海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初244号   原告（反诉被告）：易建良，男，1970年2月1日出生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：王宇，海南德银律师事务所律师。   被告（反诉原告）：段炜鹏，男，1982年8月13日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   原告（反诉被告）易建良与被告（反诉原告）段炜鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易建良的委托诉讼代理人王宇、被告（反诉原告）段炜鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）易建良向本院提出诉讼请求：1.判令解除易建良与段炜鹏签订的《房屋租赁合同》，要求段炜鹏立即搬离易建良的房屋；2.判令段炜鹏向易建良支付拖欠的租金人民币32200元（2018年8月份至2019年9月份租金，租金计算至段炜鹏实际搬离易建良房屋止）；3.判令段炜鹏向易建良支付违约金13800元；4.判令段炜鹏缴清租住期间所欠物业管理费169元（当庭变更）；5.判令段炜鹏修复易建良房屋内损坏的马桶等设施；6.案件受理费等诉讼费用由段炜鹏承担。事实和理由：易建良、段炜鹏双方于2018年10月中旬签订《房屋租赁合同》。双方约定：“易建良将位于海口市美兰区滨江西路西侧滨江新苑11幢2206号房屋出租给段炜鹏。租赁期限为36个月，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。每月房屋租金为2300元，段炜鹏先支付一个月租金为押金，第一年每次支付三个月租金，时间为2017年11月1日前，2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日，第二年开始，每年的11月1日前支付一年租金。房屋租赁期间，段炜鹏有下列行为之一的，易建良有权解除合同，收回出租房屋：损坏承租房屋，在易建良提出的合理期限内仍未修复的，逾期未缴纳按约定应当由段炜鹏交纳的各项费用，已经给易建良造成严重损害的，拖欠租金累计2个月以上的；房屋交付及收回的验收，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张；租赁期间，段炜鹏若存在拖欠易建良房租累计2个月以上的，应当按照半年租金向易建良支付违约金，若违约金不足弥补易建良损失的，段炜鹏还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。”上述合同签订后，易建良将房屋交付给段炜鹏使用。双方根据合同约定对房屋进行了现场查看，段炜鹏未对房屋的任何设施和设备提出任何异议，对于一些难以查看的隐蔽设施，其经过近半年的使用亦未提出异议。但由于后期段炜鹏的使用不当，导致涉案房屋卫生间排水等设施出现堵塞等情况，导致部分墙体渗水脱皮，经过易建良的要求段炜鹏不同意修缮，易建良不得不进行修缮。另，段炜鹏提出由于易建良的房屋出现问题，拒绝支付余下房屋租金，直至今日仍然拖欠从2018年8月份至今的租金长达一年之久。易建良认为，段炜鹏违反双方的合同约定，不履行支付租金的合同义务，违反了法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告（反诉原告）段炜鹏辩称，易建良起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、根据《海口市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁应当签订租赁合同。出租人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房屋租赁管理机构办理租赁登记手续。《房屋租赁证》是房屋租赁的合法有效凭证。未经登记取得《房屋租赁证》的，不得出租房屋。在易建良提交的材料中，没有《房屋租赁证》，不符合房屋出租收益的基本条件。未办理登记手续出租或者转租房屋的，根据《海口市房屋租赁管理办法》相关规定应予以罚款。二、根据《海口市房屋租赁管理办法》的规定，出租人不按合同约定维修房屋的承租人可以提前解除租赁合同。根据易建良、段炜鹏签订的《房屋租赁合同》的约定，承租方向出租方提出维修请求后，出租方应该及时提供维修服务。