湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初874号 原告：长沙好帮客经营服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪街道三一大道**。 法定代表人：马力，总经理。 委托诉讼代理人：陈召星，湖南高泽律师事务所律师。 被告：湖南启光汽车服务有限公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路**星蓝湾公寓**2303/div> 法定代表人：欧鑫，总经理。 委托诉讼代理人：寻昔江，湖南湘楚律师事务所律师。 被告：欧鑫，男，1984年10月22日出生，汉族，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：寻昔江，湖南湘楚律师事务所律师。 原告长沙好帮客经营服务有限公司与被告湖南启光汽车服务有限公司（以下简称“启光公司”）、欧鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙好帮客经营服务有限公司的委托诉讼代理人陈召星，被告湖南启光汽车服务有限公司、欧鑫共同委托诉讼代理人寻昔江及被告欧鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙好帮客经营服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金183,250元，并按《房屋租赁协议》约定的租金标准支付至搬离之日止；2、判令被告向原告支付拖欠的水费84元、电费2,099元；3、判令被告自2019年10月30日起，以拖欠的租金和水电费之和185,433元为基数，按6%的年利率向原告支付资金占用利息，计算至2020年1月8日为2,163元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年6月，被告启光公司承接案外人王银龙与原告的房屋租赁合同，承租使用原告位于三一大道362号的门面，并承诺承担案外人拖欠原告的租金以此作为被告启光公司支付给案外人的门面转让金。至2019年7月，原告与案外人的房屋租赁合同到期后，被告启光公司于2019年7月22日向原告出具欠条，承诺按周期偿还共计93,250元拖欠租金，其中第一笔还款为2019年10月30日前还第一笔23,313元，2020年1月30日还第二笔23,313元，2020年4月30日还第三笔23,313元，2020年7月30日还第四笔23,313元，但被告启光公司实际并未按欠条约定的周期支付第一笔还款。原告另于2019年7月17日指派法定代表人马力与被告启光公司签订有《房屋租赁协议》，约定由原告向被告启光公司出租房屋，被告启光公司按约定标准支付租金，约定标准为2020年8月1日前租金为每月55,000元，租金按月支付，先付后用。被告启光公司于2019年12月开始拖欠租金，对当月55,000元租金仅支付了20,000元，尚欠35,000元未付，另被告启光公司应当于2019年12月31日支付2020年1月租金55,000元，亦至今未付。被告启光公司的法定代表人欧鑫另于2019年12月4日、2019年12月17日出具两份承诺，第二份承诺书承诺2019年12月30日前交清本月租金及下月租金，否则三天内搬离。故欧鑫作出了与被告启光公司共同承担债务的承诺，应在本案中与启光公司承担连带责任。综上所述，因被告不履行合同义务，已经对原告造成严重的经济损失，特诉请法院判如所请。 被告湖南启光汽车服务有限公司辩称：1、2019年7月17日签订的《房屋租赁协议》甲方为马力（签字由幸幼林代）乙方为湖南启光汽车服务有限公司，马力签署的《委托书》也标明出租362号门面系我个人所有。合同的签订、合同的履行至合同的解除均没有原告的出现，被告也从没有与原告有过房屋租赁合同关系，原告以房屋租赁合同关系起诉，诉讼主体不适格，请求依法驳回原告的起诉。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效，本案租赁房屋至此仍未取得建设工程规划许可证，且在合同签订时，原、被告双方就租赁合同的目的（办理被告工商变更登记）、需要原告提供相关房屋材料在合同项下特意进行了约定，并说明如无法提供导致被告方不能办理变更登记手续，合同无效。诉争租赁房屋没有建设工程规划许可证，没有房屋产权证，且影响租赁合同目的的实现（多次去办理工商变更登记均无法办理），合同应属无效。