四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1201号 原告：何观蓉，女，1950年12月24日出生，汉族，四川省射洪市居民，现住射洪市。 原告：刘星伟，系原告何观蓉之夫及其特别授权委托诉讼代理人，1946年11月18日出生，汉族，四川省射洪市居民，现住射洪市。 被告：董华昌，男，1955年10月27日出生，汉族，四川省射洪市居民，现住射洪市。 委托诉讼代理人：汪春兰，系四川贤博律师事务所律师。 被告：射洪县华祥房地产有限公司，住所地射洪县太和镇太和大道南段银丰国际东方商业中心，统一社会性信用代码915109227716965445。 法定代表人：文淑雨，系该公司执行董事。 诉讼代表人：北京德恒（成都）律师事务所，系射洪县华祥房地产有限公司破产重整管理人。 法定代表人：马朝兴，系该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：蒋耀徵、蒋安兵，系北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告何观蓉、刘星伟与被告董华昌、射洪县华祥房地产有限公司（以下简称华祥公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日、6月29日公开开庭进行了审理。原告何观蓉、刘星伟、被告董华昌的委托诉讼代理人汪春兰、被告华祥公司的委托诉讼代理人蒋耀徵、蒋安兵到庭参加诉讼，被告董华昌、被告华祥公司的法定代表人文淑雨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘星伟、何观蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照拆迁还房安置系列合同的约定将南城名居7楼7号的安置还房交付给原告（新还房价值约14.55万元）;2.判令被告按照《旧房移交协议》的约定将拆迁过渡补偿款15,000元支付给原告;3.判令被告向原告支付工作经费39,600元，并赔偿原告各项损失、违约金共计45,758元，品迭原告按照超面积找补结算说明确定的标准应当支付被告的超面积款56,310元后，被告还支付原告人民币29,048元;4.被告华祥公司与被告董华昌承担连带责任;5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告董华昌挂靠射洪县金宸房地产开发有限责任公司对射洪市平等路XX号职工宿舍危旧房进行改造开发。原告与被告董华昌于2010年11月19日签订《危旧房联合改建协议书》，约定被告拆除原告原宿舍X单元X楼X号住房，向原告安置还房，还房不找补新旧及楼层差。协议签订前被告董华昌以XXXX项目部名义，向包括原告在内的拆迁户公布《太和镇南门口XX宿舍危旧房拆迁安置标准和超面积找补的结算补充说明》，承诺超面积结算价格标准为1,500元每平方米。2013年10月16日原告与被告董华昌签订《旧房移交协议》，双方约定建房工期为12个月，逾期过渡费按实另行计算，过渡费从搬家交旧房钥匙之日开始计算。被告董华昌按照约定向原告支付第一年过渡费3,000元后，未再支付原告逾期过渡费。XX项目实际挂靠射洪县华祥房地产有限公司进行开发于2017年竣工，因被告董华昌改变最初设计将原设计的十二层改为九层、原设计的一层七户改为九户，故包括原告在内的全部拆迁户均需要重新选择还房位置。在改造理事会的主持下，原告于2019年9月26日选定还房楼号。在原、被告双方对超面积房款、过渡费等结算时，被告董华昌在未征得拆迁户同意的情况下，单方将超面积找补房款标准从合同约定的1,500元每平方米提高到2,800元每平方米。原告坚决要求按照合同约定标准执行，被告董华昌意图将原告选定的7楼7号更改到户型设计非常差的4号。经原告向射洪县人民政府棚改办反映，在棚改办的协调下确定原告安置还房位置为7楼7号，被告董华昌至今未将安置还房交付给原告。原告认为，原、被告签订的拆迁还房协议是双方的真实意思表示，合法有效应对得到全面切实的履行，协议签订前被告董华昌对拆迁户所作的承诺是拆迁协议不可分割的部分，同样应当遵守。被告不按照合同约定向原告交付房屋、不按照协议约定标准结算相关费用，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告射洪县华祥房地产有限公司接受被告董华昌的挂靠，出借资质给董华昌开发南城名居项目，依法应当与被告董华昌承担连带责任。原告受被告董华昌的委托，为南城名居项目办理手续等做了大量工作，付出了辛勤的劳动，被告董华昌应当按照承诺向原告支付报酬。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判准前述请求。 被告董华昌辩称，1.原、被告间不是房屋拆迁安置补偿合同协议；2.原告诉称的不是事实；3.原告未按照约定向答辩人支付面积找补款，答辩人享有先履行抗辩权，不应交付安置还房、承担违约责任；4.答辩人位于原告签订过《旧房移交协议》，不应支付拆迁过度补偿款；5.原告主张的工作经费系劳务合同纠纷处理范畴，与本案无关。