江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初529号原告:江苏山姆置业有限公司，住所地：如皋市城北街道起凤路。法定代表人：梁西开，执行董事。委托诉讼代理人：杨旭，江苏君哲律师事务所律师。被告：陈晓毅，男，1993年5月20日生，汉族，住通州市。委托诉讼代理人：曹啸虎，上海正源（合肥）律师事务所律师。原告江苏山姆置业有限公司（以下简称山姆置业）与被告陈晓毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，先依法适用简易程序，于2020年1月17日组织双方进行听证，后于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。因案情复杂，裁定转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年5月15日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨旭及被告委托代理人曹啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山姆置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月20日签订的《中交美庐天地项目商业租赁合同》；2、判令被告向原告支付计算至2019年7月19日的租金140169元（已扣除被告所支付定金、装修保证金、租金303701.36元）及自2019年7月20日至合同解除之日期间的租金（1097.22平方米×0.7元/平方米/天×该期间天数）；3、判令被告向原告支付自合同解除之日至2021年4月19日期间的租金的30%计算的违约金（租金按1097.22平方米×0.7元/平方米/天×该期间天数计算）及结欠的水费64.09元；4、判令被告立即向原告返还中交美庐天地项目2号楼110-2租赁房屋。如被告未能及时返还，应当向原告支付按迟延履行天数1097.22平方米×0.7元/平方米/天计算的违约金；5、判令被告承担因违约导致原告采取诉讼措施而支付的律师费10000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月20日签订《中交美庐天地项目商业租赁合同》一份，双方在合同中约定：由被告自2017年10月20日至2021年4月19日期间租赁原告中交美庐天地项目2号楼F2商铺,用于经营“安乐窝（建材家居）”，租赁面积1097.22平方米，租金为每平方米0.7元/天。合同签订当日，原告按约将租赁店铺房屋交付给被告，被告随即进行装修并实际经营，但被告未能按照约定支付租金、水电费等相关费用。原告多次催缴后，被告在未征得原告同意的情形下，随即关闭店铺不再经营。原告要求其按照合同约定承担相应的责任，但其始终不予理睬，也未将租赁房屋返还给原告。原告认为，被告应该按约定履行合同义务，其在双方签订租赁合同后未能按约给付租金等费用，擅自关停店铺均已构成根本违约，严重违背了双方签订合同时原告给予被告租金优惠的根本目的，严重损害了原告的权利，应当按照合同约定承担相应的法律责任。被告陈晓毅辩称：1、对于原告诉状所陈述的双方签订租赁合同是事实，被告也支付了大部分租金，原告称被告没有履行义务不是事实。2、同意从2019年4月19日原告锁店铺之时解除双方签订的租赁合同，但理由不是原告陈述的，从这个时候开始被告就不可以经营了，是原告单方解除了房屋租赁合同。3、被告同意以押金支付2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金合计70084.93元，此后的租金，被告不予认可。因为2019年4月15日左右，原告将案涉的租赁房屋未经被告同意的情况下私自锁住，不让被告正常营业，也不让被告进入，所以原告的违约行为导致了被告自2019年4月19日起无法正常经营，该部分的租金损失，被告不应承担。4、因被告没有违约，原告起诉违约金没有依据。是原告私自将门锁住的违约行为，导致被告无法正常经营。同时，依据租赁合同第三条第3小条，原告没有按照约定通过消防验收。以上均是原告违约，被告不应承担任何违约金。同时，原告在租赁合同中约定的违约金过分高于损失赔偿额，明显超过了合同订立时应当预见的违反合同可能造成的损失，被告认为应降低至一个月租金以内。5、因原告在2019年4月19日锁门后，案涉租赁房屋已实际在原告的控制下，不存在被告返还所租赁的房屋问题，也不存在迟延履行违约金的问题。6、关于律师费和诉讼费用，因不是被告违约导致的原告诉讼，该费用被告不应承担。