中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民终31号 上诉人（原审原告）：钟福金，男，1968年10月16日生，畲族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏醒，广东深亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔映西，国浩律师（北京）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区环岛东路1588号。 法定代表人：陈玲霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄重取，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建闽润律师事务所律师。 上诉人钟福金因与被上诉人香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司（以下简称香山公司）民间借贷纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2018）闽民初16号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。钟福金及其委托诉讼代理人崔映西，香山公司委托诉讼代理人谢锦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟福金上诉请求:撤销福建省高级人民法院（2018）闽民初16号之一民事裁定，指令福建省高级人民法院继续审理。事实与理由：一、钟福金的起诉完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，其诉权不应被剥夺。钟福金因与香山公司签订的七份《泊位VIP综合用房合同》，现以香山公司为被告，要求法院确认合同效力，案件属于人民法院管辖范围，钟福金的起诉应当被法院受理并作出实体审理，而不应当被人民法院拒绝裁判。二、钟福金提起的是确认之诉，即要求确认其与香山公司之间签订的七份《泊位VIP综合用房合同》的效力，合同效力既是当事人争议的焦点，也是法院依职权应当审查的内容，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，法院应当对案涉合同的效力予以确认，一审法院在对合同已经进行实体审查的情形下直接驳回钟福金的起诉没有法律依据。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定驳回钟福金的起诉系适用法律错误，本案系确认之诉非给付之诉，不具有《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“出借人请求履行买卖合同”的前提，本案钟福金并未要求对方履行买卖合同，而是要求确认《泊位VIP综合用房合同》的效力，一审法院适用该规定显属适用法律错误。四、一审法院认定《泊位VIP综合用房合同》是“以买卖合同作为民间借贷的担保”属于认定事实错误，双方当事人之间没有为借款进行担保的意思表示，而是在每次对借款进行结算的基础上另行签订买卖合同，当事人之间成立以物抵债的法律关系，如果案涉泊位及VIP综合用房是为案涉借款提供担保，那么双方应该在签订借款合同时一并签订买卖合同作为担保，本案系香山公司在不能履行当期债务的情况下将当期欠款作为购房款与钟福金签订买卖合同，两个合同相互独立，以欠款抵房款才是双方当事人的真实意思表示，本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“作为民间借贷合同的担保”的情形，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，本案案情与最高人民法院2016年12月28日发布的指导案例第72号案件案情一致，应当认定合同有效。五、即便认定钟福金与香山公司之间签订的《泊位VIP综合用房合同》构成某种非典型担保，也应当认定合同效力而不是驳回起诉，不论《泊位VIP综合用房合同》最终被认定为何种性质的合同，均不影响对合同效力的识别，即便案涉合同构成让与担保法律关系，对让与担保合同的效力也应当被认定为有效。综上，钟福金的起诉符合法律规定，案涉合同合法有效，一审法院错误驳回钟福金起诉剥夺其诉权，应予纠正。 香山公司答辩称，一、根据当事人之前签订的《借款合同》约定，当香山公司未能依约归还本金和支付利息时，香山公司应与钟福金按照1500万元每栋的价格签订买卖合同，因此钟福金与香山公司签订《泊位VIP综合用房合同》的真实目的是对钟福金与香山公司之间借款的担保，双方在借款之初就约定了以双方签订买卖合同来担保债权的实现，之后签订的买卖合同中双方也约定香山公司对案涉综合用房在一定期限内有回购权，因此双方之间不存在真正的买卖合同关系，一审法院裁定驳回钟福金的起诉并无不当。