贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初339号原告（反诉被告）：袁晋，女，1992年10月26日生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：冉江磊，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张国仁，男，1959年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告（反诉被告）袁晋与被告（反诉原告）张国仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告张国仁于同年5月6日向本院提起反诉，本院受理后，公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）袁晋的委托诉讼代理人冉江磊、杨秀军，被告（反诉原告）张国仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁晋向本院提出诉讼请求：1.终止原被告签订的《门面租赁合同》；2.被告退还原告保证金15000元；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.终止原被告签订的《门面租赁合同》；2.被告退还原告保证金15000元；3.被告退还定金20000元；4.被告退还门面转让费12000元；5.被告退还不当得利3000元；6.被告出具房屋租金共计393120元的发票；7.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月15日，原被告签订了《门面租赁合同》，合同约定被告出租位于云岩区星宸国际Ｇ-1-1、Ｇ-1-2门面给原告用于汽车销售，每月租金18720元，同时约定因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，双方都可终止合同。现因疫情影响，门店长期亏损，在被告不减免租金的情况下，原告已无力经营。被告收取了原告20000元定金但没有在租金中抵扣，房屋是被告的，不存在转让费，但被告欺骗原告交纳了12000元的门面转让费及其他费用3000元，申请人交纳的房租被告均未出具发票，给原告造成了重大损失。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。被告张国仁辩称：1.终止合同是原告单方面的想法，我不同意；2.合同没有终止，所以费用不予退还；3.诉讼费用我不应承担；4.涉案的门面是私人的，是否减免租金由房东决定；5.定金20000元已经变成了转让费，是原告支付给我让我支付给原承租人红四方豆皮火锅店的；6.转让费12000元原告已经履行合同且未提出异议，且已支付给了原承租人红四方豆皮火锅店；7.15000元的保证金因合同并未解除所以不能退还；8.不当得利3000元没有证据，我方不予认可；9.房屋租赁相关的税收原告未支付，所以不能开具发票。反诉原告张国仁向本院提起反诉请求：1.被反诉人继续完全履行与反诉人于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》；2.被反诉人向反诉人支付本季度应交的租金58968元+2019年5月至2020年1月递增25272元+违约金12636元共计96876元；3.反诉诉讼费用由被反诉人承担。庭审中反诉原告将诉讼请求变更为：1.被反诉人向反诉人支付租金及违约金等82000.8元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年5月15日签订了《门面租赁合同》，双方对租金、租期、履约保证金等合同内容进行了约定，被反诉人向反诉人支付了租金，2019年5月，被反诉人没有按双方签订的租赁合同支付租金。为维护反诉人合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。反诉被告袁晋辩称：袁晋不存在违约的情况，涉案房屋租赁合同明确约定因不可抗力的因素导致合同不能继续履行的，合同终止。疫情属于不可抗力，自2020年1月份以来，疫情对汽车销售行业影响重大，被反诉人租用房屋用于汽车销售的目的不能实现，根据最高院关于疫情的相关规定，因疫情导致合同目的不能实现，当事人解除合同法院应予以支持。被反诉人在2020年3月就已书面通知反诉人终止合同并办理交接事宜，且4月份就清空了门面且已书面通知被告，被告置之不理，所以对之后的租金及违约金被反诉人不承担责任。对于递增租金，因双方之前已订立口头协议，租金为每季度56160元，且一直实际履行，不存在差额和递增租金的情况。被反诉人已经支付了定金、转让费等，是否在租金中抵扣是被反诉人的权利，只要不超过诉讼时效，被反诉人均有权追回定金和转让费等，反诉人出租给被反诉人的门面是毛坯，不存在支付转让费给红四方豆皮火锅的事实，且反诉人也无证据证明。经审理查明：2018年5月15日，出租方张国仁（甲方）与承租方袁晋（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区星宸国际Ｇ-1-1、Ｇ-1-2号门面（面积为240平方米）出租给乙方用于汽车销售，租期自2018年5月15日起至2023年5月14日止，每月租金为19200元，以后每年租金在上一年的基础上递增5%，租金每三个月支付一次，合同签订后先支付第一期三个月的租金，之后由乙方在上一期租金到期前7日内支付下一期租金。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金15000元，租赁期满，如乙方无违约行为，甲方将该保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租商铺进行装修，装修费由乙方承担，以甲方交房时间为准，装修期20天不计租金。甲方应配合乙方办理工商、税务等营业手续，但不承担乙方的经营风险及责任。因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，双方可终止合同。如乙方违约，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，袁晋向张国仁支付了门面定金20000元、门面转让费12000元和履约保证金15000元，并支付租金至2020年3月20日。