海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终958号 上诉人（原审被告）：澄迈恒润达实业有限公司，住所地海南省澄迈老城镇谭脉村南边。 法定代表人：逯红梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍锋，海南至睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秋蕾，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永志，男，1983年12月3日出生，汉族，现住河南省郑州市**。 委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐博学，海南昌宇律师事务所实习律师。 上诉人澄迈恒润达实业有限公司（以下简称恒润达公司）与被上诉人李永志商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒润达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。逾期办理房屋权属证书非上诉人单方面过错所致，一审判决认定上诉人对逾期办理房屋权属证书承担全部违约责任属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》约定的违约金为每日万分之三，该约定的违约金费率为同期贷款利率两倍之多，已远超出被上诉人资金被占用损失的百分之三十。且逾期办理房屋权属证书非上诉人单方面过错所致，人民法院应当依法兼顾当事人过错程度等因素，对违约金费率作出调整。综上，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 李永志辩称，一、本案逾期办理房屋权属证书的原因是上诉人与案涉项目的人防工程建设单位出现履约纠纷导致竣工验收无法完成、未能及时竣工（含装修）、未向政府部门提报验收，而非政府原因。1.上诉人在一审答辩状及开庭时均自认逾期办证的原因是与案涉项目的人防工程建设单位出现履约纠纷，导致竣工验收无法完成。2.上诉人在一审答辩状、一审开庭及二审上诉状中均没有提及是政府原因导致延期办证。3.上诉人在一审程序中没有提供任何证据证明案涉项目何时竣工（含装修）、何时报送或已取得政府部门消防、规划、环保、人防等专项验收、政府住建部门备案、何时取得整栋楼的不动产初始登记。4.上诉人在二审程序中虽然提供了《海南省建筑工程竣工验收备案表》，但该证据材料缺页不完整，没有政府备案验收单位盖章，没有备案管理部门负责人及经办人签名、日期。上诉人在二审程序中虽然提供了落款日期2019年11月18日《关于景园悦海湾一期（海南·甘肃家园）房屋竣工验收的申请》，但该落款日期远远迟于合同约定的交房时间2018年12月31日，该申请并无政府部门签收盖章或政府部门工作人员签名，亦无政府部门消防、规划、环保、人防等专项验收亦通过的相关材料相佐证，无法确定其真实性和提交时间，无法证明已达到备案验收条件，无法证明存在政府原因。5.案涉《商品房买卖合同》第八条第3款约定的交房条件为“该商品房经综合验收合格”。根据建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第五条相关规定，综合验收由政府建设行政主管部门组织。上诉人没有提供证据证明已符合交房条件，其应承担举证不能的不利法律后果。二、一审判决查明事实清楚，采信证据确实充分，适用法律正确，应予维持。经一审判决查明，上诉人与被上诉人签订的“商品房买卖合同”合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。根据合同约定，任意一方违约，均应按照每日万分之三的标准向对方支付违约金。被上诉人已按合同约定交纳了全部购房款，而上诉人由于自身原因导致逾期办证，其违约行为事实清楚。本案是二审程序，应当围绕一审是否存在认定事实错误、适用法律错误或程序错误，如不存在这些情形，一审判决即应当予以维持。三、上诉人强调并非其单方面过错导致违约，应兼顾当事人过错程度调整违约金的理由不能成立。1.上诉人强调并非是其单方面的因素导致逾期办证，但是上诉人在一审程序中没有提供任何证据证明存在其他因素导致延期办证或其违约行为存在约定或法定的免责事由，因此应承担举证不能的不利法律后果，人民法院应认定上诉人所称的情形不存在。2.本案中被上诉人完全按照约定履行了合同义务，而上诉人的违约行为完全是由其自身的原因导致的，与被上诉人没有任何关联，因此不应向被上诉人主张分担违约责任。即使存在与第三方的履约纠纷等其他客观因素，导致上诉人违约的事实，根据合同相对性原则，上诉人亦应另案向相关第三方主张权益，不影响本案合同的执行，不应据此调整本案违约金标准。四、本案违约金标准符合上诉人缔约时的真实意思表示，不属于明显偏高，根据合同的意思自治原则不应予以调整。1.上诉人作为专业的房地产开发公司，在其自己拟定的格式条款合同中，明确载明了每日万分之三的违约金标准，且购买人与买受人的违约金标准是相同的，因此可以判定合同约定的违约金标准符合上诉人的真实意思表示。根据合同法的意思自治原则，在没有明确证据证明合同约定不合理、不合法的情况下，合同内容是双方的真实意思表示，不应予以调整。2.上诉人在一审阶段已明确表示，认同购房款利息是被上诉人的诸多损失之一（实际上被上诉人的损失还包括租金、律师费、装修成本升高、差旅费等等）。因缔约双方均不是金融机构，合同约定的违约金标准应参照民间借贷的最高利率年24%。年利率24%换算为日利率则为每日万分之6.67，与合同约定的违约金标准每日万分之3相比较，合同的约定的违约金标准是过低，而并非过高。3.违约金条款的设置既具有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素予以考量。本案中违约金的适用更偏重于惩罚性，上诉人是案涉工程的开发商，履行本案合同具有明显的营利性，应对营利行为承担相应的违约责任。