新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初5497号 原告（反诉被告）：王红恩，女，1974年3月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李强，新疆新勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆海港房地产开发有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路**海龙山庄**楼。法定代表人：范业挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝军，男，新疆海港房地产开发有限责任公司法律顾问。第三人：乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道劳动服务公司。住所。住所地乌鲁木齐市西虹西路**div>法定代表人：刘富山，该公司总经理。第三人：乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府，住所地乌，住所地乌鲁木齐市扬子江路**v>法定代表人：斯地克·牙生，沙依巴克区区长。委托诉讼代理人：许蓉，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告（反诉被告）王红恩与被告（反诉原告）新疆海港房地产开发有限责任公司（下称：海港房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，于2018年9月19日作出（2017）新0103民初357号民事判决书。海港房地产公司对判决不服，提出上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年1月11日作出（2018）新01民终3709号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）新0103民初357号民事判决；二、发回本院重新审理。本院于2019年6月3日立案后，追加第三人乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道劳动服务公司（下称：八一街道劳动服务公司）、第三人乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府（下称：沙区政府）参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王红恩委托诉讼代理人李强，被告（反诉原告）海港房地产公司法定代表人范业挺、王孝军，第三人沙区政府委托诉讼代理人许蓉到庭参加诉讼。第三人八一街道劳动服务公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王红恩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2011年签订的《合作协议》；2、被告赔偿原告被拆房屋及占有的土地损失5958082元（其中，房屋租赁费损失为4762369元，房屋及土地损失1195713元）。事实和理由：2010年7月22日，原告同八一街道劳动服务公司签订房屋买卖协议书，约定八一街道劳动服务公司将沙区南梁坡土地面积为2102.8平方米（临时土地证号2001498）和建筑面积426.5平方米（房产证号**XXX、0XXXX、0067516）的房屋全部出售给原告，该协议经实际土地使用方乌鲁木齐市汇捷机械制造有限公司认可，双方履行了相关房屋转让义务。2011年，沙区政府开始对乌鲁木齐市西虹路片区棚户区实施改造，原告购买的上述土地及房屋被列入规划范围，被告作为棚户区改造的房屋开发建设单位，为推进棚户区改造项目的实施，被告与原告于2011年9月8日签订《合作协议》，约定以原告购买的上述土地及房屋进行项目合作开发。该《合作协议》对双方合作建房事宜作出相应规定，其中第五条第二款规定：“该项目土地上拟建的建设面积由甲乙双方按3：7的分配比例分配，建设面积最终由规划局设计方案确定”，第二款规定：“乙方在目前的在建工程中先给甲方四套面积75平方米的住房（两户在同一楼层，2楼），剩余补偿面积可在甲方地块上按整个单元从一楼到楼顶分配”，第三条第二款规定：“乙方必须在四年内将甲方应得的房屋全部交付使用，即2011年9月8日至2015年9月8日。否则甲方有权收回所有土地的使用权或重新谈判分配比例”。原、被告双方签订协议后，原告方出让房屋和土地给被告方，被告方占有原告土地后，未按协议约定通知原告方即将原告方建筑面积426平方米的房屋及围墙拆除。但自被告方拆除原告房屋占有原告土地后，被告方至今并未履行自己的开发建房承诺，现原告方2102.8平方米的土地被被告方占有闲置。原告认为，依双方签订的《合作协议》第三条第二款约定，被告方应在2015年9月8日前依《合作协议》第5条第一款和第二款的约定，向原告方履行义务，但至今被告方并未在原告方土地上进行任何的房屋开发建设，已构成根本性违约，依照《合同法》94条规定，原告方有权依法解除双方合同，并依据《合同法》97条规定要求被告承担法律责任。请依法支持原告诉请。被告海港房地产开发公司辩称，1、原告提供合作入股的土地，违背法律强制性规定，并不具备商业开发用地性质，最终导致双方《合作协议》无效。原告合作入股的土地并不是原告名下所拥有的土地，并没有将原土地使用人的使用权进行灭籍处理，原告并未将原土地原有的临时仓储集体用地变更在被告名下，作为合法的有效入股土地。