云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9768号原告王晓敏，女，汉族，1978年10月28日出生，身份证住址黑龙江省佳木斯市郊区。委托代理人何滇冀，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人朱超，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告杨郡珂，女，汉族，1991年8月26日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县。被告高子梅，女，汉族，1968年9月12日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县。两被告共同委托代理人王晓飞，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托代理人浦绍嘉，特别授权代理。原告王晓敏诉被告杨郡珂、高子梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告王晓敏的委托代理人何滇冀，被告杨郡珂、高子梅的委托代理人王晓飞、浦绍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告杨郡珂于2015年5月12日签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令被告杨郡珂退还原告购房款366,600.00元；3、请求判令被告杨郡珂赔偿原告装修损失费173,016.40元；4、请求判令被告高子梅对上述款项承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。(以上标的共计：539,616.40元）。事实与理由:2015年5月12日，原告与被告杨郡珂签订《房屋买卖协议》，约定被告将名下位于海伦国际13号地块5幢303房屋卖与原告，房屋总价900,000.00元，定金70,000.00元，待原告付清全部房款后办理过户手续。同时，被告高子梅作为本协议的担保人,经双方协商，房款以替被告杨郡珂代还房贷的方式支付。自2015年4月8日至2019年6月7日，原告己通过转账或亲属、朋友转账给被告杨郡珂银行卡的方式支付房款366600余元。原告自协议签订后就对涉案房屋装修并入住，至今四年有余。近期得知该房屋己被蒙自市人民法院查封，导致原告房屋已经不能正常居住，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告合法权益，请法院判决支持原告的诉请。被告杨郡珂、高子梅共同答辩称:第一，原告迟延履行债务，导致房屋买卖的合同目的不能实现，被告同意解除房屋买卖协议。2015年5月12日，原被告之间签订了房屋买卖协议，约定杨郡珂将所有的海伦国际13号地块5幢303房屋卖给原告，由原告向杨郡珂一次性支付房屋总价900,000.00元。双方口头约定将上述900,000.00元购房款近期支付到被告杨郡珂的银行卡内，贷款清偿完毕后变更产权登记，剩余款项作为被告的转让利润。房屋买卖协议签订后原告接收并实际入住了房屋。被告杨郡珂多次要求原告尽快支付房款，进行变更登记，而原告一直拖延，甚至连房屋买卖协议中约定的70,000.00元定金都未予支付。双方并未约定购房款是以原告代其偿还房贷的方式支付，反而是原告一直拖欠付款以分期支付的方式应付催款。被告杨郡珂将原价约1,090,000.00元购得的房屋以900,000.00元折价出售，是资金周转困难状态下的无奈之举，本希望尽快收回款项，不可能任由原告占有房屋，以几十年为期限分期支付购房款。房屋买卖协议签订后，原告就应当在合理期限内支付全部购房款。根据合同法第161条之规定，买卖合同对支付价款时间没有约定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物当日的同时支付。原告在起诉状中自认协议签订后即入住房屋，却至今未支付购房款，因此导致房屋一直无法进行变更登记，最终导致了房屋在杨郡珂名下被法院查封拍卖，因此本案案涉房屋被法院查封拍卖,房屋买卖协议客观上无法履行的后果，是因为原告迟延履行付款义务，导致对于合同解除的违约责任在于原告。