洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初400号原告：洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会,住所地:洛阳市老城区岳村。法定代表人：岳银松，该村村委会主任。委托诉讼代理人：霍明礼,河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳超，该村党委委员。被告：洛阳尚鹰文化传播有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路******。法定代表人：孙红伟，该公司总经理。第三人：岳建政，男，1961年8月6日出生，汉族，住洛阳市老城区。原告洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会（以下简称岳村村委会）与被告洛阳尚鹰文化传播有限公司（以下简称尚鹰公司）侵权赔偿纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法追加岳建政为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳村村委会的委托诉讼代理人霍明礼、岳超、被告尚鹰公司法定代表人孙红伟到庭参加诉讼。第三人岳建政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。原告岳村村委会向本院提出诉讼请求：1.确认被告尚鹰公司与岳建政于2016年9月1日签订的《岳飞武校租赁合同》无效；2.判令被告向原告支付土地占用费5.6万元；房屋占用费计算至房屋腾空之日，暂计算到2020年3月底为17.888万元。两项合计23.488万元，减去被告已缴纳的2.3万元，再向原告支付21.188万元。事实与理由：一、位于老城邙山大渠以北、地块名称、地块名称“摩天岭”土地属于岳村集体所有，地块上原快活林）的建筑物属于村集体资产。2016年9月1日，在原告不知情时的背景下，案外人岳建政（岳村村民）和被告签订《岳飞武校租赁合同》，被告非法占用“摩天岭”土地14亩，房屋面积520㎡,用于开办CS模拟战场的户外活动。岳建政两次共收被告租金2.3万元装入自己腰包，此后被告拒向岳建政续交租金。2018年元月上旬,原告发现该土地及房屋被占用,被告退回土地,继续占用房屋至今。岳建改与被告恶意串通,以不到市场价格1/5的租金标准签订《岳飞武校租赁合》,该行为损害了村集体利益,属于《合同法》第五十二条合同无效的情形,请求人民法院依法确认《岳飞武校租赁合同》无效。二、被告占用原告集体土地及房产从事经营活动,至今未向原告交纳过一分钱费用,也不再向岳建政续交租金,当原告提出可以重新签合同之后，被告继续使用房屋和土地时,被告拒签。非法占用集体房产至今不予腾退,侵害原告物权并造成损害,应向原告支付占用费,按周边同等土地和房屋租赁价格计算：1、土地:时间从2016年9月1日至2017年12月底共1年零4个月。3000元/亩、年×14亩=4.2万元×1年零4个月=5.6万元；2、房屋:时间从2016年9月1日至2020年3月底共43个月。8元/㎡、月×520㎡=4160元/月×43个月=178880元；两项合计23.488万元,减去岳建政已上缴给原告的2.3万元,被告应向原告支付占用费21.188万元。按照物权法“第三十七条侵害物权,造成权利人提害的,权利人可以请求损害赔偿……”的规定，该占用费即损害赔偿金,特向费院起诉。被告尚鹰公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间不存在合同关系,被答辩人没有资格向答辩人主张损害赔偿请求权。答辩人与案外人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》是否有效,与被答辩人没有直接利害关系,根据我国《民诉法》第119条第1款之规定,原告应该是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中,被答辩人既不是合同双方当事人,也不是“岳飞武校”的所有权人,《岳飞武校租赁合同》约定的权利义务关系,与被答辩人没有直接利害关系,因此,被答辩人在本案中作为原告不符合法定起诉条件,应当驳回其诉讼请求。二、答辩人与案外人岳建政之间不存在恶意串通行为。答辩人与案外人岳建政于2016年9月1日签订《岳飞武校租赁合同》,当时涉案房屋状况荒芜凋敝、无水无电，顶层为简易装置、四处漏雨,是废弃多年、无人租用的闲置破房、荒地(合同内容可见),案外人岳建政在房内圈养了十几条猎犬,满地狗粪砖块和垃圾,答辩人要租赁使用案涉房屋和周围场地,必须花费巨大的人力、物力、财力进行装修改造,才能使用。在此不利于答辩人迅速投入经营的条件之下,案外人岳建政不顾答辩人租货合同用途,没有同意20年的合同租期,合同期限仅定了5年,并且至今没有通水。这种无人租用的房屋怎么能与市场房屋租赁价格相提并论。并且,被答辩人租给案外人岳建政使用该房屋场地分文不取,这又怎么可能是恶意串通损害被答辩人利益?被答辩人的诉讼目的纯粹是恶意侵权的无稽之谈,依法应子驳回。三、被答辩人没有有效凭证证明其对案涉合同标的物拥有所有权,涉案合同合法有效。答辩人与出租人岳建政签订《岳飞武校租赁合同》,交纳租金并接受案涉房屋钥匙、取得房屋占有使用权。合同相对人岳建政交付合同标的物的行为,答辩人有理由相信其对合同标的物享有占有使用权,那么,岳建政与答辩人签订租赁合同出租案涉标的物当然合法有效。综上所述,被答辩人的诉求既没有事实依据,也没有合同和法律依据,想当然地阴谋讹诈答辩人的财产权益,其不正当行为不应得到人民法院的支持。