安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初1277号 原告（反诉被告）：刘某某，男，1974年6月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：代某某，女，1976年11月6日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李腾达，安徽卫东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司界首市支行。住所地：安徽省界首市西城街道中原社区中原路**。统一社会信用代码:91341282852260419G。 负责人：王飞，该行行长。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 被告（反诉被告）：安徽筑美置业有限公司。住。住所地：界首市东升路西侧一社会信用代码：91341282355172733E（1-1）。 法定代表人：丁敬山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昊元，安徽法卫律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘某某、代某某与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司界首市支行（以下简称农行界首支行）和被告（反诉被告）安徽筑美置业有限公司（以下简称筑美公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案。在审理过程中，被告中国农业银行股份有限公司界首市支行向本院提出反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代某某及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人李腾达、被告（反诉原告）农行界首支行的委托诉讼代理人刘东升、被告（反诉被告）筑美公司的委托诉讼代理人张昊元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某、代某某向本院提出诉讼请求：1、解除二原告与被告农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》;2、被告筑美公司退还原告已付按揭款26849.8元及至判决生效日止原告已向被告农行界首支行归还的贷款本金，并支付原告利息(利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告支付被告农行界首支行按揭款之日起计算至被告筑美公司返还原告全部按揭款之日止;)3、被告筑美公司支付原告律师费用2000元;4、被告筑美公司向被告农行界首支行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2016年11月14日，二原告与被告筑美公司签订了一份合同编号为201611140023的商品房买卖合同(预售)。因被告筑美公司未如期向原告交付合格房屋，原告诉至法院。法院主持调解并作出(2019)皖1282民初1419号民事调解书，该调解书确认:一、二原告与被告筑美公司签订的商品房买卖合同解除;二、被告筑美公司在2019年7月30日前支付原告购房首付款590536.05元;三、被告筑美公司赔付原告利息损失40000元;四、被告筑美公司负责解除原告与农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》，原告配合;由此产生的一切费用由被告筑美公司承担。但调解书规定的时间到期后，被告筑美公司拒不履行调解书确定的义务。原告申请强制执行、多次催告后，被告筑美公司至今仍拒绝办理解除购房担保合同的事宜。二原告认为，因二原告与被告筑美公司签订的商品房买卖合同已被解除，致使《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，该合同应当被允许解除。被告筑美公司不守诚信，应当赔付原告方遭受的经济损失。 被告农行界首支行辩称，一、(2019)皖1282民初1419号民事调解书不应约束农行界首支行。原告称2016年11月14日从筑美公司购买房屋并签订商品房买卖合同，因房屋质量原因诉至界首市人民法院并达成(2019)皖1282民初1419号民事调解书，调解书第四项约定筑美公司负责解除原告与界首农行签订的借款合同，原告配合，由此产生的一切费用由筑美公司承担。原告据此主张解除与界首农行签订的个人购房担保借款合同(简称借款合同)，并要求筑美公司偿还剩余贷款本息及违约金，明显违反借款合同约定，依法不应支持。原告起诉筑美公司房屋买卖合同纠纷案件时，并未起诉界首农行作为被告或通知界首农行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，亦未主张解除与界首农行签订的借款合同，故原告与筑美公司签订的民事调解书不应约束界首农行。二、即使商品房买卖合同解除，并不必然导致借款合同解除。界首农行与原告签订的借款合同作为一个独立的法律关系，其合同的履行与商品房买卖合同的履行无法律上的关联，两个独立合同各有各的合同目的，并不因商品房买卖合同的解除导致借款合同的必然解除。商品房买卖合同与借款合同在法律上系两个独立的合同及两个独立的法律关系。依据合同相对性原则，即合同的主体相对、内容相对、责任相对。界首农行与原告之间的借款合同合法、有效，依法应受法律保护。三、《商品房买卖合同司法解释》第二十五条仅规定出卖人返还义务，并没有免除原告作为借款人的法定还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，该司法解释仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，旨在对出卖人占用的购房贷款本息最终返还途径的简化，即出卖人可通过直接向贷款人支付购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负债务。