湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4475号上诉人（原审原告）：周启花，女，1970年5月6日出生，汉族，自由职业，住武汉市青山区（户籍地湖北省红安县）。委托诉讼代理人：英雄心，湖北金楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯涛，湖北金楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武汉家和世纪房产经纪有限公司，住所地武汉市青山区115街94门**。法定代表人：梅秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘少波，男，1968年5月3日出生，该公司职工。原审第三人：徐妮，女，1971年3月21日出生，汉族，武钢运输部职工，住武汉市青山区。上诉人周启花因与被上诉人武汉家和世纪房产经纪有限公司（以下简称武汉家和世纪公司）、原审第三人徐妮居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周启花上诉请求：撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4893号民事判决，改判武汉家和世纪公司向周启花赔偿购房定金损失2万元，武汉家和世纪公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定“在案涉合同协商订立过程中，武汉家和世纪公司及案外人陈静已多次向周启花询问核实其社保费用缴纳情况”及“经武汉家和世纪公司已作相关询问并提示注意后，仍未如实完整的告知社保断缴事实，也未在合同签订前向武汉家和世纪公司及第三人提供其社保参保缴费证明”属于事实认定错误。1、武汉家和世纪公司作为专业房地产经纪公司清楚知道“是否连续”缴纳社保对购房资格的决定性影响，却没有专门询问，足见其回避、隐瞒。2、案外人陈静与原审第三人徐妮陈述相反。案外人陈静与武汉家和世纪公司作为同行，有较为直接的利害关系，其证言没有其他证据佐证，不应当被采纳。3、如果武汉家和世纪公司全面询问并如实告知交易风险，周启花却不如实告知社保缴纳情况，有悖常理。足见武汉家和世纪公司未全面询问、未如实告知风险。4、应由武汉家和世纪公司承担如实告知的举证责任。二、一审法院认定武汉家和世纪公司并未以建议周启花“假离婚后假结婚”向周启花主张额外费用，属于事实认定错误。原审第三人徐妮的陈述清楚表明武汉家和世纪公司建议周启花假离婚，且另行收费2万元。在录音中，周启花一方多次表明“已经吃过一次亏了，不可能再吃亏”，对方都持“默认”的态度。如果对方没有故意错误引导，听到这样的话，一定会辩解。三、武汉家和世纪公司作为房地产经纪机构，其提供的服务不仅仅限于媒介服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。《房地产经纪管理办法》第二十一条明确规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同相关内容。四、武汉家和世纪公司未向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，引导周启花签订根本不可能履行的合同，应当为自己的过错和不诚信的行为承担法律责任。武汉家和世纪公司辩称：购房资格属于国家政策，周启花作为公民有知晓并执行的义务。周启花有完全民事行为能力，无视国家政策，自愿签订合同，应为自己的行为负责。社会保险信息属于公民个人隐私，在合同签订前周启花从未向我方提交，我方亦无权查询。一直以来我方按照管理部门的要求将购房流程及政策信息张贴在店内，周启花多次到店咨询，我方多次向周启花告知售房政策，履行了合同义务和法定义务。陈静的证言真实可信。周启花在买房过程中始终坚定地说她社保已经连续缴满十多年了更别说两年以上了，且其他方面均符合国家规定的购房资格。请求驳回上诉，维持原判。徐妮未作陈述。周启花向一审法院起诉请求：1、解除周启花、武汉家和世纪公司之间的居间合同；2、判令武汉家和世纪公司向周启花赔偿购房定金损失20000元；3、判令武汉家和世纪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月2日，经武汉家和世纪公司居间介绍，周启花与徐妮就案涉房屋交易达成合意。