广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终13004号上诉人（原审被告）：广州奥风包装材料有限公司，住所地：广州经济技术开发区友谊路三来一补轻工厂房****。法定代表人：夏文，职位：总经理。委托诉讼代理人：郑碧浩，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州华南海物业管理有限公司，住所地：广州经济技术开发区志诚大道**融汇大厦**。法定代表人：林伟钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。原审第三人：知识城（广州）投资集团有限公司，住所地，住所地：广州市经济技术开发区志诚大道**融汇大厦**iv>法定代表人：陈长新，职位：董事长。委托诉讼代理人：任颖，公司律师。上诉人广州奥风包装材料有限公司（以下简称：奥风公司）因与被上诉人广州华南海物业管理有限公司（以下简称：华南海公司）、原审第三人知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称：知识城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。奥风公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由华南海公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、华南海公司非本案适格主体。本案中，无论是华南海公司还是知识城公司均没有案涉租赁物的产权证书。虽然知识城公司向一审法院提交了《广州开发区管委会关于的通知》《临时用地通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》等文件，但均没有原件，且在第一次庭审后，一审法院也向广州开发区规划和自然资源局和广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函核实。前述单位向一审法院复函：经核查，未查到存档材料显示办理过建设工程总体审批或建筑单体备案。因此，知识城公司并没有案涉租赁物的合法使用权和出租权，更无权将案涉租赁物委托给华南海公司管理和出租。其次，奥风公司承租案涉租赁物将近十年，本案的《广州市租赁合同》是续签合同，水电费系由奥风公司直接支付给知识城公司的，之前甚至有租金系直接支付给知识城公司，双方都清楚，案涉租赁物的实际出租人系知识城公司。另外，华南海公司也提供了《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》证明华南海公司接受知识城公司的委托，管理、出租案涉租赁物，该函件于2018年6月13日出具，并由知识城公司盖章确认。根据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”，故本案华南海公司并非本案适格主体。二、奥风公司不存在违约行为，且华南海公司违约在先。2019年4月8日，华南海公司向奥风公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，案涉租赁物作为“三旧改造”区域范围，华南海公司决定于2019年5月10日前收回案涉租赁物，并解除租赁合同。《解除合同通知书》是华南海公司的真实意思表示，其已明确解除双方的租赁合同，理应承担该行为相应的法律后果。华南海公司无故解除租赁合同，必然会导致奥风公司不必要的损失，奥风公司也有权采取相应的措施，以避免或降低损失。然而，一审法院却以案涉租赁物未纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立为由，认定《解除合同通知书》不发生法律效力，明显存在错误。其次，奥风公司与华南海公司一直以来的交易习惯均为双方对账后，华南海公司按对账金额向奥风公司开具相应的发票，奥风公司再根据发票金额向华南海公司支付租金和水电费。当事人一旦采用交易习惯作为合同的履行方式，其实质上就是双方当事人以实际履行行为变更了合同的约定，根据《合同法》第七十七条的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到变更合同约定的效力，并以交易习惯作为标准来判断双方的履行行为。本案中，自华南海公司向奥风公司发出《解除合同通知书》后，华南海公司就没有向奥风公司开具应缴纳租金和水电费发票，拒履行开票义务，故奥风公司不存在故意拖欠租金和水电费的情况，也不存在其他的违约行为。另，奥风公司收到解除合同通知书后，便与华南海公司协商搬迁和合同解除事宜。在华南海公司提供新的搬迁地址，并初步达成新的租赁意向后，奥风公司便于2019年4月25日与搬家公司签订了搬迁合同。2019年5月6日，在华南海公司的组织下，奥风公司与案外人签订了新的租赁合同。其中，华南海公司的法定代表人林伟钦作为案外人的委托代理人签署《房地产租赁合同书》。奥风公司收到《解除合同通知书》后，对租赁合同解除工作、搬迁及核对账目等工作甚是配合，华南海公司对奥风公司搬迁及新办公地点租赁事宜均知情。2019年6月3日，华南海公司对案涉租赁物进行停水停电，并停运电梯，案涉租赁物已无法正常使用和生产，不存在占用案涉租赁物一说。