贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初1597号原告：贵州百基利宏房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市两河街道两河新区博大财富广场****301，统一社会信用代码91520222MA6H6BDH8R。法定代表人：王大栋，系该公司的总经理。特别授权委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201200910505576。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师，实习证号2301190621388。被告：贵州中盛达房地产开发有限公司，，住所地贵州省六盘水市盘州市干沟桥迎旭小区********统一社会信用代码91520200082776194K。法定代表人：雷李洪，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师，执业证号15201201610971206。特别授权委托诉讼代理人：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201610897580。被告：重庆市桓大建设（集团）有限公司，住所地重庆璧，住所地重庆璧山区璧城街道红宇大道**代码91500227203940828B。法定代表人：刘小容，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘顺南，重庆善庆律师事务所律师，执业证号15001200810718680。原告贵州百基利宏房地产开发有限公司（以下简称百基利公司）与被告贵州中盛达房地产开发有限公司（以下简称中盛达公司）、重庆市桓大建设（集团）有限公司（以下简称建设公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告百基利公司委托诉讼代理人郑继华，被告中盛达公司委托诉讼代理人刘胜，被告建设公司委托诉讼代理人刘顺南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百基利公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告中盛达公司于2018年11月25日签订的《“方中广场·方中城”项目开发权转让补偿协议》（以下简称转让协议）及原告与两被告依据该转让协议而于2018年12月12日签订的《代偿协议》均无效。2.本案受理费等诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年11月，被告中盛达公司向原告谎称其已向贵州红果经济开发区管委会（以下简称管委会）交纳了项目土地保证金2400万元，已经取得管委会拟出让的项目用地167.58亩的开发主体资格，并以此为基础，将其对标的项目拥有的开发主体资格转让给原告。为此，原告（乙方）与被告中盛达公司（甲方）于2018年11月25日签订了转让协议，协议主要内容有“1、甲方将标的项目的开发主体资格转让给乙方；乙方享有甲方与管委会签订的《项目投资协议》中甲方同等的优惠政策。2、乙方应向甲方支付标的项目补偿费用（即转让价款）6000万元，支付到甲方指定的标的项目的施工主体，或甲方债权人的账户…。甲方的债权人建设公司2129万元，由乙方自行协商处理，在甲方补偿款范围内扣除。3、甲方前期所交纳的项目土地保证金2400万元归乙方所有，甲方帮助协调转为乙方的标的项目土地出让金。…”。由于被告中盛达公司与被告建设公司存在工程款结算纠纷，双方结算确认中盛达公司欠建设公司工程款、税款共计1337.6万元。基于转让协议中关于“乙方应向甲方支付标的项目补偿费用6000万元，支付到甲方指定的标的项目的施工主体，或甲方债权人的账户…”的约定，因此，原告与两被告又于2018年12月12日签订了代偿协议，作为上述转让协议的补充协议。该代偿协议中，中盛达公司作为甲方、建设公司作为乙方、原告作为丙方，代偿协议约定“基于甲方将该项目转让给丙方，甲方同意丙方从支付甲方相应费用中代甲方支付乙方上述款项，由丙方直接支付给乙方。甲方与乙方签订的《施工合同》其他事项由乙方自行根据合同约定主张权利，最终结果以法院裁判为准，该最终结果由丙方连带担保。”。