江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异6号异议人（案外人）：周裕文，男，汉族，1969年1月11日出生，住上海市普陀区。申请执行人：上海绿地建设（集团）有限公司。住所地：上海市虹口区西江湾路500号。法定代表人：张伟，执行董事。被执行人：南昌东方宏利房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道396号威达商住楼515室。法定代表人：薛玉贵，该公司总经理。本院在执行申请执行人上海绿地建设（集团）有限公司（以下简称绿地建设公司）与被执行人南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人周裕文对本院查封并拟拍卖被执行人东方宏利公司位于江西省南昌市红谷滩新区房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人周裕文向本院提出的执行异议请求：一是终止对东方海德堡29栋1单元2102室房屋的拍卖；二是确认该房屋为其所有。其事实和理由：东方海德堡29栋1单元2102室房屋系异议人合法购买的房产。2014年12月2日异议人与东方宏利公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，同时与交通银行江西省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》向银行按揭贷款141万元，自2015年4月1日起还款4705.58元，2015年5月1日至今每月还款10020.5元。2015年5月13日东方宏利公司向异议人开具了售房款为251.6108万元的发票。2018年异议人任法定代表人的江西蓝光智能技术有限公司诉东方宏利公司加工承揽合同纠纷一案，经一审二审程序，法院判决东方宏利公司向江西蓝光智能技术有限公司支付拖欠的工程款及保修款。异议人2019年4月25日向税务部门交纳了契税37741.62元，2019年4月28日向南昌市住房资金管理中心交纳住房维修资金25161.1元。异议人在交纳完以上费用后再三要求东方宏利公司办理房产证，对方却一直拖着不办。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院终止对东方海德堡29栋1单元2102室房屋的拍卖，并确认为异议人所有。本院查明，原告绿地建设公司与被告东方宏利公司建设施工合同纠纷一案，本院于2017年6月21日作出（2016）赣民初72号民事判决，1．东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款1455.5532万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，东方宏利公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付绿地建设公司工程款73.85万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2．东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3．驳回绿地建设公司的其他诉讼请求。绿地建设公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决，1．撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2．变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款14555531.77元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；东方宏利公司于2019年1月9日前支付绿地建设公司工程款738500.62元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地建设公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3．变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地建设公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4．驳回绿地建设公司的其他诉讼请求。判决生效后，申请执行人绿地建设公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案执行。2018年10月29日，本院作出（2018）赣执22号执行裁定，1．冻结、扣划被执行人东方宏利公司在金融机构的存款1656.422万元；2．如上述冻结、扣划的款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人东方宏利公司价值相等的其他财产。2018年10月30日本院向南昌市不动产登记中心发出协助执行通知，查封被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区房产；29栋1单元3101、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房产［权证号分别为：赣（2016）南昌市不动产权第1096237号、1096238号、1096239号、1096240号、1096241号、1112312号、1112303号、1097232号、1097108号、1097106号、1096869号、1096586号］；以及东方海德堡商业办公楼房产［权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1096235号］。2020年1月15日，本院作出拍卖公告，1．依法公开拍卖被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区房产；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室共七套房产。2．本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍。优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月10日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。3．对上述标的权属有异议者，请于2020年3月10日前与本院联系。另查明，2014年12月2日周裕文与东方宏利公司签订的《南昌市商品房买卖合同（合同号：1000461410）》载明，周裕文向东方宏利公司购买位于南昌市红谷滩新区的商品房，建筑面积为195.18平方米，单价为每平方米12880元，总价金额为251.3918万元。同年12月5日办理了商品房合同备案登记，付款方式为买受人2014年12月2日首付110.3918万元，该首付款以东方宏利公司拖欠周裕文的工程尾款冲抵，余款141万元办理银行商业按揭贷款，贷款期限240个月，首期还本付息3479.57元，每期付款10020.5元，2015年5月1日至今每月还款10020.5元。2015年5月13日东方宏利公司向周裕文开具了售房款为251.6108万元的税务发票，2019年4月25日周裕文向税务部门交纳了房屋买卖契税37741.62元，2019年4月28日向南昌市住房资金管理中心交纳住房维修资金25161.1元。还查明，本院于2019年12月25日作出调查令，委托江西商海律师事务所律师为本院代为调查被执行人东方宏利公司名下东方海德堡1栋101、102、103、104、105室；29栋1单元3101室、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房屋现状，包括但不限于是否有业主居住、使用、收益及缴纳物业费等相关情况。经调查，东方海德堡的物业公司出具的情况说明称，29栋1单元2102室自2017年11月10日开始欠缴物业费至今，物业费566.5元/月，之前物业费缴纳人为东方宏利公司，至今该房屋未装修为毛坯房。南昌市不动产中心查询结果显示，《不动产产权情况表》记载东方海德堡29栋1单元2102室权属人为东方宏利公司。南昌市不动产登记信息查询结果显示，周裕文在南昌市无房产，其妻蔡宇红在南昌市有二处非住宅房产。本院认为，本案争议的焦点是异议人周裕文对被执行人东方宏利公司名下坐落于南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡29栋1单元2102室房产能否排除执行。上述事实表明，本执行案系金钱债权执行，被执行人东方宏利公司为房地产开发企业，买受人周裕文对登记在东方宏利公司名下的商品房提出执行异议。本院查封被执行人东方宏利公司名下东方海德堡29栋1单元2102室房产之前，异议人周裕文与被执行人东方宏利已签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，支付了全部购房款（一是购房首付款，二是银行按揭贷款），东方宏利公司向周裕文开具了售房款税务发票，周裕文向有关部门交纳了房屋买卖契税和住房维修资金，周裕文及其妻子在南昌市无住宅房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，异议人周裕文对所购买的东方海德堡29栋1单元2102室房产，同时符合上述规定的三种情形，其享有排除本案对该房产强制执行的权益。综上，异议人周裕文的执行异议请求和理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：中止对南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡29栋1单元2102室房产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年六月三十日法官助理李斌书记员朱学斌