巴林右旗人民法院民事判决书（2020）内0423民初117号原告：刘晓华，男，1970年9月9日出生，汉族，铁路职工，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：郭天铸，内蒙古江泉律师事务所律师。被告：崔景会，男，1990年8月18日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：史建军，赤峰市长青法律服务所法律服务工作者。原告刘晓华诉被告崔景会租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓华及其委托代理人郭天铸，被告崔景会及其委托代理人史建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓华向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告因其缔约过失给原告造成的损失98218元；2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年8月13日，被告与原告口头协商约定，被告租赁原告的场地开办玻璃纤维厂，年租金65000元，租赁期为三年。被告要求原告在原有库房基础上做库房地面硬化30公分，以方便被告能用膨胀螺丝规定并安装玻璃纤维机器。要求原告新建15间员工宿舍，每间14平米。要求原告硬化室外地面500平米，用于被告堆放原材料和筛碎玻璃。要求原告拆除南面的84平米库房，以方便被告进出60吨的大车拉原料碎玻璃及运出成品。原、被告达成如上口头约定后，被告支付了20000元定金，原告出具了收据。随后，原告便拆除了84平米的库房开通道路。对原有的库房地面6公分厚的水泥地的基础上做了30公分的混泥土地面硬化。用勾机挖掉院落内的13年生123果树32棵，随后进行了15间宿舍，500平米的硬化地面施工。在开工一周后，被告又要求原告在原有建设项目外另行建设70平米库房一处，原告本着能促成合同成立的目的，又按被告的要求进行了71平米库房的施工。施工过程中，原告多次向被告催要按口头协议约定好的5万元施工定金。被告以出差不在家为由汇款1万元。原告基本完成全部建设，仅剩15间宿舍、70平米的库房屋顶、门窗安装及外墙抹灰施工未完成，但原告已将该房屋所有建筑材料（包括门、窗、彩钢屋顶）均已购齐。在此情况下，被告因工业用水不能接通等原因，通知原告房屋不租赁了。因被告承诺与原告签订租赁合同，导致原告进行了大量的施工，现被告拒绝签订合同，被告应赔偿原告如下因缔约过失导致原告产生的损失。1、为建设宿舍、库房及硬化地面挖掉的果树32棵，合计损失32*600=19200元；2、因应被告要求拆除房屋84平米，84*360元=30240，经济损失30240元；3、硬化30公分混泥土地面512平米，造价为512*0.3米*360元=55296元+人工费5000=60296元，因混泥土地面实际不需要30公分厚，原告在原有6公分地面上重新加厚造成的经济损失为建筑成本的30%为18088元；4、新建15间员工宿舍、70平米库房、500平米地面硬化，造价102300元，给原告造成的经济损失按成本价的30%计算30690元。以上损失合计98218元，因被告存在缔约过失责任，被告应赔偿原告因其缔约过失导致原告产生的以上损失。被告崔景会辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，缔约过失指的是当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，造成另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人的损失的法律后果。相关合同一般不成立，无效，被撤销或不被追认，针对本案双方口头达成租赁合意，未实现租赁目的。2008年8月13日，答辩人交付定金20000元，原告出具收据一枚，2018年8月23日，答辩人给原告银行卡转账10000元，该合意是双方真实意思表示一致的结果不违背法律的禁止性规定，合同依法成立。但原告在合同履行过程中承诺一个月内交工，在答辩人起诉原告返还缴纳的租赁费时即2019年2月12日，原告也没有将租赁厂房职工宿舍、路面硬化建造完工，答辩人不存在过失，答辩人即承租人交纳租金，租赁出租物，出租人即原告本应具有的租赁物才能出租，不能说原告收取租金以后建造了租赁物，在出租给答辩人，请求法院在查清事实的基础上支持答辩人的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，原、被告经口头协商达成租赁协议，被告租赁原告的场地开办玻璃纤维厂，年租金为人民币65000元。在涉案租赁合同缔约过程中应被告要求，原告承诺为被告建造15间员工宿舍，70平米的库房，500平米的路面硬化，约定工期为一个月，对于该约定协议的内容，原、被告在庭审中一致认可。被告于达成租赁协议的当日给付原告20000元订金。2018年8月23日，被告通过银行转账给原告刘晓华的尾号为3308的银行卡汇入10000元。