福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民再2号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，福建瀛同律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：何冬梅，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：徐嘉钰，女，1993年2月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上列二被申请人共同委托诉讼代理人：许良妹，福建臻晟律师事务所律师。 再审申请人泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）因与被申请人何冬梅、徐嘉钰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终7551号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月28日作出（2019）闽民申3097号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人林丽惠、李真、被申请人的委托诉讼代理人许良妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美裕公司申请再审请求：撤销二审判决第一项、第三项，改判驳回何冬梅、徐嘉钰要求美裕公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，支持美裕公司一审的全部反诉请求。事实和理由：（一）原审判决认定被申请人何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，缺乏证据证明。关于尚欠的6万元购房款，被申请人的举证及庭审陈述内容前后矛盾，无法证明尚欠的6万元购房款已经以现金方式交付，被申请人的主张亦无银行提款记录、收款收据等予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被申请人应当承担举证不足的不利后果。（二）原审判决确定再审申请人的逾期交房违约责任错误。1.因被申请人逾期付款，再审申请人依法、依约享有后履行抗辩权，有权顺延交房时间，同时有权要求被申请人支付逾期付款违约金。仅就2015年2月4日被申请人逾期支付的59万元而言，逾期天数达255天，根据《合同补充协议》第二十条的约定再审申请人享有交房期限的相应顺延。据此，再审申请人可以顺延至2017年5月18日交房。原审判决未支持该抗辩权，系适用法律错误。2.对于被申请人收到交房通知后未收房期间（2016.12.28－2017.1.31），原审法院认定由再审申请人承担逾期交房违约责任，缺乏依据，且适用法律错误。再审申请人承担逾期交房违约责任的前提，必须是未交房的责任是由于再审申请人的原因造成，然而，自2016年12月28日交房通知送达被申请人后，被申请人未予收房的原因并非由于再审申请人造成，而是由于被申请人自身原因不予收房造成，被申请人逾期收房行为本身已构成违约。该期间若有损失，也是属于被申请人自身原因扩大的损失。综上，即使再审申请人应承担逾期交房违约责任，最多计算至交房通知送达之日即2016年12月28日截止，原审判决对违约金计算截止日确定错误。3.商品房买卖合同对逾期交房违约责任约定不明，且被申请人主张按每日万分之五计算违约金明显过分偏高，应参照诉争房屋同地段同类房屋租金标准将逾期交房违约金调整为4300元/月。首先，根据《合同补充协议》第二十一条的约定，买受人要求出卖人按日支付已付款0.05%的违约金必须符合“出卖人超过交房期间仍未达到上述交付条件”的前提条件。由于再审申请人有权顺延交房时间至2016年8月4日，故而在事实上“在交房期限前，房屋已达交付条件”，此时，不应适用该款约定的违约金标准。除此之外，《合同补充协议》第二十一条明确约定商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定，故，本案合同双方对逾期交房违约责任的约定属于约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被申请人的损失应按诉争房屋同地段同类房屋租金标准确定。因此，依据一审的房地产估价报告结果，逾期交房违约金应调整为4300元/月。其次，从逾期交房违约金的约定来看，《合同补充协议》第二十一条关于逾期交房违约金的计算标准约定过高，明显超过被申请人损失的30%。从2016年到2018年，泉州房价发生巨大增长，被申请人所购买的商品房亦然，在房屋价值上，被申请人没有任何损失。被申请人收房后，该房屋一直空置，被申请人既未自己使用，也未进行出租收益。直到2019年1月24日被申请人与物业公司签订《住宅室内装饰装修管理服务协议书》，开始准备入户装修。上述事实说明，在房屋使用上，被申请人亦没有损失，以评估租金标准计算违约金符合公平原则及违约金的补偿及惩罚功能。最后，从双方承担的责任来看，《合同补充协议》第二十一条关于逾期交房违约金的约定，显然对再审申请人不公平，片面加重再审申请人的责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准为每日按已付款的0.01%支付，《合同补充协议》约定的逾期交房违约金计算标准为每日按已付款的0.05%支付，两者之间相差5倍，违约金则从每日329元变更为1643元。这与被申请人的逾期付款行为、逾期收房行为所应承担的违约责任相比，再审申请人应承担的违约责任过重，违背了公平原则，应予以调整。（三）依照法律规定及合同约定，被申请人应向再审申请人支付房屋代管费。《合同补充协议》第二十六条明确约定：“如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。”案涉房屋代管费实质上是对被申请人的逾期收房行为约定了违约责任，是一种基于被申请人的逾期收房行为而产生的以金钱为代价，促进合同履行完毕的手段。原一审、二审法院片面看待合同约定的逾期收房违约责任，免除了被申请人应承担的违约责任，是不公平的。被申请人无正当理由拒绝收房的行为，违反了合同约定，理应向再审申请人支付房屋代管费。 何冬梅、徐嘉钰辩称，（一）美裕公司主张我方还有6万元购房款未支付违背客观事实。美裕公司开具给我方的不动产统一销售发票数额是购房全款，发票即是付款凭证，我方有充分的证据证明已足额交付购房款。美裕公司在数次通知交房中，从未以任何方式对我方进行过房款催收，如果我方真的存在欠款行为，则美裕公司的通知交房行为将不具备合理性。