湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初123号 原告：周言平，男，1968年10月18日出生，汉族，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县沅陵镇。 原告：龙亚丽（系原告周言平之妻），女，1972年10月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，住湖南省沅陵县。 原告共同委托诉讼代理人：糜海平（特别授权），湖南天宇律师事务所专职律师，执业证号14312199280177726。 原告共同委托诉讼代理人：谢爱平（特别授权），湖南天宇律师事务所实习律师，证号18131904110009。 被告：怀化金太阳房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路**，组织机构代码66166865-7。 法定代表人：李国彬，系该公司董事长兼总经理。 诉讼代表人：怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组，系怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算管理人。 负责人：任辉，系怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组组长。 委托诉讼代理人：杜新春（特别授权），湖南龚云树律师事务所专职律师，执业证号14312201610919277。 委托诉讼代理人：田积峰（一般代理），男，1986年7月16日，苗族，湖南省麻阳苗族自治县人，怀化金太阳房地产开发有限公司破产清算组工作人员，住湖南省麻阳苗族自治县。 原告周言平、龙亚丽与被告怀化金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告龙亚丽及原告共同委托诉讼代理人糜海平、谢爱平，被告金太阳公司的委托诉讼代理人杜新春、田积峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周言平、龙亚丽向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2009年10月15日签订的《商品房买卖合同》有效；2．确认原告依商品房买卖合同取得合同标的物即紫荆园B户型6#楼整栋（以下简称涉案房屋）的所有权；3.责令被告办理涉案房屋不动产权证；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月之前，被告为了周转已向原告借款84万多元，并约定有借款期限。2009年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（系网签合同），合同约定该商品房价格2676.6元/㎡，总金额为77.5万元,首付20万元，180天后付款19.5万元，银行按揭贷款38万元。2009年12月30日，原告按约定去建行沅陵支行进行了按揭。2010年2月10日借款59.2万元到期，此款与原告所欠房款抵销39.5万元（余下19.7万元仍系被告借款），此时原告购房款全部付清。涉案房屋完工后，被告却将房产交给第三人，致使原告无法搬入。后因被告法人代表李国彬等人犯罪致公司破产，走入清算程序。原告至今无法入住。经法院判决、裁定，第三人属合同诈骗罪的受害人，对涉案房屋没有所有权。现被告方否认原告对涉案房屋的所有权，拒绝为原告办理不动产权证。 被告金太阳公司辩称，原告与被告签订合同的意思表示是虚假的，目的是为了非法获得银行贷款，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双方的行为是以合法形式掩盖非法目的，合同无效。原告是名义购房人，既未交首付款也未偿还贷款，无权要求被告交付房屋。涉案房屋已经被国家机关没收，原告起诉属于程序错误。故原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据（原告提交的原告身份证和结婚证、被告的《内资企业登记基本情况表》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下。 其中原告周言平、龙亚丽提交的证据： 1.商品房买卖合同（网签），欲证实双方达成商品房买卖合同的事实。被告认为该证据不合法，也不是双方真实意思表示，而是被告为套取银行资金与原告签订虚假的合同，原告均已在另案询问笔录中陈述其并未在被告处购房，买卖合同不成立。本院认为，该合同系原告与被告签订，是本案确定基本法律事实和法律关系的关键证据，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明双方于2009年10月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告周言平、龙亚丽购买涉案房屋，购房价款77.5万元，其中签合同时付定金20万元，合同签订后180日内付19.5万元，向银行按揭贷款38万元，并约定合同自双方签订之日起生效等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。证据的内容合法与否不影响证据的证明效力，被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 2.预告登记证，欲证实涉案房产登记已经预售公示。被告对该证据的关联性有异议，认为预告登记超过三个月未正式登记，已经失效。