河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初492号原告：魏福尊等24人（身份信息详见附件1）。委托诉讼代理人：赵志福，河南金俯扬律师事务所律师。被告：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路**办公室****。法定代表人：邹学文。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。原告魏福尊等24人与被告郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告魏福尊等24人的委托诉讼代理人赵志福，被告元发公司的委托诉讼代理人王辉、史凯贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏福尊等24人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告购房款3774650.55元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告魏福尊等24人与被告元发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买商品房位于中原区××、××西商品房。根据合同第三条，该房屋层高为5.05米，然而实际层高4.71米，与合同约定层高相差0.34米，二层套内面积层高仅2.02米，与合同约定层高相差3.03米，该房屋实际层高严重不符合合同约定。且该房屋二层套内面积所对应的建筑面积为公共区域过道部分，不应计做该房屋的建筑面积，实际交付建筑面积少于合同约定建筑面积，被告未按照合同约定交付房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告为维护自己的利益，主张返还相差建筑面积对应的购房款。被告元发公司辩称：1、原告主张涉案房屋高度不足5.05米，是对房屋“层高”和“净高”存在理解偏差所致，元发公司并不存在任何违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，合同房屋的层高为5.05米（结合合同附件一的平面图，应认定除夹层外的层高为5.05米）。按照相关专业规范，房屋的层高包括了楼板的高度，与层高相对应的概念为“净高”。原告认为案涉房屋高度为4.71米可能为房屋的净高，但该数据也非准确数据，原告也并无证据证明案涉房屋除夹层以外的层高不足5.05米，元发公司不存在违约行为，不应对此承担任何责任。2、元发公司提交的案涉房屋报批建设计图与业主签字确认的《商品房买卖合同》附件一所示房屋平面图（包括夹层）完全一致，元发公司严格按照经规划部门审核的图纸施工并经规划验收通过。业主以夹层层高不足、不应计算面积为由主张元发公司交付房屋不符合约定，无任何事实及法律依据，元发公司不应对此承担任何责任。（1）元发公司严格按照经规划部门审核的图纸建设施工，且竣工后经规划验收通过，元发公司交付的房屋符合合同约定，不存在违约行为。案涉工程系由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计，经郑州市城乡规划局中原分局审核通过的“3-20夹层剖面图”中已明确标明朝南户型中夹层的层高为2.3米。2019年8月中铁工程设计咨询集团有限公司出具的《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》也显示“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”3-20层夹层建设符合图纸要求，应计算全部建筑面积。2019年8月21日，郑州市城乡规划局在核实《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》后向元发公司出具了《建设工程规划核实意见书》，显示：“经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求，核发此意见书。”根据我国商品房开发建设的相关规定，案涉房屋的规划设计和施工均需经过国家机关严格审批，所有房屋的结构和面积都是通过法定程序确定的，最终也需要经过规划验收合格才能交付。本案中，根据国家行政主管部门批准的案涉房屋的设计方案、施工图纸及合同中的房屋平面图均明确表明，原告购买的房屋部分面积为夹层，规划图明确夹层高为2.3米，其下方为通道。元发公司按照经规划审批的图纸进行施工，《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图与设计图纸一致，元发公司不存在违约情形。（2）《商品房买卖合同》附件一所示的房屋平面图已明确案涉房屋夹层的面积包含在合同约定的总面积，且已经过规划验收，应计算全部建筑面积。根据案涉商品房审批方案及设计图纸施工，原告购买的商业用房有一部分为夹层，该夹层的面积计入原告购买商业用房的面积。此外，《商品房买卖合同》的附件房屋平面图，亦明确案涉房屋夹层的面积计入合同约定的总面积，业主也在房屋平面图中进行了签字。如前所述，2019年8月中铁工程设计咨询集团有限公司出具的《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》显示3-20层夹层建设符合图纸要求，应计算全部建筑面积，郑州市城乡规划局亦出具了《建设工程规划核实意见书》，故案涉房屋的夹层应计算全部建筑面积。综上，元发公司按照经审核的规划图施工，竣工后经过了规划部门的规划专项验收，元发公司交付的商品房符合《商品房买卖合同》的约定和规划图图纸，元发公司不存在违约行为。应依法驳回魏福尊、郑亚楠等24人的诉讼请求。经审理查明：自2016年起，被告元发公司分别与原告魏福尊等24人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中原区××、××西升龙天汇6号院的房屋，房屋用途为办公，合同对每名原告购买的房屋坐落、房屋面积、房款单价、交付时间等作出约定。