湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1941号上诉人（原审原告）：李燕，女，1951年11月24日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎开阔，男，1983年1月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘燕，湖南凯威律师事务所律师。委托诉讼代理人：向小菲，湖南凯威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场**。法定代表人秦帅辉。委托诉讼代理人：李旺，女，1988年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县。原审第三人：田真真，女，1982年8月22日出生，汉族，户籍所在地河南省西平县，现住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：秦全，男，1981年11月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘阴县，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。原审第三人：秦超，女，1983年3月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘阴县，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。原审第三人：黎杰，男，1975年4月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区乐盈房产中介服务部，住所地湖南，住所地湖南省长沙市雨花区高桥街道办事处火焰社区********>经营者：胡盈盈。上诉人李燕因与被上诉人黎开阔、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）及原审第三人田真真、秦全、秦超、黎杰、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（以下简称乐盈服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李燕上诉请求，1、撤销一审民事判决；2、请求解除与黎开阔签订的1809280、1809282两份《房地产买卖居间合同》，黎开阔承担违约责任支付违约金89万元；3、请求解除与黎开阔签订的《补偿协议》，解除李燕用于担保的长沙市雨花区德馨园小高层109号商铺和芙蓉区车站路089号朝阳××栋××商铺××房产的抵押登记；4、请求中环公司退还佣金30000元；5、请求责令黎开阔承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：黎开阔通过中环公司房产经纪卢炼介绍，假意购买李燕名下两处商铺，又指使其亲哥哥黎杰用欺诈手段将商铺高价倒卖给秦全夫妇和秦超夫妇。被上诉人黎开阔的炒房行为违背诚实信用和公平交易原则，扰乱正常的市场交易秩序，影响了实际交易双方的缔约选择权并增加了实际双方的交易成本及违约风险，（2016）津0116民初23068号及（2017）津02民终1065号民事判决书对该炒房行为引起的房屋买卖合同已有指导案例。上诉人与黎开阔签订的两份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》依法应当准许撤销合同，并由黎开阔承担违约责任。原审第三人乐盈房地产中介服务部挂靠中环公司，经营者胡盈盈的丈夫为卢炼。卢炼受上诉人之子郭昱良委托在网上发布涉案房屋售卖信息，又在经手将涉案房屋卖给黎开阔后串通黎杰私自将涉案房屋倒卖给原审第三人秦全、秦超。违背《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，致使合同目的不能实现被上诉人中环应当按照合同约定退还佣金并受到相应行政处罚。李燕在庭审中补充：1、一审认定事实不清，中介在整个交易过程中的特殊作用，认识片面局限，没有认定秦全主要交易资金来源于原审第三人，一审未全面审查被上诉人的交易目的。2、一审适用法律错误，本案应当适用合同法52条认定双方合同为无效合同，应当适用合同法第6条，合同签订违背诚信交易原则，双方交易违背公序良俗原则。故要求二审法院查明事实情况下，发回重审。被上诉人中环公司辩称，2017年12月16、17日，买方黎开阔与卖方李燕通过长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（中环加盟商高桥一门店，以下简称“门店”）居间签订合同编号为SF1809280、1809282两份房地产买卖居间合同，双方在执行合同过程中因房款价格产生分歧导致合同一直未履行下去，后2018年9月中环公司收到李燕诉黎开阔的材料。中环公司作为居间合同中的丁方，负责管理加盟门店，并未收取佣金，且居间合同的佣金也给了门店，李燕要求中环公司退还佣金违反合同相对性原则。