广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10546号上诉人（原审被告）：梁联庆，男，1943年1月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄烨烨、杨惠珊，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路**。法定代表人：陈莳，职务：所长。委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人梁联庆与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称：房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理。本案现已审理终结。梁联庆上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由房管所承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，未充分考虑涉案房屋存在政策因素及历史遗留因素本案中原审法院以梁联庆向房管所交租并使用涉案房屋，认定梁联庆与房管所之间存在平等主体间的租赁合同关系，从而对本案依法由管辖权。原审法院认定的事实错误，适用法律错误，理由如下：其一，本案中梁联庆、房管所与涉案房屋之间的关系明显区别与平等主体之间的租赁关系。具体表现为以下几点：1、1987年我国是计划经济年代，涉案房屋使用权为梁联庆作为职工劳动报酬的组成部分；2、涉案房屋与普通租赁关系相比具有很强大人身附属性，梁联庆基于其劳动关系、职工身份取得涉案房屋租赁权，以及在1987年后户口迂至涉案房屋地址，更体现为原涉案房屋死亡后，其共同居住人可享有继续居住的权利。3、涉案房屋的使用费也明显区别于普通租赁关系，具有福利性质。其二，梁联庆与房管所更不是平等主体，而是管理与被管理的上下级关系。梁联庆及其配偶自计划经济时代就在广州市紧固件厂工作，后来企业改制后其劳动关系转到民政局下辖企业单位，退休后有荔湾区退管办管理。梁联庆与房管所同属民政局系统，房管所与梁联庆管理单位同级，房管所与梁联庆之间不是平等主体关系。二、一审判决适用法律错误，本案属于单位内部分房纠纷，也属历史遗留的落实政策性质房产纠纷，因此本案不属人民法院主管工作范围(一)本案属单位内部分房纠纷，依法不属于人民法院主管工作的范围第一点，涉案房产是梁联庆供职期间所分得的单位分房，该供职单位及涉案房屋后续代管机构均具备房屋内部分配权限，且均以明示或默示的方式对分房行为予以认可。具体而言：首先，由于特殊历史原因，原广州紧固厂已具备涉案房屋的实际使用权，并将涉案房屋作为单位内部住房分配给梁联庆。涉案房屋由梁联庆1987年所供职的原广州紧固厂自行建设，由于房屋及下附土地的权属特殊性，并未能办理房屋权属证书，但原广州紧固厂具备该房屋实际的使用权，并于1987年将其作为员工住房，分配给梁联庆及配偶居住。此后，作为涉案房屋代管机构的广州工贸公司，以其行为默认了关于涉案房屋的内部单位分房行为。2003年，原广州紧固厂由广州工贸公司予以接管，而广州工贸公司也成为涉案房屋的代管机构(详见《通知》)，正式取得对涉案房屋进行单位内部分配等的实际使用权，而此后广州工贸公司一直沿用原紧固厂分房时的租金标准、居住条件等福利条款，可见具备分配权限的房屋代管机构是默认了涉案房屋的内部分房行为的。最后，作为目前涉案房屋的代管机构的民政局房管所，此前一直以其行为默认涉案房屋的内部单位分房行为。2004年8月l9日，涉案房屋的代管权限权限转交于民政局房管所，而房管所依旧沿用先前的租金标准、居住条件等福利条款，可见具备分配权限的房管所同样默认了涉案房屋的内部分房行为。第二点，涉案房屋在1987年至今均属于民政系统内部的代管房屋，故梁联庆就涉案房屋的居住性质并未发生改变，涉案房屋一直是单位内部分房。梁联庆的供职单位属民政系统管理，而退休后的人事档案也仍归民政系统下的社会福利生产管理办公室管理，且涉案房屋也属于民政系统下的房管所代管。因此，结合梁联庆供职单位、人事档案管理单位和涉案代管单位三者之间的关联关系可知，涉案房屋确属民政系统内部的单位分房，其性质从未改变。(二)本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，涉案房屋分配也和房改政策落实问题有关，故本案不属于人民法院主管工作的范围，法院应驳回房管所诉请。一方面，房改时期，梁联庆符合购买单位住房条件，但因为涉案房屋权属不明无法参与房改。