海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初253号 原告：张某，女，1964年2月29日出生，汉族，住址：河南省郑州市。 委托诉讼代理人：王某，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺某，海南天泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某，海南天泽律师事务所律师实习律师。 原告张某诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日受理。依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱勋禄、曾明共同组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人王某，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺某、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交付老城经济开发区北一环南侧《后海温泉小镇》X栋X层XXX房的违约金29899元（违约金分两段计算，第一段自2018年10月1日起至2019年3月29日止共计180天，488545元×0.1‰×180天=87941元；第二段自2019年2月7日起算至被告实际将该房屋交付到原告之日止，暂时计至2019年10月31日共计216天，488545元×0.2‰×216天=21105元，两项共计29899元）；2、判令被告赔偿原告2018年12月份到2019年10月份的租金损失2699元×11个月=29689元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下： 2017年2月7日原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》1份，约定原告购买位于老城经济开发区北一环南侧《后海温泉小镇》X栋X层XXX房，按建筑面积计价，每平方米12333.88元，建筑面积56.94平方米，房款为488545元。合同第五条约定付款方式：签订合同当日，买受人支付总房款30%,佘款70%申请银行按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定被告应在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第（3)该商品房经综合验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：交接房屋达到交付条件后，被告应当在合同约定的交付日7日前，书面通知原告办理查验手续及原告应当携带的证明文件。在双方进行交接时签署交接单。合同第十一条约定：逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。 原告依约一次性向被告付清了该房屋总款的百分之三十148545元，余款百分之七十银行已经支付给被告。被告向原告出具了购房收据。原告履行了合同的付款义务。但在目前双方约定的交付房屋期限2018年9月30日届满，被告违约没有依约将该房屋交付给原告使用。目前小区没有竣工验收，属于停工状态，无法达到交付条件。根据合同第十一条规定，逾期在180日之内的违约金为：488545元×0.0001×180天=8794元（2018年10月1日至2019年3月28日180天）；逾期超过180天的违约金为：488545元×0.0002×216天=21105元（2019年3月29日至被告实际交付之日至，暂时计算到2019年10月31日共计216天），两项共计：87941元+21105元=29899元。2018年3月16日原告与海南钱海酒店投资管理有限公司（以下简称钱海公司）签订《度假公寓托管合同》1份，原告将涉诉房屋出租给钱海公司，租期是2017年4月10日至2022年4月19日。钱海公司为原告偿还月供贷款作为租金收入，每月租金2699元。因为被告逾期交房导致钱海公司从2018年12月开始至今没有向原告支付贷款（租金），给原告造成的2699元×11个月=29689元损失，被告应当赔偿原告此部分损失。 综上，被告的行为显然已经构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特起诉贵院支持原告的诉讼请求，望准如所请。 被告信伟公司辩称，一、原告要求答辩人承担逾期交房违约金的诉讼请求不成立。具体理由如下： 1、涉案房屋所在楼栋已竣工验收，达到合同约定的交付条件。 根据答辩人提供的证据显示，答辩人提交涉案房屋所在楼栋的验收申请，并已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同完成验收。根据原被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（下称《合同》）附件七第15条的约定：“本合同第八条约定的第3种交付条件是指商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具竣工验收报告。”涉案房屋已达到了合同约定的交付条件。 2、原告迟延支付合同约定的购房税费、预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费、物业管理费等房屋交接前须付清的必要费用，答辩人不应承担迟延交房的责任。 