福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初555号 原告（反诉被告）:福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园，住所地福州市马尾区江滨东大道**，统一社会信用代码：52350105050312512N。 法定代表人：冯嘉胤。 委托诉讼代理人：覃国宇，男，职员。 委托诉讼代理人：王晓峰，男，职员。 被告（反诉原告）:名城地产（福建）有限公司，，住所地：福州开发区科技园区快安大道创新楼**自贸试验区内），统一社会信用代码：913501057593737346。 法定代表人：俞凯。 委托诉讼代理人：陈松梅，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琦，女，公司职员。 原告福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园（以下简称“耶鲁幼儿园”）与被告名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案。2020年4月28日，名城公司提起反诉，本院予以准许。本案由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭合并审理。原告（反诉被告）耶鲁幼儿园的委托诉讼代理人覃国宇、王晓峰，被告（反诉原告）名城公司的委托诉讼代理人陈松梅、张琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耶鲁幼儿园向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告作出的解除名城合（2011）第[221]号《租赁合同》及名城合（2018）第[7]号《补充协议》的行为无效；2、判令被告停止侵害、排除妨碍，恢复对原告所租赁东方名城配套幼儿园房屋及其所属场地的供水、供电，拆除在大门安装锁具；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，耶鲁幼儿园增加一项诉讼请求：判令被告继续履行两份租赁合同的内容。 事实与理由：被告为东方名城配套幼儿园房屋及其所属场地的开发企业，其与福州雷霆耶鲁教育咨询信息有限公司（以下简称“雷霆公司”）于2011年11月18日签订名城合（2011）第[221]号《租赁合同》。《租赁合同》第一条约定，被告同意将福州市马尾区东方名城小区内配套的幼儿园房屋及其所属场地租赁给雷霆公司用于经营幼儿园及培训班、教育用处；第二条第4款约定，被告向雷霆公司移交幼儿园后，雷霆公司自行进行内部装修；第四条约定，双方同意租赁期限为20年，从2013年1月1日起至2032年12月31日。2017年5月2日，被告取得名城港湾E-J地块幼儿园房屋的不动产首次登记。后原、被告及雷霆公司三方签订名城合（2018）第[7]号《补充协议》。《补充协议》第一条第1款约定，自2018年1月1日起，原告取代雷霆公司成为《租赁合同》的承租方，原合同中雷霆公司的权利义务转至原告享有和承担，由原告在剩余的租赁期限内按照原合同的约定履行义务。第二条第3款约定，除本协议中明确另有约定外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议未约定的，仍按原合同约定执行。《补充协议》签订后，原告根据《租赁合同》及《补充协议》的约定继续租赁并使用涉案房产。但被告却先后于2020年1月13日及3月30日向原告主张解除《租赁合同》及《补充协议》，要求交还租赁场地，否则将强制清场。此后，被告还对原告园所采取停水停电措施，并强行对园所大门上锁。原告被逼无奈向派出所报警寻求解决，但被告仍拒绝停止其侵害行为。原告经教育及民政部门依法许可、登记举办耶鲁东方名城幼儿园，办学地址即为《租赁合同》所约定地址，办学至今已经开办7年多，现有16个班级，学生及教职工合计520余人，前后装修及运营亦投入大量资金及精力。被告的行为不仅已经严重侵犯了原告合法的租赁权及占有利益，也损害了在园所内学习和工作的学生及教职工的合法权益。 综上所述，《租赁合同》约定租期还远未到期的情况下，被告解除合同并停水、停电、强行锁门，已经严重损害了原告及园所学生的利益，请求支持原告诉讼请求。 