甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终456号上诉人（原审原告）：敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司法定代表人：周兵，该公司经理。委托诉讼代理人：高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：敦煌市华戎文化发展有限责任公司法定代表人：邵泓源，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭海龙，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：敦煌市悦尚层娱乐会所管理有限公司法定代表人：殷德禄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘扬，甘肃飞天律师事务所律师。上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司（以下简称蚂蚁公司）、敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）因与被上诉人敦煌市悦尚层娱乐会所管理有限公司（以下简称悦尚层公司）租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2018）甘0982民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人蚂蚁公司的法定代表人周兵及委托诉讼代理人高梦孝、上诉人华戎公司的委托诉讼代理人郭海龙、被上诉人悦尚层公司的委托诉讼代理人刘扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蚂蚁公司上诉请求：1.维持一审判决第一至四项，撤销第五、六项，改判被上诉人华戎公司赔偿蚂蚁公司设施设备损失费424482.8元、租金损失751296元及装修监理损失11842元，合计1187620.8元；2.改判被上诉人悦尚层公司对被上诉人华戎公司的上述责任承担连带赔偿责任或将本案发回重审。事实和理由：1.合同解除后，蚂蚁公司无法再经营宾馆，蚂蚁公司要求承担设施设备损失符合情理，也符合法律规定。一审判决以设施设备未与租赁物形成附合为由判令蚂蚁公司拆除，会严重影响其价值，也会给蚂蚁公司造成严重经济损失，一审判决对设施设备损失424482.8元未予认定，判由蚂蚁公司拆除，显失公平。2.被上诉人的根本违约行为导致蚂蚁公司遭受损失，蚂蚁公司为租赁、装修租赁物所投入的租金751296元及装修监理费11842元都是为实现合同目的的投入，也属于蚂蚁公司的直接损失，应当予以赔偿。3.上诉人因经营酒店所花费的加盟费、人工工资及利息损失应当赔偿。4.蚂蚁公司无法继续履行合同是华戎公司和悦尚层公司共同过错造成的，二者理应连带赔偿。一审判决以悦尚层公司不是租赁合同的相对方为由，驳回蚂蚁公司要求悦尚层公司承担连带赔偿责任的诉讼请求实属认定事实不清。华戎公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.蚂蚁公司作为本案原告主体不适格。案涉房屋租赁合同系华戎公司与李某签订，房租、物业费等相关费用亦是李某所交纳，且合同约定案涉房屋必须由李某经营或其为法定代表人的企业经营，但根据工商登记信息显示，李某仅为蚂蚁公司的股东，并非法定代表人。华戎公司未与蚂蚁公司或蚂蚁公司的法定代表人周兵签订过任何合同，与其不存在任何法律关系，根据合同相对性原则，蚂蚁公司作为本案原告主体不适格。2.本案的实际侵权人是悦尚层公司，蚂蚁公司所称的合同目的无法实现不是华戎公司造成的，蚂蚁公司主张的各项损失应由悦尚层公司赔偿，华戎公司不应承担赔偿责任及违约责任。3.根据双方签订的合同，华戎公司并没有违约行为，双方并未解除合同，蚂蚁公司应按照合同约定继续履行合同。根据双方合同约定，合同解除、终止后，乙方租赁期间的装修固定部分全部无条件归甲方所有，因此，即便蚂蚁公司要求解除合同，也应按照双方合同约定处理，华戎公司不作任何赔偿。悦尚层公司答辩称：1.本案系租赁合同纠纷，而非侵权赔偿纠纷，答辩人不是蚂蚁公司与华戎公司租赁合同的当事人，蚂蚁公司要求答辩人承担责任没有依据。2.答辩人在经营过程中已办理了营业执照、娱乐经营许可证等证件，装修过程中做了隔音处理，监测的噪音值在规定的范围内，对周围环境没有任何影响。