上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33888号原告：李瑾，女，1970年10月8日出生，汉族，住上海市长宁区延安西路**。委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。被告：上海中房滨江房产有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区民生路******。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告李瑾与被告上海中房滨江房产有限公司(以下简称中房滨江公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔萍、被告委托诉讼代理人贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑾向本院提出诉讼请求：1.判令被告对上海市浦东新区滨江大道399弄1号2002室房屋(以下简称系争房屋)的严重质量缺陷进行修复、整改；2.判令被告赔偿原告系争房屋在2017年1月15日至2017年10月14日、2017年10月15日至2018年9月14日期间的租金损失共人民币(币种下同)377,000元(15,000元/月*9个月+22,000元/月*11个月);3.判令被告赔偿原告系争房屋物业费13,536元(9.60元/平方米/月*6个月*235平方米);4.本案诉讼费及鉴定费由被告承担。事实和理由：2015年9月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买系争房屋，总房价最终结算为24,654,822元，被告依据附件三装修系争房屋。原告按约如期足额支付购房款。2015年12月30日，原告办理系争房屋预告登记及预购房屋抵押登记。2016年3、4月份，被告开始装修系争房屋，至2016年12月30日装修结束。装修期间，原告多次提出现场查看装修进展的要求，均遭被告拒绝，原告对装修情况一无所知。2016年12月30日，被告通知原告验房，并称逾期交房原告将承担日万分之三的违约金。原告被迫在未认可装修效果的情况下于2017年1月6日进行现场验收。验收当日，原告在《交房验收单》中填下房屋装修的诸多问题，包括：老人房荷叶划痕、橱柜爆边，西厨柏丽门板磕碰，厨房墙面石材断裂，玄关处木饰面划伤，儿童房橱柜边角毛糙、进淋浴间地板松动，家政间吊柜角磕碰、橱柜磕角、门线条磕碰，阳台门把手掉漆、阳台灯破损、移门弹扣把手不能使用、江景阳台积水，客厅不锈钢大板不能使用，主卧室内门划痕、木饰面油漆处理、木门把手松动，主卫镜子不能使用，洗手间灯带没有安装等。被告对原告提出的问题当场承诺1个月内予以解决。验房后，被告便催促原告支付物业费。被告工作人员马颂建议：等被告处理完所有问题，做一次精致保洁将更方便原告尽快入住。原告基于对被告的信任预先支付了半年物业费13,536元。但事后，原告多次联系被告问询问题解决进展，均未果。因被告安排的房修人员在交房后频繁更换，前后共有七人，原告面对每个新换的房修人员要重复说一遍问题，而且人员离职没有工作交接，更是表示已遗失当时的《交房验收单》。2017年7月7日，在被告的一次次催促下，原、被告办理了房屋交接手续，但系争房屋装修问题在房屋交接前后两年多的时间里一直没有被解决，以致原告从2017年1月15日开始一直被迫在外租房居住。2018年9月15日，原告在迫不得以的情况下搬进系争房屋，但入住后旧问题没解决又暴露了很多新问题，如意大利进口的天然大理石竟有近50多处裂缝，3间卧室和书房的木地板爆边，地暖增压泵坏，地暖增压泵坏的不能用，个别窗打不开、落地阳台的门关不紧漏风，木饰面油漆施工极差、色差明显，烤箱不通电，客卧卫生间灯带没有安装，主卧卫生间暖足机不能正常工作，按摩浴缸不通电，管家服务从24小时缩减至12小时，承诺建造的幼儿园变成了一幢26层的写字楼、把系争房屋的景观都遮挡了。之后原告与房修新负责人两次充分沟通后，得到的回复依然是不予以接受原告的诉求，无任何解决方案。2018年11月25日，原告迫于无奈投诉至12315平台，至今尚未给予处理意见。系争房屋交付至今暴露出了一系列质量问题，导致交付后根本无法居住，而被告一直怠于履行相应义务，现原告为维护自身利益，特诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。