广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初1908号 原告（反诉被告）：张莉花（曾用名：张丽花），女，1987年1月12日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：梁祥钦，男，1985年9月17日出生，壮族，住南宁市武鸣区，系南宁市武鸣区劳动监察局在职人员。系原告丈夫。 被告（反诉原告）：广西荣良房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道**麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158x。 法定代表人：徐泽荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 原告（反诉被告）张莉花与被告（反诉原告）广西荣良房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员潘红玉独任审判，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张莉花及其委托诉讼代理梁祥钦，被告（反诉原告）广西荣良房地产开发有限公司（以下简称广西荣良）的委托诉讼代理人吴振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张莉花诉称：原告于2019年3月25日与被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称荣良公司）签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）。原告购买被告位于南宁市武鸣区。商品房买卖合同就合同的履行做了相关的约定。合同约定该房屋的建筑面积为27平方米，套内建筑面积为18.26平方米，每平方米23333.33元，总房价为63万元，付款方式为原告支付合同总价款的50%即32万元作为首期购房款，余下房款31万元由原告向银行或公积金管理中心按揭贷款。合同签订后，原告于2019年1月18日支付给被告广西荣良购房首付款16.5万元，同日支付不动产权证代办费1500元，支付代收代付房屋维修基金1890元；又于2019年3月25日支付给广西荣良购房首付款15.5万元，总计向被告支付房屋首付款32万元。合同履行过程中，原告依约向被告提交申请的按揭贷款的相关材料，由被告向中国农业银行代为办理按揭贷款。在办理过程中，原告却被银行告知不符合贷款条件并拒绝向原告发放贷款。由于该房屋未能顺利取得按揭贷款，加之原告在支付房屋首付款时己用尽家庭积蓄及向他人借款用于支付该笔款项，原告现在无力一次性支付剩余房款。为此，原告多次向被告申请解除该合同并退还原告已经支付的购房首付款以及已向被告缴纳的相关费用，被告于2020年4月1日通过ＥＭＳ邮政专递方式向原告发出《通知书》，要求原告变更付款方式，但因原告经济困难，无力一次性支付剩余房款，经与被告协商，被告仍不置可否。综上所述，原告认为如该合同继续履行，必将给原告家庭造成严重经济困难，生活生计难以维持，为了防止原告与被告损失的扩大，维护双方的合法权益，原告特此依据我国相关法律及司法解释之规定，向法院诉请：一、请求依法判令解除原告与被告于2019年3月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、判令被告退回原告支付的购房首付款320000元，并支付利息20800元（利息计算方式，以320000元为基数，自2019年3月25日起至本案首付款全部退还之日止，按年利率6%计付，现暂至2020年4月30日）。三、判令被告退还原告支付的不动产产权证等代办费1500元。四、判令被告退还原告支付的代收代付房屋维修基金1890元。五、本案诉讼费由被告负担。 原告（反诉被告）对自己的主张向本院提供以下证据：1、南宁市商品房买卖合同，拟证明原告购买涉案商铺；2、商铺定金、首付款、不动产权证代办费、房屋维修基金，证明原告支付涉案商铺的首付款及其他费用；3、中国农业银行卡活期存折交易明细，拟证实款项支付情况；4、个人征信报告，拟证实原告丈夫的个人征信有问题；5、通知书及邮件单号，拟证实被告转交通知缴纳通知书。6、结婚证、假离婚证，拟证实原告办理假证是为了办理按揭贷款的事实；7、个人征信报告，拟证实原告个人征信没问题；8、身份证及营业执照，拟证实原告意图购买门面经营包子；9、门诊病历、疾病诊断证明书，证实原告家人生病开销大；10、微信聊天截图及手机录音、光碟，拟证实原告试图与被告售楼部人员沟通。 被告（反诉原告）广西荣良辩称，同意解除合同，但因原告存在违约，应是在首付款扣除违约金后予以返还，至于原告主张的不动产权代办费及房屋维修基金已上缴其他部门，应由原告承担。 被告（反诉原告）广西荣良为证明其主张，向本院提交：南宁市商品房买卖合同、预售许可证、规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证、不动产登记证明、合同备案证明，拟证实涉案商铺已办理备案等手续，原告存在违约的事实。 被告（反诉原告）广西荣良反诉，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人以银行按揭的方式购买反诉人开发的涉案商铺，房屋总价款为630000元，首付款为320000元，银行按揭310000元，合同履行过程中，因被反诉人被银行告知不符合贷款条件拒绝被反诉人发放贷款，反诉人于2020年4月1日通过EMS邮政快递方式向被反诉人发出《通知》，要求被反诉人变更付款方式，但被反诉人至今未过来办理，根据合同约定，被反诉人存在根本性违约，应按商品房总价款10%向反诉人支付违约金，由于涉案合同已办理登记备案手续及房屋抵押登记手续，合同解除后被反诉人有义务协助反诉人办理撤销合同备案及房屋抵押登记手续。请求：1、判令被反诉人在本案判决生效之日内七日内办理撤销《南宁市商品房买卖合同》登记备案、房屋预抵押登记手续；2、判令被反诉人支付反诉人违约金63000元。3、本案诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）张莉花辩称，本案中反诉被告不存在违约，是广西荣良没有提前告知中反诉被告需要提供个人征信，也未告知购买二套房需夫妻两人的征信，在反诉被告老公征信出问题后，广西荣良虽告知可另行选择付款方式，但当时反诉被告家人生病家庭开支大，且经反诉被告了解同样房源他人购买价格远远低于反诉被告购买时的价格，反诉被告觉得亏了，亦不想继续履行合同，故向广西荣良提出解除合同，返还首付款，广西荣良拒绝，退一步说，即便要承担违约金，也应按总房价的千分之一计，广西荣良主张的违约金过高了。 