福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初1047号 原告:厦门鸿冠办公设备有限公司，住所地福建省厦门市同安区。 法定代表人：李文振，总经理。 委托诉讼代理人：洪国元，福建凯捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建彬，福建凯捷律师事务所律师。 被告:厦门三安达消防器材有限公司，住所地福建省厦门市同安区。 法定代表人：刘淑萍，总经理。 委托诉讼代理人：刘江平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣然，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告厦门鸿冠办公设备有限公司（以下简称鸿冠办公设备公司）与被告厦门三安达消防器材有限公司（以下简称三安达消防器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿冠办公设备公司的委托诉讼代理人洪国元，被告三安达消防器材公司的委托诉讼代理人胡欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿冠办公设备公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司于2019年3月29日签订的编号为003号《租赁合同》于2020年2月1日起解除；2.请求判令三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付2020年1月1日至1月31日的租金16268.72元（人民币，下同）以及违约金32537.44元；3.请求判令三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的保安费4214元；4.请求判令三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的消防安全员费用1500元；5.请求判令三安达消防器材公司支付拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费共计4630.66元；6.请求判令三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付律师代理费6000元以及卫生间改造费14745.6元；7.请求判令三安达消防器材公司承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月29日，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订《租赁合同》（合同编号：003），约定鸿冠办公设备公司将坐落于厦门市同安区城东工业区思同路1-5号（厂房C）2层出租给三安达消防器材公司使用。双方约定租赁期限为1年，即从2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金为每月16268.72元，每3个月一付，并于每3个月首月10日前付清当期租金。另根据合同约定，三安达消防器材公司应承担每月的电梯使用费200元、保安费用1053.5元、消防安全员费用375元以及水费、电费、税金等；合同第七条第四款约定三安达消防器材公司拖欠租金达一个月以上的或者双方未达成一致，而三安达消防器材公司中途擅自退租的，视为三安达消防器材公司根本性违约，鸿冠办公设备公司有权解除租金合同，并要求赔偿损失。《租赁合同》第七条第五款约定三安达消防器材公司提出终止合同的，赔偿出租方2个月租金作为违约金……三安达消防器材公司本应在2019年12月30日之前缴纳2020年1月1日至3月31日三个月的厂房租金，但至今未缴交，且鸿冠办公设备公司于2020年初发现三安达消防器材公司已经搬离了租赁物，以实际行动拒绝履行租赁合同约定的义务，三安达消防器材公司的行为已经造成根本违约。并且，三安达消防器材公司擅自退租时并未将租赁物恢复至实际竣工时的原样归还，三安达消防器材公司在租赁期间将租赁物内的卫生间进行拆除，搬走时并未恢复原状，导致鸿冠办公设备公司只能自行委托施工队重新对租赁物的卫生间进行改造，并为此支付了14745.6元的改造费用。基于三安达消防器材公司的违约行为，鸿冠办公设备公司起诉至法院。 三安达消防器材公司辩称，1.案涉合同已于2019年11月1日终止，鸿冠办公设备公司主张案涉合同于2020年2月1日解除没有事实和法律依据。2019年8月至9月期间三安达消防器材公司多次与鸿冠办公设备公司委托代理人陈式波协商提前退租事宜，并通知鸿冠办公设备公司，三安达消防器材公司最迟将于2019年11月1日前搬离，事实上三安达消防器材公司也正是在2019年11月1日前搬离案涉厂房。此外，鸿冠办公设备公司的办公场所位于厂区入门处，与案涉租赁厂房相邻，且三安达消防器材公司厂内存在大量大型消防设备需搬离，前后搬了一个星期才清空，故鸿冠办公设备公司陈述其对三安达消防器材公司搬离案涉厂房不知情不属实。2.三安达消防器材公司提前终止租赁合同，已经按照案涉租赁合同第7.5条之约定，向鸿冠办公设备公司支付了2个月租金（2019年9月30日向鸿冠办公设备公司支付了3个月租金），且认可保证金不予退还，即三安达消防器材公司已承担了提前终止租赁合同对应的违约责任。故案涉合同在2019年11月1日终止后，鸿冠办公设备公司无权再要求三安达消防器材公司承担租金、违约金以及保安费、消防安全员工资、水费、电费等费用。此外，关于鸿冠办公设备公司主张的电梯电费，根据合同第3.5条约定，电梯费用为200元，该应包含使用电梯所产生的全部费用，鸿冠办公设备公司主张除了电梯费用外还产生电梯电费没有事实与法律依据。3.三安达消防器材公司已依约承担了提前终止合同的违约责任，该义务履行完毕后即视为双方就合同终止没有其他争议，故三安达消防器材公司无需承担鸿冠办公设备公司主张的律师代理费。4.