广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27133号上诉人（原审原告）：深圳市南山投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道东滨路******，统一社会信用代码：9144030072300884XR。法定代表人：莫世戈，董事长。委托诉讼代理人：靳慧兵，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琛，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市厚华投资有限公司，住所地：深，住所地：深圳市南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦****用代码：9144030075252654XN。法定代表人：郑翔键，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘晓伟，广东乐毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦善善，广东乐毅律师事务所实习律师。上诉人深圳市南山投资发展有限公司（以下简称南投公司）因与被上诉人深圳市厚华投资有限公司（以下简称厚华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南投公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判厚华公司赔偿南投公司拆迁安置补偿损失9612万元及利息（利息以9612万元为本金，自2019年1月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）;2.判决由厚华公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、南投公司与厚华公司已明确约定回迁物业是可自由流通的商品房。一审法院错误理解双方合同原意、错误适用了政策规定，认定厚华公司就涉案房屋办理“限自用”的商品房房产证符合合同约定，属于事实认定不清、适用法律错误。（一）南投公司与厚华公司签署的《城市更新改造拆迁补偿协议》及其补充协议中已明确约定回迁物业为可自由流通的商品房。1.《城市更新改造拆迁补偿协议》第二条第三款约定，“甲方（南投公司）原有厂房是红本房产证的回迁物业均按红本房产证办理产权登记手续。”该条款中的“红本房产证”应当按照通俗解释，理解为可自由流通的商品房房产证。南投公司与厚华公司签订的两份《城市更新改造拆迁补偿协议》的时间为2011年、2012年，而在2015年《不动产登记暂行条例》颁布之前，深圳市不动产登记中心颁发的房产证区分红本与绿本，红本泛指可自由流通的商品房、绿本泛指限制流通的房屋。上述红本、绿本的区分不但成为了房地产市场上习惯性的通俗解释，在某种程度上也成为专业人士的区分方式。南投公司作为不具备房地产专业知识和经验的主体，上述协议中约定的“红本房产证”应当且只能作通俗解释，即指可自由流通的商品房房产证。2.根据深圳市城市更新的目的及原则，《城市更新改造拆迁补偿协议》中约定“红本房产证”应当理解为可自由流通的商品房房产证。深圳市进行城市更新的目的之一即是一揽子解决土地、建筑物的权属、流通问题，将原来不能流通、限制流通的土地、房屋通过城市更新变成可自由流通的土地、房屋。按照城市更新的一般原则，回迁物业的价值一般要高于被拆迁房屋。涉案的63套房屋所对应的南投公司所有的深圳市××路xx村18栋、19栋房产原本就是市场商品房，不存在限制流通的情况，其回迁物业应当也是可自由流通的市场商品房。本案中，厚华公司将南投公司原本可自由流通的商品房回迁成限制流通的房屋，显然违背了城市更新的目的及原则，也违背了合同的公平原则。3.双方当事人在已签署的《城市更新改造拆迁补偿协议》及其补充协议、《xx村更新单元（XX中心）拆迁补偿分房协议书》（以下简称《分房协议书》）中均未约定将南投公司的房产证办为限自用的房产证。因此，一审法院仅依据《分房协议书》中南投公司与厚华公司约定办理不动产权证书，而认为双方未约定房产证为“红本房产证”，属于片面的理解，认定事实错误。（二）南投公司与厚华公司签署的《城市更新改造拆迁补偿协议》已明确，厚华公司应当按照现行的政策办理产权登记手续。《城市更新改造拆迁补偿协议》《分房协议书》均约定，回迁物业按照深圳市政府政策法规办理产权登记手续。该约定是基于南投公司与厚华公司均无法预知具体办证的时间及政策变化的情况下设置的适时条款，旨在防止政策更替时产生的办证问题。该款的真实意思是指南投公司与厚华公司关于适用办证时最新的政策办理回迁房屋的房产证。同时，《城市更新改造拆迁补偿协议》约定，“如在深圳市政府的政策法规允许的情况下，厚华公司将按照南投公司各股东的比例，将物业以南投公司各股东的名义进行产权登记……”，根据该表述亦可推断，双方对办理房产证事宜非局限于当时的政策要求，而是具有发展性的。