江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初5145号原告：何庆峰，男，1964年4月20日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：沈毅，江苏法舟（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司莉莉，江苏法舟律师事务所律师。原告：何苏敏，女，1994年3月1日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：沈毅，江苏法舟（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司莉莉，江苏法舟律师事务所律师。被告：袁永杰，男，1971年10月20日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。被告：吴花为，女，1977年1月26日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：许阳，江苏储君律师事务所律师。被告：丁盘娣，女，1945年6月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区××号××室。被告：袁泉裕，男，1940年2月23日出生，汉族，住无锡市滨湖区××号××室。原告何庆峰、何苏敏与被告袁永杰、吴花为、丁盘娣、袁泉裕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序后转为适用普通程序，公开开庭进行审理。原告何苏敏及其两原告的委托诉讼代理人沈毅、司莉莉、被告袁永杰及其委托诉讼代理人朱金伟、被告吴花为及其委托诉讼代理人许阳到庭参加诉讼，被告丁盘娣、袁泉裕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆峰、何苏敏向本院提出诉讼请求：1、确认无锡市滨湖区房屋归原告共同所有。2、判令被告协助将该房屋产权过户登记至原告名下。后变更诉请为：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，办理无锡市滨湖区房屋过户手续，将房屋登记至何庆峰、何苏敏名下。2、判令被告承担保函保费。后原告放弃该项诉讼请求。事实及理由：原告与被告于2013年达成口头房屋买卖协议，原告向被告购买拆迁安置房无锡市滨湖区××号××室，房屋总价款280000元。房款由何庆峰、何苏敏共同出资，何庆峰以现金形式支付给吴花为。原告已于2013年入住该房屋，但双方一直未办理房屋过户手续。原告认为双方已就房屋买卖达成一致并已结清房款、原告已经入住，被告拒绝办理过户手续违背了双方的约定，系严重的不诚信行为。被告袁永杰辩称：1、吴花为并非房屋所有权人，无权与原告签订房屋买卖合同，吴花为行为系无权处分，不发生物权效力。2、袁永杰从未与原告达成过房屋买卖合同，对房屋买卖的情况不知情。3、原告的行为不属于善意取得情形。涉案房屋有拆迁协议等产权凭证，原告在不查看房屋产权资料的情况下即与人签订合同，不符合常理。房屋总价款280000元，最后一期到2019年6月16日才支付，明显不符合常理。请求驳回原告对袁永杰的诉讼请求。被告吴花为辩称：何庆峰等与吴花为在菜场做生意认识，何庆峰等得知吴花为住在涉案房屋内，即要求购买涉案房屋。何庆峰等早就应该将280000元房款付清，但最后一笔房款一直拖至2019年才交付。吴花为收到了全部房款280000元，该款项已经被吴花为用掉了。买卖房屋的事情是吴花为一人与何庆峰等商谈的。吴花为与袁永杰虽然是夫妻，但已经分居多年。涉案房屋是由丁盘娣、袁泉裕的老房拆迁安置所得。被告丁盘娣、袁泉裕未向本院提交答辩意见。原告何庆峰、何苏敏为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、收条3张，证明何庆峰、何苏敏在2013年2月28日支付房款80000元、2014年1月5日支付房款100000元、2016年1月10日支付房款50000元、2019年6月16日支付房款50000元。吴花为出具收条确认房款已经结清，房屋归何庆峰所有。2、物业费发票1张、物业费收据2张、车位费收据2张、电梯使用费收据2张，证明何庆峰、何苏敏早已入住涉案房屋。3、有线电视登记表，证明何庆峰在2013年4月22日办理了涉案房屋的有线电视登记。