太原市小店区人民法院   民事判决书   （2020）晋0105民初941号   原告：姜玉东，男，1951年12月2日出生，汉族，个体，住太原市。   委托诉讼代理人：张际敏，山西祥昊律师事务所律师。   被告：太原市商业建设综合开发公司，住所地太原市小店区寇庄北街**。   法定代表人：李**，总经理。   委托诉讼代理人：胡金保，男，该公司员工，住太原市迎泽区牛站西巷迎泽苑小区**3-18。   委托诉讼代理人：张煜，山西鼎信泽律师事务所律师。   被告：太原市商业建设综合开发有限公司，，住所地太原市小店区寇庄北街**   法定代表人：籍利民，董事长。   委托诉讼代理人：张倩楠，山西鼎信泽律师事务所律师。   第三人：太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会，住，住所地太原市晋源区义井街道吴家堡社区/div>   法定代表人：吴富保，书记兼主任。   委托诉讼代理人：王欣，山西景民律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田娟玮，山西景民律师事务所律师。   原告姜玉东与被告太原市商业建设综合开发公司、太原市商业建设综合开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法追加第三人太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜玉东的委托诉讼代理人张际敏，被告太原市商业建设综合开发公司的委托诉讼代理人胡金保、张煜，被告太原市商业建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人张倩楠，第三人太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会的委托诉讼代理人王欣、田娟玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告姜玉东向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告太原市商业建设综合开发公司之间的合作关系；2、依法判令被告太原市商业建设综合开发公司返还原告征地补偿及拆迁费用564.1万元，赔偿原告4.81亩土地增值的投资损失1500万元，两项合计2064.1万元，被告太原市商业建设综合开发有限公司对上述请求承担连带给付和赔偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2010年5月6日，原告与案外人石建成以五台县东冶建筑工程公司第十一分公司名义与第三人签订《土地转让协议书》，约定将位于吴家堡村原“渔乐苑”东围墙外3.11亩和北墙外1.7亩，共4.81亩土地转让给原告，转让总价款为529.1万元。2010年6月22日，第三人与被告太原市商业建设综合开发公司签订《征用土地协议书》，以“按照长风商务区吴家堡片区规划，乙方渔乐苑东墙外3.11亩和北墙外1.7亩共4.81亩吴家堡村土地纳入规划”为由，征用该4.81亩土地(统一)开发渔乐苑住宅小区，将已于2010年5月6日协议转让给原告的4.81亩土地原价转让给被告太原市商业建设综合开发公司。同时，双方约定该4.81亩征地补偿款及办理征地手续的费用均由第三人原先拟转让方暨现乙方的项目合作方(第三方)支付。2010年8月20日，被告太原市商业建设综合开发公司与案外人吴富喜签订《拆迁协议书》，将渔乐苑东墙外南侧吴富喜的临时建筑和杂物全部拆迁清理完毕，所需拆迁费用35万元，由被告太原市商业建设综合开发公司项目合作方即第三方一次性支付。原告在该拆迁协议第三方处签名。2010年9月3日，原告通过孟金丽向吴富喜转账35万元。吴富喜出具了收到被告太原市商业建设综合开发有限公司吴家堡项目拆迁补偿费35万元。同日，被告太原市商业建设综合开发有限公司在该收条上签注“此笔款系第三方(姜玉东、石建成）直接支付”并加盖被告太原市商业建设综合开发有限公司财务专用章。随后该4.81亩地块由被告太原市商业建设综合开发公司砌墙圈占。