该条同样印证了双方关于办理房产证政策适用的原意，即回迁房屋的房产证系根据最新的政策予以办理的。上述条款均以假设的语气进行阐述，由此可看出南投公司与厚华公司双方在设立该条款时，是基于在签约当时无法确定的、以后即将出台的政策为背景而草拟的，如果双方对于适用的政策是确定、明确的，不可能进行相应假设性的表述。基于上述分析，南投公司与厚华公司关于办理产权登记手续的约定系适时约定，而不是指适用签约当时的政策，厚华公司为南投公司办理产权登记应当立足于真正回迁物业时候的政策。一审法院仅依据2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》及2014年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》理解产权登记事宜，曲解了合同的真实意思表示，属于事实认定不清、适用法律错误。二、涉案房屋应按照现行政策办理房产证，涉案房屋具有办理可自由流通的不动产权证的可行性，一审法院认定事实错误。（一）现行《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及实施细则（2013年颁布）已经明确规定，城市更新项目中的工业楼宇配套设施可以分割转让。该办法实施以前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，项目实施主体在补缴地价后可申请对工业楼宇配套设施进行分割转让。（二）南山区城市更新和土地整备局在2019年4月26日向一审法院出具的回函中已经明确，T103-XXX6宗地上的产业配套用房面积未超过总面积的30%，具备分割转让的可能性。产业配套的宿舍性质为商品房，限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价。此回函已经明确，无需经任何部门审批程序，即可补交地价进行转让。无论双方办理房产证应当适用何时、何款政策，上述回函已经非常明确地表示，产业配套的宿舍性质为商品房，限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价。涉案房屋是否可以转为可流通的房屋，应当以上述回函为准。一审法院认为涉案房屋转让时须经有关部门批准，涉案63套房产是否可以另行转让尚未确定，属于事实认定错误。涉案房屋具有办理可自由流通的不动产权证的可行性。三、厚华公司的违约导致了南投公司房产现实的、客观的、真实的损失，而非预期损失或可能的损失，该损失理应由厚华公司据实赔偿。（一）一审法院错误理解了南投公司的诉讼请求，请求办理限自用的商品房房产证不等同于合同原意，也不等同于南投公司对厚华公司违约行为的认可。根据南山更新局在2019年4月26日向一审法院出具的回函，“市规划和自然资源局南山管理局（原深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局）与深圳市厚华投资有限公司签订的《深圳市土地使用权出让合同书》及其第一补充协议书，T103-XXX6宗地上的产业配套宿舍50143.24平方米，性质为商品房，限自用”可知，厚华公司在签署出让合同之际，已经违反了双方协议约定，未就涉案房屋为南投公司办理可自由流通的商品房，且在办理初始登记时将房屋登记为限自用的商品房。厚华公司未依据《城市更新改造拆迁补偿协议》《分房协议书》的约定，就T103-XXX6宗地上的产业配套用房按照可自由流通商品房的标准缴纳地价，导致涉案房屋目前只能办理限自用的商品房房产证。现阶段办理限自用的商品房房产证既不是双方协议的约定，也不是南投公司的要求，而是厚华公司违约行为导致的现状。南投公司在厚华公司违约行为已经造成的情况下，只能就违约行为请求厚华公司承担赔偿责任。南投公司的诉讼请求是不可分割的，要求厚华公司办理限自用的房产证并非合同原意，而是在目前厚华公司已经造成的、无法变更的局面下，在厚华公司对南投公司损失进行赔偿的前提下，接受该限自用的房产证。一审法院片面地将南投公司的诉讼请求中的“请求办理限自用的房产证”理解为厚华公司理解的双方合同原意即为办理限自用的房产证，认定事实错误。（二）厚华公司的违约行为已经造成南投公司的实际损失9612万元。厚华公司应就涉案房屋给南投公司办理性质为商品房、可自由流通的不动产权证，但厚华公司拒绝办理上述不动产权证，而是就上述房屋进行了限自用、无法流通的初始登记，且厚华公司在一审中明确表示不同意为南投公司补交地价进而协助南投公司办理商品房、可自由流通的不动产权证，厚华公司的违约行为已经发生，南投公司的实际损失随之产生，南投公司有权要求厚华公司承担违约责任，赔偿南投公司的损失。根据南山区城市更新和土地整备局的回函，涉案限自用的房产在补缴地价之后性质转为可流通的房产，即限自用的房产与可流通的房产之间的价值差距为地价款；同时，回函称如涉案房产转为可流通的房产，需缴纳地价共计9612万元。