广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1625民初466号原告（反诉被告）：河源市万家顺房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91441602MA4WKX870L，地址：河源市新市区石柱拆迁安置点**十六卡商铺****。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：周孝和，广东粤冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：河源市星光置业发展有限公司，统一社会信用代码：914********058035B，地，地址：东源县城规划区生活服务区内/div>法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：朱定龙，广东卓献律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑贵钡，广东卓献律师事务所律师。原告（反诉被告）河源市万家顺房地产代理有限公司与被告（反诉原告）河源市星光置业发展有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周孝和，被告的委托诉讼代理人朱定龙、郑贵钡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告销售代理费85236元；2.判决被告支付因逾期支付原告销售代理费的违约金1615000元（暂时计算至2019年10月31日）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告支付因逾期支付原告销售代理费的违约金按每月按应付的销售代理费的2%计算至被告付清之日止。事实与理由：2017年5月24日，被告与原告签订了《“源江豪庭”独家委托销售代理合同》（以下简称“销售代理人合同”），将被告开发的源江豪庭项目中101套商品房委托给原告以底价包销形式独家销售，具体房号及包销底价双方确认的价目表。双方在合同中约定：合同期限自销售代理合同签订之日起为期三个月；原告以超出被告委托的实际销售成交价格的差额部分为结算依据，即双方约定的差价部分由被告收取25%税费，差价部分的75%则由被告分别以现金和转账方式各支付50%给原告，客户支付首期款并签订《商品房买卖合同》后三天内，被告即支付首期款的差价部分给乙方（若客户原因导致无法办理完结，需开发商退还定金或首期款的，原告须一并退还），银行按揭放款后7天内，被告即支付剩余差价部分给原告，如客户一次性付款，则被告须于收到全款后一周内将佣金一次性付给原告，若因客户违约而没收客户违约金，则由双方平分。另外，双方还约定：原告每出售一套商品房，被告须支付原告30000元的团购费。如被告不按合同约定的期限向原告支付销售代理费用，每逾期一天，须按应付款的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告共为被告销售27套商品房，商品房差价为3952956元，团购费为810000元，被告共应支付原告4762956元的销售代理费，但直至2019年8月31日止，被告共支付原告4677720元，至今尚欠85236元。由于被告未能按约付款，暂时计算至2019年10月31日，被告应支付原告违约金1615000元。由于被告迟迟未能履行合同义务，在原告多次催收未果的情况下，故诉至贵院，请贵院判如所请。针对本诉部分，原告向本院提交了以下证据材料：1、工商登记资料，证明原、被告的主体资格；2、“源江豪庭”独家委托销售代理合同，证明原、被告双方的权利义务；3、收据，证明被告收到原告保证金49.5万元的事实；4、联运代理合同，证明原告委托第三方广州市家家顺投资发展有限公司代为销售案涉商品房的事实；5、代付款补充协议，证明被告对原告委托第三方广州市家家顺投资发展有限公司代为销售案涉商品房的行为予以认可的事实；6、源江豪庭成交单元统计，证明原告为被告共代理销售27套商品房及被告应付的差价；7、垫付款凭证，证明被告已支付差价费及团购费3637720元的事实；8、民事判决书，证明被告已支付104万元的事实。针对本诉部分，被告辩称，一、经过核算，答辩人只需要向被答辩人支付佣金及团购费459909元，被答辩人已经实际预付了佣金及团购费4707720元，所以答辩人无需向被答辩人支付佣金及团购费。二、原告无权要求违约金，在合同履行中，被答辩人需要用钱时向答辩人通过预付的形式索取佣金及团购费导致发生赵洪及乐有家事件后，双方一直在协商处理前述纠纷，没有进行对账结算，在此过程中，被答辩人也从没向答辩人主张任何佣金及违约金。