广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1016号 上诉人（一审被告）：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市东葛路**综合楼**，统一社会信用代码：914501007759759033。 法定代表人：莫汉军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李少军，男，1982年5月12日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝泽强，广西河城律师事务所实习律师。 上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司因与被上诉人李少军商品房预售合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南宁市汉军房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销金城江区人民法院（2019)桂1202民初2916号民事判决书第一、二、三项判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院第一、二、三项判决错误：一、一审法院第一项判决上诉人在判决生效之日30日内将需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备案于法不公。首先，从该判决内容的文义理解上看，上诉人必须在判决生效30日内将需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备是不附带任何条件的，具有唯一性的结论。而需由上诉人提供的资料涉及的多数项目需要政府部门或者相关具有资质的单位进行验收或者完成，而这些因素都不是上诉人所能控制；尤为重要的是新型冠状病毒肺炎疫情这一不可抗力事件的爆发对各行各业、政府、政府部门的运行都带来了巨大影响。在这些情况下，不附带任何条件的判决上诉人在判决书生效30日内进行备案是非常不公平的；其次，该项判决内容与一审判决“本院认为”部分脱节。一审法院“本院认为”部分认为上诉人履行备案义务过程中却因非上诉人的原因导致不能履行的除外。但在判决时未把该除外因素纳入判决的范畴，实为不公判决。最后，上诉人的产权登记备案与政府排洪沟工程具有实实在在的因果关系。政府排洪沟横穿过涉案房屋楼栋及地下停车场中央。该排洪沟的移除问题直接影响到负一楼水电、消防的安装以及相关业主的人身财产安全。而这些项目通过竣工验收都是上诉人得以备案的必须条件。正因如此，上诉人多年来不停地向政府相关部门打报告要求拆除排洪沟。为此，上诉人的产权登记备案与政府排洪沟工程具有实实在在的因果关系。 二、一审法院第二项判决上诉人支付被上诉人逾期备案登记违约金存在错误，依法应当驳回该诉讼请求。(一）、本案合同系双方真实意思表示，内容没有违反社会公共利益，也没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同。一审法院也认定本案合同合法有效。而根据双方合同第16条的约定，上诉人应当在取得《商品房现售备案证明》后90个工作日内，将办理房屋权属登记需由答辩人提供的资料报房屋产权登记备案。为此，只有在取得《商品房现售备案证明》后，上诉人未在90日内将办理房屋权属登记需由上诉人提供的资料报房屋产权登记备案，才构成违约，但事到如今《商品房现售备案证明》尚未取得，上诉人没有违约；(二）、一审法院认定合同第16条的约定“实无意义”，应从法定即按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第2项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定履行的观点不能成立。1、一审法院认为合同第16条约定“实无意义”的观点不能成立。首先，合同条款有些是维护一方权益，有些是维护另一方的权益。不能说仅维护一方权益的条款就是没有意义。而且合同第16条并不是全部维护上诉人的权益，在取得《商品房现售备案证明》后的90天内，上诉人也具有违约的可能性，包括上诉人提供的资料不全、备案机关延误等因素导致上诉人违约，而在这些情况下，上诉人还是需要承担违约责任。为此，一审法院认为该条款无意义的观点不成立；其次，条款无意义并不是条款无效，只要有效就必须依约履行。而该条款也没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的条款。2、一审法院认为应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第2项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定履行的观点错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从整个条款看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第1、第2、第3项能以适用的前提是当事人没有特殊约定，只有当事人没有特殊约定的情况下才能适用第18条第1款第1、第2、第3项规定，而在本案中，双方合同第16条就是特殊约定。为此，依法应当按照约定优先的原则履行。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定针对的是不能按期取得房屋权属证书，而不是开发商的备案。虽然开发商的备案与购房人取得房屋权属证书具有内在联系，但毕竟是两种不同性质的法律行为，开发商即使按期备案取得备案证明，在购房人委托开发商办证的情况下也具有因开发商因素导致购房人不能按期取得房屋权属证书的可能性。为此，一审法院引用与本案性质无关的法条进行论述是错误的。3、一审法院认定“最高不超过总房款的0.5%”无效的观点不能成立。首先，关于“最高不超过总房款的0.5%”的约定完全是属于上诉人一方违约后的责任，并不涉及被上诉人的责任问题。在此情况下，不会涉及免除上诉人责任、加重被上诉人责任的问题。为此，一审法院引用合同法第40条进行评判错误；其次，一审法院引用被上诉人逾期付款的违约责任条款进行类比属于类比不当。逾期付款势必造成守约方的损失，而涉及本案的备案，如逾期也不当然造成守约方的损失，因为被上诉人购买房屋是用于居住且上诉人已将房屋交付给被上诉人，这是其一；其二，本案合同除了逾期备案条款，上诉人还存在逾期交付房屋的违约责任等条款。而商品房预售合同中，开发商的根本目的是得到资金，购房人的根本目的是得到房屋。因此，逾期交房与逾期付款的违约责任具有可比性。而至今为止，上诉人因逾期交房问题，已经赔偿相关业主约600万元的违约金。为此，一审法院类比不当。最后，无论合同对违约金怎么约定，如被上诉人认为违约金低于因上诉人违约造成的损失，被上诉人依法有权要求人民法院调整。而在本案中，被上诉人并没有提供任何证据证明其损失，实际上也正如前所述，上诉人即使逾期备案也不当然造成被上诉人的损失。为此，即使上诉人在本案中确实违约，依法也不应当调整“0.5%”的约定。