重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初15785号原告：官治贵，住贵州省湄潭县。原告：李路兰，住重庆市渝**。以上二原告共同委托诉讼代理人：李国强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆远基房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区经纬大道****2-27，统一社会信用代码91500107MA5U3A357J。法定代表人：王洪辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾辉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昭，重庆百君律师事务所律师。原告官治贵、李路兰诉被告重庆远基房地产开发有限公司（以下简称：远基地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员王朝辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告官治贵、李路兰及其委托诉讼代理人李国强，被告远基地产公司的委托诉讼代理人曾辉、杨昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告官治贵、李路兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还二原告已交付的房款1342000元，并判令被告返还房款利息计200000元（利息暂计计算至起诉之日）；3、请求判令被告支付违约金200000元；4、请求判令被告赔偿二原告损失200000元；5、请求判令被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费、公证费等费用。事实和理由：2017年6月25日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区经纬大道1305号15幢吊2-2（商业）号房屋，房屋总价款2496126元。合同签订后，原告按约支付了房款。而被告拟交付的房屋与被告置业顾问口头讲解、宣传海报、建筑模型、样板间等方式明确的交付标准及合同附图中载明的分层平面图及分户户型平面图严重不符，属于重大规划、设计变更，但被告并未告知原告也未经主管部门同意。被告在销售房屋时，故意隐瞒真实情况，导致原告对讼争房屋存在重大误解而违背真实意愿作出的意思表示与被告签订合同，给原告造成极大的损失。原告多次与被告协商，被告均置之不理。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告远基地产公司辩称：1、双方签订的重庆市商品房买卖合同合法有效；2、合同明确约定沙盘等宣传资料属于要约邀请，不构成要约，同时被告未变更讼争房屋的规划设计且经过竣工验收合格；3、原告解除权行使期限已超过，权利消灭，假设原告解除权成立，其解除权起算时间应当从另案（2019渝01**民初3799号）2019年1月该案立案时起算，而直至2019年6月11日原告起诉时，才行使解除权；4、原告方主张违约金计算方式不明确且与合同约定不符，明显过高；5、根据合同约定，被告方交房的前提条件为原告付清全部购房款，截止到今日，原告还剩余购房款未付清，原告诉讼请求第二项以及第四项均以首付款为基数，重复计算了利息，不符合法律规定，合同也未约定，同时第四项诉讼请求中门面逾期损失原告也未提供证据证明。综上，原告无权解除合同，更无权要求赔偿责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年6月25日，原告官治贵、李路兰（乙方）与被告重庆远基房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-00995967）及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为远洋城C地块。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区经纬大道1305号15幢吊2-2（商业），本商品房用途为非住宅，属于商业服务。第四条，购房价款，本商品房为清水房，总成交金额2496126元整。第五条付款方式，按揭付款，乙方于本合同签订之日向甲方支付首期房款255126元；于2017年9月25日前向甲方支付249000元；于2017年12月25日前向甲方支付376000元；于2018年6月25日前向甲方支付376000元；余款1240000元于本合同签订之日向银行申请办理按揭贷款。第七条交房期限及条件，属预售商品房的，甲方应当在2018年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证件或出示的证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的违约责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）并向乙方支付已付房价款1%的违约金。附件五《补充协议（一）》，第五条关于“交房期限及交付条件的补充约定”，买卖合同第七条第（一）款中关于“本商品房交房期限”，补充约定如下：5.1甲方应按照买卖合同第七条第（一）款规定的日期前向乙方发出交房通知书。