上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初23698号原告：中某某有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张少伟，董事长。委托诉讼代理人：褚程益。被告：畅某某有限公司，住所。法定代表人：齐宝玉，董事长。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达律师事务所律师。原告中某某有限公司诉被告畅某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，曾于2018年9月3日诉至本院，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2019年2月28日作出(2018)沪0110民初17211号民事判决书。被告畅某某有限公司不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，因原审被告之一畅某某有限公司在一审法院审理中已注销，故上海市第二中级人民法院于2019年11月20日作出(2019)沪02民终5294号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人褚程益、被告之委托代理人汪旭东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令依法确认《租赁合同》及《转让协议》于2016年9月30日解除；判令被告支付自2015年12月1日至2016年3月24日房屋租金395,575.89元、物业管理费49,446.99元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付款项的0.1%计算的逾期付款违约金；判令被告支付自2016年3月25日至2016年5月31日及2016年8月1日至2016年9月30日房屋租金441,626.30元、物业管理费55,203.29元，及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；判令被告支付2015年10月1日至2015年11月30日装修期所免去的房屋租金208,800元、物业管理费26,100元；判令被告支付2016年9月1日至2016年9月30日水费636.63元、电费7895.38元，及自应当支付之日起第二日开始按照拖欠水电费的0.1%计算的逾期付款违约金；判令被告支付违约金352,350元；公证费3000元；房屋恢复原状费60553元；判令被告按照每日10,296.99元支付自2016年10月1日至2017年3月16日逾期交还房屋期间的占有使用费1,719,597.33元；判令被告按照每日10,296.99元支付2016年11月30日至2017年9月21日逾期注销或变更工商登记地址的违约金3,047,909.04元；判令被告已支付的保证金352,350元、装修押金10,000元及公用事业保证金17,400元不予返还。主张的事实与理由：原告与被告畅某某有限公司(以下简称畅香上海公司)于2015年9月10日签订《租赁合同》，约定由畅香上海公司承租原告的上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下二层13号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年10月1日至2018年11月30日。之后，原告与畅香上海公司、畅添坤(上海)餐饮管理有限公司(以下简称畅添坤公司)于2016年4月12日签订《转让协议》，约定畅香上海公司自2016年3月25日起将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给畅添坤公司，两公司互负连带责任。畅香上海公司自2015年12月1日起拖欠租金及物业管理费，畅添坤公司自2016年3月25日起拖欠租金、物业管理费及水电费。原告于2016年9月14日以律师函的形式催讨，均未履行。原告于2016年9月29日再次以律师函的形式催讨，并告知若仍不履行付款义务则租赁合同将于2016年9月30日解除，但两公司仍未支付。原告只得于2017年3月16日经公证后自行将房屋收回，并恢复原状。被告的行为构成严重违约，因畅添坤公司于2017年9月21日注销、畅香上海公司于2018年12月14日注销，被告作为两公司的唯一投资人承诺对其未结清清算费用承担责任，故诉至法院，作如上诉请。被告辩称，同意依法确认《租赁合同》及《转让协议》于2016年9月30日解除。原告没有按照合同约定在2015年10月1日交付物业，整栋大楼也未在2015年12月1日开业，实际交付日期为2015年12月底，计租应从大楼符合消防验收条件时间2016年8月30日开始计算，此前不应支付租金。虽然租金应该从2016年8月底起算，但房屋在2015年12月底已经交付，故被告应该支付房屋使用费，因被告在2015年8月24日支付租金定金104,400元、2016年2月29日支付租金保证金352,350元、2016年8月19日支付租金117,450元，鉴于租赁物业在2016年8月30日消防验收前属于不适租状态，2015年12月底到2016年6月底之间长期处于漏水无法施工的状态，损失应由原、被告分摊，故使用费计算标准应该按照合同租金标准的50%，被告已经支付的三笔钱足以支付2016年3月24日至2016年8月20日撤场之间的使用费。不同意支付2016年9月的租金，因被告在2016年8月的微信聊天中，原告员工告知被告到2016年8月还差117,450元，被告将这笔钱款汇给原告账户后撤场，所以2016年9月未使用场地，不应支付房屋使用费及水电费。2015年10月1日免租期起算时物业尚未交付，且免租期处于不适租状态，故不同意支付免租期租金及物业管理费。被告没有违约，不同意支付违约金。公证费不属于必要费用，也不同意支付。原告恢复房屋时未通知被告，被告没有参与恢复经过，现在只有合同和流水，不足以证明恢复原状的事实发生和恢复的合理性，不同意支付恢复原状的费用。被告撤场后原告扩大损失，被告不同意承担占用费。