呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初6699号原告（反诉被告）：包玉梅，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王利明，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙树磊，内蒙古辩证律师事务所律师。被告（反诉原告）：李永宽，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘选来，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古巨泓律师事务所律师。原告包玉梅与被告李永宽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告包玉梅及其委托诉讼代理人王利明、孙树磊，被告李永宽及其委托诉讼代理人刘选来、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金130000元、保证金5000元；3、判令被告赔偿原告品牌加盟费及加盟保证金7万元、装饰装修等费用损失30000元(具体装修损失以鉴定及评估结论为准)。事实与理由：2018年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于××街房屋出租给原告用于经营餐饮，租期3年，每年租金13万元，保证金5000元。合同签订后,原告与案外人签订加盟合同书以“毯毯麻辣香锅”的品牌名号经营餐饮，支付加盟费5万元及保证金2万元。后原告又花费巨额资金对房屋装饰装修施工。但在原告试营业期间，房屋开始不断地漏水，严重影响了原告正常经营，后经原告与被告多次协商解决未果。原告认为被告在房屋租赁期间未能保证房屋的正常使用，已经构成违约，致使原告与被告签订房屋租赁合同经营餐饮目的不能实现的同时，原告与案外人签订品牌加盟合同也落空，原告损失巨大。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告李永宽辩称：因原告存在逾期支付房屋租金的行为，导致被告收取房屋租金的合同的目的无法实现。且根据双方签署的租赁合同的约定，因原告违约，被告享有解除合同的权利，因此被告在本案中也提出反诉请求，要求解除双方签署的房屋租赁合同，并要求原告承担相应的违约责任。关于原告第二项以及第三项诉讼请求，被告认为没有事实与法律依据，本案中违约方是原告，而且原告已经实际使用涉案房屋开展盈利性经营活动。在此过程中被告并没有存在任何违约行为。因此，其该项诉讼请求也没有任何事实与法律依据。关于漏水原因在第一次庭审时，原告已自认漏水，是因第三人原因造成的，与被告提供的房屋质量没有关系。原告所述诉状中所述的多次漏水事实不属，根据第一次庭审的情况，被告也申请证人出庭，证人对于漏水情况进行陈述表明漏水次数为两到三次左右，并不能导致房屋租赁合同无法实现，因此认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告李永宽提出反诉请求：1、请求贵院判决解除反诉原告与反诉被告签署的《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判决反诉被告向反诉原告支付欠付的房屋租金50917元（自2019年6月13日至2019年11月1日期间的租金），并支付逾期付款的违约金35896元（暂计至2019年11月1日，实际违约金金额按照欠付房屋租金50917元为基数，按照每日0.5%的标准计算至反诉被告偿还反诉原告全部租金之日止）；3、请求贵院依法判决反诉被告自《房屋租赁合同》解除之日将租赁房屋恢复原状返还反诉原告，并判决反诉被告逾期返还反诉原告房屋期间给原告造成的租金损失（租金损失自2019年11月2日起算，按照年租金130000元的标准计算至反诉被告返还反诉原告房屋之日止）；4、请求贵院依法判决反诉被告承担本案的诉讼费用及鉴定费。反诉事实与理由：2018年6月13日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于呼和浩特市××区房屋，租金每年13万元，按年支付，租期三年，自2018年6月13日至2021年6月13日，反诉被告支付了2018年6月13日至2019年6月13日期间的租金，反诉原告多次向反诉被告要求其支付2019年至2020年度的房屋租金，但反诉被告却迟迟不予支付反诉原告租金，且继续占有反诉原告房屋。反诉被告的行为违反了双方签署的《房屋租赁合同》的约定，反诉原告有权解除双方签署的《房屋租赁合同》并要求反诉被告支付欠付的租金并承担相应的违约责任。综上所述，因反诉被告违反双方签署的《房屋租赁合同》的约定，反诉原告有权解除合同，为维护反诉原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。原告对被告的反诉请求辩称：第一，反诉原告提出的请求没有法律依据，反诉原告作为出租方提供的出租屋应该符合本案租赁合同的使用目的。第二，反诉原告提供的房屋多次漏水，致使反诉被告也就是包玉梅无法使用房屋的相关责任应该由反诉原告来承担。自2018年6月13日麻辣香锅店试营业，一个月就发生了漏水，反诉被告一直要求反诉原告李永宽进行维修，但其总是推脱。在第一次开庭时，反诉原告李永宽也承认一直在协商维修，但直到反诉被告在起诉之前也未进行维修，造成房屋不能有效使用。本院经审理认定事实如下：2018年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李永宽将其位于××街房屋出租给原告包玉梅用于经营餐饮，租期3年，每年租金13万元，保证金5000元。