广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终825号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡佳麟，男，汉族，1981年10月7日出生，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440************69X。委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓莹，广东前瞻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区*********。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：梁小云，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志峰，广东大贤东宇律师事务所实习律师。上诉人蔡佳麟因与上诉人广东电白二建集团有限公司（以下简称“二建公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡佳麟上诉请求：一、依法撤销(2019)粤0904民初1003号民事判决；二、依法改判支持蔡佳麟一审的全部诉讼请求并驳回二建公司一审的反诉请求；三、一、二审所有诉讼费用由二建公司承担。事实和理由：一、一审判决对本案二建公司逾期交房的违约金计算不当，恳请二审法院予以纠正，改判支持蔡佳麟一审所有诉讼请求。本案系商品房销售合同纠纷，蔡佳麟与二建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，是双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，对双方均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，民事法律活动，在合法的前提下，应遵循当事人的意思自治原则。具体到本案，蔡佳麟与二建公司就商品房销售有关事项进行了明确的约定，该约定系双方的真实意思表示，故双方都应遵守，按合同约定，二建公司应在2017年6月30日将涉案商品房交由蔡佳麟使用，同时相关基础设施设备均应符合使用条件，并且应按照《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条约定的条件将有关交房所必需的手续书面通知蔡佳麟收房。事实上，二建公司未能按照《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条约定，在约定时间内将符合合同约定的商品房交给蔡佳麟使用，二建公司逾期交付房屋给蔡佳麟，已构成根本违约，对于违约该如何处理，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中有明确约定。因此，对于逾期交房违约金的计算，应按合同约定的计算方式处理，一审判决以违约金过高为由进行调整，实属不当。理由有：首先，蔡佳麟与二建公司之间的合同合法有效，故双方均应全面履行合同，依据合同约定计算违约金是双方真实意思表示，不存在重在误解、欺诈、可撤销情形。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。则此可见，该规定针对的是合同当事人没有约定违约金或者损失赔偿计算方法时应根据什么标准来确定违约金数额或者损失赔偿额，而本案中，关于违约金的数额或者计算方式，双方在合同中有明确的约定，民事法律活动中，有约定则约定优先，无约定才按法定，既然本案存在明确的约定，且该约定关于违约金的计算比例并不过高，（民间借贷案件，法律支持的违约金年利率最高为24%，本案违约金比率为日万分之三与民间借贷年利率最高为24%对比，是不高的），另外，结合广东实际，广东省商品房销售合同关于违约金按日万分之五的比率计算是普遍规定，故蔡佳麟认为不应当对违约金进行调整。再次，关于二建公司逾期交房造成蔡佳麟的真实实际损失问题，一审判决并没有考虑蔡佳麟的真实实际损失，简单将蔡佳麟的损失认为是租金损失，进而认定违约金过高是非常不严谨的，在二建公司请求对违约金进行调整的情况下，蔡佳麟认为，其首先应就违约金是否过高造成损失承担举证责任，本案中，二建公司仅仅提供一份毛坯房的租金评估报告作为依据，但该评估报告系二建公司单方委托，并无经过正当程序，无法客观真实反映同一地段租金情况，且该评估报告仅是针对毛坯房的租金进行评估。事实上，毛坯房根本不能居住生活，因此，一审法院以毛坯房的租金来评定蔡佳麟实际的经济损失是严重错误的。蔡佳麟对该评估报告无法认可，同时，根据《合同法解释二》规定，法院减少违约金的依据为守约方的实际损失，并且应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期可得利益等情况，经综合考虑后才决定是否调整，本案中，蔡佳麟一直严格按合同履行义务，不存在任何过错，因二建公司逾期交房，产生巨大的经济损失，若再予以调整，无疑会损害蔡佳麟的合法权益，无疑会影响今后交易安全，必势将损害合同守约方的合法权益。最后，一审法院对二建公司提供的广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，却无视蔡佳麟提供的同样由广东省惠州市中级人民法院作出(2018)粤13民终6529号《民事判决书》中关于逾期交房经济损失的计算方式明显是偏向于二建公司，缺乏公平公正。