2011年11月9日、2011年11月10日，原告根据几方协议通过孟金丽、山西广源房地产开发有限公司向第三人银行账户分两笔汇入529.1万元。至此，原告共投入该4.81亩地块564.1万元。2013年12月30日，该4.81亩地块被太原市城乡规划局一并列入被告太原市商业建设综合开发公司名下，规划为居住用地。2014年3月17日，被告太原市商业建设综合开发公司致函原告，确认原告为其与第三人2010年6月22日所签《征用土地协议书》的第三方(合作方)。由于种种原因，原告与被告太原市商业建设综合开发公司没有签署正式的合作协议。2014年4月4日，石建成以顶账协议方式，将其名下的前述投资转让给原告。原告成为该4.81亩地块唯一出资人。原告与被告太原市商业建设综合开发公司、被告太原市商业建设综合开发有限公司原法定代表人厉以彭在2015年前有长期、多种合作关系，厉以彭去世后，二被告分别将法定代表人变更为李**、籍利民。此前被告太原市商业建设综合开发有限公司一直对外宣称其是由老国有公司太原市商业建设综合开发公司转制为太原市商业建设综合开发有限公司的，两个公司是一套人马，两块牌子。然而，在2018年结束的一场原告与被告太原市商业建设综合开发有限公司之间的债权转让合同纠纷中原告才发现，被告太原市商业建设综合开发有限公司确实于1998年由太原市商业建设综合开发公司(全民所有制企业法人)改制成立的有限责任公司。被告太原市商业建设综合开发公司于2000年7月由太原市商务局发起，经太原市机构编制委员会核准成立的自收自支的事业单位法人。本案二被告注册资金、法定代表人、人员组成、注册地址、核准名称几乎完全一致,外界难以辨识。现实中二被告也一直以“太原市商业开发公司”名义对外宣示。早在2015年，被告太原市商业建设综合开发有限公司以其“1998年太原市商业建设综合开发公司改制企业，由于企业变更，原企业已不存在...”为由，将本属于被告太原市商业建设综合开发公司的吴家堡“渔乐苑”宗地权属通过太原市国土资源局申请变更到自己名下，被告太原市商业建设综合开发公司也因未按时年检被太原市事业单位登记管理局作废了事业单位证书(未清算)。原告出资购买的4.81亩地块被被告太原市商业建设综合开发有限公司占有。原告认为，二被告毫无商业诚信，在原告与被告太原市商业建设综合开发公司及第三人分别签订了《土地转让协议书》和《土地征用协议书》，原告履行了全部出资义务(支付全部征地补偿款、拆迁补偿费用564.1万元)后，在未与原告知会、协商一致的情况下，私自将被告太原市商业建设综合开发公司名下与原告合作开发的吴家堡“渔乐苑”宗地权属变更到被告太原市商业建设综合开发有限公司名下，同时被告太原市商业建设综合开发有限公司分文未出，圈占了原告购买的4.81亩土地，导致原告与被告太原市商业建设综合开发公司之间的合作已无法进行。二被告的行为侵犯了原告合法的投资和财产权益，给原告造成巨大的投资损失，已构成共同侵权，依法应承担相应的经济和法律责任。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。   被告太原市商业建设综合开发公司辩称，一、原告以4.81亩土地使用权与被告进行合作，双方仅就渔乐苑项目达成一致，并未就房地产开发项目的后续投资比例、利益分配及风险承担等具体合作内容达成意向，双方没有形成有效合作。原告未完成4.81土地的征收手续，开发项目涉及农村土地违法征收，至今该项目未实际实施。本案争议的4.81亩土地形成多份土地转让协议，五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司、姜玉东、石建成三方就4.81亩土地的实际出资购买人问题签订了一些列协议，但因4.81亩零星土地无法单独办理规划建设，故原告将出资购买的4.81亩土地与被告太原市商业建设综合开发公司合作开发渔乐苑项目。本案4.81亩土地为第三人的集体土地，原告未办理4.81亩土地相关征地、出让手续，原告与被告太原市商业建设综合开发公司之间的合作基础不具备，该开发项目至今未实际履行。二、原告诉称其出资购买的4.81亩土地被被告太原市商业建设综合开发公司占用，与客观事实不符。被告太原市商业建设综合开发公司出具相关手续均可证明占有的13228.6平方米土地系通过出让方式取得，不包含原告购买的4.81亩土地。