贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6049号原告：卢刚，男，1975年8月6日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师，执业证号15201201111996362，特别代理。委托诉讼代理人：蔡国清，贵州一策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖黎莉，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201201011196201，特别代理。委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201201111520466，特别代理。被告：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****【大南社区】div>法定代表人：谭黄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号15201201810037889，特别代理。委托诉讼代理人：滕超，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**v>法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张允刚，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号,15201201910114317，特别代理。委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师，一般代理。原告卢刚与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢刚的委托诉讼代理人王晓红、蔡国清，被告麒鑫公司的委托诉讼代理人廖黎莉、梅雪，被告昕晟鼎公司的委托诉讼代理人刘浏、滕超，被告伟庭公司的委托诉讼代理人张允刚、廖静到庭参加诉讼。因麒鑫公司申请鉴定，本案依法中止审理，后恢复审理，且当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。原告卢刚向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.判决被告返还原告履约保证金2300000元；3.判决被告支付原告因被告违约所遭受的损失460000元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2018年6月10日，原告与被告昕晟鼎公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告昕晟鼎公司将位于贵阳市花溪区房屋出租给原告，并对租赁期限、双方权利义务、违约责任等作出约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金共计2300000元，但被告一直未向原告交付租赁房屋。原告认为，被告已构成根本违约，根据合同约定及相关法律规定，被告应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告故提起诉讼，请求判如诉请。被告麒鑫公司辩称：1.我公司与原告之间无合同关系，也未委托昕晟鼎公司代理签订租赁合同，因此原告对麒鑫公司的诉请没有合同依据；2.本案原告的损失是因为昕晟鼎公司的单位或个人存在犯罪行为，目前公安机关已经针对该犯罪行为立案，根据先刑后民的原则，以及《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，本案应当移送公安机关，原告应当在刑事案件中去主张权利；3.原告在与被告昕晟鼎公司签订租赁合同之时，明显没有尽到审慎审查的义务，租赁的房屋明显不具备合法手续，不能形成合法有效的租赁合同，所以原告的损失除了存在刑事犯罪的原因以外，自身也存在严重过错，与被告麒鑫房开无关。综上所述，原告对麒鑫公司的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回原告对我方诉请。被告昕晟鼎公司辩称：1.我公司愿意向原告归还其实际缴纳的合同保证金；2.至于我公司是否有权租赁房屋，获得了谁的授权，是另外的法律关系，不在本案的审理范围之内；3.若本案涉及刑事犯罪行为，有刑、民交叉的部分，请法院依法核实，判断本案是否需要中止审理；4.关于卢刚诉请返还双倍履约保证金，虽合同有约定，但该约定明显高于原告的实际损失，根据合同法相关规定，违约金高于实际损失百分之三十，相对方有权要求法院根据实际情况下调；5.原告主张的违约损失，没有提供计算依据以及相应损失证明，我公司不予认可。被告伟庭公司辩称：1.我公司不是本案适格被告，我方与原告之间并无合同关系；2.我公司接受昕晟鼎公司的委托，收取了原告的履约保证金，但这是我公司与昕晟鼎公司之间的法律关系，与原告无关，我公司不应当承担返还责任，更不应当承担赔偿责任；3.若本案涉嫌刑事犯罪，法院应当将本案移送侦查机关，或中止审理。本院经审理认定事实如下：被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万元，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；房地产经纪、房地产营销策划等。相应工商登记信息显示，韩中志曾系该公司股东，后于2016年12月12日登记退股。