北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36087号原告：北京金悦万达资产管理有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：李巍，执行董事。委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。被告：北京鑫玉林休闲娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区蒋台中路。法定代表人：徐睿，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被告：徐麟，男，1969年8月29日出生，汉族，北京鑫玉林休闲娱乐有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被告：屈婷，女，1991年7月28日出生，汉族，住山东省乳山市城区。原告北京金悦万达资产管理有限公司（以下简称金悦公司）与被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司（以下简称鑫玉林公司）、徐麟、屈婷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金悦公司委托诉讼代理人闫涛，鑫玉林公司及徐麟委托诉讼代理人翟建，到庭参加诉讼，屈婷经本院依法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。金悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与鑫玉林公司于2015年3月31日签订的《租赁合同》无效；2.三被告连带退还保证金500000元；3.三被告连带退还剩余租金408333元；4.三被告连带赔偿损失5410179.21元；5.三被告连带赔偿预期利益损失886325元。事实和理由：我公司与鑫玉林公司于2015年3月31日签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定我公司承租其位于北京市朝阳区将台路X号原某某歌厅总计建筑面积为2500平方米的建筑物场地及配套设施设备（包括建筑物的外立面墙体等，以下简称涉案场地），租期为2015年7月15日至2020年7月14日，保证金为500000元，年租金为3000000元，按季度缴纳750000元租金，我公司拥有全部或部分的转租权，被告保证场地内的建筑物非违章建筑。合同签订后，我公司对涉案场地内的建筑物进行了装修改造，改造完成后，除部分自用外，经鑫玉林公司同意对外进行转租。同时，我公司按照涉案合同约定支付了500000元的保证金，并按约定支付了租金。最后一笔租金的交纳时间为2016年1月15日，我公司支付了2016年1月15日至4月14日的租金750000元。2016年2月26日，将台乡绿隔试点建设领导小组向鑫玉林公司发布《非住宅腾退公告》，要求其于2016年2月26日至3月26日期间限期完成场地内商户的腾退工作。我公司明确要求鑫玉林公司应在赔偿我公司及次承租人的损失后方可腾退。2016年4月11日凌晨，在未得到任何通知，且我公司及次承租人商户没有得到任何赔偿的情况下，承租的房屋、涉案场地及附属物等被将台乡政府拆除，导致我公司及次承租人损失巨大。后次承租人的商户起诉我公司并追加鑫玉林公司为第三人，要求退还租金、保证金及赔偿损失。庭审过程中查明，涉案场地没有建设工程规划许可证及房产证，转租合同被确认无效。因徐麟与屈婷为鑫玉林公司的实际控制人和受益人，实际收取我公司交纳的租金、保证金等，故我公司起诉至法院，请求判令二人与鑫玉林公司对上述款项承担连带责任。鑫玉林公司辩称，不同意金悦公司的诉讼请求。第一，涉案场地的拆除是受到政策的调整，与我公司无关，我公司已经配合金悦公司取得了相应的营业执照，并且配合其办理了租户的营业执照，金悦公司已经实际经营并且获利，所以我公司不同意金悦公司关于合同无效的主张。第二，因为金悦公司拒绝配合政府部门清理涉案场地中的租赁商户，所以我公司已经将保证金退还给金悦公司的下游租户了；金悦公司实际使用涉案场地至2016年4月，所以不存在退还租金的问题；金悦公司所主张的经营损失是其用于自身办理证照所花费的费用，其并没有产生租金的损失；金悦公司主张的预期收益没有事实和法律依据，也就不存在损失的问题。徐麟辩称，我只是鑫玉林公司的员工，不应当承担责任，也没有承担责任的权限。屈婷未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，金悦公司作为承租方（乙方）与鑫玉林公司作为出租方（甲方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案场地，租期为2015年7月15日至2020年7月14日，每月租金250000元，每年租金3000000元，租金每季度一付；乙方应于签订本合同后3日内，向甲方交付500000元作为定金，此定金自乙方支付完毕首期租金后转为保证金。当上述款项转为保证金则由甲方无息保管，并在合同期满或合同终止履行的当天将保证金及时返还给乙方。