四川省南充市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川13执异21号 案外人：谢映超，女，汉族，1972年10月2日生，住四川省南充市。 案外人：谢振，男，汉族，1977年4月29日生，住四川省南充市。 委托代理人：肖志财，男，汉族，1960年2月12日生，住四川省南充市。 委托代理人：张勇，四川英特信律师事务所律师。 申请执行人：四川省阆中顺达建筑工程有限公司，住所地：四川省阆中市白果树街**。 法定代表人：杨明顺，总经理。 委托代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。 被执行人：四川恒河实业有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区滨江南路一段**。 法定代表人：刘自新。 委托代理人：蒋仕洋，男，汉族，1990年5月7日生，住四川省南充市，系公司员工。 在本院执行申请执行人四川省阆中顺达建筑工程有限公司（以下简称顺达公司）与被执行人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）建设工程施工合同纠纷一案中，包括案外人谢映超、谢振在内的23户拆迁还房户于2020年6月1日对执行恒河公司开发的位于南充市顺庆区××街××段××号××号××号楼××商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月12日举行了听证。案外人谢映超、谢振委托代理人肖志财、张勇，申请执行人顺达公司委托代理人肖飞，被执行人恒河公司委托代理人蒋仕洋参加了听证。本案现已审查终结。 案外人谢映超、谢振称，一、被查封的房产已被锁定为还房房源。恒河外滩一号工程在施工设计图中，经拆迁还房户代表参与确定了还房房源位置，并在图纸上锁定了还房房源范围。2017年3月28日，在房屋基本建好后，恒河公司向南充市房管局发出《关于确定还房范围的函》，明确了具体还房房源套数、面积及范围，锁定了非住宅还房房源。函中还明确“在还房安置工作完成前不对外出售，等还房安置工作完成后，剩余房屋对外销售”。南充市顺庆城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）及恒河公司均在该函上盖章，该函存于市房管局备案。恒河外滩一号拆迁还房锁定的还房房源物权优于申请执行人建设工程价款优先权。二、顺达公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，错误的将拆迁还房房源的门面房纳入执行范围。该案裁判结果明显与《中华人民共和国合同法》第286条“除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定不符，该案在裁判时应将已被他人合法享有物权的房屋区分出来，而不是进行笼统裁判。三、顺达公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案审理程序不当，未将利害关系人列为案件当事人。另恒河公司委托城投公司作为恒河外滩一号地块的拆迁人，双方约定由城投公司按照国务院305号令作为拆迁人依棚改政策对恒河外滩一号地块上原住户统一实施拆迁安置。综上，为维护拆迁还房户的合法权利，特提出执行异议申请，请求依法解除对恒河公司开发的位于南充市顺庆区××街××段××号××号××号楼××商铺的查封。听证中，案外人谢映超、谢振补充以下意见：1.恒河外滩一号在规划时就已确定6、7、8号楼为拆迁安置还房范围。2.因恒河外滩一号设计图中已经划定6、7、8号楼为还房房源，顺达公司作为6、7、8号楼的承建人，主观上对6、7、8号楼不能用于销售或者抵债是明知的。3.案涉项目修建完成后，恒河公司就与城投公司对还房范围予以了准确界定并在南充市房管局进行了备案。23户还房户和城投公司、东南街道办事处等进行磋商并形成了安置方案，因个别还房户对安置方案有异议，加之政府审批程序问题导致该方案未最终落实，但城投公司和拆迁户又于2020年形成了新的安置方案，该安置方案得到了23户拆迁还房户的全部认可，为最终安置方案，因本案查封了相关房屋导致该方案现在未得到实施。4.恒河公司明知案涉房屋为拆迁安置房源还进行处分，损害了拆迁还房户的优先权益。听证后，谢映超、谢振将异议请求变更为中止对前述商铺的执行。 