黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初1255号原告（申请执行人）：黄建平，女，1976年2月10日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，委托诉讼代理人：冯炳春，黑龙江宝勤律师事务所律师被告（案外人）：刘国义，男，1965年5月10日出生，汉族，个体，住黑龙江省讷河市，委托诉讼代理人：常顺，内蒙古达瓦律师事务所律师。被告（被执行人）：崔永涛，男，1970年1月27日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告（被执行人）：吴学辉，女，1971年6月14日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，原告黄建平诉被告刘国义、崔永涛、吴学辉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告黄建平及其委托诉讼代理人冯炳春，被告刘国义及其委托诉讼代理人常顺到庭参加诉讼，被告崔永涛、吴学辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建平向本院提出诉讼请求：准许执行被执行人崔永涛、吴学辉名下讷河市同义镇嘉安小区道东南向北数第5个门市房。事实和理由：2019年5月31日讷河市人民法院（2019）黑0281民初2070号案件对原告黄建平与崔永涛、吴学辉民间借贷纠纷一案作出民事判决：被告崔永涛、吴学辉于本判决书生效后十五日内付原告黄建平借款本金130，000.00元，并以本金130，000.00元为基数，自2017年12月2日起按月利率1.2%给付利息到实际给付之日止。2020年3月被告刘国义对执行标的提出书面异议。讷河市人民法院于2020年3月30日作出（2020）黑0281执异22号执行裁定，中止（2019）黑0281执1872号执行裁定书对被执行人崔永涛、吴学辉名下讷河市同义镇嘉安小区道东南向北数第5个门市房的执行。原告认为被告刘国义提供的私有房屋买卖合同和收条都是虚假的，被告刘国义声称被告崔永涛、吴学辉于2019年1月1日将房屋出售并不是事实，被告崔永涛、吴学辉与被告刘国义是270，000.00元债务关系，并不是买卖关系，请求人民法院查清事实，以维护原告的合法权益。刘国义辩称，1.刘国义与崔永涛、吴学辉买卖房屋是依法成立的，是真实的，有见证人。2、刘国义已在讷河市人民法查封前付清了所有的房款36万元，有收据和证人可以证实，并且已经实际占有了房屋。3、该房屋没有办理产权过户手续是由于开发商的原因没有能够办理产权过户手续。刘国义就本案执行标的享有合法物权期待权，足以排除强制执行的民事权益，应受到保护。崔永涛、吴学辉未到庭、未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对异议的证据，本院认定如下：对原告申请出庭的证人张某的证言，主要内容为：原告是证人弟妹，在2019年5月26日，被告刘国义给我打电话，商量合伙留案涉的门市房，我没有同意，当时我说案涉房子已经查封了，他说如果我做不了主，让我给黄建平打电话协商，钱是通过我借给崔永涛的，黄建平什么事情都找我，黄建平也不同意合伙，后来法院把房子查封了。我还有和刘国义的电话通话录音（当庭播放）。2019年9月29日我和吴学辉的微信聊天记录中，问过这个房子是否卖给了原告，吴学辉说没卖（当庭核实手机微信聊天记录）。2019年12月1日我和崔永涛的微信聊天中，我问房屋是否卖给刘国义了，对方说在拉哈法庭开庭（5月9日）之后做的手续。（当庭核实手机微信聊天记录）。2019年11月26日我给原告打电话，原告说房子被法院查封了，贴的封条。2019年11月26日刘国义给打电话说房子是他的了，法院贴错了。原告用该证人的证人证言及通话录音、微信记录欲证实在2019年1月1日被告刘国义与崔永涛、吴学辉之间没有形成房屋买卖关系，进一步证明被告刘国义提供的买卖协议是虚假的。刘国义对该证人证言有异议，1.证人与原告之间有亲属关系，按照规定，具有利害关系的证言，不具有可采性，法院不应采信；2.证人提供的电话录音，对真实性没有异议，但我们认为和本案无关，在对话中他们之间只是讨论了购买房屋及40万元的价格，没有具体说明就是本案争议的案涉房屋，和本案没有关联性；3.双方的微信聊天记录，微信名称写的李国毅，和本案的被告刘国义的名字不一致，没有证明力，请法院不应采信。本院认为因刘国义对证人证实的其曾与证人电话协商购房事宜及通话录音的真实性没有异议，本院对证人该部分证言内容的真实性予以确认，对证人证实的其与崔永涛、吴学辉的微信记录内容，属本案待证事实，不予认证。对原告出示的证据一、2020黑02**执异22号裁定书，证实对该裁定原告提起诉讼。被告刘国义没有异议。对原告出示的证据二、查封时间为2019年11月8日至2022年的11月8日的执行公告一份，证实案涉房屋被查封。被告刘国义主张公告时间落款是2019年11月26日，当天被告刘国义看到该公告，向法院提出异议。对原告出示的证据三、2019黑02**执异1872号裁定书。刘国义没有异议，时间都应该是2019年11月26日。