四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初857号 原告：西昌唯创房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91513401MA621U0G83）。住所地：四川省西昌市航天大道5段东延线**领地凯旋国际公馆**楼**。 法定代表人：沈荟君，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪峰，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：侯梦，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杨琳，男，1985年1月22日出生，汉族，四川省三台县人，村民，住四川省三台县。 第三人：凉山农村商业银行股份有限公司航天支行（统一社会信用代码：91513400MA62H0E28E）。住所地。住所地：四川省西昌市胜利南路南段张家屯**综合大楼**门市iv> 法定代表人：毛顺发，系该支行行长。 原告西昌唯创房地产开发有限公司（以下简称：唯创房产）与被告杨琳、第三人凉山农村商业银行股份有限公司航天支行（以下简称:商行航天支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告唯创房产的委托诉讼代理人侯梦到庭参加了诉讼，被告杨琳、第三人商行航天支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告唯创房产向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》（预售）和《合同补充协议》；2.被告按照合同约定承担原告替被告支付的按揭保证金损失35346.41元和违约金303690.60元，并按银行同期贷款利率承担自欠付之日起至损失清偿之日止的利息；3.本案律师代理费、仲裁费由被告承担。在庭审中，原告将其诉讼请求第2项中的保证金损失35346.41元变更为73208.58元。事实和理由：2018年2月6日，被告从原告处购买了××大道以北××地块××单元××号房屋，房屋总价款1320953.00元，付款方式为贷款，由被告在2018年2月6日前支付房屋总价款的40%即530953.00元，剩余价款790000.00元向第三人借款支付，原告以开发商的身份为贷款作担保。被告按合同约定将将790000.00元贷款连本带息分240个月每月定额向第三人还款。现被告逾期归还贷款，原告以担保方名义替被告归还了到期贷款73208.58元。截止到起诉之日，被告逾期10个月，被告未按约定支付房屋贷款的行为已经构成违约，原告依照双方合同约定向被告协商解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告拒绝解除合同关系。被告拒不按约支付剩余房屋贷款也拒绝按约解除合同关系的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨琳、第三人商行航天支行未出庭进行答辩。 本案在审理过程中，原告唯创房产为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、《商品房买卖合同》（预售）以及《补充协议》各一份，以证明原、被告双方于2018年2月6日签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为1320953.00元，合同签订时支付530953.00元，剩余790000.00元分240期分期支付，《补充协议》第13条约定原告承担担保责任时，被告自原告承担保证责任起超出十日未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，并要求收取被告总房款20%的违约金； 2、《抵押合同》及《个人住房借款合同》各一份，以证明被告因买房向第三人抵押贷款，原告作为开发商为被告提供担保； 3、《还款单据》5份以及《记账凭证》1份，以证明原告代被告向第三人还款73208.58元。 被告杨琳、第三人商行航天支行未对原告唯创房产提交证据进行质证。 被告杨琳、第三人商行航天支行未向本庭提交证据。 根据双方当事人的举证、质证及本案的庭审情况，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告唯创房产提交的证据1、2、3客观、真实，本院对其真实性及其证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月6日，原告唯创房产与被告杨琳签订了《商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：1、被告购买原告开发的坐落于西昌市，南山大道以北蘭台府2期地块10-10幢1单元4层10-1-402号房屋；2、房屋单价为每平方米18184.93元，总价款为1320953.00元；3、买受人于2018年2月6日前支付首期房款530953.00元，占全部房价款的40%，余款790000.00元向指定银行申请贷款支付；4、买受人未按照合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理，不作累加：逾期在60日（含60日）之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