贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初248号原告：张君，女，1976年2月27日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：秦勇，贵州环大律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：付文凯，贵州环大律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼**，统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人：王家其，系公司执行董事。委托诉讼代理人：黄平，男，1971年1月3日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路**，统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：李欣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张其龙，男，1958年2月16日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工，代理权限：特别授权。原告张君诉被告安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称被告安泰商管公司）、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称被告安泰房开公司）委托租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张君的委托诉讼代理人秦勇、付文凯，被告安泰商管公司的委托诉讼代理人黄平、被告安泰房开公司的委托诉讼代理人张其龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张君诉请判决：一、依法判决被告安顺市安泰物业管理有限责任公司支付原告租金人民币147665元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算从2017年起至租金支付完毕之日止）;二、依法判决被告安顺市安泰房地产开发有限责任公司对前述费用承担连带偿还责任;三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2009年3月15日签订《房屋委托租赁合同》（合同编号:2009-001）,约定由被告安顺市安泰物业管理有限责任公司（于2015年更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司）代为出租原告坐落于安顺市西秀区,房号为2-Ａ5号、2-Ａ6号铺面。合同签订后,原告将铺面交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁,安顺市安泰物业管理有限责任公司支付了二原告2009年至2015年的租金,2016年12月31日被告商管公司向原告转账支付租金5000元、2017年3月31日支付租金6061元、2470元,后被告安泰商管公司再未支付过租金,被告安泰房地产公司也未承担保证责任。按照合同约定,被告尚欠原告铺面租金为:2-Ａ5号铺面2016年度租金26880元、2Ｏ17年度租金28049元,2019年度租金30386元;2-Ａ6号铺面2016年租金10951元,2017年租金11428元,2Ｏ18年租金11904元,2019年租金12380元。扣除已付金额被告尚欠原告租金共计人民币147665元。原告多次催要,被告不断推诿迟迟不予支付,承担担保责任的安顺市安泰房地产开发有限责任公司亦未履行《合同》第七条第二项规定的给付租金义务。综上所述，二被告的违约行为已经严重损害了原告利益，请求法院判如所请。诉讼中双方约定的合同期限已满，原告原起诉要求支付截止2019年3月15日所欠租金147665元，后要求被告支付合同期内即至2020年3月25日的租金，原告遂变更第一项讼请求为：依法判决被告安顺市安泰物业管理有限责任公司支付原告租金人民币192076元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至租金支付完毕之日止）。被告安泰商管公司、安泰房开公司共同辩称：一、原告用已作废的《房屋委托租赁合同》作为诉请的事实依据，证明被告的诉讼请求没有明确的事实依据，违反法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。二、根据合同约定，二被告在未使用商铺或将商铺出租给第三人的前提下，就没有义务支付租金。被告安泰商管公司与原告之间是租赁合同的法律关系，被告安泰房开公司与原告是担保关系。合同约定先付租金后使用商铺，承租人未支付租金，出租人就没有义务提供商铺使用，承租人未使用商铺就无义务支付租金。2016年6月起，因商铺一层夹层业主的干扰，导致二层商铺难以生存，被告迫于按合同约定“先付租金后使用”的原则，不敢先支付租金给原告，也不敢使用商铺，由于2016年7月至今未使用商铺，故就未支付租金。原告不能举证证实我方未支付租金的情况下使用商铺，应承担举证不力的责任。三、原告的诉请已超过诉讼时效，因每季度的租金均为独立的债务，原告提起诉讼的时间为2020年3月16日，故2019年3月16日前的债权因未提起诉讼已过一年的诉讼时效，应当承担败诉的责任。三、原告在诉讼中连续计算租金是错误的，请求法庭依法驳回其诉讼请求。四、被告安泰房开公司没有连带支付租金的保证义务。原告张君围绕其诉讼请求提供了原告身份证、户口本、张世明身份证复印件、《房屋委托租赁合同》（2009年3月15日）、中国农业银行银行流水、房屋所有权证书、房屋租赁合同（C6、C10），二被告提供了二被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、房屋委托租赁合同（2011年5月10日）等证据，上述证据经本院质证认证，本院予以采信。对二被告提交的租金支付凭证：转款凭证、存款回单等，主张至今共支付原告租金共计274249.3元，该组证据的真实性本院予以采信，但是双方租赁合同约定的委托付款账户为原告父亲张世明的账户，而从原告提交的证据显示，原告的父亲张世明在安泰科贸大楼委托将夹层的C6、C10两个商铺给被告出租，委托期限分别至2016年5月31日及2016年11月30日止，被告提交的付款凭证中明显掺杂了该两个商铺租金的付款记录。原告陈述其父亲出租的两个商铺的租金已经支付完毕，其认可A5、A6商铺2015年3月15日后只收到被告租金13531元（2016年12月31日付款5000元、2017年3月31日付款6061元、2017年3月31日付款2470元），之前的租金没有异议。根据原告自认C６、C10的租金已经付清，而C6、C10号商铺的租期最长至2016年11月30日，再结合原告提供的农行的银行流水体现2016年3月9日付的2283元备注为“2月电脑城返租金”，但是未体现系2015年还是2016年2月的租金，故在被告不能提供该四个商铺全部的付款依据的情况下，本院只能认定被告在2016年11月30日后的付款系支付原告A5、A6号商铺的租金2015年3月的租金，即被告在2016年12月3日付款2935元、2016年12月31日付款5000元、2017年3月31日付款6061元、2017年3月31日付款2470元，共计支付原告2015年3月后的租金16466元。