湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2865号原告（反诉被告）：长沙某某信息技术有限公司，住所地长沙高新开发区尖山路**长沙中电软件园总部大楼****。法定代表人：杨某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘轩瑞，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪宇，湖南如金律师事务所律师。被告（反诉原告）：申某某，女，1967年12月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张某某，男，1967年12月23日出生，汉族，系申某某配偶。原告（反诉被告）长沙某某信息技术有限公司（以下简称拍对公司）与被告（反诉原告）申某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拍对公司的委托诉讼代理人刘轩瑞、汪宇，被告（反诉原告）申某某的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拍对公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月9日签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、判令被告向原告返还购房定金200000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月9日，拍对公司欲购买申某某名下长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋402房屋，原告与被告、居间方长沙市天心区良居房产信息咨询服务部、管理方湖南中环地产顾问有限公司签订了《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》，合同约定拍对公司购买该房屋总价款其1780000元，拍对公司预先支付购房定金200000元，于2018年11月30日前办理委托公证手续后支付剩余房款1580000元。合同签订后，拍对公司向申某某支付了200000元定金，但长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其三条第七项规定：“暂停企业在限购区域内购买商品住房”，导致拍对公司没有购房资格，无法办理委托公证及过户手续，致使合同无法履行。根据合同第十三条约定，若房屋因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，合同四方均不担责,产生费用各自承担。现由于政策原因导致拍对公司没有购房资格无法办理过户，属于不可归责于双方的原因导致合同无法履行，因此拍对公司主张解除合同并返还定金，但申某某一直拒绝返还。综上，拍对公司为维护自身合法权益，特诉至法院。申某某辩称：1、拍对公司并非合同约定的房屋物权转移对象，625新政对本案合同的正常履行没有影响，拍对公司的免责理由并不成立；2、625新政实施后，拍对公司仍积极要求占有使用房屋，重新装修并对外推广，表明拍对公司对625新政不影响合同履行是明知的；3、拍对公司与申某某双方对政策影响通过补充协议作出了具体的约定，本案合同无法履行不是补充协议中约定的政策因素影响。申某某向本院提出反诉请求：1、判令拍对公司根据约定向申某某支付合同成交价格20%的违约金35.6万元；2、判令拍对公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月9日，拍对公司购买申某某名下位于长沙市雨花区房屋，与申某某、居间方长沙市天心区良居房产信息咨询服务部、管理方湖南中环地产顾问有限公司签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》。合同及补充协议约定房屋成交价格为178万元，申某某将房屋交与拍对公司进场装修后，拍对公司需于2018年11月30日前办理委托公证手续并支付剩余房款158万元。合同签订后，申某某如约履行了合同义务，而拍对公司自2018年6月27日起，私自搬走了申某某房内全部家具电器，对房屋进行了重新装修，私自换锁实际占有并使用房屋至今，但一直拒绝履行支付剩余的158万元购房款的义务，也没有完成该房屋委托公证等过户手续。拍对公司单方面严重违反合同义务，破坏申某某房屋原有装修和家电，拒不支付房款，给申某某带来了巨大的经济损失（房屋装修及家电损失合计206760元，申某某已支付的房屋交易中介费及欠缴的物业管理费损失22644.7元，申某某因失去对房屋车位的占有而产生的损失费80500元，共计309904.7元），为维护反诉人的权利，故诉至法院。对申某某的反诉，拍对公司辩称：1、双方签订的合同明确显示公司是买方，公司是合同合理合法的转移对象；2、我方对房屋的装修完全是按照合同进行的，从无私自装修一说；3、在双方补充协议中，对因买方限购的政策怎么办并没有进行具体约定，应该按主合同内容履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙某某信息技术有限公司曾用名长沙诚家装饰设计有限公司（以下简称诚家公司）。2018年6月9日，申某某（甲方）、诚家公司（乙方）、案外人长沙市天心区良居房产信息咨询服务部（丙方）和案外人湖南中环地产顾问有限公司（丁方）签订《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：甲方及其产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋402房（以下简称涉案房屋）的房屋出售给乙方，乙方通过丙方介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按照本协议价格购买；甲乙双方商定房屋买卖价款人民币为178万元；若该房屋因政策或不可抗力导致合同无法履行或延迟履行，甲、乙、丙、丁四方均不担责，期间发生的有关经费、公证费等由各自承担；甲、乙、丙、丁四方在履行合同的过程中，若发生争议或未尽事宜应协商解决并签订书面补充协议；协商不成的，向长沙市芙蓉区人民法院起诉。