北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13700号原告（反诉被告）：铁总服务有限公司，住所地北京市海淀区复兴路**综合楼**。法定代表人：董守清，总经理。委托诉讼代理人：张长江，北京市国源律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍大明，北京市国源律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京大美亲子投资集团有限公司，住北京市海淀区稻香湖******。法定代表人：肖述涛，董事长。委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。被告：北京万佳房地产开发有限公司，住北京市通，住北京市通州区永顺地区办事处筛子庄>法定代表人：王贤英，董事长。委托诉讼代理人：段超，男，该公司经理。第三人：北京市海淀区私立新东方学校，，住所地北京市海淀区海淀中街**法定代表人：吴强，校长。委托诉讼代理人：齐伟，男，该公司职员。第三人：环球英学（北京）教育科技有限公司，，住所地北京市海淀区法定代表人：吴楠，总经理。第三人：北京美乐童教育科技有限公司，，住所地北京市海淀区北蜂窝路**院****楼裙房F2-01-05法定代表人：张海潮，董事长。第三人：吕瑞朋，男，1989年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区身份证号：×××第三人：北京葱头咨询顾问有限公司，住，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**（双井孵化器**）/div>法定代表人：谢恒，办公室主任。委托诉讼代理人：董华，女，该公司职工。原告（反诉被告）铁总服务有限公司（以下简称铁总公司）与被告（反诉原告）北京大美亲子投资集团有限公司（以下简称大美公司）、北京万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）、第三人北京市海淀区私立新东方学校（以下简称新东方学校）、环球英学（北京）教育科技有限公司（以下简称环球英学公司）、北京美乐童教育科技有限公司（以下简称美乐童公司）、吕瑞朋、北京葱头咨询顾问有限公司（以下简称葱头公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁总公司之委托诉讼代理人张长江、霍大明，被告大美公司之委托诉讼代理人陈忠华、被告万佳公司之委托诉讼代理人段超，第三人新东方学校之委托诉讼代理人齐伟、环球英学公司之法定代表人吴楠、美乐童公司之法定代表人张海潮、葱头公司之委托诉讼代理人董华以及吕瑞朋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。铁总公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除我公司与被告大美公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》。2、判决大美公司向我公司立即腾退××路××号院××楼裙房内××平方米房屋。3、判决大美公司向我公司履行以下付款义务：（1）《房屋租赁合同补充协议二》中大美公司拖欠的2017年9月1日至2018年5月31日租金中尚未支付部分及违约金，其中租金本金4723008.75元，违约金：2018年5月31日之前的违约金1142519.54元；以1142519.54元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年5月15日起至实际付款之日止的违约金；以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2018年10月31日起至实际付款之日止的违约金（2018年10月31日应支付租金的违约金）；以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年1月31日起至实际付款之日止的违约金（2019年1月31日应支付租金的违约金）；以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年4月30日起至实际付款之日止的违约金（2019年4月30日应支付租金的违约金）；（2）大美公司已支付房租的历次逾期违约金总和793890.26元；（3）大美公司应付2018年8月31日至房屋实际腾退之日止的租金（使用费），计算标准：2019年12月1日之前年租金为8396460元，2019年12月1日至2022年11月30日年租金为8816283元，2022年12月1日至2026年11月30日的年租金为9257097元；（4）大美公司2018年8月31日至租赁房屋实际腾退之日止应付的租金（使用费）的违约金，以应付租金为基数，自应付之日起至实际付款完毕之日止，均按照3‰每日标准计算。