湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终630号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行，住所地湖南省衡阳市珠晖区东风北路**。负责人：廖晓煌，该行行长。委托诉讼代理人：黄正宏，男，1974年10月28日出生。委托诉讼代理人：胡龙君，男，1988年11月21日出生。被上诉人（原审被告）：衡阳华耀置业有限公司，，住所地湖南省衡阳市石鼓区衡阳华耀碧桂园十里江湾·观澜****法定代表人：黎晓林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢治武，男，1993年5月17日出生，系该公司法务。原审被告：廖淑芳，女，1979年1月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳县，现住广东省深圳市龙华区。上诉人中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行（以下简称农行江东支行）因与被上诉人衡阳华耀置业有限公司（以下简称华耀公司）及原审被告廖淑芳金融借款合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。农行江东支行上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2201号民事判决第三项，改判被上诉人华耀公司对原审被告廖淑芳的债务承担连带保证责任。事实和理由：一、抵押预告登记不是抵押权的正式登记，不能确定上诉人可以依法取得抵押权，因此，即便本案办理了抵押预登记，仍不能免除被上诉人的保证担保责任。二、一审判决免除被上诉人的保证担保责任，不符合合同目的，被上诉人免除担保责任的前提是上诉人依法取得抵押权。三、一审法院适用担保法第二十六条第二款处理本案属于适用法律错误。本案中，上诉人在两期按揭逾期后立即提起诉讼，且诉讼时一并要求被上诉人承担连带保证责任，不存在逾期，被上诉人并不能免除保证责任。华耀公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廖淑芳未应诉，无述称意见。农行江东支行向一审法院提出诉讼请求：1、判令廖淑芳偿还因购买华耀公司开发的商品房（位于衡阳市石鼓区蔡伦大道**衡阳××期××栋××室）而拖欠农行江东支行的按揭贷款本金509902.19元及2019年7月21日止的利息3755.65元，并按合同约定计算至实际清偿之日止的正常利息、罚息、复利；2、判令华耀公司按照《按揭业务担保合作协议》中的约定承担廖淑芳所欠债务的连带清偿责任；3、判令廖淑芳、华耀公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月31日，农行江东支行与华耀公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定：农行江东支行对华耀公司开发的衡阳市石鼓区华耀碧桂园十里江湾嘉誉项目的住宅、商业用房的购房者提供相关的抵押贷款业务。凡购房者需要向农行江东支行申请抵押贷款的，农行江东支行同意在符合贷款条件的基础上向购买华耀公司兴建的该项目房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务。华耀公司为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，华耀公司阶段性担保自农行江东支行依其与购房者、华耀公司签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入华耀公司账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记证明》出具之日止（以《不动产登记证明》上注明的登记日期为准）。在本协议生效之日后农行江东支行、华耀公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准。若在本协议生效之日后双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》与本协议相比存有任何加重华耀公司的合同责任（包括但不限于保证责任的范围的增加、保证期限的延长以及华耀公司协助办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》义务的增加）或减轻农行江东支行的合同责任的条款的，农行江东支行与华耀公司双方同意该条款不适用本协议，双方仍按本协议中约定的条款予以履行。2017年1月3日，农行江东支行作为贷款人和抵押权人、华耀公司作为保证人、廖淑芳作为借款人和抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为53万元，借款用途为购买住房，借款人购买的房产位于石鼓区蔡伦大道99号衡阳××期××栋××室，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以结款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇中国银行人民币贷款基准利率调整，各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度、加减点确定新的借款执行利率。利率调整以12个月为一个周期（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推，如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）。在一个调整周期内，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。