海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初582号 原告（反诉被告）：海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司，住所地定安县塔岭新区香榭水岸小区B14铺面。 负责人：何开群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫云霞，该分公司职员。 被告（反诉原告）：黄考，男，1979年11月1日出生，汉族，新疆哈密市人，住该市石油基地**院****。 委托诉讼代理人：朱江平，男，1978年7月6日出生，汉族，浙江省杭州市富阳区大源镇青山村人，住，住海南省定安县定城镇见龙苑小区**306经海南省定安县见龙社区居民委员会推荐。 原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司与被告黄考物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序由审判员杨美莲独任审理。被告黄考于2020年6月28日开庭答辩时向本院提起反诉，本院将本诉、反诉于当日合并公开开庭审理本案。原告（反诉被告）海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司（以下简称“豪城定安分公司”）委托诉讼代理人莫云霞、被告(反诉原告）黄考及其委托诉讼代理人朱江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）豪城定安分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄考向原告豪城定安分公司支付拖欠时间段2016年10月1日至2020年3月31日的香榭水岸小区四号楼一单元502室物业管理费4186元、违约金4095元、公摊费用150元，合计8431元；2、本案诉讼费用由黄考负担。事实和理由：定安香榭水岸小区的开发商为海南北源实业有限公司，原告豪城定安分公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》为2014年4月4日，香榭水岸物业管理由原告豪城定安分公司接管，为该小区提供物业管理服务。被告黄考于2015年10月1日购买香榭水岸小区四号楼一单元502室，2015年10月1日至2016年9月30日期间段已按时缴纳物业管理费，2016年10月1日开始至至今，从未按时缴纳物业管理费，经多次电话及短信、微信第三方通讯工具进行催缴，并未缴纳。根据香榭水岸小区《前期物业管理服务合同》约定，居民物业费收取标准为每月每平方米1.2元计算。四号楼一单元502室面积70.56平方米，被告黄考每月应向原告豪城定安分公司缴纳物业管理费100元，被告黄考拖欠的物业管理费4186元从2016年10月1日至2020年3月31日，共计42个月未缴纳及违约金4095元，2019年1月至2020年3月水电费公摊每月每户10元，水电费公摊小计150元。合计8431元。由于多次催缴无果，原告只得诉诸法律，请求公正的法律帮助。原告豪城定安分公司认为，被告黄考房屋在原告进行物业管理服务范围，且接受了原告豪城定安分公司所提供的物业管理服务。被告黄考理应缴纳相应的物业管理费用。然而被告黄考对原告豪城定安分公司的应有权利和催缴行为置若罔闻，其行为显然与现行法律以及签署合同相悖。根据香榭水岸小区《前期物业服务合同》第二十条违约责任第4条之规定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务单位有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，同时，被告黄考还应承担相应的法律责任。现原告豪城定安分公司根据我国相关法律法规的规定，特提起诉讼，恳请法院查明事实，依法做出判决，支持原告豪城定安分公司的请求。 被告(反诉原告）黄考辩称，起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告豪城定安分公司没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、根据《前期物业管理服务合同》第三十条的约定，乙方（物业公司）的物业服务不达到合同第二、三、四条约定（物业公司提供物业服务的内容以及质量标准）的服务内容和标准，甲方有权让乙方限期整改，逾期未整改的或造成甲方经济损失的，乙方应按所收取费用的适当比例给予甲方或业主经济赔偿。