云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1982号原告：广州稳盛文化传播有限公司，统一社会信用代码91440106MA59CW12XW，住所地广州市。法定代表人：宫艳丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴孔榕，云南谦恒律师事务所律师（特别授权）。被告：文山宝业房地产开发有限公司,统一社会信用代码91532600760428659U，住所地云南省文山壮族苗族自治州文山市。法定代表人：邓勋文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告广州稳盛文化传播有限公司（以下简称“稳盛公司”）与被告文山宝业房地产开发有限公司（以下简称“宝业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告稳盛公司的委托诉讼代理人吴孔榕，被告宝业公司的委托诉讼代理人刘光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稳盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除稳盛公司与宝业公司签订的《文山龙誉国际影城项目租赁合同》；2.判令宝业公司立即赔偿稳盛公司定金人民币300000元;3.判令宝业公司立即赔偿稳盛公司设计费人民币150000元;4.判令宝业公司立即赔偿稳盛公司逾期付款滞纳金，滞纳金以450000元为基础，按照0.5‰／天，从2020年5月1日起计算至宝业公司付款之日止;5.判令宝业公司承担本案全部诉讼费用。在庭审中稳盛公司增加诉讼请求：要求宝业公司承担保全费2770元和因保全而产生的保证保险费1575元。事实和理由：稳盛公司系以主营会议及展览服务;影视经纪代理服务;电影放映;预包装食品零售;中餐服务;西餐服务;快餐服务;电影和影视节目制作;电影和影视节目发行等为主的企业。宝业公司系以经营房地产开发、销售;园林绿化、装饰装璜服务等业务为主的企业。2017年12月12日，稳盛公司、宝业公司经协商后，双方一致同意由稳盛公司承租宝业公司开发的位于文山市，商铺面积为2400平方米（具体以实测为准），租金为第1至3年租金为806400元／年，从第4年起，每三年在原有基础上递增5%，租赁期限为15年，从场地交付之日起计算租期，合同履约定金为人民币300000元，双方约定宝业公司应当保证于2018年12月31日前交付租赁物，并应当提前30日书面通知稳盛公司，若宝业公司延迟交房超过60日，稳盛公司有权解除合同，并要求宝业公司赔偿稳盛公司前期投入的设计费等费用，并双倍返还定金，若宝业公司在收到稳盛公司书面通知之日起七日内未支付违约金或赔偿金时，宝业公司需按赔偿金总额的0.5‰／日向稳盛公司支付滞纳金。双方为此签订了《文山龙誉国际影城项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同签订后，稳盛公司依约向宝业公司支付了300000元定金，且就承租的影院设计事宜，稳盛公司于2018年8月20日与案外人深圳盘古装饰设计工程有限公司签订了《影院项目装饰设计合同》，约定由深圳盘古装饰设计工程有限公司为稳盛公司承租的商铺进行室内装饰工程设计，为此支付了人民币150000元的设计费。稳盛公司依约履行合同后，宝业公司不仅无法按照合同约定按期交付租赁物，反而将承租的商铺非法转租给第三方，并在租赁物上开设了“英嘉影院”，针对宝业公司的违约行为，双方于2019年12月19日签订了《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》（以下简称“补充协议”），约定由于宝业公司违约，双方解除租赁合同，宝业公司应当于2020年1月19日前返还稳盛公司300000元定金和赔偿100000元损失，若宝业公司未在前述期限内支付该款项，则稳盛公司有权要求宝业公司按照原租赁合同履行义务和承担违约责任。补充协议签订后,宝业公司仅分别于2020年1月23日向稳盛公司支付人民币100000元，于2020年4月7日向稳盛公司支付人民币200000元，对剩余款项拒绝支付。宝业公司的行为再次违反了双方签订的补充协议，给稳盛公司带来重大经济损失，经多次协商无果，故稳盛公司提起本案诉讼。宝业公司辩称，原告除了第一项诉讼请求之外，第二至七项诉讼请求依法不能成立，有以下理由：1、原被告双方在2019年12月19日签订了《租赁合同解除协议》，约定解除双方之间的租赁合同，并由被告向原告返还定金和支付补偿金共计400000元，在解除协议签订之后由于受到疫情的影响被告流动资金周转困难，仅向原告支付了300000元，根据《合同法》（解释二）第二十六条规定的情势变更原则以及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一），被告未能在疫情期间及时支付上述款项的行为应不属于违约行为，被告可以要求对履行期限进行变更，因此，被告仅欠原告100000元，原告的诉讼请求不能成立。2、即便被告的行为违反双方约定构成违约，根据合同法116条原告只能在定金条款和违约金条款择一使用，原告既主张双倍返还定金又要求被告支付违约金和赔偿损失，不符合上述法律规定。稳盛公司针对其主张，提交以下证据：1.营业执照复印件一份、法定代表人身份证明复印件一份、法人身份证复印件一份，证明原告主体适格；2.