居间门店及中环公司在合同履行中尽到了合理审慎义务，黎开阔出资为卖方还款解押，中环公司不知道买方目的，后续居间门店也积极配合处理买卖相关事宜，买卖双方未履约系双方在履约过程中发生矛盾导致的，并非门店与中环公司之过错。被上诉人黎开阔辩称，1、上诉人李燕的上诉理由不成立，二审法院应当驳回其上诉，维持原判。2、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实表示，双方已形成自愿合法的房屋买卖合同关系，且黎开阔一直积极履行合同义务，该两份《房屋买卖居间合同》依法成立并生效，受法律保护。这两份合法有效的合同不存在欺诈、胁迫、趁人之危等情形，不符合《合同法》关于合同解除的相关规定，而且在黎开阔起诉李燕的两案庭审中，李燕均认可与黎开阔签订的房屋买卖居间合同。3、第三人黎杰与第三人秦全、秦超等人签订的房屋买卖合同并不妨碍李燕与黎开阔之间签订的房屋买卖合同关系，也不影响双方房屋买卖合同的履行，因此上诉人李燕请求解除双方签订的房屋买卖合同不符合约定解除和法定解除的条件。4、黎开阔购房后，共支付了300多万购房款，却没有得到交易目标房屋，并没有指使任何人卖房，也没有收取任何人的任何款项，不存在倒卖。5、上诉人李燕与被上诉人黎开阔在双方合同存续有效期间，李燕不但不履行房屋过户手续，还将已出售给黎开阔的房屋进行再次交易，严重损害黎开阔的合法权益，因此李燕应当承担违约责任并向黎开阔支付违约金。6、中环公司已促成李燕与黎开阔之间房屋买卖合同成立，李燕按合同约定支付报酬符合法律规定。7、关于诉讼费，请求依据《诉讼费缴纳办法》等相关法律规定依法作出裁决。原审第三人黎杰述称，管辖问题，本案是买卖合同纠纷，对方引用合同法第52条，不适用于本案。关于诚实信用原则，当法律规则和原则情况下应当优先法律规则，本案合同合法有效，一审查明事实清楚，应予维持。原审第三人秦全、秦超述称，对上诉人李燕的上诉无异议。李燕向一审法院提出的诉讼请求，1、解除李燕与黎开阔签订的1809280、1809282两份房地产买卖居间合同，黎开阔承担违约责任支付违约金89万元；2、解除李燕与黎开阔签订的补充协议，解除李燕用于担保的长沙市雨花区德馨园小高层109号商铺和芙蓉区车站路089号朝阳××栋××商铺××房产的抵押登记；3、中环公司退还佣金30000元；4、黎开阔承担本案诉讼费。一审法院查明，2017年12月16日，李燕（甲方）与黎开阔（乙方）、乐盈服务部（丙方）、中环公司（丁方）签订两份房地产买卖居间合同（编号为ＳＦ1809280、ＳＦ1809282），约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市雨花区××村××组××栋××号门面出卖给乙方，成交价分别为221万元、224万元，每个门面购房定金为5万元；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，每个门面申请银行按揭贷款110万元；甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解除按揭后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时每个门面支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三人方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交付给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担；本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，其中甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费15000元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费22100元，如甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；甲、乙双方均同意从上述所获定金赔偿中优先支付丙方的信息咨询服务费、居间服务费，余额支付给守约方；甲、乙双方任何一方违约，须支付本合同成交价3%作为违约金赔偿给丙方；编号为ＳＦ1809280的买卖居间合同备注条款约定：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资70万元替甲方赎楼，不足部分由甲方自筹，赎楼前，乙方同意甲方不须办理此房赎楼过户委托公证至丙方名下，因此产生的风险由甲乙自行承担；2、甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户、按揭相关手续。