江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初16685号原告：王莹，女，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：姜雪根，男，系原告所在单位推荐的公民。被告：昆山合泰房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市人民南路1168号13层04室，统一社会信用代码91320583MA1MRQK71M。法定代表人：王澍陶，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何亚兵，男，该公司员工。原告王莹与被告昆山合泰房地产开发有限公司（以下简称“合泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员孙学谦独任审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告王莹、被告合泰公司委托诉讼代理人王玥到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告王莹委托诉讼代理人姜雪根、被告合泰公司委托诉讼代理人何亚兵到庭参加诉讼。合泰公司曾向本院提起反诉，因其未在本院指定的期限内交纳反诉案件受理费，本院口头裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1、判令不予支持被告向原告主张违约金186986元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原、被告签订商品房购销合同，原告向被告订购位于昆山市花桥镇天誉名邸11幢903号商品房一套，总价1869857.84元，随即原告汇给被告569857.84元，另130万元购房资金，则由被告协助原告向被告的合作银行申请贷款；时至2018年11月2日，被告销售人员谷双双才告知原告要开始网签备案了；时至2019年3月15日，被告销售人员才告知原告要开始提交贷款资料了；2019年4月22日，被告突然间向原告发出了解约通知函，声称原告应于2017年9月25日前向被告提交完备的购房资质及贷款申请资料、就合同备案手续予以确认并办理贷款手续；经电话、微信、致函多次催告，原告怠于履行相关义务，因此解除商品房购销合同，并主张原告应承担186986元违约金。事实上，被告当时(2017年9月27日)在没有取得商品房预售许可证、原告完全不知情的状况下，违规与原告签订的商品房购销合同，依照相关法规是不可能在当时办理网签备案，更无从谈起办理什么贷款手续了，既然如此，那么何来2017年9月25日被告曾要求原告提交完备的购房资质和贷款申请资料、就合同备案手续予以确认并办理贷款手续之说词?又何来经电话、微信、致函多次催告，原告怠于履行相关义务之事实?显然被告解约通知函中所谓的”要求”与“催告”，在当时被告没有取得商品房预售许可证的情况下是根本不存在、也是没有任何意义的；事实上，2019年3月15日被告销售人员谷双双告知原告需要提交贷款资料；同年5月10日被告销售人员张铁成仍在为原告联系办理银行贷款事宜，倒是印证了原告克尽克守全力配合被告相关人员办理银行贷款及其它相关手续的客观事实，这种情况与被告4月22日所发的解约通知函在时间上自相矛盾，令人不可理喻，为此，原告曾向该销售人员提及解约通知书以及该解约通知书关于违约责任的担忧，并质疑：被告一方面解约通知在先，另一方面作为代表被告行为的销售工作人员在其后又忙着为原告办理银行贷款事宜，如此矛盾的说法与做法应当作何解释?回答是：不用理会，不会烦你，意即不会罚你；同年6月6日原告在被告销售人员张铁成陪同下，前往被告的合作银行拟办理按揭贷款手续、并拟与被告重新签订另一份内容同上的商品房预售合同时，银行相关工作人员现场当即口头告知原告：贷款不符合要求。同时现场有人提出：要么额外增加贰万元，作为如期办出贷款在流水上进行技术处理的费用，但必须收取现金不开收据。鉴于这种潜规则的处事方式与结果没有法律保障，理所当然地遭到原告的否定，最终没能如期办成银行贷款，导致商品房购销合同不能正常履行、原拟重新签订的另一份内容同上的商品房预售合同亦未能予以签订，为此，原告即与被告销售人员数次联系首付款退款事宜，在屡遭该销售人员拒绝电话接听后，原告又于同年6月23日发函给被告：要求被告如数退还首付款并回函，但被告却至今置若罔闻，故原告起诉来院。综上所述，由于被告当时2017年9月27日在没有取得商品房预售许可证并有所隐瞒的情况下进行商品房违规销售，因而未能及时为原告办理网签备案手续，以至于2018年11月2日被告才开始准备为原告办理网签备案手续；以至于2019年3月15日被告才开始准备为原告办理银行贷款手续；以至于2019年5月10日被告才着手为原告办理银行贷款手续，因此从2017年9月27日至2019年6月6日近二年的时间跨度来考量，银行贷款政策的调整与变动客观上在所难免，且被告相关人员亦未尽到提醒与审慎告知义务，引发原告贷款不能，最终导致商品房购销合同不能正常履行，其责任和过错不在原告而恰恰在于被告，所以被告向原告主张违约金是完全没有事实和法律依据的，恳请贵院依法支持原告诉请，维护原告的合法权益。