广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终24250号上诉人（原审原告）：谢鸿燕，女，汉族，1988年7月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：廖俊文，男，汉族，1982年12月13日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市新世界房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田华莲花街道益田路**新世界中心**。统一社会信用代码：91440300279380118G。法定代表人：黄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳凯，系该公司法务经理。被上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作公司。住所地：广。住所地：广东省深圳市罗湖区和莲塘西岭新村综合办公楼**用代码：91440300192310512U。法定代表人：魏锦锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳徽，系该公司法务主管。上诉人谢鸿燕、廖俊文因与被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称西岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初4989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。谢鸿燕、廖俊文上诉请求：1.撤销一审判决内容。2.依法改判：新世界公司、西岭公司向谢鸿燕、廖俊文支付逾期交付深圳市罗湖区罗沙路四季御园7座2004号房产的违约金197227元（计算标准：从2014年12月20曰至2015年6月20日，2709157*万分之四*182日=197227元）。3.判令新世界公司、西岭公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由:一、一审查明事实有重大遗漏。涉案房地产在合同约定的交付日期之时，明显不符合约定和法定的交付条件,一审法院对谢鸿燕、廖俊文提出的关键证据不予认定、查实，直接认定涉案房产交付时，合同约定的交付条件已成就，系法律事实认定错误，也遗漏本案重要事实。一审判决书中“本院认为”部分，认为新世界公司交付前已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，合同约定的交付条件已成就，并据此驳回谢鸿燕、廖俊文要求新世界公司、西岭公司承担迟延交房违约责任的诉讼请求，该认定明显违背案件事实，严重损害了谢鸿燕、廖俊文的合法权益。并且，对于2015年6月8日所取得的《竣工面积测绘报告》，在认定中也未进行任何说明，而实际何时取得《竣工面积测绘报告》是本案的重要关键，因为其关系到何时具备合法的交付条件。此外，涉案项目新世界公司于原审诉讼期间虽有提供《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，显示涉案项目备案日期为2014年12月19日。实际上，新世界公司备案内容中电梯验收、排水设施验收合格证均是于2015年2月5日才取得；相关环评于2015年4月1日才进行首次申报，在第二次申报后于2015年9月17日才通过审批。新世界公司出示的文件不具备合法性，涉案房产通知入伙时不具备法定的交付条件，未达到正常使用标准。二、一审法院查明谢鸿燕、廖俊文与项目总包方湖南第四工程有限公司之间存在委托装修合同关系，认定谢鸿燕、廖俊文与项目总包方湖南第四工程有限公司之间存在委托装修合同关系，案外人基于该合同，有权代谢鸿燕、廖俊文在不符合交付条件时收取钥匙，并基于此认定新世界公司已如期向谢鸿燕、廖俊文交付涉案房产，该查明事实及认定与法律及事实不符。谢鸿燕、廖俊文在庭审中反复强调，该份《装修改造委托书》系由新世界公司直接提供的格式文本，涉案的小区千户业主在签订买卖合同时被强制要求签订。被委托方为涉案小区施工总包方，装修改造内容为“加盖混凝土楼板”，即搭板搭建，真实目的在于新世界公司为了规避搭板风险及二次验收风险，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第52条之规定，属“以合法形式掩盖非法目的”情形，该合同在法律上应属无效合同。同时，湖南第四工程公司作为项目的施工总包单位，其需要从新世界公司处取得高达数亿的工程款，其所出具的“关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明”本身就不具备有真实性，明显就有与新世界公司串通起来逃避监管责任以及损害业主的合法权益，并且按照各方的约定，搭板完成后，理应由湖南第四工程公司向谢鸿燕、廖俊文发送《装修入住通知》，然而根据谢鸿燕、廖俊文以及新世界公司所提供的证据，却仍然是由新世界公司向谢鸿燕、廖俊文发送《装修入住通知》，其实际也证实新世界公司与湖南第四工程公司就是利益共同体。故涉案的《委托装修合同》也符合第52条之规定，“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。”然而一审法院却对上述事实没有进行查明或释明。湖南第四工程有限公司所出具的“情况说明”，为书证中的“证人证言”，在湖南第四工程有限公司并未出庭接受质证的情况下，一审法院直接认定作为本案的重要判决依据，该种认定显然是在偏袒新世界公司。此外，根据《委托装修委托书》第4项的约定：“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”其实际该约定十分明确，即使湖南第四工程有限公司需要领取钥匙，也需要在合法交付为前提、业主没有前往办理入伙手续时，方可能领取钥匙进场施工。