新疆维吾尔自治区莎车县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3125民初297号 原告（反诉被告）：莎车县四方物业服务有限公司，住所新疆喀什地区莎车县前进路社区一号大门右侧2号房屋。法定代表人：艾尼瓦尔·艾买提，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞明，该公司董事。委托诉讼代理人：候森，新疆叶尔羌律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司，住所新疆喀什地区莎车县城南新区浦莎大道绿地八方城售楼部。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁宣伟，新疆国法律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾热西丁·艾尔肯，男，维吾尔族，该公司员工。原告莎车县四方物业服务有限公司（以下简称四方物业公司）诉被告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司（以下简称绿地莎车公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序进行了公开审理，在审理过程中绿地莎车公司反诉四方物业公司支付消防设施维修费、违约金案，本院决定并案审理。原告四方物业公司的委托诉讼代理人庞明及候森、被告绿地莎车公司的委托诉讼代理人宁宣伟、艾热西丁·艾尔肯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业费1000148.19元；2、被告向原告支付逾期（物业费）付款违约金485071.9元（1000148.19×0.5‰×970天）；3、被告支付原告维修费9750元；4、被告赔偿原告违约金200000元。合计：1694970.09元。事实与理由：2013年8月21日，原被告签订《绿地商业文化休闲街前期物业合同》，合同约定被告将其开发的莎车县绿地商业文化休闲街（建筑面积为49752.89平方米）物业交由原告管理，原告按每平方米3.25元收取物业费，原告积极履行合同义务，为被告提供物业服务，但被告消极履行合同义务，从未按照合同约定交纳物业费，合同届满后，原、被告均同意继续履行合同，2017年7月6日，被告擅自单方面解除合同，2017年7月10日原告撤回对被告物业的管理，被告单方面解约行为给原告带来巨大的损失（如人员、设备、安置等），此后原告多次找被告要求被告支付原告提供物业期间的物业服务费，被告以种种理由拒付。被告的行为已构成重大违约，应当依法承担相应的民事责任，为维护原告的合法权益，特提出上述请求，请依法判决。被告绿地莎车公司辩称，1、原告所诉请的物业费计算标准及方法均有误。2、原告在履行合同过程中，存在重大违约，未按照合同约定履行到位各种义务，有众多业主投诉，也未对消防、安防设施维护管理，导致设施瘫痪无法使用，造成该小区重大安全隐患；因此，被告针对原告履行合同不到位的情况有权拒付物业费，更不存在逾期付款的问题。3、原告主张的维修费本身就是其对设施管理不到位造成的，维修是其法定义务。4、本诉中提出的违约金无法律依据，恰恰是原告自己存在重大违约行为。反诉原告绿地莎车公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告承担消防设施维修费400000元。2、反诉被告依约承担未履行移交义务违约金200000元。事实和理由：2013年8月21日，反诉原告与反诉被告签订了《绿地商业文化休闲街前期物业合同》，合同有效期限3年。合同到期后，由于反诉原告未重新选聘物业服务企业，反诉被告继续为反诉原告提供物业服务至2017年6月30日。2017年7月1日，反诉原告重新选聘物业服务公司，并与其签订了《物业服务合同》，至此反诉原告与反诉被告之间的合同依据《绿地商业文化休闲街前期物业合同》的约定自动终止。反诉原告与反诉被告合同履行期间，反诉被告并未对其管理范围内的消防设施根据合同约定进行聘请有资质的第三方进行维修保养，导致消防设施损毁无法使用并被消防部门要求整改。合同到期后未续签，在双方默认下反诉被告继续履行物业服务的义务，根据法律规定任意一方都可以随时解除没有期限的合同，反诉原告不存在违约的问题。反诉原告与反诉被告之间合同自动终止后，反诉被告并未依据合同约定向反诉原告或其聘请的物业公司进行交接，依据合同应当承担违约责任。