广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16905号原告：刘镇宇，男，汉族，1994年7月13日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路**。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，公司职员。原告刘镇宇与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐科，被告的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月16日至2020年3月25日逾期交房违约金172622元（每日按照总房价2295511元万分之一的标准计算，自2018年12月16日起计至2019年6月13日；每日按照总房价2295511元万分之二的标准计算，自2019年6月14日起暂计至2020年3月25日，终计至被告按支付标准向原告交楼之日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：由于房屋限价政策，原、被告于2017年6月20日分别签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《装修合同》，由原告向被告购买位于广州从化雅居乐名门半岛花园三期四组团自编L-X栋X梯XX房。《预售合同》约定总房价为1304968元，被告应在2017年9月15日前将符合交房条件的房屋交付原告使用。《装修合同》约定被告交楼时间为毛坯楼交楼后15个月即2018年12月15日，装修款为990543元。该装修款实际是购房款的分拆部分，涉案房屋总价款合计应为2295511元。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，向被告支付了全部购房款2295511元。但被告拟向原告交付的房屋用电类别为临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付必须具备的基本居住要求和条件，没有达到交房标准。据此，被告应依约向原告支付2018年12月16日至向原告交付符合标准的房屋之日止的违约金，违约金自2018年12月16日至2019年6月13日止，每日按总房款2295511元万分之一计算，自2019年6月14日起至交付之日止，每日按总房款2295511元万分之二计算。被告辩称，1.涉案房屋已经办理竣工验收备案手续，符合法律规定和合同约定的交付标准，因涉案房屋系列案件已经判决多件，被告不再展开陈述。2.对原告诉求的总房价2295511元没有异议，对起算时间2018年12月16日开始起算违约金没有异议。关于截止时间，因涉案房屋目前已经具备永久用电，应计算至永久用电接通之日止。3.涉案房屋的永久用电已经于2019年10月9日实现一户一表，涉案小区三期四组团均是在2019年10月9日开始由区供电局单表计费。经审理查明，2017年6月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，原告向被告购买位于广州市从化区街口街沙贝村地段雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-XX栋X梯XX房，建筑面积132.39平方米，总金额为1304968元；交房条件约定为，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告应当在2017年9月15日前将房屋交付原告使用，交付房屋时应当向原告发出收楼通知书；被告如未能按合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。合同附件七《补充协议》关于交付标准变更为，双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续；原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担合同约定的逾期交楼责任。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定，装修工程位置为雅居乐名门半岛花园-三期四组团L-XX栋X梯XX房；被告以包工包料的方式对该商品房按合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修；装修工程的总价款为990543元；装修工程期限交楼时间为2018年12月15日，被告应在确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议；买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。2017年6月20日、2017年12月9日、2018年6月17日，被告向原告出具收款收据三张，合共收取原告房款（装修）990543元。2018年3月18日，被告向原告开具发票，收到原告房款1304968元。上述二项合计2295511元。2019年10月10日，被告向原告发出《催收楼通知书》，通知原告在2019年10月13日前办理收楼手续。2020年3月16日，被告再次向原告发出《催收楼通知书》，通知原告于2020年3月20日办理收楼手续。上述邮件“EMS快递查询”结果显示分别于2019年10月11日和2020年3月19日收取。涉案房屋至今未办理收楼手续。庭审中，原告和被告均确认：1.涉案房屋购房总价款为2295511元；2.逾期交房违约金起算时间为2018年12月16日；3.自2018年12月16日起至2019年6月13日止的违约金，每日按总价款0.1‰计算，自2019年6月14日起的违约金，每日按总价款0.2‰计算。另，原告明确，其在本案中主张的逾期交房违约金计至2020年4月9日即本案起诉之日止。原告提交的加盖有广东电网有限责任公司广州从化供电局用电业务专用章的“用电客户基本信息”显示，用户编号0800840011935168，用户地址为广州市从化区街口街畔溪二街6号XX房（L-XX栋X梯），立户日期为2019年12月30日，为非临时用电。被告提交了广州供电局的电费发票和短信截屏打印件，发票显示用户编号为0800840011935168，用电时段为2019年10月9日至2019年12月31日，电费18.25元；短信显示户号0800840011935168，地址广州市从化区街口街畔溪二街****（L-XX栋X梯），计费时段2020年4月1日至2020年5月1日，电费4.12元。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局向广州市从化区人民法院出具《关于对的复函》，内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定”等。2020年5月9日，广东电网有限责任公司广州从化供电局向本院出具《关于对的复函》，内容为：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。原告对上述复函无异议，确认涉案房屋在该复函所附清单中，原告认为，即便根据该复函认定涉案房屋于2019年12月30日具备永久供电条件，但此时被告未告知原告房屋已经达到交付标准，逾期交房违约金仍应计至被告2020年3月16日发出《催收楼通知书》限定的收楼日期2020年3月20日止；被告对上述复函无异议，指出该复函所附清单中“补充地址”为T3-B-6-503即为涉案房屋，但其坚持认为包含涉案房屋在内的三期四组团的所有房屋在2019年10月9日已经接通永久用电。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同关系成立，依法有效。原告和被告均确认：原告已依约向被告支付涉案房屋购房款，购房总价款为2295511元，逾期交房违约金起算时间为2018年12月16日，自2018年12月16日起至2019年6月13日止的违约金，每日按总价款0.1‰计算，自2019年6月14日起的违约金，每日按总价款0.2‰计算。双方当事人承认的上述事实，不违反法律规定，本院亦予确认。本案中，原、被告争议焦点在于，涉案房屋何时具备永久用电条件以保证购房人的基本居住要求，从而达到房屋交付使用标准。对此，本院认为，被告作为房屋出卖人，应保障买受人原告实现对房屋享有的占有、使用等合法权益。房屋是以居住为目的，水、电等供应设施是满足居住的必要条件，因此，被告交付的涉案房屋应具备正常的永久性供电以满足原告日常生活所需，是房屋符合交付使用的标准之一。从原、被告提交的证据和从化供电局致法院的复函看，原告提交的加盖有广东电网有限责任公司广州从化供电局用电业务专用章的“用电客户基本信息”显示，涉案房屋系于2019年12月30日完成立户，结合从化供电局的复函内容表明，涉案房屋是在2019年12月30日前完成户表安装，实现一户一表，具备居民永久用电条件；而被告提交的电费收据和短信，一是短信仅系截屏打印件，其真实性难以确定，二是发票仅系电费结算凭证，均不足以证明在2019年10月9日以前涉案房屋已经实现永久用电的事实。综合审查原、被告双方的证据以及法院调查的事实，应认定涉案房屋系于2019年12月30日具备永久用电条件。被告未能在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，应承担相应的违约责任。被告在2020年3月16日向原告发出《催收楼通知书》，通知原告于2020年3月20日前办理收楼手续，此时涉案房屋已经具备永久用电条件，原告不应拒绝收房，2020年3月20日之后未办理收楼手续的后果不应由被告承担，故逾期交房违约金应计算至2020年3月20日止。原告主张违约金计至2020年4月9日的请求，本院不予支持。综上，原告应向被告支付违约金计算为：自2018年12月16日起至2019年6月13日止共计180天，每日按房屋总价款2295511元的0.1‰计算，违约金为41319.20元；自2019年6月14日起至2020年3月20日止共计281天，每日按房屋总价款2295511元的0.2‰计算，违约金为129007.72元，合计170326.92元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司支付原告刘镇宇逾期交房违约金170326.92元。二、驳回原告刘镇宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，由原告刘镇宇负担25元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1851元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  庄晓梅二〇二〇年六月二十四日书记员  谢梦莹