福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7132号 原告（反诉被告）：杨姗，女，1987年11月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林秋，福建宇凡律师事务所律师； 委托诉讼代理人：林超，福建宇凡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨惠明，男，1953年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 第三人：方孟声，男，1956年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（反诉被告）杨姗与被告（反诉原告）杨惠明、第三人方孟声物权保护纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，被告（反诉原告）杨惠明提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨姗的委托诉讼代理人林秋，被告（反诉原告）杨惠明的委托诉讼代理人陈国亮，第三人方孟声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨姗向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即从原告位福清市1附属间的房屋内搬离；２．请求判令被告赔偿由于其强行占用原告房屋期间的占用使用费50,000元；3．请求判令本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告将第二项诉讼请求中变更为“判令被告赔偿由于其强行占用原告房屋期间的占用使用费216,000元”，第二次庭审中原告依据福建立信价格鉴定评估有限公司作出的评估意见书将第二项诉讼请求中的房屋期间的占用使用费216,000元变更为241,511.43元。事实与理由：原告通过合法途径购买了位于福清市附属间的房屋（房屋建筑面积113.44平方米；附属间建筑面积15.71平方米），并于2010年9月21日依法进行登记（融房权证Ｒ字第××号），成为上述房屋的所有权人。然而被告强行占用上述房屋，虽经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的房屋。被告的行为导致原告无法将房屋出租或自行居住，致使原告蒙受重大经济损失，故诉至贵院。 杨惠明辩称，2000年被告以当时市场价格甚至高过市场价格向第三人方孟声购买案涉房屋，购买时第三人将原产权人薛命雄的产权证以及幸福基金会的借款材料交付给被告，被告对房屋进行装修并且入住至今。被告认为，被告根本不知道房屋权属有纠纷，被告占有房屋是合法的，至少来说是善意的，从时效上原告的主张也已超过诉讼时效。从原告提供给法庭的证据看，原告是从父亲杨宗旺处受让了房屋，而杨宗旺是通过法院执行程序得到了薛命雄的房屋。被告对变更过程中的程序问题产生质疑，虽然原告现在有产权证，不等于原告取得的产权证是合法的；被告在2018年花费了十几万元对房屋重新进行装修，目前该房屋是唯一住房，如果法院支持原告诉讼请求，则被告就处于居无定所的状态。如果法院支持原告诉讼请求，则被告要求原告将装修款项还给被告，甚至需要安置被告。原告原诉请是50,000元款项，后来当庭增加诉讼请求是为了抵销被告的装修款要求，原告主张前后事实不一致，其主张没有任何事实和法律依据。原告要求被告向其支付强行占用原告房屋期间的占用使用费241,511.43元，依据不足。理由如下：被告居住该房屋十几年，原告都没有向被告主张权利，被告是向方孟生购买的案涉房屋，原告主张被告侵权没有任何事实依据，在第一次庭审中，原告详细阐述了被告侵占诉争的套房，但被告在居住十多年时间里，原告都没有来向被告主张权利。原告以所谓评估报告主张赔偿的依据不能成立，评估报告里评估的套房租金一个月为一千多元，但事实上在被告居住的房屋对面的套房，一年的租金为5,000元，该评估机构作出的评估结论不合理，严重高出市场租金水平。因此以该评估作为被告侵占原告案涉套房占用期间的损失是不妥的。