上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18481号原告：樊武学，男，1980年12月5日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海旗龙置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，上海普世律师事务所律师。原告樊武学与被告上海旗龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序审理。2019年6月18日，原告申请对上海市闵行区茜昆路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房屋)甲醛含量进行检测。本院经审核后予以准许，并依法委托蓝莘环境检测技术(上海)有限公司(以下简称蓝莘公司)进行司法检测。蓝莘公司于2019年8月23日出具《检测报告》。但因该次检测中，蓝莘公司未通知被告到场，致检测程序违法。后本院征询原、被告双方意见，双方均同意由蓝莘公司对案涉房屋甲醛含量重新进行检测。蓝莘公司于2019年10月22日出具《检测报告》。同时，原告申请对案涉房屋质量进行鉴定。本院经审核后予以准许，并依法委托上海源正科技有限责任公司(以下简称源正公司)进行司法鉴定。源正公司于2019年11月25日出具《鉴定意见书》。原告申请对该《鉴定意见书》中载明的修复方案进行审价。本院经审核后予以准许，并依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称华瑞公司)进行司法鉴定。华瑞公司于2020年6月8日出具《鉴定报告》。本院分别于2019年12月16日、2020年1月10日、2020年5月12日、2020年6月23日对本案公开开庭进行了审理。原告樊武学及委托诉讼代理人王俊伟，被告委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本判决生效之日起30日内对案涉房屋所存在的质量问题进行赔偿，赔偿金额以修复方案的审价结果为准；2、判令被告向原告支付自2016年6月2日起至2018年10月17日止以人民币(以下币种同)1,210万元为基数、按日万分之一的标准计算的逾期交房违约金1,049,070元；3、判令被告向原告支付自2016年6月2日之日起至2018年10月17日止按30,000元/月为标准计算的空置损失；4、判令被告向原告支付公证费损失3,000元；5、判令本案的诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年1月25日就案涉房屋签订《上海市商品房出售合同》一份,合同约定：原告以1,210万元购买案涉房屋,建筑面积为288.19平方米。签约后，原告于2016年1月25日付款363万元,尾款847万元以银行贷款的方式予以支付。现由于被告的原因,导致案涉房屋至今存在质量问题无法修复,交房时间也延迟至2018年10月份。多年来，原告一直找被告协商处理,但被告至今不予处理。遂涉讼。审理中，原告根据审价报告将第1项诉讼请求变更为：判令被告在本判决生效之日起30日内支付原告案涉房屋质量问题的修复费用199,933元。被告辩称，根据双方的合同约定，在原告付清全部购房款后，被告将房屋整理并清扫后在45日内交付，除了房屋主体结构质量问题，原告不得拒绝接收房屋。被告于2016年6月2日收到原告以银行贷款方式支付的最后一笔购房款后，于2016年6月3日向原告邮寄了《交付使用通知书》，但原告未予理睬。被告遂于2016年9月5日通过公证邮寄《交付使用通知书》的方式催告原告于2016年9月9日前往被告处交接房屋，故被告于2016年9月9日已完成向原告交付房屋的义务。案涉房屋经过了政府验收，无影响交付和居住的质量问题。对于原告的第1项诉讼请求，要求扣减地下一层、一层、整个楼梯地板色差项的费用105,365.5元、地下**保姆房(工人房、工作间)内墙面项的费用3,749.76元、设备间(机电房)内墙墙面项的费用813.8元、车库上方墙面外挂大理石项的费用218.52元、车库门项的费用19.9元、地下一屋项的费用3,420.16元及木门柜子项的费用26,200元，上述项目的质保期已过，被告没有维修义务。被告不存在逾期交房的违约行为，故不产生原告的第2、3项诉请费用；且原告的该两项诉讼请求是自相矛盾的，其一方面认为被告没有履行按约交房的义务，一方面又认为被告已经交付房屋，并产生了空置损失，故被告不同意原告的第2、3项诉讼请求。