广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1647号上诉人（原审被告）：肖芳，女，汉族,1984年7月16日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱玉金，男，汉族，1990年5月2日出生，住广东省英德市。原审被告：曾建伟，男，汉族，1968年5月16日出生，住广东省广州市黄埔区。上诉人肖芳因与被上诉人朱玉金、原审被告曾建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖芳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回朱玉金对肖芳的起诉；二、判令朱玉金承担本案全部诉讼费用。事实和理由：朱玉金提供的000124号《房地产买卖合同》仅有朱玉金、曾建伟签名，佛山市某网络科技有限公司（以下简称某公司）既未签名，也没有盖章，该合同未生效，一审法院以该合同为依据，判令肖芳双倍返还定金缺乏依据。000117号《房地产买卖合同》约定由佛山仲裁委员会仲裁，一审法院对本案没有管辖权，一审判决程序违法。即使000124号《房地产买卖合同》符合生效条件，但肖芳不是合同相对人，该合同对肖芳没有法律约束力。案涉房屋属肖芳与曾建伟的共同财产，曾建伟与朱玉金、某公司签订案涉买卖合同明显侵犯了肖芳的合法权益，案涉000117号、000124号《房地产买卖合同》均属无效合同。曾建伟签订000117号《房地产买卖合同》时，肖芳与曾建伟的夫妻感情濒临完全破裂，肖芳对曾建伟出售案涉房屋并不知情，没有因出售房屋而受益。朱玉金明知案涉房屋存在抵押权，其对无法实现合同目的存在主观过错。000117号《房地产买卖合同》约定朱玉金于查册后（无查封当天）支付余下定金15000元，朱玉金提前支付定金15000元造成的经济损失应由其自己承担。朱玉金辩称,肖芳从案涉房屋的议价到签订000117号《房地产买卖合同》都在场，并由肖芳微信提供了银行账号，朱玉金在当天成功转账20000元定金到肖芳指定账户。肖芳、曾建伟一起签署了朱玉金申请的按揭贷款合同，并提供了结婚证、身份证、银行卡、房产证等资料。肖芳在合同履行期间离婚，协议分割房屋买卖收益，却隐瞒未告知朱玉金，故肖芳称其不是受益人的说法不合理。肖芳夫妻未能按000117号《房地产买卖合同》约定提供解押资料，已构成违约。经协商，约定由曾建伟与肖芳自行解除所有抵押，并在2019年3月30日修改原合同约定，才签订了000124号《房地产买卖合同》，之后曾建伟未补齐解押所需资料。曾建伟未作陈述，朱玉金向一审法院起诉请求判令：1.曾建伟、肖芳赔偿朱玉金双倍定金40000元、按揭服务费2500元及中介服务费7300元；2.诉讼费由曾建伟、肖芳承担。一审法院认定事实：2018年12月25日，曾建伟作为卖方，朱玉金作为买方，某公司作为经纪方，三方共同签订了编号为000117的《房地产买卖合同》，约定卖方将其所有的佛山市顺德区某房出售给买方，物业建筑面积为67.25平方米，成交价为730000元。对于付款方式，双方约定采用“所售物业已办理抵押登记情况适用注销抵押后付款”的方式，买方必须在2018年12月25日前支付定金5000元给卖方，定金余款15000元未约定支付时间，赎契方式、首期收款及楼价余款如何支付双方亦未进行约定。对于违约责任，双方约定买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。另外，双方还约定，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的5%（即36500元）向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。最后，双方还在合同其他约定处备注“买卖双方一致协商，该物业的二押费用由卖方承担，处理该物业二押后，所欠的银行贷款按照银行转按义务处理，该转按义务的费用由买方承担，买卖双方需配合还贷业务、首期款由银行申请审批贷款额为准；若买方所申请的银行贷款审批失败，卖方愿意退回已收定金，双方无异议；定金余款15000元查册后（无查封当天）买方支付给卖方”。上述合同签订后，朱玉金即于当日向曾建伟支付了定金20000元。随后，朱玉金依约向中国银行股份有限公司广州番禺支行申请转贷，2019年2月22日，中国银行股份有限公司广州番禺支行向朱玉金出具《个人住房贷款意向书》，载明“兹有朱玉金先生/女士为购买位于佛山市顺德区某房向我行申请个人住房贷款，贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为550000元，最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准。