被告名城公司辩称，2020年1月13号，被告向原告耶鲁幼儿园发送的解除租赁合同通知书是合法有效的，原、被告双方之间的租赁合同关系已经依法解除。被告是根据不可抗力的法定事由，依法解除原、被告双方之间的租赁合同关系：第一，中共中央、国务院于2018年11月7号发布了《关于学前教育深化改革规范发展的若干规定》，国务院办公厅于2019年1月9号发布了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，2019年3月7号，福州市人民政府发布了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》，通知明确规定福州市五城区住宅小区配套幼儿园移交登记里面的第二种情形：1993年3月7日起到2007年10月1日期间取得用地批文的在此期间的建设项目的配套幼儿园产权归教育局，需要移交给区教育局。2019年5月13号，福州市马尾区自然资源和规划局根据上级政府的规定，向被告发送关于耶鲁东方名城3所幼儿园移交手续的函。福州市马尾区自然资源和规划管理局以及马尾区教育局联合向被告发送了关于耶鲁东方名城等小区配套幼儿园移交手续的函，要求被告于2019年7月30日前做好移交登记工作。至此，原、被告双方于2011年1月18号签署的原租赁合同已经无法继续履行。该政府行为属于双方在合同签订时不可预见、无法避免的情形，属于法定的不可抗力事由。因此，被告根据合同法第九十四条的规定，依据法定事由向原告发送租赁合同解除通知书是符合法律规定的。原告收到被告发出的通知书，当日应当就视为原、被告双方之间的租赁合同关系已经依法解除，但至今原告尚未搬离。第二，在租赁合同签订之日起以及到租赁合同解除的期间，原告、被告约定原签署方雷霆公司应当要按合同约定履约。然而，原告以及雷霆公司在合同履约期间存在重大的违约行为已构成根本违约，被告有权根据双方合同约定的事由单方解除租赁合同。1、双方在2011年11月18号签定的东方名城幼儿园租赁合同中约定租赁期限为20年。但租赁合同第二条第四款明确约定，甲方向乙方（雷霆公司）租赁的物业用途，仅限于乙方开办幼儿园。这就明确约定只能由雷霆公司来开办幼儿园。乙方未经甲方书面同意，乙方不得用于其他用途或者将业务整体或部分转租给其他任何第三方。租赁合同第七条明确约定，甲乙双方一致同意幼儿园命名为耶鲁东方名城幼儿园，这个是暂定名，具体以教育局批准审批为准。该幼儿园的注册登记所需的相关手续，包括但不限于市教育局审批手续、市民政局的登记手续，还有市物价局的审批手续等，相关手续以及产生的费用由乙方来负责。合同第十三条第一款明确约定有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任。在租赁期内，乙方擅自将本合同项下的物业全部或部分转租给第三方。第十六条第二款明确约定甲方同意在本合同项下幼儿园的一切手续申办完成后，合同的履约主体由现在的公司变更为新成立的幼儿园。但是要注意的是，新成立的幼儿园是指乙方成立的幼儿园。同日，就是在2011年1月18号，双方有签订一个补充协议，约定幼儿园的教学质量，满意度调查不能低于百分之八十，否则被告有权单方解除合同。耶鲁东方名城幼儿园与被告及雷霆公司三方签订的补充协议，从签约当日都可以看出原告耶鲁东方名城幼儿园的举办者是雷霆公司，法定代表人是陈少杰。2、耶鲁东方名城幼儿园以及原告未经被告同意，擅自将东方名城幼儿园转让、转租给第三方，原告属于严重的违约行为，被告有权根据租赁合同约定单方解除合同。这是在做清场手续过程中，我们与耶鲁东方名城幼儿园的陈玉秋沟通，她说要和其他股东商量。2020年4月，陈玉秋带着雅居乐教育集团的张海涛总经理与被告直接对接后，被告才发现雷霆公司已将“耶鲁东方名城幼儿园”及幼儿园经营场所整体转让给第三方雅居乐教育集团。经原告提供的《民办学校办园许可证》可知，耶鲁东方名城幼儿园的举办人已变更为福州新柏睿教育咨询有限公司（以下简称“新柏睿公司”），而新柏睿公司系2017年（即东方名城幼儿园成立之后）方才设立的公司，福州雅居乐教育咨询有限公司持有新柏睿100%的股权。我们作为地产商将东方名城幼儿园出租给雷霆公司，目的是所有的东方名城业主的子女能够获得一个高质量的学前教育。所以被告才会约定第一年的教育培训费不能高于1200元一个月。