不同意支付工商逾期注销违约金，被告在确认无欠付租金的情况下，在2017年9月21日之前原告没有任何催缴欠付租金及催促注销的情况下，被告才确认注销，没有给原告造成损失。各项保证金押金均应当按照合同约定在解除后退还。经审理查明，2015年9月10日，原告(甲方)与畅香上海公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下二层13号房屋，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为174平方米。商场暂定于2015年12月1日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。乙方应于甲方通知的日期前往商场办理该房屋的交接手续，甲方向乙方交付该房屋时双方签署交接验收表，即视为甲方已向乙方正式交付了该房屋。商场交付标准(餐饮类商铺)消防系统(喷淋、消火栓、灭火器、烟感、燃气探测器)按国家规范设置，满足一次消防验收。租赁期为三年零两个月，自2015年10月1日至2018年11月30日。从2015年12月1日起至2016年11月30日为第一个租赁年度，其后各租赁年度以此类推。自该房屋交付之日起2个月为装修期，即2015年10月1日至2015年11月30日，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用(包括装修管理费、装修垃圾运输费以及能源费用)。双方暂定房屋交付日为2015年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为房屋交付日。起租日为2015年12月1日，自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用。若甲方不能在本合同约定的交付日向乙方交付该房屋，甲方有权书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，并相应调整与交付日有关的装修期、开业日、起租日、租赁期等日期，而无需承担任何责任。关于租金，合同约定，系争房屋租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，2015年12月1日至2016年11月30日月保底租金的计算标准为104,400元，2016年12月1日至2017年11月30日月保底租金的计算标准为104,400元，2017年12月1日至2018年11月30日月保底租金的计算标准为114,840元，乙方应按保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方预付系争房屋第一个月的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分(如有)。租赁期内，如起租日所在月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月，则该未满月租金(保留到小数点后两位，四舍五入)=日租金×该未满月的实际租赁天数，日租金(保留到小数点后两位，四舍五入)=(月租金×12)/365。关于物业管理费，合同约定，系争房屋每月物业管理费为13,050元，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，并应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费。关于水费、电费，合同约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定费用标准及要求予以支付。电费收费标准为1.25元/kwh，水费收费标准为5.5元/立方。关于租赁保证金，合同约定，租赁期间内每一年的保证金相当于该租赁年度三个月保底租金和三个月物业管理费之和。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁金抵扣其应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同约定不予返还。租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方。关于其他保证金，合同约定，乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金10,000元和公用事业保证金17,400元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息归还乙方。关于房屋交还，合同约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同约定的标准向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未按照合同约定交还房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依据本合同约定的通知方式通知乙方领取该物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担，甲方依据本合同约定通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租金保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。乙方逾期未交还该房屋的，甲方还有权要求乙方按每日日租金三倍的标准支付逾期占用期间的占用费。关于违约责任，合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同12.2条约定，双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还；同时，乙方还须支付给甲方相当于解除当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……(2)逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。