上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪03民初39号原告：冠丰(上海)房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：龙雁仪，董事长。委托诉讼代理人：金汉，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：冯恺，君合律师事务所上海分所律师。被告：上海三克映画餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。诉讼代表人：李刚，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陈梓源，上海普世律师事务所律师。原告冠丰(上海)房地产发展有限公司(以下简称冠丰公司)与被告上海三克映画餐饮管理有限公司(以下简称三克公司)破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。本案于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人金汉、冯恺，被告诉讼代表人李刚、委托诉讼代理人陈梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠丰公司向本院提出诉讼请求：判决确认原告对被告享有债权金额人民币5，081，926.17元(以下币种均为人民币)。事实与理由：原告与案外人北京华映建和文化发展股份有限公司(以下简称华映公司)就租赁原告位于上海静安区兴业太古汇商场第L379B及L441号单元事宜签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，起租日为2017年4月14日，租期为6年。随后，原告、被告三克公司、华映公司签订《关于承租人变更的补充协议》，约定自2017年11月1日起，将上述承租单元的承租人变更为被告，被告将承担及履行华映公司在《租赁合同》及补充协议项下的所有责任，华映公司对被告在《租赁合同》项下应向原告履行的义务责任连带保证责任。此后，被告因其自身原因，要求提前终止《租赁合同》，原、被告经友好协商，就《租赁合同》提前终止相关事宜达成共识，签订《合同提前终止确认协议》(以下简称《终止协议》)，确认《租赁合同》自2019年1月15日提前终止。《终止协议》中约定被告应于2019年4月15日之前将承租单元按交付标准及《租赁合同》的约定，在与原状一致的状态下返还原告，同时被告应按《终止协议》约定向原告分期支付相应款项，否则，原告有权按原《租赁合同》的约定向被告索偿。截至诉状提交之日，被告未依照《终止协议》将承租单元复原，除支付《终止协议》项下第一期款项236,756.93元外，未履行《终止协议》中约定的其他任何义务。根据《终止协议》第7条约定，原告有权按《租赁合同》约定向被告追讨欠款、相应违约金，具体主张如下：1.被告应承担的基本租金、管理费及相应违约金。根据《租赁合同》之补充条款部分第3.01条、3.03条、3.04条及3.05条约定，被告应按《租赁合同》约定的金额及期限向原告支付基本租金、管理费及其它费用。自2018年5月1日起至2019年1月15日止，承租单元共产生基本租金1,518,213.3元，其中2018年5月基本租金不含增值税金额为173,400元，被告于2018年9月29日通过银行转账方式支付10万元，由此，2018年5月欠付基本租金不含增值税金额为73,400元，同时，根据《终止协议》第5条约定，被告已支付款项为236,756.93元，因此，被告尚欠基本租金1,281,456.37元，相应违约金为91,624.13元(以1,281,456.37元为本金，自应付款日次日2019年1月2日计算至破产受理日2019年5月24日，按每日万分之五计算)。租期内产生的管理费本金为967,503.34元，违约金69,176.49元(以967,503.34元为本金，自应付款日次日2019年1月2日计算至破产受理日2019年5月24日，按每日万分之五计算)。2.