湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初826号原告：永州市中盛商业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东潇湘东路与舜皇交汇外远志新外滩****。法定代表人：刘真，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所，代理权限为特别授权。被告：永州市紫金丰泰大酒店有限公司，，住所地永州市冷水滩区零陵北路**法定代表人：杨晨，系该公司经理。被告：何健国，男，1979年8月7日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：侯治辉，男，1983年2月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：李真，湖南征雁（永州）律师事务所，代理权限为一般授权。原告永州市中盛商业管理有限公司（以下简称：中盛公司）诉被告永州市紫金丰泰大酒店有限公司（以下简称：紫金丰泰酒店）、何健国、侯治辉，排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中盛公司的委托诉讼代理人蒋荣荣、被告侯治辉及其委托诉讼代理人李真、尹航到庭参加了诉讼。被告紫金丰泰酒店、被告何健国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告停止侵害、排除妨害、限期搬离房屋（位于冷水滩区房屋），并按每月53931.58元计算房屋占用费，时间自2019年6月1日起计算至实际腾空之日止（暂计至2020年4月1日计539315.8元）。2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年，案外人章义平向刘真借款2000万元，并约定了利息，双方还约定以章义平名下坐落于冷水滩区零陵北路紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋［永房权证冷水滩字第**，国土证号：永冷国用（2010）第0162-××号］房屋作抵押，并共同到不动产登记部门办理了他项权利登记。2015年9月9日，章义平又将名下房屋出租给了何健国、侯治辉，双方约定租期至2022年。同年12月，双方又订立了补充协议，将租期延长至2027年。何健国、侯治辉承租房屋后，一直开设酒店使用。原告申请以物抵债，冷水滩区人民法院作出了（2016）湘1103执1609号《执行裁定书》，裁定将被执行人章义平坐落于冷水滩区零陵北路紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋作价32000000元，交付申请执行人中盛公司，抵偿其所负债务，并于2019年5月31日过户至申请执行人永州市中盛商业管理有限公司名下，办理了相关权属登记证书。在原告取得案争房屋所有权后，多次请求被告排除妨害、搬离房屋，但被告一直以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同。本案属于典型的抵押在前、租赁在后的情形，不适用买卖不破租赁的相关规定，三被告占用原告房屋于法无据，严重侵害原告的合法权益。原告遂至本院。被告紫金丰泰酒店、被告何健国未到庭参加诉讼，但在答辩期内向本院提交了书面答辩状，共同答辩如下：一、被答辩人诉请不是事实。答辩人紫金丰泰酒店、何健国与章义平签订租赁合同在前，而且在永州市工商行政管理局依法进行备案，即2013年5月1日起至2023年10月31日止，之后又对租赁合同进行了补充签订，一直都在租赁期内；二、法院在对章义平的房屋进行公开拍卖处置时，在拍卖公告上明确公示告知，带租拍卖，依法成立的租赁合同受法律保护，被答辩人认可并接受拍卖公告内容申请抵债；三、房屋装修系答辩人投资装修，法院拍卖公告公示按现状拍卖，原被答辩人与答辩人无债权债务关系，应当对属于答辩人所有的装修投入部分依法进行补偿，租赁到期后双方可协商处理，协商不成再通过法律途径解决；四、现租赁合同已经全部由何健国、紫金丰泰酒店承租，承租的权利、义务、责任均属于何健国、紫金丰泰酒店，与侯治辉无关。被告侯治辉辩称：侯治辉不是本案的适格被告，本案的适格被告应为何健国和紫金丰泰酒店。1、侯治辉、何健国承租零陵北路房屋是为了开办紫金丰泰酒店，公司成立后已经实际享有租赁合同的权利，并且履行了租赁合同义务。根据原告提供的证据《通知书》及《回复函》也可以得知，原告与被告均认可这一事实，认定永州市紫金丰泰大酒店有限公司才是租赁合同的实际承租人。因此支付租赁费用等义务应当由永州市紫金丰泰大酒店有限公司承担。2、答辩人侯治辉与被答辩人何健国于2017年11月20日签订了《股权转让协议》。根据《股权转让协议》约定，股权转让后公司的所有债务（如房租等应付款项）均由被答辩人何健国承担。因此从2017年11月20日，侯治辉不再是永州市紫金丰泰大酒店有限公司等三家公司的股东，无需承担该公司承租零陵北路8栋房屋的租金。