原告认为，一、转让协议的转让标的根本不存在，其内容明显违反法律、行政法规强制性规定，1、该转让协议明确记载，其转让标的是标的项目开发主体资格，而项目开发的主体资格的前提条件至少有两条，一是该主体已经取得该项目土地使用权，二是有关部门已经批准该主体对该土地进行特定项目的开发建设，但在转让协议签订时，中盛达公司既没有取得所谓标的项目的土地使用权，更没有取得政府有关部门的任何开发建设的许可，甚至连最根本的强制性规定的土地招投标都还没有进行，根本不存在所谓的开发主体资格。2、转让协议所称，其与管委会签订的《项目投资协议》,乃至所谓前期投入,以及给中盛达公司的优惠政策均明显违反现行的土地出让和项目开发建设的强制性法律、法规。将其作为转让标的显然违法、无效。3、退一步假设，即使中盛达公司真有获得案涉项目的开发主体资格，那么该资格在法律上也具有绝对的专属性,是完全禁止进行任何形式的所谓的转让的。二、转让协议完全是中盛达公司采取欺诈手段诱导原告签订的。既违背原告的真实意思,侵害了原告的权益，又损害国家利益。转让协议第五条称“甲方前期所交纳的标的项目土地保证金2400万元归乙方所有,甲方帮助协调转为乙方的标的项目出让金。”，而事实上,中盛达公司根本没有向政府交纳过所谓的土地保证金2400万元,而是将案外人贵州盛世金元商贸有限公司缴纳的2200万元谎称是其交纳，用以欺骗原告，其在协议中约定的这项内容完全是为获取原告向其支付所谓的补偿费而对原告的欺诈,势必造成原告与政府的争端，也直接损害了政府国家利益。三、转让协议无效,在该协议基础上签订的代偿协议亦应认定为无效协议。从代偿协议约定的内容显见，该代偿协议的签订的基础就是碁于甲方将该项目转让给丙方,甲方同意丙方从支付甲方相应费用中代甲方支付乙方上述款项,由丙方直接支付给乙方。代偿协议的内容就是为履行转让协议中关于“乙方应向甲方支付标的项目补偿费用6000万元,支付到甲方指定的标的项目的施工主体,或甲方债权人的账户…。甲方债权人建设公司2129万元,由乙方自行协调处理,在甲方补偿款范围内扣除。”等约定。可见,代偿协议系根据转让协议的约定作出的具体安排,其以转让协议的约定作为基础，也就必然以转让协议的效力为基础。转让协议无效，代偿协议亦应认定为无效。综上,案涉两份协议明显存在中盛达公司欺诈,致原告违背真实意思，损害原告权益和政府国家利益问题,且明显违反了法律、行政法规强制性规定，依法应为无效合同，故诉至法院，请求判决支持原告所请。被告中盛达公司辩称，双方签订的转让协议及代偿协议有效，理由：1、转让协议是双方在平等自愿的前提下达成，未违反法律法规的强制性规定，不存在无效情形，该协议名为开发权转让，但根据协议内容可以明确百基利公司在签订转让协议时对协议所涉及的项目现状是知晓的，并明确中盛达公司前期对该项目进行投入，关于本案涉及的项目，中盛达公司除尚未取得土地使用权以外，关于项目的选址、用地规划、项目备案及基础设施的孔桩等均由中盛达公司完成。该权益在转让后实际由百基利公司享有，且转让协议第十二条还明确了转让协议生效条件为百基利公司摘牌项目土地后才生效，才支付转让协议第二条约定的前期投入补偿款。因此，转让协议只是对双方权利义务的明示，协议约定的转让标的并非涉案项目的开发权或土地使用权，转让协议并不违反法律法规的规定。2、双方在签订转让协议前共同向管委会提出请示，明确中盛达公司与管委会于2013年10月21日签订的项目投资协议项下的权益（包括优惠政策、中盛达公司前期所有投入等），在双方签订转让协议后由百基利公司享有，故百基利公司在签订转让协议时是知晓整个涉案项目情况的，知晓中盛达公司未取得项目的土地使用权，中盛达公司并不存在欺诈或违反法律法规的情形。转让协议从未提及项目开发权或土地使用权转让，且在管委会的回复中也明确百基利公司可以参与项目用地的摘牌，转让协议的标的并非原告诉称的土地使用权或开发权转让，仅是明确对涉案项目中中盛达公司前期投入的补偿。涉案项目在中盛达公司和管委会签订协议后就进行开发建设，并陆续取得相关批准，并不存在损害国家利益的问题。3、关于转让协议中约定的2400万元土地保证金，在双方签订转让协议后，百基利公司出具相关承诺书，承诺书第四条就明确百基利公司是知晓2400万元保证金的现状，有200万元系中盛达公司所交，有2200万元是中盛达公司原股东的关联公司（贵州盛世金元商贸有限公司）所交，且关联公司在支付时也明确为中盛达公司的土地履约金，百基利公司对此是知情的，结合相关收据及百基利公司的补偿款承诺书，可以印证百基利公司对于土地履约金的交纳情况是知晓的，同时也佐证了中盛达公司对所签转让协议不存在任何欺诈情形。若真如百基利公司所称存在欺诈情形，那合同欺诈的法律后果也仅为可撤销的合同，并非无效。