广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0823民初222号原告(反诉被告)：叶境辉，男，1984年10月15日出生，身份证号码****************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*********。委托诉讼代理人：吴伟武，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，广东粤海律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李康启，男，1953年5月15日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县******。被告：李秋春，男，1980年3月18日出生，身份证号码***************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*********。两被告共同委托诉讼代理人：钟春晖，广东飞鸣律师事务所律师。第三人：戴海，男，1970年9月9日出生，身份证号码****************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********。第三人：广东省遂溪县******屋上经济合作社，住所地：广东省湛江市遂溪县***********。法定代表人：房某1。第三人：广东省遂溪县******屋下经济合作社，住所地：广东省湛江市遂溪县***********。法定代表人：戴某1。原告叶境辉诉被告李康启、李秋春租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。本院依职权追加第三人戴海、广东省遂溪县******屋上经济合作社（以下简称“横岭村屋上合作社”）、广东省遂溪县******屋下经济合作社（以下简称“横岭村屋下合作社”）参加诉讼，于2020年3月11日、4月13日公开开庭进行了审理。被告李康启于2020年4月13日庭审时提出反诉。本院经审查后同意被告李康启反诉，并于2020年6月2日公开开庭审理。原告（反诉被告）叶境辉及其委托诉讼代理人吴伟武、被告（反诉原告）李康启、李秋春及其委托诉讼代理人钟春晖、第三人戴海到庭参加诉讼。第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶境辉诉称：原告于2019年9月经人介绍有意承租遂溪县********的一块鱼塘，并于自称鱼塘塘主的被告李康启初步协商，在未有详细考量及查看有关鱼塘的原租赁合同的情况下，草率地达成以79000元承租鱼塘的口头协议。2019年9月29日，原告将租金一次性转入被告李秋春的账户。被告李康启在此后几天，在原告要求查看原合同的情况下，才出具收据一张给原告，明确收到原告的“转让”鱼塘款79000元，租赁期从2019年农历9月到2023年12月底止。原告在看到“屋仔下村”与“戴海”之间的《承租北公塘合同书》才得知该鱼塘属于遂溪县********，被告无权转租该鱼塘。原告要求被告提供合同，被告不同意，使原告无法了解合同的细节。原告交款后，被告以各种理由拖延不交付鱼塘给原告经营使用，一直由被告管理、使用。在此期间，鱼塘出现有人溺水身亡的事故，被告要求原告支付部分赔偿金，否则不予办理交接。两被告无权转让鱼塘，但为了获取非法利益，故意捏造有权转让鱼塘的事实，使原告误以为两被告有转租的权利，并因此作出错误的意思表示，与两被告达成租赁鱼塘的口头协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，请求撤销原、被告的鱼塘租赁协议，同时两被告应退还租金79000元。另，两被告一直没有办理交接，事实上已无履行合同的诚意，原告也有权解除合同，要求退还已付的79000元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决：1、解除租赁合同，被告李康启、李秋春退还原告租金79000元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告叶境辉向本院提供了以下证据（复印件）：1、原告的身份证；2-3、被告李康启、李秋春的人员档案信息；4、收据、银行转账回单；5、承租北公塘合同书；6、通话录音；7、遂溪县********鱼塘周围环境图片。被告李康启、李秋春答辩称：原告的主张没有证据支持。原告主张该合同显失公平，应予撤销该合同，现要求解除合同前后矛盾。原告向被告支付的79000元并非租金，其中的32000元是塘租的押金，35000元是塘中鱼的价值，8000元是被告向村集体支付的三个月的塘租（被告已经向村集体交付2019年的租金32000元，现转租剩下三个月给原告，由原告支付三个月的租金给被告），4000元是现有鱼塘设备的价值，并不是转让费用。第三人戴海、村集体均同意被告转租鱼塘给原告使用，且要求原告在冬至之日开始10天内支付明年的租金。被告李康启、李秋春向本院提供了以下证据（复印件）：1、收据；2、证人房耀出庭作证所作证人证言。第三人戴海答辩称：对被告李康启转让鱼塘给原告使用没有异议。原告叶境辉查看过答辩人与第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社签订的《承租北公塘合同书》。