河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1534号上诉人（原审原告）：新乡市牧野区东郡府苑业主委员会，住所地：新乡市牧野区新一街**东郡府苑西苑西门出口。法定代表人：马大海。委托诉讼代理人：李亚杰，河南滳康律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊永智，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市东宇物业服务有限公司，，住所地新乡市牧野区新一街东郡府苑小区**法定代表人：熊亚琴，经理。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕波，河南宇华大众律师事务所实习律师。上诉人新乡市牧野区东郡府苑业主委员会（以下简称东郡业委会）因与被上诉人新乡市东宇物业服务有限公司（以下简称东宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0711民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东郡业委会法定代表人马大海及其委托诉讼代理人李亚杰、樊永智，被上诉人东宇物业公司的委托诉讼代理人郭建华、郭燕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东郡业委会上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判东宇物业公司撤离东郡府苑小区，并移交物业用房、物业管理资料。二、诉讼费由东宇物业公司承担。事实和理由：一、一审遗漏案件事实；（一）通过招标方式，东郡业委会与新乡市新阳物业管理有限公司（以下简称新阳公司）于2018年12月30日签订《东郡府苑小区物业服务合同》，约定一、二、三期服务一年，生效后东宇物业公司拒不退出，与新阳公司员工发生冲突，对部分业主停水停电，被公安机关认定强迫交易，作出处罚。新阳公司无法履约，将东郡业委会诉至法院，经牧野区人民法院调解，双方达成《调解协议》将双方合同顺延。一审法院对此相关事实并未提及，一审法院对本案历经两级法院审理事项判决书中未提及。（二）陈成珍等三人诉新乡市牧野区镇政府及东郡业委会行政登记一案，已由新乡市卫滨区人民法院裁定准许陈成珍等三人撤诉；李书华等六人诉东郡业委会撤销权一案，一审法院已作出判决，现处于上诉期。一审法院将该事实遗漏。（三）东宇物业公司与一期《小区物业服务合同》终止前，私自与1000余名业主订立《物业服务合同》（该1000份合同因违法而失效）。一审法院为提及该事实。二、一审认定部分事实错误；一审未调取房管局保管的2018年10月15日前案涉物业的数量、面积，根据东宇物业公司提交的证据认定业主3000余人，据东郡业委会调查截止2019年12月应是2284户。故一审认定存在错误。2018年10月15日的业主委员会会议程序合法，一审法院应予以认定。三、一审判决错误；一审以案涉小区投票人数不能满足业主人数过半数条件，认定东郡业委会不能要求解聘与东宇物业公司的物业合同错误的，房管信息中心给出数据为2284户，投票数已超过半数。本案审理并非业主起诉的撤销权纠纷，不应对东郡业委会选聘、解聘物业服务企业的程序进行审查。双方签订物业合同，其中一期因双方合同期限到期而终止，二、三期双方签订《前期物业服务合同》合同期限至东郡业委会与新阳物业公司签订正式《物业服务合同》终止。符合相关法律规定，不存在解聘行为。根据相关法律规定，东宇物业公司应当退出物业服务区域、移交物业服务所必需的相关资料。东宇物业公司辩称：东郡业委会的上诉请求和理由无事实及法律依据，依法应予以驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予以维持。东郡业委会向一审法院起诉请求：1、要求东宇物业公司立即撤离东郡府苑小区；2、判令东宇物业公司移交物业服务用房、物业管理资料等；3、本案诉讼费由东宇物业公司承担。一审法院认定事实：案涉小区为新乡市牧野区东郡府苑小区，该小区系河南东宇置业有限公司开发建设，小区分为西苑（一期建设）、中苑（二期建设）和东苑（二期建设）。2012年7月18日，河南东宇置业有限公司与东宇物业公司就二期项目签订有前期物业服务合同，约定前期物业服务期限为合同签订之日起至业主代表大会选出物业服务企业并与之签订正式《物业服务合同》与业主委员会交接完毕。东郡业委会首次成立于2017年前，2017年4月1日，东郡业委会与东宇物业公司就东郡府苑一期签订小区物业服务合同，期限至2018年3月31日。东郡业委会2018年2月3日完成第二次换届选举，2018年2月25日履行了备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意，该届业主委员会管理区域为东郡府苑所有小区。2018年7月29日东郡业委会召开业主代表大会的会议记录上结论是：出席38人，绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。东郡业委会2018年9月27日召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日，东郡业委会告知东宇物业公司在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。2018年10月15日东郡业委会召开会议表决通过开展入户调查的决定，出席2人。2018年11月东郡业委会开始入户征求业主意见，并于2018年11月28日至11月30日在东苑社区门口设置投票点进行补充表决，并在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布补充投票的通知。