昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4376号原告（反诉被告）：冷蕊，女，1972年3月16日生，汉族，昆明市人，住昆明市五华区。本反诉委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南恒信屋业有限公司，住所地：昆明经开区信息产业基地X地块。法定代表人：赵应先，系董事长。本诉委托诉讼代理人：代晨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。本、反诉委托诉讼代理人：李晓曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。反诉委托诉讼代理人：张婉珺，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：洪建森，男，1964年11月4日生，汉族，住昆明市西山区。被告：郑明莲，女，1963年9月8日生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：赵倩，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告冷蕊与被告云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信公司）、洪建森、郑明莲、汤春娟、韩红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，原告冷蕊申请撤回对韩红娟、汤春娟的起诉，本院予以准许。被告恒信公司针对原告冷蕊提出反诉，本、反诉适用普通程序分别于2019年7月8日、2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冷蕊及其本、反诉委托诉讼代理人田一闳，被告（反诉原告）恒信公司的本诉委托诉讼代理人代晨、李晓曦，反诉委托诉讼代理人李晓曦、张婉珺，本诉被告洪建森、郑明莲的委托诉讼代理人赵倩、邱文庆到庭参加诉讼。本案依法向本院院长、昆明市中级人民法院报延审限，现已审理终结。原告冷蕊向本院提出本诉诉讼请求：⒈请求确认被告恒信公司与韩红娟订立的商品房买卖合同无效，并判令昆明经开区果林湖畔小区X号住房归原告冷蕊所有；2.请求判令被告恒信公司向原告履行昆明经开区果林湖畔小区X号住房的交房义务，并判令恒信公司向原告支付逾期交房违约金113021元；3.判令被告洪建森、郑明莲对被告恒信公司应履行的义务承担连带责任；4.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。原告冷蕊在诉讼过程中变更诉讼请求为：1.请求解除冷蕊与恒信公司之间的房屋买卖合同关系，判令恒信公司返还冷蕊已付购房款430233.6元（含全部购房款、交纳的契税、产权登记费、合同工本费）及利息（从交纳购房款之日起至被告返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率进行计算）；2.请求判令恒信公司向原告赔偿损失2067610元（按原告所购房屋原价与现市场价之间的差价计算），并请求判令恒信公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3.请求判令被告洪建森、郑明莲对恒信公司应承担的债务承担连带赔偿责任；4.本案的诉讼费、财产保全费由本案被告承担连带责任。事实和理由：昆明经开区果林湖畔小区属于英模民警住宅建设项目，原告系符合认购条件的英模民警的亲朋，早在2007年原告就在市公安局组织下向被告恒信公司交纳了10万元定金认购该建设项目的住宅，2009年1月就与被告恒信公司签订了购房合同认购了X号住房，并按约定交纳了购房款、购房契税、产权登记费等，但双方购房合同成立并生效后，被告恒信公司违反约定延期交房，还单方要求涨价60多万元，原告对被告恒信公司违背诚实守信的原则的行为提出质疑后，被告恒信公司公然否认双方购房合同成立并生效的事实。对于被告恒信公司背信弃义的行为，原告多次与之交涉无果，于2012年8月依法向呈贡区人民法院提起诉讼，并于2012年10月30日申请了财产保全，2012年11月1日，呈贡区人民法院作出（2012）呈民初字第1060号民事裁定书，依法查封了昆明经开区果林湖畔小区X住房，此后原告又向呈贡区人民法院提交了续行财产保全的申请或报告。现原告与被告恒信公司房屋买卖合同成立并有效的事实已经呈贡区人民法院（2017）云0114民初2490号和昆明市中级人民法院（2018）云01民终3270号生效的判决所确认，但就在原告与被告恒信公司房屋买卖合同纠纷在司法程序审理过程中，被告恒信公司与案外人韩红娟恶意串通另行订立商品房买卖合同，并将原告所购房屋交付给其使用，导致原告无法正常取得自己所购房屋。而在原告与被告恒信公司之间房屋买卖合同成立并有效的事实经人民法院确认后，被告洪建森却将自己法定代表人的身份和在被告恒信公司的股份全部转让给了家住昆明市富民县大营镇赵家村X号的自然人赵应先；被告郑明莲却将自己在被告恒信公司的股份转让给了家住昆明市宜良县的自然人李自云，妄图滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了原告作为被告恒信公司债权人的利益。被告恒信公司辩称，一、恒信公司与冷蕊签订的仅仅是商品房预约合同并非本约，本案唯一能够印证双方达成意思合意的证据是《住宅开发代购协议》《“果林湖畔”商品房订金协议》《“果林湖畔”住宅确认书》。《“果林湖畔”商品房订金协议》约定甲方在办理完预售房许可证五日内，即与乙方签订正式的商品房销售合同。《“果林湖畔”住宅确认书》中明确约定，本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定，以签订商品房购销合同的条款内容为准。从这两份协议内容看，双方签订该两份协议是双方之间的合意，仅存在于完成预约阶段的商品房买卖合同法律关系，双方后续仍待商议后进入本约阶段。虽然法院调取了商品房购销合同，但这份合同中仅有冷蕊的签名，恒信公司并未签章，难以说明双方对此达成了合意，恒信公司并未加盖印章，恰恰说明双方就成立正式的商品房购销合同（本约）并未磋商一致，且本约合同是否具备成立的条件，关键看是否具备合同必备要素，如合同必备要素欠缺，双方约定尚待进一步磋商。合同关系停留在预约环节，各方的权利义务也就因约而异。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，认定双方之间成立商品房买卖合同关系，需要满足十二项合同必备要素，结合本案的订金协议及确认书的内容，十二项合同必备要素寥寥可数，双方之间根本无法成立商品房购销合同的本约关系，仅仅还停留在商品房预约合同关系中。二、涉案合同已于2014年7月16日解除。（一）发生情势变更后，原告冷蕊仍拒绝履行再交涉义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）、（四）、（五）款的规定，本案在恒信公司与对方订立合同后发生了一系列情势变更，在适用情势变更原则时，基于诚实信用原则，当事人首先应当履行再交涉义务，即进行协商变更或者改订合同，该义务不是停留在法律层面的道德宣示，而是纳入民法典合同编草案第三百二十三条，在情势变更条款中首次引入了再交涉制度，也实际运用到了生效的判例当中。恒信公司在三年多时间内向对方履行了再交涉义务，但冷蕊却一直拒绝，拒绝再交涉，其行为严重违背再交涉义务。2014年7月10日，恒信公司只能再一次通知，逾期未办理正式购房手续的人员，本公司将取消意向购房人购房资格，所意向认购房源本公司将自行处置，交纳的意向购房订金，本公司将按同期银行利率加上本金退还。此时距情势变更的发生已经三年有余，三年里恒信公司不停的试图与对方磋商，但未果，于是恒信公司只能选择解除合同后将房屋投入市场进行正常的市场交易。（二）冷蕊在我方2014年7月10日的公告发出后，未在法律规定的期限内提出异议，合同现已解除，且在恒信公司行使合同解除权时已多次发函给原告冷蕊等人，让其受领已交付的购房价款，但其接到通知后仍怠于行权，恒信公司已尽到最大的提示履行义务，但受领款项还需对方的配合履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于其延迟履行受领购房款义务应自负后果，返还购房款的利息只应计算到2014年7月16日合同解除之日。三、本案中不存在“一房二卖”的情形，因此不存在赔偿双倍购房款的问题。客观上，恒信公司没有从事过“一房二卖”的行为，2014年7月16日合同已解除。主观上也没有“一房二卖”的故意。首先，“一房二卖”的前提须是恒信公司与冷蕊订立商品房预约合同后，又将涉案房屋出卖给他人，恒信公司需要具备故意的主观要素，但是本案中完全不存在，双方之间的纠纷，曾经经呈贡区人民法院、昆明市中级人民法院、云南省高级人民法院作出不予受理的民事裁定。公司在经过了三级法院的“背书”后，完全有理由相信自己已经胜诉。该公司向市场出售涉案房屋完全符合理性经济人的做法，不存在“一房二卖”的故意。其次，对于冷蕊等人提出的有生效判决认定原告与被告恒信公司房屋买卖合同关系成立并生效的情况，该份错误判决现已进入再审申请阶段，面临着重审的命运。假定该份判决真的无误，那么生效时间也在恒信公司对外出售房屋以后，在恒信公司对外出售房屋时还没有任何一份生效判决书认定恒信公司与冷蕊之间存在房屋买卖合同关系。原告未有效举证证明恒信公司存在“一房二卖”的故意，要求恒信公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任没有法律依据。四、原告要求恒信公司支付的赔偿费于法无据。（一）该笔费用显然不是实际损失。实际损失是指已发生的客观损失，原告提交的证据不能证实其因此遭受的实际损失，应承担举证不利的后果。（二）恒信公司认为该笔费用也绝不属于可得利益。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等类型。……先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。本案中对方所主张的可得利益显然不属于法律规定的范围，对方所主张的可得利益并不属于转售利润损失。最初对方认购该房屋时系昆明市公安局为了解决民警住房困难问题才让其认购，也就是说对方最初认购房屋的时候只能是用来自己居住，如果一旦认可了该笔费用，等于认可了对方的炒房行为。（三）原告存在减损义务，在2014年省高院裁定驳回对方申请后，恒信公司仍在积极地与对方磋商是否继续履行合同，当时本诉原告就应当认识到双方已经陷入僵局。如对方认为已经产生了所谓的损失，就应当积极减损，而不是直至今日提出所谓损失，这其实是对自己损失的放任，不应被支持。被告洪建森、郑明莲辩称，一、原告要求被告洪建森、郑明莲承担连带赔偿责任的诉讼请求，并非本案的受案范围，应当予以驳回。首先，原告依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十条要求两被告承担责任，最高人民法院关于案由的规定对此作出了专门的规定。原告对两被告的主张是侵权纠纷，不能在房屋买卖合同纠纷中予以处理。