广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4890号原告：王菲被告：深圳市南山区网谷美食店，经营场所深圳市南山区招商街道沿山社区南海大道**101，统一社会信用代码92440300MA5FHUG49M。经营者：韩啸。委托诉讼代理人：王跃威，系被告员工。原告王菲与被告深圳市南山区网谷美食店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王菲及被告深圳市南山区网谷美食店的委托诉讼代理人王跃威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菲向本院提出诉讼请求：被告返还押金（包括房租押金、水电等卡类押金、食品安全保证金）、剩余房租（包括被告于合同存续期间另多收取半月房租6250元）共计34830.6元。事实与理由：原、被告于2019年9月10日签订租赁合同，原告租赁被告的美食城档口，该档口位于深圳市南山区，被告收取原告入场费、押金以及3个月房租共计76000元，合同存续期间被告另多收取了半个月房租6250元。合同约定，合同解除后被告需退还押金18500元及剩余房租16330.6元。但合同解除后，被告一直未退还上述款项。被告深圳市南山区网谷美食店辩称，原、被告双方在订立合同时曾经口头约定有部分款项是不予退还的，本合同的解除是因为原告生病，多日未经营，故双方解除合同，并非合同到期解除，根据合同第六条第八款及第九条第三款第五项约定原告应赔偿被告违约金且押金不退，因此原告要求被告退还相应押金等款项，被告才未准许。另被告交房时墙壁上的孔洞和挂钩未修复，故依合同第七条第三款约定押金不退。本院经审理查明，原、被告双方于2019年9月12日签订《餐饮管理服务协议》，约定由甲方（本案被告）向乙方（本案原告）出租位于深圳市南山区，房间编码为44xxxxxxxxxx01，面积约为10平方米，编号为Ａ03的档口，租期从2019年10月1日至2021年4月15日。合同第四条约定租金标准为每月12500元，收款方式为押一付三，原告需缴纳进场费20000元，押金18500元，押金包括房租押金12500元，水电等卡类押金1000元，食品安全保证金5000元，合同终止后，押金退还原告。合同第六条第八款约定：“乙方在租期内必须保证正常营业，如不能正常营业，须提前1日告知甲方。如乙方未提前告知甲方擅自停业累积超过5日，甲方有权提前解除合同”，第七条第三款约定：“合作铺位交还时，乙方装修等不可拆除的设施归甲方所有，但甲方要求乙方恢复承租铺位原状的，乙方应予恢复，否则甲方有权不退还乙方押金”，第九条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方并应向甲方分别支付违约金，标准为合同年租金的10%;……（5）合同期内由乙方单方面自行终止合同的，押金不予退还。”合同甲方处有被告员工王跃威的签名，并盖有被告公章，乙方处有原告王菲的签名。2019年9月12日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告交来“Ａ03档口76000元”。2019年9月16日，原告向被告微信转账6250元。庭审中，被告确认其收到了原告上述款项，认可原告房租已交至2020年1月15日。2019年11月18日，原告因病就医。2019年12月6日，原告员工王跃威与被告在被告所持合同上手写约定：“由于乙方多日未经营，违反本合同第六条第8款，甲方与乙方提前解除合同”，同日，原告向被告退还涉案房屋。原、被告双方提供的涉案档口照片显示档口墙壁上有为悬挂物品所打孔洞及挂钩，原告主张墙上的孔洞在其承租时就已存在。以上事实，有原告提供的《餐饮管理服务协议》、收据、微信转账截图、微信聊天截图、病历、照片，被告提供的《餐饮管理服务协议》、微信聊天记录、照片等证据予以证明，结合当事人陈述，足资认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由于当事人未举证证明涉案房屋办理了权属登记,亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可或经行政主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效。本案的争议焦点为，被告是否应当向原告返还押金及剩余房屋占有使用费共计34830.6元。对于被告是否应当向原告返还押金的问题，因双方之间订立的房屋租赁合同无效，且经双方协商一致原告已于2019年12月6日向被告退还房屋，故原告向被告交纳的押金18500元被告应予退还，故原告诉求被告退还押金18500元具有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告关于合同解除系因原告未持续经营导致甲方按照合同约定提前解除合同，其可不退还押金并要求原告支付违约金的抗辩主张，本院认为，涉案房屋租赁合同为无效合同，且被告亦未举证证明原告提前退还房屋对其造成的损失，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。对于被告关于原告未将房屋恢复原状故其可不退还押金的抗辩主张，本院认为，原告主张孔洞在其承租时就已存在，被告未举证证明其于原告退还房屋后曾要求原告恢复墙壁原状，亦未证明房屋出租时的状态，因此，被告该抗辩主张依据不足，本院不予支持。对于被告是否应当向原告返还剩余房屋占有使用费的问题，本院认为，双方均确认原告房租已交至2020年1月15日，原告已于2019年12月6日退还涉案房屋，故原告多交纳的房屋占有使用费被告应予以退还。据核算，原告多交纳的房屋占有使用费为1个月零9天（2019年12月7日至2019年12月15日为9天，2019年12月16日至2020年1月15日为1个月），共计16250元（12500元/30天×９天＋12500元），对该部分房屋占有使用费，被告应予返还，对于原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。综上所述，原告王菲的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市南山区网谷美食店应于本判决生效之日起十日内向原告王菲返还押金人民币18500元及房屋占有使用费人民币16250元；二、驳回原告王菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币335.38元，由被告深圳市南山区网谷美食店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邓理哲二〇二〇年六月九日书记员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。