4、判决万佳公司对大美公司承担连带责任。5、判令所有第三人至我公司与大美公司解除房屋租赁合同之日立即腾退其从大美公司转租的涉案房屋。6、判令所有第三人向我公司支付我公司与大美公司解除房屋租赁合同之日起至实际腾退之日止的房屋使用费。7、本案的诉讼费用由大美公司和万佳公司承担。事实与理由：2016年12月16日，我公司与大美公司签订房屋租赁合同，约定我公司将北京市海淀区××路××号院××楼裙房内建筑面积××平方米的房屋租给大美公司，租期10年，自2016年12月1日至2026年11月30日止。租金标准：一层每天每平米7元，二三层3.8元，每三年调增5%。2017年2月10日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，将装修免租期截止日由租赁合同的2017年2月28日变为2017年5月31日。2018年5月31日，双方签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定大美公司将2018年5月31日以前欠付租金总额6297345.00元分四次还清，即2018年7月31日、2018年10月31日、2019年1月31日、2019年4月30日各偿还1574336.25元，同时明确约定2018年5月31日以前欠付的违约金总额为1142519.54元，于2019年5月15日前一次付清。2018年6月1日，万佳公司向我公司出具《担保函》，担保大美公司的义务，其担保方式为连带责任保证。但大美公司仍违约，截止2018年12月20日，累计拖欠租金5288593.75元，拖欠违约金2103716.30元，万佳公司亦未履行担保义务。大美公司承租房屋后将部分房屋转租给第三人，现我公司请求依法解除与大美公司的房屋租赁合同，解除合同后第三人亦应腾退其占用的房屋。大美公司辩称，不同意铁总公司的诉讼请求。铁总公司没有提供适合出租的房屋，该房屋无法办理消防合格手续，合同约定房屋用来做幼儿园教育，由于铁总公司的房屋违反了消防规定，无法通过消防验收，合同目的无法实现，故铁总公司违约在先，其提供的房屋东墙外有大面积违章建筑，影响了通风采光，房屋无法正常使用，无法做幼儿园。请法庭驳回铁总公司的诉讼请求。不同意铁总公司支付租金与违约金的诉讼请求。根据合同法第66条，我公司依法履行抗辩权，铁总公司履行不符合约定，我公司有权拒绝其相应履行要求，我们有权行使抗辩权。合同法第216条规定，出租人应当依约交付租赁物并保持约定用途，根据合同约定，本案租赁物用于儿童幼儿园教育、儿童游乐场及配套项目，而铁总公司提供的房屋至今还不能办理消防验收，更不能办理消防安全检查合格证，因此属于铁总公司履行债务不符合约定。我公司有正当理由拒绝支付租金。因此关于铁总公司主张我公司支付租金与违约金的请求应当依法予以驳回。而且铁总公司主张的违约金标准一年将近108%，是法律不允许的，显然过高，不应支持。我公司不同意解除合同，不同意腾房，我公司经过铁总公司许可已经与第三人签订了长达10年的租赁合同，如果解除会导致连锁反应，影响社会和谐稳定，本来我公司有权解除合同要求原告返还全部租金，但是出于和谐稳定，我公司要求铁总公司继续履行消防安全手续，增加两个消防通道。大美公司向本院提出反诉请求：1、判令铁总公司继续履行房屋租赁合同；2、判令铁总公司拆除房屋东墙至外侧封闭玻璃墙等违章建筑；3、判令铁总公司赔偿因二楼空置给我公司造成的经济损失5604392.69元（按8774元/天标准，暂计至2019年3月1日）；4、判令铁总公司赔偿因停电给反诉人造成的经济损失393858.62元；5、如果判令解除房屋租赁合同，请求判令铁总公司赔偿我公司装饰装修损失500万元（具体金额以司法鉴定文件为准）；6、本案诉讼费用由铁总公司承担。事实与理由：2016年11月30日，我公司与铁总公司签订了房屋租赁合同，双方约定由我公司承租铁总公司位于北京市海淀区××路××号院××楼裙房内房屋用于经营幼儿园项目。