广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1069号上诉人（一审原告）：周国涵，男，汉族，身份证住址：深圳市福田区。委托诉讼代理人：朱文艳，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛敏琥，广东融方律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：深圳市赛格集团有限公司。住所地深圳市福田区。法定代表人：王宝，董事长。委托诉讼代理人：肖昆，该司员工。被上诉人（一审被告）：深圳市赛格地产投资股份有限公司。住所地深圳市福田区。法定代表人：韩兴凯，董事长。委托诉讼代理人：邹小平，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宝才，广东信达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：深圳市住宅经营管理有限公司，住所地深圳市福田区。代表人：卢林，深圳市住宅经营管理有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：庄嵚，管理人工作人员。委托诉讼代理人：周广祖，管理人工作人员。上诉人周国涵与被上诉人深圳市赛格集团有限公司（下称赛格集团）、深圳市赛格地产投资股份有限公司（下称赛格地产）、深圳市住宅经营管理有限公司（下称住宅公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人周国涵及其委托诉讼代理人盛敏琥，被上诉人赛格集团的委托诉讼代理人肖昆、赛格地产的委托诉讼代理人田宝才、住宅公司的委托诉讼代理人庄嵚到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。周国涵上诉称，一、一审法院适用法律错误。（一）周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》属于合法有效的合同，而非效力待定合同。1.根据我国合同法第47条、第48条、第51条，限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同，均属效力待定，其法定代理人、被代理人、权利人可依法追认，善意的相对人也可依法撤销。而周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》不属于上述情况，依法不适用该法律规定。2.《房产移交协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。1990年5月19日施行的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。1993年10月1日施行的《深圳经济特区房地产转让条例》》（修正前）第七条规定，下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权的。上述规定均规定行政划拨用地上的建筑物转让，需要经相关部门批准，但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。3.登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。综上所述，赛格集团作为涉案房产的初始登记权利人，赛格地产作为赛格集团的代理人，将涉案房产转让给住宅公司，住宅公司又与周国涵签订《房产移交协议》，在周国涵支付了全部购房款后，将涉案房产转让给周国涵，之后由周国涵居住使用至今。上述行为并未违反法律和行政法规的强制规定。因此，周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》应为合法有效的合同。（二）周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》为合法有效的合同，基于周国涵上述转让行为及支付全部购房款，并居住使用至今的事实，可以确认原告是涉案房产的最终购买人，且涉案房产的合理办证期限已在我国物权法实施前届满，因此应确认涉案房产归周国涵所有。（三）根据公平和诚实信用原则，住宅公司作为与周国涵签订房屋买卖合同的卖方，赛格集团作为涉案房产的初始登记权利人，赛格地产作为赛格集团的代理人一直办理相关房产过户转让手续，均应协助周国涵将涉案房产转移登记在上诉人名下。该房产需要依照规定补足地价才能办理房产过户手续，而周国涵在庭审中多次表示愿意承担相应地价及税费，赛格集团也同意配合补交地价。因此，赛格集团、赛格地产、住宅公司有义务协助周国涵补交相应地价、税费及办理涉诉房屋的过户手续。