北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初3655号原告：韩华南，男，1986年3月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马廷德，北京市伟石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥军，北京市伟石律师事务所实习律师。被告：谢茂民，男，1979年6月4日出生，汉族，住吉林省延边朝鲜族自治州敦化市丹江街江滨社区。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。第三人：于洋，男，1983年1月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。第三人：贾佳园（谢茂民之妻），女，1982年3月24日出生，达斡尔族，住吉林省敦化市丹江街滨江社区。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。原告韩华南与被告谢茂民、第三人于洋、贾佳园合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩华南委托诉讼代理人马廷德、曾祥军、被告谢茂民、第三人于洋、贾佳园共同委托诉讼代理人张克云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩华南向本院提出诉讼请求：1.判令谢茂民返还韩华南购买房屋投资款654257.8元（包括452597元购房出资款和201660.8元过户税费）及资金占用使用费（以654257.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.75%计算，自2018年10月30日法院拍卖房屋之日至实际给付之日止，暂计算至2020年5月21日，合计49119.3元）；2.判令谢茂民支付韩华南264994.2元购房投资收益（计算公式：涉案房屋司法拍卖成交价385万元减去购房总价300万元减去购房买方承担的过户税费55017.5元后剩余部分的三分之一）；3.判令谢茂民赔偿韩华南按照涉案房产评估价格出售后应获得的购房投资收益损失55万元（计算公式：涉案房产评估价格550万元减去拍卖成交价格385万元后剩余部分的三分之一）；4.判令谢茂民承担本案所有诉讼费（包括保全费用）。事实和理由：2014年5月14日，韩华南与谢茂民、于洋签订协议，约定三人共同出资300万元，购买丰台区1层商业房屋一处，其中韩华南出资40万元，谢茂民出资130万元，于洋出资130万元，并约定该房屋过户至谢茂民名下，待房屋转卖后利润由三人平分。后因韩华南找到意向客户，谢茂民拒不配合，并将涉诉房屋抵押给第三人，致使涉诉房屋至今未能转售，给韩华南造成极大经济损失。谢茂民辩称：不同意韩华南的诉讼请求。谢茂民不欠韩华南的钱，谢茂民与韩华南、于洋合伙购买房屋，根据合伙协议约定，谢茂民不存在向韩华南偿还投资款的义务。于洋、贾佳园述称与谢茂民辩称相同。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，韩华南、谢茂民、于洋关于购买丰台区1层商业1的房产签订协议，约定：1.如过户房产过到谢茂民名下；2.首付比例：韩华南10万元、谢茂民30万元、于洋30万元；3.300万元购房款比例：韩华南40万元、谢茂民130万元、于洋130万元；4.此套房产所产生的其他费用从利润中扣除，转卖或以后产生的利润三人平分。2014年5月14日，出卖人孙宏亮、共有权人贺志新、委托代理人韩华南签订房屋买卖合同，约定出卖人将丰台区1层商业1的房产出售给买受人谢茂民，成交价300万元，承租人放弃优先购买权。买受人向出卖人支付定金60万元。出卖人应当在买方拿到新房本10日内将房屋交给买受人。卖方负担个税、营业税、土地增值税、印花税，买方负担契税、印花税。孙宏亮、贺志新、韩华南签订补充协议约定：房产成交价300万元，签约当日必须交付60万元定金，此房欠银行贷款算在买方支付的资金里，预收的租金也算在买方支付的资金里，计算后房产尾款应在合同签订后一月内买方再支付给卖方176793元。