辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初14862号 原告（反诉被告）：程曼丽，女，1967年10月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：王景辉，辽宁衡锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘畅，男，1982年8月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：隋金杉，辽宁正直律师事务所律师。 被告（反诉原告）：商成，男，1973年7月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：隋金杉，辽宁正直律师事务所律师。 原告（反诉被告）程曼丽与被告（反诉原告）刘畅、商成租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程曼丽及其委托诉讼代理人王景辉，被告（反诉原告）刘畅、商成及其委托诉讼代理人隋金杉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程曼丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告立即给付欠原告2019年6月-2020年6月房屋租金10万元，并支付违约金10万元；2、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原被告于2019年6月3日通过平等协议达成房屋租赁协议，原告将沈阳市民航广通商务快捷酒店部分房屋出租给被告使用。双方约定租期三年，租金每年20万元。每年的6月3日交齐。协议签订后，原告将约定的房屋交由被告使用。被告与原告协商于2019年6月3日先交10万元租金，另10万元于本年8月前交齐。原告同意后，被告交10万元租金后对房屋进行改造并使用。但到8月末，二被告不知去向，原告多次联系未果。所以原告诉至法院审理裁决，并支持原告的诉讼请求。 被告刘畅、商成辩称，一、原告起诉主体不适格。首先，涉案租赁房屋的产权人即出租人并非是原告，原告也是该房屋的承租人，被告是次承租人，本案中原告作为转租人仅以一份转租协议单方提起诉讼于法无据。其次，原告是以广通商务快捷酒店名义签订的《租房协议》，而该协议中并无广通商务快捷酒店的盖章，仅有原告本人的签字，尤其关键的是原告并未出示能够证明其作为承租人可以进行转租的证明文书或是相关证据材料。原告没有起诉权，不具有作为原告的主体资格。二、原告的诉请与事实不符。原告诉称2019年8月末二被告不知去向，多次联系未果，该陈述明显不符合基本的事实和事物的客观逻辑，事实的真相是1、在本案发生争议的前一年即2018年，被告已经承租该房屋，租金为每年30万元，被告承租房屋是为了办高考学习班并投资20余万元进行装修，租房当年亏损严重，于是双方协商第二年租金改为20万元，约定半年支付一次房租费，被告依约定支付了半年的房屋租金给原告。2、被告并非自愿的离开所承租房屋，而是本次租赁期间原告未经被告允许，也未与被告进行协商，擅自将被告所承租4楼中410、411、412、413、415的5间房屋再次进行转租，并强迫被告从4楼搬到3楼（因为如果被告不搬离4楼，原告就无法对4楼再次进行转租，要求被告从4楼搬到3楼的事实已经发生，原告已构成违约），针对原告非法转租的行为，被告找其协商，原告非但没有对错误行为进行改正，更是多次对被告进行无理驱离，对被告进行断水、断电，关闭学生食堂，打砸美术老师、家长车辆，对被告及老师和家长侮辱、谩骂等错误行为，使被告承租该房屋的目的根本无法得以实现，此期间被告两次报警，事情仍未得到解决，原告的行为已构成根本性违约，原告违背了社会的善良风俗，违反了诚实信用原则，严重侵害了被告的合法权益，万般无奈下被告准备提起诉讼，但原告在得知被告搜集证据准备诉讼后，抢先立案，企图掩盖恶意违约非法转租和强迫被告离开的事实，原告的诉讼请求没有事实和法律上的依据，故请求人民法院依法驳回原告诉请。 反诉原告刘畅、商成向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还给反诉原告房屋租金6.6万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；3、判令反诉被告赔偿给反诉原告实际经济损失4.5万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2019年6月3日，反诉原告与反诉被告签订《租房协议》，约定反诉原告承租反诉被告位于沈阳市餐厅。租金为每年20万元，租期3年，租赁房屋用于开办学校。协议签订后，反诉原告如约缴纳了半年的房屋租金10万元，经反诉被告同意后反诉原告投资20余万元对承租房屋进行装修，租赁期间反诉被告未经反诉原告同意擅自将反诉原告所承租的4楼再次进行转租，造成反诉原告无法正常使用所承租房屋，反诉原告多次找到反诉被告进行协商，结果反诉被告无视契约精神，对反诉原告所承租房屋进行断水、断电、损毁财物并实施暴力殴打学生家长、辱骂反诉原告等行为，导致所有学生全部退学，学生所缴纳的学费4.5万元反诉原告也予以全部退还，期间反诉原告两次进行报警要求反诉被告停止侵害行为，但反诉被告依然我行我素，2019年8月27日反诉被告将反诉原告强制驱离所承租房屋，在反诉原告提起诉讼前，反诉被告抢先立案提起诉讼，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，故请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法支持反诉原告的诉请。 反诉被告程曼丽针对反诉请求辩称，不同意给付。反诉原告是自行搬离的。