福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2097号 原告：林世雄，男，1990年10月9日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：刘娜玲，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：陈永发，男，1966年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈夏生，福建佐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄水群，福建佐力律师事务所律师。 被告：苏健，女，1970年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴书帆，男，1966年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系苏健的丈夫。 原告林世雄与被告陈永发、苏健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序公开审理。原告林世雄的委托诉讼代理人刘娜玲，被告陈永发及其委托诉讼代理人陈夏生、黄水群，被告苏健及其委托诉讼代理人吴书帆到庭参加诉讼。庭审中，林世雄申请撤回对苏健的起诉，本院裁定准许。本案现已审理终结。 林世雄向本院提出诉讼请求：1、判令陈永发、苏健共同向林世雄返还其收取的购房费用20000元；2、本案诉讼费用由陈永发、苏健共同承担。事实与理由：2019年9月22日，陈永发代苏健与林世雄签订《房产买卖协议》(编号：JCH0000715)，协议约定：“第一条：甲方（苏健）同意将坐落于厦门市思明区湖滨南路619号916室的房产，出售给乙方（林世雄）”，“第二条：本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币10万元…第2项：乙方支付给甲方的购房定金先交由丙方（中介方）保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产房管局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方”“第四条第l项：乙方将总房款分贰次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2019年9月30日前向甲方支付定金人民币10万元”，“第四条第4项：乙方向银行申请商业贷款…第5项：首付款人民币25万元，若银行贷款未达到该首付，则超出该首付金额从成交价中扣除”。合同签订后，林世雄依约将购房定金人民币10万元支付至丙方（中介方）。随后由陈永发为林世雄购买案涉房屋的购房贷款，并于2019年9月26日另行收取了林世雄购房费用人民币2万元。后，因贷款无法审批通过，双方在2019年11月13日协议解除了诉争房屋买卖协议。合同解除后，林世雄已支付的10万元由托管方（中介方）返还，但陈永发收取的2万元却至今不予退还。 陈永发辩称，一、林世雄诉讼对象错误，在《房屋买卖协议》（编号：JCH0000715号）中，买方是林世雄，苏健是卖方，陈永发只是卖方苏健的代理人，依照代理权限行使代理权，依照《民法总则》的相关规定，代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。陈永发在代理过程中不存在任何过错，因此林世雄在本案房屋买卖合同纠纷案件中诉请陈永发作为被告，是错误的，林世雄诉求对象错误。二、本案中，林世雄因自身资质原因造成贷款无法审批通过，没有银行资金支持，林世雄没有足够的资金购买案涉房产，造成《房屋买卖协议》解除，林世雄存在违约，应依照《房屋买卖协议》第十二条第1款承担违约责任：若乙方中途违约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方违约之日起三日内将乙方的已付款返还乙方，但购房定金归甲方所有。本案林世雄违约不买，应承担罚没购房定金的违约责任。三、依照案涉《房屋买卖协议》付款条款约定，出卖人苏健除了由中介方代为收取了林世雄10万元的购房定金外，再无收取其他的款项。林世雄诉称支付给陈永发的2万元，并非本案购房款，而是林世雄委托陈永发代为办理银行抵押贷款手续的代办费，陈永发为了林世雄能向银行申请购房抵押贷款，将该代办业务委托第三方进行办理，签订了《委托合同》，拟抵押贷款530万元，代办费为贷款总额的2%，预付3万元，在《委托合同》第十四条：甲乙双方均应严格遵守合同，甲方单方终止本合同，乙方所收的预付代理费、代办服务费视为违约金，乙方另有损失的，甲方并应给与赔偿；乙方未完成委托事项，应全额退还预收的代理费。第十五条：乙方未完成委托事项，是指不属于任何甲方的原因导致的委托事项未能办妥；如未完成委托事项，是因为甲方的原因所致，则乙方视为完成委托事项。林世雄预支付了2万元的代办费后，陈永发另行垫付了1万元，共计3万元，于2019年9月30日支付给了第三方邵屹。现因林世雄未能提供符合银行抵押贷款要求的资质，造成审批未通过，该代办费预付款无法退回。林世雄还应继续向陈永发支付垫付的1万元代办费及其他费用。对于此项争议内容，与本案房屋买卖合同纠纷无关，不应在本案进行审理。陈永发将以另案方式向林世雄主张垫付的1万元代办费及其他费用。