重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初1487号原告：重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万新路**，统一社会信用代码125001104504690252。法定代表人：雷友强，所长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。被告：重庆广进房地产开发（集团）有限公司，，住所地重庆市綦江区（原万盛区）关坝镇政府办公大楼**统一社会信用代码91500110787492976G。法定代表人：鲁广民。委托诉讼代理人：高健，男，1969年8月3日出生，汉族，住重庆市南岸区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈志杰，男，1989年11月9日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区），系公司员工。第三人：重庆永辉超市有限公司，，住所地重庆市江**建新北路二支路**统一社会信用代码9150010576592546XY。法定代表人：刘驰，总经理。委托诉讼代理人：金生平，重庆瑞正律师事务所律师。原告重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所（以下简称万盛公房管理所）与被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司（以下简称广进公司），第三人重庆永辉超市有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄雄适用简易程序独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告万盛公房管理所的法定代表人雷友强及委托诉讼代理人张远飞、被告广进公司委托诉讼代理人高健、第三人永辉公司委托诉讼代理人金生平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万盛公房管理所向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》；二、判决被告和第三人共同将重庆市万盛民盛大厦的负一层、平街一层、二层的房屋腾空并返还给原告；三、判决被告和第三人共同支付原告欠付租金暂计1858079.79元(从2019年5月1日至2020年1月31日三季度的租金2074239.09元，扣除已支付的部分租金216159.3元，欠付租金1858079.79元；从2020年2月1日按230471.01元的月租金标准实际计算至解除租赁合同并返还房屋之日为止)；四、判决被告向原告支付滞纳金暂计1000元(以分段欠付租金金额为基数和中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年4月15日起计算至2019年8月19日止;以分段欠付租金金额为基数和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至被告实际付清租金之日止);五、判决被告和第三人共同向原告支付于违约金50000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告将房屋出租给被告，原、被告双方约定了租金等权利义务。2008年4月3日原、被告签订了《租赁合同书》，约定：租赁场所位于民盛大厦具体位置及各层红线平面图详见附件，场所概况：A、楼层：负一层、平街一层、二层；B、面积：原告出租给被告的房产面积按套内面积计算(约6500平方米)，自计租起始日起，如最终测绘套内面积与红线所标实际使用面积有误差，双方按最终测绘套内面积对租金进行多退少补；租赁场所用途：作为商业经营场所使用；租赁期限：15年，自计租日起计算；违约责任：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应承担违约责任。违约方应向对方支付100万元的违约金并赔偿对方因此造成的经济损失，同时守约方有权解除合同；如被告未能按时向原告缴纳租金，自第6个工作日起，每迟延一日应按拖欠总金额的每日千万分之五向原告支付滞纳金，逾期90日的，原告有权单方面解除合同并有权追究乙方的违约责任等内容。《租赁合同书》签订后，原告依约将租赁房屋交付被告。2009年4月1日，原被告签订了《民盛大厦二、被告将承租房屋转租给第三人，被告和第三人约定了租金等权利义务。