广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51188号原告：深圳市金地大百汇房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华一路大中华国际交易广场2813-2814室。法定代表人：张晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天楠，广东深大地律师事务所实习律师。被告：深圳汇晟资本控股有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：郭保铜。原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司诉被告深圳汇晟资本控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月13日对本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人刘红生、吴天楠到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告经中原（中国）房地产代理有限公司引入于2018年4月19日与原告签订了《深圳XX中心办公室租赁合同》，约定被告承租原告开发建设的位于深圳市福田区XX房屋作为办公之用。2019年3月31日（被告2019年4月26日签署）原被告又签订了效力溯及至《深圳XX中心办公室租赁合同》生效之日（即2018年4月19日）的《办公室租赁合同之补充协议（一）》，对原租赁合同面积补差、租金计算等进行了调整。根据前述租赁合同及其补充协议，被告承租案涉房屋的租赁期限为60个月（其中装修前5个月，自2018年6月8日起至2018年11月7日止；办公期55个月，自2018年11月8日起至2023年6月7日止）,被告按约定的租赁期限内各个阶段的租金标准（其中约定了自2018年6月8日起至2018年9月7日，每月租金为180286元：自2018年9月8日起至2019年6月7日，每月租金为540876元）于每月五日前向原告支付当月租金，被告应支付原告租赁保证金1622628元（实际已支付1569984元）。《深圳XX中心办公室租赁合同》签订后，原告于2018年6月8日向被告交付租赁房屋，被告同时进场装修并于2018年8月27日入驻办公。但自2019年2月起，被告开始拖欠应付租金，2019年5月15日由于被告己出现重大经营危机，已无力继续履行租赁合同，经原被告双方协商签订了《解除协议》，原告对被告应承担的债务作出了重大让步。然而，被告仍未按《解除协议》约定支付相关债务，为此，在催告无果的情况下，原告依《深圳XX中心办公室租赁合同》及补充协议、《解除协议》约定提起诉讼。根据租赁合同、补充协议约定以及被告的违约情况，原告请求被告支付款项主要包括三方面：（1）被告拖欠租金总额为3040911元（其中自起租日至2019年1月31日根据补充协议面积补差调整后应补缴的租金1147845元、2019年2月1日至2019年5月150的拖欠租金1893066元），抵扣租赁保证金1569984元后，被告实际还应支付原告的拖欠租金为1470927.00元；（2）根据租赁合同第18.1条款约定，原告因引入被告承租案涉房屋而支付给中原（中国）房地产代理有限公司的中介代理费用627993.6元，应由被告全额赔偿；（3）根据租赁合同第18.2条款约定，因被告违约提前终止合同，被告应支付装修期补偿费837324.8元；（4）此外，根据租赁合同第18.3条款约定，被告根据租赁合同应向原告赔偿的一切金额，原告有权就被告逾期未支付部分按照每日千分之三的标准收取逾期违约金，原告据此酌情主张被告自起诉之日起支付违约金。综上，为维护原告的权益，请求判令：一、确认原被告双方签订的《深圳XX中心办公室租赁合同》于2019年5月15日己经解除；二、被告向原告支付下列款项：（1）支付拖欠租金1470927.00元；（2）赔偿原告因引入被告承租案涉房屋而支付的中介佣金627993.6元；（3）支付租赁合同提前终止的装修期补偿费837324.8元；（4）支付逾期违约金（按2936245元为基数以每日千分之三标准自起诉之日起计算至款项全部清偿之日止）。三、本案诉讼费用全部由被告承担。被告未作答辩和举证，庭审缺席。经审理查明，2018年4月19日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《XXXX办公室租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于深圳市福田区XX的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，建筑面积为1869.03平方米。