湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15658号原告：张凌云，男，汉族，1973年8月10日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：南京享居屋商业管理有限公司，住所地南京市江北新区中山科技园科创大道******(化工园)。法定代表人：侍满。第三人：邹秀云，女，汉族，1976年9月1日出生，居民身份证住址湖北省鄂州市鄂城区，原告张凌云与被告南京享居屋商业管理有限公司（以下简称“南京享居屋公司”）、第三人邹秀云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用普通程序于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告张凌云、第三人邹秀云到庭参加诉讼，被告南京享居屋公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凌云向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠房屋租金3200元，并以每月租金3200元为标准从2019年7月23日支付至合同解除之日的房屋占用费；三、判令被告支付违约金10000元；四、判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：2019年6月23日，原告与被告签订了合同编号为XS011035《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》，约定：原告将坐落于武汉市武昌区中建广场C栋C座26层A2室（以下简称中建广场C栋C座26层A2室）房屋出租给被告，被告承租该房屋的用途为转租及转租管理；房屋租赁期自2019年6月23日至2022年7月23日；租金标准为3200元/月，由被告通过银行转账的方式按月支付；被告应按约定支付房租，因被告原因，逾期超过10个工作日未支付房租构成被告违约，违约方应向守约方支付违约金10000元。同日，原告向被告交付房屋，被告授权李天存作为收房人签字确认。被告向原告支付押金3200元，原告在收条上签字确认。2019年6月27日，被告以原告名义与第三人邹秀云签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给邹秀云。2019年7月23日，房租支付日期到期后被告未按合同约定向原告支付房租，经原告多次催告，被告仍不支付拖欠房租，截止起诉之日被告拖欠原告房租已逾10个工作日。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告南京享居屋公司未做答辩。第三人邹秀云述称：我将租金都交付给租赁公司了，被告还收取了我一个月的押金。原告张凌云为支持其主张，举证如下：证据一、房屋所有权证。拟证明坐落于武汉市武昌区中南路2-6工行广场B、C栋C座26层A2室(以下简称工行广场B、C栋C座26层A2室)房屋所有权人为张凌云。证据二、《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》；授权委托书；承诺书。拟证明2019年6月23日原被告签订了房屋租赁合同，原告将案涉房屋租赁给被告，被告没有按约向原告支付租金。证据三、中国建设银行电子回单。拟证明第三人向被告公司法定代表人侍满个人支付了半年房租19600元。被告南京享居屋公司未向本院提交证据。第三人邹秀云举证如下：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明被告将房屋转租给第三人。证据二、银行转账记录。拟证明被告将房屋转租给第三人每月的租金是2800元，第三人向被告支付了6个月租金和2800元的押金；另支付中介费1400元。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：被告南京享居屋公司未到庭举证、质证，原告张凌云及第三人邹秀云对双方提交的证据均不持异议，故本院对上述证据予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：坐落于工行广场B、C栋C座26层A2室，建筑面积64.08平方米房屋登记在张凌云名下。2019年6月23日，张凌云（出租方、甲方）与南京享居屋公司（承租方、乙方）签订《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》（合同编码XS011035），约定:“甲方将坐落于中建广场C栋C座26层A2室、建筑面积64.08平方米的房屋出租给乙方，租期为2019年6月23日至2022年7月23日。甲方应于2019年6月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。双方约定自交付日期起至2019年7月23日止为空置期或装修期，空置期或装修期为30天。空置期内乙方不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用。租金标准为3200元/月，按月支付，第一次支付时间为2019年7月23日、第二次支付时间为2019年8月23日、第三次支付时间为2019年9月23日，以此类推；房屋押金3200元。乙方应按照约定支付租金，因乙方原因，逾期超过10个工作日未支付房租构成违约，违约方应向守约方支付违约金10000元。”同日，南京享居屋公司向张凌云支付押金3200元，张凌云向南京享居屋公司交付了租赁房屋。此后，南京享居屋公司未向张凌云支付租金。另查明，2019年6月27日，南京享居屋公司（出租方、甲方）与邹秀云（承租方、乙方）签订《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》（合同编码XZ011114），合同约定，南京享居屋公司向邹秀云出租上述房屋，租赁期自2019年6月28日起至2020年6月28日止，每月租金2800元，房屋租金半年付，签约时甲方收取乙方押金2800元，合同期满交验完成后退还乙方。同日，邹秀云向南京享居屋公司法定代表人侍满转账支付半年租金及押金共计19600元，南京享居屋公司向邹秀云交付了租赁房屋。本案受理后，本院分别于2019年8月22日、2019年12月12日向邹秀云、南京享居屋公司送达了张凌云的起诉状副本。本案审理中，邹秀云于2019年12月1日向张凌云转账支付2019年12月1日起至2020年6月1日止的租金16800元。再查明，《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》中“中建广场C栋C座26层A2室、建筑面积64.08平方米的房屋”即工行广场B、C栋C座26层A2室、建筑面积64.08平方米房屋。本院认为：张凌云与南京享居屋公司签订的《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》系当事人真实意思表示，基本内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。南京享居屋公司在合同约定的第二次付款日2019年8月23日未向张凌云支付租金，此后至今未再支付租金，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，张凌云享有法定解除权，张凌云请求判令解除其与南京享居屋公司订立的租赁合同，于法有据，本院予以支持。张凌云还请求南京享居屋公司支付拖欠房租3200元及自2019年7月23日至合同解除之日的占用费。张凌云与南京享居屋公司合同约定2019年6月24日起至2019年7月23日止为空置期，南京享居屋公司不承担房租。而南京享居屋公司交付了押金3200元可冲抵租金，故南京享居屋公司拖欠租金自2019年8月23日起算。2019年12月12日，本院向南京享居屋公司送达了的起诉状副本，张凌云行使其法定解除权解除合同的意思表示到达南京享居屋公司，双方合同于当日依法解除。故张凌云向南京享居屋公司主张的租金应自2019年8月23日计算至2019年12月12日，合计11840元（3200元÷30日×111日），超出部分不予支持。张凌云还主张违约金，符合合同约定。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因南京享居屋公司拖欠租金造成的损失实际为占用资金的利息损失，故合同约定的违约金过高，本院酌情以欠付租金11840元为基数按照年利率7.8%（6%×130%）自2019年12月12日予以支持，超出部分不予支持。被告南京享居屋公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张凌云与被告南京享居室商业管理有限公司签订的《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》（合同编码XS011035）；二、被告南京享居室商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张凌云支付拖欠租金11840元；三、被告南京享居室商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张凌云支付违约金（以尚欠租金11840元为基数按照年利率7.8%自2019年12月12日计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告张凌云其他诉讼请求。如果被告南京享居室商业管理有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元、公告费560元，共计690元，由被告南京享居室商业管理有限公司负担（此款原告张凌云已垫付，由被告南京享居室商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内径行给付原告张凌云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周 琪人民陪审员  何红艳人民陪审员  罗金菊二〇二〇年六月二十九日法官助理贾心曌书记员桂坦