为此，恳请二审法院充分考虑民营企业家的实际困难及新型冠状病毒肺炎疫情雪上加霜的境况，给上诉人一个公平判决及生存发展空间。根据以上事实和理由，为维护上诉人自身合法权益，特此提起上诉，恳请支持。 李少军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 李少军向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理汉军龙江××号房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付已付房价款409561元的1%的逾期备案违约金4095元；3、判令被告赔偿原告未按合同约定配备垃圾处理器的损失1500元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告汉军公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市面（上任桥东岸北侧）的汉军·龙江帝景小区系被告开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2010）第17号。 2011年5月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的汉军·龙江帝景小区商品房F-2303号房，总房价为409561元。被告应当在2012年9月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同中“关于产权登记的约定”约定如下：出卖人应当在取得《商品房现售备案证明》后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的过错迟延办理的，且买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。合同附件三关于“装饰、设备标准”约定如下：“......。（四）设施设备部分......8、垃圾处理器：一户一套，安装到位。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房价款409561元。2013年1月10日，被告将案涉房屋交付给原告使用。 为查清案件事实，一审法院于2019年12月4日依职权向河池市自然资源局、河池市住房和城乡建设局调查取证，调查取证的内容为：一、“汉军·龙江帝景”商住楼竣工交付后，房开商汉军公司是否提交过办证备案申请表？是否提交过办证备案亦或是初始登记所需的有关资料？二、你单位有无针对该楼盘办证备案亦或是初始登记向汉军公司发出过有关答复、审核意见或是整改意见书（如有请给予提供）？三、按照有关规定，房开商提交办证备案完成其初始登记应当提交哪些资料报产权登记机关备案？这些资料对于完成初始登记是否必须全部具备？资料齐备之后是否可以即可备案，是否还有其他硬性规定？四、按照有关规定，汉军公司抗辩一直未能进行办证备案的上述情况（附其提供的相关证据）是否涉及影响到办证备案应当提交的哪些资料，或者说该情况是否必然导致房开商办证备案的条件不能成就？后河池市自然资源局于2019年12月12日向一审法院复函，载明截止2019年12月12日，南宁市汉军房地产开发有限责任公司未向其提交不动产登记材料，申请办理不动产首次登记。2019年12月13日，河池市住房和城乡建设局向一审法院复函，载明该局没有针对该楼盘向南宁市汉军房地产开发有限责任公司发出过有关答复、审核意见、整改意见等公务文书等内容。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告请求被告立即将办理汉军·龙江帝景小区F-2303号房权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案及被告向原告支付逾期备案违约金的问题。第一，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在取得《商品房现售备案证明》后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。故判定被告履行上述合同义务并承担逾期未履行的违约责任就涉及义务应何时履行的认定问题。根据《商品房销售管理办法》第七条、第八条的规定以及实际操作中，房开商取得《商品房现售备案证明》应完成房屋所有权初始登记（即房屋权属登记需由房开商提供的资料报房屋产权登记机关备案取得大产权），庭审中被告对商品房现售备案证明的理解亦与前述无异。于此，双方合同第十六条的约定实无意义，应从法定。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定并结合本案，一审法院认定被告应于案涉商品房交付之日2013年1月10日起90日内履行办证之备案义务，逾期之日即2013年4月10日起应向原告承担违约责任。被告房屋交付至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担继续履行合同相应义务并承担合同约定的违约责任。故对原告主张被告立即将为原告办理产权证权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，一审法院予以支持，但根据法律之规定及双方合同的约定，本案判定被告履行的前述备案义务，如在义务履行过程中确因非出卖人即被告汉军公司的原因导致不能履行的除外。第二，关于如何承担违约责任的问题，双方签订的合同约定“出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%”，据此约定，不论被告逾期多久其应承担的违约成本极低。相较合同关于买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在60日之内，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人要求继续履行合同的，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”同是违约责任，但二者相较明显不对等，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，故根据《合同法》第四十条关于格式合同条款的无效之规定，一审法院认定该条款中“最高不超过总房款的0.5%”无效。本案逾期备案登记违约金应按合同约定的“出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”的标准计算。第三，关于诉讼时效的问题，根据一审法院对上述第二项问题的认定，本案逾期备案登记违约金数额属于连续性债权，按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分予以支持。故此，一审法院受理本案之日即2019年10月16日往前推三年即2016年10月16日之后的逾期备案登记违约金予以支持，该日之前的违约金不予支持。