上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初64344号原告：唐杰，男，1979年9月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：王思懿，女，1983年1月10日出生，汉族，户籍地湖南省，现住上海市闵行区。两原告之委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。两原告之委托诉讼代理人：万洛民，上海市华亭律师事务所律师。被告：马进，男，1985年9月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：马佳杰，男，1992年5月31日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：曹佳峰，男，1992年10月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。第三人：上海晓惠果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区航头镇丰桥村**。法定代表人：吴志荣。第三人：吴志荣，男，1960年3月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区浦江镇永新****。原告唐杰、王思懿与被告马进、马佳杰、曹佳峰以及第三人上海晓惠果蔬专业合作社(以下简称晓惠合作社)、第三人吴志荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告唐杰及原告唐杰、王思懿之共同委托诉讼代理人孙佩君，被告曹佳峰之委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。被告马进、马佳杰因服刑未到庭应诉，第三人晓惠合作社、吴志荣经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐杰、王思懿向本院提出诉讼请求：请求判令中止(2018)沪0115执24232号执行案件中对上海市闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)的强制执行并解除查封，案件受理费由被告承担。事实和理由：你院在执行(2018)沪0115执24232号案件中查封了登记在第三人吴志荣名下的案涉房屋。2013年吴志荣原居住房屋被拆迁后取得案涉房屋。2014年10月，原告与第三人吴志荣就案涉房屋签订《配套动迁安置商品房买卖合同》，购得案涉房屋，按约支付购房款并已于当年入住。按政策规定，该类动迁安置房在取得大产证后三年内不得转让，故双方约定三年期限届满后办理过户。至期限届满后，经原告查询得知，案涉房屋已被你院查封。原告认为对案涉房屋享有所有权，故向你院提出书面异议，经你院审查后作出裁定，驳回了原告的异议请求，故起诉。被告曹佳峰辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告与第三人就案涉房屋签订的合同价格低于市场价，故对其真实性及合法性提出质疑；其次，原告提供的证据亦不足以证明，其在法院查封之前占有使用案涉房屋的事实以及支付房款的事实等。被告马进、马佳杰庭前辩称，不同意原告诉讼请求，对原告主张事实的辩称意见，以及对原告提供证据的质证意见均与被告曹佳峰一致。第三人晓惠合作社、吴志荣未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2019)沪0115执异716号执行裁定书、案涉房屋之上海市房地产权证两份(大、小产证)、案涉房屋之不动产登记簿、(2017)沪0115民初48195号民事判决书、(2018)沪0115执24232号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告唐杰、王思懿提供的《配套动迁安置商品房买卖合同》及补充协议、银行交易详细信息、购房发票、维修基金收款凭证、银行签购单及转账凭条、收款收据、物业费发票、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、(2019)沪0112民初22980号案件审理笔录(2019年9月19日)、供房款结算单、2017年12月电费发票等证据，被告对上述证据真实性无异议；对居委会出具的居住证明以及中介方出具的情况说明、原告支付中介费(见证服务费)的转账凭条及收据等，被告对证据真实性和关联性均未予确认，主要理由是：案涉房屋在原告与第三人签署合同时未办理出大产证亦不具备上市交易的条件；双方约定的房屋价格低于市场价；一般情形下被安置人无需另行支付购房款、而是以货币安置钱款支付，故原告提供的由其为第三人支付案涉房屋的房款有违常理；银行签收单与发票等时间不一致，故关联性难以确认；物业费等发票仅能证明支付事实，不能直接证明原告对案涉房屋的居住使用；居委会出具证明未证明原告在法院查封前即实际占有和使用；中介公司出具的情况说明对其内容无法确认、亦无其他如中介合同加以佐证；闵行法院审理笔录中第三人吴志荣也当庭陈述一直催促原告办理过户、及另一套与原告交易的房屋已经完成过户等，可见案涉房屋未过户至原告名下系原告自身原因等。