陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初2969号 原告：孙江丽。委托诉讼代理人：谢圣君。委托诉讼代理人：张宏雷。被告：何喜娃。委托诉讼代理人：李浩。原告孙江丽与被告何喜娃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙江丽之委托诉讼代理人谢圣君、张宏雷；被告何喜娃之委托代理人李浩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙江丽向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付租金345592元及逾期支付的违约金（违约金以345592元为基数，按照年利率6%计算，从2020年1月1日计算至实际给付之日）；2、请求依法判决被告向原告返还所租赁位于长安区XX路国色天香二期北门处1F-112的商铺及113号商铺并承担逾期返还商铺期间的占用费用（占用费用按照租赁费用标准计算至实际返还之日）；3、请求依法判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告孙江丽与刘某某系夫妻关系，2017年6月11日被告与原告夫妻二人签订《商铺租赁合同》，约定租赁原告位于西安市长安区XX路国色天香二期北门处1F-112的商铺及113商铺。上述合同签订后，原告夫妻二人依约将商铺交付给被告进行经营，但在被告租赁经营期间一直未依约向原告支付租赁费用。2019年10月23日被告向原告出具的欠条明确确认欠付租金345592元，并承诺还款日期，如未按时还款则原告有权无条件收回商铺，后被告仍未支付租赁费，原告遂起诉。被告何喜娃辩称，第一，双方合同关系属实，但合同已于2020年1月1日解除，因原告代理人口头承诺多给20天装修期，故原告主张的租金应当扣除2017年8月4日至8月24日之间20日的租金11551元，另被告向原告支付了定金3000元及保证金20000元，以上共计34551元，应在345592元中予以扣除；第二，因原告承诺商铺外有车位但实际没有，原告违约在先，且政府因改造进行围挡导致被告经营严重亏损，加上疫情对被告产生很大影响，故被告不应当承担违约金；第三，原告第二项诉讼请求无法律依据，根据双方约定，还款期限截止2020年1月1日，如房租到期未还，原告无条件将房收回并起诉至法院收回租金，被告因未按时支付租金，故自2020年1月1日起没有再进店经营餐厅，至于原告未去收房，责任在于原告，后期的占用费用不应由被告承担；第四，112号商铺的合同相对人是刘某某，并非原告孙江丽，原告无权对该商铺主张权利。本院经审理认定事实如下：原告孙江丽与案外人刘某某系夫妻关系。2016年8月17日，案外人刘某某购买位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺，建筑面积为54.78平方米；同年9月18日，原告孙江丽购买位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺，建筑面积为151.39平方米。2017年6月6日，原告孙江丽与案外人刘某某共同委托王某某与被告何喜娃商讨租赁事宜，当日，被告何喜娃向王某某支付定金3000元。2017年6月11日，原告孙江丽与案外人刘某某共同委托王某某与被告何喜娃签订《国色天香商铺租赁合同书》两份，约定被告何喜娃以每月每平方米90元的租金承租上述两间商铺，租赁期为五年，自2017年6月11日至2022年7月26日止，2017年10月26日交第二季度房租并扣除45天装修时间。同时，双方还约定，任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家或地方房屋租赁相关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的经济损失，由责任方全部承担。上述合同签订后，被告何喜娃于2017年6月17日向王某某支付保证金20000元。合同履行期间，被告何喜娃仅向原告孙江丽及案外人刘某某支付部分房租。因被告何喜娃未按时向原告孙江丽及案外人刘某某支付房租，双方进行协商，被告何喜娃于2019年10月23日出具欠条一份，上载：“今欠孙江丽国色天香商铺租金：（2017年8月-2019年12月30日）期间付了一部分，再欠：叁拾肆万伍仟伍佰玖拾贰元整（￥345592元），还款日期截止：2020年1月1日止。租房时有押金：贰万元整。如所欠房租到期未还，孙江丽无条件将房收回并起诉法院将所欠租金收回。如饭店转让，孙江丽需按合同积极配合。2019年11月23日给王某某叁万元整。法院传票送达：国色天香：1-2-1901室，电话：1500294****。何喜娃 2019年10月23日。”上述欠条所载的租金金额系西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号、XX号两间商铺的租金。欠条出具后，被告何喜娃未向王某某支付款项，亦未向原告孙江丽支付租金。