福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3483号 原告（反诉被告）：陈水泳，男，汉族，1968年8月12日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地福建省厦门市大同镇环城西路同兴**轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告（反诉被告）陈水泳与被告（反诉被告）厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈水泳之委托诉讼代理人卢江南，祥丰公司的委托诉讼代理人黄小琴，施江山本人暨祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈水泳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金11639元（金砖期间停业20天，2018年6月22日至30日消防部门责令关停，合计29天）。2、判令被告赔偿原告金砖期间、2018年6月22日至30日消防部门责令关停期间经营损失50000元。3、判令被告赔偿原告降价经营损失20万元（2018年7月1日至10月31日）。4、判令被告赔偿原告装修损失1534945元。5、判令被告赔偿原告洁具拆装费用8000元。6、判令被告赔偿原告搬运费6000元。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工区楼房建筑面积约430平方米出租给原告，租期自2017年7月1日至2022年7月31日。合同签订后，原告对房屋进行了装修。2017年8月11日，被告因未进行消防设计备案，未进行竣工消防验收，未经消防安全检查擅自投入使用等原因，收到了厦门市公安消防支队同安区大队的《行政处罚决定书》，被责令停产停业。但，被告在收到前述《行政处罚决定书》后并未及时告知原告。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队向被告发出《催告书》，责令被告停产停业。2018年6月22日起，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，原告与被告就被告违约造成《房屋租赁合同》无法继续履行事宜达成初步和解，被告先行退还原告押金、预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿原告装修损失。2018年6月30日起，不再计算租金。原告认为，原被告间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因被告违约，双方合同解除，给原告造成了重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 祥丰公司辩称：一、答辩人不存在多收取原告租金的情况。经答辩人核对，原告缴交的租金是至2018年6月30日止，答辩人不存在多收取原告租金的情况。原告金砖期间的停业是响应政府的规定而停业的，原告应照常支付租金，不存在减免租金的理由。2018年6月22日至30日，原告也是正常营业，并不存在停业状态，同样不存在减免租金的事由。 二、原告主张答辩人赔偿金砖期间、2018年6月22日至30日经营损失及2018年7月1日至10月31日的预期经营损失缺乏事实和法律依据。原告并未提供任何证据证明存在经营损失，依法应当承担举证不能的法律后果。2017年8月20日至2017年9月10日期间为厦门金砖会议期间，因该会议，政府要求祥丰建材城暂时停业，答辩人不存在过错；2018年6月22日至6月30日期间原告仍处于正常营业状态，并不存在停业状态，不存在任何经营损失。原告主张的经营损失均是一种可得利益损失，但该种可得利益损失仅能是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是属于间接损失。由于原告并未向法庭提供证据证实其经营期间均是盈利状态以及盈利的情况如何。因为生意经营，有盈有亏。原告主张经营损失是建立在盈利的基础上，但原告并未就该部分主张提供任何的证据。因此，在原告无法提供其有利润产生的确切证据，其主张答辩人赔偿该部分营利损失，明显是依据不足。特别是2018年7月1日至2018年10月31日被告在政府协调下给予原告四个月的免租期。该四个月的免租期正是为了实现原告的平稳过渡，弥补被告的损失所给予的。而原告主张降价经营损失也未能提供任何证据佐证，因此，原告主张经营损失均没有依据。 三、关于原告主张答辩人赔偿1534945元装修损失的部分。 （一）、原告未经答辩人同意进行装饰装修，不存在装修损失，答辩人无需赔偿。根据原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》第四条第5项约定：“原告应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。原告需装修房屋须现将设计方案事先征得答辩人的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修。否则答辩人不予承认，并有权责令拆除；”合同签订之后，原告从未向答辩人征求装修设计方案。而且原告事实上自2015年6月就已使用该案涉房屋，只是当时原告是向二房东陈其达承租。2017年7月1日原告向答辩人承租后，并没有就重新装修方案向答辩人呈报过，更没有报消防部门审批。因此，答辩人认为原告在与答辩人签订《房屋租赁合同》后并未按合同约定向答辩人提交装修方案也未经答辩人同意即装修，因此，原告不存在装修损失。鉴于原告未经答辩人同意进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告主张附合的装饰装修损失由答辩人赔偿，没有依据。 （二）假使法庭审理后，认为答辩人需赔偿原告装修损失，但原、被告签订的合同系无效合同，原告也应就其装修损失承担不少于50%的过错责任。1、原告承租的房屋中有152.19平方米属无产权房，即未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，该部分无产权部分的合同应当认定为无效合同。