贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初1947号 原告：胡天美，女，1988年9月19日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 委托诉讼代理人：夏友宪，贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王书敏，贵州贵浩律师事务所实习律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：谭存佚，该公司总经理。 委托诉讼代理人:高可，重庆绮惠律师事务所律师。 原告胡天美与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告胡天美及其委托诉讼代理人夏友宪、王书敏，被告华屹公司委托诉讼代理人高可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡天美向本院提出诉讼请求：一、判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判决被告按年利率6.175%支付原告从2014年10月31日至2020年3月23日止（1969天）期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金118674.68元；三、判决被告从2020年3月24日起继续按年利率6.175%支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；四、案件受理费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月20日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅲ组团7号楼1单元1号，《商品房买卖合同》第八条约定，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款以按揭方式支付。第二十二条第三（一）约定，出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）2（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。合同签订后，原告按照合同第八条约定于签订当日支付被告首付房款111261.00元，并办理了银行按揭手续，但被告至今未按合同第二十二条第三（一）约定交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，已构成违约。与原告同住一栋楼的业主的情况与原告一样，原告及该楼业主多次积极与被告交涉，要求其交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告均以不能办理为由拒绝。另外，与原告同住一栋楼的业主陈某，以与原告同样的事实和诉讼请求诉至大方县人民法院，大方县人民法院以（2017）黔0521民初3421号民事判决书判决被告支付陈某违约金。判决发生法律效力后，因被告未履行，陈某申请执行，双方达成和解协议。从（2017）黔0521民初3421号民事判决书认定的事实证明被告对该栋楼业主已经构成违约，对原告亦构成违约。综上，为维护原告的合法权益，请求依法根据合同法及双方签订的商品房买卖合同，并参照生效的（2017）黔0521民初3421号民事判决书依法支持原告的诉讼请求。 被告华屹公司辩称，一、原告曾就购买华屹锦城3组团7号1单元3层1号房屋未办理商品房转移登记文书一事，向贵院提起诉讼，贵院于2019年6月30日作出（2019）黔0521民初1814号民事判决书，对其主张被告承担违约责任的诉讼请求判决驳回，原告向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉后又撤回上诉，毕节中院作出（2019）黔05民终4831号民事裁定书，准予原告撤诉，1814号民事判决书已生效，根据最高院关于适用民事诉讼法的解释第二百四十七条的规定，原告提起本案要求移交商品房登记的有关文书，并承担违约金已经构成重复起诉，应当裁定驳回起诉；二、1814号判决书已经发生效力，且对未办理商品房转移登记文书一事作出裁判，认定“因原告未缴纳房屋维修基金等相关费用”故不具备办理商品房转移登记的有关文书的条件，被告与原告未就上述费用交清前，可不予办理商品房登记的有关文书，并不承担责任，故未办理商品房转移登记有关文书的责任不在被告；三、原告主张的违约金已经超过诉讼时效。 经审理，本院确认如下事实：2013年4月20日，原告胡天美作为买受人，被告华屹公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，其中第二条销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大方县房产事业局，预售许可证号方商房预字第××号。合同格式条款备案机关是大方县工商行政管理局，备案号是方工商合（格备）Ｃ-02-6（20120925）。第七条计价与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3098.19元，总价款（小写）356261元，（大写）叁拾伍万陆仟贰佰陆拾壹元整。第十四条交接手续第（四）项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）（3）（5）（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业管理费用；（4）供暖费；（5）水、电等安装作业费（以实际产生费用计算，多退少补）；（6）办理贷款涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）；办理房屋产权涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）。第二十二条房屋登记第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理。”合同签订后，原告胡天美按约定向被告华屹公司支付了购房款共计356261元，但未支付专项维修资金和办理房屋产权登记涉及的相关税、费和代办费，被告华屹公司至今未向原告胡天美交付商品房转移登记的有关文书，原告胡天美也未退房。2019年4月3日，原告胡天美以华屹公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）黔0521民初1814号，诉讼请求为，一、判令被告支付原告2014年10月31日至2019年4月3日的违约金287680.76元，2019年4月4日起按合同约定的每天0.05%计算违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止；二、诉讼费由被告承担。本院受理后，判决驳回原告胡天美的诉讼请求。原告胡天美不服向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉，后申请撤回上诉。2020年4月1日原告胡天美提起本案诉讼。 根据原告的陈述及被告的答辩，本案的争议焦点是，一、本案是否构成重复起诉；二、本案是否超过诉讼时效期间。 本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，涉案商品房为预售，因此原、被告双方为商品房预售合同纠纷，本案应适用《中华人民共和国合同法》进行调整。 对于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同;（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉人诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案的原告为胡天美，被告为华屹公司，（2019）黔0521民初1814号案件的原告为胡天美，被告为华屹公司；本案原告胡天美的第二项诉讼请求是要求被告华屹公司支付“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书”的违约金，而（2019）黔0521民初1814号案件原告胡天美的诉讼请求是要求被告华屹公司支付“交付商品房转移登记的有关文书”的违约金。“商品房转移登记的有关文书”从字面意思讲是指房屋的权属证书，即所谓的“房产证”，而“办理商品房转移登记的有关文书”是指为了办理“房产证”所需要的文书，“房产证”与办理“房产证”所需文书是两个不同的概念，不是同一文书，故要求支付逾期交付“房证产”的违约金和要求支付逾期交付办理“房产证”的有关文书的违约金是两个不同的诉讼请求，因此原告胡天美在本案中的诉讼请求与（2019）黔0521民初1814号案件的诉讼请求是不同的，本案与（2019）黔0521民初1814号案件不构成重复起诉，被告华屹公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 对于焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原、被告双方在合同中约定被告应在2014年10月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。对于违约责任，双方约定，“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。”但原告至今未退房，被告也未要求原告退房，应视为双方合意变更了合同中关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的约定。而对于未退房情形，双方签订的《商品房买卖合同》载明内容为，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。”因该条款的内容为按日计算违约金，按日计算违约金为继续性债权，每日均形成一个新的债权，其诉讼时效期间应分别计算，因此，原告向人民法院提起诉讼之前三年的债权并未超过诉讼时效期间，被告提出本案已超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告于2020年4月1日向本院提起诉讼，原告主张的违约金应从2017年4月2日开始计算，原告要求从2014年10月31日开始计算没有法律依据，本院不予支持。至原告诉讼请求计算违约金的截止时间2020年3月23日，共计1077天。双方约定违约金为以总房款的0.05%按日计算，每日0.05%相当年利率18.25%，原告要求按照年利率6.175%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。1077天的违约金为64912.46元（356261元×6.175%÷365天×1077天）。由于被告的违约处于持续状态，因此原告要求从2020年3月24日起至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金仍按年利率6.175%计算支付符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，由于办理商品房转移登记的有关文书包括初始登记证书等文书，而初始登记等文书是由有权机关颁发，不是被告所能控制，且被告不能如期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是需要向原告承担支付违约金的责任的，因此对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告胡天美违约金64912.46元，并以356261元为基数，按年利率6.175%支付2020年3月24日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金； 二、驳回原告胡天美的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680.00元，减半收取计1340.00元，由被告贵州华屹房地产开发有限公司负担711.00元，原告胡天美负担629.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 胡桂海 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 文 茳 书 记 员 王 廷