广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初754号 原告：藤县乐居物业管理有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇民安三街**第**，统一社会信用代码：91450422MA5N7DEF2P。 法定代表人：覃容武，总经理。 委托诉讼代理人：李北昌，男，1988年12月10日出生，汉族，广西藤县人，该公司员工，现住广西藤县。 被告：苏祥，男，1990年1月23日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县。 原告藤县乐居物业管理有限公司（以下简称乐居公司）与被告苏祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐居公司的委托诉讼代理人李北昌，被告苏祥到庭参加诉讼。原告乐居公司法定代表人覃容武经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付电费1252.29元（2019年4月-2020年2月）、水费238.58元（2019年4月-2020年2月）、物业费788.86元（2019年6月-2020年2月）、分摊费179.38元，四项合计2459.01元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年9月25日，藤县山水人家住宅小区业主为了保障小区服务管理正常运行，经业主大会投票表决同意与原告签订《物业服务委托合同》，由原告给小区提供物业管理服务。2018年12月23日，原告与藤县山水人家业主委员会（以下简称业委会）正式签订了《物业服务委托合同》，合同第七条约定，管理服务费从2019年3月1日起算。2019年6月21日，原告与业委会签订了《补充协议书》，约定原告在山水人家小区服务时间变更为2019年6月1日起至2020年5月31日止。合同签订后，大部分业主依约向原告支付物业费等各项费用，被告从2019年4月起拒交电费、水费，6月起拒交物业费、分摊费共计2459.01元，经原告多次催收均无果。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告苏祥辩称，原告无权收取被告电费、水费、物业费、分摊费。1.藤县山水人家小区的用电、用水的水电表总户名称分别是藤县尚邦物业服务有限公司和广西壮乡房地产开发有限公司，被告所欠的水电费应是欠这两家公司的，而不是本案原告乐居公司的；2.原告不是藤县山水人家小区业主大会选聘的物业服务企业，藤县山水人家业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》以及委员会决定延长物业服务期限是无效的；3.原告强行进驻本小区，对于小区内发生的打架斗殴行为不予制止，对环境“脏乱差”的现象视而不见，电梯不年检，坏了也不及时组织人员进行维修，疫情影响期间也没有尽职尽责做好本职工作。原告与业委会擅自决定物业服务收费标准，被告坚决不接受。作为业委会的成员长期不缴纳物业费，原告是不是把业委会成员拖欠的费用强加到被告以及其他业主头上进行分摊，被告不得而知，因为原告没有把收支情况进行公示。更何况，原告没有开支明细单证实分摊费是否真实存在，一般情况，分摊费是包含在物业费内的，原告对分摊费没有做出合理说明，故无权要求被告缴纳。因此，被告的电费、水费、物业费、分摊费只能由尚邦物业有限公司、广西壮乡房地产开发有限公司或者该两公司委托的单位、个人收取，原告不是适格的诉讼主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。此外，山水人家小区的电梯从2019年9月到现在7个月都没有进行年检，故乐居公司应该在每平方米1元的服务费里扣减电梯维护费和年检费合计147元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了以下证据： 1.营业执照、证明、身份证复印件，拟证明原告的身份情况； 2.物业服务委托合同、补充协议书、备案证明复印件，拟证明原、被告存在物业管理服务的事实； 3.欠费清单复印件，拟证明被告苏祥尚欠电费、水费、物业费、分摊费共计2459.01元的事实； 4.疏通下水道费用收据复印件5页、广西增值税普通发票复印件6页、藤县水利供水有限公司发票复印件6页、电梯维修费复印件6页； 5.藤县水利供水有限公司水费收据凭据复印件； 6.2019年9月2日藤县水利供水有限公司开具的广西增值税普通发票（居民用水、污水处理）复印件； 7.藤县水利电业有限公司开具的广西增值税普通发票复印件； 上述4、5、6、7组证据拟证明原告原告已代小区业主缴纳小区的水、电费等相关费用 8.特种设备使用标志复印件，拟证明山水人家小区电梯2020年2月年检检验合格的事实； 9.山水人家小区2019年5月份的电表水表读数情况表复印件，拟证明前手物业公司移交给原告时各住户水表、电表的读数情况； 10.藤县水利供水有限公司打印的水费缴费清单复印件，拟证明2019年4月份至2020年2月份原告已缴纳山水人家小区全部水费； 11.藤县水利电业有限公司打印的电费清单复印件，拟证明该小区的用电使用电度数情况； 12.藤县水利电业有限公司打印的缴费清单复印件，拟证明2019年6月份至2020年5月份小区全部电费由原告缴纳的事实； 13.