重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1278号原告：何萍，女，1970年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：潘有为，四川开川律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯敏（何萍的丈夫），男，住重庆市沙坪坝区。被告：刘茂，男，1984年11月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告何萍与被告刘茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告何萍的委托诉讼代理人潘有为、冯敏，被告刘茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何萍向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原被告签订的《房地产买卖经纪成交合同》中关于房屋买卖的合同约定；2、判令被告立即将位于重庆市沙坪坝区华宇广场*号房屋腾空并返还给原告；3、判令被告从2016年6月起按每月6000元的标准向原告支付房屋使用费到被告实际退还房屋时止；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月28日，原、被告签订了编号为（GYM）140****号的《房地产买卖经纪成交合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区华宇广场*号住宅一套出售给被告，该房屋建筑面积为153.82平方米，房屋代码为40472，房屋权证号为104房地证2012字第2****号，房屋的总价款为142万元，签订合同之日被告支付定金2万元，剩余的房款140万元由被告在过户当日支付到经纪方的银行监管账户。同时，因原告出售的房屋系按揭贷款购买的房屋，原告需从银行办理房屋解押手续后才能办理房屋过户。因此，合同约定在签订本合同后一个月内原告将配合被告办理该房屋的过户登记。2015年5月27日，被告刘茂的妻子韩静通过银行转账方式向原告支付了购房款141万元。同时，原告也将上述房屋交付给了被告。后双方前往房管局办理该房屋的过户登记手续时，原告才发现该房屋已于2015年5月24日被第三人申请法院进行了查封。由于该房屋被法院查封而无法办理过户登记手续。鉴于此，原告与被告刘茂协商解除上述买卖合同，由原告退还被告原交纳的购房款。2015年12月30日，原告何萍通过银行转账方式向被告刘茂之妻韩静转账退还被告购房款50万元；2016年4月，原告何萍之夫冯敏将其所有的渝AJ****奔驰轿车辆作价91万元抵偿了被告剩余的购房款，同时原告将抵债奔驰轿车交给了被告。至此，原告已将被告交纳的全部购房款全部退还给了被告。原告认为，原告向被告退还全部购房款的行为以及被告接受原告退还的购房款及作价车辆抵偿剩余应退房款的事实行为，表明了原、被告双方签订的房屋买卖合同已经事实上解除了。双方的房屋买卖关系解除后，被告应当立即腾空房屋，将该房屋退还原告。但被告至今没有腾空房屋、退还原告房屋。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，并请求依法判决。被告刘茂辩称，1、原被告没有协商解除合同。被告不同意解除涉案合同，被告不同意腾退房屋，也不同意支付房屋使用费。2、被告要求原告继续履行涉案合同，将位于重庆市沙坪坝区华宇广场**号的房屋过户给被告。本院经审理认定事实如下：2015年5月27日，案外人韩静通过银行向原告何萍转账汇款1410000元。案外人韩静在该笔汇款的《个人客户境内人民币汇款申请书》中备注：房款。2015年5月28日，原告何萍（卖方）、被告刘茂（买方）在重庆钢运职业代理有限公司的居间下签订《房地产买卖经纪成交合同》。合同约定，卖方将重庆市沙坪坝区华宇广场*号房屋出售给被告，该房屋建筑面积153.82平方米，房屋权证号为2012-2****，抵押情况为抵押贷款。