新疆维吾尔自治区莎车县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3125民初524号 原告：新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局，住所地：新疆喀什地区莎车县。法定代表人：艾斯卡尔·吾休尔，该局局长。委托诉讼代理人：钟建新，该局机关服务中心主任，现住莎车县。委托诉讼代理人：蒋三元，新疆京喀律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋吉祥，新疆京喀律师事务所律师。被告：祝国荣，现住新疆喀什地区莎车县。委托诉讼代理人：罗良才，新疆葱岭律师事务所律师。原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局（以下简称塔河管理局）诉被告祝国荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，于5月14日适用简易程序公开开庭审理。原告塔河管理局委托诉讼代理人钟建新、蒋三元到庭参加诉讼，被告祝国荣委托诉讼代理人罗良才到庭参加诉讼，现已审理终结。原告塔河管理局向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《宾馆租赁经营合同》；2、判令被告将租用位于莎车县文化路9号叶河商务宾馆（共计四层，2479.7平方米）返还原告；3、判令被告向原告支付租金940000元及违约金230000元。事实和理由：2012年2月15日，原、被告签订了《宾馆租赁经营合同》，合同约定：原告将叶河宾馆租赁给被告，租期为2012年2月1日起至2027年1月31日止，合同并约定了相应的租金标准以及相关的权利义务、违约责任等条款。合同签订定后，原告按照合同的约定按时交付了房屋，但是被告没有按时按合同交纳房租，累计拖欠租金940000元，现经原告多次催讨无果，故诉至法院请求依法公正判决。被告祝国荣委托诉讼代理人答辩称，一、被告不同意解除租赁合同；二、答辩人不同意返还宾馆，宾馆在租赁中；三、不同意支付违约金；四、同意支付2017年11月21日之前的租金，不同意支付2017年11月22日之后的租金。理由：一、答辩人虽然在2017年12月30日之前尚欠原告租金680000元，但这部分租金应当给予减免，期间发生不可抗拒行为造成封路，经营收益几乎没有了。合同约定每月按时结算，当时双方也没有按时结算；二、合同中约定保障出租人权利，原告以要房租为由将房屋断水，给酒店造成损失，应当有原告来赔偿；三、双方在签订合同约定，由于不可抗拒原因双方无法继续履行义务时，双方互不承担责任，造成不能履行的原因是行政行为封路，导致酒店亏损严重，从而导致无法支付租金，所以不存在违约，也就不同意解除合同。2017年11月21日之前所欠的租金680000元，愿意支付。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：新疆维吾尔自治区政府文件（原件）一份，关于撤销叶河综合开发公司的决定（原件）一份，叶河综合开发公司的企业信息（原件）一份，证明叶河综合开发管理局系叶尔羌河流域综合开发公司设立，相关单位于2013年2月25日撤销了叶河综合开发公司，叶尔羌河流域综合开发公司的财产及编制等移交给原告，相关权利有原告来承担，故与被告签订的主体是叶河综合开发公司的权利义务由原告承担。经质证，被告认为该证据为复印件，且未收到通知，对该证据不认可。第二组证据：租赁合同（复印件）一份，莎车县叶综合开发公司将房屋租给被告，年限是2012年12月1日至2027年1月31日，含免租期是4个月，2012年2月1日至5月31日，宾馆面积2479.7平方米，租金标准2012年6月1日至2013年1月31日租金为173600元，2013年2月1日至2022年1月31日每年租金为260000元，租金缴纳是先交费后使用的原则，后两阶段租金每年2月1日前一次结清，承租人可以对宾馆进行投资和更新财产设备，合同期满后，产权归出人所有，承租人不按期交纳租金的责任每逾期一天应按拖欠租金的千分之五，交纳违约金，超过30日的不交租金，出租方解除合同，承租方还应支付当年三个月的租金。经质证，被告认可该证据的三性，但认为违约金太高。第三组证据：2017年8月31日被告出示的申请一份，证明被告拖欠原告租金的事实，并做出还款承诺，承诺于2018年1月底支付900000元，但到目前被告半天也没有支付，也证实原告是宾馆租赁合同的承受人认可主体是权利义务接收人。经质证，被告认可该证据的三性，但认为违约金太高。经质证，被告认可该证据的三性。第四组证据：解除合同通知书（原件）一份，因被告未按合同约定交纳租金，被告也未按照其证据三承诺的时间支付租金，原告向被告发出了解除合同通知。经质证，被告认可该证据的三性，但认为，该证据相反证明了原告对被告申请缓免部分租赁费的申请没有答复，而是强行按照原告方的要求解除合同。被告向本院提供如下证据：第一组证据：经营合同（原件）一份，提交复印件，与原告方一致，证明该合同第二十一条规定，宾馆作原告来宾的定点场所，出租人一优惠价格出租，原告以优惠价格进行结算，每月结清，此条款原告未按约定履行。第十二条约定出租人对现有财产进行改造，对发现的问题应当及时解决。第二十条规定，合同生效后，任何一方不得变更和解除，需要变更和解除时需双方达成一致才可变更。第三十条因不可抗拒原因，不应当随意解除合同。