湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1848号上诉人（原审被告）：松滋市金盛置业有限公司，住所地：松滋市新江口镇建设路四巷**。法定代表人：何绪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘启斌，湖北驰华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡文柏，男，1947年6月29日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃海斌，松滋市新江口法律服务所法律工作者。原审被告：松滋市金盛置业有限公司管理人，，住所地：松滋市新江口镇白云路**负责人：李凝，金盛置业管理负责人。委托诉讼代理人：赵树梅，湖北驰华律师事务所律师。上诉人松滋市金盛置业有限公司（以下简称金盛置业公司）因与被上诉人胡文柏、原审被告松滋市金盛置业有限公司管理人（以下简称金盛置业管理人）房屋买卖合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2018)鄂1087民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人金盛置业公司的委托诉讼代理人刘启斌，被上诉人胡文柏及其委托诉讼代理人覃世方、覃海斌，原审被告金盛置业管理人的委托诉讼代理人赵树梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盛置业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、管理人是破产企业的表意机构和执行机关，不承担合同责任，不是适格被告；2、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，但一审判项基于物权取回权纠纷；3、我公司于2017年2月23日向胡文柏送达了书面的《解除房屋买卖合同的通知》，送达回证已经交一审法院，胡文柏予以认可，但一审法院却认定未发出通知。即使我方未提交送达回证，但对于通知的送达，双方没有异议，法院也应当予以认定；4、依据特别法优于普通法的原则，应当适用《企业破产法》，涉案13套房屋是破产财产，物权性质十分明确，登记在金盛置业公司名下，破产前形成的以房抵债和解协议执行裁定和一审判决均未对物权变更作出裁判，一审法院依据破产法解释12、15、33条作出的物权判决，属于适用法律不当。管理人处理涉案房屋是得到一审法院的准许，赔偿责任是否应当先行清偿不是本案合议庭的审理范围，而是破产案件的审理范围，一审判决“自审自”违反法律规定。涉案房屋是在建工程，以房抵债行为损害了建筑公司的优先权和融资公司的土地抵押权。胡文柏二审辩称：1、金盛置业公司已进入破产程序，金盛置业公司的业务由管理人行使，将管理人列为被告有利于查清案件事实，并没有判决管理人承担责任，原审并无不当；2、本案为合同纠纷，原审基于合同法作出的继续履行和赔偿损失的判决，并非基于物权作出的判决；3、金盛置业公司没有提交解除通知和送达回证，我方也当庭没有认可；4、我方并没有主张物权，而是依据合同主张的债权，管理人依据(2017)鄂1087破1号之四号民事裁定处理涉案房屋，我方提出异议后，(2017)鄂1087破1号之五号民事裁定支持了我方的异议，金盛置业公司不能交付房屋，就是违约；5、松滋建筑总公司的工程款已经通过以房抵债的方式得到清偿，不存在优先权，(2017)鄂1087破1号之一号民事裁定确认了土地上新增的建筑物不属于中信百年融资公司的抵押财产，该公司不具有优先权；6、从合同法的角度，涉案的13份房屋买卖合同不具有无效或解除的情形，我方履行了全部付款义务，合同义务已经履行完毕，管理人无权解除合同。从破产法的角度，依据《企业破产法》第十八条的规定，管理人只能对双方均未履行完毕的合同决定是否解除，而本案我方已经履行完毕，管理人无权解除。《企业破产法》第53条规定，只有合同解除的情形下，我方才能申报债权，现上诉人要求我方申报债权与法律不符。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果得当，请求二审予以维持。