文山龙誉国际影城项目租赁合同复印件一份、银行流水复印件一份、银行回单复印件一份，证明原、被告双方一致同意由原告承租被告开发的位于文山市，商铺面积为2400平方米（具体以实测为准），租金为第1至3年租金为806400元／年，从第4年起，每3年在原有基础上递增5%，租赁期限为15年，从场地交付之日起计算租期，合同履约定金为300000元，双方约定被告应当保证于2018年12月31日前交付租赁物，并应当提前30日书面通知原告，若被告迟延交房超过60日，原告有权解除合同，并要求被告赔偿原告前期投入的设计费等，并双倍返还定金，若被告在收到原告书面通知之日起七日内未支付违约金或赔偿金时，被告需按赔偿金总额的0.5‰／日向原告支付滞纳金，原告依约支付了300000元定金的事实；3.影院项目装饰设计合同复印件一份、银行回单复印件一份、银行流水复印件一份、深圳增值税专用发票复印件一份、设计图复印件十一份，证明原告为履行合同，为租赁的房屋能正常开展影院活动，支付150000元设计费的事实；4．微信截图复印件二份、文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议复印件一份、银行流水复印件二份，证明由于被告违约（在未按期交房的情况下，还将原告承租商铺非法转租给第三方），原、被告签订了《解除协议》，约定被告应向原告退还300000元定金和赔偿100000元，但被告再次违约，未按约付款的事实；5.通知复印件一份、聊天截图复印件一份、快递回单复印件二份，证明原告于2020年4月24日通知被告支付违约金和赔偿金的事实；6.文山市法院诉讼费收款收据复印件一份，证明因被告违约原告支付保全费2770元的事实；7.保全责任保险费发票复印件一份，证明原告为办理保全支付1575元保险费的事实；8.设计图纸复印件，证明原告为履行合同已完成影院设计的事实。经质证，宝业公司对稳盛公司提交的第1组证据三性无异议；对第2组证据三性无异议，但对证明内容有补充，虽然租赁合同就违约责任进行了约定，但双方在2019年签订的补充协议已经就合同解除以及损失补偿进行了补充约定，被告应向原告支付款项的金额应当以补充协议的约定为准；对第3组证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，理由是被告不应赔偿该笔设计费，双方在2019年签订的补充协议已经就合同解除以及损失补偿进行了补充约定，被告应向原告支付款项的金额应当以补充协议的约定为准；对第4组证据三性没有异议，但不认可原告的证明内容，被告由于受到疫情的影响未能按时足额的支付款项，不属于违约行为，根据司法解释的相关指导意见的规定，被告可以延期支付款项；对第5组证据真实性予以认可，针对合法性和关联性不予认可，理由是被告应向原告支付的剩余款项金额应是100000元，原告通知没有相关依据；对第6、7组证据三性无异议，但对第6组证据证明内容中的被告违约不予认可，被告由于受到疫情的影响未能按时足额的支付款项，不属于违约行为，根据司法解释的相关指导意见的规定，被告可以延期支付款项；对第8组证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，理由是被告不应赔偿该笔设计费，双方在2019年签订的补充协议已经就合同解除以及损失补偿进行了补充约定，被告应向原告支付款项的金额应当以补充协议的约定为准。本院认为，稳盛公司提交的第1、2、3、4、5、6、7、8组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。宝业公司针对其主张，提交以下证据：1.《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》复印件一份，证明原、被告双方于2019年12月19日签订《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》，约定解除双方之间的租赁合同，由被告退还原告支付的定金300000元，并由被告向原告支付补偿金100000元；2.微信聊天截图复印件四份，证明由于受疫情影响，被告流动资金周转困难，未能及时全额支付上述费用。原、被告双方就付款事宜进行协商，原告在2020年3月16日要求被告尽快支付未付款项的行为应视为原告同意被告延期支付上述款项。现被告已向原告支付300000元，仅剩100000元未支付。经质证，稳盛公司对宝业公司提交的第1组证据三性无异议，但对证明内容不予认可，理由是该协议属于附条件的协议，协议第三条明确约定了被告未在2020年1月19日前支付400000元时需按照原协议履行合同义务并承担违约责任，因此被告的责任应当是原告诉讼请求中要求的责任；对第2组证据三性无异议，但对证明内容不予认可，理由是被告支付400000元的时间点是2020年1月19日但今年的疫情是发生于2020年1月24日之后，被告的违约和此次国家疫情没有任何关系。此外，根据相关法律规定原告并没有同意被告延期支付违约款项，只是督促被告尽快改正违约行为，在此情况下并不能排除原告继续追究被告违约责任的权利。本院认为，稳盛公司提交的第1、2组证据客观真实，能证明双方于2019年12月19日签订《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》对相关权利义务内容进行约定及稳盛公司于2020年4月24日向宝业公司发出通知要求宝业公司七日内支付450000元，若未按规定时间支付，则需支付逾期付款滞纳金，滞纳金以450000元为基础按照0.5‰/天，从2020年5月1日起计算至付款之日止的事实部分，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，稳盛公司、宝业公司签订《文山龙誉国际影城项目租赁合同》，约定：宝业公司将位于文山市龙誉国际的房屋租赁给稳盛公司作为电影院经营场地，电影院品牌为大地院线喜悦国际影城，租赁面积为2400平方米（具体以实测为准），租赁期限为15年，租金为第1至3年租金为806400元／年，从第4年起，每三年在原有基础上递增5%；合同定金为人民币300000元；双方约定宝业公司应不晚于2018年12月31日交付租赁场地，并应提前30日书面通知稳盛公司，宝业公司迟延交付超过60日的，稳盛公司有权解除合同，并要求宝业公司赔偿稳盛公司前期投入的设计费等费用的全额赔偿，并双倍返还定金；本合同履行期内，出现一方违约需赔偿另一方损失的情况时，违约方在收到另一方书面通知文件起七个工作日内将违约金或赔偿金支付到另一方指定账号上。