湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初719号原告：唐菁菁，女，1991年4月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。被告：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所**。法定代表人：谭智。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人:颜旸翀，湖南金厚律师事务所律师。原告唐菁菁与被告湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐菁菁的委托诉讼代理人汪超男，被告双盈地产公司的委托诉讼代理人颜旸翀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐菁菁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金直至涉案房屋实际合法有效交付为止（注：以已付房款518347元为基数，按照日万分之一的标准，暂计算至2019年9月8日为25658.18元）；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确竣工验收前收房的违约金主张到竣工验收之日，在竣工验收后收房的主张到2019年9月8日即接入国电的时间。事实与理由：2016年10月26日，原、被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件（合同编号：201603001104）。合同约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区××村××广场××幢××号商品房××，房屋建筑面积为74.89㎡，房屋总价款518347元。合同第八条约定被告应当在2018年4月30日前将房屋交付给原告使用并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且房屋交付时应当已经竣工验收。合同第九条约定在约定的交房之日，该项目内相关设施、设备达到被告承诺的使用条件。合同第十一条约定若被告未按约定的时间和条件将上述房屋交付原告，则按逾期时间分别处理。逾期超过120天，原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告需以全部已付房款为基数自约定交房期限届满之次日起按日万分之一的标准向原告支付至实际交付之日止的违约金。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有按期向原告交付符合合同约定交房标准及使用条件的房屋。约定的交房期限届满后，涉案房屋一直未能办理竣工验收、消防验收，到2019年9月份才接入国家电网，经常停电，原告无法正常入住房屋。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决均未果。综上所述，被告逾期交房的行为构成严重违约，侵犯了原告合法权益。故原告依法起诉，请求支持原告诉讼请求。被告双盈地产公司辩称，一、答辩人未在约定时间内办理房屋“五方”竣工验收合格系政府政策原因导致，并非自身过错，且未给被答辩人造成实际经济损失，无需承担违约责任。2016年7月18日望城区人民政府发布望政发（2016）53号文件，该文件明确自2016年8月8日在全区范围内实施不动产统一登记，因该文件所公布的政策，答辩人“乾源国际广场”项目的验收、备案流程均发生了变化，政策规定规划验收调至竣工验收备案之前，致使该项目的“五方竣工验收”时间相应顺延。实质上在约定的交房时间，房屋本身已经符合“五方竣工”条件，不存在任何质量和安全问题，此后也未因为质量问题导致大修大整，更不影响被答辩人实际的居住和使用房屋。结合查明的事实，答辩人严格按照合同的约定通知被被答辩人进行收房，部分被答辩人也已实际办理收房手续并入住，房屋完全达到合同约定的质量要求，且并未给被答辩人造成实际经济损失。故本案被答辩人无主观违约恶意，交房时房屋已经达到合同约定的交付条件，也达到了竣工验收的条件，未经‘五方’验收合格系客观原因导致。二、答辩人已按合同约定积极履行交房义务，即使存在逾期交房，其违约金计算截止日应当截止于房屋竣工验收之日。答辩人已经按照合同约定通过中国邮政快递、长沙晚报分别向被答辩人书面通知办理收房手续，部分被答辩人收到通知后已进行收房并在交付物品清单上签字，领取了门禁卡和入户门钥匙，虽案涉房屋竣工验收合格之日在合同约定交付时间后，但被答辩人已对房屋取得控制、实际占有，竣工验收合格之日即可认为案涉房屋为实际有效交付之日，因此该类情形违约金计算截止日应当截止于竣工验收之日。部分被答辩人未在约定时间内收取房屋并非系房屋未经过竣工验收合格导致，其未收房的不利后果理应由其自身承担。三、被答辩人诉请违约金标准过高，依据合同法补偿性违约金规则和可预见性规则规定应当予以核减。本案被答辩人主张答辩人应按合同约定支付违约金，但答辩人已经积极履行合同，按时向被答辩人发出书面通知办理房屋交接手续，竣工验收合格时间系被答辩人无法控制，从提交材料至相关部门进行竣工验收合格也需要一定的时间，部分被答辩人在竣工验收前已经实际收取并占有房屋，并不影响对房屋的实际使用、出租、收益等权利处分，并未造成实际的经济损失，部分被答辩人在竣工验收后仍未收房本身也有一定的过错，同时也并未造成实际的经济利益损失，其作为购房者应当有最基本的了解沟通义务，不能因为答辩人作为开发商就过于加重其义务责任。应当考虑可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约后果的可预见性、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。