福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初994号 原告：吴武龙，男，1972年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：林志强，男，1982年3月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 二原告共同委托诉讼代理人：赵路，福建金磐律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张晓芬，福建金磐律师事务所实习律师。 被告：李竞凯，男，1985年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告:厦门胜舞会文化传媒有限公司，住所地福建省厦门市集美区。 法定代表人：李竞凯，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：王玉梅，福建君守律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：彭带群，福建君守律师事务所律师。 原告吴武龙、林志强与被告李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴武龙、林志强委托诉讼代理人赵路，被告李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司法定代表人李竞凯、二被告共同委托诉讼代理人王玉梅、彭带群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴武龙、林志强向本院提出诉讼请求：1.判令即日起解除原被告于2019年8月签订的房屋租赁合同，并立即将厦门市集美区房屋恢复原状（拆除其安装于房屋门楣处的招牌及房屋内装修、恢复其改造的房屋结构等），将房屋腾退给吴武龙、林志强，并支付自2019年11月6日起至房屋恢复原状并腾退期间的租金（本计租期内每月租金为25784元，自2019年11月6日起计算至房屋恢复原状并腾退完毕之日止，暂计至2020年3月26日为121184.8元）；2.判令李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司立即向吴武龙、林志强支付自2019年11月1日起至房屋恢复原状并腾退期间的物业管理费、公维金及水电费暂计至2020年3月26日为12296.4元；3.判令李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司立即向吴武龙、林志强支付解约违约金100000元，并按逾期租金的3%另行支付逾期违约金；4.判令李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司赔偿吴武龙、林志强因本案支出的律师费9000元；5.判令本案的受理费由李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司承担。事实与理由：2019年8月，原告吴武龙、林志强与被告李竞凯、厦门胜舞会文化传媒有限公司签订了一份《租赁合同》，合同约定，原告将其坐落于厦门市集美区的房屋出租给被告用于商业经营，租赁期限自2019年8月6日至2023年9月5日。合同还约定：2019年8月6日至2020年9月5日的租金标准为85元每月每平方米，月租金为25784元；每三个月为一个计租期，被告应该每个计租期结算前7天，向原告支付下一个计租期（即2019年11月6日至2020年2月6日）的租金；若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔违约金100000元；若被告未能按时支付租金的，则原告有权加收逾期支付违约金，违约金最高计算至逾期租金的3%。合同签署后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告已接收房屋并使用。然而自2019年10月31日起，被告未依约支付自2019年11月6日起的房屋租金，经原告催告后仍未予以支付至今，并单方告知原告不再承租上述房屋。被告在未与原告协商一致欲单方解除租赁合同、未对房屋恢复原状腾退给原告并结清所有未付费用等情况下，已构成根本违约。 被告李竞凯辩称：李竞凯是代表公司签订合同，是履行职务行为，房屋也是公司使用，与李竞凯无关，原告主张的诉求与李竞凯无关，应该由公司来承担。 被告厦门胜舞会文化传媒有限公司辩称：一、被告与原告双方已于2019年11月6日解除本案《租赁合同》，自《租赁合同》解除之后，被告就不存在继续支付租金的义务，且本案《租赁合同》中双方并未约定被告存在解除合同后对房屋进行恢复原状、支付恢复原状期间租金的义务，因此，被告认为原告的第一项诉求缺乏事实和法律依据。二、关于解除本案《租赁合同》后，房屋恢复和腾退问题。被告已于2019年11月7日前向原告腾退了本案的房屋。而至恢复原状，被告除了门楣和招牌，房屋的其他部分均已恢复原状。三、关于解约违约金。本案合同系在原告与案外人郑冬梅发生纠纷，场面混乱的情况下匆忙签订的，签订后，双方均一直协商要进行重新签订合同，对原合同错误之处和违约条款进行修改。2019年11月5日，经被告与原告林志强口头协商确认，原告同意不追究被告100000元的违约金，该协商结果是被告与原告在自愿、平等、公平、诚信的基础上，作出的真实意思表示。因此，本案《租赁合同》关于100000元违约金的约定已被变更。原告要求被告支付100000元违约金无事实和法律依据。四、关于押金。被告在与原告签订合同后，向原告支付了押金24000元，被告认为这24000元应在本案所判决款项中予以抵扣，超出抵扣部分原告应予以返还。五、本案《租赁合同》中，被告与原告双方并未约定律师费用由被告承担，因此，原告要求被告承担原告因本案支出的律师代理费亦没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供租赁合同、房屋现状照片、通知书、律师函、律师函邮寄及签收记录、委托代理合同、缴费通知、停水通知、发票，有被告提供的公证书、微信转账记录、合作协议、收据、微信聊天记录截图、停电通知、租赁合同、录音光盘、录音文档，及法院向案外人黄彬彬所制作的询问笔录及黄彬彬提供的微信聊天记录。原、被告均作当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告吴武龙为厦门市集美区银江路XXX号之XX号不动产所有权人，原告林志强为厦门市集美区银江路**之**商铺所有权人。2019年8月6日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，将厦门市集美区租赁给被告用于商业经营，租赁期限：双方商定房屋租期为4年，自2019年8月6日至2023年9月5日止；合同第三条约定，双方约定的租金为：1、2019年8月6日至2020年9月5日的租金标准为85元每月每平方米，月租金为25784元；租金支付方式：每三个月为一个计租期，乙方应该每个计租期结算前7天，向甲方支付下一个计租期的租金；第五条约定，保证金（押金）：为了确保本合同的实际履行，乙方同意向甲方交纳保证金24000元，本合同约定租赁期结束（包括但不限于合同到期、双方协商解除本合同、政府拆迁或甲方不再出租等情况），且乙方无违约的情况下，甲方应在租期结束后当天向乙方退还保证金。