合同签订后，铁总公司迟迟不予办理消防安全许可证，致使二楼长期空置，不能正常使用。此外，涉案房屋所在大楼长期维修改造，给我公司的经营造成了巨大影响。涉案房屋的层高没有达到幼儿园项目的规定标准，对我公司的正常经营亦造成了巨大影响。涉案房屋东墙至外侧建有封闭玻璃墙等大面积违章建筑，严重影响了我公司的通风、透光，导致我公司承租房屋无法正常使用。综上，铁总公司不能提供适租的房屋，给我公司造成了巨大经济损失。万佳公司辩称，我司和大美公司的担保协议没有经过公司董事会及股东大会的决议，应属于无效协议。我司不同意承担担保责任。协议是如何签订的我公司不清楚。新东方学校述称，铁总公司与大美公司的租赁合同关系我方不知情，我方与大美2017年签订了合同，是真实意思表示，也有铁总公司的转租同意及授权证明。我方和大美的租赁合同合法有效，合同签订后我方持续足额支付房屋租金，没有违约情形。我方承租完房屋后投入大量房屋费用，共计两百多万元，被迫搬迁会给我方造成极大的损失，该损失应由铁总和大美承担。我方在册学院四五百名，被迫腾退会面临给学生办理退费手续，由于大美和原告的争议，导致我方的损失应由大美承担。环球英学公司述称，我公司在2018年6月15日开始承租房屋。铁总公司与大美公司均知道我公司要承租房屋，大美是承租人，且经过铁总公司授权。我公司在合同期间租金按时交纳，没有违约情形，承租房屋后我公司投入100万元左右装修费用，如果腾退我公司的损失应由铁总公司和大美公司来承担。我公司在校人数是300多，腾退的话学生就没有地方上课了，大部分学生是附近的居民，会造成不良群体影响。美乐童公司述称，我公司是新注册的公司，本着合法经营的理念。我公司从2017年1月承租至2026年6月，我公司的承租期在大美公司和铁总公司的承租期内，我公司承租期有效，承租后我公司进行了加盟、课程个购买、装修及教材教具采购共计200万元多元。如果我公司被腾退，我公司要求大美公司和铁总公司承担损失，以及因为腾退引起的学员退费损失。吕瑞朋述称，我自2018年6月1日开始承租涉案房屋，租期五年多，投资55万元。我如果被腾退，铁总公司和大美公司应承担损失，会员有500多名，都是附近居民。合同期间我不欠大美任何费用，租赁房屋时有铁总公司给大美公司的授权证明。葱头公司辩称，我公司于2017年与大美公司合作开幼儿园项目，我公司作为管理团队，直到2018年5月停电了一个月，我方才知道停电是因为大美公司拖欠房租。我公司作为管理团队面对家长巨大压力，停电一周只要有孩子我公司都在。我公司一直在等铁总公司如何处理，后铁总称与大美达成和解，大美提供了担保，故我公司与大美公司改变合作方式，由我公司独立承担交房租。2018年6月，我公司与大美公司签订了租赁及装修补偿协议，我公司均按时履行。合同有铁总公司同意转租的文件，因为铁总公司表示和大美和解，故我公司才继续接手，至今我公司没有拖欠任何费用。本案与我公司无关。如果腾退我公司，所有的损失我公司有与大美公司的装修补偿协议，学校有两到五岁的一百多个孩子，均是附近居民，属于社会事件。大美公司和我公司最早签协议的时候称房屋用来做幼儿园，故我公司最早作为托管机构进入，定为幼儿园，进来后我公司努力办幼儿园的手续，但是因为需要产权证明提交教委，但是只有北京市出的产权说明文件，教委对该说明不认可，且说明有时效。我公司现在依然是托管机构存在，而不是幼儿园。没有明确产权及消防文件交给教委，导致我公司资质问题无法解决，也是我公司的损失。我公司今年6月份要交房租，不知道该交付何方，担心不交会被清退。我公司不同意解除合同，不同意腾退我公司，希望继续在此运营。铁总公司对大美公司的反诉辩称，因为大美违约，达到合同解除条件。东墙问题与本案争议不是一个法律关系，是否有违章情形我公司需要庭后核实。因为大美违约，损失由其自行承担。不存在停电的损失，有无停电及停电原因需要庭后核实。依据合同，因大美违约解除合同，应大美承担装修损失。根据合同第六条第五项约定，消防应当由大美自行负责报批验收手续，这是大美的义务也是其权利，消防没有通过是大美没有施工或者设计不合格，与我公司无关。根据合同约定，大美已经取得了自行向消防局申报了北京市海淀区消防设计审核意见书，为何没有继续施工，我公司不了解。其他租户自行验收自行取得消防许可证。环球英学公司也取得了消防合格意见书，故本案消防应是大美自行承担报批验收义务。房产证没有拿到，在履行手续阶段，拿到房产证之前北京市海淀区人民政府给我公司出具了产权证明，一直到2018年年底每年出一个证明，从2019年现在开始中关村管委会发产权说明。上述证明与说明在本案已经足以证明我公司出租的合法性。