综上，一审判决对本案二建公司逾期交房的违约金计算不当，恳请二审法院予以纠正。二、二建公司未履行提醒告知义务。首先，双方签订的《补充协议》第2条约定：“对于合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”从上述条款的约定可知，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续，该20天的起始时间应从出卖人办理好备案手续后和通知买受人办理贷款之日起计算，即必须同时具备办理好备案手续和通知买受人这两个条件的情况下，才能开始计算该20天的期限。纵观本案二建公司提交的全部证据来看，只能证明二建公司何时办理完毕合同备案手续，但对于二建公司是何时通知蔡佳麟办理贷款手续，以及以何种方式通知蔡佳麟等事实上，二建公司是没有任何证据予以证明的，根据《民事证据规则》第二条的规定，二建公司依法应承担举证不能的法律后果。其次，如上述所述，二建公司无法证明其是何时通知蔡佳麟办理贷款手续，那么本案根本无法证明二建公司是何时通知蔡佳麟办理贷款手续，本案就无法计算《补充协议》第2条“20天”期限的前提。既然无法得知“20天”期限的起始时间，那么即依法不能认定蔡佳麟逾期付款。最后，办理合同备案的时间并不等同于其通知蔡佳麟办理贷款的时间，这完全是两个不同的概念。正正由于办理合同备案的时间与出卖人通知办理贷款的时间往往是不一样的，所以，双方才会在补充协议上约定。再者，蔡佳麟与二建公司关于办理贷款时间的约定在补充协议，且是格式条款，二建公司在签订合同是亦没有在合同中以明示或者足以引起蔡佳麟注意的方式来提醒蔡佳麟应当办理贷款的日期。该条款明显亦加重了蔡佳麟的办理责任，减轻二建公司自身责任的约定，应认定为无效条款。三、二建公司反诉诉求已经过了诉讼时效，依法不应予支持。一审法院已依法查实，蔡佳麟于2016年3月4日与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》并于当天付清尾款。即便二建公司追究蔡佳麟逾期付款的违约责任重新开始计算，即按2016年3月4日开始重新计算，但二建公司于2019年4月11日才提起反诉，明显是已经超过三年诉讼时效。因此，二建公司反诉诉求已经过了诉讼时效，依法不应予支持。综上所述，一审法院认定事实部分不清，导致适用法律错误，判决结果错误。恳请二审法院依法查清事实，改判支持蔡佳麟一审全部诉讼请求并驳回二建公司一审的反诉请求。二建公司答辩及上诉请求：1、撤销(2019)粤0904民初1003号民事判决书第一、第三项判决，驳回蔡佳麟全部诉讼请求，支持二建公司部反诉请求。2、本案本诉、反诉的一、二审诉讼费全部由蔡佳麟承担。即二建公司不服原一审判决金额为：12651.5+5100=17751.5元。事实和理由：一、原一审判决部分认定事实错误。二建公司已经切实诚信履行合同，系因不可抗力因素导致未能完全按照合同约定的时间点交付房屋给蔡佳麟，实属二建公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，依法可以免除责任。1、涉案的西湖花园商住小区（一期）工程，所在地为茂名市电白区******，电白作为海滨城市，因与海洋相邻，土地地质天然具有不可预测的复杂性、多样性。施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时。被发现地下地基具有大量罕见的岩石、孤石，出现了极其意外、罕见的复杂性地质，严重扩大了施工难度，需要另行采用人工挖、钻、爆破等施工方法消除岩石、孤石对打桩基础的影响，严重拖延了施工进度。上述客观情况，二建公司不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量迅速消除岩石、孤石对工程整体的影响。必须拖延工期施工。合计共延误工期212天。另外，纵观中国台风网历史记载，2016年7月至2017年12月，也即涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工工期内，南海台风频发，其中2016年7月至12月共有8个台风直接影响南海、东南沿海地区，2017年全年共有11个台风直接影响南海、东南沿海地区，电白作为海滨城市，台风除带来狂风外，还有连日暴雨，严重影响了涉案商品房工程的施工进度和竣工时间。上述商品房集中施工工期内，因台风多发，造成涉案商品房建设延误，才造成涉案的商品房延迟竣工验收，这是二建公司不能控制、不能避免、不能克服的，显属不可抗力因素。因此，依法不应由二建公司承担违约责任。退一万步来讲，即使二建公司逾期交房，交房的日期应顺延212天，即从2017年6月30日顺延到2018年1月28日。2、涉案西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢工程建设因上述不可抗力原因导致竣工验收出现延误后，二建公司已在合理期限内，于2017年12月份完成包括消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告，并于2018年1月24日取得建设工程竣工验收报告。二建公司为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据其办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，其只接受二建公司以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）商品房仅剩的第1幢因地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，当时无法取得竣工验收备案证明文件。