4、保险费发票，证明何庆峰、何苏敏为申请财产保全，支出保险费880元。5、袁永杰与胡卫珍手机通话录音、手机通话记录，胡卫珍、吴花为、丁盘娣对话视频2段，证明袁永杰、吴花为、丁盘娣对涉案房屋买卖知情并认可。6、胡卫珍证言，证明房屋买卖是同袁永杰一起协商的。被告袁永杰的质证意见：对证据1的真实性无法确定，不能仅凭收条及吴花为的陈述就确认款项已经结清。对证据2的真实性无异议，发票、收据出具的时间均是在2018年；涉案房屋是交给吴花为居住的，并没有让吴花为出售。对证据3的真实性无异议，该证据与本案无关。对证据4的真实性无异议，该费用应当由何庆峰、何苏敏自己承担。对证据5，对袁永杰与胡卫珍手机通话录音的真实性无异议，对手机通话记录的真实性无异议，通话时间并非记载的当日。另外，该段录音中双方并没有明确房屋交易的事情，也没有房屋的坐落，也没有谈到对于房屋交易的追认等。对于视频资料1、2，视频中吴花为、丁盘娣是她们本人。视频内容也没有涉及丁盘娣追认涉案买卖合同或认可涉案买卖合同，该两段视频资料与本案没有关联。对于证据6，证人与何庆峰、何苏敏是亲属关系，证言不具有客观性。证人声称前后支付了房屋价款380000元，起诉时仅提供了280000元的收条，在事实与理由部分陈述支付房屋价款280000元，前后存在矛盾。证言无法达到证明目的，也无法证实款项已经支付。被告吴花为的质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对证据2、3的关联性有异议，证据2、3只能体现缴纳费用的主体。关于保函保费，不是必要支出，不应由被告承担。对于证据5中电话录音的真实性无法确认，吴花为对于该通话不知情。从录音内容看，通话双方没有谈到讨论什么事项，对于金额也没有达成一致的意见。对于两段视频的真实性无异议，从该两段视频可以看出丁盘娣事先不知道卖房事宜，事后也未追认。对于证据6，证人与何庆峰、何苏敏有亲属关系，属于利害关系人，证言没有证明力。证人声称交付房款380000元，根据本案证据，交付房款只有280000元，证人的说法与事实不符。被告袁永杰为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、拆迁安置调换协议书，证明涉案房屋是丁盘娣、袁泉裕所有的原景溪社区邱巷7号房屋于2008年拆迁安置所得。2、拆迁安置结算书，证明涉案房屋于2011年6月17日由无锡市滨湖区河埒街道办事处分配给丁盘娣、袁泉裕。3、房屋产权登记证明，证明原景溪社区邱巷7号房屋为丁盘娣所有，共有人袁泉裕。4、无锡市不动产房屋登记簿，证明涉案房屋于2019年6月13日首次办理房产登记，袁永杰占98%，丁盘娣占1%，袁泉裕占1%。袁永杰在2019年6月13日才取得房屋所有权。原告何庆峰、何苏敏的质证意见：对上述证据的真实性无异议，房屋买卖发生在2013年，涉案房屋尚未取得产权证。袁永杰、吴花为当时居住于涉案房屋内，袁永杰承诺可以办理产权过户。被告吴花为的质证意见：对上述证据的真实性无异议，上述证据证明2019年6月13日之前房屋所有权人是丁盘娣、袁泉裕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议的事实如下：何庆峰与胡卫珍系夫妻关系，何苏敏是何庆峰、胡卫珍的女儿。何庆峰、胡卫珍长年在无锡市滨湖区××摊位，吴花为也长年在同一菜场经营。袁永杰与吴花为系夫妻关系，丁盘娣、袁泉裕是袁永杰的父母。2015年6月17日，袁永杰与无锡市滨湖区河埒街道办事处签订拆迁安置结算单，将由丁盘娣、袁泉裕所有的坐落于原景溪社区邱巷7、28号房屋拆迁安置得的无锡市滨湖区各项费用结算清结。2010年左右，丁盘娣、袁泉裕一家安置得蠡溪苑××号××室，丁盘娣、袁泉裕在取得安置房后，即居住在无锡市滨湖区××号××室。对于本案双方争议的焦点，本院评判如下：一、对于涉案房屋交易过程。何庆峰陈述，何庆峰、胡卫珍与袁永杰、吴花为在蠡湖菜场经营摊位时认识，当时两家的摊位面对面，后来两家人成为朋友。2011年左右袁永杰家老房子拆迁安置得几套房屋。当时袁永杰要用钱，即跟何庆峰讲要将蠡溪苑××号××室出售掉，让何庆峰帮助找买家。何庆峰介绍了同乡刘福平，刘福平得知是拆迁安置房后未同意交易。大约2013年1月，袁永杰跟何庆峰讲，要将那套房子280000元转让给何庆峰，让何庆峰先拿去装修，什么时候有钱什么时候给。何庆峰称手上没有钱，袁永杰讲先少付点。后何庆峰借了80000元，与胡卫珍二人一起送到袁永杰家里，当时袁永杰、吴花为都在家。何庆峰拿到房屋后，于2013年3月左右开始装修，当年5月入住。