安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初5132号原告：安徽豪昕建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区玉龙路**湖南大厦办**，统一社会信用代码913401007849348981。法定代表人：黄河，执行董事。委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：汪**，男，1991年3月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：沈亚光，男，1990年8月18日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司诉被告汪**、沈亚光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司的委托诉讼代理人姜华、杜尹，被告汪**、沈亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金163838元及违约金27439元（违约金自欠款之日起暂计算至起诉之日，以后顺延至款清之日止，以欠款金额为基数，按月利率2%标准计算）；二、判令被告向原告支付物业管理费18252元；三、判令被告支付原告律师代理费12000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月1日，原被告双方签订《滨湖顺园商业B幢租赁合同》一份，约定原告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢402号房（建筑面积为434.59平方米）租赁给被告用于经营，租期为72个月，自2018年7月1日至2024年6月30日止，其中免费用装潢期为三个月，如被告提前解除合同或因违约导致原告解除合同的，被告不享受免租期待遇。合同约定第一年租金260760元，以后每年租金在上一年基础上递增5%。被告每6个月支付一次租金，在上一期到期日10日前支付下一期租金，如被告迟延支付租金，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金。另外，被告应按每月3.5元/平方米向原告支付物业管理费，与租金同时支付。合同还约定如因被告违约，原告为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由被告承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，但被告并未按合同约定时间支付第二期、第三期的全部租金和物业管理费，虽经原告多次催要，但被告均予以拒绝。被告汪**、沈亚光辩称：一、2018年5月21日原告公司让其签了一份情况说明，内容是双方在2018年5月20日签订的房屋租赁合同未实际履行，不具有法律约束力，双方实际履行的是2018年7月1日签订的合同。虽然该合同约定自7月1日起算租金，但是实际到9月底房屋都没有通电，基于此，原告起算租金时间有误。因为合同中约定了免租期三个月，免租期是装修期，应当从通水电之后，也就是2019年10月1日才开始计算免租期，租金亦应当顺延至2019年1月1日开始起算。二、被告已经缴纳了半年的租金和押金，依据上述计算方式，第二次租金缴纳时间应为2019年7月1日。三、原告在租期内为了催缴房租，采取了断水断电措施，导致店铺内产品全部坏了。四、原告在2019年9月12日下解除函一份，但在实际上，此前被告已经将案涉店铺内的两份项目先后于二月份和七月份搬走了。综上，被告主张就案涉商铺，原告不应再在向被告催要租金，被告也不再向原告另行主张损失。经审理查明：2018年7月1日，原、被告双方签订《滨湖顺园商业B幢租赁合同》一份，约定原告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢402号房租赁给被告，租期为72个月，自2018年7月1日至2024年6月30日止，其中免费用装潢期为3个月，自2018年7月1日至2018年9月30日止，免租期折合租金65190元，从第三期租金中扣除。合同约定第一年租金260760元，此后每年租金在上一年基础上递增5%，租金每6个月为一期，被告应在上一期到期日10日前支付下一期租金。合同同时约定被告应在支付租金之时，按每月3.5元/平方米的标准向原告支付物业管理费。如被告违约，除应支付原告违约金外，还应承担原告为实现债权产生的诉讼费、律师费等费用。此外，合同还约定被告应向原告支付履约保证金130380元，以及如因被告违约导致合同提前解除或者终止，履约保证金冲抵违约金；违约金标准为每日2000元，自违约之日起计算，起诉时原告自行调整为自逾期之日起按照月利率2%的标准以欠付租金为基数计算。合同签订后，原告于2018年7月1日将房屋交付被告。2019年9月12日因被告拖欠房租，原告通过微信及张贴的方式，通知被告解除租赁合同。2019年12月16日，被告搬离案涉房屋。截至2019年12月16日，被告共计支付原告履约保证金130380元、第一期租金（2018年7月1日至2018年12月31日）130380元、第一期物业费9126元，第二期租金（2019年1月1日至2019年6月30日）38251元。另查明，原告为追索债权，支出律师费12000元。以上事实，除双方当事人当庭陈述外，还有原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司提供的营业执照复印件、身份证复印件、《房屋租赁合同》、滨湖顺园商业B幢商铺房屋预定确认表、水、电开户表、充值记录、照片、律师函、快递回执、《委托代理合同》、转款记录、律师费发票、监控录像，被告汪**、沈亚光提供的录音等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，原、被告之间订立的《滨湖顺园商业B幢租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。原告如约交付房屋供被告使用，被告即应按照合同约定足额支付租金及物业管理费。自2018年7月1日原告交付房屋至2019年12月16日被告实际搬离案涉房屋止，被告已付2018年7月1日至2018年12月31日（第一期）租金130380元、物业费9126元；应付2019年1月1日至2019年6月30日（第二期）租金130380元、物业费9126元，实际支付租金38251元，欠付租金92129元、物业费9126元；应付2019年7月1日至2019年12月16日租金125858.76元，扣除合同约定的免租期租金65190元后，欠付租金60668.76元、物业费8390元；综上，被告合计欠付原告租金152797.76元、物业管理费17516元。另，被告未按约定如期足额支付原告租金及物业管理费，系属违约，应当承担支付原告违约金、律师费、诉讼费等违约责任。合同按照每日2000元承担违约金标准过高，原告在起诉时调整为自逾期之日起按照月利率2%的标准以欠付租金为基数计算，本院予以准许。依据合同约定，被告交纳的履约保证金130380元应优先冲抵违约金，如有余款，再冲抵欠付租金、物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：被告汪**、沈亚光于本判决生效之日起十日内支付原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司房屋租金152797.76元、物业管理费17516元、律师费12000元及违约金（以92129元为基数按照月利率2%的标准自2018年12月22日起计算至款清时止，以60668.76元为基数按照月利率2%的标准自2019年6月21日起计算至款清时止），被告汪**、沈亚光支付的履约保证金130380元优先冲抵违约金，如有余款，再冲抵欠付租金、物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2311元，由被告汪**、沈亚光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。（本页无正文）审判员  程珧二〇二〇年六月三十日法官助理陈君书记员李国庆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。