广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初209号原告：陈定中，男，汉族，1964年9月26日出生，住广州市天河区*************，公民身份号码440************038。委托诉讼代理人：曾南，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽弘，国信信扬（汕头）律师事务所实习律师被告：纪为忠，男，汉族，1962年2月23日出生，住汕头市龙湖区***********之一，公民身份号码440************45X。委托诉讼代理人：杨奕雄，广东乐众律师事务所律师。原告陈定中与被告纪为忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈定中的委托诉讼代理人曾南、黄泽弘，被告纪为忠及其委托诉讼代理人杨奕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁关系；2.被告立即付还原告租金260,000元(计至2019年10月31日止)、逾期付款违约金10,650元(自应付之日起，按年利率6%暂计至2019年10月31日，2019年11月1日至实际还清之日的违约金另行计算);3.被告立即腾退租赁房屋交付原告，从2019年11月1日起至实际腾退之日，按每月10,000元支付占用费；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：1995年2月22日，原告向案外人汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司购买了汕头市龙湖区嵩山路西侧福利厂房5至7层房产(以下简称“涉案房产”)，依法对涉案房产享有所有权。从1995年起至今，原告将涉案房产一直持续出租给被告使用，最新约定的租金标准为10,000元/月。2017年一整年，被告均未支付租金，其已确认结欠2017年租金120,000元。2018年1月1日，被告出具《租金还款计划书》、《租金付款书》:结欠的120,000元自2018年3月份起每月付还5,000元，直至付清为止;涉案房产每月租金为8,700元，每季度尾付还本季度租金（2018年，被告以消防等原因单方要求减少租金至8,700元，未征得原告同意）。但被告未能依约支付2017年拖欠的租金，2018年1月1日至今的租金也未按期支付。截至2019年10月31日，被告仅归还80,000元，拖欠租金合计260,000元。被告的行为已严重违约，原告有权依据《合同法》第九十七条、第二百二十七条之规定，依法请求解除租赁关系、返还租赁物及付还拖欠租金。因原、被告双方未对逾期付款违约金进行约定，现原告有权依据《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)、《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》(法释[2000]34号)和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定，要求被告按同期银行贷款利率上浮50%以内计付逾期付款违约金。对此，原告自愿以年利率6%作为计算依据。即260,000元租金自应付之日暂计至2019年10月31日的逾期付款违约金为10,650元（2019年11月1日至实际还清之日的违约金另行计算）。原告实际履行房产交付义务，被告依法应当按时支付租金，其未按时履行承租人的租金支付义务的行为已严重损害原告的利益，原告有权请求解除租赁关系、返还租赁物及给付拖欠租金、逾期付款违约金。特起诉。被告纪为忠辩称：1.原、被告之间不存在房屋租赁合同的基础法律关系。涉案房屋是被告投资所建，建设过程，原告才对该项目进行投资，因原告没有按投资协议完全履行出资义务，导致协议无法履行，经协商，由被告将涉案房屋自行出资，在租金收益中逐渐退回原告的出资款。原告没有也不能取得涉案房屋的所有权或者使用权或者占有权，主张与被告之间存在房屋租赁关系没有事实根据和法律依据。2.原告主张租金和违约金缺乏事实根据和法律依据。原、被告之间既然不存在房屋租赁的基础法律关系，主张租金当然是无法可依。3.原告主张被告腾退租赁房屋交付原告，同样缺乏事实根据和法律依据。被告在涉案房屋建成后一直由被告管理、出租，从来没有将涉案房屋交付给原告，且从1995年5月起就开始从涉案房屋租金收益中逐渐退款给原告，原告诉称是将房屋出租给被告违背客观事实。被告至今没有将涉案房屋移交给原告，现在凭什么要被告将房屋移交？如果原告现在能按合作建房协议约定支付出资款并承担违约责任，被告可以同意原告该项主张。4.原、被告实质上是存在投资合作关系。请法庭支持被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院当庭组织各方进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院根据证据审核规则综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年9月19日，原汕头市龙湖区下蓬镇夏桂埔村民委员会与被告签订《场地租赁合同》，将位于汕头市龙湖区嵩山路西侧（原洋广路）504㎡村集体用地租赁给被告作为下蓬福利厂办厂用地，使用期限自1992年12月18日至2032年12月18日止。因建房需要资质，被告挂靠汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司（以下简称“龙宇公司”）并办理建房的设计、报建手续等。建设过程中，1995年2月23日，原告与龙宇公司签订了两份《集资合建楼房协议书》，约定：应原告投入资金要求，龙宇公司同意将在建的楼房位于嵩山路西侧福利厂厂房第五层至七层（建筑面积合共1,608㎡）分给原告；原告应付总投资款为2,079,600元；原告所分得楼房产权归原告所有，土地问题按国家有关规定处理，等等。被告作为龙宇公司的代表在该两份协议书上签名并加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”印章，原告在该两份协议书上签名并加盖其私人印章。该两份《集资合建楼房协议书》第八条“补充说明”手书载明：“该项目由福利厂负责经营，各种税规费由福利厂负责”并加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”印章确认。