云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初647号原告：曾连华，男，汉族，1948年1月24日生，户籍住址重庆市沙坪区，现住云南省玉溪市红塔区。被告：玉溪研和土地开发投资有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区研和工业园区。统一社会信用代码：91530402346655952B。法定代表人：王建良。委托诉讼代理人：陈开燕，云南干城律师事务所律师。特别授权代理。原告曾连华与被告玉溪研和土地开发投资有限公司（以下简称玉溪研和土投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告曾连华、被告玉溪研和土投公司委托诉讼代理人陈开燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求：1、判决撤销原告与被告2019年12月31日签订的房屋租赁合同，并重新签订公租房合同；2、退还被告擅自涨价多收的739.00元；3、本案诉讼费全部由被告承担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、因2019年12月31日签订的房屋租赁合同存在违规，请求判决撤销该合同，并重新签订公租房租赁合同；2、判决被告退还违规涨价多收的739元给原告；3、判决被告收回出具租金的一般收据，重新给原告出具云南省非税收入收款收据；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2011-2012年政府在红塔区研和工业园区修建了10幢公共租赁房，每幢31层、每层14户、每幢共计420户，10幢总计4200户，整个10幢由被告招租管理。2018年12月12日原告向被告提交了被告对入住申请公租房宣传招揽所须的资料，给被告审核后，于2018年12月18日在被告办公室签订了玉溪“双创”基地租赁公租房合同，合同期限为一年，合同编号为2018年—4-2401，也就是4幢24楼1号房，面积61.60平方米，租金每平方米3.82元，月租为235元，全年2820元。2019年12月合同期满续签时，被告在没有政府任何部门的批准下擅自将公租房的租金每平方米每月涨价一元钱，开具给原告的是一般收据，而不是云南省非税收据。被告以上的行为给原告造成了经济损失。云南省有关部门为了盘活玉溪市空置公租房于2017年12月出台了（云建保函【2017】480）文件。该文件主要内容是将玉溪研和工业园区4200户公租房的3360户，也就是3—10幢调整为“双创”基地安置用房，其目的是用来安置异地户口人员来云南申请入住公租人员的用房。公租房的性质并未改变，如果改变了，为什么时隔一年，2018年12月还与原告签订公租房合同？为什么缴费通知单注明是公租房？为什么还将租金款缴入国库？这些只能证明480号文件并未改变公租房的性质。根据《公共租赁住房管理办法》第十九条、二十条规定，公租房租金价格的调整，必须市、县一级政府批准才能实施，而被告对研和工业园区公租房租金的上调是未经市、县一级政府批准是违规的，不合法的。根据价格法的相关规定，一经发现多收的部分应退还当事人，所以被告多收的739元应退还原告。根据《公共租赁住房管理办法》第二十二条的规定，公租房的租金收入。按照政府非税收入管理的有规定缴入国库。原告租赁的是公租房，缴纳的是公租房租金，所以被告应将所收原告的租金缴入国库，应向原告开具云南省非税收入收款收据，而不是一般的收据。2019年12月31日合同续签时，被告未经政府批准，擅自调高租金，被告的行为违反了《公共租赁住房管理办法》第十九条、二十条。根据合同法的相关规定，2019年合同编号4—2401的合同应视为无效合同，同时被告还在续签的合同中删除本合同最核心的词语“公租房”三个字，其想达到改变公租房性质的目的，所以该合同应该撤销并重新签订公租房合同。被告答辩称，原告租住被告公司经营管理的玉溪市红塔区研和街道研和怡璟花苑“双创基地”4幢24楼-1号不属于公租房。2019年12月31日，原告与被告公司签订《玉溪“双创”基地租赁住房租赁合同》中均未确定原告租赁的房屋属于公租房，而是在合同标题上明确定性为“双创”基地住房。