内蒙古自治区乌审旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0626民初259号原告：尤某,公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：刘某（系尤某丈夫），公民身份号码×××，现住址同上。被告：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称“吉旭房地产”），统一社会信用代码xxxx。法定代表人:吉某。委托诉讼代理人：常某，内蒙古赫扬律师事务所律师。原告尤某与被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤某及其委托诉讼代理人刘某、被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人常某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤某向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令解除原告与被告的房屋买卖合同；2.请求依法判令被告向原告返还购房首付款65000元及资金占用期间的利息30029.16元(利息从2012年3月30日起算至起诉之日至2020年4月1日,按照人民银行同期贷款利率计算),共计95029.16元;3.请求依法判令被告给付已付房款为本金从2020年4月1日起至还清购房首付款之日为止的利息,按照人民银行同期利率计算;4.由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2012年3月30日,原告尤某与被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司约定将位于××旗、B2车库出卖给原告尤某,后原告分两次缴纳了房屋购买首付款65000元。被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司向原告出具收据，收据盖有单位公章。在此之后原告多次要求与被告签订商品房买卖合同，但被告均已各种理由推脱不给签订合同、不交付房屋,后来原告发现被告已将上述房屋出卖给其他人。被告上述行为严重损害了原告的利益。故为了维护原告的合法权益,现诉至贵院请依法裁决。被告吉旭房地产辩称，1.原告购买车库向被告支付的是订金，后原告拒不支付房款，不签订书面买卖合同，导致合同无法履行，故被告无义务返还订金；2.2012年9月30日，被告已经收到订金，同年12月被告要求原告履行合同，双方已产生纠纷，故本案的诉讼时效已过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告尤某提供的收据，被告吉旭房地产质证对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。对原告尤某提交的通话录音，被告吉旭房地产有异议。本院认为，录音可以证明尤某与吉旭房地产就本案纠纷沟通协调的事实，故予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2012年9月8日，原告尤某向被告吉旭房地产交纳乌审旗嘎鲁图镇奥腾花苑小区三号楼一单元B1、B2车库订金45000元，吉旭房地产出具收据载明“今收到尤某交来奥腾花苑小区3#-1-B1、3#-1-B2车库订金，人民币大写肆万伍仟元整（45000.00），交款人尤某。”2012年9月30日，原告尤某又向被告吉旭房地产交纳20000元，被告吉旭房地产出具收据载明“今收到尤某交来奥腾花苑小区3#-1-B1、3#-1-B2车库，人民币大写贰万元整（20000.00），交款人尤某。”另查明，原告尤某购买的B1、B2车库每平米价款为4300元，共计50平米。又查明，原告尤某购买案涉车库时房产属于在建状态，2014年小区开始有住户入住。2015年6月，被告吉旭房地产已将案涉车库出卖给他人；后尤某与吉旭房地产就案涉纠纷一直沟通未果。本院认为,本案的争议焦点为：一、6.5万元是房款还是订金；二、原、被告之间谁存在违约行为，合同能否解除；三、原告的诉讼请求有无超过诉讼时效。关于争议焦点一。本院认为，原告尤某与被告吉旭房地产为签订商品房买卖合同而发生的交纳订金及部分房款的行为，系事实上形成了商品房预约合同，合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，尤某分别向吉旭房地产交纳了45000元和20000元。庭审中，原、被告双方对上述款项的性质有争议。本院认为，定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。尤某交纳20000元的收据上未载明款项的性质，应为房款；交纳45000元的收据中载明该款为“订金”，非购房“定金”。订金在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。关于争议焦点二。案涉合同系商品房预约合同，在双方磋商失败或者一方违约，造成无法订立正式商品房买卖合同的，非违约方享有法定或者约定的解除权。本案中，原告尤某主张因吉旭房地产将案涉房屋出卖给他人，导致无法签订正式的买卖合同。被告吉旭房地产庭审中对其于2015年6月将房屋出卖给他人的事实无异议，但抗辩提出将房屋另行出卖的原因是由于尤某未在双方约定的三个月内给付剩余房款，亦未在2013年年初被告通知后前来交纳剩余房款并签订正式的商品房买卖合同。本院认为，因案涉预约合同欠缺房屋的交付时间、办证时间、违约责任等条款，故双方均负有继续磋商的义务，因磋商不成而未能签订商品房买卖合同的，该预约合同不能强制继续履行。本案中，虽然原、被告对剩余款项的给付方式有异议，但均陈述三个月内付清剩余房款；不论因何原因未能付清剩余付款，双方均负有继续磋商的义务。就尤某而言，在与吉旭房地产订立预约合同后，应尽快与被告商讨房价、交付时间、办证时间、违约责任等；就吉旭房地产而言，应当督促原告尽快签订商品房买卖合同。吉旭房地产在庭审中提出2013年通知原告付款并签订合同，原告尤某不认可，被告亦未举证证明。直至2015年6月，吉旭房地产将本案涉及的车库出卖给案外人，故原、被告已不可能就案涉房屋订立正式的商品房买卖合同，应予解除，解除时间为房屋出卖给他人的时间即2015年6月。关于利息，在被告吉旭房地产将房屋出卖给案外人之前，其对案涉款项的占有系合法占有，故无需向尤某支付资金占用期间的利息。2015年6月，吉旭房地产将房屋出卖给他人，故应自该日起向尤某支付以购房款65000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息；2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；至2020年4月1日，利息暂计15262.37元。原告主张利息30029.16元，对超出部分14766.8元，本院不予支持。2020年4月1日起至实际付清之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点三。根据尤某提供的通话记录及通话录音，其与被告一直就案涉纠纷协商沟通，故本案未过诉讼时效。被告吉旭房地产提出与原告尤某于2013年年初已产生纠纷，直至2020年才提起诉讼已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，对原告要求解除与被告吉旭房地产之间的合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告吉旭房地产退还房款并支付利息的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告尤某与被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司之间的商品房预约合同。二、被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力起十日内退还原告尤某65000元及利息15262.36元，共计80262.36元；以及2020年4月1日起至实际付清之日止的利息（以65000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告尤某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由原告尤某负担184元，被告鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司负担904元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员  杨 慧二〇二〇年六月二十二日法官助理  郃春鹤书 记 员  边晓艳法条链接《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。