均有参与，应认定共同与刘敬伟、闫艳梅订立商品房买卖合同，共同享有合同权利、履行合同义务。同时，该《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；当事人必须全面履行其合同义务，不得擅自变更或解除。刘敬伟、闫艳梅按照约定支付了全部的购房款，但名轩公司、名轩昌乐分公司未按约定时间向刘敬伟、闫艳梅交付房屋，应当按照双方合同约定自2017年7月1日起以交付的购房款为基数，按日万分之一的利率向刘敬伟、闫艳梅支付违约金；据此核算，截至庭审之日(2019年12月6日)名轩公司、名轩昌乐分公司应向刘敬伟、闫艳梅支付违约金38789元(436323元×889天×0.01%/天)；在此之后如有违约金发生，刘敬伟、闫艳梅可另行向名轩公司、名轩昌乐分公司主张。刘敬伟、闫艳梅主张双方签订的《商品房期房买卖合同》中关于名轩公司、名轩昌乐分公司逾期交房违约金的约定系无效格式条款，无事实及法律依据，不予采信。但是，如刘敬伟、闫艳梅有充分证据证实名轩公司、名轩昌乐分公司的违约行为给其造成损失的数额高于双方约定的违约金数额，可依据相关法律规定另行向名轩公司、名轩昌乐分公司主张。名轩昌乐分公司关于因政府拆迁未完成导致不能交房，不承担相应的违约责任的辩解意见，无事实及法律依据，不予采信。刘敬伟、闫艳梅关于名轩公司、名轩昌乐分公司向其开具正规购房发票的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，不予审理。名轩公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司于判决生效后十日内支付刘敬伟、闫艳梅逾期交房违约38789元；二、驳回刘敬伟、闫艳梅的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半收取950元，由刘敬伟、闫艳梅负担565元，由潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司负担385元。 二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，名轩公司、名轩昌乐分公司与刘敬伟、闫艳梅签订的《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效；各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，刘敬伟、闫艳梅按照约定支付了全部的购房款，但名轩公司、名轩昌乐分公司未按约定时间向刘敬伟、闫艳梅交付房屋，构成违约，故一审判决名轩公司、名轩昌乐分公司向刘敬伟、闫艳梅支付违约金，并无不当。上诉人主张涉案房屋市政配套安装至今没有安装施工，交付房屋的时间应当予以延期，其不承担违约责任。但其在一二审中均没有提交确实有效的证据证实存在合同约定延期交房的事实，故以上主张无事实依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人名轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1900.00元，由上诉人潍坊名轩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年六月十九日 书记员  褚诗舒