广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7626号原告：王玉好，女，1980年5月31日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被告：范新兰，女，1973年6月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所律师。原告王玉好与被告范新兰物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉好及其委托诉讼代理人张静，被告范新兰的委托诉讼代理人欧石杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王玉好向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告立即停止侵害，立即搬出原告名下的位于广州市番禺区市桥街坑口路92号东区9幢201房的房屋；2.被告依法支付非法占用原告房屋期间的占用费10000元（自2019年1月23日起至2019年5月27日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月18日在广州市天河区人民法院于阿里拍卖平台开展的公开竞价中，以1158675元的价格买到位于广州市番禺区市桥街××路××号××幢××房的房产。原告在拿到《协助执行通知书》及《执行裁定书》后，前往上述房产地址收楼，被告却以租赁合同为由拒绝搬出。原告认为，被告与原业主的租赁合同签订日期为2015年10月7日，而涉讼房屋原抵押权的设立日期为2014年10月8日，即租赁合同的签订在抵押权设立之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，被告无权以租赁合同为由拒绝搬出。长期协商无果后，原告只能向人民法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告范新兰辩称：涉讼房屋原所有权人王婉雯已于2015年10月7日将涉讼房屋出租给我方，并签订房屋租赁合同，我方按房屋租赁合同的约定向出租人支付租金、按金、换锁费用，我方与出租人签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方存在真实合法有效的租赁关系。其后，我方与出租人另行于2015年12月23日签订一份协议，约定出租人自愿用涉讼房屋的120个月的租金抵扣其拖欠我方的借款本金及利息，实际上我方相当于已经向出租人实际支付了涉讼房屋的120个月的租金。综上，我方基于此前的房屋租赁合同合法租赁涉讼房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街××路××号××幢××房，建筑面积82.10平方米，原登记权属人为王婉雯，产权证号为××××，发证日期为2014年5月30日；2014年10月8日，涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行；2015年10月19日，涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为邾根涛。2016年11月16日，涉讼房屋被广州市花都区人民法院查封，其后涉讼房屋被多个案件轮候查封。因王婉雯未履行已发生法律效力的（2016）粤0106民初6175号民事判决书确定的义务，权利人向广州市天河区人民法院申请执行，广州市天河区人民法院以（2017）粤0106执12990号案件立案强制执行。在该案执行过程中，广州市天河区人民法院于2018年11月28日在淘宝司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，主要内容为：涉讼房屋起拍价为1158675元，保证金120000元，增加幅度为5000元及其倍数；本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付；因未能联系到被执行人，故本标的无法组织室内看样，请竞买人自行察看及到物业管理处了解相关情况；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费；买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；等等。另外，淘宝拍卖页面载明涉讼房屋的“拍品现状”中“租赁情况”为“有出租，租约不详”。经竞价，买受人王玉好于2018年12月18日以1158675元的最高价竞得涉讼房屋。随后，广州市天河区人民法院依法作出（2017）粤0106执12990号《执行裁定书》，裁定解除对登记在王婉雯名下的涉讼房屋的查封；注销原房产证；涂销涉讼房屋的抵押登记及他项权证；涉讼房屋的所有权及相应权利归买受人王玉好所有；王玉好可持本裁定书到财产管理机构单方办理涉讼房屋的过户及完税手续。