广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初984号 原告（反诉被告）陆川县保汉农业有限公司，住所地：陆川县温泉镇红旗路**。统一社会信用代码：91450922569069926H。 法定代表人丘保汉，经理。 委托诉讼代理人伍伟枢，男，汉族，1956年10月5日出生，住广西陆川县。 被告（反诉原告）李勇武，男，1965年12月24日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。 委托诉讼代理人范春林，广西华锦律师事务所律师。 原告陆川县保汉农业有限公司诉被告李勇武租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，被告（反诉原告）李勇武于举证期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）委托诉讼代理人伍伟枢到庭，被告李勇武（反诉原告）及其委托诉讼代理人范春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陆川县保汉农业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告迅速修复损坏原告的厂房，并赔偿造成的相关经济损失共4万元；二、要求被告迅速清理好厂房内的杂物，把搬出厂房外的设备搬回厂房并修复；三、要求被告自2019年8月起每月1500元支付给原告厂房租金至解决问题为止。四、本案的诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2018年7月份，原告与被告经过协商同意，被告租赁原告位于陆川县作为生产机制木炭的生产场地。由于双方是邻村熟人朋友关系，碍于情面和信任而没有和被告签订租用合同，只是口头约定租金及生产过程中的相关问题。由于被告承诺其生产技术是先进的环保型技术，不会危及厂房的安全，故原告同意其投资生产。被告一次性支付了2018年7月-2019年7月一年租金。但被告在涉诉场地投入生产后并不是被告声称的环保无烟无害而是浓烟滚滚烈火熊熊。原告立即与被告交涉被告声称只是开始生产调试的短暂情况而已，正常生产情况就会改善。但被告后续生产污染一直持续并未有改观，但碍于情面及被告投入资金数额较大，被告同时承诺毁坏厂房修复好给原告，原告出于无奈只能同意被告继续生产了。2019年春节后，被告因为环保问题被环保部门勒令整顿无法经营下去，并搬走了大部分设备并且一直没有与原告协商处理有关租金及废弃物处理维修厂房等问题。原告多次就上述问题找被告交涉，被告均以各种理由推诿。被告造成原告的损失按市场物价及数量估算，厂房面积共500多平方米，按市价算500×60元每平方米＝3万多元，另由于被告没有及时修复厂房以及未及时处理好厂房内滞留废物，致使原告无法再继续使用或出租而造成了相关经济损失。按被告原来支付的租金期算已超期4个多月，（4×1500元／月＝6000元）其次被告生产时把原告放在厂房内的设备搬放在厂房外，也没任何保护措施，日晒雨淋已严重损坏了原告的设备，为此被告也需作出相应的经济赔偿。 原告为证明其主张提供的证据有：1、原告营业执照证明原告身份情况，经营范围等，是适格的诉讼主体；2、丘保汉身份证证明证明原告法人代表的身份情况，是适格的诉讼主体；3、照片证明涉诉场地的现状，证明被告侵权造成原告的损失，及应该清理、恢复原状给原告。 被告李勇武辩称，原告的请求没有任何事实及法律依据。原被告是朋友关系，原告位于的厂房本来就破旧并闲置，2018年7月，原告将厂房租赁给被告生产木炭，约定租金每月1200元，并未约定其他事宜。被告进场生产后，2018年8月份交付了3900元租金给原告；2018年9月，原告以急用为由向被告索取了15000元，至此被告共已付了18900元租金给原告。2019年2月底，原告要求收回厂房，被告被迫搬走导致被告遭受巨大损失碍于情面没有向原告索赔。被告搬走时厂房是完好的，原告也没有向被告提出过厂房损坏的异议。后来，原告又将厂房租赁给第三人经营。故事隔15个月后原告在提出要求被告修复厂房及赔偿经济损失是没有事实及法律依据的。 被告李勇武在举证期限内未就其主张提交证据。 被告李勇武提出反诉请求为：一、判决反诉被告返还租金10500元给反诉原告。