且经过诉讼后答辩人进行了内部核算，应付的佣金及团购费已经超出了合同约定的范围，所以被答辩人无权主张违约金。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令要求反诉被告与反诉原告就《“源江豪庭”独家委托代理合同》进行结算；2.判令反诉被告退还反诉原告销售代理费、团购费总计163947元，并从结算完毕之日起按年利率24%的标准支付违约金，直至清偿之日止；3.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实理由：2017年5月24日，反诉被告与反诉原告签订销售代理合同，反诉原告总计101套商品房交反诉被告独家代理销售，约定代理期限为三个月，销售任务约定在三个月内销售目标达80%以上，反诉被告应向反诉原告支付保证金50.5万元，反诉被告在合作期限内完成销售任务，反诉原告退还反诉被告保证金，如反诉被告未完成销售任务，反诉原告则没收保证金，不予退还。反诉被告以超出甲方委托的实际销售成交价格的差额部分为结算依据，差额部分扣除25%税费后归反诉被告所有。该合同同时约定了反诉被告的义务：（1）负责组织本地或外地优质客源前来项目选房；（4）负责按中介机构行规进行销售，不得以非法或不文明行为影响开发商的声誉；该合同未约定反诉被告有权对外转包、分包；销售代理合同签订后，双方口头约定变更为仅代销99套商品房，所以反诉被告仅在约定期限内支付了99套商品房共计49.5万元的保证金。反诉被告对外与乐有家签订分销合同之事，反诉原告并不知情，所以导致原告在2018年5月下旬收到乐有家公司的催款函，才知道存在转委托的情况，期间反诉被告称其自身为了避税让反诉原告将款直接支付到乐有家公司，由乐有家公司直接开具发票。事后，由于反诉被告拖欠乐有家公司相关费用，导致反诉原告被起诉并承担了相关付款责任，反诉原告为此向乐有家公司在判决书限定的期限内支付了104万元服务费，反诉原告因此遭受巨额经济损失。反诉被告在营销运营期间，根本没有审查客户资质，不管客户有否能力按揭还款，均诱导客户购房。反诉被告存在违背双方代理合同，利用反诉原告楼盘项目进行开展其他业务的情况，其极端代表就是客户赵洪这个案件。赵洪通过购买反诉原告商品房的形式，办理多期银行贷款，所得贷款款项用于购房总价才958000元，通过反诉被告的操作，赵洪所得贷款总额比购房款还多。后赵洪被按揭银行起诉，反诉原告作为被告参加诉讼，并最终成为败诉方，反诉原告至今不断因该案件被银行不定期扣收保证金。反诉原告要求反诉被告退还赵洪已实际支付的销售代理费用，经过计算，赵洪按照销售代理合同计算的销售代理费总计为人民币163947元。反诉被告没有按约定完成三个月内销售目标达到80%或以上的承诺，总对外销售货量为27套，扣除赵洪的案件后，实际仅成功对外销售26套，实际销售货量不到总量的26%，可见反诉被告根本而没有任何销售运营经验。反诉被告还是一家为承接反诉原告公司业务而特意设立的企业，没有任何经济实力。反诉被告没有任何楼盘销售及财务流程经验，从与反诉原告签约至今，没有进行任何形式的结算，每次都以“预支”为由向反诉原告索要款项，此有反诉被告提供的系列《借款单》为证。反诉原告楼盘项目最晚一批客户的银行贷款是在2018年5月才发放完毕，还没等反诉原告与反诉被告进行结算，就收到乐有家公司发来的《催佣函》，导致反诉原告不敢贸然向反诉被告及乐有家公司付款，因为在各方进行书面结算之前，反诉原告向任何一方付款，都可能被未收款另一方索款，由于反诉被告不能协调乐有家公司之间的纠纷，同时赵洪的案件反诉被告至今也没有协调处理完毕，所以反诉原告与反诉被告之间客观上也无法进行结算，最终导致此次案件的发生。请贵院依法核实，维护反诉原告的合法权益。针对反诉部分，反诉原告向本院提交以下证据：1、赵洪的《证人证言》、身份证；2、借款材料：《融资财务顾问协议》《抵押借款合同》《借款合同》《确认函》《欠款确认书》；3、《商品房买卖合同（预售）》；4、按揭贷款：《个人购房担保借款合同》；5、装修贷款：《装修合同》、《支付委托书》《中国银行河源分行借款借据》、《中国银行信用卡专向分期付款贷款合同》，以上5份证据共同证明反诉被告在赵洪只有融资需求没有购房需求的前提下，唆使赵洪借购房屋为由骗取银行贷款的事实；6、《产权代持协议书》证明反诉被告在扣取客户赵洪的3万元佣金后，于2018年4月6日找人代持了赵洪的房产，但仅支付了一个月贷款月供后便停止处理该起事件的事实；7、（2019）粤1602民初397号《民事判决书》，证明客户赵洪因无能力偿还巨额的贷款，被贷款人起诉至源城区人民法院，法院于2019年7月18判