苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6818号原告：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司，住所地苏州工业园区月亮湾路**中新大厦**，统一社会信用代码9132000060819777X9。法定代表人：赵志松。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜吟雪，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：庄时标，男，1980年4月5日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：胡希刚，江苏大名大律师事务所律师。原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团公司”）与被告庄时标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告中新集团公司的委托诉讼代理人谢裕宽、被告庄时标及其委托诉讼代理人胡希刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将房屋恢复至合同约定的状态交还原告；2、判决被告向原告支付欠缴租金98814.38元以及逾期利息暂计8399.22元（以125257.67为基数，按日万分之五，自2019年1月1日起计算至2019年3月12日，之后以98814.38元为基数，按每日万分之五，自2019年3月13日起计算至被告实际支付之日止）、违约金158382.05元；3、判决被告向原告支付免租期租金477172.08元、房屋占用期间的房屋占用费暂计140784.05元（自2019年3月13日起，按原合同约定的租金及物业费之和，计算至被告实际恢复原状并返还房屋之日止）；4、判决被告向原告支付律师费12000元。事实和理由：原、被告双方于2015年12月签订《商业用房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)及补充协议，约定由被告承租原告位于苏州工业园区月亮湾路11号1幢308、310室房屋(以下简称“租赁房屋”)，该租赁房屋实测建筑面积为1204.98平方米，租赁期为8年，自2016年7月1日起至2024年6月30日止。该合同对于租金的支付时间、支付标准、支付方式以及违约责任等均有清楚明确的约定。后因被告长期拖欠租金，原告多次发函催缴未果，故原告依租赁合同约定于2019年3月8日向被告发出解约函，告知其租赁合同于该函送达之日(2019年3月12日)解除，要求被告将租赁房屋恢复原状后返还并支付拖欠费用。然截至起诉之日，被告仍拖欠租金等未予支付，也没有将租赁房屋恢复原状后返还原告，导致双方损失不断扩大。原告认为被告的行为直接损害了原告的合法利益，为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼，请人民法院支持原告诉请。被告庄时标辩称：第一，本案被告不是涉案商业用房租赁合同及补充协议的承租人，原告诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。涉案房屋的租赁协议之前是原、被告双方之间签订的，但在2018年4月份，经原告被告及第三方苏州羊关故人餐饮有限公司（以下简称“羊关故人公司”）协商将承租人变更为羊关故人公司，相关的合同权利义务由该公司承继。羊关故人公司在协议签订后即2018年2-4季度按期向原告交纳房屋租金，在2019年1月份向原告交纳了承租保证金，双方的变更协议已履行完毕。原租赁合同当事方应当为原告及羊关故人公司。现原告诉请被告承担相应的租赁合同义务没有法律依据，应当予以驳回。第二，原告主张的违约金明显过高，应依法予以调整。原告诉请中主张的逾期利息、违约金及免租期租金，上述三项费用均属于合同违约金的范畴。即便存在合同违约，原告方的损失也仅限于租金及相应的欠付租金、利息，原告主张属于重复计算，明显高于实际损失，应当予以调整。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2015年12月，原告中新集团公司为甲方（出租人），被告庄时标为乙方（承租方），双方签订了一份《商业用房租赁合同》及补充协议，约定由被告承租原告位于苏州工业园区月亮湾路11号1幢308室、310室房屋用于经营，该租赁房屋实测建筑面积为1204.98平方米，租赁期为8年，自2016年7月1日起至2024年6月30日止。2016年7月1日至2016年9月30日为装修免租期，2016年10月1日至2017年6月30日为经营免租期。2017年7月1日至2018年6月30日期间租金三月为一期，每期租金为119293.02元。2018年7月1日起至2021年6月30日期间为每期125257.67元。2021年7月1日起至2022年6月30日期间为每期131520.55元。租金支付时间为每期租金的起算日。被告应支付保证金119335元，如被告拖欠租金等费用及其他违约行为，原告有权从保证金中扣除欠款及违约金等费用，如保证金不足弥补原告损失，原告可另行追偿。租赁合同关于违约责任的相关条款约定：被告未能按约支付租金等费用，原告有权向被告按欠缴费用每日千分之三计收延期付款违约金。被告如果欠缴租金、物业管理费或者其他费用达30天的，在营业时间内未经原告同意擅自连续停止营业12小时以上的，或者一周的营业时间内累计不营业时间超过18小时的，原告有权中断承租房屋内水电供应，并有权解除合同。合同因被告原因终止的，被告应支付原告相当于六个月租金和物业管理费的违约金，并按合同约定的租金标准向原告支付其已经享受的免租期间的租金。合同提前解除，被告须将承租房屋及设施恢复至交付使用的原貌，保持完好无损，并交还原告。若被告未能在合同提前终止后15日内将承租房屋恢复原貌及交还承租房屋。每逾期一天，被告须向原告缴纳滞纳金，标准为相当于2倍的约定承租期满前最后一日的租金及管理费。被告未按合同约定向原告交还承租房屋超过15天的，乙方将被视为是自动放弃承租房屋内的现有固定设施及装修以及其内可移动物品及设备的所有权。