公租房与双创基地住房并不属同一范畴。根据国家和云南省两级住建、发改、财政、国土四部门联合发文要求，玉溪研和工业园区管理委员会于2017年12月7日制定了《玉溪研和工业园区2011、2012年公共租赁住房盘活方案》，将交由被告管理经营的玉溪市红塔区研和街道研和怡璟花苑小区内的1幢、2幢（合计840套）保留继续进行公共租赁住房运营管理，保障工业园区将来新增的保障对象;剩余的3—10幢，合计8幢3360套房源调整为园区“双创”基地安置用房。该方案上报后，云南省住建、发改、财政、国土四厅委于2017年12月22日以《关于玉溪市项目处置和盘活的批复》同意执行。因此，原告承租被告公司管理的住房不属公租房范畴，不按公租房政策要求运营。原告与被告公司签订的住房租赁合同不属公租房租赁合同关系，而是平等民事主体之间的权利义务关系，即普通的住房租赁合同。被告公司与原告至今已于2018年12月和2019年12月连续两次签订了住房租赁合同，合同上均未确定原告租住的是公租房，享受公租房待遇。况且，租住公租房是必须按规定审核租赁申请人的相关资格的。在与原告建立住房租赁关系的过程中亦未适用公租房租赁相关规定。所以，原告要求与被告公司按公租房租赁政策就玉溪市红塔区研和街道研和怡璟花苑“双创基地”4幢24楼一1号房签订公租房租赁合同是没有依据的。被告公司将玉溪市红塔区研和街道研和怡璟花苑“双创基地”住房租赁价格调高1元／㎡依据充分。为合理确定玉溪市红塔区研和街道研和怡璟花苑“双创基地”住房租赁价格，玉溪研和工业园区管理委员会于2019年3月委托云南宏鑫招标咨询有限公司对上述小区周边房屋租赁市场价格进行了调查，并出具了调查报告。玉溪研和工业园管理委员会根据住房租赁市场价格调查报告和监察部门巡查提出“双创”基地住房出租价格偏低，要求整改的意见。于2019年10月15日召开主任办公会，研究决定将“双创”基地住房月租金上调1元／㎡，于签订新一轮合同时执行。且在与原告签订合同时均进行了说明和确认，原告不但签订了合同，还支付了租金和其他费用。原告在履行合同过程中又针对租金等事项提出的异议，不符合我国合同法关于合同无效或撤销的条件，应予认真履行其自愿签订的住房租赁合同。综合以上事实和理由，原告所诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。庭审中，原告举证如下:一、《玉溪双创基地租赁住房租赁合同》原件一份，证明：1、2018年12月18日原告与被告签订的编号为4-2401的租赁住房合同是公租房，合同十三条第五款注明是公租房2、“云建保函【2017】480号文件”并没有变更玉溪研和工业园区“怡璟花苑”公租房的性质；二、交费通知单原件一份，证明：1、原告2018年12月18日租赁的玉溪研和工业园区的“怡璟花苑”4幢24楼1号房是公租房，2、“云建保函【2017】480号文件”并没有变更玉溪研和工业园区“怡璟花苑”公租房的性质；三、云南省非税收入收款收据原件一份，证明：1、原告2018年12月18日租赁的玉溪研和工业园区的“怡璟花苑”4幢24楼1号房是公租房，2、玉溪研和工业园区的“怡璟花苑”10栋公租房是国有资产，因被告收的房屋租金是非税收的，是交入国库的；四、入住合约原件一份，证明：1、原告2018年12月18日租赁的玉溪研和工业园区的“怡璟花苑”4幢24楼1号房是公租房，2、“云建保函【2017】480号文件”并未变更玉溪研和工业园区“怡璟花苑”公租房的性质；五、原告交水费的发票原件一份，证明：1、原告2018年12月18日租赁的玉溪研和工业园区的“怡璟花苑”4幢24楼1号房是公租房，2、“云建保函【2017】480号文件”并未变更玉溪研和工业园区“怡璟花苑”公租房的性质；六、《玉溪双创基地租赁住房租赁合同》原件一份，证明：1、2019年12月31日原告与被告签订的编号为4-2401的租赁住房合同，被告在没有任何法定批文的情况下擅自改变玉溪研和工业园区“怡璟花苑”公租房性质；七、营业执照原件一份，证明原告只是外地来云南的创业者；八、2019年12月31日至2020年12月19日租金交费通知单原件，证明被告在没有任何法定文件的批文的情况下擅自把公租房变更为普通住房，并每平米涨价一元钱，2018-2019每平米是3.82元，2019-2020就变成4.82元；九、2019-2020年被告出具的租金收据原件一份，证明：被告在没有任何法定文件的批文的情况下擅自涨价后收取4栋24楼1号的租金因2019-2019租金是2820元，而2019-2020是3559.25元，该租金也未进入国库；十、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格；十一、照片打印件一张，证明本案案涉房屋是属于公租房性质。