学费不同意给付，因为我方没有驱赶，与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沈阳东北摩托车配件市场新民航广通大酒店经沈阳市沈河区市场监督管理局批准为其下发营业执照，记载该酒店类型为个体工商户，组成形式为个人经营，注册日期为2003年8月28日，经营场所沈阳市沈河区丰乐二街****，经营者程曼丽，经营范围为住宿、餐饮、会议服务。2019年6月3日，程曼丽作为甲方，刘畅、商成作为乙方，各方签订《租房协议》，约定甲乙双方就民航广通商务快捷酒店部分房屋达成如下协议：沈阳市丰乐二街9号G座6楼601、602、603、605、606、6楼公共卫生间，5楼所有房间，4楼410、411、412、413、415,3楼经理办公室，2楼餐厅出租给乙方。租金每年20万元逐年交清，租期2019年6月3日至2022年6月3日，在每年6月3日前房租交齐，3年期限。甲乙双方合同期内在未经协商达成共识条件下擅自终止本协议由造成方赔偿另一方损失10万元。在租用期间乙方不得擅自改变原有房屋主体结构，装修房屋改造先征得甲方同意，房屋租用期间，水电费供暖费物业费等相关费用由甲方负责，保证原有正常使用固定物品完好无损，如有损坏乙方按价赔偿。合同签订后，程曼丽将承租房屋交付给刘畅、商成使用，刘畅、商成在承租房屋处开办畅行美术培训学校并支付程曼丽10万元的半年房租。2019年7月，程曼丽在与刘畅、商成未能协商一致的情况下将承租给刘畅、商成的410、411、412、413、415房间调换至3楼，并将4楼5间房间转租给传媒公司用做直播间。因刘畅、商成认为4楼租户的经营行为已严重影响其办学条件，故于2019年8月27日腾空房屋，搬离酒店，并产生搬运费4,200元。 另查明，中国民用航空东北地区空中交通管理局作为出租方（甲方），程曼丽作为承租方（乙方），双方签订《广通酒店租赁协议》，约定甲方将位于沈阳市沈河区丰乐二街九号G座楼房一处即原东北摩托车配件市场新民航广通大酒店租赁给乙方，租期为2018年3月1日至2021年2月28日。 现各方当事人在履行租赁协议过程中发生争议，协商未果，诉至法院。 本院认为，程曼丽与刘畅、商成签订的《租房协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，程曼丽虽非该案涉房屋的所有权人，但已提供证据证明其合法取得房屋的承租权，且所有权人并未禁止程曼丽转租的权利，且程曼丽依约已将租赁物交付原告使用，双方当事人之间租赁合同关系成立，各方均应依约履行各自义务。本案中，双方在租赁合同履行过程中，程曼丽在未能举证证明其与刘畅、商成协商一致变更租赁房间的情况下，擅自变更合同内容，过错在先，刘畅、商成为了避免自身损失扩大在未能举证证明其提前告知程曼丽终止租赁关系的情况下擅自搬离租赁场地亦存在过错，故各方当事人在履行合同过程中均存在违约行为，应按照各自的过错程度并结合对方的经济损失承担相应的违约责任。 关于本诉原告程曼丽主张给付租金10万元并支付违约金的问题。原告因擅自变更合同内容致被告订立合同的目的难以实现，被告已于2019年8月27日搬离租赁场所，将租赁物返还原告，原告亦对被告搬离的行为知晓却未持异议，应视为双方均作出终止租赁协议的意思表示。而且双方之间已发生肢体冲突，矛盾突出，已无法继续履行合同，故本院认定双方之间的租赁关系于2019年8月27日终止，原告接收租赁物后无权要求被告继续给付其租金，故对原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院不予支持。但被告未提前通知原告擅自终止合同关系，致原告不能及时将房屋再次出租，使其遭受租金减少的损失，故本院酌定以两个月的租金为限作为原告主张违约金的依据，被告刘畅、商成应给付原告程曼丽违约金33,333元。 关于反诉原告刘畅、商成主张返还租金的问题。因反诉原告已交纳租金至2019年12月2日，但其已于2019年8月27日搬离租赁场所，将租赁物返还反诉被告，程曼丽亦接收租赁物，故反诉被告应当返还2019年8月28日至2019年12月2日期间的租金共计53,151元(200,000元÷365天×97天)。 关于反诉原告主张支付违约金并赔偿经济损失的问题。本案中，反诉被告未与反诉原告协商一致擅自变更租赁物，影响了反诉原告订立合同的目的，程曼丽作为出租方在明知反诉原告开办学校的情况下有义务在租赁期间保持租赁物符合租赁用途，维持合同的稳定性，故反诉被告在履行合同过程中应对其过错承担违约责任，结合合同履行情况、双方过错程度、反诉原告的合理损失等因素，本院酌定反诉原告的经济损失为50,000元，反诉被告应给付反诉原告违约金50,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告刘畅、商成于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程曼丽违约金33,333元； 二、反诉被告程曼丽于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告刘畅、商成房屋租金53,151元； 三、反诉被告程曼丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告刘畅、商成违约金50,000元； 四、驳回原告（反诉被告）程曼丽、反诉原告（被告）刘畅、商成的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告程曼丽负担3583元，被告刘畅、商成负担717元。反诉案件受理费2232元，由反诉原告刘畅、商成负担1141元，反诉被告程曼丽负担1091元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  仲芳雪 人民陪审员  关 宏 人民陪审员  吕洪芹 二〇二〇年六月八日 书 记 员  吴靖雯 本案判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。