上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3976号原告(反诉被告)：宋嘉胜，男，1990年1月23日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：周文彧，女，1990年3月6日生，汉族，住上海市长宁区。以上两原告共同委托诉讼代理人：邹茜雯，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：许陈弘，男，1982年1月27日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王纪莉，女，1982年7月13日生，汉族，住上海市闵行区。以上两被告共同委托诉讼代理人：林清，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：戴聪丽，北京市浩天信和律师事务所上海分所实习律师。第三人：上海德品房地产经纪有限公司，住上海市松江区x新桥镇明中路**。法定代表人：曾胜军，总经理。委托诉讼代理人：沈倩。原告宋嘉胜、周文彧与被告许陈弘、王纪莉、第三人上海德品房地产经纪有限公司(以下简称：德品公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序。答辩期内，被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2020年4月23日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人邹茜雯，两被告的共同委托诉讼代理人林清、戴聪丽，第三人的法定代表人曾胜军及委托诉讼代理人沈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋嘉胜、周文彧向本院提出诉讼请求：判令两被告支付延期履行违约金，暂计260,000元(目前计算65天，按每日4,000元计算)。诉讼中，原告明确诉讼请求为：一、判令两被告支付自2019年12月31日起至判决生效之日止、按每日4,000元计算的迟延交房违约金；二、判令两被告支付延期过户违约金12,000元(自2019年11月16日至11月19日止、按每日4,000元计算)。事实和理由：2019年9月22日期间,两原告通过第三人德品公司居间签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告购买位于上海市松江区明中路XXX弄XXX号房屋一套。2019年9月24日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定前述房屋转让款为8,000,000元，分三期支付。于2019年9月25日起7日内支付第一期房款2,800,000元，以贷款方式支付第二期房款5,150,000元，交房当日支付尾款50,000元。合同签订后,原告按照合同约定的时间支付了第一笔、第二笔房款。然,被告却因种种原因出现违约。其一,合同约定于2019年11月16日之前双方办理房产转让过户手续，但因被告未能及时取得贷款结清证明,致使过户手续推迟到2019年11月19日办理。其二,合同约定被告应于2019年12月31日腾出房屋并通知原告验收，但被告以各种理由拖延交房，至今未与原告办理房屋交接手续，导致此前原告与装修公司商谈的装修项目拖延至今无法开工。另一方面，原告已经开始支付房屋贷款，承受资金压力。现原告万般无奈提起诉讼,希望判如诉请。被告许陈弘、王纪莉辩称：根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》12条约定，本合同订立的补充条款和主文不一致的，以补充条款为准，而本合同补充条款(一)第一条中写明“甲乙双方在签订本合同后且乙方办妥银行抵押贷款后的五个工作日内办理过户手续，故房屋过户手续办理时间应以该补充条款为准，过户办证时间事实上是不确定的。过户前提原告办妥抵押贷款手续后告知被告，之后被告5天内配合原告办理过户办证手续，但原告也没有履行告知义务。依据该条款约定，要同时满足三个条件，才适用《上海市房地产买卖合同》第十条约定的违约金条款。第一，被告在收到原告首付款的一个月内去银行还清贷款并注销抵押的约定。第二，原告应在被告办妥抵押注销手续后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款手续。第三，被告迟延还贷逾期达到15日等。现这三个条件均未具备，故被告不应承担违约金。原告于2019年12月31日之前交了首付房款2,800,000元，以及公积金贷款支付的购房款5,150,000元，还剩下商业贷款尾款50,000元未付。根据合同补充条款(一)第二条约定，原告没有交清所有房款8,000,000元之前，被告没有任何交付房屋义务。实际上，被告已经于2020年2月20日上午在小区物业服务中心向原告交付钥匙及办理了物业变更手续，证明被告已经交付房屋，且被告并非逾期交付。第三人德品公司述称：居间合同上写明2019年11月15日之前办理过户手续，买卖合同上写明2019年11月16日之前办理过户手续，补充条款又约定了过户期限，到底按哪个日期为准，由法院裁判。涉案房屋交付时间是2020年2月20日，当日原、被告双方自行进行验收，验房结束后，第三人制作了房屋交接书，但只有被告签名，原告认为房屋内物品未处理完毕故不同意签字，但当日被告已将房屋钥匙交付原告。