辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初8903号原告：大连开建集团有限公司,住所地辽宁省大连市经济技术开发区**。法定代表人：王成荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：王鑫，男，1973年9月26日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：耿连友，男，1973年9月30日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被告：大连市中山区麻辣百分百饭店，住所地大连市中山区朝阳街**。经营者：耿连友，男，1973年9月30日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被告：曹晓静，女，1964年3月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。三被告共同委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁和轩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李琦，辽宁和轩律师事务所实习律师。原告大连开建集团有限公司与被告耿连友、被告大连市中山区麻辣百分百饭店、被告曹晓静房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日、2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告大连开建集团有限公司的委托诉讼代理人王鑫、刘晓东，被告耿连友，被告大连市中山区麻辣百分百饭店、被告曹晓静的共同委托诉讼代理人姜万鹏、李琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连开建集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付至2019年4月25日租金6,439,534.19元；2.请求判令三被告支付自2019年4月26日起至2019年6月26日止房屋占有使用费为520,127.4元；3.请求判令三被告支付违约金至实际给付之日（按年利率6%为标准，暂计算至起诉之日）为866,713.49元；4.请求判令三被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年6月，原告与被告一签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于大连市中山区朝阳街X号的房屋租赁给被告一使用，租期为2008年6月20日至2015年9月19日。2008年11月17日，被告一成立被告二在案涉房屋共同经营饭店。租赁合同期满后，二被告继续租用房屋至2019年6月26日。2019年4月25日，原告向被告一发出通知，解除双方的租赁合同，并要求被告腾退房屋。被告于2019年6月26日将房屋返还给原告。依据合同约定，被告应按照每日欠款额的千分之五向原告支付逾期付款违约金，现原告按照年利率6%向被告主张逾期付款违约金。被告一的陈述证明被告三是被告二的实际经营者，而且被告三在租赁合同中也向原告支付过租金，在进行房屋交接的时候也是被告三和原告进行的房屋交接，上述事实足以说明被告一和被告三共同经营被告二，按照法律规定应对原告的租金承担共同给付责任。综上，为维护原告合法权益，现诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告耿连友、大连市中山区麻辣百分百饭店、曹晓静辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、关于主体问题。原告起诉被告一个人没有依据，按照《民事诉讼法》规定起诉个体工商户的实际经营人即可，起诉个体工商户的在起诉状中列明实际经营人；二、被告不欠原告任何租金，而且租金已经全部结清，待稍候被告举证过程中向法庭证明该节事实；三、退一步说，即使欠缴租金，房屋租赁合同租金诉讼时效为一年，原告的大部分请求已经超过诉讼时效；四、原告所起诉违约金没有事实依据以及法律依据。被告于第二次庭审时补充答辩意见为：一、关于主体问题，诉讼法规定了个体工商户实际经营人可以作为共同被告，但是经过庭审查明后如果被告应当承担责任的情况下，应当由实际经营者来承担相应的实体责任，被告一作为一个挂名的经营人是不应该承担实体责任的；二、请求法庭责令原告提交其缴付税金的税款凭证，而且责令原告提交被告已付款项的收款凭证，因为原告于上次庭审中提交的租赁明细表欠费明细表是不实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：大连开建集团有限公司（出租人、甲方）与耿连友（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落于大连市中山区朝阳街X号，租赁范围（1）一楼公建，建筑面积3680.79平方米，（2）与前述公建相邻的东北角餐厅，轴线面积231.45平方米。乙方承租房屋用于餐饮，未经甲方准许，不得改变租赁房屋的用途。房屋租赁期限自2008年6月20日起至2015年9月19日止。2008年6月20日至2008年9月19日为乙方装修期，装修期间免租金，计租金时间从2008年9月20日起至2015年9月19日止，共7年。关于租金约定：房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。支付方式：本合同签订当日，乙方应当一次性向甲方支付定金85万元，在乙方装修期满按相关法律、法规规定办理完乙方正常营业所需的全部手续后抵作乙方第一个租赁年的半年租金，并在抵作租金的同时乙方向甲方支付相应的税金；如乙方未在装修期满时办理完乙方正常营业所需的全部手续，则乙方需在2008年9月20日向甲方支付第一租赁年半年租金85万元整和相应的税金，而定金则在乙方办理完乙方正常营业所需全部手续后再抵作下一个缴费周期半年租金。以后租金支付，乙方以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付），具体计算方式为：2009年3月20日至2009年9月19日的租金85万元整（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。乙方应向甲方支付的任何款项如逾期支付，应自到期应付日起直至该款项全额付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按照欠款额的千分之五计收。合同还约定：乙方须在本合同签订之日，向甲方交付保证金5万元，用于乙方的缴费担保。2009年2月19日，原告（甲方）与被告耿连友（乙方）签订《变更合同内容协议书》，约定：考虑到乙方装修过程中实际情况，将原租赁合同中装修期2008年6月20日至2008年9月19日更改为2008年6月20日至2008年10月19日，增加30天，相应的租赁期限调整为2008年10月20日至2015年10月19日。