3.华戎公司起初同意出租给答辩人的本是二层的全部房屋，但华戎公司在双方签订合同前却将其中400平方米抵顶给了他人，导致答辩人的租赁意图落空，后经双方协商，华戎公司将三层全部房屋出租给了答辩人。答辩人装修期间，华戎公司并未告知答辩人楼上是宾馆，三层不能做娱乐，且答辩人装修期间，华戎公司收取了装修监理费，对装修进行了全程监管。华戎公司明知三楼和四楼的经营项目有冲突，却未向答辩人做出提醒，也未提出异议，因此，即使悦尚层公司的经营行为对蚂蚁公司造成影响，所引起的后果和法律责任也应由华戎公司承担。综上，请求驳回蚂蚁公司和华戎公司要求答辩人承担责任的诉讼请求。蚂蚁公司向一审法院起诉请求：1.判决解除蚂蚁公司与华戎公司于2017年3月1日签订的敦煌小镇商铺租赁合同；2.判决华戎公司赔偿蚂蚁公司各项经济损失3837077.19元及自付清之日按银行同期贷款利率计算的利息；3.判决华戎公司返还蚂蚁公司缴纳的合同履约金45130元、装修保证金2000元、装修监理费11842元；4.判决悦尚层公司对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.华戎公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月，蚂蚁公司原法定代表人李某欲租赁华戎公司开发的敦煌小镇商铺经营酒店。后李某于2016年12月16日向华戎公司缴纳租金300000元，于2017年2月13日缴纳合同履约金45130元、装修监理费11842元、装修保证金2000元、房租151296元。2017年3月16日李某与华戎公司签订编号为DHXZ059号敦煌小镇商铺租赁合同，约定华戎公司将位于敦煌市沙州镇党河东路白马塔大桥东北侧4号楼一楼、四楼、五楼面积为3052.798平方米的房屋出租给蚂蚁公司经营酒店。合同约定：租赁期限为2017年3月1日起至2027年2月28日止；首年租金为一层每月60元每平方米，四层、五层每月19元每平方米，阁楼每月7.6元每平方米；第二年、第三年租金为一层每月66.6元每平方米，四层、五层每月21.09元每平方米，阁楼每月8.44元每平方米；首年免收四个月租金，第一年租金为449155元，第二年租金为747872元。合同签订后，华戎公司将租赁物交付蚂蚁公司，蚂蚁公司对租赁物进行了装修。2017年4月24日，李某注册成立蚂蚁公司，登记李某为该公司法定代表人。2017年9月30日，华戎公司与悦尚层公司签订租赁合同，将华戎公司位于敦煌市沙州镇党河东路白马塔大桥东北侧4号楼三楼2446.735平方米及露台3**.62平方米出租给悦尚层公司经营酒吧。2018年4月8日，李某向华戎公司缴纳租赁费300000元，同月蚂蚁公司经营的蚂蚁万汇酒店开业经营。2018年5月，悦尚层公司经营的酒吧开始营业。2018年7月，因受悦尚层公司经营的酒吧音响、歌声等噪声影响，蚂蚁万汇酒店无法正常营业而停业。因协商无果，蚂蚁公司遂于2018年8月6日提起本诉。2018年8月6日，悦尚层公司委托甘肃华鼎环保科技有限公司对悦尚层公司酒吧大厅营业区、4至5楼噪声敏感监测点进行噪声监测，8月5日、6日夜间大厅营业区检测结果分别为40.7dB(A)、42.5dB(A)、41dB(A)、41.9dB(A)，4至5楼噪声敏感监测点检测结果分别为47.5dB(A)、48.4dB(A)、46.9dB(A)、47.3dB(A)；标准限值依据《声环境质量标准》（GB3096-2008）表1环境噪声限值中2类区限值，测试结果为噪声达标。在审理过程中，蚂蚁公司于2018年11月2日申请对悦尚层公司经营的酒吧传入蚂蚁万汇酒店房屋内的噪声数据进行技术鉴定，2019年1月15日，蚂蚁公司以甘肃省高级人民法院确定的鉴定机构名册中无申请事项的鉴定机构为由，撤回鉴定申请。2018年12月26日，蚂蚁公司委托甘肃华鼎环保科技有限公司对蚂蚁公司酒店大厅、客房进行噪声监测，12月22日22时至24时酒店大厅检测结果为54.2dB(A),酒店客房为52.3dB(A)，排放限值依据《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）表2中B类房间限值，测试结果为噪声超标。2019年3月1日，蚂蚁公司申请对酒店装修装饰造价及附属设施价值进行鉴定。