广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终180号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市蓝坤投资实业有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道宝石路29号一楼，统一社会信用代码：914403007230421246。法定代表人：蓝洪剑。委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道沙头社区九九工业城源基宿舍A栋118号1楼，统一社会信用代码：914403003429403186。法定代表人：吴伟群。委托诉讼代理人：张超，广东正觉律师事务所律师。上诉人深圳市蓝坤投资实业有限公司（以下简称蓝坤公司）因与被上诉人深圳市鸿越二手线路板设备贸易有限公司（以下简称鸿越公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿越公司向一审法院起诉请求：1.蓝坤公司返还鸿越公司支付的租房保证金66008元；2.蓝坤公司赔偿鸿越公司因为案涉事故遭受的损失393658元(以上两项诉讼请求金额合计459666元)；3.由蓝坤公司承担本案的全部诉讼费用。蓝坤公司向一审法院提起反诉，请求：1.鸿越公司支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的房屋使用费125552元；2.鸿越公司支付2019年6月1日至2019年10月24日期间的基本电费4048元；3.本案反诉费由鸿越公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、蓝坤公司于判决生效之日起十日内返还鸿越公司租房保证金66008元；二、蓝坤公司于判决生效之日起十日内赔偿鸿越公司遭受的损失364475元；三、驳回鸿越公司的其他诉讼请求；四、驳回蓝坤公司的全部反诉请求。如果蓝坤公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4097元，鸿越公司已预交，由鸿越公司承担260元，蓝坤公司承担3837元；反诉受理费1227元，蓝坤公司已预交，由蓝坤公司承担。蓝坤公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判鸿越公司向蓝坤公司支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的房屋使用费125552元及2019年6月1日至2019年10月24日期间的基本电费4048元。上诉理由：一、鸿越公司2019年7月1日至2019年10月24日期间仍占有并使用涉案房屋，理应支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的房屋使用费125552元（3个月×33040元/月+24÷30×33040）。（一）双方于2019年10月24日签订的《厂房交接确认书》及《厂房宿舍设备设施清单》显示，鸿越公司确认其2019年7月水电费3108元、8月水电费1457元、9月水电费981元等。（二）鸿越公司已交2019年6月份的租金，说明其主张2019年6月1日解除合同并非事实，即便鸿越公司提出解除合同，但其逾期未办理涉案房屋交接，仍实际占有及使用涉案房屋，以其行为表示其仍愿意且正在履行涉案租赁合同。（三）蓝坤公司并没有阻拦鸿越公司搬迁，一审法院采信鸿越公司关于阻拦的主张错误。实际上，鸿越公司在立案联调时还与蓝坤公司协商过，要求蓝坤公司补偿其机器设备损失10万元，并且租用房屋至2020年1月31日,每月租金减少1万元作为抵扣。因蓝坤公司未同意其补偿方案，双方协商未果。2019年10月24日的《厂房宿舍设备设施清单》显示，鸿越公司留置于涉案房屋内的机器设备并不多，主要是其主张的所谓受损的机器。这也充分说明了鸿越公司有将其他机器搬出，并未受到蓝坤公司阻拦。二、一审判决认定鸿越公司损失364475元没有依据，且鸿越公司在庭上放弃对其损失的司法鉴定申请，应认定其放弃相应的举证义务，属于举证不能，其关于损失的主张不能采信。三、涉案房屋隔墙倒塌的原因并不能归责于蓝坤公司，相反应由鸿越公司举证并负有相应的责任。（一）涉案租赁合同第七条约定，该物业蓝坤公司以“现状”出租给鸿越公司使用。（二）倒塌的墙体属于鸿越公司与第三人租用厂房的“隔墙”，该隔墙属于内墙，平时不在蓝坤公司的管理范围之内，如该墙体有质量问题，则发现其质量问题的第一人应为鸿越公司，因为该墙体属于鸿越公司管控与使用范围内。由于鸿越公司从未通报该墙体存在质量与安全问题，发生的相关损失应由其自行承担。租赁合同第七条虽约定“除房屋主体建筑结构外，乙方因使用致其他设备设施（含门窗、供水、供电、排污、排水等）的维修、维护责任及由此产生的一切费用均由乙方负责”，即使该倒塌隔墙属于主体结构部分，这也只是维修维护责任及费用承担的约定，并不能免除鸿越公司在承租使用房屋时对租赁房屋包括该隔墙合理使用的注意义务，包括对隔墙安全的检查义务、正常使用房屋的义务和不能损坏墙体的义务。因为如果该隔墙倒塌是墙体本身的质量问题，则其倒塌的发生应不是骤然形成的，必然是逐渐积累的，从最方便就近原则来讲，鸿越公司理应先行发现并要求蓝坤公司报修以避免损失的发生。鸿越公司主张巨额损失而未尽一般人应注意的合理义务，应自行承担相应的损失。（三）鸿越公司承租涉案厂房时，包括该倒塌隔墙也在其验收范围之内，如其质量不符合要求，鸿越公司应提出异议。没有证据证明鸿越公司对墙体提出过质量异议，应视为其对涉案房屋的“现状”认可。