江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初5633号原告（反诉被告）：昆山及成通讯科技有限公司，住所地江苏省昆山经济技术开发区洪湖路**，统一社会信用代码913205837550932177。法定代表人：吴春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世来，广东加通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：昆山瀚硕企业管理有限公司，住所，住所地昆山市玉山镇宝益路****房社会信用代码91320583MA1N3QWU65。法定代表人：丁影，该公司经理。委托诉讼代理人：江丽，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文俊，上海鑫钧律师事务所律师。原告昆山及成通讯科技有限公司与被告昆山瀚硕企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，双方当事人均到庭参加诉讼。审理中被告提出反诉，本院将本诉、反诉一并审理。本案现已审理终结。原告昆山及成通讯科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告之间的《宿舍租赁合同》(合同编号：昆山及成3C201612001)已于2019年2月22日解除；2.请求判决被告向原告支付所拖欠的租金，暂算至2019年2月22日为960.44万元；后将该部分诉请金额变更为168万元；3.请求判决被告承担本案的诉讼费用；4.责令被告将租赁房屋腾退给原告。事实和理由：原告、被告之间为租赁合同关系，原告依约履行租赁合同义务，但是被告违约未支付相应租金，现特向法院提起诉讼，请法院确认《宿舍租赁合同》己于2019年2月22日解除，支付拖欠的租金，请法院依法裁判。被告昆山瀚硕企业管理有限公司辩称：同意第一项诉讼请求，第二项诉请中租金已支付，并同意腾退。反诉原告昆山瀚硕企业管理有限公司提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付赔偿金人民币140万元；2.请求判令反诉被告返还保证金人民币140万元；3.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月20日，反诉原告与反诉被告签订了一份《宿舍租赁合同》，合同约定反诉被告将位于昆山经济开发区洪湖路XXX号两幢宿舍楼出租给反诉原告，第一年租金为人民币480万元，租金每年递涨5%，租期为2017年1月1日至2022年1月31日；合同签订后反诉原告即进行的改造装修，转租给第三方，在租赁期间，反诉原告一直按照合同约定支付租金，根据反诉被告提供的指定账户，反诉原告将租金打入指定账户，自2018年9月开始，反诉被告公司内部出现纠纷，导致矛盾激化，不断向反诉被告要求提供相关租赁合同及支付租金的凭证，根据合同约定反诉原告没有义务提供相关材料，反诉被告即发出通知要求解除租赁合同，反诉原告处在正常经营的状态，解除合同会导致反诉原告向第三方承担违约责任，故反诉原告不同意解除合同，但反诉被告一意孤行向报社公告要求解除合同并且向法院起诉要求解除合同，反诉被告单方擅自解除合同，根据合同约定反诉被告赔偿反诉原告的损失并返还合同履行保证金。反诉被告昆山及成通讯科技有限公司辩称，合同约定双倍返还的是履约保证金，反诉原告支付的履约保证金是80万元，其余的退款即可，反诉第一项及第二项诉请，我方同意支付反诉原告220万元，还要扣除反诉原告暂扣反诉被告的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2016年12月20日，昆山及成通讯科技有限公司（甲方）与昆山瀚硕企业管理有限公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定，1、甲方自愿将坐落在昆山经济技术开发区洪湖路XXX号的两幢宿舍楼出租给乙方使用,实际面积以房产证登记为准(占地13333平方米,含辅助房建筑面积约30000平方米),甲方保证租赁物无债权纠纷，乙方对甲方出租的宿舍楼作了充分了解,自愿承租该宿舍楼。2、租赁期限为五年，自2017年1月1日至2022年1月31日，其中2022年1月1日至2022年1月31日为免租期，租赁期限届满前3个月乙方需提出是否续租。3、乙方向甲方缴纳10万元用电保证金（在意向保证金中抵扣）；乙方向甲方缴纳10万元用水保证金，保证在2017年12月25日前到账。4、合同履行保证金：80万元，在意向保证金中抵扣；资产保证金40万元，分二批到账，第一批10万元由意向保证金中抵扣，第二批30万元于2017年12月25日前到账，资产保证金在租赁合同结束后30天内甲方视租赁物交还情况，进行清算后无息返还给乙方，若此费用超出此保证金，乙方续补足。5、原租户承接：甲方负责东栋（1号）宿舍楼部分客户：一家客户租赁三个楼层的清偿事项及相关费用（乙方允许甲方为了妥善处理此事而发生交付时间的延迟）；应乙方要求，甲方协助乙方承接其他所有客户，双方签订《原租户承接协议》；应乙方要求，甲方代收取原租户的租金、物业管理费、水电费、维修费等费用，并在收到以上约定的相关费用后5日内汇入乙方指定账户（扣除所需支付的税金、佣金等费用，乙方享有此类费用的知情权），若甲方未按约定时间汇入，乙方可在下期租金中扣除应汇入的各项费用。