山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初1441号原告：韩绪杰，女，1958年5月19日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：盛先鹏（韩绪杰之子），住山东省泰安市泰山区。被告：泰安中富兴泰置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：马利芳，该公司经理。原告韩绪杰与被告泰安中富兴泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩绪杰及其委托诉讼代理人盛先鹏到庭参加诉讼，被告泰安中富兴泰置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩绪杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两平方米补偿金8351.02元（因消防设施造成涉案房屋实际使用面积减少）；2、判令被告支付原告因逾期办证的违约金14750元（总价295000元×5%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月2日原告与被告签订合同编号为YS0057639的商品房预售合同，转让标的为B2-108号房屋，单价每平方米4175.51元，建筑面积70.65平，价格为29.5万元，合同内有违约约定及争议解决办法。原告严格按照合同约定履行义务，于2013年12月16日收房时，仅存在墙面不平、墙面插座未正确安装等小瑕疵，不影响正常使用。2014年夏被告要求对涉案房屋进行消防检测、维修，被告要求原告将钥匙交于物业部经理李骆勇，方便维修（施工日志都有据可查）。原告再次来查看房屋时，房间内多出两根消防管道，故与公司联系，当时承诺给协商处理冲抵10年物业服务费。待2019年8月公司通知办理房产证时，物业公司要求需要补足物业费才配合办理房产证，原告于2019年8月23日再次与被告沟通无果。合同第二十条关于产权登记约定期间为730日内，实际办理日为2085天（自2014年1月1日至2019年8月20日），已严重影响原告合法权利。原告于2019年8月23日与被告沟通过程中，关于诉讼请求一，被告以消防设备完全是通过合格验收、销售员自己给的承诺不算数为由，不予补偿；关于诉讼请求二，被告以办证问题系政府帮忙，否则还办不了而回复，与《合同法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及精神严重不符。原告为维护其合法权益诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告泰安中富兴泰置业有限公司未到庭亦未答辩。原告韩绪杰为支持其诉讼请求向本院提交以下证据及陈述：1、商品房预售合同复印件一份。主张原、被告之间签订了买卖商业用房70.65平方米（上下层）的合同。2、销售不动产统一发票一份。主张原告依约履行了合同义务。3、交房通知书一份、泰山国际物流产业园交房须知复印件一份。主张原告交房的具体时间。4、不动产权证书一份。主张被告协助原告办理房产证的时间，应以房产证的登记时间为准。5、合同附件一房屋平面图及整个楼栋中的位置图复印件一份。主张案涉房屋内消防管道未在合同中显示。6、照片两张。主张案涉房屋内消防管道的现状。经审查，本院认为，原告提交的上述证据，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对己方诉讼权利的放弃。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月2日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订编号为YS0057639的《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于岱岳区青春创业开发区金牛山路以西、泰东路以北泰山国际物流产业园B2商铺1-2层108户房产一套，建筑面积70.65平方米；该商品房价款按建筑面积计算,单价为(人民币)每平方米4175.51元，总金额为295000元，买受人在签订合同时一次性付款（已付清）；出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后,双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的,由买受人承担责任，若由于买受人柜绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续,致使该房屋的权属证书无法申领或延迟申领,导致出卖人为买受人提供的担保责任无法及时解除或者承担其他风险的,则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款的5%的违约金,该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务；买受人对将在该房屋所在市场按规定设置的公共配套设施(包括但不限于供配系统、给排水系统、安防弱电系统、消防系统等)无异议；双方还对逾期付款及交房责任、规划设计变更、商品房质量、设备标准、保修责任、前期物业服务、争议解决方式等其他合同权利义务内容进行了约定。合同签订时原告已经付清房款295000元，2013年12月16日被告将案涉房屋交付给原告。2019年8月被告通知原告办理房屋产权证等手续，原告于2019年8月26日取得“鲁（2019）泰安市不动产权0035409号”不动产权证书。庭审中，原告提交合同附件一和照片两张，主张案涉房屋内多出两根消防管道，该消防管道未在合同中显示，造成案涉房屋实际使用面积减少2平方米，被告应支付补偿金8351.02元。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，形式要件完备，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行。合同签订时，原告已经付清房款295000元，依约履行了自己的合同义务；被告于2013年12月16日逾期交付案涉房屋，2019年8月才通知原告办理房屋产权证，违反了自己的合同义务，应当承担违约责任。根据双方的合同约定，被告逾期办证的违约期间为自2015年12月17日起至2019年8月止）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”另双方签订的商品房预售合同明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因买受人的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的,则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款的5%的违约金。”依照上述司法解释的规定及权利义务相一致原则，综合考量合同的签订、履行情况及当事人过错程度等因素，原告要求被告支付逾期办证违约金14750元（已付购房款总额295000元×5%）的诉讼请求，在双方当事人可预期的范围内，公平合理，本院予以支持。双方签订的商品房预售合同明确约定：“买受人对将在该房屋所在市场按规定设置的公共配套设施(包括但不限于供配系统、给排水系统、安防弱电系统、消防系统等)无异议。”而原告主张案涉房屋内多出两根消防管道，造成房屋实际使用面积减少2平方米，但其在庭审中仅提交作为合同附件的房屋平面图复印件一份及关于案涉房屋内消防管道的照片一张（另一张是关于泰山国际物流产业园外景的照片），不足以证实案涉消防系统的设置违反了合同约定及因此给原告造成损失的情况及数额，应当承担举证不能的法律后果,本案中对原告请求被告支付房屋实际使用面积减少两平方米的补偿金8351.02元的诉讼请求不予支持，其可待证据充分后另行向被告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告泰安中富兴泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩绪杰支付逾期办证违约金14750元；二、驳回原告韩绪杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由原告韩绪杰负担68元，被告泰安中富兴泰置业有限公司负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  薛厚忠二〇二〇年六月十日法官助理李晓晨书记员胡绮玮