天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10873号原告：董佳旺，男，1970年7月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：董书敬，天津星聚律师事务所律师。被告：赵明龙，男，1987年6月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：郭吉卫，男，1984年1月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：悟空电子商务有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）新华路**宝元大厦**Y0-16074。法定代表人：蒋雅佳，执行董事。委托诉讼代理人：张骞，男，该公司经理。原告董佳旺与被告赵明龙、郭吉卫、第三人悟空电子商务有限公司（以下简称悟空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董佳旺及其委托诉讼代理人董书敬、被告赵明龙、第三人悟空公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。被告郭吉卫经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告董佳旺向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告共同返还原告房屋租金30,400元；2．依法判令二被告共同支付原告违约金400元；3．依法判令被告归还原告冰箱1台、冰柜1台、电视1台、空调2台、热水器1台、电暖气1台及私人用品；4．诉讼费由二被告共同承担。案件审理期间，原告董佳旺撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告二（被告一的受托人）在第三人处签订《房屋租赁合同》，约定原告以租金400元/月价格承租被告一在赵家地10-2-701房屋，期限2018年5月15日至2026年9月14日，总租金40,000元。合同履行中被告一在2020年4月24日把房屋门锁撬开并更换锁芯，要求原告立即搬离房屋，且禁止原告带走其私人用品和家具电器。经多次协商未达成一致。被告赵明龙辩称，同意合同于2020年5月15日解除，同意归还物品，因没有实际拿到钱，不同意退还租金。被告郭吉卫未发表答辩意见。第三人悟空公司述称，2018年4月份原被告先签订的房屋买卖合同，原告现金支付定金40,000元给郭吉卫，在走件的过程中房屋被查封，变成租赁合同，租100个月，月租金400元。当时直接交接房屋，房屋内就床和沙发。本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，被告赵明龙出具委托书，委托被告郭吉卫办理坐落于滨海新区塘沽赵家地房产如下事宜：1．代为清偿剩余银行贷款及个人贷款；2．领取不动产权证书（房地产权证）；3．领取不动产登记证明（他项权证）；4．办理注销抵押登记手续；5．代为办理出售房屋手续，签订房产买卖合同；6．代为办理房屋转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件，交易过户，领取交易税单，网上签约，一次性免除资金监管等相关事宜，接受房地产登记机构的询问及在相关文件上签字；7．代为签订房屋资金监管协议，有权向银行办理相关资金监管手续，以受托人郭吉卫名义开立资金监管账户收取房款，开具收款收据；8．申报缴纳各项税费；9．代为协助办理贷款手续，签订银行合同，银行款项冻结、解冻及划转手续；10．代为办理相关资料调档查册手续并领取查询后的结果；11．若交易不成或买房贷款不成，协助办理解除房屋买卖协议手续，退首付款手续；12．代为办理房屋在出售过程中的其他相关事宜；13．办理登报、挂失、补办不动产证书相关手续；14．代为起诉，代为在诉讼或者仲裁中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代为申请强制执行，代为签收法律文书；15．若房产被查封，代为办理解封手续并在相关调解文书上签字。委托期限2017年6月6日至2018年6月5日。该委托书在天津市方公证处进行了公正。2018年5月14日，原告董佳旺（承租方、乙方）、被告赵明龙的代理人郭吉卫（出租方、甲方）与第三人悟空公司（居间方、丙方）签订编号为ＢＨ-ＺＬ-0000367的《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于天津市滨海新区房屋租给乙方，房屋建筑面积90.66平方米，附属室内设施家具家电处均为空白，租赁期限自2018年5月15日至2026年9月14日止，租金400元／月，总租金40000元一次性支付。另双方手写约定，甲方因个人原因导致甲乙双方房屋买卖不能顺利完成，其中定金40000元甲方不能退还，用于此房出租租金使用，由于甲方原因导致此房屋不能正常使用，按剩余月份照价补偿乙方。被告郭吉卫在甲方处签字捺手印，原告董佳旺在乙方处签字捺手印，第三人悟空公司在丙方处加盖合同专用章，吴跃民在经办人处签字。2020年5月15日，被告赵明龙更换锁芯，要求原告董佳旺搬离房屋。2020年6月24日，经本院主持，原告董佳旺、被告赵明龙和第三人悟空公司经办人吴跃民在涉案房屋就室内物品进行了清对，确认无误后原告董佳旺将其家具、家电和私人物品搬离房屋，原告董佳旺和被告赵明龙确认房屋交接部分别无其他争议。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。没有代理权、超越代理权签订的合同，效力待定，被代理人不予追认的合同无效。本案中，被告郭吉卫并无出租涉案房产的代理权，其以被告赵明龙的名义与原告董佳旺签订的房屋租赁合同效力待定，现被告赵明龙未追认，该房屋租赁合同无效，对被告赵明龙不发生效力，责任应由被告郭吉卫承担。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房屋租赁合同无效，原告主张返还剩余租金的请求具有事实和法律依据，应予支持。租赁房屋的事实持续到2020年5月15日，按照合同约定标准，扣除已产生部分，剩余款项应予返还，数额为30,400元。在合同签订时，原告董佳旺核对过或经第三人悟空公司核对过被告郭吉卫的委托书，其未能尽到审查义务；被告郭吉卫明知没有出租的代理权而签订房租租赁合同，双方应当各自承担相应责任。故原告主张违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。房屋内物品已交接完毕，原告董佳旺撤回第三项诉讼请求，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告郭吉卫返还原告董佳旺30,400元；二、驳回原告董佳旺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计285元，由原告董佳旺负担4元，由被告郭吉卫负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周彦权二〇二〇年六月三十日书记员  姜 金附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。