同时《物业服务纠纷司法解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”二、原告豪城定安分公司计算物业费数目有误，2019年3月31日后原告已退出在本小区的物业服务，所以物业费只能从2016年10月1日至2019年3月31日止共计30个月。房屋面积70.56×1.2×30=2540.16元。三、关于水电费公摊费，原告豪城定安分公司所提供分摊办法的文件是从2019年1月1日起实施。既然文件是从2019年1月1日起实施，为何收取被告黄考从2016年10月至2020年3月的公摊费。根据《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第三条规定“物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊”。同时“前期物业服务合同》中也并没有对水电费公摊的约定，从2014年4月4日至今，物业公司从未向小区的业主公开告知过关于水电费分摊以及收费标准的详细事项。故原告不得主张水电费公摊。四、违约金。1、原告豪城定安分公司起诉的违约金计算标准及计算时间原告起诉状中提到了《前期物业管理服务合同》但并未将该合同作为证据使用。其中违约金的计算依据是《前期物业管理服务合同》第二十条违约责任第4点：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，物业服务单位有权要求业主补交物业管理服务费用，并从逾期之日起按照每天3‰缴纳违约金。但根据被告手上《前期物业服务合同》第二十条并不是关于违约责任的约定，同时第三十一条约定“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每天应按所欠金额百分之二的标准向乙方支付违约金。”该标准远高于原告豪城定安分公司主张的违约金标准。2、原告豪城定安分公司起诉状中主张的违约金计算时间自2016年10月1日至2020年3月31日。根据前文所述，在2019年4月1日，业主委员会与新的物业公司签订了《物业管理服务合同》故原告豪城定安分公司主张违约金的时间应当截止为2019年3月31日。3、被告黄考是否应承担违约责任。根据物业服务纠纷司法解释第三条的规定，物业服务企业不履行了或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故在本案中，我方应举证证明物业没有履行维修、养护义务。因双方在履行物业合同过程中都存在违约情形，根据《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此在本案中，因原告豪城定安分公司也存在一定违约行为，被告黄考不应当支付违约金。五、原告豪城定安分公司法人的主体资格不合法。据被告黄考了解原告豪城定安分公司物业服务合同法人应该是孔祥勇，而本案原告却是何开群。（证据合同复印件）。六、原告自2014年4月进驻香榭水岸小区，据被告调查核实原告本是三级资质企业公司，却在小区收取一级资质标准的费用。七、违约问题。由于原告物业服务存在严重失职：1、消防安全：消防栓不出水，楼道防火破烂不堪（证据照片）；2、电梯问题：电梯曾多次掉箱、关人事故（证据人证）在2017年底还发生更严重的电梯问题，因原告与电梯维保发生经济纠纷，电梯维保拆走小区全部12台电梯主板，致使12台电梯全部瘫痪，连续数日小区所有业主都是徒步上下楼，后经县委县政府、直播海南、派出所等相关部门的协助下几天后电梯才运行，但是每栋楼两部电梯仍有一部电梯无法使用。3、环境卫生：三个字脏乱差。电梯口楼道瓷砖残缺破损，楼道走道灰层满地、垃圾堆积、墙体外电线私拉乱接、小车电动车在小区道路随意停放等等（证据照片视频）。(1)原告主体不适格。原告未提供起诉状中提到的《前期物业管理服务合同》被告不认可原告是香榭水岸小区的物业公司。(2)原告计算的物业费有误。2019年4月1曰香榭水岸业主委员会与海南创建实业有限公司签订了《物业服务合同》，自2019年4月1日起由该公司提供物业服务。故原告无权收取2019年4月1日后的物业费用。(3)原告未提供证据证明水电费公摊，应当由业主承担及计算方式、费用明细。就以上费用原告也从未向全体业主公告告知，属原告违规乱收费，因此被告不认可此项费用。(4)原告在提供物业服务过程中，没有履行法律法规的维修、养护、管理和维护义务，应当承担违约责任。故被告不应当支付违约金。