商品房出卖人将其收到的贷款本息返还银行，从法律关系上是受购房者的委托向银行归还贷款本息，即如借款人在向银行获得贷款并委托银行直接支付给房屋出卖人一个道理，房产出卖人所还款项就是购房者的还款，实际的还款义务人仍然是借款合同的借款人，依据合同相对性，购房者才是借款合同的借款人，出卖人不是借款合同的借款人，其在借款合同中不负有返还义务，该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，不是对借款合同中还款义务进行转嫁、变更、免除实际借款人的还款责任。该司法解释并未明确借款合同解除后借款人无需承担借款返还义务，也并不禁止贷款人向借款人主张还款的权利。若机械适用该司法解释并理解为免除借款人还款责任，则严重损害贷款人的合法权利，有违立法精神。四、借款合同明确约定商品房买卖合同被确认解除，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务。借款合同第十三条约定:借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述条款系借款人与贷款人就商品房买卖合同解除后，贷款返还进行的特别约定，根据借款合同约定，如筑美公司未将购房贷款本金及利息直接返还界首农行，原告仍应承担本合同项下全部债务。五、如判决解除借款合同，二原告应共同返还界首农行截止2020年3月2日尚欠的借款本金729833.53元及违约金，筑美公司承担连带还款责任，界首农行对抵押物位于界首市东茂路枫语墅7#202室房屋变卖或拍卖价款享有优先受偿权。2017年1月20日原告为购买界首市东茂路枫语墅7#202室房屋向界首农行申请贷款，并签订借款合同，借款金额860000元，还款方式等额本息还款法，借款期限15年，借款年利率4.802%，逾期利率7.203%。界首农行根据原告授权将860000元转入筑美公司账户，原告以所购房屋为该笔借款提供抵押担保并办理抵押登记，同时筑美公司为该笔借款提供阶段性保证担保。截止2020年3月2日原告尚欠借款本金729833.53元。代某某作为借款人，所借款项为夫妻共同债务，刘某某作为共同还款人应承担共同还款义务，如法院判决解除借款合同，二原告应共同返还借款本金729833.53元，筑美公司应承担连带还款责任，同时界首农行对抵押物变卖或拍卖价款享有优先受偿权。根据借款合同约定，如借款人提前归还借款应提前三十天提出书面申请，并加收一个月贷款利息。六、界首农行对借款合同的解除不存在任何过错，不应承担诉讼费用。综上所述，商品房买卖合同与借款合同系两个分别独立的合同，依据合同相对性原则，原告应承担还款义务;《商品房买卖合同司法解释》第二十五条仅规定出卖人返还义务，并没有免除原告作为借款人的法定还款义务;如判决解除借款合同，原告应返还界首农行借款本金729833.53元及违约金，筑美公司承担连带还款责任，界首农行对抵押物变卖或拍卖价款享有优先受偿权，恳请法院查明案件事实后依法驳回原告对界首农行提出的不合理部分诉讼请求。 被告筑美公司辩称，1、被告筑美公司愿意承担法律规定范围内的还款义务;2、被告筑美公司已经以银行转款的方式向原告代某某、刘某某支付四个月的银行贷款总计27126元，应当从总数额中予以扣除。 反诉原告（被告）农行界首支行向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告刘某某、代某某偿还反诉原告借款本金729833.53元及利息、违约金(利息、违约金按合同约定计算至借款本息全部偿还完毕之日止)。2、判令反诉被告筑美公司对上述借款本息承担连带还款责任。3、判令反诉原告对抵押物(坐落于界首市东茂路**枫语墅****房屋)拍卖变卖价款享有优先受偿权。四、诉讼费、律师费由反诉被告承担。事实与理由:一、代某某、刘某某应共同偿还界首农行借款本金729833.53元及利息、违约金。2017年1月20日刘某某、代某某为购买界首市东茂路166号枫语墅7#202室房屋向界首农行申请贷款并签订个人购房担保借款合同(简称借款合同)，借款金额860000元，还款方式等额本息还款法，借款期限15年，借款年利率4.802%，逾期利率7.203%。界首农行根据刘某某、代某某授权将860000元转入筑美公司账户，刘某某、代某某以所购房屋为该笔借款提供抵押担保并办理抵押登记，同时筑美公司为该笔借款提供阶段性保证担保。截止2020年3月2日刘某某、代某某尚欠界首农行借款本金729833.53元未还。刘某某、代某某与筑美公司在界首市人民法院达成(2019)皖1282民初1419号民事调解书。调解书约定解除商品房买卖合同，筑美公司负责解除刘某某、代某某与界首农行签订的借款合同，刘某某、代某某配合，由此产生的一切费用由筑美公司承担。(2019)皖1282民初1419号民事调解书不应约束界首农行，原、被告之间的借款关系应按照借款合同约定履行。商品房买卖合同与借款合同在法律上系两个独立的合同及两个独立的法律关系。依据合同相对性原则，即合同的主体相对、内容相对、责任相对。界首农行与刘某某、代某某及筑美公司签订的借款合同合法有效，依法应受法律保护。即使商品房买卖合同解除导致借款合同解除，代某某、刘某某作为共同还款人仍应承担共同还款义务，如借款人提前归还借款应提前三十天提出书面申请，并加收一个月贷款利息。二、筑美公司应对上述借款本息承担连带还款责任。借款合同约定筑美公司为代某某、刘某某向界首农行借款提供阶段性保证担保，至目前为止所购房屋尚未办理产权登记，故筑美公司应对借款本息承担连带还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，该解释规定筑美公司负有返还购房贷款的义务，故筑美公司应对剩余贷款本息负有还款责任，此解释没有免除购房人作为借款人的法定还款义务，故代某某、刘某某仍应承担还款责任。