山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终613号 上诉人（原审被告）：石长广，男，1990年10月1日出生，汉族，初中毕业，住成武县。 委托诉讼代理人：石荣喜（被告石长广父亲），住成武县。 委托诉讼代理人：赵振良，山东泉狮律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：徐广明，男，1972年1月3日出生，汉族，初中毕业，住曹县。 委托诉讼代理人：王宁，山东君诚仁和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张庆，男，1976年12月18日出生，汉族，初中毕业，住曹县。 委托诉讼代理人：刘爱国，山东汤都律师事务所律师。 上诉人石长广、徐广明因与被上诉人张庆确认合同无效纠纷一案，不服山东省曹县人民法院(2019)鲁1721民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石长广、徐广明上诉请求：1.撤销（2019）鲁1721民初5515号民事判决书，依法裁定驳回被上诉人的起诉；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。。事实和理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误。1、原审法院根据原告提供的石长广与曹县天元置业有限公司的商品房买卖合同认定被上诉人具有主体资格，与事实不符，被上诉人不是合同的相对方，张庆仅仅代表天元公司签订购房合同，合同的甲方及合同封面均是曹县天元置业有限公司，张庆只是联系人，其作为案外人无权提起诉讼，合同是否有效和其没有任何关系，原审法院认定张庆为合同的相对方，合同的实际权利人、义务人，认定事实明显错误。2、张庆不是苏集村村民，其不具有开发资质，张庆更没有权利取得涉案楼房的所有权。3、石长广因建设楼房，天元公司拖欠石长广工程款故将涉案楼房抵给石长广，石长广已取得涉案楼房的所有权，有权将涉案楼房出售给徐广明。4、徐广明取得了涉案楼房的所有权，并已装修、居住，原审法院认定案外人与石长广签订购房合同，确认合同无效，严重侵犯的原审第三人的合法权益，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益。 被上诉人辩称，一、据原审举证的2012年2月21日苏集村委会和天元公司及张庆签订的《项目转让合同书》、曹县天元置业有限公司公司吊销情况和股东信息、曹县公安局关于天元公司印章的证明、2012年9月9日张庆和石长广签订的《商品房购销合同》，可以证明天元公司仅有两个股东，董保河是法定代表人，苏集村委会和天元公司均确认，包括涉案商铺在内的苏东大道商业街项目是张庆个人单独出资，村委会和天元公司均未投入一分钱，村委会和天元公司均认可苏东大道商业街项目的所有资产归属张庆所有，与天元公司无关，张庆有权出售，有权和石荣喜及石长广签订商品房购销合同。结合原审卷Ｐ88石荣喜自认“让我和开发商张庆算账，张庆给我出具了房屋购销合同，房子实际是张庆的，”；原审卷Ｐ70上诉人举证的证人孙某证言“当时是张庆在那里负责开发，是开发商。张庆和石长广之间签订了一份购房合同”，足以证明卖方是张庆，不是天元公司，张庆具备诉讼主体资格。上诉人上诉称张庆不具备主体资格，无事实根据。二、包括涉案商铺在内的苏东大道商业街项目是张庆个人单独出资，由张庆与施工队签订施工合同，涉案商铺是李海英施工队承建，石长广没有参与施工。天元公司没有和任何人就苏东大道商业街项目签订过任何施工协议，天元公司不可能拖欠石长广工程款，上诉人称“石长广因建设楼房，天元公司拖欠石长广工程款故将涉案楼房抵给石长广，石长广已取得涉案楼房的所有权，有权将涉案楼房出售给徐广明”，纯属无中生有的捏造，与原审卷Ｐ88石荣喜的自述互相矛盾，不足为信。三、上诉人称“徐广明取得了涉案楼房的所有权，并已装修、居住”，明显不属实，于法无据，且与原审卷Ｐ84徐广明自述“我当时不认识石荣喜、石长广，是孙某作为中间人，用原、被告之间有争议的购房合同作为担保，向石荣喜、石长广出借钱款”，自相矛盾，不足为信。综上所述，无论石长广、还是徐广明都不是苏集村村民，其无权购买建造在××村××商铺，无权取得苏集村的集体土地使用权，2012年9月9日张庆和石长广签订的《商品房购销合同》，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”等禁止性规定，曹县人民法院（2019）鲁1721民初5515号民事判决书确认该《商品房购销合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，无不当之处。恳请二审人民法院依法查明事实，驳回石长广、徐广明的上诉，维持原判。 