乙方可将本合同项下的全部或部分权利和义务转让或转租给其他第三方，该受让方或承租方应继续履行乙方在本合同项下的一切权利和义务；甲方需保证提供乙方经营开业、设计、装修、改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电、煤气、通讯、消防、卫生、工商及其他国家规定的申报手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关房地产权属、环保、消防、图纸、乡盖章红头文件、排污证明资料等法律证照文件，在乙方办理相关营业报批手续时，如甲方不能提供上述文件或所提供的上述文件不符政府部门要求，应在1个月内设法使该文件完善，如因甲方不能及时提供上述文件或提供证件不合格而影响到乙方的正常施工合开业经营的，甲方应承担相关责任；乙方可按其国际统一标准对场地外型，内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建需改变场地基本结构，则应事先征得甲方同意。涉案合同签订后，金悦公司向鑫玉林公司支付了500000元保证金，此后陆续支付了2015年7月15日至2016年4月14日期间的租金。姚某某、汪某、杨某、肖某某、张某、杨某、丁某某均为涉案场地的次承租人，后涉案场地被拆除，上述七人分别将金悦公司及其股东作为被告、鑫玉林公司作为第三人诉至我院，我院分别作出（2016）京0105民初28137、19916、19946、19780、19948、19917、18863号民事判决，除（2016）京0105民初18863号民事判决外，其余判决审理查明部分均载明“审理中，承办人至北京市朝阳将台乡农工商总公司调取了北京市朝阳将台乡农工商总公司与第三人签订的《资产租赁协议书》。经核实，涉案房屋既无建设工程规划许可，也未取得产权证。”本院认为部分载明“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经本院调查，涉案房屋尚无建设规划许可证，金悦资产公司将无建设规划许可及合法产权的涉案房屋转租给原告，双方签订的《租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效合同······有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方各自都有过错的，应当各自承担相应的责任。”另，上述民事判决已判决金悦公司向上述次承租人退还2016年2月26日之后的租金。2016年2月26日，北京市朝阳区将台乡绿隔试点建设领导小组发布了《非住宅腾退公告》，要求鑫玉林公司于2016年2月26日至2016年3月26日期限内完成涉案场地内商户的腾退工作。涉案场地于2016年4月11日被拆除。当事人双方有争议的事实主要有：1.金悦公司主张因为涉案场地没有产权证，没有取得建设规划许可，所以双方所签合同应属无效，另称涉案场地现处于已拆除的状态。鑫玉林公司主张涉案场地至今仍未取得建筑规划许可，现在处于已拆除的状态，但称拆除是因政策原因调整所导致，与鑫玉林公司无关，且鑫玉林公司已配合金悦公司取得了相应的营业执照，并配合其办理了租户的营业执照，金悦公司通过将涉案场地转租经营已获利，所以不同意确认合同无效；另鑫玉林公司称涉案场地属于政府的临时建筑，所以金悦公司和租户才能够办理营业执照。2.金悦公司主张徐麟与屈婷是鑫玉林公司的实际控制人，二人也是涉案合同项下租金的实际收租人，而鑫玉林公司只是打着公司的名头，据其了解徐麟和屈婷收取公司租金后从未将款项转入鑫玉林公司的账户，其认为资金的流向与本案有关，故其要求徐麟和屈婷承担连带责任。金悦公司就其主张提交租赁合同、收条及银行明细；其中，租赁合同显示出租方（甲方）为屈婷、承租方（乙方）为金悦公司，载明“甲方同意将其拥有出租权的北京市朝阳区将台路X号（原某某歌舞厅西侧平房四间）出租给乙方使用······租金为200000元/年”，落款日期为2015年3月30日；收条载明“今收到27号西侧饭馆年租金200000元”，落款处有徐麟签名，落款日期为2015年3月30日；银行交易明细证明公司向屈婷支付了五笔款项。鑫玉林公司对上述证据的真实性均予以认可，但主张租赁合同是公司委托屈婷与金悦公司就另一标的所签的合同，与本案无关，而徐麟也是受鑫玉林公司的委托收款，收的就是屈婷所签的这份合同的租金，与本案无关。3.金悦公司称其所主张的损失5410179.21元包括三部分，第一部分是其发包给装修公司对涉案场地进行装修，其欠付装修公司的欠付款3684810.16元，其当初要求装修公司进行装修花费的总金额为500余万元，考虑到装修有折旧，故其主张涉案场地的装修残值为3684810.16元，因为涉案场地已被拆除导致其无法继续使用，所以其要求三被告承担其装修损失；第二部分是其赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失，即：赔偿姚某某21300元、赔偿汪某144979.05元、赔偿杨某96500元、赔偿肖某某143600元、赔偿张某159250元、赔偿杨某331240元、赔偿丁某某698500元，共计1595369.05元；第三部分是其交给鑫玉林公司的环保费100000元及办事费30000元。金悦公司就其主张提交：1.2015年5月15日收条及2015年7月10日收据，其中5月15日收条系徐麟出具，载明其收到办事款30000元，7月10日收据的落款处盖有“北京某某碧空科技发展有限公司财务专用章”字样印章，载明收到金悦公司交来的环保费用100000元；2.（2016）京0105民初19353号民事判决书，该案原告为北京某某装饰设计有限公司（以下简称某某公司），被告为金悦公司，某某公司起诉要求金悦公司支付剩余的工程款3684810.16元，金悦公司答辩称其确实拖欠上述金额的工程款未付，主张因涉案房屋于2016年4月13日被政府强制拆除了，所以其无力支付剩余工程款，该判决书显示法院判决金悦公司支付工程款3684810.16元及相关利息，该判决作出后，金悦公司未上诉。