广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初293号原告：吕建伟，女，汉族，1979年9月14日出生，公民身份号码610************01X，住址陕西省扶风县************。原告：柯欢桐，女，汉族，1980年9月18日出生，公民身份号码440************841，住址广东省雷州市***********。两原告的共同委托诉讼代理人：周莉莉、陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江冠通投资有限公司，住所地湛江开发区平乐工业区**地厂房。法定代表人：张卫，总经理。委托诉讼代理人：陈月华、陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告吕建伟、柯欢桐与被告湛江冠通投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，后于2020年3月31日依法变更承办法官审判员吴红丽为审判员陈华，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周莉莉及被告的委托诉讼代理人陈月华、陈柳伊到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人向本院申请一个月时间进行庭外和解，本院予以准许，双方当事人最后无法达成庭外和解。本案现已审理完结。原告吕建伟、柯欢桐向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月1日起至2019年9月30日的逾期交房违约金8429元；2019年10月1日起至被告将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金，以购房款906361元按日万分之一计付给原告；2.被告支付给原告为追讨违约金支出的律师服务费800元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月4日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江经济技术开发区乐怡路6号山海华府13号15号住宅楼2405房，房屋价款为906361元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今仍未能按合同约定交付房屋给原告，截止2019年9月30日已逾期93天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为8429元。签约当日，原告与被告还签订了《补充协议》（作为《商品房买卖合同》的附件十一），根据协议第十三条约定“因本合同的签订、履行产生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费……等相关费用”，被告应向原告支付为追讨违约金而产生的律师服务费800元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判允所诉。被告湛江冠通投资有限公司辩称，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应全部予以驳回。一、与本案有关的事实。1.关于合同约定：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（下称合同）第十一条第（一）款约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付房屋”；第（三）款约定，“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿1.遭遇不可抗力的……3.有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的……”2.关于工程建设：合同签订后，被告围绕着2019年6月30日交付房屋的目标任务，加紧组织工程建设。至2019年4月，被告已基本完成山海华府商住区一期项目的建设，并于4月8日-5月8日期间依次完成住宅分户验收。之后，被告陆续推进规划、消防、工程质量、人防等各项验收工作，并已在2019年5月期间取得大部分验收成果，其中消防工程也已于2019年4月期间自检合格。各项工作进度显示，山海华府一期房屋理应可以在2019年6月30日前完成竣工验收备案、达到合同约定的房屋交付条件。料想不到的是，2019年4月起，为贯彻落实党中央国务院有关机构职责调整的总体要求，全国范围内各级建设工程消防验收职责均进行移交承接，职能部门的消防验收工作一度全面搁置。在湛江，原主管部门湛江市消防救援支队也在同一时期不再受理建设工程消防验收业务，而承接该项职能的湛江市住建局也未能及时开展相关工作，消防验收一直得不到正常办理。在此期间，被告多次催促求告，住建局告知相关验收备案职能尚未正式划转，无法出具正式的接收文书，办理时限也会延长。与此同时，被告一直在积极准备，在得知住建局提出建设单位须委托第三方机构检测等新的规定后，被告第一时间委托第三方机构检测，及时取得了第三方检测合格报告。2019年6月26日，住建局终于接收了原告的消防验收申报材料，但直至2019年8月14日，才核发了消防验收审查意见书。因被告其他各项验收工作均已在6月30日之前完成，在8月14日取得消防验收审查意见书后，被告随即于8月16日取得了竣工验收备案证明书。