11、经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物内的宿舍、店铺转租，但转租部分的管理由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。乙方应在转租合约中列明，若本合同终止，乙方与受转租户的转租合约同时终止；12.1在租赁期限内，若甲方提前终止合同，须提前通知乙方，并按合同约定的履行保证金金额赔偿给乙方，并退还乙方原先支付的履行保证金。12.2在租赁期限内，若遇乙方不按合同约定按期交纳租金，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。租金每拖欠一日，乙方应向甲方支付日违约金为合同总价的千分之五。12.3若遇到乙方欠交租金超过25天，甲方有权提前解除本合同（不承担违约责任），在甲方以书面通知方式通知乙方（包括受转租户）之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租户的财产），并在解除合同的书面通知发出之日起5日后且乙方未补交租金，甲方将从乙方缴纳的各项保证金中扣除，若各项保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权将申请拍卖留置财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，并有权诉之于法律要求乙方补足。12.4未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同，如乙方需提前解约，须提前3个月书面通知甲方且履行以下手续：交还租赁物、交情终止承租前的租金；乙方按合同缴纳的各项保证金作为支付甲方的违约金。14、本合同提前终止或租赁期满，甲乙双方未达成续租合同的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其返还给甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应按四倍租金向甲方支付租金。若甲方不接受乙方支付的四倍租金，有权强行收回租赁物。2016年12月21日，昆山及成通讯科技有限公司通知昆山瀚硕企业管理有限公司变更租金支付的账户，将租金支付至吴凌名的账户。同日，昆山瀚硕企业管理有限公司支付100万元，其中履约保证金80万元；昆山瀚硕企业管理有限公司支付2017年1月至4月租金160万元；2018年1月-4月租金168万元；收据记载2017年12月4日，昆山瀚硕企业管理有限公司支付押金40万元；2017年5月至8月租金160万元；2018年9月至12月租金168万元；其余只有汇款凭证，总计2017年1月1日至2019年4月租金，昆山瀚硕企业管理有限公司共计1011万元，押金140万元（含履约保证金80万元），共计1151万元。2018年2月5日，昆山瀚硕企业管理有限公司（乙方）、昆山及成通讯科技有限公司（甲方）、昆山琉明光电有限公司签订《押金转让协议》，约定，甲方与丙方签订宿舍租赁，合同期限自2018年1月18日至2020年1月17日止，丙方支付宿舍押金56500元，因宿舍由乙方维护管理，故甲方现将丙方支付的宿舍押金转让给乙方，乙方收取甲方转让其宿舍押金后，甲方与丙方无任何押金关系，甲方按原合同代收丙方其房租水电费并支付给乙方，丙方退租，乙丙自行结算，与甲方无关。2018年9月14日、2018年9月17日，昆山及成通讯科技有限公司发函，由于昆山及成通讯科技有限公司股东已由李炯、罗凤变更为珠海珠海及成通讯科技股份有限公司、新加坡及成企业公司、香港及成有限公司，法定代表人由李炯变更为吴春梅，昆山及成通讯科技有限公司的实控人已发生变更。但由于原股东李炯、罗凤没有将各承租人的原始租赁合同和交付租金的相关原始凭证办理移交，已经影响到各承租人的合法权益。实控人及昆山及成通讯科技有限公司为了下一步与各承租人继续友好合作，为保障各承租人的正当利益，通知各承租户限期携带原始租赁合同及复印件、2018年9月份之前支付租金原始凭证(银行转帐凭证、收据等)及复印件到昆山及成通讯科技有限公司南门保安室登记；通知各承租户暂停交付租金及其他相关费用，待收到昆山及成通讯科技有限公司另行通知后再付款。2018年9月19日，昆山及成通讯科技有限公司发布公告，告知昆山瀚硕企业管理有限公司于公告之日起携带合同原件及复印件、已付租金的凭证原件及复印件到公司；公告之后的租金支付至珠海及成通讯科技股份有限公司，现金缴纳的，交予公司员工胡明。若上述事项未履行，公司视租赁合同解除，有权收回房屋，并采取有效措施防止损失进一步扩大，因此造成的一切不利后果由责任人自行承担。2018年10月10日，昆山及成通讯科技有限公司发布公告，如果在上述时间内昆山瀚硕企业管理有限公司及其他租户不能及时提供相关租赁合同等文件和资料，二个月后，本公司将各承租户同意解除合同，各承租户应即时腾空所有占用的房屋。届时，若不能即时腾退房屋的，公司将停水停电，并且继续追讨贵单位非法占用期间的全部损失。昆山及成通讯科技有限公司愿意承担因合同解除后的一切法律责任。2018年10月31日，昆山瀚硕企业管理有限公司回复昆山及成通讯科技有限公司，对公告内容不予认可，因为股权变动不应影响合同履行，涉及的原始租赁合同及有关租金支付的原始凭证，在签订合同后双方都有留存和备份，昆山瀚硕企业管理有限公司不负有任何义务向昆山及成通讯科技有限公司再行提供；《通知函》中第二条所提及到请各承租人暂停交付租金及其它相关费用事宜，昆山瀚硕企业管理有限公司表示认可。