广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0403民初635号 原告：陈金泉，男，1976年6月18日出生，汉族，住广东省封开县。 委托诉讼代理人：莫彩娇（系原告陈金泉妻子），女，1975年3月9日出生，汉族，住广东省封开县。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺。统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑，执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑，执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地，住所地梧州市新兴一路**（原工人体育馆）**会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 原告陈金泉诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告陈金泉的委托诉讼代理人莫彩娇、被告好士成公司及被告悠悠美食城公司的共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加诉讼，被告日月明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金泉向本院提出诉讼请求：1.判决被告好士成公司和被告悠悠美食城公司退还原告已付租金92706元；2.判决三被告向原告支付违约金97341.3元（违约金＝92706元／（22×12）月×（22×12）月×ｌ05%＝97341.3元）以上两项合计190047.3元；3.三被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月15日，原告得知万秀区招商（投资促进）局的招商项目梧州市悠悠美食城召开了新闻发布会，并准备开张，便与被告好士成公司签订《物业投资合同》，约定由原告租赁位于梧州市平方米）（产权归属梧州市日月明投资有限公司）22年的租赁使用权。约定投资款总额为92706元。2018年7月15日，原告共向被告好士成公司支付投资款92706元，被告好士成公司出具了收到原告92706元的收据。2018年11月13日原告与被告悠悠美食城公司签订《物业委托经营管理合同》，约定由被告悠悠美食城公司对位于梧州市平方米）的铺位向第三人出租，所得的租金由被告悠悠美食城公司扣除10%，剩余90%的租金收入返还给原告。2019年5月，原告租赁的商铺大门被被告日月明公司强制关门，被告日月明公司认为被告好士成公司和被告悠悠美食城公司不具有充分处分该商铺的权利，被告日月明公司阻碍原告正常使用该商铺，最终导致原告租赁该商铺的使用权得不到实现。被告好士成公司和被告悠悠美食城公司明知自己没有对该商铺处分权的前提下，仍向原告承诺并签订了该商铺的22年的使用权，并一次性收下了原告22年的投资款92706元。现被告好士成公司和被告悠悠美食城公司已构成严重违约，致使当初签订的《物业投资合同》和《物业委托经营管理合同》的目的未能实现。现请求法院判决被告好士成公司和被告悠悠美食城公司返还己收的投资款92706元，并依照《物业投资合同》《补充协议》“Ａ”所约定违约金的支付标准支付违约金97341.3元。以上委托管理的租赁收入经原告多次催促，被告好士成公司和被告悠悠美食城公司仍未支付。被告好士成公司和被告悠悠美食城公司己构成违约，现原告主张解除与被告好士成公司和被告悠悠美食城公司签订的《物业投资合同》和《物业委托经营管理合同》关系。现为维护原告的合法权益，根据《物业投资合同》第十六条规定，由合同履行地的人民法院管辖，现特诉至梧州市万秀区人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告好士成公司与被告悠悠美食城公司共同辩称：1.同意与投资户解除《物业投资合同》、《物业委托经营管理合同》；2.同意在扣除投资户使用商铺的期间的资金之外同意全部退还款项；3.原告主张的其他费用的损失应该由被告日月明公司承担。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2018年7月15日，被告好士成公司作为甲方与原告（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号：F053-053A-031），约定原告支付92706元投资金额后取得梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆负壹层F053、053A号物业(以下简称涉案商铺)的经营权（经营期限至2041年4月30日）。合同约定在收到乙方按约定支付完所有投资款后，甲方应当在2018年12月31日前将符合交付标准的物业交付乙方使用等。被告好士成公司、被告悠悠美食城公司于2018年7月15日出具收据确认收到原告支付的涉案商铺全款。 2019年1月15日，原告与被告悠悠美食城公司签订《物业委托经营管理合同》（合同编号：F053-053A），约定原告将涉案商铺经营权委托给被告悠悠美食城公司统一经营，委托期限为2019年2月1日至2021年1月31日，经营所得租金（税务等任何费用与甲方无关），按原告及被告悠悠美食城公司分别占90%、10%比例分配。期间，原告确认收到2019年3月和4月租金。被告悠悠美食城公司向法庭陈述存在没有租出去商铺但由其公司向投资户支付租金养铺的情形。 庭审中，原告提出解除涉案的《物业投资合同》及《物业委托经营管理合同》的主张，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司对原告该主张无异议，同意解除上述两份合同。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与被告好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门，涉案商铺未能继续经营。 上述事实有企业信用信息复印件，《物业投资合同》原件，收据原件，《物业委托经营管理合同》原件，(2019)桂0403民初1589号民事判决书，(2020)桂04民终297号民事判决书，本案庭审笔录、转账凭证等证据在案佐证。 本院认为，被告好士成公司根据其与被告日月明公司签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及补充协议，取得了涉案铺位的承租权后与原告签订《物业投资合同》，该《物业投资合同》的合同双方当事人为原告及被告好士成公司。上述《物业投资合同》约定的租赁期限至2041年4月30日止，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，《物业投资合同》约定的租赁期限超过二十年的部分无效，合同的其他部分合法有效。根据已查明的事实，原告已依约支付投资款92706元，被告好士成公司也将商铺交付给原告，原告并将商铺委托给被告悠悠美食城公司统一经营管理，后被告好士成公司与被告日月明公司发生租赁纠纷，被告日月明公司以被告好士成公司长期拖欠租金为由收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致被告好士成公司与原告签订的《物业投资合同》及被告悠悠美食城公司与原告签订的《物业委托经营管理合同》均无法履行。被告好士成公司未能处理好与被告日月明公司之间的租赁关系，是导致涉案《物业投资合同》及《物业委托经营管理合同》无法继续履行的主要原因，现原告请求解除《物业投资合同》及《物业委托经营管理合同》并请求被告好士成公司返还款项，合理合法，应予支持。被告悠悠美食城公司及被告日月明公司并非《物业投资合同》的合同相对方，原告主张被告悠悠美食城公司及被告日月明公司共同返还款项，缺乏依据，本院不予支持。 关于具体返还的数额问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告及被告好士成公司、被告悠悠美食城公司均未提供证据证实涉案商铺具体交付使用时间，结合原告与被告悠悠美食城公司在《物业委托经营管理合同》中约定的委托经营管理期限以及原告收到涉案商铺租金的情况，本院确认《物业委托经营管理合同》中委托经营管理期限的起点日期2019年2月1日为涉案商铺交付使用时间。再结合被告日月明公司发出的撤场通知的内容，本院认定原告实际使用涉案商铺时间为3个月。按照《物业投资合同》中约定的款项使用期间及原告陈金泉实际取得的经营期限，被告好士成公司应向原告陈金泉返还的款项为91687.25元[92706元-92706元÷273个月（2018年7月15日至2041年4月30日）×3个月]。 关于违约金问题。本院认为，原告主张违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院将违约金损失调整为按被告好士成公司应返还的金额，按照年利率6%从2019年5月1日起计付至债务清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告陈金泉与被告南宁市好士成商贸有限公司签订的《物业投资合同》； 解除原告陈金泉与被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》； 被告南宁市好士成商贸有限公司应向原告陈金泉返还款项91687.25元； 被告南宁市好士成商贸有限公司应向原告陈金泉支付违约金（违约金以91687.25元为基数，按年利率6%，从2019年5月1日起至债务清偿之日止）； 驳回原告陈金泉的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4100元，减半收取为2050元（原告已预交），由原告陈金泉负担1061元，由被告南宁市好士成商贸有限公司负担989元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年六月二十八日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。