被告认为，其即使要承担空置损失，也应以20,000元/月为标准计算。本院经审理认定如下事实：2016年1月25日，原告(买方、乙方)与被告(甲方、卖方)就案涉房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买茜昆路518弄《御涛园》127号1层全幢，该房屋建筑面积为288.19平方米，另有地下附属面积152.78平方米；根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋装修价格)为1,210万元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲乙双方按照补充条款之约定确定该房屋交付使用日期；乙方应在本合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙；该房屋交付之日起，房屋的风险责任由甲方转移给乙方；甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价1倍补偿；双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告一次；乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修2年；该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测；经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同；甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费维修外，还须按修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；甲乙双方商定，2016年12月31日前，由甲乙双方共同向闵行区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；附件一付款时间和付款方式：乙方同意按照下述方式支付总房价款：1、首付房款3,630,000元，须于签订御涛园《上海市商品房出售合同》当日缴付；2、房款余额8,470,000元，须于签订御涛园《上海市商品房出售合同》之日起90天内全部付清；任何应付款项均应以人民币支付，若以支票或汇款的方式支付，则应当付至甲方指定的人民币账户，并仅在甲方能自由支配全部款项时才视为甲方已经收到款项，即任何以票据或汇款方式支付者，以实际到达甲方人民币账户的人民币金额为乙方所支付的金额，以实际到达甲方人民币账户的时间为乙方支付的时间；附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准，外墙及门廊选用天然石材，……；内墙，首层和二层客厅/饭厅、睡房及书房墙面采用乳胶漆，配以实木踢脚线……；地面，首层客/饭厅、走廊、厨房、主/客浴室、地下室家庭厅地台采用天然石材，首层和**主/客睡房、书房、衣帽间采用地毯，地下室功能房间、睡房及衣帽间采用玻化砖……；户内楼梯为钢筋混凝土楼梯，主楼梯踏步铺贴天然石材……；补充条款一第二条对出售合同第三条作如下修改和补充：甲方同意免费赠送给乙方本合同所列附件三中所约定的所有装修及设备，并同意按照法律规定和合同约定承担保修责任；第四条乙方只有在完全满足下列所有条件后，甲方才有义务将该房屋交付给乙方：1、甲方收到乙方支付的该房屋的总房价款；2、乙方已完全履行本合同约定的各项义务(包括但不限于应支付的各项违约金、赔偿金、税费、维修基金及有关款项)；第六条该房屋符合本补充条款第四、五条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前书面发出交房通知通知乙方办理交付该房屋的手续，具体交房日期以甲方发出的交房通知上指定的交房之日为准；乙方应在交房通知上指定的交房之日会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋如期正常交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙；乙方在交房通知上指定的交房之日前来御涛园办理接收该房屋的手续时，若甲方交付的房屋已符合本补充条款第四、第五条约定的交付条件，乙方须签署房屋交接文件(包括但不限于钥匙交接书)，乙方不签署房屋交接文件(包括但不限于钥匙交接书)的，则乙方在此同意该房屋自交房通知上指定的交房之日已自动视