广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5405号 原告：张小星，男，1957年11月14日出生，满族，河北省武邑县人，北京宝麒律师事务所律师，住广西柳州市城中区。 被告：广西三林建设投资有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区官塘大道**，统一社会信用代码：914502000595322552。 法定代表人：刘冲，该公司经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告张小星与被告广西三林建设投资有限公司（以下简称“三林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告张小星，被告三林公司的委托诉讼代理人卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小星向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金136500元（违约金从2018年5月31日起暂计至2020年5月1日，之后的违约金继续计算至被告按合同约定的标准向原告交房时止）；2.依法判决原告不需支付被告延期交房期间的物业管理费及公摊水电费等该物业发生的一切费用；3.依法判决被告在原告地下一层车库门前留出一条供原告机动车辆通行的道路；4.本案的诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2017年3月25日，原告与被告签订认购被告开发的柳州市柳东新区（鱼峰区）官塘大道1号柳州.联盟新城26号楼1-5房并随之签订《柳州市商品房买卖合同》。合同第三条约定…该商品房的用途为住宅，…建筑层数地上4层，地下**。同年4月6日原告支付购房首付款，5月办理银行贷款按揭。2018年7月上旬，被告通知原告称其“已具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件…办理交付手续”。原告于7月11日到被告处，与其办理了房屋交接手续，并应被告要求交纳了各种费用。原告接收房屋后在物业公司办理装修手续时，物业公司告诉原告，称被告交付原告的房屋地下1层没有验收，不能打开地面装修地下一层，只能装修地上部份。原告对物业公司负责人说：原告装修要考虑整体，要装电梯，分开装修会有影响。同时原告问物业公司地下1层什么时候可以交付，物业公司工作人员称房开公司说估计是年底可以交付。为不影响装修公司的装修要求，原告虽无奈也只能等。此后从去年等到今年初，从今年3月又推到7月，再问又推到9月。8月31日原告分别致电被告客服部、物业公司，再次询问原告房屋地下1层什么时候可以交付，被告客服部答复是明年5月份，物业公司的答复是今年12月。9月9日，原告到被告处以书面形式分别致函被告及物业公司，提出四个要求，要求答复，要求被告提供法定的交房时房开应提供的五证、三表、原告特别指出要求出示竣工验收备案表。除当时负责接待的黄经理告诉原告地下1层应是明年3月左右可以交付，原告的汽车不能从地下停车场进入原告地下一层车库外，其他拒不回复。另，2019年1月22日，经柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初173号民事调解书达成本案诉请房屋的权利义务由原告承担。原告认为，被告出售给原告的房屋存在严重欺诈…。根据被告提供的商品房买卖合同中的格式合同附件四：合同补充协议第六条逾期交房超过90日后“出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1．5的违约金”等…。依此计，自2018年5月30日被告应交付房屋时间起算至2020年5月1日共计695天，被告应支付原告违约金约计：136500元。 被告三林公司辩称，1.被告已经按照《商品房买卖合同》的约定，将符合合同约定的房屋交付给原告。（1）原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同第八条约定出卖人应当于2018年5月30日前向买受人交付具备取得房屋建设工程竣工验收备案证明的商品房。同时在本条约定如遇到特殊原因，除了双方协商同意解除或变更外，出卖人可据实予以延期：“不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四”。合同附件四：合同补充协议第六条第8款约定，“该商品房应于2018年5月31日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”，根据该约定，被告向原告交付房屋只需五方验收合格即可。而被告已于2018年5月31日前按合同约定的方式包括电话、短信、邮寄等通知原告接收房屋，因此房屋未能交付的原因在原告。（2）根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计施工等单位进行工程验收，方可交付使用。被告已于合同约定交付日期前取得了上述五单位的建设工程质量竣工验收意见书，房屋可交付使用。而《商品房买卖合同》第八条约定备案登记作为交付条件系应柳州市政府及房产局等相关部门的要求填写，相关规定是规范房地产开发商与行政主管部门之间的行政管理关系，与原、被告之间的民事关系无关，如被告有违规行为，也应由相关行政主管部门追究行政责任。2.原告主张的逾期交房违约金计算不准确。根据合同附件四：合同补充协议第六条第（1）（2）款约定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，按已付房价款的万分之一计算；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金，原告要求与逾期交房违约金计算至2020年5月1日，没有事实和法律依据。3.即使被告存在逾期交房行为，也是由于种种不可抗力及客观原因所致。根据合同补充协议第六条、第七条的约定，因停水、停电、降水、政府行为等导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期。此外，被告的施工行为受政府及相关法律条款制约。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 位于柳州市系由被告开发建设。