广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初579号原告（反诉被告，以下统称原告）：人人乐连锁商业集团股份有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道洲石路北侧人人乐物流中心主楼**，统一社会信用代码：914403001924223896。法定代表人：何金明，董事长。委托诉讼代理人：刘洪，男，1977年6月19日出生，汉族，系公司员工。被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市南油开发建设有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道东滨路南油文化广场**，统一社会信息代码：9144030061888037XT。法定代表人：陈志辉，总经理。委托诉讼代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。原告人人乐连锁商业集团股份有限公司诉被告深圳市南油开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用普通程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘洪，被告的委托诉讼代理人黄彪、汪雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即退还原告押金931021.6元（人民币，下同）及逾期利息100854.21元（按银行同期贷款利率自2017年8月1日起暂计至2019年10月31日止，此后继续计算至付清之日）；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2005年2月1日，原告为开办“人人乐”超市，就租赁位于深圳市南山区部分房产与被告签订了三份《房产租赁合同》，租赁期限自2005年2月1日至2025年1月31日，原告依约向被告支付租赁保证金合计931021.6元。2017年7月12日，双方就提前解除租赁合同达成一致并签署《解除租赁合同协议书》，约定租赁合同于2017年7月15日正式解除，原告应于2017年7月31日前以清洁良好的状态交还租赁房产；原告应向被告支付解约补偿金1522631.84元，被告应无息退还押金931021.6元。合同签订后，原告依约支付了解约补偿金，并完成了房产交付工作，但被告却迟迟不退还押金，经原告多次催收未果。原告认为，原告已按照《解除租赁合同协议书》的约定完成了交房义务和支付租金等费用的义务，合同约定被告退还押金的条件已经成就，被告继续占有押金无合同及法律依据，应当予以偿还，特此诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求！被告辩称：原告关于退还押金931021.6元及逾期利息的请求没有事实和法律依据。1、双方关于退还押金的约定。双方签署的《解除租赁合同协议书》第二条约定“乙方需于2017年7月31日前迁离并向甲方交回租赁房屋；乙方需保证所交回的租赁房屋清洁良好”；第四条约定“乙方迁离房屋时，不得拆除空调系统，消防及照明系统和电梯，不得破坏天花、地板等装修”；第六条约定“在乙方将租赁房屋交还甲方，甲方在乙方结清所有费用后七个工作日内无息退还押金”，从解除协议可知，退还押金的前提是原告按协议要求将租赁房屋（包括但不限于空调系统、消防及照明系统、电梯、天花地板装修等）清洁良好交还被告并依约结清所有费用。双方签署的三份《房地产租赁合同》（合同号分别为0049157、0049158、0049159）中亦有约定原告交回租赁房产时应保证租赁房产及附属设施完好、达到清洁良好状态（详见合同第二十一条、附页第6条等）；同时第六条还约定如原告存在“合同期未满，乙方提前解除合同”、“拖欠租金、房屋管理费、水电费等一切费用”、“租赁房地产未能保持完好，发生损害”情形的，被告可不予返还保证金。2、被告无需退还押金。(1)原告属于“合同期未满，乙方提前解除合同”的情形，依据《房地产租赁合同》可不予退还保证金。(2)原告迟至2017年8月17日仍在支付水费、电费、空调费、排污费，也即原告未按约定的时间在2017年7月31日前结清所有费用，存在拖欠费用的情形，属于“拖欠租金、房屋管理费、水电费等一切费用”的情形，依据《房地产租赁合同》及解除协议可不予退还保证金。(3)原告自始至终未向被告主动交还房屋，后被告实地查看后发现租赁房屋各项设施设备均存在严重问题，包括但不限于电梯、空调系统、排水设备及装修等。为确保解除协议顺利履行，被告曾多次联系原告协商租赁房屋设施设备维修更换事宜，但原告均不予理睬并拒绝与被告办理交房手续、拒签《承租场地交接确认书》。原告未按约定时间交还房屋，未能保持租赁房屋完好，房屋电梯、空调等存在严重问题，依据《房地产租赁合同》及解除协议可不予退还保证金。因此，原告严重违反《房地产租赁合同》及解除协议的约定，被告无需退还押金。3、被告无需支付逾期利息。如前述，被告无需退还押金，自然不应支付逾期利息。此外，原告未履行交房义务、破坏房屋设施设备的行为给被告造成严重的维修费用、房屋占用费及空置损失，应予赔偿。综上所述，原告的请求均没有事实和法律依据，为保障被告合法权益，恳请贵院查明事实并依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉，请求法院判令：1、原告支付被告电梯、空调系统及排水设备维修费用461000元；2、原告支付被告租赁房屋占用费634429.93元；3、原告承担本案全部诉讼费用。