海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初2135号 原告：儋州信恒旅游开发有限公司。 法定代表人：章某。 委托诉讼代理人：张某，系该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，系该公司法务。 被告：谢某，住江西省南昌市南昌县。 原告儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）诉被告谢某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信恒公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。被告谢某经传票传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金103714.61元；2.判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2日28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛二（一）期G6型264栋（幢）14层1405房，房屋总价280302元；付款方式为：2016年2月3日前支付首付款90302元，余款19万元以银行按揭贷款方式支付。随后，被告与中国银行股份有限公司海南省分行（下称“银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称“按揭合同”），约定被告向银行贷款19万元，用于向原告支付购房款，贷款期限为20年。原告作为保证人为被告承担按揭合同项下还款义务的连带保证责任。被告在签署《购房合同》后向原告支付了90302元首付款，代收费用2606元（维修基金2206元、合同备案费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元、他项权证80元、房产证费80元）。《按揭合同》签署后，银行于2016年8月2日一次性为被告向原告支付了购房余款人民币19万元。因被告没有按照《按揭合同》约定偿还贷款本息，导致银行按照《按揭合同》约定提前收回贷款并要求原告承担连带保证责任，于2019年12月27日、2020年3月18日从原告银行账户扣除保证金3677.13元、175516.26元（两项共计179193.39元）用于偿还被告的贷款本息及罚息。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行协议约定的义务。该合同附件七《本合同补充协议》第二条第（一）款第4项约定，原告在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还。被告支付了90302元首付款，代收费用2606元以及银行代为支付的10806.61元房款按合同约定被告应向原告支付103714.61元违约金，比起原告被扣保证金的利息、已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，103714.61元违约金显然不高。故原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告谢某既不答辩，也未到庭应诉。 原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据1.《儋州市商品房买卖合同》，被告向原告购买2号岛二（一）期G6型264栋（幢）14层1405房的事实，合同附件七《本合同补充协议》第二条第一项第3点约定被告未按规定偿还贷款导致原告承担了保证责任的，原告有权解除商品房买卖合同同时原告所付房款不予退还；证据2.《个人住房（商业用房）借款合同》、证据3.《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》、证据4.《个人贷款还款回单》、证据5.《谢某贷款情况说明》、证据6.结清证明，证明原告已按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定承担了保证责任，替被告偿还了179193.39元贷款。证据7.《催款通知书》、证据8.邮寄凭证、证明原告已向原告催款的事实。 原告的证据，因被告缺席，视为放弃质证的权利。 经核对原告证据的原件，本院予以确认原告证据的真实性、合法性和关联性。 被告谢某没有向法庭提交证据。 经审理查明：2016年2日28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛二（一）期G6型264栋（幢）14层1405房，房屋总价280302元；付款方式为：2016年2月3日前支付首付款90302元，余款19万元以银行按揭贷款方式支付。随后，被告与中国银行股份有限公司海南省分行（下称“银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称“按揭合同”），约定被告向银行贷款19万元，用于向原告支付购房款，贷款期限为20年。原告作为保证人为被告承担按揭合同项下还款义务的连带保证责任。被告在签署《购房合同》后向原告支付了90302元首付款，代收费用2606元（维修基金2206元、合同备案费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元、他项权证80元、房产证费80元）。《按揭合同》签署后，银行于2016年8月2日一次性为被告向原告支付了购房余款人民币19万元。因被告没有按照《按揭合同》约定偿还贷款本息，导致银行按照《按揭合同》约定提前收回贷款并要求原告承担连带保证责任，于2019年12月27日、2020年3月18日从原告银行账户扣除保证金3677.13元、175516.26元（两项共计179193.39元）用于偿还被告的贷款本息及罚息。原告主张承担违约金103714.61元的计算公式为：被告已交部分首付款90302元＋代收费用2606元＋银行代为支付费用10806.61元＝103714.61元。被告谢某经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案缺席审理。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告对商品房的买卖达成合意而签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认为合法有效。本案中，被告未能按《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定足额交纳首付款及偿还银行按揭贷款，显属违约。根据合同约定，原告有权解除双方所签订的商品房买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。因此，原告请求解除双方所签订《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。对于原告主张被告承担违约金103714.61元的问题。虽然被告缺席，未主动对违约金是否过高予以调整，但因合同总价款为280302元，而原告主张的违约金达103714.61元，明显过高，显失公平，应予以调整，应参照双方所签订的按揭申请未通过，则承担房屋总价款的10%合同约定为宜，即280302元×10%=28030.2元，对超出此部分的请求不予以支持。被告谢某经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告儋州信恒旅游开发有限公司与被告谢某于2016年2月28日所签订的《儋州市商品房买卖合同》。 二、被告谢某承担本案违约金28030.2元(因该违约金已含于所付款项，无需再另行支付)。 三、驳回原告儋州信恒旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2752元（原告已预缴），由被告谢某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  柴志军 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。