福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2391号 上诉人（原审被告）：马忠闽，男，1968年8月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林民全，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社，住所地福建省福州市鼓楼区树汤路****。 负责人：林高翔，书记。 委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。 上诉人马忠闽因与被上诉人福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社（以下简称温泉经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 马忠闽上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回温泉经合社全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由温泉经合社承担。事实与理由：一、合同履行期间，温泉经合社非法暴力破门闯入案涉房屋、违法破坏屋内装修，强行封堵加建房屋，擅自停水停电，导致案涉房屋无法正常经营，给马忠闽造成巨大的经济损失。当时马忠闽已报案，并提出归还案涉房屋钥匙，但温泉经合社拒收。马忠闽只能将钥匙归还至温泉酒家物业处保管至今。双方于2019年8月6日曾一同前往案涉房屋准备开门评估协商赔偿事宜，但因谁持钥匙开门一事无法达成一致，最终协商破裂。二、案涉房屋及加建房屋并非温泉经合社所有，且未取得建设工程规划许可证，根据法律相关规定，案涉《房屋租赁合同》系无效合同，其项下押金、违约责任和解约的相关条款也不再适用，温泉经合社应返还马忠闽房屋押金、保证金。三、自2018年4月26日起至今，案涉房屋钥匙一直处于温泉经合社的实际控制之下，且温泉经合社用墙封堵在案涉房屋与加建房屋之间，导致马忠闽无法通过加建房屋里面的大门进入案涉房屋，马忠闽事实上已不能使用案涉房屋，故自2018年4月26日之后不能计算房屋占有使用费。四、马忠闽因《房屋租赁合同》无效而遭受的信赖利益损失即案涉房屋的装修款47万元，应与案涉房屋2018年4月26日之前的占有使用费相抵偿。五、马忠闽调取了报警记录单并递交一审法院，但一审法院却未组织质证，剥夺了马忠闽的权利，严重违反法定程序。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 温泉经合社辩称，一、马忠闽没有证据证明温泉经合社擅自将案涉房屋的水电闸关闭及破坏案涉房屋的装修等事实。二、马忠闽认为《房屋租赁合同》无效系错误的。鼓楼区人民政府已确认温泉村综合楼的产权归温泉经合社所有，故马忠敏与温泉经合社签订的《房屋租赁合同》合法有效。三、马忠闽认为自2018年4月26日起不能计算案涉房屋的占有使用费没有事实和法律依据。马忠敏将钥匙放在温泉酒家物业处并不能视为交还房屋。钥匙可以复制，不排除马忠敏还备有案涉房屋钥匙的可能。四、马忠闽没有证据证明温泉经合社破坏案涉房屋的装修，更没有证据证明装修款的损失达到47万元。马忠闽请求案涉房屋装修款损失47万元与案涉房屋的占有使用费相抵偿，没有事实和法律依据。综上，一审判决正确，请求依法维持。 温泉经合社向一审法院起诉请求：1.依法判决马忠闽向温泉经合社支付截至2018年8月9日尚欠的租金345800元及利息（逾期付款部分从实际欠租之日起按月息2%计至实际还清之日起，暂计至起诉之日为132919元）；2.依法判决马忠闽立即腾房将位于鼓楼区××路××号温泉综合楼四层东侧房屋及设备设施返还温泉经合社；3.依法判决马忠闽向温泉经合社支付房屋占有使用费726180元（自2018年8月10日起按双倍租金标准计至租赁场地实际返还之日止，暂计至起诉之日为726180元）；4.依法判决马忠闽所交付的押金84000元归温泉经合社所有；5.依法判令本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、公告费等）由马忠闽承担。 一审法院认定事实：案涉房屋福州市鼓楼区××路××号温泉综合楼四层东侧房屋产权属于温泉经合社。2017年1月10日，温泉经合社作为甲方（出租方）与马忠闽作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方用于商业，租赁期限为叁年，自2017年1月10日起至2020年1月9日止。月租金为28000元，租金年递增5%，即2017年1月10日至2018年1月9日月租金为28000元，2018年1月10日至2019年1月9日月租金为29400元，2019年1月10日至2020年1月9日月租金为30870元，装修期1个月（2017年1月10日至2017年2月9日）免租金。租金每月交纳一次，乙方应在每月租赁期前五日内交清本月租金；第五条第1款约定：本合同签订时，乙方应向甲方交纳84000元，作为承租租赁合同的履约保证押金（押金不计息），甲方应向乙方出具押金收据；第五条第4款约定：租赁期间未届满，乙方要求退租或因乙方违约解除合同的，押金不予退还；第八条第1款约定：乙方应按时交纳租金，逾期交付租金按未交部分月息2%计息，并在补交时本息一并付清；连续拖欠租金超过30天的，甲方有权采取停水、停电等措施，直到乙方履行支付义务；乙方逾期交付租金连续超过60天或一年内累计超过90天的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同并罚没押金、留置房内乙方财产，优先清偿欠款及利息等。第八条第5款约定：租赁合同解除或终止后，乙方应于10日内自行搬离；未依约搬离的租金按双倍计付，直到搬离为止；第十条约定：本合同履行期间，合同各方如地址、电话变更，应在变更三日内书面通知对方，各方信函、邮件递送对方合同中（书面变更的依变更通知）注明的住所地址视为送达（包括被拒收及因搬迁未书面通知对方被退回的邮件）。递送（或张贴）到对方租赁场所、办公、住宿所在地视为送达。合同签订后，马忠闽于2017年1月12日向温泉经合社支付了保证押金84000元，分别于2017年1月12日、2017年3月31日、2017年5月12日、2017年6月19日、2017年8月15日、2017年12月19日分六笔支付租金各28000元，共计168000元，之后未再支付。