本案中，原告至今也未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款。”和第二十二条“买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修基金。”缴纳上述约定费用。 根据《合同》附件七第3.2条的约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用等）”，但截至目前，原告尚未支付上述房屋交接前须付清的必要费用，故原告自身违约在先，答辩人不应承担迟延交房的责任。 二、原告要求答辩人承担租金损失的诉讼请求不成立。 1、《合同》中没有关于答辩人存在违约情形时要赔偿租金损失的约定，故原告的该部分诉求没有请求权基础。 2、《合同》中已经约定了违约责任的承担方式，就算最后法院认定答辩人应承担逾期交房的违约责任，也应适用《合同》来判断答辩人应承担的责任范围。 三、违约金的计算期间应扣除因政府政策变化而造成的工期延误期间。 2020年春节前，因受到新冠病毒影响，海南省人民政府启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应，并且实施严格的疫情管控措施，对答辩人办理后续各专项验收手续造成严重影响。现今疫情虽已得到有效控制，但疫情影响仍未结束，政府仍要求在部分复工复产的同时必须注意避免人员过度聚集，以防疫情再度扩散，故被告公司及项目仍未能完全复工复产。 根据《合同》第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2.因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气，包括但不限于因台风、雨天、海啸、地震、政府行为等导致无法正常施工而造成工期延误的。”就算最终认定被告应承担违约责任，也应扣除因海南省政府启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应和相关疫情防控工作导致的工期延误期间。 综上所述，原告关于逾期交房违约金和租金损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。 原告张某提交的证据材料如下：证据一、《澄迈商品房买卖合同》复印件1份，用于证明：①原告购买位于××区房，按建筑面积计价，每平方米12333.88元，建筑面积56.94平方米，房款为488545元，②合同第五条约定付款方式为签订当日，买受人支付总房款百分之三十，余款申请银行按揭贷款支付，③合同第十一条双约定为逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；证据二、收款收据复印件1份，用于证明原告已经向被告支付了首付房款148545元，余款已经申请银行按揭支付，履行了合同的付款义务；证据三、《度假公寓托管合同》复印件1份，用于证明：①原告将涉案房屋交付给海南钱海酒店投资管理有限公司托管，②托管期限是2017年4月20日至2022年4月19日，③因为被告逾期交房，导致第三人停止向原告支付租金；证据四、建设银行个人活期账户交易明细复印件1份，用于证明原告将涉诉房屋每月托管租金2699元，因被告逾期交房，第三人从2018年12月开始停止向原告支付租金。 被告信伟公司的质证意见如下：①对原告所有系列案件（25宗）的证据一的三性均无异议，但对其证明内容有异议，合同中还明确约定了原告支付房款的义务和时间以及支付住房维修基金等相关费用的标准，合同还约定了如果原告出现了逾期履行上述合同约定的义务，被告有权延期交房，具体条款有合同的第8条以及《附件七》第3条；②对所有系列案件（25宗）的证据二收款收据及发票的三性均无异议，但对其证明内容有异议，其中239号案原告至今没有付清合同约定的购房款。240-242、244、246、250、251、260号案支付首付款均存在违约的情形，未按照合同约定时间支付，原告办理按揭付款均存在逾期的情形；③对证据三中《度假公寓托管合同》真实性不予确认，被告不是参与方，不清楚真实情况；对其关联性不予认可，与被告无关；对其证明内容有异议，该份证据不能证明原告租金的损失，按照原告提供的证据托管公司已经收了一部分钱，且合同里面没有约定被告要给原告进行装修；④对证据四账户明细的质证意见与证据三的质证意见一致；⑤对证据五《律师函》的真实性无异议，但对其证明内容真实性、关联性均有异议，该份证据是指托管合同的问题，与购房合同无关，与被告无关，对其证明效力也不予认可。 被告信伟公司提交的证据材料如下：第一组证据：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证复印件各1份，证明涉案项目后海温泉小镇二期的五证齐全，具备商品房预售条件；第二组证据：后海温泉小镇地基与基础部分工程质量验收记录表复印件1份，用于证明被告提交涉案房屋所在楼栋工程的地基与基础部分验收申请，已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同完成验收。即涉案楼栋已达到了合同《附件七》第15条约定的交付条件，且主体工程无质量问题；第三组证据：海南省人民政府关于启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应的通知复印件1份，用于证明自春节前至今，因受到新冠病毒影响，被告公司及项目仍未能完全复工复产。 原告张某的质证意见为：①对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该份证据与本案无关；②对第二组证据的三性均无异议，但对其证明内容有异议，验收记录表内容只有三项，不是买卖合同第8条约定的综合验收合格标准，这仅仅是基础部分工程质量的验收；③对第三组证据的三性均无异议，但对其证明内容有异议，在疫情发生之前被告就已经停工，责任完全在与被告；④对第四组证据的三性均无异议，原告付款迟延有一些是因为原告都是委托别人办理，即便是逾期也不影响被告义务的履行。 