福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终689号 上诉人（原审被告）：张德修，男，1966年12月12日出生，汉族，福建省屏南县人，户籍地:福建省屏南县，现住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：潘宜斌,北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖美红,北京德恒（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屏南县国有资产投资经营有限公司，住所地福建省屏南县古峰镇翠屏南路**，统一社会信用代码91350923705312020K。 委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛律师事务所律师。 上诉人张德修因与被上诉人屏南县国有资产投资经营有限公司（以下简称屏南国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省屏南县人民法院（2019）闽0923民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德修上诉请求：撤销一审判决，改判驳回屏南国投公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、屏南国投公司要求解除房屋租赁合同依据不足。（一）屏南国投公司在《参与承租人竞租细则及承诺》中设置“不得经营餐饮业”内容违反招投标法，属无效内容。招投标法第十八条第二款规定“招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。”张德修原本在店面开小吃店，是潜在投标人。屏南国投公司却以“不得经营餐饮业”这一不合理条件排斥张德修参与投标，违反法律禁止性规定，上述“不得经营餐饮业”内容应归无效。（二）屏南国投公司在《参与承租人竞租细则及承诺》中设置不得经营餐饮业的内容来源于僵化陈旧的环保政策。中央已改变该政策，地，地方上不能呆板地执行过时的践证明会严重伤害民生的政策。屏南国投公司依据的是屏南县人民政府2007年8月6日屏政综[2007]106号《关于同意文化路中段供电公司集资楼一层店面出租方案的批复》，“原则同意”出租店面不得经营餐饮业。该文件是基于当时对污染的认识而制定。目前不再强求治污一刀切做法，国有资产管理部门必须与时俱进，不应抱残守缺。店面小吃生意是张德修兄妹等花了两年左右时间才把人气做旺。张德修兄妹一家生计依靠店面支撑，一旦搬离，生意必定一落千丈。（三）双方应以租赁合同为准界定双方权利义务，交易安全得到切实保护。张德修虽在《参与承租人竞租细则及承诺》上填写经营用途为服装店、水果店，但因张德修经营服装店、水果店均生意惨淡，不得已改为继续经营小吃店。房屋租赁合同第二条约定租赁用途商业，第七条第2（1）要求乙方严格按照“合同约定的租赁用途”经营，张德修经营小吃店没有违背约定。《参与承租人竞租细则及承诺》已由《店面租赁合同》取代。何况店面租赁合同没有约定《参与承租人竞租细则及承诺》、《关于同意文化路中段供电公司集资楼一层店面出租方案的批复》为附件。张德修经营小吃店的行为未违反法律法规，也未违背租赁合同，其与屏南国投公司的交易安全应得到保障。二、张德修按期支付租金、保证金，已根本履行了合同，不存在任何违约行为，屏南国投公司无权单方解除合同并要求腾退房屋及支付违约金。三、屏南国投公司不存在任何经济损失。一审错误认定张德修违约的基础上将全部履行保证金作为违约金错误。假定张德修违约，也不存在造成租金损失等实际损失的违约行为，张德修不应支付高达三个月租金金额的违约金，等于张德修兄妹两家几个月经营纯收入。一审确认违约金数额明显过高。 屏南国投公司辩称，一、屏南国投公司要求解除与张德修的房屋租赁合同具有充分的事实及法律依据。（一）《参与承租人竞租细则及承诺》属于双方真实意思表示的法律行为，并未违反任何法律强制性规定，该部分内容属于本案《店面租赁合同》的重要组成部分，系合法有效约定，对合同双方具有法定约束力。