安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1950号 上诉人（原审原告）：欧阳百路,男,1986年3月30日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 上诉人（原审原告）：丁玲,女,1987年4月6日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽致远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市颍泉同昇地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居****，社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。 法定代表人：孙磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟云强，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨峰，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：合肥乾财房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以东梅冲湖以南佳海工业城****代码91340100395196780L。 法定代表人：江坤，该公司经理。 上诉人欧阳百路、丁玲因与被上诉人阜阳市颍泉同昇地产有限公司（以下简称同昇公司）、合肥乾财房地产投资咨询有限公司（以下简称乾财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧阳百路、丁玲上诉请求：撤销一审判决，改判同昇公司、乾财公司共同返还其认筹金100000元并负担诉讼费用。事实与理由：1.其与同昇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对房屋价款的约定是双方共同意思表示，双方应严格依照买卖合同的约定履行义务。同昇公司以所谓的流转单否认买卖合同的真实性，系对本案事实的重大歪曲。该流转单系同昇公司单方提供，同昇公司不能就计算方式和计算逻辑对欧阳百路、丁玲作出合理解释，其签署流转单时，同昇公司未对该流转单的内容和作用进行释明，且内容均为同昇公司自行添加，严重损害欧阳百路、丁玲合法权益；2.同昇公司在合同标价外违规收取“认筹金”违反现行法律法规，应承担相应法律责任。 同昇公司辩称：1.《房源落位协议》和《合同签署流转单》是欧阳百路、丁玲和其公司依法签订的，是双方真实意思表示，合法有效；2.欧阳百路、丁玲在签订商品房合同的前后，多次签字确认房屋的真实价格，双方约定真实的房款以落位协议为准，并在合同签署流转单中再次签字认可；3.商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是开发商和业主执行协商确定的。综上，一审判决正确，欧阳百路、丁玲的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 乾财公司未答辩。 欧阳百路、丁玲一审诉讼请求：1.依法判令同昇公司、乾财公司返还认筹金100000元；2.诉讼费用由同昇公司、乾财公司承担。 一审法院审理查明：2017年2月22日，同昇公司发布关于玫瑰园销售优惠事宜的通知。通知中明确第一批：1、交5000元优惠12000元；2、按时签约优惠0.97；3、交20000元，再优惠0.99。第二批次：1、交约定购房款并签订落位协议优惠10000元；2、按时签约优惠5000元，第三批次：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元；高层首付款比例优惠：30%首付优惠3000元，40%首付优惠5000元，50%首付优惠7000元，100%首付优惠14000元。第四批：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元。第五批：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元。根据市场形势，该优惠体系要及时调整，超出1%幅度时要报集团批准。该通知自2017年3月1日起开始执行。 2018年1月9日，欧阳百路、丁玲经同昇公司工作人员推荐，介绍，欲购买由同昇公司开发的商品房一套。欧阳百路、丁玲当场刷卡支付100000元,该50000元由合肥乾财房地产投资咨询有限公司通过POSS收取。以便享受同昇公司给予的优惠。 2017年1月9日，欧阳百路、丁玲为购买同昇公司开发的玫瑰园房屋，欧阳百路、丁玲（乙方）与同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；原乙方确认已知悉同昇公司、乾财公司关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定，乙方所选房屋位于甲方建设的同昇.玫瑰园2栋501室，面积116.6平方米，原单价7969.65元，原总价929261元，参与落位活动优惠后单价7883.89元，落位活动优惠后总价919261元；乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按褐材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》合同签约完成，本协议自动失效；若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如、地址为准在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。 同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司/乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。 2018年2月3日，双方签订一份《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：欧阳百路、丁玲认购的物业为同昇公司建设的同昇.玫瑰园2栋501室，面积116.6平方米，认购协议单价7969.65元，认购协议总价929261元，落位协议单价7883.89元，落位协议总价919261元（929261元-优惠100000元），当日经销售特殊折扣审批，优惠折扣额度：落位协议总价919261元-120000元-5000元，执行总价794261元，执行单价6811.84元／平方米，签约首付款为164261元，银行按揭63万元。尚需支付164621元。2018年2月3日，欧阳百路、丁玲按照要求，刷卡支付了同昇.玫瑰园二期-2号楼-1-501室房款164621元，同昇公司出具收据。 2018年6月5日，欧阳百路、丁玲和同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同》约定：欧阳百路、丁玲认购同昇公司建设的同昇.玫瑰园2栋住宅配套楼501室，建筑面积116.6平方米，该商品房单价6811.84元，总价794261元，欧阳百路、丁玲在2018年6月5日支付首期房价款164261元。欧阳百路、丁玲向银行申请贷款支付630000元。 一审另查明：同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由乾财公司代同昇公司收取部分房款。 一审再查明：欧阳百路、丁玲向银行申请贷款获得支持，同昇公司当庭认可欧阳百路、丁玲已经付清购房款。 一审法院认为，从欧阳百路、丁玲第一次交款100000元签订《房源落位协议》，在扣除交款100000元的同时享受同昇公司给予优惠10000元，因销售特殊折扣审批，优惠折扣额度：落位协议总价919261元-120000元-5000元，到签订《合同签署流转单》，双方均是按照同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”及双方协商办理。欧阳百路、丁玲对《商品房买卖合同（预售）》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途是明知的，不存在欺诈行为。欧阳百路、丁玲与同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同（预售）》，前后相互链接是有机整体，是最终《商品房买卖合同》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行了义务，应受法律保护。欧阳百路、丁玲要求同昇公司、乾财公司返还《商品房买卖合同（预售）》签订前交款100000元，经查，该款是欧阳百路、丁玲为享受优惠政策而交的购房款。同昇公司、乾财公司已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了欧阳百路、丁玲优惠并已从欧阳百路、丁玲购房款中扣除，同昇公司、乾财公司所举证据印证了诉争事实，欧阳百路、丁玲所举证据不能达到其证明目的，要求返还理由不当，不符合法律规定，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：驳回欧阳百路、丁玲的诉讼请求。案件受理费2300元，公告费300元，计2600元，由欧阳百路、丁玲负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为：欧阳百路、丁玲缴纳的100000元“认筹款”应否予以返还。 本院认为：涉案《房源落位协议》实质是双方当事人在正式签订房屋买卖合同前，自愿达成的认购协议。从“落位协议”约定、“落位须知”公示以及《合同签署流转单》再次确认的内容反映，欧阳百路、丁玲自愿向同昇公司缴纳“验资款”，认可落位协议约定的“原总价”即双方认可的房款总价，而后按照同昇公司制定的落位活动流程规则，享受购房优惠，签订《房屋买卖合同》。虽然《房屋买卖合同》反映的房价款与《房源落位协议》约定的房屋总价款不一致，但《房屋买卖合同》反映的房价款并非双方约定的真实价款。欧阳百路、丁玲依照《房源落位协议》约定缴纳的“验资款”，也属双方约定真实价款的一部分，与《房屋买卖合同》载明的价款共同构成涉案房屋的真实价款。故欧阳百路、丁玲诉请退还“验资款”既不符合双方约定，也不具有应当退还的法定情形，对欧阳百路、丁玲的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由欧阳百路、丁玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月十日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。