湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1225民初347号原告：湖南磊金房地产开发有限公司，住所地会同县林城镇改河街**，统一社会信用代码914312257533758432。法定代表人：粟永发，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏伟，男。委托诉讼代理人：粟泽顺，男。被告：朱洪乐，1985年7月31日出生，侗族，居民，住会同县。被告：刘彬彬，女，1989年7月1日出生，侗族，居民，住会同县。原告湖南磊金房地产开发有限公司（以下简称磊金公司）与被告朱洪乐房屋租赁合同纠纷一案，本院与2020年4月24日立案后，发现刘彬彬系必须参加本案诉讼的当事人，本院于2020年5月28日依法追加为本案共同被告通知刘彬彬参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告磊金公司的委托诉讼代理人魏伟、粟泽顺，被告朱洪乐、刘彬彬均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告磊金公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院解除原告与被告在2013年8月12日签订的商铺编号为1栋一层138号租赁合同。事实与理由:原告磊金房公司为了商业开发，与被告共同获利，于2013年8月12日与被告朱洪乐签订了房屋租赁合同，将被告的商铺租赁后转租给湖南佳惠百货有限责任公司用于开办佳惠超市鸿发商都店。后由于湖南佳惠百货有限责任公司亏损严重，于2019年7月2日撤出。湖南佳惠百货有限责任公司撤出后，原告多方联系有关商家，但因租费过高，未能达成协议。原告多次与被告商量降低租费以引进商家的问题，但被告拒绝协商。故原告诉求人民法院，解除原告磊金公司与被告朱洪乐签订的商铺编号为1栋一层138号租赁合同。被告朱洪乐、刘彬彬辩称，原告所诉将商铺转租给湖南佳惠百货有限责任公司用于开办佳惠超市鸿发商都店，后因佳惠百货有限责任公司亏损严重，于2019年7月2日撤出，原告与被告商量降低租费以引进商家的问题，但被告拒绝协商，故诉求解除双方签订的《租赁合同》，被告不同意。一、被告方积极与原告方协商两次，并非拒绝协商，而原告却毫无诚意两次提出的方案都是一样，因为原告提出的方案极度不合理完全没有公平性，而协商未成功，最后被告的意见是按照原有的合同执行剩下的租约。二、双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行被告与原告于2013年8月12日签订《租赁合同》。1.合同第三条约定:被告将位于会同县将军北路鸿发商都1栋一层138号商铺，面积为31.26平方的商铺租给原告使用，租期16年从2014年8月31日期至2030年8月30日止。合同上明确了租赁时间。2.合同第六条约定:租金的计算方式为甲方购房总款204816元，按甲方购房总款计算租金:1-3年按照总房款的3.5％每年7169元；4-6年按照总房款的4.5％每年9217元；7-9年按照总房款的6.5％每年13313元，；10-12年按照总房款的8.5％每年17409元；13-15年按照总房款的10.33％每年21157元，15年租金共计204796元。至于原告提出租费过高，纯属无稽之谈。租金的计算方式是每过三年就提高一点租金比率，而且租费方案是由原告自己制定的，被告并没有对其制定的方案有所质疑，现在被告眼看着能够稍微多拿到一些预期的应得的租金收入时，原告却提出解除租约，不管是从法律上来讲，还是从道德上来讲，都是一种应该受到公众唾弃的无赖和失信行为。3.原告单方面提出解除租赁合同，必须具备《租赁合同》第十一条第三款第三点规定的条件，即因不可抗力致使商铺严重损毁不能正常使用。否则他不能够解除合同。原告租赁了被告的门店后，根据合同第四条约定:乙方在甲方合法经营期间，甲方不得干涉，被告认为原告是否转租，转租给谁，或者还是原告自营、联营、合资等，是原告自己的行为，只要原告合法经营，被告无权干涉也没有干涉。现在原告转租不出去，是原告应该承担的商业风险，不该将该风险转嫁给被告。4.在购买商铺签订《商品房买卖合同》的同时被告与原告签订了《商品房买卖合同》的附件五《商品房买卖合同》补充协议，《商品房买卖合同》第二十一条约定合同附件与本合同具有同等法律效力，因此签订的补充协议也具有法律效《商品房买卖合同》补充协议第八条约定:为了规范“鸿发商都”整体美观，使商业整体提升，统一管理，特约定买受人遵守:本项目一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化，统一经营，统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《合同》执行。协议第十条约定，本协议为《主合同》的补充。《合同》第十八条约定:本合同的所有附件，是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。这三个合同或协议是一脉相承的，是一个整体，都是合同的条款之一，具有同等法律效力。5.开发商这种毁约行为，是否存在欺诈行为被告保留意见,但原告的行为丧失了最基本的诚实信用原则。返租十五年的意思表示，合同和协议都有明确体现，当初开发商出售门店时也铺天盖地宣传，而且，不是基于原告合同条款上明确租十五年的条款，被告也不会购买该商铺。6.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。如果原告方提出解除合同显然违反了诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，原告人应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，被告与原告之间签订的《租赁合同》合法有效,理应受到法律保护，基于商品房买卖合同与租赁合同的一体性，以及开发商的毁约行为，请求法院驳回原告请求，原告必须继续严格履行合同，或者，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条、《侵犯消费者权益行为处罚办法》第六条第六款之规定，判令开发商一并解除与被告签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》，双倍赔偿被告购买门店的价款损失和其他一切损失，作为维护社会公平正义的人民法官，必须毫不留情地对这种行为予以打击，维护被告的合法权益。