山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民初38号原告（案外人）：隋卓双，男，1955年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：刘昌忠，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：范振男，山东时中律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑喜花，女，1952年8月19日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：宫云宾，山东胶东律师事务所律师。第三人（被执行人）：威海金源新能源科技有限公司，住所地威海经济技术开发区海滨南路****。法定代表人：初志强，总经理。第三人（被执行人）：初志强，男，1972年9月20日出生，汉族，住威海市。原告隋卓双与被告郑喜花及原审第三人威海金源新能源科技有限公司（以下简称金源公司）、初志强因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隋卓双及委托诉讼代理人刘昌忠、范振男，被告郑喜花之委托诉讼代理人宫云宾到庭参加了诉讼，第三人金源公司和初志强经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。隋卓双向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）鲁10执异1号民事裁定；2.停止对威海市环翠区昆明路18号南厢房二楼自东向西第一、二间房屋和一楼自西向东第一、二间房屋以及东厢房一、二楼所有房屋共三处房产（以下简称案涉房产）的执行；3.诉讼费用由郑喜花负担。事实和理由：1.2015年4月17日，隋卓双与初志强就案涉房产的转让达成合意，约定初志强将其所有的上述房产转让给隋卓双，隋卓双以其对初志强的400万出借款转为购房款予以支付，双方于同日进行了房屋交付期后隋卓双对案涉房产进行了修整、出租。隋卓双购得房屋后，多次联系办理房屋产权登记，但因历史原因案涉房产的产权未能办理。2019年4月16日，本院作出(2017)鲁10执恢57号之四执行裁定，查封了初志强已转让给隋卓双的案涉房产。2019年4月19日，隋卓双在得知查封信息后提出执行异议申请，本院对其申请裁定予以驳回。案涉房产自上世纪九十年代即已做为商业用房出租利用，具有独立空间、独立的使用功能和交易价值，并非主楼的附属物。隋卓双认为其合法购买并实际占有使用，即取得案涉房产的权利，未能办理权属登记并非隋卓双所致，故其对涉案房产的权益应依法予以保护。郑喜花辩称，1.隋卓双和初志强之间不存在房屋买卖合同关系。隋卓双仅在执行异议听证过程中向法院提交了一份初志强书写的房产转让证明材料，该材料只有初志强一人签字，不符合房屋麦面合同的基本特征，且该材料系初志强出具的以物抵债的承诺，承诺时间是在基础债权债务关系履行期限届满之后，不具备物权期待性。同时，案涉房屋没有办理产权证书，无法办理产权变更登记手续，隋卓双无法基于任何法律关系取得房屋的物权；2.案涉房屋属于威海市环翠区昆明路18号办公楼的附楼，而办公楼的4-6层已经通过执行程序确认归郑喜花所有，该房屋的附楼亦应随着办公楼一并归郑喜花所有，隋卓双物权对案涉房产主张权利，亦不享有排除强制执行的民事权益。请求驳回隋卓双的诉讼请求。金源公司、初志强未予述辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下：郑喜花于2014年起诉金源公司、初志强和荣喜水产集团有限公司，要求上述三方偿还借款，本院于2014年7月14日作出（2014）威商初字第19号民事判决，判令荣喜水产集团有限公司偿付郑喜花借款9770235.2元及利息，金源公司和初志强对上述债务承担连带清偿责任。后郑喜花申请强制执行，本院依法对初志强名下的威海市昆明路18号4-6层办公用房（产权证号：20××**）进行拍卖，郑喜花拍得上述房产，本院于2018年5月29日作出（2017）鲁10执恢57号之一执行裁定，裁定威海市昆明路18号4-6层办公用房（产权证号：20××**）的所有权及项下土地使用权归郑喜花所有，上述房产的所有权及相应的其他权利自裁定送达之日其转移。