江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初2244号原告（反诉被告）：陈亚润，男，1969年12月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）：丁梅秀，女，1974年12月28日出生，汉族，住址同上。二原告的委托诉讼代理人：彭烈月，江西日泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜春步步高智搏置业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区东风路**，统一社会信用代码：9136090056629620XL。法定代表人：吕元庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宜平，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小红，江西鸿韵律师事务所律师。原告（反诉被告）陈亚润（以下简称陈亚润）、丁梅秀（以下简称丁梅秀）与被告（反诉原告）宜春步步高智搏置业有限公司（以下简称智搏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，被告宜春步步高智搏置业有限公司在提交答辩状期间以商品房预售合同纠纷为由对本案二原告提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了合并审理。二原告的委托诉讼代理人彭烈月、被告智搏公司的委托诉讼代理人吴宜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告智搏公司继续履行合同义务将位于宜春市袁州区房屋交付给二原告并将该房屋产权登记在二原告名下；2、判令被告智搏公司自2017年7月1日起按已交购房款的日万分之1承担违约金至房屋交付之日止；3、本案诉讼费由被告智搏公司承担。事实与理由：二原告于2016年5月向智搏公司购买位于宜春市袁州区（合同编号：ＹＣ201606044672）住房一套、房屋总价款381000元，在签订合同时已经支付了首付款201000元及相关费用，尾款180000元以按揭的方式支付。双方还在合同的第八条和第九条中约定房屋交付时间和违约责任“交房日期为2017年6月30日前”、“自本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金”，后因不可归责的原因致使按揭款一直没有办理，二原告多次要求支付剩余购房款和两次主动支付购房尾款以及要求智搏公司履行房屋交付和产权登记义务均被被告拒绝。智搏公司却以原告违约为由向贵院起诉要求解除合同，该院经两级法院审理后，最终没有认定二原告违约“因与陈亚润、丁梅秀对口销售人员离职等多种原因，按揭贷款未办成。”并支持了二原告的上诉请求驳回了智搏公司要求解除合同的诉求-判决书案号分别为（2019）赣0902民初2777号和（2019）赣09民终1616号。二审判决后智搏公司才于2020年1月10日接受二原告的付款。二原告全部支付购房款后，再次要求智搏公司交付房屋和办理产权登记，智搏公司仍以二原告违约要求给付违约金后才能办理房屋交付手续，生效判决确定了不能归责于二原告的原因致使合同怠于履行（即没有确定二原告方违约）。对于智搏公司的无理要求二原告断然不能接受，为敦促有智搏公司继续履行合同，二原告只有诉诸法律。另，原被告双方签订的合同早已备案并符合交付条件，同栋大多数业主早已入住并取得了产权登记证书。综上，原被告双方的商品房买卖合同合法有效，且已被生效判决驳回了解除请求，双方均有全面履行合同的义务。现被告拒不履行房屋交付和办理产权登记等合同义务，严重侵犯了原告合法权益。二原告为维护其合法权益，故诉至法院。智搏公司辩称：二原告在案涉买卖合同中先违约，其应先承担违约责任，否则被告有权拒绝二原告的履行要求；二原告未按约定办理相关贷款手续，未缴纳足额购房款，其诉请智搏公司承担违约金责任于法无据，不应得到支持。反诉原告宜春步步高智搏置业有限公司提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金98145.6元（以所购商品房总房价381000元为基数，自2016年7月1日起计算至2020年1月10日）；2、本案反诉费费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年6月2日签订商品房买卖合同，合同内容为被反诉人于2016年6月2日签订商品房买卖合同，合同内容为被反诉人购置反诉人位于宜春市袁州区住房一套（合同编号：ＹＣ201606044672）。房屋的总价款为381000元，其中180000元的支付方式为贷款支付。合同签订后，被反诉人一直未成功办理合同约定的180000元购房款的按揭贷款手续。根据合同补充协议第三点：买受人未按本补充协议约定办理按揭贷款手续，从本合同签订之日起超过30天的，反诉人有权要求被反诉人按所购房屋总价每日万分之二承担相应违约金。