广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终12183号上诉人（原审被告）：陈植民，男，1949年7月11日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：梁燕霞，女，1955年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上列二上诉人共同委托代理人：陈伟锋。上诉人（原审被告）：陈伟锋，男，1979年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东省航运集团有限公司，住所地：广州市越秀区八旗二马路**。法定代表人：杨显昌，职务董事长。委托诉讼代理人：郑静瑶，广东广信君达律师事务所律师。上诉人陈植民、梁燕霞、陈伟锋因与被上诉人广东省航运集团有限公司（以下简称航运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理。本案现已审理终结。陈植民、梁燕霞、陈伟锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案移交广东省广州市中级人民法院；3.要求在陈植民的有生之年继续保有本案所涉及的单位福利租赁房的租赁权，具体租金协商解决。事实和理由：本案所涉及的单位福利租赁房(广州市越秀区珠江园17号302)是1987年由陈植民向珠江公司申请的房屋，但当时因为方便交租金写在陈湖(陈植民父亲)名下，陈湖于1992年去世，房屋就以陈湖家属名义继续租赁，从1992年至2000年，房屋租金是从陈植民的工资卡上直接扣租的，2000年后也是由陈植民到航运公司处交租，航运公司默认了陈植民的租赁关系，陈湖家属为陈植民。陈湖和陈植民均为航运公司的单位员工，陈植民有35年工龄。本案所涉及的房产是单位福利租赁房，不同于普通的租赁关系，以前的国营单位没有货币分房租金补贴等现金福利，单位福利租赁房就是员工的福利。一审法院根据一般房屋租赁关系，没有考虑一个为单位工作了35年的老员工对单位作出的贡献和涉及的房产产生的历史原因，作出退回房屋的判决，应予以撤销。关于租金标准方面，航运公司提出按38元／平方米标准收取，因为此标准是对应独立单元，本案所涉及的单位福利租赁房是公用厨房和卫生间的老房子，一共3个单元共用。当年没有房改就是因为没有独立厨房和卫生问。因此租金标准应该要考虑陈植民作为35年老员工和房屋实际情况有所下调。被上诉人航运公司二审答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。关于房子的定性，陈植民、梁燕霞、陈伟锋一直缴纳房租，双方是平等主体之间的不定期租赁关系。关于租金标准问题，我方是根据广州市房地产租赁管理所2019年公示广州市房屋的租金参考价进行计算的。航运公司向一审法院起诉请求：1.确认航运公司与陈植民、梁燕霞、陈伟锋之间的不定期租赁关系在2019年9月26日解除；2.陈植民、梁燕霞、陈伟锋(含同住人员)搬出广州市文德南路珠江园17号302房，将该房屋腾空并恢复原状交还给航运公司；3.陈植民、梁燕霞、陈伟锋向航运公司支付2018年12月31日起至2019年9月26日止的租金345.18元（按每月38.93元计）；4.陈植民、梁燕霞、陈伟锋向航运公司支付2019年9月27日起至实际腾空迁出交还房屋之日止房屋占用费（按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价38元/平方米×18.33平方米=696.54元/月计付）。一审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年10月17日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市东山区（现越秀区）文德南路珠江园16号、17号房屋建筑面积共2513.174平方米，使用性质为住宅，所有权人为广东省航务管理局。广东省航务管理局于1995年1月20日经批准更名为广东省航运总公司。广东省航运总公司于1997年12月10日经批准更名为广东省航运集团有限公司，即航运公司现名。航运公司将涉案广州市文德南路珠江园17号302房出租给陈湖使用。陈湖去世后，陈植民、梁燕霞、陈伟锋作为亲属，继续租住该房屋，并按照38.93元/月的标准向航运公司支付了截止至2018年12月的租金，但双方未签订书面租赁合同。航运公司曾于2019年9月26日向陈植民、梁燕霞分别寄出《律师函》，通知解除双方的不定期租赁合同关系，要求该陈植民、梁燕霞交还房屋等。该两份邮件均未妥投，已被退回。本案一审审理过程中，陈植民、梁燕霞、陈伟锋称，陈植民、梁燕霞现居住在珠江园7号303房，该房屋为陈植民继承其母亲遗产所得；涉案珠江园17号302房目前由陈伟锋居住使用，陈伟锋在广州市荔湾区西村还购买有一套约25平方米的住宅。航运公司就涉案珠江园17号302房未单独办理权属证书，航运公司主张该房屋使用面积为18.33平方米，陈植民、梁燕霞、陈伟锋称该房屋计租面积为13.21平方米。