云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初472号原告：杨启文，男，汉族，1970年10月10日生，本科文化，律师，住云南省德宏州芒市。被告：德宏州弘映房地产开发有限责任公司，住所地：云南省德宏州芒市仙池路**，统一社会信用代码：91533100795166388B。法定代表人：霍晓军。委托诉讼代理人：赵琪，男，藏族，1982年6月9日生，大专文化，该公司员工，现住云南省德宏州芒市仙池路**。委托诉讼代理人：尹梦露，云南恒矩律师事务所律师，代理权为特别授权。原告杨启文与被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告杨启文、被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵琪、尹梦露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨启文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理芒市弘映山庄上龙湾G2-A7号房的不动产权证《商品房买卖合同》编号：HY2010—100号）；2.判令被告支付给原告自2012年4月30日（交房日2012年1月30日后90日起算）至2020年2月20日共94个月的违约金190361元，并以405024元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年3月1日起至不动产权证办妥交付日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年10月28日，原告向被告购买被告开发的弘映山庄上龙湾G2-A7号套内151.94平方米的单元房，总价款405024元，当日支付首付款125024元，其余28万元为按揭贷款。2010年12月29日，原、被告双方才签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，按被告的要求，原告于2012年1月30日交清了契税、维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费、办证劳务费、物业费等其它费用。原告履行了合同约定的全部义务。被告于2012年1月30日交房，但时至今日近十年时间，被告仍然没有为原告办理不动产权证，严重违约，给原告造成了各方面的损失。依照购房合同及法律规定，被告应在2012年4月30日之前为原告办理好房屋产权证，但至今近八年尚未办理，应承担相应的违约责任。近十年来，原告多次催促、多次要求办理产权证，但被告均不予理会，严重损害原告的利益，被告己构成实质性违约，应当依法向原告支付法定的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，对于办证时间和违约金没有具体约定，因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚为建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告交房日为2012年1月30日，90天内即至2012年4月30日之前应为原告办理产权证。由于被告违约至今未为原告办理产权证，被告应承担相应的违约责任，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2013年中国人民银行颁布的贷款基准利率，一至五年期的贷款利率为年利率6%，如果加上逾期利息和罚息，则远远高于6%。现参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一项的规定，按年利率6%计算违约金。因此，被告应承担违约金计算如下：2012年4月30日至2020年2月30日止，共94个月计190361元，并应当以405024元购房款为基数，以年利率6%计算自2020年3月1日起至不动产权证办妥交付日的违约金。综上，从2010年购房交清全款之日至今己近十年，被告依然没有为原告办理产权证。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望支持原告的诉请。被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司辩称：一、原告的诉讼请求为办理房屋不动产登记证书，但被告弘映房地产公司只有交付办理房屋产权证相关资料及手续的义务，不具有批准发放房屋权属证书的权利，而房屋是否具备产权性质及发证条件，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，根据原、被告双方签订的编号为HY2010-100号《商品房购销合同》第十二条对产权登记手续办理约定:“1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，原告应在被告通知后7天内向被告提供所需的相关资料，被告将于收到原告完整有效的相关资料后3个月内为原告办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需缴纳的税费，由被告按同期政府相关规定执行。”在此过程中被告弘映地产公司认真履行合同约定:按照不动产权登记办理部门的办理具体要求，收集办理产权证所需要的完整有效材料，积极推进房屋产权登记办理事宜，由于原告一直拖欠住房维修基金未缴纳，并且一直以来也没有提交办理产权登记证的相关资料，期间被告弘映地产公司从交付房屋之后多次以电话、短信、发送通知等方式告知原告补缴住房拖欠的维修基金，以及按不动产登记办理部门的具体要求提交全套完整有效的办证资料，但是原告对材料补正告知一直置若罔闻，直到2020年2月25日原告才将办理不动产权证的完整全套资料提交到被告弘映地产公司。