北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5460号上诉人(原审原告，反诉被告)：张萍，女，汉族，1983年5月8日生，住址四川省古蔺县。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：段昌盛，北京市君商律师事务所实习律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：江震尧，男，汉族，1971年8月20日生，住址江苏省灌云县。委托诉讼代理人：马威，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何其璇，北京嘉善律师事务所律师。原审第三人：北京市民政局房产管理所，住所北京市东城区东直门内北小街北官厅**院。法定代表人：吕品，所长。委托诉讼代理人：赵保生，北京市京和律师事务所律师。原审第三人：北京市北盛物业管理有限责任公司，住所北京市东城区北官厅胡同****楼。法定代表人：王强，经理。委托诉讼代理人：赵保生，北京市京和律师事务所律师。上诉人江震尧、上诉人张萍与原审第三人北京市民政局房产管理所（以下简称房管所）、原审第三人北京市北盛物业管理有限责任公司（以下简称北盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初64193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张萍及其委托诉讼代理人段昌盛、郝立，上诉人江震尧及其委托诉讼代理人何其璇、马威，原审第三人房管所及北盛公司的委托诉讼代理人赵保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张萍上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判确认张萍与江震尧签订的租赁协议书于2018年12月15日解除；2.撤销一审判决第二项，发回重审或改判为江震尧向张萍返还租金333万元及自起诉之日起至实际返还之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；3.撤销一审判决第四项；4.撤销一审判决第五项；5.撤销一审判决第六项；6.一二审案件受理费由江震尧承担。事实和理由：1.一审判决确认双方的《租赁协议书》于2018年2月9日解除系认定事实错误。第一，张萍在支付了三年房租后，江震尧迟迟无法提供产权证及香泉楼营业执照，系严重违约，张萍拒付之后的租金系合法行使“先履行抗辩权”，不属于违约行为，江震尧据此单方解除合同不合法，应属无效。第二，2018年12月15日，双方进行的系列房屋交接行为及日前江震尧对张萍发送的交付房屋通知回复同意接收及江震尧庭审中自认交接行为属实都表明双方基于合意达到了解除合同的目的，因此张萍认为合同解除时间为2018年12月15日。2.一审判决在有明确约定的情况下却依据自由裁量权仅支持张萍67万元租金返还诉请，过度干预双方契约自由，系适用法律错误。依据双方合同第九条约定，江震尧违约应返还张萍全部已付租金，加之张萍因江震尧违约行为损失巨大，一审如此判决变相鼓励了违约方。3.一审判决第四项、第五项系适用法律错误。江震尧无法提供产权证及营业执照，系严重违约，张萍拒付之后的租金系合法行使“先履行抗辩权”，不属于违约行为。4.一审判决第六项系认定事实和适用法律错误。第一，张萍未违约，且认为合同于2018年12月15日解除，合同解除当日江震尧即收回案涉房屋，不存在房屋占用费。第二，即使存在房屋占用费，一审判决认定的金额缺乏事实和法律依据。关于房屋占用费，合同第十条约定按照每日利润提成的双倍赔偿。一审判决未尊重契约自由，且在江震尧没有提供任何证据显示张萍有经营利润及提供有效证据证实有实际损失的情形下，自由裁量每日3000元房屋占用费，与合同约定的合同租金金额相差无几，对张萍极为不公；一审法院行使自由裁量权时未考虑江震尧违约情形对房屋商业价值的贬损及自2018年1月21日起江震尧对房屋断水断电造成房屋无法实际使用这两个因素，认定事实错误。