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告退还原告首付款569857.84元并支付利息（从付款之日2017年9月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2、诉讼费由被告承担。被告合泰公司辩称，被告于2017年9月21日已取得天誉名邸项目11号楼预售证书，被告在向原告销售11-903室商品房时，并不存在未取得预售许可证销售情况。二、在被告向原告寄发《解约通知书》后，原被告于2019年6月6日，网签签订《昆山市商品房购销合同》，并对付款方式进行重新约定。根据合同附件四合同补充协议第四条第3款约定，如因买受人或银行贷款政策或公积金贷款政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人应自接到出卖人或银行相关通知后7日内与出卖人和/或银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款。综上所述，被告不存在未取得预售许可证销售情况，在原告与被告新签订商品房买卖合同时，也了解自身购房及贷款资质，被告不存在隐瞒真实情况进行销售行为，同时合同约定无法贷款，原告应转为自付，因此原告应继续履行商品房购销合同，向被告支付剩余购房款及相应违约金。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由原告购买被告开发的昆山市花桥镇天誉名邸11幢903号号房屋，房屋总价1869857.84元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于合同签署的同时支付首付款569857.84元，剩余购房款130万元通过银行贷款的方式在2018年10月30日前予以支付。该份合同附件四《合同补充协议》第四条“对主合同第六条的补充约定”：如因买受人或银行贷款政策或公积金贷款政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人应自接到出卖人或银行相关通知后7日内与出卖人和/或银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款；否则，出卖人有权单方面解除本合同且买受人应支付总房价款10%的违约金，或要求买受人继续履行合同且买受人每日按逾期未付金额万分之五支付违约金。买受人承诺于本合同签署后30个工作日内按揭贷款放款至出卖人账户；否则，买受人应按主合同第七条的约定向出卖人承担逾期付款的违约责任，但因出卖人的原因除外。买受人委托出卖人协调相关银行办理贷款手续，但出卖人对于买受人所申请的贷款利率及年限、贷款金额能否全部审批通过等不承担任何保证责任。若买受人选择以按揭贷款支付购房款的，买受人应于本合同签署之日向出卖方指定的银行提交完备的贷款申请资料，签属办理按揭贷款手续所需的银行贷款合同及其他全部文件；否则，每逾期一日，买受人应按照房屋总价款万分之三向出卖人支付违约金。该份合同还对交付期限、产证登记、违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付房屋首付款569857.84元。原告称被告系在没有取得商品房预售许可证并有所隐瞒的情况下进行违规销售，故未能及时为其办理网签备案手续，直至2018年11月2日才开始准备办理网签备案手续，2019年3月15日才开始准备为其办理银行贷款手续，时间跨度有一年半，致使银行贷款政策变动，导致其贷款未能成功办理，合同无法正常履行，被告对此存在过错。为此，原告提交其与被告销售人员谷双双、张铁成之间的微信聊天记录予以证明。其中，原告与谷双双的微信聊天记录显示：2018年9月5日，双方成为微信好友。2018年11月2日，谷双双告知原告要网签备案了，要求原告将身份证、户口本等材料拍照发给其。后谷双双于2019年3月15日告知原告需要提供身份证、户口本等资料。原告问及“房贷怎么计”；谷双双回复“之前贷过款还清首付5成，没还清8成，没贷款款3成，现在苏州这边的，利率是4.9上浮30%”；原告回复“上浮30%，这房买的就毫无意义了”。原告与张铁成的微信聊天记录显示：2019年5月，张铁成要求原告邮寄收入证明、征信报告等办理贷款所需的材料。5月10日，原告将寄送材料的快递单号发送给张铁成。5月11日，张铁成确认材料都收到了；原告询问多久可以拿到产证；张铁成回复：接下来做网签，网签通过了做贷款，完了交房，交房之后办产证，然后拿产证。对此，被告认可谷双双、张铁成二人曾为其员工，并表示其于2017年9月21日取得涉案房屋所在的11号楼的预售证书，并非违规销售，后自2019年年初开始即为原告提供协助办理银行贷款的服务，根据银行反馈，原告无法办理贷款的原因系其个人名下负债较多，自身工资流水不足。另查明：2019年4月22日，被告向原告发出解约通知函，内容如下：鉴于：1、您与我司就购买天誉名邸项目11幢903号商品房签订了《商品房买卖合同》(以下简称《购销合同》)。2、按照合同约定，您应于2017年9月25日前提交完备的购房资质及贷款申请资料，就合同备案手续予以确认并办理贷款手续。我司已就此通过电话、微信、致函等多种方式催告您尽快配合我司办理相关手续。但您接到催告通知后，一直怠于履行相关义务。我司催告无果，只得无奈之下选择与您解除上述《商品房购销合同》，现将相关事宜通知如下：您的上述行为已违反《合同法》的规定及《商品房购销合同》之约定，严重损害了我司的合法权益。