广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1205号 上诉人(原审被告、反诉原告)：北海中房金石房地产开发有限公司，住所地北海市工业园区管委会综合楼**，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。 法定代表人：王全忠，总经理。 委托诉讼代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。(同受原审被告贵州鑫牌房地产经纪有限公司、北海山石装饰工程有限公司、陈光权的共同委托) 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。(同受原审被告贵州鑫牌房地产经纪有限公司、北海山石装饰工程有限公司、陈光权的共同委托) 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙贵琴，女,1964年4月12日出生，汉族，住，住所地河南省漯河市召陵区/div> 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 原审被告：北海山石装饰工程有限公司，住，住所地北海市工业园区经五路**金工生活园小区****一社会信用代码：91450500MA5N5X1F3E。 法定代表人：陈勇江，总经理。 原审被告：贵州鑫牌房地产经纪有限公司，住所地贵州，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**国艺大厦****用代码:91520103556631051C。 法定代表人：安尊良，总经理。 原审被告:陈光权，男，1985年10月7日出生，汉族，住所地贵州省，住所地贵州省金沙县 上诉人北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人孙贵琴、原审被告贵州鑫牌房地产经纪有限公司（以下简称鑫牌经纪公司）、北海山石装饰工程有限公司（以下简称山石装饰公司）、陈光权商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金石公司上诉请求：一、依法撤销北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初2276号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；二、依法改判支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院严重违反不告不理原则，一审审判严重违反程序。被上诉人的诉讼请求是撤销涉案《北海金石明珠认购房屋证明单》，一审法院却判决解除合同，显然违反了民事诉讼不告不理的法律原则。二、本案有大量事实和证据证实上诉人尽到了必要的通知、说明义务，一审判决认定事实错误。(一）涉案《北海金石明珠认购房屋证明单》第八条已经明确“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》等”，而本案所涉《商品房买卖合同》第三条第四款第二项明确涉案房屋层高情况即为4.45米，可证实被上诉人是明知涉案房屋层高情况的，并不存在上诉人隐瞒事实、欺诈及被上诉人重大误解的情形。(二）层高不得超过4.5米是强制性技术规范的要求。《北海市城乡规划管理技术规定》2.8.5规定“住宅建筑的层高应小于4.5米，这是技术规范的强制性规定，作为涉案房屋依法也不能违反。三、一审法院将商品房的样板间认定为合同的组成内容系适用法律及认定事实均为错误。(一）根据《最高人民法院商品房买卖司法解释》第三条的规定，样板间显然不是要约邀请；仅在销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的情况下，才能由要约邀请转化为要约，一审法院将司法解释规定的销售广告、宣传资料这两种要约邀请扩大到样板间，将样板间认定是要约没有任何法律依据。宣传资料以明示的方式告知购房人开发商出售的是建筑面积约为41.29平方米的一层商品房，第二层是赠送，对涉案房屋的层高并没有进行另外的允诺。因此本案不存在将层高的允诺作为合同要约的情形。(二）根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”而涉案房屋的样板间并不在涉案房屋的同一建筑，而是在另一建筑单独修建，供购房者对户型、装修的一个参考，并未对涉案房屋层高进行任何的说明及允诺，而上诉人出售和交付的是清水房，显然与样板间不一致，故不应作为合同的组成部分。综上所述，一审法院在认定事实及适用法律方面均存在错误，亦严重违反程序，涉案合同合法有效，不存在撤销情形。 被上诉人孙贵琴辩称，一、《北海金石明珠认购房屋证明单》是在金石公司违反诚信原则，刻意隐瞒重要事实，被上诉人对涉案房屋存在重大误解的情况下签订的，不是被上诉人的真实意思表示，应予以撤销。1.在整个过程中，金石公司没有如实告知涉案房屋层高等相关情况，没有出示《商品房买卖合同》等文件，导致被上诉人对《北海金石明珠认购房屋证明单》内容产生重大误解。