江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初7987号 原告（反诉被告）：罗界杰，男，1985年9月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：吕鸣，江苏文昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐月琴，女，1962年9月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。 原告（反诉被告）罗界杰与被告（反诉原告）唐月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法适用普通程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗界杰及其委托诉讼代理人吕鸣，被告（反诉原告）唐月琴参加了第一次庭审；原告（反诉被告）罗界杰的委托诉讼代理人吕鸣及被告（反诉原告）唐月琴参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗界杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告返还已支付的房屋租金55000元、押金5000元，共计6万元及利息（以6万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照同期银行贷款利率计算）；3.判令被告支付违约金2万元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2019年7月12日，原告罗界杰与被告唐月琴签订《房屋租赁协议书》，约定原告向被告唐月琴承租位于扬州市的房屋。合同签订后，原告按约支付了房屋租金55000元、押金5000元，共计6万元，但被告拒绝向原告交付房屋，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）唐月琴辩称：同意解除《房屋租赁协议书》并返还已付租金55000元，但不同意返还订金5000元，也不同意向原告支付违约金2万元。2019年7月16日，原告未经许可擅自进入案涉房屋，并破坏房屋地面，已构成违约，被告有权解除合同并要求原告赔偿损失，且被告唐月琴已于2019年7月28日明确告知原告罗界杰解除合同。 被告（反诉原告）唐月琴向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失共计35000元；3.判令反诉被告支付违约金2万元，且反诉原告已收取的订金5000元不予返还；4.本案诉讼费等费用由反诉被告承担。事实和理由：双方签订《房屋租赁协议书》后，反诉被告罗界杰支付订金5000元。2019年7月16日，反诉被告罗界杰未经许可擅自进入案涉房屋并破坏地面，违反了合同约定，构成违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告罗界杰造成反诉原告各项损失包括地面损失13000元、前期人工损失4000元、房屋租金损失18000元，共计35000元。同时，2019年7月16日，反诉被告多次要求解除合同，又多次反悔，后又单方将租金55000元汇至反诉原告银行账户，反诉原告于2019年7月28日明确告知其解除合同，并要求反诉被告处理相关事宜，但反诉被告未理会，反而于2019年8月1日向反诉原告发函要求交付房屋。反诉被告罗界杰的行为已构成违约，理应承担相应违约责任。 原告（反诉被告）罗界杰针对反诉辩称：1.反诉被告同意解除《房屋租赁协议书》，解除日期为2019年8月1日；2.《房屋租赁协议书》解除的过错完全在反诉原告，故其主张的损失、违约金、订金等均无事实和法律依据，应予驳回。 当事人为支持各自的主张，除当庭所做陈述外，还分别提交了《房屋租赁协议书》、银行交易明细、微信聊天记录、增值税普通发票、照片、通知书及邮寄查询单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1.2019年7月12日，罗界杰作为承租方（乙方）与出租方（甲方）唐月琴签订《房屋租赁协议书》，承租位于扬州市邗江区约200平方米的房屋，协议中载明：“……第三条，乙方对房屋进行装修，费用自理，同时增添设施……；第四条，租赁期限为伍年。