江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终988号上诉人（原审被告）：丁九平，男，1968年11月6日生，汉族，住江西省石城县。上诉人（原审被告）：刘红香，女，1974年9月25日生，汉族，住江西省石城县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：温波阳，江西保全律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈荣进，男，1969年3月1日生，住江西省石城县。上诉人丁九平、刘红香因与被上诉人陈荣进房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院(2019)赣0735民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁九平、刘红香上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具备原告主体资格，原审法院判决程序违法。上诉人于2011年3月购买案外人王盛才、刘永平位于×××室套房，面积约为110㎡。因上诉人对王盛才、刘永平出售房产的价格、面积等均有争议，双方未对买卖的房款进行结算。刘永平于2016年3月31日委托被上诉人陈荣进向上诉人索要93862元房款。被上诉人与委托人刘永平形成委托代理关系，被上诉人以原告身份向上诉人主张权利不符法律规定，上诉人与被上诉人就买卖房屋事项不存在任何权利义务，被上诉人不具备原告主体资格。二、原审法院认定上诉人向被上诉人的合伙组织购买房屋不符合事实。被上诉人与案外人王盛才、刘永平等五人合伙开发×××号房产，其合伙组织内部进行了清算，各自取得房产及红利。王盛才、刘永平取得案涉房产所有权后将该房出售给上诉人。该房产并非合伙财产，系王盛才、王武秀和刘永平、赖志华夫妇的个人财产。三、上诉人与案外人王盛才、刘永平购买房产存在较大争议，其债权未确定。约定购买面积约定为110㎡，上诉人不认可王盛才、刘永平将他人退回的约30㎡登记在上诉人的房产证上。因合同面积、价格存在争议，双方无法确认所欠房款。上诉人以8000元购买刘永平柴间，因未交付使用遂生争议。上诉人对王盛才、刘永平单方提出的所欠房款93862元不予认可，其为不真实债权。四、案外人刘永平与被上诉人之间债权转让不具有法律效力。由于购房未进行结算，上诉人与王盛才、刘永平之间不存在真实的债权债务关系，即使存在债权债务关系也因未通知不发生法律效力。王盛才、刘永平未向刘红香、丁九平发出债权转让通知，该转让不生效。被上诉人陈荣进辩称辩称，一、上诉人的房屋是向原合伙组织购买的，被上诉人具备一审原告的主体资格。被上诉人与案外人刘永平、王盛才和刘小清等人合伙开发了×××号(原×××)的房地产。上诉人在2011年向原合伙组织买了×××室东边109平方米，后来又买了西边2间房33.27平方米。2013年3月12日，合伙组织为上诉人办理了过户手续，上诉人还欠房款93862元。2016年3月31日，合伙组织将债权进行了分配，上诉人的债权分配给了被上诉人。被上诉人认为，这是合伙组织的权利分配。案涉房屋从刘永平、王盛才名下过户的事实不能证明不是向合伙组织购买房屋，涉案房地产是刘永平、王盛才经拍卖公司竞拍所得，房屋产权只要经过他们两夫妻就可以完成过户。二、上诉人理应知道涉案房屋是向合伙组织购买的，上诉人的债权不是分配给了王盛才、刘永平，上诉人和他们两夫妻就无法形成特定的权利和义务关系。三、上诉人向合伙组织购买的是×××一套房屋，上诉人欲向合伙组织退回西边两间房屋的字据亦可证明，不存在私自办理问题。上诉人不愿意将8000元柴火间款转为房款，可以向刘永平及合伙组织主张权利。四、上诉人声称未收到刘永平发出的《债权转让通知书》不符合客观事实。五、约定购买房屋的产权面积和房价明确。涉案产权证面积为142.27平方米，上诉人先期购买东边109平方米产权，后期买西边2间33.27平方米的产权。一审中有证据证明西边2间房屋的价值为3.8万元或高于3.8万元。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告陈荣进向一审法院起诉请求：1.判令两被告向原告支付房款93862元，并支付自2016年4月1日起至2019年3月1日止的逾期利息49276元（按月利率1.5%计算）；2.本案诉讼费由两被告承担。一审审理期间，因被告不同意将购买柴火间的8000元款项抵扣购房款，原告将诉请中被告方所欠房款金额变更为101862元，同时放弃了要求被告支付逾期利息的诉请。一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。原告与案外人刘永平、刘小清、王盛才、巫稳林原系合伙关系，共同开发石城县×××号（原×××）房地产。2011年至2012年间，两被告向该合伙组织购买了×××套房，分两次购买，先购买了该套房东边的两房两厅一厨一卫，房价14.09万元，后购买了该套房西边的两间房屋，房价3.8万元，总房价17.89万元。原告方于2012年将套房交付给被告方使用，2013年3月15日，双方办理了该套房的产权过户手续，原告方将产权过户给了两被告，房产证号为：石房权证横字第**、石房房权证横字第**，屋建筑面积为142.27平方米。被告方支付了购房款8.2万元，另向原告方支付8000元用于购买柴火间。2016年3月，合伙组织商定，被告方所欠房款由原告负责收取，并归其所有。原告要求被告方支付所欠房款未果，现诉至一审法院，请求依法支持其诉请。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1、原告是否具备诉讼主体资格；2、位于石城县×××套房中西边的两间房屋被告方是否购买以及价值如何确定。