黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2020)黑1282民初815号原告：高英，女，1937年11月6日出生，汉族，现住安达市。委托诉讼代理人：吴兴伟，男，1969年1月3日出生，汉族，现住安达市，系安达市新兴街道金牛社区推荐。委托诉讼代理人：马晓平（系原告高英女儿），女，1964年6月7日出生，汉族，现住安达市。被告：安达市房产服务中心(原安达市房产管理局)。法定代表人：高翔，职务主任。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃鑫，男，1981年7月10日出生，汉族，职业安达市房产服务中心职员，现住安达市。第三人：赵彬，男，1963年10月16日出生，汉族，现住安达市。原告高英与被告安达市房产服务中心、第三人赵彬共有人优先购买权纠纷一案，绥化市中级人民法院指定由肇东市人民法院审理,本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高英的委托诉讼代理人吴兴伟、马晓平，被告安达市房产服务中心的委托诉讼代理人唐德明、刘跃鑫，第三人赵彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高英向本院提出诉讼请求：一、依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；判令被告将该共有财产的份额转让给优先购买人；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告自1988年起承租被告的房屋（面积34.13平方米），开办《友芳照相馆》。1989年，安达市房地产综合开发公司对原告承租的房屋拆迁。原位置回迁后，原告购买了0.613平方米的房屋，与被告回迁的34.13平方米房屋处于共有状态。原告将购买的0.613平方米的房屋面积借用给儿子马存生开办五金水暖商店至今。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，原告对该房屋享有同等条件下优先购买权。综上，原告享有共有人同等条件下的优先购买权，现被告已将与原告共有房屋中的34.13平方米的份额出卖给第三人，故请依法支持原告的诉讼请求。被告安达市房产服务中心辩称，1、原告没有充分确切的证据证明其为友芳照相馆的经营者，其原告主体资格不适格,原告不能提交友芳照相馆交款收据原件，无法证明该款项是其所交。2、答辩人与原告之间不存在共同购房的基础原因，原告认为与答辩人共同共有诉争之房产是错误的,原告高英并非原有物权的所有人，不能取得该0.613平方米的任何权利。答辩人与原告不存在共有的基础原因;原告提供的收款凭证上已注明735.6元是“原营业动迁户超面积”款，既是超面积，该面积只能由原动迁户所有人补交。而原告高英不是原动迁户没有所有权，仅是房屋的承租人，对于动迁的增加面积未经原动迁户所有人同意，高英无权擅自购买;1992年5月安达市房地产综合开发公司将动迁建设后的34.13平方米房屋交付给安达市房产经营公司，案涉房屋继续进行出租至今,此前25年来，原告一直没有对案涉房屋主张共有关系和对产权提出异议。故此，原告认为对诉争的房屋与答辩人共有，没有事实依据。3、高英交付735.60元超面积款如成立，也仅仅是与答辩人之间产生债权关系，不是物权关系，也不存在共有。假设原告以友芳照相馆的名义向房地产开发公司交付0.613平方米的超面积款735.6元属实，其也仅仅是与答辩人之间产生债权债务关系，取得的只是735.6元的债权。4、原告高英与答辩人不是诉争房屋的共有人，不具有购买优先权。5、原告明知此次拍卖活动，如果其对0.613平方米享有权利在拍卖前没有主张优先权，其业已放弃，无权再行主张权利。6、本案的垫付行为已超过诉讼时效。综上，如果本案的垫付房款行为确系原告所为，因其没有取得案涉房屋的物权，答辩人与原告对诉争房产不存在房屋产权的共有关系，原告无权主张物权优先权；原告与答辩人之间存在的只能是债权关系，且该债权已超过法定最长诉讼时效，丧失了胜诉权，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法利益。第三人赵彬述称，同被告安达市房产服务中心答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安达市房产服务中心（原安达市房产处）在安达市正阳七至八道街南侧原有公产营业房屋3处(豆腐脑32.53㎡、滨港建材商店32.90㎡、友芳照相34.13㎡)，面积共计99.56平方米；住宅**，面积共计502.34平方米。其中一处营业房屋面积为34.13平方米，由安达市房产经营公司对外出租给“友芳照相馆”。1988年8月20日，安达市房地产综合开发公司在正阳七至八道街南侧新建综合楼，动迁了被告安达市房产管理局以上3户营业用房和15户住宅，包括案涉的出租给“友芳照相馆”的34.13平方米营业房。