后面，被告看见投诉件发现第一年保育费为1400元一个月。整个过程中，原告已经产生严重违约。根据租赁合同第二条第四款、第七条、第十六条第二款的规定，东方名城幼儿园的举办者，应当是雷霆公司，原告擅自将幼儿园转让给第三方，并变更举办人的行为已严重违反了合同的约定，据此被告有权根据租赁合同的约定单方解除合同。第三，除了雷霆公司原告擅自将幼儿园转让之外，被告有给对方发过函就满意度调查要求他们提供在册学生家长的姓名和联系方式。但是，原告方拒绝配合被告开展满意度调查，通过我们查询，在福州市便民服务平台上有大量学生家长对东方名城幼儿进行投诉。前述情况均显示原告在幼儿园的经营过程中，学生家长的满意度较差。根据上述种种情况，被告发送的租赁合同解除通知书已经生效，要求原告进行撤场。 反诉原告名城公司提出反诉请求：1、确认双方签订的东方名城小区配套幼儿园《租赁合同》及补充协议已解除；2、判令反诉被告于判决生效后【15】日内搬离东方名城小区配套幼儿园，并将幼儿园返还反诉原告；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。庭审当中，名城公司增加一项诉讼请求：要求反诉被告向反诉原告支付违约金100万元。 事实与理由：反诉原告与雷霆公司于2011年11月18日签订《租赁合同》，雷霆公司承租反诉原告开发建设的东方名城配套幼儿园房屋及其所属场地（以下简称“东方名城幼儿园”），租赁期限为20年。同日，双方签订的《东方名城幼儿园租赁合同》之补充协议约定，反诉被告应当保证教学质量，在《租赁合同》履行三年后，在幼儿园所在的东方名城园内在册学生家长对反诉被告的满意度调查活动中如满意度低于80%，反诉原告有权单方解除《租赁合同》。2018年1月12日，雷霆公司以其成立的“耶鲁东方名城幼儿园”名义与我司签署《补充协议》，约定雷霆公司项下的权利由其成立的耶鲁东方名城幼儿园继续履约。反诉原告与反诉被告以及雷霆公司因此签署了《补充协议》。2019年，福州市马尾区教育局、福州市马尾区自然资源和规划局多次书面函告反诉原告，其根据《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的实施方案的通知》等文件的规定，要求反诉原告将东方名城幼儿园无偿移交给教育局。该政府行为属于双方在签订租赁合同时均无法预见的不可抗力情形，马尾区教育局明确要求反诉原告立即向其交付东方名城幼儿园。基于前述不可抗力情形，反诉原告已无法向反诉被告继续出租东方名城幼儿园。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，反诉原告于2020年1月向反诉被告发函要求解除双方之间的租赁合同及相应补充协议，但反诉被告未能履行前述通知内容。 在反诉原告与雷霆公司法定代表人陈玉秋洽谈幼儿园撤场事宜的过程中，陈玉秋表示其不具有决策权，需要回去跟股东商量。2020年4月，陈玉秋带着雅居乐教育集团的张海涛总经理与反诉原告直接对接后，反诉原告方才发现雷霆公司已将“耶鲁东方名城幼儿园”及幼儿园经营场所整体转让给第三方雅居乐教育集团。经反诉被告提供的《民办学校办园许可证》可知，耶鲁东方名城幼儿园的举办人已变更为新柏睿公司，而新柏睿公司系2017年（即东方名城幼儿园成立之后）方才设立的公司，福州雅居乐教育咨询有限公司持有新柏睿公司100%的股权。据此推断，东方名城幼儿园转让给第三方，前述情况与张海涛经理以及陈玉秋董事长的说法吻合。根据双方签订的《租赁合同》第十六条第2款约定，东方名城幼儿园的举办者应当为雷霆公司，反诉被告擅自将幼儿园转让给第三方并变更举办人的行为已严重违反了合同约定。此外，反诉被告未能按照双方签订的《东方名城幼儿园租赁合同》之补充协议约定开展满意度调查，且经反诉原告发函催告后，反诉被告仍未向反诉原告提供园内在册学生家长的姓名及联系方式，拒绝配合反诉原告开展满意度调查。经查，福州市便民（惠企）服务平台存在大量学生家长对反诉被告的投诉件，前述情况均显示反诉被告在幼儿园的经营过程中学生家长满意度较差。 综上，反诉被告的行为已严重违反了双方之间租赁合同的约定，反诉原告有权单方解除租赁合同，终止租赁关系，请求法院确认双方签订的《租赁合同》及相应补充协议已解除；反诉被告应于判决生效后【15】日内向反诉原告返还东方名城幼儿园；本案的诉讼费由反诉被告承担。