文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3594-3612、3614号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：练远立等人（详见附表）。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，广东俭德律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：惠东县长银房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。再审申请人练远立等人因与被申请人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终5297、5299、5300、5307-5310、5313、5316、5317、5319、5320、5322、5329、5331-5336号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。练远立等人申请再审称：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案销售广告资料中关于“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”“六万平米巴厘园林”等宣传内容属于合同要约。长银公司上述宣传内容虚假，应当承担违约责任，承担违约责任的方式为惩罚性规则，无须就违反要约造成的损失承担量化的举证责任。二审对“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”相关事实作出错误认定，对涉案楼盘是否有“六万平米巴厘园林”这一基本事实没有作出认定。此外，2020年3月，申请人收集到新证据惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会《关于港口度假区李迎军等人信访事项的处理意见》，证明涉案楼盘用水由惠州市东部供水公司、港尾水库供应，没有开采地下水，更加没有温泉，足以推翻二审法院认定的事实。（二）《补充协议》第十一条排除、限制了申请人作为所有权人的处分权，属于无效格式条款。（三）二审将涉案楼盘没有温泉这一消极事实分配给申请人属于分配举证责任错误。（四）双方签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》约定“涉案房屋的装修标准参考样板房的标准”。长银公司和案外人盛某签订的交房协议可证明样板房装修标准为3000元/平方米。根据申请人申请一审法院调取的被申请人和案外人惠阳建筑工程总公司签订的施工协议，涉案楼盘建筑面积每平方米装修费用为14.54元，远低于3000元/平方米的装修标准。申请人要求被申请人以补偿套内建筑面积每平方米1500元装修差价的方式承担违约责任，依据充分。被申请人违反诚信，破坏生态环境，二审判决有失公平。据此，练远立等人申请再审本案。长银公司提交书面意见称：（一）长银公司的广告和宣传资料仅仅是要约邀请，涉案楼盘是否有六万平方米巴厘园林不属于案件争议焦点，无须审查。长银公司提供的温泉服务符合中国温泉行业标准，涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营，豪生品牌属于温德姆酒店集团旗下品牌，长银公司不存在虚假宣传。（二）《补充协议》第十一条关于“专属委托经营”的约定合法有效，大部分的买受人亦在房屋交付后与案涉房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，该约定系各方当事人真实意思表示。（三）双方仅约定了交房标准，未约定房屋装修价值或装修成本，涉案商品房买卖合同第十三条约定，如交付房屋达不到约定标准，买受人只能要求出卖人以同等品质的材料设备代替。况且，申请人已经收楼，也并未举证证明房屋不符合约定装修标准。综上，长银公司请求驳回再审申请。本院经审查认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。练远立等人与长银公司签订的《广东省商品房买卖合同》内容合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。再审申请人主张涉案《广东省商品房买卖合同》补充协议第十一条无效。经审查，该条是关于将合同项下房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司专属经营的约定，因涉案商品房为酒店公寓，委托专业的酒店管理公司统一对外经营，是保障此类酒店式公寓营利最大化的必要手段。补充协议第十一条的约定，符合合同标的物的特性以及合同目的，不属于不合理的限制相对人主要权利的格式条款。练远立等人诉请主张案涉补充协议第十一条无效，缺乏法律依据，二审判决对此不予支持，并无不当。关于长银公司对温泉的宣传是否应视为合同内容的问题。经查明，涉案广告中载明相关宣传内容为要约邀请，涉案《广东省商品房买卖合同》补充协议第十五条亦约定“若售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，双方不受其约束”，涉案广告上的相关宣传内容未载入案涉商品房买卖合同中。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”现练远立等人依据上述法律规定主张将长银公司关于温泉的广告宣传视为合同内容，依法应就该宣传内容对案涉合同订立以及房屋价格的确定有重大影响承担举证证明责任。本案中，案涉房屋为酒店式公寓，多数购房者一般是基于投资需求，在综合考虑公寓地理位置、委托经营方的运营管理能力以及收益回报率等因素的基础上选择购买案涉房屋。在练远立等人未提交充分证据证明温泉宣传内容对案涉合同订立存在重大影响的情况下，二审法院对练远立等人以此为由提出违约赔偿诉请不予支持并无不当。此外，关于长银公司就“六万平米巴厘园林”所作的广告宣传是否构成要约的问题。该宣传内容并不具备具体、明确的性质，也未偏离广告宣传的适当夸大的范围，应认定其性质不属于要约。关于练远立等人申请再审提出的装修差价问题。练远立等人与长银公司签订的涉案合同以及交房协议中，均未对案涉房屋的具体装修价值进行约定。案外人盛某与长银公司单独达成的3000元/㎡的装修标准，属于盛某、长银公司的意定内容，练远立等人未提交证据证明涉案双方当事人曾就3000元/㎡的装修价格达成合意，其主张按照案外人盛某与长银公司关于3000元/㎡的标准计算装修差价依据不足。至于练远立等人申请再审提出的其他理由，与其上诉理由一致，二审法院已根据双方当事人的诉辩意见及提交的证据对本案事实进行了认定，处理结果并无不当。综上，练远立等人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回练远立、许奕芝、卢红霞、邓茜文、刘爽、李艳锋、刘东霞、殷群胜、毛志豪、曹源、项敏、罗海彬、关爽、崔文花、温秀珍、郭俊年、宋博、谢有全、谢有文、肖六英、李坚、黄旭刚的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  许东平审判员  郭尔绚二〇二〇年六月二十四日书记员  洪喜芬附表：                        序号                          申诉审查案号              二审案号              再审申请人信息                  1              （2020）粤民申3594号              （2019）粤13终字5297号              练远立，男，1986年3月1日出生，汉族，住广东省惠东县。                  