成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初7360号 原告：成都至慧学堂教育咨询有限公司，住所地成都市金牛区金府路********。 法定代表人：黎霖。 委托诉讼代理人：王世刚，四川华晨律师事务所律师。 被告：成都梦芭蕾教育咨询有限公司，住所地成都，住所地成都市郫都区犀浦镇华都大道********> 法定代表人：于春冬。 委托诉讼代理人：郑永敏，四川蜀西律师事务所律师。 原告成都至慧学堂教育咨询有限公司与被告成都梦芭蕾教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，由审判员朱成均依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告成都至慧学堂教育咨询有限公司委托诉讼代理人王世刚、被告成都梦芭蕾教育咨询有限公司委托诉讼代理人郑永敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都至慧学堂教育咨询有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、确认解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还装修费、押金等共计62710元；3、被告赔偿原告自费装修损失共计25000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月26日，原、被告签订《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》，约定租赁被告位于西郡××大道××、面积××教室，用于开展英语培训，租赁期未2019年7月1日至2024年6月31日，共计5年。合同签订后，原告将约定的装修费、押金等共计62710元通过微信、银行卡转账给原告。2019年6月，原告得知该房屋并非被告所有，被告未经业主同意将房屋转租给原告，并且业主已与莱恩教育公司（另一开展英语培训租户）约定，业主不得再把该区域其他房屋出租给具有竞争关系用途的租户。被告的非法转租行为已导致莱恩教育公司与原告产生冲突。合同签订后，原告经被告同意自费对该房屋进一步装修、摆放桌椅、展板等经营准备工作。6月15日，原告发现被告将原告承租房屋墙上的广告损毁、将原告置于房屋门口的接待桌椅搬走，并将原告的广告展板翻转隐藏。6月20日，原告发现被告占用该房屋开展经营活动，被告一直未履行交付义务。后经沟通调查发现，因被告认为房屋租金过低，通过上述违约、侵权行为恶意损害原告权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告成都梦芭蕾教育咨询有限公司辩称，按照合同约定，被告不存在违约行为，要求原告继续履行合同。原告主张的装修费用，系双方签订合同时达成的一致意见，应由原告承担40000元的装修费，原告主张的支付装修费损失缺乏事实依据和法律根据。按照合同约定，原告应支付29700元租金和40000元装修费以及30000元押金，但原告只支付了半年租金29700元和30300元装修费，剩余的9700元装修费用、押金及水电费等费用未支付。原告主张的自费装修损失，是原告个人行为，应由其承担，与被告无关。原告在签订合同后增加的相应设备与被告无关，被告不认可该项诉讼请求。被告不存在违约行为，不应承担诉讼费。请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人提交的身份信息、《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》、营业执照、准予设立/开业登记通知书资料、《情况说明》、视频资料、本院依职权制作的询问笔录、照片、微信聊天记录、淘宝订单、转账记录、自费装修装饰支出明细表、《商业物业租赁合同》、收据、检测报告等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，甲方四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司与乙方于春冬签订《商业物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于成都市郫县建筑面积552.34平方米的房屋。合同第二条第二款约定：乙方确保甲方在本合同下的利益不受转租影响的情况下，在租赁期限内将不超过本合同租赁物总面积30%的部分转租给第三方用于合法商业经营；如果超过租赁物总面积30%，则必须事先征得甲方书面同意；同时乙方应在转租协议签订后将转租协议报甲方备案，本合同在甲方与新承租人之间具有同等法律效力。第三条第一款约定：双方约定租赁期限为5年，自2019年3月7日至2024年3月6日。免租金期限自2019年3月7日起至2019年7月6日止。 2019年4月4日，成都梦芭蕾教育咨询有限公司成立，法定代表人为于春冬，该公司性质为自然人独资公司。2019年4月26日，作为甲方成都梦芭蕾教育咨询有限公司代表的姚洁与乙方成都至慧学堂教育咨询有限公司的代表黎霖签订《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于西郡兰庭华都大道74号的场地用于乙方营业执照核准的经营范围进行经营。租赁期限为2019年7月1日起至2024年6月31日止，共计5年。租金支付方式为半年支付，标准为第一年45元/平方米/天，4950元/月，59400元/年。第二年……。第三年，……。第四年，……。第五年，……。半年支付方式，第一次支付租金共计人民币29700元，以后在租用到期前10天支付甲方教室租金。