广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初560号原告：刘素琴，女，1945年5月9日出生，汉族，住广东省韶关市乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：陈善源，广东德行律师事务所律师。被告：林寿娣，女，1959年3月8日出生，汉族，住广东省韶关市乳源瑶族自治县。被告：罗龙新，男，1959年3月8日出生，汉族，住广东省韶关市乳源瑶族自治县。被告：罗伟铭，男，1987年8月8日出生，汉族，住广东省韶关市乳源瑶族自治县。上列三被告共同委托诉讼代理人：韩东海，广东维群律师事务所律师。原告刘素琴与被告林寿娣、罗龙新、罗伟铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告刘素琴及其委托诉讼代理人陈善源，被告林寿娣、罗龙新及其委托诉讼代理人韩东海，被告罗伟铭的委托诉讼代理人韩东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素琴向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告订立的口头房屋买卖协议；2、判决原告向被告退回购房款82000元，被告向原告支付房屋占用费112800元（从2008年8月至2020年5月起诉时共141个月，每月800元租金计算），被告向原告返还坐落于乳源瑶族自治县××修理厂×梯×房房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年原告取得国有建设用地使用权建设住宅，2001年取得产权证，2008年，原、被告双方经口头协商达成房屋买卖协议，约定原告将涉案房屋（乳源县××修理厂×梯×房）以126000元的价格卖给被告，原告在被告支付20000元后将房屋交付，被告承诺待房屋装修完毕付清余款后进行房屋买卖变更登记。被告入住后，分别于2013年4月17日支付12000元，2015年7月29日支付10000元，2015年8月11日支付10000元，2015年9月23日支付10000元，2017年6月28日支付20000元。后来，被告以各种理由迟迟不支付剩余房款，原告便于2019年补齐土地出让金后办理涉案房屋产权登记，原告告知被告支付余款和逾期利息后可变更产权登记，被告以与原告有其他债权纠纷为由不予理睬。2020年5月2日，原告代理律师以登门口头告知和律师函件告知的方式，通知被告应当在一周内履行合同约定义务，支付余款和逾期利息，否则将解除房屋买卖协议，被告仍不予理睬。原告在2019年8月28日办证后告知被告履行合同义务，被告置之不理，原告依法有权解除房屋买卖协议。被告林寿娣、罗龙新辩称，1、原、被告口头房屋买卖合同合法有效，房屋已交付使用，被告已付清所有房款。（1）、2008年，原、被告双方约定被告将涉案房屋另加一间柴房按总价126000元卖给被告，原告支付首付20000元后，原告将涉案房屋交付给被告，其余的房款将分期支付，但未约定付款截止日期。（2）、2010年，因原告所建楼房无人购买，原告在其财务张石英在场的情况下向罗龙新口头承诺：罗龙新每成功出售一套商品房，给3000元介绍费给罗龙新；每套商品房先由原告定价，罗龙新与购房业主协商价不能低于原告定的价格，实际出售多出原告定价的部分归罗龙新所有；被告尚欠原告的购房款，以罗龙新为原告介绍和销售商品房约定的上述居间费用及林寿娣为原告饭店打工的工资冲减。2010年至2013年间，罗龙新成功介绍和出售原告所建的商品房8套，应得介绍费24000元，超出原告定价部分为74000元，共计居间费98000元，罗龙新多次催原告及其财务支付居间费（与房款抵消后剩余部分），原告以收完所有房款为由迟迟没有支付。（3）林寿娣2009年至2011年在原告饭店做工的工资22964元分文未领，也是应原告要求用来抵消房款。（4）、原告答应办理房产证费用在3000元以内由被告承担，超出3000元的则由原告承担。2、根据公平正义原则，涉案房屋买卖合同是口头约定的合同，没有约定解除合同的条款，没有约定房款给付期限，也没有约定违约责任。综上，涉案房屋已交付使用12年，被告已支付了全部房款，原告请求解除合同无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告罗伟铭在庭审中口头辩称，其答辩意见与被告林寿娣、罗龙新的提交的书面答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、收据，证明原告分6次收到被告部分购房款，被告一直拖延支付购房款违约；3、逾期利息计算表，证明被告违约拖延支付购房款所产生的利息；4、不动产权证书、土地出让金票据，证明原告2019年办理产权证，补充说明，整栋楼的房屋产权证在2007年就办理完毕了，本案涉及的房屋是因为被告没有支付剩余购房款，所以一直没有办理房产证；5、录音、录音文字记录、律师函、快递单，证明原告告知被告履行合同义务及不履行会承担解除合同返还房屋的不利结果。