广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11939号原告：梁嘉仪，女，1990年9月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗津，广东明思律师事务所律师。被告：何玉联，女，1968年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所律师。第三人：朱国明，男，1965年2月6日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：梁璐施，女，1970年5月31日出生，汉族，住址同上。原告梁嘉仪与被告何玉联，第三人朱国明、梁璐施案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁嘉仪的委托诉讼代理人罗津，被告何玉联的委托诉讼代理人刘英莲、彭海燕到庭参加了诉讼。第三人朱国明、梁璐施经本院公告送达开庭传票，未到庭参加涉讼。本案现已审理终结。原告梁嘉仪向本院提出诉讼请求：1.解除对坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼的查封；2.确认原告与第三人朱国明、梁璐施签订的《广州市存量房屋买卖合同》合法有效。诉讼过程中，梁嘉仪明确其第1项诉讼请求为：在（2018）粤0113财保455号案中停止对坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼房屋的执行。事实和理由：2018年8月28日，原告与第三人朱国明、梁璐施签订《广州市存量房买卖合同》，约定购房总价为350万元，同日番禺区国土局打印《广州市不动产登记查册表》未显示任何查封信息。原告于2018年8月9日、2018年8月20日分别向朱国明的银行账户转账购房首付款（含定金）100万元及50万元，合计150万元。朱国明、梁璐施出具收款收据。2018年l0月25日，中国农业银行广州东城支行向原告发放《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向原告发放人民币贷款200万元。2018年9月1日，李某同意对广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼房产收楼，朱国明、梁璐施对此确认。2018年9月20日，原告与广州市众可装饰设计有限公司签订《装修施工合同》，约定合同造价为19万元。同日，原告向该公司支付装修定金2万元，该公司出具《收据》。综上，在法院查封该房产前，原告已与朱国明、梁璐施签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本次交易未能办理过户手续的原因是朱国明、梁璐施将原告支付的150万元首付挪用于其他经济纠纷而未用于《广州市存量房买卖合同》约定的“还清银行抵押贷款”，非因原告自身原因未办理过户登记所致。朱国明、梁璐施罔顾合同约定挪用首付款用作其他用途，已给原告带来了严重经济损失，该查封无疑是雪上加霜。为原告合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。被告何玉联辩称，（2018）粤0113财保455号案已经进入执行程序，现该执行已经终结，我方不同意原告的全部诉求，我方认为法院的查封及执行是正确的，原告所提供的证据无法证明其符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条能够排除执行的条件，且原告与第三人签订的房屋买卖合同约定与原告提交的证据之间不能相互印证，有违常理，我方有理由相信该合同不真实、不合法，原告与第三人存在恶意串通转移财产的可能性。综上，请求驳回原告的诉求。第三人朱国明、梁璐施未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡×街×号×楼的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人是朱国明、梁璐施，建筑面积为106.9平方米，发证日期为2017年1月19日。