原告与两被告之间的租赁合同与答辩人无关。第三人戴海没有向本院提供任何证据。第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社既没有答辩也没有向本院提交任何证据。本院于2020年4月7日到遂溪县***************屋上合作社、横岭村屋下合作社作询问笔录一份。被告李康启提出反诉，请求：1、反诉被告叶境辉向反诉原告李康启支付占用鱼塘期间费用（按照每月3083.33元计算，自2019年9月29日起，至合同解除叶境辉返还鱼塘时止）；2、反诉被告叶境辉向反诉原告李康启支付垫付赔偿给溺水身亡家属的赔偿款20000元。事实和理由：2019年9月，叶境辉与李康启就转包鱼塘一事达成一致意见，叶境辉以79000元的价格承租李康启位于屋仔洋的北公塘，每年租金32000元由叶境辉向村集体缴交。2019年9月29日，叶境辉向原告支付79000元。李康启在2019年9月29日当天已经向被告交付鱼塘，叶境辉一直使用鱼塘至今。叶境辉接手鱼塘后的2019年10月14日，李竞基意外溺亡在鱼塘内。为解决矛盾，李康启为叶境辉垫付了20000元赔偿款。叶境辉是鱼塘的实际支配人，该20000元赔偿款应当由叶境辉承担，李康启为其垫付，应由叶境辉依法返还。发生李竞基意外溺亡事故后，叶境辉认为鱼塘死人不吉利，要求解除双方口头约定的承租鱼塘合同。若法院支持被告叶境辉解除承租鱼塘合同的请求，叶境辉应当向原告支付其占用鱼塘期间的损失、费用。占用期间的损失按每月3083.33元计算，自2019年9月29日起，至合同解除返还鱼塘时止。反诉原告李康启向本院提供了以下证据（复印件）：1、租金收据；2、赔偿收据、人民调解协议书。反诉被告叶境辉辩称：1、李康启并无证据证实答辩人在交租之后一直占用鱼塘的事实；2、本案证人在上次庭审中已出庭所在证言及通话记录证实答辩人并没入场经营。在通话时，答辩人亦表明不做鱼塘的意向及未接手鱼塘的事实；3、通话录音中，李康启提及交的租金只能做到2019年冬至，若继续做则需继续交租金，因此答辩人占用鱼塘的事实不成立；4、对于李康启的第二项反诉请求，发生事故时答辩人并没有接手鱼塘，入场经营管理，不应承担该赔偿责任。而且李康启支付的20000元是补偿费，是李康启自愿支付给死者家属的，答辩人未和李康启达成协议垫付任何费用，所以该主张不成立。反诉被告叶境辉向本院提交如下证据（复印件）：通话录音（本诉证据6）。经审理查明：2014年1月1日，第三人戴海与第三人横岭村屋上合作社（原为遂溪县***********经济合作社）、横岭村屋下合作社（原为遂溪县*********下*经济合作社）签订《承租北公塘合同书》。承租合同约定有关本案事实如下：承租北公塘（以下简称“鱼塘”）期限10年，从2014年农历1月1日起至2023年农历12月底。每年租金32000元，交一年押金交一年租金。租金在冬至日交清下年租金。在租赁期内，承租方不得将鱼塘私自转租给其它人，如因特殊情况需要，转租须经村委同意，否则引起的后果由承租方承担。第三人戴海称只是以其名义签订承租合同，涉案鱼塘是由被告李康启实际承租，横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社对此也知情，并无异议。被告李康启欲转租涉案鱼塘，原告叶境辉有找人租塘的意向，中介房耀知悉后，在房耀的介绍下，原、被告就认识了。2019年9月28日，原告叶境辉、被告李康启和中介房耀商量转租涉案鱼塘的费用问题。当日，原告叶境辉与被告李康启达成租塘的口头协议，约定转让涉案鱼塘的费用为79000元，原告叶境辉现场给了定金1000元，在第二天即2019年9月29日，原告叶境辉通过银行转账方式支付余款78000元给被告李秋春。因原告叶境辉要求查看涉案鱼塘的承租合同，并要求被告李康启出具收据，在原告叶境辉支付转让费后，原告叶境辉、被告李康启到第三人戴海家查看涉案鱼塘的承租合同。在原告叶境辉查看涉案鱼塘的承租合同后，被告李康启出具了收据。收据记载：李康启收到叶境辉转让屋仔洋北神塘79000元，2019年农历9月起至2023年12月底止。经查，2019年农历9月初一为2019年9月29日。2019年10月14日，涉案鱼塘有人溺水死亡。2019年10月21日，经遂城镇人民调解委员会调解，被告李康启与死者家属签订《人民调解协议书》，由被告李康启给予死者家属人道主义补偿金20000元。第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社称，涉案鱼塘在2019年10月14日发生溺水死亡事故后，死者家属到村委要求塘主赔偿，才得知被告李康启在未告知第三人的情况下转租涉案鱼塘给原告叶境辉。第三人不认可被告李康启转租的行为，也不同意被告李康启转租塘给原告叶境辉使用。原告叶境辉以被告李康启一直没有交付涉案鱼塘给原告使用，没有履行合同的诚意，要求解除合同并退还租金79000元。因双方无法达成一致意见，原告叶境辉遂向本院提起诉讼。被告李康启提起反诉，主张若解除涉案鱼塘的承租合同，则请求叶境辉向其支付其占用鱼塘期间的损失及返还垫付赔偿给溺水身亡家属的赔偿款20000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案鱼塘为第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社的集体财产，第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社同意由第三人戴海已其名义承租，实际由被告李康启承租使用。