被反诉人直至2020年1月10日才支付全部购房款。被反诉人未按合同约定足额、及时支付购房款项，应当承担合同约定的违约责任。故宜春步步高智搏置业有限公司提起反诉。二原告针对智搏公司的反诉辩称：未办理按揭不能归为被反诉人的过错，被反诉人未构成违约；补充条款的日万分之二的约定与备案合同相关条款形成了“黑白合同”条款，且违反了格式条款，加重了买受人的责任的强制性法律（合同法第40条）规定而无效；按房屋总价款计算违约金的约定显失公平。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，二原告与智搏公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YC201606044672），约定：出卖人为原告，买受人为被告陈亚润、丁梅秀；买受人购买出卖人开发的书香名郡10栋1-1802室，商品房总价款为381000元。第六条付款方式及期限约定买受人按揭贷款方式按期付款，首付201000元，贷款180000元；第七条买受人逾期付款的违约责任约定如买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。合同还对规划、设计变更、交接等进行了约定。同日，二原告还与智搏公司签订了附件四合同补充协议，该补充协议第三条约定：（1）如果买受人采用按揭贷款方式支付房款，买受人则应根据本合同第七条之规定办理按揭手续。买受人应在本合同签订之日起7天内，按贷款银行的要求备齐有关按揭贷款个人资料，亲自前往书香名郡销售中心，办理按揭贷款前期手续；银行审核同意放贷后，买受人应在出卖人通知办理按揭贷款手续后的3天内携带有关证件亲自前往银行办理完成按揭贷款手续，同时按贷款银行规定交纳各项费用；（2）买受人未按本补充协议约定办理按揭贷款手续，从本合同签订之日起超过30天的，买受人应按所购商品房总价的万分之二向出卖人支付违约金；超时达60天的，买受人应在时满后5天内，一次性交清所有购房款项及上述违约金，否则，出卖人有权解除本合同，并按合同收回该商品房并追究买受人的违约责任；（3）若买受人提供的按揭贷款资料无法通过银行审核而不能取得银行按揭贷款，买受人不得退房，应一次性交清所有购房款项及相关费用，超过上述第（2）款规定的时限，同样应按上述第（2）款执行。合同签订后，二原告按约支付了首付款201000元及办理商品房产权手续等相关费用7435元，贷款180000元因与二原告对口销售人员离职等原因一直未办妥。2016年6月7日至2018年10月，二原告与智搏公司之间就按揭贷款的办理、付款方式、付款时间等多次磋商，未达成一致意见。2018年11月14日，智搏公司向二原告发出一份《通知书》，要求二原告自收到通知之日起二十日内付清尾款，并按照《商品房买卖合同》约定支付违约金68199元。二原告自收到通知书后，于2018年11月18日通过快递公司向被告寄出了《关于指定工作人员对接合同履行事宜的敦促函》，要求智搏公司指定专人接洽以免推诿，并要求一次性支付剩余购房款180000元，该函被智搏公司收悉。2019年5月5日，智搏公司将原告陈亚润、丁梅秀诉至本院，要求解除合同并承担违约金3810元，2019年6月27日，本院作出（2019）赣0902民初2777号民事判决书，判决：一、解除宜春步步高智搏置业有限公司与陈亚润、丁梅秀签订的合同编号为YC201606044672《商品房买卖合同》；二、陈亚润、丁梅秀支付给宜春步步高智搏置业有限公司违约金3810元；三、宜春步步高智搏置业有限公司退回陈亚润、丁梅秀购房款201000元及办理商品房产权手续等相关费用7435元，合计208435元；二、三项相抵，宜春步步高智搏置业有限公司应退回陈亚润、丁梅秀204625元，此款在本判决生效之日起2日内付清。陈亚润、丁梅秀不服该判决，向宜春市中级人民法院提起上诉。2019年10月10日，宜春市中级人民法院作出（2019）赣09民终1616号民事判决书，认定2016年6月7日至2018年10月，陈亚润、丁梅秀与智搏公司之间就按揭贷款的办理、付款方式、付款时间等多次磋商，未达成一致意见；2018年11月14日，智搏公司向陈亚润、丁梅秀发出的通知，视为对合同变更的要约及催告，并判决：一、撤销袁州区人民法院（2019）赣0902民初2777号民事判决；二、驳回宜春步步高智搏置业有限公司的诉讼请求。该判决书于2020年1月4日生效。陈亚润、丁梅秀于2020年1月10日支付完全部案涉购房款。截至起诉之日，被告未交付案涉房屋，故陈亚润、丁梅秀诉至法院，智搏公司则以陈亚润、丁梅秀应支付逾期付款违约金为由提起反诉。另查明，智搏公司已交付房屋给该小区同栋其他部分业主，并协助其办理了房屋产权登记手续。再查明，2019年6月22日、27日，陈亚润、丁梅秀两次向智搏公司付款180000元均被退回。以上事实，有二原告提供的《商品房买卖合同》、支付凭证三张、（2019）赣0902民初2777号民事判决书、已经发生法律效力的（2019）赣09民终1616号民事判决书、其他业主产权登记证、房屋交付申请书及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与智搏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。