此外，本案为合同纠纷，有约定按约定，无约定按法定，双方对合同内容有争议的应按合同条款、合同目的及交易习惯等确定合同条款真实意思。张萍发现张萍与江震尧签订的协议是由之前江震尧与北盛公司签订的协议修改而来，修改内容主要有将之前协议的租赁标的由房屋修改为经营管理权，可认为此为商业用房的租赁协议书，江震尧有向张萍提供审批手续及相关证件的义务。根据两份协议内容可看出，江震尧明知租赁房屋没有批准手续和房产证却承诺其能提供，存在合同欺诈行为。江震尧辩称，不同意张萍上诉请求。两份协议没有可比性，我方与第三人签订的协议与本案无关。双方签订合同前经过了多次沟通协商，张萍经过多次实际考察，对房屋实际权属、使用方式、房屋设施设备等都了如指掌，签约之初本约定双方合作进行会所经营，签约时张萍变卦，表示要将其用于书画展览，且签约时的合同也是张萍起草提供。这份协议与江震尧与第三人签订的协议没有可比性，张萍所说改造变造而来不是事实。合同很多地方前后矛盾，不是双方真实意思表示。江震尧在使用案涉房屋期间从未办理过任何营业执照，不存在欺瞒，不像张萍所说是商业用途的房屋，只要在双方约定下正常使用都是可以的。一审查明张萍在收房后正常使用，举办了多次书画展览。房管所、北盛公司述称，同意一审判决。江震尧上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，驳回张萍全部诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判张萍支付江震尧2017年12月15日至2018年2月9日的租金173337元（按照每日3041元共计57日计算）；3.撤销一审判决第五项，改判张萍支付江震尧违约金102788.4元；4.撤销一审判决第七项，改判张萍赔偿江震尧物品损失95380元；5.撤销一审判决第九项，改判张萍支付江震尧2017年4月1日至2018年12月15日水费357元、电费26670元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，定性错误。第一，案涉租赁合同为普通房屋转租合同，非带照租赁。合同已明确约定江震尧系转租，可知其自然无法提供房屋产权证，为使张萍了解之前经营状况，江震尧提供了所有关于房主及承租房屋的资料，其中的香泉楼酒楼营业执照与本转租房屋无法律关联，该酒楼注册地址与转租房屋地址并不一致，合同也未体现将酒楼营业执照作为核心条款加以明确的内容，带照租赁无从谈起，更无从谈及帮助张萍办理营业执照。第二，普通房屋转租不存在提供证照的合同义务。合同履行期间，张萍的行为也与普通租房一致，其在合同签订后以“如园文化艺术交流中心”名义对外，未按照餐饮经营的方式租赁房屋，且未提出要求办理营业执照的要求，在三年后其与房东沟通要求直接租房未果后才以办理营业执照为由与江震尧产生争议,一审法院对江震尧是否应当提供营业执照认定错误。第三，租赁合同约定，张萍装修需以书面形式征得江震尧同意方可进行。张萍以书画交流场地为目的进行装修系单方擅自而为，与合同约定相悖。其提供的装修证据存在造假，无法证明其目的，一审判决江震尧赔偿其装修损失无事实依据。第四，江震尧提供的水电费票据为第三人开具，张萍从未表示其已承担了开票时间发生的水电费，一审法院对此认定错误。2.一审法院适用法律不当。第一，转租合同只要提供适格房屋供张萍使用即实现了合同目的。一审法院在认定租赁合同合法有效基础之上判决江震尧返还张萍实际使用房屋期间的租金67万元无凭无据。第二，江震尧没有合同义务为张萍办理营业执照。一审法院认定江震尧存在一定违约行为并据此要求江震尧承担违约责任及赔偿损失无法律依据。第三，张萍装修未得到江震尧书面许可，与合同约定相悖，该行为产生的法律后果应由张萍自行承担。一审法院认定江震尧承担一定装修损失没有合同及法律依据。张萍辩称，不同意江震尧上诉请求，认可一审法院对于江震尧负有向我方提供审批手续或协调真正房屋所有人向我方提供经营必须的证件的认定。本案不是普通转租合同，我方将江震尧与张萍签订的协议与江震尧与北盛公司签订的协议进行对比可以说明，如果是普通的房屋转租合同，只需要在第一份协议中稍作修改即可，不需要将租赁标的物修改为经营权，也不需要在不具有审批手续的情况下还承诺向我方提供，也不需要约定如不能提供手续扣除房租及其他费用。