其次，原告申请法院调取的银行流水，并不能反映恒信公司与云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达森投资有限公司的财务混同或者损害恒信公司的利益，该流水仅表明恒信公司与两家公司之间存在款项往来或业务往来，而公司法的规定也未禁止关联交易，仅对有害于公司的关联交易作出了限制。即使恒信公司与其他公司的交易被认定为关联交易，也并非都是有害于恒信公司的行为。最高人民法院（2012）民四终字第14号民事判决书也指出“公司之间虽然发生重大关联交易，但财产独立，账目往来清晰的，不适用法人人格否认。”即使认为财务混同也只可能是恒信公司与云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达森投资有限公司的混同，而与两被告无关。二、两被告转让恒信公司股权并未损害恒信公司的偿债能力。首先，公司拥有独立的法人财产，享有独立的法人人格，具有独立承担民事责任的能力。股东作为公司资本的提供者，因其认缴出资享有公司资产收益、参与重大决策等股东权利。公司财产独立于股东个人财产，公司责任独立于股东个人责任。股东的变更不构成公司法人人格的变更，亦不影响公司对外享有民事权利、承担民事义务。本案中作为具有独立法人人格的恒信公司一直存续，并未发生解散、破产等导致法人人格灭失的事由，恒信公司的现任股东通过受让原股东股权成为恒信公司的新股东，仅是公司内部出资人的变化，并不构成对恒信公司法人人格的任何影响，亦不影响该公司对外享有合同权利、承担合同义务。其次，股权转让行为是否属于滥用公司法人独立人格的行为，应当从股权转让行为是否造成公司责任财产的不当减少，从而降低公司对外偿债能力等方面进行分析判断。第一，公司法人人格独立是建立在财产独立的基础之上，是否贯彻财产利益、业务组织机构等方面的分离是判断是否构成人格混同的标准。本案中两被告提交的恒信公司的工商登记资料载明，两被告认缴的出资已经实际出资，工商登记资料具有推定效力，在无相反证据推翻的情况下，依据该证据能够认定两被告履行了出资义务。股东出资后，其出资即与股东财产相分离成为公司财产，故恒信公司具有独立的财产。第二，股权与公司财产相分离，股东转让股权是股东对自有权利的处分，影响的是股东自身权益，对公司财产并不产生直接影响，且继受股东也支付了股权转让的对价。本案中无证据证实两被告通过转让股权的方式处分了恒信公司的财产，导致公司偿债能力降低，损害了原告的利益。第三，从现有法律规定来看，两被告并不属于应当对公司债务承担连带责任的情形，原告将前手股东列为被告，并无事实和法律依据。根据我国相关法律规定，在公司法人资格仍然存在的情况下，公司股东存在以下几种情形时需要对公司债务承担责任：1.股东出资不实；2.股东抽逃出资；3.股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务。本案中恒信公司在成立过程中和成立以后，显然并不存在出资不实和抽逃出资的情况，两被告也没有滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人的利益；四、关于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人利益的理解。公司以其全部财产对外承担责任。如果公司所有财产不能承担公司债务，也不得主张由股东来清偿。为了防止部分股东利用公司法人独立地位和股东有限责任规避风险逃避债务，谋取不正当利益，我国公司法才规定了该制度，但是何为“滥用”法律并没有作出明确说明和解释。在最高人民法院司法解释征求意见稿中提出下列情形视为滥用公司法人独立地位和股东有限责任：1.公司的盈利与股东收益不加区分，致使双方账务账目不清；2.公司与股东的资金混同并持续地使用同一账户；3.公司与股东之间的业务持续混同，具体交易行为、交易价格、交易方式，受同一控股股东支配或者操纵。我国理论界还提出股权资本显著不足，股东与公司之间人格的高度混同（包括股东与公司之间的资产或财产边界方面、财务方面、业务方面、机构人员方面等混淆不清）。本案中根据调查的事实和提交的证据，恒信公司在工商行政管理部门办理了年检手续，提供了相关财务报表，证明恒信公司依法成立、运营。该公司与云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达森投资有限公司之间的款项往来也仅仅是正常的商业交往中产生的债务。原告主张两被告滥用公司法人独立地位和股东有限责任，并无法律和事实依据。五、恒信公司并非一人有限公司，并不适用举证责任倒置，遵循谁主张谁举证的原则。本案的举证责任在于原告，若举证不能，不利后果归属于原告。被告（反诉原告）恒信公司提出反诉诉讼请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告的“果林湖畔”X号房屋的商品房预约合同已经于2014年7月16日解除；2.请求判令反诉被告向反诉原告返还2张发票、2张收据；3.请求判令反诉被告承担本案本、反诉案件受理费等全部费用。事实和理由：反诉原告与昆明市公安局于2007年8月15日签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，由反诉原告以成本价格向昆明市公安局符合二等功英模民警条件的警官的员工提供住宅团购项目。其后，认购人与反诉原告就认购案涉房屋订立了预约合同，双方约定，在具备条件后，再签订正式的商品房购销合同。然而，项目开发过程中，因“零星土地整合”“清非”完善用地、昆明市国土资源局“54321”政策出台以及开发项目配套规费大幅增加，反诉原告的开发成本进而增加了数亿元。在此情况下，若继续按照原预约合同的价格履行，势必造成反诉原告的巨额亏损。本着诚实信用的原则，2012年6月后，反诉原告与昆明市公安局及反诉被告就涉案项目价款等问题进行十余轮次的磋商。在磋商过程中，其他大部分的购房人接受了价格调整，签署了商品房购销合同，现已入住小区。然而反诉被告既不接受调整价格的客观事实，又不正面与反诉原告协商沟通解决问题，造成了各方的无所适从，以及反诉原告损失的进一步扩大，待损失金额的审计完成，反诉原告保留向反诉被告主张损害赔偿的权利。因多次协商无果，久拖不决将造成反诉原告资金链断裂，无奈之下，反诉原告于2014年7月10日再行通过公告的方式通知剩余未签订《商品房购销合同》的包括反诉被告在内的认购人补缴房款差价及签订《商品房购销合同》，同时明确如逾期未履行，则解除购房者与反诉原告签订认购协议。但至2014年7月15日，购房者仍没有向反诉原告补缴房款及签订《商品房购销合同》。昆明市公安局作为冷蕊等人的代理人，与恒信公司协商一致认可因情势变更增加的成本应由冷蕊等人承担，代理人的行为由委托人承担。昆明市公安局在合同订立前、合同履行中，均实施与本案相关的法律行为。昆明市公安局先与恒信公司签订《住宅开发代购协议书》，约定了案涉项目的基本情况，暂定价格等条款。在合同履行过程中，昆明市公安局组织公安民警按照与恒信公司约定的协议内容，包括订金的支付、暂定的价格认购等内容进行认购。冷蕊等人也正是基于昆明市公安局与恒信公司签订的《住宅开发代购协议书》，才能以英模民警的身份从事认购房屋的具体事宜。通过昆明市公安局和各部门的往来函件可知，昆明市公安局系冷蕊等人的代理人，其与经济技术开发区管理委员会、昆明市国土资源局、昆明市规划局等单位就项目建设中土地整合、规划条件审批、规费减免、证照办理等问题进行不断的对接沟通，积极参与项目的建设推进。如否认昆明市公安局的代理人身份，难道以上行为是公安局自己的行政行为。发生纠纷后，公安局又数次参与协商解决。公安局作为冷蕊等人的代理人，一直与恒信公司对接、交流，就涉案房屋的一切相关事宜均与公安局进行磋商，并在2014年4月17日，公安局组织市局后勤部工会法制办领导，与恒信公司召开了代购商品房纠纷协调会。在情势变更情形出现后，公司及时向昆明市公安局提出了协商的通知，市公安局领导参加会议并形成了会议纪要。作为代理人的昆明市公安局对最终的价格调整或退房的方案予以确认，并同意情势变更后新增的费用并未涵盖在原商定的购房价款中的法律行为，对冷蕊等人发生法律效力。本案确系发生情势变更的事实，一是在恒信公司与冷蕊等人订立商品房预约合同之后，2011年昆明市政府、市国土资源局要求针对本案案涉项目土地使用权第二次进行“清非”，要求恒信公司再一次补缴土地出让金及税费合计43205060.8元，这是任何有经验的开发商都无法预料到的政策问题。因为早在2004年时，恒信公司就已经因“清非政策”补缴土地出让金4640455元，可见该项土地成本费用在恒信公司订立合同时是无法预见的，并非商业风险。第二次补缴的款项应计算在整个果林湖畔小区项目的开发成本中。二是因昆明市控制性详细规划调整，经开区人民政府、国土资源局、昆明市政府均要求恒信公司将零星土地合计53.231亩整合开发，否则果林湖畔小区无法办理后续相关手续的报批。为了涉案小区能够拿到相关批文正常建成，恒信公司只有将前述两块土地纳入到小区的开发项目当中。三是行政主管部门要求恒信公司将零星土地整合开发期间，土地出让价款从2009年经开区政府建议的34万元／亩，2010年期间又调整为89.12万／亩，直到2011年最终变更为202万／亩，出让的价格翻了六倍，导致恒信公司取得昆国用（2011）第X号、第X号果林湖畔用地周边两块零星用地，支付出让价107668321元，缴纳税收3230049元。四是受让前述两块零星土地使用权后，为了领取涉案项目的建设工程规划许可证，根据昆明市规划局的要求，恒信公司需增加支出城市费用基础建设配套费用52098909.6元。该新增费用是针对变化后的整个果林湖畔项目取得相关证照及顺利推进必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔项目每一套房屋的成本之一。上述事实均发生在合同成立以后至履行完毕之前。恒信公司与冷蕊等人均系2009年2月之前签订的订金协议、确认书。2011年恒信公司再一次因“清非”政策被要求补缴土地出让价款41946661元，契税1258399.83元。2009年10月至2011年6月，因政策原因，恒信公司被要求对53.231亩零星土地进行整合开发，为领取新的案涉项目建设工程规划许可证，又于2012年4月23日增加支付城市费用基础建设配套费用52098909.6元，该类事实的发生不可归责于当事人，且其发生也系当事人缔约时不可预见的非商业风险。不管是恒信公司还是冷蕊等人均没有过错。因此不能将政策调整归责于当事人。关于“831土地清非”政策的土地出让款，恒信公司早在2004年时补缴了4640455元，也正是因为补缴过款项，在2005年时恒信公司才顺利取得了原始的251亩土地的土地使用权证书，即使一个再有经验的开发商也无法判断在已经补缴过款项且已经取得土地使用权证书的情况下，2011年恒信公司会再一次被要求补缴41946661元土地出让款，同一块土地在不同时期因为同一个政策被处理了两次，这已经超出了一个开发商正常的风险预估范围，更无法预料周边零星用地出让的价款会高出自己取得原始项目用地的近乎十倍，最后也无法预料到为了领取新的案涉项目规划许可证，会被要求缴纳五千多万的城市规费，上述事实发生是不以当事人的意志为转移，且双方在缔约的时候无论如何也想不到的，继续履行原合同将会对一方当事人显失公平。基于上述政策的变化，恒信公司的建设成本由最初的2.5亿左右，被迫增长至5亿元左右。