阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初995号原告：王昭令，男，1968年8月6日生，汉族，住址为阳江市海陵岛试验区；确认的送达地址为阳江市江城区联新街22号。原告：黄群弟，女，1974年3月2日生，汉族，住址为阳江市海陵岛试验区；确认的送达地址为阳江市江城区联新街22号。上述两原告的共同委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司阳江海陵支行。住所地及确认的送达地址为阳江市闸坡镇海港小区**。负责人：阮永山，该行行长。委托诉讼代理人：冯光明，该行员工。委托诉讼代理人：梁军，该行员工。被告：冯元粉，女，1980年10月10日生，汉族，住阳江市海陵岛试验区。被告：曾庆冰，男，1981年7月7日生，汉族，住阳江市海陵岛试验区。原告王昭令、黄群弟诉被告中国建设银行股份有限公司阳江海陵支行（以下简称建行海陵支行）、冯元粉、曾庆冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昭令、黄群弟及其共同委托诉讼代理人卢锐湘，被告建行海陵支行的委托诉讼代理人冯光明到庭参加诉讼。被告冯元粉、曾庆冰经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王昭令、黄群弟诉称：2012年5月，原告与被告建行海陵支行、冯元粉、曾庆冰达成三方口头协议：三被告同意转让被告冯元粉位于阳江市的房产给原告，原告存入505104.49元给被告建行海陵支行指定被告曾庆冰开设和管理的收款账户，然后被告建行海陵支行直接从该指定收款账户扣款，解除该房产的抵押权，办理变更登记以实现原告对该房屋的所有权。2012年5月7日，原告与被告冯元粉、曾庆冰签署《房屋转让协议书》，原告当天即转账付款505104.49元给被告建行海陵支行指定的还款账户，被告建行海陵支行立即从该账户划款，原告并代为支付被告曾庆冰的罚息3925.80元。在被告建行海陵支行出具收据后，被告冯元粉、曾庆冰以房价便宜为由再向原告索要了30000元，并由原告承担涉案房屋此前的水费和电费。当天，原告到海陵岛房管部门办理过户手续，房管部门予以受理，并于当天出具房地产权转移公告给原告，到了下午，原告才得知，涉案房屋在2012年4月已被人民法院查封，不可以办理过户变更登记。原告随后提出查封异议申请，江城区人民法院以该房产“查封在前，买卖在后”的理由驳回。2018年10月，原告得知涉案房屋被申请拍卖执行，便再出提出异议，人民法院同样以该房产“查封在前，买卖在后”的理由驳回。原告认为：被告之间明显存在合伙损害原告合法权益的行为，违反法律规定，《房屋转让协议书》无效，其三方达成口头协议亦无效：被告建行海陵支行明知房产已被查封，不可以办理买卖变更登记，却没有告知原告并收取原告支付的款项。被告冯元粉、曾庆冰在出售房产前，已经负债累累，且明知房屋已被人民法院查封，仍然蒙骗原告签署《房屋转让协议书》，并让原告付款55万多元，属于无效合同。根据法律规定，合同无效后，应当恢复合同前的原状并相互返还原物，被告建行海陵支行直接收取的款项应当返还给原告，同时恢复被告建行海陵支行对涉案房产的抵押权；根据相关法律规定，原告与被告冯元粉、曾庆冰签署的《房屋转让协议书》也属无效。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判决：1、确认原告与被告冯元粉、曾庆冰签署的《房地产转让协议书》无效；2、确认被告建行海陵支行对阳江市房地产抵押权恢复并有效；3、被告建行海陵支行退还购房款509030.29元给原告；4、被告冯元粉、曾庆冰对被告建行海陵支行的退还购房款承担连带责任，并另行退还39049.71元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。被告建行海陵支行辩称：1、被告曾庆冰在我行借款是事实。2012年5月7日，被告曾庆冰因资金周转需要，主动向我行申请提前还款，有我方提供的《提前还款申请审批表》为证，手续合法、合规。经审查，符合我行与被告曾庆冰签订的借款合同的相关规定，同意被告曾庆冰提前还款；2、由我行书面通知被告曾庆冰进行还款，同时经被告曾庆冰在我行贷款所约定的还款账户扣款还贷，即证据我行提供的《个人还款凭证》可证实。我行对于原告的诉讼请求不需承担责任。被告冯元粉、曾庆冰没有答辩。经审理查明：2011年6月23日，被告曾庆冰向被告建行海陵支行借款50万元，借款期限为2011年6月23日至2031年6月23日，被告冯元粉以其名下的阳江市房屋（房地产权证号：粤房地证字第**）为被告曾庆冰的借款作抵押担保，并于2011年6月28日办理房地产他项权证（粤房地他证字第××号），抵押权利人为被告建行海陵支行。