云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1144号原告云南昆钢兴达物业服务有限公司。住所云南省昆明市安宁市昆钢景西花园**团。法定代表人魏延孔。委托代理人杨凯翔，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告杨捷，女，1977年6月12日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司诉被告杨捷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，依法由审判员崔光远适用普通程序于2020年4月28日独任审理。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司的委托代理人杨凯翔、被告杨捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司诉称：被告系坐落于云南省昆明市官渡区房屋的所有权人，原告系上述房屋的物业服务企业。自2014年1月1日至2018年12月31日，原告每年与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定：1、由原告对×××小区提供物业服务；2、管理服务期限为壹年，到期后双方没有违约行为按年度续签次年合同；3、物业服务收费标准为0.78元／㎡，由原告依据业主所拥有物业面积向业主或物业使用人按年一次性收取。根据被告所拥有物业面积计算，原告每年度向被告应当收取的物业管理费为2327元。但是被告自2014年至2018年五年期间，无正当理由拒绝向原告交纳物业管理费合计11635.00元，已侵犯了原告的合法权益。由此，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告向原告交纳2014年1月1日至2018年12月31日所欠物业管理费11635元；2、被告向原告支付自起诉之日起至实际付清欠费之日止按同期人民银行贷款利率计算的资金占用费；3、由被告承担本案的诉讼费。被告杨捷辩称：一、2014年至2016年期间的物管费已过诉讼时效，不予认可；二、被告行使违约抗辩权。原告2014年底至2015年初使用公共维修基金维修小区住户的漏雨外墙时，并未通知到被告，造成被告未同等享受该物管服务，房屋的渗漏外墙至今未同等的得到维修，损失严重，应从物管费中扣免此项损失；三、要求原告提供物管费构成明细账目，请求法院从中依法扣除二次加压发电费60元，非公共部分的垃圾清运费等与被告没有任何关联性，也没有法定或者约定的义务承担的费用；四、全国许多省市均已明文规定：空置房物业费可适当减免后，按一定比例交纳，请求法院在本案中考虑到公平原则及法律变更的大趋势，作出适当裁量。具体理由如下：一、2014年至2016年共计3年的物管费诉讼请求已过诉讼时效，被告不予认可。二、被告行使违约抗辩权。原告没有尽到物业管理合同服务方应尽的义务，在2014年底2015年初，原告从住建局申领使用该小区的公共维修基金，并进行招标施工，统一为多家住户维修漏雨的房屋外墙，但从未通知被告，导致同样因外墙漏雨而内墙腐烂的被告的房屋，自始至终没有得到同等的维护修理，外墙一直渗水，损失严重。因为原告明知被告没有在小区实际居住，亦完全有条件通知被告，原告持有被告数十年不变的电话号码，以起诉状为证，但原告仍然怠于履行哪怕是最简单的拨打电话的告知义务，这唯一一个可以对被告尽一点点物业管理合同约定的服务义务的机会，并且完全可能实际履行的情况下，却仍然没有尽到应尽的管理义务。明显的，原告一方面不肯承担一分毫的服务义务，另一方面，却只在收费时积极作为，属于只想享受权利不想承担对应的义务。故被告有权行使违约抗辩权，请求法院依法询问原告或依申请调取相应证据以查清并确认该事实。因为该情况属于公知公认的事实，被告申请法院通过询问原告查清，或者依职权从经手的原告处或昆明市住建局调取相关原告申领使用公共维修基金维修小区内住户房屋的漏雨外墙的证据，并确认原告因违约履行物管合同在前而造成的被告的房屋严重损失的情况，并从诉求的物管费中酌情扣除减免被告因未得到通知参加维修而造成的损失，如需要鉴定该损失数额并判由原告承担鉴定费。如果原告否认则依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。三、要求原告出具与业主委员会签订的物管费合同原件及具体物管费构成明细账目，请求法院从中依法扣除二次加压发电费60元，非公共部分的垃圾清运费等，与被告没有任何关联性，被告也没有法定或者约定的义务，故不应由被告承担相关费用。根据《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务会同中约定。原告与业主委员会签订的大合同中没有约定的项目，比如签订合同之后临时产生的二次加压发电费、非公共部分的垃圾清运费等相关费用，与被告没有任何关联性，被告没有法定也没有约定的义务承担，理应从中剔除。四、根据《住宅物业服务收费管理实施办法》目前全国法律适用的普遍实际情况是许多省市均出台明文规定：空置房物业费可按适当减免后，按一定比例交纳。从公平公正的执法立场出发，空置房屋的业主没有享受绝大部分合同约定的物管服务，也应适当减免所负担的义务，这已经是大势所趋。所以，被告的住宅闲置多年，原告理应依据实际情况调整打折缴纳。官网上公开可查证的实例有：1、石家庄新出台的《物业管理条例修订案》规定，空置房空置在3个月以内的，不交物业费；空置超过3个月的，则交20%的物业费。2、山东菏泽的规定是，办理空置房手续的空置房超过一年，应缴纳60%的物业费。3、陕西省、南京市、武汉市、无锡市的《物业服务收费管理办法》规定，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。云南昆明行政立法或许一贯在全国范围内比较滞后，暂时还没有设立相关的空置房物业费减免的具体执行标准，但不等于全额收取就是应该的、合理的。综上，请法院在审理此案时，根据公平公正的原则，保护集体合同中弱势的个体消费者的合法权益，确认以上答辩意见及涉及的事实，作出减免相关物管费的合理的判决。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、《物业服务委托合同》2份、《证明》1份，欲证明自2014年1月1日至2018年12月31日期间，原告作为坐落于云南省昆明市官渡区的物业服务企业，每一年度均与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，双方约定：（1）由原告对×××小区提供物业服务；（2）管理服务期限为壹年，到期后双方没有违约行为按年度续签次年合同；（3）物业服务收费标准为0.78元／㎡，由原告依据业主所拥有物业面积向业主或物业使用人按年一次性收取（合同第二十条第1款）。在上述合同履行期限内，原告已按照《物业服务委托合同》约定履行义务，但是被告作为接受原告提供物业服务的相对人，未缴纳物业管理费的行为，侵犯了原告的合法权益。