期在60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；5、该商品房交付给买受人时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合同证明、房屋面积实测报告书，出卖人在2020年1月6日前向买受人交付该商品房；6、除不可抗力外，出卖人未按合同约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日（含180日）之内的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期在180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内归还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了案涉商品房的首付款530953.00元。另外，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议对商品房基本情况、规划设计变更、面积差异处理、商品房交付条件、交付时间和手续、商品房质量、预告登记、所有权转移登记、建筑物区分所有权、车位权属等进行了补充说明，并约定了如因买受人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：1、买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；2、买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；3、买受人自出卖人承担担保责任之日起超出10日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；4、当银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权不经诉讼，即按照银行要求承担责任，且出卖人有权按照向银行承担的责任向买受人全额追偿；5、如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭贷款合同规定的解除条件或其他原因导致贷款银行要求解除按揭合同或主张贷款提前到期，并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权随时立即（包括在尚未实际履行保证责任前）单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应当向出卖人支付总房款的20%作为补偿金。原、被告双方在该补充协议中签字或加盖印章，未注明签订时间。2018年3月26日，原告唯创房产作为保证人、被告杨琳作为借款人与第三人商行航天支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定：1、被告向第三人借款790000.00元，用于购置西昌市城郊片区海河以南蘭台府10-10-1-402号商品房；2、借款期限为240个月，即从2018年3月26日起至2038年3月25日止；3、借款利率执行浮动利率，贷款利率上浮10%，月利率千分之4.4917；4、借款人未按合同用途使用借款的，罚息利率为在基准利率水平上上浮100%；借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；5、借款人不可撤销地授权贷款人在合同生效之后，将款项一次性或按用款计划划入借款人指定账户，该指定账户为借款借据载明的账户，此授权行为不再另行签发授权书；6、借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的经确认为个人结算账户的储蓄户或银行卡（即委托扣款账户）中扣收应还款项，此授权行为不再另行签发授权书，如该指定委托扣款账户为借款人之外的第三人名下账户，则该第三人应签发授权书，授权贷款人从该指定委托扣款账户中扣收借款人应还款项；7、借款人指定委托扣款账户名称为杨琳，账号为62×××42，开户银行为凉山州商业银行股份有限公司，委托扣款日为每月的20日，如当月无该日，委托扣款日为当月最后一日，借款人在委托扣款日未能按时偿还应还款项的，贷款人有权在委托扣款日后的任意工作日从指定委托扣款账户直接扣划借款人应还款项；8、还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5385.36元；9、唯创房产承担阶段性担保，为本合同的借款提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止，如主合同项下的债务分期履行，则对每期债务而言，保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止；10、被告杨琳与案涉房屋的财产共有人王雪梅一并作为抵押人，将案涉蘭台府10-10-1-402号房屋作为案涉借款的抵押物，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），当借款人未能按照本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押财产在其担保范围内承担担保责任。被告杨琳在借款人处签字予以确认，原告唯创房产在保证人处加盖公司印章予以确认，被告杨琳与案涉房屋共有人王雪梅在抵押人处签字予以确认。