河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初1233号 原告：张松楠，男，汉族，1995年10月26日出生，现住黑龙江省林口县。 委托代理人：张鼎，系原告父亲。 委托代理人：高国静，河北冠廷律师事务所律师。 被告：谷艳杰，男，汉族，1990年1月3日出生，现住北京市房山区。 委托代理人：冯涛，北京市隆安律师事务所律师。 委托代理人：张云丹，北京市隆安律师事务所实习律师。 被告：固安县润泽房地产经纪有限公司。住所地：固安县106国道西侧永定河英国宫**商铺。 统一社会信用代码：91131022308109184G。 法定代表人：张晓杰，经理。 委托代理人：孟祥中，公司职员。 原告张松楠与被告谷艳杰、固安县润泽房地产经纪有限公司（以下简称:润泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张松楠及其委托代理人张鼎、高国静，被告谷艳杰及其委托代理人冯涛、张云丹，被告润泽公司的委托代理人孟祥中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张松楠向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同，并判令第一被告退还原告购房款70万元；2、判令第一被告给付原告装修费14万元；3、判令第二被告返还原告中介费37000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年9月2日签订《房屋买卖合同》，按照合同约定，被告将其所有的位于固安县房屋出售给原告，合同总价为185万元，原告预付购房款70万元，剩余办理银行按揭贷款。合同签订后，原告按照约定向被告支付了70万元购房款，被告也将房屋交付给了原告，原告为装修此房屋花去装修费14万元。后因为原告不符合固安县购房政策无法办理过户登记手续，导致双方签订的房屋买卖合同根本无法履行。为此原告向第一被告提出解除合同并要求第一被告退还原告购房首付款，第一被告以种种理由拒绝，同时第二被告居间介绍促成的房屋买卖合同根本无法履行，应当退还中介费37000元。特提起诉讼，望贵院依法及时判决。 谷艳杰辩称，一、原告称因合同无法继续履行，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告退还70万元购房款的主张与事实不符，应驳回其第一项诉讼请求。1、涉案房屋买卖合同具有继续履行的可能和必要。2018年9月2日原、被告签订房屋买卖合同之前，固安县于2018年6月3日开始执行《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），该意见第二条规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。”房屋买卖合同作为一种标的额相对较大，与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，而原告在签订合同时即已知晓其不具备固安县购房资格，但仍然选择与被告签订房屋买卖合同，意味着其已充分评估了该合同具有可履行、继续履行的可能，并且原告为满足购房条件与女友赵玲冉共同在固安县开设和经营固安县新兴产业示范区汇烤饭店，按期缴纳税款。另，2020年4月16日，廊坊市人民政府发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》（以下简称《意见》（试行）），第二条第二项中规定，固安县人民政府驻地镇及其他建制镇，具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加6个月以上城镇社会保险会依法纳税6个月以上的人员，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母，可以办理当地常住户口”。该《意见》（试行）规定的条件较《意见》更为宽松，将缴纳社会保险或纳税时间缩短为6个月，更易于满足。因此原告目前虽暂不具备固安县购房资格，但可以创造条件取得购房资格，并且因时间的缩短，不排除原告已满足该《意见》（试行）的条件。更为关键的是双方签订《房屋买卖合同》时，因原告暂不具备固安县购房资格，因此原告及其女朋友赵玲冉与被告达成口头约定：“如涉案不动产权证办理成功之时，原告仍未满足购房资格，则以其女朋友赵玲冉名义继续办理过户登记手续”。本案中涉案房屋首付款共计70万元，其中张松楠仅支付5万元，剩余65万元均为赵玲冉支付，并且被告交付涉案房屋后，装修费、物业费、燃气费等一应费用均由赵玲冉承担，因此，即使张松楠暂不具备固安县购房资格，该合同仍有继续履行的可能。2、被告依约交付房屋后，原告及其女友赵玲冉对涉案房屋进行装修，且至今仍实际占有使用涉案房屋。另外被告于2020年4月2日取得不动产权证，立即告知原告，可积极配合其办理过户登记。由此可知，买卖双方均在积极履行房屋买卖合同的义务。因此为了保证交易安全，维护市场秩序，保护诚信规则，原、被告双方应本着诚信原则，依约继续履行合同。3、原告主张合同无法继续履行的根本原因并非其不满足固安县购房政策，而是因其与户籍为固安县的女朋友赵玲冉关系破裂，导致其无意购买固安县房屋，意图毁约。原告在签订合同之时即已知晓其不满足固安县购房的限购条件，但直至提起诉讼之日，原告声称其不具备购房资格导致合同无法继续履行，明显不符合常理。2017年6月初，原告与赵玲冉开始同居，感情稳定，为结婚必要，二人遂于2018年9月2日以原告名义向被告购买房屋。当时原告不具备购房资格，加之被告涉案不动产权证尚未办理成功，因此双方达成口头约定，如涉案不动产权证办理成功之时，原告仍未满足购房资格，则以其女朋友赵玲冉名义继续办理涉案房屋的必要，因此，原告意图以其不具备购房资格为由，逃避《房屋买卖合同》约定的义务。4、原告径自解除《房屋买卖合同》的行为有违诚实信用原则。