四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1664号 原告：岷怡苑临时业主委员会。 负责人：李安龙，主任。 委托诉讼代理人：游碧勇，眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。 被告：杨颜梅，女，1976年6月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：张梅，眉山市恒必成法律服务所法律工作者。 原告岷怡苑临时业主委员会与被告杨颜梅租赁合同纠纷案一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岷怡苑临时业主委员会负责人李安龙及其委托诉讼代理人游碧勇，被告杨颜梅及其委托诉讼代理人张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岷怡苑临时业主委员会向本院提出诉讼请求：要求被告给付拖欠原告2020年的商铺租金156699.84元。事实和理由：2019年1月1日，原被告签订《岷怡苑商铺租赁合同》，双方约定租赁商铺面积以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准，经营茶楼，租期15年，自2019年1月1日至2034年1月1日，租金及缴纳方式为首次签订合同后五年租金不变，每年租金按月计算，第四层每平方米8元，双方自签订合同之日起计算租金，第一年免交租金，次年开始租金按年度支付，一年一付，先租后用，年度到期必须提前一个月交付租金，原告有权向被告收取租金及其他各项费用或违约金。合同签订后，原告将岷怡苑商铺10号楼4层交付给被告使用至今，被告将商铺用于经营茶楼。其经营茶楼商铺测绘面积为1632.29平方米，按每平方米8元计算租金，一年的租金为156699.84元。从2020年1月1日起，被告应该向原告缴纳商铺租金，原告经催收未果，特诉至法院。 被告杨颜梅辩称，被告于2019年12月底准备按约提前前缴纳租金，原告称租金为156699.84元，而合同约定租金为78720元，双方发生纠纷，原告拒不提供银行账号，导致被告至今未交租金。故原告称被告拖欠租金不是事实。被告竞标崇礼镇岷怡苑6号商业楼失败后，镇领导、业委会邀请被告参加10号楼，动员被告租赁10号楼的第4层。出于各种考虑被告予以拒绝，后经韩宾村村主任介绍，在业委会主任何林再三保证2、3层不再出租经营茶楼、租期在别人10年基础上延长5年、租金5年不变，公共电梯间由被告装修后业委会及后期入驻商家共同弥补被告的情况下，被告与原告协商租赁事项。商铺是全框架结构，没有基础装修，装修成本巨大，小区是拆迁小区，消费能力低下，但考虑到政府招商的优厚条件，被告承租了10号楼4层是1、2号电梯间的位置，位置由业委会划分，租金78720元，租金5年不变。被告于2018年10月4日进场装修，装修完毕后，何林主任通知被告签订合同，被告去时合同已拟好，让被告在空白处签字即可。被告对合同面积提出异议，因当初告知被告租赁面积约1100多平方米，租金每平方米不超过6元，总计78720元。何林称现招商难度大，有几家正在谈，别人看被告的合同后好做工作，双方仍然按1100平方米不超过6元的单价计算租金，按1100平方米、每平方米6元计算出的租金对应每平方米8元计算的面积为825平方米，再给被告优惠5平方米，所以合同上写的面积为820平方米，且合同上约定了总价等，对被告没有影响，保证必须是全年租金一半才有效，而原告只要求被告支付了4万元的保证金。被告认为何林说得有道理，所以才签订合同。 原告交付的租赁物没有产权，对面积只是一个大概，所以合同约定以实际为准。从合同约定租金为78720元，交纳保证金为6个月租金4万元，可以看出房屋租金。本案双方到现场对租赁房屋进行了划分，被告装修过程中原告从未提了装修多了，装修完了才签订的合同。故请求驳回原告的诉讼请求。 原告岷怡苑临时业主委员会为证明自己的主张，依法提交了如下证据：眉山市东坡区崇礼镇人民政府关于同意变更岷怡苑临时业主委员会主任的函、负责人身份证明、负责人李安龙的身份证复印件、被告的人口信息证明、《岷怡苑商铺租赁合同》、眉山市房屋面积测绘报告。 被告杨颜梅的质证意见如下：对原告提交的证据的真实性没有异议。但认为原告提交的身份信息没有显示全体业主的信息，原告应认可其前主任何林的承诺，合同约定租金为78720元，租金不变，故与测绘面积没有关系。测绘面积不应包含走廊及电梯井。 被告杨颜梅提交了照片4张。 原告对被告提交的照片的真实性没有异议，但认为与本案无关。 