屏南国投公司在店面招租过程中严格遵守各项法律法规、规章制度，公开向社会发布招标信息，符合条件的单位及个人均有权报名参与竞标。而所谓潜在投标人，是指知悉招标人公布的招标项目的有关条件和要求，有可能愿意参加投标竞争的供应商或承包商。对潜在投标人的资格进行审查，既是招标人的一项权利，也是大多数招标活动中经常采取的一道程序。事实上，张德修在招投标过程中与其他人员具有同等公平竞争的地位，也获得了竞标的资格并最终竞标成功，其上诉理由中所谓的“遭受歧视待遇”与客观事实严重相违背。相反，《参与承租人竞租细则及承诺》不仅不违反任何法律强制性规定，更是通过正规的招投标程序所确定下来的双方真实意思表示，对双方具有法定约束力。（二）屏南国投公司根据屏南县人民政府屏政综字【2017】106号文件《关于同意文化路中段供电公司集资楼一层店面出租方案的批复》要求，已明确向张德修告知出租店面不得经营餐饮业、易燃易爆危险物品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目，该内容并未违反任何法律法规及政策要求，符合屏南县城市规划发展的要求。张德修在该部分陈述的上诉理由与本案均无任何的关联性，如若张德修对该“批复”内容有意见可以另行提起行政诉讼，与本案的房屋租赁的民事法律关系不具有关联性。（三）本案中，双方均应受《参与承租人竞租细则及承诺》及《店面租赁合同》的约束，张德修的行为已构成违约。招标是规范选择合同交易对象和标的，订立交易合同的过程。招标人发出的招标公告和招标文件，属于要约邀请，投标人向招标人递交的投标文件属于要约，招标人向中标人发出的中标通知书属于承诺。具体到本案中，店面租赁合同的签订是通过招投标程序确定下来，是一个完整的法律过程。屏南国投公司于2019年8月2日发布店面招租公告属于邀约邀请，张德修于2019年8月16日签订《参与竞租人竞租细则及承诺》属于向屏南国投公司发出的要约的内容，属于真实意思表示，张德修应严格遵守双方在合同磋商过程中达成的合意。张德修多次反复违背《参与承租人竞租细则及承诺》及《店面租赁合同》，已构成根本违约，屏南国投公司依法依约有权要求解除合同，支付违约金。二、张德修的行为严重违反了诚实信用原则，已构成根本违约，屏南国投公司依法有权要求解除合同、交还案涉店面及支付违约金。张德修在店面招投标过程中对于店面“不得经营餐饮业、易燃易爆危险物品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目”内容明知并自愿表示接受约束，但在实际经营过程中却明知故犯，多次反复违背双方合同约定，在屏南国投公司多次发函通知后仍不予整改（其中2019年9月18日书面通知张德修不得经营餐饮业，要求整改，张德修并未予以整改；2019年9月25日再次书面告知张德修，要求整改，张德修整改为经营服装店后又在极短的时间内再次违约，恢复成经营小吃店；2019年10月18日再次送达整改通知书，要求停止营业，归还店面），严重违反诚实信用原则，构成根本违约。三、因张德修反复、多次单方违约行为，屏南国投公司除有权要求张德修按照合同约定支付约定违约金。屏南国投公司要求解除合同，亦有权要求张德修按照合同约定的违约条款支付违约金，违约金并不过高。综上，请求驳回上诉，维持原判。 屏南国投公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除屏南国投公司与张德修签订的《店面租赁合同》；2.张德修向屏南国投公司支付因解除合同产生的违约金11952元；3.张德修将“文化东路49号店面”交付给屏南国投公司；4.屏南国投公司有权在张德修支付的履约保证金中直接扣除第二项诉讼请求中张德修应承担的金额。 一审法院认定事实：2007年8月6日，屏南县人民政府《关于同意文化路中段供电公司集资楼一层店面出租方案的批复》（屏政综［2007］106号），原则同意屏南国投公司出租供电公司集资楼一层10间店面，出租店面不得经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目。2019年8月2日，屏南国投公司发布招租公告，将位于屏南县××镇××路××段××层××号××号××号××号××号××号的店面向社会公开竞价招租（招租范围：不得经营高分贝扰民及污染环境卫生的行业及有碍县容县貌的行业：如餐饮类、殡葬类、其他违反法律法规以及影响社会风貌的类别）。