二建公司就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件显然系因二建公司不能控制、不能避免和不能克服的因素（即不可抗力）所致，二建公司依法应当免于承担违约责任。根据二建公司与蔡佳麟签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……”的明确约定，不可抗力属于免责事由，二建公司不对此承担责任。原一审法院不认定上述事实，反而认定二建公司存在逾期交房的违约行为，并据此判决二建公司承担逾期交房违约责任，是错误的，应依法予以纠正。二、原一审判决计算逾期交房赔偿标准过高，违约金计算时间错误。1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，就算认定二建公司违约，也应当以蔡佳麟的实际损失作为依法计算违约金损失。本案中，蔡佳麟没有任何证据证实其具有其他损失，因此，即使计算损失，应当以实际租金为标准计算损失。一审以涉案房屋的市场客观租金上浮30%，显然是错误的。2、原一审判决逾期交房违约金计算时间至2018年3月6日错误，即使认定二建公司违约交房，也只计算至2017年10月22日。2017年10月22日，二建公司通过营销中心通知业主提前收楼装修（一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以二建公司提前通知业主）。在西湖花园业主微信群（其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群）发布信息，告知包括蔡佳麟在内的各个业主每户都可以交楼装修（见微信截屏资料）。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。二建公司已经履行通知收房的义务。三、原一审判决认定二建公司的反诉已经超过诉讼时效是错误的。根据法律规定，反诉是依附于本诉存在，本案本诉、反诉均是在履行购房合同中产生的纠纷，均是金钱给付请求，具有可对消性。蔡佳麟于2019年提出起诉，二建公司的诉讼时效应该由此产生中断，应重新计算。原审判决忽略了时效的中断，作出了错误认定。二建公司的反诉并未超过诉讼时效。在购房合同的履行过程中，蔡佳麟违约未按时支付购房款，应当承担逾期付款的违约责任。综上所述，二建公司依法提出上诉，恳请二审支持二建公司的上诉请求。蔡佳麟答辩称：一、上诉人主张的不可抗力因素不成立。1.根据上诉人在一审提交的勘察报告可知，该报告只对西湖花园第一栋商住楼作出的，被上诉人的房屋并非第一栋，该报告无法反应出第一栋商业楼下的岩石问题影响到被上诉人的房屋。2.该勘察报告清楚记载上诉人于2014年12月10日已经知道西湖小区一栋有岩石问题，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前上诉人已经获取该报告且知道报告的结论，涉案合同是上诉人制作的格式合同，交房时间由上诉人自行确定，上诉人在确定交房时间时已清楚知道和预测到施工过程中会遇到岩层的问题，上诉人以岩层问题作为逾期交房的理由不成立，请求二审法院予以驳回。此外，坚持一审的代理意见及一审法院认定不属于不可抗力的相关陈述。二、关于电白二建认为我方存在违约以及违约金的计算问题，我方不存在违约，根据合同的约定，付款的期限从涉案合同登记备案并由二建通知已经登记备案之日起30日内。但本案中，二建没有履行通知已经办理好备案手续的义务，虽然当时有到不动产登记中心办理签订相关的合同，但签订合同后，当事人已经离场，至于办理备案登记手续是由二建一手操办的，何时办好备案登记手续，我方不清楚。二建从来没有通知业主已经办好备案手续，待二建通知办好备案手续后，我方立即着手办理相关贷款。因此，本案中，我方不存在违约。三、关于违约金的计算问题，合同已经有关于逾期交房及逾期支付款的违约金的规定，二建选择性认为逾期交房应当按照租金的约定计算违约金，逾期付款选择性适用合同约定，明显是二建选择性适用对其有利的约定，是不公平的。四、本案逾期交房违约金应计算至我方实际收房之日止。蔡佳麟向一审法院起诉的请求：1、判决二建公司支付逾期交房的违约金32451.72元给蔡佳麟［(436179元×0.0003×248天=32451.72元)违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，从2017年7月1日计至2018年3月6日止］；2、本案的诉讼费用由二建公司承担。二建公司向一审法院提起反诉请求：1、判令蔡佳麟向二建公司支付逾期付款的违约金人民币5100元(以200000元为基数按每日万分之五从2016年1月14日开始计算至2016年3月4日止)；2、判令本案诉讼费由蔡佳麟承担。一审法院认定事实：2015年12月17日，蔡佳麟与二建公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定蔡佳麟向二建公司购买位于茂名市电白区***************的商品房一套，该房套内建筑面积108.02平方米，单价为每平方米4037.95元，总金额为436179元。《商品房买卖合同(预售)》第七条约定：“(一)签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币伍万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当于2015年12月17日前支付首期房价款人民币236179元，占全部房价款的54.14%。