海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1010号 上诉人（原审被告)：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贻丽，海南天泽律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告)：海南知博行房地产销售有限公司，住所地海南省海口市龙华区金贸中路**半山花园海天阁****。 法定代表人：孙晓桐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：姜冬梅，女，1963年1月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：党东月，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。 上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）、上诉人海南知博行房地产销售有限公司（以下简称知博行公司）与被上诉人姜冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 信伟公司上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院作出的(2019)琼9023民初27号民事判决书的判决第二项，改判为信伟公司向被上诉人姜冬梅返还实际收到的购房款，剩余购房款由被上诉人知博行公司向姜冬梅返还；2.本案一审、二审诉讼费用全部由知博行公司承担。事实与理由：一、信伟公司与知博行公司不是委托关系，则知博行公司代收购房款的行为应由其承担相应的法律责任，对信伟公司不产生法律效果，因其未如实履行居间合同义务导致姜冬梅的损失应由其承担全部赔偿责任。原审判决中认定了知博行公司与信伟公司、姜冬梅之间均为居间法律关系，知博行公司在明知未得到信伟公司授权的情况下，向姜冬梅收取了全额购房款，同时向信伟公司提供了虚假情况，仅向信伟公司支付了部分购房款，其行为明显违背了居间人的如实报告义务，直接造成了姜冬梅的权益受损。根据《合同法》第四百二十五条：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，应由知博行公司承担姜冬梅的全部损失，信伟公司作为受害者之一，不应成为违约责任的承担主体。二、《商品房定购协议》无法实际履行的主要责任不在信伟公司，原审法院认定系信伟公司违约导致合同目的无法实现属于认定事实不清。首先，信伟公司与姜冬梅于2018年1月签订的《商品房定购协议》第五条第一项约定：“定购人与出卖人签定《商品房定购协议》后三天内未支付尾款，出卖人有权解除本定购书。出卖人解除本定购书的，定购人已支付的房款不予退回，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”，无论出于何种原因，最后应肯定的事实是信伟公司并未在该协议签订后三日内收到姜冬梅支付的全部尾款，则姜冬梅构成违约。其次，原审法院认为因信伟公司未及时核实房款支付情况以及确定是否应当履行合同的后续义务，未在约定时间内与姜冬梅签订《商品房买卖合同》，恰逢限购政策出台，直接导致合同目的无法实现。但是，姜冬梅违约在先，且限购政策的出台是信伟公司也无法控制的客观原因，在这样的情形下，让信伟公司单方面承担违约责任是不合理且不公平的。最后，在本案中，导致涉案《商品房定购协议》无法履行的最主要原因是知博行公司的违约行为，应由其承担赔偿责任。就算在合同解除后要恢复原状，信伟公司应向姜冬梅返还购房款，也应以实际收到的购房款数额为限，让信伟公司承担超过限度的购房款返还责任是没有事实依据的。三、原审判决适用《合同法》第九十四条、第九十七条认定信伟公司应承担违约责任系法律适用错误，应适用《合同法》第六十七条肯定信伟公司的先履行抗辩权。根据《商品房定购协议》第五条第一项与第二项的约定可知，姜冬梅应在协议签订后三日内支付全部尾款，而信伟公司只要在30日内与姜冬梅签订正式的《商品房买卖合同》即可，则根据交易惯例理解，应是姜冬梅先行支付全部购房款，然后信伟公司再与其签订《商品房买卖合同》。因知博行公司未认真履行其对信伟公司与姜冬梅所负有的居间合同义务，导致了信伟公司并未收到姜冬梅支付的全部购房款，也直接导致了姜冬梅对信伟公司构成违约的法律后果；根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，信伟公司有权拒绝与姜冬梅签订《商品房买卖合同》，故原审法院适用《合同法》第九十四条、第九十七条认定信伟公司的违约责任系法律适用错误。综上，信伟公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法撤销一审判决第二项。 