天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初2770号原告：刘艳玲，女，1946年6月13日出生，回族，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：唐斌，男，1981年7月3日出生，汉族，住天津市红桥区。原告刘艳玲与被告唐斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑晓玲、被告唐斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘艳玲向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告赔偿原告违约金7800元；2.判令被告自2020年2月1日起按照每月2600元的标准支付租金至实际返还之日止；3.判令被告支付原告2018-2019年度暖气费滞纳金54.2元，2019-2020年度全年暖气费用1806.5元及滞纳金14.45元；4.判令被告支付2019年1月和2019年7月逾期支付房租违约金3132元；5.判令被告将坐落于天津市河西区房屋腾空并交还原告，并缴清2020年4月6日前产生的使用费用（包含电费、水费、清洁费、楼道公共电费等）；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2018年1月6日，经天津链家宝业房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于天津市河西区的房屋，租金每月2600元，租金半年一付，租期自2018年2月1日至2021年1月31日，共三年。2018-2019年采暖期，被告拖欠暖气费，原告代缴2018-2019年暖气费1806.5元，并产生滞纳金54.2元，被告未向原告支付因此产生的滞纳金。2019-2020年暖气费1806.5元，滞纳金14.45元。原告垫付上述费用后，被告未向原告支付暖气费和滞纳金。按照合同约定被告应于2019年1月15日交纳前半年房租，被告拖欠至2019年7月26日才支付，逾期11天。根据合同第九条第四款约定，未按约定支付房租应按日租金两倍支付违约金。被告逾期共计18天，应支付逾期支付房租违约金3132元。2019年末被告提出不想继续租住，想退租。原告于2019年12月7日、12月22日向被告提出按期支付暖气费以及如提前退租需承担相应的违约责任，但被告不予理睬。2020年1月30日，被告微信通知原告家具已全部搬走，此房屋至今未交接。根据双方约定，被告如提前退租，应根据合同第十一条，支付原告三个月的房租作为违约金。综上所述，鉴于被告在合同履行期间的违约行为和违法解除租赁合同的违约事实，请求贵院查明事实，判如所请。庭审期间，原告提交如下证据：1.房屋所有权证，证明房屋产权人为原告；2.房屋租赁合同，证明双方的租赁合同关系及违约责任相关约定；3.天津市河西区热力工程服务有限公司收据，证明采暖费及滞纳金数额；4.银行流水，证明被告支付房租的时间及逾期支付租金的情况；5.微信截图，证明被告提前解除租赁合同；6.交接清单，证明原告交付房屋时间及设备状况。唐斌辩称，对腾交房屋的诉讼请求无异议，被告已经将房屋腾空了，但是原告一直不与被告进行交接。不同意原告的其他诉讼请求。根据合同第八条第二款第二项约定，原告存在违约情形，被告有权单方解除合同，被告不存在违约情形。被告已经于2020年1月30日通知原告进行交接，是原告不与被告进行交接。关于2018-2019年度的供暖费，被告已经支付给原告，滞纳金的产生与被告无关。2019年-2020年的供暖费被告同意在交接时按照实际使用天数支付供暖费，且告知原告先行交纳避免产生滞纳金，原告也予以认可。被告确实存在逾期支付房租的情况，但是当时已经与原告进行沟通，原告也予以同意，双方协商一致将支付租金的期限进行延后。关于第五项诉讼请求中提到的费用，被告已经通知原告接收房屋，原告拒绝，后续产生费用与被告无关。庭审期间，被告提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明双方的权利义务约定，原告存在违约情形，房屋不符合使用条件；2.微信截图，证明涉诉房屋存在暖气不热的情况，暖气费滞纳金与被告无关，双方就延期支付租金达成一致，被告依约提前30日通知了原告解除合同，被告不存在违约情形，2020年1月30日被告腾空房屋并通知原告进行交接，原告不予配合；3.照片，证明暖气一直在维修的情况；4.视频，证明被告将涉诉房屋腾空。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的证据1、2），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、4、5、6符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认；被告提交的全部证据的真实性，本院予以确认。经审理查明，2018年1月6日，原告与被告经天津链家宝业房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于天津市河西区的房屋，租金每月2600元，租金半年一付，租期自2018年2月1日至2021年1月31日。租赁期内由被告承担供暖费等房屋正常使用产生的费用。合同中对逾期支付房屋租金以及提前退租的违约责任亦进行了明确约定。2019年1月15日被告应支付6个月房屋租金，但被告实际于2019年1月22日才支付。2019年7月15日被告应支付6个月房屋租金，但被告实际于2019年7月26日才支付。2019年1月14日被告支付原告2018-2019年度的采暖费，2019年1月15日原告缴纳采暖费，产生54.2元违约金。2019-2020年度的采暖费被告未支付，原告自行缴纳了采暖费1806.5元及违约金14.45元。2020年1月30日，被告以房屋暖气不热、厨房及卫生间存在异味、抽油烟机、热水器不能正常使用、房屋装修有异味等为由，要求提前退租并与原告办理房屋交接手续，原告认为被告无权单方解除合同，故未办理房屋交接手续。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的第一项诉讼请求，2020年1月30日，被告以涉诉房屋存在异味、暖气不热等为由要求提前退租，庭审期间，被告并未提供充足证据证实涉诉房屋存在上述问题，故被告在租赁期内单方退租系违约行为，应承担相应的违约责任，合同第九条及第十一条对提前退租的违约责任均进行了约定，合同第十一条系双方在签订合同时所做的特别约定，应以该条约定的内容确定被告提前退租应承担的违约责任，同时，被告已从涉诉房屋搬出并同意解除房屋租赁合同，故原告的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告于2020年1月30日已经通知原告办理房屋交接手续并搬离涉诉房屋，被告提前退租虽系违约行为，但原告亦应采取相应措施避免扩大损失，在本院已经判令被告承担提前退租违约责任的前提下，该部分损失应系原告维权不当而产生的扩大损失，故本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，合同中明确约定由被告承担租期内产生的供暖费用，被告未按合同约定支付原告采暖费，系违约行为，故对产生的违约金及原告自行支付的采暖费，被告应支付原告。关于第四项诉讼请求，被告未按照合同约定的时间支付房屋租金，应按合同第九条第（四）项承担逾期支付房屋租金的违约责任，但原告主张的数额3132元有误，本院予以调整为3120元，被告抗辩称对延期支付房屋租金已经得到原告同意，对此并未提供相应证据予以证实，故本院对该抗辩意见，不予采纳。关于第五项诉讼请求，现双方均同意解除房屋租赁合同，故被告应将涉诉房屋腾空返还原告。关于原告主张被告缴清2020年4月6日前产生的相关费用，因无具体数额，本院不予支持，待数额确定后，原告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘艳玲与被告唐斌之间于2018年1月6日所签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告唐斌支付原告刘艳玲提前退租产生的违约金7800元；三、自本判决生效之日起十日内，被告唐斌支付原告刘艳玲2018-2019年度采暖费违约金54.2元，2019-2020年度采暖费1806.5元及违约金14.45元；四、自本判决生效之日起十日内，被告唐斌支付原告刘艳玲2019年1月和2019年7月逾期支付房屋租金产生的违约金3120元；五、自本判决生效之日起十日内，被告唐斌将坐落于天津市河西区房屋腾交原告刘艳玲；六、驳回原告刘艳玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取37.5元，由被告唐斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  肖宝清二〇二〇年六月八日书记员  陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。