安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3391号 上诉人（原审被告）：庐江县矾山矿业有限公司，住所地安徽省庐江县矾山镇杨山村。 法定代表人：朱少峰，总经理。 委托诉讼代理人：范小刚，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：房锦群，男，1968年11月28日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：袁良燕，安徽景萱律师事务所律师。 上诉人庐江县矾山矿业有限公司（以下简称矾山矿业公司）因与被上诉人房锦群租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 矾山矿业公司上诉请求：撤销（2019）皖0124民初3800号民事判决，改判矾山矿业公司无须向房锦群支付租金50000元及自2018年8月起每年支付房锦群租金10000元至双方租赁合同关系终止时止，驳回房锦群的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为矾山矿业公司未能提交证据证实房锦群非系涉案仓库所在宅基地使用权人，进而推定房锦群为涉案仓库使用权人，举证责任分配错误，认定事实错误。本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，由此可知，租赁合同关系实质为出租方将其享有的对租赁物的占有、使用权让渡给承租方，而租赁合同的出租方首先必须是租赁物的所有权或使用权人，享有对租赁物的占有、使用、处分、收益权。非租赁物的所有或使用权人，则不存在权利的让渡，无权行使出租权，更无权收取租金。本案中，根据谁主张谁举证的原则，房锦群主张其对涉案仓库享有收租权，理应举证证明其系涉案仓库的所有权人或使用权人，但房锦群并未提供任何证据加以证明，一审法院在此情形下，却将举证责任倒置给矾山矿业公司，实属适用法律错误。另，根据矾山矿业公司提供的证据，房庄村民组于2008年9月13日向矾山镇人民政府和矾山镇土地管理所提交的《报告》中已明确，案涉协议书约定的涉案仓库所在宅基地使用权人非房锦群，应依法依规处理；且房锦群从签订协议书至今，一直未向矾山矿业公司出示及提交证明其系涉案仓库所在地的宅基地使用权人的证照，也未提交其得到涉案仓库宅基地使用权人授权其处分的书面文件，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，双方签订的《协议书》因未得到涉案仓库实际所有权人或使用权人的追认而无效，矾山矿业公司无须向房锦群支付租金。 二、退一步讲，即便法院最终认定案涉协议书有效，房锦群有权对涉案仓库行使出租及收租权，但房锦群主张2013年至今的租金也已超过诉讼时效，丧失胜诉权。一审法院认定案涉协议书未约定租金支付时间，房锦群的主张未超过诉讼时效，认定事实有误，适用法律错误。根据案涉协议书约定，“从第六年开始，每租用一年，甲方（矾山矿业公司）应支付乙方（房锦群)住房租金10000元，凭税务发票结账，直至租赁结束为止”。该协议书于2008年8月12日签订，房锦群自第六年即2014年8月13日起，就应知道其有向矾山矿业公司收取租金的权利，且协议约定租金支付方式为按年支付。至本案起诉前，房锦群从未要求矾山矿业公司支付过任何租金，未有任何口头或书面向矾山矿业公司催收过租金的事实，也从未按照协议书的约定向矾山矿业公司提交税务发票或者收据并要求结账等。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。但《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，房锦群自2014年8月13日起应当知道其有权向矾山矿业公司收取租金，但在起诉前一直未向矾山矿业公司提出主张，根据上述司法解释第三条规定，2017年10月1日前应付租金因房锦群未主张而超过诉讼时效，不应得到支持。 三、矾山矿业公司征收房锦群房屋时已支付征收款项，且房锦群在矾山矿业公司处工作时，矾山矿业公司已为其提供住所，目**锦群已被辞退，但其仍住在矾山矿业公司，未归还矾山矿业公司的房屋。本案中，如矾山矿业公司需支付房锦群房租，则房锦群也需支付矾山矿业公司房租。 四、矾山矿业公司修建的仓库是矾山矿业公司在征收的土地上修建的临时房产，距离矾山矿业公司3#矿体30米左右，为安全考虑，国土及安监部门也不会给房锦群把宅基地设为此处，且矾山矿业公司也没有房屋的产权，无法对房屋的产权赠与房锦群，因此赠与行为无效。 房锦群辩称，一、根据案涉协议书的明确记载，“甲方因新建库房需要宅基地，拟订利用现甲方职工食堂屋基地、食堂北面菜园地范围（地基产权属乙方所有）”，从中可以看出矾山矿业公司新建库房的地基产权属房锦群所有。案涉协议书的签订当时还有鉴证方庐江县矾山镇法律服务所。同时，该协议书第一条明确约定，“新建库房项目全部费用由甲方投资，库房建成后甲方无偿使用五年，期满后库房产权甲方赠与乙方”。从协议书的字面意思来看，矾山矿业公司知道新建库房的地基产权属于房锦群，现无偿使用五年后，地基产权及房屋均应属于房锦群。因2008年农村建房无产权证，符合当时现状，现农村房屋在确权，已核实房锦群该处房屋信息，产权归房锦群所有，也是房锦群依法享有的农村宅基地的权利。因此，矾山矿业公司的第一点上诉理由既不符合协议书约定，也与实际情况不符。