西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初6620号原告：周盈斌，男，汉族，1979年6月6日出生，住西安市户县庞光镇618所。委托诉讼代理人：徐艳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：西安盛润置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人:赵刘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，该公司员工。原告周盈斌诉被告西安盛润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周盈斌委托诉讼代理人徐艳及被告西安盛润置业有限公司委托诉讼代理人李琴琴、冯钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周盈斌诉称，2015年4月18日，原告与被告签订《梦想城商铺认购协议书》一份，协议第一条及第二条第1款约定：由原告认购被告开发所有的位于西安市雁塔区XX路XX街XX城XX单元XX层XX号商铺一间，商铺面积25.82平方米，单价16809.29元，总价434016元。原告根据协议第二条第2款约定，于协议签订当日向被告支付了50%的购房款224016元，被告向原告出具了收款收据，剩余房款于被告通知原告办理银行按揭贷款手续15日内以按揭某某支付。时至今日，被告仍未取得原告所购商铺的《商品房预售许可证》，导致原告不能办理银行按揭手续，合同目的不能实现。被告在未取得预售许可证的情况下向原告出售房屋并收取原告购房款的行为违反了法律规定。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《梦想城商铺认购协议书》无效；2、被告一次性返还原告购房款224016元并赔偿损失（损失以224016元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2015年4月18日至实际支付之日的利息，暂计算至起诉之日为52013.72元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告西安盛润置业有限公司辩称，原告主张合同无效，被告同意，但双方其实已经全部履行完毕己方义务。原告在诉状中刻意隐瞒了就涉案商铺同日同时连续签订了两个合同的事实，即在《梦想城商铺认购协议书》外，还签订了一份《商铺租赁合同》，上述两份合同实质上是一份合同，《商铺租赁合同》作为当时销售操作的需要，实际上只是《梦想城商铺认购协议书》的一部分。因为根据《商铺租赁合同》，从2016年10月1日前，被告就需要向原告支付租金，而实际情况是，此时涉案商铺尚未建成，即租赁物不存在，按照一般的流程，被告作为出售方，应在房屋建成后，交付于原告，原告接收房屋并验收合格以后，与被告签订租赁合同并将房屋交由原告占有及使用，而本案的实际情况是，原告交了一半购房款，至今没有接收到涉案商铺，究其原因，《商铺租赁合同》和《梦想城商铺认购协议书》是同时所签，所谓的租金并不真实，实质是对房价的变通处理，其性质是商铺返点销售预约合同，签订合同时的购房款是初始价位，三年返点期结束时的剩余购房款，才是真正的购房价位。据此，原告要求被告一次性返还购房款224016元，没有合同依据及法律依据，被告应返还的购房款金额应为98151元。同时，由于涉案合同具有“充分知晓”、“事先合意”、“统一文本”、“同时签订”等四个特征，原、被告双方对于合同无效均有过错，，故对于原告主张的利息损失，应当按照合同约定的“按银行同期存款利率计息”，且由双方各自承担一半为宜。经审理查明，2015年4月18日，原告与被告签订《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-101)，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX街XX城XX号XX单元XX层XX号的房屋（以下简称“涉案房屋”），面积暂定为25.82平方米，单价为16809.29元，总房款为434016元。合同约定，原告于协议签订时向被告付清总房款的50%即 224016元，余款50%即210000元于被告通知原告办理银行贷款手续15日内以按揭某某支付。合同第三条约定，涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，若到此时间，因被告原因未能与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权选择以下处理方式：1、原告选择退房，被告将原告已付房款全额退还，按银行同期存款利率计息；2、原告不退房，被告将如期交房。上述协议签订同日，原告向被告支付购房款224016元。至今，原告未收房。被告承认其所开发的楼盘目前只有国有土地使用证及建设用地规划许可证，目前证照不全。2015年4月18日，原告（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、被告（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其购买的2-3-101号商铺（建筑面积25.82平方米）出租给乙方；甲方于2016年10月1日已交清该商铺的100%房款；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日；在甲方交清商铺全部购房款后，丙方承担合同担保责任；如因丙方原因造成甲方不能按期办理银行按揭，则从2016年10月1日起开始返租。被告同时提供了2013年7月25日其与西安东阳房地产咨询有限公司签订的《西安铂金VISA房地产开发项目所属房屋包销合同书》，约定：西安东阳房地产咨询有限公司以独家包销的形式代理被告所属的铂金VISA项目一、二、三号楼范围内除地下部分建筑之外的其他全部房屋。被告称“铂金VISA”项目后更名为“梦想城”项目。以上事实，有《梦想城商铺认购协议书》、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订认购书已认购被告开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目证照不全，已违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告签订的认购协议系无效合同，被告已收取原告的购房款224016元应当予以返还。关于原告主张的利息一节，因被告明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而原告也未认真全面核实所购房屋的实际情况，亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，本院酌情认定被告应按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付购房款224016元被占用期间的利息损失。关于被告辩称《商铺租赁合同》是《梦想城商铺认购协议书》的一部分，是对起始房价的调整的方法与标准，因《商铺租赁合同》中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告仅为合同担保方，故被告上述辩称，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告周盈斌与被告西安盛润置业有限公司于2015年4月18日签订的《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-101)无效。二、被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周盈斌返还购房款224016元及利息损失（以224016元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%，计算自2015年4月18日起至实际支付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周盈斌其余的诉讼请求。本案案件受理费5440元，由被告承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    梁 梦 艺                              人民陪审员    王 丹 莉人民陪审员    王 旭 仙    二〇二〇年六月二十七日                 书  记  员   史  丽 娜 打印：相丽华        校对：贺倩         2020年  月  日送达 1