对此，被告弘映地产公司在收到原告补正材料齐全后，已经向芒市不动产权交易登记中心提交了房屋产权登记的相关材料，具体办证进展情况依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。并且原告在庭审中已经明确表示承认被告弘映地产公司只具有递件手续义务，不具有批准办证的权利。因此被告已经履行完成办证递件手续义务，不存在违约行为；二、芒市不动产权登记办证存在现实困难:1、登记业务工作复杂；2、工作人员整体业务水平有待提高；3、登记基础设施不完善；4、数据整合及部门之间相互协调不顺畅，最终都影响办证进展状况。2019年1月18日，芒市市民通过人民网地方领导留言板给陈豪书记反映，市民递交齐全的办证手续，已经持续经过了2年时间，但产权登记证书一直没有办理下来。2020年3月20日德宏州自然资源和规划局信息公开专栏发布《德宏自然资源部门积极破解不动产登记历史遗留问题》一文，更是针砭时弊的指出了当前通过认真全面梳理、调阅资料、部门协作、召开专题会议等方式，解决芒市老城区10宗遗留土地问题……，截止目前，共发证27本。《州人大代表对德宏州十五届人大一次会议第156号建议的答复》明确表示:不动产是人民群众的命根子，具有较大的经济价值，不仅要坚持审慎原则提高办证效率，更要保证登记的准确性，保持合理的登记时限，不能一味求快而忽略了质量，造成人民群众财产的巨大损失，只有在依法、精准登记的基础上提高效率，才能实现真正的便民利民。对于办理不动产权登记证的进展情况缓慢，并不属于被告弘映地产公司的责任范围，因此被告弘映地产公司对办证进展缓慢不负责任。综上所述，被告弘映地产公司已经履行完成递交办理不动产产权登记证所需材料的递件手续，至于何时颁发下来系属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的权力范围。原告起诉要求为其办理不动产登记证，承担违约责任没有任何有效证据可以支持，在事实上、法律上也毫无依据。恳请贵院依法查明本案事实，驳回原告全部诉讼请求。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.被告是否存在违约行为，未按约定办理不动产权证；2.原告是否已经向被告提交了完整的办理不动产权的税费及相关资料；3.被告是否应当向原告支付违约金190361元，并支付自2012年4月30日起至不动产权证交付之日止的违约金（按年利率6%计算）。原告杨启文围绕诉讼请求提供证据如下：一、原告身份证复印件一份，欲证明原告主体适格；二、被告工商登记信息复印件一份，欲证明被告主体明确；三、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》复印件各一份，欲证明：1、被告交房日期为2012年1月30日，被告应在交房三个月后即2012年4月30日之前为原告办理好产权证；2、被告应当依法向原告支付违约金190361.28元。2012年4月30日至2020年2月30日，共计94个月190361.28元；四、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明原告于2010年10月28日交清房款405024元；五、《收据》三份，欲证明：1、原告己在2012年1月30日交清房屋配套费9500元、门卡费40元、契税12150.72元、维修基金8100.48元、办理产权证的评估费、工本费、手续费等1500元；2、原告己按被告的要求交清相关办理产权证的费用，被告应自2012年1月20日交房日三个月后即2012年4月30日之前为原告办理好产权证；经质证，被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司对原告提交的第一、二组证据的三性及证明内容认可；对原告提交的第三组证据的真实性、客观性认可，关联性及证明内容不认可，双方已经做了明确的约定，甲方收到乙方完整的有效的资料后三个月内为乙方办理房屋产权证，被告只具有递交办理相关产权证资料的义务，不具有批准发放权属证书的权利，房屋是否具备产权性质及发证条件应属于房地产管理机关审查及作出行政行为的范围，另外办证需要的材料被告方也是依据房管部门的要求来提供，由于原告提交的材料不全，被告多次告知原告补正材料，原告也没有补正全部完整有效的材料；对原告提交的第四组证据的真实性、客观性认可，关联性及证明内容不认可，与证明内容无关；对第五组证据真实性、客观性认可，关联性部分认可，证明内容不认可，原告只是提供了相应的费用收据，但是没有提交办证相关的资料；原告庭后向本院提交第六组证据：《收据》一份，欲证明2012年1月30日交房后被告一直不为原告办理不动产权证，直至2018年5月被告再次违反合同约定，要求原告再补交1%即4050.24元维修基金，原告为尽快拿到不动产权证，于2018年5月29日将该款项交给被告，但补交至今近二年时间，被告仍没有为原告办理不动产权证，严重违反合同约定及法律规定，应承担违约责任。经质证，被告对原告提交的第六组证据认为已超过举证期限，对该组证据的三性及证明内容均不予认可，理由：1、2018年5月29日原告只是将办理房产证所需缴纳的各项费用中的其中一项1%公共维修基金交给被告，原告并没有一次性缴纳完成办理不动产权登记证书所需要的各项费用和所需要的其他各项资料；2、原告在庭审中已经明确表示承认被告只具有递件手续义务，不具有批准办证的权利；3、被告于2020年2月25日才收到原告提交办理不动产权登记证书所需的整套齐全完备资料，在此后被告已经履行完成办证递件手续义务，因此不存在违约行为。本院认为，原告提交的第一、二、四、六证据来源合法，内容客观、真实，本院予以采信，对第三、五组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其欲证明的内容，本院部分采信。