宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终16号 上诉人（原审被告）：胡辉，女，1976年10月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告）：王治明，男，1973年7月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治银川市。 被上诉人（原审原告）：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地B座24层。 法定代表人：张飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王旭伟，男，1994年7月4日出生，该公司公员工。 委托诉讼代理人：强瑞，男，1989年2月1日出，该公司员工。 上诉人胡辉、王治明因与被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人胡辉、王治明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，缴纳了302409元首付款，办理45万元按揭贷款后，被上诉人已于2015年5月18日将涉案房屋备案在上诉人名下，并向上诉人交付了房屋，双方合同已履行完毕，不具备解除的依据和条件。一审对上诉人已交付的首付款及已偿还的贷款本金及利息未予处理有失公平。上诉人于2018年10月15日已将涉案房屋转让给案外人张学军、芮艳红，案外人已将所有购房款支付给上诉人，房屋亦已交付，该房屋转让行为有效，案外人对该房屋应享有合法权益。 被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方均应当履行合同义务。上诉人中断偿还银行贷款，被上诉人作为担保人代上诉人偿还了按揭贷款，承担了保证责任，此时上诉人向银行还款义务因房地产开发公司代偿行为而归于消灭，但被上诉人作为出卖房屋获取金钱对价的营利机构因代偿行为并未取得商品房买卖合同中买受人的对价，出卖人获取商品房对价的合同目的没有实现，被上诉人有权解除合同。上诉人将已抵押的房屋出卖给他人可能存在民事欺诈。根据物权优先于债权的原则，法律优先保护的是上诉人与被上诉人之间的主物权以及银行的担保物权之抵押权，案外人的权益可另案救济，与本案无关。上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。 原审原告宁夏昊天房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年5月1日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判决被告将银川恒大御景21号楼1102室房屋恢复原状并返还原告；⒊被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案的手续。 一审法院认定事实：2015年5月1日，原告昊天房产公司与被告胡辉、王治明夫妻二人签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定二被告购买原告开发的丽景北街西侧恒大御景小区21-xxxx室房屋（面积125.63平方米），总价款752409元，首付款为302409元，按揭贷款支付450000元。合同附件四第（一）5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……2015年6月3日，原、被告及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告胡辉、王治明向农业银行贷款450000元，以涉案房屋进行抵押，原告系连带责任保证人，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2015年5月18日，原告将涉案房屋备案至被告胡辉、王治明名下。2016年11月1日，二被告验收涉案房屋。2018年10月以后，二被告开始逾期偿还贷款。银行催收逾期款项未果后，宣布涉案贷款本息全部提前到期，并于2019年1月25日从原告的母公司账户扣划358440.59元代偿二被告应还贷款本息。原告亦于2018年9月30日根据二被告在商品房买卖合同中确认的有效送达地址和联系方式（兴庆区解放东街丽达百货批发市场，手机尾号1189）向其邮政快递《还款提示函》一份，敦促被告补交逾期贷款本息。2019年6月25日，原告又向此地址给二被告邮寄《解除合同通知书》一份，载明“由于阁下逾期还款导致我司于2019年1月25日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息、罚息358440.59元……我司现正式通知您：⑴解除双方签订的合同，收回银川恒大御景21号楼xxxx室商品房……”，并限期被告搬离涉案房屋。二被告于次日签收邮件。后原告以被告违约为由诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行。按照该合同约定，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告胡辉、王治明逾期偿还贷款数期，原告昊天房产公司于2019年1月25日按《个人购房担保借款合同》约定的保证责任代被告胡辉、王治明向农业银行偿还贷款本息358440.59元。此时，原、被告约定的解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。2019年6月25日，原告已按被告提供的地址向其邮寄了《解除合同通知书》，合同自通知到达对方时解除，故原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于2019年6月26日解除。法院对原告请求确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除的诉讼请求予以支持，并对原告要求被告返还房屋的诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告配合其撤销备案手续的诉讼请求，双方虽然在合同中约定了买受人应协助出卖人办理解除合同的手续，但申请备案登记的义务主体系开发商，即原告昊天房产公司，且商品房预售登记属行政管理行为，并非商品房买卖合同生效的要件。故对原告的此项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、确认原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告胡辉、王治明签订的《银川市商品房买卖合同（预售已解除；二、被告胡辉、王治明于本判决生效之日起十日内将位于丽景北街西侧恒大御景小区21号楼xxxx室房屋腾退给原告宁夏昊天房地产开发有限公司；三、驳回原告宁夏昊天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11324元，减半收取计5662元，由被告胡辉、王治明负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司作为房屋出卖方享有获得房屋价款的合同权利。虽然上诉人胡辉、王治明通过银行按揭贷款已向被上诉人支付了下余房款，但被上诉人作为该笔贷款的保证人，在上诉人未能按约清偿银行贷款而导致被上诉人向贷款银行履行保证责任，代上诉人清偿了下余贷款的情况下，其获得房屋价款的权利并未实际实现。且依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，在买受人不能按期偿还按揭贷款，导致银行扣除出卖人款项，导致合同目的不能实现时，出卖方有权解除合同。一审判决确认双方《商品房买卖合同》已解除、上诉人返还房屋并无不当。对合同解除后上诉人已付购房款的返还上诉人可另行主张。上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11324元由上诉人胡辉、王治明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。