这再次证明我方已经交清全部购房款。（二）我方逾期付款责任在于美裕公司，美裕公司主张顺延交付缺乏依据，有违公平。1.我方逾期付款系因发现房屋存在层高不足问题，且美裕公司亦确认存在层高问题。层高问题将直接缩减我方的居住空间，大大影响居住舒适度。因此，我方迟延付款责任在于美裕公司。2.我方在约定的交房时间前已经付清全部购房款，且我方已经承担了逾期付款违约责任，美裕公司不能再以此作为其逾期交房事由。（三）关于本案交房时间的认定。1.根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋交付通知的形式必须为书面通知，电话通知交房并非约定交房通知方式，且美裕公司完全具备以合同约定的方式向我方通知交付的条件，不存在客观不能必须以电话通知交房的情形，原审法院将2016年12月28日电话录音认定为美裕公司通知交房时间缺乏事实依据。2.退一步说，假使原审法院灵活认定电话通知交付形式是正确的，根据《合同补充协议》第二十六条之约定，认定美裕公司实际交房时间为通知交房期限届满后再顺延30天也是正确的。美裕公司的主张违背合同约定。（四）原审判令美裕公司按日万分之五的标准承担逾期交房违约责任是正确的。1.消防验收属于法定验收标准，且是强制性标准。美裕公司主张将五方验收时间认定为交房时间缺乏事实和法律依据。2.美裕公司主张日0.05%的违约金标准适用于案涉房屋在约定期限内未经五方验收且买受人拒收的情形不能成立。首先，美裕公司主张分段适用违约金标准并未在合同中进行约定，该理由明显缺乏事实依据。其次，《合同补充协议》第二十一条明确载明：“出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定。”可见，美裕公司已经明确排除了适用购房合同第九条日万分之一的标准计算逾期交房违约责任，现再主张适用该条款明显自相矛盾。3.美裕公司在一审中提供的五方验收报告时间是2015年12月24日，而其提交给主管部门的五方验收报告时间是2016年4月27日（该报告存档于洛江区住房和城乡建设局），一审中我方所提交的《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》中亦明确载明了五方验收实际为2016年4月27日。据此，应认定2016年4月27日为五方验收时间。因此，即使按照美裕公司观点，美裕公司在合同约定的五方验收时间届满时仍未完成验收，仍应适用日万分之五的逾期交房违约金标准。（五）我方无需支付房屋代管费。美裕公司系逾期交房违约方，主张房屋代管费没有依据。根据《合同补充协议》第二十六条中约定：“出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。”可见，美裕公司的“代管”仅是对公共部分及庭院的打扫，该代管内容美裕公司是否实际履行，应由美裕公司进行举证。截至目前为止，美裕公司并未提供相应证据，应承担不利后果。且该代管内容属于物业公司服务范围，我方所交付的物业费当中已经包含该部分费用，美裕公司无权再向我方主张。综上所述，请求驳回美裕公司再审请求，支持我方原审诉讼请求。 何冬梅、徐嘉钰向一审法院起诉请求：1.判令美裕公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令美裕公司向何冬梅、徐嘉钰交付泉州市洛江区双阳街道南山社区B5-04、B5-05地块美裕嘉园A8楼8C号房屋（以下称案涉房屋）；3.判令美裕公司支付何冬梅、徐嘉钰逾期交房违约金（自2015年7月1日起至实际交房之日止以3286442元为基数按每日0.05%计算，暂计至起诉之日为867620元）；4.判令美裕公司承担本案诉讼费用。 美裕公司向一审法院提出反诉请求：1.判令何冬梅、徐嘉钰向美裕公司支付逾期付款违约金17175元；2.判令本案诉讼费由何冬梅、徐嘉钰承担。在诉讼期间，美裕公司变更反诉请求为：1.判令何冬梅、徐嘉钰支付尚欠购房款6万元；2.判令何冬梅、徐嘉钰支付逾期付款违约金，其中100万元购房款的逾期付款违约金为700元；59万元购房款的逾期付款违约金为15104元；尚拖欠的6万元购房款应自2014年5月25日起至实际支付之日止每日按6元的标准计付逾期付款违约金，暂计至2017年9月4日逾期付款违约金为7194元（暂计至2017年9月4日，逾期付款违约金合计22998元）；3.判令何冬梅、徐嘉钰自2016年4月21日起至实际办理交房手续之日止每日按照328.64元的标准向美裕公司支付房屋代管费（暂计至2017年9月4日止，产生的房屋代管费为164468.64元）。 一审法院认定事实如下： 何冬梅、徐嘉钰与美裕公司于2014年1月27日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由何冬梅、徐嘉钰向美裕公司购买案涉房屋，成交金额为3286442元。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定：买受人于2014年1月27日签订购房合同并同时付清首期款1636442元，余款165万元于2014年5月24日前支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同补充协议第九条约定：买受人未按照约定的付款时间及数额履行任一期付款义务，逾期天数在30日（含30日）以内的，买受人应按未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自逾期之日起计至实际付清当期购房款之日，购房合同继续履行；逾期天数超过30日不足90日的，买受人应按未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自逾期之日计至实际付清当期购房款之日，购房合同继续履行；逾期天数超过90日（含90日）或者实际逾期付款金额达到商品房总价款的20%时，视为买受人根本违约，……买受人要求不解除购房合同且经出卖人同意的，应按全部未付款总额每日0.01%的标准向出卖人支付违约金，自最早逾期之日计至实际付清全部购房款之日。合同第八条约定美裕公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付何冬梅、徐嘉钰使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。合同补充协议第二十条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条交付条件与期限的约定。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。