被告应承担的其它费用(电费、水费)及相应违约金。根据《租赁合同》补充条款第3.01条、3.03条、3.04条及3.05条约定，被告应按照《租赁合同》约定的金额及期限向原告支付基本租金、管理费及其它费用。承租单元于2018年7月、2018年8月、2018年9月、2018年10月产生电费共计81,007.44元，相应违约金6,764.12元(以81,007.44元为本金，自最后一期电费应付日次日2018年12月9日计算至破产受理日2019年5月24日，按每日万分之五计算)。承租单元于2018年7月、2018年8月、2018年9月、2018年10月、2018年11月产生水费共计2,601.5元，相应违约金173元(以2,601.5元为本金，自最后一期水费应付日次日2019年1月12日计算至破产受理日2019年5月24日，按每日万分之五计算)。3.被告未按时迁出承租单元应承担的违约金。被告将承租单元作为其分店注册地址，但未能按《租赁合同》之补充条款部分第6.35条约定将其分店的注册地址按时迁出，根据《租赁合同》之补充条款部分第6.35条约定，每延期一日，被告应按最高一期日基本租金的3倍向原告偿付违约金。按约定，被告应于2019年1月15日前将注册地址迁出承租单元，但截至2019年5月24日止，被告尚未将其注册地址迁出，由此产生违约金2,995,380元，原告酌情调减为696,600元。4.被告应补偿原告复原承租单元的合理费用。根据《租赁合同》之补充条款部分第4.33条约定，被告须按照租赁合同的规定对租赁单元进行复原后返还原告，否则原告有权自行进入租赁单元并进行修缮复原，因此引起的一切开支及费用由被告承担。根据《终止协议》，被告应于2019年4月15日之前将承租单元按交付标准及原合同约定，在与原状一致的状态下返还原告。经沟通，原告同意将承租单元复原验收日期延长至2019年4月28日，但截至2019年5月6日，被告仍未完成承租单元的复原工作。在此情形下，为减少损失，原告进行了复原工作，原告为恢复承租单元花费共计767,715.72元。5.被告应承担的其他违约金及补偿金。根据《租赁合同》补充条款部分第9.06条约定，因被告原因导致合同终止的，被告应赔偿自合同终止日至承租单元交付新租户之日的基本租金和管理费，故被告应向原告支付相应违约金1,441,124.06元(基本租金903,533.40元，管理费537,590.66元)。根据《租赁合同》补充条款部分第9.06条的约定，被告应赔偿原告装修免租期内的租金825,000元(双方约定装修免租期为5个月，月租金标准为165,000元)。6.关于被告支付的保证金、增值税的处理。根据《租赁合同》之补充条款部分第9.01条约定，有关违约事件未能在原告向被告发出书面通知之日起7日内纠正，则原告有权没收保证金(包括相应的增值税)。原告于2019年1月2日向被告发出《关于纠正违约事件的通知》，但被告并未在租赁合同约定的期限内纠正相关违约事件(包括支付相关欠付的基本租金)，原告有权没收被告已支付的保证金、增值税共计1,148,784元，并愿意在本案中进行抵扣。即上述1—5项共6,230,746.17元，扣除1,148,784元后为原告诉请。2019年5月24日，上海市第三中级人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定上海普世律师事务所担任管理人。原告依法向管理人申报债权，包括：1.欠付的租金、管理费、电费、水费、复原费用本金3,100,284.37元；2.应付违约金2,097,139.94元。但根据管理人2019年11月14日出具的债权表，对原告申请债权确认的金额仅为1,280,822.10元。根据债权人会议的要求，对于债权人记载的债权有异议的，异议人应在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼，逾期未起诉视为对债权表或管理人的复查结果无异议。原告债权申报应得到确认，故依据《企业破产法》第五十八条的规定诉至本院，请求依法支持全部诉请。被告三克公司辩称，债权审查过程中，管理人对原告主张的债权金额确认为1,280,822.15元(本金1,183,784.65元、违约金97,037.45元)。