湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1752号原告：湖南中高房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦**。法定代表人：钟倩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。委托诉讼代理人：文跃，男，1958年11月4日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙市自然资源和规划局，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓大道**市政府第二办公楼**v>负责人：冯意刚，局长。委托诉讼代理人：晏明科，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚丹梓，女，1994年3月11日出生，汉族，系该局工作人员，住湖南省澧县。原告湖南中高房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告长沙市自然资源和规划局（以下简称被告）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并以涉案合同为行政合同为由，于2019年9月16日作出（2019）湘0111民初8454号民事裁定书，驳回了原告的起诉。原告不服并提出上诉，长沙市中级人民法院认为涉案合同属民事合同，并于2019年12月26日作出（2019）湘01民终字第12464号民事裁定书，撤销本院裁定，指令本院继续审理。本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林春江、文跃，被告的委托诉讼代理人晏明科、姚丹梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销《国有建设用地使用权出让合同》第十三条中的（4）项，即该宗土地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象定为湖南交通职业技术学院教职工，住宅销售均价不超过4500元/㎡，并继续履行合同，房屋销售价格按政府限价或政府指导价格进行销售。事实与理由：原、被告于2017年12月25日签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，其中第十三条中的（4）项约定，该宗土地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象定为湖南交通职业技术学院教职工，住宅销售均价不超过4500元/㎡。合同签订后，经原告委托，湖南智埔建设有限公司作出的湘智造字（2018）第0040号《关于交院武广小区定向开发住宅可行性评估报告》显示，在该条件下原告履行合同将亏损26610.2万元。长沙市住房和城乡建设信息中心对该地段房屋的销售指导价为9904元/㎡，涉案合同约定销售价格不超过4500元/㎡，不足该地块同地段的房屋销售政府指导价格的二分之一，政府限定房地产开发利润为8%，显然该合同约定的房屋销售价远低于开发成本，该约定对原告来说显失公平，原告依据合同法第五十四条提出上述请求，敬请依法支持。被告辩称，原告提起的诉讼不属于民事诉讼的受案范围，应予驳回；2018年4月9日，被告和长沙市财政局联合向原告下达了《关于催缴土地出让价款欠额的通知》，限原告在2018年4月15日前缴清欠款及已产生的违约金，因原告未在通知规定的期限内履行，被告于2018年9月21日作出《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》，故双方签订的涉案合同已依法解除，原告提起本案诉讼无事实基础和法律依据，应驳回其诉讼请求；被告于2017年11月21日发布的《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》中，已特别提醒“该宗地所有住宅均为限价商品房，必须定向销售”，原告作为独立的民事主体，在明知挂牌条件的情况下提交竞买申请并竞得涉案土地，不存在可撤销或变更的情形，原告请求撤销涉案合同第十三条第（4）项于法无据，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖南交通职业技术学院（以下简称交职院）属湖南省交通运输厅（以下简称交通厅）下属学校。2013年8月27日，交通厅向长沙市人民政府出具的一份《关于支持湖南交通职业技术学院开发建设的函》载明：交职院按照交通厅与长沙市政府签订的《湖南交通职业技术学院老校区整体移交长沙市人民政府协议》的约定，将市中心占地133766.41平方米的三个老校区整体移交给长沙市人民政府用于基础教育，长沙市人民政府拟在广铁集团职工宿舍用地的武广新城D09地块挤出55亩（即涉案地块）用于交职院职工宿舍用地，交职院对此地块非常满意；鉴于交职院为长沙基础教育腾地作出巨大贡献，特请市政府参照与广铁集团联席会议精神，按照同地块、同价格、同优惠的政策，将房价控制在4500元/平方米以内。长沙市人民政府当时的相关领导均在上述函件上批示表示同意。2017年4月7日，长沙市土地管理委员会召开会议并形成会议纪要，明确长沙市武广新城开发建设有限责任公司地块（由该公司前期整理用地及统征地构成），位于雨花区，有效面积36681.41平方米（合55.022亩），同意交职院老师宿舍开发享受广铁集团同等待遇，该宗地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象限定为交职院教职工，住宅销售均价应不超过4500元／平方米；会议研究决定：同意该宗地按上述挂牌条件出让，挂牌起始价为20544万元，平均单价为373.78万元／亩，折合楼面地价为1600元／平方米。2017年11月，被告（原长沙市国土资源局）发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》载明：长沙公共资源交易中心负责本次国有建设用地使用权挂牌出让的具体组织实施，该宗地包括两部分，其一为长沙市武广新城开发建设有限责任公司原划拨用地，依据长国土资政发（2017）27号文件，已收回其土地使用权，其二为经湖南省政府（2016）政国土字第1861号文件批准转用征收的国有统征地，宗地总面积48564.95平方米，出让面积36681.41平方米，另有规划路幅面积11883.54平方米不计入出让面积；规划用途住宅，出让年限70年；挂牌交易条件为根据长沙市土地管理委员会会议纪要（2017）1号精神，同意该宗地挂牌出让，并设置如下加挂条件：该宗地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象限定为交职院教职工，具体销售对象名单由交职院负责审查把关，住宅销售价应不超过4500元/平方米；本宗地的起始价为20544万元（不包括价外税费、交易服务费），增价幅度为205万元，住宅销售价不超过每平方米4500元。