原《租赁合同》中税金34.425万元变更为30.175万元。租金和税金的支付方式更改为2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付以此类推。另查，案涉房屋自租赁以来，一直经营大连市中山区麻辣百分百饭店，营业执照上登记的经营者为耿连友，被告曹晓静自认其为实际经营者。上述租赁合同到期后，三被告均未与原告续签书面的租赁合同，2019年4月25日，原告向耿连友发送《通知》，内容为鉴于耿连友与原告签订的房屋租赁合同已于2015年9月19日到期，根据公司经营管理需要，公司决定此房屋不再对外出租，请耿连友自接到本通知起半个月内搬离此房屋。自2015年9月20日至2019年4月25日，承租人在无房屋租赁合同的情况下使用此房屋所产生的租赁费用，由本公司与耿连友依照已签订房屋租赁合同规定的房租价格协商解决。2019年5月7日，原告向耿连友发送《关于补交租金的通知》，内容为按照双方2008年6月20日签订的房屋租赁合同，至目前为止，你欠本公司房租约800万元，请于2019年5月15日前将此欠款补交给本公司。2019年6月26日，原告（出租方、甲方）与耿连友（承租方、乙方）签订《房屋交接确认单》，约定：乙方于2019年6月26日将房屋移交给甲方，从即日起由甲方接受该房屋。另查，2015年10月19日原租赁合同到期后，曹晓静自2015年10月至2016年1月，每月支付原告租金166，813元；自2016年2月至2019年5月每月支付原告租金10万元，曹晓静每月将支付房租的凭证通过微信传给原告工作人员武旻，武旻未催要过租金。再查，自2017年1月1日至2017年9月30日，原告每月支付税金11428.57元，自2017年10月1日至2017年10月31日支付税金5714.29元，2017年11月1日至2017年12月31日每月支付税金11428.57元。税金的计算方式为95238.10元×12%。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告耿连友签订的原租赁合同到期后，是否形成新的租赁关系？二、各被告是否为适格主体?三、本案的诉讼时效如何确定？关于争议焦点一，《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告耿连友的原租赁合同履行期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但被告曹晓静一直于案涉房屋处经营中山区麻辣百分百饭店，原告未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。关于被告抗辩其于2016年2月后每月支付10万元租金，原告在长时间内未提出异议，可视为其与原告达成新的合意，形成新的租赁合同关系。首先，从被告曹晓静与原告工作人员武旻的聊天记录看，武旻并未明确表示自原合同到期日起即可按照每月10万元支付租金，双方并未就每月支付10万元租金达成明确合意；原告每月接收10万元租金的行为不能认定为对该租金数额的默认和许可。在原告没有明确意思表示且不存在法定默示推定的情况下，无法认定双方达成新的合意，形成新的租赁合同法律关系。其次，根据原合同约定及行业惯例，房屋租金为每年递增，被告未提供证据证明案涉房屋在2015年10月至2019年6月间的租金价格发生明显变化，故被告主张租金变更为每月10万元缺乏合理性。再次，原告确存在主要负责人在原合同到期时被限制人身自由的客观情况。综上，被告未能提供充分证据证明双方之间形成了新的租赁关系，故原租赁合同继续有效。关于争议焦点二，被告耿连友为原租赁合同当事人，根据合同相对性原则，原告向被告耿连友主张权利符合法律规定。案涉房屋用于经营中山区麻辣百分百饭店，系个体工商户，被告耿连友系营业执照上登记的经营者，进一步证明要求被告耿连友承担责任的合理性。根据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第46条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。故中山区麻辣百分百饭店并非适格主体，被告曹晓静作为实际经营者应当与耿连友共同承担责任。关于争议焦点三，《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告辩称租金的诉讼时效为一年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第一条，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案的诉讼时效为三年，从原告首次向被告主张权利之日即2019年5月7日向前推三年，即2016年5月7日至2019年5月7日。根据原合同约定，房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。本院认为，从公平角度出发，2015年10月20日后，双方未签订书面租赁合同，故2015年10月20日后的租金应延用原租赁合同最后一年的租金，而不应当继续累加。根据合同约定，2014年10月20日至2015年10月19日的租金为每年2164758.75元，故2016年5月7日至2019年5月7日三年应付租金为6494276.25元。自2016年5月至2019年5月，被告共支付租金（包括5万元保证金）360万元，被告应支付租金2894276.25元。关于税金是否支付，虽然原租赁合同中约定支付税金，但从被告提交的证据看，原告要求被告支付税金的比例明显过高，故本院对税金的支付不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告并非完全无理由按照每月10万元支付租金，原告在2019年5月前从未向被告催缴过租金，使被告产生可以按照每月10万租金继续履行合同的期待信赖，而非主观恶意，故违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，因被告在案涉房屋经营多年，原告应给予被告合理的腾退期间，原告无证据证明在合理的腾退期间内被告一直处于经营状态，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告耿连友、被告曹晓静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连开建集团有限公司房屋租金2，894，276.25元人民币，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费71，580元（含保全费5000元），由原告负担39，950元、被告耿连友、曹现静负担31，630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  于淑丽二〇二〇年六月三十日书 记 员  兰美玉