广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初441号原告:广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君。委托诉讼代理人：顾丹、陈静雯，均为广东盈隆律师事务所律师。被告：徐嘉怡，女，1983年11月10日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：徐永昌，系被告父亲。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告徐嘉怡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静雯到庭参加诉讼，被告徐嘉怡及其委托诉讼代理人徐永昌未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费9440.97元（按照2.2元/平方米?月的标准，以建筑面积本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、涉案合同的签订。2013年12月1日，原告（原名“广州城建开发物业有限公司”）与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。合同主要条款包括：第三条约定“1.本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.2元/平方米?月的收费标准向甲方或物业使用人收取；除小区物业服务中心办公、生活用水用电外，其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；……4.业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金”；第七条约定“本协议期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止”。二、合同履行情况。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。但是自2017年3月1日至今，被告一直拖欠涉案房产的物业管理费。同时，被告还拖欠原告为其垫付的电费。原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。三、涉案《前期物业管理服务协议》合法有效，原告依约提供了物业服务，被告应当依约支付物业管理费及水电费。《前期物业管理服务协议》已成立生效，对双方具有约束力。被告系涉案房产的业主，其未能按时向原告支付物业管理费，严重违反了合同约定、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”以及《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”的规定，严重损害了原告的合法权益。被告已构成违约，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付拖欠的物业管理费、违约金及电费。综上所述，根据我国《民事诉讼法》第二十三条，《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十七条等的相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告徐嘉怡辩称：一、徐嘉怡就越秀物业起诉本人不交纳物业管理费问题作出如下答辩，有如下多方面的因素：1、本人于2013年购买了位于花都逸泉韵翠楼盘的18栋101单元物业，从2014年收到房子开始至2017年2月，一直如期缴纳物业管理费和水电费等所有必须要交的费用。2015年4月到2019年期间，我单元共发生了5次水浸，房子里的家具、音响、电器都被泡坏了，水位高到能漫过墙角的插座导致漏电，差点发生人生安全事故。甚至有2次是排污管的水倒灌进来，地，地板是被粪水淹没的位高达20多厘米。墙身至今一直有残留水浸后的痕迹。在这期间每一次的水浸都有与物业和开发商进行沟通，希望能得到妥善解决。但其双方只会推卸责任，完全没有解决问题的态度。房子是本人买给父亲住的，但由于一直水浸根本无法住人，其中有一次下完大雨几天后本人父亲去看浸水是否退了，但竟发现物业擅自闯入了我的房子，在里面靠近门口的地方垒起了沙包，说是为了防止水流出去电梯导致电梯故障。这说法本人也很理解，但应该事前跟本人或者本人父亲进行沟通，更应该在事后把沙包撤走恢复原状。这种行为导致屋里的水更加一直排不出去，地，地板身和家具都被长期浸泡着。造成更加严重的损害。经本人向邻居了解，物业这种行为并不是第一次，基本上一下大雨就会这样做的，这次水浸是特别严重。经过这次，本人对物业完全不尊重本人和无视本人物业的损害且对其加大伤害的态度感到很气愤。对其公司的物业管理实在很失望。2、物业管理的义务应该是除了对业主的物业做好管理外，还有就是对小区公共环境的区域进行管理。但从本人收到房子后，发现该小区的物业跟业主和业委会经常发生矛盾，主要内容是经常没水，停电，公共环境没人管理，草地树林不修缮等等。种种的矛盾甚至惊动了当地的房管局前来协调。可见该物业公司连最基本的职责都没有做好。3、第三个原因，事情发生在2017年春节期间。本人父亲在与该单元地下一层后门连通的本人购买了的独立车位里放置了一道约10平方米的豪华门用于装修地下室。由于春节期间，装修人员都已返乡，故父亲暂时在本人车位放置该豪华门。该车位三面封闭，只有一个出入口，不与任何其他车位联通，且豪华门是放置在车位内而不是车位外，不影响主干道其他车辆进出。春节过后父亲回去该物业时发现该门丢失，当时立即与物业沟通，物业表示可能已当垃圾清理。本人得知后感到非常气愤，对该物业的服务感到彻底的失望。综上所述，物业的种种行为，一次又一次地磨灭了我对他们的信任，而发生了本人财产丢失的事件后，本人彻底对该物业失去信心，决定用不提交物业管理费的方式给予物业压力，目的是想能得到物业的重视，在处理了这些问题后便会继续缴纳管理费的。但无奈物业依然一直这种态度，不作为不沟通，完全无帮忙处理问题的诚意。致使本人至今一直没有缴纳管理费。二、事实证据如下：1、物业承认其在本人单元门口放置沙包而不是在屋内。该说法存在狡辩，因为从图片可以看出，本人单元的门口与消防楼梯甚至电梯口是非常接近的，在门口垒沙包是会完全阻挡楼梯口甚至阻挡电梯口的。所以这种说法是自打嘴巴的狡辩；同时与我单元同一结构的17栋102的单元同样也是多次发生水浸，他们也表示发生水浸，物业是有进屋垒沙包的行为，确实是对房子造成更严重的伤害。2、当时物业中心的斐主任已经承认门是被处理了，并且也有说曾经帮我们找过，但找不到的说法。这里法院可以向公安部门申请调取通话录音作为证据。即使不是物业处理了，但如此大的物件要运出小区流程上是需要放行条的，如果没有放行条或者没有得到物业的允许是不可能运走的。