贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3116号原告：曹承艳，女，1984年10月14日,生，苗族，住贵州省平坝县马场镇甘河村甘河组，身份证号：5225261984********。联系电话：18230******。委托诉讼代理人：牟启蔚，男，系国浩律师（贵阳）事务所律师。执业证号：15201201810038677，代理权限：特别代理。联系电话：18786******。委托诉讼代理人：孙玉，女，系国浩律师（贵阳）事务所律师。执业证号：15201202011179920，代理权限：特别代理。联系电话：18230******。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，身份证号：5222281995********。代理权限：特别代理。联系电话：15761******。原告曹承艳诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序（非小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告曹承艳的委托诉讼代理人牟启蔚、孙玉到庭参加了诉讼，被告之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》约定办理“利海·米兰春天二期20单元1层1号商品房”所有权初始登记，并将办理转移登记手续的有关文书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理“利海·米兰春天二期20单元1层1号商品房”转移登记有关文书产生的违约金，暂计算至2020年5月28日为83580.76元（以已付房款593402元为基数，按照每日万分之一标准计算，其中178402元从2016年3月31日起开始计算，415000元从2016年9月5日起开始计算，此后违约金计算至被告向原告实际交付商品房转移登记文书之日时止）；3、判令被告向原告退还“两通费”3283元（其中天然气初装费3018元、有线电视开户费265元），并支付相应的资金占用费至实际退还之日止（以3283元为基数，按年利率24%标准计算，从2017年6月1日暂计算至2020年5月28日为2390.2元）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区云中路50号利海米兰春天房屋。双方在合同第二十二条明确约定被告在2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并约定了如逾期办理，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告于2015年2月3日向被告支付购房款178402元，于2016年9月5日向被告支付剩余购房款415000元，已经向被告付清全部购房款，但被告截止目前一直未向原告办理房屋转移登记手续。2017年6月1日，原告收房时向被告缴纳了“两通费”共计3283元，根据相关法律法规规定和合同约定被告不应收取总房价以外的款项。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告辩称：原告于2016年9月5日向被告支付剩余购房尾款，存在逾期付款的情形，根据合同约定及相关合同法规定，我方作为后履行义务一方，有权拒绝履行义务，未按时办理转移登记，属于合法的维权行为；违约金赔付标准不超过总房款百分之一；违约金按日计算，对于超出诉讼时效的部分不应得到支持；原告主张两通费的资金占用费无合同及法律依据，该请求不应得到支持。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区中环路50号利海·米兰春天商品房。房屋总价为593402元。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2016年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告于2015年2月3日向被告支付购房款178402元，于2016年9月5日向被告支付剩余购房款415000元，付清了全部购房款。2017年6月1日，原告收房时向被告缴纳了“两通费”共计3283元。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告关于违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2020年6月2日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2020年6月2日，原告应得到支持的违约金为：593402元×0.01%/天×365天/年×3年＝64977.52元。2017年6月1日被告收取了原告3018元“燃气初装费”和265元“有线电视开户费”；《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》及双方的合同约定均明确，案涉商品房配套的水、电、燃气、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，被告不得再向原告另行收取，因此被告在房屋总价款之外收取原告的燃气初装费和有线电视开户费违反前述规定和合同约定。被告收取原告的前述费用客观上对原告的资金形成占用，必然会给原告造成一定的损失，但原告未举证证明其资金被占用期间的具体损失及其金额，其主张按年利率24%计算缺乏事实及法律依据，本院酌情判决从收取之日起按中国人民银行公布的同期存款活期利率标准计付资金占用损失至款项实际退还之日止。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告曹承艳交付办理商品房转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曹承艳支付截止至2020年6月2日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金64977.52元，并支付后续违约金（以593402元为基数，按日0.01%的标准自2020年6月3日计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；三、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曹承艳退还两通费3283元及资金占用损失（资金占用损失以3283元为基数，按中国人民银行公布的同期存款活期利率从2017年6月1日起计算至款项实际退还之日止）；四、驳回原告曹承艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元（已减半，原告已预交），由原告负担246元，被告贵阳合纵置业有限公司负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡晓芳二〇二〇年六月三十日法官助理王国姣书记员王黎