为维护原告的合法权益，望判如所请！ 反诉被告耶鲁幼儿园辩称，第一，被答辩人名城公司所提及的相关政府文件，并非民法总则所规定的不可抗力。因此，无权以此为由解除双方的租赁合同。因合法建造物权的设立自建造事实成就时产生法律效力，不动产物权的设立，自依法登记时发生法律效力。根据我园在本诉及反诉中提交的相关证据可知，相关的涉案幼儿园及其房产是由名城公司依法合规建造，并且首次登记在名城公司的名下。依据物权法及相关法律规定，名城公司享有相关房产的所有权。其次，国务院办公厅《关于开展城镇小区配套园治理工作的通知》及福建省的相关规定，均提出配套幼儿园的治理，应当按照“一事一议”、“一园一议”的要求回收，并未要求统一强制无偿移交。此外，福州市人民政府办公厅关于印发《福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》第三条规定，移交小区配套园，应当由教育部门与建设单位签订移交的接收协议。第六条，如果建设单位拒绝移交的，由教育部门依法向人民法院提起民事诉讼。可见，相关教育部门的发文并不产生物权上的效力。教育部门在未经依法强制征收程序的情况下，无权改变涉案房产的所有权归属。既然被告为相关房产的所有权人，其无权以不可抗力为由解除相应的一个租赁合同。第二，本案的原告不是雷霆公司，是东方名城耶鲁幼儿园。我们不可能自己把自己转让给第三方，也就是耶鲁幼儿园是由相关的民政部门依法批准设立的非企业法人主体，我们具有独立的法人主体资格。既然被告在补充协议已经约定所有的权利义务打包由我园来继受的话，视为被告已经认可了相关的事实，已经认可由我园承担相应的权利和义务。我园举办者的变更并不改变我园是一个独立法人的资格。第三，我园和反诉原告之间为简单的单纯的租赁合同关系，并非一个联合办学的关系，且双方之间的租赁合同也并未就相关的内容做出一个相应的约定。被告所提供相应的关于其会议纪要的内容，为其单方的意思表示并非合同中约定的内容。此外，我园在马尾区的民办教育中，是享有较高的声誉的。在马尾区的年度检查中，从2015到2018年，我园连续4年获得了年检结论为优，而且年检评估得分都是第一名，在2015年获得了马尾区示范性幼儿园的称号。我园教育质量是否较高并不是由地产公司来做出一个相应的评价，而应当是由我们的园所小朋友们的家长，包括教育部门做出一个相应的评估，在原告提交的证据中我们的家长对我们幼儿园的评价也是非常高，可以说满意度其实是远远超过了被告所要求的80%。反诉原告所提交的证据非但无法证明我园存在相应的违规行为，从教育部门对问题的回复中可以看出，我园不仅一直合法依规办学，而且也是有较高的声誉。第四，反诉原告的行为一直处于一种不确定的情况下，我园在其履约行为处于不确定之中，而且是在疫情之下，坚持按月向其支付相应的租金，并非是认可其已经解除了相应的租赁合同。反诉原告于1月13日和3月10日，先后向我园寄送了通知函以及有关租赁场地交还的通知函，要求解除租赁合同交还租赁场地。同时，后续还强行锁闭园所大门，对园所进行断水断电。在反诉原告的履行行为处于严重不确定的情况下，我园依法行使不安抗辩权，这是合同法赋予我园基本的一个权利。在疫情期间，如此困难之下，我园依然坚持每月向被告支付相应月份的租金。可以说，被告的权益未受到任何的损失。第五，本案并不是简简单单的租赁合同纠纷，也是一家办学近8年的数次夺得第一名的优质幼儿园是否存续的问题。同时，他还关系着一个拥有16个班级，420多名小朋友的学习和生活的课堂能否存在以及62名教师及保育人员赖以生存的工作能否保存的重要的一个案件。在疫情当前，我园一直在苦苦支撑整个幼儿园的运转。到了疫情陆续趋向缓和，马上就要开学了。在开学之后，是不是所有的小朋友以及员工都将面临无学可上、下岗失业的境地。我觉得这个案件的处理不仅仅是一个租赁合同纠纷这么简单的问题，因此也希望法庭对相关的一个事实予以考虑。 对本诉中耶鲁幼儿园提供的租赁合同及补充协议、首次登记通知书、办学许可、民办非企业登记证书、通知函，名城公司对真实性不持异议，本院予以采纳。对幼儿园被锁照片、报警照片与庭审时可确认事实相符，本院予以采纳。对反诉原告名城公司提供的租赁合同及补充协议、银行凭证、办园许可、新柏睿公司企业信息公示报告以及马尾国土局、教育局的函件，与本诉中耶鲁幼儿园提供证据能够相互印证，本院予以采纳。对12345平台投诉件，缺乏其他证据加以印证相关事实，不予采纳。