辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1576号原告：大连市中山房地产经营有限公司，住所地辽宁省大连市中山区昆明街**。法定代表人：徐有全，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王英群，辽宁伟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆萃，辽宁伟凯律师事务所律师。被告：大连百信邦经贸有限责任公司，住所地辽宁省大连市中山区虎滩路**。法定代表人：李玉春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安慧中，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆瑞，辽宁法大律师事务所律师。原告大连市中山房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连市中山房地产经营有限公司的委托诉讼代理人王英群、张兆萃，被告大连百信邦经贸有限责任公司的委托诉讼代理人安慧中、王庆瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连市中山房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告房屋租金人民币1,459,440元，自2017年1月1日至2019年12月31日，共计36个月，按转租租金的60%标准计算；2.请求判令被告给付原告利息人民币138,646.8元，（按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日至2019年12月31日止，年利率4.75%计算，至全部款项实际给付之日止）。共计人民币1598,086.8元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告承租涉案房屋（详见列表）系大连市住房城乡建设事务中心直管产权的国有资产。2002年11月，大连中山上麦有限公司（系国有企业）改制成为大连百信邦经贸有限责任公司（即被告），购买了涉案房屋的使用权并继续承租使用。被告将案涉房屋转租给第三人使用，但被告自2017年以来并未向原告缴纳协议租金，造成国有资产流失。自2017年1月1日暂计至2019年12月31日止，被告欠付房屋租金人民币1,459,440元，利息138,646.8元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告大连百信邦经贸有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，基于案涉房屋的性质是公房，另根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知的相关规定，本案不属于民事诉讼的受案范围。再者，原告关于租金的诉请缺乏法律依据，因为租金的诉请缺乏法律依据，所以针对租金的利息的诉讼请求也不应该被支持。最后，被告认为原告没有本案的诉讼主体资格。关于本案案由的问题：原告在起诉状中自认了一节事实，案涉房屋的使用权是被告购买取得的，这个购买行为对应的是一个使用权，而不是所有权，这本身就不是当下市场当中常规的房屋交易行为，带有明显的中国特殊经济体制之下遗留产物的色彩，基于此我们认为根据之前提到的最高院的司法解释这个案件不属于民事诉讼的受案范围，那么如果原告坚持要在民事程序中解决本案的争议，又坚持适用1997年—4号文件作为其诉请的依据，这个逻辑是自相矛盾的，正是因为民事争议如何裁决应该取决于双方的合同约定，而不是通过规范性文件来调解，如果原告有权随时排除约定，另行适用任何一个文件在合同之外来调整租金的金额，那么这个行为就带有行使行政职权的强制效果，那么显然在行政诉讼框架内解决。其次，原告所援引的1997年4号文件，它的发文对象是直属各单位、各区、各县房地产管理处、自管房单位，是用于调控以上部门管理房地产市场的行政行为，这个文件和法律法规不一样，它是行政内部的调控文件，对公民而言并没有当然的强制力和执行力，即便原告想要适用，也需要将这个文件的相关规定明确在租赁合同中，只有这个文件当中的所谓的指导价格，落实到合同条款里，它具体到已经成为双方当事人的合意，这个价格才会对被告产生约束力。原告所援引的法律文件时间在1997年远远早于原被告双方成立租赁关系的时间，如果原告认为这个文件自始有效，那么原告应该在订立合同之初就把相关的规定涉及到合同条款中，而不是在合同履行过程中或者关系存续过程中去主张超出合同约定的利益，如果说原告有权随时去改变这个既有约定，那签合同的行为就没有意义了。最后，原告用于支持诉请的文件已经失效。补充一点：首先原告认为已经失效，如果认为合同失效，那么在本案中原告所提交的合同不能作为证据使用。若合同有效，则应严格执行协议中约定的协议租金为无继续执行。而无法适用已经失效的1997年4号文件，若原告执意认为该文件具备可适用的空间，那么原告作为民事主体将依据该文件来起诉被告。这在民事诉讼中的法律关系中是不被肯定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案涉大连市中山区、昆明街X房屋原系大连市房地产管理局所有的国有房屋。原告经大连市房地产管理局（现更名为大连市住房城乡建设事务服务中心）的委托，对案涉房屋进行管理维修、租金收缴等。2002年11月，大连中山上麦有限公司（系国有企业）改制成为大连百信邦经贸有限责任公司（即被告），购买了涉案房屋的使用权并继续承租使用。被告将案涉房屋转租给第三人使用。2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，大连市国有房产管理中心（甲方、2019年变更名称为大连市住房城乡建设事务服务中心）与大连市中山房地产经营有限公司（乙方）签订《大连市公有房屋委托管理协议》，协议中明确约定大连市房地产管理局委托原告大连市中山房地产经营有限公司对公有房屋进行管理。大连市住房城乡建设事务中心出具《全权授权委托书》，内容为：大连市中山房地产经营有限公司：依据你公司与我方签订的《大连市公有房屋2019年度委托管理协议》相关条款的规定，现我方全权授权委托（代为承认、变更、增加、放弃诉讼请求、提起上诉、进行和解、申请执行等民事诉讼行为）你公司以你公司的名义对你公司在履行公有房屋管理中与大连百信邦经贸有限责任公司，就大连市中山区辖区内所产生的房屋租赁纠纷向人民法院提起诉讼，依法保护国有资产合法权益。另查，根据中共大连市委文件“大委发[2004]15号文件”、《中共辽宁省委关于印发的通知》（辽委[2004]21号文件）组建国土资源和房屋局，撤销市房产局，划入国土资源和房屋局。市房产局与国土资源和房屋局为案涉房屋产权人的不同时间的名称。