广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初162号 原告：陈浩，男，1978年9月13日出生，仫佬族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫伟贤，广西佳卓律师事务所律师。 被告：广西三江众鑫房地产开发有限公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桐漏坪。统一社会信用代码：91450226664847087G。 法定代表人：秦尚德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦杰，该公司员工。 被告：广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇桥西开发区****，统一社会信用代码：91450225593217888G。 负责人：朱定伟，该公司总经理。 原告陈浩与被告广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司（以下简称众鑫融水分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈浩委托诉讼代理人韦华忠、莫伟贤及被告众鑫房开委托诉讼代理人秦杰、被告众鑫融水分公司负责人朱定伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈浩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付逾期交房违约金136787.18元（2016年7月1日至2019年7月31日共1125天，607943元*万分之二*1125天=136787.18元），2019年8月1日以后的违约金计算至融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘通过整体竣工验收并获得建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》之日止；2、判令二被 3 告向原告支付逾期办证违约金125722.61元(2016年10月1日至2019年7月31日共1034天，607943元*万分之二*1034天=125722.61元），2019年8月1日以后的违约金计算至被告将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋3单元402号房不动产权证须由被告提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案之日止。事实和理由：2015年4月20日，原告购买二被告开发的融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋3单元603号房，双方签订购房合同约定：该商品房建筑面积139.95平方米，单价4344元/平方米，总房价607943元，首付款407943元，按揭贷款200000元；出卖人应于2016年6月30日前交房，所交房屋需经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年2月1日，原告向被告一支付首付款407943元；余款200000元由原告提供贷款资料，二被告代原告向工行融水支行申请按揭贷款；该行于2015年5月8日发放按揭贷款，将200000元直接支付给二被告；至此，原告己经付淸全部购房款，但二被告未向原告出具正式购房发票。约定的交房期限（2016年6月30日）届满后，二被告没有按约定交房；2017年6月8日，二被告称房屋己经通过竣工验收，通知原告收房；原告收房后装修，于2018年10月入住。二被告虽然已经于2017年6月8日向原告“交房”，但交付的房屋至今未通过建设行政主管机关的整体竣工验收，未获得建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》，依法应视为至今尚未按约定交房，应当承担逾期交房的违约责任。二被告未按合同约定办理“苗韵水乡”楼盘房屋产权初始登记，向融水苗族自治县不动产登记局提交办理转移登记须由被告提供的资料，致使原告无法在规定期限内取得房地产权证书，应承担逾期办证的违约责任。二被告在格式合同中约定逾期办证的违约金（按己付房价款的0.5%计算）明显过低，应按公平原则参照合同约定买受人逾期支付 4 购房款的违约责任（按日以已付房价款的万分之二）的计算方式来计算，或者以原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准来计算二被告应付逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告众鑫房开、众鑫融水分公司辩称，请法院驳回原告的诉讼请求。针对诉请一，原告计算逾期交房违约金的计算方式错误：1、逾期时间错误，原告已于2017年10月28日接收了房屋，违约金却计算到2019年7月31日；2、根据合同第八条约定内容，结合气象部门的记录，气象记录连续2日以上下雨的，可以据实延期，从双方签订合同之日到交房共有207天这样的天气，故应该扣除相应的时间。针对诉请二、原告要求调整逾期办证违约金不合理不合法。理由如下：1、涉案房屋未能在约定时间内办理备案登记不能归责于被告，根据（2018）桂02行终75号《行政判决书》证实，涉案房屋所属的1栋因涉及不是被告方申请规划变更及行政诉讼等事宜，该诉讼一直持续到2018年底，案外人龚照连诉请内容涉及到该栋一间房屋的产权问题，根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机关以涉案房屋所在的1栋所有权存在争议为由拒绝接收我方提交的材料，并拒绝向我方出具任何拒收的书面材料。故该房屋未能在合理期限内办理备案登记，不是我方的过错，我方不需要承担该项违约金。2、即便我方需要支付，也应该按合同约定的数额来计算违约金，原告请求调整不合法。（1）违约金是事先约定的，是双方真实意思表示；（2）根据相关法律规定，调整违约金需要以实际损失为限，本案原告未提交任何其存在损失的证明，调整的条件不存在；（3）根据相关司法解释，本案的违约金计算标准已经有了明确约定，也不适用调整规则。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对原告提交的证据一《商品房买卖合同》，被告质证认为合同是真实的，但原告认为逾期办证违约金约定过低没有依据，是否过低应当以实际损失来衡量。本院认为，该合同能够真实反映双方买卖商品房的约定，本院予以确认。