云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3280号原告：陶嘉，女，满族，1983年10月4日出生，系沈阳市和平区居民，现住。原告：江绍华，男，汉族，1983年7月26日出生，系沈阳市和平区居民，现住。被告：景洪市城市投资开发有限公司。住所地云南省西双版纳州景洪市。统一社会信用代码：91532801662649888W。法定代表人：李祥坤，职务：经理。委托诉讼代理人：李淑芳、李**程，系云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告陶嘉、江绍华与被告景洪市城市投资开发有限公司（以下简称景洪市城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶嘉、江绍华、被告景洪市城投公司委托诉讼代理人李淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶嘉、江绍华向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金12573.48元（暂从2019年1月1日起至2019年8月21日计算），后每天按总房款的0.01%计算即55.02元/天支付违约金至交房之日止；2、判令被告补偿房屋装饰、设备等差价30437.71元；3、本案受理费用由被告承担。事实和理由：2017年8月22日，原、被告签订了《商品房购销合同》，其中约定原告一次性全款购买被告出售的曼听曼弄金湾xx号房屋，房屋建筑面积118.27平方米，每平方米4652元，总房款550204元，房屋应于2018年12月31日前交付，如未按期交付，被告自合同交房期届满60日内，每天按50元承担违约金，超过60日，每天按已付购房款0.01%承担违约金。如被告交付的商品房内的装饰、设备标准达不到合同附件二约定的标准的，被告应按差价补偿。2018年12月31日，被告在房屋不符合交房条件的情况下，通知原告收房，原告在2019年1月发现房屋存在交房手续不齐全、无水电无煤气无电梯、无消防等配套设施、房屋及配套设施存在质量问题等。原告向被告提出拒绝收房，要求被告修缮房屋、赔偿违约金和面积差价等，并在房屋符合交房条件后通知原告收房，但被告拒不承认延期交房事实，也不承担违约金等任何赔偿，现被告仍未完全修缮房屋。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告景洪市城投公司辩称，双方的合同约定了房屋的交房条件，在本案中，被告刊登报纸公告通知原告且已经符合交房条件，被告不存在违约。因此，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点：被告景洪市城投公司开发建设的预售给原告陶嘉、江绍华的涉案商品房是否存在质量问题的事实确认问题。本案中，原告陶嘉、江绍华针对涉案房屋是否存在质量问题，于2019年8月26日申请对涉案房屋质量缺陷进行鉴定，本院于2019年11月18日委托云南建筑工程质量检验站有限公司，该公司于2020年3月23日作出2020年第01号《江绍华房屋司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、关于外墙保温层及砂浆层、由于中途设计变更，外墙采用玻化微珠砂浆外墙保温，符合设计要求；2、轴线12-13/G铝合金门框局部变形，但不影响正常开关，推拉门无锁扣；3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005已废止厨房楼板未降板符合设计图纸要求；4、轴线12-13/F阳台滴水线已修复；5、未发现其他不符合合同约定和国家标准的缺陷。本院认为，该《江绍华房屋司法鉴定意见书》鉴定程序合法，应作为认定本案事实的证据，应予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告陶嘉、江绍华与被告景洪市城投公司订立《商品房购销合同》，合同约定：原告陶嘉、江绍华购买被告景洪市城投公司开发建设的涉案商品房（XX号），该房的参考套内建筑面积为95.83平方米，总价款550204元，付款日期为2017年11月16日。被告景洪市城投公司于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该房交付给原告陶嘉、江绍华。自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告景洪市城投公司按每天50元向原告陶嘉、江绍华支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告景洪市城投公司按原告陶嘉、江绍华已付款的0.01%乘以逾期天数向原告陶嘉、江绍华支付违约金，合同继续履行。该房经建设单位组织验收合格后，被告景洪市城投公司应当以报纸公告形式通知原告陶嘉、江绍华办理交接手续，由于被告景洪市城投公司原因，未能按期交接的，被告景洪市城投公司应承担逾期交房违约责任。被告景洪市城投公司交付的该房价内的装饰、设备标准达不到合同附件二（对客厅、卧室、餐厅、厨房和卫生间的墙面、地面、屋顶和门窗标准进行了约定）约定的标准的，应按差价补偿。另双方对合同其他事项进行了约定。同时，原、被告订立《合同补充协议》，该协议约定：原合同约定的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四单位及被告景洪市城投公司共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件，在房屋竣工五方验收后，被告景洪市城投公司根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。