福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2162号 上诉人（原审被告）：福建省凯景实业发展有限公司，住所地福建省福清市渔溪镇渔溪村凯景国际城**楼**206店面，统一社会信用代码91350181717354308X。 法定代表人：林秉仕。 委托诉讼代理人：张弛、黄灵敏，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福清分行，，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼统一社会信用代码91350181854911692H。 负责人：刘必辉。 委托诉讼代理人：俞曦葳、陈范，该行员工。 原审被告：林梅兰，女，1977年11月17日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人福建省凯景实业发展有限公司（以下简称“凯景公司”）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称“建行福清分行”）及原审被告林梅兰金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 凯景公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费、保全费等均由被上诉人承担。 事实和理由：一、《个人住房借款合同》签订后，林梅兰均积极履行还款义务，至今为止，尽管遭遇新型冠状病毒肺炎疫情，林梅兰仍按时、足额地向被上诉人还本付息，未曾出现任何一期延迟还款或不还款的情形。由此可见，林梅兰经济基础尚可，其自身经济能力并未对合同履行构成不利影响或潜在威胁。被上诉人仅因林梅兰涉及诉讼纠纷便提出终止合同，并要求林梅兰提前归还剩余借款本息，且一审法院予以认定并支持该诉请，缺乏事实及依据，对上诉人、林梅兰极为不公平，也有悖于诚实信用、合理信赖的原则。被上诉人依据合同关于“卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的”的条款，单方面提出并认为林梅兰已构成违约，而何为重大诉讼？怎样的条件及要求下构成方才构成“重大诉讼”等等，均完全取决于被上诉人的主观认定，该条款设置显失公平，加重林梅兰义务，违背公平正义原则。该条款实际为被上诉人为了重复使用而预先拟定的格式合同，该违约条款是被上诉人单方提供，其为提供格式合同的方式所列的霸王条款。根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”及第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之相关规定，该条款应予以撤销并确认该点违约条款无效。二、被上诉人所提出的林梅兰卷入的“重大诉讼案件”，可能影响林梅兰偿债能力。但2019年11月6日，上诉人已就该涉诉案件向福清市人民法院提起执行异议之诉，福清市人民法院也依法受理，该案目前仍在审理当中。涉案房产实际并未办理不动产权属登记，产权仍归于上诉人所有。被上诉人的利益并未实际受到影响及威胁。三、林梅兰在购买涉案房产时，已向被上诉人办理了预告抵押登记，上诉人对林梅兰贷款承担保证责任直至正式抵押登记已办妥之日（保证责任解除条件）。涉案房产的预抵押权人为被上诉人，该登记具有排他、对抗第三人的抵押效力。目前涉案房产早已具备办理产权的条件，作为预抵押权人的被上诉人，也应积极的通知借款人（林梅兰）办理正式抵押登记。但被上诉人怠于办理房屋抵押登记的行为，也应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就，故上诉人与被上诉人设立的阶段性担保合同解除条件已成就，在此情况下若仍然要求上诉人承担连带清偿责任，有违诚实信用，公平正义原则。 建行福清分行辩称，一、《个人住房借款合同》是建设银行为大量使用而拟定的文本，约定内容清楚，不违反法律规定，不存在免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，该合同及相关条款合法有效。二、答辩人宣布全部贷款立即到期，要求林梅兰履行还款责任、凯景公司履行担保责任，有事实依据，符合合同约定。案涉房产于2019年7月1日由一审法院作出（2018）闽0181执3322号之一《执行裁定书》，裁定拍卖。林梅兰购买案涉房产是其向答辩人借款的目的，且案涉房产作为《借款合同》的抵押，已办理了预抵押登记。现因林梅兰的法律纠纷，该房产被人民法院查封并裁定拍卖，对债权的影响是迫切现实的，如果此时债权不能加速到期，债权安全将无法得到保障。另，林梅兰于2018年12月10日被一审法院列入失信被执行人名单，案号（2018）闽0181执3322号，全部未履行生效法律文书确定的义务；借款512790元；2020年3月21日，林梅兰拖欠当期贷款本金1584.84元、拖欠利息1678.69元，合计3263.53元。至4月21日尚未归还。三、凯景公司与林梅兰不及时办理涉案房屋产权登记，导致未能办理抵押登记，其双方应当承担不利责任。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 林梅兰未作陈述。 建行福清分行向一审法院起诉请求：1.判令林梅兰偿还建行福清分行借款本金468003.04元及相应利息、罚息及违约金（利息及罚息按《个人住房借款合同》约定计算至款项还清之日止，暂计至2019年8月6日，利息为859.96元，罚息为0元；违约金自2019年8月1日起按日0.21‰计算至款项还清之日止）；2.判令若林梅兰未履行上述还款义务，则建行福清分行对抵押物（林梅兰所有的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3.判令凯景公司对林梅兰的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费等）由凯景公司、林梅兰共同承担。 