广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4188号原告：郭秋林，男，汉族，出生于1968年7月26日，住：广东省东莞市。委托代理人：邓铁柱，系广东国律律师事务所律师。被告一：惠州市科易宜居环境开发有限公司，住所地：广东省博罗县园洲镇水岸香洲三期119号商铺。法定代表人：卢业珊。被告二：惠州伙伴产业服务有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区工商行政管理局。法定代表人：程超。委托代理人：吴梅娟，系该公司员工。被告三：谭树良，男，汉族，出生于1979年11月3日，住：广东省博罗县。被告四：卢业珊，男，汉族，出生于1974年1月14日，住：广西贵港市覃塘区。上述原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告一法定代表人、被告二、被告四到庭参加诉讼。被告三缺席。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月25日，原告与第一被告、第二被告签订了《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》，约定第一被告将位于惠州市博罗县牛栏岭“坝地”地块土地使用权和地上建筑物转让给原告，签约后，原告先后向被告支付了共计人民币365万元，为建筑厂房的水泥路和装饰办公室和宿舍花费了150万元。但是签约后，厂房所在地村民干扰施工，不承认原告的买受人身份，导致原告无法正常占有和使用土地及建筑物。同时，鉴于截至目前，该块土地和建筑物依然不能取得规划许可证和批准建设文件，当地村民也不认可和同意原被告之间的土地使用权及地上建筑物转让，所以，原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》应当被认定无效，被告应当退还收取原告的365万元，并赔偿原告遭受的经济损失150万元。谭树良是第一被告的实际控制人，也是本次买卖的谈判代表和指示收款方，卢业珊是第一被告唯一出资股东，应当对第一被告的债务承担连带赔偿责任，所以，谭树良、卢业珊应当承担本案中第一被告所有还款责任。第二被告作为专业的不动产业务中介机构，应当尽到谨慎的审查义务，不应当向原告推荐买卖无效的不动产，更加不应该促成原告与第一被告签署无效的买卖合同。原告本来不认识土地的销售方，是基于对第二被告的信任才与其签订合同，支付价款，所以，第二被告也应当承担本案中第一被告的所有还款责任。原告已经向被告提出终止双方的买卖合同关系，收回价款，但是被告坚决不接受，所以原告不得不诉至贵院，请求：一、判令原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效；二、判令四被告连带返还365万元给原告；三、判令四被告连带赔偿原告经济损失150万元。被告一、被告四答辩称：1、本案中，第二被告惠州市伙伴产业服务有限公司作为本案的居间方，实际收到原告郭秋林关于与我方《土地使用权及建筑附属设施转让合同书》中所涉及的金额多少，我方并不知情。按当初与惠州市伙伴产业服务有限公司方的代表人（宋俊文）的约定，转让博罗县的“坝地”之物业转让费用为我方实收4800000元，就双方约定，宋俊文在签定合同当天应支付我方2400000元，但实际到帐为2200000元，并以未收到原告郭秋林支付50％部分为由，承诺于两个月内将剩余部分2600000元一次性付给我方，但一直到现在尚未兑现。至于原告郭秋林与宋俊文及与第三被告谭树良之间经济款项的纠纷均与我方无关。2、就原告提出《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效事由中提出的“但是签约后，厂房所在地村民干扰施工，不承认原告的受买身份，导致原告无法正常占有和使用土地及建筑物。同时，鉴于截至目前，该块土地和建筑物依然不能取得规划许可证和批准建设文件，当地村民也不认可和同意原被告之间的土地使用权及地上建筑物转让，所以原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》应当被认定无效”的理由，我方不予认定。按当初与原告签订的合同，我方与原告不存在“买卖”的实质行为。转让费用仅为地上建筑物及附属设施的转让费用，土地租金由原告按我方的原始《土地使用权有偿出让合同》交付。而且原告早己熟知原合同的全内容和权益，更清楚该块土地的性质和其他真实情况。在远低于当时建设用地的租赁价格下与我方达成成交。至于原告居间方（宋俊文）与我方居间方（谭树良）之间的交易、协议和承诺我方均不知情。且原告不能达到其使用目的和建设目的，与我方没有直接关系。至于原告与村民之间的纠纷更是由其他原因引起，且已平息。所以原告提出的合同书无效只是因其自身问题引起的事因作为事实理由是行不通的。在此，我方主张，原告应继续履行《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》中的各项条款。而原告在该块土地上的其他行为和各项经济损失只是原告和第二被告及第三被告之间的问题，与我方不产生关系。在合同书继续履行或原告单方终止合同时均按《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》相关条款执行。