湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初137号原告：王照宇，女，1992年1月24日出生，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：王明来，男，1966年3月8日出生，住湖北省宜都市。特别授权代理。被告：宜都市新鸿房地产开发有限公司，住所地宜都市陆城街办杨守敬大道（红春社区）。统一社会信用代码91420581MA494MJ05A。法定代表人：陈文达，该公司经理。委托诉讼代理人：戴克峰，浙江震瓯律师事务所律师，特别授权代理。原告王照宇诉被告宜都市新鸿房地产开发有限公司(以下简称“新鸿地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员吴泽新适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告王照宇及其委托代理人王明来，被告新鸿地产公司委托代理人戴克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王照宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失40800元；2、判令被告赔偿原告惩罚性赔偿40800元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年元月，被告售楼部销售在与原告签订“宜昌市商品房买卖合同1901290008”的过程中，实施了欺诈等销售手段，侵犯了消费者权益，违犯了《中华人民共和国消费者权益保护法》，造成了原告损失4万余元人民币，现要求赔偿。原告在2018年11月认筹被告的房地产项目宜都新鸿国悦府一期预售商品房。2018年12月1日，被告售楼部销售（以下简称售楼部）通知一期3#楼开盘，原告参加了选房，由于没有选到合适房间，放弃了3#楼。被告售楼部表示：一期有三栋楼，今天只开了3#楼，你的一期认筹仍然有效包括所有优惠。原告表示：那就等2#楼开盘再认购。2019年1月19日上午，新鸿国悦府售楼部销售电话通知说2#楼开盘，叫原告去选房。原告和丈夫覃浪及原告父亲，就过去选房。选房时发现没有什么人，就问销售是不是真的开盘了，销售说：“绝对开盘了，不然怎么叫你们过来选房？下午人就来了。你们第一个选，先选先得有优惠、送东西、价格还低，再不买就涨价了，3月份就涨1%，你们现在买保证绝对最低价，先买就是最划得来的”等。我们看他们说的似乎蛮有道理，又看到进门外有“楼市松绑、马上就涨”的宣传广告，就签了2#-1-902房的买卖协议。1月29日去签了“宜昌市商品房买卖合同1901290008”，办了款项。2月，一个偶然的机会，听说2#楼3月30日开盘。我们就奇怪，2#楼不是开过盘了吗？怎么又开盘？重新开盘？带着疑问，3月30日，原告父亲就去了售楼部。看到，原来是真的是3月30日开盘。当天大概有40人认购了。原告觉得被骗了。3月30日开盘当天下午就要求兑现“认购成功前50名送车位的承诺”。殊不知，售楼部根本不认账，说是广告印掉了一个“券”字，送的是3万元车位抵扣券而不是车位。后来通过找宜都市市场监督管理局，对我就“2#楼认购成功前50名送车位”的广告，达成调解协议。然而，随着后来越来越多的业主就“广告送车位实际未送”、“销售中没有明码标价”、“没有公开公示价目表”、“虚假宣传”、“欺诈销售”等多个问题冒出来，纷纷投诉举报，要求公开公示价目表并且赔偿损失。最后在宜都市市场监督管理局等多个政府部门的介入下，国悦府被迫于4月16日公示了以前的成交价格。通过观察4月16日公示的成交价格，我们发现，从我们签买卖协议那天开始，国悦府的销售是彻头彻尾的欺诈销售，导致原告直接损失金额4万元。因为1月19日根本就没有开盘，国悦府销售怕我们买德邻园、清江之星等周边楼盘或已经很多3#楼未认购的客户去购买了别的楼盘或者销售是为了佣金等原因，故意谎称2#楼“今天开盘”。而2#楼实际上是3月30日才开盘。被告是彻头彻尾的欺诈销售。欺诈销售的结果是导致原告失去3月30日真正开盘应该享受的优惠政策（开盘优惠“日进千金”等活动），直接损失金额4万余元。原告提供的证据可以证明国悦府2#楼真正的开盘日期是3月30日，而不是1月19日。原告从2018年11月24日认筹国悦府一期（1#2#3#楼），12月1日选3#号楼失败，自动进入2#楼开盘等待，同时进入等待的还有多人。到2019年1月19日，50多天时间里2#楼都是可以卖的（一期预售证是1#2#3#三栋楼），为什么在50天里，国悦府不叫当事人去认购？就是因为没有开盘。19日通知说开盘了，诱骗原告去认购，不但造成了对其他购房人的不公平，同时也使我失去了享受3月30日真正开盘的优惠，损害了原告的合法权益，直接导致了原告损失4万余元。