1992年5月18日，安达市房地产综合开发公司将建设后的3户营业用房共计99.56平方米和10户住宅共计504.54平方米原位置回迁，归还给被告安达市房产服务中心（原安达市房产管理局），由安达市房产经营公司继续经营。安达市房产经营公司将回迁后的安达市正阳7至8道街路南万米楼下东起12门34.13平方米房屋（原出租给“友芳照相馆”的房屋）又出租给原告高英的儿子马存生（妻子徐亚坤）开办“先锋五金商店”。2017年6月27日安达市房产管理局作出《关于出售公、私共有产权营业房屋的情况汇报》，拟对包括案涉房屋在内的11家公、私共有产权营业房屋进行公开出售（共409.87平方米），2017年6月30日经安达市人民政府同意公开出售。2017年12月25日安达国惠资产评估事务所对欲出售的房屋作出评估，案涉的34.13平方米房屋评估价值为238,910.00元。2018年1月4日安达市房产管理局委托安达市公共资源交易中心作出拍卖公告。2018年1月25日进行公开拍卖，案涉房屋现承租使用人马存生及妻子徐亚坤报名参加竞标，并到现场参加竞买，最后第三人赵彬以240,00.00元价格竞拍到案涉房屋，并于2018年1月30日交纳240,000.00元房款。拍卖成交后，原告高英于2018年2月22日向安达市人民法院提起诉讼，要求依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；判令被告将该共有财产的份额转让给优先购买人；诉讼费由被告负担。庭审中原告高英向法庭举证了房屋开发建设单位安达市房地产综合开发公司的记账凭证及收款凭证，收款凭证上载明“今收到友芳照像馆原营业动迁户超面积0.613㎡×1200元/㎡款735.60元”，记账凭证载明：“预收开发资金，友芳照像馆，现金735.60元”；被告安达市房产管理局向法庭举证了动迁房屋回迁“接交书，归还房屋住宅、营业明细”。根据高英及安达市房产管理局向法庭举证的以上证据能够认定“友芳照相馆”承租的34.13平方米营业房动迁后又归还给被告安达房产局34.13平方米，安达市房地产综合开发公司收取“友芳照相馆”所在的营业房动迁超面积款735.60元。另查明，被告安达市房产服务中心（原安达市房产管理局）的34.13平方米房屋原址回迁后未办理产权登记手续，增加的0.613平方米超面积也未办理任何权属登记手续，原告高英未提供“友芳照相馆”营业执照，也未提供“友芳照相馆”或原告高英交纳0.613平方米房款的收据原件。现案涉房屋一直由承租方马存生占有使用，拍卖后马存生未与被告安达市房产服务中心续签租赁合同，未交纳租金；也未与第三人赵彬签订租赁合同，未交纳房租。2020年6月5日绥化市中级人民法院委托黑龙江远大司法鉴定中心对案涉房屋的面积进行实际测量，黑龙江远大司法鉴定中心于2020年6月9日作出终止鉴定告知书，告知因无施工图纸比对，致使鉴定工作无法继续进行，终止此次鉴定工作。本院认为，被告安达市房地产综合开发公司于1992年6月9日收取“友芳照像馆”所在房屋的超面积款735.60元，在记账凭证中是预收开发资金，是原回迁房中增加的0.613平方米面积，而不是出卖给他人0.613平方米卖房款，34.13平方米回迁房屋是基于原所有房屋被安达市房地产综合开发公司动迁而取得的补偿安置房屋，增加的0.613平方米面积是基于原始房屋面积增加产生的，应当归原始物权所有人，因原告高英并非原有物权的所有人，所以不能取得原有物增加0.613平方米的任何权利；安达市房地产综合开发公司收取的735.60元也应当是原房屋所有权人交纳的超面积款，其它人无交纳超面积款义务，安达市房地产综合开发公司亦无权在公产基础上另行出卖增加的0.613平方米为私产，单独出卖增加的0.613平方米房屋也不符合常理；而“友芳照像馆”承租的34.13平方米营业房属于安达市房产管理局公产，是否增加0.613平方米不改变安达市房产管理局公产的性质，因此安达市房屋管理局系案涉房屋（安达市万米楼下东起12门34.13平方米）拍卖前的所有权人；原告高英对其提出的购买0.613平方米与被告回迁的34.13平方米房屋处于共有状态，并享有同等条件下优先购买权的主张，未提供充分有效证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告高英要求依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；要求被告将该共有财产的份额转让给优先购买人；诉讼费由被告负担的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告高英的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告高英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  景永慧审判员  于清春审判员  杨伟泽二〇二〇年六月二十九日书记员  段玖杭