本院认为，该证据系房屋行政管理部门颁发，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明沅陵县房产管理局于2009年12月31日为涉案房屋办理预购商品房预告登记（沅房预城区字第409000647号、第409000648号、第409000649号），预告登记义务人为湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司，预告登记权利人为周言平等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。被告关于预告登记超过三个月未正式登记即已经失效的质证意见不符合法律规定，本院不予采纳。 3.贷款合同，欲证实贷款情况，对房产所有权及价值的保证人是被告。被告对合法性、关联性有异议，认为原告明确表示借款合同不是其本人签署的。本院认为，该证据系原告周言平与银行签订的借款合同，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告周言平与中国建设银行股份有限公司沅陵支行于2009年11月30日签订《借款合同》，约定原告周言平借款38万元用于购买涉案房屋，原告周言平、龙亚丽为抵押人，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司为保证人等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。被告仅提出反驳异议却未提供反驳证据，其质证意见不成立，本院不予采纳。 4.房地产抵押贷款合同，欲证实原告行使抵押权及被告认可原告交清首付款39.5万元的事实。被告对合法性、关联性有异议，认为原告已经表示不存在真实的购房以及银行贷款、抵押关系。本院认为，该合同系原告与银行签订，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告2009年12月30日与中国建设银行股份有限公司沅陵支行签订房地产抵押合同，约定涉案房屋为抵押物等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。被告仅提出反驳异议却未提供反驳证据，其质证意见不成立，本院不予采纳。 5.个人贷款对账单，欲证实已还部分本息事实。被告对该证据证明目的有异议，认为该贷款的还款来源于被告怀化金太阳公司，而不是来源于原告。本院认为，该证据与被告提供的证据3系同一证据，系银行从其管理系统中打印，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告的贷款账户发放和还款情况，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。但结合被告提供的证据1、2、3，该证据不能证明原告欲证事实，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 6.借条，欲证实借款59.2万元的事实。被告对真实性、合法性、关联系均有异议，认为该证据并不是原告周言平的借条而是周小平的，与本案没有必然联系，且原告没有证据证明周小平就是周言平，其借条上的“注明：周小平身份证名为周言平”并不具有证明力。而且缺乏银行流水，没有证据能够证明原告向被告实际支付了借款，继而不能证明原告的借款关系成立。本院认为，原告欲证事实与本案缺乏关联性，即使原告欲证实双方存在以房抵债的情况，也因无双方已经达成以房抵债合意证据佐证而不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。 7.（2015）沅民二初字第236号判决书及（2018）湘12民终1107号裁定书，欲证实判决否决《商品房买卖合同》无效、生效判决确认事实和双方共同办理按揭的事实。被告对关联性有异议，认为不能证明原告系合法购房人。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项规定，对于人民法院生效法律文书，能够直接作为证据采信而不需另行举证证明的是其确认的案件基本事实（有足以推翻的相反证据除外），已经生效的（2018）湘12民终1107号裁定书确认（2015）沅民二初字第236号判决认定的事实，对于其中已经确认的与本案有关联的事实可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 8.（2017）湘12刑终142号刑事判决书，欲证实涉案房屋已由被告出售给原告，再次出售构成合同诈骗罪。被告对关联性有异议，认为不能证明原告系合法购房人。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项规定，对于人民法院生效法律文书，能够直接作为证据采信而不需另行举证证明的是其确认的案件基本事实（有足以推翻的相反证据除外），该判决确认了被告等通过合同诈骗左荣红等人购房款的事实，其中与本案有关的事实是沅陵县房产管理局于2009年12月31日对涉案房屋进行了预购商品房预告登记，买受人为周言平的事实，该部分事实可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 其中被告金太阳公司提交的证据： 1.沅陵县公安局经侦大队对龙亚丽、周言平的询问笔录，欲证实原告没有支付涉案房屋的首付款及按揭贷款，而是由被告支付等事实。原告认为该证据不具有目的相关性，不能证明原告买房的时候是想买房，因为合同成立是从目的意思开始，目的意思和本案无关。本院认为，该证据来源于公安机关在办理金太阳公司等涉嫌合同诈骗犯罪一案中，分别于2012年5月4日询问原告周言平和2013年10月11日、2013年10月30日、2014年1月24日询问原告龙亚丽形成的记录，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告周言平、龙亚丽均明确表示并未真实购买涉案房屋，而是为缓解金太阳公司资金紧张问题，以其名义签订虚假涉案商品房买卖合同，目的是为金太阳公司从银行获取按揭贷款，该按揭贷款本息不需原告归还及原告实际也未归还贷款等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。