广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27164号原告：刘国瑛，男，1965年1月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：黄艺红，女，1969年2月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告共同委托代理人：陈辉、周心彤，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：戎海粟，男，1981年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告刘国瑛、黄艺红诉被告戎海粟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国瑛、黄艺红的共同委托代理人陈辉、周心彤到庭参加诉讼；被告戎海粟经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘国瑛、黄艺红诉称：2017年3月，戎海粟与两原告就承租两原告名下广州市天河区珠江新城华夏路16号，建筑面积为90平方米的3110B房屋签署《广州市房屋租赁合同》（简称“租赁合同”）。合同约定：两原告将座落于广州市天河区珠江新城华夏路16号3110B房屋出租给戎海粟作办公用途使用。租赁期限自2017年3月29日至2019年3月28日，2017年3月29日至2018年3月28日每月租金19800元，2018年3月29日至2019年3月28日每月租金20790元。租金按月结算，由戎海粟在每月的第28日前按银行转账付款方式支付给两原告。合同签订后，两原告依照合同约定及时将房屋交付给戎海粟作办公用途使用。自2018年12月起，戎海粟开始拖欠租金，经两原告一再催促，戎海粟才支付了12月部分租金15000元，还拖欠5790元未付清，后又一直拖欠后续租金和物业管理等费用未付。2019年3月28日租赁期满后，戎海粟仍继续使用房屋，并缴纳了2019年5月物业管理费和部分6月物业管理费，但依然拖欠原告租金和物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金。综上，戎海粟应向原告支付2018年12月部分租金5790元以及2019年1月至6月共计6个月的租金124740元。但至今被告仍拖欠2018年12月部分租金以及2019年1月至6月共计6个月的租金未结清。又根据《租赁合同》第八条第二点约定，租期内该物业之管理费、水、电费等杂费均由被告支付。被告应支付自2018年11月1日至2019年2月28日止的电费、线损，2019年1月、2月、3月份的管理费，2019年3月中央空调供冷费，以及因被告无按时缴纳上述费用而产生的滞纳金。上述费用已由原告先行代为缴付。据此，被告应立即支付原告代为缴纳的物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应的滞纳金，合计14688.5元。原告与被告签订的合同合法有效，对合同双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期满被告未将租赁房屋交还原告，仍继续使用房屋，并自行缴纳了2019年5月的物业管理费和部分6月的物业管理费，因此原租赁合同继续有效。被告在租赁期间未按合同约定支付租金已构成违约。根据《租赁合同》第七条第1点约定，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的0.05%向原告支付违约金。为维护法律严肃性及原告自身权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告立即向两原告支付广州市天河区珠江新城华夏路16号3110B号房屋租金合计90930元（2018年11月29日至2019年6月28日，部分月租5790元，2018年12月29日至2019年6月28日，6个月租金124740元，保证金39600元抵扣部分租金后实欠租金90930元）；2、两被告立即向两原告支付逾期支付租金违约金（（2019年6月29日起抵扣保证金39600元后，以90930元为本金，按每日万分之五标准，计至付清之日止）；3、被告立即支付上述房屋的物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金合计14688.5元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告戎海粟未答辩。经审理查明：刘国瑛、黄艺红是广州市天河区华夏路16号3110房（建筑面积272.5524平方米，办公用途）的登记权属人。2017年3月，刘国瑛、黄艺红（出租人、甲方）与戎海粟（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（简称租赁合同），约定：甲方将坐落在天河区华夏路16号3110B房（简称3110B房）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积90平方米。2017年3月29日至2018年3月28日每月租金19800元，2018年3月29日至2019年3月28日每月租金20790元。租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳39600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方应：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金……3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。2017年3月14日至2017年3月28日为装修免租期，免租期内只免租金不免管理费，租期内该物业之管理费、水、电费等杂费均由乙方支付。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同末尾落款甲方处有刘国瑛、黄艺红签名，乙方落款处有戎海粟签名。合同签订后，刘国瑛、黄艺红将3110B房交付戎海粟。2019年7月16日，刘国瑛、黄艺红提起本案诉讼。刘国瑛、黄艺红对其诉请另提交：1、《富力盈凯广场服务处付款通知书》及缴费电子回单。付款通知书显示：①单元编号3110，打单日期2019年3月27日。2018年11月1日至11月30日，线损25.6元、电费213.1元；2018年12月1日至12月31日，线损25.8元、电费215.3元；2019年1月1日至1月31日，线损20元、电费166.5元，管理费8721.7元；2019年2月1日至2019年2月28日管理费8721.7元；2019年3月1日至2019年3月31日，管理费8721.7元，中央空调供冷费2616.5元；2019年1月9日至2019年3月27日滞纳金3673.7元。合计33121.6元。②单元编号3110，打单日期2019年4月26日。2019年2月1日至2019年2月28日，线损2.3元，电费19.5元；2019年4月1日至2019年4月30日，管理费8721.7元，中央空调供冷费2616.5元。