2、至于其中368.44平方米有产权部分，则因未按批准土地及房屋用途使用房屋，改变了房屋及土地使用用途，该部分合同约定亦属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照料土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案有产权部分的房屋，批准土地用途为工业用地，房屋用途是厂房，而原告租赁案涉房屋用于商业经营，已改变土地和房屋用途，该部分合同约定也违反上述法律、法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（四）、（五）规定的情形，应当认定为无效合同。鉴于原告在签订租赁合同时，对租赁房屋的产权性质、土地和房屋使用用途明确知悉。而原告明知案涉房屋部分为无产权房，而有产权部分房屋批准土地用途为工业用地，房屋使用用途为厂房仍向答辩人租赁并用于商业经营使用。特别是原告在明知进行二次装修时应当依据《建设工程消防监督管理规定》报消防机关审批备案，但原告并未主动向消防机关审批即擅自进行装修，从而造成其所谓的装修损失，其主观上亦存在过错，应当对其装修损失承担不少于50%的过错责任。 （三）装修金额的确定问题。1、原告主张装修损失为1534945元没有依据。方成鉴定中心的鉴定意见中，对于原告的装修现值（含不确定项）最高也才882593元。原告主张的1534945元没有任何依据。2、法庭也不应全部采信方成鉴定中心的鉴定意见，而应对该鉴定意见不合理部分进行综合评判后对装修金额作出客观公正的认定。（具体详见鉴定意见的质证意见）3、即使法庭认为原告存在装修损失，拟参照鉴定意见书确定装修损失现值。法庭也应采信被告主张的起止点来确定折旧率及重置价格。原告主张的起止点是2018年3月1日至2018年6月22日。首先，原告与答辩人续签订的合同是2017年7月签订的，原告主张的起点并不是续签合同的时间，而是其所谓的重新装修的时间。但原告并未举证证实其有存在重新装修以及实际装修的时点，故其主张的起止点没有依据。而原告主张的止点是2018年6月22日，即答辩人通知各商户商城应停产停业的时间。而答辩人主张的起点是开始使用的时间即2015年6月，止点是原告正式停止营业的时间即2018年11月25日，由于原告属续签商户，因此合同总年限应合并计算，即应是2015年6月至2022年6月30日。原告的起算点不是其实际使用的日期，止点更不是其正式停止使用的期限。而所谓的折旧年限，应当是依据原告装修后开始使用的时间至其停止使用的时间，这才能确定原告的使用年限。而两份合同的年限相加，是基于原告承租该房屋，其装修后拟使用的最长年限。因此，才能计算得出真实的折旧率。因此，即使法庭拟以该份鉴定意见书确定装修现值，法庭也应采信被告的主张计算折旧年限。即评估起点是2015年6月，评估时间止点是2018年11月25日，原告使用年限已达3.49年。因此，总合同年限自2015年6月起至合同约定期限届满即2022年6月30日，共计7年。折旧年限应为3.49/7年，折旧率应为49.86%。 四、原告主张被告赔偿原告洁具拆除费8000元及搬运费6000元没有依据。原告主张其因拆装洁具产生拆装及搬运费，对此，答辩人认为原告并未提供合同及正式发票以证实其因拆装样品产生了上述费用。虽然，原告提交了收款收据，但对于收款收据的真实性及是否存在真实付款均无法证实。同时，原告也未提供收款人的身份，无法证实收据的出具人是否具有拆装及承运资质。因此，原告主张该些款项系因拆装及运输产生的费用没有依据。 四、答辩人已向原告退回押金10000元，并预付赔偿款72240元，鉴定费用15000元亦由答辩人先行垫付。上述预付赔偿款、应由原告承担的鉴定费用均应从答辩人应付原告的款项中（含应付赔偿款、应退回的租金等）予以抵扣，多还少补。 综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 施江山与庄清森辩称：公司账户和个人账户并没有混同。庄雅云是祥丰公司出纳，庄雅云的账户等同公司账户。其余意见同祥丰公司一致。 祥丰公司对陈水泳提出如下反诉请求：1、判令反诉被告立即将址于同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区的祥丰装璜工程有限公司楼房430平方米承租房屋清空、腾退交还反诉原告； 2、判令反诉被告支付反诉原告占用费（按月租金12035元的标准自2018年11月8日起计算至实际交还之日止,暂计至2019年6月25日，暂计91446元）；3、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的水电费2449.85元；4、反诉被告支付反诉原告尚欠2017年7月1日至2018年6月30日物业管理费7740元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定反诉原告同意将址在同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区的祥丰装璜工程有限公司楼房430平方米，出租给反诉被告作为建材展示厅及仓储之用途。租期五年，自2017年7月1日至2022年6月30日止。场地使用费第一年人民币144480元整，第二年人民币144480元整，第三年人民币180600元整，第四年人民币180600元整，第五年人民币180600元整，合同签订之后，反诉原告依约将租赁房屋交付反诉被告使用。2018年7月10日，反诉原告与反诉被告签订《和解协议书》一份。协议约定双方同意租赁合同自协议签订之日起解除，协议签订之日起3日内，反诉原告退还反诉被告《房屋租赁合同》项下押金。反诉被告承诺在2018年10月31日腾退交反诉原告。反诉原告自2018年7月1日起至2018年10月31日止免收反诉被告租金。上述协议签订之后，由于反诉被告未能在约定时间内腾退。反诉原告与反诉被告签订《补充协议》一份，协议约定反诉被告应于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给反诉原告，同时反诉被告同意自2018年11月8日支付占用费，占用费标准由法院判定。协议签订之后，反诉被告未能按照协议约定腾退房屋，经反诉原告发律师函催告，反诉被告仍拒不腾退。另反诉被告未足额缴纳2018年10月8日至2018年12月8日期间的水电费。截止目前，反诉被告尚未将租赁房屋清空、腾退交还反诉原告，亦不支付相应的占用费及水电费。为此，反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，望给予支持。 陈水泳辩称：原告在11月25日之后已无占用事实，无需支付占用费。水电费无异议。 