北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12448号原告：夏宗猛，男，1962年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高永峰，北京高文律师事务所律师。被告：北京五环通用航空有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村北。法定代表人：王斌喜，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，男，1993年11月2日出生，汉族，北京恒都律师事务所实习律师。第三人：北京市朝阳将台乡农工商总公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京琼华文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路大环里。法定代表人：薛培顺，董事长。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。原告夏宗猛与被告北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）、第三人北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称农工商总公司）、第三人北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏宗猛及其委托诉讼代理人高永峰、被告五环公司的委托诉讼代理人刘娟、孙鸣及第三人农工商总公司的委托诉讼代理人杨伦、第三人琼华公司的委托诉讼代理人王宏涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏宗猛向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告5508000元（该费用暂时计算至2018年6月30日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月，原告与琼华公司签订《合作协议书》，约定琼华公司以土地使用权、原告出资进行合作，共同建设经营马球场商业街项目，双方约定的收益分配比例为原告51%,琼华公司49%。后原告出资1360万元，由琼华公司负责建设，完成商业街项目，并实际对外经营。后琼华公司与农工商总公司签订的《联营协议》被人民法院判决确认无效，琼华公司以土地使用权与原告的合作条件已经不存在。在琼华公司的《联营协议》被确认无效后，被告与农工商总公司签订合同，将上述商业街项目所在土地及房屋全部出租给被告，同时被告承继了原有的对外经营协议并继续经营。因本案所涉房屋由原告出资所建，原告应当享有收益权，因此原告与被告协商并签订协议，双方约定，被告愿意以《合作协议书》为基础与原告合作，被告取代琼华公司履行原《合作协议书》中的权利义务，即在商业街项目中原告享有51%的收益权，被告应将经营收入中的51%的款项支付给原告；如原告取得商业街的管理控制权，原告亦按《合作协议书》分配比例向被告支付收益款项。双方签订协议后，被告自2017年9月开始经营商业街项目，到2018年6月应已经实际获取10个月运营收入。因被告承继的是琼华公司的对外经营协议，按照原告与琼华公司签订的合同约定的标准计算，被告至今运营收入应12000×3×30×10＝10800000元，按双方协议，原告应获取上述运营收入的51%（即10800000×51%＝5508000元），但被告至今未支付，故原告诉至法院。被告五环公司答辩称，原、被告签订的合作协议是无效协议。双方签订合作协议的核心条款所依据的前提是原告与琼华公司签订的合作协议书、补充协议、招商承包协议，在朝阳法院将原告与琼华公司签订的上述协议书确定为无效后，本协议因此无效。原告主张被告对上述房屋存在经营行为不符合事实，上述房屋一直处于争议之中，被告对房屋未进行经营。第三人农工商总公司答辩称，原被告之间的纠纷与我方无关，对原被告之间的案件事实不发表意见。第三人琼华公司答辩称，被告并非涉案租赁物的出租人，所以本案五环公司没有给付义务；签署于2016年7月27日的协议书正在北京市第三中级人民法院进行司法鉴定，协议书涉及被告享有权利的意思表示对琼华公司没有约束力，被告没有转租权限；本案原告在内的承租户因为被告公司非法侵占行为遭受巨额损失，目前琼华公司已在朝阳法院提起诉讼；请求法院给予原告充分的程序救济途径保护其合法权益。