内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终713号 上诉人（原审原告）：王某，现住鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：董某，现住鄂尔多斯市， 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，内蒙古信延律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：康某，内蒙古信延律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：张某1，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某2，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行。 负责人：李某。 委托诉讼代理人：关某，内蒙古三恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某3，内蒙古三恒律师事务所律师。 上诉人王某、董某、鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称万鼎鑫公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行（以下简称建行鄂尔多斯分行）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某，董某的委托代理人刘某，上诉人万鼎鑫公司委托代理人张某2，被上诉人建行鄂尔多斯分行的委托代理人关某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某、董某上诉请求1、撤销东胜区法院（2019）内0602民初2289号判决第二项、第三项判决，改判支持上诉人一审第二、三项诉讼请求；2、判令万鼎鑫公司承担本案上诉费和全部一审上诉费。事实和理由：本案贷款合同从属于商品房买卖合同关系而存在，应当合并审理。 万鼎鑫公司辩称，不同意上诉人董某、王某的上诉请求。1、贷款合同和买卖合同存在关联性，但是因为贷款合同已经经过法院审理并出具法律文书，因此，商品房买卖合同因关联性不应该解除；2、现董某、王某所购买的房屋已具备办理产权证书及交付的条件，因此，一审判决中引用合同法以合同目的不能实现为由解除商品房买卖合同错误。 建行鄂尔多斯分行辩称，不同意其上诉请求，同意万鼎鑫公司的意见，董某、王某与其签订的借款合同其已经完全履行，董某、王某应继续承担偿还借款的义务，现借款合同中第十九约定合同履行期间借款人和售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量条件权属或其他事宜发生的纠纷均与贷款人无关，本合同仍应正常履行，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销被解除的借款人仍应承担本合同项下的还款责任，董某、王某、万鼎鑫房地产与其金融借款合同纠纷已由东胜区人民法院作出调解书，调解书已生效，应当履行。 鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初2289号民事判决书，发回重审或驳回一审诉讼请求；2、案涉一、二审案件受理费由王某、董某承担。事实和理由：2020年3月27日其公司已取得鄂尔多斯市东胜区住房和城乡建设局关于同意办理房屋产权登记的意见，董某、王某所购买的房屋经过鉴定以及质监站进行审查房屋已经具备交付及办理产权登记的条件，现房屋可在鄂尔多斯市不动产登记中心办理产权证书，所以不存在一审判决中所述的合同目的不能实现的情况，故商品房买卖合同不应当解除。 董某、王某辩称，不同意万鼎鑫公司的上诉请求，万鼎鑫公司的房屋至今手续不全，从2011年9月15日至今8年时间一直未能办理交房手续。其从签订合同后缴纳房款，目的是为了通过房屋收益，因万鼎鑫公司迟迟不能交付，其遭受了巨大经济损失，合同目的不能实现，有权解除合同。 建行鄂尔多斯分行辩称，同意万鼎鑫公司的上诉请求。 董某、王某向一审法院起诉请求：1、请求解除王某与鄂尔多斯万鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称万鼎鑫）签订的《商品房买卖合同》；2、判令万鼎鑫返还王某已付购房款、契税、两供基金、代还贷款共计2415152.71元（2073108＋123993＋82662＋135389.71），并支付违约金82662元，共计2497814.71元；3、解除王某、董某与建行鄂尔多斯分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并确认王某、董某对该合同项下的借款本金和利息不再承担清偿义务；4、判令万鼎鑫承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2011年5月6日，王某与万鼎鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王某、董利薇购买万鼎鑫公司开发的的位××苑房，建筑面积共计607.81平米，每平方米6800元，房屋总价4133108元。合同第六条约定的付款方式为当日支付房款50％的首付款2073108元，贷款金额为2060000元，贷款年限10年。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年9月15日前，依照有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1……2．逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。同日，双方签订了关于《商品房买卖合同》的补充协议。王某向万鼎鑫房地产公司支付了首付款2073108元，万鼎鑫房地产公司收到王某、董利薇向其支付的契税123993元、两供基金82662元。 2011年7月29日，王某、董某与建行鄂尔多斯分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行贷款2060000元（借款期限为2011年7月29日至2021年7月29日），合同约定贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮40％，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。王某、董利薇以其购买的案涉房屋提供抵押担保，并办理了鄂房预东胜字第032383号预购商品房抵押权登记，万鼎鑫房地产公司提供连带保证责任担保。2011年8月22日，建行鄂尔多斯分行将借款206万元转入鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司建设银行账户内。王某、董利薇自2011年9月22日起，共计偿还建行鄂尔多斯分行贷款本息合计135389.71元。 另查明，建行鄂尔多斯分行与王某、董某、万鼎鑫房地产公司金融借款合同纠纷一案经东胜区人民法院调解，已作出（2013）东民初字第5978号民事调解书，该调解书已生效，建行鄂尔多斯分行已向东胜区人民法院申请强制执行，因执行过程中因上述房屋变现困难，被执行人又无其他财产可供执行，东胜区人民法院作出（2014）东执字第3891号执行裁定书，中止对（2013）东民初字第5978号民事调解书的执行。 