广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0305民初21166号原告：深圳市鸿盈物业管理有限公司。法定代表人：袁瑞虹。委托诉讼代理人：李晓，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐帼阳，广东世纪华人律师事务所实习律师。被告：谢涛。委托诉讼代理人：姜莉，系被告妻子。原告深圳市鸿盈物业管理有限公司与被告谢涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓，被告谢涛及其委托诉讼代理人姜莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年4月1日至2019年7月21日期间拖欠的物业管理费9744.96元（人民币，下同）；2、判令被告支付2018年2月21日至2019年7月21日期间专项维修基金489.6元；3、判令被告支付2018年2月21日至2019年7月21日期间水费1063.2元、垃圾处理费206.6元、排污费316.6元；4、判令被告按欠付额日万分之五的标准支付滞纳金（自2017年4月21日起计算至还清日止，暂计至2019年7月21日的滞纳金为2276.62元）；5、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求的区间为2017年4月1日至2019年6月30日，第二项诉讼请求及第三项诉讼请求的区间为2018年2月1日至2019年6月30日。事实与理由：原告是×××小区的物业管理单位。2014年10月9日，原告与×××业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同期限为三年，自2014年10月9日至2017年10月8日止。合同到期后，双方续签五年，合同期限自2017年10月9日至2022年10月8日止。签约后，原告一直为×××小区提供物业管理服务。根据《深圳市物业服务合同》，物业管理服务费的收费标准为每月每平方米人民币2.68元。2015年9月10日至2015年9月25日，经业主委员会讨论通过，物业管理费的收费标准从2015年9月25日调整为每月每平方米人民币3.2元。2012年9月26日，该×××小区×××号房过户登记至被告名下。作为业主，被告理应遵守《深圳市物业服务合同》相关规定，按时交纳物业管理费等费用，但是自2017年4月底，被告拖欠物业管理费至今。并且自2018年2月开始，被告又开始拖欠本体维修基金、垃圾处理费、水费、排污费等费用。截至2019年7月21日，被告已累计拖欠管理费、本体维修基金、垃圾处理费、水费、排污费等费用11820.96元。《深圳市物业服务合同》第九条物业服务费用交纳中约定：“业主未如期交纳物业服务费、水费、排污费、本体维修金、垃圾处理费等，应按每日万分之五承担逾期利息。”据此标准，暂计至2019年7月21日，被告需交纳滞纳金2276.61元。拖欠的物业管理费等费用与滞纳金合计14097.58元。2018年8月21日，原告委托广东世纪华人律师事务所律师向被告发出《律师函》，催收拖欠的管理费用及滞纳金。被告本人签收律师函后，仍未支付拖欠的相关费用及滞纳金。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，现提起诉讼，请判如所请。被告辩称：一、原告提供的物业服务严重不符合质量规范要求，无权要求被告支付物业管理费；二、原告无权要求被告支付水费、排污费、垃圾处理费、专项维修资金；三、原告无权要求被告支付滞纳金；四、原告无证据证明诉请的专项维修基金、水费、垃圾处理费、排污费等各项费用计取的依据；五、原告长期消极履行物业服务义务，反而是长期利用控制物业的便利谋取利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市×××（涉案房产）于2012年9月26日登记至被告名下，建筑面积108.76平方米。2014年10月9日，深圳市南山区×××业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《深圳市物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预交交纳，高层住宅物业2.68元/月/平方米；业主应在当月1日缴纳物业管理费；业主如未如期交纳物业服务费、水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费等，应按每日万分之二点五承担逾期利息；合同期限自2014年10月9日至2017年10月8日；2017年9月28日，深圳市南山区×××第二届业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《深圳市物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对×××小区进行物业管理服务；物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预交交纳，高层住宅物业3.2元/月/平方米；业主应在当月5日之前按月交纳物业服务费；业主如未如期交纳物业服务费、水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费等，应按每日万分之五承担逾期利息；物业服务期限为5年，自2017年10月9日至2022年10月8日；就其他内容。为证明被告同意接受原告的物业服务，需按规定缴交物业管理服务费、本体维修基金等费用，原告向法庭提交了被告于2012年10月16日签署的《业主公约》予以证明。被告对该证据只能证明被告同意业主公约的内容，公约中并未指出物业服务单位是原告。为证明经×××小区业主大会表决，×××小区物业费2.68每平方米提升到3.2元每平方米，原告向法庭提交了《关于召开×××小区提升物业服务费的业主大会通告》、《深圳市南山区×××业主大会表决结果纷计表》、《业主委员会换届备案通知书》予以证实。