本院经审理查明：2010年10月23日，琼华公司（乙方）与农工商总公司（甲方）签订《联营协议书》，约定：甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地共计410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方以文化体育产业发展所需资金作为投入；联营期限50年，自2011年1月1日起至2060年12月31日止；联营项目分两期建设，一期占地274亩（建设中国国际马球俱乐部），于2012年12月31日前完成，二期占地136亩，于2015年12月31日前完成；联营期限内为确保甲方的经济利益，乙方于2011年1月1日起按每亩2万元的标准支付当年的联营保底金820万元，于2012年1月1日起按每亩3万元的标准支付当年的联营保底金1230万元，乙方将联营保底金于每年1月31日前支付给甲方，自2012年起，每五年联营保底金将递增总金额的5%；协议还约定了其他条款。2012年8月6日，琼华公司（甲方）与夏宗猛（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲方已于2010年10月以联营方式取得位于北京市朝阳区将台乡大环内410亩土地的使用权，朝阳区人民政府已经确定此地块为大环体育文化产业项目用地（有关审批手续正在办理过程中），土地使用权年限自2011年1月1日至2060年12月31日止，期限为50年；甲方邀请乙方通过投资参与到上述地块中马球场商业街项目的建设和经营当中；根据甲方的设计方案和整体规划，甲方负责提供目标项目的用地，乙方负责提供目标项目的建设资金，将目标地块建设成为一个符合产业规划和发展，集餐饮、休闲娱乐、购物、艺术创作、展览等经营性质为一体的商业街项目；乙方负责提供目标地块建设所需的全部资金，以乙方为主负责招商，甲方统一建设和建设中的管理，物业统一管理，配合乙方对不按时交纳房租及租房纠纷的商户进行协商，必要时采取相应措施；双方共同经营目标项目的合作期限自签订合同时起至2060年12月31日止；建房资金采用包干形式，固定价格，总额为人民币1360万元，全部由乙方提供，实际建筑成本超过固定价格的部分，乙方不再承担，由甲方负担；目标地块销售收益、出租收益由乙方出面负责收取，目标地块销售收益、出租收益在扣除应缴纳的相关税费、运营和管理支出的费用后，甲乙双方按照49∶51比例进行分配，甲方为49%，乙方为51%，双方约定按月分配利润；目标地块的土地使用费，双方合作的前十年由甲方承担，自第十一年起，每年每亩按农工商总公司与琼华公司签订的《联营协议》土地使用费计入目标项目经营成本，按合计总面积10亩计算，由甲乙双方共同承担；本协议到期后，目标项目地上物及相关权益归甲方所有；甲方和乙方共同委派人员组成独立的管理机构，该管理机构应为甲乙双方根据利润分配的比例而成立项目专项管理公司，在公司中，甲方与乙方的股权比例为49∶51，即甲方享有49%的股份，乙方享有51%的股份；该公司成立后，本协议合作项下的所有资产全部划归该公司名下，甲方应当同该项目专项管理公司办理资产交接手续并编制资产目录。该公司成立后，由该公司代表甲乙双方同租户或买受人签订合同，所得收益全部归该公司所有，在优先保证乙方投资收回的情况下，然后按照股权比例、在扣除各项成本后按月分红；甲方必须保证乙方在目标项目中持有51%的股份，如果因甲方抵押、质押、变卖或已和他人联营而致使乙方不能享有51%的股份，自签约至发现知道之日，在一年内的甲方向乙方双倍返还建房款2720万元，在二年内的甲方向乙方三倍返还建房款4080万元，在三年内的甲方向乙方四倍返还建房款5440万元。以后每迟延一年，依次类推（最大限额不超壹亿），由甲方递增一倍退还乙方建房款；协议还约定了其他条款。2012年11月19日，夏宗猛（甲方）与琼华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：2012年8月6日夏宗猛与琼华公司签订合作协议书。协议约定2012年9月为工程完工时间，2012年10月为工程验收时间，截止现在商业街项目的门窗、楼梯、燃气、电皆未完工，致使工程无法验收，甲方认为达不到出租要求。