湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初161号原告：怀化市华团房地产开发集团有限公司，住所地怀化市鹤城区香洲路牡丹富贵花园****。法定代表人：苏本团，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋海亮，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳露，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：怀化市城市建设投资有限公司，住所地怀化市鹤城区府前路（智慧大厦）。法定代表人：熊智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王裕清，该公司员工。委托诉讼代理人：吴龙辉，湖南金州律师事务所律师。原告怀化市华团房地产开发集团有限公司诉被告怀化市城市建设投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，怀化市华团房地产开发集团有限公司于2019年5月7日向本院提起诉讼，本院立案受理后，本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告怀化市华团房地产开发集团有限公司的法定代表人苏本团及其委托诉讼代理人蒋海亮、阳露，被告怀化市城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人吴龙辉、王裕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化市华团房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《城市小区开发建设合作协议》，在本案判决生效后十日内向原告转让146768.40平方米国有土地使用权并协助办理土地使用权证至原告名下，由此产生的税费由被告承担；2、请求判令被告向原告支付123102927.38元赔偿金（暂计至2019年4月10日为123102927.38元，此后的赔偿金以51799781.8元为基数，按照24%／年的利率计算至本案执行完毕或者被告履行判决义务完毕之日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年4月28日，怀化湖天经济技术开发总公司（以下简称湖天公司）与原告签订《城市小区开发建设合作协议》约定：湖天公司以329.42亩土地资源（位于怀化市原湖天开发区××路××路××湖天大道以东、刘塘路以北、以南）与原告合作开发综合商住小区，该项目固定分给甲方的开发收益金总额为5898万元人民币，该收益金在湖天公司征地工作完成后三个月内付清；该协议签订后，双方应积极开展相关工作，帮助原告依法取得该宗土地使用权。2006年11月后，中共怀化市委、怀化市人民政府决定撤销怀化市湖天经济技术开发区，由被告接收原湖天经济技术开发区资产及债权债务，《合作协议》项下原湖天公司的权利义务由被告承接。自2005年起，原告依照《合作协议》约定陆续向原湖天开发区财政局、原湖天开发区管委会、怀化市征地事务所等单位支付相关款项，共计51799781.8元人民币。截至目前，被告迟迟未将所有项目用地的土地使用权转让给原告，已构成了严重违约，给原告造成了巨额经济损失。为此，自2006年以来，原告通过各种途径和形式向被告要求交付土地并办理土地使用权过户。被告以各种理由予以推脱，至今仍未履行其主要合同义务，原告提起本案诉讼。被告怀化市城市建设投资有限公司辩称：一、被告与原告签订的《补充协议》已经变更了原告与湖天公司签订的《城市小区开发建设合作协议》中关于土地交付以及土地价款等核心条款，原告要求按照《城市小区开发建设合作协议》的约定继续交付土地的主张没有事实依据，双方之间的权利义务应当以《补充协议》的约定为准。二、根据被告与原告签订的《补充协议》的约定，案涉土地因其他原因并未进行“招、拍、挂”挂牌，原告并未竞买取得案涉土地。原告要求被告继续履行《城市小区开发建设合作协议》，交付土地的主张没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。