经酒泉市中级人民法院委托甘肃世纪东兴工程咨询有限公司进行评估，2019年9月26日，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司出具世纪东兴价评报字[2019]42号《关于对“敦煌小镇”4号楼四层等作为酒店的装饰装修造价及附属设施价格评估报告书》，评估结论为一层、四层、五层装饰装修工程、设施设备、公共部分装饰装修工程价格为2637314.41元；其中一层、四层、五层及公共部分装饰装修工程价格为2212831.61元，设施设备价格为424482.8元，蚂蚁公司因评估支付评估费44862元。一审法院认为，李某作为蚂蚁公司发起人，与华戎公司签订租赁合同，蚂蚁公司愿意继承权利义务，李某本人亦无异议，故蚂蚁公司作为原告提起本诉主体合法，华戎公司辩称蚂蚁公司主体不适格的理由不能成立，不予采纳。根据蚂蚁公司噪声监测报告显示2018年12月22日22时至24时蚂蚁万汇酒店大厅检测结果为54.2dB(A),酒店客房为52.3dB(A)。悦尚层公司噪声监测报告显示2018年8月5日、6日夜间4至5楼噪声敏感监测点检测结果分别为47.5dB(A)、48.4dB(A)、46.9dB(A)、47.3dB(A)，而《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）表2中B类房间标准限值为35dB(A)，上述数值明显超出标准限值范围，可以确认蚂蚁公司经营的酒店因悦尚层公司经营KTV产生噪声而无法继续经营。对于该后果的产生，华戎公司作为出租人，其在2017年3月与蚂蚁公司签订租赁合同时即已知晓蚂蚁公司租赁四楼房屋的用途为经营酒店，其后又将三楼出租给悦尚层公司经营KTV，导致无法保持四楼租赁物符合双方约定的经营酒店的用途。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。按照蚂蚁公司和华戎公司在租赁合同第十四条第三项的约定，华戎公司交付的商铺不符合协议约定，致使蚂蚁公司不能实现经营目的，华戎公司构成根本违约。蚂蚁公司以不能实现合同目的而请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件，应予支持。华戎公司辩称致使合同目的无法实现原因不是华戎公司造成之辩解理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。蚂蚁公司与华戎公司在合同中约定租赁期满或合同解除、终止后，蚂蚁公司租赁期间的装修固定部分无条件归华戎公司所有。现因华戎公司违约致合同终止，且合同履行不足约定租赁期的五分之一，装饰装修投入使用不到半年，按照上述约定处理装饰装修物对蚂蚁公司显失公平。关于损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……因本案租赁物一层、四层、五层及公共部分装饰装修已经与租赁物形成附合，拆除或移动会造成价值减损，蚂蚁公司主张由华戎公司承担该部分赔偿责任理由成立，予以支持。华戎公司辩称不应由其承担赔偿责任的辩解理由不能成立，不予采纳。华戎公司赔偿该损失后，上述资产归其所有。价格评估报告中设施设备部分未与租赁物形成附合，华戎公司不同意利用，拆除或移动不影响设施设备的价值，故应由蚂蚁公司自行拆除，蚂蚁公司主张赔偿，不予支持。评估费44862元，根据责任承担的比例由蚂蚁公司与华戎公司分担。蚂蚁公司缴纳的履约保证金45130元、装修保证金2000元，由于合同因华戎公司的原因而解除，华戎公司应予返还。蚂蚁公司缴纳的租金751296元、装修监理费11842元不属于损失范围，蚂蚁公司请求返还理由不能成立，不予支持。蚂蚁公司主张的加盟费、人工工资、利息损失无证据证实，不予支持。蚂蚁公司主张由悦尚层公司承担连带赔偿责任，因悦尚层公司并非租赁合同的相对方，故蚂蚁公司的主张无法律依据，不予支持。悦尚层公司辩称其不承担赔偿责任的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司与敦煌市华戎文化发展有限责任公司签订的敦煌小镇商铺租赁合同；二、敦煌市华戎文化发展有限责任公司赔偿敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司损失2212831.61元；三、敦煌市华戎文化发展有限责任公司返还敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司履约保证金45130元、装修保证金2000元；四、敦煌市华戎文化发展有限责任公司给付敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司评估费37641元；上述二、三、四项合计2297602.61元，限敦煌市华戎文化发展有限责任公司于本判决生效后30日内给付；五、敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司在租赁商铺所投资资产设施设备部分（详见价格评估明细表）归敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司所有，限于本判决生效之日起30日内拆除，拆除时不得损坏房屋其他设施。