广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初72号原告：林少坚，男，1957年12月15日出生，汉族，住广东省陆丰市************，公民身份号码441************579。原告：郑美唇，女，1965年7月31日出生，汉族，住陆丰市***********，公民身份号码442************021。委托诉讼代理人：赵伊苏，系广东东都律师事务所律师。被告：陆丰碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省陆丰市东海经济开发区*****侧，统一社会信用代码914**********282X7。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：虞勋、何炜宗（原邓强变更为何炜宗），均系该公司员工。原告林少坚、郑美唇诉被告陆丰碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林少坚、郑美唇的委托诉讼代理人赵伊苏、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人何炜宗、虞勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林少坚、郑美唇向本院提出诉讼请求：1.确认碧桂园公司不按约定履行递交资料义务的违约行为，责令碧桂园公司应承担造成林少坚、郑美唇至今未领取房产证的违约责任。2.判令碧桂园公司支付林少坚、郑美唇的违约金28400元。3.判令碧桂园公司承担本案全部的诉讼费用，承担林少坚、郑美唇的直接经济损失约2万元。庭审中林少坚、郑美唇变更第2项诉讼请求为：判令碧桂园公司支付林少坚、郑美唇的违约金（从合同约定的交楼日的210天后起计至案涉房屋不动产权证出证日止）。事实和理由：林少坚、郑美唇于2015年11月20日与碧桂园公司订立《商品房买卖合同(预售）》，碧桂园公司按合同约定，将陆丰碧桂园浪琴湾4街4栋501的商品房，于2017年9月30日向林少坚、郑美唇交付。根据双方2015年11月20日订立的《委托办理权属登记协议书》第二条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房产权证所需的权属登记资料送交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的产权证所需的税费代缴给相关部门。林少坚、郑美唇在双方约定的210天内，完成碧桂园公司所列办理产权证同时必备的一切条件，按要求提交了身份证、户口簿、计生证明以及办理该商品房的产权证所必需的一切文件。对该商品房的质量无任何异议且己接受该商品房并签署了相关收楼文件……等等。但碧桂园公司未能在本协议约定的时间210天内履行递交资料的义务，未能将林少坚、郑美唇已交缴的办理该商品房产权证所需的税费代缴给相关部被告。碧桂园公司首先违约，造成林少坚、郑美唇至今尚未领取房产证。碧桂园公司的行为己实际造成对林少坚、郑美唇合法权益的侵害。按《委托办理权属登记协议书》第三条规定：若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，未能在双方约定的210天内，出卖人将买受人已交缴的办理该商品房产权证所需的税费代缴给相关部门的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。又见双方《商品房买卖合同(预售）》第二十条第（二）款第1项规定：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部的违约金。据此，林少坚、郑美唇向碧桂园公司提起诉讼。请法院依法准照林少坚、郑美唇的请求，依法确认碧桂园公司不按合同约定履行递交资料义务的违约责任，判令碧桂园公司赔偿林少坚、郑美唇的违约金，按日50元从合同约定的交楼日的210天后起计至案涉房屋不动产权证出证日止，赔偿林少坚、郑美唇的诉讼费、律师费、其他必要费用约人民币2万元的经济损失，依法维护林少坚、郑美唇的合法权益，以彰显法律的尊严。碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司已履行完成合同约定房屋初始登记的协助义务，不应承担违约责任。碧桂园公司与林少坚、郑美唇签订的《商品房买卖合同(预售）》附录三第二条约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交陆丰市建设局办证厅，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。”《商品房买卖合同(预售）》附录三第三条约定：“出卖人仅负责该商品房权属登记的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负有任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。”