而根据谢鸿燕、廖俊文所提供的证据，新世界公司于2015年6月8日才取得竣工面积测绘报告，此时才符合合同约定的交付条件。同时，湖南省第四工程有限公司向法院作出的“情况说明”中，表明“其在业主入伙时代表业主到四季御园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工，在施工完成后，直接将钥匙归还物业管理公司”。而根据新世界公司所提供的证据，其于2015年6月20日才向谢鸿燕、廖俊文寄送《入伙通知书》，在2015年6月20日之前，是不存在谢鸿燕、廖俊文入伙的情形的，故不可能存在湖南第四工程有限公司代业主领取钥匙的情形。谢鸿燕、廖俊文并未额外支付装修款，谢鸿燕、廖俊文与湖南第四工程有限公司之间无任何的联系，后期的《装修入住通知书》亦是由新世界公司向谢鸿燕、廖俊文发出，而非湖南第四工程有限公司向谢鸿燕、廖俊文发出。以上事实均证明：谢鸿燕、廖俊文与湖南第四工程有限公司之间不存法律及事实上的装修合同关系。新世界公司声称已如期向案外人湖南第四工程有限公司交付房产，没有法律和事实依据，理应无效。一审法院在装修改造委托书的有效性、合法性存在严重问题的情形下，直接认定谢鸿燕、廖俊文已如期交付涉案房产，属认定事实严重错误，应当予以纠正。三、在四季御园系列案中，一审法院并未认真慎重的审理案件，敷衍判决。综上，一审法院对案件查明事实有漏有误，认定事实错误，判决明显没有法律、事实依据，已经严重损害了谢鸿燕、廖俊文的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。新世界公司、西岭公司共同答辩称：一、涉案房屋在合同约定的交付日期前已完全满足了法定和约定的交付条件，新世界公司、西岭公司已依法依约履行了房屋交付义务。涉案房屋所在项目已在2014年11月25日竣工验收合同，由建设单位即新世界公司、西岭公司、设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得罗湖区住建局的竣工验收备案收文回执。涉案项目通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的全面竣工验收合同，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合建筑法、消防法等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（预售）第九条的规定，涉案房屋在约定交付日期之前已经完全满足了法定和约定的交付条件，新世界公司、西岭公司已依法依约履行了房屋交付义务，并不存在违约情形。二、新世界公司、西岭公司已依约及时向谢鸿燕、廖俊文发出了《入伙通知书》，履行了房屋交付的通知义务。同时，新世界公司、西岭公司在2014年12月16日的《深圳报》进行了入伙公告，并在12月19日《深圳商报》进行了入伙宣传。部分业主到场办理入伙手续，签收了入伙礼品，并收到新世界公司、西岭公司发放的《准予入伙证明》，签署了《业主临时管理规约》《物业服务管理协议》及《消防安全责任书》，还预交了物业管理费。《入伙通知书》明确了入伙期限即房屋交付期限。对于未到场办理入伙手续的业主，按照合同第九条约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正常理由拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日。三、谢鸿燕、廖俊文自行将涉案房屋委托第三方进行装修改造，其法律关系独立于新世界公司、西岭公司。谢鸿燕、廖俊文签署了装修改造委托书，自行将涉案房屋交付给第三方进行装修改造。第三方也已出具了情况说明，证实四季御园项目确实在2014年11月25日通过工程竣工验收合同。案外人与谢鸿燕、廖俊文之间的装修改造事项与其他第三方无关。第三方根据谢鸿燕、廖俊文的委托入场进行装修改造，说明新世界公司、西岭公司已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务，本案不存在逾期交房的事实。综上所述，本案中不存在逾期交房的事实，新世界公司、西岭公司不存在任何违约行为，请求法院判决驳回谢鸿燕、廖俊文的诉讼请求。谢鸿燕、廖俊文向一审法院变更后的诉讼请求：1.判令新世界公司、西岭公司向谢鸿燕、廖俊文支付逾期交付深圳市罗湖区罗沙路四季御园7座2004号房产的违约金197227元（计算标准：从2014年12月20日至2015年6月20日，2709157*万分之四*182日=197227元。）。2.判令新世界公司、西岭公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理，确认下列事实：一、新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区××办事处××四季御园的开发建设单位。2013年11月29日，西岭公司（委托方）与新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定西岭公司委托新世界公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2014年2月26日，谢鸿燕、廖俊文（买受人）与新世界公司、西岭公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定谢鸿燕、廖俊文向新世界公司、西岭公司购位深圳市罗湖区××办事处××四季御园第7座20层2004号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积75.17平方米，转让成交价为人民币2709157元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十条对“交付的条件”作出约定：出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产(住宅）质量倮证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；(五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90曰之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。