江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4234号原告：无锡春天里餐饮有限公司。委托诉讼代理人：沈妍，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡国盛房产开发有限公司。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张四华，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：无锡顾娘娘餐饮管理有限公司。原告无锡春天里餐饮有限公司（以下简称春天里公司）与被告无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）、无锡顾娘娘餐饮管理有限公司（以下简称顾娘娘公司）租赁合同纠纷一案，原告春天里公司于2017年7月17日向本院提起诉讼，本院立案后，认为本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同出租方为国盛公司，承租方为肖麟，国盛公司与肖麟的租赁合同真实合法有效，春天里公司非合同相对方，故春天里公司非本案适格（原告），并于2018年9月21日作出（2017）苏0213民初6485号民事裁定书，裁定驳回无锡春天里餐饮有限公司的起诉。春天里公司不服，向无锡市中级人民法院提出上诉。无锡市中级人民法院认为肖麟在二审中认同应由春天里公司作为承租方享有权利承担义务，故春天里公司可以作为租赁合同的承租方向国盛公司主张权利，即春天里公司作为本案的原告主体适格，于2019年1月21日作出（2018）苏02民终5358号民事裁定书，裁定：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初6485号民事裁定；二、本案指令无锡市梁溪区人民法院审理。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告春天里公司的委托诉讼代理人沈妍，被告国盛公司的委托诉讼代理人张四华、丁彬，被告顾娘娘公司的法定代表人顾琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天里公司向本院提出诉讼请求：1.判令国盛公司返还租金押金203338元、装修押金35610元、能源押金23340元。2.国盛公司、顾娘娘公司赔偿其装修损失2660000元。3.国盛公司、顾娘娘公司赔偿店内物品损失500000元。4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：国盛公司在招租时作了虚假宣传，并承诺招租率已达到80%，其在轻信的情况下于2011年7月18日与国盛公司签订房屋租赁合同，承租西水东城177-12号房屋用于经营。其承租后发现西水东商业街并未形成任何商业氛围，招租率也未达到80%，导致其经营惨淡、严重亏损。其多次要求国盛公司退租或按照承诺的80%继续履行先合同义务，但国盛公司声称已无力履行合同承诺。2015年7月16日，国盛公司对其停电停水，致其无法继续经营，后国盛公司、顾娘娘公司又在其不知情的情况下将其店内包括桌椅、电脑、电视、冰箱、音响、酒、茶壶、装饰品等物品搬走或占有，给其造成巨大损失，故提出如上诉讼请求。被告国盛公司辩称：1.春天里公司并非本案适格主体，法院应裁定驳回原告的起诉。2.即使认定春天里公司系实际使用人，原告也应履行租赁项下的所有义务，向其支付拖欠的租金及其他费用。3.即使春天里公司是实际使用的承租人，由于在租赁合同履行过程中承租人拖欠费用的事实，其依据合同的约定抵扣相应押金，春天里公司无权主张返还。4.春天里公司未提供充分证据证明装修损失和其他物品损失，其按照租赁合同收回房屋符合合同约定和法律规定，对春天里公司不具有赔偿责任。被告顾娘娘公司辩称：其承租的涉案商铺系裸铺，未侵占任何春天里公司的任何财产，请求驳回春天里公司对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：2011年7月18日，国盛公司与肖麟签订《春天里租赁合同》，约定由国盛公司将其所有的西水东城177-12号房屋（套内建筑面积1167平方米）出租给肖麟经营春天里餐饮，租期为6年，自2011年8月28日起至2017年8月27日止，免租期6个月，自商铺交付日起计，计租日为2012年2月28日，交付日为2011年8月28日，开业日为2011年11月18日（暂定）；租金计算标准为每个公历月承租方应按月基本租金或提成租金中的较高者支付每月租金，具体为第一、第二年租金标准均为2元/日/平方米，即月基本租金70993元，或承租方当月税前营业额6%，第三、第四年租金标准均为2.2元/日/平方米，即月租金标准为78092元，或承租方当月税前营业额7%，第五、第六年租金标准为2.42元/日/平方米，即月基本租金85091元，或承租方当月税前营业额8%；物业管理费为20元/月/平方米，即每月23340元，租赁押金为等同于二个月的平均月租金和物业管理费合计为203338元，水电气及通讯保证金为23340元；租金支付方式为除首个付款周期的基本租金于计租日的30日前支付外，之后每个付款周期的基本租金须于前一个付款周期的第2个月的第25日前支付，先付后用；租赁期间，如承租方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金及其他应支付的费用的，且在出租方发出要求承租方纠正该行为的书面通知后5日内，承租方拒不纠正该行为的，出租方有权直接抵扣租赁押金，出租方应在抵扣行为发生后书面通知承租方，承租方应在收到通知的5日内把被出租方扣除部分的租赁押金重新补足并存放于出租方，如承租方不缴纳被扣除或被抵扣的租赁押金的，出租方有权立即收回商铺并终止合同，且没收承租方的租赁押金作为补偿，同时承租方还应按照约定向出租方支付违约金并承担相应的违约责任；在租赁期间，如因承租方原因导致合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在合同解除后5个工作日内按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金。