后本院于2019年4月16日作出（2017）鲁10执恢57号之四执行裁定，查封了初志强所有的威海市昆明路18号4-6层办公用房的附属物即案涉房产，隋卓双提出执行异议，主张案涉房产已经由初志强出售给隋卓双所有，隋卓双已经实际占用案涉房产多年，案涉房产不应予以执行，本院于2020年1月20日作出（2020）鲁10执异1号执行裁定，驳回隋卓双的异议请求。诉讼中，隋卓双主张其和初志强之间存在借款合同关系，初志强向隋卓双借款400万元，后无力偿还借款，故初志强于2015年4月17日出具房屋转让证明，将案涉房产转让给隋卓双所有，对此提供了：1.初志强于2014年3月6日出具的借款条、初志强名下的威海市商业银行对私活期存款明细账各一份，拟证实隋卓双已将借款400万元实际支付给初志强；2.初志强于2015年4月17日出具的房屋转让证明一份，载明：“初志强2014年3月6日借隋杰涛和隋卓双人民币肆佰万元整（400万元），因资金周转困难至今没有还清本金和利息。经双方协商，初志强把位于昆明路18号楼的东厢房1-2层全部、南厢房二层由东向西第一间和第二间、南厢房一层由西向东第一和第二车库转让给隋杰涛和隋卓双。因此房是主楼的附楼没有房产证，现立此证明作为产权凭据代产权证。此房自今日起归隋杰涛和隋卓双所有，特此证明，并对房子的真实性负法律责任。”隋卓双另提交其和案外人签订的案涉房产的租赁合同及租金支付凭证和相应的银行流水凭证，拟证实其已经实际管理使用案涉房产。经质证，郑喜花对上述证据均不予认可，主张初志强的证明不足以排除强制执行。2.昆明路18号4-6层办公用房的房屋所有权证、土地使用权证、土地登记附图及房屋使用情况网络查询材料，拟证实案涉房产具有独立的使用功能，并非昆明路18号办公用房的附楼。经质证，郑喜花对上述证据的真实性无法确认，且与本案无关。3.郑喜花在执行过程中申请本院查封冻结初志强相关财产的执行裁定四份，拟证实初志强存在其他财产可供执行，无需执行案涉房产。经质证，郑喜花对上述证据的真实性没有异议，但主张与本案无关。双方当事人在庭审中均认可案涉房产坐落在昆明路18号办公用房项下土地使用权范围内，但未办理产权手续，也没有规划建设审批手续。双方另主张案涉房产系初志强自饲料公司购买而来。另，隋卓双在庭审时申请追加隋杰涛作为当事人参加本案诉讼。本院认为，隋卓双主张其系案涉房产的购买人并以此对案涉房产主张排除强制执行的民事权益，对此其应当承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，隋卓双需符合以下情形才能享有排除强制执行的民事权益：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案已查明的事实看，对于隋卓双和初志强之间的法律关系，隋卓双仅提供了初志强出具的房产转让证明，该证明内容显示的是初志强因无法偿还借款而将案涉房屋作价给隋卓双，该证明未表明房屋的价格、面积等合同实质性条款，不符合房屋买卖合同的形式要件。同时，双方均认可案涉房屋没有办理产权证件，亦无规划建设审批，即便隋卓双和初志强就案涉房屋的买卖或抵顶达成了合意，因合同标的不具有合法性，双方形成的协议亦不属于有效合同。此外，案涉房屋自始无法办理产权手续，隋卓双主张的房屋买卖合同目的亦无法实现。至于隋卓双在本案中提交的其他证据，仅能表明其对案涉房产进行了管理使用，无论案涉房产是否属于附楼、是否具有独立使用功能，都无法认定隋卓双的情形符合上述排除强制执行的法定形式要件。鉴于以上认定，隋卓双申请追加隋杰涛作为当事人参加诉讼已无必要，本院不予准许。综合以上事实，本院认为隋卓双提供的证据不足以认定其享有足已排除案涉房产强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回隋卓双的诉讼请求。案件受理费13800元，由隋卓双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  蒋 涛审 判 员  张丽萍人民陪审员  于荣舵二〇二〇年六月十九日法官助理郎冰书记员江嘉鑫