根据《商品房买卖合同(预售）》约定，碧桂园公司在办理产权证的过程中的主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料。碧桂园公司己完成送件义务，故不应该承担延迟办证的相关责任。二、办证机构改革及政策变化导致逾期办证属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，碧桂园公司应该免责。《合同法解释（二）》第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻执行此条例，陆丰市于2015年12月30日起全面施行不动产统一登记制度。该条例第三条规定：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例；第四条第一款规定：国家实行不动产统一登记制度；第一百零五条第一款规定：本实施细则施行（注：2016年1月1日起施行）前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效，不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。另，国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布，本案中，虽陆丰市于2015年12月30日正式成立不动产登记局，但由于系统对接、数据整合等因素，实际上于2017年年初才陆续可以办理不动产统一登记。由此可见，国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了一系列法律规定，调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，即从2017年年初起只受理不动产登记申请业务，而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2017年年初后，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。故，依照变化后的法律规定，双方在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况发生系国家政策调整所致，并不能归责于碧桂园公司。由于政策调整，碧桂园公司只能协助原告按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属登记证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任的意见。碧桂园公司无法预见和避免的客观情况所致，如若继续按照合同约定要求碧桂园公司承担违约责任，显失公平。三、碧桂园公司多次发告知函催告林少坚、郑美唇配合，但林少坚、郑美唇拒不配合从而影响房屋产权证的办理应自行承担不利后果。由于国家产权登记制度的调整，不动产登记申报资料除了字面内容上与房屋登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产登记申请必备的前置条件，其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。此外不动产权籍调查是一种市场行为。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查单位受资质条件及不动产权籍登记业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司已通过电话形式及发《告知函》通知被申请人重新或补充签署变更后的办理不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、契税发票），但被申请人未到碧桂园公司配合重新或补充签署上述材料。根据合同附录三委托办理权属登记协议书第五条的约定：“本协议书约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均有买受人自行承担”。本案中，因办证机构改革和政策变化导致碧桂园公司将权属登记资料送交事宜被推迟后，林少坚、郑美唇却罔顾双方权益而迟迟不予配合，该行为不仅明显违约而且也直接、严重影响了碧桂园公司房屋产权证的办理，故由此导致的损失扩大应由林少坚、郑美唇自身承担。四、退一万步讲，如若认定碧桂园公司存在违约行为，本案逾期办证违约金的标准过高，请求法院根据实际情况予以降低。本案中，林少坚、郑美唇委托碧桂园公司递交涉案房屋权属登记资料等事宜，碧桂园公司除了代收代缴费用外并没有收取任何委托费用，属于无偿委托行为。且林少坚、郑美唇已经实际收楼入住，也未有任何证据证明其受到过相关实际损失。碧桂园公司多次积极催促、沟通办证机关解决办证问题，目前大部分业主产权证已办理完毕。故即使认定碧桂园公司存在违约行为，请求法院根据实际情况予以降低逾期办证违约金标准。