山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初13号 原告：赵培秀，女，1978年5月9日生，汉族，住河南省三门峡市开发区。 委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。 被告：董雪，女，1992年4月26日生，汉族，住诸城市。 被告：董玉杰，男，1967年12月9日生，汉族，住诸城市。 两被告共同委托诉讼代理人：王学德，山东元康律师事务所律师。 原告赵培秀与被告董雪、董玉杰所有权纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2019）鲁0782民初817号民事判决，被告董雪、董玉杰提出上诉，潍坊市中级人民法院于2019年10月9日作出（2019）鲁07民终5017号民事裁定书，发回重审。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁作刚，被告董雪、董玉杰的共同委托诉讼代理人王学德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵培秀向本院提出诉讼请求：一、判决拆迁补偿房屋位于诸城市××室及车位和附房归原告所有（价格约126万元），并交付给原告；将安置补助补贴等5万元归还给原告；二、本案的全部诉讼费由被告负担。事实和理由：被告董雪于2010年4月在诸城市××街××地，被告无力承建房屋，就以3万元的价格转卖给原告，双方签订协议书。原告受让宅基地后在宅基地上投资建设了两层住宅8间房屋。协议书约定，宅基地及地上的建筑设施永久归原告所有，包括拆迁赔偿都归原告所有。因原告在河南经商，就委托被告董玉杰与诸城市密州街道湖东社区委员会、新农村居委会签订了拆迁补偿安置协议，并摇号抽取到涉案房屋。原告要求被告交付房屋，但被告拒绝交付，为此，原告提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判决。 董雪、董玉杰共同辩称，涉案宅基地转让协议因违反法律法规的强制性规定应属无效。原告不是诸城市密州街道新农村居委会村民，故不具有分得涉案安置楼房的主体资格，且不具备签订《拆迁安置协议》的主体资格，故对涉案楼房不具有所有权。此外，原告并未出资建造涉案平房，也无证据证明其出资建设涉案平房，故涉案楼房、附属房、车位应归被告董雪所有。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告董玉杰系原告之姐夫，被告董雪系被告董玉杰之女。两被告系诸城市密州街道新农村村民，原告不是诸城市密州街道新农村村民。2010年4月5日，被告董雪向诸城市密州街道新农村居委会交纳土地补偿费10000元，从诸城市密州街道新农村居委会购买宅基地一处。被告董雪将宅基地以30000元转让给原告。后原告出资，由被告董玉杰负责在该宅基地上建设房屋上下各四间共八间房屋，房屋四至为：东至邻居，西至流地，北至路，南至水湾。房屋建成后未办理权属证书，被告董玉杰制造貂笼子居住在该房屋中一段时间，后双方均未居住在该房屋中。 2009年12月20日，原告与被告董雪就宅基地的转让及相关问题签订协议书，约定被告董雪在密州街办新农村新批一处住房宅基地，被告董雪将宅基地以30000元转让给原告；原告在此宅基地上建设两层住宅8间，建房费用由原告承担，宅基地及地上建筑设施归原告所有，包括拆迁赔偿款。庭审中，原告陈述协议签订时间并非2009年12月20日，实际签订时间在2010年11月份左右。 2016年7月22日，被告董玉杰代表被告董雪与诸城市密州街道湖东社区委员会、诸城市密州街道新农村居委会签订了拆迁补偿安置协议，约定拆迁涉案平房，安置补偿一套约100平方米和一套约80平方米共两套楼房及相应附房和车位。协议签订后，涉案平房被拆除。涉案平房拆除后，被告董雪领取了安置补偿费、奖励费用、租赁费等共计18500元。2019年1月11日，被告董玉杰代表被告董雪抓阄选取安置房大源枫香小镇小区5号楼一单元102室、附房和8号楼二单元701室、车位756号。现安置楼房未交付钥匙给原告和两被告。 为证明涉案平房系原告投资，原告提供了与被告董玉杰的通话录音记录、短信通话记录、与被告董雪的短信通话记录予以证明。