北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初40447号原告：北京瑞尚缘文化传播有限公司，住所地为北京市通州区新华西街58号院2号楼20层**。法定代表人：杨瑞成，总经理。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京瑞尚缘文化传播有限公司（以下简称瑞尚缘公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞尚缘公司的法定代表人杨瑞成及委托诉讼代理人聂晓东，被告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇、宋修鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞尚缘公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，富力公司协助办理上述合同的联机备案注销手续；2、被告富力公司返还我公司购房款845852元；3、被告富力公司返还我公司已付违约金3612元；4、被告富力公司返还我公司印花税2083元；5、本案诉讼费由被告富力公司承担。事实和理由：2016年10月，我公司通过网络渠道了解到富力公司开发的北京通州富力中心项目即将预售。2016年10月18日，我公司到该项目售楼处实地考察时，富力公司工作人员向我公司宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，我公司在其工作人员的带领下参观了样板间，样板间装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。我公司看到该楼盘可以用作住宅用途，当日决定购买该项目房屋，并支付了购房定金10万元。2016年12月8日，我公司按照富力公司的通知办理网签事宜，但是在签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1986531，以下简称《预售合同》）时，发现合同中载明涉案房屋土地用途为办公，富力公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图佐证，并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，可以作为居住用途使用。基于富力公司的上述解释和承诺，我公司与富力公司签订了《预售合同》，约定富力公司向我公司出售坐落于北京市通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼33层****号房屋（以下简称涉案房屋），房屋套内建筑面积54．81平方米，分摊共有建筑面积25．51平方米，预测建筑面积共80．32平方米，套内计价面积单价每平方米76005．33元，房屋总价款4165852元。当日，我公司支付首付款325852元。2017年2月20日，我公司支付二次分期购房款42万元及违约金3612元。2016年12月8日，富力公司向我公司收取印花税2083元。合同签订后，我公司得知涉案房屋只能用于办公，且根据2017年3月26日北京市住建委等五部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。富力公司作为开发商应严格按照规划用途向买受人销售商品房，富力公司在销售时明知涉案房屋土地使用性质为办公，仍向我公司承诺该楼盘可以居住，有违诚信。更重要的是，富力公司上述虚假宣传、虚假承诺的过错行为，直接导致我公司不能实现将涉案房屋作为居住用途的购房目的，故诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，瑞尚缘公司诉我公司商品房预售合同纠纷一案，我公司不同意瑞尚缘公司全部诉讼请求，具体理由如下:1、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年12月8日，我公司与瑞尚缘公司签订《预售合同》，瑞尚缘公司向我公司购买通州富力中心B01办公楼33层3306号房屋，总价款4165852元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。首先，合同订立中，关于房屋规划用途、土地性质、价格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明，不存在所谓我公司虚假宣传诱导瑞尚缘公司购买涉案房屋的情况。其次，瑞尚缘公司称我公司“对涉案房屋进行虚假宣传诱导瑞尚缘公司购买房屋，致使瑞尚缘公司合同目的不能实现”，但瑞尚缘公司本身是公司而非自然人，就公司而言，根本不存在购买房屋用于居住的合同目的，其符合房屋性质的合法用途完全可以实现。再次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，瑞尚缘公司在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断，对签约应负有相对较高的审慎注意义务。现瑞尚缘公司主张已经违反了《合同法》中关于严格履行与诚实信用原则的相关规定，依法不应得到支持。最后，双方签订的《预售合同》第一条即对商品房所在土地用途为办公进行了明确约定，相关政策法规对此的规定是一以贯之的，瑞尚缘公司所称的我国关于商办类房屋的法律及政策规定只是对此进行强调，而非变更原有的政策导向，故瑞尚缘公司在签约时对于涉案房屋只能用于办公用途是明知的，瑞尚缘公司在此情况下仍选择签约，应对其行为负责，依约履行合同义务。综上，依据《合同法》第五十二条规定，《预售合同》不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。瑞尚缘公司作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间支付购房款。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。2、瑞尚缘公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，瑞尚缘公司作为违约方不应享有合同解除权。依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（-）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《预售合同》签订后，我公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，我公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，上述法定解除事由均不成立。必须说明的是，瑞尚缘公司作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。依据《预售合同》附件五约定，瑞尚缘公司应于2018年11月30日前付清全部购房款，但我公司仅支付了前两期购房款，至今仍欠付购房款332万元。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比之下，继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。综上，瑞尚缘公司称我公司“虚假销售、虚假承诺”并不属实，合同履行过程中也并不构成法律规定合同解除的情形，而瑞尚缘公司作为实际违约方，逾期支付购房款，其主张不应得到支持，合同理应继续履行。3、瑞尚缘公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给我公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。自双方签订《预售合同》以来，我公司尽责勤勉的履行合同义务，可瑞尚缘公司自2017年起便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。