江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14462号 原告（执行案外人）：陈建华，男，1963年7月4日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：邱建忠，张家港市金港法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：张家港昌盛农村小额贷款有限公司，住所地张家港市杨舍镇沙洲西路**（中联广场）A1101。 法定代表人：CHENKAI，董事长。 委托诉讼代理人：梁伟杰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李佳能，张家港市东方法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：张家港保税区信洲化工有限公司，住，住所地张家港保税区化工品交易市场**/div> 法定代表人：张耀良。 被告（被执行人）：张耀良，男，1964年10月24日出生，汉族，住张家港市。 被告（被执行人）：汤美华，女，1965年12月1日出生，汉族，住张家港市。 被告（被执行人）：张家港市宝泰机械设备有限公司，住所地张家，住所地张家港市杨舍镇乘航河东路> 法定代表人：魏建明。 被告（被执行人）：魏建明，男，1963年4月4日出生，汉族，住张家港市。 被告（被执行人）：季玉英，女，1963年8月9日出生，汉族，住张家港市。 原告陈建华与被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司、张家港保税区信洲化工有限公司、张耀良、汤美华、张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明、季玉英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈建华委托诉讼代理人邱建忠、被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司委托诉讼代理人李佳能、被告张家港市宝泰机械设备有限公司法定代表人（暨被告）魏建明到庭参加诉讼，被告张家港保税区信洲化工有限公司、张耀良、汤美华、季玉英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建华向本院提出诉讼请求：1.停止拍卖张家港保税区信洲化工有限公司在张家港市杨舍镇五新村3318平方米土地上【张集用（2009）第×××号土地使用权】建造的房屋；2.确认张家港保税区信洲化工有限公司在张家港市杨舍镇五新村3318平方米土地上【张集用（2009）第×××号土地使用权】建造的房屋的所有权归原告所有；3.案件受理费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.停止拍卖张家港保税区信洲化工有限公司在张家港市杨舍镇五新村3012.1平方米土地上【张集用（2012）第×××号土地使用权】建造的房屋；2.确认张家港保税区信洲化工有限公司在张家港市杨舍镇五新村3012.1平方米土地上【张集用（2012）第×××号土地使用权】建造的房屋的所有权归原告所有；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：因张耀良、汤美华、张家港保税区信洲化工有限公司、张家港市信洲化工有限公司结欠原告陈建华借款本息。于2014年10月26日签订协议，达成以物款协议。双方并已经按照协议履行，张家港市信洲化工有限公司已将案涉房屋交付原告占有。张家港市人民法院在执行（2014）张商初字第00782号民事判决时，作出（2018）苏0582执恢179号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。就此，原告提出执行异议。张家港市人民法院作出（2018）苏0582执异144号执行裁定书，驳回原告的执行异议，并告知当事人有权在15内提起诉讼。为此，提起诉讼，并提出如下意见：1、张家港保税区信洲化工有限公司的土地使用权证号为张集用（2009）第×××号土地使用权已于2014年2月16日到期失效，故该土地上的抵押权也随之失效。因此，从法律上，上述土地使用权已经不属于张家港保税区信洲化工有限公司所有，故抵押权人也失去抵押权。2、张家港保税区信洲化工有限公司在贵院查封和执行之前，已经上述房屋抵偿并交付原告。因此，贵院查封和拍卖上述房屋的行为损害了原告的权利。3、依据被告与张家港保税区信洲化工有限公司的抵押协议和抵押清单，案涉房屋不在抵押范围。4、张家港市人民法院（2018）苏0582执异144号执行裁定没有查明案涉房屋建造在土地使用权抵押前还有之后，故案涉情形不适用《物权法》第182条。5、原告系善意取得案涉房屋，案涉房屋的使用权应当归原告所有。