庭审过程中，因原告当庭变更了违约金的起算日期，故对原认定的违约金也不予确认。具体如下：(一)关于本金部分，双方在《终止协议》中共同确认，截至当时，三克公司仍欠款项扣除保证金后剩余1,420,541.58元，之后三克公司按期支付了第一期费用236,756.93元，扣减后剩余本金1,183,784.65元；(二)关于违约金：1.原告主张的租金、管理费、电费、水费都不应再计算违约金；2.对于公司注册地未迁出的违约金，双方约定的金额过高且未迁出对原告无实际影响，该部分违约金在原审查过程中确认15,350.30元；3.关于原告主张的自2019年1月15日计算至2019年6月1日的租金损失1,441,124.06元，因原告在3月已经将涉案单元出租，无实际损失，故不予认可；4.关于原告主张的免租期内的补偿金825,000元，合同并未明确是针对免租期，终止协议签订后，未对原告造成损失，故不予认可；5.关于复原费767,715.72元，双方对交付时的原状未做约定，被告已于2019年4月6日将承租单元返还原告，原告提供的证据与事实不符，对该部分证据的真实性有异议，不予认可;6.关于保证金，认为应在租金欠付本金中扣除。经开庭审理查明如下事实：(一)租赁合同及补充协议签订情况原告(甲方)与华映公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告将本市静安区兴业太古汇商场的L379B及L441室作为承租单元租赁给华映公司，起租日为2017年4月14日。双方在附表中约定租赁期内基本租金总额为13,602,600元，租赁期计72个月，月基本租金金额为188,925元，支付日期为每月1日。补充条款第三部分，基本租金、提成租金、管理费及其他费用3.05付款时间(4)约定，甲方和乙方同意，在不满一个公历月中产生的基本租金、管理费等款项应以该等款项金额的总和乘以相关天数占该公历月全部天数的比例计算。补充条款第四部分，乙方权利和义务4.33条关于承租单元的返还约定，乙方须在租赁期结束或提前结束前至少三十(30)日之前，与甲方有关部门(包括但不限于物业管理人)联系交回承租单元予甲方的事宜，且乙方须在本合同终止或提前终止当日，将承租单元按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还甲方……在不影响上述约定的前提下，在乙方将承租单元返还甲方之前，甲方有权决定并要求乙方自费将任何对承租单元进行的改动、安装、添设或任何部分或部位(即便该等改动、安装、添设已取得甲方的同意)恢复原状、移除，并对因该等恢复原状、移除行为而对承租单元或甲方在承租单元中的附着物、设备所造成的损害予以补偿或修理。补充条款第六部分，禁止和限制6.35条关于注册地址约定，乙方保证在本合同终止之前三十(30)日办理公司住址的工商变更手续，将注册地址最晚不迟于本合同终止日从承租单元迁出，若未能按时迁出，每延期一(1)日，乙方应按最高一期日基本租金的三(3)倍向甲方支付违约金。补充条款第九部分，违约及违约处理9.01关于违约责任约定，在无损本合同各项规定的前提下，若基本租金、提成租金(如有)、管理费、其它费用及/或其它按本合同须由乙方支付的款额在到期应付日起计十四(14)日内仍未支付(不论甲方是否已经向乙方作出追讨)……(上述各情况为“违约事件”)，则甲方可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其它设施的服务及/或供应。