对上述有争议的证据，本院认定如下：《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《配套动迁安置商品房买卖合同》及补充协议、银行交易详细信息、购房发票、维修基金收款凭证、银行签购单及转账凭条、收款收据、契税发票、2017年12月电费发票、案涉房屋的产证、(2019)沪0112民初22980号案件审理笔录(2019年9月19日)、供房结算单等证据，形成了较为完整的证据链，可以证明案涉房屋的来源、原告与第三人就案涉房屋签署合同、原告支付大部分房款并于本院正式查封之前占有使用案涉房屋的事实，故对其关联性本院均予以确认。居委会出具的居住证明无居住起始日期且无出具证明人员的签名等，本院难以采纳；中介方出具的情况说明及原告支付中介费(见证服务费)的转账凭条及收据虽然相互印证，但证明人员未出庭接受质证且亦无居间委托合同等证据互相佐证，本院亦难以采纳。本院认定事实如下，被告马进、马佳杰、曹佳峰与第三人晓惠合作社、吴志荣合伙协议纠纷一案，经本院审理于2017年8月25日作出(2017)沪0115民初48195号民事判决书，判令：吴志荣与晓惠合作社于判决生效之日起十日内返还马进、马佳杰、曹佳峰投资款110万元。案件受理费减半收取7,350元，财产保全费5,000元，合计12,350元，由晓惠合作社、吴志荣共同负担。该判决生效后，第三人晓惠合作社、吴志荣未履行返还义务，被告马进、马佳杰及曹佳峰于2018年12月5日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为(2018)沪0115执24232号。因第三人晓惠合作社、吴志荣名下无可供执行财产等原因，本院于2019年3月作出(2018)沪0115执24232号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年5月17日，本院正式查封案涉房屋。原告唐杰、王思懿遂向本院提出书面异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封。经本院审查于2019年7月9日作出(2019)沪0115执异716号执行裁定书，以唐杰、王思懿明确表示不同意将剩余购房款交付法院执行、故异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》应予支持的条件，故裁定驳回其异议请求。原告不服遂起诉。另查明，2019年6月，原告唐杰、王思懿向上海市闵行区人民法院起诉第三人吴志荣等房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2019)沪0112民初22980号，并对案涉房屋申请了财产保全。2019年9月19日该院开庭进行了审理，第三人吴志荣到庭应诉。其在庭审中陈述：案涉房屋系其老房子动迁所得、确于2014年10月22日经中介上海力文房地产经纪事务所经办人时宽华居间与原告唐杰、王思懿签订买卖房屋并于同年10月27日交付房屋；因动迁房未满三年不能办理过户直至2019年3月满足过户条件、但2019年5月被查封；因房屋价格上涨第三人要求提高价格、双方协商拖延了办理过户的时间。第三人吴志荣对原告唐杰、王思懿提供的《配套动迁安置商品房买卖合同》及补充协议、承诺书、房地产权证、银行交易详细信息、购房发票、维修基金收款凭证、银行签购单及转账凭条、收款收据、契税凭证、借款单、物业费发票、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、中介方出具的情况说明及居委会出具的居住证明和照片等证据均无异议，确认收到原告支付的104万元房款。同意借款8,000元抵扣房款，但对于原告主张的垫付契税1,123.81元不予认可。该案目前尚在审理中。还查明，根据2020年4月1日调取的案涉房屋上海市不动产登记簿，房屋状况及产权人信息显示：建筑面积85.15，房屋用途居住，权利人为第三人吴志荣，核准日期为2018年3月26日，所有权来源为买卖。房地产权利限制状况信息显示：2019年5月17日因(2018)沪0115执24232号被正式查封，限制人为上海市浦东新区人民法院，查封期限至2022年5月17日。2019年7月24日因(2019)沪0112民初22980号被轮候查封，限制人为上海市闵行区人民法院。再查明，2013年2月6日，第三人吴志荣与拆迁人上海市闵行区土地储备中心签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋，合同编号沪闵浦2011拆协字第957号)，约定被拆迁房屋为坐落永新村二组建筑面积245.11平方米，合计补偿款1,141,280元，案涉房屋为被安置房屋之一。2014年6月，浦江镇重点工程指挥部制作案涉房屋的房款结算单，载明：订房时间2014年6月16日，姓名吴志荣，房款合计39,5946.30元，维修基金3,308.08元，合计399,254.38元。2014年10月22日，以第三人吴志荣、案外人季某某为甲方、原告唐杰、王思懿为乙方就案涉房屋签订《配套动迁安置商品房买卖合同》，约定：案涉房屋建筑面积85.15平方米，拆迁补偿安置协议书编号：沪闵浦2011拆协字第957号；转让总价款1,150,000元，为甲方净到手价格，相关交易过程中所有费用均由乙方承担，该房价已包含甲方已支付的进户费及维修基金，甲方办理产权证之费用由甲方自行承担；如乙方通过银行转账支付的，甲方同意支付至季某某名下建设银行尾号37223账户内；在满足可交易过户条件后一个月内，甲方需配合乙方办理审税和过户手续等；双方对付款方式及其他权利义务、争议解决方式等均作了约定，甲乙双方在合同尾部签名捺印；案外人时宽华作为见证人签名。