3、原告提到我方与谭树良的关系中，谭树良仅为我方居间人，当与第二被告的代表人正式接触后，我方所有事务均直接与原告和第二被告（宋俊文）洽谈和交易。更不存在指示收款方。我方的真正收款方在《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》中有直接体现。所以原告与第三被告谭树良之间的经济及其他纠纷不与我方产生关系。被告二答辩称：一、答辩人之居间服务是向原告报告订立合同的机会，且答辩人已完全居间服务，理由如下：答辩人在接受被告一、三、四的委托后为原告提供房源信息，报告了订立合同的机会，并且带领原告参观案涉房屋，随后原告与被告一、三、四利用答辩人提供的信息对案涉物业达成交易，并且签署了相关协议，答辩人在签约双方的要求下作为见证人在协议上进行签章，因此答辩人已完全居间服务，可按照使用权转让合同第六条的相关约定收取相应的中介服务费用。二、答辩人的经纪人作为被告一、三、四的委托收款人进行收款，理由如下：原告提供的收款收据以及转账凭证中，答辩人的经纪人宋俊文作为中介方，按照被告一、三、四的要求提供居间收款的服务，且在原告提供的附加协议中也明确了答辩人的经纪人为被告三谭树良的委托收款人，其收款后也已将款项按照被告一、三、四的要求支付至指定账户。三、原告已知悉案涉物业的权属及证件情况，答辩人并无隐瞒，理由如下：原告与被告一、三、四协商过程中，被告一、三、四已提供案涉物业的证书文件以及权属证明给原告，原告也已对证明文件进行了复印留存，因此原告在了解到对案涉物业的证件情况后仍然与被告一、三、四签订相关协议，是原告自己的选择，由此造成的后果应由原告自行承担，而答辩人已尽到审查及告知义务，对原告并无隐瞒。四、原告与被告一、三、四之间的纠纷与答辩人无关，理由如下：本次纠纷为原告与被告一、三、四之间使用权转让合同签署后所产生的纠纷，而答辩人作为居间方提供的居间服务已经实际履行完毕，且原告述称村民干扰施工，不承认其买受人的身份，是由于原告违法采砂造成的，是原告自身的原因，最后无论是定金协议或是使用权转让合同中相关条款并无要求答辩人承担违约责任，因此无论被告一、三、四是否违约均与答辩人无关，原告诉讼请求中要求答辩人承担连带责任无事实与理由的依据。被告三经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。本院经审理查明：2003年2月12日，博罗县将其所有的面积为32.79亩的土名为“坝地”的土地出租给马文用于建造仓库、办厂及办场，租用期限为2003年1月4日至2032年12月30日。2018年4月9日，马文与被告一签订土地使用权转让协议书，约定马文将上述土地及地上建筑物转租给被告一，使用权期限至2032年12月31日止。被告三为被告一的员工及实际小股东，2019年3月15日，原告与被告二、被告三签订转让厂房定金协议书，由被告三居间，被告三将上述案涉土地及厂房转让给原告，金额为5800000元，定金为2000000元，并约定收款账户为陈玉莲名下账号为62×××39的银行账户（开户银行博罗邮政银行）。上述协议签订后，原告通过向陈玉莲银行账户转账支付300000元。2019年3月25日，原告与被告一、被告二签订土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，约定被告一将上述土地及厂房建筑转租给原告；该土地属于工业建设用地；被告一确保本次签的合同原告使用年限23年以上；成交价及合同价款根据合同附加协议交易流程支付；被告一委托账户为梁春香名下账号为62×××76的银行账户（开户银行为农业银行园洲支行）。同日，原告与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订附加协议，约定：本息交易总金额5800000元，第一期于本合同书签订当日由原告支付3000000元，第二期于本合同签订后两个月内由原告支付2800000元；原始合同23年以上；委托收款账户为宋俊文名下账号为62×××82的银行账户（开户银行为中国建设银行常平支行），该附加协议签订当日，原告向宋俊文名下银行账户转账支付2750000元，宋俊文向被告二支付案涉合同佣金150000元，并根据被告三的要求向被告一指定收款账户转账支付2200000元、向吴昭健支付130000元、向陈玉莲支付270000元。2019年5月15日，原告与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订附加协议，约定：被告三按照之前合同内容收取原告1500000元用于原告厂房报建费用，如未完成无条件退回原告支付全部款；委托收款账户为宋俊文名下账号为62×××82的银行账户（开户银行为中国建设银行常平支行）。2019年5月16日，原告委托陈柱文向宋俊文转账支付600000元，宋俊文根据被告三的要求向陈玉莲支付600000元。其后，原告在案涉土地进行了道路及厂房修筑、装修。2019年4月17日，案涉土地所在地村民以原告在案涉土地非法采砂为由向博罗县自然资源局投诉，其后原告将采砂地回填。现原告以案涉转让合同书无效为由，诉诸本院提出上述诉请。