重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12979号原告：赵安林，男，1969年11月出生，汉族，住四川省南充。委托诉讼代理人：叶某某（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒某（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路**科技创业中心融英楼****，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨某，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧某某，重庆索通律师事务所律师。原告赵安林与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒洪、叶代耀，被告朝天门公司的委托诉讼代理人杨利、欧玉洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵安林向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金9249.88元，逾期支付前述违约金的资金占用利息损失1702.56元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；2、被告支付原告逾期办理房地产权证书违约金59862.42元，逾期支付前述违约金的资金占用利息损失6397.8元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；3、被告返还原告房屋面积差额款27321.6元，逾期退还差额款的资金占用利息损失5832.32元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年7月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区的房屋，套内建筑面积19.58平方米，房屋总价款为349052元。双方合同对付款方式、交房时间及办理产权证期限、面积误差的处理、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告履行了全部付款义务。2016年8月22日，被告将该房屋交付原告使用，2017年9月30日，被告为原告办理了产权证。合同约定交房时间为2016年9月30日，办理产权证的时间为交房后60日内日，现被告逾期交房53天，逾期办证343天，产权证登记面积比合同约定的套内面积减少1.06平方米，故原告根据合同约定及法律规定，诉至本院提出以上诉求。被告朝天门公司辩称：双方签订的合同补充协议合法有效，交房、办证及面价补差款的退还在补充协议中有约定的应当适用该约定；被告不认可原告主张的逾期交房违约金。首先被告已向原告寄送了接铺通知书，原告接到该通知后未能前来接房，应自行承担不利后果，原告已实际办理接房手续，被告已经按照合同约定完成了交房义务，即使原告办理接房手续时存在房屋尚未取得竣工验收备案登记证的情况，但按照合同约定该情况下原告有权拒绝接房，但其并未拒绝且办理了接房手续，应当视为原告认可该情况，原告不能再以此要求被告承担逾期交房的责任；另即使被告存在逾期交房的情况，原告主张的违约金计算标准严重过高，申请法庭予以调低。针对原告主张的逾期办证违约金，被告不认可原告主张的办证期限，应当适用补充协议240个工作日的约定，非主合同约定的60日，且被告申请法院对原告主张的逾期办证违约金计算标准予以调低。针对面积差款，原告的该项主张应当按合同约定的标准计算，且不应当计算利息。针对逾期交房违约金、逾期办证违约金及面积补差款的资金占用损失，无任何依据均不应得到支持。经审理查明，2015年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-6084590），约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区的房屋，成交价为349052元,套内建筑面积19.58平方米，套内建筑面积单价为17826.97元，乙方于2015年7月3日一次性付清房款349052元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积面积误差比）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。另补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》······，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；······乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任，属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺，属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款及相应税费、大修基金等。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋于2016年8月22日办理了接房手续。2017年9月28日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。涉案房屋产权证记载专有建筑面积（套内面积）为18.52平方米。另查明，原告当时在被告处共购买了四套商铺，同时签订了四份《商品房买卖合同及补充协议》，分别为《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084590）（案涉合同）；《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084610）。《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084642）；《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084630）。庭审中，原告认可前述《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084642）；《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084630）中的主合同及补充协议的签名、捺印均为原告本人所签所捺，但前述《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084590）（案涉合同）；《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084610）的主合同为原告本人所签所捺，但补充协议并非原告本人所签所捺。另在本院合并审理涉及前述四份合同的商品房买卖纠纷中，原告并未对《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084610）中的补充协议的真实性提出异议。因原告对涉案合同补充协议原告方签名及捺印的真实性提出了异议，并申请了司法鉴定。后经重庆法正司法鉴定所鉴定，涉案补充协议中“赵安林”签名及捺印与赵安林本人的签名及捺印不是同一人所写所捺，但前述《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084610）中的补充协议“赵安林”的签名及捺印与案涉《商品房买卖合同及补充协议》（CQ-6084590）中的补充协议“赵安林”的签名及捺印是同一人所写所捺印。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、完税发票、物业专项维修资金专用收据、不动产权证书等证据，被告举示的接铺手续、统一管理协议、不动产登记受理单、重庆市南岸区商品房销售明码标价监制申请表等证据及双方当事人的庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于涉案合同的补充协议，经司法鉴定确非原告本人所签所捺，对原告应不产生效率法律效力。虽原告同时在被告处购买了四套商铺，另三套商铺亦签有与本案内容一致的补充协议，但每一套商铺的交易、每一份合同的签署均为独立的法律行为，不能就此推定或佐证涉案交易也应当具备该补充协议，即使原告在审理中对另一份并非其本人签署的补充协议予以了认可，但原告仍有权对涉案的补充协议选择不予追认。因此，涉案交易权利义务的履行均应按照双方主合同的约定进行。关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，根据双方合同约定，被告应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。本案中，涉案房屋于2016年8月22日取得竣工验收备案登记并办理了接房手续，原告主张逾期交房应计算至2016年8月22日，符合双方合同的约定。故被告承担逾期交房违约责任期间为2016年7月1日至2016年8月22日，违约金为349052×53×0.5‰=9249.88元。关于原告主张的逾期办证违约金。本院认为，根据双方合同约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如前所述，被告应在房屋交付使用之日即2016年8月22日后60日内办理《房地产证》。因此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2016年10月21日,但被告却于2017年9月28日才取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，办证逾期342天，违约金为349052×342×0.5‰=59687.9元。关于被告辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据原告的实际损失，但本案中原告的实际损失不宜量化，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定履行。对于原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金两项款项的利息问题。本院认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未按约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补原告的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋面积差额款。本院认为,根据双方合同的约定，乙方不退房的，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。涉案房屋套内建筑面积为19.58平方米，套内建筑面积单价为17826.97元／平方米，现产权登记套内建筑面积为18.52平方米，面积差为1.06平方米，故3%以内（含3%）部分的房价款为0.5874×17826.97=10471.6元；超出3%部分的房价款为（1.06-0.5874）×17826.97=8425元。故被告应当退还原告的面积差款为27321.6元。关于原告主张的面积差额款的利息问题。依据合同约定，被告应当支付的利息为以10471.6为基数，从2015年7月3日起按银行同期贷款利率计算至被告退还原告该10471.6元止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵安林逾期交房违约金9249.88元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵安林逾期办证违约金59687.9元；三、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵安林面积差额款27321.6元，并支付以10471.6元为基数自2015年7月3日至还清该10471.6元之日止的资金占用利息，其中2015年7月3日至2019年8月19日期间的利率标准按中国人民银行公布的同期同类贷款标准利率计算，2019年8月20日至还清之日止的利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清。四、驳回原告赵安林其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1254元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  羊芳程二〇二〇年六月二十二日书记员  余 艺