广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10638号上诉人：吴清跃，男，1986年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市海丰县。被上诉人：海理俊，男，1983年10月2日出生，汉族，身份证住址湖南省道县。被上诉人：樊玉萍，女，1985年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人吴清跃与被上诉人海理俊、樊玉萍房屋租赁合同纠纷一案，上诉人吴清跃不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴清跃上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案一、二审诉讼费由海理俊、樊玉萍承担。事实与理由：1.吴清跃非本案租赁合同的相对人，海理俊无权要求吴清跃返还转让费44000元本案中，海理俊提交的《租赁协议》中，已经明确了本案海理俊与樊玉萍系租赁关系的相对人，本案纠纷系由租赁合同产生的纠纷，遂该纠纷引起的赔偿，应由海理俊向被上诉樊玉萍主张，吴清跃并非本案涉诉责任承担主体。2.转让费应由樊玉萍进行返还本案中，由于樊玉萍解除了租赁合同，尚欠吴清跃的转让费、设备费等。后海理俊因承租樊玉萍的房屋，需要向樊玉萍支付房租、押金、转让费等费用。所以，为了结算方便，决定由海理俊将相关费用直接转给吴清跃。其中，从海理俊、樊玉萍签订的《租赁协议》、押金、租金的支付等证据可证明，在本案中吴清跃并非转让费等费用的实际收款人，吴清跃只是为了抵消原债权，代樊玉萍进行收款，鉴于实际收款人系樊玉萍，遂转让费应由樊玉萍进行返还。综上，吴清跃认为，一审判决认为涉案转让费由吴清跃支付违反了合同相对性原则，也不符合客观事实。所以，吴清跃请求依法撤销天河区人民法院作出的(2018)粤0106民初27674号民事判决书的第二项判决内容，认定吴清跃无需向海理俊返还转让费44000元。被上诉人海理俊二审答辩称:同意一审判决的处理结果，不同意吴清跃上诉请求。因为海理俊的钱是交给吴清跃的，所以要吴清跃返还。被上诉人樊玉萍二审答辩称:同意一审判决的处理结果，不同意吴清跃上诉请求。其一，因为樊玉萍当时和吴清跃没有签合同，是和吴清跃的上一手的租赁人签的合同，有一个附加条件，如果被拆迁就按天数退，他们租的时候都知道是违建物。当时进场费我们是说明不退的，他们也知道不退进场费的事情，所以樊玉萍不欠吴清跃钱。正常的话我们是要转让费的，但樊玉萍没有向吴清跃要转让费，只是让吴清跃交了押金，拆的时候樊玉萍也同意把押金退给他。房子不是樊玉萍的，是樊玉萍和其他几个人承包的，租的时候我们知道是违建。其二，转让费樊玉萍没有收到，也不可能让樊玉萍来还，因为我们签合同的时候没有说要退转让费。海理俊于2018年11月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认海理俊与樊玉萍签订的《租赁协议》无效；2.吴清跃返还海理俊商铺转让费、定金合计60000元及利息（以60000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2018年10月22日起计至实际付清之日止）；3.樊玉萍向海理俊返还租金3230元；4.吴清跃、樊玉萍向海理俊承担海理俊装修费、网线安装费等经济损失共计7000元；5.吴清跃、樊玉萍赔偿海理俊律师费7000元；6.本案诉讼费由吴清跃、樊玉萍承担。一审法院经审理查明：2018年10月13日,樊玉萍（甲方、出租方）与海理俊（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将坐落于广州市天河区龙洞步行街自编（F09）天河区龙洞祠前三巷1号103号铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方商业使用；租赁日期自2018年10月13日至2021年4月1日止；租金、场地费、管理费、卫生费等自2018年10月13日起计；租金每月5500元，租金按月结算，由乙方于每月10日向甲方缴清当期应交费用；合同签订时，乙方须向甲方缴交合同保证金11000元，在乙方全部履行本合同各项条款规定和条款的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方应在乙方退租时将合同保证金（不计利息）退还给乙方；乙方如需对承租铺位进行装修，需向甲方提供装修设计图纸、符合甲方消防安全的装修材料，征得甲方的书面同意后方可施工，如发现私自装修的每间铺位罚款1000元并停电处理；在合同签订时，乙方完全了解该租赁场地的性质及所有相关信息和资料，如因租赁场地的现状而影响乙方使用的，并不代表甲方违约或导致合同无效，甲方对此不负任何责任等。