本合同的还款方式为等额本息，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号为6228********，本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，抵押物为石鼓区蔡伦大道99号衡阳××期××栋××室。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为借款到期日二年。若发生法律法规规定或者本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内发生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期利息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2018年12月5日，农行江东支行与廖淑芳、华耀公司为廖淑芳所购以上房屋办理了《不动产登记证明》，注明该证明属于预购商品房抵押权的预告登记，债务起止时间为2017年1月3日至2047年1月3日。2017年1月4日，农行江东支行根据合同约定向华耀公司发放了53万元的房屋贷款。廖淑芳自2017年2月20日起开始还款。2017年2月，廖淑芳还款3760.89元（其中还款本金709.41元，利息3051.48元），此后廖淑芳每月还款2657.16元（本金逐月递增、利息逐月递减）。因廖淑芳未能按时偿还借款，农行江东支行2019年5月5日向华耀公司发出《协助催收函》，告知廖淑芳已经逾期5天未支付贷款，欠款数额为2657.16元，要求华耀公司协助农行江东支行催收。华耀公司于2019年5月22日签收了以上《协助催收函》。2019年5月11日，廖淑芳偿还了2019年4月20日止的本息及罚息、复利等。2019年5月20日起，廖淑芳未能偿还贷款本息。2019年6月10日，农行江东支行向廖淑芳发出《债务逾期催收通知书》，称：到2019年6月9日，廖淑芳欠农行江东支行债务本息合计511776.08元，其中本金509902.19元、利息1873.89元。廖淑芳于2019年6月11日签收了以上《债务逾期催收通知书》，但仍未能如期还款。一审法院认为，农行江东支行与华耀公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及农行江东支行与廖淑芳、华耀公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是合同双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约行使权力、履行义务。农行江东支行、廖淑芳、华耀公司在该合同中约定，如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。该条款实质是双方约定的在一方违约的情况守约方可以解除合同的条款，在本案中，由于廖淑芳经农行江东支行催告后仍未履行偿还借款本息的义务，现农行江东支行向该院提起诉讼，主张解除合同，提前收回剩余借款本金，符合双方的合同约定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。农行江东支行于2019年8月2日向该院提起诉讼，要求解除双方签订的借款合同，提前收回借款，也是通知对方解除合同的一种方式，故农行江东支行、廖淑芳、华耀公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2019年8月2日解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故农行江东支行请求提前收回廖淑芳剩余未偿还借款本金，符合双方合同约定，该院予以支持。农行江东支行请求解除合同后廖淑芳应及时偿还剩余借款本金，但廖淑芳没有履行还款义务，给农行江东支行造成了一定的经济损失，农行江东支行有权请求廖淑芳赔偿损失。关于农行江东支行解除合同后的损失，由于农行江东支行、廖淑芳、华耀公司间的借款合同已经在2019年8月2日解除，农行江东支行、廖淑芳、华耀公司在合同中约定的罚息、复利等违约条款已不再适用，故农行江东支行请求廖淑芳按照合同约定计付2019年8月3日至借款实际还清之日止的利息、罚息、复利，没有法律依据。一审法院认为，对于作为金融机构的农行江东支行来说，其损失的就是资金利用损失即贷款利息损失，故该院认定按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4.9%来计算农行江东支行2019年8月3日至借款实际收回之日止的损失，故廖淑芳应按照年利率4.9%计付2019年8月3日至借款实际还清之日的利息。关于2019年4月20日至2019年8月2日期间的借款本息，由于该段时间尚处于合同期间内，故廖淑芳应按照合同约定偿还农行江东支行借款本息，农行江东支行认可廖淑芳2019年7月21日止的欠付利息为3755.65元（含利息、罚息、复利），因此廖淑芳应按照年利率4.41%（根据合同约定，贷款利率为在2017年中国人民银行5-30年贷款基准利率4.9%的基础上下调10%）支付农行江东支行自2019年7月21日起至2019年8月2日止的利息，并按照年利率2.205%（4.41%×50%）支付农行江东支行自2019年7月21日起至2019年8月2日止的罚息，按照年利率6.615%（4.41%+2.205%）农行江东支行自2019年7月21日起至2019年8月2日止的复利，2019年7月21日至2019年8月2日期间的利息、罚息、复利总计为年利率13.23%。