广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1363号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱志军，男，汉族，1984年6月29日出生，公民身份号码360************457，住江西省南昌市进贤县*******************。被上诉人（原审原告）：黄海琴，女，汉族，1986年10月19日出生，公民身份号码360************329，住江西省南昌市进贤县****************支路6号3单元502室。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，公民身份号码422************517，住广东省湛江市赤坎区海北路11号B区*******。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人朱志军、黄海琴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人朱志军、黄海琴共同的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于朱志军、黄海琴的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给朱志军、黄海琴造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故朱志军、黄海琴在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成朱志军、黄海琴无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为朱志军、黄海琴实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法、依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。朱志军、黄海琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。朱志军、黄海琴向一审法院起诉请求：1、广弘物业公司向朱志军、黄海琴支付延期交房违约金98058元（具体违约金从2018年9月16日开始到2019年11月30日）；2、本案诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院查明事实：2017年4月28日，朱志军、黄海琴与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017009894），约定朱志军、黄海琴购买广弘物业公司位于湛江市麻章区**********************1303房，总房款为741185元。《商品房买卖合同（预售）》第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即广弘物业公司应当在2018年9月15日前向朱志军、黄海琴交付商品房，交付商品房时，广弘物业公司应当出示满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的证明文件，广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，朱志军、黄海琴有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交房的违约责任进行约定如下：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款0.3‰的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同的书面通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.3‰的违约金。合同签订后，朱志军、黄海琴依约支付了全部房款给广弘物业公司。对于涉案房屋交付情况，广弘物业公司未能举证证明其已履行交付义务，亦未能向一审法院提供涉案商品房经竣工验收备案等文件。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。朱志军、黄海琴与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。关于广弘物业公司是否构成违约的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付的条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，但广弘物业公司在诉讼中没有提交上述备案证明文件和房屋测绘报告，故涉案房屋交付条件尚未成就。广弘物业公司未能在合同约定的期限内向朱志军、黄海琴交付符合条件的房屋，依法构成违约。关于广弘物业公司应如何承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）点约定了逾期交房违约金以已付房价款0．3‰按日计付。经查，从逾期交楼2018年9月16日起计至2019年11月30日，已逾期交房441天。因此，广弘物业公司应支付违约金98058元（741185元×万分之三×441天）给朱志军、黄海琴。朱志军、黄海琴的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。广弘物业公司无正当理由缺席庭审，视为放弃对朱志军、黄海琴诉求的抗辩，依法应承担不利的法律后果，一审法院可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月16日至2019年11月30日期间逾期交付房屋违约金98058元给朱志军、黄海琴。如果广弘物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1125.72元（朱志军、黄海琴已预交），由湛江麻章广弘物业有限公司负担。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了二份证据，证据1、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据2、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。朱志军、黄海琴对广弘物业公司提交的上述证据的质证意见如下：证据1的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关。双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，广弘物业公司应按合同约定承担相应的违约责任；证据2证据的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，应对台风等自然灾害应有合理的预判，并且该10次台风并未造成严重性的影响，故广弘物业公司就此主张免除期间的违约责任，缺乏法律依据。本院经审查认为：证据1与本案无关联性，故本院不予采纳；证据2不足以证明广弘物业公司所主张的事实，故本院不予采纳。二审中，朱志军、黄海琴没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，朱志军、黄海琴在诉讼中向本院申请财产保全并提供了担保,本院于2020年5月14日作出（2020）粤08民终1363号民事裁定,裁定:一、冻结湛江麻章广弘物业有限公司在中国建设银行股份有限公司湛江麻章支行开设的账号为440********000000104的账户的银行存款，冻结期限为一年；二、冻结湛江麻章广弘物业有限公司在中国工商银行股份有限公司湛江分行开设的账号为201*************331的账户的银行存款，冻结期限为一年；上述冻结的存款数额以10万元为限。申请延长期限的，应当在冻结期限届满20日前向人民法院提出。申请人逾期未提出续行冻结申请，造成保全自然失效及财产被转移等，该风险由申请人自行承担。案件申请费1020元，由申请人朱志军、黄海琴预交。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉理由和朱志军、黄海琴的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定朱志军、黄海琴具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，自2018年9月16日至2019年11月30日期间的违约金数额为98058元。相较于朱志军、黄海琴已付购房款741185元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘物业公司于原审经合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，其上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明朱志军、黄海琴主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于原审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125.72元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。