另被告许陈弘、王纪莉向本院提出反诉请求：一、判令原告支付购房尾款50,000元。二、判令原告支付逾期付款违约金(以8,000,000元为基数，按每日万分之五自2020年2月20日起计算至实际偿付之日止，暂计算到2020年4月14日为216,000元)。事实与理由：原、被告签订的买卖合同约定，房屋总价为8,000,000元，尾款最迟在交房当日交付，逾期一日，原告应当支付总房款万分之五作为违约金。2020年2月20日，被告已向原告交付房屋，但原告至今尚未支付购房款，故被告提起反诉，请求法院依法判决支持反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：合同约定被告应当于2019年12月31日腾出房屋，合同还约定交房当日支付尾款50,000元。然经原告多次催促，被告于2020年2月20日才将房屋开放让原告验收，原告验房时发现房屋内堆满杂物，故不同意收房，故该日属于房屋验收之日，非交房之日。补充条款(一)第二项是对买卖合同正文第四条房屋腾退事宜的补充，该条款所指的所有款项是指合同约定的付款进度内的7,950,000元，不包括尾款50,000元。因被告尚未交房，故原告对尾款50,000元享有先履行抗辩权，不构成违约，请求驳回被告的反诉。第三人德品公司述称：对被告的反诉不发表意见。本院经审理查明事实如下：经第三人德品公司居间，原、被告于2019年9月下旬签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》各一份，并先后在该二份协议上署名，原告署名处落款日期为2019年9月22日，被告署名处落款时间为2019年9月26日。原、被告在该二份协议中对买卖双方的权利义务作了初步约定。上述《房屋买卖合同》第12条约定,任何一方未按本合同约定履行义务，应当按照总房款的日万分之五支付对方违约金。2019年9月24日，甲方(指被告,下同)与乙方(指原告,下同)网签了《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告以8,000,000元价格向原告转让松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号联列住宅。该合同第四条约定，甲方于2019年12月31日前腾退出该房屋并通知乙方进行验收。乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有标志；该合同第六条约定，双方于2019年11月16日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条第(三)项约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款万分之五作为违约金；该合同附件三约定，乙方于2019年9月25日之前签订买卖合同后七日内支付第一笔房款2,800,000元，以银行贷款方式支付购房款5,150,000元，于交房当日支付尾款50,000元；该合同第十条第(三)项约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款万分之五作为违约金；该合同第十二条约定，经甲乙双方协商一致订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补偿条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；该合同补充条款(一)第一条约定，甲乙双方应于签订本合同后且乙方办妥银行抵押贷款后五个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续。第二条约定，甲方收到乙方所有款项后7个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房屋钥匙交付乙方。第八条第(1)项约定，甲方收到乙方首付款必须在一个月内还清银行贷款及注销银行抵押，若甲方延迟还贷达十五日的，则应按本合同第十条约定的违约金比例承担违约责任。上述《上海市房地产买卖合同》及补充条款签订后，原告已按约在9月26日至29日期间分七次合计支付首付款2,800,000元。2020年1月3日，被告许陈弘与第三人微信聊天中确认当天收到原告贷款支付的购房款5,150,000元。至此，原告已合计支付购房款7,950,000元，尚余尾款50,000元未付。原告于2019年9月29日付清首付款2,800,000元后，根据补充条款(一)第八条约定，被告应当在一个月内清偿银行贷款并注销抵押登记。第三人遂自2019年11月12日起以微信方式向被告交涉注销银行抵押事宜，2019年11月19日，被告偿清涉案房屋的银行贷款，并与第三人微信聊天中确认已取得贷款结清证明。原告于2020年1月3日贷款支付购房款5,150,000元后，根据补充条款(一)第二条约定，被告应当于七个工作日内向原告交付房屋。原告遂催促第三人与被告协商房屋验收事宜。第三人遂自2020年1月5日起微信联系被告许陈弘，要求其确定房屋验收日期，被告许陈弘于1月5日下午1时55分回复“兄弟，我里面还有一个佛堂没搬，因为要看时间搬，要紧哇，验房是没问题的，到时晚交几天我会将费用补给你”。