鑫玉林公司质证意见：1.5月15日的收条真实性认可，是金悦公司委托其办理营业执照的相关费用，其已经为金悦公司办理了营业执照，所以无须退还费用或进行赔偿，7月10日的收据不认可，不是鑫玉林公司开具，没有鑫玉林公司的公章，不知道是什么钱，与鑫玉林公司无关；2.对（2016）京0105民初19353号民事判决书不认可，该案牵涉虚假诉讼。4.金悦公司主张其每年向鑫玉林公司支付3000000元，而姚某某、汪某、杨某、肖某某、张某、杨某、丁某某、戚某某、孙某某等人每年共计向金悦公司支付租金3886325元，而其预期利益损失就是上述租金差，故其主张的预期利益为886325元（3886325元-3000000元）。鑫玉林公司主张金悦公司要求支付预期利益没有事实和法律依据。本院认为，因屈婷经本院依法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩及质证权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，金悦公司与鑫玉林公司签订了涉案合同，约定金悦公司承租涉案场地，现我院审理的（2016）京0105民初28137、19916、19946、19780、19948、19917号案件中，已查明涉案场地既无建设工程规划许可，也未取得产权证，鑫玉林公司将无建设规划许可及合法产权的涉案场地租给金悦公司，故双方签订的涉案合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。金悦公司虽称徐麟与屈婷为鑫玉林公司的实际控制人及涉案合同的受益人，故要求二人与鑫玉林公司就涉案合同被确认无效后的法律后果承担连带责任,但根据合同相对性原则，涉案合同系金悦公司与鑫玉林公司所签，体现的是二公司的真实意思表示，鑫玉林公司明确表示徐麟与屈婷系其员工，收取租金的行为系职务行为，故金悦公司要求二人与鑫玉林公司对合同无效的法律后果承担连带责任无事实及法律依据，本院对此不予支持。另，因本院已确认涉案合同无效，故鑫玉林公司应当向金悦公司返还其所收取的保证金500000元。关于2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金，虽然涉案场地于2016年4月11日被拆除，但考虑到《非住宅腾退公告》的发布时间为2016年2月26日，且在公告中明确载明了腾退期限为2016年2月26日至2016年3月26日，而次承租人起诉金悦公司的案件中，我院亦判决金悦公司向次承租人退还2016年2月26日之后的租金，故金悦公司要求鑫玉林公司退还此期间租金有其合理性，本院予以支持。因金悦公司的租金交纳至2016年4月14日，故鑫玉林公司应向金悦公司退还2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金，具体数额由本院核算。关于金悦公司主张的装修款损失3684810.16元，金悦公司称其将涉案场地的装修工程发包给某某公司，并欠付装修款，某某公司虽将金悦公司诉至我院，但金悦公司并未在本案中提交装修合同及结算单，且其亦未实际向某某公司支付上述款项，并且所主张的损失并未实际发生，故其要求鑫玉林公司支付上述款项并无事实及法律依据，本院不予支持。关于金悦公司主张的赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失，本院认为金悦公司及鑫玉林公司对于涉案合同无效的法律后果均有过错，现涉案场地已被拆除，而我院对次承租人起诉金悦公司要求赔偿的案件已作出判决，本院将在综合考虑双方过错及判决结果等因素后酌情判处鑫玉林公司应赔偿金悦公司的该部分损失。关于金悦公司主张的环保费，金悦公司提交的收据显示该费用系其他公司收取，且未显示出与鑫玉林公司有关，故其要求鑫玉林公司退还该笔费用并无依据，本院对此不予支持。关于办事费，双方并未就该笔款项的用途及返还进行约定，金悦公司亦未提交证据对其主张予以佐证，故本院对其关于返还该款项的请求不予支持。关于金悦公司主张的预期利益损失，合同已被认定为无效，其要求鑫玉林公司赔偿预期利益损失并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告北京金悦万达资产管理有限公司与被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于2015年3月31日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京金悦万达资产管理有限公司保证金500000元；三、被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京金悦万达资产管理有限公司2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金401150元；四、被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京金悦万达资产管理有限公司所赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失750000元；五、驳回原告北京金悦万达资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62234元，由原告北京金悦万达资产管理有限公司负担42574元（已交纳），由被告北京鑫玉林休闲娱乐有限公司负担19660元（自本判决生效后七日内交纳）。公告费710元，由原告北京金悦万达资产管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  陈 扬审判员  史 震二〇二〇年六月二十八日书记员  丁 楠