贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初1577号原告（反诉被告）赵安全，男，1962年3月17日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告（反诉被告）罗梅章，女，1967年8月22日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司法定代表人：王林森。统一社会信用代码：91520523MA6DLUXR7D。住所地：贵州省金沙县。委托代理人罗鹏（特别授权），男。原告（反诉被告）赵安全、罗梅章诉被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司（以下简称义乌城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵安全、罗梅章，被告（反诉原告）义乌城置业公司的委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵安全、罗梅章向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告执行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，立即将出卖的9号楼1-1号房屋交给原告买受人（原告已交清购房款428384.00元）；2、请求判决被告按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》支付违约金（暂时计算至起诉之日的违约金为4540.00元），被告支付的违约金应计算至实际交房之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月20日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告将前述房屋出卖给原告，原告已经全额支付了全部购房款给被告。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。”。第十三条约定了逾期交房应支付违约金的责任。被告未按合同约定如期交房。经原告多次找被告交房未果，为此，特诉至人民法院，请求判决支持原告如前诉请。原告（反诉被告）赵安全、罗梅章为支持其诉讼请求，提供了下列证据：1、原、被告签订（合同编号为18ＴＹＹＨ0032号）的商品房买卖合同及补充协议、商品房预售合同备案登记表复印件各一份：拟证明2018年7月20日原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告的商品房为金沙县道天宇壹号9号楼1层01号房，以及房屋的具体情况。经质证，被告无异议。2、贵州增值税普通发票复印件一张、交款收据复印件两张：拟证明原告已缴纳房款428384.00元，代收费10704.00元的事实。经质证，被告无异议。3、2018年12月19日庭院使用协议复印件一份：拟证明协议第四条约定在棚改款到账三日内一次性将补偿金支付给被告方，但现在棚改款未到位，还没有达到支付条件。经质证，被告无异议，该组证据恰好能证明原告的棚改款已经到账，原告应当将庭院的补偿金支付给被告。被告（反诉原告）义乌城置业公司答辩及反诉称：2018年7月20日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被反诉人购买反诉人天宇壹号9号楼1层01号房，并对其他条款作出详细约定。2018年12月19日双方签订《庭院使用协议》，就被反诉人所购买房屋之附属庭院达成协议，庭院占地面积约88平方米，庭院使用补偿单价为830元／㎡，总价金额73051.00元，花园单价不变，面积多退少补。被反诉人于棚改款到账三日内一次性将补偿款全额支付给反诉人。并约定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》与《庭院使用协议》系重要的组成部分，系双方的真实意思表示。约定被反诉人购买反诉人天宇壹号9号楼1层01号房，按照商品房买卖合同及补充协议的约定，原告未付清该房屋所附属的花园款项，被告有权拒绝交付房屋，也不应承担违约责任。由于被反诉人的棚改款到账后，至今未支付该房屋附属庭院款项，为此特反诉：1、请求贵院依法判决被反诉人立即支付金沙县道天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院款项73051.00元；2、请求贵院依法判决被反诉人按照7.3元／日的标准立即支付反诉人违约金至金沙县道天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院款项付清为止（自2018年12月23日起算，截止反诉诉讼之日2020年4月22日被反诉人应支付违约金为3547.80元）；3、本案反诉费用由被反诉人承担。被告（反诉原告）义乌城置业公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：1、2018年12月19日庭院使用协议复印件一份：拟证明房屋的附属庭院由原告使用，原告应当支付庭院补偿金给被告方的事实。经质证，原告无异议。2、2018年12月19日收款收据复印件一份：拟证明原告的棚改款已经到账，但原告至今未将庭院补偿金支付给被告的事实。经质证，原告无异议。经庭审质证和本院审查，原告（反诉被告）赵安全、罗梅章提交的1、2、3号证据，被告无异议，该证据符合证据客观性、关联性、合法性三性的基本特征，本院予以认定。被告（反诉原告）义乌城置业公司所举的1、2号证据，原告无异议，该证据符合证据客观性、关联性、合法性三性的基本特征，本院予以认定。经双方当事人当庭陈述及本院确认的证据，本案经审理认定事实如下：原、被告双方于2018年7月20日签订了合同编号为18ＴＹＹＨ0032号《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告将金沙县道义乌城置业公司天宇壹号9号楼1层01号房屋出卖给原告，该房屋按照套内建筑面积计算，每平方单价3938.44元，总价款428384.00元。《商品房买卖合同》第八条:“买受人应当在2018年7月16日前支付全部房价款。”