北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18576号原告（反诉被告）：井显会，男，1959年11月28日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘希佳，北京京硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀琴（原告之妻），女，1961年9月27日出生，农民，北京市房山区。被告（反诉原告）：北京夏庄亿高德科贸中心，住所地北京市房山区良乡地区长虹西路翠柳东街**。法定代表人：耿建光，总经理。委托诉讼代理人：许京良，男，1965年1月1日出生，汉族，该公司物业管理人员。委托诉讼代理人：徐巍，女，1981年7月16日出生，汉族，该公司行政人事中心经理。原告（反诉被告）井显会与被告北京夏庄亿高德科贸中心（以下简称科贸中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人刘希佳、张秀琴、被告（反诉原告）委托诉讼代理人徐京良、徐巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。井显会（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告退还原告租金13000元。2.判决被告赔偿原告经济损失150000元。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年7月1日签订《北京市房山区农村集体资产租赁经营合同书》，约定：被告将集体所有土地三亩出租给原告经营，原告用于停放工程机械，租期三年，每年签一次合同，每年签订合同时一次性付清当年租金两万元，合同期从2016年7月1日至2019年6月30日。合同签订后，被告拒不交付场地，被告于2016年11月24日才将场地交付给原告。原告于2017年7月19日向被告支付租金20000元。原告租赁该场地用于存放机械车辆，为确保安全，原告在租赁的场地建设了南北长60米、东西宽30米、高2.2米的围墙，院内建设了两个彩钢房和购买了两个集装箱等临时设施用于看护使用。2018年3月9日，被告向原告送来一份《解除告知书》，要求原告在2018年4月30日前将租赁的土地归还，并承诺退还租金。由于赔偿事宜未谈妥，原告不同意解除合同，被告于2018年3月26日开始对原告停水、停电，又于2018年4月18日上午雇佣钩机强行将原告围墙拆除，原告拨打“110”报警，被告答应给予赔偿，但至今未履行。原告认为，双方在房山区西潞办事处见证下签署的租赁合同合法有效，受法律保护，被告在合同期内单方解除正在履行的合同，属于严重违约，应赔偿给原告造成的各项损失，经过多次协商，被告总是找各种理由推拖，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告（反诉原告）科贸中心辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告未与原告签订过2016年7月1日至2019年6月30日的《北京市房山区农村集体资产租赁经营合同》。2.被告针对2017年7月至2018年6月与原告签订《北京市房山区农村集体资产租赁经营合同》进行解除，3月9日发送通知给原告，要求4月8日将合同约定租赁土地腾退。3.合同约定原告方须按用途享有租赁资产使用权，而合同第三条明确约定的用途为“停放机械”。合同第十一条明确规定在承包期内，不得形成违法建设，而原告所建房屋经证明为整治违法违章建设并被北京市房山区防火安全委员会要求进行拆除。4.被告曾多次催促原告拆除该项违建，都未能得到回应，故与对方多次沟通未果的情况下进行该项目拆除工作，且被告留有图片证据证明，原告违建存在严重的安全隐患。被告（反诉原告）科贸中心向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告支付反诉原告违建、围墙所支付的人工、设备租用等相关费用105000元。2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：依据双方签订的《北京市房山区农村集体资产租赁经营合同》第十一条规定，在租赁期内，不得形成违法建设，但反诉被告违反合同约定建设彩钢房屋。所辖街道曾多次与反诉原告及反诉被告方沟通，要求清理该项违法建筑，故反诉原告于2018年3月9日通知反诉被告，要求反诉被告在2018年4月8日之前将场内违章建筑及围墙拆除，将场地移交给反诉原告。