湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终920号上诉人（原审被告）：吴应强，男，1957年5月12日生，汉族，住湖北省老河口市北京路**,现住。被上诉人（原审原告）：老河口市国际贸易公司。住所地：老河口市北京路**。法定代表人：张少明，系该公司主任。委托诉讼代理人：金娟，系湖北正音律师事务所律师。上诉人吴应强因与被上诉人老河口市国际贸易公司（以下简称老河口国贸公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院（2019）鄂0682民初2399号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吴应强及被上诉人老河口国贸公司的委托诉讼代理人金娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴应强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：（二）一审判决认定上诉人占用该房屋未经被上诉人许可，系侵占无权占有他人物权，属认定事实错误。上诉人占有该房屋是依据与被上诉人下属分支机构签订的合同约定，该合同约定的抵偿条款未违反法律强制性规定，属合法有效的合同，受法律保护，未经撤销权诉讼或者确认诉讼，一审判决认定合同中的部分条款无效，滥用审判权。一审判决将合同约定的到期不还借款用已交付给上诉人保管占用的房屋折价抵偿给上诉人和办理所有权证的条款直接否定错误。上诉人保管占有17年，并花钱进行修缮、改造及水电安装，被上诉人历任领导及分支机构不仅从未提出异议，还为上诉人安装水电提供方便。（二）一审判决对被上诉人允许上诉人占有17年的原因不予审查，对被上诉人的起诉是否超诉讼时效不予审查不当。老河口国贸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。老河口国贸公司向一审法院起诉请求：判令吴应强立即从老河口国贸公司所有的房屋内搬出；判令吴应强赔偿因占用老河口国贸公司房屋产生的损失106733元；本案诉讼费由吴应强承担。一审法院认定事实：1999年1月20日，老河口国贸公司取得了位于老河口市北京路85号的房屋（砖混结构、砖木结构）所有权，同时办理了老河口市房权证字第**公有房屋所有权证，房屋用途载明仓库、营业、幼儿园、门卫，产权来源为划拨。另查明，2002年5月1日，老河口市纺织品进出口公司作为借款方与出借方吴应强、吴应明签订了一份借款协议，内容为：老河口市纺织品进出口公司经国贸公司领导同意，愿以国贸公司大门以南第四间门面（纺织品进出口公司办公室）抵押给吴应强（“强”经过涂改为“明”），借款壹万伍仟元整。条款如下：一、借款期限，自2002年5月1日起至6月15日，为期一个半月。二、违约责任，到期借款方没有履行该协议，吴应强有权使用该房屋，借款方按合同法规定，付违约金，并给吴应强（“强”经过涂改为“明”）办理该房屋所有权手续。三、借款协议生效之日起，应给吴应强（“强”经过涂改为“明”）房间开匙，按期还款退开匙。借款方老河口市纺织品进出口公司（公章）法人代表：赵光复（签字）出借方：吴应明吴应强2002年5月1日。同日，老河口市纺织品进出口公司出具借条一份，内容为：“借条借到吴应强（“强”经过涂改为“明”）壹万伍仟元整。按借款协议办理老河口市纺织品进出口公司（公章）法人代表：赵光复（签字）2002.5.1”，借款当日老河口市纺织品进出口公司将涉案房屋钥匙交给了吴应强。2003年1月31日（农历2002年腊月29日），吴应强找到老河口市纺织品进出口公司经理赵光复索要借款，因该单位无法偿还，吴应强就从2003年1月31日占有使用涉案房屋至今。吴应强占用涉案房后将房屋出租他人，门店上方现悬挂“粥庄饼坊”招牌（位于老河口市商务局大门南），吴应强租金收入如下：2003年、2004年、2005年，月租应为100元；2006年至2011年，月租350元；2012年至2014年，每年租金5000元；2015年至2019年5月，每年租金7000元。老河口国贸公司认可吴应强从2003年1月31日占有使用涉案房屋至今，亦认可吴应强的租金收入就是其应赔偿占用房屋的损失。再查明，老河口市纺织品进出口公司前身是老河口市经贸局工业品科，1985年4月1日经老河口市政府批准成立，属于全民所有制企业，有100000元流动资金。1989年8月的《企业申请营业登记证书》记载企业隶属老河口市对外经济贸易局，程振敏任公司经理，该公司的一切资金（资产）均属老河口市对外经济贸易局所有，其支配权亦属老河口市对外经济贸易局。1992年3月12日老河口市纺织品进出口公司的经理由程振敏变更为李春明，1997年2月12日李春明辞职，赵光复任经理。又查明：1994年3月7日老河口市机构编制委员会下发（1994）11号文，成立老河口市国际贸易总公司，其主管部门是老河口市对外经济贸易委员会，，住所地老河口市北京路**属全民所有制企业，其分支机构有老河口市土产粮油进出口公司、老河口市化工进出口公司、老河口市畜产品进出口公司、老河口市纺织品进出口公司等九家公司。老河口市对外经济贸易委员会1994年3月7日出具场地使用说明书，将老河口市北京路85号12000平方米的房屋（场地）无偿划拨给下属单位老河口市国际贸易总公司使用。1997年4月3日老河口市国际贸易总公司更名为老河口市国际贸易公司。