故不同意大美公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，铁总公司（甲方）与大美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定铁总公司将位于北京市海淀区××路××号院××楼裙房内，建筑面积××平方米出租给大美公司。乙方承租房屋用于经营儿童启蒙教育、幼儿园、游乐场及幼儿园配套项目。租赁期限为十年，即自2016年12月1日起至2026年11月30日止。租金标准：第1-3年内，第1层的租金标准为7元/建筑平方米/日，第2、3层的租金标准为3.8元/建筑平方米/日，全年租金为8396460元，租金标准每三年调增5%，第4-6年内每年租金为8816283元，第7-10年内每年租金为9257097元。自2016年12月1日起至2017年2月28日为装修期，甲方免收乙方租金。自2017年3月1日开始计收租金，乙方开始按本合同约定的方式向甲方缴纳租金。乙方按季度向甲方支付租金。第五条房屋的交付约定：乙方原实际占用房屋自2016年12月1日起由乙方根据本合同占有使用，本合同约定的其余面积自合同签订之日交付乙方使用。房屋交付条件为现状交付。第六条约定：承租期间，乙方可以根据需要对标的房屋进行装修，装修工程的设计和施工图应事先经甲方书面确认后，由乙方自行办理装修施工的相关报批手续，并自行投资完成上述全部装修工程。因乙方装修改造设计的报批、验收、施工以及在房屋租赁期间的扰民等事宜由乙方负责处理。乙方承租的位于××路××号院××楼裙房第1层的房屋，租赁房屋平面图中房屋东墙至外侧封闭玻璃墙不计入租赁面积。如遇市政城管等相关部门要求拆除该封闭玻璃墙时，甲乙双方应按要求拆除，双方互不承担补偿赔偿责任。第八条约定：乙方不支付或者不按合同约定支付租金的，经甲方催告30日内仍不消除的，甲方有权单方面解除本合同，并有权要求乙方承担相应违约责任。第九条约定：租赁期满乙方不再续租或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日将其拥有所有权的一切财物搬出标的房屋，并将标的房屋交还甲方。租赁期届满或本合同因乙方原因而提前解除的，乙方无权向甲方提出装修物、装饰物等损失赔偿主张。届时，乙方应将其拥有所有权的装修物、装饰物等物品拆除并全部清运。如乙方违约，不履行该义务，应承担相应违约及赔偿责任。如果乙方在租赁期满或者合同解除后五日内不履行前两项义务，甲方有权利自行将前两项约定乙方的一切财物自行处理，乙方应承担因此产生的全部费用并承担相应违约责任。本合同如因甲方违约提前解除的，甲方对乙方拥有所有权的装修物，按约定的租赁期限折旧后予以补偿。装修物价格以乙方装修施工形成并报甲方备案的财物价格计算。第十四条约定：甲方交付的房屋不符合相关法律法规的强制性规定致使乙方无法正常使用房屋的，甲方应在双方约定期限内消除上述障碍。乙方迟延支付租金的，应按逾期金额3‰/每日的标准向甲方支付违约金。2017年2月10日，双方签订补充协议，约定租赁房屋装修免租期延长至2017年5月31日，甲方自2017年6月1日期收取租金，乙方在2017年6月1日前预付第一个租赁季度租金2099115元，之后按《房屋租赁合同》约定每三个月支付一次。甲方允许乙方以分租方式经营使用合同标的房屋中的部分面积，并由乙方承担全部责任。如因此给甲方造成损失，乙方应予赔偿。大美公司承租涉案房屋后，将其中部分面积转租给吕瑞朋、葱头公司、环球英学公司、新东方学校、美乐童公司。因为大美公司未按时支付租金，大美公司与铁总公司还签订了一份《房屋租赁合同补充协议二》，约定鉴于乙方未支付2017年9月1日至2018年5月31日的租金本金总计人民币6297345元，铁总服务中心更名为铁总公司，北京大美亲子投资有限公司更名为大美公司。现就乙方支付上述欠款本金及违约金等相关事宜约定如下：乙方应支付租金本金共计人民币6297345元。上述租金本金于2019年4月30日前还清，具体支付日期如下：2018年7月31日、2018年10月31日、2019年1月31日、2019年4月30日各偿还1574336.25元。乙方除按上述金额和期限支付拖欠的租金本金外，按照银行同期贷款利率（4.35%）的4倍向甲方支付违约金总计1142519.54元，支付期限为：2019年5月15日前一次性支付。如乙方在本协议约定日期之前支付本金，违约金按照本协议约定标准（年利率17.4%），根据实际支付的日期计算。2018年5月31日之后的租金，乙方应按《房屋租赁合同》约定正常支付。