上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13487号原告：上海东航枫丹实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：张杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。被告：赵亮，男，1959年12月1日生，汉族，住海南省海口市。被告：朱梅珍，女，1955年7月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。第三人：中国东方航空集团有限公司，住所地上海市虹桥路**。法定代表人：刘绍勇，董事长。委托诉讼代理人：孙熠，女。原告上海东航枫丹实业有限公司(以下简称东航枫丹公司)诉被告赵亮、朱梅珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序。经被告赵亮申请，本院追加中国东方航空集团有限公司(以下简称东航集团公司)作为第三人参加诉讼。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2020年3月16日进行了证据交换、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨顺海、被告赵亮、被告朱梅珍的委托诉讼代理人钟开福、第三人中国东方航空集团有限公司的委托诉讼代理人孙熠(仅参加2020年6月15日庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东航枫丹公司向本院提出诉讼请求：1.两被告腾空、迁离上海市虹桥机场空港一路上由两被告占有、使用的400平方米房屋(以下简称涉讼房屋)，将该房屋交还给原告；2.两被告向原告支付房屋使用费，每月20,833元，自2010年10月11日至被告向原告实际交还该房屋止，暂计至2019年7月10日，为2,187,465元，并支付相应利息；3.两被告承担案件受理费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：两被告向原告支付房屋使用费，每月20,833元，自2010年7月10日至被告向原告实际交还该房屋止，并支付以2,187,465元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年7月11日起计算至房屋使用费付清之日止的利息。事实与理由：两被告看中原告所有的400平方米的涉讼房屋，要求租赁，原告告知涉讼房屋无产权证等情况，两被告坚持租赁，所以在由赵亮代表两被告与原告签订的《房屋租赁合同》中就出租房屋情况作了无房产证方面的记载。双方约定租赁期自2010年7月10日至2015年7月9日，每月租金20,833元。两被告长期占有、使用涉讼房屋，仅支付租金及押金8万元，要求与涉讼房屋占有使用费相抵。合同到期前几天，两被告因最终无法实现心中目标，许可证和环评资质到期，未办出营业执照，遂要求原告向其支付100余万元补偿费，其再向原告交还涉讼房屋。对两被告的补偿要求，原告予以拒绝。赵亮提起诉讼，要求原告进行补偿，原告提起反诉，要求支付房屋租赁费和使用费，赵亮撤诉，但两被告拒不向原告交还涉讼房屋，也不向原告支付租金、使用费。故原告提起本案诉讼。被告赵亮辩称，东航枫丹公司诉讼前未出具过其作为代管人的任何授权证明文件，现东航集团公司作为权利人陈述委托东航枫丹公司管理，赵亮认可，但之前赵亮找东航集团公司，一直无人出面处理。同意腾空、迁离房屋，不同意交还给东航枫丹公司。不同意支付房屋占有使用费，没有使用过，如果需要缴纳使用费，认为应从本次诉讼2019年6月18日开始计算，原告此前未主张过返还涉讼房屋，每月20,833元的标准应按责任分担。签订合同时要求过原告提供权属材料，原告说有产证的，会提供的。如果有提供给建设银行这样的情况说明，说不定被告能办下来营业执照。被告朱梅珍辩称，关于腾空、交还，同被告赵亮意见，如原告提供合法手续证明则同意交还，如无法提供，则诉请无基础，合同到期之前无证据证明东航枫丹公司是有效的代管人，东航集团公司在到庭这样特殊的情况下表述授予代管权利，之前无任何表示。原告诉称的被告长期占有使用不是事实，被告无法使用房屋，合同目的无法实现，原告不具备按照合同约定支付租金的请求权基础，出租人交付房屋本身无法使用，原告违约。第三人中国东方航空集团有限公司述称，涉讼房屋土地、房屋归东航集团公司，因历史原因未办理产证，东航枫丹公司是其二级子公司，涉讼房屋给东航枫丹公司使用。其他同意原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于支付凭证、企业名称预先核准通知书、协议书、全国工业产品生产许可证、审批意见、建设项目环境影响报告表、律师函、照片、反诉状、土地情况说明、东航枫丹公司提供的房屋租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口，系三层房屋(局部)，建筑面积约400平方米，无产权证。