理由与事实：原告为承租南山区房地产与被告签订了三份《房屋租赁合同》[合同编号分别为深（南）0049157、0049158、0049159]及《补充协议》，租赁期限至2025年1月31日。合同中明确约定原告交回租赁房产时应保证租赁房产及附属设施完好、达到清洁良好状态。后原告违反合同约定，单方要求提前解除租赁合同，双方签署了《解除租赁合同协议书》第二条约定“乙方（原告）需于2017年7月31日前迁离并向甲方（被告）交回租赁房屋；乙方需保证所交回的租赁房屋清洁良好”；第四条约定“乙方迁离房屋时，不得拆除空调系统，消防及照明系统和电梯，不得破坏天花、地板等装修，不得损坏租赁房屋主体结构”，即原告应按协议要求将租赁房屋（包括但不限于空调系统、消防及照明系统、电梯、天花地睨装修等）清洁良好交还被告并结清所有费用。但原告完全不顾双方协议约定，迟迟不结清解除协议中约定的各项费用，且自始至终未向被告主动交还房屋。后经实地查看后，发现租赁房屋各项设施设备均存在严重问题，包括但不限于电梯、空调系统、排水设备及装修等。为确保解除协议顺利履行，被告曾多次联系原告协商租赁房屋设施设备维修更换事宜，但原告均不予理睬并拒绝与被告办理交房手续、拒签《承租场地交接确认书》。被告在与原告沟通未果后，为防止损失继续扩大，被迫委托物业公司联系多家施工单位对租赁房屋予以维修。维修范围包括但不限于电梯故障、空调系统及排水设备故障等，导致被告实际承担了维修费用。且由于维修施工面广，维修范围大，严重阻碍被告按房屋现状招商出租，产生极大的空置期损失。原告的违约行为严重损害了被告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告应当承担相关责任。被告为维护自身合法权益，向贵院提起反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：1、关于现场设备的维修费用，现场设备是我方进场时自行购买及安装的，双方签订解约协议时，为了保证现场租赁房产的完整和不破坏主体结构，双方协商一致，原告放弃了现场大型的设备拆除和清运，设备的状态保持原状，但在解除协议中并未约定原告要保证现场设备的正常运营，在双方解约之前及解约当时，现场设备是可以正常运行的，至于毁坏的状态及原因现不清楚。2、我们确认的房产在交付的时间上确实有一定时间的延后，最终交付房产的时间为2017年8月15日，所以我方同意从押金中扣除8月1日至8月15日期间的占用费，但不能确认被告所主张的8月25日的交还时间。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月1日，原告（承租方、乙方）分别与被告（出租方、甲方）签订三份《房地产租赁合同》（合同编号分别为深（南）0049157、0049158、0049159），约定：甲方分别将位于深圳市南山区房产出租给乙方；租赁期限自2005年2月1日起至2025年1月31日止；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金分别为470700元、420000元、20000元；及其他内容。2017年7月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：鉴于乙方要求提前解除租赁合同，现双方就解除租赁合同相关事宜达成一致意见；双方同意租赁合同于2017年7月15日解除，乙方需于2017年7月20日前向甲方支付2017年7月15日前的租金及物业管理费；甲方同意给予乙方15天撤场时间，乙方需于2017年7月31日前迁离并向甲方交回租赁房屋，乙方需保证所交回的租赁房屋清洁良好；乙方交付租赁房屋时，须一并结清水电气等使用费用，同时乙方须配合甲方办理水电表等设备的过户交接手续；乙方迁离房屋时，可撤回商品、货架、收银台等商用设施、设备，但不得拆除空调系统、消防及照明系统和电梯，不得破坏天花、地板等装修，不得损坏租赁房屋主体结构；乙方交回租赁房屋前产生的垃圾应由乙方清楚，清楚垃圾的所有费用乙方自行承担；乙方在本协议签订后七个工作日内向甲方支付两个月租金1522631.84元的解约补偿金；在乙方将租赁房屋交还甲方，甲方在乙方结清所有费用后七个工作日内无息退还押金931021.6元给乙方；乙方需保证，在2017年7月31日前，与租赁房屋转租的商户解除相关协议，履行完毕所有权利义务，若该等商户与甲方产生纠纷，乙方需负责解决，若因此造成甲方经济损失的，乙方应当向甲方承担全部赔偿责任；甲乙双方的租赁合同解除后，与租赁合同相关的其他补充协议一并解除，双方之间的所有债权债务全部结清，若因乙方要求提前解除租赁合同而给甲方造成损失的，乙方负责向甲方赔偿全部损失；及其他内容。2017年7月20日，原告向被告转账支付解约补偿金1522631.84元。原告提交水电费支付凭证、水电费通知单、发票，以证明原告在解约之后结清了2017年7月的水电费等费用；支付凭证显示，最后一笔款项的支付时间为2017年8月17日。为证明原告交还房屋时电梯、空调系统、排水设备等存在严重故障及安全隐患，被告支出了相关维修费用，被告提交深圳市诚荣衡投资管理有限公司（以下简称诚荣衡公司）与东莞市振兴快捷电梯有限公司于2017年8月25日签订的《南油文化广场电梯维修及维护保养合同》、诚荣衡公司与深圳市怡岛环境空调工程有限公司于2017年12月21日签订的《南油文化广场空调系统及排水设备维修工程合同》、账户交易明细回单（付款方为诚荣衡公司）、发票、被告与诚荣衡公司于2017年12月26日签订的《电梯、空调系统给排水设备维修费用确认书》（载明双方确认诚荣衡公司代被告支付了电梯维修费、电梯维护保养费、空调系统及排水设备维修费等共计517400元，该款项直接在租赁合同中给予诚荣衡予租金优惠，租金价格为扣减被告应付维修保养费用后的价格）。