黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0403民初191号原告：王安举，男，汉族，1974年9月25日出生，无职业，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：马建军，系黑龙江怀安律师事务所律师。被告：井思，男，汉族，1982年4月12日出生，系个体，住黑龙江省鹤岗市工农区。原告王安举诉被告井思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王安举委托诉讼代理人、被告井思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安举向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方的承包协议，被告腾退使用房屋；2.要求被告给付承包费13万元，其中2019年5月30日5万元、2019年11月30日3万、2020年5月30日应交5万元，共计13万元。3.房租及取暖费用:第一年垫付21.2万元、2018年11月30日前尚欠取暖费7.2万元、2019年11月30日至2020年5月30日应付16.2万元（其中取暖费11.2万元+房租10万÷12月×6个月=16.2万元）合计44.6万元，两项合计57.6万元;4.要求被告承担违约赔偿金41.4万元，三项合计99万元。事实和理由：2017年12月1日，原、被告双方签订《承包协议书》，约定原告将其经营的位于鹤岗市工农区工农区蓝鑫运动健身中心承包给被告自主经营，因被告到期后未按合同约定支付承包费用及取暖等费用，已构成实质性违约，现原告要求与被告解除承包关系，退腾房屋，并赔偿各项损失及违约金共计99万元，原告多次催要未果，故诉至法院。被告井思辩称：有两点异议，首先我租赁这三年没有拿到取暖费、房费等票据。其次正常的违约金应为损失的30%，合同中签订二倍的违约金不符合法律规定。我不同意解除合同，按照合同约定2017年12月1日至2018年12月1日期间原告垫付的租赁费取暖费21.2万元我方应在2022年10月15日前给付，现在没到履行期。2019年全年租赁费我们交了10万元，取暖费交了4万元，口头约定取暖费为8.6万元，还欠去年取暖费4.6万元。2017年12月1日至2018年11月30日前承包费8万元已支付。2018年11月30日至2019年11月30日期间承包费已给了5万元，还剩3万元没给。今年5月30日前5万元承包费也没有给，因为疫情导致我们始终没有开业。按照我们双方约定我一共拖欠原告2019年剩余取暖费4.6万元，承包费3万元，共计7.6万元。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证、质证。对证据和事实，本院认定如下：2017年12月1日，原告王安举与被告井思签订承包协议书，双方约定“（一）甲方（王安举）自愿将经营的鹤岗市蓝鑫健身运动中心（位于鹤岗市，面积为1333.10平方米）承包给乙方（井思）自主经营。（二）双方约定承包期限约为五年，即2017年12月1日至2022年11月30日。（三）双方约定五年承包费用为人民币30万元，前三年为8万/年，后两年为3万/年。（四）承包费付款方式：1、乙方应于签订合同时向甲方支付承包费人民币5万元整，乙方于2018年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。2、乙方应于2019年5月30日前向甲方支付人民币5万元整；于2019年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。3、乙方应于2020年5月30日前向甲方支付人民币5万元整；于2020年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。4、乙方应于2021年5月30日前向甲方支付人民币3万元整。5、乙方应于2022年5月30日前向甲方支付人民币3万元整。（五）房屋租赁费、供暖费支付方式：1、房屋租赁费10万/元年，取暖费11.2万/年。2、双方约定，第一年承包期间的房屋租赁费、取暖费合计人民币21.2万元先由甲方垫付，乙方应于2022年10月15日前返还给甲方。3、第二年至第五年承包期间的房屋租赁费、取暖费21.2万/年，乙方分别于2018年11月30日前、2019年11月30日前、2020年11月30日前、2021年11月30日前交付给甲方，并由甲方依约按时交付给永丰物业公司，因甲方拖延给乙方造成的经济损失由甲方负责，并以收据为凭……（十四）协议制约：1.如乙方未能按本协议约定向甲方支付承包费、房屋租赁费和供暖费，则视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金，违约金为迟付金额的2倍。同时，甲方有权收回乙方对健身中心的经营权，乙方应在3日内撤离健身中心，并在5日内办理完健身中心法定代表人变更之相关事宜。甲方有权追究乙方在经营期间对甲方造成的损失。”合同签订后，2018年1月27日被告给付第一期（2017年12月1日至2018年11月30日）承包费5万元，2018年11月3日被告支付承包费3万元，共计8万元；2018年11月2日被告支付第二年（2018年12月1日至2019年11月30日期间）租赁费10万元；2019年3月5日被告给付第二年取暖费4万元。因被告未按合同约定支付各项费用，原告诉至法院。以上事实有原告提供承包协议书、中国建设银行、邮政储蓄银行账户交易明细及当事人陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告王安举与被告井思之间的租赁关系合法有效，应受法律保护。