上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初11354号原告：朱梅珍，女，1955年7月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。被告：上海东航枫丹实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：张杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。第三人：赵亮，男，1959年12月1日生，汉族，住海南省海口市美兰区海府路**之******。第三人：中国东方航空集团有限公司，住所地上海市虹桥路**。法定代表人：刘绍勇，董事长。委托诉讼代理人：孙熠，女。原告朱梅珍诉被告上海东航枫丹实业有限公司(以下简称东航枫丹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案，案号为(2018)沪0105民初24618号，于2019年1月21日作出一审裁定，驳回朱梅珍的起诉。原告朱梅珍对该裁定不服提起上诉。2019年4月16日，上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终4461号民事裁定，撤销一审裁定，指令本院审理。2019年5月24日，本院再次对本案立案，依法适用简易程序。经被告东航枫丹公司申请，本院追加赵亮作为第三人参加诉讼。经原告朱梅珍申请，本院通过上海市高级人民法院委托了鉴定、评估单位进行鉴定和评估。经原告朱梅珍申请，本院追加中国东方航空集团有限公司(以下简称东航集团公司)作为第三人参加诉讼。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟开福、被告的委托诉讼代理人杨顺海、第三人赵亮、第三人中国东方航空集团有限公司的委托诉讼代理人孙熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱梅珍向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)合同无效；2.被告赔偿原告装修装潢设备等各项损失(以评估为准，暂估50万元)；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)无效；2.被告赔偿原告装饰装修损失616,515.39元及设备损失366,410元；3.被告返还租金及押金80,000元；4.被告向原告支付以1,062,925.39元为本金，自2011年1月1日计算至清偿日的利息，2011年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2010年7月8日，上海拉帕蒂食品有限公司(未成立，以下简称拉帕蒂)与东航枫丹公司签订了《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，东航枫丹公司将位于上海市虹桥路XXX号房屋出租给拉帕蒂，用于生产烘焙类食品及办公。合同约定被告应负责领取房屋租赁登记备案证明，否则引起法律纠纷的，由被告承担一切责任。合同签订后拉帕蒂依照合同约定支付了定金及租金，拉帕蒂按照政府有关部门对食品生产企业的场地及设备要求规定进行了装修，购置生产机器设备进行安装调试，同时进行了试生产，尔后提供了建设项目环境影响评估审批，获得了《食品生产许可证》，待前述事项完成后，拉帕蒂方能进行工商注册。然被告未能领取房屋租赁登记备案证明，又不能提供租赁房屋权属证明，造成拉帕蒂无住所证明文件而无法进行工商注册，被告则向拉帕蒂表示可以解决，在未能注册成功、投产使用前不收取租金。为此，拉帕蒂股东向被告发出律师函，向被告主管单位东航集团公司和上海东方航空实业有限公司发函、多次召开协调会等形式，沟通如何解决相关事宜，但被告一直未处理。合同因房屋无规划证、许可证，是非法建筑而无效，被告应按原值赔偿装修及设备损失。故原告提起本案诉讼。被告东航枫丹公司辩称，租赁合同有效，合同效力请法院认定，房屋是正规建筑物，资料时间长无法找到，建设工程规划许可证没有找到。不同意其余诉讼请求。拉帕蒂投资人赵亮在明知租赁房屋无产权证的情形下，与东航枫丹公司签订租赁合同，赵亮、朱梅珍自身应承担相应责任；东航枫丹公司没有承诺配合办理拉帕蒂证照。朱梅珍无权要求被告赔偿装修损失。《全国工业产品生产许可证》2011年4月8日颁发，赵亮、朱梅珍认为该证含金量极高，故锲而不舍地办营业执照，2014年4月7日许可证有效期满后仍不放弃，至合同剩余租期仅一个月时才发函提出解决善后事宜。租赁期间届满装修费用已摊销完毕，出租人无需补偿。即便东航枫丹公司有过错，对剩余一个月租期的1/60装修总值，东航枫丹公司仅承担其中的一半责任，即装修总值1/120。朱梅珍无权要求被告赔偿设备损失。赵亮、朱梅珍未提供发票或购买凭证，无法确定购买时间，无法确定与本案租赁关系；即便东方枫丹公司应承担责任，折旧后余50%价值，双方各半承担，东航枫丹公司也仅承担1/4，设备由赵亮、朱梅珍拿走后，东航枫丹公司无需再承担责任。关于租金、押金，要求与房屋占有使用费相抵。第三人赵亮述称，认为原告诉请应得到支持。合同应为无效，东航枫丹公司无权出租，未提供代管证明，东航枫丹公司自称有出租权限，导致大量投入，但装饰装修和设施设备一天都未使用过、未营业过，应按照原值进行赔偿。第三人东航集团公司述称，涉讼房屋土地、房屋归东航集团，因历史原因未办理产证，东航枫丹公司是其二级子公司，涉讼房屋给东航枫丹管理。合同效力由法庭认定。