陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终938号 上诉人（原审被告）:宝鸡市荣泰物业管理有限公司，住所地陕西省宝鸡市（西岭公司**），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0213。 法定代表人：赵清菊，任执行董事。 委托诉讼代理人：赵洋，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会，住所地宝鸡市盟。 负责人：刘锋，任业委会主任。 委托诉讼代理人：贾广堂，陕西宝吉律师事务所律师。 原审被告：陕西荣泰房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市。 法定代表人：赵荣，任执行董事兼总经理。 上诉人宝鸡市荣泰物业管理有限公司（以下简称荣泰物业公司）因与被上诉人宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会（以下简称盟泰园业委会）、原审被告陕西荣泰房地产开发有限责任公司（以下简称荣泰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区(2019)陕0303民初3400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人荣泰物业公司委托诉讼代理人赵洋，被上诉人盟泰园业委会主任刘锋、盟泰园业委会委托诉讼代理人贾广堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣泰物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回盟泰园业委会一审全部诉讼请求。 主要理由：一审裁判认定事实错误，现盟泰园业委会无诉讼主体资格，一审裁判结论错误。 盟泰园业委会辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结论得当，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 盟泰园业委会向一审法院起诉请求：1.判令第一被告立即排除妨碍，退出宝鸡市金台区盟XX小区物业管理区域；2、判令第一、二被告向原告移交涉及物业管理的物业服务用房、车位、配电室、水泵房等相关设施、设备及资料（详见清单）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：宝鸡市金台区盟XX小区位于宝鸡市金台区同盟XX号，由被告荣泰房地产公司开发建设，小区总面积14272.32平方米，小区住宅总数为101套，商铺6间。截止2019年10月10日，盟XX小区已签订商品房买卖合同的住宅101套、商业0间，已办理产权证总计101户。2007年5月起，小区业主陆续入住。2018年12月5日，金台区东风路街道办事处物业办发来业主委员会备案回执，经社区、街道两级审查后，依法对宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会予以备案登记，备案号为：201802。盟泰园业委会于2018年12月15日在小区张贴通知，告知召开业主大会及大会议题，公示期为15天，并于2019年1月5日召开业主大会，授权业主委员会选聘新的物业服务企业，代表业主签署相关文件，负责新旧物业交接的所有事宜。2019年4月20日，盟泰园业委会与案外人宝鸡市阳光物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由宝鸡市阳光物业管理有限公司为盟XX小区提供物业服务，期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止。2019年4月19日，原告向荣泰物业公司送达告知函，告知原告将于2019年4月20日与选聘的新的物业公司签订合同，届时前期物业服务合同将终止，并限期5日办理交接事宜。2019年5月5日，金台区东风路街道办事处向被告荣泰物业发布关于督促交接小区物业服务工作的通知，要求被告及时与小区业主大会新聘的物业公司进行交接，同时自行拆除违规建筑，退回侵占小区全体业主的利益，确保小区安全稳定，维护全体业主利益。现被告荣泰物业公司尚未退出盟XX小区，也未交接小区管理相关资料、设施。 一审法院认为，结合本案基本事实，原告与被告荣泰物业公司因物业服务产生纠纷，成立物业服务合同法律关系，依据最高人民法院《民事案件案由规定》(2011版)之规定，本案案由由立案时的排除妨害纠纷变更为物业服务合同纠纷。物业管理活动中，应当依法保障业主的合法权益。本案争议焦点：1.原告是否具备诉讼主体资格；2.被告荣泰物业作为前期物业服务公司是否具有撤离盟XX小区物业服务项目的法定事由；3.被告荣泰房地产公司在本案中是否应当承担撤出并移交相关手续的责任。根据上述争议焦点，逐一论述如下： 1.房屋的所有权人为业主，业主可以召开业主大会，选举业主委员会。原告是经过业主大会选举产生并经有关部门核准备案，其成立符合法律法规的相关规定，故原告盟泰园业委会的诉讼主体适格。 2.依据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中盟XX小区的建设单位暨被告荣泰房地产公司选聘了被告荣泰物业公司并签订《物业委托管理服务协议》，约定服务合同期限为至本小区业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，该合同的实质即前期物业服务合同，由荣泰物业公司向盟XX小区提供物业服务。