同时，在奥风公司搬迁后，已将4月份前的一切费用支付给华南海公司，并向工商局申请办理办公地址的工商信息变更手续。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审查明事实，支持奥风公司的上诉请求。华南海公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、一审查明认定涉案物业属于历史遗留问题，华南海公司与奥风公司签订的租赁合同有效是正确的。涉案物业是国有资产，是广州经济技术开发区成立后，经开发区管委会批准建设的厂房物业，一审时华南海公司已经提交相关产权证明，以及知识城公司提交的产权证明，均能说明涉案物业具备合法有效的产权，华南海公司是知识城公司的子公司，在承租知识城集团包括涉案物业在内的房产后，对外具有转租权和管理权，因此，华南海公司有权将涉案物业出租给奥风公司，有权收取租金，租赁合同效力不存在无效情形。奥风公司在庭审中也明确，因庭审时称双方租赁合同没有解除，奥风公司还在使用涉案厂房，且其不主张解除，要求继续履行。奥风公司一审主张继续履行的请求与上诉状中认为合同无效的主张相矛盾。因此，涉案租赁合同应合法有效。另外，奥风公司所称的交易习惯不存在。奥风公司拖欠租金已经构成违约，依据合同约定，涉案厂房每月租金应当于当月15日前交纳，2019年3月的租金直至2019年6月才交纳，2019年4月起的租金，在华南海公司与奥风公司争议诉讼过程中，也应当按照原合同约定支付，而奥风公司2019年4月起的租金一直未支付，构成违约。一审认定奥风公司拖欠支付租金构成违约，是正确的。奥风公司主张已形成交易习惯，与事实不符，华南海公司从未与奥风公司变更租赁合同约定，双方之间也不存在先对账、先开发票再付租金的交易习惯。奥风公司也没有举出华南海公司存在拒绝开具发票的证据，或是奥风公司催告开具发票再付款的书面告知。因此，其主张双方存在先开票后付款的交易习惯不成立。二、奥风公司未与华南海公司办理涉案厂房交还手续，应当支付占用费。一审查明，奥风公司于2019年6月26日清空涉案厂房，且华南海公司、奥风公司双方均确认奥风公司没有办理厂房交还手续。一审查明该事实判决奥风公司支付占有使用期间费用正确，不存在任何错误。而奥风公司上诉状所称2019年4月25日签订搬迁合同，按照正常逻辑，奥风公司搬离后应当主动办理厂房交还手续，但奥风公司却一直拖延，直到一审组织询问才确认2019年6月已经清空，但迟迟不办理厂房交还手续。奥风公司给华南海公司收回涉案厂房故意制造障碍的做法，给华南海公司造成很大经济损失，更是拖延且影响黄埔区政府对涉案厂房拆迁处理的安排，这些经济损失远比一审判决支付2019年6月20日至2019年6月26日的占用费要多。因此，一审判决已经衡平双方利益公平判决，不存在错误。知识城公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房产系知识城公司根据政府安排1988年出资建盖，知识城公司有权出租、使用，奥风公司与华南海公司签订的租赁合同有效，双方租赁法律关系准确。知识城公司一审提供的证据《加快我区“三来一补”厂区规划建设问题的会议纪要》中记载“基建规划办只审查‘三来一补’厂区总图部署和市政总体，厂区建设单体由各总公司负责审批，报基建规划办备案。”知识城公司作为当时的“商总”对涉案厂房有审批权限；《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》（穗开基建施字[1988]009号），广州经济技术开发区基建规划办公室亦对知识城公司建造的厂房审批同意；开发区有关政府部门经审查同意后向知识城公司发出了《对的回复》等证据材料，均可证明知识城公司对涉案厂房享有合法出租、使用的权利。知识城公司自2014年1月1日起与华南海公司签订了《物业承包租赁合同》，将知识城公司部分物业以费用包干制形式交给华南海公司承包租赁和管理，并在合同中约定华南海公司有转租权，华南海公司可以以其名义与次承租人签订租赁合同，开具发票、收取各项费用等。因此，华南海公司将涉案物业租赁给奥风公司合法有据。而《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》系为帮助各租户办理工商登记相关材料，应工商部门、街道要求出具的函件，该函件不是否认知识城公司与华南海公司之间的租赁合同关系，奥风公司的主张与事实不符。综上，奥风公司与华南海公司签订的《广州市租赁合同》合法有效，应按合同约定予以遵守。知识城公司与奥风公司之间未签订任何合同，没有事实及法律关系，一审法院对当事人法律关系认定清楚、准确，并无不当。二、经一审法院查明，知识城公司2019年3月租金本应于当月15日前缴纳，但迟至6月方才缴纳，且4月后的租金或占用费一直欠缴；2019年3月至6月拖欠水电费34016.5元，奥风公司已在庭审中予以确认。根据奥风公司与华南海公司签署的《广州市租赁合同》约定，奥风公司已构成严重违约，应承担违约责任。奥风公司主张交易习惯问题，一是提交的证据材料未能佐证该交易习惯客观存在；二是承租人按合同约定定期缴纳租金系承租人履行租赁合同的基本要求，无所谓发票开具先后的问题，奥风公司明确知悉双方约定的租金缴交时限，有义务按期履行，奥风公司以交易习惯为由妄图欠缴租金，本身就存在违约的主观过错，应承担相应的后果。奥风公司与华南海公司租赁合同关系的解除系奥风公司欠缴租金、水电费造成根本违约的法律后果，奥风公司应承担相应责任。