广东省博罗县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1322民初5056号原告：博罗县*洲晓德五金电子厂，住所地：博罗县******沙塔，统一社会信用代码：914***********119K。投资人：汪建堤。原告（反诉被告）：汪建堤，男，汉族，1971年8月27日出生，身份证住址：广东省博罗县*********，公民身份号码：360************038。上列两原告的共同委托代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈明枝，男，汉族，1975年10月28日出生，身份证住址：广东省东莞市*********之26，公民身份号码：441************337。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告博罗县*洲晓德五金电子厂（以下简称“晓德厂”）、原告（反诉被告）汪建堤诉被告（反诉原告）陈明枝建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案。陈明枝于2019年12月3日提起反诉，本院立案后决定与本诉合并审理，依法适用普通程序并公开开庭进行审理。原告晓德厂、汪建堤共同向本院提出诉讼请求：一、判令陈明枝继续履行《土地转让合同》，配合、协助两原告办理完成土地使用权转让过户变更登记手续；二、判令土地使用权转让过户变更登记手续办理完成前所产生的土地使用税20万元、滞纳金35万元（即税费债务损失）合计55万元全部由陈明枝承担；三、判令本案诉讼费、保全费、担保费、鉴定费、评估费、公告费等全部诉讼费用均由陈明枝承担。事实和理由：汪建堤与陈明枝于2012年3月3日签订《土地转让合同》，约定陈明枝将其经营的原个体工商户晓德厂使用的坐落于园洲镇马嘶村沙塔（土名）的国有建设用地使用权[证号：博府国用******号；类型：出让；面积：9600平方米]，以每平方米380元的价格转让给汪建堤作为工业用地使用，转让总价款为364.8万元。汪建堤按照合同约定履行了全部的付款义务，并向陈明枝支付了变更登记过户费用2万元。陈明枝将案涉土地交付给汪建堤使用后，汪建堤以晓德厂的纳税人名义向博罗县******洲税务分局和国家税务总局博罗县****洲税务分局缴纳了2013年度至2018年度的土地使用税合计158400元。合同签订后，汪建堤多次要求陈明枝配合、协助办理完成案涉土地使用权转让过户变更登记手续，陈明枝总是以各种理由拖延、推诿，至今无果。本案起诉前，两原告接到了国家税务总局博罗县****洲税务分局的通知，要求晓德厂缴纳案涉土地使用权从2005年4月22日起至今的所有欠缴、未缴税款及滞纳金。两原告此时才得知，陈明枝违反了《新快报》变更声明和《土地转让合同》第六条第二款的约定和诚实信用原则，即：陈明枝没有按照合同约定和登报声明依法缴纳土地使用税税款之债务承担约定，构成根本违约、先行违约和实质违约。上述欠缴、未缴的税款及滞纳金（实质上是债务）依法依约应当全部由陈明枝自行承担和支付，欠缴、未缴税款的事实也进而影响和导致根本无法及时办理完成土地使用权转让过户变更登记手续。汪建堤就陈明枝配合、协助办理完成土地使用权转让过户变更登记手续，和依法依约缴纳欠缴、未缴的土地使用税税款及滞纳金等债务承担和支付事宜，多次同陈明枝沟通协商未果。故两原告提起诉讼，以维护合法权益。陈明枝向本院提出反诉请求：一、判令解除陈明枝与汪建堤于2012年3月3日签订的《土地转让合同》；二、判令汪建堤将位于博罗县******沙塔（土名）登记在个体户晓德厂名下证号为博府国用*****面积9600平方米的国有建设用地使用权恢复原状后返还给陈明枝；三、判令汪建堤自反诉之日至返还土地使用权之日按每月48000元向陈明枝支付土地使用权占有使用费；四、诉讼费用由汪建堤负担。事实与理由：2012年3月3日，陈明枝与汪建堤签订《土地转让合同》，约定陈明枝将位于博罗县******沙塔（土名）晓德厂（原系个体工商户，经营者为陈明枝）名下证号为博府国用*******面积9600平方米的国有建设用地使用权转让给汪建堤，每平方米转让价为380元，总价款为364.8万元。