四川省广元市利州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0802民初4379号 原告：魏松，男，生于1985年3月31日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：郁刚，四川同方正律师事务所律师。 被告：朱涛，男，生于1990年11月7日，住四川省剑阁县。 第三人：杨卫国，男，汉族，生于1965年4月25日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。 原告魏松诉被告朱涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，第一次开庭后，第三人杨卫国申请参加诉讼，本案追加其作为第三人参加诉讼，本院由审判长高秀梅，与人民陪审员何婧、魏志英组成合议庭公开开庭进行了审理，原告魏松及其诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人杨卫国及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告朱涛经公告传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告归还借款50万元及利息12万元、违约金15000元（暂计算至2019年7月24日），以上共计63.5万元； 2、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由被告承担。 事实与理由：2018年7月19日，原告与被告签订《房地产借款合同》，约定被告向原告借款50万元，月利息2%，借款期限一年，自2018年7月9日至2019年7月18日，若逾期归还借款，则按照每日千分之五，以借款本金为基数计算违约金。双方于同日订立《房地产抵押合同》，约定被告以其名下位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号（产权证号：）（2××8）广元市不动产权第0013330号）房屋作为借款担保并办理抵押登记（产权证号：川（2××8）广元市不动产证明第0014695号）。借款期限届满，经原告多次催告，被告均拒绝向原告履行借款返还义务。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院查清事实，判如所请。 被告朱涛未作答辩。 第三人杨卫国陈述：2018年1月15日其与本案被告朱涛订立了位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋的《房屋买卖合同》，2018年3月被告朱涛将房屋交付给其使用，2018年6月19日其与被告朱涛签订《房屋买卖合同》补充协议，2018年7月18日本案原告魏松与被告朱涛签订《房地产借款合同》、《房地产抵押合同》。2018年7月26日，其因为房屋买卖合同向法院起诉被告朱涛。本案中其申请参加诉讼，其认为本案原告的起诉的基础法律关系错误，原被告无真实借款存在，而是房屋买卖关系，请求不予支持归还借款的请求；2、基于借款主张抵押也不正确，本案原告损害了本案第三人合法权益，第三人是该房屋真实的买卖人，对标的房屋具有直接利害关系，原告隐瞒了与被告的房屋买卖，虚构了一个民间借贷，原告提起诉讼请的基础事实不存在，应当以房屋买卖主张自己的权利，因主合同是不真实的，抵押应属无效。抵押事实存在阻碍了第三人行使房屋买卖合同的权利。第三人的房屋买卖合同纠纷案应该和本案一并审理，并判令原被告之间的抵押合同无效，依法撤销朱涛的房屋抵押登记。 庭审中杨卫国请求：确认被告朱涛与原告魏松之间关于本案标的房屋的借款抵押合同无效，并依法撤销被告朱涛与原告魏松于2018年7月9日在广元市不动产中心办理的本案标的的房屋抵押登记。 本院经审理查明，2018年7月初，被告朱涛找到中普车房网（万源店，）就位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋发布售房信息，并留下房屋钥匙。后原告魏松向中普中介联系买房，中普按朱涛要求发布出售房屋信息后带原告看房、组织双方磋商、议价。 2018年7月9日，朱涛以卖方（出售方）的名义、魏松以买方（购买方）的名义、广元中普房地产经纪有限公司以中介方的名义签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方出售房屋坐落于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号，产权面积113.67平方米，房屋用途为住宅，该房屋成交总价780000元：第一次买方向卖方支付房屋首付款200000元，第二笔房款300000元于不动产中心办理抵押手续后支付，尾款280000元在签订合同后（40个工作日内）支付”。 2018年7月19日，被告朱涛（乙方，债务人）与原告魏松（甲方，债权人）签订《房地产借款合同》，合同约定：一、借款金额：50万元；二、借款期限：2018年7月19日至2019年7月18日。乙方朱涛以自有房产一处（位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号，建筑面积113.67平方米），双方确认价值78万元，产权证号：不动产权证书：川（2××8）广元市不动产权第0013330为上述债务提供担保。 