一审法院认为，返还原物是指物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在本案中，老河口国贸公司对坐落在老河口市北京路85号房屋产权具有所有权，系本案诉争房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用等权利。关于老河口国贸公司向法院主张的第一项诉讼请求判令吴应强立即从其所有的一间房屋内搬出，结合庭审中当事人辩称、陈述及双方提交的证据证实涉案房屋现由吴应强占用，吴应强对上述房屋的占有属于无权占有，履行腾退房屋义务的主体应是吴应强，根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，因此老河口国贸公司要求吴应强腾退房屋，于法有据，应予支持。关于吴应强辩称的老河口国贸公司及其下属单位老河口市纺织品进出口公司早在17年前已通过抵偿借款将涉案房屋转让给基，老河口国贸公司的诉讼请求不能成立，请人民法院驳回。针对吴应强答辩意见，一审法院认为该民间借贷法律关系中，吴应强或者吴应明是债权人，老河口市纺织品进出口公司是债务人。借款协议所涉内容为让与担保，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让到债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。本案中，老河口市纺织品进出口公司是老河口国贸公司的分支机构，老河口市纺织品进出口公司将涉案房屋抵押给债权人吴应强或者吴应明，不论抵押行为是否有效，物权仍属老河口国贸公司，吴应强认为已通过抵偿借款将涉案房屋转让给其的观点不符合法律规定，不予采纳，债权人享有的仅是对该抵押财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的权利，而非直接享有物的所有权。吴应强占有使用争议的不动产应征得老河口国贸公司的许可，老河口国贸公司对自己所有的不动产享有绝对的排他性质的物权，吴应强并未取得过诉争房屋的所有权证，其占用老河口国贸公司的房屋不愿腾退，侵犯了老河口国贸公司的合法权益，老河口国贸公司要求吴应强对占用房屋赔偿损失即房屋占用费，一审法院予以支持，支付的时间应从双方共同认可的2003年1月31日的次日2003年2月1日起计算到诉状要求的2019年5月止。其房屋占用费，一审法院酌定参照吴应强收取他人房屋租赁费标准，2003年、2004年、2005年，月租应为100元；2006年至2011年，月租350元；2012年至2014年，每年租金5000元；2015年至2019年5月，每年租金7000元。据此计算2003年为1100元；2004年、2005年，每年1200元，2年为2400元；2006年至2011年共6年，每年4200元，合计25200元；2012年至2014年，每年租金5000元，3年合计15000元；2015年至2019年5月原告诉讼请求计算截止日期，4年5个月，每年租金7000元，每月583.33元，合计30916.65元。以上总计74616.65元。对老河口国贸公司诉讼请求超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和第一百四十二条之规定，判决如下：一、限吴应强于判决生效后三十日内将位于老河口市北京路85号（位于老河口市商务局大门南，以老河口市房房权证字第**有房屋所有权证记载为准）门店上方现悬挂“粥庄饼坊”招牌的一间房屋腾退给老河口市国际贸易公司；二、吴应强向老河口市国际贸易公司支付上述一间房屋占用费74616.65元；三、驳回老河口市国际贸易公司的其他诉讼请求。吴应强若不按判决指定期限内履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2435元，由老河口市国际贸易公司负担829元，吴应强负担1606元。原审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均认可，吴应强在使用涉案房屋之前，老河口国贸公司将登记在其名下的涉案房屋交由老河口市纺织品进出口公司做办公室使用。本院认为，依据已经查明的事实，吴应强使用涉案房屋是基于其与老河口市纺织品进出口公司签订的借款协议，虽然借款协议约定的借款方没有履行还款义务时给吴应明办理所有权手续，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，该条款无效。但双方还约定借款方未履行还款义务前，吴应强有权使用该房屋，本院审查后认为，涉案房屋所有权虽登记在老河口国贸公司名下，但老河口国贸公司将房屋交由老河口市纺织品进出口公司办公使用，老河口市纺织口进出口公司又按借款协议之约定将房屋交付给吴应强使用，从2002年交付至2019年本案诉讼前，老河口国贸公司未对吴应强使用涉案房屋出租经营的行为提出异议，其应当知晓并同意老河口市纺织品进出口公司将涉案房屋交给吴应强使用。现老河口国贸公司在未能举证证实老河口市纺织品进出口公司已偿还借款，吴应强占用涉案房屋的条件已不成立的情况下，其仅以其享有争议房屋物权，要求吴应强从争议房屋中搬出并返还房屋占用期间损失的主张不能成立，应予驳回。吴应强上诉主张驳回老河口国贸公司起诉请求的理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销湖北省老河口市人民法院（2019）鄂0682民初2399号民事判决。驳回老河口市国际贸易公司对吴应强的诉讼请求。一审案件受理费2435元，二审案件受理费2435元，合计4870元，由老河口市国际贸易公司负担。本判决为终审判决。审判长 柴 勇审判员 杜丹丹审判员 王定强二〇二〇年六月二十二日书记员 杨亚男