安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初3972号 原告：安徽中墅房地产经纪集团有限公司（曾用名安徽中墅房地产经纪有限公司），住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码91340100394318344M（1-1）。 法定代表人：郑力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被告：陈大鹏，男，1983年6月10日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：王宏芹，安徽蓝雁律师事务所律师。 原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司（以下简称中墅经纪公司）与被告陈大鹏居间合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中墅经纪公司的委托诉讼代理人杨海军、被告陈大鹏的委托诉讼代理人王宏芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中墅经纪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年5月6日签订的《房屋出售独家代理委托书》；2、被告向原告返还独家代理费5000元；3、被告向原告支付违约金37400元；4、被告向原告主张权益所实际产生的律师费5000元；上述费用暂合计47400元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告申请撤回第1项诉请。事实与理由：2019年5月6日，原、被告签订《房屋出售独家代理委托书》一份，双方约定，由甲方委托乙方出售合肥市高新区望江西路888号祥源城一期G8-3105室的房屋；期限为2019年5月6日至2019年8月6日，委托售价为187万元。协议签订时，原告向被告支付了5000元的独家代理费。合同期限内，原告如期积极的为被告寻找买家，且多次带不同的买家看房，最终，原告为被告找到了买家，买家当即向原告支付了1万元的购房意向金及提交了所有银行按揭贷款所需要的贷款审批的材料。其后，因该房屋划分了学区，被告多次要求涨价，涨价的幅度远远超过市场的价格，致使案外人买家无法接受被告的无理涨幅价格，最后，被告明确表示不再履行合同，被告的行为已经构成违约。按照协议第八条之约定，被告应向原告支付违约金37400元及原告为实现债权产权的律师费5000元。现原告认为，原告作为房地产中介向被告提供房地产买卖政策、法规介绍说明、需求登记、房产信息匹配、陪同看房、协调谈判等各种房地产中介服务，花费了大量的时间和人力促成买卖双方成交，现由于被告单方面违约造成房屋买卖交易无法实际进行，已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。 被告陈大鹏辩称：一、原告诉讼主体资格不合法。第一，《房屋出售独家代理委托书》实质上为委托协议，而该协议双方记载显示：甲方为陈大鹏，乙方安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司，事实上，该主体不存在，现在不存在，一直也不存在，通过国家企业信息查询网以及所有其他企业信息查询网址，均无法查明乙方主体存在。第二，该协议落款亦未经过原告盖章，落款签名为陈义，但签订合同时，被告并未给原告提供授权委托书，这也违反了《合肥市房地产中介服务管理办法》第23条规定，“执业人员承办业务，由其执业所在的房地产中介服务机构统一接受委托。禁止执业人员以个人名义接受委托。”该条明确规定了所有执业人员必须以中介机构统一接受委托，也即是不得以个人名义签订合同，接受委托，很显然，原告未盖章，合同也未生效，按照合同相对性原则，原告不具备主体资格。第三，原告在与陈义接触过程中，陈义一直以易居房友工作人员的身份与被告交涉。在与陈义交涉过程中，陈义存在欺骗隐瞒被告的情形。其中2019年5月5日，陈义伙同许桂红以解除网签费的名义骗取了被告的五千元钱，2019年5月6日又因为怕被告投诉又偿还给了被告。至于其私自标注为独家代理，被告并不认可。二、《房屋出售独家代理委托书》属于单方出具的格式合同，其中违约金条款不具有约束力。第一、由委托书的制样板式就可以看出，该协议属于格式合同，而针对格式合同出具一方来说，针对加大对方责任，规避己方义务的必须“采取合理的方式”进行解释和说明，而这份合同对于被告的责任以及违约赔偿作了特别多的规定，甚至变项违规收取50%的溢价费。第八条第3、4、5、6款均是甲方违约的违约责任，而对于乙方如果不积极履行义务，如果存在欺瞒行为，如果存在违规行为等，并没有相对应的违约责任。从该协议来看，所谓的独家代理，乙方任何具体的实质上的事务，也没有任何违约责任的约定，也属于不公平条款。第二、签订协议后被告亦未履行义务，既没有积极找寻购房者的目标客户，也没有任何带人看房的行为存在，从来也没有与被告进行沟通，根本也没有尽到任何居间义务，违约也属于陈义违约。所谓的独家代理，根本就没有体现独家代理（积极寻找或推荐目标客户、看房，准备资料，并把看房过程向业主汇报，与业主积极沟通等）的特性。原告陈述所谓的“常利华”要买房，并支付了1万元购房意向金也根本不存在，而是为了向被告索取违约金编造的谎言而已。第三，在陈义居间不成的情况下，被告也是在合同限期到期之后与他人签订了合同，并将房屋出售，被告也不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于居间合同的受托人问题。从原告提交的《房屋出售独家代理委托书》可以看出，首页写的受托人为安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司，被告称安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司主体不存在，在相关的企业信息中查询不到；原告称安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司确实没有进行工商登记，但原告有内部称谓的金色年华门店存在；在《房屋出售独家代理委托书》最后签名的乙方只有陈义签名，原告虽称陈义是其委托代理人，但未提交证据证明其已向被告表明陈义是原告委托代理人这一身份，且被告举证陈义出具的《收条》一份，显示陈义在签订《房屋出售独家代理委托书》的前一天出具的《收条》落款自称是易居房友总部售后；综上，原告未在《房屋出售独家代理委托书》盖章，也没有安徽中墅房地产经纪有限公司金色年华分公司这一主体，也未提交确凿证据证明陈义是原告的委托代理人，故原告未提交确凿证据证明其是被告的受托人。 本院认为：合法的居间合同法律关系受法律保护。原告未提交确凿证据证明其是《房屋出售独家代理委托书》的受托人，故本院对原告称其是《房屋出售独家代理委托书》的受托人不予确认，原告与被告不存在居间合同法律关系，故原告的诉请因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费985元，减半收取492.50元，由原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李中明 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王**梅 附证据目录清单： 原告提供如下证据：1、被告身份证复印件；2、房屋出售独家代理委托书；3、支付宝转账记录打印件及授权委托书；4、情况说明、身份证复印件2份、微信聊天记录打印件；5、民事委托代理协议、票据。 被告提交如下举证：1、被告支付宝身份信息打印件、支付账单打印件；2、买卖合同复印件；3、收条。 附本案适用法律条文： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。