江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初906号原告（反诉被告）：王蔷，女，1966年5月30日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静静，江苏天九律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海仲骐商业管理有限公司，住所地上海市闵行区平阳路******。法定代表人：王立伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢慈祥，上海先诚律师事务所律师。原告（反诉被告）王蔷与被告（反诉原告）上海仲骐商业管理有限公司（以下简称仲骐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王蔷的委托诉讼代理人黄静静，被告（反诉原告）仲骐公司的委托诉讼代理人谢慈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蔷向本院提出诉讼请求：1.判令仲骐公司立即退还王蔷租赁保证金28000元和进场费押金30000元；2.判令本案诉讼费用由仲骐公司承担。事实和理由：2019年5月22日，王蔷与仲骐公司签订一份《美食广场租赁合同》，合同约定，仲骐公司将南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食档口12号档口出租给王蔷使用，租金每月12000元，合同签订时一次性缴纳三个月租金及物业管理费42000元，仲骐公司另向王蔷收取租赁保证金28000元和进场费30000元。合同签订当日，王蔷向仲骐公司支付了租赁保证金和进场费，仲骐公司出具了收据。2019年8月16日，仲骐公司将档口交付王蔷经营，但由于仲骐公司未按承诺将该美食街打造成网红小吃街，同意租金按6折计付。2019年12月9日，仲骐公司在未通知王蔷的情况下，单方面中断店铺电力供应，导致王蔷无法正常经营。事后，仲骐公司要求解除合同，双方发生争议。王蔷为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）仲骐公司辩称，对于王蔷的诉讼请求仲骐公司不予认可。本案系王蔷违约，依照合同约定，仲骐公司不应退还王蔷所主张的费用，王蔷还应赔偿仲骐公司的损失。本案审理过程中，仲骐公司向本院提起反诉，反诉请求：1.判令双方签订的《美食广场租赁合同》于2019年12月31日解除；2.判令王蔷向仲骐公司支付欠付租金18000元及物业管理费3000元，合计21000元(自2019年11月16日至2019年12月31日)；3.判令王蔷向仲骐公司支付逾期房屋占有使用费60800元（自2020年1月3日起至2020年3月18日止，共计76天）；4.判令王蔷向仲骐公司支付补偿金42000元（租金12000元/月及物业管理费2000元/月的3倍金额）；5.判令王蔷向仲骐公司支付欠付水费195元、电费2166.34元，合计2361.34元（计算至2020年3月18日）；6.判令王蔷向仲骐公司支付律师费5000元；7.本案反诉费由王蔷承担。事实和理由：双方于2019年5月22日签订《美食广场租赁合同》，在合同履行期间，王蔷无故拖延缴纳租金等相关费用，仲骐公司多次催告，王蔷始终未予支付，王蔷的拖欠行为已严重违约，并给仲骐公司带来极大的损失，仲骐公司于2019年12月30日向王蔷发送《律师函》，通知王蔷于收到《律师函》当日解除合同，并要求其自收到《律师函》后两日内将租赁的场地腾空。故仲骐公司诉至法院，请求判如所请。针对仲骐公司的反诉请求，王蔷辩称，2019年12月9日，仲骐公司未经通知擅自中断供电，并要求王蔷清场，导致王蔷无法继续经营、合同目的不能实现，故合同已于该日解除。王蔷同意支付2019年11月16日至2019年12月9日期间的租金及物业管理费，但数额应按仲骐公司自认的六折优惠计算，租金为5520元，物业管理费为733元，合计6253元。2019年12月9日后，王蔷未实际经营，不存在租金和逾期占有使用费。王蔷没有违约行为，不应支付补偿金，《美食广场租赁合同》是仲骐公司提供的格式合同，合同中免除仲骐公司自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利，且未尽说明和提示义务的格式条款无效，且该费用过高，请法院酌情考虑。王蔷使用商铺时支付过相应的水电费，仲骐公司主张的2019年12月9日之后的水电费，不应由王蔷承担。仲骐公司主张的律师费不是必然产生的费用，没有法律依据。