同日，原告魏松（抵押权人）与被告朱涛（抵押人）签订《房地产抵押合同》，约定被告朱涛以自有房产一处（位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号，建筑面积113.67平方米，产权证号：不动产权证书：川（2××8）广元市不动产权第0013330），双方确认价值78万元，本次抵押债权金额为伍拾万元，利息按约2%。 上述借款合同及抵押合同签订当天，原告魏松向被告朱涛转账20万元。 2018年7月24日，被告朱涛与原告魏松办理了房屋抵押登记，证号：川（2××8）广元市不动产证明第0014695号，抵押权人为魏松，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为50万元，评估价值为78万元，债务履行期限为2018年7月19日至2019年7月18日止。 2018年7月24日，原告魏松向被告朱涛付款30万元。 2019年7月29日，原告魏松以民间借贷纠纷为由诉请被告朱涛归还借款500000元及利息120000元、违约金15000元，案号：（2019）川0802民初4379号。 本案第一次庭审后，第三人杨卫国申请参加本案诉讼，并请求确认：被告朱涛与被告魏松之间关于本案标的房屋的借款抵押合同无效，并依法撤销被告朱涛与原告魏松于2018年7月9日在广元市不动产中心办理的本案标的的房屋抵押登记。本院依据杨卫国的申请追加其为本案第三人参加诉讼。并组织第二次开庭审理。 另查明，2018年1月15日，朱涛以卖方的名义与杨卫国以买方的名义签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方所售房屋坐落于广元市万源新区英伦·优山郡13栋1单元201号，建筑面积113.76平方米。该房屋性质为商品房，该房屋的抵押情况为未设定抵押。成交价格及付款方式：该房屋的成交价格为人民币500000.00元（小写），伍拾万元整（大写），本合同签订时，买方向卖方支付定金成交总价的6%，即人民币30000.00元，该房屋过户到买方名下时，买方向卖方支付成交总价的94%，即人民币470000.00元。违约责任：一方违约，应向对方按照合同总价款的20%支付违约金”。合同签订后，杨卫国向朱涛交付定金20000元，朱涛将房屋交付给杨卫国，杨卫国在房屋内放置了家电、家具、施工材料等物品。2018年1月至5月期间，杨卫国向朱涛另行陆续支付购房款合计18000元。 2018年6月8日，朱涛在《广元日报》刊登遗失声明，称“朱涛不慎将川（2017）广元市不动产权第0××7号不动产权证遗失，特声明作废”。 2018年6月15日，朱涛更换涉案房屋门锁，杨卫国向广元市公安局利州区分局万源派出所报警。同月19日，经公安机关协调，朱涛以甲方（出卖人）的名义与杨卫国以乙方（买受人）的名义签订《房屋买卖合同》，约定：“由于甲、乙双方于2018年01月15日签订的房屋买卖合同中，甲、乙双方的部分责任和权利约定不明确，按照平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，就商品房买卖事宜重新签订本合同。房屋基本情况：房屋坐落于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号，无查封。房屋价款：甲、乙双方约定该商品房总价款为人民币50万元（大写伍拾万元整）。付款期限及方式:乙方（买受人）已于2018年01月15日支付定金20000元（大写贰万元整），之后乙方应甲方请求于2018年01月23日、2018年02月24日、2018年03月07日、2018年04月20日、2018年05月18日五次合计支付甲方18000元（大写壹万捌仟元整）购房款，以上共计乙方（买受人）已支付甲方（出卖人）38000元（大写叁万捌仟元整）购房款;本合同签订后，甲方、乙方立即共同到工商银行旺苍支行办理还贷款、解除抵押登记事宜，乙方（买受人）现场支付甲方（出卖人）380000元（大写叁拾捌万元整），用于偿还甲方购买该房屋时在工商银行旺苍支行办理的贷款。在甲方归还清银行贷款之后乙方须在五日内向甲方支付10000元购房款;该房屋的产权过户到乙方名下时，乙方向甲方付清剩余购房款72000元。房屋交付：甲方于2018年1月下旬将该房屋的钥匙共六把交付乙方，乙方于2018年3月经甲方同意在该房屋内存放了施工材料、器具、家具、家电、家私衣物等物品,现甲方未经乙方同意擅自将门锁更换，致乙方无法进入该房屋;本合同签订后，两天内交付，乙方必须将房屋新换门锁钥匙全部交付给乙方，乙方可开始对该房屋进行装修;甲方从此不得擅自进入该房屋，更不得再更换该房屋门锁。同日，杨卫国向朱涛支付购房款380000元，该笔款项用于偿还朱涛购买涉案房屋时在银行的贷款。次日，杨卫国向朱涛交付购房款2000元，同时朱涛向杨卫国出具收据一份，载明：“今收到杨卫国现金总共430000.00元（肆拾叁万元整），所有收据以本收据总金额为准。此款为杨卫国购买英伦·优山郡13栋1单元201室房屋购房款，不动产权第002107号。收款人：朱涛2018年6月20日”。 2018年7月13日，被告朱涛以涉案房屋不动产权证书丢失为由申请补办房屋权属证书，证号：川（2××8）广元市不动产权第0013330号。 7月13日，杨卫国再次向朱涛交付购房款500元，朱涛又出具收据一份，载明：“今收到杨卫国现金500元整。