辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1303民初15号原告（反诉被告）：张国柱，男，1979年12月4日出生，汉族，系朝阳县人民公安局警察，现住双塔区。被告（反诉原告）：朝阳光大房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区龙泉街道二段。法定代表人：王大光，董事长。委托诉讼代理人：纪延斌，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振淇，辽宁卓政律师事务所律师。原告（反诉被告）张国柱诉被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司（以下简称光大房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年01月03日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国柱、被告光大房地产的委托诉讼代理人刘振淇、纪延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张国柱向本院提出诉讼请求：1、判决被告光大房地产依约定与原告签订书面《商品房买卖合同》；2、案件受理费由被告承担。庭审过程中，张国柱增加一项诉讼请求，要求被告光大房地产退还露台款10,000元。事实与理由：2014年1月23日，原告与被告约定，将光大领仕馆14号楼3单元302的房屋以每平方米3,150元的价格出售给张国柱。原告于2014年1月23日将房款304,920元、露台款10,000元、维修基金4,646元、工本费52元等共计319,616元交付光大房地产。2016年7月9日，被告通知原告领取涉案房屋钥匙，按照被告的要求，原告交付了两年的取暖费、三年物业费、垃圾清运费、安全保证金、报箱费、电费等共计12,522元，并与被告的工作人员签订了《物业合同》，被告将房屋钥匙交予原告，并完成了房屋交付。但被告始终未与原告签订《房屋买卖合同》，经原告多次找被告要求签订未果。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。光大房地产辩称，1、原告与被告没有约定将光大领仕馆302的房屋以每平3,150元的价格出售；2、因双方未约定签订《房屋买卖合同》，故我公司无法定义务与原告签订合同；3、因原告已经占有和使用我公司建造的露台，故应支付相应的费用，而我公司没有义务给退款。光大房地产向本院提出反诉请求：1、请求张国柱支付剩余购房款19,360元；2、请求判令张国柱支付北露台款20,000元；3、请求判令张国柱承担本案反诉费用。事实与理由：2011年3月24日我公司与朝阳市残疾人事业发展促进会（以下简称市残联）签订《商品房团购预订意向书》一份，该份意向书约定，参加预定的人员必须是甲方在编、在岗工作人员、退休人员，并自愿预定乙方拟开发楼房，如甲方购房人员向他人转让购房资格需经过乙方同意，并每平方米增加200元，否则，乙方有权拒绝出具产权登记等有关手续。张国柱称涉案房屋每平方米3,150元，是在与市残联的《意向书》中约定多层洋房第三、第五层的价格，而并非涉案房屋的市场价格，该涉案房屋为每平方米5,780元。原告的职业为朝阳县公安局警察、公职律师，与意向书中约定的资格不符。涉案房屋有南北露台，需要单独购买。南露台售价为10,000元，北露台售价为20，000元，北露台原告使用至今并没有给付价款。为了维护我公司的合法权益，故提起反诉。张国柱辩称，1、原告与被告之间从交易事实、交易习惯，证明订立了合同、约定了房屋价格，光大房地产对房屋价格进行了数次追认；2、《意向书》对第三人不具有约束力；3、张国柱具有购房资格；4、光大房地产加收房款及再收露台款的行为违法。本院经审理认定事实如下：2011年3月24日，朝阳市残疾人事业发展促进会与朝阳光大房地产开发有限公司，为了解决城区残疾人工作、住房困难、改善居住条件而签订一份《商品房团购预订意向书》，该《意向书》第二条第一款约定：“参加预订的人员必须是甲方（朝阳市残疾人事业发展促进会）在编、在岗工作人员、离退休人员，并自愿预订乙方（朝阳光大房地产开发有限公司）开发的楼房”；第二条第三款约定：“乙方按甲方提供的工资表登记人员名单，确认甲方购房人员资格，甲方购房人员向他人转让购房资格需经乙方同意，单价每平方米增加200元。否则，乙方有权拒绝出具产权登记等有关手续”。王雅静于2011年4月6日向市残联交纳购房款200,000元，市残联向张国柱出具了收款收据，意图购买光大房地产开发的光大领仕馆14号楼3单元302的房屋，后市残联将此款转付给被告光大房地产。