福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初615号 原告：王庆按，男，1979年3月21日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所执业律师。 被告：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面9—10#，统一社会信用代码91350525555051565F。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所执业律师。 原告王庆按与被告福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称“兴宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆按的委托诉讼代理人张建华、被告兴宇公司的委托诉讼代理人郑梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王庆按向本院提出诉讼请求：1.判决确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2.判决兴宇公司立即向王庆按支付自2016年12月30日起至2018年1月30日期间以购房总价686781元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3.判决兴宇公司立即向王庆按支付自2017年7月20日起至通知办理产权证之日期间以购房总价686781元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。（以上各项暂计金额62120元）。诉讼过程中，王庆按明确第三项诉讼请求为：判决兴宇公司立即向王庆按支付自2017年7月20日起至2019年3月22日止期间以购房总价686781元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。事实和理由：2015年11月15日，王庆按与兴宇公司签订《商品房买卖合同》，约定王庆按向兴宇公司购买址于永春县××五里街××区兴宇富临国际20幢1603号房屋；兴宇公司应于2016年12月30日前将竣工验收合格、消防验收合格的商品房交付给王庆按使用，并于交付使用后60日内办理初始预登记。逾期交房的，兴宇公司应向王庆按支付自逾期之日起至实际交房之日，按日向王庆按支付已付房款万分之三计算的违约金；逾期办证的，兴宇公司应当自约定的交付之日后90日起至实际完成办证之日，按日向王庆按支付已付房款万分之一计算的违约金。合同签订后，王庆按依约支付了全部购房款，但兴宇公司于2018年1月30日才通过消防验收备案。王庆按认为，兴宇公司逾期交付房屋，又逾期办理权属证书，依法应向王庆按支付相应的违约金。同时，《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容属于损害王庆按权益、减轻兴宇公司责任的格式条款，依法应认定为无效。 兴宇公司辩称，1.王庆按与兴宇公司签订的《补充协议附件六》是适格主体双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于法律法规有关合同无效的情形，所以应属合法有效。王庆按诉求判决《补充协议附件六》第三条无效是缺乏事实与法律法律依据的，不应予以支持，应予以驳回；2.关于逾期交房违约金部分。（1）王庆按的诉求逾期交房时间计算偏长，应根据兴宇公司通知王庆按交房的时间即2017年4月19日为计算截止的下限，而且，根据合同第八条的约定，结合兴宇公司的举证如下几方面是属可以据以延期交房的时间，应予以扣除。合同约定中、大、暴雨的时间应予以扣除，兴宇公司已列举2013年至2019年气象部门出具的降水资料表，证明本案中可据以延期并扣除的中、大、暴雨天数为76天。合同约定台风六级以上的应予以扣除，兴宇公司已提供2013年至2019年影响永春六级以上台风的资料表，证明本案中可据以延期并扣除的6级以上台风天数为2天。合同约定停水、停电的时间应予以扣除。兴宇公司已提供2013年至2017年停水、停电的材料，证明在本案中因停水停电导致停工的时间为10天，可据以延期并扣除的天数为10天。政府法定的节假日，每年约11天左右，也属可扣除的时间，具体本案中可以据实予以延期的法定节假日时间为16天。《商品房买卖合同》第八条还约定其他非出卖人的原因导致的工期延误也是属于可以据实予以延期的情形。具体到本案中因中高考停止施工作业原因延误的时间为6天，也应予以扣除。这有永春教育局的证明可以佐证。以上五项合计110天，再按合同约定逾期120天以上的条款标准进行计算违约金才是准确合理的。（2）王庆按关于逾期交房违约金的诉讼请求已部分超过诉讼时效。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条规定，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。……按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，《商品房买卖合同》补充协议约定的逾期交房违约金系按日计付，因此逾期交房违约金诉讼时效应当分别每一日单独计算，故王庆按在起诉之日往前推算三年即2017年3月19日之前的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法庭驳回王庆按该部分的诉求。3.王庆按诉求逾期办证时间偏长。根据《补充协议》第四条约定，“经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任”，本案中，兴宇公司于2017年5月1日已将房屋交付给王庆按，故逾期办证应以2018年5月2日为起算点，兴宇公司办理好总证的时间即2019年2月26日为截止的下限。综上所述，王庆按诉求不合法，不合理的部分应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王庆按提交的证据《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，兴宇公司质证认为“三性”均无异议。