此后，测绘机构于8月23日完成房屋实测，不动产登记机关于2019年9月27日完成对实测报告的核对。3.关于房屋交付：2019年6月，因房屋的实体状况已达到交付使用的条件，并且，基于对主管部门可能很快可以解决验收备案问题的预判，被告作出了于6月30日交付房屋的工作安排，并于6月21日向业主发出了6月30日交房的通知。6月27日，被告确知住建局不可能在6月30日之前完成消防验收和竣工验收备案，遂于27日当天通过书面函件将情况如实告知包括原告在内的广大业主，并将6月30日是否收房交由原告决定。被告认为，在房屋实体状况合格的情况下，主管部门的验收备案主要是程序性工作，不影响房屋的实际使用，如果原告有使用房屋的实际需要，被告宜先予交付使用。基于此，6月30日当天，被告如期安排交房工作，部分需要及早使用房屋的业主也于当天办理了收房手续。之后，被告多次就房屋竣工验收备案的情况向业主作进一步的解释说明，积极回应业主的关切，对需要交房的业主，也即时予以办理交付。房屋取得竣工验收备案证明达到合同约定的交付条件后，被告再次通知业主在9月30日前收房，同时主动提出对9月30日前收房的业主均自9月30日起减免三个月的物业服务费。但直至目前，仍有部分业主没有配合办理交房手续。4.关于房屋的产权登记：房屋取得竣工验收备案证明后，被告立即着手为业主办理房屋产权登记。截至目前，除个别业主不配合缴付契税导致未能办理之外，山海华府一期已售房屋均已办妥产权登记。被告将于疫情结束后依次安排产权登记证的移交工作。二、关于被告是否构成违约。以上事实显示，被告不存在违约。理由如下：1.本案存在约定延期事由，被告依合同可以延期，不存在违约。虽然合同第十一条第（一）款约定房屋交付时间为2019年6月30日，但该条第（三）款同时约定，如遇有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等特殊原因，出卖人可以据实予以延期。界定合同权利义务时，应对合同条款进行完整解读，不应仅对个别条款进行切割孤立理解。本案出现了因有关主管部门不能及时办理工程验收和备案而使房屋交付时间延期的事实，故不能简单地以2019年6月30日为交房截止日期而认定被告违约。2.项目未能在2019年6月30日前取得竣工验收备案证明书的原因不在被告，且被告已穷尽所有努力，不存在任何过错。涉案房屋的建设、验收情况显示，被告已提前完成房屋的建设，且在2019年6月30日前已经完成除了消防验收之外所有项目的验收。而对于消防工程项目，被告亦已于4月30日自检合格，之后多次前往消防验收业务窗口催促，请求收件。住建部门在6月26日收件后，迟迟未能办结，原因在于职能调整后两部门的工作衔接，而不在被告。在取得消防验收审查意见书后，被告随即交件办理竣工验收备案，没有丝毫停顿迟缓，并于在次日取得了竣工验收备案证明书、取得备案证书后一周内取得房屋实测报告。整个过程中，所有属于被告可以处理的事项，被告均已提早、及时、高效地处理完毕，并且一直如实、及时地向包括原告在内的广大业主通报说明。显见，被告在本案中没有任何过错，不应承担不利后果。此外，虽然验收备案延期的原因和责任不在被告，但是，被告仍然主动提出减免自9月30日起三个月的物业服务费，主动平衡业主的利益。应该说，对交付房屋事项，被告已经表现出最大的努力和诚意，业主对此应有公允的评定。3.被告自2019年6月30起已开始交付房屋，有关主管部门导致的验收和备案延期不在被告的责任范围。2019年6月27日，被告向原告发出信函，在告知房屋未能取得竣工验收备案的同时，让原告自行选择是否收房。6月30日，被告如期安排了交房工作，当天也向前来收房的业主都交付了房屋。在此之后，一直陆续有业主前来办理收房，在6月30日至9月30日期间，被告都为收房业主办理交房手续。如果不考虑房屋验收备案手续，则应认定被告已自2019年6月30日起安排房屋交付；如果考察房屋验收备案情况，则该部分事项取决于主管部门，因此产生的延期不在被告的责任范围，不应由被告承担后果。三、关于被告是否造成原告利益受损。本案是商品房买卖合同纠纷，原告对涉案房屋的权益包括使用权益、产权权益。被告在2019年6月30日前已完成房屋的建设并安排交付使用，没有损害原告的使用权益；虽然房屋的验收备案工作因主管部门原因延期，但之后被告以极高的效率为原告办妥产权登记，办证时间较合同约定提早数月之多，没有损害原告的产权权益；为表达诚意，被告主动提出对9月30日之前收房的业主减免3个月物业服务费，期间物业服务机构的运营费用均由被告出资补贴，被告已为原告争取了切实的经济利益。以此，应认定被告没有给原告造成损失。综上，被告认为，依合同，有关主管部门不能及时办理验收备案属于可以据实延期的情形，被告不存在违约；依情理，有关主管部门的行为不应由被告承担后果。被告在本案中既不存在违约、也不存在过错，原告的诉讼请求及各项主张既无事实和法律依据，也不合情理。请法院慎加审查，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：一、对原告提交的：1.证据5《委托代理合同》、证据6发票，均与本案诉讼有关，与本案有关联性，予以确认；2.证据7《关于政府信息公开的复函》及附件1《建设工程消防验收意见书》（7.23），与本案待证事实有关联，予以确认；二、对被告提交的：1.证据1、证据7、证据9至证据21，与本案待证事实有关联，予以确认；2.证据2《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》及下载步骤，清楚显示该公告来自“湛江消防”微信公众号，来源真实合法并与本案待证事实有关联，予以确认；3.