湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初625号原告武汉同特商贸有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区江汉北路九运大厦**。法定代表人丁重生，该公司总经理。委托代理人齐煜，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师。代理权限：代为诉讼、进行和解、代签法律文书等特别授权。被告刘先如，男，1962年8月5日出生，汉族，住湖北省随县。委托代理人王明波，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：调查取证、参加庭审、参与调解等特别授权。原告武汉同特商贸有限公司（以下简称：武汉同特商贸公司）与被告刘先如租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武汉同特商贸公司的委托代理人齐煜、被告刘先如及其委托代理人王明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉同特商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还29天房屋租金80555.56元，并支付逾期返还租金的利息934.44元(以中国人民银行同期贷款利率计算自2019年8月6日起至2019年11月10日)；2、依法判令被告返还原告保证金15万元，并支付租金保证金使用费32400元（按每日0.05%计算自2018年9月4日起至2019年11月10日止）；3、依法判令被告赔偿原告各项经济损失96480元（装修费120600元，按五年租期折算长期待摊费用）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，约定被告将其位于随州市××区××号的商铺出租给原告使用，租赁期间为2018年9月5日至2023年9月4日，前三年租金每年100万元，后两年每年110万元，租房保证金15万元。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金100万元及保证金15万元，并对租赁商铺进行装修花费120600元。然而，从2019年7月3日起，被告在未经原告允许的情况下在原告商铺门头悬挂横幅，标注清仓甩卖，其行为严重影响了原告的正常经营。2018年8月5日，被告将及自身经营使用的衣架和服饰强行拖入原告商铺门店内售卖，导致原告无法经营。经原告与被告多次协商无果，原告于2019年8月6日向被告发出了《解除通知书》，被告于次日签收。随后原告向被告交付了商铺钥匙，双方办理了交接手续。然而时至今日，经原告多次催要被告拒不退还剩余租金及房屋保证金，对给原告造成的经济损失置之不理。原告认为，被告的行为已经严重违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告刘先如辩称，涉案租赁合同系原告方单方违约导致解除，我没有任何过错。原告所承租的商铺场地后面是我经营的商场，我们共用一个运送货品通道，我的商场货物进场必须经过该通道。租赁合同签订时，我们约定过不得在该通道处放置货物影响通行。但是原告在经营期间在通道处建造鞋柜架子，造成通道被堵，我为此多次与原告协商，原告都置之不理。此外，2019年6月11日，原告的随州市场负责人熊经理与我联系，以其销售业绩不佳为由要求我降租，如果不降租他们便直接关店走人，并要我自己提前找好下家。为了减少损失，我在8月左右在商铺门头悬挂了广告，准备重新招租并且装修。我在悬挂广告之前与原告的熊经理进行过沟通，经过其同意后才悬挂。2019年8月5日，原告交钥匙后搬走了所有货物，故原告称因我悬挂广告导致其无法经营完全是无稽之谈。是原告先行违约，应向我承担违约责任。且原告所称我将自身经营的货物强行拖进其门店售卖也不是事实。我根本没有将自己的货物拖到其门店内销售。综上，原告在承租过程中因其自身经营不善业绩不佳并以此要求解除租赁合同，其单方要求解除租赁合同已经构成违约，严重侵害我的合法权益，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年9月，原告武汉同特商贸公司为拓展随州服饰市场，承租被告所有的位于随州市××区东城××街××号商铺用于开办“特步”服饰分店。同年9月5日，双方签订了《房地产租赁合同》，主要约定原告承租被告位于随州市××区东城××街××号房屋用于经营；租赁期间为五年，租金支付方式为2018年9月5日至2021年9月4日，年租金100万元；2021年9月5日至2023年9月4日，年租金110万元。租房保证金15万元，返还方式为，租赁合同到期后以不计息方式将保证金退还给乙方；违约责任：…2、租赁期间，双方违约，责任一致。如甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，甲方退回乙方所交的租房保证金及未使用的租金外，还需赔偿乙方违约金及装修费及由此造成的经济损失等。金额与乙方违约责任一致。如乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同收回房屋，租房保证金作为违约金赔偿给甲方，预收的未使用租金不退还乙方……。落款处，出租方（甲方），签字人为被告刘先如，承租方（乙方）,盖有原告公司公章。合同签订的前一日即9月4日，原告已按照被告的要求将第一年租金及保证金合计115万元汇入被告银行账户。时至第一年租赁期届满之际即2019年6月11日，原告公司负责随州市场分店的工作人员熊伟(发出承租意向，签订租赁合同，日常工作沟通均由该人与被告联系)向被告发送微信消息，称因店铺销售额下滑业绩不佳是否可以降低租金，否则将不再继续承租。双方因此引发矛盾。同年6月底，被告认为原告可能撤店，为减少租金损失，便短信通知熊伟，欲对门店和商场进行重新装修并整体发租，需在原告店铺门头处悬挂广告（原告与被告经营的“随商购物广场”共同一处广告牌区域）。同年7月3日，被告将其经营的商店甩卖广告悬挂至原告店铺广告牌上方，遮挡了原告的广告牌。8月4日，双方约定的下一年度租金支付时间到期，原告未继续支付租金，被告要求原告结清水电费及相关税费后下柜搬离。8月6日，原告向被告发送了《解除通知书》，认为是被告悬挂广告行为导致其无法正常经营，其行为构成违约遂要求解除双方合同。次日，原告将商铺钥匙交于被告，并于同月28日将店铺内货架、空调搬离。后因原告要求被告返还剩余租金和保证金，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，原告为装修涉案商铺花费装修费用120600元。本院认为，原、被告之间签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效。本案的争议焦点在：1、原告以通知方式解除涉案合同是否发生法律效果；2、双方违约责任的负担问题。就上述焦点问题，本院依次评判如下：1、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人享有法定和约定解除权。第九十六条规定，享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中原告向被告以通知的方式解除涉案租赁合同，其要求解除的事由系因被告悬挂广告且将其货物堆放在原告租赁场地导致其无法正常经营，继而要求解除租赁合同。从双方签订合同中约定的解除条件角度来看，原告所述的事由并非属于双方合同约定的解除事由。从法定解除情形角度来看，被告行为并非属于不能或迟延履行合同主要义务，导致合同目的无法实现。因此根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。因此本案中原告以通知方式解除涉案租赁合同不产生合同解除的法律效果。然而，双方合同已经无法继续履行，故本院综合相关事实及庭审查明情况认为，涉案合同的解除时间应系双方当事人合意的时间，即原告撤场且被告许可的时间--2019年8月7日。2、诚实信用原则是合同法的基本原则，贯穿于整个交易的始终，在确定违约责任时应当综合评判。2019年6月11日，原告公司的工作人员向被告发送的微信内容已明显作出不再继续承租的意思表示。虽然原告庭审辩称其工作人员的意思表示不能代表原告公司，但根据双方提交的证据及庭审核实的情况可以认定，诉争租赁事宜协商的整个过程，均由该工作人员熊伟代表原告公司进行处理，并未出现原告公司的其他负责人员，且原告也未向本院举证证明其随州市场负责人另有他人。故对原告公司的辩称理由不予认可。原告与被告之间系租赁合同法律关系，双方各自需履行的合同主要义务应是，被告将租赁物交付原告使用，原告向被告支付租金。时至合同约定的下一年度交付租金日期即8月4日，原告公司未按照约定时间向被告履行支付租金的义务。按此逻辑顺序，应系原告不履行合同主要义务在前，故原告方违约在先，应承担违约责任。同年7月3日，被告将其商场甩货的喷绘广告悬挂至原告门店上方，遮挡原告广告牌导致原告无法正常经营。被告该行为虽有过错可能影响原告的经营生活，但并未达到致使原告无法继续使用租赁物的程度，双方的租赁合同仍可以继续履行。即被告的行为并不属于违约行为。对于原告称被告将其货物拖至原告租赁场地进行甩卖造成无法正常经营的情况，原告提供的照片并不足以证明系属被告行为造成，故对原告所称理由本院不予认可。因涉案租赁合同违约条款已经明确约定了，承租人违约，出租人有权没收保证金作为违约金，且不退换预收的租金。故对原告提出要求退还剩余租金和保证金的诉讼请求不予支持。至于房屋装修费用的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上述，原告的诉讼请求所基于的理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告武汉同特商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6706元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  宋 琼人民陪审员  陈汉平人民陪审员  刘前富二〇二〇年六月九日法官助理朱妍书记员张璇