本院认证如下：对双方提交证据的真实性本院予以确认，是否能达到双方的证明目的，在本院认为部分作评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告双方就被告租赁原告岷怡苑10号楼4层房屋用于经营茶楼一事达成协议后，被告按约支付保证金4万元，原告将房屋交付被告，被告于2018年10月4日进场装修。2019年1月1日，原被告双方签订《岷怡苑商铺租赁合同》，主要约定双方就被告租赁原告商铺事宜达成以下协议，商铺面积第四层820平方米，合计820平方米（以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准）；租期15年，自2019年1月1日至2034年1月1日；首次签订本合同后五年内租金不变，每年租金按月计算，第四层8元，每年租金合计78720元，第一年免租；本合同一经签署，被告即应缴纳保证金4万元（相当于六个月租金）。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。截至签订合同时，房屋尚未进行测绘，更未取得产权证书。 2019年7月，眉山市东坡区崇礼镇人民政府委托四川佳柯地理信息技术有限公司对岷怡苑住宅小区（崇礼镇第三安置区）6/10/13号楼商业划分进行房屋面积测绘。四川佳柯地理信息技术有限公司于2019年7月25日出具《眉山市房屋面积测绘报告》，10号楼4层2号房的套内面积为1288.29平方米，公摊系数0.267023，公摊面积344平方米，建筑面积1632.29平方米，合计1632.29平方米。后被告按合同约定租金78720元支付2020年租金，原告要求按测绘面积计付租金故拒绝收取原告租金，双方因此产生纠纷。 庭审中，被告确认《眉山市房屋面积测绘报告》中载明的10号楼4层2号房是其租赁的房屋，但该2号房的测绘面积包含了电梯井及通道，电梯井及通道面积应扣除。原告陈述，合同中约定的面积820平方米是双方到现场估算的套内面积不含公摊，电梯及走廊不包含在被告的租赁范围内。 本院就原告提交的眉山市房屋面积测绘报告向四川佳柯地理信息技术有限公司工作人员作了相关询问，岷怡苑10号楼4层的电梯井及楼梯面积分摊到了10号楼的所有商业面积中，被告所谓的两电梯间的通道计入了2号房的套内面积，约135.9平方米。 本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议，可以作为民事诉讼主体参加诉讼。原告提交的身份信息虽然没有全体业主的信息，但不影响原告的民事主体资格。本案中，原被告双方签订的《岷怡苑商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 本案争议焦点，一、租金应按双方在合同中载明的面积820平方米计算还是按实际测绘的面积计算？二、是按实测建筑面积计算还是实测套内面积计算？ 关于第一个争议焦点，本院认为，双方在签订合同时，原告没有取得房屋产权证书也未对房屋进行测绘，故合同中载明的租赁面积820平方米系双方估算面积，该面积后用括号备注“以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准”，说明双方签订合同时以估算面积暂计租金为78720元，最终应以实测面积计付租金。如果双方约定的是固定租金，则没有必要在租赁面积后备注以实测面积为准。基于上述理由，被告辩称双方约定的是固定租金的辩解理由不成立。 关于第二个争议焦点：根据原告的陈述，租赁合同中载明的820平方米是套内面积不含公摊面积，被告承租的房屋不含通道。说明双方签订合同时对租赁面积是以实际使用面积即套内面积计算租金。根据岷怡苑10号楼4层的平面图及关于通道的通常理解，双方争议的通道应为平面图中标注为18.022、8.725的两条边向两边延伸至被告租赁房屋的边缘形成的区域，该区域面积约为135.9平方米。被告租赁房屋的实测套内面积为1288.29平方米，该面积扣减通道面积135.9平方米即为被告实际租赁房屋的套内面积1152.39平方米。 综上，根据原被告合同约定的单价，按实测套内面积计算，被告每年应支付原告租金110629.44元(1152.39平方米×8元/平方米×12个月)。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨颜梅于本判决生效之日起十日内支付原告岷怡苑临时业主委员会租金110629.44元； 二、驳回原告岷怡苑临时业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3434元，减半收取1717元，由原告岷怡苑临时业主委员会负担505元，被告杨颜梅负担1212元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  白琼花 二〇二〇年六月二十八日 书记员  钱欣瑶