关于满意度调查的通知函及详情单，查无信息且名城公司并无按照该函件要求提出解除合同的意思表示，本院不予采纳。对张海涛名片与本案审理中相关事件有所印证，予以采纳，而录音真实性无法确认，本院不予采纳。对反诉被告耶鲁幼儿园提供的民办非企业单位登记证、建设工程施工许可证，名城公司不持异议，本院予以采纳。对检查情况通报和示范性幼儿园通知，在没有其他证据加以反驳的情况下，本院予以采纳。对满意度调查表属于耶鲁幼儿园内部材料，真实性无法确认。对通知函等相关复函及申请函，系双方在发生争议后信件往来，本院予以采纳。前述本院采纳的证据予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年11月18日，名城公司（甲方）与耶鲁幼儿园的原举办者雷霆公司签订《东方名城幼儿园租赁合同》，第一条第一款约定，甲方同意将位于福州市马尾区教育用处，乙方同意承租。第二条第四款约定，甲方向乙方移交幼儿园后，乙方自行进行内部装修，并向甲方提交书面装修方案，确保装修品味与所在楼盘相匹配，在取得甲方书面回复同意装修后，乙方可入场装修。甲方向乙方租赁的物业用途仅限于乙方开办幼儿园，未经甲方书面同意，乙方不得用于其他用途或将物业整体或部分转租给其他任何第三方。第四条约定租赁期限20年，即从2013年1月1日至2032年12月31日，双方同时约定从合同签订之日起至2012年12月31日为免租期。第七条约定，甲乙双方一致同意幼儿园命名为“耶鲁东方名城幼儿园”。第十二条约定，本合同因不可抗力（包括但不限于战争、自然灾害、意外事件）或政府决定征用该物业所在土地而需拆除、改造该物业而不能履行时，不能履行的乙方应将不能履行的原因与有效证据在不可抗力发生之日起15日内书面通知另一方。则甲方同意免去乙方因上述原因而影响幼儿园政策开园期间的租金。第十三条第一款约定，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并不承担违约责任：······（2）在租赁期内，乙方擅自将本合同项下的物业全部或部分转租于第三方。第三款约定，在本合同到期后，如甲乙双方未就续租事宜达成一致，或本合同提前解除的，乙方应于合同到期或解除后30日内将财物迁离并将物业交还甲方。第十六条第二款约定，甲方同意：待本合同项下幼儿园的一切手续申办完成，正式成立后，合同履行主体由现在的公司变更为新成立的幼儿园，乙方项下的权利义务由新成立的幼儿园概括承受，但需三方书面确认方可生效。 2018年1月12日，名城公司（甲方）与雷霆公司（乙方）、耶鲁幼儿园（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于：······2、为便于乙方经营，乙方申请将原合同项下的承租方变更为丙方，由丙方承租甲方场地作为办公使用，并履行原合同约定的各项权利义务。第一条约定，本协议各方同意，自2018年1月1日起，由丙方取代乙方成为原合同的承租方。原合同中乙方的权利义务转至丙方享有和承担，由丙方在剩余的租赁期内按照原合同的约定履行义务。 2019年5月13日，马尾区自然资源和规划局向名城公司发出《关于耶鲁东方名城等三所幼儿园移交手续的函》，指出根据党中央、国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》、国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》和《福州市人民政府印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》、《福州市马尾区人民政府开展城镇小区配套幼儿园治理工作的实施方案》及马尾区政府2019年第五次教育工作专题会议纪要等文件的规定，要求名城公司于2019年5月31日前办理耶鲁东方名城幼儿园、名城大地幼儿园和名城银河湾幼儿园移交手续，并附有相关文件规定。同年7月19日，马尾区教育局、马尾区自然资源和规划局共同向名城公司发出《关于耶鲁东方名城等小区配套幼儿园移交手续的函》，告知名城公司开发建设的耶鲁东方名城幼儿园、名城大地幼儿园和名城银河湾幼儿园被列入移交清单，再次要求名城公司于7月30日前完成移交。