本院根据当事人陈述及审查认定的证据认定如下事实：2017年10月20日，原告山姆置业（甲方）与被告陈晓毅（乙方）签订商业房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于如皋市中交美庐天地2幢F2商铺，租赁给乙方经营使用，建筑面积约1097.22平米，乙方以该商铺经营安乐窝（建材家居）。租赁期限自2017年10月20日起至2021年4月19日止，其中2017年10月20日至2017年12月19日为乙方装修期，该期限内免收租金。甲乙双方约定，该商铺每日每平方米建筑面积租金人民币为0.7元/平方米/天，租期3.5年内不变。第一期2017年12月20日至2018年4月19日的租金93446.57元，乙方须于2017年12月5日至2017年12月19日期间付至甲方银行账户。双方约定支付方式为先付后用，押三付三，于合同签署日支付三个月押金。自2018年4月20日之后的租金采取三个月一付，租金70084.93元需在下期租金计租提前15日支付。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应付租金的3‰支付违约金。逾期支付超过15天，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约金。在租赁期限内，乙方不得以任何理由抵扣或不支付其必须向甲方预先支付的租金、管理费、推广宣传费及其他一切费用。乙方使用的水电煤气及垃圾清运等费用，应依甲方或甲方委托的商业管理公司、物业管理公司或社会公用事业部门的通知及时支付给相应部门。中交美庐天地由甲方指定的商业管理和物业管理公司管理，并在甲方授权范围内代表甲方行使管理权和承担管理服务义务。乙方需于合同签订当日向甲方支付相当于三个月的租金共计人民币70084.93元作为押金。在乙方拖欠甲方各类款项时，甲方有权用此押金冲抵租金、物业管理费、水电费、推广费宣传费等乙方违约形成的欠款弥补。如乙方合同继续执行，乙方必须补足押金，否则甲方可以立即解除合同。在下列情况下，经甲方催告乙方而拒不改正，甲方有权提前解除合同，收回商铺，乙方应当偿还欠款并支付剩余租赁期租金（按不免租金计算）的30%作为违约金：（2）乙方未在规定时间和地点按本合同约定支付租金、物业管理费、水电费或其他应缴费用，且在甲方发出催缴通知书15天内仍未支付的；（3）乙方放弃、空关该商铺（指达到租赁面积的10%的部分空关、空置、闲置的不使用）；或者擅自转让、转租他人或者擅自调换该商铺使用的……。双方同时约定违约责任与赔偿条款：在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及甲方代收的水电、垃圾清运费等费用，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以每天3‰的标准支付违约金，逾期达15天以上，甲方有权解除合同和停止乙方使用相关设施的权利。乙方应于租赁期满之日或者合同解除之日，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，在甲方发出解除通知之日起7日内，将该商铺恢复原状后交还甲方。如乙方逾期归还，每逾期一天应向甲方支付租赁期最后一年日租金双倍标准的违约金。因乙方违反本合同约定导致甲方采取诉讼措施而支付的诉讼费、律师费、交通费等一切费用均由乙方承担。该合同落款处原告山姆置业在甲方处加盖了公章，被告陈晓毅在合同乙方处签名捺印。合同签订当日，原告山姆置业依约将案涉商铺（毛坯状态）交付被告陈晓毅。被告陈晓毅亦按照合同约定交付押金70084.93元及第一期租金等款项。此后，被告即对租赁房屋进行装饰装修，铺设地砖、天花吊顶、布置隔墙、出具建材样板间、添置电脑、办公桌等办公设备，于2017年12月初入住，开始线上线下试营“安乐窝建材家居”名品特卖经营活动。因装潢时，被告未经原告同意，对原告房屋原有消防设施设计有所变更，需要提供房屋原有设计图纸，进行二次消防验收，为此，被告与原告工作人员沟通时发生争执，直至2018年7月原告未能提供房屋原有设计图纸，被告最终没有申请、通过装潢后的二次消防验收备案，并以此为由主张不能正常营业，拖欠原告租金及水电费。经原告多次发函催缴，被告缴纳了2019年1月19日前的租金。2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金70084.93元，应当于2019年1月19日前缴纳，被告亦未能按约缴纳。原告委托管理物业的江苏保华物业管理有限公司工作人员以被告店铺处于空置状态为由，于2019年4月19日左右将被告经营商铺的电梯门等相关设施锁住停止使用。4月23日被告工作人员杨斌报警称其私人物品被原告工作人员扣了，不肯归还，发生争吵，公安机关接警后，报警人称不需要公安机关处理了。