一审法院认定事实：建行福清分行所诉的事实属实，即：林梅兰因向凯景公司购买位于福清市××镇××村××号楼××单元房产需用资金向建行福清分行借款，并签订了《个人住房借款合同》，林梅兰向建行福清分行借款520000元。合同对借款期限、还款方法、借款利率、逾期罚息利率均作了约定，同时还约定借款人卷入重大诉讼及其他法律纠纷，贷款人认为可能对其偿债能力造成不利影响的构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布全部贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；向借款人收取违约金。合同的争议解决方式为：向贷款人所在地人民法院起诉等。合同对保证条款约定为：凯景公司作为合同的保证人，保证责任为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）等。合同对抵押担保相关事宜作了约定，林梅兰以其购买的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权作为合同的抵押担保，并办理了《房屋预告登记证明》。建行福清分行于2016年7月21日足额提供借款520000元划入约定的账户。2019年7月1日，福清市人民法院作出（2018）闽0181执3322号之一《执行裁定书》，裁定“拍卖被执行人林梅兰名下的坐落于福清市××镇××村××号楼××单元商品房（房屋预售合同号为2××4号）”。借款人林梅兰卷入重大诉讼，对其偿债能力造成不利影响，建行福清分行于2019年8月1日宣布全部贷款立即到期，要求借款人归还借款本息及相关费用并要求保证人履行保证责任，但凯景公司、林梅兰均未履行还款责任。 另查明，建行福清分行为贷款人、以林梅兰为借款人暨抵押人、凯景公司为保证人，于2016年7月19日签订的编号为2016年建闽东福个房借字0954602号的《个人住房借款合同》还约定：案涉借款期限为240个月。借款年利率为基准利率下调10%。该利率自起息日至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息还款。罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2016年7月21日，建行福清分行依约发放了贷款520000元，贷款到期日为2036年7月21日，执行年利率4.41%。2016年7月21日，双方办理上述抵押物预售商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押权登记。截至2019年11月26日，林梅兰尚欠借款本金461790.27元及利息282.84元。 一审法院认为：案涉《个人住房借款合同》，系各方在平等自愿的基础上签订的，各方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。建行福清分行依约发放了贷款520000元，林梅兰因涉及诉讼导致本案预抵押登记的房产被一审法院裁定拍卖，建行福清分行因此宣布案涉借款立即到期，并要求林梅兰偿还尚欠的借款本金及相应利息、罚息，有合同约定和借款事实作为依据，且不违反法律规定，予以支持。凯景公司关于建行福清分行采取宣布同林梅兰的借款立即到期的违约救济措施缺乏事实及法律依据的抗辩意见，不能成立，不予采纳。案涉《个人住房借款合同》约定若林梅兰违约，建行福清分行有权向林梅兰收取违约金，但违约金的目的在于填补损失，本案中，林梅兰所负的是金钱给付义务，逾期付款给建行福清分行造成的实际损失应为利息损失，为此，合同已约定林梅兰逾期还款，建行福清分行可依约收取罚息、复利，在建行福清分行未能证明其还存在其他损失的情况下，对其要求林梅兰另向其支付违约金的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定及第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未设立。故建行福清分行依据预购商品房抵押权预告登记主张对预告登记的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。凯景公司对林梅兰的案涉贷款提供阶段性连带责任保证，在涉案房产抵押权未能依登记而设立情况下，凯景公司应依约对案涉全部借款承担连带清偿责任，故凯景公司关于其仅需对物的担保之外的债权承担保证责任的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。凯景公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向林梅兰追偿。林梅兰经依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 一审法院判决：一、林梅兰于判决生效之日起十日内偿还建行福清分行借款本金461790.27元，并支付利息、罚息（利息暂计至2019年11月26日止为282.84元，此后的利息、罚息按案涉的《个人住房借款合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）；二、凯景公司对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。凯景公司承担保证责任后，有权就清偿部分向林梅兰追偿；三、驳回建行福清分行的其他诉讼请求。本案案件受理费8333元，由林梅兰、凯景公司共同负担。 二审中，对于凯景公司提交的证据，本院依法组织了证据交换和质证。经建行福清分行质证和本院审查，凯景公司提交的本案一审《民事判决书》及《签收单》不属证据，其提交的另案《交纳诉讼费用通知书》与本案无关，本院不予确认；其提交的《开发项目首次登记证明》，符合证据的客观证、合法性及关联性特征，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实正确。 