广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终14344号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：冯辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦善君，男，1982年6月10日出生，壮族，现住南宁市。 上诉人广西南宁市和润物业服务有限公司（以下简称和润公司）因与被上诉人韦善君物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和润公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判支持和润公司的全部诉讼请求，驳回韦善君的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由韦善君承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、韦善君应当交纳物业费、垃圾费至2016年9月。韦善君提供的物业费缴费收据载明，其从2016年10月开始交纳物业费给后续物业公司广西诚愉和物业服务有限公司。和润公司亦提供2016年6月至9月期间部分业主交纳物业费、垃圾费等费用的缴费凭证。由此可知，后续物业公司提供服务的时间是从2016年10月开始，与法院认定的和润公司停止提供物业服务的时间相差近5个月。如按一审法院的观点推定和润公司已经于2016年5月停止提供物业服务，则意味着这5个月期间红日•江山小区完全是处于无管理的混乱状态，这与客观事实相悖。故即使从日常生活经验法则推断，也应当认定和润公司提供物业服务直至后续的物业公司进驻红日•江山小区止，即2016年9月；2、韦善君主张的500元水电周转金已抵扣韦善君收房之日至2015年5月的电费。和润公司一共预交了180万元电费，为小区部分业主垫付了一年多的电费，其中包括5号楼业主，韦善君交的水电周转金早已用来抵扣电费，韦善君收房后基于公摊、装修等势必产生电费，但直至2015年5月5号楼韦善君并未缴纳过电费，这足以推断该笔水电周转金已经被抵做电费。且和润公司一审诉讼请求也未向5号楼业主主张2015年5月之前的电费，因此不存在重复收费。二、一审判决适用法律不当。对于韦善君于2015年4月之后的欠缴物业费、水电费等违约金，一审判决以韦善君享有不安抗辩权，且和润公司未能举证证明和润公司在2015年4月之后就欠缴的物业费、水电费等费用进行过催缴，而对上述费用违约金不予支持。和润公司认为，对上述费用是否催缴，并不减少或免除韦善君应交纳的义务。另韦善君并不享有不安抗辩权，韦善君并未提供可以证明和润公司无法继续履行《前期物业服务合同》的证据，仅是基于双方之间的矛盾而自行停止缴纳物业费等费用，不安抗辩权的成立缺乏必要的要件。在本案中，韦善君仅是单方停止支付物业费等费用，其并未通知和润公司，也没有给予和润公司提供担保的机会，故其不安抗辩权的行使不符合《中华人民共和国合同法》第六十九规定的“及时通知”之程序要求，存在过错，应当承担相应的责任。因此，一审法院认定韦善君享有不安抗辩权而可以不按约定交纳2015年4月之后的物业费及违约金，没有法律依据。 韦善君未作答辩。 和润公司向一审法院起诉请求：1、判令韦善君向和润公司支付2014年1月至2016年6月期间代收公摊电费123.7元、代收公摊水费15.2元，2014年2月至2016年6月期间单元电费分摊187.3元、电梯电费分摊274元，2014年1月至2014年3月期间代收水费26.8元、二次加压电费分摊5.8元，2014年4月至2016年9月期间住宅物业服务费3416.2元，合计4049元；2、判令韦善君向和润公司支付违约金（计算方式：从欠费次月的16日起计算至付清所有费用为止，以拖欠的物业费、水、电费为基数，按每日千分之三计算）；3、判令韦善君承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由韦善君承担。 韦善君向一审法院反诉请求：1、判令和润公司向韦善君返还水电公摊周转金500元；2、本案的全部诉讼费用由和润公司承担。 一审法院认定事实：和润公司的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。韦善君是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区5号楼2单元903号房的业主。2012年11月27日，联航物业公司（甲方）与韦善君（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：1元/月/平方米，物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。韦善君所购买的住宅建筑面积为117.84平方米。和润公司主张韦善君欠缴代收水、电费、物业服务费，于2018年10月8日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，和润公司支出律师费1000元。韦善君未举证证明其已交纳和润公司所主张的上述费用。 根据和润公司、韦善君提交的各项费用交费票据原件查明：和润公司最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初。2013年12月21日，韦善君向和润公司交纳水电公摊周转金500元。 此外，业已生效的南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初4323号民事判决书查明如下事实：2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为和润公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。 一审法院认为，一、关于诉讼时效，物业服务合同为连续性合同，其诉讼时效自提供物业服务最后一期起算，但起诉的缴费期间，应当往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案中和润公司主张的各项缴费并未超过诉讼时效。 二、关于物业费是否应当支付。虽然韦善君主张和润公司不具备资质，但即使和润公司不具备资质，也应由行政主管部门对其进行处罚，而和润公司与韦善君之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。和润公司的前身联航物业公司与韦善君签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于和润公司与韦善君均有约束力。关于和润公司提供物业服务的截止时间，和润公司主张至2016年9月，并提交4号楼1403号房业主于2016年7月21日、2016年8月25日、2016年9月18日交纳物业服务费等费用的《红日江山收款单》予以证实。但和润公司提交的上述收款单未加盖任何公章，无法确认其真实性，韦善君亦不予认可，且仅凭个别业主的缴费行为，不足以证明和润公司确实提供了《前期物业管理服务协议》约定的物业服务。根据和润公司提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合韦善君的答辩意见，推定和润公司提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故和润公司要求韦善君支付2014年4月至2016年5月的物业费3063.84元（1.00元/月/平方米×117.84平方米×26个月），予以支持，2016年6月至9月的物业费不予支持。 