6月17日，被告再次报警称，其租的房子开公司的，因消防验收未过关导致其不能开公司，现不想租了，房租也没有给，已经在走法律程序了，现其要拿东西房东不肯拿，告知报警人直接通过法律解决此事，报警人称其要撬开锁拿东西，如民警不出警怕出事。公司机关接警后派人了解陈晓毅与中交美庐城物业负责人符根兵因为搬安乐窝连锁店内的东西发生纠纷。另查，2019年4月23日原告山姆置业通过律师向被告发送律师函一份，载明被告陈晓毅未能按约支付自2019年1月20日起的租金，经山姆置业多次要求均不予理睬。现被告方逾期支付租金已经超过两个支付周期的行为已构成严重违约。鉴于被告的严重违约行为已经违背了合同目的并给山姆置业造成了相应的损失，根据合同约定，山姆置业有权选择要求继续履行合同或解除合同并要求被告承担相应的违约责任。在你方履行义务前，山姆置业有权留置你方在租赁店铺内的所有财产。望你方在收到本律师函后三日内立即全额支付合同约定的应付租金及迟延履行违约金，否则山姆置业将就你方的违约行为向法院提起诉讼。被告陈晓毅收到上述律师函后，曾与原告协商给付租金事宜，但因其他因素未能协商一致，给付欠付的租金。又查，原告山姆置业委托江苏保华物业管理有限公司对包括案涉商铺在内的中交美庐城商业街提供物业服务管理，服务内容包括商业秩序维护服务中商业广场秩序巡视维护等。2019年6月17日，江苏保华物业管理有限公司向原告山姆置业出具证明一份，载明其在物业管理服务期间，进行商业广场巡视时，发现安乐窝商铺于2019年4月1日起关闭商铺至今未正常营业。原告山姆置业向被告多次催要租金未果，于2019年10月18日向本院起诉，请求同前所述。审理中，被告陈晓毅明确同意原告解除2017年10月20日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，表示解除时间应为2019年4月19日，愿意以已交的一个季度的押金70084.93元抵算未付租金。上述事实，有原、被告当事人及委托诉讼代理人的陈述，租赁合同、接处警登记表、缴费记录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应按约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告山姆置业与被告陈晓毅签订的商业租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应当全面履行各自的义务。原告山姆置业已按合同约定将租赁店铺交付给被告使用，被告理应按合同约定履行交纳租金义务及结清水电费等费用。因被告未按约及时交纳2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金，逾期已超过合同约定的15日，经原告多次催要并发送律师函索要均无果，被告的行为已构成根本违约，原告现根据双方合同约定起诉要求解除合同，于法有据，本院予以支持。2020年1月17日庭审中原告山姆置业与被告陈晓毅一致同意解除房屋租赁合同，本院无异议，予以确认。关于解除合同的时间，原告认为应从2020年3月24日第一次开庭时开始计算，被告认为应从原告物业公司工作人员锁门时间2019年4月19日开始起算。本院认为被告辩称的租赁合同已于2019年4月19日解除，理由不能成立。经审理查明原告委托物业管理的江苏保华物业管理有限公司服务内容有商业广场秩序维护，原告审理中亦确认物业公司2019年4月19日将电梯等设施门锁住，认为系为了保持正常营业的物业管理行为，结合物业公司出具的证明，可以认定其于2019年4月19日关闭电梯等设施行为系代表原告公司所为。该事实表明租赁合同不能继续履行，虽被告违约在先，未能按约及时缴纳租金，原告方亦存在一定的违约过错行为。但该事实既非原、被告约定的租赁合同解除理由，亦未构成根本违约，不足以证明租赁合同已于2019年4月19日予以解除。被告为了搬离店铺内的私人物品等，两次与原告委托管理的物业公司发生纠纷，直至2019年6月17日被告表示不想再租，均未依法正式向原告公司提出解除租赁合同，故原、被告之间的租赁合同有效未被依法解除前，双方均应按合同约定全面履行。2019年10月18日，原告向法院提起诉讼，以被告拖欠租金违反合同约定为由要求与被告解除合同、给付欠付租金、赔偿损失等，被告于2019年10月23日收到诉状副本，本院确认本案中的租赁合同于2019年10月23日予以解除。合同解除后，被告陈晓毅应当返还原告的案涉房屋，原告主张恢复原状交付。原、被告合同并无特别约定，因原告房屋交付被告时的状态为毛坯，被告进场后对房屋进行正常的装饰装修，铺设了地砖及吊顶、隔断，并添置了可移动的办公设备。被告现表示其不可拆迁的装饰附着物不要了，只愿意将可移动物品搬离。