围绕各自诉讼主张，陈水泳向本院提交了《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、《催告书》、《和解协议书》等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、补充协议、律师函、鉴定费发票等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经陈水泳申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估并出具相应司法鉴定意见。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，被称为“祥丰建材城”。 2017年7月，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内约430平方米建筑面积的房屋出租给陈水泳（乙方），并签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2017年8月1日至2022年6月30日。合同第一条约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途。乙方应严格遵守甲方物业管理部门对公共场所、走廊、停车场的有关规定并在合同签订后缴交物业保证金10000元整，保证金在租约期满后由甲方凭缴纳收据退还给乙方。合同第二条约定房屋租期五年。合同第4条第5项约定，乙方需装修房屋须现将设计方案事先征得甲方的书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。另查明，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。第九次金砖国家领导人会晤于2017年9月3日至9月9日在厦门举行。在此会晤举行之前，祥丰公司通知陈建议停业19天。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安大队向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前将祥丰建材城停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城停业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、陈水泳等28家商户（乙方）、施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《房屋租赁合同》项下的押金10000元。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于商户6个月租金的赔偿款72240元。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣甲方应付乙方的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。……十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。《和解协议书》签订后，祥丰公司按协议向陈水泳退还押金10000元并预付了相当于6个月租金的赔偿款72240元。2018年11月6日，陈水泳、祥丰公司订立《补充协议》：一、陈水泳同意于2018年11月25日前将承租房屋腾退交还给祥丰公司；二、陈水泳同意支付占用费，自2018年11月8日起支付占用费，占用费计算至实际腾退之日。占用费标准由法院判定。2018年11月25日，陈水泳即退出经营。 在诉讼过程中，经陈水泳申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对陈水泳的上述店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。祥丰公司垫付鉴定费15000元。方成司法鉴定中心于2018年10月16日到现场勘测、拍照，核对申请方提供的施工图纸并测量相关数据。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年6月30日作出鉴定意见：按照陈水泳主张的评估时点（2018年3月1日至2018年6月22日）计，装饰装修工程重置价为724998元，折旧率4.43%，价值692880.6元。陈水泳主张地面砖价差、集成吊顶价差等，祥丰公司不予认可。 祥丰公司主张陈水泳是部分重新装修，原承租范围是陈水泳从二房东处转租而来，并提供陈其达与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》予以佐证。陈水泳确认本案合同订立之前确已部分转租而来，但主张店面全部重新装修。 审理中，陈水泳申请诉讼财产保全，本院于2018年11月1日作出（2018）闽0212民初3483号民事裁定：查封、冻结、扣押被申请人厦门市同安祥丰装璜工程有限公司名下的财产，保全金额以1000000元为限。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但陈水泳与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。本院就合同效力向双方当事人作出释明，双方当事人均未变更诉求。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于商业用途，却仍与陈水泳签订用途为商业的租赁合同，存在较大的过错。陈水泳从事商业经营，亦应知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，其不顾风险继续与祥丰公司签订房屋租赁合同也存在一定的过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。因此，本院酌定陈水泳与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于陈水泳主张的退还租金。金砖期间，祥丰建材城因消问题停业，祥丰公司未能提供符合合同约定的经营场所，应当退还相应期间的租金。6月22日之后，祥丰建材城已进入停业状态，相应租金应当返还。经计算，应退还租金为11237元。（72240元÷6×28/30）。 4.关于陈水泳主张的装修损失大小及分担问题。