2、不动产信息查询表一份，欲证明坐落于昆明市官渡区房屋所有权人为被告杨捷，该套房屋面积为242.23平方米。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，合同是按年签订的，2014年到2016年的物管费到现在已经超过了诉讼时效，所以被告不予认可；对证据2的真实性无异议。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：照片6张，欲证明：第一、被告没有居住房屋，完全是毛房空置多年；第二、因为外墙的漏雨没有得到公共基金的同等维护，所以现在漏雨严重，多面墙壁已经腐烂，损失严重。经质证，原告对被告提交的照片的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点不予认可。按照我国法律规定，被告作为业主缴纳的维修基金，属于全体业主所有。原告作为物业服务企业，对于小区的维修只是提出方案，需经过业主委员会按照相关法定程序审议讨论该方案后才决定对需要维修部分进行维修。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院对原告提交的证据予以采信。被告提交的证据形式、来源合法，原告对真实性、合法性、关联性无异议，本院对被告提交的证据的真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告杨捷系坐落于前卫镇××东西侧××点××单元××号房屋的所有权人，该房屋建筑面积242.23平方米。2017年1月3日，原告与昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定：五彩点金苑业主委员会将×××小区的物业委托原告提供物业管理服务，委托管理期限为壹年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。本物业的基本物业管理费：0.78元／㎡／月，由原告向业主或物业使用人按年一次性收取。物业管理费用收取时间为本合同签订生效之日起30日内，五彩点金苑业主委员会应督促该小区业主向原告缴纳，逾期支付的，应按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2018年2月1日，原告与昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会签订《物业服务委托合同》（合同编号：ＨＹＪＴ-2018-ＸＤＷＹＦＷ-005）一份，约定：五彩点金苑业主委员会将×××小区的物业委托原告提供物业管理服务，委托管理期限为壹年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。本物业的基本物业管理费：0.78元／㎡／月，由原告向业主或物业使用人按年一次性收取。物业管理费用收取时间为本合同签订生效之日起30日内，五彩点金苑业主委员会应督促该小区业主向原告缴纳，逾期支付的，应按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。另，昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会出具《证明》一份，载明：兹证明云南昆钢兴达物业服务有限公司自2014年1月1日至2018年12月31日，每一年度均与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，已按照合同约定为×××小区提供物业服务。2014年度、2015年度、2016年度的《物业服务委托合同》约定事项与2018年度签订的《物业服务委托合同》（合同编号：ＨＹＪＴ-2018-ＸＤＷＹＦＷ-005）一致。被告自2014年1月1日起未缴纳物业管理费。现原告以被告尚欠物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，×××小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》属于物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。被告尚欠原告2014年1月1日起的物业管理费，合同约定基本物业管理费为0.78元/㎡/月，被告所有房屋的建筑面积为242.23平方米，故被告每年应缴纳的物业费为2267.27元。对于被告辩称2016年及以前的物业管理费已超过诉讼时效的辩解意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条规定：本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，2018年2月1日，原告与×××小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》约定物业管理费用收取时间为合同签订生效之日起30日内，2014年、2015年、2016年签订的《物业服务委托合同》内容与上述内容一致，即2014年度、2015年度、2016年度的物业管理费交费时间均为当年《物业服务委托合同》签订之日起30日内。原告未提交证据证明本案存在诉讼时效中断的情形，即原告要求被告支付2014年度、2015年度、2016年度的物业管理费的诉请均已超过诉讼时效期间。2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，现已逾约定的缴纳时间，被告尚未向原告支付物业管理费，故被告应向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4534.54元。关于原告要求被告支付资金占用费的诉请，因双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于原告主张的二次加压费，因所提交的证据并不能证明被告需缴纳该部分费用，故本院不予支持。对于被告主张空置房物业费应当适当减免的辩解意见，因并未提交相关证据的依据进行证明，故本院不予采纳。对于被告辩解未同等得到维修基金进行维修需要减免物业费的意见，因原告方申请维修基金对小区进行维修主张针对公共部分，同时，被告也并未举证证明其已将自有房屋需要维修部分向原告方申请报备，故对于被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨捷于本判决生效之日起十日内支付原告云南昆钢兴达物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4534.54元；二、原告云南昆钢兴达物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告杨捷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年六月二日书记员  邓义缤