2018年11月1日，昆山及成通讯科技有限公司通知昆山瀚硕企业管理有限公司付款账户，对于支付至其他账户，公司不予认可。2018年11月7日，昆山及成通讯科技有限公司向昆山瀚硕企业管理有限公司承诺，合同有效存续期间，公司内部股权转让不会对双方合作带来任何的不便和问题，不再以任何形式为理由停水停电或终止合同；承诺双方此前的合作中，昆山瀚硕企业管理有限公司支付的用电保证金、用水保证金、履约保证金、资产保证金等所有相关费用，公司会遵照已签署的合同中约定的内容来认可和执行；承诺在安全保障、电梯维护、卫生管理、房屋结构等出现问题，公司将按合同约定执行等。2018年11月7日，昆山及成通讯科技有限公司告知昆山瀚硕企业管理有限公司公司的收款账号，昆山瀚硕企业管理有限公司盖章确认。2018年11月22日，昆山及成通讯科技有限公司在昆山日报发布《公告》，通知昆山瀚硕企业管理有限公司《宿舍租赁合同》将于三个月后终止。2018年12月2日，昆山瀚硕企业管理有限公司发函不同意解除，要求按照合同约定继续履行。2019年1月2日，昆山瀚硕企业管理有限公司发函，就以下事项与昆山及成通讯科技有限公司沟通，1、关于打款变更账号，要求委托书中的各租户改为昆山瀚硕企业管理有限公司，其他内容不变，并限期书面提供，若逾期，下期相关费用按租赁合同原约定账号打款；2、发票谁开具;3、昆山琉明光电有限公司已于2018年11月1日违约退租，退租后还有9月、10月租金96493.44元、8月-10月水电费41382.3元，合计137876.64元，此笔费用应按合同约定于次月5日打入昆山瀚硕企业管理有限公司，应尽快安排；4、昆山琉明光电有限公司退租后，截止至2018年12月31日，未与昆山瀚硕企业管理有限公司进行交接，导致昆山瀚硕企业管理有限公司损失，如贵司无法按时完成交接，仍需支付占有使用费。以上事实由《宿舍租赁合同》、公告、通知函、沟通函、代收款委托书、《昆山日报》公告、汇款凭证、银行回单、原租户承接协议、押金转让协议、收据、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，昆山及成通讯科技有限公司与昆山瀚硕企业管理有限公司签订的《宿舍租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守。昆山及成通讯科技有限公司根据合同约定提前三个月通知昆山瀚硕企业管理有限公司解约，并自愿承担解约违约金，符合双方约定，且昆山瀚硕企业管理有限公司庭审中抗辩同意解除并腾退房屋，本院予以支持，故双方之间的《宿舍租赁合同》本院确定于2019年2月22日解除，昆山瀚硕企业管理有限公司腾退涉案租赁房屋。关于昆山及成通讯科技有限公司主张支付欠付的租金，本院认为，通过昆山瀚硕企业管理有限公司的举证，提供的汇款凭证以及收据可证实其在合同解除之前已全部缴纳租金，不存在拖欠，故本院对昆山及成通讯科技有限公司的该项诉讼请求不予支持。合同解除后至腾退之前的占有使用费，昆山及成通讯科技有限公司未主张，本院不予理涉。关于第三方昆山琉明光电有限公司解除合同退租相关事宜,可另案主张。关于昆山瀚硕企业管理有限公司反诉请求，根据双方合同12.1条约定，“在租赁期限内，若甲方提前终止合同，须提前通知乙方，并按合同约定的履行保证金金额赔偿给乙方，并退还乙方原先支付的履行保证金。”根据收据显示，昆山瀚硕企业管理有限公司支付的履约保证金为80万元，故依约，昆山及成通讯科技有限公司提前解除合同，应赔偿履约保证金80万元，并退还其余保证金60万元及履行保证金80万元，共计220万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、昆山及成通讯科技有限公司与昆山瀚硕企业管理有限公司签订的《宿舍租赁合同》于2019年2月22日解除，昆山瀚硕企业管理有限公司于合同解除之日腾退位于昆山经济技术开发区洪湖路XXX号的两幢宿舍楼。二、昆山及成通讯科技有限公司于本判决生效后十日内支付昆山瀚硕企业管理有限公司赔偿金80万元。三、昆山及成通讯科技有限公司于本判决生效后十日内退还昆山瀚硕企业管理有限公司押金140万元。四、驳回昆山及成通讯科技有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入昆山瀚硕企业管理有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526044050）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费19920元，保全费5000元，由昆山及成通讯科技有限公司负担。反诉案件受理费14600元，由昆山瀚硕企业管理有限公司负担2400元，昆山及成通讯科技有限公司负担12200元。其中，昆山瀚硕企业管理有限公司预交的案件受理费14600元，本院予以退还12200元；昆山及成通讯科技有限公司应当负担的12200元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811146176；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪惠国人民陪审员  张桃英二〇二〇年六月三十日书 记 员  张俊宇