第二，原告应对合同解除后的财产返还承担举证责任。合同解除后，相应财产确实应当返还。原告主张要求被告返还购房款，该项主张的举证责任在原告。被告杨郡珂的购房贷款系划扣自己的个人银行账户存款进行偿还。在房屋买卖协议签订后，因原告未向杨郡珂支付购房款，银行仍从杨郡珂个人银行账户中扣除每月应还贷款。如原告主张其向该账户以转账形式偿还了部分购房贷款，根据民事诉讼法第64条之规定，原告应当对其向被告杨郡珂银行账户付款的事实及金额承担相应的举证责任。若原告对上述付款事实及金额能够举证证实，被告愿意偿还。第三，被告不应当承担原告的装修损失费。如前所述，因原告迟延履行付款义务，导致房屋未进行变更登记，最终被法院查封拍卖，造成合同无法履行的结果是因原告的违约行为导致，由此产生的损失应当由原告自行承担。此外，房屋买卖协议约定原告应向高子梅支付70,000.00元作为定金。在履行支付定金的义务前，原告即自行对房屋进行装修和使用，明显违背了双方当事人订立定金条款的意图。原告违约自行对房屋进行装修，所支出的费用不应由被告承担。即使房屋最终被法院拍卖，被告杨郡珂对此存在过错的话，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律适用法律问题的解释第30条之规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。原告迟延履行付款义务的过错也是导致其自身损失的原因，由被告承担原告的全部装修损失，显然不合理。原告实际占有使用房屋多年所产生的房屋使用费也应当在损失中酌情予以扣减。第四、被告高子梅无需对原告主张款项承担连带赔偿责任。保证责任的设立需要有法律的明文规定或者合同的明确约定。根据房屋买卖协议约定，如杨郡珂将房屋转卖，担保人高子梅对原告经济损失承担责任，因此双方约定被告高子梅仅对被告杨郡珂一房二卖的违约责任承担保证责任，而本案中并不存在被告主观上一房二卖的违约行为，因此原告要求保证人对合同解除后的财产返还、损失赔偿承担保证责任，显然已经超过了合同约定的保证范围，被告高子梅无需对原告主张款项承担连带赔偿责任。庭审中原告针对诉请向本院提交下列证据:1、《房屋买卖协议》，欲证明原被告于2015年5月12日签订的房屋买卖协议，约定房价900,000.00元，原告支付完全部房款后办理过户手续，同时被告高子梅作为本案的担保人；2、《借记卡账户历史明细清单》（王晓敏），欲证明原告支付给被告杨郡珂的房屋贷款流水；3、转账记录，欲证明原告朋友李新明代原告支付涉案房屋房贷转账凭证；4、《情况说明》、身份证复印件，欲证明李新明代原告支付被告房贷的情况说明；5银行转账记录，欲证明原告朋友刘欣2019年4月8日向杨郡珂转账4,800.00元，原告朋友张琳2019年6月7日向杨郡珂转账4,800.00元；6、《瓷砖费用详单》、《星月门业绩销售订单》、《收据》、《付款证明单》、《凯伦整体焦距订购合同、报价表、收据》、《天艺马赛克商品销售单》、《欧宝抵款购销合同单》、《五星电器发票、提货单》、《智拓科技安装合同、收据》、《盼盼安居系列产品订货凭证、收据》、ZONO佐伊旗舰店（洗衣池）小票、箭牌马桶、《装修明细表》，欲证明原告装修房屋的费用共计173,016.40元。经质证，两被告对原告提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可，合同约定原告需向被告高子梅支付70,000.00元订金，但原告并未支付，所以原告主张70,000.00元定金以现金方式支付给被告的事实不予认可，大额现金支付应具备相应凭据；对证据2中王晓敏2015年4月8日转账11,000.00元的关联性不认可，因为是在合同签订之前转的账；对证据2中王晓敏2015年6月7日的银行转账凭证的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2中2019年5月王晓敏现金交付4,800.00元的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均不认可，因李新明、刘欣、张琳并未到庭，且原告提供支付宝截图不符合证据形式。另，三人未到庭的情况下，无法确认这笔款是否支付。即便已支付，因这张银行卡有很多的交易往来，李新明等人是否跟王晓敏之间有其他经济往来，在其未到庭的情况下无法确认是否是为王晓敏所支付。