广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初86号原告：罗定市锦绣物业服务有限公司，住所地：罗定市**********(锦绣家园*号楼一层01号车库)，统一社会信用代码：914***********848J。法定代表人：吴敏梓，公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。被告：梁天明，男，1984年10月19日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市*********9*，身份证号码：445************032。原告罗定市锦绣物业服务有限公司（以下简称“锦绣公司”）与被告梁天明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），经本院审查后裁定转为普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告锦绣公司的委托诉讼代理人刘秋霞到庭参加诉讼。被告梁天明经公告送达开庭传票不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年1月1日至2019年11月30日物业服务费4710.07元、公摊费710元；2.判令被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金11707.35元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。2011年8月28日，原告与被告签署《前期物业服务协议》为被告提供物业服务至今，并约定逾期支付物业服务费的滞纳金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算。被告享受了原告提供的各项物业管理服务，但其自2014年1月1日至2019年11月30日拖欠物业服务费4710.07元、公摊费710元，原告多次催讨未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费，被告逾期支付物业费的行为构成违约，为此原告依法起诉维权，呈请依法判决。被告梁天明经公告送达开庭传票不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告不到庭无法相互质证，本院将综合本案案情及与其他证据佐证情况进行认定。本院经审理认定事实如下：原告锦绣公司于2011年5月23日登记成立，原企业名称为“罗定市****物业服务有限公司”，2013年10月16日变更登记企业名称为“罗定市锦绣物业服务有限公司”。2011年，罗定市广宇房地产发展有限公司（以下简称“广宇公司”）选聘原告为该公司开发建设的锦绣家园住宅小区提供前期物业服务。被告梁天明是锦绣家园小区1号楼-1层104房的业主，其于2011年7月12日与广宇公司签订商品房买卖合同，合同约定的房屋建筑面积为94.77平方米。2011年8月28日，原告与被告签订《前期物业服务协议》（以下简称“协议”）约定原告提供物业服务的内容以及双方的权利义务。协议第四条约定：被告自交房之日开始预交半年的物业管理服务费，以后每季度首月10日前交纳一次；物业服务费收费标准按建筑面积，楼梯住房为0.4元每平方米每月（不含公共水电费）；物业服务费中未计入的共享设施设备运行能耗费用，按物价部门规定另行按实按户分摊。协议第十条约定：被告违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，原告按每逾期一日加收应缴额1‰的滞纳金。以上事实，有原告提供的营业执照、核准登记通知书、前期物业服务协议、广东省商品房买卖合同等证据可以证实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告梁天明签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。本案的审理焦点为：1.被告应否向原告支付物业服务费及按日千分之一标准支付逾期付款滞纳金；2.被告应否向原告支付公摊费。关于物业服务费，原、被告之间的前期物业服务协议签订后，被告已经收楼，原告锦绣公司也为被告提供了物业服务，合同已经实际履行，按照《前期物业服务协议》第四条第一点的约定，被告应在每季度首月10日前向原告给付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告诉至本院主张被告支付自2014年1月1日起至2019年11月30日的物业费，被告负有举证义务，现被告未到庭应诉也未提供证据证实其已向原告支付应缴的服务费，故对原告该项诉请应予支持，但经本院核算，原告诉请的物业服务费高于双方协议的约定，缺乏合同依据，故对原告的该项请求应不予全部支持。本院依法根据双方约定的每月每平方米0.4元的标准核定被告应向原告支付2014年1月1日至2019年11月30日的物业服务费为2691.47元（0.4元/每平方米×94.77平方米×71个月），超出部分予以驳回。关于被告欠付物业服务费的滞纳金，由于原告未提交证据证明其实际损失，其请求根据协议约定逾期每日按欠付的金额的1‰计付滞纳金，标准过高。结合协议的履行情况以及双方的过错程度，本院依法酌情调整滞纳金以实际欠付金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%从欠付之日起计至付清之日止。按双方协议第四条的约定，物业服务费每季度首月10日前交纳一次，故滞纳金应以每季度应付物业服务费113.72元（0.4元×94.77平方米×3个月）为本金，按前述利率，分别从每季度首月即1月、4月、7月、10月的10日起计算至付清之日止。关于被告应否向原告支付公摊费的问题。根据《广东省物业管理条例》第四十八条第二款“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”的规定，以及双方《前期物业服务协议》第四条第六点“物业管理服务费中未计入共享设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方按户分摊”的约定，原告主张的公摊费应当按实由业主按户分摊。原告虽提供了部分水、电费的发票，但未能提供其主张费用期间应当分摊的物业户数的具体数据相关的证据，因此，本院无法核定被告具体应当分担的数额，故原告要求被告支付公摊费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告可待核算结果作出后，另行主张权利。综上所述，被告梁天明经公告送达开庭传票不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告梁天明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付2014年1月1日至2019年11月30日的物业服务费2691.47元；二、由被告梁天明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市锦绣物业服务有限公司支付上述第一项判决债务的滞纳金[以每季度应付物业服务费113.72元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%，分别从2014年起的每年每季度首月即1月、4月、7月、10月的10日起计算至实际付清之日止]；三、驳回原告罗定市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，公告费560元，合计788元（原告已预交），由原告罗定市锦绣物业服务有限公司负担664元，由被告梁天明负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  潘 林人民陪审员  冯春林人民陪审员  黄 军二〇二〇年六月三十日书 记 员  李深华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。