广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4616号原告：杨铭健，男，1999年6月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区******，公民身份号码440************912。委托诉讼代理人：江静，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广东佛山珠江科技数码城建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********（之三）二楼，统一社会信用代码91440********9796P。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：马一兵，女，该公司员工。原告杨铭健与被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江静、杨健、被告委托诉讼代理人马一兵到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《楼宇认购书》；2.被告向原告退还购房款516640元；3.被告向原告支付购房款占用费51260.11元（以原告支付的每笔款项为本金自付款之日起按年利率4.75%计至实际清偿之日止，暂计至2020年1月31日）；4.被告向原告双倍返还定金的差额2万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月3日，原、被告签订《楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区********的珠江科技数码城（峰景湾）四期12栋****室房屋，建筑面积57.22平方米，总价款516640元，被告应在签订《商品房买卖合同》前提下于2018年6月30日将办理竣工验收合格且验收备案的商品房交付给原告使用。但被告至今未按合同约定与原告签订《商品房买卖合同》，亦未将符合条件的商品房交付原告使用，属于根本违约。原告已向被告送达《律师函》通知解除合同，并要求被告承担相应违约责任。请求法院依法作出判决。被告辩称，1.被告无需向原告返还双倍定金，根据认购书第四条约定，乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款，该笔定金担保的内容是原告依据认购书于2017年4月10日前交付房款238328元，原告已经依据认购书交付了该笔款项，该笔定金在首期款支付之后转化为房款，不再具有定金的性质，原告要求被告返还双倍定金缺乏法律依据。被告与原告于2017年4月3日签订的认购书已经具备房屋买卖合同的实质要件，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办理》第十六条，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部房款，被告亦按照约定收受涉案房屋房款，被告认为认购书不再是预约性质，法律属性上已构成商品房买卖合同，原告要求被告返还双倍定金缺乏事实与法律依据。2.被告无需向原告支付全部购房款占用费，即使法院认为双方未能签订商品房买卖合同的责任在被告，被告存在逾期交楼的情况，被告也无需向原告支付2018年8月7日后原告交付房款的占用费。认购书第八条约定被告应于2018年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，在双方未签订商品房买卖合同且被告未向原告交付涉案房屋的情况下，原告应采取适当措施防止损失扩大，原告继续支付房款使其损失扩大的行为属其自愿行为，依据合同法第一百一十九条，原告无权要求被告就其扩大的损失承担赔偿责任，原告要求被告支付该部分房款的占用费缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《楼宇认购书》，约定乙方向甲方认购珠江科技数码城四期12栋****号物业，建筑面积57.22平方米；乙方选择分期付款（3年）的付款方式，获9.37折优惠，优惠后总房价（含增值税价）516640元；乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款，乙方于2017年4月10日前交付房款238328元，乙方分别于2017年5月10日前、2017年8月9日前、2017年11月8日前各交付房款21526元；该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年6月30日前交付乙方使用，交付标准为毛坯；等等。原告于2017年4月3日向被告支付2万元，2017年4月10日支付238328元，2017年5月17日、8月15日、11月10日各支付21526元，2017年11月12日支付18元，2018年2月8日、5月10日、8月7日、11月2日及2019年2月4日、5月3日、8月2日、11月4日各支付21544元，以上合共495276元。2020年1月9日，被告开具发票确认收取了原告支付的购房款516640元。另查明，原告于2019年9月10日向被告递交《珠江峰景湾退房申请》，要求被告退还全部购房本金、利息及补偿租房费用等。2020年1月9日，原告向被告寄送《律师函》，通知被告该函送达之日起解除与被告签订的《楼宇认购书》，被告应于该函送达之日起7日内退还全部已付房款等。该律师函于次日送达被告。但至庭审结束时，被告尚未向原告退还购房款，亦未向原告交付涉案物业。本院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》没有约定办理产权登记事宜、违约责任、解决争议的方法等内容，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，属于预约合同。上述认购书是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方没有签订商品房买卖合同，但原告已按照上述认购书的约定通过分期付款方式向被告支付购房款，即原告履行了合同的主要义务，被告在收取原告支付的购房款时并未提出异议，双方亦没有对交房时间进行变更，因此，被告仍应按照约定时间向原告交付涉案物业。被告未能按照约定时间将涉案物业交付原告使用，被告于2019年9月10日收到原告递交的《珠江峰景湾退房申请》后未予答复，亦未履行交房义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告享有合同解除权。原告主张解除上述认购书的《律师函》于2020年1月10日送达被告，本院据此认定《楼宇认购书》于当日解除。双方合同已解除，原告主张被告返还购房款516640元，本院予以支持。原告主张的占用费和双倍定金差额，实质上均是对被告违约所造成的原告损失的赔偿，结合原告的损失情况，本院酌定由被告按照购房款的10%即51664元赔偿原告损失，对原告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨铭健与被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司于2017年4月3日签订的《楼宇认购书》于2020年1月10日解除；二、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款516640元予原告杨铭健；三、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失51664元予原告杨铭健；四、驳回原告杨铭健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4843.25元（原告已预交），由原告负担101.73元，被告负担4741.52元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年六月一日书记员  钟丹