三、在合同履行过程中，因不可抗拒的因素，案涉土地的规划设计条件已经由怀化市规划局依法进行变更，并导致案涉土地无法完成挂牌事宜。双方就此进行过多次协商，仍无法达成一致，已经符合《城市小区开发建设合作协议》中关于合同中止执行的约定，《城市小区开发建设合作协议》以及《补充协议》应当中止履行。原告要求被告继续履行《城市小区开发建设合作协议》的主张没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。四、即使被告需要向原告交付案涉土地，原告也并未按照《补充协议》的约定足额支付土地款，被告有权在原告足额交付土地款前拒绝交付土地。原告要求被告交付土地并赔偿损失的主张没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。五、被告已经按照《补充协议》的约定，积极履行了合同义务，并不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任的主张没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。六、即使被告需要向原告赔偿损失，原告要求以人民币51799781.8元为基数，按照24%的年化利率支付赔偿金的主张没有事实与法律依据，应当按照原告的实际支出费用，以银行同期贷款利率计算其实际损失。综述，原告要求被告继续履行《城市小区开发建设合作协议》的约定交付146768.40平方米土地，并赔偿其损失的主张没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。原告怀化市华团房地产开发集团有限公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：第一组证据：证据1《城市小区开发建设合作协议》。拟证明湖天公司以329.42亩土地资源（位于怀化市原湖天开发区××路××路××湖天大道以东、刘塘路以北、以南）与原告合作开发综合商住小区，该项目固定分给甲方的开发收益金总额为5898万元人民币，该收益金在湖天公司征地工作完成后三个月内付清；湖天公司与原告双方组成联合征地工作班子开展征地工作，在原告保证征地各项费用支付的前提下，力争2006年5月底以前完成土地征用工作；该协议签订后，双方应积极开展相关工作，帮助原告依法取得该宗土地使用权。证据2怀（湖）国用（2006）第出133-01、02号国有土地使用权证及红线图。拟证明合作协议项下未交付的项目用地的具体范围。证据3怀（湖）国用（2006）第出12号国有土地使用权证。拟证明湖天公司已根据合作协议的约定向原告转让部分项目用地的土地使用权。第二组证据：证据4《怀化市审计局对怀化市华团房产开发集团有限公司支付“金穗花园”土地款情况的审核意见》。拟证明原告已按照《合作协议》的约定支付合同款项至51799781.8元人民币。证据5原告2013年至2017年间支付其他《合作协议》项下款项的付款凭据。拟证明原告已按照合作协议的约定支付合同款项至51799781.8元人民币。第三组证据：证据6怀化市人民政府市长办公会议纪要（【2007】4号）。拟证明被告接收原湖天经济技术开发区资产及债权债务，承接湖天公司在合作协议项下的权利义务。证据7《怀化市城市建设投资有限公司关于华团“金穗花园”土地历史遗留问题的情况报告》。1、拟证明被告承认已概括承受湖天公司在合作协议项下的合同权利和义务；2、拟证明湖天公司名下的怀（湖）国用（2006）第出133-01、02号两宗土地使用权证已注销，并办理至被告名下，合计土地面积为146768.4平方米；3、拟证明被告认可合作协议具备继续履行的可行性，在该份证据第45页第五点处理意见一共给了三个方案，也就是认可了合作协议继续履行的可行性。证据16《土地登记审批表》。拟证明湖天公司名下的怀（湖）国用（2006）第出133-01、02号两宗土地使用权证已办理至被告名下，合计土地面积为146768.4平方米。