三安达消防器材公司并未擅自拆除案涉厂房的卫生间，鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应支付卫生间改造费，但并未举证证明这一事实，亦未举证证明其所提交的改造费用证据与本案存在关联且鸿冠办公设备公司已实际支出该些费用，故该主张不能成立。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月29日，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订《租赁合同》（合同编号：003），约定鸿冠办公设备公司将坐落于厦门市同安区城东工业区思同路1-5号（厂房C）2层出租给三安达消防器材公司。合同约定：二、承租期限：2.1承租期1年，从2019年4月1日起至2020年3月31日止。三、租金及费用：3.1租金：月租金为16268.72元，每3个月一付，并于每3个月首月10日前付清当期租金。3.2保证金：本合同签订后，承租人支付16268.72元作为租赁保证金。合同期满，如承租人无违约责任，则出租人应在10日内将保证金不计息退还给承租人。3.3水、电、有关租赁厂房的税金等生产生活相关费用，由承租人自行向出租人缴交。再由出租人代理向相关部门缴交。3.4出租人收取的租金或代收水电费等任何约定的费用，均应在收到款项后，出具加盖出租人财务章的收款凭证。3.5电梯一台费用：每月200元。3.6承租人应承租每月的保安费用1053.5元。3.7承租人应承担每月的消防安全员费用375元。七、违约责任与合同解除：7.1承租人如未能按期足额缴纳租金，除应补交相应金额外，还应每逾期一日按应付而未付款项的百分之一计算违约金给出租人。7.4承租人如有下列情形，视为承租人根本性违约，出租人除按本合同其他条款的规定行使权利以外，还有权书面通知承租人立即解除合同；合同解除后，承租人应赔偿出租人的损失（含但不限于租金、利息、诉讼费用、律师费用、预期收益及商誉等等）：……（4）双方未达成一致，而承租人中途擅自退租的。7.5租期内任何一方提出终止合同的，应提前2个月通知对方。承租人提出终止合同的，赔偿出租方2个月的租金作为违约金，同时保证金不退还给承租方，作为出租方的损失补偿。2019年4月15日，三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付两层厂房月租金41297.52元（其中1、2层厂房月租金分别为25028.8元及16268.72元）作为保证金。2019年9月30日，三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司分两笔共计支付两层厂房一个季度（2019年10-12月）的租金123892.56元（其中1、2层厂房月租金分别为25028.8元及16268.72元）。 另查明： 1.2019年10月9日，三安达消防器材公司（甲方）与达兴宏（厦门）起重有限公司（乙方）签订《搬运协议》，载明“兹有甲方需将位于厦门市同安区的工厂搬运至厦门市同安区五显镇明溪布厝里222号。搬运明细：1.全部生产设备；2.全部成品、半成品及待加工生产原材料；3.全部办公设备及生活用品等。……三、搬运费总价：人民币38000元整。五、搬运日期：2019年10月10日开始搬运至2019年11月1日完成。”协议下有甲、乙双方加盖公章及代表人签名。后三安达消防器材公司通过刘淑萍建设银行个人手机银行向林木德转账38000元，附言：三安达搬厂费。达兴宏（厦门）起重有限公司出具《证明》，载明“林木德是达兴宏（厦门）起重有限公司员工，2019年11月14日有收到三安达搬厂费用叁万捌千元整。特此证明。”下有加盖达兴宏（厦门）起重有限公司公章。 2.鸿冠办公设备公司委托律师代理本案诉讼，支付律师代理费6000元（（2020）闽0205民初1047号与1049号两系列案律师代理费共计12000元）。 以上事实，有鸿冠办公设备公司提供的《租赁合同》《厦门增值税专用发票》《委托代理合同》《国内支付业务收款回单》，三安达消防器材公司提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》《DCC储蓄活期明细查询》《兴业银行账户明细对账单》《搬运协议》《中国建设银行电子回单》《证明》、搬运照片及视频、厂区分布照片以及法庭审理笔录为证，足以认定。 本院认为，鸿冠办公设备公司系台资企业，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。2019年3月29日，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于三安达消防器材公司搬离厂房时间，三安达消防器材公司主张2019年11月1日全部搬离，鸿冠办公设备公司先前主张2020年年初发现三安达消防器材公司搬离，后在庭审中，鸿冠办公设备公司诉讼委托代理人洪国元经与公司现场管理人员陈式波沟通，确认陈式波知晓三安达消防器材公司11月初就已经搬离。首先，结合三安达消防器材公司提供的《搬运协议》《中国建设银行电子回单》《证明》、搬运照片及视频可知搬运至2019年11月1日已完成。其次，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司均认可陈式波系鸿冠办公设备公司厂房现场管理人员，故其陈述三安达消防器材公司搬离时间实际为2019年11月初的说法应予采信。故，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订的《租赁合同》应于2019年11月1日解除。鸿冠办公设备公司请求三安达消防器材公司支付2020年1月1日至1月31日的租金16268.72元的主张不具事实和法律依据，不予支持。 关于三安达消防器材公司是否存在违约。三安达消防器材公司主张，2019年9月24日，在鸿冠办公设备公司办公场所内，鸿冠办公设备公司委托代理人陈式波、三安达消防器材公司法定代表人刘淑萍及其配偶曾森、三安达消防器材公司股东陈文艺等人谈话，三安达消防器材公司告知鸿冠办公设备公司拟提前退租，明确“应该再过一个月就要搬走”，双方并就退租事宜进行商谈。