对证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，因大部分均是原告自行制作且没有相应发票。两被告针对其辩称向本院提交下列证据：《房屋买卖协议》、杨郡珂与海伦地产《商品房购销合同》，欲证明《房屋买卖协议》约定原告向高子梅支付70,000.00元订金，该笔订金原告尚未支付。《房屋买卖协议》未约定原告付款期限，原告应在杨郡珂交付房屋同时支付购房款。2013年4月2日，杨郡珂以约1,090,000.00元购得原被告交易房屋，且在原告购买前已支付约330,000.00元首期购房款，杨郡珂因原告承诺立即付款，才以900,000.00元的价格向原告出售，原告逾期付款的行为已构成违约。经质证，原告对证据《房屋买卖协议》的真实性认可，证明目的不认可；对证据《商品房购销合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，因为是复印件且与本案没有关联，因原被告之间是朋友，所以是原告先向高子梅支付了70,000.00元现金后补的合同。本院对双方有争议的证据综合评判如下:原告提交的证据1《房屋买卖协议》，证据2中王晓敏2015年6月7日的银行转账凭证(金额5,200.00元)，被告提交的《房屋买卖协议》，双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据2中王晓敏2015年4月8日转账11,000.00元的凭证来源于金融机构，本院对其真实性予以确认，转账虽发生于原被告签订合同之前，但因双方存在房屋买卖的合同关系，被告不能反证证明其收取的款项并非房款而是其他款项，故本院认定该笔款项系原告交付的购房款，对其关联性予以确认。另原告提交的证据2中王晓敏于2015年9月7日转账5,200.00元、于2015年10月8日转账5,200.00元、于2016年5月8日转账5,000.00元给被告杨郡珂的转账凭证，来源于金融机构，本院对其真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。以上凭证可确认原告王晓敏向被告杨郡珂转账支付的款项合计为31,600.00元。原告提交的证据3、4、5，系支付宝转账凭证及证明，原告欲证明其通过案外人李新明、张琳、刘欣三人转账支付购房款，庭审后本院依法向其中李新明、张琳核实，二人均表示其转账支付给被告杨郡珂的款项系代原告支付购房款，其与杨郡珂并无其他法律关系。故本院认为，支付宝转账给被告杨郡珂的款项虽非原告本人支付，但可证实系原告委托他人的代付行为，可认定为原告的付款行为。根据原告提交的支付宝转账凭证可证实，自2016年6月7日起至2019年3月7日期间，由案外人李新明等人向被告杨郡珂转账支付的款项，其中4,800.00元有33笔，5,000.00元有1笔、4,810.00元有1笔，合计168,210.00元，本院予以确认。原告提交的证据6系原告主张装修费的凭据，从形式上看，有向商家购买建材的收据、合同、订货单等，虽非正规发票，但鉴于现实生活中私家装修通常均是开具收据、便笺等形式，加之原告对涉案房屋进行装修的事实，本院对其真实性、关联性及合法性予以确认并采证,确认原告支付的装修费用为173,016.4元。被告提交的《商品房购销合同》虽系复印件，但其内容可证实系被告杨郡珂与昆明市海伦堡房地产开发有限公司签订合同，购买了涉案房屋，本院对其真实性予以确认。结合当事人的陈述及举证，本院依法确认本案的法律事实如下：2015年5月12日原告王晓敏(甲方)与被告杨郡珂(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定:甲方交与乙方订金(柒万元整)70,000.00元整由担保人高子梅代收，乙方将名下海伦国际13号地块5幢303房屋交予甲方装修和使用，在双方未办理房屋过户手续前乙方不得反悔和转卖。如乙方转卖，则担保人和乙方承担装修入户金及违约产生的一切费用和经济损失。(备注:房屋总价900,000.00元，大写：玖拾万元正)，在甲方付清乙方全部房款后办理过户手续。协议中原告王晓敏、被告杨郡珂分别在甲乙双方落款处签名捺印，被告高子梅作为担保人在协议中签名捺印。协议签订后，被告杨郡珂即将涉案房屋交付与原告王晓敏使用。