河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1167号上诉人（原审被告）：李永杰，男，1998年11月1日出生，汉族，住河南省原阳县。上诉人（原审被告）：新乡市万邦房产营销策划有限公司，住所地：河南省原阳县黄河大道南侧名门世家****商铺。法定代表人：李华，任公司总经理。委托诉讼代理人：费萌，河南乾川律师事务所律师。委托诉讼代理人：单福岑，新乡市原阳县城关法律服务所。被上诉人（原审原告）：王庆海，男，1970年9月7日出生，汉族，住河南省原阳县。被上诉人（原审原告）：崔文英，女，1970年12月23日出生，汉族，住河南省原阳县。共同委托诉讼代理人：裴斐，河南衡度律师事务所律师。上诉人李永杰、新乡市万邦房产营销策划有限公司（以下简称万邦公司）因与被上诉人王庆海、崔文英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0725民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永杰，上诉人万邦公司的委托诉讼代理人费萌、单福岑，被上诉人王庆海，崔文英共同委托诉讼代理人裴斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永杰上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回王庆海、崔文英诉讼请求。事实与理由：一审未查明事实，李永杰并未违约，双方2019年2月27日签订的《房产买卖合同》，李永杰应付的首付款237000元，李永杰己经在约定的时间内将该款支付给王庆海、崔文英。李永杰支付该款后，一直等待办理房产的相关手续。在办理按褐贷款时，因贷款额度变化，需要再支付给王庆海、崔文英50000元，李永杰在接到中介公司通知3日内，即于2019年8月20日，支付给王庆海、崔文英50000元，李永杰没有违约。推迟办理按揭手续不符合李永杰的利益，王庆海、崔文英在庭审中未主张李永杰违约，一审判决明显错误。王庆海、崔文英辩称：依据补充协议，李永杰在签订时明知应于2019年7月9日前将尾款支付给王庆海、崔文英，李永杰2019年8月20日才履行付款义务，违约事实存在，应当按照补充协议约定的逾期利息支付违约金。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法维持原判。万邦公司述称：同意李永杰的上诉意见。万邦公司上诉请求：一、请求撤销一审民事判决，依法改判万邦公司不承担违约责任，驳回王庆海、崔文英诉讼请求。二、一、二审诉讼费由王庆海、崔文英承担。事实和理由：一、王庆海、崔文英至今未按合同约定履行交佣金（居间代理费）的在先义务，万邦公司没有义务为其提供任何服务，享有先履行抗辩权。二、万邦公司不存在违约行为，反而是王庆海、崔文英拖延办手续导致未能依约支付尾款，应当自行承担责任。（一）王庆海和崔文英不按照合同约定配合办理房产过户以及贷款手续是尾款不能依约支付的原因。（二）万邦公司对于交纳房产证的时间虚假陈述。（三）一审认定王庆海、崔文英因不能联系万邦公司导致违约错误。三、一审法院认定事实不清，本案未能依约付尾款的主要原因是王庆海、崔文英未能配合主动交房产证以及配合出具首付款证明，一审法院认定不能排除王庆海、崔文英消极配合、不主动交房产证的事实存在，并无法查明，且在没有证据证明万邦公司拿到房产证后存在拖延履行义务的情况下判决万邦公司承担违约责任，酌定王庆海、崔文英仅承担10%的责任错误。四、判决万邦公司支付违约金不符合诚实信用以及公平原则。王庆海、崔文英辩称：一、万邦公司不具备先履行抗辩权。二、王庆海、崔文英并没有不按照合同约定配合办理房产过户以及贷款手续的行为。三、万邦公司上诉状事实与理由部分与一审法庭调查中的陈述存在矛盾之处。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。四、关于万邦公司支付违约金符合补充协议的约定，也不违反法律的强制性规定。李永杰述称：同意万邦公司的上诉意见。王庆海、崔文英向一审法院起诉请求：一、依法判令万邦公司、李永杰承担违约责任，支付王庆海、崔文英逾期付款利息30000元，（利息以月息2％计算，自2019年7月9日至2019年10月18日至）；二、本案诉讼费由万邦公司、李永杰承担。一审法院认定事实：原阳县东辉家天下40号楼2单元6层604室房屋登记所有权人为王庆海、崔文英，实际所有权人为王庆旺。