河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1648号上诉人（原审原告）：焦作市圣金物业管理有限公司，住所地：博爱县清化镇街道办事处清义路111号。法定代表人：赵娟，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：张太儒，男，1955年5月28日出生，系该公司工作人员。上诉人（原审被告）：张海森，男，1990年5月22日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：刘云巧，女，1962年10月15日出生，汉族，住址同上，系张海森的母亲。上诉人焦作市圣金物业管理有限公司（以下简称圣金物业）因与上诉人张海森物业服务合同纠纷一案，不服河南省博爱县人民法院（2019）豫0822民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。圣金物业上诉请求：1、因原判决张海森“从2019年3月29日按年利率6％计算到结清该款之日止支付利息”的利率过低，没有事实和法律依据。请求二审法院依法改判支持原审利息诉请——被上诉人从合同约定预交物业费之日（2016年9月1日）起按月利率2％支付利息，即1709.20元；2、上诉费由张海森负担。事实与理由：张海森在购买博爱县清义路79号幸福港湾小区12号楼1单元702号房产时，就与出卖方河南鑫阳置业有限公司的鑫辰物业管理处签订了“每年度前15日内预交本年度物业费；违约金应从逾期之日起按应交费用全额的日千分之三计付”的合同内容。2016年8月21日建设单位与上诉人签订前期物业管理服务协议时也明确约定：“上诉人从2016年9月1日起向该小区业主或物业使用人提供物业服务并收取物业费；物业费为每月每平方米0.8元；每年度前15日内预交本年度物业费；违约金从逾期之日起按应交费用全额的日千分之三计付”。因被上诉人长期拒交物业费，经书面催交后仍拒绝交纳。上诉人将违约金降低为利息损失起诉被上诉人是符合法律规定的。而原判被上诉人从催交之日起按年利率6％计算到结清该款之日止支付利息的判决，不但没有法律依据，而且也助长了被上诉人拒交物业费的威风，也有损物业企业的健康发展，同时给社会生活环境与健康带来不良影响。张海森代理人辩称，1.圣金物业不具有适格的诉讼主体资格。2、物业服务严重不到位，至今没有更改服务。3、前期物业管理服务协议第一条第八项，每六个月向业主公布物业管理给用收支账目，期间所产生的收益应属全体业主所有。4、圣金物业对小区的电梯检验维修不及时、违法占用小区两块停车位改为绿化带、以及楼道门、门岗、绿化等设施服务不到位，业主的人身财产安全受到损害，应当承担相应法律责任。5、圣金物业不得泄露业主信息，对业主进行恐吓、骚扰、打击报复或者采取暴力行为。其家的门被人用刀砍坏了，物业服务协议里边有安保这一项内容，物业公司没有尽到安保责任，所以物业费要减半。张海森上诉请求：1、请求撤销（2020）豫0822民初250号一审判决，依法改判。2、请求判令圣金公司承担一二审诉讼费用。3、圣金公司物业服务严重不作为，至今未更改，故物业费应只交二分之一1780.41元。事实与理由：1、圣金公司作为一个物业公司，服务严重不到位，张海森在2019年7月27日书面通知圣金公司更改服务，圣金公司至今未更改。2、2019年9月至2020年9月的电梯检验单到2020年3月1日才张贴，导致2019年9月至2020年3月没有电梯检验的。3、圣金物业于2018年8月31日所贴扫黑除恶专项办公室给广大居民的公开信上第三条中，物业服务企业违法强势捆绑收费强行侵占小区公共绿化、地和空间，强行把小区内两块停车位改为绿化带(2号楼和4号楼附近)，造成现在小区内的停车更加困难。4、小区内广告费收入从不公开，电信入住费、净水机入住费等账目均不公开，电梯广告是从2019年3月17日至今的收入，小区门口的广告牌，收入是从小区开始入住到现在，因为广告收入是广大业主应该拥有的。5、1号楼和2号楼，小区共同部分改装成几个门面出租，所得租金应该归于全体业主，账目也从不公开。6、全部小区的楼道门都是坏的，全体业主多人多次反映，物业不管不问，门禁都没用上，锁也是坏的。7、小区门岗形同虚设，一到晚上，杆就立起来，保安就在门卫室睡大觉，出入没人问，白天虽然升降杆，但从不登记，随便出入，保安年龄偏大，门口有时停车堵门保安也不管，业主出入门口还得绕道过去。8、夏秋天小区野草长到半腿高也不管，到冬春天野草死后反而到处是土地，种的绿草确没有了。9、小区是老小区，房产证也办下来了，另还有临时业主委员会。为什么建设单位不经过业主、临时业主委员会和圣金物业签订了物业合同，而且前面已经有好几个物业公司管理过了。这个合同是无效的，圣金物业是事实物业在管理小区，合同全体业主没人见过。10、开发商遗留房屋质量问题不解决，地下室漏水，楼房高空坠物，存在很大安全隐患。