关于注销或变更工商登记，合同约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后六十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于日租金三倍的违约金。租赁合同签订后，原告于2015年11月27日取得《建设工程消防验收合格意见书》，2016年1月27日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原、被告未能提交与被告的房屋交接书。2016年4月12日，畅香上海公司(甲方、转让方)、畅添坤公司(乙方、受让方)、原告(丙方、出租方)签订《转让协议》，约定：一、自2016年3月25日起至租赁期结束之日止，甲方将该房屋之承租权转让予乙方，乙方成为《租赁合同》的承租方，履行承租方在《租赁合同》下应负之义务，并享有相应之权利。二、乙方同意全部接受甲方与丙方签署的《租赁合同》中的全部权利义务，包括甲方与丙方签署的《租赁合同》及与《租赁合同》相关事宜所签订的补充协议、变更协议、确认书、往来函件等全部文件所确定的权利、义务均对乙方发生法律效力。三、甲方确认，该房屋已根据《租赁合同》之约定由丙方交付甲方使用，而甲方确认该房屋符合租赁合同约定之交付标准，且对交付事宜没有任何异议。甲、乙双方同意：甲、乙双方应于2016年3月25日前自行办理该房屋的交接手续。本协议终止或提前终止时，乙方应根据《租赁合同》规定将该房屋恢复原状返还丙方。四、甲方承担2016年3月25日之前的租金及其他费用，2016年3月25日(包括此日)以后的租金及其他费用由乙方承担。甲方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额0.1%向丙方支付逾期利息。若甲方逾期支付以上费用或利息的，且乙方未按丙方催告要求承担连带保证责任的，则丙方有权解除该房屋《租赁合同》及本协议；届时，丙方除有权要求甲、乙双方承担有关付款义务外，还有权根据《租赁合同》12.2条及其他相关约定追究乙方提前解除《租赁合同》的违约责任，并要求甲方承担连带责任。五、三方同意：将甲方根据《租赁合同》支付的租赁保证金、装修押金、公共事业费保证金、预付租金(如有)、预付物业管理费(如有)转为乙方名下，甲方不再要求丙方退回。若甲方在《租赁合同》项下有应付而未付费用的，则甲方已付租赁保证金或其他已付费用用于抵扣甲方截止至2016年3月24日所有应付费用和逾期利息后，如有剩余的，将直接转为乙方在《租赁合同》项下应付之部分租赁保证金，由丙方继续持有，乙方应根据丙方发出的书面通知向丙方全额补足租赁保证金的差额部分。乙方同意对于甲方支付剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，乙方的保证期限自本协议签署之日起至《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的二年。六、甲方承诺对乙方履行本协议、《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件项下的义务承担连带保证责任，如乙方逾期交纳租金、物业费、空调费、水电费等各项费用或乙方有其他违约、侵权等行为而对丙方负有债务时，甲方承诺于收到丙方通知后十日内承担保证责任，向丙方支付应付款项。甲方承担保证责任的期限为二年，自乙方对丙方所负债务之日起或从本协议签署之日起至《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后计算(以日期在后者为准)，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及丙方为实现债权而支出的费用等。七、乙方同意：乙方无论任何原因实际租赁不满《租赁合同》约定的租赁期限/或违反《租赁合同》的条款及规定，丙方有权向乙方索取丙方给予甲方在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或宣传推广费。2016年9月14日，原告委托律师发函给畅添坤公司和畅香上海公司，言明：原告按约向其交付系争房屋，但对方却自2015年12月开始，至今未交纳2015年12月至2016年5月及2016年8月至2016年9月保底租金835,200元、2015年12月至2016年5月及2016年8月至2016年9月的物业管理费104,400元，2016年7月电费5,000元，2016年7月水费594元，共计945,194元。对方应当于本函寄发之日起七天内向原告支付拖欠的租金及其他费用945,194元和逾期付款违约金，否则，原告将依法解除租赁合同。2016年9月29日，原告再次向畅添坤公司发出律师函，正式函告该公司于2016年9月30日起解除协议书及双方现有的租赁关系，同时要求其承担由此造成的一切后果，包括但不限于：支付拖欠的租金、其他费用和相应逾期违约金；保证金及已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；应于2016年9月30日以前办理完毕所有退场手续，否则应支付房屋占用费；应于2016年9月30日之前把装修、设施以及增建和改建物品拆除，将该房屋恢复毛坯交还原告，否则需承担相关恢复费用和未恢复期间的占用使用费；承担三个月租金和三个月物业管理费之和的金额作为违约金；于租赁合同解除之日起的60日内办妥以该房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应支付相应违约金等。2016年9月29日，原告向畅香上海公司发出律师函，内容同前。被告自述畅添坤公司自2016年8月底始在系争房屋不再经营，但未将物品搬离，也未与原告办理退房手续。原、被告确认，2016年8月底水表计数230，电表计数221。原告主张2016年9月自测水表计数346，电表计数348，并依此计算诉请，但未提供证据证明该计数发生时被告予以确认。2017年6月15日，上海市卢湾公证处作出(2017)沪卢证经字第985号公证书，内容为：公证员于2017年3月16日下午至上海市翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下二层十三号“黄太吉”商铺，对上述商铺现状及所属电表读数350.4、水表读数346、煤气表读数1708.9进行了拍照。