本意向书有限期至2019年5月21日止，过期后，如需重新开立，须按我行审查程序重新审批”。《个人住房贷款意向书》出具后，据朱玉金在庭审中陈述，因案涉房产还设立了另一抵押，双方约定该抵押由曾建伟处理并承担相应费用，但因曾建伟未予处理，导致案涉房屋无法完成变更登记手续。因此，买卖双方又于2019年3月30日签订了编号为000124的《房地产买卖合同》，出售房屋的信息、违约责任等相关信息的约定基本与双方在编号为000117的《房地产买卖合同》中的约定一致，双方对“所售物业已办理抵押登记情况适用注销抵押后付款”中的相关约定进行了变更，其中关于定金，双方约定定金5000元及定金余额15000元买方必须在2018年12月25日支付给卖方；赎契方式约定为卖方出资赎契，卖方应在签订本合同后20天内向抵押银行申请提前还款（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款），并在银行或经纪方发出还贷通知之日3天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用。首期楼款（不含定金）买方必须在买方出新证当天直接支付给卖方本人或存进卖方账户。双方还在其他约定处备注“买卖双方共同协商，首期款项金额以买房向银行机构所申请贷款批复可贷金额与本交易物业签订本合同的实际成交价的差额作首期款项，买卖双方一直认同。本交易物业卖方承诺一押、二押自行出资赎契”。双方在落款“本合同签订于”处仍记载“2018年12月25日”。上述合同签订后，曾建伟并未依约赎契。另查明，双方于2018年12月25日签订《房地产买卖合同》后，曾建伟向佛山市顺德区国土城建和水利局申请查询案涉房产的不动产登记信息，佛山市顺德区国土城建和水利局于2019年1月4日出具《不动产登记信息查询结果》，显示案涉房屋抵押权人分别为交通银行股份有限公司某分行、曹某，抵押登记日期分别为2010年12月1日及2019年1月3日。本案庭审辩论终结后，本院依法于2019年9月30日查询案涉房产的不动产登记信息，信息显示该房屋抵押权人仍为交通银行股份有限公司某分行、曹某，抵押登记日期仍为2010年12月1日及2019年1月3日。再查明，案涉位于佛山市顺德区某房的房屋登记在曾建伟名下，该房屋为曾建伟与肖芳的夫妻共同财产。曾建伟与肖芳于2019年2月22日登记离婚，双方在离婚协议中就案涉房屋进行了分割，约定案涉房屋及所有家具家电已售730000元，出售还贷和扣除费用后还剩240000元，曾建伟需支付肖芳120000元。一审法院认为，朱玉金与曾建伟签订的两份《房地产买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。本案的争议焦点之一，系曾建伟是否存在违约。虽然案涉两份《房地产买卖合同》中记载的签订日期均为2018年12月25日，但根据朱玉金在庭审中的陈述，并结合朱玉金向银行申请贷款的相关文件可以证明，编号为000124的《房地产买卖合同》签订的时间后于编号为000117的《房地产买卖合同》，上述两份合同约定不一致的地方，应视为双方经过协商进行了变更，以编号为000124的《房地产买卖合同》中的约定为准。关于付款方式，编号为000124的《房地产买卖合同》约定以由卖方出资赎契，卖方应在签订合同后20天内向抵押银行申请提前还贷；双方在其他约定中还备注，“卖方承诺一押二押自行出资赎契”，但经查询，案涉房屋在双方签订两份《房地产买卖合同》之后仍一直抵押给交通银行股份有限公司某分行、曹某，且曾建伟亦未到庭举证证明其已经依约向抵押银行申请提前还贷。至今案涉房仍无法办理产权变更登记手续，且朱玉金及肖芳均表示无法联系曾建伟，即朱玉金与曾建伟双方签订《房地产买卖合同》时预期的合同目的现已无法实现，曾建伟的上述行为存在违约，朱玉金有权要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求曾建伟承担相应的违约责任。关于违约责任，根据双方约定，朱玉金有权要求曾建伟双倍返还定金。双方约定定金20000元，朱玉金已经于2018年12月25日全额向曾建伟支付完毕，曾建伟应向朱玉金双倍返还定金共计40000元。另外，朱玉金还主张按揭服务费，但朱玉金并未提供相关的合同及支付凭证证明支付了该费用且该费用为购买案涉房产的必要支出，应承担举证不能的不利风险，对朱玉金主张的按揭服务费一审法院不予支持。