二、一审法院裁定驳回起诉并非属于剥夺钟福金诉权的情形，在一审过程中法院已经根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向钟福金释明变更诉讼请求，但钟福金拒绝变更，因此一审法院裁定驳回起诉，但并未剥夺其按照民间借贷纠纷提起诉讼的诉权，钟福金仍然可以按照民间借贷法律关系提起诉讼。三、钟福金要求确认案涉《泊位VIP综合用房合同》效力及支付违约金的诉讼请求实际就是属于履行买卖合同的表现。案涉《泊位VIP综合用房合同》均系为《借款合同》提供担保而订立，表面上为买卖合同，实质属于为《借款合同》提供担保，即在香山公司无法偿还借款的情形下钟福金可以依据案涉合同取得抵押物所有权，因此案涉合同明显属于流质情形，应属无效。即使本案按照买卖合同关系审理，钟福金要求确认案涉合同有效并支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，厦门市国土资源与房地产管理局多次向香山公司致函，明确指出案涉综合用房不能分割转让，如进行转让必须办理商品房预售许可证。在案涉综合用房未取得预售许可证的情形下，即使本案按照房屋买卖合同关系审理，案涉合同也应当被认定为无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。 钟福金向一审法院起诉请求：一、确认钟福金与香山公司签订的七份《泊位VIP综合用房合同》有效；二、判令香山公司向钟福金承担逾期交房的违约金（以2.25亿元为基数，按照日万分之二点五的利率，自2014年1月1日起暂计算至2017年12月31日止，共计8212.5万元）；三、本案诉讼费用由香山公司承担。 一审法院认定事实：一、2011年8月14日，钟福金与香山公司，担保方南亚公司、方东洛、陈玲霞签订一份编号为JK20110814的《借款合同》，约定钟福金于2011年8月15日向香山公司提供借款2亿元，借款期限二年（自2011年8月15日起至2013年8月14日止），月利率2.8%。香山公司应于每月5日前支付上月利息。如香山公司无违约，经其申请，钟福金同意延长借款期限一年至2014年8月14日止。香山公司应于2012年7月14日前归还借款本金5000万元、于2013年8月14日前归还借款本金1.5亿元。香山公司提供香山国际游艇会项目中49号至60号及63号、64号VIP综合用房共14栋作为抵押物。并约定香山公司应当按约定的期限支付利息和归还本金，如有特殊情况，经钟福金同意后，利息支付和本金归还时间最多延迟十天。若在钟福金同意的延长期限内香山公司仍未支付利息或归还本金，香山公司同意将抵押物的任意一栋按1500万元与钟福金签订买卖合同。超过三个月仍未支付利息或归还本金的，钟福金有权解除本合同。钟福金向香山公司购买香山国际游艇会项目62号VIP综合用房（含两个泊位），购房款为3980万元。2011年8月15日，香山公司出具一份《收据》,载明：收到钟福金先生付来借款人民币2亿元。并注明本款由邱瑞河民生银行卡付来122839501.20元、张子贤民生银行卡付来40019694.40元、张乐欣民生银行卡付来18156358.40元、钟福金建行转账1200万元、赖耀铭建行转账6984446元。 二、2011年8月14日，香山公司为甲方，案外人赖耀铭为乙方签订一份《顾问合同》，约定甲方聘请乙方为财务顾问，时间期限为二年（自2011年8月15日起至2013年8月14日止）。乙方为甲方提供财务咨询、投资融资等财务顾问服务。甲方向乙方支付顾问费用。顾问费用总额4800万元，按月支付，在每个月5日之前支付当月的顾问费200万元。经双方协商，顾问期限可以延长一年，延长期间顾问费为2400万元。甲方以香山国际游艇会项目中65号至66号VIP综合用房共计2栋作为抵押物。顾问费支付时间经乙方同意后最多延迟十天，若在乙方同意延长期限内甲方仍未支付利息，甲方同意将抵押物的任意一栋按1500万元与乙方签订买卖合同。连续三个月未支付顾问费的，乙方有权解除合同。甲方同意将二栋抵押物按1500万元与乙方签订买卖合同。 三、2012年2月9日，香山公司与钟福金签订《补充协议》,约定《借款合同》约定的钟福金购买的标的物从62号V1P综合用房变更为61号VIP综合用房，购房款数额不变。同日，香山公司作为出卖人，钟福金作为买受人签订编号为20120209的《泊位VIP综合用房合同》，约定钟福金向香山公司购买61号泊位VIP综合用房，按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款为3980万元（含二个泊位，一张皇冠会籍，泊位另有增加届时按尺寸另行计价）。