综上所述，林世雄以房屋买卖合同纠纷起诉陈永发，诉讼对象错误，并且在房屋交易过程中存在违约，依照《房屋买卖协议》约定，林世雄还应向出卖方承担罚没购房定金的违约责任。林世雄与陈永发之间的争议不属于本案审理范围，陈永发将另案起诉林世雄索赔1万元垫付款及其他费用。为此，请求人民法院依法驳回林世雄的起诉或诉讼请求。 苏健辩称，1、林世雄提交的“房产买卖协议(编号：JCH0000715)”与苏健毫无关系，苏健与林世雄素不相识，也不曾知晓此合同存在。从未授权任何人代苏健签订买卖标的房产合同或授权书，林世雄提交的以上“房产买卖协议（编号：JCH0000715）”补充条款明确写有“签本协议当日产权人苏健未到现场委托陈永发代签本协议同意出售陈永发签字有效…”，这充分证明苏健没有签订此协议，此协议与苏健无任何关联。2、苏健从未授权陈永发代签任何协议，以上协议如果存在，与苏健无任何关系，属冒名欺诈协议。恳请法院从严追查，严惩此类冒名欺诈不法行为。3、苏健从未与林世雄所提的中介：厦门市锦呈辉房地产代理有限公司及员工有过任何接触，根本不认识。4、苏健从未收到林世雄，陈永发及中介任何款项，完全不知晓此事。综上所述，林世雄所告苏健案与苏健无任何关联。 围绕诉讼请求，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月22日，陈永发以苏健的名义（出售方，甲方）与林世雄（购买方，乙方）签订《房产买卖协议》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨南路619号916室房产（以下称讼争房屋）出售给乙方，成交总价5550000元；本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金10万元；乙方支付给甲方的购房定金先交由中介方保管，待甲乙双方办理交易过户当日再由中介方转交给甲方；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期房款；具体付款日期及金额如下：乙方于2019年9月30日前到担保公司办理手续当日向甲方支付10万元，乙方向银行申请商业贷款直接转至甲方指定账户，若实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起7日内将差额部分直接支付给甲方；首付款25万元，若银行贷款未达到该首付，则超出该首付金额从成交价中扣除；双方应于2019年9月30日前到中介方所指定的担保公司签署相关合同，由此产生的相关费用由甲方承担；签本协议当日产权人苏健未到现场委托陈永发代签本协议同意出售，陈永发签字有效愿承担所有违约责任；新产权由乙方指定人选可做第三方。同日，林世雄依约向中介方支付代管购房定金10万元。 2019年9月26日，林世雄向陈永发银行转账支付2万元，该款项系林世雄为办理讼争房屋按揭贷款支付的费用。 2019年11月13日，陈永发以苏健的名义与林世雄签订一份协议，约定：“今买卖双方协商，因贷款无法审批通过，双方同意解除合同。补充：原托管在锦呈晖房产的购房定金退回到林世雄账户……金额为10万元正……”当日，中介方将代管的10万元购房定金退还给林世雄。 本案审理中，陈永发主张其于2019年9月30日委托案外人邵屹办理讼争房屋按揭贷款，代办费用按贷款金额530万元的2%计算，当日其向邵屹支付了首期代办费3万元。陈永发提供了与邵屹签订的《委托合同》、向邵屹转账的银行凭证为证。 本院认为，陈永发在没有代理权的情况下以苏健的名义与林世雄签订《房产买卖协议》，对该合同苏健不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定《房产买卖协议》对苏健不发生效力，应由陈永发承担合同责任。 从款项性质上看，讼争的2万元系为履行《房产买卖协议》所支出的费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定如何负担。2019年11月13日陈永发与林世雄就解除《房产买卖协议》所签订的协议系双方就讼争房屋交易订立的最新合同，应按照该协议的有关条款确定讼争2万元费用的负担方式。该协议内容表明，因讼争房屋按揭贷款无法审批通过，双方协商解除《房产买卖协议》并退还已付购房定金，协议并未约定任何一方的违约责任。可见，《房产买卖协议》为约定解除，而非法定解除，不应以一方违约为前提处理讼争2万元费用的负担方式。结合全案情况以及解除协议约定内容，本院根据公平原则酌情认定讼争2万元费用由陈永发与林世雄各负担一半。 至于陈永发主张其为办理讼争房屋按揭贷款实际支出费用为3万元，但并未就此事先征得林世雄同意，故无论该3万元费用是否真实发生，陈永发均应自行承担，无权就讼争2万元费用与之差额部分再向林世雄主张。 综上所述，对林世雄的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈永发于本判决生效之日起十日内向林世雄返还履行合同费用10000元； 二、驳回林世雄的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取为150元，林世雄负担75元，陈永发负担75元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年六月四日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。