同日，周启花、武汉家和世纪公司及徐妮共同签订《二手房居间代理合同》，约定：甲方（徐妮）将其所有的坐落于武汉市青山区青翠苑小区29门8号建筑面积为71.25㎡的案涉房屋以成交价1050000元出售给乙方（周启花），乙方对甲方所出售房屋已充分了解并自愿购买。该房屋交易付款方式为：签订本合同时，乙方应付购房定金20000元，定金自动转为房款。取得该房屋交易的私房买卖登记收件单同时，乙方应付470000元。另有房款550000元由乙方委托丙方（武汉家和世纪公司）办理贷款，由贷款银行直接支付给甲方，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方应以现金补齐。甲乙双方于银行贷款审批通过后10日内，在丙方协同下办理该房屋交易过户等相关手续，甲方于过户完成后3日内交房，乙方交尾款10000元。合同同时约定由乙方在签订本合同时一次性支付丙方经纪代理费15700元。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理贷款申请，房屋权属登记，房款交割等居间工作，保障交易的安全性，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费21000元，甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费21000元。合同三方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。周启花及徐妮分别在该合同落款处署名并捺手印，武汉家和世纪公司职工刘少波作为丙方经办人在该合同落款处署名并加盖该公司印章，另有案外人陈静作为售房方代理人在该合同落款处署名以示作见证。合同签订当日，周启花依约向徐妮支付了购房定金20000元。翌日，周启花自行通过武汉市社会保险网络查询平台调取了其自2016年12月至2019年5月期间在本地参保缴费情况证明。2019年6月6日，周启花向中国邮政储蓄银行武汉市青山区支行申请购房贷款并在该行开设结算账户。2019年6月24日，周启花与武汉家和世纪公司及徐妮约同前往武汉市青山区不动产登记中心拟办理案涉房屋交易备案登记，该中心工作人员经审查发现周启花非武汉市户籍人口，且其近两年内曾中断缴纳本地社保，不具备武汉市住房限购政策所规定的购房资格条件，故案涉房屋交易无法办理合同备案，遂将此情况向周启花、武汉家和世纪公司及第三人进行释明。此次备案登记未果后，武汉家和世纪公司向周启花建议以其子女作为购房主体或与本地户籍人员登记结婚以规避限购政策，以期促成案涉房屋交易继续履行，但周启花对其建议方案均不予认可。在此期间，武汉家和世纪公司偕同周启花数次主动登门与徐妮联系，请求退还购房定金，但徐妮明示不同意退款。2019年10月7日，周启花自行与徐妮签订《解除房屋买卖合同协议书》，协议解除了双方针对案涉房屋的买卖合同关系，同时约定徐妮已向周启花收取的20000元购房定金不予退还。此后，周启花向武汉家和世纪公司索赔定金损失未果，故诉至一审法院主张诉请。一审庭审中，周启花自述其于2017年6月至11月因受伤无法工作，故在此期间未缴纳社保费用，2018年11月又因其个人疏忽未按期缴纳当月社保费。在案涉房屋交易协商及合同订立过程中，武汉家和世纪公司曾向其询问核实社保费缴纳情况，但周启花当时未将上述社保断缴事实告知武汉家和世纪公司。对此，周启花解释为因其不了解本地限购政策对非本地户籍购房人连续缴纳社保的限制性要求，故未意识到断缴的风险及后果。此外，周启花当庭自认其至今未向武汉家和世纪公司支付合约经纪代理费或其他居间服务相关费用。上述事实，有周启花、武汉家和世纪公司及第三人共同签署的《二手房居间代理合同》、购房定金汇款凭证及收款收条、周启花与徐妮所签《解除合同协议书》等书证，以及各方当事人当庭陈述在案佐证。此外，周启花向一审法院提交了其与武汉家和世纪公司工作人员的通话录音，主要内容为武汉家和世纪公司建议周启花以“假离婚后假结婚”的方式规避限购政策对其购房资格的限制，周启花拟以此证明武汉家和世纪公司存在误导周启花购房以牟取额外利益的故意。对此，一审法院认为武汉家和世纪公司作为居间服务方，其提出规避限购政策的方案主要动机仍是为促成案涉房屋交易完成，并未以此向周启花主张额外费用，故此证据不足以证明武汉家和世纪公司行为存在误导周启花购房或牟取非法利益的故意，一审法院对其证明目的不予采信。一审法院于庭后依职权向参与见证案涉合同签订的案外人陈静调查核实该合同订立详情。