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决公允有效。华南海公司向一审法院起诉请求：1.确认华南海公司与奥风公司签订的《广州市租赁合同》已于2019年4月26日解除；2.判令奥风公司支付拖欠的2019年4月至6月26日期间的租金或占用费（计至返还房屋之日止），水电费34016.5元（暂计至2019年6月30日，应计至返还房屋之日止）；3.判令奥风公司支付违约金18864元，奥风公司已付的保证金18864元不予退还；4.本案诉讼费由奥风公司承担。一审法院认定事实：2018年11月23日，华南海公司（出租人、甲方）与奥风公司（承租人、乙方）签订《广州市租赁合同》，约定：华南海公司将坐落于广州市黄埔区友谊路3号3楼（以下简称涉案厂房）出租给奥风公司作为从事工业使用，房屋建筑面积786平方米。第二条租赁期限、租金及押金约定，（一）租期自2018年11月23日至2020年11月22日止，月租金为9432元；（三）租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方；（四）押金乙方交纳18864元保证金到广州开发区商业发展集团有限公司，以甲方开具保证金单据为准；租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用并按期搬出时，甲方凭保证金单据原件把押金无息退回乙方。如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分不予以返还；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足。第五条其他相关费用的承担约定，租赁期内，租金、水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费等费用由乙方承担。房屋租赁税费、房屋主体结构维修费由甲方承担。第八条合同的解除或变更约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾30日的。第九条违约责任约定，（四）乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金；（七）因乙方违约致使租赁合同解除的，甲方对其预付的租金、其他费用以及履行保证金等均不予退还，因甲方违约致使租赁合同解除的，乙方有权要求赔偿一定的经济损失。第十二条双方约定其他事项，1.如遇三旧改造、政府拆迁等行为，甲方提前三个月时间通知乙方，合同自然解除，甲乙双方不负违约责任。2.乙方须按时缴纳租金、水电费、管理费等相关费用，否则视为违约，甲方有权停水、停电，由此造成的一切损失由乙方自行负责。若拖欠租金时间超过两个月以上（含两个月），甲方有权解除双方之间的租赁合同，没收保证金，并有权通过诉讼方式追究贵司的一切责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。2019年4月8日，华南海公司向奥风公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，华南海公司管辖物业开发区友谊路轻工厂房3、4号楼厂房作为“三旧改造”区域范围，现要求华南海公司配合政府行动规划，限期拆除，以推动西区升级改造。经华南海公司研究决定：2019年5月10日前收回奥风公司租用的涉案厂房，解除合同。请奥风公司做好相关搬迁工作，并及时缴清租金、水电等费用，交还房屋。2019年4月26日，华南海公司向奥风公司发出《律师函》，载明：截至2019年4月23日，奥风公司共拖欠华南海公司租金9432元、水费1584元、电费25337.4元，共计36353.4元，拖欠知识城公司2018年水电费50131.1元。华南海公司根据《广州市租赁合同》第八条约定，自本律师函发出之日起，解除双方的租赁合同。奥风公司于2019年4月27日收到该《律师函》。2019年5月23日，奥风公司向华南海公司发出《律师函》，载明：双方签订的《广州市租赁合同》第十三条约定，“如遇三旧改造、政府拆迁等行为，甲方提前三个月时间通知乙方……”因此，华南海公司无视合同约定，不视实际情况给予委托人足够的搬迁时间,仅提前一个月通知乙方收回租赁物之行为无疑已严重违约，依法应承担相应的法律责任。2019年7月11日，华南海公司向奥风公司发出《催告函》，载明：截至本函发出之日，华南海公司已提前三个月通知奥风公司搬迁，同时充分给予奥风公司搬迁时间，但奥风公司仍未将租用物业交回，现华南海公司再次通知奥风公司，请奥风公司务必于2019年7月15日之前将租用的物业交回华南海公司。奥风公司于2019年7月11日收到该《催告函》。关于涉案厂房拖欠的租金或占用费。华南海公司、奥风公司均确认涉案厂房2019年1月至2月的租金于2019年3月7日支付，2019年3月的租金于2019年6月17日支付，后续的租金奥风公司未再支付。对于3月租金6月份才支付的原因，奥风公司称当时双方正就合同解除进行协商，华南海公司的相关人员也承诺免租三个月，在协商过程中，华南海公司就起诉了，对于承诺免租奥风公司没有证据证明。在2020年4月8日的质证询问笔录中，奥风公司主张其已于2019年5月搬走，但未与华南海公司办理交接手续。华南海公司确认奥风公司于2019年6月26日搬完，但确未办理交接手续，并称涉案厂房有门锁，其至今无法进入。