房款及支付方式：该房屋成交价为142万元，此价格包括屋内现有固定装修、附属设施及大修基金等买方房产证办理前的费用，买方在签订本合同时交纳定金2万元，剩余的房款140万元买方须于过户当日前直接支付给卖方。若卖方房产尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买卖双方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。交房日期为卖方收齐全部房款后的当天。该物业系卖方以现房、现状、现产权售予卖方，并在签署本合同之前经纪方已邀请买方实地检查及核实该物业及相关产权证明，已知悉卖方及经纪方所告知及提供的该物业的相关情况，买方不得以该物业存在瑕疵等为理由拒绝交易。任何一方违反本合同约定致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，对守约方造成的直接损失应依法赔偿其损失。任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对方违约，并承担以下违约责任：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充约定：卖方房产证原件尚在银行抵押中，还欠90万元整，由买方还钱解押，买卖双方约定2015年5月28日到沙坪坝公证处做买卖公正，买方付齐房款，卖方在一个月内将房产证原件取回并与买方一起到房交所过户。合同签订后几天内，原被告双方前去办理房屋过户手续，发现涉案房屋在2015年5月26日被人民法院查封。此后，涉案房屋一致没有过户到被告刘茂名下。2016年12月30日，原告何萍及其丈夫冯敏出具《承诺书》，二人承诺：关于华宇*号房屋出卖一事，于2015年5月28日出卖给刘茂，由于我方原因一直未能给买方过户，导致刘茂小孩正常情况不能入读树人小学，入读树人小学的前提是必须户口入住一年，到2017年9月1日正常入学。出卖方承诺在这期间两个事情需解决：1、解决对方小孩入读树人小学，前期费用由卖方承担，买房提供入读户籍信息；2、尽快完成房屋过户手续，因当时房价总额为142万元，中途的原因卖方退回买方50万元，待能正常过户了，卖方当天出具退款手续50万元，过户成立户主为刘茂后立即支付50万元。2017年8月29日，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所出具《情况说明》，该情况说明载明：“兹有我辖区住户业主刘茂于2015年5月28日从原业主何萍处购买华宇广场*号房屋一套并在此居住至今。本房屋确为刘茂所有，由于原业主原因一直未能完成该房屋的过户手续，业主刘茂之子刘柏邑的户口无法办理，由于刘柏邑今年已到入学年龄。为解决孩子的入学问题，我们将保证敦促买卖双方在半年内办理好房屋过户及户口手续。特出说明”。2018年，原告何萍向被告刘茂的岳母代兴梅借款8万元，原告出具借条并指定将借款支付给案外人徐梦，用于偿还（2017）渝0105执恢1085号案件的案款。案外人徐梦于2018年11月16日出具收条，称收款后双方债权债务结清，收款人负责解除江北区法院对何萍、冯敏名下房屋的查封。此后，原告的配偶冯敏将号牌为渝AJ****的奔驰牌汽车一辆交付给被告。另查明，2015年9月6日，重庆市沙坪坝区华宇广场**号房屋被重庆市渝中区人民法院查封。此后，该房屋于2016年5月9日被人民法院查封、于2018年4月26日被本院续查封。还查明，何萍曾于2019年向本院另案起诉刘茂，要求排除妨害，该案审理中因何萍未在规定期限内缴纳案件受理费，本院于2019年8月19日依法裁定按何萍撤诉处理。现原告认为涉案房屋被查封，其已退还被告购房款，据此原告要求解除合同，并要求被告腾空返还房屋、支付房屋占用费。审理中，原告为证明原告通过转账方式向被告刘茂之妻韩静退还了购房款50万元，且原告退还的是购房款，不是保证金，举示了原告与被告妻子韩静的微信聊天记录。原告举示的聊天记录载明，手机号码1828****998的用户发信息称：“你好，我是韩静，已经收到退还房款50万元整，待房产证办理过户后，将此款退回”，“收到3笔共计50万元，一笔5万元，一笔刷卡9万元，一笔转账31万元”。