海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初983号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2020)琼9005民初983号   原告：李青，男，1967年11月27日出生，汉族，现住海口市龙华区。   委托诉讼代理人：周光亮，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢增迎，海南日新律师事务所实习律师。   被告：海南美好投资有限公司，住所地海南省文昌市。   法定代表人：廖志国，总经理。   委托诉讼代理人：郭清华，广东百高律师事务所律师。   原告李青与被告海南美好投资有限公司（以下简称海南美好公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依申请人李青的申请裁定冻结被申请人海南美好投资有限公司的银行存款，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李青的委托诉讼代理人周光亮、被告海南美好公司的委托诉讼代理人郭清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李青向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2018年6月8日签订的《海南省商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房款833,394元；3、请求判令被告按照年利率4.9%，自2018年6月23日开始计算利息直至被告向原告返还完全部购房款833,394元为止(以购房款833,394元为基数，自2018年6月23日起暂计至2020年4月9日，利息为：74,412.82元)；4、请求判令被告向原告支付违约金416.70元；5、请求判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了《海南省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告帝景湾花园社区房，原告按照合同约定在2018年6月23日向被告支付了购房款833,394元。根据合同第十三条第1款约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告的此行为已构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。同时，根据合同第十四条第2款第(2)项约定：逾期超过30日(该逾期期限起始日应与本条款第(1)项中的起始日相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.05%向买受人支付违约金。基于此，原告曾委托律所向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后五日内按照合同约定交付原告购买的房屋。如逾期未支付房屋，则退还原告购房款及利息。但被告在收到律师函后仍未与原告协商解决相关事宜，原告迫于无奈只能诉诸法院。综上，为了维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院公正审理，判如所请。   被告海南美好公司辩称，一、李青以其实际控制的海南融泽房地产销售代理有限公司与被告于2018年5月8日签订《全案代理合同》，其代理销售被告帝景湾项目。原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，是原告为了完成全案代理合同，所履行的包销行为，故双方根本不需要履行该合同，也不需要向原告交付房屋和支付任何违约金、利息。二、经双方核算，原告李青及海南融泽房地产销售代理有限公司代理销售被告项目，其需按代理合同向被告支付溢价部分的分成款383,157元，另其实际控制的海南赛舍尔房地产有限公司代理销售帝景湾项目，也另需支付原告款项2,264,388元,双方已达成协议，本案李青所购买房屋房款用作抵扣其应当向被告支付的上述款项，故其现又要求被告退款不应当支持。三、鉴于双方存在上述情况，原告本身需要返还款项给被告，商品房买卖合同并非双方真实意思表示，故不存在被告违约，不予交房和退款。请法院驳回原告的诉讼请求。   对有争议的证据，本院认定如下：原告李青提交证据1-《海南商品房买卖合同》、证据2-《收据》，予以证明原告与被告签订了《海南商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买帝景湾花园社区房，原告按照合同约定在2018年6月23日向被告支付了购房款833,394元,但被告并未按照合同约定向原告交付商品房;证据3-海南日新律师事务所日新律函字(2020)第3号《律师函》及邮政快递单，予以证明原告曾委托师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后五日内按照合同约定交付原告购买的房屋，如逾期未支付房屋，则退还原告购房款及利息，但被告在收到律师函后仍未与原告协商解决相关事宜。经当庭举证质证，被告海南美好公司对原告李青提交证据1《海南商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性不予确认，认为首先该合同并非双方真实意思表示，是原告李青作为海南融泽房地产销售代理有限公司原法定代表人和实际控制人、股东为履行代理销售合同才对房屋所做的一个包销行为，双方并未实际履行该商品房销售合同，在海南融泽房地产销售代理有限公司结束销售代理之后，由于海南融泽房地产销售代理有限公司还需返还被告款项，所以双方已经就原告李青所支付的该房屋款项用作抵扣融泽公司以及赛舍尔公司未返还的款项，从另一个侧面反映，该合同并没有办理销售合同备案，也没有进行不动产预告登记，也说明双方并未实际履行该合同；对证据2《收据》的真实性予以确认，但认为这个款项是双方协商作为原告李青应当返还的款项予以抵扣；对证据3海南日新律师事务所日新律函字(2020)第3号《律师函》的真实性予以确认，对合法性和关联性不予确认，理由是双方的买卖合同并非真实意思表示，不产生原告在律师函中所主张的事实和法律后果。