苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8375号原告：蒋小兵，男，1982年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：殷素琴，女，1982年5月11日出生，汉族，住江苏省苏州。共同委托诉讼代理人:樊琪,江苏茵之杰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:茹沁怡,江苏茵之杰律师事务所实习律师。被告：陈振宏，男，1981年7月18日出生，汉族,住陕西省澄城县。被告：马晓静，女，1982年10月5日出生，汉族,住江苏省苏州。共同委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：高则帅，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告蒋小兵、殷素琴诉被告陈振宏、马晓静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。后本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋小兵、殷素琴的共同委托诉讼代理人樊琪、被告陈振宏及其与马晓静共同委托的诉讼代理人王飞、高则帅（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋小兵、殷素琴向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《联合生活广场租赁合同》已于2019年7月1日解除；二、判令两被告支付原告拖欠租金15059元、违约金313925元以及律师费3万元、财产保全担保费1077元；三、判令两被告腾退所承租的位于苏州工业园区联合生活广场1栋01101商铺，将上述房屋返还给原告；四、判令两被告支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，按照日租金679.56元标准支付；五、本案诉讼费、保全费用由两被告承担。诉讼中，原告将诉请第三项撤回，并将诉请第二项变更为判令两被告支付原告拖欠租金13992.84元、违约金313925元以及律师费人民币3万元、财产保全担保费1077元；诉请第四项变更为请求判令两被告支付自2019年7月1日起至2019年7月29日的房屋占用使用费，按照日租金681.24元标准支付，计算金额为19755.96元。事实和理由：2017年12月6日，苏州工业园区青剑湖置业有限公司（以下简称青剑湖置业公司）与两被告签订《联合生活广场租赁合同》，合同约定：两被告承租位于苏州工业园区“联合生活广场”1栋01101商铺，商铺租赁建筑面积为169.89平方米，租期自2018年7月1日至2023年6月30日，租金约定：自2018年7月1日至2018年9月30日，租金为31260元，自2018年10月1日至2021年9月30日，每天租金为每平方米建筑面积4元，2021年10月1日至2023年6月30日，每天租金为每平方米建筑面积4.5元。承租期满之前，任何一方不得擅自终止本合同，因乙方原因终止的，乙方从解除合同第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方，押金不返还。合同签订后，双方均按约履行了合同。2018年11月，两原告通过购买依法取得了上述商铺的产权，同年11月3日，两原告与被告以及青剑湖置业公司三方签订《租赁合同出租方变更之三方协议书》，约定由两原告承继原出租方的权利义务，两被告按照租赁合同向原告行使租赁权利和履行租赁义务。协议签订后，两被告应按约支付2019年1月至6月两个季度的租金共计124359元，然而其支付了109300元便不愿再支付，至2019年6月1日，两被告突然向原告通过微信及电话明确提出提前解约，不再承租案涉商铺，双方就解约赔偿事宜经多次协商均未能达成一致意见。被告陈振宏、马晓静辩称，对于原告第一项诉请被告予以认可，双方经过近一个月的协商解除了签订的租赁合同。第二项请求，被告不认可，被告并不欠原告的租金，违约金的主张也缺乏事实和法律依据，也没有相应的约定。关于律师费3万元及财产保全费1077元，也没有事实和约定的依据。同时原告收取了被告42000元的押金至今尚未返还。对于诉请第四项，被告认为可以在核定腾退时间的基础上来按照市场标准计算占用期间的费用，并可以从原告收取的押金当中进行抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，被告陈振宏、马晓静（乙方/承租人）与案外人青剑湖置业公司（甲方/出租人）签订《联合生活广场租赁合同》以及《联合生活广场租赁合同补充条款》，约定乙方承租位于苏州工业园区“联合生活广场”1栋01101商租场所作为经营百货鞋服用，店名印像秀生活馆(暂定)。商铺租赁建筑面积为169.89平方米，租期60个月，自房屋交付之日即2018年6月30日起算。自实际交付日起，乙方享有1个半月的免租期（含装修期），免租期内乙方免缴租金。租金约定：自2018年7月1日至2018年9月30日，租金为31260元；自2018年10月1日至2021年9月30日，每天租金为每平方米建筑面积4元，自2021年10月1日至2023年6月30日，每天租金为每平方米建筑面积4.5元。租金每季度支付一次，首次租金支付日期为2018年6月30日，其后各次租金分别于每季度首月的1日前，即每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日前予以支付。乙方向甲方缴纳数额相当于2个月租金作为保证金(“承租保证金”)即42000元。除非甲、乙双方协商一致，承租期满之前，任何一方不得擅自终止本合同。本合同因乙方原因而终止的，乙方从解除合同第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方，违约金少于六个月租金的，按照六个月租金计算(押金不返还乙方)。乙方在承租期内的一切活动，均须遵守中华人民共和国的法律、法规及规章，并须对因乙方违反本协议而引致甲方所蒙受的任何损失(包括罚款、诉讼费、仲裁费及律师费等)承担赔偿责任。甲方亦必须依法出租，遵守中华人民共和国的法律、法规及规章。一方严重违约或者单方面提前终止合同的，导致另一方根据本合同约定解除本合同的，违约方支付解除方三个月租金的违约金。