这时的整个项目开发成本剧增，如恪守原合同将导致当事人的利益格局显著失衡，另一方认购人在获得对价上取得暴利。情势变更发生后，对方因违反了再交涉义务，合同已于2014年7月16日解除。发生情势变更后，因对方一直拒绝履行再交涉义务，导致合同目的落空。恒信公司依法行使了法定解除权，实际上确认解除的诉请也是将合同效力的终局判断权交由法院来进行审查，法律后果与判决解除合同的法律后果一致。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，反诉原告与反诉被告之间的预约合同已经于2014年7月16日解除，同时反诉被告并非符合二等功英模民警条件的警官，反诉被告没有认购果林湖畔项目房屋的资格。为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持反诉原告诉请。原告（反诉被告）冷蕊针对被告（反诉原告）恒信公司提出的反诉诉讼请求辩称，一、反诉人关于与被反诉人预约合同已经于2014年7月16日解除的主张不能成立，其诉讼请求应予驳回。（一）反诉人的反诉属于重复起诉，应予驳回起诉。在本案中，从被反诉人提供的生效判决中，可以看到，反诉人关于与被反诉人商品房预约合同已经解除的主张在被反诉人与反诉人合同成立并生效案件中，经过二审终审不能成立，现反诉人再次以此主张为由提出反诉，意图否定前诉裁判结果，依据法律的相关规定，该反诉属于重复诉讼，应依法驳回反诉人的起诉；（二）反诉人要求解除合同的事实不能成立，其诉讼请求应予驳回。反诉人所谓果林湖畔小区建筑成本增加的真正原因是反诉人为追求利益最大化，擅自将未取得合法用地手续的53.28亩土地打着最大限度解决英模民警购房供求矛盾的幌子，先斩后奏纳入英模民警建设项目的251.36亩土地中一并开发。被清理整顿出来后反诉人以英模民警住宅项目为砝码，故意拖延英模民警住宅项目相关许可证的正常办理为代价，才连同原英模民警建设项目的251.36亩土地，补办了合法用地手续，取得了相关的许可证。没有取得土地使用证就进行开发的行为是法律法规禁止的行为。（三）反诉人单方要求变更或解除合同违法。第一，反诉人主张情势变更的依据是经开区管委会、昆明市公安局以最大限度满足英模民警需求，整合土地的虚假事实的请示、报告。昆明市人民政府办公室【昆政办（2010）220号文件】向各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构转发市国土资源局拟定的《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法》，该办法第三条第一款第（三）项规定，所有补缴土地出让价款必须由土地开发商承担，不得将补缴价款转移给已签订购房合同的住户，一旦发现有转移行为，住建部门将按国家有关规定严惩，在相关媒体上进行公示，并列入房地产开发诚信黑名单。因此，反诉人以该政策要求补缴土地款，是违背政府政策规定的。第二，反诉人认为因情势变更与被反诉人之间的预约合同关系，已于2014年7月16日解除的理由是反诉人已经在2014年7月10日通过公告方式通知被反诉人解除合同，但根据《合同法》第五十五条、《民法总则》第一百五十二条第一款第一项之规定，即使反诉人认为自己有理由要求变更或解除合同，也应该在知道或应当知道合同不能履行之日起申请法院变更、解除，而不是自行单方面声明解除合同。反诉人在2010年3月31日不能履行合同交房义务之日起一年以内并没有向法院提出过要求解除或变更合同的主张。第三，反诉人认为对自己不公的理由是英模民警项目167579.32平方米（251.36亩），从2005年5月16日总价款460.1393万元（每亩1.83万元），到后来的4654.5054万元（补缴了4194.6661万元，每亩18.52万元）。从法院调取的证据以及反诉人提交的证据可以看出，该补缴土地款是2008年11月6日恒信公司取得完善用地手续《审验通知书》时就应当补交的，开发商已计入开发成本，之后才与原告签订购房合同。2009年双方签订购房合同时全省乃至全国已经没有1.83万元／亩的土地，就是18.52万元／亩的土地也是打着解决英模民警住房困难的幌子才能拿到。因此，反诉人的该主张不能成立。第四，反诉人关于被反诉人不接受调解的说法完全不属实。反诉人提出的调解方案不但没有做出半点让步，还变本加厉地向被反诉人提出更加无理的要求，即自己延期交房非法要求涨价不说，反倒要求没有任何违约行为的被反诉人承担逾期交房的违约责任。更恶劣的是在双方多次庭审中，当法庭问是否同意调解时，反诉人称，房子没有了，双方的协议已由其通知解除，只能退给被反诉人本金和按活期存款利息退还被反诉人3年左右的利息。这就是反诉人在反诉状中所说的被反诉人既不接受调整价格的客观事实，又不正面与反诉原告协商、沟通解决问题。综上所述，反诉人请求确认其与被反诉人的商品房预约合同已经于2014年7月16日解除的诉请，违反事实和法律的规定以及诚实信用原则，法庭应依法予以驳回。二、请求判令被反诉人向其返还发票、收据的主张完全是违法的，恳请法庭全部驳回反诉诉讼请求。本诉被告洪建森、郑明莲对于反诉原告恒信提出的诉讼请求要求法院依法判决。综合本、反诉双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是案涉合同是否已在2014年7月16日解除，如果解除，冷蕊应否承担向恒信公司返还发票、收据的义务；如果没有解除，恒信公司是否违约，应如何承担相应责任；郑明莲、洪建森应否就恒信公司承担的违约责任承担连带责任。双方当事人围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）冷蕊针对本、反诉诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：1.呈贡区人民法院（2017）云0114民初2490号民事判决书；2.昆明市中级人民法院（2018）云01民终3270号民事判决书、送达回证。欲证明：原告于2007年12月向被告恒信公司交纳了定金10万元，认购了果林湖畔小区X号住房，2009年1月双方正式签订购房合同，同时原告按约定交纳了购房款、购房契税、产权登记费、合同工本费等相关费用购买了位于昆明经济技术开发区住房。第二组：3.商品房买卖合同登记备案表；4.不动产登记信息。欲证明：被告恒信公司将房屋出卖给原告后，先是将原告所购房备案登记在昆明经济技术开发区融资服务有限公司名下，后又出卖并登记在案外人韩红娟名下，即：“一房多卖”导致原告无法取得自己所购房屋。第三组：5.被告恒信公司股权变更工商登记资料。欲证明：在人民法院2018年8月确认原告与被告恒信公司房屋买卖合同成立并生效后，2018年10月15日被告洪建森将自己在恒信公司的法定代表人身份和股权转让给了家住昆明市富民县的自然人赵应先；被告郑明莲（洪建森的妻子）、汤春娟却将自己在恒信公司的股份转让给了家住昆明市宜良县的自然人李自云，妄图滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务。原告冷蕊针对本诉诉讼请求于庭后向本院补充提交如下证据：第四组证据：1.向法院申请调查令调取的被告恒信公司转账明细：开户行为中国建设银行昆明城东支行，账号为53×××89，2016年4月至2019年2月银行流水，开户行为中国民生银行昆明螺蛳湾二支行，账号为69×××78，2016年4月至2019年2月银行流水；2.云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达森投资管理有限公司、云南众达经贸有限公司企业信用信息公示报告；3.被告将13名原告所购房屋进行备案登记的商品房买卖合同备案登记表。欲证明：被告恒信公司在2016年5月至2017年期间将其公司6209.9万元的款项分别转到了由被告洪建森、郑明莲自己全资控股的云南泰兴房地产开发有限公司，由两被告的女儿洪千雅、儿子洪士杰全资控股的云南众达森投资有限公司，由两被告女儿洪千雅、侄女官丽娜全资控股的云南众达经贸有限公司账户上。2015年5、6月，被告恒信公司将原告等所购买房屋备案至两被告女儿洪千雅任法人并控股的云南众达经贸有限公司名下，2016年至2017年被告恒信公司又随意将其备案登记至其他人名下，由此进一步证明被告恒信公司与被告洪建森、郑明莲存在财务混同的情形。原告（反诉被告）冷蕊针对反诉诉讼请求向本院提交如下证据：第一组：昆明市人民政府办公厅《关于转发昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法的通知》【昆政办（2010）220号】、建设用地规划许可证、审验通知、函。欲证明：一、英模民警项目用地属于2008年经清理整顿土地市场秩序小组审验通过、限期开发的土地，不在后续补缴土地使用权出让价款的范畴；二、根据文件第三条第一款第（三）项关于：“所有补缴土地出让价款必须由土地开发商承担，不得将补缴价款转移给已签订购房合同的住户。一旦发现有转移行为，住建部门将按国家有关规定严惩，在相关媒体上进行公示，并列入房地产开发诚信黑名单。”的规定，反诉人违规用地需要补缴的土地出让款不属于购房人承担的范畴，说明反诉人以因政策调整，所购果林湖畔房屋每平方米（含地下室）涨价1656元的借口没有任何政策依据。第二组：2014年7月反诉人与被反诉人各自提出的调解方案。欲证明：反诉人关于被反诉人不接受调解的说法完全是无中生有。本案双方达不成调解意见的原因是：反诉人在所谓的调解方案中，不但对自己非法涨价的要求没有作出半点让步，反而变本加厉提出黑白颠倒的要求，被反诉人坚持走到今天完全是被反诉人逼出来的。第三组：网络信息截图4张。欲证明：整个果林湖畔小区均价为11800元/㎡，原告请求按9000元/㎡的现市场价计算损失差价是合理合法的。被告（反诉原告）恒信公司对原告（反诉被告）冷蕊提交的本、反诉证据质证认为，对第一组证据真实性、合法性认可，证明目的和关联性不认可。昆明中院和呈贡法院在认定的事实中并没有提起原认购人的权利归于何处，是否存在遗漏当事人的问题。被告向案外人出售的房屋是否与当时原被告所订立的认购内容具有同一性，该房屋是否具有同一性不能确认。第二组证据，是让与担保的法律关系，让渡房屋所有权换取融资。对不动产登记信息真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。第三组证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，工商变更是公司股东的意思自治，且公司法没有任何禁止性规定，也没有因为股权变更要承担之前的责任的法律规定。对第四组证据真实性、合法性认可，对于关联性和证明目的不予认可，不能证实存在公司人格混同的情形。被告（反诉原告）恒信公司对原告（反诉被告）冷蕊提交的反诉证据质证认为，第一组证据对通知的真实性、合法性、关联性认可，但证明目的不认可。该份文件系昆明市国土资源局作出的地方政府部门规范性文件，不属于法律，不具有法律效力。该文件作出的时间晚于2008年，案涉土地恰恰系经2008年审批的限期建成的经营性用地，双方未签订正式的商品房购销合同。对建设用地规划许可证，真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。该份建设用地规划许可证已经失效。在进行土地整合后，因案涉项目对应的土地增加，昆明市规划局已重新颁发了新的建设用地规划许可证。