河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀执复302号 复议申请人（异议人、被执行人）：梅子杰，男，1958年1月23日生，汉族，住唐山市路**。 申请执行人：遵化嘉豪房地产开发有限公司，住所地河北省遵化市北二环西路北侧龙源小区愚公北路商业街******商业。 法定代表人：张国安，该公司董事长。 被执行人：唐山凤辉房地产开发有限公司，，住所地唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段 法定代表人：董庆喜。 被执行人：李桂莲，女，1961年12月21日生，汉族，住唐山市路**。 复议申请人梅子杰不服唐山市中级人民法院作出的（2020）冀02执异25号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 唐山市中级人民法院查明，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司与唐山凤辉房地产开发有限公司、梅子杰、李桂莲金融不良债权追偿纠纷一案，该院于2016年7月20日作出（2015）唐民初字第459号民事判决，判令：一、被告唐山凤辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司本金2450万元、利息2582.24万元，并以2450万元为基数计算自2015年10月31日之后至实际付清之日止的利息（利息按照每年12月24日基准利率上浮10%再上浮50%计算）。二、被告梅子杰、李桂莲对上述本息承担连带偿还责任。三、原告中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司对被告唐山凤辉房地产开发有限公司提供的抵押物（详见审理查明中未解除的抵押财产）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。案件进入执行程序后，执行机构查封了案涉土地即被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下，位于遵化市文茂大街与文翠路交口，遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下34846.58平方米的土地使用权。 2019年2月14日中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向该院提交申请，请求协调遵化市相关政府部门将被执行人抵押的遵国用（2008）第476-××号项下土地使用权中未建住宅部分划出并评估拍卖。2019年2月19日，该院作出（2016）冀02执15146号之一执行裁定，评估、拍卖被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下位于遵化市文茂大街与文翠路交口，遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地（土地面积以实测为准）的土地使用权。同日，该院向遵化市自然资源和规划局送达协助执行函，请求该局“根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-&tim**;×号的国有土地已建部分和未建部分进行核实，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，将已建和未建地块分割成两宗土地，并登记到原土地权利人唐山凤辉房地产开发有限公司名下”。遵化市自然资源和规划局于2019年3月28日向该院出具说明，主要内容：“根据《遵化市自然资源和规划局关于玫瑰园小区三区拟进行土地分割的意见》，我局委托遵化市地兴测绘有限公司，对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-&tim**;×号国有建设用地使用权已建部分和未建部分进行实地测绘，并完成了权籍录入……分割前该宗地国有土地登记面积52.27亩，经实测分割后已建部分土地面积29.47亩，宗地代码为130281001119ＧＢ00102，未建部分土地面积20.39亩，宗地代码为130281001119ＧＢ00101，该宗国有土地分割后面积减少2.41亩……”。2019年3月12日，遵化市地兴测绘有限公司作出“关于玫瑰园三期占地核减有关情况的说明”，主要内容：“本宗地原占地总面积：34846.53平方米（52.27亩）；经现场核实、实测、参照规划部门意见：其中规划路及燕山花园占地：826.31平方米（1.24亩）；遵化市第一实验小学占地：778.12平方米（1.17亩）；玫瑰园三期剩余土地：33242.10平方米（49.86亩）。分割成两宗地，分别为：13593.20平方米（20.39亩）；19648.90平方米（29.47亩）”。 