2018年11月3日，蒋小兵、殷素琴（丙方/新出租方）与陈振宏（乙方/承租方）、青剑湖置业公司（甲方/原出租方）签订《租赁合同出租方变更之三方协议书》，三方确认：因丙方购买甲方出租给乙方的租赁物业（苏州工业园区“联合生活广场”1栋01101），故丙方将成为租赁物业新出租方。待丙方向甲方付清租赁物业购房款等相关费用且甲、丙双方完成租赁物业物权转移登记之日后第二日(以下简称“物权转移第二日”)，租赁合同项下的出租方自动由甲方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解并接受租赁合同项下的所有内容，承继原出租方甲方的权利与义务，乙方声明及确认将按照租赁合同向丙方行使租赁权利和履行租赁义务。在上述物权转移第二日，甲方将乙方已缴纳的租赁保证金计42000元转交给丙方。2018年11月15日，案涉房屋的不动产产权登记在原告蒋小兵、殷素琴名下。2018年11月12日，被告向原告殷素琴转账支付了合计41550元；2019年1月5日，被告陈振宏向原告殷素琴转账支付了租金合计61300元；2019年4月2日，被告陈振宏向原告殷素琴转账支付租金48000元。原告殷素琴与被告陈振宏2019年4月2日的微信聊天记录显示，被告当日将向原告殷素琴转账48000元的记录截屏发给原告，并称“房租已付，请查收”；原告殷素琴回复称：“好的，收到了”。原告殷素琴与被告陈振宏之间2019年6月1日至2019年6月3日间的微信聊天记录显示，被告于2019年6月1日向原告提出要撤走，原告提出双方合同约定承租方提前解除合同要支付剩余租期房租总额30%的违约金并且被告提起解约会给原告带来损失，被告称整个广场都是需要开发商运营和管理的，仅其一家是没办法运营的。后双方约定6月4日中午去被告店里面谈。2019年7月2日，原告殷素琴与被告马晓静之间的电话录音显示：被告明确不租了，并提出扣一个月租金作为补偿，原告表示不能接受。2019年7月4日，原告蒋小兵、殷素琴与江苏茵之杰律师事务所签订诉讼委托合同，委托该所指派律师代理其与被告陈振宏、马晓静的房屋租赁合同纠纷，合同约定律师费30000元。次日，上述律所开具30000元的律师费发票。另，原告还提供了2019年7月8日开具的金额为1077元、服务名称为“诉讼财产保全责任保险”的发票。诉讼中，原被告均认可：原告收到被告支付的42000元押金，案涉房屋被告已于2019年7月29日腾空并返还给原告，双方并未就房屋租赁合同解除后的违约金达成一致。被告称，在2019年3月上旬，其向原告反映剩下店铺房租都降下来了，要求原告到其店里双方当面协商后续房租的事宜；2019年3月15日，原告就到被告店里，双方口头协商每月房租调整为16000元，后续房租被告就按照这个标准支付给原告，原告也没有提出异议。原告称，当时被告店铺经营不好，向原告提出暂时先付48000元的租金，原告看在长期存在租赁关系的份上，同意暂时先付48000元，但是并没有与被告达成租金变更的口头协议。以上事实，由当事人提交的不动产权证、联合生活广场租赁合同、补充合同、租赁合同出租方变更之三方协议书、转账记录、微信聊天记录、诉讼委托合同、律师费发票、保险费发票以及当事人庭审中的陈述予以证实。诉讼中，原告另提供了其与案外人陈雅林、吴婕于2019年10月7日签订的联合生活广场租赁合同、微信聊天记录及转账记录，证明因被告提前终止合同，原告为避免损失扩大，降价将商铺出租，原告目前在原合同期内实际损失为497358.21元。被告质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，即使真实也无法证明原告的举证目的。本院认为，原告蒋小兵、殷素琴与被告陈振宏、马晓静成立房屋租赁合同关系，双方间的权利义务应按照2017年12月6日的《联合生活广场租赁合同》及补充合同来履行。因被告提前解约，原告要求确认双方间的《联合生活广场租赁合同》于2019年7月1日解除，被告亦无异议，本院对此予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。租赁合同解除前被告欠付租金的还应支付，合同解除后房屋腾空前，被告还应支付原告相应的使用费。关于被告有无欠付原告租金。本院认为，被告在2019年第一季度的租金是按约支付的，2019年第二季度的租金，被告称租金其与原告口头协商调整为16000元每月，其亦是按约支付的。原告不认可双方达成租金变更的口头协议，但并未提供证据证明其对被告租金支付情况提出异议并有发函要求被告支付欠付租金的行为，原告主张被告欠付租金的诉请碍难成立，本院不予支持。被告于2019年7月29日才将案涉房屋归还原告，其应支付相应的房屋占用使用费，参照变更后的租金标准即16000元/月，被告对此应支付原告使用费14968元。结合庭审查明事实，案涉房屋租赁合同系被告提前解约导致，被告应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金，考虑违约金具有赔偿损失的性质，且该项损失系弥补案涉房屋租赁合同提前解除，原告重新出租案涉房屋需要的寻租期，故本院酌情按照5个月租金标准认定原告房屋闲置损失为80000元。原告要求被告承担其因维权导致的法律服务费用的损失30000元，有事实及合同依据，本院一并予以支持。原告主张的财产保全担保费系其实际损失，本院一并予以支持。另，对于被告已交纳的保证金，其性质为保证合同履行，本案对此一并予以结算，用以抵扣其应向原告支付的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告蒋小兵、殷素琴与被告陈振宏、马晓静间的《联合生活广场租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告陈振宏、马晓静于本判决生效之日起十日内支付原告蒋小兵、殷素琴房屋占有使用费14968元、违约金38000元、律师费30000元、财产保全担保费1077元，合计84045元；四、驳回原告蒋小兵、殷素琴的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14088元、财产保全费2315元，合计16403元，由原告蒋小兵、殷素琴负担4625元，被告陈振宏、马晓静负担11778元。被告负担之款原告已预交，被告于履行本判决义务时一并支付原告11778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  计云倩人民陪审员  王贤英二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。