依照相关政策，因未能按照房改政策购买单位住房的，可以继续租用。根据《中共中央、国务院关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》(中发[1998]10号)和《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好国有企业下岗职工基本生活保障和企业离退休人员养老金发放工作有关问题的通知》(粤府办【1999】29号)规定：下岗职工分流安置和再就业后，在原企业的住房，已按房改政策购买的，应根据有关规定明确个人和原企业的产权关系；未购买的，可以继续租用，租金标准按当地政府规定执行。另一方面，1987年至2019年，梁联庆与涉案房屋同时受广州市民政局管理，期间未改变其为单位分房的性质，正是单位落实当时国家政策的表现。1987年至2019年，涉案房屋代管机构经过几次转换，其中包括1987年广州市紧固件厂建房、1997年广州市紧固件厂转变为广州市东升制钉厂，涉案房屋有东升制钉厂管理、2003年因国家政策企业改制，涉案房屋及梁联庆归由广州市民政工贸公司、广州市社会福利生产管理服务中心管理、2004年8月19曰，根据广州市民政局[2003]22号文的精神，涉案房屋被移交至房管所管理可见，涉案房屋及梁联庆均属民政系统管理范围，在涉案房屋管理人转变过程中，均未改变其单位分房的本质。三、原审法院认定事实错误，适用法律错误，涉案房屋所使用的土地为无主地，涉案房屋为梁联庆及其配偶出资建造，涉案房屋应属于梁联庆自建房屋，房管所无权解除租赁合同要求梁联庆腾退涉案房屋。本案存在梁联庆夫妻重建涉案房屋的事实，其中部分事实由房管所所出具的《接管通知书》自认事实证明，有证人证言及广州市社会福利生产管理服务中心出具的文书资料予以佐证。根据房管所提供的接管通知书显示，房管所因无主代管接管涉案房屋，接管涉案房屋为混合、砖木结构，2层平房。根据证人证言及广州市社会福利生产管理服务中心证明，涉案房产在1995年前后因白蚁虫蛀，已无法成危楼，无法居住。梁联庆夫妻向单位申请后，自行出资重建涉案房屋。特别指出的是，现存的涉案房屋主体是混合结构，非房管所所接管的砖木结构主体。如果房管所接管的是原厂在无主地上建设的房屋，现如今该房屋已经被拆除，已不存在。取而代之的是梁联庆自主建造的房屋，该房屋为有主产权，只是因为历史遗留问题无法取得产权证书，但可以视为历史建筑或没有报建的违建房屋，涉案房屋制造时并不必然经过报建手续。涉案房屋主体是由梁联庆所建造，即使涉案房屋所在土地系无主地且被房管所所接管，房管所也不能以解除租赁关系为由，要求梁联庆腾退自己所建造的涉案房屋。四、退一步而言，如果本案成立租赁合同关系，因涉案房屋是梁联庆在租赁期间重建，根据法律规定梁联庆在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归梁联庆所有，故因梁联庆重建房屋而使涉案房屋在政府征收时所获得的拆迁补偿款，应归梁联庆所有基于涉案房屋为梁联庆在租赁期间重建的事实，以及《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》(荔府征房[2018]3号)和政府征收涉案房屋的事实，可知：广州市民政局委托房管所所代管的原涉案房屋已经不存在，现存的涉案房屋是经梁联庆在租赁期间拆除后再重建的二层房屋主体。又根据我国《合同法》第二百二十五条关于因占用、使用租赁物获得的收益等规定，因梁联庆租赁期间经原单位同意，自行出资重新建造涉案房屋，故房屋主体结构被广州市荔湾区人民政府征收所得的征收补偿，应当依法归作为承租人的梁联庆所有。综上，梁联庆认为：涉案房屋的分配与落实当时的房改政策有关，更是单位内部分房纠纷，其不属人民法院主管工作的范围，人民法院应当驳回房管所诉讼请求：退一步而言，即使法院认定原梁联庆之间成立平等主体之间的租赁合同关系，那么由于梁联庆存在房屋重建情形，则涉案房屋被征收所得收益款项应归梁联庆所有。为此，梁联庆请求二审法院尊重历史原因，综合考虑本案特殊性，依法撤销一审判决，并驳回房管所的诉讼请求。房管所二审答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、关于房管所与梁联庆仅存在租赁关系，梁联庆认为涉案房屋属于福利分房纯是梁联庆自身认识有误。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。本案中不存在任何福利分房的问题，从广州市社会福利生产管理中心代管涉案房屋至房管所代管涉案房屋，均可证明梁联庆居住在涉案房屋是租赁关系。