江震尧的主要合同义务除提供房屋外还须提供审批手续和房产证，我方认为至少需要提供商业用房房产证。对协议前后矛盾的地方，江震尧有提供审批手续和房产证等义务，其不履行上述义务，扣除相应租金的约定是一致的。江震尧认为协议内容混乱前后矛盾不能成为判断依据的说法我方不能理解。双方签订的协议书是在江震尧提供的协议书基础上修改而得,江震尧签署协议表明其知晓协议内容，新协议中明确约定了江震尧为张萍办理手续的义务，其应履行，如不履行合同目的无法实现，江震尧现无法提供房产证，构成根本违约。关于装修残值，一审法院认为在江震尧违约合同解除情况下，江震尧应承担赔偿责任。房管所、北盛公司述称，双方的争议是房屋租赁和经营性质的合作，房管所委托北盛公司对房屋进行管理，北盛公司与江震尧签订租赁合同，这是事实，也符合法律规定。北盛公司与江震尧签订的合同对双方有约束力，江震尧与张萍签订的合同对双方有约束力，是两个不同的合同，不能推及上一个合同对下一个合同有约束力或修改。合同名称明确了是租赁合同，如果是经营性合作合同，合同名称会有显示。签订合同时应审查房产信息和房屋情况，这是双方都应该履行的义务。另外江震尧称合同是欺诈性合同，建议双方协商解决。张萍向一审法院起诉请求：1.确认我与江震尧签订的租赁协议书于2018年12月15日解除；2.江震尧返还我交纳的2014年12月15日至2017年12月14日的租金333万元；3.江震尧赔偿我损失，以333万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年6月5日（我起诉之日）计算至实际返还333万元之日止；4.江震尧赔偿我装修费损失2210660元。江震尧向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的租赁协议书于2018年1月9日解除；2.张萍支付我方拖欠的房租，自2017年12月15日至2018年1月9日，共计79068.47元；3.张萍支付我违约金102788.4元；4.张萍支付我自2018年1月10日至2018年12月14日的房屋占用费，按照每天3041元的标准计算；5.张萍赔偿我物品损失95380元，物品是依据双方在交接房屋时签订的交接清单确认的，这个数额是按照我记忆中原来的购置价格计算的；6.张萍支付我方2017年4月1日至2018年12月15日的水费357元、电费26670元。一审法院认定事实：2012年3月22日，北盛公司作为甲方同乙方江震尧签订房屋租赁合同，约定甲方将争议房屋出租给乙方，房屋建筑面积851.2平方米。乙方自行办理作为餐饮用房的批准手续。乙方必须按许可的用途使用房屋，不得改变房屋使用性质。房屋租赁期，自2012年7月1日起，至2022年6月30日止，租赁期限为10年。乙方须向甲方支付房屋保证金5万元。2012年至2017年每年租金45万元，2018年至2022年每年租金50万元。使用房屋的费用全都由乙方承担，其中包括：水电、燃气、供暖、卫生、通讯、电视等各项费用和经营发生的各项税费等。保证金在签订本协议时支付。租金自2012年7月1日之前5日内，支付该年度第一季度的租金；此后每季度前5日内，乙方支付下一季度的租金。其他费用按月结算。甲方对乙方承租房屋的使用权及延及的在该房屋的经营权，采取统一限制原则，即：乙方不得将房屋及所附设备设施的使用权及延及的经营权再行转让他人，也不得将此标的或权利转让他人或为他人提供担保，不得与第三人签订关涉该标的或权利的任何文件。2014年9月26日，甲方江震尧同乙方张萍签订租赁协议书一份，主要约定甲方将承租的餐饮、办公用房即争议房屋出租给乙方使用。房屋面积830平方米，甲方对房屋享有所有权。甲方同意将房屋经营管理权提供给乙方，乙方负责具体管理。甲方提供餐饮办公用房批准手续。乙方必须按照许可的用途（餐饮业、办公用房、会所）使用房屋。乙方经营期限自2014年12月15日至2020年6月30日止。乙方须向甲方支付经营保证金20万元，签约第一年支付10万元，第二年再付10万元。本协议届满，经甲乙双方确认无问题，经甲乙双方验收交接后由甲方无息退还乙方。每年租金111万元整，第一年为年付，第二年为半年付款方式。