四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初6526号 原告：侯力蘋，女，1991年4月23日出生，汉族，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李琦，男，1991年11月26日出生，汉族，内蒙古，住内蒙古赤峰市，系湖南旷真律师事务所律师，与原告系夫妻关系，公民身份号码:150430199111××××。 被告：广元空港房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区东坝办事处万源新区万源**路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周宇峰，公司员工。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 原告侯力蘋与被告广元空港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（现售）（合同备案号201605130000320），约定由原告购买被告开发的位于广元市利州区万源××队××栋××号××，合计总价为578864.00元。该合同同时约定，被告最迟在房屋交付之日起540日内为原告办理房屋产权转移登记。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告于2016年7月1日向原告交付房屋后，至今未能为原告办理房屋产权转移登记，已构成严重违约。遂提起诉讼，要求1、被告支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金61152.00元（其中2017年12月23日至2019年1月31日期间违约金以578864元为基数，按年利率4.75%计算，为30433.00元；之后违约金以578864.00元为基数，按每日万分之三标准自2019年2月1日起计算至房屋产权证书交付给原告之日止，暂计至2019年8月5日为32300.00元）；2、被告支付原告自2019年2月1日至2019年9月30日期间自行交纳的物业管理费1459.36元；3、被告承担原告自2019年10月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭变更诉请第2项为：“被告支付原告自2019年2月1日至2020年2月29日期间自行交纳的物业管理费2371.46元”；第3项诉请为：“被告承担原告自2020年3月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费”。 被告辩称，被告向原告交房后，由于原告的原因导致办理产权证的资料未提供齐备致未取得房产证，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年4月28日，原告向被告支付购买天悦府商品房定金10000.00元。 2016年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（现售）及《天悦府商品房买卖合同补充协议》，约定被告将其开发修建的位于广元市利州区万源××队××栋××号××房××0元的价格出售给原告（套内面积101.08平方米、公摊面积20.53平方米）。该合同对付款方式、交房时间、办理房屋产权登记证、违约责任等方面均作了明确约定。 根据该合同约定，被告应当在2015年8月20日前向原告交付该商品房，代原告办理房屋转移登记手续，并在商品房交付后540日内办妥房屋所有权登记；原告应在协议约定或被告通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费；被告逾期办证则每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金；原告逾期交税、费，逾期提交办证所需要资料，则每天200.00元向被告支付违约金。 2016年5月13日，原告向被告转帐支付商品房首付款268864.00元。被告于该日向原告出具收款收据一份，确认收到原告已支付商品房首付款278864.00元（含购房定金10000.00元）。2016年7月5日，原告与中国农业银行股份有限公司广元利州支行签订《住房公积金委托贷款担保借款合同》，办理银行按揭贷款300000.00元向被告支付了下余商品房尾款。 2016年7月21日，原、被告形成《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认原告共计向被告支付各种代收办证费用共计11167.90元（含产权登记费、抵押登记手续费、贴花税、土地证工本费、维修基金、土地证抵押工本费）。 2016年7月22日，原、被告办理了房屋交接手续，并填写了《天悦府交房登记表》，该表的第三项“物管公司权证办理资料及业主入住资料已收集、业主信息已登记”内容处，载明为“未交”。 2018年10月18日，被告作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 2018年10月19日，被告作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 同时查明，1、2016年7月22日，原告向被告支付垃圾处置费42.00元； 2、原告已向被告支付2019年1月1日至2020年2月29日期间电梯住宅物业费共计2554.00元（其中2019年2月1日至2020年2月29日期间的电梯住宅物业费为2372.00元）； 3、庭审中，原、被告一致确认案涉房屋产权证办理截止时间为2018年1月13日。 4、被告庭审中称案涉房屋抵押手续由其公司统一进行代为办理，并认可原告在接收房屋时已向被告交纳了除“房屋预告抵押证明保管单”以外的全部资料；同时房屋预告抵押证明已办理，因预告抵押证明保管单未提交至不动产登记中心，致案涉房屋未办理房屋产权证书。 