如有关违约事件未能在甲方向乙方发出书面通知(以要求乙方纠正有关违约事件)之日起的十四(14)日内纠正，则甲方可享有下列权利(“补救权利”)：(1)终止本合同，但这并不损害甲方享有的就任何尚未解决有关乙方的违反或不遵守或不履行任何本合同的规定及条件的诉讼权利;(2)没收保证金及乙方所缴付的其它押金，而无损甲方根据本合同的规定扣减该等保证金及其它押金及为额外赔偿提出索赔的权利;(3)收回承租单元……9.05条关于违约金约定，在不影响甲方就有关违约行为的其它权利及补偿的前提下，若乙方未按本合同条款向甲方支付基本租金、提成租金(如有)、管理费或其它费用或其任何部分，则乙方须按所欠缴付费用总额(包含增值税)的0.3%按日支付违约金，该违约金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止……9.06条关于乙方提前终止本合同约定，若乙方未经甲方事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同或其他因乙方过错导致终止本合同或者乙方根据本补充条款第9.01条应承担法律责任的，在不影响甲方根据本合同所享有的权利的情况下，则(1)甲方有权全额扣除所有保证金作为部分违约金；(2)乙方须向甲方支付其在租赁期内根据本合同应付而未付的一切款项;(3)乙方应赔偿自本合同提前终止之日起至甲方将承租单元实际交付予新租户之日止的该段期间内所有基本租金及管理费，但该赔偿的总金额最高以本合同提前终止之日所属的当期基本租金、管理费付款金额总和的6倍为上限;及(4)鉴于本合同价格为友好协商价格，因此乙方除遵守上述条款外，还应向甲方支付补偿(825,000)元。补充条款第十二部分，其它规定12.03条关于税费约定，本合同约定的租金、管理费及其他费用等的金额为不包含任何税费的净额……除合同价格以外，乙方同意向甲方支付基于合同价格和适用增税税率计算的增值税。附表二承租单元详情及租赁期约定，租赁期6年，自《出租人通知书》中指定的日期(“起租日”)起计。装修期5个月，自起租日起算。附表三基本租金、提成租金、管理费、保证金及其他费用约定，基本租金付款期数共67期(每月1期)，其中2017年每期付款165,000元，2018年每期付款173,400元、2019年每期付款200,100元、2020年每期付款210,600元、2021年每期付款221,000元、2022年每期付款232,200元；管理费付款期数共47期(每月1期)，其中2017年每期付款103,000元、2018年期付款107,300元、2019年每期付款112,300元、2020年每期付款118,100元，自2021年至租赁期届满的物业管理费水平，于2020年内确定。后原告、被告、华映公司三方签订《关于承租人变更的补充协议》，约定自2017年11月1日起，将上述承租单元的承租人变更为被告，华映公司在《租赁合同》项下的所有权利义务转让给被告，被告将承担及履行华映公司在《租赁合同》及补充协议项下的所有义务、责任，华映公司对被告在《租赁合同》项下应向原告履行及承担的所有义务、责任承担连带保证责任。2017年2月22日，华映公司向原告支付保证金1,148,784元。(二)《终止协议》签订情况2019年3月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《终止协议》，约定内容为：1.甲方与华映公司已于2017年2月15日就北京公司租用甲方位于石门一路XXX号兴业太古汇商场L379B＆8L441单元经营“三克映画餐厅/CinkerPictures”品牌事宜签署《租赁合同》,甲方、北京公司、乙方于2017年11月1日就租赁合同项下承租人由北京公司变更为乙方事宜签署相关《关于承租人变更的补充协议》；2.乙方已向甲方支付保证金1,148,784.00元;3.乙方因其自身原因,需提前终止原合同。甲乙双方经友好协商,就原合同提前终止相关事宜确认如下：1.原合同自2019年1月15日起提前终止；2．乙方应于2019年4月15日前将承租单元按甲方书面指定的返还标准及原合同约定进行复原并返还甲方；3.乙方在原合同项下所产生应付而未付基本租金与各项费用,共计2,569,325.58元(其中,基本租金1,518,213.30元、管理费967,503.34元及其它费用83,608.94元)；4.现双方同意,甲方全额扣除保证金,用于抵扣本协议第3条中等额应付而未付款项；5.乙方确认,全额扣除保证金后剩余应付而未付款项共计人民币1.420,541.58元，自2019年5月1日起至2019年10月15日止分期支付,具体支付安排为每月15日支付236,756.93元；6.本协议项下费用均为含增值税的金额；7.