福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3001号 原告：叶明龙，男，1966年12月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑小芳，福建瑞权律师事务所实习律师。 被告：刘小银，女，1978年10月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李鸿斌，北京天驰君泰（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈芬，女，1980年11月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：魏垂健，福建青翰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：俞建明，福建青翰律师事务所执业律师。 原告叶明龙与被告刘小银、陈芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告叶明龙及其委托诉讼代理人杨清、郑小芳，被告刘小银及其委托诉讼代理人李鸿斌，被告陈芬及其委托诉讼代理人魏垂健、俞建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶明龙向本院提出诉讼请求：1.判令刘小银、陈芬继续履行《协议》；2.判令刘小银、陈芬向叶明龙支付自2019年7月至2020年3月的收益金364000元及滞纳金（滞纳金以迟延支付的收益金为基数，按日千分之三的标准，暂计至2020年2月25日为136396元，具体欠费详见清单）；3.判令诉讼费用由刘小银、陈芬承担。 事实和理由：叶明龙与福建特兴国际置业有限公司（下称“特兴置业公司”）就叶明龙承租特兴置业公司所有的位于福州市鼓楼区店面（下称“租赁场所”）达成一致，租赁期限为13年，即从2007年9月9日起至2020年8月31日止。后经叶明龙与特兴置业公司协商，于2015年12月30日就租赁场所签订《租赁合同》，租赁期限变更为10年，即从2016年1月1日起至2025年12月31日止。2020年1月20日，叶明龙与特兴置业公司签订《补充协议》，对租赁期限及租金等作出变更约定。2016年7月8日，叶明龙与刘小银、陈芬签订《协议》，约定叶明龙提供租赁场所与刘小银、陈芬开展合作，合作期限为2016年9月1日至2025年12月31日，叶明龙不参与经营，由刘小银、陈芬独立经营、自负盈亏，刘小银、陈芬每月向叶明龙支付固定收益金，收益金按月支付，刘小银、陈芬应于每个月25日前向叶明龙支付下一个月收益金，如迟延支付，应以迟延支付的金额为基数，每日以3‰标准向叶明龙支付滞纳金。签订《协议》后，叶明龙即将场所提供给刘小银、陈芬经营，但在经营过程中，刘小银、陈芬未能按照《协议》约定支付相应款项，已拖欠自2019年7月起至今的收益金，已构成违约。更严重的是，刘小银、陈芬在叶明龙无根本违约的情况下，于2019年9月17日通过短信告知叶明龙终止协议，严重损害叶明龙合法权益。综上所述，刘小银、陈芬无故拒付款项，且在叶明龙无任何根本违约的情况下无故终止合同，属于违约。鉴于双方还有继续合作的可能性，叶明龙多次要求刘小银、陈芬补交款项、继续履行合同，但刘小银、陈芬均予以拒绝。 刘小银辩称，一、刘小银并非《协议》签约方，不是本案适格诉讼主体。2016年7月8日，叶明龙和陈芬签订《协议》。2016年7月15日，陈芬按约缴纳转让费、保证金和首月租金，该合同生效。因陈芬在鼓楼区已办过个体工商户登记，按规定不能办理第二户，于是2016年8月22日素食餐饮所在房屋登记在刘小银名下。为避免纠纷，理清关系，明确登记在刘小银名下餐厅就是叶明龙和陈芬《协议》指向的素食餐饮，刘小银在《协议》上签字作证明。刘小银在《协议》签字只为证明登记其名下餐厅是叶明龙和陈芬《协议》的载体，但并无承担合同权利义务的意思表示，三人之间也并未就刘小银加入《协议》，作为承租方达成一致。因此，刘小银不是《协议》签约方，叶明龙无权直接向刘小银主张合同权利。二、2017年8月，刘小银已退出经营，房屋转租是叶明龙和陈芬重新达成的，与刘小银无关。根据与陈芬的约定，刘小银出资约20万元，占素食餐厅20%股份，这是刘小银与陈芬之间的内部约定，并不及于第三人。素食餐饮开业后严重亏损，资金所剩无几。2017年7月，刘小银、陈芬决定停业解散。2017年9月7日，刘小银办理个体工商户注销登记，《协议》约定的素食餐饮项目已然终止，刘小银、陈芬间的合作关系已解除。叶明龙和陈芬协商约定转租事宜，属变更履行《协议》，刘小银并未参与，与刘小银无关，不承担任何责任。