土地证一直被原告控制，并未按土地法要求，将使用权变更在被告名下，作为合法的入股有效价值资本进行投入。作为原告提供的土地入股合作开发的投入（土地使用权），存在严重缺陷，对被告而言，并不能形成有效使用价值，其过错责任应在原告，虽然经过被告多年努力，但因该双方协议中约定的由原告提供的土地是划拨给集体企业的临时仓储用地，其性质无法改变，并违背《土地法》，因此《合作协议》内容违法应属于无效协议。无效协议不受法律保护，应使用确认无效的法律依据处理，来确认双方的协议无效。解除《合作协议》是建立在《协议》合法前提下，其协议受法律保护，只是一方或双方认为不必要继续履行时，可以单方或双方解除。而本案《合作协议》是因为原告的入股土地使用权违法，导致合同协议不能履行，只能确认为无效。2、原告诉求被告赔偿其损失，无法定事实与法律依据支持。被告不是赔偿义务主体。2011年9月8日，双方签订《合作协议》后，双方未办理相应移交手续，原告持有的土地临时使用权证书，在原告手中，并不是原告名下，原告并未取得法定的土地使用权，为此不能成为受偿主体。原告作为土地入股，未依法定程序取得土地使用权。该土地使用权，是八一街道劳动服务公司临时取得的国有划拨集体仓储用地，并未改变为出让的商业用地。给国家缴纳土地出让金，并依法取得土地使用权。被告并未实际取得原告入股作价的土地使用权未从中获得任何收益，并未对所谓原告的土地采取有效控制或对该土地有过失行为、侵权行为、过错行为。土地上是一片废弃的房屋，是一些拾取废砖人在现场拆废砖。上述可以印证，原告的诉求赔偿损失，都没有证据指向是被告所为，诉求被告赔偿原告土地损失缺少法律依据支持的。3、《估价报告书》缺少法律依据支持，违背《房地产估价规范》规定的估价原则，估价方法其结果必然违反估价的真实意思表示和估价目的，为此报告结论无效。中证房地产估字2017-09**房地产估价报告结论违反《房地产估价规范》中的估价原则一是独立、客观、公正原则；二是合法原则；三是估价方法。报告者只依据（2017）新0103民初357-2号法院委托鉴定委托书的授意，即的涉案房屋及土地对外出租的费用评估，缺少应有的独立、客观、公正原则。因该涉案房屋，土地不是原告名下拥有的土地使用权，土地使用权的确认权，不是双方协议，也不是原告名下拥有的土地使用权，土地使用权的确认权，不是双方协议，也不是人民法院，而是县级以上人民政府土地行政管理部门，而鉴定机构在认定上缺少独立性；第三人废弃的房屋已经不存在，不存在的房屋能出租经营。公正是监理在《估价规范》4、2、3条款中，该估价报告结论法院不应当采纳。涉案临时国有划拨土地，房屋是乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道劳动服务公司名下的地产，违法认定为原告王红恩所持有。鉴定人采用的估价方法违背了《估价规范》估价方法4、1、2条款关于估价方法的选用，显然一个近50年以上的土木、砖石结构的仓储房屋，已完全被第三人以66万元的价格转卖给原告。所以，该鉴定报告为本案无效报告。新驰天中房估字（2019）第089号房地产估价报告的结论违反《房地产估价规范》中的估价原则与估价方法，其估价报告结论，不能成为法院采纳的依据。砖混仓储用房使用寿命40年，土木结构15年，涉案房屋均修建于1974年，距今46年，并且均不存在，确定估价对象在价值时点2019年8月9日的市场价值为，三栋房屋价值392443元，报告不成立。鉴定人对涉案土地是积累仓储用地都不清楚，就认定2102.8平方米土地使用价值为803270元。，并且划拨土地是国家的，并不是原告拥有使用权的土地，综上显然其结论是错误的。4、原告的诉求无法律依据支持，应当驳回。原告所依据的土地入股作价与被告合作开发商品房，因原告无法处分涉案土地入股使用权而导致《合作协议》无效，原告作价入股的不是自己合法拥有的土地使用权，原告无权利变更仓储用地为商业用地，无权取得涉案划拨土地鉴定报告结论全部是错误并无依据支持，原告投入的只是不能完全确定的66万元，其损失最多也只是66万元，依据最高人民法院关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条、第十六条及《物权法》、《土地法》、《合同法》有关规定，人民法院应当确保各方利益体的合法权益。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，但提出答辩意见，我公司在2003年左右就不经营了，税务等也注销了，公司并入到八一机械厂，八一机械厂改制为乌鲁木齐汇捷有限责任公司，我公司的工商营业没有注销。当时，那块地有临时土地证，几间老房子，是汇捷有限公司处置的，盖了是我公司的章子，是汇捷有限公司全体股东商量将房子出售。在2010年，我公司将房子和土地以66万元的价格转让给了王红恩。王红恩也曾起诉我公司要求过户，我们买卖房屋是事实，协议是有效的，全体股东也签了字同意，66万元房款我们按照股份，全体股东也分配了。第三人沙区政府称，依法驳回对第三人的起诉，我们未对原告的房屋实施征收，双方也未就征收问题形成过任何约定。原告与被告签订的协议一事我们并不知情，也与我们无关，追加我方为第三人无事实与法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。被告海港房地产开发公司向本院提出反诉诉讼请求，请求确认2001年双方签订的《合作协议》无效。事实与理由：2011年，反诉原告与反诉被告双方签订的《合作协议》内容为合作开发原土地使用性质为集体的临时用地。此协议内容违反《土地法》、《物权法》的规定，特别是土地性质未变，土地使用权主体未变，土地是集体临时用地上的附着物，已经是危房（平房），附着物所有权也未通过合法途径予以变更（因临时使用集体土地，合作时，土地能否由集体转变为个人，土地法是明确否定的，集体土地上的附着物，能否转让给非集体组织成员，法律均是持否定态度）。