2014年5月14日，孙宏亮出具收条，确认收到韩华南55160元房款。2014年5月28日韩华南向谢茂民转账176793元；2014年6月16日韩华南向谢茂民转账55161元；2014年9月18日韩华南向谢茂民转账55161元；2014年12月17日韩华南向谢茂民转账55161元；2015年3月18日韩华南向谢茂民转账55161元，上述合计452597元。2015年5月7日，韩华南、谢茂民、于洋签订协议，约定：之前三人共同出资购买了孙宏亮的房子，现达成协议，孙宏亮的房子由于洋全面接手，于洋在1月内退给韩华南455805元、谢茂民515483元。如在时间内未退回资金，此协议无效，按原协议执行。自协议签字之日起，韩华南、谢茂民不承担此套房屋的所有风险及各种费用，全部由于洋承担，包括不限于网签过户产生的费用。此套房产过户给谢茂民，但是所有权归于洋本人。2015年6月4日，谢茂民交纳房屋税费586915.5元。2015年6月5日，涉案丰台区1层商业1的房产权属登记在谢茂民名下，谢茂民居住使用。房屋上有抵押贷款200万元，每月利息于洋支付。2015年6月4日韩华南向谢茂民转账4万元；2015年6月19日韩华南向谢茂民转账95000元；2015年6月19日韩华南向于洋转账85000元。上述费用，韩华南称系支付谢茂民和于洋代为补缴房屋过户税款。本案诉讼中，谢茂民认可2015年5月7日前韩华南支付的452597元为购房款，但其提交了己方银行流水单，证明2015年5月7日以后韩华南向其汇款15.6万元，谢茂民截止到2016年5月30日已还款14.5万元，故证明双方存在借款关系，该相关款项与本案房屋买卖无关；韩华南确实在2015年6月4日向谢茂民转账4万元过户费，但谢茂民后来偿还了。韩华南在诉讼中称：谢茂民提交的银行流水不完整，其中4笔注明了过户费，谢茂民支付过户费有一部分是于洋垫付的。于洋在诉讼中称：我们是做投资担保公司的，做不良资产的业务，涉案的房子属于不良资产，我们接管过来，约定通过市场倒卖赚取利润，韩华南和谢茂民每人支付了五万余元，后来两人资金压力比较大，于洋就接管过来，并补了63万元的税费，于洋通过银行卡转给谢茂民税款由谢茂民去交纳的，但是因为房子卖不出去，所以于洋没有给韩华南、谢茂民约定的款项，2015年5月7日协议作废，韩华南、谢茂民都没有还给其税费。2015年12月，北京市丰台区人民法院作出（2015）丰民初字第14932号民事调解书，谢茂民称孙宏亮未向其支付531898元的代垫应缴税款，故提起诉讼。诉讼中，原告谢茂民与被告孙宏亮就房屋买卖合同纠纷达成协议：孙宏亮于2019年12月31日前分期偿还谢茂民房屋过户税费50万元。2018年7月12日，孙宏亮出具证明：韩华南、谢茂民于2014年5月14日与孙宏亮达成房屋买卖合同，购买孙宏亮丰台区1层商业1的房产，当时系由韩华南与孙宏亮接洽，并约定房屋过户到谢茂民名下。合同签订当日，韩华南向孙宏亮支付55160元作为部分房款。2018年10月，北京市丰台区人民法院在执行张红斌诉谢茂民、贾佳园借款合同纠纷案过程中，通过司法拍卖将涉案房产拍卖385万元。在司法拍卖网页中显示涉案房屋评估价550万元。诉讼中，韩华南称考虑到房屋的购买价300万元以及花费的税费63万元，只要能够卖363万元，就应当将房屋卖出。这笔钱涵盖贷款，即如果买家代为偿还贷款200万元，则再需向我们三人支付163万元即可，我们合伙三人再行清算。谢茂民亦表示同意达到这个条件就将房屋卖出。于洋亦同意此意见，称因为房子不值钱，每平米1.5万元，186平米的房子现在才279万元，连成本都弥补不了，否则早就把房子卖了。韩华南称其购买房屋共支出672597元，要求谢茂民承担还款责任。谢茂民不同意还款，于洋在诉讼中表示同意还款，因为2015年5月7日协议中有约定。另查：自2019年8月20日起，全国银行间开始执行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。上述事实，有当事人陈述、协议、房屋买卖合同、收条、转账记录、法院民事调解书、司法拍卖材料等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩华南、谢茂民、于洋2014年5月14日、2015年5月7日签订的协议，系当事人真实意思表示，内容合法有效。