2018年6月1日，万佳公司为铁总公司出具担保函，内容为为了保证本担保函的被担保人大美公司充分履行与铁总公司的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》中的义务，本公司出具本《担保函》，担保方式为连带责任保证。本《担保函》自开立之日起生效，担保期限为1年，从2018年7月1日至2019年6月30日止。本《担保函》有效期满后三日内退回本公司注销。本《担保函》项下的任何权利、利益和收益均不得转让或转移。万佳公司在该协议上加盖公章。现铁总公司主张大美公司未能按照补充协议二的约定支付租金，违反了合同约定，故要求解除合同，并要求大美公司腾退租赁房屋，支付欠费租金及违约金。大美公司于2019年2月27日，收到铁总公司的起诉书后到庭应诉，表示不同意解除租赁合同，认为铁总公司违约在先，理由是铁总公司提供的房屋违反了消防规定，无法通过消防验收，无法用于做幼儿园教育，合同目的无法实现。同时，涉案房屋东墙外有大面积违章建筑，影响通风采光，无法正常使用。铁总公司主张的违约金标准也过高。为此，大美公司向本院提交了照片、消防安装工程施工合同、消防安全备案凭证以及双方的往来函件等证据，大美公司工程部经理于雪帆亦出庭作证，表示幼儿园要求有独立的疏散出口，但是涉案房屋现场无法满足，导致消防验收无法通过。故大美公司提出反诉要求铁总公司拆除房屋东墙至外侧封闭玻璃墙等违章建筑，并赔偿因二层因消防问题无法正常使用而造成的租金损失。铁总公司认为根据合同约定，应由大美公司自行负责消防报批验收手续，大美公司也已经自行送审消防设计，也已审核合格。其他承租户也已经自行消防验收合格，取得消防安全许可证，其公司为了便于装修使用曾给大美公司提供了工程示意图，面积是××平方米，但是因为大美公司将承租房屋分割后出租，实际按照2400平方米做的消防设计和验收，也没有按照设计图纸进行施工，导致消防验收无法通过。并向本院提交大美公司送审的消防工程设计审核意见书及消防验收意见书，海淀区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书的结论是合格，但是验收意见书中载明装修面积是2450平方米，因工程图纸与竣工现场不符，不具备验收条件，故消防验收结论为不合格。同时，铁总公司还向本院提交了北京市海淀区人民政府及中关村科技园区海淀园管理委员会的证明，证明其公司对涉案房屋享有管理运营的权利。就欠费租金的情况，经本院核实，大美公司拖欠2017年9月1日至2018年5月31日的租金4723008.75元。2018年9月1日至2018年11月30日的租金应为2099115元，大美公司只付了2000000元，尚欠99115元未付。此后，大美公司未向铁总公司支付租金。现铁总公司主张大美公司支付的租金本金包括三部分：1、2017年9月1日至2018年5月31日的租金4723008.75元；2、2018年9月1日至2018年11月30日的租金99115元；3、2018年12月1日至房屋实际腾退之日止的租金及使用费。铁总公司主张的违约金主张包括以下几部分：一、1、按照《房屋租赁合同补充协议二》的约定，支付2018年5月31日之前的违约金1142519.54元；2、以1142519.54元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年5月15日起至实际付款之日止的违约金；3、以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2018年10月31日起至实际付款之日止的违约金（2018年10月31日应支付租金的违约金）；4、以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年1月31日起至实际付款之日止的违约金（2019年1月31日应支付租金的违约金）；5、以1574336.25元为基数，按照每日3‰的标准支付自2019年4月30日起至实际付款之日止的违约金（2019年4月30日应支付租金的违约金）；二、大美公司已支付的房租的历次逾期违约金共计793890.26元；三、大美公司2018年8月31日至租赁房屋实际腾退之日止应付租金的违约金，按照每日3‰的标准自应付之日起计算至实际付款之日止。关于涉案合同能否继续履行的问题，大美公司表示因为其公司与第三人签订了长达10年的租赁合同，如果解除合同会影响社会稳定。出于稳定考虑，愿意继续履行租赁合同，如果解除合同，要求铁总公司赔偿装修损失500万元。