广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终976号 上诉人（原审原告）：韦秋华，男，1964年2月7日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州联程工程有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市高新一路**专家学者楼**。统一社会信用代码：914502007230583886。 法定代表人：周健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：腾培胜，广西金柳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西和益房地产开发有限责任公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区仕通路碧水山庄会所统一社会信用代码：91450322718884108F。 法定代表人：于承暄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡清蓉，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：于承暄，男，1991年4月8日出生，汉族，住广东省广州市。 被上诉人（原审原告）：于红疆，男，1968年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上诉人韦秋华因与被上诉人柳州联程工贸有限公司（以下简称联程公司）、广西和益房地产开发有限责任公司（以下简称和益公司）、于承暄、于红疆执行异议之诉纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦秋华上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3339号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决将涉案房屋未办理商品房备案登记和物权登记的责任归咎于上诉人明显是无视法律法规规定的合同约定，且故意遗漏涉案房屋具备办证条件的时间，以五方竣工验收的时间代替取得竣工验收备案表及获得商品房初始登记的时间，混淆了当事人双方在房屋登记行为上的权利义务；2.上诉人在一审提交的房屋租赁合同、水电费收据以及上诉人合法占有涉案房屋的事实已由被上诉人合益公司法定代表人邓天雄出庭作证予以确认，由此综合可以证实上诉人在涉案房屋被查封之前已经合法占有了该房屋。 联程公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 合益公司辩称：1.上诉人并未交纳涉案房屋的购房款；2.一审法院认为涉案房屋未办理过户登记的错误在于上诉人，该事实认定正确；3.一审法院认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，认定事实清楚。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院判决驳回上诉人的诉讼请求。 于承暄、于红疆未提交答辩意见，视为其放弃答辩及举证质证的权利。 韦秋华向一审法院起诉请求：1.判决确认桂林市临桂区房屋归原告所有；2.判决停止对位于桂林市临桂区房屋的强制执行，并解除该两套房屋的查封；3.案件的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：广西柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州联程工贸有限公司与和广西益房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初345号《民事裁定书》保全查封了被告广西和益房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂碧水山庄的房产353套【实际查封76套】，其中包括本案争议的G1幢1单元3-1、G1幢1单元3-2号房屋。在执行过程中，广西高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号《协调决定书》，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。原告韦秋华对法院查封的G1幢1单元3-1、G1幢1单元3-2号，认为自己已购买并使用，请求法院解除查封。 2019年7月25日，一审法院作出（2019）桂0312执异10号《执行裁定书》认为：2005年12月6日韦秋华与和益公司于签订了两份《商品房买卖合同》，韦秋华向和益公司购买碧水山庄G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房屋，房价G1栋1单元301号为129318元、G1栋1单元302号为71830元。在交购房款方面，除了开具的收款收据外，没有提供证据证实其交了购房款。提供的邓天雄的一张30000元、一张31148元的银行交易凭证，对应了邓天雄的私人账户的记录，只是邓天雄的个人行为，证明不了与案外人有关联，提供案外人的14万元的取款单，对应的是邓天雄的账户的14万元的进帐，因账单上没有信息说明，账号也不是和益公司向客户公开的账号，是邓天雄的私人账户，只能证明案外人与邓天雄有资金往来，不能证明转钱到和益公司用于购房，又没有开具购该房的税务发票。现被执行人和益公司也没有认可该笔该房款进了公司账户，案外人也没有提供其他证据佐证其交了购房款。在房屋占有方面，韦秋华分别与魏国华、黄新营、邹雄仔签订的《房屋租赁合同书》，没有提供收取租金的收款单据和银行转款凭证，房屋是否实际租出去，租金是谁收取，《房屋租赁合同》是否履行，无证据证明。2019年1月22日、24日，桂林得瑞物业服务有限公司开具的两单收到G1-1-301#、G1-1-302#交的一些水电费的收款收据，是在法院查封之后产生的费用。因此，案外人不能证明其对G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房屋的合法占有。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人提出的异议不符合上述规定，异议理由不能成立。裁定：驳回案外人韦秋华的异议请求。 2005年12月6日原告与和益公司桂林临桂分公司签订两份《商品房买卖合同》，原告向和益公司购买临桂区世纪大道碧水山庄G1幢1单元3层1号房（房屋建筑面积89.08平方米，商品房用途为住宅），房款为129318元；G1幢1单元3层2号房（房屋建筑面积49.48平方米，商品房用途为住宅），房款为71830元。原告在两份《商品房买卖合同》的买受人栏签名捺手印，和益公司桂林临桂分公司在两份《商品房买卖合同》的出卖人栏加盖公章，原告提供其于2005年9月13日、11月6日存款30000元、31148元交易凭证，2005年12月6日取款140000元的取款记录。2005年9月13日和益公司桂林临桂分公司向原告出具30000元购房款诚意金《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章），2005年11月6日和益公司向原告出具31148元购房款《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章），2005年12月6日和益公司向原告出具140000元购房款《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章）。 