福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5483号 原告：福建南方物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区香莲里****。 负责人：黄济志。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：郭丽凤，女，1968年2月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：易文虎（系郭丽凤配偶），男，住厦门市思明区。 原告福建南方物业管理有限公司厦门分公司（以下简称南方物业公司）与被告郭丽凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南方物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠、被告郭丽凤的委托诉讼代理人易文虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费8156.35元；2.被告支付逾期付款违约金(按所欠物业服务费为基数，按日千分之三标准自欠款之日起计算至实际付款之日止）。 案件基本事实 一、物业服务合同签订及履行情况： 2015年10月1日起，南方物业公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司厦门分公司）与厦门市莲花广场小区业主委员会先后签订《莲花广场物业服务合同》、《莲花广场物业服务合同补充协议》、《莲花广场物业服务合同》。南方物业公司实际提供物业服务至2019年7月31日。 二、合同项下服务的物业小区名称： 莲花广场小区。 三、物业服务合同及补充协议约定的服务费标准： 2015年10月1日至2016年12月31日，一、二期住宅1.6元/月·平方米； 2017年1月1日至2019年7月31日，一、二期住宅1.8元/月·平方米。 四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳时间及违约责任： 业主应于每月25日前向物业公司支付物业服务费。业主经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应自欠款之日至实际付清欠款之日按所欠物业管理费总额每日3‰的标准向物业公司支付违约金。 五、物业服务合同约定的物业公司义务及违约责任： 及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；对业主违反合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主改正；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交厦门市莲花广场小区业主委员会，并在本物业的醒目位置公告；不得占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。不得占用、挖掘本物业的道路、场地等。 南方物业公司违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求南方物业公司在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。 六、案涉房产情况： 坐落于厦门市思明区××号××室，建筑面积147.76平方米，于2009年5月6日登记至郭丽凤名下。 七、物业服务费用欠缴期间： 2017年1月1日至2019年7月31日。 争议焦点分析 一、原告是否依约提供物业服务，其所提供的物业服务是否存在重大瑕疵 被告主张原告未依约提供物业服务，其所提供的物业服务存在重大瑕疵，损害业主利益。被告提供如下证据：1.厦门市思明区城市管理行政执法局2017年8月4日出具的《信访事项处理答复意见书》，载明内容包括，莲花广场业主反映的莲花广场负一层“顺丰仓库放置纸箱泡沫等易燃物品”问题，经厦门市思明区城市管理行政执法局嘉莲中队调查，该处系放置茶叶礼盒，执法人员已要求物业工作人员加强对该处的管理力度，督促商家配备消防栓等防火措施，并要求将纸箱清理。业主反映的“莲花广场32号楼下餐饮店破坏绿地安装烟囱的问题”，该处两家餐饮店均已关门停业，执法人员已责令物业将废弃的烟囱拆除并补植草皮，同时要求物业加强对该处的巡查管理力度等。 2.厦门市公安局消防支队思明区大队2017年7月13日出具的《关于核处莲花广场消防安全隐患情况的答复函》，载明内容包括，莲花广场业主反映的莲花广场存在火灾隐患的举报问题，消防支队核处情况为，已监督物流公司对易燃包装进行整理；关于35#负二层南方物业员工设置宿舍，使用违规问题，已责令物业管理单位进行整改并依法立案查处，违规住人场所已被责令清空；关于该场所配电室堆积易燃物品违规的问题，已责令该场所物业管理单位将配电室杂物清空等。 