江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初8739号原告：泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，统一社会信用代码91321324758483384K，住所地泗洪县长江路住建局大楼**。法定代表人：张晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱经纬，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶笑笑，1988年1月4日出生，该公司员工，住泗洪县。被告：张洪云，女，1969年7月24日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。原告泗洪县城市建设投资经营集团有限公司（以下简称为泗洪县城投公司）与被告张洪云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗洪县城投公司委托诉讼代理人朱经纬、陶笑笑,被告张洪云委托诉讼代理人徐海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗洪县城投公司向本院提出诉讼请求：1、被告搬出并返还租赁原告的位于泗洪县楚天小区幼儿园房屋（即被告开办的泗洪县青阳镇红苹果幼儿园所在房屋），并保持房屋现状；2、被告支付原告自2018年7月1日起至2019年6月30日止房屋占有使用费共计449800元及利息（以449800元为基数，自2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）；3、被告按1293.9元/天（即449800元×1.05÷365天）为标准支付原告自2019年7月1日起至实际搬离之日止房屋占有使用费及利息（以实际占有使用费为基数，按年利率6%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。庭后原告泗洪县城投公司放弃第2、3项诉讼请求中利息的主张，其它不变。原告依据的事实和理由：2012年12月25日，经公开竞拍，原告将位于泗洪县楚天小区的幼儿园房屋出租给被告，并签订楚天幼儿园房屋租赁合同，约定：房屋用途为幼儿园；租期5年，自2013年1月1日起至2018年1月1日止；房屋租金逐年递增，租金按年在每年1月1日付清；租赁期限届满，甲方（原告）有权收回出租房屋，乙方（被告）应如期交还；乙方(被告)应于房屋租赁期限届满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方（原告）；乙方（被告）交还甲方（原告）房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。双方合同履行期届满后，经双方协商，租期延长半年至2018年6月30日。后延期快到期时，原告多次要求被告搬迁，但被告无理拒不搬迁，故诉至法院。被告张洪云辩称：首先，对于原、被告之间签订的楚天幼儿园房屋租赁合同无异议。但涉案房屋应系楚天小区业主共有，原告没有提供证据证明其是涉案房屋的所有权人或管理人，被告认为原告的主体资格不适格；其次，在原告的主体资格适格的前提下，认可双方的租赁合同已经到期。但被告针对涉案的幼儿园投入了大量的资金，并对房屋进行了资产添附，且原告在之前的关于涉案楚天小区幼儿园拍卖公告中已经约定成功竞租者应支付原承租人后续投入的固定资产费用，故原告应对被告的资产投入进行赔偿。最后，因双方的原租赁合同已经到期，故原告要求被告按之前合同并增幅5%计算房屋占有使用费，无事实和法律依据，应采取双方协商或司法评估的方式确认。综上，应驳回原告起诉或驳回诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的《关于楚天小区经济适用房、拆迁安置住房和廉租住房项目建议书的批复》复印件1份，结合双方庭审的陈述，可以证明原告系泗洪县楚天小区包括涉案幼儿园房屋的开发商；2、被告提供的楚天小区幼儿园学生花名册、中国社会组织评估等级证书、泗洪县公安消防大队限期改正通知书各1份，该组证据仅能证明被告所开办的幼儿园资质、规模等相关情况，但与本案纠纷无关联性，本院不予确认；3.被告提供的关于申请临时搭建简易门卫室的文件3份，经审查，该组证据可以证明原告同意被告搭建临时简易门卫室，但不能证明原告同意对产生的费用予以负担的事实；4.被告提供的资产评估报告1份，原告未认可系其指定被告对涉案幼儿园资产进行评估。即使系原告指定，亦不足以证明评估价值由原告负责赔偿或补偿；5.被告提供的泗洪县楚天小区幼儿园、黄河花园幼儿园十年期租赁经营权交易公告打印件1份，原告对该拍卖公告无异议，真实性本院予以确认。但经审查，该拍卖公告约定“如非原承租人成功竞租，现承租人必须一次性支付给评估报告中原承租人后续投入的固定资产（楚天小区幼儿园290万元……）”，因原告系上述拍卖公告中的委托方，故该条款并非直接约束原告。且因国家政策调整，上述拍卖事项流拍，故该拍卖公告内容不足以证明原告同意对双方租赁合同到期后幼儿园的固定资产、设备现存价值予以补偿，对该拍卖公告的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，原、被告签订《楚天幼儿园房屋租赁合同》，约定：原告将位于泗洪县楚天安置小区房屋出租给被告用于开办幼儿园；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2018年1月1日止；在租赁合同期限内，前二年租金370000元，自第三年起每年按上一年租金标准增加5%，第一至第五年租金分别为370000元、370000元、388500元、407900元、428300元，租赁合同期限内租金总额1964700元。