福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2704号 原告：苏建雄，男，1988年7月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林艺惠，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁影倩，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：苏清阳，男，1973年11月9日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡织凡，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄明，福建泉南律师事务所律师。 第三人：张德仙，女，1960年11月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告苏建雄与被告苏清阳及第三人张德仙合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告苏建雄的委托诉讼代理人林艺惠、袁影倩，被告苏清阳的委托诉讼代理人蔡织凡到庭参加诉讼；第三人张德仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 苏建雄向本院提出诉讼请求：1.解除苏建雄与苏清阳及张德仙于2018年10月20日签订的《厦门泊捷酒店莲坂店转让协议》；2.苏清阳向苏建雄返还转让款10万元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月29日起计至实际还款当日）；3.苏清阳赔偿苏建雄房租损失378279.84元。事实和理由：2018年10月20日，苏建雄与苏清阳、张德仙签订《厦门泊捷酒店莲坂店转让协议》（下称《转让协议》），约定苏清阳将厦门泊捷酒店莲坂店（下称案涉酒店）的经营权以及全部资产转让给苏建雄；转让款由苏建雄向张德仙支付，以偿还苏清阳对张德仙的债务。协议签订后，苏建雄向张德仙支付了部分转让款；酒店租金也由苏建雄直接支付给出租方；苏建雄还投入大量资金对酒店装修、人员等进行升级改造。但在办理证件过户的过程中，苏建雄发现苏清阳提供的《消防安全检查合格证》竟是伪造。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，酒店未经消防验收，不得投入使用。因此，案涉酒店无法开展生产经营，讼争合同的目的不能实现，苏建雄依法享有法定解除权。另根据合同约定，如因证件不能过户，导致苏建雄不能接手经营的，则由苏清阳承担返还苏建雄已支付的转让款；因苏建雄或者苏清阳违约致使本协议解除或者终止的，苏建雄遭受的损失，应当向苏清阳索赔。故苏清阳应返还苏建雄已支付的转让款及赔偿苏建雄为准备经营活动而支出的费用（包括租金等各项损失）。因双方协商未果，苏建雄故提起诉讼，并提出如上请求。 苏清阳辩称，苏建雄未能证明苏清阳提供的《消防安全检查合格证》系伪造，也不能证明案涉酒店不能更名系该合格证伪造所导致。该合格证不能过户，仅能对场所名称、负责人等进行更名，更名程序是向有关部门提供消防验收及新旧营业执照等，相关部门到现场进行重新检查，符合发证条件再予以重新发证。据了解，苏建雄不能进行更名是因为消防部门到现场进行检查后发现场所设施应予以维护，之后才能发证。因此，本案《转让协议》及讼争合同目的可以实现，不符合苏建雄诉称的合同目的不能实现的情形，苏建雄的诉求应予以驳回。 张德仙书面陈述称，1.苏建雄与苏清阳关于《转让协议》的争议与张德仙无关。《转让协议》约定苏清阳将酒店转让给苏建雄，该协议的权利义务主体是苏建雄与苏清阳，并非张德仙。因苏清阳对张德仙负有债务，将酒店的转让款用于清偿对张德仙的借款，故张德仙参与协议的签订。《转让协议》第四条第八款明确约定，张德仙不参与酒店转让事宜，因案涉酒店转让事宜发生争议的，由苏清阳和苏建雄自行解决，双方不得因案涉酒店转让发生纠纷为由，主张约定债权债务抵消无效，苏建雄也不得停止依约支付转让款或以案涉酒店转让发生纠纷为由拒绝向张德仙支付转让款。2.张德仙确认已收到苏建雄支付款项合计10万元，但苏建雄未按照协议约定支付所欠转让款，张德仙有权依据协议约定向苏建雄与苏清阳主张权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，苏建雄（受让方、乙方）与苏清阳（转让方、甲方）及张德仙（丙方）签订一份《转让协议》，载明：甲方系案涉酒店的实际投资人，并拥有案涉酒店经营权及酒店内全部资产的所有权，乙方有意向通过交易，支付酒店转让款，取得该酒店的经营权及酒店内的全部资产；甲方因经营需要，至2018年10月25日尚欠丙方借款本息共计170万元（其中借款本金160万元，利息由甲方和丙方另行核对，多还少补），甲方拟通过转让案涉酒店的经营权及酒店内全部资产的转让款折抵所欠丙方的本息。