湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3843号上诉人（原审被告）：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈北川，该公司法务。被上诉人（原审原告）：孙春燕，女，1969年5月2日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：杨兵，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怀洪艳，男，1968年10月19日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：杨兵，湖北忠三律师事务所律师。原审第三人：武汉市时代天宇物业发展有限公司，住所，住所地武汉市硚口区沿河大道**附****div>法定代表人：程志勇，该公司执行董事兼总经理。上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）因与被上诉人孙春燕、怀洪艳、原审第三人武汉市时代天宇物业发展有限公司不当得利纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。时代天宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回孙春燕、怀洪艳的所有诉讼请求；2.本案一、二审程序全部诉讼费由孙春燕、怀洪艳承担。事实和理由：1.双方签订的《武汉市商品房买卖合同》从未约定房屋含有赠送面积。时代天宇公司作为开发商可以选择不同的促销方式，并非所有的同类户型都必须赠送相同面积。一审法院将时代天宇公司开发的盛世滨江项目其他业主与时代天宇公司之间房屋面积差额部分的购房款纠纷之二审生效判决进行类推，认定孙春燕、怀洪艳所购同类户型也含有赠送面积，缺乏事实依据。2.时代天宇公司有权要求依照《武汉市商品房买卖合同》约定标准与孙春燕、怀洪艳以产权登记面积据实结算房价款。3.时代天宇公司与孙春燕、怀洪艳所签订的《和解协议》是双方的真实意思表示，不存在认知错误、显失公平的情形。时代天宇公司获得的房屋面积差额部分的购房款，与孙春燕、怀洪艳获得的超出合同约定的房屋面积利益是等价有偿的，孙春燕、怀洪艳实际享受了房屋面积增加所带来的权益，应当支付相应的对价。4.时代天宇公司于2018年4月18日发布了《致天宇盛世滨江一期业主的一封信——关于新的办证专班成立及办理权属证明的相关优惠政策》的通知，载明“在2018年4月18日至5月18日缴纳面积差的，130平方米（含）以下面积的业主赠送4年物业费，130平方米以上面积的业主赠送3年物业费。2018年5月18日至6月18日缴纳面积差的，130平方米（含）以下面积的业主赠送3年物业费，130平方米以上面积的业主赠送2年物业费”。孙春燕、怀洪艳缴纳面积款后，时代天宇公司根据活动内容赠送了物业费。即使判决时代天宇公司退还面积差价款，孙春燕、怀洪艳享受的优惠也应当同时予以返还或予以冲抵。孙春燕、怀洪艳辩称：生效判决已经确认特定户型有相应赠送面积，时代天宇公司多收取了面积差价款，应予返还。时代天宇公司上诉所称的和解协议、物业费等问题，与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。武汉市时代天宇物业发展有限公司未作出陈述。孙春燕、怀洪艳向一审法院起诉请求：1.时代天宇公司向孙春燕、怀洪艳返还不当得利所得43965.11元；2.时代天宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月29日，孙春燕、怀洪艳与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“孙春燕、怀洪艳购买时代天宇公司开发的天宇·盛世滨江商品房项目第3幢8层02号房屋（合同约定建筑面积96.86平方米），该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米13070.41元，总金额1266000元。”合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”合同签订后，孙春燕、怀洪艳向时代天宇公司支付了购房款1266000元，时代天宇公司向孙春燕、怀洪艳交付了房屋。2017年4月25日，案涉商品房取得商品房竣工验收备案证，后武汉市不动产登记局向时代天宇公司颁发了案涉房屋的《不动产权属证明》，登记房屋建筑面积为103.4平方米。