在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金、物业管理费、租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；在租赁期内，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同，若剩余的租赁期超过4个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月的租金的违约金，在租赁押金中扣除，不足部分，向承租方追偿；除违约金外，若给出租方造成损失（包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、租金损失、公证费、装修拆除费等），承租方还应负责赔偿；出租方依照本合同规定向承租方发出解除合同通知，表明出租方行使合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成出租方对该项权利已全面及充分行使；出租方根据合同要求或收取滞纳金或违约金，并不损害及影响出租方行使合同赋予的其他权利和补救的权利等。双方并对各自的送达地址作了明确，肖麟的送达地址为无锡市太湖大道西1188号润华国际大厦B栋53楼，并明确任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明。合同签订后，肖麟支付了押金203338元、装修押金35610元、能源押金23340元，国盛公司于2011年10月25日向肖麟交付了上述商铺，肖麟于2012年1月17日注册成立了春天里公司并将该商铺用于春天里公司经营。2013年6月14日，国盛公司向肖麟发出租赁合同解除函，载明肖麟因拖欠租金、物业管理费等费用共计1214663.5元，因多次催缴不付，故已于2013年6月8日正式函告解除双方的租赁合同，现肖麟逾期未按要求完成商铺交还，视为放弃商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备等物品的所有权，国盛公司将收回商铺并自行处理商铺内遗留物品，由此造成的全部损失和责任，由肖麟承担。之后肖麟并未迁出，仍在案涉房屋内经营春天里公司。2014年12月3日，春天里公司肖麟向国盛公司发出《退场申请书》，内容为：本人承租的南长区西水东城177-12号春天里商铺，现因经营者移民至加拿大，无法正常管理店铺生意，现申请撤场。并保证在合同终止前将合同项下的所有欠款缴清，望贵司尽快处理！2014年12月8日，春天里公司将法定代表人由肖麟变更为蒋颖，股东由肖麟、高雪变更为蒋颖、卢志鹄；2015年8月27日，春天里公司法定代表人由蒋颖变更为仲勤娟，股东由蒋颖、卢志鹄变更为仲勤娟、惠珂。2015年4月13日，国盛公司向肖麟邮寄了租金催缴函，要求肖麟在4月15日之前支付2015年1-4月份的租金312368元；2015年6月20日，国盛公司再次向肖麟邮寄了租金催缴函，要求肖麟在6月25日之前支付2015年7-8月份的租金156184元。2015年12月23日，国盛公司向肖麟邮寄了《商铺腾退及合同解除通知函》，告知肖麟：根据双方签订的租赁合同，肖麟应在收到该函之日起三日内，务必自行搬离及拆除相应的装饰装修、设施设备等物品，将商铺恢复原状，交还给国盛公司，若逾期未履行，该公司将根据合同约定自行采取相关措施收回该商铺，并对届时仍未搬离及拆除的遗留物品进行处置，由此产生的一切费用损失及法律责任均由肖麟承担；截止2015年12月22日，肖麟共拖欠租金、免租期租金、物业费、占用使用费、水电费及违约金、滞纳金共计3241380.61元（列明了明细），国盛公司具有法定解除合同的事由，通知肖麟即日起解除双方签订的租赁合同，并要求肖麟见函即刻向国盛公司支付前述全部欠款。2015年12月24日，肖麟签收了该通知函。2016年1月1日，因春天里公司未主动搬离承租商铺，国盛公司对西水东城177-12号春天里公司商铺实施拆除工作并对商铺内可移动物品清点造册后转移至西水东商业街地下车库内，收回了出租房屋；同年11月17日，国盛公司发函通知肖麟在1周内将封存的物品取走，逾期将作为抛弃物品处理。国盛公司称因春天里公司一直未取走上述物品，现已将保管的封存物品抛弃。诉讼中，肖麟向本院表示，其在筹备设立春天里公司的过程中支付押金、装修及购买物品的行为均属于公司行为，相关权利义务应由公司承担；现其已将春天里公司的股份转让给他人，对于春天里公司向国盛公司主张的权利，其均不向国盛公司主张。本院认为：肖麟以春天里公司发起人的身份与国盛公司签订租赁合同，目的是利用承租的房屋经营春天里公司，并认同应由春天里公司作为承租方享有权利、承担义务，在本案诉讼过程中明确表示相关行为系公司行为，其不向国盛公司主张权利，故春天里公司可以作为租赁合同的承租方向国盛公司主张权利，即春天里公司作为本案的原告主体适格，本院对国盛公司称春天里公司主体不适格的辩称意见不予采纳。关于春天里公司主张的押金，春天里公司作为实际承租人，在行使向国盛公司要求返还押金的权利的同时，亦应履行支付租金义务；现肖麟、春天里公司欠付的租金不足以抵扣国盛公司应返还的押金，故国盛公司主张以押金抵扣租金的意见符合法律规定，本院予以采纳，对春天里公司要求返还押金的诉讼请求不予支持。因春天里公司欠付租金，国盛公司要求提前解除租赁合同，春天里公司因此而产生的装修损失，不得向国盛公司主张权利，本院对春天里公司要求国盛公司赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。国盛公司通知春天里公司解除租赁关系后，春天里公司未主动搬离承租商铺，国盛公司对商铺内的物品进行清点造册后并在一定时间内对商铺内的物品进行保管，虽后来国盛公司扔掉春天里公司物品的行为有所不妥，但国盛公司在处理上述物品前已经尽到通知义务，且春天里公司作为承租房屋的实际使用人，在国盛公司通知其搬离承租商铺、对店内物品清点造册并转移至其他地点保管的过程中始终置之不理，在长达十个多月的时间内未主张权利，自身存在一定的过错，可减轻国盛公司的责任，根据双方责任比例大小，本院认为国盛公司、顾娘娘公司可均不承担赔偿责任，本院对春天里公司要求国盛公司、顾娘娘公司赔偿物品损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：驳回无锡春天里餐饮有限公司的全部诉讼请求。案件受理费34178元，由无锡春天里餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  冯朝昱人民陪审员  陈晓春人民陪审员  吴建良二〇二〇年六月十九日书 记 员  诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国侵权责任法》：第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。