那么由此可得出结论，南投公司的损失为9612万元。四、一审法院对本案重大、主要的事实查明不清。（一）一审法院未查明拆迁补偿协议及分房协议中“红本”和“不动产权证书”的含义、关系，错误理解了双方签署合同的真实目的。1.一审法院并未查明合同中“红本”“不动产权证书”的含义以及厚华公司作为拆迁人应当履行的办证义务。2015年9月22日，深圳市规划与国土资源局颁布《关于深圳市实施不动产统一登记的公告》，告知深圳市不动产登记中心自该日起颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。深圳市不动产登记中心不再用“颜色”区分市场商品房与非市场商品房，证书均为“红色”，《不动产权证书》包含了可自由流通与不可自由流通两种产权性质。南投公司与厚华公司签署分房协议的时间为2016年，故使用了“不动产权证书”这一概念。根据上述事实，南投公司与厚华公司在拆迁补偿协议中明确办理“红本”房产证（即可自由流通的房产证），分房协议虽采用了“不动产权证书”的概念，但双方对于办理“红本”房产证的约定自始至终并未有任何变化，且“不动产权证书”中包含了南投公司原有的制证要求。厚华公司应当就涉案房产为南投公司办理可自由流通的房产证。2.一审法院未如实查明拆迁补偿协议的约定，错误理解合同内容。一审法院认为南投公司在与厚华公司签订拆迁补偿协议及分房协议时，对于应分得的配套宿舍的性质、是否可自由转化系知晓且应当知晓的，厚华公司按照相关政策或法规为南投公司办理限自用的商品房证，符合合同约定。实际上，在拆迁补偿协议中，双方并未对回迁物业的用途进行任何约定，而是约定厚华公司办理“红本”房产证的义务，且分房协议也未变更双方该意思表示。厚华公司恶意提供分房协议的模板，旨在规避拆迁补偿协议中其办理“红本”房产证的义务，一审法院均未查明上述事实，完全错误理解了双方签署的合同内容及目的。（二）一审法院未查明厚华公司签署《深圳市土地使用权出让合同书》的时间、内容以及是否构成对南投公司的隐瞒和欺诈。2011年、2012年，厚华公司与南投公司签署拆迁补偿协议后，其作为项目的实施主体理应针对涉案房产按照可自由流通商品房的标准缴纳地价，并与国土部门签署相应的土地使用权出让合同。事实上，根据厚华公司于2013年1月14日签署的《深圳市土地使用权出让合同书》及其第一补充协议书中，T103-XXX6宗地上的产业配套宿舍的性质为商品房，限自用。由此可见，厚华公司并未依据拆迁补偿协议的约定，就T103-XXX6宗地上的产业配套宿舍按照可自由流通商品房的标准缴纳地价，导致土地出让合同中房屋性质为限自用。而且，厚华公司对南投公司刻意隐瞒其需补缴地价、签署土地使用权出让合同的事实情况，甚至利用不动产登记制度的变更，在2016年5月18日企图通过与南投公司签署分房协议变更回迁物业性质，恶意欺诈损害南投公司权益。上述关于土地出让合同的时间、内容及其与拆迁补偿协议、分房协议的关系，一审法院均未予以查明，遗漏了厚华公司恶意欺诈的事实。五、一审法院并未查明涉案房产现适用的政策，遗漏了对本案事实具有重大影响的政府部门回函，错误理解并适用了相关政策。（一）2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》第二条第二款，“本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及附着物”，该办法仅适用已办理房地产权登记的不动产，涉案房产尚未办理房地产权登记，一审法院不应适用该办法。（二）2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》及2014年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策并不构成对厚华公司拆迁补偿协议中办理“红本”义务实质影响。即便厚华公司认为有影响，其应当及时告知并充分协商。厚华公司恶意利用该政策文件出台后的“政策空间”，恶意将办理“红本”房产证任意解释为“可自由流通”“不可自由流通”两种。但根据上述分析，双方已经在拆迁补偿协议中确认回迁物业为“红本”，即可自由流通的房产证，在分房协议中双方并未就该内容协商确认新的合意。故不能视分房协议中的“不动产权证书”对拆迁补偿协议中的“红本”房产证作出了变更。（三）根据相关政策，涉案房产一直具有办理可自由流通房产证的可行性，从未受政策阻碍。首先，南山区城市更新和土地整备局在2019年4月26日向一审法院出具的回函中已经明确，T103-XXX6宗地上的产业配套用房面积未超过总面积的30%，具备分割转化的可能性。产业配套的宿舍性质为商品房，限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价。其次，现行施行的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及实施细则（2013年颁布）已经明确规定，城市更新项目中的工业楼宇配套设施可以分割转让。