江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1097号上诉人（原审被告）：赣州油富地产开发有限公司管理人，住所地：江西省赣州市安远县沿江东路锦绣江****。法定代表人：古约华，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：钟松林，男，1988年10月15日生，汉族，现住江西省赣州市安远县。上诉人赣州油富地产开发有限公司管理人（以下简称油富公司管理人）因与被上诉人钟松林商品房销售合同纠纷一案，不服江西省安远县人民法院（2019）赣0726民初1414号民事判决，向本院提起上诉，本院依法于2020年3月19日立案，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。油富公司管理人上诉请求：1、请求撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实及理由：上诉人认为原审法院认定事实错误、适用法律不当。特提起上诉，具体理由如下，上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买实合同》明确约定，购房总价款为人民币586835元，在合同实际履行过程中，经上诉人、被上诉人及案外人郑柏权（身份证号码3621271977********）一致同意，案外人郑柏权以其享有的对上诉人的债权抵扣被上诉人应支付购房款项中的495550元，除此之外，被上诉人还应支付上诉人购房余款人民币91285元，但被上诉人直至今日仍未支付，因此，上诉人有权拒绝交房并不承担任何违约责任。本案中，被上诉人作为房屋买卖合同的当事人，对房款抵扣相关事实清楚明晰，其诉请及理由明显与事实不符。关于购房款抵扣事实，在上诉人于2013年5月1日出具给案外人郑柏权的借款借据上有明确记载，但因该借款借据保存在郑柏权手中，上诉人因客观原因无法自行收集，一审庭审中上诉人也向原审法院申请调取，但原审法院井未依法调查核实该情况。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求贵院将本案发回重审或查清事实后，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。钟松林辩称，我已经支付了油富公司全部款项，提供了购房合同及油富公司提供的发票，证明我在油富公司购买房屋及支付全部购房款的事实，油富公司称还有未支付款项是不属实的。钟松林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告油富公司立即向原告交付使用沿江东路锦绣江南14栋1603室房屋；2.依法判令被告油富公司向原告支付逾期交房违约金，自2015年6月1日起至2019年7月5日止的逾期交房违约金175463.67元。（逾期交房违约金计算以586835元为基数，按日息0.2‰计算，共计1495天，起诉后的逾期交房违约金计算至实际交房前一天）；3.依法判令被告油富公司立即协助原告办理涉案房产的不动产权登记；4.本案案件受理费由被告油富公司承担。一审法院认定事实：2014年10月11日原告钟松林与被告油富公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20141002383）约定被告将其开发的沿江东西路锦绣江南14栋1603号房屋出售给原告，合同总价款为586835元，付款方式签订合同时已支付286835元，剩余房款300000元向银行申请住房按揭贷款，同时还约定被告应在2015年5月31日前将取得建设房屋主管部门鉴定合格的房屋交给原告等内容。合同签订当天，原告钟松林向被告油富公司支付了合同约定房屋的首付款286835元，被告向原告开具江西省地方税务局通用预收款收据，2015年1月21日原告向中国建设银行股份有限公司安远支行申请住房公积金贷款，2015年1月23日中国建设银行股份有限公司安远支行代原告向被告支付了300000元购房款。涉案房屋于2018年1月已达到交付条件，但被告至今未将涉案房屋交付原告，遂成讼。一审法院认为，原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力,双方均应秉承诚实信用原则忠实履行合同义务。原告于合同签订当日即2014年10月11日按合同约定支付了购房首付款286835元，于2015年1月21日向中国建设银行股份有限公司安远支行申请住房公积金贷款，中国建设银行股份有限公司安远支行依据合同约定于2015年1月23日代原告向被告支付购房款300000元。至此，原告已经按照合同约定完全履行了合同义务。被告方辩称，本案购房合同的履行涉及案外人郑柏权，郑柏权以其对被告享有的债权本金来抵扣原告部分购房款，抵扣之后原告还应支付被告购房款91285元。中国建设银行股份有限公司安远支行支付的300000元购房款，被告实际并未收取，在收到该款项当天，被告按原告的要求将该款项支付至原告指定的郑柏权的账户，实际在300000元购房款中有208714元是案外人郑柏权对被告享有的债权，在三方约定范围内予以抵扣，抵扣后剩余91285元，应有原告实际支付。但被告并未提交三方约定的书面证据，被告方提交的领条和中国建设银行单位客户专用回单并不能否认中国建设银行股份有限公司已将300000元款项转入被告方账户的事实，至于被告方收到该款项后如何处理支配，系被告的自由，与本案无关。故对被告这一辩解，一审法院不予采信。故原告已经按照合同约定全面履行了合同义务，合同约定被告应于2015年5月31日前向原告交付验收合格的房屋，但被告至今未向原告交付该房屋，实属违约。故一审法院对原告要求被告立即向原告交付使用沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋；并协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。但双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。现原告要求继续履行合同，故按照双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被告应向原告支付逾期交房违约金为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告钟松林交付沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋。二、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生下后十日内协助原告钟松林办理沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋的不动产权证。三、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告钟松林支付逾期交房违约金10000元。四、驳回原告钟松林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由被告赣州油富地产开发有限公司负担。二审中，双方均未向法庭提交新证据。二审经审理查明，上诉人油富公司于2020年3月5日宣告破产，由赣州油富地产开发有限公司管理人（以下简称油富公司管理人）依法代表油富公司参加诉讼，并于2020年5月19日完成债务人财产接管。二审认定的其他事实与一审认定的一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，上诉人主张其与被上诉人及案外人郑伯权一致同意，案外人郑伯权以其享有的对上诉人的债权抵扣被上诉人已支付购房款项中的495550元。对此，上诉人并未充分举证证实该三方之间存在该约定，一审庭审中，被上诉人并不认可，且上诉人在一审庭审中认可被上诉人已经支付了首付款，故剩余30万元按揭贷款，上诉人支付给案外人郑伯权时并未指出其中还剩91285元应由被上诉人支付，被上诉人也未作出相应承诺，故上诉人仅以一份被上诉人不认可的领条主张三方存在抵款的合意，理据不充分，一审法院未采纳其该抗辩意见，并无不当。综上所述，油富公司管理人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11423元，由上诉人赣州油富地产开发有限公司管理人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年六月十一日代理书记员  陈明轩