安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初9422号原告：沙文兰，女，1952年5月15日出生，回族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：张世龙（系沙文兰之子），男，住安徽省合肥市宝业城市绿苑**。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路金兴苑小区746-2，统一社会信用代码91340100762768333。法定代表人：张惠，经理。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商银行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉莉，安徽徽商银行律师事务所（实习）律师。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路与物流大道交口金海花园****，统一社会信用代码913401007199802497。法定代表人：武家传，董事长。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商银行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉莉，安徽徽商银行律师事务所（实习）律师。第三人：安徽茶城商贸有限公司，住，住所地安徽省合肥市新站区站前路金兴苑小区（财富时代广场）****一社会信用代码91340100M2MY30203。法定代表人：陈有霖，执行董事兼总经理。原告沙文兰诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案，2015年11月26日，作出（2015）瑶民一初字第04817号民事判决，判决：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沙文兰房屋租赁费（自2015年5月1日起按每年11191元的标准支付至房屋返还原告沙文兰之日止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沙文兰违约金6220元；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告沙文兰坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢B-1108号房产；如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；驳回原告沙文兰的其他诉讼请求。金正公司、金光公司不服判决提出上诉，案经安徽省合肥市中级人民法院审理驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民再11号民事裁定书，以一、二审判决认定基本事实不清，且未对有关基本事实进行过审理为由，撤销安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终字3267号民事判决及本院（2015）瑶民一初字第04817号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加安徽茶城商贸有限公司（以下简称“茶城商贸”）为本案第三人参加诉讼。原告沙文兰及其委托诉讼代理人张世龙，被告金正公司、金光公司的委托诉讼代理人杨德莉到庭参加诉讼。第三人茶城商贸经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。沙文兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告金正公司向原告支付商铺租金人民币2882元、逾期付款违约金6620元（暂计算至2015年6月30日直至交付之日）合计9502元；2.判令被告金正公司向原告返还其承租的位于新站区站前路金兴苑小区1441-007B-1108号商铺及其附属设施设备，并恢复商铺原状；3.判令被告金光公司对上述租金、违约金以及返还商铺、恢复商铺原状等诉请承担保证责任；4.判令被告金光公司与金正公司共同承担上述租金、违约金以及返还商铺等。事实和理由：位于新站区站前路金兴苑小区**商铺系原告从被告金光公司购买的独立商铺。2004年7月15日，原告与被告金正公司、金光公司签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺承租给被告金正公司。租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止。租金为原告购买该商铺总价款（人民币109022元）的10%，即人民币10902元（后因实际商铺面积和总价款低于本合同约定，租金调整为11191元）。租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。合同还约定金正投资管理公司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约金；商铺使用者在不损害乙方所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修，并可按营业需要进行分割；因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由被告金正公司恢复原状。合同签订后，原告依约交付了商铺，金正公司按经营需要进行了分割并投入使用，金正公司却多次迟延支付租金。且2014年应付房租至今仍未支付。租赁期满后，被告没有要求招商客户恢复茶城格局和商铺原来位置也不与原告和其他商户业主履行交接手续。原告不知道现在自己商铺的位置所在，且商铺被被告侵占经营至今。另《包租协议书》还约定被告金光公司自愿为金正公司在合同约定的责任提供担保责任。现金正公司未按合同约定履行对原告的义务，故金光公司应承担连带责任。金正公司、金光公司共同辩称，原告诉请的违约金没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。原告的标准明显错误，合同约定是每日万分之三，原告以每日千分之三的标准进行计算错误且过高，请求法院予以减免调整。案涉的包租协议明确约定租赁期限2005年5月1日至2015年4月30日止。合同期内的租金，金正公司已经支付完毕。在合同到期之前金正公司也向全体业主送达了通知，京磬苑7号楼业主告知书等明确的告知了全体业主，在合同期满后金正公司将退出商场的统一管理，案涉商场是统一的整体，不可能将整个商场清空，显然案涉商铺客观上也无法分割交付。故在合同期满前金正公司已经穷尽了其所有的方式是来通知业主金正公司退出管理。