青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初64号原告:苗桂,男,1962年3月9日出生,回族,住西宁市。委托诉讼代理人：马丽娟、张岳，青海鑫辰律师事务所律师。被告:广西建工集团第一建筑工程有限责任公司西宁分公司,住所地:青海省西宁市城**。法定代表人:李安平,系该公司经理。被告:广西建工集团第一建筑工程有限责任公司,住所地:广西壮族自治区南宁市。法定代表人:蒙贵飞,系该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：郑海泉。被告:青海锦峰房地产开发有限责任公司,住所地:西宁市城**。法定代表人:魏洪章,系该公司总经理。委托诉讼代理人：王存花，青海延辉律师事务所律师。被告:韩高伟，男，1974年12月16日出生，原住西宁市,现下落不明。原告苗桂与被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司西宁分公司（下称西宁分公司）广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（下称广西一建）、青海锦峰房地产开发有限责任公司（下称锦峰公司）、韩高伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告苗桂委托诉讼代理人马丽娟、张岳，被告西宁分公司、广西一建委托诉讼代理人郑海泉，被告锦峰公司委托诉讼代理人王存花到庭参加诉讼，被告韩高伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加应诉，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求诉讼请求:1、依法判令被告韩高伟、西宁分公司、广西一建向原告交付位于西宁市××区商铺一间,面积100平方米,商铺轴线14-17轴；2、判令被告锦峰公司配合原告完成上述房屋签订《商品房预售买卖合同》、并配合办理登记备案手续；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月29日,原告与被告韩高伟、西宁分公司签订了《房屋认购协议书》。协议约定被告将位于××区商铺一间100㎡出售给原告,总价款为1300000元。协议同时约定,原告一次性将总价款1300000元全额汇入被告账户,协议即生效。同日,原告向被告支付了全部价款130万元。2016年5月3日,被告锦峰公司承诺该套房屋为被告西宁分公司抵工程款房屋,待29号楼工程竣工验收合格后,建设单位方可办理签订此套房屋的《商品房预售买卖合同》。现位于西宁市××区已具备预售交付条件,原告多次找到被告韩高伟、西宁分公司要求其履行房产认购协议书,向原告交付上述房屋，但被告拒不履行。被告锦峰公司以韩高伟本人不到场为由,拒绝配合办理签订合同、办理备案等手续。综上所述,为维护原告之合法权益,向贵院提起诉讼,望判如所请。被告西宁分公司、广西一建辩称：原告的诉请无事实和法律依据，我公司没有和原告签订房屋买卖协议，我公司已经向公安机关报案，经过侦查，原告提供的协议书上所盖印章为虚假，该合同未生效，原告也没有向我公司支付房款，故我公司和原告没有房屋买卖法律关系，我公司也非涉案锦峰公司28号楼的承包方，锦峰公司没有将房屋抵债给我公司，我公司不可能和原告签订房屋买卖协议，实际原告是向韩高伟支付房屋买卖房款，我公司没有履行交房的可能，韩高伟不是我公司的法定代表人，也不是西宁分公司的负责人，无权签订任何协议或收取任何款项，其行为不代表我公司行为，是其个人行为，所产生的后果应由其个人承担。被告锦峰公司辩称：被告认可原告认购了涉案的房屋，28号楼目前没有竣工验收，尚达不到交房条件。涉案房屋，应由韩高伟和广西一建到场，可以交付房屋。否则无法实现工程款的抵扣约定。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、房屋认购协议书一份，欲证明原告与被告西宁分公司签订房产认购协议书，被告为了回笼资金将商铺出售给原告，协议书有被告公司盖章确认及韩高伟的签字确认的事实；该协议上有锦峰公司的盖章确认，载明该套房屋为广西一建抵工程款房屋，9#楼工程竣工验收后，建设单位方可办理签订此套房屋的商品房预售买卖合同；2、银行转账记录及收条一份，欲证明原告和被告韩高伟签订合同后，已全额付清购房款的事实；3、锦峰滨河苑二期合作协议一份，欲证明原告购买的案涉商铺由被告锦锋滨河苑以工程款抵扣给广西一建，故本案被告处分房屋系合法处分，原告诉求应予支持；4、房产认购协议、商品房预售合同各一份，欲证明与本案案情类似的案例中，被告锦锋公司与买受人签订了商品房买卖合同（预售）的事实;5、建设工程施工合同、经营协议书各一份，欲证明广西一建是以承包经营的形式承包给韩高伟，韩高伟有权处理相关房产。