被告新鸿地产公司辩称：1、原告就其主张存在诈骗应承担举证责任，但就其目前的举证，不足以证明其诉讼主张，应当承担举证不利的后果；2、被告作为商事主体，有权在合法的范围内根据市场营销环境进行自由交易，不受原告约束；3、原告作为成年人，具有完全民事行为能力，就本案房屋的交易价格的形成、支付都是清楚明确的，应严格按照契约精神履行合同义务，故原告的主张不应该得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2018年11月认筹被告的房地产项目宜都新鸿国悦府一期预售商品房,并于2018年11月24日通过银行向被告转入5000元认筹款。2018年12月1日，被告售楼部销售通知一期3#楼开盘，原告参加了选房，由于没有选到合适房间，放弃了3#楼。2019年1月19日上午，新鸿国悦府售楼部销售电话通知原告2#楼开盘，要求原告去选房，原告及其亲属到被告开发的国悦府一期选房。同时，原告看见被告处张贴大量写有“再不买就涨价了，3月份就涨1%”、“楼市松绑、马上就涨”字样的宣传广告，原告在被告售楼部人员的宣传下，选定了2#-1-902房，并交纳了定金50000元。1月29日双方签订了《宜昌市商品房买卖合同1901290008》。合同约定，原告购得被告坐落于宜都市陆城街办名都路8号地块的新鸿国悦府2#【幢】1单元9层1-902号房，该房建筑面积102.77平方米，其中套内面积80.91平方米，分摊共有建筑面积21.855平方米，为毛坯房。该房单价为5222元，总价款为536665元，原告于2019年2月18日交付给被告房屋首付款116665元，余款370000元于2019年4月23日通过贷款给付。约定交房时间为2021年1月30日。合同还约定了其他事项。之后，原告听说2#楼3月30日开盘，感到奇怪，原告代理人带着疑问去售楼部看到，2号楼确实在3月30日开盘。国悦府于4月16日公示了以前的成交价格。同时查明，被告于2018年11月16日取得商品房预售许可证《鄂都房售字（2018）第（19）号》；被告涉案房产的备案价格为6380元。本院认为，本案争议的焦点为被告在房屋买卖的过程中是否有欺诈行为。原告诉称，被告在一期2#楼未开盘的情形下，通知原告2#楼开盘，并谎称“房子马上涨价，三月份涨价1%等”，导致原告误认为房子马上涨价，与被告签订商品房买卖合同，之后，被告对外告示2#楼3月30日开盘，开盘后在政府部门干预下才公示房屋价格，原告才知道在2019年1月，被告隐瞒价格，将原告所购房屋价格高于开盘价格销售，被告的欺诈行为导致原告损失40000余元，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，要求被告赔偿原告损失40800元，惩罚性赔偿原告损失40800元。本院认为，根据欺诈行为的定义，欺诈是指当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷于错误认识而做出了某种意思表示。即欺诈只能故意构成，过失并不构成欺诈；当事人除了有故意，还必须有欺诈的事实存在。本案中，被告宣传房屋即将涨价的广告是商家为了刺激销售所为的宣传行为，并没有欺骗原告的故意，因此被告的行为不构成欺诈。但被告在开盘前通知原告已经开盘，并在宣传资料中明确而具体的说明“三月份涨价1%”，且在房屋销售过程中也承诺现在买房是最低价格，这种宣传和允诺对原告签订合同以及涉案房屋的价格确定都具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该广告应该视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容的一部分，当事人违反合同的，应当承担违约责任。在被告4月份公示3月份开盘价格时，其价格不但未涨价，还在原告购买房屋的价格上下降，被告的这种不客观的宣传，导致其购买的同楼盘同楼层价格相差太大，属于违约，被告对此应当承担相应的责任。原告在计算其损失时按照所购买的同楼盘同楼层的房屋不同价格计算均价确定损失并无不妥，但计算有误。原告要求被告赔偿惩罚性损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提，原告主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。但原告不请求确认合同无效或撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿，故，对原告该项请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宜都市新鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王照宇损失40765元；二、驳回原告王照宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理减半收取案件受理费920元，由被告宜都市新鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  吴泽新二〇二〇年六月十八日书记员  吴 晗