五、本案属于林少坚、郑美唇违约在先，林少坚、郑美唇没有按照合同约定的付款期限支付房款，并产生预期付款违约金，至今仍未缴纳，因此根据商品房买卖合同附录三第二条的约定，其中一个条件是买受人已向出卖人付清合同及附件、附录、约定房款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项”，因此在林少坚、郑美唇未付清全部款项前，碧桂园公司有权拒绝递交资料，并保留追偿的权利。六、林少坚、郑美唇属于要求碧桂园公司重复承担违约责任，加重碧桂园公司责任，不应得到支持。综上所述，请求法院充分考虑办证机构改革带来的影响、碧桂园公司无过错及林少坚、郑美唇未受到任何实际损失等因素，依法驳回其全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据或事实，本院认定如下：1.碧桂园公司提交了录音资料［含步步高USB办公电话录音记录、录音内容（文字翻译）、光盘］、《告知函》、邮寄底单，拟证明因政策的变动，办理不动产证需要补交新资料，碧桂园公司向原告打电话催告林少坚、郑美唇补签相关资料，林少坚、郑美唇在电话中明确表示会过来补签，但至今未补签。林少坚、郑美唇对电话录音有异议，理由是：碧桂园公司说由于业主没有按时付房款，所以拒绝为业主办理房产证，告知函及电话录音里面反映的事实与碧桂园公司所陈述的事实不符，碧桂园公司说已经拒绝为业主办证，但是告知函和电话录音都是要求业主去办理补签资料。本院认为，该录音的内容只能证实碧桂园公司打电话叫林少坚、郑美唇过来补交补签材料，但具体补交什么材料及不补材料产生的法律后果并没有对林少坚、郑美唇说明清楚，且依据双方签订的补充协议约定，买卖双方相互送达与合同有关的通知，须以挂号邮寄或专差送达。故本院对碧桂园公司主张通知林少坚、郑美唇配合重新或补充签署办证相关材料，但林少坚、郑美唇仍不配合的事实不予认可。2.告知函、邮寄底单，证明碧桂园公司通过电话催告的形式要求林少坚、郑美唇补签新资料，在林少坚、郑美唇拒不配合的情况下，向林少坚、郑美唇寄发了书面函件。本院认为，对陆丰碧桂园公司提交的国内邮寄挂号信函收据，虽然邮戳日期为2019年7月23日，但该国内挂号信函收据单上显示的邮编单号为XA04340121344，通过该邮编单号查询到，该邮件于2019年8月11日已送达至林少坚、郑美唇，故本院认定2019年8月11日，陆丰碧桂园公司催促钟桂香重新或补充签署办证机构要求的相关资料的事实。3.碧桂园公司提交的逾期付款违约金明细，拟证明林少坚、郑美唇违约在先，碧桂园公司有权依据合同约定拒绝为林少坚、郑美唇办理不动产权证。本院认为，林少坚、郑美唇逾期付款才2天，在林少坚、郑美唇付清全款后，碧桂园公司必须按合同约定为林少坚、郑美唇履行向不动产登记中心递交办证资料的义务。因此对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，出卖人碧桂园公司与买受人林少坚、郑美唇签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LB20151766，合同内含附件一至附件十一共11个附件及附录一至附录四共4个附录）。林少坚、郑美唇购买的商品房位于陆丰碧桂园浪琴湾四街4栋501号，该商品房经过陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为陆建房预字第0000256号。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十一条“关于房屋登记”约定，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。附录三《委托办理权属登记协议书》第一条第4项约定，买受人自愿委托出卖人申办买受人所购商品房的产权证。第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。林少坚、郑美唇逾期两天按照合同约定的付款方式履行了付款义务，碧桂园公司于2017年10月5日向林少坚、郑美唇交付了涉案商品房。2019年4月25日碧桂园公司客户关系中心的员工致电林少坚、郑美唇，要求林少坚、郑美唇补签不动产办证资料，林少坚、郑美唇表示同意。2019年7月23日碧桂园公司通过国内挂号信函方式向林少坚、郑美唇邮寄了《告知函》，内容主要载明，林少坚、郑美唇委托碧桂园公司向陆丰市自然资源局送交办理商品房不动产权证书所需全部资料。因当地政府部门办证资料变更，办理该商品房的不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表），需林少坚、郑美唇重新或补充签署。因林少坚、郑美唇至今仍未到碧桂园公司重新或补充签署上述有关资料，请林少坚、郑美唇尽快携带本人身份证到陆丰碧桂园客户关系中心办理。如林少坚、郑美唇未及时重新或补充签署上述相关资料，因此引起的任何后果均由林少坚、郑美唇自行承担。林少坚、郑美唇于2019年8月11日收到该告知函。至今案涉商品房的房产证还未办理。