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 方孟声述称，其于1998年7月30日向幸福村村委会以67,000元购买案涉房屋，当时案涉房屋中什么东西都没有，屋顶漏了窗户坏了，当时也花费一两万元装修，2000年5月将案涉房屋以70,000元价格卖给被告，但定价为90,000元是因为包括了红木沙发以及装修的家电等，当时被告还要一个冰箱，所以加了1,000元，后来其妻搬走了一张小桌子，所以还退100元给被告，总共是以90,900元价格把房子以及家具都卖给被告。 杨惠明向本院提出反诉请求：1．判决反诉被告给付反诉原告装修款130,000元；２．由反诉被告承担本案的反诉诉讼费。庭审中，杨惠明依据福建国典房地产资产评估咨询有限公司作出的价值评估将第一项诉讼请求中的装修款130,000元调整为109,709元。事实与理由：因反诉被告于2019年9月20日向福清市人民法院起诉反诉原告的物权保护纠纷，要求反诉原告搬离诉争套房。但反诉原告认为其购买套房是善意所得，并于2018年对诉争的套房进行装修，一旦法院支持反诉被告的诉讼请求，则反诉原告要求反诉被告按照装修花费130,000元返还给反诉原告，虽然装修的实际开支为130,000元，但是反诉原告愿意以评估价109,709元向反诉被告主张权利。为避免诉累，反诉原告依法提起反诉。 杨姗对杨惠明的反诉辩称，反诉原告所要求的装修赔偿，应当向第三人主张。按法律规定，涉案房屋所有权属于反诉被告，反诉原告在案涉房屋进行装修属于侵权行为，反诉被告作为被侵权人还要向侵权人赔偿款项，没有事实以及法律依据。反诉原告所主张的依据是评估报告，反诉被告申请对占有使用费作出评估亦是由有资质的评估机构依法作出，该评估报告可以客观反映相应事实，应该作为本案定案依据。 方孟声就反诉部分未作答辩，也未举证、质证。 经审理查明：杨姗持有登记机构为福清市建设局，证号为融房权证Ｒ字第××号的案涉房屋所有权证，证书上载明房屋所有登记时间2010年9月21日，在证书的附记上载明房屋取得方式：买卖；产权来源时间：2010年9月6日；上一道权利人：杨宗旺。2019年9月18日杨姗与杨惠明就上述房屋所有权归属发生纠纷，杨姗向福清市公安局报警，福清市公安局告知不属其管辖，杨姗遂于2019年9月20日向本院提起诉讼。 另查明，案涉房屋上一道权利人杨宗旺因与薛命雄借贷债务纠纷案，于1997年8月19日向本院提出诉前保全申请，要求对薛命雄名下坐落于福清市后墓溪住宅区14号楼601室的房屋（即案涉房屋）予以查封，本院作出（1997）融民保字第010号民事裁定书，裁定查封上述房产。在杨宗旺提起诉讼后，1997年12月20日本院作出（1997）融经初字第345号民事判决书，判决被告薛命雄应于本判决生效之日起十日内付还原告杨宗旺借款人民币五十万元及利息，利息按月利率2.1%从1996年5月15日起计至还清借款之日止。在上述判决发生法律效力后，薛命雄未履行还款义务。1999年12月2日本院作出（1997）融经初字第345号民事裁定书，裁定将案涉房屋抵偿给杨宗旺，其产权归杨宗旺。1999年12月24日福清市融城镇幸福村合作基金会（以下简称“幸福村基金会”）就案涉房屋已被其卖断给方孟声为由，向本院提出异议书，2000年4月3日本院作出（1997）融经初字第345-1号民事裁定书，裁定驳回案外人幸福村基金会对执行案涉房屋提出的异议。2000年12月24日本院作出（2000）融经初字第345-2号公告，责令方孟声在2001年1月10日前自动腾空案涉房屋。 再查明，1998年7月30日幸福村基金会将薛命雄向其提供用以抵押贷款的案涉房屋以67,000元卖断给方孟声；2000年5月20日方孟声又以91,000元把案涉房屋卖断给杨惠明、陈秀云；杨惠明搬入案涉房屋居住至今，但与方孟声就案涉房屋未办理产权移转手续，2018年杨惠明对房屋进行二次装修。 本案在审理过程中，杨姗于2019年11月22日向本院申请对杨惠明就案涉房屋的占用费进行评估，福建立信价格鉴定评估有限公司（以下简称“立信鉴定公司”）作出闽立价评字［2019］PG第3210号价格评估意见书，价格评估意见为：自2010年9月21日至2019年11月21日的占用费价格评估为241,511.43元；杨惠明于2019年11月25日向本院申请对案涉房屋的二次装修市场价值评估，福建国典房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“国典评估公司”）作出闽国典鉴字［2019］第1090号房地产估价报告，估价结果为109,709元。 