张德修为租赁案涉店面（屏南县古峰镇文化路中段供电公司一层49号）向屏南国投公司报名参与竞标，并填写店面招租报名表及店面报价表。2019年8月16日，张德修签署《参与竟租人竞租细则及承诺》。《参与竞租人竞租细则及承诺》第四条约定主要经营的行业和用途：法律法规许可的行业范围（但不能经营餐饮业、易燃易爆危险品、高噪音、殡葬及迷信用品等项目）。张德修确认租赁店面经营用途为服装店、水果店，并承诺获得商铺承租权后不得将商铺转让、转租、另做它用。若违反招租经营范围规定则由屏南国投公司按规定无条件收回该商铺，没收保证金。通过竞标，张德修中标承租案涉店面。2019年9月17日，屏南供电公司集资楼部分住户向屏南国投公司提出申请，要求对一楼店面装修导致部分墙体出现裂缝问题召集店面租户进行整改，同时要求一楼店面不得作为餐饮租赁。屏南国投公司分别于2019年9月18日、2019年9月25日书面通知张德修，告知其该店面不得用于经营餐饮业，要求予以整改，否则屏南国投公司有权单方面解除合同并没收保证金，收回店面。张德修自收到2019年9月25日的通知书后，将餐饮店关闭，整改成经营服装店。2019年10月11日，屏南国投公司与张德修签订《店面租赁合同》，合同约定店面租金为每月3984元，每六个月缴纳一次，按照先交租后使用原则，即从合同签订之日起，张德修应于2019年10月11日首次交付店面租金（四个月零二十一天）共计18725元。其后按首次交付租金的时间每六个月交付租金。合同签订之日，张德修须向屏南国投公司缴纳合同履约保证金（三个月租金）共计11952元。如果张德修逾期未付或者少付租金、以及因张德修原因导致屏南国投公司对外承担法律责任或给屏南国投公司造成其他损失，张德修按合同应支付违约金等款项的，屏南国投公司有权选择直接以履约保证金抵扣。合同第七条第二项乙方权利义务约定，未经屏南国投公司同意，张德修不得私自改变房屋的结构及用途。合同第九条关于违约责任及合同的解除的约定，张德修如有违反合同第七条第二项乙方权利义务规定的以及其他严重损害屏南国投公司权益的行为，经屏南国投公司书面通知后，拒不改正的，屏南国投公司有权单方解除本合同，收回店面，并没收全部履约保证金充作违约金，由此给屏南国投公司造成损失的，张德修应负责赔偿。双方签订《店面租赁合同》后，当日，屏南国投公司将案涉店面交付给张德修，张德修签署店面交接确认书。张德修按照合同约定支付第一期租金18725元、履约保证金11952元。2019年10月18日，屏南国投公司向张德修发出书面通知，告知张德修屏南县人民政府屏政综［2007］106号的文件明确规定该店面不得经营餐饮业，《参与竞租人竞租细则及承诺》中亦规定该店面不得经营餐饮业，且张德修在《参与竞租人竞租细则及承诺》中签名确认，要求张德修收到通知书时立即停止营业，并归还店面，屏南国投公司将解除与张德修的店面租赁合同。 屏南国投公司与案外人李美娟签订《店面租赁合同》，李美娟承租屏南县××镇××路××号店面（原门牌号为文化东路47号），租赁期限：2016年9月1日起至2019年8月31日止。后李美娟将店面转租给张德修。屏南国投公司与张德修签订《店面租赁合同》之前，张德修已在案涉店面经营小吃店。现今张德修仍在案涉店面经营小吃店。 一审法院认为,屏南国投公司与张德修签订《店面租赁合同》前，其发布招租公告已明确载明案涉店面不得经营餐饮业等项目，张德修也在《参与竞租人竞租细则及承诺》上签名表示知晓并同意竞租细则，且屏南国投公司是在张德修签署《参与竞租人竞租细则及承诺》后，并在张德修整改到位才与张德修签订《店面租赁合同》，故《参与竞租人竞租细则及承诺》是案涉《店面租赁合同》的重要组成部分。张德修主张《参与竞租人竞租细则及承诺》已被《店面租赁合同》所取代，理由不成立，不予支持。《参与竞租人竞租细则及承诺》和《店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并不违反有关法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。《参与竞租人竞租细则及承诺》上明确规定店面不得经营餐饮业等项目，且张德修确认店面租赁用途为服装店、水果店，并承诺获得商铺承租权后不得将商铺转让、转租、另做它用。