但反诉被告迟迟未能履行，反诉原告不得不委托第三方予以拆除违法建设的彩钢房、集装箱及围墙，共支付费用人民币105000元。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定，在租赁期内私自建造违法建筑，且经反诉原告及所辖区相关行政部门多次要求拆除无果，由此导致反诉原告不得不委托第三方予以拆除。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）井显会对被告（反诉原告）科贸中心的反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。1.原告没有在承租土地上搭建违法建筑，承租土地内的集装箱实际是西潞街道办事处给原告购买的，彩钢房是原告从承租的土地上拉过来的，原告在将彩钢房拉过来时被告没有阻止这一行为也没有告知彩钢房是违建，贴公告的真实情况是村委会的工作人员跟原告说彩钢房原来用的泡沫板有安全隐患让原告换成防火材料岩棉板，彩钢房本身不是违建，只需要更换材料就可以，只隔了一天村委会的工作人员就通知原告不需要更换了也没有让原告将房屋拆除。2.双方签订的合同没有到期，被告无权解除合同。租赁合同没有到期时，被告单方要求解除合同并且给原告断水断电，封住大门口无法出入，承租的土地没有生产生活的必要条件，原告只能搬走，但是原告仍不同意解除合同，并且被告没有给原告预留搬东西的时间就将原告屋内的包括空调、抽油烟机等物品拆除，原告不清楚这些东西是被被告变卖了还是砸毁了，因此不同意支付被告的拆除费用，反而是被告应赔偿原告相关损失。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。审理中，双方围绕诉讼请求提交了相应证据，本院依法组织了庭审举证质证。原告（反诉被告）井显会提交如下证据：1.说明原件1份。证明原告租赁面积三亩，租金每年2万。每年签订一次一年期的租赁合同，租赁期限三年。2.北京市房山区农村集体资产租赁经营合同书原件2份。证明原被告签订过两次一年期的租赁合同，时间是2016年7月1日至2017年6月30日，2017年7月1日至2018年6月30日。租金每年2万。3.房山区西潞街道办事处农村合作经济内部收款收据原件2份。证明原告向被告交付了两年租金共四万元。4.解除农村集体资产租赁经营合同书告知书原件1份。被告2018年3月9日向原告通知要求提前终止租赁合同，2018年4月8日将租赁土地归还被告。被告对证据1至证据4,质证称，认可该证据。5.损失清单打印件。被告2018年5月在未通知原告也没有将原告物品提存的情况下对租赁场地的原告的财产进行拆除，原告因此造成了部分损失约为4万元。6.搬家费收条原件2份。因被告提前单方终止租赁合同，并拆除院墙及地上房屋，原告花费的搬家费用是14200元。7.收据原件4份。证明原告租赁房屋内部分财产的票据。8.照片打印件7张。原告租赁土地未经被告拆除前的现场情况，可以证明被告损毁了原告的财产。被告对证据5至证据8质证称，不认可该证据。其中对证据8照片的真实性不认可，照片无法证明原告资产清单，说明不了所有财产的现状。当时搬家我全程都在现场，我不认可原告所谓的26个工时，而且原告未提供搬家明细。我们认定我方拆除了原告是违建房屋，但所有的物品我们都没有动。被告（反诉原告）科贸中心提交证据如下：1.北京市房山区农村集体资产租赁经营合同复印件1份。证明租赁土地只能停放机械设备，且不允许进行非法建设。原告质证称，真实性认可，双方签订的合同约定租赁土地用来存放机械，而且原告也确实按约定合理的使用了土地。2.告知书复印件及原告照片打印件。证明依照解除合同该合同约定的条款提前15日通知被告。原告质证称，真实性认可，证明目的不认可。原告确实收到解除合同的通知书，但原告不同意解除，被告与原告之间没有达成解除合同的协议。3.照片打印件。证明原告彩钢房拆除前原貌。原告质证称，真实性认可，但是该彩钢房均被被告强行拆除而损坏。4.北京市房山区防火安全委员会关于重大火灾隐患单位清退公告照片打印件1张。证明此房屋为非法建设，要求三日内自行腾退、搬离、停业或停止使用、拆除。原告质证称，真实性认可，但对证明目的不认可，贴公告的时候当时村委会的工作人员跟原告说彩钢房用的泡沫板有安全隐患，让原告换成岩棉板，但是并未提到彩钢房本身属于违建，也没有要求原告把房屋拆除，并且过了一天就告知原告不需要更换材料了。5.施工合同及工程结算、拆除费用的情况说明原件。