第四组证据：证据8《关于加快推进原湖天开发区“金穗花园”合同项目土地开发的再次报告》，证据9《怀化市华团集团公司关于按照国发（2015）25号文件规定维持“金穗花园”项目合作开发合同效力的请示》，证据10《怀化市华团集团公司关于按照国发（2015）25号文件规定维持“金穗花园”项目合作开发合同效力的请示》，证据11《怀化市华团集团公司关于按照国发（2015）25号文件规定维持“金穗花园”项目合作开发合同效力的请示》，证据12《关于依法履行“金穗花园”合作开发项目有效合同的报告》，证据13《关于请求执行中共中央国务院文件再次议定金穗花园项目事宜的请示》，证据14《关于请求执行中共中央国务院文件再次议定金穗花园项目事宜的请示》，以上证据拟证明原告一直在积极主张其在合作协议项下的合同权利。第五组证据：证据15《国有土地使用权出让合同》，拟证明2004年5月19日怀化市国土资源局与湖天公司签订《国有土地使用权出让合同》，将案涉地块出让给湖天公司，湖天公司系合法取得案涉地块，其与原告签订合作协议实际上是土地转让合同，并不可能再适用土地出让程序。第六组证据：证据17承诺书，拟证明被告承诺如果根据补充协议对相关地块进行招拍挂，被告挂牌出让金高出基准地价36.4万元/亩的部分，全额返还给金穗花园项目用于基础设施建设。由此证明补充协议是违法无效的。被告怀化市城市建设投资有限公司为支持其主张，向本院提供如下证据：第一组证据：证据1《城市小区开发建设合作协议》，证据2怀化市人民政府市长办公会议纪要【2011】38号；证据3《补充协议》。拟证明原、被告双方签订补充协议，变更了原合同约定的土地价款以及土地交付方式，约定由原告参与土地的摘牌。第二组证据：证据4关于出具规划设计条件及附图的函，证据5关于华团房地产开发有限公司金穗花园项目用地规划情况的汇报；证据6关于华团金穗花园项目出让地原已规划不得再另行规划的报告。拟证明被告履行补充协议中的义务，向规划部门申请规划条件，协助原告办理相关手续；案涉土地规划条件发生变更，合作协议及补充协议无法履行。第三组证据：证据7怀化市华团房地产开发集团有限公司支付“金穗花园”土地款情况的审核意见，证据8关于请求将湖天金穗花园小区征地的有关责任直接赋予华团履行的报告；证据9《征地拆迁委托包干补充协议》，证据10征地拆迁委托包干补充协议。拟证明原告为金穗花园项目支出的前期费用，被告将金穗花园项目的拆迁全部委托包干交由原告负责。第四组证据：证据11怀化市规划局关于征求城南组团控制性详细规划意见的函及附件规划图纸，证据12中国人民解放军九六〇三三部队政治工作处（函）关于城南组团控制性详细规划意见的复函，拟证明案涉土地的控制性详细规划未能通过九六〇三三部队的审核，九六〇三三部队不同意在案涉土地建设金穗花园项目，原、被告之间的合同无法继续履行。对于当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议证据的证明效力，本院结合本案其他证据，予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月19日怀化市国土资源局与湖天公司签订《国有土地使用权出让合同》，怀化市国土资源局将宗地编号为Ｇ××4-98号的187088平方米土地（即案涉土地）出让给湖天公司，土地使用权出让金为每平方米142.88元，总额为26731133元。2005年4月28日，湖天公司与原告签订《城市小区开发建设合作协议》，双方约定：双方联合开发案涉土地，投资兴建综合商住小区，湖天公司以土地资源作为该项目合作条件，项目选址位于湖天开发区××路××路××湖天大道以东、刘塘路以北、以南；项目占地面积约329.42亩（其中临街主、次干道面积32.9亩），具体范围及面积以规划用地红线为准，原告以筹集全部开发建设资金为合作条件；该项目固定分给湖天公司的开发收益金总额为5898万元，该收益款项主要用于支付村民征地、拆迁、安置补偿费用和弥补湖天大道建设资金及湖天开发区其他基础设施建设资金的不足；湖天公司总收益5898万元由下列部分构成：1、道路用地32.9亩，开发收益定为6.2万元／亩，计204万元；2、净用地296.52亩，开发收益定为19.2万元／亩，计5694万元。双方还约定了协议中止及违约的处理，原告应积极筹措建设资金，若未按协议支付湖天公司收益金，湖天公司有权单方面中止执行，原告已支付湖天公司的收益金无息退还本金，也可以考虑在该宗地内按原告已付收益金额等量价值配置部分土地给原告开发；双方应积极开展相关工作，帮助原告依法取得该宗土地使用权。但若因国家土地市场管理政策变化或出现其他不可抗拒因素时，双方协商解决，协商不成时，本协议中止执行，原告已支付的费用由原告退还本金，并根据使用时间按国家商业银行同期贷款利率由湖天公司承担利息；如果双方任何一方违约，由违约方承担全部损失和相关民事责任。