虽然附件四合同补充协议第三条约定了买受人办理银行按揭贷款手续的时间及逾期未办妥按揭贷款手续的违约责任，但因附件四合同补充协议是原告提供的格式条款，该条款中“买受人未按本补充协议约定办理按揭贷款手续，从本合同签订之日起超过30天的，买受人应按所购商品房中房价每天万分之贰的金额向出卖人缴纳违约金”内容与《商品房买卖合同》第七条第1款中“逾期超过90日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1的违约金”的内容相比，加重了买受人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款（附件四合同补充协议第三条）中关于逾期付款违约金的内容应认定为无效，陈亚润、丁梅秀应按《商品房买卖合同》第七条第1款第2项的约定承担逾期付款违约责任。一、关于交付案涉房屋的问题。二原告已经履行了《商品房买卖合同》约定的向智搏公司支付全部购房款的合同义务，智搏公司对交付房屋及协助办理房屋产权登记无异议，故二原告关于智搏公司交付位于宜春市袁州区房屋并将该房屋产权登记在原告陈亚润、丁梅秀名下的主张，符合事实和法律依据，本院予以支持。二、关于逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》的约定及商业惯例，在二原告未全额支付购房款的情况下，智搏公司有权拒绝向二原告交房，交付日期应相应顺延至二原告付清全部购房款之次日，顺延期限不视为交付逾期。二原告虽于2019年6月22日、27日支付过购房尾款，但因当时智搏公司起诉要求陈亚润、丁梅秀解除合同的案件尚在审理中，是否应继续履行合同情况不明，此时拒收尾款责任不在智搏公司，故逾期交房违约金应以陈亚润、丁梅秀已付房款381000元为基数，自法院驳回解除合同诉请的判决生效后陈亚润、丁梅秀支付尾款次日开始按合同约定的日万分之一计算违约金至实际交房之日止，本院予以确认。三、关于逾期付款违约金的问题。已经生效的（2019）赣09民终1616号民事判决已经确定2016年6月7日至2018年10月，陈亚润、丁梅秀与智搏公司之间就按揭贷款的办理、付款方式、付款时间等多次磋商，未达成一致意见，则该期间段未支付尾款系双方共同行为所导致，陈亚润、丁梅秀逾期付款行为并未违约，不产生违约金；该生效判决又确定2018年11月14日，被告向陈亚润、丁梅秀发出的通知，视为对合同变更的要约及催告，而陈亚润、丁梅秀向被告发出的《关于制定工作人员对接合同履行事宜的敦促函》仅要求工作人员进行对接，对履行付款义务没有异议，并同意一次性支付剩余购房款180000元，但其于2019年6月22日才首次支付尾款，应按照合同约定，支付以逾期应付款180000元为基数，按日万分之一自2018年12月5日（即被告给的20天履行期间后）开始至2019年6月21日的违约金3564元；之后，被告将该款项退回，在法院驳回解除合同诉请的判决生效后，陈亚润、丁梅秀于2020年1月10日才支付尾款，应支付生效之日2020年1月4日至2020年1月9日的逾期付款违约金108元，综上，本院确认陈亚润、丁梅秀应向被告支付逾期付款违约金3672元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）宜春步步高智搏置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈亚润、丁梅秀交付坐落于宜春市袁州区房屋，并协助原告陈亚润、丁梅秀将房屋产权转移登记至陈亚润、丁梅秀名下；二、被告（反诉原告）宜春步步高智搏置业有限公司向原告（反诉被告）陈亚润、丁梅秀支付逾期交房违约金（以381000元为基数，按日万分之一从2020年1月11日计算至交房之日止）；三、原告（反诉被告）陈亚润、丁梅秀向被告（反诉原告）宜春步步高智搏置业有限公司支付逾期付款违约金3672元。上述两项相抵后，由被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）陈亚润、丁梅秀逾期交房违约金（以381000元为基数，按日万分之一从2020年4月18日计算至交房之日止的违约金加上24元），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）陈亚润、丁梅秀的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）宜春步步高智搏置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，减半收取计173元，反诉费1127元，合计1300元，由原告（反诉被告）陈亚润、丁梅秀负担340元，被告（反诉原告）宜春步步高智搏置业有限公司负担960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 员  谭 靓二〇二〇年六月十五日代书记员  易成伟