双方在签订《房屋买卖合同》时，原告系即已明知其尚不具备购房资格，被告有等待原告具备购房资格完成房屋过户登记手续或过户至其女友赵玲冉名下的意思表示。时隔将近两年，在原告已经或将要取得固安县购房资格时，其因个人原因径自要求解除房屋买卖合同，有悖诚实信用原则，亦不利于保护交易的稳定性。另外众所周知，自固安县实施限购政策以来，房价大幅下跌，涉案房屋在2018年合同签订时总价为185元，现可能已跌至160万元左右。不排除张松南亦因房价下跌而不愿意继续履行合同。综上所述，原告无权要求解除《房屋买卖合同》，无权要求被告返还其已支付的购房款70万元。二、原告因个人原因意图解除《房屋买卖合同》，由此导致的损失，原告无权要求被告承担。因此被告无需支付原告装修费14万元。退一步讲，即使原告解除合同确系其不具备购房资格，那么在其明知不具备购房资格情况下，仍旧选择继续装修涉案房屋，那么其本身即对该损失负有一定的预知和放任。因此，原告对该损失具有不可推卸的责任，无权将该损失转嫁至被告。另外，《廊坊市装饰装修工程施工合同》系赵玲冉与固安县启轩装饰有限公司签订，且装修款亦为赵玲冉支付，因此原告根本不具有主张该项损失的合法权利。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》有继续履行的可能和必要，故应驳回原告的第一、二项诉讼请求。 固安县润泽房地产经纪有限公司辩称，1、2018年9月2日签署的三方居间服务合同表明，本协议履行过程中非居间方的原因导致合同不能履行的，居间方收取的佣金及代理服务费不予退还。2、三方签署房屋买卖合同当日，原告口头承诺，购房资质问题自行解决。如不能解决，原告女友赵玲冉是固安户口有购房资质，购房首付款70万元也是赵玲冉名下银行转账给被告的，签订买卖合同当日，赵玲冉也在场。3、原告所购买的固安县房屋，属于原告与赵玲冉共同购买，具有购买资质，符合固安县购房政策标准，我公司不应承担本案诉讼费用，望法院法院裁决。 本院经审理认定事实如下：2018年9月2日,原、被告在第三人润泽公司居间下签订《房屋买卖合同》，按照合同约定，被告将其所有的位于固安县房屋出售给原告，成交价格为185万元。付款方式：约定签订合同当日原告向被告支付人民币50000元作为购买该房屋定金，于2018年11月2日前向被告支付房屋首付款人民币700000元（含定金），双方约定不动产权证出证、网签合同备案后十五个工作日之内买卖双方共同去银行办理面签，剩余尾款人民币1150000元待银行批贷后由银行直接划转至出卖人提供给银行的指定账号内，除定金外所有转账及贷款银行转账均以银行转账凭证为准。权属转移登记：双方当事人同意自不动产权证出证之日起银行面签审批后十五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋交付：出卖人应当在收到首付款当日将房屋交付给买受人。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款700000元（含定金），被告亦向原告交付了涉案房屋，2018年10月9日，原告张松楠的女友赵玲冉与固安县启轩装饰有限公司签订了《廊坊市装饰装修工程施工合同协议条款》，为装修涉案房屋支付了装修费140000元。2020年3月30日涉案房屋房产证下发。 另查明，2017年6月9日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，实行限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。原告张松楠户籍为黑龙江省林口县，未在固安县当地缴纳社会保险及纳税。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、收条等证据在案证实。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。合同签订后，原告张松楠按约向被告支付了购房款700000元，被告向原告交付了涉案房屋，原、被告对涉案房屋的装修费140000元均无异议，本院对上述事实予以确认。根据合同的相对性原则，因原告不符合廊坊市人民政府出台的关于固安县限购政策的要求，致使原、被告办理涉案房屋的所有权转移登记手续的合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告理应返还原告购房款及，故原告要求被告返还购房款700000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的被告给付装修费140000元的请求，本案原、被告签订《房屋买卖合同》时，双方均知晓原告无购房资格，在被告交付房屋后原告执意装修入住，原、被告双方对此均存有一定的过错，故本院酌定被告返还原告装修费70000元。对于原告要求被告返还中介费37000元的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，原告张松楠与被告润泽公司之间系居间合同关系，故原告该项诉求不予支持，原告就中介费是否应予以返还可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张松楠与被告谷艳杰签订的《房屋买卖合同》。 二、被告谷艳杰返还原告张松楠购房款人民币700000元。 三、被告谷艳杰给付原告张松楠装修费70000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述判决第二、三项于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6285元，由原、被告各负担3142.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李雅新 二〇二〇年六月二十九日 书记员  杨雅环