重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16692号原告：重庆平华置业有限公司，住所地重庆市江**聚贤岩广场******，统一社会信用代码91500105569920960F。法定代表人：梁为海，总经理。委托诉讼代理人：王孛，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：北京乐耀创业服务有限公司，住所，住所地北京市朝阳区金汇路**-101内B1-01社会信用代码91110105MA00764W90。法定代表人：朱宽生，执行董事。委托诉讼代理人：李立，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺大勇，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆平华置业有限公司（以下简称平华公司）与被告北京乐耀创业服务有限公司（以下简称乐耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告乐耀公司在提交答辩状期间就本案提出管辖异议申请。本院于2019年9月24日驳回其异议申请后，乐耀公司向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院裁定驳回乐耀公司的上诉、维持一审裁定。本案于2020年6月3日公开开庭进行了审理，平华公司的委托诉讼代理人王孛、乐耀公司的委托诉讼代理人蔺大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平华公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月27日解除；2．判令被告向原告支付违约金1892228元；3．判令被告向原告支付房屋空置期的租金3056676元；4．判令被告支付原告为实现债权而产生的律师费65000元。事实及理由：2018年12月24日，原、被告签订《国华天平大厦房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市江北区聚贤岩广场9号国华天平大厦国华金融中心2单元12层1201、1202、1203室，13层1301、1302、1303室，14层1401、1402、1403室，15层1501、1502、1503室，租期5年，租赁期为2019年6月1日至2025年5月31日。合同签订后原告为被告保留了合同约定的房屋，但被告一直未支付保证金及租金。2019年4月23日，原告收到被告发出的《关于解除国华天平大厦房屋租赁合同的函》，为避免损失进一步扩大，原告回函要求被告支付保证金、违约金以及租金损失，并从2019年5月16日起不再为被告保留房屋。原告认为被告的行为已构成违约，遂诉至法院，请求判如所请。乐耀公司辩称，1.对原告主张的合同解除时间无异议；2.原告违约金计算过高，请求法院予以调减；3.原告主张的实际损失无相关事实和法律依据，被告不予认可；4.原告主张的律师费过高，请求调低。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，乐耀公司向平华公司提交《租赁意向书》，拟租赁平华公司位于重庆市江北区聚贤岩广场9号国华天平大厦国华金融中心的房屋。2018年12月24日，平华公司（甲方）与乐耀公司（乙方）签订《国华天平大厦房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市江北区江北嘴聚贤岩广场9号国华天平大厦国华金融中心2单元12层1201、1202、1203室；13层1301、1302、1303室；14层1401、1402、1403室；15层1501、1502、1503室出租给乙方。合同6.1条约定，乙方应在签署本合同之日起十个工作日内向甲方支付保证金，保证金相等于二个月租金及管理费之和；17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下属任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任……（13）乙方擅自解除本合同；17.3条约定，当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金作为违约金不予退还，并再向甲方支付相当于保证金金额的违约金，乙方上述违约金（保证金）不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以赔偿；17.7条约定，如乙方迟延支付任何应付款项超过七个工作日或乙方违反、不遵守或不履行本合同项下任何其他义务且在甲方发出书面整改通知后七个工作日内未予纠正的，则在不影响甲方在本合同项下任何其他权利的前提下甲方亦可立即享有下列权利：（1）乙方应赔偿甲方因追讨应付未付款项所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于甲方为向乙方追讨应付未付款项所需支付的所有合理的法律费用，包括但不限于律师费和诉讼费，而无论是否已开始法律程序……；17.10条约定，因乙方原因导致合同解除的，乙方应先补齐所有欠款包括但不限于房屋租金、物业管理费等后，再承担合同中约定的违约责任。该合同附件二约定房屋租赁面积为7778㎡；交付日为2019年6月1日；起租日为2019年6月1日；租赁期自租金起算日起至2024年5月31日或提前解除日。