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。工商登记信息显示韩中志曾系该公司股东，后于2016年12月12日登记退股。相应工商登记信息显示，该公司监事为韩中志，且韩中志曾系该公司股东，后于2018年1月25日登记退股。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉的花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定：一、合作方式和范围：1.甲方委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳市花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。（准确数据以甲乙双方签字盖章的新时代销售房源表配合销售许可证面积、权属证书面积为准）。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。二、合同期限：本合同代理期限为2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算……。合同落款处加盖了双方单位印章，另有双方代表人郭福兰、韩中志签名确认。2017年10月5日，案外人蔡光耀向昕晟鼎公司汇款500000元；2017年10月14日，案外人陈代权向昕晟鼎公司汇款1800000元。2018年1月24日，昕晟鼎公司（甲方）与卢刚（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于贵阳市花溪区（项目）Ｂ2-14、Ｂ2-15、Ｂ2-16、Ｂ2-25、Ｂ2-26、Ｂ2-27、Ｂ2-28号大堂建筑面积约为405.4平方米及塔楼14-19层建筑面积约为7863.24平米方出租给乙方从事酒店及相关配套服务业。租赁期限自房屋交付之日起共计15年，房屋的交付时间暂定为2018年3月1日，自房屋交付之日起12个月为酒店免租期（含装修期），从2018年7月1日至2019年6月31日，甲方于2018年7月1日前将本合同项下的房屋交付乙方使用。关于租金：1、乙方每季度向甲方支付的房屋租金（包含相关物管费），一楼大堂按建筑面积计算为首年120元／月，塔楼按照建筑面积计算为首年34元／月，自第四年起每三年递增5%。2、第一期租金按半年付，之后按季度支付。合同签订之日起乙方向甲方缴纳履约保证金2300000元，乙方免租期结束后，将乙方缴纳的履行保证金自动扣除2000000元诸位租赁费用，不足6个月租赁费用的需补齐租赁费用，剩余300000元作为租赁履约保证金。3、乙方之后按季度向甲方支付租金，于每个季度的最后一月的20日前向甲方预付下季度的租金。4、乙方按先支付后使用的原则向甲方支付租金。出租物业交接日期为2018年7月1日之前，甲方应在此日期以前将符合标准的租赁物业交于乙方。若因甲方违反约定导致乙方无法继续经营管理房屋的，或者其他因甲方原因导致乙方正常使用房屋受到重大障碍且经乙方书面通知仍无法得以解决的，或者甲方要求在合同期限内涨价的，则乙方均有权解除本合同。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，昕晟鼎公司向原告出具了相应的《收款收据》，载明收到卢刚交来房屋租赁定金及履约保证金2300000元。2018年7月1日后，卢刚仍未得到商铺经营，故其诉至本院，请求如前。庭审中，原告陈述前述付款人员蔡光耀、陈代权系其合伙人，经本院向二人询问，二人均表示系代原告支付履约保证金，不对该款项主张权利。另查明，1、案涉房屋于2019年6月取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《贵阳市商品房预售许可证》、《不动产权证书》。2、与原告同时对本案三被告提起诉讼的另外9案的原告均陈述，案涉租赁合同签订地、付款地均在麒鑫公司提供的售楼部。昕晟鼎公司陈述案涉租赁合同签订地、付款地均在售楼部。3、审理中，卢刚提交了如下证据：（1）案外人陈代权于2017年10月18日以及11月1日与广州宜尚酒店投资管理有限公司（以下简称宜尚公司）签订的《转让协议》、《补充协议》及陈代权于2017年10月13日和2018年1月10日向该公司汇款50000元和216000元的招商银行汇款电子回单，用于证明因被告原因导致卢刚无法按约履行该合作协议构成违约，该损失应由被告赔偿。经审查，该《转让协议书》约定：鉴于甲乙双方已于年月日签订《特许经营合同》（合同编号为ＹＳ2017149）及其补充协议，乙方按要求于年月日成立了特许酒店为经营主体的公司丙方，乙方于本协议签订之日起将甲乙双刀签订的《特许经营合同》项下乙方的全部权利义务概括转让给丙方。《补充协议》约定：乙方加盟甲方特许经营体系，特许酒店位于贵阳市花溪区，特许经营加盟服务费按3000元／间的标准收取，调整为1500元／间收取，合计180000元。特许经营保证金由100000元调整为30000元。卢刚主张因被告原因导致其无法按约履行该合作协议构成违约，该损失应由被告赔偿。（2）2019年7月1日与贵州一策律师事务所签订的《委托代理合同》，以及该所出具的律师费发票一份，用于证明因本案诉讼产生律师费1200元，并要求被告承担。（3）麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》复印件一份，内容为：“我公司：‘贵州麒鑫房地产开发有限责任公司’全权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取。”麒鑫公司对该证据的真实性不予认可。