广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终43号 上诉人（原审原告）：宋燕光，男，1985年6月26日出生，汉族，住所地广西苍梧县。 委托诉讼代理人：龙维勇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃贤达，广西众维（南宁）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梧州保利思行商业管理有限公司，住所地广西梧州市长洲区红岭路****楼****商务用房。 法定代表人：徐建斌。 委托诉讼代理人：周斌，该公司员工。 上诉人宋燕光与上诉人梧州保利思行商业有限公司（以下简称“保利思行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，宋燕光与保利思行公司均不服广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初264号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭。本案审理期间，因受新冠肺炎疫情影响，从2020年2月27日起，中止本案审理，2020年5月28日起恢复本案审理。本案现已审理终结。 宋燕光上诉请求：1.撤销藤县人民法院（2019）桂0422民初264号民事判决第四项；2.改判支持上诉人一审第四项请求，由保利思行公司赔偿装修损失费137897元及灯饰损失73969元；3.本案诉讼费用、鉴定费用由保利思行公司负担。事实与理由：1.一审法院认为宋燕光请求的装修损失和灯饰损失是藤县威林公司造成，属认定事实错误。在租赁合同有效期内，由于保利思行公司与丰林物业公司解除租赁合同，导致商铺被所有权人收回，致使宋燕光遭受商铺装修损失及灯饰损毁，保利思行公司违反合同约定，应承担违约责任，给宋燕光造成的损失应予以赔偿。2.一审法院适用法律错误。宋燕光以合同纠纷提起诉讼不能免除保利思行公司的侵权责任，一审法院认为灯饰、装修损失属于另一法律关系，不予支持属于适用法律错误。 保利思行答辩称，保利思行已经退还宋燕光缴纳的合同保证金6000元，租赁合同已经解除，宋燕光无权提起本案诉讼也无权上诉。解除合同后，商铺物业费等由藤县威林公司收取，发生的损失不应由保利思行公司承担。保利思行公司与宋燕光已签订正式租赁合同，双方约定内容以租赁合同约定为准。 保利思行公司上诉请求：1.撤销藤县人民法院（2019）桂0422民初264号民事判决，发回重审或改判；2.本案诉讼费用由宋燕光负担。事实与理由：保利思行公司与宋燕光签订租赁合同时已将定金6000元直接转为保证金，宋燕光未再支付合同规定的其他款项。2016年底，宋燕光要求解除合同，保利思行公司退还了宋燕光缴纳的保证金6000元，合同已经解除，宋燕光无权起诉。一审确认不满60%入住率不计开业，是预定单的内容，但租赁合同上没有对该内容进行约定，无论商场是否开业，涉案商铺是临街商铺，都是正常营业的。 宋燕光答辩称，一审认定保利思行公司收取宋燕光合同保证金的事实清楚，保利思行公司没有提供证据证明已退还6000元保证金，应承担举证不能责任。预定单是租赁合同的一部分，预定单约定开业率达到60%才开始计算承租期，到目前为止，该市场都没有达到60%开业率，租赁合同应继续履行。 一审法院查明以下事实：2015年5月15日，原、被告签订《世纪美居国际建材商业广场商铺预定单》，原告预承租商业广场的A1-003号商铺。双方约定：1.收取两个月租金为定金，签订正式合同后转为质量保证金和合同保证金；2.不满60%入驻率不计开业时间。2015年5月15日，原告支付定金6000元。2015年9月11日，原、被告签订《租赁合同》，原告承租商业广场面积为149㎡的A1-003号商铺一间，用途为欧普照明的批发、零售。双方约定：1.租赁期限为三年，自2015年10月28日起至2018年10月27日止，实际租赁时间按开业日起算；2.年租金71520元，同时交纳商品品质及履约保证金11920元；3.在合同履行期间，如有一方违约，需向另一方按年租金的30%支付违约金；4.免租期12个月，租期从市场开业起计算；5.已付定金一月租金，签合同时自动转换成品质保证金。原告于2015年9月11日支付给被告履约保证金5920元和装修保证金2000元。原告对商铺装修后，即开张营业。至2018年11月20日，世纪美居国际建材商业广场商铺的入驻率不足60%。另查明，2014年12月30日梧州市丰林物业服务有限公司与宁波保利思行商业管理有限公司签订租赁广西藤县威林城市广场西区1-3楼物业经营世纪美居建材家居市场的协议，2017年4月13日双方签订《终止租赁合同协议书》。2018年11月20日广西藤县威林房地产开发有限公司向原告发出通知，以其公司是商业广场的A1-003号商铺合法的物权所有人，其公司从没有决定、也没有同意过他人将该商铺转让或出租给原告为由，要求原告在2018年11月23日18时前自行撤离商业广场的A1-003号商铺，逾期不撤离，其公司将视原告已放弃该商铺内物品的所有权而组织人员予以清理。2018年12月7日晚上，广西藤县威林房地产开发有限公司组织人员将原告商铺的强行打开，将里面的货物搬走，并将商铺另租给他人。又查明，经该院委托广西评值价格事务所有限公司对涉案商铺的装修损失费和灯饰损失费司法鉴定，商铺装修价值为137897元，商铺灯饰价值为73969元。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。因广西藤县威林房地产开发有限公司已将原告的商铺腾空，并将商铺另租给他人，原告租赁涉案商铺用于经营的目的无法实现，故原告请求解除《租赁合同》，合理合法，予以准许。