为此，大美公司向本院提供了部分装修合同及付款凭证。大美公司表示铁总公司在催缴租金期间曾给其断电，造成无法正常开展教育活动，给学员退费393858.62元，故反诉要求大美公司赔偿该部分损失。对此，铁总公司否认其采取了断电行为。第三人表示2018年5月确实停电一周左右，但对于停电原因及何人停电并未知情。对于铁总公司要求万佳公司对大美公司的欠款承担连带责任一节，万佳公司表示担保函上的公章虽然是其公司的章，但是法定代表人并无签字，内容也不是其公司起草，该公章是他人倒盖的，未经公司董事会、股东会决议，不是其真实意思表示，其并没有从担保行为中获取任何利益，不应承担保证责任。就铁总公司要求第三人腾退房屋之请求，第三人均表示与大美公司签订的租赁合同尚在租赁期内，投资较大，并无欠费，故不同意腾退租赁房屋。经铁总公司申请，本院裁定冻结大美公司名下银行账号内存款7392310.05元，如实际冻结大美公司的存款金额低于7392310.05元，就实际冻结金额与7392310.05元的差额部分，新东方学校、环球英学公司、吕瑞朋、葱头公司、美乐童公司自2019年5月起停止向大美公司支付房屋租金，停止支付的总额不高于上述差额部分。本案审理中，大美公司要求免除自2020年1月24日至疫情结束期间的租金，铁总公司不予同意。大美公司在本案中申请对其承租的涉案房屋内的装修残值进行鉴定，本院已送鉴定后，鉴定机构因鉴定材料严重缺失而退回该鉴定。本院认为，铁总公司与大美公司签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，经铁总公司催告，大美公司仍未按时交纳租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故铁总公司起诉要求解除合同，并要求大美公司腾退房屋、支付拖欠的租金及其违约金之请求，理由正当，本院予以支持。因大美公司在2019年2月27日已经收到了铁总公司解除合同的通知，故本院认为双方之间的租赁合同自2019年2月27日解除。2019年2月28日至大美公司实际腾退房屋之日，大美公司应按合同约定向铁总公司支付房屋占有使用费。铁总公司主张违约金较高，本院参考其实际损失予以调整。大美公司主张铁总公司违约在先一节，本院认为大美公司作为承租方，对租赁房屋的用途用于幼儿园由其自己决定，作为出租方的铁总公司只是同意而已。租赁房屋后，无论是从消防设计还是从消防施工，都是大美公司所为。为了实现创办幼儿园的目的，该公司应对租赁房屋整体进行设计和规划。但是大美公司却将租赁的××平方米进行隔断划分而转租，同时在进行消防设计时未对承租房屋现状进行考量，导致最终施工现场与消防设计方案不一致，消防验收未能合格，继而未能成功创办幼儿园。故本院认为导致消防验收未能通过的原因在大美公司，铁总公司对此无需承担责任。大美公司以此反诉要求继续履行房屋租赁合同一节，于法无据，本院不予支持。同时，在铁总公司并未违约的情况下，大美公司要求铁总公司赔偿二楼空置的经济损失之请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，在因大美公司的原因而解除合同的情况下，大美公司无权提出装修物、装饰物等损失赔偿主张，故大美公司反诉要求赔偿装饰装修损失之请求，于法无据，本院不予支持。关于大美公司反诉要求铁总公司拆除违章建筑一节，根据合同约定房屋交付的条件为现状交付，且明确提到了该封闭玻璃墙及有可能拆除的情况，故双方签订合同中，大美公司对此是明知的，而且在本院已经判令合同解除的情况下，涉案房屋的现状已与其无关，亦无权要求铁总公司拆除，故对该项诉讼请求，本院不予支持。大美公司反诉要求铁总公司赔偿停电损失之请求，因铁总公司否认停电是其公司所为，大美公司又未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。铁总公司要求第三人腾退房屋一节，因本院已判决解除其与大美公司签订的房屋租赁合同，第三人基于其与大美公司签订的合同占用房屋已无合法依据，故铁总公司作为涉案房屋的管理运营单位，有权要求实际占用房屋的人即第三人腾退房屋。第三人与大美公司的纠纷可另行解决。综上，铁总公司要求第三人腾退房屋之请求，理由正当，本院予以支持。因铁总公司与大美公司签订的房屋租赁合同，租金系由大美公司向铁总公司支付，在法院已经判决大美公司向铁总公司支付合同解除后的使用费的情况下，其无权再要求第三人支付使用费，故对铁总公司要求第三人支付使用费之请求，理由不当，本院不予支持。