这里物业也存在监管不力等不可推卸的责任。3、可向其他邻居打听该物业公司一直以来的服务态度，还有就是花都区房管局来本小区协调矛盾的事实。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区韵翠一街12号101房，面积为136.44平方米，权属于被告。诉讼中，原告陈述：其于2012年5月进驻涉案房屋所在小区。涉案小区已成立业主委员会。2013年12月1日，徐嘉怡（甲方）与广州城建开发有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方提供前期物业服务管理。合同第一条约定物业管理服务内容一、综合管理服务1.对住宅小区共用部位、共用设施设备进行承接查验；2.设立服务接待中心，提供24小时热线电话服务；3.按规定公布物业服务资金的收支情况；4.解答业主的咨询和处理业主投诉，征求业主的意见；5.开展社区文化活动。二、物业共用部位和共用设施设备维护1.房屋共用部位、共用设施的日常管理和维护养护；2.定期检查房屋共用部位的使用状况，组织小型维修；3.对共有部位进行巡查和维修养护；4.对住宅装饰装修进行管理；5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为进行管理。6.消防安全管理；7.道路、停车场设施管理；8.设备设施安全防范。三、公共秩序维护1.协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作；2.主出入口执勤管理；3.对重点区域、重点部位进行巡查；4.车辆停放管理。四、保洁服务。……五、绿化养护。第三条物业服务资金1.本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.2元/平方米.月的收费标准向甲方或物业使用人收取。……4.业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。诉讼中，原告主张其物业费的计算标准为2.2元/平方米，按照合同面积计算，如查册面积多于合同面积就不再主张多出的物业费。诉讼中，原告陈述：其第二项诉讼请求的电费即公摊电费，小区的公摊电费由原告统一支付后计算分摊金额向业主收取。诉讼中，原、被告一致确认：被告欠缴自2017年3月1日至2019年11月31日的物业管理费及2017年7月6日至2019年9月5日的公摊电费。另查明：本案被告作为原告与本案原告作为被告的物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日作出（2020）粤0114民初81号民事裁定，裁定如下：驳回原告徐嘉怡关于要求被告广州越秀物业发展有限公司减免原告徐嘉怡从2017年3月开始至今未缴交的物业管理费及违约金预估2万元的起诉。同案，本院于2020年3月25日作出民事判决如下：驳回原告徐嘉怡的全部诉讼请求。该案中，本院认为徐嘉怡放置在其私人车位上的铁门显然属于大件物品，现越秀物业公司确认徐嘉怡放置在其私人车位上的铁门遗失，足以证明越秀物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵。徐嘉怡就该判决向广州市中级人民法院上诉，目前尚在移送审理中。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司。徐嘉怡因涉案房屋被水浸受损，将涉案房屋开发商广州祥荷房地产开发有限公司诉至本院。经本院主持调解，双方达成调解协议，本院为此于2019年8月16日作出（2019）粤0114民初6156号民事调解书。本院认为:原告对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案房屋的权属人，在接受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。经核算，被告每月应向原告支付的物业管理费为300.168元（2.2元/平方米×136.44平方米），自2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费为9905.54元，故原告要求被告支付自2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费9440.97元及自2017年7月6日至2019年9月5日的公摊电费266.33元合法有据，本院予以支持。因被告未按时缴纳物业管理费，根据约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费，在下月首日以后缴纳视为逾期交纳，自逾期之日起按每天千分之三的标准支付违约金，因从（2020）粤0114民初81号案件中可以看出，原告的物业服务确实存在瑕疵，其次，从（2019）粤0114民初6156号案件的调解来看，涉案房屋存在水浸也是客观存在的，被告并非恶意不缴纳物业管理费，而被告欠付物业管理费对原告造成的损失主要系利息损失，因此本院根据案情，酌定欠付物业管理费的违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日后为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并以本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告徐嘉怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付自2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费9440.97元；二、被告徐嘉怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付欠付自2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费的违约金，违约金的计算标准为：按每月物业管理费300.168元为本金，分别从欠缴次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至付清之日止，每月违约金以当月物业管理费本金为限；三、被告徐嘉怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付自2017年7月6日至2019年9月5日的公摊电费266.33元；四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担69.5元，由被告徐嘉怡负担69.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年六月一日书记员 彭小容