湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1256号原告：湖南水目木商务管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥街道高石坝小区****。法定代表人：屈东森，总经理。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源鸿，湖南寻壹律师事务所实习律师。被告：向显锋，男，1975年3月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：向朝云（系向显锋的弟弟），男，1976年8月14日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原告湖南水目木商务管理有限公司（以下简称原告）与被告向显锋（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周小海、高源鸿，被告的委托诉讼代理人向朝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》；2.被告搬出并返还租用商铺；3.被告支付从2018年4月1日起至2019年12月31日止的租金755798.4元以及从2019年11月1日起至实际搬出并返还商铺之日止的租金；4.被告支付因拖欠租金所产生的违约金30000元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月22日，被告因业务经营需要，与原告签订《中部国际农创园定租协议书》，协议约定原告将其位于长沙市雨花区商铺出租给被告，两商铺面积共计299.92㎡，租赁价格分别为120元／㎡／月，租期从2018年4月1日起至2021年3月31日止。在本协议签订时被告应向原告支付第一期3个月租金107971元。协议还约定被告需缴纳两商铺共计40000元的租赁履约保证金。如在履行合同过程中被告出现违约行为，则被告应缴纳的保证金作为支付原告公司的违约金处理。协议签订后，原告依约将商铺交由被告进行装修，而被告仅缴纳10000元保证金，未支付任何租金。原告多次催收租金未果，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1.原、被告并未签订正式合同，双方只是签订了协议书。2.原告在招商时涉嫌虚假宣传，号称中部（国际）农创园，并承诺园区开业期间做500万元广告，但园区开业以来，没有落实承诺的广告费，造成人流稀少，被告为此经营亏损50万元。3.因原告的原因导致被告推迟开工，造成被告产生装修损失50000元，被告当时同意免1个月租金。4.因为租金问题，原告前来商铺吵闹三次，严重影响被告的正常营业和企业形象。5.原告的运营和管理均存在重大问题，没有任何管理和服务，园区卫生环境极差，车辆乱停乱放，导致商铺无法开门。被告向原告多次反映问题，但一直没有得到解决。6.因经营亏损，被告已于2019年10月10日搬离商铺，并把钥匙邮寄给原告的工作人员。本院经审理认定事实如下：2016年7月，孙玉英、黄玉辉、杨建明、李金罗分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订了《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，协议书约定孙玉英将其所有的位于长沙市雨花区；黄玉辉将其所有的位于长沙市雨花区；杨建明将其所有的位于长沙市雨花区；李金罗将其所有的位于长沙市雨花区新高桥商务管理有限公司统一规划设计、统一投资改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营管理等，授权委托期限自协议签订之日起至2028年10月31日止。协议书还约定了租金费用等内容。2016年7月19日，湖南省新高桥商务管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》1份，合同约定：“（一）甲方将项目区域内的相关资产在本合同约定期限内全权委托给乙方进行统一规划设计、统一二次改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营工作，由乙方整体性地打造中部国际农创园。（二）本合同项下所指资产是指位于湖南省长沙市雨花区房屋（均含全部公共部分和公摊面积），以及《中部国际农创园项目红线图》标示范围内的全部道路、公共地面、公共基础设施和其他所有附属设施等。甲方授权乙方委托经营管理资产的期限自本合同签订之日开始起算，至2028年10月31日止，第一、二、三年的面积使用单价均为70元／㎡，自第四年开始，以每年为一个周期对面积使用单位进行调整，调整比率为在上一年度面积使用单位的基础上增加8%。（三）自本协议签订之日起至2016年10月31日期间为乙方开业筹备期，开业筹备期内乙方免费对本合同项下所有资产进行改造、使用和经营，无需向甲方支付任何固定收益，乙方自2016年11月1日开始计付固定收益。”合同还约定了其他事项。原告和湖南省新高桥商务管理有限公司在合同落款处签字盖章，长沙市雨花区高桥街道办事处作为合同鉴证方在合同落款处签字签章。2017年12月22日，原告（甲方、招商方）与被告（乙方、定租方）签订《中部国际农创园定租协议书》1份，协议约定：“（一）乙方承租甲方管理的商铺位置为A63（原B10）栋101、102、103、104（原2-2、2-1、1-2、1-1）号商铺（以下简称涉案商铺）；承租商铺面积299.92㎡（74.98㎡/个×4个）；商铺租赁价格为120元/㎡/月。（二）招商优惠政策为交21个月租金，享36个月租期。（三）商铺计租时间自2018年4月1日起至2021年3月31日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金。