三、叶明龙主张支付2019年7月至2020年3月收益金36.4万元及相应滞纳金没有任何根据。2017年8月，素食餐饮停业解散时，并未拖欠叶明龙任何费用，叶明龙无权向刘小银主张任何收益金及滞纳金。2019年6月，陈芬已经正式通知解除与叶明龙的房屋租赁合同关系，叶明龙主张合同解除后的收益金、滞纳金没有根据。此外，考虑迟延支付收益金的情节显著轻微，日3‰滞纳金显著过高，请予以调整。四、叶明龙与陈芬的合同关系于2019年6月已经解除，同时鉴于合作经历，双方没有继续合作的必要和基础。综上，叶明龙的诉请没有事实根据，应予以驳回。 陈芬辩称，一、叶明龙与陈芬所签订的《协议》是叶明龙以合法的形式掩盖其非法转租的目的而签订的所谓合作经营协议书，且该《协议》侵犯了第三人的利益，损害了国家、社会公共利益，应属无效。叶明龙与陈芬之间不存在任何的合作关系，双方签订的《协议》名为合作，实为房屋、场所转租赁。叶明龙与产权人特兴置业公司所签订的《租赁合同》第九条第三项已经明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、分租店面”。叶明龙与陈芬于2016年7月8日签订该《协议》时，叶明龙并未得到特兴置业公司同意其转租涉案房屋的书面许可，而叶明龙为了掩盖其非法转租这一事实，才以所谓双方“合作”的形式要求陈芬签订了该格式的《协议》，双方之间的基础法律关系应为房屋租赁关系。故，该《协议》约定的陈芬每个月向叶明龙支付固定“收益金”4万元的实际性质为“房屋占用费”。同时，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第三条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条的有关规定，叶明龙在收取相关收益时，应向国家税务部门缴纳相关税费。现叶明龙以“合作名义”与陈芬签订该“协议”，其目的不仅是为了掩盖非法转租的事实，更同时是为了规避法律法规所明确的法定纳税义务，该《协议》明显损害了国家利益、损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故叶明龙与陈芬之间签订的《协议》应属无效合同。 二、退一步说，即使法院认为双方签订的《协议》有效，但该《协议》已于2017年9月7日实际解除，现叶明龙主张陈芬应向其支付“收益金”和“滞纳金”缺乏事实和法律依据，依法应驳回叶明龙的全部诉讼请求。1.涉案《协议》于2017年9月7日已实际解除。根据《协议》约定，双方合作该场所所经营的项目为餐饮项目。而在该《协议》履行过程中，陈芬发现叶明龙向陈芬出租的场所并未通过消防验收，导致陈芬经营的餐饮项目无法通过消防备案而导致无法取得餐饮经营的前置审批许可。为此，陈芬曾多次要求叶明龙补充提交相应的手续，但叶明龙始终无法提交合法的消防验收等手续从而仍然无法解决该场所消防备案的问题。陈芬考虑到继续使用会存在巨大的法律风险，于2017年7月即告知叶明龙不再继续经营，并于2017年8月22日将涉案场所转给案外人陈凤月。对此，叶明龙是明知的、同意的，并且协助陈芬与案外人陈凤月另行签订了《协议》。陈芬将案涉场所转租后，于2017年9月7日即将合伙经营注册的“福州市鼓楼区善园善餐厅”注销登记。故，叶明龙与陈芬签订的《协议》中约定“双方合作经营餐饮业务”的合同目的已于2017年9月7日消除，该《协议》于2017年9月7日起即已无法实际履行，故应当认为该《协议》于2017年9月7日已实际解除。2.退一步说，陈芬于2019年6月18日前多次向叶明龙强调涉案场所不再使用，于2019年6月24日向叶明龙邮寄“解除通知函”，且早于2019年5月23日实际腾房并多次要求叶明龙进行场所交接。陈芬于2019年6月14日、15日，已通过短信明确告知叶明龙涉案场所不再继续使用，并要求叶明龙抓紧时间交接场地，但叶明龙总是以各种理由推脱、拒绝交接场所。2019年6月18日，陈芬与叶明龙进行面谈，并再次强调涉案场所已不再继续使用并已实际腾空，要求叶明龙收回该场所并签署交接单，但叶明龙仍然拒绝签署交接手续。2019年6月24日，陈芬向叶明龙寄送《关于终止鼓楼区店面合作的通知函》的书面解除通知，并通过电话告知叶明龙该场所已腾空，钥匙放在物业卓主任处，叶明龙应及时取回场所钥匙、收回场所。综上，陈芬已于2019年6月份多次通过各种形式（电话、短信、微信、邮寄书面通知等）向叶明龙告知案涉场所不再使用，涉案场所于2019年5月23日已实际腾空，叶明龙应当及时办理场所交接手续，及时收回房屋。