内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初359号原告：深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区西拉沐沦大街**万达广场。负责人：熊海红，区域总经理。委托诉讼代理人：姜俊超，男，1987年12月31日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李艳红，内蒙古红城律师事务所律师。被告：张志宏，男，1968年10月11日出生，公民身份号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张新喜，内蒙古源生律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳湘渟，内蒙古源生律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司（以下简称万象美物业公司）与被告张志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美物业公司的委托诉讼代理人姜俊超、李艳红，被告张志宏及其委托诉讼代理人张新喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万象美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张志宏给付拖欠的物业服务费9123.74元，违约金2737.12元，合计金额11860.86元；2.判令由张志宏承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月20日，赤峰万达广场有限公司经招标方式将位于赤峰市××区立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A区、B区、C区的住宅、商铺、写字楼、公寓委托大连万达物业管理有限公司赤峰分公司实施前期物业服务，双方签订赤峰万达广场前期物业服务合同。该合同第二十三条一款约定，物业服务费标准为住宅1.5元每月每平方米；二款约定交费时间自物业交付之日次月首日开始计收，每12个月为一个结算周期，业主在办理入住手续时缴纳第一年的物业服务费，以后应于每个月结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。该户业主的房屋建筑面积125.24平方米。现被告张志宏按合同约定已经向万象美物业公司缴纳物业服务费至2015年10月14日，尚欠万象美物业公司2015年10月15日至2019年10月31日的物业服务费9123.74元，依合同约定应向万象美物业公司给付违约金2737.12元。万象美物业公司多次向张志宏催要未果。无奈，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼主张。被告张志宏辩称，一、关于《前期物业合同》的效力问题。万象美物业公司应当就《前期物业合同》的合法性、生效承担举证责任。2012年6月20日，万象美物业公司与建筑单位即赤峰万达广场有限公司签订《赤峰万达广场前期物业服务合同》。因万象美物业公司的房屋属于住宅，按照《内蒙古自治区物业管理条例》第36条“物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，分为公开招标和邀请招标。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，万象美物业公司签订的《前期物业合同》属于应当进行招标的合同，未进行招标签订的合同无效。万象美物业公司应当对《前期物业合同》进行招标或批准承担举证责任，没有证据证明进行招标或批准的情况下，该《前期物业合同》无效，对张志宏不产生拘束力。二、《前期物业合同》即便有效，但合同第23条第1款“物业服务费标准”以及第2款“逾期按欠费的日3‰支付违约金”也应当认定为无效条款。1、《赤峰万达广场前期物业服务合同》虽然对于张志宏具有拘束力，但《前期物业合同》第23条第1款“物业服务费标准”以及第2款“逾期按欠费的日3‰支付违约金”属于加重业主主要权利的条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，对于该条款应当认定为无效，万象美物业主张的违约金不应当得到支持。2、对于物业服务费的标准，万象美物业公司应当向被告张志宏公开，以张志宏知晓为原则，公开服务费标准是万象美物业公司的法定义务，未对张志宏公开的物业服务费标准不产生拘束力。3、张志宏自2015年入住后，时至今日未知晓万象美物业公司收取物业费的标准，也不知晓万象美物业公司的服务标准。根据《物业管理条例》第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，万象美物业公司应当及时向张志宏公开物业服务标准以及物业服务收费办法。《商品房销售管理办法》第13条“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”也规定了物业公司应当及时与业主签订物业合同，即物业企业应当及时向业主公开物业服务标准以及物业服务收费办法，让业主有及时知晓的权利。