中房滨江公司辩称，同意对系争房屋相应瑕疵进行修复和整改，其余诉请于法无据。租金主张并没有请求权基础，相应房屋早已交付给原告，原告也进行了验收，相应瑕疵并非严重质量缺陷,不影响原告居住，因此不认可该诉请。物业费是原告与物业公司的法律关系，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，每平方米房屋建筑面积单价104,758.11元；根据甲方暂测的房屋建筑面积235.35平方米，乙方购买该房屋的总房价款暂定为24,654,822元(含附件三中装修、设备价格)。补充条款一之第三条明确，每平方米建筑面积单价为包含房屋全装修价格的建筑面积单价，总房价款为包含全装修价格总房价款。合同第十一条，甲方定于2016年12月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第二十二条，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准作了约定，附件五第十六条约定高层住宅物业服务费为每月每平方米9.60元，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳费用。《预售合同》补充条款一第八条第3款，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；(3)相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。同一项下第4款，除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的损失由乙方自行承担。……。第十三条第3款，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。2017年1月8日，原、被告办理系争房屋交付手续，原告领取了钥匙及说明书等相关资料。原告在验收系争房屋时，提出意见：老人房荷叶划痕、橱柜爆边，西厨墙面石材裂缝、柏丽门板磕碰，厨房墙面石材断裂，玄关处木饰面划伤，儿童房橱柜边角毛糙、进淋浴间地板松动(有声音)，家政间吊柜角磕碰、橱柜磕角、门线条磕碰，阳台门把手掉漆、移门弹扣把手调一下、客厅不锈钢大板更换，主卧室内门框划伤、木饰面油漆处理、门窗把手歪动(调直)，主卫镜子不亮，柏丽橱柜换2块。嗣后，被告作了一定维修，但原告认为其提出的质量问题并未全部如愿解决，催促被告全面解决房屋质量问题。原告于2018年9月入住系争房屋后，因在房屋使用过程中发现诸多质量问题，遂起诉来院。审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内：1.三间卧室、书房的木地板裂缝、翘起，2.客厅大理石裂缝，3.墙上木饰面刮花及出现水渍状印记，4.橱柜门翘起，5.屋内房门开关费力，6.主卧室空调发生噪音。这6个方面1.是否存在质量问题，2.若存在质量问题，出具修复方案及修复工期，3.若存在质量问题，是否影响居住共3项内容进行鉴定。鉴定单位接受委托后，于2020年3月30日现场踏勘时，本地板检测范围增加衣帽间、墙上木饰面还包括门及门套；同时表示对空调噪音检测不具备鉴定能力。2020年4月28日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴[2019]建鉴字第1125号《鉴定意见书》。鉴定意见：1.系争房屋主卧、书房、儿童房及过道、客房、衣帽间木地板存在明显拼缝，局部木地板开裂；客厅/餐厅、厨房、走廊、通客卧过道、过厅地面大理石存在缺角、缺边、裂纹、污染、明显修补痕迹、砂眼、色差、印痕；门厅木饰面、餐厅可移动台柜、木门及门套存在多处亚光面；客厅通阳台门、橱柜门、家政室门、入户门存在开闭不便、关闭不严等缺陷。2.上述1存在的缺陷不符合国家相关规范要求。3.上述1存在的缺陷属于装修质量缺陷，不影响房屋结构的安全性，对房屋使用没有严重影响。大理石地面存在明显色差，木饰面、橱柜、木门及门套存在色泽不均等外观质量问题，对房屋装饰美观有一定程序的影响。房屋修复施工，对居住会产生明显影响。4.对上述1存在的缺陷应予以修复，修复方案及工期估算详见本意见书第六部分。意见书第六部分修复方案及工期估算(一)修复方案依据木地板、大理厂、墙面木饰面、橱柜、门及门套存在缺陷的类型，建议的修复方案见表6.1。