从本案合同约定的最晚交房日期2019年1月1日至今，已有一年5个月之久，案涉项目仍没有达到综合验收和交付房屋的标准，足以证明上诉人过错之严重。而被上诉人已全部履行了合同义务，没有任何过错，向上诉人主张违约金的目的主要是补偿自身的经济损失、督促上诉人尽快履行合同义务，减少双方的经济损失。因此，调低违约金无异于是对违约方的鼓励，有损司法权威，不利于维护正常的交易秩序，不利于维护社会公平正义。4.每日万分之三的违约金标准不予调低符合海南当地司法实践惯例，符合当地的物价水平、交易各方的承受能力等，且有利于制约违约方的违约行为。五、与本案相同情况，上诉人与同一小区业主王璐之间的商品房买卖合同纠纷案，经海南省第一中级人民法院（2019）琼96民终1980号生效《民事判决书》已经认定“被告在与原告签订《合同》时,对《建设用地规划许可证》《预售许可证》及《合同》所记载土地用途有矛盾是知情的,在此情况下,被告仍然与原告签订《合同》,约定为原告办理住宅性质的房屋所有权证,证明被告对能否顺利、及时为原告办理房屋所有权证是有把握的。其次,被告称迟延为原告办理房屋所有权证的责任在于政府,但是被告提交的证据无法形成完整的证据链,无法证明迟延办证的原因是政府主管部门所造成的,因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定,应由被告对此承担不利后果,被告应承担迟延为原告办理房屋所有权证的责任,但直至本案审辩论终结前,涉案房屋尚不具备办理房屋所有权证的条件,被告应尽快完善相关手续,早日协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证。上诉人未能提供证据证明其已向政府主管部门提交了办理房产证所需的材料及政府主管部门无法为其办理产权证书”，并判决上诉人应当向业主支付逾期办证违约金，不应出现同案不同判的情形。综上所述，本案一审判决查明的事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李永志向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金106122.21元(以已付房价款514158元为基数，按照每日万分之三的标准，从约定的最晚办理日期2017年8月29日的下一日即2017年8月30日起暂计至起诉之日2019年7月18日，最终数额计算至原告取得房屋权属证书之日止)；2.判决由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：原告李永志与被告恒润达公司签订编号为CML000099455的《澄迈县商品房买卖合同》，购买了由被告开发的位于澄迈县老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的“海南·甘肃家园”4#楼3单元4层401号房，房屋总价款为514158元。合同第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。”合同还对房屋交接、风险责任转移、规划设计变更等事项作出了约定。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款，被告分别于2017年6月9日和2017年7月5日出具了编号为NO.01802828和NO.01802850的海南增值税普通发票两张，证实已收到涉案房屋的全部购房款。2017年5月30日，被告向原告发出住宅使用说明书，正式将案涉房屋交付给原告。截至原告起诉时，被告尚未为原告办理案涉房屋的房屋权属证书。一审法院认为，原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、原告要求被告承担逾期办证违约金是否有法律与事实依据；二、双方合同约定的违约金是否过高应予调整。关于原告要求被告承担逾期办证违约金的问题。原、被告双方在合同第十五条中约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书”，被告2017年5月30日已将案涉房屋交付原告使用，按照合同约定被告最迟应在2017年8月29日之前为原告办理房屋权属证书，而截至2019年7月18日被告依然未为原告办理权属证书，已比约定的办证时间延迟了688天。被告虽辩称逾期办证并非被告单方过错所致，但被告未提供任何证据证明其主张，故被告应承担举证不能的不利后果。综上，原告要求被告承担逾期办证和逾期交房的违约责任有事实和法律依据，予以支持。关于双方合同约定的违约金是否过高应予调整的问题。原、被告双方在合同中约定的逾期办证的违约金为每日按已付房价款的万分之三计算。被告辩称违约金计算标准过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告主张按照日万分之三计算违约金，折合成年利率为10.95%，尚不及民间借贷年利率24%的一半，且被告未提供任何证据证明该违约金超过造成损失的30%。故被告以违约金计算标准过高，主张予以调整的辩解，不予采信。被告应向原告支付2017年8月30日至2019年7月18日逾期办理房屋权属证书的违约金106122.2元(514158×0.3‰×688天)，之后的2019年7月19日起至被告实际为原告办理房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，原告可待违约事实实际发生后再另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告澄迈恒润达实业有限公司应在判决生效之日起十五日内向原告李永志支付截至2019年7月18日的逾期办证违约金106122.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422.44元，由被告澄迈恒润达实业有限公司负担(原告已预交). 