广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初337号原告（反诉被告）：肖小文，男，汉族，1979年11月26日出生，住江西省吉安市泰和县************，公民身份号码362************314。原告（反诉被告）李本永，男，汉族，1979年3月28日出生，住江西省吉安市吉州区宋家坊******，公民身份号码362************41X。两原告的共同委托代理人：李清、李欣琦，广东国煌律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏铁伍，男，汉族，1972年9月22日出生，住湖，住湖南省益阳市赫山区桃花仑办事处康富南路**身份号码432***********。委托代理人：李西美，广东永隆律师事务所律师。第三人：江门市蓬江区江泰灯饰玻璃厂，住所地广东省江门市蓬江区荷塘镇霞村工业区*******，统一社会信用代码914********2。投资人：钟放华，男，1962年11月12日出生，汉族，住湖南省桃江县************民组，公民身份号码432************519。委托代理人：夏忠，男，1991年12月12日，汉族，住湖南省益阳市赫山区*************民组，公民身份号码430************457。原告（反诉被告,以下简称原告）肖小文、李本永诉被告（反诉原告,以下简称被告）夏铁伍，第三人江门市蓬江区江泰灯饰玻璃厂（以下简称江泰玻璃厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2018）粤0703民初7903号民事判决书，被告夏铁伍不服该判决，上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）粤07民终1839号民事裁定书，裁定：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7903号民事判决；二、本案发回广东省江门市蓬江区人民法院重审。本院于2020年2月28日立案后，被告夏铁伍于2020年3月23日向本院申请追加第三人江泰玻璃厂并变更反诉诉讼请求，本院依法另行组成合议庭适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行审理。原告李本永的及其委托代理人李欣琦，被告夏铁伍的委托代理人李西美，第三人江泰玻璃厂的委托代理人夏忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在原审时向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租赁税费301492.33元；2.判令被告立即支付租金482500元及滞纳金144750万元。事实与理由：原告一与被告于2014年5月1日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定，把位于江门市蓬江区荷塘马滘工业区厂房出租给被告使用，生产玻璃制品。租赁期限由2014年5月1日起至2019年1月31日止，租金是每月分二期交清。2018年4月30日尚欠租金27500元，2018年5月1日至2019年1月31日，共计9个月，合计租金455000元整，于2018年4月15日前一次性交清，逾期缴纳部分，每日按10%支付滞纳金。涉案租赁厂房权属原告肖小文、李本永共同共有。两原告多次向被告催收拖欠的租金及税费，被告均借口拖延，两原告特向法院提起诉讼。庭审中，原告肖小文、李本永变更诉讼请求为：1.撤回第一项诉讼请求；2.变更第二项诉讼请求为：判令被告立即支付使用租赁物期间的占有使用费参照租赁合同租金标准482500元及滞纳金20万元。原告肖小文、李本永在举证期限内提供的证据有：1.《土地证》一份；2.《厂房租赁合同》一份；3.租金及滞纳金明细表一份。被告夏铁伍答辩称：一、双方于2014年5月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年4月30日已协商解除，被告已经交清租金期间所有租金，不存在拖欠租金及滞纳金的事实。合同签订后，被告如约缴纳了押金200000元及2018年4月30日前的全部租金，并已将涉案厂房交还给原告，原告也已在对外招租；二、退一步讲，即使按照合同约定，双方签订的《厂房租赁合同》也于2018年4月22日已自动终止，双方签订的《厂房租赁合同》约定“先交租后使用，2018年5月1日至2019年1月31日的租金455000元，应于2018年4月15日前一次性交清；逾期交纳租金的，最迟不超过一个星期交清，否则合同自动终止，甲方收回厂房”，由此可见，涉案租赁合同即使按照合同约定，于2018年4月22日也已自动终止，而被告也已经交清2018年4月30日前的全部租金，不存在被告拖欠原告租金及滞纳金的事实。综上所述，被答辩人的诉求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告夏铁伍向本院提起反诉请求：1.判令确认反诉人与被反诉人于2014年5月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；2.