鸿冠办公设备公司则主张当时有协商，但协商未果，当天并未确认搬离时间。本院认为，三安达消防器材公司为此提供的视频资料只有几个人的腿部镜头，并未全面客观体现协商当下场景，也不能体现谈话者的身份信息，不予采纳，故三安达消防器材公司认为其已尽到提前通知义务的主张不成立。根据《租赁合同》约定，租期内任何一方提出终止合同的，应提前2个月通知对方。承租人提出终止合同的，赔偿出租方2个月的租金作为违约金，同时保证金不退还给承租方，作为出租方的损失补偿。三安达消防器材公司并未能证明其在租期内已经提前两个月通知出租方终止合同事宜，视为其未能履行相应义务，应赔偿鸿冠办公设备公司2个月的租金作为违约金，同时已经缴纳的保证金不予退还。庭审中，三安达消防器材公司委托诉讼代理人同意将已支付的2019年11、12月租金抵作违约金，同时认可已经缴纳的保证金不予退还。故三安达消防器材公司无需再向鸿冠办公设备公司支付违约金32537.44元。 关于拖欠的保安费及消防安全员费用。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的保安费4214元及消防安全员费用1500元，三安达消防器材公司主张仅拖欠2019年10月的保安费及消防安全员费用，分别为1053.5元及375元。2019年11月至2020年1月的相关费用，因公司已于2019年11月1日搬离，无需支付。本院认为，根据《租赁合同》约定，承租人应承担每月的保安费用1053.5元及每月的消防安全员费用375元。双方《租赁合同》于2019年11月1日解除，故三安达消防器材公司需支付拖欠的2019年10月的保安费及消防安全员费用。 关于拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司还应支付拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费共计4630.66元。三安达消防器材公司主张以上项目已经结清至2019年10月，并未存在拖欠情形，且电梯费用应包含使用电梯所产生的全部费用，除了电梯费用外鸿冠办公设备公司再另行主张电梯电费没有事实与法律依据。本院认为，关于水、电费，鸿冠办公设备公司单方所开具的编号为0227319、0227320的《收款收据》所载明的水费、电费金额无法证明三安达消防器材公司实际使用水电的情况，也未能证明这些金额的计算依据、与案涉厂房的关联性，故不予支持。编号为08622649的《厦门增值税专用发票》所载明的电费为2053.72元，开票日期为2019年11月18日，名称为三安达消防器材公司，地址为厦门市同安区思同路**（厂房C）**，可以确认该笔电费的真实性与关联性。三安达消防器材公司辩称该发票的开具方并非鸿冠办公设备公司，与鸿冠办公设备公司无关，不能证明其为三安达消防器材公司垫付了该项电费。但同时三安达消防器材公司并未举证自己已经实际缴纳了该项电费，故三安达消防器材公司应向鸿冠办公设备公司支付该拖欠的2053.72元电费。关于电梯费，三安达消防器材公司已于2019年11月1日搬离，故鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应支付拖欠的2019年11月-12月电梯费共计400元，不予支持。关于电梯电费，依据常理，鸿冠办公设备公司同时主张电费、电梯费及电梯电费项目有所重合，且电梯电费并非《租赁合同》约定内容，故该主张不具有事实和法律依据，不予支持。 关于律师代理费。根据《租赁合同》约定，双方未达成一致，而承租人中途擅自退租的情形，应视为承租人根本性违约，承租人应赔偿出租人的损失，含诉讼费用及律师费用等。故鸿冠办公设备公司请求三安达消防器材公司支付本案律师代理费6000元，应予支持。 关于卫生间改造费用。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应向其支付卫生间改造费14745.6元，三安达消防器材公司则主张其并未擅自拆除案涉厂房的卫生间。本院认为，鸿冠办公设备公司并未举证证明三安达消防器材公司存在擅自拆除案涉厂房卫生间的事实，亦未举证证明其所提交的改造费用证据与本案存在关联性，应由三安达消防器材公司所负担，故该主张不能成立。 综上，鸿冠办公设备公司合理的诉讼请求，本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告厦门鸿冠办公设备有限公司与被告厦门三安达消防器材有限公司于2019年3月29日就租赁厦门市同安区城东工业区思同路1-5号（厂房C）2层所签订的《租赁合同》（合同编号：003）于2019年11月1日解除； 二、被告厦门三安达消防器材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门鸿冠办公设备有限公司支付拖欠的2019年10月的保安费1053.5元及消防安全员费用375元； 三、被告厦门三安达消防器材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门鸿冠办公设备有限公司支付拖欠的电费2053.72元； 四、被告厦门三安达消防器材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门鸿冠办公设备有限公司支付律师代理费6000元； 五、驳回原告厦门鸿冠办公设备有限公司的其余诉讼请求。 若厦门三安达消防器材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1797元，适用简易程序减半收取898.5元，由厦门鸿冠办公设备有限公司负担848.5元，由厦门三安达消防器材有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  付 臻 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  张玲玲 书 记 员  蔡鸿嘉 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。