另查明，本院经原告申请，依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对博罗县福田镇联和村牛栏岭“坝地”地块中道路修筑及房屋装修费用进行评估，该机构于2020年5月20日作出《价格评估结论书》，认定博罗县福田镇联和村牛栏岭“坝地”地块中道路修筑及房屋装修费用为951075元。本院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书是否为无效合同；二、被告三在本案中的签约及向被告二指定收款人的行为是否对被告一构成表见代理;三、若上述合同属无效合同，原告因此所受损失应由何人承担。对此,本院分析如下:关于焦点一，案涉土地属博罗县所有，案涉土地由该村民小组出租给案外人马文后，被告一与马文签订土地使用权转让协议书后，又与原告签订案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，该合同约定将案涉土地及建筑附属设施的使用权转让予原告，并于合同第二条第1点处注明：该土地属于工业建设用地。案涉土地为博罗县所有的集体土地，现各原、被告均未举证证明该土地属已被确定为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地并已经依法登记，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款的规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。故案涉土地并不符合使用权转让的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告一于2019年3月25日签订的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书为无效合同。关于焦点二，被告三为被告一的员工及实际小股东，在原告与被告一签订案涉土地使用权及建筑物附属设施转让合同书前，系由被告三与原告进行洽谈，期间被告三亦持案涉土地的相关材料原件向原告进行出示，且在原告与被告三进行洽谈并签订转让厂房定金协议书后，原告其后亦确与被告一签订了土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，且该合同书对成交价约定：根据合同附加协议交易流程支付。而附加协议系由被告三与原告签订，被告一其后亦将案涉土地实际交予原告进行使用。庭审时被告一亦表示，其与被告三约定对于出让案涉土地其只要求获得4800000元价款，不管超出部分价款。通过被告一与被告三的上述行为，足以使原告及被告二相信被告三具有对被告一的代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，在签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中，被告三对被告一构成表见代理。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而由于案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书为无效合同，故原告应将案涉土地及建筑物交还被告一。且签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中，被告三对被告一构成表见代理，故应由被告一返还原告已付的款项。现案涉转让合同总标的金额为5800000元，原告已支付金额为3050000元（300000元＋2750000元），原告通过签订付款承诺书向被告二承诺：于2019年4月1日签订正式的买卖合同转让协议，居间方应得佣金为87000元，本人承诺按照本人向卖方支付购房款的实际付款时间、付款金额之比例将佣金支付给居间方。经计算，其应向被告二支付的居间佣金约为45000元。故被告一因该合同取得的财产为3005000元（3050000元－45000元）。由于至庭审之日即2019年12月20日止，案涉标的仍由原告占有使用，其自签订合同起已占有使用9个月，根据合同约定，案涉标的的占有使用费为21015元/月（5800000元÷23年÷12个月），经计算，该占有使用费为189135元（21015元/月×9个月）。故被告一还应向原告返还2815865元（3005000元－189135元）。关于原告主张四被告连带赔偿其经济损失1500000元，现经价格评估，原告签订案涉转让合同后因在案涉地块中进行道路修筑及房屋装修用去951075元，在签订案涉转让合同时，被告一作为出让方，在明知案涉土地性质及权利年限的前提下，仍积极与原告签订案涉合同，其应对原告的损失承担主要责任；原告作为受让方，其在合同签订时未尽注意义务，应对其损失承担次要责任。故对于原告因合同无效导致的上述损失，应由被告一承担70%的责任为宜，经计算，应由被告一赔偿原告损失665752.5元（951075元×70%）。被告二作为居间方，其已促成原告与被告一签订案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，案涉转让合同已于当事人签字或盖章时成立，其虽为无效合同，但居间人即被告二已完成其居间义务，现原告主张被告二对其损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告三在签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中对被告一构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，其代理行为有效。