沙文兰作为涉案商铺的产权人，应积极履行收房的权利义务，金正公司已经履行了合同的权利义务，故不应该承担合同期满后的任何责任。案涉商铺客观尚无法分割交付，分割交付将损害其他大部分业主的利益。整个商铺五百多户，起诉的仅有两百户，有300户是愿意维持现状的，如果分割开来，会损害其他业主的共同利益。案涉商铺拥有独立产权，无墙体分隔，无独立水电的开放结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，若分割交付影响市场的整体运营，不利于整体商铺商业效能的最大限度的发挥，最终影响多数业主利益。金光公司无需承担担保责任。金光公司仅就租金的给金正公司提供担保，不能对案涉商铺的返还行为做担保。金正公司已经支付了合同期内的全部租金，故金光公司不应该承担任何担保责任。包租期限是2005年5月1日至2015年4月30日止，金光公司仅对租赁期限届满前，金正公司应负的租金承担一般保证责任。2015年4月30日之后产生的租金性质如何监管，金正公司行为无论如何金光公司均不承担责任。茶城商贸未提出参诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》及附件、《房地产权证》及购房发票和契税，以证明房屋的合法来源及所有人，且商铺是独立分户的的事实；两被告质证认为证据三性均予认可，证明目的不予认可；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。2.《包租协议书》，以证明原告和被告租赁合同关系的事实；两被告质证认为证据三性无异议，原告应发行房主的义务，向实际侵权人主张要房；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。3.被告的银行流水。以证明被告支付租金违约的事实；两被告质证认为真实性认可，证明目的不认可，被告主观上没有违约的故意；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。4.违约金计算表、租赁期满被告应付的租金计算表，以证明被告应付的租金和违约金的事实；两被告质证认为这是原告单方制作，证据三性均不予认可；经审查，该组证据形式上是书面资料，系原告单位制作，不属于书证，系原告为以方便其陈述和主张所加工制作的资料，属于当事人的陈述范畴，与本案其他证据相印证的部分依法可以作为认定本案事实的根据，反之不予确认。5.（2014）瑶民一初字第03946判决书，以证明陈有霖没有逾期租赁不应承担责任的事实；两被告质证认为真实性认可，证明目的不认可；经审查，该判决已生效，依法该判决所认定的事实无需当事人举证证明，无认证的必要。6.照片，以证明消防瘫痪，商铺混乱业主上访返还房屋的事实；两被告质证证据三性及证明目的不予认可，商铺是统一整体，消防、电梯等共用设施不能分割，合同期满后金正公司只能通过向业主告知的方式交付商铺，已经穷尽了所有救济方式，不应承担责任的事实；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。7.瑶海法院清场商铺的公告，以证明法院在清场协助返还商铺的事实；两被告质证认为真实性认可，证明目的不认可，金正公司已退场，并不是房屋的实际使用人，无需承担房租及违约；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。金正公司、金光公司向本院提交证据：《金兴苑7号楼业主通知书》《邀请函》《通知》，以证明金正公司在合同期满前已经告知了广大业主期满后将退出经营管理的事实；沙文质证认为证据三性均有异议，之前没有看到，另外文见德、朱庆兵不能代表原告；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。对争议的事实，本院认定如下：2004年6月12日，沙文兰（买受人）与金光公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定，沙文兰购买金光公司开发的位于本市站前路财富时代广场7幢一层B－1108号商铺，建筑面积15.1平方米，其中套内建筑面积7.87平方米，公共部位与公用房层分摊建筑面积7.23平方米，单价7220元/平方米，总价款109022元。2004年7月15日，金正公司（甲方）与原告（乙方）签订《包租协议书》1份，约定合肥市新站区站前路金兴苑7幢B-1108号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。甲方付给乙方的年租金为乙方购买该商铺总价款10%，乙方购买商铺总价款为109022元，年包租租金10902.20元。第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。甲方可以对包租的乙方商铺再转租，使用方在不损害乙方所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割。违约责任：甲方不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月原告有权收回经营权，其甲方一切经济损失由甲方自行承担。因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由甲方恢复原状。为保障乙方的合法权益，金光公司自愿为甲方在本协议中的责任提供担保，若甲方不能按本协议履行对乙方的责任，则由金光公司承担甲方的责任。金正公司在合同上签章确认，沙文兰在合同上签字确认，金光公司作为担保方在合同上签章确认。2005年11月22日，案涉房屋办理产权登记，权利人沙文兰，房屋坐落新站区站前路金兴苑小区7幢B－1108号，建筑面积15.5平方米。合同履行过程中，金正公司按年租金11191元支付该房屋租金。原告收到了第一期租金10902元，2006年7月18日收到第二期租金11480元，此后分别于2007年9月24日、2008年11月17日、2009年11月25日、2011年1月26日、2012年1月9日、2013年3月13日、2014年9月2日收到了7次房租，每次11191元，合同期内最后一次房租（2014年5月1日至2015年4月30日）的房租11191元，金正公司业已按约付齐。2014年11月27日，本院就金光公司起诉陈有霖、安徽茶城租赁合同纠纷作出（2014）瑶民一初字第3946号民事判决书，认定：2014年2月23日，金光公司与茶城商贸的法定代表人陈有霖签订《租赁合同》，约定站前路金兴苑财富时代广场7号楼－1、1、2层商场建筑面积约7500平方米整体租赁给陈有霖经营茶叶市场，租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，年租金200万元等，判决陈有霖、茶城商贸支付金光公司房租120万元和违约金12万元。