山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终270号上诉人（原审原告）：刘卫东，女，1975年1月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：王银囤，山西金贝（临汾）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临汾市金华房地产开发有限公司。住所地：山西省临汾市尧都区华州路。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍效国，山西瀛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司。住所地：山西省侯马经济开发区文明路。法定代表人：贺红翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕国星，山西瀛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临汾市杨洋木业有限公司。住所地：山西省临汾市尧都区五一东路。法定代表人：阎新平，该公司董事长。上诉人刘卫东因与被上诉人临汾市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司（以下简称华隆万盛公司）、临汾市杨洋木业有限公司（以下简称杨洋木业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘卫东的委托诉讼代理人王银囤，被上诉人金华公司的委托诉讼代理人霍效国，被上诉人华隆万盛公司的委托诉讼代理人吕国星到庭参加了诉讼。被上诉人杨洋木业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年左右，华隆万盛公司、杨洋木业公司签订《联合开发建设协议书》，对北至乡贤街居民院住宅、南至部队油库铁路专线、西至木材巷、东至木材公司家属院，占地面积约12733㎡的土地进行房地产开发，因无房地产开发资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司与金华公司签订《协议书》，用金华公司名义成立凯泽苑项目部建设凯泽苑小区。2008年9月15日，刘卫东与金华公司签订商品房买卖合同，购买凯泽苑小区2号楼4单元502室房屋，合同第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”刘卫东交付购房款219407元、税费3845元等费用后，入住该房屋。因凯泽苑小区未按审核图纸施工，违规加盖阁楼，未经验收即交付使用，致无法办理房屋产权证书。后凯泽苑小区业主一直与金华公司联系办理房屋产权证书，多方联系未果，刘卫东为此起诉。庭审中，金华公司主张自己只是出借资质，不同意承担责任；华隆万盛公司愿意按照协议与杨洋木业公司共同承担违约责任，合同未约定的损失部分不同意承担，2010年3月29日向刘卫东退房款588元，应在购房款中扣减；杨洋木业公司抗辩在与华隆万盛公司合作期间，华隆万盛公司未向其公开过账目，凯泽苑项目部向其法定代表人有借款，凯泽苑项目部有资金，不同意承担责任。刘卫东坚持要求办理房屋所有权证书，如产生税费滞纳金要求金华公司承担。因凯泽苑小区违规建设不满足办理房屋产权证书的条件，致法庭调解未果。另查明：2009年3月3日侯马经济技术开发区青城冻干食品有限公司更名为侯马经济技术开发区华隆万盛商务休闲有限公司，2009年7月10日更名为侯马经济技术开发区华隆万盛房地产开发有限公司，2018年6月8日更名为侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司。原审法院对当事人有争议的证据和事实，认定如下：1．刘卫东主张违约金是否超过诉讼时效。该院认为，刘卫东主张违约责任是基于未取得房屋产权证书，庭审中，凯泽苑小区的实际开发商华隆万盛公司对小区业主多次要求其办理房屋产权证书，其一直在办理的事实无异议，故应认为刘卫东主张违约金未超过诉讼时效。2．金华公司、华隆万盛公司、杨洋木业公司之间的责任承担。该院认为，金华公司作为与刘卫东签订购房合同的相对人，合同相关权利义务应当由其承担；华隆万盛公司、杨洋木业公司作为凯泽苑小区的实际开发商，对合同履行产生的权利义务，亦应当承担责任。原审法院认为：刘卫东与金华公司签订商品房买卖合同、向金华公司购房款219407元、税费3845元、刘卫东收到房屋退款588元的事实，有刘卫东与金华公司当庭陈述及双方提供的证据为凭，该院予以确认。对于刘卫东主张应继续履行合同、立即办理房屋产权证书的诉讼请求，金华公司、华隆万盛公司及杨洋木业公司均愿意继续履行合同，因办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书的条件，如何办理房屋产权证书，应当由行政机关依职权决定，不属于人民法院民事案件的受案范围，故对此项请求该院无法支持。关于违约金，应以刘卫东实际支付的购房款218819元（219407元-588元）予以计算，按照合同约定违约金计算为主张金华公司支付逾期办证的违约金6565元。本案为合同关系，刘卫东主张精神损害抚慰金于法无据，该院对此不予支持。关于刘卫东主张占用税费期间的损失，因合同未作约定，该院对此不予支持。关于刘卫东当庭提出税费滞纳金由金华公司、华隆万盛公司、杨洋木业公司承担一节，按照现行规定无需交纳，日后是否变更无法预见，故对刘卫东主张税费滞纳金的请求无法支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告临汾市金华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫东违约金6565元；二、被告侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司、临汾市杨洋木业有限公司对第一项债务承担连带责任；三、驳回原告刘卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元原告刘卫东已预交，减半收取计175元，由被告临汾市金华房地产开发有限公司、侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司、临汾市杨洋木业有限公司负担。