山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2637号上诉人(原审原告);吴瑞宏,男,1982年5月21日出生,汉族,太原市晋源区金胜镇武家庄村人。委托诉讼代理人:张莉,山西恒一律师事务所律师。被上诉人(原审被告):太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会,住所地太原市晋源区金胜镇武家庄村老年公寓**楼**。法定代表人:张斌，主任。被上诉人(原审被告):北辰正方建设集团有限公司,住所地北京市顺义区马坡镇龙马街**院****101。法定代表人:董骝,董事长。委托诉讼代理人:孙彦鑫,山西见青律师事务所律师。上诉人吴瑞宏因与被上诉人太原市晋源区金胜镇武家庄社区居委会、北辰正方建设集团有限公司合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吴瑞宏及其委托诉讼代理人张莉、被上诉人太原市晋源区金胜镇武家庄社区居委会的法定代表人张斌、被上诉人北辰正方建设集团有限公司的委托诉讼代理人孙彦鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴瑞宏上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判为支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在明显错误。(一)上诉人与被上诉人就上诉人应取得的置换的房屋面积早有明确约定，并非一审法院认定的未约定交付楼房面积。在上诉人与被上诉人2013年8月31日签订的《金胜镇武家庄城中村改造新村拆迁产权置换安置协议书》(金字武家庄552号)(以下简称“产权置换协议”)中有如下约定,上诉人应置换住宅面积为448平方米,实际置换住宅面积为348平方米(拆迁费、过渡费按360平米计算),其余100平方米按5000元的单价折抵金额为人民币50万元，除外,上诉人还享有商业产权而积105平方米。上述约定清楚、明确,上诉人应取得的房屋置换面积是经过协议各方一致确认的,非任何一方可随意更改。故本案并不存在一审法院所谓的交付楼房面积未约定的情形。(二)上诉人取得一套房屋并不影响被上诉人就产权置换协议剩余义务的履行。产权置换协议第十二条“交房标准及交房时间”第2款明确约定:“在约定的时间内没有完成回迁,延期交付,按逾期时间再进行过渡费补偿给乙方(吴瑞宏)”,该条约定的作用既是对上诉人即被拆迁人权益的一种保护和补偿外,也是对被上诉人即拆迁方不履行协议的监督和惩罚,是一种违约所必须承担的责任!如果按一审法院判决书认定的“原告已于2017年9月取得了第一套安置房并进行了回迁,其居住权已经得到保障,因此,过渡费也应当随着原告的回迁而终止支付”,那么,上诉人剩余两套房何时交付?甚至交不交付,又靠什么来保证?被上诉人对其余两套房无限期拖延交付,还用什么来约束。事实上,从第一套房交付至今过去二年半,其余两套房仍未交付。这期间,上诉人理应有更好的居住环境或者接收房屋后应有的租赁收入,都因为被上诉人的违约行为而损失了,难道不应该得到合同约定的补偿吗?被上诉人理应按照协议约定承担延期交房的违约责任。产权置换协议签订时,被上诉人一方一直向被拆迁人承诺的是,只要积极配合拆迁,即保证被拆迁人的生活水平不低于拆迁之前的水平,被上诉人作为合同的一方签订主体,理应严格履行合同,但在拆完后却毫无道理的撕毁合同,不按约支付过渡费,其行为已严重违反契约精神及诚实守信的原则。在如此明显的违约情形下,一审法院的认定是在助长被上诉人的违约行为。(三)上诉人停止取得过渡费的前提是被上诉人一方对房屋的完全交付,而非部分交付。在产权置换协议第三条有明确约定:过渡费按360平方米计算,前两年的过渡费计算为:“㎡(建筑面积)×20元/㎡×24个月=172800元”,同时约定,“按被拆迁人腾空房屋之日起至交付楼房钥匙之日止计算,两年期满超期未能交付楼房,按超期实际日期顺延给予补发”;同时协议第十二条“交房标准及交房时间”第2款亦明确约定:“在约定的时间内没有完成回迁,延期交付,按预期时间再进行过渡费补偿给乙方(吴瑞宏)”。根据上述约定,被上诉人一方应按照约定的面积和计算标准对上诉人进行过渡费的支付,即被上诉人在协议约定的房屋置换面积未全部交付上诉人之前,应继续按照每平方米每月20元的标准向上诉人支付过渡费。(四)居住权和被上诉人应履行的合同义务根本就不是一个同等概念。