黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0221民再2号再审申请人（原审原告）：龙江中天市场管理有限公司，住所地黑龙江省龙江县。法定代表人：李欢欢，职务，总经理。委托诉讼代理人：于海洋，男，1986年2月20日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：姜海洋，男，1970年6月22日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省龙江县。被申请人（原审被告）：王淑霞，女，1974年4月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。龙江县人民法院审理的（2018）黑0221民初3576号民事判决书已经发生法律效力。龙江中天市场管理有限公司于2019年7月15日向本院申请再审，经审判委员会讨论决定，本院于2019年11月19日作出（2019）黑0221民监45号民事裁定再审本案，中止原判决的执行。因疫情原因，本院于2020年4月9日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）的委托诉讼代理人与再审被申请人王淑霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中天公司申请再审请求：一、撤销（2018）黑0221民初3576号民事判决；二、请求法院对申请人与被申请人租赁合同纠纷依法重新作出判决；三、请求法院判决一审及再审费用由被申请人承担。理由如下：被申请人于2017年12月30日在申请人处租赁位于龙江翰沃城综合配送中心4-2-106号商铺（84.12平方米）、4-2-107号商铺（84.12平方米）、4-2-115号商铺（82.82平方米）、4-2-116号商铺（82.82平方米），以上商铺坐落在龙江翰沃城配送中心，租期三年，时间从2018年1月1日至2020年12月31日（商铺租赁合同书为证）。根据合同约定，租金按照季度进行支付，但申请人多次找被申请人催缴租金无果，故诉至法院。经审理龙江县人民法院作出了驳回申请人诉讼请求的判决，现不服该判决，特申请再审。具体理由如下：一、申请人与被申请人租赁关系截止目前还在履行中，被申请人现在正在使用合同约定的商铺，但被申请人至今没有缴纳相应租金。1.共欠租金102,196.02元;2.根据本市场物业费收费标准每月每平方米1.1元，截止目前，被申请人欠物业费9,414.30元(333.88平方米×1.1元/月×25个月19天)。二、根据商铺租赁合同第八条违约责任中第二条约定：乙方须按照本合同约定时间按时缴纳房租，如乙方延迟缴纳房租，每延迟一天需按照甲乙双方约定的租金标准三倍承担责任。截至目前被申请人应承担违约金306,588.06元(所欠租金102,196.02元×3倍)。三、申请人对于被申请人当庭陈述向申请人缴纳了抵押金予以否认。对于被申请人提出来的在申请人处缴纳的20,000元,是根据申请人与被申请人签订的《商户经营管理承诺书》的约定，被申请人向申请人按每间商铺5,000元缴纳的经营保证金，其四间商铺经营保证金共计20,000元。申请人不同意用经营保证金抵消租金，理由是：1.截止到2018年11月13日（原审判决日期），被申请人欠申请人租金27,319.57元，保证金不足以抵消租金和物业费，且房屋正在使用；2.根据申请人与被申请人签订的《商户经营管理承诺书》的约定，该经营保证金仅为被申请人租赁到期后方可使用，而直到起诉时，租赁关系尚存。四、申请人没有书面承诺过免被申请人物业费且申请人是受龙江翰光物业管理有限公司的委托代收物业费。王淑霞辩称，她不同意申请人的再审请求，她认为自己未构成违约。一、她与申请人于2017年12月30日签订合同，当时约定按季度缴纳房租，合同第八条约定了违约金条款。后来她与申请人公司的王经理、工作人员于海洋口头约定晚交一段时间，但没约定期限，根据《合同法》第十条规定，合同约定在前，口头约定在后的，口头约定具有法律效力，所以她没有违约，也不用缴纳违约金。且申请人之后在催缴租金时，并未通知她本人，她的店员知道亦未告知她。2018年9月的一天她带着50,000元钱去找申请人公司的领导沟通缴纳租金，对方领导不同意，要求其交三倍违约金。且她一直未收到原审判决书.以为法院一直没有判决，在收到再审通知后，她才到原审法官那打印了一份判决书，在此之前，申请人也未告知她法院已经判决，她认为申请人有隐瞒及故意拖延的恶意，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定:“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据《合同法》的“减损规则”，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，即便没有接到违反合同一方的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。因合同中约定，乙方须按照合同约定时间缴纳房租，如乙方延迟一个月以上，甲方有权收回商铺。所以申请人无权要求她赔偿违约金，况且其交过20,000元保证金，申请人没有任何损失。二、租赁合同中违约金过高及不可转租、出兑且中途退租赔偿三年租金的百分之二十的违约金等条款属于格式条款，她签订合同纯属被迫。她承租的店面共333平方米，投资八十多万元，因对方提供的不平等合同，双方发生语言冲突，有光盘内容证实她受到恐吓。另外违约金的数额过高，不符合法律规定。三、她是续租商户并享有减免三年物业费的政策，且其所租房屋一直漏雨，物业多次维修，亦未解决。中天公司向原审法院起诉请求:一、要求王淑霞给付四套房屋租赁费33，077.52元；二、要求给付物业费3，305.41元；三、要求给付四套房屋租赁违约金99，232.56元；四、要求王淑霞三日内结清全部款项135,615.49元；五、诉讼费由王淑霞承担。