故原告主张被告三对其因合同无效导致的损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告在与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订的附加协议其内容为原告向被告三支付1500000元的厂房报建费用，而案涉转让合同约定：成交价及付款事宜根据合同附加协议交易流程支付，并未约定相关的报建费用，故该协议不属案涉转让合同的内容。原告因该协议约定向被告支付的600000元不属于案涉标的的转让价款，应属原告与被告三之间就报建案涉标的厂房的单独约定，故不应由本案处理，原告可另案进行主张。被告一为有限责任公司（自然人独资），被告四作为被告一的法定代表人，其未向本院举证证明被告一财产独立于被告四的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，被告四应对被告一的上述债务承担连带责任。被告三经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定：一、原告郭秋林与被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司于2019年3月25日签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效；二、原告郭秋林于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于博罗县土名为“坝地”的32.79亩土地及地上建筑物交付给被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司。三、被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭秋林返还2815865元，并赔偿原告郭秋林损失665752.5元。上述合计3481617.5元，由被告四卢业珊承担连带责任。四、驳回原告郭秋林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23925元，由被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司、被告四卢业珊负担16174元，由原告郭秋林负担7751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月十九日法官助理 杨玉婷书 记 员 游金浪广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4188号原告：郭秋林，男，汉族，出生于1968年7月26日，住：广东省东莞市。委托代理人：邓铁柱，系广东国律律师事务所律师。被告一：惠州市科易宜居环境开发有限公司，住所地：广东省博罗县园洲镇水岸香洲三期119号商铺。法定代表人：卢业珊。被告二：惠州伙伴产业服务有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区工商行政管理局。法定代表人：程超。委托代理人：吴梅娟，系该公司员工。被告三：谭树良，男，汉族，出生于1979年11月3日，住：广东省博罗县。被告四：卢业珊，男，汉族，出生于1974年1月14日，住：广西贵港市覃塘区。上述原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告一法定代表人、被告二、被告四到庭参加诉讼。被告三缺席。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月25日，原告与第一被告、第二被告签订了《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》，约定第一被告将位于惠州市博罗县牛栏岭“坝地”地块土地使用权和地上建筑物转让给原告，签约后，原告先后向被告支付了共计人民币365万元，为建筑厂房的水泥路和装饰办公室和宿舍花费了150万元。但是签约后，厂房所在地村民干扰施工，不承认原告的买受人身份，导致原告无法正常占有和使用土地及建筑物。同时，鉴于截至目前，该块土地和建筑物依然不能取得规划许可证和批准建设文件，当地村民也不认可和同意原被告之间的土地使用权及地上建筑物转让，所以，原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》应当被认定无效，被告应当退还收取原告的365万元，并赔偿原告遭受的经济损失150万元。谭树良是第一被告的实际控制人，也是本次买卖的谈判代表和指示收款方，卢业珊是第一被告唯一出资股东，应当对第一被告的债务承担连带赔偿责任，所以，谭树良、卢业珊应当承担本案中第一被告所有还款责任。第二被告作为专业的不动产业务中介机构，应当尽到谨慎的审查义务，不应当向原告推荐买卖无效的不动产，更加不应该促成原告与第一被告签署无效的买卖合同。