四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终567号 上诉人（原审原告）：杨发光，男，1971年11月2日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川期语房地产开发有限公司，住所地四川省大英县蓬莱镇新城区政府街，统一社会信用代码915109230833543051。 法定代表人：杨金辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜中德，四川诸葛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林，四川诸葛律师事务所实习律师。 上诉人杨发光因与被上诉人四川期语房地产开发有限公司（以下简称期语公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨发光上诉请求：1.请求撤销四川省大英县人民法院（2020）川0923民初7号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定的部分事实错误，案涉房屋抵押权人应为中国工商银行大英支行；一审遗漏了2016年6月14日被上诉人配合上诉人办理了房屋用电卡的事实；上诉人与张林签订涉案协议时从未出具欠条，且与被上诉人签订商品房认购合同后相关记账记录也废弃；涉案房屋工程在签订商品房认购合同时已竣工，双方虽未结算，但四川林海建筑工程有限公司按约定应支付张林合同总价95%的工程进度款；上诉人已交付购房款。一审适用法律错误，上诉人与被上诉人订立商品房认购合同，已建立新的法律关系，原有的债权债务已消灭，应当按照商品房买卖合同纠纷案件处理。 期语公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.案涉房屋未在中国工商银行大英支行办理抵押登记；2.房屋用电卡系上诉人在供电公司办理，房屋用电卡户名至今为期语公司；3.上诉人与张林长期有经济往来；4.张林与四川林海建筑工程有限公司至今未完成工程结算；5.上诉人杨发光在期语公司无工程款,且张林未与四川林海建筑工程有限公司、期语公司结算；6.上诉人与被上诉人未就抵偿达成合意，原债权债务关系仍存续，杨发光仅有130余万元的债权凭证，不能达到购买被上诉人180万元房屋的目的。 杨发光向一审法院起诉请求：1.判令期语公司立即交付大英县象山星级农贸市场A区商业5、6、7、8、25、26号房屋，并协助杨发光办理不动产权证；2.判令期语公司向杨发光支付自2016年4月1日起至交付房屋日止按1746399元为基数按日千分之一计算的延迟交付的违约金；3.判令期语公司向杨发光支付自2016年4月1日起至杨发光取得房屋不动产权证日止按1746399元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的损失赔偿金；4.判令期语公司承担本案诉讼费。2019年11月18日，杨发光书面申请变更诉讼请求1-3项为：1.判决解除杨发光、期语公司于2015年10月16日签订的《商品房认购合同》；2.判令期语公司向杨发光返还购房款1746399元并支付杨发光自2015年10月16日起至付清购房款之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息357259.87元，以及赔偿按同地段房屋租金计算的租金损失60000元；3.判令期语公司向杨发光赔偿已经支付的购房款1746399元一倍的赔偿款。 一审法院认定事实：期语公司开发大英县象山镇星级综合农贸市场项目，并将该工程发包给四川林海建筑工程有限公司承建。林海公司与张林签订《建设工程施工合同》，将“大英县象山镇星级综合农贸市场交易区”和“大英县象山镇星级综合农贸市场Ａ区4号楼”工程转包给张林实际施工。张林在施工过程中向杨发光购买了建材。2015年10月6日，杨发光与张林达成材料款抵偿协议，载明：“甲方：张林乙方：杨发光甲方于2014年3月承包了‘大英县××镇××市场××号楼××市场交易区’两项目施工工程，乙方为前述工程提供建材，经结算甲方共欠付乙方建材货款1800000元（大写壹佰捌拾万元整）。现该两项目尚欠甲方应收工程款约300万元，甲方无力支付乙方货款，甲方出面协调用该项目的房产抵偿乙方的建材货款，现达成以下条款。一、甲方负责与开发商期语公司和四川林海建筑工程有限公司协调，用该项目房产直接抵偿甲方应付乙方的材料款，该款在项目欠付甲方的工程款中品迭。二、抵偿材料款的房产由乙方自行与开发商协商选房，签订抵房合同，办理结算和接房事宜。三、抵偿房屋货款的具体金额以乙方与开发商签订的合同确认的金额为准，双方以后再予结算，多退少补。四、甲方应当协助乙方完成到开发商处抵偿房产的全部事宜，直到乙方取得抵偿的房屋，并办理不动产权证书。附：两份《建设工程施工合同》”。同年10月16日，杨发光与期语公司签订《商品房认购合同》，主要内容约定：买受人自愿购买“象山星级农贸市场Ａ区”1栋5.6.7.8.25.26号商业房，该商品房建筑总面积约292.04㎡，按建筑面积计算单价5980元／㎡。双方约定按建筑面积计算，该商品房总成交金额为1746399元。付款方式为签合同时付房款为1746399元（注：由工程款支付）。出卖人预计于2015年12月31日前将交易的房屋全部交付给买受人使用。若项目在建设中遇到人力不可抗拒因素或政策原因等因素而延误工期，并顺延工期。交房后，买受人协助出卖人办理产权证和土地使用权证。但期语公司未向杨发光出具收取购房款的收据或正式发票，亦未将房屋交付杨发光。案涉房屋于2016年1月28日办理了产权登记，权利人登记为四川期语房地产开发有限公司。2018年1月，期语公司用案涉房屋向四川大英农村商业银行股份有限公司进行抵押担保，抵押期限从2018年1月29日至2020年1月28日。2016年7月18日，杨发光向四川林海建筑工程有限公司交纳气费6500元。另查明，2015年12月7日，杨发光与张林签订协议书，载明：“甲方：张林乙方：杨发光甲、乙双方对在‘大英县象山镇星级综合农贸市场交易区’抵偿商业房产相关事宜达成一致意见，签订本协议。一、双方确认在‘大英县××镇××市场××号楼××市场交易区’两项目中乙方为甲方供材料，甲方共欠乙方材料款1326614元（大写壹佰叁拾贰万陆仟陆佰壹拾肆元整）。