海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终936号 上诉人（原审原告）：邓建南，男，1961年2月15日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县。 委托诉讼代理人：李亚雄，海南日新律师事务所律师 委托诉讼代理人：倪付贵，海南日新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南省国营乌石农场，住所地海南省琼中县湾岭镇乌石墟乌石农场办公楼。 法定代表人：蔡锦源，该农场场长。 委托诉讼代理人：张金玲，海南圣合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰镇机场路口南侧三亚美丽春天**楼。 法定代表人：庄明利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡妲琦，海南三和元律师事务所律师。 上诉人邓建南因与被上诉人海南省国营乌石农场（以下简称乌石农场）、海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）人民法院（2019）琼9030民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓建南上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判两被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证违约金5540元(自2018年12月28日起暂计至2019年6月16日，应计至两被上诉人办妥不动产证之日)，并承担连带责任；2.本案的一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并改判。一、一审判决认定按揭到款时间为交房时间的事实错误。根据《琼中县商品房买卖合同》第八条第二款第3项的约定，交房时间早于按揭款到账时间的以银行按揭到账时间为交房时间。但是被上诉人向上诉人发出“入伙通知”通知上诉人2017年1月8日交付房屋，根据《琼中县商品房买卖合同补充协议》第一条第3项的约定，被上诉人发出“入伙通知”后，上诉人没有及时办理交房手续的视为已经交房；被上诉人在明知上诉人按揭款没有到账的情况下，还向上诉人发出“入伙通知”，视为被上诉人放弃“以银行按揭到账时间为交房时间”的权利，应当自被上诉人发出“入伙通知”通知交付房屋之日即2017年1月8日作为交房日期，并以此计算逾期办证的时间。二、一审判决认定办理不动产权证书期限一共为1280天的事实错误。1.《不动产登记管理暂行条例》自2015年3月1日起实施，在本案合同签订之前，被上诉人作为专业的房地产开发企业，应当预见政府即将落实该项政策。以前办两个证，受理机关、申请材料、办事程序都不一样，现在两证合一，只需到不动产登记中心按照流程提供资料即可，自交房之日起720天足够办理不动产权证。因此，一审判决认定自交房之日起1280天办理不动产权证没有事实根据，不符合常理。2.“两证合一”统一办理不动产权证，是国家制定的一项惠民法律政策，该政策实施后明显缩短了办证期限。在既没有双方当事人约定又没有法律法规规定的情况下，一审判决将合同约定的办理房屋权属证书期限720天及土地证560天相加，共计1280天作为办理不动产权证的期限，与“两证合一”政策出台的初衷不符。3.实施不动产权统一登记之前，房屋权属证书即是房屋所有权的合法凭证，在高层楼房产权登记中土地证并非必须要办理的登记证书，即使没有土地证也不影响购房人的合法权益。因此，合同中约定的房屋权属证书就是不动产权证书，被上诉人应当在办理房屋权属证书的期限内为上诉人办理不动产权证书，否则上诉人有权追究被上诉人的违约责任。综上，一审判决认定办理不动产权证书期限一共为1280天的事实错误，应当根据《琼中县商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”的约定，自被上诉人2017年1月8日通知上诉人交房之日起720天内即在2018年12月28日前为原告办理房屋权属证书。被上诉人至今未能为原告办理房屋权属证书，被上诉人应当承担逾期办证违约责任，上诉人主张被上诉人支付违约金有事实根据。二、两被上诉人应当向上诉人支付逾期办理不动产权证违约金5540元。1.根据《琼中县商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的规定，两被上诉人应当自违约之日即2018年12月28日起向上诉人支付逾期办证违约金，截止2019年6月16日，两被上诉人逾期170天，应当按照合同约定向被上诉人支付逾期办理不动产权证违约金5540元(暂计至2019年6月16日，实际应计至两被上诉人办妥不动产证之日)。2.违约金不应当受到合同总价款1%的限制。被上诉人一审中辩称根据合同补充协议第二条第2项约定逾期办证违约金不超过合同总价款1%，即使被上诉人存在违约，违约金也有限额。上诉人认为，该条款系无效条款。(1)该条款是被上诉人单方制订的、对每个购房人反复适用的格式化条款，对于格式条款，被上诉人应当向上诉人专门提示、说明，被上诉人不仅没有提示、说明，补充协议也没有加粗加黑，甚至比正文的字号还小，依据合同法规定该条款属于无效条款。(2)被上诉人至今没有提交办证申请，该项目其他几栋楼已经停工，被上诉人何时能够办证不得而知。