原告本来不认识土地的销售方，是基于对第二被告的信任才与其签订合同，支付价款，所以，第二被告也应当承担本案中第一被告的所有还款责任。原告已经向被告提出终止双方的买卖合同关系，收回价款，但是被告坚决不接受，所以原告不得不诉至贵院，请求：一、判令原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效；二、判令四被告连带返还365万元给原告；三、判令四被告连带赔偿原告经济损失150万元。被告一、被告四答辩称：1、本案中，第二被告惠州市伙伴产业服务有限公司作为本案的居间方，实际收到原告郭秋林关于与我方《土地使用权及建筑附属设施转让合同书》中所涉及的金额多少，我方并不知情。按当初与惠州市伙伴产业服务有限公司方的代表人（宋俊文）的约定，转让博罗县的“坝地”之物业转让费用为我方实收4800000元，就双方约定，宋俊文在签定合同当天应支付我方2400000元，但实际到帐为2200000元，并以未收到原告郭秋林支付50％部分为由，承诺于两个月内将剩余部分2600000元一次性付给我方，但一直到现在尚未兑现。至于原告郭秋林与宋俊文及与第三被告谭树良之间经济款项的纠纷均与我方无关。2、就原告提出《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效事由中提出的“但是签约后，厂房所在地村民干扰施工，不承认原告的受买身份，导致原告无法正常占有和使用土地及建筑物。同时，鉴于截至目前，该块土地和建筑物依然不能取得规划许可证和批准建设文件，当地村民也不认可和同意原被告之间的土地使用权及地上建筑物转让，所以原被告签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》应当被认定无效”的理由，我方不予认定。按当初与原告签订的合同，我方与原告不存在“买卖”的实质行为。转让费用仅为地上建筑物及附属设施的转让费用，土地租金由原告按我方的原始《土地使用权有偿出让合同》交付。而且原告早己熟知原合同的全内容和权益，更清楚该块土地的性质和其他真实情况。在远低于当时建设用地的租赁价格下与我方达成成交。至于原告居间方（宋俊文）与我方居间方（谭树良）之间的交易、协议和承诺我方均不知情。且原告不能达到其使用目的和建设目的，与我方没有直接关系。至于原告与村民之间的纠纷更是由其他原因引起，且已平息。所以原告提出的合同书无效只是因其自身问题引起的事因作为事实理由是行不通的。在此，我方主张，原告应继续履行《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》中的各项条款。而原告在该块土地上的其他行为和各项经济损失只是原告和第二被告及第三被告之间的问题，与我方不产生关系。在合同书继续履行或原告单方终止合同时均按《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》相关条款执行。3、原告提到我方与谭树良的关系中，谭树良仅为我方居间人，当与第二被告的代表人正式接触后，我方所有事务均直接与原告和第二被告（宋俊文）洽谈和交易。更不存在指示收款方。我方的真正收款方在《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》中有直接体现。所以原告与第三被告谭树良之间的经济及其他纠纷不与我方产生关系。被告二答辩称：一、答辩人之居间服务是向原告报告订立合同的机会，且答辩人已完全居间服务，理由如下：答辩人在接受被告一、三、四的委托后为原告提供房源信息，报告了订立合同的机会，并且带领原告参观案涉房屋，随后原告与被告一、三、四利用答辩人提供的信息对案涉物业达成交易，并且签署了相关协议，答辩人在签约双方的要求下作为见证人在协议上进行签章，因此答辩人已完全居间服务，可按照使用权转让合同第六条的相关约定收取相应的中介服务费用。二、答辩人的经纪人作为被告一、三、四的委托收款人进行收款，理由如下：原告提供的收款收据以及转账凭证中，答辩人的经纪人宋俊文作为中介方，按照被告一、三、四的要求提供居间收款的服务，且在原告提供的附加协议中也明确了答辩人的经纪人为被告三谭树良的委托收款人，其收款后也已将款项按照被告一、三、四的要求支付至指定账户。三、原告已知悉案涉物业的权属及证件情况，答辩人并无隐瞒，理由如下：原告与被告一、三、四协商过程中，被告一、三、四已提供案涉物业的证书文件以及权属证明给原告，原告也已对证明文件进行了复印留存，因此原告在了解到对案涉物业的证件情况后仍然与被告一、三、四签订相关协议，是原告自己的选择，由此造成的后果应由原告自行承担，而答辩人已尽到审查及告知义务，对原告并无隐瞒。四、原告与被告一、三、四之间的纠纷与答辩人无关，理由如下：本次纠纷为原告与被告一、三、四之间使用权转让合同签署后所产生的纠纷，而答辩人作为居间方提供的居间服务已经实际履行完毕，且原告述称村民干扰施工，不承认其买受人的身份，是由于原告违法采砂造成的，是原告自身的原因，最后无论是定金协议或是使用权转让合同中相关条款并无要求答辩人承担违约责任，因此无论被告一、三、四是否违约均与答辩人无关，原告诉讼请求中要求答辩人承担连带责任无事实与理由的依据。被告三经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。