乙方认为已经可以出租，主张由他们公司进行招租。乙方承包招租价格为2013年5月1日至2016年12月31日每平米每天租金按2元，2017年1月1日至2018年12月31日每平米每天租金按3元，2019年1月1日至2020年12月31日每平米每天租金按4元。前两年租金由甲方优先收取，租金每年不够446.76的部分，由乙方分别于2013年6月1日、2014年6月1日向甲方补齐。琼华公司如能按上述承诺招租并保证甲方前两年的利益，甲方就按承包合同执行，不再追究逾期交房责任；如果不能按上述承诺保障甲方利益，乙方除应向甲方支付一次性违约金900万外，并承担逾期交房的违约责任：即逾期交房按原合作协议书标的金额1360万元每天千分之三支付违约金，逾期时间为2012年11月1日至商业街房屋验收与交接之日；如跟主体协议条款有重复的不已执行。2012年11月20日，夏宗猛（甲方）与琼华公司（乙方）签订《招商承包合同》，约定：基于甲、乙双方在马球俱乐部中心街签订合作协议，共有面积12000平方米，合同约定由甲方负责招商，现根据乙方主张，经双方友好协商达成由乙方包干招商；乙方负责中心商业街项目的商业策划、进行中心商业街项目的招商、招租洽谈事宜，并为项目的开业筹备及开业后运营管理、营销推广提供全程服务；招商承包期限为8年，乙方承包期限内，承包租金一次性包干价，其价格为：2013年1月1日至2016年12月31日2.0元/㎡，2017年1月1日至2018年12月31日3.0元/㎡，2019年1月1日至2020年12月31日4.0元/㎡；本合同承包期限自2013年1月1日至2020年12月31日止。装修免租期自2012年11月1日至2013年4月30日；甲方每月与乙方结算一次，包干价分成比例为甲方51%，乙方49%，其超出包干价部分的租金，归乙方所有，低于包干价差额部分和未租出房屋的租金由乙方向甲方补齐，每次月前五日结清；本合同计算收益的面积为商业街的面积即12000平方米；甲方必须及时分给乙方收益，否则每天向乙方缴纳欠付金额0.5%的滞纳金。因租金低于包干价，乙方应按不同年度包干价乘12000平方米计算金额补足。因房子没有出租，乙方应按不同年度包干价差乘未租出房屋面积计算金额补足。未能及时补足，乙方每天应按未补金额0.5%向甲方缴纳滞纳金；乙方确保按时、足额支付甲方应得的相关收益。2013年5月1日至2014年4月30日年度内的租金446.76万元，由乙方用甲方未支付乙方的建房款140万元做抵，剩余306.76万元由乙方从客户交来的年度租金中优先支付，交来的年度租金不够支付甲方收益的，乙方可以从以后年度自身应得部分（即租金收益49%部分）补足甲方收益，仍未能补足的应由乙方于2013年6月1日前补齐。在甲方收齐应得收益后，再收到的上述一年租金，甲方收到后全部及时交给乙方；合同还约定了其他条款。2015年2月，农工商总公司将琼华公司诉至朝阳法院，要求确认双方签署的《联营协议书》无效，要求琼华公司拆除涉案土地上建设的违法建筑、交还涉案土地并提出其他诉讼请求。后朝阳法院作出（2015）朝民初字第12716号民事判决书，认为：“本案所涉土地为将台乡东八间房村集体所有的农业用地，原告和被告以仓储用地的名义进行租赁并约定用于非农建设，此举违反土地管理法的上述规定，因此双方之间的《联营协议书》应属无效”，判决：确认农工商总公司与琼华公司之间的《联营协议书》无效；琼华公司于判决生效之日起三十日内将《联营协议书》项下土地上西侧部分（贝晶国际马球俱乐部，占地面积约274亩）的房屋及相关附属设施拆除并将该部分土地返还农工商总公司；琼华公司于判决生效之日起三十日内将《联营协议书》项下土地东侧部分（占地面积约136亩）腾空并返还农工商总公司。判决作出后，琼华公司提起上诉，后撤回上诉。2016年1月19日，琼华公司（甲方）与五环公司（乙方）签订《协议》，约定：甲方同意乙方与农工商总公司签订新的土地租赁协议及完善项目的相关政府文件，租赁协议产生的租金、相关费用等均由甲方承担，如此协议签订后在此协议内产生的所有债权债务及风险均由甲方承担，项目所有权为甲方所有，甲方负责一切管理经营，乙方不予承担债权债务及所有风险；乙方与农工商总公司签订土地租赁协议后，乙方认同甲方（北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司）延续开展所有经营，甲方经营项目对外所有债权债务全部责任均由甲方自行承担，均与乙方无关，甲方不得在此项目上行使有损于乙方利益之行为；甲方愿意将现有的A01与A02两栋房屋的15年使用权作价500万元给乙方作为乙方的收益，乙方独立收租经营；如因此协议上项目有更好和更大发展等原因，乙方积极和大力支持，不再需要乙方代为签署相关协议，甲方有权付乙方3000万元后终止双方协议；协议还约定了其他条款。