云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2930民初440号原告（反诉被告）：马梦湖，男，1947年12月4日出生，白族，居民，云南省洱源县人，住昆明市五华区，现住洱源县。被告（反诉原告）：洱源顺泰城市广场置业有限公司。住所地：云南省大理白族自治州洱源县茈碧湖镇兴源路**。统一社会信用代码：91532930MA6N7DT66Q。法定代表人：张来顺，系该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕，云南善律律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）马梦湖与被告（反诉原告）洱源顺泰城市广场置业有限公司（以下简称顺泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马梦湖、被告顺泰公司的委托代理人李四涛、杨晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马梦湖向本院提出诉讼请求：1、请求解除编号为8800049号洱源顺泰城市广场“认购协议书”（签订日期为2019年4月1日），房号为4幢2层209室；2、请求责成被告退还原告4幢2层209室房屋购房款233683元，并自原告付款之日起到退款之日按中国人民银行公布的同期贷款基准利息的百分比，计算利息给原告（其中扣除被告送给原告礼品的价款）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2018年被告推销商品房时，原告向被告的置业顾问杜志琴咨询后得知先付购房款有优先选择权。在去看2、3幢2层楼盘时，原告了解到含优惠等全部算在内14000元/平方米，面积大的便宜些，面积小的贵些。原告当时就跟杜志琴口头约定购买2、3幢的2层。但到开盘前后，被告并未带原告去选择约定的2、3幢2层，而是安排在4幢2层。原告当时就问4幢2层多少钱一平方？被告工作人员说8000元/平方米（不含优惠）。实际上算给原告不含优惠和不含被告算在内的三年铺面租金，是10714元/平方米，每平方比说的8000元多出2000多元，给原告安排的22.71平方就要多出52000元，连所谓的优惠和算在被告份内的三年铺面租金，也是17000多元/平方米。被告说2、3幢2层的层高是5.2米，而4幢2层的层高是4.8米，2、3幢2层的位置比4幢2层的优，结构比4幢好，价位却基本相同，显然是不公平的。2、2018年在购房前，被告方杜志琴和原告说铺面的使用期是40年。直到2019年8、9月份原告要来合同一看和问杜志琴，才知道从顺泰公司拿到土地开发建设施工起就算原告的使用期，被告到2020年6-12月才正式交房给原告，这当中扣除被告拿到土地施工两年多的时间，原告就只有30多年的使用期，把被告的施工期也算成原告的使用期，所谓“40年”的使用期就名不副实。这种情况被告应该预先提示，但被告隐瞒不说，就给原告造成误解，认为要到房子竣工验收合格，正式交给原告后才算使用期，显然也是不公平的。3、所谓的“认购协议书”被告当时并未让原告细看内容和作任何说明，签字是原告签的，当时还认为是付款后叫签字，回家后一看该“协议书”上有：“鉴于原告对被告明示的《商品房买卖合同》《委托经营管理协议》《含补充协议及补充合同》等示范文本，认购须知已充分了解并认可”的记载完全虚假，与事实不符，在此之前和当时被告根本就没有给原告明示过什么文书。原告直到2019年8、9月份准备签合同时才拿到《商品房买卖合同》示范文本。既然是协议书，就应该是甲乙双方共同协商认可，但被告并未和原告协商过。被告提供文本，应该就文本中的内容作提示和说明，但被告并未这样做，所以该“协议书”是不合法的。4、根据云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局的规定：出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他的有关证书和证明文件。但被告并未向原告出示过上述证书和证明文件。由于被告要原告交齐全部购房款再签合同，原告于2018年至2019年向被告方购买了20万元的优惠卡（卡和收据被告方取走算入购房款内）、2019年3月29日交2万元、4月1日交30万元、10月16日交648415元，合计1168415元，此房款为4幢2层207-211号五间房屋的购房款，平均每间为233683元。