-10- 济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2896号 原告：林某某，女，汉族，1962年9月19日出生，户籍地：济南市天桥区，实际居住地：济南市天桥区 委托诉讼代理人：鞠宏（一般代理），山东齐法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝丽丽（一般代理），山东齐法律师事务所实习律师。 被告：张某某，男，汉族，1944年10月16日出生，住济南市历下区， 委托诉讼代理人：王利华（特别授权代理），山东睿扬律师事务所律师。 第三人：济南市历城区柳埠镇曲吕峪村民委员会，住所地济南市历城区。 法定代表人：于传印，村委会主任。 原告林某某与被告张某某、第三人济南市历城区柳埠镇曲吕峪村民委员会（以下简称曲吕峪村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月23日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告林某某的委托诉讼代理人鞠宏、郝丽丽，被告张某某的委托诉讼代理人王利华到庭参加了诉讼，第三人曲吕峪村委会经本院送达开庭传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告与原告签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判令被告返还购房款29万元及利息（以29万元为基数，自2019年12月20日起至实际付款日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准的4倍计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月9日，第三人将位于济南市历城区柳埠镇曲吕峪村龙湾水库北侧龙湾庭院09号联体复式二层楼房出售给被告。2015年被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述房产转让给原告，房屋转让款为29万元，双方依约履行了协议。2019年12月20日，济南市南部山区管理委员会告知该房屋未取得规划、建设审批手续且不符合土地利用总体规划和城乡规划，属于违法建设，应当拆除。由于购买房屋时被告未如实告知该房屋的详细信息，导致原告错误认识并发生交易。2019年12月24日涉案房屋被拆除。为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张某某辩称，原告并非涉案《房屋买卖合同》的签订主体，非涉案房屋的买受人，原告诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”即合同具有相对性。本案中，首先，原告提交的涉案《房屋买卖合同》中，并无原告任何身份信息及签名，且被告出具的收到条中，也没有原告的身份信息。其次，根据被告提交的《交通银行个人客户交易清单》可以看出，涉案房屋款项并非由原告支付给被告的。并且，虽然原告提交的被告的《房屋购销合同》，但并不能证明该《房屋购销合同》系由被告向其交付的，无法证明《房屋购销合同》的来源。综上，原告并未与被告签订《房屋买卖合同》，并非涉案房屋的买受人，原告诉讼主体不适格。2、转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同合法有效。首先，根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权区分原则，负担行为和处分行为分别依据不同的法律规范来调整，物权的设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为应当予以区分，违法建筑买卖合同的效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定，违法建筑下的负担行为效力不受处分行为效力的影响，违法建筑买卖合同的效力取决于合同本身的效力，买卖合同的标的具有违法性，不能否定买卖合同的效力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。”从法条和实际操作来看，违章建筑违反的是管理性强制性规定，而非效力性规定。因此，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。被告在涉案《房屋买卖合同》中已对涉案房屋情况进行了说明，原告称被告未如实告知房屋信息，与事实不符。首先，原告并非涉案《房屋买卖合同》的签订主体，也并非房屋的买受人，被告并无义务向其告知涉案房屋的详细情况。其次，在签订《房屋买卖合同》时，被告已将其与济南市历城区柳埠镇曲吕峪村民委员会签订的《房屋购销合同书》交付买受人，该《房屋购销合同书》中对涉案房屋信息做出明确说明。并且，在涉案《房屋买卖合同》中已明确载明房屋无房产证，无法进行更名，为保证买受人对涉案房屋的权利，被告将上述《房屋购销合同书》交付买受人。最后，涉案《房屋买卖合同》系2015年签订，涉案房屋建筑面积为176平方米，而房屋价款仅仅只有29万元，明显低于当时的市场价格，在这种情况下，原告在购买涉案房屋时对于房屋价格组成及产权状态肯定已做调查并明确知晓，其所称被告未如实告知房屋信息，明显与事实及常理不符。4、在原告能举证证明其是涉案《房屋买卖合同》签订主体的前提下，即使涉案《房屋买卖合同》被认定为无效，原告也无权要求被告全额返还购房款。本案中，首先，虽涉案房屋于2019年12月20日被认定为违建，但是被告在2015年5月10日签订《房屋买卖合同》后，已将涉案房屋交付买受人，且不影响占用期间的合理使用，其应支付2015年5月10日至2019年12月20日的使用费，使用费按照1000元/月计算，使用费为55300元（55.3个月*1000元/月）。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，即使涉案房屋买卖合同被认定为无效，结合涉案《房屋买卖合同》载明的内容，买受人在明知涉案房屋无法办理产权证的情况下，与被告签订转让协议，表明其愿意承受因没有合法的产权证而被当作违章建筑予以拆除的风险和不利后果，对最终导致合同无效负有过错，应当承担与其过错相适应的责任，无权要求被告全额返还购房款。综上，在原告能举证证明其是涉案《房屋买卖合同》签订主体的前提下，即使涉案《房屋买卖合同》被认定为无效，因原告已实际占有使用涉案房屋，且其负有过错，原告也无权要求被告全额返还购房款。