2016年7月27日，农工商总公司（甲方）与五环公司（乙方）签订《房屋使用合同》，约定，合同标的物为位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施，合同期限为20年，自2016年8月1日起至2036年7月31日止；本合同签订之日，乙方向甲方支付保证金100万元，用于保证乙方履行本合同，使用费第一年1025万元，递增方式为每3年递增5%，使用费每年一付，每年8月15日之前一次性支付下一年度的使用费；乙方对合同标的物享有使用权和收益权，合同期内，如合同标的物及所占土地被征占，土地补偿费归甲方所有，地上物补偿费、设施补偿费归甲方所有，但经甲方书面同意后乙方出资搭建的地上、地下建筑物及其附属设施、设备，其地上物补偿费、设施补偿费根据合同已履行期限与未履行期限的比例进行分配；合同还约定了其他条款。合同上加盖北京市朝阳区将台乡集体资产监督管理委员会办公室印章。2017年1月18日，五环公司（甲方）与夏宗猛（乙方）签订《合作协议》，约定：鉴于1.乙方与琼华公司签订《合作协议书》，双方约定由琼华公司以土地使用权、乙方出资1360万元为合作条件，合作建设“北京中马贝晶国际马球俱乐部贝晶中街”（以下称“商业街”，详见附图），后商业街建设中和建成后，双方又先后签订了《招商承包合同》、《补充协议》等书面协议；2.琼华公司与农工商总公司签订的《联营协议》被北京市第三中级人民法院判决确认无效；3.农工商总公司与琼华公司《联营协议》被确认无效后，把原《联营协议》中的土地上房屋全部租给甲方，并与甲方签订了《房屋使用合同》；4.琼华公司已将与乙方合作的商业街房屋出租并收取租金，但长期拖欠乙方收益。因上述情况，双方经友好协商，对相关事宜达成如下一致意见：乙方愿以与琼华公司签订的《合作协议书》为基础，与甲方合作，甲方愿意以《合作协议书》为基础与乙方合作，甲方承认乙方为商业街的实际出资人和实际大股东，在商业街乙方占股51%，并对乙方与琼华公司签订的《合作协议书》、《招商承包合同》、《补充协议》所约定内容不持异议，甲方取代琼华公司履行原《合作协议书》中权利义务；双方对合作标的无异议，合作标的为贝晶国际马球俱乐部贝晶中街（即琼华公司与夏宗猛所签《合作协议书》中的商业街）；双方合作期限自2017年至2036年7月30日止；本协议签订后，特别是乙方取得商业街收取房屋租赁的实际控制权后，甲方保证不以其与农工商总公司签订的《房屋使用合同》或其他任何原因为由主张甲乙双方合作无效、解除或终止，保证双方合作关系继续；乙方保证对于乙方取得实际控制权之前，琼华公司违反原《合作协议书》中条款所欠乙方的利益分成及违约责任，仅向琼华公司追索，不向甲方追索；在现阶段中，琼华已经收取或继续收取的房屋租金中，乙方以《合作协议书》、《补充协议》、《招商承包合同》约定的应得部分，甲方均予认可，同时甲方对乙方应得部分不以任何理由提出异议；对于现阶段，即琼华公司经营管理期间（即收取或继续收取的房屋租金期间），甲方不得以任何理由向乙方主张土地和房屋使用费；该期间如甲方认为没有收到土地或房屋使用费，由甲方与琼华公司解决；若乙方与琼华公司解除合同并获取商业街经营管理（主要是收取房屋租赁费等各项费用）的实际控制权后，商业街土地使用费由乙方负责按照原《合作协议书》约定收取交纳；为酬谢甲方给整个园区带来的生存发展机遇，乙方自愿在整个园区倡导带头按每亩每年2万给予甲方奖励，乙方支付金额按照贝晶中街占地面积51%份额计算，汇入甲方或甲方指定的账户。