广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初405号 原告（反诉被告）：李静波，男，1969年1月7日出生，汉族，住内蒙古满洲里市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所：南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****，统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林。 被告（反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：唐粮松，广西鼎峰律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李静波(以下简称原告)与被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称被告金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称被告富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁宇宸，被告富乐华公司、金旺角公司的共同委托诉讼代理人卢诗雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金旺角公司签订的《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目3号地块职工市场合作建房合同书》（编号：3-2-2312）；2.两被告连带返还原告购房款315617元及赔偿利息损失111607.43元（以315617元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年6月3日暂计至2019年11月30日为111607.43元，实际计至清偿之日止）。事实和理由：2013年5月19日原告与被告金旺角公司签订了《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目3号地块职工市场合作建房合同书》（编号：3-2-2312），该合作建房合同书约定，原告购买被告富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区房屋，该房屋建筑面积为71.06平方米，房屋总价款为451231元，原告须支付首付款225616元，剩余款项以按揭形式付款，被告须于2016年12月30日前交付房屋。该合同当日并未盖章写明落款日期，签订合同后，原告于当日在被告的要求下，按合同约定的陈泽坚账户转账两笔款项，一笔为195616元一笔为120001元，共计315617元。被告金旺角公司工作人员告知原告这些款项将来均会在《商品房买卖合同》中记载，现在多付首付，后面房款将会有折扣。付款后，被告金旺角公司的工作人员告知原告合同盖章后再连同收据一并给予向原告。于是，2013年5月29日被告金旺角公司将盖章的合同和225616的收据给予原告，尚剩余90001元款项未有开出收据，原告多次要求被告金旺角公司补开，被告金旺角公司总以各自理由推脱哄骗原告，告知原告换签后就会能开一张315617元的收据，现在要符合合同条款，否则到时难以换签。至2017年被告富乐华公司要求原告换签正式《商品房买卖合同》，但要求必须接受一次性付清房款，不能以按揭形式支付剩余款项，且只有一次性付清房款后，才能给原告看正式的《商品房买卖合同》。由于被拒绝提供正式的《商品房买卖合同》文本，致使原告至今未能换签正式《商品房买卖合同》。原告认为，合作建房合同书已明确约定合作建房合同书约定的条件将相应转移至《商品房买卖合同》，现被告富乐华公司无理由的变更合同条款，改变付款方式，已构成违约。现双方无法就付款方式问题达成一致意见，无法换签正式《商品房买卖合同》，导致合作建房合同书的目的不能实现，原告更不可能通过合作建房合同书办理按揭或是获得案涉房屋产权，因此原告有权解除合同，要求被告金旺角公司退还房款并赔偿利息损失。同时，案涉房屋至今没有交付，己严重逾期交房，且违约行为一直持续。而案涉合作建房合同是无预售证时签订，虽现在获得预售证，但现今合同的有效性不阻却签订时的违法性，被告富乐华公司应承担连带返还责任。 被告金旺角公司、富乐华公司共同辩称，1.案涉合同因原告违约已于2020年1月11日经公告解除；2.原告违约的情形体现为不按合同约定换签合同且恶意回避被告的换签通知，以漠视的方式拒绝签订商品房买卖合同，构成根本违约；3.被告金旺角公司代表被告富乐华公司签订合同，代收及催缴房款，合同的后果应由被告富乐华公司自行承担；4.案涉合同已解除，需在扣除定金后返还房款，利息也不应该由被告方承担。5.原告所支付的房款我方仅认可我方出具有收据的部分。 被告富乐华公司、金旺角公司向本院提出反诉请求：1.确认被告金旺角公司与原告签订的《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》因原告违约已解除；2.两被告无需返还原告定金3万元。事实和理由：经被告富乐华公司授权，被告金旺角公司与原告于2013年5月28日签订了《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》，约定原告购买防城港中央商务区，合同总价款451231元，原告按下列方式分三次付款：第一次，签订合同当日付定金3万元；第二次，签订《合作建房合同书》之日起15天内付225616元；第三次，在换签《商品房买卖合同》时向银行申请按揭抵押贷款方式付清余款。合同签订后，原告向被告支付了房款225616元。2014年，案涉房屋项目取得商品房预售许可证，原告应办理换签《商品房买卖合同》的手续并付清房屋余款。经被告多次通知、催促，原告一直未办理合同换签的手续、未缴纳余款，已构成严重违约，在穷尽联系方式的情况下，基于诚实信用原则，被告有权解除合同，因此，被告于2020年1月11日登报通知解除该合同。被告认为《合作建房合同书》应属有效，原告未能收到《换签合同及交款通知书》、《解除合同通知书》的过错不在被告，被告有权解除合同。