广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3173号原告（反诉被告）：周伟明，男，1992年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市粤成市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路****广东音像城内**（市场地址：机场路118-122、124-164、166-182号；白云区兴泰路2、8、12号首层）。法定代表人：梁卫彬。委托诉讼代理人：巢锦雄，广东启源律师事务所律师。原告（反诉被告）周伟明（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州市粤成市场经营管理有限公司（以下简称被告粤成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周伟明及其委托诉讼代理人李倩雯，被告（反诉原告）广州市粤成市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人巢锦雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周伟明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告和被告签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]》及《租赁合同补充协议》《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效；2、判令被告向原告返还已交付的合同保证金22854元、水电费周转金1000元、入场费119999元（注：G1011商铺与G1010商铺共计缴纳入场费239999元）并支付资金占用损失（以143853元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原被告双方签订了《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]》以及2018年2月7日签订的《租赁合同补充协议》。签订上述协议后，原告依约向被告支付了租赁保证金、水电费周转金。此外，被告告知原告除合同约定费用外，原告还需要缴纳入场费，该入场费在退租时将一并返还。于是，原告根据被告指示向被告缴纳了前述入场费。承租期内，由于被告消防未通过验收且管理混乱，导致场内包括原告在内的20多名租户一直无法正常使用物业和正常经营。原告等20多名租户曾多次向被告反映情况，但是被告不但没有积极解决问题，反而要求原告继续交租并收取滞纳金。后期因双方协商无果，被告更采取停水停电、锁门等方式逼退原告。鉴于被告物业的消防问题无法得以改正，存在安全隐患，市场也无法继续经营，直接导致双方签订租赁合同的目的不能实现，为避免损失的进一步扩大。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对粤成公司的反诉，周伟明辩称：一、原告不同意支付2019年1月以后的租金，原告已经付清2018年12月租金，并且在2018年12月以后就未再实际使用商铺，且被告在未经原告同意的情况下，采取锁门、停电的行为导致原告无法正常经营使用。二、关于综合费、市场管理费、卫生清洁费、中央空调分摊费，由于合同可能被认定无效，双方约定的上述费用是没有任何法律依据和事实依据的，请求法院驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）粤成公司提起反诉称：广州市白云区三元里街机场路61-63、67-69-71号是广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社的名下物业，2017年1月13日，通过广州白云产权经纪有限公司举办招投标的方式，整体出租给被告。2018年4月12日，原被告签订《租赁合同》及其补充协议。上述协议签订后，被告依约在将涉案商铺移交给原告使用，但自2019年1月起，原告从未向被告缴纳过租金及其它费用。为此，被告一直向原告催收租金等费用，同时催告其按时开业，但原告均置之不理。2019年7月30日，被告委托律师事务所向原告发出《律师函》：要求原告交还商铺，支付拖欠的租金及其他费用，并向被告承担违约责任，但原告自始至终都未予以理会。原告自签订《租赁合同》及补充协议后，自2019年1月其再未向被告依约支付过任何费用，已构成根本性违约，应当承担违约责任。同时，原告在签订租赁合同后，无按时开业，影响商场的统一运营，亦严重违反了双方补充协议的约定。被告根据合同约定有权依约单方解除合同，没收原告已付的合同保证金及其它费用。为此，被告于2019年12月5日，再次向原告发出解除合同通知书，要求原告交还商铺，支付拖欠租金及其它费用，并向被告承担违约责任。请求法院判令：1、请判令原告将广州市白云区三元里街机场路61-63、67-69-71号一楼G1011商铺（下简称G1011商铺）腾空并交还被告；2、请判令原告向被告支付自2019年1月1日起至G1011商铺实际交还之日止之租金，并向被告支付从2019年1月1日起至租金实际付清之日止之滞纳金（当月应缴租金为标准，租金暂计至2020年2月29日为74662元，滞纳金以欠租金额为基数，按日利率1%的标准计算，暂计至2020年2月29日为50024元计算方法详见附表1）；3、请依法判令原告立即向被告清付自2019年1月1日起至原告实际交还涉案商铺之日止之综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费及自用电费，并按每日1%的标准计付自2019年1月1日起至被告实际交还涉案商铺之日止之滞纳金（综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费及自用电费暂计至2020年2月29日金额合计为47461元，滞纳金暂计至2020年2月29日为38693元，计算方法详见附表2）；4、本案反诉费用由原告承担。