奥风公司确认涉案厂房有门锁，但门锁是损坏的。关于涉案厂房拖欠的水电费。奥风公司对华南海公司主张的水电费数额无异议，并同意支付，但要求免除华南海公司承诺的三个月的租金。关于涉案厂房的保证金。奥风公司与华南海公司双方确认，奥风公司已经缴纳了保证金18864元，华南海公司主张奥风公司存在拖欠租金的违约事实，故该保证金应当予以没收。奥风公司则认为其不存在违约，相反是华南海公司存在违约事实，故保证金应当予以退还。华南海公司与知识城公司先后就涉案厂房分别签订两份《物业承包租赁合同》，均约定：知识城公司将所属部分物业包含涉案厂房交由华南海公司承包租赁和管理，华南海公司负责承包物业的对外转租和管理，承包租赁期限分别为2014年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止，实行华南海公司承包物业上缴租金和费用包干制。2018年6月13日，知识城公司出具《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件函告各租户：根据该司对物业经营管理工作的调整，该司所辖物业的经营管理工作已全权委托给广州华南海物业管理有限公司统一管理。由华南海公司代我司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议将由华南海公司与贵司签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。华南海公司主张其与知识城公司是租赁关系，奥风公司则主张华南海公司、知识城公司是委托关系。另查明，涉案物业未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出穗开管文[1987]第38号《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式启用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出穗开规地临字[1988]第001号（非施工性）《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在穗开基建施字（1988年）009号《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州经济技术开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年5月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订穗开管地合字[1990]03号《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》，载明：1988年1月13日管委会基建规划办公室以穗开规地临字[1988]第001号文批准用地者临时使用两年，位于开发区管理二小区西北角之土地，于1990年1月14日到期。鉴于用地者现已建成两栋单层钢结构厂房和三栋五层框架结构厂房，与临时用地性质不相符，经双方协商达成以下协议：一、本合同签订之日起三十天内，由管委会指定其土地管理部门将该土地10899平方米（见附图）一次性出让给用地者使用。土地使用期三十年，从1990年1月15日至2020年1月14日，土地用途为工业。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《修改合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。上述两份合同附图显示相关土地均位于友谊路东侧。2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知识城公司发出《对的回复》，同意将轻工厂房列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知识城公司向广州开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路3号、4号厂房出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。一审法院为查明涉案物业是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路3号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批或建筑单体备案，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。再查，2004年6月22日，广州经济技术开发区商业服务总公司更名为广州开发区商业发展有限公司。2006年5月30日，广州开发区商业发展有限公司更名为广州开发区商业发展集团有限公司。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司，即本案知识城公司。《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中的用地者广州经济技术开发区商建房地产公司为知识城公司的下属子公司。庭审中，华南海公司、知识城公司均主张涉案租赁合同合法有效，奥风公司则认为合同无效，理由是华南海公司未获得转租权。