其余一层、四层、五层及公共部分装饰装修（详见价格评估明细表）均归敦煌市华戎文化发展有限责任公司所有；六、驳回敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费38188元（敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司已预交），由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担22362元，敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司负担15826元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院依职权向甘肃华鼎环保科技有限公司就该公司出具的两份监测报告适用的标准进行了调查，该公司业务经理李某1陈述，不同的被监测场所要适用不同的监测标准，蚂蚁酒店是社会生活场所，因此适用《社会生活环境噪声排放标准》监测，悦尚层娱乐会所属于工作场所，因此适用《声环境质量标准》监测。各方当事人对李某1的陈述的真实性、合法性、关联性均无异议，但华戎公司认为悦尚层娱乐会所作为工作场所其声音是符合标准的，蚂蚁酒店噪音超标不是悦尚层娱乐会所直接造成的；悦尚层公司认为蚂蚁酒店属于生活场所，但却开在繁华的商业区，其所在的位置并不属于社会生活场所，蚂蚁公司提供的检测报告不能作为认定悦尚层公司在本案中存在过错的依据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、蚂蚁公司作为本案原告主体是否适格；二、蚂蚁公司与华戎公司签订的租赁合同是否应予解除，如应解除，华戎公司是否应向蚂蚁公司赔偿损失；如华戎公司应承担赔偿责任，一审判决确认的蚂蚁公司的损失项目和数额是否适当；三、蚂蚁公司主张悦尚层公司承担连带赔偿责任的理由能否成立。关于蚂蚁公司主体问题。根据蚂蚁公司成立前各股东签订的合作协议，各股东一致推选李某全权负责处理公司成立前后的所有事务，李某与华戎公司签订租赁合同后，蚂蚁公司成立并将案涉房屋用于经营蚂蚁万汇酒店，蚂蚁公司自愿承继该合同的权利义务，李某签订合同的行为应为职务行为，蚂蚁公司作为本案原告主体适格。关于本案租赁合同是否应予解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，李某和华戎公司签订的租赁合同约定案涉房屋租赁的用途为开设酒店，华戎公司作为出租人应当在约定的租赁期间内使案涉房屋保持符合开设酒店的条件。酒店的主要用途是供客人休息，对声音有特殊要求，应尽量保持安静。但华戎公司在蚂蚁万汇酒店装修期间，将紧邻的三层房屋出租给悦尚层公司开设KTV，致使蚂蚁万汇酒店的噪声超出了标准值，影响了蚂蚁万汇酒店的正常经营，华戎公司的行为导致蚂蚁公司经营酒店的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，本案中的租赁合同应当予以解除。悦尚层公司经营的KTV与蚂蚁公司经营的酒店系不同性质的经营场所，对声音的要求亦不同，悦尚层公司经营的KTV中的噪音未超过相关要求，不代表对蚂蚁公司的酒店没有影响，对悦尚层公司所提其噪音值在规定的范围内，对周围环境没有任何影响的辩解理由不予采信。关于合同解除后的损失承担问题。本案合同是因华戎公司的原因被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，蚂蚁公司有权要求赔偿，华戎公司应当予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案是蚂蚁公司以租赁合同纠纷起诉，而非侵权之诉，华戎公司所提本案实际侵权人是悦尚层公司、责任应由悦尚层公司承担的理由不符合上述法律规定，不予支持。1.