4、关于代偿协议，系基于补偿协议签订的，该协议也应依法有效。被告建设公司辩称，1、百基利公司与中盛达公司于2018年11月25日签订转让协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，转让协议合法有效。理由：（1）转让协议的核心内容是百基利公司对中盛达公司案涉项目的前期投入、土地平整、建筑附着物等进行补偿，类似于拆迁安置补偿协议，属平等民事主体之间的正常民商事活动，不涉及他人利益，也不涉及国家利益，转让协议合法有效。因中盛达公司与管委会签订《项目投资协议》后，中盛达公司在未取得案涉项目土地使用权的情况下，将部分工程发包给百基利公司股东王容团挂靠的福建省透堡建筑工程有限公司，另一部分的工程发包给建设公司，且两个公司在与中盛达公司签订承包合同后均投入人、财、物等修建了部分建筑物，后中盛达公司资金链断裂，工程停摆，鉴于对涉案项目的认可，百基利公司欲开发该项目，但开发该项目需对中盛达公司前期对该项目已经投资形成的建筑物进行处置，必须将项目用地变为“净地”，以便项目用地招拍挂，百基利公司基于此与中盛达公司协商达成转让协议，就百基利公司补偿中盛达公司前期投入的各方权利义务进行约定。（2）转让协议的性质应当依据协议的内容确定，不能依据协议的名称界定，虽然协议第一条中约定中盛达公司将项目开发主体资格转让给百基利公司，但百基利公司明知中盛达公司未取得项目用地的土地使用权，中盛达公司根本就不具备项目开发主体的资格，而协议的核心内容是百基利公司补偿中盛达公司之前在案涉项目上的投入，具体就是对补偿费用、支付方式、违约责任等进行约定，包括百基利公司股东王容团因承包工程支付给中盛达公司的3000万元保证金的处理，其实质就是对中盛达公司之前对案涉项目的投入的补偿。协议的目的就是让案涉项目成为“净地”，以便项目用地公开招拍挂，且约定协议生效的条件为“百基利公司顺利摘得该项目土地后发生法律效力”，也即是百基利公司支付中盛达公司6000万元补偿费的前提是百基利公司顺利摘牌，这足以证明双方签订转让协议的意思表示是对中盛达公司关于案涉项目前期投入进行补偿，中盛达公司和平退场，使案涉项目用地能顺利招拍挂。2、中盛达公司与百基利公司签订转让协议时无欺诈行为，也不涉及国家利益。理由是“中盛达公司向政府支付2400万元土地履约金是事实，百基利公司知晓这2400万元中有2200万元是中盛达公司通过贵州盛世金元商贸有限公司代付，中盛达公司无欺诈行为。即便如原告所说，中盛达公司未支付政府2400万元保证金，其完全可以依据转让协议中应付中盛达公司的6000万元补偿款中予以扣减，其法律关系是两公司之间的债务纠纷，也不存在损害国家利益。”。3、百基利公司与中盛达公司、建设公司于2018年12月12日所签代偿协议合法有效。理由：（1）代偿协议系各方反复协商达成的一致意见，未违反法律法规强制性规定。（2）代偿协议虽与转让协议有一定关联，但即使转让协议无效，仍不影响代偿协议有效。本院认定事实如下：2013年10月21日，管委会（甲方）与中盛达公司（乙方）签订《项目投资协议》，协议对红果盛世金元商贸城项目建设的规模及内容、项目用地规模及用地性质、项目用地价款及付款方式、履约保证金、双方权利义务等进行了约定。2013年10月至2014年7月期间，贵州省红果经济开发区财政局收到贵州盛世金元商贸有限公司土地履约金2200万元；2014年8月1日，贵州省红果经济开发区财政局收到中盛达公司土地履约金200万元。2018年11月19日，原告与被告中盛达公司就“方中广场·方中城”项目（简称项目）开发问题及解决方案共同向管委会请示，请求内容“请求贵委同意中盛达公司与百基利公司进行重组，顺利解决项目的历史遗留问题，推进项目良性发展；请求贵委同意重组后的百基利公司享有中盛达公司与贵委于2013年10月21日签订的《项目投资协议》中约定的中盛达公司享有的相关优惠政策；百基利公司承诺及时解决因项目产生的债务及历史遗留问题（以双方共同确认后的补偿费用明细表为准）；请求贵委组织项目用地招拍挂程序，百基利公司按贵委的要求及时摘得该项目用地使用权。”；2018年11月26日，管委会对百基利公司、中盛达公司的请示作回复，回复中载明“近期将再次组织项目土地重新挂牌，管委会同意摘牌方在解决历史遗留问题的前提下继续享受项目投资协议的优惠政策，不反对百基利公司参与项目用地揭牌，希望百基利公司积极协调各方拿出方案解决问题的可行性方案和措施。…”。