合同附件三约定，2019年6月1日至2020年11月30日期间，季度租金含5%增值税为1528338元……；其中2019年6月1日至2019年8月31日的租金应于签约15个工作日内支付，2019年9月1日至2019年11月30日的租金于2019年8月25日支付；保证金为1892228元。2019年4月16日，乐耀公司向平华公司送达《关于解除国华天平大厦房屋租赁合同的函》，载明其决定自函件发出之日起，解除与乐耀公司签订的《国华天平大厦房屋租赁合同》。2019年5月16日，平华公司回函，要求：乐耀公司向平华公司支付保证金1892228元、违约金1892228元以及2018年12月24日至2019年5月15日期间，平华公司为乐耀公司保留房屋所产生的租金损失2394396.2元；平华公司与乐耀公司合同项下所租赁的房屋，从即日起不再为乐耀公司保留，平华公司有权另行出租。乐耀公司于5月27日收到平华公司的回函。2019年6月1日，乐耀公司向平华公司复函。复函载明：因其经营困难，无法履行双方于2018年12月24日签订的《国华天平大厦房屋租赁合同》；合同约定的起租期为2019年6月1日，租赁物业并未交付，平华公司无实际损失，故乐耀公司不同意平华公司提出的支付保证金、租金损失以及违约金的主张。另，2019年6月4日，平华公司将案涉租赁物出租给他人，合同约定计租时间为2019年12月1日。平华公司因本案诉讼聘请律师，发生律师服务费65000元。以上事实，有《租赁意向书》《国华天平大厦房屋租赁合同》《关于解除国华天平大厦房屋租赁合同的函》《回函》《复函》、中国工商银行网上银行回单以及当事人的陈述等证据在卷证明。本院认为，平华公司与乐耀公司签订的《国华天平大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。乐耀公司因自身经营困难向平华公司发送《关于解除国华天平大厦房屋租赁合同的函》不符合合同约定的解除条件，乐耀公司亦不具有法定解除权，故该解除函不发生解除双方租赁合同的法律效力。2019年5月16日，平华公司回函乐耀公司，载明同意解除合同并要求乐耀公司支付保证金、违约金以及租金损失，乐耀公司于2019年5月27日收到该回函，且乐耀公司在庭审中陈述其认可双方租赁合同于2019年5月27日解除，应视为平华公司与乐耀公司就解除合同达成一致，故双方的租赁合同于2019年5月27日解除。关于违约责任。乐耀公司在签订合同后擅自要求解除合同，系乐耀公司违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，乐耀公司擅自解除合同的，需向平华公司支付相当于保证金金额的违约金，违约金不足以弥补损失的，还应就不足部分予以赔偿。乐耀公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。本院认为，案涉房屋面积达7778平方米，月租金509446元/月，合同约定1892228元的违约金不会导致双方利益严重失衡，且乐耀公司不按约履行的行为属于严重的不诚信行为，为引导市场主体积极遵守诚实守信的交易规则，本院对《国华天平大厦房屋租赁合同》中约定的违约金计算标准不予调减。关于空置期损失。平华公司主张6个月租金的空置期损失，乐耀公司认为平华公司主张的实际损失无相关事实和法律依据，本院认为，平华公司与乐耀公司于2018年10月对租赁案涉房屋进行意向谈判，直至双方租赁合同于2019年5月27日解除，平华公司为履行与乐耀公司之间的租赁合同而空置房屋已逾半年。免租期系在合同实际履行情形下，出租人基于长期的租金收益等对租赁利益的部分让渡。乐耀公司以平华公司主张的空置期处于合同约定的免租期，因此不应承担损失赔偿责任的抗辩意见本院不予采纳。平华公司主张6个月房屋空置损失应属合理，但基于本院已支持平华公司主张的违约金，已补偿平华公司部分损失，故本院认定乐耀公司还应承担的空置期损失为1164448元（509446元/月×6个月-1892228元）。关于律师费。本案系乐耀公司违约，平华公司向本院举示了律师费发票及支付凭证证明其已实际支出了律师费65000元，根据合同约定，平华公司要求乐耀公司承担其为实现权利而支付的律师费，合法有据。对于乐耀公司辩称律师费过高的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆平华置业有限公司与被告北京乐耀创业服务有限公司之间的《国华天平大厦房屋租赁合同》于2019年5月27日解除；二、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆平华置业有限公司支付违约金1892228元；三、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆平华置业有限公司支付房屋空置期损失1164448元；四、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆平华置业有限公司支付律师费65000元；五、驳回原告重庆平华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46897.33元，减半收取计23448.66元，由被告北京乐耀创业服务有限公司负担14599.23元，由原告重庆平华置业有限公司负担8849.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年六月三十日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清