2017年6月16日，上海市卢湾公证处向原告开具公证费发票9000元，原告2017年7月21日向上海市卢湾公证处转账支付公证费3,000元(转账用途黄太吉公证费)。2017年9月22日，原告向案外人上海秋元华林建设集团有限公司支付复原费60,553元，双方之间无书面合同，原告仅提供无案外人公某的《工程项目报价单》，落款时间为2016年10月11日。被告对此有异议，认为原告证据不足以证明损失发生的真实性及合理性。就系争房屋租赁，原、被告确认被告了支付如下钱款：2015年8月24日104,400元(租赁定金)，2016年2月29日352,350元(租赁保证金)，2016年6月1日88元(3月水费)，2016年7月15日13,050元(物业费)，2016年8月19日117,450元(房租、物业费)，2016年8月22日12,591.25元(装修期电费)，2016年9月14日的5594元(2016年7月的水费和电费)，2016年9月22日的9395.5元(2016年8月的水费和电费)。审理中，原、被告对2016年7月15日13,050元为物业费、2016年8月19日117,450元为房租、物业费发生金额及性质无异议，但对针对时间节点有异议，故双方同意包括2015年8月24日104,400元在内，三笔钱款在总欠款中扣除，不再按照原告诉请显示的指向2016年6月及7月的租金、物业费。另查明：2017年9月21日，畅添坤公司核准登记注销，其唯一股东为：畅某某有限公司即被告。2018年12月14日，畅香上海公司核准登记注销，其唯一股东为：畅某某有限公司即被告。审理中，被告回答在上述两家公司注销时，并未对债权债务进行清算。被告对其应承担上述两家公司注销前的债务无异议，但认为两公司对原告不欠费。装修押金10,000元、公用事业保证金17,400元，双方均未提供票据，原告对收到两项钱款予以确认。就被告陈述系争房屋存在漏水导致承租装修时间延长、因原告未及时提供办证资料导致畅添坤公司延误办理营业执照的问题，被告提供其员工张皖与原告员工包颖春的微信、短信记录。被告提供的微信材料显示双方建立微信联系起始时间在2016年1月7日，次日开始有对话，张皖反映有漏水，未见包颖春对此答复；2016年1月20日张皖称漏水还没处理好，包颖春回复再去找工程问一下；2016年1月27日张皖转发装修工程人员告知漏水严重无法施工的短信截图，未见包颖春对此答复；2016年2月18日，包颖春询问工人何时复工，张皖答复下周复工、还在漏水，包颖春回答让工程明天再去看一下；2016年2月19日，包颖春语音漏水已经解决，张皖表示马上安排恢复施工。被告提供的短信材料显示2015年12月15日张皖表示漏水再不解决，真的就停工了，因为太影响现场施工，包颖春回复好；2016年3月11日张皖提出需要用产权证，包颖春回复给个地址让营运寄；2016年3月14日张皖发送黄浦区地址，并称还是产权证的事，办执照着急，包颖春回复让运营部同事发送，张皖提出要求运营的电话，让人去取，包颖春回复可以让人来营运办公室直接要。原告认可包颖春的身份，但否认系争房屋存在漏水问题，认为微信中的图片无法反应漏水情况，且均是被告单方陈述，包颖春没有直接确认；关于办照，原告是协助被告办理，且已经将办证资料给了承租人，同时期其他客户也已办出，至于产证只有土地信息不影响承租人办理营业执照。以上事实，由《租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、《公证书》、发票、银行回单、微信短信记录及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。系争房屋签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方真实意识表示，该《租赁合同》和《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。畅香上海公司与畅添坤公司承租后注销工商登记，被告作为两公司唯一股东，未对其债务清算，相关责任理应由被告承担。关于原、被告对房屋交付时间的异议，根据合同约定需双方签署交接书，但审理中均未提交该份证据。考虑到2015年10月1日房屋尚未经一次消防验收，不符合交房条件，故原告主张此时交房本院不予采信。即使被告提供的微信真实，也只见被告与原告工作人员2016年1月初建立微信联系，不能得出其2015年12月底收房的结论；何况被告与原告工作人员的短信中有关于2015年12月15日反映漏水要停工的内容，故其提交的证据亦对收房时间作出反证。现双方均未能确实就交房日期提交证据佐证，故本院综合商场开业时间、验收情况等，确定于2015年12月1日交房，2015年12月至2016年1月为装修免租期。被告抗辩承租期间存在漏水情况，仅提供与原告员工之间的微信短信，未提供其他切实证据佐证漏水范围及损失情况；虽然原告认可对话人包颖春身份，但否认微信短信的完整性，对此亦未提供证据印证。本院认为，即使被告提供的微信短信真实，也只能显示被告方曾提出有漏水情况，原告方同意与工程部联系及告知解决问题，至于漏水的程度、时间多少、影响大小等均不能证明，故综合在案证据，本院对原告主张被告支付免租期租金、物业管理费的诉请不予支持，被告主张整个租赁期间漏水、要求租金损失分摊的抗辩也不予采信。至于被告抗辩工商登记延误办理是原告责任，因畅香上海公司起租时有工商登记，其后由畅添坤公司受让承租，转让时两公司应知晓办理工商登记承租衔接事宜，且被告未提供延误办理系原告责任的证据，故被告关于该项要求租金损失分摊的理由也不予采信。现双方对《租赁合同》和《补充协议》解除时间为2016年9月30日无异议，本院予以确认。合同解除后，承租人应立即迁出，将系争房屋返还原告，并依照合同约定补付欠付的租金、物业管理费等费用，按照原租金标准支付合同解除之日至实际迁出之日止的房屋使用费，结清欠付的电费，注销或变更工商注册登记地址。关于被告拖欠水、电费的金额，原告虽未能提供2016年9月发生计数的证据，但被告未提供2016年8月底撤场不再发生水电使用的依据，且参考原告2016年9月发函内容及原告提供的《公证书》抄件书，原告主张2016年9月的水、电费，可以支持。