江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民初6号原告（申请执行人）：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。法定代表人：赵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙晓忠，上海市建伟（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊振华，上海市建伟（南昌）律师事务所律师。被告（案外人）：柯志鹰，男，1978年2月16日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：高浩景，江西锦成律师事务所律师。被告（案外人）：王彬，男，1978年5月1日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：高浩景，江西锦成律师事务所律师。第三人（被执行人）：江西海源房地产开发有限公司，，住所地：江西省上饶市信州区中山西路**法定代表人：方琪，该公司董事长。原告中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被告柯志鹰、王彬及第三人江西海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告中铁公司的委托诉讼代理人熊振华，被告王彬及其与被告柯志鹰的共同委托诉讼代理人高浩景到庭参加诉讼，第三人海源公司经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。中铁公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2020）赣执异1号执行裁定书；2.准予执行上饶市信州区商铺；3.本案诉讼费用由柯志鹰、王彬承担。事实和理由：2017年12月27日，最高人民法院对中铁公司与海源公司建设工程施工合同纠纷一案作出二审判决，判决驳回上诉，维持本院（2016）赣民初49号民事判决，即海源公司向中铁公司支付尚欠工程款58582806.77元，中铁公司对于位于上饶市信州区﹟楼首层商铺，1-3﹟商业、2-4﹟商业、5-6-7﹟商业、8-1﹟商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权。2020年1月14日，柯志鹰、王彬对执行标的上饶市信州区商铺提出异议。本院于2020年2月14日作出（2020）赣执异1号执行裁定，中止对海源公司名下位于上饶市信州区商铺的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须符合四项条件且权利能够排除执行，人民法院才应予支持，该规定第二项明确规定，仅有在人民法院查封之前已合法占有该不动产才能得到法院支持，但柯志鹰、王彬至今都未实际占有使用商铺，故其执行异议不符合法定情形。且柯志鹰、王彬仅对案涉商铺完成了网签备案，未完成物权预告登记，并不适用《执行异议复议规定》第三十条的规定。柯志鹰、王彬不是案涉商铺的实际购买人，未将购房款汇入海源公司的公司账户内，而是与海源公司之间存在债权债务关系，海源公司系通过以房抵债的方式将案涉商铺签约给了柯志鹰、王彬，柯志鹰、王彬不属于《执行异议复议规定》第二十八条规定的买受人。根据法律规定，柯志鹰、王彬享有的普通债权不能对抗中铁公司依据生效判决确认的对案涉商铺的工程款优先受偿权。柯志鹰、王彬辩称，其作为不动产买受人，享有合法的物权期待权，依法可以排除中铁公司对案涉房产的执行，请求驳回中铁公司的诉请。一、柯志鹰、王彬在本院查封之前已与海源公司签订商品房买卖合同，并交清了购房款。2015年9月29日，柯志鹰与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201509290018号。合同约定海源公司向柯志鹰预售位于，合同价款为523708元。同日，柯志鹰、王彬与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201509290019号。合同约定海源公司向柯志鹰、王彬预售位于，合同价款为376290元。上述合同签订后，柯志鹰于2015年9月29日向海源公司支付购房款共计90万元，海源公司于同日出具收据一份，载明收到柯志鹰2﹟1-1、2﹟1-2商铺房款90万元整。2016年4月27日，海源公司向柯志鹰、王彬开具2张预收款收据，金额分别为523708元及376290元。中铁公司于2019年3月14日查封案涉房产，查封期限三年，自2019年3月14日至2021年3月13日。二、上述商品房买卖合同已在上饶市房管局办理了预售备案，对外公示了预售行为。三、柯志鹰、王彬在上述合同签订后已合法占有案涉房产。“占有”是对财产的实际管领与控制。预售合同签订后，柯志鹰、王彬将案涉商铺当仓库使用，偶尔用于存放闲置物品。案涉商铺实际处于柯志鹰、王彬的管控下，形成了事实上的占有。四、案涉房产未办理过户系因海源公司一直未能办理竣工验收导致，非因柯志鹰、王彬的自身原因。综上，根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，柯志鹰、王彬对案涉房产的权利能够排除中铁公司的执行。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中铁公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：第一组：中铁公司的营业执照、法定代表人的身份证明及身份证复印件，柯志鹰、王彬的身份信息及海源公司的企业信息。以证明本案当事人是适格的诉讼主体。第二组：本院（2016）赣民初49号民事判决书、最高人民法院（2017）最高法民终762号民事判决书。以证明根据生效判决，中铁公司对于位于上饶市信州区﹟楼首层商铺，1-3﹟商业、2-4﹟商业、5-6-7﹟商业、8-1﹟商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权。