文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初26180号原告（反诉被告）：郜飏静，女，1991年8月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：艾磊华，男，1990年6月30日出生，汉族，住江西省新余市渝水区，系原告配偶。被告（反诉原告）：黄明丁，男，1984年8月15日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。原告（反诉被告）郜飏静诉被告（反诉原告）黄明丁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郜飏静及其委托代理人艾磊华、被告（反诉原告）黄明丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郜飏静就反诉辩称并向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的房屋租赁合同（依据合同第10条第1款，被告没有履行维修责任；第11条第4款，被告提前解除合同要求原告提前搬离）；2.被告退还原告签订合同时所支付的押金9000元；3.被告退还在出租期间垫付的修理费用355元（具体指原告入住时更换房屋大门的木门门锁费用250元、清洗油烟机设备购买费用35元、卫生间里洗漱台维修费70元。其中洗漱台维修费总共花去150元，当时原、被告协商一致，由原告负担70元，被告负担80元）；4.被告向原告支付违约金9000元（依据合同第11条第4款）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月13日由经纪方满堂红置业有限公司介绍并签订《租赁合同》，由被告把其在广州市天河区天朗明居N6栋1504号房（以下简称案涉房屋）出租给原告。被告在出租期间多次违反双方所签订的合约中第十项第一条：“承担房屋设备正常的维修费用”，拒绝为房屋设备的自然损坏承担维修费用，严重影响原告的正常生活。2019年6月19日被告在双方就被告违约问题协商时提出提前中止合同，违反了合同的第十一项第四条：“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方。”且在协商过程中辱骂原告，并说：“你慢慢走法律程序。”满堂红置业有限公司在6月19日后多次参与调解，均被被告无理拒绝。被告2018年9月不回应原告提出被告负担修理内门门锁费用（250元），搬进去的时候就是坏的，被告声称换一个锁芯就好，但实际是整个锁都损坏必须换新。被告在6月12日拒绝支付洗漱台老化歪斜维修费用，最后经过协商被告负担了一半的80元修理费用，原告负担了本不应该负责的70元。被告在2018年9月提出所出租的物业中的油烟机需要一个设备清理，被告说出租的物业内有这个仪器，实际上是没有的。原告购买仪器花费35元，由此和之前的锁芯可见，被告多次扯谎没有信誉可言。被告在2019年6月19日拒绝维修老化的水龙头，并在协商过程中辱骂原告，公然违约要求原告隔日搬出案涉房屋，并让原告慢慢走法律程序。原告于2019年7月11日依法至法院起诉立案要求依法解除合同并于2019年7月13日搬离案涉房屋，且于2019年7月14日通知被告交接房屋，所以不存在7月13日至20日的房租与滞纳金。被告所说的拖欠情况并不存在，物业费已按时缴纳，并无拖欠。水电费煤气也在7月13日前缴纳过了，鉴于水电煤气计费有一定滞后性，7月使用的水电煤费一般在8月份才会出账单，原告愿意补齐所需部分。在被告辱骂驱赶以及房屋设备损坏无法正常生活的情况下，原告作为守约方有权提前解除合同。并且被告应依照合同退回所有扣留押金并且支付原告违约金。根据合同第十一条第三款，人为损坏部分才在赔偿范围内，但被告所提供的证据中均没有家电设备系人为损坏的证明。所谓修理费用条款的收据项目说明竟然是：“除甲醛”。并没有提供被告所谓“屎、尿”的相关证据。2019年7月14日交接房屋的视频证明被告诬赖原告，被告在视频中无端指责床垫有尿味，视频中床垫还十分干净整洁到反诉状里床垫就变成被粪便导致损坏无法修复了。