现依据合同约定我司决定解除贵我双方签订的《商品房购销合同》，且自该通知函到达你处时合同解除，并将依合同约定追究您的违约责任，支付房屋总价款10%的违约金，即人民币186986元(大写：拾捌万陆仟玖佰捌拾陆元整)，同时您有义务配合我司办理本买卖合同解约手续。原告称其在收到该解约函后认为此前2019年3月15日、5月10日被告销售人员仍在为其联系办理银行贷款事宜，与4月22日所发的解约通知函存在矛盾，为此曾向销售人员张铁成提及对该解约通知书及违约责任的担忧。原告与张铁成之间的微信聊天记录显示：2019年5月11日，原告将该解约通知函照片发送给张铁成；张铁成回复：这个解约通知应该是上个销售跟你联系然后让公司发的。不会烦你什么，你别理会他就行了，然后这边我不是我跟你沟通了吗？对此，被告称该解约函系在原告签订合同后未及时履行相关合同义务，故其向原告发函解约，但此后双方重新就房屋买卖合同的相关内容进行了约定，并于2019年6月6日重新签订了合同，因此，该解约通知函并未发生解除合同的效力。再查明：2019年6月6日，原、被告又签订了一份《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2019016342）。该份合同约定的房屋坐落、总价款均与2017年9月27日双方签订的第一份合同一致。合同第六条“付款方式及期限”有所变更：买受人于合同签署的同时支付首付款569857元，剩余购房款130万元通过银行贷款的方式在签约一个月内予以支付。该份合同附件四《合同补充协议》第四条“对主合同第六条的补充约定”与第一份合同相一致。对于该份2019年6月6日的合同签订过程，原告称是被告让其2019年6月6日去现场签合同，说这个合同是用于办理网签及贷款的合同，并未就变更付款方式与其进行详细沟通，在签合同之前，被告销售人员通过微信发了合同让其确认信息和数据，当时其就提出疑问为什么第二份签的合同与第一份相同，销售人员支支吾吾，第二份合同比第一份合同多了一个编号及被告营业执照的编号，其并不清楚这份合同的用意是什么，其中有什么猫腻，该份合同签订后，被告没有联系其，也没有向其提供该份合同。原告与张铁成的微信聊天记录显示：2019年6月5日，原告询问“明天在不在？就我签字即可？”张铁成回复“你到这边来就是先把网签合同给签掉，然后后面贷款还要具体的，还要那个一些东西的。”2019年6月8日，原告询问“一直在等你回复，我这边要离沪了，你这是什么情况？”对此，被告表示2017年9月27日的合同是正式合同，该合同在法律意义上已具备合同生效要件，并未在住建部门备案，原因是资料不齐全，2017年9月27日的合同已经在2019年4月22日因原告逾期付款触发单方解除条件而解除，双方此后就该套房屋重新购买的问题进行沟通，在2019年6月6日达成了新的购房意向并签署网签，达成昆山市商品房购销合同，两次购房交易销售人员并非同一人，也就是是两笔交易，前面的交易已经结束，后面的是新的交易。再查明：关于原告的购房资格问题，原告表示在2017年9月27日签订合同没有任何一个销售人员告知其购房资格问题，后期也没有任何人员告知，其也没有了解本市购房需要具备的什么条件，其理解是征信没有问题就可以了，被告的销售人员说要给其缴纳社保，其已将缴纳社保的钱打给了被告推荐的人叫刘炼，身份不清楚，在2017年10月24日交了15000元，当时刘炼收到款项后发给其一个社保号，说过一个月有缴费记录，但是没有查到。对此，被告表示其并无审核购房人是否具有买房资格的实质性能力，应由住建部门进行审核，且其在销售处均有明确的信息展示，提示在昆山市买房的前提条件，其也没有为原告办理过取得购房资质或者贷款等方面的服务。为此，被告提交原告于2019年6月6日签字确认的《天誉名邸项目签约问题指引》，第7条载明“本人对自身的购房资质负责，并未从出卖人处探寻有关购房资质如何取得的相关信息，如因本人购房资格出现问题，由本人自行承担一切后果”。经核实，原告自2017年11月起在缴纳社保，直至2018年10月，累计缴费月数12个月，期间无断缴，此后再未缴纳社保。2019年6月23日，原告向被告邮寄《关于请求退回房屋买卖首付款的函告》，主要内容为原告以被告合作的银行未能如期办妥银行贷款为由认为房屋买卖合同不能继续履行，故要求被告返还首付款569857.84元。又查明：2016年10月20日，昆山市住房和城乡建设局发布《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》（以下简称“购房政策”），该文件第一条规定：购买新建商品住房，（一）房产行政管理部门告知房地产开发企业、房地产销售代理机构（下称卖方）相关购房政策，并要求其履行相关责任和义务：1．应在销售现场醒目位置张贴相关购房政策的提示标识。2．告知购房人相关购房政策；针对不同类型购房人，应以公示的方式，分门别类告知购房人需各自准备、提交的购房资格材料。3．卖方对购房人（含配偶及未成年子女）的身份证、户口簿或户籍证明材料进行查验，确认购房人是属苏州市户籍居民家庭或非苏州市户籍居民家庭：属非苏州市户籍居民家庭：购房人在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市户籍）无住房的，填写《购房人基本信息采集表》，并查验：A、购房人提供的自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、户籍）累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；B、涉及个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明上出现“补交”字样的均属不符合购房条件。