广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初37887号原告（反诉被告）：立生德（广州）文化传播有限公司，住所地广州市越秀区应元路****。法定代表人：林浩立。委托诉讼代理人：龚军华，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师被告（反诉原告）：广州市合益物业管理有限公司，住所地广州市越，住所地广州市越秀区东风中路**广德大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋弋翔。被告：广州纺织品进出口集团有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区东风中路**广德大厦v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：关勇。两被告共同委托诉讼代理人：邱枫，广东天穗律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李雨蒙，广东天穗律师事务所律师。被告：广州产权交易所，住所地广州市越秀区五羊，住所地广州市越秀区五羊新城寺右新马路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘晓鸿。委托诉讼代理人：毛钰婷，该所职员。原告立生德（广州）文化传播有限公司与被告广州市合益物业管理有限公司（以下简称合益公司）、广州纺织品进出口集团有限公司（以下简称纺织品公司）、广州产权交易所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚军华、陈志忠，被告合益公司与被告纺织品公司共同委托诉讼代理人邱枫、李雨蒙，被告广州产权交易所委托诉讼代理人毛钰婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告合益公司向原告返还诚意金2000000元及利息（按照银行同期贷款利率计算，自2018年9月20日起计至实际返还之日止）；2、被告合益公司赔偿原告支付的垃圾清理费150000元和大门安装费3300元；3、被告合益公司承担原告的律师费140000元；4、被告纺织品公司与被告广州产权交易所对被告合益公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：被告合益公司在2018年9月于被告广州产权交易所网站挂牌招标出租广州市越秀区应元路十九洞15号之二整栋物业。原告于2018年9月20日依照招标文件支付诚意金2000000元。后原告中标，被告合益公司于2019年2月20日向原告交付租赁物业，双方于2月27日签订《房屋租赁合同》。原告接收租赁物业后，按计划清理垃圾、更换大门并积极准备各类报建手续，但因该物业一至三层存在266.64平方米违章建筑，五楼整层1096.86平方米都属于违章建筑，且一直未处理，无法办理相关报建手续，甚至连物业内的垃圾都无法正常清理。此时，原告才知道五楼的产权人并非如招标公告所述，而是案外人广州新联泰染织实业有限公司。广州市越秀区城市管理和综合执法局告知原告在租赁房屋未依法处理违章建筑之前，不能对房屋作任何装修改建。出现此问题后，原告尽最大努力协调各方，多次通过口头、电话、会议、函件形式与三被告沟通，请求被告合益公司处理违章建筑问题，提供报建所需资料。原告也多次与政府部门、街道办事处、城管等单位进行沟通，但被告合益公司至今未处理违章建筑，也不提供相关报建材料，导致租赁物业根本无法使用，合同目的不能实现。原告于2019年7月31日将租赁物业交还给被告合益公司，双方解除租赁合同，但被告合益公司不退回诚意金，也未对原告清理垃圾和更换大门的费用进行赔偿。被告合益公司在发布招标信息和签订《租赁合同》时故意隐瞒该物业存在重大产权瑕疵问题，经原告及城管催促后未处理违章建筑，应对合同解除承担全部责任。被告纺织品公司作为大型国企和租赁物业一至四层产权人，依法应保证其产权的合法性，并加强对国有资产的管理。根据《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》第五条规定，属于违法、违章的，不得出租。被告纺织品公司不仅不处理违章建筑，而且疏于管理，放任被告合益公司违法挂牌招标，应对被告合益公司的行为承担连带责任。被告广州产权交易所作为国有资产产权交易平台，应当对被告合益公司发布的信息进行审核和完整披露，但即使在重大事项披露一栏中都未有对租赁物业一至三层部分违章事实和五楼整层违建以及产权属于案外人的事实进行披露。基于对被告广州产权交易所的信任，原告才投标签订租赁合同。