四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1118号 原告：吴刚，男，汉族，住重庆市铜梁区。 委托代理人（特别授权）：张显均，系国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：重庆坤邦房地产开发有限公司，住所地重庆市江**建新东路****附**，统一社会信用代码91500105774860696A。 法定代表人：刘振州，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：吴**荣，该公司职员。 委托代理人：税春来，该公司职员。 原告吴刚与被告重庆坤邦房地产开发有限公司（简称坤邦房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴刚及其诉讼代理人张显均，被告坤邦房产公司的诉讼代理人吴**荣、税春来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴刚向本院提出诉讼请求：1、确认2012年8月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告交付房屋和办理房地产权证手续；3、判决被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年8月28日签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买射洪县“坤邦•上层境界”第11幢1单元20层1号、2单元21层2号房屋，每套面积84.05平方米，价款294175元。被告应当在2013年12月30日前交付竣工验收合格的房屋，在办理完房屋面积补差结算后一年内为原告办理权属登记手续。原告已向被告支付了购房款588350元，但被告至今未交房和办理房地产权证，损害了原告的合法权益。 原告吴刚为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 第一组：庭审笔录1份，系（2016）川0922民初1098、1099号商品房买卖合同纠纷案件开庭审理笔录，以证明被告的法定代表人及其代理人均认可原告与被告签订的《商品房买卖合同》和出具的收据的真实性、合法性，及用于担保的事实； 第二组：《商品房买卖合同》2份，以证明原告与被告于2012年8月28日签订编号为1027、1028号《商品房买卖合同》、被告为原告出具相应购房款收据的事实。 被告坤邦房产公司辩称，原告吴刚与案外人江明继的债权债务关系与被告坤邦房产公司无关，本案涉及的商品房买卖是属于担保，是坤邦房产公司为重庆国奥电梯公司的债务提供的担保。现重庆国奥电梯公司已经依法破产，案外人江明继已在破产案件中申报债权，被告应当向江明继主张债权；案涉两套房屋及原网签出去的100多套房屋已经民间融资处置部门和有关单位协调收回，因坤邦房产公司法定代表人刘振州涉嫌刑事犯罪，有关的民事诉讼应当服从于刑事诉讼；原告就案涉房屋已经向法院提起合同纠纷诉讼并被法院驳回。原告的诉讼请求应不予支持。 被告坤邦房产公司围绕抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1.民事裁定书1份，以证明重庆国奥电梯公司已经依法申请破产清算，案外人江明继在破产案件中申报债权并被重庆市涪陵区人民法院裁定确认其债权； 2.解除协议书2份，以证明因被告坤邦房产公司法定代表人刘振州涉嫌刑事犯罪，所有用于担保网签的房产都被收回的事实。 本院从（2016）川0922民初1098、1099号商品房买卖合同纠纷案中收集《施工合同》、承诺书各1份。 上述当事人提供的证据，本院组织进行了质证和认证。被告坤邦房产公司对原告提供的证据无异议；原告对被告提供的第1号证据认为真实，但认为裁定书不能证明法院确认的江明继的债权涉及原告吴刚的债权，因坤邦房产公司提供担保并履行担保义务后扣减了吴刚的款项，该江明继在2016年5月19日出庭作证时证明已用担保方坤邦房产公司的两套房屋抵偿了江明继欠吴刚的材料款；原告对被告提供的第2份证据认为系复印件，不认可真实性，但提出该2份协议书形成于2017年，系被告与案外人私下自愿达成，不具有关联性和参考价值。本院对原告提供的2组证据、被告提供的第1份证据和本院收集的《施工合同》和承诺书予以确认，对被告提供的第2号证据经审查认为与本案没有直接关联，不予采信。 经审理查明： 2012年4月，重庆国奥电梯有限公司与重庆东方建筑装饰（集团）有限公司签订《施工合同》，约定将重庆国奥电梯有限公司办公楼的装饰工程等发包给重庆东方建筑装饰（集团）有限公司。江明继（系案外人）在履行该《施工合同》进行装饰施工期间，拖欠原告吴刚材料款65万余元。刘振州系被告坤邦房产公司的法定代表人，曾担任重庆国奥电梯有限公司股东、控制人，自愿以坤邦房产公司在四川省射洪县（现射洪市）太和镇开发建设的“坤邦•上层境界”房屋对重庆国奥电梯有限公司应付江明继处的工程款提供担保，江明继提出以“坤邦•上层境界”的房屋抵偿下欠原告吴刚的货款。