出租方未尽房屋修缮义务，严重影响居住；承租方有权变更、解除、终止合同。段炜鹏自2017年11月承租该房屋，于2018年1月就向易建良反映房屋渗水问题并要求妥善维修。易建良一直被动消极承担维修义务，拖延维修时间，致使该房屋未能正常使用。段炜鹏于2018年7月向易建良提交了房屋钥匙，搬离了室内重要财物，并与2019年10月4日电话向易建良提出解约退押金未允，于2019年11月自行清空房屋。鉴于易建良违约，段炜鹏请求法院判处《房屋租赁合同》终止，并退还承租人租房押金2300元。三、根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。在未违背公序良俗和法律强制性规定的前提下，对口头合同进行书面确认是不违法法律规定，是允许的。易建良与段炜鹏签订的《房屋租赁合同》约定：双方可以协商变更、解除与终止合同。针对涉案房屋漏水维修事宜，易建良、段炜鹏经过双方多次电话、微信、面对面沟通协商达成过口头约定：1.因为涉案房屋漏水致使主卧、两间次卧、走道、客厅等墙体、地板大面积渗水；致使存放的家具、商品渗透、霉变；严重影响到承租方的经营使用；已经给承租房带来了财务损失及经营损失；出租方表示歉意。2.漏水原因经过施工方、物业及业主确认，系房屋建造施工原因“二次地漏”未完善所致；易建良负责修缮，修善费用由易建良承担。3.段炜鹏交钥匙给易建良；待房屋彻底修缮好，再归还给段炜鹏使用；房屋漏水问题事实上造成了该房屋不能正常经营，段炜鹏清空事故房屋，暂停项目经营，易建良在房屋漏水问题未彻底修善好前，不收取租金；但室内物品未全部搬离，段炜鹏需承担修缮期间的水电、物业管理费用。事实上，自2018年7月至2019年10月4日前，双方都遵守口头合同：此期间易建良不论是见面还是电话、微信从未向段炜鹏索要租金；段炜鹏按约如期支付水电物业费用。易建良第1、2、3、4项请求，应不予理会。房屋自2018年7月交钥匙给易建良维修至2019年11月27日物业正式回复段炜鹏经修缮完毕，整改合格。易建良在诉状中关于“使用半年未提出异议”“由于段炜鹏使用不当，导致涉案房屋卫生间排水堵塞，导致部分墙面渗水脱皮”“要求段炜鹏支付维修费用”“由于易建良房屋出现问题拒绝支付房租”等诸多表述，完全是蓄意歪曲事实，欺瞒法院的行为。请法院严肃处理！四、关于判定修复易建良屋内损坏马桶设施的诉求。由于房屋整改施工的问题造成“马桶盖”损坏，没法判定事故当事人。2018年7月交钥匙给易建良整改房屋时，洗手间马桶盖是完好的。段炜鹏于2018年10月12日到房屋查看时，发现马桶盖损坏，并丢弃。施工人员系易建良雇工，易建良应承担损失之责。然，段炜鹏丢弃马桶盖的情况未及时告知易建良，段炜鹏有处置不当之责。鉴于此，段炜鹏愿意承担50%的材料费用。根据“淘宝”U形马桶盖报价42.47元／个包邮，段炜鹏同意承担42.47×50%=21.24元的损失，从合同押金中扣除。五、关于第六项诉讼请求，应不予理会。本次诉讼费由易建良拒绝沟通协商，无理无据浪费国家资源产生，理应由易建良承担所有费用。鉴于易建良恶意诽谤的行为，段炜鹏依法维护自身权益，正式向法院提出反诉。   被告（反诉原告）段炜鹏向本院提出反诉请求：1.判定解除段炜鹏与易建良签订的《房屋租赁合同》，要求易建良退还租房押金2300元；2.判定易建良违反《海口市房屋租赁管理办法》，未办理《房屋租赁证》，系非法出租房屋，非法所得20700元予以罚没；3.判定易建良合同违约并向段炜鹏支付违约金13800元；4.判定易建良承担反诉费用845元；5.判定易建良违约造成段炜鹏直接财物损失28800元；6.判定易建良支付段炜鹏经营损失费、误工费、差旅费、材料费等10000元。事实和理由：段炜鹏与易建良于2017年10月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期间易建良需依法纳税；涉及房屋涉外维修费用由易建良承担；段炜鹏向易建良提出维修请求后，易建良应及时提供维修服务。易建良提供的房屋不符合约定条件，严重影响居住的；未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。双方可以协商变更与终止合同。房屋交付与验收时需双方参与。易建良违反本合同约定的，应该按照合同本年租金支付违约金，若支付的违约金不足以弥补段炜鹏损失的，易建良还应该承担赔偿责任。本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。补充条款与本合同具有同等法律效力。