北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初12687号原告：北京市海淀区豪柏公寓业主委员会，住所地北京市海淀区西三环北路**。负责人：张金利，主任。委托诉讼代理人：李仁里，男，业委会副主任。委托诉讼代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。被告：北京西宇嘉业物业管理有限公司，，住所地北京市海淀区西三环北路**院**楼**106法定代表人：李嘉男，总经理。委托诉讼代理人：王建文，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞蕾，北京德恒律师事务所律师。原告北京市海淀区豪柏公寓业主委员会（以下简称豪柏公寓业委会）与被告北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪柏公寓业委会之委托诉讼代理人李仁里、闫小波，被告西宇业物业公司之委托诉讼代理人王建文、庞蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪柏公寓业委会向本院提出诉讼请求，1.判令西宇嘉业物业公司返还擅自占用豪柏公寓地下一层及地下夹层配套公建面积进行出租经营性活动而取得的收益9464546.13元；2.判令西宇嘉业物业公司返还擅自占用豪柏公寓地下二层配套公建面积进行出租经营性活动而取得的收益9593435.98元；3.判令西宇嘉业物业公司返还擅自占用豪柏公寓地下二层人防工程面积进行车位经营性活动而取得的收益6240000元，（始于2005年4月24日截至2017年4月23日起诉时，计12年），并逐年按占用面积104车位×5000元支付至生效判决确认时为止；4.判令西宇嘉业物业公司返还擅自对豪柏公寓地下一层157个规划车位收取管理费而取得的利益2260800元（始于2005年4月24日截至2017年4月23日计12年），并逐年按157个车位×每月100元×12个月支付至生效判决确认时止；5.依原生效判决判令西宇嘉业物业公司返还豪柏公寓小区地下一层、地、地下**及地下夹层房屋.判令西宇嘉业物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：豪柏公寓小区位于海淀区X号院，拥有地上A1楼（22层）、B1楼（20层）、A2楼（14.5层）、B2楼（14.5层）四幢高层楼房，地，地下分地下**、地下**及夹层。地下停车位261个中：地：地下**规划用于停车的车位157个，地下**临时用于停车的车位104个上内容形成一个完整的物业管理区域。豪柏公寓小区业主入住以来，西宇嘉业物业公司由开发商选聘为小区前期物业服务企业。2005年4月23日，我业委会与西宇嘉业物业公司解除了物业服务关系。但该公司依然占用地下一层、二层和夹层部分拒不移交。经法院判决，判决该公司撤出，但该公司没有撤出，而且擅自利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营，由此取得的经营收益，完全据为已有，致使豪柏公寓物业管理区域物业共用部位、共用设施设备，长期以来得不到维修和养护，因年久失修和管理方面的漏洞，客观上造成重大安全隐患，严重侵害了豪柏公寓小区业主的公共权益。西宇嘉业物业公司辩称，我公司不是适格被告。我公司依据开发商提供的房产证，合理相信开发商具有豪柏公寓的地下空间部分产权，从而与开发商签订了《委托协议》，并向其支付费用，从始至终我公司从未声称我公司是豪柏公寓的产权方。豪柏公寓业委会认为拥有全部地下空间产权，应向开发商提出确权之诉，而不是向我公司主张。业委会表面上提出物权保护之诉，但实际上属于变相提出确权之诉，我公司认为无论豪柏公寓产权属于开发商，还是属于全体业主，都与我公司无关。豪柏公寓业委会不是适格原告，业委会不具有法律诉讼地位。我国《物权法》、《物业管理条例》均对于业委会主体法律地位持否定态度，业委会对外无承担责任能力，无银行账号，无论涉诉金额多少，业委会无能力处理。《豪柏公寓规约》规定，业委会无权对外提起诉讼，业委会的诉讼主体存在瑕疵。业委会无权主张地下一层、地、地下**产权面积经营收益公司并未占有地下空间，豪柏公寓地下空间实际上由业委会部分占有，且我公司并未利用公建面积进行经营，我公司经营面积都为开发商产权证上记载的面积，业委会并不享有物权，则无权主张权利。我公司持有开发商出具的《人防工程使用许可证》，属于合法经营，业委会无权主张地下二层人防车位经营收益。业委会无权主张地下一层产权车位的管理费。地。地下车位不属于全体业主公摊面积于业主私有产权，和业委会没有关系。