山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1339号上诉人（原审被告）：高本德，男，1962年7月11日出生，汉族，居民住沂南县。上诉人（原审被告）：高丕群，男，1989年7月2日出生，汉族，居民，住沂南县。以二上诉人共同委托诉讼代理人：袁艺铭，山东胜盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：从田均，男，1979年2月26日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：徐兴涛，山东阳都律师事务所律师。原审被告：高丕光，男，1966年6月24日出生，汉族，居民住沂南县。上诉人高本德、高丕群因与被上诉人从田均及原审被告高丕光确认合同无效纠纷一案，不服沂南县人民法院（2019）鲁1321民初5982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高本德、高丕群及其委托诉讼代理人袁艺铭、被上诉人从田均的委托诉讼代理人徐兴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高本德、高丕群上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，并予改判宅基地流转协议有效，驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋系由高丕群出资建设，并非高本德出资建设，是高丕群建设的房屋。2、本案中从田均未提供任何证据证明涉案宅基地系经过法定程序批准的，也未提供土地使用权证书来证实涉案宅基地系由其使用。3、上诉人与高丕光签订的协议实质上是宅基地流转协议，而非买卖协议。买卖宅基地是指买卖的宅基地所有权，而协议内容是长期使用，流转的是土地使用权，而非土地所有权。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高院关于适用合同法若干问题解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，而一审法院判决依据的《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条均为管理性规定，一审法院以管理性规定认定宅基地流转协议无效没有依据。2、一审法院在本院认为部分引用了《山东省实施办法》第四十五条规定，认定涉案宅基地流转未经村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意并报相关部门审核批准。该条规定是指村民申请宅基地建房所适用的程序，并不适用于流转宅基地，并且该办法并不是全国人大及其常委会制定的法律，也不是国务院制定的行政法规，更不能用该办法去确认合同无效。三、我国法律并不禁止农村宅基地转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许。从该规定可以看出土地管理法并不禁止宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。这一规定也示明了农村宅基地使用权可以流转。四、涉案宅基地流转协议是有效的。涉案宅基地流转协议符合有效合同的要件，并且该协议书也不违反法律的强制性规定。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中涉案协议书属于债权行为，宅基地的转移是一种物权变动行为，宅基地使用权是否发生权属变更不影响协议的效力。从田均辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。高丕光未到庭答辩。从田均向一审法院起诉请求：确认双方签订的宅基地买卖合同无效。一审法院认定事实：2003年，原告的父亲从士寿（2017年3月病逝）将村委规划给原告的一处宅基地（位于村子的北岭，没房屋）卖给本村村民高丕光。2005年7月9日高丕光又将该宅基地以15000元的价格卖给被告高本德，双方签订了宅基地买卖协议一份，之后高本德在该宅基地上盖起房屋由被告高丕群居住。2019年7月份，因棚户区改造该宅基房屋被拆除，被告高丕群与界湖街道西芙蓉社区签订了棚户区改造补偿安置协议，领取全部地上物补偿款251360.75元。因涉案宅基地取得的政府安置楼房的利益尚未确定，原告在诉讼中仅请求法院确认双方签订的宅基地买卖合同无效。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《山东省实施办法》第四十五条规定：“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准”。涉案宅基地经过法定程序被批准由原告从田均建房使用，从士寿、高丕光、高本德虽为同一村民集体经济组织成员，但未经过村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意报相关部门审核批准，签订协议转让宅基地，是以买卖形式非法转让土地，违反法律的强制性规定，该协议无效且高本德在该宅基地上建设房屋后亦一直未办理集体土地用地使用证。二、《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉住宅因列入棚户区改造范围被拆除，标的物已灭失，期待安置的楼房尚未建设，楼房价格处于不确定状态，一审法院只对合同买卖效力问题予以认定，对原告的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决：原告从田均与被告高丕光、高本德、高丕群之间的房屋买卖合同无效。案件受理费300元，由原告从田均负担。本院二审期间，上诉人高本德、高丕群提交沂南县居民委员会出具的证明一份，内容为：“高丕群是我村村民，在我村只有这一处宅基地（买卖一户一宅），同意双方买卖。”村主任从会江在该证明中签字。该份证据用以证明高丕群系买卖的一户一宅，且村委同意宅基地流转。被上诉人从田均质证认为：对证明目的有异议，宅基地不能买卖，村委同意是不合法的。同时，被上诉人从田均提交楼房平面图一份，用以证明高丕群已经在村委分得了一套青年房，已享受了村民待遇。上诉人高本德、高丕群质证认为：对真实性有异议，高丕群未分得该楼房。经双方举证、质证，本院认为，上诉人提交的证据，经本院当庭落实村主任从会江，对其真实性予以确认，能够证明村委同意涉案宅基地流转。被上诉人提交的证据与本案无关联性，本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点在于双方签订的宅基地买卖合同是否有效的问题。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效的为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。根据相关法律规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，高丕光、高本德、高丕群均系同一集体经济组织成员，涉案宅基地经转手卖给高本德，其购买宅基地后并未改变土地之用途，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。二、涉案房屋卖给高本德达十五年之久，在拆迁过程中因棚户区获得补偿安置，涉案宅基地取得的政府安置楼房的利益尚未确定，在此情形下从田均主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同，转让行为亦合法有效。从田均要求确认宅基地转让行为无效有违诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沂南县人民法院（2019）鲁1321民初5982号民事判决；二、驳回被上诉人从田均的诉讼请求。一、二审案件受理费各300元，由被上诉人从田均负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年六月十七日书记员  李璐彤