2012年4月12日，因冯元粉、曾庆冰涉另案纠纷，本院依据（2012）阳城法民二初字第297号民事裁定依法查封冯元粉名下的上述房屋，并于2012年4月17日将相关法律文书送达阳江市海陵岛经济开发试验区房产中心。2012年5月1日，原告王昭令、黄群弟（作为承让人）与被告冯元粉、曾庆冰（作为转让人）签订《房地产转让协议书》。主要约定：被告冯元粉、曾庆冰将位于阳江市房屋出售给原告王昭令、黄群弟；房屋占地64平方米，屋高四层，建筑面积266.76平方米；一、房地产转让价：518000元；二、买主一次性付清买房款项518000元，付清买屋款后，卖方当即交屋给买方居住管业；三、该房屋转户、办证费用，由买主负责支付，卖方协助配合办理；四、双方协定：卖方自欠的一切债务（包括银行贷款及私人债务）一概由卖主自行负责处理，若因卖主债款纠纷而引发房屋买卖事项争议和阻挠，则卖方必须承担一切法律责任和经济责任，并赔偿买方的经济损失（按合同总价双倍赔偿）；等等。2012年5月7日，原告王昭令通过中国建设银行（账户为32×××45）转账505104.49元给被告曾庆冰（账户为32×××45），有原告提供的中国建设银行转账凭条予以证实。同日，被告冯元粉出具“收据”交原告收执，主要载明：“今收到王昭令、黄群弟购买我所有的位于阳江市房屋的购买款人民币伍拾壹万捌仟元正（518000元）。收款人：冯元粉”。2012年5月7日，被告曾庆冰向被告建行海陵支行申请提前还款，被告建行海陵支行经审核后予以同意，并确定提前还款金额为505104.49元。有被告建行海陵支行提供的中国建设银行个人贷款提前还款申请审批表、个人贷款提前还款通知书予以证实。同日，被告曾庆冰通过中国建设银行（账户为32×××45）向被告建行海陵支行还款505104.49元。有被告建行海陵支行提供的个人贷款还款凭证予以证实。被告建行海陵支行出具“现金交款单”，主要载明：“交款人：曾庆冰；款项来源：提前结清多收一个月利息；金额：3925.80元”。2012年5月7日，阳江市海陵区农村信用合作联社闸坡信用社出具“广东省行政事业性收费统一票据”，主要载明：“缴款单位：冯元粉；项目名称：住房登记费；金额：80元”。2012年5月7日，原告王昭令、黄群弟到阳江市海陵岛经济开发试验区房产中心办理涉案房屋的权属移转登记，阳江市海陵岛经济开发试验区房产中心在涉案房屋的房地产权证中加盖抵押权注销章。原告王昭令、黄群弟主张，在办理过户手续过程中，发现涉案房屋已被查封，遂于2012年11月13日向本院提出执行异议，请求撤销本院于2012年4月12日作出的（2012）阳城法民二初字第297号民事裁定；解封阳江市房屋。本院于2012年12月24日作出（2012）阳城法执异字第45号执行裁定，认为涉案房屋于2012年4月12日已被本院裁定查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，涉案房屋不得转让。案外人与被执行人的房屋转让行为违反了法律的禁止性规定，应属无效。裁定驳回案外人王昭令、黄群弟的异议。2013年3月28日，被告建行海陵支行出具“证明”，主要载明：“兹有我支行贷款客户曾庆冰同志于2012年5月7日提前还清贷款，根据我行现行的规定需罚收一个月的贷款利息，共计人民币3925.80元，款项3925.80元由王昭令同志经办并代为支付。特此证明”。本案审理中，本院依法向原告解释相关的法律规定，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导》第七条第（四）项的规定“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的”。依据该规定，原告请求确认《房地产转让协议书》无效的诉讼请求将得不到法院的支持。原告遂于2020年3月21日向本院申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、确认原告王昭令、黄群弟与被告冯元粉、曾庆冰签订的《房地产转让协议书》有效；2、请求被告冯元粉、曾庆冰协助原告王昭令、黄群弟过户阳江市房屋的手续到原告王昭令、黄群弟名下；3、本案诉讼费由被告冯元粉、曾庆冰承担。另查明，被告冯元粉、曾庆冰为夫妻关系，结婚证字号：粤阳结字050600328号。在本院，被告冯元粉、曾庆冰作为被执行人的案件有：1、（2012）阳城法执字第673号（债权人为杨里华）；2、（2012）阳城法执字第709号（债权人为中国农业银行股份有限公司阳江江城支行）；3、（2013）阳城法执字第76号（债权人为邓业旺）；4、（2013）阳城法执字第77号（债权人为蔡胜有）；5、（2013）阳城法执字第305号（债权人为阳江市粤岛经贸有限公司）；6、（2013）阳城法执字第341号（债权人为左毅）；7、（2013）阳城法执字第368号（债权人为关来有）；8、（2013）阳城法执字第373号（债权人为黄计友）；9、（2014）阳城法执字第986号（债权人为林胜舵）。