重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初10290号原告：陈可，男，1987年1月23日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：高川，女，1988年5月29日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：王为华，女，1982年6月19日出生，汉族，住重庆市綦江县，公民身份号码。原告：李元啟，男，1943年10月8日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：熊小梅，女，1981年8月29日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：李明煜，男，1938年5月22日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：罗灿灿，女，1993年12月6日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：杨毅，男，1992年8月23日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。八原告共同委托诉讼代理人霍永军，重庆永登律师事务所律师，一般授权代理。八原告共同委托诉讼代理人叶春梅，重庆永登律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：重庆百变酒店有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道通惠大道**红星美凯龙生活广场**********，统一社会信用代码91500222MA5YR07GXE。法定代表人：徐李来。被告：徐李来，男，1989年5月17日出生，汉族，住重庆市渝**，公民身份号码。被告：胡晓燕，女，1989年9月9日出生，汉族，住重庆市渝**，公民身份号码。原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅与被告重庆百变酒店有限公司（以下简称百变酒店）、徐李来、胡晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈旭独任审判，于2019年12月13日第一次公开开庭进行审理。原告熊小梅及八原告之共同委托诉讼代理人霍永军，被告徐李来同时作为被告百变酒店的法定代表人，被告胡晓燕到庭参加诉讼。因本院人员工作调整，本案改由审判员余波独任审判，于2020年4月28日第二次公开开庭进行审理。原告熊小梅及八原告之共同委托诉讼代理人霍永军、叶春梅，被告徐李来同时作为被告百变酒店的法定代表人，被告胡晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅向本院提出诉讼请求：1、判决解除八原告与被告胡晓燕签订的房屋租赁合同；2、判决三被告立即将租赁使用的房屋腾退移交八原告；3、判决三被告共同支付尚欠八原告的房屋租金136945.66元（具体金额以实际腾退移交时止，按照合同约定租金标准计算）；4、判决三被告支付租赁房屋尚欠的物业服务费101423.84元、水费14371元、电费及其他服务费99371.45元，上述费用合计215526.29元；5、本案诉讼费用、保全费由三被告共同承担。事实和理由：2017年12月18日，八原告与被告胡晓燕协商签订了《房屋租赁合同》，约定：八原告将位于重庆市綦江区红星美凯龙生活广场5幢10楼1－20号房屋和11楼1－20号房屋共两层租赁与被告胡晓燕，用于服务业（酒店）经营；租赁期限为十年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金为第一年至第三年每月租金51702元，前四个月为装修期免交租金。2018年1月30日前缴纳5月份租金，此后于2018年5月30日前缴纳6月租金，直至2019年12月份均以此类推。房屋物管费由被告胡晓燕从2018年1月1日起负责缴纳，经营中发生的水、电、气、网络费等由被告胡晓燕缴纳，发生的滞纳金或其他费用均由被告胡晓燕承担。签订合同之日，承租人须向出租人支付履约保证金60000元。双方还约定：承租人拖欠租金、水、电、物管费或其他费用累计十天以上的，出租人有权解除租赁合同，若承租人非法定或合同约定的情况下解除合同，以及违反租赁合同约定的其他事项，视为承租人违约，其缴纳的履约保证金归出租人所有，缴纳的租金不予退还，同时承担其违约行为给出租方造成的其他损失。2017年9月13日，八原告分别与金科物业服务集团有限公司签订《前期物业服务协议》，约定八原告应当依据协议按时、足额交纳费用，物业费每平方米3.5元。租赁合同签订时，八原告即将租赁房屋移交与被告胡晓燕，被告胡晓燕便开始组织装修，并组建百变酒店。2017年12月20日，被告胡晓燕支付履约保证金60000元。2018年1月1日，被告胡晓燕将百变酒店名称报重庆市工商行政管理局綦江区分局名称预先核准，并将与八原告签订的租赁合同提交，作为公司经营场所。2018年1月29日，被告胡晓燕独资成立一人有限责任公司，法定代表人为被告胡晓燕，经营住宿服务。百变酒店现在为一人有限公司，投资人、股东及法定代表人变更为被告徐李来。三被告在租赁房屋经营期间，断续履行付款义务，截止到2019年10月31日，三被告拖欠租金、物管费、水费、电费等费用352471.95元，拖欠费用的时间最长达13个月，严重违反合同约定。如果存在滞纳金，也应由三被告承担。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判决。被告百变酒店辩称，诉讼期间支付了24万多的房租和6万元的物业服务费。我不同意原告要求的腾退房屋、解除合同，租金已经支付完毕，同意支付其他费用。被告徐李来辩称，我的意见与我公司的意见一致。尚欠费用属实，但多少我不清楚。被告胡晓燕辩称，我的意见是不同意解除合同，我们已经交了2019年9月至12月的房租240350元，6万元的物业服务费。尚欠费用属实，也同意支付。