安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初118号 原告：时兴梅，女，1988年10月6日出生，汉族，住址安徽省阜阳市颍泉区。 原告：畅伟，男，1989年8月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 上述原告共同委托诉讼代理人：裴佩，安徽淮都颍东律师事务所律师。 被告：胡振明，男，1962年12月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：丁复生，安徽吴咸亮律师事务所律师。 原告时兴梅、畅伟诉被告胡振明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时兴梅、畅伟及其共同委托诉讼代理人裴佩，被告胡振明的委托诉讼代理人丁复生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 时兴梅、畅伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，并判决被告退还首付款130000元；2、请求判决被告赔偿违约金总房款的百分之二十，共计84000元；3、判令本次诉讼所有费用由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原告通过居间方阜阳市民安房产经纪有限公司，购买被告胡振明位于阜阳市颍泉区小区6号楼3单元608室住房一套，面积65.73平方左右，总价420000.00元。2019年8月4日双方签订了《房地产买卖合同》，按照合同约定，双方应在银行贷款审批通过5个工作日之内办理房屋缴税过户手续，原告银行贷款已于2019年11月12日审批通过。现约定的过户时间已经超过一月有余，被告仍不配合过户。根据合同约定，逾期超过15日，原告方有权单方面解除合同，被告承担违约责任，另赔偿原告总房价20%的赔偿金，现原告时兴梅、畅伟为维护自己合法权益，特根据相关民事法律诉至贵院，并要求解除房屋买卖合同，请求贵院支持为盼。 胡振明辩称：因时兴梅、畅伟违约，合同可以解除。因为时兴梅、畅伟一再违约，胡振明同意时兴梅、畅伟解除双方的房屋买卖合同的诉讼请求。时兴梅、畅伟按约定存放在阜阳市房地产租赁管理所的13万元资金，合同解除后时兴梅、畅伟随时可以取走，如该资金存放单位认为需要胡振明配合，胡振明愿意配合。但时兴梅、畅伟应按合同约定，支付逾期提交贷款资料通过审查、擅自解除合同等违约金；时兴梅、畅伟向胡振明主张违约金过高且无事实及法律依据。时兴梅、畅伟损失仅为违约金4250余元的利息，依据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在案涉合同履行阶段期间历经新冠疫情，房屋价格不升反降，被答辩人实际损失只有利息损失。其交付到监管资金账户的为13万元，按贷款基准年利率4.9%计算，每个月的利息损失只不过为530元，至今为八个月左右，利息合计为4250余元。时兴梅、畅伟主张违约金为84000元，远远超过实际损失的百分之三十。胡振明从未违约，反而是时兴梅、畅伟一再违约。2019年8月4日房屋买卖合同签订后，胡振明一直按约定履行，双方办理了网签，委托了资金监管事项。反而是时兴梅、畅伟一再违约，原本承诺在网签后7日内向银行提交备齐贷款所需资料，后以种种借口拖延，胡振明为时兴梅、畅伟考虑，在2019年8月12日另行与时兴梅、畅伟签订了补充协议，过户期限也延长。后来胡振明一直按双方合同及补充协议履行义务，面对时兴梅、畅伟没有及时提交贷款手续、交付房款等不遵守合同约定的行为，因新冠疫情来临、胡振明妻子身患恶性肿瘤等意外因素，胡振明未追究其责任。现时兴梅、畅伟单方解除合同，又再次违反双方补充条款第一条约定，理应承担违约责任。综上，望法庭查明事实后依法驳回时兴梅、畅伟诉讼请求。 时兴梅、畅伟举证的身份证、《房地产买卖合同》、定金收据、转账流水、胡振明户籍查询单，真实性胡振明无异议，予以认定；时兴梅、畅伟举证的贷款审批查询单，时兴梅、畅伟购买胡振明房屋申请银行贷款于2019年11月12日审批通过的事实，予以认定；胡振明举证的身份证，时兴梅、畅伟无异议，予以认定；胡振明举证的双方于2019年8月4日签订的补充条款，双方对房屋买卖合同补充约定的事实，予以认定；胡振明举证的其他人小额贷款额度支用审批单，与本案没有关联性，不予认定；胡振明举证的《阜阳市存量房交易资金监管协议》，时兴梅、畅伟支付的13万元购房款在资金监管账户的事实，予以认定；胡振明举证的不动产登记受理凭证，胡振明于2019年7月26日申请注销抵押登记的事实，予以认定；胡振明妻子身份证、住院病历、请假审批报告表，胡振明妻子患病与本案不具有关联性；胡振明举证的央行贷款利率表，不能作为认定时兴梅、畅伟损失的依据，不予认定；证人李某、袁某证言，时兴梅、畅伟与胡振明签订房屋买卖合同，时兴梅、畅伟交纳了定金，购房贷款于2019年11月12日审批通过的事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年7月24日，时兴梅、畅伟与胡振明协商购买胡振明位于阜阳市的房屋，当日，时兴梅、畅伟支付了购房定金10000元。