本院经审理查明：2003年2月12日，博罗县将其所有的面积为32.79亩的土名为“坝地”的土地出租给马文用于建造仓库、办厂及办场，租用期限为2003年1月4日至2032年12月30日。2018年4月9日，马文与被告一签订土地使用权转让协议书，约定马文将上述土地及地上建筑物转租给被告一，使用权期限至2032年12月31日止。被告三为被告一的员工及实际小股东，2019年3月15日，原告与被告二、被告三签订转让厂房定金协议书，由被告三居间，被告三将上述案涉土地及厂房转让给原告，金额为5800000元，定金为2000000元，并约定收款账户为陈玉莲名下账号为62×××39的银行账户（开户银行博罗邮政银行）。上述协议签订后，原告通过向陈玉莲银行账户转账支付300000元。2019年3月25日，原告与被告一、被告二签订土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，约定被告一将上述土地及厂房建筑转租给原告；该土地属于工业建设用地；被告一确保本次签的合同原告使用年限23年以上；成交价及合同价款根据合同附加协议交易流程支付；被告一委托账户为梁春香名下账号为62×××76的银行账户（开户银行为农业银行园洲支行）。同日，原告与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订附加协议，约定：本息交易总金额5800000元，第一期于本合同书签订当日由原告支付3000000元，第二期于本合同签订后两个月内由原告支付2800000元；原始合同23年以上；委托收款账户为宋俊文名下账号为62×××82的银行账户（开户银行为中国建设银行常平支行），该附加协议签订当日，原告向宋俊文名下银行账户转账支付2750000元，宋俊文向被告二支付案涉合同佣金150000元，并根据被告三的要求向被告一指定收款账户转账支付2200000元、向吴昭健支付130000元、向陈玉莲支付270000元。2019年5月15日，原告与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订附加协议，约定：被告三按照之前合同内容收取原告1500000元用于原告厂房报建费用，如未完成无条件退回原告支付全部款；委托收款账户为宋俊文名下账号为62×××82的银行账户（开户银行为中国建设银行常平支行）。2019年5月16日，原告委托陈柱文向宋俊文转账支付600000元，宋俊文根据被告三的要求向陈玉莲支付600000元。其后，原告在案涉土地进行了道路及厂房修筑、装修。2019年4月17日，案涉土地所在地村民以原告在案涉土地非法采砂为由向博罗县自然资源局投诉，其后原告将采砂地回填。现原告以案涉转让合同书无效为由，诉诸本院提出上述诉请。另查明，本院经原告申请，依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对博罗县福田镇联和村牛栏岭“坝地”地块中道路修筑及房屋装修费用进行评估，该机构于2020年5月20日作出《价格评估结论书》，认定博罗县福田镇联和村牛栏岭“坝地”地块中道路修筑及房屋装修费用为951075元。本院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书是否为无效合同；二、被告三在本案中的签约及向被告二指定收款人的行为是否对被告一构成表见代理;三、若上述合同属无效合同，原告因此所受损失应由何人承担。对此,本院分析如下:关于焦点一，案涉土地属博罗县所有，案涉土地由该村民小组出租给案外人马文后，被告一与马文签订土地使用权转让协议书后，又与原告签订案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，该合同约定将案涉土地及建筑附属设施的使用权转让予原告，并于合同第二条第1点处注明：该土地属于工业建设用地。案涉土地为博罗县所有的集体土地，现各原、被告均未举证证明该土地属已被确定为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地并已经依法登记，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款的规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。故案涉土地并不符合使用权转让的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告一于2019年3月25日签订的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书为无效合同。关于焦点二，被告三为被告一的员工及实际小股东，在原告与被告一签订案涉土地使用权及建筑物附属设施转让合同书前，系由被告三与原告进行洽谈，期间被告三亦持案涉土地的相关材料原件向原告进行出示，且在原告与被告三进行洽谈并签订转让厂房定金协议书后，原告其后亦确与被告一签订了土地使用权及建筑物附属设施转让合同书，且该合同书对成交价约定：根据合同附加协议交易流程支付。而附加协议系由被告三与原告签订，被告一其后亦将案涉土地实际交予原告进行使用。庭审时被告一亦表示，其与被告三约定对于出让案涉土地其只要求获得4800000元价款，不管超出部分价款。