黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初789号原告：傅某，男，1971年7月19日出生，汉族，齐齐哈尔市中车齐车集团生产制造部职工，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：丰化楠，齐齐哈尔市建华区西大桥法律服务所法律工作者。被告：齐齐哈尔温商房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街东侧工会胡同北侧。统一社会信用代码91230200688892341Y。法定代表人：朱国军，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊锦全，黑龙江广久律师事务所律师。原告傅某与被告齐齐哈尔温商房地产开发有限公司（以下简称温商房地产公司）买卖合同纠纷一案，原告于2020年5月6日诉讼至本院。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅某及其委托诉讼代理人丰化楠，被告温商房地产公司的委托诉讼代理人熊锦全、马壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅某诉称，2017年11月2日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“3.该商品房为第一条规定项目中的联通名苑18号楼3单元16层031602号”，“4.该商品房的房产测绘机构为齐齐哈尔鸿远测绘有限公司，其预测建筑面积共103.85平方米”，“2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4799元，总价款为人民币498376元”，“3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2017年11月2日前支付首期房价款人民币108376元，占全部房价款的21.7%。全款人民币390000元向公积金管理中心申请贷款支付”，“二、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”、“第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发生的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”等合同条款。原、被告签订合同当日，原告傅某用现金方式向被告温商房地产公司支付了商品房首付款108,376.00元，并于同日完成了公积金贷款申请及与中国工商银行齐齐哈尔湖滨支行（以下简称湖滨支付）签订了借款合同，湖滨支付向被告温商房地产公司发放房款390,000.00元。傅某已履行了买受人的合同义务，温商房地产公司向傅某开具了金额为498,376.00元的发票一张。温商房地产公司于2017年12月22日向傅某交付了房屋。房屋交付后，傅某多次到被告处要求办理该商品房的房屋所有权登记，但温商房地产公司均回复暂不能办理。根据商品房买卖合同约定，温商房地产公司应于房屋交付之日起730日内配合傅某办理商品房所有权登记手续。时至2020年3月16日，温商房地产公司已逾期84日仍不能为傅某办理房屋所有权手续。傅某通过邮政快递的方式向温商房地产公司送达了《解除商品房买卖合同（预售）通知书》。傅某已享有合同解除权，故傅某起诉至法院，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、并要求被告返还原告购房款498,376.00元及利息59,344.98元、承担本案诉讼费用。被告温商房地产公司辩称：1.不能办理房屋所有权证书不是被告造成的，而是政府规划的政策性原因和新型冠状病毒疫情所致；2.原告要求的利息计算方式有误；3.原告至今未向房屋维修基金中心缴纳房屋维修基金，缴纳房屋维修基金是原告的首要义务，而且也是启动办理房屋产权证书的前提，是无法办理房照的原因之一，因原告至今未缴纳房屋维修基金对未能办理房屋产权证书负有一定的过错责任。经审理查明，2017年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告的坐落于联通名苑18号楼3单元16层031602号房屋，房屋价款为498,376.00元。原告于签订合同当日交付给被告首期房价款108,376.00元，余款390,000.00元由原告申请公积金贷款亦于当日交付给被告。双方合同第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”、第二十条第（二）款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”。2017年12月22日，被告给原告出具了《进户通知单》，被告并于当日将房屋交付给原告。2020年3月16日，原告按合同载明的被告地址使用邮政快递邮寄了《商品房买卖合同（预售）合同通知书》，告知因被告未逾期给原告办理房屋所有权登记，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。《解除商品房买卖合同（预售）》附件四：合同补充协议第9条约定“如出卖人符合《买卖合同》第九条之约定于买受人有权解除《买卖合同》之日起十五日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和补充协议的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状，《买卖合同》和补充协议继续履行”。原告在庭审中，撤回要求被告赔偿房屋装修款80,000.00元的诉讼请求。以上事实有原告向本院提供的《商品房买卖合同（预售）》（含附件四）、中国工商银行账户交易明细、《解除商品房买卖合同（预售）合同通知书》、邮寄交寄单收据为证及原、被告当庭陈述记录在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依据上述合同约定，原告作为房屋买受人已支付了全额购房款，被告作为房屋出卖人应履行交付房屋并办理房屋所有权登记的合同义务。合同约定了原告有附条件的合同解除权，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的”“买受人有权解除合同”，现原告享有合同解除权的条件已成就，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，亦对原告要求被告退还购房款498,376.00元的诉讼请求予以支持。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》约定了，原告解除合同后被告有支付利息的合同义务，即“并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，故本院对原告要求被告支付利息诉讼请求予以支持，但原告的利息计算方式有误，本院调整为54,285.44元。被告抗辩称，不能办理房屋产权登记的原因系由政府规划的政策性原因和新型冠状病毒疫情所致，上述原因为不可抗力，被告不构成违约行为，但自被告将房屋交付给原告之日至合同约定的办理房屋产权登记期限届满，被告仍未给原告办理房屋产权登记，至此被告已构成违约，且原、被告约定的办理房屋产权登记期限为730日，此期限内被告完全有能力和时间办理房屋产权登记，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。被告抗辩称，原告不缴纳房屋维修基金是原告不能办理房屋产权登记的原因，但被告未对原告不缴纳房屋维修基金的事实进行举证，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。原、被告在补充合同中虽然约定了，原告即买受人提出合同解除权的期限，但该期限过短严重侵害了买受人合法权益，故本院依据公平原则及合同法规定，认定该条款对原告不发生法律效力。据此，对被告提出的原告未在限定期限内提出合同解除权的抗辩理由不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、齐齐哈尔温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还傅某购房款498,376.00元及利息54,285.44元；二、驳回傅某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,089.00元（已减半收取），由齐齐哈尔温商房地产开发有限公司承担4,663.00元，由傅某承担426.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 陈 涛二〇二〇年六月二十八日书记员 王禹婷