安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初第1334号 原告：马鞍山御景园物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区马向路**，统一社会信用代码913405006742453548 法定代表人：吴伏金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯健，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 被告：胡二武，男，1977年2月8日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。 原告马鞍山御景园物业管理有限公司（以下简称御景园物业公司）与被告胡二武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告御景园物业公司委托诉讼代理人冯健、被告胡二武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 御景园物业公司诉称：1、判令胡二武立即支付拖欠的物业管理费7662元及违约金1000元,合计8662元。2、判令本案诉讼费由胡二武承担。事实与理由：2012年11月1日，原告与被告签订了一份《御景园前期物业管理服务协议》,至今原告按照上述协议履行了全部义务。可被告自2014年1月1日始至今未交分文物业管理服务费。原告多次以各种方式催缴，但被告总以各种理由拖欠。被告房屋每月每平方米的收费标准为1元,被告房屋的登记面积为91.22平米,截止2020年12月31日,被告已经连续84个月未交物业费，同时原告有权主张从逾期之日起每天万分之三的违约金，故诉至法院要求判令所请。 胡二武辩称：1、被告房屋的客厅及房间多处墙面出现开裂现象；房产自带的一台挂壁式太阳能热水器，接头处滴油，物业虽通知厂家进行了漏油处理，但对橱柜造成的损失没有说法；客厅阳台装潢因公共落水管漏水造成严重损坏，不能使用，已拆除掉，目前还没有恢复。上述问题是物业管理方未尽义务，致使被告的房屋受到侵害，且造成的损失没有解决。2、被告的房子在交房装潢以后，一直没有入住。自2013年交房以来至2019年共7年，已交一年物业费，由于没有入住，没有享受到相应的物业服务，理应得到物业费减免的权利。 御景园物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明御景园物业公司的主体资格。2、御景园前期物业管理服务协议复印件一份，证明原被告双方自2012年11月1日签订物业管理合同，协议中约定了原被告双方的权利义务，且收费标准为每平米每月1元及违约金的计算标准为日万分之三。3、御景园业主住户登记表复印件1份，证明被告主体资格，房屋产权面积为91.22平方米。4、物业费催缴通知照片1份，证明物业公司一直在向被告催收物业服务费。5、照片复印件10张，证明原告按约定履行了合同义务。 胡二武为支持其抗辩意见向法庭提交照片31张及视频6段（存于U盘中），证明物业管理方未尽义务，致使被告的房屋受到侵害，且造成的损失没有解决。 经庭审举证、质证，胡二武对御景园物业公司所举证据1、2、3、4无异议，对于证据5认为物业公司对公共区域的服务行为，与其答辩状当中提及的问题无关。御景园物业公司对胡二武所举证据真实性不持异议，但认为漏水应当与被告擅自改变房屋结构有关，与原告无关。如被告主张该损失应通过其他途径主张权利。本院认证如下：御景园物业公司所举的证据1至证据5具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，依法应作为本案的定案依据,胡二武所举证据因与本案不属同一法律关系,依法不予认定。 经审理查明：御景园物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司。胡二武系马鞍山市雨山区御景园44栋102室业主，房屋面积为91.22平方米。2012年11月1日，御景园物业公司与胡二武签订一份前期物业管理服务协议，约定御景园物业公司为胡二武居住的马鞍山市雨山区御景园小区提供前期物业管理服务，物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会选聘物业管理公司并签订物业管理合同生效时止；前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、小区安全防范、交通秩序与车辆停放的管理、房屋装饰装修管理等；并约定物业管理服务费按产权登记面积计算交纳，小高层一楼收费标准为每月每平方米1.00元；开发公司通知业主领钥匙按照合同约定交房时间的次月开始缴纳物业管理费，协议半年一交；不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，物业公司要求补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金。协议签订后，御景园物业公司依约为该小区提供物业服务，胡二武自2014年1月1日至2020年5月31共欠物业服务费7023.94元（1.00元/每月/平方米×91.22平方米×77个月），经催要未付，以致成讼。 本院认为：御景园物业公司与胡二武签订的前期物业管理服务协议合法有效，应受法律保护。御景园物业公司为小区提供了物业服务，胡二武作为小区业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。但鉴于胡二武装修后未实际入住，故酌定胡二武按90%的比例向御景园物业公司交纳物业费，即7023.94×90%=6321元(取整数)。关于御景园物业公司要求胡二武支付违约金的请求，因合同未明确约定物业费交纳的具体时间,滞纳金无法起算，故本院依法对此项诉请不予支持。关于胡二武因物业管理方未尽义务，致使其房屋受到侵害，且造成的损失没有解决的抗辩意见，与本案非同一法律关系，故在本案中不予处理，可另行主张权利。御景园物业公司主张物业费截止时间为2020年12月31日不妥，因为2020年6月1日至同年12月31日间的物业费尚未发生，待实际发生后，御景园物业公司可另行与胡二武协商或另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡二武于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山御景园物业管理有限责任公司支付自2014年1月1日至2020年5月31日期间的物业费6321元。 二、驳回马鞍山御景园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告胡二武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年六月十六日 书记员 王婧琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。