广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终404号 上诉人（原审原告）：都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇地罗小区****，统一社会信用代码91451228667002397N。 法定代表人：梁泰臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱波，该公司员工。 委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陆志良，男，1981年1月1日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦湘，广西都维律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张小燕，女，1967年1月10日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 上诉人都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司（以下简称都安城投公司）因与上诉人陆志良、被上诉人张小燕房屋租赁合同纠纷一案,双方均不服都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司上诉请求：一、判令撤销(2019)桂1228民初1330号民事判决书第二项，改判陆志良向上诉人支付房屋占用费（计算方式:时间自2019年9月1日起至实际返还之日止，每日房屋占用费为142.46元：140000元/年÷190平方米÷12月÷30日×69.6平方米）；二、本案上诉费用由陆志良承担。事实和理由：一、原审判决以上诉人未提供准确的数据及可另行主张权利为由驳回上诉人房屋占用费的诉讼请求是错误的。1.陆志良租赁的门面具体面积应由陆志良承担举证责任。上诉人是以整体出租方式将都安瑶族自治县安阳镇迎晖街461号民政局办公楼一楼全部门面出租给张小燕，而张小燕以单间出租的方式分别转租给陆志良、陆志良、陆艳珊、唐微微和刘小蓉五个次承租人。在张小燕向都安城投公司提供的其与上述次承租人签订的租赁合同中并未载明具体的门面面积，此外，涉案门面处于陆志良的占有控制之中，都安城投公司亦无法直接进入测量。因此，对于涉案门面面积数据来说，陆志良更有可能提供该数据。2.庭审结束后，都安城投公司根据原审法院的要求向原审法院提交了陆志良租赁的门面面积数据，确认涉案门面具体面积为69.6平方米，但是原审法院以本案已结案为由拒绝采纳，并告知都安城投公司另行起诉，都安城投公司认为另行起诉将给各方当事人和法院均造成极大的讼累，不符合诉讼效率原则。综上所述，原审法院判决以都安城投公司未提供准确数据为由驳回支付房屋占用费的请求是错误的，依法应予改判。 陆志良上诉请求：一、依法撤销都安瑶族自治县人民法院于（2019)桂1228民初1333号民事判决的第一项判决，并改判驳回被上诉人城投公司的诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费用由都安城投公司承担。事实与理由：一、原审法院将上诉人列为被告，主体不适格，是错误的。首先，陆志良与都安城投公司不存在合同关系，根据合同相对性，合同主要在特定的当事人之间发生法律效力，只有合同当事一方能基于合同向对方提出请求或提出诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法保护。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”因此，都安城投公司将陆志良列为本案被告，将被答上诉人张小燕列为本案第三人，没有法律依据，是错误的。二、原审法院认定：“本案中，由于出现了解除合同的事由，即都安瑶族自治县人民政府将租赁民政局门面收回作为退役军人服务大厅办公场所使用。”故意偏袒都安城投公司，为了制造能达到被两上诉人解除合同的条件，作出黑白颠倒、相互矛盾的认定！首先，两被上诉所签订的《合同》约定解除合同的条件是：“都安瑶族自治县人民政府决定收回房屋的。”在原审庭审过程中，都安城投公司提供的证据材料中没有任何一份证据可以证明原审法院所认定的“都安瑶族自治县人民政府将租赁所政局门面收回作为退役军人服务大厅办公场所使用”。其次，原审法院认定发出《都安瑶族自治县关于使用退役军人服务大厅办公场所的函》的单位是都安瑶族自治县退役军人事务局，又认定收回房屋的是“都安瑶族自治县人民政府，两个单位是不同的主体，明显相互矛盾！无论何种情况下，都安瑶族目治县退投军人事务局永远都无法代替都安瑶族自治县人民政府作任何决定。第三，2019年5月29日，都安瑶族目治县退役军人事务局发出的函件，是其向被上诉人城投公司申请“恳请批准”用出租房屋的函，而非决定“收回房屋”的函。被上诉人作为政府财产管理者未向人民政府申请和得到批准的情况下，如何得出是“都安瑶族自治县人民政府收回房屋”的借口?因此，2018年8月31日，都安城投公司和张小燕所签订的《国有资产商铺租赁合同》至今仍然真实、合法、有效，不存在法定或约定的解除条件。