江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初918号原告：扬州华纺物业管理服务有限公司，住所地扬州市广陵区运河西路**东城国际大厦****。法定代表人：丁克生，董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏，江苏楚汇律师事务所实习律师。被告：刘红志，男，1971年1月31日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：吴广东，江苏锦旺律师事务所律师。被告：陈晓玲，女，1974年4月26日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州华纺物业管理服务有限公司（以下简称华纺物业公司）与被告刘红志、陈晓玲物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华纺物业公司委托诉讼代理人韩利民，被告刘红志及其委托诉讼代理人吴广东到庭参加诉讼。被告陈晓玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告华纺物业公司向本院提出请求：1.判令两被告给付原告物业服务费26880元及至实际付款之日的滞纳金（截止2019年11月30日滞纳金暂为7971元）以上合计34851元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告系运河晶典小区8幢104室房屋及61号车位业主。原、被告双方于2015年1月1日签定《前期物业服务协议》一份，协议约定原告为被告提供物业服务，并约定了物业费用标准、缴纳时间、违约责任等相关事项，被告于2016年4月1日接收房屋，并缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日的物业费8119元。根据协议已到期应缴纳的物业服务费（含车位费）合计26880元，被告未按约定期限缴纳，并已产生滞纳金。原告多次催告被告缴纳未果。被告刘红志辩称，物业费未缴纳时间没有异议，但是对物业费的费用标准以及物业责任有异议，3.5元的公共服务费的标准是开发公司直接以格式合同形式定的，没有物价局的批文也没有与被告协商的过程。同时也没有向被告出具3.5元物业费相应收费项目和标准，被告认为原告主张的物业费的标准没有事实依据。原告在服务过程中承诺提供扬州市普通住宅六级服务标准，但是被告比较了扬州市相关标准，原告的物业服务多项内容没有达到相应标准甚至没有相关服务。物业费的催缴应当以有效的书面形式，原告方2019年律师函未能提供签收回执和委托手续，不是一个有效的书面文件。被告的车子从来不让进去，没有下过地下室，我们的物业是开发公司自己的，我家里之前被水淹过，开发公司和物业公司之前说要赔偿我，后来耍赖，说从物业费上面扣，承诺我打七折，说来评估一直没有来，从2020年过年到现在一直都没有住过人，同样的房子别人的收费标准是一块多我是三块多。综上，被告认为,原告的服务没有达到其承诺的物业质量与等级标准，同时在服务过程中存在服务缺失与服务不到位的违约行为。被告有权拒绝支付物业费。被告陈晓玲未答辩，未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年8月11日，扬州市广陵区物价局价格备案回复表，载明同意华纺运河晶典小区普通住宅前期物业公共服务费按中标六级标准服务收费，即收费标准为1.3元/月/㎡，小区其他物业收费按市物价局扬价服（2009）68号和扬价服（2009）69号文件执行。2.2015年1月1日，原告与被告刘红志、陈晓玲签订《前期物业服务协议》，由原告为运河晶典小区8幢104室（建筑面积:193.33㎡,类型：别墅）提供物业服务。前期服务协议约定：物业费按年交纳，被告应在交房时预付一年的物业费，以后在上一年度缴费的最后一个月预交下一年度物业费。物业服务费，别墅3.5元/㎡/月,被告入住后，连续六个月以上未入住或者未使用的物业，应事前书面申请告知物业服务企业，经核实批准后，空置房可按照规定标准百分之七十交纳物业服务费。小区停车场，对业主拥有所有权或使用权的车位以及地下人防车位，在办理入住手续时按地上120元/月、地下、地下70元/月缴纳停车服务费未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。3.2017年6月29日，被告刘红志与扬州华纺职业有限公司签订商品房买卖合同（现售），被告购买运河晶典地库1-61号车位。车位物业管理费70元/月，按年交纳。4.2016年4月1日，原、被告办理了交房手续，被告向原告缴纳2016年4月1日至2017年3月31日的物业费8119元。被告未交纳2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费以及2017年7月21日至2020年7月21日车位物业管理费。5.2018年10月15日，原告委托江苏楚汇律师事务所向被告发律师函，催缴物业费。6.被告提交12张照片，证明被告所在小区集中堆放点的垃圾在时隔一个星期以后不但原有垃圾未及时清理，而且在堆放点的右侧又增加了更多的垃圾，车库顶棚的树枝堆放长时间堆放，正常的绿树已经变枯发黄，小区绿化维护不力、不达标，建筑垃圾直接堆放通行道路中央，严重影响通行。原告物业服务存在瑕疵，原告物业服务达不到《前期物业服务协议》约定的服务标准。本院认为，原、被告双方签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按约履行。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。被告每年应交纳物业服务费为8119元（3.5元×193.33㎡×12个月），每年应交纳的车位物业管理费为840元。被告未交纳2017年4月1日至2020年3月31日的物业服务费共计24357元（8119元×3年），2017年7月21日至2020年7月21日车位物业管理费2520（840元/年×3年）。被告未按协议约定交纳物业服务费及车位物业管理费，应当向原告支付滞纳金。原告主张从逾期之日起至实际给付之日按每日万分之五加收滞纳金，不违反法律规定，应予支持。鉴于原告物业服务存在瑕疵，达不到协议约定的物业服务标准，本院酌定原告自行承担15%的违约责任，被告应缴纳物业费为20703元（24357元×85%）、车位物业管理费2520元（840元/年×3年），合计23223元。被告陈晓玲经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘红志、陈晓玲于本判决生效之日起十五日内向原告扬州华纺物业管理服务有限公司支付物业管理费(含车位物业管理费)23223元；二、被告刘红志、陈晓玲于本判决生效之日起十五日内向原告扬州华纺物业管理服务有限公司支付滞纳金（以6901元为基数，分别从2017年4月1日、2018年4月1日、2019年4月1日起至实际给付之日止；以840元为基数，分别从2017年7月21日、2018年7月21日、2019年7月21日起至实际给付之日止）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半为336元（原告已预交），由被告刘红志、陈晓玲负担（两被告应负担之款于本判决发生法律效力之日起十五日内直接交付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费672元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈文荣二〇二〇年六月十日法官助理 刘伟伟书 记 员 侯 健