1.在本案中，广州市荔湾区陆居路7号2号（包含一层、二层）（下称“涉案房屋”）是广州市民政局接管房屋（证据《接管通知书》），房管所代广州市民政局管理涉案房屋。房管所与梁联庆仅存在租赁关系的证据有：《接管通知书》、广州市社会福利生产管理中心出具告知汤润桂夫妇其租赁关系转移至房管所处的《通知》、租赁合同、租金发票等证据。2.2004年8月19日广州市社会福利生产管理中心出具告知汤润桂夫妇其租赁关系转移交至房管所处的《通知》额通知载明“梁联庆、汤润桂所居住的房屋属于移交范围，届时房管所将案安排人员到其住址重新丈量面积，按规定计算租金，待评定租金后从8月份起直接向房管所签订租赁合同、缴交房租；梁联庆、汤润桂带齐直管房承租人情况申报表、户口簿、身份证及承租人退休证等证件复印件办理有关手续等等”，2005年4月22日房管所与汤润桂（梁联庆的配偶）就涉案房屋签订《广州市房地产租赁合同》，之后陆续签订多份租赁合同，最后一期签订的租赁合同是2016年3月22日签订的租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋租赁合同》。虽然一审中梁联庆否认汤润桂与房管所签署租赁合同，试图否认租赁关系，但是被告一直按照96.7元/月的标准向房管所交租的事实，且从来没有提过任何异议。这是不可否认的事实。3、在双方签署租期为2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋租赁合同》是双方签署的最后一期的书面租赁合同，双方存在的是不定期的租赁关系，根据《合同法》第232条规定答辩人有权解除合同。4.涉案房屋至始自终都是代管房，无论梁联庆认为涉案房屋的代管人是广州市社会福利生产管理中心还是广州市民政工贸公司、或是房管所，代管单位均无权将代管房私自将产权分配给任何人，代管房禁止对外分配出售。二、民政房管所与梁联庆就案涉房屋形成不定期的租赁关系，且梁联庆名下有自有产权房，因此民政房管所具有法定的解除合同的权利和约定解除合同的权利，并且有权收回涉案房屋。1、民政房管所具有法定解除合同的权利。双方之间存在不定期租赁关系，根据《合同法》第232条规定，对于不定期租赁合同，房管所有权随时解除合同。2、房管所向广州市房地产档案馆申请对公有房产承租人梁联庆及其配偶和共同居住人员是否有住房信息查册，发现梁联庆名下有2套广州市内的自有产权住房：广州市南沙区南沙街大涌村金涌155号（建筑面积399．72平方米)和广州市荔湾区新爵村福禄大街6号之三902房(建筑面积66．728平方米)。房管所依据《广东省公有房产管理办法》第三章第十一条的规定、《广州市房屋租赁管理规定》有关政策，以及双方签署的《广州市房屋租赁合同》第十九条第3点“本人或其配偶（含共同同住人员）获得了自有产权房屋（包括房改房、自购私房或商品房），保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将房屋交还给甲方，逾期不交的，视为乙方违约”的约定，梁联庆已获得2处自有产权房，应解除合同并将涉案房屋交还给房管所。三、房管所收取租金、占用费具有合同依据，双方签署的租赁合同中已经明确约定。梁联庆与房管所形成不定期租赁关系，梁联庆需要遵守《广州市房屋租赁合同》中的义务，因此房管所有权收取租金、占用费。因此一审法院支持租金、占用费是合理的。四、民政房管所已经给梁联庆足够的通知时间、搬迁时间。第一、房管所的工作人员在起诉前多次告知梁联庆但其不予理会，房管所已完全履行通知义务；第二、房管所以诉讼方式提出解除合同，一审法院向梁联庆送达通知解除合同的起诉状的方式，起诉状带有解除权行使通知性质，与《合同法》第96条所规定：“自合同自己通知到达对方时解除”不悖。本案从2019年12月开始立案至今，已经长达1年多时间里，房管所已经给梁联庆足够的通知、搬迁时间。综上所述，一审法院查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。2020年1月2日，房管所向一审法院起诉请求：1、解除房管所与梁联庆之间关于荔××房（××、××）的不定期租赁关系；2、梁联庆立即将位于荔××房（××、××）腾空交还房管所；3、梁联庆按每月96.7元的标准向房管所支付2020年1月1日起至合同解除之日止的租金；4、梁联庆按每月96.7元的标准向房管所支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；5、梁联庆支付逾期支付租金的违约金（违约金计算标准：按当月欠缴金额的每日万分之五，自当月21日起计算至实际付清之日，分段累计计算；违约金的总额以欠缴租金总额为限）；6、梁联庆按每月96.7元的标准支付逾期交还房屋的违约金至实际交还房屋之日止；7、本案诉讼费、保全费由梁联庆承担。