云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初5668号原告（案外人）：江斌，男，1973年5月15日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：葛颖颖，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司，社会统一信用代码：91530000719407899A。负责人:高焱。地址:云南省昆明市国家商新技术产业开发区。委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告（被执行人）：杨鎔瑕，女，1987年12月16日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。第三人：何丽芬，女，1967年1月17日生，汉族，云南省华宁县人，现住文山市。原告江斌与被告中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称长城公司）、杨鎔瑕，第三人文山州冠辰商贸有限公司（以下简称冠辰公司）、陆世传、陆世归、何丽芬、王兴杰、杜作良、张家琼案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告江斌及其特别授权代理人刘江、葛颖颖，被告长城公司特别授权代理人靳华明，被告杨鎔瑕，第三人冠辰公司特别授权代理人杨鎔瑕，第三人何丽芬到庭参加了诉讼。第三人陆世传、陆世归经本院依法向其送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人王兴杰、杜作良、张家琼经公告送达后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令终止对文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋（建筑面积为241.41㎡，房产证号为：文山市房权证文房字第**，土地证号为：文国用（20**）第××号）的强制执行；2.请求人民法院确认文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋属于原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告提出何丽芬是杨鎔瑕的母亲，2015年在房子还未卖给原告之前，何丽芬向原告借款158000元，后该借款被抵做购房款。除何丽芬外，以本案的处理结果与其他第三人无利害关系为由，放弃冠辰公司和其他抵押物产权人陆世传、陆世归、王兴杰、杜作良、张家琼作为第三人参与诉讼。事实及理由：2015年，原告与被告杨鎔瑕签订《房屋买卖合同》，约定被告杨鎔瑕以468000元的价格将位于文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋出卖给原告。合同签订后，被告就将房屋交付给了原告，虽然未办理房屋过户手续，但是原告已支付完毕该房屋的购房款，并于2015年装修该房屋后入住使用至今。长城公司与被告借款合同纠纷一案，文山市人民法院已作出生效的法律文书。文山市人民法院在执行该案过程中，查封了文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋。2019年8月9日，原告向贵院提起执行异议，但贵院以原告与被告杨鎔瑕的房屋买卖合同属于另外的法律关系，与本案查封拍卖无利害关系为由驳回原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告杨鎔瑕2015年签订的《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，原告也是基于该协议于2015年6月合法占有诉争房屋，并支付了大部分的房屋价款。原告的行为完全符合该二十八条规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告基于协议继受取得房屋并居住使用。对于买卖房屋的行为，原告与被告杨鎔瑕是没有争议的，故原告认为对于诉争房屋，原告已经实际占有并使用，该房屋的所有权应该为原告所有。本案应依法确认原告取得文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋的产权。