江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初2433号原告：江西昌雄房地产开发有限公司，住所：宜春市袁州区平安路**明月广场，统一社会信用代码：9136090069097344XD。法定代表人：熊国金，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊财金，该公司项目部经理。委托诉讼代理人：张文庚，江西省宜春市正中法律服务所法律工作者。被告：刘汉平，男，1977年2月17日出生，汉族，住，住宜春市袁州区/div>被告：汪桂玲，女，1980年6月23日出生，汉族，住，住址同上/div>委托诉讼代理人：刘汉平，系被告汪桂玲之夫。被告：陈荣华，女，1955年1月25日出生，汉族，住，住址同上/div>委托诉讼代理人：刘汉平，系被告刘汉平之母。被告：汪小毛，男，1983年1月26日出生，汉族，住，住宜春市袁州区/div>被告：汪桂平，女，1981年8月8日出生，汉族，住，住宜春市袁州区/div>委托诉讼代理人：汪小毛，系被告汪桂平之夫。原告江西昌雄房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2018年12月10日作出（2018）赣0902民初5605号民事判决书，因原告江西昌雄房地产开发有限公司与五被告均不服该判决上诉至宜春市中级人民法院，该院于2019年3月28日作出（2019）赣09民终305号民事裁定，撤销宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初5605号民事判决，发回袁州区人民法院重审。本院于2019年4月15日立案受理并依法组成由审判员谭靓任审判长，审判员陈凤、人民陪审员周如秀参加的合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理；后因工作原因，本案合议庭成员中的人民陪审员变更为单锦林，于2020年5月6日第二次公开开庭进行审理，两次庭审中，原告的委托诉讼代理人熊财金、张文庚、被告刘汉平、被告汪桂玲、陈荣华的共同委托诉讼代理人刘汉平、被告汪小毛、被告汪桂平的委托诉讼代理人汪小毛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.判令五被告立即支付尚欠原告购房款1201883元及利息43267元，合计1245150元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告以出让的方式取得位于宜春市袁州区，编号为3609010020090200地块的土地使用权规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2010年2月11日至2079年8月4日，并经政府批准建设商品房，定名宜人小居，被告刘汉平在2011年9月一次性在原告开发的宜人小居购买3-9号店铺，店铺面积367.85平方米，总价3275810元，3-6号店铺以其妻被告汪桂玲的名义购买，7-9号店铺为被告刘汉平购买，以及以被告汪小毛、汪桂平、陈荣华的名义购买1栋601、602室住房二套，房款719496元。被告刘汉平另购买1号、2号、5号、21号车库，3号、4号储藏间。2011年10月25日由被告刘汉平出具购房欠条一份，商铺欠款1630000元（其中欠款1058000元，贷款572000元），二套住房欠款490000元，合计欠款2120000元。被告于2012年12月15日付现金20000元，后原告多次派人催讨，2018年4月份支付800000元，5月支付73000元，2016年4月付10000元及原告单位在被告刘汉平店里消费15117元，累计付款918117元，至今尚欠原告房款1201883元，故原告诉诸法院。综上，被告刘汉平以被告汪桂玲、汪小毛、汪桂平、陈荣华的名义，在原告开发的宜人小居购买店铺、住宅、车库、储藏室，并在2011年10月25日由被告刘汉平出具购房欠条，原告多次催讨，至今尚欠原告房款未付，根据有关法律法规的规定，请求法院判令五被告立即支付原告房款及利息。被告刘汉平、汪桂玲、陈荣华辩称：一审判决漏算了我方向上诉人缴纳的防水电、门约60000元；一审判决“认定的事实”将刘汉平两个200000元付款认定为一个200000元付款是错误的；一审判决在“本院认为”第18页中将双方约定商铺办证费91606元、601房办证费用9485元、602办证费用9485元三项共计办证费110576元直接结算为“应当支付款项”是错误的；根据合同约定，原告有义务帮助办理按揭贷款，法院应按合同约定判令原告帮助我方办理按揭贷款，要求原告提供2011年4月28日到2011年7月底的收据原件及2011年9月15日到2012年6月4日的收据原件。