2017年4月6日，原告、孙富琳作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告、孙富琳向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为198.60平方米，套内建筑面积为192.83平方米，按套内建筑面积每平方米9668.92元计算，总价款为1864457元；被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四”。合同附件四：补充协议第六条第8点约定：“该商品房应于2018年5月31日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在接到《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房屋验收和交接手续。”第七条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的补充约定：“影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因，（如降雨强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电等）造成工期延误；政府临时性的限制性行为如交通管制、高考、中考等原因通知停工导致影响施工进度的。”合同签订后，原告、孙富琳依约向被告付清购房款。原告、孙富琳与被告于2018年7月11日办理房屋交接手续。原告认为，被告至今未能将符合合同约定的房屋交付给原告，应承担逾期交房的违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 2019年1月22日，原告与孙富琳经柳州市城中区人民法院调解，达成如下协议：……原告、孙富琳与广西三林建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：08201607210200110501）的权利义务由原告承担；原告、孙富琳与兴业银行柳州支行签订的《兴业银行个人购房抵押、保证借款合同》（兴银桂柳房抵（保）借字[2017]第076号）的权利义务由原告承担。城中法院于2019年1月22日作出（2019）桂0202民初173号民事调解书确认上述协议。 另查明，联盟新城一期26#楼工程开工日期为2016年11月21日，竣工日期为2018年9月29日，于2018年10月24日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 本院认为，原告、孙富琳与被告于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。根据（2019）桂0202民初173号民事调解书，《商品房买卖合同》及合同附件的权利义务由原告承担，故原告在本案中中提起诉讼，主体适格。综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点为：1.被告开发的商品房是否达到合同约定的交付条件？2.被告是否应当承担违约责任？3.原告的各项诉讼请求应否得到支持？ 对争议焦点1，原告认为房屋的交付条件应依照《商品房《商品房买卖合同》第八条约定，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告方则认为依据合同附件四：补充协议第六条第8点的约定，涉案商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，即具备交付条件。本院审查合同文本，认为上述约定并不冲突，补充协议第六条系对主合同第八条约定的细化及补充，即涉案商品房的一般交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但在经五方验收合格且被告已向原告发出《竣工验收合格通知书》的情况下，即使该房屋尚未取得竣工验收备案，原告亦可以选择是否接收房屋，原告实际接收房屋的，应视为双方对主合同约定交付条件进行变更。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”国务院就《建筑工程质量管理条例》是第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。此外，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，消防等基本设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活条件。本案中，涉案房屋于2018年10月24日经五方验收合格，尚未取得竣工验收备案证明，原告实际接收房屋，系其对达到法定交付条件的房屋予以接收确认，应视为双方同意按照合同补充协议第六条的约定履行。 对争议焦点2，合同约定被告应于2018年5月30日前向原告交付符合约定条件的房屋，被告实际接收房屋时（2018年5月30日），案涉房屋尚未经五方验收合格，不符合合同约定的交付条件，仍应认定为违约交房。本院根据被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》，确定以五方验收合格的时间（2018年10月24日）作为计算被告逾期交房期限的截止时间。从合同约定的交房之日（2018年5月30日）至五方验收合格之日，被告已逾期147天，扣除合同约定的雨天、高考、中考等停工天数20天，被告实际逾期交房127天。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，应按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金35517.91元（1864457元×1.5?×127天）。 对争议焦点3，本案系商品房预售合同纠纷，原告主张不需支付延期交房期间的物业管理费、公摊水电费等物业费用，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。原告诉请要求被告预留机动车辆通行通道，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下： 被告广西三林建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张小星支付逾期交房违约金35517.91元； 驳回原告张小星的其他诉讼请求。 案件受理费3030元，（原告已预交），减半收取1515元，由被告广西三林建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年六月十日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。