江西省抚州市临川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1002执异19号异议人（利害关系人）：邱红，女，汉族，1978年4月30日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。申请执行人：王世俊，男，汉族，1967年11月20日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。申请执行人：雷莉莉，女，汉族，1963年10月31日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。被执行人：王京，男，汉族，1969年2月8日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。被执行人：周慧珍，女，汉族，1979年10月9日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。本院在执行王世俊、雷莉莉与王京、周慧珍民间借贷纠纷一案中，异议人邱红以我院（2020）赣1002执19号责令其交出财物通知书要求其空出租赁店面错误为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人邱红称，异议人承租被执行人的抚州市临川区西大街购物公园10栋1-6号商铺（即现在“添福茶庄”，面积约260平方米）十二年，最近一次租赁期限至2025年2月10日。被执行人抵押给执行申请人的购物公园63号10栋1-11室（房产证号：赣（20**）抚州市不动产权第0034893号，建筑面积317.27平方米）部分处在异议人承租的商铺里面，也即异议人承租的商铺包含了部分申请执行人的房产，也包含其他人所有的房产。申请执行人与被执行人都知道以上事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第十二条之规定，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，即在租赁合同有效期内，不管房产产权如何变动，承租人仍有权继续承租该房产。因此，异议人作为合法、正当的店铺承租人，在租赁期限内不管该店铺的产权人如何变化，均有权继续承租该店铺。如强行要求异议人搬出该商铺，不仅损害了善意承租人的合法权益，更与“买卖不破租赁”原则之法规定不符。我与被执行人王京签订的合同是善意的，法院处置争议标的的时候没有谁通知我，被执行人王京多次催逼我交店租（含争议标的店铺），否则将店铺转租给别人，不得已我才将店租交给王京，并与2019年9月9日与王京签订购物公园10栋1-6号商铺租赁合同，继续开设“添福茶庄”。为维护异议人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内组织向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面资料合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”之规定提出异议，请求贵院确认异议人与被执行人2019年9月9日签订的店铺租赁合同有效，停止要求异议人空出、交付购物公园10栋1-6号商铺。申请执行人陈述，因被执行人欠我们款，我们已经申请法院强制执行，由于被执行人拒不履行义务，法院对案涉房产进行拍卖，因无人竞拍，最后将案涉房产以物抵债给我们，房产证明确载明，争议标的是我们的财产。2019年法院拍卖购物公园10栋1-11号商铺的时候，法院的执行人员找异议人做大量工作，并告知异议人你的承租合同已经到期，如需继续租赁，必须到法院来签订合同，并将租赁费交到法院，当时我们都在场。因为法院拍卖的是10栋1-11号商铺，但异议人原承租的10栋1-6号商铺将面积扩大了，租赁面积与房产证不符，异议人租赁的店铺占用了法院拍卖抵给我的店铺，如果要签合同，异议人应该与我签订，租赁费应该交给我。被执行人王京、周慧珍未提交书面答辩意见。异议人为证明其主张，向法院提交下列证据：1、2017年6月23日，异议人的合伙人与被执行人签订的《店铺租赁合同》，证明异议人承租的在租赁合同有效期内，不管房产产权如何变动，承租人仍有权继续承租抚州市西大街购物公园10栋1—6号商铺面积为260平方米，里面包含了10栋1—11号商铺部分面积；2、2019年9月9日异议人与被执行人王京签订的《店铺租赁合同》。