证据3《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》照片1、证据4住建局《告知书》、证据5《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》照片2，原告均有异议但未提交证据否定，被告申请本院调查取证予以核实，本院于2020年5月14日前往湛江市********市住建局窗口调查核实上述三份材料，湛江市住房和城乡建设局（以下简称湛江市住建局）于2020年5月15日出具《关于告知书等三份材料是否与原件相符的答复》称证据5与原件相符，证据3、证据4因未保存，无法证实是否与原件相符。本院再次去函要求明确：住建局何时正式承接湛江市建设工程消防设计审查验收职责、证据3、证据4是否住建局制作。住建局于2020年6月3日出具《关于提供承接建设工程消防设计审查验收职责有关情况的复函》函复称：该局于2019年6月27日受理建设工程消防设计审查验收相关业务、证据3、证据4均是该局工作人员制作。两原告及被告均对以上答复及复函真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，答复及复函真实合法与本案待证事实关联，本院予以确认。结合答复及复函，被告提交的证据3、证据4、证据5均真实合法，本院均予确认；4.证据6录音,录音主体身份不能确认，原告有异议，不予确认；5.证据22情况说明，系被告单方制作，属于证人证言内容但该证人未经过庭审质询，不符合证人证言的法定形式，且原告有异议，不予确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018010246）（以下简称合同）。合同第一、二、三、六、七条约定：原告购买被告建设的位于湛江经济技术开发区乐怡路6号山海华府13号15号住宅楼24层2405房，建筑面积65.83平方米，总房款906361元，原告在2018年3月4日前支付首期房价款496361元，占全部房价款的55%，余款410000元以申请银行贷款按揭方式支付。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。……（三）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；……3.有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的；……合同第十一条（三）查验房屋3.（3）还约定原告不在被告发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付的交接、验收手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为原告认可该商品房已符合交付条件，并同意按《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业服务费及违约金及上述《收楼通知书》的发出形式包括短信、微信、邮寄、电话通知到现场领取等形式，等等。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1）逾期不超过180日，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付房款）的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件十一《补充协议》第13条还约定因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费等相关费用。合同签订后，两原告向被告支付了全部购房款。被告分别于2018年3月15日、4月19日开具共计906361元的发票予两原告。2019年6月26日，被告制作《关于山海华府小区一期项目因有关主管部门原因暂未取得竣工验收备案证书的告知书》并邮政特快专递给两原告；再于7月1日制作《关于山海华府收楼相关问题的回复》并邮政特快专递予两原告；又于2019年8月19日制作《山海华府收楼通知书》并邮政特快专递予两原告，通知于2019年9月30日前办理收楼手续且在此期间办妥收楼手续的业主享受免收3个月物业服务费的优惠。原告方签收了该通知书，但至今原告仍未与被告办理收楼手续。2019年9月30日，两原告与广东法博律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理其与被告商品房预售合同纠纷一案，约定律师服务费为800元；2020年2月20日，广东法博律师事务所开具律师服务费发票10400元（包含原告吕建伟在内共13户业主）。再查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部应急管理部联合发布建科函[2019]52号文件（以下简称52号文），通知各级消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，移交承接期为2019年4月1日至6月30日，自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责，未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责。2019年4月30日，湛江市消防救援支队在微信公众号“湛江消防”发布《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》，公告全市各级消防救援支队即日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，具体事宜可向承接部门另行咨询。