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告华祥公司辩称，对原告的诉请均不知情，同意被告董华昌的答辩意见。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对无异议部分本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告何观蓉、刘星伟系射洪市太和镇平等路宿舍的业主。2009年原射洪县太和镇保河社区XX小区经审批列入城中村及危旧房改造项目，随后成立危房改造理事会（以下简称理事会）办理该小区危旧房改建相关事宜，原告刘星伟系该理事会成员。2010年10月30日，XX宿舍危旧房拆迁业主委员会、XX项目部共同出具《太和镇南门口XX宿舍危旧房拆迁安置标准和超面积找补的结算补充说明》，载明“一、还房标准三室以90平方米计算，两室以60平方米计算……”。2010年11月19日，射洪县太和镇XX宿舍全部住户代表业主委员会何某（甲方）与射洪县金宸房地产开发有限公司项目负责人董华昌（乙方）签订《危旧房联合改建协议书》，约定“一、甲方各住户自愿将位于射洪县太和镇XX宿舍的私有住宅参与危旧房联合改建；……五、以城建局防线为准，乙方施工时间为十二个月，因不可抗拒的天灾原因导致施工停滞，竣工时间顺延后，到时还不能交房，造成甲方损失，乙方向甲方每户赔500元／月；十一、除原有的90平方米外，约7平方米的公摊面积内按每平方1,200元甲方找补给乙方，超过97平方米以外的甲方按1,500元／平方米找补给乙方，除原有的60平方米外，6平方米的公摊面积按每平方1,200元甲方找补给乙方，超过66平方米以外的甲方按1,500元每平方米找补给乙方，乙方动工修建到二楼时甲方付给乙方50%的超面积找补款;……十三、本协议为最终协议，如与原协议有矛盾处，以本协议为准，其他互不涉及。”业主代表何某与业主何观蓉在该协议书上签字盖印。2013年10月16日，射洪县金宸房地产开发有限公司项目负责人董华昌（甲方）与何观蓉（乙方）签订《旧房移交协议》，约定乙方自愿将其所有的旧房住宅移交甲方进行建设；甲方一次性支付乙方旧房拆迁过渡补偿费（房租费）3,000元，根据原改建协议房屋搬家费已经予以支付；联合建房工期定位十二个月，逾期过渡费按实另行计算。2014年9月22日，开发商董华昌（甲方）与住户何观蓉签订《射洪县平等路XX设施拆迁还房安置补充协议》，约定乙方旧房居住在2单元4楼2号，认定安置面积为60平方米，新房现安置在2单元9楼2号，面积约113.38平方米，具体以测绘面积为准；本协议签订后，原协议汇总涉及安置的单元、楼层、户号、面积等一律作废；住房实际面积超出认定安置面积的部分，乙方向甲方找差价，找差价的计价方式以原甲乙双方签订的《联合开发协议》为准。2016年3月12日，南城名居理事会及各拆迁户出具《协议》，载明“……征求大家意见，一致认定为大户型还大户型，小户型还小户型……”。射洪县太和镇平等路粮食局宿舍业主委员会签章，何某、刘星伟、高某签字。2016年4月，城建局放线，案涉项目开始建设。2017年9月26日，射洪县太和镇平等路XX宿舍业主委员会出具《XX换房分配报告》，载明“射洪县人民政府、住建局、房管局、棚改处置办、华祥公司：平等路XX，经八年艰苦努力终于建成。按政府政策规定‘先还房后出售’的原则，请示棚改处置办同意后，与2017年9月26日上午理事会召开原住户业主分房会议，按董华昌原定的按搬迁早迟为序进行分房。除几户拆迁时董华昌有特殊约定外，其余23户已选定楼层及房号。南城名居还房分配统计表：1楼1号门面郭某……3楼1号李某、3楼2号毛某……7楼2号谢某……7楼7号刘星伟……”。2020年5月6日，被告董华昌向原告刘星伟、何观蓉出具《告知书》，告知其尽快入住，有其他想法，尽快与开发商委托人联系，希在2020年5月10日前认定处理，如过期视为你本人认定开发方原安置的房屋户型。原告刘星伟、刘观蓉与被告董华昌因超面积结算问题未达成一致，导致还房不成功，遂于2020年5月14日向本院提起诉讼，要求按前述请求判决。 另查明，被告董华昌先后借用了四川驰丰房地产投资开发有限公司、射洪县金宸房地产开发有限公司、四川锦城建筑开发有限公司、华祥公司承建危旧房改造项目。案涉小区房屋超面积结算标准经射洪县棚改办、住建局等主管部门协调后确定为还房90平方米的住房，公摊面积7平方米以内按1,500元每平方米计算，超过7平方米按2,800元每平方米计算；还房60平方米的住房，公摊面积6平方米以内按1,500元每平方米计算，超过6平方米按2,800元每平方米计算，已有26户业主按此标准进行结算；被告董华昌不支付过渡费。被告董华昌当庭表示如原告按照2800元每平方米标准计算超面积部分愿意交付7楼7号房屋。 本院认为，包含原告刘星伟、何观蓉在内的太和镇平等路67号宿舍全体业主与被告董华昌签订了《危旧房联合改建协议书》，甲方代表何某秀及业主本人均签名盖章，该协议书系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按约定履行。