刘汉平于2011年4月22日与原告的杨山路36号宜人小区3、4、5、6、7、8、9号店铺，601、602号房子，1、2、5、21号车库3、4号储物间达成购房合同和附加协议的优惠方案并签订购买协议购买了这些房产。刘汉平按协议约定时间支付清了所有该支付的房款和费用。后来原告以公司周转困难向刘汉平多次借款和车辆维修欠款。让刘汉平在后续的用房产证抵押贷款的部分尾款时减款，所以刘汉平根本没有少原告所描述的除抵押外的任何费用。截至2016年3月16日为止，刘汉平不但没欠原告任何费用，原告还欠刘汉平的车辆维修费15117元和刘汉平代原告支付的三相电开户安装费13000元、地面扫平卷闸门安装费用60000元、多次楼面漏水费用2500元。2016年3月16日，原告还以公司资金周转困难为由向我借10000元现金用于公司周转，借条借款也证明2016年3月16日前我没有欠原告任何费用。只有他们欠我的钱，所以我要求原告写的是借条。由于原告房屋质量等问题验收不合格，导致不能如期验收交付正常使用，原告未按约定时间办证没有及时对清账目。由于时间过长导致引起刘汉平部分购房付款收据遗失，2017年刘汉平多次要求原告提供付款明细，原告以公司股东矛盾内部管理混乱为借口，始终没有给刘汉平结果。最后原告听说刘汉平部分票据丢失，除了不给刘汉平明细还说刘汉平没有付清房款，也不再完成协议中的优惠附属设施工程并伪造假购房合同隐藏原始凭证起诉想诈骗刘汉平重复付款。截止现在九年了也没有完成购房合同的优惠项目和没有在国家房管部门为刘汉平购买的房子办理备案手续。并通过58同城、二手房中介公司等其他手段对外二次销售刘汉平已购买的房子，作为国家注册认可的公司，谎称公司财务不规范、不健全，是故意隐藏或销毁了相关凭证，现在原告竟然销毁或有意隐瞒不提供原始凭证还伪造虚假购房合同和公司内部协商冒用刘汉平签名，领取刘汉平为原告代支付的费用，做假合同为假证据起诉刘汉平。恳请法官和相关部门严查这种经济诈骗案件，必须追查原告提供所有的原始凭证和整本连号收款收据，原始的购房合同，不要用这些伪造虚假购房合同和证据用诈骗手段诈骗。我有几个请求：1、请法官详细核查原告提供关于的所有连号收据、原始的购房合同及所有原件、凭证，以便核对明察刘汉平付的所有款项。让原告提供刘汉平与其签订的销售原价购房合同和另外一份单价为5000元每平方米的购房合同。当时原告说用来在房管局相关部门备案用的合同。原告大概告诉我，他们是为了少交税，特意把价格改为5000元每平方米。在协议中让我在合同上签字，我的房款是按原价合同付款给原告的而不是5000元每平方结算金额。5000元每平方米的合同只是用来房管局备案。所以原告所指的我未支付的以5000元每平方米的金额是无效的无需重复支付。而且我当时为了保险起见，我在合同上应支付的地方按了手印，以5000元每平方米的地方不需要支付的金额不用按手印。附加协议上另外也备注7、8、9号店面是以现金方式购买直接办产权证。3、4、5、6号店面的部分尾款是用7、8、9号店铺的产权证由我从银行贷款本金支付给原告不是银行贷款按揭，所以这份5000元每平方米的合同金额是无效的，不用重复支付。这份合同的虚拟款项无效。另外敬请法官详查现在原告用来做假证的合同前面几页与我当时签订的购房合同不是我当初与他签订的原始合同，后面一页我们的签名是原告从其他地方复印伪造的，请法官严查核对购房合同原件证实原告伪造证据虚假购房合同，这是故意销毁原始凭证伪造假证的经济诈骗。2、按双方约定购房合同要求原告应在收到我购房款后，按购房合同规定时间内到房管部门备案办理相关手续，原告也违约没有办理，我购买3、4、5、6、7、8、9号的店面是我自己在房管局交费备案的。也是因为原告另外被人起诉后，法院告知我知道后才去办理的。另外601、602刘汉平购买的两套房子，原告现在也没有办理相关备案手续。原告还在58同城二手房销售公司等单位进行二次销售从事诈骗经营，对于这种违法诈骗行为请法官还我一个公道，限期让原告完成相关部门备案和办理相关办证手续，办理我购买的3、4、5号店铺的不动产权证。3、补充协议项目明确规定，原告必须完成店面、店面前面场地扫平、店面四周墙体及主梁按要求完成并安装窗户，由于原告施工人员施工原因只完成场外路整平，未完成店面地面、墙体、卷闸门、阁楼主梁工程施工，委托我方代办代付未完成的地面扫平和墙面、梁体、卷闸门共计费用为60000元，而且多次确认，所以此费用不存在争议。是购房合同协议的优惠项目之一。4、补充协议第2条规定7、8、9号店铺基础设施需单独开户安装30千瓦大功率电表截至目前为止没有安装，购房合同第14条出卖人基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，未完全购买合同设施明确等同不能正常交付使用的违约金为每日万分之三，以上店面总价值1183430.07元（购房合同约定交户正常用使用时间为2011年10月31日）。