被告广州产权交易所未经严格审核允许不符合条件的租赁物业在交易平台交易，存在明显过错，对合同无法履行而解除应当承担责任。被告合益公司、纺织品公司共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告与被告合益公司签订的《房屋租赁合同》为非格式合同，不存在权利义务不对等的情形。二、两被告并非合同解除的过错方，原告无权要求两被告支付垃圾清理费、大门安装费以及律师费。两被告已经屡行对涉案物业的披露义务以及交付义务，原告知悉涉案物业的全部产权情况和相应风险而承租，应自行承担责任。租赁合同约定涉案物业作厂房用途使用，原告需承担变更租赁用途的一切责任。原告未能办理《建筑工程施工许可证》的主要原因是涉案物业第五层，该层并非租赁合同的租赁范围，且被告合益公司代表第五层业主表示同意支持拆除违章建筑。三、原告严重违约，其诉请的诚意金已由广州产权交易所扣除相应费用，且其中959169元已转为原告应向被告合益公司支付的交易保证金，实际剩余诚意金977532.84元。原告无权要求被告退还诚意金及利息。被告广州产权交易所辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、在招标信息公告期间，原告前来报名并支付诚意金200万元。被告于2018年10月19日组织原告看样，于2019年1月16日至1月22日对该项目意向征集情况公示，公示期满未收到异议的情况下，被告于2019年1月31日向被告合益公司、原告发出签订合同通知书，双方此后签订租赁合同。被告在扣除原告应付的交易服务费38366.76元以及印花税24931.4元后，剩余诚意金1936701.84元于2019年6月28日划至被告合益公司指定账户。二、被告按照相关制度要求，审核披露出租物业相关信息，不存在审核不严格、未真实披露的情况。该项目采用线上委托方式，被告合益公司登录交易系统，创建项目、填写项目信息并提交项目资料。被告对被告合益公司提交的系统信息作齐全性及合规性审核后，按被告合益公司的提交的资料及填写的信息进行公告。公告中“出租标的信息”已披露房产证号、权证列示建筑面积、权证用途、标的地址等。原告报名后，也可到被告处查阅信息披露公告所涉内容的相应材料。被告在信息公告“特别声明”中提示风险，原告参与交易，应自行对项目相关情况进行尽职调查和充分了解，对受让项目风险作出评估。三、原告要求被告支付垃圾清理费、大门安装费缺乏法律依据。原告提交的房屋清理合同签署日期为2018年11月20日，大门订货单日期为2018年12月29日，远远早于原告签订租赁合同的时间，原告对此应自行承担责任。四、原告无权要求被告支付资金占用利息及律师费。被告合益公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付占用费959169元及违约金（按应缴总额每日0.5%标准计算，自2019年8月1日计至实际支付之日止）；2、原告向被告支付2019年5月21日至7月31日的租金752897元及违约金（按应缴总额113451元的每日0.5%标准自2019年5月11日起算，按应缴总额319723元的每日0.5%标准自2019年6月11日起算，按应缴总额319723元的每日0.5%标准自2019年7月11日起算，均计至实际支付之日止）；3、原告向被告支付律师费50000元。事实和理由：被告纺织品公司是涉案物业的所有权人，于2016年1月将物业委托被告合益公司经营管理。被告合益公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案物业出租给原告，租赁面积5054.5平方米，租期为2019年2月20日至2025年1月31日止，原告应在每月10日前支付租金，并在合同签订之日起90个自然日内提供价值不低于750万元的不动产或银行保函或现金作担保等。被告合益公司于2019年5月10日、5月22日、6月12日向原告发出函件要求原告履行义务，但原告拒绝履行。被告合益公司于2019年7月19日向原告发出《租赁合同解除通知函》，原告于2019年7月31日返还涉案物业并解除合同。原告未向被告支付任何费用，构成严重违约。原告对被告合益公司的反诉辩称：不同意被告合益公司的全部反诉请求。一、被告合益公司、纺织品公司是造成合同无法履行最终解除的过错方，应承担全部责任。二、原告暂停支付租金及提供750万元的履约保函或物业担保，是因为原告接受物业后发现无法正常使用，行使先履行抗辩权。经审理查明：据粤房地证字第××号、Ｃ5××58号房地产权证记载，被告纺织公司是广州市越秀区应元路十九洞15号之二1-3楼、4楼的权属人，用途均为非居住用房，城市规划用途为车间、厂房，建筑面积分别为3857.53平方米、1196.97平方米；其中1-3楼北面B部位、南面A、B2部位，西面BD部位266.64平方米违章建筑未处理等。