福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初12344号 原告：张碧波，男，1985年5月21日出生，汉族，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：曾添辉，福建刺桐律师事务所律师。 被告：王辉忠，男，1980年6月23日出生，汉族，住晋江市。 被告：庄宝华，女，1983年10月15日出生，汉族，住惠安县。 第三人：泉州市联胜物业管理有限公司，住所地晋江市梅岭街道万达广场写字楼B座806室，统一社会信用代码91350582091363121E。 法定代表人：林晓强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭坊强，男。 第三人：福建诚联易居房地产经纪策划有限公司，住所地晋江市梅岭街道万达广场写字楼B座2307室，统一社会信用代码91350503MA31QRGD76。 法定代表人：林如佳，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：卢宇航，男，该公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 负责人：陈立新，该行行长。 原告张碧波与被告王辉忠、庄宝华、第三人泉州市联胜物业管理有限公司（下称联胜物业公司）、福建诚联易居房地产经纪策划有限公司（下称诚联易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并追加中国建设银行股份有限公司晋江分行（下称晋江建行）作为第三人参加诉讼后，第二次公开开庭进行审理。第一次庭审时，张碧波及其委托诉讼代理人曾添辉，王辉忠，诚联易居公司的委托诉讼代理人卢宇航到庭参加诉讼。庄宝华、联胜物业公司经传唤未到庭；第二次庭审时，张碧波及其委托诉讼代理人曾添辉到庭参加诉讼，王辉忠、庄宝华、诚联易居公司、联胜物业公司、晋江建行经传唤未到庭。本案现已审理终结。 张碧波向本院提出诉讼请求：判令1.两被告立即按《房产买卖协议》及《补充协议》约定办理诉争房产的不动产登记、向晋江建行办理解押登记，并配合办理该房产过户登记，将房产交付给张碧波使用；2.两被告立即支付169000元，其中违约金250000元及中介费用17000元，扣除尚未支付购房款98000元。事实和理由：原、被告在第三人联胜物业公司的中介服务下，于2018年3月1日签订一份《房产买卖协议》，协议约定王辉忠、庄宝华将位于晋江市池店镇晋江龙湖池店南片区泉安北路晋江××期××幢××室的住宅出售给张碧波，成交总价100万元，并对双方的权利、义务进行约定。协议后，张碧波依约向王辉忠支付了购房定金250000元及每个月的银行按揭款4000元，向第三人联胜物业公司中介费和手续费用17000元，后王辉忠、庄宝华以无钱向贷款银行办理解押为由要求先行垫付600000元的银行解押款，王辉忠、庄宝华于2019年7月30日向张碧波出具了承诺书及借条，过后张碧波、王辉忠与中诚联易居公司签订一份《补充协议》，协议约定该房产成交价为100万元，王辉忠共收到张碧波付款902000元，王辉忠、庄宝华应加急办理一手房不动产证，并于2019年9月17日前办理银行解押若无法解押则视为违约，并对双方的其他事项进行了补充约定。审理中，张碧波变更诉讼请求为：判令1.王辉忠、庄宝华立即按《房产买卖协议》及《补充协议》约定办理诉争房产的不动产登记、向晋江建行办理解押登记，并配合办理该房产过户登记，将房产交付给张碧波使用；2.王辉忠、庄宝华于判决生效后十日内向张碧波支付628386.38元，其中（双倍定金）违约金250000元、中介费17000元、银行按揭贷款余款459386.38元，扣除张碧波尚未支付购房款98000元。 王辉忠辩称：其是暂时经济困难，只剩下本案诉争的房产；其可以在五年内还清银行贷款，后才可以进行过户；张碧波在诉状中陈述的事实与理由属实；若判定其违约，合同就无效，其就应当赔偿张碧波250000元定金和中介费，但是违约后合同应该是无效的，其可以进行房屋买卖。 庄宝华未作答辩。 联胜物业公司未作陈述。 诚联易居公司述称：联胜物业公司的中介业务移交给诚联易居公司；在房产买卖交易过程中，其作为居间方为买卖双方提供中间服务，尽到审慎、忠实的居间义务，虽然买卖合同的签订即告居间服务完成，纠纷出现后，其仍积极约双方进行协商，并促成补充协议。 晋江建行未作陈述。 为证明自己的主张，张碧波提交以下证据：1.房产买卖协议、承诺书、借条、补充协议、定金收条、转账凭证、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表及附件、商品房买卖合同、微信语音及聊天记录各一份，以证明双方间的协议合法有效，王辉忠、庄宝华已构成违约，应继续履行合同义务，并支付违约金；2.中国建设银行个人贷款对账单，以证明案涉房产的银行按揭余额。 为证明自己的主张，诚联易居公司提交聊天视频一份，以证明其尽到了居间义务。 