2019年1月23日，广州市天河区人民法院出具《协助执行通知书》[（2017）粤0106执12990号）]，请广州市番禺区国土资源和规划局协助解除对涉讼房屋的查封、注销原房产证、涂销该房屋的抵押登记及他项权证，涉讼房屋的所有权及相应权利归买受人王玉好所有；王玉好可持本裁定书到财产管理机构单方办理涉讼房屋的过户及完税手续。2019年3月26日，广州市国土资源和规划委员会向王玉好核发了涉讼房屋的《不动产权证》，权利人为王玉好，不动产权证号为粤××**号。2019年6月18日，王玉好主张其已拍卖取得涉讼房屋所有权，但范新兰却以租赁合同为由拒绝搬离涉讼房屋，因而诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，王玉好称其竞拍前在法院的拍卖资料中标的调查表看到涉讼房屋是无人使用的，虽然拍卖公告写有出租，但不详，其了解到涉讼房屋至少三年无人居住，其竞得涉讼房屋并取得房产证后，曾前往涉讼房屋收楼并换了门锁，但后来再去房屋时发现门锁被换，其报警后警察敲门，但无人开门，因此找人撬锁，打开门后发现里面有人，自称范新兰的表弟，并向其方出示了范新兰和王婉雯签订的《房屋租赁合同》，称范新兰承租了涉讼房屋，其方怀疑该合同的真实性，且该租赁合同签订时间在涉讼房屋抵押权设立后，不适用“买卖不破租赁”原则，现在涉讼房屋由三个男人居住，具体人员身份其方不清楚，其方怀疑是黑社会人员，因此提诉至法院。王玉好对其上述主张，提交了涉讼房屋不动产登记查册表、范新兰和王婉雯签订的《房屋租赁合同》、拍卖公告、王玉好为权属人的不动产权证予以证实。其中《房屋租赁合同》载明出租方（甲方）王婉雯，承租方（乙方）范新兰，合同签订时间为2015年10月7日，主要内容为：甲方愿意将涉讼房屋出租给乙方居住，租期为20年，从2015年10月7日至2035年10月6日止；租金为2400元/月，并交按金7200元，期满后结清全部费用后，甲方将按金退还乙方；乙方于每月1-10号前支付租金，现金结算；换锁费用290元由乙方支付；等等。范新兰对上述证据真实性无异议，但认为拍卖涉讼房屋的执行案件申请执行人并非抵押权人，其方在承租时并不清楚涉讼房屋是否存在抵押，其方与王婉雯签订租赁合同后，其方表弟一直居住在涉讼房屋至今，此前也有人到涉讼房屋询问情况，涉讼房屋门口粘贴了上述《房屋租赁合同》，其方也曾于拍卖前向法院提交《房屋租赁合同》进行申报，涉讼房屋房屋司法拍卖资料中现状租赁情况明确注明有租约，租约不详的信息，王玉好在竞拍涉讼房屋时已明确知悉涉讼房屋存在租约，在此情况下仍竞买涉讼房屋，应视为王玉好接受涉讼房屋的现状，包括房屋存在租赁的现状；其方已按合同约定向王婉雯支付了首月租金、按金及换锁费用合计9890元，因王婉雯在2015年1月19日-2015年10月12日期间以做生意需要资金为由向其方借款合计189000元，其方于2015年12月23日与签订了一份《协议书》，约定：王婉雯按月利率1%计算借款利息，由于王婉雯经济状况变化无力向范新兰偿还借款本金（189000元）和利息（月利率1%），王婉雯自愿用涉讼房屋的120个月的租金抵扣其拖欠范新兰的借款本金以及利息，在此期间范新兰也无需向王婉雯支付租赁涉讼房屋的租金，王婉雯在2025年10月6日向范新兰偿还借款本金12万元后双方债权债务结清。范新兰对其上述主张，提交了《房屋租赁合同》《协议书》《借款合同》《收据》及借记卡账户历史明细清单予以证实。其中《协议书》内容如范新兰上述陈述内容基本一致；《借款合同》共四份，分别为借款人“王婉雯”于2015年1月19日、2015年3月14日、2015年7月2日、2015年10月12日签订，金额分别为35000元、32000元、82000元、40000元；户名为范新兰的借记卡账户历史明细清单载明：2015年1月19日转出35000元（对方户名为空），2015年3月14日转出32000元（对方户名为空），2015年7月2日由郑伟强账户转入48330元和35168元，后范新兰账户转出22000元和60000元（对方户名为王婉雯），2015年10月12日由郑伟强账户转入50168元，后范新兰账户转出40000元（对方户名为王婉雯）。王玉好对上述证据均不予确认，认为王婉雯在2014年10月8日将涉讼房屋设立抵押权，并在明知涉讼房屋将被依法拍卖时恶意与范新兰签订《房屋租赁合同》，后又以借款无法偿还为由以房租抵扣的方式来规避房屋的拍卖，其方认为王婉雯与范新兰是否存在真实的租赁关系和借款关系存在疑点。王婉雯与范新兰之间的转账流水可能是与案件无关的其他资金往来，房屋被拍卖后才后补《协议书》及《借款合同》，存在恶意串通的可能；涉案五笔《借款合同》从2015年1月19日至2015年10月12日跨了10个月，书写方式和借款合同的格式及签名和手指摸都是一样的，只有借款金额和借款日期稍作修改，明显是在同一天一次性出具的，范新兰涉嫌伪造证据，其方保留追究其责任的权利；范新兰没有出具任何如微信聊天记录、电话录音等证据证明双方在借款发生争议后有发生用租金抵扣价款的事宜，两人可能存在串通；其方在过户后多次到涉讼房屋想与居住人协商，涉讼房屋不是范新兰在居住，而是三个男人在居住；即便租赁合同是真实的，但租赁合同是在2015年10月7日签订，涉讼房屋的抵押权是在2014年10月8日设立，涉讼房屋的抵押权先于租赁合同成立，虽然拍卖并非由抵押权人提起，但抵押权人通过拍卖实现了其权利，范新兰基于租赁合同享有的权利不能对抗其方。