租赁期限包含装修期及办公期，装修期自涉案房屋交付日起5个月，即自2018年6月1日起至2018年10月31日止，办公期自办公期起始日起55个月即自2018年11月1日起至2023年5月31日止；其中5.1.1条约定租金按月计算，自2018年6月1日起至2018年8月31日月租金174437元，自2018年9月1日起至2019年5月31日月租金523328元，自2019年6月1日起至2019年7月31日月租金261664元，自2019年8月1日起至2020年5月31日月租金523328元等；乙方每月租金需于每月5日或之前支付；第5.1.4条约定租期首月及最后一个月不足一个月的，则该月租金按该月实际租赁天数按比例调整；第5.2条约定乙方应向甲方支付相当于三个月租金，并向物业公司支付三个月物业管理费作为租赁保证金，租赁保证金1753896.54元。承租方在签署租赁合同之日起支付相当于三个月租金的租赁保证金，在甲方交付该租赁房屋之日或之前，乙方需向物业公司支付租赁保证金183912.54元；第18.1条约定如本合同约定的租金等其他应由乙方支付的款项在到期后14天内仍未支付，甲方有权从乙方交纳的租赁保证金中扣减由此而引起的损失（包括但不限于乙方应付的租赁剩余期间的租金、物业管理费等）的权利及没收租赁保证金，乙方应全额赔偿甲方因引入乙方承租涉案房屋而支付的中介佣金；第18.2条约定鉴于本合同第5.1.1条之装修期及办公期第一个月为租金优惠期，如乙方在租赁期届满前自行终止合同的，乙方还应按照本合同之未履行办公期与完整办公期之比例，并以办公期第二个月租金至标准计算装修期补偿费支付给甲方，具体计算公式为：装修期补偿费＝未履行办公期÷完整办公期×装修期×办公期第二个月租金标准。第18.3条约定如本合同的租金及其他应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之三的标准收取逾期违约金。附件一交付标准中约定了房屋内部的装饰和设备交付状态，双方还对其他的权利义务进行了约定。2019年4月26日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《办公室租赁合同之补充协议（一）》，就上述租赁合同的变更事宜达成补充协议，约定：涉案房屋的承租面积变更为1931.7平方米，租赁合同的装修期及办公期变更为装修期自该租赁房屋交付日起5个月即自2018年6月8日起至2018年11月7日止，办公期自办公期起始日起55个月，即自2018年11月8日起至2023年6月7日。租赁合同第5.1.1条变更为自2018年6月8日起至2018年9月7日月租金180286元、自2018年9月8日起至2019年6月7日月租金540876元、自2019年6月8日至2019年8月7日月租金270438元，自2019年8月8日起至2020年6月7日月租金540876元等。乙方自计租日起至本协议生效之日止，已发生需补缴的租金费用乙方应于本协议生效后15个工作日向甲方支付。租赁合同约定的租赁保证金乙方需向甲方支付的变更为1622628元，乙方已向甲方支付租金之租赁保证金1569984元，剩余租金之租赁保证金52644元，乙方应在本协议生效后15个工作日内向甲方支付。涉案房屋的交付日期为2018年6月8日，甲方迟延交付的，乙方不追究甲方违约责任，且装修期、办公期、租赁期限等均相应顺延。如乙方未按补充协议约定的任一期限足额支付任一款项，均视为乙方违约，甲方有权根据租赁合同第十八条等相关条款追究乙方违约责任。补充协议生效后即为租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力，补充协议约定与租赁合同相互冲突时以补充协议为准。协议生效日为2019年3月31日，双方并同意补充协议效力溯及至原合同生效之日及2018年4月19日。双方还对其他的权利义务进行了约定。附件中载明被告应补租金为1182941元、应补保证金为52644元，其中租金统计从计租日起至2019年3月31日。2019年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除协议》，内容为因乙方欠缴四个月的租金构成严重违约，双方经协商后就原合同提前终止所涉事宜达成如下协议：双方一致同意租赁合同于2019年5月15日解除；双方共同确认乙方按场地现状交还，不拆除装潢；乙方向甲方缴纳的租赁保证金1569984元不予退还。