据粤房地证字**房地产权证记载，广州新联泰染织实业有限公司是应元路十九洞15号之二5楼的权属人，该房屋建筑面积1096.86平方米，附记第五层全层违章建筑未处理。2016年1月，被告纺织品公司出具委托函，写明自2016年1月起，被告纺织品公司位于应元路十九洞15号之二自有物业全权委托被告合益公司集中经营管理。2018年8月8日，被告广州产权交易所作出产权交易信息发布申请书，写明：委托方被告合益公司、标的名称越秀区应元路十九洞15号之二物业、交易面积5054.5平方米、权证编号粤房地证字第××、Ｃ5××58号、交易用途办公；重大事项及其他披露内容：1、出租标的权属人为被告纺织品公司……4、出租方将严格执行《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》……5、物业的第5层为天台，建筑面积1096.86平方米，由出租方提供给承租方使用。若需要对物业进行加建、改建的，由承租方自行向有关部门申请办理，并承担全部费用和责任等。2018年9月29日至10月17日，被告广州产权交易所官方网站上挂牌涉案越秀区应元路十九洞15号之二整栋物业的招租信息。2018年9月20日，原告向被告广州产权交易所支付200万元诚意金。2018年10月19日，被告广州产权交易所组织原告查看涉案物业。2019年2月1日，原告与被告合益公司、广州产权交易所签订《成交确认书》，写明三方共同确认，涉案应元路十九洞15号之二整栋物业项目成交价格每月319723元，从第2年起，每年租金在上一年度基础上递增5%等。2019年2月27日，原告（乙方）与被告合益公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，写明：租赁物业应元路十九洞15号之二、房产权证号码粤房地证字第××、Ｃ5××58号、租赁物业建筑面积5054.5平方米、以该建筑面积为计租面积、权属证明记载用途为厂房；租赁期限自2019年2月20日至2025年1月31日止，其中2019年2月20日至2019年5月20日为免租期，2019年5月21日至5月31日租金113451元，2019年6月1日至2020年1月31日每月租金319723元，乙方应在每月的第10日前（含10日）转入甲方银行账号；乙方应于本合同签订之时，向甲方一次性交纳639446元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除后，在乙方向甲方缴清全部应付的租金、物业管理服务费和因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方完好交还租赁物业及履行本合同所约定的全部义务后，经甲方验收房屋，且乙方向甲方提交甲方原开具的租赁保证金收据原件的15个工作日内，甲方向乙方归还租赁保证金本金；乙方保证租赁物业用于合法经营，租赁物业乙方作厂房用途使用，不接受经营娱乐行业，如变更租赁用途，由乙方负责办理，并承担全部的费用和责任；乙方装修承租物业，必须报经甲方书面同意并自行按规定向有关部门申报经批准方能施工；乙方须在租赁合同签订之日起90个自然日内提供价值不低于750万元的不动产作为担保，租赁双方办理他项权利登记手续，或乙方在签订租赁合同90个自然日内提供不低于750万元的银行保函作为担保，或乙方在签订合同90个自然日内，提供现金担保；乙方逾期未按本合同约定时间向甲方足额交纳租金或有关费用的，每逾期1天，乙方须按拖欠金额的0.5%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期15天仍未足额交纳租金或有关费用，视为乙方构成严重违约；除本合同特别约定外，任何一方违反本合同规定的，另一方有权按实际损失向违约方追索赔偿金，违约方应予以全额赔偿，实际损失包括但不限于公证费、评估费、律师费、调查费、交通费、搬迁费、装修费等；若乙方构成严重违约，甲方有权立即解除本合同，并对租赁物业采取停水停电措施，同时，甲方有权没收乙方所支付租赁保证金，水电保证金等全部保证金款项，自甲方提出解除租赁合同书面通知送达之日起7日内收回租赁物业而无需给予乙方任何补偿，并自行清点该租赁物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠之费用，同时，甲方有无需给予乙方任何补偿并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关款项的权利，乙方还应立即履行以下义务：1、按首年租金标准向甲方补交免租期内租赁物业的场地占用费；有下列情况之一发生时，甲方有权单方终止合同，收回场地，不予退还租赁保证金并有权向乙方追索损失，实际损失由具备资质的评估机构出具评估报告为准，评估费用由乙方自行承担：1、乙方逾期15天未缴纳租金、物业管理费、水电费等全部费用，构成严重违约，3、乙方擅自改变房屋结构使用性质的，4、未经甲方书面同意，乙方擅自改变本租赁物业的约定用途或变更主营项目等。