江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初11426号原告:朱培根，男，1971年4月15日生，汉族。原告：甘萍，女，1970年8月18日生，汉族。上列两原告共同委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张茹，江苏轩衡律师事务所律师。被告:徐春玉，女，1972年3月13日生，汉族。被告：王传斌，男，1946年3月14日生，汉族。被告：焦翠红，女，1951年9月15日生，汉族。被告：王六宝，男，1969年1月4日生，汉族。上列四被告共同委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。上列四被告共同委托诉讼代理人：徐静，江苏上元律师事务所律师。原告朱培根、甘萍与被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱培根、甘萍的委托诉讼代理人严耀帮、张茹，被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝的共同委托诉讼代理人徐龙、徐静到庭参加诉讼。原告朱培根、甘萍向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于2016年3月14日签订的《房屋买卖合同》；2.被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝返还购房款530000元并赔偿损失900000元。事实和理由：2016年3月14日，其与被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝签订《房屋买卖合同》，约定徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝将潭桥公寓北园13幢305室房产出售给其，房款530000元。同日，其支付房款530000元。后其实际入住该房产至今。但因房产不动产权利人并非徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝，故合同已无法继续履行。被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝辩称：其愿意协助原告朱培根、甘萍办理过户；房产原所有人为王传训，原告朱培根、甘萍是知情的，自身存在过错；本案是原告朱培根、甘萍单方解除合同，是原告朱培根、甘萍违约在先，因此其不承担退款及赔偿责任。本院经审理查明事实如下：王传训（已殁）无配偶、子女。王传训与王巧玲、王传志、被告王传斌、王传香、王爱玲、王世珍系兄弟姐妹关系；被告焦翠红与被告王传斌系夫妻关系；被告王六宝系王传训侄子，与被告徐春玉系夫妻关系。2004年3月25日，王传训与案外人南京江宁科学园管理委员会、南京江宁科学园发展有限公司签订《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》，其中约定：拆除王传训坐落于西佳村的房屋58.46平方米；拆迁安置房由拆迁人在天景山小区，拆迁安置房面积65平方米。2008年，王传训取得位于南京市江宁区的安置房产，并办理了不动产权利登记。2012年1月29日，王传训与王巧玲、王传志、被告王传斌、王传香、王爱玲、王世珍、被告焦翠红、被告王六宝、被告徐春玉签订《协议》一份，各方就王传训扶养事宜约定“1.王传训有房产一处，潭桥公寓13幢2单元303室，……。2.主要监护人王传斌、王乐保。次要监护人王巧珍（姐）、王传志（弟）、王传香、王爱珍、王世珍（妹）共同监护。经协商由王传斌、王乐保主要监护其居住，负责王传训日常的居住一日三餐、生病医疗及一切生活事项，直到百老归山。3.王传训百年后，其属房产及其他财产归王传斌、王乐保所有。……在生活期间遇王传训不同意跟主监护人一同居住，监护人主动放弃，则得不到王传训的任何报酬。4.在与监护人生活期间，王传训受到不好的待遇属实，次要监护人有权协商变更监护人，主要监护人应付一定的责任。”《协议》由王传训作为被监护人，王传斌、王红艳、王六宝、徐春玉作为主要监护人，王传香、王爱珍、王世珍、王传志作为次要监护人签字确认。2015年12月7日，王传训去世。2016年3月14日，被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝与原告朱培根、甘萍签订《房屋买卖合同》，约定被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝将“潭桥公寓北园13幢305室”出售给原告朱培根、甘萍，房产面积65平方米，售价530000元；被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝保证出售给原告朱培根、甘萍的房屋真实、合法、无任何法律纠纷和权属纠纷，保证出售此房没有任何家庭纠纷和其他矛盾。双方还约定“由于此房产的特殊性，房产证和国有土地证下证时间不能确定，而等二证齐全具备过户条件时此房产的市场价格相比签订合同时的成交价格可能会比较大的出入。为保护双方合法权益，经双方协商同意，违约方除赔偿对方定金及退还房款之外，还必须赔偿对方同地段同面积楼层的商品房一套。”签约时，原告朱培根、甘萍查阅了《协议》原件，并收取了被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝提供的《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》原件。2016年3月14日，原告朱培根、甘萍支付购房款530000元，此后居住使用该房产至今。审理中，原、被告一致确认案涉房产价值按1500000元计算。审理中，原告朱培根、甘萍陈述：因查看了遗赠抚养协议原件及安置协议书，并经被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝保证房产无其他纠纷，故签订了房屋买卖合同，确未与遗赠抚养协议上签字的其他案外人进行核实。另查明，朱培根、甘萍曾于2018年7月13日向本院提起诉讼，要求徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝协助其办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续。徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝在本院于2018年8月22日所作的调查笔录中陈述“正在与王传训的法定继承人办理公证手续，办好之后将房屋过户到被告之一名下，因王传训的法定继承人均年纪较大，行动不便，后期众被告也可能采取诉讼手续。”此后，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝未能办理公证，朱培根、甘萍及徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝均未能提供王传香、王爱珍、王世珍、王传志的自然人身份情况。朱培根、甘萍于2019年6月13日申请撤回该案的起诉。本案审理过程中，虽经本院释明，被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝仍未能提供王传香、王爱珍、王世珍、王传志的自然人身份情况，亦未就案涉房产的权属事宜提起相应诉讼，且无法协助原告朱培根、甘萍办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续。上述事实，有调查笔录、拆迁补偿安置协议书、协议书、房屋买卖合同、收条及当事人陈述等证据证实。本院认为：1.原告朱培根、甘萍与被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝签订的房屋买卖合同具备买卖合同的必要条款，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。涉案房屋买卖合同签订至今已逾四年，现徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝仍未取得房屋买卖合同约定的“潭桥公寓北园13幢305室”的不动产权利，故对朱培根、甘萍主张解除上述房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝应向原告朱培根、甘萍返还房款530000元。3.关于原告朱培根、甘萍主张的损失，因被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝无法协助原告朱培根、甘萍办理案涉房产的不动产权利人变更登记手续，现房屋价格上涨，双方确认案涉房产的价值为1500000元，因此产生的房屋差价损失为970000元。因原告朱培根、甘萍签订合同时未对房屋权属尽到相应的核实义务，本院酌定原告朱培根、甘萍自行承担10%的责任，徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝承担90%的责任，即应赔偿朱培根、甘萍损失873000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告朱培根、甘萍与被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于2016年3月14日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱培根、甘萍返还购房款530000元，并赔偿损失873000元，合计1403000元；三、驳回原告朱培根、甘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费17670元，由原告朱培根、甘萍负担530元，由被告徐春玉、王传斌、焦翠红、王六宝负担17140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 赜人民陪审员  祝翠珍人民陪审员  鲁为玉二〇二〇年六月十日书 记 员  张 昕