安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2820号 上诉人（原审原告）：王琼华，女，汉族，1976年7月18日，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：郭川生，北京盈（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静静，北京盈（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王俊，男，汉族，1972年5月20日，住安徽省合肥市包河区。 上诉人王琼华因与被上诉人王俊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 王俊上诉请求：撤销一审判决，改判由王俊赔偿王琼华违约金、装修损失及物品损失共计八万元。事实与理由：一、一审法院认定王琼华欠王俊租金及水电费4539.8元系事实认定错误。王琼华已经缴纳了案涉房屋的所有租金，不存在根本违约行为。案涉房屋面临被拆迁，判决王俊不能按照合同将房屋提供给王琼华正常使用，还在2017年6月将案涉房屋换锁封闭，逼迫王琼华解约。在王琼华支付全部租金的情况下，王俊私自撬开房屋并变卖屋内家电设备，已经严重侵犯王琼华的合法财产权利。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”王俊的违约行为导致原房屋租赁合同解除，所以王俊应当赔偿王琼华所有装修损失。一审法院认定所有损失由王琼华承担，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，判如所请。 王琼华辩称：王琼华在合同期内房租并未付清，我在一审提供证据足以说明王琼华欠付我2017年5月1日至2017年8月1日房租、水电。我并未破门而入，王琼华欠付房租后我多次与其联系协商，但是王琼华拒绝支付房租，2017年8月1日至2017年11月1日的房租也没有支付。案涉房屋拆迁后，联系不上王琼华，是拆迁部门将房屋内设备进行处理，我对此也并不知情。 王琼华向一审法院起诉请求：1.判令王俊支付违约金8万元；2.判令王俊赔偿王琼华装修损失8万元；3.判令王俊赔偿王琼经营损失10万元；4.判令王俊赔偿王琼华屋内物品损失10万元；5.本案诉讼费用由王俊承担。 一审法院认定事实如下：2014年11月2日，王琼华（承租方）与王俊（出租方）签订《房屋租约》一份，载明：“承租方租用出租方私有房（位于合肥市局西门斜对面房）1套，每月房租1850元，每3月一付，月头交付；承租方自付水、电费；承租方先付1800元为押金给出租方；租约从2014年11月2日开始先定3年至2017年11月1日，如承租方毁约应付出租方押金为赔偿；承租方到期无法付清房租时，出租方有权让承租方退出房屋，承租方的押金作为赔偿等”。合同签订后，王琼华支付王俊押金1800元及首期租金，王俊亦按约交付租赁房屋。后因王琼华自2017年2月始欠付王俊租房水电费，至同年5月1日欠付王俊水电费及房租计4539.8元，王俊多次催要无果后于2017年7月中旬将涉租房屋门锁换锁封门并切断水电。 一审庭审中，王琼华陈述：承租涉案房屋系用于开设旅社，但并未办理营业执照；涉租房屋于2019年5月因地铁5号线建设已被市政拆除。王俊对此陈述表示无异议。 一审庭审中，王琼华对其诉请王俊赔偿其装修损失8万元、经营损失10万元及涉租房屋内物品损失10万元的主张，未提供证据证明。 一审法院认为，王琼华与王俊签订的《房屋租约》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。经庭审查明，至2017年5月1日，王琼华欠付王俊租金及水电费计4539.8元，其虽曾向王俊交纳押金1800元，但其金额不足以覆盖欠付债务，故王琼华上述欠付行为构成根本违约。王俊在多次催要租金及水电费无果后，将涉租房屋换锁封门，应视为其单方解除合同，王琼华在合理期限对解除合同亦未提出异议，故双方的租赁合同于2017年7月中旬实际予以解除，但王俊采取换锁封门的行为存在不当。王琼华诉请王俊支付违约金8万元、赔偿其装修损失8万元、经营损失10万元及涉租房屋内物品损失10万元的诉讼请求，缺乏事实依据，且于法无据，该院不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王琼华的诉讼请求。案件受理费减半收取3350元，由王琼华负担。 本案二审期间，王琼华提供证据如下：一、《旅馆转让协议书》一份，证明目的：王琼华通过转让，从他人处获得案涉房屋的财产，共花费五万元；二、银行流水，证明目的：王琼华在2014年11月1日从银行去除现金45020元，用于支付旅馆转让费；三、收据，证明目的：王琼华曾向王俊支付押金1800元。王俊质证认为：一、该转让协议与本案事实无关，且协议上写明是转让费，不是屋内物品费用；二、银行流水与我无关，钱也没付给我；三、收据属实，但是王琼华欠付水电费、房租，依约我可以将该笔1800的押金作为违约金。本院认定如下：一、《旅馆转让协议书》载明“仅有（舒乐旅馆）转让于王琼华女士，转让费五万元整，旅馆内有电脑2台，空调5台，电视6台，洗衣机1台，取暖器2台，床、被、桌椅等一切规王琼华女士所有。转让后一切和转让方无关。转让方：季学龙。2014.11.1日”，该转让协议书系案外人与王琼华之间的转让合同，该协议约定的五万元应为转让费，而非案涉房屋内的装修及物品的对价，王琼华主张旅馆内装修及物品价值五万元，本院不予采信。二、银行流水仅能证明王琼华在2014年11月1日支取了45020元现金，不能证明其用于支付案涉房屋内装修或物品，本院不予采信。三、收据载明王俊曾收取王琼华房租5550元及押金1800元，对此王俊予以认可，本院予以采信。 二审中，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于装修损失和物品损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王琼华对装修损失及物品损失未能提供有效证据证明，应当承担举证不利的后果，本院对王琼华装修损失和物品损失的主张，不予支持。 关于王俊应否支付王琼华违约金。案涉《房屋租约》未约定王俊的违约责任，现王琼华主张王俊承担违约责任，没有合同依据；案涉租赁合同期内，王琼华未能如期足额支付租金及水电费，构成根本违约，违反诚实信用原则，现王琼华作为违约方要求王俊承担违约责任，本院不予支持。 综上所述，王琼华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由王琼华负担。 本判决为终审判决。 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月十一日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。