德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初3747号 原告：严从清，男，1977年2月20日出生，汉族，住四川省罗江区。 原告：曾丽，女，1980年2月14日出生，汉族，住四川省罗江区。 委托诉讼代理人：严从清（系曾丽丈夫），住四川省罗江区。 被告：德阳皇城房地产有限公司，住所地四川省德阳市区青云山南路**综合楼，统一社会信用代码91510600665366904Q。 法定代表人：谢玉华。 委托诉讼代理人：王新星，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告严从清、曾丽与被告德阳皇城房地产有限公司（以下简称皇城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严从清及原告曾丽的委托诉讼代理人严从清，被告皇城公司的委托诉讼代理人王新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严从清、曾丽向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2016年10月1日起至起诉之日2019年7月12日止共1015日的逾期交房违约金138243元，并按照136.2元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格的房屋之日止的违约金，被告还应承担租房费用16000元，在此期间装修费用上涨的损失费用20000元，违约交房的精神损失费10000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定若被告逾期交房，每日支付购房款0.3‰的违约金。2016年6月30日,因不能按时交付房屋,被告出具《告皇城上品业主函》,约定若超过2016年10月31日前未交付房屋，按每日0.6‰支付违约金，且从2016年10月1日开始计算，并按月支付。合同签订后，原告分两次支付首付款69000元并办理了按揭贷款。时至今日，被告未按合同约定交付房屋，也未支付违约金。为维护原告合法权利，特诉至法院，请求判如所请。 皇城公司辩称，1.目前房屋未达到交付条件，天然气尚未接通；2.原告同时主张违约金和实际损失，二者只能择一选择；3.原告主张的违约金过高，应按照合同约定计算，即首付款违约金从2016年10月1日起，以69000元为基数，按日万分之三计算；按揭贷款的违约金从收到贷款之日起，按贷款金额为基数计算至实际交付验收合格的房屋止；且依据合同约定违约金最长只能计算一年。4.原告主张的实际损失应提供依据；5.《告皇城上品业主函》是在答辩人受胁迫的情况下签署的。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月22日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同及其附件主要约定：一、买受人购买皇城上品2幢第5层1-5-6号房产，建筑面积77.27平方米，总价款227000元，采用贷款方式付款；二、交付条件（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；三、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照补充协议的约定执行；四、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。五、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。附件五补充约定“买受人于2016年4月22日向出卖人支付房款人民币20000元，2016年5月4日向出卖人支付房款人民币49000元，余款人民币158000向银行贷款（以收款收据为准）。”附件八第五条补充约定“……2、如遇下列原因，出卖人可据实顺延交房时间：法律政策变动等不可抗力。3、交房时出卖人房屋具备《商品房买卖合同》第十一条约定交房条件则不视为逾期交房。如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年；前述时间超过一年，买受人可以选择退房，并由出卖人按银行同期贷款利率支付买受人利息……”。严从清、曾丽于2016年4月22日支付20000元购房款，于2016年5月4日支付49000元房款。剩余房款158000元中国工商银行于2018年5月3日发放。 2016年6月30日，被告皇城公司出具《告皇城上品业主函》，主要载明：1.由于我公司原因未按合同约定时间交房，愿意承担合同约定的违约责任，从2016年7月1日起，每超过一天，支付给买受人全房款的万分之三的违约金，直至交房。交房交钥匙时，我公司以现金方式一次性赔付。2.如果2016年10月31日前仍未完成交房，从10月1日起，违约金双倍赔偿，也就是每超过一天，支付给买受人全房款的万分之六的违约金。每个月月底现金结清当月违约金。3.本函同购房合同一样具有法律效力。”该函右下方盖有“德阳皇城房地产有限公司”印章，并由法定代表人谢玉华签字确认。 被告向本院提交《竣工验收报告》一份,其上载明:皇城上品1标段1号楼经皇城公司（建设单位）、四川二八二核地质工程有限公司（勘察单位）、四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司（设计单位）、四川华晨建筑有限公司（施工单位）、四川国正建设管理有限公司（监理单位）验收,于2019年5月24日一致同意验收合格。 2020年5月28日，德阳市旌阳区住房和城乡建设局的复函载明“皇城上品项目于2020年4月30日再次向我局申请消防验收,经汇同建设单位、设计单位、监理单位、施工总承包单位及消防分包单位进行现场检查、测试，综合评定消防验收结论为合格，我局已于2020年5月7日出具该项目的《建设工程消防验收意见通知书》”。 原告至今未收房。被告表示案涉房屋尚不符合合同约定的交付条件，房屋还未接通天然气。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《告皇城上品业主函》、《竣工验收报告》、《关于皇城上品消防验收相关事宜的复函》等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告均应按合同约定履行权利、义务。被告辩称《告皇城上品业主函》是在受胁迫的情况下签署的，但未提交证据，应承担举证不利的法律后果，应当认定该函件对其有约束力。 关于原告主张的违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,违约金系以补偿性为主,惩罚性为辅。具体到本案，虽然《商品房买卖合同》附件八中约定了“如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年”，但该约定的时间为2016年4月22日。2016年6月30日，被告出具的《告皇城上品业主函》上载明的内容已对上述约定进行了变更，故应以函件载明的内容作为被告逾期交房承担责任的依据。庭审中，皇城公司辩称原告主张的违约金过高，原告亦未提交《告皇城上品业主函》上载明的违约金计算标准合理的证据，原告严从清、曾丽主要存在未能按期装修及资金占用利息等损失。基于此，本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定除首付款之外的购房款以贷款方式支付，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低。综合严从清、曾丽所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、被告违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则,故本院酌情认定皇城公司从逾期交房之日（2016年10月1日）起，以已付房款为基数，以日万分之二为标准支付违约金暂计至2019年10月9日止(因交房时间无法确定，暂计算至原告起诉之日)，在合理补偿实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能。因原告的按揭房款于2018年5月3日才发放，此时才给原告造成了资金利息损失。故本案违约金分段计算，从2016年10月1日起至2018年5月2日止，应以69000元为基数计算违约金为7990.2元（69000元×0.0002元/天×579天），从2018年5月3日起至2019年10月9日止，以227000元为基数计算违约金为23835元（227000元×0.0002元/天×525天）。以上违约金共计31825.2元。 关于原告主张的租房损失和装修费用上涨损失。因原告未提交证据证明上述损失，且本院已支持违约金用于弥补原告的损失，故对原告主张的租房损失和装修费损失，本院不予认定。 关于原告主张的违约交房的精神损失费10000元。精神损害赔偿适用于侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的侵权案件中。原告以房屋买卖合同纠纷提起本次诉讼，故本院不予支持精神损失费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告德阳皇城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严从清、曾丽2016年10月1日起暂计至2019年10月9日止的违约金共计31825.2元； 二、驳回原告严从清、曾丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费1992元，由被告德阳皇城房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  廖虹琳 二〇二〇年六月十八日 书记员  黄 丹