湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0121民初4991号 原告：长沙市天悦物业管理有限公司，住所地长沙市天心区园艺场库房**。 法定代表人：王前胜。 委托诉讼代理人：何艳，湖南耀银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，男，1986年2月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 被告：韦星雨，男，1976年8月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。 原告长沙市天悦物业管理有限公司（以下简称天悦物业公司）与被告韦星雨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何艳、被告韦星雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天悦物业公司请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2016年4月1日至2020年3月28日物业费9758.88元；2、被告向原告支付自2016年4月10日至2020年1月10日的违约金4879.44元；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告韦星雨答辩要点：1、天悦物业公司与长沙县诺亚山林业主委员会签订的物业服务合同及其补充协议没有经过全体业主大会2/3以上业主表决同意签署，该合同为无效合同；2、天悦物业公司没有证据证明其全面履行合同；3、天悦物业公司存在违约行为：天悦物业公司非法拆除被告家水表未重新安装，小区内大量违建行为天悦物业公司没有制止，因楼顶违建导致房屋下沉被告家大门无法正常使用，监控未维护，无法正常运作，消防通道长期被占用无人管理，安保巡逻不到位、维修基金滥用，垃圾清运不及时，公共绿化疏于打理维护等；4、因天悦物业公司存在诸多违约行为，被告作为业主近两年时间无法在该小区正常居住，因此被告主张免除问题解决前的一切物业管理费用。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、被告韦星雨系星沙街道办事处东四线以东、凉塘路以北鹏基-诺亚山林塞维利亚7栋105号房屋所有权人，房屋建筑面积为135.54平方米，系属多层洋房，该小区多层洋房物业服务费收费标准为1.5元/㎡/月。 2、被告韦星雨自2016年4月1日起开始拖欠物业费，2019年12月24日，原告天悦物业公司通过上门粘贴《律师函》的方式向被告韦星雨催缴物业费，催缴期间至2019年12月31日，书面催缴后，被告韦星雨仍未缴纳2016年4月1日至2019年12月31日，共45个月的物业费9148.95元（135.54㎡×1.5元/㎡/月×45月）。 二、双方当事人有争议的事实 1、《长沙县诺亚山里小区物业服务合同》、《诺亚山林物业服务合同补充协议》（以下简称物业服务合同、补充协议）的效力及被告韦星雨是否应当向原告缴纳物业费的问题。原告天悦物业公司认为，其与诺亚山林小区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议真实合法有效，对全体业主有约束力。原告自2016年3月29日起为诺亚山林小区提供物业服务，被告韦星雨应该根据物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业费。被告韦星雨认为，物业服务合同及补充协议未经三分之二的业主表决同意，合同无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”同时，第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案审理中，原、被告双方均未就选聘物业服务企业经过了业主同意及程序合法及时提供证据，即便业主委员会未经业主同意选聘物业企业，案涉物业服务合同及补充协议也并非当然无效，业主可以在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权。综上，诺亚山林小区业委会与天悦物业公司于2016年3月30日签订的物业服务合同及后续签订的补充协议没有法定无效的情形，被告韦星雨关于物业服务合同及补充协议无效的主张，本院不予支持。天悦物业公司实际为诺亚山小区提供了物业服务，被告韦星雨作为该小区业主理应向天悦物业公司缴纳物业费。 2、原告天悦物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵。原告认为，其已按照合同约定履行了提供物业服务的义务。被告提供的照片、视频等证据均无法证明原告提供的物业服务存在瑕疵。被告没有证据证明业主的施工是违建行为，且物业公司已经履行了劝阻和上报、协助义务，部分业主不听劝阻，物业公司也无权对违章建筑进行强制拆除。被告韦星雨认为物业公司存在擅自拆除业主水表、小区违建、占用公共绿化疏于管理劝阻、小区垃圾清运不及时等服务不到位的问题。本院认为，原告作为诺亚山林小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行义务。根据物业服务合同第六条第7点的规定，“对业主和物业使用人违反法律、法规、规章、《管理规约》的行为，应予以监督、制止并提请行政主管机关、法院等解决，并负责记录和跟进。从被告韦星雨提供的照片、视频及庭审中其他案件被告的陈述，案涉小区违建问题较为严重。原告虽提供了部分违章建设停工通知书、整改通知书、部分业主的承诺以及行政部门工作人员现场勘查的照片，但这些证据并不能证明物业公司全面履行了该项义务，对小区内的违建行为，物业公司并没有形成较为完整的记录、跟进台账，对实施侵害行为的业主，物业公司也有权起诉业主，要求恢复原状，但本案原告并未就其已采取诉讼措施举证证明，故本院认为，原告在小区违建方面并未全面履行合同义务，存在瑕疵。关于垃圾清运的问题，物业公司垃圾清运一般是每天定时对垃圾进行清运，被告提供的照片并未明确地点及时间，仅能反映一时的状态，并不能因此证明物业公司未履行环境清扫的合同义务，由此判定物业服务存在瑕疵。关于物业公司拆除水表问题，庭审中，被告韦星雨仅提供了水表被拆除的照片两张，并不能证明水表为物业公司拆除，原告亦对此予以否认。韦星雨庭后补充提交的证据已过举证期限且未经原告质证，不能作为认定案件事实的依据。韦星雨庭后提交的证据也只能证明物业公司存在拆除业主水表的行为，并不能当然认定被告家水表由物业公司拆除。如被告有充分证据证明物业公司拆除自家水表且对其造成损失，可另行起诉物业公司恢复原状、赔偿损失。综上，本院认为，原告天悦物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。 判决的理由与结果 本院认为，原告天悦物业公司与诺亚山林业委会签订的《长沙县诺亚山林小区物业服务合同》及《诺亚山林物业服务合同补充协议》真实有效，对诺亚山林小区全体业主具有约束力。原告天悦物业公司作为物业服务管理企业应依约提供完善的物业服务和管理义务，被告韦星雨作为业主应当履行缴纳物业管理费义务。原告天悦物业公司主张被告韦星雨支付拖欠自2016年4月1日至2019年12月31日的物业服务费，本院予以支持，对2020年1月1日至2020年3月28日期间欠缴的物业费，因未经书面催缴，本院不予支持。根据本院审理查明及认定的上述案件事实，原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应责任，故本院酌情认定被告韦星雨按照约定标准的90%向原告支付拖欠的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8234元（9148.95元×90%）。因原告提供服务存在瑕疵，故对原告主张被告韦星雨支付违约金4879.44元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告韦星雨在本判决书生效后十日内给付原告长沙市天悦物业管理有限公司2016年4月1日至2019年12月31日欠缴的物业管理费8234元； 二、驳回原告长沙市天悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费164元，减半收取82元，由被告韦星雨承担46元，原告长沙市天悦物业管理有限公司承担36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 何 姣 二〇二〇年六月三十日 书记员 鲍汝霞 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。