针对周伟明的本诉，被告粤成公司辩称：原告起诉要求解除合同并退回保证金缺乏合同和法律依据，应当予以驳回。一、原被告双方签订的租赁合同合法有效，签订合同后，被告已经依约将商铺交予原告经营，原告应按约支付租金，按时开门营业。但原告在2019年1月就停止支付租金及相关合同费用，违约责任均在原告方。二、涉案商场已经通过消防验收合格，商场商户均可正常办理营业执照。原告称未通过消防验收合格，无法实现合同目的，没有事实依据；三、根据双方合同约定，原告作为承租人，有支付租金和合同约定其他费用的义务。同时，根据双方补充协议及商场经营的义务，原告也有按时开门营业的义务。但原告在履行合同过程中违反上述约定已构成违约。根据双方签订合同的第九条第四款，原告交纳的保证金不予退还；四、原告所交纳的119999元系基础设施建设费而非入场费，不应当予以退还给原告。涉案商场为怡发广场二期，被告在承租商场后不断升级改造，营商环境投入超过3000万元。原告作为承租人是知晓承租商铺需要承担一定的改造升级的费用，该费用是一次性缴纳，被告也已投入了商场的升级改造中。原告现在不开业、不交租，且在被告多次追讨下仍不予理会，违反了诚信的原则。被告作为合同的守约方一直履行合同的相应义务，并提供相应的营商环境，不存在任何违约行为。因此，原告要求退还相应的保证金、周转金及入场费是没有任何事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]、市场经营守则、不销售假冒伪劣和侵权商品保证书、消防治安责任合约书、租赁合同补充协议、怡发国际美容产业城租赁合同补充协议、转账记录、借记卡账户历史明细清单、《律师函》、《解除合同通知书》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月7日，原告周伟明与被告粤成公司签订《怡发国际产业城租赁合同补充协议》，约定：原告承租的怡发国际美容产业城一楼G1011铺符合我司相关特招政策，如你在2018年2月7日前办理上述商铺的报装手续，在报装后一个月内完成装修并通过我司的装修验收，并保证能配合我司为繁荣市场，规范经营要求，按时开门营业，可享受如下优惠方案：1、整个合同期共计享受免租12个月，其他费用除外；2、每个缴租年度享受免租3个月；3、免租期一律在缴租年度下半年执行等。2018年4月12日，原告周伟明（乙方）与被告粤成公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：二、原告向被告承租位于广州市机场路61-63、67-69-71号广州市白云区怡发国际美容产业城一楼G1011号商铺（以下简称涉案商铺）。租期：2018年1月29日至2022年1月28日共四年，自2018年3月1日开始收取租金及相关费用。三、租金7618元/月，第一年按七折收取、第二年按八折收取、第三年按九折收取、第四年按原价收取。中央空调分摊费：552元/月。四、乙方须向甲方一次性缴纳3个月租金作为合同保证金22854元，一次性缴纳1000元作为水电费周转金。合同期满，乙方结清租金、水电费及相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金及水电周转金。乙方单方终止合同或因乙方原因导致合同终止，甲方所收乙方款项不予退还。五、乙方在合同签订之日将合同保证金、水电费周转金、当月租金等所有费用一次性缴付给甲方。租金、水电费按月结算，每月五日前乙方应将当月租金及上月水电费等所有应付费用一次性缴付给甲方，逾期缴纳者，每逾期一天，乙方须向甲方交付所欠费用1%的滞纳金，逾期15天视为乙方违约，甲方有权单方终止协议，乙方交纳的合同保证金甲方不予退还。八、乙方所付合同保证金只能用作违约金，不能用于抵消乙方应付的租金和水电费等应付费用。同日，原告周伟明（乙方）与被告粤成公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定：一、乙方确认在每月5日前缴交由甲方代收的综合费每月1656元/月，综合费第一年按七折收取、第二年八折收取、第三年九折收取、第四年原价收取。卫生清洁费每月332元、市场管理费884元及每月每户100元的水电公摊费。如每逾期一天按1%计收滞纳金，超过30天，视为乙方违约，甲方有权单方面终止《租赁合同》及本补充协议。二、乙方应自觉遵守甲方的经营时间，依时开门营业，不得无故停业，如乙方在合同期内发生连续一个月或累计两个月无故停业的情况，甲方有权单方面终止合同，无偿收回出租商铺，不予退还所有已收的合同保证金、水电费周转金等款项。后原告向被告支付保证金22854元、水电费周转金1000元及入场费119999元。2019年7月22日，被告向原告发出《律师函》，内容：合同签订后，粤成公司依约将合同约定物业交付给原告使用，但从2019年1月起至2019年7月止，原告已拖欠粤成公司7个月的租金及其他费用，扣除免租期的租金及综合费后，原告拖欠粤成公司的租金及其他费用合计54039元。请收到本律师函3日内将所拖欠款项合计54039元支付给被告。同年12月5日，被告向原告发出《解除租赁合同告知书》，内容为：自2019年1月1日起至今未依约支付租金及管理费等费用，截至告知书发出之日，你方已拖欠被告12个月租金及管理费等相关费用共计85367元及滞纳金共147297元。因你方拒绝支付已构成违约，我方有权解除合同、收回店铺并向你方主张上述费用。