刘卫东的上诉请求为：一、请求撤销原审判决第三项，支持刘卫东的上诉请求。即：1．责令金华公司继续履行《商品房买卖合同》，立即为刘卫东办理2-4-502室房屋产权证书；2．责令华隆万盛公司、杨洋木业公司连带向刘卫东赔偿损失，具体赔偿数额由人民法院酌定：二、维持原审判决第一项、第二项；三、本案诉讼费用由金华公司、华隆万盛公司、杨洋木业公司承担。事实与理由：一、原审判决认定“办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书条件，如何办理房屋产权证书，应由行政机关依职权决定，不属人民法院民事案件的受案范围”属认定案件性质错误，适用法律错误。办理房屋产权证书是民事法律行为，应依法由相关民事法律调整。具体事实及理由如下：1．《商品房买卖合同》的双方主体是平等的，交易是自愿的，属于民事法律行为，理应依法由相关民事法律来调整。行政行为的双方处于管理者与被管理者的地位，是不平等的，故“办理房屋产权证书是行政机关的行政行为”不成立。2．刘卫东与金华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。3．根据刘卫东与金华公司签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，金华公司理应依法为刘卫东立即办理房屋产权证书，履行自己的合同约定义务。二、关于违约金。根据刘卫东与金华公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金华公司理应向刘卫东承担约定的违约责任。原审判决已予支持，应当予以维持。三、关于赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”刘卫东十年来的经济损失是客观存在的，包括十年前交付办理房屋产权证书税费的利息损失和精神损失，具体数额请法院酌定。金华公司答辩称：一、金华公司履行《商品房买卖合同》约定，尽力为刘卫东办理房屋产权证书。但是金华公司不具有办理房屋产权证书的职能，这是临汾市房地产管理局等行政机关的职权，而且由于华隆万盛公司挂靠金华公司，金华公司将尽力配合华隆万盛公司为刘卫东办理房屋产权证书，直到房屋产权证书办理成功为止。二、金华公司不应当承担赔偿损失的责任。1．不应当赔偿未办理房屋产权证书给刘卫东造成的精神损失。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条就明确规定了精神损害赔偿责任的诉讼范围：自然人因人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。本案是合同纠纷，并不是侵权纠纷。刘卫东主张的精神损失于法无据。2．不应当承担占用税费的利息损失。《商品房买卖合同》并未约定房屋办证税费利息，且代办税费是另一种法律关系，并不受本案买卖合同法律关系调整。3．不存在侵害行为。金华公司是合法持有业主缴纳的税费，因为税费是代付代缴，没有非法占有，现大部分已经退还，只要业主提出来，金华公司就会退还。华隆万盛公司答辩称：一、同意金华公司的答辩意见。二、华隆万盛公司与杨洋木业公司借用金华公司的资质，联合开发了凯泽苑小区，在建设过程中改变了规划在楼顶加盖了阁楼，因此未经有关部门验收，所以暂时无法为全体业主办理房屋产权证书，这几年华隆万盛公司一直与相关政府部门协调并交纳了相应的土地出让金和罚款，但现在仍无法办理。华隆万盛公司愿意在条件成就时积极为刘卫东等全体业主办理房屋产权证书。山西省政府出台了《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》，本案涉及的问题有望在三年内解决。杨洋木业公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称：凯泽苑工程项目成立后，一直由华隆万盛公司法人代表贺红翠丈夫陈随生一人经营，工程项目预算、决算利润分配，住房协议均未让杨洋木业公司参与，杨洋木业公司多次要求公开财务账目均被拒绝。经审理查明：二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题为：一、金华公司是否应该给刘卫东办理房屋产权证书；二、金华公司、华隆万盛公司、杨洋木业公司是否应当连带赔偿刘卫东的损失（税费的利息、精神损害抚慰金）。针对以上焦点问题，本院认为，关于刘卫东请求判令金华公司为其办理房屋产权证书的上诉请求，金华公司在本院审理过程中，明确认可其具有为刘卫东办理房屋产权证书的义务，也会尽力继续履行该义务。但由于案涉凯泽苑小区的客观情况，导致该小区无法通过行政机关审批。办理房屋产权证书是行政机关职权范围，行政机关对此规定相应的审批条件和程序，案涉小区和房产是否达到办证条件应由行政机关认定把握，人民法院不应以司法权干预行政权，故对于刘卫东的该项上诉请求无法支持。关于刘卫东主张精神损害抚慰金的上诉请求，根据相关法律规定，精神损害赔偿只能在侵权案件中主张，本案系合同纠纷，刘卫东主张于法无据，本院不予支持。关于刘卫东所主张金华公司、华隆万盛公司、杨洋木业公司应支付其占用办理房屋产权证书税费期间的利息损失的上诉请求，本院认为，金华公司收取该项费用是代收代缴行为，自身并未因此获利。且无论何时办理房屋产权证书，刘卫东都需缴纳相应税费，同时刘卫东也无证据证明因房屋产权证书无法办理，导致其应缴纳的税费增加，故对于刘卫东的该项主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘卫东的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘卫东负担。本判决为终审判决。审判长  遆海鹏审判员  张 琼审判员  吴东红二〇二〇年六月二日书记员  吴临娜