第三人岳建政未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，尚鹰公司与岳建政签订《岳飞武校租赁合同》，约定岳建政将坐落在老城区岳村原快活林（岳飞武校）的房屋出租给尚鹰公司使用，租赁范围包括主体房屋东侧的两层楼房及房屋北侧树林，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，每年租金18000元。尚鹰公司分别于2016年8月31日、2017年9月23日向岳建政支付租赁费18000元和5000元。后岳建政将上述23000元交予岳村村委会。合同签订后，尚鹰公司在承租的树林中设置堑壕、掩体、障碍物、高空设施等模拟战场的户外活动设施，开设了真人CS野战基地进行经营。租赁合同中租赁物岳飞武校房屋位于洛洛阳市××城区状元××与××交叉口北150米高地上，又称摩天岭。因岳飞武校房屋属岳村村委会所有，岳建政与尚鹰公司签订租赁合同未告知岳村村委会，岳村村委会发现后，以租赁物属于村集体资产为由，要求尚鹰公司搬离或与岳村村委会签订合同。截止2018年1月，尚鹰公司设置在承租树林内的户外活动设施已拆除，土地使用至2017年12月底。尚鹰公司将物品陆续运走，尚有部分物品放置在租赁的房屋内，因岳村村委会要求尚鹰公司支付占用房屋、土地的费用遭到拒绝，岳村村委会不同意尚鹰公司运走剩余物品，该部分物品一直放置在租赁房屋内。本案审理过程中，经本院协调，尚鹰公司于2020年5月10日将案涉房屋腾出交予岳村村委会。审理中，经本院委托专业人士对尚鹰公司占用岳村村委会的房屋、土地面积进行了测绘，房屋面积为535.9㎡，土地面积为11.87亩，双方对该房屋、土地面积予以认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉房屋系未经批准所建，故被告尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》涉及房屋部分应依法认定无效。案涉土地系原告岳村村委会集体所有的农业用地，未经批准不得改变土地用途用于商业经营，故被告尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》中涉及土地的部分无效。故原告岳村村委会要求确认被告尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》无效之诉讼请求，本院予以支持。被告尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》约定的房屋、土地租赁费为18000元/年，而原告岳村村委会主张的房屋、土地占用费远远超出了被告尚鹰公司订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原告岳村村委会主张的房屋、土地占用费中超出18000元/年的部分，不应由被告尚鹰公司承担，应由违法出租房屋、土地者即第三人岳建政承担。关于原告岳村村委会阻拦被告尚鹰公司拉走放置在案涉房屋内物品的时间问题，原告岳村村委会称是2018年10月底，被告尚鹰公司认可其2018年6月其拉走案涉房屋内的剩余物品时，原告岳村村委会不让其继续拉走室内剩余物品，双方均未提交相应证据，故本院酌定被告尚鹰公司应向原告岳村村委会支付2016年9月1日至2018年6月底期间即22个月的房屋占用费。2018年7月以后是因原告岳村村委会不让被告尚鹰公司拉走房内物品，导致被告尚鹰公司物品继续在案涉房屋内放置，故原告岳村村委会要求被告尚鹰公司支付2018年7月至2020年5月10日期间的房屋占用费之诉讼请求，本院不予支持。综上，被告尚鹰公司应支付原告岳村村委会16个月的房屋、土地占费用24000元（18000元/年÷12个月×16个月）。被告尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》约定的房屋、土地租赁费总计为18000元/年，而房屋、土地的租赁费各是多少约定不明，因房屋价值较大，本院酌定房屋的出租费为15000元/年、土地出租费为3000元/年，故被告尚鹰公司另占用原告岳村村委会房屋6个月的费用为7500元（15000元/年÷12个月×6个月）。综上，被告尚鹰公司应支付原告岳村村委会房屋、土地费用为31500元，原告岳村村委会诉求中的超出部分，于法无据，本院不予支持。扣除被告尚鹰公司已支付的23000元后，被告尚鹰公司再支付原告岳村村委会8500元。依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第（一）、（二）项与《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十四条、第十五条第（六）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、被告洛阳尚鹰文化传播有限公司与第三人岳建政于2016年9月1日签订的《岳飞武校租赁合同》无效；二、被告洛阳尚鹰文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会房屋、土地占用费31500元，扣除其已付的23000元后，被告洛阳尚鹰文化传播有限公司再支付原告洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会8500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4478元，由原告负担4298元，被告负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘军杰二〇二〇年六月二十八日书记员  郭少谦