购房和住房都应该是先签合同后付款，因为要先明确房子的面积、结构、交房时间、金额，双方认可后才付款，但被告硬要原告交齐全部购房款后再签合同，这是违规和不合理的。由于被告在与原告的售房操作过程中，利用原告年老和缺乏购房经验，采用不正当的欺诈手段，违背诚信、违背原告的自主选择权，与原告的愿望相悖。后期原告发现以上问题后，向被告提出不再继续签订合同，并要求被告退还全部购房款，但被告赖着不退，故诉至法院，请求依法判决。顺泰公司向本院提出反诉请求：1、判决由原告承担违约责任，4-209室房屋定金10万元归被告所有；2、本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告增加诉讼请求：同意解除双方签订的编号为8800049号《洱源顺泰城市广场认购协议书》。事实与理由是：原告于2018年10月22日购买了一张价值10万元的“顺泰汇”钻石卡，于12月21日分别购买了每张价值5万元的“顺泰汇”金卡两张。2019年3月21日，被告取得1、2、3、4、5幢商业用房的《商品房预售许可证明》，并将该证粘贴上墙，开始预售房屋。原告曾十多次到售楼部咨询、到工地考察，被告向原告出示了《洱源顺泰城市广场认购协议书》《商品房买卖合同》及补充协议、《委托经营管理合同》等材料，并告知如果将所购房屋委托被告进行经营管理，前三年的租金为购房款的18%，租金可直接抵扣购房款，以及交房时间为2020年12月31日前。之后，原告选定了4幢2层4-207室房屋，双方约定原告购买钻石卡的10万元保证金及两张金卡中的2万元保证金折抵购房定金，剩余的8万元折抵房款，后双方于3月29日签订8800060号《洱源顺泰城市广场认购协议书》。4月1日，原告又看中了4幢2层4-208室、209室、210室、211室房屋，向被告购买了每张价值10万元的“顺泰汇”钻石卡四张，并与被告签订了8800044、8800049、8800050、8800134号《洱源顺泰城市广场认购协议书》，双方约定4张钻石卡的保证金折抵4套房屋的定金。房屋主体完工及房屋面积确定后，被告将房屋面积通知原告，后原告决定购买5套房屋并将房屋返租给被告，双方约定前三年的返租租金为总房款的18%，原告交房款时租金直接在房款中扣除。2019年10月16日，原告与被告签订5份《顺泰城市广场商铺签约确认单》，双方确认5套房屋扣除三年租金后原告需交纳的总房款为1168415元，后原告将剩余房款648415元支付给被告。但被告通知原告到售楼部签订合同时，原告找各种理由推脱，以致双方未能签订《商品房买卖合同》。根据双方签订的8800049号《洱源顺泰城市广场认购协议书》第四条规定：“乙方于支付定金后7天内到营销中心付清相应房款（选择一次性付款的付清全部房款、选择银行按揭付款的支付首付款），并在接到甲方通知（包括但不限于微信、短信、电话、函件、邮件等形式）10天内到营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及附件等协议”，第六条规定：“乙方未在第四条约定期限内与甲方签订该房屋《商品房买卖合同》及其附件等相关协议或未支付相应房款的，即视为乙方违约，本协议自动解除，甲方不予保留该房屋，有权另行出售本认购协议书项下的房屋，己收取定金不予退还，乙方在签订本协议书时对此结果己理解并没有异议”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，原告因其自身原因未在接到被告通知后的10日内与被告签订《商品房买卖合同》，已构成违约，被告已收取的10万元定金不应当予以返还。针对原告的诉讼，被告认为原告无权主张撤销协议，协议应当继续履行。《合同法》第五十四条规定，订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但本案中房屋是由原告自己选择，被告房屋定价是公开透明，原告也已接受，况且原告所购房屋对外公布价格为14655元／平方米，而实际价格只是10289.88元／平方米，原告明显享受了价格上的优惠，房屋价格上不存在显失公平的情况，故原告无权主张撤销协议。