黑龙江省鹤岗市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑04行终32号上诉人（原审被告）鹤岗市住房和城乡建设局，住所地黑龙江省鹤岗市工农区。法定代表人佟杨，该局局长。委托代理人肖玉，该局房产科科长。委托代理人陈洪建，该局法律顾问。上诉人（原审第三人）侯晓东，男，1973年2月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇东市。委托代理人张钦义，肇东市城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）姚来存，男，1969年11月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托代理人王家福，男，1969年3月1日出生，汉族，鹤岗长安工贸有限责任公司职员，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托代理人高平，黑龙江盛名律师事务所律师。原审第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。法定代表人于永忠，该公司总经理。上诉人鹤岗市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、侯晓东与被上诉人姚来存、原审第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司（以下简称于生公司）撤销行政行为违法一案，不服鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404行初35号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。于2020年5月25日组织双方当事人对案件有关事实进行了调查询问。上诉人住建局的委托代理人肖玉、陈洪建，上诉人侯晓东及其委托代理人张钦义，被上诉人姚来存及其委托代理人王家福、高平到庭接受询问，原审第三人于生公司经本院依法送达传票后，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋于2014年1月12日网签至姚来存名下。2014年1月30日，鹤岗市住房和城乡建设局依据鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，将姚来存名下的房屋网签予以撤销。现该房屋网签至侯晓东名下。原审法院认为，房地产领域实施网络化管理房屋交易，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，而通过实施网签这一流程，目的就是为了规范房屋销售，防止一房多卖，更好地保护交易安全。本案中，姚来存名下的网签信息，对其权利义务的实现，起到外在的保护效果，而被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其网签，将对其权利义务产生实际影响，所以被告行政机关作出撤销网签的行为，应当依据行政执法操作程序正当进行。而在针对姚来存的权益变动的过程中，被告鹤岗市住房和城乡建设局仅依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，即将商品房网签系统中关于姚来存的房屋网签予以撤销，显然在行政行为程序上未能充分保障当事人姚来存的参与权、知情权、异议反驳等权利，且被告未有证据亦未提交该撤销行政行为的电子或纸质留存资料，证实其对据以撤销的事实及理由，进行了合理审查、核实。因此，该撤销行政行为属事实不清、证据不足，且程序违法。对于被告鹤岗市住房和城乡建设局所称鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋涉及刑事案件的抗辩理由，与本案所审查的对象即网签被撤销的合法性问题无关，故对被告的该抗辩理由不予采纳。对于鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋现在的网签人侯晓东，因本案的处理与其有利害关系，致使其权益受到损害的，可通过诉讼或其他途径维护权益。对于原告姚来存请求撤销被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋网签的行政行为，应予支持。综上，被告鹤岗市住房和城乡建设局仅依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的单方申请即作出撤销网签的行政行为，事实不清、程序违法，应予撤销。依照《中国人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决对被告鹤岗市住房和城乡建设局2014年1月30日撤销原告姚来存鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋的网签予以撤销。上诉人住建局以原审判决认定事实错误，并违反管辖的相关规定为由提起上诉，请求1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担两审诉讼费。姚来存辩称，一、被上诉人姚来存与于生公司到市住建局网签备案的带有这个条形码编号为GF-2000-0171，合同编号为2014012AB0013180164号商品房买卖合同备案的，不是借款合同，被上诉人即使与于生公司有借款关系，也是法律保护或不限制的法律关系。同时也不是本案审理的对象，本案审理的诉争标的是上诉人住建局在被上诉人姚来存不知情的情况下，撤销网签行政行政行为是否有法律依据和程序合法的问题；二、上诉人住建局认为其将该房屋办理网签不属于依据《城市商品房预售登记管理办法》规定而实施的商品房预售合同登记备案行政行为有误；三、上诉人住建局认为不存在具体行政行为的说法错误。四、上诉人住建局认为一审法院无管辖权，本案应由工农区法院管辖的说法错误，关于管辖的问题，鹤岗市中级人民法院（2019）黑04行终58号生效裁定书已有定论，南山区法院对该案有管辖权。侯晓东无答辩意见。原审第三人侯晓东不服，以原审判决认定事实不清、程序违法，原告姚来存的诉讼理由不成立，且已超过起诉期限为由，提出上诉，请求1、撤销原审判决，驳回姚来存的诉讼请求；2、维持住建局对侯晓东在鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋网签的行政行为。住建局辩称，本案的网签不是行政行为，或者说不是完整的行政行为，该行为是由房地产开发企业实施的行为，是行政机关办理商品预售合同备案登记的前提，所以上诉人侯晓东将网签认为是行政行为不当。姚来存辩称，一、姚来存起诉不超过超过法定期限；二、侯晓东纠结借款合同和买卖合同关系，无论是借款关系还是房屋买卖关系，都是受法律保护的民事法律关系，他们之间的相互转换同样是受法律保护的；三、上诉人侯晓东认为市住建局依据《城市房屋预售管理办法》第十条二款，撤销被上诉人的网签备案于法有据是错误的。市住建局撤销被上诉人与于生公司网签备案合同所依据的证据是于生公司单方提出撤销申请而撤销的网签备案合同，而且作出撤销前没有告知被上诉人姚来存，更没有听取其陈述申辩。二审中，被上诉人姚来存提交南山区法院（2019）黑0404行初10号行政裁定书，证明没有超过起诉期限。住建局未发表质证意见。侯晓东质证意见为对证据真实性和证明问题无异议。本院对该份证据真实性予以确认。二审查明认定的事实与原审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。而备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售许可证前向房产管理部门备案商品房出售价格，面向社会出售。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同之后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。本案中所涉及的备案是购房合同备案，备案时间是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。由此可见，备案是以网签为前提的。网签是可以协商撤销的，而备案后房屋买卖合同正式生效。完成网签需要先选定网签时间后准备网签资料再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案再审核，在取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即完成备案。综上，备案是以网签为前提的，只有完成了网签，交易双方才可以持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。网签是由开发商及购房者自主通过网签平台完成的，不需要经过行政机关的审批或许可，只要开发商与购房者符合相应条件即可自行完成，网签行为只是购房合同备案的一个前提，只有办理购房合同备案才是一个完整的行政行为。本案中，被上诉人姚来存只是完成了网签，而没有进行备案。上诉人住建局依据原审第三人于生公司单方申请即撤销网签，且未提交原审第三人于生公司与被上诉人姚来存进行协商撤销网签的证据，该撤销网签的行为应予撤销。上诉人侯晓东、住建局的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100.00元，由上诉人鹤岗市住房和城乡建设局、侯晓东各负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭培君审判员  刘延霞审判员  顾立宏二〇二〇年六月十九日书记员  郑帮国