原审被告金盛置业管理人述称：1、管理人不是原审适格被告，企业破产法130条有规定管理人在履行职务中给债权人债务人或者第三人造成损失的依法承担赔偿责任，在这种情形下管理人才是适格的被告，而本案原审确定的案由是商品房买卖合同纠纷，管理人只作为诉讼代表人参加诉讼。2、被上诉人不享有案涉房屋的所有权，其依法应当向管理人申报债权。胡文柏一审诉讼请求：1、判令金盛置业公司、金盛置业管理人向胡文柏交付“时代天骄”3幢1801号商品房，并在条件具备时协助办理该商品房的不动产权属登记手续。2、判令金盛置业公司、金盛置业管理人赔偿胡文柏“时代天骄”1幢1801室、1幢1002室、1幢1102室、1幢1803室、2幢603室、2幢1403室、2幢1803室、3幢401室、3幢403室、3幢1803室、4幢1503室、4幢1803室共12套商品房的经济损失4527215.26元。一审法院认定事实：金盛置业管理人对胡文柏提交证据的真实性均无异议，本院对胡文柏提交证据的真实性予以采信。对有争议的证据和事实，认定如下：1、金盛置业公司认为:讼争的13套商品房已被（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书作出处理，胡文柏对以上13套房屋不享有所有权，因之前法院已作处理，本案属于重复起诉。法院作出（2017）鄂1087破1号之五民事裁定书，只是撤销了（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书中部分评判内容，其不能作为直接认定胡文柏享有该13套房屋所有权的依据。审理认为：本院鄂10**破1号之四民事裁定书只是确认了胡文柏未在不动产登记机关办理不动产登记手续，所有权未发生转移，胡文柏对以上13套房屋不享有所有权，但其后本院作出的鄂10**破1号之五民事裁定书认为：胡文柏对金盛公司房屋提出的所有权主张，应由管理人依职权作出决定，如对管理人决定不服，胡文柏可以依法提起民事诉讼解决。在双方尚未就案涉房屋权属争议向人民法院提起诉讼时，本院在认可《变价方案》裁定理由中对胡文柏主张权利的房屋直接进行评价，确属不当，应予纠正。即裁定将上述评判内容撤销。在本案诉讼前，胡文柏并未收到要求解除房屋买卖合同的通知，目前也没有相应的法律文书对胡文柏买卖合同所确定的标的物即房屋作出相应处置。在破产清算过程中，金盛置业管理人现已实际对上述12套房屋作出了处理，造成合同一方的财产权利损害，胡文柏作为合同相对方，可以向人民法院提起诉讼，主张其合同权利。2、金盛置业管理人提交的《融资租赁合同》、《土地使用权最高额抵押担保合同》、《他项权证》，经本院审核真实有效。中信融资公司的抵押债权经金盛置业管理人确认其抵押效力，享有优先受偿权。本院于2017年5月15日作出鄂10**破1号之一民事裁定书，确认“建设用地使用权设定担保物后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，因土地上新增的建筑物与建设用地使用权具有不可分割性，管理人处分财产时，应当将该地土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。”裁定“撤销2014年11月27日中信逸百年融资租赁有限公司与松滋市金盛置业有限公司对位于松滋市新江口镇谢家冲路（地（地号10030303339他项（2014）第206号土地使用权的抵押登记。”3、在破产清算过程中，金盛置业管理人已将登记备案在胡文柏名下的12套商品房另行销售，所得房屋销售价款4527215.26元。4、庭审中，胡文柏认为金盛置业管理人将登记备案在其名下的房屋另行销售，给胡文柏造成的财产损失属于共益债务范围，应在破产程序中先行清偿。一审法院认为，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是：1、金盛置业公司清偿胡文柏债务行为的认定；2、胡文柏与金盛置业公司签订房屋买卖合同的效力，金盛置业管理人是否有权撤销房屋买卖合同。（一）、胡文柏与金盛置业公司民间借贷纠纷一案经本院审理作出判决，由何绪华于判决生效后5日内返还胡文柏借款650万元，并从2015年6月23日起按借款本金500万元、年利率24%计付至清偿之日止，金盛置业公司在抵押房产限额内承担连带清偿责任。判决生效后，何绪华和金盛置业公司均未履行法律文书确定的义务，胡文柏遂申请法院强制执行。