所以，该《合作协议》的反诉被告不能当然具有本案的主体资格，该《合作协议》内容违法。为此，请人民法院依法确认该《合同协议》无效。原告（反诉被告）王红恩对反诉辩称，土地是国有临时用地，不是集体用地。反诉原告要求确认合同无效是不符合法律规定的，从双方签订的协议看，对方具有开发资质，我们取得了国有临时用地的相应权利，有权作出相应的处分。土地法、物权法规定，土地正收时，是要予以补偿，我们与反诉原告的主体不存在任何问题，对方也表明如果可以，也要继续履行合同，所有双方签订的合同是真实有效的，我们没有违反禁止性规定，双方签订的合同完全符合生效认定的标准，不存在无效的情形，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，对反诉未提出答辩意见。第三人沙区政府答辩称，协议是原、被告之间签订，我们不知情，协议是否有效由法院裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王红恩提供证据，1、2011年9月8日，双方签订的《合作协议》一份，证明：双方同意由原告提供原告所有但尚未过户的房产和土地，被告利用原告提供的土地进行开发房地产，被告作为专业的机构，承担取得合作开发项目的合法手续，负责房地产开发规划、建设，在各种报建手续齐全符合开工条件后，经原告同意签字后，方可开工，项目完成期限为5年，自2011年9月8日至2015年9月8日，项目建成后，原、被告双方利益分配方式。被告海港房地产开发公司对证据真实性认可，确实签订了协议，原告以土地入股的形式与被告合作，原告一直没有办理变更过户手续，房屋占有人是原告，没有交给被告。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性无法确认，与沙区政府无关联性，日期只写了2011年，没有写9月8日。第三人本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。2、2010年7月22日，第三人八一街道劳动服务公司与王红恩、杨兵签订《协议书》一份，证明：第三人八一街道劳动服务公司将涉案土地使用权及房屋转让给王红恩、杨兵，转让价66万元。被告海港房地产开发公司认为是原告与第三人八一街道劳动服务公司签订的，不发表质证意见。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性、合法性不认可，与沙区政府无关，原告无权处分房屋。本院认为，本院认为，证据为第三人八一街道劳动服务公司与王红恩、杨兵，王红恩与八一街道劳动服务公司认可证据，本院对证据的真实性予以确认。3、2017年7月17日，股东会议决议，证明：乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司全体股东召开股东会议，一致同意将涉案房屋和土地出卖给原告和杨兵。被告海港房地产开发公司认为是第三人八一街道劳动服务公司做的，我们不知情，不发表质证意见。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府认为房屋转入乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司以后才能处分涉案房屋，要评估和转移，由乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司进行处分，真实性不认可。本院认为，证据为乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司股东会议决议，当事人未提出反证证明，证据不真实，本院对证据的真实性予以确认。4、2010年7月25日，第三人八一街道劳动服务公司、乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司共同出具《证明》一份，证明：乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司因改制，虽未将第三人八一街道劳动服务公司名下涉案房屋及土地变更在乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司名下，但是同意第三人八一街道劳动服务公司将涉案土地及房屋转让给王红恩、杨兵。被告海港房地产开发公司对证据的真实性有异议。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，证据有其他证据印证，本院对证据的真实性予以确认。5、《关于八一机械厂企业改制实施方案的报告》一份、2002年1月25日，《乌鲁木齐市沙依巴克区八一机械厂改制实施方案》一份，证明：乌鲁木齐市沙依巴克区八一机械厂因濒临破产，改制为有限责任公司，改制后公司为乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，有效性和关联性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，当事人对证据真实性无异议，本院对证据予以确认。6、沙区集体企业清产核资办公室《证明》一份，证明：第三人八一街道劳动服务公司资产为集体所有。被告海港房地产开发公司对证据不发表质证意见。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，当事人对证据未真实性无异议，本院对证据予以确认。7、2010年7月22日，《收据》一份，证明：原告已将66万元购房款交付第三人八一街道劳动服务公司。