福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初4901号 原告（反诉被告）：长乐湖南海兴水产养殖场，住所地福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下，统一社会信用代码：92350182MA2YN3HU9C。 经营者：郑木秋。 委托诉讼代理人：邹守明，福建宇开律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：刘步期，男，1971年2月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘喜林，福建卫理律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）长乐湖南海兴水产养殖场（以下简称海兴养殖场）与被告（反诉原告）刘步期租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人邹守明、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘喜林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海兴养殖场向本院提出的诉讼请求：1．判令解除海兴养殖场与刘步期之间的《租赁合同》；2．判令刘步期支付拖欠的租金84万元（按每月1.75万元计算，从2016年4月1日起计算至刘步期返还所租赁的租赁物之日止，暂计至2020年3月31日，合计84万元），并按照约定支持违约金14.47万元（按每天100元计算，从2016年4月1日起计算至还清全部租金之日止，暂计至2020年3月17日累计1447天，合计14.47万元）；3．判令刘步期按照每月1.75万元的标准支付自双方之间的《租赁合同》解除之日起付至实际返还租赁物（海兴养殖场东边区域约14亩场地）之日止的占有使用费；4．判令刘步期立即向海兴养殖场返还租赁物（海兴养殖场东边区域约14亩场地）。事实与理由：刘步期于2013年3月25日就租赁海兴养殖场东边约14亩区域事宜与海兴养殖场签订《租赁合同》，上述合同主要内容为：海兴养殖场将该养殖场东边区域（包括房屋）出租给刘步期使用（出租区域见附图），租赁面积约14亩；场房租赁期十五年，自2013年3月21日起至2028年3月20日止；场地租金为1.75万元；支付方式为每月5日前支付当月租金1.75万元，汇到海兴养殖场指定的银行账户，若违期每天增加100元违约金。双方一旦签订合同，刘步期应向海兴养殖场支付21万元租赁保证金，租赁期满后，海兴养殖场应在2日内退还。租赁期满，刘步期保证该场房及附属设施有损失或故障时，应及时通知海兴养殖场，由刘步期自行修复并承担相关费用。租赁期间，场房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，刘步期根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归刘步期所有，所养殖的鱼、虾、贝类及其他损失按赔偿所得金额双方各占50%。 2018年夏天，刘步期因保管租赁物不善造成租赁物毁损。刘步期未依约支付租金，截至2020年3月份拖欠租金远超3个月，海兴养殖场有权按照《租赁合同》约定没收刘步期在养殖场内的所有物资。刘步期长期未依约履行合同主要义务导致海兴养殖场合同目的无法实现，海兴养殖场有权按照《合同法》等相关规范性法律文件之规定解除双方之间签订《租赁合同》和对应的租赁法律关系。综上所述，刘步期的行为严重损害海兴养殖场合法权益，给海兴养殖场造成不必要的损失，故海兴养殖场依法向法院提起诉讼，请求判如所请，同时刘步期缴纳的租赁保证金优先用于抵销海兴养殖场为实现债权所支付的费用损失、刘步期应承担的违约金及赔偿海兴养殖场损失，剩余部分用于抵销刘步期拖欠的租金。 刘步期辩称，双方之间租赁合同因为政府2016年2月1日动迁无法履行自行终止，刘步期不存在拖欠海兴养殖场所主张的各项费用。租金已支付至2016年3月31日。请求驳回海兴养殖场所有诉讼请求。 刘步期向本院提出的反诉请求：1．判令海兴养殖场退还反诉刘步期租赁保证金21万元，并按银行同期贷款利率支付逾期利息41160元（从2016年3月1日暂计至2020年2月29日，共计4年整，此后的逾期利息按此标准支付至租赁保证金返还止），以上共计251160元；2．判令海兴养殖场返还多交的2个月（2016年2月、3月）租金37500元。事实和理由：2013年3月25日，刘步期与海兴养殖场签订《租赁合同》，约定刘步期向海兴养殖场租赁面积约为14亩的养殖场，每月租金1.75万元，并约定刘步期需缴纳租赁保证金21万元。上述合同还约定租赁期间，场、房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，刘步期根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归刘步期所有。