广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5804号原告：佛山市南海区美城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********区城市广场A区二楼，统一社会信用代码914***********028F。法定代表人：杨睿，任董事长。委托诉讼代理人：张诚诚，该公司工作人员。被告：卢秀红，女，1974年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码452************582。被告：高婷，女，1989年8月3日出生，汉族，住湖北省浠水县***********，公民身份号码421************32X。两被告的共同委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。原告佛山市南海区美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）与被告卢秀红、高婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张诚诚、两被告的委托诉讼代理人周腾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2019年6月1日到2019年10月21日期间的物业管理费共计16370.97元,2019年4月21日到2019年6月20日期间的电费280元及逾期付款违约金3378.55元（按应缴金额的日千分之一暂计算至2020年2月24日，要求计算至实际履行之日），两项合计20029.52元；2.判令两被告向原告支付7000元的违约金；3.判令两被告承担本案的诉讼费。上述1-2项合计27029.52元。事实与理由：原告与被告于2018年10月8日就位于佛山市南海区*********区城市广场C座A区一层A111号商铺签订了《物业管理合同》，合同期自2018年10月22日起至2019年10月21日，《物业管理合同》明确了原告为被告承租的城市广场C座A区一层A111号商铺提供物业服务，商铺物业管理费为每月3500元，物业管理费按月计收，商铺内的水电费按实际发生的费用收取，物业管理费、水电费须于每月十号前缴纳，未按时足额支付的，每逾期一天按应付费用的千分之一支付逾期付款违约金，如拖欠物业管理费等费用超过当月二十号或拖欠应付违约金、赔偿金和逾期付款违约金达五日的均视为被告违约，在管理期内，未经原告书面同意，连续三天或月累计十五天不开门营业的属被告违约，被告应承担违约责任；如因被告原因终止合同的，应该支付相当于两个月物业管理费的违约金给原告。两被告自2019年6月起一直拖欠物业管理费、水电费。2019年6月19日起，两被告没有经原告书面同意情况下，一直不按商场规定的营业时间开门营业。针对两被告的单方违约行为，原告多次与两被告联系要求其交纳欠费、协商变更物业合同，并多次到商铺现场派发《商户违例整改通知》《催缴通知书》《违约通知》等文件，要求两被告履行其合同义务按时营业，交付拖欠费用，告知其行为已经构成违约。但两被告一直置之不理。截至2020年2月24日，两被告拖欠原告2019年6月1日到2020年1月共3个月物业管理费共计15225元，2019年10月21日至2019年10月21日期间的物业管理费共计16370.97元，2019年4月21日至2019年6月20日期间的电费280元及逾期付款违约金3378.55元（按应交金额的日千分之一计算，暂计至2020年2月24日，要求计至实际履行之日），以上合计20029.52元。两被告恶意拖欠物业管理费、电费及不按商场规定的营业时间开门营业的行为，是严重违约行为，其违约行为导致合同目的不能实现。按《物业管理合同》约定，由于被告原因导致合同终止的，属被告违约，两被告应承担违约责任，即向原告支付相当于两个月物业管理费7000元的违约金。综上，两被告的违约行为影响原告的经营管理并造成了原告的经济损失，根据相关合同法律规定及物业合同的约定，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。两被告答辩称，1.2018年10月8日双方签订的《物业管理合同》是由原告事先制定再补充被告名称后打印出来的，该合同属于原告拟定的格式合同，格式合同中约定的有关逾期支付违约金的标准日千分之一比法定标准高，同时格式合同中在约定逾期支付违约金的基础上再另行约定两个月的违约金属于无效格式条款，该条款已严重损害了被告的合法权益，在约定的逾期付款违约基础上该违约金的金额已足以弥补原告的损失。综上，被告主张按日千分之一计算逾期付款违约金过高，主张两个月违约金无效。2.由于原告所提供给被告的涉案商铺中的中央空调供气系统发生严重故障，经常发生震动和产生噪音，同时没有冷气输送，在出口处所输送的风伴有严重异味，严重影响被告对涉案商铺的正常使用，针对该问题被告已多次对商场的物业管理人员反映，并多次要求进行整改，但原告商场管理人员多次要求被告找工程队进行整改，针对该问题被告也多次致电给原告，要求对上述冷气输送问题进行整改，但是原告对被告所反映的问题一直没有做出任何处理，导致被告无法使用商铺。在这个问题无法解决的情况下于2019年6月17日被告致电原告，告知因铺位无法使用要求终止该合同。经双方协商，原告同意被告以已交的保证金7000元抵消被告使用期间的水电费用及其他费用，在2019年6月17日当天被告撤离涉案铺位并将铺位交还给原告。被告撤离铺位时，商场物业管理人员知情且同意被告撤场，且也同意被告搬离商铺上属于被告所有的办公设备，因此，被告不再拖欠原告任何款项，原告所提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：涉案商铺位于佛山市南海区*********区城市广场C座A区一层A111号商铺。