河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1810号原告：杨武坤，男，1962年10月20日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：丁丹丹，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。被告：贾飞，男，1974年3月3日生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所律师，特别授权代理。第三人：洛阳龙运地产开发有限公司，住所地：汝阳县城关镇龙华商务酒店**。法定代表人马龙运，董事长。原告杨武坤诉被告贾飞、第三人洛阳龙运地产开发有限公司（以下简称龙运公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，与杨泉周诉贾飞执行异议之诉纠纷进行合并公开开庭审理。原告杨武坤的委托诉讼代理人丁丹丹，被告贾飞及其委托诉讼代理人底晓辉到庭参加了诉讼。第三人龙运公司经传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨武坤的诉讼请求为：一、依法撒销(2019)豫0326执883号执行裁定书和(2020)豫0326执异19号裁定书；二、依法判令不得执行位于汝阳县××龙××家园××楼××单元××房；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告杨武坤于2010年10月3日与第三人龙运公司签订《商品房销售合同》，购买该公司开发的汝阳县××龙××家园××楼××单元××房产，并将购房款交付给公司，龙运公司也已经将上述房产交付原告，2011年原告对涉案房产进行装修，并入住至今。贾飞诉龙运公司民间借贷纠纷一案，已经汝阳县人民法院做出(2014)汝民再字第1号民事判决书，判决生效后龙运公司没有履行判决义务，贾飞向汝阳县人民法院申请强制执行，汝阳县人民法院在执行过程中做出(2019)豫0326执883号执行裁定书，对上述房产予以查封。原告知道后于2020年3月23日向汝阳县人民法院提出执行异议，汝阳县人民法院在2020年4月22日做出(2020)豫0326执异19号裁定书：驳回异议人杨武坤的异议请求。原告认为上述房产已在人民法院查封前出售给原告，并双方签有协议，房款全部支付完毕，且房产已交付原告，原告居住至今，原告系上述房产实际所有人。本案原告购买上述房产用于居住，在原告名下没有其他用于居住房屋，非因买受人原因导致房产没有办理房产登记手续，故根据最高人民法院关于执行异议与复议的司法解释第29条规定，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不得对原告的合法财产进行强制执行，故向贵单位提出诉讼。被告贾飞辩称：原告所诉不实，涉案房屋未过户系原告自身原因造成，并且原告所谓的支付购房款是否真实交付给龙运公司，以哪种方式交付，在原告诉状中，并未说明，并且本案第三人龙运公司的法定代表人及股东目前均处于被羁押状态，无法核实原告收据的真伪，我们认为原告的诉讼没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人龙运公司未作陈述。本院根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：原告对涉案被执行的房产是否享有排除强制执行的权利。原告杨武坤举证：第一组证据《商品房销售合同》一份。证实2010年10月3日，即在汝阳县人民法院2020年1月19日查封案涉房产10余年前，原告杨武坤已经与龙运公司签订合同编号为：RYX1-2-801《商品房销售合同》，双方约定原告购买龙运公司开发的位于汝阳县××路北段龙××家园××单元××房产。第二组证据1、《装修合同书》、汝阳九鼎装饰公司预算书各一份。证实2011年7月6日原告作为案涉房产房主与汝阳县城关镇九鼎装饰行签订装修合同，双方对装修工期、造价施工项目等进行约定、确认。2、汝阳县俊丽物业管理服务有限公司出具证明2份。证实原告杨武坤是案涉房产的业主并长期居住在该房屋，物业费正常缴纳。3、汝阳县俊丽物业管理服务有限公司收据3张。证实2017年10月至2020年9月，原告对所居住的案涉房屋物业费缴纳情况。4、汝阳县龙泉自来水有限公司缴费明细3张。证实2017年3月至2020年3月，原告对所居住的案涉房屋通过营业所、微信缴费、支付宝方式向汝阳县龙泉自来水有限公司缴纳生活用水缴费明细。5、河南省电费统一收据16张。证实2018年11月至2020年3月，原告所居住的案涉房屋生活用电缴费明细。6、证明4份。原告杨武坤对门邻居粟连山,1号楼4单元2楼住户刘军堂、1号楼2单元302住户曹改霞、楼下住户武建芳均证实原告杨武坤在案涉房屋居住多年。7、个人房屋信息查询情况表一份。证实经汝阳县自然资源局不动产登记中查询，原告武坤在该中心系统无房产。第二组证据综合证实原告杨武坤购买案涉房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。第三组证据，收据1张。证实2010年10月15日龙运公司原告出具收据1张，原告已向该公司支付132000元购房款。