河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0191执异38号异议申请人：上海泗禾资产管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路912号J4539室，统一社会信用代码：913101143244689100。法定代表人：高学增，该公司执行董事。申请执行人：王军从，女，1978年2月26日出生，汉族，住石家庄高新区。被执行人：陈诗强，男，1973年8月24日出生，汉族，住上海市松江区。被执行人：叶妍文，女，1976年11月24日出生，汉族，住上海市松江区。被执行人：上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路1525号三楼，统一社会信用代码：913101147797647596。法定代表人：张寿东，该公司执行董事。在本院执行原告王军从与被告陈诗强、被告叶妍文、被告上海志展房地产有限公司（以下简称志展公司）民间借贷纠纷一案中，异议申请人上海泗禾资产管理有限公司（以下简称泗禾公司）于2020年5月29日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人泗禾公司请求：撤回贵院要求我司从上海市嘉定区曹安公路2038号1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1025、1026室搬离的《公告》【（2016）冀0191执252号】事实及理由：一、我司对上述房屋拥有合法的使用权，也非本案的被执行人，不应适用《民诉法》第250条规定的被强制搬离的情形。我司与本案被执行人签订相关《租赁合同》及相关补充协议，自2014年6月1日起即获得上述房屋的承租权、合法使用该等房屋。且贵院在此前的评估审核中、司法拍卖中的相关现场照片均能知道该等房屋已被他人使用，而非空置状态。《民诉法》第250条的相关规定系针对被执行人不配合不动产交付的行为。而我司并非此案的被执行人，且有合法使用该等不动产的依据。即使新的产权人对我司的承租权有异议，也应另案起诉我司，而非通过此前的执行程序进行。二、本案系针对债权纠纷而引发的执行案件，现房屋权属已做变更，本案的执行程序理应执行完毕了，贵院目前做出的要求我司搬离的要求并无法律依据。我司早在本案多次拍卖、变卖的过程中，多次向贵院说明我司对上述房屋拥有合法使用权，希望贵院在拍卖、变卖的过程中进行说明，以免日后产生争议。同时，贵院在评估、启动拍卖程序时也多次到现场勘查，当时我司也向贵院工作人员说明。故，贵院对上述房屋的现状、存在租赁情况系明知的。而且本案涉及的房屋系“非居住用房”，而非“居住用房”，并非法律规定的需迁离后才能拍卖的房产。而且，在贵院第二次司法拍卖的《竞买公告》第十二条处明确指出：标的物交付手续由买受人自行办理。那为何在申请执行人作价抵偿后贵院执行庭反而负责起了“标的物交付”的工作，前来强制搬离呢？三、在本案的执行程序中实现新物权人获得房屋占有、使用权的目的，既无法律依据，又侵害了我司合法的诉讼权利，亦违反了相关专属管辖规定。首先，新物权人若想获得涉案房屋的占有、使用权，理应在获得物权后通过相关诉讼来实现其权利，而本案执行系基于其与第三人的债权，新物权人通过本案执行程序达到其目的，无法律依据。其次，新物权人应依法提出新的诉讼，则我司可想有应诉、抗辩、上诉等完整的诉讼权利，而若通过与申请人无关的执行流程，对我司相关权利进行实质性审查的，则严重影响、侵害我司应享受的诉讼权利。最后，根据不动产争议的专属管辖规定，新物权人若想依法获得占有、使用权而提起的诉讼，应遵守专属管辖的法律规定，由不动产权所在地法院管辖。若在本案执行程序中进行实质性审查，则存在规避不动产专属管辖的强制性规定。综上，我司拥有上述房屋的使用权，并非基于《民诉法》第250条规定的被执行的当事人。若申请执行人对我司的权利有异议的，应另案起诉我司，而非通过此次执行程序达到目的。否则，将侵害我司的民事权利、诉讼权利，剥夺我司的抗辩权、诉讼权利，违法法律专属关系的规定，也有滥用执行权之嫌疑。故，望贵院撤销此次做出的相关强制搬离的《公告》。本院查明，申请人王军从与被申请人陈诗强、叶妍文、志展公司诉前财产保全一案，申请人王军从于2015年1月12日提出诉前财产保全申请，请求冻结被申请人银行存款9517500元或查封其相应价值的财产。本院于2015年1月12日作出（2015）石高立保字第00005号民事裁定书，裁定：一、查封担保人石家庄金石房地产开发有限公司坐落于石家庄高新区以东、海河道以北，证号为高新国用（2013）第00044号的土地使用权；二、冻结被申请人陈诗强、叶妍文、上海志展房地产有限公司的银行存款9517500元或查封同等价值的财产。