原告有权选择以下方式之一予以处理：（1）在公证机构的公证或者物业管理单位的见证之下，无论乙方是否在场，将承租房屋内乙方之全部可移动物品及设备搬离承租房屋，搬入甲方认为适当的场所，然后委托拍卖；（2）直接通过公开拍卖的方式予以处理；（3）在承租给新租户时折价处理。以上方式处理所得价款用于支付搬离费、公证费、保管费、拍卖费用(如有)、清场费以及甲方处理管理费(按照处理所得价款的20%计算)等处理费用.该处理所得价款不足以支付上述处理费用的，甲方有权向乙方追偿。该处理所得价款超出上述处理费用的部分，作为乙方逾期交还房屋的违约金给甲方。合同还约定被告应对原告就其违反合而导致原告所蒙受的包括罚款、诉讼费、仲裁费、律师费在内的任何损失承担赔偿责任。上述合同签订后，被告对租赁房屋进行了经营使用。2018年4月，被告及案外人羊关故人公司拟与原告签订一份《租赁主体变更协议》，拟将原租赁合同承租方变更为羊关故人公司。被告及羊关故人公司先行签署该协议后将协议交由原告方签署，但原告因故最终未签署该协议，该协议载明协议经各方签字盖章之日起生效。2019年1月1日起，被告开始拖欠原告租金未付。2019年1月23日，原告向被告发出停电告知函，告知因其拖欠租金，如在2019年1月26日前仍未支付，原告将于2019年1月26日起停止水电等公共服务。2019年2月14日，原告又向被告发送违约告知函，向被告催要欠付租金，要求其于2019年2月20日前补齐拖欠租金恢复营业，否则有权解除合同、收回房屋并要求其承担违约责任。后被告仍未支付租金，原告于2019年3月11日发出一份《租赁合同终止告知函》，告知被告，因被告拖欠租金经催告仍未支付，故根据合同约定解除租赁合同并要求其承担违约责任。该通知函于3月12日送达。至今租赁房屋内物品仍未搬离，商铺一直处于停业状态。本院认为，原告中新集团公司与被告庄时标双方签订的房屋租赁合同及补充协议依法成立、合法有效。被告庄时标应诚实信用地履行合同及补充协议中承租方的相应义务。被告辩称其与原告以及第三方羊关故人公司已经签署《租赁主体变更协议》而协商变更了合同主体，但原告实际并未签署该协议，故该协议尚未发生法律效力，被告仍应按约履行其与原告签订的房屋租赁合同及补充协议。被告庄时标自2019年1月1日起未缴纳租金并停止经营，未按约履行上述合同义务，已构成违约，原告依照合同约定据此解除双方租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。2019年3月11日发出解除通知并于3月12日到达被告，故双方租赁合同已经于2019年3月12日解除。原告要求被告支付2019年1月1日至3月12日期间的租金98814.38元，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将房屋返还原告，根据双方合同约定，被告应当将房屋恢复至交付时的原状后返还原告，该约定合法有效，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告未能按约搬离租赁房屋，给原告造成租金损失，应予赔偿。原告要求被告支付占用费，应予支持。但原告作为大型商业综合体的经营管理方，在双方合同已经解除而被告停止支付租金、停止经营且不搬离的情况下，原告完全有能力、有条件在解除合同后的合理时间内自行将租赁商铺腾空并收回重新出租以避免损失的扩大，但原告未能及时止损，超出合理范围扩大的损失应由原告自行承担。本院综合本案中被告方过错程度、双方交涉沟通情况、租赁房屋面积大小、被告未搬离物品多少等具体情况，酌情确定被告应按原租金标准承担合同解除后六个月租金的占用费损失计250515.34元。被告存在延迟支付租金等违约情形并由此导致被告解除合同，被告应承担相应的违约责任，但双方约定的延迟付款违约金及解除合同违约金标准过高，本院综合考虑被告的违约情形及解除合同造成的利息损失、重新寻租损失等，酌情将原告主张的逾期利息及解除合同违约金合并调整为相当于原告缴纳的保证金金额119335元，并以保证金抵扣，被告无需另行支付。关于原告要求被告支付免租期租金477172.08元的主张，双方合同对此有相关约定，被告违约导致合同提前解除，造成原告免租期租金的损失，被告应承担相应违约责任，但考虑到被告于2017年7月1日至2018年12月31日期间系正常履行合同，本院对该部分违约责任酌情按比例调整为374921元，被告应按此金额支付原告免租期租金。原告主张的律师费12000元，双方租赁合同对此有相关约定，该费用也实际发生，且律师费标准符合相关规定，原告该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告庄时标于本判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区月亮湾路11号1幢308室、310室租赁房屋恢复至交付时的原状后交还原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司；二、被告庄时标于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司2019年1月1日至3月12日期间的租金98814.38元。三、被告庄时标于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司房屋占有使用费250515.34元；四、被告庄时标于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司免租期租金374921元；五、被告庄时标于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司律师费12000元；六、驳回原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12756元，由被告庄时标负担。该款已由原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司预交，本院予以退还，被告庄时标应于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  贝雪根人民陪审员  许 颖二〇二〇年六月十九日书 记 员  郭 朦