浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初16303号 原告：宁波市鄞州区供销合作社联合社（统一社会信用代码为123302277449579729）。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道华裕路**。 法定代表人：钱磊，该联合社社长。 委托诉讼代理人：徐国勇，浙江浙东律师事务所律师。 法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区彩虹南路223号彩江大厦703室。 被告：李光荣，男，1973年4月14日出生，汉族,住四川省巴中市巴州区。 被告：宁波市鄞州荣达洗浴有限公司（统一社会信用代码为913302126620573217）。。住所地：浙江省宁波市鄞州区宁穿路** 法定代表人：杨晓琼，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：周芳芳，浙江威亚律师事务所律师。 法律文书送达地址：浙江省杭州市萧山区。 原告宁波市鄞州区供销合作社联合社（以下简称鄞州供销社）与被告李光荣、宁波市鄞州荣达洗浴有限公司（以下简称荣达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告鄞州供销社的委托诉讼代理人徐国勇，被告李光荣、荣达公司的共同委托诉讼代理人周芳芳到庭参加诉讼。因双方当事人要求庭外和解，本院审查后予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告鄞州供销社以被告李光荣未按约支付欠付的租金构成违约无权续租继续占用租赁房屋为由，诉请判令：1.被告李光荣支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日的租金106.50万元，并按年租金35.50万元为基数支付自2019年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年11月30日为32.50万元）；2.被告荣达公司腾退位于宁波市桥）建筑面积约为1200平方米的房屋及所属260平方米的场地归还给原告。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告李光荣之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告李光荣支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日的租金106.50万元，并按年租金35.50万元为基数支付自2019年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（暂计至2019年11月30日为32.50万元）；3.判令被告荣达公司腾退位于宁波市桥）建筑面积约为1200平方米的房屋及所属260平方米的场地归还给原告。 被告李光荣、荣达公司共同答辩称：首先，原告与被告李光荣之间已形成不定期租赁关系，原告即便要求解除不定期租赁，也应通知被告李光荣，并给予合理的腾退期间，但原告未通知解除租赁关系，故两被告不同意腾退涉案租赁房屋；其次，原告与被告李光荣签订的协议内容与事实不符，原告受托管理涉案租赁房屋但并未取得所有权，涉案房屋可有效使用的租赁面积仅为864平方米，并非协议所载的1200平方米，其中四层楼的房屋至今尚未取得消防许可证，不能正常经营使用，租金应按可有效使用的租赁面积计收；再者，因未取得消防许可部分的租赁房屋一直不能正常经营使用，原出租人明知被告李光荣租赁涉案房屋用于浴场宾馆经营，也承诺可以取得消防许可却至今未能取得，造成被告李光荣装修损失，原出租人也曾承诺不收取每年递增部分租金，但至今仍未对被告李光荣的损失作出处理，故被告李光荣才未支付租金。 本院经审理查明如下事实： 2006年10月25日，宁波市鄞州区公路管理段（以下简称鄞州公路段）与被告李光荣签订《租赁协议》一份，约定鄞州公路段将位于宁波市桥）房屋及所属场地［国有土地使用证号为甬东国用（2003）字第××号］出租给被告李光荣使用，期限自2006年10月31日起至2016年10月31日止，协议期满，在同等条件下，被告李光荣可优先续包；费用第一年17.50万元，第二年起，每年递增2万元，并应于每年的10月31日前付清一年的使用费；租赁到期时，被告李光荣应当撤离人员，处置好动产，不动产归属鄞州公路段。 