余款人民币200000元向金融机构申请贷款支付。”第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比率不低于第(1)项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：“1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期限届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过190日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第2条约定：“对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人电话通知之日起五日内或接到《交付通知书》之日起五日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起一日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。自此因该商品房产生的一切后果及费用均由买受人承担。买受人认为商品房不符合交付条件的，应一次性提出异议。出卖人在接到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不给予答复或处理的，视为买受人异议事实成立，本房产视为未交付。”第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”合同签订后，蔡佳麟于2015年12月17日支付了首期房价款2361976元给二建公司。2015年12月24日，涉案《商品房买卖合同(预售)》办理了登记备案。2016年1月26日，蔡佳麟向中国建设银行股份有限公司电白支行提交了《个人贷款申请审批表》，2016年3月4日，蔡佳麟与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，按揭贷款200000元划入蔡佳麟指定的二建公司账户，付清了购房款。2018年3月6日，二建公司将上述房屋交付给蔡佳麟使用。另查明，电白二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信(微信名：“画心”)朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》(格式范本)，并发布“2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份(正反面)，茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证(复印双面个1份)；所需带的费用：3个月物业管理费(一次性缴付)，装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费(所有费用统一现金交到物业处)，谢谢配合!”的文字内容。蔡佳麟称没有加入该微信群，否认收到二建公司员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知，也否认接到二建公司收楼的电话通知，并称是听到其他业主说可以收楼就找开发商收楼。二建公司提供的茂名市安泰物业有限公司安物函(2019)第02号《告知函》显示：茂名市安泰物业有限公司要求二建公司支付其于2017年10月20日允许2.3.4.9.10共5栋楼业主在未交付前收楼的物业管理费，其中2017年10月份收楼91户，管理费14643.82元；11月份收楼160户，管理费25653.62元；12月份收楼186户，管理费29714.18元；2018年1月份收楼202户，管理费32268.40元；2月份收楼218户，管理费34823.15元；3月份收楼240户，管理费38453.54元；4月份收楼260户，管理费41691.39元；5月份收楼278户，管理费44535.13元；6月份收楼287户，管理费45917.60元；7月份收楼295户，管理费47280.03元；8月份收楼311户，管理费49810元；9月份收楼316户，管理费50635.93元；10月份收楼348户，管理费56026.41元。此外，茂名安泰物业有限公司装修项目申请表、房屋验收交接表、住户装修申请批复意见和装修施工许可证等证据显示，9栋302房业主于2017年10月23日向茂名安泰物业有限公司提出装修申请。涉案西湖花园2栋于2015年11月18日取得测绘报告，2018年1月24日取得建筑工程竣工验收报告。电白二建公司称于2018年1月24日后再次通知蔡佳麟收楼。但蔡佳麟否认收到电白二建公司任何收楼通知。再查明，二建公司提交两份工程(工期延期)签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”；2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料处”记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”。该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。