原告表示对前述证据的真实性无法确认，原告交房后，被告并未提出过电梯、空调存在质量问题，且即使存在问题，原告已支付过解约补偿金，不存在需要承担设备维修费用的情况。被告另提交一份被告与诚荣衡公司于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》，以证明因房屋各项设施设备存在严重问题，被告须维修，导致房屋迟至2018年1月1日才出租。庭审中，被告明确其要求的房屋占用费系2017年8月1日至2017年8月25日期间的，按解除合同前的月租金761315.92元计算。对于房屋的交还时间，原告表示，经原告核实，其交还房产的具体时间为2017年8月15日，故原告变更其要求的利息从2017年8月16日起计算，原告表示其对于被告要求计算占用费的月租金标准并无异议。被告表示原告一直没有主动向被告交还房屋，被告于2017年8月25日去现场查看发现房屋、电梯、空调等设备设施存在严重质量问题，为了避免损失扩大，所以委托第三方进行维修。庭审中，双方确认原告结清水电费的时间为2017年8月17日。本院认为，原、被告签订的《解除租赁合同协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。《解除租赁合同协议书》约定原告应于2017年7月31日前搬离房屋，且原告应向被告支付1522631.84元解约补偿金，被告在原告结清所有费用后七个工作日内无息退还押金931021.6元给原告。从前述约定可以看出，在原告结清所有费用后，被告应退还原告押金，该“结清所有费用”应当是指原告支付解约补偿金并付清2017年7月31日前的租金、水电费等相关费用；现原告已于2017年7月20日向被告支付了解约补偿金并于2017年8月17日结清了水电费等各项费用，故被告应按照协议约定退还原告押金931021.6元。对于原告主张的利息。被告未按《解除租赁合同协议书》的约定按期退还原告租赁保证金，应向原告支付利息；协议约定被告应在原告结清费用后七个工作日内退还，双方费用结清时间为2017年8月17日，经计算，被告应予2017年8月28日前向原告退还租金，故被告应自2017年8月29日起向原告支付利息，自2017年8月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告要求原告支付2017年8月1日至2017年8月25日期间的房屋占用费的反诉请求。原告表示其实际于2017年8月15日交还房屋，并表示其愿意承担2017年8月1日至8月15日期间的使用费，但被告表示交还房屋的时间为2017年8月25日，对此，本院认为，原告作为承租人负有交还房屋的义务，但原告并未提交证据证明其实际搬离时间为2017年8月15日，对此原告应承担举证不能的不利后果，故本院采信被告的主张，确认原告实际搬离时间为2017年8月25日。经计算，原告应向被告支付2017年8月1日至2017年8月25日期间的房屋占有费613621元（761315.92元/月×25／31个月）。对于被告主张的电梯、空调系统及排水设备维修费。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，因此，租赁物的日常维修系出租人的义务。从本案被告提交的相关维修合同的内容来看，合同中约定的部分费用系电梯等设备的日常保养费用，而且，即使存在维修费，亦无法确定是设备的正常损耗造成的老化维修还是因使用不当造成的损坏而发生的维修，而正常的维修费用理应由作为出租方的被告承担。其次，本案中，被告主张的电梯、空调、排水设备的维修费用，系在双方解除租赁合同且原告已交还房屋之后发生的，如存在设施的损坏，被告应在双方房屋交接时提出，且被告并未提交证据证明相关设备的损坏系原告造成，故被告要求原告承担维修费依据不足。最后，被告提交的相关维修合同、转账凭证及发票显示，设施设备的保养和维护费用实际系由新的承租方即诚荣衡公司支付，被告虽提交了其与诚荣衡公司签订的《电梯、空调系统给排水设备维修费用确认书》，以证明实际的维修费用是由被告承担，但因诚荣衡公司系新的承租方，与被告存在利害关系，被告与诚荣衡公司之间自行签订的书面材料不足以证明实际的维修费用全部由被告负担。综上，被告要求原告支付相关维修费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市南油开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告人人乐连锁商业集团股份有限公司退还押金931021.6元并支付利息（以931021.6元为基数，自2017年8月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告人人乐连锁商业集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市南油开发建设有限公司支付2017年8月1日至2017年8月25日期间的房屋占有费613621元；三、驳回原告人人乐连锁商业集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市南油开发建设有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14086.88元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费7329.43元，被告已预交，由原告负担4104元，由被告负担3225.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  魏双斌人民陪审员  曹玲莉二〇二〇年六月十五日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。