原告王晓敏对该房屋进行了装修，支出装修费用173,016.4元。另，原告王晓敏分别于2015年4月8日、6月7日、9月7日、10月8日、2016年5月8日通过银行转账的方式先后向被告杨郡珂交付购房款11,000.00元、5,200.00元、5,200.00元、5,200.00元、5,000.00元，共计31,600.00元。另自2016年6月7日起至2019年3月7日期间，原告王晓敏委托案外人李新明等人向被告杨郡珂通过支付宝转账支付购房款合计168,210.00元。以上共计支付购房款199,800.00元。后因被告杨郡珂与案外人存在民间借贷纠纷，经云南省蒙自市人民法院判决，由被告杨郡珂向案外人(出借人)偿还借款本金200,000.00元及相应利息。该案进入执行程序后，对本案涉案房屋进行了查封、拍卖。因此原告认为双方的房屋买卖协议无法再继续履行，遂诉至本院，主张诉求。诉讼过程中，原告王晓敏向本院申请财产保全，要求对本案涉案房屋予以查封。本院于2019年9月12日作出(2019)云0111民初9768号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。原告为此支出财产保全费3,270.00元，保全保险费2,750.00元。本院认为:《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告王晓敏与被告杨郡珂签订《房屋买卖协议》，即在双方之间形成合法有效的买卖合同关系。合同签订后，原告作为买受人，陆续向被告支付过部分购房款199,800.00元。被告杨郡珂作为出卖人，向原告交付了涉案房屋。但因被告杨郡珂与案外人存在民间借贷纠纷，致使因人民法院判决由被告杨郡珂向出借人承担偿还借款义务后，涉案房屋被依法查封并拍卖，导致原告的合同目的不能实现。现原告诉请要求解除双方签订的协议，被告杨郡珂当庭表示同意解除，应视为双方就协议的解除形成合意，协议于开庭庭之日即2019年12月24日已解除，本院依法予以确认。关于原告主张由被告杨郡珂退还购房款366,600.00元的诉讼请求，结合庭审中原告所举证据可证实，原告本人以及委托他人向被告杨郡珂支付过的购房款合计199,800.00元，其余超出的部分原告未能举证证实，故本院确认并支持由被告杨郡珂向原告退还的购房款为199,800.00元，其余部分本院不予支持。关于原告主张由被告杨郡珂赔偿原告装修损失费173,016.40元的诉讼请求，原告针对装修产生的相关费用提交了相应证据，本院予以采纳。但根据庭审中查明，原被告签订购房协议后，被告杨郡珂随即将涉案房屋交付与原告实际占有使用，截止本案原告提起诉讼时，已由原告占有使用4年余，被告抗辩称应将其实际占有使用期间的相关费用进行抵扣，其观点符合情理，故本院酌情予以扣减40,000.00元，确认并支持由被告杨郡珂向原告支付装修费133,016.40元。关于原告主张由被告高子梅对被告杨郡珂应负担的上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖协议》中明确约定，如乙方转卖，则担保人和乙方承担装修入户金及违约产生的一些费用和经济损失。故被告高子梅承担担保责任是以乙方杨郡珂将房屋转卖为前提，但本案中并未发生被告杨郡珂将涉案房屋转卖的情形，被告高子梅承担担保责任的条件不成就，故不应承担连带担保责任。被告的抗辩观点成立，本院予以采纳。对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告王晓敏与被告杨郡珂于2015年5月12日签订的《房屋买卖协议》于2019年12月24日解除；二、被告杨郡珂于本判决生效之日起三日内退还原告王晓敏购房款199,800.00元；三、被告杨郡珂于本判决生效之日起三日内支付给原告王晓敏房屋装修款133,016.40元；四、驳回原告王晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,196.00元，由原告王晓敏负担3,526.00元，由被告杨郡珂负担5,670.00元；财产保全费3,270.00元，由被告杨郡珂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  冷雨静人民陪审员  王金梅人民陪审员  吴巧玲二〇二〇年六月四日书 记 员  陈瀚涛