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）…（二）…（三）…（四）商业、旅游、娱乐用地出让最高为四十年”。本案中，被告已将原告所购房屋的土地性质为商业用地、使用年限为40年情况如实告知原告。另外，按照交易习惯，土地使用年限均从开发商取得土地之日起起算，商业用地的最高使用年限就只有40年，不会令消费者产生误解。2019年3月29日双方签订《洱源顺泰城市广场认购协议书》后，被告就及时将协议交给原告，若签订协议时被告未出示相关合同，协议记载与事实不符，原告怎会又于2019年4月I日再与被告签订4份认购协议书。原告提出协议记载与事实不符，明显不符合本案事实。被告取得《商品房预售许可证明》后才与原告签订认购协议书，也向原告出示过该证，被告的行为并未违反法律规定，而且，被告在取得相关证书和证明文件后便及时将所持证书挂在售楼大厅的显眼处，不论是原告还是其他客户在了解房屋时，销售人员都会带领客户前往查阅，并介绍房屋的相关情况。原告是在充分了解《商品房销售合同》《补充协议》《委托经营管理协议》、房屋公布价格、相关优惠活动、交房时间等相关情况并经过慎重考虑后，才决定与被告公司签订《顺泰城市广场商铺签约确认单》并将房屋返租给被告，双方已就房屋买卖的相关事宜达成了一致意见，原告也因此才将全部房款支付给被告，双方只差在合同上签字。被告认为原告己实际履行了《商品房销售合同》约定的付款义务，双方已实际履行合同，故合同应当继续履行，被告公司不存在任何欺诈行为。综上所述，原告主张撤销协议的理由不符合法律规定，协议应当继续履行。如原告坚持要解除合同，被告亦同意，但原告交付的定金不应返还。马梦湖针对被告的反诉辩称：1、由于在“签订”所谓的《洱源顺泰城市广场认购协议书》被告并未让原告细看“协议书”的具体内容和作任何说明提示，也从未和原告协商约定过定金的事。被告曾和原告说每间房屋的“定金”为2万元，五间房屋的“定金”共计10万元，但不论“定金”是多少，都是被告定的和说的，不是和原告共同协商约定的，而且不是2、3幢2层房屋的定金，而是被告安排的4幢2层房屋的所谓“定金”，原告不予认可。2018年和2019年原告和被告约定，原告以后就购买2、3幢2层的房屋，但到开盘前后，被告违背约定，并未带原告去选择2、3幢2层的房屋而是安排4幢2层的房屋，真正违约的是被告，不是原告。2、本案诉讼费应由被告承担。3、被告编造谎言说：“原告到售楼部咨询，到工地考察，被告向原告出示了《洱源顺泰城市广场认购协议书》《商品房买卖合同》及补充协议、《委托经营管理协议》等材料”，让被告拿出证据。在原告的一再要求下，原告直到2019年8、9月份准备签合同时才拿给原告《商品房买卖合同》示范文本看。4、原告与被告所谓“签订”《洱源顺泰城市广场认购协议书》是一天，而不是两天。4幢2层4-207室、208室、209室、210室、211室的房屋不是原告自己选择的，而是被告采用欺诈手段，在原告未看清《洱源顺泰城市广场认购协议书》强加给原告的。原告要选择的是2、3幢2层的房屋，而不是4幢2层的房屋。原告在知晓不是2、3幢2层房屋后，向被告提出异议，被告先是支吾其词，又说请示老板再作调整。2019年3月30日是被告公开透明的开盘日，被告在开盘日头天3月29日给原告安排了4幢2层的房屋，就是向原告隐瞒真实情况，阻断原告选房，继续实施欺诈。如果4幢2层房屋是原告自己选择的，从2018年到现在，钱都交了，原告自己选择的怎么会不要呢？原告多次跟被告说先签合同，但被告要原告交齐全部购房款后再签。被告拿到购房款后，最后答复说2、3幢2层房屋没有了，原告提出退房退款，被告不退，在无奈之下，被迫与被告签订了《洱源顺泰城市广场认购协议书》，但随后原告意识到整个交易过程完全是对方预先设计好的圈套，当即叫对方停止了备案，并停止继续签订合同。5、原告在《民事诉状》里提到几点显失公平外，在所谓的《洱源顺泰城市广场认购协议书》里未经与原告协商认可，单方面决定的“定金”及高数额、付购房款方式、订合同日期方面显示公平。原告2018年就先预约购买2、3幢2层房屋，在开盘和开盘后后面的客户都预购到了相对好的2、3幢2层的房屋，却给先预约好的原告安排相对差的4幢2层房屋，也是不公平的。