西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民初5141号 原告（反诉被告）：西安市临潼区经济技术开发公司，住所地：西安市临潼区。 法定代表人：房勇，总经理。 委托诉讼代理人：焦瑛，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晋鹏飞，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建大康餐饮管理有限公司，住所地：福建省福州市仓山区。 法定代表人：汪子铃，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史志鹏，陕西摩达律师事务所律师。 原告（反诉被告）西安市临潼区经济技术开发公司（以下简称开发公司）与被告（反诉原告）福建大康餐饮管理有限公司（以下简称大康公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开发公司的委托诉讼代理人焦瑛、晋鹏飞、被告大康公司的委托诉讼代理人张强星、史志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》及《补充合同》；2、判令被告支付租金1699700.05元及违约金1万元（月租金为66222.08元，租金从2017年8月1日暂计至2019年9月20日，并从2019年9月21日起计算至被告实际腾房之日止）；3、判令被告支付因其私改线路导致起火抢修费用4650元；4、判令被告支付原告花费的涉案综合楼安全检测费5万元；5、判令被告对涉案综合楼原有结构改变部分恢复原状；6、判令被告向原告开具原告向被告支付的七、八楼装修款90万元的发票；7、诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于西安市临潼区XX镇东隔壁、面积6700㎡的整栋楼租赁给被告，期限20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止，并给予被告18个月的免租期，免租期从2016年1月31日至2017年7月31日，免租期届满前6个月，被告应以半年为交费单位交纳租金，租金为每平方米12.8元/月、月租金为85760元，履约保证金为40万元。2017年6月21日，经协商，双方又签订《补充合同》，约定原告将涉案楼房的第七、八两层、建筑面积为1526.4平方米房屋收回自用，原租赁合同中所租楼房面积由6700平方米变更为5173.6平方米，房租仍按每平方米12.8元/月，月租金为66222.08元，履约保证金由40万元变更为311111元。后原告按合同约定将涉案综合楼交付给被告使用。被告未按合同约定交纳租金，且其装修过程中未经原告同意对楼房改造、新建多处。被告又于2018年8月13日因私改线路致配电室起火，整个综合楼断电，致使原告花费因楼房起火而抢修费用4650元；聘请专业机构对楼房装修改造进行安全检测及制定加固措施而花费5万元。原告多次致函要求被告交付所欠房租及相关费用，而被告一直拒不交纳，故提起诉讼。 被告大康公司辩称,一、原告明知己方未取得施工许可证且不能办理竣工验收，故意隐瞒该重要事实，承诺给予被告20年租期经营酒店，诱使被告签订《租赁合同》及《补充合同》,交纳40万元保证金，并向涉案在建工程进行了巨额投资674.8万元。待被告施工结束后，就提起诉讼要求解除合同。被告直到庭前交换证据及调解过程中才知道原告对被告实施了欺诈行为，被告现请求依法撤销《租赁合同》及《补充合同》。二、原告作为先履行义务一方，未按照合同第一条第三款之规定全面及时的提供建房相关资料，被告依据《合同法》第六十七条之规定有权暂付租金。在诉讼过程中，被告才知道原告对被告实施了欺诈行为，原告要求被告立即支付租金1699700.05元及违约金10000元，无事实和法律依据。三、被告将涉案租赁物改造为酒店，原告明确知晓；被告就涉案租赁物的改造，按照租赁合同规定向原告提出了申请，并提供了资质部门出具的设计方案，也经过原告同意，且被告改造部分工程经鉴定合格，原告也同意被告继续进行改造。诉讼过程中，被告才知道原告对被告实施了欺诈行为，原告要求对涉案综合楼原有结构改变部分恢复原状无事实和法律依据。四、原告未向被告支付七、八楼剩余工程款788648.03元，而要求被告开具90万元发票的条件不成就。五、原告要求被告支付抢修费4650元和综合楼安全检测费50000元无事实和法律依据，且该部分费用和本案不是同一法律关系，原告应另案诉讼。 综上，原告的欺诈行为已严重损害了被告的合法权益，请求法院查明事实，维护被告的合法权益。 