申请执行人顺达公司称，1.案涉房屋在顺达公司起诉恒河公司之前就申请了保全。在保全以及诉讼期间，城投公司和拆迁户均未提出异议，查封裁定书已经产生了法律效力。2.无论是城投公司还是23户拆迁户，均无充分证据能够证明其对案涉房屋享有能够阻却执行的权利。拆迁户与城投公司签订的拆迁补偿安置协议中也并未锁定还房房源。城投公司向顺庆区人民政府的报告中的安置方案只是一个送审稿，顺庆区人民政府并未明确说明案涉房屋是用于还房。即使顺庆区人民政府认可，恒河公司也并未予以认可，送审稿上没有恒河公司的签章。3.8号楼剩余门面房足够用于安置23户拆迁户，差距只有几平方米，恒河公司作为业主单位并未同意将7号楼作为还房安置房源。4.顺达公司作为承包商，享有法定优先权，除了交付了大部分或者全部购房款的商品房买受人外，其他人均不享有对抗该优先权的权利。5.因欠付工程款，恒河公司与顺达公司于2017年3月签订了以房抵债协议，将案涉房屋抵偿给了顺达公司，随后恒河公司将案涉门面全部交付给了实际施工人刘志强。6.关于异议人所称的原案审理程序不当的问题，不属于执行异议案件的审查范围。 被执行人恒河公司称，顺达公司与恒河公司已经于2017年12月30日签订了以房抵债协议，将案涉门面全部抵偿给了顺达公司。为避免冲突，我方认为把8号楼作为还房房源、将7号楼的案涉门面抵偿给顺达公司最为恰当。我方不同意解除案涉门面房的查封。8号楼的门面房面积足以安置给拆迁还房户，我方也已经将8号楼作为还房房源的方案报给城投公司，但城投公司未予答复。至于城投公司上报顺庆区人民政府的安置方案，该方案未得到我方认可，不能产生法律效力。 本院经审查，查明如下事实： 一、原案情况。 （一）诉前保全。 2019年1月22日，顺达公司向南充市顺庆区人民法院申请诉前保全，请求查封恒河公司以下财产：位于南充市顺庆区××街××段××号恒河外滩一号7号楼50铺、52铺、54铺、56铺、58铺、60铺、62铺、64铺、66铺、66铺附1铺、66铺附2铺、66铺附3铺、66铺附4铺、66铺附5铺、66铺附6铺、66铺附7铺、66铺附8铺、66铺附9铺（保全金额为29800000元）。南充市顺庆区人民法院于2019年1月22日作出（2019）川1302财保26号民事裁定书，裁定查封恒河公司前述财产，查封期限为三年。2019年1月23日，南充市顺庆区人民法院依据该裁定，查封了恒河公司名下位于顺庆区××街××段××号××号××号楼××商铺。 （二）诉讼情况。 诉前保全后，顺达公司向本院提起诉讼。2019年7月11日，本院就原告顺达公司与被告恒河公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)川13民初75号民事判决：“一、被告四川恒河实业有限公司于本判决生效后十日内向原告四川省阆中顺达建筑工程有限公司支付工程款36,091,068.60元（包括保证金360万元）及相应利息（其中32,491,068.60元从2019年1月11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算资金占用利息至本判决确定支付之日止；如未在本判决确定给付期内履行给付本金的义务，未给付的利息应计算至本金给付之日止）；二、原告四川省阆中顺达建筑工程有限公司在被告四川恒河实业有限公司欠付的工程款36,091,068.60元范围内享有承建的恒河外滩一号IV标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权；三、驳回原告四川省阆中顺达建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”顺达公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉。在该案审理过程中，顺达公司申请撤回上诉。四川省高级人民法院于2019年11月11日作出（2019）川民终1066号民事裁定书，准许顺达公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 （三）执行情况。 该案判决生效后，因恒河公司未履行生效判决确定的给付义务，顺达公司向本院申请强制执行。本院于2020年1月6日立案执行后，依法向被执行人恒河公司发出执行通知书及报告财产令，责令被执行人恒河公司履行生效法律文书确定的义务，但被执行人恒河公司一直未主动履行。