2014年9月30日起使用房屋的费用由乙方承担，包括水电、燃气供暖等，乙方直接向有关部门缴纳。第一年保证金于签订本协议时支付，第一年租金费用于2014年9月29日前支付甲方，此后每年于12月5日前、6月5日前支付。每月5日前，乙方将上一个月产生的水费、电费、供暖费等费用以支票或现金的形式支付给相关部门。乙方如果需对此房屋进行装饰装修，一切费用由乙方自行承担。对此房屋的装饰装修方案，须经甲方同意，未经甲方书面同意，乙方不得改变方案的内容。乙方施工不得改变和损害房屋的内外结构和房屋的设施设备；不得改变、增设、建造附属设施设备和增设添造他物。甲方协调房屋所有权方向乙方提供房屋场所的相关经营证件的使用。甲方应保证此房屋及设施设备在交给乙方使用时为正常合法的使用状态，保证该租赁房屋无其他经济纠纷、抵押等，包括：消防、安防、房屋质量验收、卫生许可等符合国家标准。乙方迟付年度租金，每逾期一日，按欠付总额的每日5％支付违约金。乙方申请对房屋装修改造，必须向甲方提出书面材料，经甲方同意后实施，各项费用由乙方承担。因甲方原因，导致乙方未能及时办理相关手续，扣除期间乙方应交纳年度租金和各项费用。协议解除或终止，乙方不按时腾退房屋，逾期一日，按原每日利润提成的双倍赔偿甲方的损失。对此房屋内的物品，甲方有权进行处置。甲方交付的房屋不符合约定严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。乙方欠交本协议规定的任何一项费用达15日的，甲方有权单方面解除协议。签约后江震尧交付了争议房屋及附属设施，双方对房屋内部设备及物品清单进行了确认。张萍入驻争议房屋，并陆续支付江震尧租金333万元。在履行合同过程中张萍同江震尧发生争议，江震尧向张萍发送了解除合同的短信。2018年2月9日，张萍看到该短信。2018年12月15日，张萍同江震尧进行了现场交接，把争议房屋交回给江震尧。双方签订了交回房屋设备物品清单。庭审过程中，一审法院就评估鉴定问题进行释明，张萍表示争议房屋已经被江震尧转租给他人，不申请评估鉴定。江震尧亦无评估鉴定的申请。为证明自己的主张，张萍提供1.自己与案外人的装修合同两份，收据两张，证明为争议房屋两次进行装修，支出大量费用。2.张萍同江震尧的配偶之间的微信聊天记录二页，张萍同江震尧之间的短信聊天记录四页，证明张萍曾催促江震尧提供房屋产权证明以便办理酒楼的注册地址变更。3.光盘一张，内含四段视频和二张照片，证明江震尧雇佣社会人员到争议房屋影响张萍正常使用房屋。江震尧质证称：1.真实性和证明目的均不认可；2.短信真实性认可，证明目的不认可，微信的真实和证明目的都不认可。短信是在张萍明知这个房屋是转租，且用了三年以后才向我发送的；3.真实性认可，证明目的不认可，视频里是江震尧配偶，没有影响张萍使用房屋。江震尧也提供了证据证明其主张：1.土地证复印件一份、证明签约时即已向张萍表明争议房屋的所有权人是房管所。2.争议房屋在2014年11月的照片5张，证明房屋自2014年11月起就是按照文化交流中心来使用的，张萍从未在此经营过餐饮。3.最后催告函一份、解除租赁协议书通知一份、腾退并交回房屋通知书一份，证明江震尧2017年12月即向张萍发出催款通知，2018年1月9日直接发函告知其解除双方的租赁协议书。4.水表、电表照片一张，证明2018年12月15日双方交接时张萍尚欠水电费。5.北盛公司水电费催缴单一张、收缴任务单一张，证明搬离时张萍欠水费357元、电费27027元。张萍表示：1.真实性认可，证明目的不认可，签约时江震尧没有出示过产权证明，2017年12月才了解到他不是房屋真正的产权人。2.真实性、证明目的不认可，租赁前期该房屋是按照会所使用，后来又进行了二次装修，改成了文化交流中心、画室的性质。3.真实性、证明目的不认可，没有收到这些文件。4.是水表、电表照片，但不能确认是争议房屋的。5.真实性认可，关联性不认可。一审法院认为，张萍同江震尧签订的租赁协议书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。首先，合同的解除时间问题。江震尧认为张萍长期拖欠房租，应以自己向张萍发送解约文件的2018年1月9日作为节点，但即使是依照约定或法定解除条件发送解约通知，解除合同的意思表示应到达相对方，江震尧没有证据证明文件已经有效送达张萍，在张萍否认收到的情况下，不宜以该时间作为合同解除的日期。