《琼中县商品房买卖合同》第十五条约定的每日万分之一违约金，转化为年利率是3.65%，低于一年期贷款基准利率，违约金标准已经很低了，如果再加上违约金总额为总房价款1%的限制，就等于被上诉人在违约金100天后不再承担违约责任，对上诉人明显不公平，该条款系被上诉人单方制定且限制了原告追索违约金的权利，应当属于无效条款。因此，上诉人主张根据《琼中县商品房买卖合同》第十五条约定的自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金具有事实根据，符合常理，两被上诉人应当向上诉人支付逾期办理不动产权证违约金5540元。三、两被上诉人应当承担连带责任。1.案涉房地产项目登记在被上诉人乌石农场名下，被上诉人乌石农场与上诉人签订《商品房买卖合同》，出具发票、收据，收取按揭款，是本案适格被上诉人；被上诉人地恒公司与被上诉人乌石农场联合开发该房地产项目，投入全部开发资金。收取房屋销售款项，是本案共同被上诉人。本案两被上诉人通过联合开发销售房地产项目获取利润，应当对其在商品房买卖过程中的违约行为承担连带责任。2.从被上诉人签订的《合作开发土地合同》内容来看，案涉房地产项目系被上诉人乌石农场出地、地恒公司出资合作开发，双方按照23:77的比例对建成的房屋进行实物分割。该合作合同并非收取固定利润或分配固定数量房屋的合同，既不是土地使用权转让合同、也不是房屋买卖或租赁合同。虽然两被上诉人在合作开发过程中的具体分工有所不同，但这只是两被上诉人合作期间的内部分工，仅仅对两被上诉人有约束力，对上诉人没有任何约束力。因此，即使两被上诉人内部合作分工不同，也不影响两被上诉人对外承担连带责任。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人的上诉请求有事实根据和法律依据，请求支持上诉人的上诉请求。 乌石农场辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。一审判决认定上诉人与被上诉人在房屋销售合同中，约定办理房产证的期限为720天。办理土地使用证的时间，为560天。因国家实施两证合一政策，不动产权证包含房屋产权证和土地使用权证，两项内容。双方签订合同时，确定的两证的合计期限为1280天，而且依据双方合同约定，是从交房之日起计算，并且是从银行按揭到账之日起，视为交房之时，因此依据两证合一的政策，至今未超过1280天，不存在逾期办证的事实。 地恒公司辩称，一、办理不动产权登记证书的期限尚未届满。（一）法律规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款：“房屋等建筑物、构筑物、森林等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。（二）琼中县人民政府文件。琼中县人民政府2016年8月15日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》第四条：“办理程序。不动产登记业务统一由县不动产登记中心办理，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放”。（三）本案事实。由上诉人与乌石农场签订的《琼中县商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”，可见《琼中县商品房买卖合同》约定了办理房屋权属证书的期限为720天、办理土地使用权证的期限为560天。但琼中县人民政府从2016年8月31日起不再办理单独的房屋权属证书和土地使用权证书，实行“两证合一”，办理统一的不动产权证书。（四）结论。本案中，因国家出台实施“两证合一”政策，涵盖了房屋产权证与土地使用权两项内容，因此在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，依合同办理房屋产权证的期限尚未届满，应参照合同约定的两证办理时间合计计算，即办理不动产权证期限一共为1280天（720天+560天=1280天）。二、《琼中县商品房买卖合同》第八条第三款约定：“如买受人采用按揭付款方式付购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭到账时间的，以银行按揭到账时间为交房时间。”《琼中县商品房买卖合同》附件七第一条第四款：“买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或者其他应付款项之前，出卖人有权不予交房。”本案中，上诉人邓建南的购房贷款于2017年6月5日到账，交房时间应按购房贷款到账时间计算，办理产权证开始时间应以交房时间确定。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 邓建南向一审法院起诉请求：1.两被告继续履行合同并向原告支付逾期办理不动产权证违约金5540元(自2018年12月28日起暂计至2019年6月16日，应计至两被告办妥不动产证之日)，两被告承担连带责任；2.两被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告乌石农场与被告地恒公司联合开发位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”商品房，由被告地恒公司负责建房销售。原告邓建南与被告乌石农场于2016年4月12日签订《乌石美丽春天1.1期预定书》，原告购买两被告联合开发的“乌石美丽春天1.1期”项目3-1-401房，总价款325860元。2016年5月4日，原告与被告乌石农场签订《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”1期3#(幢)4(层)1-401(房号)房屋，建筑面积105.32㎡、单价3094元/㎡、总金额325860元。