内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院行 政 裁 定 书（2020）内0603行初97号原告马某，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人段某，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告鄂尔多斯市自然资源局，统一社会信用代码11150600MB15519479，所在地内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区国土大厦。法定代表人李某。委托代理人代某。委托代理人王某，内蒙古蒙南律师事务所律师。第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150602756654821F。法定代表人高某，该公司执行董事。委托代理人赵某，内蒙古义盟律师事务所律师。原告马某与被告鄂尔多斯市自然资源局、第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司（以下简称百胜达房地产公司）不动产行政登记一案，于2020年3月18日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月21日立案后，于2020年4月23日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告马某及其委托代理人段某，被告鄂尔多斯市自然资源局委托代理代某、王某，第三人百胜达房地产公司委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某诉称，1、依法确认被告为第三人登记的×××房权证违法，并将该房权证予以撤销；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月1日，原告马某与第三人百胜达房地产公司签订了《订房协议》与《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人百胜达房地产公司开发的位于鄂尔多斯市××区（以下简称本案标的商品房），购房总价款为1.68亿元；同时约定原告先期给付8800万元，剩余8000万元购房款由第三人为原告办理产权抵押贷款。上述合同及协议生效后，原告先后交付第三人购房款9500余万元，第三人于2009年4月将本案标的商品房（框架毛坯房）交付原告，原告实际支出4700多万元装修后，2011年注册成立五洲大酒店实际使用至今。2010年7月、2012年9月，第三人在原告不知情的情况下，变造、伪造了本案标的商品房手续，将原告购买并已实际占有使用的本案标的商品房向被告进行了房权证申报登记。原告得知这一情况后，及时向鄂尔多斯市公安局报案。经该局立案侦查证实：第三人原法定代表人于战胜变造了本案标的商品房的《备案表》，并伪造了《备案表》中经办人聂海涛、杨志忠的签字。同时于战胜又采取伪造设计施工企业公章出具相关手续，向原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处（现被告鄂尔多斯市自然资源局）申请将本案标的商品房房权证登记在第三人名下。根据《物权法》第十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”。《房屋登记办法》第十八条：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋...以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人...”的规定，房屋登记机构对房屋登记申请的审查职责为实质性审查，即不但要审查房屋来源的合法性，也要审查房屋权利人的客观状态，并对申请人提供的可能存有疑点的材料进行核实，而非仅仅是手续审查或形式审查。原告认为，原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处在对第三人提交的本案标的商品房房权登记材料进行审查时，怠于行使其法定职责，在对于战胜提供的房权登记材料的真实性、合法性未进行慎审核实，对本案标的商品房真实权利人未进行实地调查的情况下，即草率地以于战胜提供的变造手续为依据，将本诉状诉讼请求第一条列明的房权证登记在了第三人名下。另外，涉案房屋至今未取得国有土地使用权证，该证是取得房屋产权的前置要件。《房屋登记办法》第十九条规定“房屋的初始登记颁证要前往实地勘察，应当勘察房屋实际所有人情况”，本案的房屋登记机关未依法履行上述职责，被告未实际勘察且涉案的房屋在未取得国有土地使用证的情况下就进行登记，属违法。据此，原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处登记的上述房权证的具体行政行为无事实及法律依据，当属违法行政行为，侵犯了实际所有人原告的合法权益，理应予以撤销。因原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处现被整合为鄂尔多斯市自然资源局，故鄂尔多斯市自然资源局为本案适格被告。被告鄂尔多斯市自然资源局辩称，一、本案原告马某已超出起诉期限，已丧失进入实体审查的程序权利。被诉的登记行为发生已超过10年，原告对被诉登记行为已明知7年之久（报案时间2013年5月10日）。因此原告的起诉期限早已超出。二、被诉的登记行为对原告不产生实际影响。被诉的登记行为属初始登记，第三人将开发建设的房屋申请初始登记在其名下属连续登记的基础。将初始登记的房屋分割登记在自己名下，也是在初始登记产生后的变更登记，并非转移登记。因此，本案分证登记事项（实质上为变更登记），但仍在初始登记的范畴内。所以，被诉的初始登记行为不影响原告马某的合法权益。三、第三人未给原告马某申请转移登记案涉房屋属民事纠纷，不属本案审查的范围。第三人将被诉的初始登记完成后，按第三人与原告马某的相关合同共同申请办理转移登记。但第三人和原告马某未共同申请办理案涉房屋的转移登记属民事合同纠纷，原告马某应按民事法律层面上寻求权利救济。四、被诉的登记行为由原鄂尔多斯市房屋产权产籍管理中心作出，办理被诉登记行为的依据为《房屋登记办法》（现已废止）。当初办理的被诉登记行为符合《房屋登记办法》的相关规定，没有损害到原告的合法权益，更没有影响其办理转移登记的权利。所以，原告主张被诉初始登记已损害其合法权益的理由没有依据。