福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0628民初533号 原告：平和康桥丽景（A）区业主委员会，住所地平和县小溪镇湖滨北路**。 主要负责人：蔡汉文，主任。 委托诉讼代理人：陈黎阳，福建卓来律师事务所律师。 被告：周亚蕊，女，1973年3月7日出生，汉族，住平和县。 原告平和康桥丽景（A）区业主委员会与被告周亚蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平和康桥丽景（A）区业主委员会委托诉讼代理人陈黎阳、被告周亚蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平和康桥丽景（Ａ）区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令周亚蕊立即向平和康桥丽景（Ａ）区业主委员会支付从2016年7月1日起至2019年12月31日止物业管理费4380元、从2016年7月1日起至2019年6月30日止公摊费1100元及逾期付款违约金（以月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止）。2.本案诉讼费用由周亚蕊负担。事实和理由：2013年7月1日，福建东信房地产开发有限公司作为康桥丽景一期开发商与厦门市创优物业有限公司签订康桥丽景一期《前期物业服务合同》，该合同对小区物业服务费用标准、委托管理期限以及违约金进行了约定。周亚蕊向福建东信房地产开发有限公司购买址在平和县康桥丽景（Ａ）区Ａ3栋201室面积为135.18平方米的房产。2016年6月27日，平和康桥丽景（Ａ）区业主委员会成立。上述《前期物业服务合同》于2016年6月30日期限届满，厦门市创优物业有限公司退出康桥丽景一期物业管理服务后由平和康桥丽景（Ａ）区业主委员会接手对康桥丽景一期的物业管理服务。目前绝大部分业主依约支付相应物业管理费用，但是仍有部分业主不愿支付。周亚蕊拒不支付相关物业费和公摊费，平和康桥丽景（Ａ）区业主委员会在其拖欠期间多次通过书面、口头等方式催缴，周亚蕊均拒绝支付。 周亚蕊辩称，1.平和康桥丽景（A）区业主委员会不具有合格的诉讼主体资格，其起诉周亚蕊不符合法律规定，要求法院驳回平和康桥丽景（A）区业主委员会的起诉。2.平和康桥丽景（A）区业主委员会向周亚蕊提起诉讼请求依法不能成立，且缺乏事实和法律依据。 平和康桥丽景（A）区业主委员会依法向本院提交了： 证据1.《康桥丽景一期》前期物业服务合同一份、平和县康桥丽景（A）区《业主管理规约》一份；欲证明康桥丽景一期的前期物业由厦门创优物业有限公司进行物业管理服务及相应收费标准等事实。 证据2.平和县住房保障与房地产管理局关于同意“平和康桥丽景（A）区业主委员会”备案的通知一份；欲证明平和康桥丽景（A）区业主委员会于2016年6月27日成立的事实。 证据3.业主代表大会决议一份；欲证明业委会开会决议对小区进行管理等事实。 证据4.情况说明及工资表、物业管理费欠缴情况表。欲证明平和康桥丽景（A）区业主委员会对小区实际进行了管理活动并支付管理员工工资。 证据5.2016年-2018年物业费及公摊费欠费的滞纳金计算情况表、催缴物业费通知、物业费再次催缴通知、告示、照片等证据，欲证明周亚蕊拖欠物业管理费、公摊费，在平和康桥丽景（A）区业主委员会多次催讨后仍未缴交的事实。 周亚蕊质证认为： 对于证据1中的《康桥丽景一期》前期物业服务合同，真实性没有异议，合法性、关联性有异议。 对于证据2，真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议。 对于证据1中的《业主管理规约》、证据3和证据4，真实性、合法性、关联性均有异议。 对于证据5，形成的合法性有异议。 周亚蕊依法提交《照片》18张，欲证明业主委员会没有聘请合格的物业来进行管理，造成管理不规范。 平和康桥丽景（A）区业主委员会质证认为，对周亚蕊提交的《照片》没有载明拍照的时间也没有载明拍照的地点，照片从内容上看虽然存在一定的垃圾尚未清理，但是在小区摩托车排放还是很规范，即便照片反映属实，这也是属于目前的物业管理，过去2017年-2019年的管理不妥当不能成为前期物业费不交的理由。 对于双方有争议的证据和事实，本院作如下认定： 1.平和康桥丽景（A）区业主委员会是否具备小区管理服务的主体？ 双方当事人对平和县住房保障与房地产管理局《关于同意成立“平和康桥丽景（A）区业主委员会”备案的通知》均无异议，可以作为定案依据。因此，平和康桥丽景（A）区业主委员会具有合法性。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从该条文看，物业管理服务可分为自行管理服务和委托管理服务，业主委员会管理服务小区物业并无明确禁止，是自行管理服务一种方式。业主委员会与业主在管理服务小区的目的是一致的，只有当业主委员会侵害业主权益时，业主可以主张撤销权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效”，其中第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。