西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0112民初10971号     原告：文艳艳，女，1972年9月18日出生，汉族。   原告：程忠鹏，男，1972年4月5日出生，汉族。   共同委托诉讼代理人：宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：葛毓心，陕西丰瑞律师事务所实习律师。   被告：张宇，男，1977年10月28日出生，汉族。   被告：阎宏丽，女，1980年8月6日出生，汉族。   共同委托诉讼代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：姬润杰,陕西锐迈律师事务所实习律师。   第三人：重庆金安小额贷款有限公司。住所地：重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**。统一社会信用代码 91500000321703743E。   法定代表人：邹宣戈，总经理。   委托诉讼代理人：王明，男，该公司法务，住西安市雁塔区浐河西路暖山西安**楼**。   原告文艳艳、程忠鹏与被告张宇、阎宏丽及第三人重庆金安小额贷款有限公司（以下简称金安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文艳艳、程忠鹏及其共同委托诉讼代理人宋亚林、葛毓心，被告张宇、阎宏丽的共同委托诉讼代理人郑朝东、姬润杰，第三人金安公司的委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告文艳艳、程忠鹏向本院提出诉讼请求：1、判令其代被告清偿基于2017年6月9日签订的《西安市房地产抵押合同》、《最高额抵押合同》欠付第三人的款项；2、判令第三人在收到代偿款项后三日内解除设定在西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区XX栋X单元XXXXX号房屋的抵押权；3、判令被告在解除西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区21栋2单元20403室房屋抵押权后三日内将涉案房屋过户至其名下，并承担因过户产生的所有税费；4、判令被告给付其向第三人代偿的全部款项及至该款项至实际给付之日的利息；5、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年6月，其夫妇二人在白桦林间售楼部看房时与被告张宇相识。张宇称自己在兰州军区空军司令部工作，因程忠鹏也是军人身份便互相闲聊。张宇得知其想在该小区买房后，称自己在该小区有三套住房，因手头紧张导致两套房屋断供，提出愿意以原价向其出售其中一套房屋，并承诺可以找开发商更名。2013年7月21日，双方达成房屋转让意向，签订了《购房第一次协议》，约定将张宇在西安经开地产有限公司购买的位于白桦林间小区21栋2单元20403室房屋以1006299元的价格转让给其。协议签订后，其以代被告偿还另外两套房屋121590.38元银行逾期贷款的方式支付了所购房屋的第一笔款项，随后又通过现金支付、代偿涉案房屋月供、交纳物业费、契税、大修基金、提前偿还剩余贷款等方式支付了涉案房屋的房款。2013年8月3日，其在缴纳了契税、专项维修基金后领取了房屋钥匙，并花费30余万元对房屋进行装修后，于2014年3月入住至今。期间，其一直催促被告履行合同义务，但因被告士官证过期与身份证不符以及不积极配合等原因导致办理更名承诺未果。2014年5月在最后一次更名未果的情况下，被告收回了购房合同、士官证等手续，并承诺通过房管局办理过户。但几年间，被告均已各种理由一再拖延。2018年3月以后，被告开始拒接电话、拒回短信。后其得知被告已于2017年6月6日办理了房产证，故诉至法院。诉讼中，其得知张宇于2017年6月9日与第三人签订《西安市房地产抵押合同》、《最高额抵押合同》，将涉案房屋抵押给第三人，故请求判如所请。   被告张宇辩称，首先，其与原告程忠鹏原均为军人，于1996年左右在兰州军区文件站相识，之后成为朋友。 2013年其因发生交通事故致人死亡，急需向死者赔偿，加之无力偿还房贷，遂将涉案房屋出租并交由原告居住，形成不定期房屋租赁关系，以租金抵充向原告的借款，也有抵押的意思。原告代其归还的银行按揭贷款等系原告向其出借的借款，并非购房款。借款后，原告曾提出购房该房屋的意思表示，但其及妻子未同意，双方未形成房屋买卖关系，故原告代其向第三人清偿债务以消灭抵押权的基础不存在，原告请求不应得到支持。其次，其与妻子阎宏丽2004年结婚，涉案房屋为二人2010年底用婚后积蓄购买，为夫妻二人共同共有，其无权单独处分该房屋，也不可能独自作主将房屋出卖给原告，单独处分的行为也无效。第三，涉案房屋于2017年6月9日因其向第三人金安公司借款而抵押给金安公司，现借款尚未还清，抵押并未解除，原告请求过户无法实现。综上，请求驳回原告诉讼请求。   被告阎宏丽辩称，涉案房屋为其与被告张宇的夫妻共同财产，其从未同意出卖该房屋，且其并非房屋买卖的相对方，原告起诉其无法律依据。