广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终667号 上诉人（原审被告）：李新明，男，1963年6月6日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：蒋如意，广西剑化犁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖帆，男，1984年1月18日生，汉族，住广西壮族自治区叠彩区。 原审第三人：桂林市亿丰房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市三多路**榕荫里**大楼西侧。统一社会信用代码：9145030278521936XD。 法定代表人：裴国峰。 上诉人李新明因与被上诉人肖帆、原审第三人桂林市亿丰房地产经纪有限公司（以下简称亿丰房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李新明上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1778号判决第二项，并依法改判由原审第三人亿丰房产经纪公司返还中介费12400元；2.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1778号民事判决第三项；3.本案一、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人及第三人共同承担。事实和理由：一、被上诉人肖帆及原审第三人亿丰房产经纪公司均知晓签订购房合同时涉案房产为上诉人李新明与案外人王益芬共有，因造成房屋买卖合同无效三方当事人均有过错，因此，一审判决仅由上诉人李新明赔偿被上诉人中介费12400元损失不符合公平原则且与法律规定相悖。二、原审判决对被上诉人肖帆未提出的资金占用期间之利息进行了裁判，违背了不告不理的原则要求。综上，亿丰房产经纪公司收取12400元中介服务费没有事实和法律依据，应予以退还被上诉人肖帆而不是由上诉人李新明赔偿，一审法院超范围裁判资金占用期间的利息，侵犯了上诉人的合法权益，上诉人请求二审法院查明事实，依法对本案作出公正判决。 肖帆辩称：违约金被驳回，但上诉人占用资金，应当承担利息。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亿丰房产经纪公司述称：房屋信息是由上诉人亲自登记的，没有强迫，当时上诉人带了房屋所有权证，视为其配偶同意卖房，且签合同时征求了其共有人的意见，同意卖房，证件齐全，房屋买卖合同第六条有明确规定，有矛盾均由甲方李新明承担责任，以及负责赔偿给乙方和丙方带来的损失。公司按照双方的意愿来买卖房屋，没有任何过错，公司的收费也是合理合法的，签约当日由买方支付了中介费。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 肖帆向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告购房定金20000元；2.判令被告支付原告违约金20000元；3.判令被告赔偿原告中介费12400元。4.判令被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：通过第三人亿丰房产经纪公司介绍，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）于2019年9月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将坐落在桂林市秀峰区信义路132号2-4-2号的房地产按现状出售给乙方。房地产成交总价款为620000元。乙方支付甲方购房款的方式为：定金20000元于合同签订当日支付，第二期购房款280000元于2019年10月10日前支付，第三期购房款320000元于2019年12月15日前支付。合同另约定乙方承担房屋交易过户的中介服务佣金12400元，此款于合同签订当日支付给丙方。合同第七条第2款约定：“甲方不按合同约定条款履行中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另赔付乙方与定金数额相等的违约金，由甲方支付丙方应收取的全部中介服务佣金”。原、被告第三人在合同上签字按捺。合同签订当日，原告向被告支付房屋定金20000元，向第三人支付中介费12400元。 另查明，本案所涉房产为被告李新明与其妻子王益芬共有，王益芬并未在《房屋买卖合同》上签字，该合同事后亦未得到王益芬的追认。因王益芬不同意，本案的合同无法继续履行。庭审中，原告在庭审中陈述其在签订合同时已知晓该房产为被告和王益芬共有。被告在庭审中陈述在签订合同之前征求过王益芬的意见，王益芬原表示同意，之后因为价钱问题不同意卖房。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案被告处分的房屋系其与王益芬的共有财产，为无权处分。根据庭审查明的事实，可确认原告在与被告签订购房合同时已经知晓该房产为被告与王益芬共有，不能认定原告为善意第三人。该合同未得到共有权人王益芬的签字，亦未得到其的追认，故《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。本案原告基于对被告的信赖认为共有权人王益芬亦同意卖房而签订《房屋买卖合同》，现合同无效，被告存在过错。被告应退还原告支付的购房定金20000元。原告为此支付了中介费12400元，被告应赔偿其损失。 关于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，因本案的合同无效，故合同中约定的违约责任亦不存在。原告因签订该合同而产生了资金损失，因合同无效不能主张违约金，但被告作为过错方仍应承担缔约过失责任，赔偿原告其资金占用期间的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，现原告主张违约金，被告应从原告资金损失之日起按年利率6%支付原告资金占用期间的利息。对原告要求被告赔偿超过上述部分的违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、被告李新明返还原告肖帆购房定金20000元；二、被告李新明赔偿原告肖帆支付的中介费12400元；三、被告李新明赔偿原告肖帆资金占用期间利息（利息计算：从2019年9月4日起，以本金32400元为基数，按年利率6%计算至资金实际给付完毕之日止)；四、驳回原告肖帆的其他诉讼请求。案件受理费1110元，简易程序减半收取555元，由原告肖帆负担211元，被告李新明负担344元。 二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦无异议。因此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人、被上诉人的诉辩，本案争议焦点问题为：一、涉案中介费用12400元是否应当由原审第三人承担退赔义务。二、上诉人是否应当向被上诉人支付购房定金20000元的资金占用利息。 关于争议焦点一，上诉人主张原审第三人在其与被上诉人签订本案《房屋买卖合同》过程中有过错，收取的中介费12400元应由原审第三人退赔，但事实上，在签订该合同前，上诉人曾征求过其妻子王益芬的意见，只是签订该合同后其妻子因房屋价格问题未予追认，致使涉案合同无效而交易不成，显然过错在上诉人，与原审第三人无关。因此，在原审第三人已经完成中介服务业务且并无过错的情况下，其不应承担退赔中介费用的义务。 关于争议焦点二，虽然被上诉人没有就资金占用利息提出诉请，但其就违约金提出了诉请，实质上是对损失提出的主张，因造成涉案合同被确认无效，过错在上诉人，故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，判令上诉人赔偿被上诉人资金占用期间的利息损失并无不当，本院予以支持。 综上所述，李新明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110元，由上诉人李新明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  廖鑫悦