原告的质证意见不成立，本院不予采纳。 2.金太阳公司破产清算组对龙亚丽、周言平的调查笔录，欲证实原告并没有支付涉案房屋的首付款及按揭贷款，而是金太阳公司支付的。原告认为不具有目的相关性，因为意思表示从目的意思开始，目的意思和本案无关，同时该证据可以证明贷款是周言平贷的，银行也是向原告催收，还可以证明李国彬承诺别墅是原告的，房款可以从欠款中抵扣，该证据不具有合法性。本院认为，该证据来源于被告破产管理人在办理金太阳公司破产清算一案中，先后于2015年10月26日、2015年10月28日分别询问原告龙亚丽、原告周言平形成的记录，来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告周言平、龙亚丽均明确表示并未真实购买涉案房屋，而是为缓解金太阳公司资金紧张问题，以其名义签订虚假涉案商品房买卖合同，目的是为帮助金太阳公司从银行获取按揭贷款，该按揭贷款本息不需原告归还及原告实际也未归还贷款等事实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。原告的质证意见不成立，本院不予采纳。 3.周言平建行贷款情况及个人贷款对账单，欲证实涉案房屋贷款还款情况。原告认为该证据证明贷款实质是以原告的名义，催款也是向原告催收，原告名下贷款有333615.3万元未还。本院认为，该证据系银行从其管理系统中打印，其中的个人贷款对账单与原告提供的证据5系同一证据，结合被告提供的证据1、2，与原告的质证意见并不矛盾，该证据来源和形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告的贷款发放和还款情况，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信。 4.沅陵县自然资源局没收通知书、没收清单及照片，欲证实涉案房屋是违法建筑，已经不可能按照合同约定交付等事实。原告认为不具有相关性，不能证明该证据指向系涉案房屋，而且合法用地是预售登记的条件之一，涉案房屋经过预售登记，不可能是非法用地，没收应该作出行政处罚决定书，没收通知书不具有合法性。本院认为，该证据涉及行政行为（没收），行政行为作出后，行政相对人可以通过诉讼、复议等进行救济，而该行政行为明显没有超过救济途径的法定期间，加之本案审理的是房屋买卖合同效力及履行问题，作出该行政行为的行政机关并未向原告发出相关行政文书，同时房屋行政管理部门已经于2009年对涉案房屋办理《商品房预售许可证》，故该证据目前与本案缺乏关联性，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。原告提出行政行为不合法的质证意见，而行政行为是否合法不属于本案审查和确认范围，原告的该质证意见不成立，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告周言平与龙亚丽于2006年4月14日登记结婚，婚姻关系存续至今。被告金太阳公司于2007年5月10日成立，经营范围为凭本企业有效资质从事房地产开发经营，2009年1月14日变更名称为湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司，2011年9月13日变更名称为怀化金太阳房地产开发有限公司。2008年6月18日，被告金太阳公司以出让的方式取得凤鸣大道内侧等三宗共44313.64平方米的国有土地使用权，并办理了《国有土地使用权证》[沅国用（2008）第584号、585号、586号]，进行沅陵凤鸣•江畔豪园项目开发。本院2014年11月18日裁定受理被告金太阳公司破产清算一案，指定金太阳公司破产清算组为该公司破产清算管理人，该案正在审理过程中。 湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司开发沅陵凤鸣•江畔豪园项目过程中，在对涉案房屋办理了商品房预售许可证（沅房预售字[2009]第33号）后，为获得银行按揭贷款，于2009年10月15日与原告周言平、龙亚丽签订了《商品房买卖合同》，约定原告周言平、龙亚丽购买紫荆园B户型6#房，购房价款77.5万元，其中签合同时付定金20万元，合同签订后180日内付19.5万元，向银行按揭贷款38万元，并约定合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告周言平、龙亚丽未按约定支付相应首付价款。2009年11月30日，原告周言平与中国建设银行股份有限公司沅陵支行签订《借款合同》，约定原告周言平借款38万元用于购买涉案房屋，原告周言平、龙亚丽为抵押人，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司为保证人。2009年12月30日，原告周言平、龙亚丽与中国建设银行股份有限公司沅陵支行签订房地产抵押合同，约定涉案房屋为抵押物。2009年12月31日，沅陵县房产管理局为涉案房屋办理预购商品房预告登记（沅房预城区字第409000647号、第409000648号、第409000649号），预告登记义务人为湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司，预告登记权利人为周言平。2010年1月，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司获得银行为原告周言平发放的按揭贷款38万元，但原告周言平、龙亚丽至今未偿还该按揭贷款本息，该贷款本息自2010年2月至2014年3月由被告金太阳公司从其保证金中等以原告周言平的名义归还，该贷款至今尚欠本金333615.30元（其中银行已垫本金12618.72元）。