请求：1.请求法院依法撤销（2017）粤03民初383号判决，确认周国涵与被上诉人签订的《房产移交协议》合法有效并确认涉案房产归周国涵所有。2.请求法院判令赛格集团、赛格地产、住宅公司协助周国涵办理涉诉房屋的过户手续。3.请求法院判令诉讼费用由所有被上诉人承担。赛格集团答辩称，答辩意见与一审一致。赛格地产答辩称，一、赛格地产不是案涉争议物权初始登记权利人也不是分户汇总表上记载的房产权利人，然后也不是留存的分户汇总表上记载的案涉房产的权利人同时也非房产移交协议中的签订主体。所以本案房屋产权确认与赛格地产没有关系。二、本案房屋过户登记不涉及赛格地产的义务，赛格地产没有法定义务将案涉房产登记过户至周国涵的名下，当然如事实需要，赛格地产配合。赛格地产承诺愿意配合。三、因赛格地产与本案并无直接的利害关系，所以赛格地产并非本案适格主体，所以本案的上诉费用和一审费用也不应该由赛格地产来承担。住宅公司答辩称，根据深圳市住宅住房制度改革办公室和深圳市规划国土局于1994年印制的《关于房改与福利房产权登记有关问题协调的会议纪要》集资统建房一律不得进入市场买卖、抵押和出租，出租只能用于自住，因为涉案房产为集资房，周国涵不是被上诉人职工，涉案房产交易违反了该会议纪要中的规定，因此深圳市住建局目前仍没有批准涉案房产转为商品房，集资房是企事业单位，为了解决内部职工的住房问题。企事业单位已拥有的划拨的土地使用权和部分资金，并向内部职工筹集到资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工，集资房不能在市场上自由转让，并且集资房的产权以整体产权的形式，属于企事业单位职工购买的请示房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。根据04年住建部发改委、国土资源部、人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第37条单位集资合作建房对满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量，剩余的由市县人民政府统一组织，向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，因为周国涵并非被上诉人职工，所以它是无权购买集资房的。第二，周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》属于效力待定合同，合同法51条规定，无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效，如果在有所有权，但所有权受限制的情况实施处分行为，该处分行为仍然属于无权处分。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，划拨土地使用权除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。而根据该条例第45条规定，合法转让划拨土地上的建筑物的前置条件，包括一、市县人民政府、土地管理部门和房产管理部门批准。二、向当地市县人民政府补交土地使用权出让金因为该行政法规第45条规定的前置条件未成就，所以涉案房产不能进入市场，被上诉人也无权转让其名下的集资房，该房产移交协议属于效力待定合同，因为周国涵购买涉案房产违反了上述会议纪要，所以深圳市住建局无法为其办理集资房绿本转红本手续。如果二审法院确认了该《房产移交协议》为有效合同，被上诉人也无法根据该协议办理过户手续，法院作出无法履行的判决将有损法律的权威。综上所述，一审法院适用法律正确，住宅公司请求二审法院维持原判。一审法院认定事实，1994年8月22日，周国涵（甲方）与深圳市英利实业公司（住宅公司原名，乙方）签订《房产移交协议》，双方约定，甲方自愿要求乙方将乙方位于华强南路的集资房赛格苑×座×号房，建筑面积77.23平方米，移交甲方。乙方将上述房产以每平方米6500元移交甲方，计人民币501995元。甲方在签订协议的同时，一次性付清房款。甲方付清房款后，乙方交给甲方钥匙。待甲方户口迁入深圳后，乙方负责统一办理赛格苑房产证时为甲方按协议价办理房产证，甲方负责费用。《房产移交协议》落款有周国涵以及深圳市英利实业公司代表张某的签字，并加盖深圳市英利实业公司合同专用章。周国涵主张其已经通过一次性现金的方式付清房款，并提交收款收据予以证明。周国涵提交的收款收据记载，深圳市英利实业公司于1994年6月30日收到周国涵交来收购赛格公寓×座×号房款501995元，收据盖有深圳市英利实业公司财务专用章。周国涵主张购买涉案房产后，一直居住至今，并提交《深圳市赛格物业管理有限公司单身公寓管理合同》、物业管理费、水、电和燃气发票等证据证明。