三、借款合同约定商品房买卖合同被确认解除，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务。借款合同第十三条约定:借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述条款系借款人与贷款人就商品房买卖合同解除后，对贷款返还进行的特别约定，根据借款合同约定，如筑美公司未将购房贷款本金及利息直接返还界首农行，代某某、刘某某仍应承担本合同项下全部债务。综上所述，原、被告签订的借款合同合法有效，即使商品房买卖合同解除导致借款合同解除，根据借款合同约定，反诉被告仍应承担还款义务，恳请法院查明案件事实后，依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告（原告）刘某某、代某某针对反诉原告（被告）农行界首支行的反诉辩称：根据商品房买卖合同司法解释第二十五条及二原告与筑美公司在调解书中的约定，反诉原告主张的借款本金、利息、违约金均应由被告筑美公司返还。法庭应当驳回反诉原告对二原告的第一项诉讼请求。我们对反诉原告的第三项诉讼请求没有异议，对第四项诉讼请求，因为本案是因被告筑美公司的过错产生的，诉讼费及律师费应当由被告筑美公司承担。 被告（反诉被告）筑美公司针对反诉原告（被告）农行界首支行的反诉辩称，1、反诉被告筑美公司愿意承担法律规定范围内的还款义务;2、反诉原告农行界首支行与刘某某、代某某以及筑美公司签订的个人购房担保借款合同应当依法予以解除;3、反诉被告所应偿还款项仅包括未偿还的贷款本金、依法产生的利息以及法律允许范围内的违约金。反诉原告要求的违约金过高于损失，应当予以减少。 本院经审理认定事实如下：二原告刘某某、代某某系夫妻关系，被告筑美公司系房地产开发企业。2016年11月14日，二原告与被告筑美公司签订了合同编号为201611140023的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的枫语墅7幢2-3层202号房屋，总价款1237000元。二原告支付了首期房价款377000元，余款860000元向农行申请贷款支付。2016年12月26日，代某某和筑美公司签订了《个人购房借款资金划转授权委托书》，双方同意并授权农行界首支行将代某某申请的860000元划入被告筑美公司的账户。2016年12月26日，原告代某某作为抵押人，刘某某作为共有权人签订了《同意房产抵押承诺书》，同意以自己合法所有的位于界首市枫语墅小区7号楼1单元202号的房产为代某某向农行借款产生的债务提供抵押担保，并于2017年1月20日办理了登记号为皖（2017）界首市不动产证明第0000713号的抵押权预告登记。2017年1月20日，代某某作为借款人（抵押人），筑美公司作为保证人，与被告农行界首支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为860000元，借款期限为180月，借款用途为购买住房，还款方式为等额本息还款。筑美公司的担保方式为阶段性保证+抵押。2017年2月1日，农行界首支行把860000元转入原告指定的筑美公司的账户。2017年3月1日二原告开始向农行界首支行偿还贷款本息。 二原告按约定支付了全部购房款，但被告筑美公司未如期交付合格房屋。二原告于2019年3月22日向界首市人民法院提起诉讼。界首市人民法院于2019年5月27日作出（2019）皖1282民初1419号民事调解书，调解内容为“一、原告刘某某、代某某与被告筑美公司自愿解除双方于2016年11月14日签订的商品房买卖合同（合同编号：201611140023）；二、被告筑美公司于2019年7月30日前一次性支付原告刘某某、代某某购房首付款、契税、手续费、已支付的商业贷款的本金与利息（从2017年3月1日至2019年7月1日）共计590536.05元；三、被告筑美公司于2019年7月30日前一次性赔偿原告刘某某、代某某利息损失40000元；四、被告筑美公司负责解除原告刘某某、代某某与农行界首支行签订的个人购房担保借款合同，原告刘某某、代某某应予以配合，由此产生的一切费用由被告筑美公司承担；五、原告刘某某、代某某自愿放弃其他诉讼请求。”后因被告筑美公司未履行调解书约定的义务，原告提起诉讼。 另查明，自2019年7月2日之后，二原告偿还了2019年8月份、9月份和2020年2月份、3月份共计四个月的银行按揭款本息26849.80元。被告筑美公司支付二原告2019年10-12月份和2020年1月份共计四个月的按揭贷款本息27126元。截止至2020年3月2日，二原告欠被告农行界首支行借款本金729833.53元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。农行界首支行与刘某某、代某某、筑美公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,双方的借款、担保关系成立并合法有效。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，因二原告与被告筑美公司所签订的《商品房买卖合同》已经被解除，故二原告请求解除其与被告农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。 本案《个人购房担保借款合同》的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致，而且本案贷款实际上由被告农行界首支行直接转到被告筑美公司的账户。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，所以购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由贷款的实际收取方即开发商承担，即由开发商直接将购房款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。因此，在本案中，筑美公司应将收受的剩余的贷款本金和按揭款本金及利息分别返还给担保权人和买受人。