广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终13008号上诉人（原审被告）：广州市天河区凤凰长者康复中心，住所地：广东省广州市天河区凤凰街柯木塱背坪。法定代表人：王南山，院长。委托代理人：林伟，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区总工会，住所地：广东省广州市机场路**。负责人：黎鉴明。委托代理人：何国贞，广东盈科律师事务所律师。委托代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州市天河区凤凰长者康复中心（以下简称凤凰康复中心）因与被上诉人广州市白云区总工会（以下简称白云区总工会）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初19378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凤凰康复中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回白云区总工会全部诉讼请求；2.由白云区总工会承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏查明以下重要事实：1.白云区总工会未能提供任何征地文件、房屋产权证书或者不动产登记证书，无法证明案涉土地、房屋有合法产权来源，白云区总工会不是合法权属人，亦没有任何证据显示白云区总工会对涉案房屋享有管理使用权；2.凤凰康复中心投入资金三百万元用于案涉房屋的维修改造，并提交了近期的维修费用多张发票和收据予以证实，一审判决遗漏认定维修费用，显失公平；3.一审法院未充分考虑涉案物业是养老院的特殊情况。2020年疫情期间，凤凰康复中心采取的防控措施得到上级主管部门和有关领导赞扬和充分肯定。凤凰康复中心的法定代表人王南山是残疾人，通过十几年的艰苦奋斗，前后共投入维修资金超过三百万元，才形成了现在可提供老年人入住、残疾人康复居住的场所。凤凰康复中心近期的微改造项目第一期投资了约100万元，包括获得财政资助资金和社会捐款48.9万元。一审法院判令凤凰康复中心交还白云区总工会，将导致凤凰康复中心的投资血本无归，财政资助资金白白浪费，造成巨大经济损失，更严重的是导致入住的多名老年人、残疾人无法安置，给社会带来不良的影响；4.白云区总工会只要求凤凰康复中心补交过2014年递增费1800元、2018年递增费1082.25元，但白云区总工会从未要求王南山补交过其他年份的递增费，其请求的递增租金已超过诉讼时效，不受法律保护。二、涉案《租赁协议》无效的过错责任在于白云区总工会，但一审判决未对白云区总工会的过错作出认定，未处理凤凰康复中心巳投入超过300万元维修费，违背了《民事诉讼法》的基本原则和精神，显失公平。按照《合同法》第五十八条的规定，既要凤凰康复中心返还租赁房屋，同时也要白云区总工会对凤凰康复中心人因签订租赁合同投入的维修费作出相应的赔偿，或对现有装修折价补偿，以避免当事人累讼和判决不公正的弊端。但一审法院并未考虑凤凰康复中心因签订租赁合同造成超过300万元巨额损失，未考量该判决会必然导致凤凰康复中心的养老院倒闭，无法安置老人、残疾人，会激化社会矛盾的严重后果。一审判决不仅增加了诉讼加重了当事人负担，对凤凰康复中心对社会也很不公平，更不利于社会和谐。综上所述，一审判决认定事实不清、判决不公，请求二审法院支持凤凰康复中心的上诉请求。白云区总工会二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案物业为政府委托白云区总工会管理的公有资产，无论租赁协议是否有效，凤凰康复中心都应将涉案物业交还。涉案物业原为郊区人民政府成立的郊区疗养院门诊部，属于公有资产，其未办理权属登记及规划审批是历史遗留问题。涉案物业由郊区人民政府于1981年交郊区总工会代管，白云区总工会成立后即一直负责经营管理，并受白云区总工会的上级部门及广州市白云区纪律检查委员会监督管理，白云区总工会对涉案物业有使用权利及管理责任。涉案物业虽未办理权属登记及规划审批手续，但凤凰康复中心对涉案物业有使用权利及管理责任。涉案物业虽未办理权属登记及规划审批手续，但白云区总工会占有涉案物业是基于与白云区总工会签订的《租赁协议》，现该协议约定租赁期限已经届满，凤凰康复中心理应返还白云区总工会涉案物业，即使协议最后被认定为无效，根据《合同法》之规定，合同无效后因合同取得的财产应返还予合同向对方，因此，无论租赁协议是否有效，凤凰康复中心都应将涉案物业交还给白云区总工会。二、凤凰康复中心两次补缴租金差额，涉案递增租金差额未过诉讼时效。按照租赁协议之约定，涉案物业租金应从2010年开始递增，但凤凰康复中心一直未按约定支付，为此，白云区总工会曾多次向其催收递增租金差额，因白云区总工会系受政府委托管理共有资产，无权擅自处分租金收益，在催收递增租金时不可能仅要求凤凰康复中心针对某一年的递增租金进行支付，事实上，凤凰康复中心在2014年及2019年两次支付租金差额也并非针对2014年及2018年的租金差额，因此，凤凰康复中心部分履行的行为均产生中断诉讼时效的效力，涉案递增租金差额未过诉讼时效。