被告贾飞质证：对原告提交的第一份证据商品房合同的真实性有异议，该合同除第一页和尾页加盖有龙运公司公章外，其他内容均未加盖龙运公司的公章，未加盖公章的合同内容中存在大量的空白信息，即没有约定房屋的单价，也没有约定房屋的总价，甚至没有约定房屋的交付时间，充分证实了原告提交的该份证据不具有真实性、合法性；合同第六条第二款对产权归属的约定，为乙方在付清房款前该所有权暂属于甲方所有，合同中的乙方就是原告，根据该款的约定，结合合同未约定房屋单价和总价款的情况，充分说明了原告并不拥有涉案房屋的所有权。另外，该合同第十条约定：自该合同生效之日起30日内，由龙运公司办理该预售备案手续，但自合同签订2010年10月3日起至今将近10年，该房屋并未办理备案手续，充分证实涉案房屋未过户是原告自身原因造成的。对于第二组证据中的1真实性有异议，按照原告提交的该份合同签订日期为2011年7月6日，工期90天，也就是该合同应当于2011年10月前全部完成，但是经答辩人查询与原告签订装修装饰合同的汝阳县城关镇九鼎装饰行的成立日期为2012年2月28日，也就是说在九鼎装饰行尚未成立时，就以该行公章与原告签订装修合同，充分证实了该合同及合同附的预算书是虚假的或者根本就未成立。对第二组证据中的物业公司出具的证明有异议，该公司成立的时间是2019年1月22日却出具该公司未成立时发生的情况证明，显然是虚假的。对物业公司出具的物业费，同上一质证意见。另外，物业公司出具的证明，本身也不能证明涉案房屋的所有权归属。原告提交有关水电费的照片不能证实与涉案房屋的关联性，更不能证实涉案房屋的所有权归属。对原告提交的电费收据16张，并未加盖供电单位的公章不具有合法，同时也不能证实涉案房屋所有权的归属。对原告提交的证人证言，我们不要求证人出庭接受质证，但这些证据都不能证实涉案房屋的所有权人是本案原告。对原告提交的第二组第七份证据的真实性无异议但这份证据，恰恰证明了未办理涉案房屋所有权是由原告自身原因造成的。对第三组证据的真实性有异议，该收据中并未明确房屋的单价、总价、房屋坐落、以及款项支付的方式，并且以该价款计算涉案房屋每平方米的单价仅1000元左右与正常的房屋价值和该房屋的建筑成本严重背离。印证了涉案房产原告并不是以合法的渠道、合理的价格所购买，证实了本案原告对涉案房产不具有排除执行的权利。被告贾飞、第三人龙运公司未提供证据。经审理查明，原告杨武坤系第三人龙运公司职工，2010年10月3日第三人龙运公司与原告杨武坤签订《商品房销售合同》一份，约定原告杨武坤购买该公司开发的汝阳县××龙××家园××楼××单元××房产。原告杨武坤于2010年10月15日将购房款132000元交付给龙运公司，龙运公司将上述房产交付原告，自2011年原告对涉案房产进行装修后并入住至今。双方《商品房销售合同》第十条虽然约定“自本合同生效之日起30日内，由甲方（龙运公司）向汝阳县房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续”。但第三人龙运公司至今未按约定办理。贾飞诉龙运公司民间借贷纠纷一案，已经本院做出(2014)汝民再字第1号《民事判决书》，判决生效后龙运公司没有履行判决义务，贾飞向本院申请强制执行，本院在执行过程中做出(2019)豫0326执883号《执行裁定书》，对上述房产予以查封。原告于2020年3月23日向本院提出执行异议，本院在2020年4月22日做出(2020)豫0326执异19号裁定书：驳回异议人杨武坤的异议请求。原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。能否阻却执行关键是看原告杨武坤是否对涉案房屋享有阻却执行的权益。涉案房屋被本院查封的时间为2020年1月19日，原告与第三人签订房屋转让协议时间为2010年10月3日，即在法院查封之前，买卖双方已经签订《商品房销售合同》，原告杨武坤已向第三人龙运公司支付房款132000元，原告杨武坤已经实际占有、控制涉案房屋多年。涉案的《商品房销售合同》虽然未约定房屋单价、总价，但存在原告交付房款、第三人交付房屋、原告装修入住多年的事实。原告主张已经支付的132000元即为全部房款，结合买卖双方行为表现、房屋面积及状况（顶层）和汝阳当地房价及原、被告之间的特殊关系等诸多因素，本院认定原告主张成立。该《商品房销售合同》并不存在法定无效情形，应为有效合同。原告杨武坤已经支付全部房款，不动产登记查询，原告并无其他房产。未办理预售登记备案系第三人违约行为，第三人龙运公司未办理土地使用权证书登记备案无法给原告办理房产过户非原告之过错。综上，原告杨武坤已经获得案涉房产的准物权，该权益优于被告的一般债权。被告贾飞辩解意见不能成立，本院不予采信。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：不得执行位于汝阳县城关镇龙祥家园1号楼2单元801号房。案件受理费2900元，由被告贾飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数，提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨朝幸人民陪审员  胡天立人民陪审员  朱均有二〇二〇年六月二十四日书 记 员  丁一波