另外，未经其同意和签字，任何关于出卖涉案房屋的行为均无效，张宇也无权单方处分该房屋。综上，请求驳回原告诉讼请求。   第三人金安公司述称，张宇在其公司的借款，原、被告均可偿还，但是按照其公司的流程办理抵押权解除手续一般需要八个工作日，且解押还需张宇本人带身份证到房管局办理撤销抵押或者由法院强制执行。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的2013年7月21日的《购房第一次协议》，被告虽不认可，但该协议与原告提交的同日其POS机刷卡记录、经发公司出具的收据及张宇交付的《关于XXXXXX1>的补充协议》，能够相互佐证，协议内容与原告代被告张宇支付逾期贷款及张宇向原告交付涉案房屋的相关协议的事实相吻合，故该证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定。2、关于原告提交的2013年8月10日的10万元收条，被告虽抗辩其签名时该纸张为空白纸张，签名是因为其需向原告借款70万元，但被告就70万元借款的事实，不能提供任何证据证明，且被告该意见明显不符合常理，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。3、原告程忠鹏提交的2019年6月10日的情况说明，为其个人陈述，无其他证据佐证，该证据的真实性、合法性、关联性本院不予认定。结合当事人陈述及依法认定的证据，本院认定以下事实：原告文艳艳与程忠鹏为夫妻。被告张宇与阎宏丽为夫妻，2004年1月14日登记结婚。2010年12月28日，张宇与西安经发地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区21幢2单元4层20403号房屋，建筑面积133.39平方米，总价1006299元，其中首付306299元，剩余70万元在兴业银行办理了按揭贷款。2013年7月21日，原告文艳艳通过POS 机刷卡消费方式向西安经发地产有限公司支付121590.38元。同日，西安经发地产有限公司开具两份收款收据，分别载明收到张东旗（张宇曾用名）21-1-303个贷逾期56814.58元及收到张宇4-2-403个贷逾期64775.8元。该收据原件由原告持有。当日，原告程忠鹏与被告张宇签订《购房第一次协议》，载明张宇收（程忠鹏代交张宇个贷逾期费）121590.38元，程忠鹏收到张宇商品房买卖合同两份（2331419、2334071）、《关于XXXXXX91>的补充协议》一份、买方使用证件空字第8741035士兵证一个。2013年8月2日，原告文艳艳通过POS 机刷卡向西安经发地产有限公司支付26894.25元。同日，西安经发地产有限公司开具两份收款收据，分别载明收到张东旗21-1-303还款（个人逾期贷款）13533.72元及收到张宇4-2-403还款（个贷逾期贷款）13360.53元。该收据原件由原告持有。2013年8月3日，文艳艳以POS机刷的方式向西安经发物业管理有限责任公司支付1631.7元。该公司同日出具收据，载明收到21-2-403张宇2012.12.1至2013.8.31物业费、电梯费等共计1631.7元，收据原件由原告持有。同日，文艳艳以POS机刷卡方式向经发地产公司支付50561.5元，其中房屋面积补差款830元、他项权利费80元、登记费80元、大修基金19357.5元、契税30214元。经发公司出具了房屋销售结算单，原件由原告持有。当日，原告收取了涉案房屋。2013年8月10日，文艳艳取款10万元。同日，张宇以其曾用名张东宇的名义签署了文艳艳打印的收条。收条载明收到涉案房款10万元（购房合同编号2331419/2334071，建筑面积133.39平方米，售价1006299元）。2013年9月，原告与陕西兴龙日盛装饰装修有限公司签订涉案房屋的装修合同，对涉案房屋装修并入住至今。2014年7月10日，程忠鹏银行账户支出4万元。同日，张宇以张东宇名义向文艳艳出具借条，载明借到文艳艳4万元。2015年2月27日，文艳艳以POS机刷卡方式向经发地产公司支付53551.22元。同日，该公司出具了收款收据，载明收到张宇21-2403个贷逾期53551.22元。该收据原件由原告持有。2015年2月26日，张宇向西安经发地产有限公司提交更名申请及情况说明，载明其于2010年12月28日购买白桦林间21号楼2单元20403号房屋，现因资金困难无法偿还银行贷款申请将房屋买受人变更为文艳艳。该更名申请及情况说明现由原告持有。2015年3月17日，文艳艳向张宇转账67.02万元。2015年4月14日，文艳艳再向张宇转账10783.34元。同日，涉案房屋全部按揭贷款结清。2015年5月28日，涉案房屋抵押登记被注销。2017年5月24日，涉案房屋办理了产权登记，登记所有人为张宇，不动产权号20171159585，登记坐落为西安市经济技术开发区凤城九路XX幢XXXXX室。2017年6月9日，张宇与第三人金安公司签订《授信协议》、《最高额抵押合同》及《西安市房地产抵押合同》，约定金安公司在2017年6月9日至2022年6月8日期间最高向张宇出借75.9万元，涉案房屋作为抵押，抵押期限自2017年6月9日至2022年6月8日，并办理了抵押登记。