协议书签订后原告刘星伟、何观蓉与被告董华昌又签订了《拆迁安置还房补充协议》，该协议实际是因房屋规划发生改变对还房位置的调整，位置调整后再次楼层改变导致还房位置仍未得到确认，该还房建好后理事会向被告董华昌提交了选房位置表，原告确认的选房位置为7楼7号住房，且被告董华昌和原告刘星伟、何观蓉协商还房过程中也确认是7楼7号住房，在第一次庭审中，被告董华昌表示如二原告按照2,800元计算超面积部分愿意还房7楼7号住房。综上所述可看出双方最终确定约定还房位置为7楼7号事实清楚，因此被告董华昌应按约定向原告交付7楼7号的房屋、涉及交付房屋时双方结算问题，本案中被告董华昌虽未提出反诉要求二原告给付相应的结算价款，但原告在本诉中是按1,500元每平方米计算超面积价款，和被告董华昌辩解意见不一致。关于房屋超面积结算问题双方原协议订立时有约定，90平方米还房约7平方米公摊面积按1,200元每平方米补差价，超过97平方米的按照1,500元每平方米补差价，60平方米还房约6平方米公摊面积按1,200元每平方米补差价，超过66平方米的按照1,500元每平方米补差价，原告刘星伟、何观蓉原房屋面积为58.82平方米，对应《联合改建协议》二原告享受60平方米的还房和6平方米的公摊面积，同时结合射洪县太和镇平等路粮食局宿舍业主委员会出具了《协议》确定了还房原则，大户型还大户型，小户型还小户型，按照该约定二原告只能选择小户型，二原告作为联建人对户型选择有一个优先权，可以选择大户型，对大户型还房价格超出原约定面积部分应按照相应价格进行结算。在联建房建成后，被告董华昌按照市场价4,300元每平方米向联建户收取超面积结算款时发生纠纷，通过射洪县棚改办、住建局等主管部门协调，确定还房找补款的基本原则，把房价款下浮1,500元每平方米即超面积价款为2,800元每平方米进行结算，过渡费不再给付。作为政府主管部门的协调意见，作为理事会参会人员基本能接受包括其余20户还房业主在还房结算时均未结算该部分过渡费且按照前述意见进行超面积结算，因此该意见得到了各业主的共同确认，二原告从小户型还房大户型，超出面积价款计算方式为公摊面积6平方米*1,500元每平方米进行找补，67平方米-97.53平方米按照2,800元每平方米进行结算找补，按照合同约定应该由二原告先行给付结房找补款，被告董华昌后交付还房，但被告董华昌与其他业主的交付行为改变了该约定均是先交房后结算，因此原告刘星伟、何观蓉要求被告董华昌交付7楼7号还房的诉讼请求符合双方约定和交易习惯，本院予以支持。被告董华昌以合同先履行抗辩权要求二原告先交付结算的抗辩意见不能成立，本院不予支持。因被告董华昌未提出反诉，故本案对结算款进行阐述不作直接判决，如二原告拒绝支付，被告董华昌可另行主张； 关于原告刘星伟、何观蓉要求被告董华昌支付拆迁过渡费的问题，结合前述，射洪县棚改办、住建局等主管部门在解决该小区拆迁安置问题时已达成协调意见，被告董华昌不再支付过渡费，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持； 关于二原告要求被告董华昌支付的工作经费问题，该经费系原告刘星伟个人受雇于董华昌期间产生的费用，属于劳务合同纠纷，与本案合同纠纷属于不同的两种法律关系，原告可另行主张，本案中不作处理； 关于二原告要求被告董华昌支付违约金的问题，《危旧房联合改建协议书》虽于2010年10月签订，但双方约定以城建局放线为准，确定开工时间，工期十二个月，被告自认2016年4月城建局放线，故工期从2016年5月起算至2017年4月，在此期间没有不可抗力的原因导致工期延误，实际是因被告董华昌自身资金问题导致拆迁安置房后期迟迟不能处理，在此情况下被告应承担迟延交房3年的违约责任，根据合同约定计算违约金为500元每月*36个月即18,000元，且二原告确实系租房居住并产生租金，故被告董华昌应向原告刘星伟、何观蓉支付违约金18,000元； 关于二原告要求华祥公司承担连带责任的问题，原告刘星伟、何观蓉均明知先后借用了含华祥公司在内的四家公司资质承建联合建房，联合建房实际施工人为董华昌，关于借用资质产生的法律后果，法律没有明确规定被借用资质的公司需承担连带责任，因此还房交付义务应由实际联合建房人即被告董华昌承担，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、由被告董华昌将位于射洪市太和镇平等路XX7楼7号房屋交付给原告何观蓉、刘星伟； 二、由被告董华昌给付原告何观蓉、刘星伟迟延交付房屋损失18,000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上列一、二项，限判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,494元，由被告董华昌负担1,600元，原告何观蓉、刘星伟负担894元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员  宋 兴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  陶云霞 书 记 员  王 博