贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初3192号原告：臧诗蓓，女，汉族，1974年11月20日出生，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洪伟(特别授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥梦姣(一般授权代理)，贵州本芳律师事务所实习律师。原告臧诗蓓与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告臧诗蓓之委托诉讼代理人朱超，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟、胥梦姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为25,692.00元（以购房款285,712.00元为基数，从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）；二、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年3月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城E1幢22-6号商品房，原告已经按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完购房款。同时，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”法律规定的时间届满后，被告并未向原告履行法律规定的义务即2016年10月1日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。据此被告的行为严重违约，被告应当按约定的时间向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告以购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。综上，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢！被告招商商置公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期均在2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续：现售商房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商房转移登记约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人却因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由答辩人代为办理《房屋所有权证》的，被答辩人应当在答辩人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给答辩人，如因被答辩人原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续资料的，由此产生的一切后果由被答辩人承担，答辩人不承担任何违约责任。本案中，因被答辩人未及时提交资料，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被答辩人并未提交资料，2018年8月23日，答辩人再次通过邮寄的方式，通知被答辩人提交办证所需资料，被答辩人在收到通知之后，才于2018年年底将全部办证所需资料提交给答辩人，同时向答辩人出具《委托书》，委托答辩人代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知，答辩人已经尽到了自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因，除了国家政策因素的影响外，还有被答辩人拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定，答辩人代被答辩人办理产权登记的前提条件是被答辩人提交全部办证所需资料，而被答辩人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，答辩人均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十五条规定：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。据此，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，被答辩人虽然同意委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2018年年底才向答辩人出具《委托书》，明确委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，因此，双方实际于2018年年底才形成委托代办关系，在此之前，答辩人不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定：“当事人或者其代理入应当向不动产登记机构申请不动产登记”。第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书：(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料：(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。据此，当事人或其代理人应当按照法律規定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，被答辩人直到2018年底才向答辩人提供了登记申请书授权委托书等资料，而在被答辩人提供相关材料之前，答辩人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，答辩人与被答辩人之间，直到2018年年底才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，答辩人不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”。据此，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定，按照该约定，答辩人不应当承担违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形被答辩人要求答辩人向其承担违约责任没有法律依据。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责然使办证时间延长。调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛，对答辩人显然不公平综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致而非答辩人主观原因造成，且答辩人不存在违约，不应承担违约责任。被答辩人的诉请没有事实及法律依据，不应得到支持。请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：2015年3月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ1-22-6；该商品房总价款为285712.00元，买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款65712.00元，余款220000.00元以公积金贷款支付；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款285712.00元。2016年6月30日，被告向原告交付涉案房屋。合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｅ1幢，于2016年9月26日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月24日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。2019年3月5日，被告接受原告委托代为办理涉案房屋的不动产权证书，原被告双方签订了不动产登记申请书。被告于2019年8月26日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2016年6月30日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2016年9月28日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2016年9月28日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2016年9月28日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2016年9月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年3月24日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年3月24日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年3月25日起至被告履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的E1幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月24日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，履行完毕其告知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，故该项违约金计算至2018年8月24日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款285,712.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月25日起计算至2018年8月24日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告臧诗蓓逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以285,712.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月25日起计算至2018年8月24日止）；二、驳回原告臧诗蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇二〇年六月七日书记员  高立