被告西宁分公司、广西一建提交的证据：立案通知、司法鉴定书各一份，欲证明公安机关对被告韩高伟立案侦查的事实。被告锦峰公司未向本院提交证据。经过庭审中的举证、质证，广西一建西宁分公司、广西一建对原告提交的证据1房屋认购协议书三性不予认可，认为该协议中加盖的广西一建西宁分公司盖章系虚假的；证据2认为银行转账记录及收条，收款人为韩高伟，并不能证明原告向我公司或西宁分公司付款购买房产，恰恰证明是原告和韩高伟之间形成商品房买卖合同。对锦峰滨河苑二期合作协议书，该协议经过公安机关鉴定，协议加盖的印章为虚假，该证据的三性不予认可。对商品房认购协议、商品房预售合同，和本案无关联性，无法证实三性，不予认可。被告锦峰公司对原告提交的证据：认购协议书的真实性认可，证明方向不认可，案涉的楼栋尚未竣工，我公司已经起诉广西一建要求尽快交工。对银行转账记录及收条真实性认可，我公司向广西一建抵扣1300000元工程款，经过其他案件查明韩高伟受到广西一建的授权。锦峰滨河苑二期合作协议书，认可该协议，我公司以房抵工程款的形式支付工程款。对商品房认购协议、商品房预售合同，真实性认可，证明方向不予认可，案涉楼栋和该合同中的楼栋不同，涉及的进度、承建方也不同。原告对被告广西一建提交的立案通知、司法鉴定书认为广西一建向韩高伟承包锦峰公司的工程，有多份生效判决予以确认，虚假公章是其公司内部管理问题，不能让原告来承担相关责任。被告锦峰公司对广西一建提交的证据认为：鉴定结论是否一致、虚假或伪造，广西一建西宁分公司在公安局备案的公章有多枚有待证实。本院对原告提交的五组证据及被告提交的证据的真实性依法予以确认。本院经审理查明如下事实：2013年6月1日，被告西宁分公司与被告韩高伟签订承包经营合同。合同约定：“1、甲方聘任乙方为该分公司的经营经理,并按本协议书之规定将分公司经营权交由乙方行使；2、乙方必须按本协议书及甲方的各项规章制度开展所有经营业务活动，并实行自负盈亏。乙方承担或履行本协议书所规定的义务或责任后,依本协议书享有相应的利益或权利；3、乙方在承包经营期间,以甲方或分公司或乙方按本协议书用甲方名义所承包的工程项目(下称‘承包项目’)的名义，对外设立、变更、终止相应的权利义务的，必须事先获得甲方的盖章同意。否则，对甲方与分公司没有法律约束力，因此产生的责任由乙方自行承担；4、在承包经营期间，乙方按本协议书对外进行经营活动而产生与甲方或分公司或承包项目有关的对外债务等民事责任的，由乙方自行向第三人承担清偿责任。在承包经营期间，涉及分公司或承包项目的债权由乙方负责追偿”。另约定：“1、乙方应按承包年度向甲方交纳管理费：第一承包年度交纳人民币400000元；第二、第三承包年度所交纳的管理费应在上一年的基础上递增30%，即第二承包年度上交管理费用520000元，第三承包年度上交管理费用67.6万元，管理费上限为880000元。承包年度自2013年6月1日起算，每满12个月确定为‘一个承包年度’。2、第一承包年度管理费中的200000元，应于本协议书签订后十五天内交纳，剩余的200000元应在此后的半年届满后十五天内交清。以后，乙方应在每半个承包年度届满之日起十五天内,交纳相应承包年度管理费的50%。3、承包项目及分公司依法应向国家缴纳的税金及相关费用，由乙方承担并按有关规定缴纳。此外，双方对广西一建西宁分公司的设立和制度的建立完善、人事管理及培训事项、承包项目施工合同的履行、财务管理事项、甲方权利义务、特别约定事项、违约责任、协议的有效期限及生效和其他事项进行了约定”。又约定：“本协议书的有效期限为三年，即自二〇一三年六月一日至二〇一六年五月三十一日”。2015年5月15日被告锦峰公司与被告西宁分公司签订合作协议书，合同约定：“乙方承建施工了甲方所开发的××苑、33号楼的施工任务。29号楼：暂定建筑面积为38019.8㎡，施工单价为2100元/㎡，总金额为人民币79841580元；以上建筑面积、合同单价、工程总价、工期等内容,以甲、乙双方签订的《建设工程施工合同》中约定的内容为准,此协议中仅做表述，以上工程未做竣工结算，此价格不视为最终决算价。‘锦峰·滨河苑’小区二期29#、33#和榆树滩工地的工程，由乙方按照预算、招投标、甲方工程部确认的价格进行,乙方按照设计标准的要求进行施工，保证工程质量,按期、足额完成全部施工内容，电梯、窗户、进户门、防火门、外墙保温等由甲方按照定额从乙方总工程款中扣除,统一分包。第二条乙方同意甲方按照如下方式支付工程价款”。