视频里还说是尿味，到反诉状里就变成屎了，这明显是撒谎导致的前后矛盾。视频中被告说：“好了，可以走了。”原告讽刺回应：“好了没问题了吧？沙发上没有屎味吧？”结果被告竟然顺势开始指责沙发上有猫屎味，并且前后矛盾在之后改口成猫尿味。原告拥有交接房屋时床垫干净整洁的视频证据，被告没有提供床垫由于人为损坏无法修复的证明。另，当初承租的时候被告微信告知原告，床与沙发并非其所有。但现在被告又拿出所谓的床垫费用明细（客户号码是他自己的号码）。前后矛盾，与事实严重不符，存在伪造证据嫌疑。且交房当日，被告在原告尚未到场的情况下擅自撬开了门锁，后经由物业建议报警。出警记录完整的记录了被告无理诬赖原告损坏他各种房屋设施的情况（灶台、抽油烟机、味道等等，并被警察驳回），并且两位警察同志都表示没有闻到异味。黄明丁就本诉辩称并向本院提出反诉请求：1.原告支付2019年7月13日至2019年7月20日的租金1200元及其滞纳金720元（自2019年7月13日计至2019年7月20日，按每逾期一日2%的标准计算；依据合同第11条第2款），合计1920元；2.原告支付租赁期内（截止至2019年7月14日原告进行读数的度数）未缴纳的水电燃气物业等费用合计400元（其中水电燃气费合计322.5元；物业费是2019年7月1日至2019年7月21日期间的金额为78.5元）；3.押金9000元归被告所有；4.原告支付房屋内设备维修费用共计2256元（具体包括马桶维修150元、厨房水龙头购置费58元、沙发和床垫除异味费用2048元）；5.原告照价赔偿无法修复的慕思床垫一张5000元（床垫上面的污渍无法清除，因此需要更换一张新的床垫，更换费用约需5000元）；6.原告赔偿被告误工费1500元和交通费500元；7.原告承担本诉和反诉的全部诉讼费。事实和理由：被告与原告双方于2018年8月13日经由经纪方满堂红（中国）置业有限公司介绍签订编号为20090650的房屋租赁合同，被告将案涉房屋出租给原告，租赁期自2018年8月13日起至2019年8月12日止，共计12个月，原告应于每月13日前缴纳下月租金。被告于7月12日通知原告7月13日要及时交房租。原告7月13日未缴纳租金，7月14日原告自愿提前把房屋交回给被告，但是双方只是交接了房屋，原告也不与被告结算水电燃气物业等费用，双方也没有正式书面解除合同。被告于7月14日晚再次催促原告，但原告还是拒交房租。按照合同第十一条第二款规定：逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。直到7月21日原告仍未缴纳房租，被告正式通知原告收回房屋并没收其押金。7月14日房屋交接时出现房屋的一些设施存在故意破坏以及动物粪便导致的异味（原本被告要求把租赁屋内禁止养宠物写入合同，因为经纪方疏忽没写入，但是被告于8月20日发现原告在屋内养宠物之后提醒其注意不要让宠物爬到在家具上造成异味），被告于7月21日正式收回房屋之后联系相应维修人员进行了维修。因为动物或小孩粪便导致其中一个房间的床垫存在严重的霉变，无法修复。根据莫世境发给被告的原告老公企图威胁被告的聊天记录显示，原告的老公于6月22日拿合同到居委会要求调解，导致出租屋管理人员多次联系被告要求去备案。在被告与原告双方签合同时商定该租金不包含备案费用，合同补充条款中也有列明，如果需要备案，由原告自行解决。被告多次通知原告自行去备案或者转费用给被告去备案，但是原告一直未做出答复，导致房屋还未备案。被告积极配合莫世境的调解，只是未达成调解协议。但是莫世境却因为与原告老公之间的共同利益而出具一份以其所在公司为署名的迫害被告利益的证明。原告在起诉状中描述“被告在出租期间多次违反双方所签订的合同中第十条第一款“承担房屋设备正常的维修费用”“拒绝为房屋设备的自然损坏承担维修费用”，这与事实严重不符。双方签订的租赁合同关于房屋设备维修的规定有两条，即第十条第一款和第十条第六款。在该租赁期内共发生过如下四次维修：第一次维修是原告刚入住时安装锁芯，当时被告让原告买个锁芯联系维修师傅把被告之前拆下来的锁换上去。