广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1941号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区**********位。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：李健平，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘秀珍，女，1960年11月15日出生，汉族，住广东省开平市*****************。公民身份号码：440************264。委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祺祥，广东风采新纪元律师事务所律师。原审第三人：开平市城镇建设综合开发总公司。住所地：广东省开平市********。法定代表人：邝某1。上诉人江门市蓬江区一哥物业管理有限公司（以下简称一哥公司）因与被上诉人潘秀珍、原审第三人开平市城镇建设综合开发总公司（以下简称城建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一哥公司的委托诉讼代理人李健平，被上诉人潘秀珍的委托诉讼代理人梁秋帆、林祺祥到庭参加了诉讼。原审第三人城建公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人一哥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对城建公司所有的位于开平市*************的房产继续执行；2.判令由潘秀珍承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一哥公司对城建公司享有的债权已经法院生效判决确认且正在执行中。潘秀珍所称的购买城建公司的房产发生于2017年，是在法院执行期间。公司法规定公司以其全部财产对公司债务承担责任，登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产，一哥公司有权申请执行该财产。2.不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。案涉房产登记在城建公司名下，依照物权法相关规定，案涉房产为城建公司所有。潘秀珍不是所有权人，其提出其已购买案涉房产而享有所有权的主张没有法律依据。3.一审判决认为潘秀珍对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利依据不足。其一、潘秀珍与城建公司只是签订了认购书，并未办理产权证书，不能对抗包括一哥公司在内的第三方，而且认购书签订的时间是在执行查封案涉房产之后；其二、潘秀珍并未充分举证证明其已全额支付购房款，一审法院认定潘秀珍已全额支付购房款与事实不符；其三、潘秀珍所称的房屋移交时间是在房产被法院查封之后，移交并不合法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人潘秀珍辩称：1.包括案涉房产在内的被查封房产实际由案外人郑某1、曹某1挂靠城建公司开发，根据相关挂靠协议，销售收入归案外人郑某1、曹某1所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故在人民法院查封案涉房屋前，潘秀珍与城建公司已签订合法有效的书面买卖合同并按要求将购房款转入曹某1账户的账户。2018年5月27日，潘秀珍接收了案涉被查封房屋。2.潘秀珍对案涉房产的权利全面优于一哥公司的普通不良债权，足以排除其执行。（1）最高人民法院（2015）民一终字第150号案判决指出：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”出于对交易秩序的维护，法院在考虑相应司法解释规定的法律要件外，还应将潘秀珍的权利与一哥公司的不良债权进行综合全面比较。（2）潘秀珍对案涉房产的权利全面优于一哥公司的普通不良债权。首先，潘秀珍的权利沉没成本相对而言更加巨大。潘秀珍筹集的购房款是其劳动收入、毕生积蓄或家庭全部积蓄，而一哥公司的债权来源是经多次转让，层层获利的资产包，其购买该资产包价款低廉。其次，潘秀珍对案涉房屋享有期待物权，而一哥公司债权只是一般金钱债权，并未指向特定财产，其债权成本低且极具风险，一哥公司购买不良资产完全出于射幸心态。再次，潘秀珍于房产被查封前已签订买卖合同，权利成立在先。特别对于已经“网签”的房产，已经向不特定第三人予以公示，与预告登记的效力相同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，潘秀珍的排除执行异议，亦应得到法院支持。最后，从执行后果看，若执行包括案涉房产在内的被查封房产，一哥公司一人债权得以实现，但20户家庭房产利益将落空。解除对43处房产的查封，一哥公司债权未能从被查封房产中实现，但不良债权本身具有极高风险，相反20户家庭的居住权得以保障。与一哥公司的金钱债权相比，潘秀珍对被查封房产的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，请求二审法院依法驳回一哥公司的全部上诉请求，维持原判。原审第三人城建公司未作陈述意见。一哥公司向一审法院起诉请求：1.撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异183号执行裁定书；2.对城建公司所有的位于开平市*******************和1幢110号杂物房继续执行；3.本案诉讼费用由潘秀珍承担。一审法院认定事实：案外人简某1和城建公司、开平市发展集团公司金融不良债权追偿纠纷一案，一审法院经审理于2012年5月23日作出（2011）江开法民二初字第846号民事判决书，判决城建公司于判决生效之日起十日内偿还欠款7020300元给简某1。后城建公司提起上诉，江门市中级人民法院作出（2012）江中法民二终字第216-2号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因城建公司未按判决内容履行，简某1向一审法院申请强制执行，一审法院以（2013）江开法执字第960号案立案执行。执行过程中，一哥公司于2013年4月2日从简某1处受让该债权，一审法院作出（2013）江开法执字第960号民事裁定书，裁定变更一哥公司为（2013）江开法执字第960号执行案件的申请执行人，原申请执行人简某1的权利义务由一哥公司承担。2017年4月20日，一审法院以（2017）粤0783执恢203号案恢复本案执行，并于同年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定书，裁定冻结、划拨城建公司的银行存款7138987.43元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日根据该裁定书查封登记在城建公司名下位于开平市*************的41处房产，其中包含坐落开平市*******************（以下简称涉案706房）和开平市******************杂物房（以下简称涉案110号杂物房），查封期限为2018年7月11日至2021年7月11日。