湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2884号原告：长沙凯风房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊路******。法定代表人：廖跃华。委托诉讼代理人：曹天舒，湖南闻胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇平，湖南闻胜律师事务所律师。被告：佘定华，男，1963年1月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：胡勇军，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪新飞，湖南星邦律师事务所律师。第三人：长沙罗莎食品有限公司，，住所地湖南省长沙市开福区长沙金霞经济开发区秀峰商贸城******法定代表人：郑聪俊。第三人：鲁勇，男，1962年6月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：吴龙章，男，1952年3月9日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：周若蒙，上海市君悦律师事务所律师。原告长沙凯风房地产开发有限公司诉被告佘定华、第三人长沙罗莎食品有限公司、吴龙章、鲁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹天舒、胡勇平，被告佘定华及其委托诉讼代理人胡勇军、汪新飞到庭参加了诉讼。第三人长沙罗莎食品有限公司、鲁勇、吴龙章经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长沙凯风房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理解除对长沙市房屋的长沙房屋买卖合同网签备案手续；2、被告腾退返还长沙市房屋；3、被告自2012年6月1日起，以2万元／月向原告支付房屋占用费180万元（暂计算至2019年12月1日止，实际应计算至被告结束占有涉案房屋为止）；4、第三人长沙罗莎食品有限公司对房屋占有费承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：原告是案涉长沙市房屋的开发商和所有权人，被告于2016年起诉请求原告配合办理房产证，经长沙市中级人民法院作出（2017）湘0103民终6812号民事判决书，驳回了被告的诉讼请求。第三人鲁勇以原告名义将原告名下长沙市友谊路43号凯姆公寓1栋113号房屋作为股权转让部分对价抵付给被告，并将房屋交付给被告，与被告签订《长沙市商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。第三人鲁勇以原告名义与被告签订的类似“房屋抵债”性质的补充协议书，基于被告与第三人鲁勇的股权转让债务基础不成立、第三人鲁勇不存在对被告的债务而归于无效，由该补充协议书衍生的后续关于房屋的合同及对合同的网签备案均为无效。被告自2012年4月26日起占用原告房屋、收取房屋孳息，第三人长沙罗莎食品有限公司明知被告无法提供房屋的产权所有信息，承租该房屋进行经营，非法占有房屋，故应与被告连带承担房屋占有费的返还义务。被告于2019年6月26日起诉第三人吴龙章支付400万元股权转让款，认可了其与第三人吴龙章之间的股权转让事实，被告服从了生效判决，自行切断了其与原告房屋的关系。被告佘定华辩称，原、被告签订了正式的商品房买卖合同，并且登记备案，合法有效，原告请求解除备案手续不能成立。案涉房屋是双方签订商品房买卖合同后，原告交付给被告，被告合法占有使用，原告要求腾退房屋、并支付占用费的诉讼请求不能成立。原告与第三人鲁勇、吴龙章签订的一系列协议可以证实，第三人鲁勇收购被告股权后抵押给第三人吴龙章的事实。第三人鲁勇述称，案涉房屋属原告所有，《股权转让协议补充协议书》经法院生效判决认定因不存在有效债务而无效，原告无需承担以房抵债义务。案涉房屋的商品房买卖合同因丧失存在基础而属于无效合同。第三人鲁勇无权处置案涉房屋。第三人吴龙章述称，第三人吴龙章对本案基本事实经过毫不知情，亦与第三人吴龙章无关。第三人吴龙章与被告佘定华之间的股权转让事实尚待法院审理认定。本院经审理查明事实如下：2008年9月6日，被告与第三人鲁勇签订《股权转让协议书》，约定被告同意将其在原告处的400万元股份转让给第三人鲁勇。2009年8月11日，第三人鲁勇与被告签订《股东内部协议》，约定双方于2008年9月6日签订的原告股权转让协议书继续有效，第三人鲁勇以20万元现金加第三人鲁勇拥有的深圳赛格华松工贸有限公司股权收购被告拥有的湖南凯风科技有限公司5%的股权，第三人鲁勇支付给被告的股权转让金为620万元，已支付100万元，仍有520万元未支付。