为交付使用，该房屋的保修责任自交房通知上指定的交房之日起开始计算；第七条乙方收到该房屋后应及时进行验收，该房屋的装修和设备达不到本合同附件三约定的标准或者该房屋存在非属于主体结构的质量问题，则由甲方根据本合同的规定予以修复，但不影响甲乙双方办理房屋的交接手续，乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，乙方也不得以该房屋的装修和设备标准达不到本合同附件三约定的标准为由要求甲方支付逾期交房违约金或解除本合同；若甲方修复后仍达不到本合同附件三约定的标准，则乙方有权要求甲方补偿实际的装修、设备与约定的装修、设备之间的差价，甲方有权以同等质量和规格的建筑材料代替本合同附件三约定的建筑装修材料，以确保达到本合同附件三约定的装修标准；第八条乙方未按交房通知上指定的交房之日前来办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按收房催告书上所指定的交房之日办理该房屋的验收交接手续的，则乙方同意自收房催告书上指定的交房之日该房屋已视为自动交付使用。签约后，原告于2016年6月2日付清了合同约定的全部购房款。2016年6月3日，被告通过EMS向原告邮寄了《御涛园交付使用通知书》、《御涛园购房人办理房屋交付手续须知》、《交付使用前买方应支付之款项》、《结账单》、《交付使用时业主应付物业管理公司款项》，其中，《御涛园交付使用通知书》载明：按照贵我双方签署的《上海市商品房出售合同》,我司拟于2016年7月1日前将您所购之“御涛园”127号交付予您使用，现特通知您于2016年7月1日(星期五)上午9时至下午4时到茜昆路518弄御涛园交房中心办理房屋交付手续。原告于2016年6月8日签收了上述邮件。但原告以案涉房屋甲醛超标、地板存在色差为由，未于上述日期前去办理交房手续。2016年9月5日，被告通过公证邮寄送达方式，向原告送达了《御涛园收房催告书》及相关附件。《御涛园收房催告书》载明：按照贵我双方签署的《上海市商品房出售合同》(含补充条款及所有附件)，您购买了我司开发的“御涛园”127号别墅，该房屋已符合合同第十条约定的交付条件，我司已于2016年6月3日发出《御涛园交付使用通知书》，请您于2016年7月1日前就您所购买的御涛园该房屋办理收房手续，但您至今未按期至我司办理收房手续。现我司根据合同补充条款第十一条之规定，特再次通知您于2016年9月9日之前按本催告书所附之流程指引亲临我司办理收房手续。如您未按本催告书指定的收房日期办理该房屋的收房手续，则自本催告书指定的收房日(2016年9月9日)之日起，该房屋的风险责任、所发生的与该房屋有关的及与该房屋的管理和保管有关的费用(包括但不限于物业管理费)皆由您承担。原告认为案涉房屋甲醛含量超标、室内地板铺设存在严重色差，遂未至被告处办理案涉房屋交付手续。嗣后，被告对原告提出的室内存在色差的大理石地砖进行了更换。2018年10月17日，原、被告双方签署了《御涛园交房手续进程确认书》。审理中，经原告申请，本院委托蓝莘公司对案涉房屋的甲醛含量进行检测。原告为此次检测垫付司法鉴定费3,500元。2019年8月22日，蓝莘公司向本院出具了《检测报告》，上载检测结果：甲醛(mg/m3)1F为0.078，B1为0.063，主卧为0.16，次卧1为0.16，次卧2为0.071，I类限量标准为≤0.08；苯(mg/m3)1F、B1、主卧、次卧1、次卧2均为≤0.005，I类限量标准为≤0.09；TVOC(mg/m3)1F为0.13，B1为0.18、主卧为0.21、次卧1为0.59、次卧2为0.10，I类限量标准为≤0.50；氨(mg/m3)1F为0.093、B1为0.043、主卧为0.10、次卧1为0.12、次卧2为0.039，I类限量标准为≤0.20；氡(Bq/m3)1F为96.0、B1为99.1、主卧为136.3、次卧1为167.8、次卧2为218.4，I类限量标准为≤200,限量标准参照GB50325-2010(2013年版)。原告对该份《检测报告》无异议。被告不认可该份《检测报告》，理由是此次检测蓝莘公司并未通知被告，检测程序违法。蓝莘公司确认此次检测其未通知被告，原告亦确认此次检测被告未到场参加检测过程。对此，本院征询原、被告双方的意见，双方均同意由蓝莘公司再次对案涉房屋的甲醛含量进行检测。