针对范新兰与王婉雯、郑伟强的关系，范新兰称与两人为朋友关系。另查明，王婉雯、郑伟强作为共同借款人或保证人涉及多个借款纠纷案件被起诉，范新兰亦曾作为郑伟强的保证人被起诉涉及借款纠纷案件。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故（2017）粤0106执12990号《执行裁定书》《协助执行通知书》可作为王玉好取得涉讼房屋物权的依据，且王玉好亦已取得涉讼房屋的不动产权证，王玉好有权提起本案诉讼。本案争议焦点之一为本案是否适用买卖不破租赁原则。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，范新兰主张其向王婉雯承租涉讼房屋，但从其在庭审中的陈述来看并非其本人居住。范新兰主张基于王婉雯2015年1月19日至2015年10月12日期间向其借款合计189000元无力偿还，因此《房屋租赁合同》约定的租金部分以欠款和利息抵扣。范新兰提交了《借款合同》和借记卡账户历史明细清单拟证实其借款给王婉雯的情况，但该四份《借款合同》从字体、格式、排版以及内容等均基本相似，借记卡账户历史明细清单中载明的2015年1月19日和2015年3月14日的两笔转出款项未能显示支付给王婉雯，而2015年7月2日和2015年10月12日的款项虽然转至王婉雯账户，但在转账之前均有郑伟强转入相关款项，范新兰虽然表示与王婉雯、郑伟强之间为朋友关系，但鉴于范新兰和郑伟强曾涉及借款纠纷案件，而王婉雯和郑伟强之间也曾涉及多个借款纠纷案件，三人涉及多个款项往来关系，故本院对于范新兰和王婉雯之间的借款是否真实存疑。另外，范新兰主张与王婉雯之间已存在高达近二十万元借款未还的情况下，仍向王婉雯支付租金及押金，此后又在合同签订时间后两个月就签署《协议书》以借款和利息抵扣租金，不符合常理，与日常生活法则相悖。故范新兰提出与王婉雯就涉讼房屋存在租赁合同关系并且双方以欠款和利息抵扣租金的主张并提交了上述证据，但以上证据无法完整体现范新兰主张的事实。退一步讲，即使范新兰所述与王婉雯签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》和相关借款真实，根据范新兰在庭审中的陈述，租赁合同的租金部分是由王婉雯的欠款转化而来，范新兰自身并没有居住在涉讼房屋，可见，王婉雯出租房屋的主要目的不是为了获取租金，范新兰租赁涉讼房屋的主要目的也不是为了自身取得房屋的使用权，双方签订该租赁合同的主要目的是为了抵债及借款，不同于普通的租赁合同关系，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。综上，范新兰与王婉雯签订的《房屋租赁合同》对王玉好不具有约束力。王玉好通过法院依法变卖取得涉讼房屋所有权，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，虽范新兰基于其他债权取得涉讼房屋的使用权，但不能对抗王玉好对涉讼房屋所享有的物权。故范新兰应将涉讼房屋交还给王玉好管业。对于王玉好主张收取自2019年1月23日起的占有使用费的诉请。根据拍卖公告载明的内容，王玉好在竞拍前对于涉讼房屋有人居住、存在租约不详情况知悉并清楚，且竞买价格与竞拍价相同，远低于评估价、交接方式为不清场，王玉好对此愿意接受涉讼房屋，则亦应当接受因此发生的风险，因此，王玉好要求范新兰支付自2019年1月23日起的占有使用费，本院不予支持。但自本判决确定范新兰应交还房屋之日起，范新兰未按时交还的，则应当自逾期交还房屋之日起，按照同地段参考租金价格支付占有使用费至实际返还之日。涉讼房屋月租金价格，参考房管部门的价格指引及市场价，本院酌情确定为1000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告范新兰于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区市桥街××路××号××幢××房交还给原告王玉好；二、被告范新兰未按上述第一项判决交还房屋的，自逾期交房之日起按照月租金1000元的标准向原告王玉好支付占有使用费至房屋实际交还之日；三、驳回原告王玉好其余诉讼请求。本案受理费50元，由被告范新兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈维德人民陪审员  梁少萍二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