太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2043号原告（反诉被告）：于玫霞，女，1970年9月25日出生，住太原市迎泽区。委托诉讼代理人：李明（系原告之夫），男，1970年2月10日出生，住太原市迎泽区。委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所律师。被告（反诉原告）：马菲，男，1982年12月5日出生，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：贾洪波，山西启德律师事务所律师。原告（反诉被告）于玫霞与被告（反诉原告）马菲租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于玫霞之委托诉讼代理人李明、魏强、被告（反诉原告）马菲及其委托诉讼代理人贾洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于玫霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《商铺租赁合同》;2.判令被告支付原告2020年度租金71189元、物业管理费9707.52元、拖欠水费7467元（从被告租赁开始至2020年4月15日截止）；3.判令被告赔偿原告房租滞纳金34790元（截止2020年5月6日）及2020年5月7日起至实际付清之日止的房租滞纳金（以71189元为基数按日千分之三计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将其所有的位于太原市和平南路205-1号蓝山项目xxx号商铺租赁给被告用于经营，租赁期限从2018年1月5日起至2020年12月31日止，按未测绘面积127.1平米计算，2018年度租金95833元，2019年度组金120617元，2020年底租金130267元。2019年测绘实际面积为128平米，按合同规定，2018年实际租金为96511元，2019年度实际租金为121471元，2020年度实际租金为131198元。合同还约定，被告应于每租赁年一个月之前支付下一租赁年的租金，迟延支付租金，按应付租金总额每日0.3%收取滞纳金。被告向原告支付3万元作为保证金，若被告拖延支付租金超过一周，原告有权解除合同收回商铺；被告逾期支付租金、物业费或其他费用超30天造成单方解除合同，已付租金、物业费、保证金及其他费用不予退还，应向原告支付3个月租金和物业费之和作为违约金。合同签订后，原告将商铺交给被告用于其经营饭店，前两年租金被告均按期缴纳。2019年11月底被告应缴纳2020年度租金，被告拖延到2019年12月7日才缴纳6万元，承诺12月底前付清余款。2020年1月1日被告出具承诺书，承诺2020年3月31日前付清所欠剩余租金。承诺到期后，被告仍未履行承诺，经原告多次催要未果。经查被告经营饭店生意良好，并新租店铺开业经营，属恶意拖欠，被告拖欠房租、物业费、水费，延迟履行合同义务发生在2019年12月疫情爆发之前，依约不适用不可抗力，违约责任不能免除。被告马菲辩称，原告不考虑新冠疫情因素，强行采取断电等行为是形成本次诉讼的根本原因。原、被告签订为期三年合同，前两年履行正常，2019年底因饭店周转原因，向原告提出缓交下半年租金，原告也同意。之后发生新冠疫情，原本春节期间的黄金期，被告饭店闭店没有经营，恢复经营后，也基本没有客源。被告与原告多次沟通，希望就疫情期间减免租金事宜与原告达成一致，原告在此期间，对被告饭店进行打砸，2020年4月14日对饭店进行断电致使被告无法经营。原告追究被告违约责任不能成立。2019年底，被告因饭店周转向原告提出缓交第三年下半年租金，原告表示同意，即双方对第三年下半年租金达成一致。如无新冠疫情，被告未按承诺在3月31日前缴纳租金，被告应向原告承担违约责任。但新冠疫情发生后，原告仍要求按合同约定追究被告违约责任没有依据。双方签订的祖赁合同事实上已无法履行。因原告对被告饭店打砸及断电行为，被告饭店员工已纷纷辞职离开，饭店无法经营。按双方合同约定，合同在今年12月31日终止，现双方存在诉讼，程序走完也到合同终止期。原告实际断电天数为4天，原告所述被告生意良好不属实，疫情属于不可抗力因素。被告愿意承担2020年1月1日至2020年4月15日物业费、拖欠水费被告认可，同意给付。租金不同意给付，4月15日后物业费不同意给付，不同意合同继续履行。