四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初2818号 原告：张珺，女，1985年12月31日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：罗洁，男，1981年11月30日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：张珺（罗洁之妻），住四川省邛崃市。 被告：成都泰悦房地产开发有限公司，住所地：邛崃市文君街道办滨江路下段263号附301号。 法定代表人：王浩，职务不祥。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 原告张珺、罗洁与被告成都泰悦房地产开发有限公司（简称泰悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）川0183民初1332号民事判决。泰悦公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2019年1月8日作出（2018）川01民终13423号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告张珺，被告泰悦公司的诉讼代理人曹绮、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张珺、罗洁向本院提出诉讼请求：1.泰悦公司向张珺、罗洁支付逾期交房违约金人民币12384元（违约金计算方式：以购房款516344元为基数，日息万分之一为标准即51.60元／天×240天）；2.泰悦公司向张珺、罗洁支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式：按购房款516344元为基数，日息万分之一为标准，自2018年3月19日起算至张珺、罗洁实际取得不动产权证书之日止。事实和理由：张珺、罗洁系夫妻关系，2014年5月11日二人共同与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张珺、罗洁从泰悦公司处购买其开发的位于邛崃市××镇××路××号××小区××幢××单元××号商品房，总价款516344元。合同对交付条件、交付期限、权属证明的办理以及违约责任等进行了约定。合同签订后张珺、罗洁依约支付全部购房款，并于2016年9月29日从泰悦公司处收房,同日交纳了税费、办证资料等。按照合同约定，泰悦公司应在2016年6月30日前取得规划验收合格证并向张珺、罗洁交付该房屋，且至迟于2018年3月19日前为张珺、罗洁办理好不动产权证书并交付。该案涉房屋实际于2017年4月5日取得规划验收合格证，于2018年8月1日取得不动产权证书，因此，根据合同中对于逾期交房及逾期办证违约责任的约定，泰悦公司应向张珺、罗洁支付违约金。 泰悦公司辩称，对张珺、罗洁陈述购买的事实、张珺、罗洁已付的购房款及实际收房并缴纳税费、办理不动产权证的时间予以认可。关于逾期交房的违约金，泰悦公司虽未在交房之时取得规划验收合格证，但合同约定泰悦公司享有60天的免责期。另张珺、罗洁在收房之时具有查阅文件的权利和义务，其签署了房屋交接确认书，证明对验收条件及验收质量予以认可，应视为对原合同约定的交房条件进行了变更，不应再主张逾期交房违约金。关于逾期办证的违约金，受国家“双证合一”的政策实施影响，原两证已不能办理，办证机构已发生变化，证书内容也发生了变化。双方对不动产证书没有任何约定，故不应承担逾期办理不动产证的违约金责任。政策变动后，不动产证的提交资料也发生了变化，不能以原约定的办证所需资料、约定时间苛责被告。按照相关行业规则，国土证办理的合理期限应为房产证办理之后的3年之内。合同约定办证系无偿委托，非因泰悦公司故意或重大过失给买受人造成损失的，泰悦公司不承担损失赔偿责任。因行政部门工作人员有限，由此导致审核时间滞后，不应由泰悦公司承担。另外张珺、罗洁主张的违约金计算标准过高，逾期办证并未造成张珺、罗洁的损失，对超过30%的部分请求法院依法调减。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年5月11日，张珺、罗洁与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张珺、罗洁购买泰悦公司开发的位于邛崃市××小区××幢××单元××号商品房，张珺、罗洁如约向泰悦公司支付了全部购房款516344元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当已取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，由出卖人继续负责组织相关单位在60日内予以实施到位，在该期限内达到上述承诺条件则出卖人不承担违约责任；超过60日仍未达到上述承诺条件的，出卖人应当采取补救措施并根据新的逾期天数按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同第十四条的约定，买受人在接收房屋时应当按照合同约定的交房条件进行验收，在出卖人不能出示规划合格证时，有权拒绝收房，并要求出卖人承担由此产生的逾期交房责任。 合同第十九条约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房转移登记的权属之日起至实际取得权属之日止，出卖人向买受人支付已付购房款每日万分之一的违约金。补充协议约定出卖人在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 2016年9月29日，泰悦公司向张珺、罗洁交付案涉商品房。张珺、罗洁于同日向泰悦公司交纳了契税等代收办证费用。2016年5月30日，该工程经竣工验收合格。2017年4月5日，泰悦公司取得该项目建设工程规划合格证。2017年7月22日，泰悦公司取得该项目房屋面积实测报告。案涉房屋于2018年8月1日办理不动产权证。当事人均认可本案合同约定的办理房产证的期限为2018年3月20日前。 邛崃市于2016年10月14日开始实施不动产统一登记。 本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。张珺、罗洁的第一项诉讼请求涉及逾期交房违约金。泰悦公司应按约履行交房义务。合同约定的交房期限是2016年6月30日前，而实际交房时间是2016年9月29日，泰悦公司存在逾期交房行为。张珺、罗洁收房时，案涉商品房已经竣工验收合格符合法定交付条件，但合同约定的交付条件尚未成就。在此情况下张珺、罗洁可以拒绝收房，但是其收房行为应当视为对自己权利的处分。故本院对张珺、罗洁主张收房后的逾期交房违约金不予支持。根据合同约定，泰悦公司在约定的交付时间即2016年6月30日届满后享有60日的整改免责期用于弥补交付条件的不足。泰悦公司在整改期届满后的2016年8月29日至收房日2016年9月29日这段时间应当按约以购房款为基数，按每日万分之一承担逾期交房违约金51.60元/日×31日=1599.60元。 关于逾期办理不动产权证违约金，因为“二证合一”政策施行，合同约定的办理房产证、土地证内容不再具有可履行性。当事人在合同中只约定了办理房产证期限和逾期办证违约金。关于办理土地证，双方没有约定办证期限和逾期办证违约金，只是约定“开发商在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。办理房产证的截止期限在邛崃市“二证合一”政策施行之后。在此情形下，本院认为应当在合同约定的办理房产证的期限届满后给予90日作为办理土地证的合理履行期，并以该期限届满之日作为应当办理不动产权证的时间点。逾期未办理不动产权证的，则参照逾期办理房产证的违约金标准计算逾期办理不动产权证违约金。根据合同约定，泰悦公司应于2016年9月29日起365个工作日内即在2018年3月20日前为张珺、罗洁办理房屋权属证书。加上90日的办理土地证期限，那么办理不动产权证的期限届满日应当为2018年6月18日。泰悦公司主张免除逾期办证违约金的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。张珺、罗洁主张的违约金计算标准符合双方约定且合理，泰悦公司主张调减，本院不予支持。故泰悦公司应当承担2018年6月18日至2018年8月1日的逾期办理不动产权证违约金51.60元/日×44日=2270.40元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告成都泰悦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张珺、罗洁逾期交房违约金1599.60元； 二、被告成都泰悦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张珺、罗洁逾期办理不动产权证违约金2270.40元； 三、驳回原告张珺、罗洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，由原告张珺、罗洁负担141元，被告成都泰悦房地产开发有限公司负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 万 尚 康 人民陪审员 朱虹 人民陪审员卿 文 平 二〇二〇年六月十九日 书 记 员 彭 力 家