综上，反诉被告的行为给反诉原告造成重大损失，反诉被告掌握的全部档案资料都未移交给反诉原告，违反合同约定应当承担违约责任。由于反诉被告未履行合同约定的管理消防设施的法定义务，导致大面积消防设施损坏，应承担维修的法律责任。反诉被告四方物业公司针对绿地莎车公司反诉部分答辩称，1、反诉原告给四方物业公司移交物业时，反诉原告的消防设施本身就存在质量问题，且未经验收、试压，故其承诺消防设施由其自行管理，如有冻裂、损害由其自己承担责任，故反诉原告的诉请无事实和法律依据；2、反诉原告擅自单方解除合同且未通知反诉被告，四方物业公司向其主张结算及移交材料时并未得到回应，因移交材料是双务行为，其不配合四方物业公司也无能为力，故其要求违约金的诉求应予驳回。原告四方物业公司为支持其诉讼请求提交了以下证据证明：一、原被告双方签订的《绿地商业文化休闲街前期物业合同》、原被告于2015年4月16日签订的结算单各一份，证明原被告双方约定的服务面积是49752.89平方米，单价是3.25元，被告单方解除合同应承担200000元的违约金，被告自2015年4月16日已欠原告物业费766978元，合同约定延期支付物业费的应承担每日万分之五违约金。经质证被告对合同认可，无异议，但对证明的问题不认可。认为该合同期限三年已届满，被告不存在违约，由于原告至今仍未将其管理的资料移交给被告应属原告违约。对2015年4月16日王昌华书写的材料不认可，认为该材料上无公司盖章或授权委托书，王某确系被告公司的负责人，但无法确认系王某本人所签。对该组证据符合证据三性，对此本院予以确认。二、原告出具的关于被告物业费结算公式及说明（附被告售出房屋的统计表），证明原告计算物业费时将出售或出租面积扣除（49752.89-11122.13-1197.23=37433.53平方米）。经质证，被告对原告计算的时间及数额均不予认可，认为其已支付200余万元，只欠12个月的费用未支付。对该证据因系原告自己书写，无其他证据印证，对此本院不予确认。三、莎车县公安局托木斯塘乡派出所于2014年8月10日出具的表扬信、庞明被评定为2015年优秀社区消防宣传大使的获奖证书各一份及原告方工作人员的工作照片，证明原告人员认真负责，完全履行了物业合同的义务。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但与本案没有关联，不认可。认为照片不能证明其合同义务履行到位。表扬信只能是对安防工作认真负责，获奖证书来源不清楚，这只是对庞明某一方面的认可。该组证据不能证明其履行了合同义务。对该组证据真实性认可，但与本案没有关联，对此本院不予确认。四、2017年5月4日城南市场管理所与原告签订的协议书、被告出具的绿地商业文化休闲街项目前期物业服务合同（包干制全委）各一份，证明原本是原告保管的钥匙移交给市场管理所；2017年7月的空白合同，被告名为商谈实际制定了苛刻条款要求原告签订，否则就离场，其实际意图是赶原告离场。经质证，被告对协议书真实性无异议，但对原告证明的问题不认可，认为协议书是原告与城南市场管理所签订的，原告盖了章就证明其自愿去履行，协议书恰好说明大部分业主入住后原告物业服务跟不上，已经严重影响市场监督管理局的整体规划，所以市场监督管理局才会代为保管钥匙，故原告退出物业服务与被告无关。对空白合同不予认可。五、原告和被告（即施工方）、监理方于2013年11月1日签订的移交书、移交清单一份及照片48张（2014、2015、2016年），证明消防设施并未移交给原告，且是由被告自己负责的，消防设施本身就存在质量问题，无法正常使用，另外被告没有引进供热，至今也未供暖，被告管理不善导致消防设施胀裂损毁。经质证，被告对该移交书及移交清单的真实性认可，但是对要证明的问题不认可。照片的形成时间恰恰是原告履行物业合同期间，也就是说涉案的所有消防等设施均由原告管理，在合同履行期间出现的问题都是原告的责任。对该组证据的真实性，本院予以确认。六、原告向被告提供的报告3份（2013、2014、2015年），证明被告应移交给原告的有关资料和文件未移交，被告未完善其应该及时处理的项目，原告已向被告反馈，要求被告及时处理修缮。经质证被告对该组证据不认可，认为均原告单方形成。该组证据系原告自己制作，且无证据印证，对此本院不予确认。七、证人证言1、证人吕某的证言，其内容为：2014至2016年，其每年都去绿地八方城里维修，是上海绿地建设公司的冉某叫去维修的。2014年维修的是消防，其维修前先试水，发现漏水的地方很多，其就进行了维修，室内的都是冻裂，室外就是焊接的地方裂了。其维修的有水、电、消防、瓷砖、墙面及消防水泵的电缆线。