山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民初3921号原告（案外人）：李春华，女，汉族，1974年1月7日出生，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：张建，山东恒志远律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市。负责人：郭小霞，总经理。委托诉讼代理人：张卉，该公司员工。委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市。法定代表人：王希民，经理。委托诉讼代理人：吴文超，该公司员工。委托诉讼代理人：吕建波，该公司员工。原告李春华与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）、第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称泰山置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春华的委托代理人张建，被告长城资产山东分公司的委托代理人徐根深，第三人泰山置业公司的委托代理人吴文超、吕建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春华向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于泰安市岱岳区阳光和墅x号楼x单元xxx室房产的执行并确认该房产归李春华所有（房产价值为557864元）；2.本案案件受理费由长城资产山东分公司承担。事实与理由:2016年8月22日，李春华与泰山置业公司签订《商品房预售合同》，约定购买涉案房产，总金额为557864元。2016年12月7日，泰山置业公司向李春华开具发票，载明李春华缴纳了购房款557864元。济南市中级人民法院于2019年4月18日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封了泰山置业公司名下包括涉案房产在内的部分不动产。李春华得知后，就涉案房产提起了执行异议，济南市中级人民法院以李春华未提供证据证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产为由驳回了李春华的异议，并作出了（2019）鲁01执异991号执行裁定书，李春华不服此裁定书，向法院提起执行异议之诉。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案李春华与泰山置业公司在济南市中级人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且按照合同约定支付了购房款，并且已合法占有，至于涉案房产未办理过户非李春华之过错。此处的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用则不是对该房屋合法占有的必要要件。因此，李春华在济南市中级人民法院查封前已合法占有涉案房产，符合足以排除执行的条件且证实涉案房产归李春华所有，请求判决支持李春华的诉讼请求、长城资产山东分公司辩称，第一，长城资产山东分公司申请济南市中级人民法院查封的涉案所有房产均在第三人泰山置业公司名下，申请人申请法院查封被执行人也就是第三人名下的财产符合法律规定。第二，我国不动产施行登记公示制度，李春华自2016年签订商品房预售合同，自查封时2019年4月18日长达三年多的时间并未依法进行预售登记或产权过户，不能确认全额交付购房款项。最高法院也规定，没有交付全额款项并没有过户登记的需向人民法院缴纳剩余款项，方可排除涉案财产的执行，因此李春华主张实际占有并不符合最高院相关规定，能够排除该房产的执行。泰山置业公司述称，同李春华的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李春华提交如下证据：证据一，《泰安市商品房现房买卖合同》一份，证实李春华与泰山置业公司于2016年8月22日签订合同，约定李春华以总价557864元购买涉案房产，并办理了网签登记备案。证据二，购房发票、银行客户回单、收款收据各一份，证实李春华依照合同约定支付了全部购房款，泰山置业公司于收到购房款后向李春华出具增值税专用发票。证据三，钥匙交接单及收款收据各一份，证实泰山置业公司于2016年向李春华交付涉案房产，李春华于2017年7月2日缴纳了物业费，李春华合法占有至今。证据四，（2019）鲁01执异991号执行裁定书及邮寄回执一份，证实李春华在法定期限内提起本案诉讼。长城资产山东分公司质证称，对证据的真实性、合法性均无异议，但是通过证据可看出合同的签订时间是2016年8月22日，涉案查封的日期为2019年4月，通过这个时间段可看出应当是不符合网签条件的，而且存在没有交清全部房款的可能，如果没有交清房款，排除执行只有向人民法院交清全部款项方可排除，李春华未讲明为什么没有签房管局正规的商品房买卖合同和网签，所以提供的证据尽管真实性、合法性没有问题，但不能证明其主张排除涉案房产执行。泰山置业公司质证称，对李春华提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是泰山置业公司与李春华的合同已经进行了网签备案，合同上有泰安市商品房房管中心的一个合同登记备案专用章。经审查，长城资产山东分公司及泰山置业公司对李春华提交证据的真实性均无异议，故本院对李春华提交的证据真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰山置业公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决。该案执行过程中，本院于2019年4月18日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人泰山置业公司名下位于岱岳区泰山大街西段青春创业开发区阳光和墅包括涉案房产在内的部分不动产，查封期限三年，自2019年4月18日至2022年4月17日。李春华与泰山置业公司于2016年8月22日签订《泰安市商品房现房买卖合同》，约定购买涉案房产，总金额为557864元。2016年12月7日，泰山置业公司开具发票，载明李春华缴纳涉案房屋购房款557864元。李春华与泰山置业公司于2016年9月20日进行涉案房屋钥匙交接。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李春华于涉案房屋查封前与泰山置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了涉案房屋全部价款，泰山置业公司亦于涉案房屋查封前将涉案房屋交付给李春华占有使用，且涉案房屋未办理过户登记手续并非李春华本人的原因。因此，参照上述法律规定，本案李春华对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，能够排除执行，故李春华要求停止执行涉案房屋，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。虽然泰山置业公司就位于岱岳区泰山大街西段青春创业开发区阳光和墅已完成初始登记，但泰山置业公司与李春华并未就涉案房产按照合同约定办理所有权转移登记手续。本案李春华径行主张涉案房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，李春华的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止执行位于泰安市岱岳区阳光和墅x号楼x单元xxx室房产。二、驳回李春华其他的诉讼请求。案件受理费9379元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  吴松成审判员  武绍山审判员  赵玉兰二〇二〇年六月十六日书记员  李 杨