合同签订后，段炜鹏在签订合同当天支付押金2300元；并支付三个月（2017年11月1日-2018年1月31日）租金6900元；于2018年1月底支付三个月（2018年2月1日-2018年4月30日）租金6900元；于2018年4月30日支付三个月（2018年5月1日-2018年7月31日）租金6900元。自段炜鹏于2017年入住涉案房屋后，于2017年1月底交租时就电话向易建良提出，发现洗手间墙壁有渗水翘皮的现象，让易建良维修。易建良回复：新房大多因为墙体含水量大，多都出现湿润的现象，让我打开门窗通风透气，观察两个月后再看看情况，待墙体干爽后再补修。随着公司2018年春节放假，段炜鹏在3月份复工后发现，在操作室靠墙放置十套格卡诺净水机全部被水浸泡，内外包装全部损坏，设备也渗水；存放胸部养护产品的货柜长霉，柜内存放的内衣、养护精油、药油均散发难闻的霉味。段炜鹏将此情况第一时间电话通知了易建良，并且于3月20日，微信全部告知了易建良，并要求易建良及时对涉事情况予以诊断维修。在2018年4月30日，段炜鹏明确表示了因为漏水现象此房间已经影响使用，请求易建良上海口来当场鉴定解决维修事宜。此时易建良态度良好，主动跟段炜鹏提出：1.房屋有质量问题，由易建良来负责修缮。2.因房屋维修，不能正常营业，从2018年5月9日开始到房子修缮好期间，不收取租金。3.在修缮期间由段炜鹏支付水电及物业管理费用。以上三点，经双方协商认定，并遵守。鉴于当时易建良态度良好，段炜鹏未就财产损失等问题提出索赔。经过协调客户、员工、经营等关系，段炜鹏于2018年7月20日清空了涉事房屋，交出了钥匙给易建良。易建良全程获悉此事，自2018年1月份获悉房屋问题，承诺上海口来处理。遗憾的是，口头说得很好，具体办事严重拖拉；直至2018年8月17日，易建良才到海口联系上装修施工师傅；直至2018年9月19日，才开始第一阶段的维修整改工作；此后更是断断续续的施工工作；时间推延至2019年4月18日，收到易建良的微信知会，大意是易建良不信任施工方，自己找朋友现场诊断，结论是涉案房“两个卫生间的防水都没有做好”需要打掉重修。易建良询问段炜鹏可否自行找房子先搬离。因此时段炜鹏在外出差，段炜鹏约定返还海口后再沟通。2019年4月26日，双方在涉案房面谈，易建良决定，不做大的整改施工，继续用原有施工方补修漏点。易建良规劝段炜鹏待修缮好后再召回员工继续营业。时间到了2019年6月4日，易建良微信通知段炜鹏房子基本修好，让段炜鹏去检查看一下。因段炜鹏在外出差，至6月23日才回到海口。去物业交物业管理费时，物业建议充少量水检查一下房屋漏水情况。一周后（2019年7月2日）返还涉案房，发现原主卧墙壁出现大面积的水渍且水表在不用水的情况下依旧转动。当即把该情况向易建良做了通报，并通知了物业上门检查。物业多人次上门检测，排除了多个问题点后，水表一直在自转。高度怀疑是预埋在房屋地下的管网接口出有渗点，要求关闭总阀待查。段炜鹏将此情况一一反馈给了易建良，无回应。2019年10月4日易建良电话通知段炜鹏，说当天跟太太单方面验收了房屋，与物业排除了阳台的一处漏水点，即认定房屋已经修缮完毕，要求段炜鹏支付从2018年8月开始的租金。双方就此产生分歧。段炜鹏提出终止合同，退还押金。易建良拒绝。2019年11月1日，段炜鹏出差回到海口，与物业文经理一同到涉案房检查到涉案看到水表在没有用水的情况下依旧在缓慢流动。自10月初的6.9吨水到11月1日的4.7吨水，已漏掉了2.2吨。此情况通报易建良，易建良拒绝沟通。鉴于与易建良沟通无果，段炜鹏于11月自行清空涉案房。电话通知易建良，不接。涉案房自2018年1月段炜鹏发现问题，要求易建良及时维修，至2019年11月27日物业结论，历时1年11个月。段炜鹏认为，易建良违反了双方签订的合同规定，未能提供合格房屋的义务；未能履行及时修缮房屋的义务；未能遵守房屋交付验收的约定；未能遵守双方统一协商共识的口头合同；违反了法律法规的规定。由于易建良违约，造成易建良租房经营中直接、间接经济损失巨大，因予以赔偿。鉴于段炜鹏歪曲事实的表现，特向法院提出反诉，望判如所请。   原告（反诉被告）易建良针对反诉辩称，一、合同解除的问题。第一，段炜鹏从2018年8月份拖欠租金至今，已经违反双方的合同约定。根据《房屋租赁合同》的约定，段炜鹏拖欠租金累计2个月以上，易建良有权解除合同。基于段炜鹏的根本性违约，易建良在本诉中请求解除合同，合法合理，段炜鹏在反诉中也同意解除，请法院判令解除双方合同。