福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初658号 原告：郑文森，男，1977年2月10日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所执业律师。 被告：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面**。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所执业律师。 原告郑文森与被告福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文森的委托诉讼代理人张建华、被告兴宇公司的委托诉讼代理人郑梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑文森向本院提出诉讼请求：1．判决确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2．判决兴宇公司立即向郑文森支付自2016年12月30日起至2018年1月30日期间以购房总价732384元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3．判决兴宇公司立即向郑文森支付自2017年8月7日起至办理产权证之日期间以购房总价732384元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。事实和理由：2016年7月28日，郑文森与兴宇公司签订《商品房买卖合同》，约定郑文森向兴宇公司购买址于永春县兴宇富临国际房屋；兴宇公司应于2016年12月30日前将竣工验收合格、消防验收合格的商品房交付给郑文森使用，并于交付使用后60日内办理初始预登记。逾期交房的，兴宇公司应向郑文森支付自逾期之日起至实际交房之日，按日向郑文森支付已付房款万分之三计算的违约金；逾期办证的，兴宇公司应当自约定的交付之日后90日起至实际完成办证之日，按日向郑文森支付已付房款万分之一计算的违约金。合同签订后，郑文森依约支付了全部购房款，但兴宇公司于2018年1月30日才通过消防验收备案。郑文森认为，兴宇公司逾期交付房屋，又逾期办理权属证书，依法应向郑文森支付相应的违约金。同时，《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容属于损害郑文森权益、减轻兴宇公司责任的格式条款，依法应认定为无效。 兴宇公司辩称，一、郑文森与其签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议附件六》是适格主体双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于法律法规有关合同无效的情形，所以应属合法有效。郑文森诉求判决《＜商品房买卖合同＞补充协议附件六》第三条无效是缺乏事实与法律依据的，不应予以支持，应予以驳回。二、关于逾期交房违约金部分：1、郑文森的诉求逾期交房时间计算偏长，应根据其通知郑文森交房的时间即2017年4月23日为计算截止的下限，而且，根据合同第八条的约定，结合其的举证如下几方面是属可据实予以延期交房的时间，应予以扣除。（1）合同约定中、大、暴雨的时间应予以扣除，兴宇公司已列举2013年至2019年气象部门出具的降水资料表，证明本案中可据以延期并扣除的中、大、暴雨天数为25天。（2）合同约定台风六级以上的应予以扣除，兴宇公司已提供2013年至2019年影响永春六级以上台风的资料表，证明本案中可据以延期并扣除的6级以上台风天数为2天。（3）合同约定停水、停电的时间应予以扣除。兴宇公司已提供2013年至2017年停水、停电的材料，证明在本案中因停水停电导致停工的时间为6天，可据以延期并扣除的天数为6天。（4）政府法定的节假日，每年约11天左右，也属可扣除的时间，具体本案中可以据实予以延期的法定节假日时间为8天。以上合计41天予以延期后，再按合同约定逾期120天以上的条款标准进行计算违约金才是准确合理的。2、郑文森关于逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条规定，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。……按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，《商品房买卖合同》补充协议约定的逾期交房违约金系按日计付，因此逾期交房违约金诉讼时效应当分别每一日单独计算，故郑文森在起诉之日往前推算三年之前的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法庭驳回郑文森超过诉讼时效的诉求。三、郑文森诉求逾期办证时间偏长。根据《＜商品房买卖合同＞补充协议》第四条约定，“经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任”，本案中，郑文森于2017年5月7日确认接收该房屋，故逾期办证应以2018年5月8日为起算点，其办理好总证的时间即2019年2月26日为截止的下限。郑文森诉求不合法、不合理的部分应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《商品房买卖合同》补充协议、2013年1月至2019年12月份永春县降水量资料、2013年至2019年影响永春6级以上台风时间统计、国网福建永春县供电有限公司的证明、永春县自来水公司停水证明材料、房产验收确认书、邮政快递通知办证的证明材料、消防验收材料、竣工验收报告、总证的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：办理通知样式，郑文森对其真实性有异议，认为这是兴宇公司单方制作的，但郑文森在确认已收到通知的情况下，又不能提供存在其他样式的通知，故本院对该“房屋权属登记手续办理通知书”样式的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，郑文森与兴宇公司签订《商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，约定郑文森向兴宇公司购买位于永春县，总价款为732384元。