二、本案诉讼费由反诉被告承担。原告位于的厂房本来就破旧并闲置，2018年7月，原告将厂房租赁给被告生产木炭，约定租金每月1200元，并未约定其他事宜。反诉原告进场生产后，2018年8月份交付了3900元租金给原告；2018年9月，反诉被告以急用为由向反诉索取了15000元，至此反诉原告共已付了18900元租金给反诉被告。2019年2月底，反诉被告要求收回厂房，反诉原告被迫搬走因此造成巨大损失，碍于情面没有向反诉被告索赔。反诉被告又将厂房租赁给了第三人经营。反诉原告认为，反诉被告收取了15.75个月的租金18900元，反诉原告仅仅使用了七个月，反诉被告就私自强行终止合同，迫使反诉原告搬走，根据法律规定，反诉被告应当将剩余的10500元租金退回给反诉原告。 被告李勇武在举证期限内未就其反诉请求提交证据。 原告（反诉被告）陆川县保汉农业有限公司对反诉原告的反诉辩称，一：口头约定的租金是每月1500元每月，二、至于反诉原告主张的租金18900元不是事实，缴纳租金是18000元。三、反诉原告搬走是其受到环保问题要求其整顿，其无法生产下去其自行搬走的，故反诉原告的该主张不是事实；四、反诉原告搬离的时候，造成了原告厂房的破损，且双方合同没有解除，被告应该继续支付租金。 经质证，被告李勇武对原告所提供的证据材料质证意见为：对证据1、2没有异议，对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，对照片的拍摄时间不能确定，，地点不详里面的垃圾是否租赁地的垃圾也不能确定，来源也不能确定。 对本院对涉诉现场及被告（反诉原告）现在经营的生产烧制的场地，原告对拍摄的照片没有异议，法庭拍摄的被告现在生产厂房照片证明真实性没有异议；被告认为虽有破损，但距离被告（反诉原告）返还厂房给原告（反诉被告）一年多时间，故对破损的原因不能确定，被告（反诉原告）现在经营的厂房照片与本案没有关联性。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信。对上述双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对双方有异议的事实，本院认定如下：关于本案租金问题，原告主张每月租金1500元，被告主张每月租金1200元，双方均确认被告已缴纳租金18000元。故被告给付原告前面第一笔租金3000元，而1500×2=3000，而明显3000元不是1200元的整数倍，故每月租金1500元的盖然性较高，本院认定涉诉租金每月1500元。另被告主张没有损坏原告场地，是原告场地原来的就破损的，但该陈述显然不符合事实，如果原来涉诉租赁场地棚顶漏水破损显然不可能正常生产。另外结合被告现在的生产场地因被告生产无烟环保炭导致棚顶也有损坏，且双方棚顶的建筑材料均为钢彩瓦，被告主张借用人家的二手场地生产棚顶损毁系该场地原来就破旧，如果原来破损显然不适宜生产，故本院认定被告烧制木炭过程中伴随高温及浓烟，会对钢彩瓦造成损害而导致棚顶钢彩瓦毁坏造成棚顶钢彩瓦出现很多破洞，被告庭审中表示已经和原告协商，租赁期间8个月，剩余租金作为场地清理及修复费用构成自认，故显然也证明被告对原告的场地造成破坏及有垃圾未清理，而清理垃圾产生的费用显然与被告主张剩余的10500元租金不对等，故本院认定被告造成原告的棚顶钢彩瓦损坏可能性（修复费用较高，与被告主张剩余租金相当）比较高，达到高度的盖然性。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2018年7月，原被告双方达成口头协议，约定被告承租原告陆川县竹泉塘钢架结构，钢彩瓦顶的铁架场地约600平方米，未定租赁期限，每月租金1500元。被告第一次支付两个月租金3000元，后面因原告经济紧张向被告预支了租金15000元。被告2018年7月投入生产后，因生产问题2019年2月底搬离场地。因被告造成原告场地毁损（主要为棚顶钢彩瓦损毁）及遗留部分垃圾，被告未主张原告退回剩余租金。 另查明，现原告租赁场地的放置有被告用于生产木炭的木糠、铁笼、及原告放置的机器等。原告以被告造成其场地无法正常为由，诉至本院。被告应诉后，以原告多收取其10500元租金为由，要求原告退回多支付租金。 