装修老板张雷也是袁永杰介绍的。何庆峰付清全款后即让袁永杰办理过户，袁永杰反悔，提出让何庆峰再付500000万，不然收回房屋。期间袁永杰让中介公司去看房子，吴花为接到何庆峰电话后，告诉中介公司房屋已经出售，制止了中介公司。胡卫珍陈述，何庆峰夫妇与袁永杰夫妇是朋友，以前一起在蠡湖菜场摆摊时认识后，袁永杰经常到何庆峰家玩。后袁永杰家老房子拆迁安置得几套房屋，袁永杰要用钱，就跟何庆峰、胡卫珍说要将蠡溪苑××号××室出售。到2013年1月，那套房屋还没有人要，袁永杰讲便宜点280000元卖给何庆峰，见何庆峰、胡卫珍说没有钱不考虑时，又说先少付点，先拿去装修，什么时候有钱什么时候给。当时没有房产证，袁永杰称可以将房产证办到他名下的。何庆峰、胡卫珍借了80000元一起送到袁永杰家里，交给了袁永杰、吴花为。交付首付款后，何庆峰、胡卫珍于2013年3月开始装修，5月入住。付清全款后，何庆峰、胡卫珍要求袁永杰办理过户，袁永杰反悔了，要求再付500000元。胡卫珍同吴花为讲了这个情况后，吴花为请了丁盘娣于2019年6月6日到胡卫珍家商量此事，何苏敏在一旁用手机录了像。2019年6月23日，胡卫珍又用何庆峰的手机跟袁永杰协商，袁永杰还是要加价。何庆峰、胡卫珍跟袁永杰的父母不熟悉，袁永杰的父母是知道房屋买卖这件事的，小区里的人都知道房屋是卖给何庆峰的，袁永杰父母住在一个小区的。吴花为陈述，何庆峰与吴花为是在菜场做生意认识的，何庆峰得知吴花为住在涉案房屋内，要求购买涉案房屋，买卖房屋的事情是吴花为一人与何庆峰商谈的。吴花为与袁永杰虽然是夫妻，但已经分居多年。何庆峰、胡卫珍将第一笔房款80000元送到家里来时，只有吴花为一人在家。袁永杰陈述，涉案房屋买卖事项袁永杰事前不知情，直到2019年6月左右才知道。当事人对于涉案房屋交易过程陈述的内容差异很大，需要结合其他证据综合判断。关于该争议，何庆峰提交了电话录音、视频等证据证明自己的事实主张。何庆峰提交的胡卫珍与袁永杰于2019年6月23日电话录音的内容如下：胡卫珍：怎么说法，袁老板，你说我们怎么说法？袁永杰：我说你怎么说法哇，现在我是倒过来哇。胡卫珍：我晓得的，你倒过来想想，当初我们买你的房子时，你又没说以后涨价，当初买的时候，你也晓得，我也不想买，没有钞票，你说慢慢里。袁永杰：现在轮着你说了，是的，我也可以回过来说的，你想想，你可以你说你的，我说我的，你现在也可以说的。胡卫珍：你也知道的，我蛮困难的，那时候你说帮我的，我晓得是帮我的。袁永杰：那你现在究竟怎么说法?胡卫珍：究竟怎么说法，我们不是好好商量吗？袁永杰：好好商量，你现在在哪里，有没有空？胡卫珍：我现在在家里，你听听我这样子，有没有精神？我真正精神崩溃了，没有一点点力气了，你说你还可以有让我们多少？袁永杰：什么？胡卫珍：你说过，除了50万，你还可以让掉一点，准备让我们多少?袁永杰：那你要让多少?胡卫珍：我跟你说，不是长脚（何庆峰）跟你说的价位吗？只好稍微有点来去了，真的没有那个能力了。袁永杰：我也跟你说过了，这个账也算给你听了，怎么有这笔钱的。胡卫珍：以前的钱跟现在的钱不好比的，你也知道，以前我付你80000元，我付你80000元的时候，你老婆在那，我也在那，你那时候收钱的时候，你没有说以后要涨价。袁永杰：那我借你钱，你又不说了，不是一样的道理吗？胡卫珍：是一样的道理。袁永杰：你是怎么起家的，是一样的道理吗？其他不要说了，我们就说这个事情，对不对?胡卫珍：说来说去还不是说前面的吗？没有前面，怎么有后面呢？袁永杰：我们就是快点去把这个事情解决掉，其他不用去管，我们的争点在这个事情上，没有其他争点。胡卫珍：我知道没有的，那我们还有没有商量的余地呢？袁永杰：可以的，这时候我妈也给我打电话的，她说，是的，你们也不容易，我一直看着你们，但不过，我父母也说，不可以那个的...但我现在就是说，太那个了，不是说我一退再退，你一步一步进，懂不懂这意思？胡卫珍：什么叫一步一步进？你说说看，也就是为这个事情，我家长脚（何庆峰）马上要倒下去了。你那天跟我们两个人说，你说你以前要是不卖么，我们也不会慢慢地弄到今天。袁永杰：你也不要说怎么样？胡卫珍：我不是说要怎么样，到今天我也想过的，我不正是在跟你好好商量吗？……何庆峰提交的视频1（2019年6月6日20时17分录制）的内容如下：丁盘娣：阿给他的，我听见外头说的，你俚不想买。胡卫珍：是的，我当时说的，没有钞票买，你卖放心不放心，你要问我讨，我没有钞票怎么办？他(袁永杰)就说你先去装（修），钞票啥时候有啥时候给，他也说得好的，阿对？丁盘娣：那你这个话，现在说也不要说出来，你给他说。