河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初960号 原告（反诉被告）：刁新利，男，1952年5月6日出生，汉族，中共党员，高中文化，退休职工，住邢台市桥**。 委托代理人：李静云，河北同欣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邢台市房地产开发总公司，住所地邢台市桥**新兴西大街**。 法定代表人：杜运权，该公司经理。 委托代理人：张璇，女，该公司员工。 委托代理人：黄慧玲，河北万**律师事务所律师。 原告（反诉被告）刁新利与被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司（以下简称房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刁新利及其委托代理人李静云、被告（反诉原告）房产公司的委托代理人张璇和黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刁新利向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）96531.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年9月28日被告公布《中房社区旧房改造方案》，成立中房社区改造领导小组。确定对原告所有的中房社区1#-5#居民住宅楼进行改造，后原告与被告签订了《中房社区旧房改造安置协议书》，被告也将中房社区1#-5#居民住宅楼进行了拆除。2012年11月12日，因旧房改造的规划、设计有所变化，应被告要求，原告又与被告重新签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告将从签订协议之日起至2012年12月31日的过渡费确定为35000元，冲抵到了原告应补交的购房款中。可至2012年底被告没有如约交房，原告的房屋于2018年6月份交付，自2013年1月至交房日止共计66个月的安置补助费（过渡费）被告未向原告支付，参照邢台市房屋征收与补偿办公室文件邢征办（2012）61号关于印发《邢台市区国有土地上房屋征收安置补偿暂行标准》的通知，确定被告应按每月每平米10元的标准，向原告支付安置补助费（过渡费），原告房屋面积146.26平方米，146.26平方米×10元/月×66个月（自2013年1月一2018年6月）=96531.6元。因与被告多次协商均无果，无奈诉至贵院，请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）96531.6元，以维护原告的合法权益。 被告房产公司辩称，一、原被告之间存在两份安置协议，其中2005年的协议并没有解除，仅是安置房屋的面积及金额有所变化。根据2005年安置协议原告并没有按着约定履行缴纳房款，已经构成违约，因此按照2005年协议的约定，原告应承担自2005年-2012年期间按照销售后，按原旧房面积×新楼相应楼层的单价，扣除30%的违约金。二、原告主张给付安置费无事实根据和法律根据。首先2012年安置协议签订时，城市房屋拆迁管理条例已经废止，并且本案不属于国有土地上的房屋征收及补偿，原告主张按着国有土地征收房屋的补偿标准来主张权利明显依据不足。其二，原被告签订的2012年安置协议并没有约定安置过渡费的计算方式、期限，原告对此完全明知，并且原告自协议签订后在长达7年的时间里未主张权利，应视为原告自行放弃该项权利，并且其主张过渡费明显已经超过诉讼时效。三、施工过程中存在扬尘治理，重污染天气、雨天不能施工等各类情况，影响施工的总天数达到632.5天，依据法律规定，上述情况应属于不可抗力的情形，因此，免除房产公司民事责任依法有据。四、原告原有的房屋面积与安置后的房屋面积存在差距。而原告仅享有房屋被拆迁之前的原房屋面积的合法所有权，对于新增面积尚未完成施工且不具有物权效力的部分，主张安置过渡费于法无据且显失公平。综上，望依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告房产公司向本院提出反诉请求：一、请求依法确认反诉原告房产公司与反诉被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效；二、请求依法判令反诉被告支付给反诉原告商品房面积48.12㎡的差价款，金额147728.4元；并自2012年11月12日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止；三、请求依法判令反诉被告支付给反诉原告地下室房屋面积7.09㎡的差价款，金额3686.8元；并自2012年11月12日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止。事实与理由：80年代前后，反诉原告房产公司在国有划拨土地上建设有5栋职工生活住宅楼，其中反诉被告原房屋面积为98.14㎡，小房面积10㎡。上述楼房，由于年代已久，不同程度地存在着地基下沉，墙体裂缝，砖面腐蚀等质量问题，2003年初，大多数职工要求拆除重建。为此，我公司多次向邢台市人民政府（下称市政府）有关部门反映。2004年9月经市政府同意对5栋危楼拆除重建。2005年12月8日，甲方房产公司与乙方签订了《中房社区旧房改造安置协议书》（下称《旧房改造协议书》），载明：乙方被拆除旧房面积98.14㎡，新房面积134.08㎡，应补交价款47081.4元，第三条第2项约定，乙方应该补交的差价款在2006年4月30日前不能一次付清，甲方有权作为商品房对外销售，并扣除30%的违约金，乙方没有补交房屋差价款，该房屋应该作为商品房销售。2006年6月-2010年2月，市政府规划部门三次对该建设项目规划进行变更，直至最终将5栋多层住宅变更为2栋高层住宅楼。2012年我公司按照市政府办公室下发的办字（2017）1号《关于危房改造、集资建房等项目遗留问题的处理意见》第二条（楼房拆一补一，多购部分按照商品房价格以公开销售）的规定，也制定了楼房拆一补一，多购商品房面积部分，按照商品房销售价格执行的规定，各被拆迁户强烈不满，我公司迫于无奈召开了会议，议定房款暂按原标准交纳，交房时被拆迁户新增面积按照商品房销售价格补足购房差价款。