关于装修投入。本案所涉合同是因华戎公司的违约行为而解除，且蚂蚁公司在装修完毕后仅使用了三个月，如按照合同约定形成附合的装修归华戎公司所有，显失公平，故对华戎公司所提装修部分应按约定归其所有的上诉理由不予支持。对未形成附合的设施设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，应由蚂蚁公司拆除，蚂蚁公司所提设施设备应由华戎公司赔偿、不应由其拆除的上诉理由不符合法律规定，不予支持。2.关于房租。合同约定租赁期间自2017年3月1日开始，蚂蚁万汇酒店于2018年6月30日停业，蚂蚁公司正常使用了案涉房屋一年三个月，期间的租赁费应由其承担，此后，蚂蚁万汇酒店因华戎公司的原因停业，蚂蚁公司不应再支付租金。根据双方签订的补充合同的约定，蚂蚁公司第一年度应付租赁费444666元，第二年度应付租赁费666997元、税金80640元，蚂蚁公司实际使用期间应付租赁费和税金共631575.25元（444666+666997÷12×3+80640÷12×3=631575.25），蚂蚁公司已付租金751296元（300000+151296+300000=751296），故华戎公司应退还蚂蚁公司119720.75元（751296-631575.25=119720.75）。3.关于装修监理费。华戎公司和蚂蚁公司都认可收取装修监理费的用途是由华戎公司委托监理公司对蚂蚁公司的装修进行监理，现蚂蚁公司以华戎公司并未委托监理公司为由要求华戎公司返还，因华戎公司未提供证据证明其提供了监理服务或委托了监理公司，故应向蚂蚁公司返还装修监理费。4.关于履约保证金和装修保证金。二审中，华戎公司认可蚂蚁公司不存在应扣除履约保证金和装修保证金的事由，对该费用，华戎公司应当返还。5.关于蚂蚁公司主张的加盟费、人工工资及利息。诉讼中，蚂蚁公司仅提供了加盟合同，未提供交纳加盟费的票据和凭证，不足以证明其已实际支付，故对此不予支持。蚂蚁公司主张的人工工资经查均为其占有使用案涉房屋期间产生的，应由其自行承担，其要求华戎公司承担没有依据，不予支持。蚂蚁公司要求华戎公司承担利息没有依据，不予支持。关于悦尚层公司在本案中是否应承担连带赔偿责任的问题。诉讼中，蚂蚁公司明确本案是以租赁合同纠纷起诉，悦尚层公司并非案涉租赁合同的当事人，故蚂蚁公司所提悦尚层公司应承担连带赔偿责任的请求不符合法律规定，不予支持。综上所述，上诉人蚂蚁公司的上诉理由部分成立，予以支持；上诉人华戎公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持敦煌市人民法院（2018）甘0982民初1956号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销敦煌市人民法院（2018）甘0982民初1956号民事判决第六项及合计部分；三、上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司返还上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司房屋租金119720.75元、装修监理费11842元；四、驳回上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司的其他诉讼请求。以上合计，上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司应向上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司给付2429165.36元，限本判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费38188元，由上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担23785元，上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司负担14403元。二审案件受理费76376元，由上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担61973元，上诉人敦煌市蚂蚁万汇酒店管理有限公司负担14403元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰 二〇二〇年六月五日书记员 高菊芳