知博行公司辩称，信伟公司是与姜冬梅签订商品房预售合同的相对方，信伟公司受合同约束，对其发生法律效力，相应的民事法律责任应由信伟公司承担。本案案由系商品房预售合同纠纷，知博行公司作为本案的当事人，显然不具备与姜冬梅签订商品房合同的资质，知博行公司与姜冬梅不存在合同关系，信伟公司出具统一的格式化合同给知博行公司，再经由知博行公司与姜冬梅或其他购房人签署，故信伟公司才是与姜冬梅签订商品房预售合同的相对方，知博行公司只是信伟公司的委托房产销售代理人，知博行公司与姜冬梅及其他购房人代签合同和代收房款的行为都是实施的代理行为，该代理行为对被代理人信伟公司发生法律效力，故知博行公司的代理行为及相应的合同责任应由信伟公司承担，知博行公司不承担还款责任，且按照知博行公司与信伟公司的交易习惯，知博行公司已经将应付款项汇给了信伟公司，亦即知博行公司作为信伟公司委托销售房产代理的义务已经实际履行并已经履行完毕，无需再承担任何责任。综上，信伟公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。 姜冬梅辩称，一、姜冬梅将购房款支付给知博行公司的行为应当对信伟公司产生效力，因此信伟公司应当向姜冬梅返还购房款项。姜冬梅在案涉项目“后海温泉小镇”的售楼处在工作人员的引导下全额支付了购房款，且取得了信伟公司盖章的《商品房定购协议》。即使知博行公司代收购房款的行为没有经过信伟公司授权，支付购房款的地点是在“后海温泉小镇”的售楼处，且收取房款与提供合同的工作人员均是同一人，足以使姜冬梅相信知博行公司具有代理信伟公司收取购房款的授权。因此，姜冬梅将购房款支付给知博行公司的后果应当由信伟公司承担。二、姜冬梅并未违约，《商品房定购协议》不能继续履行是由信伟公司的违约行为导致，信伟公司应当承担违约责任。首先，姜冬梅已经全额支付了购房款，至于知博行公司是否将购房款及时、足额支付给信伟公司，不影响姜冬梅已经按《商品房定购协议》的约定履行了支付购房款的义务。其次，即使信伟公司没有足额收到姜冬梅支付的购房款，信伟公司既没有向姜冬梅催告，也没有通知姜冬梅解除《商品房定购协议》，故信伟公司应按《商品房定购协议》的约定于姜冬梅签订正式《商品房买卖合同》。最后，根据《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实的通知》（琼建房【2018】102号）第三条第一款的规定，2018年3月30日前签订订购协议并已支付30%首付款，即可继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。姜冬梅已于2018年1月27日与信伟公司签订《商品房定购协议》并支付了全部购房款，符合继续办理网签备案手续的情形，不能办理网签手续是由信伟公司及知博行公司的违约行为导致，因此信伟公司应当承担违约责任。综上，原审法院判决信伟公司向姜冬梅返还购房款并支付利息认定事实清楚、使用法律正确，信伟公司的上诉请求无事实与法律依据，请求贵院依法予以驳回，维护姜冬梅的合法权益。 知博行公司上诉请求：1.依法判决撤销海南省澄迈县人民法院作出的(2019)琼9023民初27号民事判决第三项；2.依法改判驳回被上诉人姜冬梅对上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定“信伟公司并未明确授权知博行公司收取购房款，故可知知博行公司不是信伟公司的代理人，双方不符合委托关系。”系认定事实错误。首先，被上诉人姜冬梅特别授权的代理人在一审庭审中曾明确表述知博行公司是信伟公司房产销售的代理人，故该意见是姜冬梅对知博行公司阐述的事实的认定，属于被上诉人承认的事实，原审法院应当予以确认，原审法院不确认姜冬梅诉讼过程中己经承认的事实，属于认定事实严重错误。其次，信伟公司也曾在第一次庭审中明确知博行公司是信伟公司的分销代表，另外从知博行公司在一审中提供的证据表明，知博行公司和信伟公司已经形成了交易习惯：即信伟公司出具统一的格式化合同给知博行公司，再经由知博行公司与购房人签署并代收房款，故知博行公司是信伟公司的销售代理人，其与购房人代签合同和代收房款的行为都是实施的代理行为，而且信伟公司对知博行公司收取销售购房款之行为从未曾提出异议，亦即信伟公司已经认可了知博行公司代为收取销售购房款之事项，换言之，信伟公司以实际行动认可了知博行公司的代理行为，所以一审法院认为知博行公司不是信伟公司的代理人属于认定事实错误。二、原审判决根据居间法律关系作出判决系适用法律错误，姜冬梅主张知博行公司承担连带责任没有事实和法律依据。首先，本案的案由为商品房预售合同纠纷，相关购房合同上是姜冬梅和信伟公司的签字和盖章，所以商品房预售合同纠纷的当事人双方只能是姜冬梅和信伟公司，姜冬梅作为购房人其合同的相对方只能是具有商品房建设资质的信伟公司，姜冬梅主张履行合同义务或承担违约责任的相对方亦只能是信伟公司，其不可以突破合同的相对性向其他第三方主张权利，退一步讲，即使信伟公司与知博行公司存在居间或其它的法律关系，本案是商品房预售合同纠纷，不是居间合同纠纷，因此信伟公司与知博行公司其它的法律关系只能另案处理，而姜冬梅在商品房预售合同纠纷主张知博行公司承担连带责任是没有事实和法律依据的。