福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申772号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区双泉路****楼**。 法定代表人：黄木生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：龙岩市新罗区城市xx小区业主委员会，住，住所地福建省龙岩市新罗区城市xx小区内/div> 负责人：吴木荣，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：郭阿妍，福建岩风律师事务所律师。 再审申请人龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被申请人龙岩市新罗区城市xx小区业主委员会（以下简称城市xx业委会）合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 创佳物业公司申请再审称，（一）一、二审判认定城市xx业委会具有诉讼主体资格错误。1.根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，全体业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。城市xx业委会只通过投票就解聘创佳物业公司事宜进行表决，未召开业主大会，违反《福建省物业管理条例》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》的规定，城市xx业委会提起本案诉讼未取得业主大会合法授权。2.城市xx业委会任期届满，未按《福建省物业管理条例》第二十七条的规定进行换届，二审法院认定业委会委员任期延长错误。（二）根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，创佳物业公司的前期物业服务合同至今仍具有法律效力。1.2017年4月，城市xx业委会选聘福建亿航物业管理有限公司承接物业管理服务，未经业主大会决议，程序违法。2019年1月8日城市xx业委会出具的《证明》确认创佳物业公司从2017年7月至今提供物业服务，城市xx业委会主张该《证明》系其前任业委会主任林某个人提供，未提供相关证据，创佳物业公司予以否认，一审法院前后认定亦相互矛盾，因此应对该《证明》载明的内容予以采信，城市xx业委会与福建亿航物业管理有限公司于2017年6月13日签订的《城市xx物业服务合同》未生效。2.2019年1月15日城市xx小区召开的业主代表（楼长）大会，先经举手表决通过关于解聘创佳物业公司的决定，再提交全体业主进行投票，违反《福建省物业管理条例》、《物业管理条例》的规定。小区业主意见汇总表混淆专有面积和个人建筑面积，其计算方式、统计结果错误，城市xx业委会亦未将表决结果通知创佳物业公司，故城市xx业委会解聘创佳物业公司的行为不发生法律效力。3.2019年1月22日城市xx业委会向福建亿航物业管理有限公司发出《中标通知书》，选聘福建亿航物业管理有限公司为城市xx小区物业服务单位的行为亦未经业主大会决议，程序违法，该行为不发生法律效力。（三）根据《福建省物业管理条例》第二十三条规定“业委会可以要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料：...(六）物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；（七）业主委员会办公用房配置证明；（八）属于全体业主共有的不动产清单；（九）物业管理所需的其他资料...”，城市xx业委会未提交证据证明案涉房屋、设施属于小区全体业主公共所有，一、二审法院也遗漏查明该事实，迳行判决创佳物业公司交还物业管理用房错误。（四）城市xx业委会向一审法院提出的第一项诉讼请求是“判令从2017年7月起解除城市xx业委会与创佳物业公司的物业管理合同关系”，属于确认合同解除的诉讼请求，一、二审法院判决双方的物业服务合同于2019年1月23日解除，超出城市xx业委会的诉讼请求范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。 城市xx业委会提交意见称，创佳物业公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审查认为，城市xx业委会于2016年9月19日成立，任期三年，其于2019年1月23日提起本案诉讼时任期尚未届满，且根据《物业管理条例》的规定，业委会组成人员任期届满后，应换届选举产生新一届委员，业委会并不当然丧失诉讼主体资格，城市xx业委会至2019年9月18日任期届满后亦经小区业主表决同意延长该届业委会委员任期，因此创佳物业公司以本届业委会组成人员任期届满为由，主张城市xx业委会不具备诉讼主体资格，缺乏依据，一、二审判决认定城市xx业委会具备诉讼主体资格正确。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。可见，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定权属于业主大会，业主大会的召开形式不限于集体讨论，也可以采用书面征求意见的形式。2019年1月期间，城市xx小区就解聘创佳物业公司一事召开业主代表（楼长）大会，并以书面征求意见的方式提请小区全体业主进行表决，取得了专有部分占建筑物总面积过半数、业主占总人数过半数的业主同意，该表决程序、结果符合法律规定。城市xx业委会依据业主大会表决结果，于2019年1月23日诉请解除物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，一、二审判决认定双方物业服务合同于2019年1月23日解除并无不当。创佳物业公司主张城市xx业委会诉请解除物业服务合同，未经业主大会合法授权，缺乏依据，不予采信。 关于城市xx业委会诉请返还城市xx小区12号楼底层4间、10号楼底层3间、8号楼一层1间、西大门保安室、北大门保安室、15号楼西大门保安室、18号楼保安室2间、18号楼一层2间等物业管理用房请求，依据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”的规定，本案双方当事人之间的物业服务合同已经解除，创佳物业公司应进行物业管理用房交接，履行合同解除后的附随义务，故一、二审法院判决创佳物业公司向城市xx业委会交还上述用房并无不当。 综上，创佳物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的再审申请。 审 判 长 董碧仙 审 判 员 陈 曦 审 判 员 俞裕铨 二〇二〇年六月四日 法官助理 齐传楠 书 记 员 宋 瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。