原告应赔偿违约金为已付金额1183430.07×3100天×0.0003=1100589.97元。5、另外补充协议中第4条为原告必须为9号店铺天然气液化气开户、至今是用601房的移装的，601房子现在天然气也没有开户安装天然气，1、2、5号车库、3、4号储物间必须开户安装水电表至今没有完成，购房合同第14条出卖人基础设施、公共配套基础设施正常运行的承诺，未完全购买合同设施明确等同不能正常交付使用的违约金为每日万分之三，以上储物间、车位、房子、店面总价值1054954.22元。原告应赔偿被告因未完全购买合同明确项目设施等同不能正常交户使用的违约金每日为已付金额万分之三的违约金（约定交户正常使用时间为2011年10月31日），原告应赔偿被告违约金为已付房款1054954.22×3100天×0.0003=981107.42元。6、关于被告代付13000元三相电开户施工费用和代付房屋防水费用说明：三相电开户费是被告代办代付，票据一直被告保管，被告也从未在原告公司领取任何费用。房屋漏水、防水代办费用分别是2012年、2013年、2014年、2015年四年四次不同地方漏水分开维修的，费用被告垫付，每次都与原告电话沟通确认，后来原告竟然于2012年内部伪造被告签名冒充领取。（2012年6月3日。原告公司财务凭证可以笔迹鉴定，冒领金额为22648元。）我除遗失外的付款收据外，总共支付金额和代付费用、车辆维修费用及原告借款已经付清了我应该支付的所有房款和相关费用。恳请法官严格核查原告所有的原始合同、收款收据、财务凭证，核对退回我多付出的款项。要求原告在规定时间内完成我购买的所有房备案和办理不动产证手续，由原告赔偿被告未按合同约定所造成被告损失的违约金，处罚原告伪造假证、从事经济诈骗犯罪的行为，维护国家法律尊严。被告汪小毛、汪桂平辩称：我认为601的房子是我购买的，我已经支付了191800元，我支付给原告，剩余房款是《欠条》所载的601房款加费用减去191800元，由我支付给原告。我不认为我要支付利息，因为没有办理按揭。一、购房经过：2011年刘汉平在宜人小居购买商铺，让汪小毛也一起到原告处按揭购买一套房。让汪小毛先拿100000元给他帮助办理按揭购房手续，在看完房后，汪小毛确定按揭购买宜人小居1栋1单元601室。2011年5月10日，汪小毛交予刘汉平现金100000元委托刘汉平代理办理按揭购买宜人小居1栋1单元601室的手续。2011年9月3日汪小毛、汪桂平与昌雄房地产开发有限公司签订了购房合同，到房管局打了无房证明，在此之后我一直等待着通知去办理按揭购房手续，却一直了无音讯，期间问过几次刘汉平为什么没有办理好按揭购房手续，给我的答案模棱两可。2017年原告找刘汉平对账未付房款时，刘汉平出示两张宜人小居1栋1单元601室的缴费收据、宜人小居1栋1单元601室175263元首付款1份和宜人小居1栋1单元601室16491元（契税、维修基金、办证费）收据总金额为197154元，要我把宜人小居1栋1单元601室刘汉平多垫付的钱付给他去办手续。汪小毛遂于2018年1月20日通过工商银行自动转账91800元给刘汉平，几天后刘汉平回复汪小毛昌雄房地产公司说办不了按揭购房手续，要付清购房款，后来由于原告与刘汉平存在账目对不清的问题起诉到了法院；二、本案的几次庭审中，都在扯原告与刘汉平存在账目对不清的问题，我未回答问题；三、本案的疑问和错误信息：1、本案说刘汉平购买宜人小居1栋1单元601室和602室说法错误，2、本案中刘汉平与汪桂玲、陈荣华是母子关系是1个家庭，汪小毛与汪桂平是夫妻属于另外一个家庭，应当分清汪小毛夫妻购买原告1栋1单元601室欠房款多少，还应付多少。一审不应该判决2个家庭共同向原告支付658665.53元，3、宜人小居1栋1单元601室和602室户主信息弄反、水电主信息错乱、购房合同不完善有错误、房屋平面图都不是单独分开的。4、汪小毛、汪桂平不是本案的当事人，宜人小居1栋1单元601室的购房合同是原告与汪小毛、汪桂平夫妻所签，原告也开具了汪小毛、汪桂平夫妻的购房款100000元收据1份，该房屋天然气开户户主信息也是汪小毛夫妻的名字，天然气农业银行扣费的卡也是汪小毛的，宜人小居业主群里的各业主管理费缴费业主信息也写的非常清楚，是汪小毛夫妻委托刘汉平代理办理手续，包括刘汉平在2020年3月13日微信发给我的付款记录表和聊天记录也说明了这一点，汪小毛提出要找原告来法院调解，刘汉平说如果我找原告以后他就不管了，让我自己解决。5、601室与602室缴费票据信息搞错，应予以更正；四、恳请法官查清为什么不给房产备案、办理按揭购房手续等原因。