2.一审判决主文的解除合同应为笔误，为减轻当事人诉累、提高诉讼效率，二审法院查明事实后可直接纠正，无需发回重审。二、《北海金石明珠认购房屋证明单》撤销后，金石公司应返还定金以外已付款169029元，并双倍返还定金100000元，共计应返还269029元。三、既然《北海金石明珠认购房屋证明单》属于可撤销合同，金石公司请求继续履行该认购房屋证明单没有依据，且不具有现实操作性。综上，请求二审法院依法维持一审判决，驳回金石公司的上诉请求。 孙贵琴向一审法院起诉请求：判令：1.撤销孙贵琴与金石公司签订的购买“北海金石明珠”项目X幢X号房屋的《北海金石明珠认购房屋证明单》；2．金石公司、鑫牌经纪公司、山石装饰公司、陈光权共同向孙贵琴返还219029元及支付利息13141.34元（以219029元为基数，按中国人民银行贷款基准利率四倍计算，至2019年2月28日起暂计至2019年5月31日，以后另计）；3.金石公司、鑫牌经纪公司、山石装饰公司、陈光权共同支付购房定金的一倍即50000元给孙贵琴；4.金石公司、鑫牌经纪公司、山石装饰公司、陈光权共同赔偿孙贵琴经济损失20000元，以上合计302170.74元。 金石公司反诉请求：1.判令金石公司与孙贵琴签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》真实、合法有效；2.判令孙贵琴继续履行“北海金石明珠”项目X幢X号房屋的《北海金石民珠认购房屋证明单》，按照约定与金石公司签署《商品房买卖合同》，并以银行按揭的方式向金石公司支付其余购房款243000元。 一审法院认定事实：2019年2月10日，孙贵琴和金石公司签订《北海金石明珠认购房屋证明单》一份，认购房屋座落、面积、价格支付方式及条款约定如孙贵琴及金石公司所述，孙贵琴的亲属代孙贵琴在《证明单》上签字。2019年2月10日孙贵琴向金石公司支付定金5万元，2019年2月27日孙贵琴向金石公司支付房款107731元,向山石装饰公司支付房款57098元，向鑫牌经纪公司支付房款1500元。2019年3月2日孙贵琴向陈光权转账5400元，其中2700元为孙贵琴的燃气开户费；2、2019年3月26日，孙贵琴与金石公司拟签署《商品房买卖合同》，因涉案房屋层高不符合其要求，孙贵琴拒绝签署《商品房买卖合同》及办理涉案房产的银行按揭手续，2019年4月17日，经孙贵琴与金石公司共同测量案房屋和样板房层高，结果为涉案屋净高4.35米，样板房净高5.51米。 一审法院另查明，金石公司是涉案房产的开发商，山石装饰公司负责做房屋内的楼层隔断，鑫牌经纪公司是被委托收款的经纪公司，陈光权负责收取燃气开户费。 一审法院认为，孙贵琴与金石公司之间的商品房预约合同纠纷，有《北海金石明珠认购房屋证明单》、银行回单等证据在卷予以证实，对此一审法院予以确认。 一、关于涉案商品房《北海金石明珠认购书房屋证明单》的法律性质认定问题。本案中，孙贵琴与金石公司经协商一致订立《北海金石明珠认购房屋证明单》，该证明单仅对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期作出约定，应认定该证明单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。”的规定，涉案证明单不应当认定为商品房买卖合同。从认购书订立的目的、约定的内容来看，是双方为确定正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立证明单来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，故涉案证明单法律性质属于预约合同。 二、关于认购书的效力以及是否适合撤销的问题。如前分析，涉案认购房屋证明单属于预约合同，不具有商品房买卖合同的效力，尽管不能依证明单就确认孙贵琴与金石公司之间已经确立了商品房买卖关系，但该认购书是双方合意的结果，合法有效，双方都应全面履行各自的义务。通常商品房样板间及宣传资料的性质属于邀约邀请，不产生合同约束力，但对样板间、宣传资料所作展示、允诺的内容具有确定性、具体性，该内容成为最终决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，属于合同的组成内容，当事人违反合同约定的应当承担违约责任。本案中，样板间的层高与户型性质一样，属于商品房结构的内容，应视为样板间的层高具有确定性、具体性，对于当事人来说，是决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故应视为要约。孙贵琴已于2019年3月2日前向金石公司支付房款219029元，但金石公司提供的《商品房买卖合同》上实际将交付给孙贵琴的房屋层高与双方约定不符，对此，金石公司辩称其工作人员及销售现场摆放的销售合同已尽到充分提醒孙贵琴实际层高的义务，但未提供证据予以证实，对此抗辩理由一审法院不予认可。