海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2020)琼0108民初4014号   原告：海南诚远物业管理有限公司，住所地海口市美兰区人民大道****别墅。统一社会信用代码：9146000076039652X4。   法定代表人：周友泉，董事长。   委托诉讼代理人：聂清才，男，系该公司副总经理。   委托诉讼代理人：陈曲，男，系该公司副总经理。   被告：柴晓明，男，1953年3月29日出生，汉族，住海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：李亚雄，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瑞香，海南日新律师事务所实习律师。   原告海南诚远物业管理有限公司与被告柴晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告海南诚远物业管理有限公司的委托诉讼代理人聂清才、陈曲、被告柴晓明的委托诉讼代理人李亚雄、王瑞香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南诚远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同约定立即向原告支付C-1803房及×××车所欠物业管理费1965元及相应的滞纳金320元，共计2285元；2.被告承担全部的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中物业管理费1965元包括停车费900元（10个月×90元/月）、电梯费100元（10个月×10/月），剩余965元为其他物业管理费；滞纳金以每月所欠物业管理费196.5元为基数，按每日1‰标准，从2019年1月1日起暂算至2019年10月31日，实际算至开庭之日即2020年6月9日止。事实和理由：原告是一家经国家工商行政管理部门登记注册，具有合法物业管理资质的企业。2016年3月原告与颐海园小区业主委员会签订了物业管理服务合同并在2017年6月原告与业委会签订了一份修定版的物业管理服务合同。在此期间原告尽心尽力为小区业主提供物业服务工作，但被告在没有任何正当理由的情况下，从2019年1月开始至今拒交物业管理费及车辆停车管理费等共计2285元，经原告催缴仍不缴纳，现根据原告与小区业委会签订的《颐海园小区物业管理服务合同》第二十条第四款、《物权法》第八十三条和《海南省物业服务收费管理办法》第十三条之规定，特提起诉讼。   被告柴晓明辩称，一、原告与颐海园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效，对被告没有约束力。根据《物业管理服务条例》第十一条、第十二条的规定，就选聘和解聘物业服务企业事宜，应当召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是在原告与颐海园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》之前，颐海园小区业主委员会并没有召开业主大会就聘用原告作为该小区物业服务企业进行讨论。颐海园小区业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，其无权不经过业主大会讨论擅自与原告签订物业服务合同。因此，原告与颐海园小区业主委员会签订的物业管理服务合同属于无效合同，对被告没有约束力。二、即使《物业管理服务合同》有效，原告计算的物业管理费金额也是错误的。1、《物业管理服务合同》第二十条第1项明确约定，住宅房的服务管理费由原告按照建筑（房产证书）标准向业主或物业使用人收取。被告本案C1803房屋产权证书上记载的建设面积为96.45平方米，但是原告按合同面积125.3平方米收费，直至2018年4月才将收费面积变更为96.5平方米，导致被告多交纳了物业管理费（125.30平方米-96.45平方米）×1元/平方米×25月＝721.25元。2、根据《物业管理服务合同》第二十条“收费项目及标准表”和琼价费管[2011]156号《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第五条第（一）项规定，原告收取的电价包括基本电价和公用耗损分摊价；“住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费＝分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数”。因此，原告在收取“公用耗损分摊”电价的同时收取电梯费存在重复收费；同时原告在没有提供电梯费分摊具体计算数据的情况下，以每月12元收取电梯费也是没有依据的，导致被告多交电梯费34月×10元／月＝340元。3、被告是“候鸟”居民，按次数交纳停车费，无需交纳包月停车费。被告多次到原告处交纳物业管理费，原告处的工作人员以经理在开会、现在系统在忙、物业管理费还未统计完成等各种理由推脱，拒绝接收被告交纳的物业管理费。2019年6月18日原告出具《证明》，证明被告没有拖欠物业费。因此，原告无权要求滞纳金。故2019年1月至2019年10月，被告应当支付的物业管理费用为964.5元。4、被告在同一小区还有一套房产B203，合同面积125.29平方米，房屋产权证书上记载的建设面积为96.45平方米，原告至今按照125.3平方米收取物业管理费，截止2018年12月底，被告多缴纳了物业管理费（125.3平方米-96.45平方米）×1元/平方米×34月＝980.9元。综上所述，原告与颐海园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效，对被告没有约束力。