第三组：本院（2018）赣执35号裁定书及（2020）赣执异1号裁定书。以证明本院受理中铁公司强制执行申请，采取了查封海源公司名下房产、土地等强制措施，而柯志鹰、王彬以其对上饶市信州区商铺办理了网签为由申请执行异议的事实。第四组：房屋权属登记信息查询结果单。以证明案涉商铺登记在柯志鹰名下，仅办理了网签备案，未办理房屋预告登记，不适用《执行异议复议规定》第三十条规定，且柯志鹰、王彬除了案涉商铺之外，名下仍有其他的房产。第五组：照片4张，以证明由于龙湖湾小区项目未办理竣工备案，案涉商铺仍处于海源公司名下，截至2020年4月2日，海源公司未将案涉商铺交付给柯志鹰、王彬，其未在查封前合法占有案涉商铺，不符合《执行异议规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。第六组：龙湖湾项目房屋销售情况（非住宅）。柯志鹰、王彬质证后，对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，案涉房产是网签备案，且网签备案系统是对外公示可查询的。对第五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，未到现场去过，不能确定照片的真实性，商铺未装修是事实，但未装修不代表未合法占有。合同签订后，柯志鹰、王彬就接管了商铺，平时是堆放杂物，以自己的行为事实形成了对案涉商铺的合法占有，符合《执行异议复议规定》第二十八条的相关规定。对第六组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证明案涉2#1-1、1-2非住宅已出售给柯志鹰、王彬，案涉房产已被中铁公司申请查封，该证据无法证明中铁公司对案涉房产享有优先受偿权。本院认为，对双方无异议的证据予以确认，有争议的证据结合本案其他证据综合认定。柯志鹰、王彬提交了以下证据：第一组：柯志鹰、王彬的身份证复印件，以证明当事人主体资格。第二组：《商品房买卖合同（预售）》、收据、转账凭证、江西省地税局预收款收据，以证明柯志鹰、王彬于2015年9月29日与海源公司签订了商品房买卖合同，一次性付清了购房款，且已办理预售备案。第三组：照片一组3份，以证明合同签订后，柯志鹰、王彬已合法占有案涉商铺，主要用于存放闲置物品，案涉商铺处于柯志鹰、王彬实际管控下。第四组：海源公司出具的说明，以证明案涉商铺买卖为正常购房行为，海源公司无法在约定的时间履行办证手续，其承诺柯志鹰、王彬在保证安全的情况下使用，已在房管局备案的自有商铺物业费在日后办理不动产证后再按规定缴纳，2016年柯志鹰、王彬开始在内堆放杂物，此说明有海源公司盖章、签字。中铁公司质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据中的买卖合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同上面仅有备案章，没有预告登记；对转账凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，购房合同是柯志鹰、王彬跟海源公司签的，应转款给海源公司账户内，沈巨忠既不是该公司的法定代表人，也不是公司股东，无权接受该款项，故转账凭证不能证明已支付购房款；对收据的真实性、合法性、关联性均无异议；对税票的真实性无异议，合法性和关联性有异议。对王彬的转账凭证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据仅能证明王彬转账29万元给柯志鹰，但无法证明该笔款项最终汇入海源公司账户内，即无法证明该笔款项是真实的购房款。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，此照片与中铁公司提供的照片位置一致，但增加了部分废旧轮胎，没有任何时间证明此轮胎是何时摆放的，是属于谁的，且照片拍照时间在查封前还是查封后也无办法证明，即便轮胎为柯志鹰、王彬所有，仅凭放了几个轮胎也未达到证明合法占有的标准。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该说明的落款时间为2020年5月18日，即开庭前一天，且在海源公司未到庭的情况下，无法对其真实性、合法性以及是否存在胁迫情形予以核实。本院认为，对双方无异议的证据予以确认，有争议的证据结合本案其他证据综合认定。根据当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院认定以下事实：本院于2017年12月10日对中铁公司与海源公司之间的建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）赣民初49号民事判决，判决：一、解除中铁公司与海源公司于2012年9月20日订立的《“龙湖湾”住宅小区总承包工程建设工程施工合同》；二、自本判决生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款58582806.77元；三、自本判决生效之日起十日内，海源公司向中铁公司支付尚欠工程款逾期利息（截至2016年6月30日逾期利息为4999462.16元，自2016年7月1日日始至清偿之日止，尚欠工程款的利息应以本金58582806.77元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；四、中铁公司对于位于上饶市信州区﹟楼首层商铺，1-3﹟商业、2-4﹟商业、5-6-7﹟商业、8-1﹟在商欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权；五、驳回中铁公司其他诉讼请求。中铁公司不服该判决，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民终762号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后中铁公司向本院申请执行，本院于2018年11月16日作出（2018）赣执35号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人海源公司在金融机构的存款6391.96万元；二、如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封，扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人海源公司价值相等的其他财产和财产权益。