该办法实施以前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，项目实施主体在补缴地价后可申请对工业楼宇配套设施进行分割转让。六、一审法院未查明厚华公司作为城市更新的实施主体负有缴纳地价的义务，未合理认定南投公司因厚华公司违反合同约定导致涉案房产已发生的客观真实损失。（一）参照深圳市中级人民法院审理的深圳市深华物业发展公司与陈X芹、潘X娇、陈X玲、陈X芬、陈X仪、陈X仪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[案号：（2016）粤03民终12162号]，根据拆迁补偿协议及分房协议的约定，厚华公司负责办理回迁物业的房产证。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。上述合同约定厚华公司负责办理回迁物业的房产证，其属于履行义务一方，因此，根据合同法的规定，补交地价等费用应由厚华公司承担。（二）根据上述分析，厚华公司作为缴纳地价义务的一方，应当按照拆迁补偿协议的约定，就产业配套用房缴纳相应地价。但根据南山区城市更新和土地整备局在2019年4月26日向一审法院出具的回函，厚华公司在签署上述出让合同之际，未经南投公司同意，擅自改变回迁条件，将T103-XXX6宗地上的产业配套用房确认为限自用的商品房，未按照可自由流通商品房的标准缴纳地价，导致涉案房屋目前只能办理限自用的商品房房产证。厚华公司在现阶段办理限自用的商品房房产证既非双方协议的约定，亦非南投公司的要求，而是厚华公司违约行为导致的现状。根据上述回函，涉案房产的性质可在补缴地价之后转为可流通的房产，厚华公司为减少其应支付的开发成本，未按照合同约定履行对应的办证义务，以不诚信履行方式获得不应得到的收益。厚华公司所未支付的款项正是不可自由流通与自由流通房产的价值差，而不论该转让行为是否即时，该价值差9612万元系南投公司现实的、客观的且真实的损失。七、一审中厚华公司补交的证据材料未经南投公司质证，一审法院遗漏了对本案有重大影响的证据，一审程序严重违法。本案庭审后，厚华公司分别于2019年7月19日、7月22日向一审法院提交了本项目其他权利人与厚华公司签署的拆迁协议、分房协议等文件作为本案的证据。一审法院已将上述材料附在一审案卷之中，并在判决书中明确“对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证”。上述补交证据中，均可以体现厚华公司与被拆迁人约定的“红本”房产证指代的是可自由流通的房产证，虽分房协议中约定的是“不动产权证书”，但这并不影响厚华公司最终办理可自由流通房产证的义务和结果。厚华公司辩称：一、厚华公司已经按合同约定和政策规定，就涉案房产办理产权登记事宜，向南投公司履行了应尽的协助义务，南投公司诉称厚华公司违约，缺乏事实依据。二、南投公司要求厚华公司向其支付涉案房产未来再次转让时应由国土部门收取的地价款9612万元，缺乏事实和法律依据。三、涉案纠纷按照南投公司所列，包括补充上诉意见，都是拆迁安置补偿合同纠纷，南投公司再次明确的上诉请求也是要求厚华公司赔偿拆迁安置补偿损失，全案的相关协议无论是拆迁、安置还是补偿，双方都已经履行完毕，且没有争议，甚至回迁用房南投公司也使用多年，唯一的争议在于涉案63套配套宿舍的办证问题。四、关于办证问题。根据深圳市政府的相关城市更新办法暂行措施，城市更新实施完毕后南投公司所选定的产业配套宿舍应当登记为限自用。限自用是对于涉案房产的用途类或者功能类的限制措施，是一种调控措施，调控的是城市更新回迁物业权利人应当在自用阶段可以享有政府规定的仅按照基准地价进行产权登记的红利政策，而不能允许回迁物业的产权人将产业配套设施用于市场转售牟利。红本也好，当年的绿本也好，所包含的法律含义及其社会通常认知都是可以转让的红本，绿本是附条件禁止转让的政策用房，双方签署以及履行涉案相应协议的过程中，特别是涉案房产与城市更新完成后进行产权初始登记完成的时间点均在南投公司补充意见所称的2015年9月22日之前，所以无论红本还是绿本的概念如何，以及现在的房地产继续延用颜色房产证的说法都绕不开涉案63套宿舍是否属于市场转让的商品房。综合一审法院向房管部门调取的相关证据以及深圳市政府工业楼宇转让暂行办法，涉案房产都是可以在按照相关政策补缴评估地价后不影响转让和流通。五、关于要补缴的评估地价，南投公司除混同了限自用和禁止转让的概念以外，还混淆了分割登记和分割转让的区别。（一）分割登记指的是在回迁物业具备产权登记的条件时将原有的被拆迁物业权利人变更为拆迁后物业的产权人，根据深圳市政府城市更新转让管理办法，登记物业分两类，一类是有整栋登记证的不允许作分割登记，后来随着政府进一步鼓励城市更新市场参与主体的积极性，有条件的允许了原有被拆迁物业在更新完成后，进行初始登记阶段的分割登记。而本案涉案63套配套宿舍，依据相关政策规定允许进行初始登记阶段的分割登记。