贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初1823号 原告：深圳市和致兴商业运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道沿河北路京基东方都会**921，社会统一信用代码91440300359930351A。 法定代表人：李志玲，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭芸，贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：王贵，男，1981年2月6日生，住贵州省织金县。 原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司（以下简称深圳和致兴公司）与被告王贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳和致兴公司的委托诉讼代理人唐明晋、彭芸，被告王贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳和致兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览D4栋3层05-34号（合计30间）商铺物管费25,162元（2018年5月15日至2019年5月14日为10,784元，2019年5月15日至2020年5月14日为14,378元），并自2018年5月15日起以10,784元为基数、自2019年5月15日起以14,378元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金，违约金暂计算至2020年1月1日为4,873元，具体计算至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2016年12月17日，原、被告双方签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城C4栋3层05-34号商铺（实为30间，合同计算笔误为29间）出租给被告，租期自2017年10月1日到2022年9月30日（合计5年），对租金标准及支付方式均作了明确约定。同时，双方在该合同中还约定了物管费按每年12个月计价和收取，以原告的收费标准及支付方式为准，原告的收费标准及支付方式已在织金县住建局备案。合同签订后，双方针对前三个物管服务年度物管费又口头约定，第一年度打5折后为8,986元/年，第二年度打6折后为10,784元/年，第三年度打8折后为14,378元/年。被告已于2017年5月15日实际使用上述物业，且原告已于当日起为被告提供物业管理服务，但被告在支付了第一年度物管费8,986元后，未再向原告支付任一期物管费，经原告多次催收未果，为维护合法权益，特依法提起诉讼，请支持诉讼请求。 被告王贵辩称，我没有与原告签订过前期物业管理服务协议，也不知道原告对相应的管理协议进行了备案，该服务协议与我无关，对我不发生法律约束力。2017年至2019年10月原告未提供服务，之后虽然提供了服务，但服务并不起作用，在我经营家具的3楼，从一楼电梯口和人行通道路上堵满了车辆和堆满了杂物及其他加工物品，导致我无法正常经营，所以我认为不应支付原告物管费，请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定如下事实：2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与原告签订《商铺委托经营管理合同》，将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托给原告管理，并约定由原告方按照相关标准向商家收取物业管理费。2016年12月17日，原、被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城C4栋3层05-34号商铺出租给被告，总面积1497.74平方米，租期自2017年10月1日到2022年9月30日，并对物业管理费计算与收取作出如下约定：管理费按每年12个月进行计价和收取，详见公司收费标准及支付方式。合同签订后，原告为被告实际提供了物业服务至今，但所提供的物业服务，存在瑕疵，有脏、乱等现象。另查明，原告对黔中国际商贸博览城其他商户的物业管理费收费标准为第一年按每月1.5元/平方米计算，第二年按每月1.8元/平方米计算，第三年按每月2.4元/平方米计算。被告已支付第一年物业管理费8,986元。 认定上述事实的证据有原告提供的《商铺委托经营管理合同》、《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》、物业服务合同备案证明、前期物业管理服务协议、业主临时公约、商铺交房标准确认、装修守则、黔中国际业主/租户进场装修须知、催收通知2份、催收视频，被告提供的照片。 本院认为，原、被告之间虽未签订独立的书面物业管理服务合同，但双方已在商铺租赁合同中约定物业管理费按原告公司标准收取，现原告已经实际从事了物业服务，被告亦接受了原告的服务，应认定原、被告之间已形成了物业服务合同法律关系。被告作为物业承租人应受该合同的约束，应当履行合同约定的交纳物业服务费的义务。被告所应支付物业服务费的数额，因双方对计算方式未作出约定，参照同期同小区其他业主的收费标准计算第一年为1497.74平方米×1.5元/月×12月＝26,959.32元，第二年为1497.74平方米×1.8元/月×12月＝32,351.2元，第三年为1497.74平方米×2.4元/月×12月＝43,135元，原告认可双方对物管费作为口头约定，其约定为第一年为8,986元，第二年为10,784元，第三年度为14,378元，并据此向被告主张权利，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告认可已收取被告王贵第一年度物业服务费8,986元，从其租赁合同约定的租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止来看，其第一年度物业服务费计算期间应为2017年10月1日至2018年9月30日，原告主张自2017年5月15日开始计算物业服务费没有事实依据，原告主张未支付的两个年度物业服务费自2018年5月15日至2020年5月14日构成部分期间重复收取，本院支持为2018年10月1日至2020年5月14日，即被告应支付的物业服务费为第二年度2018年10月1日至2019年9月30日为10,784元，第三年度的2019年10月1日至2020年5月14日期间为8,902元（14,378元/年÷365天×226天），同时，对原告主张的物业费，结合原告所提供物业服务存在瑕疵的实际情况，被告在应缴纳的物业服务费中适当扣减10%较为合理，即被告应向原告深圳和致兴公司交纳物业服务费（10,784元＋8,902元）×90%＝17,717.4元。由于原告提供的物业服务存在瑕疵，且双方对违约金未作约定，故原告主张的违约金请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、限被告王贵在本判决生效后十日内一次性支付原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司位于织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览C4栋3层05-34号商铺自2018年10月1日至2020年5月14日的物业服务费17,717.4元； 二、驳回原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取计275元，由原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司负担115元，由被告王贵负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于毕节市中级人民法院。 审判员  刘献明 二〇二〇年六月二十三日 书记员  陈 刚