银行按揭到款日期为2017年6月5日，现全部房款已支付完毕。2017年1月初，被告通知原告于2017年1月8日交房，现已入住但未办理房屋权属证书。根据《琼中县商品房买卖合同》第八条第三项的约定：“如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭到账时间的，以银行按揭到账时间为交房时间”、第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......”，原告要求被告应当自2017年1月8日起720天内即在2018年12月28日前为原告办理房屋权属证书。但是，被告至今未能为原告办理房屋权属证书。原告以截止2019年6月16日被告逾期办证170天为由向一审法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并依约定向原告支付违约金5540元。另查明，琼中县人民政府自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。一审法院认为，一、原告邓建南与被告乌石农场对双方签订的《琼中县商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性均予以认可，该合同的签订系双方真实意思表示，应为有效合同。关于《琼中县商品房买卖合同》中的附件七《本合同补充协议》系主合同中的一部分，有原告邓建南与被告乌石农场双方签名盖章认证，应同为有效协议。原告要求被告乌石农场继续履行合同予以支持。二、关于本案争议焦点被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，两被告是否应承担连带责任。本案中，被告实际交房时间为2017年1月8日，原告银行按揭到账时间为2017年6月5日，根据《琼中县商品房买卖合同》第八条第三项的约定：“如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭到账时间的，以银行按揭到账时间为交房时间”，原告邓建南的交房时间应为2017年6月5日。《琼中县商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在560日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……”。根据本案查明的事实，琼中县人民政府自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证约定的期限为720天，土地使用权证约定的期限为560天，因国家出台实施两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，以合同约定办理房屋产权证的期限尚未届满，应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1280天，故从交房之日即2017年6月5日起计算，办理不动产权证期限至今并未超过办证期限。一审法院对原告主张两被告支付逾期办理不动产权证违约金5540元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、原告邓建南与被告海南省国营乌石农场继续履行2016年5月4日签订的《琼中县商品房买卖合同》二、驳回原告邓建南的其他诉讼请求。案件受理费50元(原告已预交)由原告邓建南承担。 二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是两被上诉人是否存在逾期办证的行为。本案中，邓建南银行按揭款项的到账时间是2017年6月5日，虽然其实际交房时间是2017年1月8日，但根据案涉合同第八条第三项：“如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭到账时间的，以银行按揭到账时间为交房时间”的约定，一审判决认定邓建南的交房时间为2017年6月5日并无不当，本院予以维持。邓建南主张交房时间应为2017年1月8日，缺乏合同依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，琼中县于2016年8月31日开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证和土地使用权证约定的期限分别是720天和560天。因实施两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容，因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新约定的情况下，应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1280天，故从交房之日即2017年6月5日起计算办理不动产权证期限至今，并未超过办证期限，两被上诉人并不存在逾期办证的行为，一审判决驳回邓建南诉请两被上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，邓建南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邓建南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年六月十八日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。