被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司围绕诉讼请求提供证据如下：一、《商品房购销合同》，欲证明原、被告于2010年12月1日签订了合同编号为HY2010-100号《商品房购销合同》，约定由被告将位于芒市弘映山庄·上龙湾G2-A7号房屋，套内建筑面积为151.94平方米的房屋以总价405024元的价格出售给原告。合同第十二条对产权登记手续办理进行了约定:“1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，乙方应在甲方通知后7天内向甲方提供所需的相关资料，甲方将于收到乙方完整有效的相关资料后3个月内为乙方办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需缴纳的税费，由乙方按同期政府相关规定执行；二、《商品房购销合同》补充协议，欲证明补充协议约定原告同时向被告支付住宅部分配套费1万元、缴纳房屋总价3％的契税、维修基金及其他相关费用；三、《商品房买卖合同备案登记表》，欲证明合同签订后，原、被告于2010年12月29日到产权登记机关办理商品房买卖合同登记备案的事实；四、收楼文件物品签收清单，欲证明被告于2012年1月30日向原告移交了《住房手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及钥匙等，已按合同约定办理完房屋交接手续；五、装修申请表，欲证明被告已经完成房屋交付，原告已经正常使用房屋；六、不动产登记提交材料，欲证明云南省自然资源厅公布不动产产权登记（商品房），需要提交申请书、授权书、商品房购销合同等15项材料，其中第12项:“完税凭证、维修基金缴纳凭证、销售不动产发票”；七、《关于进一步加强德宏州住宅专项维修资金管理实施意见》，欲证明2013年德宏州住房和城乡建设局印发商品房首次交存住宅专项维修资金，由购房人以实际支付的购房款为基数，其中多层建筑且已配备电梯按照3％的比例交存；小高层、高层建筑物，按照3％的比例交存。其中，本案中原告的房子属于多层建筑且已配备电梯，应该按照3％的比例交存；八、《住宅专项维修资金准予收取通知书》，欲证明：1.商品房住宅专项维修资金首次收交标准，其中多层建筑且已配备电梯按照3％的比例交存；小高层、高层建筑物，按照3％的比例交存；2.交存监管银行账户德宏州农业银行为民支行；3.要求此通知在开发建设项目售楼处张贴公示；九、弘映山庄服务中心电话、微信、电话多种方式催缴通知，欲证明：1.2013年-2017年期间多次通过发送短信通知原告补缴1％的住宅维修基金，以便办理产权证；2.2014年5月5日打电话给原告，告知其补齐办证所需材料；3.2015年5月12日再次电话通知原告，办证需要缴纳1％的住房维修基金；4.2017年5月12日被告工作人员赵琪通过微信聊天记录再次通知原告，缴纳维修基金，以便办理产权证；5.2017年被告向原告发送尾款催缴单；6.催告经办人员系被告公司员工赵琪；十、《云南省住宅维修基金专用收据》，欲证明被告于2017年4月24日，按照购房款3％比例交存的规定，为原告向德宏州住房和城乡建设局缴纳G2A7号房屋住宅专项维修基金12150.72元；十一、不动产登记申请书，欲证明原告于2020年2月25日提交办证所需的整套材料；十二、人民网领导留言板，欲证明2019年1月18日，市民反映10个月没有办下产权证；2020年1月2日，市民反映递交了齐全的办证手续，2年时间未办理产权证。该事件已经引起云南省政府、省委书记高度重视，芒市不动产登记中心于2020年3月2日回复此事。十三、《德宏州自然资源局积极破解不动产登记历史遗留问题》，欲证明此文针砭时弊的指出目前不动产登记存在历史遗留问题，办证缓慢；十四、《州人大代表对德宏州十五届人大一次会议第156号建议的答复》，欲证明不动产登记存在以下困难:1.登记业务工作复杂；2.工作人员整体业务水平有待提高；3.登记基础设施不完善；4.有待加强数据整合及部门之间相互协调。不动产是人民群众的命根子，具有较大的经济价值，不仅要坚持审慎原则提高办证效率，更要保证登记的准确性，保持合理的登记时限，不能一味求快而忽略了质量，造成人民群众财产的巨大损失，只有在依法、精准登记的基础上提高效率，才能实现真正的便民利民。经质证，原告对被告提交的第一组证据的三性认可，证明内容不认可，产权登记的约定不明，因此只能依照法律规定进行处理交房后90日内应办理产权登记，合同约定维修基金是2%；对第二组证据的三性认可，证明内容不认可，主合同约定的维修基金为2%；对第三组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为备案登记与本案无关；对第四组证据的三性认可，证明内容不认可，清单第九项代收代办合同已经很清楚被告方代收相关税费、代办产权证，原告已经向被告方提交了办理不动产权所需要的全部资料和手续；对第五组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，与本案诉求没有关联性；对第六组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为在交房时原告按照被告的要求提交了办证所需要的所有相关资料，也交清了应缴纳的税费和被告要收取的手续费；对第七组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为维修基金的实施意见的实施日期为2013年12月20日，而本案交房时间为2012年1月30日；对第八组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，该通知是针对2017年开发商新开发的项目所要求的维修基金所缴纳的比例，并不是本案所诉房屋的维修基金的缴纳比例，本案房屋是在2010年开发，2013年交房的；对第九组证据的三性及证明内容不认可，对其中的《说明》三性及证明内容不认可，不符合证据的形式要件；对第十组证据的三性及证明内容不认可，理由：维修基金是在2012年1月30日缴纳的，在原告提交的证据第四组中有体现；对第十一组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，理由：属于第二次补交的材料，是在原告起诉后按照被告的要求所补交的；对第十二、十三、十四组证据的三性及证明内容不认可，理由：办证机构是否缓慢跟本案无关，而本案被告的责任是提交购房者的办证手续，但7年多来被告并未向办证机构提交办证手续，而把责任推给办证机构是没有任何事实和法律依据的，去年弘映山庄业委会就延期办证与开发商进行了沟通，被告董事长明确表示之所以还有140多户没有办证是因为当时房价卖低了没有赚钱，公司把购房者缴纳的契税用在了其他地方。