3、原、被告租赁期限为2019年8月1日，月租金为55,000元，2020年1月7日原、被告解除租赁合同，租赁期限共计五个月零六天应交租金286,000元，被告已支付330,000元房屋租金，多交租金44,000元，被告将通过另案诉讼给予追回，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月17日，原告长沙好帮客经营服务有限公司的法定代表人马力（甲方）与被告湖南启光汽车服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方自愿将三一大道362号门面租赁给乙方经营使用，收取房屋保证金壹拾万元整，水电保证金壹万元整，协议期满，在未违反协议的条件下，全额退还，不计息；租期三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；此门面租金为每月55,000元（不含税），每年递增5%，租金付款方式为每月支付，先付后用；乙方必须在每月28号前依约交付租金，如连续拖欠三天，视为违反合同，合同自动解除；乙方在经营期间，水、电费用由乙方自理，价格按国家规定由甲方代收（暂：电：1.15元／度，水：4.58元／吨），如有变化将按国家规定的调整价格收取，乙方必须在每月10日前付清水、电费。 被告提供原告法定代表人马力于2019年7月1日出具的委托书，内容为“位于长沙市开福区门面系我个人所有，现委托我公司幸幼林（身份证号：4301031961××××××××）代为管理该房产。委托期限：2019年7月1日至2020年6月30日”。被告持有的《房屋租赁协议》甲方签字处原有签名被划掉，后留有“幸幼林代”字样，在协议落款日期下面留有“甲方必须配合乙方办理公司地址变更手续，如果因为甲方原因导致乙方不能办理变更手续，合同无效。幸幼林”字样。 被告启光公司于2019年7月22日出具欠条一份，称被告欠马力先生（位于长沙市开福区门面）房屋租金（4月9日－6月7日房租余款），共计93250元，承诺在一年以内分批还清，还款方式为2019年10月30日、2020年1月30日、2020年4月30日、2020年7月30日各还款23313元；“所有欠款全部还清后，我方将房屋押金10万元及水电费押金1万元（共计壹拾壹万元）的押金单交还给启光公司”。 被告启光公司的法定代表人即被告欧鑫分别于2019年12月4日、2019年12月17日各出具一份承诺书，承诺限期付清当月租金，其中第二份承诺书承诺在2019年12月30日前交清本月租金及下月租金，否则三天内搬离。 原告提供国有土地使用证、社区证明、建设用地规划许可证、（2017）湘01民终4838号民事判决书、（2018）湘01民终5604号民事判决书、开福区工商行政管理局公示的公司登记注册材料表和地址变更材料表、案外人湖南车航汽车销售有限公司的工商信息、与案外人王银龙签订的房屋租赁协议、委托书等证据，用于证明涉案房屋系原告所有；开福区工商行政管理部门就公司地址注册和变更要求的材料是“产权证明”，未限制为产权证，案外人湖南车航汽车销售有限公司依据原告提供的现有材料成功的将注册地址变更登记为涉案房屋；原告租给被告的涉案房屋原系由案外人王银龙承租，租期未满便转给了被告。 被告提供工商行政管理部门电子邮件、变更地址材料清单、解除合同搬迁场地通知函、与幸幼林的微信聊天记录、案外人长沙友爱物流有限公司出具的收据、银行交易凭证等证据，用于证明被告因没有产权证明致使无法办理工商变更登记；被告已于2020年1月7日搬离涉案房屋；被告已向原告支付28万元（其中：2019年5月15日支付1万元、2019年6月5日支付3万元、2019年7月17日至2019年12月17日期间支付24万元）。电子邮件由“咨询3”于2019年11月4日发送，就办理地址变更需要的材料、办理方式、办理地址（岳麓区政府办证大厅）等事项进行了说明；微信聊天记录中幸幼林在2020年1月3日称“欧总，我们老板回信了，同意你们最迟下周二（2020年1月8日）搬走，但是明天就要开始搬，开始动，因为不是一天可以搬完的，星期二不管你们搬没搬完我们都会锁门了”。原告在庭审中认可被告已于2020年1月8日搬离涉案房屋。 原告在庭审中陈述，其诉讼请求第一项主张的租金183,250元，包括被告启光公司在2019年7月22日出具的欠条上记载的金额93,250元、2019年12月份未付租金35,000元，以及2020年1月份租金55,000元。 以上事实，有书证、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，一、原告主体资格问题。原告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、（2017）湘01民终4838号民事判决书、（2018）湘01民终5604号民事判决书等证据可以证实涉案房屋系原告所有，马力系原告的法定代表人，原告认可其法定代表人马力是受其指派与被告湖南启光汽车服务有限公司签订的《房屋租赁协议》，故长沙好帮客经营服务有限公司作为本案原告，主体适格。 