贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0628民初824号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司，住所地贵州省松桃苗自治县蓼皋镇城南新区碧桂园松桃**。负责人：陈坤，该分公司区域经理。委托诉讼代理人：杨祥，男，1990年8月16日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。该分公司凤凰管家。委托诉讼代理人：田茂发，男，1981年9月9日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。被告：黄前忠，男，1974年5月1日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：陈代江，贵州虎渡峡律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司与被告黄前忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司（以下简称碧桂园物业松桃分公司）的委托诉讼代理人杨祥、田茂发，被告黄前忠的委托诉讼代理人陈代江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业松桃分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费19574.88元（暂计至2020年3月）；2．判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1347.12元标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，（暂计至2020年3月25日的违约金数额为19664.25元）；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月10日，松桃希望碧桂园置业有限公司与原告签订《碧桂园˙松桃1号前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园˙松桃1号项目提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2018年11月28日购买碧桂园松桃1号万象金街商业Ｅ103、Ｅ104、Ｅ105号商品房，2018年11月29日购买碧××商业××、××、××商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费1347.12元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告的万象金街商业Ｅ103、Ｅ104、Ｅ105号商品房于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达10728元；被告的万象金街商业Ｅ203、Ｅ204、Ｅ205号商品房于2019年2月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达8846.88元。原告于2019年10月14日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴纳物业服务费，并多次电话及短信提醒缴费未果，遂向法院提起诉讼。被告黄前忠辩称，原、被告之间没有合同关系，原告起诉被告主体不适格，其诉讼请求无法律依据，依法应予驳回。首先，原、被告之间没有订立任何物业服务合同，被告无权向原告主张权利；其次，依照被告与松桃希望碧桂园置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》第二十三条约定所选聘的物业服务企业为：广东碧桂园智慧物业服务集团服务有限公司松桃分公司，而不是原告；再次，被告即使要向物业服务企业交付物业服务费，也只是在与房产出卖人办理了交接房手续时，才与依买卖合同选聘的物业服务公司企业签订《前期物业服务合同》后再依约定交纳物业服务费用。现由于出卖人的原因还未办理交接房手续，也未与任何物业服务企业签订物业服务合同，也未享受物业服务，所以原告向被告主张物业服务费无事实及法律依据。被告在松桃碧桂园所购买的房屋属商业用途，根据设计图纸，E栋二层通道应是贯通的，有三个楼梯可互通。但被告所购房屋只有左边一个楼梯可通行，右边的通道已被“贝尔学堂”封堵并搭建雨棚占用，中间楼梯也被装门上锁，该情形已严重影响了被告的利益，也造成了严重的消防隐患。被告多次找售楼部反映无果，导致被告无法接房使用。被告认为，物业公司未履行对其他业主违规占用通道、公用楼梯的行为进行制止并拆除私搭乱建的建筑物或构筑物，保障公用通道、梯道的畅通，无理由向业主收取物业服务费。综上，原告碧桂园物业松桃分公司起诉被告无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，松桃希望碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）与广东碧桂园物业服务股份有限公司松桃分公司（以下简称广东碧桂园松桃分公司）签订《碧桂园松桃1号前期物业服务合同》，合同约定，碧桂园置业公司选聘广东碧桂园松桃分公司对碧桂园松桃1号项目提供前期物业管理服务。2020年1月6日，经铜仁市市场监督管理局准许，“广东碧桂园松桃分公司”将名称变更为“碧桂园物业松桃分公司”。2018年11月28日和2018年11月29日，碧桂园置业公司分别与被告黄前忠签订六份《商品房买卖合同》，合同分别约定，黄前忠购买碧桂园置业公司开发建设的碧桂园˙松桃1号万象金街商业E幢1层1-3号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-4号房，建筑面积59.6平方米；E幢1层1-5号房，建筑面积59.6平方米；E幢2层2-3号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-4号房，建筑面积52.66平方米；E幢2层2-5号房，建筑面积52.66平方米。六套商品房约定的交房时间为2018年12月30日。六份合同同时在第十一条关于交付条件约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”第十四条关于交接手续同时约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”第二十三条关于前期物业管理均约定，“2、出卖人依法选聘的物业服务企业为：广东碧桂园松桃分公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为4元/月×建筑面积，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月5日前缴费。合同第二十四条第3款同时约定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有。”签订合同时，碧桂园置业公司向被告黄前忠送达了六份《买卖合同重要事项告知书》，分别告知被告每套商品房的交楼日期和交楼程序以及应当办理的相关交付手续等事项。2019年5月15日，原告向被告邮寄送达《关于催缴物业服务费的函》，要求被告交纳相关物业服务管理费用。同时查明，2018年12月30日约定交房期限届满时，涉案房屋建设单位即房屋出售人碧桂园置业公司与被告未按照《商品房买卖合同》约定的条件和程序办理商品房交接管理手续，该房屋至今处于闲置状态，被告亦未实际占有使用。认定上述事实，有双方当事人陈述，营业执照、营业执照变更企业信息表、身份证复印件、《碧桂园松桃1号前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、物业服务催缴函及签收回执、违规整改通知书、现场查看照片、《买卖合同重要事项告知书》、《碧桂园-松桃1号商业E栋设计图》、涉案房屋现状照片等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，广东碧桂园松桃分公司与碧桂园置业公司签订的《前期物业服务合同》符合上述法律规定，该合同依法对被告具有法律约束力。被告提出原、被告双方没有合同关系的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。关于被告主张原告主体资格是否适格的问题。本院认为，前期物业公司的名称为广东碧桂园松桃分公司，2020年1月经国家工商管理部门批准，将原广东碧桂园松桃分公司变更登记为碧桂园物业松桃分公司，其名称变更登记程序符合相关法律法规的规定，不影响双方前期已成立的合同关系所约定的权利义务，故对被告主张原告碧桂园物业松桃分公司主体不适格的辩解意见，本院不予采信。关于被告是否应当按照前期物业合同交纳物业管理费的问题。本院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《贵州省物业管理条例》第五十四条规定：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”因此，涉案房屋是否已交付给被告，或者是否已符合交房条件，被告迟延接受房屋交付是本案的焦点。本院认为，被告与房屋建设单位签订的《商品房买卖合同》第十四条关于交接手续的约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋，1、买受人应在收到书面通知书后10日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单”。根据本院查明的事实，涉案房屋至今处于闲置状态，被告未实际对该房屋进行占有使用。原告未提供《商品房买卖合同》中约定的交房书面通知书、查验房屋通知书以及房屋买卖双方签署的商品房交接单证明被告已经接受房屋，或者无理拒绝接收房屋的事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告提供的证据不能证明其事实主张的，应承担举证不能的不利后果。原告主张被告支付物业管理费用及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司的诉讼请求。案件受理费781元，减半收取计391元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司松桃分公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  舒山恋二〇二〇年六月二十二日法官助理麻建英书记员龙蕾