但时至今日，万象美物业公司也没有向张志宏公开物业服务标准以及物业服务收费办法，也没有订立有关物业管理协议。根据合同的相对性、意思表示自由的原则，《前期物业服务合同》物业服务标准以及物业服务收费办法应当以张志宏知晓为原则，未公开的物业服务费标准对张志宏不产生拘束力。三、万象美物业公司要求支付物业服务费，对于未提供的服务部分，无权请求支付相应的服务费用。《前期物业服务合同》第22条第7款“消防设施完好无损，可随时启用”，但张志宏发现自入住后，小区全部消防管道长期处于无水状态，向万象美物业公司数次反应后，万象美物业公司至今也未进行处理、整改。对于消防等涉及人身、财产安全和生活保障的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，并委托专业机构进行维修和养护是物业服务企业的法定义务，万象美物业公司对于消防存在的问题未积极协调专业机构进行维修养护，导致张志宏日常生活存在安全隐患，违反了《物业管理条例》、《前期物业服务合同》的相关规定，对于未提供的服务部分，无权请求支付相应的服务费用。四、万象美物业公司未全部履行《前期物业合同》约定的义务，被告张志宏享有减免相应费用的权利。万象美物业公司作为物业企业，应当全面、尽职履行《前期物业合同》以及符合物业等级的物业服务，而现实情况是万象美物业公司没有全面履行《前期物业合同》约定的义务，更没有尽到物业服务企业应当履行的职责，张志宏所在小区的物业管理混乱，在安保、保洁、绿化等公共服务上更是不尽人意，达不到与万象美物业公司收费标准相对应服务，存在较大的安全隐患。万象美物业公司未能全部履行《前期物业合同》约定的义务，被告张志宏有权要求其减免相应费用的权利。综上，请求人民法院查明事实，驳回万象美物业对被告张志宏的起诉，以维护被告张志宏的合法权益。本院经审理认定事实如下：2012年6月20日，赤峰万达广场有限公司经招标方式将位于赤峰市××区立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A区、B区、C区的住宅、商铺、写字楼、公寓委托大连万达物业管理有限公司赤峰分公司实施前期物业服务，双方签订赤峰万达广场前期物业服务合同。被告张志宏是赤峰市红山区万达广场A区2-2-02092室业主，物业建筑面积为125.24平方米。2014年10月5日，大连万达物业管理有限公司赤峰分公司与被告张志宏签订前期物业管理服务协议，约定大连万达物业管理有限公司赤峰分公司为被告张志宏提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积1.5元每月每平方米交纳。被告张志宏按照1.5元每月每平方米的标准交纳物业服务费至2015年10月14日。此后，被告张志宏未交纳物业服务费。另查明，大连万达物业管理有限公司赤峰分公司于2016年9月8日变更为大连万象美物业管理有限公司赤峰分公司。2019年10月9日，大连万象美物业管理有限公司赤峰分公司变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司。2019年4月4日，2020年3月18日，因万象美物业公司在服务过程中在消防设施维护、日常安保、小区绿化等方面存在瑕疵，原告与部分业主曾两次进行沟通，并就改进物业服务进行协商。本院认为，万象美物业公司依照与赤峰万达广场有限公司签订的赤峰万达广场前期物业服务合同，对包括被告张志宏房产所在的赤峰万达广场C区在内的万达广场A、B、C区的住宅、商铺、写字楼进行了物业管理服务。被告张志宏与大连万达物业管理有限公司赤峰分公司通过签订前期物业管理服务协议形成了物业服务合同关系，张志宏接受了物业服务，应当向大连万达物业管理有限公司赤峰分公司交纳物业服务费。被告张志宏未按照约定支付物业服务费，属违约行为，应承担相应的违约责任。被告张志宏曾按1.5元每月每平方米的标准交纳过物业服务费，所以被告张志宏称其对物业费收费标准不知情的辩解，本院不予采信。大连万达物业管理有限公司赤峰分公司更名为万象美物业公司，不影响合同双方权利义务的负担。万象美物业公司未完全按照前期物业服务合同的约定履行维修、养护、管理和维护义务，亦属违约行为，应承担相应的违约责任。故张志宏作为业主要求减免部分物业费的主张，本院予以支持。结合本案情况，本院酌定由被告张志宏按所欠物业费的75%交纳。由于万象美物业公司提供的物业服务存在瑕疵，所以其要求张志宏支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张志宏于本判决生效后五日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司物业服务费6842.80元（2015年10月15日至2019年10月31日拖欠物业服务费9123.73×75％）；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（万象美物业已预交），由王志会负担36元，万象美物业负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 郭立志 二○二○年六月十五日书记员 王 欣