综上，请求法院驳回仲骐公司的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，王蔷与仲骐公司签订《美食广场租赁合同》一份，合同约定：仲骐公司将南京市秦淮区建康路2号B2层B203美食广场12号档口（以下简称诉争商铺）租赁给王蔷经营使用，每个档口物业管理费2000元（砂锅、火锅类每月加收200元），租金每月12000元，代收、代缴水费、电费以实际发生额为准计收，另收租赁保证金28000元（含物业管理费），王蔷经营期间一切费用（如：水、电、煤气、工商、卫生、税费、公用水、电均摊）自行负责；租金交纳方式为一次性交纳三个月租金及物业管理费42000元，缴纳时限为周期到期日提前10日全额缴纳；租赁期自交付之日起至2020年6月30日止（此日期若商业项目延迟开业，最终合约期为实际开业日前一日为止，自然顺延，仲骐公司以邮件或书面方式告知）；王蔷在签订合同的同时交纳租赁档口的三个月租金和物业管理费以及租赁保证金及食品安全保证金、进场费，合同正常履约到期终止后，王蔷的租赁保证金作为善后抵押金，一个月后如无问题出现，仲骐公司将如数退还给王蔷；王蔷拖欠租赁费用，经仲骐公司催交后3日内仍不交纳的，仲骐公司有权解除合同，王蔷的租赁保证金不予返还，同时王蔷应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿仲骐公司；双方依照合同的约定或法律规定解除合同时，王蔷应在仲骐公司通知指定的期限内将租赁场地撤出完毕，逾期未撤出的，仲骐公司有权在公证部门或当地派出所工作人员的见证下，将租赁面积内王蔷的物品移出场地，发生的相关费用由王蔷负责承担，逾期占有期间，仲骐公司有权按合同项目日租金标准的两倍收取租金，可在王蔷交纳的租赁保证金中予以扣除；王蔷违约行为造成仲骐公司任何损失，或按本合同约定其应承担的违约赔偿（含违约金、赔偿金及补偿金等）责任所涉相关费用，仲骐公司因向王蔷催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及仲骐公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括一切律师费、诉讼费等）均由王蔷承担，仲骐公司有权向王蔷追讨相关费用，仲骐公司有权自王蔷的租赁保证金中予以扣减。上述合同签订后，王蔷向仲骐公司交纳了三个月的租金和物业管理费42000元（2019年8月16日至2019年11月15日）、租赁保证金28000元、一次性进场费30000元。2019年8月12日，仲骐公司通知王蔷2019年8月16日正式开业，王蔷遂于2019年8月16日开始经营。2019年11月，仲骐公司向王蔷发出《南京茂业天地食光空间缴款通知单》，要求王蔷交纳2019年11月16日至2020年2月15日期间租金21600元、物业费6000元，并备注“租金原价36000元、本次账单以6折为优惠”。王蔷收到上述缴款通知后，未交纳租金、物业费。2019年12月6日，仲骐公司员工通过微信联系王蔷，称“从即日起(2019年12月6号)到最迟下周一（2019年12月9号），凡不缴纳房租商户我们将采取拉电处理”。2019年12月8日，仲骐公司员工通过微信再次告知王蔷，仲骐公司将于2019年12月9日对未交纳房租的商户进行断电处理。后仲骐公司于2019年12月9日停止对诉争商铺的电力供应，此后王蔷未再恢复营业。2019年12月19日，仲骐公司以电子邮件形式向王蔷发出《律师函》，向王蔷催要2019年11月16日至2020年2月15日期间的租金，并要求王蔷在接到《律师函》后2日内立即支付，否则仲骐公司有权解除合同、不予返还租赁保证金、收回房屋。王蔷于当日收到该邮件。2019年12月24日，王蔷通过邮政快递向仲骐公司发出《回函》，内容为因仲骐公司2019年12月9日擅自中断店铺的电力供应，以及未按合同约定将商铺打造为网红小吃街，无法吸引客户，导致所有承租户经营惨淡，故而同意于2019年12月9日解除租赁合同；同意租金按照六折计算，截止2019年12月8日，王蔷应付租金5520元、物业管理费733元，合计6253元；仲骐公司应一次性返还租赁保证金28000元和进场费30000元，王蔷将在仲骐公司付清费用后三个工作日内撤场，并将场地交还。该邮政快递未被签收，原因为收件人迁移新址不明。2019年12月30日，仲骐公司再次向王蔷发出《律师函》，仲骐公司通知王蔷，双方签订的租赁合同将于王蔷收到律师函之日起解除，并要求王蔷于收到函件后2日内将租赁场地腾空并返还仲骐公司，若逾期未腾退，仲骐公司有权将相关物品撤出租赁场地，发生的相关费用由王蔷负担。王蔷于2019年12月31日收到上述函件，但此后王蔷未就诉争商铺与仲骐公司办理交接手续。案件审理过程中，仲骐公司陈述其于2020年3月18日清场收回案涉商铺，并对外进行招商。2020年3月31日，仲骐公司（甲方）与上海先诚律师事务所（乙方）签订《法律服务合同》，合同约定，甲方就林铨彬、戴燕、宋石屹、张艳、王蔷房屋租赁合同纠纷案件，委托乙方律师代理诉讼，律师服务费5000元/起，共25000元。