唐山市中级人民法院另查，根据（2015）唐民初字第459号民事判决所查明事实，案涉土地遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权原抵押给中国建设银行股份有限公司遵化支行，因建行将剩余债权及担保权利转让给中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司，故中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司系本案的原申请执行人。2019年6月11日，该院作出（2019）冀02执异542号执行裁定，变更于庆水为本案的申请执行人。同年11月20日，该院作出（2019）冀02执异1048号执行裁定，变更遵化嘉豪房地产开发有限公司为本案的申请执行人。 唐山市中级人民法院再查，根据查询“国家企业信用信息公示系统”显示，唐山凤辉房地产开发有限公司于2000年5月19日成立，原法定代表人梅子杰、后经多次变更由梅子杰陆续变更为董庆柱、祁剑英，目前法定代表人为董庆喜。 梅子杰提出异议称：1、请求撤销（2016）冀02执15146号之一执行裁定，停止评估、拍卖遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的土地使用权。2、要求遵化市自然资源和规划局撤销对遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的分割，恢复土地使用权的原有地籍和原有宗地代码。事实与理由：异议人是唐山凤辉房地产开发有限公司的实际出资人，也是本案的被执行人，本案违法执行行为与异议人存在重大利害关系。一、分割土地使用权的执行行为严重损害被执行人合法权益。1、遵化市自然资源和规划局根据唐山市中级人民法院执行裁定和协助执行函的要求，作出《遵化资源规划局关于遵国用（2008）476-2号国有土地使用权分割情况的说明》，该说明记载，遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权项下该宗土地一分为二后，面积减少2.41亩。分割后面积减少2.41亩给唐山凤辉房地产开发有限公司造成了经济损失。2、唐山市中级人民法院2019年2月19日作出的（2016）冀02执15146号之一执行裁定，评估拍卖遵国用（2008）第476-××号国有土地使用证项下尚未开发部分土地。根据相关法律规定，变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权房屋所有权一并转移即人民法院变价不动产必须坚持房地一体处理原则。而不是随意分割，肆意降低房地产项目的价值。3、本案执行标的遵国用（2008）第476-××号国有土地使用证项下包括了已售出的已建成房产和尚未建设成房屋和其他公共设施、业主共有设施的土地使用权。根据城乡规划管理法规定，遵国用（2008）第476-××号国有土地使用证项下土地使用权已做统一的建设用地规划和建设工程规划，对已规划的建设工程下的已建成房屋而言，其占有的土地范围系包括了遵国用（2008）第476-××号国有土地使用证项下的所有规划红线内的用地，对同一规划用地的房地产项目用地地块进行分割，实质是侵害了所有买受已建成房屋的买受人的实体权利和破坏的是国家土地、建设规划秩序。4、遵国用（2008）第476-××号国有土地使用证项下全部土地使用权抵押给债权人后，是以全部的土地使用权担保债权的实现，即抵押权人享有的是整个抵押财产的换价权，而不是部分抵押财产的换价权，且最高人民法院规定抵押权的效力及于地上全部建筑物、构筑物。分割抵押财产致使分割后的剩余土地使用权和地上建筑物仍为抵押财产，但是其财产价值受到了重大损害。二、本案执行行为严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产，当事人双方及其他债权人申请不进行评估的，人民法院才有权不评估拟拍卖的财产价格。本案承办执行人员明知董庆柱等人因涉嫌犯罪而无权对唐山凤辉房地产开发有限公司的土地使用权进行处分，却违法就远低于市场价格拍卖低价征求董庆柱、董庆喜等人同意的执行行为严重违法并损害了唐山凤辉房地产开发有限公司合法权益。 唐山市中级人民法院认为，唐山凤辉房地产开发有限公司是该院（2015）唐民初字第459号民事判决所确定的履行义务人亦是本案的被执行人。执行机构依据该生效法律文书所确定的内容，有权执行被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的财产。因案涉土地遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下包含了已建部分和未建部分，执行机构从便于执行，最大限度的保护相关利害关系人的合法权益，实现申请执行人的债权利益的角度出发，可以请求遵化市自然资源和规划局进行协助，根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-&tim**;×号的国有土地已建部分和未建部分进行核实，将已建和未建地块分割成两宗土地。同时，遵化市自然资源和规划局也是根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件对案涉土地进行了分割，该局在分割期间亦未向唐山市中级人民法院提出异议。执行机构基于土地分割情况，有权对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的土地使用权进行评估、拍卖。