系争房屋大理石缺陷修复方案表表6.1序号缺陷类型修复方案备注木地板拼缝明显、木地板开裂对木地板拼缝明显处建议拆除后重新铺贴。开裂的地板予以更换。重新铺设的地板应符合相关产品和设计要求。存在缺陷的木地板、大理石、墙面木饰面、橱柜、门及门套位置/范围详见附件3。大理石的裂纹、明显色斑、色明显差、明显修补痕迹、缺角/缺边、明显砂眼、污染、明显印痕对有裂纹、色斑、色差、明显修补痕迹、砂眼、缺角缺边、污染、印痕的大理石更换处理;更换后的大理石应符合产品质量和设计要求，没有明显色差。门、橱柜开闭不灵活、关闭不严对开闭不灵活、不严密的门、橱柜进行整修。墙面木饰面、门扇及门框亚光面对存在亚光面的墙面木饰面、门扇及门框，应拆除后，送工厂进行重新表面抛光处理。注：修复时，应注意对成品进行保护。房屋修复施工，对居住会产生明显影响。(二)工期估算根据房屋实际损坏的范围和部位，依据一般施工条件，大致确定每一项修复项目工期。1.木地板修复：约5个工作日；2.大理石修复：约10个工作日；3.木饰面、橱柜修复：约14个工作日；4.门、门套修复：约10个工作日；6.保养和环境保护：14个工作日。考虑到上述修复工作部分可按先后次序施工，部分可同时施工，部分可交叉施工，故经估算的修复总工期约为30个工作日。原、被告对该鉴定意见书均无异议，原告同时明确其要求被告对系争房屋的严重质量缺陷进行修复、整改的第1项诉讼请求即为要求被告按上房院司鉴【2019】建鉴字第1125号鉴定意见书的修复方案进行修复，被告对此不持异议。另查明，系争房屋于2016年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证。原告已按系争房屋实测建筑面积234.20平方米支付了总房价款24,534,350元。审理中，原告于2020年6月1日庭审当日提供了1.案外人施某某与李瑾于2015年4月3日签订的《租赁合同》：租赁期限自2015年4月15日至2017年10月14日，每月租金15,000元；于2017年1月19日、4月14日、7月17日分别向施某某转账45,000元的银行转账记录；2.案外人徐某某与朱磊、李瑾于2017年10月3日签订的《房屋租赁合同》：租赁期限自2017年10月15日至2018年9月14日，每月租金22,000元；向徐某某于2017年9月25日转账132,000元、2018年4月22日转账123,000元的银行转账记录。该两组证据对各自的欲证事实均形成了完整的证据链，故本院对于原告2015年4月15日至2018年9月14日的租赁事实予以确认。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案所涉系争房屋质量问题经鉴定属于装修质量缺陷，不影响房屋结构的安全性，对房屋使用没有严重影响，故应当认定系争房屋已于2017年1月8日由被告向原告完成了交付。但对于该装修质量缺陷，被告应承担修复责任。现原、被告均同意按上房院司鉴【2019】建鉴字第1125号司法鉴定意见书的修复方案对系争房屋质量问题予以修复，依法应予准许。系争房屋的装修质量缺陷并不影响房屋的使用，且被告对原告于验收房屋时提出的质量问题进行整改维修时并没有禁止或限制原告入住使用系争房屋，故原告要求被告赔偿其租住房屋的租金损失，缺乏法律依据，本院难以支持。原告主张物业费赔偿，但未提供物业管理费支付的相关证据，且系争房屋已交付于原告，该物业管理费也不属于因系争房屋维修所致原告遭受损失的范畴，故不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、上海中房滨江房产有限公司于本判决生效之日起十五日内对上海市浦东新区滨江大道399弄1号2002室房屋的装修质量缺陷予以修复，修复位置、范围及方法按上海市房屋建筑设计院有限公司鉴定意见书【上房院司鉴[2019]建鉴字第1125号】出具的修复方案予以执行；二、驳回李瑾的其余诉讼请求。案件受理费7,158元，减半收取计3,579元，鉴证咨询服务费(鉴定费)34,000元，共计37,579元，由李瑾负担3,579元，上海中房滨江房产有限公司负担34,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二〇年六月五日书记员  杨燕雯附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。