（四）本协议书签订时，乙方应缴纳租赁履约保证金40000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，甲方将租赁履约保证金余额均免息退还给乙方。（五）乙方承租商铺合同期内租金共计755798元，本协议签订的同时，乙方向甲方支付第一期3个月租金107971元。（六）乙方需在2018年4月1日前完成装修和其他相关开业前准备工作，甲方保证给予乙方不低于3个月的装修及开业准备时间，若时间不足，计租时间相应顺延。”原、被告在协议书中还约定了其他事项。签订合同时，被告只缴纳了10000元的履约保证金，原告将涉案商铺的钥匙交付给被告,被告之后再未缴纳租金，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明：（一）审理案件中，原告明确第1项诉讼请求中《中部国际农创园定租协议书》自判决生效之日起解除；第二项诉讼请求中的755798.40元租金计算公式为（299.92㎡×120元/㎡/月×21个月），2020年1月1日之后的租金计算标准为120元/㎡/月；第三项诉讼请求的租金起算日期存在笔误，更正为从2020年1月1日起至实际搬出并返还商铺之日止。（二）2019年10月7日，被告通过邮寄方式将涉案商铺的钥匙退还给原告。（三）涉案的中部（国际）农创园项目于2018年2月1日正式对外开园，开园前，包括被告在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营。以上事实，有《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》（4份）、《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》、《中部国际农创园定租协议书》等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案商铺所有权人孙玉英、黄玉辉、杨建明、李金罗分别与湖南省新高桥商务管理有限公司签订《高桥村高石坝小区统一招商委托租赁协议书》，以及湖南省新高桥商务管理有限公司与原告签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》后，原告依法取得管理涉案商铺的权利。据此，原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。2019年10月7日，原告收到被告邮寄过来的涉案商铺钥匙后，涉案商铺已全部交由原告管理，原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》事实上已解除，故本院不再处理原告要求解除合同的诉请，并对原告要求被告搬离涉案铺面的诉请不予支持。本案中，原、被告对《中部国际农创园定租协议书》中免租期的理解有争议，本院认为合同条文的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定合同条文的含义。协议书虽约定被告交21个月租金，享36个月租期，即15个月免租期的优惠政策，但原告愿意给予15个月免租期系基于合同在全部租赁期内均得到履行的合同目的，否则有违诚信原则，据此，本院将根据被告实际租期与全部租期的比例计算被告实际享有的免租期。关于涉案商铺租期问题，协议书虽未明确约定，但根据协议书关于“商铺计租时间自2018年4月1日起至2021年3月31日止，本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金”的内容，本院认定涉案商铺租期为自2017年12月22日协议签订之日起至2021年3月31日止，共计1195日。被告主张应从2018年2月1日中部（国际）农创园项目正式开园之日起计算租期，但开园前包括被告在内的所有商铺并未进行封闭管理，仍可以对外销售经营，故本院对被告的该主张不予支持。此外，根据市场交易习惯，出租方给予承租方免租期主要是给予承租方装饰装修和正式开业前的准备时间，故本院认定协议书约定的自2017年12月22日起至2018年3月31日止的开业准备期计入协议书约定的15个月免租期内，不再另行计算免租期。2019年10月7日，被告将钥匙退还给原告，本院据此认定涉案商铺实际租期为654日（2017年12月22日至2019年10月7日），对应的免租期为246日（15×30×654÷1195），被告应缴纳的租金为489469.44元[120元/㎡/月×299.92㎡÷30日×（654日-246日）]，扣除被告已缴纳的10000元的履约保证金，被告还应支付原告租金479469.44元（489469.44元-10000元）。《中部国际农创园定租协议书》虽约定被告应支付履约保证金40000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，原告将租赁履约保证金余额退还给被告，但被告实际只交付了10000元的履约保证金，根据履约保证金的性质，对于未实际交付的30000元履约保证金，不宜认定为违约金，故本院对原告要求被告支付30000元违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向显锋于本判决生效之日起7日内支付原告湖南水目木商务管理有限公司租金479469.44元；二、驳回原告湖南水目木商务管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11658元，因适用简易程序减半收取5829元，由被告向显锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二〇年六月三十日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。