四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初1439号 原告：宋艳，女，汉族，出生于1990年3月5日，住四川省南充市高坪区。 委托代理人：徐梦，四川果城律师事务所律师。 委托代理人：李文，四川果城律师事务所律师。 被告：四川绿洲置业有限公司，住所地：南充市高坪区江东中路五段**王府井广场********。 法定代表人，杨雨凡，公司执行董事。 委托代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 原告宋艳被告四川绿洲置业有限公司（下称绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，由本院副院长、审判员蔡晓云担任审判长，与审判员梁小兵、田晓勇组成合议庭适用普通程序审理，绿洲郡项目因逾期交房提起诉讼的人数较多，法律关系和事实理由基本一致，案件实行合并审理，于2020年6月17日公开开庭进行审理。原告的诉讼委托代理人李文、徐梦，被告绿洲公司的委托诉讼代理人蒙艳阳、青本江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向本院提出诉讼请求为：一、判令被告自2019年12月1日起每日按照已付房款万分之三向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（暂计算至2020年4月30日的逾期交付违约金为25075.44元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为，2018年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于南充市高坪区××幢××单元××号住房一套，房屋总价款为549900元，合同约定被告应于2019年11月30日前向原告交付房屋及逾期交房的违约责任等。原告按约向被告支付了全部房款，但截止今日，案涉房屋存在外墙砖脱落等质量问题，未达到合同约定的交付条件，被告未向原告交付房屋，被告逾期交房的行为已违反合同约定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 绿洲公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的交付条件为建设工程竣工验收合格证明、测绘报告；绿洲郡项目于2019年11月20日取得《测绘报告》，2019年11月25日取得《建设工程竣工验收报告》，并于2019年11月29日按照合同约定的通知方式在南充日报上刊载了《交房公告》，同年11月30日申请了竣工验收备案。被告的履约适当，不应承担违约责任。部分业主从2019年12月初至开庭前已陆续接房，原告诉称未接房不属实。房屋经验收合格，并在2020年1月21日取得竣工验收备案，大部分业主对房屋进行了查验并接房，充分反映房屋达到交付条件；双方合同中约定违约金过高，明显超过同地段租金损失。综上，原告起诉事实不实，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2018年2月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告购买被告开发的南充市高坪区“王府井绿洲郡”项目11幢1单元1902号住房一套，房屋总价款为549900元。合同第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件×】【建设工程竣工验收合格证明√】；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；...（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格表》。合同第十八条，交付时间和手续（一）出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的的时间、、地点以及应当携带的证件材料买受人在出卖人通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期间内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交房通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：房屋符合交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房的具体信息，具体交房日期以出卖人在报媒上公告或书面通知的交房日期为准。 被告绿洲公司开发的绿洲郡项目于2019年11月20日取得《南充市房屋面积测绘报告》，2019年11月25日，项目建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、、地勘单位等五方责任主体签署了《竣工验收报告》并于2019年11月30日向建设行政主管部门申请竣工验收备案，南充市住房和城乡建设局经审查同意备案，于2020年1月21日签署了《竣工验收备案书》。被告绿洲公司于2019年11月29日在南充日报上刊载了《交房公告》，通知业方于2019年12月5日起在项目进行集中交房。2020年1月22日、4月17日，绿洲公司两次通过短信平台发出接房通知。绿洲郡项目现大部分购房户已接房。 从2019年11月2日起部分业主向南充市建设工程质量安全监督管理站进行投诉，质监站在接到业主的情况反映，于同月4日到现场进行核查后向业主答复“已要求开发单位停止交房，建议业主在该房未取得竣工验收备案前暂不接房。对有关外墙装饰应采用什么材料的事项，经查阅设计施工图，该楼是按图施工，针对外墙装饰砖空鼓脱落现象，目前施工单位正在进行整改，我站将跟踪进度和质量”。南充市城市管理执法局就绿洲郡项目建设工程未经质量监督机构质量核定合格而交付使用的行为于2019年12月16日作出《责令（限期）整改通知书》，责令绿洲公司立即停止交房，于2019年12月19日前对上述问题进行整改，并于2020年6月8日，作出南城综支罚（2020）第014号，对绿洲公司予以了行政处罚。 因本案原告对交房质量及标准有异议，主张未达到约定要求，未在2020年1月21日前接房。审理中，原、被告一致同意本案按合同金额作为基数进行处理。 本院认为：本案争议的焦点一是房屋交付的约定是否有效，绿洲公司履行的交房义务是否存在违约行为；二是绿洲公司的交房行为是否为合法交房；三是如果存在违约，绿洲公司应承担的违约责任及违约金的计算标准。 一、原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》的第十五条，商品房交付条件未选择该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件×】，而选择【建设工程竣工验收合格证明√】。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，案涉合同的第十五条的约定并未违反法律强制性规定，应认定该交房的约定合法有效。 案涉工程虽经五方责任主体竣工验收合格，但工程仍存在一定的瑕疵，比如外墙脱落等；质检部门在接到业主对该工程质量情况反映后，也作出了要求被告整改的通知，并建议业主在工程备案前暂不接房。同时根据《四川省建筑管理条例》第四十三条第二款“建设工程经建设工程质量监督机构质量核定合格并经竣工验收合格后，方可使用......”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第七条“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告”等相关规定，案涉工程应当及时备案。故原告在被告绿洲公司未取得建设工程竣工验收备案前不予接房，要求被告绿洲公司承担此期间的逾期交房责任的请求应得到支持。 二、对房屋的交付在没有特别约定的情况下，建设单位取得《竣工验收备案书》应认定为交付房屋已达到了交付条件；被告绿洲公司在2020年1月22日再次发出交房通知，2020年1月23日，因新冠肺炎疫情原因而停止公众聚集，新冠肺炎疫情与交房事宜存在因果关系，在本案中构成不可抗力，被告绿洲公司不应承担责任。原告认为绿洲公司的交房未达到交付条件，其提供的证据凭反映项目部分公共部分有质量瑕疵，该质量瑕疵可以通过维修或整改处理，现有证据不能证明已达到质量不合格的程度，原告据此主张不是合法的交房，仍有权要求赔偿的请求不应得到支持。 三、绿洲公司应承担的逾期交房时间为2019年12月1日至2020年1月21日。被告绿洲公司认为原告主张按购房款每日万分之三承担逾期交房的违约责任明显超出其损失，经查，同地段的装修住房的租金在每套每月600元-800元之间。本案被告在合同约定的交房时间2019年11月30日前已完工，且经五方验收合格并在2019年11月30日申请竣工验收备案；本案对逾期交房的违约责任应根据原告受到的损失及被告的过错原因与程度来确定，买卖合同约定的每日万分之三的标准明显超过原告受到的损失，也与被告绿洲公司的过错不相适应，相应标准应予以减少，本院根据案件的具体情况酌定按房款总额千分之一给付违约金（以元为单位），合同约定的购房款为549900元，故，被告绿洲公司应给付549元违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告四川绿洲置业有限公司在本判决生效起十日内向原告支付违约金549元； 二、驳回原告宋艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共各国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用427元，原告宋艳负担377元，被告四川绿洲置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判长  蔡晓云 审判员  梁小兵 审判员  田晓勇 二〇二〇年六月三十日 书记员  李 倩