2014、2015年的维修费是冉某给的，2016年好像是绿地八方城售楼部给的，有一次维修的自来水管道冻裂是物业公司垫付的。经质证，原被告对该证人证言认可。被告认为2013年试水时均无问题，且消防设施均是经过相关部门验收合格，对该证人证实在绿地八方城干活是事实，但其恰好证明原告没有履行自己的法定义务，其维修时间这恰好是原告履行合同义务期间，但是因为原告不履行维修义务，考虑到全体业主的利益所以被告才找人维修的。2、证人朱某的证言，其内容为：其是原告雇佣的，于2014年3月至7月在绿地八方城维修过水电，同年6月庞明安排其检查管道，发现1-3楼的消防管道都在喷水，大概有两三次，因为冬季没有暖气，管子里有水没有放干，所以把房子淹掉了，是其找自来水公司借的水泵抽的水，当时是王某在负责消防。经质证，原告对该证人证言认可；被告对该证人证言部分认可，部分不认可，认为2014年6月王某负责消防设施这不属实。3、证人张某1的证言，其内容为：其是原告单位的一名电工，消防设施是庞明及朱某管；2014年6月的一天，绿地八方城消防池下面跑水，消防泵无法使用了，庞明叫其来把水抽掉；2楼房子消防设施阀门处漏水，消防设施是庞明及朱某管。经质证，原告对该证人证言部分认可。认为原告没有接手消防这一块。证人只是去水泵房抽水，并没有去维修消防设施、管道，其判断消防设施未按图纸施工主要是启动泵的变频器未安装，这是其专业领域，唯一有异议的就是其说消防设施是庞明及朱某管，消防设施漏水庞明作为物业公司肯定要管，并将四处蔓延的水清理掉。被告对证人参与跑水的这个事实认可；认为消防设施已经移交给原告半年时间，证人没有消防资质，其没有能力和资格对消防图纸等发表意见。对三证人证言证实对涉案工程进行维修这一事实，本院予以确认。被告绿地莎车公司为反驳原告的诉求及事实提交了以下证据证明：一、原被告之间签订的《绿地商业文化休闲街前期物业合同》和补充协议，证明消防设施设备、安防监控等是原告法定的管理和服务范围，合同第五条是范围、补充协议第二条约定乙方有负责消防方面的义务，还约定了原告应当把收取物业费的77%用作工人工资，且对人员有明确约定不少于30人，但实际不足30人。经质证，原告对合同认可，对补充协议的真实性、合法性认可，但与本案无关。对该组证据符合证据三性，对此本院予以确认。二、喀什地区公安消防支队于2012年9月3日作出喀公消审【2012】第0139号消防设计审核意见书：“经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我支队申请消防设计审核”；喀什地区公安消防支队2013年10月26日作出喀公消验字【2013】第0079号建设工程消防验收意见书：“经资料审查，现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”，证明涉案工程消防设计及消防验收合格。经质证，原告对喀公消审【2012】第0139号消防设计审核意见书及喀公消验字【2013】第0079号建设工程消防验收意见书的关联性均不认可，认为消防设施被告从未向原告移交，与原告无关。该组证据，符合证据三性，对此本院予以确认。三、上海绿地公司、监理公司及被告等移交书两份，原告将2013年6月30日的工人工资表及2014年4月的考勤表各一份扫描后发至被告公司，该份表中均有张某2，且有签字捺印；证明2013年10月18日已将消防设施移交给原告，文化街消防系统验收合格；交接表，也是对公共设施的交接，有庞明签字；交接清单（交接设施明细表），有四方物业公司张某2的签字。经质证，原告对莎车城南新区绿地商业文化休闲街工程移交书关联性不认可，其没有盖章。参加交接单位签字栏（系复印件）认可，认为与原告提交一致，该证据恰好证明被告承诺造成管道冻胀由施工单位负责维修；消防移交手续被被告拆散，张某2是被告的人，到现在也一直在给被告管消防，故原告并未接手消防设施的维护管理工作；对考勤表及工资表，原告不认可，认为这些人是初期的，且与本案没有关联性。对该组证据原告无异议的证据本院予以确认，对原告有异议的部分，虽然原告否认张某2系其公司员工，但从提供的考勤表及工资表来看张某2在此期间系原告单位职工，对这一事实本院予以确认。四、莎车县消防救援大队于2020年3月16日作出的消防设施的责令限期改正通知书，证明消防存在问题需要整改维修；2017年原告离开后，同年10月消防部门对涉案区域进行了检测，原告对消防设施负有管理和维护义务，但是其离开的时候消防设施瘫痪。经质证，原告不认可，认为原告2017年7月10日已离场，莎车县消防救援大队的责令限期改正通知书与本案无关。对该证据真实性认可，但与本案没有关联，对此本院不予确认。