被告海港房地产开发公司对证据不发表质证意见。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，当事人对证据未真实性无异议，本院对证据予以确认。8、2016年11月12日、2016年11月13日，杨兵的《声明》两份，证明：杨兵退出了协议。被告海港房地产开发公司对证据不发表质证意见。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，当事人对证据未真实性无异议，本院对证据予以确认。9、营业执照及企业信息登记一份，证明：第三人八一街道劳动服务公司至今未注销，公司依然存在。被告海港房地产开发公司对证据真实性认可，八一街道劳动服务公司是集体企业。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可。本院认为，当事人对证据未真实性无异议，本院对证据予以确认。10、国有土地临时使用证一份（国临字【2000】第2001498）及图纸和三份公房产权证（乌证房字【199】第0XXXX、0XXXX、0067516），《土地登记审批表》一份，证明：涉案房屋及土地登记在第三人八一街道劳动服务公司名下，房屋所有权性质为集体所有土地为仓储用地。同时证明涉案土地虽然属于临时用地，但在审批时确定为可保留为长期临时用地。被告海港房地产开发公司对土地证的真实性认可，证明的问题不认可，有效性、关联性不认可，对房产证、土地登记审批表真实性认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，关联性不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。11、市棚改准【2008】11号《乌鲁木齐市棚户区改造项目核准书》一份，证明：涉案土地及房屋在2008年5月已被乌鲁木齐市建设委员会立项为棚户区改造项目。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，关联性不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。12、2008年7月9日，乌鲁木齐市发展和改革委员会《乌鲁木齐市投资项目登记备案证》一份，证明：被告在2008年7月已经被确定为涉案土地及房屋片区棚户区改造的开发建设单位。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，对关联性、有效性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，关联性不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。13、2010年4月6日，被告与沙依巴克区棚户区改造工作领导小组办公室签订《拆迁协议》一份，证明：由被告出资对涉案土地及房屋片区棚户区进行拆迁安置和补偿。被拆迁人要求进行产权置换的，所需建设的安置房由被告投资建设，同时证明，原告与被告所签订《合作协议》是拆迁补偿的一种方式，不违反此次政府拆迁工作要求，也符合法律规定。确定边拆迁、边腾地、同时挂牌、边建设原则，原、被告签订的协议符合拆迁要求。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，证明的问题不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，关联性不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。14、2010年10月18日，《国有建设用地使用权出让合同》一份、《挂牌成交确认书》一份，证明：被告在2010年10月18日以竞价方式合法取得涉案土地的使用权。取得的土地使用权为：《国有建设用地使用权出让合同》出让宗地编号为02-008-0859-C，02-008-00860，02-008-00861。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，证明的问题不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府认为没有变更到被告名下，不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。15、2011年2月9日，乌鲁木齐市城市规划管理局建筑、用地红线说明书、《建筑设计红线图》、《出让宗地平面界址图》（02-008-00860-C。02-008-00861-C），证明：涉案土地在棚户区改造范围，设计要求是绿化，高压线下不能建设房屋。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，对证明的问题不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府认为没有变更到被告名下，不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。16、2015年4月7日，《国有建设用地使用权出让补充合同》、《出让宗地平面图》（02-008-00860-C、02-008-00861-C）,证明：被告的棚户区改造项目土地使用权进行了变更，进一步扩大了被告的土地使用权面积，涉案土地使用权已在被告名下，且涉案土地部分面积为高压走廊。被告海港房地产开发公司对证据认为与本案无关。