现经甲、乙、丙三方协商，达成协议如下：1.转让标的，甲方将其经营的位于厦门市思明区的厦门泊捷酒店莲坂店经营权转让给乙方，甲方按案涉酒店现状进行转让，包括现有酒店内的全部资产。2.转让价款，甲乙双方共同确认，案涉酒店转让款170万元，甲、乙、丙三方共同确认，由乙方将上述转让款直接支付至丙方指定的户名为张德仙的账户，代为折抵甲方尚欠丙方的部分借款本息170万元。3.付款方式，本协议签订之后且在案涉酒店交接之前，乙方支付转让款的80%，即136万元到丙方指定账户；剩余款项乙方应在2019年4月30日前平均分6次按月（每月30日前）足额支付到丙方指定账户。如乙方未能按时足额支付相应款项，乙方还须以逾期支付部分款项为基数按月利率1%计算的逾期利息，且丙方有权直接向乙方主张要求乙方承担相应的还款义务。4.酒店转让事宜，甲方在签订本转让协议时，将酒店所有的债权债务结算完毕，包括房租、水电费等；乙方同意在签订本转让协议并接收酒店的管理后，因乙方经营所需的管理、改造、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担；甲乙双方同意在本协议签订后5日内完成双方移交工作（2018年10月25日办理移交），并在签订移交明细表上签字；由于案涉酒店是在经营期间进行转让，自2018年10月25日起产生的一切费用和收益由乙方承担和享有；甲方与林美永、孟慧荣签定的《房屋租赁合同》，对乙方依然生效；甲乙双方在酒店设施设备清点交接完毕后，给予乙方3个月的营业整顿期，并在此期间办理完营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防合格意见书等相关证件的过户手续。如因为证件不能过户，导致乙方不能接手经营的，则由甲方承担乙方已支付的转让款，丙方不退还已收取的转让款；丙方不参与甲、乙双方之间关于案涉酒店的转让事宜，甲、乙双方因案涉酒店转让事宜发生争议的，由甲、乙双方自行解决。5.违约责任，因甲方或乙方违约致本协议解除或终止的，乙方已支付给丙方的款项仍然有效，丙方无须退还，乙方剩余未付款项，甲方仍负有偿还义务；乙方（或甲方）遭受的损失，应当向甲方（或乙方）索赔……。 上述《转让协议》签订后，苏清阳于2018年10月25日将案涉酒店（包括消防安全合格证、特种经营证等酒店相关证件）移交给苏建雄进行经营管理；苏建雄先后于2018年11月2日、2019年4月10日及8月29日分别支付5万元、3万元和2万元（共计10万元）的转让款至张德仙名下账户，并向案涉酒店出租方林美永支付租金。审理中，苏建雄、苏清阳均确认合同签订后，苏清阳陆续将酒店移交给苏建雄，双方未签订任何移交手续；双方转让的标的是厦门市思明区莲前西路2号莲富大厦厦门泊捷酒店莲坂店的经营权及其全部资产（含营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防合格意见书等一并转让），具体资产没有清单。 2020年4月15日，本院就林美永与苏清阳、苏建雄、厦门茗艺酒店有限公司（下称茗艺酒店）房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）闽0203民初2066号判决：1.林美永与苏建雄的房屋租赁关系于2019年12月15日解除；2.苏建雄应向林美永支付2019年8月28日至2019年12月15日的租金160190元及滞纳金、物业管理费、水电费等；3.驳回林美永的其他诉讼请求。在该案审理中，林美永陈述：林美永同意讼争《转让协议》关于由苏建雄履行房屋租赁合同项下义务的约定，其与苏建雄建立了房屋租赁关系；林美永于2019年12月15日接管茗艺酒店；林美永仅主张支付2019年12月15日之前的相关费用，之后费用不再主张。前述判决目前尚未生效，现在二审审理中。 2020年4月29日，经苏建雄申请，厦门市公安消防支队思明区大队（下称思明消防大队）向本院出具一份厦思消函字〔2020〕5号函件，主要内容如下：1.经查询消防监督管理系统及调阅相关档案材料，我大队于2010年2月1日出具的《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》（思公消安检许字〔2010〕第0028号）场所名称系“厦门乡缘宾馆有限公司”，消防安全责任人为方水泉，地址位于厦门市思明区，使用性质为宾馆，使用面积为580㎡。2.2012年5月23日，福建案涉酒店投资股份有限公司向我大队申请公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证法人变更。2012年5月29日，我大队依法出具了《不同意投入使用、营业决定书》（思公消安检决字〔2012〕第0012号）。截至2020年4月29日，该场所至今还未向我大队报送复查申请。 