那么什么强制性规定？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定。本案中业委会虽然不具有企业法人资格，在本案中没有物业服务企业对小区服务时，作为业委会管理服务小区的主体，不违反法律、法规的规定。因此，周亚蕊提出的平和康桥丽景（A）区业主委员会不具备主体资格的抗辩主张，不予采纳。平和康桥丽景（A）区业主委员会提出具备作为物业服务一方当事人主体资格主张，予以采纳，可以支持。 2.平和康桥丽景（A）区业主委员会能否收取物业费？ 根据《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，作为一方当事人平和康桥丽景（A）区业主委员会属于其他组织，与另一方当事人周亚蕊属于自然人，在物业服务民事关系中，双方处于平等的民事主体关系。作为平和康桥丽景（A）区业主委员会一方当事人在本案中不能直接提供与另一方当事人周亚蕊的书面合同，那么双方当事人之间是否属于“其他形式”的合同呢？参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定合同法第第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。法律另有规定除外”。在本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周亚蕊主张支付物业费及滞纳金，周亚蕊在庭审中提交3张收费票据，证明已支付的部分物业费、车辆管理费、公共部分维修金，平和康桥丽景（A）区业主委员会表示无异议，可以作为定案证据。周亚蕊对平和康桥丽景（A）区业主委员述称派驻员工进行安保、保洁、公共部分维护的管理服务行为无异议，可以作为定案证据。由此可见，双方当事人不仅有订立合同的意愿，而且实际已履行合同。所以，双方当事人是以“其他形式”订立物业服务合同。物业服务收费，是指物业管理服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地继续维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。所以，平和康桥丽景（A）区业主委员会与周亚蕊没有订立书面合同，但双方是以其他形式订立合同，平和康桥丽景（A）区业主委员会可以向周亚蕊收取费用。 3.如何计算物业管理费和公摊费？ 《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。”按照业主专有部分建筑面积作为计价基数收取物业费是目前物业服务市场的普遍方法，已成为众所周知的事实。而收费的标准涉及双方利害关系及小区的服务质量。参照中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布的《物业服务收费管理办法》第五条、第六条和第七条的规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。并根据不同性质和特点实行政府指导价和市场调节价。商品房小区一般按照市场调节价计算。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。因为双方未签订书面合同，平和康桥丽景（A）区业主委员会提供《康桥丽景一期》前期物业服务合同、平和县康桥丽景（A）区《业主管理规约》欲证明康桥丽景一期的前期物业由厦门市创优物业有限公司进行物业管理服务及相应收费标准等事实。周亚蕊质证对此有异议。本院认为，平和康桥丽景（A）区业主委员会提供《康桥丽景一期》前期物业服务合同是开发商福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业管理有限公司签订的合同，根据合同相对性原理，对平和康桥丽景（A）区业主委员会与周亚蕊没有约束力；平和康桥丽景（A）区业主委员会虽然没有与业主之间订立书面合同确认物业费标准，综合本案涉案小区所在地物业服务费标准来看，按照前期物业管理合同的物业费标准继续约束双方当事人并无不当，即物业管理服务费可以以0.9元/月、平方米进行计算。自2016年7月1日至2019年12月31日止周亚蕊应缴纳的物业费为5,110元、公摊费702元，合计5,812元。 平和康桥丽景（A）区业主委员会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周亚蕊收取物业费酌情按上述确认的5,812元的10%扣减，即5,812元×90%=5,230.80元。 4.平和康桥丽景（A）区业主委员会能否向周亚蕊收取滞纳金或逾期付款违约金？ 滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而本案是平等主体民事纠纷，不适用滞纳金的规定，应理解为赔偿损失。如前所述，由于双方当事人未签订书面合同，未对违约金进行约定。