但若在商品房交接时，乙方存在下列违约情形，甲方有权相应推延交付商品房而无须承担延期交房之违约责任：（1）乙方尚未付清应向甲方支付全部购房款（含按揭款）、面积差价款、违约金（如有）及代收代垫的相关费用（包括但不限于物业专项维修基金、契税及其他应缴费用）、按揭款项，如法律法规或政府部门有新的规定和要求，则乙方同意按新的规定和要求执行，无论在任何情况下，乙方同意最终按行政部门出具的票据为准与甲方进行最终的实际结算，多退少补。5.2在商品房达到合同约定的交付使用条件且不存在5.1约定情形的，双方应按买卖合同约定完成交房手续。乙方收到甲方发出的交付房屋书面通知性文件，则乙方应按照通知规定的时间、地点及、地点及流程品房交接手续；若乙方未收到甲方发出的交付房屋书面通知性文件，则乙方应于《商品房买卖合同》载明的地址办理商品房交付手续。若乙方未在上述约定的时间办理交房手续，则以合同约定的交房日之日视为商品房交付之日。除非双方就交房时间另行达成书面协议。同时，自买卖合同约定商品房交付日起，由乙方承担商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用，商品房质量保修期开始起算。5.4乙方办理房屋交接手续时，若甲方交付的房屋已符合房屋买卖合同第七条约定的交付条件，且甲方在交付商品房时按约提供了《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已交付，该商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用，商品房质量保修期开始起算。房屋交付时，如乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中，属于保修范围的，由甲方按买卖合同约定和《新建商品房质量保证书》的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。因乙方过错致使商品房未能按时交付的，甲方不承担延期交房的责任，且自买卖合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由乙方承担。5.6乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；甲方未在交付现场展示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费以及其他任何杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第六条关于“逾期交房的违约责任”的补充约定，除法定不可抗力外，如遇下列特殊情形，甲方可据实予以延期交房，（1）乙方尚未付清应向甲方支付的相关费用以及甲方代收的相关费用（包括但不限于物业专项维修基金、契税以及其他应缴费用）或乙方尚未完成相关手续（包括但不限于提交资料、出示相关凭证）。6.3.1逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。乙方在逾期45日后，未提出解除合同的，解除权消灭，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金。第九条关于“规划、设计变更的约定”的补充约定，在不影响该商品房的质量、使用功能的情况下，经政府规划主管部门或设计单位同意，甲方可对原有规划设计作出局部调整，可不通知乙方；若该变更无需政府规划主管部门或设计部门同意的，则甲方亦可不通知乙方。除非乙方因设计变更而受到直接损失的，甲方不承担赔偿责任。第十四条关于合同解除的补充约定，乙方依据《买卖合同》及本补充协议的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式，除《买卖合同》及补充协议另有约定外，当《买卖合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起45日内行使，逾期未行使的，解除权消灭。第二十条补充协议的效力，甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列之家具、装饰物品、电器等，均不构成甲方为本项目或本商品房所作出的任何承诺，亦不构成交付标准。实际商品房与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就该差异承担责任。甲方对项目周边环境、规划建设中的公交路线、地铁等、地铁等交通设施的介绍供相关信息，不意味着甲方对此作出了承诺。乙方所购商品房的具体交付标准及商品房布局、类型及配套设施情况均以《买卖合同》及本补充协议为准。甲方的楼书、售楼广告、建筑模型中的资料、数据均以当时政府主管部门的批准文件为准，如有变化则依照变更后的批准文件执行，不再另行通知。附件七《不利因素特别提示》，第三条项目建筑设计相关风险提示：2、部分商铺外设有台阶。合同签订后，原告依照合同约定支付了房款1256126元。2018年10月23日，被告向原告邮寄了《竣工通知书》，通知原告讼争房屋已取得竣工备案登记证，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。因原告仍有款项未付清，属于因个人原因导致被告无法向其交付，根据合同约定，讼争房屋的毁损灭失的风险自合同约定交付之日即2018年10月30日起由原告承担。2018年10月26日，讼争房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，编号为高新区建竣备字[2018]0040号，登记的竣工验收时间为2019年10月19日。