三被告对原告提交的上述证据1、2、4、5的真实性均无异议，对证据3有异议，其认为双方并未约定付房款时间，也不存在违约拖欠支付购房款的情况。被告林寿娣、罗龙新向本院提交的证据有：1、身份证复印件，证明被告的主体资格；2、情况说明，证明原被告之间因居间合同房屋买卖所涉及的款项情况；3、证人证言一份和身份证复印件，证明被告为原告卖房的情况、4、工资单，证明林寿娣三年的工资情况，且该工资与房款相抵消，需要说明，工资单是原告方的会计张石英提供的；5、证明和身份证复印件，证明被告为原告卖房的情况。原告对被告林寿娣、罗龙新提交的证据2、3有异议，对其他证据的真实性予以认可，其认为，罗龙新帮其出售商品房介绍费是不存在的，也没有以书面或任何口头要求罗龙新对其出售房屋提供中介服务，也更不存在向其支付中介报酬，张石英作的证言因其未出庭作证不予认可。本院对原、被告无异议的证据予以确认并在案佐证；因原、被告双方对口头达成房屋买卖协议时是否对购房款利息有何约定说法不一，本院对原告提交的证据3无从核实其真实性；对被告提交的证据2、5及证据3中有关介绍费等内容的关联性不予认可，该证据为居间合同纠纷，与本案非同一法律关系。被告罗伟铭未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗龙新与林寿娣系夫妻关系，与被告罗伟铭系父子关系。2008年8月份，原、被告口头约定，原告将位于乳源瑶族自治县××修理厂×梯×房作价126000元卖给被告，被告2008年8月11日支付20000元首付款后，原告把涉案房屋交付给了被告。后来，被告林寿娣、罗龙新向原告于2013年4月17日支付12000元购房款，被告罗伟铭通过刷卡的方式先后支付了50000元购房款，具体为：2015年7月29日支付10000元，2015年8月11日支付10000元，2015年9月23日支付10000元，2017年6月28日支付20000元。截止至起诉之日，三被告总共向原告支付了82000元购房款，涉案房屋一直由三被告占有、居住至今。2019年8月23日，原告在缴纳涉案房屋的土地出让金后办理了粤（2019）乳源县不动产权第×号产权证。另查明，原、被告口头约定的房屋买卖协议中并未约定或未明确约定购房款交付方式、支付期限、利息利率、违约责任、解除协议情形及其双方的其他权利义务。再有，2009年2月10日至2011年10月10日期间，被告林寿娣在原告经营的饭店做工，其2009年、2010年两年的工资所得用于抵充购房款所需支付的利息，减去被告林寿娣两年中秋节已领工资及购买花生油的费用，剩余部分工资及2011年工资原告未支付给被告林寿娣。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告口头约定的房屋买卖协议，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，本院确认原、被告口头约定的《房屋买卖合同》合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，三被告辩称，原、被告在口头约定涉案房屋买卖时，并未约定房款的具体支付期限、支付方式和违约方式，原告所说“支付时间口头约定在被告装修完毕后一个月内支付剩余房款”与其在2009年、2010年向被告方收取“房款利息”相互矛盾、与实际不相符，故本院对被告的未约定支付期限、违约方式的抗辩予以采信。因原、被告就房屋价款未约定具体的支付期限，且双方无法达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”之规定，原告可随时要求三被告支付剩余房款，但应该给三被告一个合理的时间进行准备。本案中，三被告从2008年至2017年期间陆陆续续向原告支付了82000元购房款，原告提交证据显示其在2020年5月2日通过邮寄方式和上门催收的方式向三被告进行催收购房款，于2020年5月14日向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，原告2020年5月2日催告后，于2020年5月14日向法院提起诉讼，未给三被告一个合理的履行合同的期限，且庭审中，三被告明确表示愿意继续履行合同。综上，原、被告未约定房款支付期限且无法达成解除合同的一致意见，三被告愿意继续履行合同约定支付房款，原告解除合同诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，据此，本院对原告请求解除原、被告之间的口头《房屋买卖合同》不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十二条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘素琴的全部诉讼请求。案件受理费285元（原告已预交），由原告刘素琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 廖聪有二〇二〇年六月十九日法官助理 朱义香书 记 员 欧璟歆