2              （2020）粤民申3595号              （2019）粤13终字5299号              许奕芝，女，1969年4月13日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。                  3              （2020）粤民申3596号              （2019）粤13终字5307号              邓茜文，女，1986年10月9日出生，汉族，住湖南省沅陵县。                  4              （2020）粤民申3597号              （2019）粤13终字5308号              刘爽，女，1976年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。                  5              （2020）粤民申3598号              （2019）粤13终字5309号              李艳锋，男，1984年1月4日出生，汉族，住广东省惠东县。                  6              （2020）粤民申3599号              （2019）粤13终字5310号              刘东霞，女，1971年7月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。                  7              （2020）粤民申3600号              （2019）粤13终字5313号              殷群胜，女，1965年3月12日出生，汉族，住广东省东莞市清溪镇。                  8              （2020）粤民申3601号              （2019）粤13终字5316号              毛志豪，男，1971年11月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  9              （2020）粤民申3602号              （2019）粤13终字5317号              曹源，男，1992年6月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。                  10              （2020）粤民申3603号              （2019）粤13终字5319号              项敏，男，1971年1月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。                  11              （2020）粤民申3604号              （2019）粤13终字5320号              罗海彬，男，1975年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。                  12              （2020）粤民申3605号              （2019）粤13终字5322号              关爽，女，1983年2月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                  13              （2020）粤民申3606号              （2019）粤13终字5329号              崔文花，女，1979年2月19日出生，朝鲜族，住广东省深圳市宝安区。?                  14              （2020）粤民申3607号              （2019）粤13终字5331号              郭俊年，男，1971年2月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。      ?温秀珍，女，1970年12月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。                  15              （2020）粤民申3608号              （2019）粤13终字5332号              宋博，男，1981年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。?                  16              （2020）粤民申3609号              （2019）粤13终字5333号              谢有全，男，1980年10月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。      谢有文，男，1976年5月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。                  17              （2020）粤民申3610号              （2019）粤13终字5334号              肖六英，女，1975年2月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。                  18              （2020）粤民申3611号              （2019）粤13终字5335号              李坚，男，1975年5月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。                  19              （2020）粤民申3612号              （2019）粤13终字5336号              黄旭刚，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。?                  20              （2020）粤民申3614号              （2019）粤13终字5300号              卢红霞，女，1970年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。?