被告未按合同约定给付各项费用，原告有权要求被告予以偿还。一、关于承包费用的计算。被告井思第一年期间（2017年12月1日至2018年11月30日）承包费用8万元已支付完毕，尚欠第二年期间（2018年12月1日至2019年11月30日）承包费用8万元、第三年期间（2019年12月1日至2020年5月30日）按照合同约定应支付的承包费用5万元，共拖欠原告承包费用13万元。二、关于租赁费用及供暖费的计算。原、被告在承包协议中约定第一年（2017年12月1日至2018年11月30日）承包期间的房屋租赁费、取暖费合计21.2万元先由原告方垫付，被告应于2022年10月15日前返还原告。第二年（2018年12月1日至2019年11月30日）承包期间房屋租赁费、取暖费21.2万元被告应于2018年11月30日前支付，被告于2018年11月2日已支付原告租赁费10万元，2019年3月5日给付原告取暖费4万元。原告主张第二年取暖费用按11.2万元/年进行计算，被告主张签订的承包协议中第2页第3小点约定租赁费、取暖费以收据为凭证。“以收据为凭证”是否是指租金、取暖数额以收据为凭证，因双方在承包协议中已明确约定每年承租费用10万元、取暖费用11.2万元，结合协议内容上句“由甲方（王安举）依约按时交付给永丰物业公司，因甲方拖延给乙方（井思）造成的经济损失由甲方负责，并以收据为凭”该“以收据为凭证”应理解为原告按时将租金及取暖费用交付给永丰物业公司，以收到永丰物业公司的收据为交付凭证，所以本院对被告抗辩主张不予采信，被告尚欠原告第二年取暖费用7.2万元（11.2万元－4万元）。第三年（2019年12月1日至2020年11月30日）租赁费及取暖费21.2万元，原告要求被告支付2020年5月30日前取暖费11.2万元，房租10万元/年÷12个月×6个月=5万，合计16.2万元。本院认为2019年12月1日至2020年5月30日期间取暖费及租赁费应按21.2万元/年÷12个月×6个月=10.6万元计算为宜，故被告拖欠原告取暖费及租赁费共计21.2万+7.2万+10.6万=39万，加上拖欠承包费用13万元，被告应支付原告承包费、取暖费、租赁费共合计52万元（39万+13万）。本案争议焦点问题为被告未按时支付租金及各项费用是否适用合同解除条款及情形，本院认为被告的违约行为主要发生在新冠疫情爆发之前，双方在承包协议中对解除合同情形进行了约定，“如乙方未能按协议约定向甲方支付承包费、房屋租赁费和供暖费，则视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金……”，考虑到本案合同履行期间较长（2017年12月1日至2022年11月30日），解除合同对双方均损失较大，本院在第一次庭审后，经征询双方意见，原、被告均表示同意庭后协商，在给予双方一定合理期限后，原告因被告迟迟未履行，要求法院依法予以判决，本院认为，被告未按约定支付各项费用，已符合双方约定合同解除的情形，对原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。2020年1月23日春节期间因爆发新冠××疫情，1月25日黑龙江省启动突发公共卫生事件一级响应机制，鹤岗市疫情防控指挥部陆续发布相关公告，1月28日第5号公告通知暂停开放全市各级各类旅游景点，全市餐饮单位停止就餐经营活动，所有洗浴场所、娱乐场所暂停营业；2020年3月22日，鹤岗市应对新冠××疫情防控指挥部发布关于优化措施、精准防控严防输入第20号公告，公告第二项为“洗浴及健身行业逐步恢复经营，由卫生防疫部门制定行业防疫标准，行业主管部门选择符合防疫标准条件的作为试点，重点跟踪评估，形成规范标准后全面推广恢复。”受新冠疫情影响，被告承租的健身运动中心无法正常运营，故该段期间的承包费及租赁费应予以部分减免，疫情期间损失应由双方共同承担。按合同约定每年承包费用8万元计算，每月承包费用6666.67元，租赁费用每年10万元，每月租赁费用为8333.33元，原告主张的2020年承包费及租赁费用，酌情减免被告2个月承包费及租赁费用合计3万元（6666.67元×2月+8333.33元×2月）。关于违约金的计算，原、被告在承包协议书中约定“违约金为迟付金额的2倍”，原告要求被告支付违约金41.4万元，被告主张违约金应按损失的30%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。因此，原告主张的违约金额41.4万元，属于法律上规定的“违约金过分高于损失”的情形，故对原告主张的违约金本院予以调整，按双方约定的计算方式进行计算，违约金为迟付金额的30%，即52万×30%=15.6万。经核算，被告井思应给付原告王安举承包费、取暖费、租赁费共合计52万元、违约金15.6万元，扣除减免的承包费及租赁费用3万元，被告井思应给付原告王安举各项费用及违约金64.6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王安举与被告井思签订的承包协议书；二、被告井思于本判决生效之日起十日内撤离鹤岗市蓝鑫健身运动中心；三、被告井思于本判决生效之日起十日内给付原告王安举拖欠承包费、取暖费、租赁费、违约金合计64.6万元;四、驳回原告王安举对被告井思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700.00元，减半收取6850.00元，原告王安举负担2380.20，被告井思负担4469.80。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。（本页无正文）审判员  白丽明二〇二〇年六月二十九日书记员  宋 丹