河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终712号上诉人（原审被告）：邓先旭，男，1965年8月21日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：李艳玲，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）住所地：河南省新乡市新飞大道**。法定代表人：王宏峰，负责人。委托诉讼代理人：张海涛，单位员工。委托诉讼代理人：尚志军，河南国豪律师事务所律师。上诉人邓先旭因与被上诉人新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0702民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓先旭及其委托诉讼代理人李艳玲和被上诉人新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）的委托诉讼代理人张海涛、尚志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓先旭上诉请求：一、请求依法改判一审判决或发回重审。二、本案的一、二审诉讼费用由新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误,依法应当予以改判或发回重审。一、案涉房屋实际建筑面积为67平方米,一审认定事实错误。一审认定让邓先旭交纳房屋使用费的基础面积错误,应予改判或发回重审。二、案涉协议违反法律强制性规定系无效协议,一审适用法律错误。案涉房屋在2002年9月5日就被认定为违章建筑,根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定属于违法建筑,新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）就违法建筑与邓先旭订立的协议,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的无效情形,所以案涉协议违反法律强制性规定属于无效协议。一审判决没有认定案涉协议属无效协议,系适用法律错误。三、一审认定房屋使用费每平方为20元/月明显过高。案涉房屋系简易搭建的违建房屋,房屋质量差,不是建筑质量好的商品门面房,现场稍微勘验就可以看出,该房屋没有窗户、条件简陋、雨季房屋漏雨是常事,认定房屋使用费每平方为20元/月,明显过高新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，邓先旭的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）为依法设立的全供事业法人，依法对案涉房屋占用的划拨土地拥有使用权人，也是案涉房屋的所有权人，租赁《协议书》期满后，上诉人邓先旭依然占用案涉房屋没有依据，依法应当返还给新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）。案涉房屋虽然未办理规划许可手续，但行为人违反的是管理性规范，不会改变案涉房屋的不动产属性。双方就案涉房屋签订租赁协议的意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，协议依法有效。在2004年1月2日签订的《协议书》中，双方均认可案涉房屋面积为90平方米，从该协议签订至今（包括一审诉讼中），邓先旭长期占有使用，从未提出过任何异议，其在上诉状中提出没有事实根据。一审法院参照新乡市人民政府《关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》确定案涉房屋的使用费标准不违反法律规定，并且，该通知下发已经15年之久，市场价格明显上涨，邓先旭所谓一审判决确认的标准明显过高的理由不能成立。新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）向一审法院起诉请求：请求判决邓先旭向新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）返还房屋（位置：新乡市××区报社路与××交叉口西北角），并从2014年8月1日起，按每月1800元向新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）支付房屋使用费，截止2018年5月1日，暂计81000元。一审法院认定事实：1996年11月1日，新乡市绿化工程队（后名称变更为：原新乡市绿化工程管理处，事业单位法人）与邓先旭签订了《协议书》，主要约定：一、新乡市绿化工程队提供东院车棚两间，面积约45㎡，做门诊室，青砖墙，石棉瓦顶。邓先旭在盖房期间，新乡市绿化工程队不承担任何责任。二、在邓先旭翻修后，不出租赁费，使用三年后，归新乡市绿化工程队所有，新乡市绿化工程队不负责在使用期间出现的一切问题，期满后，邓先旭租房在同等条件下优先。租期为：96年11月1日至99年11月1日止。三、邓先旭在使用期间凡国家建设需要，邓先旭无条件搬走，租赁期间邓先旭不得转租。2001年8月2日，新乡市绿化工程队与邓先旭又签订《协议书》，主要约定：一、邓先旭所在诊所，属新乡市绿化工程队单位内部卫生所，不得对外行医。如邓先旭擅自对外行医造成事故，由邓先旭负全部责任。二、新乡市绿化工程队职工到邓先旭处就诊，邓先旭免收服务费。三、未尽事宜需经双方共同协商解决，不得单方违约。如违约，违约方将承担全部责任。2004年1月2日，新乡市绿化工程队与邓先旭再次签订《协议书》，载明：新乡市绿化工程队与邓先旭双方经过认真协商，新乡市绿化工程队同意邓先旭在其家属楼东南角原新乡市绿化工程队仓库院临南北路新建90平方米的房屋，供经营使用。与之有关事宜协商如下：1、原新乡市绿化工程队两间简易房屋由邓先旭拆除，在此基础上向北建造一座约有90平方米的平房。2、建房资金由邓先旭承担，新乡市绿化工程队提供土地、并在有关方面予以方便。3、邓先旭在经营期间，应奉公守法，遵守与新乡市绿化工程队签订的有关经营协议。对于经营中出现的问题、纠纷等由邓先旭方负责解决，新乡市绿化工程队不承担责任。4、新乡市绿化工程队单位人员到邓先旭处就诊，应给予优惠，免收服务费。5、该房屋自建成之日起，由邓先旭使用12年。即从2002年8月1日起至2014年7月31日止。邓先旭不再向新乡市绿化工程队付款。2014年8月1日起，房屋使用权、产权归新乡市绿化工程队所有。6、遇到需要拆迁时，邓先旭应无条件拆除。签订协议后，邓先旭一直使用案涉房屋至今。2002年9月5日，红旗区渠东办事处向邓先旭下发《违法建筑停工通知书》，内容为：你在新汲路自来水家属院东邻因占路在红线内违章搭建砖混凝土结构房的建筑构筑物，属违法建筑，现责令你立即停工（拆除），并到渠东办事处接受处理，逾期不到，将予以强制拆除。邓先旭称其缴纳了罚款，后房屋建成。还查明，根据《新乡市人民政府关于调整全市划拨土地房屋土地收益租金征收标准和地段类别的通知》（新政文（2005）153号）文件，案涉房屋所在地租金标准为10-25元/㎡。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应遵循诚信原则，秉持诚信、恪守承诺。本案中，邓先旭为经营诊所，就案涉土地及房屋的使用，从1996年到2004年间，多次与新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）签订书面协议。在协议中，始终认可新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）作为案涉土地及房屋权利人的身份，并且基于与新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）签订的协议，也已实际使用案涉土地及房屋经营诊所多年。