江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初1172号原告：南昌市远程企业管理有限公司。原住所地：江西省南昌市南昌县金沙四路以东恒大城剧场商铺**。变更后。变更后住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区汽车大道江西省农机大市场******会信用代码：91360121MA37YU823Y。法定代表人：熊华明，职务：总经理。委托代理人：熊书泉，江西皆诚律师事务所律师。被告：江西品骏物流有限公司。住所地：江西。住所地：江西省新余市高新开发区春龙商业街赛美光伏交易市场商铺A7-328代码：91360121MA35GTRQ8W。法定代表人：王幼文。委托代理人：胡瑛、王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告南昌市远程企业管理有限公司（以下简称远程公司）与被告江西品骏物流有限公司（以下简称品骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊书泉、被告委托代理人胡瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远程公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金50160元、仓储场地前期改造费400000元、律师费18000元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告远程公司吸收合并江西省远程供应链有限公司（以下简称远程供应链公司），远程供应链公司被注销；被告品骏公司于2018年1月16日由南昌品骏物流有限公司（以下简称南昌品骏公司）更名而来。被告因承租使用仓储场地与原告签订了《仓储服务合同（营业场所）》（合同编号：jxpj201702027001），合同约定：被告承租使用原告坐落于南昌县小蓝经济开发区宝迪工业园仓储场地1200平方米；租赁期限48个月，自2017年3月1日起至2022年2月28日；租赁费第一年20元/平方米/月，第二至第四年20.9元/平方米/月；一方不得任意解除合同，否则应按2个月租金向对方支付违约金。被告承租使用未满三年时，如单方解除合同，除应支付违约金外，还需承担仓储场地前期改造费用40万元；与诉讼有关的任何费用（包括但不限于合理范围内的诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等）；合同争议由双方友好协商，协商不成的，任何一方均可向仓储场地所在地法院提起诉讼。合同签订后，双方依约履行。然，被告突然于2019年12月11日向原告发送《提前解除租赁合同的通知》，单方要求在2019年12月31日提前解除双方签订的仓储服务合同。原告认为，被告提起解约行为属违约行为，经协商未果，故依据合同约定提起诉讼。被告品骏公司辩称：一、由于品骏公司发生解散事实，一方面客观上已无法履行与远程公司签订的《仓储服务合同》，另一方面该情况完全符合双方合同第11.1条明确约定。因此，品骏公司基于合同约定和诚实信用原则向远程公司发送通知，解除该《仓储服务合同》系行使合同约定的解除权，并非任意解除，不存在违约行为，无需向远程公司支付违约金、律师费及其他诉讼相关费用。二、本案合同中涉及的有关仓储场地前期改造费的条款为沿用之前合同版本的格式条款，双方并未对此达成过合意，品骏公司不应受该条款约束；即使存在改造费用，远程公司也已从品骏公司支付的近三年的租金中享受了仓储改造的收益；且依据合同条款约定，主张该费用的前提是一方任意解除合同构成违约的，而品骏公司属于因解散情形出现后的无责解约，并不符合该条款约定；最后，远程公司实际并未对品骏公司承租的场地进行过改造，即该笔费用实际上并未发生。因此，远程公司的该项主张无事实和法律依据。三、远程公司出租给品骏公司的租赁场地未取得建设工程规划许可证及报建手续、产权证，按照法律规定，品骏公司与远程公司签订的《仓储服务合同》应为无效。因此，若在合同无效的情况下，远程公司的全部诉请均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．被告对原告提供的委托协议及律师费发票真实性、关联性提出异议。本院认为，发票与委托协议内容相互印证，可以证实原告委托代理人参加诉讼并支付相应费用的事实，但其关联性，本院将结合其他证据做综合认定。2．原告对被告提供的证据1三性均有异议。本院认为，短信及邮件均为被告个人制作，网络报道均为打印件，被告未提供原始载体，故本院对其真实性不予认定。3．原告对被告提供的2016年的《仓储服务合同》三性提出异议。本院认为，被告仅提供复印件，本院无法核实其真实性、合法性，故对该份合同不予认定。4．原告对被告提供的证据4提出异议。本院认为，报告系被告公司单方制作，本院无法确认其真实性、合法性，资产转让协议及二手车买卖合同均与原件核对一致，本院认定被告与案外人签订资产转让协议及二手车买卖合同的事实存在。5．原告对被告提供的证据5提出异议。本院认为，该组证据与原件一致，本院认定被告与案外人签订《解除租赁合同协议》的事实存在。本院认定事实如下：原告远程公司于2018年11月9日吸收合并远程供应链公司，远程供应链公司被注销；被告品骏公司于2018年1月16日由南昌品骏公司更名而来。南昌品骏公司（乙方）因承租仓库需要，与远程供应链公司（甲方）签订《仓储服务合同（营业场所）》，约定：甲方为乙方提供仓储场所坐落于南昌市南昌县小蓝经济开发区宝迪工业园，建筑面积1200平方米。仓库产权性质为甲方系仓储场所管理人。服务期限为48个月，自2017年3月1日至2021年2月28日。服务费标准第一年（2017-3-1）起为人民币20元/平方米/月，第二年至第四年为人民币20.9元/平方米/月。如发生以下情形之一，任何一方可提前10日书面通知解除合同，双方互不承担违约责任：1）一方由于发生不可抗力事件而无法履行义务达1个月或更长时间；2）一方发生破产、清算、解散或类似程序……违约责任：除本合同明确规定的情形外，未经另一方书面同意，任一方不得单方解除合同，否则应按照2个月服务费的标准向对方缴纳违约金……争议的解决：除诉讼另有规定外，与诉讼有关的任何费用（包括但不限于合理范围内的诉讼费、公证费、鉴定费、交通费、食宿费、律师费等）由违约方承担。其他约定事项：乙方使用仓储服务未满三年时，如乙方单方提出解除合同的，乙方除支付违约金外，还需承担仓储场地前期改造费40万元。合同签订后，远程公司将租赁物交付品骏公司使用，品骏公司亦按约支付租赁费。2019年11月30日，品骏公司向远程公司发出《提前解除租赁合同的通知》，告知因品骏公司经营策略改变，决定自2019年12月30日起停止租用案涉房屋，并要求远程公司配合办理退租手续及返还押金等事宜。远程公司于2019年12月21日回函，告知品骏公司核查准确的合同名称及编号后，公司再对解除合同事宜进行决策。随后，品骏公司于2020年3月30日做出情况说明，确认《提前解除租赁合同的通知》中载明的《租赁合同》为双方分别于2016年6月1日、2017年3月1日签订的《仓储服务合同（营业场所）》。对此，远程公司认为品骏公司不符合合同约定的解除条件，单方要求提前解除案涉租赁合同构成违约，故向法院提起诉讼。另查明，2020年1月10日，品骏公司委托江西萤火虫企业管理有限公司办理品骏公司分公司注销相关手续。至2020年4月，包括品骏公司莲塘营业部、高新营业部、新建营业部等南昌市内营业部及江西省内多家营业部均已在市场监督管理局完成注销登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，出租人应当保证其出租的房屋已取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。被告品骏公司提出案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的抗辩，原告远程公司作为出租人，负有证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证的证明责任，但原告现已提供的证据无法证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，原告对此应承担举证不能的不利后果。因此，对于原告主张案涉合同有效，从而要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回南昌市远程企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8322元，由原告南昌市远程企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇二〇年六月二十二日法官助理彭一蕾书记员李倩云