原告质证称，该证据是被告与第三方签订的文件，该证据的真实性原告无法核实，该证据与原告无关。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，科贸中心（甲方）与井显会（乙方）签订《夏庄场地租赁经营合同书》,编号为[房（经）地字（01）号]，合同约定甲方将集体所有土地三亩出租给乙方经营，用途为：停放机械，地块名称为变电场地块，东至翠柳西街，南至良乡变压站北围墙，西街村界（夏庄与元武屯），北至村界（夏庄村与四街村）。租赁期限自2016年7月1日起至2017年6月30日至，年租金20000元。第七条约定了乙方的权利和义务，其中第（三）项约定，乙方须按合同规定的用途使用场地，不得改变场地用途，禁止进行下列经营活动：1.挖沙取土；2.堆放砂石、建材、景观石等；3.进行废品回收及堆放垃圾（堆放僵尸车辆）；4.进行彩钢加工、门窗加工等低端产业…8.违反有关土地管理的其他规定，出现违法建筑。第（六）项，甲方如需利用该土地进行其他经营活动时，乙方应在接到甲方通知后一个月内配合甲方终止本租赁合同并完成租赁土地的腾退和移交工作，不得以任何理由拒绝执行。合同第八条约定，合同双方当事人任何乙方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付违约金1000元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。第十一条约定：1.注意保护环境，减少噪声污染。2.不得出现违法建筑。3.如出现建房，该合同终止。2016年7月1日，被告出具说明，称今有夏庄亿高德科贸中心与井显会签订夏庄场地租赁经营合同书[房（夏）地字（01）号]，租赁面积3亩，租金每年2万元，每年签订一次一年期的租赁合同，租赁期限暂定3年。2017年7月1日，科贸中心（甲方）与井显会（乙方）签订《农村集体资产租赁经营合同书》，约定租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，租赁用途为停放机械，租金标准为年租金20000元。第七条乙方的权利义务中未对2016年合同中的禁止性经营活动进行约定。合同第八条约定，合同双方当事人任何乙方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付违约金1000元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。此外，合同单独约定：在承包租赁期内，如遇国家占地、街道拆迁等，乙方应无条件服从，国家给予的土地补偿归甲方所有。在承包期内不得形成违法建设。井显会分别于2016年7月1日和2017年7月17日向科贸中心付款20000元。井显会在租赁期限内于租赁场地中放置了彩钢房（系他处直接拉过来，放置于此）、集装箱，并堆放了部分水泥板并结合其他物品形成一个隔离的围墙，并购置安装红色双扇大门，彩钢房内配有洗衣机、空调、油烟机、灶台、橱柜等生活用品用以居住生活，原告在场院内养殖了部分家禽。审理中，原告列出物品损失明细，集装箱、彩钢房基础用红机砖1000元、彩钢房两个（包括上下铺钢管床架）9000元、红色双扇大铁门3850元、电线杆1500元、长水泥板7000元、空调（柜机一台、挂机一台）2400元、抽油烟机450元、灶台、灶机架200元、笛音雷礼花炮鞭炮260元、竹竿钢网300元。2017年11月20日，北京市房山区防火安全委员会到租赁场地张贴《关于重大火灾隐患单位清退公告》，公告内容载明“为确保人民群众生命、财产安全，限你单位（场所）三日内自行腾退、撤离、停产停业或停止使用，拆除违章建筑。”2018年3月9日，科贸中心向井显会发送解除《农村集体资产租赁经营合同书》告知书，与井显会沟通提前终止租赁合同，望其2018年4月8日将租赁土地归还科贸中心。告知书另载明，交接完毕后30日内，按月退还未到期租金。诉争地块列入夏庄村党建公园项目范围，为夏庄村包括周边居民提供免费的休闲娱乐场所。2018年4月15日，被告施工人员正式进场，挖开诉争地块的水电，原告被断水断电。2018年4月18日，原告正式搬离诉争地块，并未进行交接。2018年4月20日之后，被告陆续将原告场地内的物品拆除清理完毕。审理中，原告提供科贸中心与北京长远腾飞建筑工程有限公司于2018年5月签订的《北京市建设工程施工合同》，合同承包范围为良乡变电站北侧区域违法房屋及现场堆放垃圾拆除及清运，工程承包造价为105000元。2018年7月1日，诉争地块被清理完毕，党建公园建成，并正式对外开放。