四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1110号 原告（反诉被告）：夏成康，男，汉族，1960年7月11日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张竞，四川铁韬律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：刘玉英，女，汉族，1971年10月4日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：秦贤中，系刘玉英丈夫，男，汉族，1969年1月5日出生，住四川省仁寿县。 原告（反诉被告）夏成康与被告（反诉原告）刘玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏成康及其委托诉讼代理人张竞、被告（反诉原告）刘玉英及其委托诉讼代理人秦贤中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）夏成康向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告腾退租用的原告所有的门市，并按年租金12000元计算门市占用费支付至腾退时止。事实和理由：2018年2月28日，夏成康与刘玉英双方订立《租房协议书》一份，约定被告租用原告位于××镇××市场的门市一间，年租金12000元，租期一年。2019年2月，租期届满后，被告继续交纳了一年租金，租用至2020年2月28日止。到期前，原告方通知被告不出租门市，收回自用。被告现拒不腾退租用门市，经居委会和文宫派出所调解未果。综上，夏成康认为，双方订立的房屋租赁合同期已届满，被告欲继续占用原告门市无法律依据，应当予以腾退。遂诉至法院，提出如上所述诉讼请求。 被告（反诉原告）刘玉英向本院提出反诉请求：1．判令夏成康退还刘玉英门市转让费35000元；2．判令夏成康赔偿刘玉英损失12000元；3.本诉、反诉费由反诉被告夏成康承担。事实和理由：2018年2月28日，刘玉英与夏成康就门市租赁达成协议，口头约定租赁期限十年，租金一年一交，年租金12000元，当时反诉被告夏成康收取了反诉原告刘玉英租金12000元、门市转让费35000元、底货及用具2万余元，刘玉英取得该门市后即将租赁原门市退租，并入住该门市经营。2020年，夏成康突然要求刘玉英腾退门市，不再租赁。刘玉英为了取得十年的租赁权与夏成康达成一致意见后才同意给付转让费及支付夏成康底货及用具达6万余元，但是经营才2年夏成康就要求腾退门市，如此行为明显违反双方口头及书面约定，刘玉英的合同目的已经无法实现，导致刘玉英巨额损失，夏成康理应承担返还及赔偿责任。恳请法院依法判决。 刘玉英对本诉辩称，1.夏成康与刘玉英签订的房屋租赁协议无效，夏成康违反诚实信用原则；2.如果签订协议时夏成康的意思是一年一租，刘玉英的意思是10年以上，存在重大误解，根据合同法规定，合同当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；3.如果订立合同时夏成康的意思是35000元买他的卤菜设备，但是当时他的卤菜设备及工具折旧下来不超过1万元，在订立合同时显失公平，依照合同法规定，合同当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；4.双方协商转让门市时，口头约定合同租期是10年，转让费35000元是因为十年的租期才付的，并不是因为夏成康说的卤菜设备。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。 夏成康对刘玉英的反诉辩称，1.夏成康与刘玉英签订的房屋租赁协议合法有效，合同明确约定租期为一年，不存在双方口头约定10年的问题，合同期届满后，双方继续按照原合同履行，视为租赁继续有效，但租期应为不定期，夏成康有权随时解除合同；2.双方就门市内的设备等达成口头转让协议，并收取35000元转让费，是事实，此行为属门市内的设备买卖关系。刘玉英作为完全民事行为能力人，在签订租赁协议给付转让费时就应当知道接受门市设备可能对自己产生的不利后果，刘玉英在此后一年内，未以显失公平、重大误解等事由解除合同，因此其要求返还35000元转让费的诉讼请求不应得到支持；3.刘玉英无证据证明其主张的事实存在，其主张的12000元的损失没有事实依据和法律依据。综上，请法院驳回刘玉英的反诉请求。 本院经审理查明事实如下：夏成康与刘玉英均曾在仁寿县文宫镇经营卤菜生意，因夏成康不想继续经营，在案外人李某的介绍下，双方达成租房合意。2018年2月28日，夏成康作为甲方与作为乙方的刘玉英签订《租房协议书》，约定夏成康将其所有的位于××镇××市场的门市租赁给刘玉英使用。协议约定“1.甲方租给乙方铺面门市一间，日期自2018年2月28日至2019年2月28日止。2.一年租金为12000元整，大写一万二千元整。乙方应在签约后一次性付给甲方全部租金；以后每年的租金按市场情况再订。