(5)被告2015年10月1日购买香榭水岸小区四号楼一单元502室，原告与业主委员会在定安县房管局协调会议中，原告明确指出小区消防在2016年底后全部报废。（2015年10月1日至2016年12月31日止）共计14个月。一份前期物业服务合同中，开发商把本小区物业交于物业公司时，小区消防都是通过验收并有消防资质。故被告请求审判员责令原告修复本小区消防设施设备并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。 被告（反诉原告）黄考向本院提出诉讼请求：1、请求判令豪城定安分公司修复本小区消防设施设备并取消违规收取滞纳金；2、由豪城定安分公司承担本诉和反诉的案件受理费。事实和理由：如前所述我方提交的答辩状。 原告（反诉被告）豪城定安分公司辩称，一、小区的消防是小区的共用设施设备，在海南经济特区物业管理条例中第54条，物业维修更新、改造的费用提到物业共用部分，共用设施设备的大修更新改造费用由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊，依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。在物业共用设施出现严重损害故障，严重影响业主生活或人身财产时，需要紧急动用专项维修资金进行维修更新的，业主委员会以书面报告给所在地人民政府主管部门并在住业主过半数同意后动用专项维修资金。该小区物业管理处在发现消防设施出现问题时，在2016年12月19日、2017年3月15日，2018年10月16日，2019年5月13日，2019年9月24日汇报给海南北源实业有限公司开发商要求及时整改，至今没有回复。该小区在2019年1月18日成立业主委员会，于2019年9月25日反馈消防问题至业委会主任朱江平，要求一同寻求开发商尽快处理消防遗留问题，也可启动小区维修基金及时修缮消防问题，均未得到业主委员会的配合相关回应。在2019年9月25日该小区汇报消防问题至房管局备案，在2020年4月2日在塔岭辖区派出所进行消防问题备案。2017年3月25日我方委托海南兑诚消防安装工程有限公司进行全面检查及出示报价明细。2020年6月8日我方委托海南蒙安泰消防安全检测有限责任公司做全面检查及沟通整改方案，两份报价均为40万元左右，因消防工程维修资金较大，物业管理处无法承担维修整改，需开发商或业委会出面协调此事。二、滞纳金按合同约定收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证和交换。 原告（反诉被告）豪城定安分公司向本院提交以下证据： 证据1、手机短信催缴物业费； 证据2、第三方通讯工具（微信）催缴物业费； 证据3、物业管理处4-1-502门前张贴催缴通知； 证据4、缴费通知书，拟共同证明定安香榭水岸小区的开发商为海南北源实业有限公司，原告与开发商签订《前期物业管理服务合同》为2014年4月4日，香榭水岸物业管理由原告接管，为该小区提供物业管理服务。被告黄考于2015年10月1日购买香榭水岸小区四号楼一单元502室，2015年10月1日至2016年9月30日期间段已按时缴纳物业管理费，2016年10月1日开始至至今，从未按时缴纳物业管理费，经多次电话及短信、微信第三方通讯工具进行催缴，并未缴纳。我司将起诉黄考先生，让其承担相应的法律责任。 证据5、香榭水岸前期物业服务合同，拟证明黄考于2016年至2020年1月30日间，由豪城公司提供物业服务。 证据6、物业管理服务合同，拟证明黄考拖欠物业费时间为2016年10月1日至2020年3月31日，由豪城公司提供物业服务。 证据7、水电费用共有部分分摊办法，拟证明小区内收取水电费分摊根据相关法律规定执行。 证据8（当庭提交）、电梯质检报告，拟证明该小区电梯质检通过后发放合格证。 证据9（当庭提交）、微信聊天记录截图，拟证明物业公司在物业服务期间，部分业主对我方的认可及对业委会发布的解除物业服务合同通知存在质疑，侵犯业主个人知情权及投票权。 经当事人质证及法庭审查，本院对原告（反诉被告）豪城定安分公司的证据认证如下： 证据1、手机短信催缴物业费； 证据2、第三方通讯工具（微信）催缴物业费； 证据3、物业管理处4-1-502门前张贴催缴通知； 证据4、缴费通知书； 证据5、香榭水岸前期物业服务合同； 证据6、物业管理服务合同； 证据7、水电费用共有部分分摊办法； 该证据1-7均真实、合法，能够作为本案认定案件事实的根据，能够证明：豪城定安分公司于2014年4月4日至2019年3月31日系香榭水岸小区的物业服务公司，豪城定安分公司与业主合同约定的物业费计算标准为每平方米1.2元，逾期违约金按日3‰计收，共有部分水电费分摊每户每月10元，豪城定安分公司于2018年9月7日、2018年12月20日、2019年9月16日、2019年12月17日、2020年1月12日、2020年4月6日、2020年4月16日、2020年4月20日向黄考催缴自2016年10月1日起拖欠的物业服务费。 