该协议书上盖有原告的印章。2012年1月6日，被告与第三人鲁勇签订《股权转让补充协议书》，约定第三人鲁勇尚未支付给被告的股权转让金480万元，结算方式为将位于长沙市0万元（房款及税费）打包出让给被告，办理购房和房屋产权登记等，另外现金支付50万元。原告在上述协议书上盖章予以确认。同日，原、被告就上述113号房签订《签约确认单》。2014年10月13日，原告与被告网签了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20119426113），合同约定：第二条第二、三项，被告购买的商品房为位于天心区房屋，规划用途为商业；该商品房合同约定建筑面积138.82㎡，其中套内建筑面积133.17㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.64㎡；相关应付款包括：税金、房屋维修基金及法律、法规及政策规定由被告承担的其他费用；原告将房屋转让给被告，交付期限为2012年3月1日，自本合同生效之日起30个工作日内，原、被告双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理的，被告可单方申请办理，原告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；如因原告的责任，致使被告未能在约定期限内办理上述登记或手续，被告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，原告按20元每日向被告支付违约金。同日，原告公司员工甘霖办理上述113号房屋预告登记手续。原、被告于2012年4月26日办理了上述凯姆国际公寓第1栋113号房屋的交房手续。上述事实已经长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民终6812号民事判决书和本院作出的（2016）湘0103民初5029号民事判决书确认。长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民终6812号民事判决书认定，第三人鲁勇与被告虽签订《股权转让协议书》、《股东内部协议》、《股权转让补充协议书》，但被告没有证据证明其实际向第三人鲁勇转让相应股份，被告主张原告应以位于天心区房屋承担第三人鲁勇的股份转让款债务缺乏债权依据。本院认为，本案的争议焦点是涉案的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20119426113）是否有效，被告对原告是合同之债还是侵权之债。原告认为涉案的《长沙市商品房买卖合同》是无效协议，被告占有原告房屋构成侵权之债。本案中，认定《长沙市商品房买卖合同》无效的条件是第三人鲁勇的行为是否侵犯了原告的合法权利或第三人鲁勇与被告之间签订的《股权转让协议书》、《股东内部协议》、《股权转让补充协议书》亦是无效协议。原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》是基于被告与第三人鲁勇签订《股权转让补充协议书》内容而签订的，是《股权转让补充协议书》的从合同，《股权转让补充协议书》有原告的盖章予以确认，而且第三人鲁勇时任原告的法定代表人，故第三人鲁勇以原告名义与被告签订《长沙市商品房买卖合同》时，原告是知悉该房屋买卖行为，第三人鲁勇的行为也是履行职务行为，故原告与被告之间的《长沙市商品房买卖合同》应是有效的合同。长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民终6812号民事判决书判决并没有认定第三人鲁勇与被告之间《股权转让协议书》、《股东内部协议》、《股权转让补充协议书》是无效协议，而只是认为被告没有履行向第三人鲁勇转让股份的合同义务，故认定被告要求原告以位于天心区房屋抵第三人鲁勇的债务缺乏债权依据。综上，第三人鲁勇与被告签订《长沙市商品房买卖合同》时并未侵犯原告的合法权利，被告与第三人鲁勇签订《股权转让补充协议书》也是有效的协议，涉案的《长沙市商品房买卖合同》应是真实、有效的协议。现位于天心区房屋已办理了预告登记手续，并已交付给被告，被告占有原告出卖的房屋具有合同依据。鉴于被告至今没有支付原告购房款，原告应以合同之债请求解除合同，而非以涉案的《长沙市商品房买卖合同》无效为由请求被告承担侵权之债，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙凯风房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取计10500元，由原告长沙凯风房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李学军二〇二〇年六月二十九日法官助理谭志军书记员肖娅丽