又查，2008年4月21日，《房屋租赁登记备案表》载明，产权单位中山房地产经营有限公司，转租单位大连百信邦经贸有限责任公司、企业名称大连联华快客中山便利商业有限公司明泽店，房屋坐落中山区，房屋面积90平方米，合同租金85000元，合同期限自2008年5月1日至2009年4月30日。2017年6月8日，大连百信邦经贸有限责任公司出具《同意转租证明》，内容为大连百信邦经贸责任有限公司与周昕签订了有效期为2015年1月8日至2019年1月7日的《公有非住宅房屋租赁合同》。兹同意周昕将承租的位于中山区昆明街29号的商业用房的一部分转租给刘继霞，作为经营牛肉面使用，同意并认可周昕与刘继霞签订的租赁合同的效力。2017年8月1日，周昕与刘继霞签订《房屋租赁合同》，租赁地点中山区昆明街29号，租赁期2017年8月1日至2019年7月31日，租金15000元。大连百信邦经贸有限责任公司（出租方、甲方）与姜建国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区昆明街29号房屋租赁给乙方使用，租期自2018年1月18日至2021年1月17日，年租金30000元。姜建国（甲方、出租方）与程立伟（乙方）签订《房屋租赁使用合同》，约定：甲方将大连市中山区昆明街29号出租给乙方，租赁期限2018年3月1日至2021年1月17日，租金为每年50000元。2004年11月9日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方、甲方）与黄树波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区房屋租赁给乙方，租赁期限两年，自2005年1月1日至2006年12月31日，第一年租金33000元，第二年租金33000元。1999年4月29日，中山房地产管理处（出租人、甲方）与大连中联商业连锁公司（承租人、乙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定甲方将中山区友好路214号房屋出租给乙方使用，期限自1999年5月1日至2001年4月30日，月租金1077.54元。2015年3月1日，大连百信邦经贸有限责任公司（甲方）与刘辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将大连市中山区上海路48号房屋出租给乙方使用，租期自2015年3月1日至2017年2月28日，租金10万元。2016年6月7日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方）与于泽杰（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将中山区吉庆街39号房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2016年7月1日至2022年6月30日，租金为50000元。2001年12月6日，大连修竹副食品公司（甲方）与大连新陆达汽车保养厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将中山区新生街12号房屋出租给乙方使用，租赁期限6年，自2001年12月15日至2017年12月14日，第一年和第二年每年租金75000元，第三年至第六年，每年租金8万元。2014年6月1日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方、甲方）与于淼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，年租金为30000元。2013年3月18日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位大连市中山房地产经营有限公司，转租单位大连百信邦经贸有限责任公司，租方孙艳敏，经营名称中山区福临商店，合同租金10000元，评估租金12240元。2010年8月26日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位大连市中山房地产经营有限公司，转租单位大连百信邦经贸有限责任公司，承租方大连盛鑫机电安装有限公司，合同租金8000元，评估租金10483元。2012年8月16日《房屋租赁登记备案证明》载明，产权单位大连市中山房地产经营有限公司，转租单位大连百信邦经贸有限责任公司，承租方大连市中山区新希望摄影社，合同租金40000元，评估租金42120元。2011年8月7日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方，甲方）与于翊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中山区房屋出租给乙方使用，租期三年，自2011年8月15日至2014年8月14日，年租金40000元。2008年6月25日，中山房地产管理处（出租人、甲方）与大连百信邦经贸有限责任公司（承租人、乙方）签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定房屋坐落中山区，租金单价3.36元每平米，月实收租金546.8元，合同期限自2008年2月1日至2015年1月31日。2017年7月24日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方、甲方）与于翊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁地点中山区，租赁期限为三年，自2017年8月15日至2020年8月14日止。每年租金17万元。2015年5月5日，中山房地产经营有限公司（出租人、甲方）、百信邦（承租人、乙方）、王永军（经营人、丙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定甲方同意由乙方承租的上述公有房屋转让给丙方开办经营使用，转让期限自2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金1650元。中山房地产经营公司（出租人、甲方）、大连百信邦经贸有限责任公司（承租人、乙方）、杨加齐（经营人、丙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定房屋坐落于中山区，转让期限自2016年7月5日至2017年7月4日，每月租金1450元。2016年1月25日，大连百信邦经贸有限责任公司（出租方、甲方）与大连联华快客中山便利商业有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋地点为中山区爱阳街3号，租期5年，自2016年2月10日至2021年2月9日，第一年租金100000元，第二年至第五年租金80000元。