广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初6748号原告卢彩如，女，汉族，1974年9月14日出生，户籍所在地广东省陆丰市之一。委托代理人张磊，广东德纳（宝安）律师事务所律师。被告深圳市瑞喆实业投资有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道楼岗村义乌商业城，统一社会信用代码91440300094040731N。法定代表人李国强。委托代理人刘健，广东宝城律师事务所律师。原告卢彩如与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月12日，原告与被告签订了三份《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》；合同标的分别为深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城的一层1059号铺位、三层3171号铺位及三层3172号铺位。合同标的为一层1059号铺位的《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》约定，被告将位于深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城一层1059号铺位出租给原告使用，使用期限自2014年10月1日起至2034年9月30日止。2014年10月1日至2019年9月30日期间，原告将该商铺委托给被告经营，被告每年据此向原告支付经营使用费，前三年的经营使用费为商铺使用费总额的24%，该费用预先在原告需支付的商铺使用费总额中予以抵扣，后两年被告则按照市场实收租金向原告支付经营使用费。因此，在抵扣预先支付的前三年经营使用费后，原告向被告支付了商铺实际使用费人民币203508元（含定金），其中首付款项为人民币102508元，剩余款项人民币101000元则通过银行代扣方式，分36期并于2017年6月28日前付清，三年银行代扣费用的利息为人民币12120元，上述款项共计人民币215628元。合同标的为三层3171号铺位的《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》约定，被告将位于深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城三层3171号铺位出租给原告使用，使用期限自2014年10月1日起至2034年9月30日止。2014年10月1日至2019年9月30日期间，原告将该商铺委托给被告经营，被告每年据此向原告支付经营使用费，前三年的经营使用费为商铺使用费总额的24%，该费用预先在原告需支付的商铺使用费总额中予以抵扣，后两年被告则按照市场实收租金向原告支付经营使用费。因此，在抵扣预先支付的前三年经营使用费后，原告向被告支付了商铺实际使用费人民币138000元（含定金），其中首付款项为人民币69000元，剩余款项人民币69000元则通过银行代扣方式，分36期并于2017年6月28日前付清，三年银行代扣费用的利息为人民币8280元，上述款项共计人民币146280元。合同标的为三层3172号铺位的《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》约定，被告将位于深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城三层3172号铺位出租给原告使用，使用期限自2014年10月1日起至2034年9月30日止。2014年10月1日至2019年9月30日期间，原告将该商铺委托给被告经营，被告每年据此向原告支付经营使用费，前三年的经营使用费为商铺使用费总额的24%，该费用预先在原告需支付的商铺使用费总额中予以抵扣，后两年被告则按照市场实收租金向原告支付经营使用费。因此，在抵扣预先支付的前三年经营使用费后，原告向被告支付了商铺实际使用费人民币134000元（含定金），其中首付款项为人民币67000元，剩余款项人民币67000元则通过银行代扣方式，分36期并于2017年6月28日前付清，三年银行代扣费用的利息为人民币8040元，上述款项共计人民币142040元。原告认为，原、被告签订名为《商铺经营使用合同》，实际则为房屋租赁合同，且该房屋租赁合同因违反相关法律规定，依法应被认定为无效。因此，被告应返还原告商铺使用费。原告为维护自身合法利益不受侵害，起诉至法院，恳请法院依法判令：1、判令确认原告与被告签订的合同标的为深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城一层1059号铺位的《商铺经营使用合同》、三层3171号铺位的《商铺经营使用合同》以及三层3172号铺位的《商铺经营使用合同》无效；2、判令被告返还原告商铺使用费合计人民币503948元及利息100000元（利息以人民币503948元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月12日起计至商铺使用费实际返还之日止，现暂计至起诉之日的利息为100000元）；3、判令本案诉讼费由被告承担，以上款项共计人民币276664元。被告辩称，原告在租赁商铺时就已经知道商铺的权属状况。即使是从常理上讲，原告当时在购买商铺即进行不动产交易时，特别是进行大额的不动产交易时，查询相应的不动产权属状况是每个正常人都应进行的工作。所以说无论是从当时的实际情况看，还是从常理推定，都应认定原告在租赁商铺时就已经知道商铺权属状况。