如遇下列特殊原因除双方协商同意解除购房合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地、地震等外包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④施工中遇中雨或中雨以上天气、六级或六级以上大风的天气、日最高气温35℃以上的天气（以气象台资料为准）；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他自然灾害影响施工的；因设计变更、规划变更导致工程量增加的；因政府重要活动或政府公告创卫、高考等限制规定影响工程正常施工的；买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延；其他非出卖人所能控制的原因；以上各情形自开工之日起至商品房实际交房之日止按实际发生天数计算顺延。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人可据实顺延交房期限而无须通知买受人，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可以交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。……在商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格后，买受人不得以任何事由拒绝接收商品房，拒绝或逾期办理房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同补充协议第二十一条约定：出卖人及买受人同意该商品房逾期交房的违约责任不适用购房合同第九条的约定。……逾期（交房）超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.05%的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，美裕公司应当书面通知何冬梅、徐嘉钰办理交付手续。合同补充协议第二十六条约定：出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。但出卖人应按购房合同约定承担保修责任。合同第三条约定：层高为一层3.3m，二、三层3.2m，四层3.3m。合同补充协议第十七条约定：购房合同第三条所指层高为设计层高。买卖双方确认基于设计需要且在符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该等层高的情形，最终以该商品房交付现状为准，买受人对此表示理解，且无任何异议。合同第二十条文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同补充协议第四十五条约定：除出卖人及买受人另有约定的外，双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的联系地址为可送达地址。如买受人变更购房合同中的联系地址或联系电话，应在变更之日起三日内书面告知出卖人，否则出卖人以原联系方式与买受人联系即视为已通知买受人，由此产生的一切后果由买受人自行承担。合同补充协议第四十六条约定：购房合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知，出卖人可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的买受人通讯地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任一种，并自在报纸刊登公告之日起或书面通知寄送后第3日即视为买受人已接到出卖人所发出的通知。购房合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为法定节假日则顺延至最近一个工作日。 2014年2月13日，美裕公司出具金额为1636442元的《销售不动产统一发票》给何冬梅、徐嘉钰。2015年2月3日，美裕公司出具金额为165万元的《销售不动产统一发票》给何冬梅、徐嘉钰。 2013年8月2日，诉争房屋开工建设。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，诉争房屋通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。因诉争房屋工程竣工验收消防备案检查不合格，2016年4月7日，美裕公司申请复查；2016年4月20日，诉争房屋工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。2016年1月30日，诉争房屋通过规划核实。2016年7月19日，诉争房屋取得建设工程竣工验收备案证明书。 另查明，泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载泉州市洛江区可知自2013年8月1日起至2015年12月30日止，泉州市洛江区出现中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上天气计149天（已扣除重复天数3天）；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，泉州市洛江区出现上述天气计90天（已扣除重复天数4天）。国网福建省电力有限公司泉州供电公司运维检修部（输电）确认在美裕嘉园地块多层住宅A12#～A19#楼上空，有运行中的110千伏城洛线#7-#13电力线路通过，因安全距离不足，供电部门于2013年8月23日发出《关于停止在110千伏输电线路保护区进场施工危及输电线路和人身安全》，通知美裕公司停止在上述线路下多层住宅A12#～A19#楼的施工作业，电力部门于2014年3月26日完成该电力线路迁移，累计停止施工日计215天。 又查明，双方在合同内约定的联系地址为何冬梅、徐嘉钰在泉州市鲤城区的地址。美裕公司于2015年12月28日向何冬梅、徐嘉钰邮寄《入伙通知书》《入伙须知》，收件人地址为泉州市丰泽区，通知何冬梅、徐嘉钰在2015年12月30日办理入住手续。2016年12月28日，美裕公司通过电话，通知何冬梅、徐嘉钰“本周内过来我们物业中心办理交房的事宜”。2017年8月7日，美裕公司按合同约定的联系地址向何冬梅、徐嘉钰邮寄《入伙通知书》，通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续。何冬梅、徐嘉钰确认于2017年8月8日收到该《入伙通知书》。 