2017年12月11日，原告向长沙公共资源交易中心递交的《竞买申请书》载明：若能竞得该地块，我方保证按照出让文件的规定和要求履行全部义务；若我方在国有土地使用权挂牌出让活动中，出现不能按时付款或者有其他违约行为，我方愿意承担全部法律责任；同意本宗地挂牌出让须知的各项条款和要求，同意竞得后该宗地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象为交职院教职工，住宅销售均价应不超过4500元/平方米。2017年12月21日，长沙公共资源交易中心通过互联网，使用长沙市国土资源网上交易系统举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，原告以36124万元成为上述宗地网上挂牌出让的最高报价人。2017年12月25日，原、被告签订《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》，确认该宗地成交价为36124万元。同日，原、被告还签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：本合同项下出让宗地编号为ＹＷ××01（位于雨花区），宗地总面积48564.95平方米，其中出让面积为36681.41平方米，出让价款为36124万元，第一期18062万元在2018年1月24日前支付，第二期18062万元在2018年12月25日前支付；第十三条的“其他土地利用条件”第（4）项约定为：该宗地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象限定为交职业院教职工，具体销售对象名单由交职院负责审核把关，住宅销售均价应不超过4500元／平方米。合同签订后，原告实际支付土地使用权转让款4032.5256万元。2018年4月9日，被告向原告发出《关于催缴土地出让价款欠额的通知》，要求原告支付到期土地出让款。原告收到该通知书后，至今未实际履行。另外，涉案土地交付原告后，相应项目已由原告组织进行部分施工，现已停工。2019年1月7日，原告向本院提起诉讼，要求将其与被告所签《国有建设用地使用权出让合同》第十三条中的“住宅销售均价应不超过4500元/平方米”限价变更为市场价，即参照长沙市住建委公布的同地段同时期商品房的销售价。2019年7月18日，原告提出撤诉申请，本院作出（2019）湘0111民初385号民事裁定书，予以准许。另查明：1、受原告委托，湖南智埔建设有限公司于2018年1月8日出具一份《关于交院武广小区定向开发住宅可行性评估报告》，结论为：在限房价而不限地价的条件下，本项目亏损26610.2万元，项目不具备开发条件；如果政府土地补偿不能到位，那就只能增加销售收入，住宅价格应为6560元/平方米；按开发商考虑的利润计算，住房价格应当为6745元/平方米；如前述方案不可行，要想项目顺利实施，向交职院只能提供限价（4500元/平方米）房40000平方米住宅，余下住宅由政府给限价政策向市场销售，销售限价为7890元/平方米。被告认为该报告与本案无关。2、被告提供一份《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》复印件载明：原告未在规定时间内缴清所欠土地价款和违约金，根据合同约定，并报请市人民政府同意，被告决定依法解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，落款时间为2018年9月21日。在该份证据的首页，有案外人“钟选才”的手写签名，落款时间为2018年11月5日。原告自认钟选才系其法定代表人之父，但因该证据系复印件，对其“三性”不予认可，且不清楚钟选才是否签收过该通知。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告提供的解除通知（含签收人的签名）系复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，即该证据不能证明被告要求解除合同的通知已送达原告，被告以该复印件辩称涉案合同已实际解除的意见，本院不予采纳；长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终字第12464号民事裁定书已生效，该裁定书认定因涉案合同产生的纠纷系民事纠纷，故被告辩称本案不属民事诉讼受案范围的意见，本院不予采纳。原、被告所签合同成立于《中华人民共和国民法总则》施行后，且该法关于撤销权的规定与《中华人民共和国合同法》总则部分的规定不一致，根据新法优于旧法的适用原则，本案应适用《中华人民共和国民法总则》中关于撤销权的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判决能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，涉案土地的出让采用挂牌出让的方式，且被告在发布的《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》中明确载明土地的交易条件，即该宗地所建住宅均为定向销售、定价（4500元/平方米）销售，原告在其递交的《竞买申请书》中对该交易条件明确表示接受，并在长沙公共资源交易中心就涉案土地举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以最高报价成交，原、被告双方根据《挂牌出让成交确认书》签订涉案合同。原告作为房产地开发商，对涉案土地出让条件可能产生的市场风险应有专业的评估，无证据证明在涉案土地的挂牌出让过程中存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的可撤销情形。因此，原告以显失公平为由提出的全部诉讼请求，应予驳回。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原、被告签订合同的时间为2017年12月25日，此后经原告委托，湖南智埔建设有限公司于2018年1月8日出具一份《关于交院武广小区定向开发住宅可行性评估报告》载明，如按涉案合同约定的住宅销售均价定向销售，项目将因亏损26610.2万元而不具备开发条件。原告于2019年1月7日提起的系变更之诉而非撤销之诉，且上述法律规定的一年期限为除斥期间，一般不发生期间的中断、中止，故原告即使享有撤销权，其于2019年8月2日提起本案撤销之诉，已超过一年的除斥期间，其要求撤销合同限价销售条款并按照政府的市场指导价履行的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告湖南中高房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，由原告湖南中高房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  朱楷人人民陪审员  周仲泉二〇二〇年六月十五日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判决能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。