对《审验通知》真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。该份《审验通知》恰恰印证了本案案涉的251.6亩土地在2008年被列入需要再次完善用地手续的范畴。在2008年11月，完善用地手续仅完成取得审验通知这一个环节，后续还需要到规划、国土等部门办理抵押、转让、规划建设等手续。对函件的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。该函件与《审验通知》形成证据链，充分证实本案案涉项目中的一块宗地存在因政策调整发生补缴土地出让价款的未料情势。对恒信公司代购商品房纠纷一事协商处理意见的真实性、合法性、关联性均予以认可，但证明目的不认可。该证据反而证实面对“情势变更”，反诉原告仍在不断催告被告进行再磋商，被告收到反诉原告发出的解除书面通知。对协商处理意见“三性”予以认可，证明目的不认可。昆明市公安局一直是认购人实施购买房屋行为的履行辅助人、代理人。对网络信息截图的“三性”及证明目的均不认可。网络截图可修改调整，无法保证该份证据真实客观，也无法看出具体户型、面积和位置，证明目的不客观。被告郑明莲、洪建森质证认为，对第一组证据1和2真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。第二组证据3、4真实性、合法性予以认可，不认可关联性和证明内容，本案中是否属于一房多卖，应该综合法院原有生效裁判内容认定，而不是原告自行认定；第三组证据5真实性、合法性认可，证明内容、关联性不认可，股权受让的案外人即使是村民也不代表其不能取得股东资格，原告认为被告妄图滥用公司法人地位和股东地位逃避债务属于原告的主观臆想，没有事实依据，且恒信公司不属于一人有限公司，原告不能证明人格混同的情况的不利后果应该由原告承担。对第四组证据，对关联性和证明内容不认可，公司财务往来正常，不能构成人格混同，对被告公司转款明细不认可，备案登记表26份，关联性和证明内容不认可，不能证明本诉原告的证明的内容。对于反诉部分的证据，请法院依法认定。被告（反诉原告）恒信公司针对反诉提交下列证据：第一组：1.湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议（2007年8月15日）；2.情况说明（2008年12月31日）；3.昆明市公安局关于认购“果林湖畔”英模民警住宅区的通知（昆公后明传【2009】003号，昆明市公安局，2009-1-8）；4.关于昆明市纠纷一事协调的会议纪要（2014年4月17日）。欲证明：冷蕊认购恒信公司开发建设的“果林湖畔”小区，系由昆明市公安局作为代理人实施包括确定购房单价、户型及套数，并就合同履行过程中面对合同变更事宜，与恒信公司进行磋商，并已同意公司提出的退还购房款或补交购房差价的方案，昆明市公安局作出的法律行为均对原告发生法律效力，代理人昆明市公安局代理行为的法律后果应由冷蕊承担。5.“果林湖畔”商品房订金协议（2007年12月27日）；6.“果林湖畔”住宅确认书（2009年1月15日）；7.商品房购销合同（2003版）；8.商品房购销合同必备要素对比表。欲证明：冷蕊与恒信屋业之间订立的协议存在《商品房销售管理办法》规定的条款缺失，反诉被告与恒信公司之间成立的是商品房预约合同法律关系，双方的合同义务为后续磋商订立商品房买卖合同本约的义务。第二组：9.情势变更事件时间轴；10.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2009-11-26）；11.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-8-1）；12.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-11-8）；13.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2010-12-8）；14.昆明市人民政府办公厅公文处理笺（2011-8-10）；15.昆明市控制性详细规划调整；16.关于“果林湖畔”建设项目整合用地的请示（昆经开〔2009〕310号，经开区政府作出，2009-10-16）；17.关于下发昆明市房地产用地出让最低价标准（试行）的通知（昆明市国土资源局作出，2009-10-29）；18.关于“果林湖畔”建设项目拟整合用地出让底价的意见（昆明市国土资源局2009-10-26）；19.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的请示（昆经开〔2010〕196号）（经开区政府作出，2010-6-4）；20.关于昆明经济技术开发区周边零星地块请示的处理意见（昆明市国土资源局，2010-6-17）；21.关于“果林湖畔”项目整合用地方案的请示（昆经开【2010】415号，经开区政府作出，2010-12-16）；22.关于研究昆明市重点项目用地有关问题的会议纪要（第27期）（昆明市政府作出，2011-2-14）。欲证明：预约合同订立后，发生了完全改变合同成立基础的政府政策调整。23.关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发〔2004〕71号）；24.昆明市治理整顿土地市场次序完善用地手续缴费通知书【完费字（2005）第（0358）号】；25.审验通知书；26.法院调查令调取的回复；27.国有土地使用权出让合同；28.云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书；29.非税收收入一般缴款书（2份）；30.土地缴款情况说明；31.税收通用完税证。欲证明：上述政策的执行导致恒信公司针对“果林湖畔”小区项目新增支付多笔大额费用，该些新增费用是针对变化后的整个果林湖畔小区项目后续取得相关证照必须缴纳的费用，属于变化后的果林湖畔项目每一套房屋成本之一。鉴于恒信公司最终拟出卖的合同标的物（含土地使用权）成本已发生了激增，如按照原核定单价销售，等价关系不再均衡，有违公平。32.昆明市国有土地使用权出让批注通知书（昆国用（2011）第××号土地、昆国用（2011）第××号土地）；33.昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书（昆国用（2011）第××号土地、昆国用（2011）第××号土地）；34.国有土地使用权出让合同（昆国用（2011）第××号土地、昆国用（2011）第××号土地）；35.非税收收入一般缴款书（昆国用（2011）第××号土地、昆国用（2011）第××号土地）；36.税收通用完税证（昆国用（2011）第××号土地、昆国用（2011）第××号土地）；37.土地缴款情况说明。欲证明：因政府行政主管部门商榷的土地使用权出让的价格最终大幅上调为202万／亩，导致恒信公司取得昆国用（2011）第××号、第00343号“果林湖畔”用地周边两块零星用地支付出让价款107668321元，缴纳税收3230049元。如此时仍机械固守原合同约定，不仅合同因标的物的变更而客观上履行不能，反而强人所难有违诚实信用的合同法根本原则。38.云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市费征收标准的批复（云发改价格【2009】550号，云南省发改委与云南省财政厅联合下发，2009-4-2）；39.昆明市规划局关于征收地下部分城市基础设施配套费有关事项的通知（昆规通【2010】84号，昆明市规划局作出2010-11-5）；40.昆明市人民政府办公厅关于印发城市基础设施配套费征收管理办法实施细则（试行）的通知（昆政办【2011】118号，昆明市人民政府办公厅作出，2011-8-31）；41.领取“建设工程规划许可证”收费通知（昆明市规划局经开区分局作出2012-4-23）；42.城市基础设施配套费收款收据；43.证明（经开区财政分局作出，2012-4-23）。欲证明：因政策要求受让前述两块零星土地使用权后，恒信公司增加支付城市费用基础建设配套费用共计52098909.6元。44.昆明市规划局关于“果林湖畔”小区项目补办《建设工程规划许可证》的复函（昆规函【2012】60号，昆明市规划局作出，2012-3-19）；45.协议（昆明经济技术开发区管委会与恒信公司签署，2012-4-11）。欲证明：为了领取本案案涉项目的建设工程规划许可证，恒信公司根据昆明市规划局要求，承担了文体中心异地建设费用；46.关于申请办理“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地整合供地价格请示（昆公后发〔2010〕122号，昆明市公安局作出，2010-11）；47.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星地块的函（昆公后函〔2010〕25号，昆明市公安局作出，2010-12-31）；48.昆明市公安局关于申请缓交英模民警住宅城市基础设施配套费的请示（昆公后发〔2011〕52号，昆明市公安局作出2011-6-14）；49.关于“果林湖畔”公安英模住宅用地不再补缴出让土地价款的函（昆公后〔2011〕18号，昆明市公安局作出，2011-7-12）；50.昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅《建设工程规划许可证》的函（昆公后函【2011】21号，昆明市公安局作出，2011-7-19）；51.昆明市公安局关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅的《建设工程施工图设计文件审查》的函（昆明市公安局作出，2012-4-27）。欲证明：对于前述新发生的政府政策调整，导致恒信公司原按照认购协议约定的成本价格销售房屋的基础已发生重大变更，作为反诉被告代理人的昆明市公安局对此予以确认，并同意情势变更后新增的费用并未涵盖在原商定的购房价款中。52.案涉房屋数量占比图。欲证明：因前述政府政策的调整系情势变更，处于不利地位的恒信公司对拟订立的商品房买卖合同本约内容有权要求重新谈判，冷蕊负有再交涉的义务，在昆明市公安局表示同意及理解成本增加系政策调整的情况下，接近90%的买受人均与恒信公司达成合意，唯有包含本案冷蕊在内的11%的买受人却拒不接受加价或退房方案，造成僵局，其拒绝进行再交涉的行为产生的法律后果应由其自担。第三组：53.经济指标变化对比图；54.昆明市规划局建设项目规划条件（昆规综条（2005）0137号）；55.原整合前的昆国用（2004）第00823号国有土地使用证及宗地图（2005-5-19）；56.整合前报规划用户型图（2008-8）；57.总平图（2011年）；58.投资备案证（2007-12-7）；59.投资备案证（2011-6-27）。欲证明：因零星土地（合计53.231亩）整合开发，导致拟开发建设的土地因整合后导致规划审批的经济技术指标（包括土地面积、土地四至、建筑面积、容积率改变）均改变，原被告欲缔结的合同标的物已丧失同一性，原预约合同因合同订立时的基础变化，导致商品房买卖合同的本约非因各方过错客观上履行不能。恒信公司也无法按照原预约合同约定的内容进行开发建设，买受人要求继续履行的条件不存在。