张萍认为双方是协商解除，但不能提供双方在2018年12月15日就此问题达成合意的证明，实际上她在庭审中也承认自己2018年2月9日就看到了江震尧发来的含有解约通知内容的短信。因此一审法院确定以2018年2月9日张萍收到解约通知的时间作为合同解除的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张萍认为签约时双方是带照租赁，但江震尧既不能提供争议房屋产权证，也不能提供注册在争议房屋处的营业执照，因而提出退还租金和赔偿损失的要求。从合同文本来看，开头即写明“甲方（江震尧）对房屋享有所有权。甲方同意将房屋经营管理权提供给乙方（张萍），乙方负责具体管理。甲方提供餐饮办公用房批准手续。乙方必须按照许可的用途（餐饮业、办公用房、会所）使用房屋”，后文又约定“甲方（江震尧）协调房屋所有权方向乙方（张萍）提供房屋场所的相关经营证件的使用”。虽然约定存在前后矛盾之处，但至少可以推知：不论江震尧是不是争议房屋的所有权人，他都负有向张萍提供按照特定用途使用房屋的行政审批手续，或至少协调真正的争议房屋所有权人向张萍提供经营所必需的证件。而从合同履行来看，江震尧既不是争议房屋真正的所有权人，也始终没有提供过房屋的产权证明给张萍。江震尧虽然提供了香泉楼的营业执照，但香泉楼的注册地根本不在争议房屋处，客观上也没有办法进行证照的迁移。江震尧亦没有提供任何证据证明其曾协助张萍向争议房屋的产权人、营业执照实际持有人进行协调的工作，因此江震尧存在一定违约行为，应承担相应的责任。张萍认为依照约定应当全额退还其交纳的租金，一审法院对此无法认同。前文虽述及江震尧的违约行为，但其行为并未完全阻却租赁合同目的实现，从2014年签约，张萍还进行了装修在争议房屋经营了数年时间。结合庭审陈述，2017年张萍还在同房管所沟通由其直接承租争议房屋，可见房屋仍然具备使用价值，张萍、江震尧的核心争议在于张萍认为在无法从事餐饮等特定经营、无法办照的情况下房租过高。从这个角度出发，一审法院从房屋的实际使用情况、经营的受影响程度，以及双方的过错程度考虑，确定由江震尧退还张萍2014年12月15日至2017年12月14日的租金67万元。赔偿损失方面，张萍主张数额过高，一审法院依法予以调整，确定以67万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2018年6月5日计算至该笔款项全部退还之日止。张萍本诉最后一项涉及装修问题。争议房屋原为办公用房，在张萍搬离时已经改造为文化交流中心，从庭审情况判断，张萍无疑进行了装修工作，江震尧并未反对，现合同租期在未满的情况下解除，装修仍有一定残值，在双方均存在违约行为且均不申请装修残值评估鉴定的情况下，一审法院酌情确定江震尧赔偿张萍装修损失20万元。就江震尧的反诉：首先，江震尧违约并不能全面免除张萍支付租金的义务，张萍自认没有2017年12月15日至2018年1月9日的租金，故应当按照减免后的标准支付江震尧上述期间租金共计63524元。其次违约金问题，合同约定按照欠付金额日5％的标准计算，明显过高，一审法院从填补实际损失的角度出发，酌情调整，确定由张萍支付江震尧违约金1万元。第三、关于房屋占用费一节，一审法院已经确认房屋租赁协议书在2018年2月9日解除，因而占用费应自2018年2月10日起算，计算至2018年12月15日张萍搬离为止。合同解除后长期不搬离，占有场地，张萍存在一定过错，一审法院酌情确定占用费的标准按照每日3000元计取。水电费方面，江震尧的证据不足以证明双方交接时争议房屋的水电使用情况，双方在交接时对物品签字确认而在江震尧提供的水表、电表照片上却没有双方签字确认。江震尧提交的北盛公司出具的催缴单、收缴任务单连北盛公司都无法确认真实性，故一审法院对水电费的反诉请求不予支持。关于物品损失一节，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。即使双方系中途解除，张萍也有义务将房屋附属的设备设施等完好地返还给江震尧。