二建公司在本案诉讼过程中，委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所对西湖花苑56套毛坯房(含涉案房屋)的市场客观租金进行评估，该事务所于2019年4月11日作出茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估确定涉案房屋于2017年月租金为1173.63元、2018年月租金为1251.01元、2019年月租金为1328.39元。二建公司提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。二建公司又提交了广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了原审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。一审法院认为：蔡佳麟、二建公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、二建公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任；二、关于二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题。一、关于二建公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定涉案商品房的交付时间为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，于2018年3月6日交付蔡佳麟使用。二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，蔡佳麟于2018年3月6日收楼，二建公司逾期交房248日(其中2017年184日，2018年64日)，已超过90日，现蔡佳麟要求继续履行合同，主张二建公司应按合同约定的计算标准向蔡佳麟支付逾期交房违约金。二建公司则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”、《最高人民法院关于适用电白二建公司辩称存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，其不应承担违约责任及二建公司又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。该院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，二建公司应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，二建公司称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是2幢，双方签订涉案《商品房买卖合同(预售)》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为二建公司已考虑到地质影响问题而对蔡佳麟作出的承诺，对二建公司自身具有法律约束力。另外，二建公司又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但二建公司未能提供证据加以证明，该院不予采信。综上，二建公司以不可抗力主张逾期交房免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，该院不予采纳。涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，二建公司应以书面或电话形式通知蔡佳麟办理交付手续。二建公司辩称于2017年10月份通过其员工罗伟玉的微信朋友圈、电话通知蔡佳麟收楼，2018年1月24日后再次通知蔡佳麟收楼，但蔡佳麟予以否认。因二建公司提供的证据不足以证明蔡佳麟在2017年10月20日和2018年1月24日后收到其发出的收楼通知，故该院对二建公司上述答辩意见不予采纳。二、关于二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》的约定，蔡佳麟于2015年12月17日前支付首期房价款236179元，余款200000元向金融机构申请贷款支付。在二建公司将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，蔡佳麟需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，二建公司给予蔡佳麟10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作蔡佳麟违约付款处理。因蔡佳麟提供的涉案《商品房买卖合同(预售)》盖有该合同登记备案印章和2015年12月24日备案登记日期，故蔡佳麟应当在2016年1月13日前完成按揭贷款手续，但蔡佳麟于2016年1月26日才向中国建设银行股份有限公司电白支行提交借款申请，故蔡佳麟应最迟应于2016年1月23日前交清购房款给二建公司。蔡佳麟未依合同约定付款，本案诉讼时效应当自2016年1月24日开始计算，至蔡佳麟于2016年3月4日与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)合同》，按揭贷款付缴清购房款时诉讼时效中断，自2016年3月5日起诉讼时效应重新计算，为期三年，计至2019年3月5日诉讼时效届满。