故原告请求被告筑美公司返还原告已付按揭款26849.8元并支付利息，本院予以支持。被告筑美公司辩称自己应偿还剩余的贷款本金，但因不存在《个人购房担保借款合同》第十一条和第三十三条约定的违约情形故不应承担违约金。被告农行界首支行认为自己主张的违约金是借款人逾期还款产生的违约金及借款合同约定的“借款人承诺在贷款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。如借款人提前归还借款应提前三十天提出书面申请，并加收一个月的贷款利息。”。本院认为，双方签订的《个人购房担保借款合同》中并未有借款人逾期还款应支付违约金的约定，被告农行界首支行亦未向本院提供证据证明二原告存在提前还款的情形，故被告筑美公司应返还被告农行界首支行剩余贷款本金729833.53元及利息。故反诉原告要求反诉被告刘某某、代某某偿还借款本金729833.53元及利息、违约金(利息、违约金按合同约定计算至借款本息全部偿还完毕之日止)，反诉被告筑美公司对上述借款本息承担连带还款责任的反诉请求，本院不予支持。 二原告主张被告筑美公司返还至判决生效日止原告已向被告农行界首支行归还的贷款本金，但其未提供证据证明自己除了已付的按揭款本息26849.80元和被告筑美公司转给自己用于支付按揭款的27126元之外还支付了按揭款，故原告的该请求，本院不予支持。 被告筑美公司辩称自己以银行转款的方式向二原告支付的四个月银行贷款27126元应从总额中扣除，本院认为，被告 农行界首支行所主张的剩余贷款本金729833.53元的截止时间为2020年3月2日，筑美公司所转款项的时间均在该时间之前，故被告的该主张，本院不予支持。 抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。反诉原告（被告）农行界首支行作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人,虽然已取得了对抵押物的抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权,以及对案涉商品房将来发生的抵押权变动、处分享有排他效力的请求权,而非享有现实的抵押权。反诉原告（被告）农行界首支行在享有现实的抵押权之前,请求对座落于界首市枫语墅小区7号楼1单元202号的抵押商品房拍卖变卖价款享有优先受偿权无法律依据,故本院不予支持。 二原告与被告筑美公司在（2019）皖1282民初1419号民事调解书中达成“被告筑美公司负责解除原告刘某某、代某某与农行界首支行签订的个人购房担保借款合同，原告刘某某、代某某应予以配合，由此产生的一切费用由被告筑美公司承担”的协议，故二原告主张的被告筑美公司支付律师费2000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉原告农行界首支行要求反诉被告承担律师费的诉讼请求，因其未向本院提供有关律师费支出的相关证据，故本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除二原告（反诉被告）刘某某、代某某与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司界首市支行签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告（反诉被告）安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还二原告（反诉被告）刘某某、代某某已付按揭款26849.80元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2019年8月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年8月23日计算至被告安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2019年9月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年9月12日计算至被告安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年2月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年2月1日计算至被告安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年3月份所付按揭款6712.45元的利息自2020年3月2日计算至被告安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止）； 三、被告（反诉被告）安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司界首市支行剩余借款本金729533.53元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，自2020年3月2日起计算至还清借款之日止）； 四、被告（反诉被告）安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付二原告刘某某、代某某律师费2000元； 五、驳回原告（反诉被告）刘某某、代某某的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告（被告）中国农业银行股份有限公司界首市支行的反诉请求。 如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费261元（已减半收取），由被告（反诉被告）安徽筑美置业有限公司负担。反诉案件受理费5549元（已减半收取），由反诉原告中国农业银行股份有限公司界首市支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年六月九日 书记员  刘艳艳