一审法院认为上诉人在得到一套(120平米)房屋后,其“居住权”已经得到保障的说法是不符合法理的。在法律上,“居住权”是有其特定含义的,在双方签订的产权置换协议中,被上诉人对上诉人所交付的房屋拥有的是“产权”,而不是“居住权”。查遍所有现行法律法规,没有一处提到“居住权”是否“得到保障”可以进行量化。说一户分到一套房即是“居住权已经得到保障”也是没有任何法律依据。退一步说,上诉人未拆迁前三代人的居住面积为一栋几层的楼房,如今仅有120平米的房屋,这样的“保障”又从何说起。本案上诉人是基于双方协议的约定起诉至法院主张被上诉人延期交房应给付的过渡费,并不是因为没有居住权诉至法院。整个协议双方未对居住权进行约定。但双方对被上诉人应交付房屋的面积、时间及延期交房的违约责任是进行了明确约定的!上诉人在收取该费用后是愿意租房或者省下自用都是上诉人自己的事情,和其他任何人无关!该等费用是上诉人的合法财产,其有权自行处置。综上,不论是过渡费的支付标准,还是逾期交付房屋的处理,产权置换协议均做了明确约定,各方理应遵照执行,但一审法院却不顾协议内容,作出了所谓“协议虽约定过渡费按360平方米计算,自被拆迁人腾空房屋之日起支付至交付楼房钥匙之日止,但协议中并未明确约定楼房按360平方米交付”的错误认定。该认定不仅严重损害了协议各方的意思自治权,也极大地损害了上诉人的合法权益,对上诉人明显不公平。二、一审法院适用法律错误。本案原本就是因被上诉人一方未按照产权置换协议约定的内容履行自己的义务而引发的诉讼,上诉人对于过渡费的主张在产权置换协议中有明确的约定作为依据,基于此,上诉人只要证明被上诉人一方并未按约交付房屋、并未按约支付过渡费即可,并不需要再另行举证证明其他内容。一审法院对协议内容理解片面,作出错误认定,又要求上诉人提供证据证明过渡费主张的事实依据,实属错误,其适用的法律也属错误。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人之合法权益。被上诉人太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会辩称，没有意见。被上诉人北辰正方建设集团有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。过渡费是房屋拆迁部门为了保证被拆迁方在拆迁后的居住权而支付的补偿费用。本案上诉人吴瑞宏于2017年9月已经取得安置房，且村里60岁以上的老人都已经住进了老年公寓，所以村里每户至少已经收到一套安置房。剩余还未移交的是置换房，置换房不存在过渡费一说。二、案涉过渡费是在拆迁期间村民没有房子居住给予的租房补贴，村民入住安置房后就不存在租房的问题，也就不应该再支付过渡费。《产权置换协议》中搬迁费、过渡费按360平方米计算的由来。当时拆迁时，每拆一个院子，都是按照2层的面积计算的，但是并非按360平方米给村民安置房。村民入住安置房后就不存在租房的问题，剩余还未移交的是置换房，置换房不存在过渡费一说。一审法院认定过渡费是房屋拆迁部门为了保证被拆迁方在拆迁后的居住权而支付的补偿费用，符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定。三、一审判决有充分的法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”本案是因武家庄村城中村改造引起的，拆除居民住房后应当保障村民的居住条件，过渡费就是为保障拆迁居民的居住条件的补偿费用。四、关于未安置完毕建筑面积房产虽晚于约定时间，但属于正常延期交房的情形，北辰正方公司不应当承担违约责任。（一）本案存在不可抗力情形。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据国家的强制性技术规范在露天有六级及以上大风或大雨、大雪、大雾等恶劣天气时，应停止起重吊装作业即停工，经气象部门出具的气象证明证实，涉案工程区域恶劣天气合计天数为499天，以上情况系不可抗力属于法定停工事由（免责事由），属于正常延期交房的情况。（二）本案存在因政府原因引起的停工天数为179天。（三）本案存在因村民干扰造成工期延误、造成停工保守天数为75天。以上合计导致延期交房多达753天。综上，上诉人吴瑞宏上诉请求与事由无事实与法律依据，一审法院对本案认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，程序合法。