南投公司与厚华公司就本案所签署或应当履行的全部协议，针对的都是回迁物业初始登记以及法规允许分割登记情况下的相应权利和义务，厚华公司的协助办证义务针对的是初始分割。（二）分割转让，是在完成了初始分割登记后，回迁物业权利人如果继续将涉案房产转让给其他市场主体时，要进行产权的再次变更登记，俗称二手房转让。南投公司的一审第一项诉讼请求是二手房转让阶段所产生的按照市场评估地价标准补缴地价义务，这跟厚华公司与南投公司签署的拆迁补偿安置协议无关。（三）双方没有关于二手房转让时关于地价承担的约定，即便有此约定，也不能由厚华公司将原本尚不存在的所谓市场评估地价直接交由原本由国家收取的南投公司一方直接收取。换一个角度，假设南投公司的上诉请求可以成立的话，一方面南投公司继续持有限自用的配套宿舍，另一方面南投公司却私自收取了尚不存在的应由国家收取的地价款。如果这种假设的客观结果就是南投公司的诉讼目的的话，不仅不应该支持，也远远超出了普通大众的认知范围。南投公司向一审法院起诉请求：1.厚华公司赔偿南投公司拆迁安置补偿损失9612万元及利息(利息以9612万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至9612万元全部付清之日，起算日期为2019年1月24日）；2.厚华公司为南投公司办理位于深圳市××××号的XX中心的C座第13、14、15、16、17层及第11层中的房号为05、06、07共63套房的《不动产证书》［性质为市场商品房（限自用）］；3.由厚华公司承担本案的全部诉讼费用。一审经审理查明：位于南山区南新路xx村第**********、20栋工业厂房均登记在南投公司名下。其中，10栋、12栋、16栋、20栋房产的房屋用途为工业，房屋性质为市场商品房；18栋、19栋的房屋用途为配套宿舍，房屋性质为市场商品房，建筑面积分别为3221.7平方米和1084.53平方米。2012年11月21日，南投公司（甲方）与厚华公司（乙方）签订《城市更新改造拆迁补偿协议》，约定：甲乙双方于2011年1月18日签订的《城市更新改造拆迁补偿协议》第六条第三款的规定，由于政府2012年的相关政策调整，导致乙方延迟协议规定时间22天后方取得深圳市规划国土委关于《南山区xx村更新单元规划》的批复，鉴于以上情况，甲乙双方经充分协商，就甲方在xx村内第10栋、第12栋、第16栋、第18栋、第19栋工业厂房及附属建筑物的拆迁补偿事宜，达成如下协议：位于南山区××与：位于南山区××与××处东北角“xx村”地块T103-XXX6宗地，其中第**、第**、第**、第**房实施拆迁改造，改造后建筑物以科技研发厂房为主；乙方拆除甲方所持有的以上工业厂房物业后，按建筑面积1：1.11的比例返回给甲方物业；原厂房建筑面积以房产证面积为补偿依据，回迁物业建筑面积按深圳市规划和国土委员会地籍测绘大队最终核准的查丈面积为准；回迁物业均按深圳市政府政策法规办理产权登记手续，如甲方原有厂房是红本房产证的回迁物业均按红本房产证办理产权登记手续；如在深圳市政府的政策法规允许的情况下，乙方将按甲方公司各股东的比例，将物业以甲方公司各股东名义进行产权登记，同时乙方承担产权登记时所产生的契税和印花税及登记费用，如再产生增值税、个人所得税等税费由甲方承担，如在深圳市政府的政策法规不允许的情况下，回迁物业仍以甲方公司名义进行产权登记；甲方在接到乙方拆迁厂房通知书后，自行空置厂房物业并向乙方办理移交手续，乙方提前4个月通知甲方具体拆迁时间，并以不中断甲方租金为原则，从甲方空置厂房物业交付给乙方之日起至回迁物业交付甲方之日止，乙方按季（每个季度前五日内）支付甲方租金补偿金，并签订租金补偿补充协议书；乙方已于2011年1月向甲方按每栋物业150万元的标准支付保证金，甲方已收到该笔保证金；待回迁物业竣工，乙方结清租金补偿金后，甲方须返还乙方全额保证金，如甲方不能全额返还保证金给乙方，乙方有权将按1万元/平方米标准扣除甲方的返还面积；乙方已于2011年1月向甲方按每栋物业150万元的标准支付保证金，甲方已收到该笔保证金；待回迁物业竣工，乙方结清租金补偿金后，甲方须返还乙方金额保证金，如甲方不能全额返还保证金给乙方，乙方有权将按1万元/平方米标准扣除甲方的返还面积；及其他内容。同日，南投公司（甲方）与厚华公司（乙方）签订《城市更新改造拆迁补偿协议（二）》，约定：回迁物业均按深圳市政府政策法规办理产权登记手续，如甲方原有厂房是红本房产证的回迁物业均按红本房产证办理产权登记手续；如在深圳市政府的政策法规允许的情况下，乙方将按甲方公司各股东的比例，将物业以甲方公司各股东名义进行产权登记，同时乙方承担产权登记时所产生的契税和印花税及登记费用，如再产生增值税、个人所得税等税费由甲方承担，如在深圳市政府的政策法规不允许的情况下，回迁物业仍以甲方公司名义进行产权登记；及其他内容。