合肥铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）皖8601民初2号 原告：合肥市大华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区金寨南路204号，社会统一信用代码91340111760844265Q。 破产管理人：安徽华人律师事务所。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 被告：潘强，男，汉族，1987年9月23日生，户籍地安徽省霍山县，经常居住地合肥市经开区。 原告合肥市大华房地产开发有限公司（简称大华公司）与被告潘强对外追收债权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华公司的委托诉讼代理人章颖、被告潘强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告大华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告潘强立即支付原告大华公司购房款21万元；2、请求判令被告潘强支付原告大华公司违约金36971元（以21万元为基数，自2015年11月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2019年11月17日，以后顺延至款清时止）；3、本案诉讼费用全部由被告潘强负担。事实与理由：2015年7月28日被告潘强向原告大华公司购买位于合肥市经济技术开发区房屋，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120010800729ＷＺ20150058），约定房屋总价为471421元，被告潘强于2015年7月28日支付了261421元，余款21万元应在合同签订之日起3日内办理按揭贷款，逾期未办理完前述手续的，视为逾期付款。在银行作出不放款决定之日起5日内，被告应一次性支付剩余房款，如逾期付款，被告应按日向原告支付逾期应付款的0.1‰违约金等。2015年8月6日原告为被告办理了预售商品房合同备案和预告登记。2018年12月17日合肥铁路运输法院作出（2018）皖8601破申5号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，并于2018年12月19日作出（2018）皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任原告的管理人。原告进入破产程序后，管理人联系被告本人，并发函要求其在规定期限内支付剩余房款，但被告至今未向原告支付剩余房款，也未向原告管理人申报债权。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告至今未能支付拖欠的购房款，属于违约行为。故诉至法院，请求判如所请。 被告潘强辩称，一、大华公司称被告仍欠案涉房屋购房款21万元与事实不符。在缴纳完案涉房屋首付款后，被告于2015年7月24日向大华公司缴纳了39980元作为契税及办理房产证费用，2017年11月14日又向大华公司支付了70000元，这两项费用应从温州商城2-1308号、2-1307号（另案处理）房屋购房款中扣除，具体到本案，应扣除契税及办理房产证费用19990元及后支付的购房款35000元。二、案涉《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，案涉房屋应于2014年12月31日交房，逾期交房应承担违约责任。大华公司在2015年11月19日才交房，且至今未协助被告办理房产证。大华公司违约在先，应承担未按时交房的违约责任。三、大华公司多次委托社会上小贷公司和黑势力黑恶势力非法催收，并在2017年10月31日凌晨，偷走被告名下皖Ａ-×××××车辆，并以此为要挟，让被告支付7万元，这一行为触犯了刑法，应当移交公安机关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对被告提供金额为39980元的收据（编号3184828），原告辩称与本案没有关联性，被告缴纳的该项费用不属于其主张的剩余房款的范围内。《合同补充协议》第四条约定“办理房地产权证登记所需费用由买受人承担”，此项收据上列明为“1307、1308办证费用”，且被告明确表示属于办理房产证的相关费用，可见此证据涉及的款项不属于购房款的组成部分，故本证据与本案无关联性，本院不予确认。二、对于上述收据及被告提供的另一张金额为7万元的收据（编号3607581），原告辩称这两份证据上的公章和其掌握的大华公司的章不一样，无法核实，但并未提交相反证据予以反驳，也未就印章的真实性向本院申请鉴定，故对原告此项质证意见，本院不予采信。三、对于被告提供的《交房流程指引》，原告辩称《交房流程指引》并不能证明大华公司存在逾期交房的情况。《交房流程指引》仅能证明被告收房时间，无法证明开发商何时通知购房者接收房屋，故对本证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日被告潘强向原告大华公司购买位于合肥市经济技术开发区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为471421元，被告于2015年7月28日前向原告支付了261421元购房款。《商品房买卖合同》约定，余款21万元应在合同签订之日起3日内办理按揭贷款，逾期未办理完前述手续的，视为逾期付款。在银行作出不放款决定之日起5日内，被告应一次性支付剩余房款，如逾期付款，被告应按日向原告支付逾期应付款的0.1‰违约金等。2015年8月6日原告为被告办理了预售商品房合同备案和预告登记。后被告办理按揭贷款未获银行批准，且在银行作出不放款决定之日起5日内，亦未一次性支付剩余房款。2017年11月14日，被告又向原告支付了购房款35000元。 另查明，2018年12月17日合肥铁路运输法院作出（2018）皖8601破申5号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，并于2018年12月19日作出（2018）皖8601破5号决定书，指定安徽华人律师事务所担任原告的管理人。原告进入破产程序后，管理人联系被告本人，并发函要求其在规定期限内支付剩余房款，但被告至今未向原告支付剩余房款，也未向原告管理人申报债权。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面确实履行。被告潘强虽按合同的约定履行了支付购房首付款义务，但至今未足额支付房款，亦未办理银行贷款，已构成违约。对于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》第七条明确约定，买受人逾期付款的，应按日向原告支付逾期应付款的0.1‰违约金。因此，原告关于《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定逾期付款的违约责任，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条计算违约金的主张，本院不予支持。对于被告潘强提出的大华公司存在非法催收行为的主张，不属于本案对外追收债权纠纷的审理范围，本院不予判决，被告可另行起诉主张权利。 综上所述，原告大华公司主张请求判令被告潘强立即支付原告大华公司购房款、违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但应扣除被告后期支付的35000元。关于违约金的计算方式，原告主张的按银行同期贷款利率计算与合同约定的“如逾期付款，被告应按日向原告支付逾期应付款的0.1‰违约金”不符，本院不予支持，应按合同约定计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告潘强向原告合肥市大华房地产开发有限公司支付购房款17.5万元； 二、被告潘强以21万元为基数，按日利率0.1‰计算向原告合肥市大华房地产开发有限公司支付自2015年11月1日起至2017年11月14日止的违约金15624元；以190624元为基数，按日利率0.1‰计算向原告合肥市大华房地产开发有限公司支付自2017年11月15日起至欠款付清之日止的违约金； 三、驳回原告合肥市大华房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述一、二两项应付款，被告应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5005元，由被告潘强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长  范红星 审判员  巨 龙 审判员  都 宏 二〇二〇年六月二十九日 书记员  闫效祖 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。