2.2018年8月9日，朱国明、梁璐施作为卖方，梁嘉仪、李某作为买方，广州市宗正房地产中介有限公司（以下简称宗正公司）作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，约定卖方以350万元的价格将涉讼房屋出售予买方；定金35万元在签署该合同时支付给卖方，买卖双方需于签署该合同后60个工作日内到按揭公司签署按揭合同；首期楼款（不含定金）115万元，买方须在银行经审批出具同意贷款通知书后，在房管局受理过户申请后买方将楼款支付给卖方，然后买方继续办理过户手续；楼价余款（即申请贷款额）200万元在完税过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划到卖方指定账户上；2018年11月15日前到当地房管局办理完税过户手续或到当地公证处办理相关手续；该物业交付使用日期为过户后三天之内交楼；合同第十七条手写备注：1.因该物业尚在银行抵押中，现需提前还贷，提前还贷所产生的杂物费及所欠银行部分款项由卖方自行承担；2.签约当天支付人民币65万首付款，剩余首付50万于2018年8月20日前支付，此款仅作用于卖方还清银行抵押贷款使用，不作其他用途；等等。合同落款处朱国明、梁璐施、梁嘉仪、李某签字确认，并注明“合同三方兹于上述2018年9月8日亲笔签名（请用正楷签名）属实”。另宗正公司在合同边上加盖其司的合同专用章。同日，朱国明、梁璐施出具《收款收据》，确认收到梁嘉仪、李某交来承购涉讼房屋的房款100万元，其中定金35万元，首期楼款65万元。3.2018年8月20日，朱国明、梁璐施出具《收款收据》，确认收到梁嘉仪、李某交来承购涉讼房屋的楼款50万元。4.2018年8月28日，朱国明、梁璐施共同作为甲方（卖方）与梁嘉仪作为乙方（买方）、宗正公司作为丙方（房地产中介服务机构）就涉讼房屋签订《广州市存量房买卖合同》。5.2018年9月1日，李某对涉讼房屋进行现场检查后接收涉讼房屋，并与朱国明、梁璐施签署了《收楼确认书》。6.2018年10月25日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向梁嘉仪出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，其上载明：经审核，拟同意向梁嘉仪发放人民币贷款200万元，本意向书最长有效期限为出具之日起三个月。7.2018年10月30日，何玉联向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人梁璐施、广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州七印部落医疗美容门诊有限公司名下价值110万元的财产，案号为（2018）粤0113财保455号（以下简称455号案）。8.2018年11月1日，涉讼房屋因455号案被查封。9.2018年11月2日，李某因与朱国明、梁璐施房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，案号为（2018）粤0113民初10747号，该案中，梁嘉仪申请作为共同原告参加诉讼。2019年7月31日，李某、梁嘉仪向本院提出撤诉申请，本院于同日作出该案民事裁定书，裁定准许李某、梁嘉仪撤诉。10.2018年11月14日，何玉联因与梁璐施、广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州多尔企业管理咨询有限公司、广州七印部落医疗美容门诊有限公司民间借贷纠纷一案诉至本院，要求梁璐施等人偿还借款100万元及支付利息，案号为（2018）粤0113民初11125号。本院于2019年5月16日作出该案民事判决书，判决梁璐施向何玉联偿还借款100万元及其利息，广州市番禺区千色彩虹美容中心、广州多尔企业管理咨询有限公司对梁璐施的上述债务承担连带清偿责任。2019年7月29日，何玉联就该民事判决向本院申请强制执行，案号为（2019）粤0113执7267号。11.2019年1月18日，梁嘉仪就455号案向本院提出书面异议，请求解除455号案中对涉讼房屋的查封，本院以（2019）粤0113执异47号立案处理。2019年9月2日，本院作出该案《执行裁定书》，裁定驳回异议人梁嘉仪在该案中的异议请求。12.2019年9月16日，梁嘉仪提起本案诉讼，要求停止455号案中对涉讼房屋的执行等。庭审过程中，梁嘉仪称2018年8月9日其在中介方的协助下与朱国明、梁璐施签订了《房屋买卖合同》，该合同中的买方李某是其母亲，签订该合同时涉讼房屋仅存在抵押情况，并未被查封。2018年8月28日双方签订了网签合同即《即广州市存量房买卖合同》并办理了网签手续，但双方实际履行的是《房屋买卖合同》。其支付首付款150万元后，因担心朱国明、梁璐施不履行合同义务，故要求朱国明、梁璐施将房屋先交付予其使用，朱国明、梁璐施亦表示同意。其接收涉讼房屋后委托装修公司对涉讼房屋进行装修，并对涉讼房屋的原有装修进行了拆除，后其通过查册发现涉讼房屋被另案查封，故没有继续进行装修，亦未进行装修报备，现涉讼房屋处于空置状态。