杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0111民初1805号原告：浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司，统一社会信用代码：91330183779281060N，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨东大道****。法定代表人：邱最如，总经理。委托诉讼代理人：金安庆，该公司员工。被告：姜安宁，男，1961年4月30日出生，汉族，住杭州市上城区。原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司（以下简称：绿升物业）与被告姜安宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日、5月29日公开开庭进行了审理。原告绿升物业的委托诉讼代理人金安庆、被告姜安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升物业向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告自2012年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费人民币13555.78元（按0.8/月/㎡计算）；2、判令被告支付物业费违约金人民币11169.13元（按自愿调整为日万分之六计算）；3、判令本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告自2012年7月1日至2018年10月29日的物业管理服务费人民币12055.2元（按0.8元/月/㎡计算）；事实与理由：原告与案外人杭州华立永通房地产开发有限公司分别签订了《华立永通逸城前期物业服务合同》、《华立永通逸城前期物业服务合同》，合同期限2018年12月31日，2009年7月15日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，根据《协议》第四条第二项规定：“物业费收费标准：多层为0.8元/月/㎡”；第八条第四项约定逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付逾期应缴纳额每日千分之一的违约金。《合同》第二十条规定：“物业服务费每12个月缴纳一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按实交费”。被告自2012年7月1日至2018年10月29日，拒绝支付原告在管期间的物业管理费，经原告多次催告，仍拖欠至今。故诉请法院要求解决。被告姜安宁答辩称：1、被告未收到原告的催缴单；2、原告的诉请均已经超过了诉讼时效；3、物业费未缴纳也是因为整个业主对于原告的意见很大，该小区入住率不高，被告的钥匙也是交由物业公司保管，但是在被告前往该小区时，发现钥匙无法打开房门，和物业公司沟通要求维修，但是物业公司拒绝接洽处理，此外房屋的漏水也十分严重，我与物业公司沟通，物业公司让我找开发公司，并拒绝代为接洽。4、我进入小区，被狼狗追，小区旁边开设有养狗场，这么多年我都不敢去这个小区。5、小区业主委员会多年未成立，物业公司后来退出这个小区也是因为没有得到业主的承认，物业服务质量存在问题。6、物业公司不能因为有合同就来催款，物业服务没有达到要求，没有半数以上业主的认可，也没有业委会的认可，我当时没有缴纳是因为我的邻居让我不要缴纳，我是因为不住在这个小区，对于其他一些事情不太清楚。此外，原告的主体也存在问题，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《永通逸城前期物业服务合同》6份，以证明原告公司管理期限以及管理时效。被告质证认为不知情。本院审查后对该证据的真实性予以认定。2、原告提交的解除合同协议1份，以证明原告与杭州华立永通房地产开发有限公司之间解除物业服务至2018年12月31日。被告质证认为不清楚。本院审查后对该证据不予认定。3、原告提交的催缴函以及邮寄凭证各1份，以证明原告曾向被告催讨物业费。被告质证认为没有收到该催缴函，且该证据上没有注明时间，无法达到原告的证明目的。本院审查后认为，被告的异议成立，该证据本院不予认定。4、原告提交的公示内容照片1份，以证明曾经公示告知物业欠费情况。被告质证认为没有证据原件，不予认可，即使后续提交，也不予认可。本院审查后对于该证据的真实性予以认定。5、原告提交的前期物业服务协议1份，以证明于原告、被告间物业服务关系的存在。被告质证认为真实性无异议，但是该协议系格式合同，必须签名，而且是被告与绿升物业服务有限公司签订，不是与本案原告签订的。本院审查后对该证据的真实性予以认定。6、原告提交的照片1组，以证明已就物业欠费的情况进行公示以及于2018年12月1日公示的事实。被告质证认为原告未提交原件，无法证明照片系于逸城小区内拍摄，应当无效；且照片落款时间为12月1日，没有准确的时间，该证据应当无效，对比上次庭审提交的证据，应当是原告电脑中自行制作的。本院审查后对该证据的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下：2010年12月1日至2016年11月22日间，原告绿升物业与杭州华立永通房地产开发有限公司签订《华立永通逸城前期物业服务合同》六份，合同约定，原告为富阳区东洲街道逸城小区提供前期物业服务。服务期限从2010年10月30日起至2018年10月29日止。其中，合同约定：多层住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方0.8元标准缴纳物业服务费；前期物业服务费自本物业交付物业买受人之日或杭州华立永通房地产开发有限公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳；物业服务费（及公共能耗费）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，物业买受人或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金；合同同时约定了其他相关事项。2009年7月15日，浙江绿升物业服务有限公司与被告姜安宁签订《前期物业服务协议》一份，约定，原告可依据与开发商签订的前期物业服务合同的规定，向业主收取物业管理费用；多层住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方0.8元标准缴纳物业服务费；协议还约定了其他相关事项。被告姜安宁系富阳区东洲街道逸城绿荫阁8-401室业主。该房屋系多层，建筑面积为217.45平方米。其自2012年7月1日起至2018年10月29日止并未缴纳物业费用。另查明，原告通过发张贴永通逸城欠费业主公示单的方式向被告催讨物业服务费，要求被告及时缴清相关费用。现被告仍未缴纳相关费用，故原告现起诉至法院要求处理。本院认为：原告绿升物业与杭州华立永通房地产开发有限公司签订的《华立永通逸城前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告姜安宁作为东洲街道逸城小区业主，杭州华立永通房地产开发有限公司与原告绿升物业签订的《华立永通逸城前期物业服务合同》对其具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。关于被告抗辩称本案所涉物业服务费已过诉讼时效的意见，因原告提供的证据仅能证明其于2018年12月1日公示催缴物业费，而合同约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，故根据合同约定2016年10月29日前的物业服务费缴费时间应为2015年11月29日之前，因此本院认定2016年10月29日之前的物业服务费已过诉讼时效。故对于原告提出的2012年7月1日起至2018年10月29日止的物业服务费主张中，本院仅支持其中2016年10月30日起至2018年10月29日止产生的物业服务费。关于被告抗辩称物业服务协议系与浙江绿升物业服务有限公司签订，双方之间并未产生物业服务关系的主张，因被告承认前期物业费由原告实际收取，物业服务也实际由原告提供，且原告也已提交了证据证明物业服务关系的实际产生，因物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，故对于被告关于主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付物业服务费的合理部分，本院予以支持，经计算，自2016年10月30日至2018年10月29日，房屋建筑面积为217.45平方米，按照0.8元/月/平方米收取，物业服务费应为4175.04元。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，因此在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下，对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告姜安宁支付原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司物业服务费4175.04元，于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（预收418元），减半收取190元，由原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司负担165元，由被告姜安宁负担25元。原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姜安宁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  骆怀群二〇二〇年六月二十九日书记员  吴翰佩