本院认为，王辉忠、庄宝华、联胜物业公司、诚联易居公司、晋江建行未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相应的诉讼权利。张碧波提交的证据真实、合法、与本案待证事实具有关联性，且证据1在第一次庭审时经到庭当事人王辉忠、诚联易居公司质证无异议，可予确认。因张碧波未对诚联易居公司提出诉讼请求，也未主张诚联易居公司在居间过程中存在过错，对诚联易居公司提交的证据的关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，张碧波在与王辉忠、庄宝华及中介方联胜物业公司签订《房产买卖协议》一份，约定王辉忠、庄宝华将位于晋江市池店镇南片区泉安路晋江××期××幢××室房产出售给张碧波，成交价100万元。协议同时对付款方式及违约条款等进行了约定。协议签订后，张碧波依协议约定支付了250000元定金给王辉忠并支付中介费15000元、代办手续费2000元给联胜物业公司。后张碧波陆续支付购房款计52000元给王辉忠。2019年7月30日，双方协商由张碧波出借600000元给王辉忠、庄宝华办理银行解押手续，王辉忠、庄宝华于当日出具承诺书、借条交张碧波收执，张碧波陆续将款项支付给王辉忠。2019年9月8日，张碧波与王辉忠及中介方诚联易居公司签订《补充协议》一份，王辉忠确认收到张碧波支付的购房款共计902000元，并承诺加急办理一手不动产证，协议中同时对后续履行合同的时间及方式进行了约定。截止2020年4月30日，王辉忠尚欠晋江建行诉争房产贷款459386.38元。2020年5月8日，张碧波向本院提存459387元。 本院认为，王辉忠、庄宝华在收取张碧波支付的600000元银行解押款后，未按约定办理银行解押手续，且王辉忠当庭陈述目前没有经济能力办理银行解押手续，王辉忠、庄宝华的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张碧波已向本院提存了诉争房产尚欠的银行贷款，现张碧波主张王辉忠、庄宝华办理银行解押登记手续，并配合办理房产过户登记手续，可予支持。合同签订后，张碧波向王辉忠、庄宝华支付了250000元定金，王辉忠、庄宝华违约，张碧波按定金罚则请求王辉忠、庄宝华支付违约金250000元，可予支持。根据《房产买卖协议》第十二条约定，若基于违约导致合同未完全履行的，全部中介费由违约方承担，张碧波主张王辉忠、庄宝华向其支付已付的中介费，可予支持。中介费应按协议记载的15000元予以认定。王辉忠主张其违约后，双方签订的《房产买卖协议》应为无效，没有法律依据，不予支持。庭审中，张碧波陈述，王辉忠、庄宝华已向其交付诉争房产的钥匙，并承诺可以装修和入住，应视为诉争房产已交付，对张碧波交付房产的诉讼请求不予支持。张碧波已向本院提存的款项属于王辉忠、庄宝华按约定应当支付的款项，张碧波要求王辉忠、庄宝华返还，应予支持。张碧波尚欠王辉忠、庄宝华购房款98000元，张碧波自愿在本案中一并抵扣计算，可予支持。 综上所述，本院认为，双方的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。王辉忠、庄宝华在收到张碧波支付的购房款后，未按约定及时办理解押及过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合上述认定，扣除张碧波尚欠的购房款98000元，王辉忠、庄宝华尚应向张碧波支付违约金、中介费、银行按揭贷款余额合计626386.38元（250000元+15000元+459386.38元－98000元）。因诉争房产已实际交付，对张碧波提出的交付房产的诉讼请求不予支持。王辉忠提出的抗辩主张，没有法律依据，不予支持。王辉忠、庄宝华经传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。联胜物业、诚联易居公司、晋江建行未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、被告王辉忠、庄宝华应于本判决生效之日起十日内涤除晋江市池店镇南片区泉安路晋江××期××幢××室房产的抵押登记，并配合原告张碧波办理过户登记手续； 二、被告王辉忠、庄宝华应于本判决生效之日起十日内向原告张碧波返还购房款并支付违约金、中介费合计626386.38元（其中违约金250000元、中介费15000元、提存购房款459386.38元，扣除尚欠购房款98000元）； 三、驳回原告张碧波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费13800元，由被告王辉忠、庄宝华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张鸿玲 审 判 员  陈小红 人民陪审员  叶兴灿 二〇二〇年六月四日 书 记 员  余嘉丽 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。