广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终10648号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地：广州市越秀区光塔路******。法定代表人：曾健庆，所长。委托诉讼代理人：劳坚强，该所员工。委托诉讼代理人：麦皓伦，该所员工。上诉人（原审被告）：广州市供销再生资源有限公司，住所地，住所地：广州市越秀区惠福西路****iv>法定代表人：谢建安，总经理。委托诉讼代理人：冯穗梁，该司员工。委托诉讼代理人：马嘉裕，该司员工。被上诉人（原审第三人）：广州市越丰华力标准件经营部，住所地：广州市越秀，住所地：广州市越秀区大德路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐斯本。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称第二房管所）因与上诉人广州市供销再生资源有限公司（原广州市供销联合经营公司，以下简称供销联合公司）、被上诉人广州市越丰华力标准件经营部（以下简称越丰华力）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。第二房管所上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判第二房管所没收供销联合公司、越丰华力已缴纳的保证金共45060元；2.供销联合公司、越丰华力承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院对认定事实部分有误。供销联合公司、越丰华力均为独立法人企业，是能够以自己的名义独立的进行民事活动，以自己的财产独立的承担民事责任的组织。供销联合公司于一审中提交的证据4中亦有所注明“本企业利润分配形式：独立核算、自负盈亏，按利计奖，亏损扣发工资”，是企业作为独立的经济法人的重要标志。且第二房管所一直只知道是供销联合公司在涉案房屋经营，并不知情有越丰华力的存在。因此供销联合公司、越丰华力属于转租转借关系，合同期内违反《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第八条，未经第二房管所同意，擅自将涉案房屋转借给第三人使用，该合同第十四条第二项明确表明，若出现本合同第十三条第四项，那么第二房管所收回房屋的同时，有权没收乙方已缴纳的保证金共45060元。二、第二房管所于二审提供的新证据《广东省行政事业单位资金往来结算票据》、《广州市越秀区房屋管理局第二房屋管理所收取租赁保证金呈批表》中，清楚显示第二房管所于2018年6月13日收到供销联合公司缴纳的涉案房屋租赁保证金，且第二房管所于2018年7月17日开具行政事业单位收据给供销联合公司，金额均为45060元，此举表明第二房管所按照租赁合同的约定履行缴纳租赁保证金的义务，属合同中关于保证金条款的补充，因此保证金的处理应按合同的相关约定。此后供销联合公司、越丰华力违反合同约定，擅自转租涉案房屋给他人使用，严重影响第二房管所对涉案房屋的管理，因此第二房管所要求没收乙方已缴纳的保证金共45060元合情合理合法。供销联合公司二审答辩称，房管部门没收我方的保证金依据是我方擅自将房屋转租给华力经营部，但我方没有擅自转租，上诉状附加的照片，是地图软件（百度）2016或2017年照的，公开招租前那个招牌超级大，在一审时我方提交的证据以及庭审答辩也说明了华力经营部在该房屋经营了20多年。所以房管部门对华力经营部的存在应该是知道的。房租一直是我方交纳，实际经营者是华力经营部，房管部门对此心知肚明。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，房管部门6个月内不提出异议，其以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不应支持。因此，主张我方违约为由没收保证金是不合理的。越丰华力经本院传票传唤未到庭，也未发表答辩意见。上诉人供销联合公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判供销联合公司与第二房管所房屋的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》没有解除；2.本案一、二审诉讼费由第二房管所承担。事实及理由：一、越丰华力是供销联合公司下属集体所有制企业，自1997年即在大德××××号经营，持续20多年，招牌显眼，第二房管所不知道越丰华力为大德××××号实际使用人不合常理，但第二房管所在本案起诉前一直没有对此表示异议，由此可知，第二房管所对越丰华力在大德××××号经营是默许的，供销联合公司并不因此构成违约。二、供销联合公司每月按时缴纳租金，履行房屋租赁合同作为承租方的主要义务，而越丰华力经营餐饮也非明火，并没有消防安全隐患，没有影响房屋安全，并不属于根本违约，而越丰华力也在加紧整改转营。第二房管所二审答辩内容与其上诉状内容一致。第二房管所向一审法院起诉请求：1.供销联合公司与第二房管所解除大德××××号地下房屋租赁关系，并责令供销联合公司及越丰华力将上址房屋腾空交回给第二房管所；2.供销联合公司支付从2019年8月起至实际交回房屋给第二房管所之日止的租金15020元/月并没收其已缴保证金。一审法院经审理查明：坐落在本市××区××路××地下、建筑面积37.0735平方米的房屋由广州市越秀区国土房管局于1999年4月5日接管。2018年，第二房管所（出租人、甲方）与供销联合公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区大德××××号地下部位的直管房出租给乙方作商业用途，建筑面积37.20平方米。租赁期限自2018年2月1日至2023年1月31日，月租金额为15020元，租金按月结算，乙方在每月的20日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方应一次性向甲方交纳保证金，租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用，乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除，除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计息退回。根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收。乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用。乙方擅自改变房屋用途、使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，甲方有权要求乙方整改并赔偿损失，如乙方拒不整改或赔偿损失的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并按本合同之约定追究乙方违约责任。违反本合同关于转租、转借等之规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生规定情形之日起终止。若出现本合同约定的拖欠租金、转租、转借房屋等情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任。双方约定其他事项为本房屋使用性质为商业，但不能作仓库、物流公司、打包公司、废品收购站、食品生产加工作坊及销售批发使用、餐饮使用。等等。2019年4月23日，第二房管所向供销联合公司发出《限期整改通知书》，称发现供销联合公司在案涉房屋作餐饮使用，违反合同约定使用，并要求供销联合公司在收到通知书后7天内立即整改。否则，第二房管所将通过诉讼途径收回房屋并追缴房屋占用费等。供销联合公司的委托代理人冯穗梁于同年5月15日收取该通知书。