被告大康公司反诉请求：1、判令反诉被告继续履行租赁合同及补充合同；2、判令反诉被告按照租赁合同的约定向反诉原告提供涉案租赁物建房相关资料（包括建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑施工图纸、企业出具的同意租赁的会议纪要、建筑主体及消防验收报告）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告涉案标的物租金损失1699700.05元；4、判令反诉被告支付反诉原告涉案租赁标的物装修费888648.03元；5、判令反诉被告支付反诉原告涉案租赁标的物七、八层电费29880.36元；6、判令反诉被告支付反诉原告违约金1万元；7、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2015年12月31日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定，反诉原告承租反诉被告职工培训中心综合楼一至九层及周边配套绿化土地，性质为商住综合使用，租赁期限20年，自2016年2月1日至2035年12月31日。反诉被告承诺将租赁标的物的建房相关资料，包括建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑施工图纸、企业出具的同意租赁的会议纪要、建筑主体及消防验收报告作为本合同附件提供给反诉原告，后反诉原告才向反诉被告交纳了履约保证金40万元，并开始进行装修前的准备工作。反诉原告多次要求反诉被告提供上述资料，但反诉被告均未能提供，且合同签订之日起30日内未清理现场，未修复围墙，严重影响反诉原告装修进度和合同目的的实现，因此反诉原告暂时停止支付租金。2017年6月21日，双方签订补充合同，约定，租赁标的物七、八层，建筑面积1526.4平方米由反诉被告收回自用，与此相对应的租金、装修费、水电费均由反诉被告负担。2017年11月20日、2019年5月9日，双方就收回租赁物的装修款进行结算审计，审定金额分别为1577506.80元、111141.23元，加上反诉被告应退还的电梯安装费10万元，共计1788648.03元，反诉被告支付了90万元，尚欠付888648.03元。反诉原告多次催要，反诉被告均以各种理由拖延。反诉被告作为先履行义务方严重违反租赁合同约定，导致反诉原告无法正常使用租赁物，造成严重损失，故提起反诉。后变更反诉请求为：1、判令反诉被告继续履行租赁合同及补充合同；2、判令反诉被告按照租赁合同约定向反诉原告提供涉案租赁标的物建房相关资料；3、判令反诉被告支付反诉原告涉案租赁标的物装修费888648.03元；4、判令反诉被告支付反诉原告涉案租赁标的物七、八层电费29880.36元；5、判令反诉被告支付反诉原告违约金1万元；6、反诉费由反诉被告负担。质证过程中，大康公司又变更反诉请求为：1、撤销原、被告签订的租赁合同及补充合同；2、判令反诉被告向反诉原告退还保证金311111元；3、判令反诉被告向反诉原告支付涉案租赁标的物装修费用888648.03元；4、判令反诉被告向反诉原告支付涉案租赁标的物七、八层电费29880.36元；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失899.80万元；6、反诉费用由反诉被告负担。 针对被告大康公司的反诉请求，原告开发公司辩称，本案的事实是答辩人与大康公司签订的《租赁合同》和《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，租赁物用途为商住综合使用，合同并未约定用于开办酒店，因此，答辩人并未诱使大康公司签订合同。《租赁合同》约定的附件，答辩人是在努力办理相关附件，并于2017年11月20日致函大康公司协调办理相关附件事宜，不存在大康公司所称的欺诈。一、大康公司请求撤销《租赁合同》与《补充合同》，已过一年除斥期间，其撤销权消灭。二、大康公司请求答辩人退还保证金311111元，没有事实根据与法律依据。三、答辩人尚未支付大康公司涉案租赁物装修费应为775521.29元，而非大康公司所称888648.03元。四、大康公司已委托答辩人将2017年9月至2019年7月的电费25118.06元，支付给西安市临潼区桃苑物业管理有限公司，答辩人尚未支付大康公司的电费应为4762.30元。五、大康公司请求答辩人赔偿损失899.8万元，无事实和法律依据。 综上所述，大康公司请求撤销其与答辩人签订的《租赁合同》和《补充合同》已过一年除斥期间，其撤销权消灭。保证金311111元，根据合同约定，应用于冲抵房租，大康公司请求退还保证金，无事实和法律依据。另答辩人尚未支付涉案租赁物七、八层的装修费用为775521.29元，电费为4762.30元，而非大康公司所称的装修费888648.03元、电费29880.36元。大康公司所主张的899.8万元的赔偿损失，亦无事实和法律依据，不应得到支持。答辩人请求法院查明事实，依法公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，开发公司（甲方）与大康公司（乙方）签订租赁合同，约定，甲方将其合法拥有的位于西安市临潼区XX村XX路、XX居XX镇、南邻临潼区XX环XX段、XX村XX组、建筑面积6700㎡、周边配套绿化面积约4亩、房屋现状为框架结构、毛坯房的商住项目即西安市临潼区经济技术开发公司职工培训中心综合楼及周边配套绿化土地整体租赁给乙方使用，租赁物用途性质为商住综合使用。