同日，钟福金、赖耀铭、香山公司出具《说明》，确认香山公司以2011年8月15日至2011年12月30日的借款利息1980万元抵扣钟福金应支付的购买61号泊位VIP综合用房房款。 四、2012年2月10日，香山公司作为出卖人，钟福金作为买受人签订编号为20120210的《泊位VIP综合用房合同》，约定钟福金向香山公司购买49号泊位VIP综合用房。按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款1500万元（含一个泊位，一张皇冠会籍，泊位另有增加届时按尺寸另行计价）。买受人签订合同3日内一次性付清总价款1500万元（按JK20110814合同执行）。出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的泊位VIP综合用房交付买受人使用。签订本合同时钟福金已明确知悉购买VIP综合用房的现状，目前暂无法办理VIP综合用房的产权登记。香山公司出卖给钟福金的是泊位VIP综合用房使用权，使用权至2055年8月15日，如以后泊位VIP综合用房可以办理独立产权至钟福金名下时，香山公司应无条件为钟福金办理，并承担所有的有关税费等。同日，香山公司为甲方，钟福金为乙方签订一份《补充协议书》，约定鉴于甲、乙双方在2012年2月10日签订的编号为20120210的泊位VIP综合用房的购房合同，是执行JK20110814合同按1500万元向甲方购买，甲方若在2012年6月30日前能把前期所需付的本金利息及甲乙双方商定的滞付利息一次性给付乙方，乙方必须原价回购给甲方。超过2012年6月30日买卖合同成立。乙方在收到甲方支付的全部所欠本金利息及滞付利息后3个工作日内办理完成相关手续，回购所发生的费用由甲方承担。 五、2012年3月19日，香山公司作为出卖人，钟福金作为买受人签订编号为XS20120317的《泊位VIP综合用房合同》，约定钟福金向香山公司购买50号VIP综合用房。按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款1500万元（含一个泊位，一张皇冠会籍，泊位另有增加届时按尺寸另行计价），其他约定内容与前述购买49号泊位VIP综合用房的《泊位VIP综合用房合同》相同。同日，香山公司为甲方与钟福金为乙方签订一份《补充协议书》，约定鉴于甲、乙双方签订的编号XS20120317的泊位VIP综合用房的购房合同，是执行JK20110814合同按1500万元向甲方购买，甲方若在2012年9月30日前能把前期所需付的本金利息及甲乙双方商定的滞付利息一次性给付乙方，乙方必须原价回购给甲方。超过2012年9月30日买卖合同成立。乙方在收到甲方支付的全部所欠本金利息及滞付利息后3个工作日内办理完成相关手续，回购所发生的费用由甲方承担。 六、2012年3月19日，香山公司、钟福金、赖耀铭共同出具一份《说明》，内容为：根据双方签订的编号JK20110814借款合同和顾问协议，我司如不能按期支付利息和本金时，我司愿意拿我方开发的香山游艇项目下泊位VIP综合用房进行抵扣。现因我司不能支付2011年12月至2012年3月共计四个月利息和本金及顾问费共计3100万元，我司愿意拿编号为第49、50号的泊位综合用房抵扣上述利息和本金及顾问费。钟福金、赖耀铭视同收到我司支付的利息和本金及顾问费，我司视同收到该泊位VIP综合用房房款。同时根据双方签订的补充协议，如果我司有条件回购时，则钟福金、赖耀铭应配合办理退房。 七、2012年5月5日，香山公司与钟福金签订编号为XS20120505的《泊位VIP综合用房合同》，购买51号泊位VIP综合用房，按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款1500万元（含一个泊位，一张皇冠会籍，泊位另有增加届时按尺寸另行计价）,其他约定内容与前述购买49号泊位VIP综合用房的《泊位VIP综合用房合同》相同。 八、2012年6月15日,香山公司为甲方、赖耀铭为乙方、钟福金为丙方，签订一份《补充协议》，主要内容为：2011年8月11日，甲方聘请乙方为财务顾问，签订《顾问合同》，随后，在乙方的帮助下，2011年8月14日，甲方与丙方签订编号JK20110814《借款合同》，约定甲方向丙方借款2亿元，月利率2.8%,甲方按月向丙方支付利息。由于甲方均只部分履行合同项下的付款义务，但有把握在2012年12月31日之前即可以按约付款，三方达成如下补充协议：1.甲方应尽量安排资金，按月向乙方支付顾问费及向丙方支付利息，确实履行借款合同和顾问合同义务。2.甲方如确实因资金困难无法按时履行合同义务，拖欠乙方的顾问费及拖欠丙方的利息，均按拖欠款的3.8%从拖欠之日起至还清之日止计算滞纳金。