2016年5月18日，南投公司（甲方）与厚华公司（乙方）签订《xx村更新单元（XX中心）拆迁补偿分房协议书》，约定：乙方返还给甲方的回迁补偿物业的性质、面积、具体楼层及位置如下：裙楼首层产业研发用房位于一期裙楼首层产业研发用房的房号为09、10、11、13、15，共5套房，经委托深圳市地籍测绘大队竣工测量，合计建筑面积616.21平方米；四楼及以上的产业研发用房位于一期A座产业研发用房第17、18、19、24层共4层及第6层中的房号为01、02、03、05、06、07、08共7套房、第16层中的房号为01、03、05、06、07、08、09、10、11共9套房，经委托深圳市地籍测绘大队竣工测量，合计建筑面积10606.28平方米；另有四楼及以上的产业研发用房位于二期B座产业研发用房中的第31层中的房号为01、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、27共13套房，经委托深圳市地籍测绘大队竣工测量，合计建筑面积570.26平方米；产业配套用房位于一期C座产业配套用房第13、14、15、16、17层共5层及第11层中的房号为05、06、07共3套房，经委托深圳市地籍测绘大队竣工测量，合计建筑面积4147.75平方米；甲方要求将获得的回迁补偿物业办理《不动产权证书》的登记名称为深圳市南山投资发展有限公司，乙方按照深圳市政府及市规划国土主管部门的相关政策或法规为甲方办理回迁补偿物业《不动产权证书》，并按成本价作为办理《不动产权证书》的登记价，所需费用由乙方承担；及其他内容。2017年1月5日，厚华公司取得南山区南新路XX中心一期的初始登记，登记房产用途为产业研发及配套，土地用途为工业用地。厚华公司取得的初始登记的不动产权利证书（［粤（2017）深圳市不动产权第XXXXXX8号］）中记载：本次登记建筑面积207968.85平方米，其中：产业研发143647.38平方米、创新型产业用房7661.38平方米、宿舍50143.24平方米（868套）；产业研发用房性质为商品房，可分割销售；宿舍、食堂、邮政所性质为商品房，限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价；创新型产业用房为非商品房，按相关规定移交政府，产权归政府；本宗地建筑物需要转让的适用市政府工业楼宇转让的有关规定。一审庭审中，南投公司、厚华公司均确认南投公司诉请要求办证的63套房产为南山区南新路XX中心一期C座第13层、14层、15层、16层、17层的C01-C03、C05-C13房，以及第11层的C05、C06、C07房；面积共计4147.75平方米。对于前述63套房的性质，根据深圳市不动产登记中心向一审法院出具的回复函，该63套房产的用途均为宿舍，性质为商品房、限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价。厚华公司表示涉案的63套房产就是对于南投公司所有的南山工业区18、19栋房产拆除后的补偿物业；18、19栋房产是工业厂房的配套宿舍，按照深圳市有关工业楼宇转让规定的相关规定，该配套设施本身不可以自由流通，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，也不得办理分证登记。一审庭审中，南投公司明确其第二项诉讼请求要求办理的房地产证为限自用的商品房房产证。厚华公司亦表示愿意协助南投公司办理限自用的商品房不动产权证书。除了涉案的63套房产以外，厚华公司已为分给南投公司的其他房产（均为产业研发用房）办理了可自由流通的商品房房地产证书。就涉案63套房产是否可以办理商品房证书等问题，一审法院依法向深圳市南山区城市更新和土地整备局出具调查取证函，该局于2019年4月26日向一审法院出具回复函。内容为：“一、根据市规划和自然资源局南山管理局（原深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局）与深圳市厚华投资有限公司签订的《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合字(2012)8039号)及其第一补充协议书，T103-XXX6宗地上的产业配套宿舍50143.24平方米，性质为商品房，限自用。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办[2013]3号）第九条第二款规定：‘城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%’。经核，T103-XXX6宗地上的产业配套用房面积未超过总建筑面积的30%，按上述条款，均具备分割转让的可能性。二、根据《深地合字(2012)8039号〈深圳市土地使用权出让合同书〉第一补充协议书》，宿舍50143.24平方米性质为商品房，限自用，如需转让，应按规定补缴市场评估地价。我局曾致函深圳市房地产评估发展中心开展T103-XXX6宗地的产业配套宿舍中4147.75平方米配套宿舍的市场地价评估工作。