2015年5月7日协议中约定“之前三人共同出资购买了孙宏亮的房子，现孙宏亮的房子由于洋全面接手，于洋在1月内退给韩华南455805元、谢茂民515483元。如在时间内未退回资金，此协议无效，按原协议执行”。因于洋未按期退款，故依据三人约定，仍应当履行2014年5月14日协议条款。三方当事人已按协议约定按照价值300万元完成了购房行为并将约定房产过户登记到谢茂民名下，同时约定此套房产所产生的其他费用从利润中扣除，转卖或以后产生的利润三人平分。现涉案房屋被法院在执行张红斌诉谢茂民、贾佳园借款合同纠纷案过程中，通过司法拍卖拍得385万元，并用于偿还谢茂民、贾佳园对外所欠债务，韩华南为此支付的购房款452597元应当由谢茂民偿还。房屋产生的增值利润85万元按照三方协议约定应当扣除相应费用后，由韩华南、谢茂民、于洋平分。诉讼中，韩华南称，其向谢茂民、于洋另行转款22万元系为了办理涉案房屋过户所缴纳的税费。诉讼中，谢茂民认可其中4万元为过户税费，但称此后已向韩华南归还，但未提交相关证据证明；谢茂民否认其余18万元与涉案房屋买卖有关，称系其与韩华南之间另外的债务关系，并已实际还清该款项。对此本院认为，因韩华南与谢茂民均未举证证明2015年6月19日韩华南向谢茂民转账95000元、2015年6月19日韩华南向于洋转账85000元的资金性质和用途，现各方当事人对此产生分歧，故无法认定该两笔款项与本案所涉买卖房产的关联性，韩华南可以通过其他途径另行主张。诉讼中经查，2015年6月4日，谢茂民交纳房屋税费586915.5元，从（2015）丰民初字第14932号民事调解书内容可见，谢茂民为卖方孙宏亮垫支531898元应缴税款，诉讼中，双方达成调解协议：孙宏亮于2019年12月31日前分期偿还谢茂民房屋过户税费50万元。也即，房屋买方实际应当承担的税费为55017.5元。故韩华南要求涉案房屋增值利润先行扣除买方应承担的税费后三人均分的主张有事实及法律依据。本院予以支持，谢茂民应向韩华南返还为购买房屋支付的费用492597元并扣除韩华南应承担的房屋过户税费18339.2元的应得利润264994.17元。韩华南主张的自2018年10月30日法院拍卖房屋之日起的房屋投资款资金占用使用费损失一节，有事实及法律依据，本院予以支持。但自2019年8月20日起，全国银行间开始执行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起算至实际付清之日止的资金占用费损失，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因法院就涉案房产进行司法拍卖时的房屋评估价值为550万元，而实际成交价为385万元，购房投资收益损失系由谢茂民、贾佳园欠款事实所致，故韩华南向谢茂民主张购房投资收益损失55万元有事实及法律依据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、谢茂民于本判决生效后10日内返还韩华南购买房屋投资款492597元及资金占用使用费（以492597元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年10月30日法院拍卖房屋之日至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至实际付清之日止）；二、谢茂民于本判决生效后10日内向韩华南支付264994.17元购房投资收益；三、谢茂民于本判决生效后10日内赔偿韩华南购房投资收益损失55万元；四、驳回韩华南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18465元、财产保全费5000元（原告韩华南已预交），由被告谢茂民负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李春梅人民陪审员  薛晓光人民陪审员  任军鹰二〇二〇年六月三十日书 记 员  王雅婷书 记 员  梁宇威