本院认定事实如下：被告刘汉平与被告汪桂玲系夫妻关系，被告陈荣华系被告刘汉平之母，被告汪小毛与被告汪桂平系夫妻关系，被告汪桂玲与被告汪桂平系姐妹关系。2011年4月，原告与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向原告购买宜人小居1单元6层601室，成交价格为350263元。刘汉平于2011年4月28日自愿交付宜人小居购房定金20000元，刘汉平应于2011年5月11日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年4月29日，原告与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向原告购买宜人小居1单元21车库，成交价格为75800元。刘汉平于2011年4月29日自愿交付宜人小居购房定金10000元，刘汉平应于2011年5月6日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年5月10日，原告作为开发商与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向原告购买宜人小居3、4、5、6、7、8、9号商铺，成交价格为3275810元。刘汉平于2011年4月28日自愿交付宜人小居购房定金500000元，刘汉平应于2011年5月6日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年，被告刘汉平向原告出具了《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》一份，主要内容：一、商铺刘汉平购买原告开发的宜人小居小区1栋商铺3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号，面积总计367.85平方米，总价款为3275810元，现在已付1645810元，已付费用91606元（其中费用为：维修基金，契税和办证）。目前实际贷款为572000元，现在已欠款1058000元。刘汉平承诺将合同单价按照5000元/平方米写入合同，目前实际贷款为572000元，实际面积以房管局实际测量为准，以实际购买单价实行多退少补。商铺欠款1058000元于产权证办出即日起2个月内付清给原告，即最终时间为2012年6月1日之前付清。如买受人逾期不付，原告有权处置收回店面和住房。二、附属用房刘汉平购买原告开发的宜人小居小区1栋21号车库金额为75800元，已付款75800元。1号、2号、5号车库，3号、4号储藏间金额为280000元。2011年10月25日付款70494元，合计余款为209506元。因刘汉平购买住房1-601和1-602付款方式为首付三成，多付63858元，即冲抵余款，实际欠款为145648元，于2011年12月30日前付清给原告。如买受人逾期不付，原告有权处置收回店面和住房。三、住宅刘汉平购买宜人小居1栋601房款350263元、费用9485元和1栋602室房款为350263元、费用9485元，已付291754元。现在改变付款方式首付三成为105263元/套、费用为9485元/套，合计两套首付为210526元、费用合计18970元，合计229496元。实际贷款为245000元/套，两套贷款合计490000元,多付款63858元。刘汉平保证首次购房，如因银行面谈时，发现未达到按揭条件或银行原因首次购房不能贷款七成，并配合银行政策，增加首付金额等措施。以上欠款时间一切以签字时间2011年10月25日签字为依据，之前一切欠条作废。如买受人逾期不付，原告有权处置收回店面和住房。欠款人：刘汉平，身份证号：36220119770217461，2011年10月25日。刘汉平在该《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》上面手写有：刘汉平于2012年12月15日付现金20000元，减欠款。被告刘汉平与原告还达成《关于宜人小居1幢3-9号商铺的补充协议》，主要约定原告将为1幢3-9号商铺买受方提供以下项目设施优惠：1、店面前的地面扫平，场地斜坡沿路整平，开两走车口；2、商铺3号、4号、5号、6号共用一个水表，共用一个（三相50KW）电表，商铺7号、8号9号共用一个水表，共用一个（二相30KW）电表；3、店面四周墙体按图纸预留阁楼主梁，安装后外墙窗户；4、9号商铺需液化气开户，允许店面可以直接开门进入小区（前后各一入口）店面上部广告归属店面所有，店面及车库车位赠送三年物业管理费；5、1号、2号、5号车库，3号、4号储物间安装水表、电表；6、5号店面房顶空场用于5号店面作防盗防漏水应急处理，21号车库前侧方所有车位买方有权优先使用；7、楼梯口后人房杂物间与21车库及库后储藏间销售价共计75800元。