被告对《关于召开×××小区提升物业服务费的业主大会通告》、《深圳市南山区×××业主大会表决结果纷计表》真实性不予认可，认为原告并未提供证据证明大会通告实际通知到业主以及召开程序符合法律规定。对《业主委员会换届备案通知书》真实性认可，但认为并不能证明提高物业费的决定是通过合法程序形成。为证明被告拖欠的费用以及原告向被告催收后，被告签收了律师函但仍不缴纳相关费用，原告提交了收费通知单、拖欠费用统计表、律师函、快递单及物流信息予以证实。被告认为其未收到过收费通知单，统计表系原告单方制作，不能作为证据，且原告未未能提供符合规范质量要求的物业服务，其委托律师催收没有依据。为证明原告未履行合同义务，被告提交了走廊、电梯、花园垃圾遍布、电梯和窗台常有大小便和老鼠屎的照片、业主反映问题的截图、允许废品回收及乱堆放的照片、公共活动平台长期积水深、无法使用的照片、向管理处张小姐交涉进不了门录音、向管理处潘柳青交涉进不了门录音、电动车停放走廊、电池在家充电的视频和照片、业主集体反映停水频繁的截图、向管理处消防中心交涉找不到值班人的录音、物业处值班时间无人值班的照片和视频、向唐律师交涉录音，向徐茜律师交涉调解录音等证据予以证明。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。庭审后，原告提交了2017年至2019年的水费抄表记录。被告认为原告自行编制的材料，既无深圳水务集团的入户水表的实际抄表行度、水量印证，又无用水客户的签字确认，不能作为证明客观事实或计算依据的证据。庭审中，原告确认滞纳金自2017年4月21日起计算。本院认为，原告与×××小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告为涉案小区提供物业管理服务，现原告主张被告欠付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9744.96元、2018年2月1日至2019年6月30日的专项维修资金489.6元、水费1063.2元、垃圾处理费206.6元、排污费316.6元，被告未提交证据证明其已支付相关费用，应承担举证不能的不利后果。被告辩称原告在提供服务过程中严重失职、未按约定履行合同义务，但物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费、专项维修资金是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费、专项维修资金，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳，被告应向原告支付上述期间的物业管理费9396.86元（3.2元/月/平方米×108.76平方米×27个月）、专项维修基金462.23元（0.25/月/平方米×108.76平方米×17个月）、水费1063.2元、垃圾处理费206.6元、排污费316.6元。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护全体小区业主的合法权利。被告未按合同约定缴纳物业管理费、专项维修金、水费等，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。因原告与涉案小区业委会于2014年10月9日签订的物业合同约定滞纳金标准为每日万分之二点五，该合同有效期到2017年10月8日，后双方于2017年10月9日签订的物业合同约定滞纳金标准为每日万分之五，故本院酌情判令被告自2017年11月开始按每日万分之五的标准支付滞纳金，2017年11月之前按每日万分之二点五的标准支付。原告并未提交相关证据证明其已对水费、垃圾处理费、排污费进行垫付，故关于前述费用的滞纳金本院不予支持。综上，被告应以每月欠付物业管理费348.03元（3.2/月/平方米×108.76平方米）及专项维修金共27.2元（0.25元/月/平方米×108.76平方米）为基数，2017年4月至10月按日万分之二点五为标准，2017年11月至2019年6月起按日万分之五的标准，分别从欠缴物业费当月21日起向原告支付违约金，依次计至本院判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告谢涛应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿盈物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年6月30日的水费1063.2元、垃圾处理费206.6元、排污费316.6元、2018年2月1日至2019年6月30日期间的专项维修资金462.23元及滞纳金（每月以27.2元为基数，2017年4月至2017年10月按每日万分之二点五的标准，2017年11月至2019年6月按每日万分之五的标准，从欠缴当月21日起，依次计算至本院判决确定的付款之日止）、2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9396.86及违约金（每月以348.03元为基数，2017年4月至2017年10月按每日万分之二点五的标准，2017年11月至2019年6月按每日万分之五的标准，从欠缴当月21日起，依次计至本院判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市鸿盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费152.44元，由原告负担25元，由被告负担127.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  徐步安人民陪审员  肖朝旭二〇二〇年六月十七日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。