原告8月19日让维修师傅直接把整套锁换掉了，换锁芯和换整套锁是完全不同的做法，原告并没有事先通知被告。只是在9月4日跟被告的微信聊天中提及有换锁的费用250元（但是在原告提供的证据中支付了维修人员300元，具体缘由希望原告解释清楚），之后数月原告未再提及此费用，也没有发收据或者支付凭证给被告，直到这次纠纷中再次提及。因为此费用不合理，而且是在未通知并征得被告同意的情况下产生的，所以此费用不该由被告承担。第二次维修是原告2019年5月31日通知被告防盗门门锁坏了，未等到被告查看原告已先将锁撬坏，被告无法检查到底是自然损坏还是人为损坏，但是被告还是联系师傅换了新的锁并承担了该费用450元。第三次维修是原告于2019年6月12日通知被告因为支撑架老化导致洗手间内洗手盆塌了，原告在通知被告之前已事先找人维修，只是通知被告支付维修费用150元。被告提醒原告这个损坏不属于自然损坏而且没事先通知，维修费用应该由原告承担。后来在原告的软磨硬泡下被告承担了80元（事后维修人员证实该损坏并非支撑架老化导致）。2019年6月19日，原告通知被告厨房的水龙头漏水，需要更换。通过原告发来的视频，被告认为此损坏并非自然损坏，自然损坏应该是穿孔漏水，不应该是突然出现那么大一个破洞，直接喷水，这很明显是人为磕碰导致的破损，所以被告通知原告自己修复或者更换并且为原告提供节省费用的方法。之前防盗门和洗手台维修费用本就不应该被告承担，但是被告都承担费用，这次水龙头出现这么明显的人为损坏，原告又要求被告维修，很明显是得寸进尺了。综合租赁期内的以上四次维修经历，被告始终遵守合同约定，承担正常的该被告承担的维修费用。原告在起诉状中描述“2019年6月19日被告在双方就被告违约问题协商的时候提出终止合同，违反了合同第十一条第一款之规定”与事实严重不符。被告并没有任何违约，所以双方也没有就违约问题进行协商。双方协商的内容是关于厨房水龙头损坏维修。被告并没有在协商中提出终止合同。原告和被告都是讲道理懂人情的人，两人在6月19日上午的协商气氛还算融洽。协商过程中，原告的丈夫艾先生语气粗暴地和被告联系并威胁说这次他们不会让步要找人仲裁，跟被告发生不愉快，原告在得知该情况后对她老公的行为进行了道歉。6月19日晚原告又就水龙头一事跟被告协商，被告给她最好的维修方案和省钱的建议。可是原告的丈夫再次在微信上挑事，说被告欺负她们欺负上瘾了，最后还辱骂被告，导致两人发生争吵。争吵中被告要求其第二天搬离该房屋。原告丈夫明确表示不搬，让被告去走法律程序。被告第二天也没有去赶他们，原告也没有搬离案涉房屋。此争吵都是原告丈夫引起的，在争吵中被告既没有书面要求提前解除合约也没有造成他们被驱赶出案涉房屋，所以被告没有违反双方签订的合同的任何一项规定。原告在起诉状中描述“满堂红置业有限公司在6月19日后多次参与调解，均被被告无理拒绝”与事实严重不符。参与调解的是一位自称是帮我们达成租房协议的链家置业的员工莫世境，而非满堂红置业有限公司。期间莫世境进行过数次的协调，详细如下：6月19日原告丈夫与被告发生争吵之后，莫世境微信联系被告，希望调解双方的争吵。被告告诉他，双方再协商的前提条件是原告丈夫先就他的辱骂行为道歉。之后两天被告没有再收到调解人的信息，也没收到原告丈夫的道歉，所以这次调解不了了之。6月22日莫世境再次联系被告说原告的丈夫去居委会了，打算威胁要举报被告房屋没有备案。签合同时双方就约定，业主不负责备案，如果需要备案由租客自行解决。所以被告回复不受此威胁，这次调解也就再次不了了之。7月9日莫世境再次联系被告说原告了解过法律程序要去起诉了，希望被告同意提前解约。被告认为合同上关于解约有明确规定，原告有起诉的自由，被告不受此威胁，就答复莫世境让原告去起诉吧。这次的调解又没达成共识。以上三次调解均有聊天记录作为证据，调解中被告都予以配合，并不存在拒绝调解，只是调解未成功，双方没能达成共识。原告起诉状中提供的证据存在严重问题，具体如下：原告描述其提供的一份证据为满堂红置业有限公司出具的证明（即链家置业有限公司出具的证明），证明上有公司的署名却没有该公司的印章。