3.厦门市公安消防支队思明区大队2017年4月5日作出的《行政处罚决定书》，载明内容为，消防支队对原告管理的莲花广场进行监督检查时，该单位消防设施未保存完好有效（消控主机存在故障点、火灾报警点未消除），给予该单位罚款5000元处罚等。 4.厦门市公安消防支队思明区大队2017年6月16日《受案登记表》，记载案情为，2017年4月12日，消防支队对原告管理的莲花广场进行监督检查，发现该单位地下人防工程存在违规住人现象，不符合消防技术标准等。 5.厦门水务物业管理有限公司2017年6月16日出具的《关于莲花广场公摊问题的告知函》，拟证明原告偷接公共水网管道，导致小区用水秩序混乱。 6.厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处2018年6月13日出具的《关于易文虎等人反映莲花广场小区业委会物业不作为信访事项答复意见书》，载明内容包括经莲秀社区了解，经查消防栓可以正常出水，水务部门测出2处漏水点并发现小区内存在偷接管道的现象。对于生活水源受到污染的问题，因莲花广场蓄水池属生活和消防用水共用，确实存在责任单位管理欠缺的问题，区卫生计生监督所等相关部门均在积极推动二次供水蓄水池的改造事宜。 7.（2018）闽0203民初1407号民事判决书，查明认定事实包括，厦门好邦伲家政服务有限公司等四家商户均在莲花广场小区一、二期负一层的房屋内从事经营活动，并分别接通供水管道并安装水表进行使用。在开始使用及此后相当长的时间内，该四家用户的用水管道均是在未经其他业主同意的情况下擅自连接至莲花广场小区一、二期的共用水管道，产生的费用均列入莲花广场小区一、二期的公摊水费，由全体业主进行分摊缴纳。原告自2015年8月起向商家收取水费，原告确认其从未就收取的水费向业主进行公示，该判决认定，原告收取莲花广场一、二期负一层用户交纳的已由全体业主公摊的水费的行为，侵害了该案原告业主的合法权益，对于该案业主要求南方物业公司赔偿水费1元的诉求予以支持。该判决已经发生法律效力。 8.相关媒体报道、照片及视频等其他证据，拟证明原告怠于履行物业服务合同，无权收取物业服务费用。 原告认为，原告已依约提供物业服务。对于前述证据质证意见如下： 1.厦门市思明区城市管理行政执法局2017年8月4日出具的《信访事项处理答复意见书》真实性无异议，该材料仅能体现业主报案，并未确认物业存在不履行合同义务的行为。 2.厦门市公安局消防支队思明区大队2017年7月13日出具的《关于核处莲花广场消防安全隐患情况的答复函》未提供原件，真实性不予确认。该函件体现相关问题在2017年已经做出了处理。原告在莲花广场35号楼设置员工宿舍的事情确实存在，但仅持续很短的时间，也已经整改。 3.厦门市公安消防支队思明区大队2017年4月5日作出的《行政处罚决定书》、4.厦门市公安消防支队思明区大队2017年6月16日《受案登记表》真实性均无异议，相关消防设施设备的维护检修须由物业公司报业委会处理，而业委会批准手续较长，消防单位对于物业公司的处罚，并不能证明是物业公司不作为。 5.厦门水务物业管理有限公司2017年6月16日出具的《关于莲花广场公摊问题的告知函》真实性无异议，告知函仅能证明小区水损大系因为水管老化爆裂。 6.厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处2018年6月13日出具的《关于易文虎等人反映莲花广场小区业委会物业不作为信访事项答复意见书》真实性无异议，嘉莲街道并未就公摊过大问题作出结论。偷接管道并非原告的行为。 7.（2018）闽0203民初1407号民事判决书真实性无异议，该判决并未认定原告存在偷盗的情形，而是认为原告未及时向业主公示收取水费情况，故判决原告赔偿业主1元。 8.相关媒体报道、照片及视频，无法证明物业公司存在怠于履职的行为。 本院分析认为，根据前述双方当事人举证质证意见及确认的事实，可以认定，原告在为莲花广场小区提供物业服务期间，存在如下违反物业服务合同约定之行为： （一）未尽到维护物业管理区域内公共秩序并协助做好安全防范工作的义务。根据莲花广场业主向公安、消防、水务、嘉莲街道等相关职能部门反映的情况及有关职能部门的复函，莲花广场小区内至少存在莲花广场商户堆放易燃物品、破坏绿地安装烟囱、配电室违规堆积易燃物品、地下人防工程存在违、地下人防工程存在违规住人现象欠缺等问题，前述问题均存续一定时间，且均为涉及小区业主的人身安全健康问题。原告作为物业管理单位，并未积极履行管理职责，主动做好小区公共秩序及安全维护工作，亦未对个别商户的违规行为及时进行劝阻，而是在业主向多部门投诉反映后，在各部门的责令下才予以整改，消极履行物业服务合同约定的维护公共秩序、做好安全防范工作义务。 （二）擅自占用物业共用部位用于企业利益。根据相关职能部门对业主反映问题的复函及原告自认的事实，原告在未经业主同意的情形下，擅自将公共区域用于设置员工宿舍。