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。2018年12月，盟XX小区业主委员会成立后，通过召开业主大会及书面征求意见，决定解聘荣泰物业公司，选聘新的物业公司，其做法符合法律规定。原告选定了案外人宝鸡市阳光物业管理有限公司后，并签订了物业服务合同，约定由宝鸡市阳光物业管理有限公司向盟XX小区提供物业服务，期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止。依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。原告已与宝鸡市阳光物业管理有限公司签订了合法有效的物业服务合同，该合同已生效，故前期物业服务合同应当终止。且2019年5月5日，金台区东风路街道办事处向荣泰物业公司发出关于督促交接小区物业服务工作的通知，要求被告及时与小区业主大会新聘的物业公司进行交接，同时自行拆除违规建筑，退回侵占小区全体业主的利益，确保小区安全稳定，维护全体业主利益。因此，荣泰物业公司以选聘的新的物业公司程序不合法，签订的合同无效为由拒绝退出，其答辩意见不能成立。且二被告签订《物业委托管理服务协议》，约定服务合同期限为至本小区业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。本案中，原告业主委员会代表全体业主已与新的物业管理企业签订了合法有效的合同，该合同已经生效，故《物业委托管理服务协议》应当终止。原告主张被告荣泰物业公司撤离盟XX小区的诉求，法院予以支持。 3.被告荣泰房地产公司作为盟XX小区的建筑开发单位，在完成小区建设、出卖房产后，房屋产权将归单独的业主所有，公用区域也随着房屋出售分摊到销售面积，建设单位对小区的物业已不享有所有权。根据《物业管理条例》第二十九条，荣泰物业公司作为前期物业服务企业应当在入驻小区时就已经与荣泰房地产公司交接了物业管理的相关资料，原告无证据证明荣泰房地产公司未向荣泰物业公司移交物业管理的相关资料。因此，对原告主张被告荣泰房地产公司撤离并移交相关资料的诉讼请求不予支持。 4.关于移交的资料，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中原告要求被告荣泰物业公司退出盟XX小区物业服务区XX小区相关物业资料，其主张于法有据，予以支持。关于移交资料，应当为法律规定的相关资料，即《物业管理条例》第二十九条第一款“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。”规定的资料。关于移交设施，物业管理区域内的用水用电设施。关于物业用房，根据原告提交的宝鸡市城乡建设规划局《关于盟XX小区物业用房及相关问题的回复》，盟XX小区未配建物业用房，符合城市居住区规划设计标准，因此原告要求移交物业用房没有事实依据。关于原告要求移交车位的主张，根据《物业委托管理服务协议》第二条物业管理服务事项第（六）项“车辆停放车位的服务与管理，特别是对未参加车辆保险的车辆有效制止停放”，显然荣泰物业公司并未实际占有车位，故不存在移交问题。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十九条第二款的规定，判决：一、被告宝鸡市荣泰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内撤离宝鸡市盟XX小区（宝鸡市金台区同盟XX号），并向原告宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施。二、驳回原告宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会对被告陕西荣泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。三、驳回原告宝鸡市金台区盟XX小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宝鸡市荣泰物业管理有限公司承担。 二审审理中，双方当事人均无新证据提交。 二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，一审宣判后，仅荣泰物业公司上诉，其上诉请求、理由明确，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审只围绕上诉人的上诉请求进行审理，并对上诉人所依据的事实和适用法律进行审查。 一审法院依据查明事实，对本案的法律关系、现有证据的采信及本案裁判的法律适用，论理充分，详尽，本院完全予以认同，并无新解，不再赘述。 上诉人荣泰物业公司请求确定盟泰园业委会成立无效，备案不合法，无本案诉讼权利等涉及的是盟XX小区全体业主的权益，上诉人荣泰物业公司未举示有效证据证明其获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意对此提出异议之诉或抗辩，故其上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宝鸡市荣泰物业管理有限公司承担 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 任小剑 审 判 员 陈 蔚 二〇二〇年六月一日 法官助理 罗永超 书 记 员 秦昕茹 1