因需出售位于原阳县新城区××楼××单元××楼××室房产，王庆海、崔文英于2019年2月20日为案外人王庆旺签署授权委托书，委托王庆旺办理房屋出售事宜。委托权限为签订、履行房产买卖合同义务，并接受出售房屋所得全部房款。2019年2月27日，王庆旺代理王庆海、崔文英作为出售方与购买方李永杰、中介方万邦公司三方签订《万邦房产房产买卖合同》和《东辉40#楼2单元6层604补充协议》，其中合同约定：1、王庆海、崔文英将其名下的位于新乡市原阳县东辉家天下40号楼2单元6层604室房屋出售给李永杰；2、房屋总价款为707000元；3、合同签订后，共同到银行办理按揭贷款，首付款由购买方支付，其余款项由购买方以银行按揭贷款支付；4、买卖双方应在房产证下来90个工作日内到房管局立契过户并办理立契过户手续，到银行办理按揭贷款手续；5、购买方愿意支付出售方237000元作首付款，用于该房产提前偿还银行按揭贷款、解除抵押；6、出售方应在收到全额房款3日内向购买方交付房屋；7、尾款约定见补充协议。其中补充协议约定：1、万邦公司保证在出售方、购买方配合下，最长九十个工作日内把尾款打入出售方账户；2、若因万邦公司原因造成尾款未到账户，万邦公司愿意付全额尾款月息贰分违约责任，直至尾款打到甲方账户；3、若因购买方原因造成尾款未到出售方账户，购买方愿意承担全额尾款月息贰分违约责任。4、若因出售方原因造成尾款未到账户，出售方愿意承担责任不得索要尾款利息。王庆旺在上述合同、协议出售方代理人项下签字，李永杰在上述合同、协议购买方项下签字，万邦公司在上述合同、协议中介方项下盖章。合同签订后，李永杰于2019年3月7日向王庆海、崔文英转款15万元，通过万邦公司向王庆海、崔文英转款5万元；于3月13日通过万邦公司向王庆海、崔文英转款3.7万元，共计23.7万元。2019年3月7日，王庆海在中国工商银行原阳支行，将案涉房屋按揭贷款偿还完毕。按揭贷款偿还完毕当日，王庆海、崔文英到原阳县房管局办理房屋产权证书并将证书取走。2019年6月10日，李永杰会同万邦公司法定代表人李华前去中原××原阳县支行面签办理按揭贷款；中原××原阳县支行要求办理按揭贷款须有本行首付款转账凭证。由于李永杰支付王庆海购房首付款的转账并非在中原××原阳县支行办理，万邦公司法定代表人李华遂自筹资金为李永杰办理其与王庆海、崔文英的首付款付款转账流水；之后的2019年6月19日，万邦公司法定代表人李华向李永杰转账支付120000元、117000元，李永杰向王庆海支付120000元、117000元，王庆海向李华支付120000元、117000元。再后，李永杰在中原××原阳县支行的按揭贷款款办理完毕。2019年8月20日，李永杰通过银行转账支付王庆海购房款50000元。2019年8月26日，王庆海、崔文英与李永杰签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋过户至李永杰名下。2019年10月18日，王庆海收到银行受托支付的420000元购房款。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人签订《万邦房产房产买卖合同》、《东辉40#楼2单元6层604补充协议》；其中合同约定首付款为237000元，余款470000元由李永杰自银行贷款支付；其中补充协议约定剩余尾款470000元于2019年2月27日后最长90个工作日内支付。合同签订后，首付款237000元已按约定支付。根据补充协议约定计算，2019年2月27日后第90个工作日为2019年7月9日。故尾款470000元应按约定于2019年7月9日前支付完毕。万邦公司、李永杰承诺于2019年7月9日前支付完毕，但未按约定的时间履行支付义务。王庆海、崔文英请求二被告承担违约责任，具有事实和法律依据，予以支持。关于逾期支付购房款尾款违约责任的认定问题。王庆海、崔文英主张其于2019年3月7日银行按揭贷款偿还完毕当天，即与万邦公司工作人员唐传杰到原阳县房管局办理房屋产权证书，并当场将产权证书交予唐传杰。万邦公司主张，其作为中介公司，案涉房屋的居间交易前期一直由代理人唐传杰办理，后期因王庆海、崔文英联系不上唐传杰，转由法定代表人李华着手办理；唐传杰确实有一段时间联系不上，但李华接手后未耽误任何时间；办理迟延系因王庆海、崔文英未及时把房产证交给万邦公司所致，并非万邦公司的责任；万邦公司直至2019年6月10日李永杰到中原××原阳县支行办理按揭贷款面签时，才发现王庆海、崔文英没有将房产证交万邦公司。