本院经审理查明，被告朱洪乐、刘彬彬夫妻在原告磊金公司位于会同县林城镇将军北路（现称会同县林城镇建设路）原农机局沿线地块中开发鸿发商都，购买了第一幢1层138号门店（商业用房）。2015年12月9日，被告朱洪乐、刘彬彬在会同县房屋权属登记机构——会同县房产管理局办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为会房权证林城字第**，建筑面积34.08平方米，套内建筑面积31.26平方米。在原、被告签订的《补充协议》中特别约定：“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化、统一经营、统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《租赁合同》执行。2013年8月12日，原告磊金公司（作为乙方）与被告朱洪乐、刘彬彬（作为甲方）签订《租赁合同》，被告朱洪乐、刘彬彬将其在“鸿发商都”购买的1栋一层138号商铺租赁给原告磊金公司，用于开设超市、餐饮、娱乐项目、商贸城等商业用途；租赁期限为16年，自2014年8月31日起至2030年8月30日止；按被告朱洪乐、刘彬彬购房总款204816元计算租金:1-3年按照总房款的3.5％每年7169元，三年计21506元；4-6年按照总房款的4.5％每年9217元，三年计27650元；7-9年按照总房款的6.5％每年13313元，三年计39939元；10-12年按照总房款的8.5％每年17409元，三年计52228元；13-15年按照总房款的10.33％每年21157元，三年计63473元；15年租金共计204796元；以15年租金总和为最终标准。双方经协商一致可解除合同的条件为：1.甲方（出租方）因有特殊原因，需提前收回该物业的，必须提前3个月书面通知乙方（承租方），经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应返还未履行期间的租金，并赔偿由此给乙方造成的全部损失；2.乙方因有特殊原因，需提前退还该物业的必须提前3个月书面通知甲方经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应退还乙方未能实际租赁期间的已付租金，并赔偿由此给甲方造成的损失。出租方有权单方解除本合同的条件:1.乙方拖欠租金超过叁个月，且在收到甲方书面催款通知后10日内未予以支付的；2.乙方违反本合同约定的义务，且在收到甲方书面通知后10日内，未予改正的。承租方有权单方解除本合同的条件:1.出租方迟延交付房屋超过15日的；2.出租方不配合承租方装修或者转租的，自收到承租方通知后超过15日的；3.因不可抗力原因致使商铺不能正常使用，且连续超过15日的；4.因出租方不配合承租方办理有关证照申请登记手续，且超过15日的；5.因出租方原因致使承租方无法正常使用店铺租赁物，不能实现合同目的的；本合同解除后，双方有关违约责任按照本合同的第十二条执行。《租赁合同》还约定了其他相关事项。2013年5月24日，原告磊金公司与湖南佳惠百货有限责任公司签订《租赁合同》将，“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位整体转租给湖南佳惠百货有限责任公司，经营超市。2019年6月11日，湖南佳惠百货有限责任公司以经营亏损严重为由，按双方签订的《租赁合同》第10.5条约定，通知原告磊金公司解除《租赁合同》。2019年7月2日，湖南佳惠百货有限责任公司与原告磊金公司办理租赁物及其他设备移交手续，湖南佳惠百货有限责任公司撤离“鸿发商都”。其后，原、被告曾一起协商过关于解除《租赁合同》及损失赔偿问题，因双方分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《租赁合同》，湖南佳惠百货有限责任公司致函原告磊金公司的《场地交接通知书》，湖南佳惠百货有限责任公司与原告磊金公司签署的《鸿发商都店退租设备、物品交付表》《佳惠超市鸿发商都店物业设备、物品交接清单》，被告朱洪乐、刘彬彬的结婚证及本案的法庭笔录在卷佐证。本院认为，原告磊金公司与被告朱洪乐、刘彬彬就“鸿发商都”项目中第一幢1层138号门店签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未损害国家、集体和第三人的合法权益，未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人本应按照合同的约定履行，现原告磊金公司要求提前解除合同，显属违约。被告朱洪乐、刘彬彬可以就原告磊金公司违约对其造成的损失向原告磊金公司主张权利，因被告朱洪乐、刘彬彬在本案中未提出反诉，本院在本案中不予处理。原告磊金公司在《租赁合同》履行届满之前，明确表示要求解除《租赁合同》，且该意思表示已经到达被告朱洪乐、刘彬彬处，该《租赁合同》依法可以解除。被告朱洪乐、刘彬彬提出《租赁合同》与《商品房买卖合同》及《补充协议》是一个整体，如要解除《租赁合同》就应一并解除的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告朱洪乐、刘彬彬所购买的“鸿发商都”项目中第一幢1层138号门店已经办理了不动产物权登记，对该门店已经拥有所有权，就该门店租赁的解除，不能否定不动产买卖合同的效力，更不能否定不动产物权登记部门确定的权属，被告朱洪乐、刘彬彬提出该项主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，判决如下：解除原告湖南磊金房地产开发有限公司与被告朱洪乐、刘彬彬于2013年8月12日就“鸿发商都”1栋一层138号商铺签订的《租赁合同》。减半收取本案案件受理费50元，由原告湖南磊金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  许积祥二〇二〇年六月二十九日法官助理陈持瑶书记员陈持瑶（兼）附件：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。