2018年9月12日，时代天宇公司（甲方）、武汉市时代天宇物业发展有限公司（乙方）、孙春燕（丙方）签订《和解协议》，约定：“鉴于甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经友好协商，对甲、丙两方的交房事宜及乙丙两方的物业事宜达成如下协议：一、冲抵费用基本原则：甲、乙、丙三方协商一致同意将甲方应付丙方逾期交房违约金与丙方应付甲方购房款面积差价及丙方应付乙方物业费（含预收物业费）冲抵，最终计算差额（甲方），多退（丙方）少补。1.根据（2017）鄂0104民初1876号二审民事判决书，甲方应向丙方支付逾期交房违约金72939.7元；2.根据甲、丙两方2015年4月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，甲丙双方应以产权登记面积据实结算购房款，即丙方应向甲方支付购房面积差价85480元（13070.41元/平方米×6.54平方米）；3.截止2018年12月31日，丙方应向乙方支付物业费0元，丙方同意以缴纳物业费0元的形式用于冲抵第一条第一项违约金；4.综合上述所有费用，结合第一条的冲抵费用基本原则，且乙方同意由甲方代为收取丙方在本协议中应付乙方所有款项。冲抵完成后，丙方还应向甲方支付12540.3元，丙方同意于本协议签订之日起三日内一次性付清。二、本协议生效后，丙方保证不得再就本协议相关内容向甲乙双方再主张任何权利。”孙春燕、怀洪艳支付约定款项后，时代天宇公司向其交付了办证所需资料，案涉房屋登记至孙春燕、怀洪艳名下。一审法院另查明，2018年4月，时代天宇公司向一审法院提起诉讼，要求天宇·盛世滨江商品房项目的部分业主支付房屋登记建筑面积与合同约定建筑面积差额的购房款，一审法院于2018年12月作出一审判决。2019年4月，武汉市中级人民法院对该批案件作出二审判决。生效判决认定时代天宇公司售房时承诺孙春燕所购户型的赠送面积为3.36375平方米，结算时无需支付购房款。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”时代天宇公司在售房时承诺赠送的面积不应收取购房款，但时代天宇公司收取房屋面积差价款时并未扣除其赠送面积，故其收取的购房款43965.59元属不当利益，孙春燕、怀洪艳要求返还43965.11元，一审法院予以支持。孙春燕、怀洪艳与时代天宇公司签订《和解协议》目的是为了解决逾期交房违约金和物业费的纷争，当时关于赠送面积的认定并无生效判决，孙春燕、怀洪艳签订协议时并无放弃赠送面积利益的意思表示，故对于时代天宇公司的抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决：时代天宇公司于本判决生效后7日内向孙春燕、怀洪艳返还43965.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元，由时代天宇公司负担。本院二审期间，时代天宇公司提交了物业管理系统生成的物业费流水单，拟证明流水单所涉42户业主因缴纳面积差价款获得了物业费的减免，现要求退还差价，减免物业费的条件不成立，所获得的减免金额应从中扣减。对此，本院认为物业费属于物业服务合同法律关系项下的费用，与本案诉争的房屋买卖合同关系项下款项无关，两法律关系中的权利人也不尽相同，不应在本案中予以处理，时代天宇公司二审提交的新证据与本案无关联性，本院不将其作为定案的依据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，孙春燕、怀洪艳向时代天宇公司补交购房款的时间早于生效判决认定时代天宇公司售房时承诺孙春燕、怀洪艳所购户型的赠送面积为3.36375平方米、结算时赠送面积无需付款的时间，双方补交购房款仅以《武汉市商品房买卖合同》文本为依据，对赠送面积部分未予处置。2019年4月生效判决认定特定户型的赠送面积，以认定时代天宇公司卖房时广告所载赠送面积相关内容实为要约为逻辑前提，故此生效判决认定的效力范围不仅限于判决所涉特定房屋、特定买受人，而是及于全体买房人。时代天宇公司关于孙春燕、怀洪艳尚未取得针对其个人的生效判决故未获赠送面积的主张与事实不符。时代天宇公司在生效判决作出前已收取了赠送面积的对应款项，现孙春燕、怀洪艳依据生效判决主张结清双方未予处置的赠送面积，具有事实与法律基础，一审法院判决时代天宇公司向其返还对应面积购房款并无不当。综上所述，时代天宇公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费900元，由武汉市时代天宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  吴伶俐审判员  胡铭俊审判员  申光伟审判员  宋 飞二〇二〇年六月十八日法官助理胡海洲书记员李超华