此后仲骐公司向上海先诚律师事务所支付律师费25000元。案件审理过程中，仲骐公司申请证人徐某出庭作证。证人徐某到庭陈述称美食城共有5个大电表，每个商铺都有自己的小电表，商户充多少用多少，公共区域的度数是大电表减去每家的小电表度数然后平摊到每个商户。3月18日清场时，其记录了15家商铺的电表度数和美食城的电表总度数，王蔷商铺的水表是39度，水费是5元／吨。经质证，王蔷认为证人系仲骐公司员工，与仲骐公司有利害关系，证言的可行度较低，仲骐公司应提供相应的水电费票据。仲骐公司对证人证言予以认可。本院认为，王蔷与仲骐公司签订的《美食广场租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同明确约定王蔷拖欠租赁费用经催告后3日内仍不缴纳的，仲骐公司有权解除合同。王蔷自2019年11月16日起欠付租金、物业费，经仲骐公司催告后仍未缴纳，仲骐公司发函解除合同，王蔷于2019年12月31日收到解除合同的相关函件，故双方签订的《美食广场租赁合同》已于该日解除。合同解除后，仲骐公司有权要求王蔷承担违约责任。王蔷向仲骐公司交纳了进场费30000元，但合同中对于进场费的金额、用途，以及合同到期、解除后的处置并未约定，从合同的内容及履行情况来看，该进场费具有租金的性质，应当根据王蔷使用、占有诉争商铺的情况进行结算。对于王蔷要求全额退还进场费，以及仲骐公司提出的不予退还进场费的意见，本院均不予采纳。2019年8月16日至2019年11月15日期间，王蔷应负担的进场费为7500元（30000元÷12月×3月）。2019年11月，仲骐公司向王蔷发出《南京茂业天地食光空间缴款通知单》，同意按照六折计算租金，但该优惠方案是以一次性缴纳2019年11月16日至2020年2月15日租金为前提的，在王蔷未按通知要求交纳租金的情况下，不能据此认定双方对租金的数额进行了变更，故对于王蔷提出的2019年11月16日之后的租金应按照六折计算的抗辩意见，本院不予采纳。王蔷应按照合同约定的标准向仲骐公司支付2019年11月16日至2019年12月8日的租金、物业费、进场费12650元（14000元÷30天×23天+30000元÷12月÷30天×23天）。2019年12月9日，仲骐公司在合同尚未解除的情况下，停止对诉争商铺的电力供应，致使诉争商铺无法经营，故仲骐公司无权要求王蔷支付2019年12月9日至2019年12月31日的租金、物业费、进场费。合同解除后，王蔷负有及时返还诉争商铺的义务，仲骐公司也负有防止损失扩大的义务。本案中，合同解除后，王蔷未腾空诉争商铺并返还仲骐公司，仲骐公司也未及时按照合同的约定收回诉争商铺，故双方对于2020年1月3日至2020年3月18日期间的房屋空置损失均有责任。本院综合考虑双方的责任，以及疫情防控对房屋使用的影响，酌定上述期间的房屋占有使用费为22233元。合同约定因王蔷违约而导致解除合同的，除租赁保证金不予退还外，王蔷还应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿仲骐公司，此外还约定逾期占有期间，仲骐公司有权按合同项目日租金标准的两倍收取租金，上述约定应视为双方对违约金的约定。双方约定的违约金已过分高于仲骐公司的损失，本院综合考虑合同的期限和履行情况，以及仲骐公司为诉讼所支付的费用等因素，酌定王蔷向仲骐公司支付违约金17000元。上述违约金已足以弥补仲骐公司的损失，故对仲骐公司要求王蔷支付律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。仲骐公司要求王蔷支付水、电费，但未能提供充分的证据加以证明，故本院不予支持。综上，王蔷应向仲骐公司支付的款项为59383元（7500元+12650元+22233元+17000元），王蔷已付租赁保证金28000元、进场费30000元，合计58000元，王蔷还应给付仲骐公司1383元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、王蔷与上海仲骐商业管理有限公司于2019年5月22日签订的《美食广场租赁合同》已于2019年12月31日解除。二、王蔷于本判决发生法律效力之日起十日内给付上海仲骐商业管理有限公司1383元。三、驳回王蔷的其他诉讼请求。四、驳回上海仲骐商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元，减半收取为625元，由王蔷负担378元，上海仲骐商业管理有限公司负担247元；反诉案件受理费1461.5元，由王蔷负担642元，上海仲骐商业管理有限公司负担819.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇二〇年六月二十八日见习书记员  王 莉