福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初4816号 原告：林魁，男，汉族，1975年10月1日出生，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：叶章雄，福建学恒律师事务所执业律师。 被告：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部，，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道**融侨锦江花园****楼**02店面 经营者：张力军，总经理。 委托诉讼代理人：徐国栋、徐聪龙，男，该公司员工。 被告：李臻，男，汉族，1989年9月17日出生，住福建省尤溪县。 第三人：刘昌文，男，汉族，1968年12月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林星、赖泽明，福建合立通律师事务所执业律师。 原告林魁与被告福建金诚丰担保有限公司（下称金诚丰公司）、福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部（下称麦田服务部）、李臻、第三人刘昌文居间合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林魁的委托诉讼代理人叶章雄，被告金诚丰公司的委托诉讼代理人吴亚娟，被告麦田服务部的委托诉讼代理人徐国栋，第三人刘昌文的委托诉讼代理人赖泽明到庭参加诉讼，被告李臻经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案于2018年10月8日中止诉讼，现已审理终结。 林魁向本院提出诉讼请求：1.确认交易服务合同于2018年3月30日解除；2.三被告共同向其返还127000元购房保证金；3.三被告共同向其支付违约金（以127000元为基数，自2018年3月30日起按日千分之五计至款项还清之日止）。 事实和理由：林魁、刘昌文于2017年11月20日就位于鼓楼区××镇××路××号××房××＃楼××单元的房屋签订房屋买卖合同，于2017年12月9日签订补充协议。约定林魁向刘昌文购买前述房屋（产权证号：榕房权证ＧＬ字第1××2号）。林魁、金诚丰公司、刘昌文于2017年11月20日签订书面交易服务合同。 在交易服务合同履行过程中，陈梅春以麦田服务部的名义提供相关交易服务，李臻提供金诚丰公司的公章在交易服务合同上盖章，并收取购房保证金，同时李臻与金诚丰公司共同在收款收据上确认已收到127000元购房保证金的事实。 2018年2月27日上午，林魁、刘昌文、陈梅春及张晓英（刘昌文提供的人员）到建设银行广达支行办理将部分购房款托管于担保方的指定银行，刘昌文要求林魁将部分购房款托管于林魁与张晓英联名的账户，林魁依据补充协议第3条的约定，让刘昌文出示将出售该房屋以及收取售房款等权利委托给担保方指定人员的公证时，刘昌文表示未办理该公证，林魁当即要求刘昌文办理前述公证。当时，代表金诚丰公司、麦田服务部的陈梅春在场。 因刘昌文未办理将出售该房屋以及收取售房款等权利委托给该担保方指定人员的公证，林魁无法将部分购房款托管于担保方的指定银行，致使房屋买卖合同无法继续履行。 2018年2月28日、3月1日林魁发函给刘昌文，明确要求其履行合同约定义务，但刘昌文并未履约。2018年3月26日，刘昌文收到林魁给其的解除合同通知书，当日，林魁亦收到刘昌文寄来的解除合同通知书。林魁与刘昌文之间的房屋买卖合同及补充协议于2018年3月26日解除。 三被告作为交易服务方，在明知刘昌文违约的情况下，却置之不理，违反了有关合同义务。同时，交易服务合同第三条第二款约定：刘昌文违反合同的情况下，交易服务方应将购房保证金返还给林魁。 2018年3月29日，林魁向刘昌文邮寄解除交易服务合同通知书。2018年3月27日、29日林魁向金诚丰公司邮寄要求返还购房保证金及告知金诚丰公司解除交易服务合同等相关事项的通知书，2018年3月26日、28日林魁向麦田服务部邮寄要求返还购房保证金及告知麦田服务部解除交易服务合同等相关事项的告知函，2018年3月29日林魁向李臻邮寄要求返还购房保证金及告知麦田服务部解除交易服务合同等相关事项的告知函。综上，林魁提起诉讼，望判如所请。 金诚丰公司辩称，一、因刘昌文与麦田服务部、金诚丰公司于2018年3月26日签署《具结书》，具结解除《交易服务合同》，因此金诚丰公司主张合同于2018年3月26日解除。 二、本案应以林魁与刘昌文房屋买卖合同纠纷一案的审理结果为依据。金诚丰公司确认已收到127000元购房保证金。但林魁与刘昌文房屋买卖合同纠纷一案正在福州市鼓楼区人民法院审理之中，刘昌文提出反诉，诉请第3项要求判令金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文，用于扣减林魁应付刘昌文的违约金。因林魁与刘昌文之间的案件尚未审结，法院尚未认定哪一方系违约方，故根据《交易服务合同》第三条的约定，购房保证金退还条件尚未成就。 三、根据《交易服务合同》第三条第三项的约定，“乙方在退回购房保证金前应付但尚未支付给丙方的费用应予以支付”，此部分费用包括佣金50798元、交易服务费800元、评估费300元，合计51898元。 四、本案系林魁与刘昌文履行合同产生的争议，金诚丰公司并未违反合同约定，林魁诉请金诚丰公司承担违约金，缺乏事实依据。 五、《房屋买卖合同》及《交易服务合同》均未约定按购房保证金日千分之五计算违约金。故林魁诉请第三项缺乏合同依据。 综上，恳请法庭驳回林魁对金诚丰公司的全部诉讼请求。 麦田服务部辩称，2017年11月20日，林魁、刘昌文与麦田服务部签订居间服务合同，约定由麦田服务部为双方房屋买卖提供居间服务。