3.甲方拖欠乙方的顾问费、滞纳金及拖欠丙方的利息、滞纳金总计达到1500万元时，甲方应与乙方、丙方签订买卖合同，将JK20110814借款合同及顾问合同项下抵押物中任意一栋房产处置给乙方、丙方。4.甲方要求回购房产的，回购价款应于当日付清，回购价为原价1500万元及从拖欠顾问费、利息之日起至要求回购房产之日止按拖欠款3.8%计算的滞纳金，甲方于2012年12月31日之后要求回购房产的，回购价三方另行商定。5.甲方未能按借款合同约定归还任何一期借款本金的,甲方应按不低于借款合同约定的抵押物面积和条件，与丙方签订买卖合同，另行提供VIP综合用房按每栋1500万元作价处置给丙方。6.甲方不应将借款合同及顾问合同项下的抵押物及已处置给乙方、丙方的VIP综合用房另行抵押或处置给其他方。否则，甲方除应继续履行合同外，每违约一栋，还应向乙方、丙方支付违约金1500万元。 九、2012年6月30日，钟福金与香山公司签订编号为XS20120630的《泊位VIP综合用房合同》，购买52号泊位VIP综合用房，按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款1500万元（含一个泊位，一张皇冠会籍，泊位另有增加届时按尺寸另行计价），其他约定内容与前述多份《泊位VIP综合用房合同》相同。 十、同日，香山公司、钟福金、赖耀铭共同出具一份《说明》，内容为：根据双方签订的编号JK20110814借款合同和顾问协议，我司如不能按期支付利息和本金时，我司愿意拿我方开发的香山游艇项目下泊位VIP综合用房进行抵扣。现因我司不能支付2012年4月至2012年7月共计四个月利息和本金及顾问费共计3040万元，我司愿意拿编号为第51、52号的泊位综合用房抵扣上述利息和本金及顾问费。钟福金、赖耀铭视同收到我司支付的利息和本金及顾问费，我司视同收到该泊位VIP综合用房房款。同时根据双方签订的补充协议，如果我司有条件回购时，则钟福金、赖耀铭应配合办理退房。 十一、2012年7月16日，香山公司为甲方，钟福金为乙方签订一份《结算书》，主要内容为：双方对编号JK20110814《借款合同》及所有补充协议书的履行情况结算如下，1.2012年7月14日，甲方应支付乙方本金5000万元。2.截至2012年7月31日，甲方还应支付给乙方的利息为4360万元。其中从2011年8月15日至2011年11月30日应支付的利息1960万元，及2011年12月1日至31日的部分利息20万元，共计1980万元，与乙方向甲方购买的香山游艇项目第61号泊位VIP综合用房的首期购房款相互抵消。甲方曾于2012年1月支付利息100万元。甲方还应支付的利息为4360万元。3.截至2012年7月31日，甲方应支付给乙方的违约金为828.4万元。4.乙方以6000万元向甲方购买了49、50、51、52号共4个泊位VIP综合用房，该购房款与上述甲方应向乙方支付的本金、利息、违约金在相同数额内（即6000万元）相互抵消。5.截至2012年7月31日，甲方还应向乙方支付的本金、利息、违约金为4188.4万元。6.双方同意乙方再以6000万元向甲方购买第53、54、55、56号4个泊位VIP综合用房，该购房款与上述甲方应向乙方支付的本金、利息、违约金4188.4万元，及乙方向赖耀铭受让的债权2142万元在相同额度内（即6000万元内）相互抵消。抵消后，甲方还应向乙方支付本金、利息、违约金330.40万元。甲方应于2012年9月5日之前支付。7.双方同意甲方于2012年12月31日之前要求向乙方回购上述第49、50、51、52、53、54、55、56号任意一个泊位VIP综合用房，回购价为1500万元及按1500万元从2012年8月1日起至回购之日止以月利率3.8%计算的利息之和。回购款应于回购当日支付。否则，乙方有权不同意甲方的回购要求。甲方于2012年12月31日之后要求回购上述任意一个泊位VIP综合用房的，回购价双方另行协商商定，无法达成合意的，不予回购。 十二、2012年7月16日，香山公司为甲方，赖耀铭为乙方签订一份《结算书》，对《顾问合同》及所有补充协议的履行情况进行结算，明确截至2012年7月31日,甲方还应向乙方支付的顾问费、违约金为2142万元。同日，赖耀铭向香山公司出具一份《债权转让通知书》，明确其将该顾问费、违约金2142万元债权全部转让给钟福金，请香山公司于2012年7月31日之前向钟福金履行该支付义务，否则应向钟福金承担违约责任。香山公司于当日签收回执确认已收到该债权转让通知书正本，将向钟福金履行支付义务。 十三、同日，即2012年7月16日，香山公司又分别与钟福金签订了购买53号、54号、55号、56号泊位VIP综合用房的四份《泊位VIP综合用房合同》，约定内容与前述多份《泊位VIP综合用房合同》相同。 