广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13007号上诉人（原审原告）：黄容明，男，1968年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何建民，男，1954年9月29日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杜王福，广东理奥律师事务所律师。上诉人黄容明因与被上诉人何建民居间合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄容明上诉请求：一、请求判决撤销(2019)粤0112民初10884号民事判决并改判支持黄容明的全部诉讼请求；二、由何建民承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、黄容明提供的居间服务已完成，案涉的交易房屋已完成拆迁，何建民应当按照合同约定支付中介费用。2011年12月23日，经过黄容明居间，何建民将其经营之荔湾区民如饭店名下物业：萝岗区九龙镇镇龙村门口田村2.9亩土地及实际建成的临街地上房屋出售给案外人胡文星。黄容明与何建民签署《中介费付款协议》明确约定“中介费由甲方(何建民)支付”。协议还约定：中介费用总额15万元。第三人(胡文星)支付第一笔转让款当日，何建民支付5万元；第三人(胡文星)支付第二笔款当日，何建民支付5万元；第三人(胡文星)支付第二笔款之日起两个月内，何建民支付5万元。以上房屋现已完成拆迁补偿工作，案外人胡文星作为权利的继受人，实际取得了拆迁利益，并与相关部门签署了正式的法律文件，黄容明提供的居间服务已经实际履行完毕，何建民与案外人胡文星的纠纷不应影响本案中介费的支付。二、何建民因与案外人就案涉房屋买卖事宜发生纠纷后，虽经法院判决相关房屋买卖协议合法有效，但一直拒绝履行后续义务，导致拖欠支付本案中介费近十年之久。(2018)粤0112民初6333号民事判决书显示，何建民接受黄容明居间服务后与案外人胡文星签署了《房地产买卖协议》，但在履行过程中又向法院提起诉讼要求解除以上协议，但最终未被法院支持。因案涉房屋正式纳入拆迁补偿范围，何建民基于自身经济利益的考量，一直想要推翻《房地产买卖协议》并重新确定成交价格，导致《房地产买卖协议》约定的义务其拒绝继续履行，最终拖欠支付本案中介费近十年之久。三、何建民基于自身非法利益考虑，恶意阻止中介费付款条件成就的行为，根据《民法总则》第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的相关规定，本案中介费的诉讼请求应依法得到支持。因案涉房屋被纳入拆迁补偿范围，何建民拒绝继续履行《房地产买卖协议》并与案外人胡文星产生了诉讼纠纷，何建民的违约行为是为了解除《房地产买卖协议》并提高房屋交易价格，明显属于不诚信的行为，在自身明明可以提供银行账户收取后续房屋购房款时，拒绝收取任何后续费用，表面造成中介费用支付条件未满足的假象。四、一审法院机械理解合同约定条款，会出现案涉房屋实际已完成交易并进行了拆迁补偿，居间合同全面履行完毕，但黄容明无法获得任何中介费用的结果。一审法院以何建民未收到后续购房款为由，认定无需支付本案中介费，但现有证据足以证明居间的房屋已经完成交易、交付并已实际完成拆迁补偿，本案的居间合同已经全面履行完毕，何建民应承担中介费的付款义务，中介费的支付与否应当结合居间合同的实际履行情况，而非机械地理解其中部分约定。何建民二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意黄容明的上诉请求。一、黄容明在本案中没有促成合同成立，黄容明并没有完成居间合同的服务，不能收取剩余10万元中介费用。（1）根据黄容明与何建民于2011年12月23日签订的《中介费付款协议》，该协议属于居间合同，其中第一条约定“双方确定中介费用为15万元，甲方按照本合同约定进度支付中介费。乙方不得要求甲方提前支付任何中介费用。甲方按照第三方支付转让款进度同步支付中介费用给乙方”。此条明确了甲方付中介费义务的前提在于第三方按照进度支付转让款给甲方之时，若第三方没有按照进度支付转让款，则甲方无义务提前支付中介费。（2）关于付款进度的规定可见《中介费付款协议》第二条，其中约定“支付第一笔转让款当日，甲方向乙方支付5万元；支付第二笔转让款当日，甲方向乙方支付5万元；向甲方支付第二笔转让款之日起两个月内，甲方向乙方支付5万元”。2011年12月23日何建民已如约支付5万元现金给黄容明，至于第二三笔，是因胡文星一直未付转让款，所以何建民并无义务向黄容明提前支付中介费。（3）何建民与胡文星签订的《房地产买卖协议》中第二条约定了房屋分期付款的方式，即胡文星在2011年11月23日付第一期款项后，应在2012年7月及12月付清余下全部款项。在2018年胡文星起诉何建民后，胡文星在2019年8月13日才将所欠款项汇入《房地产买卖协议》中指定的何建民建行的账户，时隔7年，何建民建行的账户已失效，账户失效并非何建民的过错，而是建行的规定。