其次，从本案事实可知，姜冬梅从未委托知博行公司为其提供房源信息，更未曾向知博行公司支付过居间费用，知博行公司收取姜冬梅的款项中没有任何一项费用明确为居间服务费，仅仅是与所购房屋相关的费用，众所周知，居间合同是有偿合同，居间行为亦是有偿行为，姜冬梅与知博行公司未曾就双方的居间事项约定过费用，所以原审法院认为“知博行公司与姜冬梅同样存在居间法律关系”不仅认定事实错误，原审判决适用《合同法》第四百二十五条规定判决知博行公司承担连带责任也是错误的。综上，知博行公司是信伟公司房产销售的代理人是一审原告姜冬梅承认的事实，一审法院对该事实不予认定系认定事实错误、且一审判决适用法律错误，请二审法院依法查明事实，支持知博行公司的上诉请求。 信伟公司辩称，一、原审法院认定知博行公司与答辩人、原审原告姜冬梅分别成立居间法律关系，认定事实清楚、适用法律正确。首先，答辩人从未明确授权知博行公司代为收取购房款，答辩人与知博行公司不存在委托代理关系。《民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”也就是说，委托代理并不因交易习惯的存在而产生，而是以代理人的明确授权为产生依据，而在本案中，答辩人从未以书面或口头的形式授权知博行公司代为收取购房款，故答辩人与知博行公司不存在委托代理关系。其次，知博行公司在答辩人与姜冬梅签订《商品房定购协议》的过程中处于介绍人的地位，起着介绍、协助的作用，应属于交易双方的居间人。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可知，双方是否存在居间法律关系是依据居间人在委托人交易过程中所起的作用确定的。本案中，姜冬梅系通过知博行公司的介绍，与答辩人签订《商品房定购协议》，在此过程中，知博行公司起着协助的作用，故知博行公司与答辩人、姜冬梅分别成立居间法律关系。再次，知博行公司称其未收到姜冬梅支付的居间费用，双方亦未就居间事项约定过费用，故认定双方不存在居间法律关系，属于法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”居间合同的成立并不以预先支付居间报酬或者约定居间报酬为要件，故知博行公司不能以未收到居间费用和未约定居间费用来否定双方的居间法律关系。二、原审法院虽依据知博行公司的违约行为认定其应当承担违约责任，但认定其应承担的是连带责任，系法律适用错误，因知博行公司未如实履行居间合同义务导致姜冬梅的损失应由其承担全部赔偿责任。本案中，知博行公司在明知未得到信伟公司授权的情况下，向姜冬梅收取了全额购房款，同时向信伟公司提供了虚假情况，仅向信伟公司支付了部分购房款，其行为明显违背了居间人的如实报告义务，直接造成了姜冬梅的权益受损。根据《合同法》第四百二十五条：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，应由知博行公司承担姜冬梅的全部损失，信伟公司作为受害者之一，不应成为违约责任的承担主体。综上所述，上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉。 姜冬梅辩称，一、知博行公司与姜冬梅、信伟公司之间均是居间合同关系。知博行公司与信伟公司之间是什么关系应当根据双方的意思表示确定，而不是通过姜冬梅的意见确定。虽然姜冬梅通过知博行公司能够直接提供含有信伟公司盖章的合同等行为误以为知博行公司与信伟公司之间是代理关系，但在原审庭审过程中信伟公司承认，是知博行公司拿空白的《商品房定购协议》给姜冬梅签字，然后再拿给信伟公司盖章，同时知博行公司在庭审过程中也承认其与信伟公司的关系是帮助信伟公司销售房产，信伟公司向其支付佣金，该交易模式符合“居间人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬”的特征。而且，应当认为知博行公司与信伟公司之间是居间合同关系。而知博行公司与姜冬梅之间同样具有提供订立合同的媒介服务、促成合同成立的性质，因此，虽然没有签订书面合同，仍应当认为知博行公司的行为是分别向姜冬梅与信伟公司促成双方订立合同，知博行公司与姜冬梅、信伟公司之间均是居间合同关系。二、知博行公司作为居间人，具有向委托人如实报告有关订立合同的事项的义务。知博行公司既没有将姜冬梅支付的购房款及时、足额支付给信伟公司，也没有将上述事实如实向姜冬梅报告，违反了居间人的义务，造成了《商品房定购协议》无法继续履行的后果，给姜冬梅造成了损失。因此，知博行公司公司向姜冬梅承担连带责任是基于居间合同而不是《商品房定购协议》，没有突破合同的相对性原则。