乙方应按本协议约定向甲方支付相关费用及返还承租单元,否则,甲方有权按原合同约定向乙方索偿……双方当事人在庭审中确认原告已按时履行第一期付款义务，并确认在5个月装修期内免租金。(三)邮件往来情况2019年4月30日10：20，Charlene.Wu(邮箱地址为Charlene.Wu@hkritaikoohui.com)向davidhan(邮箱地址为davidhan@cinker.cn)发送关于L441&L379B商铺复原事宜的电子邮件，内容如下：韩总您好，根据先前我司于3月与贵司签订的终止协议内容要求贵司于4/15完成复原将场地交还给我司，因贵司在4月15日未能复原，考虑到贵司实际状况，经过沟通后将返还日延期至4/28日；但是4/28日当天我司进行场地验收时发现贵司复原情况仍然不达标，不达标项目如附件复原意见。为了降低损失，我们将自行复原该场地，相关费用由贵司承担，由于贵司未能于约定时间交还场地给我司，目前已造成我司延迟向新租户交付的损失，贵司应承担相应金额，包括新租户要求我司承担的违约金等。我司法务部已向贵司发出警示函如附件，正本将用EMS发出，请查收。邮件落款为BR，吴昕蓉CharleneWu，系原告高级物业运营主任。2019年4月30日17：55，davidhan(邮箱地址为davidhan@cinker.cn)向Charlene.Wu(邮箱地址为Charlene.Wu@hkritaikoohui.com)发送回复关于L379B&L441商铺复原事宜的电子邮件，内容如下：本次工程复原由于在工程交付标准、专业分包商沟通核价等内外原因，导致项目未能在4.28日按时交付，非常遗憾。但从降低损失、尽快向后续租户交付的角度出发，我司提出如下建议：1.消防复原工程已完毕，空调系统复原工程已启动，两家贵司指定分包商复原款项已全部支付，并已督促空调工程商尽快完成复原工作；2.现场贵司所列遗留问题，我司正在根据贵司所列清单对照我司接场的交付标准与图纸，安排整改时间，并尽力在5.6日完成大部分工作，并尽早邀请贵司进行验收；3.墙体砌筑修复问题。此墙体未出现在我司交付图纸与原始租赁合同中。本着尽快解决问题的角度，我司建议征求后续租户意见，如果复原墙体不符合新租户设计要求，建议不再砌筑，从而节省时间；我司仍然希望本着以最短时间解决目前问题等角度，配合贵司及后续租户尽快完成上述工作。邮件落款为韩春晖，系被告法定代表人。2019年4月30日，原告向被告发出《关于兴业太古汇商场L379B&L441单元的警示函》，载明根据双方签订的《终止协议》，被告应于2019年4月15日前将承租单元复原并返还，但被告未能履行该项义务。考虑到被告的实际情况，双方沟通后将返还日延至4月28日。然而原告于4月28日至承租单元验收时发现复原工作仍远未达到验收标准，且截至本函发出之日，被告仍未完成复原并返还。被告的行为已严重违反《终止协议》约定，严重影响原告与新租户租约所定的2019年5月1日交付安排。故根据《终止协议》第7条，原告有权按租赁合同约定向被告索偿。为表达善意，原告拟暂不行使该权利，但1.为尽量减少损失的进一步扩大，原告将自行处理承租单元复原工作，相关复原费用(暂估为人民币30万元，最终以实际发生的金额为准)由被告承担；2.由于被告违反义务而导致原告延迟向新租户交付承租单元所遭受的一切损失，被告应全额赔偿，包括但不限于租金及管理费损失(暂估为人民币306,720元，最终以实际发生的金额为准)、新租户要求原告承担的违约金(如有)等；3.原告应严格遵照《终止协议》约定按时向原告支付所有款项；4.就上述1.2条所列索偿款项，原告将于该等费用金额确定后通知被告，被告应在原告通知所指定的期间内完成支付。若被告仍不按本函要求支付相关款项，原告将根据《终止协议》第7条约定行使权利，即，按租赁合同约定向被告索偿(包括但不限于被告在租赁合同项下应付而未付的费用、违约金、逾期付款违约金、注册地址逾期迁出违约金等)。(四)复原工程情况原告于2019年4月底就租赁单位复原工作组织招标，案外人上海莱奕亭照明科技股份有限公司(以下简称莱奕亭公司)的邀标材料显示，兴业太古汇L379B&L441复原工程项目包括措施费、土建专业、给排水专业、消防专业、强电专业，价款总计498,979.11元。