胡振明出具《定金收条》一张，内容为：“房屋地址：颍泉区.-万元房屋权属：胡振明建筑面积：65.73㎡交款人：时兴梅、畅伟收款方式：转账支付金额：人民币（大写）壹万元整（小写）¥10000.元整收款事由：购房定金。收款人：胡振明（签字、按指印）日期：2019年7月24日”。2019年8月4日，胡振明（甲方）与时兴梅、畅伟（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：胡振明位于阜阳市建筑面积65.73㎡的房屋，以420000元的价格出售给时兴梅、畅伟。当日，双方签订补充条款约定：“1、甲、乙双方于2019年8月4日签订《房地产买卖合同》后，任何一方个人原因不买或不卖造成违约，则违约方应向守约方支付总售房款的20%做为违约金。2、甲、乙双方约定签订《房地产买卖合同》后5日内到市民中心办理网签手续。甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续审批通过后5个工作日内办理缴税过户手续。……付款方式：1、甲、乙双方签订网签备案合同当日，乙方支付首付房款计人民币壹拾肆万元整（含已付定金壹万元整）。甲乙双方同意除定金外剩余房款的支付按照房产局规定支付（托管到房产局监管账户）。2、甲方同意乙方向银行贷款方式支付甲方购房款计人民币贰拾捌万元整。……。甲方：胡振明（签名）乙方：畅伟、时兴梅日期：2019.8.4”。当日，时兴梅、畅伟与胡振明签订了《阜阳市存量房交易资金监管协议》，协议约定：时兴梅、畅伟首付自有款13万元存入监管账户，余款28万元，转移后按抵押款打入监管账户。时兴梅、畅伟按约定向房产局监管账户支付购房首付款13万元。当日，胡振明（甲方）与时兴梅、畅伟（乙方）签订《补充协议》约定：“于2019年8月12日双方协商同意，以乙方提交银行贷款资料齐全日为准。如因政策原因造成的，甲方在三个月内没有领取房款，双方同意向后顺延时间。如因个人原因造成的，按合同约定办理。甲方：胡振明（签名、按指印）乙方：畅伟、时兴梅（签名、按指印）2019.8月12号”。2019年8月12日，时兴梅、畅伟向邮政储蓄银行阜阳市分行三农金融事业部申请二手住房贷款28万元，并于2019年11月12日审批通过。因胡振明未配合时兴梅、畅伟办理房屋产权转移登记手续，导致时兴梅、畅伟申请的贷款审批有效期过期。 本院认为，时兴梅、畅伟与胡振明签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应按合同的约定履行义务。双方签订的补充条款、《补充协议》及《阜阳市存量房交易资金监管协议》，是双方《房地产买卖合同》的组成部分，且不违反法律规定，对双方具有约束力。时兴梅、畅伟按约定支付了定金，交付了首付款，并按约定办妥了银行贷款的审批手续，胡振明未按规定履行办理房屋产权转移登记手续，导致银行贷款审批期限过期，双方的《房地产买卖合同》不能履行，胡振明应承担违约责任，时兴梅、畅伟要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。胡振明应协助退还时兴梅、畅伟交纳在资金监管账户的购房款130000元。时兴梅、畅伟未举证的因合同不能履行造成损失的证据，且其申请的银行贷款未实际发放，双方违约金为总售房款20%的约定过高，应予调减至时兴梅、畅伟已支付购房定金及首付款的20%为宜。 综上所述，时兴梅、畅伟要求解除合同、退还首付款13万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。胡振明以时兴梅、畅伟主张的违约金过高的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用 一、解除原告时兴梅、畅伟与被告胡振明签订的《房地产买卖合同》。 二、被告胡振明于本判决生效之日起十日内协助原告时兴梅、畅伟退还交纳在资金监管账户的购房首付款13万元。 三、被告胡振明赔偿原告时兴梅、畅伟违约金28000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2255元，由被告胡振明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄朝辉 二〇二〇年六月三日 书记员  康 彦