5号店铺外移透水部分及4号电线排水孔缩小所增加面积不另外向买受方收取面积增加费用，并不影响买受方堵位于5号店铺的楼梯口窗户；8、经双方商议，3号、4号、5号、6号、部分欠款不办理按揭，由买受人用7号、8号、9号所有证件到银行抵押贷款，按本金还给卖方（办完房产证，土地证后2个月内）。买房：刘汉平。日期：2011年10月25日。2011年9月3日，原告作为开发商与被告汪小毛、汪桂平签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告汪小毛、汪桂平购买宜人小居房屋，但合同未约定房号、面积、价格，买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。签订合同时，刘汉平亦陪同在场且知情。后汪小毛、汪桂平实际居住于宜人小居1幢601室。庭审中，原告对汪小毛、汪桂平购买宜人小居1幢601室予以确认；原告与汪小毛、汪桂平对房屋合同价款为350263元加上费用9485元合计359748元予以确认。2011年10月27日，被告刘汉平以被告陈荣华名义与原告签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告陈荣华购买宜人小居房屋，但合同未约定房号、面积、价格，买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。案件审理中，被告陈荣华主张宜人小居602室系被告刘汉平购买，所有房款、房产权益及购买手续全部由刘汉平处理，原告与被告刘汉平对此予以确认。2012年9月12日，原告作为开发商与被告汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900246），合同主要约定：被告汪桂玲购买宜人小居1号楼1-3号店面，建筑面积65.31平方米，单价每平方米5000元，总价326550元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款163550元，银行贷款163000元。买受人逾期付款的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2012年9月12日，原告作为开发商与被告汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900249），合同主要约定：被告汪桂玲购买宜人小居1号楼1-4号店面，建筑面积47.77平方米，单价每平方米5000元，总价238850元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款119850元，银行贷款119000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，原告作为开发商与被告汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900251），合同主要约定：被告汪桂玲购买宜人小居1号楼1-5号店面，建筑面积65.01平方米，单价每平方米5000元，总价325050元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款163050元，银行贷款162000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，原告作为开发商与被告汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900253），合同主要约定：被告汪桂玲购买宜人小居1号楼1-6号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款127550元，银行贷款127000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，原告作为开发商与被告刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900255），合同主要约定：被告刘汉平购买宜人小居1号楼1-7号店面，建筑面积37.03平方米，单价每平方米5000元，总价185150元。订立合同当日支付首期房款185150元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，原告作为开发商与被告刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900259），合同主要约定：被告刘汉平购买宜人小居1号楼1-8号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元。