第二，合同的解除，是由于段炜鹏拖延支付租金构成违约所导致，且至今仍然拖欠租金长达一年之久，押金应当冲抵其所欠租金，不应当予以退还，且无退还押金的合同、法律和事实依据。二、关于段炜鹏要求法院罚没易建良非法所得的请求问题。该请求不属于民事诉讼的审判范围，是否违反《海口租赁管理办法》，属于行政管理职权范围，应有行政执法部门予以调查认定。双方房屋租赁合同的签订为双方真实意思表示，且已经实际履行，地方的登记备案制度并不影响合同的合法有效性及履行性，更不可能作为违约者无信者逃避债务的借口。三、关于违约责任的认定问题。第一，易建良作为高端技术人才被海南省政府作为人才引进，并取得涉案福利房产，由于工作的调动原因现长期居住在昌江县，基于不浪费、不闲置房产用途的考虑，方将涉案房产出租给段炜鹏。第二，双方签订合同后，共同参与了房产的交付验收，将涉案房产交付给段炜鹏使用，且根据《房屋租赁合同》的规定，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。易建良将房产交付给段炜鹏使用时，完好无损符合使用条件，但是在其使用四五个月之久后房产出现问题，易建良有理由怀疑是段炜鹏使用不当所造成。第三，段炜鹏在未告知易建良的情况下，擅自使用该房产用作办公场所，且有多人入住，后因其经营管理不善，就将许多杂物存放在房间内，开始向易建良提出房屋问题，并多次要求易建良免租，妄想让与其生意经营毫无关联性的房东承担其个人能力问题导致经营不善的后果。第四，从2018年8月份至今，段炜鹏即停止并拒绝交纳租金。在此期间，易建良作为一个老实人，基于多一事不如少一事的考虑，即要求段炜鹏可以搬离房屋，并可以酌情考虑予以一定的免租，但是段炜鹏却利用易建良的善意，向易建良提出以下要求：一是解除合同，将押金返还；二是将之前的租金全额退回；三是赔偿段炜鹏的损失，否则不予搬离涉案房产。易建良面对如此失信之人，一看房产被段炜鹏霸占，二看租金无法收取，遂被迫向法院诉讼维权。第五，段炜鹏拖欠租金长达一年有余，违约行为已成事实，应当承担向易建良支付违约金的责任。段炜鹏反诉易建良违约承担责任毫无根据。四、关于段炜鹏要求易建良赔偿其财物损失及经营损失等问题。第一，根据常识均知，人无德不立，生意经营的好坏，基本上取决于经营人的个人能力问题，这里面的能力很重要的就包含了个人的诚信问题，简单的诚信是购物付款、租房付租金等等。但是本案的段炜鹏不仅使用了易建良的房产拒绝支付租金，反而要求易建良为其个人的经营失败而买单，让人匪夷所思。第二，段炜鹏所说财物损失问题，没有直接证据证明财物确实损坏，最基础的事实段炜鹏都无法举证证明，又何来的损失问题？不论是经营损失、误工费等问题，段炜鹏均无证据证明和易建良存在任何的因果关系，段炜鹏妄想利用自己的违约而获益，完全是无中生有，更是违背法律和社会客观规律。综上，易建良、段炜鹏双方存在书面租赁合同，段炜鹏已实际使用涉案房产，其拖欠租金应当按照合同约定予以支付。段炜鹏的反诉请求和事实理由，毫无事实、证据和法律依据，请求法庭予以驳回，支持易建良的本诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。易建良提交的《海口市商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《11栋2206租金支付情况》，段炜鹏对这些证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。易建良提交的其支付微信截屏凭证，未提交其他证据佐证微信主体的身份及维修的事实，故本院对该证据的证明力不予确认。易建良提交的房屋内部照片，未载明时间，故本院对该证据拟证明的待证事实不予确认。易建良提交的通话记录照片，该证据所载的通话主体并非段炜鹏，故本院对该证据的关联性不予确认。但因段炜鹏确认其已于2019年11月30日搬离了涉案房屋，故本院对段炜鹏确认的事实予以认定。   段炜鹏提交的《房屋租赁合同》，易建良对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。段炜鹏提交的双方微信截图、段炜鹏与物业方微信截图及照片，易建良对这些证据的真实性无异议，但对合法性、关联性、证明内容有异议。因上述证据均未能证明段炜鹏主张的合同变更的待证事实，故本院对段炜鹏以此主张双方合同内容变更的待证事实不予认定。段炜鹏提交的海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证，易建良对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。