铁总公司要求万佳公司承担连带责任一节，因担保函中的公章确系万佳公司的公章，故双方之间订立的担保合同有效。万佳公司辩称的公章是他人所盖或者公司内部规章的规定均不可约束铁总公司。担保函中约定了担保期限为2018年7月1日至2019年6月30日，该约定早于主债务履行期限，应视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。现铁总公司在保证期间内要求万佳公司承担保证责任，于法有据，本院予以支持。万佳公司应对大美公司在本案所涉房屋租赁合同及其补充协议中的债务向铁总公司承担连带清偿责任。万佳公司承担该保证责任后，有权向大美公司追偿。关于大美公司要求免除自2020年1月24日至疫情结束期间的租金一节，铁总公司不予同意，本院考虑双方之间的租赁合同因大美公司的违约行为而在2019年2月27日解除，此时尚未发生新冠肺炎疫情，故本案不属于因新冠肺炎引起的不可抗力或情事变更的情形。故对于大美公司上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认铁总服务有限公司与北京大美亲子投资集团有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年2月27日解除；二、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市海淀区××路××号院××楼裙房内其占用的房屋，交还给铁总服务有限公司；三、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向铁总服务有限公司支付拖欠的2017年9月1日至2018年11月30日期间的租金4822123.75元；四、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向铁总服务有限公司支付2017年9月1日至2018年11月30日期间未付租金4822123.75元的违约金（以4822123.75元为基数，按年利率6%的标准支付自2019年6月1日至实际付款之日止）；五、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向铁总服务有限公司支付2018年12月1日至实际腾退之日止的租金及占有使用费（计算标准：2019年12月1日之前年租金为8396460元，2019年12月1日至2022年11月30日年租金为8816283元，2022年12月1日至2026年11月30日的年租金为9257097元），并以未付租金为基数，按年利率6%的标准支付自2018年12月1日至实际付款之日的违约金；六、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向铁总服务有限公司支付已付租金的违约金40000元；七、北京大美亲子投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向铁总服务有限公司支付违约金1142519.54元；八、北京万佳房地产开发有限公司对北京大美亲子投资集团有限公司的上述第三项、第四项、第五项、第六项、第七项债务向铁总服务有限公司承担连带清偿责任；九、第三人北京市海淀区私立新东方学校、环球英学（北京）教育科技有限公司、北京美乐童教育科技有限公司、吕瑞朋、北京葱头咨询顾问有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市海淀区××路××号院××楼裙房内其占用的房屋，交还给铁总服务有限公司；十、驳回北京大美亲子投资集团有限公司的全部反诉请求；十一、驳回铁总服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（铁总服务有限公司已预交），由北京大美亲子投资集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费63546元（铁总服务有限公司已预交），由铁总服务有限公司负担11929元，已交纳；由北京大美亲子投资集团有限公司负担51617元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费43895元，由北京大美亲子投资集团有限公司负担，其中25515元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  李绥奇人民陪审员  周义忠二〇二〇年六月十九日书 记 员  汤思淼