因此，法院对该房屋进行强制执行的行为已经侵犯了原告的合法权益，为此，原告依据《民事诉讼法》等相关法律的规定诉至法院，请法院依法判准原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告长城公司辩称：1.本案不应当停止处置，《房屋买卖协议》为无效合同。首先，原告提供的《房屋买卖协议》成交价格是46.8万元，而被告杨鎔瑕提供的协议价格是126万元；其次，原告及被告对协议第三条付款时间及方式的理解存在巨大差异；再次，合同签订的时间原告及被告杨鎔瑕均不清楚。故原告与被告杨鎔瑕签订的《房屋买卖协议》并不是合同当事人双方的真实意思表示，该合同系无效合同，没有履行的基础。2.假设协议系合法有效的合同，在杨鎔瑕用本案诉争的房屋设定抵押前，原告并未履行合同义务，且原告明知并同意被告杨鎔瑕用本案诉争的房屋用于抵押银行贷款。3.长城公司享有合法抵押权。4.本案原告起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定适用的前提是被执行人名下的房屋未办理抵押登记。本案中，被告杨鎔瑕的房屋已办理抵押登记，用于抵押贷款，在生效的法律文书未被撤销或者抵押合同未被确认无效之前，长城公司对本案涉案房屋享有抵押权。5.原告诉请将本案诉争的房屋所有权确认给原告的请求不应得到支持。首先，原告与被告杨鎔瑕签订的《房屋买卖合同》无效。其次，本案被告长城公司对涉案房屋享有合法抵押权，抵押权属物权的一种，原告与被告杨鎔瑕之间系债权的法律关系。综上所述，原告的起诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨鎔瑕辩称：1、原、被告签订过《房屋买卖合同》，但合同约定的房屋价格是126万元，并不是原告所述的468000元。2015年初，原告妻子柏安静找到被告母亲何丽芬，希望将本案所涉房屋卖给他，约定价格为126万元，柏安静称已用他原来沙坝地的房子向银行抵押贷款用于支付该房的房款，但贷款下来的具体时间说不清，应该不会很长，被告便同意与原告签订房屋买卖合同。2、房屋买卖合同签订后，原告未及时向被告支付房款，且同意被告将该房屋向中国工商银行股份有限公司文山分行（以下简称工商银行）抵押贷款。因原告未及时支付房款，且当天就找来装修公司进行装修，柏安静与被告母亲认识，被告未阻止原告在未支付房款就进行装修的行为。被告公司因资金周转需要，要求原告妻子尽快支付房款。柏安静说贷款没批下来，支付不了房款。由于原告已搬进该房屋，实际阻碍了被告因原告未支付房款而协商解除合同的权利，后来原告同意被告先用该房向银行抵押贷款使用，被告才于2016年1月13日与工商银行签订抵押合同。原告对抵押贷款是知情并且同意的。3、原告迟延支付房款的行为已构成根本性违约，被告与原告签订的《房屋买卖合同》应当予以解除，并支付被告房屋占用费按市场价年租金计算。被告与原告签订合同后，经被告多次催要房款，但原告一直未支付，直至2018年，工商银行起诉被告等人要求实行对该房屋的抵押权，在被告的再三催促和告知下，原告才于2018年12月9日向被告支付了20万元，至今都未付完房屋余款。被告认为，原告的行为已构成根本性违约，被告与原告签订的《房屋买卖合同》应当予以解除，并支付被告房屋占用费按市场价年租金每年10万元计算。综上所述，因原告的违约行为，合同应当予以解除，并支付房屋占用费，被告与银行抵押贷款合法有效，且原告是知情并同意的，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人何丽芬辩称：1、其与原告之妻柏安静确实商谈并签订过《房屋买卖合同》，但合同约定的房屋价格是126万元，并不是原告所述的46.8万元。2015年初，原告妻子柏安静找到何丽芬，希望将本案所涉房屋卖给柏安静，双方约定以126万元卖给柏安静。柏安静说房款等他用沙坝地的房子贷款来支付房款，于是双方签订了合同（该房产权证是杨鎔瑕的），约定房屋价款为126万元，签订合同时何丽芬当着江斌、杨鎔瑕、柏安静的面写的，然后江斌、杨鎔瑕在合同上签上名字，一式四份，柏安静带走三份，我们留下一份。由于合同约定税款是由原告自己交，所以原告要求我们签一张没填写过房屋金额的空白合同给他们带走。原告想逃避税收，后又想以此耍赖，在我要求原告支付房款的时候，原告居然恐吓和威胁我。原告的行为已被单位训诫，但柏安静在纪委做笔录的时候却说该房款是70多万，这明显和原告起诉时说的468000元不相符。2、房屋买卖合同签订后，原告未及时向被告支付房款，且同意被告将该房屋向工商银行抵押贷款。