鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣1128民初4127号 原告：俞晓玲，女，1988年12月23日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 原告：余田清，男，1988年11月19日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 法定代理人：俞晓玲，女，1988年12月23日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县，系余田清妻子。 诉讼代理人：程稳元，江西赣鄱律师事务所律师，受鄱阳县法律援助中心指派担任法律援助律师。 被告：洪耀上，男，1974年10月25日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 被告：沈紫君，女，1994年12月24日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市经济开发区。 第三人：王风娥，女，1971年12月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 原告俞晓玲、余田清与被告洪耀上、沈紫君、第三人王风娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序审理，后因本案案情复杂，于2019年10月29日裁定转为普通程序审理。本案由审判员金龙担任审判长并主审本案，与人民陪审员余志红、曹敬飞共同组成合议庭。原告俞晓玲、余田清的法律援助律师程稳元、被告洪耀上及沈紫君、第三人王风娥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，两原告于2012年1月12日登记结婚，2013年共同出资按揭购买了位于鄱阳镇桃花源纪东润里4栋3单元301号商品房。2015年，原告余田清患上精神分裂症，生活不能自理，无独立民事行为能力。第三人王风娥系原告余田清母亲，已经与原告父亲离婚且不与原告一起生活，因在外负债几十万元便利用原告余田清精神不正常伪造房屋买卖协议书，甚至在2018年11月份，第三人瞒着原告俞晓玲，为了还债而擅自将原本属于两原告所有的该房屋抵债给被告洪耀上。期间，第三人独自带着余田清、洪耀上办理委托公证，被告洪耀上凭借公证书将房屋非法变更至被告沈紫君名下。原告认为本案诉争房屋系夫妻共同财产，任何一方未经对方同意无权处理共同财产，故原告余田清独自处理该共同财产的行为无效，且原告余田清自2015年开始患有××，无独立民事行为能力，第三人虽作为原告余田清母亲，但早已经与其父亲离婚，第三人无权代为行使相关民事行为，被告与原告余田清的委托关系依法不能有效，公证书也不具备法律效力。被告明知房屋系共有财产，而在没有经过原告俞晓玲同意情况下，越权处理他人私有财产，应当认定为无效，故请求：1、依法确认原告余田清与被告之间的房屋买卖委托行为无效、依法确认原被告之间的房屋买卖行为无效；2、责令被告返还通过非法手段取得的房屋所有权并承担本案诉讼费。 被告洪耀上当庭答辩认为：1、房屋买卖行为依法有效，原、被告双方已经签订房屋买卖合同，其并不知情原告余田清患有××，其系在第三人要求下购买的，第三人系原告余田清的母亲，其有理由相信第三人有处分的权利，且房屋买卖行为已经经过公证，依法有效；涉案房产肯定是第三人王风娥购买的。2、即使认定合同买卖行为无效，原告应当返还购房款。 被告沈紫君辩称房屋买卖合同合法有效。 第三人辩称房屋产权是二原告的，购房款是二原告出资，其系在未经原告俞晓玲同意的情况下拿出结婚证等证件而行公证，继而将房屋出售给了被告。 原告为证明上述事实，向法庭提供了如下证据：1、原告身份证复印件及结婚证，证明原告诉讼主体适格、二原告系合法夫妻关系；2、商品房买卖合同及原房屋产权证复印件，证明涉案房屋系二原告购买、产权原属二原告所有；3、公证书复印件，证明被告洪耀上与第三人在没有原告余田清法定代理人陪同的情况下进行公证，该公证属于无效公证，不具备证明效力；4、疾病诊断证明书，证明原告患有精神分裂症至今，属于限制民事行为能力人；5、借条一组，证明第三人与被告洪耀上的债权债务关系；6、房屋买卖协议、协议书，证明被告与第三人在原告处于无民事行为能力、无意识的状态下签订房屋买卖协议的事实；7、房屋产权证书复印件，证明该房屋已非法变更至被告沈紫君名下的事实；8、低保户、贫困户证件，证明原告余田清系贫困户、低保户的事实。 关于上述证据，被告沈紫君及第三人均无异议，被告洪耀上的质证情况如下：对于证据2有异议，房屋买卖合同及原产权证不是事实，购房时第三人明确告知被告涉案房屋购房款系第三人出资；对证据4有异议，原告余田清在公证处、银行及房管局等与正常人无异，余田清应该是间歇性××。 被告洪耀上向法庭提供了：1、原告余田清身份证、结婚证、户口本复印件，证明第三人将上述证件交付给被告的事实；2、办理相关房屋过户手续所支出的票据一组，证明为办理过户所支出的费用情况；3、票据一组，证明被告为购买房屋共计支付的情况，其中包括代原告余田清支付的170000元的农行纠纷款、代为支付银行起诉原告余田清产生的诉讼费1812元、支付给第三人49000元；4、承诺书一份，证明被告已付清购房款及约定腾房时间的事实。 