海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终905号 上诉人（原审被告）：陵水中信香水湾开发有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县光坡镇坡尾村委会香水湾铜岭。 法定代表人：陈刚，总经理。 委托诉讼代理人：韩韵，海南宝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡海波，男，1966年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张玉洁，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜孟君，海南颖川律师事务所律师。 上诉人陵水中信香水湾开发有限公司（以下简称中信公司）与被上诉人胡海波商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中信公司上诉请求：1.撤销（2019）琼9028民初2802号民事判决书第一项：“被告陵水中信香水湾开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告胡海波支付逾期交房违约金177542元”，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.请求依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定上诉人应向被上诉人支付自2014年12月31日起至2018年2月8日止共计1136天的逾期交房违约金177542元，显属认定事实不清，证据不足。双方签订的陵水县商品房买卖合同第十一条出卖人逾期交房违约责任第1款约定：“逾期在180日内，每逾期一天，买受人（即被上诉人）有权要求出卖人（即上诉人）每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行”；第二十九条约定：“同附件与本合同具有同等法律效力。本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准”。附件七补充协议第十四条约定：“根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%，但合同或本协议书另有约定的除外”。根据前述合同约定，合同履行过程中任意一方存在违约责任，双方均同意要求对方承担的违约金数额不超过合同总价款1%，该合同条款是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，对合同双方均有约束力，原审法院未审查双方在合同中对违约责任的约定，径自判决上诉人承担自2014年12月31日起至2018年2月8日止共计1136天的违约金177542元,明显超过了双方在合同中约定的违约金数额，原审判决明显属于认定事实不清，证据不足。二、被上诉人已接收涉案房屋并对涉案房屋进行装修，被上诉人主张自2015年1月1日起至2019年10月21日止的逾期交房违约金，没有事实根据。涉案房产在2014年底整体工程就已经竣工，已具备交付使用的条件，2015年9月1日，上诉人向被上诉人邮寄送达了入伙通知书后，被上诉人已向物业公司缴纳了水电费并于2016年5月29日委托案外人进行装修，被上诉人以其实际行为表明其客观上已接收了涉案房产，假如上诉人认为被上诉人交付的房产并不具备合同约定的交付条件，被上诉人完全可以拒绝收房，或者收房后及时向被上诉人进行主张，但被上诉人在收到上诉人送达的入伙通知书后并未提出任何异议，反而还委托案外人对房屋进行装修，涉案房产已由被上诉人占有、管理、使用，且被上诉人未提供相反的证据反驳其已实际接收房产的客观事实，仍主张自2015年1月1日起至2019年10月21日的逾期交房违约金，明显与事实不符，被上诉人此举明显是为了获取高额违约金。三、即便二审法院认定上诉人确实存在逾期交房的违约责任，上诉人承担的违约责任应相当于因违约行为给被上诉人造成的实际损失，同时上诉人承担的违约金也应受到合同中对违约金上限的限制。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依照最高院司法文件精神，违约金的性质是补偿性为主，惩罚性为辅。法院在处理违约责任及认定违约金数额应当结合案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案确实存在政府部门审批的工程竣工验收备案时间晚于工程实际竣工的情形，但不可否认的是上诉人于2015年9月1日通知被上诉人接收涉案房产后，上诉人也向物业公司缴纳了水电费并对涉案房产进行装修的事实。即便涉案房产因政府原因于2018年2月8日才通过住建局竣工验收备案，被上诉人对涉案房产行使占有、使用、管理的权利并未受到任何限制，被上诉人也未因迟延备案的行为遭受任何损失，被上诉人在客观已接收房产的前提之下，未能举证因涉案房产迟延备案导致自身利益遭受损失的情况下，仍主张自2015年1月1日起至2019年10月21日的巨额违约金，其主张的损失赔偿额明显超过了因违约所造成的损失，不但违反了双方关于违约金上限的约定，违背了违约金条款设立的初衷，且变相加重了上诉人的合同责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 胡海波辩称：首先，一审认定事实清楚，证据充足，答辩人与被答辩人签订的陵水县商品房买卖合同第八条明确约定“被答辩人，应在2014年12月31日前将涉案房屋交付答辩人使用，交付时被答辩人应取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件，取得政府部门竣工验收证明文件不仅是答辩人与被答辩人约定的交房条件，也是建筑法第61条规定的房屋交付的法定条件，因此，被答辩人2018年2月8日取得竣工验收备案表、涉案房屋于2018年2月8日才符合交房条件，被答辩人2015年9月1日在房屋不符合约定和法定交付条件的情况下，通知答辩人收房，答辩人拒收房屋是合法的。鉴于此，答辩人已依约支付了全部购房款，被答辩人应依约于2014年12月31日前向答辩人交付符合交房条件的房屋，但，涉案房屋2018年2月8日才符合交付条件，被答辩人应依照合同约定支付自2014年12月31日起至实际交付房屋止的逾期交房违约金。其次，一审法院依照万分之一支持答辩人的违约金诉求，是合理合法的。被答辩人主张附件第14条，明确约定：“但合同或本协议书另有约定的除外”本合同书第11条明确约定“按照万分之一支付违约金”，因此，依照本合同第11条约定，支持答辩人的违约金诉求是准确的。第二点，《陵水县商品房买卖合同》附件中所约定的1％为上限属于格式条款，不应作为本案判决的依据。该条款为被答辩人为了重复使用而预先自行拟定，在订立该协议时，未与购房者协商，也未提醒购房者注意的格式条款。第三点，购房者在签订合同时向开发商支付了大额款项，而上述条款将开发商延迟交房的违约责任控制在1％范围内，大大降低了开发商的违约成本，致使购房者的权益无法得到保障，这对购房者来说不公平，也会助长市场的不正之风。且回到本案，自2014年12月31日至今，答辩人的租金损失以及维权和差旅等费用，损失远不止所主张的费用。因此，依据合同法第113条规定，1％的格式条款完全不足以弥补答辩人的损失。应属无效条款。综上，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求驳回全部上诉请求。 