金石公司未尽必要的通知、说明义务，造成对方当事人对合同性质或者内容产生重大误解，致使合同未生效或者被撤销的，应承担损害赔偿责任，故对孙贵琴请求撤销双方签订的“北海金石明珠”项目11幢6-16号房屋的《北海金石明珠认购房屋证明单》的诉讼请求，一审法院予以支持，对于金石公司提出的确认《北海金石明珠认购房屋证明单》真实有效，及继续履行该《北海金石明珠认购房屋证明单》并按约签订《商品房买卖合同》、支付剩余房款的诉讼请求，一审法院不予支持。 三、关于撤销《北海金石明珠认购房屋证明单》后各方需要承担何种法律责任的问题。如前分析，因金石公司未尽必要的通知、说明义务，造成对方当事人对合同性质或者内容产生重大误解，致使合同未生效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对孙贵琴要求被告返还219029元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于诉讼过程中金石公司已认可收到上述219029元购房款，且除金石公司外，山石装饰公司、鑫牌经纪公司及陈光权不是合同相对方，故返还219029元购房款的法律义务应由金石公司承担。 孙贵琴与金石公司签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》含有定金条款，购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看，购房定金具有独立性，且是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立，则构成对购房定金合同的违反。2019年2月10日，孙贵琴已向金石公司支付定金5万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，因金石公司的行为已经构成违约，故对孙贵琴要求金石公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。对孙贵琴要求金石公司、山石装饰公司、鑫牌经纪公司及陈光权共同赔偿经济损失20000元的诉讼请求，由于孙贵琴未举证证实上述损失，对此一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、解除孙贵琴与金石公司于2019年2月10日签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》；二、金石公司偿还购房款219029元给孙贵琴；三、金石公司支付违约金50000元给孙贵琴；四、驳回孙贵琴和金石公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费5832.56元，反诉案件受理费2472.5元，由金石公司负担。 二审期间，孙贵琴提交以下证据：建设工程规划许可证审批单存根、建设用地规划许可证审判单、建设用地（工程）规划定点通知单、10#、11#楼立面图、10#、11#楼标准层平面图，拟证明案涉项目审批结果即为普通住宅，而金石公司对外宣称案涉项目为“Loft住宅”等事实。金石公司质证意见：对证据的真实、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，以上证据证实上诉人从报建审批到销售过程中，已如实对外陈述房屋情况，至于所谓“Loft住宅”已经在销售资料中明确说明买一层得两层及建筑面积，认购单中也说明了只是一层楼房的面积，不存在虚假宣传，报批层高是符合法律规定的。如果是按照被上诉人测量的层高，那么上诉人的房屋违反相关规定。所以该组证据足以证明上诉人所提供的楼层符合法律规定，并且已经告知被上诉人，也符合《商品房销售管理办法》第31条规定，已如实说明。本院认证意见：对证据的真实性、合法性，因双方均无异议本院予以确认，对被上诉人存有异议的关联性，因证据关涉的项目即为本案楼盘，与本案存在一定关联，故采纳该份证据作为定案参考。 各方对一审查明的事实均无异议，经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，金石公司提供签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房屋为4.45米。金石公司展示的样板间与涉案商品房不在同一建筑物，孙贵琴在观看金石公司展示的样板间时，金石公司未告知孙贵琴样板间与涉案商品房两者层高差距情况；对于双方签订《北海金石明珠认购房屋证明单》时金石公司是否向孙贵琴出示《商品房买卖合同》并告知所认购商品房的层高问题，双方各执一词。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第七十一条“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定可知，当事人基于重大误解订立的合同可予撤销，而认定重大误解的基础条件之一系当事人对合同内容存在误解。具体到本案，双方对基于《北海金石明珠认购房屋证明单》（以下简称《认购单》）成立预约合同关系均无异议，本院予以确认。现被上诉人孙贵琴以上诉人金石公司隐瞒样板间层高与销售房屋的层高不一致的信息，使其对认购的商品房的实际层高陷入错误认识为由，要求撤销该《认购单》。金石公司则抗辩其已对此尽详细说明义务，且样板间不能作为合同的组成部分。