原告与魏国华签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-301房），租期从2016年4月8日到2019年4月7日；与黄新营签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-301房），租期从2018年7月20日到2019年7月19日；原告与邹雄仔签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-302房），租期从2018年12月1日到2019年12月1日。2019年1月22日，原告向桂林德瑞物业服务有限公司交纳水电费（2栋301）。2019年1月24日，原告向桂林德瑞物业服务有限公司交纳水电费（2栋302）。 另审理查明，2005年9月30日，被告和益公司桂林临桂分公司获颁发编号：临房预售字××号《商品房预售许可证》。2007年5月20日，涉案房屋通过五方竣工验收。 2012年7月1日，被告和益公司在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告“我公司开发的临桂碧水山庄目前已开始为各位业主办理产权登记，请各位业主于即日起至2012年7月30日期间，持身份证、户口本、购房合同、购房发票（或收据）及物业手续等资料原件及复印件（一式两份）到碧水山庄物业办公室办理相关手续，以便为您办理产权登记”。涉案房屋仍登记在被告和益公司桂林市临桂分公司的证上（临房权证临桂镇字第××号）。 一审法院认为，一、原告诉请“判决确认桂林市临桂区房屋归原告所有”。本案中，涉案的房屋没有到有关的房屋管理部门登记备案，亦未办理物权转移登记，原告未按合同约定缴纳相关的税费及配套费用，被告和益公司2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告，通知购买人办理产权证，原告没有联系出卖人，关心自己房屋是否备案或者办证，不符合常理，且被告和益公司向各购房户发出办证公告，涉案房屋没有到相关部门办理物权转移登记，过错责任在于原告。原告提供了涉案房屋《商品房买卖合同》、《收据》、《房屋租赁合同》等证据，证明涉案房屋合同合法有效，房款已付清并实际占有等事实。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，一审法院认定本案商品房买卖合同关系成立。被告虽对该买卖合同关系及房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，而原告仅仅提供了《商品房买卖合同》、《收据》、银行凭证等，只是一种债权请求权，并非物权，涉案房屋物权仍然登记在被告和益公司名下，原告证明不了涉案房屋已经变更登记在其名下，记载于不动产登记簿。综上，原告的该项请求不符合上述规定，对将涉案房屋确认为其所有的诉请，一审法院依法不予支持。 二、原告诉请“判决停止对位于桂林市临桂区房屋的强制执行，并解除该两套房屋的查封”。依照法律规定，法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。关于原告是否对临桂区世纪大道碧水山庄Ｇ1幢1单元3层1号、3层2号共两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案认定的证据和查明的事实，原告对Ｇ1幢1单元3层1号、3层2号两套房不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”，该规定是不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，购买的案涉房屋虽然符合第㈠、㈢二种情形，但是不符合第㈡、㈣中情形，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。1.因书面买卖合同签订时间为2005年12月6日，案涉房屋的查封时间为2016年4月25日，执行裁定时间为2019年1月15日，故原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.原告已向被告和益公司的前法定代表人邓天雄支付了全部房款；3.原告与被告和益公司签订《商品房买卖合同》第十五条第3项“买受人未能在约定时间提交办理产权证的相关资料及未缴纳相关费用的，造成办理产权证延误，责任由买受人承担”。原告亦未能向一审法院提供“提交办理产权证的相关资料及缴纳相关费用”的凭证。被告和益公司于2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证的通知”的公告，原告亦未能向一审法院提交其申请办理产权证的相关资料，故案涉房屋未办理过户登记并非出卖人的原因。原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，不能依据该条规定享有排除执行的物权期待权。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。本案中，虽然签订了书面买卖合同，并已支付全部房款，但是原告未举示证据证明所购房屋用于居住，而是将案涉的二套房屋用于出租他人，获取租金，故原告也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。被告经于承暄、于红疆经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对其造成的法律后果，由其自行承当。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告韦秋华的诉讼请求。案件受理费4317元，由原告韦秋华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，关于涉案房屋可以办理产权登记的时间节点的事实认定问题，韦秋华认为案涉房屋可以办理产权登记的时间节点为“2014年3月”以后。办理产权登记，确需出卖人和买受人双方相互配合才能得以实现。在和益公司于2012年7月1日登报通知“碧水山庄”业主配合办理产权且大部分业主均已办理产权登记的情况下，韦秋华在庭审中未提交任何证据证明其购房至今有向和益公司或有关部门提出了办理过户登记的请求或向房屋登记机构递交过户登记的材料等积极行为，可见，韦秋华作为买受人长达十年怠于行使权利，涉案房屋未办理产权登记系因其自身原因所致，故“可不可办”的时间节点与“想不想办”的过错归属之间并无直接关系。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，执行异议之诉的关键在于，案外人是否具有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（以下简称《规定》）》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，案涉商品房买卖合同在签订过程中存在不符合交易习惯的诸多问题，无法排除合同效力的合理怀疑：1.韦秋华购房款的支付对象和入账方式；2.对房屋的间接占有，委托他人签订租赁合同；3.现有证据表明韦秋华购房至今已长达十余年，未积极履行办证的相关行为，而同一小区其他业主大部分均已办理备案登记。可见，涉案房屋未办理过户登记与韦秋华长期怠于行使自身权利的主观因素息息相关。综合全案证据，结合交易习惯，参照上述法律规定，韦秋华对案涉房屋尚不具有足以排除强制执行的民事权利。 综上所述，韦秋华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4317元，由上诉人韦秋华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  廖鑫悦