河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初1030号 原告：张岩，女，1969年3月20日生，汉族，个体，住天津市滨海新区。 被告：齐淑环，女，1963年4月7日生，汉族，职工，住唐山市路**。 被告：赵志国，男，1962年5月19日生，汉族，职工，住唐山市路**。 原告张岩与被告齐淑环、赵志国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张岩、被告齐淑环、被告赵志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张岩向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2017年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令二被告退还购房款人民币99万元整，并支付违约金33万元；3.判令二被告支付利息195600元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的唐山市唐海县房屋，房价款为人民币99万元整。按照合同第七条的规定，被告应协助原告将公司购房内部合同变更为原告名下，被告承诺三个月内办理完毕，但被告至今以种种理由不配合原告办理变更手续，如因被告原因不能将购房内部合同变更为原告名下，原告有权解除合同，被告须在原告提出退房要求之日起将原告已付款退还给原告，并按已付款的30%赔偿原告损失。签约当天，原告即将购房款全额交付给被告，被告为原告出具了收款收据。被告于合同签订之日将房屋钥匙以及部分购房手续交付给原告。综上，原、被告之间签订的房屋买卖协议书系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定将合同变更为原告名下已构成违约。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告齐淑环、被告赵志国辩称，一、双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方应按照合同约定的内容行使权利履行义务。1、买卖协议内容是双方真实意思表示、达成的一致意见，未办理房屋产权登记变更，不影响合同效力。2、买卖协议已实际履行，房屋已实际交付原告占有使用，在合同签订之日将房屋钥匙及被告手里有的一切材料，包括《商品房买卖合同》都交给了原告，绝对不是原告起诉状中说的部分购房手续。3、被告在售房前充分履行告知义务，和原告明确说这个房子是集资抵债房，因此价格也比市场商品房卖得价格低，原告认可后，双方形成协议，并最终落成纸质合同，签订了《房屋买卖协议书》。 二、《房屋买卖协议书》第七条并没有约定“被告应协助原告将公司购房内部合同变更为原告名下，被告承诺三个月内办理完毕”。第七条内容如下：“甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。”“向房屋产权登记机关办理权属过户”和“协助原告将公司购房内部合同变更为原告名下”是两件完全不同的事情。1、根据双方所签订的房屋买卖合同的约定，卖方的义务并非“被告应协助原告将公司购房内部合同变更为原告名下，被告承诺三个月内办理完毕。”2、未能办理内部更名，原告也存在过错。原告并未到原出售房屋的公司要求更名，也未告知被告配合其进行更名。3、原告至今未到房屋产权登记机关办理过户登记手续是由于自身原因，不存在被告不配合原告的问题。被告一直积极配合原告办理房屋权属过户登记手续。 三、《商品房买卖合同》的合同附件，即补充协议第1条规定，“公司口头承诺均无效，以公司纸质合同为准。”在签订《房屋买卖协议书》之前，就跟原告说了，公司（唐山建设集团）办理更名（将被告与建设集团之间的购房合同变更为原告与建设集团之间的）不是确定的，原告当时提出将“三个月内办理完毕更名”写到合同上面，我们不同意，不是确定的事不能写，然后原告同意不写，所以合同上没有写。在签订《房屋买卖协议书》之前，我将公司内部购房合同（即《商品房买卖合同》）给原告看了，并且跟原告说明了情况，虽然之前听说建设集团可以办理一次公司购房合同更名，但是被告与建设集团签订的《商品房买卖合同》的合同附件，即补充协议第1条规定，“公司口头承诺均无效，以公司纸质合同为准。”我将公司内部合同原件交予原告，原告认可了，所以才最终签订了《房屋买卖协议书》。并且，为了证明此事，我们在《房屋买卖协议书》的第七条后面也清楚的写明了“注：第七条房地产权证书应为公司购房内部合同为准。”此处公司内部指《商品房买卖合同》。《房屋买卖协议书》才是双方最终的意思表达，一切应以《房屋买卖协议书》为准，如果之前磋商时的聊天内容与《房屋买卖协议书》内容矛盾冲突的，也应以《房屋买卖协议书》为准。 四、《房屋买卖协议书》第十条规定，因本房屋在乙方购买日（2017年4月18日）之前所发生的一切费用由甲方承担。办理房屋产权证所产生的费用应由原告自行承担，与被告无关。在签订《房屋买卖协议书》的时候，原告知道现在房子没有房产证，办理房屋产权证所产生的费用肯定是发生在2017年4月18日之后，我们《房屋买卖协议书》约定的是，本房屋在乙方购买日（2017年4月18日）之前所发生的一切费用由甲方承担。