内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初354号原告：深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区。负责人：熊海红，区域总经理。委托诉讼代理人：姜俊超，男，1987年12月31日出生，汉族，住赤峰市。委托诉讼代理人：李艳红，内蒙古红城律师事务所律师。被告：苏景光，男，1967年8月1日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：柳湘渟，内蒙古源生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新喜，内蒙古源生律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司（以下简称万象美物业）与被告苏景光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美物业的诉讼代理人姜俊超、李艳红，被告苏景光及其诉讼代理人柳湘渟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万象美物业向本院提出诉讼请求：1.判令苏景光给付拖欠万象美物业的物业服务管理费7522.86元，违约金2256.86元，合计金额9779.72元；2.判令由苏景光承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月20日，赤峰万达广场有限公司经招标方式将位于赤峰市××区立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A区、B区、C区的住宅、商铺、写字楼、公寓委托大连万达物业管理有限公司赤峰分公司实施前期物业服务，双方签订赤峰万达广场前期物业服务合同。该合同第二十三条一款约定，物业服务费标准为住宅1.5元每月每平方米；二款约定交费时间自物业交付之日次月首日开始计收，每12个月为一个结算周期，业主在办理入住手续时缴纳第一年的物业服务费，以后应于每个月结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。该户业主的房屋建筑面积131.98平方米。现苏景光按合同约定已经向万象美物业缴纳物业费至2016年8月31日，尚欠万象美物业自2016年9月1日至2019年10月31日的物业管理费7522.86元未给付，依合同约定应向万象美物业给付违约金2256.86元。万象美物业多次向苏景光催要未果。苏景光辩称，一、关于《前期物业合同》的效力问题。万象美物业应当就《前期物业合同》的合法性、生效承担举证责任。2012年6月20日，万象美物业与建筑单位即赤峰万达广场有限公司签订《赤峰万达广场前期物业服务合同》。因万象美物业的房屋属于住宅，按照《内蒙古自治区物业管理条例》第36条“物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，分为公开招标和邀请招标。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，万象美物业签订的《前期物业合同》属于应当进行招标的合同，未进行招标签订的合同无效。万象美物业应当对《前期物业合同》进行招标或批准承担举证责任，没有证据证明进行招标或批准的情况下，该《前期物业合同》无效，对万象美物业不产生拘束力。二、《前期物业合同》即便有效，但合同第23条第1款“物业服务费标准”以及第2款“逾期按欠费的日3‰支付违约金”也应当认定为无效条款。1.《赤峰万达广场前期物业服务合同》虽然对于苏景光具有拘束力，但《前期物业合同》第23条第1款“物业服务费标准”以及第2款“逾期按欠费的日3‰支付违约金”属于加重业主主要权利的条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，对于该条款应当认定为无效，万象美物业主张的违约金不应当得到支持。2.对于物业服务费的标准，万象美物业应当向苏景光公开，以苏景光知晓为原则，公开服务费标准是万象美物业的法定义务，未对苏景光公开的物业服务费标准对苏景光不产生拘束力。3.苏景光自2015年入住后，时至今日未知晓万象美物业收取物业费的标准，也不知晓万象美物业的服务标准。根据《物业管理条例》第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，万象美物业应当及时向苏景光公开物业服务标准以及物业服务收费办法。《商品房销售管理办法》第13条“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”也规定了物业公司应当及时与业主签订物业合同，即物业企业应当及时向业主公开物业服务标准以及物业服务收费办法，让业主有及时知晓的权利。但时至今日，万象美物业也没有向苏景光公开物业服务标准以及物业服务收费办法，也没有订立有关物业管理协议。根据合同的相对性、意思表示自由的原则，《前期物业服务合同》物业服务标准以及物业服务收费办法拘束苏景光应当以苏景光知晓为原则，未对苏景光公开的物业服务费标准对答辩不产生拘束力。三、万象美物业要求支付物业服务费，对于未提供的服务部分，无权请求支付相应的服务费用。《前期物业服务合同》第22条第7款“消防设施完好无损，可随时启用”，但苏景光发现自入住后，小区全部消防管道长期处于无水状态，向万象美物业数次反应后，万象美物业至今也未进行处理、整改。对于消防等涉及人身、财产安全和生活保障的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，并委托专业机构进行维修和养护是物业服务企业的法定义务，万象美物业对于消防存在的问题未积极协调专业机构进行维修养护，导致苏景光日常生活存在安全隐患，违反了《物业管理条例》、《前期物业服务合同》的相关规定，对于未提供的服务部分，无权请求支付相应的服务费用。四、万象美物业未全部履行《前期物业合同》约定的义务，苏景光享有减免相应费用的权利。万象美物业作为物业企业，应当全面、尽职履行《前期物业合同》以及符合物业等级的物业服务，而现实情况是万象美物业没有全面履行《前期物业合同》约定的义务，更没有尽到物业服务企业应当履行的职责，苏景光所在小区的物业管理混乱，在安保、保洁、绿化等公共服务上更是不尽人意，达不到与万象美物业收费标准相对应服务，存在较大的安全隐患。万象美物业未能全部履行《前期物业合同》约定的义务，苏景光有权要求其减免相应费用的权利。综上，请求人民法院查明事实，驳回万象美物业对苏景光的起诉，以维护苏景光的合法权益。本院经审理认定事实如下：2012年6月20日，赤峰万达广场有限公司经招标方式将位于赤峰市××区立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A区、B区、C区的住宅、商铺、写字楼、公寓委托大连万达物业管理有限公司赤峰分公司实施前期物业服务，双方签订赤峰万达广场前期物业服务合同。苏景光是赤峰市红山区万达广场B区2-21502室业主，物业建筑面积为131.98平方米，收费标准为每平方米每月1.5元。苏景光从2016年9月1日至2019年10月31日拖欠物业管理费7522.86元。为此，万象美物业诉至本院，请求如上。另查明，大连万达物业管理有限公司赤峰分公司于2016年9月8变更为大连万象美物业管理有限公司赤峰分公司。2019年10月9日，大连万象美物业管理有限公司赤峰分公司变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司。2019年4月4日、2020年3月18日，因万象美物业在服务过程中在消防设施维护、日常安保、小区绿化等方面存在瑕疵，万象美物业与部分业主曾两次进行沟通，并就改进物业服务进行协商。本院认为，万象美物业依照与赤峰万达广场有限公司签订的赤峰万达广场前期物业服务合同，对包括苏景光房产所在的赤峰万达广场C区在内的万达广场A、B、C区的住宅、商铺、写字楼进行物业管理服务。苏景光与万象美物业之间通过签订前期物业管理服务协议形成了物业管理服务合同关系，苏景光接受了服务，依约应当向万象美物业交纳物业服务费，但万象美物业未完全履行维修、养护、管理和维护义务，苏景光作为业主要求减免部分物业费的主张，亦具有事实和法律依据，结合本案情况，本院酌定由苏景光按所欠物业费的75%交纳。万象美物业要求苏景光支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条列》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告苏景光于本判决生效后五日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司5642.15元（2016年9月1日至2019年10月31日拖欠物业管理费7522.86元×75％）；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（万象美物业已预交），由苏景光负担18元，万象美物业负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 黎俊志 二○二○年六月十一日书记员 韩 越