依据合同规定，原告未在规定的时间内缴纳房款构成违约，被告有权不予退还原告之前缴纳的房款，原告所缴纳的房款（包括定金3万元）共计225616元，应当视为违约金，从友善经营的角度出发，被告仅要求没收原告支付的定金3万元。 原告针对两被告的反诉请求答辩称，1.同意案涉合同已解除，但是并非系原告违约，是被告单方面解除合同；2.原告不存在违约行为，所以不应当扣除原告的定金，双方实际经住建局进行调解达成了退房转卖方案。 本院经审理认定事实如下：2013年5月19日，原告分两次向账户名陈泽坚、账号62×××99的银行账户转账195616元、120001元，合计315617元。2013年5月28日，原告与被告金旺角公司签订《防城港市中央商务区ＣＢＤ项目Ⅲ号（3＃）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），约定鉴于金旺角公司与项目开发商富乐华公司的《合作建房协议》，原告在充分了解的情况下，自愿参与金旺角公司的市场合作建房项目，该合作建房位于防城港市中央商务区，面积为71.06平方米，单价为每平方米6350元，总价款为451231元；在签订本合同当日交清3万元定金，签订本合同之日起15天内交清合同总房款50%（含定金）计225616元，余款选择向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付，如果原告被银行方面认为不符合按揭条件或原告因政策等原因未能获得贷款，原告需在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款）；原告应将第一、二次合作建房款支付至专用账户：账户名陈泽坚，账号62×××99；在开发商富乐华公司完成本地块预售证办理后，由原告与开发商富乐华公司进行《商品房买卖合同》换签手续，原告应按富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》的手续。2013年5月29日，被告金旺角公司出具《收据》，确认收到原告首期款225616元。原告自认被告富乐华公司于2017年通知其换签正式《商品房买卖合同》。 另查明，2018年11月22日，经防城港市住房保障和房产管理局组织协调，被告富乐华公司出具《关于“防城港国际大酒店”二单元投诉客户积极处理方案》承诺积极解决与部分购房者的纠纷，载明未付清余款的客户可选择：1.一次性付款，2.交房前办理银行按揭贷款，3.交房时来交付余款或办理按揭贷款；对于需转卖的客户可委托富乐华公司转卖，也可自行寻找客户或委托第三方销售；对于未交清房款但要求退已交款的客户，要求其支付违约金，且退房款在一年内分期分批支付。2020年1月11日，被告金旺角公司登报解除与原告签订的《合作建房合同书》。 再查明，被告富乐华公司为案涉楼盘的开发商，其授权被告金旺角公司代为开发建设、经营、销售案涉房屋。被告富乐华公司已于2014年4月10日取得案涉楼盘的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字××号）。 本院认为，原告与被告金旺角公司签订的《合作建房合同书》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行相应的义务。双方均认可该《合作建房合同书》已于2020年1月11日解除，本院予以确认。 关于导致案涉合同解除的原因归责于哪方的问题。原告主张系因被告金旺角公司在换签合同时变更付款方式、要求其一次性付清剩余房款才导致其拒绝换签《商品房买卖合同》，但未提供证据予以证实。原告作为购房者，在收到换签合同通知后未按约履行换签合同的义务，导致案涉合同无法继续履行，且在防城港市住房保障和房产管理局调处下双方仍未能达成一致处理意见，故案涉合同的解除应归责于原告。 关于原告主张两被告退还购房款315617元及赔偿利息损失的问题。原告主张其所支付的案涉房款系两次向陈泽坚账户所转账的315617元，该账户对应《合作建房合同书》约定的收款账户，且两笔转账系同一天支付，原告已尽到其举证义务，被告以其开具的收据仅有225616元作为抗辩理由，不予认可，因此，原告已向被告支付的房款应为315617元。因被告富乐华公司系案涉房屋的开发商，被告金旺角公司系被告富乐华的销售代理商，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理的权利义务关系归属于被代理人被告富乐华公司，被告金旺角公司代被告富乐华公司收取原告的购房款，因案涉合同已解除，被告富乐华公司应当予以返还。关于原告主张的利息问题，因原告属于违约方，主张利息损失没有事实和法律依据，不予支持。 关于两被告主张应扣除定金3万元不予返还的问题。因定金系双方对约定债权的担保，其中给付定金一方不履行约定的债务时无权要求返还，但案涉合同中未对定金罚则进行约定，即未约定原告给付定金后在不履行何种义务时定金不予退还，因此，对于该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李静波与被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3#）地块职工市场合作建房合同书》（编号：3-2-2312）已于2020年1月11日解除； 二、被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李静波购房款315617元； 三、驳回原告（反诉被告）李静波的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司、广西金旺角投资置业有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费7708.37元，减半收取计3854.18元，由原告（反诉被告）李静波负担1004.18元，由被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司负担2850元。反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司、广西金旺角投资置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8258.37元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇二〇年六月十五日 法官助理 彭小山 书 记 员 何俊龙