办理房屋产权证所产生的费用发生在2017年4月18日之后，应由原告承担，与被告无关。并且涉案房屋是集资抵债房，因此价格也比市场商品房卖得价格低，原告也是知道的，这类房子卖完之后的税费都是由买方承担。综上，双方签订的房屋买卖协议合法有效，应继续履行。被告不同意解除房屋买卖协议，不同意支付违约金及利息。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2015年12月18日，赵志国、齐淑环与唐山建设集团宏达房地产开发有限公司曹妃甸区分公司签订《商品房买卖合同》，以债权抵房形式购买了曹妃甸区房屋。该合同未在行政机关办理网签备案登记。 2017年4月18日，赵志国、共有人齐淑环（甲方）与张岩（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落于唐山市唐海县永丰路西侧建设南大街红赫世家小区9栋2门102室以99万元出售给乙方，甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起X天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起X天内将已付款退还给乙方，并按已付款的30%赔偿乙方损失。注，第七条房地产权证书更为公司购房内部合同为准。 同日，原告张岩将购房款99万元转账给被告，被告齐淑环出具收到房款99万元的收条。 2020年6月23日，本院依职权向唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局房产管理科查询涉案房屋曹妃甸区红赫世家小区9-2-102号商品房房屋状态，经查询房屋现在处于可售状态。 原告张岩提交与被告齐淑环的多次通话录音，证明被告曾承诺免费在公司内部购房合同上更名，被告赵志国、齐淑环对上述录音的三性和证明目的不予认可，合同已签订，该音频内容仅是被告好意告知原告，属于被告好意施惠的行为。本院对该份证据的真实性予以确认。 被告赵志国、齐淑环提交《商品房买卖合同》；提交与唐山建设集团宏达房地产有限公司法定代表人韩冰的电话录音，证明被告齐淑环曾找到宏达地产的负责人，询问由谁来负责，宏达地产方回复现在由李鸣鹤和陈立新负责。提交与现任负责人李鸣鹤沟通涉案房屋的问题的交谈录音，证明被告为了帮助原告解决房子更名的问题多次找到房地产公司。原告张岩质证认为上述证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 上述事实有原告张岩和被告赵志国、齐淑环的当庭陈述、《商品房买卖合同》及合同附件、《房屋买卖协议书》、收条、银行交易流水对账单及通话录音等证据经本院依法核实真实性，予以认定。 本院认为，原告张岩与被告赵志国、齐淑环签订的《房屋买卖协议书》系双方经协商一致的真实意思表示，合同内容合法有效，对合同双方均具有约束力。所涉的房地产曹妃甸区红赫世家小区9栋2门102号房屋经查询处于可售状态，即二被告尚未在房屋产权登记机关办理房屋登记手续，被告赵志国、齐淑环以房屋所有权人的身份将该房屋出售给原告张岩，现在无法实现涉案房屋所有权登记至原告名下的目的。双方约定的办理公司内部购房合同更名问题，现有证据无法确认系被告原因无法办理。原告要求解除合同，本院予以准许，二被告依该买卖合同收取的购房款99万元应返还原告。本案合同目的无法实现，一方面是由于原告明知涉案房屋尚未取得房屋产权证书且系内部购房存在产权确认风险而购买，在订立买卖合同时没有尽到必要的审查义务，另一方面由于二被告在未取得房屋所有权的情况下，以自己的名义实施处分，合同的解除原因不能简单归责于原、被告任一方，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告张岩主张由被告支付购房款利息，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。 综上所述，原告张岩的部分诉讼请求，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告张岩与被告赵志国、齐淑环于2017年4月16日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告赵志国、齐淑环于本判决生效后五日内返还原告张岩购房款99万元； 三、被告赵志国、齐淑环于本判决生效后五日内支付原告张岩购房款利息，以99万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月18日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止； 四、驳回原告张岩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18440元，减半收取计9220元，由原告张岩负担4610元，由被告赵志国、齐淑环负担4610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张广宁 二〇二〇年六月二十四日 书记员  姜思宇