广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初3298号原告：交通银行股份有限公司惠州分行，住址：广东省惠州市********交银大厦首层、七至九层。负责人：王峰。委托诉讼代理人：刘洁勤，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎楚妍，广东九韬律师事务所实习律师。被告：刘凯，男，汉族，1987年10月7日出生，公民身份号码：421************953，住址：湖北省武穴市**************。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：广东省惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼****）。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：杨丽芬，该公司员工。原告交通银行股份有限公司惠州分行与被告刘凯、惠州市金汇投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2015年8月5日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告刘凯，贷款人、预抵押权人原告交通银行股份有限公司惠州分，保证人被告惠州市金汇投资发展有限公司。三、合同名称：《个人房产抵押贷款合同》(编号：粤惠州2015年个房贷字2065号)。四、借款金额、期限：借款金额为384000元，借款期限为360个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，按人民银行贷款基准利率计息；借款逾期的，罚息利率为本合同约定利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。七、违约条款：借款人未按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下贷款本金、利息，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；2.预告抵押，抵押物位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋一单元1402号房（抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第**）；3.担保范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。九、合同履行：2015年10月27日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币384000元，贷款月利率为4.9‰。十、被告欠款情况：截止至2020年6月2日，尚欠借款本金356252.67元、利息2907.02元、罚息0元、复利0元。十一、原告诉讼请求：1.解除原被告签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.两被告立即归还借款人民币本金370088.53元，利息29805元、罚息637.04元、复利1794.36元（利息、罚息、复利暂计至2019年10月21日，此后利息、罚息、复利根据《个人房产抵押贷款合同》约定计至借款还清日止），以上本息共计402324.93元；3.被告支付律师费9200元；4.原告对被告名下的位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园第2幢一单元14层02号房（建筑面积：109.86平方米，预告登记证书：33100093202）在上述债权内享有优先受偿权；5.被告承担本案诉讼费用（包括受理费、保全费和法院文书公告送达登报费等）。十二、其他：在诉讼阶段，原告确认本案律师费尚未实际发生。十三、被告惠州市金汇投资发展有限公司辩称：1.其已为被告林增蓬办理案涉商品预告登记，原告已经取得抵押权预告登记，按照《个人房产抵押贷款合同》第5.5条的约定，其的保证责任已经解除，其不应承担连带保证责任；2.由于被告刘凯未按约定偿还贷款，原告已经从其的保证账户中扣款，截至2018年11月，原告已扣其保证金8179.76元，后续具体划扣保证金情况，其多次要求原告提供扣款资料，原告一直拒不提供。其不应承担连带保证责任；3.原告主张律师代理费没有事实和法律依据，且无转账流水和发票。裁判理由和结果本院认为，原告与被告刘凯之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告刘凯未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告刘凯之间签订的《个人房产抵押贷款合同》，并请求被告刘凯偿还所欠借款本金356252.67元及支付相应的利息、罚息、复利（暂计至2020年6月2日利息为2907.02元、罚息为0元、复利为0元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告要求被告刘凯承担律师费9200元，但其确认本案律师费尚未实际发生，故本院对该请求不予支持，原告可待实际发生后另行主张。被告惠州市金汇投资发展有限公司自愿为被告刘凯的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告刘凯的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告刘凯用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告刘凯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司惠州分行与被告刘凯于2015年8月5日签订的《个人房产抵押贷款合同》(编号：粤惠州2015年个房贷字2065号)；二、被告刘凯应于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金人民币356252.67元及利息、罚息、复利（暂计至2020年6月2日利息为2907.02元、罚息为0元、复利为0元，2020年6月2日之后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告惠州市金汇投资发展有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司惠州分行的其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7573元（原告已预交），由原告交通银行股份有限公司惠州分行负担369元，由被告刘凯、惠州市金汇投资发展有限公司负担7204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  许婷婷二〇二〇年六月三日书 记 员  古杏蓓