三、无论是原告向第三人购买4.81亩土地的行为，还是第三人与被告太原市商业建设综合开发公司签订的《征用土地协议书》，均因违反法律强制性规定和侵犯第三人权益而无效，第三人应当返还所收土地转让价款。四、二被告均是独立法单位人，应当各自承担民事责任。   被告太原市商业建设综合开发有限公司辩称，二被告均为独立的法人单位，各自承担民事责任。被告太原市商业建设综合开发有限公司成立于1988年10月，类型为有限责任公司。被告太原市商业建设综合开发公司是经太原市机构编制委员会核准的事业单位法人。被告太原市商业建设综合开发有限公司并非本案涉及的相关协议签订主体，不应承担相应责任。原告诉称其出资购买的土地被被告占有与事实不符，现该土地仍属于第三人集体所有，故不存在被占有的情形。原告与被告太原市商业建设综合开发有限公司无任何法律关系，应驳回其诉讼请求。   第三人太原市晋源区义井街道吴家堡居民委员会述称，一、原告的诉讼请求与第三人无关，第三人不应承担任何责任。本案原告要求与被告太原市商业建设综合开发公司解除合作关系，并要求二被告返还其征地补偿费、拆迁补偿费及赔偿土地增值损失，依据合同相对性原则，第三人非合同一方当事人，且原被告无法合作并非第三人造成，故原告的诉讼请求与第三人无关，第三人不应承担任何责任。二、案涉4.81亩土地已实际交付原被告。2010年，原、被告称其系合作关系，故第三人分别与原被告双方签订了土地转让协议，将案涉4.81亩土地转让给原被告。协议签订时第三人已将土地交付给双方，履行了合同义务，至于土地交付后原被告双方的合作情况，以及双方对案涉土地如何占有、使用，以及现状如何，第三人并不知情。综上，原告主张的诉讼请求与第三人无关，故请求人民法院依法判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月6日，第三人（原名称为太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村民委员会）作为转让方（甲方）与五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司作为受让方（乙方）签订《土地转让协议》，协议约定，甲方将其位于“渔乐苑”东围墙外3.11亩和北围墙外1.7亩，共4.81亩土地转让给乙方；转让价为每亩110万元，乙方共计支付甲方转让费529.1万元，转让款由乙方转入甲方指定账户，该土地地上建筑物由甲、乙双方共同解决处理拆迁事宜；甲方不可单方无故解除合同，否则所产生的一切经济损失及法律责任全部由甲方承担；甲方应保证乙方正常使用权，确保供水、供电、通行，并提供和协助办理土地转让变更手续相关证明材料。协议落款处甲方由第三人加盖公章，代表人吴富保签字，乙方由五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司加盖公章，代表人原告与石建成签字。   2010年6月22日，第三人（甲方）与被告太原市商业建设综合开发公司（乙方）签订《征用土地协议书》，协议约定，按照长风商务区吴家堡片区规划，乙方渔乐苑东围墙外3.11亩和北围墙外1.7亩共4.81亩吴家堡村土地纳入规划，为此乙方需征用吴家堡村4.81亩土地开发渔乐苑住宅小区，征用土地范围以市城乡规划局和市规划设计研究院吴家堡片区规划为准，即渔乐苑东围墙至新晋祠路城市绿化带之间3.11亩和渔乐苑北围墙至规划道路红线之间1.7亩共4.81亩的吴家堡土地；征地补偿费用包括拆除清理费用在内，每亩地价为110万元，共计529.1万元，在征地范围内所有的设施和建筑物由甲方自行拆迁，乙方不再补偿；甲乙双方一致同意该4.81亩（以土地部门认定的数字为准）的征用土地补偿价款及办理征地手续的费用均由甲方原先期拟转让方暨现乙方的项目合作方（第三方）支付，协议生效后，付款方式由甲方与现乙方的项目合作方（第三方）商定；乙方在协议生效后，可按照新界址砌筑围墙，甲方应配合乙方保证围墙施工顺利进行，为此甲方在协议生效后的十日内清理完征用土地范围内的设施和建筑物，协议还约定了其他内容。   