综合双方主张，可以认为，万邦公司工作人员先请假、后失联是李永杰未能及时办理按揭贷款手续的根本原因；由此导致李永杰贷款迟延、不能将按揭贷款依约支付王庆海、崔文英；万邦公司对其工作人员管理失范是本案付款逾期的主要原因，应对因逾期付款造成的违约承担主要责任。作为中介公司，万邦公司负有及时提醒买卖合同双方及时提交手续、组织双方办理手续的义务，其主办工作人员失联后未及时更换新的工作人员是导致迟延的主要原因，王庆海、崔文英是否存在故意迟延提交房产证、故意阻却房产手续的办理，万邦公司未提供证据证明，万邦公司主张本案逾期付款系王庆海、崔文英未及时提交房产证造成的，不予采信。但不排除王庆海、崔文英消极配合、不主动提交房产证的事实存在；因该事实无法查明，本案酌按10％分配王庆海、崔文英的责任，减轻万邦公司的责任。关于逾期付款违约金的计算问题。尾款470000元分两批支付，50000元于2019年8月20日由李永杰支付，420000元于2019年10月18日由贷款银行受托支付。根据约定，尾款470000元均应于2019年7月9日前支付。经计算，其中50000元迟延支付的时长为41天，违约金应为1366.67元（50000元×月利率2％÷30天×41天），该1366.67元违约损失系李永杰本人原因，应由李永杰承担。经计算，其中420000元迟延支付的时长为100天，违约金应为28000元（420000元×月利率2％÷30天×100天），该违约损失不排除原告王庆海、崔文英的消极责任，应相应减轻被告万邦公司10％的责任，由万邦公司承担25200元（28000元×（1-10％））。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审判决：一、万邦公司于判决生效后10日内赔偿王庆海、崔文英违约损失25200元；二、李永杰于判决生效后10日内赔偿王庆海、崔文英违约损失1366.67元；以上，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，减半收取138元，王庆海、崔文英共同负担16元，万邦公司负担115元，李永杰负担7元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为:关于违约的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首先，本案中三方签订补充协议，约定任何一方因自身原因致尾款延期支付，都应当承担约定的违约责任。但分析本案尾款支付延期的原因，唐传杰先接手办理手续、后双方无法联系唐传杰，致使办理手续后延，王庆海、崔文英与万邦公司对这一事实均认可。其次，本案中办理银行按揭贷款，房产证是必须的手续，房产证的交付是否及时亦会导致是否能及时办理按揭贷款。王庆海、崔文英与万邦公司对房产证何时交给万邦公司争议较大，王庆海、崔文英主张其于2019年3月7日银行按揭贷款偿还完毕当天，即与万邦公司工作人员唐传杰到原阳县房管局办理房屋产权证书、并当场将产权证书交予唐传杰，但万邦公司对此不予认可，王庆海、崔文英亦没有提供相应的证据，其对此应承担相应的责任。最后，王庆海、崔文英认可李华接手后、手续办的很及时。综合以上情况，在王庆海、崔文英未举证证明其损失的情况下，按照违约责任条款让万邦公司承担责任，对万邦公司明显欠缺公平，综合本案案情及当事人过错情况，本院酌定万邦公司赔偿王庆海、崔文英5000元。另李永杰在得知尾款中有部分款额不能银行按揭贷款的情况下，及时将剩余款项予以支付，延期付款并非李永杰自身原因造成，故一审认定李永杰承担违约责任不妥，应予纠正。综上，李永杰的上诉请求成立，应予支持；万邦公司上诉请求部分成立，予以支持。对一审判决不当部分，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初3959号民事判决第二项；二、变更河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初3959号民事判决第一项为“新乡市万邦房产营销策划有限公司于判决生效后10日内赔偿王庆海、崔文英5000元。”三、驳回王庆海、崔文英的其他诉讼请求。一审案件受理费275元，减半收取138元，王庆海、崔文英共同负担100元，万邦公司负担38元；二审案件受理费480元，由新乡市万邦房产营销策划有限公司负担100，王庆海、崔文英共同负担380元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月××日书记员  王 铮