双方确认乙方应向甲方支付951075.6元，其中乙方应在2019年5月15日当日支付100000元，剩余部分851075.6元应在2019年5月22日前缴清。乙方逾期支付上述款项的，按照逾期金额的日千分之三向甲方支付违约金直至款项全部付清。乙方知悉上述条款是在双方友好协商下甲方达成的谅解，如乙方不按时履行付款义务的，甲方有权寻求司法途径追究乙方原合同项下全部应付款项及违约责任。2019年5月31日，原告向被告发出律师函，称被告未按《解除协议》约定履行付款义务，告知被告自收到律师函五日内付清拖欠款项，如不按时履行原告有权追究被告原合同项下全部应付款项及违约责任。关于被告已支付的涉案房屋款项，原告确认：由案外人郭保铜通过银行转账向原告于2018年4月9日支付523328元、2018年4月19日支付1046656元；被告通过银行转账向原告于2018年6月4日支付523328元、2018年9月6日支付401218元、2019年3月27日支付523328元、2019年5月15日分两笔各支付50000元合计100000元、2019年5月21日支付50000元、2019年5月27日支付50000元、2019年5月31日支付20000元、2019年6月5日支付50000元；2018年10月23日、2018年11月5日、2019年1月4日由案外人深圳市开元恒通投资有限公司通过银行转账向原告支付三笔款项每笔均为523328元，之后未缴纳任何费用。庭审时，原告确认上述款项包含被告已交纳的1569984元租赁保证金，而被告也未按补充协议约定补缴变更后的租赁保证金差额；被告自2019年2月起未缴纳租金，而2019年1月前欠缴因面积差异应补缴的租金费用。关于原告因引入被告承租涉案房屋而支付的中介佣金情况，原告提交了其与案外人中原（中国）房地产代理有限公司（以下简称中原地产）签订的《XX中心一般租赁代理合同》，约定由中原地产在代理期内负责协助原告进行“XX中心”的租赁代理工作，代理期即2018年1月1日至2018年12月31日止，中原地产负责联络推介目标客户，并协助目标客户与原告达成租赁协议，其中佣金标准约定B级客户满足XX中心租赁客户筛选条件，需求面积≥整层的企业用户佣金比率为第一年第一个月合同含税标准租金（不包含免租装修期、物业管理费、空调费等其他杂费）X1.2。2018年2月27日，案外人中原地产将被告作为客户推介给原告，2018年6月1日原告与案外人中原地产工作人员签署《客户成交确认书》确认客户即被告已于2018年4月19日签合同及付三押一租，客户现已成交。2018年12月19日原告向案外人中原地产账户分两笔转款合计627993.60元。庭后原告提交书面说明，称中介费用是按原告与中原地产合同约定的B级客户佣金比例计算，即月租金523328元X1.2。关于租赁合同提前终止的装修期补偿费，原告庭审时说明装修期补偿费的计算方式：计算公式中的未履行办公期从2019年2月开始计算至合同约定届满之日2023年6月7日，完整办公期合同约定是55个月，装修期是2个月（以实际装修期为准），以办公期第二个月租金标准按照原租赁合同约定的租金标准计算。另，庭审时还查明事实如下，原告称：1、被告已于解除合同签订当天即2019年5月15日将钥匙交还原告返还物业；2、被告欠缴的租金包含三部分，一是补充协议中约定的因面积差异被告应补交的2018年6月至2019年1月31日的租金1147845元，二是2019年2月至4月间的全部租金1622628元，三是2019年5月（计算至5月15日）的租金270438元，上述费用总和扣除租赁保证金1569984元，被告仍拖欠的租金金额为1470927元。3、逾期违约金是以诉讼请求中租金、装修期补偿费、中介佣金的总额为基数来计算。再查，对于在2019年5月15日原被告双方签订《解除协议》后被告支付的270000元，原告庭后提交书面说明称是被告依解除协议向原告支付的，因诉讼请求中未将该27万元扣减，同意用于抵扣诉讼请求中装修期补偿费。另查，庭后原告提交书面说明称诉讼请求第一项中请求解除的《深圳XX中心办公室租赁合同》包含原被告双方签订的《办公室租赁合同之补充协议（一）》，及确认诉讼请求中逾期违约金的起算时间“起诉之日”即立案日期2019年10月17日。上述事实，有《深圳XX中心办公室租赁合同》、《办公室租赁合同之补充协议（一）》、《解除协议》、银行凭单、发票、律师函、《XX中心一般租赁代理合同》、客户推介单、客户成交确认单、被告欠租费用明细表等证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应严格按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因被告逾期交纳租金构成违约，双方签订《解除协议》确认租赁合同于2019年5月15日解除，本院予以认可，而《办公室租赁合同之补充协议（一）》作为租赁合同的组成部分也应一并解除，据此本院认定原被告双方签订的《深圳XX中心办公室租赁合同》及《办公室租赁合同之补充协议（一）》解除时间为2019年5月15日。