针对金石公司的以上理由，本院分析如下：首先，关于金石公司对于样板间层高与出售的商品房层高不一致的信息有无尽详细说明义务，金石公司举示了载有“样板间内摆放仅供装修参考”字样的台卡照片及《商品房买卖合同》，本院认为，一方面，被上诉人否认签订《认购单》时金石公司出示过《商品房买卖合同》供其阅读。另一方面，即使金石公司当时确有将以上材料公开展示，但一则，台卡的字面意思未能明确传达“样板房层高与实际商品房不符”这一信息；二则，即便被上诉人通过《商品房买卖合同》获知认购的商品房层高为4.45米（实际测量为4.35米），然依社会通念，其作为普通购房者，在未进行实际测量的情况下，对房屋层高的实际数值系无法形成一个清晰的认识，在未被告知样板间层高与商品房屋高不一致的情况下，仍系有极大可能认为样板间层高（实地测量为5.51米）即与认购的商品房层高系一致的；三则，金石公司明知其展示给购房者参考的样板间层高与实际商品房的层高不一致，理应将该重要信息载明于《认购单》中并作出特别说明或提醒，但金石公司对此未作出特别说明或提醒。因此，金石公司提供的以上证据不足以证实其已告知被上诉人样板间的层高与其出售的商品房层高不一致这一情况。其次，关于样板间是否作为合同的组成部分的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，按通常理解，样板间应系商品房的一个包装，系房屋空间及装修效果的参照实例，较之平面广告，使购房消费者对房屋的大小、结构及高度有更直观的感受，金石公司以其作为宣传手段，效果显然优于纸质宣传资料，对订约的达成具有重大影响，故举轻以明重，一审法院将样板间纳入销售广告和宣传资料中的一类，合理恰当。样板间单独建于涉案商品房所在建筑之外，亦不足以推定购房者明知样板间层高与实际商品房不一致。前已论及，金石公司的工作人员未明确告知购房者样板间的层高与商品房不符，购房者以该样板间为参考决定认购，在此基础上，依前述规定，样板房的大小、层高与结构可视为要约并作为合同内容。综据上述，被上诉人基于对所认购商品房的错误认识与金石公司签订《认购单》，构成了重大误解，现其以此为由请求撤销《认购单》并请求金石公司返还已收取的相关款项，于法有据，本院予以支持。一审法院认定被上诉人对认购的商品房存在重大误解应予撤销《认购单》正确，但判决主文表述为“解除”《认购单》，显属笔误，本院予以纠正。因《认购单》被撤销后即丧失效力，《认购单》中有关定金的约定亦随之失效，故本案不能适用定金罚则，被上诉人请求金石公司双倍返还定金缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决金石公司双倍返还定金错误，本院予以纠正。综上所述，金石公司违反诚实信用原则，未明确告知购房者样板间的层高与商品房不符，使被上诉人陷于重大误解签订《认购单》并支付相关款项，《认购单》被撤销后，金石公司应将其收取被上诉人的款项219029元返还给被上诉人并承担缔约过失责任，赔偿被上诉人的相关损失，被上诉人请求金石公司支付已付款项从2019年3月1日起的合理利息损失应予支持，但其请求按中国人民银行贷款基准利率四倍计算缺乏法律根据，本院不予支持，对其利息损失本院以其已付款项为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，超出部分不予支持。对于被上诉人主张的其他损失未能提交相关证据证明，一审判决未予支持正确，本院予以维持。《认购单》被撤销后，已失去履行合同的基础，金石公司上诉请求继续履行《认购单》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据上所述，金石公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用和实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2276号民事判决； 二、撤销上诉人北海中房金石房地产开发有限公司与被上诉人孙贵琴于2019年2月10日签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》； 三、上诉人北海中房金石房地产开发有限公司返还219029元给被上诉人孙贵琴并赔偿利息损失（利息计算：以219029元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月1日起计算至付清之日止）； 四、驳回被上诉人孙贵琴的一审其他诉讼请求； 五、驳回上诉人北海中房金石房地产开发有限公司一审反诉请求。 本案一审案件本诉案件受理费5832.56元，反诉案件受理费2472.5元，由北海中房金石房地产开发有限公司负担6700.24元，由孙贵琴负担1604.82元；二审案件本诉案件上诉受理费5832.56元，反诉案件上诉受理费4945元，由由北海中房金石房地产开发有限公司负担9172.74元，由孙贵琴负担1604.82元。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月三十日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