二、上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，谢鸿燕、廖俊文向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方已现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；7、本委托书为不可撒销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。2016年3月1日，湖南省第四工程有限公司出具的《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省第四工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司四季御园项目的施工方。四季御园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在四季御园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。故在四季御园项目入伙时，本公司就代业主到四季御园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，谢鸿燕、廖俊文依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，新世界公司在深圳商报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2014年12月10日，新世界公司向谢鸿燕、廖俊文发出《入伙通知书》通知谢鸿燕、廖俊文办理入伙手续，入伙时间为2014年12月20日。2015年8月19日新世界公司、西岭公司向深圳市房地产权登记中心申请“四季御园”的初始登记，受理通知书载明办理时限为60个自然日(自受理之日起至2015年10月18日止）。2015年8月27日在深圳报发出了深圳市房地产初始登记公告，有异议者请自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。2015年10月22日新世界公司向谢鸿燕、廖俊文发出通知，通知谢鸿燕、廖俊文到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。2016年1月27日涉案房产办理了不动产权证书。四、深圳市地籍测绘大队2016年4月14日出具的“关于四季御园竣工测绘报告版本相关问题咨询的复函”，载明：1、经查询深圳市地籍测绘大队档案系统，四季御园曾于2014年11月29日应你司申请进行过第一次竣工测绘并出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年3月11日因该项目半地下公交场占、1座及2座06层复式楼梯中空、4座住宅01户阳台与套内隔墙按经核准的施工图整改回复、02层商业与办公隔墙修改并经相关部门核准、宗地北侧临时房屋拆除，应你公司申请进行了第二次竣工测绘，并重新出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年6月8日因该项项目04层T2塔东北角架空、T3塔及T4塔之间北侧架空、T5塔及T6塔之间北侧架空、T7塔及T8塔之间北侧架空按经核准的施工图整改回复，应你司申请进行了第三次竣工测绘，此次测绘仅对2015年3月11日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》中相关内容进行修改替换。2、因该项目在竣工测绘时进行了两次整改，涉及建筑面积的改变，四季御园竣工测绘相关数据应以封面盖章日期为2015年6月8日的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工质量报告为准》。2015年7月15日，深圳市罗湖区莲塘街道办事处向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出《关于西岭旧村黄炳归房屋拆除情况说明的函》，载明：黄炳归房屋拆迁问题确有特别情况，确非四季御园开发商的原因。2015年8月5日，深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局向深圳市交通运输委员会发出《关于四季御园建筑工程申请竣工规划验收的告知函》，载明：根据该项目的《建设工程竣工测量报告》，开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施，若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛坯房状态移交，请贵委与该项目开发商尽快办理公交场站的移交手续。2015年8月17日新世界公司、西岭公司取得深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出的《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验ZS-2015-0017号）。