2008年3月27日，被告与重庆永辉实业有限公司(现已更名为第三人重庆永辉超市有限公司)签订了《租赁合同书》，约定：租赁场所：重庆市万盛区钟表楼片区旧房改造后的民盛大厦平街一层、二层、负一层，具体位置及各层红线平面图详见附件；租赁期限：15年，自计租日起计算；租金及支付方式：自计租日起租赁期限内，租金每5年递增一次，具体租金如下：第一个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为27元/㎡，第二个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为30元/㎡；第三个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为33元/㎡，第三人按季支付租金给被告，被告应于上季末月25日之前向第三人提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票，第三人在收到上述发票之日起5个工作日内将租金支付给被告等内容。2008年6月6日，被告与重庆永辉实业有限公司(现已更名为第三人重庆永辉超市有限公司)签订了《租赁补充合同》，约定：因第三人经营需要，现将平街一层租赁面积扩大282㎡(具体位置见红线图)，租金价格为：第一个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为80元/㎡，第二个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为90元/㎡，第三个五年每月每平方米按实际使用面积计算平均租金为100元/㎡等内容。2009年3月30日，被告与第三人重庆永辉超市有限公司签订了《租赁补充合同》，约定：对2008年3月27日签订的关于“重庆市万盛区钟表楼片区旧房改造后的民盛大厦”《租赁合同书》中的红线范围内最终测绘实际使用面积确认为7418.71㎡，以后此面积作为该租赁场所的最终计租面积，其他内容参照原合同执行；计租时间自2009年3月1日起算，租赁期限从该日起至2024年4月30日止，其他内容参照原合同执行，(计租时间即租赁期限包括2008年6月6日签订的补充合同中的租赁区域)等内容。三、原告、被告和第三人就租赁房屋的租金支付等达成三方协议，后被告和第三人擅自变更该三方协议。2010年10月15日，原告、被告和第三人签订了《三方补充合同》，约定：三方一致同意，第三人按季向被告支付租金时，将部分租金支付给原告(具体数额见发票明细统计：附件1)；但同时，原告应收的租金由被告代为收取。第三人将原告应收的租金支付给被告后，即视为第三人已履行支付相应租金的义务；原告无权向第三人主张收取租金的权利(只有被告对第三人享有租金请求权)。被告应于收取租金(第三人支付)后的3日内将原告应收的租金全额支付给原告；2、原告应参照被告与第三人签订的《租赁合同书》的约定，于上季末25日之前向第三人提供符合税务相关部门要求的相应金额的租赁费发票，第三人在收到上述发票之日起5个工作日内向被告支付租金；被告和第三人的权利义务其他内容仍然按照原《租赁补充合同》执行；3、任何一方不履行本合同义务的，应向守约方支付5万元作为惩罚性违约金，并赔偿他方所遭受的一切损失等内容。《三方补充合同》签订后，被告和第三人在未经原告同意下私下签订了《租赁补充合同》，约定：第三人同意在2019年5月1日前向被告支付租金3886074.03元，作为第三人在2019年2月1日至2020年7月31日租赁期间向被告支付的租金等内容。前述《租赁补充合同》签订后，第三人将租金3886074.03元支付被告，被告收到后未将原告应收租金支付至原告。四、被告拖欠租金系违约，原告有权解除合同并收回房屋；且由于第三人违反三方协议约定造成原告租金损失，被告和第三人应共同承担违约金等责任。合同签订后，被告按约定陆续支付了全部房屋租金(截止到2019年4月)和私有部分的租金216159.3元(2019年5月-10月)；但没有缴纳2019年5月-10月的其余部分租金共计1166666.76元；且截至到原告起诉之日，被告也到期应支付2019年11月、12月和2020年1月三个月的租金691413.03元。经原告多次催缴，被告都置之不理。合同约定按拖欠总金额的每日千万分之五向原告支付滞纳金，千万分之五明显过低，与实际损失也不相当，明显系笔误，应为每日千分之五，每日千分之五也过高，原告自愿调整按照以实际欠付金额为基数分段分别按中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付滞纳金。另，第三人和被告一次性支付租金的行为擅自变更了三方协议约定的租金按季支付方式等内容，因此造成了原告无法按时收取租金，即若第三人按三方协议履行，原告在未按时收到被告租金时即可采取及时通知第三人等方式以减少租金损失；但由于第三人和被告违反三方协议约定造成的原告租金损失，第三人和被告应共同承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》等法律规定及各方签订的合同约定，被告欠缴租金的行为已构成违约，原告有权单方解除合同并收回房屋，第三人作为次承租人应共同承担返还房屋的责任；且被告和第三人应按合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，现向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。被告广进公司辩称，对原告的诉讼请求和事实理由无异议，请求依法判决。