2020年1月13日，名城公司向耶鲁幼儿园发出《通知函》，告知因马尾区教育局、马尾区自然资源和规划局根据相关文件发函要求其移交幼儿园，基于不可抗力情形，通知解除双方租赁合同及补充协议，并要求退还租赁场地和办理款项退还手续。同年3月10日，名城公司再次向耶鲁幼儿园发出《有关租赁场地交还的通知函》，告知政府部门已经发函要求其移交讼争幼儿园场地，其已于1月13日发函解除合同并要求退还幼儿园场地，但耶鲁幼儿园至今未交还，再次要求耶鲁幼儿园移交场地。之后，由于双方协商无果，耶鲁幼儿园被强行锁停并停水停电。耶鲁幼儿园因此诉至本院，双方至今尚未完成移交。 另查，耶鲁幼儿园原举办者为雷霆公司。2018年1月12日，雷霆公司向马尾区教育局申请办学章程变更，经马尾区教育局批准，举办者变更为福州新柏睿教育咨询有限公司，耶鲁幼儿园的董事会成员及法定代表人均同时变更。另外，耶鲁幼儿园所在东方名城小区的土地使用权系2004年获批取得。 该案经本院协调，未能达成一致意见。 本院认为，本案的争议焦点在于名城公司解除与耶鲁幼儿园的租赁合同及补充协议是否合法？由于原合同主体系名城公司与雷霆公司，但是依据双方所签订《东方名城幼儿园租赁合同》第十六条及三方《补充协议》第一条之约定，合同权利义务主体一概由耶鲁幼儿园承受，故双方讼争租赁合同及补充协议解除主体适格。 结合双方争议，本院认为，名城公司主张解除租赁合同及补充协议符合情势变更适用情形，应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，双方所签订租赁合同及补充合法有效，签约以来也依法依约履行。但是，2018年11月7日，中共中央、国务院印发《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，对学前教育做出深化改革工作部署。2019年1月9日，根据前述改革文件精神和规定，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，随后省、市、区政府也出台相关实施方案，要求将有关城镇小区配套幼儿园移交教育行政部门。其中，国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》第二条第二款明确规定，2.确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。3.规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。办成公办园的，当地政府及有关部门要做好机构编制、教师配备等方面的工作；委托办成普惠性民办园的，要做好对相关机构资质、管理能力、卫生安全及保教质量等方面的审核，明确补助标准，加强对普惠实效及质量方面的动态监管。福州市人民政府办公厅印发《关于福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》第二条第一款规定，本规程适用于依据相关法律法规需移交教育行政部门的下列城镇小区配套幼儿园：（一）1993年3月7日-2007年10月1日期间取得用地批文的五城区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾区，以下同）城镇小区配套幼儿园······上述城镇小区配套幼儿园应无偿移交教育行政部门。而本案东方名城小区及讼争配套幼儿园用地批文在2004年，属于应当予以移交的幼儿园。事实上，2019年5月13日、7月19日，马尾区自然资源和规划局、教育局先后发函要求名城公司移交包括耶鲁幼儿园在内相关幼儿园，名城公司负有向教育行政部门移交涉案幼儿园的责任和义务。而依据现有小区配套幼儿园移交后的开办方式，或是办成公办园，或者办成普惠园，均与涉案幼儿园现有办学模式不同。因此，由于国家对学前教育改革政策的出台和执行，超出双方当事人签订租赁合同及补充协议时可预见、可干预范围，属于不可归责于当事人的客观事实，更是无法避免和防止，符合情势变更原则的适用情形，名城公司据此主张解除与耶鲁幼儿园之间的租赁合同及补充协议具有事实和法律依据。2020年1月13日，名城公司发出解除租赁合同及补充协议的通知到达耶鲁幼儿园时发生解除效力，耶鲁幼儿园应当依法依约搬离讼争场所。对耶鲁幼儿园提出名城公司要求移交所依据的政府文件不属于不可抗拒、不可避免情形，名城公司不得主张解除合同的意见显然缺乏依据，不予采纳。