即使合同有效，被告也没有拖欠原告物业管理费，反而多支付了物业管理费。原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。   根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柴晓明为海口市海甸五西路颐海园小区C-1803房的业主，该房屋建筑面积为96.45平方米。颐海园小区业主委员会于2016年2月24日张贴通告告知全体业主，经考察并投票决定选择原告海南诚远物业管理有限公司进驻该小区进行管理工作。颐海园小区业主委员会于2016年3月1日张贴通告告知全体业主，根据业主投诉电费公摊过高，经物价局、街道办、社区、业主代表、物业共同协商，每度电按0.85（0.61+0.24）电梯分摊（独立分摊），如有异议请于七个工作日与第二届业主委员会联系。2016年3月1日，颐海园小区业主委员会与原告海南诚远物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定由原告负责该小区的物业管理服务工作，服务期限为2016年3月1日至2017年2月28日止。2017年6月30日，双方再次签署《物业管理服务合同》，约定原告服务期限为2017年7月1日至2020年6月30日止。该合同第二十条约定物业管理服务费为1元/平方、业主停车费按照每月每辆90元收取，同时规定了水电费、电梯费分摊等的收费标准，并约定产权人、使用人每月10日前交纳应付管理费、水电费、车辆停放管理费，逾期缴纳物业管理费的滞纳金自逾期之日起按日1‰计算。原告提交的颐海园小区C-1803欠费统计表载明被告自2019年1月至2019年10月欠费金额1965元、滞纳金320元，共计2285元，其中每月应收费用196.5元中含管理费用96.5元、电梯管理费10元、汽车停车管理费90元。经原告多次催促，被告未能缴纳上述费用，遂成诉。   本院所认定的上述事实，有《物业管理合同》两份、《通告》照片、催款通知照片、收费单、房屋所有权证及当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告已于2016年3月1日起按照合同约定为颐海园小区提供物业管理服务，至今该小区业主大会也没有依法作出有效决议来解聘原告。该小区业主委员会在小区张贴通知公告，被告并未在公告规定的期限内对每度电按0.85（0.61+0.24）电梯分摊（独立分摊）提出异议。被告作为小区业主实际享受原告提供的物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，其应按照约定支付相应对价，缴纳物业管理费、停车费、电梯费（独立分摊）等费用。关于被告提出的原告于2018年4月之前所收取的物业费金额有误的抗辩，本院认为，如被告认为原告之前曾多收取了物业费，可另行请求返还，不应以此为由拒绝缴纳后续物业费。被告提供的《证明》系B座203房未拖欠物业费证明，与本案无关。故对于原告起诉被告支付所欠物业管理费及滞纳金的请求，本院予以支持。被告应依照合同约定向原告支付C-1803房及×××车所欠物业管理费1965元〔其中包括停车费900元（10个月×90元/月）、电梯费100元（10个月×10/月）、其他物业管理费965元〕及滞纳金。被告对滞纳金计算标准有异议，原告未能提交相关证据证明被告逾期交费给其造成其他实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本案中滞纳金计算标准应以同期银行贷款基准利率标准计付，从被告逾期交费之日2019年1月11日起至开庭之日即2020年6月9日止，以每月所欠物业管理费196.5元为基数计付为93.91元，其中2019年1月欠费滞纳金为13.2元（196.5元×4.75%÷365天×516天），2019年2月欠费滞纳金为12.4元（196.5元×4.75%÷365天×485天），2019年3月欠费滞纳金为11.69元（196.5元×4.75%÷365天×457天），2019年4月欠费滞纳金为10.89元（196.5元×4.75%÷365天×426天），2019年5月欠费滞纳金为10.13元（196.5元×4.75%÷365天×396天），2019年6月欠费滞纳金为8.55元（196.5元×4.35%÷365天×365天），2019年7月欠费滞纳金为7.85元（196.5元×4.35%÷365天×335天），2019年8月欠费滞纳金为7.12元（196.5元×4.35%÷365天×304天），2019年9月欠费滞纳金为6.39元（196.5元×4.35%÷365天×273天），2019年10月欠费滞纳金为5.69元（196.5元×4.35%÷365天×243天）。原告诉请超出上述部分不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告柴晓明须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南诚远物业管理有限公司支付颐海园小区C-1803房及×××车所欠物业管理费1965元及滞纳金93.91元；   二、驳回原告海南诚远物业管理有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元（原告海南诚远物业管理有限公司已预交），由原告海南诚远物业管理有限公司负担5元，由被告柴晓明负担45元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 孙 亮   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 毛艺遐     二〇二〇年六月二十八日   书记员 崔娇苗   书记员 谢玮羽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。