反诉原告马菲向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；2反诉被告返还反诉原告租金25000元、保证金30000元；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月25日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，约定：反诉原告租赁反诉被告位于本市和平南路205-1号万科蓝山项目xxx号面积127.1平方米的商铺用作餐饮经营，租期为三年自2018年1月5日至2020年12月31日，每年租金在租赁年前一个月支付，反诉原告支付反诉被告3万元保证金等。2019年底，双方协商第三年租金反诉原告先支付半年，剩余半年租金反诉原告在2020年3月底前支付。2020年初，发生新冠股情延续至今，反诉原告的烧烤经营面临巨大困难，响应政府号召关停闭店期间更是没有任何收入。为此反诉原告多次与反诉被告协商，要求减免部分租金，但反诉被告却以反诉原告延期支付租金为由，对反诉原告饭店采取打砸行为，并于2020年4月14日对反诉原告饭店采取断电措施。反诉被告置新冠疫情事实不顾，简单以原合同约定为理由，对反诉原告经营饭店采取各种非法措施，致使合同已无法履行。反诉被告于玫霞辩称，依据合同约定，反诉原告应在2019年11月底前支付2020年度租金，反诉原告一直拖欠租金到2019年12月7日才支付6万元，并口头承诺剩余租金于2020年1月1日前付清。到期后，反诉原告仍未交纳。在反诉被告催讨下，反诉原告书写一份承诺书，承诺在2020年3月31日前付清拖欠租金。但一直未予支付，且物业费、水费也未付。承诺的日期到期后，反诉原告采取不接电话、不回微信方式拒绝与原告丈夫联系。2020年4月6日反诉被告丈夫在其饭店见到反诉原告。反诉原告以疫情原因再次拒绝按承诺付款，由于言语冲突，反诉被告丈夫一气之下摔烂自带水杯，摔店中铁椅一个后愤然离开。当时已是晚上九点左右，店中并无客人，未造成任何影响。2020年4月6日后，反诉被告丈夫与反诉原告就剩余租金进行多次协商，提议减免15000元租金或按合同规定解除租赁关系，反诉原告仍不答应。后经了解，反诉原告早已租赁本商区其他店铺用于经营。为收回拖欠租金，按合同约定，反诉被告书面申请对商铺断电催缴，并发函给反诉原告明确告知其违约事实，督促其履行合约。但反诉原告拒绝协商。反诉被告于2020年4月17日向物业申请，又为商铺恢复供电。反诉原告搬到楼下商铺重新开门营业，拒不交还反诉被告商铺，也不实施有效管理，现商铺处于大门敞开，无人看管。综上，依法驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订铺租赁合同。合同主要约定：合同专用条款部分-房屋座落于太原市万柏林区蓝山项目xxx号铺，建筑面积127.1平米（面积最终以有国家资质的测绘大队测绘为准），房屋规划用途为商业，房屋租赁期自甲方正式向乙方交付房屋之日起3年即2018年1月5日至2020年12月31日，租金采用年固定方式收取，2018年1月5日至2018年12月31日租金共计95833元，2019年1月1日于2019年12月31日租金共计120617元，2020年1月1日至2020年12月31日租金共计130267元，计租日2018年3月15日开始，租赁保证金叁万元，乙方已经在签署本协议时交纳，物业费标准-甲方现统一的收费标准为人民币6.32元/月/平方米，甲方预计交付时间为2018年3月15日之前，具体交付时间由甲方另行通知；通用条款部分-乙方应自计租日开始按专用条款约定支付租金，除另有约定外，乙方应于计租日之前30个工作日向甲方支付首期租金（第一年支付租金按双方约定时间执行），其他期租金应于每租赁年一个月之前支付下一个租赁年的租金，如乙方延迟支付租金，甲方有权按应付租金总额每日0.3%收取滞纳金，如违约超过1周甲方有权收回商铺；甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等，乙方应在甲方抵扣后三个工作日内将租赁保证金被抵扣的不足金额补齐；甲方须在合同终止及乙方把租赁商铺交还给甲方，且双方就租赁商铺产生的租金、其他费用、违约金清理完毕后30个工作日内向乙方退还租赁保证金余额的70%，乙方保证尽可能短的时间内完成以租赁商铺的地址为注册地址的有关工商登记信息等材料的变更或修改，剩余30%作为商品和服务质量保证金，在合同终止后90日内未发现乙方应予赔偿而未赔偿的情况（即乙方解决已发生的全部客户投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册变更或修改后），甲方退还剩余30%，如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应赔偿的，甲方有权追偿；双方同意，乙方有下列情形之一的（…乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用超过30日的…），甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