福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1225号 原告（反诉被告）：宁德戴斯物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区南湖滨路**唐程御品会所**楼，统一社会信用代码91350901565371538T。 法定代表人：邱朝晖，总经理。 委托诉讼代理人：王素芳，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯少华，女，1963年4月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：冯少熙，福建黎民友律师事务所律师。 原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）与被告（反诉原告）冯少华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴斯公司的委托诉讼代理人王素芳、刘榕芳，被告（反诉原告）冯少华的委托诉讼代理人冯少熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯少华支付自2018年3月1日起至2019年10月31日拖欠的物业费4590元及违约金（违约金以冯少华每月应交纳物业管理服务费数额为基数，从违约之日起至相应物业管理服务费付清之日止，按日万分之五计算）；2.判令冯少华支付2018年8月1日至2019年9月30日的电公摊费225.97元。事实与理由：2014年5月6日戴斯公司与福建省唐程房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由戴斯公司为天水雅集小区提供物业管理服务。冯少华为宁德市东侨区南湖滨路8号“天水雅集”小区7号楼2901-03单元的业主，建筑面积为153.01平方米。《前期物业服务合同》第七条、第十八条对物业管理费、逾期缴纳费用违约金、公共用水、用电等费用作了明确约定。但冯少华未交纳从2018年3月1日起物业服务费以及从2018年8月1日起电公摊费，经戴斯公司多次催缴，其均未缴纳。故向法院提起诉讼。 冯少华辩称，戴斯公司将冯少华所有并已交付的房产擅自提供给他人作为施工场地，破坏了冯少华装修动工的风水，才导致冯少华至今未能装修入住。戴斯公司应赔偿给冯少华造成的损失。冯少华缴纳2017年2月27日至2018年2月26日的物业费应予以返还。戴斯公司违约在先，冯少华有权依法行使先履行抗辩权。戴斯公司将属于全体业主共同共有的部分物业出租，包括游泳池、会所、电梯广告、架空层等等，该共有部分的收益依法归全体业主共有，但戴斯公司从未将公共收益进行公示。冯少华有权知晓该收益账目。 冯少华向本院提出反讼请求：1.判令戴斯公司将宁德市东侨区南湖滨路8号“天水雅集”小区2017年3月至2019年8月物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目在天水雅集小区一楼大厅进行公示；2.判令戴斯公司退还冯少华2017年2月27日至2018年2月26日的物业服务费2754.18元；3，判令戴斯公司赔偿冯少华经济损失6万元。事实与理由：2017年2月27日，冯少华购买的宁德市天水雅集小区7号楼2901-03单元并办理交房手续，并以开发商代交的方式支付了一整年的物业服务费至2018年2月26日。但是戴斯公司不仅未尽物业服务合同义务，还将冯少华所有并已交付的房屋擅自提供给他人作为施工场地，破坏了冯少华装修动工的风水，导致冯少华至今未能装修入住。从2017年10月21日事发当时报警并要求戴斯公司承担违约责任至今两年半，戴斯公司不仅应当退还已经收取的物业费2754.18元，还应当赔偿违约给冯少华造成的经济损失6万元。戴斯公司将属于全体业主共同共有的部分物业出租，包括游泳池、会所、电梯广告、架空层等等，该共有部分的收益依法归全体业主共有，戴斯公司未将公共收益进行公示，侵犯了包括冯少华在内的广大业主的知情权和合法收益等，根据《物业管理条例》第六条的规定，冯少华有权知晓该收益的收支账目，以及依据该收益情况支付合理的公摊费用。 戴斯公司辩称，冯少华要求公告物业费的收支情况，但企业有收支情况保密的权利，冯少华的诉求无法律依据支持，共有部分收益在成立业主委员会之前戴斯公司已经与业主代表进行核算，并将部分收入转入业主委员会的账户。公共部分收益根据国家规定，公共权力应当由业主委员会行使该权力，而不是那一业主享有。《物业管理条例》也规定业委会做出的决定对全体业主具有约束力，因此关于公共部分的收益所得已经得到业委会核算并已经支付给业委会了。业主缴纳物业费是法定义务，交房后就应当缴纳物业费，如果对方认为物业的行为侵犯了自身权利，其可以提起诉讼赔偿，而不是退还物业费。冯少华主张6万元的损失赔偿于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2014年5月6日戴斯公司与福建省唐程房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，其中第七条第一款第一项“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主暂按其拥有物业的产权建筑面积交纳，按月计，电梯房为1.5元每平方米”；第二款“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以每日按应交管理费的万分之五交纳违约金”；第十八条“物业管理区域内公共用水、用电等有关费用由业主分摊”。冯少华为宁德市东侨区南湖滨路8号“天水雅集”小区7号楼2901-03单元的业主，房产建筑面积为153.01平方米。2017年2月27日冯少华签订《宁德天水雅集小区交房会签表》与《商品房交接书》，其确认已收到《前期物业服务协议》等，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，承担自交房（入伙）日起的所有水、电费用、物业服务费、公摊水电费及其他费用。冯少华已支付从2017年2月27日至2018年2月26日的物业服务费以及从2017年2月27日至2018年7月31日的公摊电费。 上述事实，有戴斯公司提供的《前期物业服务合同》、宁德天水雅集小区交房会签表、商品房交接书、收款收据，冯少华提供的天水雅集特批单等在案予以佐证，双方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.戴斯公司主张冯少华支付拖欠物业管理费及违约金是否有事实与法律依据，戴斯公司是否应当返还物业费2754.18元；2.冯少华是否应当支付结欠的公摊电费；3.戴斯公司是否应公示物业管理费用收支情况及共有部分收益的收支账目。 