60.电话、短信催告记录；61.关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知（2012-6-25）；62.公告（2012-13）；63.公告（2014-7-10）。欲证明：预约合同履行过程中，因情势变更，恒信公司已向原告发出了就商品房买卖合同必备要素进行再磋商的通知，但被告既不接受调整价格的客观事实，又不正面与恒信公司协商、沟通解决问题，原预约合同的目的也因此落空，恒信公司有权据此行使法定解除权后，恢复再行出售房屋的自由。64.民事裁定书（呈贡区人民法院作出，2012年）；65.民事裁定书（昆明市中级人民法院作出，2014年）；66.民事裁定书（云南省高级人民法院，2014年）。欲证明：历经呈贡区人民法院、昆明市中级人民法院以及云南省高级人民法院作出不予受理的民事裁定后，恒信公司有理由相信己方已胜诉。因此恒信公司对外出售案涉房屋符合理性经济人的做法，不存在“一房二卖”的故意。67.发票、收据，欲证明在合同依法定解除的情形下，反诉被告负有将恒信公司开具的发票及收据退还恒信公司的合同义务。第四组：68.云南省昆明市呈贡区人民法院调查令（回执）；69.关于认购“果林湖畔”英模民警住宅区的通知；70.关于协助整合解决昆明市公安局经开区民警住宅建设用地的函（昆公函【2007】15号，昆明市公安局，2007-11-7）；71.关于“果林湖畔”英模民警住宅小区建设用地情况说明的函（昆公函【2008】23号，昆明市公安局，2008-8-6）；72.昆明市公安局关于支持“果林湖畔”英模民警住宅区建设零散用地整合的请示（昆公后发【2009】92号，昆明市公安局，2009-10-21）；73.关于给予办理“果林湖畔”英模民警住宅区零星用地地价的请示（昆公后发【2010】19号，昆明市公安局，2010-3-1）；74.关于协助整合“果林湖畔”英模民警住宅区周边零星用地的函（昆公后函【2010】11号）。欲证明：1.涉案项目确实因新发生的政府政策调整，导致恒信公司按原认购协议约定的成本价格销售房屋的基础已发生重大变更；2.昆明市公安局确认，情势变更导致建设新增的费用并未涵盖在原商定的购房款中，恒信公司是按照34万元/亩核定的购房价格。因此昆明市公安局代表认购人多次向各行业主管部门请示，争取政策变化下的土地价格不再增加；3.发生争议后，昆明市公安局代表团购人与恒信公司沟通，最终恒信公司与大部分购房人达成退还购房款或补交购房差价的方案。原告（反诉被告）冷蕊质证认为，对第一组证据1“三性”予以认可，但对证明目的不予认可。该证据进一步证实反诉人违背建盖英模民警项目的初衷，擅自扩大建盖面积。证据2、3的“三性”没有异议，证明目的不予认可。该证据进一步证明生效判决所认定的事实。证据4，证据“三性”及证明目的均不予认可，会议纪要是反诉人单方制作。证据5、6的“三性”没有异议，对证明目的不予认可，该证据进一步证实被反诉人购买的系英模民警房，争议房产2007年12月已取得英模民警认购指标，由被反诉人认购，该事实已经得到生效的判决所确认。证据7、8证据“三性”以及证明目的不予认可，证据9对“三性”及证明目的均不予认可，因为该所谓时间轴系反诉人断章取义，没有任何事实依据单方制作出来的。证据10-14的“三性”以及证明目的均不予认可，从请示文件中反映反诉人在英模民警根本不知情的情况下，恒信公司企图将自行申请整合的土地按英模民警优惠价格取得，自行编制的请示报告与国家政策无关。证据15、16对“三性”及证明目的均不予认可。通过该证据进一步证明所谓整合土地是反诉人与昆明经开区管委会打着最大限度满足英模民警需求的幌子达成的非法整合土地的合意，与国家政策无关。对证据17关联性和证明目的均不予认可，因为该通知并没有波及到英模民警项目用地价格，英模民警项目251.36亩用地，政府给予了优惠最终每亩价格仅为18.52万元自始至终没变。对证据18，关联性和证明目的均不予认可，因为该出让底价的意见针对的是反诉人虚构事实违规使用的85.92亩土地（实际值按53.28亩）出售的土地价格的问题，与英模民警项目用地无关。对证据19-21，证据的“三性”及证明的目的均不予认可，该请示是经开区管委会打着解决长期战斗在一线英模民警住房实际困难，稳定公安队伍的幌子，请求给予整合土地请示，与国家政策无关。证据22“三性”以及反诉人的证明目的均不予认可，从该纪要中可以清楚看出反诉人一直打着整合土地是为了解决英模民警住房困难的幌子，向政府有关部门伸手要优惠政策。证据23对真实性、合法性均没有异议，对关联性和证明目的不予认可，因为该通知并没有波及到英模民警项目用地价格，从该通知中进一步证明要不是打着满足英模民警需求的幌子，英模民警项目251.36亩用地根本不可能以每亩18.52万元价格取得。证据24“三性”无异议，对证明目的不予认可，通过这份通知进一步印证了被反诉人举证证明的英模民警住宅项目167579.32平方米（251.36亩）土地，反诉人2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款460.1393万元的事实；而该份证据不能否定反诉人于2008年11月6日取得完善用地手续，反诉人是在2008年完善用地手续后与被反诉人签订的购房合同及收取的购房款、购房契税等费用的事实。证据25“三性”予以认可，对证明的目的不予认可，因为通过该证据进一步证明反诉人是在2008年11月完善英模民警建设项目用地手续后，于2009年1月、2月签订的《购房确认书》《商品房购销合同》，向被反诉人收取的购房款、契税、产权登记费、合同工本费的，反诉人不存在不可预知的情况。证据26“三性”予以认可，对证明的目的不予认可。证据27不予质证，不认可反诉人的证明目的。证据28未提供原件，并且从该通知金额来看与英模民警用地仅补缴的41946661元，最终优惠价格为每亩18.52万元事实相印证，不能证明反诉人的证明目的。证据29要求反诉人提供原件加以质证。从该复印件落款的日期为2014年8月3日的事实，进一步证明反诉人不按规定的时间缴纳应补缴土地款41946661元，严重损害国家利益的事实。证据30，对“三性”及证明目的均不予认可，该证据与反诉人提供的第29项证据相冲突。证据31从该复印件落款的日期为2011年12月16日的事实，进一步证明反诉人有悖常理的在应补缴土地款41946661元没有补缴的情况下先交很低的税费应付，严重损害了国家利益的事实。证据32-37对“三性”以及证明目的均不予认可。因为该地块与反诉人和被反诉人约定建盖项目的地块无关，并且该地块是反诉人为追求利益最大化，用虚构满足英模民警最大需求为借口，将非法用地行为合法化的产物。证据38、39对关联性及证明目的不予认可，此批复仅仅是对城市调整昆明市城市费征收标准的批复，不是具体实施意见。证据40对关联性及证明目的不予认可，在该通知第六条第（五）项中规定：“2009年以前，已完成缴费手续并按原标准足额缴纳配套费的项目，但因领取许可证的相关要件不齐或图纸需要完善等，2009年7月1日以后才领取的，应认可原缴费依据，不再按现行标准补缴配套费”；也就是如反诉人不追求利益最大化，将53.28亩没有合法用地手续的土地合法化，以满足英模民警需求的虚假事实为借口搭车开发，不存在补缴配套费的问题。证据41对真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的不予认可，通过该证据不但不能证明反诉人要求每平方米涨价1656元的合法性和合理性，从收费通知中可以清楚的看出整个果林湖畔小区建设投资仅234445093.2元，加上其他涉及到的全部费用65988396.29元，整个建设项目投资为300433489.49（3亿多），而规划许可的建筑面积为地上面积159596.22㎡，地下面积46428.67㎡，半地下面积11053.9㎡，总共批准的建筑面积为217078.79㎡，用该面积乘反诉人每平方米要求涨价的1656元，反诉人就可收取费用359482476.24元，非法涨价收取的费用已经远远超过反诉人的建设成本。证据42关联性及证明目的不予认可。证据43“三性”及证明目的不予认可，交款时间与第42号原始票据所证明的时间相冲突。证据44对“三性”及证明目的均不予认可，恒信公司将经开区管委会位于昆明信息产业基地的X地块的53.28亩土地打着最大限度解决英模民警购房供求矛盾的幌子纳入英模民警建设项目的251.36亩土地中一并开发，被清理整顿出来后，反诉人以英模民警住宅建盖项目为砝码，以故意拖延英模民警住宅建盖项目相关许可证的正常办理为代价，以最大限度解决英模民警住房困难、整合周边零散用地为名义向昆明市规划局要到的政策。证据45对“三性”及证明目的均不予认可，该证据证实反诉人打着解决英模民警住房困难的幌子，不断得到优惠政策。证据46-51对“三性”及证明目的均不予认可，第一，该请示报告关于解决长期战斗在一线英模民警的住房实际困难陈述是虚假的，因为一开始反诉人就将该英模民警住宅项目中的290套住宅向工商系统出售；第二，从该请示中可以清楚的看出整合土地是昆明市公安局、经开区管委会与反诉人相互勾结打着满足英模民警住房需求的幌子达成的合意，对被反诉人不发生作用；第三，反诉人打着满足英模民警住房需求的幌子，在英模民警住宅用地已享受到了极大的优惠，整合后的土地价格每亩平均为50.63万元／亩，没有超出报告中89.12万元／亩的地价测算，从实际情况看反诉人已经从中赚取了巨大利益；第四，该请示未获得批准，不符合政府政策。证据51、52、53“三性”及证明目的均不予认可。房屋数量占比图是反诉人违背客观事实单方制作的，实际情况是整个果林湖畔小区住房因价格偏高，小区房产不下500套，英模民警购买的只有很少的一部分，该图表示的数字是虚构的，没有任何事实依据。对比图是反诉人以偏概全，单方制作的，违背客观事实，如由于反诉人擅自改变规划，现在的容积率大于1以上。证据54-55“三性”无异议，对证明目的不予认可，因为通过该证据进一步证明英模民警住宅项目251.36亩土地与反诉人擅自开发的53.28亩土地取得方式和价格是有区别的。英模民警用地享受了政策优惠，每亩地价自始至终仅为18.52万元。证据56-59“三性”以及反诉人的证明目的均不予认可。证据60“三性”和证明对象或目的均不予认可。证据61，对“三性”及证明目的均不予认可，通过该证据中进一步证明反诉人单方违约，要求涨价1656元，每户平均涨价60～80多万元的事实。证据62、63“三性”以及证明目的均不予认可，被反诉人一直坚持走司法程序保护自己的合法利益，已经通过书面告知及互联网公告的形式进行了回应。证据64-66“三性”及证明目的均不予认可，证据67，对“三性”予以认可，对证明目的不予认可，因为通过该证据进一步证明反诉人与被反诉人之间房屋买卖合同关系依法成立并生效的事实。证据68，对真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可。进一步说明恒信公司涨价行为是其单方毁约行为，同时说明《关于昆明市纠纷一事协调会议纪要（2014年4月17日）》系恒信公司单方伪造的证据。证据69“三性”认可，证明目的不予认可。对证据70、71“三性”认可，证明目的不予认可。该函件进一步证明恒信公司在果林湖畔英模民警建设项目中获得了巨大利益。对证据72-74的“三性”及证明目的均不予认可，请示及函件与国家政策无关。