2016年1月15日，在本院执行员主持下，胡文柏与何绪华、金盛置业公司达成执行和解协议，其中金盛置业公司将“时代天骄”18套商品房的销售款用于偿还胡文柏执行款（其中五套房屋已销售用于清偿执行款）。2016年1月26日，胡文柏与金盛置业公司就尚未销售的商品房签订了13份商品房买卖合同，合同确认胡文柏已经支付了全部价款，并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记。以上事实证明，金盛置业公司对胡文柏债权的清偿是在本院执行员组织下达成的和解协议，其执行和解协议的内容是因金盛置业公司无法清偿债务，双方达成了以物抵债协议。本院（2016）鄂1087执50-1号裁定书确认双方当事人已达成和解协议，并解除了对金盛置业公司执行财产（18套商品房）查封，本院在执行程序中对上述执行行为予以确认。本院的执行裁定虽然未直接赋予和解协议的物权效力，但是，本院随后对金融机构作出的（2016）鄂1087执50-2号裁定书，胡文柏与金盛置业公司签订13份商品房买卖合同的行为，证明法院执行机构对双方履行和解协议的行为予以确认。而且，胡文柏与金盛置业公司签订的商品房销售合同是在本院受理金盛置业公司破产申请前，不符合《企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的情形。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国企业破产法）若干问题的解释》（二）第十五条规定：“债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。”本案中债务人正是通过诉讼、执行程序履行对债权人的清偿，该清偿行为发生在破产申请受理前近1年，且并无证据证明上述清偿行为存在债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的情形，所以，金盛置业公司清偿债务的行为合法有效。（二）、胡文柏与金盛置业公司的基础法律关系虽为民间借贷纠纷，但其基础法律关系已经法院审理终结，其后在执行程序中双方达成了执行和解协议，并签订了13份商品房买卖合同，合同中确认胡文柏已经支付了全部购房价款，双方并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记，该商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示。现金盛置业公司否认收到购房款，但无证据推翻房屋买卖合同所证明的事实。综上，本院认为双方当事人将此前的债权债务关系转换成了商品房买卖合同关系，金盛置业公司将所欠胡文柏执行款冲抵购房款达成合意，并确定胡文柏已经向金盛置业公司全额支付购房款。而且合同双方当事人建立的商品房买卖合同关系，并非为双方之间借款合同履行提供担保，而是在执行过程中金盛公司难以清偿债务时，通过金盛公司出售商品房屋的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形（抵押权流质契约禁止），亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形（即买卖合同作为民间借贷合同的担保）,该商品房买卖合同合法有效。金盛置业管理人主张其在破产案件审理中，根据《企业破产法》第十八条规定，已通知胡文柏解除了其与金盛置业公司的房屋买卖合同。审理认为，金盛置业管理人的上述主张缺乏事实与法律依据。其一、金盛置业管理人是否就胡文柏与金盛置业公司的房屋买卖合同解除事项向合同相对方发出通知，并未向法庭举证证明。其二、《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述法律规定具有如下两点含义：1、管理人有权决定解除或者继续履行的合同，是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；2、如果债务人或者对方当事人有一方已将合同履行完毕，则另一方应当将自己尚未履行完毕的义务，予以全面履行，也不存在是否解除或者继续履行的问题。上述法律明确规定，管理人有权决定解除的合同，是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而在本案房屋买卖合同中买方义务是按合同约定支付价款，而胡文柏支付价款的方式得到了合同相对方的确认。