2010年8月20日，被告太原市商业建设综合开发公司（甲方）与吴富喜（乙方）签订《拆迁协议书》，约定：根据甲方与吴家堡村委会2010年6月22日签订的《征用土地协议书》，乙方应在2010年8月27日前将渔乐苑东围墙外南侧的临时建筑及所堆积的杂物全部拆迁和清理完毕，将场地完整的移交给甲方；根据甲方和吴家堡村委会签订的《征用土地协议书》所确定的第三方同意，所需支付给乙方的一次性拆迁补偿费35万元，在乙方将场地完整的移交给甲方时，由甲方的项目合作方即第三方一次性支付给乙方，乙方给第三方出具相应的收据。2010年9月3日，孟金丽向吴富喜银行账户转账35万元。同日，吴富贵、殷美珍出具收条，写明“收到太原市商业建设综合开发有限公司吴家堡项目拆迁补偿费人民币叁拾伍万元整”，同时下方注明“此笔款系由第三方姜玉东、石建成直接支付”，并加盖被告太原市商业建设综合开发有限公司财务专用章。   2011年11月9日，孟金丽通过中国光大银行账户代原告向第三人转账29.1万元，附加信息及用途备注为“购吴家堡土地款”。同日，五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司向山西广源房地产开发有限公司提出转付款申请，表示由山西广源房地产开发有限公司代五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司直接向第三人转付500万元。2011年11月10日，山西广源房地产开发有限公司向第三人转账500万元。   2011年11月29日，石建成（甲方）与原告（乙方）签订《吴家堡项目合作协议》，就吴家堡项目合作达成协议，约定甲乙共同出资529.1万元购买项目土地使用权，35万元用于拆迁，共计564.1万元；如果该项目与第三方合作，甲方主要负责维护双方利益，双方一致同意委托甲方作为负责人的五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司作为该项目的代理承办方。同日，石建成、原告作为委托方（甲方）与五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司作为受托方（乙方）签订《委托投资开发吴家堡项目协议》，约定由甲方两自然人共同实际出资，以乙方名义购买吴家堡“渔乐苑”东4.8亩土地使用权，乙方为甲方的代理人；该土地的使用权、开发权、收益和责任完全归属甲方；甲方支付乙方该项目1%的代理费。   2014年3月17日，被告太原市商业建设综合开发公司向原告致函，认可征地补偿款529.1万元及拆迁补偿费35万元为其项目合作方（第三方）交纳，原告为2010年6月22日其与第三人所签《征用土地协议书》的第三方。   2014年4月4日，原告之子姜馨淇（甲方）与石建成（乙方）签订《用“吴家堡项目合作协议”的投资偿还欠款的协议》，约定将石建成与原告共同购买吴家堡村北“渔乐苑”东围墙外3.11亩和北围墙外1.7亩合计4.81亩土地的征地补偿费529.1万元及向吴富喜支付了35万元拆迁补偿费，共计564.1万元中50%属于石建成的282.05万元转让给甲方作为偿还借款；乙方不再持有《吴家堡项目合作协议》的所有权益，所有权归甲方所有；乙方与原告委托五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司的《委托投资开发吴家堡项目协议》同时废止。2014年4月9日，五台县东冶建筑工程有限公司第十一分公司向第三人出具《终止受委托告知函》，载明“4.81亩购地款500万元，实际出资人为石建成、姜玉东两位自然人，由二人委托我公司代办；现由于石建成将其250万元出资全部转让给姜玉东，石建成完全退出该项目，以我公司名义作为第三方已支付的500万元购地款实际为姜玉东一人出资，我公司实际未出资；原石建成、姜玉东二人于2011年11月29日对我公司的《委托投资开发吴家堡项目协议》终止，我公司与此事项不再承担任何义务和责任。”2019年10月17日，姜馨淇出具情况说明，其于2014年4月4日以个人名义与石建成签订的《用“吴家堡项目合作协议”的投资偿还欠款的协议》，原告是协议中282.05万元的实际受让人，该债权与其无关。   另查明，被告太原市商业建设综合开发公司为自收自支的事业法人单位。被告太原市商业建设综合开发有限公司的企业性质为其他有限责任公司，成立于1998年10月16日，由原太原市商业建设综合开发公司（全民所有制企业法人）改制成立。