以上事实有杨姗提交的福清市人民法院（1997）融经初字第345民事裁定书、（1997）融经初字第345-1民事裁定书、送达回证、融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证、融国用（2016）第05652号国有土地使用权证、福清市公安局接处警情况登记表、融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证复印件；杨惠明提交的薛命雄房屋所有权证、还款收据、卖断契三份；立信鉴定公司作出的价格评估意见书、国典评估公司作出的房地产估价报告书；法庭依职权调取的（1998）融法执字第345号案卷材料、（1997）融经初字第345号案卷材料、（1997）融经初字第343号案卷材料以及双方当事人的庭审陈述为证，经本院审理核实，予以确认。 本院认为：权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，本案中，案外人杨宗旺于1999年12月2日通过法院生效裁决取得坐落于附属间的房产，杨姗通过房屋买卖方式从杨宗旺处受让该房产并于2010年9月21日依法办理了产权登记，杨姗对该房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而杨惠明基于与第三人方孟声的卖断契占有上述房产，因未经有权机关登记，不发生产权变动的法律效果。现案涉房屋虽长期由杨惠明居住，但是不能认定为杨姗对房屋所有权的放弃，杨惠明认为杨姗的请求权已过诉讼时效，根据法律规定返还原物的物上请求权不受诉讼时效的限制，故对于本诉中杨姗要求杨惠明搬离诉争房屋及其附属间的诉请，本院予以支持；杨惠明辩解诉争房屋是其通过买卖关系取得，占有并使用房屋有合法依据，本院不予采纳；如杨惠明认为自己的合法权利受到侵害，可另循法律途径解决。 杨姗主张杨惠明应支付案涉房屋及其附属间的占有使用费241,511.43元（自2010年9月21日起计算至被告搬离之日止，暂计至2019年9月21日止为241,511.43元），杨惠明对此提出超过诉讼时效的抗辩。本院认为，杨姗自2010年取得案涉不动产后，除2019年9月18日的福清市公安局接处警登记表外未能提交其他证据予以证明其曾经向杨惠明主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中关于诉讼时效期间为三年的规定，对杨姗主张的2016年9月20日至2019年9月20日期间的占用费本院予以支持，超过部分不予支持。至于占用费的标准，参考立信鉴定公司出具的《价格评估意见书》，同时参照该片区一般简单装修住宅使用的租金进行测算，本院酌定由杨惠明向杨姗支付案涉房屋及附属间的占用费30,000元。 关于杨惠明提起的反诉请求，要求杨姗给付其在2018年对案涉房屋的装修款109,709元（经福建国典评估公司作出二次装修市场价值评估）。鉴于杨惠明以合理的价格自方孟声处受让案涉房屋及其附属间，并自2000年就开始居住至今，而杨姗在取得产权后怠于行使权利，在长达近十年未向杨惠明主张追回案涉房屋及其附属间，2018年杨惠明的装修行为属于对之前购房行为的延伸，应当认定为善意添附而非恶意侵权，故基于对房屋和装修物的效用最大化的考量，本院认为杨惠明的装修行为具有相应的使用价值，综合考虑本案对装修款进行估值确认和杨姗就房屋装修获益等情况，遵循公平原则，酌定由杨姗向杨惠明支付装修款70,000元，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告杨惠明在本判决书生效之日起三十日内将坐落于福清市附属间返还给原告杨姗； 二、被告杨惠明于本判决生效之日起十五日内向原告杨姗支付上述房产占用费30,000元； 三、驳回原告杨姗的其他诉讼请求； 四、反诉被告杨姗于本判决生效之日起十五日内向反诉原告杨惠明支付装修款70,000元； 五、驳回反诉原告杨惠明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,540元，由原告杨姗负担1,720元（已交纳），杨惠明负担2,820元；反诉案件受理费1,450元，由反诉原告杨惠明负担675元（已交纳），反诉被告杨姗负担775元。未交纳款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本案因对案涉房屋占用费和房屋装修价值分别进行评估后产生的费用共计14,631元，由原告（反诉被告）杨姗负担11,851元，由被告（反诉原告）杨惠明负担2,780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 星 人民陪审员  赵子华 人民陪审员  郑芳霞 二〇二〇年六月九日 法官助理林佳伟 书记员郑淇元