综上，原审法院判决知博行公司与信伟公司承担连带责任认定事实清楚、适用法律正确，知博行公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 姜冬梅向一审法院起诉请求:1.判令被告按照《商品房定购协议》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，办理网签备案手续，向原告交付后海银帆C栋2119号房屋，办理房屋过户手续；2.判令被告赔偿原告利息损失10362.4元（以393675为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，自2018年3月15日至各方签订《商品房买卖合同》为止，暂计算至2018年10月8日）；3.如本案房屋因客观原因无法办理网签手续，无法签订正式《商品房买卖合同》，无法办理产权过户，原告请求判令解除商品房定购协议，判令被告信伟公司返还原告已支付的购房款项393675元并承担利息（以393675元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，自2018年3月15日起暂计算至实际返还之日止）；4判令被告知博行公司承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月，原告与被告信伟公司先后签订价格不同的两份《商品房定购协议》。一份协议约定商品房单价为8866元/平方米，总价款358984元，另一份协议约定商品房单价为7500元/平方米，总价款303675元。两份协议中签订时间处均为空白，庭审中原告同意适用房屋总价款为358984元的协议，予以照准。两份协议均约定定购人按照一次性付款方式支付房款，原告遂于2018年1月27日，通过其持有的中国建设银行借记卡（卡号：×××）向知博行公司支付10000元。同日，原告通过其配偶李戍持有的中国银行借记卡（卡号：×××）向知博行公司支付492998元。知博行公司于当日向原告开具了总数额为393675元的三张收据。2018年4月24日，被告知博行公司让王程连通过尾号为3117的银行卡以转账方式向原告退还了装修费109323元。2018年4月22日，《中共海南省办公厅海南人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号）正式印发实施。为此，2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出《关于贯彻落实的通知》（琼建房[2018]102号），共中第三条第二款规定：“2018年3月30日至2018年4月22日20时之间，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房)合同或认购协议，并已支付70%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。”该政策发布后，原告多次找到被告协商办理商品房合同网签备案事宜，双方无法达成协议，遂成诉讼。另查明，信伟公司与知博行公司双方虽未签订书面的分销协议，但确有存在合作卖房行为，本案中系由被告知博行公司工作人员带着原告到项目所在地售楼部签订商品房定购协议，知博行公司在2018年4月17日、4月18日才通过王程连转账给信伟公司购房款179492元，现知博行公司还有214183元购房款未支付给信伟公司。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点问题为：1.原告与信伟公司签订的《商品房定购协议》是否继续履行或应当解除；2.若合同被解除，被告知博行公司是否应对信伟公司返还购房款、支付利息承担连带民事。本案中原告通过知博行公司与被告信伟公司签订的《商品房定购协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。一、关于原告（乙方）与信伟公司（甲方）签订的《商品房定购协议》是否应当解除的问题。根据双方协议中内容的约定，甲方要确保在双方签订本定购书之日起30个工作日内，向乙方提供正式《商品房买卖合同》，以保证乙方在该定购书中对定购房源获得正当权利，信伟公司在签署该定购协议书后，应当及时核实原告是否依约支付房款，并根据原告的履约情况确定是否应当履行合同约定的后续义务。在本案中，信伟公司在2018年1月与原告签订定购协议后，虽未从知博行公司收到全额购房款，但其既未通知原告解除该定购协议书，亦未在30个工作日内与原告签订正式的《商品房买卖合同》，恰逢2018年4月22日限购政策出台，直接造成了合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，涉案《商品房定购协议》已无法继续履行，应当予以解除。关于被告知博行公司辩称政策只是暂时的，限购政策放开原告就可以取得合法的产权证书，原告的目的不是无法实现，是延迟实现而已，合同应继续履行，一审法院认为，限购政策何时能够放宽系未知因素，在目前的情况下解除合同更能保障原告的合法权益。