被告违背诚信、自愿原则，显失公平进行欺诈，现在还想骗取所谓的“定金”完全是非法的，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：马梦湖向本院提交的证据：A、编号为8800049号《洱源顺泰城市广场认购协议书》一份，证明此份协议是被告提供的格式合同，在原告手内的协议上原告没有签名，原告想买的是2、3幢，而被告出售给原告的是4幢2层209室，违背了原告的真实意愿。被告对此证据的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为该协议是在被告销售人员向原告充分解释说明，原告充分了解的基础上自愿签订的，不存在欺诈行为。虽然原告手内的协议其未签名，但被告公司手内的协议原告已经签字，原告也认可；购房款也是原告在充分了解的基础上才交清。顺泰公司向本院提交的证据：B、编号为8800049号《洱源顺泰城市广场认购协议书》一份，证明原告是在充分了解认购协议书内容的基础上才自愿签订的。原告对此证据的真实性无异议，但是对证明方向有异议，认为当时被告方未让原告细看协议书的内容，是一种欺诈行为。本院依职权调取的证据：C、对杜志琴进行调查的笔录一份，证明原告向被告购买商铺的经过。原告对此有异议，认为证人系被告公司员工，其陈述不真实。经审查，本院认为A、B号证据属内容相同的证据，双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认，但对A号证据原告欲证明的方向本院不予采纳。C号证据本院取证程序合法，证人陈述客观真实，与其他证据相映证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告系洱源顺泰城市广场房地产开发商。2018年，被告向外销售“顺泰汇”（即洱源顺泰城市广场会员俱乐部）的会员卡，购买钻石卡需缴纳10万元保证金，购房时10万元抵13万元使用；购买金卡需交纳5万元保证金，购房时5万元抵7万元使用；自申请会员并获得批准之日起180个工作日后，会员可申请全额无息退还入会保证金，一套房只能使用一张会员卡。原告意欲购买被告开发的房产，便于同年10月22日出资10万元购买了“顺泰汇”钻石卡一张，12月21日出资10万元购买了金卡两张（每张5万元），成为“顺泰汇”会员。2019年2月26日，被告取得洱源顺泰城市广场（一期）的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，3月21日取得《商品房预售许可证明》、3月22日取得《建设工程施工许可证》、6月14日取得《不动产权证书》。此后，被告将取得的证件在被告公司售楼部进行粘贴公示，同时对已取得预售资格的1、2、3、4、5幢商业用房开始进行预售。在被告公示的证件中明示，此5幢楼用地性质为商业、住宅用地。3月29日原告与被告作为甲、乙双方签订编号为8800060号《洱源顺泰城市广场认购协议书》，预订了被告开发的顺泰城市房屋（即商铺）。当天，原告交付了2万元定金，被告将原告交付2万元定金与原告购买“顺泰汇”会员钻石卡、金卡时缴纳的20万元保证金一并以原告交付“商铺认购定金（4-207）”的名目向原告出具了2万元和10万元收据各一张，以交纳“商铺认购定金（4-208、4-209、4-210、4-211）”的名目向原告出具了10万元收据一张。4月1日原告又向被告交纳了30万元保证金，购买了“顺泰汇”钻石卡三张，并与被告分别签订编号为8800044号、8800049号、8800050号、8800134号《洱源顺泰城市广场认购协议书》，分别预订了顺泰城市广场4幢2层4-208号、4-209号、4-210号、4-211号房屋，被告将原告购买“顺泰汇”会员钻石卡缴纳的30万元保证金以交纳“商铺认购定金（4-208、4-209、4-210、4-211、4-207）”的名目向原告出具了每张金额为10万元的收据三张。原、被告签订的五份《洱源顺泰城市广场认购协议书》系由被告提供的格式合同，合同中对原告购买的商铺位置、房号、房价、付款方式等均作了明确约定，在《洱源顺泰城市广场认购协议书》的第三条双方约定：“乙方同意签订本认购协议书时，支付定金人民币元整，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，签订商品房买卖合同及其附件等相关协议后，乙方支付的定金转为房款”。其中，4-207号商铺的订金为12万元，4-208、4-209、4-210、4-211号商铺的订金分别为10万元。