被告质证称，对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，被告收到过原告支付的款项，具体数额不清楚，但应该是在40万元以上。审理中，原告举示了《声明》、冯敏与刘茂的微信记录，原告举示上述证据为证明：原告的丈夫冯敏于2016年4月将其所有的渝AJ****奔驰轿车一辆作价91万元抵偿了被告刘茂剩余的应退还的购房款，同时证明原告将抵债奔驰汽车交给了被告，并要求被告在1个星期内办理过户。进而证明原告已将被告缴纳的购房款全部退还了被告，并且原告通过微信通知了刘茂，被告也没有提出任何异议。原告举示的《声明》载于2019年9月18日《重庆法制报》第14版，该声明载明：冯敏本人的渝AJ****原装进口S350奔驰轿车（发动机号27296****67408，车架号WDDNG56****060608），于2016年3月上旬将其折价，作为冲抵刘茂的91万元购房款，并将该车及其所有过户手续交付刘茂，双方无异议，而刘茂至今拒办车辆过户手续。在此，冯敏请求刘茂在此声明发布一周内，速办理车辆过户手续，否则，因该车产生的所有法律或经济责任由刘茂承担，特此声明。原告举示的微信聊天记录载明，2019年9月23日，原告丈夫冯敏向昵称为“流梦口水”的微信用户发送微信称：“刘茂：我已经在重庆法制报2019年9月18日第14版登报声明，要求你在1周内去办理车辆过户手续，否则一切责任你自行承担”，原告丈夫冯敏一并发送了该声明的照片。被告质证称，对真实性无异议，对微信记录真实性无异议，对证明目的不予认可，被告看到微信的，被告就回了信息的；被告没有看到的信息，就没有回复，被告手机换了，微信和报纸都没有看到。审理中，原告为证明原告退清房款后，原告将涉案房屋出租，签订了租赁合同，合同约定的月租金单价是6500元，举示了《租赁合同》。被告质证称，对该《租赁合同》的真实性不清楚，与本案无关。审理中，原告称其要求解除合同的理由是：1、该房屋被查封后，导致不能过户；2、房屋被查封，原告退还了所有的房款给被告，被告已接受，而且也没有提出异议，双方当事人以行为表明双方已经达成了解除合同的合意。被告辩称：1、原告就该房屋被查封对被告进行了隐瞒，过错方在原告，原告无权要求解除合同，并且被告也在协助解除查封，然后过户；2、原告退还的是保证金，不是房款，原告退还给被告的款项大约是50万元，原告将其丈夫冯敏所有的渝AJ****奔驰轿车一辆交付给被告（该车已被法院查封），待房屋过户完成后，被告立即退还款项及车辆给原告。车辆不是抵偿原告应退还被告的购房款。原告还举示了证人钟家均出具的《证明》1份，拟证明承租人钟家均证明原告与被告的买卖合同已经解除；原告对涉案房屋进行了另行出租，而且承租人把租赁的办公用品搬到了房屋门口，被告知晓这个情况，证明房屋买卖合同已经解除，同时涉案房屋的租金单价为6500元/月。被告质证称，对该证据的真实性不清楚，与本案无关。审理中，原告申请证人钟家均出庭作证，证人钟家均陈述其于2019年9月4日与原告何萍的丈夫冯敏签订了《租房合同》，约定冯敏将沙坪坝区华宇广场九华楼*号房屋出租给证人，证人签订租房合同前经过棋友介绍认识了冯敏。租房合同约定的月租金是每月6500元，证人按照押一付三支付了租金及押金共26000元。证人将办公用品搬到租赁房屋的门口时，发现房屋里有人并且不让证人进入房屋。前往派出所协商后，房屋使用人仍然不同意证人搬进去。证人与冯敏之间的租赁合同因此解除，冯敏已经将我支付的租金及保证金退还给了证人。证人签订租赁合同前，没有查看过租赁房屋是否空置。上述事实，有原告提供的《房地产买卖经纪成交合同》复印件、中国银行交易明细及个人客户境内人民币汇款申请书、声明（重庆法制报）、沙坪坝不动产登记中心档案查询结果，被告提供的《房地产买卖经纪成交合同》、中国银行转账凭证及个人客户境内人民币汇款申请书、情况说明、承诺书、借条、收条、民事裁定书以及各方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告何萍与被告刘茂签订的《房地产买卖经纪成交合同》中有关房屋买卖的部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原被告是否已经协商一致解除合同的问题。