2020年3月25日，袁晋微信向张国仁告知“因疫情影响，我公司亏损严重，现难以继续经营，根据合同约定，遇不可抗力可终止合同，同时退还保证金。现正式通知您，疫情属于不可抗力，现终止合同，你可另行将其出租，请30日内退还保证金。见此通知，请24小时内回复，不回复视为默认同意。2020年3月25日，袁晋”，张国仁回复称“请按双方合同，你这是，单方毁约”。庭审中张国仁承认袁晋在3月份微信告知其解除合同，但其不同意。2020年5月26日，袁晋微信向张国仁告知“根据合同约定，遇不可抗力可终止合同，现正式通知你我公司已于4月份清空了门面，因多次通知你接收门面你都拒绝前来对接，我便派了两位员工看望门面，对此损失我保留追究的权利。今日后我不再派人看望门面，对此后造成的损失由你自行承担，与我无关，现您可另行将其出租。附腾空搬离门面后的视频。2020年5月26日，袁晋”。张国仁在庭审中称袁晋是2020年5月25日才搬走，搬离门面后所拍视频也未显示时间。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《门面租赁合同》、工商银行账户历史明细清单、电子回单、微信聊天记录、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.袁晋与张国仁于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》是否解除以及保证金、转让费、定金是否退还；2.涉案门面租金应按何标准执行；3.袁晋是否应向张国仁支付2020年第二季度租金并支付违约金；4.张国仁是否应就袁晋已支付的租金向袁晋开具发票。焦点一，袁晋与张国仁于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》是否解除以及保证金、转让费、定金是否退还。依法成立的合同，受法律保护。袁晋与张国仁签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁协议约定房屋租赁期限至2023年5月14日，就本案而言，张国仁是通过房屋的租赁来获取租金，袁晋是利用租赁房屋进行经营，双方签订的《门面租赁合同》约定“因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，双方可终止合同”，袁晋称因受疫情影响已无法继续履行租赁合同，本次新冠疫情的爆发虽然客观上对原告经营租赁商铺造成了影响，但袁晋未提交证据证明因疫情影响导致租赁合同无法履行的情形，对袁晋主张解除《门面租赁合同》的诉请，本院不予支持。因案涉合同并未解除，袁晋关于张国仁退还履约保证金15000元的诉请，本院不予支持。关于门面转让费12000元，通常情况下，承租人通过向出租人支付一定费用的形式以获取涉案房屋的租赁权，在双方合同没有约定的情形下，该租赁权的获得并不必然以涉案房屋已经装修、收取该转让费的为转租人而非产权人为必要条件，现袁晋主张由张国仁退还转让费12000元无合同约定及法律依据，本院不予支持。关于袁晋主张张国仁退还定金20000元，张国仁辩称该费用以转让费的形式支付给案涉房屋原承租人，但双方未在合同中约定，张国仁也未提交证据证实该费用已支付给涉案房屋原承租人。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。”之规定，在该定金未抵扣租金或其他费用的情形下，张国仁应当退还袁晋支付的定金20000元，对袁晋该项诉请，本院予以支持。关于袁晋主张张国仁退还不当得利3000元的诉请，袁晋未提交证据证实，张国仁也予以否认，对袁晋该项诉请，本院不予支持。焦点二，涉案门面租金应按何标准执行。根据袁晋和张国仁签订的《门面租赁合同》约定月租金为19200元，以后每年租金在上一年的基础上递增5%，租金每三个月支付一次。根据袁晋提交的银行电子回单显示，自2018年10月8日至2019年12月14日期间，原告支付给张国仁的租金均为56160元，虽然张国仁辩称期间一直向袁晋追索，但未提交证据证实，应当认定原被告双方就涉案门面租金标准达成新的合意，应认定租金标准为每季度56160元。故对张国仁反诉主张袁晋按19200元/月标准支付租金及按上一年租金标准补交递增5%的租金的诉请，本院不予支持。焦点三，袁晋是否应向张国仁支付2020年第二季度租金并支付违约金。前述已及，案涉《门面租赁合同》未解除，原被告双方应继续履行该合同约定的权利义务，据袁晋提交的工商银行电子回单，涉案门面租金已交纳至2020年3月20日，鉴于新冠肺炎疫情和疫情防控措施对原告租赁门面经营造成的影响，本着风险共担、和衷共济原则，张国仁提请本院依法减免疫情期间房屋租金，本院依法减免袁晋应支付张国仁2020年第二季度两个月的租金。关于张国仁主张袁晋支付的违约金，新冠肺炎疫情和疫情防控措施势必导致袁晋承租的涉案房屋用于汽车销售有一定影响，出现经营困难、收入有所减少也在情理之中，现张国仁主张袁晋因未按时足额支付租金而承担违约责任，与公平原则相悖，对张国仁该项反诉请求，本院不予支持。焦点四，张国仁是否应就袁晋已支付的租金向袁晋开具发票。关于袁晋诉请张国仁出具已收取的393120元房屋租金的发票。一方面，案涉合同未就发票开具等相关事宜作出约定；另一方面，开具发票的税费缴纳问题，并非本案审查范围。袁晋该项诉请，既无合同约定，亦无法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张国仁于本判决生效之日起十日内退还原告袁晋支付的定金20000元；二、反诉被告袁晋于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张国仁支付租金18720元；三、驳回原告袁晋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张国仁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计525元，由原告袁晋负担315元，被告张国仁负担210元；反诉案件受理费减半收取计926元，反诉原告张国仁负担715元，反诉被告袁晋负担211元（案件受理费原告或反诉原告已预付，被告或反诉被告在履行本判决时径直向原告或反诉原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年六月三十日法官助理卢立瑗法官助理邓玉婷书记员杨丽