蓝莘公司遂重新对案涉房屋的甲醛含量进行检测，并于2019年10月22日重新出具了《检测报告》，上载检测结果：甲醛(mg/m3)1F卧室为0.054，B1卧室为0.048，2F主卧为0.055，2F北次卧为0.052，2F南次卧为0.060，I类限量标准为≤0.08；苯(mg/m3)1F卧室、B1卧室、2F主卧、2F北次卧、2F南次卧均为≤0.005，I类限量标准为≤0.09；TVOC(mg/m3)1F卧室为0.043、B1卧室为0.089、2F主卧为0.12、2F北次卧为0.058、2F南次卧为0.11，I类限量标准为≤0.50；限量标准参照GB50325-2010(2013年版)。被告对该份《检测报告》无异议，原告对该份《检测报告》有异议，且在检测人员对其提出的异议当庭进行答复后，仍坚持其提出的意见。另，审理中，经原告申请，本院委托源正公司对案涉房屋是否存在地面标高不一致、墙面不平、渗水等问题进行司法鉴定并出具修复方案。原告为此次鉴定垫付司法鉴定费36,000元。2019年11月25日，源正公司向本院出具了《鉴定意见书》，上载鉴定意见：经鉴定，上海市闵行区茜昆路XXX弄XXX号房屋存在下述质量问题：1、地下**地面相对标高不符合规范要求；2、一层东南卧室(睡房2)东墙对应外墙面密封材料脱落、缺失，导致雨水内渗；3、地下******、地、地下**至屋面楼梯间大理石地面存在不同程度色差色不一致；4、地、地下**保姆房(工人房墙墙体开裂、渗水；5、地、地下**保姆房(工人房作间)内墙砖有明显色差；墙面涂料饰面层局部粗糙不平、未打磨；6、设备间(机电房)墙面涂料饰面层粗糙不平、未打磨；7、车库门上方幕墙外挂石材开裂；8、地、地下**地面以下部分电梯井墙面防水失效、车库门阻尼器安装与门扇冲突，导致门扇关闭不严密，门扇破损；10、地、地下**墙面涂料制品等装修受损。建议修复方案：1.地下一层标高地下一层地坪铲除至混凝土基面，按原做法重做至饰面层，面积约145.0平方米；2.一层东南卧室(睡房2)墙面渗水1)一层东南卧室东墙受损涂料铲除至基面并涂料1底2面，面积约1.0平方米；2)对应外墙石材幕墙重新进行密封处理，面积月8.0平方米；3.地下一层、一层、整个楼梯地板色差地下一层、一层、二层、地、地下**至屋面楼梯间色差色不一致大理石地砖(600mm×600mm)拆换，面积约155.5平方米；色差踢脚板拆换，长度约20.6米；4.地下一层保姆房(工人房)南墙外墙渗水1)地)地下**保姆房南墙沿裂缝隔100mm)采用聚氨酯防水材料压力注浆；2)地)地下**保姆房南墙墙面裂缝周边受损涂料铲除至基面并涂料1底2面积约4.0平方米；5、地、地下**保姆房(工人房作间)房内墙面1)地)地下**保姆房室内墙面色差墙砖00mm×300mm)拆换，面积约10.4平方米；2)地)地下**保姆房房内墙面不平整糙饰面层铲除至基面并涂料1底2面，面积约4.1平方米；6、设备间(机电房)内墙墙面设备间墙面不平整、粗糙饰面层铲除至基面并涂料1底2面，面积约22.7平方米；7、车库门上方墙面外挂大理石车库门上方幕墙开裂石材拆换，500mm×900mm×1块；8、电梯井渗水地下一层地面以下部分电梯井墙面铲除至基面，采用聚氨酯防水材料压力注浆做捉漏处理后，按原设计要求重做防水层，并恢复至饰面层；9、车库门阻尼器与门扇冲突车库门(970mm×2200mm)门扇、门套整体拆换；10、地、地下**1)地下**各房间受损涂料铲除至基面并涂料1底2面积约43.4平方米；地；地下**各房间墙面涂料整体1度积约97.1平方米；2)地)地下**西北角房间内木质柜1000mm×深600mm×高2200mm)拆换;3)地)地下**各受损木质门套及门扇拆换格850mm×2200mm，共计6樘；规格970mm×2200mm，共计1樘；4)地)地下****楼梯间受损木质踢脚板50mm)拆换，长度约5.0米。原告对《鉴定意见书》无异议。被告对《鉴定意见书》真实性、合法性无异议，但对其内容有异议。审理中，经原告申请，本院委托华瑞公司对源正公司出具的《鉴定意见书》中建议的修复方案所涉修复工程费用进行司法鉴定。原告为此次鉴定垫付司法鉴定费3,200元。2020年6月8日，华瑞公司向本院出具《鉴定报告》，上载鉴定结论：参照源正公司出具的司法鉴定意见书，依据上海市建筑工程养护维修预算定额的有关计价规定，鉴定案涉房屋的修复工程费用为199,933元。庭审中，鉴定机构当庭陈述，案涉房屋修复工程，如果以2人同时施工，所需工期为76天左右。以上事实，由原告提交的《上海市商品房出售合同》、《个人购房借款及担保合同》、《御涛园交房手续进程确认书》及附件、公证书及光盘，被告提交的2016年6月3日邮寄的《御涛园交付使用通知书》及附件、签收记录、2016年9月5日邮寄的《御涛园收房催告书》及附件、签收记录、公证书，以及《检测报告》、《鉴定意见书》、《鉴定报告》、鉴定费发票，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。