编号为ＳＦ1809282的买卖居间合同备注条款约定：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资替甲方赎楼（出资额为赎楼所需资金的百分之三十），不足部分甲方自筹，赎楼前，甲乙双方协商一致甲方不须办理赎楼过户委托公证至丙方名下，因此产生的风险由双方自行承担；2甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户，按揭相关手续；6、备注条款第1条变更为甲方自行赎楼，因此产生的费用由甲方自行承担。两份房地产买卖居间合同还对其他事项分别进行了约定。李燕在两份合同甲方栏签名并捺手印，黎开阔在两份合同乙方栏签名并捺手印，乐盈服务部在两份合同丙方栏加盖印章，中环公司在两份合同丁方栏加盖印章。同日，黎开阔将两个涉案门面定金各5万元支付给了李燕，李燕同时出具了收条。同日，李燕（卖方）与黎开阔（买方）还签订声明书一份，载明：“标的房产长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102《房地产买卖居间合同》编号51809280，因标的房产有部分银行贷款尚未还清，产权人无力还款，买方自愿以部分房款计人民币柒拾万元整（￥700000.00）为产权人还贷赎楼。居间方已告知买卖双方交易流程及付款方式，并已对双方作风险提示，买卖双方均已了解并自愿按约定流程进行，相应资金风险由双方自行承担，居间方仅提供协助配合办理赎楼手续。”声明人李燕在卖方栏签名并捺手印，声明人黎开阔在买方栏签名并捺手印。2018年1月2日李燕出具一张内容为：“今收到黎开阔交来购长沙市雨花区××村××组××栋××号门面首付款人民币柒拾万元整（￥700000）”收条。2017年12月24日，在卢炼（丙方）的居间下，黎杰以李燕、田真真的代理人名义（甲方）与秦全、秦超（乙方）签订编号为1700092房屋买卖合同，约定：1、房产坐落于长沙市雨花区××村××组××栋××号门面，建筑面积844.1平方米，房产证号为长房权证雨花字第7××3、7××4、7××5，房屋在中信银行有抵押贷款，并已出租。2、上述房屋总价款1258万元，包括现有装修和普通设施；乙方应于2017年12月24日支付购房定金20万元，首付款应于2018年1月20日直接向甲方支付500万元，乙方应于2018年1月8日前向银行提交贷款申请及贷款所需全部资料，并于银行放款当日向甲方支付前述款项。3、合同履行过程中，税费全部由甲方承担。4、双方同意于2018年2月18日前到房屋权属登记部门办理过户手续；甲方应于乙方支付全部房款后且于2018年3月28日前向乙方交房，同时将该房屋钥匙以及有关房产资料等一并移交给乙方，交房前所产生的房屋相关费用由甲方承担，交房后所产生的房屋相关费用均由乙方承担。5、甲方必须配合乙方办理过户、银行按揭等，不得以任何理由推诿，直至交易过户和银行按揭手续全部办妥为止。6、任何一方未按本协议约定履行义务，每逾期一日，由违约方向对方支付500元／天违约金；若逾期超过15日，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付该合同总价款10%的违约金，同时守约方有权解除本合同。合同备注条款：1、甲乙双方协商一致共同开设一个银行联名账户，乙方转入此联名账户500万元后，甲方再去银行赎楼，102、103号门面房产证（在2018年1月8日完成）；2、房产局进窗102、103号门面之后，甲乙双方联名账户解冻，500万元支付给甲方（一天之内付完）；3、乙方102、103号门面不动产证到手后，银行贷款审批通过后，甲方再去赎楼101门面进行过户，在101号门面不动产证到手之后，超过一个月总房款乙方如还未付清，甲方则按余款的月息1分收取利息；4、如甲方未将101号门面卖给乙方，则承担100万元违约责任。黎杰在合同上卖方栏签名并捺手印，秦全、秦超在买方栏签名。合同签订后，秦全向与黎开阔的联名账户支付了购房款240万元，秦全还向黎杰支付了购房款40万元，秦全根据黎杰提供的李燕的个人信息和账户，向李燕支付了购房款120万元，李燕认可收到了该笔120万元购房款。2018年3月1日，甲方李燕、田真真（卖方）与乙方黎开阔（买方）、丙方郭昱良（担保方）、经纪方中环公司签订一份补充协议，约定：1，由于甲方雨花区德馨园Ａ区15栋101／103号商铺房产证在银行抵押需要乙方赎楼（其中101号铺400万，103号铺220万），由于乙方帮甲方赎楼有一定风险，如果导致房屋冻结等原因不能过户则由甲方和担保方即丙方一起承担相应责任。2，由于乙方购买甲方房产做的按揭贷款金额668万元到时会分别发放到甲方的长沙银行账户，因为乙方帮甲方赎楼三本房产证后，乙方的房款基本已全部付清，所以甲方须配合乙方在放款之前把身份证／银行卡／网银Ｕ盾密码交付乙方，并且甲方同意把雨花区德馨园小高层商铺109号和芙蓉区车站路089号（朝阳11栋）102Ｅ商铺抵押给乙方作为保障，乙方须在贷款金额668万元到账后3个工作日内解除抵押，如果没有解除抵押乙方则承担100万元的违约责任，反之如果长沙银行望城支行按揭贷款668万元到账后甲方不愿意配合或故意拖延将此款支付给乙方，则也须承担100万的违约责任。解除抵押之前甲乙双方须结清此商铺的房屋押金、租金及交房。3，甲乙双方友好协商一致，德馨园Ａ区15栋101、102、103号门面的总价格为1027万元，买卖交易所有税费由甲方承担。李燕在补充协议甲方栏签名并捺手印，黎开阔在乙方栏签名并捺手印，郭昱良在丙方栏签名。