山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2754号上诉人（原审被告）：席瑞敏，女，1977年8月24日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。被上诉人（原审原告）：金乡县豪居物业服务有限公司，住所地金乡县奎星路南段四巷**，统一社会信用代码913708285716901801。法定代表人：马小红，总经理。委托诉讼代理人：苏运华，金乡方圆兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟现春，男，1972年1月1日出生，汉族，该公司员工，住山东省金乡县。上诉人席瑞敏因与被上诉人金乡县豪居物业服务有限公司（以下简称“豪居物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2020）鲁0828民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。席瑞敏上诉请求：一、请求依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决错误。一审中，上诉人向法院提交了一系列的照片证据证实被上诉人在提供物业服务过程中，存在严重与双方签订的《前期物业管理服务委托合同》不符的客观事实。根据上诉人提供的小区内外周围环境的照片及一审法院调查的情况来看，被上诉人提供物业服务的小区内外周围环境存在车辆停放不规范、卫生死角、消防设施不健全、电梯年检过期造成电梯坠落给孩子带来的严重的精神损害、灭火器无法使用，四号楼西侧摄像头被物业管理人孟经理拆除后安排电工拆除摄像头杆现有底座和电线证据等情况，并且伴有盗窃案件多发生，这些问题已实际威胁上诉人及广大业主的生命和财产安全；被上诉人应积极协调开发商或建设方予以解决，但物业公司不但不予理睬，而且推脱责任，根据物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产受到损失，应当依法承担相应的法律责任。被上诉人至今未将此问题予以妥善解决。被上诉人的服务存在瑕疵，实属违约，上诉人享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，根据本案的实际情况，依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第五条：住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则；第二十一条：物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。另依据《民法》公平原则，应当酌减上诉人应交纳物业费的数额。二、一审法院认定事实不清。根据建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》第五条第三项：(三级资质)1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书3.有委托的物业管理项目；4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。一审中，被上诉人未提交证据证实，与其收取物业费标准相对应的资质文件或法律文件，并且一审法院对于被上诉人提交的“金乡县金水岸小区业主委员会通告”也予以否定。根据《济宁市物业服务收费管理实施办法》关于济宁市住宅小区物业服务等级评定标准中三级标准，结合上诉人提交的一系列证据及客观事实，被上诉人提供的物业服务根本无法达到三级服务标准，没有权力以三级标准向上诉人要求物业费用。一审法院在未查清被上诉人是否实际具备服务资质、是否实际提供质价相符的物业服务、是否实际履行了相应义务的情况下，判决上诉人支付物业费，系认定事实不清。三、物业根本无法达到三星级服务标准，我钢时拒缴物业费，要求物业公司好好的整改，整改达到三星级服务标准后，再缴纳物业费。小区存在着巨大安全隐患，2020年3月我小区因为消防井无盖造成人员伤亡事故。豪居物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故请求依法驳回上诉人的诉求，维持一审判决。理由如下：一、一审法院判决正确。上诉人陈述被上诉人未按《前期物业管理服务委托合同》履行义务并不属实，实际上，被上诉人严格按照合同约定履行了相应的义务，被上诉人现提交了相应的证据可以证实。上诉人反映的小区内消防设施不健全是事实，但责任不在被上诉人，因为小区内的消防设施并没有通过政府相关行政部门的验收，所以消防设施没有移交给被上诉人管理、维护。被上诉人真心为小区全体业主提供物业服务，会尽力完善自身的工作，会严格按照合同约定履行相应的义务；今后随着生活水平的提高愿意为全体业主在合同约定的范围内逐步提高服务质量。上诉人所述没有事实及法律依据，亦未提供可以不交或少交物业费的有效证据，其拒不交纳物业费严重侵害了被上诉人的合法权益及全体业主的合法权益。请上诉人换位思考下，积极交纳物业费。二、一审法院认定事实清楚。上诉人陈述的三级资质与本案无关联性。