2018年11月25日，原告（乙方）与被告中盛达公司（甲方）签订转让协议，协议对项目概况、补偿价格与支付、双方权利义务、违约责任、争议解决等进行了约定，约定的主要内容为：“2013年10月21日，甲方与管委会签订《项目投资协议》后进行项目的投资、开发及建设，基于乙方股东王容团挂靠福建省透堡建筑工程有限公司，并以其名义进行标的项目施工，向甲方交纳工程保证金3000万元，现甲方同意将项目的开发主体资格转让给乙方，《项目投资协议》作为转让协议的附件一；甲方协助乙方取得项目土地进行开发建设，乙方根据《项目投资协议》的约定享有与甲方同等的优惠政策，鉴于甲方就项目已经展开前期建设与投入，乙方对甲方基于项目所进行的前期投入、土地平整、建筑附着物等进行补偿，乙方向甲方支付项目补偿费共计6000万元。另外，福建省透堡建筑工程有限公司向甲方交纳的3000万元工程履约保证金由乙方负责与该公司自行解决，不含在乙方向甲方支付的项目补偿费用中；本协议自乙方顺利摘得项目土地使用权后发生法律效力。协议生效后5日内，乙方支付甲方补偿款500万元，甲方债权人建设公司的2129万元由乙方自行协调处理，在甲方补偿款范围内扣除，乙方在支付甲方补偿款范围内扣除建设公司2129万元后的余款待土地溢价返还后15天内一次性补偿给甲方用于处理债务。待乙方取得项目土地使用权后，甲方须协助乙方进行项目建设开发相关手续的变更和办理；在甲方的协助下，乙方根据红国土资挂告字[2017]05号文件及项目其他相关文件的规定于2018年12月18日前完成项目土地摘牌，一次性取得项目所有土地的土地使用权，乙方与管委会或其他职能部门签订《国有土地出让协议》（具体合同名称、签订对象以实际发生的为准）时，视为乙方取得项目土地使用权。甲方前期所交纳的项目土地保证金2400万元归乙方所有，甲方帮助协调转为乙方项目土地出让金。乙方股东王容团挂靠福建省透堡建筑工程有限公司并以其名义进行的项目施工，在本协议签订后乙方负责甲方与该公司解除项目相关施工合同，该公司向甲方交纳的3000万元工程保证金由乙方自行与该公司处理。甲方在项目建设开发期间所聘用的原告及签订的业务合同，由乙方全权负责处理，若业务合同相对方及员工，乙方不再选择作为项目合作方和聘用，则由乙方根据合同约定解除合同，结清债权债务。…”。2018年11月25日，百基利公司向中盛达公司出具补偿款支付承诺书，承诺“自转让协议所述项目土地摘牌之日起三个工作日内支付中盛达公司补偿款500万元；中盛达公司债权人建设公司2129万元，百基利公司承诺按百基利公司与建设公司协商结果自行履行；…”。2018年12月12日，原告（丙方）与被告中盛达公司（甲方）、建设公司（乙方）共同签订代偿协议，就项目（原“盛世金元商贸城·盘州教苑住宅小区”项目）相关事宜达成协议，协议主要约定“经甲方原股东王斌、孔维柱与乙方共同结算，确认甲方下欠乙方项目工程款、税款共计1337.6万元及工程保证金800万元，该笔工程款及保证金共计2137.6万元。基于甲方将该项目转给丙方，甲方同意丙方从支付甲方相应费用中代甲方支付乙方上述款项，由丙方直接支付给乙方，丙方于2019年1月20日前支付乙方300万元、于2019年4月30日前支付乙方400万元、于2019年10月31日前支付乙方余款1437.6万元，乙方在每次收到款项后7日内向丙方开具增值税专用发票；该项目施工承包的同等条件下，丙方承诺乙方对该项目工程具有优先权，施工合同约定以丙方与乙方订立的相关书面合同为准，如乙方不再继续进行项目施工，丙方在付清乙方上述费用后7日内，乙方保证乙方及其施工人员清理施工现场，退出项目施工场地；基于甲乙方签订的《施工合同》其他未决事项由乙方自行根据合同约定主张权利，最终结果以法院判决为准，该最终结果由丙方连带担保。…”。2018年12月28日，原告作为竞得人在六盘水市公共资源交易中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竞得红果开发区（两河新区）2017-G-8（成交价1042.98元/㎡，总价3171.7万元）、2017-G-9（成交价1167.05元/㎡，总价2938.4万元）、2017-G-10地块的国有土地使用权。上述地块系案涉项目的用地。2019年4月10日，原告向被告中盛达公司出具收据，收到被告中盛达公司交给的2400万元的土地履约金收据，其中有200万元系中盛达公司所交、有2200万元系贵州盛世金元商贸有限公司所交。