广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初2443号原告：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市********柏丽广场3期P幢B32号二层，统一社会信用代码914***********649K。法定代表人：袁和平。委托诉讼代理人：熊玉琴，女，1986年5月12日出生，汉族，住重庆市长寿区被告:蔡赐强，男，1980年9月3日出生，汉族，住广东省揭西县委托诉讼代理人：黄艳艳，女，1979年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县原告中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）诉被告蔡赐强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告云堆公司委托诉讼代理人熊玉琴、被告蔡赐强及其委托诉讼代理人黄艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云堆公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月至2018年1月共5个月的物业管理费690.3元及违约金（违约金以每月的物业管理费138.06元为基数，分别从欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2019年7月30日为217.44元）；2.被告向原告支付2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费190.5元。事实和理由：2013年9月30日，原告受中山市金红云房地产有限公司（以下简称金红云公司）委托签订了《中山市*****（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》，对中山市*********“金红云花园（巴厘小筑）”（以下简称金红云花园）的物业进行物业管理。根据合同约定，房屋按建筑面积高层电梯住宅1.5元每月每平方米，别墅按建筑面积2元每月每平方米，商铺按建筑面积2.5元每月每平方米。被告系该小区中山市********9**1******的业主，物业面积为92.04平方米，每月应交物业管理费138.06元，逾期违约金按所欠金额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告从2017年9月至2018年1月拖欠原告的物业管理费共计690.3元以及相应违约金217.44元，拖欠2017年8月至2018年1月期间的水费190.5元，上述费用合计1098.24元。原告经多次追讨未果，为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告云堆公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.金红云花园9号楼1单元802房欠费明细表；2.中山市商品房销售登记备案表；3.被告身份证复印件；4.物业公司营业执照；5.项目接管表；6.广东省经营服务性收费许可证；7.物业管理服务委托合同；8.催收费用短信截图;9.水费抄表记录。被告蔡赐强辩称：1.确认原告诉称被告在涉案小区拥有房产事实，但被告没有与物业公司签订前期物业服务协议；2.无法确认原告诉称拖欠2017年9月至2018年1月物业管理费事实，拖欠水费问题，因2017年8月的水费金额明显不合理，如原告同意参照其他月份的水费计算，或者原告能提供原始抄表记录证明，同意支付。被告蔡赐强为其辩解提供以下证据：微信朋友圈截图。本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，金红云公司作甲方、原告云堆公司作乙方签订一份《中山市*****（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向原告云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，原告称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。原告云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。庭审时原告陈述被告从2017年9月开始拖欠物业管理费,至2018年1月被告累计拖欠原告5个月的物业管理费合计690.3元（138.06元/月×5个月），计至2019年7月30日应付违约金217.44元，拖欠2017年8月至2018年1月期间水费190.5元，上述费用合计1098.24元。被告称无法确认是否拖欠物业管理费事实，确认拖欠水费;因2017年8月的水费金额明显不合理，认为期间遇台风停水，且其已于2017年8月24日回老家居住一星期，并提交微信朋友圈截图证明；如原告同意参照其他月份的水费计算，或者原告能提供原始抄表记录证明则同意支付。原告多次向被告追讨上述费用未果，于2019年9月9日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年9月9日作预立案调解，调解不成于2020年1月17日正式立案。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的涉案物业位于中山市*********金红云花园9幢1单元802房,建筑面积为92.04平方米，登记时间为2014年6月10日。按照《中山市*****物业管理服务委托合同》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费138.06元（92.04平方米×1.5元/平方米）。本院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向本院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向本院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但原告的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。依据原被告的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告虽未与被告签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是原告对涉案金红云花园小区是否按照原告与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务；二是2017年9月至2018年1月的物业管理费被告是否已缴交给原告，管理费和水费的数额如何确定。对焦点一，关于原告对涉案金红云小区是否按照原告与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，本院在审理前述案件时已作了认定，因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及于本案，应当认定原告云堆公司对该涉案小区的管理服务存在瑕疵。对焦点二，被告是否已缴交2017年9月至2018年1月的物业管理费问题。本案是合同纠纷，原被告双方对被告是否已履行缴费义务发生争议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由负有履行缴费义务的被告承担举证责任。被告辩称其无法确认是否拖欠物业管理费，但又不能提供已缴交管理费的证据，应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告尚未缴交2017年9月至2018年1月物业管理费的事实。对于管理费和水费的数额如何确定问题，原告对其主张的物业管理费计价提供了合同和物价部门收费许可的依据，应予认定；对用水量问题，原告主张的数据提供了原始抄表台账记录证明，被告主张2017年8月水费计算有误，认为期间遇台风停水，且其已于2017年8月24日回老家居住一星期，并提交微信朋友圈截图证明，但该证据并不足以证明被告主张的事实，被告应承担举证不能的法律后果，被告的抗辩理由不成立，不予采纳，故本院对原告主张被告拖欠的物业管理费和水费数额予以确认。原告对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2017年9月起计至2018年1月止共5个月，即核定被告应支付原告物业管理费为621.27元（1.5元/平方米/月×92.04平方米×5个月×90%）；原告要求被告支付水费190.5元的诉求，本院予以支持；原告的其他诉讼请求理据不足，不予支持;被告的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡赐强于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2017年9月至2018年1月期间的物业管理费621.27元；二、被告蔡赐强于本判决生效之日起五日内向原告中山市云堆物业管理有限公司支付2017年8月至2018年1月期间的水费190.5元；三、驳回原告中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告蔡赐强负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  吴志勇人民陪审员  章 枢二〇二〇年六月二十八日书 记 员  洪艺华林雷