本院认为，原告李青提交证据1虽然落款没有签约时间，原告已说明签约时间是2018年6月8日，经被告质证未表示异议，该证据来源合法，内容真实，与本案有关，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；证据2盖有被告财务专用印章，被告对其真实性无异议，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以认定；证据3来源合法，内容真实，与本案有关，且被告已经收到，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以认定。被告海南美好公司提供证据1-《全案代理合同》，予以证明海南融泽房地产销售代理有限公司代理销售其司帝景湾项目房屋，按合同第四条约定，对溢价部分海南融泽房地产销售代理有限公司应按四六分成给被告；证据2-海南融泽房地产销售代理有限公司企业信用信息公示报告，予以证明原告李青系该司99%的股东及实际控制人；证据3-海南融泽房地产销售代理有限公司住宅销售差价汇总表，予以证明经核算，按销售代理合同，海南融泽房地产销售代理有限公司及实际控制人原告李青应当支付381,457元分成款给被告，加之原告李青实际控制的海南赛舍尔房地产有限公司代理销售帝景湾项目还应当返还给被告的款项有2,264,388元。原告李青已与被告达成一致协议，原告所购买的两套房屋合同解除，购房款项作为原告李青应当支付给被告的款项，不予退还。经当庭举证质证，原告李青对证据1的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，认为该全案代理合同属于代理合同，与本案的房屋销售没有法律关系，原告并不是全案代理合同的主体，对合同的真实性无从知晓，对合同上张文这个人并不认识，但对合同上加盖的海南美好投资有限公司的公章的真实性予以确认，该合同约定的合同条款对李青不产生任何法律效力，与本案无关；对证据2的真实性需要法院核实，认为与本案无关，且该公司跟原告个人没有任何关联；对证据3的真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，认为是被告单方制作，不能证明被告与原告之间的存在结算行为。本院认为，被告海南美好公司提供证据1与本案没有关联性；证据2来源于国家企业信用信息公示系统，来源合法，内容客观真实，但与本案没有关联性；证据3与本案没有关联性。   根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：   被告海南美好公司与原告李青于2018年6月8日签订买卖坐落于文城镇文航路东北侧地段帝景湾花园社区房《海南省商品房买卖合同》，出卖人为被告海南美好公司，买受人为原告李青。《海南省商品房买卖合同》其中载明：“第一条该商品房项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于文城镇文航路东北侧地段01-18-1地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为文国用(2015)第W0105250号，土地使用权面积为37826.82平方米。该商品房所占用的土地用途为城镇住宅，土地使用权使用期限为2015年06月18日开始至2085年06月18日终止。…5、建筑工程施工合同约定的开工日期为2016年4月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2018年12月30日。…第三条该商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。…2、预售该商品房时，该商品房的《商品房预售许可证》号为(2018)文房预字(006)号；批准机关文昌市住房和城乡建设局。…第四条该商品房基本情况。…3、该商品房为第一条约定项目中的帝景湾花园社区房。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，但出卖人有义务告之买受人房号的变更情况，并应及时办理变更备案和不动产预告登记。…第六条该商品房计价方式及价款。当事双方约定按下列第1种方式计算该商品房价款(含装修价格)：1、按建筑建筑面积计算，单价为人民币(币种)9648元/平方米(其中：毛坯房单价为7848元/平方米，装修单价为1800元/平方米)，总金额为人民币(币种)833,394元，大写：捌拾叁万叁仟叁佰玖拾肆元整(其中：毛坯房总价款为677,910元，装修总价款为155,484元)。…第七条该商品房付款方式及期限。…2、出卖人同意买受人按下列第种方式支付房款：(1)一次性付款买受人应在2018年6月23日前支付全部房价款，总金额833,394(币种)人民币，(大写：捌拾叁万叁仟叁佰玖拾肆元整)。…第九条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未能按照约定的时间付款，双方同意按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)买受人逾期付款在日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款[0.05%]的违约金。(2)买受人逾期付款超过30日(该逾期期限起始日期应与本条第1项中的起始日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的[0.05%]向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款[0.05%](该比率不低于本条款第(1)项中的违约金比率)的违约金。…第十一条该商品房交付条件。该商品房完成国家法律、法规、规章规定的建设工程质量(含防雷和室内空气质量检测)、规划、人防、消防、环保、通讯、园林等专项验收合格，并取得《建设工程竣工验收备案表》；满足供水、排水、供电等必要居住条件。…第十三条该商品房交付时间及手续。1、出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。2、该商品房达到第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖方应当在交付日期届满前30日(不少于30日)将查验房屋、办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人委托物业服务企业或其他中介机构办理交付手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向买受人出示出卖人出具的授权委托书，但不得以委托交房为由免除出卖人应负责任。…第十四条逾期交付责任。