同日，海理俊分别向吴清跃转帐49000元及10000元，吴清跃就此出具《收据》（载明今收到店铺转让费60000元整）。本案中，吴清跃确认收到海理俊60000元，其中押金为11000元，其余的为入场费及装修的转让费。海理俊确认其向吴清跃支付的60000元中，49000元为转让费，11000元为押金。同日，海理俊向樊玉萍支付租金3230元，樊玉萍就此出具《收据》（载明今收到F092018年10月13日至2018年10月30日租金3230元）。樊玉萍另向海理俊出具《收据》（载明收到海理俊押金11000元，合同满约后，如无损坏店铺，打扫卫生后无利息全款退押金）。2018年11月19日，海理俊以涉案商铺系违法建筑且已被拆除为由提起本案诉讼。海理俊称其承租涉案商铺后，因涉案商铺的装修无法使用，其需要重新装修，之后涉案商铺因属于违法建筑被拆除，致使其遭受相关损失。海理俊为证明上述事实，提交以下证据：1、案外人广州市天河区员村宏伟工艺品店于2018年10月13日出具的《收款收据》，载明今收到海理俊老板装修款订金5000元。2、案外人樊*业于2018年10月15日出具的《收款收据》，载明今收到海理俊用户从2018年10月15日至2020年10月15日宽带费2000元。3、广州市城市管理综合执法局天河区分局于2018年10月21日向锐诚数码科技店出具的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，载明你单位于2018年10月21日在龙洞商场大街进行在公共地方进行搭建筑物构筑物，违反了相关的规定，请你单位在2018年10月21日17时前自行拆除。4、照片三张，显示相关建筑物被拆除。5、海理俊自行制作的的录音文字版，载明海理俊问：“我这个房子刚租过来几天，怎么就要拆了”，城管执法员表示：“我们两个月前就发了通知”。6、海理俊与微信名为“A-yu小玉玉房东”微信账户的微信聊天记录，载明：2018年10月21日海理俊说：“不能说拆就拆，那转让费你要帮我解决了”；对方回复称：“这个你跟吴先生协商下，我没有收过你的钱，全部都是吴先生收的”；10月23日海理俊说：“本来明天要装修，现在也不敢动，房租怎么办？”，对方表示：“你们两个结完我就把钱退给吴先生”。7、海理俊与案外人广东江盈律师事务所于2018年10月26日签订的《民商事案件委托代理合同》（载明海理俊因与樊玉萍或吴清跃租赁协议纠纷一案，广东江盈律师事务所接受海理俊的委托，指派律师为其在本案一审阶段的代理人，律师服务费共计7000元）及相关《广东增值税普通发票》（载明购买方为海理俊，服务名称为律师费，价税合计7000元）。9、显示“龙洞街道办事处”于2018年10月17日出具的《公告》（载明我街将组织力量对龙洞村进行综合整治，请给予大力支持，积极配合做好以下工作：自行拆除侵占公共用地违法搭建的飘雨棚、棚屋等构筑物；乱搭建和乱堆放、占道经营物品请尽快自行拆除和清理，否则我街将开展统一整治活动，组织力量依法依规进行强制拆除和清理）。10、微信转账截图，显示海理俊于2018年10月13日及19日分别转账支付2000元及3000元，备注为“转给彩票店装修”。经质证，吴清跃仅确认上述证据3、9的真实性，确认涉案商铺已被拆除。吴清跃另表示其与朋友林建明于2018年3月23日向樊玉萍承租涉案商铺，租金为5500元/月，押两个月租金11000元，3年入场费38000元，200元管理费，合同期限为3年，其向樊玉萍支付上述费用共54700元，并注明如因村收回或拆除，樊玉萍将退回其相应入场费，后装修涉案商铺花费22172元，其于2018年10月将涉案商铺转给海理俊，转手费一共60000元，该费用直接支付给吴清跃，樊玉萍不用再向吴清跃退入场费和押金，海理俊也不需要再向樊玉萍交入场费和押金；在此之前吴清跃从未收到任何形式的拆迁通知；海理俊接到拆迁通知后找其与樊玉萍协商，三方已初步达成共识樊玉萍退回入场费和押金，但之后樊玉萍以村里未向其补偿为由反悔。吴清跃为证明本案主张，提交如下证据：1、《借记卡账户历史明细清单》，显示案外人林建明分别于2018年3月21日向樊*萍支付38000元，于2018年3月31日向樊*萍支付16700元。