一审法院认为，谢鸿燕、廖俊文与新世界公司、西岭公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于新世界公司、西岭公司是否延期交房的问题，一审法院认为，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，新世界公司、西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给谢鸿燕、廖俊文，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案新世界公司、西岭公司已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。2014年12月10日，新世界公司向谢鸿燕、廖俊文发出《入伙通知书》通知谢鸿燕、廖俊文办理入伙手续，入伙时间为2014年12月20日。本案中谢鸿燕、廖俊文向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省第四工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。谢鸿燕、廖俊文在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。在本案审理过程中湖南省第四工程有限公司向一审法院作出情况说明，表明其在四季御园入伙时就代表业主到四季御园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。至于湖南省第四工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付谢鸿燕、廖俊文使用问题，则属于湖南省第四工程有限公司与谢鸿燕、廖俊文之间的委托装修合同关系，不涉及新世界公司、西岭公司的违约责任承担。故一审法院认为新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向谢鸿燕、廖俊文交付了涉案房产，并未违反合同的约定，谢鸿燕、廖俊文要求新世界公司、西岭公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回谢鸿燕、廖俊文请求新世界公司、西岭公司向谢鸿燕、廖俊文支付逾期交付深圳市罗湖区罗沙路四季御园7座2004号房产的违约金197227元的诉讼请求。一审案件受理费人民币4245元，由谢鸿燕、廖俊文负担。本院查明：四季御园的业主铁志刚、赖伟雄、马宇与深圳市罗湖区住房和建设局及第三人新世界公司、西岭公司之间的行政案件经深圳市盐田区人民法院审理并作出（2016）粤0308行初1194号行政判决，判决确认深圳市罗湖区住房和建设局于2014年12月19日作出的四季御园项目竣工验收备案行为违法。该判决责令罗湖住建局采取相应的补救措施，但未撤销该竣工验收备案。深圳市罗湖区住房和建设局及新世界公司、西岭公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月16日作出（2017）粤03行终270号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定了谢鸿燕、廖俊文的通讯地址、电话。新世界公司、西岭公司于2014年12月10日通过中国邮政特快专递EMS向谢鸿燕、廖俊文邮寄《入伙通知书》，通知入伙时间为2014年12月20日，谢鸿燕于2014年12月23日签收了入伙礼品。一审法院查明的其他事实属实。各方当事人均同意本案诉讼费由败诉方迳付胜诉方。本院认为，双方当事人之间签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效。本案二审的争议焦点为：新世界公司、西岭公司是否应向谢鸿燕、廖俊文支付迟延交房违约金。涉案房产所在项目于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即在双方约定的房屋交付期限内，涉案房产已经具备了合同所约定的交付条件。谢鸿燕、廖俊文关于涉案房产在合同约定的交付日期时仍不符合交付条件的上诉理由，缺乏充分的事实依据，本院对此不予支持。在涉案合同履行过程中，虽然双方未在约定的交付期限内直接办理房产钥匙的交接手续，但新世界公司、西岭公司已于2014年12月10日向谢鸿燕、廖俊文邮寄《入伙通知书》，通知其2014年12月20日入伙，谢鸿燕于2014年12月23日签收了入伙礼品，且根据谢鸿燕、廖俊文向涉案房产所在项目工程总包单位湖南省第四工程有限公司出具的《装修改造委托书》，谢鸿燕、廖俊文实际已授权湖南省第四工程有限公司在涉案房产2014年12月20日办理入伙手续时代为向物业管理公司领取房产钥匙并直接进入房产进行施工，湖南省第四工程有限公司对此亦出具了《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》对上述情况予以印证，因此，谢鸿燕、廖俊文关于其与湖南省第四工程有限公司之间的承揽合同关系并未成立也未实际履行，湖南省第四工程有限公司无权代其领取钥匙的上诉意见依据不足，本院不予采纳。谢鸿燕、廖俊文关于《装修改造委托书》以合法形式掩盖非法目的应属无效合同的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。一审法院认定新世界公司、西岭公司已经按约履行了房产交付义务，并据此驳回谢鸿燕、廖俊文关于支付迟延交房违约金的诉讼请求，实体裁判处理并无不当，本院予以维持。谢鸿燕、廖俊文主张（2016）粤0308行初1194号、（2017）粤03行终270号行政判决已确认深圳市罗湖区住房和建设局作出的四季御园项目竣工验收备案行为违法，故交付涉案房产时应具备的条件是违法取得，但该判决并未撤销该竣工备案收文回执，不足以证明涉案房产不符合双方约定的交付条件，本院对谢鸿燕、廖俊文的该项主张不予支持。综上，谢鸿燕、廖俊文的上诉请求不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4245元，由上诉人谢鸿燕、廖俊文负担。本判决为终审判决。审判长 邓  晓  琴审判员 林  建  益审判员 赵  雪  琳二〇二〇年六月二日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。