根据合同第一条约定，麦田服务部的居间服务至双方房屋买卖合同签订时结束，麦田服务部已经履行了居间服务义务。麦田服务部并未实际收取购房保证金。林魁要求麦田服务部支付违约金并退还购房保证金没有依据。综上，请求法院驳回林魁对麦田服务部的全部诉讼请求。 李臻未作答辩。 刘昌文述称，一、由于林魁的违约行为导致双方之间的《房屋买卖合同》无法履行，刘昌文于2018年3月26日与交易服务方、居间方签订《具结书》，解除其与交易服务方签订的《交易服务合同》。 二、林魁与刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部房屋买卖合同纠纷一案，目前正在福州市鼓楼区人民法院审理，并于2018年7月16日开庭，且刘昌文在该案中提出反诉，要求判令金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文。因此，依据《交易服务合同》第三条第二款的约定，在纠纷处理协商一致或人民法院就纠纷做出裁判并执行完毕前，林魁无权要求交易服务方退还购房保证金。 三、林魁所诉事实部分与客观情况严重不符，其与刘昌文之间的房屋买卖合同无法履行，完全是由于林魁个人原因所致，应驳回林魁的所有诉讼请求。具体理由如下： 1.2018年2月27日上午，刘昌文与林魁、交易服务方及张晓英一同前往建设银行广达支行办理将部分购房款托管于担保方的指定银行，林魁本应依据《补充协议》的约定，将大于刘昌文借款金额的购房款（即35万元购房款）托管于张晓英与林魁的联名账户，但在办理该资金托管手续过程中，由于林魁无故拒不办理资金托管手续，导致双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行。 2.刘昌文已经于《补充协议》签订前，即2017年12月1日将办理出售房屋的相关权利以公证形式委托给担保方指定人员张晓英及陈梅春，并由厦门市鹭江公证处作出（2017）厦鹭证内字第69795号《公证书》予以公证。林魁应当将部分购房款托管于担保方的指定银行。 3.根据中华人民共和国司法部于2017年8月14日发布的《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）第三条规定：公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。刘昌文在办理公证时，公证处已经不能办理包含“代为收取售房款”的公证，但不包含“代为收取售房款”的委托公证，并不会损害林魁的任何权利。办理包含“代为收取售房款”的公证是为了保障担保方能够收取出借款项的目的。 4.《补充协议》第3条约定，刘昌文在交易服务方通知后3个工作日内办理出售房屋的相关权利以公证形式委托给担保方指定人员，并将《公证书》原件交给担保方。林魁在交易服务方通知后3个工作日内将大于借款金额的购房款托管于担保方指定银行。因此，根据《补充协议》的约定，对于是否办理公证及公证的内容属于交易服务方的交易流程，且办理公证系为了保障担保方的权利，林魁在收到交易服务方的通知后，就应当将购房款托管于担保方指定账户。 本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，林魁（买方）与刘昌文（卖方）在麦田服务部的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定刘昌文将其位于福州市鼓楼区××镇××路××号××房××＃楼××单元房屋卖予林魁，成交价格为2539900元；双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及本人的保证内容或保证、告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约；林魁应在本合同签订后五日内交付购房保证金127000元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金300000元；双方还约定了其他权利义务事项。同日，林魁、刘昌文、麦田服务部签订了《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》，约定刘昌文应向麦田服务部支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的2%（即50798），林魁应向麦田服务部支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的1%（即25399），买卖双方同意麦田服务部委托金诚丰公司代收居间服务费，并确认麦田服务部提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；林魁、刘昌文、金诚丰公司签订了《交易服务合同》，其中第二条第一项约定，在本合同签订时，刘昌文、林魁分别应向金诚丰公司支付权证代办费、房屋交接手续代办费各400元；第三条第二项约定，在双方就纠纷处理协商一致或人民法院就双方的纠纷作出相关裁判并执行完毕后，林魁有权要求金诚丰公司退还购房保证金；第三条第三项约定，林魁在退回购房保证金前应付但尚未支付给金诚丰公司的费用应予以支付；第五条约定，在申请办理该房屋所有权过户登记前，买卖双方应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费以及评估费等应予以支付，否则，金诚丰公司有权拒绝提供房屋交易服务；因金诚丰公司遗失其保管的证件、受理单据、票据等材料或因金诚丰公司其他原因导致该房屋交易时间拖延的，金诚丰公司应每日按本合同约定的房屋交易服务费用千分之五向买卖双方支付违约金。 