第七条约定，本合同提前解除或终止后前30日内，商铺交还甲方。乙方在交还该商铺前应按日结清所有对甲方或管理公司的应付款项或费用。第九条约定，违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金壹拾万。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金壹拾万元。3、若乙方未按时支付租金的，则甲方有权加收逾期支付违约金，最高计至逾期租金的3%，逾期超过20天，甲方有权解除本合同。合同落款处有厦门胜舞会文化传媒有限公司盖章及厦门胜舞会文化传媒有限公司法定代表人李竞凯签名。 2019年11月6日，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司腾空房屋并将钥匙留在案涉商铺的门上。2019年11月8日，案外人厦门集美万达广场商业物业管理有限公司工作人员发现后收起钥匙并通知原告。原告同意物业公司工作人员为其联系商户出租案涉商铺。 2019年11月13日，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司向厦门市公证处申请保全证据，厦门公证处到案涉商铺现状进行拍摄，显示店铺已经腾空，但是外部悬挂的门楣店铺招牌、灯箱广告未拆除。2019年11月14日，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司向吴武龙、林志强发出《通知书》通知原告：“自2019年11月7日起，我司已经将上述房产清空返还贵方，请贵方及时联系我司取回房门钥匙。”该通知书于2019年11月15日被告签收。 2019年11月底，原告向本院提交本案诉讼材料，被告于2019年12月11日签收起诉状等应诉材料。 2019年11月1日至2020年3月31日4个月共产生物业服务费、公维金6066.4元。截至2019年11月21日，共有水费162.8元未交纳，被告尚余电费1067.9元，原告同意抵扣。 被告支付保证金24000元，支付租金至2019年11月5日。 原告因本案支出律师代理费9000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案的租赁合同的主体问题，原告认为李竞凯及厦门胜舞会文化传媒有限公司均是承租人。二被告认为，承租人系厦门胜舞会文化传媒有限公司，李竞凯只是作为法定代表人签名，是履行职务行为，案涉房屋用于厦门胜舞会文化传媒有限公司商业经营，与被告李竞凯个人没有关系。本院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。李竞凯作为厦门胜舞会文化传媒有限公司法定代表人，代表公司签署合同，并加盖公司公章的行为，是以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由厦门胜舞会文化传媒有限公司承担。案涉房屋亦是用作厦门胜舞会文化传媒有限公司商业经营，案涉租赁合同的承租人应认定为厦门胜舞会文化传媒有限公司。 原告吴武龙、林志强与被告厦门胜舞会文化传媒有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依法、全面履行合同义务。原告已将案涉房屋交付被告厦门胜舞会文化传媒有限公司使用，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应当支付房屋租金。被告厦门胜舞会文化传媒有限公司以合同条款需要修改、重新签订为由单方解除合同，缺乏事实与法律依据。依照租赁合同约定，被告逾期支付租金，原告有权加收逾期支付违约金，最高计算至逾期租金的3%，逾期达20天，原告有权解除合同。原告于2019年11月底向法院提交诉讼材料，主张被告腾退房屋，已经包含解除《租赁合同》的意思表示，该解除合同的意思表示于2019年12月11日到达被告，故本院认定《租赁合同》已于2019年12月11日解除，故原告主张法院判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同已无必要，不予支持。自2019年11月6日起至2019年12月11日期间，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司逾期未支付租金共计30940.8元（25784元+25784元÷30天×6天），并依约应当向原告支付逾期支付违约金，具体为：以30940.8元为基数，按逾期租金的3%为标准，为928.22元。租赁合同未约定合同解除被告应恢复原状，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司已于2019年11月6日腾空房屋，原告亦于2019年11月8日同意案外人物业公司工作人员为其联系商户出租案涉商铺，应认定原告已经取得对商铺的掌控权。原告主张恢复原状并继续计算房屋租金至房屋恢复原状之日止，于法无据，不予支持。被告厦门胜舞会文化传媒有限公司未经原告同意，单方腾退的行为，构成根本违约，按照合同约定，应向原告支付违约金100000元，原告此项请求，本院予以支持；被告的证据不足以证明该违约条款已发生变更，本院不予采信。依据合同约定，保证金仅在被告无违约的情况下，方给予退还。现被告厦门胜舞会文化传媒有限公司违约，故被告厦门胜舞会文化传媒有限公司主张保证金24000元予以抵扣租金的抗辩意见，本院不予采信。另外，物业服务费、公维金应自2019年11月1日计算至合同解除之日（2019年12月11日），共计2072.7元（6066.4÷4+6066÷4÷30×11）与水费162.8元，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司尚余电费1067.9元，原告同意予以抵扣，抵扣后余1167.6元未支付，本院予以支持，超出部分予以驳回。合同中未对律师费的承担进行约定，故原告主张被告支付律师费9000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴武龙、林志强2019年11月6日至2019年12月11日拖欠的租金30940.8元； 二、被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴武龙、林志强逾期支付违约金928.22元； 三、被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴武龙、林志强违约金100000元； 四、被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费、公维金、水费共计1167.6元； 五、驳回原告吴武龙、林志强的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4990元，减半收取2495元，由原告吴武龙、林志强负担994元，由被告厦门胜舞会文化传媒有限公司负担1501元，被告厦门胜舞会文化传媒有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审判员  詹雪霞 二〇二〇年六月十七日 书记员  刘 麟 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。