房屋交付时，原告陶嘉、江绍华有权在被告景洪市城投公司确定的交房期限内对房屋进行实地验查，验查中如发现房屋及其设施存在一定质量缺陷，而该缺陷又不属于主体结构质量不合格的，原告陶嘉、江绍华要求修复的，被告景洪市城投公司应及时修复，修复期间不视为被告景洪市城投公司逾期交房。另双方对协议其他事项进行了约定。上述合同及补充协议订立后，原告陶嘉、江绍华于2018年1月4日向被告景洪市城投公司支付房款550204元。2016年11月28日，西双版纳州住房和城乡建设局出具涉案房屋工程《初验认可证》，该《初验认可证》内容：该工程竣工档案初验基本符合要求；建设单位要按照有关规定在竣工验收后进一步整理、规范竣工档案并在三个月内向城建档案管理部门报送一套完整的工程竣工档案。2018年12月26日，由被告景洪市城投公司和勘查、设计、施工、监理等单位共同对涉案房屋的工程进行了验收，并进行了建设工程竣工验收备案。2018年12月26日，被告景洪市城投公司在西双版纳报刊登《交房公告》，该《交房公告》主要内容：曼弄金湾小区已完成工程竣工验收，具备交房条件，定于2018年12月31日开始为业主办理交房手续。原告陶嘉、江绍华在接到被告景洪市城投公司接房通知后，认为被告景洪市城投公司所要交付的房屋存在手续不齐全、无水无电无煤气无电梯、无消防等配套设施和房屋及配套设施存在质量问题等而拒绝接房。被告景洪市城投公司因该部分小区业主向西双版纳旅游度假区管理委员会建设局投诉，该局于2019年1月8日向被告景洪市城投公司《整改通知》，该《整改通知》主要内容：《曼听.曼弄金湾》项目存在未完成项目竣工规划验收的情况下将房屋交付使用的违规行为，已违反了《房地产市场管理条例》等相关规定，责令立即停止违规交房行为并限期整改。现原告陶嘉、江绍华未接房。另查明，云南建筑工程质量检验站有限公司于2020年3月23日作出2020年第01号《江绍华房屋司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、关于外墙保温层及砂浆层、由于中途设计变更，外墙采用玻化微珠砂浆外墙保温，符合设计要求；2、轴线12-13/G铝合金门框局部变形，但不影响正常开关，推拉门无锁扣；3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005已废止厨房楼板未降板符合设计图纸要求；4、轴线12-13/F阳台滴水线已修复；5、未发现其他不符合合同约定和国家标准的缺陷。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原告陶嘉、江绍华购买被告景洪市城投公司开发建设的涉案商品房是否符合交房条件的确定问题，即被告景洪市城投公司是否逾期交房违约责任的确定问题；二是原告陶嘉、江绍华主张的各项诉请是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。商品房交易中的交付使用的条件，既有买卖双方约定的条件，又有法律、法规等规定的法定条件，即包括约定条件和法定条件，约定条件通常是商品房验收合格并备案，法定条件除商品房验收合格并备案外还包括消防验收、规划核实、环保验收等专项验收并达到不影响使用条件。本案中，原、被告在《商品房购销合同》及《合同补充协议》中均约定了经勘查、设计、施工、监理四单位及被告景洪市城投公司共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件。被告景洪市城投公司在涉案房屋的工程项目竣工后进行了验收并备案，符合双方交房条件的约定。被告景洪市城投公司未提供涉案房屋工程的消防验收、规划核实、环保验收等专项验收并达到不影响使用条件的材料，应视为被告景洪市城投公司不符合法定交房条件，且在交房时，因部分业主向西双版纳旅游度假区管理委员会建设局投诉，该局确认涉案房屋工程项目存在未完成项目竣工规划验收的情况下将房屋交付使用的违规行为，并责令立即停止违规交房行为和限期整改，且被告景洪市城投公司至今未提供已整改并经行政管理部门确认符合交房条件的材料，被告景洪市城投公司存在逾期交房事实，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告陶嘉、江绍华要求被告景洪市城投公司支付逾期交房违约金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。经鉴定，涉案房屋未发现其他不符合合同约定和国家标准的缺陷。因此，原告陶嘉、江绍华要求被告景洪市城投公司补偿房屋装饰、设备等差价的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告景洪市城市投资开发有限公司支付原告陶嘉、江绍华自2019年1月1日至2019年3月1日止共60天的逾期交房违约金3000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告景洪市城市投资开发有限公司支付原告陶嘉、江绍华自2019年3月2日起按每日55.02元标准计算至交房（符合交房条件并通知）之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告陶嘉、江绍华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元及保全申请费455元，由被告景洪市城市投资开发有限公司负担，并由被告景洪市城市投资开发有限公司向原告陶嘉、江绍华迳付。本案鉴定费15000元，由原告陶嘉、江绍华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  徐扣如人民陪审员  付桂珍二〇二〇年六月十一日书 记 员  邹 兰