广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4864号 原告：广西东铭物业服务有限公司。 法定代表人：罗东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁修诚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：罗广豪。 原告广西东铭物业服务有限公司（以下简称“东铭物业公司”）与被告罗广豪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼，被告罗广豪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业各项费用共计3432.00元（其中2016年1月20日至2018年6月19日物业费2111元，2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费529元、违约金792.00元）；2.本案受理费由被告承担。事实及理由：原告是一家经营物业管理的公司，位于来宾市兴宾区由原告提供物业管理服务。被告是中南财富大道小区8栋2单元1302号房屋的业主。就该小区的物业管理事宜，原告于2015年11月28日与该项目的开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司（以下简称“任远公司”）签订了一份前期《物业服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，且合同均具体约定了管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间，以及逾期缴纳物业费的按逾期一日收取欠费3‰的违约金等事项。其中，被告每月按其房屋的住宅建筑面积以每平方米0.6元向原告计付物业服务费，电梯维护费为30元／月、且原告代缴水电费、公摊费等，缴费时间为每月10日前。原告至今一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2017年1月起即开始拖欠物业管理服务费。经原告催缴，被告仍拒不缴纳。 原告认为，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却未按约履行缴纳物业管理服务费的义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”以及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主法定义务。被告的行为已构成违约并造成原告实际损失的发生，依法应承担责任。为此诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告罗广豪辩称，一、原告部分诉称不是事实。原告称其按照约定履行物业管理义务和被告接受了其提供的物业服务不是事实，原告没有将房屋交付被告使用，被告尚未占有、使用房屋，被告不存在接受了物业服务和拖欠物业费的事实，原告从未向被告以打电话、上门、发函等方式催缴物业费。 二、原告未真正交房，原告诉请不符合合同约定。任远公司与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，双方进行验收交接房屋时，签署房屋交接单，出卖人提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年1月20日，任远公司通知被告交房，但被告去办理交房时原告没有提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》及工程经验收合格的《竣工验收备案表》，被告发现整栋楼宇没有完备的消防设施，而且在原告提供的《中南财富大道小区楼宇交接书》上原告要求被告放弃追究任远公司逾期交房违约责任。所以，被告拒绝签字，原告也就拒绝为被告办理交房手续和交付房屋钥匙。之后，被告提起诉讼请求任远公司支付逾期交房违约金,法院判决支持，因被告提起诉讼，任远公司、原告为此十分恼火，至今没有将房屋交给被告占有、使用，也不给予办理房产证。被告至今也没有装修入住。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受入的物业，物业服务费由承建单位交纳”之规定。原告未真正交房，原告诉请被告支付物业费不符合条例的规定。 三、原告没有证据证明其履行了合同。原告只是提供了其与任远公司签订的物业服务合同，但没有提供证据证明其履行了合同，尤其时履行第六条“人员配备：管理员1名、维修员1名、协管人员4名、保洁人员2名，合计8人”的合同义务，因本小区很多业主尚未入住，电梯使用、垃圾清理、人流控制、地面清洁相应减少，如原告未配备足这些人员，表明其只履行入住业主的物业管理义务，未履行对未入住业主义务，原告请求物业费没有理由。原告也未提供证据证明其何时安装电梯，电梯得以使用，其请求电梯维护费没有理由。 四、对于空置房，原告诉讼请求不符合合同约定。根据《物业服务合同》第七条“空置房物业费自交房之日起第一年内按收费标准半价计收”的规定，空置房也只能半价收取，原告按全价请求不符合合同约定，空置房未有人员入住,不使用电梯，原告请求电梯维护费无理。原告按30%主张违约金过高，也不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述，以及经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：原告为位于来宾市兴宾区提供物业管理服务。被告是中南·财富大道小区8栋2单元1302号房业主，房屋建筑面积为121.32㎡。就该小区物业管理事宜，原告（乙方）于2015年11月28日与该项目的开发商任远公司（甲方）签订了前期《物业服务合同》，合同约定由原告作为前期物业管理公司，负责管理本小区的物业工作，服务期限自2015年12月1日起至业主委员会成立止，甲方的物业综合服务费从甲方发布交房通知规定的时间起开始计费。原告的物业服务内容包括：建筑物共用部位、物业共用设施设备、公用设施设备保修期满后的日常维护（巡检）、公共环境卫生的清洁，小区公共秩序维护、协助公安部门维护小区的治安防范，管理与物业相关的项目工程图纸、住户档案、竣工验收材料等。收费标准为：物业费按购房建筑面积住宅0.6元／㎡·月，空置房物业费按面积收取住宅0.6元／㎡·月，自交房之日起第一年内按收费标准半价计收，一年后全额收取，装修垃圾清运费按照物业使用人房屋面积计收3元／㎡，电梯维护费至电梯移交物业公司启用，电梯维保公司维保一年后开始按户收取，每户30元／月，汽油发电费50元／户·年。还约定，业主和物业使用人如无故欠费（逾期不交费），责任分明视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主／物业使用人收取违约金。用户欠费，业主应当承担连带责任，交费时间为每月10号前。 2016年1月20日，任远公司电话通知被告领房事宜，但因任远公司未向被告出具相关验收材料以及逾期交房问题协商未果，被告未接收房屋。2018年8月19日，被告与来宾市龙威保安（物业）服务有限公司办理案涉房屋交接手续。被告至今仍未得领房。 另查明，原告自2016年1月19日进驻该小区，2018年6月19日撤出。2018年6月19日，该小区业主委员会向原告发出《关于东铭物业公司办理中南财富大道小区交接通知函》，函中明确开发商与原告签订的前期物业合同的终止期限为2018年1月18日，原告对该小区的服务至2018年6月19日。 本院认为，原告与中南财富大道小区开发商任远公司签订的前期《物业服务合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”的规定，该《物业服务合同》对中南财富大道小区具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，因任远公司的原因，被告至今未能领房，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告诉请被告交纳物业费等费用的理由不成立，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告广西东铭物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广西东铭物业服务有限公司负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  邱岳山 二〇二〇年六月二日 书记员  黄兰清