2019年3月5日，广州市越秀区发展和改革局向原告出具广东省企业投资项目备案证，写明项目名称越秀创业投资大厦，建设地点应元路十九洞15号之二，建设类别基建，建设规模5054.5平方米，主要内容商业用途，金融类、技术类，产品名称越秀创业投资大厦（广州民间金融街分园区），报建内容外立面改造及大楼内部装修，计划开工时间2019年3月，计划竣工时间2019年10月等。2019年3月26日，原告与被告合益公司就涉案应元路十九洞15号之二4楼签订《广州市房屋租赁合同》用于办理备案手续。2019年5月15日，原告向被告合益公司发出申请函，写明：原告需向越秀区建设和水务局申报《建筑工程施工许可证》，请被告配合提供资料，包括工程竣工图、建筑工程结构图纸、委托原告前往广州市越秀区建设和水务局办理施工许可证说明书等，还申请对涉案物业进行测绘。该函件于次日投递签收。2019年5月22日，被告合益公司向原告发出催款函，要求原告缴清欠付的租金、水电费等。2019年5月23日，原告向被告合益公司发出关于催款的回复函，写明2019年4月原告对涉案物业进行维修、装修时，接到政府相关部门的通知，因该物业存在违建情况，原告不得对该物业进行任何维修、装修工作，导致原告无法正常使用该物业，待违建问题解决后，原告必定履行义务等。该函件于5月25日投递成功。2019年5月24日，广州市越秀区城市管理综合执法局向被告纺织品公司出具询问通知书，写明你单位于2019年5月24日在应元路十九洞15号之二五楼进行了加建，请你单位于2019年5月31日15时派员携带资料到执法机关接受询问调查等。同日，洪桥街城管中队、原告与被告合益公司召开会议并制作了会议纪录，记录写明：刘际良队长强调该建筑五楼违章建筑属历史遗留问题，根据相关规定，该违章建筑必须依法依规给予拆除，明确该建筑房产证上的违章建筑未处理事实，责任在业主方，该记录未消除，作为现在的承租方无法办理相关装修施工许可证。城管中队当场开出询问通知书，请业主方于2019年5月31日15时前带有关资料到执法机关接受询问调查等，业主方合益公司林燊代表该建筑业主方，表态同意并支持拆除违建，但由于历史原因及自身的原因，没有拆除费用，无法自己拆除。城管中队刘队长请出租业主方重视并尽快商定违建拆除方案或向相关政府部门提出诉求等。2019年6月3日，被告合益公司委托广东天穗律师事务所向原告出具律师函，要求原告履行提供担保的义务并将拖欠的全部租金支付给被告等。2019年6月17日，原告向被告广州合益公司发出回复函，写明原告前往规划部门申报建设工程施工许可证，但被告知物业1-3楼和5楼的房产证记载了有违章建筑未处理，在违章建筑问题处理之前，无法申报许可证，要求被告配合处理违章建筑问题等。同日，广州市越秀区城市管理和综合执法局向涉案物业业主发出询问通知书，写明你单位于2019年6月17日在涉案物业进行施工，请于6月18日15时到执法机关接受询问调查及听取处理意见等，并注明未办理建筑工程施工许可证之前禁止施工。2019年6月27日，被告广州产权交易所向被告合益公司转账1936701.84元。2019年7月11日，原告向被告广州产权交易所发出申请函，要求协调解决涉案物业违章建筑问题。同日，原告向被告合益公司发出关于提供办理《建设工程规划许可证》相关材料的申请函，写明：原告前往广州市规划和自然资源局申报《建设工程规划许可证》，根据该局申报要求，需被告合益公司提供如下资料，包括授权委托书、房屋权属证明文件持证人身份证明文件、规划部门历史批复文件等。该函件于7月12日投递签收。2019年7月18日，广州市越秀区人民政府洪桥街道办事处向原告出具函件，写明原告申请的涉案物业装修面积超过300平方，在未取得《施工许可证》之前，依法不得对物业进行装修等。2019年7月19日，被告合益公司向原告出具租赁合同解除通知函，写明：原告至今未向被告缴纳租赁保证金、提供担保、也未按照约定缴纳租金，构成严重违约，特通知解除2019年2月27日与原告签订的《房屋租赁合同》，原告于2019年7月31日前迁出场地并结清自2月20日至退出场地之日止的所有租金等。2019年7月25日，原告向被告合益公司出具关于租赁合同解除通知函的回复函，写明造成双方签订的租赁合同不能履行的责任完全在于被告，原告同意解除租赁合同，并将于2019年7月31日将物业交还被告，要求被告配合交还物业的工作，退还200万元诚意金，赔偿房屋清理费用等。该函件于次日投递签收。2019年7月31日，原告将涉案物业交还给被告合益公司，双方签订客户退场确认表，注明：空置交回，内部与交付时有改动，以照片为准，二楼楼板有个0.8×0.8凿开的洞，三楼楼板有个1×1凿开的洞，承租方更换大门等。