本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会作为履行物业服务的主体，主张以未支付的物业费为基数按日3%计算滞纳金或逾期付款违约金，没有法律依据。如何确定时间起始点和赔偿金额？业主在业委会催收物业管理费及公摊费后的合理期限内，业主未支付的，应赔偿业委会的损失。本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会主张权利的日期应认定为本案立案之日即2020年3月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 经审理本院认定事实如下：2013年7月1日福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业管理有限公司签订《康桥丽景一期》前期物业服务合同，约定由厦门市创优物业管理有限公司对康桥丽景一期实施前期物业管理服务的事宜，其中物业服务费用标准为：1.多层住宅：0.55元/月·平方米；2.小高层住宅：0.9/月·平方米；3.商业、店面及其他商业用途用房：1.00元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊等条款。 2016年6月10日平和康桥丽景（A）区业主委员会成立并报平和县住房保障与房地产管理局备案，之后平和康桥丽景（A）区业主大会于2019年6月30日制定平和康桥丽景（A）区《业主管理规约》。平和康桥丽景（A）区业主委员会于2016年6月30日在上述《康桥丽景一期》前期物业管理合同结束后接管小区物业管理，业主与业主委员会没有签订新的合同。业主周亚蕊所居住房屋面积为135.18平方米，按照前期物业管理合同的计算标准每月应当支付：135.18平方米*0.9元/月=121.662元/月，周亚蕊在前期物业管理服务过程中依法缴交物业管理费至2016年，自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5,110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5,812元。平和康桥丽景（A）区业主委员会对此进行了催缴行为,周亚蕊均没有缴纳。 平和康桥丽景（A）区业主委员会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周亚蕊收取物业费酌情按上述确认的5,812元的10%扣减，即5,812元×90%=5,230.80元。 综上所述，本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，并执行业主大会授权的各项决定，与业主或物业企业在营造或维护小区卫生整洁、秩序井然、身体安全、生活安宁等方面的利益是一致的，双方都应诚信守法，共同提高生活品质。在本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会以“其他组织”主体资格，与业主周亚蕊按照“其他形式”合同履行权利义务。所以，平和康桥丽景（A）区业主委员提出的诉讼请求中自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5,110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5,812元。基于平和康桥丽景（A）区业主委员会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周亚蕊收取物业费酌情按上述确认的5,812元的10%扣减，即5,812元×90%=5,230.80元。本院予以支持5,230.80元。 平和康桥丽景（A）区业主委员请求周亚蕊支付逾期付款违约金（以月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止），基于双方没有合同约定，本院不予支持。但周亚蕊应赔偿平和康桥丽景（A）区业主委员以损失金额5,230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间从2020年3月11日起至全部付清之日止。故根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条的规定，判决如下： 一、周亚蕊应在本判决生效后十日内支付平和康桥丽景（A）区业主委员物业管理费、公摊费合计5,230.80元。 二、周亚蕊应在本判决生效后十日内赔偿平和康桥丽景（A）区业主委员以损失金额5,230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间自2020年3月11日起至付清全部款项之日止。 三、驳回平和康桥丽景（A）区业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元，减半收取47.5元，由周亚蕊负担25元，由平和康桥丽景（A）区业主委员会负担22.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林荣杰 二〇二〇年六月四日 书记员  杨丽婷