这一份合同签订时间是经过原告招标竞标后签订2012年2月15日，当时商定租金价格是依据当时市场情况综合评估所定，而在2014年8月之后，被告经营的宾馆受周围三所学校影响，交通管制时间长达4个小时，导致进出宾馆旅客极为不方便，从而影响了客源和经营，致使经营严重亏损，针对此情况被告向原告单位申请减免部分租金，原告置之不理，从而影响被告履行合同的能力，对该交通管制是众所周知的，被告不需要提出事实和理由。经质证，原告认可该证据的三性，但认为原告入住涉案宾馆正常支付费用，被告拖欠租金30天，原告即享有合同解除权，另该合同不能证实租赁期间发生了不可抗力事件。第二组证据：解除合同通知书（原件）一份，原告将管道闸阀锁死照片一张，证明一原告对被告的申请置之不理，从而以粗暴的形式断水，并通知解除合同；二、原告在下达解除合同通知之后，并未对被告经营产生的费用进行结算；三、证明原告从2017年11月21日至2017年11月24日断水之后地影响到被告无法经营，给被告产生重大经济损失，之后的租金被告不应当承担，同时也不应承担违约金。经质证，原告认可解除合同通知书的真实性，但认为通知书发出了之后被告仍在经营宾馆，对照片、时间、地点真实性不予认可，被告向原告提交的申请是缓交不是免交，被告也没有按照申请的时间支付租金，被告凭照片主张2017年11月24日之后停水的事实无法证明。本院对原告、被告所提交的证据，并综合双方的质证意见，本院对在案的证据部分予以采信。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定以下事实：一、2012年12月1日，莎车县叶综合开发公司与被告祝国荣签订宾馆租赁经营合同将房屋出租给被告，约定2013年2月1日至2022年1月31日每年租金为260000元，承租人不按期交纳租金的责任每逾期一天应按拖欠租金的千分之五，交纳违约金，超过30日的不交租金，出租方解除合同，承租方还应支付当年三个月的租金。二、2013年2月25日，塔河管理局同意撤销叶河综合开发公司、叶尔羌河流域综合开发公司的财产及编制等移交给原告。三、2017年8月31日，被告祝国荣向塔河管理局申请缓交，并作出还款承诺。四、2017年11月24日，塔河管理局通知被告祝国荣解除合同。本院认为，关于原告方的诉讼主体资格问题部分，因有新喀党[2013]13号批复在案为证，且双方均认可叶河商务酒店的申请、新疆塔里木河流域喀什管理局发出的解除合同通知书，故本院确认原告具有诉讼主体资格。关于解除本案的租赁合同、返还宾馆部分，被告向原告申请缓交三年的租赁费90万，亦认可原告计算三年（截止至2018年）的租金68万，但被告在作出明确的承诺后时至今日仍未按时支付给原告租赁费。被告拒付租赁费的行为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项已然对原告构成实质违约，另原告已依法通知被告解除合同，根据提交在案的《宾馆租赁经营合同》第34条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原被告要求租赁合同解除并返还宾馆的诉讼请求予以支持。关于本案是否发生不可抗力的事实部分，双方当事人均未向本院提交证据证实。本院认为，被告2012年承包后至起诉前未向原告提出减租，该宾馆在2014年后虽受交通管制影响，但根据被告方的默示行为，宾馆的实际营业情况，以及民事活动中诚实信用的原则，可以推定交通管制对被告的实际经营未造成根本性的影响，故对被告方要求不承担违约责任不予支持。关于租赁费和违约金的计算部分，原被告双方对租赁费计算至2018年1月共计68万均无异议，双方对2018年度的租金及解除合同的违约金有异议。本院认为，被告无法通过提供照片复印件证实原告停水导致宾馆不能正常运营的事实，故被告应当承担2018年度的租赁费26万。被告对原告解除合同通知书于2017年11月24日已经收到，故双方的合同依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”于2017年11月24日已经解除。故被告应当支付在合同解除之日（即2017年11月24日）逾期三十天缴纳千分之五的违约金（680000元×0.005×30天=102000元）和当年三个月的租金（260000元÷12个月×3个月=65000元），故被告应当支付原告租赁费、逾期支付违约金、三个月租金共计1107000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第三项、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、判令解除原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局与被告祝国荣的宾馆租赁经营合同；二、判令被告祝国荣于本判决生效后立即向原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局返还位于莎车县文化路9号叶河商务宾馆；三、判令被告祝国荣于本判决生效之日一次性向原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局支付租赁费、逾期支付违约金、三个月租金共计1107000元（壹佰壹拾万柒仟元整）；四、驳回原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8385元（原告已预交），由被告祝国荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。 审判员 阿布都热西提·阿布都卡迪尔 二 〇 二 〇 年 六 月 八 日书记员 高       彦      文