二、甲方已协调乙方在四川期语房地产开发有限公司‘大英县象山镇星级综合农贸市场’Ａ区商业抵偿5.6.7.8.25.26号房产，共计292.04平方米，按建筑面积计算单价为5980元／平方米，总价款1746399元整。三、取得抵偿房产不动产权证后，乙方在大英县××镇××市场××房产中多出的419785元的部分归甲方所有，乙方应根据甲方的要求配合办理不动产变更手续。四、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份，具有同样法律效力，自双方签字后生效。”杨发光与张林在该协议上签名并捺印。张林就其下欠杨发光材料款向杨发光出具了欠条，现欠条仍由杨发光所持有。张林与四川林海建筑工程有限公司就案涉工程款结算发生分歧，至今未完成工程款结算。 一审法院认为，杨发光、期语公司均认可签订的《商品房认购合同》系双方真实意思表示，合法有效。综合本案查明事实，杨发光、期语公司签订的《商品房认购合同》并非基于正常的商品房买卖之意图所形成，而系基于杨发光、张林、四川林海建筑工程有限公司、期语公司之间的单向债权债务关系之抵偿而形成，名为商品房认购，实为以房抵债。杨发光并不存在向期语公司实际支付购房款之义务。杨发光自愿与张林签订材料款抵偿协议、与期语公司签订认购合同的行为，应视为其接受由期语公司交付房屋来抵偿张林下欠的货款，而期语公司在认购合同中对付款方式注明“由工程款支付”的行为，应视为其认可通过向杨发光交付房屋来抵偿应支付张林的工程款，进而达到消灭三方之间的债权债务关系的目的。鉴于杨发光、期语公司签订合同后，期语公司未将房屋交付杨发光，且杨发光现仍持有张林下欠其货款的债权凭证，且当事人之间没有明确的债务更新的意思表示，应认定属于新债清偿。在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。但在一审法院向杨发光释明后，杨发光仍坚持原诉讼请求，要求解除与期语公司签订的《商品房认购合同》。因以房抵债属于无名合同，根据《合同法》第124条之规定，无名合同适用合同法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。在双方约定的交房期限届满后，杨发光催告期语公司交房，但期语公司至今未交付房屋，杨发光现要求解除与期语公司签订的《商品房认购合同》，符合法律规定，予以支持。期语公司虽辩称愿意继续履行合同，但要求杨发光先给付购房款再交付房屋，显然违背双方签订认购合同的初衷，该抗辩意见不予采纳。杨发光主张双方之间为商品房买卖合同法律关系，要求期语公司向其返还购房款及利息、赔偿损失，并承担一倍购房款的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，杨发光的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、解除杨发光与四川期语房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同》；二、驳回杨发光的其他诉讼请求。案件受理费38080元，减半收取19040元，财产保全申请费5000元，合计24040元，由杨发光负担14520元，四川期语房地产开发有限公司负担9520元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨发光提交了最高人民法院案例指导以及最高人民法院公报案例各1份，拟证明本案根据《最高人民法院关于证据诉讼民事诉讼证据若干规定》相关规定，在一审诉讼中，即使上诉人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院认定不一致，一审法院可以告知当事人对诉讼请求进行变更，当事人坚持不变更诉讼请求的情况下，法院只能驳回起诉，而不应当作出实体的判决，一审程序违法。被上诉人经质证认为，对两个指导性案例的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。 被上诉人提交了国网四川省电力公司大英县供电分公司玉峰供电所出具电卡的登记记录，拟证明杨发光在一审提交的编号为0972905440的IC购电卡，实际登记在期语公司名下，并不是在杨发光名下。上诉人杨发光经质证认为，对国网四川省电力公司大英县供电分公司玉峰供电所出具电卡的登记记录的三性无异议，该份证据不能达到上诉人的证明目的，反之，证明期语公司已将购电卡交给上诉人，双方正积极履行合同。 本院经审查认为，对上诉人杨发光提交的两份指导性案例的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对被上诉人提交国网四川省电力公司大英县供电分公司玉峰供电所出具电卡的登记记录的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合二审中当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被上诉人期语公司是否应当向上诉人杨发光返还购房款并赔偿相应损失；二、一审程序是否违法。 一、关于被上诉人期语公司是否应当向上诉人杨发光返还购房款并赔偿相应损失的问题 本案中，杨发光虽与期语公司订立《商品房认购合同》，但该认购合同系张林无力支付杨发光工程材料款后，经张林协调订立，从杨发光仍持有张林下欠其货款的债权凭证及案涉抵债物未交付的事实看，可以认定双方的真实意思表示为新债清偿，旧债依然存在。因杨发光与期语公司在订立合同前并不存在直接的债权债务关系，双方虽约定以工程款支付购房款，但并无结算依据，债权债务关系即张林用于抵债的金额待定，一审法院判决解除合同并驳回其他诉讼请求，并无不当，本院予以维持。在上述新债未履行的情况下，杨发光可要求恢复旧债的履行。 二、一审程序是否违法的问题 一审法院在审理中向杨发光释明，认为本案法律关系并非普通的商品房买卖，而是达成合意之下的以物抵债。一审法院在未否定上述以物抵债效力的基础上，根据当事人的诉讼请求作出相应判决，并无不当，程序不存在违法。据此，上诉人杨发光关于一审程序违法的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，杨发光的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38080元，由杨发光负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年六月三十日 书记员 李诗璐