租赁合同对租赁物的基本情况、租赁期限、租金交付方式、履约保证金的交纳、双方的权利义务、合同的终止及解除、违约责任等条款做了详细约定。2017年6月21日，开发公司（甲方）与大康公司（乙方）签订补充合同，对2015年12月31日签订的租赁合同中租赁面积变更情况及相关费用的计算等内容进行了重新约定。 2017年10月10日，大康公司向开发公司递交工作联系函：“经公司会议研究，同意将职工培训楼的承租方（原合同乙方）大康公司变更为西安玺悦实业有限公司，合同内容及具体条款不变，望讨论研究后给予答复”。开发公司未答复。2017年11月15日，大康公司再次向开发公司递交工作联系函：“由于业务发展需要，我公司曾两次以书面形式及多次以口头形式请求贵公司与我公司协商将我公司2015年12月31日签订的租赁合同及2017年6月21日签订的补充合同的承租方变更为西安玺悦实业有限公司。合同主体变更后，西安玺悦实业有限公司承继我公司在该合同中的权利义务，其合同内容及具体条款不变。关于合同变更事宜，我公司曾在2017年10月10日及10月13日两次向贵公司发函，望贵公司给予办理。”2017年11月20日，开发公司向大康公司递交工作联系函回复：“2017年11月15日收到贵公司发来的工作联系函后，经研究，原则上同意贵公司将与我公司2015年12月31日签订的租赁合同和2017年6月21日签订的补充合同（以下简称两个合同）的承租方变更为西安玺悦实业有限公司，合同主体变更后，西安玺悦实业有限公司承继贵公司在上述合同中的全部权利和义务，其合同内容和具体条款不变。相关变更事宜，还请贵公司在如约履行前述合同约定的包括交纳租金（2017年7月31日至2018年1月31日），完成剩余工程量等义务后，尽快联系我司办理。对于贵方11月20日提出的职工培训中心综合楼手续方面未健全，相关备案手续未验收合格等问题，鉴于我司工作头绪太多，还请贵公司着手代为办理，我公司将全力配合，相关应由我司办理的验收、备案等手续费问题，由我司承担。”此后，西安玺悦实业有限公司便以承租方名义就租赁过程中出现的问题与开发公司进行书面沟通，开发公司并未对西安玺悦实业有限公司承租人的身份提出异议。经本院向大康公司释明，大康公司仍坚持反诉。 本院认为，本案的争议焦点首先为：租赁合同及补充合同的承租方是否已经变更为西安玺悦实业有限公司，即被告大康公司是否应当承担租赁合同及补充合同约定的义务，是否享有租赁合同及补充合同约定的权利。大康公司虽然在2015年12月31日、2017年6月21日，分别与开发公司签订了租赁合同及补充合同，但在合同履行过程中，大康公司多次向开发公司致函，要求将两份合同的承租方变更为西安玺悦实业有限公司。开发公司在收到大康公司的致函后于2017年11月20日书面回复大康公司，同意将两份合同的承租方变更为西安玺悦实业有限公司，由西安玺悦实业有限公司承继大康公司在两份合同中的全部权利和义务，原合同内容和具体条款不变。此时，开发公司与大康公司签订的租赁合同及补充合同的承租方已经变更为西安玺悦实业有限公司，被告大康公司不再是原租赁合同及补充合同的主体，不享有原租赁合同及补充合同的权利，同时不再承担原租赁合同及补充合同的义务。两份合同的承租方已经变更为西安玺悦实业有限公司，原告开发公司仍以原合同为依据要求被告大康公司承担责任，没有事实依据，依法应予驳回。开发公司辩称，合同主体的变更是附条件的，是其单方理解，与其给大康公司的书面回复内容不符，且在之后的往来中，开发公司对西安玺悦实业有限公司的承租人身份并未提出异议，故其关于合同主体变更是附条件的观点不能成立。同样的道理，合同主体变更为西安玺悦实业有限公司后，大康公司不再是租赁合同及补充合同的相对方，依法不享有该两份合同的权利和义务，其和开发公司之间已不具有实体权利义务关系。大康公司辩称租赁合同的主体变更后开发公司无权向其主张租金等权益的同时又提起反诉，相互矛盾，故其反诉请求亦应予驳回。 综上所述，为了保护当事人合法权益，维护社会经济秩序稳定，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，判决如下： 一、驳回原告西安市临潼区经济技术开发公司对被告福建大康餐饮管理有限公司的诉讼请求。 二、驳回被告福建大康餐饮管理有限公司对原告西安市临潼区经济技术开发公司的反诉请求。 案件受理费20679元，由原告西安市临潼区经济技术开发公司负担。反诉案件受理费41583元，由被告福建大康餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  戴小妹 人民陪审员  雷子芳 人民陪审员  刘联盟 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  王 瑶 1