决反诉原告需承担连带责任的事实；8、中国农业银行《保证金支付回单》，证明因客户赵洪商品房存在三角债纠纷，反诉被告至今未能妥善处理，造成反诉原告损失；9、（2018）粤1625民初1439号《民事判决书》，证明反诉被告违反了双方签订的销售代理合同约定，导致反诉原告代为垫付104万元代理费，进而导致原告社会声誉严重受损及因反诉被告引起的其他案件，导致反诉原告与反诉被告至今无法对双方的销售代理合同进行结算的事实；10、被执行人信息查询报告，证明反诉被告被列为失信被执行人的事实；11、万家顺成交客户明细表，证明扣减客户赵洪的佣金及团购费后反诉原告应付给反诉被告的款项总额为4599009元；12、星光置业公司被万家顺公司预支佣金表、网上银行电子回单五张、借款单、国内支付业务付款回单、表格，证明反诉原告已经向反诉被告实际付款4707720元。针对反诉部分，反诉被告辩称，赵洪事件与反诉被告无关，反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。根据当事人举证、庭审陈述及本院认证，本院确认以下案件事实：东源县星光房地产开发有限公司于2017年10月25日变更名称为河源市星光房地产开发有限公司，又于2017年12月12日变更为河源市星光置业发展有限公司。河源市东源县星光房地产开发有限公司作为甲方与原告河源市万家顺房地产代理有限公司作为乙方于2017年5月24日签订了《“源江豪庭”独家委托代理合同》，合同内容包括：1、甲方同意委托乙方作为独家销售代理商，代理销售由甲方开发经营的源江豪庭项目。在代理期限内，甲方不得自己销售或另行委托第三方销售该项目的商品房；2、本协议独家委托销售代理合计101套商品房；3、合作期限为本合同签订之日起为期3个月，合同签订3天内，乙方应向甲方支付5000元/套作为合同保证金，合计520.5万元，乙方在合作期限内完成销售任务，甲方退还给乙方保证金，如乙方未完成销售任务，甲方则没收保证金，不予退还；4、乙方以超出甲方委托的实际销售成交价格的差额部分结算依据，双方约定差价部分由甲方收取25%税费。超出部分甲方支付50%现金支付，50%转账支付。乙方50%差价部分出具正规发票。客户支付首期款并签订《商品房买卖合同》后三天内，甲方即支付首期款的差价部分给乙方，银行按揭放款后7天内，甲方即支付剩余差价部分给乙方。如客户一次性付款，则甲方则在收到全款后一周内将佣金一次性给乙方。若因客户违约没收客户违约金，则双方各得一半；5、甲方如不按合同约定的期限向乙方支付销售代理费用，每逾期一天，须按应付款项的0.3%向乙方支付违约金；6、在代理期限内，甲方自销或委托他人销售的，视为违约。自销或委托他人销售成功的销售均视为乙方销售成功的销售额，甲方须依据本合同的约定向乙方支付销售代理费用。合同签订后，双方口头约定变更为委托销售代理合计99套商品房，原告每出售一套商品房，被告须支付原告30000元的团购费。原告于2017年5月29日向被告支付保证金495000元。2017年5月26日，原告河源市万家顺房地产代理有限公司作为委托人（甲方）与广州市家家顺投资发展有限公司（后变更名称为广州市乐有家房产经纪有限公司）作为受托人（乙方）签订《联动代理合同》，合同约定：1、甲方为源江豪庭楼盘项目之独家销售代理商，现委托乙方为该项目之外围联动销售代理人；2、代理期限自2017年5月26日起至2017年8月20日止。合同期满，双方无异议的，本合同自动延续。之后，原告河源市万家顺房地产代理有限公司（甲方）和广州市乐有家房产经纪有限公司（乙方）、被告河源市星光置业发展有限公司（丙方）签订《代付款补充协议》，约定：“甲乙双方就源江豪庭项目签署代理合同，现就原合同部分条款补充如下：“甲方负责对账并委托丙方向乙方支付该项目代理服务费……2、甲方对丙方支付代理服务费承担连带担保责任，丙方逾期支付代理服务费的，乙方有权要求甲方支付按原合同承担逾期代理服务费的违约责任。……”。原告提供的落款时间为2019年11月26日的《源江豪庭成交单元统计》及被告提交的制表时间为2020年6月16日的《万家顺成交客户明细表》均显示原告共为被告销售27套商品房，商品房差价为3952956元，团购费为810000元。原告多次向被告预支佣金，并向被告出具了《借款单》。庭审中，双方确认被告共向原告支付7笔款项合计4707720元（包括支付给广州市乐有家房产经纪有限公司的960000元和1040000元）。2017年7月14日，经原告代理，案外人赵洪作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵洪购买源江豪庭11幢2层201号房，总价款958000元。