山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终546号上诉人（原审被告）：李晴，男，1984年3月18日出生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：尤培省，山东上和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李夫会，山东上和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沂南县信通汽车贸易有限公司。住所地：沂南县城区朝阳路北首。法定代表人：卞子阳，总经理。委托诉讼代理人：袁艺铭，山东胜盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：高升，山东胜盾律师事务所律师。上诉人李晴因与被上诉人沂南县信通汽车贸易有限公司（以下简称信通公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晴上诉请求：1.请求法院撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判决认定事实及适用法律均错误，应依法改判或发回重审。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人基本义务“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原审法院亦认定“合同签订后，信通公司将房屋使用权交付李晴，并要求李晴交付第一期房租90000元。李晴称先给房屋内通上水电再交付房租，信通公司称交付了房租后，水电立马开通”，可见，合同签订后，虽然被上诉人将涉案房屋交付给上诉人，但是水电不通并不能够实现租赁用途。实际上，涉案房屋内水电至今尚未开通，并非原审法院认定“后经信通公司与管理涉案房屋的物业公司沟通，给房屋开通了水电”，同时，涉案房屋内水电关闭亦非因其处于闲置状态，而是被上诉人与物业公司及其他主体之间存在矛盾纠纷至今尚未解决。原审法院认定上述事实仅凭被上诉人提交的王宝亮于2019年9月29日出具的证明，“该房屋水电等配套均处于可正常使用状态诸葛亮城物业服务公司仅证明房屋外围水电正常使用”，该证据无法证实涉案房屋内水电已开通；且该证明为证人证言，证人应出庭接受质询后方可认定证言效力；再者，因王宝亮系物业公司工作人员，负责涉案房屋水、电等配套服务管理，其与水电是否供应存在利害关系，仅凭其作证无法核实，应以现场实际情况为准。上诉人与被上诉人于2019年7月31日签订涉案房屋租赁合同，被上诉人仅将钥匙交给上诉人完成所谓的涉案房屋交付，但是，因被上诉人原因导致涉案房屋内水电至今尚未开通致使租赁房屋无法正常使用，合同目的无法实现，上诉人解除涉案合同的行为完全符合合同法第九十四条之规定，不应承担赔偿损失及支付违约金的责任。综上，原判决在事实认定及法律适用方面均存在错误，请法院作出公正判决。信通公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。信通公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房屋租金90000元，并承担逾期支付期间的利息；2.被告向原告支付违约金20000元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：信通公司（甲方）与李晴（乙方）于2019年7月31日签订房屋租赁合同，合同主要约定：甲方将位于沂南县城区××路××号楼××号房屋租赁给乙方使用，期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止；租金每年90000元，第一年于2019年8月1日支付，第二年租金于2020年8月1日支付，第三年租金于2021年8月支付；如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方仍应当按合同约定期限支付全部租赁费用，同时应当承担赔偿甲方违约金20000元；乙方逾期未支付租赁费属于乙方构成违约，乙方应当自逾期之日起承担未支付房租按照千分之五计算的资金占用利息，同时应当承担甲方违约金20000元。合同签订后，信通公司将房屋使用权交付李晴，并要求李晴交付第一期房租90000元。李晴称先给房屋内通上水电再交付房租，信通公司称交付了房租后，水电立马开通。后经信通公司与管理涉案房屋的物业公司沟通，给房屋开通了水电，李晴称不信任信通公司了，不再租赁涉案房屋，并在庭审后将涉案房屋钥匙送给信通公司。另查明，由于涉案房屋之前处于闲置状态，物业公司临时关闭了房内的水电。一审法院认为，信通公司与李晴于2019年7月31日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利，履行义务。本案争议的焦点为：一、先交付房租还是先开通房屋内水电的问题；二、李晴退租房屋的理由是否得当，是否构成违约。关于焦点一，审查认为，双方对此在合同中没有明确约定，应协商解决。后经各方协商，开通了房屋内的水电，弥补了合同约定不明的缺陷，争议的问题已经解决。关于焦点二，审查认为，涉案房屋外部水电均正常，房屋内是临时关闭水电，不属于根本性水电不通不能正常使用的情形，且经协商此问题已经解决。李晴以此为由退租房屋理由不当，构成了根本性违约，应承担违约责任，其辩解理由不能成立，不予采纳。鉴于李晴已明确表示不再租赁房屋，且已经交回房屋钥匙，信通公司所持解除合同，赔偿损失支付违约金的诉讼请求理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、解除信通公司与李晴于2019年7月31日签订的房屋租赁合同；二、李晴赔偿信通公司占用房屋期间的租赁费损失15000元（90000元÷12×2）；三、李晴支付信通公司违约金20000元；四、驳回信通公司其他诉讼请求。上述款项限判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由信通公司负担850元，由李晴负担400元。二审中，上诉人提交视频光盘一张、拍摄照片三张、视频截图7张，证明2019年10月29日上诉人于一审判决后6天的时间到涉案房屋拍摄的水电使用现状，虽然合同签订后被上诉人将房屋交付给上诉人，但是水电不通，并不能实现租赁用途。一审判决认定“后经信通公司与管理涉案房屋的物业公司沟通给房屋开通了水电”，在时隔不到10天的29日，通过视频可以显示租赁现场电表箱、线路、卫生间、地面均有厚厚的灰尘，洗手盆没有安装，水管线路中断，房屋线路杂乱无章，没有连接，可以显示最近2-3个月内没有开通水电的任何迹象，一审认定事实错误。经质证，被上诉人认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，在本案一审判决之前上诉人已将钥匙交付给被上诉人。上诉人无法进入涉案租赁房屋，其提交的证据材料均是2019年10月23日之前形成，在一审中已经出示。本院经审查认为，被上诉人对上述证据有异议，部分证据上诉人在一审期间已经出示，上诉人所举证据非二审中的新证据，结合合同约定，本院对上述证据的证据效力不予采信。二审查明的事实同一审查明的事实相一致。本院认为，根据李晴在一审庭审中的陈述，其于2019年7月19日拿到钥匙后看了房子，应当视为李晴对房屋现状已知，2019年7月31日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定房屋年租金90000元，第一期于2019年8月1日支付，因双方对水电情况并未进行明确约定，李晴以此主张合同目的不能实现不能成立，其拒交房租，要求解除合同构成根本违约，一审判决其支付违约金并赔偿房屋占用期间的损失并无不当，本院对此予以确认。综上所述，李晴的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由李晴负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年六月十二日书记员  张艳菲