5、原告庭审中向被告提问“交房时，你方是否向我方告知办证需要提供抵押预告证明的保管单？”，被告答“没有”。 另，1、广元市昭化区人民法院（2019）川0811民初1333号类案生效民事判决书确认被告应按其于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴的《承诺书》内容履行义务，否则应按承诺内容承担责任。 2、本院依职权向广元市不动产登记中心查询确认，案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》（现售）、《天悦府商品房买卖合同补充协议》、《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单、成都泓济物业服务公司财务专用收据四份、承诺书、照片、微信记录；被告提供的《商品房买卖合同》（现售）、《天悦府商品房买卖合同补充协议》、照片、购房款收款收据及转帐凭证、贷款担保借款合同、交房登记表以及（2019）川0811民初1333号民事判决书、《不动产权利及其他事项登记信息》和本案庭审笔录予以证实。 本院认为，合法有效的合同应受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、《天悦府商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。 本案争议焦点为：一、被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料所致，被告是否应承担违约责任；二、被告承担违约责任的组成。现本院针对争议焦点作如下评判： 一、关于被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料所致，被告是否应承担违约责任的问题。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》、《天悦府商品房买卖合同补充协议》的内容以及双方在庭审中一致的认可，办理案涉房屋产权转移登记的时间截止期为2018年1月13日，而实际房屋产权的转移登记时间为2019年8月20日。 原告起诉主张被告支付逾期办证违约金，被告抗辩逾期未办证的原因系原告未及时提交“抵押登记保管单”材料所致。对该抗辩观点，本院认为：一是通过庭审查明的事实，被告认可办理案涉房屋的抵押登记由其公司代为统一办理，且原告亦向被告交纳了由被告代收的办理房屋权属登记、抵押登记等相关手续费用；二是被告在庭审中陈述其在交房时未告知原告办证需提供抵押登记保管单；三是从被告举证的“办理产权业主须提交的材料”清单照片上亦不能反映抵押登记保管单应由原告提供；四是被告庭审中虽称“办理房屋产权证需要提供‘抵押登记保管单’材料，且原告至2019年12月13日庭审时未能提供该材料导致无法办证”，但通过本院在不动产登记中心查询得知，案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记。由此可见，被告逾期办证并非原告未及时提交相关材料所致，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。 二、关于被告承担违约责任的组成问题。 经人民法院生效民事判决书确认被告应按2018年10月18日其在天悦府物业服务公示牌张贴的《承诺书》内容履行义务，故被告应按该《承诺书》内容承担违约责任。根据《承诺书》中的第二条第1、2项约定内容，被告至今未为原告办理不动产产权登记，被告应当按照此条款自行承担物业费及承担延期办证的违约金。 因此，对于原告主张“被告支付原告2019年2月1日至2020年2月29日期间的物业费2371.46元”的请求，本院予以支持。对于原告主张“被告承担原告自2020年3月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费”的请求，一是有被告“如果……直至交付不动产证之日止”的承诺，二是案涉房产证在本案庭审时实际已办理，而被告在庭审中却未确认此事实，且怠于向原告交付该房产证，故该项诉请本院亦予以支持。 对于原告主张“被告承担逾期办证的违约金”请求，自2018年1月14日至2019年1月31日期间的违约金，被告应按购房合同约定的已付房款0.1%/年计算，即578.87元（578864.00元×0.1%×1年）；自2019年2月1日起至办理房产证之日（即2019年8月20日）期间的违约金，虽承诺书载明按房款总额的日万分之三计算，但该日万分之三经换算后为年利率10.95%，而违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，且被告于2016年7月22日已将房屋交付给原告居住使用，对于本案逾期办证的违约金，本院酌定按照日万分之一计算，即此间违约金应为11577.28元（578864.00元×200天×1/10000）。故逾期办证违约金总额为12156.15元（578.87元+11577.28元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广元空港房地产开发有限公司向原告侯力蘋支付逾期办证违约金12156.15元； 二、被告广元空港房地产开发有限公司向原告侯力蘋赔偿物业服务费2371.46元； （上述一、二项限被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内履行） 三、被告广元空港房地产开发有限公司自行承担原告侯力蘋自2020年3月1日起至房屋产权证书交付给原告侯力蘋之日止的物业服务费； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费702.00元，由被告广元空港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  王丽君 二０二０年六月二十九日 书记员  孙 印