（4）《房地产买卖协议》中约定的“萝岗区九龙镇镇龙村门口田2.9亩土地及实际建成的地上房屋”主体是集体企业，《房地产买卖协议》第二、三条约定有关部门能够测绘，收件，确权，转名的情况下，胡文星就付余下二、三期款项。但办理转让过程中，该房地产是集体企业所有不能办理转让，因政策不能转让与被告无关，胡文星知道不能办理转让手续的情况下一直未在《房地产买卖协议》规定的期限内付款，现受拆迁利益诱惑，时隔7年之后，胡文星在未提前知会何建民也未与何建民谈清延迟付款违约责任的情况下突然付款给何建民，有违诚实信用原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。黄容明并未促成《房地产买卖协议》的完全履行，依法不得收取报酬，而且何建民已支付5万元中介费给黄容明，足以弥补黄容明从事居间活动支出的必要费用，何建民并无义务继续支付剩余10万元中介费。二、何建民并非故意故意拖延支付中介费，而是支付中介费的合同条件并未成就。三、其他方面。胡文星同黄容明乃好友关系，2011年12月23日中午在广东大厦何建民支付5万元现金之时，胡文星与黄容明一同出现。黄容明收到第一期款后，迟至2019年9月7日才要求何建民再支付剩余中介费，而胡文星也于2019年8月13日将180万汇入何建民的建行账户，并于2019年8月27日催促何建民提供收款账号，时隔7年何建民与胡文星几乎同步行动向何建民索求利益。黄容明于2019年9月23日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.何建民向黄容明支付中介费100000元；2.何建民承担诉讼费。一审法院经审理查明：何建民（甲方）与黄容明（乙方）于2011年12月23日签订中介费付款协议，约定甲方将广州市荔湾区民如饭店经营的位于黄埔区（××区）九龙镇××村门口田2.9亩土地及实际建成的地上房屋（1200平方米建筑面积，独栋三层）（以下简称“案涉房地产”），经乙方介绍，出售给第三人，中介费由甲方支付，双方约定：一、双方确定中介费用总额150000元，甲方按本合同约定进度支付中介费，乙方不得以任何理由要求甲方加付中介费用或其它任何费用、利息、滞纳金，也不得要求甲方提前支付任何中介费用。甲方按照第三方支付转让款进度同步支付中介费用给乙方。二、付款进度：第三人支付第一笔转让款当日，甲方向乙方支付50000元；第三人向甲方支付第二笔转让款当日，甲方向乙方支付50000元；当事人向甲方支付第二笔转让款之日起两个月内，甲为向乙方支付50000元。何建民于签约当日向黄容明支付了50000元中介费。何建民与案外第三人胡文星就案涉房地产的转让于2011年10月14日签订房地产买卖协议，该协议约定胡文星分期方式向何建民支付购地款，其中何建民陪同胡文星持红线图及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等向有关部门申请办理土地证并经有关部门同意收件为胡文星办证之日，胡文星原支付何建民之定金50000元转化为首期购地（房）款中一部分，胡文星再向何建民支付购地（房）款人民币2450000元；何建民陪同胡文星向有关部门申请对土地上房屋进行测绘、确权并经有关部门同意收件为胡文星办证之日，胡文星向何建民支付第二期购房（地）款1000000元；何建民陪同胡文星向有关部门申请办证并经有关部门实际发放给胡文星房地产证之日，胡文星向何建民支付购房（地）款尾款800000元。黄容明和何建民对上述事实没有争议，一审法院予以确认。双方对何建民是否需向黄容明支付剩余的100000元中介费存在争议。何建民于2018年10月11日就与胡文星建设用地使用权转让合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求：1.撤销何建民于2011年12月23日签署的授权委托书；2.解除何建民与胡文星于2011年10月14日签订的房地产买卖协议。该判决书认定，根据《建设用地批准书》《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》可知，案涉房地产使用权人为广州市荔湾区民如饭店，何建民作为该饭店的法定代表人及清算组负责人，可依法对案涉房地产清算后，承继案涉房地产的使用权。虽然何建民并非案涉房地产的登记权属人，但不影响其签订债权性质的房地产买卖协议，至于胡文星是否能登记取得案涉房地产的使用权，则属于该房地产买卖协议是否能得到实际履行的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”该条款为管理性规定，而非效力强制性规定，上述法律规定主要关系到《房地产买卖协议》能否得到实际履行，而不涉及《房地产买卖协议》本身的效力问题，何建民据此要求解除合同（确认合同无效），不予支持。该判决还认定，房地产买卖协议约定了胡文星在支付首期250万元后，何建民协助办理确权收件之后支付后续款项，双方约定了何建民协助办证的在先义务，且何建民陈述系其律师告知其不要收取后续款项，故胡文星在履行房地产买卖协议中并不存在违约。