另约定：“用28号楼壹-伍层商铺折抵给乙方,一层面积约811.23㎡,一层的单价为每平方米20000元；二层面积约1284.08㎡，二层的单价为10000元/㎡;三-五层面积约4261.08㎡，三-五层的单价为4900元/㎡；地下室的面积、单价等另行确定”。2016年4月29日,原告苗桂与被告韩高伟、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司西宁分公司签订了《房屋认购协议书》。协议约定：被告韩高伟将位于××区商铺面积约为100㎡,商铺轴线为14-17轴。具体房屋面积以房产部门核定的面积为准，单价为:13000元/㎡出售给原告，总价款为1300000元。乙方一次性全额支付到甲方指定的账户，款到协议生效。2016年4月29日原告苗桂通过中国农业银行汇入被告韩高伟账户300000元（账号********）。2016年4月29日原告苗桂通过中国建设银行汇入被告韩高伟账户（账号×××）800000元。2016年5月3日原告苗桂通过中国工商银行股份有限公司转账支付被告韩高伟账户（卡号×××）800000元。2016年4月29日，被告韩高伟向原告出具收条一张，载明:“今收到苗桂购房款壹佰叁拾万元整(1300000元)”。此后，被告韩高伟未能按约定交付房屋。另查，原告给付被告韩高伟1900000元，其中600000元系被告韩高伟向原告苗桂的借款，已另案起诉。本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议》系真实意思表示，合法有效。被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建青海锦峰房地产开发有限公司的建设工程施工合同，并将该工程违法转包给被告韩高伟，被告韩高伟为案涉工程的实际施工人，对此本院予以确认。基于案涉房屋由被告青海锦峰房地产开发有限责任公司实际占有、控制及被告韩高伟下落不明的事实，被告锦峰公司在庭审中对《房屋认购协议》亦明确认可，也表示愿意履行相应的法律义务。被告锦峰公司有义务、有权利和被告韩高伟共同向原告履行交付案涉房屋。原告诉求被告韩高伟交付房屋有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”“相对人有理由相信行为人有代理权”是构成表见代理的重要要件。本案中，《承包经营协议书》中对韩高伟挂靠广西一建西宁分公司、韩高伟每年向广西一建交纳管理费、韩高伟经营期间自负盈亏、韩高伟以广西一建、广西一建西宁分公司名义对外设立、变更、终止相应的权利义务，须事先获得广西一建盖章同意等内容均有明确约定，原告对《承包经营协议书》以上约定应属明知。原告在明知以上约定的情况下,仅向锦峰公司核实韩高伟是锦峰·滨河苑小区项目的实际施工人,而韩高伟是否系锦峰·滨河苑小区项目的实际施工人并不能得出广西一建、广西一建西宁分公司对韩高伟以公司名义售房行为进行了授权，亦不能得出韩高伟以其他工程项目名义向原告购房得到了广西一建、广西一建西宁分公司的授权。且原告将案涉款项转入了韩高伟个人账户，未转入广西一建、广西一建西宁分公司账户，无其他证据印证，原告亦无证据证明。故，原告并不属于上述规定中的“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形。被告韩高伟以广西一建西宁分公司的名义向原告售房,不构成对广西一建西宁分公司的表见代理，原告诉求由被告广西一建、西宁分公司承担民事责任理由不成立。被告广西一建、广西一建西宁分公司抗辩的被告韩高伟的行为由其个人承担，驳回对公司的诉讼请求理由成立，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩高伟、青海锦峰房地产开发有限责任公司在本判决书生效后将位于西宁市××区商铺一间（面积100平方米,商铺轴线14-17轴）交付于原告苗桂；二、被告青海锦峰房地产开发有限责任公司协助原告苗桂签订《商品房预售买卖合同》、并办理登记备案手续；三、驳回原告苗桂对被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司西宁分公司、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16500元，公告费600元由被告韩高伟负担，随上述款项一并支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马如海人民陪审员 陈 辉人民陪审员 袁卫华 二〇二〇年六月十二日书记员 袁中方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。