经审理查明,2019年3月25日，张莉花与广西荣良签订《商品房买卖合同》,约定由张莉花向广西荣良购买位于南宁市武鸣区,房屋建筑面积为27平方米,总价款为人民币630000元。合同附件七“付款方式及期限”第3点（2）款约定,买受人需在签订本合同之日向出卖人支付合同总价款的51%作为首期购房款（已付定金抵作首期购房款），计叁拾贰万（小写¥320000），剩余49%房款叁拾壹万元（小写¥310000）由买受人向银行或公积金管理中心按揭贷款，并委托银行或公积金管理中心将剩余房款转入出卖人指定的银行账号。（5）如因买受人原因造成按揭申请不能通过或住房公积金管理中心审批的，买受人应选择另外的付款方式，并在接到出卖人或银行通知的10日内到出卖人售楼部办理相关手续并重新签订合同。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人违约，每逾期1日，买受人按逾期应付款千分之一支付违约金，超过30日出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款的百分之十作为违约金。 另查明，2019年1月11日，张莉花向广西荣良缴纳定金30000元，2019年1月18日缴纳首付款135000元，2019年3月25日缴纳首付款155000元，共计290000元，并在2019年1月18日缴纳了不动产权证等办证费1500元，代收房屋维修基金1890元。2019年3月25日，张莉花与广西荣良办理上述合同的登记备案手续，备案编号：201900009017,2019年5月13日，张莉花与广西荣良办理了涉案房屋的预告登记,登记证号为桂（2019）南宁市武鸣区不动产证明第0009565号。截止起诉时，该涉案商铺广西荣良未曾交付张莉花使用。 又查明，广西荣良已取得涉案房屋的商品房预售许可证,证号为（2018年）武预售证字第528号。 再查明，张莉花与梁详钦系夫妻关系，梁祥钦个人征信存在失信之情况，张莉花庭审中自认其名义曾向广西荣良购买一套商品房，且已办理按揭贷款，后再以其名义购买上述二套房，根据银行贷款政策需张莉花与梁祥钦夫妻共同签字方可办理按揭贷款，因梁详钦个人征信有瑕疵，致使无法办理涉案商铺的按揭抵押。2020年3月28日，广西荣良向张莉花送达《通知书》，通知书载明：“因您们原因未能办理银行按揭贷款等相关手续，已构成根本性违约，您应在2020年4月15日前付清应付购房款等所有款项，逾期则按照《商品房买卖合同》第八条关于违约责任约定执行。”后因张莉花未能向广西荣良缴纳涉案商铺后续款项，广西荣良在2020年5月14日书面通知张莉花解除合同，张莉花均认可已收到上述两份通知书。张莉花自认在与广西荣良交涉过程得知同款商铺他人购买价下跌至万元，认为亏本而拒绝履行交付后续房款，进而于2020年5月9日诉至法院提出要求上述诉讼请求，广西荣良于2020年5月25日提出了反诉请求。 本院认为，张莉花与广西荣良于2019年3月25日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。合同生效后,双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于解除合同的问题。根据合同约定,张莉花应向广西荣良交付后续涉案商铺款项，在广西荣良向张莉花发出的《通知》载明其应在2020年4月15日前付清应付购房款等所有款项，逾期则按照《商品房买卖合同》第八条关于违约责任约定执行。张莉花自认无法向广西荣良给付后续购房款意要解除合同，而广西荣良也同意解除合同，现双方确认2020年4月3日解除合同,合同自该日起解除。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状。故广西荣良要求张莉花协助其注销房屋已设立的商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的诉请,于法有据,本院予以支持。另,合同解除后,广西荣良已向张莉花收取代办证及房屋维修基金，因不动产权证并未办理且房屋并未实际交付，故广西荣良应将张莉花已付的各项款项3390元退回给张莉花。 二、关于合同违约金的问题，根据合同约定，张莉花可自行选择按揭贷款或公积金贷款形式支付后续的款项，其自认因其购买涉案商铺属二套房，其配偶征信问题致使无法以其个人名义办理按揭贷款，在此情况下，广西荣良已通过书面通知形式要求张莉花在2020年4月15日前支付购房尾款，张莉花亦拒绝缴纳致使广西荣良向其发出解除合同通知，张莉花并无证据证实在合同履行过程中广西荣良存在履行过错，且庭审中张莉花自认在得知房价下跌后主动不予履行合同，根据合同约定，因张莉花个人行为致使合同无法履行，应承担相应的违约责任，张莉花认为应按总价款的千分之一计付违约金，对此张莉花并无证据予以证实，对于违约金计算合同中明确约定，且并未超过法律相关规定，亦是双方真实意思表示，故在合同解除后,张莉花理应按合同约定向广西荣良支付违约金63000元(630000元×10%)。现广西荣良主张在应返还的房款首付款予以抵扣相应违约金,本院予以准照。故广西荣良应向张莉花退还房款260390元（320000元+3390元-63000元）。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、原告（反诉被告）张莉花与被告（反诉原告）广西荣良房地产开发有限公司于2019年3月25日签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月3日解除; 二、原告（反诉被告）张莉花应于本案判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）广西荣良房地产开发有限公司办理该商品房买卖合同备案撤销手续(备案编号为201900009017)及商品房预告登记撤销手续〔证号为桂（2019）南宁市武鸣区不动产证明第0009565号〕; 三、被告（反诉原告）广西荣良房地产开发有限公司向原告（反诉被告）张莉花退还该商品房房款260390元。 本案受理费10342元,减半收取5171元，由原告（反诉被告）张莉花负担，反诉费1375元，减半收取688元，由原告（反诉被告）张莉花负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘红玉 二〇二〇年六月十八日 法官助理 蒋思竹 书 记 员 黄钰芸 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。