合计11360元。上述付款通知书均注明：请于每月5日前缴付，逾期按合同约定计收每月0.3%滞纳金等。收款人广州天力物业发展有限公司（简称天力公司）。电子回单显示：①处理时间2019年3月27日，付款人刘国瑛，收款人天力公司，金额33121.6元，备注显示盈凯3110费用。②处理时间2019年4月30日，付款人刘国瑛，收款人天力公司，金额11360元，备注显示盈凯3110。拟证明刘国瑛、黄艺红为戎海粟垫付了租赁期间（自2018年11月1日至2019年3月28日）拖欠的物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应的滞纳金共计14688.5元。2、物业管理费缴纳银行回单，显示付款方案外人陆文远，收款方天力公司，转账金额分别为11338.2元、5000元。拟证明租赁期满后，戎海粟仍继续使用3110B房，并缴纳2019年5月的物业管理费和部分6月的物业管理费，刘国瑛有理由认为戎海粟与刘国瑛继续存在租赁合同关系，因此戎海粟应向刘国瑛支付2019年4、5、6月继续使用房屋的租金。3、陆文远向刘国瑛转账交易详情截图五份，转账时间分别为2018年11月24日（金额10000元，备注显示11月富力盈……）、11月26日（金额10000元，备注显示11月富力盈……）、11月29日（金额42959元，备注显示11月富力盈……）、12月16日（金额10000元，备注显示12月富力盈……）、12月23日（金额20000元，备注显示201812……）。拟证明已支付12月部分租金15000元，还拖欠5790元未付清，后又一直拖欠后续租金和物业管理等费用未付。刘国瑛、黄艺红在提起本案诉讼的同时，分别以广东秾商投资管理有限公司（简称秾商公司），蔡志添、吴俊梅为被告，另向本院提起诉讼[案号（2019）粤0106民初27165号、27166号，分别简称27165号案、27166号案]，分别要求秾商公司支付广州市天河区珠江新城华夏路16号3110C房（简称3110C房）的租金、物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金等费用，蔡志添、吴俊梅支付广州市天河区珠江新城华夏路16号3110A房（简称3110A房）的租金、物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金等费用。本院将27166号案与本案合并审理，因送达问题27165号案另案单独审理。庭审中，刘国瑛、黄艺红表示：租赁合同系通过中介方中原地产促成交易；合同实际履行过程中，3110A房、3110B房、3110C房三个场地是打通的，用于办公场所，里面有几个房间，一个大厅，两个门，前台都是一样的，至于前台挂牌情况不清楚；三个场地租金都是统一通过陆文远的银行账户转帐支付给我方；签约时陆文远、戎海粟也在场。关于收回场地时间，刘国瑛、黄艺红表示：2019年7月初我方收回整个场地，主张的费用均是计至2019年6月28日。本院认为：刘国瑛、黄艺红与戎海粟签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，合同签订后刘国瑛、黄艺红已交付3110B房，承租方对其交回房屋负有举证义务。现刘国瑛、黄艺红提交付款方为陆文远的物业管理费缴纳银行回单等证据，以此主张租赁期满后承租方仍继续使用3110B房，并缴纳2019年5月物业管理费和部分6月物业管理费，承租方除应支付2019年3月之前的欠租外，还应支付2019年4、5、6月继续使用房屋的租金。对此，戎海粟并未举出相反证据，应当承担举证不能的责任，刘国瑛、黄艺红诉请有理，本院予以支持。戎海粟应支付3110B房自2018年11月29日至2019年6月28日期间租金，刘国瑛、黄艺红主张戎海粟已支付2019年12月租金15000元，剩余5790元未支付，并要求以租赁保证金39600元抵扣上述租金，并无不当，本院予以支持。按此，戎海粟应支付2018年11月29日至2019年6月28日期间租金90930元（5790元+20790元/月×6个月－39600元）。关于逾期支付租金的违约金。合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。本案中刘国瑛、黄艺红主张逾期付款违约金的计算系以90930元（已抵扣租赁保证金39600元）为本金，按0.05%/日的标准，自2019年6月29日起计至付清之日，并无不当，本院予以支持。违约金总额以不超过本金为限。关于3110B房的物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金。刘国瑛、黄艺红提交的付款通知书显示：①2018年11月1日至11月30日，线损25.6元、电费213.1元；2018年12月1日至12月31日，线损25.8元、电费215.3元；2019年1月1日至1月31日，线损20元、电费166.5元，管理费8721.7元；2019年2月1日至2019年2月28日管理费8721.7元；2019年3月1日至2019年3月31日，管理费8721.7元，中央空调供冷费2616.5元；2019年1月9日至2019年3月27日滞纳金3673.7元。合计33121.6元。②2019年2月1日至2019年2月28日，线损2.3元，电费19.5元；2019年4月1日至2019年4月30日，管理费8721.7元，中央空调供冷费2616.5元。合计11360元。上述费用系针对3110A房、3110B房、3110C房整个场地的，刘国瑛、黄艺红另举证其向物业公司垫付了上述费用，故戎海粟应支付上述物业管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金合计14688.5元[（33121.6元+11360元）×（90平方米÷272.55平方米）]。戎海粟经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告戎海粟向原告刘国瑛、黄艺红支付广州市天河区华夏路16号3110B房2018年11月29日至2019年6月28日期间租金90930元（已抵扣租赁保证金39600元）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告戎海粟向原告刘国瑛、黄艺红支付上述租金的逾期付款违约金（以90930元为本金，按0.05%/日的标准，自2019年6月29日起计至付清之日止；违约金总额以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告戎海粟向原告刘国瑛、黄艺红支付其垫付的上述房屋管理费、水电费、中央供冷费等费用及相应滞纳金合计14688.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2520元，由戎海粟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  卓燕君人民陪审员  何晓芬二〇二〇年六月二十九日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