该合同第四条第一款第一项约定，甲方承担该物业主体结构自然损坏的维修费用（乙方有告知甲方义务），如因甲方维修责任而耽误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，甲方应负责赔偿。合同第四条第二款第二项约定，使用房屋时，乙方不得擅自更改房屋的结构和用途、不得存储违禁、易燃、易爆物品、不得从事非法活动。合同第四条第二款第四项约定，乙方（包玉梅）必须按时缴纳租金，逾期支付的，乙方须缴纳每天0.5%的滞纳金，超过15天未交付租金的甲方（李永宽）有权解除合同，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任。合同签订后,原告依约支付了一年的租金13万元及保证金5000元。随后，原告包玉梅与案外人签订加盟合同书以“毯毯麻辣香锅”的品牌名号经营餐饮，支付加盟费5万元及保证金2万元，花费门头牌及灯箱设计制作费39200元。后原告又花费资金对承租房屋装饰装修施工，经法院委托内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司进行该房屋的装饰装修价格评估，评估价格为69188.76元。2018年12月，原告包玉梅停止经营。根据证人证言和当事人自认，被告李永宽出租的房屋二楼在原告包玉梅经营期间发生两到三次漏水，第一次为装修期间漏水、第二次为经营期间漏水。根据原告包玉梅提交的公证书，申请人包玉梅于2019年9月3日申请对租赁房屋屋顶进行了证据保全，证明租赁期间三楼怡馨大众洗浴未做好防漏水措施，导致包玉梅租赁的房屋屋顶出现漏水状况。根据原告包玉梅提交的当事人聊天记录，原告包玉梅租赁的房屋房顶多次漏水，且要求被告李永宽维修。最后根据双方当事人法庭供述，2019年9月3日，原告包玉梅将房屋钥匙交还被告李永宽。本院认为：本案争议的焦点在于诉争房屋出现漏水问题是否构成违约及相关的责任承担。原、被告于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由该规定可知，交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途，系出租人的合同义务。本案中，被告李永宽将房屋交付原告包玉梅经营使用，后房屋房顶漏水严重，经维修后漏水问题仍未解决，原告租用房屋进行饭店经营的合同目的已不能实现。被告作为出租人，在租赁期间未能保持房屋满足承租人经营需要，系未尽到合同义务，已构成违约。被告辩称房屋漏水系第三人造成，其不应当承担违约责任。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，第三人的原因不能作为违约方的免责事由。故原告要求解除房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告退还房屋租赁费130000元及保证金5000元、赔偿原告品牌加盟费及加盟保证金70000元、装饰装修等费用损失30000元，对此应结合案情实际予以认定。关于租赁费用，原告已经向被告支付2018年6月13日至2019年6月13日房屋租金共130000元，原告亦实际使用房屋经营至2018年12月，且之后一直对涉案房屋进行实际占用，故原告包玉梅要求退还全部租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失，涉案房屋租赁合同并未约定是否可以装修及合同解除时装饰装修物的处理，根据当事人实际经营的需要，推定为被告同意原告的装修行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿生于租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持；……”租赁期间的装修价值已分摊在整个租赁期间内，在合同解除时，应对剩余租赁期间内装饰装修残值损失进行赔偿。2019年9月3日，原告包玉梅将房屋钥匙交还被告李永宽，经评估涉案房屋装饰装修物的价格评估为69188.76元，原、被告约定租赁合同租期为三年，即从2018年6月13日起至2021年6月13日止（36个月），原告实际占用440天，故对于原告诉请的装饰装修等费用的诉求，本院予以支持合同解除后案涉房屋装修损失为69188.76元-69188.76元÷1095（3年×365天）×440天＝41386.88元。关于原告要求被告赔偿原告品牌加盟费及加盟保证金70000元，虽然房屋有漏水情况，但原告应当预见到品牌加盟投入较大、停业造成的损失很大，原告贸然停业，对此损失原告应自行承担主要责任，被告承担次要责任。故对于原告要求的品牌加盟费和保证金，原告自行承担80%，为56000元，其余损失20%由被告承担，为14000元。关于原告拖欠租金问题，因房屋漏水导致原告无法正常使用并于2018年12月停止经营，故被告以原告欠付租金为由反诉要求支付租金、违约金的诉请，本院不予支持。对于被告要求恢复房屋原状的诉讼请求，由于依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告包玉梅与被告李永宽于2018年6月13日签订的房屋租赁合同；二、被告李永宽于判决生效之日起十日内支付原告包玉梅品牌加盟费及加盟保证金14000元以及装饰装修等费用损失41386.88元。三、驳回原告包玉梅其他诉讼请求；四、驳回被告李永宽（反诉原告）反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费2413元，由原告包玉梅负担1206.5元，被告李永宽负担1206.5元；反诉费985元，由被告李永宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王采生人民陪审员 柳 琳人民陪审员 孟丽旌二〇二〇年六月三十日书记员 徐晓华