判令被反诉人向反诉人退还租赁押金20万元；3.判令本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年5月1日签订《厂房租赁合同》1份，约定被反诉人将位于江门市蓬江区荷塘马窖工业开发区的厂房出租给反诉人使用，租赁期限自2014年5月1日至2019年1月31日止；前两年的租金为每年55万元，分两期交清，即每年的4月15日前缴纳30万元，10月15日前缴纳25万元；第三、第四每年租金为57.75万元，分两期交清，即每年4月15日前交租金为30万元，10月15日前交租金为27.75万元；2018年5月1日至2019年1月31日，共计9个月的租金455000元，于2018年4月15日前一次性交清；先交租后使用，逾期缴纳租金的，最迟不超过一个星期交清，否则合同自动终止，被反诉人收回厂房。约定押金200000元在双方权利义务履行完毕，被反诉人退还给反诉人。合同签订后，反诉人及涉案租赁厂房实际使用人“江门市蓬江区江泰灯饰玻璃厂”如约缴纳了押金200000元及2018年4月30日前的全部租赁给被反诉人，2018年4月份江门市蓬江区江泰灯饰玻璃厂已搬离涉案租赁厂房，并告知被反诉人字词不再使用涉案厂房，涉案厂房已交还给被反诉人，所以被反诉人应当将押金200000元退还给反诉人。现经反诉人多次催告，被反诉人拒绝退还上述押金，被反诉人拒不清偿上述款项的行为已严重侵害了反诉人的合法权益，现反诉人根据相关法律规定，特向贵院提起反诉，请求贵院依法判决。第三人江泰玻璃厂答辩称：不同意，因为我方已经协商好，我方与原告在4月15日有电话录音，我们已经搬离，而且跟对方的业主即原告在一起经过多次讨论，原告同意我方搬离，并且退回我方押金。而且我方在4月15日已经搬离，而且原告也去现场了解。我们要求退回押金，不承担任何租金。被告夏铁伍在举证期限内提供的证据有：1.国家企业信息查询记录一份；2.支出证明单、银行转账汇款电子回单、支票、《收据》各一份，共9页；3.录音文本及光盘（夏忠与李本永）一份；4.视频及光盘一份；证据5.广东电网有限责任公司江门蓬江区供电局费缴纳明细查询复印件一份；证据6.江门农村盛业银行活期交易明细查询复印件一份。原告肖小文、李本永对被告夏铁伍的反诉答辩称：原告认为即使租赁合同无效但仍应当按照租赁合同的约定，由于被告违约未按时缴纳租金和税费，原告有权没收定金20万元。第三人江泰玻璃厂对被告夏铁伍的反诉答辩称：占用费已经付清我方不存在违约，我方一直是按时交清，既然我方没有使用原告的厂房和水电，原告也知道我方搬走就应该退还押金给我方。第三人江泰玻璃厂在举证期限内提供的证据有：证据1.录音文本及光盘（夏忠与李本永）一份；证据2.视频及光盘一份。经审理查明：位于江门市*****李家坦（土名）地号221113地段的工业用地【面积为3333.35平方米，土地使用证号为江国用（2012）第200545号】属肖小文、李本永共同共有。李本永与夏铁伍于2014年5月1日签订《厂房租赁合同》，约定了：一、甲方（李本永）将位于江门市蓬江区荷塘马窖工业区的厂房，厂房面积约3500㎡，租给乙方（夏铁伍）使用；二、租赁期限从2014年5月1日至2019年1月31日止；三、租金及租金的支付，租赁每二年租金加5%，前两年租金为每年55万元人民币（不含税），每年租金分为二期交清，即每年4月15日前交租金为30万元，10月15日前交租金为25万元。第三、第四每年租金为57.75万元（不含税），每年租金分为二期交清，即每年4月15日前交租金为30万元，10月15日前交租金为27.75万元。2018年5月1日至2019年1月31日，共计9个月，合计租金为455000元正，于2018年4月15日前一次性交清。先交租后使用，每年交纳租金两次。租金必须以现金或现金转账形式支付；四、按金。乙方在签订合同同时向甲方交纳按金20万元，按金在合同期满、双方权利义务履行完毕，甲方退回乙方，但不计利息；五、甲、乙双方的权利义务。乙方的权利义务：1.不得中途放弃租赁该厂房，未经甲方书面同意，不得擅自将厂房租给第三者；……5.负责经营所需的成本，工人工资。工商管理费、税收、地税、水费、电费、卫生费、治安费及其他一切必须费用；6.负责租赁期的土地使用税和发票税，租赁税其他所有因土地厂房产生的税收；六、其他约定：……4.合同期满，如乙方不在续租或甲方不再出租该厂房，乙方应及时搬迁离场；7.乙方必须在厂房所在地办理有关牌照，并依法纳税；七、违约责任：1.甲方违约，双倍返还定金；2.乙方违约，甲方没收其定金，并收回该厂房另行处理；3.乙方要依时交租金，如违反本合同第三规定，逾期交纳租金的，要向甲方支付欠交部分每日10%的滞纳金，且最迟不得超过一个星期交付清，否则，本合同自动终止，甲方收回厂房，视乙方违约。李本永、夏铁伍均在《厂房租赁合同》上签名、捺手指模确认。合同签订后，李本永按照合同约定将租赁物交付给夏铁伍，夏铁伍已向李本永和肖小文交付了按金20万元。现肖小文、李本永以夏铁伍未支付涉案厂房屋占有使用费及滞纳金为由向本院起诉，并提出上述诉求。还查明：夏铁伍提交的租金交纳凭证和水电费交纳凭证显示，涉案厂房的实际租赁使用人是本案第三人，即江泰玻璃厂。合同承租期内的一切对接事宜均在原告与第三人江泰玻璃厂之间展开。庭审中，肖小文、李本永确认涉案建筑物没有取得房屋产权证也没有按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。