安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1586号 原告：安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳西路新时代广场**办公楼。 法定代表人：俞能建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，安徽震一律师事务所律师。 被告：杨元喜，男，1979年9月3日出生，回族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：赵志旭，安徽郢都律师事务所律师。 原告安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司（以下简称新地锐意公司）与被告杨元喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新地锐意公司的委托诉讼代理人陈强、王倩到庭参加诉讼，被告杨元喜及其委托诉讼代理人赵志旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新地锐意公司向本院提出诉讼请求：1.被告杨元喜支付物业费7020元（自2018年1月1日至2020年6月30日止），滞纳金2106元，合计9126元；2.诉讼费、支付令申请费用由被告承担。事实和理由：2017年6月9日，被告杨元喜作为金地滟澜山小区70幢301号房屋（建筑面积185.78平方米）的业主与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议第三章第一条约定：“物业服务费按季预交，每季度前一个月25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日”，第二条约定：“1.小高层住宅综合服务收费按现行政府指导价：建筑面积每月每平方米1.26元；2.多层住房综合服务收费按现行政府指导价双方约定：建筑面积每月每平方米1.26元；3.商业按建筑面积收每月每平方米3元；4.因甲方自身原因空置的房屋按正常标准收取物业费”。自2018年1月1日起，被告无故拖欠交纳物业服务费，经原告多次催缴，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》中第八章第四条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金；逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示并依法追讨所欠费用”。被告未按协议履行交费义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告杨元喜辩称，1.原告作为物业公司违反《前期物业服务协议》的内容，擅自将被告楼下东侧、南侧沿车库出入口围墙内的公用道路和绿地交给楼下101室业主方庆宏建设围栏变成私有庭院，由此导致被告的天然气开关闸门被放在101室业主院内；2.101室业主在南侧和东侧的墙体分别建设两座砖混结构的凉亭，凉亭上方是被告家的窗户，进入存在安全隐患；而且一直以来被告在外租住房屋，原告应当赔偿被告租房损失6万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的原告营业执照，法人身份证明、被告身份证、不动产查询证明、《前期物业服务协议》管理规约及消防责任书、缴费通知书及照片打印件、律师函及邮寄单、支付令、服务价格登记证打印件，本院予以确认并在卷佐证。 一、对原告提交有争议的证据，本院认定如下： 1.照片打印件一组。证明：原告已经按照前期物业服务合同履行合同内容；被告质证意见为：真实性有异议，不能证明原告履行合同义务；本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 二、对被告提交有争议的证据，本院认定如下： 1.协议书复印件。证明：原告与70栋101室业主方庆红签订协议允许方庆红违建，实际给原告造成安全隐患；原告质证意见为：证据的“三性”均有异议。本院认证意见为：本院仅对份证据的真实性予以确认。 2.房屋照片打印件。证明：原告楼下的101室业主经原告许可违建凉亭及围栏给被告造成安全隐患；原告质证意见为：“三性”均有异议，无拍摄时间和地点，不能达到证明目的；本院认证意见为：本院仅对份证据的真实性予以确认。 3.淮南市山南新区城市管理行政执法分局、淮南市城市管理行政执法局文件两份复印件。证明：101室业主违章搭建破坏小区道路和绿地，给被告造成安全隐患；原告质证意见为：证明目的不予认可，南侧的庭院不是原告同意101室业主私自搭建的，是开发商在建设时占了101室业主的南侧庭院后进行整改所建，不是违章建筑，对于凉亭原告也没有同意101室业主修建，而且城管执法部门已经下达《限期拆除决定书》；本院认证意见为：本院仅对份证据的真实性予以确认。 4.租赁合同一组；证明：被告租房损失租金6万元。原告质证意见为：与本案无关；本院认证意见为：被告仅提供租赁合同，未能提供租金支付凭证、水电费、物业费缴费凭证等其他证据加以佐证，故对该份证据的暂不确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨元喜作为淮南市山南新区金地滟澜山小区70幢301室的业主，其房屋建筑面积185.78平方米。2017年6月9日，杨元喜(甲方)作为金地滟澜山小区70幢301室的业主与新地锐意公司(乙方)签订《金地滟澜山前期物业服务协议》，就双方的权利和义务、物业服务内容及质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定，协议载明：“……物业服务费按季预交，每季度前一个月的25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日；收费标准1.小高层住宅综合服务收费按现行政府指导价：建筑面积每月每平方米1.26元；2.多层住房综合服务收费按现行政府指导价双方约定：建筑面积每月每平方米1.26元；3.商业按建筑面积收每月每平方米3元；4.因甲方自身原因空置的房屋按正常标准收取物业费。违约责任：甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金；逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示，并依法追讨所欠费用……”协议签订后，原告新地锐意公司对金地滟澜山小区提供了前期物业服务，原告认可交纳物业费至2017年12月31日，自2018年1月1日至今被告杨元喜未按时交纳物业管理费。原告新地锐意公司以张贴催费通知单、发律师函的方式向被告杨元喜催要物业费。2019年12月3日，经新地锐意公司申请，本院依法作出（2019）皖0403民督953号支付令：“被申请人杨元喜应当自收到本支付令之日起十五日内支付申请人安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司人民币5616元，申请费17元，由被申请人杨元喜负担”，该支付令未生效。2020年5月6日，原告新地锐意公司诉至法院，要求：1.判令被告杨元喜支付物业管理费7020元（自2018年1月1日至2020年6月30日止），滞纳金2106元,合计9126元；2.诉讼费、支付令申请费由被告承担。 另查明，根据新地锐意公司提交的《服务价格登记证》载明，“依据淮价服[2017]5号文件规定，普通高层住宅物业公共服务费1.26元/平方米/月”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。新地锐意公司与被告杨元喜签订的《金地滟澜山前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该协议对双方均具有约束力。该协议履行期间，新地锐意公司依约提供了物业服务，杨元喜作为业主在接受新地锐意公司提供的物业服务后，理应按照合同约定及时履行交纳物业服务费用的义务。庭审中，杨元喜自认交纳物业费至2017年12月31日，对原告诉请自2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7020元,经计算为7022元（1.26元/平方米/月×185.78平方米×30个月），原告诉请金额7020元尚未超过法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付支付令费用17元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对被告杨元喜认为楼下101室业主存在违章搭建侵犯其合法权利，系属于相邻关系纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，亦不构成被告拒交物业费的约定或法定事由，故对被告杨元喜的辩解意见，本院不予采信。如被告认为案涉房屋居住权受到侵害，可通过另案诉讼的方式主张权利。 关于新地锐意公司主张滞纳金问题。本院通过庭审查明事实和参照与杨元喜同小区业主在同类案件中提供的证据来看，原告提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付滞纳金2106元的诉请，依据不足，本院不予支持。本院特别强调：物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告新地锐意公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告杨元喜于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司自2018年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费7020元、支付令费用17元，合计7037元； 二、驳回原告安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告安徽新地锐意公司服务有限公司淮南分公司负担6元，被告杨元喜负担19元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李小柱 二〇二〇年六月三十日 书记员  杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。