湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6987号原告：张鸿鸣，男，1980年6月27日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴丹，湖北四叶草律师事务所律师。被告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖生态旅游风景区中北东路**。负责人：胡玉峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡波，广东德纳（武汉）律师事务所律师。原告张鸿鸣诉被告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月3日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序，于2019年12月1日公开进行了审理。原告张鸿鸣的委托诉讼代理人吴丹、被告物业公司的委托诉讼代理人胡波，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿鸣诉称：原告系华侨城T2-302的房产所有人。2015年，原告与被告签订《前期物业服务协议》第一条约定，被告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容约定，一、房屋共用部位的维护和管理等。二、房屋共用设施是被及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱等。第八条，房屋共同部位、共用设施设备的小修和急修。2019年6月8日，原告张鸿鸣接到物业电话，称由于T2公共落水管堵塞，造成302房屋内进水，原告立即返回302室进行了处理。但由于公共落水管道严重堵塞，导致污水无法排泄，302室内木地板、墙体、家具、门有较大面积水渍，并产生不同程度的霉变，原告为修复损失支出27137.30元，同时赔偿302承租户维修期间暂住费5000元，原告要求被告承担赔偿责任，但未达成一致意见。故诉至人民法院，请求判令：1、判决被告赔偿原告T2-302房屋内部装修、家具、赔偿承租人损失共计32137.30元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告方在第一项诉求中增加开锁费260元，合计要求被告赔偿32397.30元。被告物业公司辩称：一、被告积极履行了相关合同义务，并无违约行为，原告诉称被告未履行维护管理职责与事实不符。被告每月定期安排专业的人员就排污管道及窨井进行疏通维护，在发现了原告家中突发状况后，第一时间通知了原告，并启动了紧急预案。一方面紧急通知相关人员到原告家中排水、去污、消毒等恢复工作，另一方面快速查找原因，并不惜代价和成本找了专业的疏通抢修单位及时疏通管道；二、原告不能因排水管道一发生堵塞就推定是被告未履行相关的维护义务，而应该查实管道堵塞的原因。从原被告提交的相关证据（主要是现场照片）都可以清晰的看出导致排水管道堵塞的主要是木头、卫生巾、避孕套和塑料袋等不应该出现在排水管道内的杂物，相关楼栋某些业主对排水管道的不当使用、任性丢弃杂物于管道才是排水管道堵塞的原因；三、原告提交的费用单据不能作为原告的损失依据，原告未委托有资质的鉴定机构就本次事件的因果关系及实际损失做出鉴定，其提供的所有清单主要是装修公司或设计公司的预算或报价单。综上，被告积极履行了合同义务，并无违约行为，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。经审理查明：原告张鸿鸣系纯水岸·东湖一期（A-3，A4）T2栋3层02室房屋（以下简称302房屋）业主，房屋面积77.92平方米。2014年11月18日，物业公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方为案涉小区提供前期物业服务；双方的权利和义务；物业管理服务内容，一、房屋公共部位的维护和管理，二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、家养水泵……沟渠、池、井等；物业服务质量，共用部位、共用设施设备的维护和管理，1定期、专人维护保养；违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；等内容。2019年6月8日，原告张鸿鸣接到物业公司电话，称由于T2公共落水管堵塞，污水无法排泄，导致302房屋进水，原告立即返回家中处理，但由于公共落水管道严重堵塞，导致污水无法排泄，302室内木地板、墙体、家具、门有较大面积水渍，并产生不同程度的霉变。本院认为：原告张鸿鸣与被告物业公司签订《前期物业服务协议》，符合法律规定，上述协议主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同各方具有法律约束力。关于原告张鸿鸣主张房屋修复损失，2019年6月10日，原告张鸿鸣与武汉海峰装饰工程有限公司签订《报价单》，该报价单总计显示项目报价合计金额27137.30元，并提交该公司出具的发票三张，载明项目均为建筑服务装修费，金额合计27006元，发票金额与报价单金额不一致，本院酌情按照发票实际金额27006元计算。关于原告张鸿鸣主张其向房屋承租人赔偿了房屋暂住期间的损失5000元，并提交了房屋租赁合同及收条、银行卡转账凭证。租赁合同约定房屋租金3200元/月，收条记载赔偿的暂住期间为2019年6月8日至7月25日，据此计算赔偿承租人房屋维修期间的暂住费5000元具有合理性，本院对原告张鸿鸣提出的赔偿对外支付暂住费5000元的诉讼请求，予以支持。关于原告张鸿鸣主张的开锁费260元，该费用不是必然发生的费用，且与本次反水事故并无直接因果关系，本院不予支持。本案原告张鸿鸣选择违约之诉主张权利，这就确定了本案争议焦点为是否系被告违约行为造成原告房屋受损以及被告是否需要承担责任。案涉落水管属于房屋公用设备设施，物业公司对此具有管理、维修、养护的义务。物业公司虽辩称其已委托武汉万帮排水工程有限公司对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏、疏通，并举示了相应的《管道疏通月检表》、《雨水、污水管道疏通记录表》，但该证据不足以证明其已完全履行了管理维护义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故涉案公共管道堵塞反水导致原告张鸿鸣房屋受损，系被告物业公司违约，被告物业公司应当承担违约责任。庭审中，双方当事人一致确认，发生堵塞的排污管道内发现的堵塞物主要是木头、卫生巾、避孕套、塑料袋等其他生活垃圾，以此推断可知该楼栋居民存在将易堵杂物随意丢弃至下水管道的不合理使用行为，而此行为是造成公共管道堵塞的主要原因。需要说明的是，被告物业公司对小区公共管道及相关设施的维护管理虽能一定程度防范管道堵塞故障，但仅凭此无法杜绝此类情况发生，居民共用设施尤其是下水管网的通畅仍需包括原告张鸿鸣在内的小区业主审慎的履行注意义务，并加以合理规范使用。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告张鸿鸣对其所主张的管道堵塞原因及由此产生的财产损失均未申请鉴定，故对原告张鸿鸣主张的损失，本院酌情认定被告物业公司承担30%的责任，经计算，被告物业公司总计需向原告张鸿鸣赔偿9601.80元[（27006元＋5000元）×30%]。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内向原告张鸿鸣赔偿9601.80元；二、驳回原告张鸿鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费302元（已减半收取），由原告张鸿鸣负担211元，被告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司负担91元（此款原告张鸿鸣已预交，被告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内直接向原告张鸿鸣支付91元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇二〇年六月十日书记员  颜晓霞