五、多位业主于2015年3月25日向被告提出的由于原告物业服务不到位给其造成损失，要求赔偿申请；国网新疆电力公司莎车县供电公司向莎车县四方物业服务有限公司下发的电费催收停电通知书（扫描件），证明原告物业服务不到位，没有履行合同义务。经质证，原告对该组证据不认可，认为申请不是真实的，电费催收停电通知书系扫描件，真实性无法核实且送达日期被篡改。申请书系涉案的商户，对申请书的真实性本院予以确认，对电费催收停电通知书确系2017年，但月及日确实存在涂改，而原告是同年7月就离开了，故对此证据本院不予认定。六、被告于2013年、2014年及2017年拍摄照片一组，证明在原告管理服务范围之内各个场所的真实状况；由于2014年跑水，消防设施均生锈及损坏，导致消防设施瘫痪，原告合同的大部分义务均未履行。经质证，原告对照片的关联性均不认可，认为漏水是事实，但是漏水原因在被告不是原告，且与原告无关。对该组证据的真实性本院予以确认。七、2019年被告对所有消防设施进行维修，有资质的评估公司对被告维修出具的费用清单，有部分（发电机等新增设备）与原告无关，这也是反诉原告提反诉要求反诉被告承担费用的证据之一。现在消防设施在现场。经质证，原告不认可，认为这是被告单方的行为。对该证据的真实性无法确定，对此本院不予确认。八、被告给原告支付物业费的银行回单18份，共19笔款，合计2221974.5元。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但认为其与该公司不止这一份合同，对于2015年4月16日原被告已对前期进行结算，对之后发生的费用1648748.5元认可。对该组证据符合证据三性，对此本院予以确认。根据双方当事人陈述、举证、质证，本院确认以下法律事实：2013年8月21日，原告四方物业公司（乙方）与被告绿地莎车公司（甲方）签订《绿地商业文化休闲街前期物业合同》，合同约定绿地商业文化休闲街，建筑面积为49752.89平方米的物业交由乙方管理，该合同第五条规定“共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、公用照明、消防设施设备、安防监控等”；期限为3年，按每平方米3.25元/月收取物业费；本合同终止时，乙方必须在十个工作日内向甲方移交全部法律法规规定的经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料，甲乙双方如协商一致终止合同，则双方需按合同约定配合移交，任何一方不配合移交则需承担违约责任，违约金20万元。合同签订后，同年10月17日被告作为移交单位与接收单位原告的张某2移交了工程监控及工程消防弱电；原告（被移交方）、被告（移交方）、监理单位及建设单位参与下制作了工程移交书，其内容为：“上海绿地集团莎车房地产开发有限公司莎车城南新区绿地商业文化休闲街经过2013年10月17日至2013年10月17日四方物业公司对莎车城南新区绿地商业文化休闲街工程消防及监控系统经检查合格（A1-A4、B1-B6）一、二、三层及室外总坪全部移交，移交方在28天之内，正常维修”；同时形成了移交清单，其显示的内容为：“二、水暖工程：2、消防及喷淋系统”；参加移交单位签字栏内原告方是庞明，被告方是席某，在该页上席某于2013年11月1日写有其内容为：“因2013年11月莎车县供热公司暂未对项目供暖，故给水管道、消防管道以及绿化管道内水由施工单位负责放空，并向物业公司移交，如今年冬季管道因水未放空、造成管道冻胀，施工单位负责维修”。证人吕某证实2014年至2016年因消防设施出现问题由施工单位雇其维修的。2015年3月因有商户投诉原告提供的服务存在问题要求被告出面处理。被告单位负责人王某于2015年4月16日给原告出具欠物业费766987元，其主要内容为：“13年12月31日前空置费：未付10万元；14年二季度空置费：未付33942.43×1.75×3=178198元；14年三、四季度空置费未付：33598.13×1.75×6=352780元；14年5至14年12月售楼部物业服务：1.7×8=13.6万元。共计：未付四方物业766978元。双方承诺：我公司尽快付清14年未付款。四方物业服务有限公司尽快提高服务质量，接受我公司的检查，双方共同努力搞活绿地八方城的商业活动”。