四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初1284号 原告：胡月清，女，1957年12月18日生，汉族，住南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号。 委托代理人：蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。 被告：罗薇，女，1956年10月11日生，汉族，住南充市顺庆区。 被告：陈建明（陈健明），男，汉族，1952年3月2日生，住乐山市五通桥区。 委托代理人（特别授权）：罗永鸿，南充市顺庆区中城法律服务所法律工作者。 原告胡月清诉被告罗薇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加陈建明作为被告参加本案诉讼，本院依法追加后适用简易程序公开开庭进行了审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡月清向本院提起诉讼，请求：1.依法确认原、被告签订的《住房产权转让协议》合法有效；位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××房归原告所有；2.依法判令被告立即协助原告办理上述房屋权属过户相关手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2004年10月30日签订了《住房产权转让协议》，约定：将被告母亲罗筠明（又名罗君明）原美亚还房（即南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号）建筑面积61.38平方米转让给原告;转让价格共计为人民币21000元正……该协议签订后原告及时给付了房款，被告也将房屋交付给原告。原告装修后一直居住使用至今。2007年3月，罗筠明因病死亡（其法定继承人仅被告一人）。2010年4月，开发商南充市佳鑫房地产开发有限公司通知办理该房屋权属证书，时值原、被告双方均在外地。至今，原告多次要求被告协助办理上述房屋权属相关手续，但被告以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特诉讼至你院，请依法予以公正地裁决，支持原告的诉讼请求。 被告罗薇、陈建明答辩称，案涉房屋系二被告母亲罗筠明原美亚还房，罗筠明仅与南充市佳鑫房地产开发有限公司签订了拆迁协议，在原被告签订产权转让协议时，房屋尚未交付，亦未办理产权证书，被告罗薇代罗筠明签订产权转让协议是对其母亲债权的代理行为，并非是对物权的处理，收取的购房款也交给了罗筠明，现被告罗薇、陈建明均放弃继承，故二被告无协助义务。 综合原被告提供的证据及庭审中双方的陈述，本院确认如下法律事实： 被告罗薇、陈建明系被继承人罗筠明子女，2007年3月6日，被继承人罗筠明死亡，被告罗薇、陈建明系被继承人罗筠明子女，无其他继承人。2001年10月30日，被告罗薇代被继承人罗筠明与南充市佳鑫房地产开发有限公司签订《南充市城市非住宅房拆迁协议》约定南充市佳鑫房地产开发有限公司对罗筠明使用的南充绸厂住宅房进行拆迁，罗筠明以产权置换的方式取得安置房一套。2004年10月29日，拆迁人通知罗筠明办理结算交房，罗筠明选定位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××房一套。2004年10月30日，原告胡月清与被告罗薇签订《住房产权转让协议》一份，约定：被告罗薇将原美亚还房（南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号）产权转让给原告，转让价款15000元，另加5000元利息。同日，被告罗薇向原告出具收条一份，金额21000元，同时附注一切费用已结清。后被告将案涉房屋交付给原告居住使用至今。2010年4月14日，南充市佳鑫房地产开发有限公司通知拆迁安置还房可以办理权属证书。后原告与被告罗薇协商未果，引起诉讼。 庭审中，被告罗薇、陈建明均明确表示放弃继承。被告罗薇陈述与原告签订《住房产权转让协议》是受其母亲罗筠明委托，所收购房款亦已转交母亲。 庭审中，原被告协议由原告补偿二被告房屋价款15000元，在原告办理产权登记后支付。 本院认为，被继承人罗筠明通过拆迁协议取得安置权，且拆迁人已通知其选定房号后，被告罗薇与原告胡月清签订《住房产权转让协议》，签订转让协议时被继承人罗筠明尚未取得案涉房屋所有权，其实质并非转让房屋而是转让回迁安置利益即要求拆迁人给付房屋的债权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，按照所有权调换方式进行补偿安置的被拆迁人，对特定的安置房享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力，即具物权化特征的债权。鉴于案涉房屋已交付原告胡月清占有使用多年，被继承人罗筠明在生前并未提出异议，被告陈建明亦未提出异议，结合庭审中被告罗薇的陈述，本院依法认定被继承人在生前委托其女被告罗薇与原告胡月清协议转让案涉房屋是被继承人的真实意思表示，债权性质的权利转让未违反法律的禁止性规定，本院依法确认被告罗薇与原告胡月清签订的《住房产权转让协议》合法有效。 对于原告诉请确认位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××房归原告所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国不动产权属的设立和转移以登记公示方发生物权效力，在未进行权属登记公示之前，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力，买受人享有的是依据合同约定请求出卖人履行协助转移物权的给付请求权而不能直接享有物权，故对原告诉请确认位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号××房归原告所有的诉讼请求不予支持。 对于原告诉请被告立即协助原告办理案涉房屋权属过户相关手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第四百一十一条“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”第四百一十二条“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。”的规定，被告罗薇接受被继承人生前的委托转让拆迁安置权益，并与原告签订了合同，在委托人死亡而无法继续履行协助过户的合同义务时，应继续履行委托合同的后合同义务，协助原告办理过户登记。被告陈建明已明示放弃继承，不承担协助办理过户登记义务。 对于原被告在庭审中达成的由原告补偿二被告房屋价款15000元的协议，本院应尊重并认可双方真实意思表示，判决予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及上引法条之规定，判决如下： 一、确认原告胡月清与被告罗薇签订的《住房产权转让协议》合法有效； 二、被告罗薇在本判决生效之日起三十日内协助原告胡月清位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋产权登记手续； 三、原告胡月清在取得位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋产权登记后十日内支付被告罗薇、陈建明15000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 林 康 二〇二〇年六月一日 书记员 薛丽君