2020年5月6日，本院作出（2020）川13执1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人恒河公司名下位于顺庆区××街××段××号××号××号楼××层××号××号××号××号××号××号××号××号××商铺。2020年5月14日，本院发出拍卖公告，内容为：本院拟于2020年6月18日10时至2020年6月19日10时止（延时的除外）在本院京东网司法拍卖网络平台上对前述8间商铺进行第一次公开拍卖。 二、案外人与本案执行标的之间的关系。 （一）城投公司受恒河公司委托负责案涉工程拆迁安置补偿情况。 2010年5月5日，恒河公司作为甲方与城投公司作为乙方签订《委托协议》。协议第三条载明双方职责为：甲方负责涉及搬迁改造所有费用支付，负责还房建设、安置和后续工作，并对被搬迁户承担相应的民事责任；乙方根据甲方委托，负责对南门坝一号地块范围内的构（建）筑物和其他附着物进行搬迁补偿，负责搬迁拆除施工安全管理，协助还房安置。协议第五条载明经费管理“由甲乙双方共同设立专户，甲方派员任出纳、乙方派员任会计，所有费用由甲方转入专户，双方共同签章管理，所有经费由乙方负责审批支付。” 2010年5月18日，恒河公司作为甲方与城投公司作为乙方签订《补充协议》。协议第一条载明：“为了促进委托事务得以顺利实施完成，甲方请求乙方以自身名义对外实施该委托事务。鉴于实际情况需要，乙方同意实行隐名代理，在整个搬迁改造实施过程中，以乙方名义进行工作，包括对外与被搬迁户签订《搬迁安置补偿协议书》”，第二条载明委托事务责任承担：“乙方完成甲方委托事务而产生的一切代理行为后果，均由甲方承担法律规定的以及双方所约定的全部责任。”第三条载明风险责任的预防措施：“1、甲方以所涉委托搬迁的该宗地的合同权利做担保，除为保障转入双方监管账户的资金到位而以该宗地融资外，甲方不得擅自处分该宗地（包括为甲方其他债务抵押或者转让等）……”。 （二）案外人与城投公司签订还房安置协议情况。 2010年、2011年、2012年城投公司作为甲方分别与包括案外人谢映超、谢振等在内的被搬迁人作为乙方签订了《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》，约定由城投公司搬迁产权属乙方所有的房屋，乙方自愿选择还房安置；甲方在南门坝旧城改造区域恒河公司还房小区内按城市规划修建还房予以安置；乙方的非住宅房由甲方在恒河公司还房小区内统一安置；乙方所有房屋原产权建筑面积与安置房产权建筑面积结算，均按《顺庆区“棚户区”改造补偿安置实施意见》的规定执行。双方未在《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》中明确相应还房的具体位置。 （三）后续对还房房源锁定情况。 1.恒河公司向南充市房管局去函锁定6、7、8号楼1层临文峰街50-98号附6号商铺为对谢映超、谢振等23户拆迁还房户的还房房源。 2017年3月28日，恒河公司向南充市房管局发出《关于确定还房范围的函》，载明：“我开发中心开发的外滩1号项目承建部分还房工程，各种还房套数合计为618套，面积为49845平方米，营业房面积为1457.67平方米，其他非住宅面积为120平方米。经实际测绘核实：外滩1号6、7、8号楼住宅636套，面积52279.9平方米；7、8号楼1层文峰街一段150-198号附6号临街商铺为商业，确定为还房范围。在还房安置工作完成前不能对外出售，待还房安置工作完成后剩余房屋可对外销售。”同日，城投公司在该函尾部签署“同意”并加盖城投公司印章。该函中“7、8号楼1层文峰街一段150-198号附6号临街商铺”即恒河外滩一号7、8号楼一层临文峰街的50-98号附6号商铺，总面积为2459.89平方米，涵盖了案涉被查封的7号楼18个商铺。 2．城投公司与东南街道办事处、鸿安拆迁事务所、还房户代表两次形成还房安置方案。 2019年11月18日，城投公司会同东南街道办事处、鸿安拆迁事务所以及还房户代表协商制定了《南门坝棚户区改造三期A区非住宅安置方案（送审稿）》，载明：安置对象为南门坝棚户区改造**工程**搬迁的非住宅房被改造房屋所有人；需安置的被改造房屋所有人共计23户，面积1572平方米，其中营业房21户，面积1452平方米，其他非住宅2户，面积120平方米；根据市中级人民法院和顺庆区相关部门协商意见，要求必须保障被改造房屋所有人利益，在市房管局锁定的房源中可用于安置的房屋，均优先用于安置三期A区非住宅房。