广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1081号上诉人（原审被告）：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄增喜，男，1984年4月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区******金辉大厦2408房，公民身份号码440************910。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司（以下简称“宽元公司”）因与被上诉人黄增喜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宽元公司的委托诉讼代理人方晓，被上诉人黄增喜的委托诉讼代理人李海雯、黄承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄增喜的诉讼请求。2.本案诉讼费用由黄增喜负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决直接适用广东省高级人民法院的指导意见作为判决依据，违反了最高人民法院和广东省高级人民法院关于不能在判决书中直接引用省高院指导意见作为判决依据的规定。并且广东省高级人民法院的指导意见也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定不一致，明显扩大了最高人民法院司法解释的计算方式，适用法律明显错误。二、计算违约金明显偏高。案涉房屋己交付黄增喜使用，合同的主要目的己经实现，故按照银行贷款利率计算本案违约金才合理，一审判决按年利率6%的标准计算逾期办证违约金明显偏高，不符合本案的实际，应予调整。根据最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”的规定，一审判决按年利率6%标准计算违约金明显偏高，应予调整。三、自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，人民法院判决的标准应当改为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准。综上，一审判决适用法律不当，计算违约金明显偏高，应予调整。黄增喜答辩称，一审判决计算违约金并未偏高，不应调整。涉案《商品房买卖合同》是宽元公司与黄增喜自愿签订，是双方的真实意思表示。该合同第二十条约定，宽元公司应在商品房交付之日起365日内将商品房的所有权证书交付黄增喜，而黄增喜已于2018年7月14日收楼，但宽元公司至今仍未办理房屋所有权证书给黄增喜，应承担逾期办证的违约责任。由于涉案合同中没有约定逾期办证违约金的计算方式，一审法院参照《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十八条的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金并未偏高。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回宽元公司的上诉请求，维持原判。黄增喜向一审法院起诉请求：1.请求判令宽元公司向黄增喜支付逾期办证违约金12523.21元（违约金以全部房价款1057655元为基数，按年利率7.7175%计算，自2019年7月14日起计至2019年9月9日止，逾期违约金为12523.21元，保留之后另行主张逾期办证违约金的权利）；2.判令宽元公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月4日，黄增喜与宽元公司签订了《商品房买卖合同》(预售)。约定：一、黄增喜向宽元公司购买位于湛江市赤坎区******金辉大厦xxx房，总购房款为1057655元。二、宽元公司应于2018年7月15日前向黄增喜交付房屋。合同约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……,2.按附件十一补充协议第6款约定执行。合同签订后，黄增喜先支付首期款项267655元，按揭贷款790000元于2017年9月25日通过湛江市坡头区**信用合作联社营业部转账给宽元公司。黄增喜依约支付了全部房款1057655元，宽元公司则未能按约协助办理所有权转移登记，以致引发双方纠纷，黄增喜遂诉诸一审法院。另查明，黄增喜已于2018年7月14日收房。涉案商品房产权至今尚未转移登记在黄增喜名下。双方当事人签订的合同中未对因出卖人的原因导致逾期办证的违约金进行约定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，宽元公司协助办理房产权属证是其法定附随的义务，宽元公司应当履行。根据合同约定，宽元公司应于2018年7月15日后365天内（至2019年7月15日）履行协助办证义务。但宽元公司至今尚未履行协助过户义务，显属违约，应当承担违约民事责任。由于双方签订的合同没有对逾期办证的违约金进行约定，参照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条关于“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，宽元公司应按照年利率6%的标准计付2019年7月16日至2019年9月9日期间的逾期办证违约金9736.22元（1057655元×6%÷365×56天）给黄增喜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市宽元房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金9736.22元给黄增喜。二、驳回黄增喜的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56.54元，由黄增喜负担6.54元,湛江市宽元房地产开发有限公司负担50元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据宽元公司的上诉理由和黄增喜的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于逾期办证违约金如何计算的问题。黄增喜于2018年7月14日收房，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，宽元公司应在商品房交付之日起365日内履行协助办证义务，但宽元公司至今尚未履行协助过户义务，已构成违约，应承担违约责任。由于涉案合同中没有约定逾期办证违约金的计算标准，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，符合审判实践和本案的客观情况，本院予以确认。宽元公司关于一审判决按年利率6%的标准计算逾期办证违约金明显偏高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，宽元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56.54元，由上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。