订立合同当日支付首期房款254550元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，原告作为开发商与被告刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900261），合同主要约定：被告刘汉平购买宜人小居1号楼1-9号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元。订立合同当日支付首期房款254550元。买受人逾期付款的违约责任与上述《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。截至目前，被告刘汉平、汪桂玲为购买上述房屋、车库及店面共支付3368466.47元，尚欠购房款714497.53元；被告汪小毛、汪桂平为案涉601室支付191800元，尚欠购房款167948元。2018年9月21日，因认为五被告欠付购房款，原告将五被告诉至法院。另查明，诉争房屋、车库及店面均已交付。因被告未付清购房款，原告未将案涉601室、602室在房管局进行备案。庭审中，被告刘汉平提供了与原告另外签订的14份购买案涉房屋、车库、店面的《商品房购房合同》，但认可签订该14份《商品房购买合同》是在出具《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》之前，以《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》确定的应付购房款金额为准。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于被告汪小毛、汪桂平就案涉购房款是否应承担付款责任的问题。被告刘汉平主张宜人小居601室系自己向原告购买装修后再由自己卖给汪小毛，被告汪小毛主张该房屋由自己向原告购买，原告认可汪小毛的主张。首先，被告汪小毛与原告签订《商品房买卖合同》时刘汉平在场、知情，鉴于被告刘汉平与被告汪小毛的姻亲关系，即使被告刘汉平与原告先行签订了601室的《宜人小居定金单》，在原告与被告刘汉平均同意的情况下，该房屋最后确定由被告刘汉平的姻亲汪小毛与原告签订601室的《商品房买卖合同》并不违反法律规定；其次，被告刘汉平主张601室是自己购买后出售给被告汪小毛，却未能陈述出售金额、出售过程，与常理不符，且与刘汉平自己认可的汪小毛支付601房款时间也相矛盾，本院对被告刘汉平该主张不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告汪小毛、汪桂平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。在未有证据表明被告汪小毛、汪桂平购买了案涉其他房屋，且原告亦认可被告汪小毛、汪桂平仅购买601室的情况下，对于原告要求被告汪小毛、汪桂平就案涉所有购房款承担付款责任的主张，本院仅支持被告汪小毛、汪桂平应支付601室购房款余款。原告与被告汪小毛、汪桂平均确认601室购房款为房款350263元加费用9485元合计359748元，但对被告汪小毛已支付购房款有争议：原告认为被告汪小毛已支付100000元购房款，被告汪小毛则主张让被告刘汉平代交了191800元给原告，被告刘汉平予以认可，本院确认被告汪小毛已经支付601室购房款191800元，该笔款项在被告刘汉平已付原告款项中予以扣除，则被告汪小毛、汪桂平还需支付601室购房款167948元。二、关于被告陈荣华就案涉购房款是否应承担付款责任的问题。原告与被告刘汉平、汪桂玲、陈荣华一致确认案涉签有陈荣华名字的《商品房买卖合同》由被告刘汉平代签，案涉宜人小居602室由被告刘汉平购买，故原告要求被告陈荣华对案涉购房款承担付款责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告刘汉平、汪桂玲应付总购房款金额的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告刘汉平、汪桂玲签订的《商品房买卖合同》，被告刘汉平向原告出具的《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》及《关于宜人小居1幢3-9号商铺的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告刘汉平主张应支付款项中应不含费用91606元、两笔9485元及贷款572000元，与《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》约定不符，且被告刘汉平就案涉房屋、车库、店面并未办理按揭贷款，该笔572000元未实际支付给原告，故本院对被告刘汉平该主张不予支持。