胡海波向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金274127.4元(违约金以1562870元为基数，按照每日万分之一计算，自2015年1月1日起暂计至2019年10月21日，共1754天，违约金应计算至被告向原告支付具有政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋之日止）；2.请求判令被告立即将中信·香水湾7号楼（幢）11（层）7-1101房交付原告；3.请求判令被告立即将中信·香水湾7号楼（幢）11（层）7-1101房的不动产权证办理至原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一审对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定：出卖人逾期交房的，超过180日后，买受人有权单方解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。至今，涉案房屋仍未交付原告使用。另，中信香水湾7#8#公寓楼及A1、A4、C、D户型低层住宅已通过工程竣工验收，备案表上备案文件收讫签署时间为2018年2月8日。再查明，住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。海南省住房和城乡建设厅亦于2017年9月1日作出琼建复建字[2017]1号文件，明确建议备案机关不再发放《海南省建筑工程竣工验收备案证》等类似证明文件，应严格按照房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》之规定办理备案事宜。 一审法院认为：原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应恪守履行。本案双方的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房情形，如存在，应否承担违约责任；二、涉案房屋是否符合交房条件，原告能否主张被告交付房屋和办理过户手续。一、关于逾期交房的问题。原告已依约支付全部购房款，被告应依约于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋。现双方对涉案房屋何时符合交付条件有争议。根据《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》第六条规定以及海南省住房和城乡建设厅作出的琼建复建字[2017]1号文件，工程竣工不再发放验收备案证。因此陵水县住房和城乡建设局在涉案工程竣工验收备案表上签署“备案文件收讫”的时间即为涉案工程竣工验收备案的时间。现涉案7#公寓楼于2018年2月8日予以竣工验收备案，故涉案房屋于2018年2月8日符合交付条件。因此原告在2018年2月8日前可拒绝收楼而无需承担相应责任。被告未能在合同约定的时间内向原告交付符合条件的涉案房屋，存在逾期交房情形，逾期期间自2014年12月31日起至2018年2月8日止，共计1136天。被告辩称，其未能按约交房系因政府原因，但未向一审法院提交有效证据予以证明，故对被告的该抗辩意见一审法院不予采信。被告逾期交房且无免责事由，故原告根据涉案合同约定要求被告支付自2014年12月31日起至政府主管部门颁发涉案工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，一审法院予以支持，即被告应支付的违约金数额为177542元（1562870元×日万分之一×1136天）。既然涉案房屋于2018年2月8日便符合交付条件，则原告自2018年2月9日起拒收涉案房屋无理据，故其要求被告支付2018年2月9日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，在双方合同履行过程中，被告并未拒绝向原告交付房屋，且已向原告发出入伙通知书，原告拒收房屋系自身行为，不能以此要求被告承担交付责任。现涉案房屋已符合交付条件，原告可自行前往办理收楼手续。故原告主张要求被告立即将涉案房屋交付给原告的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于逾期办证的问题。根据双方合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，即涉案房屋办理权属证书应在涉案房屋交付后360日内。现涉案房屋尚未交付，且未交付原因系原告拒收，涉案项目虽已取得大产权证，可以为涉案房屋办理产权证书，但因双方约定的被告为原告办理过户手续的期限未届满，被告未存在逾期办证违约行为，因此原告主张要求被告将涉案房屋的不动产权证办理至其名下的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告陵水中信香水湾开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告胡海波支付逾期交房违约金177542元；二、驳回原告胡海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5411.92元，减半收取2705.96元，原告胡海波负担953.65元，由被告陵水中信香水湾开发有限公司负担1752.31元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：一、中信公司应否承担逾期交房的违约责任。合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将具备取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。涉案楼房于2018年2月8日方竣工验收备案，故此时涉案房屋才符合交付条件。一审判令中信公司承担自2014年12月31日至2018年2月8日期间共计1136天的逾期交房违约责任，符合合同约定，于法有据，应予支持。中信公司上诉主张系因政府原因才导致迟延备案、迟延备案并不影响胡海波实际接收房屋，不应承担逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。二、关于中信公司要求按补充协议约定按合同总价款1%计算逾期交房违约金应否支持的问题。涉案商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房的，买受人有权要求出卖人按逾期天数每日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同附件七补充协议第十四条又约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%。本院认为，违约金条款属于违约责任条款，亦属于商品房买卖合同中的主要条款。涉案商品房买卖合同附件多达数份，中信公司在合同附件七中对违约金条款进行了调整，限制了购房人的权利，中信公司未能举证证明其对胡海波尽到了提示义务，故该附件七中关于违约责任的条款不应对双方产生法律约束力。中信公司要求按附件七中约定的合同总价款1%计算违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，中信公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3850.84元，由上诉人陵水中信香水湾开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年六月十五日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。