安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终640号 上诉人（原审原告）：胡贤丰，男，1954年2月4日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：程鹏，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波，安徽晟川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐城市金马房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市经济技术开发区龙池路与兴源路交叉口。 法定代表人：李世银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓国，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 上诉人胡贤丰因与被上诉人桐城市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院(2019)皖0881民初4137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡贤丰的委托诉讼代理人郭波、程鹏，被上诉人金马公司的委托诉讼代理人刘晓国、孙江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡贤丰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案小区并未通过规划和竣工验收，分户验收仅是竣工验收的一个环节，根据商品房买卖合同示范文本，交房条件明确为已取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并具备住宅使用说明书和住宅质量保证书，金马公司合法交付房屋应当具备竣工验收报告和消防验收合格证明，并提供住宅使用说明书和住宅质量保证书，因此，金马公司交付不合法且存在逾期交付。一审判决根据金马公司服务电话在2017年10月-12月与案涉小区部分业主有通话记录，酌定本案交房时间为2017年12月31日，证据不足，认定事实错误。二、一审判决酌定逾期交房违约金和逾期办理备案登记违约金计算标准，属于认定事实和适用法律错误。双方对逾期交房违约金有明确约定，并不存在明显过高的情况，一审酌定按同期同档贷款基准利率计算，无任何事实和法律依据。双方虽未约定逾期办理备案登记和取得不动产权属证书的具体违约责任，但根据相关规定，合同没有约定违约金或损失金额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决酌定按总房款的1%计算，无任何法律依据。三、一审判决若金马公司怠于办理备案登记和不动产权属证书，在合理期限内仍未办理备案登记，造成损失可另行主张权利，无任何事实和法律依据，有违公平公正和诚实信用原则。一审判决在合同之外另行安排宽限期，既违反法律规定，也没有合同依据，明显损害房屋买受人合法权益。 金马公司辩称：一、双方约定的交房条件和法律规定的交房条件不同，金马公司按照双方约定的交房条件并在部分业主要求下提前交房以及按期交房的行为并无不当。二、房屋交付迟延并非金马公司存在违建行为导致，而是部分业主存在违建行为导致，其已经积极履行工程验收义务，由于其他客观原因导致未能完成竣工验收，责任不在金马公司。三、胡贤丰并未提交证据证明其所称的巨大损失，其所称的相关规定并非强制性条款，一审根据实际情况酌定的违约金并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。 胡贤丰向一审法院起诉请求：1、判令金马公司支付逾期交房违约金25075.95元（以已付购房款总额592812元为基数，按日利率万分之三，从2017年9月1日暂计至2018年1月20日，后续至房屋交付之日止）；2、判令金马公司支付逾期未办理备案登记和不动产权权属证书违约金31221.43元（以已付购房款总额592812元为基数，按年利率6%，从2018年7月20日暂计2019年6月1日，后续至金马公司交付不动产产权证之日止）；3、本案诉讼费用全部由金马公司承担。 一审法院认定事实：金马公司系依法注册成立的有限责任公司，其经营范围主要是房地产开发和销售。2016年10月27日，胡贤丰与金马公司签订了合同编号为201606358的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》的主要内容有：胡贤丰购买金马公司开发的位于桐城市区，商品房总价款为592812元；付款方式期限为：房票301258.80元，余款291553.20元自合同签定之日起一周内付清；出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等等。《合同补充协议》第三条约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以书面／短信／电话／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。第五条约定：买受人同意出卖人在该商品房在取得单位工程竣工验收合格报告后即可交房，安排收房及办理备案手续期间不视为逾期交房。