新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0104民初7551号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：秦少康，该公司经理。委托诉讼代理人：马卫东，新疆厚值律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）北站东路街道办事处丰田村村民委员会，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：伊力哈木·艾提，该村村委会负责人。委托诉讼代理人：魏晓乐，男，该村村委会委员。委托诉讼代理人：高波，新疆星河律师事务所律师。原告（反诉被告）乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心（以下简称果蔬经销中心）与被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）北站东路街道办事处丰田村村民委员会（以下简称丰田村村委会）合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，于2019年2月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，本院于2019年4月2日、2020年5月11日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）果蔬经销中心的委托诉讼代理人马卫东、被告（反诉原告）丰田村村委会的委托诉讼代理人魏晓乐、高波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）果蔬仓储中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止收取原告所属1200平方米的商铺租金；2.判令被告向原告返还商铺租金及利息9,308,429.04元；3.判令被告承担本案诉讼费、评估费、测绘费。事实与理由：1993年5月，经乌鲁木齐县建设局批准许可，被告所管辖的丰田村二队集体所有的20亩撂荒土地作为原告的建设用地。同年8月11日，原告与被告所管辖的丰田村二队签订《用地协议书》。1994年，原告在该土地上建设了1200平方米商铺，并在1995年办理了产权登记。1998年年底，由于原告欠付被告部分土地使用费，双方协商由被告收取商铺租金，以商铺租金冲抵原告欠付的土地使用费。后被告收取的商铺租金总金额已经远远超出了原告欠付的土地使用费，原告多次要求与被告核算，返还房屋租金与欠付的土地使用费的差额部分，并停止收取租金，但被告总以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）丰田村村委会辩称并反诉称，1.1999年10月，原告将商铺的房产证原件交给被告，是将商铺的产权抵偿1993年8月至1999年10月原告及关联公司欠被告的债务。房产没有过户的原因是原告不配合，房子是临时建筑。1999年10月，房产交付被告后，原告从未过问，期间大部分商铺被拆除重建、扩建、翻建。2.原告起诉状上印章与《用地协议书》上的印章不符，营业执照早已吊销，应由股东会授权的文件。3.诉争土地已经实际测绘报告确定，包括20亩建设用地在内共计152.44亩，每亩使用费3,000元/年，交地时间为1993年8月；1999年10月，原告及关联公司将部分土地交还给被告；3.商铺用地不包括在20亩地的规划用地中。4.诉状中原告认可其与关联公司每年应缴纳120亩土地使用费30万元。5.对于评估报告，被告接手后有重建的、翻建的、扩建的，财产权益已变化，这部分租金不能纳入到评估中。6.原告诉讼请求已经过了诉讼时效。请求法院驳回原告诉讼请求。被告提出反诉请求:1.判令被反诉人给付反诉人土地有偿使用费及利息8,551,906元；管理费48万元和修缮费16万元（暂定以评估为准），利润及利息696,475元。2.判令被反诉人承担本案诉讼费用（包括案件受理费、测绘费、评估费）。事实与理由：1993年8月间，反诉人将位于北站东路以北152.44亩租赁给被反诉人及关联公司于招商开办仓储物流，约定每年每亩3,000元土地有偿使用费，1999年底被反诉人及关联企业无力经营将位于北站东路以北所租土地交回（但其中约一部分土地上已建房屋，经实际测绘住宅楼地块面积7.06亩，金桥宾馆地块面积11.9亩)。被反诉人及关联公司自1993年8月至1999年底间没有给反诉人交纳过土地有偿使用费及任何费用，特提起反诉。原告（反诉被告）果蔬仓储中心对反诉辩称,1.对被告土地使用费的计算依据原告不认可，原告只欠土地使用费33.6万元。2.根据评估报告，1999年1月至2019年7月租金为6,026,160元，对于被告反诉请求的租金不认可。3.关于管理费，双方《用地协议书》没有约定，也没有证据证实有48万元的管理费。4.关于修缮费，原告也不认可。5.