为查明房屋面积，一审法院于2020年3月27日进行现场勘查，实测该房屋面积约为15.0954平方米（其中厅房面积约13.1387平方米，阳台面积按投影的一半计算约1.9567平方米）。一审法院认为，航运公司与陈湖之间的租赁合同关系已于陈湖死亡时终止。此后，航运公司继续将涉案房屋出租给陈植民、梁燕霞、陈伟锋使用，陈植民、梁燕霞、陈伟锋以陈湖亲属名义向航运公司支付租金，航运公司与陈植民、梁燕霞、陈伟锋之间成立事实上的租赁合同关系。由于双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此航运公司要求解除与陈植民、梁燕霞、陈伟锋的租赁关系、收回涉案房屋及要求陈植民、梁燕霞、陈伟锋按原租金标准支付至合同解除之日的租金合法合理，一审法院予以支持。但因航运公司向陈植民、梁燕霞、陈伟锋寄出的解除合同的通知已被退回，未于当时送达，故航运公司要求确认双方的不定期租赁关系已于2019年9月26日解除依据不足。陈植民、梁燕霞、陈伟锋与航运公司之间目前并无劳动合同关系，陈植民、梁燕霞、陈伟锋在广州市也另有住房，其不同意交还涉案房屋的抗辩理由不足，一审法院不予采纳。此外，关于租赁关系解除后的占用费标准，双方对此没有约定，因租赁关系解除后原租金标准对双方再无约束力，航运公司根据涉案房屋性质及所处地段，要求参照房管部门公布的同时期同地段住宅租金参考价计算占用费符合公平合理、等价有偿原则，一审法院予以采纳。房管部门公布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在的珠光街文德南路地段同类楼梯楼住宅租金参考价为38元/平方米，该房屋实测面积约15.0954平方米，计得占用费标准为573.63元/月。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2020年4月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广东省航运集团有限公司与陈植民、梁燕霞、陈伟锋关于广州市文德南路珠江园17号302房的租赁关系解除。二、陈植民、梁燕霞、陈伟锋在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市文德南路珠江园17号302房腾空交还广东省航运集团有限公司。三、陈植民、梁燕霞、陈伟锋在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性将2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给广东省航运集团有限公司（按38.93元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还广州市文德南路珠江园17号302房之日止的房屋占用费，由陈植民、梁燕霞、陈伟锋按照573.63元/月的标准逐月向广东省航运集团有限公司支付。四、驳回广东省航运集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈植民、梁燕霞、陈伟锋共同负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院主持调解，各方/双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对陈植民、梁燕霞、陈伟锋的上诉，二审需要解决的是陈植民、梁燕霞、陈伟锋能否继续租住案涉房屋问题。对此，具体分析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。从现有证据及当事人陈述可知，航运公司将涉案广州市文德南路珠江园17号302房出租给陈湖使用。陈湖去世后，陈植民、梁燕霞、陈伟锋作为亲属，继续租住该房屋，并按标准向航运公司支付租金，但因历史原因，双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此航运公司要求解除与陈植民、梁燕霞、陈伟锋的租赁关系、收回涉案房屋及要求陈植民、梁燕霞、陈伟锋按原租金标准支付至合同解除之日的租金合法合理。但因航运公司向陈植民、梁燕霞、陈伟锋寄出的解除合同的通知已被退回，未于当时送达，故一审法院对航运公司要求确认双方的不定期租赁关系已于2019年9月26日解除，未予支持，并作出自一审判决发生法律效力之日起，双方租赁关系解除，本院认为并无不当，应予维持。关于租赁关系解除后的占用费标准，双方对此没有约定，因租赁关系解除后原租金标准对双方再无约束力，一审根据涉案房屋性质及所处地段，参照房管部门公布的同时期同地段住宅租金参考价计算占用费即573.63元/月，符合公平合理、等价有偿原则，亦无不妥。综上所述，陈植民、梁燕霞、陈伟锋在二审中并未提交新证据佐证其上诉主张，亦不能举证推翻一审认定，故其要求继续租住案涉房屋的上诉请求缺乏理据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈植民、梁燕霞、陈伟锋负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年六月二十九日书记员  张家齐李逸丹