合作协议签订后，湖天公司取得怀化市人民政府于2006年9月22日颁发的怀（湖）国用（2006）第出133-01号、怀（湖）国用（2006）第出133-02号土地权属证书，两证地类（用途）均为商住，土地使用权类型均为出让，使用权面积分别为80102.40㎡和66666㎡。湖天公司上述土地以外的案涉部分土地的土地使用权转让给原告，原告已取得怀化市人民政府于2006年12月21日颁发的怀（湖）国用（2006）第出12号土地权属证书，其中土地使用面积为39999.60㎡。2007年，怀化市湖天经济技术开发区被怀化市人民政府撤销，被告承接了湖天公司的资产及债权债务。2010年11月18日，湖天公司拥有的怀（湖）国用（2006）第出133-01号、怀（湖）国用（2006）第出133-02号土地权属证书在国土部门办理了土地使用权变更登记，土地使用权人变更为怀化市城市建设投资有限公司，怀化市城市建设投资有限公司取得了怀化市人民政府于2000年11月18日颁发的怀国用（2010）第出1144号土地权属证书，土地使用权类型为出让，使用权面积为146768.40㎡。2013年2月6日，被告与原告签订《补充协议》，双方约定：原湖天经济技术开发区总公司持有怀（湖）国用（2006）133-01号土地证、怀（湖）国用（2006）133-02号土地证，2009年注销办理到被告名下，按照【2011】38号市长专题会议纪要精神依法招拍挂，出让金按基准地价36.4万元/亩（以国土部门出具的数据为准）。用地性质为商住，金穗花园项目用地使用年限为70年（商业40年，住宅70年）；项目用地“三通一平”按原协议由原告承担，被告委托乙方进行该项目用地旁（香洲路与湖天南路段）城市支路的建设，工程造价以按现行市政定额取费标准经财政评审后的价格为准；原告经政府、审计部门确认的原项目垫资征拆款、工程款及其他费用，可以做项目挂牌的竞买保证金；被告向市政府争取，使金穗花园项目报建由原协议“享受开发区已制定的优惠政策”改为：按照市政府第47期常务会议纪要和怀办发【2009】1号文件精神，享受优惠政策；被告负责2013年4月前交地，争取6月进行金穗花园项目土地挂牌工作。被告积极协助原告办理规划、国土、住建等项目报建**手续等。原告在本案诉讼中主张自2005年起按照双方合作协议的约定先后向原湖天开发区财政局、原湖天开发区管委会、怀化市征地事务所、怀化市财政局等单位支付各种款项共计51799781.8元，具体包括：1、怀化市审计局于2013年10月15日对原告支付金穗花园土地款情况作出了审核意见，审核确认2005年至2007年原告以各种形式向原湖天开发区管委会等单位支付金穗花园土地款金额42398596.85元；2、原告于2013年1月31日支付怀化市鹤城区杨村乡财政所金穗花园工作经费50000元；3、原告于2014年1月24日支付怀化市鹤城区杨村乡财政所金穗花园工作经费20000元；4、原告于2014年7月23日支付怀化市征地事务所征地拆迁包干款项3000000元；5、原告于2015年4月1日支付怀化市征地事务所征地拆迁包干款项2000000元；6、原告于2015年5月7日支付怀化市鹤城区杨村乡财政所征地工程提留款401284.95元；7、原告于2016年1月4日支付怀化市征地事务所征地拆迁包干款项3000000元；8、原告于2016年9月12日支付怀化市征地事务所征地拆迁包干款项883655元；9、原告于2016年12月29日至2017年6月20日期间零星支付怀化市鹤城区盈口乡部分村民小组及村民工程提留款共计46245元。原告认为被告至今未将项目用地的土地使用权转让给原告，至今仍未履行其主要合同义务，已构成严重违约。被告对原告主张的出资情况辩称，被告对经怀化市审计局审计的土地款42398596.85元没有异议，对原告其他款项有异议。被告认为原告与被告于2014年7月15日签订有《征地拆迁委托包干补充协议》，双方约定了包干费用总计8883655元，超出部分应由原告自行承担。根据双方当事人提交的证据，原告与被告先后签订了《城市小区开发建设合作协议》、《补充协议》及《征地拆迁委托包干补充协议》，本院在庭审中向当事人释明并告知了涉案合同效力及相应的诉讼风险，并告知了当事人可以变更诉讼请求，原告认为《城市小区开发建设合作协议》有效，《补充协议》违法无效并坚持起诉时提出的诉讼请求。