涉案阳江市房屋查封情况为：1、查封案号：（2012）阳城法民二初字第297号，申请人：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；2、查封案号：（2012）阳城法民一初字第720号，申请人：蔡胜有；3、查封案号：（2012）阳城法民二初字第420号，申请人：阳江市粤岛经贸有限公司；4、查封案号：（2012）阳城法执恢字第709-1号，申请人：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；5、查封案号：（2018）粤1702执恢439号，申请人：中国农业银行股份有限公司阳江市江城支行。2020年3月26日，原告与上述所有执行债权人（杨里华、中国农业银行股份有限公司阳江江城支行、邓业旺、蔡胜有、阳江市粤岛经贸有限公司、左毅、关来有、黄计友、林胜舵）经协商达成意向，原告另行代冯元粉、曾庆冰夫妻垫付10万元（该款原告已提交给法院），由上述全部执行债权人按执行债权的比例进行分配，原告垫付的10万元另行向冯元粉、曾庆冰夫妻追偿。全部的执行债权人同意解除对查封房屋（阳江市房屋）的查封。以上事实，有原告提供原告身份证、被告身份证复印件、企业登记信息、房地产权证书、房地产转让协议书、收据、中国建设银行转账凭条、现金交款单复印件、收据、证明复印件、公告、海陵岛试验区房地产管理中心收件回执、不动产登记资料查询结果证明、（2012）阳城法民二初字第297号民事裁定书、（2018）粤1702执恢439号民事裁定书、拍卖公告、中国建设银行个人贷款结清证明、个人活期明细信息；被告建行海陵支行提供的个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款提前还款申请审批表、个人贷款提前还款通知书；本院依法调取的被告冯元粉、曾庆冰户籍证明、户口本、结婚证、不动产登记资料查询结果证明、（2012）阳城法民二初字第297号民事裁定及协助执行通知书、（2012）阳城法执异字第45号执行裁定、（2012）阳城法执字第709号执行通知书、（2013）阳城法执字第76号执行通知书、（2013）阳城法执字第77号执行通知书、（2013）阳城法执字第305号执行通知书、（2013）阳城法执字第341号执行通知书、（2013）阳城法执字第368号执行通知书、（2013）阳城法执字第373号执行通知书、（2018）粤1702执恢439号民事裁定以及本案的庭审笔录等为证，经综合分析，本院予以认定。本院认为：原告王昭令、黄群弟与被告冯元粉、曾庆冰在2012年5月1日签订的《房地产转让协议书》，约定被告冯元粉、曾庆冰将位于阳江市0元的价格出售给原告，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上作出的真实意思表示，主体适格，内容合法，应为合法有效的合同。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。故原告请求确认原告与被告冯元粉、曾庆冰签订的《房地产转让协议书》有效，理据充分，本院予以支持。合同签订后，原告于2012年5月7日转账505104.49元给被告曾庆冰，并代被告曾庆冰向被告建行海陵支行支付3925.80元，被告冯元粉也出具“收据”确认收到原告支付的购房款518000元，原告已履行支付购房款的义务，故被告冯元粉、曾庆冰应依约交付房屋并转移房屋所有权给原告。因涉案房屋被查封，导致无法办理过户手续，原告表示已与以冯元粉、曾庆冰为债务人的债权人协商一致，各债权人同意解除对涉案房屋的查封，以实现涉案房产过户到原告名下，故在法院解除涉案房屋的查封后，被告曾庆冰、冯元粉应履行协助办理过户手续到原告名下的义务。原告请求被告冯元粉、曾庆冰协助原告办理过户阳江市房屋的手续到原告名下，理据充分，本院予以支持。被告曾庆冰、冯元粉经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王昭令、黄群弟与被告冯元粉、曾庆冰于2012年5月1日签订的《房地产转让协议书》合法有效；二、被告冯元粉、曾庆冰在本判决生效之日起十五日内协助原告王昭令、黄群弟办理阳江市房屋过户到原告王昭令、黄群弟的手续，办理过户手续的相关税费由原告王昭令、黄群弟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9280元，由被告冯元粉、曾庆冰负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  余振合人民陪审员  沙美莲二〇二〇年六月五日书 记 员  赖炳荣附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。