莫世境在该证明中做出被告违约和拒绝调解的判断，但是却没有出示他做出该判断的依据，而且在原告丈夫与莫世境的聊天记录中指出提前解除合约对其双方都有利，此证明可以归纳为两者为获得共同利益而开出的非法证明。原告在证据清单上列出一项名称为天朗明居物业维修工作员工证明所维修设备均为非人为损坏的证明书。但是实际的证据中并没有这份资料，而且维修人员是否有资质和能力去鉴定一项损坏属于自然还是人为也有待商榷。综上所述，鉴于原告所诉情况与事实严重不符，被告请求人民法院依法驳回原告所有诉求，并判处原告赔偿被告因为此诉讼所产生的误工费和交通费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告主张的木门门锁费用250元、清洗油烟机设备购买费用35元、卫生间里洗漱台维修费70元应否由郜飏静负担的问题。第一，关于洗漱台维修费70元，原、被告均确认双方曾就洗漱台维修费150元协商一致同意由原告负担70元，被告负担80元。原告现主张应由被告负担前述协商一致意见中由原告负担的70元，与双方业已达成的合意相悖，不符合诚信原则，本院不采信原告该主张。第二，关于木门门锁费用250元，原告提交的证据微信聊天记录（2018年8月19日、2018年9月4日、2019年6月12日）反映被告曾在2018年8月19日前告诉原告更换锁芯，原告则在2018年9月4日告诉被告根据更换师傅的意见实际更换了整个门锁（花费250元），被告后在2019年6月12日表示门锁问题由其负责。从上述事实看，被告已经同意负担250元门锁更换费用，在本案中被告抗辩其不同意负担该费用亦不符合诚信原则，本院不采纳被告该意见。第三，关于清洗油烟机设备购买费用35元，原告提交的证据微信聊天记录（2018年8月30日）反映出被告同意了原告提出购买美的抽油烟机蒸汽清洗水杯的意见，鉴于此，原告主张应由被告负担该费用，本院予以采信。2.关于被告主张的马桶维修费150元、厨房水龙头购置费58元、沙发和床垫除异味费用2048元应否由原告负担的问题。第一，关于马桶维修费150元，原告提交的证据2019年7月4日交接房屋视频中显示案涉房屋中马桶与地面呈现可将马桶搬离地面状态，而被告提交的证据微信聊天记录（2019年7月22日-23日）及照片可反映出被告花费150元维修上述马桶，但鉴于被告未提交证据证明案涉房屋交付给原告使用时的状态，且从日常生活经验判断来看，马桶与地面出现脱胶现象一般属于自然损耗引起的问题，故被告主张应由原告负担150元马桶维修费用，理据不足，本院不予采纳。第二，关于厨房水龙头购置费58元，被告提交的证据订单详情尚不足以充分证明原告人为损坏了案涉房屋内厨房水龙头且被告实际花费58元予以维修更换，被告应就此承担举证不能的不利后果，故本院对被告主张应由原告负担该费用不应采纳。第三，关于沙发和床垫除异味费用2048元，原告提交的证据2019年7月4日交接房屋视频中反映出原、被告对于案涉房屋内一张床垫和沙发是否存在异味存有争议（原告认为不存在，被告认为存在），但双方均未能进一步举证各自相应主张，由于该问题的主要举证责任在原告一方，故结合被告提交的证据照片和发票，从日常生活经验常识判断，按照公平合理原则，本院认定由原告负担沙发和床垫除异味费用500元。3.关于原告是否造成案涉房屋内床垫污渍的问题。原告提交的证据2019年7月4日交接房屋视频中未见案涉房屋内床垫（向上一面）存在污渍情况，而被告提交的证据微信聊天记录（2019年7月22日）反映出原、被告对于床垫反面污渍问题是否原告造成存在争议。鉴于被告未提交充分证据证明案涉房屋内床垫交付给原告使用时的具体状态及被告所称案涉床垫背面存在污渍且系原告造成，故本院对被告关于原告造成案涉房间内床垫污渍的主张依法不予采信。庭审中，原、被告均确认双方租赁合同已经解除，原告申请撤回要求解除双方所签订的房屋租赁合同的诉讼请求。本院认为：原告申请撤回上述部分诉请，符合法律规定，本院依法予以准许。本案的争议焦点是导致合同解除的责任问题。原告提交的微信聊天记录（2019年6月19日）反映出原、被告双方因案涉房屋内设施维修问题意见不一致激化了矛盾，进而被告说出“你到底住不住，不住你滚蛋”的过激语言，原告也针对性的说出“我巴不得搬走”的意见；而原告实际于2019年7月11日提出本案诉讼要求解除双方租赁合同，原、被告亦确认双方实际于2019年7月14日交接案涉房屋。