胡卫珍：他前两天到我那边去也客客气气的，也蛮关心我的，说看你也做得要死，钞票要防防老的，不要都给小辈的。丁盘娣：这个事情估计没有多少日子。胡卫珍：是没有多少日子，端阳节么，到我那边去白相的。丁盘娣：哦，端阳，那天，小妹跟我说过，礼拜五。何庆峰提交的视频2（2019年6月6日20时19分录制）内容如下：丁盘娣：是的，这个事情我们也不知道呀，他喊人来看(房)，我们也不知道呀，房产证我那天弄好了呀，我不知道有这个事情在里面，知道有这件事情的话我就不写他名字，不传给他了呀，那他就不可以去弄了啊!我现在不知道他在做这个事体啊……他(袁永杰)那天头昏了，那天去弄房产证时有点心不在焉了，我估计外头总有问题了，不知是不是输掉钱了。胡卫珍：那么你打电话喊他回来嘛。丁盘娣：等会晚点我打电话叫他回来。吴花为：也不一定现在，譬如等长脚(何庆峰)也在家，他们也在家，咱们就是爸爸不能参与。丁盘娣：爸爸不能来的，吃不消的。吴花为：那我们自己坐下来谈谈，不要弄到外面难听到死，我是这么想的，我们大家都是做生意的，诚信总要的啊，再说他们也同意涨一点点，大家谈谈，你还要这么弄，你一点诚信都没有，以后在外面怎么做生意丁盘娣：我说你们还是好说话，要是不好说话，那么在外面哇呀哇呀闹好了哇，尽管闹好了哇，是不是，说出来卖给我的，这样住了都多少年了。袁永杰质证认为，录音中双方没有明确谈房屋交易、没有房屋坐落、没有谈交易追认。本院认为，录音的内容前后连贯，谈话通篇围绕房屋买卖当时协商的情节、交付款项的情节、协商涨价等展开，袁永杰在庭审中最终也明确表示，录音中讨论的是蠡溪苑6号602室房屋的事，对于该证据，本院予以采信。关于视频，袁永杰确认视频中对话的是丁盘娣、吴花为、胡卫珍，吴花为对于视频的真实性无异议，对于该证据，本院予以采信。对于胡卫珍的证言，因胡卫珍系房屋买卖的亲历者，对其证言，应当结合其他证据综合判断。从电话录音和视频的内容可以推断出，一是袁永杰参与了协商房屋买卖事项；二是何庆峰、胡卫珍交付首笔房款80000元时，袁永杰、吴花为均在现场。三是协商房屋买卖事项初期，何庆峰、胡卫珍并不十分感兴趣，袁永杰曾经表态，可以慢慢地还。四是丁盘娣知道何庆峰、胡卫珍已经在涉案房屋中住了很多年。综合全部证据，结合丁盘娣、袁泉裕一直住在涉案房屋楼下的××室、何庆峰、胡卫珍一家已经在涉案房屋中居住7年等情节，本院认为，何庆峰、胡卫珍陈述的房屋买卖的过程符合客观实际，本院予以采信。二、对于无权处分房屋的问题。何庆峰、胡卫珍陈述，在商谈房屋买卖事宜时，袁永杰表示今后会办妥手续，且房屋之前由袁永杰、吴花为一家居住，因而何庆峰等签订房屋买卖合同时有理由相信袁永杰有权处置涉案房屋，何庆峰等也支付了合理的对价购买房屋。关于袁永杰主张的交易价格明显过低的意见，因其未提供证据证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。另外，本院注意到，丁盘娣、袁泉裕居住涉案房屋楼下，从2013年至发生纠纷时已有7年时间，期间从未发生纠纷。且丁盘娣在视频中与胡卫珍、吴花为的对话中，亦表示了认同买卖现状的，反对袁永杰让中介看房的意思。故何庆峰与袁永杰、吴花为签订的买卖协议有效。三、对于何苏敏的原告资格问题。由于协商房屋买卖事项的是何庆峰等，吴花为出具的收据中记载的交款人也是何庆峰，房屋买卖的相对方为何庆峰，何苏敏的诉讼请求无事实依据，应予驳回。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。何庆峰与袁永杰、吴花为的口头协议中，虽未约定过户的具体事项，根据房屋买卖合同的性质，出卖方应当履行协助过户的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十八条、第四十九条，第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、袁永杰、吴花为、丁盘娣、袁泉裕于本判决生效之日起十日内协助将无锡市滨湖区××号××室房屋过户至何庆峰名下，过户所需的全部费用由何庆峰负担；二、驳回何苏敏的诉讼请求。案件受理费6026元，财产保全申请费4920元，由袁永杰、吴花为、丁盘娣、袁泉裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐锡铭人民陪审员  高丽娟人民陪审员  朱 萍二〇二〇年六月二十四日书 记 员  王争妍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。