上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初13446号原告：王立佳，男，1978年6月12日生，汉族。委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。被告：上海新立餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李攀，总经理。被告：李攀，男，1981年8月2日生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：王**。两被告共同委托诉讼代理人：殷仲华。原告王立佳与被告上海新立餐饮管理有限公司(以下简称为上海新立公司)、李攀房屋租赁合同纠纷，本案于2019年7月2日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵青、两被告共同委托诉讼代理人王**及殷仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立佳向本院提起诉讼，请求判令：1、被告上海新立公司立即搬离原告与被告上海新立公司签订的《合作协议书》项下坐落于上海市宝山区友谊路XXX号一楼商铺(招牌为“面熟了”)；2、被告上海新立公司支付原告2019年2月13日至2019年2月28日的房屋租金4,571.43元；3、被告上海新立公司赔偿原告逾期付款违约金(自2019年2月23日起至实际搬离之日止，按每日500元计算)；4、被告上海新立公司支付原告房屋占有使用费(自2019年3月1日起至实际搬离之日止，按每月8,000元计算)；5、被告上海新立公司赔偿原告律师费损失3,500元；6、被告李攀对被告上海新立公司的前述第1-5项义务承担连带责任。事实与理由：原告与被告李攀自2016年8月起开始合作，之后又多次续签，续签主体由被告李攀变更为被告上海新立公司，最后一份合作协议的有效期为2019年1月31日至2019年2月28日，被告李攀系被告上海新立公司的一人股东，应就被告上海新立公司行为承担连带责任。前述合作协议内容条款大致相同，约定原告提供坐落于上海市宝山区友谊路XXX号一楼约60平米商铺与被告李攀或被告上海新立公司合作，商铺用途用于餐饮使用，原告享有每月8,000元收益，经营盈亏由被告李攀或被告上海新立公司自行承担，每期收益款应提前5日支付，逾期按每日500元收取违约金，若任何一方有违约行为，守约方由此产生的律师费等损失由违约方承担。原告与被告上海新立公司实为房屋转租关系，之所以签订合作协议，是担心房东不同意原告转租。合同履行过程中，被告上海新立公司时有拖欠租金情形，原告将已交的15,500元押金冲抵租金后，被告上海新立公司实际租金仅支付至2019年2月12日，原告多次催缴，被告李攀以被告上海新立公司法定代表人身份出具承诺书，承诺最迟于2019年4月15日清场搬离。但之后被告上海新立公司并未履行承诺，案涉商铺至今尚未归还，故原告诉至法院。被告上海新立公司、李攀共同辩称：1、认可双方之间名为合作协议实为房屋转租关系，原告不参与经营，收取固定收益，不承担运营盈亏；2、原告与被告李攀于2016年6月17日签订租赁合同，合同内容包含了房屋转租和商铺转让，原告将上海市宝山区友谊路XXX号商铺(建筑面积100平方米)以9.7万元转让费转让给被告李攀，转让标的包括商铺营业执照、许可证，该商铺的经营主体系被告上海新立公司，故被告李攀从原告处受让公司股权，并承诺每个月支付租金给原告，之后由于原告担心房东追究其转租行为，因此续签的合同名称变更为合作协议，但实际原告并不承担经营盈亏，每个月收固定房租，一开始租金是每月15,500元，之后承租面积减少为60平方米，租金变更为8,000元；3、2018年10月、11月租金确实未付，但由于原告存在私自断电、未履行协助两被告与房东直接签订合同等违约行为，免除了这两个月房租，故不同意用15,500元押金冲抵这两个月租金的说法，2019年2月13日之后的租金确实未付；4、目前案涉商铺的钥匙还在两被告处，既然商铺是由原告转让的，清场工作应该由原告承担，商铺由于原告的断电行为已经停业，因此占有使用费没有依据。综上，两被告认为，同意支付2019年2月13日至2019年2月28日的租金，在原告返还押金和转让费的情况下也同意归还案涉商铺，其余主张不予认可，两被告并无违约行为，且原告主张的违约金标准过高。经审理，本院查明以下事实：1、上海市宝山区友谊路XXX号房屋原属上海市宝山区粮食局吴淞粮管所，属国有资产，后整体划归上海市宝山区粮油购销有限公司管理。2011年3月25日，上海市宝山区粮油购销有限公司出具证明，同意由下属子公司上海宝良劳务有限公司(以下简称为上海宝良公司)对外出租。2、上海宝良公司与原告之间存在多年房屋租赁关系，其中最后一份租赁合同的期限为2018年4月1日至2019年3月31日，主要内容包括：原告承租上海市宝山区友谊路XXX号大门西边所有门面房屋(最西端底层一间门面房除外，共二层)，使用面积194.5平方米(其中底层使用面积89.5平方米，二层105平方米)，一层现有装修为餐饮装修，二层为办公室装修，租期内月租金12,446元，每半年一付。