2016年9月19日，鄞州公路段与被告李光荣达成《补充协议》一份，约定因鄞州公路段将座落于宁波市桥）房屋及所属场地出租给被告李光荣使用，租期十年，期间鄞州公路段曾多次催促被告李光荣支付租金，被告李光荣提出因经营困难要求暂缓，经协商，达成如下补充协议：一、双方确认按原《租赁协议》约定被告李光荣应支付鄞州公路段房屋租赁期间2006年10月31日至2016年10月30日租金共计265万元。现根据鄞州区财政局国资办的意见，此次租赁期计算至2015年12月31日止，2016年1月1日起由国资办统一管理此处房屋及场地租赁，故租赁期变更为2006年10月31日起至2015年12月31日止，按照合同租赁期变更为2006年10月31日起至2015年12月31日止，按照合同，租赁期的基本租费总计为160.40万元，递增租赁费为72万元，总计232.40万元，扣除已支付的租金23.50万元，被告李光荣尚欠鄞州公路段房屋租赁费208.9万元；二、被告李光荣承租该房屋及场地用于浴场及宾馆经营，但由于东侧楼房与隔壁加油站相邻，一直无法取得消防许可，导致被告李光荣已装修好的楼房无法正常经营，造成了一定的经济损失，被告李光荣以此为由要求削减租金，因此一直未与鄞州公路段达成一致故而拖欠租金多年，鉴于事实情况，现双方协商，被告李光荣先行支付基础部分的租金，递增部分的租金另行协商解决，故此被告李光荣应先行支付鄞州公路段租金136.90万元；三、被告李光荣应在2016年9月30日前先将基础部分欠租136.90万元支付给鄞州公路段，递增部分租金另行协商解决，2016年1-10月房租及到期后续租事宜，由国资办另行处理。同日，被告李光荣出具承诺函一份，承诺所欠房租分期支付。 2016年11月15日，鄞州公路段与原告签订《江东宁穿路四号桥东端北侧房屋移交管理协议书》一份，约定根据鄞州区人民政府专题会议纪要（2015）122号精神，鄞州公路段于2016年11月15日将含涉案房屋场地在内的资产（土地面积5655.60平方米，其中出租经营性房产共9处，2处场地）移交给原告；出租房屋的房租收入由接收方收取，自2016年1月1日起，所有租金归接收方所有，2015年12月31日前，除临街店面及加油站租赁场地的房租由鄞州区国有资产经营发展有限公司收取外，后面浴场的房租由移交方结算。宁波市鄞州区国有资产管理委员会办公室作为监管方在该协议落款处盖章。同日，鄞州公路段出具委托书一份，将包括涉案租赁房屋及场地在内的鄞州公路段调出房产（原出租房屋未到期）委托原告管理，原由鄞州公路段与承租人签订的房屋出租协议中的权利和义务均由原告行使。 2019年3月19日，原告与被告李光荣签订《协议》一份，载明：双方确认自2016年1月1日至2018年12月31日止，被告李光荣应支付原告欠缴的租金为106.50万元，租金计收按被告李光荣与鄞州公路段签订的原租赁合同中约定的2015年年租金35.50万标准计收；上述欠缴的租金按以下期限分期支付2019年3月31日前支付20万元，余款86.50万元在4月、5月、6月、7月各支付10万元，8月支付20万元，9月底前付26.50万元；被告李光荣付清上述第一期所欠租金后，原告同意将所涉房屋和场地继续租赁给房屋实际使用人（被告荣达公司）使用，租赁范围以鄞州公路段移交给原告管理的房屋为准，租赁期限三年，租期从2019年1月1日起至2021年12月31日止，租金按评估机构出具的评估价格计算，双方就具体的出租房屋面积、期限、租金等需另行签订书面合同；其中浴场原使用的一幢四层房屋由原告收回，不再出租给被告李光荣使用；鄞州公路段移交给原告管理的房屋中土地证上未载明的自行搭建的房屋权属争议由被告李光劳与鄞州公路段另行解决；本协议仅解决双方欠缴的租金和续租意向的协议，不论何种原因导致本协议没有或无法履行，被告李光荣不得依据本协议主张房屋续租权利；原告仍有权根据被告李光荣实际占有使用的房屋时间、面积向被告李光荣主张房屋占有使用费和要求腾退的权利。上述协议签订后，被告李光荣一直未支付欠付租金。现涉案房屋及场地仍由被告荣达公司实际使用。 