自2019年8月1日起至2024年3月11日止；第五条，甲方须在本合同生效之日起1日内将该房屋交付乙方使用；第六条，该房屋年租金总额¥55000元，……；第七条，租金结算方式和时间：租金为先付后使用。乙方每半年支付一次房租，首半年房租在签订本协议时支付，后续的租金应在半年使用期满前一个月支付。签订本协议时，乙方仍需向甲方缴纳押金伍仟元。合同期满或非因乙方违约终止或解除，甲方无息返还押金……；第十一条，在租赁期限内乙方承担下列责任：1.……2.欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续……未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同……6.……（2）双方租赁期间，任何一方违约，需承担违约金贰万元整……；第十五条，甲、乙双方应按本协议约定履行合同，如乙方违约，则甲方有权扣除乙方所缴纳的押金不予退还，如该押金不足以弥补甲方损失的，甲方可就不足部分要求乙方继续承担；……第二十条，本合同一式二份，双方签字盖章生效……”。唐月琴、罗界杰分别在合同尾部甲方及乙方处签名确认。 2019年7月12日，上述《房屋租赁协议书》签订后，罗界杰依照约定向唐月琴转账5000元，交易摘要为：租房订金。 2019年7月16日早晨，罗界杰与唐月琴短信联系，要求进入案涉房屋进行装修布线，但唐月琴以未到上班时间且罗界杰未交租金为由未同意其进场装修，经双方沟通未果，罗界杰在短信中表示出要与唐月琴协商解除双方租赁合同的意思。 2019年7月16日上午9时左右，罗界杰进入案涉房屋进行装修，造成房屋地面破损。 2019年7月16日中午，双方曾就解除案涉《房屋租赁协议书》、赔偿地面损坏的损失等事宜进行协商，但未能达成一致。罗界杰于当日通过银行转账方式向唐月琴转账11笔共计55000元作为房屋租金，但据唐月琴述称，该款项系罗界杰在表达出不再承租案涉房屋的意思后单方汇至其账户，其事先不知情。当晚18时左右，罗界杰再次向唐月琴发送短信，表示其已交齐房屋租金，要求唐月琴于次日向其交付房屋钥匙，但唐月琴未予回应。 2019年7月28日，唐月琴向罗界杰发送短信，明确表示出解除案涉《房屋租赁协议书》的意思，要求罗界杰与其协商处理合同解除后的相关事宜。但罗界杰未同意，并再次要求唐月琴交付房屋钥匙，双方亦未能达成一致。 2019年8月1日，罗界杰向唐月琴寄送《通知书》一份，要求唐月琴在收到该函件后立即交付房屋。唐月琴于当日收到该函件，但未予回应，也未向罗界杰交付房屋。 2.本案中，包括案涉房屋在内的位于扬州市办公楼1楼部分（除门厅）房屋为扬州市维扬区梅岭汽配厂所有，该厂为个人独资企业，投资人为林清。2018年2月13日，甲方（出租方）林清与乙方（承租方）唐月琴签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将小官桥路11号办公楼1楼部分（除门厅）房屋租赁给乙方使用，双方商定租赁期自2018年3月11日起至2024年3月11日止，乙方可分租部分房屋，但不能用于生产制造，人数不得超过10人，乙方分租或转租，需告知甲方知晓并同意。” 2019年8月26日，唐月琴与林清签订《协议书》，经协商一致终止上述《房屋租赁合同》，唐月琴需返还其承租的全部房屋。其后，唐月琴按照该协议约定返还了房屋，并对案涉房屋中罗界杰损坏的地面进行了简单修复。本案审理期间，经本院依法调查并制作谈话笔录，林清述称，其知晓唐月琴将案涉房屋出租给罗界杰，后双方发生矛盾，房屋经唐月琴简单修复后已向其返还，就房屋地面受损问题，其不再追究任何一方的相关责任。 本院认为：原、被告自愿签订《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，案涉房屋虽非出租方唐月琴所有，但房屋所有权人知晓该转租事宜，且未表示反对，故案涉《房屋租赁协议书》合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 本案中，双方均认可案涉协议书系2019年7月12日签订，根据案涉《房屋租赁协议书》第二十条“本合同一式二份，双方签字盖章生效……”，故案涉合同的生效时间为2019年7月12日。协议书第五条约定：“甲方须在本合同生效之日起1日内将该房屋交付乙方使用”，但第七条约定：“租金结算方式和时间：租金为先付后使用。乙方每半年支付一次房租，首半年房租在签订本协议时支付……”，因此，2019年7月16日早晨，罗界杰要求唐月琴交付房屋供其装修，此时，罗界杰尚未按照合同约定支付首半年租金，唐月琴以其未交租金为由予以拒绝，并不构成违约。