在租赁期间，被告李康启转租涉案鱼塘给原告叶境辉。原告叶境辉诉称在得知第三人之间的承租合同后，被告李康启未经第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社同意无权转租，且一直没有交付涉案鱼塘给原告使用，要求解除租赁合同退还租金，引发本案纠纷。本案的争议焦点为：被告李康启的转租行为是否有效？原告叶境辉请求解除租赁合同是否依法有据？被告李康启反诉请求是否合理？被告李康启的转租行为是否有效？转租是指在租赁合同的有效期内，承租人不退出租赁关系而将租赁物转让给第三人使用收益的交易形式。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”对于经出租人同意的转租，其关键点在于认定何为出租人“同意”了的转租行为。民事法律行为的意思表示形式包括明示和默示。就转租的明示同意来说，包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人的明确同意将租赁物转租。就转租的默示同意来说，其认定应遵循严格的标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即承租人转租的，出租人自知道起六个月内未提出异议的，应视为默示同意了该转租行为。在本案中，第三人戴海签订的承租合同明确转租涉案鱼塘需经第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社的同意，表示被告李康启作为实际承租人没有转租的权利。被告李康启于2019年9月29日将涉案鱼塘转租给原告叶境辉，第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社在涉案鱼塘发生溺水死亡事故（2019年10月14日）后才得知。本院在2020年3月11日第一次开庭审理时第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社没有出庭参加诉讼，至本院于2020年4月7日到村委作询问时才表示不同意由原告叶境辉承租。第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社虽在得知涉案鱼塘被转租之日起六个月（即2019年10月14日至2020年4月23日）内提出了异议，但第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社没有积极应诉，还多次拒收法院专递，并在得知涉案鱼塘被转租后仍没有积极处理，仍然收取第三人戴海交付的租金，这足以证明第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社是默许被告李康启的转租行为，故被告李康启的转租行为是有效的。原告叶境辉请求解除租赁合同是否依法有据？被告李康启在2019年9月29日收取原告叶境辉支付的承租费用79000元后，向原告出具了收据，明确了承租的费用及承租时间。虽为收据，但收据已明确了承租的标的、金额、时间等内容，实为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，自被告李康启出具租赁合同之日起，租赁合同就已经生效，鱼塘由原告叶境辉承租。原告叶境辉主张被告李康启在收款后没有交付鱼塘，证据不足，本院不予采信。在被告李康启出具“收据”后不久，涉案鱼塘就发生的溺水事故，原告李康启提供的录音转化的文字记录中也提及，不愿经营的原因也是因为鱼塘死过人不吉利。经查实，被告李康启在转租时虽未经横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社同意，但第三人横岭村屋上合作社、横岭村屋下合作社在得知涉案鱼塘被转租后仍不作为，第三人以其行为表示了对被告李康启转租行为的追认，故原告叶境辉主张解除合同没有法律依据，本院不予支持。对于被告李康启提出反诉请求叶境辉支付垫付给死者家属的赔偿款20000元的问题。虽租赁合同在溺水死亡事故发生前已经生效，但原、被告双方都未能举证证明涉案鱼塘何时已经办理交接，涉案鱼塘发生溺水死亡事故是发生在涉案鱼塘交接过程中，不能确定何人为涉案鱼塘的实际管理人，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，原、被告应平均分担赔偿责任，原告叶境辉应向被告李康启支付被告李康启已赔偿给死亡家属的10000元的补偿款。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，判决如下：一、驳回原告叶境辉的诉讼请求。二、限反诉被告叶境辉在本判决发生法律效力之日起五日内向被告李康启支付垫付死者家属的补偿款10000元。三、驳回反诉原告李康启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费887.50元，由原告叶境辉负担。反诉受理费419.79元，由反诉原告李康启负担219.79元，反诉被告叶境辉负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 王月波二〇二〇年六月十六日法官助理 陈惠敏书 记 员 陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。