原告诉请截止2019年10月16日的逾期备案登记违约金未超出合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 至于被告提出其至今未将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报房屋产权登记备案系政府的排洪沟工程等因素影响的辩解意见，一审法院认为根据庭审的调查及本院依职权调取的证据，均不能证明被告至今未完成房屋产权登记备案与政府的排洪工程等存在因果关系，且被告至今未提交资料向房屋产权登记部门申请备案，无法认定其至今未完成备案存在哪方面的障碍或第三方原因所导致，故被告的上述辩解意见一审法院不予采信。关于被告提出违约金针对的是业主不能在规定的期限取得房产证，而不是针对被告不能在720日内提交备案资料所产生的违约金的辩解意见，一审法院认为备案登记是取得房屋产权证书的前提，本案被告至今未完成备案登记，致使原告至今无法取得房地产权证书，应由被告承担违约责任，故被告的该项辩解意见一审法院亦不予采信。 关于原告请求被告支付未配备垃圾处理器的损失1500元的问题。合同附件三虽然对垃圾处理器的安装进行约定，但并未对安装的时间、品牌、费用的支出及未安装该处理器的法律后果进行约定，且原告主张损失1500元亦没有依据，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将办理汉军·龙江帝景小区F-2303号房权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案；二、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司支付原告李少军逾期备案登记违约金4095元；三、驳回原告李少军的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、一审判决第一项判决内容是否恰当？二、上诉人是否违约？如违约，是否可按合同约定计算违约金？ 关于争议焦点一，上诉人主张一审法院“本院认为”部分认为上诉人履行备案义务过程确因非上诉人的原因导致不能履行的除外，但在判决时未把该除外因素纳入判决的范畴，而是不附带任何条件地判决上诉人在判决生效之日起30日内进行备案，这是不公平的。本院认为，根据国务院《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条第一款第六项，并参照原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条第二款、第三十五条、第三十六条、第三十八条的规定，购房人即本案的被上诉人欲在房屋交付后取得不动产登记证书，则房地产开发企业即本案的上诉人应先行向不动产登记机构就其开发建设的住宅项目申请不动产权属初始登记。上诉人在申请登记过程中除应提供土地权属来源、建设工程符合规划、房屋已竣工、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等其他必要材料外，还应将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。本案中，上诉人全部取得上述申请不动产权属初始登记材料需要政府部门或者相关具有资质的单位进行验收或者完成，而这些因素是上诉人不可控的。因此，为平衡双方当事人的利益，一审法院判定上诉人履行前述备案义务并无不妥，但同时还应明确上诉人在履行义务过程中确因非出卖人即上诉人的原因导致不能履行的除外。需要指出的是，本案如此认定，不影响上诉人按本判决确定的时间内作出申请备案的行为，至于提交申请后尚需完善哪些必备材料，则是履行中的问题，与确定上诉人的备案义务无关。综上，本院对于上诉人的上诉理由予以采纳。 关于争议焦点二，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人是否违约的问题，上诉人主张根据合同第16条的约定，上诉人只有在取得《商品房现售备案证明》后90个工作日内未将办理房产权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案才构成违约，但现尚未取得该备案证明，故上诉人未违约。本院认为，该合同条款未约定上诉人取得《商品房现售备案证明》的时间，属于合同约定不明，即本案涉案合同第16条的约定不具备实现条件。因此，应根据法定条款确定权利义务，即依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定并结合本案，上诉人应于案涉商品房交付之日2013年1月10日起90日内即2013年4月10日内履行办证之备案义务，但至今上诉人未履行该义务，故本案上诉人构成违约，应当承担违约责任。关于违约金如何计算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被上诉人以约定的违约金过低为由请求调整违约金计算方式的，其应当举证证明因上诉人违约造成的损失，但本案中被上诉人未提供任何证据证明其损失，故被上诉人请求调整违约金的计算方式应不予支持。因此，关于违约金的计算方式应当依照双方当事人签订的合同中的约定来计算，即上诉人应当向被上诉人支付违约金2047.81元（以已付房款409561元为基数，409561元×0.5%=2047.81元）。 综上所述，南宁市汉军房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下： 一、撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2916号民事判决第三项； 二、变更河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2916号民事判决第一项为：上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将办理汉军·龙江帝景小区F-2303号房权属登记需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备案（在义务履行过程中确因非出卖人即上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司的原因导致不能履行的除外）； 三、变更河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2916号民事判决第二项为：上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司向被上诉人李少军支付逾期备案登记违约金2047.81元； 四、驳回被上诉人李少军的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元（被上诉人已预交），由被上诉人李少军负担5元，上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担20元；二审案件受理费50元（上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 黄忠任 审 判 员 韦兴惠 二〇二〇年六月九日 法官助理 毛小银 书 记 员 韦思帆