因601室实际由被告汪小毛、汪桂平购买并居住，原告与被告刘汉平均知情，故被告刘汉平、汪桂玲应支付的总购房款应在《欠条》所载的购房款基础上扣除601室的购房款为（3275810+91606+75800+280000+350263+9485=）4082964元。四、关于被告刘汉平、汪桂玲已支付原告的涉案款项金额的问题。原告确认被告刘汉平、汪桂玲已经支付的案涉款项为3240084.47元减去被告汪小毛、汪桂平已经支付购房款金额，被告刘汉平、汪桂玲则认为自己已经支付的款项为3826546.47元。双方无争议的付款金额：（1）2011年5月25日付款200000元：被告刘汉平通过农行卡号62×××11转账支付房款至熊财金在农行账号62×××11金额为200000元；（2）2011年9月5日付款100000元：被告汪桂玲通过农行62×××77账户支付房款至熊财金在农行账号62×××11金额为100000元；（3）2011年10月25日付款200000元：被告汪桂玲通过农行卡号62×××12转账支付至熊财金账号62×××11金额为140000元。庭审中被告刘汉平认为付款为200000元，对此原告认可转账140000元，剩余60000元不管是现金还是转账予以认可共计200000元；（4）2011年12月15日付款20000元：原告向被告刘汉平出具收款收据一份，收到购房款20000元，备注从欠条里减金额；（5）2012年1月28日付款90000元：原告向被告刘汉平出具《收据》一份，金额90000元，收款事由为补交车库房款，备注为从欠条里减90000元；（6）2012年6月付款35648元；（就该笔金额需要明确的是，原告主张收取被告刘汉平35648元及卷闸门7000元和装电扩容费13000元抵做本案已付款合计55648元，故原告认可2012年6月3日的金额为55648元的《收据》，否认2012年6月4日金额为35648元的《收据》。）（7）2016年3月16日原告向被告刘汉平借款10000元抵做本案已付款；（8）2018年4月2日付款800000元：被告刘汉平通过工行卡号62×××13采用电子方式（手机账户）向原告在中国银行账号（卡号）19×××75分别转账支付200000元、200000元、200000元、200000元共计800000元；（9）2018年5月15日付款73855.47元：被告刘汉平通过工行卡号62×××13采用电子方式（手机账户）向原告在中国银行账号（卡号）19×××75转账支付73855.47元；（10）卷闸门7000元抵做本案已付款；（11）原告欠被告刘汉平小车修理费15117元抵做本案已付款；（12）装电扩容费13000元抵做本案已付款；上述双方确认已经支付的金额合计1564620.47元，本院予以确认。双方有争议的付款金额：（1）2011年4月28日至5月11日，原告主张被告刘汉平、汪桂玲支付1675464元（2011年4月28日转账520000元、2011年4月29日支付10000元车库定金、2011年5月10日转账300000元、2011年5月11日转账845464元），被告刘汉平、汪桂玲则主张应按2011年5月11日四张合计1875464元的收据所载金额确定已支付金额（分别为该日交款16491元的收据、1645810元的收据、175263元的收据、37900元的收据），双方主张的金额相差200000元，被告刘汉平主张该笔款项系现金支付，原告予以否认并称是在收到2011年5月25日的200000元转账之后才开具的《收据》，因该4张《收据》的落款时间均为2011年5月11日，原告该主张缺乏证据予以佐证，且不符合常理，应承担举证不能的法律后果，故本院确认2011年5月11日之前被告刘汉平已经支付1875464元；（2）、2011年10月30日，被告刘汉平通过拍摄原告当日的《记账凭证》主张原告收取200000元。经查，当日《记账凭证》注明收刘汉平商铺款200000元，本院认为，《记账凭证》系原告内部的财会记录，且事实上原告向被告刘汉平出具了200000元的收据，因此不能作为被告已经付款的依据，否则会产生重复计算的可能，故本院对该笔款项不予确认；（3）、2011年11月14日，被告刘汉平通过拍摄原告当日的《现金进账单》第三联（单位回单）主张原告收取53500元，经查，该《现金记账单》记录收取陈荣华购房款53500元，因当月并未有其他转款记录或收据，不会产生重复计算的可能，故本院对该笔款项予以支持；（4）、2012年3月7日，被告刘汉平出具江西宜春供电公司的《收据》主张自己支付了10780元，应抵做已付款。