湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初464号 原告：岳阳市家沁置业有限责任公司，住所地华容县马鞍新区华容大道**（富豪花园****商铺）。 法定代表人：童志敏，总经理。 委托诉讼代理人：郑云中，湖南金鹗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文志，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：岳阳凯鸿房地产开发有限公司，住所，住所地华容县章华镇华容大道****div> 法定代表人：刘某，总经理。 被告：刘某，男，1967年2月21日出生，汉族，居民，住华容县。 被告：欧某，男，1963年3月8日出生，汉族，居民，住华容县 三被告共同委托诉讼代理人：张**义，华容县江南法律服务所法律工作者。 原告岳阳市家沁置业有限责任公司（以下简称“家沁公司”）与被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司（以下简称“凯鸿公司”）、刘某、欧某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家沁公司的委托诉讼代理人郑云中、刘文志、被告凯鸿公司的法定代表人刘某、被告刘某、被告欧某及三被告共同委托诉讼代理人张**义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家沁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与刘某、欧某于2015年8月26日签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》，于2015年10月1日签订的《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》；2.判令凯鸿公司将华国用（2015）第0716号土地使用权返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月18日，家沁公司与刘某、欧某签订《沁园小区住宅楼工程施工协议》，约定将沁园小区住宅楼中的1号、2号楼交由刘某承建，3号楼交由欧某承建。双方就该住宅楼工程的承包范围、承包价格、付款方式等内容进行了具体约定。刘某、欧某进场施工至2014年11月18日后，由于家沁公司自身资金不足，无法获得预售许可，也无力支付刘某、欧某所投入的工程款，导致该项目于2014年11月18日停工。2015年8月26日至2016年1月16日，家沁公司与刘某、欧某先后分别签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》，约定为保障刘某、欧某的工程款及前期投入费用无风险，家沁公司同意暂时将其名下的土地，即华国用（2015）第0716号过户到刘某担任法定代表人的凯鸿公司名下，作为工程款及前期投入费用的担保，家沁公司与凯鸿公司办理了相应的土地过户手续。在该土地过户后，刘某、欧某并未按照协议约定及相关承诺重新启动工程建设，致使该工程一直停工至今，成为烂尾楼。由于刘某、欧某不履行转让协议约定内容，使沁园小区住宅楼工程重新启动建设的合同目的不能实现，为了保障沁园小区还建户及原告方债权人的合法权益，原告认为只能解除双方关于项目及土地的转让协议，并将华国用（2015）第716号土地使用权拍卖、变卖后的价款在清偿三被告债务后返还给原告，以保障原告及其他债权人的利益。 被告凯鸿公司辩称，1.家沁公司要求解除协议的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。家沁公司因自身原因，无力支付案涉土地出让金、建设工程项目征拆款、工程款、报建办证费用和农民工工资，与凯鸿公司签订《华容县田家湖生态新区马鞍村棚户区改造项目转让合同》，后与刘某、欧某先后签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》，2016年1月16日，家沁公司及其法定代表人童志敏、实际控制人陈辉及凯鸿公司、刘某、欧某签订《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议之二》，约定双方原所有协议与本协议不一致的，以本协议为准。因家沁公司违约，没有将应支付给凯鸿公司的款项在2016年3月1日之前支付，则2015年10月1日双方签订的补充协议自行废止，全部按2015年8月26日家沁公司与刘某、欧某签订的三方协议执行，且凯鸿公司、刘某、欧某可独立处置案涉土地和项目建设的所有事项。但凯鸿公司、刘某、欧某自2016年1月至4月多次重启开工建设，但屡次遭到家沁公司的债权人强行阻工，导致案涉项目工程停工至今。故导致合同目的不能实现的原因是家沁公司及债权人；2.家沁公司要求凯鸿公司将华国用（2015）第0716号土地使用权返还的诉讼请求，于法无据，应予驳回。物权是绝对权。