成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初5519号 原告（反诉被告）：徐志蓉，女，1974年3月14日出生，汉族，住四川省郫县。 委托代理人：秦志旗，四川秉济律师事务所律师，系特别授权。 被告（反诉原告）：陈尚富，男，1966年4月16日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托代理人：罗泽伟，四川法典律师事务所律师，系一般授权。 委托代理人：刘情，四川法典律师中务所律师，系一般授权。 原告（反诉被告）徐志蓉与被告（反诉原告）陈尚富不当得利纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法由审判员文武独任审判，于2019年12月4日、2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐志蓉的委托代理人秦志旗、被告（反诉原告）陈尚富的委托代理人罗泽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐志蓉诉称，原告之夫干大明（2009年去世）与被告陈尚富于2001年11月12日经郫县公证处公证，签订《合资建房协议》，双方合作建房。被告出宅基地使用权，干大明全部出资12万元，修建房屋330平方米。建成后干大明分得272.63平方米，其中，一楼111.66平方米，三楼121.44平方米，四楼39.53平方米，并由郫县城乡规划建设管理局于2005年8月8日颁发《成都市房屋所有权证》，登记号01090301号，登记于原告名下。原告因此取得房屋所有权证。2019年1月8日，郫筒街道办事处发出2019年第01号通告，对该处房屋所在范围进行拆迁。被告向他人故意隐瞒了该处房屋分别由原被告各自独立所有的事实，以宅基地使用权人和唯一所有权人的身份与拆迁人签订了拆迁补偿协议。原告知晓后，多次与被告协商，但被告拒绝向原告返还本应属于原告的拆迁补偿款，也不向原告提供拆迁补偿协议。原告认为，依据国家相关法律规定，原被告双方合作建房不违反国家规定，原告从合作建房中分得的房屋系原告合法物权，受法律保护。现被告拒绝返还由原告房屋转化的拆迁补偿款侵犯了原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求：1、判令被告将属于原告的房屋拆迁补偿款80万元返还给原告（暂计，以拆迁补偿协议书确认的实际拆迁补偿款为准）。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告徐志蓉确认要求被告支付拆迁补偿款为80万元。 被告（反诉原告）陈尚富辩称，拆迁安置协议书是被告与郫筒街道办签署的，根据合同相对性只在签订双方之间生效，与本案原告无关，因此原告不能主张合同权利。案涉房屋是农村房屋，被告不认可原告房屋权证，若原告认为其物权受到了侵害，应当向拆迁主体主张。本案的被告没有侵犯原告的权益。双方签订的合同违反了法律禁止性规定，应是无效的，本案被告请求按照无效合同处理。 原告（反诉被告）徐志蓉为证明其主张，提交下列证据： 1、证明一份。新民场镇星火社区居委会于2019年7月22日出具的证明，证明本案原告丈夫在2009年1月14日去世，其和原告（反诉被告）于1994年登记结婚。房屋所有权人是徐志蓉，而签订合同的是干大明，他们是夫妻，证明徐志蓉具有本案的主体资格，也是案涉房屋的所有权人； 2、公证书、协议。2001年11月13日在郫县公证处做的公证，主体双方是本案的被告（反诉原告）陈尚富和干大明，证明2001年11月12日干大明和被告在公证处签订了合资建房协议，由陈尚富出宅基地、干大明出全部款项，修完之后进行分配，陈尚富取得第二层，干大明取得底层和三楼及三楼以上的全部空间。合资建房后由各自办理产权证归各自所有。协议中约定房屋由国家拆迁后各自所有房屋的赔偿费归各自所有； 3、房屋所有权。2005年8月8日由徐志蓉办理涉案房屋第一层和第三、四层面积。证明房屋取得后获得了合法的产权； 4、补充协议。2002年10月18日陈尚富和干大明签订了补充协议，把楼梯间商议为干大明向陈尚富支付现金1000元的方式产权归干大明所有以及其他对签订的协议的补充更改。证明双方签订补充协议后徐志蓉付清了两笔3000元的款项； 5、干大明和房屋相邻的人签订的协议。主要内容是干大明和其房屋是相连的，干大明付给对方现金2000元过道给双方共同使用，若过道通过国家拆迁后获得赔偿由甲方所有。证明过道是干大明和徐志蓉出钱购买并使用的，是和陈尚富无关的； 6、拆迁通告。