证据8、电梯质检报告，真实、合法，与本案具有关联性，能够证明小区电梯质量合格，但不能直接证明豪城定安分公司提供的电梯物业服务符合住户生活所需。 证据9、微信聊天记录截图，与本案无关，本院不予确认。 被告（反诉原告）黄考向本院提交以下证据： 证据1（当庭提交）、小区共有部分的照片6张，拟证明小区环境卫生脏、乱、差，豪城公司提供的物业服务不按合同约定。 证据2（当庭提交）、北源公司与豪城公司签订的前期物业服务合同、入户手册，拟证明豪城公司不是合同主体，不是豪城公司提供的小区物业服务，我方认为是海南豪城假日酒店管理有限公司提供的物业服务，不是豪城公司所说的是定安分公司。物业公司应该是海南豪城假日酒店有限公司，法定代表人是孔祥勇。黄考购房时所知悉的物业管理费用及相关标准均以该入户手册为准。 证据3（当庭提交）、业主委员会与创建实业有限公司签订的物业管理服务合同，拟证明豪城公司未按照与业主委员会签订的协议提供小区的物业服务，亦未完成补充协议约定的合同条款。 证据4（当庭提交）、物业管理处公布的业委会要求的答复及整改情况的公告，拟证明对该公告的真实性、合法性不予认可，我方认为该公告内容不真实。 证据5（当庭提交）、业主委员会向业主发布的通知，拟证明因物业公司违反物业管理合同，业主委员会解除与创建公司的物业管理合同。 证据6（当庭提交）、刻制印章备案凭证，拟证明业主委员会的合法性。 证据7（当庭提交）、物业公司组建的微信群的微信截图，拟证明小区的电梯运行状况。 经当事人质证及法庭审查，本院对被告（反诉原告）黄考的证据认证如下： 证据1、6张照片，拍摄于2019年3月份、2019年9月份，该证据真实、合法，但未能辨别具体哪张照片拍摄于2019年3月份，本院对该证据的证明内容不予确认。 证据2、前期物业服务合同、入户手册真实、合法，与本案具有关联性，能够证明黄考知悉物业服务费及违约金日3‰的计收标准。 证据3、业主委员会与创建实业有限公司签订的物业管理服务合同，豪城定安分公司已作为证据提交，前述已认证，不再赘述。 证据4、物业管理处公布的整改公告，该公告系豪城定安分公司张贴，真实、合法，与本案具有关联性，能够证明豪城定安分公司针对业主的整改要求作出回复。 证据5、业主委员会向业主发布的解除与案外人创建公司的物业服务合同的通知，与本案无关，本院不予确认。 证据6、刻制印章备案凭证，真实、合法，与本案具有关联性，能够认定香榭小区业主委员会的法律地位。 证据7、物业公司组建的微信群的微信截图，该聊天信息系2019年10月23日，与本案豪城定安分公司提供物业服务时间段无关，本院不予确认。 黄考于开庭后次日2020年6月29日向本院补充提交2组证据：物业管理处张贴的公示、微信聊天群聊天截图，经本院审查，该2组证据系黄考无正当理由超过举证期限提出且并不关系案件关键事实，本院对该2组证据均不予确认。 黄考于开庭答辩临时申请已参与旁听的范春秀作为证人申请出庭作证，豪城定安分公司辩驳不应采信该证人证言，本院予以采纳。 经审理查明，豪城定安分公司系黄考名下房屋所在香榭水岸小区的物业管理公司，提供物业服务时间段为2014年4月4日至2019年3月31日。2014年4月4日原告豪城定安分公司的总公司海南豪城假日酒店管理有限公司与该小区的开发商海南北源实业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业管理费收费标准为每月每平方米1.2元；业主未按时交纳物业费，物业单位有权要求业主补交并从逾期之日起每日千分之三违约金，直至小区业主委员会与成立并业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效时，该前期物业合同终止。《前期物业管理服务合同》未约定业主应缴纳物业服务费的具体日期。2019年3月26日案外人海南创建实业有限公司与香榭水岸小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2019年4月1日至2022年3月30日。自2019年4月1日，香榭水岸小区的物业服务公司系案外人海南创建实业有限公司。黄考于2015年10月1日购买该小区四号楼一单元502室房屋，面积70.56平方米。