藤县藤州镇人民政府复函复印件，拟证明原告依法依规定进驻小区管理的事实； 14.藤县山水人家业主委员会出具的证明复印件，拟证明有部分业主恶意拖欠物业服务费等； 15.银行流水清单复印件，拟证明原告已缴清整个小区的水电费。 被告向本院提交了以下证据： 1.藤县住房和城乡建设局《关于藤县山水人家召开业主大会的调查函》复印件； 2.藤县藤州镇朝阳社区居民委员会《关于藤县山水人家召开业主大会的调查复函》复印件； 3.藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明复印件； 4.藤县水利电业有限公司藤县城西供电营业所对山水人家客户抄表结算复核表复印件，拟证明藤县山水人家小区用电户是藤县尚邦物业服务有限公司； 5.藤县水利供水有限公司用户欠费通知单复印件，拟证明藤县山水人家小区用水户是广西壮乡房地产开发有限公司的； 6.关于请求协调山水人家小区水表过户到藤县乐居物业服务公司的函复印件； 7.藤县尚邦物业服务公司出具的山水人家业委成员欠费名单； 8.藤县山水人家物业服务中心的公示； 9.照片2张复印件； 上述1至9组证据拟证明物业公司与业委会签订的合同是不合法的。 10.照片复印件，拟证明物业公司强行入住山水人家提供服务，同时也证明该物业没有尽职提供物业服务，物业服务不到位。 11.2018年9月电梯年检合格报告复印件，拟证明电梯检验合格截止日期为2019年9月； 特种设备现场安全监督检查记录复印件，拟证明藤县山水人家小区的电梯到期后没有检验； 山水人家前期物业管理协议复印件，拟证明电梯维护费一楼基数为每户11元，每加一层加1元； 电梯委托检验协议书复印件，特种设备检验收费通知书，汇款单、发票复印件，拟证明2018年电梯年检费用总共36700元。 原告的营业执照复印件，拟证明原告没有先备案获得批准就进驻山水人家小区，属于强行进驻； 16.2020年6月藤县迩安物业管理有限公司招聘公告复印件，藤县山水人家物业有限公司的招聘公告复印件，证明同一时间同一内容同一印章出现两个物业公司，存在欺诈行为。 17.山水人家业主小区微信群聊天截图复印件，拟证明业主会副主任吴崇光带头其他业主从来不向前期物业公司交物业费，故其与乐居物业公司签署的合同不合法。 18.欠费停电通知书复印件，拟证明被告欠费是欠尚邦物业公司而不是本案原告乐居公司的。 19.2020年6月11日尚邦物业服务有限公司出具的证明复印件，拟证明电力公司对于山水人家小区剪电线事件只是通知尚邦公司而没有通知原告一起处理，说明原告没有资格收缴电费等权利。 20.照片2张复印件，拟证明乐居物业公司强行进驻山水人家，业务会主任吴崇光爬墙进入8号楼强行办公。 经庭审质证，被告苏祥对原告提供的证据1三性无异议；对证据2真实性无异议对合法性有异议，被告认为物业服务委托合同没有经过有关政府部门审批手续不合法；对证据3、4、5、11、12、15真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据3的费用和月份有异议，对疏通下水道费用收据不认可，费用不应当由他承担。同时，证据5、15不能证明原告代交了水费，该证据与本案无关；证据11、12的清单抬头显示缴费人是尚邦公司而不是本案的原告，被告认为该证据与本案无关；对证据6、7，被告认为不是原件不予采信；对证据8，被告认为该证据证明了即使年检也是2020年2月年检，但是电梯在2019年9月到期了，原告并没有按照正常程序年检，更换电梯是寻找其他公司进行更换，电梯至今没有标志使用合格证，不规范；对证据9、10、13的真实性有异议，来源有异议，证据13的复函没有政府的印章，真实性无法确认。对证据14的证明，被告认为业委会全体人员因欠前期物业费故没有资格出此证明。 原告对被告提交的证据1、2、4、5、6、8的真实性、合法性无异议，对证明的内容有异议；对证据3，原告认为备案证明的时间从12月修改到7月是住建局的人手改的，不是原告改的；对证据7，原告认为与本案无关联性；对证据9、10的真实性、合法性、关联性不予认可，原告认为其是在住建局的工作人员在场的情况下合法进驻小区的；对证据11、12真实性、合法性有异议，原告认为因很多电梯需要维修，故需所有电梯维修好才能进行年检；对证据13的真实性原告无法确认，对合法性、关联性无异议；对证据14的真实性、合法性无异议；对证据15、16、18的真实性、合法性无异议，对证据内容有异议，原告是有合法备案的；藤县迩安物业管理有限公司的招聘公告招聘信息不能代表是原告物业公司存在欺诈，藤县山水人家物业有限公司的招聘公告是属于原告管理的漏洞，是工作人员没有经过公司审核就发布公告信息，证据18中被告的欠费是原告代缴纳的；对证据17的合法性不予认可，真实性不确定；对证据19的真实性、合法性、关联性有异议，原告认为按照电力公司的规定，若业主不交电费，可以停电处理，对剪电线事件的事实不予认可；证据20的照片的真实性无法确认。 