北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0107民初28080号原告（反诉被告）：北京育新创景物业管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路****楼**。法定代表人：郑宏，总经理。委托诉讼代理人：康建宁，男，1962年7月2日出生，北京育新创景物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：肖秀君，北京德恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶荃，女，1978年9月23日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘涛（系陶荃之夫），男，1971年6月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：啸峰，北京新儒律师事务所律师。第三人：北京市热力集团有限责任公司，住所地，住所地北京市朝阳区柳芳北街**iv>法定代表人：刘水洋，董事长。委托代理人：张晓云，女，1972年2月8日出生，北京市热力集团有限责任公司法务，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京育新创景物业管理有限公司（以下简称育新创景公司）与被告（反诉原告）陶荃、第三人北京市热力集团有限责任公司（以下简称热力集团公司）供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。育新创景公司之委托诉讼代理人康建宁、肖秀君，陶荃之委托诉讼代理人刘涛、啸峰、第三人热力集团公司之委托诉讼代理人张晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。育新创景公司向本院提出诉讼请求称：1.判令被告支付2011年11月15日至2017年3月15日暖气费26494元；2.判令被告按照四倍同期贷款利率向原告支付暖气逾期滞纳金至实际支付之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系石景山银河大厦（CRD银座）的物业管理公司，被告系石景山银河大厦某号的产权人。自2011年至今，原告一直向被告提供物业服务并代缴暖气费。被告也一直接受原告所提供的各项服务，被告自2011年10月15日至2017年3月15日欠缴6个采暖期的暖气费，共计26494元。经原告多次催讨，被告至今未付，故原告诉至法院。陶荃辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告以供用热力合同纠纷提起诉讼，但原告并非热力公司，原、被告之间并无供热相关协议，原告代业主向热力公司代缴费无法律依据，其并无向业主收取供热费的主体资格；其次，原告主张的费用标准过高，原告向我方收取供暖费的收费标准超过原告向供热公司交纳的费用标准，且价格高于市场价格四倍，原告从中牟利，我方仅同意承担原告诉请四分之一的供暖费用及部分诉讼费；最后，原、被告之间一直进行协商，因原告拒绝协商导致被告没有交费，故不同意承担滞纳金。据以上事实与理由，陶荃向本院提出以下反诉请求：1.判决反诉被告返还原告2010-2011年度已经交纳的供暖费1867.19元，2017-2018年度已经交纳的供暖费2565.92元；2.判令反诉被告支付占用资金的同期贷款利息；3.诉讼费由反诉被告承担。育新创景公司针对陶荃的反诉请求答辩称：不同意反诉原告的反诉请求。原、被告虽未签订书面的供用热力合同，但自被告2010年11月份入住后，原告一直提供供暖服务，双方已形成事实上的供用热力服务合同关系，根据《北京市供热采暖管理办法》第十一条之规定，原告有权向被告收取供暖费。原告按面积收费并不违法，且被告入住当年已足额缴纳暖气费，表明其已认同此种收费方式及收费标准，《北京市供热采暖管理办法》于2010年4月1日生效，其规定第九条所鼓励的热计量收费方式，属于推广性政策，并不是法律上的强制性规定，而根据当时实际情况，被告所处的鲁谷片区在2010年前后的新建商住两用房，没有任何一家启用过热计量收费方式，而原、被告之间或对方与开发商之间并没有任何关于热计量收费的特别约定，原告据此依据政府定价按面积收取供暖费，无任何不妥。此外，对方主张2010年的费用退还早已过时效。第三人热力集团公司针对本诉及反诉述称：本案本诉及反诉均与我方无关，我方与物业公司签订合同是合法有效的。涉诉楼栋的热交换站是自管站，产权单位不是热力集团公司，热力集团公司无法针对各分户收费管理，热力集团公司只能供热至热交换站并根据供热量收取相应的费用，在房屋出售前，我方与开发商签订热力合同，后开发商将缴费人变更为物业公司，授权物业公司代收代缴供热费，故我方与物业公司签订了新的供用热力合同。热力集团公司向物业公司收费是按相关规定收取的，物业公司对于热交换站至各分户的收费与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陶荃系北京市石景山区政达路2号房屋（以下简称10-14号房屋）的业主，其房产证号为：X京房权证石字第XXXX号，该房产证显示10-14号房屋于2011年12月9日登记于陶荃名下，房屋性质为商品房，规划用途为酒店，建筑面积为55.66平方米，套内建筑面积为38.95平方米，该房屋的层高高于4米。