所以，胡文柏作为合同一方当事人已经按合同约定履行了义务，金盛置业管理人无权解除合同。三、胡文柏与金盛置业公司签订的商品房销售合同已在房管部门办理备案登记，正是金盛置业公司按照合同约定履行相应义务，也是购房人取得不动产登记相应要件之一。目前在无相应的法律文书对上述买卖合同的效力做出认定及处理的情形下，金盛置业管理人对上述买卖合同确定的12套房屋作出了实际处理，致金盛置业公司不能全面履行买卖合同，属于违约，金盛置业公司应承担相应的违约责任。关于胡文柏主张的共益债务问题，因胡文柏与金盛置业公司的房屋买卖合同合法有效，金盛置业管理人违法解除合同导致胡文柏对金盛置业公司享有的债权为特殊债权。金盛置业管理人解除合同发生在破产清算过程中，胡文柏因违法解除合同所产生的损害赔偿债权，其在破产程度中依法享有各项相应权利。关于本案责任主体，金盛置业公司进入破产程序后，原企业的相关权力由金盛置业管理人行使，在本案中虽然是金盛置业管理人对胡文柏与金盛置业公司合同确定的财产予以处置，但上述房屋变卖价款仍然用于破产清算，金盛置业公司系合同相对方，且金盛置业公司的破产清算尚未终结，所以，本案的合同违约责任应由金盛置业公司承担。本案中，胡文柏的合同债权是否得到相应清偿尚不能确定，其主张金盛置业管理人承担责任证据不足，对其请求金盛置业管理人承担合同责任本院不予支持，予以驳回。关于金盛置业管理人主张金盛置业公司的以物抵债协议侵害了案外人中信公司的土地抵押权等优先权。首先，金盛置业公司清偿债务的行为是在人民法院执行程序中达成的和解协议，在和解协议执行过程中已将此前的债权债务关系转换成了商品房买卖合同关系，该合同合法有效。其次，关于案外人中信公司的土地抵押权等优先权。因建设用地使用权设定担保物后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，金盛置业管理人确认了中信公司享有优先受偿权，并向法院申请撤销了该土地使用权的抵押登记。所以，胡文柏与金盛公司的买卖合同并不因为抵押权的存在而无效或者侵害了债权人的权利，至于其优先受偿权可以在破产清算中一并依法受偿。金盛置业管理人的上述理由不当，本院不予采信。综上，胡文柏与金盛置业公司的借贷关系经本院审理作出判决生效后，在本院执行人员主持下，双方当事人达成执行和解协议，并经人民法院裁定确认，随后胡文柏与金盛置业公司签订了13份商品房买卖合同，上述行为不属于金盛置业管理人主张的在破产过程中的个别清偿情形。胡文柏与金盛置业公司签订了13份商品房买卖合同合法有效，应予维护，金盛置业公司应按合同约定全面履行义务。金盛置业管理人主张的已通知胡文柏解除了其与金盛置业公司的房屋买卖合同，金盛置业管理人的上述行为违反了《企业破产法》的相关规定，不产生相应的法律效力。胡文柏请求金盛置业公司向其交付“时代天骄”3幢1801号商品房合法，本院予以支持。关于胡文柏第二项诉讼请求，金盛置业管理人将其中12套房屋另行出售，属于合同违约，胡文柏依法享有损害赔偿请求权，诉讼中双方对销售房款4527215.26元均无异议，金盛置业公司应将以上房屋销售款支付给胡文柏。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国企业破产法）若干问题的解释》（二）、第十二条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由松滋市金盛置业有限公司向胡文柏交付“时代天骄”3幢1801号商品房；二、由松滋市金盛置业有限公司赔偿胡文柏12套商品房的销售款4527215.26元；三、上述一、二项应于本判决生效后十日内履行；四、驳回胡文柏的其他诉讼请求。金盛置业公司在二审中提交了以下新的证据：被上诉人签收解除合同的通知。证明金盛置业公司给被上诉人送达了解除合同通知书。胡文柏的质证意见为：对真实性无异议，对合法性有异议，根据企业破产法规定，管理人对本案涉及的合同没有解除权，解除合同的通知无效。本院认证意见为：胡文柏对该证据真实性无异议，可以认定金盛置业公司于2017年2月23日向胡文柏送达了解除合同通知书。胡文柏在二审中向本院提交了以下新的证据：证据1、（2016）鄂1087民初203号民事调解书。