另查明，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，2015年12月22日陆丰市人民政府发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，该公告内容第三条“关于不动产统一登记的业务类型”载明：办理不动产统一登记业务为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，林地、海域使用权、土地承包经营权等……。国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。碧桂园公司与林少坚、郑美唇签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同全面履行合同义务。本案的争议焦点：一、碧桂园公司是否存在逾期递交资料的违约行为、应否承担违约责任以及违约金的计付起止时间。二、碧桂园应否赔偿林少坚、郑美唇诉称的直接经济损失问题。对此，本院具体认定如下：一、关于碧桂园公司是否存在逾期递交资料的违约行为、应否承担违约责任以及违约金计付的起止时间的问题。碧桂园公司与买受人签订的附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的产权证所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。本案中，林少坚、郑美唇作为买受人已经履行了附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第1项、第2项的约定的事宜，同时陆丰碧桂园公司于2017年10月5日向林少坚、郑美唇交付案涉商品房，林少坚、郑美唇接受了该商品房并签署了相关的收楼手续，因此在收楼时间2017年10月5日的第210天后即2018年5月3日，陆丰碧桂园公司应按约定将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，陆丰碧桂园公司没有举证证明其递交办证资料的时间，因此陆丰碧桂园公司依约定应承担迟延办证违约责任。迟延办证违约金的起算点应为收楼时间2017年10月5日的第210天后即2018年5月3日。关于迟延办证违约金计付的终止时间认定的问题，本院认为，因国家产权登记制度调整，其中新增办理不动产权登记的不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表两份资料均必须要林少坚、郑美唇本人才能办理。2019年7月23日碧桂园公司通过国内挂号信函方式向林少坚、郑美唇邮寄了《告知函，要求林少坚、郑美唇补签不动产办证资料，林少坚、郑美唇于2019年8月11日收到该告知函。该行为表明陆丰碧桂园公司已经履行通知了买受人林少坚、郑美唇重新或补充签署相关资料的义务，但林少坚、郑美唇未及时重新或补充签署上述相关资料，由林少坚、郑美唇自行承担未及时重新或补充签署上述相关资料的不利后果，对自2019年8月11日起的逾期办证的违约金，碧桂园公司无需承担。因此碧桂园向林少坚、郑美唇支付迟延办理不动产权证书的违约金为23250元，自2018年5月3日起至2019年8月11日止共计465天按每天50元的标准计算。另外，结合本案的实际情况，为更好的解决涉案纠纷，林少坚、郑美唇应在本判决生效之日起十五日内，配合陆丰碧桂园公司补充或重新签署有关办理不动产权证的新材料，逾期不配合或重新签署的，陆丰碧桂园公司不再履行向不动产权登记机构递交办理不动产权证的相关资料的义务，由林少坚、郑美唇自行办理不动产权证。在林少坚、郑美唇完成补充或重新签署有关办理不动产权证的新材料后之日起，陆丰碧桂园公司应在三十日内向不动产权登记机构递交办理案涉房屋的不动产权证的相关资料。二、碧桂园公司应否赔偿林少坚、郑美唇诉称的直接经济损失问题。林少坚、郑美唇主张其因碧桂园公司逾期递交办证资料的违约行为造成律师费等直接损失2万元，但是林少坚、郑美唇与碧桂园公司在合同中已经明确约定了逾期递交办证资料的违约责任，即每逾期一天支付50元违约金，此外双方不仅没有约定“实现债权的费用由违约方承担”或“律师费由违约方承担”的条款，而且林少坚、郑美唇也没有提交相关证据证明其因此受到的实际损失。故林少坚、郑美唇该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，陆丰碧桂园物业发展有限公司向林少坚、郑美唇支付逾期递交办证资料的违约金23250元（自2018年5月3日起至2019年8月11日；按每天50元的标准计算）。二、驳回林少坚、郑美唇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1247.5元，减半收取计623.75元（林少坚、郑美唇已预交530元），由林少坚、郑美唇负担373.28元，由陆丰碧桂园物业发展有限公司负担250.47元（陆丰碧桂园物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 黄金碧二〇二〇年六月三十日法官助理 余派坛书 记 员 蔡桂丰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。