广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复129、131号 复议申请人（被执行人、异议人）：淄博春申房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区昌国路西首，统一社会信用代码913703037489723521。 法定代表人：蔡祈敢。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**国际创新中心****，统一社会信用代码914403007085924007。 负责人：朱红卫。 被执行人：淄博春申陶瓷科技城集团有限公司，住所地山东省，住所地山东省淄博市张店区昌国路西首代码913703037489542691。 法定代表人：蔡祈敢。 被执行人：上海康尼特实业有限公司，住所地上海金，住所地上海金汇经济小区代码91310120703081636Y。 法定代表人：蔡庆华。 被执行人：蔡祈敢，男，1965年2月19日出生，身份证住址上海市闵行区。 被执行人：蔡春来，女，1969年2月5日出生，身份证住址上海市闵行区。 被执行人：蔡庆华，男，1973年10月1日出生，身份证住址山东省淄博市张店区。 被执行人：林凤松，男，1959年9月18日出生，身份证住址上海市闵行区。 复议申请人淄博春申房地产开发有限公司（以下简称春申房地产公司）不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2019）粤0303执异534、611号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 关于中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司与被执行人春申房地产公司、淄博春申陶瓷科技城集团有限公司、上海康尼特实业有限公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松合同纠纷两案，被执行人春申房地产公司向罗湖法院提出异议，请求撤销该院（2018）粤0303执844-845号之四执行裁定及相关强制备案、过户的协助通知书，撤销对已拍卖房屋的强制备案和过户。 异议人春申房地产公司异议称，异议人开发的君临天下项目中涉案房屋现属于在建工程，工程并未完工，且至今未组织竣工验收（包括消防等），对此淄博市住房和城乡建设局出具证明予以证实。而罗湖法院委托的《房地产估价报告》中备注涉案房产已完成竣工验收，达到交楼标准，拍卖中也公告涉案拍卖房屋具备交房条件，严重违背房屋仅为在建工程不具备交房条件的事实，其评估和拍卖应为无效，涉案房屋的强制备案、过户也应撤销。因罗湖法院错误评估、拍卖、过户涉案房产，造成买受人在掌握信息错误的情况下购买涉案房产，给买受人带来巨大的经济损失，现已造成异议人与买受人之间的冲突，引发了严重的社会矛盾。综上，请求撤销（2018）粤0303执844-845号之四执行裁定及强制备案、过户的协助通知书，撤销对深国资评字第[2018]F09039号、F11009号《房地产估价报告》拍卖房屋的强制备案和过户。 罗湖法院查明，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司申请执行被执行人春申房地产公司、淄博春申陶瓷科技城集团有限公司、上海康尼特实业有限公司、蔡祈敢、蔡春来、蔡庆华、林凤松合同纠纷两案，该院作出的（2014）深罗法民二初字第5160号、（2015）深罗法民二初字第1821、（2015）深罗法民二初字第1820号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向该院申请强制执行，申请执行标的为人民币63501753元、33122818元及相关利息，该院已立案受理[案号：（2018）粤0303执844-845号]。在执行过程中，因被执行人未能履行上述生效法律文书所确定的义务，该院于2018年7月10日作出（2018）粤0303执844-845号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人春申房地产公司开发的淄博市张店区君临天下部分房产。该院委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对上述房产进行市场价值评估，该公司就山东省淄博市张店区君临天下16号-010101等共85套房产作出深国资评字第[2018]F09039号房地产估价报告，就山东省淄博市张店区君临天下2号011401等共47套房产作出深国资评字第[2018]F11009号房地产估价报告。该院于2019年3月7日上午10点至2019年3月8日上午10点通过淘宝网对上述房屋进行第一次公开拍卖，该次拍卖有三套房成交。该院于2019年7月10日上午10点至2019年7月11日上午10点通过淘宝网对未成交房产进行第二次公开拍卖，该次拍卖实际成交48套。2019年8月5日，该院就第二次拍卖成交的48套房产作出（2018）粤0303执844-845号之四执行裁定书，裁定：一、解除对上述48套房产的查封；二、强制注销上述48套房产的抵押登记；三、将上述48套房产以相应的成交价强制转让给各买受人所有。该院向淄博市住建局及淄博市自然资源局张店分局送达了该裁定书及相应的协助执行通知书。 罗湖法院另查，异议人提交的淄博市住房和城乡建设局于2019年9月6日出具的《证明》复印件，载明“淄博春申房地产开发有限公司开发的春申君临天下项目一期（1#、2#、3#、4#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、28#、29#、30#、31#、32#、43#、44#、45#、46#、47#、48楼）至今未组织竣工验收”。 罗湖法院又查，深国资评字第[2018]F09039号房地产估价报告于2018年9月19日作出后，深国资评字第[2018]F11009号房地产估价报告于2018年11月5日作出后，该院均已向异议人送达。上述评估报告涉及的房产，异议人已于2012年取得预售许可。两次拍卖成交的51套房产的买受人均已在房产管理部门完成预售备案登记。 罗湖法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人认为评估报告中财产基本信息错误的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。因此，异议人超出上述期限以涉案房产未经竣工验收为由对评估报告提出异议，不符合法律的规定。另外，涉案房产在2012年已获预售许可，具备预售交易条件，且相应的买受人均已向房产管理部门进行预售备案登记。涉案房产是否完成竣工验收，不影响相关的产权交易，故该院依法拍卖涉案房产并裁定以相应的成交价强制转让给各买受人，并无不妥。并且，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。故异议人作为涉案房产的建设单位，组织竣工验收并将验收合格的房产交付买受人使用系其应当履行的法定义务，异议人以涉案房产未组织竣工验收为由主张撤销相关执行行为，没有法律依据。罗湖法院遂于2019年12月23日作出（2019）粤0303执异534、611号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回被执行人春申房地产公司的异议请求。 复议申请人春申房地产公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求一、撤销罗湖法院（2019）粤0303执异534、611号执行裁定书；二、撤销（2018）粤0303执844-845号之四等强制备案、过户的执行裁定及强制备案、过户的协助通知书，撤销对拍卖房屋的强制备案和过户。其复议理由与异议理由相同。 本院经审查，罗湖法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人认为评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。本案中，复议申请人主张房地产估价报告中对涉案房产已竣工验收认定错误，但未能在规定期限内提出异议，不符合上述司法解释的规定。另外，涉案房产在2012年已获得预售许可，具备预售交易条件，涉案房产是否完成竣工验收，不影响后续相关产权交易，复议申请人以涉案房产未组织竣工验收为由主张撤销相关执行行为，无法律依据，本院不予认可。 综上所述，复议申请人春申房地产公司的复议请求理由不成立，本院不予支持。罗湖法院（2019）粤0303执异534、611号执行裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人淄博春申房地产开发有限公司的复议申请，维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303执异534、611号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年六月三十日 书记员  赵 琢