依据《物权法》第106条的规定，案涉房屋在没有设定抵押登记的情形下，原告以合理的价款取得，并且已经交付原告占有、使用，应当取得使用权。综上，原告认为：张家港市人民法院（2018）苏0582执异144号执行裁定书认为案涉房屋一并抵押和原告不享有产权缺乏事实根据和法律依据，原告系善意取得案涉房屋所有权。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，被告张家港保税区信洲化工有限公司在2013年3月将土地及该土地上的无证房产全部抵押给被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司。因案涉房产没有使用权证，导致房产没有抵押登记手续。根据我国物权法第182条，未抵押的财产应视为一并抵押。 被告张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明辩称，原告要求停止拍卖地上房屋没有道理。其为原债务的担保人，其同意担保也是以土地抵押为条件的。借款无法归还，应当以抵押的土地偿还债务。本案诉讼与其无关。 被告张家港保税区信洲化工有限公司、张耀良、汤美华、季玉英均未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张家港保税区信洲化工有限公司名下位于杨舍镇五新村有两块土地，一块面积3318平方米土地的土地使用权证书号是张集用（2012）第×××号。该块土地上建造有房产，面积为5996.98平方米，未办理产权证。另一块面积3012.1平方米土地的土地使用权证书号是张集用（2012）第×××号。该块土地上建造有房产，面积为3962.68平方米，未办理产权证。2013年3月6日，张家港保税区信洲化工有限公司向张家港昌盛农村小额贷款有限公司申请抵押贷款，申请表明确抵押物为：1、厂房10000平方米(无证)；2、土地6330.1平方米(有证)。当天，张家港保税区信洲化工有限公司与张家港昌盛农村小额贷款有限公司就张家港保税区信洲化工有限公司名下土地【证书号为：张集用(2012)第×××号、张集用(2012)第×××号】办理了抵押登记手续。 原告张家港昌盛农村小额贷款有限公司与被告张家港保税区信洲化工有限公司、张耀良、汤美华、张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明、季玉英企业借贷纠纷一案，张家港市人民法院于2014年6月30日立案受理【案号为（2014）张商初字第00782号】。该案审理中，张家港市人民法院于2014年7月2日查封了张家港保税区信洲化工有限公司名下位于张家港市杨舍镇五新村的土地【证书号为：张集用（2012）第×××号、张集用（2012）第×××号】。 张家港市人民法院于2014年8月14日作出（2014）张商初字第00782号民事判决：一、被告张家港保税区信洲化工有限公司归还原告张家港昌盛农村小额贷款有限公司借款本金2000000元及利息（自2013年12月6日至2014年5月31日的利息276000元；自2014年6月1日至实际清偿之日的利息以本金2000000元按银行同期贷款利率4倍计算）。限被告张家港保税区信洲化工有限公司于判决生效后十日内履行。二、被告张家港保税区信洲化工有限公司支付原告张家港昌盛农村小额贷款有限公司本案诉讼代理费55100元。三、被告张耀良、汤美华、张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明、季玉英对被告张家港保税区信洲化工有限公司的本案债务承担连带清偿责任。四、原告张家港昌盛农村小额贷款有限公司对被告张家港保税区信洲化工有限公司位于张家港市杨舍镇五新村房产的土地变价款在抵押登记的2000000元范围内享有优先受偿权。案件受理费26266元、保全费5000元由被告张家港保税区信洲化工有限公司负担，该款原告张家港昌盛农村小额贷款有限公司已预交，由被告张家港保税区信洲化工有限公司在履行本判决时直接给付原告，被告张耀良、汤美华、张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明、季玉英对该债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，根据张家港昌盛农村小额贷款有限公司的申请，张家港市人民法院于2014年12月25日立案执行【案号为（2015）张执字第00046号】。2015年11月13日，张家港市人民法院裁定终结本次执行程序。2018年3月19日，张家港市人民法院恢复执行【案号为（2018）苏0582执恢179号】。 