在合同期限内，房屋租金按年计取，每年1月1日前交清当年租金；租赁期满后或因乙方（被告）责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方（原告）有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方（原告）所有。（2）要求乙方（被告）恢复原状。（3）向乙方（被告）收取恢复工程实际发生的费用；合同期满后，乙方（被告）应将承租房屋及附属设施、设备交还原告。乙方（被告）交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。合同签订后，被告对涉案房屋进行装修并开办泗洪县青阳镇红苹果幼儿园。后双方签订《楚天幼儿园房屋租赁协议》，约定将租赁期限延长至2018年6月30日，租金上幅5%后计224900元，其他合同条款按照原合同不变。在租赁期间，因被告多次逾期交纳租金，原告委托律师事务所分别于2016年4月27日、2018年3月26日、2019年10月31日、2020年2月26日向被告发出律师函，要求其交纳租金。其中2020年2月26日函告被告要求其搬离涉案房屋。诉讼过程中，被告将截至2018年6月30日即租赁期限内租金全部付清。租赁合同期限届满后，原告于2019年1月14日委托宿迁市茂盛拍卖有限公司发布“泗洪县楚天小区幼儿园、黄河花园幼儿园十年期租赁经营权交易公告”，但因政策调整原因，该拍卖并未进行。现原告要求被告搬出并支付房屋占有使用费未果，双方因而成讼。本院认为，原告泗洪县城投公司作为国有独资公司，其主要承担城市基础设施建设、房地产开发与经营、公用事业项目投资等相关项目。本案中的泗洪县楚天小区作为安置小区，原告既是该小区的开发者，也承担该小区部分的管理职责，故原告与被告签订涉案小区幼儿园房屋租赁合同，并以原告身份要求被告履行租赁合同义务、处理房屋纠纷，并无不妥，故泗洪县城投公司向被告主张涉案房屋相关权利，主体资格适格。原、被告签订的楚天幼儿园房屋租赁合同合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方在合同中已经明确约定房屋租赁期满后，被告应将承租房屋及附属设施、设备交还原告，并应当保持房屋及设施、设备的完好状态。故双方的泗洪县楚天小区幼儿园房屋租赁合同期满后，原告已经明确告知被告搬离房屋的情形下，被告应及时将房屋返还原告。故对于原告要求被告返还泗洪县楚天小区幼儿园房屋的诉讼请求，本院予以支持。但在返还房屋时，对于未形成附合的装饰装修物、设备，被告可自行搬走，对已经形成附合的装饰装修物、设备，应保持现状。对于被告抗辩的原告应对于其投资的固定资产进行补偿，但其提出反诉后又撤回反诉，故对该抗辩主张，在本案中不予处理。对于原告主张的租赁合同期满后的房屋占有使用费问题。因被告在租赁期满后继续使用出租房屋至今，故其应支付租赁期限届满后即2018年7月1日起至房屋实际返还之日止期间的占有使用房屋费。但对于占有使用费的计算，因双方未进行明确约定，可以参照双方延长租赁期间协议中的租金标准即半年224900元、1232.32元/天进行计算。对于原告要求自2019年7月1日起上浮5%计算房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告张洪云将泗洪县楚天小区幼儿园房屋返还原告泗洪县城市建设投资经营集团有限公司；二、被告张洪云给付原告泗洪县城市建设投资经营集团有限公司自2018年7月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按1232.32元/天计算。上述判决主文第一、二项内容，被告张洪云于本判决生效后45日内履行完毕。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12094元，由被告张洪云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张振业人民陪审员  杜鸿鹄人民陪审员  杨全文二〇二〇年六月三十日书 记 员  周方青附录一：本案证据目录原告泗洪县城投公司提交的证据和证明目的如下：1、楚天幼儿园房屋租赁合同1份，证明原告将泗洪县楚天小区幼儿园房屋出租给被告使用，租期5年，以及合同对租赁期限届满后返还房屋事项进行了约定；2、楚天幼儿园房屋租赁协议1份，证明合同租期到期后延期半年及租金按上一年度上浮5%的事实；3、律师函复印件4份，时间分别为2016年4月27日、2018年3月26日、2019年10月31日、2020年2月26日，证明被告均不能按期交纳租金及原告催要租金、要求被告搬离房屋的事实；4、《关于楚天小区经济适用房、拆迁安置住房和廉租住房项目建议书的批复》复印件1份，证明原告上级机关批准原告建设楚天小区保障性住房项目，其中地上部分包含涉案幼儿园，故原告主体适格。被告张洪云提交的证据和证明目的如下：1、楚天小区幼儿园学生花名册，证明被告经营的幼儿园在校学生696名的事实；2、中国社会组织评估等级证书复印件1份，证明被告经营的红苹果幼儿园是三A级优质幼儿园，被告为此进行了大量的资金投入；3、泗洪县公安消防大队限期改正通知书复印件1份，证明被告在经营幼儿园过程中进行改造和添附的事实；4、关于申请临时搭建简易门卫室的文件3份，证明被告经原告同意建设幼儿园门卫室的事实；5、资产评估报告1份，证明经原告指定评估后被告幼儿园的总资产为1251.66万元；6.泗洪县楚天小区幼儿园、黄河花园幼儿园十年期租赁经营权交易公告打印件1份，证明在该拍卖公告中已经明确了对被告幼儿园固定资产按证据5资产评估报告进行补偿的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。