四、答辩人房屋已经消防验收，也为案涉房屋接通了用电用水，被答辩人主张用水为消防用水并未提交证明予以证明，答辩人也已经为案涉房屋接入能够正常使用的电，其用水用电均不影响被答辩人的日常生活，且合同未约定接入居民用水、国家电网用电系交付房屋条件。综上，本案涉案房屋在合同约定时间内即已达到竣工验收条件，只是系政府原因才导致房屋竣工验收延期，并非答辩人自身原因导致，答辩人已经在合同约定的时间内通过了被答辩人收取房屋，且部分被答辩人在合同约定时间内已经认可并实际收取房屋，对房屋进行使用未因质量问题导致涉案房屋整改，部分被答辩人未收取房屋系自身原因导致，与答辩人无关，因此本案答辩人在涉案房屋实际竣工验收合格之日即可对所有被答辩人交付合法有效的房屋，在房屋竣工验收合格之日即可对所有被答辩人交付合法有效的房屋，在房屋竣工验收合格之日后被答辩人未收房应当由自身承担不利后果，且依据合同的补偿性及可预见性规则，违约金标准不应超过日万分之0.5。经审理查明：2016年10月26日，原告唐菁菁（买受人）与被告双盈地产公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号：201603001104）及补充协议，合同约定：唐菁菁购买双盈地产公司开发的位于望城区××村××广场××幢××号商品房，建筑面积为74.89㎡，总房款518347元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，商品房买卖合同中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条本项目内相关设施、设备交付时间与条件约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。第十条交接手续约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年3月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，原告唐菁菁向被告双盈地产公司支付了购房款共计518347元。2018年4月14日，被告双盈地产公司向原告邮寄送达交房通知书（原告对邮寄通知的事实予以认可）；2018年4月18日，被告双盈地产公司在《长沙晚报》刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场5号、10号栋已具交房条件，将于2018年4月30日起开始办理交房手续。2019年8月26日，原告到场查验房屋，领取了入户门钥匙等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。2018年10月8日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋通过了消防验收。2018年10月24日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2018年12月17日办理建设工程竣工验收备案。以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南省增值税销售不动产统一发票，被告提交的《长沙晚报》乾源国际交房公告、特快专递件、《乾源国际广场交付物品清单》、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表，及庭审笔录予以证实。本院认为，原告唐菁菁与被告双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，被告双盈地产公司于2018年4月14日邮寄送达交房通知书，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故，被告双盈地产公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，构成逾期交房。关于计算违约金的起止时间和标准问题。被告逾期交付房屋，应向原告支付迟延交房的违约金。被告已按合同约定的方式，采取邮寄、登报的方式通知了原告收房，虽然通知时案涉房屋未经竣工验收合格，未达到约定收房条件，但在2018年10月24日已取得竣工验收合格，已符合合同约定的交付条件，至此被告的违约情形已消除。而被告在已通知原告的前提下，原告应当及时了解房屋的状况，在房屋验收合格后及时收房。因此，以房屋取得验收合格之日为违约金计算的截止之日为宜。故，违约金应从合同约定的交付日的次日（2018年5月1日）起计算至房屋验收合格之日（2018年10月24日）止。被告双盈地产公司认为合同约定的按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院考虑当事人过错程度、逾期交房给原告造成的实际损失以及疫情对企业造成的影响等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点五。经核算，被告逾期交房177天（自2018年5月1日至2018年10月24日），逾期交房违约金为4587.37元（518347元×0.05‰×177天）。因此，本院对原告关于违约金的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南双盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐菁菁支付迟延交房违约金4587.37元；二、驳回原告唐菁菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，因适用简易程序减半收取计221元，由被告湖南双盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高芳二〇二〇年六月二十四日法官助理陈潇代理书记员  何蓉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。