三、原审法院认定：“原告都安城投公司行使解除权后，承租人(第三人张小燕)丧失租赁权，转租合同因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。次承祖人在商铺租赁关系终止时，即不再拥有或占有使用祖赁商铺的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁商铺的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还商铺。”没有事实和法律依据！首先，民法上的“无权占有”是指无本权的占有，例如偷盗别人物品而产生的占有即为无权占有。“有权占有”是指基于法律或合同的规规定而享有对某物进行占有的权利。主要包括依合同取得的合同债权（如因保管、租赁合同等而取得对物的占有）、物权(如所有权、用益物权）等。而上诉人占有使用房屋是基于与被上诉人张小燕签订的《合同书》，在合同约定的租期内，在没有法定或者约定解除的条件下，上诉人占有使用房屋从来都不存在原审法院所认定的“无权占有”。其次，2018年9月1日，上诉人与被上诉人张小燕签订的《合同书》中约定，若需提前终止合同的一方应提前15天通知对方，并缴清违约金后合同自行终止。直至目前为此，上诉人并未收到被上诉人张小燕的解除合同的通知。因此，上诉人在合同期限内占有使用房屋有事实和法律依据。第三，上诉人在出租房屋经营多年，都安城投公司作为房屋的管理者，在知道或者应当知道房屋实际使用者是上诉人的情况下，管理国有资产时不经过招投标程序并以低价与被上诉人张小燕签订《国有资产商铺租赁合同》，再让被上诉人张小燕高价转租给上诉人（都安城投公司和张小燕签订的租金为1.75万元/间；被上诉人张小燕租给上诉人的为第一年2.9万元/间第二年30500万元/间，第三年32000万元/间），上诉人在合同准备到期时，曾要求都安城投公司直接与其签订合同，被上诉人不同意，上诉人又到纪委部门反映情况。现都安城投公司和张小燕在合同租赁期内，没有法定或约定解除合同的情况下，擅自解除合同，故意损害上诉人的利益。综上所述，原审判决故意偏袒被上诉人，作出违背客观事实的认定，恳请二审法院依法查明本案事实，还上诉人一个公道，彰显法律之公正，支持上诉人全部上诉请求！ 被上诉人张小燕均未作任何答辩。 都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司向原审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即腾空并返还都安瑶族自治县门面；2、请求法院判令被告向原告支付房屋占用费（计算方式：时间自2019年9月1日起至实际返还之日止，租金标准参照原告向第三人张小燕出租的租金标准计算，每平方米每日租金为140000元／年÷190平方米÷12月÷30日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：2015年2月13日，都安瑶族自治县人民政府作出的《研究办公用房清理工作专题会议纪要》（都政阅[2015]20号）要求党政机关办公用房用于门面出租的，产权集中移交原告管理。2015年2月16日，都安瑶族自治县民政局与原告签订《房屋移交协议》，约定民政局将都安瑶族自治县安阳镇迎晖街461号民政局办公楼一楼门面的房屋管理权和使用权移交原告。2018年8月31日，原告与第三人签订编号为DACT-ZL-018-014《国有资产商铺租赁合同》，合同约定原告都安城投公司将都安瑶族自治县安阳镇迎晖街461号民政局办公楼一楼门面出租给第三人张小燕用于服装销售和发廊经营，租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金为每年人民币140000元。合同约定双方的权利义务、违约责任、合同终止的赔偿措施、争议的解决办法等。合同签订后，第三人张小燕于2018年9月1日将租得的上述门面转租给被告陆志良使用。租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止。2019年5月29日都安瑶族自治县机关事务管理局向原告发出《关于收回已租赁办公用房（门面）的通知》、《都安瑶族自治县退役军人事务局关于使用退役军人服务大厅办公场所的函》，要求原告都安城投公司于2019年6月10日前收回涉案门面以便用于退役军人服务大厅。2019年6月4日原告都安城投公司向第三人张小燕送达《都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司关于收回都安县民政局一楼八间门面的通知》，通知第三人张小燕因出现了租赁合同约定的可解除合同的情形，要求解除合同并限其于2019年7月1日搬离涉案门面。2019年9月4日，原告都安城投公司向被告陆志良送达限被告于2019年9月9日前期腾空门面的通知，但是至今为止被告陆志良仍继续占有和使用涉案门面。因原告都安城投公司已于2019年6月4日向第三人张小燕送达了原告于2019年7月1日解除合同的通知，故原告与第三人的租赁合同已于2019年7月1日解除。原告与第三人之间的合同解除后，被告陆志良与第三人的租赁合同法律关系的基础不复存在，被告继续占有和使用涉案第1、2号门面没有事实和法律依据，原告有权要求被告支付自原告通知的腾空并返还门面届满之日，即2019年9月1日起至实际返还之日的门面占有使用费。