综上，原告马某的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。第三人百胜达房地产公司述称，一、百胜达房地产公司申请涉案房屋初始登记符合法律规定，并未对原告造成任何损失。首先，鄂尔多斯市自然资源局为百胜达房地产公司办理房屋所有权证的行政行为合法。依据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，百胜达房地产公司作为涉案房屋的开发企业，在建设的房屋符合初始登记的情况下，有权对涉案房屋进行初始登记。而且初始登记的行为，即通常所说的房地产公司办理房产“大证”的行为，对原告未造成任何损害，也符合法律规定，且本案土地不存在没有国有土地使用权证的情况。其次，原告在诉状中所称的百胜达房地产公司在申请办理初始登记时，提供了伪造的《备案表》等相关材料，该陈述与事实严重不符，百胜达房地产公司在申请办理初始登记时提供的材料均合法有效。二、由于原告未能支付购房款，百胜达房地产公司未将房产为原告办理转移登记。依据《房屋登记办法》第三十二条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。本案中，百胜达房地产公司将涉案房屋出卖给原告，但由于原告一直未能依照房屋买卖合同履行付款义务，所以在涉案房屋依法进行初始登记后，百胜达房地产公司并未将涉案房屋的产权为原告办理转移登记。现百胜达房地产公司与原告马某的民事纠纷尚在鄂尔多斯市中级人民法院审理中。综上，百胜达房地产公司申请办理涉案房屋的初始登记符合法律规定，属于正常的办理行为，被告鄂尔多斯市自然资源局为百胜达房地产公司办理初始登记的行为也合法合规。原告的诉讼请求不符合客观事实，依法应当予以驳回。此外，原告并非本案适格主体，原告虽然为涉案房屋的买受人，但第三人百胜达房地产公司办理初始登记的行为并不损害其合法权益，原告与发证行为并无任何权利义务关系，无权提起本案诉讼。经审理查明，本案诉争房屋位于××区。2005年5月9日，第三人百胜达房地产公司取得“百胜佳园小区”项目的建设用地规划许可证，2007年4月19日取得建设工程规划许可证，同年4月20日，取得该项目施工许可证。2008年5月，第三人百胜达房地产公司完成“百胜佳园小区”项目的建设，并于2008年6月30日报鄂尔多斯市东胜区建设局竣工验收备案。2010年6月12日，第三人就含本案诉争房屋在内的房产向原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处申请房屋所有权初始登记，并提交了房屋权属登记申请书和房屋所有权初始登记申请书、房屋登记询问笔录、东胜区发展计划局对建设项目的立项批复、东胜区发展计划局和规划局就第三人公司名称变更的通知、建设用地批准书、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证、竣工验收备案表、第三人企业资质等申请材料。被告对申请材料进行审查，于2010年7月12日办理了含案涉房屋在内建筑面积为14111.1平方米房屋的初始登记，房权证号为鄂房权证东胜字第XXXX号。2012年9月17日，第三人百胜达房地产公司就103195号房权证申请变更登记，将103195号房权证变更为含案涉×××房权证（建筑面积：1815.33平方米）在内的数个房权证。2012年11月29日，第三人取得“百胜佳园小区”项目建设用地的《国有土地使用权证》。2012年9月18日，第三人百胜达房地产公司将×××房权证项下房产作为抵押物抵押给兴业银行股份有限公司呼和浩特分行，并于当日办理了抵押登记。另查明，2007年9月1日，原告马某与第三人百胜达房地产公司就百胜佳园8号楼（含本案诉争房屋）签订《商品房买卖合同》，约定：价款为1.68亿元，原告先期给付8800万元，剩余8000万元办理产权抵押贷款。2009年4月12日，百胜佳园8号楼交付原告马某使用至今。还查明，2013年5月10日，原告马某以第三人百胜达房地产公司将百胜佳园8号楼抵押银行贷款，涉嫌合同诈骗罪向鄂尔多斯市公安局报案，鄂尔多斯市公安局受案调查，最后以不起诉结案。本院认为，本案程序方面的争议焦点为：一、原告与被诉行政行为是否具有利害关系；二、本案是否超过起诉期限。利害关系的判断，一般应以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范，是否要求行政机关考虑和保护公民、法人或者其他组织所诉请保护的权利或者法律上的利益为标准。就本案而言，《房屋登记办法》中对于办理初始登记的规定，并无关于房屋登记机关在办理初始登记时必须考虑房屋买受人权利保障的要求。人民法院对房屋初始登记是否合法的审查，亦依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完整、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出。因初始登记行为并不在登记行为与商品房购买者之间设定行政法上的权利义务关系，故商品房购买者与房屋初始登记行为，不具有利害关系，即本案原告不具有诉讼主体资格。对于起诉期限，根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》的四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。本案中，2013年5月10日，原告马某以第三人百胜达房地产公司将百胜佳园8号楼抵押银行贷款，涉嫌合同诈骗罪向鄂尔多斯市公安局报案，在其提供的报案材料附有涉案房屋的抵押权证，表明此时原告马某应当知道案涉房屋的房权证已经办理的事实，那么从原告知道房权证之日至2020年3月18日向本院提起诉讼，已超过法定起诉期限，且原告并未提供因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的相关证据。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下：驳回原告马某的起诉。案件受理费50元，退还原告马某。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判长  王伟强审判员  胡文静审判员  王 慧二〇二〇年六月三十日书记员  韩慧芳书记员  曹彦飞本案引用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第（一）项（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。