该安置方案所附《南门坝棚户区改造三期A区（恒河外滩1号）非住宅安置方案明细表》载明，拟将恒河外滩一号7号楼50铺、60铺、62铺、64铺、66铺、66铺附1铺、66铺附2铺、66铺附3铺、66铺附4铺、66铺附5铺、66铺附6铺、66铺附7铺、66铺附8铺、66铺附9铺等14间商铺（面积772.57平方米）及8号楼70铺、72铺、74铺、76铺、78铺、80铺、96铺、98铺附3铺、98铺附4铺等9间商铺（面积854.52平方米），合计23间商铺1627.09平方米安置给包括谢映超、谢振在内的23户拆迁还房户。该明细表中明确了23户拆迁还房户每户拟安置的商铺具体位置。 2019年11月22日，城投公司向南充市顺投发展集团有限公司报送了前述《南门坝棚户区改造三期A区非住宅安置方案（送审稿）》。同日，南充市顺投发展集团有限公司将该方案报送顺庆区财政局，顺庆区财政局于2019年11月26日又将前述方案报送顺庆区人民政府。顺庆区人民政府副区长杨蒈于2019年12月5日批示：“拟同意，请顺投集团做好与恒河公司的对接工作。妥否，请蒲区长审定。”同日，区长蒲鹏程批示：“请杨蒈通知牵头，依法依规、公平公正做好还房工作。” 2020年3月，城投公司与东南街道办事处、鸿安拆迁事务所、还房户代表再次协商形成《南门坝棚户区改造非住宅安置方案（三期A区）》（该安置方案事后未得到恒河公司认可）。该安置方案所附《恒河外滩一号非住宅安置表》载明，拟将恒河外滩一号临文峰街7号楼50铺、52铺、54铺、56铺、58铺、60铺、62铺、64铺、66铺、66铺附1铺、66铺附2铺、66铺附3铺、66铺附4铺、66铺附5铺、66铺附6铺、66铺附7铺、66铺附8铺、66铺附9铺等18间商铺及8号楼70铺、72铺、78铺、82铺、96铺、98铺附3铺、98铺附4铺等9间商铺，合计27间商铺1643.47平方米安置给包括谢映超、谢振在内的23户拆迁还房户。该安置方案亦明确了23户拆迁还房户每户拟安置的商铺具体位置。其中，案外人谢映超、谢振拟安置的商铺位置为恒河外滩一号临文峰街7号楼66铺。包括案外人谢映超、谢振在内的23户拆迁还房户均表示知晓该安置方案并同意按照该方案对其进行还房安置。 （四）顺达公司签订、履行《以房抵债协议》情况。 听证中，恒河公司提交时间为2017年11月30日（时间为打印）、其与顺达公司签订的《以房抵债协议》，内容为：顺达公司承建外滩一号6、7、8号楼还房工程，因恒河公司欠付工程款，恒河公司自愿将7号楼50铺、52铺、54铺、56铺、58铺、60铺、62铺、64铺、66铺、66铺附1铺、66铺附2铺、66铺附3铺、66铺附4铺、66铺附5铺、66铺附6铺、66铺附7铺、66铺附8铺、66铺附9铺，共计1009.29平方米商铺抵偿给顺达公司，抵偿价格按均价33000元/平方米，总价3330.657万元，该款在最后的工程结算价款中扣除。该协议尾部乙方“四川省阆中顺达建筑工程有限公司”处由刘志强签署：“实际施工人刘志强”并由顺达公司加盖印章。顺达公司称，签署该协议时，知晓前述所抵商铺为还房房源，但预留的还房房源已足够满足安置拆迁还房户。 顺达公司提交时间为2017年12月20日（时间为打印）《交房清单》，内容为：恒河公司将前述《以房抵债协议》载明的18间商铺移交给接收人刘志强。 目前，案涉18间商铺均处于空置状态。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人谢映超、谢振就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，案外人谢映超、谢振等23户拆迁还房户有权基于搬迁还房安置协议要求以恒河外滩一号小区非营业房对其进行安置。 城投公司接受恒河公司委托，与案外人谢映超、谢振等23户拆迁还房户签订《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》，约定由城投公司对案外人谢映超、谢振原有房屋进行拆迁，城投公司在恒河公司还房小区内对案外人谢映超、谢振统一进行安置。协议签订后，城投公司对案外人谢映超、谢振原有房屋进行了拆迁。随后恒河公司在案外人谢映超、谢振等拆迁还房户原有房屋所在土地上修建了恒河外滩一号小区。