经质证，被告提出：对原告提交的证据真实性均无异议，对原告举证的证据一至五关于2018年的合同已经履行完毕，虽然在证据里有公租房字样，但是云南省财政住建等四部门联合发文，批复将涉案房屋转为双创基地租赁住房，不在公租房范畴。在相关材料出现公租房字样是被告工作中的失误没有及时调整。但是2018年12月19日、2019年12月19日的合同已经全部履行完毕且原告未提出相关诉求，与本案无关。对于证据六、七的真实性无异议，但是2019年12月签订的房屋租赁合同我们已经进行调整并没有公共租赁住房或者公租房字样，进一步明确了是双创基地住房，证据七是暂时性的，我们开具正式收据会将收据收回换回正式发票。“云建保函【2017】480号文件”提到的文件已经将含原告租赁房屋在内的3360套房屋已经转为双创基地租赁房屋。对其他证据无异议。庭审中，被告举证如下：一、被告《企业法人营业执照》、法定代表人《居民身份证》和《法定代表人身份证明》复印件，证明被告主体适格；二、玉溪市住房和城乡建设局《关于报送2018年城镇保障性安居工程跟踪审计发现问题整改措施及整改情况的通知》及《2018年本市级保障性安居工程跟踪审计发现问题整改情况表》复印件，证明被告运营的涉案“双创”基地住房因出租金偏低，主管部门提出了整改要求；三、《玉溪研和工业园区2011、2012年公共租赁住房盘活方案》云南省住建局、发改委、财政厅、国土厅《关于玉溪市项目处置和盘活的批复》复印件，证明依据上级相关主管部门批复，原告承租的住房不属于公共租赁住房，属于要求盘活的“双创”基地租赁住房；四、云南宏鑫招标咨询有限公司制作的《玉溪“双创”基地租赁住房周边房屋租金调查报告》、《玉溪研和工业园区管委会2019年第八次主任办公会议纪要》复印件，证明被告每平米上调1元/月出租研和“双创”基地住房租金履行了相应程序，是依据上级主管部门决定实施的；五、玉溪市保障性住房管理办公室《关于申请公租房准入条件的补充通知》（2019年1月2日）复印件，证明原告向被告承租的住房不属于公租房。经质证，原告提出：对以上证据的真实性无异议，被告所举证据并没有明确本案涉诉房屋已经改变公租房性质。480号文件没有改变公租房性质。2018年12月18日被告与原告签订的合同形式仍然是公租房租赁合同，收取的租金也按公租房租金收取的要求上缴国库。现在还有5幢的151套房屋还是公租房合同。工作失误掩盖不了真实情况。被告也知道480号文件没有改变租赁房屋是公租房性质，如果改变了2018年租金还上缴国库？公租房管理办法19条、20条载明公租房涨价要经县一级以上政府批准。多收的钱应退回当事人。综合原、被告双方的质证意见，本院认为，对原告所举证据一至六均具备真实性、合法性、关联性，但不证明其玉溪研和工业园区“怡憬花苑”4幢24楼1号是公租房的证明目的；原告所举证据八、九、十一均具备真实性、合法性、关联性，但不证明原告的证明目的；对原告所举证据七、十予以确认。对被告所举证据一至五均具备真实性、合法性、关联性，能够证明被告的证明目的，予以确认。综上有效证据及经法庭询问双方无争议的陈述，本院认定本案事实如下：被告系玉溪研和工业园区“怡憬花苑”1至2幢公租房、3—10幢“双创”基地安置用房的运营管理单位。2017年12月6日玉溪研和工业园区管理委员会制定《玉溪研和工业园区2011、2012年公共租赁住房盘活方案》，拟将研和工业园区“怡憬花苑”3—10幢共八幢（合计3360套）房源调整为园区“双创”基地安置用房。云南省住建厅、省、省财政厅、省国土资源厅于2017年12月22日发出（云建保函［2017］480号）《关于玉溪市项目处置和盘活的批复》（以下简称480号文件），同意玉溪研和工业园区2011年配建的公共租赁住房3360套调整为“双创”基地安置用房。