在原告与被告董玉杰的通话录音记录中，被告董玉杰陈述“你拿过那十万八万的钱，我替你盖起来…没有她这个名也盖不起房来，没有你那个钱也盖不起房来”、“到了时候你要套大的，她要套小的，问那个意思给她车库，你要附房”、“困不着觉你觉得你拿上十万块钱盖上房子，房子是我盖得，不是你盖的，这房子是你拿上钱我盖的，我完全可以把那十万块钱再给你”、“我和你姐算来，宅基地那一万块包括在内，宅基地一万别啦多了，不是十万嘛，我给你十二万”、“你拿上钱我盖的，一人一套中不中啊”、“你不要认为你盖了这个房子我弄了你多少钱，这是一个事”、“那个房盖起来就十万块钱，你来装修花了万数块钱，打着照十二万，你还花钱来，你再拉来，那一万块我交的”。在原告与被告董玉杰的短信通话记录中，被告董玉杰陈述“房子是我建的，我要的这20万是劳务费”、“如果你不按我说的办那我就把建房的钱给你，房子都是我的”；在原告与被告董雪的短信通话记录中，被告董雪陈述“确实是俺爸爸为了那房子出了不少力，这样吧，咱这种情况也不止咱，人家怎么弄得咱就怎么弄”。 开庭审理过程中，两被告提供由诸城市密州街道新农村居民委员会出具的证明一份，“证明兹证明我居委会居民董雪，女，身份证号：3707××××；于2010年4月15日向村委交宅基地款10000元，该原宅基地使用权为董雪所有。特此证明”。 本院认为，本案争议焦点是原告是否享有涉案安置楼房的所有权。涉案楼房是从涉案平房拆迁安置而来，而涉案平房未办理产权登记且已经拆除，故涉案平房实际投资人的确定对本案争议焦点有直接影响。原告提供的电话录音中，被告董玉杰陈述“你拿过那十万八万的钱，我替你盖起来”、“那个房盖起来就十万块钱，你来装修花了万数块钱”、“房子是我建的，我要的这20万是劳务费”、“你拿上钱我盖的，一人一套中不中啊”和被告董雪陈述“确实是俺爸爸为了那房子出了不少力”，可以看出被告董雪与被告董玉杰并非涉案平房的实际出资人，根据已查明的事实，结合原告与两被告之间的通话记录、短信记录的内容，足以证实涉案平房系原告实际投资，被告董玉杰仅仅是受原告的委托代为建设。原告与被告董玉杰之间系委托与被委托的关系。关于涉案宅基地，根据法律法规规定的精神，农村房屋宅基地所有权归农村集体经济组织，专属于本农村集体经济组织成员，禁止将宅基地向非本集体组织成员以外的人员出售。本案中，被告董雪与原告签订的买卖宅基地协议违反法律规定，应为无效协议。两被告在开庭审理过程中提供由诸城市密州街道新农村居民委员会出具的证明一份，证明涉案宅基地的使用权人系被告董雪。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。村民委员会或者居民委员会并不是宅基地使用权的审批机关。经本院查明的事实，涉案平房在建成以后一直未办理相关产权登记手续。原告与被告董雪之间的宅基地转让协议虽然系无效协议，但原告在此宅基地上投资建设了涉案平房，原告作为涉案平房的实际投资人，理应享有涉案平房的相关权益。 涉案平房被拆迁，原告理应获得公平、合理的补偿。被告董雪与诸城市密州街道湖东社区委员会、诸城市密州街道新农村居委会签订了拆迁补偿安置协议，拆迁获得安置房诸城市××室、车位756号，原告对拆迁安置房的事实予以认可，系当事人对民事权利的追认。拆迁农村房屋的补偿是对房屋权利人的补偿，原告系拆迁平房的权利人，拆迁利益应归原告所有，原告要求确认拆迁安置获得的诸城市××室、车位756号归其所有，理由充分，本院予以支持。涉案平房拆迁后，两被告还支取了补偿款18500元，因拆迁利益归原告所有，原告要求两被告返还补偿款18500元，理由充分，本院予以支持。 关于交付楼房。原、被告均认可拆迁安置房屋仅通过抓阄确定了相关房屋信息，但两被告尚未实际取得安置楼房钥匙，原告要求两被告交付安置楼房，理由不足，本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会集体讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认诸城市××室、车位756号归原告赵培秀所有； 二、被告董雪、董玉杰返还原告赵培秀拆迁安置补偿款18500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告赵培秀的其他诉讼请求。 案件受理费16590元，财产保全费5000元，共计21590元，由被告董雪、董玉杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  郑金海 审 判 员  杨清河 人民陪审员  吕红燕 二〇二〇年六月八日 书 记 员  王彩娟