上海宝良公司(甲方)与原告(乙方)于2019年6月20日签订协议书，主要内容包括：乙方将其在房屋租赁期间申请的三厢独立电表户头过户给甲方，待过户完成后，甲方支付乙方30,000元并免除2019年1月1日至2019年3月31日房租；乙方于2019年6月30日前撤出属于乙方所有人、财、物等，并按现状将房屋交还甲方，甲方予以配合。上海宝良公司于2019年12月23日出具情况说明，主要内容包括：2019年3月31日租赁期届满后，上海宝良公司与原告不再续签房屋租赁合同，因原告在租赁期将房屋转租，考虑到转租户搬迁等因素，上海宝良公司与原告以协议书方式约定由原告负责场地日常管理及转租户搬迁清场事宜，并于2019年6月30日归还上海宝良公司房屋。3、2016年6月17日，原告(甲方)与被告李攀(乙方)签订《租赁合同》，主要内容包括：甲方系上海市宝山区友谊路XXX号(上海新立餐饮管理有限公司新新典范快餐店)的合法承租人，该房屋约100平方米，甲方将房屋出租给乙方用做餐饮使用，租金每个月15,500元，租赁期限为1年，自2016年8月13日至2017年8月12日止，甲方应于2016年6月27日将房屋交付给乙方，免租期为2016年6月27日至2016年8月13日，免租期45天，租金支付方式为付三押一，押金15,500元；甲方将房屋转让给乙方，转让费9.7万，含被告上海新立公司营业执照，签订协议后，甲方将被告上海新立公司营业执照变更为乙方，乙方积极协助甲方；乙方在承租期内，可根据实际经营需要对房屋进行合理装修、增设附属设施和设备，乙方返还房屋时应符合正常使用后的基础状态即可，甲方不应要求乙方将该房屋恢复原状，乙方不得要求装修赔偿；甲方同意乙方对房屋内部及门面形象进行装饰装修(不改变主体建构)，在返还房屋时持有装修设备处理权。2016年7月4日，被告李攀支付原告房屋转让价9.7万、房屋押金15,500元。4、2018年8月1日，原告(甲方)与被告上海新立公司(乙方)签订《合作协议书》，协议主要内容包括：甲方系上海市宝山区友谊路****的合法承租人，建筑面积约为120平，甲方提供该房屋中约60平方米与乙方合作，乙方保证甲方每月收益为8,000元，盈亏由乙方自行全部承担；合作期限为半年，自2018年8月1日至2019年1月31日止，每个月合作收益为8,000元，支付方式为三个月一付，每期合作收益乙方应提前5日支付，逾期支付的，甲方有权收取500元/日违约金；乙方返还房屋时应符合正常使用基础状态即可，甲方不应要求乙方恢复原状，乙方不得要求装修赔偿；甲方同意乙方对房屋内部及门面进行装饰装修，在返还房屋时持有装修设备设施处置权；如有违约，守约方的律师费等损失由违约方承担。2019年1月24日，原告(甲方)与被告上海新立公司(乙方)签订《合作协议书》，协议内容与2018年8月1日《合作协议书》基本一致，合作期限为2019年1月31日至2019年2月28日。5、2019年4月10日，被告李攀出具承诺书，内容载明：“宝山区友谊路XXX号一楼，其中约60平方米(上海新立餐饮管理有限公司-“面熟了”-“河北美食”)商铺与王立佳合作餐饮事宜，因合作期自2019年1月31日至2019年2月28日止的合作协议终止，在合作期内，本人未能及时履约支付合作收益金，违规与第三方签订超期协议等，造成了王立佳的一定损失，且已确认收到清场搬离通知书，清场搬离日期为2019年4月15日，现认可按照原协议内容履约，且无条件接受王立佳的清场搬离要求，王立佳不再追究原协议内容的违约责任，即日起有关后续事宜本人全部配合完成，如未能兑现履行该承诺内容，本人愿承担一切法律后果及赔偿责任并承担诉讼费用”。6、针对本案诉讼，原告聘请赵青律师作为委托诉讼代理人，并支付3,500元律师费。7、2019年6月9日，本院组织原告、被告李攀共同前往上海市宝山区友谊路XXX号进行查看，现场情况如下：该地址有两处门店，悬挂“面熟了”招牌的门店系案涉商铺，目前处于空置状态，另一处门店为隔断转租的40平方米，目前被他人承租用于法律咨询；两处门店的电闸均在隔断转租的40平方米门店内，目前处于正常使用状态；经向40平方米门店的承租人了解，该处房屋在2019年6月左右由于要求及时清场曾出现过断电情况，之后又恢复了，该承租人后来与新的出租人重新签订了租赁合同，故正常营业至今。8、审理中，被告上海新立公司、李攀共同陈述：一开始从原告处承租宝山区友谊路XXX号100平方米房屋，之后为减少租金支出，就将其中40平米隔断转租给他人并让原告直接跟其签订合同，因此两被告的承租面积就变更为60平方米，月租金也从15,500元变更为8,000元；2019年2月28日合同期限届满后，两被告认为原告曾口头承诺过协调其与房东直接签订租赁合同，且已经支付了9.7万转让费就意味着可以有权一直使用，故不同意搬离，合同到期后原告有擅自断电行为；被告上海新立公司股权原由原告及家人共同持有，被告李攀与原告签订转让协议并支付9.7万转让费后，被告上海新立公司股权变更至被告李攀及其家人名下，之后又变更至被告李攀一人名下。9、审理中，原告陈述：原告与上海宝良公司之间租期已经届满，上海宝良公司出具情况说明限期原告于2019年6月30日前完成清场，现涉案商铺空置至今，上海宝良公司一直在向原告主张返还，待本案处理后，原告将与上海宝良公司协商损失赔偿问题；在不损害房屋主体结构的情况下，两被告可以自行拆除未形成附合的装饰装修物，例如桌椅板凳、空调、电扇、冰箱等；同意在未付租金中直接抵扣两被告已交付的煤气钢瓶押金1,000元。