贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初1824号 原告：贵州和致兴商业管理有限公司，住织金县文腾街道金北路黔中国际商贸博览城**，社会统一信用代码91520524MA6DQQTJ2D。 法定代表人：陈长丰，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭芸，贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：董波，男，1982年1月27日生，汉族，住四川省巴，住四川省巴塘县> 原告贵州和致兴商业管理有限公司（以下简称贵州和致兴公司）与被告董波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州和致兴公司的委托诉讼代理人唐明晋、彭芸，被告董波到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告贵州和致兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城D5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺物管费30,827.52元（2017年9月27日至2018年9月26日为10,275.84元、2018年9月27日至2019年9月26日为10,275.84元、2019年9月27日至2020年9月26日为10,275.84元），并自2017年9月27日起以10,275.84元为基数、自2018年9月27日起以10,275.84元为基数、自2019年9月27日起以10,275.84元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年9月27日原、被告双方约定：原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城D5栋2层01,02.03,05,06,07,08、09号（合计8间）商铺出租给被告，租期自2017年9月27日到2022年9月26日（合计5年），对租金标准及支付方式均作了明确约定。2018年10月10日双方就上述约定内容补签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》。在该合同中，双方还同时约定了物管费按每年12个月计价和收取，以原告的收费标准及支付方式为准，原告的收费标准及支付方式已在织金县住建局备案，上述物业的管理费为2元/平方米。被告已于2017年9月27日实际使用上述物业，且原告已于当日起为被告提供物业管理服务，但被告从未向原告支付任何物管费，经原告多次催收未果。原告为维护其合法权益，根据有关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告合法诉求。 被告董波辩称，原告并未与我签订物业服务合同，现原告要求我支付物业费无合同依据；原告并未提供物业服务，不应收取物业费；我的门面只经营至2019年6月15日，原告在2019年10月才在案涉地提供安保及卫生服务，此时我并未经营，因此我不应缴纳物业费。我请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定如下事实： 2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，织金县弘宇房地产开发有限公司将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托深圳市和致兴商业运营管理有限公司管理。2016年12月30日，原告、织金县弘宇房地产开发有限公司、深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同补充合同》，深圳市和致兴商业运营管理有限公司将合同权利义务转让给原告。 之后，织金弘宇房地产开发有限公司与原告贵州和致兴商业管理有限公司共同制订《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》，并将《前期物业管理服务协议》作为与业主签订物业管理服务的格式合同进行备案，约定由贵州和致兴商业管理有限公司作为黔中国际商贸博览城的前期物业服务企业，《前期物业管理服务协议》约定合同有效期自2017年1月29日起至2022年1月27日止，收费标准为商业用房3元/㎡/月，住宅用房1，住宅用房1月，物业服务费支付方式为实行预交制，每半年收取一次，逾期交纳按日0.03%计收违约金。 2017年9月，原、被告达成口头协议，约定原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城D5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺出租给被告，总面积428.16平方米，租期自2017年9月27日到2022年9月26日(合计5年），2018年10月10日双方补充签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，对租赁商铺及租金支付方式等进行了约定，同时约定管理费按每年12个月计价和收取，以原告的收费标准及支付方式为准。另查明，原告提供的物业服务，存在瑕疵，有脏、乱等现象。原告对黔中国际商贸博览城其他商户的物业管理费收费标准为第一年按每月1.5元/平方米计算，第二年按每月1.8元/平方米计算，第三年按每月2.4元/平方米计算。 认定上述事实的证据有原告提供的《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同补充合同》、《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》、物业服务合同备案证明、前期物业管理服务协议、业主临时公约、催收通知2份、催收视频，被告提供的照片。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十六条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告董波应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，原告贵州和致兴公司对被告董波提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但该瑕疵并不足以全部抵扣被告董波应缴纳的物业服务费，故对被告董波拒绝缴纳全部物业服务费的主张不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由于原告提供的物业服务存瑕疵，根据权利义务相一致的原则，被告不再向原告支付违约金。同时，对原告主张的物业费，因双方未对计算方式作出约定，原告主张按每月2元/平方米计算并无依据，本院参照原告对同期同商场其他商户的收费标准计算2017年9月27日至2018年9月26日为428.16平方米×1.5元/月×12月＝7,706.88元，2018年9月27日至2019年9月26日为428.16平方米×1.8元/月×12月＝9,248.26元，2019年9月27日至2020年5月26日为428.16平方米×2.4元/月×8月＝8,220.67元，合计25,175.81元，结合原告所提供物业服务存在质量问题的实际情况，被告可在应缴纳的物业服务费25,175.81元中适当扣减10%较为合理，即被告董波应向原告贵州和致兴公司交纳物业服务费25,175.81元×90%＝22,658.23元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、限被告董波于本判决生效后十日内一次性支付原告贵州和致兴商业管理有限公司位于织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城D5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺自2017年9月27日至2020年9月26日的物业服务费22,658.23元； 二、驳回原告贵州和致兴商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费760元，减半收取计380元，由原告贵州和致兴商业管理有限公司负担80元，被告董波负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于毕节市中级人民法院。 审判员  刘献明 二〇二〇年六月二十三日 书记员  陈 刚