十四、2012年7月20日，香山公司为甲方，钟福金为乙方签订《解除合同协议书》，内容为：1.双方同意解除《借款合同》及所有的补充协议，终止该《借款合同》及所有的补充协议书的履行。2.甲方应于2012年7月31日之前归还乙方本金1.5亿元。3.乙方应于甲方支付上述本金1.5亿元的同时向甲方支付购买香山游艇项目第61号泊位VIP综合用房的第二期购房款2000万元。4.甲、乙双方互负的上述债务可在相同数额内（即2000万元）相互抵消。5.双方对上述《借款合同》及所有的补充协议书的履行情况已经进行结算，依据结算书，甲方还应于2012年9月5日之前向乙方支付本金、利息、违约金330.4万元。同时，双方应切实履行泊位VIP综合用房购房合同。6.双方均不得就《借款合同》及所有的补充协议书再向对方作任何实体或程序上的主张。 十五、2012年7月25日，香山公司为甲方、赖耀铭为乙方签订《解除合同协议书》，内容为：1.双方同意解除《顾问合同》及所有的补充协议，终止该《顾问合同》及所有的补充协议书的履行。2.双方对上述《顾问合同》及所有的补充协议书的履行情况已经进行结算，并已按结算书实际履行，双方均不得就《顾问合同》及所有的补充协议书再向对方作任何实体或程序上的主张。 十六、2012年7月31日，香山公司为甲方，赖耀铭为乙方又签订一份《顾问合同》，约定甲方聘请乙方为甲方财务顾问，实际期限为一年（自2012年8月1日起至2013年7月31日止）。甲方向乙方支付顾问费1800万元，按月支付，在每个月5日之前支付当月的顾问费150万元。 十七、2012年8月3日，钟福金为甲方，香山公司为乙方、南亚公司为丙方、方东洛为丁方、陈玲霞为戌方，又签订一份编号为JK20120803的《借款合同》，主要内容为，双方曾签订协议书同意终止编号JK20110814的《借款合同》及二份补充协议的履行，乙方应于2012年7月31日之前归还甲方借款1.5亿元。因乙方资金未到位无法归还该款，乙方要求将该欠款转为借款，丙、丁、戌自愿为乙方的还款向甲方提供担保，甲方表示同意。1.乙方对甲方的欠款1.5亿元转为向甲方的借款，用于香山国际游艇俱乐部项目的开发建设。2.借款利息按月利率2.8%计算，于每个月的5日之前支付当月利息。3.借款期限为一年，即自2012年8月1日起至2013年7月31日止。4.乙方以香山国际游艇会项目中的第号至号及第063号VIP综合用房共计栋作为抵押物。5.乙方未能依约支付每月利息的，每迟延一日，应按拖欠款以月利率3.8%计算的利息向甲方支付违约金。连续两个月未支付利息的，乙方同意将抵押物的任意一栋以不高于人民币1500万元的价格售予甲方。乙方未能在2012年12月31日之前支付截止该日之前依约应支付的利息、违约金的，甲方有权解除合同。 十八、2012年9月15日,香山公司与钟福金签订编号XS20121019的《泊位VIP综合用房合同》，购买57号泊位VIP综合用房，约定价款等内容与前述多份《泊位VIP综合用房合同》相同。 十九、2012年10月18日，香山公司为甲方，钟福金为乙方，赖耀铭为丙方签订《协议书》，内容为：1.双方于2012年9月签订购房协议，乙方以1500万元购买甲方香山国际游艇项目第57号泊位VIP综合用房，该购房款与甲方对乙、丙方的到期债务在相同数额内相互抵消。2.甲方对乙、丙方的到期债务为1504.6152万元。3.甲、乙、丙方债务在相同数额内相抵后，甲方仍欠乙、丙方6.7077万元。 二十、2012年12月13日，香山公司与钟福金签订编号XS20121019的《泊位VIP综合用房合同》,购买58号泊位VIP综合用房，约定价款等内容与前述多份《泊位VIP综合用房合同》相同。 二十一、2012年12月5日，香山公司为甲方，钟福金为乙方，赖耀铭为丙方签订《协议书》，内容为：1.双方于2012年12月签订购房协议，乙方以1500万元购买甲方香山国际游艇项目第58号泊位VIP综合用房，该购房款与甲方对乙、丙方的到期债务在相同数额内相互抵消。2.甲方对乙、丙方的到期债务为1782.4524万元。3.甲、乙、丙方债务在相同数额内相抵后，甲方仍欠乙、丙方282.4524万元。 二十二、2012年12月30日，香山公司为甲方，钟福金为乙方又签订《解除协议书》，内容为：1.甲、乙双方提前解除编号为JK20120803的《借款合同》，甲方于本协议签订之日向乙方归还借款1.5亿元。2.双方同意甲方的付款与乙方及赖耀铭应支付甲方的购买编号为8、9、10、11、12、13、14、15、16、59号的10栋香山游艇项目泊位VIP综合用房的购房款1.5亿元相互抵消（注：乙方自愿为赖耀铭支付购买编号为第59号的香山游艇项目泊位VIP综合用房的购房款）。3.双方对该《借款合同》的履行没有任何异议，双方均不得就该《借款合同》再向对方作任何实体或程序上的主张。 