一审另查明，越丰华力为集体所有制企业受到供销联合公司的领导，自1997年起即在案涉场地经营，并于同年5月23日经工商核准变更住所地至该址。根据第二房管所提交的照片可见，案涉房屋现由越丰华力经营“螺师爷”的餐饮店。一审法院认为：第二房管所、供销联合公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。第二房管所、供销联合公司均应依约切实履行各自负担的合同义务。虽然前述合同约定案涉房屋用作商业用途使用，但前述合同尾部明显区别于合同正文的字体明确约定了案涉房屋不得用于餐饮使用。现供销联合公司将案涉房屋交由其下属企业用于餐饮经营，显属违反前述合同约定。为此，第二房管所亦在2019年4月向供销联合公司发出《限期整改通知书》，要求供销联合公司在收到通知书后7日内立即整改，但供销联合公司自2019年5月15日收取该通知后至今未办理整改。因此，第二房管所诉请要求解除其与供销联合公司的租赁合同关系，并由供销联合公司及越丰华力腾空交还案涉房屋以及支付自2019年8月起至实际交还房屋之日的租金，理据充分，一审法院予以支持。至于第二房管所诉请要求没收的保证金，因前述合同中既未明确约定具体的保证金数额，第二房管所亦未提供证据证明其已收取供销联合公司支付过的保证金，因此第二房管所的该项诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，于2020年2月4日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除广州市越秀区第二房屋管理所与广州市供销联合经营公司就广州市越秀区大德路104号地下房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。二、广州市供销联合经营公司、广州市越丰华力标准件经营部应自本判决发生法律效力之日起一个月内将广州市越秀区大德路104号地下的房屋腾空并交还给广州市越秀区第二房屋管理所。三、广州市供销联合经营公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市越秀区第二房屋管理所支付自2019年8月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按15020元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至广州市供销联合经营公司、广州市越丰华力标准件经营部实际腾空迁出前址房屋之日止的房屋占有使用费由广州市供销联合经营公司、广州市越丰华力标准件经营部逐月支付予广州市越秀区第二房屋管理所（按15020元/月的标准计付）。四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费1302元，由广州市供销联合经营公司、广州市越丰华力标准件经营部共同负担。本院二审期间，第二房管所为支持其上诉主张，向本院提交三份证据，即：证据一《广东省行政单位资金往来结算票据》；证据二《中国工商银行业务回单》；证据三《广州市越秀区房屋管理局收取租赁保证金呈批表》；上述证据拟证明其已收取供销联合公司保证金45060元。供销联合公司为支持其上诉主张，向本院提交两份证据，即：证据一《大德路0104号地下YXZL1FA11703000252》成交记录，拟证明功效联合公司已经行使优先购买权，房管部门承认其是原承租人，享有优先购买权。证据二越丰华力店面照片2张，拟证明越丰华力在大德××××号已经经营多年，且招牌显眼。经本院组织质证，供销联合公司对第二房管所提交的上述证据无异议，本院予以确认；第二房管所对供销联合公司提交的上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因此，对该证据证明内容，本院将结合案件事实综合评定。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，供销联合公司于2018年7月17日向第二房管所交纳保证金45060元。供销联合公司于2019年12月16日经广州市越秀区市场监督管理局改制为有限责任公司，改制后名称为广州市供销再生资源有限公司。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第二房管所是否有权解除其与供销联合公司签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，是否有权没收保证金。关于第二房管所是否有权解除合同的问题。当事人双方签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》中明确约定“本房屋适用性质为商业，但不能作仓库、物流公司、打包公司、废品收购站、食品生产加工作坊及销售批发使用、餐饮使用。”但供销联合公司未按照合同约定履行义务，而是将涉案房屋交由其下属企业用于餐饮经营，构成违约。在第二房管所于2019年4月要求整改的情况下，未按要求完成整改。因此，一审判决支持第二房管所要求解除合同，并由供销联合公司及越丰华力腾退交换房屋，支付自2019年8月起至实际交换房屋之日的租金的诉求，并不不当。供销联合公司上诉认为“第二房管所应知道越丰华力为实际使用人，一直没有表示异议，因此是默许的，供销联合公司并不因此构成违约，越丰华力经营餐饮也非明火，并没有消防安全隐患，没有影响房屋安全，并不属于根本违约”的理由依据不足，不能成立。关于第二房管所是否有权没收保证金的问题。从《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中第八条：“乙方（指供销联合公司）不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用。”第十三条第四项：“违反本合同第八条之规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生第八条规定情形之日起终止。”以及第十四条第二项：“若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方（指第二房管所）收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；……”的内容来看，当事人对于擅自将房屋转租的法律后果进行了明确约定，即已缴纳的保证金不予退还。本案中，租金一直供销联合公司缴纳，但涉案房屋却由独立法人企业越丰华力经营，因此供销联合公司属于转租转借行为，违反了双方合同的上述约定，构成违约，第二房管所收回房屋的同时，有权依据合同约定没收乙方已缴纳的保证金共45060元。一审认为“合同中既未明确约定具体的保证金数额，第二房管所亦未提供证据证明其已收取供销联合公司支付过的保证金，因此，对第二房管所的该项诉请，缺乏事实依据，不予支持”判决有误，应予纠正。综上所述，第二房管所的上诉请求成立，而广州市供销再生资源有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，部分处理结果应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34600号民事判决第一、二、三项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34600号民事判决第四项为“第二房管所已收取的广州市供销再生资源有限公司保证金共45060元不予退还。”如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1302元，由广州市供销再生资源有限公司、广州市越丰华力标准件经营部共同负担。二审案件受理费1026元，由广州市供销再生资源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  张家齐苏劲丹