第三人吴志荣、案外人季某某(其妻)、吴晓磊(其子)作出书面承诺书作为合同附件一、二，均承诺对案涉房屋的买卖完全知情并承诺严格按照合同约定履行，不对案涉房屋主张任何权利等。原告唐杰与第三人吴志荣另行签署补充协议，约定第三人应当帮助唐杰办理案涉房屋产权过户，费用由唐杰负担；唐杰在装修时不得对内部承重墙作出改动，否则后果自负等。2014年10月2日，原告王思懿名下建设银行账户(尾号为17458)向季某某名下建设银行账户(尾号为37223)转账20,000元，同日，第三人吴志荣及季某某出具定金收据，确认收到该笔定金。2014年10月27日，原告王思懿名下建设银行账户(尾号为17458)向季某某名下建设银行账户(尾号为37223)转账180,745.62元、向浦江镇人民政府支付399,254.38元。同日，第三人吴志荣及季某某出具收付款收据，确认收到房款共计60万元(含定金2万元)。2014年10月19日，原告王思懿名下建设银行账户(尾号为17458)向季某某名下建设银行账户(尾号为37223)转账100,000元，同日，第三人吴志荣及季某某出具收款收据，确认收到该笔房款。2015年1月29日，原告王思懿名下建设银行账户(尾号为17458)向季某某名下建设银行账户(尾号为37223)转账340,000元，同日，第三人吴志荣及季某某出具收款收据，确认收到该笔房款。2016年3月，包括案涉房屋在内的永杰路439弄1-3、5-13、15-26、28、29号房屋登记在案外人上海浦陈房地产开发经营有限公司名下。2017年10月10日，案外人上海浦陈房地产开发经营有限公司向第三人吴志荣就案涉房屋开具发票，载明案涉房屋购买方为吴志荣，金额及税额共计395,946.30元；2017年10月16日，案涉房屋的住宅维修基金收款凭证载明：缴款人为吴志荣，缴纳金额为3,308.08元。2018年3月22日，第三人吴志荣缴纳案涉房屋契税1,123.81元。同日，第三人吴志荣出具借款单，言明分别于2017年2月13日、2018年3月22日向原告唐杰借款3,000元、5,000元，还款方式为案涉房屋的余款中抵扣。2018年3月26日，案涉房屋登记至第三人吴志荣名下。又查明，原告唐杰、王思懿提供的案外人上海鲁汇物业管理有限公司就案涉房屋的物业管理出具发票若干，分别为2014年11月1日至2015年1月31日，金额204元；2015年2月1日至2016年12月31日，金额587元；2017年1月1日至2017年12月31日，金额300元；2018年7月1日至2018年12月31日，金额152元。另该公司出具证明：原告唐杰已经支付2018年1月至6月物业费150元。另，2017年12月案涉房屋地址上海市电力公司发票显示：用户名为原告唐杰。庭审中，原告唐杰、王思懿表示，如果法院支持其诉讼请求，则愿意将剩余未支付房款交付法院作为执行款。本院认为：案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明事实，本院对案外人唐杰、王思懿主张权利是否足以排除强制执行认定如下：首先，原告唐杰、王思懿与第三人吴志荣就案涉房屋签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》，该合同的真实性由合同签订双方予以确认，亦无法律规定的无效情形，故本院认定该份合同真实合法有效。其次，原告唐杰、王思懿提供的支付凭证、第三人出具的收据以及开发商提供的发票、第三人的庭审陈述等，均可证明原告唐杰、王思懿支付了大部分房款的事实。再者，原告提供的物业费及电费发票以及第三人吴志荣在他案中的陈述均可证明，原告在2017年10月底即占有使用了案涉房屋。最后，案涉房屋因其性质所限，需至2019年3月方具备过户至原告名下之条件。他案庭审中就双方陈述可知，原告亦积极要求第三人协助办理过户事宜，但因第三人吴志荣要求提高房屋价格导致双方再次议价未及时办理，直至2019年5月因(2018)沪0115执24232号被正式查封，故亦不能将未办理产权归责于原告。另本案审理中，原告亦表示愿意将剩余价款交付法院执行。综上，原告唐杰、王思懿对案涉房屋享有物权期待权，足以排除被告马进、马佳杰、曹佳峰基于一般债权对涉案房屋的强制执行，本院对原告之诉讼请求依法予以支持。第三人晓惠合作社、吴志荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行上海市闵行区永杰路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费人民币24,591元(原告已预交)，公告费560元，合计25,151元，由马进、马佳杰、曹佳峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  孙国真人民陪审员  卫银龙二〇二〇年六月二十四日书 记 员  陈 琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……