另，2019年12月24日，案外人刘某某向被告何喜娃邮寄《〈商铺租赁合同〉权利、义务转让告知书》一份，将其与被告何喜娃签订的《商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给本案原告孙江丽。2020年1月12日，原告孙江丽向被告何喜娃邮寄《告知函》一份，告知被告何喜娃已经逾期支付租金，应在收到函件后三日内支付完毕所欠租金，若再次逾期将依据承诺内容解除双方的《商铺租赁合同》并将通过司法途径维护自己的合法权益。被告何喜娃收悉该份告知函但仍未向原告孙江丽支付租金，现案涉商铺仍在被告何喜娃占有及控制之下。原告孙江丽因多次索要租金未果，遂起诉，庭审中，原、被告各坚持其诉、辩理由，庭审调解不立。以上事实有原、被告陈述；商品房买卖合同；国色天香商铺租赁合同书；结婚证；告知函等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告孙江丽及案外人刘某某共同委托王某某与被告何喜娃签订的《国色天香商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，内容完整清楚，且不违反法律规定，该合同真实有效，故各方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，案外人刘某某将其所有的位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺的权利义务转让给原告孙江丽，且被告何喜娃出具欠条对此予以认可，足以认定该权利义务已经转让，被告何喜娃应当向原告孙江丽支付相应租金，其辩称原告孙江丽无权对1F112号商铺主张权利，本院不予采信。租金数额一节，被告何喜娃向原告孙江丽出具欠条所载金额系2017年8月至2019年12月30日所欠租金，共计345592元，对此双方均无异议，本院予以照准，被告何喜娃称王某某口头承诺多给20天装修期，故原告孙江丽主张的租金应当扣除2017年8月4日至8月24日之间20日的租金11551元，同时，还应当扣除定金3000元及保证金20000元一节，因被告何喜娃未提供证据证明王某某曾承诺多给20天装修期，也未提供证据证明定金3000元尚未扣减，故该节证据不足，本院不予采信，因保证金20000元在欠条中明确载明未扣除，且原告孙江丽对此予以认可，故该20000元应当在计算时予以扣除，综上，被告何喜娃向原告孙江丽支付租金325592元即可。违约金一节，双方约定违约方应当承担因违约给对方所造成的损失，现原告孙江丽主张违约金按照年利率6%计算尚属合理，本院予以认可，违约金以325592元为基数，按照年利率6%自2020年1月1日起计算至实际给付时止。另，被告何喜娃向原告孙江丽出具的欠条载明若未按时支付租金则原告孙江丽可无条件收回房屋，本院认为该欠条系附解除条件的合同，后被告何喜娃未按时支付租金，则双方所签订的《国色天香商铺租赁合同书》应于2020年1月1日解除，被告何喜娃应当返还涉案商铺，但此后被告何喜娃继续占有并控制涉案商铺，故其除应承担返还商铺的责任外，还应向原告孙江丽支付占用期间的费用，因其占用期间正值新冠肺炎爆发，经征询原告孙江丽意见，其同意扣除疫情期间部分租金，故本院酌定被告何喜娃以206.17平方米为基数，按每月每平方米90元的标准向原告孙江丽支付自2020年1月1日至实际交房时止的占用费用，但在其实际支付时可扣减1个月租金，为方便计算，被告何喜娃可按上述标准向原告孙江丽支付自2020年2月1日起至实际交房止的占用费用。被告何喜娃称原告孙江丽承诺商铺外有车位但实际没有，且政府因改造进行围挡导致其经营严重亏损一节，因被告何喜娃未提供承诺车位的相应证据，加之政府改造进行围挡系政府行为，与原告孙江丽无关，故本院对其辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽支付租金325592元及逾期违约金，违约金以325592元为基数，按照年利率6%自2020年1月1日起计算至实际给付为止；二、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽返还位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号、XX号两间商铺；三、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽支付房屋占用费，房屋占用费以206.17平方米为基数，按每月每平方米90元的标准自2020年2月1日起计算至实际交房时止；四、驳回原告孙江丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6483元，原告孙江丽已预交，由被告何喜娃承担，连同上列判决之款一并给付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  员      张  倩 二〇二〇 年  六  月 十五  日                             书  记  员     马建伟 1