2018年4月24日，温泉经合社向马忠闽发出《租金催告函》，告知马忠闽，其已累计拖欠257600元租金，按合同约定，逾期交付按未交付部分月息2%计息支付违约金，累计拖欠租金超过90天，视为严重违约，出租房有权解除合同，现通知马忠闽自催告之日起七日内交清全部租金及逾期违约金。2018年8月8日，温泉经合社向马忠闽发出《终止通知书》，告知马忠闽，至今尚欠租金375200元，及逾期付款占用资金利息损失54768元，其已构成严重违约，温泉经合社决定终止与其签订的《房屋租赁合同》，请其依照规定，必须在接到通知之日起10日自行腾空房屋，如未在期限内腾空房屋（依约按租金双倍计付），一切后果由其自行承担，同时一并付清上述租金及利息。2019年8月，温泉经合社以诉陈理由诉至一审法院。 一审法院认为，温泉经合社与马忠闽之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。马忠闽未按照合同约定缴纳租金，已经构成违约，温泉经合社依据合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，温泉经合社要求返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据马忠闽支付租金的情况，可以认定其已按约支付租金至2017年8月9日，至双方合同解除时（2018年8月9日），马忠闽尚欠温泉经合社租金345800元。温泉经合社要求马忠闽承担逾期支付租金部分从实际欠租之日起按月息2%计至实际还清之日止的违约金，一审法院认为，双方约定违约金数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金不宜过分高于因违约所造成的损失，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。”本案中，温泉经合社并未提供证据证明其因违约行为所造成实际损失的数额，综合考虑本案实际情况，一审法院酌定马忠闽给付温泉经合社违约金103740元（345800元×30%）。鉴于目前案涉房屋仍由马忠闽实际占有，故温泉经合社要求马忠闽支付尚欠的租金345800元及从2018年8月10日起至实际交还房屋之日止房屋占有使用费的主张，一审法院予以支持，但双方约定占用使用费双倍计付过高，应按29400元／月的标准计算为宜。另上述违约金已经可以弥补温泉经合社的损失，故温泉经合社要求判令马忠闽交付的押金84000元归其所有的诉请一审法院不予支持，其收取的押金84000元可与马忠闽应支付的违约金相抵扣。马忠闽关于赔偿经营场所受损失的请求，侵权事实与损失金额尚未确定，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、马忠闽于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社返还福州市鼓楼区××路××号温泉综合楼四层东侧房屋；二、马忠闽于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社支付尚欠房屋租金345800元，并按29400元／月标准从2018年8月10日起计付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止；三、马忠闽于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社支付违约金103740元（已支付的押金84000元应予以抵扣）；四、驳回福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16400元，由福州市鼓楼区温泉街道温泉经济合作社负担5000元，由马忠闽负担11400元。 本院二审期间，马忠闽提交了以下证据：证据1.接警单，证明2018年4月26日，马忠闽发现温泉经合社未经其同意，非法破门闯入案涉房屋，违法破坏屋内装修，导致无法正常使用及营业，造成巨大的经济损失。证据2.证明及营业执照，证据3.平面布置图、工程报价总表，证据4.中国建设银行个人活期账户交易明细，证据2-4共同证明：2017年2月25日，马忠闽委托福州鑫荣坤装饰设计工程有限公司对案涉房屋进行装修，支付了装修款47万元。证据5.12345诉求件，证明案涉房屋及加建房屋并非温泉经合社的所有，且未取得建设工程规划许可证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对上述证据1、5的真实性可予确认，但并无法充分证明待证事实。上述证据2-4与本案并无直接关联，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，温泉经合社与马忠闽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据诉讼中温泉经合社提供的福州市鼓楼区人民政府的文件、福州市鼓楼区财政局的文件，可以说明案涉租赁房屋的产权属于温泉经合社。现马忠闽以案涉房屋并非温泉经合社所有、未取得建设工程规划许可证为由主张《房屋租赁合同》系无效合同，进而主张合同无效造成的房屋装修损失，缺乏依据，不予采纳。合同履行期间，马忠闽未依约按时支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令马忠闽应支付拖欠的租金、占有使用费符合规定。马忠闽主张2018年4月温泉经合社非法闯入案涉房屋、破坏屋内装修等，致其无法正常使用房屋，其已将案涉房屋的钥匙归还温泉酒家物业处，故此后不存在房屋占有使用费。但马忠闽提供的报警记录等证据并不足以证实温泉经合社实施了上述行为，对此马忠闽应承担举证不利的法律后果；且马忠闽将房屋钥匙放置在温泉酒家物业处，也并不能说明双方已对案涉房屋进行了交接，故对其上述主张不予采纳。另，虽然一审法院对马忠闽提交的报警记录未组织质证，确存在程序瑕疵，但一审判决结果正确，可予维持。 综上所述，马忠闽的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16400元，由马忠闽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