经审理查明：（一）2011年8月，海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）以出让方式取得位于××县地块（面积152982.74平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2017】澄房预字011号《澄迈商品房预售许可证》。2017年2月7日，信伟公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目X栋X层XXX房订立《澄迈商品房买卖合同》1份（编号CML000087004）及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××镇房；③第四条约定：该商品房总金额488545元；④第五条：买受人于签约当日支付总房款30%即148545元（含定金50000元），余款70%即340000元办按揭支付，并于2017年2月21日前交齐办贷个人资料；⑤第八条约定：交付期限为2018年9月30日之前出卖人将符合经综合验收合格的房屋交付给买受人等；⑥第九条约定：买受人收到交房通知之日起15日内会同出卖人对房屋进行验收交接；此时出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，向买受人提供《住宅质量保证书》，并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接等；⑦第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续继续履行合同的，合同继续履行，由出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金等；⑧第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证等；⑨第十七条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定的《附件三》标准；如达不到约定标准的，出卖人负责按双方约定的标准予以完成等。 该合同并订立7个《附件》。其中特别约定有：（1）《附件三：装饰、设备标准》约定3个交房标准，包括建筑外立面、建筑内部分、室内部分3个标准，其中建筑内部分应安装高级品牌电梯。（2）《附件七：本合同补充协议》，共订立18个条款，其中第3.1条款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，除买受人通过出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不通过收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。”第3.2条款约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用等）”第十五条约定：“本合同第八条约定的第3种交付条件是指商品房已由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具竣工验收报告。” （二）关于缴交房款问题。原告于2016年9月29日向被告信伟公司支付148545元（占总房款30%），有收款收据NO.3127044号和3125224号为凭。余款70%即340000元，办理银行贷款，已向出卖人支付，但总房价款488545元的相应的销售不动产统一发票，双方当事人未能向法庭提交。原告要求被告交付的涉案房屋，尚未完成施工，建筑内部分应安装高级品牌电梯也未完成。被告从未向原告书面通知其携带证明文件前往办理房屋查验手续且签署房屋交接单或交房入伙手续。 （三）2018年3月16日，原告与受委托人海南钱海酒店投资管理有限公司就涉案房屋签订《度假公寓托管合同》1份，约定由委托人为原告提供房屋经菅托管服务事项，该房屋用于出租经营，托管期限自2017年4月20日起至2022年4月19日止；在托管期间，由委托人代原告偿付其每月月供贷款（即作为租金收入）等内容。 另查明，涉案房屋的所在项目，地基与基础部分工程质量经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收。被告尚未取得《建筑工程档案验收合格证》。 原告认为被告信伟公司属逾期交房及造成原告的租金损失，已构成违约，应承担违约责任，遂于2020年2月11日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》（编号CML000087004）及其附件和《变更协议》，均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效，双方应依照合同约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、被告是否应承担逾期交房违约责任？如需承担，能否减少或者免除其部分违约责任？二、被告是否应赔偿原告的租金损失？ 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告开发的涉案房产并出卖给原告，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》第八条约定交房时间为“2018年9月30日前”，现被告尚未实际交房，是因为被告建设迟缓、未能按时完工及按期申请验收所造成，已经构成违约。