第三人永辉公司辩称，第三人没有拖欠租金的行为。已经向被告支付相关租金，三方补充合同明确约定，若原告与被告之间因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与第三人无关，原被告各方不得影响第三人的租赁权利。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：本案案涉的民盛大厦平街一层、二层、负一层的产权属万盛公房管理所及数名自然人所有，公房管理所通过单独与相关自然人签订租赁合同，获得了民盛大厦平街一层、二层、负一层全部的租赁使用权。目前案涉商厦由永辉公司经营使用。2008年3月27日，广进公司作为出租方与作为承租方的永辉公司签订《租赁合同书》，约定广进公司将民盛大厦平街一层、二层、负一层租赁给永辉公司进行商业经营的用途，双方在合同中约定了租赁面积、租金、租赁时间、双方权利义务、违约责任等内容。2008年6月6日、2009年3月30日，双方又两次签订《租赁补充合同》，对租赁的面积、租金等事项进行了补充约定。2008年4月3日，万盛公房管理所作为出租方与广进公司签订《租赁合同书》，约定由万盛公房管理所将民盛大厦平街一层、二层、负一层租赁给广进公司作为商业经营场所使用，双方在合同中约定了租赁面积、租金、租赁时间、双方权利义务、违约责任等内容，双方就违约责任做了如下约定：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应承担违约责任。违约方应向对方支付100万元的违约金并赔偿对方因此造成的经济损失，同时守约方有权解除合同；如被告未能按时向原告缴纳租金，自第6个工作日起，每迟延一日应按拖欠总金额的每日千万分之五向原告支付滞纳金，逾期90日的，万盛公房管理所有权单方面解除合同并有权追究广进公司的违约责任等内容。2009年4月1日，万盛公房管理所与广进公司签订《民盛大厦补充协议》，双方就租赁期限、租赁面积、计租面积、计租单价、租金支付方式进行了补充约定。2010年10月15日，广进公司作为甲方、永辉超市作为乙方、万盛公房管理所作为丙方，三方签订《三方补充合同》第一条约定：三方一致同意，乙方按季向甲方支付租金时，将部分租金支付给丙方（具体数额见发票明细统计：附件1）；但同时，丙方应收的租金由甲方代为收取。乙方将丙方应收的租金支付给甲方后，即视为已履行支付相应租金的义务；丙方无权向乙方主张收取租金的权利（只有甲方对乙方享有租金请求权）。甲方应于收取租金（乙方支付）后的3日内将丙方应收的租金全额支付予丙方。若甲丙双方因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与乙方无关，甲丙各方不得影响乙方的租赁权益。第四条约定：任何一方不履行本合同义务的，应向守约方支付人民币伍万元作为惩罚性违约金，并赔偿他方所遭受的一切损失。《三方补充合同》签订后，广进公司近几年经营出现严重困难，在收取了永辉公司支付的租金后并没有按照合同的约定支付给广进公司。按照三方约定，广进公司2019年5月1日至2020年1月31日期间，每季度的租金为691413.03元，广进公司实际支付了216159.3元，现广进拖欠万盛公房管理所从2019年5月1日至2020年1月31日的租金1858079.79元（2074239.09元-216159.3元）。另查明，三方补充合同签订后，永辉超市与广进公司签订了惠租协议，永辉公司按照双方惠租协议约定，已经支付给广进公司2019年2月至2020年7月31日的其承租的案涉商厦的全部租金。上述事实，有不动产权登记证书、租赁合同、租赁补充合同、租赁合同补充协议、房产面积测算报告书、三方补充合同、催收租金函及送达回执、限期催收房屋租金函、重庆市房产面积竣工测算报告书、民事裁定书、庭审笔录及当事人陈述等证据证实，并经当庭举证、质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中广进公司为了获取商业利益，在未取得案涉商厦租赁权利的时候先与永辉公司签订了案涉商厦的租赁合同，之后再通过与案涉商厦的实际权利人万盛公房管理所签订租赁合同，通过两份租赁合同中案涉商厦租赁价格的价差，从中获取商业利益。此后，永辉公司、广进公司、万盛公房管理所签订了《三方补充合同》认可了此种模式。在此种模式下，永辉公司应按三方约定将万盛公房管理所应收租金先支付给广进公司，广进公司再按三方约定将租金全额支付给万盛公房管理所。但本案中由于广进公司经营严重困难，出现了收取了永辉公司租金后未足额向万盛公房管理所支付的情况，造成万盛公房管理所应收的租金没有收到的损失，应由谁承担其租金损失的责任，本院做如下评析：一、广进公司应当承担支付租金、滞纳金、违约金等违约责任，广进公司没有按照与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及三方签订的《三方补充合同》约定按时足额向万盛公房管理所支付租金，理当承担相应法律责任，即向万盛公房管理所支付其所欠的租金1858079.79元及承担相应的滞纳金及违约金。