至于叶明龙怠于收回房屋，应当自行对扩大损失的部分承担责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，双方签订的《协议》至迟已于2019年6月24日实际解除。故叶明龙仍向陈芬主张“收益金”和“滞纳金”缺乏事实和法律的依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：A1.《店铺租赁协议》、A2.《补充协议》、A3.产权证、A4.《确认函》、A5.《协议》、A6.催款短信、A7.短信截图、A10.手机短信记录、B1.企业工商登记表一（漫热网吧）、B2.企业工商登记表二（约客镇）、C1.招商银行交易流水、C2.个体工商户登记基本信息，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人争议的证据：Ａ.报警回执由公安机关出具，予以确认，Ａ9.照片（2020.3.20）、Ａ11.陈芬与房屋中介于2020年3月13日的通话记录、Ａ12.光盘，Ａ13.照片（2020.6.4），因不符合证据的要件，不予确认；Ｃ1.《协议》与Ａ5.《协议》不同之处在于Ｃ1.《协议》中无刘小银签字，是否采信，本院将结合争议焦点分析认定；Ｃ3.陈芬与叶明龙、租客于2017年8月21日谈话录音，Ｃ4.陈芬与叶明龙于2017年8月21日的聊天记录，Ｃ5.陈芬与叶明龙于2019年6月18日的谈话录音，不足以证实待证事实，本院不予确认；Ｃ6.《关于终止鼓楼区店面合作的通知函》、ＥＭＳ邮政快递寄送面单、签收情况查询，真实合法，予以采信。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2015年12月30日，叶明龙与特兴置业公司签订《租赁合同》，约定叶明龙承租特兴置业公司名下位于福州市鼓楼区店面（下称“租赁场所”，建筑面积458平方米）；租赁期限为13年，租赁期限从2016年1月1日起至2025年12月31日止。 2020年1月20日，叶明龙与特兴置业公司签订《补充协议》，对租赁期限及租金等作出变更约定。 2016年7月8日，叶明龙（甲方）与刘小银、陈芬（乙方）就合作经营上述场所签订《协议》，约定合作期限为2016年9月1日至2025年12月31日，因叶明龙前期投入大量资金添置设备及装潢，乙方自愿于本协议签订当日内一次性向甲方支付补贴费用200000元；为保证甲方的收益权利得以确认，乙方应于本协议签订之日一次性向甲方缴纳150000元作为合作保证金；在合作期内，场所租赁费用由甲方支付，与乙方无关，乙方必须保证甲方享有一定的收益，即乙方保证在每个月约定日期向甲方支付相应收益金（收益金支付金额另见附表）；乙方应于每个月的25日前向甲方支付下个月的收益金，若延迟支付，乙方应当以延迟支付金额为基数，每日以千分之三的标准向甲方支付滞纳金。 2019年6月18日，陈芬给叶明龙发送短信，内容为：“叶总，为了避免津泰路19号3楼店铺我投入经营产生损失，请您尽快给我一个你有权转租的书面，如果您拿不出这个书面凭证，也请您尽快退还我的押金，并办理房屋交接事宜，请您明天下午3点前给予回复，否则我将委托律师向产权人发函协商，产权人的地址工商网上都有，法人代表信息也有，我们就依法办事。” 2019年6月24日，陈芬向叶明龙担任法定代表人的公司注册地寄送《关于终止鼓楼区店面合作的通知函》，邮件由他人代收。 根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点问题为：1.陈芬是否享有合同解除权以及讼争合同是否应继承履行？2.刘小银、陈芬是否应向叶明龙支付自2019年7月至2020年3月的收益金364000元及滞纳金？ 围绕双方争议的焦点问题，本院分析认定如下： 一、关于陈芬是否享有合同解除权以及讼争合同是否应继续履行的问题 本院认为，双方签订的《协议》虽然使用了“合作经营”“收益金”等词语，但双方的权利义务等内容均符合租赁合同的特征，故该《协议》在性质上应为租赁合同。该合同合法有效，受法律保护。作为完全民事行为能力人，刘小银具备真实意思表示的能力，其应当知晓在《协议》上签字的法律后果。故本院将有刘小银签字的一份《协议》作为认定本案事实的依据，据此认定刘小银、陈芬均为讼争合同的相对方。 关于陈芬是否享有合同解除权的问题，本院认为，合同解除权是由享有合同解除权的一方在法律允许的范围内，依靠自身力量，通过实施解除合同的行为来救济自己被侵害的民事权利。因此，当事人一方根据法律规定或合同约定，在一定条件下可单方解除合同，使合同效力提前终止，包括协议解除、约定解除与法定解除。其中，约定解除权的行使应以当事人在订约的同时或其后约定了解除权条款为前提。本案中，双方所订立的租赁合同仅约定承租人在叶明龙严重违约导致无法实现其经营目的时才可以终止合同。