山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2387号上诉人（原审被告）：济宁市德麟祥房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区仙营街道古槐路与金宇路交叉路口商动力大厦**，统一社会信用代码913708117526890669。法定代表人：胡德建，总经理。委托诉讼代理人：王传征，山东晟哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康桂元，男，1991年1月20日出生，汉族，住济宁市汶上县。委托诉讼代理人：梁奉文，山东恒正律师事务所律师。上诉人济宁市德麟祥房地产开发有限公司（以下简称“德麟祥公司”）因与被上诉人康桂元商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初9680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德麟祥公司上诉请求：依法改判原审判决。事实和理由：案涉房屋的交付时间应认定为自被上诉人交齐全部购房款之日起算，即自2018年2月5日起开始计算。根据双方签订的购房合同之补充协议第七条的约定，买受人付清全部购房款后，出卖人方能将房屋交付给买受人，也就是说，在买受人没有全部付清购房款之前出卖人没有义务交付房屋，当然也就不存在逾期交付的违约事实。被上诉人2017年4月17日与上诉人签订购房合同，直到2018年2月5日才将购房款补齐，上诉人也才有义务将房屋交付给被上诉人，而上诉人在收到被上诉人的全部购房款后的当日也就是2018年2月5日就将房屋交付给了被上诉人，故上诉人不存在逾期交付的违约行为，不应承担违约责任。而逾期办证的违约时间应自2018年5月6日起开始计算，不应从2017年5月30日的次日起开始计算。康桂元辩称，一、上诉人主张2017年8月20日在小区内张贴通知，要求办理上房和产权登记手续，没有事实依据。该时间和上诉人的主张一审法院没有认定。二、根据案涉商品房买卖合同第九条、第十条和第十一条的约定，上诉人交付房屋应当具备房屋交付的约定条件。截至2017年8月20日，上诉人并不能按照合同的约定，提供房屋交付应当具备的住宅使用说明书和住宅质量保证书。因此，上诉人关于2017年8月20日具备房屋交付条件的上诉理由不能成立。三、涉案小区的房屋的业主在2019年5月15日最早能够在房地产交易处提交办理房屋权属证书的申请，一审法院对于上诉人承担逾期办证违约金的计算时间，符合合同约定。上诉人也并未提交，在此之前已经完成材料的报备工作，相应的举证不能的不利后果，应当由上诉人自行承担。康桂元向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金25339.9元；二、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金45206.3元；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份。约定原告购买被告开发的位于济宁德麟祥帝景项目一期3号楼1单元01-1101号房屋。房屋总价款为1009439元，原告按照合同约定缴纳了购房首付款并办理了商业贷款，并由被告开具了购房发票。根据合同约定，被告应在2017年5月30日前将符合交房条件的房屋交付原告，逾期按照全部房价日万分之一支付违约金；交房后90日内办理产权证书，逾期按照总房款日万分之一支付违约金。2018年2月5日，原告向被告缴纳房屋差价款4156元。总房款应为1013595元。被告交房延期至2018年2月5日交房。该小区房屋于2019年5月15日能够办理房屋权属证书。一审法院认为，原、被告对签订购房合同、交付房款金额以及约定交房日期、办证期限、违约金计算方式没有异议。双方仅是对违约金计算起止时间存在争议。就该争议本院认为，该小区业主最早于2019年5月15日在房地产交易处受理了办理了房屋权属证书申请，证明被告才将材料全部送至不动产登记中心，当日才能受理办理不动产权属证书的工作。被告认为在此之前已完成材料报备工作，该举证责任应该由被告负责，因其没有提供可采信的能够办理产权证具体日期，本院采纳办证日期为2019年5月15日。违约天数从应交房日期2017年5月30日的次日至实际办证日期2019年5月15日前一日，为624天（违约总天数714天-办证期限90天），违约金为63248.32元（总房款1013595元x违约天数624天x日万分之一）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告康桂元因济宁德麟祥帝景项目一期3号楼1单元01-1101号房屋逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金63248.32元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781.83元，由被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司负担（原告已垫付，由被告直接支付原告）。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：德麟祥公司是否应向被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办理不动产权属证书违约金。本案中双方当事人对签订购房合同、交付房款金额以及约定交房日期、办证期限、违约金计算方式没有异议，仅对逾期交房及逾期办理不动产权属证书违约金计算的起止时间存在争议。德麟祥公司主张根据案涉购房合同约定，被上诉人付清全部购房款后其方能将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人于2018年2月5日才将购房款补齐，其于当日将房屋交付给被上诉人，不存在逾期交房，不应承担逾期交房违约金。本院认为，案涉购房合同约定的房屋总价款为1009439元，购房合同签订后，被上诉人按照合同约定缴纳了购房首付款并办理了商业贷款，德麟祥公司也为被上诉人出具了购房发票，被上诉人已经履行了交付合同约定购房款的义务，德麟祥公司应当履行按照购房合同约定如期交付房屋的义务。被上诉人于2018年2月5日缴纳的4156元系房屋实际面积与合同约定面积的差价款，按照房地产销售商业习惯，该面积差一般只有在房屋交付时才能确定，德麟祥公司并未举证其向被上诉人催缴过该面积差价款而被上诉人拒绝缴纳，其以被上诉人此时才付清购房款为由，而主张其截至2018年2月5日才应承担交付房屋义务，无事实及法律依据，本院不予采信。德麟祥公司主张该公司于2017年8月20日在案涉小区内张贴公告，通知业主自2017年8月20日起到小区售楼处办理上房和房产登记手续，该小区此时已达到交房和办理不动产权属证书的条件，逾期交房及逾期办理不动产权属证书违约金仅应计算至2017年8月20日。本院认为，根据民事诉讼中“谁主张谁举证”的证据规则，双方当事人应当对各自主张承担举证责任，并承担相应后果。根据一审中被上诉人提交济宁市不动产登记中心不动产登记信息管理系统查询记录等证据，直至2019年5月15日德麟祥公司才将办理案涉小区房屋权属证书所需材料全部送至济宁市不动产登记中心，当日才能受理办理案涉小区业主不动产权属证书的工作。而德麟祥公司主张截至2017年8月20日案涉小区已经具备交房和办理不动产权属证书的条件，但仅提交了加盖其公章的公告予以证明，仅凭该公告不足以证实案涉房屋此时已经具备交房和办理不动产权属证书的条件，应由其承担举证不能的不利后果。因此，德麟祥公司的上诉主张证据不足，本院不予采信。综上，一审法院按照合同约定交房时间和被上诉人实际接收房屋时间、合同约定办理不动产权属证书时间和济宁市不动产登记中心可以为案涉小区业主办理不动产权属证书时间认定案涉逾期交房及逾期办理不动产权属证书违约金计算的起止时间，并无不当。综上所述，济宁市德麟祥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1381元，由济宁市德麟祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年六月二十四日法官助理刘洪信书记员计涵