兴宇公司提交的证据《商品房买卖合同》补充协议、福建省气象服务中心气象资料分析（2013年1月1日至2019年12月31日永春县逐日降水量资料、6级以上最大风力统计）、国网福建永春县供电有限公司关于计划性停电作业导致兴宇房地产停电的反馈材料、永春县自来水公司停水证明、永春县教育局的证明、交房通知书、兴宇·富临国际（一期）房产验收确认书、房屋权属登记手续办理通知书及永春县邮政速递物流营业部邮件全程跟踪查询结果单、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、闽（2019）永春县总不动产证明第0004号不动产登记证，王庆按对兴宇公司提供的上述证据真实性均无异议。本院认为，上述证据经庭审审核，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，王庆按和兴宇公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定王庆按向兴宇公司购买兴宇·富临国际第B20#幢20-1603号商品房，房屋总价款为686781元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等进行了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。”第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。” 同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议。该协议记载：附件六合同补充协议买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就《商品房买卖合同》达成如下补充协议。第三条记载，出卖人逾期交房的违约责任逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条记载，买受人应在出卖人通知办理产权7日内交清办理两证应缴纳的契税等各项相关费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理，由此产生的经济及法律责任由买受人承担。经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任。 合同签订后，王庆按支付购房款686781元。 自2015年11月15日起至2016年12月30日，兴宇公司可据实顺延交付房屋的天数包括：中、大暴雨、六级以上台风、停水、停电、高考和中考期间可扣除的天数为81天。经顺延后，讼争房屋可顺延至2017年3月21日交付；另，自2016年12月31日起至2017年3月21日，存在中、大暴雨、六级以上台风、停水、停电合计5天，亦属可顺延交付房屋之情形。经顺延后，讼争房屋可顺延至2017年3月26日交付，自2017年3月22日起至2017年3月26日，存在中、大暴雨1天，亦属可顺延交付房屋之情形。因此，兴宇公司可据实顺延交付讼争房屋的天数计87天（81天+5天+1天），即兴宇公司应于2017年3月27日前交付讼争房屋。 2017年5月1日，兴宇公司将讼争房屋实际交付给王庆按使用。 2017年8月18日，讼争房屋所涉工程通过竣工验收。 2018年1月30日，讼争房屋所涉工程通过消防验收。 2019年2月26日，兴宇公司获得闽（2019）永春县总不动产证明第0004号不动产登记证明。 2019年3月22日，兴宇公司通知王庆按办理房屋权属登记。 本院认为，王庆按与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。王庆按请求确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效，依据不足，不予支持。兴宇公司逾期交房，应按该补充协议第三条的约定承担承担违约责任。兴宇公司应于2017年3月27日前向王庆按交房，而兴宇公司却迟至2017年5月1日才将讼争房屋实际交付给王庆按使用，故兴宇公司应自2017年3月28日起至2017年5月1日止按日向王庆按支付686781元万分之三的违约金7211元[（686781元×0.03%）/天×35天]。王庆按主张的逾期交房违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。补充协议第四条约定，兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2018年4月30日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月22日才通知王庆按办理房屋权属登记，应支付自2018年5月1日起至2019年3月21日止每日按已付款的0.01%支付违约金22320元[（686781元×0.01%）/天×325天]。王庆按主张，兴宇公司应履行委托办证义务，因其未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，本院不予采信。王庆按主张的逾期办证违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王庆按支付逾期交房违约金7211元； 二、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王庆按支付逾期办证违约金22320元； 三、驳回王庆按的其他诉讼请求。 案件受理费1353元，减半收取计676.5元，由王庆按负担357.5元（多预交的995.5元予以退回），福建省兴宇房地产开发有限公司负担319元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾琼婷 二〇二〇年六月十五日 书记员  黄芳曼 附：一、本案主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。