另其于2018年11月2日就其与朱国明、梁璐施之间的房屋买卖合同纠纷提起诉讼即10747号案，因其时法官反映涉讼房屋已被多案查封，无法支持其诉讼请求，故其向法院申请撤诉，并于2019年1月18日就455号案提出执行异议。其认为，在法院查封涉讼房屋前，其已与朱国明、梁璐施签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉讼房屋并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户手续的原因并非在于其自身，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，请求停止455号案中对涉讼房屋的执行。为证明其上陈述，梁嘉仪向本院提交了李某代理其与广州市众可装饰设计有限公司签订的《装修施工合同》、装修定金20000元的《转账凭证》及《收据》。何玉联对梁嘉仪的上述陈述均不予确认，认为《房屋买卖合同》中约定首付款150万元在银行出具同贷书后交易过户当天支付，房屋于交易过户三天内交付使用，可见梁嘉仪与朱国明、梁璐施均未按照该合同履行双方义务，故其认为该合同不真实、不合法。而梁嘉仪签订《装修施工合同》时贷款银行尚未出具同贷书，且涉讼房屋亦未过户至梁嘉仪名下，合同履行存在诸多不确定性，其时梁嘉仪直接委托装修公司进行施工与常理不符。根据梁嘉仪提交的证据可知，签订上述合同的施工方与转账凭证的收款方单位名称不一致，且梁嘉仪并未提供《装修施工合同》约定的设计图、预算以及施工过程需要的各种证明文件以证明该合同真实有效、合法履行。另无论是对涉讼房屋进行拆除原装修抑或进行新装修，在没有报备的情况下施工方是不能进入小区的，且若梁嘉仪需居住在涉讼房屋内亦需办理住户证，而涉讼房屋自2018年8月1日至今未办理装修申报材料，亦无业权变更或新办、取消住户记录，故梁嘉仪并未实际合法占有涉讼房屋。为此，何玉联向本院提交了广州市番禺祈福物业管理有限公司屋邨管理处出具的《证明》、祈福新村住宅室内装饰装修管理协议（业主）、住宅室内装饰装修管理协议（装修商）、祈福新邨证件办理须知、祈福新邨装修须知予以证明。对此，梁嘉仪解释称因朱国明、梁璐施生意做得很大，其放松了警惕，且其在国外定居，对国内情况不熟悉，故其基于对朱国明、梁璐施的信任直接支付了150万元，造成了一系列的错误，反而可印证双方是真实交易的。另其支付150万元后一直催促朱国明、梁璐施办理相关手续，但对方一直拖延，其直至2018年11月6日于国土部门查册时才发现涉讼房屋被查封，故其根本未反应过来要办理业权变更、新办或取消住户手续。因本院以其他方式无法与朱国明、梁璐施取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向朱国明、梁璐施发出应诉公告，现公告期限已届满，未见朱国明、梁璐施与本院联系。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案的争议焦点为梁嘉仪对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁嘉仪主张其已于涉讼房屋被查封前与朱国明、梁璐施签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉讼房屋，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户的原因亦非其自身导致。然根据现有证据及当事人的庭审陈述，仅能认定梁嘉仪已向朱国明、梁璐施支付了涉讼房屋的部分房款150万元，而就剩余价款梁嘉仪未能提供证据予以证明其按人民法院的要求交付执行，应承担举证不能的不利后果。因此，梁嘉仪不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其就涉讼房屋享有的实体权益不足以排除强制执行，故就梁嘉仪要求在455号案中停止对涉讼房屋的执行的诉请，本院不予支持。至于梁嘉仪要求确认其与朱国明、梁璐施签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效的诉请，与阻却执行无关，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院不作处理，梁嘉仪可另循法律途径解决。综上，本院对梁嘉仪的诉讼请求全部不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回梁嘉仪的全部诉讼请求。本案受理费100元由梁嘉仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张学斌人民陪审员  刘 媛二〇二〇年六月二日书 记 员  凌绮珊