，合同自乙方收到解除通知之日起解除，甲方及或其委托的第三方亦有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各种措施，且该等权利行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的损失亦不承担任何责任；未经双方协商一致，乙方单方面提前解除合同的，或因本条第一款原因解除的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于3个月的租金和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2019年12月7日被告向原告交纳2020年度租金6万元。2020年1月1日，被告为原告出具承诺书一份，内容为：2020年3月31日前付清所欠租金，甲方不收取滞纳金，甲方同意乙方在合同期内转让，如果乙方不再经营，且转让不成功，需在3月31日前停止营业，清空商铺。2020年4月15日太原万科蓝山物业服务中心作出的太原万科蓝山四期商铺xxx欠费通知载明：太原万科蓝山四期商铺xxx业主于玫霞（现租赁使用为寻鱼私烤店）到2020年4月15日所欠费用如下，物业费3235.94元（128平米×6.32元/月/平×4个月），水费7467元（5.7元/吨×1310吨）。2020年4月14日原告向被告发出通知函，要求被告两日内付清拖欠房租、滞纳金及物业费，继续履行合同，如两日不能缴清，视为被告单方终止合同，房东有权收回商铺。同日被告通过微信与原告爱人沟通，要求尽快恢复水电。2020年4月14日原告向物业公司申请涉案商铺断电，2020年4月17日原告通知物业公司给商铺供电。2020年4月15日被告欲搬离商铺，原告爱人不同意，为此报警，最终被告于当日搬离。本院认为，原、被告签订的涉案铺租赁合同，系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。结合被告为原告出具的承诺书、原告于2020年4月14日向被告发出的通知函及被告于2020年4月15日搬离商铺，应认定被告以行为表明不履行合同主要义务，原告已视为被告终止合同，即双方就除条件的解除合同已达成一致意见，因条件已成就，故涉案合同已于2020年4月15日解除，故原告要求被告继续履行合同的诉请，本院不予支持。反诉原告要求解除合同的诉请，因合同已经解除，故对其相应诉请，本院亦不予支持。因依据合同约定，2020年度租金为130267元，被告已支付原告6万元，涉案合同于2020年4月15日解除，被告支付的租金数额已超过四个半月的租金数额48850.13元（130267元÷12个月×4.5个月），故原告要求被告支付剩余租金及滞纳金的诉请，本院不予支持。对于原告主张的物业费及水费，被告认可水费及截至2020年4月15日的物业费，故对原告诉请的水费及物业费的合理部分，本院予以支持。2020年4月15日合同解除后，被告不应承担之后的物业费，故对原告主张的2020年4月15日之后的物业费诉请，本院不予支持。被告已支付原告租金6万元，扣减被告应支付的48850.13元，原告应向被告返还租金为11149.87元。原、被告签订合同时，被告向原告支付保证金3万元，因被告未举证证明其完成注册地址相关的工商登记注册变更或修改，故原告应向被告退还保证金的70%即21000元。综上所述，原告要求被告继续履行合同、支付租金及滞纳金的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付物业费的合理部分及水费的诉请，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。反诉原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还租金及保证金的合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告马菲于本判决生效之日起十日内支付原告于玫霞物业费3235.94元、水费7467元。二、反诉被告于玫霞于本判决生效之日起十日内返还反诉原告马菲11149.87元及保证金21000元。三、驳回原告于玫霞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告马菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元（已减半），由原告于玫霞负担1348元，被告马菲负担34元。反诉费3663元，由反诉原告马菲负担3361元，反诉被告于玫霞负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王彩君 二〇二〇年六月二十八日书记员 崔 渊