深圳市房地产评估发展中心于2018年5月28日向我局提交《致委托估价方函》及《土地估价报告》，根据《致委托估价方函》及《土地估价报告》，我局委托其评估的4147.75平方米配套宿舍总地价为9612万元，评估报告有效期自提交报告之日起一年。”一审法院认为：南投公司、厚华公司之间签订的《城市更新改造拆迁补偿协议》《分房协议书》等均系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据南山区更新局及不动产登记中心的书面回复，涉案的63套房产，其性质为宿舍，系限自用的商品房，已具备办证条件，南投公司要求厚华公司协助办理限自用的商品房不动产权证书，厚华公司亦表示愿意配合，故对于南投公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。本案的焦点问题为，涉案的63套房产应办理哪种性质的不动产权证书，厚华公司办理“限自用”的商品房房产证是否违反了南投公司、厚华公司签订的合同约定，并给南投公司造成了损失。对此，一审法院分析如下：首先，南投公司在与厚华公司签订拆迁补偿协议及分房协议时，对于应分得的配套宿舍的性质、是否可自由转让系知晓且应当知晓的，厚华公司按照相关政策或法规为南投公司办理限自用的商品房证，符合合同约定。从2011年和2012年双方签订的两份《城市更新改造拆迁补偿协议》的内容来看，双方约定，回迁物业均按“深圳市政府政策法规”办理产权登记手续，而按当时2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的规定，工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让，即配套宿舍不能进行分割登记并上市流通，对此，南投公司应当知情；而且，对于工业楼宇这种本身政策性较强的房产，双方约定办证须按政府政策法规的规定办理，可见双方对于政府的政策法规应当是了解的。2014年，市政府颁布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，明确规定配套设施限定自用，且配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。而南投公司、厚华公司在2016年5月18日签订的《分房协议书》中对于回迁物业的“性质”进行了不同的约定，分别约定了产业研发用房和产业配套用房的楼层、面积和房号，并未约定双方办理房产证为“红本房产证”，而是约定厚华公司“按照深圳市政府及市规划国土主管部门的相关政策或法规为甲方办理回迁补偿物业《不动产权证书》”，现根据相关政策规定，涉案63套房产即配套宿舍只能办理限自用的商品房房产证，故厚华公司按照规定为南投公司办理分割登记的限自用的商品房房产证，符合双方的合同约定。其次，涉案63套房产系配套宿舍，性质为限自用的商品房，只能办理限自用的商品房房产证，涉案63套房产如经批准允许“转让”才须补缴市场评估地价，而补交市场评估地价并非厚华公司的义务。根据厚华公司取得的科创中心一期初始登记的不动产权证的记载、南山更新局和不动产登记中心的复函内容以及2014年的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的规定可以看出，涉案63套房产系配套宿舍，系限自用的商品房，因为符合《深圳市工业楼宇转让管理办法》第九条第二款的规定，涉案63套房产具有分割转让的“可能性”，如果转让，才须补交市场地价。因此，涉案63套房产只能办理限自用的商品房房产证，如需进入市场销售，即“转让”时，须经批准并补交市场评估地价。本案中的涉案房产是否需另行转让，须经有关部门批准，如获批后可以转让，才须补交地价，且另行转让时补交的地价也应由南投公司自行承担或由受让方承担。而且，涉案63套房产现是否可以另行转让尚未确定，南投公司主张的补交地价的事实尚未发生，故其要求厚华公司承担该地价损失依据不足。综上，南投公司要求厚华公司赔偿9612万元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决：一、厚华公司于判决生效之日起十五日内协助南投公司办理位于深圳市××路XX中心一期C座第13层、14层、15层、16层、17层的C01-C03、C05-C13房，以及第11层的C05、C06、C07房的不动产权证书［市场商品房（限自用）］；二、驳回南投公司的其他诉讼请求。案件受理费522400元，由南投公司承担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，在2016年涉案xx村城市更新单元（XX中心）回迁物业分房时，深圳市X源实业股份有限公司、深圳市X湾实业股份有限公司和深圳市X隆投资发展有限公司等回迁人均选择将应分得的产业配套用房按照1︰1的面积比例置换为产业研发用房。南投公司称因为当时其系国有企业，且分得的产业配套用房比其他回迁人的面积大，所以就没有考虑选择上述置换方案。