二审中，恒润达公司提交了以下新证据：1.认购书；2.物业管理费收据和代收维修基金收据；3.发票；4.不动产权证及其材料；5.琼（2019）澄迈县不动产权第XXXX号不动产权权证等材料；6.4#和5#楼的不动产登记凭证等材料。李永志的质证意见如下：对证据1-5的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据6的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉合同附件七：本合同补充协议第四条约定：关于产权登记的补充约定：在办理房产证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关资料及费用，如因买受人的原因造成房产证迟延办理，出卖人不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担任何责任。2017年9月20日，澄迈县国土资源局向恒润达公司颁发案涉房屋所在的4#楼的不动产权证，证号为琼（2017）澄迈县不动产权第XXXX号。2017年10月25日，恒润达公司向澄迈县不动产登记中心申请注销该证。2019年4月19日，澄迈县国土资源局再次向恒润达公司颁发案涉房屋所在的4#楼的不动产权证，证号为琼（2019）澄迈县不动产权第XXXX号。2019年5月20日，澄迈县国土资源局向李永志颁发琼（2019）澄迈县不动产权第XXXX号不动产权证。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应依约履行各自的权利和义务。 本案二审需要解决的问题是1.恒润达公司应否承担逾期办证的违约责任；2.案涉逾期办证违约金是否应予调整。 一、关于恒润达公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。 关于逾期办证的责任，恒润达公司一审中主张是因其与案涉项目的人防工程建设单位存在纠纷，二审上诉中主张非其单方面过错和政府主管部门的原因。本案中，案涉房屋于2017年5月30日交付李永志使用，根据案涉合同第十五条第一款的约定，恒润达公司应于房屋交付之日起90日内，即2017年8月29日前为李永志办理房屋权属证书，但李永志直至2019年5月20日才取得不动产证，恒润达公司逾期办证是事实。关于恒润达公司提出逾期办证是政府原因，其不应承担逾期办证违约责任的意见。办理案涉房屋产权证的前提是必须先办下整栋楼的产权证，再进行相应的分割。根据二审查明的事实，案涉房屋所在的4#楼在2017年9月20日取得不动产权证后，又因政府相关政策的原因被注销，直至2019年4月19日才再次取得不动产权证。根据案涉合同附件七：本合同补充协议第四条：“关于产权登记的补充约定：在办理房产证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关资料及费用，如因买受人的原因造成房产证迟延办理，出卖人不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担任何责任”的规定，虽然恒润达公司从2017年8月30日起已构成逾期办证的事实，应承担逾期办证违约责任，但从2017年10月25日起至2019年4月19日止的期间内逾期办证的原因系政府主管部门的原因，故本院认为应扣除因政府主管部门的原因导致恒润达公司逾期办证的天数542天，恒润达公司实际应承担逾期办证违约责任的天数是87天。一审判决恒润达公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持；但违约天数计算有误，本院予以纠正。 二、关于案涉逾期办证违约金是否应予调整的问题。 本案中，根据案涉合同的约定，逾期办证的违约金是每日按已付房价款的万分之三计算。恒润达公司主张逾期办证非其单方面过错和政府主管部门的原因，违约金过高，应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，恒润达公司虽然未在案涉合同约定的期限内为李永志取得房屋权属证书，但案涉房屋已交付使用，案涉合同的主要目的得以实现，李永志已获得房屋的物权期待权和使用权。逾期办证并非购房者购房资金的全部损失，也未对李永志使用和居住案涉房屋造成损失，只是合同的部分权益未能实现，且民间借贷的利率标准针对的是借款不还、合同目的完全不能实现所适用的标准，故一审判决适用民间借贷的相关法律用以判断逾期办证违约金的高低属于适用法律错误，本院予以纠正。综合全案情况，并结合本院对同一小区的纠纷所作的已生效判决的情况，违约金的计算标准应调整为日万分之一点五为宜。故恒润达公司应向李永志支付逾期办证违约金6709.76元（514158×0.15‰×87）。 综上所述，恒润达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2267号民事判决； 二、限上诉人澄迈恒润达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人李永志支付逾期办证违约金6709.76元； 三、驳回上诉人澄迈恒润达实业有限公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人李永志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2422.44元，由上诉人澄迈恒润达实业有限公司负担153.7元，被上诉人李永志负担2269.27元；二审案件受理费2422.44元，由上诉人澄迈恒润达实业有限公司负担153.7元，被上诉人李永志负担2269.27元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年六月十八日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。