现在协议期满，又对新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）作为权利人身份提出异议，一方面没有提供充足的证据，另一方面从案涉协议也可以看出，目前案涉房屋是基于签订的使用协议，在新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）管理的家属院车棚的基础上拆除翻建而来，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）又系事业单位法人，使用土地性质为划拨，邓先旭基于协议拆除翻建后使用的行为，无论是根据协议还是根据法律规定，均不影响也不能改变权利的原始属性，故邓先旭关于案涉房屋与新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）无关，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）不具有诉讼主体资格的辩称，证据及依据不足，一审法院不予支持。根据协议约定，邓先旭使用案涉房屋至2014年7月31日后应予返还，现邓先旭仍然在占有使用，故一审法院对新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）要求邓先旭返还案涉房屋的诉讼请求予以支持，因邓先旭对案涉房屋占有、使用、收益，故还应当支付自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）主张的1800元/月的使用费标准，有相关的依据，一审法院予以支持。另外，案涉房屋是否系违章建筑，不影响其权利原始归属，相关行政机关将来亦可依法予以处置。此外，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）作为事业单位法人，基于划拨土地或所管理的财产等所获得的相关收益也应依法予以处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：邓先旭于判决生效之日起十五日内向新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）返还位于新乡市××区报社路与××交叉口西北角的房屋，并支付使用费（使用费计算标准：按照1800元／月，从2014年8月1日起支付至房屋实际返还之日止）。如果邓先旭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，由邓先旭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邓先旭提交证据一：房屋修建示意图一份、现场照片两张；用以证明：案涉房屋订协议时面积实际为67.5㎡，2014年10月邓先旭重新修建2扩建雨棚30㎡左右。证据二：2018年3月17日销货清单一份，用以证明：2018年维修费用为10140元。新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）质证意见：邓先旭提供的示意图和现场照片，不是法律规定的新证据，对其真实性有异议，示意图是由邓先旭制作的，并不是有关机构、职能部门的鉴定，双方应按照合同约定面积来确定使用费的标准；邓先旭提供的维修费用的清单和案件事实没有关联性，这些证据不属于民诉法规定的新证据，证据内容尽管显示为销货清单，也夹带有维修队的印章，但是上面的款项是否实际支付的真实性不能确定。双方签订的合同约定原房屋拆除后，重新翻建修理的费用由上诉人承担，所以，该组证据不能成为本案的依据，不予采信。本院认为：结合本院组织双方现场勘查情况，邓先旭提供的示意图和现场照片，具有客观真实性，能说明一定的事实，对该证据予以采信。销货清单不能证明其目的，对该证据不予在采信。二审中，本院组织双方对案涉房屋进行的现场勘查测量，房屋实际面积为66.88平方米。另查明：原新乡市绿化工程管理处于2020年2月14日更名为新乡市道路绿化中心。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于双方2004年1月2日所签《协议书》的效力问题。双方协议约定，邓先旭在使用权归属新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）的划拨土地上先拆除后翻建形成的案涉房屋，于2014年8月1日起，使用权、产权归新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）。案涉房屋虽系未经批准建设的临时建筑，但协议约定产权的归属问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。故邓先旭上诉称双方所签协议无效，本院不予支持。二、关于房屋占有使用费的问题。本案中，在双方未达成新协议的情况下，邓先旭应按约定于2014年8月1日将案涉房屋归还给新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）。邓先旭继续占有使用案涉房屋缺乏法律依据。邓先旭继续占有使用案涉房屋，由此给新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）造成损失，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）起诉主张房屋使用费，应于支持。案涉房屋所在地段，按照相关政府文件规定的租金标准为10-25元/平方米，但综合本案案情及现场勘查情况，本院认为一审对案涉房屋使用费标准认定为20元/平方米/月较高，故酌定调整为15元/平方米/月。邓先旭上诉称一审认定房屋使用费标准为20元/平方米/月明显过高，本院适当支持。三、关于房屋面积的问题。双方协议约定在简易房拆除的基础上建造约90平方米房屋，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）起诉主张按照90平方米计算房屋使用费，邓先旭上诉请求按照实际面积67平方米计算。本院本着事实求实的原则，组织双方现场测量房屋面积为66.88平方米。故邓先旭上诉请求按照实际面积67平方米计算，并无不当。综上，邓先旭应按照1005元／月（67米*15元/平方米/月）的标准，从2014年8月1日起支付至房屋实际返还之日止。一审判决不当部分，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2459号民事判决为：“邓先旭于判决生效之日起十五日内向新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）返还位于新乡市红旗区报社路与新汲路交叉口西北角的房屋，并支付使用费（使用费计算标准：按照1005元／月，从2014年8月1日起支付至房屋实际返还之日止）”。二、驳回新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）的其他诉讼请求。如果邓先旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1825元，由邓先旭负担1000元，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）负担825元；二审案件受理费1825元，由邓先旭负担1000元，新乡市道路绿化中心（原新乡市绿化工程管理处）负担825元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月一日书记员  王 铮