又查明，案涉房屋至今没有建设行政主管部门出具的竣工验收相关手续。 一审法院认为，王某、董利薇与万鼎鑫公司签订《商品房买卖合同》明确约定出卖人即万鼎鑫房地产公司应在2011年9月15日前向买受人即王某交付具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房，逾期60日则王某、董利薇有权解除合同，该约定属于约定解除权。万鼎鑫房地产公司、建行鄂尔多斯分行均抗辩王某、董利薇基于享有的合同解除权的除斥期间已过，合同解除权已消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期期限为三个月。对方当事人没有催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案中王某享有的约定解除权受一年除斥期间的限制，王某、董利薇未在约定期间内前行使该约定解除权，其约定解除权消灭。王某、董利薇依《商品房买卖合同》约定交付了首付款并办理了房屋按揭贷款，已履行了合同义务，但万鼎鑫房地产公司至今未能取得案涉房屋的竣工验收备案表，房屋不具备法定交付条件，万鼎鑫房地产公司逾期交付房屋的行为已属履行不能，致使双方合同目的不能实现，作为守约方的王某、董利薇，其享有的法定解除权不受上述解除权行使期限的限制，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，双方的《商品房买卖合同》应当予以解除，故一审法院对王某、董利薇请求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，万鼎鑫房地产公司应当返还王某、董利薇王某购房首付款2073108元。此外，万鼎鑫房地产公司未将其代收的两供基金、契税交至相关部门，双方的商品房买卖合同依法解除后，万鼎鑫公司应向王某、董利薇返还其代收的两供基金82662元及契税123993元。关于王某请求万鼎鑫房地产公司给付违约金的诉讼请求。本案万鼎鑫房地产公司因长期违反合同约定的内容，迟延履行交房义务，构成违约，故万鼎鑫公司应根据双方合同的约定，按王某、董利薇累计已付款的2％向王某、董利薇给付违约金。王某向万鼎鑫房地产公司交付首付款2073108元，办理的银行贷款2060000元也已打入万鼎鑫公司账户，视为王某、董利薇已将房款4133108元全部支付，故王某、董利薇主张按房屋总价款的2％即82662元请求给付违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于王某、董某请求解除其与建行鄂尔多斯分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并确认王某、董某对该合同项下的借款本金和利息不再承担清偿义务及请求万鼎鑫房地产公司返还135389.71元银行贷款的诉讼请求，王某、董利薇明确在本案中按照商品房销售合同法律关系向万鼎鑫公司主张权利，上述两项诉讼请求依据的法律关系与商品房销售合同法律关系不属于同一法律关系，本案不作处理。判决如下：一、依法解除王某与鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王某购房首付款2073108元、两供基金82662元、契税123993元，并支付违约金82662元，上述合计2362425元；三、驳回王某、董某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13825元，由王某负担975元，由鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司负担12850元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万鼎鑫公司提供鄂尔多斯市东胜区住房和城乡建设局出具的《鄂尔多斯市东胜区住房和城乡建设局关于同意办理房屋产权登记的意见》复印件一份（与原件核对无异后退回原件），证明：董某、王某所购买的房屋经过鉴定以及质监站进行审查房屋已经具备交付及办理产权登记的条件，现房屋可在鄂尔多斯市不动产登记中心办理产权证书，所以不存在一审判决中所述的合同目的不能实现的情况，故商品房买卖合同不应当解除。且该意见书是住建局出具，应当具有政府公信力，合法有效。董某、王某质证意见为对其真实性无异议，证明目的不认可，因为截止起诉时涉案房屋未取得相关的手续，经王某确认过截止今日房地产还是不能办理交房手续，该证据中城乡建设局只是同意办理并未实质办理出相关的证件。建行鄂尔多斯分行对其真实性、证明目的均认可。本院的认证意见为，对该证据的关联性及证明目的不予采信，理由为该证据不能证明万鼎鑫公司可以将符合法律规定及合同约定的经过竣工验收备案的房屋交付买受人，且该证据仅能表明建设主管部门依据有关文件同意办理房屋登记手续，但截至一审法庭辩论及至二审万鼎鑫公司亦未能办理房屋登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。此处规定仅为担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求应当合并审理，并未赋予商品房买卖合同一方当事人在商品房买卖合同纠纷中提起商品房担保贷款纠纷一并诉讼的权利。实质上，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同虽有牵连但均属于独立的合同。易言之，即使商品房买卖合同无效、撤销、解除，购房人亦不必然有权解除商品房担保贷款合同，因商品房担保贷款合同系独立的合同。且，本案商品房担保贷款合同担保权人在本案商品房买卖合同诉讼前已提起诉讼，并经东胜区人民法院调解处理，该调解书已经生效，故商品房担保贷款合同纠纷已经处理完毕，王某、董某上诉请求在商品房买卖合同纠纷中一并处理既无法律依据，亦与已经生效的调解书存在矛盾，故王某、董某的上诉请求不能成立，本院不予支持。但王某、董某可在向建行鄂尔多斯分行偿还借款后向万鼎鑫公司另行主张权利。 关于万鼎鑫公司主张的解除权问题。双方约定于2011年9月15日前依照有关规定将具备商品房验收合格条件并符合约定的商品房交付买受人，但截至一审法庭辩论终结前及至二审时，涉案房屋仍未竣工验收，上诉人仍未能将符合条件的房屋交给买受人，万鼎鑫公司迟延履行达8年之久，该迟延履行实际上已经导致合同目的不能实现，该合同已经不能继续履行也不宜强制继续履行。本案当事人已陷入合同僵局，在此情形下，若不允许当事人终止合同，将使买受人进退维谷，既不能获得房屋又不能获得退款，此种情形有失公允且使交易秩序发生紊乱，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，应当准许王某、董某解除房屋买卖合同。一审对此认定并无不当。上诉人的上诉请求本院不予支持。 综上所述，王某、董某、鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55300元，由王某、董某负担27650元，鄂尔多斯市万鼎鑫房地产开发有限公司负担27650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 学 军 审 判 员 王   刚 审 判 员 苗 繁 盛 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 乌** 书 记 员 郭 云 超