“花溪新时代”项目的另一租户曹烨亦向本院提起（2019）黔0111民初5869号案件诉讼，经审查，该委托函与该案中曹烨向本院提交的麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》原件内容一致，因麒鑫公司对该委托函落款处加盖的“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司”印章的真实性不予认可，并申请鉴定该印章的真伪性。本院依法委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定。因麒鑫公司的印章未在相关行政管理部门备案，贵州警察学院司法鉴定中心于2019年11月27日向本院出具《不予受理通知书》，认为根据《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第二种及第五种不得受理之情形，决定不予受理该鉴定申请。（4）因麒鑫公司就案外人贵州伟庭茂房地产开发有限公司（以下简称伟庭茂公司）涉嫌伪造公司印章案向贵阳市公安局花溪分局报案，经贵阳市公安局花溪分局委托，贵阳市公安司法鉴定中心于2019年6月28日出具鉴定编号为J520100-30-190055的《鉴定文书》，载明检材为2017年8月1日的《授权委托函》，检材的具体内容为：“兹授权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’负责我公司开发的‘花溪水井湾新时代广场’项目进行前期的商业规划和业态定位、整体招商工作，完成与目标客户的谈判和签约、代收租赁费用、物业管理及商业经营管理工作，保证该项目的商业正常运营。特此授权授权单位：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司授权单位公章2017年8月1日。”日期落款处加盖了贵州麒鑫房地产开发有限责任公司印章。鉴定结论为该印章与麒鑫公司提交的印章样本检验非同一枚印章盖印形成。此后，贵阳市公安局花溪分局于2019年7月10日向麒鑫公司出具《立案告知书》，告知贵州麒鑫房地产开发有限责任公司被伪造印章案符合立案标准，决定立案。现麒鑫公司等以该刑事案件与本系列案有关联为由请求中止审理或移送公安机关。（5）麒鑫公司曾向贵阳市公安局花溪分局报案称伟庭公司等涉嫌非法经营罪，原告卢刚等申请本院向贵阳市公安局花溪分局调取该案中郭福兰（麒鑫公司法定代表人）、韩中志（伟庭公司监事、原法定代表人）、杨闵皓（贵州三星地产顾问有限责任公司的法定代表人）、王恩成（麒鑫公司财务总监）四人的询问笔录，用于证明麒鑫公司委托伟庭公司、昕晟鼎公司招商租赁，麒鑫公司在本案中应当承担连带责任。三被告质证时均对以上笔录的合法性、关联性及原告证明目的不予认可。经查阅公安机关询问笔录，麒鑫公司法定代表人郭福兰于2019年6月24日向公安机关陈述，其因欠案外人罗建平款项，罗建平介绍伟庭公司的韩中志为麒鑫公司销售住房和商业门面，故麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，将销售和招商包给伟庭公司做，当被问“你知不知道昕晟鼎公司为你们招商的事”时，郭福兰答“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”；伟庭公司监事韩中志于2019年6月25日向公安机关陈述，其作为当时伟庭公司的法定代表人与麒鑫公司签订《独家销售代理合同》，约定伟庭公司负责销售“花溪新时代”项目，昕晟鼎公司是郭福兰叫到负责招商返租的公司，具体事宜由麒鑫公司副总徐总与昕晟鼎公司副总杨闵皓洽谈；贵州三星地产顾问有限责任公司（以下简称三星公司）的法定代表人杨闵皓于2019年6月27日向公安机关陈述，因伟庭公司的法定代表人韩中志找到杨闵皓，要求三星公司帮伟庭公司搞“花溪新时代”项目的招商工作，伟庭公司支付杨闵皓所带团队的招商佣金，杨闵皓所带团队具体做前期招商洽谈工作，不负责和商户签订合同，如果伟庭公司同意投资方所报条件，就由伟庭公司与投资方签订租赁合同并收取履约保证金，否则就叫杨闵皓所带团队重新找投资方，当被问到“你们在做麒鑫广场楼盘的招商工作时，开发商麒鑫公司是否知道你们在招商”，杨闵皓答“肯定知道，因为我们招商工作和售楼部的在一起办公长达一年多，开招商发布会的时候麒鑫公司的领导出席的，还有麒鑫公司开招商会时通知我们参加”；麒鑫公司财务总监王恩成先后于2019年4月22日及6月30日向公安机关陈述，麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，由伟庭公司独家代理，商业用房的招租租金是由昕晟鼎公司（听说是伟庭公司的下属公司）负责收取，昕晟鼎公司是伟庭公司委托的招商公司，昕晟鼎公司与客户签订的《商铺租赁合同》有一部分是伟庭公司报给麒鑫公司的，有一部分是客户交到麒鑫公司的，伟庭公司收取的履约保证金（共计2060万元但伟庭公司只报1335万元）没有交到麒鑫公司。审理中，本院应原告申请依法保全了被告麒鑫公司、伟庭公司、昕晟鼎公司相应价值的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告工商登记信息，独家销售代理合同，新时代广场商铺租赁合同，付款凭证上，收款收据，建设工程规划许可证，贵阳市商品房预售许可证，不动产权证书，合作协议书，收据，《委托函》复印件，不予受理通知书，鉴定文书，立案告知书，贵阳市公安局花溪分局询问笔录等证据在卷佐证。本院认为，结合原、被告诉辩意见和举证质证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一、案涉《新时代广场商铺租赁合同》的法律效力问题；二、履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体；三、被告方是否应当赔偿原告违约损失以及计算标准。