2010年7月8日，东航枫丹公司(出租方、甲方)与上海拉帕蒂食品有限公司(承租方、乙方，公司未成立)签订房屋租赁合同，由赵亮在乙方处签名，约定：甲方出租给乙方的房租坐落在本市虹桥机场内空港一路/(弄/新村)/(号/幢)/室(部位)，出租建筑面积为400平方米，土地用途为商业，房屋类型为厂房办公、结构为砖混、简易；甲方向乙方出示：【出租】房地产权证/房屋所有权证//;[证书编号：/]；甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设立抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为食品生产经营使用；甲方于2010年7月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年7月10日起至2015年7月9日止，具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；租赁期内，该房屋租金三年内不变，自第四年起，租金递增2%；该房屋全年租金总计为25万元，每日每平方米建筑面积租金为1.74元，月租金为20,833元，鉴于乙方正式入住前需对该房屋进行装修，甲方同意至2010年10月10日免收租金，乙方应自2010年10月起每季度首月10日前向甲方支付一次租金；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴交押金2万元，押金应在合同终止或解除时由甲方退还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的贰日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙方双方约定本合同签署后的15日内，应由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场，或农场系统受理处登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因办理各项登记备案手续而交纳的费用，由甲乙平均承担，因甲方为办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切的责任。甲方同意该房屋内现有食品生产设备(除冰库、电梯外)一次性卖给乙方，冰库、电梯可由乙方使用并负责维修和维护费用，乙方要保证设备的正常折旧使用期限，并在租约期满后如数交给甲方(详见生产设备清单)。2010年7月10日，东航枫丹公司交付涉讼房屋。赵亮、朱梅珍进行了装修，并购置了生产设备。朱梅珍向东航枫丹公司支付押金2万元、租金6万元。2011年2月10日，上海拉帕蒂食品有限公司(未成立，以下简称拉帕蒂)获得企业名称预先核准通知书，注明投资人为赵亮80万元、朱梅珍20万元，注册资本共100万元，名称保留期至2011年8月10日。2011年4月8日，拉帕蒂获得《全国工业产品生产许可证》，产品名称为糕点(烘烤类糕点、月饼)，住所及生产地址为上海市长宁区虹桥路**，有效期至2014年4月7日。2011年6月21日，东华大学受拉帕蒂委托编制了建设项目环境影响报告表：拟建项目由建设单位拉帕蒂出资租赁东航枫丹公司的办公房新建本项目，房屋产权属于中国东方航空股份有限公司所有，总建筑面积400平方米，总投资100万元。项目所在建筑共有三层，原是“佳香食品公司”所在地，“佳香食品公司”是东航糕点加工公司。项目主要经营范围：西式糕点的制作、加工、销售；根据现场勘查，项目所在建筑的功能布局为：底层(129平方米)是销售门市部、生产车间、原料仓库、更衣室、冰库，二层(195平方米)是烘烤间、冷却间、包装间、裱花间、成品仓库、纸品仓库、质检室和办公室，三层(76平方米)是办公室。2011年7月4日，上海市长宁区环境保护局出具关于拉帕蒂环境影响报告表的审批意见：项目位于长宁区空港一路XXX号(区域：程桥街道)，由建设单位租赁上海虹桥国际机场的房屋开设……根据报告表的分析结论意见和建议，从环境保护角度同意项目建设等。后拉帕蒂未取得营业执照，未在涉讼房屋内正式经营。2015年6月10日，赵亮委托上海胜杰律师事务所向东航枫丹公司发送律师函：贵司与拉帕蒂于2010年7月8日签订了《房屋租赁合同》一份，因贵司不能按合同约定提供有效的房屋产权手续，导致拉帕蒂不能及时取得相应经营许可，已造成巨大的经济损失。在长达五年的时间里，拉帕蒂多次主动与贵司协商解决问题，但贵司始终不能给予解决并拖延时间。依据上述租赁合同，贵司已明显违约，并有故意不作为情况，对此拉帕蒂委托本律师提出以下意见：1.贵司收阅此函后，在10日内委派相关领导出面协商赔偿问题；2.如贵司未能在10日内给予明确书面答复，我所将接受委托人的要求，通过司法途径解决。2017年，赵亮向本院提起(2017)沪0105民初17498号民事诉讼，要求东航枫丹公司赔偿其装修及设备损失、返还租金、赔偿误工损失共121万余元，后赵亮撤诉。之后，赵亮向本院提起(2018)沪0105民初2022号民事诉讼，诉请同前案，审理过程中，东航枫丹公司于2018年3月提出反诉，要求赵亮腾空、迁离涉讼房屋、支付房屋使用费等，后赵亮撤诉，东航枫丹公司亦撤回反诉。2018年8月9日，赵亮(甲方)和朱梅珍(乙方)签署协议书：就2011年2月设立公司拉帕蒂未能注册成立事宜经协商达成一致：终止双方合伙关系，所有的债权债务由乙方享有和承担，乙方负责合伙清算及诉讼事务的处理，与甲方无关。