所养殖的鱼虾、贝类及其他损失，按赔偿所得金额双方各占50％合同签订后，刘步期进场养殖，通过原合伙人董华向海兴养殖场缴纳了租赁保证金21万元，并按月支付租金1.75万元。2016年2月1日，长乐市湖南镇人民政府向刘步期和海兴养殖场送达《动迁通告》，要求相关养殖场停止生产经营活动，并在半年内做好养殖场及其附属设施的拆除工作接到政府通告后，合同无法继续履行，被迫终止，刘步期停止经营活动。合同终止后，刘步期要求海兴养殖场退还租赁保证金，海兴养殖场不仅不退还租赁保证金，还要求刘步期继续缴纳场地租金，否则，拆迁安置与刘步期无关。刘步期无奈又缴纳了2016年3、4、5月份3个月的租金。此后，刘步期屡次向海兴养殖场要求返还租赁保证金及多缴纳的3个月租金，海兴养殖场均以种种理由予以拒绝。刘步期认为，双方之间的租赁合同，因政府动迁无法履行而终止后，海兴养殖场应及时退还租赁押金。同时，租赁合同因政府动迁而终止，海兴养殖场仍然收取租金亦无相关法律依据。海兴养殖场拒不退还租赁保证金及多交的租金的行为，严重损害了刘步期的利益。故向法院提出反诉，请求判如所请。 海兴养殖场辩称，1.海兴养殖场与刘步期签订合同之后，刘步期并未向海兴养殖场支付过21万保证金。2.海兴养殖场与刘步期双方签订租赁合同之前，刘步期承租的租赁物实际由董华承租。董华签订之前40亩租赁合同时已经向海兴养殖场支付60万的保证金。所谓21万保证金是刘步期与董华的合伙体争议与本案无关。3.刘步期支付的租金证明了双方之间的租赁关系并未因所谓拆迁公告而实际终止。双方未办理终止的任何手续。刘步期以实际行为在履行相应承租义务，不存在多交的租金，相反，刘步期还应当按照租赁合同继续履行未缴纳的租金。不存在海兴养殖场需要返还租金的事实。4.驳回所有反诉请求。 双方围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，对于双方无异议的证据，本院经审查依法予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，在本院认为作综合分析认定。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2013年3月25日，海兴养殖场与刘步期签订一份《租赁合同》。上述合同主要内容为，海兴养殖场将该养殖场东边区域出租给刘步期使用，租赁面积约14亩；租赁期15年，自2013年3月21日起至2028年3月20日止。年租金21万元，支付方式为每月5日前支付当月租金1.75万元，若违期每天增加100元违约金。双方一旦签订合同，刘步期应向海兴养殖场支付陆拾万元人民币的租赁保证金，租赁期满后，海兴养殖场应在2日内退还。租赁期间，场、房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，刘步期根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归刘步期所有，所养殖的鱼、虾、贝类及其他损失按赔偿所得金额双方各占50%。 2013年3月10日，长乐市湖南镇大鹤村村民委员会（列为甲方）与长乐海兴名优水产品研究开发有限公司（列为乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容为，原桔场育苗组东至海边防护林林带，西至学秋鳗场道路，南至晨光鳗场防护林林带，北至宝天鳗场防护林林带的低产沙地柒拾叁点捌亩（73.8亩）土地，租赁给乙方作为工厂化名特优水产品的开发基地。租期三十年，自2003年3月10日至2033年3月10日止。租赁金额：每亩每年租金150元人民币柒拾叁点捌亩（73.8亩），每年租金壹万壹仟零柒拾元（￥1107.00）人民币，30年期租金共叁拾叁万贰仟壹佰元（￥332100.00）人民币，于签订合同后把土地交付乙方使用时一次性付清。长乐市湖南镇人民政府作为见证单位在上述合同上盖章。长乐海兴名优水产品研究开发有限公司向本院出具声明，确认上述土地租赁合同中长乐海兴名优水产品研究开发有限公司的权利、义务均由海兴养殖场承继。长乐市湖南镇大鹤村村民委员会于2019年9月16日向本院出具情况说明，主要内容如下，长乐湖南海兴养殖场注册地福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下所在地地块在长乐国际机场二期工程征地范围内，政府有关部门已于2016年9月22日通知送达海兴养殖场经营者郑木秋，但由于工程至今未实际推进，动迁工作也未实际开展。故海兴养殖场及经营者郑木秋仍对上述地块及建筑物享有占有、使用、收益的权利。 2016年9月22日，湖南镇人民政府向海兴养殖场送达湖政【2016】141号湖南镇关于对机场二期工程涉及养殖等设施进行拆除的函。