三、关于是否应支付代收水、电费。和润公司最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月，故和润公司要求韦善君支付2016年5月至6月的代收水费、代收公摊水费，不予支持。2016年4月之前（包含4月）的水费、2016年6月之前（包含6月）的电费，因韦善君未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认和润公司提交的欠费明细表，故韦善君仍应按和润公司欠费明细表所列数额交纳上述费用。根据和润公司提供的欠费明细表，韦善君应向和润公司支付的电费为590.8元、水费为41.4元。韦善君抗辩称和润公司未经相关部门授权代缴的问题，韦善君提交的证据中也有曾经由和润公司代收上述费用的票据，证明上述费用由和润公司代缴相关部门是允许的，且韦善君之前的交纳行为也证明韦善君认可了和润公司的代收代缴行为，因此，韦善君以和润公司代缴未经相关部门授权为由抗辩，理由不成立。 四、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向和润公司支付违约金并承担律师费等费用。首先，和润公司曾有撤离行为，和润公司与业主也发生过矛盾，韦善君有不安抗辩权，韦善君不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，和润公司主张向韦善君催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因韦善君也认可和润公司在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于和润公司主张的韦善君不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，不予采信。和润公司要求韦善君支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金，不予支持，2015年4月之前欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金，韦善君主张违约金过高，该主张有法律依据，故调整违约金以到2015年3月止的欠缴费用总额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。2015年3月止的欠缴费用包括2014年4月至2015年3月的物业费1414.08元，2014年1月至2015年3月的代收公摊电费81.5元、代收公摊水费11.4元、单元电费分摊110.7元、电梯电费分摊120.8元，2014年1月至3月的代收水费26.8元，共计1771.08元，韦善君应以1771.08元为基数，自2015年4月至韦善君付清1771.08元为止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。对和润公司关于律师费的请求，因韦善君在2015年4月之前就有欠缴行为，和润公司要求韦善君支付律师费符合合同约定，予以支持。 五、关于韦善君主张返还水电公摊周转金500元。和润公司、韦善君签订的《前期物业管理服务协议》未对水电公摊周转金的使用方式进行约定，和润公司提交的预交电费发票不足以证实其合理使用水电公摊周转金，且和润公司已在本案中起诉要求韦善君支付拖欠的水电费，故和润公司关于水电公摊周转金已折抵为电费支付给电网公司的主张，不予采信。现韦善君要求和润公司返还水电公摊周转金500元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、韦善君支付和润公司物业服务费3063.84元；二、韦善君支付和润公司电费590.8元；三、韦善君支付和润公司水费41.4元；四、韦善君支付和润公司违约金（计算方式：以1771.08为基数，自2015年4月1日起至韦善君付清1771.08元止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；五、韦善君支付和润公司律师费1000元；六、和润公司返还韦善君水电公摊周转金500元。一审案件受理费209元，由和润公司负担143元，韦善君负担66元。反诉案件受理费25元，由和润公司负担。 二审中，当事人没有提交证据。二审查明事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，韦善君与和润公司的前身联航物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应恪守履行。 关于和润公司为案涉小区提供物业服务截止时间的认定问题。和润公司提交韦善君向后续物业公司交费的收据以及其他个别业主在2016年6月至9月的收款单，拟证明和润公司提供物业服务截止时间至2016年9月。但和润公司提交的这些收款单没有加盖公章，无法确认真实性，韦善君亦不予认可，而且即使个别业主在2016年6月至9月向和润公司缴费，以及后续物业公司于2016年10月起为案涉小区提供物业服务，亦不能必然得出和润公司提供物业服务至2016年9月的结论。和润公司仍应提供确凿的、直接的证据证明该时间段和润公司实际已为小区业主提供物业服务。根据本案证据，和润公司最后一次代交水费的时间截止为2016年4月，最后一次代交电费的时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的时间为2016年3月，在双方对和润公司停止提供物业服务时间认定不一致的情况下，一审法院根据生活经验法则确认以最后一次代交费用的时间，即2016年6月为其终止提供物业服务的时间，并无不当，本院予以确认。一审法院据此核算本案韦善君应支付的各项费用正确，本院予以维持。 关于逾期交费违约金的计算问题。《前期物业管理服务协议》约定业主未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向和润公司支付违约金。但因本案中和润公司与业主发生过矛盾，并于2015年4月曾有撤离行为，在此期间韦善君享有不安抗辩权，未交纳相关费用并非韦善君主观恶意行为。在和润公司没有证据证明其在2015年4月后曾向韦善君催缴过欠交费用的情况下，和润公司诉请韦善君支付2015年4月之后欠交的物业费、公摊水电费等的违约金，一审法院不予支持，并无不当，且一审法院根据韦善君的请求，将双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金调整为以截至2015年3月止的欠缴费用总额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算符合法律规定，本院予以维持。 关于和润公司应否返还韦善君水电公摊周转金的问题。由于和润公司已实际撤离小区，不再向小区业主提供物业服务，因此其收取的水电公摊周转金应予返还。和润公司上诉主张不应返还给韦善君该周转金500元缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，和润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418元（上诉人广西南宁市和润物业服务有限公司已预交)，由上诉人广西南宁市和润物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄德标 审 判 员 陈 健 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年五月二十日 法官助理 蔡莹莹 书 记 员 金 灵