2、显示樊玉萍于2018年3月23日手写的“附加条件”：在租赁期间，除不可抗力后（如地震、台风因素）此铺位因村收回或拆除情况，甲方需退还相应入场费金额（此金额案总金额扣除合同签订日至回收或拆除日期间后剩余金额退还给乙方）。3、樊玉萍于2018年3月23日出具的《收据》2张，分别载明收到林建明F09入场费38000元、两月押金11000元。4、案外人深圳市新光耀装饰设计工程有限公司出具的《报价表》，载明单位为广州龙洞档口，项目为店面装修，金额为22172元。5、微信群名称为“心想事成（3）”的微信聊天记录，显示：对方称：“3月10日签合同，城管发通知拆除单10月21日，期间225天数，入场费38000扣除7808，还有30920退旧9号，两押金11000元，合计一共退41920元（还没算水电），你计下条数对不对等等”。6、光盘2个。吴清跃主张应由樊玉萍向海理俊退还转让费、定金和赔偿损失。经质证，海理俊表示三方并未协商一致由樊玉萍负责退还海理俊转让费、定金和赔偿损失。在本案一审庭审中，海理俊、吴清跃就以下事实发表各自观点。一、关于涉案商铺的产权及报建情况。海理俊、吴清跃均表示不清楚涉案商铺的产权人，确认涉案商铺未合法报建。二、关于涉案商铺的使用情况。海理俊称其使用涉案商铺至2018年10月28日，涉案商铺于2018年10月29日被拆除，吴清跃确认涉案商铺于2018年10月29日被拆除。三、关于转让费的性质。海理俊表示转让费系转让涉案商铺，涉案商铺仅有一台空调。吴清跃表示转让的包括空调、桌椅和装修。海理俊、吴清跃双方确认吴清跃并无向海理俊退还相关款项，且樊玉萍亦未向海理俊、吴清跃退还相关款项。吴清跃确认其并无向樊玉萍转交海理俊支付的转让费,并表示如法院判决樊玉萍向海理俊退还相关款项，则其不向樊玉萍主张返还该部分相关款项。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。海理俊、吴清跃均确认涉案商铺未合法报建，另海理俊提交的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》显示相关建筑为违法搭建的构筑物并要求限期拆除，海理俊亦提交相关建筑被拆除的照片。根据本案举证情况，因现并无证据证明涉案商铺的建设已取得建设工程规划许可证，海理俊诉请确认《租赁协议》无效具有法律依据，一审法院予以支持。《租赁协议》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴清跃称其向樊玉萍支付了入场费38000元及押金11000元，并提交相关转账流水及樊玉萍出具的收据作为证据。吴清跃另称其向海理俊转让涉案商铺，海理俊将49000元转让费及11000元押金直接支付给吴清跃，樊玉萍不用再向吴清跃退入场费和押金，海理俊也不需要再向樊玉萍交入场费和押金。海理俊则表示三方并未协商一致由樊玉萍负责退还海理俊转让费、定金和赔偿损失。关于《租赁协议》无效的责任承担问题，一审法院分析如下：首先，《租赁协议》为海理俊与樊玉萍双方签订，应约束海理俊与樊玉萍，吴清跃并非《租赁协议》的当事人，海理俊诉请吴清跃承担《租赁协议》无效的赔偿责任依据不足，一审法院不予支持。其次，《租赁协议》约定海理俊须向樊玉萍支付押金11000元，虽海理俊为向吴清跃支付押金11000元，但吴清跃已举证证明其曾向樊玉萍支付押金11000元，且樊玉萍确已向海理俊出具《收据》确认其已收到海理俊押金11000元。据此吴清跃主张樊玉萍不需再向吴清跃退押金，海理俊也不需要再向樊玉萍交押金，可予采信。海理俊诉请吴清跃退还押金依据不足，一审法院不予支持。最后，樊玉萍作为出租人应对涉案商铺没有经过合法报建致使《租赁协议》无效承担主要责任，海理俊作为承租人在承租涉案商铺时并未审慎核实涉案商铺的产权报建信息，海理俊亦应对《租赁协议》无效承担次要责任。综上，因《租赁协议》无效且涉案商铺已被拆除，海理俊诉请樊玉萍赔偿损失并无不当。海理俊称其对涉案商铺进行装修及安装宽带共支付7000元，并提交相关《收款收据》及转账凭证作为证据，因涉案商铺已被拆除，现已无法对涉案商铺进行现场勘查及评估装修价值，一审法院对海理俊主张的上述支出予以采信。如上所述，因海理俊对于《租赁协议》无效亦应承担一定责任，且根据海理俊提交的微信记录，海理俊在装修时已知悉涉案商铺可能将被拆除，其对于损失的扩大亦有一定责任，基于公平原则一审法院酌情认定樊玉萍须向海理俊赔偿损失4000元。