3、根据原告提供的证据《租赁合同》及《补充协议》可以得知，从《补充协议》成立生效之日起，答辩人侯治辉已经不是涉案房屋的承租人。涉案房屋的承租人是何健国一人。《补充协议》作为《租赁合同》的补充及变更，不一致时应以《补充协议》为准，《补充协议》载明的承租人是何健国一人，并没有答辩人侯治辉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并当庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年，案外人章义平向原告中盛公司法定代表人刘真借款2000万元，双方约定以章义平名下位于冷水滩区零陵北路810号紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋［永房房权证冷水滩字第**，土证号：永冷国用（2010）第0162-××号］房屋作抵押，并于2014年6月18日共同到不动产登记部门办理了抵押登记，刘真因此取得了永房他证冷水滩字第××号房屋他项权证。2015年9月9日，章义平、夏伟明作为甲方与乙方何健国、侯治辉签订一份《房屋租赁合同》，将紫金丰泰酒店负2楼-8楼共计面积21304平方米的房屋出租给了何健国、侯治辉用于开设紫金丰泰酒店使用，房屋租赁期限为2015年9月15日至2022年3月15日，租金每年200万元。2015年12月17日，章义平与何健国签订《补充协议》，约定：预计截止到2022年3月15日无法收回投入成本，甲方（章义平）同意乙方（何健国）提出如下方案：1、增加出租9-10楼共两层；2、租期顺延至2027年3月14日。因章义平下欠中盛公司本金、利息等共计45749633元，2019年5月5日，冷水滩区人民法院作出（2016）湘1103执1609号民事裁定书，裁定将章义平名下紫金丰泰酒店4-10层等84套房屋交付并过户给中盛公司，中盛公司因此取得上述84套房屋的所有权，并已办理了不动产权证书。2019年5月31日，原告中盛公司向被告紫金丰泰酒店发出通知书，要求其搬离。另查明，2017年11月20日，被告侯治辉（转让方、甲方）与被告何健国、案外人刘树松（受让方、乙方）签订一份《股权转让协议》，将其所持紫金丰泰酒店的全部股权转让给了乙方，并约定股权转让后公司所有债务由乙方承担。还查明，涉案房屋即紫金丰泰酒店4-8楼面积为6893.75平方米。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已设立抵押的，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案涉案房屋冷水滩区零陵北路紫金丰泰酒店4-10层于2014年6月18日设立了抵押，而涉案房屋的租赁合同的履行起始日期为2015年9月15日，房屋抵押在前，租赁在后。后因抵押权人行使抵押权，本院裁定将涉案房屋交付抵押权人中盛公司以清偿债务，在中盛公司取得涉案房屋后，被告何健国、侯治辉与章义平、夏伟明之间的租赁关系已无法继续履行。自法院裁定涉案房屋归中盛公司所有后，被告何健国、紫金丰泰酒店继续占有涉案房屋没有依据，故原告要求被告腾空该房屋并返还给原告，依法有据，本院依法予以支持。对于被告占用期间的使用费，被告应予支付，涉案房屋负2-8楼面积为21304平方米，每年使用费为200万元，其中4-8楼面积6893.75平方米，故使用费可计算为每月53931.58元（200万元/年÷12个月÷21304平方米×6893.75平方米=53931.58元）。被告何健国、紫金丰泰酒店辩称签订租赁合同在前，并提交了一份与章义平、夏伟明签订的落款日期为2013年4月20日的《房屋租赁合同》，该租赁合同的履行起始日期为2013年5月1日，但被告何健国、紫金丰泰酒店未到庭参加诉讼且未提交证据原件，本院对该证据真实性、合法性不予认可，被告何健国、紫金丰泰酒店应承担举证不能的不利后果，故对原告的该辩称意见本院不予支持。关于被告侯治辉是否应承担责任，因被告侯治辉已于2017年11月20日将全部股份转让，已经不是涉案房屋的承租人，应无需承担支付租金及搬离房屋的责任，故对于原告要求被告侯治辉承担责任诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于冷水滩区房屋，将该房屋腾空退给原告永州市中盛商业管理有限公司；二、自2019年6月1日起至交付房屋之日止，被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司按53931.58元/月的标准向原告永州市中盛商业管理有限公司支付房屋占用费；三、驳回原告永州市中盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9193元，减半收取4596.5元，由被告何健国、永州市紫金丰泰大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏子仁二〇二〇年六月五日法官助理宋立辉代理书记员  刘 娜