广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1190号上诉人（原审被告）：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：符嘉琪，女，1986年6月3日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*******，公民身份号码440************488。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司（以下简称“宽元公司”）因与被上诉人符嘉琪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宽元公司的委托诉讼代理人方晓，被上诉人符嘉琪的委托诉讼代理人李海雯、黄承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽元公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回符嘉琪的诉讼请求。二、本案诉讼费用由符嘉琪负担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房违约金应当分段计算，即180天内的违约金应以总房价万分之一的标准按日计算，超过180天的违约金，才以总房价万分之二的标准按日计算。一审判决对合同条款理解错误，导致违约金计算错误。二、合同约定的违约金明显偏高，应予调整。在宽元公司逾期交房超过180天的情况下，符嘉琪不选择解除合同，而是要求继续履行合同，说明符嘉琪因房价上升而获利，故违约金适当即可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房所造成的损失实际为无法使用涉案房屋的租金损失。按照《湛江市市区******指导性租金标准》，租金最高指导价为25元/平方米，如果以总房价万分之二的标准按日计算违约金，宽元公司应当支付的违约金数额是租金损失的两倍，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应减少违约金。因此，参照《湛江市市区******指导性租金标准》计算租金损失，并以租金损失来确定宽元公司应当支付的违约金是最为合理的。另外，因宽元公司应向符嘉琪交付的是毛坯房，故计算租金损失时应当扣减6个月的装修时间。综上，一审判决适用法律不当，计算违约金明显偏高，应予调整。符嘉琪答辩称：一、一审判决对合同条款的理解正确，计算违约金并无不当。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房天数在180日内的与超过180日的，应当分别处理，但是不作累加。本案中，宽元公司逾期交房的天数已超过180日，根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，宽元公司应以总房价万分之二的标准按日计算违约金。因此，一审判决计算违约金正确。二、合同约定的违约金并未明显偏高，不应调整。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同已明确约定了逾期交房违约金的计算标准，故宽元公司应当按合同约定向符嘉琪支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。符嘉琪向一审法院起诉请求：一、判决宽元公司向符嘉琪支付逾期办证违约金8019.07元（违约金以全部房价款748545元为基数，按年利率6.9825%计算，自2019年7月15日起计至2019年9月9日止）保留之后请求逾期办证违约金的权利；二、判决宽元公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年5月14日，符嘉琪与宽元公司签订了《商品房买卖合同》(预售)。约定符嘉琪购买宽元公司开发的位于湛江市赤坎区******金辉大厦18层1809房，总购房款为748545元。十一条交付时间：宽元公司应于2018年7月15日前向符嘉琪交付房屋。二十条房屋登记约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……,2.按附件十一补充协议第6款约定执行。合同签订后，符嘉琪已支付全部房款748545元及办证费用1000元给宽元公司。宽元公司则未能按约协助办理所有权转移登记，以致引发双方纠纷，符嘉琪遂诉诸一审法院。另查明，符嘉琪已于2018年7月14日收房。涉案商品房产权至今尚未转移登记在符嘉琪名下。双方当事人签订的合同中未对因出卖人的原因导致逾期办证的违约金进行约定。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，宽元公司协助办理房产权属证是其法定附随的义务，宽元公司应当履行。根据合同约定，宽元公司应于2018年7月15日后365天内（即2019年7月15日之前）履行协助办证义务。但宽元公司至今尚未履行协助过户义务，显属违约，应当承担违约民事责任。由于双方签订的合同没有对逾期办证的违约金进行约定，参照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条关于“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，宽元公司应按照年利率6%的标准计付2019年7月16日至2019年9月9日期间的逾期办证违约金6890.72元（748545元×6%÷365×56天）给符嘉琪，对符嘉琪请求违约金超出上述金额部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、湛江市宽元房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金6890.72元给符嘉琪。二、驳回符嘉琪的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由湛江市宽元房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宽元公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宽元公司的上诉理由和被上诉人符嘉琪的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于逾期交房违约金应否分段计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人逾期交房的天数在180日以内和超过180日的，违约金按不同的标准计算，对于出卖人逾期交房天数超过180日且买受人要求继续履行合同的，违约金应以总房价万分之二的标准按日计算。宽元公司上诉主张逾期交房违约金应分段计算，即180日内的违约金应以总房价万分之一的标准计算，超过180日的违约金才以总房价万分之二的标准计算，再两者相加。宽元公司的上述上诉主张与《商品房买卖合同》第十二条的约定明显不符，故本院不予采纳。二、关于宽元公司与符嘉琪约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定符嘉琪具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按总房款万分之二计算，违约金总额为6890.72元，相较于符嘉琪已付购房款748545元，并未明显过高。至于符嘉琪是否因房价升高而获利，与宽元公司应按何标准向符嘉琪支付逾期交房违约金无关，宽元公司以此为由主张应调低逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，宽元公司关于应调低逾期交房违约金的上诉主张缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，宽元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年六月十日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。