广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初32号 原告：朱萧宇。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：杨远珍，该公司员工。 原告朱萧宇与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱萧宇的委托诉讼代理人梁宇宸、朱光任，被告富乐华公司的委托诉讼代理人杨远珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱萧宇向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＣＧ2017022536）;二、被告退还原告已付房款共计227880元以及赔偿利息损失38185.73元（以227880元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年5月9日暂计至2019年10月31日为38185.73元，实际计算至清偿之日止）；三、被告退还原告已付的案涉房屋相关手续费共计1197元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月份，原告与广西金旺角投资置业有限责任公司以及被告签订《合作建房协议》，约定原告购买被告开发的防城港国际大酒店项目的房屋，且原告签订《合作建房协议》当日支付了全部首付款。至2015年3月26日，原告与被告正式换签了《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＣＧ2017022536）,该合同约定原告购买被告开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，房屋建筑面积为68.78平方米，原告支付首付款227880元，剩余款项以按揭形式付款以及被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋。被告也给原告更换了收据，编号为1210067的收据，确认被告收到原告首付款227880元。编号1221464的收据与编号2022762的收据确认收到案涉房屋相关手续费共计1197元。同时，在2017年6月份，原告按照被告指示到指定银行提交材料办理相关按揭手续，被银行告知该楼盘暂时无法办理按揭贷款，让原告耐心等待。后原告多次向被告以及按揭银行询问与催促，至今银行始终无法为该案涉楼盘办理按揭，导致原告无法继续按照合同约定的以按揭贷款形式付款。而被告则要求原告一次性支付剩余房款，单方变更合同约定付款方式。并且案涉房屋仍未竣工验收，已被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，进行整改，至今无法向原告交付房屋。原告认为，原告已按照《商品房买卖合同》约定提交材料办理按揭手续，现被告无理由的变更合同条款，改变付款方式，已构成违约。非归责于原告的原因导致至今无法办理按揭贷款，原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同。同时，本案合同约定交房期限为2016年12月30日前，被告至今无法交房，已构成违约。由于被告从未告知原告逾期交房的原因，原告无法确定是否存在顺延情况，无法确定顺延交房的具体日期，原告依然有权根据合同主张逾期交房解除权。合同解除后，根据相关法律规定以及合同约定，被告应当退还原告已付房款、案涉房屋手续费并赔偿利息损失。 被告富乐华公司辩称，一、被告认为原告不享有合同解除权，无权请求解除合同返还已付房款。《商品房买卖合同》第十一条约定如果原告未付清全部房款，则交房日期顺延至付清完全款的30日内，即原告履行付完全款的义务，被告才产生交房义务。原告未付清全部房款，未履行所负的先履行义务，被告对原告不产生交房责任，原告无权以逾期交房为由要求退房。《商品房买卖合同》附件四第三条第（4）款规定贷款并非唯一付款方式，如贷款未获批准则应当在接到通知之日起10日内付完全部房款，且该条款未约定不能贷款的原因，即只要原告按揭贷款未通过，就应当支付完总房款，不能贷款的原因在所不问。《商品房买卖合同》约定贷款并非唯一付款方式，也未约定不能贷款即可解除合同，且不能贷款并不会导致合同一定不能履行，也不符合法定解除权的条件，原告无权以不能贷款为由解除合同。《商品房买卖合同》第十二条约定被告逾期交房360日后原告享有解除权。若原告认为因无法贷款导致合同无法履行而享有解除权，应当在约定交房逾期360日后的一年内解除合同，但截止起诉时原告并未在该除斥期间内向被告要求解除合同，其解除权因期间届满而消灭。二、原告的《商品房买卖合同》已经进行备案登记，已具备办理贷款的条件，但其并未按约定办理银行按揭贷款手续，在收到一次性付款通知后仍未向被告支付剩余房款，原告已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第十一条和附件四第3条第4款的约定，原告不享有合同解除权。 本院经审理认定事实如下：2015年3月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份已备案的《商品房买卖合同》（编号：ＦＣＧ2017022536），约定原告购买被告开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，建筑面积为68.78平方米，单价为每平方米6410元，总金额为440880元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金22780元，该定金于交首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年3月26日前支付首期房价款227880元，占全部房价款的51.6%，余款213000元申请贷款支付；《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第（二）款约定，买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及本补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过10天的，出卖人有权解除本合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。2015年3月26日、2016年5月9日、5月16日，被告分别向原告出具三张《收据》（编号分别为：1221464、1210067、2022762），表示收到原告交来防城港国际大酒店代收费557元（备案费97元、预抵押费460元）、房款227880元、预抵押费640元。 另查明，2019年8月，因案涉楼盘水电、绿化率不达标，过道及其低矮不符合写字楼标准，消防验收不合格等原因，防城港市住房和城乡建设局责令被告停止交付，进行整改，待验收合格后再交付使用。截止法庭辩论终结前，案涉楼盘仍未通过验收。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告支付首期购房款227880元，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第（4）款以及附件十一补充协议第五条第（四）款约定，如因原告的原因导致无法办理按揭，被告才有权要求原告一次性支付剩余房款，被告未提交相应证据证明因原告的原因无法办理按揭贷，其直接要求原告就剩余房款选择一次性付款不符合双方的合同约定，且目前案涉楼盘被防城港市住房和城乡建设局责令停止交付，进行整改，截止法庭辩论终结前，仍不符合交房条件，原告享有不安抗辩权。因被告目前仍未能明确何时具备交房条件，故原告主张其合同目的已无法实现并请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对原告请求解除《商品房买卖合同》和要求被告返还购房款、房屋相关手续费用合计229077元及支付利息（利息以227880元为基数，从2016年5月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告朱萧宇与被告广西富乐华房地产开发有限公司于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》（编号：FCG2017022536）； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告返还购房款、房屋相关手续费用合计229077元及支付利息（利息以227880元为基数，从2016年5月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行 期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5308.94元，减半收取计2654.47元（原告朱萧宇已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5308.94元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年六月三日 书记员  庞剑