甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初477号原告：杨刚，男，1987年7月18日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：汪玉佩，女，1989年2月10日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。系原告杨刚妻子。被告：张掖市红顶地产置业有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内。法定代表人：祁有红，该公司总经理。原告杨刚与被告张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）不当得利纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，原告杨刚于2020年1月20日以本案需以另案的审理结果为依据申请中止审理。2020年6月12日，本案恢复审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨刚的委托诉讼代理人汪玉佩到庭参加诉讼，被告红顶置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告杨刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还多收取的费用9000元，并要求支付资金占用期间的利息5586元（2013年农村信用社年利率9.84%计算至2020年1月15日），合计14586元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月，原告购买了被告开发的位于甘州区X路X小区B座1004室房屋一套。2013年9月8日，被告以收取产权办理费用为由收取原告7500元，以收取可视对讲门为由收取1000元，另收取电梯费500元，以上共计收取9000元。2018年1月5日，甘州区地方税务局作出“关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复”，税务机关经调查认为被告向原告等业主收取的代办产权费用中包含了契税。2018年4月25日，甘州区房地产管理局作出甘房管信字（2018）10号“信访事项答复意见书”，房管部门经调查认定原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定了单元门为“高级钢制单元门”，如小区居民统一要求不安装可视对讲门系统，小区物业公司可将已收取居民的可视对讲门系统费用进行清退。甘州区税务局、甘州区房地产管理局作出上述答复意见后，原告要求被告返还已多收取的费用，被告推诿拒付。同时原告等业主交纳物业费后，被告强行收取500元不合理的电梯电费，请有红物业管理公司返还。综上，原告认为，被告无合法依据收取原告财物的行为构成不当得利，其行为损害了原告的合法权益，被告应负有返还非法占用资金的义务，并承担资金占有期间的利息损失。现为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告红顶置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，庭前提交书面答辩状辩称：1、原告将房屋买卖合同与物业管理服务合同法律关系混同，在诉状中明确要求张掖市有红物业管理有限责任公司返还电梯电费500元非同一法律关系。故答辩人与该两项费用无关，答辩人被告主体不适格。2、原告在交付产权待办费用时明确知晓该费用的用途，并书面约定不计利息、多退少补；原告签收的《入住通知书》是合同当事人履行通知协助义务的书面形式，其性质也是合同的有效组成部分，入住通知注明了费用包括的项目（包括代缴契税），原告在交付待办费用时就有明确的认知。故产权待办费有明确的合同约定，不属于不当得利。3、因原告拒绝补交房屋登记面积差价部分原因无法办理权属登记，并非答辩人无合法根据或者故意非法占有产权代办费。2018年，上诉人红顶置业公司退还部分业主产权办理费，也是解除委托代办的合同行为，该合意出于双方自愿。4、原告涉案房屋存在实测面积大于合同面积的事实，不能办理产权证的根源在于原告拒绝按照实测面积补交面积面积差价款，所以，涉案房屋产权证办理条件尚未成就的原因在于原告，不存在答辩人红顶置业占有产权办理费明显不当的问题，同理，原告自合同签订答辩人房屋交付时起就长期占有实测多出面积部分而受益，才应当属于不当得利。5、原告诉状提出甘州区地方税务局管理六分局并非法律规定的违法事实确认执法主体，且该分局并未依照法律规定以征收契税进行行政处分或者行政处罚。在审理民事案件中，该税务机关《答复》不属法院民事案件审查范围，不能作为认定事实的根据。我国《税收征收管理法》第七十八条规定，“未经税务机关委托征收税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。该规定明确，构成“未经税务机关委托征收税款”行为应当依法给予行政处分或者行政出等，所以，本案原告提出《答复意见》并不是行政处分或者行政处罚决定书，不具有违法事实和行为行政确认效力。综上所述，原告与答辩人双方的争议均为《商品房买卖合同》履行的争议，我国《合同法》规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，《商品房买卖合同》及其附件《入住通知书》答辩人红顶置业公司明确发出邀约，待办产权收取待办费的内容具体确定，表明经受要约人承诺，邀约人即受该意思表示约束。