2020年1月19日第三人微信问“许总房子什么时候能交啊”，当日下午1时57分，被告许陈弘微信回复第三人“2月1日好吗，到时我补你一个月租金”。2020年1月31日上午7时24分，第三人微信问“许总你那边收拾好了吗”，许陈弘回复称“物业叫我们过了5号交接，他们控制疫情，说5号一个节点”，“我跟物业明天确认一下”。但之后，被告仍未确定交房时间。2020年2月18日下午4时18分，第三人微信问被告“你这是准备什么时候交房，违约金怎么算”，被告许陈弘回复“明天就可以”。2020年2月20日，被告向涉案房屋所在小区物业交付了截止2月底前的物业费，并在物业服务中心办理了新旧业主更名手续，将新业主更名为原告宋嘉胜。同日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告发现房屋内还有大量物品未清除，且其聘请的监理单位验收房屋后认为存在十五项问题不符合验收标准。原告遂于20日下午5时10分微信向被告交涉，表明交房手续尚未办理、验收发现房屋存在诸多不符合交付标准的问题、延期过户登记及延期交房违约金需要结算等意思表示。因交涉未果，遂引起纷争而涉讼。以上事实，由《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、微信聊天记录、业主变更记录、物业费收据、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当违约责任。本案原、被告于2019年9月24日签订了《上海市房地产买卖合同》及补充条款，该合同第十二条约定，本合同补充条款与正文不一致的，以补充条款为准，现原、被告对涉案房屋银行抵押注销时间、房屋交付时间、房款支付方式等发生争议，故应当按照合同补充条款的约定作判定依据，即应当根据补充条款中约定的时间节点判断涉案房屋交付、过户、房款支付是否逾期。对此，本院阐述如下。关于房屋是否逾期办理过户手续问题。经查，原告已经按照合同附件三约定的期限，于2019年9月29日之前向被告支付首付款2,800,000元，故被告应当根据合同补充条款(一)第八条约定的“收到首付款必须一个月内去银行还清贷款及注销银行抵押”的内容，于2019年10月28日前清偿银行贷款。然而，经第三人催告，被告于2020年11月19日清偿银行贷款并取得结清通知，至此，涉案房屋办理抵押注销及过户的条件才成就，但显然已逾期。因此，无论按照合同正文第六条约定的过户时间2019年11月16日，还是按照补充条款(一)第八条约定的注销银行抵押时间，被告均已构成逾期办理过户手续的违约行为，现原告要求被告承担逾期过户违约金，应予准许。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第12条违约责任约定，任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房款的日万分之五支付对方违约金，现原告主张被告支付逾期过户违约金12,000元，并无不妥，本院予以支持。关于房屋是否逾期交房的问题。合同补充条款(一)第二条约定了被告收到“所有房款”后七个工作日内交付房屋钥匙。但根据合同附件三房款支付方式第3项约定的“乙方于交房当日支付甲方尾款五万元”之内容，前述补充条款载明的“所有房款”显然不包含尾款50,000元，被告庭审认为“所有房款”系指房款总价8,000,000元，系对该条款含义的误读，本院不予认同。经查，被告已于2019年9月29日收到原告支付的首付款2,800,000元，于2020年1月3日收到原告贷款支付的5,150,000元，至此，原告已经按照合同约定的付款进度付清所有款项7,950,000元，被告应当自2020年1月11日向原告交付房屋。然而，第三人自2020年1月3日起至2月19日期间以微信方式向被告催促验收房屋，被告以房屋内有佛堂需要择吉日搬迁、愿意支付延期交房租金为由拖延交房。直至2020年2月20日才允许原告验收房屋并向原告移交房屋钥匙，逾期天数已达41天，故原告有权向被告主张逾期交房违约金。鉴于合同第十条约定的违约金以总房款的日万分之五计算标准过高，被告提出了异议，故本院予以调整，综合考虑被告延期交房的时间、并考虑交房时房屋内尚有大量物品未清除，增加原告清理费用的实际情况，酌定违约金100,000元。关于购房尾款50,000元，原告应当支付被告，但因被告违约在先，原告有权行使先履行抗辩权，故被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)许陈弘、王纪莉支付原告(反诉被告)宋嘉胜、周文彧逾期过户违约金12,000元二、被告(反诉原告)许陈弘、王纪莉支付原告(反诉被告)宋嘉胜、周文彧逾期交房违约金100,000元三、原告(反诉被告)宋嘉胜、周文彧支付被告(反诉原告)许陈弘、王纪莉购房尾款50,000元。上述第一、二、三项相抵，被告应支付原告62,000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,200元，减半收取2,600元，反诉案件受理费2,645元，合计诉讼费5,245，由被告(反诉原告)许陈弘、王纪莉负担(已付2,645元,余款2,600元于本判决书生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年六月二十二日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。