现比对双方在租期开始时和退房交接时的物品清单可以发现确有部分物品灭失，张萍对此负有赔偿义务，但江震尧没有提供任何证据证明灭失物品的价值，一审法院考虑折旧、平均市场价格等因素，酌情确定由张萍赔偿江震尧物品损失2万元。综上，一审法院判决如下：一、确认张萍同江震尧签订的租赁协议书于二〇一八年二月九日解除。二、江震尧于判决生效之日起十日内退还张萍二〇一四年十二月十五日至二〇一七年十二月十四日的租金六十七万元，并赔偿张萍损失，计算方法为以六十七万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自二〇一八年六月五日计算至前述款项全部退还之日止。三、江震尧于判决生效之日起十日内赔偿张萍装修损失二十万元。四、张萍于判决生效之日起十日内支付江震尧二〇一七年十二月十五日至二〇一八年一月九日的租金六万三千五百二十四元。五、张萍于判决生效之日起十日内支付江震尧违约金一万元。六、张萍于判决生效之日起十日内支付江震尧二〇一八年二月十日至二〇一八年十二月十五日的房屋占用费，按照每日三千元的标准计算。七、张萍于判决生效之日起十日内赔偿江震尧物品损失二万元。八、驳回张萍的其他诉讼请求。九、驳回江震尧的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，江震尧提供2020年4月20日水电费催缴单及2018年12月15日用电交接视频证明其主张的水电费是张萍占有使用房屋期间发生的，应由张萍承担。张萍发表质证意见称：对上述两份证据的真实性及证明目的均不认可，水电费交接单落款日期为2020年4月20日，而案涉房屋在2018年12月15日已交接，且在双方发生争议时江震尧已对房屋进行断水断电，不认可为张萍所用，针对用电交接视频，其不清楚该视频于何时何地拍摄，无法证明该电表为案涉房屋电表，经本院询问张萍表示视频中出现的男子是代表张萍与江震尧进行交接的赵某，但称赵某不识字。北盛公司及房管所发表质证意见称，认可上述证据的真实性及证明目的。本院认为，私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。2020年4月20日水电费催缴单上加盖了北盛公司公章，北盛公司及房管所认可该催缴单的真实性，且该份证据与用电交接视频、江震尧在一审中提交的2019年1月3日北盛公司出具的水电费催缴单、2018年12月15日北盛公司出具的水、电收缴任务单、水电表示数照片、2018年12月15日《交回房屋设备及物品清单》的内容互相印证，能够证明张萍承租期间欠缴水电费的事实，故本院对该证据的真实性及证明目的予以采信；用电交接视频中显示张萍委托代为办理房屋交接事宜的赵某在交接现场，且电表示数在视频中进行宣读，赵某未提出异议，本院对该证据的真实性予以认可。张萍虽对上述两份证据真实性及证明目的不予认可，但未提交反证，本院对其意见不予采信。张萍、房管所及北盛公司未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”江震尧与张萍签订了《租赁协议书》，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。二审中，双方争议的焦点问题是合同解除日期的确定及合同解除后责任的承担。就合同解除问题，根据合同约定，江震尧负有“提供餐饮办公用房审批手续”、“协调房屋所有权方向张萍提供房屋场所的相关经营证件的使用”的合同义务，其在合同签订后未能履行上述约定义务，故其存在违约，应承担相应的违约责任。但据查明事实，张萍在合同签订后接收了房屋、进行了装修并实际使用数年，且其在2017年仍与房管所沟通欲直接承租房屋，均表明房屋并未完全丧失合同约定的使用价值，江震尧的违约行为并未达到严重影响房屋使用的程度，且因江震尧并非房屋所有权人，不具备办理相关审批手续所需资料或条件，其上述义务以其单方能力事实上不能履行。张萍作为承租人负有按期给付租金及其他款项的合同义务，江震尧负有依约“提供餐饮办公用房审批手续”、“协调房屋所有权方向张萍提供房屋场所的相关经营证件的使用”的合同义务，但合同仅约定了支付租金等款项的期限，未约定江震尧履行上述义务的期限，无法确定双方合同义务履行有先后顺序，张萍主张未支付2017年12月15日后的租金系行使先履行抗辩权，缺乏事实及法律依据。