2019年7月31日，原告与广东纵横天正律师事务所签订《专项法律顾问合同》及《民事代理委托合同》，委托该事务所负责本案诉讼，代理费80000元等。该事务所向原告出具了律师费80000元的发票。2019年10月3日，原告与该事务所再次签订《民事代理委托合同》，委托该事务所负责本案反诉处理，代理费60000元等。该事务所向原告出具了律师费60000元的发票。2019年10月14日，被告合益公司、纺织品公司与广东天穗律师事务所签订《委托律师代理民商事案件合同书》，委托该事务所处理本案纠纷，本诉代理费30000元，反诉代理费20000元等。该事务所向被告合益公司出具律师费50000元的发票。庭审中，原告提交如下证据：1、原告与陈后来签订《房屋清理合同》，写明工程地点应元路19栋15号之二，工程内容清除垃圾，工期2018年11月20日至12月15日，总工期25天，总拆除款为15万元等，原告分四期向陈后来转账支付清理费。2、陈后来于2018年12月12日向广州市城市管理综合执法局越秀区分局缴纳3000元市容环境卫生管理罚款。3、涉案场地2018年3月16日及7月24日的照片，显示涉案场地室内垃圾进行了清理。4、2018年12月29日宏大门业订货单，写明地址涉案物业，价格3300元，现场安装等，以及原告支付3300元费用的收据。原告陈述因涉案物业只有原告单方竞拍，且原告按照招标文件缴纳了诚意金，所以在签订租赁合同前与被告合益公司联系，希望尽早使用涉案场地从而对场地进行清理及订购大门。被告对证据1、2、4不予确认，认为这是原告承租涉案物业之前签订的合同及订购的大门，本案的违约方是原告，不应由被告承担上述费用；对证据3真实性、合法性认可，关联性不予确认，证明涉案物业可以用作厂房用途，不能用作商业用途。本案审理期间，本院向广州市越秀区人民政府洪桥街道办事处发函询问涉案场地违建情况。洪桥街道办向本院复函，写明：我街执法队于2019年6月17日巡查时发现，应元路十九洞15号之二正在进行施工，遂向业主发出询问通知书，根据建筑工程施工许可管理办法第二条第二款规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不办理施工许可证，由于业主提供的产权资料显示其施工面积超过300平方米，所以我街执法队要求业主办理建筑工程施工许可证后方可施工。关于应元路十九洞15号之二业主是何原因未取得施工许可证的问题，建议向建设行政主管部门咨询。本院认为：被告合益公司受被告纺织品公司委托，通过被告广州产权交易所对外将涉案应元路十九洞15号之二整栋物业进行招租。其中产权交易信息发布申请书中重大事项披露一栏写明物业第五层为天台，建筑面积1096.86平方米，由出租方提供给承租方使用。此后原告支付了诚意金200万元，并竞标成功，与被告合益公司、广州产权交易所签订《成交确认书》写明出租物业为涉案应元路十九洞15号之二整栋物业。在此基础上，原告与被告合益公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定租赁物业地址为涉案物业，以建筑面积5054.5平方米作为计租面积，结合挂牌信息、成交确认书等，应理解为被告合益公司向原告出租的是涉案整栋房屋，只是以产权证记载面积计算租金。合同签订后，原告进场装修，申办了涉案物业投资项目备案登记。在装修过程中，被洪桥街道办城管执法队约谈，根据协调会会议记录，城管部门认为涉案物业第五层违章建筑未处理，导致原告无法正常办理报批装修施工许可证。洪桥街道办于2019年7月18日向原告发出正式文件，写明在原告取得《施工许可证》之前不得进行装修。至此，租赁合同无法履行，原告与被告合益公司于2019年7月31日办理涉案物业交接手续，事实上解除了租赁合同。关于合同解除的归责问题，一方面，在签约过程中，根据被告合益公司及广州产权交易所挂牌信息的公示信息，涉案物业第五层由出租方出租给承租方使用，建筑面积1096.86平方米。招标文件没有披露第五层为违章建筑且产权人并非被告纺织品公司的重要情况。如被告所述租赁物业不包括第五层，应当在上述公示信息中剔除第五层出租的信息，在合同文本的表述上也应当写清楚是出租涉案物业1-4层。但被告合益公司没有如此处理，实际上也没有取得第五层产权人出租该层的授权，其提供的租赁物业第五层为违章建筑不适租，存在过错。被告合益公司仅以租赁合同写明计租面积为涉案物业1-4层建筑面积为由不足以否定租赁物是整栋涉案物业的事实。在合同履行中，因为涉案物业第五层属于违章建筑，原告对涉案物业的装修被行政机关以未取得《施工许可证》为由予以禁止。原告在装修期间曾向被告合益公司发函要求提供资料协助办理施工许可证、建设工程规划许可证等，被告合益公司没有履行出租人的协助义务，没有配合原告提供了相关办证资料，构成违约。