关于异议人梅子杰提出案涉土地分割后面积减少2.41亩的问题，根据遵化市地兴测绘有限公司作出“关于玫瑰园三期占地核减有关情况的说明”的内容，案涉土地分割后面积减少2.41亩主要用于：规划路及燕山花园占地826.31平方米（1.24亩）以及遵化市第一实验小学占地778.12平方米（1.17亩）合计2.41亩，故该案涉土地面积的减少部分主要是用在正常的公摊及公益用地面积上。另，异议人梅子杰提出“董庆柱等人因涉嫌犯罪而无权对唐山凤辉房地产开发有限公司的土地使用权进行处分”的问题，因董庆柱涉嫌职务侵占案被公安机关立案侦查，与本案在执行过程中，处置唐山凤辉房地产开发有限公司名下土地并无直接利害关系。故，异议人梅子杰所提异议理由不能成立，该院不予支持。关于异议人梅子杰请求遵化市自然资源和规划局撤销对遵国用（2008）第476-××号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的分割，恢复土地使用权的原有地籍和原有宗地代码的主张，是对行政机关的行政行为不服，不属于执行异议审查范围，在本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回异议人梅子杰的异议请求。 梅子杰向本院复议称，请求撤销唐山市中级人民法院（2020）冀02执异25号执行裁定书。其理由：一是唐山市中级人民法院（2016）冀02执15146号之一执行裁定的裁决事项中不包括遵化市自然资源和规划局协助执行事项。协助执行通知书或协助执行函合法及有可协助执行可能的前提是必须先有执行裁定，然后有协助执行行为，即协助执行事项在裁定中应明确。上述裁定中不包括分割执行标的的裁决事项，遵化市自然资源和规划局履行协助分割行为于法无据。二是遵化市自然资源和规划局未按无裁定依据的协助执行函协助分割土地和登记发证，唐山市中级人民法院执行裁定裁决事项要求的对尚未开发部分土地评估拍卖，在法律和事实上不存在可执行性。三是土地使用权分割行为是物权转移行为，必须变更登记，因此土地在设定抵押权后分割的前提是解除抵押手续后进行分割。本案土地使用权上设定的抵押权解除前，唐山市中级人民法院裁定评估、拍卖设定了抵押权的国有土地使用权证项下已开发和尚未开发部分土地于法无据。四是唐山市中级人民法院评估拍卖国有土地使用权证项下尚未开发部分土地，该裁定的依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第四条，该两条均无对已抵押的土地使用权存在在建房地产项目的情形对房地产项目予以分割拍卖的执行措施规定。五是如按唐山市中级人民法院协助执行函要求分割国有土地使用权证项下尚未开发部分土地和已开发土地，会造成该宗土地减少2.41亩，致使唐山凤辉房地产开发有限公司损失近1000万元。如果对抵押土地使用权分割，其结果就是专门以降低整个地产项目价值和损害其他债权人为目的。唐山市中级人民法院执行裁定以遵化市地兴测绘有限公司提出的土地减少部分主要是用在正常的公摊即公益用地面积上的理由不成立。六是唐山市中级人民法院明知存在以上问题，却在执行裁定中认为遵化市自然资源和规划局对涉案土地进行了分割，并违法认定对存在抵押权且尚未分割的土地使用权可以评估拍卖。 本院对唐山市中级人民法院查明的事实予以认可。 本院认为，执行法院基于便于执行的需要，协调遵化市自然资源和规划局根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，分割成两宗土地的行为，并无不当之处。在法律没有明确规定应作出裁定的情况下，执行法院可以向遵化市自然资源和规划局出具协助执行函。执行法院对本案土地使用权的评估拍卖，是具有强制执行力的强制执行行为。遵化市自然资源和规划局已委托遵化市地兴测绘有限公司对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（2008）第476-&tim**;×号国有建设用地使用权已建部分和未建部分，进行实地测绘、权籍录入、分割。解除抵押手续不是进行分割的必要条件，在强制执行程序中对分割的土地进行评估拍卖，也并非必须在变更登记后。人民法院在民事执行中拍卖、变卖被执行人财产，并未排除对分割的土地使用权进行拍卖、变卖。本案对土地使用权分割拍卖，是为最大限度保护各方当事人的合法权利，复议申请人认为会降低整个地产项目价值，但并未提供相关证据证实。本案土地分割后面积减少2.41亩，是遵化市自然资源和规划局委托遵化市地兴测绘有限公司实测得出的，不是执行法院的执行行为。因此，唐山市中级人民法院所作（2020）冀02执异25号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人的复议理由缺乏事实和法律依据，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回梅子杰的复议申请，维持唐山市中级人民法院（2020）冀02执异25号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  赵长山 审判员  商建富 审判员  王会平 二〇二〇年六月二十二日 书记员  高 飞