原告对该笔金额不予认可，且该《收据》并未注明收费项目，无法证明与本案的关联性，故本院对该笔款项不予确认；（5）、2012年6月55648元：被告刘汉平出具2012年6月3日的55648元《收据》及2012年6月4日的35648元《收据》主张其在这两天支付了91296元。原告予以否认，主张仅收到55648元，该笔款项的组成为2012年6月3日收取的35468元与卷闸门费用7000元及装电扩容费13000元抵作已付款20000元，并解释称2012年6月3日和被告刘汉平结账，出具了《收据》，被告刘汉平支付了款项，让熊财金就收到的钱出具《收据》，因为公司已经出具《收据》，就没有在2012年6月4日的《收据》上盖章。经查，55648元的《收据》（交付款单位联）落款时间为2012年6月3日，入账日期为2012年6月3日，且收款事由是店面付款，；而35468元的《收据》（交付款单位联）落款时间为2012年8月14日，入账日期为2012年6月4日，收款事由是车库款，被告的主张不具有合理性，本院不予支持。本院确认被告刘汉平支付了55648元；（6）、地面扫平费53000元，案涉《补充协议》虽约定店面前的地面需扫平，但被告刘汉平未提供地面扫平相应的票据等相关证据予以佐证其实际支出，且原告对该笔费用不予认可，故本院对该笔款项不予支持；（7）、防水费2500元，被告刘汉平主张原告口头承诺因房顶漏水，原告让其先垫付钱做防水之后再补给自己，却未提供证据予以佐证，原告亦予以否认，本院对该笔款项不予支持；（8）、物业维修资金管理费11034元，案涉《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》明确约定维修基金由刘汉平支付给原告，并计入被告刘汉平的应付款项，那么维修基金本应在被告刘汉平支付原告后再由原告转交宜春市物业维修资金管理中心，而该笔款项由被告刘汉平实际支出给宜春市物业维修资金管理中心，故该笔款项被告刘汉平主张抵作已付款，本院予以确认。原告主张该笔费用应扣减登报费用，未提供证据予以佐证，本院不予支持；（9）、601室房款的191800元由谁支付，经查明，该笔款项由被告汪小毛支付，不属于被告刘汉平的已付购房款，本院予以确认。综上，被告刘汉平、汪桂玲已经支付的购房款为（1564620.47+1875464+53500+55648+11034-191800）=3368466.47元。五、关于被告刘汉平、汪桂玲还需支付的购房款金额的问题。根据双方确认的支付金额及时间可知，《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》出具的时间并非落款时间2011年10月25日，故计算案涉欠付金额不宜适用该欠条所载金额扣减之后支付款项，而应按应付购房款减去实付购房款计算。即被告刘汉平、汪桂玲还需支付的购房款为（4082964-3368466.47=）714497.53元。六、关于逾期付款利息的问题。经查，案涉房屋及店面、车库均已经交付，《欠条》上约定的付款时间也已经届满，但被告刘汉平、汪桂玲、汪小毛、汪桂平一直未付清购房款，应承担相应的违约责任。本案中，被告刘汉平曾就购房款总金额及已支付款项与原告多次协商但长达七年余无法确认金额，原告账目管理混乱、《欠条》部分约定及落款时间与实际情况不符（如《欠条》约定“实际贷款572000元”，而庭审查明刘汉平并未贷款等）是导致双方无法确认金额的主要原因，故根据双方的过错，本院酌定被告刘汉平、汪桂玲应承担的逾期付款利息为5000元，被告汪小毛、汪桂平应承担的逾期付款利息为600元。七、被告刘汉平未在本案中提起反诉，本院对其在答辩意见中的违约金要求、办理购房手续及不动产权证要求不予处理，被告刘汉平可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘汉平、汪桂玲于本判决生效之日起五日内向向原告江西昌雄房地产开发有限公司支付购房款714497.53元及逾期付款利息5000元合计719497.53元；二、被告汪小毛、汪桂平于本判决生效之日起五日内向原告江西昌雄房地产开发有限公司支付购房款167948元及逾期付款利息600元合计168548元；三、驳回原告江西昌雄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16006元，由原告江西昌雄房地产开发有限公司负担4590元，被告刘汉平、汪桂玲负担9249元，被告汪小毛、汪桂平负担2167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  谭 靓审 判 员  陈 凤人民陪审员  单锦林二〇二〇年六月二十四日书 记 员  易成伟