2015年1月19日，美裕公司向何冬梅、徐嘉钰发《催款函》，陈述何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日支付购房款165万元，已于2014年5月30日支付100万元，余款65万元尚未支付，通知何冬梅、徐嘉钰收到此函之日起7日内支付上述款项及违约金。2015年1月23日，何冬梅、徐嘉钰通过律师向美裕公司发《律师函》，针对上述《催款函》答复延期付款事出有因，系因房屋层高不符合双方所签订的《商品房买卖合同》之约定所导致，而非恶意拖欠，何冬梅、徐嘉钰有权根据不安履行抗辩权等法定权利拒绝付款。 2017年11月20日，何冬梅、徐嘉钰通过律师向美裕公司发《律师函》，陈述何冬梅、徐嘉钰于2017年10月8日主动办理交房手续，但美裕公司告知必须先行缴纳自2016年1月起的物业费方可办理交房手续，故何冬梅、徐嘉钰催告美裕公司在收到函件之日起五日内向何冬梅、徐嘉钰交付房屋。2017年12月11日，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司办理了交房手续。 在诉讼过程中，美裕公司提出对诉争房屋所在地段的同类房屋租金标准进行鉴定的申请。一审法院准许后，经依法委托鉴定，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2017年8月10日作出厦均和2017泉1324（房）号《房地产估价报告》，价值时点为2016年1月5日，估价结果为市场租赁价格为4300元／月。美裕公司为此支付评估费7900元。 一审法院认为，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，但其应对未按期支付当期购房款承担相应逾期付款违约责任。本案诉争房屋通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格后，于2016年4月20日通过消防验收。根据双方约定，诉争房屋可延长至2016年8月26日交房。美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续，何冬梅、徐嘉钰在通知到达时间2017年1月1日未及时办理交房手续，按照合同约定视为诉争房屋已于2017年1月31日完成交付，美裕公司为此应承担相应的逾期交房违约金。美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰逾期办理交房手续应承担房屋代管费，理由不充分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、美裕公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何冬梅、徐嘉钰支付逾期交房违约金259628.92元；二、何冬梅、徐嘉钰应在判决发生法律效力之日起十日内向美裕公司支付逾期付款违约金17275元；三、驳回何冬梅、徐嘉钰的其他诉讼请求；四、驳回美裕公司的其他反诉请求。案件受理费12476元，减半收取计6238元，由何冬梅、徐嘉钰负担4596元，美裕公司负担1642元；案件反诉受理费2506元，由美裕公司负担2331元，何冬梅、徐嘉钰负担175元。 何冬梅、徐嘉钰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。 美裕公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回何冬梅、徐嘉钰要求美裕公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，支持美裕公司的一审全部反诉请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审法院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为，本案的争议焦点为：1.何冬梅、徐嘉钰是否尚欠美裕公司购房款6万元；2.案涉房屋何时达到交付条件；3.美裕公司可顺延交房的天数是多少，顺延后应于何时交付房屋；4.美裕公司以电话形式通知交房是否有效；5.逾期交房违约金如何计算；6.何冬梅、徐嘉钰是否应支付美裕公司房屋代管费，应支付多少。 1.关于何冬梅、徐嘉钰是否尚欠美裕公司购房款6万元的问题。经审查，《合同补充协议》约定本案房产成交金额为3286442元，美裕公司确认何冬梅、徐嘉钰按合同约定支付了首付款1636442元且已开具同等金额的发票，并确认何冬梅、徐嘉钰已支付第二期应付购房款159万元的情况，但其却于2015年2月3日开具了金额为165万元的发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。根据该规定，付款方向收款方开具发票是其法定义务，且依商业惯例，发票为付款凭证。美裕公司开具出全额发票的情况下，主张何冬梅、徐嘉钰尚欠购房款6万元，不予支持。 2.关于案涉房屋何时达到交付条件的问题。根据《合同补充协议》第二十条约定，商品房交付使用的条件为，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。同时,《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。2015年12月24日，美裕公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，案涉房屋通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。但房屋工程竣工验收消防备案检查不合格，该商品房应当停止使用。2016年4月7日，美裕公司申请复查，同月20日，取得《泉州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，案涉房屋工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。至此，案涉房屋达到交付条件。何冬梅、徐嘉钰虽主张案涉房屋还需取得建设工程竣工验收备案证明书，但非双方约定的交付条件；美裕公司虽主张竣工验收日期即符合交付条件，但此时消防备案不合格，房屋应停止使用。双方主张的诉争房屋符合交付条件的时间均依据不足，案涉房屋达到交付条件的时间应确定为2016年4月20日。 3.关于美裕公司可顺延交房的天数是多少，顺延后应于何时交付房屋的问题。经审查，本案《商品房买卖合同》第八条约定美裕公司应于2015年6月30日前交房，又在《合同补充协议》第二十条明确约定自开工之日起至商品房实际交房之日止按实际发生顺延情形的天数计算顺延期限。