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府认为没有变更到被告名下，不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。17、原、被告双方《合作协议》第四条第3款：该项目的报批报建手续齐全符合开工条件后，该项目的设计方案要与甲方协商签字同意后方可开工。证明：被告可以对原告房屋进行拆除。被告海港房地产开发公司对证据认可，第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府认为没有变更到被告名下，不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。18、现场照片一组5张，被告海港房地产开发公司对证据认可，第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，与第三人沙区政府无关。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。19、2017年9月2日，中证房地产评估造价集团有限公司《房地产评估报告》一份。证明：被告给原告造成租赁损失计算依据。至2019年7月共计租赁损失为4，762，369元。（其中，截止2017年4月至2019年7月，共计28个月，房屋租赁按2017年标准计算为每月每平方30.5元×426.5平方米×28个月=364231元；土地租赁费按2017年标准计算为月每平方米24.4×1676.3×28个月=1145248元。）被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，关联性、有效性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据真实性认可，第三人无关联性，不发表质证意见。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。20、2019年11月26日，新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司《房地产估价报告》一份，证明：被告给原告造成房屋损失392443元，土地损失803270元。两项合计1195713元。被告海港房地产开发公司对证据的真实性认可，关联性、有效性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据证据真实性认可，第三人无关联性，不发表质证意见。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。被告海港房地产开发公司提供证据，1、2011年9月8日（推定日期）签订的《合作协议》一份，证明：原告作价入股，作为投资成本，2011年9与8日-2015年9月8日是合作期间，变更土地的使用权，由持证方就是原告办理，如期间原告没有完成办理，原告有权收回，确认项目为商品方开发。原告王红恩对证据真实性认可，认为协议没有约定我方将房屋现变更到被告名下的义务。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，合法性有待确认，与沙区政府无关联性。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。2、2010年4月2日，招标情况排序表一份。原告王红恩对证据真实性认可，第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，认为与沙区政府无关联性。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。3、2019年9月5日，《通知》一份，证明：社区要求将涉案土地上的垃圾土堆平整绿化围挡。原告王红恩对证据真实性认可，关联性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，认为与沙区政府无关联性。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。4、标语牌照片2份、社区告示照片2份、通知照片2张，证明：涉案土地上方有高压线，禁止堆物，高压线路保护区内禁止施工。涉案土地，我方没有占有使用。原告王红恩对证据真实性认可，关联性不认可。第三人八一街道劳动服务公司未到庭，视为放弃对证据的质证权利。第三人沙区政府对证据的真实性认可，认为与沙区政府无关联性。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：第三人八一街道劳动服务公司原为乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处下属集体企业，于1999年10月18日取得乌政房字（199）第0XXXX、0XXXX、0067516号公房产权证，建筑面积共计426.5平方米，房产坐落沙区南梁坡，用途为库房，所有制形式为集体、产权来源为自建权利确定日期为1974年。2000年9月14日取得2001498号国有土地临时使用证，批准面积202.80平方米。2002年1月17日，乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处出具沙八一[2002]03号文件，决定八一街道劳动服务公司与八一机械厂合并。2002年3月18日经过批准，八一机械厂经过改制成立乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司。2003年3月6日，乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处出具《关于八一街道办事处与八一街道劳动服务公司彻底脱钩的证明》。