段炜鹏提交的视频，不能证明涉案房屋不合格漏水严重造成段炜鹏无法正常使用房屋。故本院对该证据拟证明的待证事实不予认定。段炜鹏提交的照片及经营说明，不能证明其实际发生的损失及损失与易建良存在因果关系，故本院对该证据拟证明的待证事实不予认定。段炜鹏提交的收据，易建良对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年12月12日，原告（反诉被告）易建良与案外人海南积星房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买了位于海口市滨江西路西侧的滨江新苑A区（流水坡棚户区改造一期项目安置房）11#楼22层2206房。易建良在收房装修后，将该房屋出租给段炜鹏。易建良（甲方、出租人）与段炜鹏（乙方、承租人）于2017年10月签订一份《房屋租赁合同》。双方约定：“房屋租赁期共36个月，自2017年11月1日起至2020年10月31日止……每月租金为2300元，乙方先支付一个月租金为押金，第一年每次支付三个月租金，时间为2017年11月1日前、2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日。第二年开始，每年的11月1日前支付一年租金……乙方应按时交纳自行负担的费用（水、电、气、物业管理等），室内物品和设施由乙方负责维护和使用，保证完好。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿……甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计2个月以上……甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张……乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同半年租金乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照半年租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计2个月以上的……”在易建良将涉案房屋交付段炜鹏使用后，段炜鹏向易建良支付了2300元押金，并支付了自2017年11月至2018年7月的租金。段炜鹏自2018年8月起未支付租金。2019年11月1日，段炜鹏支付2019年7月1日至2019年10月31日的物业管理费531.6元。易建良认为段炜鹏未付租金构成违约，于2020年1月13日向本院起诉，遂成讼。段炜鹏在诉讼过程中提起反诉。   在庭审中，双方确认涉案房屋在租赁期间的物业费由段炜鹏以易建良的名义向物业公司支付。易建良确认其未向物业公司支付段炜鹏租赁期间欠付的物业费。易建良主张段炜鹏于2019年11月30日搬离涉案房屋，而段炜鹏未能举证证明其具体搬离时间。易建良未提交证据证明其通知解除合同的时间。段炜鹏未能举证证明易建良未尽房屋修缮义务而严重影响其使用涉案房屋，亦未能举证证明其因易建良违约而产生直接损失、经营损失、误工费损失、差旅费损失、材料费损失。易建良未能举证证明段炜鹏在使用涉案房屋中损坏了相关设施。易建良确认其曾在2018年对房屋进行修复。   本院认为，一、本诉部分。   1.关于涉案《房屋租赁合同》的解除及搬离问题。易建良与段炜鹏签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同。根据双方的合同约定，段炜鹏拖欠房租累计2个月以上，易建良即有权解除合同、收回房屋。段炜鹏自2018年8月起未支付租金，已拖欠租金累计两个月以上。所以，易建良有权解除合同。易建良请求确认解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。因易建良未提交证据证明其通知解除双方的房屋租赁合同的时间，故双方的《房屋租赁合同》应于易建良确认段炜鹏搬离涉案房屋之日解除，即于2019年11月30日解除。因段炜鹏已搬离涉案房屋，故易建良关于搬离涉案房屋的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。   2.关于段炜鹏是否应向易建良支付租金的问题。段炜鹏从签订《房屋租赁合同》后一直使用涉案房屋，直至2019年11月30日搬离。根据合同约定，段炜鹏应支付租赁期间的租金。