2019年6月27日，湛江市住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。在上述期间，被告于2019年5月15日在《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》上登记办事事项“消防审核”；于2019年6月26日在《湛江市******工程建设综合窗口（关于消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题）告知书签收表》上登记办事事项“交建设工程消防验收所需资料”。另，在该窗口张贴有落款为2020年5月29日（未加盖公章）、内容为“各办事企业、群众：为解决过渡期建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题，我局拟决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务的申请材料，但由于建设工程消防设计审核、消防验收、备案职责尚未正式划转给我局，因此我局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。不便之处，敬请谅解”。另查明，被告为从事房地产开发经营、物业服务、自有物业租赁等项目的有限责任公司。被告开发的位于湛江经济技术开发区乐怡路6号山海华府13号15号住宅楼，于2019年4月30日，消防自检合格；2019年6月25日，竣工验收合格；2019年8月14日，消防验收合格；2019年8月16日，办理竣工验收备案手续；2019年8月23日，取得《不动产测量报告（实测）》。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，当事人应依约履行。关于被告是否存在延期交房的免责情形。被告辩称其因有关主管部门不能及时办理验收备案属于双方合同第十一条第三款第一项、第三项约定的可据实予以延期并不作赔偿的情形。原告则主张第十一条第三款第一项、第三项为格式条款，该条款明显免除自身主要责任、加重原告责任、排除原告主要权利，为无效条款。本院认为，该条款虽为格式合同中的条款，但被告已对该条款加下划线标注，已采用足以引起对方注意的特别标识，原告在合同上签字确认，应视为被告已尽合理提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条第一款规定，该条款合法有效。本案中，根据52号文，建设工程消防设计审查验收职责工作发生移交承接，移交承接期为2019年4月1日至6月30日共三个月。但湛江市消防救援支队自2019年4月30日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，湛江市住建局自2019年6月27日起承接受理建设工程消防设计审查验收相关业务，且被告现有证据不能证明其早于2019年4月30日将涉案商品房提交建设工程消防设计审查验收，故具体到本案的建设工程消防设计审查验收职责工作移交承接期应自2019年4月30日至2019年6月27日共58天，本院认定被告因有关主管部门不能及时办理验收备案可据实据约延期并不作赔偿的期间为58天，结合合同约定的交房日期2019年6月30日前，则被告可据实据约延期并不作赔偿至2019年8月27日前。关于逾期交房违约金的请求。涉案商品房于2019年8月16日办理竣工验收备案手续，于2019年8月23日取得《不动产测量报告（实测）》，则涉案商品房依约于2019年8月23日具备交付条件。至今原告尚未办理收楼手续，但被告于2019年8月19日制作并寄送《山海华府收楼通知书》通知两原告于2019年9月30日前收楼，在该日期前两原告未收楼且并未举证未收楼的原因是被告所致，故按双方的合同约定，两原告不在被告发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付的交接、验收手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，即交付时间为2019年9月30日。而被告据实据约顺延并不作赔偿至2019年8月27日前，则被告逾期交房期限应从2019年8月28日起计至2019年9月30日共34天，经计算，违约金为3081.62元（906361元×万分之1/天×34天）。关于律师费的请求。两原告还请求被告支付为追讨违约金支出的律师服务费800元，并提交《委托代理合同》及发票予以证明。基于双方在合同附件十一《补充协议》第13条约定因合同履行发生纠纷，违约方应向守约方支付未解决纠纷而产生的律师费等相关费用。本案被告因逾期交房而违约，故原告为追讨逾期交房违约金而支出的800元律师费，被告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金3081.62元给原告吕建伟、柯欢桐；二、被告湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付律师服务费800元给原告吕建伟、柯欢桐；三、驳回原告吕建伟、柯欢桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告湛江冠通投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇二〇年六月十五日书记员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。