合同上均有四方盖章签字确认。同日，申某某（甲方）与诚家公司（乙方）又签订《补充协议》，双方约定：3、甲方承诺上述物业内户口未被占用，不影响乙方落户。4、乙方房屋全款付清以后，甲方需配合乙方办理公证至乙方指定人名下，同时乙方拥有将该房屋出售给第三方的权利，甲方需配合乙方办理交易过程中所需要的公证手续以及按揭和过户手续。6、若因政府或银行政策调整（仅包含对甲方限售的政策）或其他不可抗力的因素，导致交易无法完成，房屋产权依然归属甲方的前提下，则甲方退还乙方所有定金和房款；装修所产生的费用视为乙方自愿承担的损失，与甲方无关。10、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲乙两方签字之日起生效，本协议生效后，即成为原房地产买卖居间合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，若本协议有与原合同冲突的部分，则以本协议为准。因本协议履行过程中发生任何争议，协商无法达成一致的，可向本协议签署所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，2018年6月9日、6月11日，拍对公司共向申某某支付定金20万元，申某某出具《定金收条》。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称625新政），“……（七）暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住须取得不动产权属证书满五年后方可转让……”。2018年6月27日，拍对公司从中介处拿到钥匙、房卡后便对涉案房屋进行装修。拍对公司注册的微信公众号“好房帝”，该公众号分别于2018年9月7日、2018年9月21日、2018年10月17日、2018年12月7日发布文章“诚家好房|奥林匹克花园雅典组团给你满屋阳光”，文章的主要内容均为涉案房屋已经经过装修的图片，并标明该房屋售价为208万元（带车位）。该微信公众号的其他文章均为售房信息。现拍对公司以政策原因不允许购房为由向本院请求解除双方之间签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及要求被告向原告返还购房定金为由将申某某诉至本院。申某某也以拍对公司违约为由要求其根据约定向其支付合同成交价格20%的违约金为由向本院提起反诉。本院认为：拍对公司于2018年3月13日成立，其经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务及房地产经纪服务等。拍对公司在本案中诉称因625政策中规定：暂停企业在限购区域内购买商品住房，导致拍对公司没有购房资格，无法办理委托公证及过户手续，请求本院判令将其与申某某签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》解除，并判令申某某将购房定金全部退还。对此本院认为，625政策出台时间为2018年6月25日，拍对公司取得钥匙进场装修时间为2018年6月27日，故拍对公司是在政策出台后才开始对涉案房屋进行装修，此举有违常理。又据《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》可知，一、拍对公司以房屋购买人的身份与申某某签订合同，在合同中标明房屋购买人为个人，拍对公司在交付房屋定金后便取得钥匙并对房屋进行装修，且双方在补充协议中约定拍对公司有将该涉案房屋出售给第三人的权利，并要求申某某配合办理按揭、过户等手续；二、拍对公司将房屋进行装修后，随即在公司的微信公众号多次发布涉案房屋的售卖信息。综上可知，拍对公司利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与申某某签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利，而非真要购买该房屋，其在双方签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及补充协议中约定允许将房屋过户给第三方，属于单方改变合同性质的炒房行为。故该合同构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，本院认定拍对公司与申某某签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故申某某应当退还拍对公司交付的定金20万元，本院对于拍对公司请求申某某退还购房定金20万元的诉讼请求予以支持。因合同无效，故申某某依据合同反诉请求拍对公司支付合同成交价20%的违约金无事实依据，本院依法不予支持。但本案中拍对公司系有过错的一方，应当赔偿申某某因此受到的损失，本院酌情定为20万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认申某某与长沙某某信息技术有限公司于2018年6月9日签订的《长沙市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》无效；二、长沙某某信息技术有限公司在本判决书生效之日起三日内向申某某返还长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋402房屋并赔偿损失200000元；三、申某某在本判决书生效之日起三日内返还长沙某某信息技术有限公司购房定金200000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4300元，因适用简易程序，减半收取2150元，由长沙某某信息技术有限公司负担。反诉受理费4300元，因适用简易程序，减半收取2150元，由申某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年六月八日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。