本院认为，被告提交的第一、二、三、四、五、六、七八证据来源合法、内容客观、真实，本院予以采信；对第九组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其欲证明的内容，本院部分采信；对第十、十一组证据的合法性、关联性予以认可，对其真实性及欲证明的内容，本院不予采信；对第十二、十三、十四组证据的真实性、合法性、关联性认可，对其欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2010年10月28日原告向被告购买弘映山庄上龙湾G2-A7号套内151.94平方米的单元房，房屋总价款405024元，原告支付了房款，其中首付款为125024元，尾款280000元为按揭贷款。2010年12月1日原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：HY2010-100）、《合同补充协议》。2012年1月30日原告接房，同日原告向被告交纳了契税、2%的公共维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费、办证劳务费、物业费等税费，及办证所需的资料。2018年5月29日原告向被告补交了1%的公共维修基金。2020年4月24日被告为原告办理了弘映山庄上龙湾G2-A7号房屋不动产权证〔产权证号：云（2020）芒市不动产权第0005204号〕，并已交付给原告。现原告以被告未为其办理不动产权证为由，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告立即为原告办理芒市弘映山庄上龙湾G2-A7号房的不动产权证《商品房买卖合同》编号：HY2010—100号）；2.判令被告支付给原告自2012年4月30日至2020年2月20日，共94个月的违约金190361元，并以405024元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年3月1日起至不动产权证办妥交付日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2010年12月1日原告杨启文与被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司在平等、自愿的基础上协商一致签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原、被告双方签订《商品房购销合同》第十二条约定：1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，乙方应在甲方通知后7日内向甲方提供所需的相关资料，甲方将于收到乙方完整有效的相关资料后3个月内为乙方办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需交纳的税费，由乙方按同期政府相关规定执行；第十三条第九项约定公共维修基金按总房款2%交纳，《合同补充协议》第七条约定维修基金及其他费用如遇政策调整，则按调整后标准执行收取，2012年1月30日原告接房，同时向被告交纳了契税、2%的公共维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费、办证劳务费、物业费等税费，及办证所需的资料。2013年12月20日德宏州住房和城乡建设局发文《关于进一步加强德宏州住宅专项维修资金管理的实施意见》，文件规定多层建筑且已配备电梯的商品房按照购房款的3%交纳公共维修基金，后被告多次要求原告补交1%的公共维修基金，原告于2018年5月29日向被告补交了1%的公共维修基金4050.24元，2020年4月24日被告为原告办理了弘映山庄上龙湾G2-A7号房屋的不动产权证，被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司未按合同约定在原告交清办证所需的所有税费及资料后3个月内为原告房屋办理不动产权证，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对原告要求被告支付违约金190361元，并以405024元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年3月1日起至不动产权证办妥交付日的违约金的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的5%支付原告违约金20251.20元（405024元×5%）。原告要求被告为原告办理芒市弘映山庄上龙湾G2-A7号房的不动产权证，被告已于2020年4月24日为原告办理了不动产权证，并已交付原告，故对原告的主张，本院不予支持。被告主张原告未按约定提交办证所需的资料，未能办理不动产权证系办证部门原因造成的，但被告提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨启文违约金20251.20元；二、驳回原告杨启文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054元，由被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  廖昌富二〇二〇年六月五日书记员  杨耀开