因为建设部颁布的管理办法是针对物业公司设立时的要求，不是本案关于收费的规定，建设部不具有管理物业公司收费的行政部门，所以与本案无关。上诉人陈述的建设部颁布的管理办法已被废止，该项陈述并不合法。三、关于物业服务达不达到三星级特务标准。上诉人该项陈述亦与本案无关联性，因为星级服务标准是政府行政部门对县城内各物业公司服务标准的一个评价，不是物业公司与全体业主的合同约定。上诉人陈述小区内因消防井无盖不是事实，消防井当时未完全封闭，出现人员死亡是意外事件，被上诉人会积极面对问题、解决问题。因此，上诉人拒交物业费，致被上诉人未能提供更加优质、高效的物业服务，亦是严重侵害了小区内其他业主的合法权益。上诉人以此拒交物业费即不合理亦不合法。豪居物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业服务费6138元及滞纳金614元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告豪居物业公司系依法成立的物业服务公司，2013年2月5日，原告豪居物业公司（乙方）与金乡通运达房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定由豪居物业公司为金水岸小区提供物业服务，此后原告豪居物业公司为金水岸小区提供物业服务。被告席瑞敏为金水岸小区1号楼2单元1606室业主，于2013年9月2日交房后入住，其所居住房屋为高层住宅，建筑面积为139.49平方米。《前期物业管理服务委托合同》第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、维护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十六条对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第十七条委托管理期限为八年：自2013年2月15日至2021年2月15日止，或小区成立业委会，并签订委托合同，本合同自动失效。第二十一条多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取。第二十三条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。第三十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。被告席瑞敏未按《前期物业管理服务委托合同》的约定向原告豪居物业公司交纳2016年9月1日起至2020年1月1日止的物业费6137.56元(139.49平方米×1.1元／月／平方米×40月)，经原告豪居物业公司多次催要，被告席瑞敏一直未交物业费。双方协商未果，发生纠纷，原告豪居物业公司提起诉讼。另查明，金乡县金水岸小区业主委员会于2015年9月15日成立，后于2016年5月3日下发一份通告，告知业主金水岸小区暂按“三星级”标准收取物业费。金水岸小区业主委员会成立至今，未与任何一家物业服务企业签订物业服务委托合同，原告豪居物业公司继续为金水岸小区提供物业服务至今。被告席瑞敏对其抗辩主张未提交书面证据，原告豪居物业公司认为：被告所述房子阳台、飘窗、车库漏水、房屋面积不属实问题与本案无关，因为被告是从开发商手中购买的房屋及车库，被告所述的质量问题是与开发商的买卖合同关系；被告所述电梯出现故障、消防设备是摆设、小区设施不完善等问题与本案无关，因为这都是开发商遗留的问题，不在物业公司服务范围内；被告所述的水压问题是被告与供水公司之间的合同关系，与原告无关；对被告所述车位价格问题真实性有异议；被告所述交纳的房屋维修基金问题与本案无关，维修基金的钱不可能交给原告；对被告所述原告收取维修费问题，真实性有异议；被告所述电梯故障问题，因为电梯的所有权是业主的，所以维修责任不是原告的，原告在得到电梯故障的信息后，可以及时联系维修人员进行维修；被告所述车辆乱停乱放问题，因为现在小区使用面积不变，业主车辆逐渐增多，业主的车辆在小区停放也是合理的，事实上，物业公司在小区内的道路上进行了标线，对乱停乱放的问题也以通知的形式张贴在单元门上、以喇叭喊话的形式进行劝告，所以原告尽到了管理的责任。根据法律规定，业主应该先交纳物业费，物业公司才能提供相应的服务，被告拒不交纳没有事实与法律依据，也侵犯了其他业主的合法权益。被告所说的这些理由不能成为其拒不交纳和少交纳物业费的合理要求。被告有什么问题可以向原告反映，原告在收到信息后，会按照协议约定尽力完善，努力为业主提高服务质量。请各位业主理解原告的服务范围，主动交纳物业费。一审法院认为，原告豪居物业公司与金乡通运达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对原告豪居物业公司及金水岸小区的全体业主具有约束力。金乡通运达房地产开发有限公司将金水岸小区的物业服务委托给原告豪居物业公司，原告豪居物业公司在签订《前期物业管理服务委托合同》后即为金水岸小区提供物业服务，金水岸小区业主委员会在成立后未与任何一家物业服务企业签订物业服务委托合同，《前期物业管理服务委托合同》并未自动失效，原告豪居物业公司按照《前期物业管理服务委托合同》的约定继续为金水岸小区提供物业服务至今。