经一审法院释明，假如法院认定合同效力与华南海公司主张的不一致，华南海公司仍坚持现在的诉请。奥风公司庭审时还称双方租赁合同没有解除，因奥风公司还在使用涉案场地，且其不主张解除，要求继续履行。华南海公司本案起诉于2019年6月3日立案，起诉状副本于2019年6月20日邮寄送达至奥风公司。以上事实，有《广州市租赁合同》《解除合同通知书》、《律师函》《催告函》、照片、水电费结算单、《企业信用信息公示报告》《改制登记核准通知书》《变更登记（核准）通知书》《准予变更登记（备案）通知书》《关于成立商建房地产公司的批复》《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》《临时用地通知书》《关于转发的通知》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《对的回复》《物业承包租赁合同》《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》《关于西区友谊路3号、4号厂房补交土地出让金的请示》、票据、复函及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知识城公司的下属公司进行使用，鉴于涉案物业属历史遗留问题，故认定华南海公司与奥风公司签订的《广州市租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。关于华南海公司与知识城公司的关系。知识城公司将其下属公司拥有使用权的涉案物业出租给华南海公司，由华南海公司向其缴纳定额租金并对外转租，双方实质上是租赁合同关系。奥风公司主张知识城公司与华南海公司是委托与被委托的关系，但华南海公司实际上是以自己的名义与奥风公司签订合同，与委托合同关系的本质不符，故对奥风公司的主张不予采信。关于合同解除。虽然华南海公司以涉案物业纳入“三旧改造”范围为由于2019年4月8日向奥风公司发出《解除合同通知书》，但广州开发区西区产业园管委会于2019年4月24日才批复同意将涉案物业纳入城市更新年度计划，故华南海公司发出该解除通知时，涉案物业纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立，故一审法院认为华南海公司无权以此解除租赁合同，故该解除通知不发生法律效力。2019年4月26日，华南海公司再次向奥风公司发出《律师函》，明确以奥风公司欠租为由要求自该函发出之日起解除双方的租赁合同，奥风公司于次日签收。根据双方签订的《广州市租赁合同》第八条约定，奥风公司欠租超过30日的，华南海公司有权要求解除合同。而根据合同第十二条双方约定其他事项第2条约定，若奥风公司拖欠租金超两个月以上，华南海公司有权解除合同。上述两个条款自相矛盾，根据两个条款在合同中的位置，综合上下文意思判断，第十二条是对整个合同条款的特别约定，故应适用合同第十二条的约定。奥风公司2019年4月以后的租金未向华南海公司缴纳，2019年3月的租金本应于当月15日前缴纳，但却至6月方才缴纳，奥风公司虽主张迟延支付系基于华南海公司工作人员承诺免租三个月，但却未提交证据予以证明，对其主张不予采信。华南海公司于2019年4月26日以奥风公司拖欠租金为由发出解除通知时，奥风公司拖欠3月份租金的期限未达60天，故此时华南海公司无权据此解除合同。但华南海公司在2019年6月3日起诉时明确提出了解除合同的诉讼请求，此时奥风公司欠付租金已过60天，构成根本违约，华南海公司有权要求解除合同，故确认双方签订的《广州市租赁合同》于起诉状副本送达之日即2019年6月20日解除。关于合同解除后的法律后果。奥风公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任。华南海公司自愿撤回要求奥风公司腾空、返还涉案厂房的诉请，依法予以准许。华南海公司要求奥风公司承担两个月的租金18864元作为解除合同的违约金，符合合同约定，奥风公司虽主张违约金标准过高但未提交证据予以证明，故对华南海公司的违约金请求予以支持。此外，华南海公司还要求没收保证金18864元，一审法院认为上述违约金足以覆盖华南海公司的损失，且双方争议的起因源于华南海公司于2019年4月8日发出的《解除合同通知书》，综合上述实际履行情况，酌情对没收保证金的请求不予支持。关于2019年4月至6月26日拖欠的租金或占用费。奥风公司自2019年4月开始即未再向华南海公司支付租金或占用费，华南海公司虽确认奥风公司于2019年6月26日清空涉案厂房，但奥风公司未将涉案厂房交还华南海公司，应支付相关的租金或占用费。双方的租赁合同于2019年6月20日解除，故奥风公司应向华南海公司支付2019年4月至6月19日的租金24837.6元（9432元/月×2个月+9432元/月÷30天×19天）及2019年6月20日至26日的占有使用费2200.8元（9432元/月÷30天×7天）。关于拖欠的水电费。华南海公司主张奥风公司2019年3月至6月拖欠的水电费为34016.5元，奥风公司同意支付，予以确认。