我国《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。双方签署《商品房买卖合同》、《入住通知书》后，原告按照合同约定实际占有、使用、收益该住房至今，双方约定的办理产权登记尚未成就并非答辩人恶意所为，该合同至今尚在履行当中。本案系原告拒不配合上诉人办理不动产登记手续、不履行法定的通知、协助义务而引起的纠纷。代办产权费用，双方书面约定不计利息且多退少补，属于原告书面通知委托办理而并非答辩人的不当得利，至今因原告不履行合同的违约行为导致产权登记无法进行，待办费用是否多退少补尚处待定状况，且开发商协助代办法产权登记没有违反国家禁止性规定，符合有关行政法规规定和房地产交易习惯。根据以上事实及理由，答辩人收取产权待办费用首先是履行合同的通知协助义务，原告交付待办费用也是履行买卖合同约定的委托待办事项之一，是承诺履行合同的行为，开发企业应当协助商品房购买人办理产权登记有法依据，均受法律保护。由于原告均未完全履行合同约定的交付房款义务，导致代办事项没有完成，并非故意损害原告的侵权行为。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告杨刚围绕诉讼请求依法以下提供证据及陈述：1、原告杨刚委托诉讼代理人汪玉佩的当庭陈述；2、《商品房买卖合同》复印件一份；3、被告红顶置业公司向原告出具的收款收据各一份；4、甘州区地方税务局管理六分局出具的《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》、甘州区房地产管理局出具的《信访事件处理意见书》各一份；5、（2019）甘0702民初9130号民事判决书1份、（2020）甘07民终272号民事判决书1份。被告红顶置业公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据。本院审理认定事实如下：2013年6月5日，原告杨刚与被告红顶置业公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告红顶置业公司开发的位于甘州区北环路亲水港湾小区的住宅楼一套，合同对房屋价款、付款方式、交付期限等均有约定，同时约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，若出卖人提高建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用，买受人也不得因此向出卖人主张违约金；双方在附件三中明确了门窗标准为铝合金阻热中空玻璃窗、高级品牌钢制分户门（无内门）高级钢制智能单元门。合同签订后，被告按约向原告交付了住宅楼，原告与案外人张掖市有红物业管理有限责任公司签订《装饰管理服务协议书》一份，其中约定电梯电费500元/户。上述合同签订后，原告杨刚向被告红顶置业公司交纳7500元，并由被告红顶置业公司出具收款收据一份，备注事由为产权办理费用（多退少补）。原告还向被告红顶置业公司交纳可视对讲单元门款1000元，并由被告红顶置业公司出具收款收据一份。另外，原告杨刚向案外人张掖市有红物业管理有限责任公司交纳电梯电费500元，并由案外人张掖市有红物业管理有限责任公司出具收款收据一份。2013年9月8日，被告红顶置业公司及案外人张掖市有红物业管理有限责任公司向亲水港湾小区业主发布公告，主要内容为：亲水港湾小区入住率已达80%，有业主尚在装修中，为避免装修过程中对公共设施造成损坏，公司决定待业主装修基本结束后统一安装可视对讲门，如全体业主统一要求不安装可视对讲门，公司可将已收取业主的可视对讲门费用清退。2018年1月25日，甘州区地方税务局管理六分局向亲水港湾小区业主出具《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》一份，主要内容为：2017年7月13日，甘州区地方税务局管理六分局接到亲水港湾小区业主代表的举报，经核查企业相关财务记录，该局认为张掖市红顶地产置业有限公司向业主收取的代办产权费用中包含了契税部分，而该局并未与张掖市红顶地产置业有限公司签订委托代征契税协议，故依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《中华人民共和国税收征收管理法》第七十八条之规定，甘州区地方税务局管理六分局于2017年8月1日向张掖市红顶地产置业有限公司下达责令限期改正通知书，限期于2017年8月8日前向亲水港湾小区业主退还收取的办理产权费用中的契税部分，并按照税务机关要求提供有关资料。2018年4月25日，甘州区房地产管理局出具信访事项答复意见书，主要载明：经查，亲水港湾小区自2014年建成后，居民陆续开始装修入住，红顶置业公司与买受人签订的《商品房买卖合同》附件三中约定单元门为“高级钢制智能单元门”，另根据红顶置业公司与有红物业公司提供的“亲水港湾可视对讲系统安装确认征求意见明细表”显示，红顶置业公司与有红物业公司对384户住宅业主和商铺业主进行了登记确认，同意改造意见的居民通过率达85%，还有部分居民未征求到意见。另查明：因原、被告之间存在房屋面积差价款补交的争议，目前尚无法办理房屋产权登记。被告红顶置业公司于2018年1月向小区下发关于退还产权代理费的通知，并已向部分业主清退了产权办理费。