2018年9月18日，东航集团公司战略发展部向建设银行长宁支行出具关于虹桥机场相关房产土地情况的说明：虹桥机场空港一路迎宾七路路口的房屋(三层，总面积约680平方米)为东航投资建设，由于历史原因该处房产未能办理房地产权证。现该资产已划归东航集团全资子公司上海东航航空服务有限公司经营管理。2018年11月，朱梅珍向本院提起(2018)沪0105民初24618号民事诉讼，要求确认关于涉讼房屋的租赁合同无效、东航枫丹公司赔偿装修装潢设备损失。本院于2019年1月21日作出(2018)沪0105民初24618号民事裁定，认为朱梅珍作为原告不适格，驳回其起诉。上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终4461号民事裁定，认为朱梅珍与赵亮均为拉帕蒂发起人，法人未成立，两人享有连带债权，承担连带债务，朱梅珍主体适格，裁定撤销一审裁定，指令本院审理。审理中，鉴定和评估单位分别于2020年3月25日和2020年3月26日对涉讼房屋完成现场勘验。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经法庭释明，东航枫丹公司未在一审法庭辩论终结前提供建设工程规划许可证，关于涉讼房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。公司因故未成立，债权人请求全体或部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。故赵亮和朱梅珍作为拉帕蒂的发起人应对涉讼房屋租赁合同项下的债务承担连带清偿责任。虽朱梅珍提供了赵亮与朱梅珍之间的协议书，但该约定并不具有对抗第三人的效力。赵亮和朱梅珍同意腾空、迁离涉讼房屋，于法不悖，本院予以确认。关于是否应向东航枫丹公司返还涉讼房屋，本院认为，本案租赁合同由东航枫丹公司签订，并由东航枫丹公司将涉讼房屋交付给赵亮和朱梅珍，期间亦无他人对涉讼房屋主张权利，合同无效后，赵亮、朱梅珍理应向东航枫丹公司返还涉讼房屋。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而本案中，双方租赁合同约定涉讼房屋系用作食品生产经营使用，对此，双方约定了每月20,833元的租金标准。但在合同履行过程中，涉讼房屋无法办理营业执照，无法按照约定的用途进行使用、收益。此外，东航枫丹公司在合同无效情形下，任由涉讼房屋空置，未积极主张收回房屋，从而扩大损失，亦应承担相应的责任。故原告要求参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，与本案情况不符，本院不予采纳。赵亮、朱梅珍虽未在此经营，但在无法办理营业执照后仍占有涉讼房屋，对其不应支付房屋占有使用费的主张，本院亦不予采纳。本院综合双方行使权利履行义务的情况及过错程度，结合房屋用途、面积等实际情况酌情确定房屋占有使用费的计算标准。2010年7月10日至2015年7月9日在双方合同列明的租赁期间，本院酌定该期间的房屋占用费计100,000元。2015年7月10日至鉴定现场勘验之日2020年3月26日在双方合同列明的租赁期间外，无论合同是否有效，赵亮、朱梅珍均应返还房屋，虑及双方纠纷尚未解决，赵亮、朱梅珍为此保留现场以利于鉴定评估，本院酌定该期间的房屋占有使用费计180,000元。2020年3月27日之后，赵亮、朱梅珍仍占有涉讼房屋缺乏必要性。本院酌情确定自2020年3月27日至实际交还涉讼房屋止，按照每月8,000元标准计算房屋占有使用费。赵亮、朱梅珍已支付租金及押金80,000元与上述房屋占有使用费中的部分相抵。东航枫丹公司主张的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵亮、被告朱梅珍应于本判决生效之日起十日内腾空、迁离上海市长宁区虹桥机场空港一路(迎宾七路与空港一路交叉口)三层房屋(局部)，并将该房屋交还给原告上海东航枫丹实业有限公司；二、被告赵亮、被告朱梅珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海东航枫丹实业有限公司支付2010年7月10日至被告赵亮、被告朱梅珍履行上述第一项义务之日的房屋占有使用费(其中，2010年7月10日至2020年3月26日期间的房屋占有使用费计280,000元，2020年3月27日至被告赵亮、被告朱梅珍履行上述第一项义务之日的房屋占有使用费按照每月8,000元的标准计算，上述期间的房屋占有使用费中的80,000元与被告朱梅珍向原告上海东航枫丹实业有限公司缴纳的租金及押金合计80,000元相抵)；三、驳回原告上海东航枫丹实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,299.70元，由原告上海东航枫丹实业有限公司负担20,911.60元，由被告赵亮、被告朱梅珍负担3,388.10元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  包 怡二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。……