通过被告一与被告三的上述行为，足以使原告及被告二相信被告三具有对被告一的代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，在签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中，被告三对被告一构成表见代理。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而由于案涉的土地使用权及建筑物附属设施转让合同书为无效合同，故原告应将案涉土地及建筑物交还被告一。且签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中，被告三对被告一构成表见代理，故应由被告一返还原告已付的款项。现案涉转让合同总标的金额为5800000元，原告已支付金额为3050000元（300000元＋2750000元），原告通过签订付款承诺书向被告二承诺：于2019年4月1日签订正式的买卖合同转让协议，居间方应得佣金为87000元，本人承诺按照本人向卖方支付购房款的实际付款时间、付款金额之比例将佣金支付给居间方。经计算，其应向被告二支付的居间佣金约为45000元。故被告一因该合同取得的财产为3005000元（3050000元－45000元）。由于至庭审之日即2019年12月20日止，案涉标的仍由原告占有使用，其自签订合同起已占有使用9个月，根据合同约定，案涉标的的占有使用费为21015元/月（5800000元÷23年÷12个月），经计算，该占有使用费为189135元（21015元/月×9个月）。故被告一还应向原告返还2815865元（3005000元－189135元）。关于原告主张四被告连带赔偿其经济损失1500000元，现经价格评估，原告签订案涉转让合同后因在案涉地块中进行道路修筑及房屋装修用去951075元，在签订案涉转让合同时，被告一作为出让方，在明知案涉土地性质及权利年限的前提下，仍积极与原告签订案涉合同，其应对原告的损失承担主要责任；原告作为受让方，其在合同签订时未尽注意义务，应对其损失承担次要责任。故对于原告因合同无效导致的上述损失，应由被告一承担70%的责任为宜，经计算，应由被告一赔偿原告损失665752.5元（951075元×70%）。被告二作为居间方，其已促成原告与被告一签订案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，案涉转让合同已于当事人签字或盖章时成立，其虽为无效合同，但居间人即被告二已完成其居间义务，现原告主张被告二对其损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告三在签订转让厂房定金协议书、土地使用权与建筑物附属设施转让合同书，以及指示被告二支付价款过程中对被告一构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，其代理行为有效。故原告主张被告三对其因合同无效导致的损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告在与被告二公司的房产经纪人宋俊文、被告三签订的附加协议其内容为原告向被告三支付1500000元的厂房报建费用，而案涉转让合同约定：成交价及付款事宜根据合同附加协议交易流程支付，并未约定相关的报建费用，故该协议不属案涉转让合同的内容。原告因该协议约定向被告支付的600000元不属于案涉标的的转让价款，应属原告与被告三之间就报建案涉标的厂房的单独约定，故不应由本案处理，原告可另案进行主张。被告一为有限责任公司（自然人独资），被告四作为被告一的法定代表人，其未向本院举证证明被告一财产独立于被告四的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，被告四应对被告一的上述债务承担连带责任。被告三经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定：一、原告郭秋林与被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司于2019年3月25日签订的《土地使用权及建筑物附属设施转让合同书》无效；二、原告郭秋林于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于博罗县土名为“坝地”的32.79亩土地及地上建筑物交付给被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司。三、被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭秋林返还2815865元，并赔偿原告郭秋林损失665752.5元。上述合计3481617.5元，由被告四卢业珊承担连带责任。四、驳回原告郭秋林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23925元，由被告一惠州市科易宜居环境开发有限公司、被告四卢业珊负担16174元，由原告郭秋林负担7751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月十九日法官助理 杨玉婷书 记 员 游金浪