本院认为：本案需解决的争议焦点为：一、原告要求被告退还产权办理费有无事实及法律依据；二、原告要求被告退还电梯电费有无事实及法律依据；三、原告要求被告退还可视对讲系统费用有无事实及法律依据。关于原告要求被告红顶置业公司退还产权办理费用的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案原告向被告交纳产权办理费7500元，有被告红顶置业公司给原告出具收款收据予以佐证，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积以房管部门实测为准。现涉案房屋的合同面积与实际面积存有争议，继而存在面积差价款如何承担的问题，故办理房屋产权证尚有阻碍，在尚无法办理产权证的现实条件下，被告占有原告交纳的产权证办理费，明显不当，亦无事实及法律依据。同时，根据税务局出具的《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》，被告红顶置业公司收取的产权办理费中包含了契税，在税务机关未与被告签订委托代征契税协议情况下，被告收取该项费用的行为违反《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定，被告红顶置业公司对该项费用应予退还。另外，被告红顶置业公司实际已向小区部分业主退还了7500元的产权办理费。本院认为，原、被告之间对于房屋面积差价款的补交问题与本案产权办理费的清退问题并非同一争议，在双方并未达成一致意思表示情况下，被告不能擅自以产权代理费抵顶房屋面积差价款。综上，被告红顶置业公司应向本案原告退还产权办理费。关于原告要求被告红顶置业公司退还电梯电费的诉讼请求。本院认为，《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”根据以上规定，物业服务费中包含公共设施设备的运行维护费，即电梯电费和电梯维护费等。但本案中原告是向案外人张掖市有红物业管理有限责任公司交纳电梯电费500元，而本案被告红顶置业公司并不是合同的相对方，原告要求被告红顶置业公司退还该500元没有法律及事实依据，故对该500元的诉讼请求，本院依法不予支持，原告可另行主张权利。关于原告要求被告红顶置业公司退还可视对讲系统费用1000元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的约定标准，其中单元门标准为钢制智能单元门。该标准属合同内容，其相应价值亦包含在房屋价款之中，被告红顶置业公司作为出卖人负有保证单元门的设置符合该项标准的义务，故被告安装的智能单元门无需额外收费。同时，虽双方对可视对讲系统是否系属于钢制智能单元门存有争议，但《商品房买卖合同》第十三条约定，若出卖人提高建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用，故根据该项约定，即使对讲系统系独立于智能单元门之外的项目，被告对其提高建筑标准的该项费用亦应当自负。现被告红顶置业公司对此费用应予退还。对于原告主张的利息，原告在庭审中明确其主张的利息系被告占用产权办理费期间的利息，并以7500元为本金，按照年利率9.84%，自款项收取之日计算至起诉之日。本院认为，被告红顶置业公司在收取产权办理费时违法收取相关契税，并在尚无法办理产权证情况下占有该项费用，其行为客观上给原告造成了一定的经济损失，故本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，酌定由被告红顶置业公司按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。经核算，原告的利息损失为2900元（7500元×6%÷12个月÷30天×2320天）被告张掖市红顶地产置业有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对法律赋予的在诉讼活动中享有相关权利的主动放弃，应承担由此引起的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告杨刚产权办理费7500元；二、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告杨刚可视对讲系统费用1000元；三、被告张掖市红顶地产置业有限公司支付原告杨刚利息2900元；四、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。上述一、二、三项均于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，减半收取82.50元，由原告杨刚负担18元，被告张掖市红顶地产置业有限公司负担64.50元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费82.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  康文玥人民陪审员  朱金兰人民陪审员  张丽萍二〇二〇年六月三十日书 记 员  符晓婷注：本判决书一经生效，当事人必须履行。一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间二年内向本院提出执行申请，并按规定缴纳申请执行费。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。