因此张萍迟延履行支付租金等义务，应当承担违约责任。在江震尧提供相关手续的义务及协调产权人提供相关证件的义务事实上不能履行，且张萍迟延履行主要债务的行为已达到约定及法定的合同解除条件的情形下，应允许江震尧行使合同解除权，但其本应承担的违约责任不因此而减少或免除。故一审法院认定张萍认可收到江震尧合同解除通知的日期为合同解除日期并无不当。张萍主张以房屋交接日期为合同解除日期，缺乏事实及法律依据，不能成立。因江震尧上述违约行为，致使张萍对房屋的使用受到一定程度的影响，江震尧应向张萍退还部分已付租金并赔偿相应损失。一审法院结合房屋实际使用情况、经营受影响程度、双方过错程度等因素酌定的应退租金数额并无明显不当，本院予以维持。就赔偿损失一项，因中国人民银行相关金融政策的调整，利息的计算方式发生了变化，故对于一审所确定的计算方式，本院予以调整。关于装修损失，因双方均未申请评估鉴定，一审法院结合合同履行情况、装修状况、双方过错等因素，酌定装修损失为20万元，无明显不当，本院予以维持。关于欠付租金，张萍应按照酌减后的租金标准支付2017年12月15日至合同解除日之间的租金。关于违约金，合同约定的标准过高，一审法院以填平原则酌定张萍支付违约金一万元，并无不当。关于房屋占用费，张萍应支付自合同解除之日起至返还房屋之日止的给江震尧造成的房屋占用损失，合同关于房屋占用费虽有约定，但因合同并无关于利润提成的约定，双方在合同履行过程中亦未涉及利润提成，故该约定内容不具备可执行性，一审法院酌定的计算标准并无不当，张萍上诉主张一审法院认定房屋占用费金额缺乏事实及法律依据不能成立。关于物品损失，一审法院考虑折旧、平均市场价格等因素酌定的金额并无不当，江震尧未提交证据证明该项损失，其该项上诉请求不能成立。关于水电费，江震尧提交的证据能够证明张萍承租房屋期间欠付水费357元、电费26670元，对其该项上诉请求本院予以支持。综上所述，张萍的上诉请求及江震尧的部分上诉请求不能成立，本院予以驳回；江震尧的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；对于一审所确定的利息计算方式，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初64193号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初64193号民事判决第二项、第四项、第八项、第九项；三、江震尧于本判决生效之日起七日内退还张萍二〇一四年十二月十五日至二〇一七年十二月十四日的租金六十七万元，并赔偿张萍损失，计算方式为以六十七万元为基数，自二〇一八年六月五日起至二〇一九年八月十九日止按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，自二〇一九年八月二十日起至该款付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、张萍于本判决生效之日起七日内支付江震尧二〇一七年十二月十五日至二〇一八年二月九日的租金十三万八千四百六十五元；五、张萍于本判决生效之日起七日内支付江震尧二〇一七年四月一日至二〇一八年十二月十五日的水费三百五十七元、电费二万六千六百七十元；六、驳回张萍的其他诉讼请求；七、驳回江震尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50585元，由张萍负担38085元（已交纳），由江震尧负担12500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8408元（系减半收取），由江震尧负担970元（已交纳），由张萍负担7438元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费51459元，由张萍负担38423元（已交纳36084元，余款2339元于本判决生效之日起七日内交纳），由江震尧负担13036元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  楚 静审判员  付 辉二〇二〇年六月三日书记员  李星月书记员  何昕燏