山西省高级人民法院执行裁定书（2020）晋执异11号案外人：郎某，1967年9月2日出生，住山西省太原市小店区长治路******楼****。委托诉讼代理人：李强强，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫华，山西艾伦律师事务所实习律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司。负责人：曹某。委托诉讼代理人：翟某。被执行人：山西欧亚锦绣实业有限责任公司（原名太原市锦绣投资管理有限公司）。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈某，山西弘韬律师事务所律师。被执行人：太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈某，山西弘韬律师事务所律师。被执行人：王某1，住山西省太原市杏花岭区。被执行人：李某，住山西省太原市杏花岭区。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司与被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司、王某1、李某公证债权文书执行一案中，于2018年5月17日作出（2018）晋执24号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司、王某1、李某银行存款人民币1195301100元，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。案外人郎某对本院（2018）晋执24号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月1日进行了听证，案外人郎某的委托诉讼代理人李强强、赵卫华，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司的委托诉讼代理人翟某，被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司的委托诉讼代理人王某2到庭参加了听证，现已审查终结。案外人郎某向本院提出异议申请，请求依法裁定终止对晋执（2018）24号执行裁定书所涉太原市尖草坪区三给街33号6幢3层3047号、3026号房产的执行。事实和理由：异议人郎某于2016年8月14日，与海福股权投资基金管理（上海）有限公司（以下简称“海福基金”）签订《委托投资协议》,后因海福基金无力偿债，经各方合意，太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司（以下简称“锦绣家园公司”）同意以其子公司山西欧亚锦绣实业有限责任公司（以下简称“欧亚锦绣公司”）名下商业用房抵偿该债务。2017年9月15日，异议人与欧亚锦绣公司签订了《商品房买卖合同》，与锦绣家园公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，欧亚锦绣公司将其名下位于太原市××区、3026号房产出卖于异议人，用于抵偿海福基金债务。同日，异议人又与锦绣家园公司签订了《商铺委托代租协议》，由锦绣家园公司代为出租、管理商铺，并向异议人交付租金。该商铺代管合同一直履行至今。异议人认为，异议人与被执行人欧亚锦绣公司所签订的《商品房买卖合同》，与锦绣家园公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托代租协议》等为双方真实意思表示，应为合法有效；异议人以基金投资款抵付购房款，在签订合同前便已全额支付完毕；从锦绣家园公司代为出租、管理所购商铺并转付租金起，异议人已合法占有所购商铺；签订合同之后，异议人多次请求被执行人欧亚锦绣公司办理商铺过户登记手续，但被执行人一直以种种借口推脱，异议人对未能办理房产权属证书不存在过错。根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第15条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，异议人对执行标的中的上述商铺享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司称，关于商铺出售情况并不知情，案涉房产已抵押给长城公司，案外人提出的事实与本案不符，不予认可。山西欧亚锦绣实业有限责任公司称，案外人与欧亚锦绣公司并不存在商品房买卖关系，案外人并没有支付过任何款项，案外人的异议申请不能成立。太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司称，与欧亚锦绣公司的意见一致。本院查明，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司与被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司、王某1、李某公证债权文书执行一案，山西省太原市城北公证处于2018年5月14日作出的（2018）晋并北证执字第0009号执行证书已发生法律效力。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司向本院申请强制执行，本院于2018年5月17日作出（2018）晋执24号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司、王某1、李某银行存款人民币1195301100元，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。并于2018年5月18日查封了被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司位于太原市××区、6幢1-5层商业房产。后本院于2019年10月24日作出（2018）晋执24号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人山西欧亚锦绣实业有限责任公司位于太原市××区、6幢1-5层商业房产及对应的土地所有权。另查明，山西省太原市城北公证处于2018年5月14日作出的（2018）晋并北证执字第0009号执行证书中载明：就债务重组事宜，中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司与太原市锦绣家园投资管理有限公司、太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司、王某1、李某签订了《债务重组协议》（合同编号：中长资（并）合字〔2014〕72号）及相关担保合同；为确保债权人合法权益，债务人太原市锦绣家园投资管理有限公司以该公司享有的“锦绣国际建材城”项目一、二期共198106.59平方米国有土地使用权（土地证号：并政：并政地国用2014第**该宗土地上“锦绣国际建材城”项目一期共236829.21平方米的在建工程为抵押物提供抵押担保。晋房建并字第Z20140817号在建工程抵押登记证明中载明：抵押权人中国长城资产管理公司太原办事处、抵押人太原市锦绣家园投资管理公司、在××街商业、登记时间2014年12月30日。还查明，2017年9月15日，郎某与山西欧亚锦绣实业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，与太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定郎某购买太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司子公司山西欧亚锦绣实业有限责任公司名下位于太原市××区、3047号号商铺，用于抵顶海福股权投资基金管理（上海）有限公司委托投资款项本息。同日，郎某又与太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司签订《商铺委托代租协议》，约定郎某委托太原锦绣家园建材家居装饰市场有限公司代为管理出租商铺。后郎某收到部分租金。本院认为，本案的争议焦点为案外人郎某主张排除对案涉商铺的强制执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款针是对买受人提出异议必须符合以上四个要件方可主张排除执行的规定。本案中，郎某主张投资款抵顶购房款，但未能提供相应证据证明其与海福股权投资基金管理（上海）有限公司存在委托投资关系，以及海福股权投资基金管理（上海）有限公司与山西欧亚锦绣实业有限责任公司达成合意以投资款抵顶购房款，因此不能证明其已支付购房款。另在2018年5月18日本院查封案涉商铺之前，虽郎某与山西欧亚锦绣实业有限责任公司于2017年9月15日签订《商品房买卖合同》，但中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司已于2014年12月30日就案涉商铺办理了在建工程抵押登记，其依法享有抵押权。也即，在郎某与山西欧亚锦绣实业有限责任公司签订案涉商铺买卖合同时，中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司在该商铺上的抵押权已经存在。因此，作为买受人郎某，在签订案涉商铺买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉商铺上存在他人抵押权而导致其无法办理过户登记，对此郎某存在过错。综上，郎某异议主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其据此提出对案涉商铺享有所有权，足以排除执行的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回郎某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 迪审判员 董晓华审判员 赵小云二○二○年六月三十日书记员 寇晓云