因此，对美裕公司主张自开工之日起计算可顺延天数予以支持。供电部门2013年8月23日起至2014年3月26日因电力线路迁移过程中因安全距离不足问题通知美裕公司停止相关线路下多层住宅A12#～A19#楼的施工作业215天（实为216天，美裕公司主张215天，予以照准），虽案涉房屋为A8#楼，不在上述通知的A12#～A19#楼范围内，但该停止施工的后果影响到美裕嘉园整个楼盘的施工进度，进而影响到整个楼盘的竣工验收时间，故美裕公司主张因此可延期天数215天，理由充分，一审判决予以支持，并无不当。美裕公司主张根据双方关于补充协议第二十条“买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延”的约定，何冬梅、徐嘉钰逾期付款256天（实为255天），则可交房的时间应在扣除天气、电力线路迁移的情形上再延长256天。本案《商品房买卖合同》为双务合同，买受人何冬梅、徐嘉钰的付款义务为先履行义务，出卖人美裕公司的交房义务为后履行义务。本案双方约定何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日前履行付款义务，美裕公司应于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉钰于2015年2月3日支付了全部购房款，该付款行为在美裕公司应履行交房义务的时间之前完成，何冬梅、徐嘉钰因其逾期行为应承担合同约定的逾期付款违约金，则美裕公司失去逾期付款天数还应顺延交房时间的抗辩权，故美裕公司主张上述还可顺延交房256天，一审判决不予支持，并无不当。根据美裕公司提供的《天气资料分析报告》可知，自开工之日2013年8月2日起至合同约定的交房日期2015年6月30日止，泉州市洛江区中雨或中雨以上、六级或六级以上大风、日最高气温35度以上、电力线路迁移停止施工情形计316天（已扣除重复天数2天），故美裕公司因天气等可延期交房316天，其可将交房时间延长至2016年5月11日。另根据《天气资料分析报告》可知，2015年7月1日起至2016年5月11日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数67天（已扣除重复天数1天），故美裕公司可延长至2016年7月17日交房。再根据《天气资料分析报告》可知，2016年5月12日起至2016年7月17日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数20天（已扣除重复天数1天），故美裕公司可延长至2016年8月6日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年7月18日起至2016年8月6日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数15天，故美裕公司可延长至2016年8月21日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月7日起至2016年8月21日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数6天，故美裕公司可延长至2016年8月27日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月22日起至2016年8月27日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数5天，故美裕公司可延长至2016年9月1日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年8月28日起至2016年9月1日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数2天，故美裕公司可延长至2016年9月3日交房。又根据《天气资料分析报告》可知，2016年9月2日起至2016年9月3日止，泉州市洛江区出现上述可延期天数1天，故美裕公司可延长至2016年9月4日交房。一审判决可顺延天数认定错误，应予纠正。 4.关于美裕公司以电话形式通知交房是否有效的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，美裕公司应当书面通知何冬梅、徐嘉钰办理交付手续；在《合同补充协议》第四十六条约定美裕公司向何冬梅、徐嘉钰发出的各项通知，美裕公司可选择在报纸上刊登公告或按合同载明的何冬梅、徐嘉钰通讯地址向其寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、EMS、公证送达等具体方式）两种形式中任一种。虽上述约定均为书面通知的形式，美裕公司提供的其工作人员与何冬梅的手机通话录音，可以证明2016年12月28日美裕公司曾通知何冬梅、徐嘉钰交房，电话里关于交房时间、地、地点等还是较为明确的ldquo;本周内过来我们物业中心办理交房的事宜”），对电话通知的目的、作用以及要达成的效果已经实现，一审判决结合美裕公司2015年12月28日按合同约定的联系地址邮寄的书面通知，灵活确认美裕公司此次的电话通知为有效的交房通知，并无不当。2016年12月28日为星期三，“本周内……办理交房的事宜”可理解为于2017年1月1日（星期日）前可办理交房手续。双方在补充协议第二十六条中约定“出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产”，由于何冬梅、徐嘉钰未在2017年1月1日之后的第30日前到美裕公司办理交接手续，则应视为案涉房屋已于2017年1月31日完成交付。 5.关于逾期交房违约金如何计算的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，逾期交房违约金按已付款日万分之一的标准计算。同时又在《合同补充协议》第二十一条约定，逾期交房违约责任不适用合同第九条的约定，合同继续履行的，自交房期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.05%的违约金。该约定为双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因此，按双方的约定自交房期限之次日起至实际交付之日止，美裕公司应按日向何冬梅、徐嘉钰支付已付款0.05%的违约金。如前所述，美裕公司可延长至2016年9月4日交房，则美裕公司违约交房的起止时间为2016年9月5日起至2017年1月31日计149天，故违约金为3286442元×0.05%/天×149天＝244839.93元。一审判决认定错误，应予纠正。 