2014年1月23日张国柱向光大房地产交付涉案房屋余款104,920元，光大房地产向张国柱出具了304,920元的收款收据，同日收取了露台款10,000元、维修基金4,646元、工本费50元，并出具收款收据。2016年7月9日原告交纳领取钥匙相关费用（两年取暖费4,937元、三年物业费3,485元、垃圾费、安全保证金3,000元、报箱费100元、预交电费1,000元），并与光大房地产签订了《物业合同》，被告将房屋钥匙交予原告，原告占有并使用了房屋。后原告要求被告与之签订《房屋买卖合同》，被告工作人员张红玲告知原告团购房需统一签合同，且原告不是市残联的工作人员，不符合商品房团购《意向书》的规定，要求原告每平方米补缴200元，因双方没有达成协议，故诉至法院。查明：原告张国柱与妻子王雅静不属于朝阳市残疾人事业发展促进会在编、在岗、离退休人员的身份。以上事实有房款、露台款等各类收据、视频、《商品房团购预订意向书》、收款收据、光大领仕馆与市残联的明细表、楼号变化名单以及预购房号明细表、市残联预览表、朝阳市商品房预售备案书以及光大房地产当期销售房源公示手册、以团购名义购房者不具备团购资质交差价表、朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的情况说明以及光大领仕馆14-16号楼建筑图纸等证据及开庭笔录载卷佐证。本院认为，被告光大房地产与朝阳市残疾人事业发展促进会签订的《商品房团购预订意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告张国柱作为购房者，在被告没有取得商品房预售许可证的情况下，愿自担风险，将涉案房屋购房款200,000元交到市残联，虽然原告称“是被告工作人员让其将钱交到市残联的”，但并无证据证明，且所陈述的事实与交易习惯相违背，不符合常理，其交款行为应视为对《意向书》约定内容的认可，且已履行绝大部分义务，使用涉案房屋至今，被告亦接受该履行，故原告请求与被告光大房地产签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；另被告光大房地产与市残联签订的《意向书》第二条第一款明确了预订房屋人员的范围，经查原告张国柱与王雅静不是市残联的职工，不具有享受《意向书》职工购房优惠价格的资格，且《意向书》第二条第三款约定：“…甲方购房人员向他人转让购房资格需经乙方同意，单价每平方米增加200元，否则，乙方有权拒绝出具产权登记等有关手续”。根据此款约定，反诉被告张国柱购买的涉案房屋，应在约定房屋单价基础上，每平方米增加200元，给付反诉原告剩余购房款，故对于反诉原告光大房地产请求反诉被告张国柱给付剩余房款19,360元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张退还露台款10,000元的请求，因露台已交付使用，且交纳露台款时原告并未主张被告不应收取此款，原告亦未提供其他证据证明被告收取露台款的行为违法，故对此项诉讼请求，本院不予支持；反诉原告主张支付北露台款20,000元的请求，因反诉被告于2014年1月23日已经交付给反诉原告露台款10,000元，并出具收款收据，且收据注明此款系露台款，反诉原告不能重复要求反诉被告交纳露台款，故反诉原告请求给付北露台款的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张国柱于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司剩余房款19,360元；二、上述判项履行完毕后五日内被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司配合原告（反诉被告）张国柱签订《房屋买卖合同》；三、驳回原告（反诉被告）张国柱的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朝阳光大房地产开发有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（张国柱预交），由朝阳光大房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费392元（朝阳光大房地产开发有限公司预交），由张国柱负担142元，朝阳光大房地产开发有限公司负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨立刚人民陪审员  孙玉珍人民陪审员  于亚秋二〇二〇年六月三十日书 记 员  王晶晶