诉讼中，广进公司同意万盛公房管理所提出的以分段欠付租金金额为基数和中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年4月15日起计算至2019年8月19日止；以分段欠付租金金额为基数和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至被告实际付清租金之日止的计算滞纳金的诉讼请求，以及承担违约金5万元的请求，不违反法律规定，本院予以准许；二、永辉公司不应承担清偿广进公司拖欠租金的责任及违约责任，按照《三方补充合同》的约定本案中永辉公司将万盛公房管理所应收租金支付给广进公司后，即视为已经履行了支付租金的义务，万盛公房管理所无权向永辉超市主张收取租金的权利。且按照该合同约定，广进公司与万盛公房管理所因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与永辉超市无关，万盛公房管理所和广进公司不得影响永辉公司的租赁权益。虽然永辉超市没有按照该合同约定按季度向广进公司支付租金而是根据与广进公司的惠租协议已经支付了广进公司从2019年2月至2020年7月31日的全部租金，但万盛公房管理所没有足额收到租金并被广进公司拖欠大额租金是由于广进公司在收到永辉超市租金后没有足额支付给万盛公房管理所，不是由于永辉超市没有按季度支付造成的，且该合同也没有禁止永辉超市出于商业考虑提前向广进公司支付租金，永辉超市没有按季度支付租金的行为不是造成万盛公房管理所应收租金的损失及损失的扩大的直接原因，其已经履行了支付租金的义务，故对万盛公房管理所要求永辉公司与广进公司共同清偿拖欠租金以及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、广进公司与万盛公房管理所签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》不应解除，案涉商铺不应腾空返还原告。因在《三方补充合同》明确约定若广进公司与万盛公房管理所因租金收取问题或其他原因产生纠纷，概与永辉公司无关，广进公司以及万盛公房管理所不能影响永辉公司的租赁权益。现广进公司拖欠万盛公房管理所租金，虽然已经构成了对双方所签订《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》的违约，万盛公房管理所有权解除双方签订的租赁合同，但双方签订的租赁合同及其补充协议中有诸多内容是直接影响到第三人永辉超市经营权益的，例如双方关于租赁场所通风、供电、排水、供气、招牌等等内容的约定，由于现在实际使用案涉商厦的是永辉公司，永辉公司尚在正常经营中，解除公房管理所与广进公司之间的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及腾空房屋势必会影响到永辉公司的租赁权益，故本院对万盛公房管理所要求解除与广进公司签订的《租赁合同书》和《民盛大厦补充协议》以及要求广进公司和永辉公司腾空房屋的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后二十日内支付原告重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所欠付的2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金1858079.79元及滞纳金（滞纳金的具体分段计算方式为：拖欠的5-7月租金以475253.73（691413.03元-216159.30元）为基数，自2019年4月15日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清租金之日止；拖欠的2019年8月-10月的租金以691413.03元为基数，自2019年7月15日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清租金之日止；拖欠的2019年11月-2020年1月的租金以691413.03元为基数，自2019年10月15日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率起计算至被告实际付清租金之日止）；二、被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后二十日内支付原告重庆市万盛经济技术开发区公房经营管理所违约金50000元；三、驳回原告重庆市万盛经济技术开发区公房管理所的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取21982元，保全费5000元，由被告重庆广进房地产开发（集团）有限公司负担（此款原告已预交，限被告在本判决生效后二十日内直接给付原告26982元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  黄雄二〇二〇年六月三十日书记员  任薇