6.关于何冬梅、徐嘉钰是否应支付美裕公司房屋代管费，应支付多少的问题。双方当事人在《合同补充协议》第二十六条约定，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。同时，根据《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》第四条、第十条的约定，业主应于美裕公司通知办理交房手续期限届满之日起交纳物业服务费用，泉州市亿龙物业管理有限公司在物业服务区域内提供综合管理、清洁卫生、秩序维持、绿化日常养护等服务。根据上述约定，美裕公司的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，而该代管内容与物业公司物业服务内容重合。美裕公司没有提供证据证明其实际履行了代管义务，其主张何冬梅、徐嘉钰应支付房屋代管费，不予支持。 综上所述，何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，案涉房屋于2016年4月20日达到交付条件，美裕公司于2016年12月28日通知何冬梅、徐嘉钰办理交房手续，何冬梅、徐嘉钰在通知到达时间2017年1月1日未及时办理交房手续，按照合同约定视为诉争房屋已于2017年1月31日完成交付，一审认定并无不当。根据合同关于可顺延交房的约定，经过计算，美裕公司可延长至2016年9月4日交房，一审判决认定错误，应予纠正。从美裕公司逾期交房之日起至实际完成交付之日止共149天，为此美裕公司应承担相应的逾期交房违约金244839.93元，一审判决认定错误，应予纠正。美裕公司上诉请求成立的部分，予以支持。美裕公司、何冬梅、徐嘉钰的上诉请求不能成立的部分，予以驳回。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初2641号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初2641号民事判决第一项；三、美裕公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何冬梅、徐嘉钰支付逾期交房违约金244839.93元。案件受理费12476元，减半收取计6238元，由何冬梅、徐嘉钰负担4478元，美裕公司负担1760元；案件反诉受理费2506元，由美裕公司负担2331元，何冬梅、徐嘉钰负担175元。二审案件受理费14982元，由何冬梅、徐嘉钰负担9131元，由美裕公司负担5851元。 再审审理中，对于一审查明、二审予以确认的事实，除再审申请人认为一审判决查明事实部分对《合同补充协议》第二十一条的引述不完整外，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 再审审理中，美裕公司提交以下新的证据：1.《楼宇交接书》一份，载明业主收到“各类钥匙、智能卡一套”、“该物业的建筑质量及各项设施均符合合同约定交楼标准，无异议，本人同意接收”等内容，由业主何冬梅签字，落款日期为2017年12月24日；2.泉州市亿龙物业管理有限公司与何冬梅签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议书》，落款日期为2019年1月14日。上述两份证据共同说明：被申请人2017年12月24日办理收房手续后，于2019年1月14日向物业公司申请办理装修手续，即被申请人于2019年1月14日之后才开始装修房屋，证明被申请人在2019年1月之前并不需要使用房屋，因此无论再审申请人是否有交付房屋，对其均无实质影响，并未给其造成未交房的损失，说明按每日万分之五计算的每月49296元违约金或者按评估租金标准计算每月4300元违约金，均明显过分偏高，应予调减。何冬梅、徐嘉钰质证认为，交接房屋后其对房屋的使用情况美裕公司并不知情，亦不可能参与其中，故其片面地认为房屋没有使用是不当的，实际上，对房屋装饰装修进行设计、对房屋使用的规划，也是对房屋的使用方式。 本院认为，二审法院以美裕公司于2016年12月28日通知收房行为及通知内容，认定何冬梅、徐嘉钰未在2017年1月31日前到美裕公司办理交接手续，视为案涉房屋于2017年1月31日完成交付，并以此作为美裕公司支付逾期交房违约金的终止时间，故美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰于2017年12月24日至2019年1月14日期间未装修入住，与其于2017年1月31日前未按约交付房屋给何冬梅、徐嘉钰造成的损失之间，没有关联性；而且没有对房屋进行装修入住，亦不能证明何冬梅、徐嘉钰不存在因美裕公司逾期交房而产生的损失。据此，对该两份证据，本院不予采信。 本院认为，围绕当事人的再审请求，结合本院再审庭审查明的事实，本案争议的焦点为：1.何冬梅、徐嘉钰是否尚欠购房余款6万元，2.美裕公司能否以何冬梅、徐嘉钰逾期付款天数顺延相应交房期限，3.逾期交房违约金的计算截至时间，4.合同约定的逾期交房违约金应否调整及如何调整，5.何冬梅、徐嘉钰是否应向美裕公司支付房屋代管费。 （一）关于何冬梅、徐嘉钰是否尚欠购房余款6万元问题 美裕公司申请再审主张，原审判决认定何冬梅、徐嘉钰已支付全部购房款，缺乏证据证明。根据查明的事实，2014年1月27日，美裕公司作为出卖人与买受人何冬梅、徐嘉钰签订《商品房买卖合同》及合同附件，约定何冬梅、徐嘉钰向美裕公司购买案涉房屋，商品房总价款为3286442元。2014年2月13日，美裕公司向何冬梅、徐嘉钰出具金额为1636442元的《销售不动产统一发票》。2015年2月3日，美裕公司向何冬梅、徐嘉钰出具金额为165万元的《销售不动产统一发票》。一审审理中，美裕公司确认何冬梅、徐嘉钰按合同约定支付了首付款1636442元，及分别于2014年5月31日、2015年2月3日以转账的方式支付购房款100万元、59万元，但主张何冬梅、徐嘉钰尚欠6万元购房余款。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条之规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。通常情形下，上述在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的发票，系付款一方履行付款义务的凭证。本案中，美裕公司于2015年2月3日向买受人开具金额为165万元的《销售不动产统一发票》，按照商业惯例，该发票可以作为付款人支付款项的凭证。美裕公司于一审中反诉主张买受人尚欠6万元购房款未支付，但未提供相应的证据推翻发票记载的付款金额，故其要求买受人支付购房余款6万元依据不足，原审判决未予支持，并无不当。 （二）关于美裕公司能否以何冬梅、徐嘉钰逾期付款天数顺延相应交房期限问题 美裕公司申请再审主张，根据诉争《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》(以下称《补充协议》)第九条、第二十条约定，若买受人逾期付款，应自逾期之日起每日按逾期款项的0.01%支付违约金，且出卖人可按实际逾期付款天数顺延交房期限。本院认为，严格履行与诚实信用系合同履行之一般原则，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当向合同相对方承担违约责任；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。此谓合同法上之后履行抗辩权。本案中，《补充协议》第九条约定了买受人逾期支付购房款的违约责任，即若买受人逾期付款，应自逾期之日起每日按逾期款项的0.01%支付违约金；《补充协议》第二十条约定了出卖人交房时间及顺延交房期限的事由，其中约定“买受人逾期付款的，按实际逾期天数计算顺延”，该“顺延交房期限”并非指双方违约责任的互相抵扣，而是买受人未履行在先的付款义务时，出卖人有权拒绝履行在后的交房义务，并阻却因行使后履行抗辩权而致合同迟延履行之违约责任。根据双方合同约定，买受人何冬梅、徐嘉钰应于2014年5月24日前履行付款义务，出卖人美裕公司应于2015年6月30日前交房。何冬梅、徐嘉钰于2015年2月3日支付了全部购房款，该付款行为在美裕公司应履行交房义务的时间之前完成，故美裕公司可以根据合同约定要求何冬梅、徐嘉钰支付逾期付款违约金，但并不享有延期履行抗辩权。美裕公司主张因何冬梅、徐嘉钰逾期付款，故应自逾期之日起每日按逾期款项的0.01%向其支付违约金，同时其可按实际逾期付款天数顺延交房期限，实为既主张买受人逾期付款的违约责任，又以买受人的逾期付款违约责任抵扣其逾期交房违约责任，此不仅导致买受人因同一逾期付款行为承担双重责任后果，从而有悖于双务合同双方当事人权利义务的对等性及违约责任与违约行为的对应性，亦于法无据。据此，原审判决不予支持其该项主张，并无不当。 （三）关于逾期交房违约金的计算截至时间问题 美裕公司申请再审主张，原审法院认定其应对何冬梅、徐嘉钰收到交房通知后未收房期间（2016.12.28－2017.1.31）承担逾期交房违约责任，缺乏依据，且适用法律错误。本院认为，违约责任是指合同当事人因违反合同义务所承担的责任。合同当事人适当履行合同约定的义务后，必然产生阻却因该项合同义务所产生的违约责任之后果。本案中，根据美裕公司2016年12月28日的通知，何冬梅、徐嘉钰于2017年1月1日前可办理交房手续。同时，《补充协议》第二十六条约定，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。上述约定的“自通知的交房期限届满后第30日”，系出卖人给予买受人履行接收房屋义务的宽限期间截止时间，同时明确了经过了该宽限期间，产生“视为收房”和风险转移之后果。可见，买受人若在此期限内履行收房义务，虽已超过通知确定的交房期限，但仍属符合合同约定的收房行为，亦可免除逾期收房之违约责任后果。一、二审法院均认为美裕公司于2016年12月28日以电话方式履行了通知交房义务，且何冬梅、徐嘉钰未在通知的期限及之后的30日宽限期内接收房屋，却将美裕公司的逾期交房违约期间确定为自应当交房期限之次日起至上述履行宽限期届满止，即将该出卖人给予买受人的履行宽限期，认定为出卖人的违约期间，明显不当。由上，美裕公司逾期交房违约行为应当截至其适当履行了交房通知义务的2016年12月28日。一、二审判决对此认定错误，本院予以指正。美裕公司的该项再审申请理由成立，本院予以支持。综上所述，美裕公司逾期交房期间应为自顺延后的交房期限次日2016年9月5日起至2016年12月28日止，共计115天。 （四）关于合同约定的逾期交房违约金应否调整及如何调整问题 美裕公司申请再审主张，商品房买卖合同对逾期交房违约责任约定不明，且买受人主张按每日万分之五计算违约金明显过分偏高，应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准将逾期交房违约金调整为4300元/月。本院认为，首先，关于合同约定逾期交房违约责任是否明确。诉争《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，逾期交房违约金按已付款日万分之一的标准计算。《补充协议》第二十一条约定，逾期交房违约责任不适用合同第九条的约定，合同继续履行的，自交房期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.05%的违约金。据此，合同双方于《补充协议》中对《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金计算标准予以变更，根据《补充协议》第四十九条之约定，补充协议与购房合同存在不一致的地方，以补充协议的约定为准。据此，《商品房买卖合同》及《补充协议》关于逾期交房违约金计算标准约定明确。 其次，关于《补充协议》约定的出卖人逾期交房按日向买受人支付已付款0.05%违约金是否过高问题。合同当事人可于合同中约定违约金的数额，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；可见我国合同法采对违约金条款进行干预之原则，且该调整必须以损失为基础进行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房买卖司法解释》）第十六条进一步规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案一审中，美裕公司主张逾期交房违约金的标准过高，并认为逾期交房造成的损失主要是房屋租金损失。一审法院准许美裕公司提出对案涉房屋所在地段的同类房屋租金标准进行鉴定之申请。经一审法院委托鉴定，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2017年8月10日作出厦均和2017泉1324（房）号《房地产估价报告》，价值时点为2016年1月5日，估价结果为市场租赁价格为4300元/月。美裕公司为此支付评估费7900元。据此，美裕公司于原审中提出了约定违约金标准过高及调整违约金之主张并承担了相应的举证责任。根据评估结果，作为逾期交房违约造成损失参照标准的每日租金损失为143.33元（4300元/月÷30天），相较按《补充协议》约定的日万分之五计算的每日逾期交房违约金1643.22元（3286442元×0.05%/天），明显属于约定的违约金过分高于造成的损失之情形，美裕公司请求调整，理由成立。