该案外人向一审法院述称其作为徐妮的售房代理人于2019年6月2日即案涉合同签订当天，曾向周启花及其丈夫反复询问核实购房资格，并向其二人强调提醒必须具备连续缴纳社保满两年的购房条件，但周启花夫妻二人均表示已在本地缴纳社保时长已达十一年，并称售房人不必为此担心，但周启花当时未出示其社保缴费记录。2019年6月24日案涉合同确认无法办理备案登记后，武汉家和世纪公司职工刘少波曾主动约同案外人陈静去往徐妮家中协调交易变通履行方案，但最终未能达成一致意见。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，周启花因自购住房意愿主动委托武汉家和世纪公司为其提供房源及其他交易相关信息服务，居间合同关系即已合法成立。周启花、武汉家和世纪公司及徐妮共同签订的《二手房居间代理合同》，系合同各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，其内容既包含案涉房屋交易双方所达成的交易合意，也对周启花、武汉家和世纪公司间居间合同关系及相关权利义务予以明确，对合同双方均有约束力。在该合同订立及履行过程中，武汉家和世纪公司已依约提供房源信息及交易便利，并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，已尽到如实报告义务，其居间服务也未损害周启花的合法利益。周启花与徐妮针对案涉房屋所达成的买卖合同在实际履行过程中因周启花未满足连续缴纳两年社保的限制性要求，致使合同暂不具备备案登记条件，交易双方鉴于履约成本及交易风险过高自行协商解除合同。武汉家和世纪公司虽曾向周启花提出规避限购政策的建议，但不能据此认定其在提供居间服务过程中存在过错或主观恶意。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在案涉合同协商订立过程中，武汉家和世纪公司及案外人陈静已多次向周启花询问核实其社保费用缴纳情况，即已尽到提示注意义务，周启花作为长期在本地生活工作并自行缴纳社保费用非本地户籍人员，无论是社保缴纳还是购置住房，均属其个人重大事项，相较于他人显然更为了解详情并理应给予特别关注，而在其第二次断缴社保费至本案合同订立历时不过半年的情况下，经武汉家和世纪公司已作相关询问并提示注意后，仍未如实完整的告知社保断缴事实，也未在合同签订前向武汉家和世纪公司及第三人提供其社保参保缴费证明，周启花就其行为所作“不了解政策、未意识风险”的解释缺乏合理说服力。武汉家和世纪公司作为房产中介机构，不具备购房人购房资格审核职能，也无权代其委托人查询社保缴纳详情，其在居间服务期间未要求周启花及时提交社保缴费证明，虽存在一定疏漏瑕疵，但案涉交易终止的主要责任仍应归咎于周启花自身原因，尤其在武汉家和世纪公司并未就其已完成的居间服务收取任何费用的情况下，要求其承担过错赔偿于法无据且显失公平。综上，周启花因其与徐妮之间的房屋买卖合同解除所造成的购房成本损失，向武汉家和世纪公司主张索赔，缺乏事实及法律依据，一审法院对此诉请不予支持。另，因武汉家和世纪公司已明示同意与周启花解除案涉居间合同关系，故对周启花要求确认合同解除的诉讼请求一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认周启花与武汉家和世纪公司于2019年6月2日订立的《二手房居间代理合同》解除；二、驳回周启花其他诉讼请求。本案一审减半收取的案件受理费150元，由周启花负担。本院二审期间，周启花对一审查证的以下事实提出异议：“在案涉房屋交易协商及合同订立过程中，武汉家和世纪公司曾向其询问核实社保费缴纳情况，但周启花当时未将上述社保断缴事实告知武汉家和世纪公司。”周启花表示，武汉家和世纪公司曾向其询问是否缴纳，其陈述缴纳了，但武汉家和世纪公司没有明确询问其是否连续缴纳两年，而是直接下结论。武汉家和世纪公司对此不予认可。对此本院认为，一审法院的上述查证基础是一审的庭审笔录，笔录记载：周启花认可武汉家和世纪公司问过周启花社保缴纳情况，但仅针对缴纳期限、未特别提示连续缴纳情况，周启花向武汉家和世纪公司告知累计缴纳十年但因武汉家和世纪公司未强调连续缴纳要求，周启花也未主动说明断缴情况。因周启花对社保缴纳强制要求不了解，故在向武汉家和世纪公司说明情况时未意识到断缴的风险及后果。一审法院查证的措辞没有偏离当事人的陈述，本院确认一审查证事实属实。武汉家和世纪公司提供了反映店内公示信息张贴情况的照片作为证据，拟证实履行了告知义务。周启花对该证据的真实性、合法性和证明目的均持异议，认为照片形成于质证之后，可能是后期张贴的。对此本院认为，在一审庭审调查环节，周启花问武汉家和世纪公司：“居间服务时是否向周启花提交书面告知？”