关于利润25万元是新晨公司打的条子。6.原告不欠付被告土地使用费，故不存在利息。7.被告的反诉主张已超过诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年8月21日，原告（甲方）与丰田村二队（乙方）签订《用地协议书》，约定：甲方根据县计基字（93）69号文件的批复，欲修建办公设施及交厅、县建设局为其选址在丰田村二队北站路以北，物资仓库铁路专用线以南，地窝堡天兴实业总公司以西地段进行建设，划定兰线面积13333.4平方米，折合20亩，经我局队场堪察了解，面积准确，并确定其土地性质为地窝堡乡丰田村二队集体所有，地类为撂荒地及其他地类。93年8月11日，在土地部门主持下，召开用地会议，经甲、乙双方充分协商，就用地事宜达成如下协议。一、根据《土地管理法》及新政法（92）65号文件规定，甲方占用乙方集体土地应给予补偿，即20亩×753.37元/亩×6×80%=72,323.52元。二、该地属乡镇企业用地，协议签定后，土地性质不变，甲方只有使用权。三、此地属乡镇企业用地，不得出租、抵押和转让。四、根据新价非字（92）71号文件规定，甲方应向土地部门，交纳有关费用。同年9月2日，原告乌鲁木齐县土地管理局作出县土字发（1993）95号《关于乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心修建保鲜仓储设施的用地批复》，内容为：你单位报来修建保鲜仓储设施的用地报告已收悉，根据乌县计基字（1993）69号文及县建设局划定兰线图，经我局实地勘察，于1993年8月11日签订用地协议书，并已报请县人民政府批准，现就有关建设用地事项批复如下：一、根据新疆维吾尔自治区《土地管理法》事实办法第四十二条之规定，你单位使用地窝堡乡丰田村二队集体所有土地13333.4平方米，地类为撂荒地，使用土地所有权性质不变，仍属地窝堡乡丰田村二队集体所有，你单位只有集体土地建设使用权，没有所有权。二、你单位用地批准为修建果蔬保鲜仓储设施用地，未经土地管理部门批准，不得转让，出租抵押或用于其他土地经营活动，否则，视为违法用地。三、你单位在建设项目竣工验收两个月内，经我局复核土地面积后，凭有关用地手续及建筑手续，到我局办理土地使用证及公房产权证书，逾期按有关规定处罚。合同签订后，丰田村二队将20亩建设用地及周边112余亩土地交付原告使用。1994年，原告修建了3792平方米的职工住宅楼、1200平方米的综合服务部，乌鲁木齐天兴实业开发总公司修建了金桥宾馆。1994年12月27日，秦少康出具欠条，内容为：欠到丰田二队上缴利润款贰拾伍万元正，到九五年元月底前一次性付清。落款为：新疆兴晨实业公司，秦少康。1996年元月5日，秦少康又出具一份《欠条》，内容为：今欠到丰田村二队土地有偿使用费叁拾叁万陆仟元整（112亩×3,000元/亩=33.6万元，元月20日以前付清）。1999年10月，原告因无力支付土地使用费，将除职工住宅楼、综合服务部（即商铺）及金桥宾馆以外占用土地交还被告，将商铺移交被告，并将公房产权证交付于被告。2006年12月7日，金桥宾馆被法院拍卖转移登记。审理中，本院依照原告申请，委托新疆中鼎盛业房地产评估咨询有限责任公司（以下简称中鼎盛业公司）对位于乌鲁木齐市××村平方米商铺自1999年10月至2019年7月租金进行鉴定。中鼎盛业公司出具中鼎盛业房估字【2019】第053号房地产估价报告，租金合计5,816,640元。原告支出鉴定费17,042元。被告对鉴定结论提出异议，中鼎盛业公司对异议出具说明，并由鉴定人王蔚鸿、吐雅出庭接受当事人询问，对鉴定依据作出解答。本院依照被告申请，委托新疆汇信测绘有限公司（以下简称汇信公司）对原告租赁地块面积（包含金桥宾馆、仓储中心住宅楼、商铺）进行测绘。汇信公司出具新汇信测字（2019）第G08-003号面积测绘报告书，测绘结果：1.果蔬经销中心租赁地块土地面积为101598.13平方米，合152.44亩。2.原金桥宾馆、仓储中心住宅楼、仓储中心商铺建筑物占地面积：原金桥宾馆（北站中心广场）占地面积：7993.55平方米，合计11.99亩，仓储中心住宅楼占地面积：918.34平方米，合1.38亩，仓储中心商铺占地面积：1401.43平方米，合2.10亩，仓储中心住宅楼周边空地占地面积3787.86平方米，合5.68亩。被告支出鉴定费11,243.12元。本院认为，原告诉讼主体适格。企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。原告虽被工商部门吊销营业执照，但民事诉讼主体资格仍在。另外，本院责令原告法定代表人秦少康到庭并在诉状上签字，对被告辩称诉状印章不符的意见，本院不予采信。本案原告诉讼主体适格。原告将商铺移交被告行为构成以租金抵偿土地使用费。被告认为以物抵债，首先，原、被告双方无书面以物抵债协议，无法认定双方有该意思表示；其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现商铺产权人仍为原告，无法印证以物抵债的事实。