经原告及其代理人质证：证据1的真实性没有异议，但是证件都不是原告余田清自愿提供的；2、证据2真实性没有异议，但恰能证明被告洪耀上明知房屋系共有财产而与余田清单方签订房屋买卖合同，买卖行为无效；3、证据3、4真实性没有异议，但与本案无关。 第三人质证意见为：对于其它证据没有异议，其收到被告洪耀上49000元是事实，承诺书上的签字是其代余田清所签。 对于上述双方均无异议的证据，本院予以在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认证如下：1、对于原告提供的证据2，商品房买卖合同及原产权证复印件系真实合法的，予以认定；证据4，疾病诊断证明书系正规医院出具的真实材料，能够客观反映原告余田清患病的事实，予以认定。 经审理查明，原告俞晓玲和余田清于2012年1月12日登记结婚，2013年以余田清的名义按揭购买了位于鄱阳镇桃花源纪东润里4栋3单元301号商品房。原告余田清于2015年开始患上精神分裂症。第三人王风娥系原告余田清母亲。2018年11月份，第三人与被告洪耀上商谈房屋买卖事宜，2018年11月1日被告沈紫君转账给原告余田清170000元。2018年11月2日，原告余田清与被告洪耀上签订了委托书，余田清委托洪耀上全权代理出售余田清名下坐落在鄱阳县桃花源记东润里4幢3单元301号房产，代为签订房屋买卖合同、办理不动产权转移登记、协助买方办理银行按揭贷款等。并经江西省鄱阳县公证处公证，在办理公证期间，第三人将余田清和俞晓玲的结婚证、户口簿等原件提供给被告洪耀上。2018年11月2日被告沈紫君转账给余田清15000元。2018年11月16日，被告洪耀上代原告余田清与被告沈紫君签订了存量房买卖合同，将余田清名下的上述房产以500000元的价格出售给被告沈紫君。同日，余田清提前还清了房屋按揭贷款共计150092.1元。后上述房产被变更登记在被告沈紫君名下。 另查明，被告洪耀上与沈紫君系男女朋友关系，且已经同居并生育小孩。经本院释明、询问并依法制作笔录，被告洪耀上及沈紫君未对案涉房屋款的返还提起反诉。另外被告洪耀上替原告余田清支付给农业银行诉讼费1812元；2018年12月4日，被告沈紫君转账给第三人王风娥49000元。 2019年12月9日，经原告俞晓玲（原告余田清的法定代理人）申请，江西××学司法鉴定所经鉴定，原告余田清评定为无民事行为能力人。 本院认为，我国法律规定，在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产，均归夫妻共同所有，故本案涉案房产应当认定为夫妻共同财产。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为应经法定代理人同意或者追认后有效。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，无民事行为能力人余田清与被告洪耀上签订的委托合同，尽管该合同经过公证，但因法定代理人俞晓玲并未予以追认而无效。同时无权处分人被告洪耀上在明知涉案房屋存在共有权人的情况下而与自己女朋友沈紫君签订房屋买卖合同并将房产过户至沈紫君名下，存在行为过错。相对人沈紫君作为洪耀上的女朋友，未能提供证据证实自己系有理由相信洪耀上有代理权的善意相对人。综上本院确认原告余田清与被告洪耀上的委托行为无效；被告洪耀上代理原告余田清与被告沈紫君签订的房屋买卖合同无效，被告洪耀上及沈紫君应返还涉案房屋归原告俞晓玲及余田清所有，原告应当返还被告洪耀上及沈紫君购房款。关于购房款的返还金额问题，根据庭审查明及双方陈述的事实，两原告受益剩余房屋按揭款等共计185000元及代为支付的诉讼费1812元，其它购房款金额及去向无法查实，且与本案无实际关联性，本案中原告俞晓玲及余田清并不存在过错，无需与第三人承担连带返还责任，故原告俞晓玲及余田清仅需返还受益部分的款项，至于其它已支付的购房款，被告洪耀上及沈紫君可待证据充足后另行主张。关于被告洪耀上提出的涉案房产系第三人购买，第三人有权处分的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第二十八条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告余田清与被告洪耀上的委托行为无效，确认被告洪耀上代理原告余田清与被告沈紫君签订的房屋买卖合同无效，被告洪耀上及沈紫君于本判决书生效之日起十日内返还原告余田清、俞晓玲共同所有的房屋并配合办理相关产权过户手续； 二、原告俞晓玲、余田清于本判决书生效之日起十日内连带返还被告洪耀上、沈紫君购房款等费用共计人民币186812元。 如未按判决指定的期限履行给付的金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告洪耀上、沈紫君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  金 龙 人民陪审员  余志红 人民陪审员  蓸敬飞 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  宋 君