上述事实，由上海宝良公司与原告之间房屋租赁合同及协议书、原告与两被告之间房屋租赁合同及合作协议书、2019年4月10日承诺书等书面证据、涉案场地现场勘查情况以及原告与两被告的口头陈述进行佐证，本院予以确认。另查明，被告上海新立公司于2011年6月30日经上海市宝山区市场监督管理局核准成立，目前公司类型为有限责任公司(自然人独资)，被告李攀系一人股东。本院认为，涉案《租赁合同》、《合作协议书》、承诺书等系原告及两被告的真实意思表示，具有法律约束力，各方均应按约恪守义务。被告李攀系被告上海新立公司的一人股东，未提供任何证据证明其个人财产独立于公司财产，应就被告上海新立公司的债务承担连带责任。结合查明的事实及各方当事人诉辩称意见，本案的主要争议焦点包括：一、原告是否履行了9.7万元转让费相对应的全部义务；二、原告有权收取的租金或占有使用费金额。关于争议焦点一，本院认为，原告与被告李攀基于2016年6月17日《租赁合同》形成商铺经营权转让关系和房屋转租关系，9.7万元转让费的支付对价应为涉案商铺经营权的转让。虽然目前法律法规并未对商铺转让费做明确规定，但转让人将商铺经营权转让给受让人并收取转让费的做法在商业交易中普遍存在，基于尊重当事人意思自治和交易习惯的原则，商铺转让费理应受到法律保护。本案中，案涉商铺用于经营餐饮行业，相关经营许可证上的经营主体系被告上海新立公司，原告通过转让被告上海新立公司股权的方式向被告李攀转让了案涉商铺经营权，该做法于法不悖，也符合前述《租赁合同》中“含上海新立餐饮管理公司营业执照”的约定。关于两被告提出原告还负有协调房东与其直接签订租赁合同之义务的主张，前述《租赁合同》中并无此约定，两被告亦未提出任何证据予以佐证，本院难以采信。综上，原告已经按约履行全部义务，有权收取9.7万元转让费。关于争议焦点二，本院认为，出租人负有适租义务，承租人负有及时支付房租、租赁期届满后及时返还房屋的义务，若逾期拒不归还，出租人有权参照租金标准主张房屋占有使用费，若出租人采取停电、封门等限制措施致承租人生产经营受到较大影响，可适当减免租金或使用费。本案中，两被告主张原告存在断电等行为构成违约，并据此要求免除2018年10月至11月未付租金及合同到期之后的占有使用费，但两被告并未据此提供足够证据予以佐证，相反，被告李攀于2019年4月10日出具的承诺书中并未提及原告违约事宜，故两被告的主张缺乏依据，原告主张以15,500元押金及1,000元钢瓶押金抵扣未付租金的说法于法不悖，本院予以采纳，抵扣后尚欠合同期内租金3,571.43元。关于合同届满后的占有使用费，本院认为，原告提交2019年4月10日承诺书的行为，应视为其同意免除两被告自合作协议届满之日起(即2019年3月1日)至承诺清场之日止(即2019年4月15日)占有场地的法律责任，另结合现场调查情况，本院酌情认定原告有权参照租金标准自2019年4月16日起收取案涉商铺的占有使用费。关于逾期付款违约金，针对的是合同期内的租金逾期支付行为，现两被告实际仅欠付3,571.43元租金，每日500元的计算标准显属过高，另综合考虑占有使用费主张已得到支持、原告实际损失尚待与上海宝良公司后续协商等因素，本院对该诉请不予支持。关于3,500元律师费，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。此外，根据法律规定及原告的陈述，在不损害案涉商铺房屋主体结构的情况下，两被告可以自行拆除案涉商铺内未形成附合的装饰装修物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告上海新立餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市宝山区友谊路XXX号一楼商铺(招牌为“面熟了”)。二、被告上海新立餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王立佳房屋租金3,571.43元。三、被告上海新立餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王立佳房屋占有使用费(自2019年4月16日起至实际搬离之日止，按8,000元/月为标准计算)。四、被告上海新立餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王立佳律师费损失3,500元。五、被告李攀对被告上海新立餐饮管理有限公司的上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。六、驳回原告王立佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,226元(原告已预缴)，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陆凤高审 判 员  胡鹤飞人民陪审员  秦瑞秋二〇二〇年六月十一日书 记 员  周丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。