因此，瑞尚缘公司系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。我公司认为，瑞尚缘公司作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。我公司面对的是成千上万的业主，而非瑞尚缘公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，交易趋于停滞，因此任意解除合同将对我公司造成巨大的损失。如果判令我公司返还购房款、单方无条件解除合同，必将给我公司造成巨大的经济损失。而我公司作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。4、我公司依据《预售合同》约定收取相关费用，瑞尚缘公司要求我公司无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了购房款及支付方式，我公司按照合同约定收取购房款，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处，在合同正常履行、我公司未违约、合同违约条款中没有赋予瑞尚缘公司无条件解除合同的权利的情况下，瑞尚缘公司无理由要求我公司无条件返还购房款及利息、印花税。综上所述，我公司与瑞尚缘公司双方签订的《预售合同》合法有效，瑞尚缘公司要求我公司无条件返还购房款及利息实属于法无据，瑞尚缘公司作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。我公司不同意瑞尚缘公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回瑞尚缘公司的全部诉讼请求，并依法维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告瑞尚缘公司成立于2016年11月10日，注册资金为5万元。2016年12月8日，富力公司作为出卖人与瑞尚缘公司作为买受人签订《预售合同》，约定由瑞尚缘公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为80．32平方米，房屋总价款为4165852元。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年10月18日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年12月8日交纳总房款的10%（含定金），合计425852元；二期房款：于2017年1月8日前交纳总房款的10%，合计42万元；三期房款：于2017年3月8日前交纳总房款的10%，合计42万元；四期房款：于2017年6月8日前交纳总房款的20%，合计83万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计83万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计124万元。《预售合同》附件九“补充协议”第7条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，瑞尚缘公司按期向富力公司支付了第一期购房款（含定金）及代收印花税2083元，逾期支付了第二期购房款及违约金3612元，瑞尚缘公司共计支付购房款845852元。后瑞尚缘公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未办理收房手续。本案审理过程中，瑞尚缘公司就其解约理由进行了说明，一是其购买房屋时富力公司作了涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传与承诺，二是其无能力支付剩余房款，三是《预售合同》“补充协议”第7条赋予了其合同解除权。就前两项主张，瑞尚缘公司提交了其与案外人北京富力欧美园林绿化工程有限公司签订的《装修委托协议》及其税务登记信息、公司法定代表人夫妻签署的《个人房产抵押合同》、银行明细、征信记录等予以佐证。就第三项主张，瑞尚缘公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。富力公司对瑞尚缘公司上述主张及证据均不予认可，称“补充协议”第7条未赋予瑞尚缘公司合同解除权，瑞尚缘公司据此要求解除合同需征得富力公司同意。本院认为，本案争议焦点是瑞尚缘公司是否享有合同解除权的问题。就此，本院具体分析如下：一、瑞尚缘公司是否享有法定解除权的问题。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，瑞尚缘公司主张富力公司在其购买房屋时作了涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传与承诺，本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，瑞尚缘公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，瑞尚缘公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述瑞尚缘公司主张富力公司有违约行为的主张依据不足，本院不予支持。同时，就瑞尚缘公司主张其无能力继续履行合同证据不足。综上，瑞尚缘公司不享有《预售合同》的法定解除权。二、瑞尚缘公司是否享有约定解除权的问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，瑞尚缘公司据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张解除权，称该条是解约条款，富力公司予以否认，称该条约定的“买受人因自身原因要求退房”需以其同意退房为条件，但本院认为，其一，第7条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其二，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《预售合同》系富力公司提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按瑞尚缘公司的理解认定。现瑞尚缘公司据此要求解除合同并退还已付款项，本院不持异议。同时，富力公司虽未反诉要求瑞尚缘公司按该条款支付违约金，但鉴于承担相应违约金系瑞尚缘公司取得解除权的前提条件，为避免当事人诉累，基于公平原则，本院认为应一并处理为宜。对于瑞尚缘公司要求调低违约金之请求，因支付一定数额的违约金系瑞尚缘公司取得该约定解除权的前提条件，故其调整请求依据不足，本院不予支持。另对于瑞尚缘公司要求退还已付违约金的诉求，因其逾期支付购房款已构成违约，故该项请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京瑞尚缘文化传播有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1986531），被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京瑞尚缘文化传播有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京瑞尚缘文化传播有限公司已付房款845852元、代收印花税2083元，以上共计847935元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京瑞尚缘文化传播有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金416585．2元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京瑞尚缘文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，由原告北京瑞尚缘文化传播有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  佘亚妮二〇二〇年六月四日法官助理  崔雨桐