此外，农行江东支行请求华耀公司根据《按揭业务担保合作协议》中的约定对廖淑芳的借款本息承担连带清偿责任，根据农行江东支行与华耀公司签订的《按揭业务担保合作协议》，双方约定华耀公司对购房者的担保为阶段性担保，担保期间自农行江东支行将贷款划入华耀公司账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记证明》出具之日止（以《不动产登记证明》上注明的登记日期为准）。且农行江东支行还与华耀公司约定：在《按揭业务担保合作协议》生效之日后，农行江东支行、华耀公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何涉及双方的权利、义务条款与协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以《按揭业务担保合作协议》约定的为准。而本案廖淑芳的房屋已于2018年12月5日办理《不动产登记证明》，故华耀公司的担保期限已经经过，农行江东支行请求华耀公司对廖淑芳的债务承担连带清偿责任，没有法律和事实依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、廖淑芳在本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行剩余借款本金509902.19元及2019年7月21日前的欠付利息3755.65元，并按照年利率13.23%计付2019年7月21日至2019年8月2日期间的利息、罚息、复利；二、廖淑芳在本判决生效后十日内按照年利率4.9%计付中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行自2019年8月3日起至借款实际还清之日的利息；三、驳回中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468元，由廖淑芳负担。本院二审期间，上诉人农行江东支行向本院提交了三组证据：证据一、《情况说明》，拟证明上诉人与被上诉人华耀公司签订的《按揭业务担保合作协议》系被上诉人提供的制式合同文本，对于合同中有争议的条款即第5条，根据合同法第41条规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；证据二、（2019）湘0405民初2206号判决书，拟证明上诉人与被上诉人的关联企业衡阳华雁置业公司另案产生的同类纠纷，湖南省衡阳市珠晖区人民法院判决华雁置业公司承担连带保证担保责任，该判决已生效，根据最高院有关解决法律适用分歧的意见，本案应当适用类案同判规则，判令被上诉人承担保证责任；证据三、来账凭证、收账凭证，拟证明被上诉人华耀公司的关联企业华雁置业已履行了（2019）湘0405民初2206号生效判决，承担了连带保证责任，华耀置业与华雁置业的法定代表人均为黎晓林，据此可以间接认定被上诉人华耀置业也是认同其保证担保责任的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人华耀公司对上诉人提交的证据一的三性均有异议，认为该份证据仅能证明案涉《按揭业务担保合作协议》系华耀公司出具的标准合同，但并不能证明标准合同内的任一条款为格式条款，不能达到上诉人的证明目的；对证据二、三的关联性有异议，认为该两组证据均不能证明本案应当比照（2019）湘0405民初2206号案件进行相同处理。对当事人有异议的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据一仅有华耀公司盖章，但无经办人签名，不符合证据的形式要件，本院不予采信；上诉人提交的证据二、三与本案不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：被上诉人华耀公司是否应就案涉债权承担连带担保责任。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，华耀公司提供的保证为阶段性保证，其设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使华耀公司及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。而《不动产登记证明》是由登记机构持有的他项权证，用于证明不动产抵押权、地役、地役权或者预告登记登记等事项。衡阳市国土资源局于2018年12月5日对原审被告廖淑芳的房屋作出的预购商品房抵押权预告登记，虽名为《不动产登记证明》，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，上诉人享有的是当抵押登记条件成就对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，而非对诉争房屋享有现实抵押权从而降低债权清偿风险。故从上诉人与华耀公司订立担保合同的合同目的以及该行业习惯来看，应当认定案涉《按揭业务担保合作协议》第五条第二项约定的《不动产登记证明》实为不动产权属登记证明。根据现有证据，不能证明华耀公司已完成产权初始登记并已为原审被告廖淑芳办理了产权过户，故华耀公司免除担保责任的条件尚未成就，其仍应对案涉借款本息承担担保责任。一审判决认定华耀公司的担保期限已经经过不当，本院予以纠正。综上所述，中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2201号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2201号民事判决第三项；三、被上诉人衡阳华耀置业有限公司对原审被告廖淑芳的上述债务承担连带担保责任，其在承担上述连带清偿责任后有权向原审被告廖淑芳追偿。一审案件受理费4468元，二审案件受理费8936元，合计13404元，由廖淑芳、衡阳华耀置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年六月二十三日法官助理 邓 薇书 记 员 肖玉艳