对原告的证明目的，本院在说理部分综合认定。对被告提交的证据二《证明》及《融水镇降雨记录》，原告质 5 证认为对真实性、合法性无异议，但不能证实被告方的主张，降雨统计中2015年1月13日前的雨量与本案没有关联性，该证据不能证实连续降雨两天对涉案房屋施工造成的停工天数，因为合同约定连续两日以上下雨的可以据实予以延期，也就是连续两日以上下雨确实导致了工程停工的才可以根据停工的实际天数据实延期。降雨记录中显示有很多次连续下雨天数达到两天以上，但雨量非常小，不能实际影响工程施工，就不应当扣除这些天数。本院认为，被告没有提供其他证据予以佐证其实际停工的天数，故对其证明目的不予采信。对被告提交的证据三（2018）桂02行终75号行政判决书，原告质证称该证据与本案无关，不能证实因为诉讼就无法办理房屋产权登记，该判决书中认定的规划变更早于原、被告双方签订购房合同，不能作为延期办证的理由。本院认为该证据不能证实被告的待证事实，本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，根据当事人的举证、质证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下法律事实： 2015年4月20日原告与被告众鑫房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告众鑫房开出售的位于融水县。该商品房建筑面积共139.95平方米，总金额607943元。第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:（1）出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交 6 接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，中途退房，按总房款3%付违约金给出卖人。买受人应在出卖人发出房屋交付通知之日起30日内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人已将房屋正式交付买受人并被接收，该房屋的权利义务与风险责任也随即转移给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告履行了付款义务。被告众鑫房开于2017年6月8日将原告所购房屋交付原告使用。涉案商品房已于2020年3月2日办理首次登记。原告认为被告违约导致其遭受了损失，为此原告提起本案诉讼。 另查明，至原告收房时，其已付清全部购房款607943元，房款进入被告众鑫融水分公司账户。 本院认为，关于被告众鑫房开通知交房时间如何确认的问题。原告认为被告没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，房屋至今没有交付。本院认为，双方约定交付的条件是达到“五方”验收合格，现该条件已经成就，故房屋已经具备双方约定的交付条件。被告抗辩应当以其电话通知的时间视为通知交房时间，根据双方合同的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但被告未能提供相关证据证实。故对被告抗辩理由本院不予支持。庭审中双方均认可原告实际取得钥匙的时间是在交纳物业费的时候，本院确认原告取得房屋钥匙的时间为被告众鑫房开交房的时间。本院确定本案被告的实际交房时间为2017年6月8日。 关于逾期交房违约金如何确定的问题。双方在合同中约定，第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后 7 交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，从约定交房的时间2016年6月30日，至原告实际取得房屋时间2017年6月8日，被告众鑫房开逾期交房343天，被告众鑫房开应支付的逾期交房违约金为607943元×343天×2÷10000=41704.89元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于被告众鑫房开如何承担逾期办证违约金的问题。根据合同约定，被告众鑫房开2017年6月8日交房后90日内（即2017年9月7日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年9月8日。另外，原告认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，该违约金应该进行调整。现涉案房屋的首次登记已经完成，本院综合考虑当事人的过错程度以及逾期利益损失，将逾期办证的违约金计算方式调整为按已付房款为基数，按年利率1%计算。截止涉案房屋首次登记时间2020年3月2日，众鑫房开共计违约908天，其应支付的逾期备案违约金为607943元×908天×1÷100÷360=15333.67元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于原告要求被告众鑫融水分公司共同赔偿相关逾期交房违约金、逾期备案违约金的请求。本院认为，该分公司虽然不是直接合同相对人，其不具备法人资格，但是其收取了房款，根据权利义务相一致原则，该分公司应承担相应义务，故该分公司应当与被告众鑫房开共同向原告支付相关违约金。原告对该分公司的其他诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西三江众鑫房地产开发有限公司、被告广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向原告陈浩支付逾期交房违约金41704.89元； 二、被告广西三江众鑫房地产开发有限公司、被告广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向原告陈浩支付逾期办证违约金15333.67元； 三、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。 8 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5238元（原告已预交），由原告陈浩负担4100元，由被告广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同负担1138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 吴游立志 人民陪审员 石 建 福 人民陪审员 石 引 燕 二〇二〇年六月一日 法官 助理 李 可 珍 书 记 员 刘 钰 嘉