另查明，2019年3月26日，福清市不动产登记中心向凯景公司出具编号“闽（2019）福清市总第0008号”《开发项目首次登记证明》，对含案涉房产所在的18号楼199套房产在内的608套房产同意办理首次登记。 本院认为：关于“提前到期”条款的有关问题。案涉《个人住房借款合同》系有效合同，对各方均具有法律约束力。建行福清分行依约发放了贷款520000元，林梅兰因涉及诉讼导致预抵押登记的房产被裁定拍卖，明显造成其自身偿债能力下降，故建行福清分行依照合同约定宣布案涉借款立即到期，并要求林梅兰偿还尚欠的借款本金及相应利息、罚息，具有事实和法律依据。上诉人提出“提前到期”条款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，本院对此分析如下：借款人负有依约还款的义务，而维持良好的偿债能力系能够进行按期还款的前提，故贷款人要求借款人在还款期内维持其自身良好偿债能力具有合理性、必要性。该项约定不会产生免除贷款人责任、加重借款人责任、排除借款人主要权利的情况，而且借款人维持其自身良好的偿债能力亦是其遵守诚实守信原则的体现，故上诉人关于“提前到期”条款的有关上诉理由，没有事实与法律依据，本院均不予采纳。 关于保证人责任承担方式的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满后免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林梅兰怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林梅兰负有协助办理抵押登记的义务，凯景公司应督促其办理。本院确定林梅兰应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人林梅兰若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理案涉房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建行福清分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”规定，林梅兰虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于林梅兰财产，客观上应作为林梅兰责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房者却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应当参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”规定，债权人建行福清分行有权处分购房人林梅兰于商品房买卖合同项下的合同权利，而林梅兰取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建行福清分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人建行福清分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于凯景公司的保证责任问题。因建行福清分行与保证人凯景公司约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，凯景公司的保证期间延续，其对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等仍应当继续承担保证责任，并在承担保证责任后有权向林梅兰追偿。而本案抵押权因抵押登记手续办妥或因本院限定的三十日期限届满而成立后，凯景公司的阶段性保证责任则应终止，对上述债务其不再承担保证责任，建行福清分行仅有权对上述债务行使抵押权，而无权再选择要求凯景公司承担保证责任。 综上所述，凯景公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6180号民事判决第一项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6180号民事判决第二、三项； 三、林梅兰应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福清分行办理不动产（福建省福清市××镇××村××号楼××单元商品房）抵押登记手续，福建省凯景实业发展有限公司应督促林梅兰并配合其办理抵押登记； 四、福建省福清市××镇××村××号楼××单元商品房抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满林梅兰仍未办理抵押权登记的，中国建设银行股份有限公司福清分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6180号民事判决第一、二项确定的债权优先受偿； 五、福建省凯景实业发展有限公司对福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6180号民事判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向林梅兰追偿；但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因林梅兰原因未办理抵押登记，中国建设银行股份有限公司福清分行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，福建省凯景实业发展有限公司对《个人住房借款合同》项下的债务不再承担保证责任。 二审案件受理费8333元，由林梅兰负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 陈金垚 书 记 员 唐 攀