2019年1月21日，本院向上饶市经济开发区房产管理局作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封海源公司名下位于上饶市信州区﹟楼商铺，1-3﹟商业、2-4﹟商业、5-6-7﹟商业，8-1﹟商业房产（含提出执行异议的2个商铺，共计95个商铺），查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。柯志鹰、王彬向本院执行局提出异议，本院执行局于2020年2月14日作出（2020）赣执异1号执行裁定书，裁定中止对被执行人海源公司名下位于上饶市信州区商铺的执行。另查明，2015年9月29日，柯志鹰与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201509290018号，该合同约定海源公司向柯志鹰预售位于，该商品房的规划用途为商业营业用房，该单价为8560.20元∕平方米，合同价款为523708元。买受人应当在2015年9月29日前支付该购房款。同日，柯志鹰、王彬与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为201509290019号，合同约定海源公司向柯志鹰、王彬预售位于，单价为9560.21元∕平方米，合同价款为376290元。买受人应当在2015年9月29日前支付该购房款。上述两份合同签订的当日，王彬向柯志鹰转账29万元，柯志鹰向沈巨忠转账支付90万元。同日，海源公司向柯志鹰出具收据一份，载明收到柯志鹰2﹟1-1、2﹟1-2商铺房款90万元整。2016年4月27日，海源公司向柯志鹰、王彬人开具2张预收款收据，金额分别为523708元及376290元。中铁公司于2019年3月14日查封案涉房产，查封期限三年，自2019年3月14日至2021年3月13日。案涉项目仍未竣工验收。还查明，柯志鹰在上饶市信州区另有房产1处，即权证号为上房权证字第**，位于上饶市信州区，面积为150.09平方米的房产。王彬在上饶市有房产2处，即上房房权证字第**，于上饶市信州区，面积为136.92平方米的房产及上饶市三清山中大道588号23栋301号，面积为168.25平方米的房产。本院认为，本案争议的焦点为柯志鹰、王彬对案涉商铺的权利是否可以阻却人民法院的执行。本案中，柯志鹰、王彬主张在案涉商铺查封前已与海源公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，并办理了销售备案手续，且实际支付购房款，海源公司也出具了收款收据，而案涉商铺未办理所有权登记手续系海源公司的原因，且海源公司出具证明证明柯志鹰、王彬已合法占有了案涉商铺，因此，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，柯志鹰、王彬对案涉商铺享有物权期待权，可以阻却人民法院对案涉商铺的执行。对此，本院认为，生效判决确认中铁公司对于位于上饶市信州区﹟楼首层商铺，1-3﹟商业、2-4﹟商业、5-6-7﹟商业、8-1﹟在商欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权，而根据柯志鹰、王彬与海源公司签订的《商品房买卖（预售）合同》的约定，案涉2幢1单元1层1-2号、1-1号为商业营业用房，案涉商铺属于生效判决确认的范围，故柯志鹰、王彬称案涉商铺不在建设工程优先权范围的理由不成立。本案中，柯志鹰、王彬对案涉商铺所主张的物权期待权，不能对抗中铁公司的建设工程优先受偿权，不能阻却人民法院的执行。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。柯志鹰、王彬与海源公司仅成立了商品房买卖（预售）合同关系，但商品房所有权尚未转移。因此，案涉商铺所有权未转移登记至柯志鹰、王彬的情况下，该商铺的所有权仍应属于海源公司所有。且预售登记备案手续属于行政管理手段，不具有所有权转移登记的公示效力。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条款的立法本意是为了保护个人消费者的基本生存权益，而非经营者的商业利益。即购房应是直接用于其生活消费，满足其必要的生活居住需求，而不是商业经营用途，否则，即使买受人交付了全部或大部分款项，其对该商品房亦不能享有优先权。故该条中的“消费者”应作限缩解释，应是符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房买受人，即非住宅商品房的买受人并非该批复第二条规定的“消费者”。本案中，柯志鹰、王彬所购买的商品房属于商业性质，且柯志鹰、王彬名下均有其他房产，故其不属于该批复规定的“消费者”。最后，柯志鹰、王彬所提交的证据难以证明其合法占有商铺。柯志鹰、王彬所提交的其放置轮胎的照片，并无形成时间，而中铁公司于2020年4月2日提供的现场照片表明上述商铺未实际使用。海源公司为本案当事人，其为柯志鹰、王彬出具的说明，系当事人的单方陈述，在其未到庭且中铁公司不予认可的情况下，不能单独作认定案件事实的根据，且柯志鹰、王彬未提供其交纳物业费及水电费等其他证据予以佐证，故其认为已实际合法占有的主张不成立。综上，柯志鹰、王彬对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，中铁公司的诉讼请求成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于上饶市信州区商铺。案件受理费14380元，由柯志鹰、王彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年六月二十八日法官助理陈慧书记员肖力恒