山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初1072号原告：山西恒鼎隆房地产开发有限公司，住所地临猗县合欢街（临晋中学北门对面）。法定代表人：高某，该公司董事长。委托诉讼代理人：任会飞，山西旭辰律师事务所律师。被告：徐某，男，汉族，农民，住临猗县。委托诉讼代理人：李平，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。被告：赵某某，女，汉族，农民，住临猗县。原告山西恒鼎隆房地产开发有限公司与被告徐某、赵某某商品房销售合同纠纷一案，本院2020年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐某支付原告商品房买卖合同与商品房买卖合同（预售）补充协议所差差价40196元；2、依法判令被告徐某执行签订2019年5月11日补充协议，支付原告剩余房款120000元；3、被告徐某不支付原告差价及房款，请求撤销被告房管中心备案商品房买卖合同、搬离所占房屋，按全款的30%支付违约金；4、依法判令被告赵某某对上述1-3项承担连带清偿责任；5、依法判决本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：“某某”项目原隶属于“山西鑫岳房地产开发有限公司”（以下简称鑫岳公司）开发建设，法人陈计所，“某某”项目实际投资人刘眉寿，因经济问题投资人刘眉寿起诉至山西省高级人民法院，2015年8月25日经山西省高院（2015）晋民初字第15号民事判决书、2018年7月27日运城市中院（2018）晋0821民初76号民事判决书，原登记在鑫岳公司名下“某某”项目五证已于2019年9月全部过户于原告公司名下。恒鼎隆公司于2015年5月底依据判决书接手某某项目并完善后续工程，鑫岳公司逐步移交材料中查出鑫岳公司销售及商品房买卖合同备案“某某”小区F幢楼面积与房号错误。2019年2月27日临猗县住房和城乡建设管理局与恒鼎隆公司联合发文，拟定于2019年5月10日对全款、按揭放款客户交房，对按揭未放款急需用房业主与恒鼎隆签订补充协议后交房，按揭能办理时签订补充协议业主转为银行按揭，因业主原因无法办理按揭补齐全款。被告徐某于2014年7月4日购买“某某”小区F幢1单元0302号房，面积为114.17平方米，每平方米单价3033.87元，首付105976元，并以鑫岳公司名义备案商品房买卖合同至临猗县房管中心。鑫岳公司未全部移交给恒鼎隆客户材料的情况下，恒鼎隆公司履行承诺于2019年5月10日对客户交房并更正鑫岳公司销售“某某”小区F幢楼面积与房号错误房源，二被告于2019年5月11日携带个人材料，房号F幢1单元0302号房，面积114.17平方米，每平方米单价2680元，到售楼部办理面积及房号更正，明确表明不更换房号，更换面积为113.59平方米，恒鼎隆公司依据票据做出更改并签订补充协议交房，后鑫岳公司移交客户材料中查明二被告携带材料中每平方米单价与鑫岳公司在房管中心备案商品房买卖合同不符，被告徐某办理手续均有被告赵某某签字及交款，因此被告赵某某应当与被告徐某承担连带责任。综上原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告徐某辩称：原告的诉讼请求不能成立，理由有：1、2014年7月4日被告徐某与山西鑫岳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》且约定了付款方式、交付期限、违约责任等。由于种种原因，2019年5月份本案原告通知所有购房业务，由他们接手该小区商品房的开发并要求各业主带原购房资料与该该公司签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》确定交款数额及交付房屋。2019年5月11日原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》第一款第一条明确约定：“……买受人（即本案被告徐某）应当在2021年5月11日前分3年付清标的房屋的全部购房款，首期房款为标的的房屋总价款的60%，计人民币184421元（大写壹拾捌万肆仟肆佰贰拾壹元整），应当于本协议签订之日支付；买受人应于2020年5月11日前支付标的房屋总价款的20%，计人民币60000元（大写陆万元整）；买受人应于2021年5月11日前支付标的房屋总价款的20%，计人民币60000元（大写陆万元整），至此全部付清。”协议签订后，被告徐某及时按约定交清了首期房款，原告也按约定交付了涉案合同中的商品房给被告。