口头协议达成之后，原告刘晓华对场地进行了部分施工建设，并提供了其与被告电话录音以证明双方约定租赁合同定金50000元以及将其原有的512平米6公分厚的混凝土改建成30公分厚、用勾机挖掉院落内果树32棵及因被告要求能进出车辆的要求拆除了84平米的房屋。被告崔景会对此不予承认，称其当时要求原告施工的只有500平米硬化路面、70平米厂房、15间员工宿舍还有修路，至于原告刘晓华挖掉果树、拆除84平米的房屋及将6公分厚的混凝土改建成30公分厚的行为与被告无关，且被告与原告的租赁合同也并未有此约定。根据原告的申请，本院委托赤峰松正资产评估有限公司对因本案租赁合同给原告造成的缔约过失损失进行评估，评估结果为：208290元（其中，混凝土地面：61440元；房屋：108075元；库房：38775元）。另查明，2019年4月28日，崔景会诉刘晓华租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）内0423民初514号民事判决，判决主文为：一、被告刘晓华于本判决发生法律效力后立即返还给原告崔景会订金款20000元及银行转账10000元，共计30000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。2019年10月9日，赤峰市中级人民法院认为，崔景会与刘晓华租赁合同依法成立，但因双方对租赁物应符合的使用条件及交付租赁物的时间有争议，合同没有履行的可能，且认定被告崔景会交付的20000元为定金性质，对于超过定金最高额部分的7000元（20000元－65000元×20%）及履行的租金10000元予以返还，对定金13000元未予支持，遂作出（2019）内04民终3245号民事判决，判决主文为：一、撤销巴林右旗人民法院（2019）内0423民初514号民事判决；二、解除双方玻璃纤维厂租赁合同；三、上诉人刘晓华返还被上诉人崔景会租金17000元；四、驳回被上诉人崔景会其他诉讼请求。上述事实，有原告提供的照片、录音、（2019）内0423民初514号民事判决、（2019）内04民终3245号民事判决书、被告提供的照片、（2019）内04民终3245号民事判决、录音及录音摘要以及当事人的陈述等在卷为凭。本院认为，赤峰市中级人民法院作出的（2019）内04民终3245号民事判决可以确定，原、被告之间的租赁合同已经成立，该判决对被告崔景会所给付的定金13000元（65000元×20%）未予返还，显然该判决认定被告崔景会具有缔约过失责任，那么被告崔景会在租赁原告刘晓华的院落开办玻璃纤维厂过程中指示原告刘晓华对原有租赁物进行添附和扩建之后又拒绝租赁，违反诚实信用原则，给原告刘晓华造成信赖利益损失，被告崔景会应当承担缔约过失责任。对原告刘晓华主张的合理损失，本院应予支持。本案中，租赁合同目的是为了开办玻璃纤维厂，租赁期限为三年，但并未采用书面形式，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式的规定，原告刘晓华亦存在过错，致使双方对合同内容产生争议使合同目的不能实现，应减轻被告崔景会的赔偿责任。在庭审过程中，被告崔景会对硬化路面500平米、修路、建设15间工人宿舍及70平米库房的扩建和添附系其委托原告刘晓华所为予以认可，且双方对因未签订书面合同约定不明确，均存在过错，被告崔景会赔付给原告刘晓华当且仅当赔付成本价格损失，此损失恰恰是原告刘晓华受被告崔景会委托对租赁物进行扩建或添附的实际损失，而不应该赔付期待利益损失，故被告崔景会应赔偿原告刘晓华混凝土地面、房屋、库房建设成本价30690元（未超过鉴定报告评估的损害人民币208290元），本院应予保护。对赤峰松正资产评估有限公司对因本案租赁合同给原告造成的缔约过失损失进行评估，评估结果为208290元的鉴定意见在本案中具有参考作用。对于原告刘晓华所说的应其要求将512平米6公分厚的混凝土改建成30公分厚、用勾机挖掉院落内果树32棵及为方便进出车辆拆除了84平米的房屋，被告崔景会不予认可，又无书面租赁合同予以确定，原告提供的证据中也不能予以证明，故对于原告要求被告承担挖掉的果树损失、重新加厚造成的经济损失及拆除房屋84平米的损失，本院不予支持。本案系原、被告因租赁而产生的纠纷，应按租赁合同的法律关系予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告崔景会赔偿给原告刘晓华所造成的损失合计人民币元30690元。二、鉴定费用人民币15000元由被告崔景会承担。上述一、二两项合计为人民币45690元，被告崔景会于本判决发生法律效力后立即给付原告刘晓华。三、驳回原告刘晓华的其他诉讼请求。如果被告未按判决书中指定的期间履行给付金钱义务，约定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1128元，由被崔景会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 韩玉惠 二0二0年六月二十三日法官助理 訾文婧书 记 员 陈国虎