广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1088号原告：林兆航，男，1996年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：罗杰，男，1992年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告林兆航与被告罗杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月25日签订的《租赁合同》；2.被告立即向原告交还位于佛山市高明区的房屋；3.被告向原告支付已拖欠的租金及房屋占用费暂计40000元（自2018年10月26日暂计算至2020年2月25日，请求计算至被告向原告实际交还租赁房屋之日止）；4.被告向原告支付逾期缴租的违约金6800元（以月租金2500元作为基数，按照月利率2%计算，自2018年10月26日暂计算至2020年2月25日，请求计算至被告向原告实际清偿租金及房屋占用费之日止）；5.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年10月25日签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市高明区出租给乙方，租期从2016年12月25日至2021年12月25日共5年，每月的租金为2500元，在当月25日前支付。合同签订后，乙方支付甲方保证金10000元。合同签订后，甲方依合同约定将租赁房屋交付给乙方使用，乙方支付到最近一期2018年9月25日至2018年10月25日的租金后，就一直没有支付租金。经原告多次催收，被告以各种理由拖欠租金。按照《租赁合同》第四条的约定，房屋的租金每月为2500元，缴交租金的时间必须在租月的25日前，甲方须开具收据给乙方。乙方如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。因此，原告请求解除与被告的租赁合同关系，被告立即向原告交回租赁房屋；原告没收被告支付的10000元保证金，并要求被告支付违约金。被告拖欠原告租金暂计算至2020年2月25日为16个月，即2500×16＝40000元，实际租金及房屋占用费应计算至被告向原告交还房屋之日止。违约金从2018年10月26日暂计算至2020年2月25日，由于双方约定的违约金过高，原告主张按月利率2%计算（即每月租金×2%×欠租时间月）即6800元，实际应计算至被告向原告清偿全部租金及房屋占用费之日止。被告未向本院提交书面答辩意见及证据，也未到庭参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利。原告举示的房屋租赁合同、房地产权证等证据的形式、来源均合法，被告亦未提出异议，故本院对前述证据的真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：佛山市高明区101铺、佛山市高明区广雅楼1层车库104号、105号的所有权人均为原告。原告委托其父亲林继通办理案涉租赁物的租赁事宜。2016年10月25日，林继通（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广雅楼101商铺、104、105车库连同夹层（下称案涉租赁物）出租给乙方，租赁期限从2016年12月15日至2021年12月15日，如租三年不租，可退回保证金10000元；在签订本合同当天，乙方必须向甲方缴交10000元作为履约保证金，租赁期满后，乙方没有违反本合同的任何条款，甲方如数将保证金全部退回给乙方；租金每月为2500元，缴交租金的时间必须在租月的25日前，乙方如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。合同签订后，原告即将案涉租赁物交付给被告使用，被告也向原告缴交了10000元保证金。自合同签订之日至2018年11月24日的租金，被告均已向原告支付。自2018年11月25日起，被告未再向原告支付租金，也未将案涉租赁物返还给原告。庭审中，原告明确表示将被告缴交的10000元保证金用于抵扣租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告委托其父亲林继通办理案涉租赁物的租赁事宜，林继通以自己的身份与被告签订《房屋租赁合同》，原告亦将案涉租赁物交付给被告使用。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定及第四百零三条第一款关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，无论被告是否知悉原告与其父亲林继通之间的代理关系，在林继通披露承租人信息的情况下，作为案涉租赁物所有权人的原告均可依据前述《房屋租赁合同》的约定向被告主张权利。被告自2018年11月25日起拖欠原告租金，至2020年5月24日已拖欠18个月的租金共计45000元（即2500元/月×18月），其行为已构成违约，表明被告不再履行合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第二百二十七条规定的“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告依法有权主张解除前述《房屋租赁合同》。原告诉请解除该《房屋租赁合同》，合法合理，本院予以支持。自该《房屋租赁合同》解除之日起，被告应将案涉租赁物返还给原告。同时，被告应将拖欠的租金支付给原告，并向原告承担相应的违约责任。截至2020年5月24日，被告拖欠的租金为45000元，扣减被告签订合同时缴交的10000元保证金，被告应向原告支付租金35000元；自2020年5月25日起至被告实际返还案涉租赁物之日止，被告仍应按照2500元/月的标准向原告支付案涉租赁物的占用费。关于被告应承担的违约金，虽然双方在合同中约定“乙方如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金”，但该违约金标准明显过高，依法应予调整，原告主动调整为按月利率2%来计算违约金，不违反法律的规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付违约金7650元（截至2020年5月24日；注：违约金应从每笔租金支付期限届满次日起算），自2020年5月25日起至被告罗杰清偿案涉租赁物租金或占用费之日止的违约金以所拖欠的租金总额为本金、按月利率2%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除林继通与被告罗杰于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告罗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林兆航返还案涉租赁物即位于佛山市高明区车库连同夹层；三、被告罗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林兆航支付租金35000元（截至2020年5月24日），自2020年5月25日起至被告罗杰实际返还案涉租赁物之日止，被告罗杰应按照2500元/月的标准向原告林兆航支付案涉租赁物的占用费；四、被告罗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林兆航支付违约金7650元（截至2020年5月24日），自2020年5月25日起至被告罗杰清偿案涉租赁物租金或占用费之日止的违约金以所拖欠的租金总额为本金、按月利率2%计算；五、驳回原告林兆航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1268元（原告林兆航已预缴），由被告罗杰负担，并于履行本判决确定的款项时一并支付给原告林兆航，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇二〇年六月十六日书记员  梁蕴琪