2019年1月8日由郫筒街道办事处出的通告，主要内容涉案地名地址要进行拆迁补偿安置情况，证明案涉房屋进行了拆迁； 7、拆迁协议书及汇总表。载明拆迁总的赔偿金额及过渡费及奖励，汇总表上也写出了各种赔偿的详细分项。经过计算原告（反诉被告）应当得到808346元的赔偿； 8、房屋照片一组。案涉房屋还没有拆，证明现在案涉房屋的情况。 被告（反诉原告）陈尚富质证如下：对于第1组证据，居委会没有资格证明夫妻关系，应当以民政档案为准；对第2组证据，公证书的真实性无异议，但是公证书的本质是合资建房协议，公证处只是公证签字捺印的真实性而无权对合法性进行评判，陈尚富认为合资建房协议书是无效的；对第3组证据，产权证本身的真实性无异议，但是认为该产权证仍然是违法的，产权人徐志蓉不是村集体组织成员，农村的房屋应当一户一宅基地，房屋也应当是根据一物一权的原则登记在户主的名下，基于上述两点产权证也是违法的，陈尚富作为宅基地的使用权人是没有办理宅基地的使用权证和房屋的产权证的，也不存在分割的问题；对第4组证据，补充协议的真实性无异议，缺乏合法性；对第5组证据，和邻居签的协议三性都不予认可；对第6组证据，对拆迁事实本身无异议，但是要以政府文件为准；对第7组证据三性无异议，但是达不到徐志蓉的证明目的，根据拆迁安置协议书，被拆迁的对象是三个人，其中陈尚富选择的是货币安置，所以协议书的款项是包括货币安置的资金的。另外两户选择的是房屋安置，在协议里也有明确的。该协议是基于户籍和农村房屋的客观事实签署的，在签订人之间产生效力并不对徐志蓉产生效力，也不对徐志蓉产生的物权造成影响。徐志蓉认为应当被纳入拆迁范围应当向拆迁组进行主张；对第8组证据真实性无异议，但是达不到其证明目的。协议上所涉及到的人员安置包括安置房的购买以及拆迁补偿款都是陈尚富的合同权益。 被告（反诉原告）陈尚富诉称，原告（反诉原告）徐志蓉与干大明签署的《合资建房协议》及《补充协议》实为农村房屋及宅基地的买卖，违反我国法律、法规的强制性规定，为无效协议。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。由此，宅基地属于农民集体所有，只有在符合法律规定的条件下农村房屋才可以转让。干大明户籍是新民场星火村8社，拥有宅基地及农村房屋，且其与陈尚富不属于同一集体经济组织，因此两份协议自始无效。反诉请求：1、确认陈尚富与干大明签署的《合资建房协议》及《补充协议》无效。2、本案诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）徐志蓉辩称，陈尚富提出的反诉请求是不成立的，其没有诉的利益，反诉不成立。实体上不符合法律规定，事实上也没有支撑。 被告（反诉原告）陈尚富向本院提交下列证据： 《合资建房协议》及补充协议，证明该两份协议是无效的。 原告（反诉被告）徐志蓉质证如下：协议真实性无异议，合法性其是经过公证的，公证需要对合法性进行审查。被告（反诉原告）认为不合法应当要求公证处撤销公证书。协议双方是合资建房的关系，不具有买卖的内容，故被告（反诉原告）反诉理由是不成立的。关于办理产权证的问题，协议第八条说的很清楚，按照各自实际分得的面积办理产权证，协议中各自的产权证符合各自的约定。陈尚富没有办理产权证，但并不能说明其去办理了就是不合法的。协议约定拆迁后各自分得各自产权的拆迁款，其所主张的款项就是属于产权部分赔偿。本案中没有土地买卖的问题，原告（反诉被告）认为公证书和补充协议不能达到被告（反诉原告）的证明目的，恰好证明双方签订的协议是合法有效的。 经审理查明，徐志蓉之夫干大明作为甲方（2009年去世）与陈尚富作为乙方于2001年11月12日经郫县公证处公证，签订《合资建房协议》，协议约定：一、乙方出资，甲方出宅基地使用权共同新建楼房一幢。二、合建房屋位置：郫县郫筒镇望丛村三社144号的旧宅地，建筑面积330平方米，新建房的图纸双方已审定，按图纸修建房屋。三、甲方提供宅基地共计120平方米用于甲乙双方共同修建楼房，乙方投资建楼房的全部资金约壹拾贰万元正。......。五、楼房竣工后的分配：甲方得第二层中的全部面积。2、乙方分得底层营业房一间，及三层楼房的全部面积和三层上的全部空间。3、一小间门面用于楼梯间，双方共同使用，其产权属双方共有。......。八、双方合资修建的房屋竣工后，按照各自分得的实际建筑面积各自办理有关房权证，产权归各自所有。......。十二、双方合资修建的房屋若因国家建设需要再次拆迁时，其各自的房屋的赔偿费归各自所有。该房被拆迁后，政府新划给甲方建房的宅基地应按本协议中双方房屋所占宅基地面积的比例，由甲方在新划的宅基地中为乙方无偿解决建房用地。补充协议约定：1、经双方协议，将原协议第五条第3项楼梯间商议为乙方给甲方现金：1000元，其产权属乙方所有，乙方给甲方另提供通道。