该行为亦是在经过业主向相关职能部门投诉反映后，才由相关职能部门责令整改并依法立案查处，清空违规住人场所。原告前述行为，既侵害业主对公共区域的共有权利，也对小区公共秩序及安全造成妨碍，有违合同。 （三）存在侵害业主合法权益的行为。根据（2018）闽0203民初1407号一案查明认定的事实，原告至少自2015年8月起即知晓部分商户将其水管接入小区公共水管的事实，原告不仅未要求商户进行监督整改，反而在未经业主同意的情形下，自行向商户收取已由业主分摊的水费。就水费收取行为，在不存在移交障碍的情况下，即未向业主公示水费收入，更未向业委会进行移交。该情况持续时间长达两年，原告也是在相关业主投诉反映情况后才对情况予以披露，且至今未将其擅自收取的水费返还移交。原告的上述行为，显然属履约过程中的重大过错，侵害业主合法权益，给业主利益造成损失。 综上，原告的前述违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题。本院对于被告有关原告在提供物业服务中存在违约行为，其所提供的物业服务存在重大瑕疵的主张予以采信。 二、被告应支付的物业服务费标准 原告主张，根据物业服务合同及补充协议的约定，2015年10月1日至2016年12月31日期间，物业服务费应按照1.6元/月·平方米收取，2017年1月1日至2019年7月31日期间，物业服务费应1.8元/月·平方米。本案原告主张2017年1月1日至2017年3月31日期间，被告应支付物业服务费按照1.6元/月·平方米收取。 被告认为，原告作为分公司不具备签订物业合同的资格，且合同缺乏签订时间、地点、经办人等要素、地点业主委员会的成立程序不合法，不能代表小区业主与原告签订物业服务合同；原告提供的物业服务存在重大瑕疵，无权收取物业服务费，且原告在相关案件中提供了多份不同的合同版本，《物业服务合同》并不合法；即便要收取物业费，物业服务费的涨价未经法定程序，物业服务合同及补充协议约定的物业服务费未经业主表决通过，最多按照最早的0.95元/月·平方米支付物业服务费。 本院分析认为，分公司作为非法人组织，可在核准的经营范围内对外开展业务并以自己的名义对外签订合同，原告的诉讼主体适格。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告虽抗辩业主委员会选举程序不合法、相关涨价决定未经业主表决同意，但业主委员会已经依法备案，也未有证据证明相关业委会决定业经撤销，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。物业服务合同及补充协议的约定合法有效。 裁判理由 原告与厦门市莲花广场小区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议，合法有效，对业主具有拘束力。如前分析，原告在提供物业服务过程中存在不履行合同义务、损害业主利益等重大瑕疵行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，原告瑕疵履行的，被告有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。双方物业服务合同亦约定，原告违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。因此，在业主多次反映要求解决的情形下，原告未及时就其违约行为进行整改，被告有权依法要求就原告的瑕疵履行行为减少物业服务费。本院根据原告履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度以及给业主造成损害的实际情况，酌定被告按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费。故被告应向原告支付的物业服务费为6525.08元（1.6元/月·平方米×147.76平方米×3个月×80%+1.8元/月·平方米×147.76平方米×28个月×80%）。原告提供物业服务存在违约行为，其要求被告支付逾期付款违约金的诉求缺乏依据，本院不予支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、郭丽凤于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费6525.08元； 二、驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费139元，由原告负担91元，被告负担48元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年六月十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。