合同就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等方面进行了约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2．买受人同意接收，出卖人支付买受人伍佰元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2．详见合同附件六补充协议有关条款。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条约定：逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条约定：……经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按十四条第二项的约定承担责任。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，诉争房屋所在的兴宇•富临国际23幢于2017年8月18日竣工验收合格，于2018年1月30日消防验收合格，于2019年2月26日办理好闽（2019）永春县总不动产证明第0***4号不动产登记证明。郑文森于2017年5月7日实际接收诉争房屋，并于约定交房日之前已付清全部购房款。兴宇公司于2019年3月21日通过永春县邮政速递物流向郑文森发出可以办理产权证的通知。 本院认为，1．关于合同效力：郑文森与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是合同双方当事人在平等的基础上自愿签订的，主体适格，双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法有效。《补充协议》第三条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定虽显失公平，但郑文森并未依法及时行使撤销权，且该约定是提供格式条款一方的兴宇公司减轻其责任，并非免除其责任，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同条款的无效情形，因此，郑文森关于该协议条款无效的主张，依法不予支持。2．关于逾期交房违约金：根据诉争合同第八条约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限前的停水、停电、天气原因可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延。结合兴宇公司与郑文森提交的证据，本院确认双方签订合同日期2016年7月28日至合同约定的交房日期2016年12月30日前兴宇公司可据实顺延交付房屋的天数合计29天（中、大暴雨天气23天，台风2天，停水2天，停电4天，其中重复天数2天），经顺延后，诉争房屋交付时间可顺延至2017年1月28日；2017年1月1日至2017年1月28日期间，又有可顺延天数1天（中、大暴雨天气1天），综上，兴宇公司可据实顺延交付诉争房屋的天数为30天，兴宇公司应于2017年1月29日前向郑文森交付诉争房屋。兴宇公司认为法定节假日亦属可扣除时间的辩解意见，没有合同依据，本院不予采纳。虽然诉争房屋于2018年1月30日才通过消防验收，但是郑文森愿意依兴宇公司的通知接收诉争房屋，应以事实交房时间即2017年5月7日作为逾期交房违约金计算的截止时间，因此，兴宇公司逾期交房（期间自2017年1月30日起至2017年5月7日止）在120天以内，依约应按日向郑文森支付购房款732384元万分之三的违约金；但根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条“……买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”的规定，因本案郑文森于2020年3月17日才向兴宇公司主张逾期交房违约金，因此，2017年1月30日至2017年3月16日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持；综上，本院仅支持2017年3月17日起至2017年5月7日止合计51天的逾期交房违约金，即732384×0.03%×51天＝11205.48元。郑文森关于逾期交房违约金的主张，在上述认定范围内予以支持，超出部分不予支持。3．关于逾期办证违约金：郑文森认为兴宇公司应履行委托办证义务，但未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，结合诉争合同的相关约定，应认定本案属于协助办证。根据《补充协议》第四条约定，兴宇公司应于诉争房屋交付使用后365日内即2018年5月7日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月21日才向郑文森发出可以办理产权证的通知，迟延履行协助办证义务319天，依约应向郑文森支付每日按购房款732384元的0.01%计算的逾期办证违约金，即732384×0.01%×319天＝23363.05元。郑文森关于逾期办证违约金的主张，在上述认定范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郑文森逾期交房违约金11205.48元、逾期办证违约金23363.05元，合计34568.53元； 二、驳回郑文森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元，减半收取计625元，由郑文森负担372元（多预交的878元予以退回），由福建省兴宇房地产开发有限公司负担253元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  周英萍 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘龙光 附：一、本案主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。