北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1033号原告:张旭锋，男，1978年11月28日出生，裕固族，中航复合材料有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴之桂，江西全灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丰才，国浩律师（北京）律师事务所律师。被告：关晓松，女，1970年11月3日出生，满族，北京人民广播电台编辑，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙婷，北京市德润律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼****。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住单位宿舍。原告张旭锋与被告关晓松、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告张旭锋及其委托诉讼代理人吴之桂和李丰才、被告关晓松的委托诉讼代理人孙婷、第三人麦田经纪公司的委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭锋向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方于2018年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年10月4日解除；2.被告返还原告定金200000元。之后，张旭峰撤回了前述第一项诉讼请求。事实与理由：2018年8月25日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告以5370000元的价格将位于北京市昌平区龙跃街××号院××号楼××单元××号房屋出售给原告，原告应于2018年9月8日前（含当日）分三笔分别向被告支付20000元、80000元和100000元，原告应于2018年12月1日前申请公积金贷款，公积金贷款金额为1200000元，并于2019年1月20日前向被告支付3950000元等。同时，原被告与第三人签订了《居间服务合同》，约定了第三人的义务等。合同签订后，原告按照约定积极履行自己的义务。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布的《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。该通知的出台导致原告的贷款成数下降，原告无力承担购房款，合同无法继续履行。原告认为，根据双方的约定出现政策变化应无责解约，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告关晓松答辩称，不同意张旭锋的诉讼请求。在法院的主持下经双方确认，双方于2018年12月11日解除了房屋买卖合同，原告所主张的合同于2018年10月4日解除合同没有任何法律依据。在10月4日的微信沟通时被告提出过解除，这只是协商过程中的沟通，不是最终的结果。在2018年12月11日之前被告是不同意解除合同的。被告不同意返还定金200000元。第三人麦田经纪公司述称，第三人与本案原告的诉讼请求没有直接关系，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，关晓松（出卖人）与张旭锋（买受人）在麦田经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人将位于昌平区龙跃街××号院××号楼××单元××号房屋出售给买受人；房屋成交总价5370000元，其中净房屋价格1590000元，家具家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段、地段补偿金补偿金等价格3780000元；定金200000元；买受人于2018年8月25日以自行交接的方式支付定金20000元，于2018年9月1日前（含当日）以银行资金监管方式支付定金80000元，于2019年9月8日（含当日）以自行交接方式支付定金100000元；买受人委托担保公司向相关机关办理公积金贷款；买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2018年12月1日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为1200000元；若贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款额，买卖双方应于收到贷款未批准或批贷数额不足的通知后7个工作日内办理税、费交纳手续，并于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋权属转移登记手续，买受人于办理权属转移登记手续前以银行资金托管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金托管手续；买受人于2019年1月20日前（含当日）以银行资金监管方式支付出卖人购房款3950000元；买卖双方于2018年12月30日前（含当日）前提供办理网签备案登记手续所需要的全部材料、签署网签合同等全部文件；买卖双方于2019年1月25日前（含当日）办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。该合同第十四条约定：交易履行期间，若实施新的贷款政策导致贷款成数下降或买受人（或共借人）不具备贷款资格，且导致买受人丧失购买能力、本合同无法继续履行的，则买受人有权解除合同，买卖双方及居间方互不追究违约责任，出卖人应退还买受人已支付的房款；本合同依约定能够实际履行，因买卖双方任一方原因致使合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的贷款政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。合同签订当日，张旭锋向关晓松支付了定金20000元。2018年9月1日，张旭锋向关晓松支付定金80000元。2018年9月8日张旭锋向关晓松支付定金100000元。2015年5月29日，北京住房公积金管理中心发布的《关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知》（京房公积金发〔2015〕22号）规定，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为1200000元。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（京房公积金发〔2018〕51号）。该通知规定，借款申请人（含共同申请人）名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款）且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理；被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。其中，借款申请人仅有1笔住房贷款记录、在本市仅有1套住房或有1笔住房贷款记录、在本市有1套住房，且为同一套住房的，按照二套房贷款政策；符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为600000元；购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%，购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%；该通知自2018年9月17日起施行，此前已网签的，按原规定执行。另查，位于昌平区东小口镇天鑫家园**楼****101房屋登记于张旭锋名下，该房屋系张旭锋按揭贷款方式购买，贷款银行为中国农业银行股份有限公司。2018年10月3日，张旭锋通过微信告知关晓松，因北京住房公积金贷款新政策实施，其原计划公积金贷款1200000元，现只能贷到600000元且按照购买二套房贷款政策，贷款利率也远高于原计划利率，超出其换房能力，请求按照合同约定无责解约。次日，关晓松回复时表示：“如果您实在支付不了，就按合同规定的方式支付违约金，解除合同吧。”庭审中，关晓松表示，认可张旭锋于2018年10月3日提出解除合同，但其表示当时没有同意解除合同。2018年12月11日，关晓松、张旭锋在庭审时均表示自即日起解除双方签订的房屋买卖合同，各自名下的房屋继续自行出售。2019年3月17日，关晓松与他人签约出售了前述涉案房屋，出售总价为5200000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张旭峰与关晓松签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，2018年9月17日施行的住房公积金贷款政策是否对张旭峰的履约能力产生实质性影响，导致张旭峰因丧失购买能力而无法继续履行合同。公积金贷款新政的实施不足以对张旭峰的履约能力构成实质性影响，张旭峰并不因此而丧失购买能力。对此，本院分析如下：首先，合同中明确约定若张旭峰公积金贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款额，则由张旭峰自行支付剩余购房款。该约定表明张旭峰在签订合同时对于公积金贷款未获批准或批准的贷款金额不足的风险是有充分心理预期的，该心理预期应该是建立在有充足的合同履行能力基础之上的。其次，合同中约定的公积金拟贷款金额为1200000元，按照张旭峰自述公积金贷款新政实施后其贷款金额为600000元，两者之间的差额为600000元。张旭峰尚可通过商业贷款、借款等方式筹借资金补足差额，但张旭峰并未举证证明其通过积极有效的措施来筹措资金仍然无法补足差额。最后，虽然合同中约定在交易履行期间，若实施新的贷款政策导致合同无法继续履行，买受人有权解除合同。但该规定所适用的前提条件是贷款政策的变化必须达到导致买受人丧失购买能力且合同无法继续履行的程度。本案张旭峰未能提供充分有效的证据证明因公积金贷款政策的变化导致其丧失合同履行能力，故，其应当承担举证不能的法律后果。综上，本院难以认定公积金贷款新政的实施对张旭峰履行合同产生实质性影响，进而导致张旭峰因丧失购买能力而无法继续履行合同。故对于张旭峰要求关晓松返还定金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。在庭审过程中，张旭峰与关晓松经协商确认双方之间签订的房屋买卖合同于2018年12月11日解除。故对于张旭峰请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年10月4日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张旭锋的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张旭锋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年六月三十日书记员 李峥艳