广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6025号原告：何炎熙，男，1979年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************************，公民身份号码441************116。委托诉讼代理人：苏坤锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市智联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市****************41601-41603室，统一社会信用代码914**********338XE。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东本务律师事务所律师。原告何炎熙与被告佛山市智联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苏坤锋、被告委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告延期交房违约金27152.11元（以1508451元为本金按日万分之五从2017年3月31日计至2017年5月5日）；2.被告支付原告逾期办证违约金265110.26元（以1508451元为本金按日万分之二点五自2018年4月30日计至2020年4月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月4日，原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区*********智联电商采购中心4号楼****室的商铺，总价款1508451元。原告已依约履行全部付款义务，但直至原告提起本案诉讼之日，被告未能向原告提供涉案物业的竣工验收报告、房屋测绘报告，亦未能为原告办理房屋所有权证书。原告认为，被告未在合同约定期限内履行义务，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称，1.原告要求被告支付逾期交房违约金没有依据，根据合同补充协议约定，原告付完全部房款（包括按揭款）等全部款项后才具备收楼条件，本案原告为按揭方式支付房款，于2017年5月5日才付清房款，故根据双方合同的约定，被告在2017年5月5日后才具有交付房屋的义务，且双方的办证时间相应顺延。被告在原告付清房屋全款后已将涉案房屋交付给原告的受托人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司），欣盛公司作为原告的受托人已接收涉案房屋，被告向原告受托人交付房屋的行为后果由原告承担，且原告已通过涉案房屋实际获得了经营收益。2.被告于2017年9月底已完成缴纳契税、印花税和缴存物业维修基金的义务，由于原告为按揭方式支付房款，贷款银行需要办理房产预告登记和相应抵押登记，故被告缴纳完税和物业维修基金后将原告的资料提交给农商行办理相关登记，涉案房屋的预告登记和抵押登记在2017年11月8日才完成。另由于办证过程中存在其他部门及政府部门的不可控因素，故原告延迟取得房产证的责任并不全在被告，双方在合同中约定的违约金明显过高，且原告也没有证据证明其因延迟取得房产证而遭受任何损失，本身该房产证在原告未清偿完贷款前并不需交付给原告，而是由农商行进行保管，故被告认为原告要求支付延迟办证违约金缺乏依据，合同约定的违约金比例过高，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的购房借款及担保合同、被告提交的税收缴款书，本院经审查对其真实性予以确认。双方对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区*********智联电商采购中心4号楼****号商铺，建筑面积30.87平方米，总价款为1508451元；自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款758451元，剩余房款75万元应于2017年2月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应于2017年3月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定时间将该商品房交付给原告的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之八的违约金；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2.5的违约金；等等。同日，原告向被告支付了首期款758451元。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同补充协议》，约定买受人须按买卖合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）及其他相关费用后才具备收楼条件，如未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于买受人原因未能按期交付房屋等。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案物业的使用权和经营权委托给乙方进行经营和收益，委托经营期限为9年，自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营收益自该物业开始委托经营的次月1日起计算，按月支付，当月委托经营收益于次月底发放等。同日，原告签署《物业接收授权委托书》，委托欣盛公司代为处理与涉案物业接收有关的手续，包括代为办理物业的检验与接收手续、代为签署与物业接收有关的文件等。2017年4月15日，欣盛公司与被告签订《物业及资料移交书》，确认同意接收涉案物业。2017年4月25日，原告与广东南海农村商业银行股份有限公司签订《购房借款及担保合同》，借款75万元用于向被告支付购房款。该银行于2017年5月3日同意放款。2017年6月12日，被告开具收款收据，确认收取了原告支付的契税45253.53元、办证费15084.51元、物业专项维修资金15084.51元。另查明，佛山市南海区*******于2016年11月9日就智联电商采购中心4号楼出具测绘报告书。智联电商采购中心4号楼于2017年5月5日竣工验收备案。涉案物业于2020年4月1日取得不动产权证书。再查明，欣盛公司在2017年6月1日至2019年9月4日期间向原告支付涉案物业的委托经营收益共246372元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。欣盛公司根据原告的授权在2017年4月15日接收了涉案物业，并根据《委托经营管理合同》的约定向原告支付了委托经营收益，原告对此未提出异议，应视为原告同意于上述日期接收涉案物业，本院据此认定涉案物业于2017年4月15日交付予原告。根据《合同补充协议》的约定，原告未付清全部房款（包括按揭款），被告有权顺延办理交楼手续，虽然双方约定交房时间是2017年3月31日前，但原告是通过按揭方式支付购房款，银行于2017年5月3日才同意放款，因此，被告有权顺延至原告付清购房款后的合理期限内交房。被告于2017年4月15日交付涉案物业，该物业于2017年5月5日竣工验收备案并已取得测绘报告，即被告所交付的物业在原告付清购房款后的合理期限内已达到约定交付条件，因此，被告不存在逾期交房的行为，原告主张延期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案物业的房屋所有权证应在该物业交付之日起360日内取得，即应于2018年4月10日前取得，但涉案物业于2020年4月1日才取得不动产权证书，结合原告的损失情况及双方合同的约定，本院酌定由被告按照购房款的5%支付逾期办证违约金75422.55元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市智联房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75422.55元予原告何炎熙；二、驳回原告何炎熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2841.97元（原告已预交），由原告负担1999.19元，被告负担842.78元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费7731.35元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年六月四日书记员  钟丹