关于《房屋租赁合同》的法律效力问题。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定，麒鑫公司委托伟庭公司独家代理销售“花溪新时代”项目，如伟庭公司将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。该约定内容反映，麒鑫公司向伟庭公司的委托事项包括营销、招商内容。鉴于昕晟鼎公司、伟庭公司工商登记信息均显示曾经的股东均有韩中志，且2017年6月28日韩中志作为伟庭公司代表与麒鑫公司签订前述《独家销售代理合同》，加之案涉《商铺租赁合同》系原告与昕晟鼎公司签订，当日原告将租赁保证金支付到伟庭公司账户，并由昕晟鼎公司出具相应收据，原告、昕晟鼎公司均陈述租赁合同签订地、付款地均在售楼部，麒鑫公司法定代表人郭福兰陈述知道招商事宜，麒鑫公司工作人员王恩成陈述伟庭公司或客户已经向麒鑫公司提交《商铺租赁合同》，以上情况足以印证，昕晟鼎公司、伟庭公司共同代理麒鑫公司进行案涉房屋的招租工作，麒鑫公司知情且未明确表示反对，应视为认可昕晟鼎公司、伟庭公司的共同代理行为，而该委托行为行为并未违反法律规定，故因该委托行为产生的相应法律后果应由委托人麒鑫公司承担。麒鑫公司辩称未委托昕晟鼎公司招租的意见，与客观事实不符，不予采信。综上所述，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽双方签订合同时麒鑫公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证》，但其已在该案件一审法庭辩论终结之前取得该证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定案涉房屋租赁合同合法有效，各方应恪守履行。关于履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体的问题。原告作为承租方，已依约支付履约保证金2300000元，根据双方合同约定，若因出租方不能按约定交付物业，承租方可以单方面解除合同。因麒鑫公司的原因导致卢刚签约目的不能实现，卢刚要求解除租赁合同并返还履约保证金2300000元的诉请，符合法律规定，应予支持；对于原告主张伟庭公司、昕晟鼎公司承担民事责任的意见，因二被告系接受麒鑫公司委托从事的民事行为而收取履约保证金，故该收款行为的返还责任应由委托人麒鑫公司承担。但因昕晟鼎公司于庭审答辩时表示愿意退还收取原告支付的履约保证金，其该意思表示构成债务的加入，本院从其自愿，其应与麒鑫公司共同承担返还责任。原告依据其与案外人宜尚公司签订的《转让协议书》、《补充协议》及向该公司汇款266000的银行汇款电子回单，用于证明其为经营本案物业而向该公司支付了266000元款项因被告原因造成违约，故要求被告赔偿其损失460000元。因前述协议并未约定加盟的具体费用，亦未约定违约时加盟费用是否予以退还，且卢刚提交的付款凭证不能证明系用于支付上述协议的加盟费用，加之卢刚与昕晟鼎公司签订本案《房屋租赁合同》的时间为2018年1月24日，约定的租赁期限自房屋交付之日（暂定为2018年3月1日）起15年，该租赁合同签订时间、租赁期间均晚于《转让协议书》、《补充协议》，同时卢刚未提供其他证据佐证该460000元款项确因本案租赁关系而产生，但考虑到原告的实际损失，本院酌定自原告付款之日即2017年10月14日起计算原告的实际资金占用损失，至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，据此标准，截止起诉之日即2019年8月19日的损失应为197560元。该损失应由麒鑫公司承担。原告主张被告赔偿律师费缺乏依据，不予支持。麒鑫公司以案外人伟庭茂公司涉嫌伪造其印章的刑事案件为由，请求将本系列案中止审理或移送公安机关。因系案外人涉嫌的刑事案件，且麒鑫公司印章是否被伪造以及本案委托函中麒鑫公司印章的真实与否，并不影响本案中麒鑫公司委托授权伟庭公司、昕晟鼎公司招商行为的真实性，故对麒鑫公司该项辩称意见不予采信，对麒鑫公司申请中止本案审理的意见本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢刚与被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司于2018年1月24日签订的《房屋租赁合同》。二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告卢刚履约保证金人民币2300000元。三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任于本判决生效之日起十日赔偿原告卢刚损失人民币197560元（2019年8月20日起的损失以人民币2300000元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。四、驳回原告卢刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28880元，由原告卢刚负担1623元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担23985元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担3192元。保全费5000元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 高 燕审判员 魏彩霞审判员 马显丽二〇二〇年六月九日书记员 龙 梨