被告洪建森、郑明莲认为，恒信公司提交的证据对“三性”认可，本案纠纷是因为当时市政府要求补交土地出让金，当年不只是恒信公司，其他地产公司也涉及这个问题，属于昆明市的政策性因素导致，我们认为属于情势变更。被告洪建森、郑明莲针对本诉提交下列证据：工商查档信息，欲证明：洪建森、郑明莲已于2018年10月15日将持有的股权转让给了赵应先、李自云。本案起诉时，二被告已经不是恒信公司的股东，被告洪建森、郑明莲并非本案适格的被告；被告洪建森、郑明莲已经全额实缴出资，不存在损害恒信公司及债权人权益的情况。原告冷蕊对被告洪建森、郑明莲提交的证据质证认为，证据“三性”认可，证明目的不予认可，对全额出资不认可，从工商登记材料中无法证明全额出资。被告恒信公司对被告洪建森、郑明莲提交的证据质证认为，证据“三性”予以认可，人格混同的举证责任在原告。法院依职权调取的证据：（1）向昆明市市场监督管理局经开区分局内资企业登记情况表、恒信公司工商登记内档部分材料；（2）向昆明市不动产登记中心调查果林湖畔小区房屋首次登记、转移登记的情况，该中心回函载明，自2016年6月30日实施不动产统一登记以来，恒信公司开发建设的昆明经济技术开发区果林湖畔小区，先后在市不动产登记中心办理了361户首次登记，分别为2017年4月187户，2017年9月71户，2018年2月14户，2018年4月23户，2018年9月38户，2018年11月10户，2019年2月2户，2019年9月9户，2019年12月7户；完成首次登记后，2017年5月16日至今共计办理了344户的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记到购房人名下；（3）向恒信公司以及该公司现任法定代表人、股东赵应先、李自云送达《协助调查通知书》，冷蕊申请调查令调取的银行流水所反映的资金转移原因，涉案房屋曾备案登记于案外公司名下的原因，并要求恒信公司提供2015年-2019年期间的财务会计账簿及财务审计报告供法院查阅。为调查上述事实，送达《协助调查通知书》，对恒信公司委托诉讼代理人、财务人员制作了询问笔录。原告冷蕊质证认为，对昆明市不动产登记中心的回函，回复事实不清，我方希望进一步调查整个小区的房源具体是多少套。对于恒信公司工商登记内档的材料，真实性无异议，但不能证明股权转让款已实际支付。对恒信公司委托诉讼代理人以及财务人员的询问笔录，均不予认可，没有说明大笔资金转移的原因。被告恒信公司质证认为，对恒信公司工商登记内档部分材料，真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可；对不动产登记中心的回函“三性”均予以认可。被告郑明莲、洪建森质证认为，对昆明市不动产登记中心、工商登记内档的材料予以认可，对恒信公司委托诉讼代理人以及财务人员的询问笔录，回复内容只是恒信公司的意见不代表我方。本院对上述证据的认证意见：对原告冷蕊提交的证据认证如下：第一至三组证据，真实、合法，与本案关联，本院予以采信；商品房买卖合同备案登记表、不动产登记信息、恒信公司股权变更工商登记资料真实、合法，与本案关联，但工商登记资料不足以证实原告的证明观点；第四组证据，被告恒信公司对真实性予以认可，本院予以确认，对于证明观点是否成立，本院将结合调查的结果予以综合评判。对于反诉证据第一至三组证据，昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法的通知(昆政办[2010]220号)，建设用地规划许可证、审验通知、函，真实、合法，与本案关联，本院予以采信。调解方案、网络信息截图，真实、合法，对于证明观点是否成立，本院将结合全案予以综合评判。对被告（反诉原告）恒信公司提交的证据认证如下：冷蕊对真实性、合法性无异议的证据：证据1、2、3、5、6、23、24、25、26、38、39、40、41、54、55、67，本院对证据的真实性、合法性予以确认；证据4、9系恒信公司单方制作，并不足以证实其观点，本院不予采信；证据10-22、32-40、42-44、46-51、68-74主要是政府相关部门的函件、通知及其他文件，本院对证据的真实性予以确认，但并不足以达到其证明目的；证据27-31、52-53、56-59是涉及涉案小区开发的土地出让金、相关税费的缴纳情况以及前期申报的开发平面图、户型图等，因小区开发已基本完成，上述证据真实性，本院予以确认；证据60、61、62、63，原告认可其对被告发出的通知、公告通过网络或其他维权方式进行了回复，本院对证据真实性予以确认；证据64-66对真实性予以确认，但并不足以达到其证明目的。被告洪建森、郑明莲提交的证据，真实、合法，但并不足以证实其观点。本院调取的恒信公司企业信息登记内档部分资料与冷蕊、郑明莲、洪建森提交的工商登记资料相一致，对真实性、合法性予以确认，发出《协助调查通知书》后，恒信公司及现任股东、法定代表人的反馈，本院将在说理部分综合全案予以评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2007年8月15日，昆明市公安局与恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目。其中第三条约定了项目概况：项目名称为湖畔林苑（暂定名）；占地面积251.36亩；土地证号X；使用面积167579.32平方米；地理位置，距离昆明市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东郊石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空港住宅区用地、南对经开区电子科技园；建筑类型为低密度住宅，以政府规划审批为准；建筑结构为框架结构。第四条约定了交付日期：协议项目住宅区建设周期从恒信公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。第六条约定了住宅价格：双拼叠加（四户一幢）3480元／平方、联排双拼（两户一幢）3780元／平方、联排住房3480元／平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。第七条约定了缴费方法：1.协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前按每户收取订金人民币10万元；2.恒信公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款；3.恒信公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。第八条约定了房屋交换：住宅区开发建设完成后，由恒信公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。第十条约定了协议变更、终止及违约：本协议在履行过程中经双方协商一致可以变更或终止。第十一条约定本协议未尽事宜，双方可以协商后补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。签订上述协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警于2007年12月份向恒信公司交纳购房订金。2007年12月26日，认购人与恒信公司签订了《“果林湖畔”商品房订金协议》，缴纳了10万元订金，订金协议约定了项目概况、住宅户型、价格、交付日期、房屋交接及交费办法。2009年1月6日，恒信公司向昆明市公安局发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同，缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。2009年1月15日，认购人与恒信公司签订《住宅确认书》明确了住宅房号为X区X栋X号，房屋性质联排，已交认购订金10万元，建筑面积374.76平方米，房屋总价1280930元，付款方式银行按揭，首付384930元，按揭贷款896000元，契税38427.90元，产权登记费90元/户。住宅确认书条款约定：（1）确认人须在签订本确认书的5日内到开发商指定处办理《商品房购销合同》的相关事宜，携带认购书、认购金收据、本确认书及身份证前来办理合同签订手续，同时付清首付款，逾期视为确认人放弃购买住宅的权利，开发商有权处置所认购的住宅，请认真阅读住宅确认书，本确认书自签定后，即视为已认定房屋，已交纳的订金不退。（2）如果确认人采用一次性付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书、身份证及复印件壹份到开发商指定处一次性付清所购住宅全款，同时签订正式的《商品房购销合同》。一次性付款者，可享受首付款外的总款下浮3%的优惠。（3）如果确认人采用银行按揭付款方式，须于规定时间内携带认购书、认购金收据、本确认书及银行按揭所需资料（包括身份证、户口册、婚姻证明、收入证明原件及复印件四份）到开发商处交纳首付款（不低于住宅总价的30%），同时签订正式《商品房购销合同》，办理银行按揭手续。（4）本确认书仅为确认人购买住宅之意愿证明，有关确认人与开发商的一切约定以签定的《商品房购销合同》的条款内容为准。之后，认购人将房屋认购权转让给冷蕊，冷蕊从认购人处获得房屋购买权后于2009年2月5日向恒信公司交纳了首付款384930元、产权登记费270元、契税38427.90元，于2010年3月26日交纳了首付款6000元、合同工本费30元。冷蕊与恒信公司签订了《商品房购销合同》，但冷蕊签字后《商品房购销合同》由恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信公司并未实际签章。2012年6月10日，恒信公司向昆明市公安局发出《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》，记载：果林湖畔项目在开发建设过程中，因政府政策调整直接导致果林湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：按产权面积每平方米增加1656元，交房时间：2012年6月30日至2012年7月30日，对不愿购房者公司给予一定补偿，并明确了计算公式为：补偿金额=已交房款总额×6.9%+6.9%×10%×缴款年限（按中国人民银行2011年7月7日发布的贷款利率三年至五年期利率标准6.9%／年计算），退款时间为2012年7月15日至2012年7月30日。同时恒信公司向原告发出《果林湖畔小区交款明细》，明细表记载：预测销售面积374.76㎡、地上建筑面积271.46㎡、地下室面积103.30㎡，需增加单价1656元、原总房价1280930元、现总房价1901532.56元，原交款金额：已交首付款390930元、已交契税38427.90元、已交产权登记费270元，已交款合计429627.90元。本次交款金额：现总房款补交1510602.56元、契税补交（3%）18618.08元、综合配套费22476元、印花税950.77元、维修基金38030.65元，本次交款合计1590678.05元。2012年12月13日，恒信公司同时以登报的方式告知购房人办理接房手续。2014年7月10日，恒信公司发出公告，载明恒信公司开发建设的果林湖畔小区项目，于2012年5月建设完成。