执行过程中，张家港市人民法院于2018年6月28日作出（2018）苏0582执恢179号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人张家港保税区信洲化工有限公司位于张家港市杨舍镇五新村工业用房产，建筑面积分别为3962.68平方米、5996.98平方米（含相应的地上附着物、部分附属设施设备）及被执行人张家港保税区信洲化工有限公司名下的土地使用权【土地使用权证号分别为张集用（2012）×××、张集用（2012）×××】｛详见江苏姑苏名诚房地产土地资产评估事务所有公司出具的苏明（张家港）房地估字(2018)第×××号、第×××号《房地产估价报告》｝。2018年11月6日，张家港市人民法院发布第一次拍卖公告。 案外人陈建华对张家港市人民法院的执行措施提出书面异议。张家港市人民法院审查后于2018年12月27日作出（2018）苏0582执异144号执行裁定书，裁定驳回陈建华的异议请求。陈建华在收到执行异议裁定书后，不服裁定结果，在法定期限内即2019年1月14日向张家港市人民法院提起案外人执行异议之诉。 张家港市人民法院以季玉英的胞弟季建华系该院工作人员为由，将（2019）苏0582民初990号案件报请苏州市中级人民法院指定管辖。2019年9月6日，苏州市中级人民法院裁定由常熟市人民法院审理。本院于2019年11月8日立案受理原告陈建华与被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司、张家港保税区信洲化工有限公司、张耀良、汤美华、张家港市宝泰机械设备有限公司、魏建明、季玉英案外人执行异议之诉一案。 原告陈建华认为：案涉房屋至今未办理产权登记。张家港保税区信洲化工有限公司向张家港昌盛农村小额贷款有限公司办理借款抵押登记时，仅办理了土地使用权登记，未对涉案房屋抵押，故张家港昌盛农村小额贷款有限公司主张对涉案房屋享有抵押权的事实不能成立。2014年10月26日，张家港保税区信洲化工有限公司在无法归还到期债务时，与陈建华协商以物抵债，并达成的协议合法有效。在签订该协议时，张家港保税区信洲化工有限公司对涉案房屋享有不受限制的处分权。陈建华依据该协议占有涉案房屋，即以物抵债协议的双方已经实际履行，故涉案房屋的权属已经转移至陈建华。陈建华对案涉房屋享有排除他人的权利。 原告陈建华为证明其主张，向本院提交了《协议书》复印件，原告主张该协议书系陈建华（甲方）与张耀良、汤美华、张家港保税区信洲化工有限公司、张家港市信洲化工有限公司（乙方）在2014年10月26日签订的。协议书约定乙方以位于张家港市杨舍镇五新村、张家港市保税区信洲化工有限公司名下的西侧一幅土地上的工业用房共计建筑面积4000平方米作价256.5万元抵偿甲方（土地使用权除外），上述资产由乙方于2014年10月30日前交付甲方。 被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司质证后认为，对于协议书的真实性无法确认，即使该协议是真实的，协议签订的时间在被告张家港昌盛农村小额贷款有限公司办理抵押登记手续之后，也在张家港市人民法院查封之后。 以上事实，由执行裁定书、民事判决书、贷款业务申请表、土地使用权证、不动产登记簿查询记录以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。陈建华提交的证据不足以证明其实际占有使用案涉房屋，且即使其实际占有使用案涉房屋，也不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。 《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。被执行人张家港保税区信洲化工有限公司在2013年3月6日已将土地使用权证号为张集用（2012）第×××号的土地及该土地上的无证房产全部抵押给张家港昌盛农村小额贷款有限公司，因案涉房屋没有产权证，导致案涉房屋没有办理抵押登记手续。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。张家港市人民法院于2014年7月2日查封了张家港保税区信洲化工有限公司名下位于张家港市杨舍镇五新村的土地使用权【证书号为：张集用（2012）第×××号、张集用（2012）第×××号】，该查封效力及于案涉房屋。本案中，原告陈建华未能提交以房抵债的协议书原件，本院对该协议书的真实性无法认定。且该协议书即使真实，也系在张家港市人民法院查封之后签订。 综上，本院认为，现有证据不足以证明陈建华享有足以排除对案涉无证房屋执行的权益。陈建华要求确认张家港市杨舍镇五新村3012.1平方米土地上【证书号为：张集用（2012）第×××号】建造的房屋归原告所有，并要求停止拍卖案涉房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告陈建华的诉讼请求。 案件受理费35831元、公告费600元，合计诉讼费用36431元，由原告陈建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  苏丽芳 人民陪审员  张国兰 二〇二〇年六月五日 法官 助理  袁 媛 书 记 员  唐梦茹