原审原告向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的商品房购销合同无效。 一审法院认定事实：2012年2月21日，天元公司股东董保河（天元公司法定代表人）、李全平以天元公司的名义与曹县苏集镇苏集村民委员会（以下简称苏集村委会）、原告张庆签订项目转让合同书，约定：因天元公司没有资金投入苏集村委会建设新农村的“苏东大道商业街”项目，经协商一致，天元公司退出；经苏集村委会同意，原告承继天元公司对苏集村委会的全部权利、义务，自本合同签订之日起，“苏东大道商业街”项目的所有资产（包括但不限于已建成和未完工房地产）全部归属于原告所有；原以天元公司名义与施工人签订的“苏东大道商业街”项目的施工合同全部转给原告履行，原告享有所有施工合同的权利。2012年9月9日，原告以天元公司的名义与被告石长广签订编号为Ｂ068的商品房购销合同，在打印好的“曹县天元置业商品房购销合同”中，原告在该合同第一页卖方（甲方）天元公司下面联系人处签名，第一页卖方处加盖天元公司椭圆形合同专用章，被告在该合同第一页买方（乙方）姓名处签名、捺印，原告还在该合同第六页落款甲方处签名并加盖天元公司椭圆形合同专用章，被告还在该合同第六页落款乙方处签名、捺印；该合同出卖的商铺为“苏东大道商业街”项目第15号商铺，即案涉商铺，售价198000元。被告石长广随其父石荣喜在“苏东大道商业街”项目施工期间，经孙某介绍，石荣喜向第三人徐广明借款发施工人员工资，因无力返还第三人借款，经被告追认，被告及其父石荣喜于2012年10月16日将案涉商铺卖给第三人徐广明。另查明：本案当事人均非苏集村委会村民。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、原、被告签订的商品房购销合同是否有效。关于原告主体是否适格。因天元公司没有资金投入苏集村委会建设新农村的“苏东大道商业街”项目，经苏集村委会同意，天元公司将“苏东大道商业街”项目全部转让给原告。原、被告签订的商品房购销合同载明的卖方虽为天元公司，只是说明原告以天元公司的名义与被告签订合同，原告仍是合同的相对方、合同的实际权利、义务人，被告随其父石荣喜在“苏东大道商业街”项目施工，石荣喜庭审中明确陈述是购买原告的商铺、不知天元公司。故原告具有诉讼主体资格。关于合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效”第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”本案当事人均未提供证据证明“苏东大道商业街”项目占用的土地已变更为国有土地，经本院向土地管理部门查询，亦未查询到“苏东大道商业街”项目的国有土地批准手续，本院认定“苏东大道商业街”项目占用的土地为集体所有的土地。原、被告之间的商品房购销合同的买卖标的物不仅是商铺，其中还包括相应的集体土地使用权。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致土地使用权的非法流转,损害了农村集体经济组织的权益,按照相关规定,集体所有土地上的房屋只能转让给符合条件的本村集体经济组织成员,不能卖给本村以外的人。因本案当事人均非涉案房屋占用土地所属农村集体经济组织成员,故原、被告所签订的商品房购销合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。对于合同无效后财产返还或折价补偿，本案当事人均可另循法律途径解决。综上所述，原告诉讼请求应予支持。依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：原告张庆与被告石长广签订的商品房购销合同无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告石长广负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，上诉人石长广、徐广明与被上诉人张庆确认合同无效纠纷一案，石长广的诉讼委托代理人石荣喜（系上诉人石长广之父，一审中为石长广的特别授权代理人）在一审庭审中明确陈述是购买张庆的商铺，张庆是开发商，且是与张庆签订的商品房购销合同，故张庆作为合同的一方当事人有权就合同效力提起诉讼，上诉人上诉称被上诉人张庆不具备原告主体资格的上诉理由不成立。涉案开发项目未办理相关审批手续就在农村集体土地上进行开发销售，且将房屋销售给与土地所有权人非同一集体经济组织人员，违反法律强制性规定，所签订的商品房购销合同无效。 综上所述，石长广、徐广明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人石长广、徐广明负担。 本判决为终审判决。 审判长  尚杰 审判员  井慧 审判员  秦迅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  董霞