一审法院以本案不符合《商品房买卖司法解释》第十七条规定的适用条件为由，驳回美裕公司关于调整违约金之请求，适用法律不当，本院予以指正。 最后，关于逾期交房违约金的调整。一审审理中，何冬梅、徐嘉钰主张应按双方在合同中约定的比例计算违约金，租金损失系双方未约定违约金比例情况下的救济，且租金评估结果偏低。再审庭审中，何冬梅、徐嘉钰亦主张，其损失不仅为租金损失，房屋无法使用的损失还包括未按时交房导致其家庭计划被耽搁和变更所造成的损失、购房资金被占用所产生的损失，且认为评估的租金太低。美裕公司则主张，买受人在收取房屋后并未装修入住，可见其并无居住使用之需要，亦无无法使用房屋之损失。本院认为，由于出卖人未能按照合同约定期限交付房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，故而买受人为了解决居住使用问题，就可能花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施解决其居住之需。因此，通常情形下，逾期交房给买受人带来的损失，为无法按约使用房屋之损失，亦相当于支付租金之价款。买受人的付款义务作为一种金钱给付义务，在买受人逾期付款时，给出卖人造成的损失则通常体现为资金占用损失。据此，何冬梅、徐嘉钰主张逾期交房所造成损失还包括资金占用损失，依据不足，本院不予采信。何冬梅、徐嘉钰同时主张评估的租金太低，但未提供相应的证据予以初步地证明，故其该主张，本院亦不予支持。鉴于我国合同法上规定的违约金具有以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实际效果之特点，考虑房屋买受人购买特定的房屋除满足居住使用之外，不排除存在特定时期内的特定用途，对此虽买受人未必能够提供充分的证据予以证明，但其合乎生活经验法则的具体主张可作为个案中调整违约金标准时综合予以考量之因素；由上，本院酌情确定以双方于合同中约定的逾期付款违约金计算标准即日万分之一作为计算逾期交房违约金的标准，以填补买受人因出卖人逾期交房所受之损失，亦符合合同双方权利义务对等之合同原则。由上，美裕公司因逾期交房应向何冬梅、徐嘉钰支付的违约金为37794元（3286442元×0.01%/天×115天）。 （五）关于美裕公司主张房屋代管费应否得到支持问题 美裕公司申请再审主张，依照法律规定及合同约定，何冬梅、徐嘉钰应向其支付房屋代管费。经查明，根据《补充协议》第二十六条之约定，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算），并应自逾期办理交接手续之日起按总房款的每日0.01%向出卖人支付商品房的代管费，若买受人自通知交房期限届满后超过90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第30日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.01%的代管费，直至商品房交接手续办理完毕之日止。出卖人的代管内容仅指对该物业公共部分及庭院的打扫，不包括保管和维修。同时，根据《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》第四条、第十条的约定，业主应于美裕公司通知办理交房手续期限届满之日起交纳物业服务费用，泉州市亿龙物业管理有限公司在物业服务区域内提供综合管理、清洁卫生、秩序维持、绿化日常养护等服务。根据上述约定，美裕公司的代管内容，即对该物业公共部分及庭院的打扫，而该代管义务内容实际上属于物业公司提供物业服务内容的范围，在物业公司根据《前期物业服务合同》约定收取物业服务费用的同时，美裕公司又主张何冬梅、徐嘉钰应支付房屋代管费，依据不足，原审判决未予支持，亦无不当。 综上所述，何冬梅、徐嘉钰与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。在履行过程中，何冬梅、徐嘉钰逾期付款、美裕公司逾期交房，均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。何冬梅、徐嘉钰虽逾期付款，但于合同约定的交房期限之前支付全部购房款，故美裕公司以何冬梅、徐嘉钰逾期付款为由主张后履行抗辩权，于法无据。美裕公司于2016年12月28日以电话通知的方式将交房的意思表示传达至何冬梅、徐嘉钰，已适当履行了合同约定的通知交房义务，至此，不再承担之后的逾期交房违约金。双方于《补充协议》中虽约定每日按已付款0.05%的标准计算支付逾期交房违约金，但该约定的违约金标准明显高于一审法院委托评估的《房地产估价报告》确定的市场租赁价格，故应予以调整。本院以《房地产估价报告》评估的租金标准为基础，结合合同履行情况、违约方的过错程度、买受人主张的损失及举证情况，酌情确定以双方约定的逾期付款违约金计算标准作为确定逾期交房违约责任的计算标准。合同双方于《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》中约定了物业服务的内容及费用支付，该服务内容中包含了合同约定的美裕公司代管内容，故美裕公司主张何冬梅、徐嘉钰支付代管费依据不足。由上，美裕公司的申请再审理由部分成立，本院予以支持。原审判决部分认定适用法律不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终7551号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终7551号民事判决第三项； 三、泉州美裕置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向何冬梅、徐嘉钰支付逾期交房违约金37794元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12476元，减半收取计6238元，由何冬梅、徐嘉钰负担5966元，泉州美裕置业有限公司负担272元；案件反诉受理费2506元，由泉州美裕置业有限公司负担2331元，何冬梅、徐嘉钰负担175元；二审案件受理费14982元，由何冬梅、徐嘉钰负担12107元，由泉州美裕置业有限公司负担2875元。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  杨 静 书 记 员  李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国发票管理办法》 第三条本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。