三、凤凰康复中心对涉案物业装修改造从未告知过白云区总工会，且在明知合同期限届满后白云区总工会将不续租的情况下仍然进行装修改造，凤凰康复中心对此有全部过错，应自行承担全部装修改造损失。1、根据《合同法》第223条之规定，承租人装修扩建应经出租人同意。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，白云区总工会交付涉案物业予凤凰康复中心使用期间，凤凰康复中心从未告知白云区总工会对涉案物业进行装修改造事宜，凤凰康复中心对涉案物业装修改造未经白云区总工会同意，因此装修改造的费用由其承担。此外，白云区总工会还有权要求凤凰康复中心恢复原状或赔偿损失。2、之所以有涉案物业的装修改造损失，并非因为租赁协议本身效力导致，而是因为凤凰康复中心自身过错产生。根据凤凰康复中心提交的证据显示，凤凰康复中心是在2018年及2019年对涉案物业进行装修改造，此时租赁期限即将届满，白云区总工会也曾多次告知凤凰康复中心根据上级规定涉案物业无法续租，凤凰康复中心理应知道再对涉案物业进行装修改造必然导致相关损失，在此情况下，却仍对涉案物业进行大量装修改造，白云区总工会对装修改造并不知情，因此，对装修改造损失不存在过错，对此不承担任何责任。综上，请求二审查明事实，驳回凤凰康复中心的诉请。白云区总工会向一审法院起诉请求：一、凤凰康复中心将位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还给白云区总工会；二、凤凰康复中心向白云区总工会支付自2019年5月1日起计至实际交还租赁物业之日止的占有使用费（按照2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金标准20837.25元/年计算）及滞纳金（以每月拖欠的占有使用费1736.44元为本金，自当月15日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；三、凤凰康复中心向白云区总工会支付2007年4月30日至2019年4月30日期间的递增租金7564.50元及滞纳金（自起诉之日即2019年5月27日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；四、本案诉讼费由凤凰康复中心承担。一审法院经审理查明：2007年4月30日，白云区总工会（出租方/甲方）与凤凰康复中心（承租方/乙方）签订《租赁协议》（抬头显示承租方/乙方为凤凰康复中心，落款签章处显示乙方为凤凰康复中心，乙方的法定代表人处有王南山签名，但未加盖凤凰康复中心印章），约定甲方出租物业位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）（下简称案涉物业），有效土地面积600平方米，物业360平方米（600平方米内建筑），无水电设施、无门窗；租赁期为12年，即从2007年4月30日至2019年4月30日，在租赁协议签订之日起生效，每三年为一递增期，递增率为5%，累计计率；租金按年支付，租金18000元/年，每年5月8日支付，否则收取滞纳金0.10%按天累计计率；未经甲方同意，乙方不得随意加建建筑物；因加建和违建所产生的一切后果，由乙方负责等。2019年2月15日，白云区总工会向凤凰康复中心发出《告知函》，表示双方签订的租赁合同将于2019年3月期满，请凤凰康复中心做好合同期满的相关工作。2019年2月24日，凤凰康复中心向白云区总工会发出《复函》，向白云区总工会提出按原租赁协议约定的条款顺延20年。2019年3月26日，白云区总工会向凤凰康复中心发出《回复函》，表示根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华全国总工会关于加强和规范工人疗养院管理的意见（试行）》的规定精神和原合同，白云区总工会依法不能与凤凰康复中心顺延租约，请凤凰康复中心提前做好租赁物业返还前的各项准备工作；2019年4月30日合同期满当天，请凤凰康复中心派员与白云区总工会做好租赁物业的交还工作。2019年4月1日，凤凰康复中心向白云区总工会发出《回复函》，表示白云区总工会根据中华全国总工会文件要求凤凰康复中心退出是错误的，请白云区总工会予以纠正并给予凤凰康复中心提供继续生活康复的场所。现白云区总工会以凤凰康复中心在租赁期满后拒绝交还案涉物业为由，向法院提起诉讼。一审诉讼过程中，白云区总工会、凤凰康复中心均确认案涉物业在租赁期间用于经营长者康复中心，至今仍由凤凰康复中心占有使用。白云区总工会提交了《广州市白云区人民政府办公室文件处理表》《广州市白云区人民政府办公室文件呈批表》《关于移交原郊区工人疗养院8名退休人员的请示》《关于成立郊区职工疗养院和人员编制问题的批复》（均为复印件），以证明案涉物业由白云区总工会经营管理。凤凰康复中心确认上述证据的真实性。白云区总工会提交了凤凰康复中心的档案资料，以证明凤凰康复中心于2005年8月22日成立，自成立时起至今，王南山就是唯一的举办者且一直担任法定代表人；凤凰康复中心的住所地为案涉物业，凤凰康复中心是案涉物业的承租人。凤凰康复中心确认该证据的真实性。凤凰康复中心提交了白云区总工会于2006年6月30日向王南山发出的《关于天河区柯木塱打石坳街9号土地房屋租赁证明》，以证明案涉物业是出租给王南山。