该《合作协议》签订后至今，五环公司未支付夏宗猛任何款项，夏宗猛在本案中根据该《合作协议书》、其与琼华公司签订的《招商承包合同》的约定计算其在本案中主张的款项，即12000㎡×3元/㎡×30天×10个月×51%＝5508000元2017年7月，五环公司（甲方、委托方）与北京荣创天恒环境工程技术有限公司（乙方、受托方、以下简称荣创公司）签订《管理、运作、经营委托合同》，约定：甲方愿将酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施及附属面积委托乙方进行管理、运作、经营，甲乙双方确认，以2016年7月27日甲方与农工商总公司签订的《房屋使用合同》为蓝本，由乙方承继甲方在该合同中享有的权利和履行应履行的义务，一次性向农工商总公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元；还款计划按农工商总公司、琼华公司、五环公司于2016年7月27日签订的《协议书》中第五条关于解决历史遗留欠款的还款计划执行，甲方已向农工商总公司如期、足额交纳了还款计划中第一期、第二期共852.5万元欠款，乙方接续按期足额交纳从第三笔开始的还款义务；本合同委托和受托期限为2017年8月1日至2036年7月31日；本合同生效后，乙方独立开展管理、运作和经营，甲方不予任何干涉，受托期间，乙方自行组建经营队伍进行管理、运作、经营并自立账户，所获收益和应支付的费用由乙方自行处理，与甲方无涉；合同生效后，甲乙双方进一步落实本合同范围内租户及使用建筑物及土地相关资料、租赁合同、租金给付状况等，列表成册，并附所签合同文件资料等项工作，并且本合同生效后，甲方应向乙方出具适合其管理、运作、经营的包括并不限于授权委托书等的证明文件，以便乙方开展工作；合同还约定了其他条款。后五环公司（甲方）与荣创公司（乙方）签订《补充协议》，约定：在甲方依委托合同将合同标的全部建筑和建筑附属设施移交乙方后，乙方于委托合同及本补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付，从2017年8月1日，乙方对所有带租面积收取全额租金；自委托合同及本协议签订当日起，甲方经营期间建筑标的物全部租户应交、未交及拖欠的租金，其催取及收益权归乙方所有，委托协议及本补充协议签订日即甲方催取及收取租金终止日，甲方承诺，如果甲方在上述节点出现收取当交租金和超前收取租金或收取拖欠租金的行为，甲方将违约收取的租金全部退还乙方并另向乙方支付同等数额50%的违约金；协议还约定了其他条款。2018年7月4日，琼华公司以财产损害赔偿为由将农工商总公司诉至北京市第三中级人民法院，2019年9月16日，琼华公司撤回起诉。现五环公司、农工商总公司、琼华公司、荣创公司在北京市朝阳区人民法院均涉及多起诉讼。上述事实，有合作协议、合作协议书、补充协议、招商合同书、联营协议书、房屋使用合同、协议、判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，琼华公司与农工商总公司之间的《联营协议书》被生效判决确认无效，在《联营协议书》被确认无效后，夏宗猛与五环公司就夏宗猛出资建设的被认定为违建的房屋的使用、收益等事项签订的《合作协议》也应属无效。本案中，根据夏宗猛与琼华公司签订的《合作协议书》、《补充协议》、《招商承包合同》及夏宗猛与五环公司签订的《合作协议》可以认定，夏宗猛为涉案房屋的实际出资人。夏宗猛与五环公司签订的《合作协议》约定五环公司取代琼华公司履行原《合作协议书》的权利义务，根据五环公司与荣创公司签订的《管理、运作、经营委托合同》及补充协议，可以认定五环公司已实际取得涉案房屋的经营管理权并实际获取利益，虽然双方签订的《合作协议》被认定为无效，但并不影响双方参照协议约定的利益分配原则对实际获得的利益进行分配。夏宗猛与琼华公司签订的《招商承包合同》确定房屋面积为12000平方米，《补充协议》确定2017年1月1日至2018年12月31日的承包租金为3.0元/㎡/日，夏宗猛的利润占比为51%，因此，夏宗猛依据上述标准要求五环公司支付2017年9月至2018年6月共10个月的收益5508000元具有法律依据，本院予以支持。对五环公司拒绝支付上述费用的理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：被告北京五环通用航空有限公司于本判决生效后7日内支付原告夏宗猛2017年9月至2018年6月共10个月的收益5508000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50356元，由被告北京五环通用航空有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  尤文静审判员  李红霞审判员  郭 玮二〇二〇年六月二十九日书记员  王龙宇