因段炜鹏自2018年8月起均未向易建良支付租金，故段炜鹏应支付自2018年8月起至2019年11月止的租金共计36800元（2300元/月×16个月）。易建良的该项请求于法有据，本院予以支持。虽然段炜鹏抗辩易建良未尽修缮房屋的义务而严重影响其对涉案房屋的使用，但是未能证明该待证事实。故段炜鹏的抗辩理由无事实根据，本院不予采信。   3.关于段炜鹏是否应向易建良支付违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，段炜鹏拖欠租金累计2个月以上的，易建良有权终止合同，段炜鹏应按照半年租金向易建良支付违约金。因段炜鹏已拖欠租金累计16个月，故易建良请求段炜鹏支付违约金13800元（2300元/月×6个月），具有事实根据和法律依据，本院予以支持。   4.关于段炜鹏是否应向易建良支付拖欠的物业管理费的问题。虽然《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业管理费由段炜鹏支付，但是主张该费用的适格主体是物业服务公司。易建良并非收取物业管理费的适格主体。并且，易建良未向物业公司支付段炜鹏租赁期间欠付的物业费。因此，易建良请求段炜鹏向其支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。   5.关于段炜鹏是否应修复涉案房屋内损坏的马桶等设施问题。虽然段炜鹏在答辩中自认其丢弃了已损坏的马桶盖，但是并未承认损害由其造成。并且，易建良确认其曾在2018年对房屋进行修复，在租赁期间并非只有段炜鹏一方接触了涉案房屋内的物品。因此，易建良应对其主张的段炜鹏损坏了涉案房屋的设施承担举证责任。因易建良未能举证证明段炜鹏在使用涉案房屋中损坏了相关设施，故易建良的该项诉请无事实根据，本院不予支持。   二、反诉部分。   1.关于易建良是否应退还段炜鹏押金2300元的问题。因段炜鹏拖欠易建良的租金超过了押金金额，易建良亦在答辩中主张押金冲抵所欠租金，故该笔押金应抵偿一个月的租金，即段炜鹏应向易建良支付的租金36800元应扣除已交付的押金2300元。在作上述抵偿后，段炜鹏仍应向易建良支付租金34500元。段炜鹏请求退还押金，于法无据，本院不予支持。   2.关于是否应将易建良收取的租金予以罚没的问题。易建良收取的租金是否违反《海口租赁管理办法》，属于行政管理职权范围，应由行政职能部门进行认定。段炜鹏要求罚没易建良收取的租金，不属于民事诉讼的审理范围。故段炜鹏的该项诉讼请求，本院不予处理。   3.关于易建良是否构成违约及是否应支付违约金13800元的问题。段炜鹏未能举证证明易建良未尽房屋修缮义务而严重影响其使用涉案房屋，故易建良未构成违约。因此，段炜鹏请求易建良支付违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   4.关于易建良是否应向段炜鹏支付直接损失、经营损失、误工费损失、差旅费损失、材料费损失的问题。段炜鹏未能举证证明其因易建良违约而产生直接损失、经营损失、误工费损失、差旅费损失、材料费损失，故段炜鹏的该项诉请于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）易建良与被告（反诉原告）段炜鹏签订的《房屋租赁合同》应于2019年11月30日解除；   二、被告（反诉原告）段炜鹏须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）易建良支付租金34500元及违约金13800元；   三、驳回原告（反诉被告）易建良的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）段炜鹏的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费965.49元［原告（反诉被告）易建良已预交］，由原告（反诉被告）易建良负担10.49元，被告（反诉原告）段炜鹏负担955元；反诉案件受理费845元［被告（反诉原告）段炜鹏已预交］，由被告（反诉原告）段炜鹏负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审判长 郑 薇   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 钟郑娟     二〇二〇年六月二十八日   书记员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。