上述函件主要内容为，长乐国际机场二期工程作为省级重点项目，已获得国家民航局和省政府联合批准，根据市委、市政府要求，2016年全面启动长乐国际机场二期项目。我镇已于2016年2月2日发出通告，明确通知你场停止投放鳗苗、鱼苗等所有水产养殖生产苗种，若在2016年2月2日通知发出后投放的新苗搬迁将不予补偿。同时要求在2016年6月20日前做好养殖场及附属抽水管等管网搬迁等工作。并于2016年4月15日及2016年7月7日下发通告要求你场做好养殖场搬迁工作，现已到期，逾期未搬迁，我镇将按照有关规定依法强制执行。 （2019）闽0182民初4073号海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案生效判决确认的基本事实：长乐区湖南镇人民政府于2018年9月13日向本院出具情况说明，2017年6月，我镇拆除海边抽水泵等设备后，海兴养殖场是否继续经营，我镇对实际情况未具体核实，建议参考电量使用情况确定。本院就此向湖南镇人民政府了解上述文件所列地块的搬迁情况，镇政府主管副镇长称海兴养殖场所属地块的搬迁情况，目前没有相关征地文件，亦没有与海兴养殖场签订拆迁补偿协议。 本院认为，海兴养殖场与刘步期签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因海兴养殖场所在土地尚未征用，且亦未签订拆迁补偿协议，再结合湖南镇政府在另案中出具的情况说明及长乐市湖南镇大鹤村村民委员会出具的证明（内容为海兴养殖场拆迁工程至今未实际推进，动迁工作也未实际开展），故现有证据不足以证明案涉合同已无法履行，而刘步期未提交证据证明已将租赁物返还海兴养殖场，故应依约支付租金。 双方均举证证明刘步期已支付海兴养殖场租金至2016年3月，本院对此予以确认。刘步期另陈述支付2016年4月、5月租金，未提交证明予以证明，本院依法不予支持。刘步期应支付租金至合同解除之前一日。而刘步期接收起诉状副本时间为2020年4月1日，故本院依法认定合同于2020年4月1日解除。合同已解除，刘步期应向海兴养殖场返还租赁物（约14亩场地）。刘步期依约仍应支付未付的租金84万元（2016年4月1日至2020年3月31日）。双方约定每月5日前支付当月租金1.75万元，故相应的违约金应自2016年4月6日起算，每天100天，计至还清全部租金之日止。刘步期应从2020年4月1日起按每月1.75万元的标准计付占有使用费直至实际返还租赁物止。 另需要说明的是，（2019）闽0182民初4073号海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案中，海兴养殖场曾确认案外人董华支付的保证金60万元，上述款项包括刘步期的21万元保证金。而上述案件生效判决认定，根据合同的相对性，该案的租赁合同均由董华与海兴养殖场签订，保证金60万元亦由董华支付，刘步期不是合同当事人，故本院审查的是董华与海兴养殖场之间的租赁合同的法律关系。至于案外人刘步期等是否与董华形成合伙关系及双方对合伙债权债务的结算，不属于本案审理范围，而且刘步期亦未到庭对有关其个人的证据的真实性做出确认，故上述有关刘步期的证据的真实性无法确认，同时即使双方存在合伙关系，刘步期亦可根据本案认定的董华的债权、债务另行主张合伙体清算。该案中保证金60万元已抵扣董华欠付的违约金再抵扣租金。根据上述生效判决，如刘步期主张的保证金包括在上述60万中，可另行向董华主张。综上，本院依法驳回刘步期的反诉请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、长乐湖南海兴水产养殖场与刘步期之间《租赁合同》于2020年4月1日解除。 二、刘步期应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场租金84万元及违约金（按每天100天计算，从2016年4月6日起算至还清全部租金止）。 三、刘步期应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场占有使用费，按每月1.75万元计算，从2020年4月1日起算至返还租赁物（长乐湖南海兴水产养殖场东边区域约14亩场地）止。 四、刘步期应于本判决生效十日内向长乐湖南海兴水产养殖场返还租赁物（与判决第三项中的租赁物内容相同）。 五、驳回长乐湖南海兴水产养殖场的其他诉讼请求。 六、驳回刘步期的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14143.20元，减半收取计7071.6元，由刘步期负担。反诉案件受理费5674.92元，减半收取计2837.46元，由刘步期负担。 如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇二〇年六月十六日 书记员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。