之后我公司与反诉被告签订了2012年11月12日《房屋拆迁补偿安置协议书》，新房面积为146.26㎡，新增面积48.12㎡，，地下室新增面积709㎡。按照商品房销售价格，反诉被告应补交新增面积购房差价款147728.4元，，地下室新增面积款36868元。我公司在交房前对调价进行了通知并采取了电话、报纸等方式进行催交。反诉原告认为，反诉被告违反2005年12月8日《旧房改造协议书》的约定，未交纳房款已经构成违约，且我公司出具的证据足以证实2012年安置协议的价格并非最终应交的房款价格，我公司系国有独资企业，其经营的资产属于全民所有，反诉被告对于房屋新增面积拒不按照商品房价格补足购房款，已经严重侵犯了我公司合法权益，双方签订的《房屋安置协议书》第2款，违反了《中华人民共和国物权法》第五十七条第二款、《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于无效条款。为此，特诉至贵院，望依法支持反诉原告的各项诉讼请求。 反诉被告刁新利辩称，2005年所签订的协议书、2012年所签订的协议书主要内容均已变更，房屋的位置、面积及整个设计均不一致。后协议已经取代了之前的协议，对之前的协议所遗留的问题也进行了解决确认。2005年的协议当然是作废的。反诉人要求认定2012年签订的协议书第二款无效，没有任何事实及法律依据。协议书是双方自愿依法签订的，拆迁中涉及五栋楼60户被拆迁人，其中有房产公司的职工也有其他社会人员，安置协议书是反诉人提供的格式版本，内容均一致。反诉人在反诉状中适用法律条款意思是履行国有财产管理监督职责的机构及工作人员不能故意或过失造成国有财产损失，否则应承担法律责任。这并不适用于本案双方这种平等关系之间所签订的协议书。并且依据《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第35条（企业必须履行依法订立的合同），如果被告确实因履行合同造成国有财产损失，那么应当由反诉人的法定代表人承担相应的法律责任，而不是通过单方加价来加重合同另一方的责任。2012年签订的协议书不违反任何强制性法律规定，反诉人要求确认协议无效没有事实及法律依据。二、反诉人要求原告补偿差价，没有事实和法律依据。协议书是2012年签订的，该协议是在2005年协议书的基础上经过双方认可签字确认的。且在签字的当时，原告已经将全部差价款一次性交给了反诉人。在2018年原告收房入住时，反诉人提供了一份入住传递单，反诉人的财务部门认可相关费用全部缴纳，并盖章确认。三、2005年之前原告已经取得被拆迁房屋的产权证，同时2005年原告将证件交给反诉人。2012年将全部购房款、燃气、供热等费用一并交清。但是直至2018年历时13年之久，原告才入住，反诉人作为一个国有公司不遵守合同，给原告造成巨大的损失。至于其所述的其并不是国有土地上房屋征收，原告及反诉人均认可该项目属于旧房改造，依据2012年的文件同样应当参照国有土地上房屋征收安置补偿的标准执行。 本院经审理认定事实如下：刁新利系房产公司的退休职工。2005年12月8日，房产公司与刁新利签订了《中房社区旧房改造安置协议书》，将刁新利所有的房产进行拆迁改造。因该建设项目规划变更，2012年11月12日双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书中载明：过渡期限暂计算至2012年12月31日，过渡费35000元等内容。同日，刁新利向房产公司交纳了房款、储物间、供热、维修基金款项。2018年7月3日在中房小区业主入住传递单中，房产公司财务部注明相关费用已缴清，房产公司将新房交付给刁新利。 本院认为，房产公司提出诉讼时效问题，因在房产公司未交付房屋之前过渡费是持续存在的，只有房屋交付后，才能有过渡费计算的截止日期，房产公司实际交房时间为2018年7月3日，所以原告的起诉并未超过诉讼时效。 双方自2005年签订《中房社区旧房改造安置协议书》，至2018年房产公司交房，历时十三年之久，期间该房一直处于未交付状态。2012年双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中有“暂计算至2012年12月31日过渡费35000元”的内容，根据合同解释有关交易习惯等原则规定，应当认定当事人对未交付期间的安置费作出过约定，过渡费应按每年5000元计算。 房产公司所称的扬尘治理、重污染天气、雨季不能施工等因素属于开发商与建筑商之间施工的范畴，且扬尘治理、重污染天气停工均发生在2012年之后，自双方签订协议至房产交付，远远超出了一个合理的商品房建设周期，当事人在合理的履行期限之外另行扣除义务期间无法支持。 案涉房地产开发、销售合同的当事人虽为本单位职工与本单位之间签订，但合同的基本条款属于平等交易主体之间就房屋买卖、安置补偿达成的权利义务协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》已就房屋价款作出了明确的约定，且双方当事人已就价款和对价标的物履行完毕，现房产公司以合同价款低于房屋开发成本价为由要求原告补交房屋差价款本院不予支持。 综上，双方签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，双方当事人的权利义务以后协议为准。双方已履行完毕的合同不能变更。刁新利的过渡费按每年5000元计算，2013年1月1日至2018年7月3日期间的过渡补偿费应计算5年半计27500元，房产公司应当予以支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）刁新利过渡费27500元； 二、驳回原告刁新利的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告邢台市房地产开发总公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2210元，减半收取计1105元，原告刁新利承担617.5元，被告邢台市房地产开发总公司承担487.5元。反诉费3330元，减半收取1665元，由反诉原告邢台市房地产开发总公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  胡立华 二〇二〇年六月二十四日 书记员  豆亚辉 ——