证明双方已经对异议标的达成租赁协议，租赁期限为五年（自20019年8月10日至2025年2月10日）；3、被执行人王京于同日向异议人出具的102680元租金收条。证明异议人与被执行人王京签订的《店铺租赁合同》已实际履行。因此，异议人对租赁物善意取得，根据买卖不破租的法律规定，法院不应该责令其空出租赁物。申请执行人对异议人提交的证据质证后，认为：1、异议人的合伙人在2017年6月23日与被执行人签订的《店铺租赁合同》于2019年6月22日到期，而法院在2019年4月1日就已经下了裁定，拍卖抚州市西大街购物公园10栋1—11的商铺，且法院已经通知了异议人，而异议人明知道法院在处置被执行人的店铺，仍继续与被执行人签订租赁协议，异议人不属于善意第三人，而是故意阻碍法院的执行；2、异议人以前承租的是抚州市西大街购物公园10栋1—6号商铺，该商铺的面积是88.97平方米，不是异议人陈述的260平方米；3、作为承租方，异议人应该要求出租人提交租赁物的权属证书，而异议人所租赁的店铺产权证书明确载明该租赁物的面积是88。97平方米，超过的部分属于抚州市西大街购物公园10栋1—11的商铺内的面积，也就是法院责令其空出的部分。因此，异议人的异议理由不能成立，应该驳回她的异议请求。申请执行人为证明其主张，向法院提交下列证据：异议人于2019年7月8日与被执行人的微信通话记录及异议人于2019年9月8日与被执行人的微信通话记录，证明异议人清楚法院正在对其占用的抚州市西大街购物公园10栋1—11商铺进行拍卖，她的行为故意阻碍法院的执行。异议人对申请执行人提交的证据质证后，认为：与申请执行人的微信是证明我已经实际承租了商铺；与王京的微信也是证明被执行人催我交租金，并不能证明我知道法院在处置商铺，更何况我原合同中约定所承租的商铺为260平方米，现合同是原合同的延续。本院听证后查明，2017年6月23日，异议人的合伙人与被执行人签订了《店铺租赁合同》，承租了被执行人位于抚州市西大街购物公园10栋1—6号的商铺，承租期限为2017年6月23日至2019年6月22日，该合同约定所承租的商铺面积为260平方米，但该商铺的产权证书确定的面积是88.97平方米，租赁超出的面积系10栋1—11号商铺的套内面积。因被执行人拒不履行法院生效文书确定的义务，法院于2019年4月1日作出（2019）赣1002执494号执行裁定书，拍卖被执行人所有的位于抚州市西大街购物公园10栋1—11号的商铺（房产证号：赣【2017】抚州市不动产权第**、建筑面积317.27平方米）。2019年7月29日，法院在对该商铺评估期间，异议人与法院执行人员通过微信通话，知道法院将拍卖该商铺。法院公开拍卖时，因无人竞买，法院于2020年3月3日作出（2019）赣1002执494执行裁定书，将被执行人王京、周慧珍所有的坐落于抚州市西大街购物公园10栋1—11号商铺（房产证号：赣【201：赣【2017】抚州市不动产权第**17.27平方米）作价转移给买受人（即本案的申请执行人）王世俊、雷莉莉。由于异议人承租的商铺空间占用了法院拍卖后的商铺空间，2020年4月9日，法院作出（2019）赣1002执494号责令交出财物通知书，责令异议人空出占用的店面交付法院。本院认为，善意第三人是指第三人不知道法律关系双方的真实情况，在取得动产和不动产权利时出于善意。而本案异议人明知法院在处置其所租赁的商铺占用了被拍卖的商铺空间，仍与被执行人签订租赁合同，其行为不符合第三人善意的行为特征。因此，异议人主张其为善意第三人的理由不成立，本院不予支持。买卖不破租是指房屋租赁期间，因买卖、赠与、继承等发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。而在本案中，异议人的原租赁合同履行期已经届满，且异议人明知法院正在对租赁物继续处置，仍与被执行人签订租赁合同，其买卖不破租的主张不符合法律规定的实质要件。因此，异议人主张其与被执行人签订的租赁合同对执行申请人生效的理由不成立，本院不予支持。综上，异议人的主张不能阻却法院作出（2019）赣1002执494号责令交出财物通知书的执行。据此，异议人的异议不成立，其异议请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：驳回异议人邱红的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向抚州市中级人民法院申请复议。审 判 长  周根诚人民陪审员  万园秀人民陪审员  张水兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  李 茹