玉溪市住房和城乡建设局于2019年4月30日发出《关于报送2018年城镇保障性安居工程跟踪审计发现问题整改措施及整改情况的通知》，因被告运营的“双创”基地住房出租价格偏低，提出了整改要求。2019年底，被告根据《玉溪研和工业园区管委会2019年第八次主任办公会议纪要》关于玉溪市住房租金调整的决定，将研和工业园区“双创”基地安置用房在原租金标准的基础上上调1元／每平米·月。原、被告双方于2018年12月18日签订《玉溪“双创”基地租赁住房租赁合同》，约定甲方（被告）装饰坐落于玉溪研和工业园区“怡憬花苑”4幢2401号租赁住房出租给乙方（原告）居住使用。该房屋建筑面积为61.60平方米。甲方应于2018年12月20日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设备能正常使用。租赁期限自2018年12月20日起至2019年12月19日止。该房屋按建筑面积计算租金，月租金标准为3.82元／平方米，月租金合计为235元，年租金合计为人民币2820元。租金一次性支付，合同签订当日交清合同期限内全部租金……等内容。同日原告与案外人玉溪宜登物业服务有限公司签订了《入住合约》。原、被告双方均依约履行了合同义务，被告向原告出具了“云南省非税收入收款”收据。2019年12月31日原、被告双方针对玉溪研和工业园区“怡憬花苑”4幢2401号租赁住房再次签订《玉溪“双创”基地租赁住房租赁合同》，约定甲方应于2019年12月20日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设备能正常使用。租赁期限自2019年12月20日起至2021年12月19日止。该房屋按建筑面积计算租金，月租金标准为4.82元／平方米，月租金合计为296.6元，年租金合计为人民币3559.25元。租金一年期支付，合同签订当日交清该年度全部租金……等内容。原、被告双方依约履行各自的合同义务，被告如期交付租赁房屋，原告于2019年12月31日交付了“2019年12月20日至2020年12月19日”的租金，被告向原告出具了普通收费收据。另，在本案诉讼过程中，针对原告交纳的“2019年12月20日至2020年12月19日”的租金，被告于2020年4月8日开具了收到原告租金的发票，在多次电话通知原告领取发票未果后，被告法定代表人王建良于2020年6月10日用自己的手机（号码：139××××****）以彩信的方式向原告手机（号码：177××××0350）发送了发票照片，同时以短信方式通知其速到被告处领取发票原件。本院认为，根据被告提交的玉溪市住房和城乡建设局《关于报送2018年城镇保障性安居工程跟踪审计发现问题整改措施及整改情况的通知》、《2018年本市级保障性安居工程跟踪审计发现问题整改情况表》、《玉溪研和工业园区2011、2012年公共租赁住房盘活方案》，云南省住建局、发改委、财政厅、国土厅《关于玉溪市项目处置和盘活的批复》、《玉溪研和工业园区管委会2019年第八次主任办公会议纪要》等证据，本案所涉出租房屋（“怡璟花苑”4幢24楼1号房）自2017年12月22日起已调整为“双创”基地安置用房，被告依据上述文件规定上调房屋租金有事实及法律依据。故，原、被告双方于2019年12月31日签订的《房屋租赁合同》、系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约履行各自的义务。原告所举证据不能证明双方于2019年12月31日签订的房屋租赁合同存在无效或可撤销的情形，亦不能证明被告应退还其租金739元的主张，应由其承担不利的后果，对原告的上述请求，依法不予支持，应予驳回。原告关于“判决被告收回出具租金的一般收据，重新给原告出具云南省非税收入收款收据”的请求，因在本案诉讼过程中，被告已向原告出具云南省非税收入收款收据，故对该项请求不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾连华的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告曾连华全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  杨国民审判员  谢雪魁二〇二〇年六月十六日书记员  邓 澄