同时，本院认为，在罗界杰向唐月琴转账支付租金55000元后，唐月琴不交付房屋的行为亦不构成违约，因为在支付租金的当天早晨，罗界杰通过短信向唐月琴明确表示要协商解除案涉《房屋租赁协议书》，且双方均认可在当日中午双方就合同解除、地面破损赔偿等问题进行了协商，在此种情况下，唐月琴有理由相信双方之间的《房屋租赁协议书》不能继续履行，其未按照合同约定交付房屋的行为具有合理性，不构成违约。 对于罗界杰在未取得唐月琴书面同意的情况下进入案涉房屋装修并造成地面破损的行为，本院认为构成违约。根据协议书第十一条约定：“在租赁期限内乙方承担下列责任：1.……2.欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续……未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同”，2019年7月16日上午，罗界杰在尚未取得案涉房屋，亦未取得唐月琴书面同意的情况下，进入案涉房屋装修并造成地面损坏的行为违反了双方合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。协议书第十五条约定：“甲、乙双方应按本协议约定履行合同，如乙方违约，则甲方有权扣除乙方所缴纳的押金不予退还，如该押金不足以弥补甲方损失的，甲方可就不足部分要求乙方继续承担”，罗界杰在2019年7月12日合同签订当天给付5000元，结合协议书第七条“……签订本协议时，乙方仍需向甲方缴纳押金伍仟元……”的约定，该5000元应当属于合同中约定的押金，在罗界杰违约并造成相应损失的情况下，唐月琴反诉要求对该5000元不予返还，符合合同约定，亦不违反法律强制性规定，本院予以支持。对罗界杰要求唐月琴返还该5000元押金的诉讼请求，本院不予支持。 同时，因为罗界杰违反合同约定，唐月琴取得合同解除权，2019年7月28日，唐月琴向罗界杰发送短信，明确表示出解除双方合同的意思，且罗界杰收到并知晓该短信内容，故本院认为双方之间的《房屋租赁协议书》已在当日经通知解除，因而，唐月琴在收到罗界杰于2019年8月1日寄出的要求交房的通知书后未交房的行为也不构成违约。因此，对于罗界杰要求唐月琴承担违约责任给付违约金2万元的诉讼请求，本院依法不予支持。 双方之间的《房屋租赁协议书》已经解除，罗界杰亦未实际租用案涉房屋，对于罗界杰已支付的租金55000元，唐月琴理应予以返还，故本院对罗界杰要求返还上述55000元款项的诉讼请求依法予以支持。但是，罗界杰在其表示出要协商解除合同的意思后，通过银行转账支付该款项，没有举证证明该转账行为系双方协商继续履行合同的结果，在履约过程中亦存在违约行为，故对其要求唐月琴按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 对于唐月琴要求罗界杰赔偿损失35000元并承担违约金2万元的反诉要求。本院认为，唐月琴就损失具体项目及其实际支出情况并未提供证据予以证明，且于2019年8月29日已与房屋所有权人协议终止《房屋租赁合同》，故本院对唐月琴主张罗界杰赔偿损失35000元的反诉请求不予支持。另，虽然罗界杰违反合同约定应承担违约责任，但本院已支持唐月琴不返还押金5000元的反诉请求，该款项足够覆盖其因罗界杰违约而产生的各项损失，故对于唐月琴要求罗界杰承担违约金2万元的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）罗界杰与被告（反诉原告）唐月琴于2019年7月12日签订的《房屋租赁协议书》已解除； 二、被告唐月琴于本判决书生效之日起十日内返还原告罗界杰已支付的房屋租金55000元； 三、原告（反诉被告）罗界杰已支付的5000元，被告（反诉原告）唐月琴不予返还； 四、驳回原告罗界杰的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告唐月琴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，由原告罗界杰负担562元，由被告唐月琴负担1238元（此款原告已预交）。反诉案件受理费1175元，由反诉原告唐月琴负担1068元，由反诉被告罗界杰负担107元（此款反诉原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  全庆凯 人民陪审员  朱平庆 人民陪审员  陈 敏 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  陆长庆 书 记 员  周 桐