朱玉金主张的中介服务费，根据《房地产买卖合同》的约定，若曾建伟存在违约，朱玉金已经预交的中介服务费应由中介方在收到曾建伟支付的费用后予以退回，虽然朱玉金与中介方约定了需要支付中介服务费7300元，但朱玉金仅实际支付了3650元，且该费用根据上述约定，在曾建伟违约的情况下，可要求中介方予以退回，因此朱玉金要求曾建伟再赔偿中介服务费没有相关的事实和法律依据，一审法院不予支持。本案的争议焦点之二，系肖芳是否需对曾建伟的债务承担连带责任。朱玉金与曾建伟签订编号为000117号的《房地产买卖合同》时，曾建伟、肖芳尚未离婚，且肖芳对曾建伟出售案涉房屋知情且一直配合出具相关的证明，曾建伟收取朱玉金定金20000元的事实亦发生在曾建伟、肖芳的婚姻关系存续期间，双方在离婚时对案涉房产进行了分割，肖芳基于案涉房产也获得了相应的利益，案涉债务应认定为基于曾建伟、肖芳共同意思的债务，属于曾建伟、肖芳的夫妻共同债务，朱玉金要求曾建伟、肖芳共同承担向其双倍返还定金的责任有理，一审法院予以支持。曾建伟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、曾建伟、肖芳于判决生效之日起十日内向朱玉金双倍返还定金共计40000元；二、驳回朱玉金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元（朱玉金已预交），由曾建伟、肖芳负担839.36元，由朱玉金负担205.64元。二审期间，朱玉金提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对朱玉金提供的证据经审查认定：朱玉金提供的微信的通信信息及视听资料证明的事实，已由肖芳在一审答辩状中的自认所证明，本院对该证据不再重复认定；肖芳仅对朱玉金在二审提供的000124号《房地产买卖合同》中某公司的盖章时间提出异议，但未能提供证据证明其异议，故本院对该合同的真实性、合法性和关联性予以采信，可作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明，朱玉金在二审提供的其持有的000124号《房地产买卖合同》，朱玉金和曾建伟均已签名，某公司已盖章。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、一审法院对本案是否有管辖权；二、肖芳是否应双倍返还定金给朱玉金。一、关于一审法院对本案是否有管辖权问题在本案，即使朱玉金与曾建伟、某公司达成了有效的仲裁协议，但肖芳和曾建伟在一审法院首次开庭前未对该院受理该案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，应视为肖芳和曾建伟放弃仲裁协议，一审法院对本案有管辖权，一审判决没有违反法定程序。二、关于肖芳是否应双倍返还定金给朱玉金的问题肖芳上诉认为在后签订的编号为000124的《房地产买卖合同》因某公司未盖章，合同未生效。但朱玉金在二审提供的其持有的000124号《房地产买卖合同》证明某公司已盖章，且肖芳未能提供其与曾建伟持有的000124号《房地产买卖合同》以证明某公司未在该合同上盖章，并于本案二审期间在朱玉金持有的合同上补盖公章的事实。因此，本院据此认定某公司在朱玉金和曾建伟持有的000124号《房地产买卖合同》均已盖章，该合同符合合同约定的生效条件，已生效。根据双方当事人签订的两份买卖合同的约定，曾建伟未能依约履行提前还贷、出资赎契的义务，使朱玉金与曾建伟双方签订《房地产买卖合同》时预期的合同目的现已无法实现，曾建伟的上述行为已构成根本违约，朱玉金有权要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求曾建伟承担双倍返还定金的违约责任。一审法院对此予以支持正确，本院予以维持。在肖芳与曾建伟夫妻关系存续期间，肖芳知道并同意曾建伟向朱玉金出售案涉夫妻共同财产，且肖芳对曾建伟出售案涉房屋知情且一直配合出具相关的证明，曾建伟收取朱玉金定金20000元的事实亦发生在曾建伟、肖芳的婚姻关系存续期间。一审法院据此认定案涉债务基于曾建伟、肖芳共同意思表示产生的债务，属于曾建伟、肖芳的夫妻共同债务，符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定。案涉房屋是否存在抵押，朱玉金是否提前支付定金，并非曾建伟免除其履行合同义务的法定或约定理由，亦不是曾建伟减轻其违约责任的合法理由。综上所述，肖芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1045元，由上诉人肖芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