2018年12月7日，东郡业委会在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布公布入户调查统计的公示，实际入户数1327户，同意票：1175户；同意率88.55％，弃权票：63户；4.75％，反对票：89户；反对率6.71％，综合同意率：93.29％。2018年12月14日在河南招标网站发布招聘新物业的公告。该公告采购内容中显示东郡府苑西苑、中苑（新二街以西，荣校东路北）、东苑（新二街东，荣校路北）共计住宅建筑物大约46栋，住户大约3000多户，非住宅大约200套，总住宅建筑面积约51.80万平方。最终新乡市新阳物业管理有限公司中标。一审法院认为，依照相关法律规定，业主委员会的性质是业主行使共同管理权的一种组织形式，其由业主选举产生，仅能行使职责范围内的事宜。依照物权法第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可知，本案争议的事项属于业主共同决定事项，需要满足一定的条件（即双过半，指专有面积和人数均过半）方能产生法律后果，业主代表大会也无权决定该事项。本案中，涉案小区业主人数为3000余人，而在决定选聘和解聘物业服务企业事项时仅有1175张同意票，至少不满足业主人数过半数的条件，因此，在目前情形下，为了全体业主的共同利益，业主委员会尚不能请求解聘现有的物业服务企业，故东郡业委会要求撤离、搬离和移交相应资料的请求应予驳回。关于东郡业委会要求调取证据的请求：1、要求调取的公安机关材料与本案无关联性，不影响本案判决，不予准许；2、要求调取房产出售明细，一审法院认为认定业主人数是以小区内实际房屋数量为依据，不是以已经销售出的房屋数量为依据，换言之，如果房屋未出售，那么开发商自己是业主，因此，东郡业委会要求调取的该项证据也不影响本案判决，故亦不予准许调取。东郡业委会要求中止审理无法律依据，不予准许。东郡业委会应重新组织召开业主大会，由业主对该项事宜进行决定，然后根据业主决定结果履行相应的职责。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回东郡业委会诉讼请求。案件受理费100元，由东郡业委会负担。二审中，东郡业委会提交五份新乡市公安局行政处罚通知书和一份新乡市房管局信息中心出具的备案汇总表。证明目的：公安机关在物业合同到期终止之后通知撤离现场，东宇物业公司拒绝撤离现场，对业主委员会的成员马大海等人断水断电，公安机关认定是强迫交易行为。一审判决三千多名住户是假的，也能证明东郡业委会招聘物业公司的行为是合法的符合程序。东宇物业公司质证称：五份行政处罚通知书与本案无关联性。也不能证明东宇物业公司一方存在强迫交易。该处罚书违法人是未经公司同意，擅自行为，属于超越职权的行为。也不能证明东郡业委会的上诉请求成立。加盖印章的汇总表对真实性有异议，并且超过了举证期限。房产管理局这个单位已经不存在了。该汇总表没有显示出具的时间、没有具体的出具人。所以对真实性有异议，对证据的来源有疑问，请求法院依法核实。本院认为：东郡业委会提交新乡市公安局行政处罚通知书及新乡市房管局信息中心出具的备案汇总表，均不能证明其目的，对该证据不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：一、关于东郡业委会2018年9月28日向东宇物业公司发出通知的性质认定问题。本案中，2018年7月29日东郡业委会召开业主代表大会的会议记录上结论是：绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。2018年9月27日东郡府苑业委会召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，东郡业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日东郡府苑业委会告知东宇物业公司在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。本院认为，2018年7月29日业主代表大会、2018年9月27日东郡府苑业委会主任办公会均为内部讨论程序，2018年9月28日东郡府苑业委会对外发布通知应认定为公开程序，内部讨论程序对外不产生效力。二、关于东郡府苑业委会2018年9月28日向东宇物业公司发出通知违反法定程序问题。按照《物业管理条例》的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，因此，应当先由业主大会依法作出决定后，业主委员会才能执行业主大会的决定。而本案中，入户征求意见为2018年11月，业主委员会发出通知的时间为2018年9月28日，应认定为违反法定程序。三、关于是否达到“双过半”要求问题。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定要求，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即符合“双过半”的法定要求。本案中，依据2018年12月7日东郡府苑业委会微信公众号公布的数据，实际入户数为1327户，同意票为1175户。东郡府苑业委会在本院二审提交的新乡市房产管理局信息中心显示的套数为2828户，而在另案中东郡府苑备案统计汇总表显示的是2273户，再结合河南招标网站发布招聘新物业的公告显示户数以及本案其他证据，可以认定未达到上述法律规定的“双过半”的要求。综上所述，东郡府苑业委会于2018年9月28日所作的招标选聘新物业公司的决定违反法定程序，且不符合“双过半”的法定要求，故东郡府苑业委会起诉请求东宇物业公司撤离东郡府苑小区并移交物业服务用房物业管理资料等，一审驳回其请求并无不当。东郡府苑业委会上诉称一审遗漏重要事实、认定部分事实错误等，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由新乡市牧野区东郡府苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月九日书记员  王 铮