二十三、同日，香山公司为甲方，赖耀铭为乙方签订《解除协议书》，约定解除《顾问合同》的履行；双方对《顾问合同》的履行欠款已经进行结算，并已实际执行，双方均不得再向对方作任何实体或程序上的主张。 二十四、2012年12月31日,香山公司与钟福金签订了编号为XS20130202-9的《泊位VIP综合用房合同》,购买8、9、10、11、12、13、14、15、16号泊位VIP综合用房，按栋计算该泊位VIP综合用房使用权总价款1.35亿元，其他约定内容与前述多份《泊位VIP综合用房合同》相同。同日，香山公司与赖耀铭签订购买59号泊位VIP综合用房的《泊位VIP综合用房合同》，价款为1500万元。 二十五、同日，香山公司与钟福金、赖耀铭又签订一份《回购协议》,约定，钟福金、赖耀铭于2012年12月31日向香山公司共购买了10栋香山游艇项目泊位VIP综合用房，香山公司在2013年12月31日之前向钟福金提出回购部分或全部泊位VIP综合用房的，钟福金予以同意，回购价可低于市场价，初步确定回购价按以下方式计算：1500万元，加上回购日每超过该房的购房日一个月增加价款57万元。香山公司与钟福金、赖耀铭的购房合同约定的每栋房价1500万元系香山公司自愿提出，香山公司不会也不应就此提出任何异议。钟福金购买61号泊位VIP综合用房的购房尾款2000万元，钟福金于2013年12月31日之前向香山公司支付。双方并签订一份《补充协议》，约定将2012年12月31日签订的《泊位VIP综合用房合同》中约定的9栋VIP综合用房中的8、9、12号房变更为第1号岛编号为144、145、146号，《泊位VIP综合用房合同》中有关条款作相应变更，其余不变。 二十六、香山公司于2012年1月16日汇款100万元至钟福金账户以偿还借款利息。钟福金予以确认。香山公司并主张其还于2011年8月15日、9月6日、10月13日共计汇款500万元至赖耀铭账户，用于偿还本案借款合同项下利息，钟福金则不予认可。 另查明，钟福金于2013年以香山公司为被告起诉至厦门市中级人民法院，请求判决香山公司交付49号泊位，并在2013年12月30日前交付符合合同约定的泊位VIP综合用房。厦门市中级人民法院经审理后作出(2013)厦民初字第1247号民事判决，判令香山公司于判决生效之日起七日内将符合合同约定的第49号泊位及VIP综合用房交付给钟福金。香山公司不服向福建省高级人民法院提起上诉,福建省高级人民法院经审理后作出(2015)闽民终字第407号民事裁定，将该案发回重审。重审后，钟福金向厦门市中级人民法院申请撤诉，厦门市中级人民法院作出(2016)闽02民初33号民事裁定予以准许。 围绕双方当事人对本案讼争七份《泊位VIP综合用房合同》性质是房屋买卖关系还是为民间借贷合同提供的担保之争议，一审法院审查认定如下： 钟福金认为，其与香山公司之间分别存在民间借贷关系和房屋买卖合同关系，彼此独立，真实有效。双方对借贷关系中的本金利息进行核算对账，在对账基础上签订买卖合同，以VIP综合用房的使用权抵偿到期债务，符合最高人民法院指导案例72号的裁判要旨。双方是对已经逾期的债务进行处理，用泊位VIP综合用房抵偿到期债务，并非《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。香山公司也未能提供买卖合同作为借款合同担保的任何证据，对担保的金额、期限、担保形式均不能明确，其主张不能成立。 香山公司认为，该案双方系民间借贷关系。香山公司在借款到期后，由于经济困难，不能按期足额履行债务，签了讼争七份《泊位VIP综合用房合同》，其中所约定的价款1500万元是根据《借款合同》的约定，购房款均是以借款本息抵扣，属于我国法律所禁止的流押流质行为，所以案涉七份合同性质名为买卖，实为民间借贷的担保。 一审法院审查认为，钟福金以其与香山公司签订的讼争七份《泊位VIP综合用房合同》为据，要求确认该七份合同效力以及香山公司承担逾期交房违约责任，香山公司主张并举证证明该七份合同系为其与钟福金之间的民间借贷关系提供担保，双方对彼此之间是否系房屋买卖关系存在争议。根据2011年8月14日的《借款合同》内容，香山公司以香山游艇会项目49号至60号及63、64号泊位VIP综合用房作为抵押物向钟福金借款2亿元；香山公司未能依约支付利息和归还本金，应将抵押物的任意一栋按1500万元与钟福金签订买卖合同。可见双方在借款之初就达成了以包含本案讼争的49、50、51、52、57、58号泊位VIP综合用房在内的不动产作为借款合同项下抵押担保的合意。后双方签订案涉多份《泊位VIP综合用房合同》买卖前述泊位VIP综合用房，但双方针对49、50号泊位VIP综合用房的《泊位VIP综合用房合同》又补充约定该两份合同系执行《借款合同》按1500万元向香山公司购买，香山公司以该泊位VIP综合用房房款抵扣利息、顾问费等欠款，以及香山公司有权回购等；双方针对第51、52号泊位VIP综合用房的《泊位VIP综合用房合同》亦同样约定香山公司以该泊位VIP综合用房房款抵扣利息、顾问费等欠款，以及香山公司有权回购等。