广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0515执异64号 案外人：赵子家，男，汉族，1963年12月12日出生，住汕头市澄海区。 申请执行人：章燕玲，女，汉族，1992年6月3日出生，住汕头市澄海区。 委托诉讼代理人：林叙勇，广东铭扬律师事务所律师。 被执行人：郭镇喜，男，汉族，1965年1月9日出生，住汕头市澄海区。 被执行人：汕头市隆通玩具实业有限公司，住所地汕头市澄海区溪南镇国道324线下岱美村西侧，统一社会信用代码9144051557968624XH。 法定代表人：郭镇喜。 本院在执行（2020）粤0515执恢147号申请执行人章燕玲与被执行人郭镇喜、汕头市隆通玩具实业有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，案外人赵子家于2020年5月18日对本院查封被执行人郭镇喜名下的集体土地建设用地使用权及地上建筑物【《集体土地建设用地使用证》证号：澄集建（1994）字第021800179号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵子家称，异议人在澄海法院上述案件查封前，早已向被执行人郭镇喜购买了上述宅基地，后异议人自行在宅基地上基建房屋，由于现有政策无法办理宅基地过户更名手续，导致该宅基地仍登记在郭镇喜名下，但实际权属人是异议人。请求终止对上述被执行人郭镇喜名下的集体土地建设用地使用权及地上建筑物【《集体土地建设用地使用证》证号：澄集建（1994）字第021800179号】的执行。 申请执行人章燕玲称，一、私自买卖宅基地行为违法且自始无效，案涉宅基地不发生物权转移的效力。法律禁止私自买卖宅基地行为。按广东昊华土地房地产与资产评估有限公司于2020年3月14日“关于广东省汕头市澄海区人民法院《司法委托评估委托书》（2019）汕澄法司评委字第80号评估项目有关问题的函”中建筑勘察表显示：澄集用（94）字第021800179号地块，无地上建筑物，为菜地。按赵子家《执行异议书》陈述：“异议人。向郭镇喜购买了上述宅基地，后异议人自行在宅基地上基建房屋。”，这就说明作为宅基地使用权人郭镇喜把登记在其名下该块空的宅基地与赵子家私下进行买卖并从中牟利。该行为因违反《宪法》、《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中法律强制性规定自始无效。郭镇喜作为宅基地使用权人，要转让宅基地使用权，转让人依法必须拥有二处以上的农村住宅，可是，郭镇喜却主张已把其名下所有的四块宅基地全部转让给四个案外人，该行为违反了《土地管理法》第六十二条第四款规定的宅基地“一户一宅”原则，而且按四个异议人所述，郭镇喜现在西洋村没有一处住宅，这不合常理。按《物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力等规定。案涉集体土地建设用地使用权为被执行人郭镇喜所有，案外人赵子家与郭镇喜进行建设用地使用权的转让并没有履行相关审批手续，其没有经该村村民委员会同意，且最终取得乡级政府的批准。既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。这种情况下澄集用（94）字第021800179号《集体土地建设用地使用证》宅基地使用权并未发生转移。另外，对于案外人赵子家提供的《建设用地互换协议》，该协议仅证明了赵子家与案外人陈得鹏互换宅基地的关系，并不能证明陈得鹏及赵子家系合法获得郭镇喜名下澄集用（94）字第021800179号《集体土地建设用地使用证》的宅基地使用权，而且根据《合同法》第五十二条，该协议因无权处分他人财产损害集体和第三人利益而无效。二、案外人赵子家在执行异议书中所述终止对登记在郭镇喜集体土地建设用地使用权及地上建筑物【《集体土地建设用地使用证》证号：澄集建（1994）字第021800345号】的执行，与本执行案无关。三、案外人赵子家向法庭作虚假陈述，依法应受处罚。如按异议人向法庭提交的《建设用互换协议》，案涉地块为宅基地，则异议人提出：“后异议人自行在宅基地上基建房屋。”。案涉地块至今是空地，异议人现却书面提出他已在宅基地上基建房屋，这是藐视法庭的行径。请贵院根据《民事诉讼法》第一百一十一条有关诉讼参与人或者其他人伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以罚款、拘留、情节严重的可以判刑的规定，依法对案外人的违法行为作出相应处罚。四、四案外人向法庭所述如经查明属实，则郭镇喜买卖宅基地进行为已构成违法，建议把其违法证据移送法定机关依法处理。按四案外人的《执行异议书》陈述：“异议人。向郭镇喜购买了上述宅基地，后异议人自行在宅基地上基建房屋。”,这就说明郭镇喜先后把登记在其名下全部的四块空的宅基地与四案外人私自买卖并从中牟利，其中郭镇喜从郭春生处牟利16万元、从郭秋生、张维有、赵子家（或陈得鹏）等人处也有牟利。如前一所述，郭镇喜私自买卖土地行为已构成违法，根据《土地管理法》第七十四条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《刑法》第二百二十八条规、最高院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（2000.6.19法释【2000】14号）第一条规定，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，非法获利五十万元以上，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚等规定，四案外人向法庭所述如属实，被执行人郭镇喜则构成严重违法，请把其违法证据移送县级以上人民政府自然主管部门没收其违法所得；如非法获利达到五十万元以上构成犯罪，则请把其违法证据移送侦查机关立案侦查，以追究其刑事责任。综上所述，案外人赵子家提出执行异议，没有法律和事实依据，依法应裁定驳回其异议请求。 被执行人郭镇喜、汕头市隆通玩具实业有限公司均未提交书面意见。 本院查明，郭镇喜与陈得鹏于2012年6月28日签订《建设用地转让协议》，郭镇喜将其名下证号为澄集用（94）字第021800179号宅基地使用权转让给陈得鹏，并由所在地东里镇西洋村民委员会盖章证实。2013年10月25，陈得鹏与赵子家签订《建设用地互换协议》，陈得鹏将该地块与赵子家名下证号为澄集用（94）字第021800354号宅基地互换，并由所在地东里镇西洋村民委员会盖章证实。赵子家于2015年在换来的宅基地上建成房屋居住使用。 本院依据发生法律效力的（2015）汕澄法民二初字第68号民事判决，在执行（2019）粤0515执60号案件中，查封被执行人郭镇喜名下登记的四宗土地的使用权及地上建筑物[土地证号列：澄集用（94）字第021800125号、澄集用（94）字第021800179号、澄集用（94）字第021800423号、澄集用（94）字第021800434号）]。 本院认为，本案所涉不动产，虽登记在被执行人郭镇喜名下，但本院查封前案外人赵子家已通过与陈得鹏交换的形式取得土地使用权，且经所在地村民委员会证实，案外人赵子家建成房屋实际占有使用。案外人取得宅基地虽没有办理过户登记，但没有办理过户登记并非案外人的原因造成。故此，案外人对上述不动产提出异议，其理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十六条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人郭镇喜名下的【《集体土地建设用地使用证》证号：澄集建（1994）字第021800179号】集体土地建设用地使用权及地上建筑物的强制执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄少昉 执行员  陈宛阳 执行员  林天雁 二〇二〇年六月二十八日 书记员  蔡惠珍