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。吴瑞宏向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告向原告支付因超期未能交付全部应安置的楼房面积产生的过渡费110400元,计算方式为按照240平方米的面积,每平方米20元,从2017年9月开始计算至2019年8月(暂计算23个月)为110400元,实际数额需计算至住宅面积全部安置完毕之日止;2.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年8月31日,被告太原市晋源区金胜镇武家庄社区居民委员会及太原市晋源区金胜镇武家庄社区党支部作为甲方与原告(乙方)、被告北辰正方建设集团有限公司(丙方)以及晋源区金胜镇人民政府(丁方)签订了金字武家庄552号金胜镇武家庄城中村改造产权置换协议书,协议就原告的宅基地情况、产权置换方案、搬迁费、过渡费、奖励费等作了约定,其中过渡费按被拆迁人腾空房屋之日起至交付楼房钥匙之日止计算,两年期满超期未能交付楼房,按超期实际日期顺延给予补发,过渡费按360平方米计算;原告可按签订协议后拆迁的序号,每个宅院可在第一批安置房中先选一套住房,其余部分抓阄决定;回迁时间为24个月,由晋源区金胜镇政府负责监管,在约定的期限内没有完成回迁,延期交付,按逾期时间再进行过渡费补偿给原告。协议签订后,原告腾空案涉宅基地。2017年9月,原告分到第一套安置房,并进行了回迁,面积为120平方米。自原告腾空房屋之日起至2017年9月,原告按照360平方米,每平方米20元的标准领取了相应的过渡费。现原告以二被告未交付全部的置换房为由诉来本院,要求二被告支付因超期未能交付全部应安置的楼房面积产生的过渡费110400元。一审法院认为，宅基地使用权是农村本集体经济组织成员对集体所有的土地享有占有和使用的权利,是为了满足农村居民的住房要求而设定的。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费、过渡费等补偿;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此,过渡费是由房屋拆迁部门为了保障被拆迁方在拆迁后的居住权而支付的补偿费用。被拆迁方获得安置房并回迁后,过渡费的支付也随之到期。本案中,原告已于2017年9月取得了第一套安置房并进行了回迁,其居住权已经得到保障,因此,过渡费也应当随着原告的回迁而终止支付。协议虽约定过渡费按360平方米计算,自被拆迁人腾空房屋之日起支付至交付楼房钥匙之日止,但协议中并未明确约定楼房按360平方米交付。且原告也未提交证据证明其回迁后,仍需支付临时安置费或者为了保障自身居住权而支付了租赁费用。综上,原告的诉讼请求,缺乏相应事实和法律依据,本院不予支持。判决如下:驳回原告吴瑞宏的诉讼请求。案件受理费2508元,由原告吴瑞宏负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。城中村改造是为了公共利益需要而实施的城市升级改造，进行征收房屋和对宅基地实施产权置换。依据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”本案上诉人应因其住房被拆除后应当保障其居住条件，过渡费就是为保障拆迁居民的居住条件而支付的补偿费用。被拆迁方获得安置房并回迁后，过渡费的支付应随之到期。本案中上诉人已于2017年9月取得了第一套安置房并进行了回迁,其居住权已经得到解决,为临时居住的过渡费也应当随着上诉人的回迁居住而不需再支付。虽协议约定过渡费按360平方米计算,自被拆迁人腾空房屋之日起支付至交付楼房钥匙之日止,这是临时居住时约定的计算标准，但协议中并未明确约定至360平方米的楼房全部交付为止，且双方所签置换协议中约定的置换房屋也并非360平方米，上诉人以被上诉人未将360平方米房屋全部交付为由，请求继续支付过渡费，没有法律和事实依据，本院亦不予支持。如上诉人认为被上诉人未按约完成交付全部置换房屋构成违约可向其主张因违约造成的损失赔偿请求，而不应主张已经有居住权还需支付过渡费的请求。综上所述，吴瑞宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2508元，由上诉人吴瑞宏负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇二〇年六月三十日书记员 寇 凌