综上，一审判决认定事实不清。圣金物业辩称，张海森只同意交3年物业费3560.82元的一半1780.41元，物业公司不同意，因为张海森所提的上诉理由均不是抗拒缴纳物业费的正常理由，所以圣金物业要求张海森缴纳拖欠的物业费及利息损失事实清楚，且合法有据，应当得到二审支持。张海森仅以未享受物业服务为抗辩理由不构成正当理由，不能证明其主张，理应不予支持。圣金物业向一审法院起诉请求：1、判决张海森支付2016年9月1日至2019年8月31日所欠圣金公司物业费3560.82元及分段利息损失1709.20元(利息损失暂计算到2019年8月31日止)，合计:5270.02元。之后利息损失仍按借贷利率月2％计算到结清该款之日止。2、本案诉讼费用由张海森负担。一审法院认定事实：张海森购买博爱县清义路79号幸福港湾小区12号楼1单元702号123.64m房产一套，系河南鑫阳置业有限公司建设和销售。2016年8月21日建设单位与原告签订了前期物业管理服务协议，协议载明:“原告从2016年9月1日起向该小区业主或物业使用人提供物业服务并收取物业费;物业费为每月每平方米0.8元;每年度前15日内预交本年度物业费;违约金从逾期之日起按应交费用全额的日千分之三计付”。被告系该小区业主享受原告物业服务后，已拖欠上述物业费没有交纳。经原告用信件2019年3月29日书面催交物业费，被告仍拒绝交纳。一审法院认为，原告作为物业管理公司为被告提供了物业服务，被告实际接受了物业管理公司提供的物业管理服务，故双方已形成物业服务合同关系。被告在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。原告所提小区漏水等问题，如被告所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为被告个人拒交物业管理服务费的理由。对被告所提小区内服务不到位、垃圾遍地等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性表现部分设施使用及服务内容不相同，并非是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张海森应当在本判决生效之日起十日内支付2016年9月1日至2019年8月31日所欠原告物业费3560.82元。并从2019年3月29日按年利率6％计算到结清该款之日止支付利息。二、驳回原告焦作市圣金物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张海森代理人提交了三组证据。证据一：案涉小区部分业主联名签字的倡议书复印件一套，内容是想成立临时业主委员会或更改物业公司。证据二：临时业主委员会成员的个人照片及基本资料一份。证据三：涉案小区部分业主反映小区管理存在问题的资料一套，系业主反映给临时业主委员会的材料。圣金物业质证后认为，对以上证据的真实性有异议，均不属实，就这个小区政府从来没有成立过临时业主委员会，张海森所提的材料与本案无关。针对以上证据，本院审查后认为，张海森代理人所提交的前两组证据与本案无关联性，不能成为张海森不缴物业费的抗辩理由，本院不予采信。证据三系小区其他业主对物业管理存在问题的情况反映，反映情况的业主均未到庭，证据真实性无法核实，证明内容不足以证实其待证事实，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于张海森代理人所提“其家门被砍，物业公司未尽到安保职责”的上诉理由，因其所诉一事发生在圣金公司进驻该小区提供物业服务之前，故圣金物业对此事并无过错，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张海森代理人所提“圣金物业服务严重不作为，故物业费应当只交二分之一即1780.41元”的上诉请求，经查，张海森所提交证据不足以证明圣金公司在物业服务期间存在严重不作为情形，故张海森以此拒绝支付其所欠的全额物业费，于法无据，本院不予支持。关于圣金物业所提“一审判决利率过低，张海森应从合同约定预交物业费之日起按月利率2%支付利息”的上诉请求，经查，张海森应向圣金物业支付因欠缴物业费所产生的利息损失。在双方未约定按月利率2%计算损失的前提下，一审法院综合考虑本案案情，判决张海森从圣金物业公司书面催缴之日起，按年利率6%计算损失，不违反法律规定，本院予以维持。综上所述，焦作市圣金物业管理有限公司、张海森的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由焦作市圣金物业管理有限公司、张海森各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李艳敏审判员员 娜 娜审 判 员 宋德勇二〇二〇年六月二十八日法官助理周学君书记员王宜丛