在评估过程中，陈水泳、祥丰公司分别主张以不同的折旧率计算装饰装修价值，鉴定机构对此分别作出陈水泳的店面装饰装修现值的鉴定结论。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。2018年6月22日之后，陈水泳已无法正常利用讼争租赁场所进行经营，故本院认定以2018年6月22日作为折旧时间评估截止点。至于折旧起点，陈水泳主张以2018年3月1日起计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。本院仍以合同签订日起计算装修价值折旧起点。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈水泳装修损失405998.88元=724998元×（1-20%）×0.7。陈水泳主张地砖价差、集成吊顶价差等，陈水泳举证不足以证明其主张，本院不予采纳。祥丰公司主张陈水泳仅部分重新装修，未能提供证据证明，本院不予采纳。 5.关于陈水泳主张的经营损失。经营损失是一种可得利益损失，可得利益损失是双方缔立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，是间接损失。本案合同被认定无效，故陈水泳主张祥丰公司赔付经营损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 6.关于陈水泳主张的搬迁费损失、洁具拆装费用。陈水泳租赁店面从事家装用品经营，合同无效后，陈水泳针对经营物品的搬迁必然产生搬迁费及相关拆装费用，陈水泳申请证人出庭作证，本院结合证人证言及陈水泳的陈述，认定陈水泳的主张合理，可以支持。结合双方的责任比例，祥丰公司应当赔偿陈水泳搬迁费损失、拆装费用9800元。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，陈水泳应承担4500元。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，陈水泳虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，陈水泳主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求陈水泳立即腾退承租房屋及支付占用费的问题。经查，祥丰公司与陈水泳等商户达成的《和解协议书》、《补充协议》，约定陈水泳等商户在2018年11月25日前腾退房屋。陈水泳在11月25日后并未继续营业，陈水泳需要评估鉴定的物品在评估鉴定工作完成之前有必要继续留在案涉店面，不能以此反证陈水泳仍在占有使用案涉店面。祥丰建材城处于祥丰公司的控制之下，陈水泳表示鉴定完毕后祥丰公司可随时收回，因此，陈水泳在鉴定完毕搬迁完成后已完成了腾退义务，祥丰公司要求腾退，已无客观必要，本院不予支持。陈水泳确认自11月8日起支付占用费，占用费参照租金标准计算至11月25日为7224元。26日之后，陈水泳未再继续占用讼争店面，祥丰公司主张支付占用费，缺乏事实依据，本院不予采纳。 10.关于陈水泳拖欠的卫生管理费。祥丰公司主张陈水泳应当按照合同约定标准自2017年7月1日起支付卫生管理费至2018年6月30日止。祥丰公司的主张符合合同约定，虽合同被认定无效，但相关卫生管理祥丰公司已经做出，祥丰公司参照合同约定标准要求系属合理，本院予以支持，数额为645元/月×12月=7740元。 11.关于陈水泳拖欠的水电费。双方确认陈水泳尚欠祥丰公司水电费2449.85元，陈水泳应当支付。 综上所述，祥丰公司与陈水泳签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向陈水泳退还租金11237元、赔偿装修损失405998.88元，赔偿搬迁费损失及拆装费用9800元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款72240元可折抵。陈水泳的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还陈水泳租金11237元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈水泳装饰装修损失405998.88元； 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈水泳搬迁费损失及拆装费用9800元； 四、陈水泳应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费2449.85元； 五、陈水泳应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司占用费7224元； 六、陈水泳应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司卫生管理费7740元； 七、上述第一、二、三项判项双方金钱给付义务对抵后，再折抵祥丰公司已预付的赔偿款72240元后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付陈水泳337382.03元，限于本判决生效之日起十日内支付； 八、驳回陈水泳的其他诉讼请求； 九、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21095元，由陈水泳负担16120元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担4795元；反诉案件受理费1166元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担966元，由陈水泳负担200元。保全费5000元已由原告陈水泳垫付，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1179元，祥丰公司应于本判决生效之日起五日内向陈水泳支付。鉴定费15000元已由祥丰公司垫付，陈水泳应当承担4500元，陈水泳应于本判决生效之日起五日内向祥丰公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  吴玉贤 人民陪审员  李采云 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  郭咏倩 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。