原告提交的《室内空气污染物检测表》、《室内环境质量检测报告》、时间记录表、催告书&索赔书、质量问题维修通知书、保密协议，被告均不予认可，本院对该组证据的真实性难以核实，故本院对该组证据不予采信。对被告提交的链家网站截图，原告不予认可，本院对该份证据的真实性亦难以核实，故本院对该份证据不予采信。本院认为，原、被告之间就案涉房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告支付了全部的购房款，被告应按约向原告交付符合合同约定的房屋。现双方的争议焦点在于：被告是否存在迟延交付案涉房屋的违约行为？对此，本院认为，原告按约向被告付清全部购房款后，被告不但应按期向原告交付房屋，而且应按期向原告交付符合合同约定质量标准的房屋。虽然合同约定，案涉房屋如存在非属于主体结构的质量问题，则由被告根据本合同的规定予以修复，但不影响双方办理房屋的交接手续，但是本案中原告购买的房屋有别于毛坯房屋，而是带有装修和设备的房屋，如果被告交付的房屋，存在装修质量问题，原告有权拒绝收房，并要求被告予以修复。根据本案中相关鉴定机构出具的《鉴定意见书》及《鉴定报告》可知，案涉房屋在装饰装修部分确实存在相关质量问题，故本院认为虽然被告按约向原告送达了《御涛园交付使用通知书》、《御涛园收房催告书》，但不能视为被告已向原告履行了交付房屋的义务。本案中，原告在收到交付房屋通知后表示拒绝收房且存在合法正当理由，被告在知道或应当知道其交付的房屋存在质量和交付标准不符合合同约定的情况下，理应积极进行修复以使房屋尽快达到交付标准，然被告未在合理期限内采取任何修复措施，故本院认定被告存在迟延交付房屋的违约行为，应按约向原告承担相应的违约责任。又因为案涉房屋系装饰装修存在质量问题，并非房屋主体结构存在质量问题，原告在向被告提出质量异议无果后，为维护交易的稳定性并避免双方损失的无限扩大，原告也应在合理期限内及时接收房屋，在被告拒绝修复或拖延修复的情况下，原告也可自行或委托他人修复，并可就修复费用及相关损失依法向被告主张权利。故对于原告按鉴定报告所主张的修复费用199,933元，合法有据，本院予以支持。同时，为更好地平衡双方当事人之间的利益，本院根据双方在合同履行中的地位、当事人的过错程度、原告的实际损失程度，结合鉴定机构对案涉房屋修复工程所需工期的大致估算，综合考虑本案的实际情况，本院酌定被告按合同约定的违约金标准向原告承担180天的逾期交房违约责任，违约金金额为217,800元(计算方式：1,210万元×日万分之一×180天=217,800元)。原告所主张的公证费用，并未提交相应的支付凭证，对其实际发生的金额本院无法核实，故对原告的该项诉请，本院难以支持。关于原告主张的空置损失，本院认为，本院酌定被告的逾期交房期间时，已充分考虑修复案涉房屋相关质量问题所需的期间以及由此对原告造成的损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，原告向蓝莘公司、源正公司、华瑞公司支付司法鉴定费共计42,700元，本院认为，该费用为查明本案事实所必须，且系因被告交付的案涉房屋装饰装修存在质量问题所致，故该费用应由被告承担。对于原告要求对案涉房屋的甲醛含量重新委托检测机构进行检测的请求，本院认为，蓝莘公司依照有关规定及程序进行检测，并于2019年10月22日依法向本院出具了《检测报告》，原告虽不认可该《检测报告》并要求委托检测机构进行检测，但其未能提供证据证明存在应当重新检测的情形，故本院对原告的上述请求不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告樊武学房屋修复费用人民币199,933元；二、被告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊武学违约金人民币217,800元；三、被告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊武学司法鉴定费损失人民币42,700元；四、驳回原告樊武学的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7,137.15元，由被告上海旗龙置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年六月二十九日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。