本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅作为出租人，被告胡晓燕作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于綦江红星美凯龙生活广场5幢10楼1－20号房和11楼1－20号房共2层，建筑面积2247.9㎡，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，前三年租金标准为23元/㎡，从第四年起按每年6%递增。鉴于乙方装修，4个月免收租金（2018年1月1日至2018年4月30日）。先交租金再使用，前两年租金按每月交租金的方式支付，每月租金51702元，第三年起按每六个月交付一次租金的方式支付。2018年1月31日之前缴纳5月份租金，2018年5月30日前缴纳6月份租金，直至2019年12月份均以此类推。第三年开始每半年交付一次租金。即2019年12月30日前交付次年上半年租金；2020年5月30日前交付当年下半年租金，从第四年开始以此类推。房屋和车位物管费由乙方从2018年1月1日起负责按期缴纳；乙方在经营中发生的所有费用（水、电、气、网络费等）由乙方按时缴纳。如没按时缴纳发生的滞纳金或其他费用均由乙方全权负责。在租赁期内发生以下情况，甲方有权解除本合同：……（6）乙方拖欠租金、水、电费、物管费或其他乙方应付费用，累计10天以上的。除前述第（1）种情形外，其他情形均属于乙方违约，由乙方承担相应的违约责任。本合同不能随意转让，如因乙方原因确实需要转让时，受让方必须经过甲方认可后方可转让。2018年1月1日，被告胡晓燕制定《重庆百变酒店有限公司章程》，个人认缴出资10万元成立有限公司。2018年2月6日决定增加注册资本60万元，增资后本公司注册资本为70万元。2018年7月2日取得名称预先核准通知书，确定企业名称为“重庆百变酒店有限公司”。因股权变动，被告徐李来成为酒店股东。后经重庆市工商行政管理局綦江区分局审批同意，酒店于2019年6月24日变更登记执行董事为徐李来，公司又变更为自然人独资的有限责任公司。另查明，原告杨毅等人购买案涉房屋后与金科物业服务集团有限公司签订有《前期物业服务协议》。原告将房屋租赁给被告胡晓燕后，被告胡晓燕租赁房屋后将其作为酒店经营场地使用至今。期间三被告支付了部分房屋租金，但一直未按合同约定全额、及时支付房屋租金、物管费、水费、电费等。原告起诉后，三被告又交纳了部分房屋租金。2020年4月15日，物业管理处出具《物业费催缴通知单》，证实被告百变酒店尚欠物业费88731.44元，水费5813元，电费等136323.34元。其中物业费欠费时间段为2019年5月1日至2020年4月30日；水费因原告有不同房号而欠费时间段不一，部分房屋欠水费时间段为2019年9月至2020年3月。案涉房屋租金已支付至2020年3月，此后租金尚未交纳。审理中，三被告均表示愿意给付原告所欠费用，但经本院两次开庭后调解，均未及时付清欠费。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》、微信记录、百变酒店欠费明细单、物业费催缴通知单、名称预先核准通知书、重庆百变酒店有限公司章程和股东决定、股东出资情况、准予变更登记通知书等在案为凭，经庭审质证及审查，可以认定。本院认为,民事主体的合法权益应受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人在签订合同后应当秉持诚实，恪守承诺，正确履行合同义务。本案双方因房屋租赁发生分歧，审理过程中，原、被告双方对租赁房屋的使用情况和欠付相关费用的事实均无异议，争议焦点主要在欠费金额和被告如何担责等两个方面。关于欠费金额的问题。案涉房屋的费用有房屋租金、物管费、水费、电费等，因前述费用随着时间变化每月会有变化，被告在原告提起本案诉讼后又支付了部分费用，根据双方证据，经双方核对，被告尚欠物业费88731.44元，水费5813元，电费等136323.34元，本院予以采信。之后的水、电和物管费，原告未主张，双方可另行依法处理。房屋租金已支付至2020年3月，此后租金尚未交纳。原告起诉时租金金额无法确定，要求按合同约定标准计算，本院予以支持。关于被告如何担责的问题。八原告与被告胡晓燕签订《房屋租赁合同》时，对合同解除有明确约定，其中“拖欠租金、水、电费、物管费或其他乙方应付费用，累计10天以上”属于双方约定的解除情形。被告胡晓燕未按合同约定支付房屋租金和物管费等费用，从2019年5月起，拖欠各种费用时间长、金额大。经本院两次开庭后调解亦未及时付清欠费，其履行合同的能力明显不足。对八原告要求被告胡晓燕解除合同、腾退房屋移交八原告的主张，本院予以支持。被告百变酒店和徐李来并非合同当事人，没有相应的义务，八原告要求其解除合同和腾退房屋，本院不予支持。但被告百变酒店和徐李来自愿给付案涉房屋所欠费用，不违反法律规定，本院予以准许。三被告对欠费金额和应当向原告支付费用的事实无异议，原告主张相关费用如果存在滞纳金，也应由被告承担，因水费、电费等未及时交纳会产生一定滞纳金是常理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅与被告胡晓燕于2017年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡晓燕在本判决生效后30日内将租赁的房屋腾退交原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅；三、被告重庆百变酒店有限公司、徐李来、胡晓燕在本判决生效30日内支付原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅所欠物业费88731.44元、水费5813元、电费等136323.34元合计230867.78元（如有滞纳金，一并支付），并按合同约定标准支付从2020年4月1日起至交还房屋时止的租金；四、驳回原告陈可、高川、王为华、李元啟、熊小梅、李明煜、罗灿灿、杨毅其余诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6588元，减半收取3294元；保全费2520元，均由被告胡晓燕负担（此费八原告已交纳，被告胡晓燕在履行前述义务时一并支付给八原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  余 波二〇二〇年六月十八日法官助理  留微微书 记 员  胡 源