合同还约定一次性装修费用人民币40000元整。合同第五条第一款约定：甲方按照规定将指定2间教室（二楼楼梯间上楼正对教室，套内面积约60平米、上二楼楼梯右转，最里边处教室，教室内有小舞台，套内面积约25平米。两个教室特征，均无独立窗户）租用给乙方，保证教室正常使用。 合同签订当日，成都梦芭蕾教育咨询有限公司将面积为110平方米的教室交付成都至慧学堂教育咨询有限公司。随后，成都至慧学堂教育咨询有限公司向成都梦芭蕾教育咨询有限公司支付了半年租金29700元、装修费30300元，押金及水、电、物业费未支付。另外，成都至慧学堂教育咨询有限公司对案涉房屋进行过自装。 另查明，1、未发现案涉房屋中除原、被告之外的第三方；2、成都至慧学堂教育咨询有限公司曾以前台接待桌、背景墙恢复等问题与姚洁进行沟通；3、面积为110平方米的教室一直处于空置状态；4、装有智荟英语学堂的户外广告牌已被拆除；5、成都梦芭蕾教育咨询有限公司认可姚洁与成都至慧学堂教育咨询有限公司签订合同的事实。以上事实，经本院组织质证，足以认定。 本案的争议焦点为：一是成都至慧学堂教育咨询有限公司主张解除《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》是否有依据问题；二是成都至慧学堂教育咨询有限公司主张退还装修费、押金以及装修损失是否有依据问题。对此，本院作如下评述。 本院认为，首先是成都梦芭蕾教育咨询有限公司是否享有转租权问题。关键在于如何认定于春冬个人签订的《商业物业租赁合同》和其以成都梦芭蕾教育咨询有限公司名义对外签订《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》行为的效力。在签订《商业物业租赁合同》时，于春冬为法律上的自然人，其享有将不超过该合同租赁物总面积30%的部分转租给第三方的权利；而在签订《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》时，于春冬系作为成都梦芭蕾教育咨询有限公司法定代表人。因此，成都梦芭蕾教育咨询有限公司是否具有本属于于春冬个人享有的30%的转租权。在成都梦芭蕾教育咨询有限公司提交的营业执照和准予设立/开业登记通知书等资料中，显示成都梦芭蕾教育咨询有限公司为自然人独资性质，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”，以及第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，自然人独资公司系是个人出资经营、归个人所有和控制、由个人承担经营风险和享有全部经营收益的企业。可见成都梦芭蕾教育咨询有限公司对外行为视为于春冬个人行为。因此，成都梦芭蕾教育咨询有限公司享有转租权。其次，在《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》中，成都梦芭蕾教育咨询有限公司转租的面积为110平方米，占于春冬承租房屋总面积552.34平方米的19.92%。可见，《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》并未违反《商业物业租赁合同》的约定。 再次，如上所述，双方所签订的《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》系真实意思的表示，双方建立了合法有效的租赁合同关系，对双方均有约束力。现成都至慧学堂教育咨询有限公司主张解除《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》是否具有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条作出了双方协商一致可以解除合同的规定，第九十四条规定了具有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，成都至慧学堂教育咨询有限公司主张解除合同的事实指向为成都梦芭蕾教育咨询有限公司不具有转租权、将涉案房屋转租案外人、未交付涉案房屋以及搬离前台接待桌、损毁背景墙等理由。关于转租权问题，在前述中已进行详细阐明，成都至慧学堂教育咨询有限公司以此为由主张解除缺乏事实依据。关于成都梦芭蕾教育咨询有限公司将涉案房屋转租案外人问题，从查明的事实来看，本院并未发现成都梦芭蕾教育咨询有限公司存在再行转租行为和事实。关于成都梦芭蕾教育咨询有限公司未交付案涉房屋，与查的明事实不符。另外，关于成都梦芭蕾教育咨询有限公司搬离前台接待桌、损毁背景墙导致成都至慧学堂教育咨询有限公司不能实质经营问题，成都至慧学堂教育咨询有限公司未提供充分证据予以证明。综上，成都至慧学堂教育咨询有限公司以上述理由主张解除合同既缺乏事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定。因此，对于成都至慧学堂教育咨询有限公司主张解除《成都梦芭蕾学校教室租赁合同》的请求，本院不予支持。 关于成都至慧学堂教育咨询有限公司主张的退还装修费、押金以及装修损失请求，因该请求系基于双方的合同已解除的事实，而在双方合同尚未解除时，该项请求缺乏成就的基础和条件，对此，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告成都至慧学堂教育咨询有限公司全部诉讼请求。 本案适用简易程序，减半收取案件诉讼费996元，由原告成都至慧学堂教育咨询有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年六月十六日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