2010年11月19日，陶荃入住10-14号房屋，同日，陶荃与育新创景公司签订《石景山银河大厦（CRD银座）物业服务协议》，该协议第三章第2条第5项约定，按规定和约定交纳物业服务费用，房屋公共维修基金、水电等能源费用及其他应交纳的款项。育新创景认为该约定中含有交纳供暖费的意思表示，陶荃不予认可。2011年9月6日，北京信远恒盈房地产开发有限公司（以下简称信远恒盈公司）向北京市热力集团销售分公司五所出具《变更名称申请》，内容为：“我公司信远恒盈公司作为用热人方与贵单位于2011年11月13日签订《供热用合同》。现为便于整栋楼的管理，我司申请将用热人由信远恒盈公司变更为育新创景公司”。另查，热力集团公司与信远恒盈公司曾于2010年11月13日签订《供用热合同》，约定由信远恒盈公司作为石景山区政达路2号银河大厦的用热人向热力集团交纳费用，该合同显示用热**点的热力站名称为银河大厦站，产权单位为信远恒盛公司，双方供用热设施产权分界点为热力站所在建筑物墙外水平间距1米处。2011年9月27日，育新创景公司（甲方）与热力集团公司（乙方）签订《北京市非居民供热采暖合同》，约定采暖地点为石景山区政达路2号银河大厦，热量结算点设置在锅炉房或热交换站内，法定采暖期内的缴费标准为：甲方应当缴纳的采暖费=基本热费+计量热费。其中：基本热费=基本热价（合同签订时为18元/建筑平方米·采暖季）×建筑面积（平方米）；计量热费=计量热价（合同签订时为55.56元/吉焦）×用热量。遇价格主管部门调整热价标准的，应当按调价方案的规定计算采暖费。双方另约定了市政府决定或双方约定调整采暖期的缴费标准为：基本热费+计量热费。缴费期限为每年5月1日至10月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的基本热费足额缴纳给乙方。本合同有效期自2011年9月27日至2012年9月26日，合同有限期届满，双方未订立新合同的，本合同自动延续。2013年12月11日，育新创景公司（甲方）与热力集团公司（乙方）再次签订《北京市非居民供热采暖合同》，重新约定2013年12月11日至2014年12月10日期间的热计量热价标准为69.45元/吉焦。上述合同签订后，育新创景公司向热力集团公司按照合同约定的标准交纳供暖费。育新创景公司称其自热力集团公司购买热能至热力站，并由其自热力站向各分户供暖，其对热力设施进行维护管理，故其和原告之间存在事实上的供用热合同关系。为证明其对热力站的维护支出，其提交了供热站照片、《施工合同》、工程施工验收报告、《北京市建设工程施工合同》等证据。陶荃主张热力站及相关楼宇内的供热、热计量设施作为业主共有财产未移交物业管理，故物业无代管权利，为此陶荃提交了2013年5月1日《北京信远恒盈房地产开发有限公司关于公司资产处置股东决议》，该决议记载，该公司股东会同意自2014年1月1日期将下列资产转予育新创景公司，由其进行日常管理和维护并行使办理各种证件换证及年检手续等相关权利。其中记载的移交设施中无热力站设备及其他供暖设施。该决议有育新创景公司与北京信远恒盈房地产开发有限公司加盖公章。经查，陶荃向育新创景公司交纳了2010年11月15日至2011年3月15日供暖费3673.56元及2017年11月15日至2018年3月15日供暖费4675.18元，2017年物业费1936.97元。育新创景公司为说明陶荃欠缴供暖费情况，提交了《1014供暖费缴费情况》表一张，其中载明了2011年11月15日至2017年3月15日的欠缴费用情况。育新创景公司称其主张的费用计算方式为：10-14号房屋的建筑面积55.66平方米×当年度非居民供热政府定价×2。育新创景公司的定价依据为：（1）2010年9月28日发布的京发改[2010]1731号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，将市热力集团非居民供热价格调整为33元/建筑平方米·采暖季。（2）2013年8月23日发布的京发改[2013]1654号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，将本市非居民供热价格调整为42元/建筑平方米·采暖季。（3）2014年9月2日发布的京发改[2014]1875号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，将本市非居民供热价格统一调整为46元/建筑平方米·采暖季。（4）2015年11月24日发布的京发改[2015]2619号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》，将本市城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米·采暖季。育新创景称其依据2001年10月17日北京市物价局发布的京价（商）字[2001]372号《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》第四条之规定，对于供暖单层建筑高度超过4米的房屋加倍收费。