广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初678号 原告：覃如宁，女，1985年8月10日出生，汉族，住广西藤县。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地广西南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺，统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑,执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑,执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地，住所地广西梧州市新兴一路**(原工人体育馆)**会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 被告：林妮，女，1974年10月5日出生，汉族，住广西浦北县。 原告覃如宁诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”)、林妮合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告覃如宁，被告好士成公司及被告悠悠美食城公司共同委托诉讼代理人覃如军，被告林妮到庭参加诉讼，被告日月明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃如宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告覃如宁与梧州市悠悠美食城餐饮管理有限司签订的《租赁合同》；2.判令四被告向原告覃如宁支付所交的租金及管理费7065元，押金6000元，合计13065元；3.判令四被告向原告覃如宁支付装修费11618.5元和违约金5568元，以上合计30251.5元；4.判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月16日被告好士成公司、被告悠悠美食城公司在已知该场地与被告日月明公司有合同纠纷的情况下与原告签订租赁合同，约定被告悠悠美食城公司将位于梧州市租给原告经营管理和使用，租赁期限为2019年3月16日至2021年3月25日，原告向被告悠悠美食城公司先后支付了一季度租金及管理费7065元，保证金6000元，合计13065元。被告悠悠美食城公司出具了原告支付一季度租金及管理费7065元，保证金6000元的收据。2019年5月，原告租赁的商铺大门被被告日月明公司强制关门，被告日月明公司认为被告好士成公司和被告悠悠美食城公司不具有充分处分该商铺的权利。被告日月明公司阻碍原告正常使用该商铺，最终导致原告租赁该商铺的使用权得不到实现。被告好士成公司和被告悠悠美食城公司明知自己没有对该商铺处分权的前提下，仍向原告承诺并签订了《租赁合同》，并一次性收下了原告季度租金、管理费及押金共13065元，现被告好士成公司和被告悠悠美食城公司已构成严重违约，现请求法院判决四被告返还已收的租金、管理费及押金、装修费共30251.5元，并依据《租赁合同》中第十九章的第8条规定赔偿原告3个月租金共5568元作为违约金（附发票）经过多次与被告悠悠美食城公司协商退还租金及押金未果，为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》第二十一章的第2条规定，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告好士成公司、被告悠悠美食城公司共同辩称，由投资户委托悠悠美食城公司与经营户签订商铺的《租赁合同》，根据合同相对性，经营户应当直接向投资户来主张损失的权利。悠悠美食城公司是代理投资户与经营户签订合同的，这个代理行为的法律后果应该由投资户承担。押金由我方退回，管理费收取超过当年3月份部分同意由其退还。 被告林妮辩称，我们在签订合同的时候，被告悠悠美食城公司承诺帮我们转租的，不是我们要求他委托，所以经营户的损失主体应该是被告好士成公司、被告悠悠美食城公司以及被告日月明公司。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2019年3月16日，被告悠悠美食城公司作为甲方与原告覃如宁（乙方）签订《租赁合同书》（合同编号F176、177），约定由被告悠悠美食城公司将位于梧州市新兴一路68号工人体育馆负壹层悠悠美食城F176、177）号商铺及其设施租赁给乙方经营管理和使用。租赁期限为2019年3月16日至2021年3月25日止。乙方装修期自交付场地日起至20天内为装修期，乙方必须规定时间内完成装修。甲乙双方约定，乙方装修期后须在按照甲方指定时间内对外营业，计租时间为商铺对外营业时间当日开始计算，支付商铺租金及物业管理费从计租之日起开始计算。第一年该店铺每季度租金为5568元，每季度管理费为1497元。合同还约定在签署本合同时，乙方须向甲方缴纳合同履约保证金6000元，合同终止或解除，乙方把该商铺依约交还给甲方，双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕，且收到乙方交还的履约保证金收据原件后，90天后（如美容院、化妆品、健身会所等办理了会员卡及充值卡的商铺需要延长至180天），如乙方销售出的商品无质量问题或服务问题引发的顾客投诉赔偿或无任何拖欠甲方费用，保证金由甲方无息归还乙方（若有）以及约定在乙方完全履约情况下，若甲方提前解除合同或将商铺转租给他人，视为甲方违约，甲方赔偿乙方装修的所有费用（须出具收据发票）和3个月租金作为违约金等内容。