武汉家和世纪公司陈述称：“在店面张贴购房须知，周启花多次到店咨询，应明知。”庭后武汉家和世纪公司即向一审法院提交了相关照片。从照片显示的情况看，张贴内容包括《限购限贷政策》、《存量房居间（买卖）合同》、《“门前三包”责任书》、交易税费一览等。其中《限购限贷政策》张贴位置紧邻《存量房居间（买卖）合同》上方，两材料有一处共一张透明胶贴，从成色看已经老旧，结合武汉家和世纪公司的当庭陈述，本院确认该证据的真实性，认为《限购限贷政策》并非争议发生后武汉家和世纪公司为作伪证而张贴，并据此查明：武汉家和世纪公司店内张贴了公告，其中记载“非武汉市户籍需提供购房之日前两年（含两年）连续在武汉市缴纳社会保险或者个人所得税证明，不得补交”。二审另查明：一审中周启花申请徐妮作为证人出庭，徐妮出具《证人证言》载明：“兹证明武汉家和世纪公司认为周启花有购房资格，从而居间本人与周启花房屋买卖，三方于2019年6月2日签订二手房居间代理合同，后期中介协助周启花把贷款手续都办好，但直至办理房屋买卖合同备案过程中，中介才发现周启花不具有购房资格。中介提出周启花先离婚，与武汉人结婚，再进行房屋交易的办法，并要求周启花支付2万元费用，周启花没有同意。因为政策限制双方的买卖合同无法履行，双方已于2019年10月7日解除。”一审法院经庭前询问审查证据材料发现徐妮是案涉房屋买卖合同的卖方，参与案涉合同的签订，与案件审理有关联，通知其作为第三人参加诉讼。徐妮表示同意。一审庭审中，法院曾询问武汉家和世纪公司自述的变通履行合同的具体方案，武汉家和世纪公司、周启花分别作出陈述，徐妮则表示“均未参与，6月24日知晓周启花不具备资格，当时未提出解除合同”。法院还询问：“武汉家和世纪公司所称后期与周启花协商履行合同方案，第三人是否参与？”徐妮答：“没有。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”武汉家和世纪公司具有如实报告与订立合同有关的重要事实、维护委托人利益的法定义务。《二手房居间代理合同》约定：合同三方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。武汉家和世纪公司、周启花均具有如实陈述与订立合同有关的重要事实的合同义务。武汉家和世纪公司所提交的证据足以证实其履行了上述法定义务和合同义务，周启花关于因武汉家和世纪公司故意隐瞒、未如实告知导致其签订了无法履行的房屋买卖合同的主张不能成立，详述如下：1、购房人应具备的资格条件属于国家政策、公共信息。武汉家和世纪公司在办公场所张贴了载有“非武汉市户籍需提供购房之日前两年（含两年）连续在武汉市缴纳社会保险或者个人所得税证明，不得补交”内容的告示。2、武汉家和世纪公司作为中介机构，没有审核周启花是否具有购房资格的职权，而社保缴纳情况是周启花的隐私，在缔约前周启花从未将该材料提交给武汉家和世纪公司，也没有全面、详细告知包括断缴情形在内的社保缴纳情况。3、徐妮是案涉房屋买卖合同的卖方，在未退还周启花定金款的情况下与周启花解除了房屋买卖合同，与周启花具有直接的利益关系。徐妮当庭陈述称未参与、不了解武汉家和世纪公司所称后期与周启花协商履行合同方案的过程，却在前期提交的书面证词中写道：“中介提出周启花先离婚，与武汉人结婚，再进行房屋交易的办法，并要求周启花支付2万元费用，周启花没有同意。”就前期缔约过程，徐妮在证言中写道：“武汉家和世纪公司认为周启花有购房资格”，该内容是对武汉家和世纪公司认知内容的推测，而非对亲身经历的事实的陈述。综合来看，徐妮的证言可信度较低。4、陈静并非武汉家和世纪公司的工作人员，而是帮助徐妮参与合同缔结的另一方中介。在一审庭审中，武汉家和世纪公司陈述称：“案外人陈静作为售房方代理人参与合同订立，代表售房人再次核实周启花社保缴纳情况，可要求陈静对此作出说明。”对此，徐妮表示：“属实。是我方的代理人，对其身份认可。”面对法庭的调查，陈静详细陈述了合同的签订过程，并陈述“因周启花并非本地户籍，我再三向其强调，要求其必须具备连续缴纳社保满两年的条件，周启花与其丈夫均表示其社保缴纳情况正常，已缴纳十一年，让我不要担心。”一审对该证言予以采信，符合证据认定的基本规则。综上所述，周启花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由周启花负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二〇年六月二十八日法官助理邱冠群书记员李超华