2015年3月10日，金正公司发出《金兴苑7#楼业主通知书》，告知金兴苑7#楼广大业主，金正公司与业主相关返租事宜将于2015年4月30日终止，金正公司不再与广大业主续签返租协议，双方返租关系至此终止，再无其他法律关系等。当日，刘劲松在该通知上签署：通知已收到，并签字确认。王先华、张树芬于2015年4月20日亦在该通知上签名。2015年4月9日，文见德、朱庆兵以金兴苑小区－－安徽茶城业主代表选举筹备小组的名义向金正公司、金光公司负责人及公司所持有的27间商铺的业主发出《邀请函》，要求于2015年4月11日下午14点在合肥市前站前路火车站出口西边唯客宾馆（原邮政宾馆）6楼大会议室出席茶城业主代表选举大会等。2015年5月25日，金正公司向金兴苑7#楼广大业主发出《通知》，告知最后一次返租工作将于6月初启动分次分批返还等。张树芬、王先华在该通知上签名。另查，位于本市站前路金兴苑小区，位于本市站前路金兴苑小区茶城共有**房屋商铺返租期限为十年，至2015年4月30日所有业主的返期期限均已届满，同时金正公司出租给茶城商贸的期限亦届满。目前，茶城就房屋租赁纠纷经本院判决后申请执行的272件（共299套），其中要求返还商铺237件（263套），未要求执行和未起诉的共130套。在执行期间，上述申请人多次就返还商铺进行信访。2017年9月25日，本院就该系列案件执行发出公告，责令金正公司、金光公司及房屋实际使用人于2017年10月25日前迁出位于合肥市新站区站前路金兴苑小区茶城房屋（7幢负一层、一层、二层及3幢部分房屋）。目前茶城现状为负一层大部分已返还商铺；一层商铺现基本均由经营茶叶的商户在经营（具体情况经营者不配合，无法查清）；二层商铺零星在使用，基本闲置。茶城现状，经过装修为玻璃隔断分割空间独立、大小不一的商铺，无法区分房产证附图中所标注的商铺具体位置，但附图中有明确的四至位置、距离标注。本院认为，金正公司与沙文兰签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同合法有效。双方约定的租赁期限届满（为2015年4月30日）后，金正公司应依法将租赁物返还沙文兰，其虽发出通知明确与所有业主的包租协议终止，并经少数业主签字确认，但未将租赁物即商铺返还出租方沙文兰。尽管本案中租赁物系返租的产权式商铺，具有整体合并使用的属性，但金正公司已与所有业主终止包租协议，未将租赁商铺实际返还沙文兰，也未就该商铺占有进行移交或说明。此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，鉴于实际该市场商铺因装修及分割使用的现状，业主盲目确定商铺四至界线，将可能会损害他人的合法权益，且无法通过自救维护权益，故金正公司采用仅告知合同终止的履约方式不当，应为违约，依法应确定金正公司仍实际控制案涉商铺继续使用，双方之间应为不定期租赁合同关系，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方合同约定年租金为原告购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为111910元，房屋租金为每年11191元。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金11191元的标准支付至租赁房屋返还原告之日止。合同约定租金的支付应在当年的4月30日前给付，金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。原告主张金正公司支付违约金的诉请合理，本院予以支持。双方约定违约金为每日万分之三，符合法律规定，依法应予支持。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故原告主张2015年4月30日后的租金的违约金的诉请，本院不予支持。根据实际付款时间，至2015年6月10日应付原告违约金合计为6614.02元（2006年5月1日至2007年4月30日租金实际支付时间为2006年7月18日，逾期79天，违约金应为272.08元。2007年5月1日至2008年4月30日租金实际支付时间为2007年9月24日，逾期147天，违约金应为493.52元。2008年5月1日至2009年4月30日年租金实际支付时间为2008年11月17日，逾期201天，违约金应为674.82元。2009年5月1日至2010年4月30日租金实际支付时间为2009年11月25日，逾期209天，违约金应为701.68元。2010年5月1日至2011年4月30日租金实际支付时间为2011年1月26日，逾期271天，违约金应为909.83元。2011年5月1日至2012年4月30日租金实际支付时间为2012年1月9日，逾期254天，违约金应为852.75元。2012年5月1日至2013年4月30日租金实际支付时间为2013年3月13日，逾期317天，违约金应为1064.26元。2013年5月1日至2014年4月30日租金实际支付时间为2014年9月2日，逾期490天，违约金应为1645.08元），原告主张违约金为6220元未超过上述计算标准，本院依法应予支持6620元。原告与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，且多数商铺业主要求返还商铺，因此本案中原告要求金正公司返还商铺的诉请合理，本院予以支持。《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下进行装修分割，原告未能证明商铺交付之前附属设备等情况，所谓的原样标准，在本案中并无证据予以证实，故不予支持。至于金光公司的责任问题，因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沙文兰房屋租赁费（自2015年5月1日起按每年11191元的标准支付至房屋返还原告沙文兰之日止）；二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沙文兰违约金6220元；三、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告沙文兰坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢B-1108号房产；四、在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告沙文兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由金正公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  方业剑审 判 员  黄 群人民陪审员  周侠云二〇二〇年六月二十九日书 记 员  谢莉雯附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。