在二审中，双方均确认如果涉案63套房屋由“限自用”转为可以转让的商品房，市场价值会比回迁的产业研发用房价值大很多，至少是产业研发用房市场价值的两倍。上述事实有厚华公司与其他回迁人签订的分房协议及补充协议、双方提交的情况说明及二审调查询问笔录在卷证实，足以认定。在二审期间，南投公司申请本院依职权调取厚华公司在城市更新项目中向南山区城市更新和土地整备局提交缴纳地价的申请文件或情况说明及南山区城市更新和土地整备局出具的地价核算文件，以证明厚华公司在城市更新项目中即可以选择为涉案房屋办理可转让商品房所对应的地价，而厚华公司没有缴纳，构成违约。从本案查明的事实看，在厚华公司取得涉案土地使用权时，当时实行的2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》明确规定工业楼宇配套设施不得分割转让。南投公司的主张与上述规定不符，对其调查取证申请，本院不予准许。本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件。根据本案查明的事实，厚华公司返还给南投公司的63套房屋用途为宿舍，性质为限自用商品房，需要按规定补缴市场评估地价后才能转让。对于南投公司要求办理限自用商品房不动产权证书的诉讼请求，双方并无争议。双方在本案中的主要争议焦点为：厚华公司返还上述限自用性质的商品房是否符合双方约定，南投公司要求厚华公司赔偿损失9612万元及利息是否有事实和法律依据。双方2012年11月21日签订的《城市更新改造拆迁补偿协议》约定，回迁物业均按深圳市政府政策法规办理产权登记手续，如甲方原有厂房是红本房产证的回迁物业均按红本房产证办理产权登记手续。南投公司认为，在签订上述协议时，红本商品房指的是可以转让的商品房，厚华公司返还的配套宿舍有“限自用”这一限制条件，不符合约定。厚华公司则认为，按照当时的政策法规，工业楼宇的配套宿舍只能自用不能转让，厚华公司所返还房屋的用途和性质符合双方当时的约定。双方对于上述合同条款的理解存有争议。《合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，厚华公司对合同条款的理解更加符合双方签订合同时的真实意思。主要理由如下：（一）厚华公司的主张更符合双方签订合同时的心理预期。在2012年11月21日签订《城市更新改造拆迁补偿协议》时，当时适用的2008年《深圳市工业楼宇转让暂行办法》明确规定，工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让。按照当时的政策法规，工业楼宇的配套设施不能进入市场流通，也不能办出完全自由流通的商品房房产证。厚华公司的主张更加符合当时双方的心理预期，该主张也与合同中“回迁物业均按深圳市政府政策法规办理产权登记手续”的内容吻合。（二）从合同的履行过程特别是分房的情况来看，厚华公司对合同条款的理解更符合双方的真实意思。在拆迁补偿协议签订后，厚华公司与国土部门签订的土地使用权出让合同及补充协议明确记载涉案T103-XXX6宗地上的产业配套宿舍（50143.24平方米）性质为限自用的商品房。作为回迁物业面积超过15000平方米的回迁人，南投公司对土地出让合同的上述内容应当了解，而南投公司在分房前从未就此提出异议。在2016年5月18日签订分房协议时，南投公司对分得的产业配套用房（4147.75平方米）的性质也并未提出异议。从上述情况来看，在合同履行过程中，南投公司对于分得的产业配套用房性质并无异议，厚华公司交付限自用性质商品房并不违背双方约定。（三）从利益平衡的角度来看，厚华公司的主张更符合公平原则和诚信原则。在分房时，其他回迁人以产业配套用房置换产业研发用房的置换面积比例为1︰1，由此来看，回迁的产业配套用房与产业研发用房两者的市场价值相当。根据双方的陈述，如果回迁的产业配套用房由“限自用”转为可转让的商品房，房屋市场价值至少是产业研发用房市场价值的两倍。如果按照南投公司的主张，厚华公司交付的产业配套用房应当没有“限自用”的限制条件，该主张无法解释其他回迁人为什么同意按照1︰1的面积比例以产业配套用房置换产业研发用房，而不选择市场价值超过两倍的产业配套用房。而厚华公司的主张既能解释上述问题，也更符合公平原则和诚信原则。按照上述分析，厚华公司返还限自用商品房性质的产业配套用房并不违反双方约定。南投公司如果要申请分割转让上述房屋，则应当自行补缴地价。南投公司要求厚华公司赔偿损失9612万元及利息，无事实和法律依据。综上，南投公司上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522400元，由上诉人深圳市南山投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅  新  江审判员 马    龙审判员 路  德  虎二〇二〇年六月十八日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。