同日，被告杨琳、案涉房屋共有人王雪梅与第三人商行航天支行签订了《抵押合同》。合同签订后，第三人向原告发放了贷款790000.00元，并用于向原告支付案涉房屋的剩余房款。因被告杨琳未按期及时向第三人归还部分借款，原告唯创房产于2019年3月27日代被告杨琳向第三人偿还了借款本息19127.44元，于2019年7月8日代偿了借款本息16218.97元，于2019年10月23日代偿了借款本息21625.78元，于2020年4月21日代偿了借款本息5423.83元、5412.95元、5399.61元，以上代偿款合计73208.58元。至今，被告杨林未向原告偿还上述代偿款。 本院认为，本案中涉及以下几个合同：原告唯创房产与被告杨琳之间基于买卖合同法律关系签订的《商品房买卖合同》（预售）以及《补充协议》，被告杨琳与第三人商行航天支行之间基于借款合同法律关系签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告杨琳与第三人商行航天支行之间基于抵押合同法律关系签订的《抵押合同》以及原告唯创房产与第三人商行航天支行之间基于保证合同法律关系签订的保证合同（保证条款）。关于原告与被告杨琳之间签订的《商品房买卖合同》（预售），被告作为买受人已经将案涉商品房的全部购房款包含首付款以及后续的房屋按揭款支付给了原告，原告也将房屋交付给了被告，双方均履行完毕了《商品房买卖合同》（预售）约定的主要义务。关于《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人履行了按照约定向被告杨琳提供借款的义务，在杨琳未按约定履行按期向第三人偿还借款的义务的情况下，原告基于其与第三人商行航天支行之间签订的保证条款，作为案涉借款的保证人代被告杨琳偿还了部分逾期借款。被告杨琳未在约定的时间内向原告偿还代偿款，原告遂依据《补充协议》的约定，要求解除其与被告杨琳之间签订的《商品房买卖合同》。本院认为，买卖合同法律关系与借款合同法律关系是两个相互独立的法律关系，即使原告同时作为买卖合同的出卖人以及借款合同的保证人，也不能突破两个合同的独立性，将本属于一个合同中的权利义务强加至另一合同中。原告履行保证责任系基于其与第三人商行航天支行之间签订的保证条款，原告作为案涉商品房的出卖人为案涉借款合同提供保证担保，与他人为借款合同提供保证担保并无实质上的区别，该保证条款系《个人住房（商业用房）借款合同》的从合同，二者与《商品房买卖合同》（预售）之间并无直接的法律上的联系，即原告作为借款合同的保证人代被告杨琳履行偿还借款的义务并非是《商品房买卖合同》约定的义务或附属义务，代偿行为的发生并未损害原告作为商品房买卖合同的出卖人所享有的权利，被告杨琳未向原告偿还代偿款侵害的也仅是原告作为借款合同的保证人所享有的追偿权。本案中，原告作为案涉商品房的出卖人，一方面为了促成商品房交易为买受人按揭贷款提供保证担保，一方面为尽可能地降低其自身承担保证责任后的风险，利用其强势地位在商品房买卖合同《补充协议》中将与商品房买卖行为无关且本应由《借款合同》中保证条款调整的追偿权的行使作为了《商品房买卖合同》的解除条件，以规避其承担保证责任后可能带来的后果，同时排除已经履行了支付房款义务的买受人对案涉房屋的所有权，该格式条款属于提供格式条款的一方免除其责任、排除对方主要权利，故本院认为该格式条款应为无效条款。同时，该解除权的行使必然破坏案涉《商品房买卖合同》原本处于一个相对圆满的状态，导致被告杨琳不再享有案涉房屋的所有权，而第三人商行航天支行出借案涉款项的基础正是基于被告杨琳享有案涉房屋的所有权并将其抵押给第三人商行航天支行，若被告杨琳不再享有房屋所有权，必然损害第三人商行航天支行基于《借款合同》所享有的相关权利以及抵押权的行使。从维护市场交易秩序的角度出发，在维持案涉《商品房买卖合同》相对圆满状态的情况下，可以更好的保护案涉合同各方当事人的权利，原告也可以通过行使追偿权来弥补自己损失。综上，原告要求解除其与被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》以及基于解除合同要求被告承担违约金303690.60元的诉讼请求，本院不予支持。本案中，原告具有双重身份，其一为案涉《商品房买卖合同》的出卖人，其二为案涉《借款合同》的保证人，原告作为案涉商品房的出卖人要求解除《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》，并主张被告承担相应的违约责任，系基于其与被告之间的买卖合同法律关系，本案的案由也为商品房预售合同纠纷。原告在本案中主张的保证金的损失及相应的资金占用利息系基于原、被告与第三人之间的保证合同法律关系，本院不能在一个案件中既处理原、被告之间的买卖合同法律关系又同时处理原告与第三人之间的保证合同法律关系，故本院在本案中对基于保证合同法律关系所产生的追偿权不作处理，原告可另案提起诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条之规定判决如下： 驳回原告西昌唯创房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费6953.00元，减半收取计3476.50元，由原告西昌唯创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  牛丹 二〇二〇年六月十六日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。