工程量清单显示项目内容包括所有天花多余的吊筋需割除……室外幕墙装饰铝板脱落需恢复……租户新增门洞还原……还原墙面及地面毛坯……租户二装给水管路拆除至大楼预留给水点位……露台立柱灯还原……等项目。根据投标结果，莱奕亭公司按照投标价格498,979.11元中标，并于之后开始复原施工工程。2019年6月5日，原告与莱奕亭公司签订《兴业太古汇L379B&L441复原工程合同》，约定由莱奕亭公司作为承包单位负责兴业太古汇L379B&L441复原工程，工程承包造价498,979.11元。3.1条约定建设单位代表可以在合同不失效的前提下，或经建设单位同意、监理人书面批准，以书面形式要求增加、取消或替换工程内容……4.1条约定本工程开工日期为2019年5月7日，竣工日期为2019年5月31日……4.4条约定建设单位代表向承包单位发出实际竣工证书所列的日期视为工程竣工日期。2019年6月3日，原告向莱奕亭公司发出合同指令(指令编号CI-001)，内容为1.取消土建项目1.1；2.凿除指定区域原室外花岗岩(附件为拆除区域，施工现场区域已划线)后按原式样提供并恢复室外花岗岩石材……3.提供并更换排水沟盖板……4.提供并安装四楼客梯门框……5.L441原厨房下水改造，重新铺设管道……2019年8月20日，莱奕亭公司向原告发出最终结算书，载明兴业太古汇L379B&L441复原工程已完工并完成验收，具体结算金额为兴业太古汇L379B&L441复原工程总金额498,979.11元、增补CI-001总金额268,736.61元，总计767,715.72元，已包含此合同的所有合同以及变更指令产生的费用。2019年9月4日，《兴业太古汇L379B&L441复原工程结算事宜》函件载明，该复原工程由莱奕亭公司承接合同金额人民币498,979.11元，2019年5月5日开工，2019年7月25日竣工并验收通过。原合同金额498,979.11元，指令编号CI-001减账6,812.50元、加账275,549.11元，工程结算总价767,715.72元。2019年9月19日，原告向莱奕亭公司转账484,009.74元，2019年11月7日，原告向莱奕亭公司转账35,1362.51元，两笔共计835,372.25元。(五)租赁单元重新出租情况2019年3月25日原告(甲方)与案外人北京三青潭餐饮管理有限公司(乙方，以下简称三青潭公司)签订《租赁合同》，约定由原告将本市静安区兴业太古汇商场的L379B及L441室作为承租单元租赁给三青潭公司。双方在附表中约定起租日(交付日)为2019年5月1日，租赁期计5年，装修免租期4个月，开张营业日预计为2019年9月，具体开业日期将由甲方另行通知。2019年5月15日双方签订《补充协议》，约定将交付日/起租日调整为2019年6月1日，原合同其他内容保持不变并继续有效。(六)被告破产清算情况2019年3月1日，华映公司向本院递交申请被告破产清算的材料，本院于2019年3月26日组织华映公司与被告就破产清算事宜进行谈话，并于2019年5月24日裁定受理该破产清算申请。目前被告的工商注册地址仍为上海市静安区石门一路XXX号L379B＆L441室。上述事实，由原、被告的当庭陈述以及原告提供的《租赁合同》两份、《出租人通知书》一份、保证金及增值税收据一份、《关于承租人变更的补充协议》一份、《关于纠正违约事件的通知》及送达邮件各一份、《终止协议》一份、《关于兴业太古汇商场L379B&L441单元的警示函》一份、《兴业太古汇商场L379B&L441复原工程合同》一份、《付款证书》一份、《最终结算证书》一份、《最终结算书》一份、《合同指令》一份、《关于兴业太古汇L379B&L441复原工程结算书减项说明》一份、费用发票两份、《补充协议》一份、《律师函》及邮寄快递详单各一份、国家企业信用信息公示系统中查询的被告信息一份、付款通知书十八份、电子邮件及其附件八份、微信沟通记录一组、《商铺配置资料表》两份、复原工程邀标比选材料一份、《兴业太古汇商场L379B&L441复原工程结算事宜》函件一份、《竣工证书》一份、《国内支付业务付款回单》两份等在案证据佐证。