若违反招租经营范围规定则由屏南国投公司按规定无条件收回该商铺，没收保证金。按约定使用租赁房屋是承租人的基本义务，屏南国投公司将店面出租给张德修，张德修应当按照约定用途使用租赁物。因张德修在签订《店面租赁合同》后又违反关于店面租赁用途的约定，在店面经营小吃店，经屏南国投公司书面通知后，仍拒不整改，已构成违约，屏南国投公司有权按《店面租赁合同》第九条约定解除《店面租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，屏南国投公司有权要求张德修归还店面。张德修违反双方关于店面租赁用途的约定，经书面通知仍拒不整改，系导致屏南国投公司主张解除合同的原因。屏南国投公司依据《店面租赁合同》第九条关于违约责任及合同解除的约定，主张张德修支付因解除合同产生的违约金11952元并要求在履约保证金中直接扣除符合法律规定及合同约定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条规定，判决：一、解除屏南国投公司与张德修于2019年10月11日签订的《店面租赁合同》；二、张德修应于本判决生效之日起十五日内向屏南国投公司腾还位于屏南县××镇××路××号店面；三、张德修应于本判决生效之日起十五日内向屏南国投公司支付违约金11952元，该款在张德修支付的履约保证金中直接扣除。案件受理费99元，由张德修负担。 二审中，当事人未提交新证据。除张德修认为2019年10月18日屏南国投公司未向其送达书面通知外，双方当事人对一审判决认定的其余事实无异议。对无争议事实本院予以确认。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 关于房屋租赁合同可否解除问题。屏南国投公司一审以张德修违反房屋租赁合同约定，擅自改变租赁用途，拒不整改为由主张解除合同。二审增加张德修未按时缴纳租金理由。本院认为，招租公告中明确记载涉案店面不得用于经营餐饮业。《参与竞租人竞租细则及承诺》中记载不得经营餐饮业，张德修在用途栏中写明用途为服装店、水果店。本案房屋租赁合同系屏南国投公司发布招租公告、竞租人签订《参与竞租人竞租细则及承诺》、公开招投标，张德修参与竞标中标等一系列流程完成前提下所签。张德修认可屏南国投公司通知整改后，其有将房屋用途短期整改为服装店。一审中张德修陈述房屋租赁合同签订后用途为服装店，后改为小吃店。可见，屏南国投公司系在张德修整改为服装店后按中标结果与张德修签订房屋租赁合同。张德修二审主张屏南国投公司系在明知其将店面作为小吃店情况下签订房屋租赁合同与其一审陈述存在矛盾，不能成立。综上，根据房屋租赁合同签订的背景和合同目的解释，房屋租赁合同记载用途“商业”应理解为排除经营餐饮业等招租公告中禁止的经营范围。张德修一审庭审中对屏南国投公司2019年10月18日向其送达通知并无异议，且有屏南国投公司提供的书面通知和送达照片为证。张德修二审主张上述时间点未送达书面通知不能成立。经屏南国投公司要求整改后，张德修仍经营小吃店，已违反关于房屋用途的约定，构成违约，屏南国投公司有权按照约定行使单方解除权并要求张德修腾退房屋。一审法院据此判决解除房屋租赁合同及张德修腾退房屋，并无不当。需要指出的是，屏南国投公司于2019年1月起诉，其二审主张张德修未缴纳2019年3月起的租金构成违约，张德修解释其向屏南国投公司缴纳，但屏南国投公司拒绝的解释符合常理，因此屏南国投公司二审主张张德修未按约缴纳租金构成违约的主张不能成立。关于违约金问题。如前分析，张德修改变房屋用途的行为构成违约，根据房屋租赁合同第九条关于违约责任及合同解除的相关约定，一审判决支持屏南国投公司关于要求张德修支付因解除合同产生的违约金11952元并在履约保证金中直接扣除的主张亦无不妥。 综上所述，本院认为，张德修的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费99元，由张德修负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 吴惠玲 审判员 罗文君 二〇二〇年六月二十三日 书记员 周梦然 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。