2019年4月3日，一审法院作出（2018）粤0112民初6333号判决，驳回了何建民的诉讼请求。黄容明还提交了银行回单证明胡文星向何建民中国建设银行账户转账1800000元，因何建民账户原因导致不成功，同时提交了广东省广州市黄埔区公证处出具“（2019）粤广黄埔第15595号”公证书，证明胡文星于2019年8月27日向何建民发出“请求何建民提供中国国内的银行账户收取《房地产买卖协议》约定款项余款180万元的函”。黄容明据此主张何建民不正当阻却付款条件成就，应视为已成就。何建民对上述证据真实性没有异议，但认为胡文星支付第一期款项后未再付款，胡文星是在何建民提起诉讼之后才将所欠款项汇入何建民的失效账户，且（2018）粤0112民初6333号判决并未对实际履行作出判决，所以黄容明并没有促成合同成立，依法不能收取剩余的中介费。以上事实，有中介费付款协议、房地产买卖协议、银行回单证明、公证书及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经庭审质证，一审法院予以认可。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案争议焦点之一为黄容明是否促成何建民和胡文星之间的合同成立。本案中，何建民与胡文星签订房地产买卖协议在先，黄容明与何建民签订中介费付款协议在后，可见，何建民认可黄容明作为居间人促成其与胡文星签订了房地产买卖协议，结合一审法院（2018）粤0112民初6333号判决书驳回了何建民关于解除其与胡文星于2011年10月14日签订的房地产买卖协议的诉讼请求，一审法院认定居间人黄容明促成了何建民与胡文星之间合同成立。何建民抗辩的黄容明违反中华人民共和国建设部《城市房地产中介服务管理规定》，未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务问题。一审法院认为，上述规定为管理性规定，而非效力强制性规定，不影响本案黄容明与何建民之间居间合同的效力。本案另一争议焦点为何建民应否向黄容明支付剩余的中介费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何建民和黄容明签订的中介费付款协议第二条约定了何建民支付中介费的前提条件为胡文星向何建民支付转让款，何建民已于胡文星支付第一笔转让款之日向黄容明支付了中介费50000元，现何建民和胡文星之间房地产买卖协议约定第二笔转让款尚未履行，黄容明诉请何建民支付剩余的中介费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，可待何建民和胡文星之间房地产买卖协议第二期款项履行之后履行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年4月8日判决如下：驳回黄容明的诉讼请求。案件受理费2300元，财产保全费1020元，均由黄容明负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：黄容明是否促成房屋买卖合同成立以及何建明是否有不正当阻却居间合同付款条件成就的问题。关于黄容明是否促成房屋买卖合同成立的问题。何建民与胡文星事实上已经于2011年10月14日签订了《房地产买卖协议》，而何建民与黄容明签订的《中介费付款协议》时间在后，为同年12月23日，可见，何建民对黄容明作为居间人促成其与胡文星签订了房地产买卖协议是认可的，何况，何建民还已经按照《中介费付款协议》支付了第一笔款项，上述事实足以认定居间人黄容明促成了何建民与胡文星之间的合同成立。关于何建民是否有不正当阻却居间合同付款条件成就的问题。虽然黄容明提交了银行回单证明胡文星向何建民中国建设银行账户转账1800000元，因何建民账户原因导致不成功，同时提交了广东省广州市黄埔区公证处出具“（2019）粤广黄埔第15595号”公证书，证明胡文星于2019年8月27日向何建民发出“请求何建民提供中国国内的银行账户收取《房地产买卖协议》约定款项余款180万元的函”，但事实上，根据《房地产买卖协议》第二条和第五条第三款的内容，胡文星应当在支付首期250万元款项后一年内提前支付余款180万元，但胡文星支付第一期款项后未再付款。胡文星将所欠款项汇入何建民的失效账户以及公证发函时间是时隔数年后的2019年。因此，何建民与胡文星之间就合同履行问题存有较大争议，何建民确实尚未收到款项。黄容明所提交证据不足以认定何建明不正当阻却居间合同付款条件的成就。根据《中介费付款协议》对于付款进度的明确约定，黄容明可待何建民实际收到款项后，另行主张中介费。因此，一审处理并无不当，应予维持。综上所述，黄容明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由黄容明负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月二十二日书记员  张家齐李逸丹