在没有侵占公共利益的情况下，业主将车位管理费交予何人与业委会无关，业委会无权管辖此事。车位管理费也不是小区公共收益，地，地下车位并没有侵占小区公益面积委会无权主张此部分收费。小区业主在不侵害公共权利情况下，向谁支付管理费是业主自身选择，业委会只能在法律授权的范围内进行诉讼活动。管理费（每车每月车100元）是车场成本（人工、水电、保洁），根本没有收益，没有收益则无返还的法理依据。业委会新增加要求我公司撤场的诉讼请求无法律依据。我公司早已经不是小区物业管理方，此事已经经过法院判决。根据民事诉讼法一事不再理原则，我公司请求法院驳回业委会的无理请求。故我公司不同意豪柏公寓业委会的全部诉请，要求全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。豪柏国际公寓项目位于北京市海淀区紫竹院三虎桥，系北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称开发商）经北京市规划委员会建设工程规划许可批准建设的住宅及配套房地产项目，规划包括A1（1号）、A2（2号）、B1（5号）、B2（3号）共4栋连体基础楼，除A1楼首层为商业外，4楼座地上其余部位均为住宅。项目地下部分两层，其中地下一层含夹层（以下简称涉案房屋）。地。地上部分**为**，**为**，**为**/div>西宇嘉业物业公司系豪柏国际公寓项目开发商聘请的前期物业管理公司。豪柏公寓业委会早期于2004年产生，现任业委会于2017年7月经小区业主大会产生，并在北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处进行了备案。2005年4月23日，豪柏公寓业委会另行选聘了中化国际物业酒店管理有限公司（以下简称中化物业公司）作为豪柏公寓小区的物业管理公司。2005年9月14日，豪柏公寓业委会与中化物业公司、西宇嘉业物业公司及开发商四方签订了《豪柏公寓物业交接协议书》，协议书对于西宇嘉业物业公司移交豪柏公寓相关物业管理事宜进行了约定。此后，西宇嘉业物业公司依据协议，就地上部分进行了腾退和交接。另查，前任豪柏公寓业委会曾于2011年，以物业服务合同纠纷将西宇嘉业物业公司诉至我院，要求西宇嘉业物业公司立即腾退并撤离豪柏公寓小区内地下一层、地下二层（人防工程除、地下**整个地下空间区域并移交豪柏公寓业委会。该案经审理，本院作出（2011）海民初字第23673号一审民事判决即：“被告北京西宇嘉业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤出北京市海淀区豪柏公寓小区地下一层、地下二层（人防工程除、地下**的物业管理现场（含被告北京西宇嘉业物业管理有限公司管理的地下停车场、报警阀室等场所）并作好相应的移交工作。”其中，认定豪柏公寓业委会与西宇嘉业物业公司之间的物业服务关系已经终止，西宇嘉业物业公司应当向豪柏公寓业委会移交有关设施及材料，另认定“鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，且计入公摊面积的部分基础设施亦在地下一层、二层及夹层。因此西宇嘉业公司应将地下一层、二层（人防工程除外）及夹层的物业管理场所移交给豪柏公寓业委会，再由豪柏公寓业委会委托选聘的物业公司对其进行物业管理。西宇嘉业公司在移交物业管理权后，不影响其基于新松房地产公司的委托就尚未出售的车位进行管理。豪柏公寓业委会在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营。”西宇嘉业物业公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院审理后，依法作出（2012）一中民终字第2016号终审判决，驳回上诉，维持原判。此后，豪柏公寓业委会就上述判决内容于2018年5月28日向本院申请执行，西宇嘉业物业公司则提出排除执行之异议。后本院对该异议进行了审理，并作出（2018）京0108执异453号执行裁定书，裁定：“一、北京西宇嘉业物业管理有限公司所提异议成立；二、（2018）京0108执9354号案件终结执行。”豪柏公寓业委会不服裁定申请复议，北京市第一中级人民法院于2019年2月21日作出复议裁定，驳回了豪柏公寓业委会的复议申请，维持原审裁定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：豪柏公寓业委会以涉案房屋为小区全体业主共有为由，主张西宇嘉业物业公司自上述其选聘中化物业公司之日起，擅自占用涉案房屋期间的经营、管理收益为全体业主共有，并要求返还，另因上述物业服务合同纠纷案件生效判决未能得到执行且复议被驳回，豪柏公寓业委会于本案中增加要求西宇嘉业物业公司返还涉案房屋。