及至2012年7月16日的《结算书》里也再次明确了该四个泊位VIP综合用房购房款与香山公司应支付钟福金的借款本金、利息和违约金相互抵消，香山公司有权就上述四个泊位VIP综合用房进行回购。故双方就签订上述四份《泊位VIP综合用房合同》的本意均系根据《借款合同》约定为香山公司向钟福金的2亿元借款提供担保。虽然双方于2012年7月20日签订《解除合同协议书》，解除《借款合同》及所有的补充协议,约定双方应履行泊位VIP综合用房购房合同，但双方随后又于2012年8月3日重新签订将1.5亿元欠款转为借款的《借款合同》,实际上将借贷关系进行延续，借贷关系并未终结。此后双方又签订了57、58号泊位VIP综合用房的两份《泊位VIP综合用房合同》以及《协议书》，仍是以香山公司的到期债务在购房款1500万元相同数额内相互抵消，扣除相应款项后，香山公司对钟福金仍负有债务。之后香山公司与钟福金再度解除2012年8月3日《借款合同》并签订购买8、9、10、11、12、13、14、15、16号泊位VIP综合用房的合同，但也是以香山公司的欠款抵扣购房款，双方并签订《回购协议》约定了香山公司有权回购及回购价格、每月固定增加价款等内容，明显区别于通常意义上的房屋买卖合同。 由上可见，该案讼争七份《泊位VIP综合用房合同》，钟福金并没有实际支付相应的价款，而是以其出借给香山公司的2亿元借款本金、利息，及香山公司应支付给赖耀铭的顾问费，还有香山公司逾期支付2亿元借款本金、利息及顾问费的违约金，经结算后折抵成相应购房款。香山公司在签订《泊位VIP综合用房合同》之后对钟福金仍负有债务。双方虽两次解除借款合同，但仍是以继续签订新的借款合同或约定香山公司有权回购等方式直接或间接延续借贷关系，借贷关系并未实际终结，所签订的《泊位VIP综合用房合同》实际上系作为《借款合同》项下的本金偿还和利息、违约金支付的担保。故案涉七份《泊位VIP综合用房合同》不属双方协商一致，终止借款合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，重新建立买卖合同关系的情形,不符合最高人民法院指导案例72号的指导意见精神，签订房屋买卖合同系作为民间借贷合同的担保，本案法律关系性质系名为买卖实为民间借贷纠纷。 基于上述情况，一审法院依法对本案认定的法律关系性质向钟福金进行了释明。经释明，钟福金于2018年12月27日向一审法院提交《变更诉讼请求申请》及《追加当事人申请书》，申请追加南亚公司、方东洛、陈玲霞为该案被告并变更诉讼请求为：1.判令香山公司偿还借款本金2亿元，并按照每年24%的利率，偿还至2011年8月15日起至实际付清之日期间的利息（暂计至2018年1月25日，利息为3.14亿元）；2.南亚公司、方东洛、陈玲霞承担连带保证责任；3.该案诉讼费用由香山公司、南亚公司、方东洛、陈玲霞负担。在一审法院对钟福金的上述变更诉讼请求依法进行审理过程中，钟福金于2019年5月10日向该院提交《变更诉讼请求申请》，申请再次变更诉讼请求为：1.确认钟福金与香山公司签订的七份《泊位VIP综合用房合同》有效（合同编号分别为20120210、XS20120317、XS20120505、XS20120630、XS20121019两份、XS20130202-9）；2.判令香山公司向钟福金承担逾期交房的违约金（以合同总金额2.25亿元为基数，按照日万分之二点五的利率，自2014年1月1日起暂计算至2017年12月31日止，共计8212.5万元）；3.本案诉讼费用由香山公司承担。钟福金并于2019年5月25日撤回对南亚公司、方东洛、陈玲霞的起诉，一审法院裁定予以准许。 一审法院认为，讼争七份《泊位VIP综合用房合同》系为当事人双方民间借贷合同提供的担保，本案系民间借贷纠纷，经一审法院释明钟福金虽同意依该法律关系性质变更了诉讼请求，但在一审法院对其变更后诉讼请求进行审理过程中，钟福金再次变更诉讼请求，仍旧坚持要求确认案涉七份《泊位VIP综合用房合同》有效及由香山公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，应当认定其拒绝变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据该规定，本案应裁定驳回钟福金的起诉。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回钟福金的起诉。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉《泊位VIP综合用房合同》的性质以及一审法院应否裁定驳回钟福金的起诉。 