经查，叶明龙已取讼争房产的转租权，并不存在违约的情形，刘小银、陈芬既不享有《合同法》第九十三条规定的约定解除权，亦不享有第九十四条规定的法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据上述规定，解除权的行使系单方法律行为，解除合同的通知并非解除权人发出的解除合同的要约，无需被通知人承诺即可生效。人民法院判决确认解除合同是对该通知效力的确认。通知有效则原合同在通知到达时解除，通知无效则原合同不能解除仍有效。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条约定解除或者第九十四条法定解除规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。而本案中陈芬并不享有解除权。因此，陈芬无权仅以发函通知的形式单方解除合同，故2019年6月24日所发《关于终止鼓楼区店面合作的通知函》不具有合同解除效力。 关于讼争合同是否应当继续履行的问题，本院认为，从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自治，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当违约方继续履约所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿来代替继续履行。本案中，双方签订的房屋租赁合同时间较长，双方已经形成合同僵局，陈芬自愿以承担违约责任为由要求终止权利义务。在此前提下，应允许陈芬起诉请求解除合同。鉴于陈芬一方在本案中未提起解除《协议》之诉，本院不予涉及，基于此，本院对叶明龙请求继续履行的主张，不予支持。 二、关于刘小银、陈芬是否应向叶明龙支付自2019年7月至2020年3月的收益金364000元及滞纳金的问题？ 本院认为，既然讼争协议未解除，则承租人理应依约支付收益金。故刘小银、陈芬应向叶明龙支付自2019年7月至2020年3月的收益金364000元。鉴于在此期间发生新冠疫情，因疫情或者疫情防控措施有可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，若是继续按照原租赁合同支付租金对陈芬、刘小银明显不公平，本院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即将2020年2月、3月的“收益金”酌情变更为21000元。故本院将2019年7月至2020年3月期间的收益金确定为322000元。叶明龙主张的滞纳金包含了2019年7月前后的滞纳金，其性质相当于违约金，对2019年之前的滞纳金，本院认为，陈芬一方在叶明龙催收后支付了2019年7月份之前的“收益金”，叶明龙并未表示异议，视为双方对之前的“收益金”及滞纳金已处理完毕，故对该项主张不予支持。而对7月之后的收益金，本院认为，双方约定的每日3‰的标准过高，本院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，将滞纳金酌情调整为按月2%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条第一款规定，判决如下： 一、刘小银、陈芬应于本判决生效之日起十日内支付叶明龙收益金322000元及滞纳金（滞纳金按月利率2%的标准，计算至收益金付清之日止，其中7月份滞纳金以35000元为基数，自2019年6月26日起算、8月份滞纳金以35000元为基数，自2019年7月26日起算、9月份滞纳金以42000元为基数，自2019年8月26日起算、10月份滞纳金以42000元为基数，自2019年9月26日起算、11月份滞纳金以42000元为基数，自2019年10月26日起算、12月份滞纳金以42000元为基数，自2019年11月26日起算、2020年1月份滞纳金以42000元为基数，自2019年12月26日起算、2020年2月份滞纳金以21000元为基数，自2020年1月26日起算、2020年3月份滞纳金以21000元为基数，自2020年2月26日起算）； 二、驳回叶明龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8803元，由叶明龙负担1803元，由刘小银、陈芬共同负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年六月十七日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。