收款人：朱涛2018年7月13日”，朱涛亦向杨卫国交付了更换后的房屋钥匙。同日，朱涛向广元市不动产登记中心申请补换不动产登记证书，证号为川（2××8）广元市不动产权第0013330号。 此后，本院受理杨卫国诉朱涛房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中，本院于2018年8月31日以朱涛对涉案房屋（位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋）多次出卖，且均未交付，被告朱涛的行为已涉嫌诈骗向公安机关移送侦查。公安机关在立案侦查过程中，关于魏松与朱涛之间涉及本案情况，魏松陈述以下事实：2018年7月，本案原告魏松通过中普房屋中介公司认识了被告朱涛，当时被告朱涛将已卖与第三人还未过户的房屋挂与中介准备再次出售，因原告有购房的意愿，在中介公司的联系下，中普网房产中介及被告朱涛分别带原告看房，后来将房价谈成78万元，其要求朱涛先过户，朱涛急用要求先付款，叫先付他50万元，其担心付款后朱涛不办理过户，后朱涛说以借钱的形式将50万元借去，并用房子作抵押，魏松同意了，先付20万元，后方付30万元，并办理抵押登记，后去办理房屋过户时发现有人对房子办理诉讼保全，当时多次联系朱涛要求朱涛解决查封的事，同时也联系中介要求解决（此时已是被告将房钥匙交于第三人后又再次换锁），被告朱涛陈述，其通过朋友联系魏松借钱的，是想借魏松的钱还杨卫国。记不清与魏松是否签订房屋买卖合同，其向魏松谈借款，未谈买卖房子。中普房屋中介公司经办人陈文陈述，朱涛自己主动找中介公司发布卖方信息，帮他将房屋卖掉。并且在一周后魏松朱涛在中介主导下签订房屋买卖合同，协议房价78万元，合同签订中，朱涛急需用钱，要求朱涛付全款，经协调，魏松先付50万元给朱涛，让朱涛将房子抵押给魏松，双方签订借款合同，将先付的50万元视为借款，待朱涛将过户手续准备齐全，再解除抵押同意立马办过户。2019年3月8日，公安机关作出不予立案通知书。 2019年12月26日，本案第一次庭审过程中向原告释明，本案可能涉及房屋买卖合同法律关系，原告是否变更法律关系，原告明确不同意变更法律关系及诉讼请求。 2020年6月18日，本院再次向原告释明，本案经讨论认定本案法律关系为买卖合同关系，原告仍不同意变更法律关系及诉讼请求。 本院认为：被告朱涛在与原告魏松签订《房地产借款合同》并办理房屋抵押登记前，朱涛已经将涉案房屋出售给杨卫国，且将房屋交付于杨卫国，并收取了杨卫国支付的购房款430500元。期间，被告朱涛又将涉案房屋登记于中普网房产中介公司对外销售，原告魏松经中普网房产中介公司介绍后，与被告朱涛就广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋的出售达成协议，签定了《房屋买卖合同》。从原告及中普网房产中介公司经办人员在公安机关的陈述，因朱涛急需用钱，魏松担心房产的交付得不到保障，为了确保所付房款的安全，双方便签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》，将先付的50万元房款视为借款，待朱涛将过户手续准备齐全，再解除房屋抵押并办理产权过户。原、被告将双方的《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》、及借款借据原件一份，保管于不动产交易中心，在不动产中心办理了房屋抵押登记，此后，原告一再要求被告解决房产查封及办理房屋过户，从上述事实可见，被告为了及时取得售房款，原告为了确保被告对房屋买卖合同的履行，签订借款合同及借款抵押合同，其借贷关系不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”本案中，原、被告双方基于房屋买卖关系，为了保障房屋买卖合同的履行，便签订《房地产借款合同》、并进行借款抵押登记，其签订的《房地产借款合同》的行为无效。原告魏松与被告朱涛在平等自愿的基础上形成的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效，双方存在房屋买卖合同关系。在本案中原告以民间借贷起诉，经本院向原告释明，根据已经查明的事实，原、被告之间仅存在的房屋买卖合同关系，但原告既不变更原有的民间借贷法律关系为房屋买卖合同关系，也不变更诉讼请求，原告主张的民间借贷关系以及诉讼请求，本院不予支持。 关于第三人杨卫国要求确认被告朱涛与原告魏松之间关于本案标的房屋的借款抵押合同无效，并依法撤销被告朱涛与原告魏松于2018年7月9日在广元市不动产中心办理的本案标的的房屋抵押登记。第三人杨卫国在本院（2018）川0802民初4120号案件中已请求处理，同时本案原告并未在本案申请处理借款抵押合同，针对原告请求本院已做程序性处理，因此，第三人在本案中的该项请求，本院不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第二项，第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下: 驳回原告魏松的起诉。 案件受理费合计10150.00元，本院不予收取，退还原告魏松。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  高秀梅 人民陪审员  何 靖 人民陪审员  魏志英 二〇二〇年六月十日 书 记 员  李 莉