合同签订后，原告夫妇未支付过一分房款，且当天就找来装修公司进行装修，后来一直说贷款没有审批下来，支付不了房款。直至年底，公司因资金需要周转，再次跟原告之妻柏安静要房款，柏安静说他贷不了款，审批不下来，只有等卖了他家以前的房子才有钱支付。在无耐之下，经过口头协商，原告让我们先用该房产权证贷款来用，待他自己的贷款下来再支付给被告。原告对杨鎔瑕将上述房屋用于抵押贷款是知情并且同意的。3、原告迟延支付房款的行为已构成根本性违约，双方签订的合同应当予以解除，并支付房屋占用费。经何丽芬多次催促原告夫妻于2018年12月9日支付了20万元，至今该房房款仍未结清。综上所述，原告搬入该房屋已有五年时间，一直未按约定金额支付房款，已构成根本性违约，应当解除合同，并由原告支付房屋占用费。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和持证，对当事人无异议的证据《中国工商银行业务凭证》、《收据》四张、《垃圾处理费收费清单》二张、《照片》五张、装修部分单据、（2017）云2601民初4156号《民事调解书》本院予以采信。对江斌已支付20万元房款，对涉案房子进行装修入住的事实及文山市人民法院（2019）云2601执民25号《民事裁定书》，证明原告向法院提出执行异议被驳回，可以提起诉讼的事实，本院予以确认并在卷佐证，对其关联性及证明效力本院将在说理部分予以综合评判。对有争议的证据，江斌提交《房屋买卖合同》、《通用纳税申报表》、《借据》及杨鎔瑕提交《房屋买卖合同》，双方当事人的质证意见如下：长城公司质证认为，对《房屋买卖合同》的真实性、合法性不予认可，因为房屋价格与市场价严重不符，并且与被告持有的合同内容不一致，不认可证明观点，原告打款给杨鎔瑕是在房屋用于抵押贷款之后；对《通用纳税申报表》的三性不予认可，该组证据不能反映纳税主体是谁，也不能反映原告已经履行了对涉案房屋的纳税义务。对《借据》提出与本案不具有关联性，该证据系何丽芬与柏安静民间借贷纠纷，房屋买卖合同的主体系原告江斌与被告杨鎔瑕，故该证据也不能证明原告的证明观点。杨鎔瑕质证认为，对《通用纳税申报表》质证意见与长城公司一致；对《房屋买卖合同》有意见，468000元的价格不是我写的，名字是我签的，当时买卖合同的金额是空白的，是原告说拿去税务登记处用的。对《借据》有意见，何丽芬与柏安静之间的借贷关系我不知道，也与我的这套房子没有关系。第三人何丽芬对江斌提交证据的质证意见与杨鎔瑕意见一致。江斌对杨鎔瑕提交证据质证为，对《房屋买卖合同》有意见，提出126万元合同不真实，因为当时是在杨鎔瑕办公室签的，签了以后江斌就走了，不知道对方合同金额为什么是126万元。买卖合同是格式合同，应当按照有利于买受人一方作解释，本合同是杨鎔瑕制作的格式合同，其名字是打印上去的，在双方发生争议时应当作出有利于原告的解释。长城公司、何丽芬对杨鎔瑕提交《房屋买卖合同》无意见。本院对有争议证据的关联性及证明效力本院将在说理部分予以综合评判。本院认定案件法律事实如下：2015年6月，原告江斌与被告杨鎔瑕签订《房屋买卖合同》，约定：“杨鎔瑕将位于文山市开化北路金家园小区16幢BB02号房屋出卖给江斌。该房屋款在江斌收到银行贷款十日以内，以银行转帐方式一次性付清。由江斌承担交易税费”。合同签订后，杨鎔瑕将房屋交付给了江斌，江斌于2015年6月17日向文山州德昭物业服务有限公司交纳装修押金、保证金2000元，即开始装修后入住。2018年12月9日江斌通过工商银行向杨鎔瑕转帐20万元。未办理不动产转让登记备案手续。2016年1月13日杨鎔瑕与工商银行签订《最高额抵押合同》，于2017年1月17日签订了《中国工商银行抵押核实书》，对工商银行享有的抵押权进行了确认，同时办理抵押权登记。工商银行诉冠辰公司、陆世传、陆世归、何丽芬、王兴杰、杨鎔瑕、杜作良、张家琼金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月6日作出（2017）云2601民初4156号民事调解书，调解第二项为工商银行对土地证号为文国用（2012）第××号、房产证号为文山市房房产证文房字第**地产的款项享有优先受偿权。因冠辰公司、陆世传、陆世归未履行调解书确定的还款义务，工商银行向本院申请执行。2019年4月28日变更申请执行主体为长城公司。本院于2019年3月25日查封杨鎔瑕在文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋（房产证号为：**××48号）房产，期限为三年。