原告覃如宁于同日向悠悠美食城公司依据合同约定缴纳了合同履约保证金6000元以及第一季度租金及管理费7065元，被告悠悠美食城公司出具收据予以确认。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与被告好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以被告好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门。原告覃如宁确认其自2019年4月2日入场经营，2019年5月份开始不再经营。 2020年6月22日，经本院组织原告及被告日月明公司到涉案商铺清点物品，原告已将其诉请事项中所涉部分物品搬离，原告自行搬离、无法搬离的附着物以及不同意搬离的物品本院均已制作清单在案附卷。 另，在本院受理的林妮作为原告诉被告好士成公司、被告悠悠美食城公司、被告日月明公司合同纠纷一案[案号为(2020)桂0403民初631号]中，林妮明确涉案商铺于2019年1月交付。被告林妮与被告悠悠美食城公司于2019年5月7日签订《物业委托经营管理合同》（合同编号：F176、177），约定原告将涉案商铺经营权委托给被告悠悠美食城公司统一经营，委托期限为2019年5月7日至2021年5月6日，经营所得租金（扣除相关税费），按原告及被告悠悠美食城公司分别占90%、10%比例分配。在涉案商铺交付后至其诉至法院主张权利，被告林妮明确没有收到过租金。 上述事实有企业信用信息复印件，《租赁合同书》原件，编号7001750、编号4580346的收据原件，（2019）桂0403民初1589号民事判决书，（2020）桂04民终297号民事判决书，本案庭审笔录及（2020）桂0403民初631号庭审笔录等证据在案佐证。 关于原告提出解除与被告悠悠美食城于2019年3月16日签订的《租赁合同书》以及退还押金（合同履约金）的问题。本院认为，本案系合同纠纷。根据已查明的案件事实，本案被告悠悠美食城公司与原告签订涉案《租赁合同书》，虽本涉案案商铺对应的投资者为被告林妮，结合被告林妮与被告悠悠美食城公司所签订《物业委托经营管理合同》时间为2019年5月7日，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”在被告悠悠美食城公司未获得被告林妮委托授权情况下以其名义与原告覃如宁签订的《租赁合同书》，事后被告林妮亦未对被告悠悠美食城公司与原告覃如宁签订该《租赁合同书》的行为予以追认，因此，该《租赁合同书》的合同相对方应为原告覃如宁与被告悠悠美食城公司，由《租赁合同书》产生的权利义务应由原告覃如宁与被告悠悠美食城公司承担。被告悠悠美食城公司依据该合同的约定收取了原告合同履约保证金6000元、第一季度租金及物业管理费7065元。现被告日月明公司已收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致涉案《租赁合同书》无法继续履行，原告请求解除该合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。被告悠悠美食城公司应将收取原告的履约保证金6000元返还给原告。关于租金及物业管理费的问题，《租赁合同书》约定第一年每季度租金为5568元，每季度管理费为1497元。原告主张2019年4月入场经营，被告悠悠美食城公司亦予以认可，且被告悠悠美食城公司认为管理费收取超过当年即2019年3月份部分同意由其退还，故被告悠悠美食城公司应返还原告覃如宁管理费1497元。至于租金方面，根据查明事实，原告已实际使用涉案商铺1个月，对该期间的租金应予扣减，故被告悠悠美食城公司应返还原告覃如宁租金3712元（5568元-5568元÷3个月×1个月）。被告好士成公司及被告日月明公司并非《租赁合同书》的合同相对方，原告主张被告好士成公司及被告日月明公司共同返还款项，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张因合同无法继续履行对其造成损失11618.5元的问题。被告悠悠美食城公司对原告所提交的证据均不予认可，结合2020年6月22日原告到涉案商铺搬离物品的实际情况，其所主张损失所涉及的物品大部分在被告日月明公司封门前已实际搬离涉案商铺；部分因未能拆除及其不同意搬走物品的损失，原告未能提供有效证据予以证实，在本院指定期间内亦未就损失的价值提出司法鉴定申请，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院依法不予支持。关于原告主张的违约金问题考虑到本案《租赁合同书》无法继续履行，故本院酌情由被告悠悠美食城赔偿原告1856元作为涉案商铺无法经营的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告覃如宁与被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《租赁合同书》； 被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告覃如宁返还款项合同履约保证金6000元、租金3712元、物业管理费1497元，共计11209元； 被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告覃如宁赔偿损失1856元； 驳回原告覃如宁的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 案件受理费556元，减半收取计278元，由原告覃如宁负担158元，由被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年六月二十八日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。