现本院评析如下：关于第一个争议焦点，原告与刘小清、王盛才、刘永平、巫稳林合伙开发石城县×××号（原×××）房产，被告方与该合伙组织存在房屋买卖关系，因被告方尚欠合伙组织房款，刘小清、王盛才、刘永平均证实合伙组织商定，被告方所欠房款由原告负责收取，且归其所有，该行为属于合伙组织内部的权利分配，不属于债权转让，符合法律规定，因此，原告具备诉讼主体资格。关于第二个争议焦点。石房权房权证横字第**的证（石城县×××套房）、《房屋买卖合同》载明的所有人（受让人）为被告方，建筑面积为142.27平方米，该面积为×××套房的面积（包括了东边的两房两厅一厨一卫和西边的两间房屋）；证人赖彬彬证实，买卖的面积和确权的房产面积是一致的，内容都是根据双方意思填写的；同时，被告在庭审上辩称：“前面两室一厅一卫大概有119平米，当时说了1000元一平米，后面的两室是23000元，面积大概是30平米，总房价是142000元，我方已支付9万元，只欠52000元。”该意思表示本身就说明被告方确认购买的是整个×××套房，被告只是对套房西边的两间房屋的房价持有异议，认为不是原告主张的3.8万元，而是2.3万元；且被告方在庭审中确认×××套房西边的两间房屋其已用于堆放东西。前述证据和事实以及本案其它证据能够证实，被告方购买的是×××套房的全部，而非一部分。原、被告双方对该套房东边的两房两厅一厨一卫的房价14.09元无异议，仅对西边的两间房屋的房价有争议，原告主张为3.8万元，被告方主张为2.3万元，为此，本院经原告申请，依法委托赣州正辉房地产咨询评估有限公司对该两间房屋按照双方交易（2011年）时的商品房市场价进行了评估，评估结果为41951元，该评估价高于原告主张的价款3.8万元，同时，证人刘永平的证词及其记载的收款纪录亦证实该两间房屋的房价为3.8万元，故可认定该两间房屋的房价为3.8万元。一审法院认为，两被告与原告的合伙组织之间的房屋买卖关系合法有效，原告方已经于2012年交付了房屋，且于2013年办理了产权过户手续，两被告有全面履行支付房款的义务。合伙组织将对两被告享有的债权分配给原告，由其负责主张权利，收取的房款归其所有，不违反法律规定，予以支持。两被告共向原告方支付了8.2万元购房款，另支付了8000元购买柴火间的款项，因该8000元被告方不同意抵扣房款，故被告方尚欠购房款9.69万元（17.89万元-8.2万元）。被告抗辩，原告方承诺一楼的通道用水泥浇铸，却改用铁皮做通道，大门因为质量差，被洪水冲走，且未按承诺每户安装门铃。但被告未举证证明原告方负有前述义务及大门系因质量问题而被洪水冲走的事实；即使存在前述问题，被告方可依法向原告方主张权利，因原告方已经于2012年向被告方交付了房屋，被告方已使用7年之久，故被告方不得以此为由拒绝支付购房款，否则有失公平，不合情理。关于柴火间买卖问题，被告方可另行向原告及其合伙人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘红香、丁九平应在本判决生效后十日内向原告陈荣进支付购房款9.69万元；二、驳回原告陈荣进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169元（已减半收取、原告已预交），由原告负担59元，被告负担1110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向一审法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，如被告未按期履行义务，申请执行的期限为两年。本院二审期间，被上诉人陈荣进提交了以下新证据：照片一张，欲证明上诉人在使用西边两间房屋的事实。上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，上诉人刘红香在一审庭审时认可上述两间房屋其在使用，故本院对上述证据的“三性”予以认定。案外人王盛才的妻子王伍秀、刘永平的妻子赖志华、案涉房屋的合伙开发人巫稳林分别向本院出具了一份书面《证明》，上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性持有异议。被上诉人对上述证据的“三性”不持异议。本院认为，上诉人未提交相反证据予以证明，本院对其证据“三性”予以认定。二审经审理查明：案涉房屋的合伙开发人巫稳林向本院出具的《证明》载明：“本人和刘永平、王盛才、刘小清、陈荣进合伙开发了石城县×××号房地产，合伙组织将×××室出售给了丁九平、刘红香。后来合伙组织将债权进行了分配，本人同意将该债权分配给陈荣进，由他主张权利，归他所有”。案外人王盛才的妻子王伍秀出具的书面《证明》载明：“2011年，本人和王盛才两夫妻以及刘永平、赖志华两夫妻以及刘小清、巫稳林、陈荣进合伙开发了石城县×××号房地产，合伙组织将×××室出售给了刘红香、丁九平。2016年合伙组织将债权进行了分配，本人同意将该债权分配给陈荣进，由他主张权利，归他所有”。案外人刘永平的妻子赖志华出具的书面《证明》载明：“本人同意将位于石城县×××号房及柴火间卖给丁九平、刘红香，房款由组织合伙人陈荣进收取”。上诉人刘红香在一审庭审时陈述其是欠整套房屋的房款，后面的两室用来放东西。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据案涉房屋合伙开发人刘永平、王盛才、刘小清、巫稳林的证言及房屋出让人王伍秀、赖志华的证言可以证明，上诉人丁九平、刘红香系与该合伙组织存在买卖关系，其所欠案涉房屋的房款，合伙组织已商定由被上诉人陈荣进收取并归其所有，故被上诉人陈荣进具有本案的诉讼主体资格，其有权要求上诉人支付所欠案涉房屋的房款。上诉人丁九平、刘红香购买的是案涉套房的全部面积，且案涉房屋的所有权人已经变更登记为上诉人丁九平、刘红香，故一审判决由上诉人支付被上诉人购房余款96900元，并无不当。综上所述，上诉人丁九平、刘红香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人丁九平、刘红香负担。本判决为终审判决。审判长 罗 宁审判员 傅 忠审判员 赖国东二〇二〇年六月一日书记员 向 琳