一、解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。二、支付款项共计232664元，保证金及费用不予退还。庭审中，原告提供：支付凭证，拟证实原告支付涉案商铺2018年3月、8月、9月、11月租金、水电费及空调费。被告提供：发票，拟证实2017年6月至2018年12月期间，被告对包括对涉案商铺在内的整体物业进行装修，花费装修费2569020元。另查，涉案商铺于2018年3月交由原告使用，原告称已于2019年4月退场，被告称原告至今尚未退场。原告租金交至2018年12月后未再向被告支付租金。再查，根据《广州市不动产登记查册表》及复函的内容可知，白云区××××号权属人为三元里二社，共用地面积1854.456平方米，结构层数2层，建筑面积336平方米，仅东部有《建设工程规划许可证》。结合卫星定位图、《怡发国际美容产业城平面图》及原被告现场指认，涉案商铺位于白云区××××号靠里面的G1011，并非在东部有《建设工程规划许可证》区域里，故涉案商铺并未取得《建设工程规划许可证》。原被告双方已于2020年5月30日办理交接手续，涉案商铺已由被告管业。本院认为，鉴于涉案商铺并未取得合法报建手续，双方就涉案商铺签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》系无效合同。对于原告主张确认双方签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效的诉请，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将合同保证金22854元及水电周转金1000元返还给原告，原告应将涉案商铺返还给被告。因被告已于2020年5月30日收回涉案商铺，故被告反诉要求收回涉案商铺的反诉请求本院不予支持。原告要求收回保证金22854元及水电周转金1000元的诉请本院予以支持。关于原告支付的119999元是入场费还是基础设施费？根据被告提交的《发票联》可知，自2017年6月至2018年12月期间，被告对包括涉案商铺在内的整体物业进行装修升级改造，在原告并未举证证实该费用是入场费的情况下，本院认定原告支付的119999元并非入场费而是基础设施费。根据原告使用涉案商铺的年限计算其基础设施费为68943元【119999元÷1429天（2018年3月1日至2022年1月28日）×821天（2018年3月1日至2020年5月30日）】，被告需向原告退还尚未使用期限的基础设施费51056元（119999元-68943元）。关于2019年1月1日之后的租金。原告确认未向被告支付2019年1月1日至涉案商铺实际收回之日止即2020年5月30日期间的占有使用费，故原告应向被告支付上述期间的占有使用费。原告扣除2019年7、9、11月减免租金外，原告还需向被告支付房屋占有使用费74662元（5333元/月×14个月）。对于被告称因《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效，故关于减免租金的约定亦属无效的意见，本院认为，虽然《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效，但关于租金的约定标准及减免方式属于双方合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该减免租金约定应属有效条款，双方应参照履行，故对于被告此意见本院不予采纳。关于2019年1月1日之后的综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费、自用电费。同上，原告应向被告支付自2019年1月1日起至2020年5月期间的综合费16226元（1159元/月×14个月）、市场管理费15028元（884元/月×17个月）、水电公摊费1700元（100元/月×17个月）、卫生清洁费5644元（332元/月×17个月）、中央空调分摊费9384元（552元/月×17个月）、自用电费5083元，合计53065元。关于原告主张的资金占用利息及被告主张的滞纳金等，因涉案租赁合同属于无效合同，双方对租赁合同的无效均存在过错，故原告主张的资金占用利息及被告主张的滞纳金的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认周伟明与广州市粤成市场经营管理有限公司签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城一楼G1011商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市粤成市场经营管理有限公司向周伟明返还保证金22854元及水电周转金1000元、基础建设费51056元；三、自本判决生效之日起三日内，周伟明向广州市粤成市场经营管理有限公司支付2019年1月至2020年5月期间拖欠的房屋占有使用费74662元、综合费16226元、市场管理费15028元、水电公摊费1700元、卫生清洁费5644元、中央空调分摊费9384元、自用电费5083元，合计127727元；四、驳回周伟明的其他诉讼请求；五、驳回广州市粤成市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3178元，由周伟明负担1523元，由广州市粤成市场经营管理有限公司负担1655元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费2231.3元，由广州市粤成市场经营管理有限公司负担879.3元，由周伟明负担1352元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年六月二十二日书记员  陈春燕