原被告签订的房屋买卖合同约定房屋总价款为142万元。被告刘茂在签订合同前一日就已支付141万元，积极履行了主要合同义务。此后，因涉案房屋已被人民法院查封，无法过户到被告名下。原告认为其已退还被告购房款50万元，并将渝AJ****奔驰汽车作价91万元交付给被告抵作剩余房款，原告向被告退还全部购房款的行为以及被告接受原告退还的购房款及作价车辆抵偿剩余应退房款的事实行为，说明原、被告双方以行为表明双方就解除房屋买卖合同达成了合意，但被告不认可原告的主张。本院认为，其一，原告没有举示直接证据证明原被告就解除房屋买卖合同达成一致意见，反而原被告双方在发现涉案房屋被查封后，原告出具承诺书承诺尽快过户，双方均在努力地履行合同，并没有解除合同的意思表示。其二，原告举示的“被告妻子韩静的微信聊天记录”载明：“已收到退款50万元，待房产证办理过户后，将此款退回”，原告出具的承诺书载明：“中途的原因卖方退回买方50万元，待能正常过户了，买方当天出具退款手续50万元，过户成立户主为刘茂后立立即支付50万元”，现被告认为即使原告退还了被告50万元，从原告举示的聊天记录及原告出具的承诺书可以看出，该50万元是原告为保证其办理过户提供的保证。因此原告退回部分房款且被告收取的行为，不能表明双方的真实意思表示是解除合同，而是敦促原告尽快履行合同。其三，虽然原告丈夫冯敏将奔驰牌汽车一辆交于被告，但原告并未举示证据证明双方就该汽车作价金额达成一致意见，亦未举示证据证明该奔驰牌汽车系用来抵作退还的购房款，因此原告将奔驰牌汽车作价91万元抵作退还购房款系原告的单方意思表示，对被告没有约束力。据此，本院认定原被告并未协商一致解除合同。另外，原告认为其将涉案房屋重新出租给钟家均，钟家均出具的证明可以证明原被告签订的房屋买卖合同解除，钟家均亦作为证人出庭。本院认为，证人钟家均在没有实际看房的情况下承租涉案房屋作为办公室使用，且与证人钟家均签订租赁合同的人是原告的丈夫冯敏，因此冯敏与钟家均之间的租赁关系存疑。退一步讲，即使钟家均确实以租赁的目的签订了涉案房屋的租赁合同，这与本案中原被告签订的房屋买卖合同是否解除没有关联，也不能证明原被告签订的房屋买卖合同已经解除。关于原告是否有权要求解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原被告签订的房屋买卖合同约定房屋总价款为142万元，被告刘茂已支付141万元，积极履行了主要合同义务，而涉案房屋被人民法院查封，原告何萍因此未能将涉案房屋过户给被告，所以原告何萍是涉案房屋买卖合同的违约方，无权要求解除合同。此外，原告何萍及其丈夫冯敏在《承诺书》中承诺尽快完成过户手续，并且被告的岳母代原告向申请查封房屋的债权人之一清偿了8万元债务，是被告在积极的帮助原告解除查封，以达办理过户的目的，现被告作为买方和守约方不同意解除合同，因此，对原告要求解除原被告签订的《房地产买卖经纪成交合同》中有关房屋买卖的合同约定的诉讼请求，本院不予支持。原被告签订的合同并未解除，因此被告基于房屋买卖合同占有使用房屋符合法律规定和合同约定，因此本院对原告要求被告腾空返还房屋并支付占用费的诉讼请求亦不予支持。需要说明的是，本案中，原被告交易的房屋存在法院查封，被告作为买方可能会因另案的申请执行人行使债权而不能实现本案合同目的，现被告拒绝解除其与原告的房屋买卖合同，应当对上述风险有充分认识。另外，被告亦可以自愿代原告清偿债务以达到涉案房屋解除查封并办理过户的目的。被告代为清偿债务后可另行向原告追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何萍的诉讼请求。案件受理费17400元，减半收取8700元（原告已预交），由原告何萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年六月十日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