第七条约定：本合同第十五条约定的办证期限内，如出现买受人未交齐全额房款（含面积差异补款）、物业维修基金或未交齐办证资料和税费或其他非出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须承担逾期办证的责任。第十五条约定：买受人委托出卖人代办、领取房地产权证。第十六条约定：本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等效力。合同条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2016年10月17日，胡贤丰按照合同约定付清房款。2017年8月2日，桐城市芳满莛房屋销售有限公司出具了《住宅工程分户验收报告》，报告载明该工程分户验收全部符合要求。2018年1月20日，胡贤丰领取房屋钥匙并缴纳物业管理等费用。 原审法院认为，本案的争议焦点为一、如何确认金马公司逾期交房及责任承担问题；二、如何确认金马公司逾期办理备案登记及责任承担问题。 一、关于如何确认金马公司逾期交房及责任承担问题。 1、是否构成逾期交房？依法成立的合同，受法律保护。本案双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。金马公司提供的《住宅工程分户验收报告》能证明胡贤丰所购买的商品房经分户验收合格，故对于胡贤丰提出的案涉房屋未达到合同约定的交房条件的主张，不予采信。双方对于胡贤丰于2018年1月21日领取房屋钥匙并接收房屋的事实均无异议，予以认定。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定，交付房屋的时间为2017年8月31日，故对于金马公司逾期交房的事实，予以认定。对于金马公司辩称，其已通过张贴公告的方式在合同约定的时间内通知了胡贤丰，原审法院认为张贴公告不是有效的通知方式，金马公司提交的证据不足以证明其抗辩的事实；原审法院依据金马公司的申请，对其服务电话进行查询，该通话记录无法显示金马公司已经于2017年8月31日前通知了业主，故对于金马公司该抗辩意见，不予采信。 2、对交房的时间如何确认？由于双方在合同补充协议中约定，金马公司履行了通知义务即视为其已经交付房屋，金马公司亦辩称其已于2017年8月20日通过张贴公告的方式通知了胡贤丰。原审法院认为张贴公告不是有效的通知方式，金马公司提供的证据不足以证明其抗辩的事实。原审法院依据金马公司的申请，对其服务电话进行查询，该通话记录无法显示金马公司已经于2017年8月30日前通知业主，故对于金马公司辩称其已经在合同约定的期限内通知买房人接收房屋的抗辩意见，不予采信。根据原审法院调查的金马公司服务电话显示，金马公司于2017年10月-12月期间有与部分业主通话的记录；结合该小区其他业主领取房屋钥匙的时间和实际情况，能印证金马公司已经通知业主接收房屋的事实，但具体时间无法核实。原审法院根据案件实际情况综合分析，结合日常生活法则，酌情认定金马公司逾期交房的时间截止为2017年12月31日，逾期时间合计122日。 3、对逾期交房违约金计算标准如何确认？胡贤丰主张根据《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已交付房价款按日万分之三支付违约金，金马公司提出抗辩，认为违约金过高、要求调整。原审法院认为，违约金的适用原则应当以补偿性为主、惩罚性为辅,同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。鉴于本案中胡贤丰未提供证据证明其实际损失情况，考虑到胡贤丰的实际损失主要为房屋租金损失，原审法院参考同时期同地段同类房屋租金价格，酌定胡贤丰的违约金损失参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（年利率4.35%）计算，经核算，逾期交房违约金为8739元（592812元×4.35%÷360日×122日）。 二、关于如何确认金马公司逾期办理备案登记及责任承担问题。 1、是否构成逾期办理备案登记？根据《商品房买卖合同》第十五条约定，金马公司在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。金马公司仍未完成合同约定的上述报备资料义务,已经超出合同约定的期限，构成违约，故金马公司应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约责任。 2、对逾期办理备案登记的违约金如何确认？金马公司未及时办理备案登记和不动产权权属证书，客观上会影响胡贤丰购买房屋的交易安全以及出售房屋的交易机会，造成一定损失，但合同中没有对逾期办理备案登记的违约责任进行具体约定。鉴于金马公司逾期未办理备案登记和不动产权权属证书有自身原因，同时考虑办理备案登记和不动产权权属证书需要多部门的协调和配合，不排除有非出卖人原因造成迟延备案登记和办证的客观因素，结合桐城市房地产市场的实际状况，原审法院酌定逾期办理合同备案登记和不动产权权属证书违约金为总房款的1%，即5928元。双方签订的《合同补充协议》中约定，金马公司受胡贤丰之托办理、领取房地产权证，金马公司应继续履行办理备案登记和不动产权权属证书的合同义务，若金马公司怠于履行上述义务，在合理期限内仍未办理备案登记，造成胡贤丰扩大的损失，胡贤丰可再行主张权利。