合同解除后，被告信伟公司作为签约合同的相对方，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，积极采取补救措施并赔偿损失，将购房款返还给原告，并承担原告的利息损失。虽然《商品房定购协议》约定的购房款为358984元，但原告依照被告知博行公司的意思并基于购房之事实交付的款项应算为本案中实际支付的购房款项。故原告请求被告信伟公司返还原告已支付的购房款项393675元并承担利息（以393675元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2018年3月15日起计算至实际返还之日止）符合法律规定，予以支持。二、关于被告知博行公司是否应对信伟公司返还购房款、支付利息承担连带民事责任问题。就本案被告信伟公司与知博行公司法律关系的认定上，一审法院倾向于是居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间合同是指居间人和委托人约定的居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从知博行公司与信伟公司合作模式上看，知博行公司未取得销售房屋的自主定价、独家销售的权利，不符合包销关系的法律特征。而信伟公司并未明确授权知博行公司收取购房款，故可知知博行公司不是信伟公司的代理人，双方不符合委托关系。由于居间合同关系不需要以书面形式订立，知博行公司在本案的订购合同协议中处于介绍人的地位，在本案交易双方当事人之间起着介绍、协助作用，如促成交易，有权向信伟公司收取报酬，故本案被告信伟公司与知博行公司之间合作模式符合居间法律关系的特征。同理，知博行公司与原告姜冬梅同样存在居间法律关系。而在本案中，知博行公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在明知未得到信伟公司授权的情况下，向原告收取了全额购房款。同时，知博行公司向信伟公司提供虚假情况，仅向信伟公司支付了部分购房款，明显违背了居间人的如实报告义务，直接造成了原告权益受损，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，知博行公司不得要求支付居间报酬并应当承担损害赔偿责任。原告的损失与被告知博行公司有关，且原告购房款项由被告知博行公司直接收取，被告知博行公司也未将全款交付被告信伟公司，其与被告信伟公司的行为共同造就了原告的损失，故认定知博行公司应对被告信伟公司返还购房款、支付利息承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告姜冬梅与被告海南信伟实业有限公司签订的《商品房定购协议》；二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜冬梅返还购房款393675元并支付利息（以393675元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2018年3月15日起计算至付清款项之日止）；三、被告知博行房地产销售有限公司对判决的第二项承担连带责任；四、驳回原告姜冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6840元（原告已预交），由被告海南信伟实业有限公司和被告知博行房地产销售有限公司共同负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2018年1月27日，姜冬梅及其配偶李戍合计向知博行公司支付502998元，知博行公司于当日向姜冬梅开具了总数额为393675元的三张收据，其中一张收据标注为“姜冬梅认购后海银帆C栋2119号房全款，303675元”，另外二张收据分别标注为“姜冬梅后海银帆C栋2119号房服务费，10000元”及“姜冬梅补后海银帆C栋2119号房服务费，80000元”。 本院认为，本案的争议焦点为：1.姜冬梅、信伟公司及知博行公司之间是什么法律关系。2.案涉商品房定购协议解除后，信伟公司、知博行公司应当向姜冬梅如何返还购房款及利息。3.信伟公司、知博行公司之间是否应当对所返还购房款及利息承担连带责任。 关于争议焦点一，信伟公司与知博行公司之间没有签订书面委托合同或者居间合同，信伟公司与知博行公司之间的法律关系只能从双方的行为来判断。居间合同是指居间人和委托人约定的居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同。本案中，知博行公司并未与购房人姜冬梅签订购房协议，而是介绍和协助信伟公司与姜冬梅签订《商品房定购协议》，知博行公司也没有提供证据证明其与信伟公司之间为委托关系，因此应当认定信伟公司与知博行公司之间为居间合同关系。