海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终813号 上诉人（原审原告）：吕亚文，女，1952年1月16日出生，汉族，住吉林省延吉市。 上诉人（原审原告）:孙开峰，男，1952年10月3日出生，汉族，住吉林省延吉市。 被上诉人（原审被告）：海南正扬置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区南二环孟乐村第****。 法定代表人：谢化，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏利彪，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人吕亚文、孙开峰因与被上诉人海南正扬置业有限公司（以下简称正扬公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕亚文、孙开峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定上诉人2018年12月26日缴清税费，与事实不符。一审法院认定的依据为国家税务总局澄迈县税务局出具房地产过户税收证明书的时间，而非缴纳契税的时间，上诉人提供的中华人民共和国税收完税证明明确看出入库日期为2017年12月8日，实缴金额3622.12元。一审法院在未查明事实的情况下就依据国家税务总局澄迈县税务局出具房地产过户税收证明书的时间，想当然的认为该时间为缴纳契税的时间，显然是认定事实不清。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人违约的事实有被上诉人海南正扬置业有限公司提供的《“孟乐新城”材料交接单》（以下简称《交接单》）及《办证告知函》，从这两份证据时间上可以看出接收时间为2017年12月8日，而办证告知函却要求于2017年11月30日之前将上述款项汇入指定账户，显然是自相矛盾，也是不可能的。我们认为，这些证据并不能证明上诉人有任何过错，从上述内容可以清晰的知道，在本案的办证过程中，上诉人始终积极严格履行缴款义务，并于2017年12月8日就缴纳了契税3622.12元。因此一审法院在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院判如所请。 正扬公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，案涉房屋办理不动产权证书时间较长的根本原因在于吕亚文、孙开峰延期缴纳契税和住宅专项维修资金，由此造成的责任应由吕亚文、孙开峰自行承担，吕亚文、孙开峰提出的上诉请求没有事实和法律依据应予驳回。一、正扬公司与吕亚文、孙开峰签订的《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及其附件，系双方当事人磋商并最终达成一致的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。2016年12月28日，正扬公司作为出卖人，吕亚文、孙开峰作为买受人，双方就孟乐新城D栋2单元11层1104号房订立《合同》及其附件7份。补充协议中第六条约定双方同意本合同第十五条补充如下：“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”。二、正扬公司始终积极配合吕亚文、孙开峰办理有关产权手续，办理不动产权证书时间较长的根本原因在吕亚文、孙开峰延期缴纳契税，由此造成的责任应由其自行承担。根据《海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告》规定，我省实行“先缴纳契税，后办理房产证”。按照《住宅专项维修资金管理办法》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定要求，提供缴纳住宅专项维修资金专用收据也是办理不动产权证书的必要材料之一。合同签订后，正扬公司始终积极履行合同约定的义务，多次催促吕亚文、孙开峰提交办理不动产权证书的相关资料。2017年12月8日，吕亚文、孙开峰签收的《交接单》中就含有《办证告知函》。该函再次告知吕亚文、孙开峰办理不动产权证书应缴纳的费用和需要提供的材料，并明确告知吕亚文、孙开峰契税和维修基金需由其自行缴纳，缴纳后提供凭证复印件给正扬公司。同时该函也再次对补充协议第六条的约定进行了强调释明，明确告知如因个人原因致使办证资料提交不全而导致无法办证的，视为吕亚文、孙开峰没有委托正扬公司办证，正扬公司也不承担由此产生的逾期办证等相关责任。2017年12月14日，吕亚文、孙开峰缴纳住宅专用维修资金并取得《海南省住宅专项维修资金专用收据》。2018年12月26日，吕亚文、孙开峰缴纳契税取得《税收完税证明》。吕亚文、孙开峰缴纳契税的时间明显违背了补充协议第六条及时缴纳相关税费的约定，更不可能在正扬公司函告后的15日内提供《税收完税证明》，按该条约定正扬公司无需承担延期办理其产权证的责任。但为当事人利益计，在吕亚文、孙开峰补齐相关材料后，正扬公司于2019年6月19日将为吕亚文、孙开峰办理不动产权证书的相关材料送交澄迈县不动严登记中心。2019年6月24日，正扬公司已为吕亚文、孙开峰办妥琼(2018)澄迈县不动产权第XXXX号不动产权证书。因此，致使案涉房屋不动产权证书办理时间较长的根本原因是吕亚文、孙开峰未按规定及时缴纳契税，并因其逾期提交办理商品房权属转移登记的必要文件导致办理房屋权属证书的时间较长，吕亚文、孙开峰单方面要求正扬公司承担违约责任没有事实依据，也违背了双方的合同约定。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 吕亚文、孙开峰向一审法院起诉请求:一、判令被告立即为原告办理孟乐新城D栋2单元11层1104房的房地产证；二、判令被告向原告支付涉案房屋的逾期办证违约金22846元（自2017年10月2日起按日万分之一的利率暂计至2019年5月31日，实际应计算至房屋产权证办理好为止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，吕亚文、孙开峰放弃了第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：被告取得本案楼盘的《澄迈县商品房预售合同》后，于2016年12月28日与原告吕亚文、孙开峰签订了《合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发位于澄迈县老城经济开发区南二环路孟乐新城D栋2单元11层1104号房。《合同》第四条“按建筑面积计价，每平米4280元，总价377111元。”，《合同》第五条约定“出卖人同意买受人按下列第3种方式按期付款：...(3）其它方式付款，买受人在签署合同当日支付首期购房款117111元，购房余款260000元，由买受人向甲方指定银行申请按揭贷款支付给出卖人。”