本院认为，结合相关证据及当事人陈述，案涉《租赁合同》、《补充协议》及《终止协议》系各方真实意思表示，合法有效。因被告自身原因，双方一致同意签订《终止协议》。根据协议标题及正文内容所使用的词句、有关条款及合同目的，该协议系对双方提前终止权利义务进行的最终确认。双方一致确认原合同于2019年1月15日终止。被告的主要义务是：1.于2019年4月15日前按原告书面指定的标准复原并返还承租单元；2.结欠原告各类费用1,420,541.58元，自2019年5月15日起分六次支付，每次支付236,756.93元；3.如被告不按上述约定支付费用及返还承租单元，则需按原合同约定向原告赔偿。庭审中，双方确认2019年5月15日当期款项已经结清。因本院于2019年5月24日受理被告破产清算申请，根据《企业破产法》第十六条有关“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定，被告不应再按《终止协议》之约定向原告清偿后五期款项。被告停止支付的行为系履行《企业破产法》对债务人的强制性规定，不构成违约。然依《终止协议》之约定，被告应于4月15日前对承租单元进行复原并返还。基于前述查明的事实，被告并未如期复原及返还，此举构成违约，原告有权按照原合同约定向被告索偿。关于原告在本案主张的各类费用及违约金问题，本院分析如下：(一)租金、管理费、电费、水费及相应违约金根据《终止协议》的约定，被告在《租赁合同》项下产生的应付未付基本租金与各项费用共计2,569,325.58元(其中租金1,518,213.30元、管理费967,503.34元、其他费用83,608.94元)，全额扣除被告缴纳保证金后，剩余未付共计1,420,541.58元，被告应自2019年5月1日起至2019年10月15日，于每月15日向原告支付236,756.93元。本案中，双方均确认被告已履行第一期付款义务，剩余1,183,784.65元未付，第二期付款日期未至，法院即已受理被告破产清算案，被告应遵照《企业破产法》的强制性规定停止个别清偿，故被告因不可归责于其自身事由未履行剩余款项给付义务，该行为不构成违约，原告主张确认租金等产生的违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告已付的保证金和增值税1,148,784元，《终止协议》已确定抵扣方式，本院对原告的意见不予采纳。(二)被告未按时将注册地址迁出承租单元的违约金根据《终止协议》，双方签订的《租赁合同》自2019年1月15日起提前终止，该《终止协议》虽并未就注册地址迁出事宜重新约定，但并不当然免除被告应承担未将其注册地址从承租单元内迁出的违约责任。根据《租赁合同》补充条款第六部分，禁止和限制6.35注册地址的约定，被告最晚不迟于该合同终止日办理工商变更手续，将注册地址从承租单元迁出，若未能按时迁出的，每延期一日，被告应按最高一期日基本租金的三倍向原告支付违约金。鉴于被告截至破产受理之日仍未履行迁出义务，原告有权向其主张违约金。但原告并未举证证明被告未按时迁出注册地址已对正常出租形成实质性影响，且办理迁出手续相对于支付租金而言属于合同次要义务，以原租金的三倍标准要求偿付违约金，明显过高。本院酌情参照《租赁合同》载明的月均基本租金标准188,925元的10%确认违约金，即按照每日629.75元自合同终止日次日2019年1月16日计算至2019年5月24日(不含当日)，共计80,608元。(三)被告未按时返还承租单元的违约金及补偿金根据《终止协议》约定，被告应于2019年4月15日前按原告书面指定的返还标准及《租赁协议》约定对承租单元进行复原并返还原告。结合原告提供的电子邮件及其当庭陈述，原告曾同意将返还日期延至2019年4月28日。2019年4月30日，被告法定代表人韩春晖在电子邮件中称“本次工程复原由于在工程交付标准、专业分包商沟通核价等内外原因，导致项目未能在4.28日按时交付，非常遗憾”。上述证据表明，双方协商确认将承租单元的返还日期调整为2019年4月28日，且被告自认并未如期返还，其行为客观上造成原告再次招商运营成本增加，应承担相应的违约责任。