2015年1月22日，上海市嘉定区房地产交易中心查封上海志展房地产有限公司所有的坐落于上海市嘉定区曹安公路《欧沪国际商业广场华拓大厦》2038号10层1017室、1018室、1019室、1020室、1021室、1022室、1023室、1025室、1026室、17层1707室、1708室、1709室、1710室、1711室的房产；查封期限两年，自2015年1月22日起至2017年1月21日止。原告王军从与被告陈诗强、被告叶妍文、被告志展公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月16日作出（2015）石高民二初字第00059号民事判决书，判决：一、被告陈诗强、被告叶妍文于本判决生效之日起十日内偿还原告王军从借款本金9000000元以及该本金的自2014年11月5日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息；二、被告上海志展房地产有限公司对上述给付义务承担连带保证责任。被告陈诗强、被告叶妍文、被告志展公司对该判决不服提起上诉。2015年12月15日，石家庄市中级人民法院作出（2015）石民四终字第01583号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2015）石高民二初字第00059号民事判决书于2016年1月1日生效。后被告陈诗强、被告叶妍文、被告志展公司未依法履行义务，王军从向本院申请强制执行，本院于2016年1月19日立案执行。并于2016年2月17日作出（2016）冀0191执252号执行裁定书，裁定：冻结被执行人陈诗强、叶妍文、上海志展房地产有限公司银行存款11571960元。本院于2020年1月14日作出（2016）冀0191执252号公告，责令被执行人上海志展房地产有限公司或房屋实际使用人在2020年1月29日前迁出上述房产。另查明，2014年6月1日，志展公司作为出租方（甲方）与王雁冰作为承租方（乙方），双方签订《华拓大厦整体租赁合同》。该合同约定：甲方将尚未出售的、拥有产权（大产证）的房屋统一出租给乙方，具体室号详见附件一（房屋明细）（其中包含涉案房屋）；甲方出租的房屋是18、19、20楼为全毛坯状态（公共部位及房屋内部），其余楼层公共部位、室内均装修完毕（室内为办公室装修）；租赁期为自2014年6月15日起至2024年6月14日止，若因甲方造成交付日延迟的，则租赁期限予以顺延；双方确定2014年6月15日为交付日，该合同还约定了其他内容。2014年10月10日，志展公司（甲方）与王雁冰（乙方）双方签订《华拓大厦整体租赁补充协议》。该协议约定：甲方承诺在2014年12月底前将符合交房条件的房屋交付乙方。2015年1月22日，志展公司（甲方）、王雁冰（乙方）、泗禾公司（丙方）签订《华拓大厦整体租赁补充协议二》。该协议约定：三方确认由丙方承接《华拓大厦整体租赁合同》中原属乙方的承租人的法律地位，丙方享有租赁合同中原属乙方的一切权利，承担原属乙方的一切义务；三方确认甲方此前对乙方所做出的各项承诺、签订的补充协议约定的各项权益全部由丙方继承。2016年5月20日，志展公司（甲方）与泗禾公司（乙方），双方签订《补充协议》，该协议约定：甲方承诺在2016年6月底前获得消防部门对二次装修的验收报告，由于因甲方原因导致交房日期严重拖延，双方同意并确认，租赁到期日予以同比例顺延。2019年7月3日，上海市嘉定区人民法院委托司法鉴定科学研究院对上述四份协议的印章及印文形成时间进行鉴定。2019年8月司法鉴定科学研究院出具司鉴院【2019】技鉴字第973号司法鉴定意见书，其鉴定意见为上述四份协议是同一枚印章盖印形成；根据现有样本，无法判断印文的形成时间。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。首先，异议人泗禾公司提交的《司法鉴定意见书》并不能证明上述四份租赁合同及补充协议的签订时间。其次，本院于2015年1月22日即对涉案租赁房产进行查封，而直至2016年6月底前，出租人志展公司并未将涉案房产交付给泗禾公司，泗禾公司并未占有涉案房产，即涉案租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封，不再适用买卖不破租赁规则。最后，异议人泗禾公司并未提交证据证明现涉案租赁房屋是否已交付至泗禾公司，且泗禾公司是否交纳租金尚不确定。因此，驳回异议申请人泗禾公司的异议请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议申请人上海泗禾资产管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省石家庄市中级人民法院申请复议。审 判 长 牛红杰审 判 员 黄国栋审 判 员 闫 博二〇二〇年六月十二日法官助理 范依苹书 记 员 张晓宁