因被告刘国义对以上三份证据没有异议，且该三份证据系本院案涉法律文书，故本院对以上三份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。对原告出示的证据四、2019年11月26日原告与被告刘国义之间通话录音，证实被告刘国义和崔永涛之间的买卖合同是假的。刘国义对该证据的真实性没有异议，证实的问题有异议，这个不能证实原告的主张，被告之间是在2019年7月份签订的合同约定生效时间为2019年1月1日，符合法律规定，是双方的真实意思表示。因刘国义对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。对被告申请视频做证的证人窦某的证言，主要内容为：被告刘国义和崔永涛、吴学辉签订房屋买卖合同时我在场，时间在2019年7月份，除了我之外还有一个村的吕洪涛也在场。当时定的价格是36万元，当时刘国义交了27万了是之前的债务，剩下的9万在2019年10月份付清，给交房子。合同在天津××区做的。对于该证人证言原告认为房屋买卖有可能存在，但是合同是虚假的，同时以房抵债并不是真正的买卖。房屋买卖的时间不真实，对于证人在场见证的事情真实性没法核实，在我起诉之前，被告刘国义一直想和我合伙买房，在我诉讼期间，被告刘国义私自和崔永涛、吴学辉达成买卖。对被告刘国义申请出庭做证的证人杨某的证言，主要内容为：与原告不认识，被告是我的学生。借钱我不知道，买房的事情我也只是听说，倒房子的时候我知道，在2019年10月份刘国义欠崔永涛9万元钱，搬东西时候有了争议，崔永涛走了，崔永涛让他小舅子把欠条给我送来，让刘国义把钱给我，我代收，因为崔永涛也欠我钱。9万元已经给我了，我又把钱给了崔永涛3万元，这钱给了他邻居房玉斌，房玉斌给我出了条，我就等于要了6万元，我又借了4万元，替崔永涛还了10万元借款，我为他担保了20万元多。我替人家给的利息。被告刘国义用该证人证言证实被告刘购买崔永涛在人民法院查封前，房款已经全部付清，并且实际已经占有，具有排除强制执行的民事权利。原告对该证人证言没有异议。对原告出示的证据，崔永涛和刘国义房屋买卖合同一份、崔永涛出具的2019年10月22日收条一份，生效时间2019年1月1日，签署时间是2019年7月份。证实被告刘国义与崔永涛的买卖合同依法成立。生效时间2019年1月1日，并且已经交付了全部房款。原告对该证据有异议，1.房屋买卖合同时间不是2019年1月1日；2.收条并不是当时收到购房款，实际是以房抵债；3.收条记载的内容看出被告购买该房屋不能过户，是明知道的。责任由被告刘国义承担。本院认为被告申请出庭的两位证人的证言内容与被告出示的证据（房屋买卖合同及收据）内容相互佐证，能够证明案件事实，本院对刘国义申请出庭的两位证人的证言及出示的证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。通过对证据的质证、分析和认证，本院查明的案件事实如下：2019年5月31日本院受理了黄建平与崔永涛、吴学辉民间借贷纠纷一案，依法制作了（2019）黑0281民初2070号民事判决书，判决被告崔永涛、吴学辉于判决书生效后十五日内给付原告黄建平借款本金130，000.00元，并以本金130，000.00为基数，自2017年12月2日起按月利率1.2%给付利息至实际给付之日止。黄建平于2019年7月21日申请执行后，本院于2019年11月制作了（2019）黑0281执1872号执行裁定书，对被执行人崔永涛、吴学辉共同共有的位于讷河市同义镇嘉安小区的房屋予以查封，并在涉案房屋张贴了公告。刘国义看见公告后提出执行异议，本院依法制作了（2020）黑0281执异22号执行裁定书，中止（2019）黑0281执1872号执行裁定书对被执行人崔永涛、吴学辉名下讷河市同义镇嘉安小区道东南向北数第5个门市房的执行。黄建平对该裁定书不服，提起本案申请人执行异议之诉。经查，涉案房屋崔永涛、吴学辉二人于2019年7月卖给了刘国义，双方签定了《私有房屋买卖合同》，合同约定房屋价格为36万元，其中27万元刘国义以崔永涛、吴学辉二人所欠债务抵顶，余款9万元于2019年10月份倒房时一次性付清。鉴证人为吕洪涛、窦某，落款时间为2019年1月1日。刘国义于2019年10月份将余款9万元交给了崔永涛、吴学辉指定代收人杨某。杨某向刘国义交付了房屋钥匙，该房屋已于2019年10月由刘国义实际占有。因开发商原因，该房屋未办理过户。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方产生所有权变动的公示效果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中刘国义在法院查封前已签订了房屋买卖合同，交付了全部购房款、实际占有了房屋，虽未办理过户，但不是因自身原因，综上本院认为刘国义的权利能够排除法院强制执行的民事权益，黄建平主张的继续执行的请求不能成立，本院对原告黄建平的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条（二）项的规定，判决如下：驳回原告黄建平的诉讼请求。案件受理费5，350.00元，由原告黄建平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  郭海波人民陪审员  刘彩侠人民陪审员  王 雪二〇二〇年六月二十二日书 记 员  王立强