原审经审理认定：2018年1月1日，中天公司与王淑霞签订租赁合同，王淑霞租赁了中天公司在龙江县××城市综合××中心××商铺（84.12平方米）、4-2-107号商铺（84.12平方米）、4-2-115号商铺（82.82平方米）、4-2-116号商铺（82.82平方米）。租赁期间自2018年1月1日至2020年12月31日;王淑霞从2018年1月到2018年9月6日没有缴纳房租,王淑霞有20,000元抵押金在中天公司处。原审认为，王淑霞租赁中天公司商铺，虽未缴纳房租，但其在中天公司处缴纳抵押金，可以抵消租金，故中天公司要求王淑霞支付合同到期后的房屋租赁费用的请求，原审不予支持。关于中天公司请求违约金问题，在租赁期内，上述款项可以抵扣房屋租赁费，故王淑霞不构成违约，本院对中天公司的诉讼请求不予支持。关于中天公司请求的物业费的问题，其提供的证据不能证明自己为王淑霞提供了物业服务，即不是本案的直接利害关系人，故本院对中天公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回龙江中天市场管理有限公司的诉讼请求。围绕当事人的再审请求，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院再审认定事实如下:2018年1月1日，中天公司与王淑霞签订租赁合同，王淑霞租赁了中天公司在龙江县××综合××中心××商铺（84.12平方米）、4-2-107号商铺（84.12平方米）、4-2-115号商铺（82.82平方米）、4-2-116号商铺（82.82平方米）。租赁期间自2018年1月1日至2020年12月31日。合同约定了租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任及其他事项等合同条款。王淑霞从2018年4月至今没有缴纳房租,共欠付房屋租赁费用33,077.52元。同时龙江翰光物业管理有限公司委托中天公司收取物业费，王淑霞应缴纳物业费3,305.41元。王淑霞曾向中天公司缴纳房屋保证金20,000元。另查实，王淑霞曾因房屋漏雨事宜找中天公司进行过维修。现王淑霞仍在案涉房屋内从事经营活动。本院再审认为，本案争议的焦点在于：一、王淑霞应给付中天公司各项费用的数额及是否应当给付违约金；二、王淑霞所欠付的费用是否能与其在中天公司的保证金互相抵顶。根据相关法律规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，中天公司与王淑霞平等自愿签订房屋租赁合同，中天公司履行了将商铺交付王淑霞的义务后，享有收取租金的权利。王淑霞对商铺享有使用收益权利同时，应履行支付租金的义务。承租人在所租赁商铺需要维修时，可要求出租人进行维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。庭审时，王淑霞提交了八张照片用以证明其承租的房屋漏水问题，中天公司对此证据不予认可，其亦未举出有效证据证实该房屋影响其使用,亦未在原审提起反诉，故不属于再审范围，本院不予处理，如王淑霞因房屋漏雨造成损失，其可待证据充分后另案告诉,此主张不能成为其不交租赁费的理由。中天公司举证证实翰光物业委托其收缴物业费，王淑霞称中天公司曾用广播通知2018年1月1日前签续租手续的商户，免收三年物业费，并提交了证人证言(证言人未到庭)，且不认可中天公司瀚沃一期续租相应优惠政策取消的通知，中天公司辩称，他公司的通知仅针对签过免物业费协议的，他公司未与王淑霞签订过此协议，故她不需要得到公司的通知。经核实，申请人确未与被申请人签订过免交物业费协议，故应缴纳此费用。对中天公司主张按合同约定给付3倍违约金的请求，双方在合同中虽有约定，但根据《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律法律问题〉的解释》第二十九条二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,双方约定的违约金给付标准过高，且违反法律的强制性规定，结合中天公司的实际损失，本院认为此违约金的给付比例为30%比较适宜。双方当事人签订合同时约定，到2020年12月31租赁期限届满，如到期还拖欠相关费用可予以抵扣。因租赁期限未到，不符合退还或抵扣保证金的条件，且双方对此未达成合议，故再审认为，原审将此二者相抵扣的行为不恰当，因中天公司再审提交了新证据,其请求将原审判决予以撤销的行为应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。故对中天市场管理有限公司在再审中增加的请求，因违反再审范围有限原则本院不予审理。本院仅能支持原审请求的合理数额房屋租赁费33，077.52元、物业费3，305.41元、违约金9,923.56元，共计46,306.49元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律法律问题〉的解释》第二十九条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、依法撤销（2018）黑0221民初3576号民事判决；二、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司房屋租赁费用33,077.52元；三、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司违约金9,923.56元（33,077.52元×30%）；四、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司物业费3,305.47元；五、驳回申请人的其他原审请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,506元，由再审申请人承担992元，被申请人承担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。审 判 长  张 艳人民陪审员  马艳梅人民陪审员  曹海晶二〇二〇年六月十八日书 记 员  张 妍