综上，原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、桐城市金马房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内偿付胡贤丰逾期交房违约金8739元、逾期办理备案登记和不动产产权证违约金5928元，合计14667元；二、驳回胡贤丰的其他诉讼请求。案件受理费1207元，减半收取计604元，由方金明和姚小丽负担302元，由桐城市金马房地产开发有限公司负担302元。 二审中，胡贤丰提交了桐城市自然资源和规划局网站2020年4月24日的回复，证明案涉小区一直未通过竣工验收，无法达到交付条件。金马公司质证认为，该回复的真实性请求法院核实，其已完成了交房义务，至于是否符合合同约定和法律规定，请求法院结合相关证据予以认定。本院对胡贤丰二审提交的证据认证如下：经核实，该网页回复属实，予以采信。金马公司提交了2、3、4号楼竣工验收报告各一份、桐住建2017字54号文件一份、桐住建字210号紧急通知一份、桐住建字328号通知一份、供电公司情况汇报一份，共同证明金马公司已经积极履行竣工验收义务，但是由于受到包括建筑市场停业整顿、大气治理、环境整治以及业主方连续投诉行为在行政机关审查期间迟延办理竣工验收等客观原因，导致金马公司存在部分延期交房以及暂时未能按时办理竣工验收、备案登记和房屋权属证书的情形。胡贤丰质证认为，三份工程竣工验收报告不能证明涉案房屋验收合格，规划部门出具的验收意见是按4.20局会审会意见办理，是否验收合格并不明确，且三份验收报告均没有环保部门及工程质量监督站确认，不能证明房屋验收合格。对投诉供电的情况汇报，对其真实性、合法性、证明目的均有异议，情况汇报是由国网桐城供电公司营销部盖章的，其陈述的内容与事实情况不符，不能证明金马公司履行了按照规定建设的义务。对于三份文件，对其真实性无法确认，文件没有政府部门的印章，对关联性和证明目的有异议，相关文件出具于2017年，但是涉案房屋至今未验收合格，开发商应当按照合同约定履行交付验收合格房屋的义务，上述证据均不能证明开发商履行了合同义务，也不构成延期履行的合法理由，金马公司应当承担违约责任。本院对金马公司二审提交的证据认证如下：对上述证据真实性予以采信，至于能否达到证明目的，需综合全案进行认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,双方签订的《合同补充协议》约定：“买受人应当在出卖人交房通知后7日内到出卖人指定地点领取房屋钥匙。钥匙的交接视为房屋交付，与该房屋有关的风险、费用等同时转移。如出卖人已如期通知买受人交付商品房的，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。”胡贤丰于2018年1月20日领取房屋钥匙，并实际占有、使用案涉房屋，双方当事人交房、收房的行为符合合同约定，原审认定案涉房屋已经交付使用，并无不当。根据金马公司服务电话显示，金马公司于2017年10月-12月期间有与部分业主通话的记录，结合该小区其他业主领取房屋钥匙的时间和实际情况，能够印证金马公司通知业主接收房屋的事实，但具体时间无法确定。原判根据实际情况综合分析，结合日常生活法则，酌情认定金马公司逾期交房的时间为2017年12月31日，进而确定逾期交房122日，并无不当。 关于逾期交房的违约金。胡贤丰主张根据《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已交付房价款按日万分之三支付违约金。金马公司提出抗辩，认为违约金过高、要求调整。当事人以合同约定的违约金过高，请求人民法院调整的，应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中胡贤丰未提供证据证明其实际损失情况，考虑到实际损失主要为房屋租金损失，原判酌定参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算违约金，并无不当。 关于逾期未办理备案登记和不动产权属证书的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，金马公司在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现金马公司仍未完成合同约定的上述报备资料义务，应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约金。双方未约定违约金的标准，原判酌情按总房款的1%计算违约金，数额并无不当。根据合同约定，金马公司应继续履行办理备案登记和不动产权权属证书的义务。原判告知若金马公司怠于履行上述义务，在合理期限内仍未办理备案登记，造成胡贤丰扩大的损失，胡贤丰可再行主张权利，并无不当。综上，胡贤丰的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1207元，由胡贤丰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  黄 谷 审判员  程 顺 二〇二〇年六月十五日 法官助理金耀 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。