原告将涉案物业用于商业用途办理了备案证，被告合益公司辩称是原告改变涉案物业用途从而无法办理施工许可证，没有提供证据加以证明，本院不予采信。另一方面，被告广州产权交易所将房产证编号公示在官方网站上，原告没有申请查看产权证，没有全面了解租赁物业产权情况，便与被告合益公司签订租赁合同，并提前签订房屋清理合同及订购大门，存在疏忽大意。原告是在2019年5月中旬才向被告合益公司发函要求协助提供办理施工许可证的相关资料，此时租赁合同约定的装修免租期已近届满，原告没有在签订租赁合同后及时向相关部门申办施工许可证，从而导致自身损失的扩大。综上，租赁双方对于合同的解除均存在过错，结合原告与被告合益公司的过错程度及实际履行行为，本院认定租赁合同的解除主要责任在被告合益公司，次要责任在原告，双方过错程度比为2:1。关于合同解除的后果，原告缴纳的诚意金由被告广州产权交易所扣除佣金等费用后，转交诚意金1936701.84元给被告合益公司，其中959169元作为交易保证金。合同解除后，原告要求被告合益公司退还交易保证金及剩余诚意金977532.84元合法，本院予以支持，鉴于原告对于合同解除负次要责任，其要求被告合益公司支付上述费用的利息，本院不予支持。原告在与被告合益公司、广州产权交易所签订成交确认书之前，签订房屋清理合同以及大门订货单，提前准备涉案物业的装修。此后原告取得涉案物业租赁权，在装修期间实际支出了垃圾清理费150000元以及订购大门费用3300元，上述费用属于原告因租赁合同造成的损失，应由被告合益公司按照过错比例向原告支付102200元。被告纺织品公司委托被告合益公司对外管理涉案物业，其与原告没有签订租赁合同，原告要求被告纺织品公司与被告合益公司一并承担责任，没有依据，本院不予支持。被告广州产权交易所作为交易平台，如实将被告合益公司的招租挂牌信息予以公示，不存在与被告合益公司恶意串通隐瞒交易信息的情形，原告要求被告广州产权交易所承担连带责任，同样缺乏依据，本院不予支持。至于被告合益公司的反诉请求，租赁合同没有约定免租期租金需予以补交，且被告合益公司对于租赁合同解除负主要责任，其要求原告支付免租期的占用费及违约金没有依据，本院不予支持。从2019年5月21日至7月31日期间，原告实际对涉案物业进行装修、使用，虽然装修被相关部门叫停，但根据双方过错比例及公平原则，原告仍应当按照合同约定租金的1/3向被告合益公司支付该期间的租金。经计算，该期间租金为250965元，在租赁保证金中抵扣后，由被告合益公司将剩余租赁保证金708204元退还给原告。因涉案物业第五层存在违建不能办理施工许可证，原告拒绝支付上述期间租金属于行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约，被告合益公司要求原告支付逾期支付上述租金的违约金，本院不予支持。租赁合同约定任何一方违反约定，另一方有权按实际损失向违约方追索，实际损失包括律师费在内。原告为本案诉讼支付律师费140000元，被告合益公司应按照过错比例向原告赔偿93333元。被告合益公司支付律师费50000元，同样按照过错比例，原告需向被告合益公司赔偿16666元，两相抵扣，由被告合益公司向原告赔偿律师费76667元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十六条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、被告广州市合益物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告立生德（广州）文化传播有限公司退还交易保证金708204元及诚意金977532.84元；二、被告广州市合益物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告立生德（广州）文化传播有限公司支付垃圾清理费、大门安装费合计102200元以及律师费76667元；三、驳回原告立生德（广州）文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市合益物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25355元，由原告立生德（广州）文化传播有限公司负担1818元，被告广州市合益物业管理有限公司负担23537元；反诉费14519.79元，由原告立生德（广州）文化传播有限公司负担2657元，被告广州市合益物业管理有限公司负担11862.79元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓少梅人民陪审员  陈焕英二〇二〇年六月二十八日书 记 员  唐嘉仪