吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终2038号 上诉人（原审原告、案外人):贾妍馥，女，1963年7月15日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人:郑博，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:聂春璐，女，1971年11月2日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人:朱学礼，吉林迈力律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）:李秋梅，女，1960年6月17日出生,汉族，住长春市。 上诉人贾妍馥因与被上诉人聂春璐、李秋梅案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾妍馥上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.依法改判，支持贾妍馥一审的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认为案涉房屋未办理更名过户，系贾妍馥自身过错属于认定事实不清、证据不足。1.李秋梅在《承诺书》中明确了贾妍馥支付全部购房款的时间为2018年7月31日，而其将房屋办理抵押贷款的时间为2018年8月6日。通过上述时间很明显可以得知，贷款时间在贾妍馥支付全部购房款之后。《承诺书》关于“产权过二后再更名”纯属是李秋梅为了逃避责任的单方自述。贾妍馥在一审开庭时已明确予以否认，且与交易习惯严重不符，贾妍馥在支付全款的情况下，不可能做出此种严重威胁自身利益的约定。众所周知，产权过二的约定是为了减少交易税金，但是李秋梅将房屋抵押贷款40万元的行为给贾妍馥带来的危害后果远远大于产权过二交易而能节省的交易税金。且没有任何证据证明上诉人知晓、同意李秋梅的抵押贷款行为。事实是贾妍馥支付全部购房款后，要求李秋梅过户时，遭到各种借口的推拖，最后在其抵押贷款后方得知真实情况。2.李秋梅在《承诺书》中承诺，在2019年4月30日解除抵押办理更名过户。故贾妍馥在其承诺的到期日后，不断的催促李秋梅偿还贷款，办理过户登记，但李秋梅又是各种借口推拖。为了积极保障贾妍馥自身权益，贾妍馥无奈之下只能求妹妹帮忙，通过购买李秋梅销售的白酒的办法，在2019年7月4日，将其欠款全部还清，并于7月10日共同到产权部门办理了房屋抵押注销、过户申请，并被告知五日后领取新的产权证书。综上，李秋梅在收到全部购房款之后将房屋抵押贷款是其单方过错；其在承诺的到期日后迟迟不偿还贷款、不更名过户是其单方过错。二、一审法院认为《承诺书》仅为李秋梅单方行为，并不能视为双方的合意，也不符合买卖合同的形式要件，实属适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”根据上述法律规定，贾妍馥认为《承诺书》具备了买卖合同的构成要件。首先，李秋梅于2018年10月22日出具的《承诺书》，对出卖的标的物即房屋，做出了关于具体坐落位置等详细叙述，即买卖标的物明确；其次，李秋梅承诺了案涉房屋的过户时间，此项承诺是明确的转移标的物所有权的意思表达，再次，李秋梅确认收到上诉人六十五万购房款的内容中“购房款”三个字完全明确了贾妍馥与李秋梅达成了买卖房屋的合意，更证明具备了买卖合同“买受人支付价款”的重要合同条件。因此，《承诺书》明确了买卖合同中出卖人和买受人、通过交易价格及过户时间明确了买卖的合意。2.根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”。合同有书面形式和口头形式等形式的区别，根据此条法律规定可见，“合同书”仅是书面形式中的一种形式而已，只要可以有形的、有载体的体现权利、义务内容的均应当属于书面形式。李秋梅亲笔书写的《承诺书》有形的承载了房屋买卖的合意、买卖主体、违约责任等重要合同权利义务，故《承诺书》具备了买卖合同的形式要件。综上，贾妍馥具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有能够排除执行的条件。 聂春璐辩称，一、李秋梅出具的《承诺书》仅是李秋梅单方行为，不符合买卖合同的形式要件，李秋梅与贾妍馥没有达成买卖合意2018年10月22日李秋梅单方出具的《承诺书》与市场交易行规、习惯不符，根本不能证明买卖关系的成立。二、2018年7月31日李秋梅与邮政银行长春市分行签订了抵押贷款合同，李秋梅将此房产在邮政银行抵押贷款40万元。李秋梅贷款40万元后又将10万元借给贾妍馥使用，证明了双方只是经济和业务往来，根本不是买卖房屋。三、房屋没有实际交付房款，李秋梅自述与贾妍馥是好朋友，两人经常有经济和业务账务往来。贾妍馥于2018年7月31日向李秋梅的转账款不是购房款，因为2018年7月31日李秋梅与邮政银行长春市分行签订了抵押贷款合同。李某于2018年6月22日转给李秋梅的20万元和贾某某2018年6月11日和12日分别转给李秋梅的2笔5万元更不是贾妍馥的购房款。一是贾妍馥如果购房，可以让他们把钱转给自己，她再支付给李秋梅，二是贾妍馥2018年7月31日才向李秋梅转款，她还没有向李秋梅支付转款，她就让李某和贾某某向李秋梅支付转款，这明显不合理，三是这些转款都没有双方的收条和凭证。在2019年8月21日在南关法院执行异议听证会上我提出质疑后，李秋梅与贾妍馥才在听证会结束后才去找李某和贾某某出具证明。四、贾妍馥没有实际占有使用此房屋，房屋所有权是李秋梅的，此房屋由李秋梅出租给租户，大禹城邦物业所有手续至今没变更过。五、经与房产交易中心查实，2019年7月10日李秋梅在房产交易中心的业务受理单是李秋梅办理解除邮政银行房屋抵押手续，贾妍馥没有向房产交易中心提交过任何手续，贾妍馥上诉说向房产交易中心提交了过户申请是捏造事实，这是对法律的公开无视。