安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1862号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341221335632720J。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张祥，安徽相和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾忠侠，女，1970年1月30日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）因与被上诉人顾忠侠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初10024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：涉案《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延，一审判决已经认定顾忠侠逾期付款天数为125天，交房日期应相应顺延125天，照此计算，其公司已提前交房50天，不存在逾期，无需支付逾期交房违约金。 顾忠侠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 顾忠侠一审诉讼请求：1．判决腾辉公司履行协助办理产权登记义务；2．判决腾辉公司按合同约定支付迟延交付房屋违约金￥4899.00元（按照违约金每日房价款的万分之一计算）；3．判决腾辉公司赔偿延期协助办理产权登记的违约金￥44466元（按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2017年12月10日暂计算至2019年1月24日，实际应按照该年利率计算至实际履行之日止）；4．判令腾辉公司承担本案全部诉讼费用。 腾辉公司一审反诉请求：1.顾忠侠支付违约金人民币4200元（以按揭贷款×0.01%×延期天数）；2.反诉费用由顾忠侠承担。 一审法院审理查明：2017年2月25日，顾忠侠与腾辉公司签订二份《商品房买卖合同》，约定顾忠侠购买腾辉公司建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城第20幢1层123、124号二套商品房（坐落于**楼**，合同总价款为653200元。付款方式为合同签订之日支付首付款453200元，余款200000元办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、自行约定：银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，顾忠侠依约支付房屋首付款453200元，余款办理按揭贷款，于2017年9月12日与贷款银行签订《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》。2017年9月13日，顾忠侠接收涉案房屋。2019年1月24日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、腾辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。顾忠侠已支付购房款，但腾辉公司未按合同约定时间向顾忠侠交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于顾忠侠要求腾辉公司支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。腾辉公司辩称不存在逾期交房行为，并应根据合同第八条第五款约定，扣除因雨雪天气停工的天数。因合同第八条并未有上述约定，本院对该辩解意见不予采信。腾辉公司逾期交房天数自合同约定最后交付期限的第二天起2017年7月1日计算至2017年9月13日顾忠侠接收涉案房屋之日，共计75日，腾辉公司应支付顾忠侠逾期交房违约金为653200元×75天×0.1‰=4899元。腾辉公司反诉称，顾忠侠贷款办理延迟，贷款到达腾辉公司公司账户逾期210天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同约定顾忠侠应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非顾忠侠所能控制，如顾忠侠能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为顾忠侠完成付款义务。自应付款期限之日2017年2月25日计算至顾忠侠签订按揭贷款合同之日2017年9月12日，扣除75天，顾忠侠逾期付款天数为125天，顾忠侠逾期付款违约金应为2500元（200000元×125天×0.1‰）。故对于腾辉公司的反诉请求合理部分，应予支持。腾辉公司于2017年9月13日交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，腾辉公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即腾辉公司最迟应于2017年12月12日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案腾辉公司于2019年1月24日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于顾忠侠要求腾辉公司支付逾期办证违约金的诉求，予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数从2017年12月12日计算至2019年1月24日，共计409天，腾辉公司应支付违约金为653200元×6.09%×409天÷365=44575.26元，顾忠侠仅主张该项违约金44466元，系其对自身权利的处分，予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付顾忠侠逾期交房违约金4899元；二、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付顾忠侠逾期办证违约金44466元；三、顾忠侠于判决生效之日起十日内支付腾辉公司安徽腾辉国际城开发有限公司逾期付款违约金2500元；四、驳回顾忠侠的其他诉讼请求；五、驳回安徽腾辉国际城开发有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取517元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担。反诉费减半收取25元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担10元，顾忠侠负担15元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为：腾辉公司应否承担逾期交房违约金。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应按约定履行相应的义务。因腾辉公司未按照合同约定向顾忠侠交付房屋，一审法院按照合同第九条约定的逾期交房的违约责任判决腾辉公司支付顾忠侠逾期交房违约金4899元并无不当。涉案合同第八条虽有约定买受人逾期付款的，由出卖人决定交付时间是否按买受人违约的天数相应顺延，但腾辉公司并未因顾忠侠逾期该付款作出交付时间顺延的决定和通知，且一审已经判决顾忠侠按合同第七条约定的违约责任向腾辉公司支付逾期付款违约金2500元，故腾辉公司上诉称其公司不应支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1034元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月十日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。