福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3234号 原告：厦门水务物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路****。 法定代表人：李晓萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：林一农，男，1992年9月10日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：叶燕辉，福建道衍律师事务所律师。 原告厦门水务物业管理有限公司（以下简称水务公司）与被告林一农物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水务公司的委托诉讼代理人李海燕，被告林一农及其委托诉讼代理人叶燕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水务公司向本院提出诉讼请求：1.林一农向水务公司支付2016年3月至2019年6月期间物业管理服务费、2016年3月至2019年6月期间公共维修金、2016年2月至2019年5月期间电费、2015年12月至2019年5月期间公摊水电费共计187995.7元；2.林一农向水务公司支付逾期付款滞纳金或违约金（以187995.7元为基数，按日3‰的标准，自欠款之日起计至实际付清款项之日止）。事实和理由：2016年3月左右，水务公司受厦门市湖滨名宫第四届业主委员会委托，为厦门市思明区湖滨南路51号湖滨名宫提供物业管理服务，后双方于2016年4月1日签订《湖滨名宫物业管理服务合同》进行了详细约定。林一农自2015年10月起承租湖滨名宫二楼商场，面积1367平方米，租赁期限自2015年10月1日至2035年10月1日，并且林一农应承担租赁期间的水、电、管理等一切费用。自2016年3月至2019年6月期间，林一农承租房屋产生物业管理服务费、公共维修金、电费、公摊水电费共计250995.7元。经水务公司多次催讨，林一农仅支付63000元，尚欠187995.7元未付，己构成严重违约，应承担违约责任。现水务公司提起诉讼，望判如所请。 林一农辩称，一、水务公司提供物业服务的期间为2016年4月1日至2019年3月31日，水务公司提出此期间以外的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。二、水务公司向林一农收取的电费及公摊水电费属于代收代付，应按实际发生数额收取，水务公司诉讼请求中该部分计算错误。水务公司按1.2元/度收取电费，按每月140度收取公摊电费，没有事实和法律依据。三、水务公司已不是湖滨名宫的物业服务公司，无权收取房屋公共维修金。四、水务公司并未按照合同约定提供物业管理服务，不得要求林一农按2元/月·平方米的标准支付物业管理服务费，即使要支付，也应参照住宅收费标准1.6元/月·平方米计算较为合理。厦门市湖滨名宫第四届业主委员会的选举和成立没有商场业主或租户参加，该业委会成员均为住宅业主，在商定物业合同时没有考虑商场业主的利益。水务公司并未向林一农等商场业主、租户提供物业服务，如水务公司拒绝对商场前面的停车场进行管理，拒绝对商场二楼的楼梯等公共部位进行卫生保洁，拒绝对商场公共部位的水电工程等进行维护。五、林一农的承租面积为1272平方米，租赁协议载明的面积1367平方米是出租人虚构的。六、水务公司的部分诉求超过诉讼时效，不应支持。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋址于厦门市思明区湖滨南路51号湖滨名宫二楼，由林一农向案外人承租。据租赁协议载明，该房屋作经营性使用，面积为1367平方米；租赁期限自2015年10月1月起至2035年10月1日止；租赁期间，林一农应负责水、电、管理等一切费用。 2016年4月1日，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《湖滨名宫物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湖滨名宫实施物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托管理期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；商业用房物业管理服务费标准为2元/月·平方米，业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可按规定每日加收欠缴费用3‰的滞纳金；商业用房房屋公共维修金标准为0.4元/月·平方米；公摊水电费按实际使用费用收取。 2019年8月21日，水务公司委托律师向林一农发出律师函，通知林一农于收函后七日内付清欠缴的管理费、维修金、电费及公摊等费用。 2019年12月，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《公维金等移交协议书》，约定：截止2019年10月31日湖滨名宫公共维修金结余164430.5元，公摊电费结余120492.74元，公摊水费结余6614.73元……应移交金额合计346538.01元；截止2019年10月31日未收待移交金额，住宅维修金1890元，公摊电费1740元，商场办公楼维修金58453.2元……待移交金额合计71324.8元；乙方同意尽快催收未收取的款项，并移交给甲方。 审理中，水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，并提交湖滨名宫财务移交明细表（2016年3月16日）、关于新聘物业公司及变更物业管理费的告知函（2016年3月16日）、水务公司向电力公司支付2019年4月至6月的电费发票、湖滨名宫其他业主向水务公司缴纳2019年1月至6月物业管理费的发票等证据为证。林一农认为水务公司提供物业管理服务的期间与《湖滨名宫物业管理服务合同》约定一致，即2016年4月1日至2019年3月31日。 水务公司主张电费按1.2元/度计算为115687.2元，公摊水电费按0.1元/月·平方米计算为4760元，并提交2016年至2019年湖滨名宫电表抄表明细、2016年2月至2019年6月电费结算单及电费发票、电费价格计算方式为证。林一农对水务公司主张的计算标准和金额不予认可。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。水务公司作为湖滨名宫的物业服务企业，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，林一农作为讼争房屋的实际使用人，接受水务公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，虽然超出《湖滨名宫物业管理服务合同》约定的期限，但水务公司已对此予以举证证明，本院予以采纳。林一农主张其承租面积为1272平方米，但未提交充分证据予以证明，且与租赁协议载明的承租面积不符，本院不予采纳，相关费用应按租赁协议载明的承租面积1367平方米计算。因林一农拖欠物业管理服务费，水务公司于2019年8月21日向林一农发出律师函催收该费用，根据诉讼时效的规定，其主张2016年8月前的物业管理服务费已超过三年的诉讼时效，林一农应交纳2016年8月至2019年6月的物业管理服务费95690元（1367平方米×2元/月·平方米×35个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，涉及全体业主和物业使用人的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。厦门市湖滨名宫第四届业主委员会同意水务公司催收公共维修金等费用，水务公司诉请林一农按照0.4元/月·平方米的标准交纳2016年3月至2019年6月期间公共维修金21872元（1367平方米×0.4元/月·平方米×40个月），本院予以支持。林一农未依约交纳承租期间的电费，水务公司诉请林一农支付2016年2月至2019年5月期间电费，本院对未超过诉讼时效即2016年8月至2019年5月的部分98334元（115687.2元÷40个月×34个月）予以支持。水务公司诉请林一农支付2015年12月至2019年5月期间公摊水电费4760元，但未举证证明公摊水电费的计算方法和公示情况，本院不予支持。综上，林一农应向水务公司支付的物业管理服务费、公共维修金以及电费共计215896元，现因林一农已支付了部分费用，水务公司诉请林一农支付187995.7元，于法有据，本院予以支持。鉴于林一农主张水务公司没有依照合同约定履行管理义务，水务公司在为湖滨名宫提供物业管理服务的过程中难免存在瑕疵，水务公司诉请林一农支付逾期付款滞纳金（违约金），本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告林一农于本判决生效之日起七日内向原告厦门水务物业管理有限公司支付物业管理服务费、公共维修金以及电费共计187995.7元； 二、驳回原告厦门水务物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2366元，由原告厦门水务物业管理有限公司负担422元，被告林一农负担1944元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年六月一日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。