2018年10月10日，潘秀珍以其已购买涉案两房产为由向一审法院提出执行异议，要求中止对该两房产的执行。一审法院经审查于2018年10月22日作出（2018）粤0783执异183号执行裁定书，裁定中止一审法院（2017）粤0783执恢203号执行案对涉案两房产的执行。一哥公司不服该裁定提起本案诉讼，要求对涉案两房产继续执行。另查明，1995年9月3日和2016年3月31日，案外人郑某1和城建公司分别签订一份《协议书》和《补充协议书》，约定郑某1挂靠城建公司的开发资质对涉案房产坐落土地—*********9号商住楼项目进行开发建设，项目建设开发、施工、销售所需办理的一切有关手续都由郑某1自行负责办理，所需缴交有关部门的报建费、手续费、税费等所有项目包含的相关费用均由郑某1自行负责。项目由郑某1独立经营，所有费用支出、销售收入都由郑某1负责管理，自负盈亏，与城建公司无关。城建公司收取郑某1项目资质挂靠费120000元。2016年3月26日，郑某1和曹某1签订《合作投资协议书》，约定双方合作投资房地产开发项目，郑某1以长沙区杜澄大道29号商住用地投入合作，曹某1投入除部分地价款之外的全部资金，挂靠城建公司办理国有土地使用证和开发建设，所得收益由双方根据协议书约定进行分配。随后，郑某1、曹某1挂靠城建公司办理上述土地的报建和开发手续，进行房地产建设。开发建设过程中，城建公司提供开发资质，而未参与实际建设。2017年起，郑某1、曹某1以城建公司的名义对外出售开发房屋，与购房者签署房屋认购书、商品房买卖合同和办理房产过户登记手续。出售房屋所得购房款由郑某1、曹某1收取并分配，房产开发收益由郑某1和曹某1享有。2018年3月26日，潘秀珍和城建公司签订《开平汇富花园认购书》，约定潘秀珍向城建公司购买涉案两房产，其中706房建筑面积92.44平方米，出售价格385000元；110号杂物房建筑面积5.74平方米，出售价格58000元。后城建公司协助潘秀珍开始办理商品房买卖合同的网签备案和房产权属转移登记手续。诉讼过程中，郑某1、曹某1向一审法院发表意见称，就涉案两房产的购房款合共443000元，潘秀珍于2018年3月24日转账100000元、2018年4月16日转账50000元、2018年9月26日转账293000元到曹某1的银行账户内。2018年5月27日，曹某1和郑某1将涉案两房产交付潘秀珍占有使用。2018年7月11日，两房产被一审法院根据（2017）粤0783执恢203号执行裁定书依法查封，导致权属转移登记手续无法办理完成，涉案两房产至今仍登记在城建公司名下。截止至庭审结束时，潘秀珍在开平市范围内没有任何房产登记信息。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，潘秀珍作为（2017）粤0783执恢203号执行案件的案外人，基于对执行标的—涉案两房产主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，经一审法院裁定中止对该标的的执行后，一哥公司作为申请执行人不服该裁定提起本案诉讼，请求恢复对执行标的的执行，属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案争议的焦点是潘秀珍对涉案两房产是否享有足以阻却强制执行的权利，能否排除一哥公司申请的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院认为，潘秀珍对涉案两房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：首先，根据潘秀珍和城建公司、曹某1、郑某1等人的陈述及其提供的银行转账记录、刷卡记录等证据，能证实潘秀珍已按照城建公司的指示，通过转账方式于2018年9月26日前付清涉案两房产的全部购房款443000元。其次，根据潘秀珍、城建公司和郑某1、曹某1等人的陈述和提供的证据，潘秀珍和城建公司于2018年3月26日签订《开平汇富花园认购书》，约定潘秀珍向城建公司购买涉案两房产，该认购书是潘秀珍和城建公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。认购书载明了买卖双方的基本信息、房产的坐落位置、基本状况、房价款总额及付款方式、付款时间、办理产权登记等《商品房销售管理办法》第十六条规定的正式商品房买卖合同应具备的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，潘秀珍和城建公司签订的《开平汇富花园认购书》应认定为商品房买卖合同。该认购书签订时间早于一审法院对涉案两房产的查封时间（2018年7月11日），由此可排除潘秀珍和城建公司、郑某1、曹某1等人恶意串通、逃避债务和规避执行的可能性。最后，涉案706房为居住性商品房，而110号杂物房虽非直接用于居住，但属满足居住和生活需要的配套设施，不具有商业经营性质。根据开平市*******的查询结果，截止至庭审结束时，潘秀珍在开平市范围内并无任何房产登记信息，一哥公司对此亦未能提供相反证据。综上，潘秀珍对涉案两房产享有的权利能够阻却一哥公司基于其与城建公司的金钱债权申请的强制执行，一哥公司对涉案两房产的强制执行应予中止，其诉请恢复执行没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人城建公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回一哥公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（此款一哥公司已预交），由一哥公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕一哥公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：潘秀珍对涉案房屋是否享有能够排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，潘秀珍在一审法院对涉案房屋实施查封措施前已与城建公司签订了合法有效的书面买卖合同，目前已付清了全部购房价款且其名下并无其他用于居住的房屋。潘秀珍对涉案房屋享有的民事权利符合上述规定可以排除执行的情形。本院确认潘秀珍享有的民事权利能够排除一审法院对涉案房屋的强制执行。综上所述，一哥公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（江门市蓬江区一哥物业管理有限公司已预交），由江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 黎景欣审 判 员 刘邦中二〇二〇年六月二十九日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹陈诗仪