2018年10月16日，美城公司（甲方）与高婷、卢秀红（乙方）签订的《物业管理合同》约定：乙方承租的商铺座落于城市广场C座A区一层A111号，商铺面积为100平方米，物业管理期为12个月，自2018年10月22日起至2020年10月21日止。月综合物业管理费按100平方米计算，标准综合物业管理费按35元/平方米/月计算，管理期内每年每月综合物业管理费为3500元，按月计收，不足一个月则按实际管理天数计收。乙方同意在签订本合同时向甲方交付相当于两个月标准综合物业管理费的管理保证金作为履约保证，金额为7000元。乙方在管理期内去了商铺空置与否都必须于每月十号前一次性交付当月综合物业管理费。乙方商铺内的水电费按实际发生的费用（含水电损耗分摊费用）收取，乙方必须于每月十号前按时向甲方交纳。乙方原因提出终止本合同，乙方应支付相当于两个月的物业管理费的违约金给甲方。乙方违反本合同约定，未按时向甲方定额支付综合物业管理费、水电费等，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付金额千分之一的逾期付款违约金给甲方，乙方拖欠综合物业管理费等费用超过当月二十号，属于乙方违约，甲方有权提前解约，且乙方应承担违约责任。当乙方有违约行为，应承担违约责任的，甲方有权即时采取停电停水及限制乙方货物出入等措施，有权单方面提前终止本合同，乙方所缴纳的管理保证金不予退还。美城公司确认收取高婷、卢秀红支付的履约保证金7000元尚未退还。庭审中，美城公司主张其已于2019年10月22日将涉案商铺收回，高婷、卢秀红主张其已于2019年6月17日将涉案商铺交还。另查1，高婷、卢秀红尚未支付涉案商铺2019年6月之后的物业管理费。涉案商铺2019年6月（计费周期2019年4月21日至2019年5月20日）电费137元，2020年7月（2019年5月21日至2019年6月20日）期间电费143元。另查2，本院于2020年3月31日受理佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司诉高婷、卢秀红租赁合同纠纷一案，经审理查明，该案所涉商铺即本案所涉A111号商铺。在该案中，本院认定高婷、卢秀红已于2019年6月单方违约解除其与佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的租赁合同。本院认为，《物业管理合同》是美城公司与高婷、卢秀红的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。根据上述查明事实可知，涉案商铺租赁合同于2019年6月因高婷、卢秀红单方违约解除而终止，即高婷、卢秀红使用涉案商铺止于2019年6月，故高婷、卢秀红应向美城公司支付涉案商铺2019年6月物业管理费3500元、2019年6月（计费周期2019年4月21日至2019年5月20日）电费137元，2020年7月（2019年5月21日至2019年6月20日）期间电费143元。美城公司请求超出本院核定范围的，本院不予支持。高婷、卢秀红逾期支付物业管理费及电费给美城公司造成损失，应承担相应的违约责任，因双方在《物业管理合同》约定的逾期付款违约金标准（日千分之一）过高，本院酌定高婷、卢秀红应以3637元（3500元+137元）为本金从2019年6月11日起，以143元为本金从2019年7月11日起，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予美城公司，美城公司请求超出本院核定范围的，本院不予支持。关于对美城公司已收取高婷、卢秀红7000元履约保证金的处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案为物业服务合同纠纷，美城公司向高婷、卢秀红租赁的涉案商铺提供物业服务，高婷、卢秀红未能及时足额向其支付物业管理费导致美城公司的损失为资金占用的损失，如上文所述，本院已支持美城公司请求的逾期支付的违约金，现美城公司再请求没收高婷、卢秀红已支付的履约保证金7000元作为违约金，不符合法律规定，本院不予支持。庭审中，高婷、卢秀红同意用上述履约保证金抵扣尚未支付的物业管理费、电费及相关违约金，故高婷、卢秀红应支付予美城公司的违约金应计算至庭审当天即2020年4月21日止，具体金额如下表。高婷、卢秀红应向美城公司支付拖欠物业服务费、电费违约金情况一览表欠费年月欠费金额/元违约金起计日违约金截止日违约天数违约金额/元2019.0635002019-6-112020-4-21316553.002019.061372019-6-112020-4-2131621.652019.071432019-7-112020-4-2128620.45合计3780595.10经核算，高婷、卢秀红应支付予美城公司的物业管理费、电费及违约金合计为4375.10元（3500元+137元+143元+595.10元）。高婷、卢秀红已支付的7000元履行保证金足以抵扣上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、高婷、卢秀红应于支付2019年6月物业管理费3500元、2019年6月电费137元、2019年7月电费143元及违约金595.10元予佛山市南海区美城物业管理有限公司（上述款项已在高婷、卢秀红支付给佛山市南海区美城物业管理有限公司的7000元履约保证金中足额抵扣，高婷、卢秀红无需再向佛山市南海区美城物业管理有限公司支付）；二、驳回佛山市南海区美城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费237.87元（佛山市南海区美城物业管理有限公司已预交），由佛山市南海区美城物业管理有限公司负担198.87元，高婷、卢秀红负担39元，高婷、卢秀红负担部分，应在本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市南海区美城物业管理有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇二〇年六月五日书记员  潘绮雯