公安机关在办理金太阳公司等涉嫌合同诈骗犯罪一案中分别于2012年5月4日询问原告周言平和2013年10月11日、2013年10月30日、2014年1月24日询问原告龙亚丽时，以及被告金太阳公司破产清算管理人在清算中分别于2015年10月26日询问原告龙亚丽和2015年10月28日询问原告周言平时，原告周言平、龙亚丽均明确表示并未真实购买涉案房屋，而是为缓解金太阳公司资金紧张问题，以其名义签订虚假涉案商品房买卖合同的目的是为金太阳公司从银行获取按揭贷款，该按揭贷款本息不需原告归还，原告实际也没有偿还按揭贷款本息。 另查明，2010年8月22日，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司与案外人左荣红签订《商品房买卖合同》，约定案外人左荣红以60万元价格购买涉案房屋，以13万元价格购买9#、10#门面。合同签订后，案外人左荣红按约定将购房款付清，湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司将涉案房屋交付给案外人左荣红，案外人左荣红取得钥匙后入住至今。但涉案房屋至今未办理竣工验收，也未办理不动产权证明。在本院受理被告金太阳公司破产清算一案至本案诉讼前，原告未向被告金太阳公司主张依预告登记行使物权变动请求权或者履行涉案商品房买卖合同，被告管理人也没有通知原告履行或者解除涉案商品房买卖合同。 本院认为：本案系一起因房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付价款的合同引起的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷，依法应当适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等法律法规和相关司法解释。本案的争议焦点是：1．双方签订涉案商品房买卖合同时是否明知商品房买卖非双方真实意思表示。2．涉案商品房买卖合同是否有效。3.涉案商品房买卖合同是否已经履行。本院分别评析如下。 1．原、被告双方签订商品房买卖合同时均明知商品房买卖非双方真实意思表示。本案中，原、被告对于湖南世纪永兴金太阳房地产开发有限公司与原告周言平、龙亚丽于2009年10月15日签订《商品房买卖合同》的客观事实无异议，被告主张其与原告签订该合同是为了获取银行贷款而借用原告的名义且原告明知，原告则主张双方签订合同系其购房的真实意思表示，争议在于双方签订合同时是否明知商品房买卖非双方真实意思表示。本院认为，一方面，合同签订后，原告未按合同约定支付首付款，原告在公安机关等陈述时明确表示签订涉案合同的目的是为帮助被告在银行获得贷款，原告无真实购房意愿也不需要支付相应款项，故应认定双方签订涉案商品房买卖合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告分别以借款人和保证人名义与中国建设银行股份有限公司沅陵支行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》之后，原告亦未依约归还贷款，而是由被告从其保证金中等以原告的名义偿还，故应认定双方对于签订涉案商品房买卖合同真实合同目的并非进行所有权转移即房屋买卖均是明知的。禁止反言原则蕴含于我国民法基本原则的诚信原则之中，当事人在民事活动中应当遵循，对于签订涉案合同的真实意愿及购房首付款的支付方式，原告在本案中的陈述与其先前在公安机关等数次陈述的事实相矛盾，对其在后的反言陈述，本院不予采信，原告主张购房款系以其对被告到期债权行使抵销权（以房抵债），被告明确否认，结合本案无双方以房抵债合意的证据和原告先前在公安机关等的陈述，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。因被告金太阳公司破产清算一案正在审理过程中，原告可以就其债权以向管理人申报的方式主张。 2．本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案原被告签订涉案商品房买卖合同目的并非是为了买卖商品房，而是原告为了帮助被告获得银行信贷资金，故本案原、被告以签订商品房买卖合同为名，行掩盖违规向银行抵押贷款获得银行信贷资金的目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的情形，依法应属于无效合同。 无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同所取得的财产，依法应予返还。因涉案房屋至今仍未办理财产权证照，原告亦未依据该合同实际占有、控制、使用或者取得相应财产，故原告无需返还。被告因该合同为基础的后续合同获得的贷款应予返还，但鉴于被告实际偿还了部分贷款，原告在本案中并无证据有效证实其已偿还贷款数额且未提出返还主张，加之该贷款还牵涉抵押、保证等诸多法律关系及责任承担，故在本案中不予理涉，双方可另行解决。 3．涉案商品房买卖合同均未履行。原告既没有依约支付首付款也没有依约偿还按揭贷款，被告既没有向原告交付房屋也没有给原告办理相关财产权证照，故原、被告对于该涉案商品房买卖合同均未实际履行。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告周言平、龙亚丽的诉讼请求。 案件受理费11550元，由原告周言平、龙亚丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  贺 维 审 判 员  周恒新 人民陪审员  瞿玲玲 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  曾小芳 代理书记员  李海燕 附本判决适用有关法律、司法解释条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 2．《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。