综合双方当事人的质证意见，认证如下：对双方确认无异议的证据即原告提供的证据1和被告提交的证据14，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2-15证明了原告与业委会签订《物业服务委托合同》的时间、服务范围、收费标准、进驻山水人家小区服务的具体时间、垫支小区水费、电费，以及一部分业主拖欠水电费及物业服务费等情况，本院予以确认；被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、15、18，本院认为该组证据是由藤县住房和城乡建设局和藤县藤州镇朝阳社区居民委员会以及藤县水利电业有限公司等单位出具并盖章的，对其真实性、合法性本院予以认可，但并不能充分证明原告于业委会签订的《物业服务委托合同》不合法，故本院对被告拟证明的事实不予认可；被告提供的证据7、19因与本案无关联性，本院不作认定；被告提供的证据9、10只是复印件，照片模糊不清，且只是小区的局部照片，并不能真实、客观、连续的反映原告管理小区的服务情况，故本院不予认定；被告提交的证据11、12客观地反映了山水人家小区的电梯年检情况，本院予以认定；被告提交的证据13、16与本案无关，不予认定；被告提交的证据17、20，因该照片不能客观反映出拍摄时间、、地点及内容故本院不予认定。 本院根据案情需要调取并出示的证据有：《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》复印件、《藤县物业服务合同备案申请报告》复印件、《藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明》复印件、本院（2019）桂0422民初2191号民事判决书复印件、梧州市中级人民法院（2020）桂04民终292号民事判决书复印件。原、被告对本院调取的证据无异议。本院认为，该组证据证实了藤县山水人家业主委员会成立的时间、原告向藤县住房和城乡建设局申请备案的时间及藤县住房和城乡建设局具体作出备案的时间等事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原告乐居公司是于2018年5月31日依法领取营业执照的物业管理服务公司；被告苏祥是藤县山水人家小区6栋1单元702房的业主，其物业的建筑面积为87.64平方米。2017年3月13日，藤县住房和城乡建设局作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》[藤业委备案（2017）001号]，业主委员会到2020年3月11日届满，业主委员会的主任为刘峰。2018年12月23日，业委会与原告签订《藤县山水人家小区物业服务委托合同》，合同主要约定：“第三条：合同期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止；第四条第4项：业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。业主欠交物业服务费及其他费用，乙方可以向业主发出《催交函》，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，乙方可通过法律途径来向业主追讨，并按1%收取违约金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费超过3个月业主提起诉讼；第七条：物业管理服务费收取标准及管理（以实际进场时间起）。1.住宅物业服务费每月按每户总面积1元/平方米计（包含电梯、公用照明、用水加压等电费、生活垃圾费、电梯日常维护费、电梯年检费）；2.电梯有故障维修费用：每次单项故障500元以下的费用由物业公司处理，超出500元以上的费用由本栋楼业主分摊；3.每年至少清理一次地下水渠、化粪池。入户各户水管（即排污管、生活排污管如堵塞由相关住户分摊；……8.水、电费按水电部门标准收取；……11.电梯除外，水泵、发电机组、发电时要加用的燃油、属于公共设施设备产生的维修费用均由住户分摊”。合同签订后，原告于2019年5月29日进驻山水人家小区提供物业服务。2019年6月21日，业委会与李北昌签订《补充协议书》，约定原告在山水人家小区服务期间是从2019年6月1日起至2020年5月31日止。2019年7月10日，原告向藤县住房和城乡建设局申请对其与业委会签订的《藤县山水人家小区物业服务委托合同》进行备案，2019年7月20日，藤县住房和城乡建设局作出《藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明》。 另查明，原告于2019年6月11日至2020年4月21日期间向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年6月份-2020年3月份水费13单共264702.08元，金额分别为53.55元、22765元、19110元、24350元、25130元、26425元、859.95元、21429.92元、32519.36元、45795.28元、24462元、77.28元、21724.74元。原告于2019年6月21日至2020年5月13日期间向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年6月份-2020年2月份电费9单共683168.63元，分别是2019年6月份电费65843.82元、2019年7月电费78447.04元、2019年8月电费92548.33元、2019年9月电费90527.17元、2019年10月电费71410.18元、2019年11月电费60083.79元、2019年12月电费38762.37元、2020年1月电费92736.87元、2020年2月电费92809.06元。