另查明，秦全、秦超与黎杰以李燕、田真真代理人名义于2017年12月24日签订的编号为1700092的房屋买卖合同，被长沙市雨花区人民法院判决解除，该判决已发生法律效力。黎开阔除返还秦全、秦超购房款400万元外，还须支付秦全、秦超违约金40万元。长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终4358号民事判决书认定了李燕与黎开阔签订房地产买卖居间合同时同意涉案房屋过户至黎开阔指定人名下的事实。一审法院认为，李燕、黎开阔、乐盈服务部与中环公司签订的两份的房地产买卖居间合同，李燕与黎开阔签订的声明书，以及李燕、田真真与黎开阔、郭昱良、中环公司签订的补充协议，均是各方当事人真实意思的表示，且内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人均应严格依约履行。因李燕将房屋出卖给黎开阔，黎开阔在自己尚未取得房屋所有权或处分权时，又将房屋转卖给秦全、秦超，导致秦全、秦超无法办理涉案房屋的不动产转移登记，黎开阔与秦全、秦超之间买卖合同目的无法实现的事实，并不妨碍李燕依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同中所享有权利的实现，也不影响李燕与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行。李燕提出要解除与黎开阔签订的1809280、1809282两份房地产买卖居间合同、补充协议、担保抵押的诉讼请求，不符合约定解除和法定解除的条件，故一审法院不予支持。李燕提出要黎开阔支付违约金89万元的诉讼请求，因其未提交充分的证据予以证明，一审法院不予支持。因乐盈服务部、中环公司已促成李燕与黎开阔之间涉案房屋买卖合同的成立，李燕按合同约定支付报酬即佣金，不违反《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，故李燕提出退还佣金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回李燕的诉讼请求。本案受理费13000元，由李燕负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、编号为SF1809280、SF1809282的两份房地产买卖居间合同、案涉补充协议以及担保抵押是否符合解除条件，黎开阔应否承担违约责任并支付违约金89万元；2、中环公司应否退还佣金30000元。一、关于争议焦点一依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，李燕、黎开阔、乐盈服务部与中环公司签订的两份房地产买卖居间合同（编号为SF1809280、SF1809282），李燕与黎开阔签订的声明书以及李燕、田真真与黎开阔、郭昱良、中环公司签订的补充协议，系各方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认有效。依法成立的合同，对于合同各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黎开阔虽在尚未取得案涉房屋所有权或处分权时，将房屋转卖给秦全、秦超，导致黎开阔与秦全、秦超之间房屋买卖合同的目的无法实现，但并不必然影响李燕依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行，且两份案涉房地产买卖居间合同（编号为SF1809280、SF1809282）的解除、履行与否已经另案进行审理，故对李燕提出解除两份案涉房地产买卖居间合同（编号为SF1809280、SF1809282）的请求本案不宜进行处理，对于该项上诉请求，本院不予支持。由于长沙市雨花区德馨园A区15栋101/103号商铺所涉买卖合同已经另案进行审理，补充协议、担保抵押的解除与其所涉另案相关，故李燕可以在长沙市雨花区德馨园A区15栋101/103号商铺所涉买卖合同的案件审理结束后，且所涉案件判决的权利、义务履行完毕后，再另行主张解除补充协议、担保抵押，在本案中不宜处理补充协议、担保抵押，故对李燕解除补充协议、担保抵押的请求，本院暂不予支持。李燕没有提供相关证据证明黎开阔在本案中存在严重违约情形，且黎开阔是否认定违约和承担违约责任也与所涉房屋买卖合同另案的审理结果相关，其可以待另案审理后，再另行主张，故上诉人李燕上诉主张黎开阔应承担违约责任并支付违约金89万元的请求，本院暂不予支持。二、关于争议焦点二中环公司已促成李燕与黎开阔之间案涉房屋买卖合同的成立，中环公司已经履行其作为中介的义务，李燕应按照约定支付报酬，故李燕要求中环公司退还佣金30000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张燕的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13000元，由上诉人张燕承担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。