知博行公司在没有信伟公司书面授权的情况下，收取了姜冬梅支付的款项，开具的收据中有90000元标注为服务费，因知博行公司已促成姜冬梅与信伟公司签订《商品房定购协议》，根据居间合同的相关法律规定，居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬的规定，知博行公司收取服务费的行为，亦符合居间合同的法律特征，故姜冬梅和知博行公司也应当认定为居间合同法律关系。故一审法院认定信伟公司与知博行公司之间、姜冬梅与知博行公司之间为居间合同关系并无不当，本院予以支持。 关于争议焦点二，各方当事人均未对一审判决解除姜冬梅与信伟公司《商品房定购协议》提出上诉，对于一审判决解除该协议，本院予以照准。根据合同法的有关规定，在协议解除后，应当相互返还，即信伟公司应当将收到的购房款返还给姜冬梅。本案中，信伟公司仅收到知博行公司支付姜冬梅购房款179492元，因此信伟公司应当返还购房款179492元及利息给姜冬梅。另外，姜冬梅与信伟公司订立《商品房定购协议》后，应当将购房款支付给信伟公司，但是姜冬梅在知博行公司没有出具任何手续的情况下，却将所有款项支付给知博行公司，自己存在一定的过错，姜冬梅起诉请求信伟公司返还本案全部购房款没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。知博行公司应当将相应的购房款支付给信伟公司，但是其没有及时支付，现案涉协议解除后，知博行公司无权占有姜冬梅的购房款，故应当将其收到款项返还给姜冬梅，因此知博行公司应当将214183元及利息返还给姜冬梅。 关于争议焦点三，信伟公司并未授权知博行公司代为收取案涉房屋购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，姜冬梅并未将购房款直接支付给信伟公司而是支付给知博行公司，在知博行公司开具盖有知博行公司印章的收据给姜冬梅后，姜冬梅也没有提出异议，存在一定的过错，信伟公司也未对知博行公司代收的行为进行追认，故信伟公司对知博行公司收取姜冬梅购房款而未支付给信伟公司的214183元购房款及利息不应承担连带责任。信伟公司收到知博行公司支付的姜冬梅购房款179492元，知博行公司并非是姜冬梅与信伟公司签订《商品房定购协议》的一方，协议约束的是签订协议的姜冬梅和信伟公司，因此协议解除后，应当由信伟公司向姜冬梅返还收到的购房款，姜冬梅请求知博行公司对信伟公司收取的购房款179492元及利息承担连带责任没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人信伟公司的上诉请求成立，应予支持；上诉人知博行公司的部分上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、维持海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初27号民事判决第一项； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初27号民事判决第二、三、四项； 三、上诉人海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人姜冬梅返还购房款179492元及利息（利息以179492元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2018年3月15日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 四、上诉人海南知博行房地产销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人姜冬梅返还购房款214183元及利息（利息以214183元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2018年3月15日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 五、驳回上诉人海南知博行房地产销售有限公司的其他上诉请求； 六、驳回被上诉人姜冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6840元，由上诉人海南信伟实业有限公司负担3118元，由上诉人海南知博行房地产销售有限公司负担3722元；二审案件受理费10561元，由上诉人海南信伟实业有限公司负担4815元，由上诉人海南知博行房地产销售有限公司负担5746元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年六月十六日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。