贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3045号原告：赵朝琴，女，1974年3月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：雷明丽，女，1996年11月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：雷明宇，男，2002年4月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。三原告共同委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区，系白云区米兰春天居委会推荐的公民代理人。代理权限：特别代理。三原告共同委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，系白云区米兰春天居委会推荐的公民代理人。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，代理权限：特别代理。原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇的委托诉讼代理人王松、邓木林，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理贵阳市白云区商品房转移登记的有关文书，并履行原、被告签署的商品房买卖合同之规定交付给原告；2、判决被告向原告支付从2015年3月30日起至被告实际办理商品房转移登记文书之日止的违约金（以购房款926825元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2020年3月20日，共计1873天，违约金为173594.32元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区，被告应当在2015年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的文书交付给原告。逾期超过60日，被告应当按原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金等内容。被告已构成严重违约，原告多次要求被告支付违约金未果，故原告起诉至本院。被告合纵置业公司辩称，1、根据双方签订的合同及补充协议的约定，逾期办证的违约金计算标准是已付房款的百分之一，总款不超过百分之三十；2、根据合同法规定，违约金应当与损失持平，原告未能证明收到的损失是多少，被告认为百分之一的违约责任足以覆盖遭受的损失；3、违约金按日计算，属于继续性债权，每日应独立使用诉讼时效，原告主张部分已过诉讼时效，对超过时效的请求不应得到支持。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定的事实如下：原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，总价款926825元。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2015年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。关于被告辩称违约金应当与损失持平，百分之一的违约金足以覆盖原告遭受的损失，因涉案合同已明确约定违约金的计算方式和标准，逾期办证的违约责任在被告方，且被告也未提交证据证实违约金计算明显超出原告实际损失，故对被告的该辩解理由，本院不予采信。另双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2015年3月30日，原告起诉时间是2020年5月29日，故原告要求被告支付2015年3月30日至2017年5月28日期间的违约金已过诉讼时效，被告亦提出时效抗辩，故对原告主张的该部分违约金，本院不予支持。综上，原告主张的违约金应自2017年5月29日起计算直至被告实际办理商品房转移登记文书止以购房款为基数按每日万分之一计算的违约金符合合同约定，截止2020年5月28日，被告已逾期1095天，应支付的违约金为：926825元×0.01%/天×1095天＝101487.34元。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇支付逾期办理产权登记的违约金（截止2020年5月28日为101487.34元，2020年5月29日起继续以92.6825元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际办理商品房转移登记文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元（已减半，原告已预交），原告赵朝琴、雷明丽、雷明宇负担721元，被告贵阳合纵置业有限公司负担1165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年六月二十八日法官助理陈美姣书记员陈明杨