合同解除后，应根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。《租赁合同》12.2条约定，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方有权书面通知解除合同，乙方已付租赁保证金及已付但尚未使用的其他费用均不予退还，且还应支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。根据上述约定，被告除应承担相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金外，其已付租赁保证金等费用均不予退还。但本案中还约定了逾期支付租金的违约金，两者同时并处或完全按照合同中有关解约违约金的约定处理标准过高，故考虑到因畅香上海公司、畅添坤公司的违约造成原告房屋的空置损失等因素，本院酌定被告支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。被告因未将系争房屋恢复原状返还原告，原告所主张的恢复原状费用系其单方面行为，被告并未予以认可，原告在未对恢复工程的内容及金额合理性等进一步举证，现鉴于双方合同解除，被告未履行恢复原状之义务，虽原告未对恢复原状的损失完全举证，但损失必然存在，故本院参考系争房屋面积、同商场其他恢复情况、装修押金情况等，酌定该项金额10,000元。公证费在合同中约定由违约方承担，故本院予以支持。关于原告主张的占有使用费，根据双方合同约定，被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则被告应按日租金的三倍的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。双方的租赁合同于2016年9月30日解除，被告已于合同解除日前撤场，鉴于被告未将房屋腾空、恢复原状，根据双方合同约定，原告有权在被告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，原告在被告逾期交还房屋满7日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由原告自行承担。因此，被告应支付原告2016年10月1日至2016年10月7日的房屋占用费，被告认为收费标准过高，本院酌情调整为原租金标准。之后的房屋占用费，不予支持。关于原告主张逾期注销或变更工商登记的违约金，被告提前解除合同，并逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应的违约责任。被告抗辩在2017年9月21日确认无欠付的情况下注销登记，不能作为其未违约的抗辩，仍应承担合同责任，但合同约定按日标准3倍支付违约金，显属过高，本院予以调整。鉴于原告亦是在合同解除后近一年公证和恢复原状，故被告登记未注销显然不是原告不能再次出租的唯一原因，故该项违约金本院酌定一个月租金计收。鉴于根据前述判决理由，被告已需向原告支付违约金，足以弥补原告的损失，原告再要求没收352,350元租赁保证金、10,000元装修押金、17,400元公用事业保证金，本院难以支持。至于被告已支付的104,400元租赁定金、2016年7月15日支付的物业费13,050元、2016年8月19日支付的房租、物业费117,450元，双方对抵扣月份陈述不一，亦可在最后结算时抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中某某有限公司与“畅某某有限公司”(已注销)就上海市杨浦区“上海合生国际广场”地下二层13号房屋于2015年9月10日签订的《租赁合同》、与畅添坤(上海)餐饮管理有限公司于2016年4月12日签订的《转让协议》于2016年9月30日解除；二、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司2016年2月1日至2016年9月30日的房屋租金835,200元；三、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司2016年2月1日至2016年9月30日的物业管理费104,400元；四、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司2016年9月的水费636.63元、电费7895.38元；五、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司违约金352,350元；六、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司公证费3000元；七、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司恢复原状费10,000元；八、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司2016年10月1日起至2016年10月7日止的房屋使用费24,026元；九、被告畅某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中某某有限公司支付逾期注销或变更工商注册登记地址违约金104,400元；十、被告畅某某有限公司已支付的装修押金10,000元、公用事业保证金17,400元、租赁定金104,400元、租赁保证金352,350元、物业费13,050元、房租物业费117,450元可在执行上述判决主文时抵扣；十一、原告中某某有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,308元，由原告中某某有限公司负担51，235元，由被告畅某某有限公司负担12,073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 萍审 判 员  李清梅审 判 员  陈娟娟二〇二〇年六月二十九日法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。