白云区总工会对该证据的真实性予以确认，但认为该证据应是双方正式签订租赁合同之前为了配合凤凰康复中心办理相关手续时出具的，当时经办人是凤凰康复中心的法定代表人王南山，所以该证明的抬头就写了王南山，但不因此证明白云区总工会认可案涉物业的承租人就是王南山。白云区总工会主张根据《中华全国总工会关于加强和规范工人疗养院管理的意见（试行）》的要求，凡即将到期的出租、承包、委托经营合同不得续签，并应尽快恢复疗养院业务。凤凰康复中心主张其投入巨资对案涉物业进行了维修改造，并提交了维修改造费用发票多张及收据、收款收据等证据。白云区总工会确认上述证据的真实性，但认为对于凤凰康复中心主张的装修事宜，凤凰康复中心从未告知或提出申请，白云区总工会并不知情。白云区总工会主张按照合同约定，应当递增租金，但凤凰康复中心未按照递增金额支付租金，只是于2014年、2019年各补交了一次递增的费用，所以其要求凤凰康复中心支付租金差额7564.50元及自起诉之日（即2019年5月27日）起的滞纳金。为予证明，白云区总工会提交了广州银行业务凭证作为证据。凤凰康复中心确认上述证据的真实性，但表示其没有计算过上述租金差额的总额，并认为白云区总工会只是在2014年、2019年曾经要求其补交租金差额，其余时间均没有要求。凤凰康复中心认为已于2019年5月6日向白云区总工会支付了一年的租金（即2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金），但之后白云区总工会退回了该租金，所以其不应该向白云区总工会支付占有使用费的滞纳金。白云区总工会确认凤凰康复中心于2019年5月6日向其支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金，但其已将该款项全部退还给凤凰康复中心。另，白云区总工会表示案涉物业应该至今没有办理权属登记，也没有相关的规划审批手续，一审法院向其释明《租赁协议》应属无效，其坚持原诉讼请求不变更。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，白云区总工会表示案涉物业没有办理权属登记及规划审批手续，且双方当事人亦未提供证据证明案涉物业取得建设工程规划许可证，故《租赁协议》依法应属无效。一审法院向白云区总工会释明后其坚持原诉讼请求不变更，一审法院将依法对其原诉讼请求进行审处。另，虽然凤凰康复中心抗辩称《租赁协议》的承租人为王南山，但根据《租赁协议》上抬头及落款处均显示承租人为凤凰康复中心、王南山是作为凤凰康复中心的法定代表人的身份而签名，租赁期间案涉物业用于经营凤凰康复中心，以及凤凰康复中心多次以承租人的身份向白云区总工会发函要求继续租赁案涉物业等事实，一审法院认为凤凰康复中心的上述抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳，并确认凤凰康复中心是《租赁协议》的承租人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，凤凰康复中心与白云区总工会签订《租赁协议》并基于该协议而占有使用案涉物业；《租赁协议》无效，凤凰康复中心则依法应将案涉物业交还给白云区总工会，凤凰康复中心对于案涉物业的权属问题的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。因此，现白云区总工会要求凤凰康复中心交还案涉物业的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。但考虑到凤凰康复中心搬离案涉物业需要一定的时间，故一审法院综合案情，酌情给予凤凰康复中心90日的搬离期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《租赁协议》约定租金为18000元/年，每三年递增5%，以此标准计算，2010年4月30日至2013年4月29日期间租金为18900元/月、2013年4月30日至2016年4月29日期间租金为19845元/年、2016年4月30日至2019年4月30日期间租金为20837.25元/年。现白云区总工会主张凤凰康复中心在租赁期间并未足额向白云区总工会支付租金，扣除凤凰康复中心于2014年补交的1800元、于2019年补交的1082.25元后，凤凰康复中心尚欠租金差额7564.50元未支付。凤凰康复中心作为付款义务人，其依法应对支付租金的事实承担举证责任，但其未提供证据证明其已足额支付了上述租金，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对白云区总工会的上述主张予以采信。因此，现白云区总工会要求凤凰康复中心支付上述租金差额7564.50元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。由于《租赁协议》无效，白云区总工会主张的上述租金差额的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持，但鉴于凤凰康复中心拖欠上述租金差额的行为确实给白云区总工会造成利息损失，故一审法院判令凤凰康复中心向白云区总工会支付上述租金差额的利息（自起诉之日即2019年5月27日起计至清偿之日止；2019年5月27日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准计算，2019年8月20日至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。