考虑到地砖及墙面、吊顶外已经与房屋附合为一个整体，原告收回店铺后，该部分不恢复原状，一般不会影响原告继续出租给他人正常使用，且完全恢复也是无意义的社会财富的损失扩大，故本院确认被告应当将案涉房屋内其所有的除地砖及墙面、吊顶装潢装饰之外的可移动物品清理腾空，将房屋交还原告。对于合同解除前被告欠付的2019年1月20日起至2019年10月23日期间的租金，应按合同约定0.7元/平方米/天的标准计算为211982.90元（1097.22平方米×0.7×276天），扣除被告愿意抵算的押金70084.93元，被告还应支付141897.97元。关于原告主张的水费64.09元，被告对此予以认可，本院予以支持。关于违约金损失，原告主张按照约定自合同解除之日至2021年4月19日期间租金30%的标准计算。被告抗辩因原告未能提供二次消防的资料导致其无法正常营业，故其拖欠租金不需承担违约金，原告主张违约金过分高于损失，请求法院予以调整。对此，原告不予认可，认为被告并未提供充分证据加以证明，其逾期支付租金已经远远超过合同约定的给付之日。被告在原告发出催缴通知书后15天内仍未按约支付租金，被告的行为已经构成根本违约。原告主张违约金损失，依法有据，本院予以支持。因被告提出原告主张的违约金过高，请求法院调整。纵观本案案情，考虑到合同的实际履行情况及当事人的过错程度及预期利益，本院酌定由被告承担自逾期支付租金之日即2019年1月20日起至合同解除之日即2019年10月23日期间实际欠付的租金141897.97元30%标准计算的违约金为42569.39元。关于合同解除后，原告主张被告因未及时交还房屋导致继续占用房屋的损失。本院认为，原、被告租赁合同于2019年10月23日解除后，被告理应及时向原告交还房屋。但由于原告的原因，其自2019年4月19日起即封锁了电梯等相应设施，此后被告两次欲将物品搬走均受到原告物业公司的阻挡，足以证明被告交还房屋确有一定的阻碍，原告对此存在一定的过错。在诉讼中本院组织双方听证时，原、被告达成一致意见，原告同意被告于2020年1月19日春节前搬离物品，清空房屋。同日，被告确已组织人员进行搬离，因原告物业电梯损坏，加上此后2020年春节前后众所周知的新冠××疫情不可抗力的客观影响，致使被告未能及时搬离，故原告要求被告承担该期间的房屋占有费损失，不具有合理性，本院不予采纳。在新冠××疫情影响缓和时，本院组织原、被告调解，因双方各执己见调解未成，此后被告理应在合理期内及时主动，依法积极搬离其私人物品，将房屋交还原告，避免损失的继续扩大。2020年5月15日本院进行了第二次庭审活动，被告仍未自觉清除物品，腾空交还房屋，对此后自2020年5月16日起至被告实际交还房屋期间，参照租金标准计算的房屋占用费损失，被告仍应当予以承担。关于原告主张的律师费10000元，有原告民事委托代理合同、付款凭证及正式票据予以佐证，本案中原被告双方合同约定如因被告违反合同约定导致原告采取诉讼措施支付的律师费、诉讼费等均由被告承担，现原告主张符合合同约定，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认2017年10月20日江苏山姆置业有限公司与被告陈晓毅签订的《中交美庐天地项目商业租赁合同》，于2019年10月23日予以解除。二、被告陈晓毅将位于如皋市交汇处的中交美庐天地项目2号楼F2商铺内除地砖、墙面、吊顶装潢装饰外的所有物品清理腾空，将上述案涉房屋交还给原告江苏山姆置业有限公司。三、被告陈晓毅给付原告江苏山姆置业有限公司自2019年1月20日起至2019年10月23日止期间的租金141897.97元。四、被告陈晓毅给付原告江苏山姆置业有限公司违约金损失42569.39元。五、被告陈晓毅给付原告江苏山姆置业有限公司水费64.09元。六、自2020年5月16日起至上述房屋实际交还原告江苏山姆置业有限公司之日止，被告陈晓毅按768.05元（1097.22平方米×0.7元/平方米/天）的日租金标准计算，赔偿被告陈晓毅占用期间的房屋占有使用费损失。上述二、三、四、五、六项给付义务，被告陈晓毅于判决生效后立即履行。七、驳回原告江苏山姆置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务利息。案件受理费3110元，由被告陈晓毅承担(此款原告已垫付，被告于本判决生效后立即给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院﹙户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65﹚预交上诉案件受理费3110元。审 判 长  张学和人民陪审员  马海飞人民陪审员  曹梅芳二〇二〇年六月三十日法官 助理  宗爱萍书 记 员  杜晓星