双方签订的《洱源顺泰城市广场认购协议书》一式两份，原、被告各持一份。同年10月16日，原告继续与被告签订了五份《顺泰城市广场商铺签约确认单》，确认原告购买的4幢2层4-207号、4-208号、4-209号、4-210号、4-211号商铺的位置、面积、价款和原告已付的金额。在此五份确认单中，被告对原告作为“顺泰汇”会员应享有的折扣和原告将商铺返租给被告前三年的房租抵扣为房款作了扣除。原告于当日将五间商铺的余欠房款648415元支付给被告。此后，在被告通知原告签订要《商品房销售合同》和《委托经营管理协议》时，双方发生争议，原告认为他未购买到他看中的2、3幢2层的房屋，想退房，但被告不退。被告认为原告提出三年后才给租金，时间长，不愿意签。为此，原告诉至本院。庭审中，原告对其所购房屋的使用期从被告取得使用权证时起起算无异议，但认为被告未进行明确告知。因双方均不愿意调解，故未进行调解。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告在自愿基础上签订的《洱源顺泰城市广场认购协议书》未违反法律、行政法规规定，属合法有效合同。双方均已按合同约定履行各自的权利与义务，被告按合同约定将该给予原告的优惠折扣进行了抵扣，原告也已按合同约定将购房款付清。现原告主张被告存在欺诈、违背其真实意思、显失公平强迫原告订立合同，但未提供证据予以证明。同时，根据庭审查明的事实及在案证据证明，原告在2019年3月29日与被告签订编号为8800060号《洱源顺泰城市广场认购协议书》，预订了4幢2层4-207号房屋后，又在4月1日与被告签订编号为8800044号、8800049号、8800050号、8800134号《洱源顺泰城市广场认购协议书》四份，分别预订了4幢2层4-208号、4-209号、4-210号、4-211号房屋。同年10月16日，原告继续与被告签订了五份《顺泰城市广场商铺签约确认单》，确认原告购买的4幢2层4-207号、4-208号、4-209号、4-210号、4-211号房屋的位置、面积、价款。在长达近七个月的时间里，原告对其购买的房屋属4幢而非2幢或3幢是明知并认可的。同时，被告在取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证明》《建设工程施工许可证》《不动产权证书》后，便在公司售楼部进行粘贴公示，不存在隐瞒使用年限的情况，且房屋使用权从开发商取得土地使用权时开始起算，属行业通行做法。原告的主张与本院查明的事实相悖，故本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原告执意要求解除双方签订的《洱源顺泰城市广场认购协议书》，被告亦同意解除，本院予以支持。但原告无故违约，其交纳的定金将不予返还。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的百分之二十”。本案双方约定4-209号房屋定金为10万元，但双方签订的合同标的为233683元，双方约定的定金已超过法律规定，对超过的部分，本院不予支持，本院支持不予返还的定金为233683元×20%＝46736.6元，除此定金不予返还外，原告已支付的购房款233683元－46736.6元＝186946.4元应由被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告马梦湖与被告洱源顺泰城市广场置业有限公司签订的8800049号《洱源顺泰城市广场认购协议书》；二、限被告洱源顺泰城市广场置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告马梦湖交付的购房款186946.4元；三、原告马梦湖已交付的购房定金46736.6元由被告洱源顺泰城市广场置业有限公司享有；四、驳回原告马梦湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4800元，减半收取计2400元，由被告洱源顺泰城市广场置业有限公司负担；反诉案件受理费968元，减半收取计484元由原告马梦湖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  马丽二〇二〇年六月二十三日书记员  杨**