广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12733号原告：刘成洪，男，1974年10月12日出生，汉族，身份证住址陕西省西乡县********，公民身份号码612************372。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处营业场所，具体为中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。原告刘成洪与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成洪，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成洪向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款525000元为本金，从2017年12月31日起至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合合同约定的商品房交付给原告使用之日止，按日0.01%标准计算，以实际逾期交房的违约金于判决生效之日起10日内向原告支付，之后于每月30日支付当月违约金）。事实和理由：原告于2015年9月26日与被告签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区*********，原告逾期付款的违约责任为每日按房价款的0.01%标准支付违约金给被告，逾期超过30天被告有权随时在无需催告原告的情况下解除合同，将商品房另行出售，同时原告还需再按总房价款20%向被告支付违约金。被告应当在2017年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证同时将符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告逾期交房的违约责任为被告如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自最后交房期限的第二日其至实际交付之日止，按日按已付购房款的0.01%支付违约金，支付违约金总额不超过总房价款的1%。被告在原告已经全额支付购房款的情况下，逾期交房长达两年多，给原告的生活造成极大的困扰及经济损失，被告应付违约金若以1%为限严重失衡，不足以弥补原告的损失，被告逾期交房违约金的计算不应设置上限。被告的行为已构成根本违约，请求法院支付原告的诉讼请求。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的[即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件]，买受人应无条件收楼并办理交接手续………买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定原告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应睌于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日（通知之日以买卖合同附件六合同补充协议第八条第4点为准），且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告已交付房价款乘以万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。原告要求本案判决生效后被告应每月支付当月产生的逾期交房违约金无事实与法律依据，也不利于双方的结算及履行。而且由于受新型冠状病毒影响，按党中央国务院省政府的疫情防控工作要求，疫情防控对该商品房所述项目的建设竣工验收等均产生了实质性影响，根据合同法规定，全国人大法工委的解答及司法实践，新冠病毒疫情属于不可抗力，因此按相关法律规定，被告不承担疫情持续时间的逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年9月26日，刘成洪与通大公司签订中山市商品房买卖合同约定，刘成洪以525000元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，刘成洪如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。3.2020年1月23日，因受新型冠状病毒疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与刘成洪签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年12月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付刘成洪使用。通大公司其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自2017年12月31日起承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向刘成洪支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而刘成洪如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已近两年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给刘成洪使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于刘成洪实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于刘成洪逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的刘成洪以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算截止时间，本院认为，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，因此逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。至于刘成洪要求通大公司每月30日支付当月违约金，因通大公司具体办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间未定，无法确定通大公司逾期交房违约行为的持续时间，刘成洪可在逾期交房违约金实际产生后向法院申请强制执行相关款项，不宜在判决中要求通大公司每月按期向刘成洪支付逾期交房违约金。对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题，该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，在被告违约期间出现的突发停工情况，应由被告自行承担停工的风险，该停工期间不应在逾期交房违约天数中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘成洪支付逾期交房违约金（以525000元为基数，自2017年12月31日起，按每日万分之一的标准计算至被告中山市通大房地产有限公司实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费499元（原告已预付），由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年六月二十九日书记员 梁敏霞