另外，根据原、被告双方签订的商铺经营使用合同可知，被告于2014年10月1日已将商铺交付给了原告使用，该事实有商铺经营使用合同约定的第4条第1款可以佐证。后来原、被告双方签订商铺委托经营协议，但结合双方之前签订的商铺经营使用合同第4条第1款可知，双方之间的关系是被告作为商铺租赁中介，将原告委托给被告的商铺进行对外招租，被告由此来获取收益。但按照商铺委托经营协议第3条第3款的规定，被告是需要将招租所获收益如数交还原告的。所以，综上可知原告在交易时已清楚涉案商铺的权属现状，并且于2014年10月1日接收了涉案商铺，原告据此委托被告出租涉案商铺。之后在涉案商铺对外出租情况不理想，没有获得相应的商铺租金收益的情况下，原告就反过来主张双方间签订的合同无效，显然违背公序良俗，且属于事后反悔行为。经审理查明，原告卢彩如与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司于2014年5月12日签订了合同标的分别为深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城一层1059号铺位、三层3171号铺位及三层3172号铺位共计三份《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》，双方约定被告将位于深圳市宝安区前进公社义乌商业城一层1059号铺位、三层3171号铺位及三层3172号铺位租给原告，出租期限均为二十年，即从2014年10月1日起至2034年9月30日止，原告需向被告支付商铺使用费共计人民币705376元（300450元＋205722元＋199204元）。同时双方均约定，商铺使用费支付方式为分期银行代扣付款，具体分期付款方式为在预先抵扣前三年收益后，三商铺实际合同总价为人民币475508元［203508元＋138000元＋134000元（含定金）］，其中首期商铺有偿使用费共计人民币238508元（102508元＋69000元＋67000元），余款237000元（101000元＋69000元＋67000元）则通过银行代扣方式均于2017年6月28日前付清（分三年12月共36期），每月28号前通过银行分别代扣金额2806元、1917元及1861元，即银行每月代扣6584元。同日，原告与被告签订平安银行松岗支行代理开立银行借记卡授权书，并依照合同的约定向被告支付了首期商铺有偿使用费人民币238508元，同时支付了叁年银行代扣利息费人民币28440元，被告据此向原告出具深圳市松岗义乌批发商业城的收款收据。截止至2017年6月4日，原告已向被告支付完毕余款金额人民币237000元。以上事实，有经当庭质证的《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》、松岗义乌批发商业城签约确认表、代理开立银行借记卡授权书、确认书、律师见证书、深圳市松岗义乌批发商业城的收款收据、平安银行深圳沙井支行个人账户汇总信息清单等证据及庭审笔录予以证实。本案争议焦点在于原、被告双方签订的《商铺经营使用合同》、《商铺委托经营协议》是否有效。本院在审理其他案件时曾向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询涉案松岗义乌批发城是否办理过建设工程规划许可手续，深圳市规划和自然资源局宝安管理局复函称涉案义乌批发商业城建筑未办理过建设工程规划许可手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，原、被告签订的《商铺经营使用合同》因违反法律强制性规定，自始无效，双方签订的《商铺委托经营协议》系以主合同《商铺经营使用合同》为有效基础而签订的，也属当然无效。关于原告主张的被告返还商铺使用费及利息的主张。因原、被告双方签订的《商铺经营使用合同》及《商铺委托经营协议》无效，被告应向原告返还因该合同取得的财产，即被告应向原告返还商铺使用费人民币475508元（首款238508元+237000元）及叁年银行代扣利息费人民币28440元，以上共计人民币503948元。原告于2017年6月4日付清所有款项，因此，被告应向原告支付以人民币503948元为基数，从2017年6月4日至2019年8月19日按中国人民银行同类同期贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告卢彩如与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司签订的合同标的为深圳市宝安区前进公社松岗义乌批发商业城的一层1059号铺位、三层3171号铺位及三层3172号铺位的《商铺经营使用合同》无效；二、被告深圳市瑞喆实业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告卢彩如人民币503948元及利息（利息以503948元为计算基数，从2017年6月4日至2019年8月19日按中国人民银行同类同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告卢彩如的其他诉讼请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案受理费4920元，由原告承担500元，被告承担4420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年六月十二日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。