如七日内未支付违约金或赔偿金的，每逾期一天，双方约定按赔偿金总额的0.5‰计算滞纳金等权利义务内容。租赁合同签订后，稳盛公司依约向宝业公司支付了定金300000元，且就承租的影院设计事宜，稳盛公司于2018年8月20日与深圳盘古装饰设计工程有限公司签订了《影院项目装饰设计合同》，约定由深圳盘古装饰设计工程有限公司为稳盛公司承租的场地（云南文山龙誉国际项目喜悦国际影城）进行室内装饰工程设计，并支付了人民币150000元的设计费。稳盛公司依约履行合同后，宝业公司未按照合同约定按期交付租赁场地，双方于2019年12月19日签订《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》，约定：宝业公司未能在《文山龙誉国际影城项目租赁合同》（以下简称原协议）约定的交场日期向稳盛公司交付租赁场地，双方就原协议解除事宜协商一致，签订本解除协议。一、宝业公司将稳盛公司在原协议支付的人民币300000元定金返还给稳盛公司，并额外支付人民币100000元作为补偿；二、本协议为附生效条件的协议，宝业公司在本协议签订之日一个月内将本协议第一条约定的人民币400000元支付给稳盛公司，原协议即日解除，原协议项下各方权利义务即日终止，原协议不再履行；三、若稳盛公司在约定的时间内未收到该笔款项，则稳盛公司将继续要求宝业公司按照原协议履行合同义务，并承担违约责任。解除协议签订后,宝业公司分别于2020年1月23日向稳盛公司支付200000元，于2020年4月7日向稳盛公司支付100000元。稳盛公司于2020年4月24日向宝业公司发出通知要求宝业公司七日内支付450000元，若未按规定时间支付，则需支付逾期付款滞纳金，滞纳金以450000元为基础按照0.5‰／天，从2020年5月1日起计算至付款之日止。另查明，庭审中宝业公司同意解除《文山龙誉国际影城项目租赁合同》。本院认为，稳盛公司与宝业公司签订的《文山龙誉国际影城项目租赁合同》及《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。稳盛公司已按合同约定向宝业公司支付定金300000元并为合同履行支付了设计费150000元，但因宝业公司未能按合同约定交付租赁场地，双方签订解除协议约定“宝业公司在2020年1月19日前支付稳盛公司400000元，若宝业公司未按期支付，则稳盛公司将继续要求宝业公司按照原协议履行合同义务，并承担违约责任”，后宝业公司仅支付300000元，按照解除协议约定，稳盛公司有权要求宝业公司按《文山龙誉国际影城项目租赁合同》履行合同义务，即宝业公司迟延交付超过60日的，稳盛公司有权要求解除合同，并要求宝业公司赔偿稳盛公司前期投入的设计费等费用的全额赔偿，并双倍返还定金，故关于稳盛公司要求解除合同及要求宝业公司返还定金300000元、赔偿设计费150000元的诉讼请求，本院予以支持。关于稳盛公司要求宝业公司赔偿逾期付款滞纳金，滞纳金以450000元为基础，按照0.5‰/天，从2020年5月1日起计算至宝业公司付款之日止的诉讼请求，虽双方在合同中对此进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，因稳盛公司在本案中已向宝业公司主张双倍返还定金，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于稳盛公司要求宝业公司支付保全费2770元和因保全而产生的保证保险费1575元的诉讼请求，因双方在合同中对此没有约定，本院不予支持。关于宝业公司认为其未能在疫情期间及时支付上述款项的行为应不属于违约行为，宝业公司可以要求对履行期限进行变更，宝业公司仅欠稳盛公司100000元的辩称，因双方在《文山龙誉国际影城项目租赁合同之解除协议》中约定“宝业公司在2020年1月19日前支付稳盛公司400000元，若未按期支付则按原合同履行”，且宝业公司分别于2020年1月23日、4月7日向稳盛公司支付了300000元，其未按约定支付款项，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除广州稳盛文化传播有限公司与文山宝业房地产开发有限公司于2017年12月12日签订的《文山龙誉国际影城项目租赁合同》；二、文山宝业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还广州稳盛文化传播有限公司定金300000元；三、文山宝业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿广州稳盛文化传播有限公司设计费150000元；四、驳回广州稳盛文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8120元，由文山宝业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  吴国欣审判员  刘胜娟审判员  曹春园二〇二〇年六月三十日书记员  曹梦婷