经本公司多次催促，尚有部分意向购房人未与公司办理正式购房手续，包括签署购房合同、交纳购房款等，至今仍未与公司办理正式购房手续的意向购房人须在本公告见报之日起至2014年7月15日期间内与本公司办理完毕相应的正式购房手续，逾期未办理正式购房手续的，本公司将取消意向购房人的购房资格，所意向认购房源本公司将自行处理，交纳的意向购房订金本公司将按同期银行利率加上本金退还。冷蕊不接受房屋涨价，而引发纠纷，冷蕊于2012年10月9日向昆明市呈贡区法院起诉，提出下列诉讼请求：1.被告返还与原告签订的购房合同，并按合同约定的价格履行交付果林湖畔X号房屋的义务；2.被告支付原告迟延交房的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。昆明市呈贡区人民法院于2012年10月9日受理后，作出（2012）呈民初字第1060-2号民事裁定书，以“由于恒信公司补交完善用地土地出让金的行为才导致被告要增加本案诉争房屋的价款，然而确认本案诉争房屋所在土地属于“清非”完善用地，以及办理补缴土地出让金业务的行为均系恒信公司根据政府政策调整后，执行政府政策的行为。”为由裁定驳回了原告的起诉。后冷蕊不服昆明市呈贡区人民法院裁定，向昆明市中级人民法院提出上诉，昆明市中级人民法院2014年4月3日受理，2014年4月29日作出（2014）昆民一终字第309号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。冷蕊不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院作出（2014）云高民申字第609号民事裁定书，裁定驳回冷蕊的再审申请。冷蕊向人民检察院申诉，云南省人民检察院于2016年11月8日作出云检民（行）监[2015]53000000098号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。2017年4月19日，云南省高级人民法院作出（2016）云民抗48号民事裁定书，裁定：一、本案指令云南省昆明市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2017年7月11日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民再61号民事裁定书，裁定：一、撤销昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第309号民事裁定书及昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第1060-2号民事裁定；二、指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。昆明市呈贡区人民法院于2017年9月1日立案，于2018年1月16日作出（2017）云0114民初2490号民事判决书，判决：冷蕊与恒信公司房屋买卖合同关系成立生效。恒信公司不服该判决，向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）云01民终3270号民事判决书，驳回上诉，维持原判。冷蕊以其与恒信公司的房屋买卖合同关系成立并生效为基础，提起本案的诉讼。恒信公司与案外人韩红娟签订《商品房购销合同》将涉案房屋出售给韩红娟，该合同于2016年1月29日进行合同备案登记（套内面积361.69平方米），备案合同总金额为2232360元，2017年6月23日，该房屋不动产权登记于案外人韩红娟名下，不动产权证号为云（2017）呈贡区不动产权第××号。另查明，恒信公司与昆明市公安局约定开发的住宅项目地，土地地号为：X，用地面积为167579.32平方米，合计为251.37亩，恒信公司2005年5月16日从昆明市国土资源局取得的原始价为每亩1.83万元，总价款430.1393万元，该地块2005年5月31日取得建设用地规划许可证。根据完善用地相关政策，恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，土地管理部门明确要求：“限期开发，于2009年12月31日前建成。”恒信公司与昆明市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让价款4194.6661万元，最终每亩土地价格为18.52万元。原土地证号昆国用（2004）第00823号变更为昆国用（2011）第008**国有土地使用权证。因土地整合，恒信公司2011年4月13日通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第××号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第××号，面积26059.58平方米，竞拍价为79067343元的两块土地。住宅项目于2008年12月开工，2009年底完成建设工作。恒信公司2005年3月31日取得建设用地规划许可证，因土地整合，此证于2012年4月25日重新办理建设工程规划许可证。恒信公司2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证。2012年6月14日取得商品房预售许可证。恒信公司认为由于“清非”完善用地、土地整合，导致该项目的建设周期加长，建设成本增加，故在通知原告接房时要求房价每平米增加1656元。昆明市人民政府办公厅【昆政办（2010）220号文件】向各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区，各直属机构转发市国土资源局拟定的《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的办法》，该办法对补缴范围、时限、标准、程序等事项进行了规定，同时规定，所有补缴土地出让价款必须由土地开发商承担，不得将补缴价款转移给已签订购房合同的住户。一旦发现有转移行为，住建部门将按国家有关规定严惩，在相关媒体上进行公示，并列入房地产开发诚信黑名单。再查明，恒信公司注册资本500万，在2007年10月25日-2018年10月15日期间，洪建森任恒信公司法定代表人、股东，出资255万，持股比例为51%；郑明莲任恒信公司股东，出资195万，持股比例为39%；案外人何永贯任恒信公司股东，出资50万，持股比例为10%，因何永贯于2008年10月24日去世，2013年3月14日，其继承人汤春娟继承该股权。2018年10月12日，洪建森按255万元的价格向赵应先转让51%的股权，郑明莲按195万元的价格向李自云转让39%的股权，汤春娟按50万元的价格向李自云转让10%的股权。2018年10月15日，恒信公司经核准登记，法定代表人为赵应先，股东为李自云。恒信公司曾先后向云南泰兴房地产开发有限公司转移资金，时间、数额如下：2016年9月27日,2489326.39元；2017年5月3日,600000元。恒信公司曾先后向云南众达森投资管理有限公司转移资金，时间、数额如下：2017年5月25日，26000000元；2017年6月9日，100000元；2017年7月4日，3000000元；2017年7月11日，3000000元；2017年8月21日，2000000元。恒信公司曾先后向云南众达经贸有限公司转移资金，时间、数额如下：2017年1月23日，3060000元；2017年2月7日，1470000元；2017年2月9日，3100000元；2017年2月20日，3000000元；2017年1月20日，2100000元。2015年5月、6月期间，恒信公司曾将涉系列案的部分房屋备案至云南众达经贸有限公司、昆明经济技术开发区企业融资服务有限公司名下。2006年4月12日至2019年8月22日期间，洪建森、郑明莲分别任云南泰兴房地产开发有限公司的法定代表人、股东。云南众达森投资有限公司于2016年5月31日成立，洪建森、郑明莲的子女洪士杰、洪千雅分别任股东、法定代表人。云南众达经贸有限公司于2008年9月28日成立，洪千雅任法定代表人、股东。2020年3月24日，本院向恒信公司送达协助调查通知书，要求该公司说明上述资金转移以及涉案房屋曾备案至案外公司的原因，是否记载于公司会计账簿，并要求恒信公司提供2015年-2019年度的公司会计账簿及审计报告供法院查阅。同时，本院向恒信公司现任法定代表人赵应先以及股东李自云送达协助调查通知书，要求两人到法院协助调查与本案有关的案件事实。对资金转移的问题，恒信公司未说明具体原因，也未提供公司财务会计账簿、审计报告供法院查阅。对于房屋备案登记，恒信公司说明，因案外公司本欲购买案涉房屋，在未支付购房款时即将房屋备案至案外公司名下，之后该公司未依约付款故注销备案登记。此外，也因为资金不足需将房屋实施让与担保来融资，因此将房屋备案登记至案外公司名下。在诉讼过程中，原告冷蕊向本院提出保全申请，本院于2019年1月3日作出了（2018）云0114民初4376号之四号民事裁定书，对被告恒信公司名下坐落于昆明经济技术开发区房屋（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第××号）进行了诉讼保全。本院认为，针对“冷蕊与恒信公司之间的合同是否已在2014年7月16日解除”的争议焦点，恒信公司认为，诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的政策，开发成本大幅提升，发生“情势变更”（昆明市公安局作为购房者的代理人也同意“情势变更”导致房价上涨，该法律后果由购房者承担），该公司于2014年7月10日发出通知后，原告未在法律规定的期限三个月内提出异议，涉案的预约合同已经解除。对此，案涉合同是预约还是本约的问题，本院做出的（2017）云0114民初2490号民事判决确认，冷蕊与恒信公司之间的房屋买卖合同关系成立生效，恒信公司不服一审判决上诉至昆明市中级人民法院，该院作出（2018）云01民终3270号民事判决驳回上诉，维持原判，两级法院的生效判决确认案涉合同为本约。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认购人与恒信公司签订的商品房订金协议及住宅确认书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，认购人将购房权转让给冷蕊后，冷蕊向恒信公司交纳部分购房款、契税等费用，故，冷蕊与恒信公司之间形成商品房买卖合同关系，并非预约合同关系。对于昆明市者代理人的问题，购房者并未向公安局出具委托授权材料，在与恒信公司签定的《订金协议》或《住宅确认书》时，系购房者与之进行自愿协商，恒信公司提交的证据并不足以证实，昆明市公安局与购房者之间存在委托代理关系。对于案涉合同是否因情势变更而解除问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”恒信公司欲单方面调高房价，系违约一方，并且双方的房屋买卖合同并未达到合同目的不能实现的程度，故，《合同法》第九十四条第三、四、五项的规定并不适用于此，恒信公司并不享有解除权。