法院查封房产时房产没有过户，房屋所有权是李秋梅的，因此法院的查封是完全正确的。 李秋梅辩称，1.我贷款的40万元中有10万元贾妍馥使用了，她知道我抵押房屋的事。我们俩协商是产权过二再更名，贾妍馥也正好缺钱，所以用房子贷款40万，我用30万，借给贾妍馥10万元，所以最后还钱的时候有贾妍馥10万，有我30万。2.没有更名过户不是因为我，是因为聂春璐查封的原因，我们于2019年7月10日去产权处办理手续，产权处告知三个工作日后更换新证，再更名过户，在这期间聂春璐起诉我，将房子查封了。我与聂春璐民间借贷的案子一审聂春璐已经败诉。3.贾妍馥确实买了我的房子，也确实使用了，我们通过大禹城邦物业做了交接手续，虽然没有更名过户，但是大禹城邦物业认可，贾妍馥也交了物业费，2018年8月初交给贾妍馥使用的。4.我支持贾妍馥的上诉请求。 贾妍馥向一审法院起诉请求：1.判令解除对坐落于长春市朝阳区繁荣路以北、南湖中街以西大禹城邦一期小区7号楼501室（权利证号XXXXX、丘地号XXXXX、建筑面积62.53平方米）房屋（以下简称案涉房屋）的查封；2.确认贾妍馥与李秋梅的商品房买卖关系有效，确认大禹城邦小区一期7号楼501室为贾妍馥所有；3.判令诉讼费由聂春璐承担。 一审法院认定事实：聂春璐与李秋梅民间借贷纠纷一案，聂春璐向南关法院申请财产保全，南关法院于2019年7月10日作出（2019）吉0102民初3318号民事裁定书，裁定查封李秋梅名下案涉房屋的产籍，并于2019年7月15日查封了上述房屋。贾妍馥向南关法院提出执行异议，称其于2018年7月31日购买上述房屋，请求法院解除对案涉房屋的查封。南关法院于2019年8月23日作出（2019）吉0102执异190号执行裁定书，裁定驳回案外人贾妍馥的异议请求。2018年10月22日，李秋梅出具《承诺书》一份，内容为：“本人李秋梅已于2018年7月31日收到贾妍馥用于购买李秋梅位于大禹城邦一期7号楼501住房一套全部购房款650000.00元整。鉴于李秋梅和贾妍馥约定于“产权过二”后再进行更名，本人李秋梅已于2018年8月6日在邮政储蓄银行用该套房屋抵押贷款肆拾万元整，本人李秋梅谨此向贾妍馥承诺：于2019年4月30日前将上述银行贷款还清，以解除该套房屋的抵押，并立即为贾妍馥办理更名过户手续；若有延迟，每延迟一日，本人保证按该房屋成交总价650000.00元的万分之五向贾妍馥承担违约责任。”落款承诺人处有李秋梅签字和手印。2018年10月22日，长春市房产档案馆出具《个人存量房信息查询结果证明》一份，显示截止到2018年10月22日10点09分，案涉房屋权利人为李秋梅，房屋抵押状态为已他项。2019年7月10日，李秋梅申请办理案涉房屋抵押权注销，房屋登记部门于当日受理。 一审法院认为，贾妍馥主张其与李秋梅之间存在房屋买卖合同关系，并提供李秋梅出具的《承诺书》、银行流水等证据予以佐证，但该《承诺书》仅为李秋梅单方行为，并不能视为双方的合意，也不符合买卖合同的形式要件。另贾妍馥主张双方草签过合同，但其未能提供相关证据予以证明，对此应承担举证不能法律责任。结合本案实际情况，贾妍馥所主张房屋买卖合同关系，与市场交易行规、习惯不符，依其提供的现有证据，不足以认定双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。故贾妍馥要求确认合同关系有效以及房屋归其所有的主张，于法无据，不予支持。关于贾妍馥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，贾妍馥未能提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；另按贾妍馥主张在房屋交易后，李秋梅又将房屋抵押办理贷款，对此其并未提出异议更未积极主张办理房屋更名过户，未办理过户登记其自身存在过错。故贾妍馥的主张不足以排除人民法院对案涉房屋的执行，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十二条之规定，原审判决：驳回贾妍馥的诉讼请求。案件受理费10300.00元，由贾妍馥负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，贾妍馥对李秋梅于2018年10月22日出具《承诺书》表示认可，贾妍馥主张该《承诺书》就是其与李秋梅签订的房屋买卖合同，并请求法院确认该份房屋买卖合同有效。再查明，案涉房屋在李秋梅出具《承诺书》前已颁发产权证，证号为吉（2018）长春市不动产权第XXXX号。李秋梅二审陈述其与贾妍馥约定，由于案涉房屋产权没有过二，过户费用高，所以等案涉房屋产权过二后再过户。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，贾妍馥与李秋梅没有签订书面的房屋买卖合同，其次，在房屋具备办理产权过户的条件下，贾妍馥并没有办理更名过户登记。贾妍馥主张没有过户是李秋梅的原因，但其并没有向法庭提供证据证明该事实。贾妍馥主张其与李秋梅之间存在事实上的房屋买卖关系，但其仅以《承诺书》向法庭举证证明该事实，《承诺书》中虽然有李秋梅收取案涉房屋购房款的内容，但该《承诺书》中亦有关于没有办理产权过户的原因及李秋梅收取购房款后又将房屋抵押的内容。贾妍馥一方面以《承诺书》证明双方存在房屋买卖关系，同时又否认知晓该《承诺书》的部分内容，相互矛盾，故其上诉理由，本院不予支持。综上所述，贾妍馥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300.00元，由贾妍馥负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 蒋振华 审判员 邢春鹤 二〇二〇年六月二十八日 书记员 于斯淼