同时，本院认为，学前教育是我国国民教育体系的重要组成部分，但长期以来存在学前教育“入园难”、“入园贵”等困扰社会发展的难题，学前教育成为整个教育体系的短板。办好学前教育、实现幼有所育，是重要的社会公益事业，是党的十九大作出的重大决策部署，此次城镇小区配套幼儿园移交就是落实学前教育重大举措之一，是利国利民的重大举措。但在实际执行过程中，难免发生涉及各单位利益的问题，相关单位一方面理应秉持服务国家改革发展大局，支持城镇小区配套幼儿园移交工作，推进我国学前教育新发展，另一方面，对移交过程中相关权益问题可依法依规进行主张，有关政府部门也应当认真对待，确实妥善解决权利方的诉求，共同推动幼儿园移交工作有序高效开展。 另外，对名城公司主张耶鲁幼儿园擅自转租构成根本违约要求解除合同并支付违约金的意见，本院认为，依据租赁合同第二条第四款和第十三条第一款第二项约定，雷霆公司承租涉案物业用途仅限于其开办幼儿园，未经名城公司书面同意，不得用于其他用途或将物业整体或部分转租给其他任何第三方，否则名城公司享有解除合同的权利。但该约定约束的是作为承租方的雷霆公司，在合同履行主体经三方同意变更为耶鲁幼儿园后，不得转租的主体同时变更为耶鲁幼儿园。按照该约定，幼儿园的用途不得改变，物业不得全部或部分转租，而从实际情况看，耶鲁幼儿园作为经依法登记的非企业法人单位，其法律主体的独立性应当予以确认，客观上耶鲁幼儿园仍然在原租赁合同约定场所办学，用途并未改变，且相关场所仍由耶鲁幼儿园使用，并未发生耶鲁幼儿园将该场所转租给其他第三方。名城公司所谓举办者变更为新柏睿公司就是转租的行为显然不符合法律关于租赁及转租的性质认定，举办者由雷霆公司变更为新柏睿公司，本质上属于举办者的变更或者营利性幼儿园经营权的变更，与转租并无实质关联。名城公司将举办者的变化认定为转租行为既无合同依据，也无法律依据，本院不予采纳。因此，名城公司主张耶鲁幼儿园擅自转租构成根本违约要求解除合同并赔偿违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 针对名城公司提出耶鲁幼儿园拒绝满意度调查违反合同的意见，本院认为，现有证据不足以证明名城公司通知了耶鲁幼儿园，也无证据证明耶鲁幼儿园存在满意度不足，其解除租赁合同的主张不予支持。 对耶鲁幼儿园提出追加马尾区自然资源和规划局、教育局作为第三人参与诉讼的主张，本院认为，追加第三人参与诉讼或者因其与案件有利害关系，或者有助于查清案件事实，但本案双方讼争原由清楚，原告预追加的“第三人”系依据国家政策发函给名城公司，属于正常的职务行为，证据材料明确，将其追加作为第三人并无必要，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》之规定，判决如下： 一、确认反诉原告名城地产（福建）有限公司与反诉被告福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园之间的《东方名城幼儿园租赁合同》及补充协议于2020年1月13日解除； 二、反诉被告福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园应于本判决生效后十五日内搬离并腾空幼儿园返还反诉原告名城地产（福建）有限公司； 三、驳回反诉原告名城地产（福建）有限公司其他诉讼请求； 四、驳回原告福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园的诉讼请求。 本诉案件受理费144443.9元，减半收取计72221.95元，反诉案件受理费72221.95元，均由原告（反诉被告）福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园负担。原告（反诉被告）福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园应于本判决生效之日起七日内向本院缴清反诉诉讼费用，逾期本院依法将予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年六月十九日 法官助理 陈海燕 书 记 员 何 妍 附：本判决书引用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。