贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1847号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：张家艺，女，水族，1995年8月12日出生，住贵州省榕江县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：姜春兰，女，1983年6月5日出生，苗族，贵州省台江县人，住贵州省台江县。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）因与被上诉人姜春兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初30号民事判决。一、首先，逾期交房已经超诉讼时效。本案约定交房时间为2016年10月30日，从该日起算在2019年10月30日是诉讼时效期间，现被上诉人起诉时间是2019年12月，已经超过诉讼时效。被上诉人实际已于2017年4月6日就办理交房相关手续，其权利受到侵害应在诉讼时效期间起诉，其拖如此长时间起诉，本身就存在问题，已经超过诉讼时效。其次，被上诉人未在合同约定的期间交付房款，上诉人不应承担逾期交付商品房的责任。且实际上在被上诉人未付清房款之前上诉人已经实际交房。二、一审认定恒丰公司违约错误。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。三、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。姜春兰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。姜春兰向一审法院提出诉讼请求：1、2017年4月6日，被告向原告交付商品房，已逾期交房，应当支付原告逾期交房违约金4942.00元。2、被告从应当为原告办理房屋所有权证至今未向原告交付办理，至2019年7月1日，被告应当向原告支付逾期办证违约金19231.00元。一审法院认定事实：2016年7月8日原、被告经过协商一致，签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2016006008）。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，合同约定总价款317135.00元。同时双方签订的《商品房买卖合同》中第二十二条中约定：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十三条中约定：“1.（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……”合同签订后，原告于2017年1月5日按房屋实际面积支付完毕被告购房款316820.00元，被告出具了发票。2017年4月6日双方交付该商品房，自2017年1月5日至2017年4月6日被告实际逾期交房3个月。该商品房至今未办理《商品房所有权证》，嗣后，双方对逾期交房、逾期办证违约金产生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务。一、关于逾期交房违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同双方互负权利义务的，应当以负义务的一方当事人的义务履行完毕时开始计算违约责任。本案中，双方约定在2016年10月30日前交付该商品房，但原告在约定交付日期前未付清全部购房款，未达到交付商品房的条件，故原告此期间向被告主张逾期交房违约责任不成立。从公平原则，应当以原告实际付清全部购房款后达到交付条件至实际收房时计算逾期交房违约金，即自2017年1月5日至2017年4月6日止，按双方约定，被告应支付原告此期间的违约金，按实际购房款316820.00元的日万分之一计算，实际违约交房时间为90日，计违约金2851.38元；二、关于逾期办证问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，未能按合同及时履行义务，被告应承担违约责任。被告辩称在办理前一期住宅所有权初始登记证时受阻，导致原告所购买房屋楼栋的所有权初始登记证办理延后，虽有客观原因存在，但不符合法定免责情形，不能免除被告逾期办证的违约责任，被告的抗辩理由不充分，应不予采纳。被告要求对违约金进行调整的问题，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金，理由正当，应予以采纳，依法酌情予以调整，对逾期办证违约金，应以316820.00元房价款按日万分之零点五的标准从2017年10月31日计算至2019年7月1日，逾期天数计608天，为9631.33元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜春兰逾期交房违约金2851.38元（以购房款316820.00元为基数，按照日万分之零点五计算，从2017年1月5日至2017年4月6日止）；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜春兰逾期办证违约金9631.28元（以购房款316820.00元为基数，按照日万分之零点五计算，从2017年10月31日至2019年7月1日止）；三、驳回原告姜春兰的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为202.00元，由原告姜春兰负担100.00元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担102.00元。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、姜春兰逾期交房诉讼请求是否超过诉讼时效？姜春兰的违约付款行为是否能成为不支付逾期交房违约金的理由？2、姜春兰实际交房的时间？3、恒丰公司逾期办证是否因其过错导致？4、逾期办证违约金是否过高？关于本案逾期交房是否应承担违约责任的问题。本案中，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，违约事实呈现不中断的持续状态。该案在2019年12月30日起诉，往前推三年，并未超过诉讼时效。于2017年1月5日姜春兰履行完毕支付房款义务，上诉人应按照合同约定支付实际房款支付完毕志实际交付房屋时的违约金。至于违约支付房款上诉人也可起诉被上诉人的违约责任，但不能成为不交付房屋的理由，未交付房屋应该承担相应的违约责任。关于恒丰公司逾期办证是否因其过错导致的问题。涉案合同签订于2016年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰公司既然约定2017年10月30日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑上诉人的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，故上诉人继续要求调减的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十二日法官助理郑华品书记员田仁晖