4．卖方将《购房人基本信息采集表》及相关购房资格材料上传房产行政管理部门，待其对购房人的购房资格查验通过后，由卖方在市商品房信息管理系统房产公司端口生成草稿合同，打印后由合同双方签字盖章确认。5．买方需对提供的购房材料真实性负责，卖方需对相关购房材料查验认真把关。卖方做好购房资格材料（纸质和电子文档）归集、留存工作。现因原告以被告存在过错导致合同无法继续履行为由要求被告返还已付首付款并赔偿资金占用期间的利息损失，经协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、首付款收据、微信聊天记录、商品房预售证书、解约通知函、《天誉名邸项目签约问题指引》、《关于请求退回房屋买卖首付款的函告》、邮寄凭证、社会保险参保证明以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告分别于2017年9月27日、2019年6月6日签订一份《昆山市商品房购销合同》，本案的争议焦点在于前述两份合同是否具备继续履行的条件。本院认为，关于原、被告2017年9月27日签订的第一份合同，被告虽辩称该份合同并未在住建部门办理网签备案的原因是欠缺材料，但根据原告作为非苏州户籍人员实际于2017年11月起才在缴纳社保，此前未曾缴纳社保的事实，原告在签订合同时并不具备本地购房资格。原告作为购房人，对自己在签订合同时是否具备购房资格应当是明知的。另一方面，根据2016年10月20日昆山市住房和城乡建设局发布的购房政策，被告作为房地产开发企业理应对原告是否具备购房资格进行审核。事实上，自第一份合同于2017年9月27日签订后至2018年9月期间长达近一年的时间里被告均未与原告沟通合同继续履行的相关事宜，直至2018年11月原告在昆山市缴纳社保的期限满1年符合购房政策后被告才联系原告沟通网签备案和贷款办理事宜，明显不符合常理。本院据此能够认定被告对于原告在2017年9月27日签订第一份合同时不具备本地购房资格是明知的，该合同系原、被告为规避房地产调控政策而签订，事实上无法进行网签备案。关于原、被告于2019年6月6日签订的第二份合同，被告主张该份合同系第一份合同因原告未及时履行相关合同义务其发函解除后双方重新就房屋买卖合同的相关内容进行了约定而重新签订。对此，本院认为，首先，被告于2019年4月22日发出的解约通知函载明的解除原因系原告未按合同约定于2017年9月25日前提交完备的购房资质及贷款申请资料，就合同备案手续予以确认并办理贷款手续。从原、被告实际履行合同的情况来看，被告并未举证证明其曾以该函中描述的电话、微信、致函等多种方式向原告进行过催告，被告销售人员实际自2018年9月才告知原告将进行网签备案，自2019年3月才要求原告提供办理银行贷款所需的材料。且原告在收到该函后与被告销售人员张铁成联系，张铁成告知“不会烦你什么，你别理会他就行了”。故能够认定被告解除合同并无事实依据，其向原告发出的解约通知函并不产生合同解除的法律后果。其次，2017年9月27日签订的第一份合同已具备了房屋坐落、付款方式、房屋交付等房屋买卖合同的主要条款，并无重新签订合同的必要。2019年6月6日签订的第二份合同与第一份合同相比，仅是变更了付款方式的相关约定。而从原告与被告销售人员通过微信沟通的情况来看，被告销售人员仅是告知原告第二份合同系为办理网签备案而签订，并不涉及其他内容。被告亦自认实际进行网签备案的即是第二份合同。由此可见，第二份合同的签订欠缺双方缔约的过程，仅系对第一份合同的再次确认，被告并未就付款方式的变更与原告进行充分协商，故该份合同并非双方意思表示达成一致的结果，是为规避房地产调控政策而签订。因此，前述两份合同系原、被告双方为规避当时施行的房地产调控政策而签订，不应继续履行。现原告要求被告返还已付首付款569857.84元，本院对此予以支持。至于原告要求被告支付首付款资金被占用的利息，本院认为，原告对合同无法继续履行存在过错，故本院对原告的该项诉请不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第十三条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告昆山合泰房地产开发有限公司返还原告王莹房款569857.84元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号32×××05）。二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4040元，由原告王莹承担2020元，由被告昆山合泰房地产开发有限公司承担2020元。此款原告王莹已预交，本院不再退还，被告昆山合泰房地产开发有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年六月八日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。