合同签订后，陈明枝将案涉土地使用权（空地）交付给汪建堤使用，并注销了个体户晓德厂，同时成立了个人独资企业晓德厂，并将晓德厂的投资人从陈明枝变更为汪建堤。近期，汪建堤突然要求陈明枝支付案涉土地使用权的土地使用税。陈明枝遂向国土部门了解情况，发现案涉土地使用权仍登记在个体户晓德厂的名下。不动产登记部门告知陈明枝，案涉土地使用权为空地，原、被告双方转让空地的行为违反法律规定，依法不能办理转让手续。我国《房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出入金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……”因案涉土地使用权转让时是空地，未按法律规定按照出让合同的约定完成开发投资总额的百分之二十五以上，现土地使用权登记的权属人个体户晓德厂已注销，导致《土地转让合同》实质上不能继续履行，且过错不在陈明枝。因此陈明枝向本院提起反诉。本院经审查认为，2004年3月15日，陈明枝与博罗县******民委员会签订《协议书》，购买位于该村委会沙塔（土名）面积为9600平方米的土地。陈明枝于2005年4月22日取得该地块的国有土地使用权证[证号为博府国用*****号，土地使用权人为晓德厂，面积为9600平方米，用途为工业，类型为出让]。陈明枝于2008年4月25日登记成立个体户晓德厂，登记经营者为陈明枝，个体户营业执照号为441********2309。2012年3月3日，陈明枝与汪建堤签订《土地转让合同》，约定陈明枝将案涉土地使用权转让给汪建堤，转让价每平方米380元，总价款为364.8万元。合同签订后，陈明枝于2012年3月15日将个体户晓德厂升级为个人独资企业，注销了个体户晓德厂的工商登记。2012年3月26日，晓德厂的投资人由陈明枝变更登记为汪建堤。2017年3月28日，晓德厂的统一社会信用代码变更登记为914***********119K。2012年6月9日、9月6日，晓德厂、汪建堤与博罗县*洲建筑工程公司208施工队分别签订《建筑安装工程承发包合同》，约定由该施工队承建位于案涉土地使用权的工人宿舍楼、裕桥厂房。2013年8月12日，晓德厂的厂房、宿舍建设工程经博罗县公安消防大队验收合格。2020年5月29日，博罗县住房和城乡建设局出具《证明》，称经查档，2008年至今无晓德厂报建材料。综合上述事实，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，陈明枝从博罗县******民委员会处受让集体土地使用权，后陈明枝经营的原个体户晓德厂虽取得案涉土地使用权证书，但其将该土地使用权转让给汪建堤时，并未在其上进行建设，属空地转让。汪建堤受让后在该处建设厂房、宿舍，但未进行相关报建手续，至今未取得建设工程规划许可证等合法证书。现晓德厂、汪建堤请求陈明枝协助办理案涉土地使用权变更登记手续，属于“房地一体”的房地产权属尚不明确的情形,应当由行政机关先行处理。因此晓德厂、汪建堤的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求,依法应予驳回。同理，陈明枝反诉请求汪建堤将案涉土地使用权恢复原状后予以返还，亦应予以驳回。双方当事人应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，本院裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）汪建堤、原告博罗县*洲晓德五金电子厂的起诉。二、驳回被告（反诉原告）陈明枝的反诉。本诉案件受理费40384元，退回给原告（反诉被告）汪建堤、原告博罗县*洲晓德五金电子厂；财产保全申请费5000元，由汪建堤、博罗县*洲晓德五金电子厂共同负担。反诉案件受理费17992元，退回给被告（反诉原告）陈明枝。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  邹 辉人民陪审员  朱志勇二〇二〇年六月十九日法官 助理  曾淑仪书 记 员  叶振康