从以上事实可以认定，原、被告均作出同意解除租赁合同的意思表示且以实际行为解除了双方的合同关系，原、被告对于导致租赁合同解除负有同等责任。鉴于此，原告的第四项诉讼请求和被告的第三项反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；原告第二项诉请依法可予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，如前所述，木门门锁费用250元、清洗油烟机设备购买费用35元应由被告负担，而卫生间里洗漱台维修费70元不应由被告负担，故本院对原告要求被告支付木门门锁费用250元、清洗油烟机设备购买费用35元的请求依法予以支持，对要求被告支付洗漱台维修费70元的请求不予支持。关于被告的第一项反诉请求，原、被告均确认双方于2019年7月14日交接案涉房屋，被告要求原告支付2019年7月13日至2019年7月14日的租金及其滞纳金（自2019年7月13日计至2019年7月20日），合法有理，应于支持。按照合同第二条、第十一条第二款的约定，被告应付的上述租金为290.32元，而滞纳金按照每逾期一日2%的标准自2019年7月13日起计至2019年7月20日已经超过上述欠付的本金，根据公平原则，滞纳金应以不超过本金290.32元为宜。关于被告的第二项反诉请求，庭审中，原告表示同意向被告支付水电燃气费322.5元，属于双方当事人合法处分自身民事权利，本院予以准许。按照合同第十条第一款的约定，租赁期内的物业费应由原告负担，原告提交的证据物业缴费记录未显示其已经缴纳2019年7月1日至14日期间的物业费，但由于被告也确认其未予以垫付该期间物业费，因此，被告在此情况下直接要求原告向其支付上述期间物业费尚未具备条件，本院在本案中暂不予支持。关于被告的第四项反诉请求，如前所述，马桶维修费150元、厨房水龙头购置费58元不应由原告负担，沙发和床垫除异味费用500元应由原告负担，故本院对被告要求原告支付沙发和床垫除异味费用500元的请求依法予以支持，对该项诉请的其他部分不予支持。关于被告的第五项反诉请求，如前所述，本院对被告关于原告造成案涉房屋内床垫污渍的主张依法不予采信，故被告该项请求理据不足，本院不予支持。关于被告的第六项反诉请求，鉴于导致合同解除双方均负有同等责任，且被告未提交充分证据证明其所称误工费和交通费损失，被告该项反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄明丁于本判决发生法律效力之日起10日内，退还郜飏静租赁押金9000元。二、郜飏静于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄明丁支付2019年7月13日至2019年7月14日租金290.32元及其滞纳金290.32元。三、黄明丁于本判决发生法律效力之日起10日内，向郜飏静支付木门门锁费用250元、清洗油烟机设备购买费用35元。四、郜飏静于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄明丁支付沙发和床垫除异味费用500元。五、郜飏静于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄明丁支付水电燃气费322.5元。六、驳回郜飏静的其他诉讼请求。七、驳回黄明丁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费260元，由郜飏静负担128元，黄明丁负担132元；反诉受理费158元（已减半收取），由黄明丁负担147元，郜飏静负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  罗汉强人民陪审员  张黛乔二〇二〇年六月三十日书 记 员  张 杳梁炎梅            本判决书已于2020年   月   日送达