海理俊确认其使用涉案商铺至2018年10月28日，吴清跃亦确认涉案房屋于2018年10月29日被拆除，结合海理俊提交的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》、《公告》以及微信记录，一审法院对海理俊上述主张予以采信。海理俊应支付其使用涉案商铺期间的租金，因此樊玉萍应向海理俊返还涉案商铺2018年10月29日至2018年10月30日期间的租金358.89元（3230元÷18天×2天）。对于海理俊超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于海理俊诉请吴清跃退还转让费49000元及支付利息的诉请。海理俊向吴清跃支付了转让费49000元。吴清跃主张樊玉萍不用再向吴清跃退入场费，海理俊也不需要再向樊玉萍交入场费。海理俊则表示三方并未协商一致由樊玉萍负责退还海理俊转让费，海理俊提交的微信聊天记录亦显示樊玉萍表示转让费由吴清跃退还。樊玉萍未到庭确认吴清跃上述主张。《租赁协议》并未约定海理俊须向樊玉萍支付转让费。据此，吴清跃主张应由樊玉萍向海理俊退还转让费缺乏依据。吴清跃与樊玉萍之间的法律关系并非本案的审理范围，吴清跃如认为其另向樊玉萍支付了入场费，其可另循法律途径向樊玉萍主张权利，本案对此不予审处。海理俊表示转让费系转让涉案商铺，涉案商铺仅有一台空调。吴清跃表示转让的包括空调、桌椅和装修。按市场交易惯例该转让费应包含涉案商铺的承租权。因《租赁协议》无效且涉案商铺已被拆除，海理俊诉请吴清跃退还转让费并无不当。因转让费亦包含部分装修和设备价值，海理俊已取得装修和设备，且海理俊对涉案商铺进行重新装修，一审法院亦已支持海理俊要求樊玉萍赔偿装修损失的诉请，另如上所述海理俊对于《租赁协议》无效亦应承担一定责任，基于公平原则一审法院酌情认定吴清跃须向海理俊退还转让费44000元。对于海理俊超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于海理俊诉请吴清跃、樊玉萍赔偿律师费的诉请。海理俊主张赔偿律师费缺乏合同依据，且海理俊支出的律师费亦非其主张本案权利的必要费用。综上，海理俊要求吴清跃、樊玉萍赔偿律师费依据不足，一审法院不予支持。樊玉萍经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年11月27日作出如下判决：一、确认海理俊与樊玉萍于2018年10月13日签订的《租赁协议》无效；二、吴清跃自本判决发生法律效力之日起10日内，向海理俊返还转让费44000元；三、樊玉萍自本判决发生法律效力之日起10日内，向海理俊返还2018年10月29日至2018年10月30日期间的租金358.89元；四、樊玉萍自本判决发生法律效力之日起10日内，向海理俊赔偿损失4000元；五、驳回海理俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3490元，由海理俊负担1790元，吴清跃负担900元，樊玉萍负担800元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：应该由谁向海理俊偿还转让费44000元。涉案《租赁协议》合同相对人系海理俊与樊玉萍，樊玉萍提供租赁商铺，海理俊向樊玉萍支付房租、押金、转让费等费用。商铺前一手承租人林建明于2018年3月23日向樊玉萍缴纳入场费38000元、两月押金11000元，樊玉萍附加条件：在租赁期间，除不可抗力（如地震、台风因素），此铺位因村回收或拆除情况，甲方（指樊玉萍）需退还相应入场费金额（此金额按总金额扣除合同签订日至回收或拆除日期间后剩余金额退还给乙方）。吴清跃虽然表明，其与林建明系合伙关系，但未提供证据证明，同时其收取海理俊转账49000元及11000元，也未获得樊玉萍的全部认可，樊玉萍仅认可其向海理俊出具《收据》中载明的11000元合同保证金，对其他49000元转让费，则认为根据附加条件存有争议，不予认可。庭审中，樊玉萍还认为其与吴清跃没有签订合同，无直接法律关系。因此，吴清跃认为为了结算方便，三方决定由海理俊将相关费用直接转给其本人，依据不足。吴清跃应当返还不当得利。关于转让费返还的数额，一审法院基于公平原则酌情认定为44000元，并无不当，本院予以维持。至于吴清跃与樊玉萍之间如有转让费纠纷，则可另循法律途径处理。综上所述，吴清跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由吴清跃负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月二十二日书记员  张家齐李逸丹