安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0621民初1374号 原告（执行案外人）：张君，女，1982年8月28日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王青，安徽胜方律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张勇，女，1968年10月28日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告（申请执行人）：王琦，女，1988年7月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张勇，女，1968年10月28日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 原告(执行案外人)张君与被告（申请执行人）张勇、王琦、第三人（被执行人）淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张君的委托诉讼代理人王青，被告张勇到庭参加诉讼，第三人明星公司经公告送达起诉书副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张君向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于濉溪县经济开发区商业营业用房。并解除查封，停止拍卖，终止执行程序；2.诉讼费等与本案相关的费用均由被告负担。事实与理由：2013年11月12日，原告与明星公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于濉溪县经济开发区商业营业用房，并办理了备案手续，但因明星公司的原因一直未能办理过户登记手续。 近期，原告得知(2018）皖0621执1582号之二、(2018）皖0621执1582号之三裁定查封、拍卖涉案房产，因该财产属于原告所有，原告提出书面异议申请，贵院以(2019）皖0621执异8号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为，贵院驳回原告的异议请求，缺乏事实和法律依据，侵害了原告的合法财产权，故诉至法院。 张勇、王琦共同辩称：原告诉称涉案房屋系购买，应当出示相关证据，18万汇款是借款，涉案房屋只是担保借款，如果是购房，应当出示购房发票。 明星公司既未答辩也未举证。 张君为支持其诉讼主张，举证：1、房屋买卖合同一份、徐福云转账凭证、备案登记信息各一份；证明张君购买了涉案房屋，并办理备案手续。 2、（2019）皖0621执异8号执行裁定书一份、（2018）皖0621执1582号之二执行裁定书一份；证明张君因其房屋被执行，向法院提出执行异议被驳回。 3、照片一张；证明张君已合法占有涉案房屋。 4、执行裁定书（2018）皖0621执1582号之六；证明张勇、王琦的诉请已经执行了67.4万元，已经超标的执行，无权再执行涉案房产。 5、紫薇苑业主自救委员会出具证明，证明张君参与紫薇苑烂尾楼业主自救。 张勇、王琦针对其抗辩事实和理由，举证：1、（2015）相民一初字第01157号民事判决书一份； 2、（2019）皖0621执异8号执行裁定书一份； 3、（2017）皖0621民初147号民事调解书一份。 经当庭举证、质证，张勇、王琦对张君所举证据1房屋买卖合同真实性无异议，但没有做预告登记，转账凭证是借款不是购房款；对证据2无异议；对证据3有异议，照片是后补的；对证据4借款本金是40万，连本加息并未超标。对证据5真实性有异议，证据是复印件，张君并不是业主。张君对张勇、王琦所举证据对证据1、2、3真实性无异议。 本院经审核认为，张君及张勇、王琦所举证据能够证明本案基本事实，且具有真实性、与本案的关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年11月12日，任圣楠与张君签订《房屋抵押借款合同》， 合同约定张君出借给任圣楠32万元，任圣楠以位于濉溪经济开发区房屋作为借款抵押，同日，张君与明星公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张君以45.0912万元购买濉溪县经济开发区房屋，并在房管部门办理备案手续。 另查，张勇、王琦与明星公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月3日作出（2017）皖0621民初147号民事调解书，因明星公司未履行生效的法律文书确定的还款义务，为此，张勇、王琦向本院申请强制执行，执行过程中，本院作出（2018）皖0621执1582号之二、（2018）皖0621执1582号之三裁定查封、拍卖濉溪县经济开发区室房屋，张君为此向本院提出执行异议，2019年3月1日，本院以张君不能证明其已按合同约定支付了明星公司全部购房款，其对本院查封的涉案房产提出的执行异议不符合相关规定为由，作出（2019）皖0621执异8号执行裁定书，驳回案外人张君的异议请求。张君不服为此向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，由当事人陈述、书证等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为张君对涉案房屋（濉溪紫薇苑住宅小区1＃2＃商业102号室房屋）是否享有排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，张君虽然作为买受人与明星公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买明星公司开发的涉案房屋，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付凭证相印证，其名为买卖实为借款担保，该《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人提供担保的变通方式，备案登记不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，即依据现有证据不能确认张君取得涉案房屋的所有权，其关于不得执行涉案房屋的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故张君要求不得对涉案房屋强制执行并解除对涉案房屋的查封，停止拍卖，终止执行程序的诉讼请求，本院不予支持。张勇、王琦的辩称，理由充分，本院予以采纳；被告明星公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告（执行案外人）张君的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告（执行案外人）张君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁淑敏 人民陪审员  丁方芹 人民陪审员  关建华 二〇二〇年六月二十六 书记员李威 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。