二建公司于2019年4月11日提出反诉，要求蔡佳麟承担违约责任，已超过诉讼时效期间，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.二建公司逾期交房是否有免责情形；2.一审判决计算逾期交房的违约金额是否正确。3.二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效，若未超过诉讼时效，郑海双、罗洁娴应否承担逾期付款违约责任及违约金应如何计算的问题。一、关于二建公司逾期交房是否存在免责情形的问题。二建公司提出施工期间由于1栋楼房的特殊地质问题以及台风灾害等不可抗力因素造成工期延误，导致楼盘整体验收推迟，涉案商品房的逾期交付存在免责情形，要求不承担违约责任。本院认为，第一，从二建公司提供的2014年12月10日“签证原因、内容及证明材料”和2015年7月9日的“签证原因、内容及证明材料”内容看，二建公司已经预见工期存在顺延的情况，涉案《商品房买卖合同(预售)》签订于2015年12月27日，该日期在发现特殊地质问题之后，二建公司应当考虑到地质问题造成工期顺延可能导致楼盘整体验收推迟的情况后，才向蔡佳麟作出交房承诺。第二，涉案楼盘选址在茂名市电白区，属于滨海地区，台风为其常见、多发的天气现象，二建公司作为专业的房地产开发商在进行房屋预售前，应当充分估计天气因素对工期可能造成的影响，事先合理扣除、预计工期，确保在合同约定交房日期前顺利完工。因此，二建公司主张涉案商品房的逾期交付因不可抗力造成，存在免责情形的理由不成立，本院不予支持。二、关于一审判决计算逾期交房的违约金额是否正确的问题。本院认为，第一，如上所述，二建公司提出逾期交房存在不可抗力的主张不成立，其请求扣除212日延误的工期，顺延交房时间，本院不予支持。第二，二建公司未能提供证据证明其已经通知蔡佳麟收房，亦无证据证明蔡佳麟存在故意拖延收楼的行为，因此，二建公司主张蔡佳麟故意拖延收楼应自行承担延迟收房责任的依据不足，一审判决逾期交房违约金计算至双方确认收房时间正确。第三，虽然涉案合同约定逾期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，但二建公司提出逾期交房违约金过高,请求人民法院进行调整,鉴于蔡佳麟未能举证证明其因二建公司逾期交房造成除租金以外的其他损失，亦没有提供足以推翻茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第031号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑13套毛坯房市场客观租金评估报告书》的证据，一审法院参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。蔡佳麟上诉请求按合同的约定计付逾期交房的违约金，本院不予支持。二建公司上诉请求按涉案房屋的实际租金为标准计算违约金及该违约金计至二建公司2018年1月24日具备交房条件为止，该主张本院亦不予支持。三、二建公司的反诉请求是否超过诉讼时效，若未超过诉讼时效，蔡佳麟应否承担逾期付款违约责任及违约金应如何计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同(预售)》的约定，蔡佳麟于2015年12月17日前支付首期房价款236179元，余款200000元向金融机构申请贷款支付。在二建公司将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，蔡佳麟需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，二建公司给予蔡佳麟10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作蔡佳麟违约付款处理。因涉案《商品房买卖合同(预售)》于2015年12月24日登记备案，故蔡佳麟应当在2016年1月13日前完成按揭贷款手续，但蔡佳麟于2016年1月26日才向中国建设银行股份有限公司电白支行提交借款申请，故蔡佳麟应最迟应于2016年1月23日前交清购房款给二建公司。蔡佳麟未依合同约定付款，本案诉讼时效应当自2016年1月24日开始计算，至蔡佳麟于2016年3月4日与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)合同》，按揭贷款付缴清购房款时诉讼时效中断，自2016年3月5日起诉讼时效应重新计算，为期三年，计至2019年3月5日诉讼时效届满。二建公司于2019年4月11日提出反诉，要求蔡佳麟承担违约责任，已超过诉讼时效期间。二建公司上诉称其反诉并未超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。故二建公司请求蔡佳麟承担逾期付款的违约责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，二建公司及蔡佳麟的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854.79元，由上诉人广东电白二建集团有限公司负担243.79元（该公司已预交243.79），上诉人蔡佳麟负担611元（蔡佳麟已预交611元）。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年六月十七日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