庭审中被告承认从2019年5月起至今都没有交纳水费、电费,2019年6月起没有交纳物业服务费等各项费用。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效？2.原告是否有权向被告收取水费、电费、物业服务费、分摊费等各项费用？数额该如何认定？ 1.关于原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效的问题。藤县山水人家小区业主委员会系依法成立，并经藤县住房和城乡建设局备案的社会性自治组织，有权依据《物业管理条例》的规定，代表业主行使各项权利。原告乐居公司是依法注册成立的物业服务企业。因此双方系物业服务合同的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。 2.关于原告是否有权向被告收取水费、电费、物业服务费、分摊费及数额如何认定的问题。合法有效的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行合同义务。原告按照合同约定，履行了对该小区的物业服务和管理的义务，对此事实，被告并不否认。虽然被告认为原告有服务不到位的情况，但其提供的证据不能证明原告根本违约，且对被告的合法权益造成损害，因而不足以成为减免被告物业服务费的依据。被告作为该小区业主，接受了原告的物业服务，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、水费、电费。虽然合同对分摊费的负担也作了约定，但由于原告无法提供该项费用是如何计算得来的，也没有向需要分摊的住户告知开支费用的具体情况，且被告对该项费用也不予认可，故本院对该项费用不予支持。本院对各项费用作如下认定： 1.物业服务费：应按合同第七条约定的每月按每户面积1元/平方米标准收取。故被告应支付2019年6月起至2020年2月止的物业服务费为788.76元（87.64平方米×1元/平方米×9个月）。现原告请求被告支付物业服务费788.86元，超出上述金额0.1元，本院支持被告支付原告物业服务费为788.76元，对超出的0.1元不予支持。 2.水费：原告从2019年6月11日至2020年4月21日期间共向供水公司垫支了2019年5月份起至2020年3月份止的水费共264702.08元，且被告庭审中亦认可其从2019年5月份开始没有交纳过水费，故本院根据庭审查明的事实和证据，结合小区当月产生的水费下月交纳的习惯，确认被告应向原告支付2019年5月至2020年3月份止的水费，但原告请求被告支付至2020年2月份止的水费是其对自己权利的处分，本院予以支持。原告请求被告支付2019年4月份的水费没有事实依据，本院不予支持。根据原告提供的欠费清单，被告从2019年5月份至2020年2月欠交的水费为205.36元，对原告诉请被告支付水费205.36元的请求，本院予以支持。 3.电费：原告从2019年6月21日至2020年5月13日期间共向电力公司垫支了2019年5月份起至2020年2月份止的电费共683168.63元，且被告庭审中亦认可其从2019年5月份开始没有交纳过电费，故本院根据庭审查明的事实和证据，结合小区当月产生的电费下月交纳的习惯，确认被告应向原告支付2019年5月至2020年2月份止的电费。原告请求被告支付2019年4月份的电费没有事实依据，本院不予支持。根据原告提供的欠费清单，被告从2019年5月份至2020年2月欠交的电费为1174.5元，对原告的该项请求超出的部分请求，本院不予支持。 综上所述，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，原告按合同约定履行了服务管理的义务，被告应当依据合同约定履行向原告交纳物业服务费及水费、电费的义务。原告请求被告支付物业服务费及水费、电费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付分摊费的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明该项费用的具体支出，故本院不予支持。被告提出原告不是适格的诉讼主体，其无权向被告收取物业服务费、水费、电费的主张以及扣减电梯维护费和年检费共147元的主张，与本院查明的事实与法律规定不符，本院不予采纳。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下： 一、被告苏祥应当于本判决生效之日起十天内支付2019年6月份至2020年2月份的物业服务费788.76元、2019年5月份至2020年2月份的水费205.36元及电费1174.5元，三项费用共2168.62元给原告藤县乐居物业管理有限公司； 二、驳回原告藤县乐居物业管理有限公司要求被告苏祥支付分摊费的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由原告藤县乐居物业管理有限公司负担3元，由被告苏祥负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员  李 夏 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  黎 捷 书 记 员  黄庆娟 附本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。