《合同》第八条约定“出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件....”。《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期100日以上的，买受人有权单方解除合同”。《合同》第十六条约定“根据《中华人民共和国税务征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第3种方式缴纳税款：...3.买受人委托出卖人代缴相关税费，代缴相关税款总房款的3%预交后按相关部门的票据结算，多退少补”。《合同》签订当日双方又签订了七个附件(附件一至七)。附件七为：本合同补充协议。其中第六条约定双方同意本合同第十五条补充为“双方同意以实际交房日之次日起为办理产权登记期限的起算日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”。签约之后，原告支付了首期购房款117111元，购房余款260000元原告向被告指定银行申请按揭贷款支付给被告。2017年7月3日原、被告双方签订了《商品房交付使用签收单》，原、被告办理了交房手续。交房当日，原告向被告缴纳房产交易费、土地登记费、产权工本费、登记及共有权证费、有线电视费、补交面积金额费等共计8065元（被告出具收据，No4333605)。2017年10月18日被告出具发票补齐3210元补实测面积金额（海南增值税普通发票，No02094586）。2017年12月8日原、被告双方办理了《交接单》，其中《办证告知函》第二条说明“我司再次通知您，该房屋您还应缴纳如下相关费用：①契税：合同总价1%-3%(注：由于国家现行交税政策，常规情况客户都可减免契税，故税务局要求必须由业主自行办理，开发商不可代办，办理时需带齐下列材料：....③土地测绘费1.45元/平方米，共人民币129元。④宗地图配图费，90元/户”。《办证告知函》第四条说明“因人员众多，办证工作量大，如因您个人原因未能及时汇入上述款项，或上述办证资料提交不齐全，导致无法办证，视为您没有委托我司办证，我司将不再安排人员代为办理，我司不承担由此产生的逾期办证等相关责任”。当日，原告向被告支付土地测绘费129元，宗地配图费90元，合计219元。2017年12月14日原告缴纳住宅专用维修资金并取得《海南省住宅专项维修资金专用收据》。2018年12月26日国家税务总局澄迈县税务局出具房地产过户税收证明书（编号：10024617000018661778），写明涉案房产被告过户原告合同成交金额380321元，计税金额380321元，契税已缴税款3622.12元（受让方）。2019年6月24日涉案房屋已经办理不动产权证（证号：琼20**澄迈县不动产权第**）。另查明，2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”可见，2016年7月1日之后被告无法为原告办理《房屋权属证书》或者《土地使用权证》（属旧证），只能是为原告办理“两证合一”的新证即《不动产权证》。 一审法院认为：庭审中原告放弃了第一项诉求，即判令被告立即为原告办理孟乐新城D栋2单元11层1104房的《房地产权证》，予以照准。本案争议焦点为：原告诉请被告支付逾期办理涉案房产的违约金的理由与依据是什么?原、被告签订的《合同》及其附件系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。本案中，2017年7月3日双方完成了交房手续。现原告认为已经缴清税费的时间是2017年12月8日，被告认为是2018年12月26日。原、被告双方在已缴清税费时间有争议。根据2017年12月8日原、被告双方办理的《交接单》，其中《办证告知函》写明原告自行缴纳契税，而《合同》第十六条约定买受人委托出卖人代缴相关税费，此时该《办证告知函》关于契税问题，应属于被告关于契税问题向原告发出新的要约，被告给予承诺（原告签名确认)。该案原告的证据未能显示2017年12月8日已经交纳契税（契税款3622.12元），而从国家税务总局澄迈县税务局出具房地产过户税收证明书的时间为2018年12月26日。因此，被告认为已经缴清税费的时间是2018年12月26日，予以采信。关于原、被告双方共同约定的《合同》的附件七第六条约定双方同意本合同第十五条补充为“双方同意以实际交房日之次日起为办理产权登记期限的起算日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”。原告2017年12月8日签收《交接单》至2018年12月26日缴清税费，原告已经逾期15天缴清相关税费。至此，被告不承担延期办理其产权证的责任，原告诉求被告支付逾期办理涉案房产的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告吕亚文、孙开峰的全部诉讼请求。案件受理费371元，由原告吕亚文、孙开峰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人是否应向上诉人支付逾期办证违约金。双方于2017年7月3日办理交房手续，根据《合同》约定，房屋权属证书和土地使用权证的办证期限分别为90日，因澄迈县人民政府于2016年6月底前开始执行不动产统一登记政策，不再办理房屋权属证书和土地使用权证，只能办理新证《不动产权证》，在双方并未对办证期限进行重新约定的情况下，应视为不动产权证的办证期限为“两证合一”的期限即180日，被上诉人本应在2017年12月31日前为上诉人办理不动产权证。但在2017年12月8日的《交接单》所附的《办证告知函》中写明要求由上诉人自行缴纳契税和维修基金，属于对《合同》第十六条约定买受人委托出卖人代缴相关税费的变更，上诉人在《交接单》上签名确认，视为双方对缴纳契税和维修基金的义务主体进行了变更。从本案现有证据来看，上诉人于2017年12月14日缴纳了维修基金，而国家税务总局澄迈县税务局出具房地产过户税收证明书的时间所示为2018年12月26日，一审认定上诉人缴清税费的时间为2018年12月26日并无不当。结合《合同》附件七第六条关于“双方同意以实际交房日之次日起为办理产权登记期限的起算日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”的约定，上诉人自2017年12月8日签收《交接单》至2018年12月26日缴清税费，已逾期15天，一审据此认定被上诉人不承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，吕亚文、孙开峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费371元，由上诉人吕亚文、孙开峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年六月十七日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。