上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初10826号原告：许小华，女，1982年3月29日出生，汉族，住浙江省杭州市。原告：陈秋菊，女，1952年8月23日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：许小华(系陈秋菊女儿)。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。原告许小华、陈秋菊与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许小华暨原告陈秋菊的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告何跃公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许小华、陈秋菊向本院提出诉讼请求：判令何跃公司按照投资额的3.8%支付2013年12月1日至2016年5月31日的租金，按照投资额的4.104%支付2016年6月1日至2019年5月31日的租金，按照投资额的4.432%支付2019年6月1日至2020年6月30日的租金(从上述主张的租金里再扣除已付的33,633元)。事实和理由：许小华、陈秋菊是上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场地下一层267号商铺(以下简称“系争商铺”)的产权人。许小华、陈秋菊与何跃公司签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，许小华、陈秋菊将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给许小华、陈秋菊；何跃公司应每年按照许小华、陈秋菊实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司多次拖欠业主租金，经法院生效判决，确认业主与何跃公司所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，何跃公司与业主委员会所签订的备忘录无效，何跃公司应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营。但何跃公司至今仍未向业主返还商铺，故许小华、陈秋菊向本院提出上述诉请。被告何跃公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：许小华、陈秋菊是系争商铺的权利人。许小华、陈秋菊向案外人上海宝茸房地产开发有限公司(以下简称“宝茸公司”)购置了系争商铺。后宝茸公司向许小华、陈秋菊出具发票，发票载明系争商铺金额为216,624元。后许小华、陈秋菊就系争商铺与案外人上海同运百货有限公司(以下简称“同运公司”)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定许小华、陈秋菊将系争商铺出租给同运公司，租赁期限自2005年12月1日起至2015年12月1日止，第九条约定北上海商业广场正式开业之日起的前四年，每年按照1,412元/月的标准支付许小华、陈秋菊收益金，但合同第十二条第一款所述免租金出租期内的出租收益金视为已支付甲方；合同第十二条另约定许小华、陈秋菊与宝茸公司签订的商铺预售合同中约定的总房价款是宝茸公司已经给予许小华、陈秋菊优惠让度后的价格，该优惠让度实质是给同运公司的扶持，是宝茸公司为同运公司履行第九条规定提供的保障，为此，许小华、陈秋菊免收同运公司按照第九条规定支付的累计十八个月的租金。后同运公司退出运营。2013年，许小华、陈秋菊(甲方)、何跃公司(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，许小华、陈秋菊将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司未按约支付租金。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回何跃公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1,738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1,619票，退信119票。同意票占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。审理中，许小华、陈秋菊提供民生银行对账单用以证明何跃公司截至开庭审理之日，支付许小华、陈秋菊租金及使用费共计33,633元。本院认为，许小华、陈秋菊与何跃公司签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回何跃公司商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于何跃公司长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括许小华、陈秋菊在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达何跃公司以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与何跃公司签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了何跃公司。何跃公司严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是何跃公司继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与何跃公司就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括许小华、陈秋菊在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由何跃公司继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。许小华、陈秋菊主张的2013年12月1日至2020年6月30日止的使用费，本院予以支持。尽管双方合同中就2016年6月1日之后的租金标准进行上浮，但根据本案实际，本院认为仍以合同解除前的租金标准即投资总额年3.8%计算使用费为宜。许小华、陈秋菊主张何跃公司已付款为33,633元，有银行对账单为证，何跃公司对支付租金的情况未予举证及抗辩，视为放弃相关诉讼权利，故本院对许小华、陈秋菊的主张予以采信。何跃公司应付许小华、陈秋菊费用总额为60,540元，何跃公司已付款为33,633元，还应支付26,907元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告许小华、陈秋菊支付自2013年12月1日起至2020年6月30日止的租金及使用费26,907元；二、驳回原告许小华、陈秋菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取281元，由原告许小华、陈秋菊负担33元，被告上海何跃实业有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年六月二十九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 于婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。