以上事实由原告提供的国有土地使用证、《租赁协议》、《补充协议》、承诺书、《江东宁穿路四号桥东端北侧房屋移交管理协议书》、委托书、《协议》等有效证据及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：被告李光荣与鄞州公路段签订的《租赁协议》、《补充协议》，与原告签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，各方均应按约履行各自义务。被告李光荣向鄞州公路段租赁了涉案房屋及场地，租赁期限自2006年10月31日起至2015年12月31日止（《补充协议》变更），上述期限到期后，被告李光荣未返还涉案房屋及场地，仍继续使用。原告基于资产委托管理自2016年1月1日起取得了涉案房屋及场地的出租管理权，并未对被告李光荣继续租赁使用涉案房屋及场地提出异议，并与被告李光荣于2019年3月19日签订《协议》确认自2016年1月1日至2018年12月31日止的欠付租金等，在被告李光荣仍未按《协议》约定履行期间支付欠付租金后，原告虽未与被告李光荣签订续租协议，但也未明确对被告李光荣继续租赁使用涉案房租及场地提出异议，故原告与被告李光荣之间形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告虽在起诉前并未书面通知被告李光荣解除合同，但原告于2019年11月12日提起本案诉讼时，在起诉状中明确表示要求被告方腾退，已作出不再出租的意思表示，起诉状副本邮寄送达被告方可视为有效通知。现原告要求解除与被告李光荣之间的不定期租赁关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋及场地由被告李光荣承租，实际由被告荣达公司使用，现原告要求被告荣达公司腾退涉案房屋及场地，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告李光荣支付租金及占有使用费的诉讼请求，被告李光荣虽辩称承租房屋部分面积未通过消防验收无法正常使用，应当按可以有效使用面积计收租金，但被告李光荣与鄞州公路段签订的《租赁协议》中并未约定出租人需负责通过消防验收，根据被告李光荣陈述的未通过消防验收的原因在于加油站，而在鄞州公路段向被告李光荣交付涉案房屋及场地时加油站已存在，被告李光荣在租赁涉案房屋及场地时对该租赁物现状亦已明知；其次，被告李光荣在2006年取得涉案房屋及场地至今近十余年期间，涉案房屋及场地均由被告李光荣、荣达公司经营使用，如未通过消防验收部分房屋处于闲置无法使用状态而被告李光荣一直也未与出租人沟通退还或其他处置亦不符合常理；再者，被告李光荣虽与鄞州公路段因消防问题提出削减租金，但一直未达成一致意见，被告李光荣也未提供有效证据证明鄞州公路段同意减免递增部分租金，而其在与原告签订《协议》时亦对租金进行了确认，并未提出异议。综上，部分租赁房屋未通过消防验收责任并不在于出租方，该事由并不构成被告李光荣可以拒付租金或要求减免租金的正当事由，故原告要求被告李光荣支付自2016年1月1日至2018年12月31日的租金106.50万元，并按年租金35.50万元标准支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（暂计至2019年11月30日为32.50万元），于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波市鄞州区供销合作社联合社与被告李光荣之间关于宁波市桥）房屋及所属场地的不定期租赁关系； 二、被告李光荣支付原告宁波市鄞州区供销合作社联合社自2016年1月1日至2018年12月31日的租金106.50万元，并按年租金35.50万元标准支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（暂计至2019年11月30日为32.50万元），限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告宁波市鄞州荣达洗浴有限公司腾退位于宁波市桥）房屋及所属场地返还原告宁波市鄞州区供销合作社联合社，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费17310元，由被告李光荣负担(其中被告宁波市鄞州荣达洗浴有限公司共同负担80元)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  应丽春 人民陪审员  唐伟英 二〇二〇年六月四日 书 记 员  汪 洁