又查，2017年5月12日，思明消防大队作出一份思公（消）行罚决字〔2017〕第0077号《行政处罚决定书》，载明：违法行为人福建案涉酒店投资股份有限公司（注册地址：厦门市思明区，法人代表：苏清阳，统一社会信用代码：913502005562140045），现查明2017年5月3日我大队监督员进行检查时，发现该单位存在3层西南侧楼梯间前室防火门闭门器损坏、右侧门扇脱落无法正常关闭的消防设施未保持完好有效的行为，违反了消防法相关规定；我大队监督员依法填写了《消防监督检查记录》（编号：〔2017〕第1942号），制作并送达了《责令立即改正通知书》（思公消即字〔2017〕第0059号）……现决定给予罚款伍仟元的处罚。 审理中，苏建雄称，苏清阳在《转让协议》签订后向苏建雄移交一份厦门市思明区公安消防大队于2010年2月1日出具的思公消安检许字【2010】第0028号《消防安全检查合格证》。2019年5、6月间，苏建雄在办理消防安全许可证更名手续时被消防部门口头告知苏清阳移交的消防安全许可证是伪造的，因此导致其酒店未能实际经营。案涉酒店在《转让协议》签订时是以福建泊捷酒店投资股份有限公司进行经营，《转让协议》签订后变更为福建省泊捷酒店投资有限公司，苏建雄接手后于2019年3月在案涉酒店所在地址办理工商登记，设立厦门茗艺酒店有限公司，后因消防问题导致酒店无法经营；酒店自2019年11月开始由房东林美永管理，苏建雄未付租金也未再管理酒店；因案涉酒店无法开展生产经营，苏建雄的合同目的不能实现，故其依法享有法定解除权。 苏清阳认为，苏清阳在签订《转让协议》之后即迁移经营场所至泉州，故本案不是实质上的转让经营权，而是租赁物的设施及装修设备的转让；苏清阳在签订合同前已将酒店相关证件原件移交给苏建雄，苏清阳支付租金至2018年10月，自2018年10月25日租赁物转让后的具体情况均不清楚；《转让协议》约定转让款支付给张德仙，苏清阳不清楚苏建雄有否转款给张德仙，苏清阳的义务仅系将酒店及证件移交给苏建雄，其他均与苏清阳无关。 本院认为，苏建雄与苏清阳、张德仙签订的《转让协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。苏建雄、苏清阳在《转让协议》签订后，虽未签订书面移交手续，但双方实际上均各自履行了部分合同义务，即苏清阳将案涉酒店移交给苏建雄进行经营管理，苏建雄也先后向苏清阳指定的张德仙账户支付共计10万元的转让款，并向案涉酒店出租方（房东林美永）支付相应的房屋租金。本案中，根据思明消防大队调阅相关档案材料查询，该大队于2012年5月29日就福建案涉酒店投资股份有限公司申请公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证法人变更事宜依法作出《不同意投入使用、营业决定书》，且截至2020年4月29日，该场所至今仍未报送复查申请。因此，案涉酒店自2012年5月29日至今仍未通过消防验收的事实，本院予以认定；至于苏清阳向苏建雄提供的《消防安全检查合格证》是否伪造，不影响本案的处理。根据我国《消防法》的相关规定，酒店未经消防验收，不得投入使用；且根据在案证据，案涉酒店所承租的房屋出租方林美永在本院（2020）闽0203民初2066号案件审理中，也陈述自认其已于2019年12月15日接管案涉茗艺酒店，并表示不再主张2019年12月15日之后的租赁房屋相关费用。虽然前述判决尚未生效，但林美永的自认，可以证明案涉酒店已自2019年12月15日开始由房东林美永经营管理的事实。综上，案涉酒店客观上已不具备履行的基础，苏建雄因案涉酒店无法开展生产经营，其合同目的已实际无法实现，符合法定解除条件；苏建雄要求解除讼争《转让协议》的主张，本院予以支持。讼争《转让协议》解除后，双方应相互进行返还，即苏清阳应向苏建雄返还转让款10万元，苏建雄亦应将案涉酒店向苏清阳进行交付。本案中，苏建雄系基于其合同目的无法实现提出解除合同，而《转让协议》对合同解除条款未明确约定，案涉酒店也自2019年12月15日开始由房东林美永经营管理，苏建雄实际上已无法向苏清阳交付案涉酒店。故苏建雄要求苏清阳支付转让款利息及赔偿房租损失的诉讼主张，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告苏建雄与被告苏清阳及第三人张德仙于2018年10月20日签订的《厦门案涉酒店莲坂店转让协议》； 二、被告苏清阳于本判决生效之日起十日内向原告苏建雄返还转让款10万元； 三、驳回原告苏建雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8474元，由原告苏建雄负担6702元，被告苏清阳负担1772元；上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理洪瑾君 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。