本案的争议焦点为:1、原告主张要求被告迅速修复损坏原告的厂房，并赔偿造成的相关经济损失共4万元的请求是否合法合理，是否能得到支持；2、原告要求被告迅速清理好厂房内的杂物，把搬出厂房外的设备搬回厂房并修否合法合理，是否能得到支持；3、原告要求被告自2019年8月起每月支付1500元给原告厂房租金至解决问题为止是否有法律依据；4、反诉被告是否应退还反诉原告10500元租金。 关于争议焦点1、原告主张要求被告修复损坏原告的厂房，并赔偿造成的相关经济损失共4万元的请求是否合法合理，是否能得到支持。争议焦点2、原告要求被告迅速清理好厂房内的杂物，把搬出厂房外的设备搬回厂房并修否合法合理，是否能得到支持。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”本案中，根查明的事实，被告租用原告的厂房（铁皮棚）用于加工烧制木炭，在烧制加工生产过程中，因产生的高温气体、火星、及浓烟，导致棚顶钢彩瓦大面积被熏黑、腐蚀，出现蜘蛛网状的沙眼破洞，造成原告的厂房棚顶损坏；另根据到被告现在经营加工烧制木炭的场房（同属铁皮棚性质）勘查也出现了上述损坏情形，可推断出被告加工烧制木炭的行为与原告场房铁皮棚损坏有直接的因果关系。故被告应侵权责任。场地内被告遗留的小部分生产材料（木糠）及工具(木糠铁笼)并没有清除，对原告的管理使用构成了妨碍，应该予以清除。对原告主张被告损坏其的机器，要求被告赔偿的请求，原告未能提供证据证明，本院依法不予以支持。 3、原告要求被告自2019年8月起每月1500元支付给原告厂房租金至解决问题为止是否有法律依据。4、反诉被告是否应退还反诉原告10500元租金。原、被告于2018年7月达成的口头协议，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效,对双方均具有法律约束力。双方未约定合同租赁期限，双方可以随时解除合同。2019年2月底，被告方租赁原告场地8个月后，搬离涉诉租赁场地，按照双方达成的协议，证明双方的合同于2019年2月底解除。反诉原告缴纳的租金18000元，减去应付的租金12000元，剩余租金6000元。因双方合同已解除，出租方应提出书面文书催告承租方对涉诉场地予以清理修复，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼，采取上述积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告（出租方）在被告撤离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持。但被告（承租方）在双方合同解除后，未对涉诉场地进行清理修复，仍滞留一小部分木糖在原告的场地内，确实妨碍了原告对该场地的管理使用收益，应该给对原告的损失进行合理补偿。本院认为，从认定双方解除合同至今已有一年半时间，结合本案实际情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告多交的租金6000元应作为其占用原告的场地的经济补偿为妥。被告主张要求原告返还租金10500元的请求，因查实是多交了6000元，对于原告请求的超过部分，本院依法不予以支持。被告多交缴的6000元租金作为其占用原告的场地的经济补偿予以相抵减，故对其返还租金的请求本院依法不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告（反诉原告）李勇武于本判决生效后十天内修复、更换损坏的厂房棚顶钢彩瓦（铁皮棚约600平方米，位于陆川县竹泉塘）给原告（反诉被告）陆川县保汉农业有限公司； 二、被告（反诉原告）李勇武于本判决生效十日内清理好滞留在上述厂房内的木糠、铁笼等杂物。 三、驳回被告（反诉原告）李勇武的反诉请求。 四、驳回原告（反诉被告）陆川县保汉农业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费依法减半收取400元（原告已预交），反诉受理费31元，合计431元，由原告负担375元，被告负担56元。 上述判决，如果义务人未按本判决指定的期间履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  林剑波 二〇二〇年六月二十八日 书记员  赵熠昊