再查，《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发[1997]4号）第二条规定，承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准的），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人应获得转租收益的60%），可以转租。再查，2017年12月10日，大连市中山区人民法院作出（2017）辽0202民初7903号民事判决，判决终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区安阳街11号（建筑面积46.72平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；终止原告大连市中山区房地产经营有限公司与被告大连百信邦经贸有限公司就大连市中山区南山路187号（建筑面积81.88平方米）房屋所建立的房屋租赁合同；被告大连百信邦经贸有限公司在本判决生效后二十日内，将位于大连市中山区安阳街X号（建筑面积46.72平方米）房屋以及位于大连市中山区南山路X号（建筑面积81.88平方米）房屋腾退给原告大连市中山区房地产经营有限公司；被告大连百信邦经贸有限公司支付给原告大连市中山区房地产经营有限公司2010年6月至2017年10月的协议租金人民币202，515.28元。2018年10月30日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终5834号民事裁定，裁定撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初7903号民事判决；驳回大连市中山房地产经营有限公司的起诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于法院民事案件受理范围；二、原告是否为适格主体，是否有权收取租金；三、租金的计算标准如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案系房屋租赁合同纠纷，非因历史遗留的落实政策而引起的房地产纠纷，亦不涉及单位内部建房而引起的占房、腾房问题。原告系公有房屋产权人，被告系公有房屋承租人，应当按照原告有关租金的要求支付租金，故本案属于民事案件受理范围。关于争议焦点二，自2017年至2019年，原告与大连市住房城乡建设事务服务中心连续签订《大连市公有房屋委托管理协议》，协议中明确约定大连市住房城乡建设事务服务中心委托原告对公有房屋进行管理，原告有代为收取租金的权利。大连市住房城乡建设事务服务中心亦出具《全权授权委托书》，故原告系适格主体。关于争议焦点三，根据《大连市房地产管理局关于进一步放开搞活城镇房屋租赁市场、规范房屋租赁行为的通知》（大房局发[1997]4号）第二条规定，承租人承租的房屋（含执行指令性租金标准的），征得产权人同意，并与产权人建立了利益分配合同（一般产权人应获得转租收益的60%），可以转租。本案中，大连百信邦经贸有限责任公司系案涉公有房屋的承租人，其应当遵守房屋所有权人对租金的相关规定，方可将房屋予以转租。关于被告辩称该文件已废止一节，从被告提交的《关于公布市住建局继续有效、修改和废止规范性文件的通知》，该文件并不在废止文件行列，故被告的抗辩本院不予采纳。关于租金的举证责任分配问题，原告提交其调取的经过备案的房屋租赁合同，被告辩称部分合同因履行期限届满而终止。但被告未按本院要求核实案涉房屋近三年来收取租金的详细情况，故尽管原告提交的部分合同因履行期限届满而终止，但鉴于被告未提供相反证据证明次承租人及租金发生变更，故本院以原告提交的租赁合同作为计算租金的依据。具体租金计算方法为：中山区大连联华快客中山便利商业有限公司明泽店年租金85000元，年租金60%为51000元，三年租金为153000元；中山区昆明街29号刘继霞年租金15000元，年租金60%为9000元，三年租金为27000元；中山区昆明街29号姜建国年租金30000元，年租金60%为18000元，三年租金为54000元；中山区友好路214号黄树波年租金33000元，年租金60%为19800元，三年租金59400元；中山区上海路48号刘辉年租金100000万元，年租金60%为60000元，三年租金180000元；中山区吉庆街39号于泽杰年租金50000元，年租金60%为30000元，三年租金90000元；中山区新生街12号大连新陆达汽车保养厂年租金80000元，年租金60%为48000元，三年租金144000元；中山区于淼年租金30000元，年租金60%为18000元，三年租金54000元；中山区金城街44号年租金10000元，年租金60%为6000元，三年租金为18000元；中山区民生里7号大连盛鑫机电安装有限公司年租金8000元，年租金60%为4800元，三年租金为14400元；中山区大连市中山区新希望摄影社年租金40000元，年租金60%为24000元，三年租金为72000元；中山区于翊年租金170000元，年租金60%为102000元，三年租金为306000元；中山区王永军年租金19800元（1650元×12个月），年租金60%为11880元，三年租金为35640元；中山区杨加齐年租金17400元，年租金60%为10440元，三年租金为31320元；中山区爱阳街3号大连联华快客中山便利商业有限公司年租金80000元，年租金60%为48000元，三年租金144000元，以上合计三年应付租金1382760元。故原告要求被告给付自2017年1月1日至2019年12月31日按年租金60%标准计算的租金1459440元的诉讼请求，被告应支付1382760元。关于原告要求被告大连百信邦经贸有限责任公司支付利息损失138646.8元的诉讼请求，应自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连百信邦经贸有限责任公司给付原告大连市中山房地产经营有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的租金1，382，760元人民币；二、被告给付原告利息损失，以1，382，760元为基数，自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；上述一、二项中，被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息三．驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费20740元，由原告大连市中山房地产经营有限公司负担1040元，被告大连百信邦经贸有限责任公司负担19700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 杨 波人民陪审员 王 珏二〇二〇年六月一日书 记 员 兰美玉