一审法院经审理查明：案涉广州市荔湾区陆居路7号2房是广州市民政局无主代管房，接管日期是2007年10月30日，房屋用途是住宅。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》证明其委托直属单位房管所负责民政局代管房屋管理的具体事务性工作等。梁联庆陈述梁联庆及其配偶汤润桂于1987年入住案涉房屋；汤润桂在2006年9月13日去世。梁联庆在汤润桂去世后继续在案涉房屋内居住并按原租金标准96.7元/月以汤润桂的名义向房管所交租至2019年12月31日。经查，梁联庆名下房产有南沙区南沙街大涌村金涌街155号（建筑面积399.72平方米）和荔湾区新爵村福禄大街6号之三902房（建筑面积66.728平方米）。一审法院于2020年2月12日邮寄送达本案起诉状副本、证据材料等给梁联庆。房管所为证明与梁联庆存在租赁合同关系，提交签订日期分别为2005年4月22日和2016年3月22日的《广州市房地产租赁合同》和《广州市房屋（住宅）租赁合同》、广州市社会福利生产管理中心于2004年8月19日出具的告知梁联庆及汤润桂其租赁关系移交至房管所处的《通知》、2004年8月23日的《直管房承租人情况申报表》。其中两份租赁合同上约定的月租金均为96.7元，《广州市房屋（住宅）租赁合同》约定的租期为2014年1月1日至2016年12月31日；《通知》上载明：梁联庆、汤润桂所居住的房屋属移交范围，届时房管所将安排人员到其住址重新丈量面积，按规定计算租金，待评订租金后从8月份起直接向房管所签订租赁合同、缴交房租；梁联庆、汤润桂带齐直管房承租人情况申报表、户口簿、身份证及承租人退休证等证件复印件办理有关手续等等。《直管房承租人情况申报表》填写日期为2004年8月23日，载明：接管房地址是陆居路7号平房2号，申报人是汤润桂、梁联庆，工作单位为广州紧固件厂、东升紧固件厂，两人均为退休人员，无货币补差或货币住房补贴等内容。梁联庆对两份租赁合同的三性均不予认可，认为两份租赁合同上的签名均不是汤润桂本人签署；对《通知》的关联性不予认可；对《直管房承租人情况申报表》真实性、合法性确认，不认可关联性，认为该证据反而可以证明梁联庆居住的案涉房屋是内部分房，需要经过内部审批。梁联庆为证明案涉房屋是单位分配给梁联庆的福利房以及是梁联庆重建的事实，申请证人李某出庭作证以及提交2005年3月24日汤润桂向广州市社会福利生产管理服务中心写的申请报告。其中李某述称:其与梁联庆夫妇是同事和街坊的关系，当时单位分配给梁联庆夫妇居住在涉案房屋，有租簿，所以是单位的福利，梁联庆分到的房屋因历史遗留问题是不能参加房改的房屋；涉案房屋后来成了危房，但是单位无钱，梁联庆就自己出资重建；汤润桂完全失明，只能使用盲文，签名是用私章，梁联庆有视力障碍等。汤润桂于2005年3月24日写的申请报告上载：按租簿记载，本人租住房屋使用面积为51.91平方米。原是砖瓦二层结构，因年久失修成为危房。由于当时厂里十分困难，因此厂领导同意本人出资维修改建，但每月的租仍按原来数目交，故本人于1999年将此危房改造，也是按原来位置修建二层，请领导按原租簿面积平方数收数。该报告上有手写“情况属实，请到局房管所办理有关手续”及广州市社会福利生产管理服务中心盖章。房管所认为证人李某的发言可以证明广州市紧固件厂是将房屋出租给被告，而非福利分房，梁联庆也没有提交任何证据证明案涉房屋是单位福利分房；对于汤润桂的签名问题，虽然其有私章，不代表其不会书写文字；对于申请报告真实性、合法性确认，不确认关联性，认为该报告载明了案涉房屋原本就是砖瓦二层结构，仅能证明厂里领导同意汤润桂对房屋进行翻新，以及汤润桂申请企管中心领导和民政局房管所领导按原租赁面积计租。一审庭审中，房管所陈述案涉房屋属代管房，按照公房标准计租，但不是住建局系统的保障性住房；案涉租赁合同交由梁联庆家属拿回去签，并非面签。梁联庆陈述房管所原是到案涉房屋收租，2019年后要求梁联庆每月至现场缴纳租金，不肯提供账户给梁联庆转账支付；梁联庆在2020年1月准备去交租时，疫情爆发，直到现在都不敢去现场交租，并非恶意欠租。梁联庆另陈述汤润桂入住时，案涉房屋是两层砖木结构，梁联庆拆除重建后，现在还是两层，原来承租时只计算了楼下的面积，所以是五十多平方米，但实际上承租使用的面积是两层。一审诉讼中，一审法院到案涉房屋张贴公告通知案涉房屋的承租人或实际使用人到一审法院登记权利，但在规定的时间内无人到一审法院登记。