按照《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》的约定，案外人谢映超、谢振有权要求城投公司或恒河公司以恒河外滩一号小区非营业房对其进行安置。 其次，案涉被查封房屋已被锁定为对谢映超、谢振等23户拆迁还房户的还房房源。 在恒河外滩一号设计及修建过程中，恒河公司就已明确将6、7、8号楼作为住宅及非住宅还房房源范围。2017年3月28日，恒河公司在向南充市房管局发出的《关于确定还房范围的函》中，进一步明确7、8号楼1层文峰街一段50-98号附6号临街商铺（含案涉被查封的7号楼18个商铺）为对谢映超、谢振等23户拆迁还房户的还房房源，并承诺在还房安置工作完成前不对外出售，待还房安置工作完成后剩余房屋可对外销售。因此，在顺达公司与恒河公司签订《以房抵债协议》前，案涉房屋已经被锁定为对谢映超、谢振等23户拆迁还房户的还房房源，对此顺达公司亦是明知的。按照拆迁还房户权利的优先性及恒河公司的承诺，在对谢映超、谢振等23户拆迁还房户还房安置工作完成前，恒河公司不得对前述被锁定还房房源进行处置。 再次，谢映超、谢振等23户拆迁还房户有权依据2020年3月制定的还房安置方案要求恒河公司对其进行安置。 23户拆迁还房户代表分别于2019年11月、2020年3月与城投公司、东南街道办事处、鸿安拆迁事务所协商并分别形成还房安置方案。谢映超、谢振等23户拆迁还房户明确表示同意按照2020年3月形成的还房安置方案对其进行安置。虽然该方案事后未得到恒河公司认可，但城投公司作为恒河公司的代理人，受恒河公司委托处理恒河外滩一号的拆迁及还房安置事项，参与协商制定了该方案。且该方案所安置房屋均为恒河公司向南充市房管局发出的《关于确定还房范围的函》所确定的对谢映超、谢振等23户拆迁还房户的还房房源。因此该安置方案对恒河公司应当具有约束力。基于此，可以2020年3月形成的还房安置方案确定谢映超、谢振等人对案涉被查封房屋享有要求恒河公司进行安置的权利。 最后，谢映超、谢振等23户拆迁还房户对案涉房屋享有的权利优先于顺达公司的建设工程价款优先权，可以阻却本案执行。 谢映超、谢振等23户拆迁还房户对案涉被查封房屋享有的权利系谢映超、谢振基于丧失原有房屋的物权而享有的，应当视为一种特殊的债权，具有“准物权”性质。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与拆迁还房户按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁还房户予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，拆迁还房户请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案外人谢映超、谢振等23户拆迁还房户对案涉被查封房屋享有的债权优先于其他商品房买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权优先于抵押权，但不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分购房款的消费者买受人。根据2020年3月形成的安置方案，谢映超、谢振享有权利的商铺为恒河外滩一号7号楼66铺。顺达公司对该商铺享有的建设工程价款优先受偿权，不能对抗案外人谢映超、谢振因拆迁补偿安置关系对该房屋享有的权利，亦即谢映超、谢振在本案中就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，可以排除本案执行。 至于案外人谢映超、谢振称顺达公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案审理程序及裁判结果不当的问题，不属于执行异议案件的审查范围，在本案中不予处理。 综上，案外人谢映超、谢振的部分异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对四川恒河实业有限公司开发的位于四川省南充市顺庆区××号××号楼××铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邱书培 审判员  刘荣耀 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年六月十八日 书记员  王思宇