根据本案已查明事实，其一，钟福金与香山公司于2011年8月14日签订编号为JK20110814《借款合同》中约定香山公司以香山国际游艇会项目中的部分综合用房为借款提供抵押担保，香山公司若未能按期还款付息，则同意将抵押综合用房中的任意一栋按1500万元的价格与钟福金签订买卖合同。根据该合同约定，钟福金在借款发生时就借款的资金安全已经要求香山公司提供相应的抵押担保，若香山公司未按期还本付息，钟福金可以与香山公司签订《泊位VIP综合用房合同》，将香山公司所欠本息用于支付购房款以便获得相应抵押物，由此可见双方在借款发生之初即已达成以固定价款签订买卖合同实现债权的合意。其二，在借款期限届满之前钟福金与香山公司签订部分《泊位VIP综合用房合同》，各方并共同出具《说明》及《补充协议书》《协议书》，协议购房款项均以所欠利息进行抵扣，同时又约定香山公司可行使回购权，由此可见钟福金与香山公司签订《泊位VIP综合用房合同》与双方成立在先的借款关系密不可分，其根本目的并非获得案涉泊位及综合用房，而系为债权的实现增强保障，否则难以解释双方之间关于香山公司在一定期限内还本付息后对相应的泊位和综合用房仍享有回购权的约定。且在《泊位VIP综合用房合同》中载明签订合同时钟福金已明确知悉购买VIP综合用房的现状，目前暂无法办理产权登记，即便如此双方仍签订合同亦有违房产交易以期获取实物资产的常理。其三，虽钟福金与香山公司曾解除《借款合同》，但在香山公司未清偿前期借款的情形下双方又再次签订《借款合同》，将香山公司此前所欠款项转化为借款，同样作出以综合用房作为抵押的约定，并在结算的基础上签订相应的《泊位VIP综合用房合同》，约定香山公司在一定条件下享有回购权。结合前述案件事实，该行为本质上仍然是履行双方之前签订《借款合同》中有关香山公司不能还本付息时，钟福金得以通过与香山公司签订买卖合同方式实现债权的相关约定，再次签订《泊位VIP综合用房合同》亦是为了实现钟福金对香山公司之前尚未清偿的债权，体现出为钟福金出借给香山公司款项提供担保的意图。其四，合同实际履行中，双方就49、50号泊位签订的《泊位VIP综合用房合同》及《补充协议书》显示，《补充协议书》中明确购房合同系双方执行《借款合同》的相关约定，即钟福金按1500万元向香山公司购买相应泊位和综合用房，香山公司以该泊位VIP综合用房房款抵扣利息、顾问费等欠款，以及香山公司有权回购等，钟福金与香山公司签订《泊位VIP综合用房合同》的行为实际是履行《借款合同》约定的义务，双方之间的权利义务基础仍然是《借款合同》，签订《泊位VIP综合用房合同》系双方履行《借款合同》的表现形式，并非另行达成独立的买卖合同关系。因此，一审法院认为钟福金与香山公司签订案涉《泊位VIP综合用房合同》的真实目的是为双方之间的借贷关系提供担保，而非另行建立买卖关系，本案法律关系性质名为买卖实为借贷有相应事实与法律依据，本院予以维持。 钟福金主张即便案涉《泊位VIP综合用房合同》构成某种非典型担保，现钟福金的诉讼请求为要求确认其与香山公司之间签订的买卖合同效力，起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的要件，法院也应对案涉合同的效力作出认定，而非裁定驳回钟福金的起诉。然据以上分析，钟福金与香山公司之间签订的《泊位VIP综合用房合同》系香山公司为其向钟福金所借款项提供的担保，双方的基础法律关系为民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中钟福金在签订《泊位VIP综合用房合同》时即已明确知悉购买VIP综合用房的权属现状，因而其诉讼请求虽为确认其与香山公司之间签订的七份《泊位VIP综合用房合同》合法有效，并未要求香山公司按照合同约定交付相应房产，但该诉讼请求的实质仍在于对合同形式上所体现的买卖关系予以确认，其目的在于通过对案涉《泊位VIP综合用房合同》效力的认定以实现钟福金取得合同项下相应泊位及综合用房的合法化。可相与印证的是，钟福金要求香山公司支付逾期交房违约金的诉讼请求即为要求香山公司履行买卖合同的体现。在案涉事实显示合同性质名为买卖实为借贷的情形下，其要求确认买卖合同关系即不能成立。一审法院认定本案基础法律关系为民间借贷后向钟福金释明变更诉讼请求，在钟福金仍坚持以确认案涉合同效力及由香山公司支付逾期交房违约金为诉讼请求的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定裁定驳回钟福金起诉符合法律规定。 综上，钟福金的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定,裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 颖 审判员 贾清林 审判员 杨 春 二〇二〇年六月二十九日 书记员 王薇佳