陶荃辩称其在上述期间房屋空置，未发生采暖，故不同意交纳采暖费。育新创景公司提交了分户热计量表的照片，证明分户热计量表不具备启用条件。陶荃表示分户热计量表并未启用，责任在开发商及育新创景公司。陶荃为证明其他同等条件的楼宇采取的收费标准，申请证人曹某、张某出庭作证，曹某证言内容大致为：我是万达F603的业主，该房屋系商用房屋，供暖收费标准为24元/平方米，我有一个朋友是紫御长安的业主，紫御长安去年之前是按照84元/平方米收取供暖费，在业主维权后是按照热计量收取的。张某证言内容大致为：我是涉案楼宇的业主，我亲戚是紫御长安的业主，紫御长安案通过业委会按照热计量收费。另查，2018年2月，陶荃之夫刘涛曾向石景山区信访办反映物业公司因供暖问题剪断其电线，2018年4月3日北京市石景山区住房和城乡建设委员会对于其信访事项进行答复，答复称物业公司否认其剪断电线。2018年6月21日刘涛申请复查，2018年7月30日石景山区人民政府信访事项复查复核委员会做出信访复查意见书，维持了原答复意见。2019年5月，刘涛向石景山区城市管理委员会提出政府信息公开申请，2019年6月11日，石景山区城市管理委员会向陶荃之夫刘涛做出石景山区城管委（2019）第2号政府信息公开申请答复书，对申请人所申请获取的政府信息予以回复：育新创景公司不属于供热单位，此类公司无需到石景山区城管委进行备案，故我机关未制作、未保存申请人所申请的信息。2019年7月24日，北京市发展和改革委员会向CRD银座小区业主做出京发改信[2019]36号信访答复意见书，主要内容有：根据《物业管理条例》有关规定，物业公司代收供暖费不得加收额外费用。根据《北京市民用建筑节能管理办法》（北京市人民政府令第256号），自2014年8月1日起，本市新建民用建筑的供热计量和温控装置经验收交付后，供热单位不实行供热计量的，用户可以按照供热加量收费的基本热价标准交纳采暖费，关于物业公司从供暖费中赚取差价的行为以及《北京市民用建筑节能管理办法》（北京市人民政府令第256号）和《关于转发住房和城乡建设部等四部委局〈关于进一步推进供热计量改革工作的意见〉的通知》（京建发[2010]109号）的具体适用范围，请向市住房城乡建设委反映和咨询。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《北京市供热采暖管理办法》（北京市人民政府令216号）第18条之规定，如采暖户需要停暖，应与供暖单位协商，并就热费、供热期达成一致后，供热单位可以停暖。现陶荃主张其在育新创景主张的供暖期内未采暖，陶荃应举证其与供热单位进行了协商，其未就此举证，应承担举证不利的法律后果，其应当向收费方交纳2011年11月15日至2017年3月15日的供暖费。就供暖费收取的主体，双方存在争议。本案中，因涉案楼宇现不具备各分户向热力单独交费的客观条件，故热力集团公司与育新创景公司签订了《北京市非居民供热采暖合同》，育新创景公司虽非实际用热主体，亦非法律规定的供热人，但该合同签订后，育新创景公司替代热力集团公司对各分户进行收费并保障各分户的供热，本院认为育新创景公司与热力集团公司通过签订上述合同针对涉案楼宇供热收费达成了债权转让的合意，对各分户的收费权利已由热力集团公司转让与育新创景公司，育新创景公司通过收费行为及提起诉讼的行为履行了通知义务。此外，热力集团公司现阶段并无针对分户收费的意愿，对于涉案楼宇的供热管理及费用收取，除物业公司外并无其他适当管理主体，物业公司系唯一能提供该服务的单位，故本院认为育新创景公司系该楼宇供暖费的适格收费主体，陶荃应向育新创景公司交纳供暖费。就供暖费标准，因分户热计量表未启用，对分户采取热计量收费的客观条件不具备，育新创景公司既往收取标准与政府指导价格相符，其计算方式亦符合法律规定，故对于育新创景公司主张的供暖费，本院予以支持，陶荃提出的返还已交纳供暖费的反诉请求，本院不予支持。关于育新创景公司主张的滞纳金，因无合同依据，本院不予支持。同时需要指出的是，供暖服务除了具有特定性外还具有公共性，供暖费是供热服务企业管理及日常维护的重要经费来源，足额交纳供暖费不仅是业主的义务，反过来亦关系到整个楼宇的供暖服务质量，如果任意调整个别业主交纳供暖费，对其他足额交纳供暖费的业主有失公平，业主方如对物业收缴主体及收费标准存在异议，为避免对公共利益的损害，可通过其他合法途径予以解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陶荃于本判决生效后十日内给付北京育新创景物业管理有限公司2011年11月15日至2017年3月15日的供暖费26494元；二、驳回北京育新创景物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陶荃的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费499元，由陶荃负担（北京育新创景物业管理有限公司已交纳，陶荃于本判决生效后7日内给付北京育新创景物业管理有限公司）。反诉案件受理费50元，由陶荃负担（已交纳25元，余款于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘丽媛人民陪审员  郭秀梅人民陪审员  崔 鑫二〇二〇年六月三十日书 记 员  李 渤