黄考在《前期物业管理服务合同》签名确认。根据《前期物业管理服务合同》的约定，黄考应每月按每平方米1.2元的计价标准缴纳物业管理服务费，并且自逾期之日按日3‰缴交违约金。黄考已交纳自2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务费。黄考未缴交自2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费，2019年1月至2019年3月的水电公摊费每月每户10元。豪城定安分公司于2018年9月7日、2018年12月20日、2019年9月16日、2019年12月17日、2020年1月12日、2020年4月6日、2020年4月16日、2020年4月20日向黄考催缴自2016年10月1日起拖欠的物业服务费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人自愿、真实签订的合同，且未违反法律强制性规定，合同具有法律拘束力。1、豪城定安分公司系海南豪城假日酒店管理有限公司依法设立的分公司，且由豪城定安分公司向香榭水岸小区提供物业服务，豪城定安分公司依法具有原告的诉讼主体资格。2、依据《前期物业管理服务合同》，豪城定安分公司履行了物业管理服务，黄考作为合同当事人，应当按照合同约定向豪城定安分公司交纳自2016年10月1日至2019年3月31日物业管理服务费70.56㎡×1.2元/㎡/月×30个月=2540.16元及水电费公摊30元。3、因黄考至今未交纳上述物业服务费用，已违反《前期物业管理服务合同》约定。豪城定安分公司有权依据合同约定的自业主逾期之日起交纳每日千分之三违约金的违约条款向黄考主张违约金。因《前期物业管理服务合同》未约定业主应缴纳物业服务费的具体日期，豪城定安分公司主张自其向黄考催缴之日开始计收违约金，本院予以采纳。而黄考关于该违约金计算标准的答辩意见，其在庭审中明确表示，违约金计算标准应为业主自逾期缴纳物业管理费之日起按每日3‰计算违约金。故本案违约金应计算为：自2018年9月7日至实际清偿之日以拖欠的23个月物业服务费1947.46元为基数按日3‰计算，自2018年12月20日至实际清偿之日以拖欠的3个月物业服务费254.02元为基数按日3‰计算，自2019年9月16日至实际清偿之日以拖欠的4个月物业服务费338.69元为基数按日3‰计算。3、黄考反诉豪城定安分公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。（1）、豪城定安分公司自2019年3月31日已与香榭水岸小区业主委员会及业主终止物业服务合同，现案外人海南创建实业有限公司系为香榭水岸小区提供物业服务的公司，黄考诉讼请求豪城定安分公司修复本小区消防设施设备已不存在事实根据，本院依法予以驳回。（2）、滞纳金的条款系当事人意思自治、自愿协商一致达成的合同约定，且未违反法律、法规强制性规定，黄考请求豪城定安分公司取消该滞纳金条款，没有法律依据，本院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄考于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司支付物业服务费2540.16元、水电费公摊30元、违约金（自2018年9月7日至实际清偿之日以拖欠的23个月物业服务费1947.46元为基数按日3‰计算，自2018年12月20日至实际清偿之日以拖欠的3个月物业服务费254.02元为基数按日3‰计算，自2019年9月16日至实际清偿之日以拖欠的4个月物业服务费338.69元为基数按日3‰计算）； 二、驳回原告（反诉被告）海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）黄考的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元均由被告（反诉原告）黄考负担，限于本判决生效之日起10日内向本院缴交，原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司预交的本诉案件受理费25元由本院予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  杨美莲 二〇二〇年六月二十九日 书记员  唐思燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。