关于基本租金和管理费的损失金额，原告主张按原《租赁合同》约定自提前终止之日起算，但鉴于复原工程客观上需要一定施工周期，即便被告正常履约亦难以在终止当日按原状返还，应酌情给予一定宽限期限。况且正因为双方对于原始租赁状态及复原标准存在约定不明的情况，导致本案复原工程迟迟未能达标返还，原告作为标准确定一方，未能举证证明已完成《终止协议》中书面指定返还标准的合同义务，应负有一定过错。本院根据合同履约情况、双方过错大小及实际损失情况，结合原告于2019年4月30日向被告发函中自认的基本租金、管理费损失金额306,720元，以及5月基本租金、管理费312,400元，确认被告应承担的基本租金、管理费损失为619,120元。关于免租期补偿金，原告依据《租赁合同》补充条款9.06条主张825,000元。本院认为，免租期系出租人基于长期合同履行完毕向承租人作出的优惠承诺，若承租人在合同履行较短时间时提前终止租赁合同关系，破坏了双方间的信赖关系，并导致出租人无法取得预期的租金收益，依照公平原则及信赖利益保护原则，将免租期按照合同原定承租期限予以分摊较为合理。本案中《租赁合同》约定承租期6年、免租期5个月，自交付日至提前终止日约21个月，本院按月租金165,000元标准，结合双方责任程度、损失情况，酌情认定免租期间的补偿为584,375元。(四)承租单元的复原费用根据《终止协议》约定，被告应于2019年4月15日前将承租单元按原告书面指定的返还标准及《租赁合同》约定进行复原并返还。原告称被告未能在2019年4月15日之前完成修复工作，原告同意延期至2019年4月28日后，被告仍未能如期完工，故原告自行招标对承租单元进行复原，发生复原费767,715.72元，并提供了原、被告之间的电子邮件和微信聊天记录、复原工程邀标材料、《兴业太古汇商场L379B&L441复原工程合同》、《合同指令》、《付款证书》、《最终结算证书》、《最终结算书》、费用发票等证据予以佐证。本院认为，首先，根据被告公司法定代表人韩春晖2019年4月30日的邮件，确认正在根据原告所列清单对照接场的交付标准与图纸，安排整改时间，可以证明被告前期进行了一些复原工作，但未能在约定时间内修复达标并返还涉案单元，在进入破产清算之前即已违反了双方在《终止协议》中约定，应对原告另行委托第三方复原的费用承担主要赔偿责任；其次，原告提供复原工程邀标材料、《兴业太古汇商场L379B&L441复原工程合同》、《合同指令》、双方往来电子邮件、结算书减项说明、竣工证书等证据，可证明原告在被告未能按时修复及返还涉案单元的情况下，委托第三方莱奕亭公司对单位进行修复的事实，涉及土建、给排水、消防等工程均以拆除、还原、恢复为主，具有一定的合理性；再次，本案中，因双方对于复原项目、标准存在一定争议，2017年4月签订的《商铺配置表》并未就复原标准进行详细约定，与具体修复内容、特别是后期增补项目内容无法一一对应。原告作为出租方，应以双方予以确认的方式，结合现状对工程应达到的修复状态下达明确指令，但庭审过程中原告未能提供充分证据证明承租单元原始状态及根据现状应当复原的确切标准，对于项目工程量加大负有一定责任。本院根据双方过错程度兼顾公平原则，酌情认定被告应承担的修复费用为价款总额767,715.72元的70%，即537,401元。综上，本院确认原告对被告享有破产债权总额为3,005,288.65元。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：确认原告冠丰(上海)房地产发展有限公司对被告上海三克映画餐饮管理有限公司享有破产债权3,005,288.65元。案件受理费47,373元(原告已预缴24,091元)，由原告负担19,358元，被告负担28,015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长 黄贤华审 判 员 姚 磊审 判 员 刘 琳二〇二〇年六月一日法官助理 李 想书 记 员 李 想附：相关法律条文一、《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。二、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。