二、协议书约定的无偿使用五年后的第六年即自2013年8月12日起开始支付房屋租金，房锦群当时在矾山矿业公司值班，经常和公司领导提及此事，年年向公司主张租金，但矾山矿业公司一直没有给付，而是持续使用房屋。另，协议书中并没有约定租金一年一支付，只是说每租用一年应支付租金10000元，凭税务发票结账，直至租赁结束为止。也就是说，房锦群可以一年主张一次，也可以几年主张一次几年租金，故一审法院关于时效问题的认定是正确的。三、案涉房屋涉及的宅基地并没有被征收，还是属于村集体所有。房锦群在矾山矿业公司居住，与本案无关联。四、矾山矿业公司的第四点上诉理由与事实不符，矿已经开采完了。综上，房锦群主张2013年8月至2018年8月的租金，符合协议约定和法律规定，一审判决正确。 房锦群向一审法院起诉请求：判令矾山矿业公司支付房锦群房屋租金50000元（自2013年8月至2018年8月，共计五年，每年10000元，之后每年的租金按协议书标准支付至协议终止时止）。 一审法院认定事实如下：房锦群系庐江县矾山镇房庄村民组村民。矾山矿业公司因生产经营需要，于2008年8月12日与房锦群签订《协议书》，协议约定：新建库房项目的全部费用由矾山矿业公司投资，库房建成后，矾山矿业公司无偿使用五年；期满后，该库房的房屋产权由矾山矿业公司赠予房锦群；若矾山矿业公司需要继续使用，就属租赁性质，即从第六年开始，每租用一年，矾山矿业公司应支付给房锦群租金10000元，凭税务发票结账，直至租赁结束为止。上述协议签订后，矾山矿业公司于2008年建成房屋十间并实际使用至今。后房锦群因租金问题与矾山矿业公司发生纠纷，诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房锦群与矾山矿业公司签订的《协议书》明确了双方的权利义务关系，矾山矿业公司于2008年建成房屋10间并实际使用至今，协议项下的权利矾山矿业公司已实际行使，矾山矿业公司应当及时履行协议项下的义务。现房锦群要求矾山矿业公司支付租金，符合法律规定，予以支持。矾山矿业公司辩称房锦群的诉讼请求已过法定诉讼时效，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算，在矾山矿业公司持续占用案涉房屋期间，双方对租金支付时间并未作出约定，截止起诉时矾山矿业公司亦未明确表示拒付租金，故房锦群知道或应当知道其要求矾山矿业公司支付租金的权利被侵害的时间点尚不明确，在矾山矿业公司占用案涉房屋的侵害行为结束之前，房锦群在该期间内任何时间点知道矾山矿业公司对其请求支付租金权利的持续侵害，房锦群均可向矾山矿业公司主张权利，本案诉讼时效应当自房锦群向矾山矿业公司主张权利即起诉时起算，故对矾山矿业公司的辩解不予采信。 综上，房锦群要求矾山矿业公司支付房屋租金50000元（自2013年8月至2018年8月，共计五年，每年10000元），符合法律规定，予以支持。房锦群要求矾山矿业公司每年按协议书标准支付租金至协议终止时止的诉讼请求，因案涉房屋一直由矾山矿业公司占有并使用，且矾山矿业公司未提出解除租赁合同关系的要求，故对房锦群要求矾山矿业公司每年按协议书标准支付租金至协议终止时止的诉讼请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：矾山矿业公司于判决生效之日起二十日内支付房锦群房屋租金50000元，并自2018年8月起每年支付房锦群租金10000元至双方租赁合同关系终止时止。案件受理费1050元减半收取525元，由矾山矿业公司负担。 二审中，当事人未提交证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据房锦群与矾山矿业公司签订的协议书约定，房锦群主张自2013年8月开始矾山矿业公司应当向其支付房屋租金，符合合同约定，且该合同的签订不违反法律、行政法规的强制性规定。矾山矿业公司上诉认为案涉协议书无效，房锦群无权主张租金，无事实和法律依据，本院不予采信。但因协议书未明确租赁终止期限，房锦群与矾山矿业公司在本案审理过程中均未提出解除合同的请求，故对房锦群主张的租金数额只能以实际到期的租金债务为准，即2013年8月至2019年8月共计六年的租金60000元，矾山矿业公司应当予以支付；至于未到期的租金债务，房锦群应当自债务到期后另行主张。 因房锦群与矾山矿业公司在协议书中未对租金支付时间做出明确约定，一审法院认为本案诉讼时效应自房锦群向矾山矿业公司主张权利即提起本案起诉时起算，并无不当，本院予以确认。矾山矿业公司对本案诉讼时效抗辩所提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。 矾山矿业公司的其他上诉理由，无事实和法律依据，亦与本案无关联性，本院不予采信。 综上，矾山矿业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初3800号民事判决； 二、庐江县矾山矿业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付房锦群2013年8月至2019年8月的房屋租金60000元； 三、驳回房锦群的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担部分按一审判决执行。二审案件受理费1050元，由庐江县矾山矿业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年六月十五日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。