五、即使涉案《房屋买卖合同》认定无效，原告因该合同取得的财产应当予以返还，涉案房屋虽因违建被拆除，无法返还，但房屋内由被告购置的家具、家电及院内树木等部分财产，并非涉案房屋的附属物，原告应当予以返还，若不能返还，应当折价赔偿。综上所述，原告非本案的适格主体，其诉讼请求无事实及法律依据，请求贵院驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。 第三人曲吕峪村委会未述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 林某某提供《龙湾庭院房屋购销合同》一份，2009年1月9日，甲方济南市历城区柳埠镇吕峪村民委员会签署《龙湾庭院房屋购销合同》，乙方处空白未填写，主要内容为：“一、所有房屋的基本情况1、该房屋位于济南市历城区柳埠镇吕峪村龙湾水库北侧，为联体复试二层楼房10套，平房3套，共占土地面积4亩。2、房屋的面积、结构及私有绿地面积：房号：09号，房屋结构：砖混，楼房建筑面积176平方米/套，门前绿地免费赠送……四、购房约定：4、甲方将房屋交付给乙方后，按50年使用时间计算。期间如有镇村两级因承租合同收回解除，甲方按乙方使用年限（即房屋总价款除以50再乘以使用年数）计算扣除后退给乙方。” 林某某提供《房屋买卖合同》一份，卖方（甲方）张某某签署《房屋买卖合同》，乙方处空白未填写，主要内容为：“一、房屋状况：甲方自愿出售位于济南市历城区柳埠镇吕峪村龙湾水库北侧龙湾庭院09号联体复式二层楼房的房产给乙方，房屋建筑面积为176平方米。（以上内容以《房屋购销合同》为准）。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款位：人民币（大写）贰拾玖万元整；（小写￥290000.00元整）。三、付款方式首付款：乙方于2015年5月10日前将人民币（大写）贰拾万元，（小写￥200000元整）存入张某某交行山大南路支行6222601040000918535账户，剩余房款于2015年12月12日前将人民币（大写）玖万元（小写￥90000.00元整）存入张某某交行山大南路支行6222601040000918535账户。四、由于无法对原始合同更名，甲方需将全部购房手续交付乙方，并保证不会因此造成不良后果，否则赔偿乙方因此造成的损失。” 2015年5月11日，林某某通过中国民生银行转账给张某某交行山大南路支行200000元；2015年12月13日，穆毅通过其招商银行账户分两次共计向张某某转款9万元。2015年5月10日，张某某出具书面材料一份，载明：“今收到龙湾庭院09#房首付款贰拾万元整”；2015年12月12日，张某某出具书面材料一份，载明：“今收到龙湾庭院9号房款9万元（玖万元整）”。林某某称该9万元是由穆毅的账号转出的，并将提供了穆毅于2020年6月6日出具的书面说明，载明：“我叫穆毅，我们和林某某一家是多年的好朋友。2015年我们和林某某一家准备分别购买李洪、张某某的位于曲吕峪村房屋时，因为我当时资金临时不到位，所以林某某先替我转给李洪房款20万。林某某的房屋尾款9万元由我支付，然后我们自己内部清算。”2019年12月20日，济南市南部山区管理委员会发出《责令限期腾空房屋自行拆除违法建设通知书》，要求于2019年12月25日前腾空房屋，自行将违法建筑及设施拆除，清理堆放物品恢复土地原状，并退还被非法占用的土地。现涉案房屋已被拆除。 本院认为，根据林某某提供的卖方为济南市历城区柳埠镇吕峪村民委员会的《龙湾庭院房屋购销合同》与卖方为张某某的《房屋买卖合同》，尽管两份合同的买方均未填写，但是房屋位置、面积、价款等方面均与涉案房屋吻合，且林某某提供了29万元收条、转款凭证及说明，故本院认定张某某购买了济南市历城区柳埠镇吕峪村民委员会的位于济南市历城区柳埠镇吕峪村龙湾水库北侧龙湾庭院09号楼房，后又将该房屋卖给了林某某，林某某与张某某之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故双方订立的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应为无效。 本案的争议焦点为：房屋买卖合同无效后的后续问题的处理。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定，张某某向林某某收取的购房款29万元应予返还。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，张某某在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，林某某明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，林某某损失为已经支付的购房款利息损失；张某某之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人林某某之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。关于林某某主张的已付购房款利息损失，鉴于林某某未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中存在过错，故利息损失由其个人承担。 同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付林某某，亦不影响占用期间的合理使用，林某某应支付自2015年5月10日至2019年12月25日（共55.5个月）的使用费，使用费参照两份合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为30715.65元【290000元÷524个月（2015年5月10日至2059年1月9日）×55.5个月】。张某某在扣除使用费后，余款259284.35元（290000元-30715.65元）应当返还给林某某。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告林某某与张某某签订的出售济南市历城区柳埠镇吕峪村龙湾水库北侧龙湾庭院09号联体复式二层楼房的《房屋买卖合同》无效； 二、被告张某某返还原告林某某购房款259284.35元； 三、驳回原告林某某的其他诉讼请求。 以上给付，限被告张某某于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2825元，原告林某某负担299元、被告张某某负担2526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年六月十一日 书记员 马秀菊