2012年8月28日，原告吴刚前往射洪市“坤邦•上层境界”售楼部，与被告坤邦房产公司签订合同编号分别为1027号、1028号《商品房买卖合同》各一套，主要约定吴刚分别购买“坤邦•上层境界”第11幢1单元20层1号、第11幢2单元21层2号住宅，每套面积84.05平方米、价款294175元（单价3500元/平方米），于2012年8月28日一次性付清房款，于2013年12月30日前交付房屋。同日，被告坤邦房产公司向吴刚开具编号分别为NO.0037453号和NO.0037454号、加盖坤邦房产公司财务专用章的收款收据各一份，载明收到吴刚每套房屋价款294175元，原告吴刚实际未支付此房价款。被告坤邦房产公司将两套房屋登记于“坤邦•上层境界”二期（即2#楼）住宅销控表吴刚名下。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告坤邦房产公司未向原告吴刚交付合同项下约定房屋，亦未办理合同项下房屋的网签和不动产登记。2015年10月9日，射洪县公安局在侦查坤邦房产公司涉嫌非法吸收公众存款案件中查封了“坤邦•上层境界”1#、2#楼计营业用房25套、住宅用房204套和车库、公共用房及其土地使用权，住宅用房包括**住宅销控表吴刚名下**房屋。2016年4月12日，原告吴刚诉至本院，分别请求判决被告坤邦房产公司向其交付两套房屋、支付违约金并办理房地产权证。本院分别以案号（2016）川0922民初1098号、1099号立案受理，审理查明买卖合同约定的两套房屋因涉嫌刑事犯罪被公安机关查封，于2016年7月8日裁定驳回起诉。2020年5月13日，原告再次向本院提起诉讼，请求确认2012年8月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决被告交付房屋和办理房地产权证手续。 另查明，重庆国奥电梯有限公司于2013年4月25日书面承诺，同意重庆东方建筑装饰（集团）有限公司以最终结算应付工程款抵购被告坤邦房产公司在射洪市开发的房屋，如抵房约定不成，由重庆国奥电梯有限公司支付应付工程款。原告吴刚在本案审理中陈述，案涉两套房屋在签订《商品房买卖合同》时的交易价格约为2800元/平方米，因用于抵债而在买卖合同中约定价格为3500元/平方米。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是在原告吴刚对案外人江明继享有应收款债权、被告坤邦房产公司自愿为重庆国奥电梯有限公司下欠江明继应收工程款的债务提供担保情形下，由原告吴刚与被告坤邦房产公司签订。原告吴刚签订该房屋买卖合同的本意是通过以房抵偿方式实现应收材料款之债权，并非出于正常生活需要而购买房屋，在签订买卖合同后亦未实际支付相应的购房对价；而且，原告吴刚跨省级行政区域在远离其生活居住地方的射洪市“坤邦•上层境界”小区、以超出时价的较高价格购买房屋，并不符合常理。被告坤邦房产公司以开发建设的“坤邦•上层境界”房屋对重庆国奥电梯有限公司的债务提供担保，因此与原告吴刚签订商品房买卖合同的民事法律行为的本意是出于担保而非出于将财产让与买受人吴刚的真实交易。从签订买卖合同前的情况看，原告吴刚、被告坤邦房产公司和江明继并未就江明继所欠原告吴刚的材料款达成某种协议；从签订买卖合同后重庆国奥电梯有限公司的书面承诺看，该公司同意以所欠工程款到坤邦房产公司开发的“坤邦•上层境界”抵购房屋，明确表示抵购不成时仍由该公司承担支付工程款义务，原告吴刚和被告坤邦房产公司均未参与该承诺内容的约定，所涉及应收工程款并未约定由吴刚收取，而且坤邦房产公司事后亦未从重庆国奥电梯有限公司或者江明继处获得出售房屋应当获得的价款。《中华人民共和国民法总则》规定，民事法律行为有效应当具备的条件为：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规规定，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。综前所述，原告吴刚和被告坤邦房产公司签订《商品房买卖合同》并非当事人基于商品房进行交易所达成合意的真实意思表示，而是用于担保，双方在订立合同未遵守民事法律关于实施民事法律行为应当作出真实意思表示的规定，本院依法认定原告吴刚与被告坤邦房产公司签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效，对当事人不具有法律约束力，被告坤邦房产公司不承担该合同约定的义务。 综上所述，案涉《商品房买卖合同》并非依法成立的合同，自始对当事人不发生法律效力，故原告吴刚要求确认2012年8月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效并要求被告履行交付房屋和办理不动产权属登记手续的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告吴刚的诉讼请求。 本案收案件受理费2856元，由原告吴刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 刘绍松 二〇二〇年六月十一日 法官助理 何冰军 书 记 员 赵 娟