从而证明，被告徐某并不拖欠原告房款，更不应支付《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同（预售）补充协议》所差差价款给原告。2、根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》第一款第一条的约定，2020年5月11日被告徐某委托其母亲赵某某前往原告处交付第二笔房款60000元，但原告公司工作人员告知其母亲说是已经起诉了，不用再交钱了。之后的几天内，徐某母亲多次到原告处交付房款，都遭到了拒收。就在法院通知被告及其母亲到法院领取开庭传票时都将60000元房款带着想要交付给原告但原告仍然拒收。3、原告不按双方所签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》履行合同，却将合同守约方徐某诉至法院，于情不通，于理不容，于法无据。综上，请求人民法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。被告赵某某辩称：1、我不是合同相对人，原告起诉我是错误的，应驳回原告对我的诉求。2、被告徐某委托我11号过去交钱，但是由于原告在小区贴我的名字，最后报警，原告向我道歉，5月11日我过去交房款，他们拒收，让我交到法院。综合原、被告举证、质证及庭审查明的情况，可确认如下事实：2014年7月4日被告徐某与山西鑫岳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并在临猗县房地产管理中心对该合同进行了备案登记，合同约定徐某购买鑫岳房地产开发有限公司“某某”小区F幢1单元0302号房一套，面积为114.17平方米，每平方米单价3033.87元，总计346377元，徐某给鑫岳公司交款105976元。恒鼎隆公司依据运城中院、山西省高院的判决于2015年5月底接手“某某”项目房地产并完善后续工程。鑫岳公司在移交材料中查出鑫岳公司销售及商品房买卖合同备案“某某”小区F幢楼面积与房号错误。2019年2月27日临猗县住建局与恒鼎隆公司联合发文，拟定于2019年5月10日对全款、按揭放款客户交房，对按揭未放款急需用房业主与恒鼎隆签订补充协议后交房，按揭能办理时签订补充协议业主转为银行按揭，因业主原因无法办理按揭补齐全款。2019年5月11日徐某与原告签订了《商品房买卖合同（预售）补充协议》，根据临猗县县委政府8.29会议精神，原、被告就《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期间变更事宜达成本补充协议。“一、1、买受人以分期付款方式向出卖人支付标的房屋的购房款。买受人应当在2021年5月11日前分3年付清标的房屋的全部购房款，首期房款为标的房屋总价款的60%，计人民币184421元（大写壹拾捌万肆仟肆佰贰拾壹元整），应当于本协议签订之日支付；买受人应于2020年5月11日前支付标的房屋总价款的20%，计人民币60000元（大写陆万元整）；买受人应于2021年5月11日前支付标的房屋总价款的20%，计人民币60000元（大写陆万元整），至此全部付清。二、双方一致同意，在《商品房买卖合同（预售）》及本协议履行期间，如标的房屋具备办理银行按揭手续条件的，买受人应于出卖人发出书面通知之日起30日内，无条件配合出卖人前往相关银行办妥银行按揭手续。买受人依约办妥银行按揭手续的，出卖人应于收到买受人支付全部购房价款之日起3日内，扣除已产生的贷款利息后，将买受人已支付的剩余贷款利息一次性无息退还买受人。如买受人拒绝配合办理或因买受人原因无法办妥银行按揭手续的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》及本协议。出卖人解除合同的，应于发出书面解除通知之日起5日内无息退还买受人已支付的全部购房款；买受人应于出卖人发出书面解除通知之日起5日内腾空房屋并交付出卖人。由此产生的全部经济损失均由买受人自行承担。五、本协议与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同内容不一致的，以本协议约定为准；本协议未涉及的内容仍按原合同执行。六、本协议经双方签字盖章之日起生效，一式三份，双方各执一份，报临猗县住房保障和城乡建设管理局备案一份，具有同等法律效力。原告公司盖章，法定代表人签章，买受人徐某签字。2019年5月11日。”同日徐某、赵某某给原告立写了承诺书载明“承诺，本人徐某在某某小区购买房号F-1-0302，面积113.59㎡，于2019年5月11日签订新合同，务必交回鑫岳公司所有购房相关资料。如有短缺任何资料一律无效。并承担由以上资料引起的任何刑事纠纷，责任自负。承诺人：徐某、赵某某，2019年5月11日”。补充合同和承诺写好后当日徐某给原告交付房款78445元，恒鼎隆给被告开具了书面收据“2019年5月11，今收到徐某交来购房款首付款60%，人民币184421元（含被告向鑫岳公司所交的105976元）”。2020年5月7日原告在某某小区张贴晋恒公催2020第（1）号《房款催缴通知书》“致：F号楼1单元3层302号房屋业主徐某（赵某某），您于2019年5月11日签订商品房买卖合同（预售）补充协议，根据补充协议第一条第一款约定，您应当在2020年5月11日前支付本期房款人民币大写陆万元整，小写：60000元整。一、按照补充协议第二条约定，现通知您在3日内向我公司提供办理银行按揭相关手续，办理银行分期贷款。二、如您不能按时办理银行按揭贷款的，应当在2020年5月11日前向我公司全额支付本期房款。通知下发5日内，如您未履行上述通知内容，按照补充协议第四条约定，我公司有权对买受人进行断水、断电、停止物业服务等相应的自力救济行为或通过法律途径收回该房屋，您不得以任何理由向我公司主张权利。2020年5月7日”。同年5月12日原告即向本院提起诉讼，当庭表示变更第3项诉讼请求，不要求撤销房管中心备案商品房买卖合同，搬离所占房屋，同意继续履行补充合同，但必须按房价全款的30%支付违约金。另查明，法官助理组织庭前调解时，被告带现金6万元要给原告交付，原告工作人员答复该案已委托律师代理该无接收权限为由拒收。本院认为：本案争议焦点1、被告在履行商品房买卖合同及补充协议是否有违约行为，应否承担违约责任，如何承担；2、原告请求补足补充协议和备案合同差价款40196元是否成立。原告开发某某小区经相关政府行政职能批准，证照齐全，且办理了商品房预售许可证，因此原、被告所签的《商品房合同（预售）》及《补充协议》合法有效，应受法律保护，原、被告应遵守履行。补充协议明确约定被告应在2020年5月11日前支付房总价款的20%即6万元，原告还张贴催缴通知书，但被告既没有向原告提供办理银行按揭相关手续，未能将本期6万元房款如期交纳，因此被告构成违约，应承担违约责任。对逾期付款补充协议虽没有约定，但买卖合同第七条2“逾期不超过30日的买受人按银行同期贷款基准利率向出卖人支付利息，合同继续履行，逾期超过30日，出卖人有权解除合同”。原告在被告逾期付款次日即向本院提起诉讼，且当庭表示同意继续履行合同，故被告应承担逾期付款利息违约责任。原告请求支付2020年5月11日6万元及利息，于法有据，本院予以支持。原告请求支付2021年5月11日的6万元因尚未到期且亦没有加速到期的正当理由，故该项请求不予支持。被告抗辩认为该已在2020年5月11日携款向原告交付，原告工作人员拒收及没有违约的主张，原告予以否认，被告未能举证证实，故其抗辩主张本院不予采信。原告主张二被告承担连带责任问题，赵某某不是买卖合同相对人，虽然在承诺书中进行了签字按印，仅是一种代理行为，且只承诺将之前和鑫岳公司所有资料交付给原告，并没有承诺对房款承担连带清偿责任，故原告请求被告赵某某承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。差价款问题。补充协议单价、面积及房屋总价款确与原备案合同不同，尤其在房屋总价款方面比原备案合同少了40196元，补充协议明确约定“本协议与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同内容不一致的了，以本协议约定为准；本协议未涉及的内容仍按原合同执行”。补充协议将房屋面积、单价、总价、付款方式均做了重新约定，即使原告在签订补充协议时有重大误解，亦未在法定期限内行使撤销权，补充协议依然合法有效，故原告主张差价款于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、徐某于本判决生效后三日内支付山西恒鼎隆房地产开发有限公司2020年5月11日应交房款60000元及利息（利息从2020年5月12日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计付，算至偿还之日）。二、驳回山西恒鼎隆房地产开发有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，由原告负担752元，被告负担1000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 员 张丰收二〇二〇年六月三十日法官助理 张 辉书 记 员 焦宪斌书 记 员 焦宪斌