奥风公司主张华南海公司应免除3个月租金，但未提交证据予以证明，依法不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华南海公司与奥风公司签订的《广州市租赁合同》于2019年6月20日解除；二、奥风公司于判决发生法律效力之日起十五日内向华南海公司支付2019年4月至6月19日的租金24837.6元，支付2019年6月20日至6月26日的占有使用费2200.8元；三、奥风公司于判决发生法律效力之日起十五日内向华南海公司支付2019年3月至6月拖欠的水电费34016.5元；四、奥风公司于判决发生法律效力之日起十五日内向华南海公司支付违约金18864元；五、驳回华南海公司的其他诉讼请求。案件受理费2065.2元，由华南海公司负担243.6元，由奥风公司负担1821.6元。二审期间，奥风公司向本院提交六份证据，即：证据一增值税专用发票、证据二转账凭证、证据三对账明细账；证据一至证据三拟证明奥风公司与华南海公司一直以来的交易习惯均为双方对账后，华南海公司向奥风公司提供相应金额增值税专用发票后，奥风公司再根据发票金额向华南海公司支付租金和水电费；证据四广州市房地产租赁合同，拟证明2019年5月6日，奥风公司与广州经济技术开发区商建房地产公司签订《广州市房地产租赁合同》。其中，华南海公司法定代表人林伟钦作为广州经济技术开发区商建房地产公司委托代理人签署本合同；证据五房地产租赁合同书，拟证明2019年6月3日，奥风公司与广州厚助贸易有限公司签订《房地产租赁合同书》；证据六奥风公司法定代表人夏文与华南海公司李圣祥经理的微信聊天记录，拟证明2019年5月份，奥风公司与华南海公司就水电费和租金尚在对账，华南海公司对于奥风公司搬迁和租赁新办公地点事宜，也是知情的。华南海公司和知识城公司均未提交新证据。经本院组织质证，华南海公司对奥风公司提交的证据一、二的真实性、合法性认可，但对关联性和证明内容不认可，认为该证据只能说明奥风公司在履行合同期间有多次违约行为，合同条款没有变更，也没有形成交易习惯；对证据三不予认可，该对账明细来源不明，未加盖奥风公司公章，也无法说明先对账，再支付租金的交易习惯，合同已经有明确约定，每月15日前支付当月租金，因此，不需要另行对账；对证据四、五均不予认可，认为与本案无关；对证据六不认可，认为没有该微信记录的原始载体，且记录不完整，从内容上看，无法看出双方在对账，反而看出华南海公司员工在催缴对方租金，奥风公司一直拒付。关于搬迁和租赁办公地点是奥风公司处分自己权利，与本案奥风公司占用涉案厂房拖延不办理交还手续的事实不矛盾。知识城公司与华南海公司的质证意见一致。上述证据，本院经审查，对证据一、证据二的真实性予以采信。对该证据三至证据六的真实性、合法性、关联性不予确认。相关证明的内容应结合本案事实综合评定。本院经二审审查，确认一审查明的事实属实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：本案二审争议焦点为：华南海公司是否为本案适格主体；涉案合同的效力；华南海公司是否有权解除合同。关于华南海公司是否为本案适格主体的问题。2018年11月23日，华南海公司是以自己的名义与奥风公司签订涉案合同，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对该事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，二审理期间，奥风公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，因此，其关于华南海公司不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。关于合同的效力问题。一审法院根据本案相关的证据认定双方租赁合同有效并无不当，本院予以认可。关于华南海公司是否有权解除合同的问题。双方合同约定涉案厂房每月租金应当于当月15日前交纳，而奥风公司2019年3月的租金直至2019年6月才交纳，没有依约支付。奥风公司在此之前存在逾期支付租金的行为不足以证明双方之间就交租期限问题达成了新的交易习惯，本院对奥风公司该主张不予采纳。双方合同约定若拖欠租金超过两个月以上（含两个月），华南海公司可解除合同。华南海公司于2019年4月26日以奥风公司拖欠租金为由发出解除通知时，奥风公司拖欠3月租金的期限未达60天，故此时华南海公司无权据此解除合同。但华南海公司在2019年6月3日起诉时明确提出了解除合同的诉讼请求，此时奥风公司欠付租金已超过60天，因此，一审法院认定奥风公司构成根本违约，华南海公司有权要求解除合同，故确认涉案合同于2019年6月20日解除正确，本院予以认可。奥风公司关于华南海公司无权解除合同的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审判决关于确认合同解除，奥风公司应支付租金及占用费、水电费、违约金等处理并无不当。奥风公司于2019年6月26日清空涉案厂房，却认为“2019年6月3日，华南海公司对案涉租赁物进行停水停电，并停运电梯，案涉租赁物已无法正常使用和生产，不存在占用案涉租赁物”的理由，缺乏理据，本院不予支持。奥风公司二审期间提交的证据不足以证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人奥风公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由广州奥风包装材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  张家齐李逸丹