其他诉请不发表意见，以东航枫丹公司意见为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于支付凭证、企业名称预先核准通知书、协议书、全国工业产品生产许可证、审批意见、建设项目环境影响报告表、律师函、照片、反诉状、土地情况说明、东航枫丹公司提供的房屋租赁合同、工程造价鉴定意见书、评估报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口，系三层房屋(局部)，建筑面积约400平方米，无产权证。2010年7月8日，东航枫丹公司(出租方、甲方)与上海拉帕蒂食品有限公司(承租方、乙方，公司未成立)签订房屋租赁合同，由赵亮在乙方处签名，约定：甲方出租给乙方的房租坐落在本市虹桥机场内空港一路/(弄/新村)/(号/幢)/室(部位)，出租建筑面积为400平方米，土地用途为商业，房屋类型为厂房办公、结构为砖混、简易；甲方向乙方出示：【出租】房地产权证/房屋所有权证//;[证书编号：/]；甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设立抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为食品生产经营使用；甲方于2010年7月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年7月10日起至2015年7月9日止，具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；租赁期内，该房屋租金三年内不变，自第四年起，租金递增2%；该房屋全年租金总计为25万元，每日每平方米建筑面积租金为1.74元，月租金为20,833元，鉴于乙方正式入住前需对该房屋进行装修，甲方同意至2010年10月10日免收租金，乙方应自2010年10月起每季度首月10日前向甲方支付一次租金；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴交押金2万元，押金应在合同终止或解除时由甲方退还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的贰日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙方双方约定本合同签署后的15日内，应由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场，或农场系统受理处登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因办理各项登记备案手续而交纳的费用，由甲乙平均承担，因甲方为办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切的责任。甲方同意该房屋内现有食品生产设备(除冰库、电梯外)一次性卖给乙方，冰库、电梯可由乙方使用并负责维修和维护费用，乙方要保证设备的正常折旧使用期限，并在租约期满后如数交给甲方(详见生产设备清单)。2010年7月10日，东航枫丹公司交付涉讼房屋。赵亮、朱梅珍进行了装修，并购置了生产设备。朱梅珍向东航枫丹公司支付押金2万元、租金6万元。2011年2月10日，上海拉帕蒂食品有限公司(未成立，以下简称拉帕蒂)获得企业名称预先核准通知书，注明投资人为赵亮80万元、朱梅珍20万元，注册资本共100万元，名称保留期至2011年8月10日。2011年4月8日，拉帕蒂获得《全国工业产品生产许可证》，产品名称为糕点(烘烤类糕点、月饼)，住所及生产地址为上海市长宁区虹桥路**，有效期至2014年4月7日。2011年6月21日，东华大学受拉帕蒂委托编制了建设项目环境影响报告表：拟建项目由建设单位拉帕蒂出资租赁东航枫丹公司的办公房新建本项目，房屋产权属于中国东方航空股份有限公司所有，总建筑面积400平方米，总投资100万元。项目所在建筑共有三层，原是“佳香食品公司”所在地，“佳香食品公司”是东航糕点加工公司。项目主要经营范围：西式糕点的制作、加工、销售；根据现场勘查，项目所在建筑的功能布局为：底层(129平方米)是销售门市部、生产车间、原料仓库、更衣室、冰库，二层(195平方米)是烘烤间、冷却间、包装间、裱花间、成品仓库、纸品仓库、质检室和办公室，三层(76平方米)是办公室。2011年7月4日，上海市长宁区环境保护局出具关于拉帕蒂环境影响报告表的审批意见：项目位于长宁区空港一路XXX号(区域：程桥街道)，由建设单位租赁上海虹桥国际机场的房屋开设……根据报告表的分析结论意见和建议，从环境保护角度同意项目建设等。后拉帕蒂未取得营业执照，未在涉讼房屋内正式经营。2015年6月10日，赵亮委托上海胜杰律师事务所向东航枫丹公司发送律师函：贵司与拉帕蒂于2010年7月8日签订了《房屋租赁合同》一份，因贵司不能按合同约定提供有效的房屋产权手续，导致拉帕蒂不能及时取得相应经营许可，已造成巨大的经济损失。在长达五年的时间里，拉帕蒂多次主动与贵司协商解决问题，但贵司始终不能给予解决并拖延时间。依据上述租赁合同，贵司已明显违约，并有故意不作为情况，对此拉帕蒂委托本律师提出以下意见：1.贵司收阅此函后，在10日内委派相关领导出面协商赔偿问题；2.如贵司未能在10日内给予明确书面答复，我所将接受委托人的要求，通过司法途径解决。2017年，赵亮向本院提起(2017)沪0105民初17498号民事诉讼，要求东航枫丹公司赔偿其装修及设备损失、返还租金、赔偿误工损失共121万余元，后赵亮撤诉。之后，赵亮向本院提起(2018)沪0105民初2022号民事诉讼，诉请同前案，审理过程中，东航枫丹公司于2018年3月提出反诉，要求赵亮腾空、迁离涉讼房屋、支付房屋使用费等，后赵亮撤诉，东航枫丹公司亦撤回反诉。