福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初264号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：林美花，女，1978年3月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街北侧东海湾俊园**楼店面**。 负责人：周滢，该支行行长。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告林美花、第三人中国建设银行股份有限公司泉州滨城支行（以下简称“建设银行滨城支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的委托诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告林美花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人建设银行滨城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与林美花签订的合同编号为201606430的《商品房买卖合同》及其附件，并请求林美花立即将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给港通房地产公司；2.林美花立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.林美花向港通房地产公司支付违约金114287.2元；4.林美花向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息20178.74元；5.林美花向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费10000元。审理中，港通房地产公司变更第5项诉讼请求为：林美花向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费5000元。事实和理由：林美花于2016年9月23日与港通房地产公司签订合同编号为201606430的《商品房买卖合同》及其附件，由林美花向港通房地产公司购买位于南安市××镇××号楼××室的房产，建筑面积103.09平方米，总价款571436元。林美花选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款171436元，其余房款400000元由林美花向银行申请办理按揭贷款支付。涉案《商品房买卖合同》于2016年10月10日进行了合同备案及预告登记。林美花与建设银行滨城支行签订《个人住房借款合同》，向其贷款400000元，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，林美花没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司于2019年5月31日代偿按揭款本息7543.59元，于2019年6月27日代偿还按揭贷款本息2550.02元，于2019年8月30日代偿按揭贷款本息2513.52元，于2019年9月30日代偿按揭贷款本息2523.69元，于2019年10月31日代偿按揭贷款本息2523.73元，于2019年11月29日代偿还按揭贷款本息合计2524.19元，截止到起诉之日止多次替林美花偿还按揭贷款本息共计20178.74元。因林美花继续逾期偿还贷款，导致建设银行滨城支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据港通房地产公司与林美花签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第7款以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，因林美花的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任代其偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催讨，林美花也未能偿还代垫款，符合合同约定的解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求林美花将本案房产腾空返还给港通房地产公司，并要求林美花协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同的约定承担违约责任。 林美花未作答辩。 建设银行滨城支行未作陈述。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因林美花及建设银行滨城支行未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人住房借款合同》、《个人贷款还款凭证》、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》、《业主验楼交接表》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年9月23日，港通房地产公司与林美花签订合同编号为201606430的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，林美花向港通房地产公司购买址在南安市××镇××幢××层××室房，建筑面积共103.09平方米，单价为5543.08元，总金额为571436元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款171436元，其余房款400000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担。2016年10月10日，本案商品房买卖合同办理了备案和预告登记手续。本案《商品房买卖合同》签订后，林美花向港通房地产公司支付首期款171436元，余款400000元由林美花向中国建设银行股份有限公司泉州分行办理了按揭贷款予以支付。2016年10月26日，林美花、港通房地产公司与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》一份，约定林美花作为借款人，中国建设银行股份有限公司泉州分行作为贷款人和抵押权人，港通房地产公司作为保证人，林美花作为抵押人，由中国建设银行股份有限公司泉州分行发放借款金额为400000元的贷款给借款人林美花，用于购买位于南安市××镇××号楼××层××室的房产，贷款期限自2016年10月26日起至2036年10月26日止，林美花采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2511.21元。本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整。扣款账户户名为林美花，账号为1832××××9439。本合同项下贷款发放后，贷款人授权建设银行滨城支行办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款帐号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务。贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。尔后，中国建设银行股份有限公司泉州分行依约发放了贷款。贷款发放后，林美花未依约按时偿还贷款。港通房地产公司于2019年5月31日、2019年6月27日、2019年8月30日、2019年9月30日、2019年10月31日、2019年11月29日分别代林美花偿还按揭贷款本息7543.59元、2550.02元、2513.52元、2523.69元、2523.73元、2524.19元，以上合计20178.74元。林美花至今未将港通房地产公司偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。港通房地产公司于2016年11月9日将本案商品房交付林美花使用。2019年12月25日，港通房地产公司与福建志立律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派柯曾国律师担任代理人。港通房地产公司为此支付律师代理费5000元。 本院认为，港通房地产公司与林美花签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，林美花向中国建设银行股份有限公司泉州分行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。林美花未依《个人住房借款合同》的约定向中国建设银行股份有限公司泉州分行授权的建设银行滨城支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，港通房地产公司代林美花向建设银行滨城支行偿还了部分贷款本息，截至2019年11月29日已代偿还按揭贷款6次，而林美花却未偿还港通房地产公司代垫款，依照双方签订的附件六《合同补充协议》“如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，港通房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求林美花支付2019年11月29日前代偿的贷款本息20178.74元及总房款571436元20%的违约金114287.2元。本案合同已办理备案和预告登记手续，港通房地产公司并于2016年11月9日将本案商品房交付给林美花使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求林美花配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。根据附件六《合同补充协议》第二条第6款“由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担”的约定，现港通房地产公司请求林美花支付律师代理费5000元，合理合法，予以支持。至于港通房地产公司应返还林美花的购房款，因林美花未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给林美花的款项，应提交给有关司法机关处理。林美花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人建设银行滨城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与林美花于2016年9月23日签订的编号为201606430的《商品房买卖合同》及其附件； 二、林美花应于本判决生效后十日内将址在南安市××镇××号楼××室的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、林美花应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 四、林美花应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金114287.2元； 五、林美花应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息20178.74元； 六、林美花应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司律师代理费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9514元，由林美花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  张小驷 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。