赛格集团在庭审过程中陈述，赛格苑×座×号房现登记在赛格集团名下，系赛格地产通过房产交换的方式转让给深圳市英利实业公司。赛格地产对赛格集团的陈述不予确认，但认可赛格集团名下的部分房产存在由赛格地产开发并对外销售的情形。周国涵提交的《证明》复印件记载，1994年8月4日，深圳市赛格工程实业股份有限公司（被告赛格地产原名）与深圳市英利实业公司房产交换完毕。深圳市赛格工程实业股份有限公司位于华强南路赛格苑×座×、×、×房产的产权归深圳市英利实公司所有。2001年8月31日，深圳市赛格工程实业股份有限公司因（2000）深中法执字第299号执行案件向本院出具《执行异议申请书》。该申请书中提及住宅公司拥有深圳市华强南路赛格苑×座住宅三套（×-×、×-×、×-×）的产权，申请一审法院对此进行查封。根据周国涵提交的（2000）深中法执字第9-2999-1号《通知》（落款日期为2001年7月4日），一审法院已查封住宅公司在赛格苑×-×、×-×、×-×的房产，通知房产的住户和租户自行搬迁。周国涵在庭审过程中陈述，赛格苑×座×号房被查封后，其向一审法院提出异议，现已解除查封。一审法院就华强南路赛格苑×座×房的产权性质、开发主体以及是否具备转移登记的条件等事项去函深圳市不动产登记中心询问。深圳市不动产登记中心复函称：赛格苑×座于1993年11月办理了初始登记，登记权利人为赛格集团，土地来源为行政划拨用地。赛格苑×座×房的房屋性质为非商品房，截至2017年7月26日，该房产未办理分户产权登记，无有效抵押、查封登记记录，留存的分户汇总表记载该房产的权利人为深圳市英利实业公司。根据《深圳经济特区房地产转让条例》（修正前）第七条的规定，上述房产应当经主管机关（深圳市规划和国土资源委员会福田管理局）批准并补足地价款后，当事人方可备齐材料向深圳市不动产登记中心申请办理房地产转移登记。一审法院随后去函深圳市规划和国土资源委员会福田管理局，了解赛格苑×座×房若要办理转移登记需履行何种审批手续及满足何种条件。深圳市规划和国土资源委员会福田管理局复函称，赛格苑×座×房可按规定补地价转为商品房性质，有关办理转移登记事宜，请向不动产登记部门咨询。一审法院随后去函深圳市规划和国土资源委员会福田管理局，了解赛格苑×座×房是否符合补交地价的条件，补交地价的主体是否为赛格集团。深圳市规划和国土资源委员会福田管理局复函称，赛格苑×座×房为非市场商品房，可按规定补地价转为商品房性质，补交地价的主体为赛格集团。一审法院随后去函深圳市规划和国土资源委员会福田管理局，了解赛格集团申请补交地价需要提交的具体材料明细。深圳市规划和国土资源委员会福田管理局复函称，赛格苑×座×房须由不动产权登记部门出具复函明确由相关权利人完善房产用地手续，权利人凭此复函及相关材料到福田行政服务大厅办理补交地价转商品房手续。周国涵在庭审过程中表示同意为涉案房产补交地价并承担所有税费。至庭审阶段，涉案房产仍未补交地价。赛格集团原名为深圳赛格集团公司，1997年7月24日变更为现名。被告赛格地产原名为深圳市赛格工程实业股份有限公司，2013年1月16日变更为现名。赛格集团系赛格地产的股东，持股比例为79.02%。住宅公司原名为深圳市英利实业公司，1998年6月30日更名为现名。一审法院于2006年6月8日裁定受理住宅公司破产清算一案，目前住宅公司仍在清算过程中。一审法院认为，本案是所有权确认纠纷，需要着重审查当事人签订的房屋买卖合同的效力。赛格集团认可赛格苑×座×房已经由赛格地产转让给住宅公司，双方并未办理过户手续。赛格地产对于曾经转让赛格苑×座×房给住宅公司的事实不予确认，但赛格地产曾于2001年8月31日，因（2000）深中法执字第299号执行案件向本院出具申请书，提出赛格苑×座×房为被告住宅公司名下财产。结合赛格集团的陈述、赛格集团为赛格地产的控股股东的关系、深圳市不动产登记中心留存的分户汇总表权利登记人为深圳市英利实业公司以及《证明》复印件，已经形成证据链条，可以认定赛格集团同意赛格地产将赛格苑×座×房转让给住宅公司。此后，周国涵与住宅公司签订《房产移交协议》，约定住宅公司将赛格苑×座×房移交周国涵，周国涵主张已经付清全部房款并一直居住至今。根据深圳市不动产登记中心与深圳市规划和国土资源委员会福田管理局的复函，赛格苑×座×房为非商品房，土地来源为行政划拨用地，应当经深圳市规划和国土资源委员会福田管理局批准并补足地价后，方可申请办理房地产转移登记。周国涵与住宅公司签订合同的时间为1994年8月22日，合同的效力应当依据订立该合同时的法律法规来认定。1990年5月19日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。