证明：1、“时代天骄”小区项目全部工程已于2016年7月21日全面竣工，符合验收条件；2、建设工程价款38300000元已得到全面清偿，被上诉人以物抵债没有侵害松滋市建筑工程总公司的建筑价款优先受偿权。证据2、（2017）鄂1087破1号之一民事裁定书。证明：1、抵押权人中信逸百年融资有限公司松他次（2014）第206号土地使用权他项权证被依法撤销；2、被上诉人以物抵债没有侵害中信逸百年的担保物权。金盛置业公司的质证意见为：对真实性无异议。对证明目的有异议，这个工程在进入破产程序仍然是在建设过程中，所有的土地都属于抵押状态。金盛置业管理人的质证意见为：对上诉人的证据无异议。对被上诉人的证据真实性无异议，对关联性证明目的有异议，关于建筑物优先受偿权是法定权利，不是由法院裁定来赋予的。本院认证意见为：金盛置业公司和金盛置业管理人对该证据真实性没有异议，本院予以认可，依据证据内容，本院认定涉案合同没有侵害松滋市建筑工程总公司的建筑价款优先受偿权和中信逸百年的担保物权。本院二审查明：胡文柏与何绪华、金盛置业公司民间借贷纠纷一案，经松滋市人民法院(2015)鄂松滋民初字第01663号民事判决，由何绪华于判决生效后5日内返还胡文柏借款650万元，并从2015年6月23日起按借款本金500万元、年利率24%计付至清偿之日止，金盛置业公司在抵押房产限额内承担连带清偿责任。判决生效后，何绪华和金盛置业公司均未履行法律文书确定的义务，胡文柏遂申请法院强制执行。2016年1月15日，在松滋法院执行员主持下，胡文柏与何绪华、金盛置业公司达成执行和解协议，将处于执行中被查封状态的18套房屋在2016年4月23日前销售。所得款项偿还给胡文柏，如没有在2016年4月23日前销售完毕，则剩余房屋按每平方米3400元的价格抵偿给胡文柏，后实际已销售五套房屋用于清偿执行款。2016年1月26日，胡文柏与金盛置业公司就尚未销售的商品房签订了13份商品房买卖合同，合同确认胡文柏已经支付了全部价款，并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记。松滋法院作出了（2016）鄂1087执50-1号裁定书，确认双方当事人已达成和解协议，解除了对金盛置业公司执行财产查封。2017年松滋法院受理了金盛置业公司的破产申请，2017年1月11日指定破产管理人，2017年8月18日宣告破产。在此期间管理人将其中12套房屋出售，所得款项共计4527215.26元。胡文柏诉请要求金盛置业公司给付该款项，并过户剩余1套房子至其名下。2018年1月30日，法院做出（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书，确认胡文柏对所述的13套房屋不享有所有权，认可管理人对上述房屋有权依法处理。2018年7月30日，法院做出（2017）鄂1087破1号之五民事裁定书，撤销了（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书中“关于胡文柏所述的13套房屋不享有所有权。”的评判内容。本院认为：涉案13套房屋属于破产财产，理由如下：1、该案的基础法律关系为民间借贷，当事人只是使用房屋买卖合同的方式履行民间借贷权利义务，因此本案标的仍属于普通的债权债务关系；2、涉案房屋没有交付，没有实际占有使用的现实基础；3、房屋还没有过户，产权登记在金盛置业公司名下，备案登记属于防止出现一房二卖的情形而采取的管理措施，其对抗效力仅限于对抗其他房屋买卖合同，不具有物权的对世、排他、绝对的属性。综上，金盛置业公司破产后涉案的13套房屋应当纳入破产财产，胡文柏无权要求金盛置业公司、金盛置业管理人交付“时代天骄”3幢1801号商品房和涉案12套房屋的价款。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，经合议庭评议并报审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销松滋市人民法院(2018)鄂1087民初2006号民事判决；二、驳回胡文柏的诉讼请求。一审案件受理费43018元，财产保全费5000元，由胡文柏负担。二审案件受理费43018元，由胡文柏负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  殷 芳二〇二〇年六月十五日书记员  程 瀛