另查明，2019年1月24日，原告向本院起诉要求被告拆除讼争房屋中的立柱、支付逾期交房违约金、交通费、误工费、资料费等。原告于2019年4月4日申请撤回诉讼。庭审中，原告另举示了中国农业银行转账凭证22页、付款方式变更补充协议1份、远洋城商业预算表2张，拟证明原告为购置讼争房屋，2-2号房屋共计支付房款134.2万元，2-1房屋共计支付房款1890501元，税费共计57707.28元；被告认可原告证据真实性，表示收到2-1号房屋房款1890501元、2-2号房屋房款1256126元，其中讼争房屋的房款尚未足额支付。原告举示了个人额度借款合同1份、个人最高额抵押合同1份，拟证明原告为购买案涉房屋向银行借款112万元；举示了借记卡交易明细一张，拟证明原告自2019年5月开始归还按揭贷款，截至目前已支付按揭款51383.22元；被告对该组证据的关联性不予认可。原告举示了公证书1份、照片打印7张、楼盘商业广告1张，拟证明被告拟交付的房屋与销售时沙盘所设的严重不符且对于梯步位置这一明显影响，使用功能商业价值没有进行明确告知与提示；被告认可该证据的真实性，但认为不能达到证明目的，因公证书的时间是2019年4月10日，不能反应出双方签订买卖合同时被告销售现场的状况且公证书中的照片可以看出沙盘已有部分零部件散落，不能反应签订合同时的状况。被告另举示了《重庆市商品房预售（预租）许可证》、2016渝沙证字第6046号《公证书》，拟证明原、被告双方签订合同合法有效，其宣传广告资料系要约邀请，双方权利义务以签订的合同及政府批文为准，且对不利因素进行了明确告知，合同约定了原告解除权行使期限，超期未行使解除权消灭以及交房的前提条件为原告方付清所有购房款；原告认可该组证据的真实性，但不认可其证明目的。被告举示了远洋城收据、网上银行电子回单、交付通知书EMS邮寄单及投递记录，拟证明原告未在合同约定交付期限前支付购房款，被告收到购房款后通知原告交房；原告认可该证据的真实性，但对其证明目的不予认可，按揭款75万证明了2-1房屋已经支付完毕。被告举示了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明讼争房屋符合交付条件；原告认可该证据的真实性，但对其证明目的不予认可，直到现在讼争房屋尚未完工，垫层还未浇注，不符合商品房交付标准。原告明确其诉讼请求第二项利息从2018年9月14日起以134.2万元为基数按银行同期贷款利率计算至房款134.2万元全部款项付清之日；诉讼请求第三项逾期交房违约金从合同约定的房屋交付次日2018年10月31日起以134.2万元为基数按每日万分之二的标准计算至本案判决之日；诉讼请求第四项赔偿二原告损失20万元：一是原告为支付房款办理抵押贷款112万元从2017年7月19日至2019年10月10日以112万元为基数按银行同期贷款利率计算，二是由于延期交房可得商铺利益损失，租金标准是1.2万元每月，从2018年10月30日至本案判决之日；并明确其依据买卖合同第九条逾期交房为由，行使合同解除权；只主张逾期交房违约金，放弃利息、损失的主张。以上事实，有《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《公证书》、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，中国农业银行转账凭证、付款方式变更补充协议、远洋城商业预算表，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《竣工通知书》，个人额度借款合同、个人最高额抵押合同，远洋城收据、网上银行电子回单、交付通知书EMS邮寄单及投递记录，当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原告自愿放弃对利息及损失的主张，即放弃要求被告支付房款利息200000元、赔偿损失200000元的诉讼请求，系原告对其自身诉权的处分，本院依法予以准许。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同第七条及补充协议第五条的约定，讼争房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即具备交付条件，在原告付清所有款项前，被告有权推迟交房并不承担违约责任。庭审中，被告主张讼争房屋房款尚未足额支付，原告并未反驳也没有举示相反证据予以证明其以足额支付了房款。因此，原告不具备逾期交房解除权的行使条件。原告另主张以房屋质量问题解除合同。根据补充协议第五条，第四款房屋交付时乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或非主体结构性质量问题，应记录在案由甲方履行保修义务；第六款乙方可以拒绝办理交房的“正当理由”的约定，讼争房屋存在非主体结构质量问题，原告可要求被告履行保修义务并不得拒绝接房，且原告也没有举示相关证据证明讼争房屋存在主体结构质量问题。故，原告要求解除双方签订的买卖合同并要求被告返还购房款及支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告官治贵、李路兰的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取11139元，由原告官治贵、李路兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年六月八日法官助理 王 超书 记 员 向恺霖