经本院释明，豪柏公寓业委会坚持以物权保护纠纷提出上述诉讼请求。西宇嘉业物业公司则主要以其经营使用的部分涉案房屋为开发商所有并委托其经营管理予以反驳。为证明涉案房屋的所有权归属，双方当事人均向本院提供了一定证据。豪柏公寓业委会主要向本院提供的证据包括：《北京市规划委员会审定设计方案通知书》（以下简称规划设计方案通知）、《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件稿》（以下简称规划许可附件）、“住宅施工图设计总说明”（以下简称施工图设计说明）、涉案区域房屋平面图、设计变更及洽商记录、《商品房买卖合同》附件“豪柏国际公寓公用建筑面积分摊原则”（以下简称分摊原则）、《豪柏公寓（一期）物业管理公约》（2002年）、《北京市海淀区豪柏公寓管理规约》（2010年）（以下简称管理公约及规约）。规划设计方案通知主要载明：开发商申报了紫竹院三虎桥住宅及配套工程的设计方案，同意开发商按审定事项绘制施工图，审定有关数据及指标中，配套公建用地面积为1543平方米，配套公建建筑面积为24170平方米；规划许可附件载明：地下车库建筑规模为1：地下车库建筑规模为16598平方米载有上述4栋楼的配套公建面积等文字说明；平面图中可见涉案房屋部分设计、划分为健身房、陶艺教室等不同用途的的房屋等；设计变更洽商记录内容显示，在项目建设中洽商将原设计中设计、划分出的部分房屋用途变更为物业管理用房；分摊原则主要载明了豪柏国际公寓公用建筑面积的分摊部位，包括：1.四楼共同分摊部位：1）地下二层：消防水池、）地下**泵房；2）地下一层：热水锅炉房）地下**、物业管理用房、报警阀室、小区配电值班室、分界小室、走道；2.四楼各自分摊部位：1）A1楼：①全楼共同分摊部位：Ⅰ地下二层至首层的电梯井、电（楼）梯前厅、楼梯间、走道、管道井；Ⅱ地下一层的配电室、Ⅱ接室；2）A2、B2楼：①地下二层到顶层的电梯井、电（楼）梯前厅、楼梯间、走道、管道井；②地下一层夹层的配电室、Ⅱ接室、网络用房；3）B1楼：①地下二层至顶层的电梯井、电（楼）梯前厅、楼梯间、走道、管道井；②地下一层夹层的配电室、Ⅱ接室；管理公约及规约中，有涉及对共用部位及共用设备的定义解释、范围描述，以及物业费属于全体业主所有的内容描述。对上述证据，西宇嘉业物业公司主要提出无法证明涉案房屋权利归属之关联性的异议。西宇嘉业物业公司为此主要提供如下证据：2006年登记的京房权证海股字第XX**《房屋所有权证》，载明：“坐落：海淀区西三环北路50院1、2、3、5号楼地下室；所有权人：北京新松家园房地产开发有限公司；房屋用途：设备用房；楼房建筑面积：6392.63平方米；（地下二层建筑面积：2（地下**建筑面积；地下夹层建筑面积：1；地下夹层建筑面积；地下一层建筑面积：2；地下**建筑面积）；附记：另有人防建筑面积5206.62㎡不在以上总建筑面积以内。”2007年取得登记的京房权证海股更字第XXXX号《房屋所有权证》，载明：“坐落：豪柏国际公寓地下车库；所有权人：北京新松家园房地产开发有限公司；房屋用途：地下车库；楼房建筑面：地下车库5.6平方米；（地下车库：4715.（地下车库）；备注：其中车位面积10.60的1个、12.752个、12.5037个、11.508个、13.261个、11.733个、11.283个、11.769个、12.101个、15.301个、12.04个、12.257个、12.652个、11.01个、9.91个、10.81个、13.252个、12.492个、11.991个、11.223个、14.752个、11.721个、10.351个、13.632个、9.841个、11.821个、11.273个、13.01个。”《人防工程使用证》载明：“使用用途：汽车库，建筑面积：5375平方米，使用单位：北京新松家园房地产开发有限公司。”豪柏公寓业委会对上述证据的真实性无异议，但主张涉案房屋随着地上房屋销售给业主，涉案房屋的上述权利均已发生变化转移至业主，从而否认上述证据在证明涉案房屋权利归属上的关联性。西宇嘉业物业公司认可上述规划地下车库部分车位已销售给业主外，对豪柏公寓业委会主张的产权变动事实不予认可，豪柏公寓业委会未能就其主张向本院充分举证。针对双方上述争议，本院另向北京市海淀区不动产登记事务中心调取了涉案项目的测绘档案，即北京市海淀区房地产管理局海淀测绘队为涉案房屋出具的《房屋土地测绘技术报告书》（以下简称测绘报告）。