2017年10月25日，中国农业银行股份有限公司河源源城区支行与赵洪签订《个人购房担保借款合同》，约定赵洪向银行借款570000元用于购买房屋，被告为赵洪的贷款提供阶段性连带保证责任。后赵洪未按约定偿还贷款，中国农业银行股份有限公司河源源城区支行提起诉讼，源城区人民法院判决被告对赵洪未偿还的借款本息承担连带清偿责任。根据原、被告提交的证据显示向赵洪销售商品房的代理费133947元及团购费30000元合计163947元。庭审中，赵洪提交《证人证言》并出庭作证，证实其并无购房的意愿，实际只有融资需求，是受原告唆使借购买房屋为由申请银行贷款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告河源市万家顺房地产代理有限公司与被告河源市星光置业发展有限公司签订的《“源江豪庭”独家委托销售代理合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”之规定，本案中，原告接受被告的委托，为被告销售商品房，被告支付合同约定的代理费，双方是有偿委托合同。原告在从事代理行为过程中，明知案外人赵洪没有购买房屋的实际意愿，仍向其销售商品房，并促使被告与赵洪签订了《商品房买卖合同（预售）》，而后造成被告需对赵洪未偿还的借款本息承担连带清偿责任，被告主张要扣除该套商品房的代理费133947元及团购费30000元合计163947元，具有合理性，但考虑到被告在与赵洪签订买卖合同时未尽到谨慎审查义务，对其自身的损失应承担一定的责任，同时鉴于该套商品房确实系经原告销售，根据原、被告双方签订的委托销售代理合同，被告应支付销售该套商品房的相应代理费及团购费。综上，综合双方的过错责任，本院酌定被告应向原告支付销售该套商品房一半的代理费及团购费合计81973.5元（163947元÷2）。因此，原告为被告销售共计27套商品房，其应得的代理费及团购费为4680982.5元（3952956元-133947+810000元-30000元+81973.5元），因被告已支付了4707720元，超出了上述原告应得数额，故原告应向被告退还26737.5元（4707720元-4680982.5元）。关于被告反诉要求与原告就《“源江豪庭”独家委托销售代理合同》进行结算的诉求，本院认为，被告反诉提到原告代理销售的最晚一批客户的银行贷款在2018年5月才发放完毕，根据销售代理合同约定“银行按揭放款后7天内，甲方即支付剩余差价部分给乙方”，被告应在上述银行按揭放款后的7天内支付剩余差价部分给原告，且原告提交的《源江豪庭成交单元统计》的落款时间是2019年11月26日，被告提交的《万家顺成交客户明细表》的制表时间是2020年6月16日，这两张表可以明确原告代理销售的商品房数量、房号、购房人及相应的代理费及团购费数额等，双方亦提交了相应的发票、网上银行电子回单等可以证实被告向原告已支付款项的具体数额。因此，本院认为原、被告双方对原告已代理销售的商品房应得费用数额确定，无须另行进行结算，故对被告上述反诉请求，本院不予支持。关于原、被告同时主张违约金的诉求，本院认为，经核算，被告向原告已支付的款项超出了应支付的款项，且原告多次向被告预支佣金，并向被告出具了《借款单》，同时因广州市乐有家房产经纪有限公司起诉被告付款及赵洪购房后的后续事宜双方一直在协调处理，对具体应付的代理费及团购费无法核实。另双方签订的《“源江豪庭”独家委托销售代理合同》约定“乙方50%差价部分出具正规发票”，但原告并未提交相应的发票证实被告应付的具体代理费及团购费。综上，本院认为被告不存在逾期支付代理费的行为，原告要求被告支付因逾期支付代理费的违约金，没有事实依据，本院不予支持。同时，原、被告双方均对案涉代理费、团购费支付的数额存在异议，未达成一致意见，故被告主张原告支付应退还代理费、团购费的违约金，亦没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河源市万家顺房地产代理有限公司应在本判决生效之日起十日内向河源市星光置业发展有限公司退还26737.5元；二、驳回河源市万家顺房地产代理有限公司的诉讼请求；三、驳回河源市星光置业发展有限公司的其他反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10051元（按简易程序收取），由原告河源市万家顺房地产代理有限公司负担。反诉受理费1790元（按简易程序收取），由原告河源市万家顺房地产代理有限公司负担292元，被告河源市星光置业发展有限公司负担1498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 李衍军二〇二〇年六月三十日法官助理 黄丽静书 记 员 古思维