（四）如果倒塌的隔墙是外力作用形成，则可排除属蓝坤公司所为，在鸿越公司不能证明属他人所为的情况下，应认定为鸿越公司所为，因为只有鸿越公司才有可能在该租赁房屋内装卸、操作机器设备等作业，而蓝坤公司不可能在现场作业，非蓝坤公司原因导致的墙体倒塌不能归责于蓝坤公司。相反，鸿越公司作为使用、管控涉案房屋的承租人，对于该隔墙突然倒塌的原因负有举证责任，否则应推定系鸿越公司使用不当导致。综上所述，一审判决认定事实不清,适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持蓝坤公司的上诉请求。鸿越公司辩称：一、在蓝坤公司存在根本违约且鸿越公司已经明确告知2019年6月1日之前将彻底搬离涉案仓库的情况下，蓝坤公司却阻拦其搬离直至2019年10月24日，对于此期间发生的费用应当由蓝坤公司自行承担，一审法院认定事实清楚。鸿越公司已经发送了《退租声明》明确解除合同，此时鸿越公司不可能主动选择将机器设备留在涉案仓库。事实上鸿越公司的法定代表人吴伟群分别在6月25日以及6月29日三次因为蓝坤公司阻挠搬移机器设备向沙井派出所报警，涉案机器设备在10月24日才从涉案仓库完全搬出，完全是蓝坤公司的非法阻挠所致，蓝坤公司应当自行承担2019年7月1日至2019年10月24日的仓库占用费，即使将第三人使用宿舍的行为认定为鸿越公司使用宿舍的行为，在仓库以及宿舍可以区分的情况下，也应当仅仅认定鸿越公司支付蓝坤公司5个月的宿舍租金9000元。二、涉案仓库墙体倒塌砸坏鸿越公司巨额财产设备，作为出租方的蓝坤公司应当对此承担赔偿责任，一审法院在查明事实的基础上认定蓝坤公司应当赔偿鸿越公司364475元，具有充分的事实和法律依据。蓝坤公司作为出租人，负有对出租屋的修缮和维护义务，鸿越公司租赁该厂房只是作为仓库使用，在蓝坤公司不能证明涉案墙体倒塌是鸿越公司原因导致的情况下，应当由蓝坤公司承担举证不能的不利后果，而且关于墙体倒塌砸坏机器设备这一情况，也首先是由蓝坤公司通知鸿越公司，在前期的交涉过程中，蓝坤公司从未主张是鸿越公司导致墙体倒塌，只是一直推诿具体的赔偿金额。蓝坤公司的厂房不安全导致鸿越公司遭受巨额财产损失，鸿越公司已经通过一系列证据证明该具体损失金额，因此应当由蓝坤公司承担全部的赔偿责任。三、从鸿越公司二审时提交的两份证据可以看出，蓝坤公司是非常清楚除了7月份仓库产生1度电之外，7月1日至10月24日产生的水电费都是在鸿越公司不知情的情况下第三人使用宿舍产生的，现在蓝坤公司希望用宿舍产生的水电费来主张鸿越公司一直在占有使用涉案仓库，显然是在混淆事实。综上，请求驳回蓝坤公司的上诉，维持原判。二审经审理查明：经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，在二审过程中，鸿越公司提交2019年7月、8月、9月、10月的缴费通知单，该缴费通知单的构成是上月的水电费加本月租金，欲证明在2019年7月至9月，因其未实际占用涉案房屋，因此基本未产生水电费。基本电费是针对厂房的租赁收取。蓝坤公司对上述证据的真实性予以认可，但关联性不予认可。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、鸿越公司应否支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的房屋占有使用费以及2019年6月1日至2019年10月2日期间的基本电费；二、蓝坤公司应否赔偿鸿越公司所遭受的损失。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，蓝坤公司主张，双方签署的《厂房交接确认书》显示，鸿越公司认可2019年7月、8月、9月的水电费，证明在其解除合同之后，仍然占有并使用涉案厂房，因此其应当支付房屋占有使用费和相应的水电费。本院认为，在二审过程中，鸿越公司解释，其在《厂房交接确认书》中认可的水电费系宿舍产生，并非厂房产生的，而且其也未实际使用宿舍，只是为了解决问题，同意支付宿舍水电费而已。本院认为，根据鸿越公司二审提交的缴费通知书，涉案的厂房在2019年6月至9月期间，基本未产生水电费，所谓的水电费，确系宿舍所产生，因此，该证据进一步证明，鸿越公司在上述期间，并未使用涉案厂房。另外根据该缴费通知书，基本电费是在厂房电费的范畴内，因鸿越公司未使用涉案厂房，一审法院认定其无需支付房屋占有使用费和基本电费，有事实依据，对此，本院予以维持。关于焦点二，蓝坤公司主张，关于鸿越公司所遭受的损失，其提交的证据不能证明其主张，另外涉案房屋隔墙的倒塌并非蓝坤公司的原因，而且其在室内，也非蓝坤公司的管理范围内，因此，蓝坤公司不应当承担赔偿责任。本院认为，关于蓝坤公司应否承担赔偿责任，因蓝坤公司系出租方，其应当提供符合安全标准的租赁物，并承担相应的管理和维修义务。涉案墙体在鸿越公司承租时已经存在，且并无证据证明鸿越公司不合理使用房屋，导致墙体倒塌。因此，系蓝坤公司提供的租赁物不符合安全标准，导致了鸿越公司的损失，蓝坤公司应当承担赔偿责任。关于损失的金额，因鸿越公司提交了被损坏设备的购买合同、维修费支付证明、运费单据、证人证言且证人到庭接受质询，上述证据可以相互印证，能证明鸿越公司所主张的损失。蓝坤公司对此金额不认可，但未提供有效证据予以反证，一审法院采信鸿越公司的主张，符合法律规定。对此，本院予以维持。综上，蓝坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8711元(由深圳市蓝坤投资实业有限公司预交)，由深圳市蓝坤投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 黄玮娜二〇二〇年六月三十日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。