八一街道劳动服务公司一直未办理工商营业执照注销手续，处于吊销状态。2010年7月17日，经过乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司召开股东会议，全体股东表决一致同意出售涉案八一街道劳动服务公司的房产和土地。2010年7月22日，第三人八一街道劳动服务公司（甲方）与王红恩、杨兵（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：一、甲方将沙区南梁坡土地面积为2101.8平方米（临时土地证号：2001498）和建筑面积426.5平方米（房产证号：**XXX、0XXXX、0067516），全部转让给乙方，总价为660，000元整（大写：陆拾陆万元整）。二、乙方承担所有转让的税费和土地房产部门的相关费用。三、协议签完后，即支付现金660，000元整（大写：陆拾陆万元整）。合同签订当日，王红恩向第三人八一街道劳动服务公司支付了购房款660，000元。第三人八一街道劳动服务公司向王红恩移交了房产和土地证照。2011年，原告王红恩（甲方）与被告海港房地产开发公司（乙方）签订《合作协议》一份，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的有关规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，本着更好开发位于西虹路的土地的目的，达成如下协议：一、项目地址：乌市西虹路原沙依巴克区八一街道劳动服务公司，地籍号为20，地籍号为**原地址上的**于1974年修建的砖混平房（库房）时使用证2001498进行项目合作开发原土地使用性质为集体临时用地。二、合作价格：双方合作项目占地面积2101.80平米。三、甲方责任：1、甲方负责提供房屋产权证、双证号（国有土地临时使用证2001498，房产证号0**7516、0XXXX、0XXXX），土地证及买卖交易协议书（房屋产权证，土地使用证无办理过户）。2、本协议签署后，甲方不得就该土地的转让、改造、合作、租赁等事项与第三方签订协议，不得设置第三方权益。但乙方必须在四年内将甲方应得房屋全部交付使用，即2011年9月8日至2011年9月8日。否则甲方有权收回所有土地的使用权另作他用或重新谈判分配比例。四、乙方的责任：1、负责合作项目的详细规划设计、建设等工作。2、取得合作开发此项目的合法手续。3、该项目的报批报建手续齐全符合开工条件后，该项目的设计方案要与甲方协商同意签字后方可开工。4、如果乙方在开发中途出现资金不足或无能力继续开发而要求转让该项目时，必须取得甲方的同意并签字认可，确认乙方的债权债务与甲方无关，转让后本合同条款不变。五、项目分配方案：1、该项目土地上拟建的建设面积由甲乙双方按3：7的分配比例分配，建设面积最终由规划设计方案确定。2、乙方在目前的在建工程中先给甲方肆套面积为75平米的住房（两户在同一楼层，2楼），剩余补偿面积可在甲方地块上按整个单元从一楼到顶楼均匀分配。3、乙方负责为甲方取得所有房屋的房产证和土地证。六、本协议未尽事宜经双方协商可以签订补充协议。七、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，甲乙双方各持一份。”签订合同后，在被告海港房地产开发公司持有的02008002图，02-008-00860-C出让宗地平面界址图中，ZZ4-ZZ6-ZZ5-ZZ4，明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积189.81平方米。02-008-00861-C出让宗地平面界址图中，ZZ1-ZZ2-ZZ5-ZZ7，明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积599.00平方米，土地出让归被告海港房地产开发公司使用。剩余部分土地上，有一高压线通过，为高压线走廊，仍在第三人八一街道劳动服务公司名下。地上房屋被拆除后，被改。地上房屋被拆除后广场，《合作协议》至今未履行。2017年9月21日，中证房地产评估造价集团有限公司受委托作出中证房房地产估字2017-09**房地产估价报告》，评估位于乌鲁木齐市××区库房及仓储用地在2011年9月至2017年3月期间对外出租的租赁收益在上述估价目的下与价值时点的市场价值为：人民币3，252，809.00元。2019年11月26日，新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司出具新驰天中房估字（2019）第089号《房地产估价报告》，评估估价对象在价值时点2019年8月9日的市场价值为：已经拆除砖混、土木结构库房总价392，443元，土地价值803，279元，合计1，195，713元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，一、关于原、被告签订的《合作协议》合同效力以及是否解除问题。本案中，第三人八一街道劳动服务公司的房产土地登记为集体所有公房产权证和国有土地临时使用证，在八一街道劳动服务公司与八一街道办事处脱钩，与八一机械厂合并，八一机械厂经过改制成立乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司。乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司应当按照的相关规定，办理八一街道劳动服务公司集体资产的产权转移过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押;······”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司将未办理房产、土地转移手续，以第三人八一街道劳动服务公司名义，将房产、土地出售给本案原告王红恩，原告王红恩亦支付了购房地款660，000元。原告王红恩与第三人八一街道劳动服务公司之间买卖合同成立且已生效履行。认定该划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条应当理解为效力性强制性规定。亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形。该买卖合同并未违反了法律、法规强制性规定，转让房屋土地行为的买卖合同为有效合同。原告王红恩以取得房产、土地合同权利与被告海港房地产开发公司签订《合作协议》进行房地产开发，被告海港房地产开发公司对原告王红恩所持有的权利是明知的，且了解房屋权利存在的状况，合同也约定了被告海港房地产开发公司负责取得合作开发此项目的合法手续，故该合同应当为有效合同。原告王红恩主张要求解除原、被告双方于2011年签订的《合作协议》，本院认为，被告海港房地产开发公司对《合作协议》已履行不能，客观上构成根本违约，不能实现合同目的，故本院对原告王红恩请求解除合同的诉讼请求予以支持，解除合同时点为本判决作出之日。对被告海港房地产开发公司反诉主张请求确认2001年原、被告双方签订的《合作协议》无效，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于涉案土地上附着物被拆除问题。在原一审中，被告海港房地产开发公司陈述地上附着物库房以及院落为第三人沙区政府拆除，在本案审理中，认可地上附着物库房以及院落，并不是第三人沙区政府拆除。认为是房屋陈旧自行塌方，土地上是一片废弃的房屋，是一些拾取废砖人在现场拆废砖，没有人拆除。本院认为，从出让宗地图上看，从涉案的土地上已经划入被告海港房地产开发公司出让土地788.81平方米，且该土地划线穿过了涉案的房屋。现土地上房屋被拆除，空地建成小广场。被告海港房地产开发公司没有合理事由指认房屋被谁拆除，本院推定房屋为被告海港房地产开发公司拆除。三、关于合同解除后的损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”本案，原、被告签订《合作协议》后，其中部分土地已经出让归被告海港房地产开发公司使用，并拆除了地上附着物，已经不具备恢复原状的可能性。部分土地登记在第三人八一街道劳动服务公司名下，属于高压廊道。该土地依附于被告海港房地产开发公司开发建设的住宅区域与其他区域隔离，原告王红恩亦无法行驶占有、使用、收益的权利。结合土地房屋现状，原告王红恩在《合作协议》解除后，房屋、土地损失应到得到合理的赔偿。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告海港房地产开发公司因不履行合同，导致合同解除。原告王红恩主张要求被告海港房地产开发公司赔偿原告被拆房屋及占有的土地损失5，958，082元（其中，房屋租赁费损失为4，762，369元，房屋及土地损失1，195，713元）。被告海港房地产开发公司给原告王红恩造成租赁损失计算依据，2011年7月至2019年7月共计租赁损失为4，762，369元。（其中，截止2017年4月至2019年7月，共计28个月，房屋租赁按2017年标准计算为每月每平方30.5元×426.5平方米×28个月=364231元；土地租赁费按2017年标准计算为月每平方米24.4×1676.3×28个月=1145248元。）本院认为，原告王红恩主张以2011年9月至2019年7月计算，假设房屋、土地出租，计算造成租金和土地租金损失4，762，369元，符合客观实际情况，本院予以支持。因涉案房产已经不存在，原告王红恩以土地、房屋的合同权益，客观上土地、房产已经不能取回或者恢复原状。委托假设存在砖混结构、土木结构库房进行房屋价值及土地价值评估，计算损失1，195，713元亦公平合理，本院予以支持。原告王红恩在得到全部赔偿后，涉案房屋、土地合同权益应当归被告海港房地产开发公司所有。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、原告王红恩与被告新疆海港房地产开发有限责任公司2011年签订的《合作协议》于本判决作出之日起解除；二、被告新疆海港房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内赔偿原告王红恩房屋租赁费损失为4，762，369元；三、被告新疆海港房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内赔偿原告王红恩房屋及土地损失1，195，713元；四、驳回被告新疆海港房地产开发有限责任公司要求确认双方2011年签订的《合作协议》无效的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分53，506.57元（原告王红恩已预交77，055.46元，退还原告23548.89元），由新疆海港房地产开发有限责任公司负担。案件受理费反诉部分70元，由新疆海港房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   吴 卫 东人民 陪 审员   边拜策仁人民 陪 审员   赵 桂 蓉二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 八 日书  记  员   王  珊