2017年11月20日，李臻向林魁出具《承诺函》，确认居间方同意免收其居间服务费25399元，实际收取居间服务费50798元。2017年11月24日，金诚丰公司向林魁出具《收款收据》确认收到其购房保证金127000元，李臻作为经办人在该收据上签名。麦田服务部当庭确认李臻系其工作人员。 2018年3月26日，刘昌文、麦田服务部、金诚丰公司共同签订《具结书》，确认解除刘昌文与金诚丰公司签订的《交易服务合同》，麦田服务部同意不再以《居间服务合同》为依据向刘昌文主张佣金权利。 另，林魁与刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日作出(2018)闽0102民初4029号民事判决。林魁不服该判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2018）闽01民终10566号民事裁定，发回重审。本院于2019年10月9日作出（2019）闽0102民初9215号民事判决，确认林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除，并驳回林魁的其他诉讼请求及刘昌文的其他反诉请求。林魁与刘昌文均提起上诉，福州市中级人民法院经审理认为，双方未就促成合同继续履行的目的进行相应协商并采取善意履行措施，导致合同无法履行，双方对此均存在过错，且责任基本相当，本院据此判令驳回林魁、刘昌文要求对方承担违约责任的诉请正确，故于2020年3月18日作出（2020）闽01民终32号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2020年3月26日生效。 本院认为，林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经生效判决确认于2018年3月26日解除。《交易服务合同》中第三条第二项约定的林魁有权要求金诚丰公司退还购房保证金的条件已成就，故现林魁诉请金诚丰公司向其返还127000元购房保证金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，其诉请麦田服务部及李臻与金诚丰公司共同承担返还购房保证金的责任，无事实与法律依据，本院不予支持。金诚丰公司辩称，根据《交易服务合同》第三条第三项的约定，退回购房保证金前林魁应付但尚未支付给金诚丰公司的费用应予支付，此部分费用包括佣金50798元、交易服务费800元、评估费300元，合计51898元。因金诚丰公司未举证证明其实际支出评估费并已进行评估，其主张的交易服务费亦为向买卖双方分别收取的权证代办费、房屋交接手续代办费各400元，而本案中并未产生代办权证及房屋交接手续的事实，故该两项费用不予支持。关于佣金50798元，本院认为根据《居间服务合同》第四条的约定，该金额本由刘昌文支付，林魁仅支付房屋成交价1%的居间服务费，即25399元。而在2017年11月20日由李臻签名并由麦田服务部盖章的《承诺函》中确认居间方同意免收其居间服务费25399元，实际收取居间服务费50798元。可见三方实际变更了合同约定，居间服务费实由买方即林魁负担。林魁主张李臻以麦田服务部、金诚丰公司的名义作出未办产权过户不收取居间服务费及交易服务费的承诺，但根据林魁提交的该“承诺函”内容所载，其仅承诺若查询刘昌文保证的户口情况不实，林魁解除合同的，居间方不收取任何居间费用；买方应在该房屋产权收件前支付该笔居间服务费和交易服务费，并未承诺林魁所称的未办产权过户不收取服务费的情形。《居间服务合同》第四条还约定买卖双方同意麦田服务部委托金诚丰公司代收居间服务费，且买卖双方确认居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，故麦田服务部已依约履行了其合同义务，现金诚丰公司主张从其应退还的购房保证金中扣除林魁应付但尚未支付的居间服务费50798元，具有合同依据，本院予以采纳，则金诚丰公司实际应向林魁退还购房保证金余款76202元。 林魁诉请确认《交易服务合同》于2018年3月30日解除，鉴于生效判决确认《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除，且当日刘昌文、麦田服务部、金诚丰公司共同签订《具结书》，具结解除《交易服务合同》，故本院确认《交易服务合同》于2018年3月26日解除。 《交易服务合同》中仅约定金诚丰公司遗失其保管的证件、受理单据、票据等材料或因金诚丰公司其他原因导致该房屋交易时间拖延的，金诚丰公司应每日按本合同约定的房屋交易服务费用千分之五向买卖双方支付违约金，故林魁诉请三被告共同向其支付违约金（以127000元为基数，自2018年3月30日起按日千分之五计至款项还清之日止），无事实与法律依据，本院不予支持。 李臻经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认林魁、刘昌文、福建金诚丰担保有限公司签订的《交易服务合同》于2018年3月26日解除； 二、福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内返还林魁购房保证金余款76202元； 三、驳回林魁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3246元，由林魁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 婷 二〇二〇年六月二十八日 书记员 郑锦涛 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。