由于《租赁合同》已解除，根据《租赁合同》第三条的约定，被告收取原告的商品品质及履约保证金11920元和装修保证金2000元，应退还给原告。由于被告的原因致使原告租赁的涉案商铺无法经营，被告已构成违约，根据《租赁合同》第七条的约定，被告应按年租金的30%支付违约金给原告，即支付21456元（71520元×30%=21456元）。原告请求被告赔偿装修损失费和灯饰损失费，因商铺是广西藤县威林房地产开发有限公司腾空，并将另租给他人的，原告的请求属另一法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：解除原告宋燕光与被告梧州保利思行商业管理有限公司于2015年9月11日签订的《租赁合同》；被告梧州保利思行商业管理有限公司退还原告宋燕光商品品质及履约保证金11920元和装修保证金2000元，共13920元；被告梧州保利思行商业管理有限公司支付原告宋燕光违约金21456元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费684元，由被告负担；鉴定费为10000元，由原告负担。 二审审理期间，双方当事人没有提交新的证据。 一审查明事实属实，本院予以确认。 本院经审理查明，宋燕光与保利思行公司在涉案租赁合同中还约定，租赁期满宋燕光未续约或合同因故解除提前终止，宋燕光应于租赁期满或合同终止日起七天内应予退场，并将租赁营业场所及配套设施以良好的适租状态交还，对宋燕光原有装修不作任何经济补偿。 本院认为，本案争议焦点为：1.宋燕光提起诉讼之时涉案租赁合同是否仍在履行期间；2.一审判决保利思行公司向宋燕光支付违约金21456元是否正确；3.保利思行公司应当向宋燕光退还多少保证金；4.保利思行公司应否向宋燕光赔偿装修损失和灯饰损失。 关于宋燕光提起诉讼之时涉案租赁合同是否仍在履行期间的问题。本院认为，双方对交付使用租赁场所期间的约定是认定租赁期限的依据，涉案租赁合同已约定，租赁期限三年，保利思行公司自2015年10月28日至2018年10月27日将租赁场所交付宋燕光使用，合同期满后未续约的，宋燕光应在7日内退场。从上述约定看，宋燕光使用租赁商铺的期间即租赁期限是2015年10月28日至2018年10月27日，租赁期届满后双方没有续约，租赁合同终止。而合同约定的免租期12个月，租期从市场开业起计算，60%入驻率不计开业时间、实际租赁时间按开业日算起等内容，属于双方对计付租金方式的约定。宋燕光提起本案诉讼之时，双方没有续约，且已超过合同约定的租赁期限，按照约定，租赁合同已经终止，解除合同的基础已不存在。因此，一审法院判决解除涉案租赁合同缺乏事实依据，本院予以纠正.宋燕光认为涉案合同尚在履行期间的上诉理由不成立，另外保利思行公司未举证证明合同已提前解除，保利思行的主张缺乏事实依据，本院均不予采纳。 关于一审判决保利思行公司向宋燕光支付违约金21456元是否正确的问题。本院认为，如前所述，涉案租赁合同已于2018年10月27日终止，2018年12月商铺被强行撤场时宋燕光与保利思行公司不再是租赁合同关系，宋燕光请求保利思行承担违约责任的事实不存在，故一审判决保利思行公司向宋燕光支付违约金21456元缺乏事实依据，本院予以纠正，保利思行上诉请求撤销该项判决，本院予以支持。 关于保利思行公司应当向宋燕光退还多少保证金的问题。本院认为，宋燕光起诉请求保利思行应退还品质保证金6000元、履约保证金5920元、装修保证金2000元，提供了预定单、合同以及收据予以佐证，一审据此认定宋燕光缴纳各类保证金共13920元，判决保利思行公司予以退还，证据充分。保利思行公司主张其没有收到履约保证金5920元及装修保证金2000元，公司在2016年年底已退回6000元定金，但没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，一审判决保利思行公司退还宋燕光各类保证金共13920元正确，保利思行公司请求法院驳回宋燕光退回保证金的上诉请求，缺乏理据，本院不予支持。 关于保利思行公司应否向宋燕光赔偿装修损失和灯饰损失的问题。本院认为，涉案租赁合同已明确约定，合同终止后，保利思行公司对宋燕光在涉案商铺的装修不作经济补偿。宋燕光在本案中遭受的装修、灯饰损失，系广西藤县威林房地产开发有限公司强行清场导致，宋燕光可另行向该公司主张。此外，涉案商铺被强行清场时，宋燕光与保利思行公司已不存在租赁合同关系。因此，宋燕光请求保利思行公司赔偿装修、灯饰损失，与合同约定不符，缺乏法律依据，本院不予支持，一审判决驳回宋燕光赔偿装修、灯饰损失的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，宋燕光的上诉请求不成立，本院不予支持，梧州保利思行商业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初264号民事判决第一项、第三项； 2、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初264号民事判决第二项、第四项。 一审案件受理费684元（上诉人宋燕光已预交），由上诉人宋燕光负担415元，上诉人梧州保利思行商业管理有限公司负担269元；鉴定费10000元（上诉人宋燕光已预交），由上诉人宋燕光负担。二审案件受理费5162元（上诉人宋燕光已预交4478元、上诉人梧州保利思行商业管理有限公司已预交684元），由上诉人宋燕光负担4893元，上诉人梧州保利思行商业管理有限公司负担269元。 本判决为终审判决。 审 判 长 伍子练 审 判 员 莫 芮 审 判 员 任 军 二〇二〇年六月十一日 法官助理 曾 佳 书 记 员 黎小嘉 附相关法律文书 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ......