广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5102民初244号原告：潮州市西新贸易有限公司，住所地潮州市城新路******。法定代表人：林俊雄。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春晓，广东正冉律师事务所律师。被告：潮州市湘桥区意溪镇小陂村民委员会，住所，住所地潮州市湘桥区意溪镇小陂村div>法定代表人：谢春南，主任。委托诉讼代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。原告潮州市西新贸易有限公司（下称“西新贸易公司”）诉被告潮州市湘桥区意溪镇小陂村民委员会（下称“小陂村委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告西新贸易公司的委托诉讼代理人李潮揭、刘春晓、被告小陂村委会的委托诉讼代理人肖帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西新贸易公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方解除与原告签订的《潮州市湘桥区意溪镇小陂村东港片土地土地租赁合同书》的行为无效；2.判决被告继续履行《潮州市湘桥区意溪镇小陂村东港片土地土地租赁合同书》未尽义务；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、《潮州市湘桥区意溪镇小陂村东港片土地土地租赁合同书》合法有效。2008年4月7日，原告与被告签订《潮州市湘桥区意溪镇小陂村东港片土地土地租赁合同书》（下称“《租赁合同》”），约定小陂村委会将位于该村意桂公路小陂路段东侧的东港片土地116.61亩租给原告使用，合同对租赁标的、期限、租金及交款方式、保证金条款、违约责任等内容作了明确约定。《租赁合同》的签订及相关条款经小陂村委会村民代表大会一致通过，依法履行了民主议定程序。《租赁合同》签订后，原告依照合同约定于2008年4月14日向被告交付保证金100万元，2008年6月25日向被告交付第一期二十年的租金4197960元。原告承租该土地十余年来，对土地进行投资经营，部分经批准进行平整，投入大量资金，添置生产配套设施，办公用房，种植大量珍贵树木、植物、农作物，力争政策扶持，使承租土地充分发挥效益，充分履行了《租赁合同》应尽的义务。二、被告小陂村委会单方解除与原告签订的《租赁合同》的行为无效。2019年11月21日，被告小陂村委会向原告发出《解除东港片土地租赁合同通知书》，原告认为被告向原告发出的《解除东港片土地租赁合同通知书》无效，于2019年11月21日书面向潮州市湘桥区意溪镇人民政府及小陂村委会提出《关于潮州市湘桥区意溪镇小陂村东港片土地征地行为涉及侵犯权益人合法利益的情况说明》。首先，本案不具有合同法第九十四条规定的法定解除情形，既不属于不可抗力，又不存在原告不履行债务或者违约的情形，故被告无权依照法律规定行使合同法定解除权。其次，以示范区征地为由主张解除合同不符合《租赁合同》约定的解除事由。潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区在功能定位上属于地方盈利性招商引资的旅游开发项目，并不属于涉及国计民生需要无偿征收的“国家重大建设项目”，不具备无偿征地的任何条件，故示范区的征地需求，不符合《租赁合同》第八条第7项的合同解除条件，不能成为被告行使合同法定解除权且不承担任何违约责任的合法理由。另一方面，即使是政府征地，无论其征地的用途如何，依据我国《土地管理法实施条例》等规定，租赁土地后因土地征收终止的，被征用土地租赁方可以依法获得地上附着物、安置补偿及各类损失和预期损失的补偿。可见，即使是从被告提出的适用《租赁合同》第八条第7项的立场出发，该条款同样不符合法律的规定，也不符合合同的公平原则和公序良俗的要求，故被告小陂村委会在未与原告商定任何补偿方案并依法履行补偿方案公示等合法程序的前提下，单方解除与原告签订的《租赁合同》的行为违法且无效。三、被告应当继续履行《租赁合同》未尽义务。鉴于前述论证，《租赁合同》合法有效，原告已履行了合同全部应尽义务，被告单方解除与原告签订的《租赁合同》的行为无效，被告继续履行《租赁合同》未尽义务。若被告无法履行，则应当视为违约，并承担相应的违约责任。被告小陂村委会辩称，一、本案所涉《租赁合同》约定的租赁期限为60年，依照合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效的规定，本案《租赁合同》超过20年部分应确认无效；二、被告解除与原告签订的《租赁合同》的行为符合《租赁合同》第八条第7项约定和合同法第九十三条第二款规定，依照合同法第九十六条规定，被告解除合同的通知已经于2019年11月21日送达原告，《租赁合同》自通知到达原告时即予解除，应予以确认；三、《租赁合同》已经依约依法解除，依照合同法第九十七条规定，合同应终止履行，本案不存在应继续履行合同义务情形。综上，原告的诉求既没有事实根据也没有法律依据，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年11月21日小陂村召开村民代表会议，就东港片土地的出租方案形成会议记录。2008年4月7日，小陂村委会（甲方）与西新贸易公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将东港片低洼土地（非基本农田保护区土地）租给乙方使用，合同主要约定：租赁土地的地点位于意桂公路小陂路段东侧的东港片土地，地形，地形呈三角形状为116.61亩；租地期限自2008年4月30日起至2068年4月29日止，共六十年；租赁金额和缴交办法为每年每亩租金1800元，乙方应向甲方缴交总租金12593880元。第一期，签订合同之日起23天内乙方应向甲方缴交2008年4月20日至2028年4月29日止的租金4197960元整；第二期，在2028年4月29日前乙方应向甲方缴交2028年4月30日至2048年4月29日止的租金4197960元整；第三期，在2048年4月29日前乙方应向甲方缴交2048年4月30日至2068年4月29日止的租金，其中包含100万元保证金共计4197960元整；签订合同时乙方向甲方缴交合同保证金100万元整（保证金的使用：1.直接计入第三期租金。2.如若改变用地性质，即保证金可做为租金一次性付还甲方）。甲方负责处理租地范围内的种植物、构筑物、地面、地面附着物和池塘等的清退及边界确认问题土地于2008年4月30日前交付乙方使用。若甲方无能按时交付土地供乙方使用，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已缴交的租金和合同保证金。租地期间，如甲方违约，应赔偿乙方所造成的一切经济损失。乙方应按时向甲方缴交租金，若乙方逾期不缴交租金，甲方有权解除合同，收回所出租土地，追收拖欠的租金，乙方所交的合同保证金无偿属甲方所有。租地期间，如国家重大建设需要征用该片土地，双方应无条件服从，互不承担违约责任，本合同解除。甲方已收的合同保证金全部退还乙方，被征用的土地租金计算至合同解除时为止，乙方已交的租金以实际未使用时间计算退还乙方。征地补偿款处理办法：土地补偿款属甲方所有，地面，地面附着物赔偿款归乙方应无偿协助乙方办理地面附着物赔偿等手续）。合同同时对风险责任、租地期满移交办法等双方其他权利义务作约定。双方在租赁合同中对租赁土地的使用用途没作约定，庭审时均确认口头约定租赁用途是农业种植及养殖。租赁合同签订后，西新贸易公司于2008年4月14日向小陂村委会缴交保证金100万元，2008年6月25日向小陂村委会缴交第一期租金4197960元，小陂村委会也将土地交西新贸易公司使用。2019年11月21日，小陂村委会向西新贸易公司发出《解除东港片土地租赁合同通知书》，主要内容为：因潮州市人民政府2016年11月24日发出潮府告[2016]16号《关于潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区用地建设有关事项的通告》，西新贸易公司向小陂村委会租赁的东港片土地面积116.61亩被列入征收用地控制红线范围内，小陂村委会依法与上级政府办理有关征地手续，现通知西新贸易公司，双方于2008年4月7日签订《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规和依据双方签订的合同第八条第7项的明确规定，双方无条件服从征地，互不违约，合同解除，终止履行，请西新贸易公司于接到通知5日内，到该村村委会协商合同终止履行的有关事宜。西新贸易公司认为，合同第八条第7项中的“国家重大建设”应指国家重点建设项目，根据《国家重点建设项目管理办法》的规定，国家重点建设项目应由国务院计划主管部门商国务院有关主管部门确定，案涉土地征收涉及的项目不属于国家重点建设项目，不符合《租赁合同》第八条第7项约定解除的条件，小陂村委会单方解除《租赁合同》的行为无效，于2020年2月14日向本院起诉，提出上述诉讼请求。本案审理过程中，于2020年5月19日组织原、被告双方到案涉租赁土地进行现场勘查，现场勘查情况是：租赁土地四周用钢结构白板围起，土地已进行平整，大部分没有种植，小部分种植有香蕉等小棵植物，租赁土地范围内构建有临时钢结构板房，停放有几辆勾机及起吊机，还搭设一龙门架，没有池塘。小陂村委会认为现场勘查所示的种植情况是在2016年底政府发出通告之后才补种的。经本院依职权向潮州市自然资源局调取案涉租赁合同中116.61亩土地的地类，潮州市自然资源局于2020年5月12日复函，内容为：经该局套用2018年土地利用现状图，该地块地类为：农用地97.89亩（其中水田19.36亩，坑塘水面78.53亩）；建设用地0.96亩（水工建筑0.96亩）；未利用地17.76亩（其他草地17.76亩）。原、被告双方确认签订合同时该案涉土地部分是池塘，部分是由村民在种植。另查明，2016年11月24日潮州市人民政府发出《关于潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区用地建设有关事项的通告》（潮府告[2016]16号），就潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区用地建设有关事项作出通告，小陂村在用地控制范围内，用地控制范围内所涉及的集体土地征收由土地行政主管部门依法定程序报请批准实施，具体征收、迁移和补偿工作按照属地管理原则由湘桥区人民政府负责组织实施。2018年2月26日潮州市湘桥区凤城生态水乡列入潮州市2018年土地征收计划。根据潮州市财政局《转发省财政厅关于我省2017年12月PPP项目入库审核的通知》及财政部政府和社会资本合作中心官网的截图，潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区于2018年3月9日纳入广东省PPP项目库管理，案涉租赁土地在潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区范围内。2019年11月18日潮州市自然资源局向潮州市湘桥区意溪镇小陂经济联合社作出潮自然资听告字[2019]17号《听证告知书》，告知意溪镇小陂经济联合社拟征收该单位集体土地7.1309公顷，根据有关规定，其在征地补偿安置方案和被征地农民养老保障对象、标准以及费用筹集办法等有要求举行听证的权利，告知书同时附有征收土地补偿安置方案和意溪镇小彼村被征地农民养老保险方案，其中征收土地补偿安置方案中载明征收土地位置：潮州市湘桥区意溪镇小陂东港片、东园片。2019年11月29日潮州市自然资源局与潮州市湘桥区意溪镇小陂经济联合社签订《征收土地补偿合同书》，合同约定，因国家建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，潮州市自然资源局代表市政府征收潮州市湘桥区意溪镇小陂经济联合社位于潮州市湘桥区意溪镇小陂村的集体土地。双方就征收土地的补偿安置内容及金额等事项进行约定。合同签订后，潮州市湘桥区意溪镇人民政府曾于2019年12月7日向小陂村委会发出通知，主要内容是：根据潮州市人民政府《关于潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区用地建设有关事项的通告》（潮府告[2016]16号），西新贸易公司（林俊雄）与你村租赁的东港片土地（面积为116.61亩）属通告用地控制红线范围，现市自然资源局已与你村依法签订了有关地块的征收协议。根据通告第六条、第七条有关内容，要求村依法对林俊雄在上述用地控制范围内的一切抢建抢种行为加强管控。西新贸易公司认为上述通告系向小陂村委会发出的，通知对象不是西新贸易公司。2020年1月15日潮州市自然资源局发出潮自然预告[2020]4号《征收土地预公告》，就拟征收潮州市湘桥区意溪镇小陂村集体土地7.1309公顷的有关事项作出公告，其中征收土地位置及范围：位于潮州市湘桥区意溪镇小陂村（具体以实测红线图为准）。根据小陂村委会提交的潮州市自然资源局征收湘桥区意溪镇小坡村土地红线图，案涉租赁合同的土地在红线图所示的征收土地范围内。本院认为，本案争议的焦点问题是小陂村委会提出解除合同的理由是否符合合同约定及向西新贸易公司发出的解除合同通知是否符合法律规定。小陂村委会与西新贸易公司签订《租赁合同》时，就双方协议所指事项提交村民代表会议讨论通过，《租赁合同》中有关租赁期限、租金、保证金等约定与村民代表会议表决的意见一致，《租赁合同》系双方的真实意思表示。根据案涉土地的地类性质及双方当庭确认的租赁用途，小陂村委会将该土地出租给西新贸易公司用于农业种植及养殖，未违反法律、法规的强制性规定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，案涉《租赁合同》约定的租赁期限为60年，超过20年的部分应属无效，故本院确认合法有效的租赁期限为2008年4月30日至2028年4月29日。本案《租赁合同》签订后，双方按照合同的约定各自履行了交付租赁标的物及支付第一期租金、保证金的义务，西新贸易公司已实际掌控租赁土地。合同履行过程中，小陂村委会行使约定解除权，于2019年11月21日以案涉租赁土地在潮州市自然资源局征收湘桥区意溪镇小坡村土地红线图范围内，根据《租赁合同》第八条第7项及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定通知西新贸易公司解除合同。根据双方签订的《租赁合同》第八条第7项的约定，“租地期间，如国家重大建设需要征用该片土地，双方应无条件服从，互不承担违约责任，本合同解除”，如何理解上述合同条款，是认定小陂村委会是否享有合同约定解除权的关键。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”；《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十五条第一款规定：“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形”及第四十七条第一款：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”，无论是2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》，还是2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》，都规定为了公共利益的需要，国家征收土地的，由县级以上地方人民政府公告并组织实施。由此可见，征收土地的有权机关是县级以上地方人民政府，县级以上地方人民政府实施的征收行为，实质上也是代表国家的政府行为。按照通常的理解及法律的规定，《租赁合同》中“租地期间，如国家重大建设需要征用该片土地”应理解为因国家机关、县级以上地方政府等建设需要征用土地。西新贸易公司主张合同中约定的“国家重大建设”应是国务院计划主管部门商国务院有关主管部门确定的国家重点建设项目并据此主张国家重点建设项目需要征用土地才属于约定的情形，并不符合该条款的文义解释，而结合西新贸易公司及小陂村委会当庭确认的租赁土地系农业种植及养殖的用途，如遇到政府征收该地，无论双方约定的解除合同条件如何，合同也无法再继续履行。本案中，案涉租赁土地在潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区征地红线图范围内，潮州市人民政府于2016年11月24日就潮州市湘桥区凤城生态水乡示范区用地建设有关事项发出通告，2018年2月26日列入潮州市2018年土地征收计划，潮州市自然资源局根据上述项目建设需要就征用案涉租赁土地发出《听证告知书》，并且与小陂村委会签订了《征收土地补偿合同书》，潮州市自然资源局征用案涉租赁土地属于因国家建设需要征用土地的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，小陂村委会按照合同约定有权向西新贸易公司发出解除合同的通知，该解除合同的通知符合合同约定和法律规定。西新贸易公司于2019年11月21日收到小陂村委会的《解除东港片土地租赁合同通知书》，因此，双方签订的《租赁合同》于2019年11月21日解除。西新贸易公司请求确认小陂村委会单方解除与其签订的《租赁合同》的行为无效及继续履行《租赁合同》未尽义务，缺乏依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予支持。至于西新贸易公司提出的小陂村委会未与其商定任何补偿方案并依法履行补偿方案公示等合法程序的前提下单方解除与其签订的《租赁合同》应属无效的问题，西新贸易公司该主张应属被征地者在征地程序中依法可享有的权利，对此应依据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的规定依法另行主张权利，并不影响小陂村委会依法享有解除合同的权利，西新贸易公司以此主张小陂村委会解除合同的行为无效缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潮州市西新贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费97363元，由原告潮州市西新贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  冯炎生人民陪审员  余哲平二〇二〇年六月三十日法官 助理  雷燕君书 记 员  蔡淑贤