原告主张被告支付逾期交房违约金，正确的计算方法是：按合同第十一条约定，债款发生于“2018年10月1日至2019年3月29日期间”即逾期180日内的，按原告已付房价款的0.1‰计算违约金；而逾期180日之后（截至2019年10月31日）的违约金，则按原告已付房价款的0.2‰计算，准确数据应为29899元，本院予以确认。 涉案房屋至开庭审理之日未能完工，未达到符合双方合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房。原告还要求被告继续承担自2019年11月1日起至该房屋实际交付到原告之日止的逾期交房违约责任，亦符合合同约定，故本院酌情（疫情防控影响）支持其部分请求。 被告抗辩其不应承担逾期交房的违约责任，概括理由有三点：①其所称涉案房屋所在楼栋已竣工验收，达到合同约定的交付条件。本院认为，被告未对公共部分工程如安装电梯完工，买受人是无法入住的，其违反《附件三》的交房标准，也未书面通知买受人查验并签署接收手续，目前涉案房屋尚未完全达到双方约定的交付条件；②其所称原告迟延支付合同约定的购房税费、预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费、物业管理费等房屋交接前须付清的必要费用，答辩人不应承担迟延交房的责任。本院认为，被告是否履行通知原告缴纳必须费用的义务，没有证据可以确认，故不能以此作为被告免责的正当理由，本院不予采信；③其所称违约金的计算期间应扣除因政府政策变化、疫情影响而造成的工期延误期间。本院认为，新型肺炎防控是一场人民战争、总体战、阻击战，需全民响应。自海南省人民政府在2020年1月26日下达《关于启动海南省突发公共卫生事件Ⅰ级响应的通知》，直至2020年3月16日国务院李**总理主持召开应对应对疫情工作会议，部署真实一步做好疫情防控和后续相关工作，推进全面复工复产，加快恢复经济社会秩序。涉案项目因受到新冠病毒（不可抗力加政府行为）的影响，被告在2020年1月26日至2020年3月16日期间无法正常施工，被告未能完全复工复产是真实的，因此，被告可据此事实而予以延期交房，其请求扣除该延误期间的违约金，是符合买卖合同第八条第二款内容的，扣除才显得公平。2019年11月1日至2020年1月25日每日逾期交房违约金按原告已付房价款的0.2‰计算，算得：488545元×0.2‰×84天=8207元；2020年1月26日至2020年3月16日期间逾期交房违约金免除；自2020年3月17日至实际交房之日止的每日逾期交房违约金按原告已付房价款的0.2‰计算。对被告有理部分的抗辩意见，本院予以采信；对其无理部分的抗辩意见，本院不予采信。 总之，2018年10月1日起至2019年10月31日期间逾期交房违约金，计算为29899元；2019年11月1日至2020年1月25日逾期交房违约金为8207元；2020年1月26日至2020年3月16日期间的逾期交房违约金，免除被告责任；自2020年3月17日至实际交房之日止的每日逾期交房违约金按原告已付房价款的0.2‰计算。 关于焦点二，原告向被告索赔自2018年12月份到2019年10月份的租金损失2699元×11个月=29689元，应否支持？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告与被告签订房屋买卖合同时，标的房屋是在建建筑物（不是现房交易），该房屋能否按时完工或按时交付难于预见。原告对于案外人海南钱海酒店投资管理有限公司承租涉案房屋之事项，在签约时是不能预见到损失的，且涉案商品房买卖合同中未约定原告“可以获得的利益”如何赔偿条款。双方约定的逾期交房违约责任赔偿额，亦相当于原告的实际损失额，本院酌情确认双方约定相当合理。 原告没有查验涉案房屋及办妥交接手续而提前出租房屋，归责于被告，是没有合同依据的。从原告举证的2018年3月16日与海南钱海酒店投资管理有限公司签订的托管合同内容分析，原告将涉案房屋委托钱海公司管理经营，期限自2017年4年20日至2022年4月19日止（即5年），受委托人自合同签订之日起已向原告支付租金至2018年11月就告知暂时止付，因此原告期望落空。涉该租赁合同收益损失之纠纷，因当事人主体不对称，不能在本案中处理。如海南钱海酒店投资管理有限公司与业主、开发商之间存在租赁合同纠纷，可另案处理。 原告请求被告赔偿出租涉房屋的租金损失2699元×11个月=29689元，没有合同依据，亦属双方不能预见的损失额，故本院不予支持原告的该项诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付逾期交付房屋（即后海温泉小镇X栋X层XXX房）的违约金38106元（已计至2020年3月16日为止；自2020年3月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，以房屋总价款488545元为基数，按照每日0.2‰的标准计算）； 二、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元（原告已预交），由原告张某负担465元，由被告海南信伟实业有限公司负担825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱勋禄 人民陪审员  曾 明 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  符史榜 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。