审理中，原告主张诉争地块系在合同成立后，于2016年11月23日才被允许搬入的，因此主张租金应当自2016年11月23日起算。被告对此不予认可。审理中，原告同意合同因被告单方违约于2018年11月24日终止。本院认为:原告与被告签订的租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日的两份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照约定履行各自义务。关于被告于2016年7月1日出具的说明，本院对其真实性予以确认，该声明对被告具有拘束力，根据原告的主张可知，原告亦认可该声明，且主张双方租赁合同期限为三年，故正常履行的话，原告对诉争场地可以分三次签订合同，租赁使用三年。因诉争场院并未建造相应的房屋，故原告在租赁场地内放置彩钢房、集装箱用于居住使用，便于照看场院及停放物品，从目的上来说，该行为并未违反合同的约定，恰是为了实现合同目的的必要行为，且该集装箱、彩钢房均是预制好的，并非现场搭建，完全可以自由移动。故原告放置彩钢房、集装箱的行为，并不违约。原告在场院内养殖家禽，并不形成规模，散养几只鸡，亦未违反合同约定之租赁用途。北京市房山区防火安全委员会到租赁场地张贴《关于重大火灾隐患单位清退公告》，只是指出彩钢房具有安全隐患，对彩钢房需要清退，并未规定原告场地必须清退，北京市房山区防火安全委员会也未委托被告进行清退，故被告在未与原告协商一致的情况下，擅自断水、断电，清退、清理原告场院物品及整个场地，已经严重违约。被告在2018年3月9日向原告发送解除《农村集体资产租赁经营合同书》告知书，因原告并未违约，被告不具有单方解除合同的权利，该解除告知书，不生效力。但鉴于诉争场院已经被拆除，并改建为党建公园，故合同已经无法实际履行，本院确定该合同解除。关于原告主张的未使用场地的租金，被告应当返还。对返还期间的问题，因原告未充分举证证明其实际进场使用场地的时间，且根据原告交纳租金的时间来看，对原告称租金应自2016年11月份开始起算，事实依据欠缺，本院不予支持；鉴于原告于2018年4月18日被迫离开场院，且随后场院被清理，故自2018年4月19日之后的租金被告应当返还，计算73天，约计4000元。本案中，被告的腾退方式简单粗暴，给原告带来的经济损失，原告有权请求被告赔偿。因被告在清退清理时，并未妥善保全相关物品，亦未提供证据证明清退的具体物品清单，故本院结合双方提供的照片及原告的物品损失清单，对原告损毁的物品予以认可，被告承担举证不能的法律后果；对相应物品的价值，原告并未充分举证证明，鉴于相应物品已经灭失，本院对该部分的损失，予以酌情确定为22000元。对于原告主张的搬家费用，因被告单方违约解除合同，且对诉争场院断水断电，原告临时搬家，必然产生损失，但原告并未提供充足的证据证明损失大小，对其搬走物品亦未提供充分证据证明，对原告主张的数额，本院难以直接支持，本院酌情确定为5000元。对于原告请求，合理部分，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对被告的反诉请求，被告清退清理行为本身违约，且清理场地亦与建设党建公园密不可分，故该反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京夏庄亿高德科贸中心于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）井显会租金4000元。二、被告（反诉原告）北京夏庄亿高德科贸中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）井显会合理经济损失27000元。三、驳回原告（反诉被告）井显会的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京夏庄亿高德科贸中心的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3560元，由原告井显会负担2883元（已交纳），由被告北京夏庄亿高德科贸中心负担677元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2400元，由被告北京夏庄亿高德科贸中心负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  朱 刚人民陪审员  崔 东二〇二〇年六月二十九日书 记 员  董建平