上述合同对房款的计算方式均约定为按房屋建筑面积乘以房屋单价计算，对房屋的基本情况约定为“商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为5.05米，建筑层地上20层，地下，地下**”品房买卖合同》的附件一为房屋平面图，涉案房屋平面图均为独立的两部分，且标有尺寸数据，原告均在附件一中签字确认。案涉房屋所在工程为“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计。中国核电工程有限公司郑州分公司出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》标明朝南户型夹层的层高为2.3米。2019年8月21日，郑州市城乡规划局出具建设工程规划核实意见书（郑规核字第20193019号），就“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，认定经规划核实，工程基本符合城乡规划要求，核发意见书。2019年8月28日，被告元发公司向涉案房屋所在项目的买受人发出交房通知，通知买受人于2019年8月29日至2019年9月1日办理交房手续。本院认为，原告魏福尊等24人分别与被告郑州元发置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，买卖双方均应按照该合同的约定履行自己的义务。合同签订后，原告方按照合同约定交付了房款，被告也应当按照合同约定向原告交付房屋。原告主张被告交付的房屋中部分房屋的层高不足合同约定的5.05米，构成违约，并据此要求被告退还上述部分房屋的房款。本案争议的焦点是被告交付的房屋中存在夹层部分，且夹层部分的层高不足5.05米是否构成违约。房屋作为大件商品，买受人通常会在购买前通过户型图、房屋模型、样板房对房屋进行了解。涉案房屋在设计规划时，即设计有层高为2.3米的夹层，且该规划经过了郑州市城乡规划局的审核。房屋建成后，涉案工程经核实，郑州市城乡规划局出具了规划核实意见书，故被告建造的房屋存在夹层符合设计和规划要求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，将夹层部分显示在图中，并与房屋主体部分（房屋除夹层外的剩余部分）区分独立成图，同时对房屋主体部分和夹层部分的尺寸进行了标注。虽然不能苛求买受人对房屋平面图进行专业解读，但该图已足以提示买受人房屋存在夹层部分。本案原告在诉讼中主张被告在宣传时承诺夹层部分为赠送，结合《商品房买卖合同》的约定，本院认定原告对房屋存在夹层是明知的，被告交付的房屋存在夹层这一行为不构成违约。夹层部分与房屋主体部分层高不一致，是夹层部分与房屋主体部分最主要的区别。原、被告在《商品房买卖合同》中未对房屋主体部分和夹层部分的层高分别作出约定，仅约定层高为5.05米，该高度与房屋主体部分的高度一致，不能将该高度认定为双方对夹层部分层高的约定。对夹层部分的层高，因原、被告未在合同中作出明确约定，应当认定为约定不明，双方也不能达成补充协议，依据《商品房买卖合同》的条款和交易习惯也不能直接确定。按照住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）6.3.3的规定，局部夹层的最低处净高应不低于2米。涉案房屋夹层部分层高为2.3米，净高也不低于2米，未违反《民用建筑设计统一标准》对夹层层高的要求。综上，在原、被告对夹层层高未作明确约定的情况下，被告交付的房屋夹层部分层高符合规划设计，也符合国家标准，不能认定被告交付房屋的夹层层高不足5.05米构成违约。原告还主张被告交付房屋的主体部分层高也不足5.05米，因原告测量的数据系房屋净高，不包含楼板的厚度，故原告测量的数据不足以否定涉案房屋取得的规划核实，其主张本院不予支持。本案原、被告产生纠纷的实质是双方对夹层部分房屋价款存在争议。《商品房买卖合同》明确约定了房屋建筑面积和套内面积，同时约定房屋价款按建筑面积乘以房屋单价计算。按照合同附件一房屋平面图中标注的尺寸计算房屋主体部分的面积，与合同约定的套内面积存在差距，差距又与夹层部分的面积基本吻合，可知《商品房买卖合同》已将夹层部分的面积计入了房屋套内面积。按照住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定，房屋层高在2.2米以上的，在计算建筑面积时应计算全面积。综上，依据《商品房买卖合同》的约定和上述国家标准，夹层部分房屋的面积应当计入整套房屋的建筑面积，计收房屋价款。原告主张被告承诺夹层部分房屋系赠送，不应按照建筑面积计收价款，仅提供了一段不能明确拍摄时间、地点、地点的视频作为证据，因不能认定视频中人员的身份，故该视频不能充分证明被告曾对原告作出过夹层部分房屋系赠送的承诺，原告关于夹层部分不应计算价款的主张本院不予支持。合同当事人在签订合同时均应尽到审慎义务，对合同事项作出明确约定。被告作为开发商，在合同签订时相对于买受人，负有更高的审慎义务。被告虽主张《商品房买卖合同》系房屋管理部门制定的格式合同，不能对房屋层高作出两种约定，但被告可通过补充协议或其他方式，对夹层的层高作出明确约定。原、被告签订的合同对夹层层高约定不明，后被告交付的房屋虽符合规划设计和国家标准，被告的行为不能认定为违约，但被告对合同约定不明负有责任，其行为模糊了原告对房屋的认知，一定程度上影响了原告对房屋价值的判断，应当对原告予以赔偿。对于赔偿的金额，本院依据涉案房屋主体部分层高为5.05米这一与普通住宅的差异对夹层部分房屋使用价值的影响，考虑涉案房屋作为朝南户型与其他朝北户型在采光上存在的差异和两种户型之间的房价差距，综合各方面因素，酌定被告应当按照房屋中夹层部分按建筑面积计算房款的16%对各原告予以赔偿。夹层部分的建筑面积以合同附件一中夹层部分的面积作为套内面积，按照每名原告合同中房屋建筑面积和套内面积的比例计算出夹层部分的建筑面积。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告魏福尊等24人604556.63元（每名原告应得款项见附件2）；二、驳回原告魏福尊等24人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36998元，由原告负担31072元，由被告郑州元发置业有限公司负担5926元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二〇年六月二十二日书记员  周文玉