凯鸿公司及刘某、欧某支付了出让土地对价170万元，依法取得土地使用权，为案涉土地建设工程实际投资40多万元，尚需支付39户农户土地征拆款398万元，然家沁公司几乎没有支付任何土地及建设款项；3.因家沁公司的诉讼请求没有任何理由，本案诉讼费应由家沁公司承担。综上，根据物权法定原则，家沁公司关于《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》的性质为让与担保的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回家沁公司的起诉或全部诉讼请求。 被告刘某辩称，其意见与凯鸿公司的答辩意见一致。 被告欧某辩称，其意见与凯鸿公司的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原告家沁公司是一家凭资质证书从事房地产开发与经营的公司。被告凯鸿公司是一家凭资质证书从事房地产开发、营销、策划及咨询的公司，被告刘某是凯鸿公司的法定代表人。2014年5月18日，家沁公司与刘某、田良红二人签订《沁园小区住宅楼工程施工协议》，约定家沁公司将沁园商住楼施工承包给刘某、田良红（后田良红退出了承包）。合同就该住宅楼工程的承包范围、承包价格、付款方式等内容均作了具体约定，并约定了违约责任。但刘某进场施工后，因家沁公司资金不足，无力支付工程款，2015年8月26日，家沁公司（甲方）与刘某（乙方）、欧某（丙方）签订一份《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》，约定甲方将其依法取得的位于华容县田家湖新区××道××小区××亩的住宅用地的土地使用权及其上建筑物计价3440万元一并转让给乙、丙两方。该项目前期甲方与乙丙两方产生的所有债务在此转让款中直接抵扣。2015年10月1日，家沁公司与凯鸿公司签订一份《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》，约定甲方同意暂时将名下土地过户到乙方名下，以保障乙方投入资金无风险。签订协议后，家沁公司与凯鸿公司于2015年11月18日一并办理了土地过户手续。土地过户后，因家沁公司的债权人阻扰施工，该工程现处于停工状态。 上述事实，有原、被告提交的内资企业登记基本情况表、营业执照、《沁园住宅楼工程施工协议》及其补充协议、《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》、国有土地使用权证等证据及庭审笔录在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点有两个：一是《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》能否解除；二是华国用（2015）第0716号土地使用权能否返还。现分述如下：关于焦点一，本案法律关系系建设工程施工合同纠纷，主合同为《沁园住宅楼工程施工协议》，而原告请求解除的两份协议是对履行主合同而签订的附属合同，该两份协议主要内容为保障被告工程款而签订的用土地使用权作抵押、债务处理及工程竣工后房屋销售等相关事宜，并未对建设工程的归属做出改变。在主合同未解除之前，如果解除了该两份协议，由于工程仍在被告手中，被告仍应按主合同履行，但被告的权益无疑没有任何保障，明显显失公平。针对三份协议，原告不要求解除主合同，而仅仅要求解除保障被告权益的两份附属合同，被告有合理怀疑原告存在恶意损害被告权益的行为。事实上，该案中，合同之所以没有得以正常履行，是由于原告的债权人闹事所导致，原告明显属于合同违约方，对于违约责任的规定只体现在主合同当中，而附属合同并未涉及违约责任的问题，原告在这一点上也是明显在规避违约责任。对于违约方起诉要求解除合同的条件，除非违约方继续履行合同对己方显失公平，而该案中的情形恰恰相反。而且，被告在土地出让、拆迁安置、工程建设等方面投入了大量资金，被告承担的巨大风险将因合同解除而随之产生，与原告承担的风险明显不对等。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”以及《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，原告的诉求违反了公平原则，而且也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除合同的情形。原告要求解除两份协议的诉讼请求于法无据，于理不合，应予以驳回。关于焦点二，由于对土地使用权的处理包含在两份协议之中，两份协议不能解除，则土地使用权权属当然亦不能变更。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告岳阳市家沁置业有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费600元，减半收取300元，由原告岳阳市家沁置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  胡四清 二〇二〇年六月二十四日 法官助理马小梅 书记员白玉婷