因双方协商未果而诉至原审法院，提出如上诉求。 原审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原告与第三人张小燕签订《国有资产商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律的强制性规定，应合法有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，由于出现了解除合同的事由，即都安瑶族自治县人民政府将租赁的民政局门面收回作为退役军人服务大厅办公场所使用。由有管理权的原告行使合同解除权。原告行使解除权后，承租人（第三人张小燕）丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。租赁合同解除后，承租人（第三人张小燕）应将租赁的商铺返还给出租人原告，但目前实际占有商铺的是次承租人被告陆志良。次承租人在商铺租赁关系终止时，即不再拥有或占有使用租赁商铺的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁商铺的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还商铺。故原告的请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。但原告没有提供准确的数据，原审法院不予以支持，原告可以另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和合同法》第九十三条、第九十四、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告陆志良于本案判决生效之日起十日内腾空并迁出位于都安瑶族自治县门面，将位于都安瑶族自治县门面返还给原告都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司管理使用；二、驳回原告都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陆志良负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明，陆志良租赁的房屋面积为69.9平方米。 本院认为，据查明的事实，都安城投公司与张小燕成立租赁合同关系，张小燕与陆志良成立转租合同关系，都安城投公司与陆志良之间无租赁合同关系。本案中，都安瑶族自治县人民政府决定收回案涉门面另做他用导致合同无法继续履行，则都安城投公司与张小燕的租赁合同中出现了解除合同的情形，出现该解除情形后，都安城投公司及时通知了承租人张小燕，而张小燕未向人民法院或者仲裁机构请求确认合同的效力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，都安城投公司与张小燕的租赁合同自解除合同的通知到达张小燕时解除。由于出租人与承租人解除了租赁合同，故次承租人陆志良与承租人张小燕的转租合同也随之终止，即次承租人陆志良丧失了继续使用案涉门面的依据，因此，出租人有权请求次承租人陆志良返还门面。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，出租人都安城投公司请求次承租人支付逾期腾房期间的占有使用费应予以支持。关于逾期腾房期间的计算，本院认为，应从出租人给予的宽限期届满之日即2019年9月10日起计算至实际返还之日止。关于占有使用费的计算标准，都安城投公司请求参照与承租人张小燕的租赁合同约定的租金即每日房屋占用费为142.46元（140000元/年÷190平方米÷12月÷30日×69.6平方米）的标准计算符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；陆志良的上诉请求均不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下： 一、维持都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1330号民事判决第一项； 二、撤销都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1330号民事判决第二项； 三、上诉人陆志良向上诉人都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司按每日142.46元的标准计算自2019年9月10日起至上诉人陆志良实际返还案涉门面之日止的占有使用费； 四、驳回上诉人陆志良、都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司的其他上诉请求。 原审案件受理费100元，由上诉人陆志良负担；二审案件受理费100元（上诉人都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司已预交100元，上诉人陆志良已预交100元），由上诉人都安瑶族自治县城市投资发展有限责任公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 毛小银 书 记 员 韦思帆