此后，金安公司向张宇出借15万元，最后还款期限为2020年6月9日。现因房屋过户问题，原告诉至本院，诉请如前。诉讼中，原告向本院申请查封涉案房屋，本院于2019年8月26日作出（2019）陕0112民初10971号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。另，被告至今在金安公司尚有最后一笔未到期借款待清偿。   本院认为，结合当事人诉辩意见及陈述，本案的争议焦点为：一、原告文艳艳、程忠鹏主张其与被告张宇为房屋买卖关系能否成立，被告张宇抗辩与原告为民间借贷关系的意见应否采纳；二、原告与被告阎宏丽是否存在事实上的房屋买卖关系；三、原告请求代偿涉案房屋债务以消灭房屋设定的抵押权，进而办理房屋过户手续的主张能否支持。   关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，原告就其主张的房屋买卖关系，提交了《购房第一次协议》、其为被告张宇支付按揭贷款的付款凭证及涉案房屋的补充协议原件、收款收据原件、贷款结清凭证原件、更名申请原件、房屋交接记录表原件。以上证据之间可以相互佐证，能够形成证据链证明原告与被告张宇存在房屋买卖的意思表示和行为，故本院对原告与张宇之间存在房屋买卖关系的事实予以认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案被告张宇抗辩其与原告之间系民间借贷法律关系，涉案房屋交付原告系以房屋租金抵偿借款。但原告对此不予认可，被告张宇就其该主张也未提供任何证据，且本案涉及款项次数较多、数额较大，双方未签订书面借款合同、未约定借款期限、利率标准，被告张宇关于借款的意见明显不符合日常生活经验，故本院对被告张宇该抗辩意见不予采纳。   关于争议焦点二，被告阎宏丽与张宇为夫妻，涉案房屋为阎宏丽与张宇婚姻存续期间所购，阎宏丽与原告之间也未签订书面房屋买卖合同。但涉案房屋自2013年8月3日即交付原告，且此后原告装修入住至今长达数年时间，并清偿了涉案房屋的相关债务，被告阎宏丽在此期间对原告装修、使用其房屋未提出任何异议、对房屋未主张过任何权利，亦未负担过房屋所涉债务，明显不符合日常生活经验。且阎宏丽与被告张宇为夫妻，在本案中与原告存在利害关系，故阎宏丽抗辩对张宇处分房屋的行为完全不知情的意见，本院不予采信。综合本案基本事实，本院推定被告阎宏丽对张宇与原告之间的房屋买卖知情且予以默认，原告与被告张宇之间的房屋买卖合同效力及于被告阎宏丽，原告与阎宏丽存在事实上的房屋买卖关系。   关于争议焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告张宇在取得涉案房屋权属证书后，以涉案房屋为抵押向第三人金安公司借款，为涉案房屋设定了抵押权，原告请求办理房屋过户必须先消灭房屋上设定的抵押权，但被告欠付第三人金安公司的借款尚未偿还完毕，致抵押权不能依约办理，故原告请求代偿剩余借款本息以消灭房屋设定的抵押权，应予支持。房屋抵押权注销后，原告请求被告办理过户手续，应予支持。原、被告办理过户时产生的税费，因双方并无明确约定如何分担，故双方应当依据具体经办机构的要求缴纳，本案不予处理。本案系房屋买卖法律关系，原告代偿借款本息后的追偿与本案非同一法律关系，故原告请求被告向其给付代偿的借款本息，本案不予处理。   综上所述，原告请求判令其代被告欠付第三人的借款本息、由被告及第三人解除涉案房屋抵押权以及由被告配合办理房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告承担因过户产生的税费及判令被告给付其代偿的借款本息，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，判决如下：   一、原告程忠鹏、文艳艳于本判决生效后十个工作日内代被告张宇向第三人重庆金安小额贷款有限公司清偿2017年6月9日被告张宇与第三人重庆金安小额贷款有限公司基于双方签订的《授信协议》、《最高额抵押合同》及《西安市房地产抵押合同》产生的剩余借款本息（具体数额以第三人重庆金安小额贷款有限公司核算为准）；   二、被告张宇及第三人重庆金安小额贷款有限公司于原告程忠鹏、文艳艳代偿上述款项后十个工作日内配合原告程忠鹏、文艳艳办理西安市经济技术开发区凤城九路XX幢XXXXX室房屋的抵押权注销手续；   三、被告张宇于上述抵押权注销手续办理完毕后十个工作日内配合原告程忠鹏、文艳艳办理西安市经济技术开发区凤城九路XX幢XXXXX室房屋（不动产权证号20171159585）的过户手续，将该房屋过户至原告程忠鹏、文艳艳名下。   如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元、保全费5000元（原告已预交），现由被告负担，于本判决生效后三十日内支付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长    李涛   人民陪审员    李新平   人民陪审员    马兰         二〇二〇年六月二十三日     法官助理    张喆   书记员    尚拥郃   打印人：周惠荣校对人：尚拥郃 送达时间：2020年月日      1