1993年10月1日施行的《深圳经济特区房地产转让条例》（修正前）第七条规定，下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权的；（二）取得土地使用权时减免地价款的；（三）法律、法规规定的其他情形。根据上述法律规定，周国涵与住宅公司签订《房产移交协议》时，涉案房产未经过主管机关审批并补交地价，尚不具备过户登记的条件，周国涵与住宅公司签订的《房产移交协议》属于效力待定的合同。深圳市不动产登记中心的复函明确涉案房产为非商品房，须主管机关批准并补足地价款后方可办理房地产转移登记。因此，涉案房产在主管机关批准并补交市场地价前，不能进入市场交易，主管机关批准及补交地价是办理房地产证的先决条件，因条件未成就，周国涵请求继续履行合同并办理涉案房产过户手续的请求于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，在完成过户手续之前，周国涵对涉案房产尚不享有物权。故周国涵请求本院确认涉案房产所有权归其所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。周国涵可在主管机关批准及涉案房产补交地价后，另循法律途径解决；若涉案房产无法补交地价，周国涵可向住宅公司另行主张相关责任。2018年10月9日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民初383号民事判决：驳回原告周国涵的诉讼请求。周国涵上诉期间提交深圳市规划国土委福田管理局2018年12月14日作出的《市规划国土委福田管理局关于周国涵信访事项的答复》（深规土福函[2018]1090号）。本院对该份证据予以确认。本院确认一审法院查明的事实。另查明，2018年12月14日深圳市规划国土委福田管理局作出《市规划国土委福田管理局关于周国涵信访事项的答复》（深规土福函[2018]1090号），复函处理意见为：上述房产的初始权利人为赛格集团，且未办理分户房产登记。因此，如由赛格集团申请办理补地价手续，应先由不动产登记部门复函明确相关房产及权利人信息后再行办理补地价转商品房手续。上述房产如由你办理补交地价手续，须法院出具《民事裁定书》及《协助执行通知书》后到不动产登记部门办理强制转移，待不动产登记部门出具到我局被地价完善用地手续的复函后再行办理补交地价转商品房手续。上述意见我局已云函告知深圳市中级人民法院。本院认为，本案系所有权确认纠纷。争议焦点为：一、《房产移交协议》的性质；二、周国涵对涉案房屋是否享有物权。一、关于《房产移交协议》的性质。第一，《房产移交协议》明确指向具体房屋，约定了面积、价款、交付方式等房屋买卖的主要内容，应认定为房屋买卖合同。第二，赛格苑×座于1993年11月办理了初始登记，登记权利人为赛格集团，至本案诉讼时，该房产仅有分户汇总表，未实际办理分户产权登记。第三，涉案房屋性质为非商品房，土地来源为行政划拨用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）第四十四条、四十五条规定，及深圳市规划和国土资源委员会福田管理局复函内容，涉案房产在未经主管机关审批并补交地价前，不能进入市场作为商品房流通。综上，虽然涉案房屋已经转让给住宅公司，但住宅公司向周国涵出售时，该房屋暂不具备市场流通条件，且实际也暂无法过户，故一审认定《房产移交协议》属于效力待定合同，并无不当。周国涵认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关规定为管理性规定，不影响合同效力，本院不予采信。二、关于周国涵对涉案房屋是否享有物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，在完成过户手续之前，周国涵对涉案房屋尚不享有物权，其请求确认涉案房屋所有权归其所有，本院不予支持。根据深圳市不动产登记中心及深圳市规划和国土资源委员会福田管理局复函内容，涉案房屋目前仍不能进入市场交易，故合同实际无法继续履行。周国涵认为履行合同不存在法律障碍，则涉案房屋登记权利人在主管机关批准及涉案房产补交地价后，各方可自行履行合同或给予过户配合，若合同义务人拒不履行，周国涵可另行要求相关义务人履行合同义务。在主管机关批准及涉案房产补交地价完成前，周国涵目前非涉案房屋权利人，其要求将涉案房屋过户，不符合我国关于不动产登记的管理规定，人民法院亦不宜通过司法干预正常行政管理秩序，为不符合过户条件房屋办理权属转移登记。周国涵的上诉请求不成立，本院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费8819.95元，由周国涵负担。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年六月三十日书记员  林思琪黎云香