2、第五条第二项为分得底层营业额房屋全部面积及三层楼全部面积和三层以上的全部空间。3、经双方再次商议，将原协议第六条房内装修，改为乙方付甲方现金：2000元，其房内装修由甲方自行处理。协议签订后，双方开始建房。原告（反诉被告）2005年8月8日取得《成都市村镇房屋所有权证》，其中，一楼（铺面）111.66平方米，三楼121.44平方米，四楼39.53平方米，该房屋所在楼层登记于原告名下。 2019年1月8日，郫筒街道办发出2019年第01号通告，对该处房屋所在地进行拆迁。被告（反诉原告）陈尚富与郫筒街道办事处签订拆迁安置协议，约定：一、拆迁（一）、补偿项目及金额1、补偿费：乙方所涉及及拆迁的建(构)筑物和地面附着物补偿金为人民币991904元。......（四）拆迁奖励在2019年6月20日签订拆迁安置协议书的，按安置人数每人5000元一次性奖励；在2019年7月15日内清场完毕并验收合格的，按安置人数给予每人5000元一次性奖励。二、住房安置1、乙方享受住房安置人口贰人，安置住房面积70平方米。2、、乙方选择住房建筑面积和安置套型为105平方米壹套。3、住房安置地点：沱江水恋。根据郫筒街道办事处拆迁勘验补偿汇总表分项显示：一楼铺面600000元、板盖勘量379.2平方米，扣除面积165平方米，补偿面积171360元、水泥瓦勘量面积126.4平方米，补偿面积126.4平方米，金额75840元、楼顶隔热层勘量60平方米，金额7584元、一楼铺面经营损失56856元、吊顶、地砖勘量面积分别360平方米，补偿面积360平方米，金额36000元、占三分之二24000元、铝合金卷帘门2间，金额1600元、钢管井2眼占1眼，金额600元、暗线439.2平方米，金额8784元，占三分之二5856元、化粪池15立方米，金额2250元。 另查明，1、干大明之父已故，其母钟玉华、其女干卿均同意放弃对涉案房屋拆迁款的继承。2、原告自愿承担板盖扣除面积125平方米（165平方米-拆迁补偿面积40平方米）。板盖面积174.2平方米，金额139360元。原告应得赔偿款总额为838106元。 上述事实，有原告提交原被告身份信息、《合资建房协议》及补充协议、拆迁安置协议书及拆迁勘验补偿汇总表、放弃声明等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告（反诉被告）徐志蓉之夫干大明（已故）与被告（反诉原告）陈尚富签订《合资建房协议》，由干大明出资、陈尚富出宅基地使用权，双方合作建房系真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定。依据《合资建房协议》第十二条“双方合资修建的房屋若因国家建设需要再次拆迁时，其各自房屋的赔偿费归各自所有”。依据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。按照双方协议中约定，原告之夫干大明分得底层、三、四层，陈尚富应依据诚实信用原则，将徐志蓉占有、使用的物权按照约定将拆迁赔偿款返还给原告。徐志蓉起诉请求返还其所有的房屋及相应附属设施的拆迁补偿款属合理范围内，本院予以支持。对干大明继承人自愿放弃继承的行为系在法律规定范围内处分民事权利和诉讼权利，本院予以准许。陈尚富依据土地管理法提出双方签订《合资建房协议》及补充协议无效，从庭审查明的事实来看，双方合作建房并非涉及非法转让土地，其联建行为亦不违反法律禁止性规定，虽然双方签订协议中存在部分条款涉及违反法律强制性规定而无效的情况，但其他大部分内容是真实合法的，个别条款的无效并不必然导致整个合同的无效。合同有效的部分是具有法律效力，当事人必须对有效的部分予以履行。故陈尚富反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七条、第九十二条、《中华人民共和物权法》第三十二条、第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈尚富于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐志蓉返还拆迁补偿款共计800000元； 二、驳回反诉被告（反诉原告）陈尚富的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件适用简易程序收取案件受理费5900，反诉案件受理费1350元，合计7250元由被告（反诉原告）陈尚富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文武 二〇二〇年六月十一日 书记员  邹芳