对于恒信公司认为，诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的政策变化是否属于“情势变更”的问题，恒信公司的主营业务是房地产开发，开发用地的规划发生改变、土地出让款的补交属于房地产开发的固有风险，社会一般观念也能够预见，风险程度并未超出正常人的合理预期，恒信公司作为房地产开发商，负有防范和控制经营风险的义务，故此，恒信公司对因政策调整增加的开发成本及对楼面价格的影响提出评估鉴定的申请，本院不予准许，恒信公司主张“情势变更”，涉案合同在2014年7月16日解除的反诉诉讼请求，应予以驳回。对于冷蕊应否返还发票问题，恒信公司主张的发票、收据是冷蕊向该公司交纳购房款及相关费用的凭证，恒信公司的诉请并无事实、法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二“恒信公司是否违约，应如何承担相应责任”的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”冷蕊在2009年向恒信公司支付了部分购房款，并按国家政策规定交纳了契税、产权登记费、合同工本费，恒信公司在2012年6月要求冷蕊重新办理购房手续并提高购房价格系变更合同的行为，其并不接受该单方意思表示，双方对合同的变更未达成一致意见，在双方未达成新的合意情况下，应当按照原约定履行合同义务。恒信公司将案涉房屋出卖给案外人并办理房屋过户手续，合同目的已不能实现，冷蕊作为买受人要求解除合同，应予以支持。对于违约责任如何认定的问题，如前所述，恒信公司抗辩并提出反诉的理由不能成立。该公司作为违约方应依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”冷蕊因履行合同支付的首付购房款390930元、契税38427.9元、产权登记费270元、合同工本费30元，共计429657.9元，应由恒信公司予以返还。冷蕊主张的利息，系恒信公司占用资金导致的损失，本院支持自上述款项付清之日（2010年3月26日）至恒信公司返还款项之日为止的利息，2010年3月26日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款年利率计算，2019年8月20日至恒信公司返还款项之日为止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于冷蕊要求以房屋现在的价值（按照市场价9000元/㎡计算）与原合同价款的差价进行赔偿并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，恒信公司的行为导致冷蕊的损失，该损失应当以合同正常履行后可以获得的利益为限，恒信公司于2016年1月29日与案外人韩红娟办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记手续，此时恒信公司构成违约，导致冷蕊与恒信公司之间的合同已无法继续履行，本院酌情确定以此时恒信公司将房屋出售给案外人韩红娟的合同备案价格2232360元为市场价。冷蕊主张的损失按照该市场价与冷蕊的购买价（1280930元）之间的差价（951430元）乘以已付购房款占总房款的比例（30.5%）计算，即290186.2元，由恒信公司向冷蕊赔偿。对于已付购房款一倍的赔偿责任，根据《商品房买卖合同解释》第八条规定，恒信公司与冷蕊之间成立商品房买卖合同，又将房屋出卖给第三人，恒信公司违反合同约定，除承担前述损失外，还应向冷蕊赔偿已付购房款一倍的损失。综上，恒信公司应向冷蕊赔偿损失290186.2元以及已付购房款一倍的损失390930元，共计681116.2元。对于争议焦点三“郑明莲、洪建森应否就恒信公司对冷蕊的债务承担连带责任”的问题，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第一，冷蕊主张恒信公司承担合同违约责任的同时要求郑明莲、洪建森就恒信公司对冷蕊的债务承担连带责任，系冷蕊行使其诉讼权利，且并不违反法律规定，应予以准许。第二，对于郑明莲、洪建森是否存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，本院认为，结合本案审理查明的案件事实，在2007年10月25日-2018年10月15日期间，洪建森任恒信公司法定代表人、股东，持股比例为51%，郑明莲任恒信公司股东，持股比例为39%。在2016年9月至2017年8月期间，恒信公司曾向案外云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达森投资管理有限公司、云南众达经贸有限公司转移资金达肆仟玖佰多万元。2015年5、6月期间，恒信公司曾将涉案房屋商品房买卖合同登记备案至云南众达经贸有限公司、昆明经济技术开发区融资服务有限公司名下，之后又注销备案登记。在2007年10月25日-2018年10月15日期间，洪建森、郑明莲同时担任恒信公司及云南泰兴房地产开发有限公司的法定代表人、股东，洪建森、郑明莲的女儿洪千雅、儿子洪士杰担任云南众达森投资管理有限公司的法定代表人、股东，洪建森、郑明莲的女儿洪千雅担任云南众达经贸有限公司的法定代表人、股东。洪建森、郑明莲在2007年10月25日-2018年10月15日期间，作为恒信公司的控股股东与云南众达森投资管理有限公司、云南泰兴房地产开发有限公司、云南众达经贸有限公司存在关联关系。对资金转移的问题，恒信公司未说明具体原因，也未提供公司财务会计账簿、审计报告供法院查阅。对于房屋备案登记，恒信公司说明，因案外公司本欲购买涉案房屋，在未支付购房款时即将房屋备案至案外公司名下，之后该公司未依约付款故注销备案登记，此外，也因为资金不足需将房屋实施让与担保来融资，因此将房屋备案登记至案外公司名下。恒信公司、洪建森、郑明莲认为，大笔资金的转移系正常的商业经营活动，即使存在关联交易，也不应适用《公司法》第二十条第三款规定，对此，恒信公司、洪建森、郑明莲并未提交证据证实商业经营活动或关联交易的存在。冷蕊已提交初步证据，且足以引发合理怀疑，洪建森、郑明莲在任期间存在《公司法》第二十条第三款规定的行为。会计账簿、财务审计报告是反映公司财务、财产状况的核心证据，冷蕊并不具备相应的举证能力，举证责任应转移至洪建森、郑明莲、恒信公司，如其举证不能，将承担不利的法律后果。洪建森、郑明莲在任期间将公司的资金供关联公司使用，不能说明原因，不作财务记载，同时将公司名下房产在未发生实际交易的情况下备案至关联公司名下，不作财务记载，存在滥用公司法人独立人格和股东有限责任的行为。第三，2018年10月12日，洪建森按255万元的价格向赵应先转让51%的股权，郑明莲按195万元的价格向李自云转让39%的股权，2018年10月15日，恒信公司经核准登记，法定代表人为赵应先，股东为李自云。洪建森、郑明莲向现任股东转让股权的时间，发生于案涉房产纠纷的诉讼期间。洪建森、郑明莲与现任新股东、法定代表人之间发生股权转让关系，对于股权转让价款的形成，是否包含公司全部债权、债务的对价等问题，冷蕊并不具备举证能力，相应的举证责任在于洪建森、郑明莲。此外，股东身份的转移并不当然导致股东所有权利义务的转移，股权转让合同产生的权利义务仅约束股权转让的双方当事人，不得以此对抗因原股东行为而利益受损的债权人，《公司法》第二十条第三款规定的股东责任系因股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为而产生，如前所述，洪建森、郑明莲在任期间实施上述侵权行为，应当由其承担侵权责任。第四，被告洪建森、郑明莲的行为是否严重损害债权人利益的问题，自2018年10月12日股权转让于现任股东之后，恒信公司的主要业务为洪建森、郑明莲在任时开发的“果林湖畔”小区后续的办证事宜，根据昆明市不动产登记中心回函载明，果林湖畔小区先后办理了361户首次登记，2017年5月16日至今共计办理了344户转移登记。由此，尚未办理转移登记的房屋已所剩无几。股权转让后，恒信公司并未正常开展房地产开发业务或其他业务，该公司可能已不具备偿还债务的能力，洪建森、郑明莲也并未提交证据证实，股权转让时公司的资产状况以及移交情况，恒信公司也并未说明公司的经营现状及是否具备清偿债务的能力。综上，结合冷蕊提交的证据以及本院查明的事实，能够初步证实郑明莲、洪建森在任恒信公司法定代表人、股东期间存在《公司法》第二十条第三款规定的情形，举证责任转移至郑明莲、洪建森，而郑明莲、洪建森仅做出抗辩，并未提交相应的证据。同时，郑明莲、洪建森在任期间是否存在上述情形与恒信公司具有利害关系，一旦存在，即损害了公司利益，恒信公司在公司利益可能受损的情况下也认为，上述行为属于正常的商业经营行为，但并未提交相应的证据，不符合常理。为维护债权人的利益，郑明莲、洪建森仅做出抗辩，未提交相应证据，本院视为举证不能，应承担不利的法律后果。综上所述，经本院审判委员会讨论通过，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冷蕊与被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司形成的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、由被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司在本判决生效后十日以内向原告（反诉被告）冷蕊返还购房款390930元、契税38427.9元、产权登记费270元、合同工本费30元，共计429657.9元，并承担上述款项付清之日（2010年3月26日）至被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司返还款项之日为止的利息（2010年3月26日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款年利率计算，2019年8月20日至云南恒信屋业有限公司返还款项之日为止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司在本判决生效后十日以内向原告（反诉被告）冷蕊赔偿损失290186.2元、已付购房款一倍的损失390930元，共计681116.2元；四、由本诉被告洪建森、郑明莲对上述第二、三判项规定的债务承担连带赔偿责任；五、驳回原告（反诉被告）冷蕊的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费收取26778.14元，由被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司以及本诉被告洪建森、郑明莲负担10297元，原告（反诉被告）冷蕊负担16481.14元；反诉诉讼费减半收取100元，由被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司负担；保全费5000元，由被告（反诉原告）云南恒信屋业有限公司以及本诉被告洪建森、郑明莲负担1923元，原告（反诉被告）冷蕊负担3077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长  字艳秋审判员  李 解审判员  普 熙二〇二〇年六月十六日书记员  马立艳姚娟李品娴