3.乙方不得损坏甲方的房屋及设备，如有损坏，乙方按原价赔偿或修复；如乙方需改造或装修，应征得甲方的同意，同时所需的费用由乙方负责。4.乙方所用的水、电费由乙方自付，所需设备的一切费用由乙方承担。5.乙方要积极做好防盗、防火，确保房屋的安全使用。6.除不可抗拒的因素外，双方不得违约。7.乙方不再续租，需恢复原来的模样（征得甲方认可）。8.乙方不再续租或甲方需要收回门市，需提前三个月告知对方。乙方不得擅自转租他人。9.本协议自双方签字后即生效。10.乙方的任何食品安全均与甲方无关。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”夏成康在“甲方（户主）签字”栏签名，刘玉英在“乙方（住户）签字”栏签名捺印。协议签订后，刘玉英支付了夏成康门市租金12000元，门市转让费35000元及其他相关费用。2019年门市到期前，刘玉英支付了夏成康一年租金12000元。2019年下半年，夏成康口头告知刘玉英丈夫秦贤中，其要收回门市，不再租赁给刘玉英使用，刘玉英（秦贤中）表示要腾退门市可以，但夏成康需返还其转让费。之后，刘玉英没有付过夏成康租金，门市至今没有返还夏成康。 以上事实，有夏成康、刘玉英的当庭陈述，双方签订的《租房协议书》，证人李某的证人证言等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。夏成康与刘玉英签订的《租房协议书》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的规定，均合法、有效，对当事人均具有约束力。当事人均应按合同约定履行自己的权利、义务。虽《租房协议书》约定的租赁期间届满，但刘玉英继续使用该门市且给付租金，夏成康未提出异议，该《租房协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。 1.关于夏成康的本诉。 夏成康诉称要求刘玉英腾退门市并支付占用费。本院认为，在《租房协议书》约定的租赁期间届满后，刘玉英仍然按照协议约定支付了2019年2月28日到2020年2月28日的租金，且刘玉英一直在用案涉门市从事经营活动，依照合同法规定，双方从2019年2月28日起为租赁期限不定期的租赁合同。夏成康按照《租房协议书》约定，提前三个月告知了对方其需要收回门市，刘玉英方也收到了该通知，则应当视为双方合同已解除，刘玉英应当按照合同约定将门市返还给夏成康。刘玉英在租赁期限已经届满而合同解除的情况下未腾退案涉门市，给夏成康造成了门市占用的损失，故应当按照法律规定给付夏成康门市占用期间的占用费。综上，对于夏成康要求刘玉英腾退门市并给付占用费的诉讼请求，本院予以支持。因双方在《租房协议书》期限届满后未再续签租赁合同，故占用费按照双方之前达成的租赁合同约定的租金标准进行计算，即12000元/年。 刘玉英辩称其与夏成康签订合同时存在重大误解或者合同显失公平。本院认为，刘玉英与夏成康签订合同系2018年2月28日，到现在已经有两年多的时间，2019年合同到期后，双方虽未补签合同，但双方仍按照其之前签订的《租房协议书》履行了自己的权利义务，刘玉英按照2018年合同的约定给付了房屋租金，并没有申请撤销合同或者认定合同无效。对刘玉英关于合同存在重大误解或显失公平的辩称，本院不予认可。 2.关于刘玉英的反诉。 刘玉英反诉称，其与夏成康签订《租房协议书》时约定的门市租期为10年，给付35000元的转让费是为了门市十年的租期，且其为了租赁案涉门市，多付了另一个门市八个月的租金，要求夏成康返还转让费35000元，并赔偿其损失12000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘玉英在租赁该门市后取得了门市内相关设备的使用权和所有权，且刘玉英并没有提交证据证明其给付夏成康转让费是为了门市十年的租期，也没有提交证据证明其实际损失。综上，对于刘玉英的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，因夏成康与刘玉英签订的《租房协议书》中租赁期间已届满。但刘玉英继续使用该门市并给付租金，夏成康未提出异议，双方的《租房协议书》继续有效，但期限变为不固定。夏成康有权按照合同约定解除合同，刘玉英也收到了夏成康的通知，应视为双方合同已经解除。刘玉英应当腾退门市并给付未付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、刘玉英在本判决生效后十五日内将案涉门市返还给夏成康，并给付夏成康相应的门市占用费（占用费计算方式：自2020年2月29日起，按年租金12000元的标准计算至房屋返还给夏成康时止）； 二、驳回刘玉英的反诉请求。 案件本诉受理费50元，由刘玉英负担；案件反诉受理费487元，由刘玉英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 曹 卉 二〇二〇年六月二十四日 书记员 邹莉薇