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为委托方甲方，被告安顺市安泰物业管理有限责任公司作为租赁方乙方，被告安泰房开公司作为担保方丙方，在2009年3月15日签订了《房屋委托租赁合同》，约定：（一）原告将位于安顺市西秀区商业用房（117.49平方米）委托被告安泰商管公司（前名称为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，租期十年，从2009年3月15日至2020年3月15日止，前三年的租金每年以甲方在丙方购该两个商铺的购房总金额的8%计算；从第四年起，以后各年均以甲方前三年租金为基础逐年上调5%计算，具体年租金：Ａ5前三年各年为23374元／年、第四年为24543元／年、第五年为25711元／年、第六年为26880元／年、第七年为28049元／年、第八年为29218元／年、第九年为30386元／年、第十年为31555元／年。Ａ6前三年各年为9523元／年、第四年为9999元／年、第五年为10475元／年、第六年为10951元／年、第七年为11428元／年、第八年为11904元／年、第九年为12380元／年、第十年为12856元／年。（二）租金的支付方式1、本房屋为甲方向丙方购买的商业用房,乙方支付甲方租金时间从2009年12月15日起计算。每季度支付一次租金。2、本房屋实行先租金后使用的原则。3、本合同签订之日,由乙方根据本合同规定的租金支付时间（如遇国家法定节假日,乙方按季支付甲方租金的时间,可顺延至法定假日结束的次日支付）存入甲方指定的账户。届时,甲方凭存折自行到上述银行领取租金。（三）由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜,若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方,若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时,其高于的部份为乙方收取的物业管理费。在房屋租赁期内，所发生的房屋租赁税由甲方承担10%，乙方承担10%。第七条违约责任：1、在房屋委托租赁期内,甲、乙双方若擅自终止合同,应支付对方本合同总额30%的违约金,并负责赔偿由此引起的一切经济损失。2、乙方逾期三个月未支付甲方租金时,由丙方负责支付甲方租金。3、若乙方逾期支付租金,由乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁，合同签订后，被告陆续支付原告租金。2011年5月10日，原告委托其父亲张世明作为委托方（甲方）与被告安泰商管公司（乙方）、被告安泰房开公司（担保方、丙方）签订了重新签订了《房屋委托租赁合同》，租赁期限不变，租金不变，租金的支付方式为从2011年6月起计算，每季度支付一次租金，同时约定房屋租赁期内，所发生的房屋租赁税费由甲乙双方各自承担50%；在房屋委托租赁期内若乙方不能支付租金时，甲方有权追究丙方支付租金的担保连带责任；本合同签订之日起生效，原甲丙双方于2009年3月15日签订的“房屋租赁委托合同”终止执行，其余合同内容不变。后被告安泰商管公司陆续向原告支付租金，但2016年12月3日起只向原告支付过租金16466元，后因为二被告未支付原告租金，原告遂诉至本院，提出上述请求。庭审中，原、被告双方自认租赁期间产生的租赁税双方各承担一半。被告主张支付给原告的租金是税后租金，但是没有向本院提交其支付租赁税的证据。同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。本院认为：原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告安泰商管公司未按约定支付租金，已构成违约。原告自认A5、A6商铺2015年3月15日后的租金只收到13531元，与本院查明的事实不符，应为16466元，而原告与被告签订的合同虽约定为10年，但是从2009年3月15日至2020年3月15日实际为11年，2019年3月15日至2020年3月15日实际应为第十一年，双方对该年度的租金没有约定，本院分别按照两个商铺第十年的租金计算。被告应支付原告从2015年3月15日至2020年3月15日A5、A6租金共计为：28049元+29218元+30386元+31555元×2+11428元+11904元+12380元+12856元×2=212187元，扣除被告安泰商管公司已付租金16466元，被告尚欠原告租金为212187-16466=195742元，现在原告主张租金为192076元，未超过上述金额，本院予以支持。被告主张支付的租金是税后租金，但是没有证据证实其已经支付了租赁税，故被告的该辩称本院不予采信。被告安泰商管公司逾期付款按约定应当承担逾期支付租金的违约责任，对原告的诉请是否过诉讼时效、二被告是否应当支付租金、原告违约金的诉请是否支持。本案合同约定的租金是分段按季度支付，二被告自2017年3月31日开始未履行支付义务，二被告辩称原告的诉请已过一年的诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……(3)延付或拒付租金的；”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期债务，即不适用于分期支付租金的情形，本案最后一期的租金支付时间是2019年3月15日，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对二被告辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不予支持。《房屋委托租赁合同》是双方签订，商铺是否使用、如何依法使用是二被告的权利，在《房屋委托租赁合同》未依法解除之前，租金不因二被告未实际使用就单方认为不支付，故对二被告辩称2016年7月起未再使用商铺而不应支付租金的辩称，本院依法不予支持。原告现在主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至租金支付完毕之日止，该违约金主张低于合同约定，较为合理，本院酌情从被告最后一次付款时即2017年4月1日起以尚欠的租金192076元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的违约金以尚欠的租金192076元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止。因为合同约定被告安泰商管公司不能支付租金时，原告有权追究安泰房开公司支付租金的连带保证责任。原、被告双方未约定保证期间，故安泰房地产开发公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限实际为11年，为同一债务分期履行，最后一年的租金到至2020年3月15日，租金为按季度支付，先付后用，安泰房地产开发公司的保证期未过，故原告主张被告安泰房开公司应对安泰商管公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告张君截止至2020年3月15日尚欠的租金人民币192076元。二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告张君违约金（以尚欠的租金人民币192076元为基数从2017年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的违约金以尚欠的租金人民币192076元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止）。三、由被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4142元，由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司承担，被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  杨 芳人民陪审员  贾道颖人民陪审员  李延庚二〇二〇年六二十一日法官助理张彦书记员张宇