江斌于2019年8月9日提出书面异议，本院于2019年10月15日作出（2019）云2601执异25号执行裁定书，裁定驳回江斌的异议请求。江斌不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。在审理过程中，原告江斌以本案的处理结果与其他第三人无利害关系为由，放弃冠辰公司和其他抵押物的产权人陆世传、陆世归、王兴杰、杜作良、张家琼作为第三人参与诉讼。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案是否符合停止强制执行的条件；二、原告的诉请是否应得到支持。针对争议焦点，本院分别评述如下：关于本案是否符合停止强制执行的条件的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告江斌诉称事实为：“2015年，原告与被告杨鎔瑕签订《房屋买卖合同》，约定被告杨鎔瑕以468000元的价格将位于文山市开化北路金家园小区16幢BB02号房屋出卖给原告。合同签订后，被告就将房屋交付给了原告，虽然未办理房屋过户手续，但是原告已支付完毕该房屋的购房款，并于2015年装修该房屋后入住使用至今。”在代理词中称：“原告也是基于《房屋买卖协议》于2015年6月合法占有涉案房屋，并支付了大部分的房屋价款。原告的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”提供证据《房屋买卖合同》、《中国工商银行业务凭证》、《借据》证实诉请。被告杨鎔瑕对江斌2015年装修后入住涉案房及2018年12月9日向杨鎔瑕转帐20万元的事实予以认可。江斌所提交《通用纳税申报表》，因其记载名称为卖方、买方，税费合计为9.60元，无公章、经办人、办税人等项目空白未填写，不具有证据的客观性及关联性，不能证明原告作为涉案房屋的购买方，已经履行了纳税义务，本院对该证据不予采信。提交的《收据》，因杨鎔瑕、何丽芬不认可158000元借款抵扣房款，属另外的法律关系，不予采信。江斌与杨鎔瑕所列举《房屋买卖合同》相互矛盾，其属另外的法律关系，在本案不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。江斌向法庭提交证据不能证实其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，应承担举证不力的不利后果。二、关于原告的诉请是否应得到支持的问题。因原告诉称已支付完毕及支付了大部分的房屋价款无证据相印证，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本院2018年2月6日即作出（2017）云2601民初4156号民事调解书，确认工商银行享有本案所涉房产的款项优先受偿权。江斌通过工商银行向杨鎔瑕转帐20万元的时间为2018年12月9日，其占有涉案房的行为不能对抗生效法律文书，本院于2019年3月25日查封杨鎔瑕在文山市开化北路金家园小区16幢ＢＢ02号房屋（房产证号为：**××48号）房产符合法律规定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，已经发生法律效力的（2017）云2601民初4156号民事调解书确认工商银行对涉案房产的款项享有优先受偿权。虽然江斌提交证据证明其向杨鎔瑕购买了涉案房产，并已经占有、使用涉案房产，购买、实际占有的时间均早于涉案房产抵押登记在工商银行名下的时间等事实，主张其对涉案房产享有准物权，但该主张不能对抗依法设立的抵押权和生效法律文书确认，故江斌对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，江斌请求终止对文山市开化北路金家园小区16幢BB02号房屋的强制执行；确认文山市开化北路金家园小区16幢BB02号房屋属于原告所有的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。被告长城公司和杨鎔瑕的辩解理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回江斌的诉讼请求。案件受理费100元，由江斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长 曾 丽审判员 骆 霞审判员 王洪元二〇二〇年六月十六日书记员 何一鑫