之后被告给原告9次支付164.87485万元（即2015年7月14日支付35.4588万元、2015年9月6日支付10万元、2015年12月25日支付13.6万元、2016年9月10日支付17.639万元、2016年12月6日支付17.639万元、2017年5月8日支付17.639万元、2017年10月13日支付17.639万元、2018年4月12日支付17.630025万元、2018年6月21日支付17.630025万元），该合同届满，原被告未再续签合同，原告一直服务到2017年7月6日新的物业公司进驻，但未办理交接手续也未结算。在庭审中原被告均认可2014年消防池及消防管道出现跑水。另查明，原告承认其与被告除涉案合同外，还签了售楼部的物业服务合同，且其承认绿地商业文化休闲街提供服务期间，未对消防设施进行管理和维护。本院认为，本案争议的焦点，1、消防设施是否移交，造成消防设施无法使用的责任是谁造成的。2、双方在履行合同中违约责任如何确定，应如何承担。3、原被告是否按合同约定全面履行，物业费的具体数额如何计算。关于焦点一，原被告签订合同后办理移交手续，从合同约定及移交清单来看，消防设施已移交给原告，但被告同时承诺：“因2013年11月莎车县供热公司暂未对项目供暖，故给水管道、消防管道以及绿化管道内水由施工单位负责放空。并向物业公司移交，如今年冬季管道因水未放空、造成管道冻胀，施工单位负责维修”。2014年至2016年，消防设施出现问题由被告雇人维修这一事实证人吕某的证言予以证实，消防设施是由被告在管理；由于涉案工程未供暖，在2014年将消防设施维修后被告应当将消防设施交给原告，而不是在每次出现问题时其去维修，在原告不履行合同约定对消防设施进行管理时，被告并未提出异议，一直到合同届满，被告另选物业服务公司后原告搬离时，被告也未对消防设施进行及时处理，现原告已搬离了近三年，被告仍然未对消防设施进行管理及维护，故由此造成消防设施瘫痪责任在被告。关于焦点二，原被告在履行合同时双方并未严格按合同约定履行，合同届满后，因未签订合同被告有重新选择物业公司的权利，原告未按合同约定移交资料，现原告及反诉原告要求支付违约金的请求均不予支持。关于焦点三，原被告对合同到期后新的物业公司进驻时间是2017年7月6日均无异议，对此本院予以确认；原告为被告提供服务，除了绿地商业文化休闲街，尚有售楼部，被告单位负责人王某出具结算便条中反映了这一事实，王某出具便条的行为系职务行为，由此产生的后果由被告承担，对涉及售楼部物业服务13.6万元，因此案未涉及，故对此本院不宜处理。原被告签订合同中约定的管理事项有消防设施，从被告提交的该工程经喀什地区公安消防支队2013年10月26日作出验字【2013】第0079号建设工程消防验收意见书：“验收合格”，且从移交清单来看被告已将消防设施移交给原告，2014年6月因消防设施出现问题施工单位组织人员对消防设施进行了维修，在这之后也一直由施工单位雇人维修，原告也承认从未对消防设施进行管理和维护，原告未按合同全面履行其义务，从商户提出赔偿来看，其也存在服务不到位的情形，鉴于原告提供的物业服务事项与合同约定事项存在差距，按照权利义务相一致的原则，应当将其相应的物业服务费用酌情予以扣除。结合本案，2015年前的服务费766978元-13.6万元=630978元；2015年1月至2017年7月6日，共30个月零6天的服务费33598.13㎡×1.75元/㎡·月×30.2个月=1775661.2元，服务费合计2406639.2元；本院按照10％的比例相应扣减被告应支付的物业费240663.92元（2406639.2元×10％=240663.92元）；扣除被告已支付给原告的款1648748.5元，剩余517226.78元（2406639.2元-240663.92元-1648748.5元=517226.78元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告莎车县四方物业服务有限公司物业费517226.78元（伍拾壹万柒仟贰佰贰拾陆圆柒角捌分）。二、驳回反诉原告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司的反诉请求。三、驳回原告莎车县四方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10027.36元（原告预交），反诉费4900元（被告预交），原告莎车县四方物业服务有限公司负担6967.47元，被告上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司负担7959.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   黄秀琼二 〇 二 〇 年 六 月 五 日书  记  员   李碧凤