金水岸小区业主已接受原告豪居物业公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的发展，人们物质文化生活水平的不断提高，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通，积极配合、互相支持、在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷，共同促进物业公司不断提高物业服务水平，共创和谐美好的家园。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害原告豪居物业公司的合法权益，影响了原告豪居物业公司本身的正常运营以及原告豪居物业公司对小区进行正常的管理、服务，也解决不了问题和矛盾，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的更好的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。被告席瑞敏未向原告豪居物业公司交纳2016年9月1日至2020年1月1日期间的物业费，共欠原告豪居物业公司40个月的物业费6137.56元，事实清楚，原告豪居物业公司要求被告席瑞敏支付欠交的物业费，理由正当，合法有据，本院予以支持。被告席瑞敏答辩中所述小区车辆管理不到位等问题，究其原因应是由个别业主存在乱停乱放等不文明行为以及物业公司未能及时监管共同造成，对此原告豪居物业公司未提交相应证据证明其完全履行了合同约定的义务，因此原告豪居物业公司诉求被告席瑞敏支付违约金614元，本院不予支持。对于被告席瑞敏答辩中所述的其他问题，原被告双方应按照合同约定、法律规定处理，被告席瑞敏以此为由拒交物业费，理由不充分，本院不予支持。原告豪居物业公司应当增强服务意识，对于业主的投诉有则改之，无则加勉，对于业主的合理化建议，应当予以采纳，对于个别业主或者其他人员损害公共利益的不文明或者不当行为，应当及时制止，履行好监督、管理的职责，维护好小区内的公共管理秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告席瑞敏于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县豪居物业服务有限公司2016年9月1日至2020年1月1日期间的物业服务费6137.56元。二、驳回原告金乡县豪居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告席瑞敏负担。二审中，豪居物业公司提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。豪居物业公司提交：证据一，豪居物业公司进行物业服务照片七张，拟证明豪居物业公司按合同约定提供了物业服务；证据二，巡更记录表1份19页，拟证明豪居物业公司按合同约定提供了巡逻服务；证据三，购买监控设施清单一份，拟证豪居物业公司为小区内安装了电子监控；证据四，电梯维护协议一份、检验报告两份及特种设备使用标志，拟证明豪居物业公司对小区电梯进行了维护。证据五，向政府各部门反映小区消防设施隐患问题的材料两份，拟证明是小区内消防设施未经政府验收；证据六，建设部《关于废止的决定》的复印件，拟证明席瑞敏陈述的物业服务企业资质管理办法无法律效力。席瑞敏对上述证据的真实性均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：席瑞敏应否向豪居物业公司支付物业费及数额。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”豪居物业公司与金乡通运达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对豪居物业公司及金水岸小区的全体业主具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，根据席瑞敏的上诉主张，席瑞敏拒绝交纳物业服务费的理由主要为：豪居物业公司提供服务未达到相应服务标准，存在小区内外存在车辆停放不规范、卫生死角、消防设施不健全、电梯年检过期、灭火器无法使用、监控设备损坏等情形。本院认为，席瑞敏虽主张豪居物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中均未提供充分证据对其主张进行证明。即使豪居物业公司存在席瑞敏所主张的上述问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，席瑞敏以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，席瑞敏主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业服务合同约定，判决席瑞敏支付豪居物业公司物业服务费，并无不当。综上所述，席瑞敏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由席瑞敏负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年六月三十日法官助理刘洪信书记员计涵