汕头经济特区龙湖区下蓬福利厂（以下简称“福利厂”）在该条款下面补充手书“我福利厂负责与乙方无关”，并加盖福利厂公章确认。1995年3月30日，被告向原告出具收款收据一张，载明收到原告1,741,920元，摘由为“合建福利厂房”。被告在该收款收据上“经收人签章”处签名，龙宇公司和福利厂分别在收款收据上加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”和“汕头经济特区龙湖区下蓬福利厂业务专用章”印章。该涉案房屋建成后至今未办理相关产权登记手续。2018年1月1日，被告向原告出具《租金还款计划书》一份，载明：“兹我纪为忠租用陈定中位于嵩山路福利厂房第五、六、七层。现结至2017年12月底前，结欠陈定中人民币壹拾贰万整。现计划自2018年3月份起，每月付还人民币：伍仟元整《5000.-元正》，直至付清为止”。同日，被告又向原告出具一份《租金付款书》，载明：“兹我纪为忠，租用陈定中位于嵩山路福利厂房第五、六、七层，每月租金捌仟柒佰元整。现计划每季度尾付还本季度租金，在2018年度3月份底前付还第一季度租金，直至叁年合同结速为止”。2020年1月14日，原告以被告逾期未付租金为由，向本院提起诉讼，请求判准其诉讼请求。案在审理期间，本院向汕头市龙湖区龙祥街道夏桂埔社区居民委员会（以下简称“夏桂埔居委会”）查询并调取涉案房产即位于汕头市龙湖区嵩山路西侧集体用地厂房的相关情况及资料，包括相关的使用权资料、报建手续、验收手续、权属登记情况等。夏桂埔居委会向本院提供了原汕头市龙湖区下蓬镇夏桂埔村民委员会与被告于1992年9月19日签订的《场地租赁合同》复印件一份，同时出具证明材料一份，载明：“我居委会位于嵩山路西侧（原洋广路）集体用地使用权为夏桂埔管理区（现夏桂埔社区居委会）所有。1992年9月19日租赁给纪为忠使用，用地面积为504平方米，该宗用地所建楼房，按合同规定2032年12月18日前属纪为忠所有，租赁合同期满，该用地及地上建筑物无偿归集体所有。其他相关情况及资料我居委未参与。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产系由被告向夏桂埔居委会承租集体用地作为福利厂办厂用地并以龙宇公司名义建设，建成后虽未办理相关产权登记手续，但一直至今均在使用中。原告与龙宇公司签订的两份《集资合建楼房协议书》不违反法律法规的禁止性规定，应确认为合法有效，原告据此依约投入资金并分得涉案房产中的第五、六、七层楼房，依法享有占有、使用、收益的权利。本案中，原、被告虽未签订书面租赁合同，但被告向原告出具的《租金还款计划书》和《租金付款书》，均明确载明了被告向原告租用福利厂房第五、六、七层楼房，且明确了租赁场地、租金数额、租赁期限、租金支付等内容，符合租赁合同的基本要件。综合本案证据，可认定原、被告双方存在合法、有效的租赁合同关系。被告抗辩其向原告支付的款项以及出具的《租金还款计划书》等是退还原告的投资款，但未能提供充分证据予以证明，该抗辩依据不足，理由不成立，本院不予采纳。因被告出具《租金还款计划书》和《租金付款书》后，未依约按时足额支付租金，原告主张解除合同，理据充分，本院予以支持。原、被告双方的租赁合同应自起诉之日即2020年1月14日解除。原告提交被告出具的《租金付款书》作为证据证明其主张，应视为原告对该《租金付款书》内容的认可。该《租金付款书》载明月租金为8,700元，可认定双方约定月租金为8,700元。被告向原告出具的《租金还款计划书》载明截至2017年12月底，被告结欠原告租金120,000元，原告自认被告已付还80,000元，尚欠40,000元未还，同时，自2018年1月份起至今的租金亦尚未付还，被告对此并未提出异议，故本院对该未付租金予以认定，即自2018年1月1日起计至2020年1月14日止（共24个月14天）的租金为212,860元，被告未付租金合共为252,860元。被告逾期未付租金，因双方并未就逾期付款违约金进行约定，原告请求被告支付未付款项按年利率6%计算的逾期付款违约金，未超过法律规定，本院予以支持，但逾期付款违约金应自起诉之日即2020年1月14日起算。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，被告应腾退租赁房屋并交还原告管业，并按双方约定的月租金8,700元的标准支付自2020年1月15日起至实际腾退返还租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费。综上所述，原告的诉讼请求，合理有据部分，本院予以支持，依据不足部分应予驳回；被告的抗辩，理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈定中和被告纪为忠的房屋租赁合同于2020年1月14日解除；二、被告纪为忠应于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告陈定中租金252,860元，并支付逾期付款违约金（以252,860元为基数，自2020年1月14日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、被告纪为忠应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于汕头市龙湖区****侧福利厂房第五、六、七层楼房交付原告陈定中，并按每月8,700元的标准支付自2020年1月15日起至房屋实际返还之日止的逾期腾房占有使用费；四、驳回原告陈定中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,659.75元，由原告陈定中负担659.75元，被告纪为忠负担5,000元。被告纪为忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的诉讼费直接向本院缴交。逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  曾丰冰人民陪审员  李衍忠人民陪审员  林比丽二〇二〇年六月二十九日法官 助理  李树杰书 记 员  吴丹媚附件相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。