被告认为《城市小区开发建设合作协议》、《补充协议》及《征地拆迁委托包干补充协议》均有效并表示在本案中不提起反诉。本院认为：本案中，原告与湖天公司签订《城市小区开发建设合作协议》，湖天公司以土地资源作为该项目合作条件，原告以筹集全部开发建设资金为合作条件，双方联合开发案涉土地，投资兴建综合商住小区，应当认定原告与湖天公司之间形成了合资、合作开发房地产合同关系。湖天公司被撤销后，被告承接了湖天公司的债权债务，涉案土地使用权已从湖天公司变更至被告名下，被告又与原告签订《补充协议》，双方约定涉案土地依法招拍挂，出让金按基准地价36.4万元/亩，即双方当事人对原合同的未履行的部分权利内容进行了变更。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、第二十四条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原告是具备房地产开发经营资质的企业，负责筹集全部开发建设资金。被告方作为提供土地使用权的当事人只收取固定利益，故本案应认定为建设用地使用权转让合同纠纷。《城市小区开发建设合作协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且协议内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故协议应当认定为有效合同，双方当事人应当履行合同约定的权利和义务。原告在诉讼中认为其与被告签订的《补充协议》违法无效的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。关于涉案合同的履行问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，由于本案双方当事人在相关协议中并未明确约定涉案土地使用权的转让对价，双方在《城市小区开发建设合作协议》中明确约定乙方筹集全部开发建设资金，被告收取的固定收益为5898万元。如果不考虑本案中存在的双方补充协议变更权利义务的因素，即使把原告在诉讼中主张的已支付款项51799781.8元视为被告取得的收益，也不能证明原告已经履行了其全部合同义务。其次，原、被告双方已经签订了《补充协议》，即双方对之前约定的合同权利义务内容进行了变更，该补充协议的核心内容是对合作项目土地的基准地价进行了调整和提高。如果把调整后的土地的基准地价视为涉案土地使用权的转让对价，原告也仍未履行支付转让土地的全部价款。再次，由于原、被告没有在上述协议明确约定转让土地价款和协助办理土地使用权证的时间与期限，也未在合同中约定履行合同义务的先后顺序，应视为双方当事人应当同时履行合同义务。原告在未履行支付全部土地价款的情况下，其诉请法院判令被告继续履行《城市小区开发建设合作协议》，向原告转让土地使用权并协助办理土地使用权证至原告名下，由此产生的税费由被告承担的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的损失赔偿金的问题。原告在本案中认为由于被告的迟延履约行为造成了其巨大的资金损失，系被告的过错引发的违约后果。被告抗辩认为根据原、被告双方签订的协议，原告未足额交付土地款而要求赔偿损失没有事实和法律依据。虽然原告在本案中依照双方约定支付了一定的项目土地费用且时间周期较长，但原告已经取得部分项目土地的土地使用权，其的付款行为应视为原告履行合同义务的行为，不能证明原告已经按照合同约定履行了其全部合同义务，且本案当事人未在本案中主张解除合同或终止合同，综合考虑双方履行合同的情况及国家土地市场价格变化等客观因素，本院不能认定原告诉讼主张的赔偿金系被告单方的过错和违约造成的原告损失。对原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条之规定，判决如下：驳回怀化市华团房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费657315元，由怀化市华团房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇二〇年六月四日代理书记员  潘佰炬