二、被告称因原告原因导致被告无法办理地址变更登记手续，根据双方约定的特殊条款，合同无效。首先，该条款系由受托人幸幼林手写，而幸幼林接受的委托事项仅为管理涉案房屋，未明确修改合同的授权，原告对幸幼林增加的该条款亦不予认可；被告称与原告订立租赁合同的目的是办理被告工商变更登记，可承诺书、微信聊天记录中均未体现被告对办理变更登记的关切；被告提交电子邮件用于证明2019年11月4日向工商行政管理部门预约办理地址变更登记，因没有产权证明致使无法办理工商变更登记，而电子邮件的内容应为岳麓区政府的相关部门就其咨询进行的答复；被告以原告未配合办理公司地址变更手续为由出具的解除函没有原告方签收的依据，原告方在微信聊天记录中的留言也非收到解除函的意思表示。综上，被告的上述事实主张缺乏事实依据，本院不予采信。故原告长沙好帮客经营服务有限公司与被告启光公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应依约按时支付租金、缴纳相关费用。 三、关于被告在签订《房屋租赁协议》前支付约定原告的4万元，被告称是支付的定金，应抵租金，但未提供证据加以证明，《房屋租赁协议》也未载明被告交纳了4万元定金，且原、被告均称《房屋租赁协议》约定的保证金没有交纳，同时，如果该4万元是《房屋租赁协议》约定的租金，则被告在2019年12月17日就已付清当月租金，还多付5,000元，为何还在当日出具承诺书承诺在2019年12月30日前交清当月租金及下月租金。故原告称该4万元系被告代案外人王银龙支付租金的主张更符合客观事实，本院予以采信。 四、被告对其于2019年7月22日出具的欠条真实性、合法性、关联性无异议，但认为其付款的前提是原告提交押金单。而该欠条明确载明“所有欠款全部还清后……押金单交还给启光公司”，故对被告的该项抗辩意见不予采信，被告依其承诺付清欠款。被告依原告在微信聊天记录中的要求，于2020年1月8日前搬离了涉案房屋，再要求其承担该月的55,000元租金有违公平原则，本院酌情确定被告向原告支付的2020年1月份租金为11,000元，加上上述欠条的金额93,250元，以及2019年12月份未付租金35,000元，被告应付租金为139,250元。 五、原告主张被告支付拖欠的水费84元、电费2,099元，但未提供证据加以证明，被告提交的微信聊天记录中虽有水表和电表照片，但模糊不清，无法辨认。被告在庭审中认可有欠付水电费，只是认为原告主张的金额过高。故本院酌情确定被告应付原告水电费1,000元。 六、关于原告主张被告自2019年10月30日起，以拖欠的租金和水电费之和为基数，按6%的年利率向原告支付资金占用利息的诉讼请求，被告迟延支付租金及水电费，应承担给原告造成的利息损失，原告主张的利息计算标准不违反法律规定，本院予以支持。但原告主张自2019年10月30日起缺乏事实依据，本院酌情确定从2019年12月29日开始计算。 七、被告欧鑫系被告启光公司的法定代表人，之前的租金是欧鑫代表启光公司向原告支付，在微信上也是欧鑫代表启光公司与原告联系，且两份承诺书中的表述明显是代表启光公司作出的承诺，被告启光公司亦认可欧鑫系代表公司出具的承诺书，故不应认定欧鑫系债务加入行为，对于原告被告欧鑫与被告启光公司共同承担本案债务的主张，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告湖南启光汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙好帮客经营服务有限公司租金139,250元； 二、被告湖南启光汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙好帮客经营服务有限公司水电费1,000元； 三、被告湖南启光汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙好帮客经营服务有限公司支付上述租金和水电费的资金占用期间利息（按年利率6%的标准从2019年12月29日开始计算至上述租金和水电费付清之日止）； 四、驳回原告长沙好帮客经营服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,052元，减半收取2,026元，由被告湖南启光汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年六月一日 代理书记员  刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。