故对被告的该辩解意见，本院不予采信。从双方履行的行为外观可以认定双方成立以租金抵偿土地使用费的法律关系。原告欠付土地使用费的数额认定。《用地协议书》第一条约定，根据《土地管理法》及新政法（92）65号文件规定，甲方占用乙方集体土地应给予补偿即72,323.52元。第四条约定，根据新价非字（92）71号文件规定，甲方应向土地部门，交纳有关费用。由此可以认定72,323.52元即是原告应当向被告支付的六年土地使用费。原告审理中未出示付款证据，故应当认定此笔款项未付。被告审理中出示1996年元月5日秦少康出具的《欠条》，欠付土地有偿使用费33.6万元（112亩×3,000元/亩=33.6万元），由此可以推定，截止1996年元月5日，原告仅欠付112亩地（实测面积为132.44亩=152.44亩－20亩）1年的土地使用费，进而可以推定原告交纳了1年的土地使用费33.6万元。至1999年10月，原告共欠付土地使用费应为2,054,023.52元［72,323.52元+（152.44亩－20亩）×3,000元/亩×70月÷12月/年－33.6万元］。1999年10月后，原告将除职工住宅楼、综合服务部（即商铺）及金桥宾馆以外占用土地交还被告，其中职工住宅楼所土地使用费，在《用地协议书》使用期限届满后，再未有约定，本院参照3,000元/亩核算414,775元（3,000元/亩×7.06亩×235月÷12月/年，2000年1月-2019年7月）。金桥宾馆土地使用费核算为150,025元（3,000元/亩×7.06亩×85月÷12月/年,1999年11月-2006年12月）。商铺土地使用费核算为368,535元（3,000元/亩×6.22亩×237月÷12月/年，1999年11月-2019年7月）。合计为2,987,358.52元。对于案涉商铺自1999年10月至2019年7月租金，本院委托中鼎盛业公司评估租金合计为5,816,640元。被告虽持异议，但鉴定人员出庭进行了解答，被告是否出租及其收益多少不能作为认定租金的标准，被告不能提出充分证据否定鉴定结论，故本院对鉴定结论真实性、合法性、关联性均予以采信。截至2019年7月，商铺租金与土地使用费相互折抵，已超出2,829,281.48元（5,816,640元－2,987,358.52元），本院支持原告主张的停止收取1200平方米的商铺租金及返还租金2,829,281.48元诉讼请求。被告反诉主张原告支付土地有偿使用费及利息8,551,906元的请求无事实依据，本院不予支持。双方对抵偿结果未进行结算，故原告主张利息的请求，本院亦不予支持。双方均认为对方诉求已过诉讼时效，本院认为，以商铺租金抵土地使用费一直在延续，故诉讼时效应当从原告主张之日计算，对双方已过诉讼时效的意见不予采信。被告反诉原告支付管理费48万元，本院认为，原告用商铺租金抵偿被告土地使用费，不存在被告管理商铺的事实，故被告的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。被告反诉原告支付修缮费用16万元未提供相应证据，即便有修缮的事实，也应当由行为实施人主张该权利，本院对该项反诉请求不予支持。被告反诉原告支付利润及利息696,475元，从1994年12月27日的欠条反映，系新疆兴晨实业公司欠缴利润，原告与新疆兴晨实业公司系不同的法人主体，应当各自承担责任，对被告的该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）北站东路街道办事处丰田村村民委员会于本判决生效后停止收取原告（反诉被告）乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心1200平方米商铺租金；二、被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）北站东路街道办事处丰田村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心租金2,829,281.48元；三、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐果蔬保鲜仓储经销中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）北站东路街道办事处丰田村村民委员会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76,959元，由原告负担53,567.47元，由被告负担23,391.53元。反诉案件受理费40,509.33元，由被告自行负担。鉴定费17,042元，由原告负担8,521元，由被告负担8,521元。测绘费11,243.12元，由原告负担5,621.56元，由被告负担5,621.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   陈俊宝人民 陪 审员   刘亚英二 Ｏ 二 Ｏ 年 六 月 二 十 四 日书  记  员   任 唯