一审法院认为：关于房管所、梁联庆之间有否是平等主体之间的租赁关系问题。首先，虽然梁联庆否认汤润桂曾和房管所签订过租赁合同，但根据梁联庆夫妇一直按96.7元/月的标准向房管所交租的行为以及梁联庆至今仍在案涉房屋内居住的事实，与房管所提交的承租人为汤润桂的两份租赁合同以及广州市社会福利生产管理中心于2004年8月19日出具的告知汤润桂夫妇其租赁关系移交至原告的《通知》互为印证，即使汤润桂本人没有亲笔签署租赁合同，汤润桂与房管所之间已经成立事实上的租赁合同关系。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。一审中，汤润桂去世后，与其共同居住的配偶即梁联庆继续居住在涉案房屋，并以汤润桂名义继续向房管所支付租金，房管所也予以接受，梁联庆与房管所之间已经成立租赁合同关系。最后，案涉房屋为代管房，广州紧固件厂或东升制钉厂并非涉案房屋的产权人，无权将涉案房屋的产权分配给梁联庆，且房改房、货币分房应由其用人单位依照相关政策办理。综上，梁联庆向房管所交租并使用案涉房屋，房管所、梁联庆之间的关系是平等主体之间的租赁合同关系，一审法院对一审案件依法有管辖权。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。梁联庆于2020年2月12日收到一审法院送达的一审起诉状副本，一审法院依法确定房管所解除租赁关系的诉求已于此时实际到达梁联庆，认定双方的租赁关系在2020年2月12日起解除。梁联庆应将其承租使用的广州市荔湾区陆居路7号2房（含一层、二层）及时腾空交还给房管所，并按96.7元/月的标准向房管所支付自2020年1月1日起至交还房屋之日止的租金及房屋使用费。考虑到梁联庆名下有自有房产及其身体状况，一审法院酌定梁联庆应在判决生效之日起三个月内将案涉房屋腾空交还给原告。至于房管所诉请要求的租金和房屋使用费的违约金。一审法院认为，第一，租赁合同的承租人汤润桂是失明人士，房管所未能举证证明在签订租赁合同时曾向汤润桂明确告知有关违约责任的合同条款或提供盲文合同供汤润桂阅读，且没有要求承租人汤润桂面签协议，存在过错；第二，梁联庆因疫情原因未能及时到房管所办公地点支付2020年1月租金，并非故意欠租。房管所以租赁合同为依据要求梁联庆支付逾期支付租金（房屋占用费）和逾期交还房屋的违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于梁联庆一审答辩意见，一审法院对此认为：首先，汤润桂虽经得当时单位领导同意对案涉房屋出资维修改建，但该行为并不改变案涉房屋的产权性质，也没有改变梁联庆的承租人地位。故梁联庆因此主张案涉房屋为其私有财产，于法无据。其次，梁联庆要求获得案涉房屋在政府征收时所获得的拆迁补偿款的主张，不属于一审审理范围。综上，对于梁联庆的答辩意见，一审法院依法不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于2020年3月11日作出如下判决：一、确认广州市民政局房屋管理所与梁联庆关于广州市荔××房（××、××）的租赁关系在2020年2月12日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，梁联庆（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔××房（××、××）并交还给广州市民政局房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，梁联庆按每月96.7元的标准向广州市民政局房屋管理所支付自2020年1月1日起至交还房屋之日止的租金和房屋使用费。四、驳回广州市民政局房屋管理所的其它诉讼请求。梁联庆如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由梁联庆负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。房管所将涉案房屋出租给梁联庆作为住宅使用，梁联庆按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初317号民事判决；二、驳回广州市民政局房屋管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市民政局房屋管理所；二审案件受理费100元，退还梁联庆。本裁定为终审裁定。审判员  戴俊英二〇二〇年六月二十九日书记员  张家齐李逸丹