上述事实，有双方当事人庭审中的陈述及原告提交的原告的营业执照及法人身份证明、被告的企业信息、转让协议、代偿协议、收据、土地成交确认书各一份，被告中盛达公司提交的转让协议及附件（附件一：项目投资协议；附件二：补偿费用支付对象及金额明细表）、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、红果开发区经发备案[2014]04号投资项目备案通知、红经备案[2014]35号投资项目备案通知、[2014]第612号审查合格书、人防工程建设项目审批表、（2017）黔02民终704号民事判决书、（2018）黔民终772号民事判决书、中盛达公司与百基利公司就“方中广场·方中城”项目开发相关问题及解决方案共同向管委会的请示及管委会对请示的回复、收据、成交确认书、代偿协议、孔桩、红管会专议[2017]32号会议纪要、百基利公司补偿款支付承诺书各一份，上述证据相互印证，足以认定。对被告中盛达公司提交的民事起诉状，与本案不具关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据当事人庭审中的陈述和提交的证据，本案原告与被告中盛达公司签订转让协议后，原告与两被告又签订了代偿协议。转让协议是被告中盛达公司与管委会签订项目投资协议后，中盛达公司对所涉项目进行投资、开发及建设，并在签订项目投资协议后进行了前期投入、土地平整、项目的选址及规划、图纸设计审批等工作，后因中盛达公司自身原因无法再对案涉项目进行投资开发，原告与被告中盛达公司共商后向管委会请示（请示内容“请求同意百基利公司与中盛达公司重组，并同意重组后的百基利公司享有中盛达公司与管委会于2013年10月21日签订的《项目投资协议》中约定的中盛达公司享有的相关优惠政策；百基利公司承诺及时解决因项目产生的债务及历史遗留问题（以双方共同确认后的补偿费用明细表为准）；请求管委会组织项目用地招拍挂程序，百基利公司按管委会的要求及时摘得该项目用地使用权。”），管委会对双方的请示予以回复，不反对百基利公司参与案涉项目用地的摘牌，管委会同意案涉项目摘牌方在解决历史遗留问题的前提下继续享有项目投资协议中的优惠政策，后原告与被告中盛达公司才签订转让协议，转让协议的内容主要是百基利公司对中盛达公司关于案涉项目的前期投入的补偿及其因前期投入所产生的债权债务的划分所进行的约定，原告与被告中盛达公司还对转让协议约定了生效条件，即原告顺利摘得案涉项目土地使用权后发生法律效力，且原告在双方签订转让协议后于2018年12月28日取得案涉项目的土地使用权，原告与被告中盛达公司所签转让协议未违反法律法规的强制性规定，未损害他人及国家利益，转让协议合法有效，应受法律保护。代偿协议是基于转让协议中协议双方当事人与案涉项目的当事人之间所达成的债权债务的转让及各方权利义务的划分而签订的协议，该协议内容未违反法律法规的强制性规定，也未损害他人或国家利益，代偿协议合法有效，应受法律保护。对原告主张转让协议和代偿协议无效的理由是“两份协议违反法律法规的强制性规定，中盛达公司在未取得案涉项目土地使用权的情况下将案涉项目的开发权转让给原告，且转让协议中约定中盛达公司已支付案涉项目土地履约金2400万元不属实，该履约金中有2200万元非中盛达公司自己所交，故中盛达公司存在欺诈。”，虽然原告与被告中盛达公司所签转让协议中载明的内容提到中盛达公司将案涉项目的开发主体资格转让给百基利公司，但转让协议的内容主要是百基利公司对中盛达公司关于案涉项目的前期投入的补偿及其因前期投入所产生的债权债务的划分所进行的约定，结合本案当事人提交的证据及原告庭审中陈述“在签订转让协议和达成协议后，其已分别向两被告履行了部分义务”的事实及双方在转让协议中约定的“转让协议的生效是百基利公司取得案涉土地的使用权后才生效”的事实，中盛达公司在签订转让协议时根本就不具备开发案涉项目的全部主体资格，这足以说明转让协议约定的并非案涉项目开发权主体的转让，而是对中盛达公司关于案涉项目的前期投入的补偿及其因前期投入所产生的债权债务的划分；对原告称中盛达公司存在欺诈的行为，结合管委会对百基利公司和中盛达公司所作请示的回复，该案不存在损害国家利益的情形。综上，原告主张转让协议和代偿协议无效的理由不符合法律规定，其主张的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告贵州百基利宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费30元，由原告贵州百基利宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  叶乙申二〇二〇年六月十五日书记员  唐 露