关于被告应付的租金。在合同解除前，对于被告拖欠的租金，原告有权要求被告继续支付。原被告双方签订的《办公室租赁合同之补充协议（一）》实际上对月租金金额、起租时间、月租期期限均进行了变更，起租时间已变更为房屋交付之日2018年6月8日，月租期为每月8日至次月7日，因此根据补充协议的约定，自被告起租之日2018年6月8日至合同解除之日2019年5月15日期间，被告应支付的租金总额为5007446.9元（其中，2018年6月8日至9月7日应交租金为180286X3=540858元，2018年9月8日至2019年5月7日应交租金为540876X8=4327008元,2019年5月8日至2019年5月15日期间应交租金为540876/31X8=139580.9元），扣除被告在合同履行期内已缴纳的3017858元租金，以及原告同意用于抵扣租金的租赁保证金1569984元，剩余租金金额为419604.9元，原告的计算方式有误，本院予以纠正。因此，被告应向原告支付拖欠的租金419604.9元。关于中介佣金。根据合同约定被告如在租金等应交费用到期后14天内仍未支付，被告应全额赔偿原告因引入被告承租涉案房屋而支付的中介佣金，而原告确因此向案外人中原地产支付627993.60元中介佣金，因此该项诉讼请求，本院予以支持。关于装修期补偿费。根据合同约定，因原告给予被告装修期及办公期首月租金优惠，如被告在租赁期届满前自行终止合同的应向原告支付装修期补偿费。本案中，约定的装修期补偿费实际应视为在被告违约提前退场情形下，原告要求其按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交的租金优惠期内租金，涉案合同及补充协议中约定的2018年6月8日至2018年9月7日的月租金确显著低于其余月份，而合同也因被告原因提前终止，原告有权依约要求被告支付装修期补偿费，经核算，原告请求被告向其装修期补偿费837324.8元未超出合同约定可主张的范畴，本院予以支持，但该费用应扣除被告于合同解除后支付的270000元，因此被告应向原告支付装修期补偿费567324.8元。至于逾期违约金。被告构成违约，原告有权要求被告以支付违约金的方式承担违约责任，有权依约就被告欠缴租金及其他应付未付款项的部分向被告收取逾期违约金。但原告并未举证证明因被告履约不能而遭受的实际损失，且以每日千分之三的标准计算违约金显属过高，本院综合考虑合同履行情况和原告损失情况，将违约金计算标准调整为每日万分之五，因此，被告应向原告支付逾期违约金，以1614923.3元为基数按每日万分之五的标准自起诉之日即2019年10月17日起计至被告实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司与被告深圳汇晟资本控股有限公司于2018年4月19日签订的《XX中心办公室租赁合同》及2019年4月26日签订的《办公室租赁合同之补充协议（一）》于2019年5月15日解除；二、被告深圳汇晟资本控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司支付租金419604.9元；三、被告深圳汇晟资本控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司支付中介佣金627993.60元；四、被告深圳汇晟资本控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司支付装修期补偿费567324.8元；五、被告深圳汇晟资本控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司支付逾期违约金（以1614923.3元为基数，按每日万分之五的标准自2019年10月17日起计至被告实际清偿之日止）；六、驳回原告深圳市金地大百汇房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30289.96元（已由原告预交），由原告负担13630.5元，由被告负担16659.46元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 王 子 牛人民陪审员 刘   亮二〇二〇年六月四日书 记 员 李妍（代）