2018年8月9日，赵亮(甲方)和朱梅珍(乙方)签署协议书：就2011年2月设立公司拉帕蒂未能注册成立事宜经协商达成一致：终止双方合伙关系，所有的债权债务由乙方享有和承担，乙方负责合伙清算及诉讼事务的处理，与甲方无关。2018年9月18日，东航集团公司战略发展部向建设银行长宁支行出具关于虹桥机场相关房产土地情况的说明：虹桥机场空港一路迎宾七路路口的房屋(三层，总面积约680平方米)为东航投资建设，由于历史原因该处房产未能办理房地产权证。现该资产已划归东航集团全资子公司上海东航航空服务有限公司经营管理。2018年11月，朱梅珍向本院提起(2018)沪0105民初24618号民事诉讼，要求确认关于涉讼房屋租赁合同无效、东航枫丹公司赔偿装修装潢设备损失。本院于2019年1月21日作出(2018)沪0105民初24618号民事裁定，认为朱梅珍作为原告不适格，驳回其起诉。上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终4461号民事裁定，认为朱梅珍与赵亮均为拉帕蒂发起人，法人未成立，两人享有连带债权，承担连带债务，朱梅珍主体适格，裁定撤销一审裁定，指令本院审理。审理中，本院通过上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司对涉讼房屋内设施设备现值进行了评估，评估结论为涉讼房屋内的设施设备现值在评估基准日2020年3月26日的市场价值为185,558元。经朱梅珍申请，上海集联资产评估有限公司出具关于评估原值的说明：委估标的物的评估原值为366,410元。为此，朱梅珍支付评估费用21,000元。同时，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉讼房屋内装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论为涉讼房屋内的装饰装修工程的总造价为616,515.39元，其中装饰工程造价400,623.39元，安装工程造价为215,892元。按照目测成新率，现值为308,257.70元；按照租赁期折旧计算，残值为30,825.77元。为此，朱梅珍支付鉴定费用32,400元。各方对两份鉴定意见均无异议，朱梅珍认为未经营、设施设备未使用，应按照原值计算，东航枫丹认为应按照租期分摊。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经法庭释明，东航枫丹公司未在一审法庭辩论终结前提供建设工程规划许可证，关于涉讼房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于装饰装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。东航枫丹公司明确表示不同意利用该装饰装修。东航枫丹公司主张应按租赁合同约定租期分摊后的残值计算，朱梅珍主张未经营使用应按原值进行计算，因合同无效，双方主张均无法律依据，本院不予采纳。需指出的是，该装饰装修物一方面历经了长时间，另一方面又因未经营使用，故有所减损但仍保有一定的现值，双方主张的因素均已在现值中有所体现。朱梅珍未及时以诉讼方式提出主张，对损失扩大部分要求赔偿，本院难以支持。双方租赁合同中明确约定涉讼房屋系用作食品生产经营使用，东航枫丹公司作为出租人，应对租赁物负有瑕疵担保责任，对租赁合同无效负主要责任，赵亮和朱梅珍未尽审查义务，负次要责任。据此，本院酌情确定东航枫丹公司赔偿朱梅珍装修装潢损失265,000元。关于设备损失，因涉讼房屋内设备未与房屋形成附合，东航枫丹公司表示不同意利用，可由承租人拆除，由承租人对其现值另行利用。考虑部分设施设备为非标设备，拆除搬离及再利用过程中存在一定损耗，本院酌情确定东航枫丹公司赔偿朱梅珍设备损失10,000元。关于返还租金及押金，朱梅珍自2011年至今仅支付80,000元，东航枫丹公司主张应与房屋占用使用费相抵，具有法律依据，对朱梅珍的该项诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿损失的利息，因赔偿损失系合同无效的法律后果，朱梅珍再行主张损失的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、以上海拉帕蒂食品有限公司(未成立)为承租人、以被告上海东航枫丹实业有限公司为出租人，就上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口三层房屋局部签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)无效；二、被告上海东航枫丹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱梅珍赔偿装饰装修损失265,000元及设备损失10,000元；三、驳回原告朱梅珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费32,400元，评估费21,000元，由原告朱梅珍负担18,690元，由被告上海东航枫丹实业有限公司负担34,710元。案件受理费13,629元，由原告朱梅珍负担9,816元，由被告上海东航枫丹实业有限公司负担3,813元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  包 怡二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。