第一个焦点问题。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，业主具有按时交纳物业服务费用的义务。本案《前期物业服务合同》第七条第一款第一项约定“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主暂按其拥有物业的产权建筑面积交纳，按月计，电梯房为1.5元每平方米”；第二款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以每日按应交管理费的万分之五交纳违约金”。冯少华在签订《商品房交接书》时亦对《前期物业服务合同》予以认可并愿意遵守小区的有关物业管理规定，且其已预交一年的物业费。为此，冯少华对按电梯房每平方米1.5元的标准计算物业费及因逾期交费所要承担违约金标准并无异议。虽然冯少华提出抗辩认为因戴斯公司擅自将案涉房产提供给他人作为施工场地，破坏其装修动工风水，其依法行使先履行抗辩权，并提供录音光盘、报警回执、现场照片、函及快递单予以证明。但先履行抗辩权系发生于有先后履行顺序的双务合同中，故冯少华所抗辩的侵权纠纷可另案主张权利，其以此要求退还物业费依据不足，不予支持。冯少华应当向戴斯公司支付欠付的物业服务费及逾期违约金。 第二个焦点问题。戴斯公司主张冯少华应支付2018年8月1日至2019年9月30日的电公摊费225.97元，并提供电费发票、唐程御品收费通知单、EMS特快专递详情单、欠费公告、唐程御品公共电公摊计算、电公摊明细、收款收据、公示照片等予以证明。本院认为，根据《前期物业服务合同》第十八条“物业管理区域内公共用水、用电等有关费用由业主分摊”的约定。小区业主有分摊公共用水、用电等有关费用的义务。戴斯公司提供的证据可以证实冯少华欠付公摊电费的事实，根据合同约定，冯少华应当予以支付。案涉房产于2017年2月27日交付，冯少华已预支付从交付之日起至2018年7月31日的公摊电费，可以推定冯少华对公摊电费的计算标准是予以认可的，现冯少华抗辩认为公摊电费应当扣除公共收益，但未提供证据予以证明，且冯少华并无相反证据证明公摊电费的计算方式存在明显不合理之处，故对其抗辩主张本院不予支持。 第三个焦点问题。本院认为，根据《物业管理条例》第六条第八项“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”的规定，本案小区业主对物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用情况具有知情权，戴斯公司在从事物业服务过程中未将共有部分收益的使用情况进行公示，为此冯少华主张戴斯公司公示2017年3月至2019年8月的共有部分收益的使用情况的主张，本院予以支持。虽然业主可监督物业管理服务行为，但本案双方对物业费的收费标准已无异议，因此，冯少华主张公示物业管理服务费收支情况，于法无据，不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。戴斯公司为冯少华提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，冯少华作为小区业主，应依约向戴斯公司支付相应的物业服务费及公摊水电费，冯少华逾期缴纳物业费应按日万分之五的标准支付违约金。故戴斯公司本案诉请有合同和法律依据，本院予以支持。冯少华作为小区业主对物业共用部位收益享有知情权及监督权，为此，其主张公示共有部分收益的收支账目，本院予以支持。而冯少华主张公示物业管理服务费用的收支情况及要求戴斯公司退还物业服务费2754.18元，于法无据，不予支持。冯少华主张戴斯公司赔偿经济损失6万元，未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条第（八）、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）冯少华应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司自2017年3月1日起至2019年10月31日的物业管理服务费4590元及违约金（违约金以冯少华每月应交纳物业管理服务费数额为基数，从逾期之日起至相应物业管理服务费付清之日止，按日万分之五的标准计算）； 二、被告（反诉原告）冯少华应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司自2018年8月1日起至2019年9月30日的电公摊费225.97元； 三、原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司应于本判决生效之日在宁德天水雅集小区一楼大厅公示天水雅集小区2017年3月至2019年8月小区共有部位使用情况的收支账目； 四、驳回被告（反诉原告）冯少华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，案件反诉受理费1368.8元，合计1418.8元，由被告（反诉原告）冯少华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  黄 芳 人民陪审员  高享华 人民陪审员  马辉英 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  王 龙 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 房屋的所有权人为业主。第六房屋的所有权人为业主。 第七业主在物业管理活动中，享有下列权利： 第八（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 第九（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 第十（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 第十一（四）参加业主大会会议，行使投票权； 第十二（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 第十三（六）监督业主委员会的工作； 第十四（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 第十五（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 第十六（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 第十七（十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。