该测绘报告内容载明：豪柏国际公寓地下一层建筑面积7647.85平方米（包含地下车库建筑面积4715.60平方米、A1楼分摊128.29、A2、B2分摊85.80、B1分摊116.38、共同分摊681.68）；地下夹层建筑面积为1；地下夹层建筑面积为1019、B2分摊234.55、共同分摊591.76）；地下二层建筑面积为7；地下**建筑面积为7647工程建筑面积5206.62平方米、A1分摊76.45、A2、B2分摊85.80、B1分摊64.32、共同分摊452.25）。双方当事人对该档案材料均无异议。另经本院组织双方当事人进行现场勘查，可见现涉案房屋地下一层规划地下车库部分及地下二层人防工程部分为开放空间形式，且均实际用于停放小区车辆。其中，地下一层地下车库区域，地下**地下车库区域除规划施划车位102个用于停放车辆外放。涉案房屋地下车库、人防工程部分以外，主要位于北侧区域，存在大量的设有房门的封闭、不规则的隔间房屋，个别房屋可见用于经营、居住或存放杂物、垃圾等，大部分房屋呈封闭状态。勘查中，西宇嘉业物业公司否认所见房屋为其实际经营管理、使用，豪柏公寓业委会亦未能于现场述明各个房屋的具体使用用途及西宇嘉业物业公司的占用事实。西宇嘉业物业公司另主张其对于部分涉案房屋的使用，系受开发商委托的经营、管理行为，认为豪柏公寓业委会起诉主体有误。为此，西宇嘉业物业公司向本院提供了《豪柏公寓专项委托合同》、《委托合同》(经营)为据，证明该公司受开发商委托对涉案房屋车位及部分面积实施经营管理。经本院释明，豪柏公寓业委会坚持以西宇嘉业物业公司实际占用涉案房屋为依据，要求该公司承担上述责任，不向开发商追诉。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护。不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，经释明，豪柏公寓业委会坚持以物权保护纠纷对西宇嘉业物业公司提起诉讼，其确定请求权之基础在于小区全体业主对涉案房屋享有共有权利及西宇嘉业物业公司实际占用涉案房屋侵害了小区全体业主的物权，西宇嘉业物业公司则对相关事实未予认可。根据诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本案豪柏公寓业委会就其主张涉案房屋为全体业主共有及涉案房屋为西宇嘉业物业公司侵占之事实负有举证责任。庭审中，双方当事人就涉案房屋权利归属均提供一定证据，西宇嘉业物业公司提供了涉案房屋的所有权证，其内容载明涉案房屋所有权（人防工程除外）均登记在开发商名下。另根据现有证据，可确定除规划地下车库车位已出售予部分业主外，没有证据证明其他涉案房屋权利发生了法律上或事实上的变动。豪柏公寓业委会所提供证据主要反映的是本案建设项目早期规划、设计、施工阶段的规划设计及变更情况。建设项目竣工后，其产权的设立应当以不动产登记为准，西宇嘉业物业公司提供的所有权证具有证明涉案房屋物权的证明效力，豪柏公寓业委会未能就其关于涉案房屋权利均已发生变化之主张向本院充分举证，本院对此不予采信。根据西宇嘉业物业公司提供的关于车位委托经营管理合同及现场勘查，可确定西宇嘉业物业公司于规划车位出售前后，对于开发商名下或部分业主名下的规划车位的行为，仅为经营管理性质，并未占用规划车位用于出租经营并获取用益，并不存在对小区全体业主物权的侵害。另根据上述公用建筑分摊原则、测绘部门出具的测绘报告及先前判决认定，可确定豪柏公寓4楼座业主共同或个别楼宇业主参与了部分涉案房屋面积的分摊，但具体分摊部位的用途均系服务于整体豪柏公寓如消防水池、水箱间及水泵房等的共用用途，双方当事人对该部分分摊事实并无异议。该部分房屋虽涉及业主的权益，但通过现场勘查或庭审调查，豪柏公寓业委会并未具体述明并提供相应证据证明上述分摊部位房屋实际上由西宇嘉业物业公司所占用。故豪柏公寓业委会主张西宇嘉业物业公司该部分涉案房屋侵害小区业主的物权，缺乏事实、法律依据。对于上述其余部分涉案房屋所有权（人防工程除外）现均登记在开发商名下，人防工程亦经北京市海淀区民防局许可开发商使用，豪柏公寓业委会无权就此部分要求西宇嘉业物业公司返还，本院对豪柏公寓业委会的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关干适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京市海淀区豪柏公寓业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费84145元，由北京市海淀区豪柏公寓业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  付维嘉人民陪审员  刘春英二〇二〇年六月三十日书 记 员  王晓华