凤凰康复中心对上述租金差额提出诉讼时效抗辩，但根据已查明的事实可知，凤凰康复中心在2019年还向白云区总工会支付了部分租金差额款，因此，该诉讼时效抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。另，由于凤凰康复中心至今仍未交还案涉物业，白云区总工会要求凤凰康复中心参照《租赁协议》约定的租金标准（即20837.25元/年）支付自2019年5月1日起至实际交还案涉物业之日止的占有使用费的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持，但其要求凤凰康复中心支付上述占有使用费的滞纳金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起90日内，广州市天河区凤凰长者康复中心将位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还广州市白云区总工会；二、自本判决发生法律效力之日起90日内，广州市天河区凤凰长者康复中心向广州市白云区总工会支付占有使用费（自2019年5月1日起计至交还上述物业之日止，按照20837.25元/年的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市天河区凤凰长者康复中心向广州市白云区总工会支付租金差额7564.50元及利息（以7564.50元为本金，自2019年5月27日起计至清偿之日止；2019年5月27日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准计算，2019年8月20日至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回广州市白云区总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费610元，由广州市白云区总工会负担50元，广州市天河区凤凰长者康复中心负担560元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，凤凰康复中心向本院提交了一份文件《广州市民政局广州市人民政府国有资产监督管理委员会关于支持利用国有企业物业开展养老服务的通知》，拟证明国家支持国有企业采取独资、合资、合作、出租等方式利用自有物业举办养老服务机构设施，租期可放宽到15-20年，本案物业应可继续续租。经本院组织质证，白云区总工会对证据的真实性、合法性、关联性不予确认。此外认为，该文件并非法律法规，仅是《通知》且为2020年5月出台，不能溯及本案合同。本院经审查，对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予认可，因此，不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议焦点是凤凰康复中心应否交还涉案物业，租金差额是否超过诉讼时效，凤凰康复中心维修费用如何处理等问题。关于凤凰康复中心应否交还涉案物业的问题。因本案物业涉及历史遗留问题，白云区总工会虽未能提供任何征地文件、房屋产权证书或者不动产登记证书，但其提交的《广州市白云区人民政府办公室文件处理表》《关于移交原郊区工人疗养院8名退休人员的请示》《关于成立郊区职工疗养院和人员编制问题的批复》能够证明涉案物业由其经营管理。况且，本案《租赁协议》中出租方系白云区总工会（甲方），凤凰康复中心（乙方）正是从白云区总工会处承租涉案房屋。在租赁期限（2007年4月30日至2019年4月30日）届满后，白云区总工会有权要求凤凰康复中心交还涉案物业。即使《租赁协议》无效，凤凰康复中心亦应根据无效的法律后果，予以返还。关于2007年4月30日至2019年4月30日的递增租金是否超过诉讼时效的问题。《租赁合同》约定，在租赁协议签订之日起生效，每三年为一递增期，递增率为5%，累计计率。租金按年支付，租金18000元/年。一审根据《租赁协议》计算得出，凤凰康复中心在租赁期间并未足额向白云区总工会支付租金，扣除凤凰康复中心于2014年补交的1800元、于2019年补交的1082.25元后，凤凰康复中心尚欠租金差额7564.50元未支付，并无不当。上述租金并未明确是针对哪一年的差额，因《租赁合同》履行期限至2019年届满，债权债务关系一直存续，因此不会产生因凤凰康复中心的部分履行行为而导致此前债务中断诉讼时效的效力。关于凤凰康复中心维修费用如何处理的问题。凤凰康复中心认为其投入资金用于案涉房屋的维修改造，装修改造的费用由白云区总工会承担，因其未提起反诉，不属本案处理范围。此外，鉴于涉案物业是康复中心的特殊情况，一审考虑到搬离需要一定时间，综合案情，酌情给予90日的搬离期限，并无不当。综上所述，凤凰康复中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市天河区凤凰长者康复中心负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  张家齐李逸丹