被告太原市商业建设综合开发公司通过土地出让方式取得位于新晋祠路吴家堡村北土地13228.6平方米土地的使用权，并取得了国有土地使用证，之后该地块登记至被告太原市商业建设综合开发有限公司名下。案涉“渔乐苑”东围墙外3.11亩和北围墙外1.7亩共4.81亩土地属于第三人的集体土地，第三人在转让时未办理相关征地、出让审批手续。庭审中，原告陈述如土地转让协议无效，则由第三人退还土地转让费529.1万元及拆迁补偿款35万元，损失由被告太原市商业建设综合开发公司承担。被告太原市商业建设综合开发公司陈述，绿化带至13228.6平方米土地之间是3.11亩土地，现已垒有围墙，未占用，北面1.7亩土地未占用、未垒围墙，提供的视频资料可以说明；如协议无效应由第三人退还原告土地转让费、拆迁补偿款。第三人陈述，如协议无效同意退还土地转让费，拆迁补偿款不应承担，同时原告与被告太原市商业建设综合开发公司支付使用4.81亩土地期间的占有使用费。   上述事实，有《土地转让协议》、《征用土地协议书》、《拆迁协议书》、转账凭条、收条、电汇凭证、收费单、转付款申请、《吴家堡项目合作协议》、《委托投资开发吴家堡项目协议》、《用“吴家堡项目合作协议”的投资偿还欠款的协议》、《终止受委托告知函》、事业单位法人登记申请书、事业单位法人年度报告书、企业信用信息公示报告、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、情况说明、视频资料等证据，以及庭审笔录在案为凭，可以采信。   本院认为，第三人将集体土地进行出让时，与原告、被告太原市商业建设综合开发公司分别签订《土地转让协议》、《征用土地协议书》，并收取了原告支付的土地转让费，该行为具有土地买卖合同的性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告、被告、第三人未经相关部门批准,私自买卖集体土地,违反了法律的强制性规定,因此,各方间签订的上述协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,原告作为土地转让费的实际出资人，第三人应将收取的土地转让费529.1万元返还原告。关于原告主张退还拆迁补偿款35万元的问题，虽《拆迁协议书》系由被告太原市商业建设综合开发公司与吴富喜签订，拆迁行为业已完成，但拆迁行为系因第三人转让土地而发生，原告与第三人明知土地未转化为建设用地，亦未得到相关部门审批的情况下，擅自动工拆迁，双方均有过错，原告支出的拆迁补偿费35万元，应由原告与第三人共同承担，故第三人应向原告返还35万元的50%即17.5万元。对于原告主张的土地增值费用问题,因《土地转让协议》、《征用土地协议书》系无效协议,该土地的增值部分原告无权利主张。关于原告主张解除与被告太原市商业建设综合开发公司的合作协议问题，双方未签订书面合作协议，亦未形成实际的合作关系，故本院对此请求不予支持。关于第三人提出原告与被告太原市商业建设综合开发公司支付使用4.81亩土地期间的占有使用费问题，该土地是否实际占用，第三人未举证证明，且被告太原市商业建设综合开发公司对该土地的占有使用并不予以认可，故本院对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、第三人太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告姜玉东土地转让费5291000元。   二、第三人太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会于本判决生效后十日内支付原告姜玉东拆迁补偿款175000元。   三、驳回原告姜玉东的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取72503元（原告已预交），由原告姜玉东负担47472元，由第三人太原市晋源区义井街道吴家堡社区居民委员会负担25031元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 宋志兰     二○二○年六月三日   书记员 贾倩露