第十一条：“出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。”，该合同约定了逾期付款以及逾期交房应承担的违约责任。2018年12月19日,原告在其第一期棚改款到位支付了购房款428384.00元给被告后，原、被告双方就被告出售给原告赵安全、罗梅章的金沙县道义乌城置业公司天宇壹号9号楼1层01号房屋的庭院使用达成协议，约定庭院占地面积88平方米，庭院使用单价每平方米830.00元，总价款73051.00元，花园单价不变，面积多退少补。明确庭院面积不包含共用公摊面积，乙方（原告）于棚改款到三日内一次性将补偿金全额付给甲方（被告）。事后，原告得到政府第二期棚改款628887.00元，该款经原、被告双方协议后原告全部用于购买被告的商业门面。现在原告尚有105万元的棚改款未到位。2019年12月30日，合同约定的交房期限届满，原告要求被告交付天宇壹号9号楼1层01号房屋，被告便以原告未支付天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院补偿金为由拒绝交付房屋，2020年4月16日，原告诉至本院请求依法裁决。综合双方当事人对事实及证据的分歧与意见，本案的争议焦点为：一、原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）将金沙县道天宇壹号9号楼1层01号房交给原告并支付违约金4540.00元的理由是否成立；二、被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付金沙县道天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院款项73051.00元并按7.3元／日的标准支付违约金至款项付清为止的理由是否成立。本院认为：一、关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）交付金沙县道义乌城天宇壹号9号楼1层01号房屋给原告的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，原告与被告义乌城置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方自愿签订的,不违反法律规定,合法有效,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告赵安全、罗梅章按合同约定于2018年12月19日在其第一期棚改款到位后全额支付了其购房款428384.00元，被告应当按照合同约定于2019年12月30日前交付原告的房屋。原告请求被告交付义乌城天宇壹号9号楼1层01号房屋，其理由成立。关于原告请求被告支付违约金4540.00元的理由是否成立的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条1...（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。由于被告义乌城置业公司在全额收取原告的购房款后，以双方签订的《庭院使用协议》之附属庭院的73051.00元补偿金未付为由，拒不交付房屋，被告不交付房屋的行为显属违约，应当承担支付原告违约金的责任，其违约金的计算应当以原告交付的购房款428384.00元为基数，按日万分之一计算，从2019年12月31日起至被告实际交付房屋给二原告之日止。二、关于被告反诉原告支付金沙县道义乌城天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院补偿金73051.00元并按7.3元／日的标准支付违约金至款项付清为止的理由是否成立的问题。本案中，2018年12月19日,原告在其第一期棚改款到位支付了其购房款428384.00元给被告后，原、被告双方就被告出售给原告赵安全、罗梅章的金沙县道义乌城置业公司天宇壹号9号楼1层01号房屋的庭院使用达成协议，约定庭院使用单价每平方米830元，总价款73051.00元。约定原告于棚改款到三日内一次性将补偿金全额付给被告。事后，原告得到政府第二期棚改款628887.00元，该款经原、被告双方协议后原告全部用于购买被告的商业门面。对原告在得到政府第二期棚改款时，原告应当按约定支付被告天宇壹号9号楼1层01号房屋的庭院使用的补偿金。而被告也应当在原告第二期棚改款到位时，先行扣减该补偿金后，再行与原告签订其他商品房买卖合同。但被告为了促销其商业门面房，与原告达成了商业门面的《商品房买卖合同》，原告第二期到位的棚改款全部用于购买被告的商业门面房。对原告的棚改款双方均认可原告除全部用于购买被告的房屋外，剩余棚改款原告分文未得。原告现尚有105万元的棚改款未到位。原告没有将其政府支付给原告的第二批棚改款支付被告的附属庭院补偿金，被告也要承担一定的责任，现被告以原告在第二期棚改款到位后没有支付其天宇壹号9号楼1层01号房附属庭院补偿金已经违约，要求原告按7.3元／日的标准支付违约金至款项付清为止，其反诉理由不能成立，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告（反诉被告）赵安全、罗梅章购买的金沙县道义乌城天宇壹号9号楼1层01号房屋；二、由被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵安全、罗梅章的违约金（违约金的计算以购房款428384.00元为基数，按日万分之一计算，从2019年12月31日起至实际交付房屋之日止）；三、驳回被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司的全部反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3900.00元,反诉费860.00元由被告（反诉原告）金沙义乌城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。判决生效后，如义务人未自觉履行判决书确定的义务，权利人可在本判决书生效之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  沙成万二〇二〇年六月五日书记员  帅 丹