本院认为：本案是租赁合同纠纷。一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，亦未按建设工程规划许可证的规定建设房屋，因此，涉案肖小文、李本永与夏铁伍签订的《厂房租赁合同》无效。二、关于肖小文、李本永主张的房屋占有使用费及滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但夏铁伍实际占有并使用租赁物，应当参照双方约定的租金支付占有使用费。关于夏铁伍是否已缴清房屋占有使用费及夏铁伍（江泰玻璃厂）何时搬离涉案厂房的问题。肖小文、李本永请求夏铁伍支付租金482500元，其中2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金27500元，2018年5月1日至2019年1月31日期间的租金455000元。而夏铁伍则抗辩称2018年4月30日前的租金已经全部交清不存在拖欠租金的情况，且2018年5月1日后已不再使用涉案厂房，不存在拖欠房屋占用使用费的情况。本院经审理认为，由夏铁伍提供的《支出证明单》、《银行转账汇款电子回单》、《支票》等证据显示，夏铁伍作为承租人，每月支付租金或占有使用费的时间及金额均不定，多是以《支票》、转账或现金的形式，分几次支付租金，无法显示其支付的是哪段时间的租金，难以全面认定其是否已完全清缴租金或占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，夏铁伍依法应承担证明其已足额向肖小文、李本永支付涉案厂房占有使用费事实的举证责任。夏铁伍虽抗辩称已交清2018年4月30日前的占有使用费，但未能提供充足的证据予以证实，而肖小文、李本永已确认夏铁伍截至2018年4月30日尚欠的占有使用费为27500元。因此，本院确认夏铁伍应向肖小文、李本永支付截至2018年4月30日尚欠的占有使用费27500元。庭审中，双方对夏铁伍（江泰玻璃厂）何时搬离涉案厂房各执一词。夏铁伍称其实际于2018年4月15日已搬离厂房，于2018年4月30日已退还涉案租赁物给原告，并提交了2018年12月5日拍摄的视频及光盘予以证明。而肖小文、李本永对此不予确认，并称在2018年9月底夏铁伍尚未搬离厂房，且在租赁期届满前，夏铁伍从未与其办理交接手续，也未通知其接收厂房，直至2019年2月18日，厂房内还存放着几十平方的货物（玻璃）。经本院审查，首先，根据拍摄的视频显示，涉案厂房确已搬空，虽不能确定实际搬空时间，但肖小文、李本永亦没有提交证据证明现厂房内是否存放有货物及存放的货物所有人为夏铁伍；其次，夏铁伍提供的电话录音（原告李本永与第三人江泰玻璃厂的实际经营者夏忠之间的对话），夏忠明确表明“我们跟你们房东打好招呼了，然后我们到4月15号我们就没租了，我们所有人都撤离了”、“五月份之后我们真的不租了，我反正全部清空了，退给你了”；再者，夏铁伍提供的水电费扣费记录显示，2018年4月份之前全部的水电费都在第三人江泰玻璃厂的账户上划扣，2018年4月份之后江泰玻璃厂的账户没有显示继续划扣的记录，而李本永的账户却继续划扣水电费。综上，本院采信夏铁伍（江泰玻璃厂）在2018年5月1日起没有继续使用涉案厂房的主张。因此，对于肖小文、李本永请求夏铁伍支付2018年5月1日至2019年1月31日期间的占有使用费455000元的诉请，证据不足，本院不予支持。三、关于肖小文、李本永主张的滞纳金的问题。如前所述，本院确认涉案租赁合同为无效合同，由于涉案租赁合同无效，双方约定的违约条款及相关规定亦无效，故对于肖小文、李本永请求支付滞纳金的诉请，于法无据，本院不予支持。四、关于夏铁伍请求返还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定”的规定，如前所述，本院确认涉案租赁合同为无效合同，庭审中肖小文、李本永亦确认收悉夏铁伍所交的押金20万元。因此，夏铁伍请求肖小文、李本永返还押金20万元的诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）肖小文、李本永与被告（反诉原告）夏铁伍于2014年5月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）夏铁伍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）肖小文、李本永支付占有使用费27500元；三、原告（反诉被告）肖小文、李本永在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）夏铁伍返还合同押金200000元；四、驳回原告（反诉被告）肖小文、李本永的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13087元，反诉受理费4300元，合计17387元，由原告肖小文、李本永承担16994.39元，被告夏铁伍承担392.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王雅斯人民陪审员  李惠兰人民陪审员  余卓成二〇二〇年五月二十八日书 记 员  梁淑云书 记 员  黄嘉颖