因不可抗力等原因导致交付延期，出卖人在事实发生之日起10日内(不超过10日)书面告知买受人所发生的事实、延误时间，且买受人没有提出异议的，出卖人可据实予以延期。出卖人未按照本合同第十三条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)、和(2)、不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第九条第一款第1项中约定的期限)，自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.05%的违约金(该违约金比率应不低于本合同第九条第1款第(1)项中的违约金比率)。(2)逾期超过30日(该逾期期限起始日应与本条款第(1)项中的起始日相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%(该比率应不低于本合同第九条第一项(2)中约定的违约金比率)向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款0.05%(该比率应不低于合同第九条第一项(1)中的违约金比率)的违约金，直至该商品房交付止。…第十七条商品房质量。……”原告李青于2018年6月23日向被告海南美好公司交付购房款833,394元，被告海南美好公司未按合同约定在2018年12月30日前向原告李青交付该商品房，也未告知买受人未按期交付原因。经原告李青委托律师事务所律所于2020年1月17日向被告海南美好公司发《律师函》催告，被告海南美好公司仍未履行交房义务，并在诉讼后，明确表示不履行合同义务。   本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1、本案是否属于商品房预售合同所产生的合同效力；2、被告海南美好公司是否应当承担违约责任、解除合同，及承担返还购房款的义务。   一、关于本案是否属于商品房预售合同所产生的合同效力的争议问题。根据《商品房销售管理办法》第二条“商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法”的规定、及第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”的规定。本案中，被告海南美好公司与原告李青20**年6月8日订立的买卖坐落于文城镇文航路东北侧地段帝景湾花园社区房《海南省商品房买卖合同》，约定为预售商品房，并就有关商品房的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任及其他条款进行了明确的约定，该合同为商品房预售合同，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告海南美好公司依据其司与海南融泽房地产销售代理有限公司2018年5月8日订立的《全案代理合同》进行抗辩，以原告李青实际控制海南融泽房地产销售代理有限公司订立该合同，原告李青代理销售被告海南美好公司帝景湾项目，订立《海南省商品房买卖合同》非双方真实意思表示，是原告李青为了完成全案代理合同所履行的包销行为，主张其司不存在违约，不予交房和退款。本院认为，本案《海南省商品房买卖合同》与该《全案代理合同》的合同主体不同，是两个各自独立的合同，两者之间没有利害关系。被告海南美好公司抗辩理由不成立，本院不予采纳。   二、关于被告海南美好公司是否应当承担违约责任、解除合同，及承担返还购房款的义务的争议问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方应按合同约定履行。本案中，原告李青于2018年6月8日向被告海南美好公司支付了购房款833,394元。依据该合同第十三条第1款约定，被告海南美好公司应当在2018年12月30日前向原告李青交付该商品房，被告海南美好公司未按期交付，经原告李青委托律师事务所律所发《律师函》催告，被告海南美好公司仍未履行交房义务，并在诉讼中明确表示不履行合同义务，已构成违约。根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”的规定，被告海南美好公司应当承担违约责任。买受人原告李青有权根据该《海南省商品房买卖合同》第十四条第2款第(2)项约定，主张解除合同，并按约定主张退还已付的全部房款、支付利息及违约金。被告海南美好公司应当退还原告李青购房款833,394元，自2018年6月8日起按照年利率4.9%，计算支付利息直至还清购房款833,394元止，及按购房款833,394元的0.005%计算支付违约金416.70元。   综上所述，原告李青的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，判决如下：   一、原告李青与被告海南美好投资有限公司于2018年6月8日订立的坐落于文城镇文航路东北侧地段帝景湾花园社区房《海南省商品房买卖合同》，于本判决生效之日解除；   二、被告海南美好投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内一次性向原告李青退还购房款833,394元及支付违约金416.70元；   三、被告海南美好投资有限公司应向原告李青支付购房款833,394元的利息，自2018年6月8日起以购房款833,394元为基数按年利率4.9%计算，直至还清购房款833,394元之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6,439.03元、诉讼财产保全费4,686.97元，由被告被告海南美好投资有限公司负担。案件受理费原告李青已预交，在本判决生效后予以退回，被告海南美好投资有限公司按本院通知缴纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 云惟阳      二Ｏ二Ｏ年六月二十三日   法官助理 吴燕静   书记员 陈日隆   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《商品房销售管理办法》   房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。   因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文   书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。