福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1478号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾茗曦，女，1984年5月2日出生，汉族，住，住厦门市同安区/div> 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人曾茗曦商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持欣盛丰公司的反诉请求并驳回曾茗曦的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反公平原则。一、一审法院认定根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明曾茗曦存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，系事实认定不清，举证责任适用错误。（一）曾茗曦作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因曾茗曦部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料是曾茗曦的应尽义务，双方签订的合同及附件六约定了曾茗曦应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日。（二）根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”原理，曾茗曦认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由曾茗曦承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用法律错误。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。若欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。曾茗曦并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司办理交房手续，但被拒绝办理。一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。三、一审法院不予调整逾期交房违约金，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。根据合同法解释（二）第二十九条规定，法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予调整的主张，了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当。一审法院以“合同总金额”万分之一标准分段计算至2018年12月9日违约金为87899.83元，超过合同总价款的5%即66894.85元，比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金还高，超过了曾茗曦的实际损失，违反了公平原则。即便曾茗曦的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也低于合同约定的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算违约金为4013.7元，租金损失低于合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即66894.85元，即便参照租金损失，亦应给予调低。四、欣盛丰公司向曾茗曦主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。（一）有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式约定，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请曾茗曦注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。（二）欣盛丰公司向曾茗曦主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，曾茗曦不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，曾茗曦收房逾期，应承担相应的违约责任。在曾茗曦逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求曾茗曦支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由欣盛丰公司承担。一审法院以房产的毁损、灭失欣盛丰公司无需承担责任，认定欣盛丰公司主张逾期收房违约金和代保管费没有事实和法律依据，认定错误。（三）曾茗曦称截止今日涉案房产仍未达到交付标准，公共配套设施未完成的主张不成立。曾茗曦未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果。根据案涉合同附件六第四条第十三款约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，曾茗曦应按照收房。涉案房产2017年10月9日已达交付条件，欣盛丰公司多次通知曾茗曦交房，在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论欣盛丰公司通知交房的事，但曾茗曦至今未收房，其应向欣盛丰公司支付从2018年6月11日起（最迟不应超过2018年11月9日起）到实际收房期间的逾期收房违约金及代保管费。 曾茗曦辩称，同意一审判决。 曾茗曦向一审法院起诉请求：判令欣盛丰公司向曾茗曦支付逾期交房违约金（自2017年1月1日计算至实际交房之日止，每日违约金按总购房款的万分之一计算），暂计至2018年12月31日，违约金为97666.48元。 欣盛丰公司向一审法院反诉请求：判令曾茗曦立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金6120元及支付代保管费以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准暂计算至2019年12月12日代保管费为53248元。 一审法院认定事实：2016年4月22日，曾茗曦与欣盛丰公司签订合同编号为03275413的《厦门市商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定曾茗曦购买欣盛丰公司在厦门市同安区××＃楼××层××室商品房，建筑面积共118.20平方米，房价总金额1337897元。合同第六条约定买受人于2016年4月26日前付537897元，余款80万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等……。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人逾期付款或逾期支付违约金，则出卖人交房时间相应顺延；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.……出卖人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理应逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九·八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 庭审中，欣盛丰公司确认曾茗曦已于2016年4月26日前付清购房首付款537897元。欣盛丰公司于2016年6月10日向曾茗曦出具收取购房款537897元的发票。2016年6月16日，曾茗曦与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，后中国工商银行发放贷款80万元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2016年7月17日，欣盛丰公司向曾茗曦开具发票，载明该公司已收取曾茗曦购房款80万元。 2018年11月2日，欣盛丰公司向曾茗曦发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向曾茗曦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，寄送邮件由曾茗曦本人签收。庭审中，曾茗曦确认欣盛丰公司寄送地址系其签订《厦门市商品房买卖合同》时提供的地址无误。 一审法院另查明，2016年4月22日至2016年12月31日期间，厦门市同安区24小时累计降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级、高温35度及以上的天气及莫兰蒂台风正面登陆厦门造成影响的天数共51天（已扣除重复计算天数8天，即2016年7月16日、7月28日、8月1日、9月15日、9月17日、9月27日、9月28日、9月29日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，曾茗曦与欣盛丰公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据曾茗曦与欣盛丰公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付曾茗曦使用，但欣盛丰公司并未按照交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，无合同约定及法律依据，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、24小时累计60㎜及以上降水、高温35度及以上、高温35度及以上、莫兰蒂台风正面登陆厦门造成影响的气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房51天。2018年6月11日，案涉楼盘通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司于2018年11月2日向曾茗曦寄送《催告收房通知书》，但大量业主持通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向曾茗曦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，曾茗曦收到该《再次催告收房通知书》，故从该日起曾茗曦即可办理收房手续。曾茗曦主张的逾期交房违约金，法院支持算至2018年12月9日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，经查，该违约金计算标准由合同明确约定，系双方真实意思表示，欣盛丰公司主张计算标准过高证据不足，不予支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年1月1日起计至2018年12月9日，共计708天，扣除可顺延交房51天，合计657天，每天按曾茗曦已支付购房款1337897元的万分之一向曾茗曦支付逾期交房违约金87899.83元。 欣盛丰公司主张曾茗曦逾期办理按揭贷款逾期提交办理贷款材料应付违约金，法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证明曾茗曦存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定曾茗曦应于合同签订之日起60日内付清购房余款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司该辩称意见及相应诉求没有事实和法律依据，不予支持。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，法院认为，合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，曾茗曦逾期收房，已视为欣盛丰公司办理了交房手续，相关风险和费用亦转移由买受人承受，现欣盛丰公司要求曾茗曦支付代保管费，违反了公平原则，且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾茗曦支付逾期交房违约金87899.83元；二、驳回曾茗曦的其他本诉请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2242元，适用简易程序减半收取计1121元，由曾茗曦负担112元，欣盛丰公司负担1009元；反诉案件受理费减半收取计642元，由欣盛丰公司负担。 二审法庭调查中，欣盛丰公司提交如下证据：证据1.商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证，证据2.商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，均用于证明同一小区业主陈晓云20**年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据3.（2016）闽民再188号民事判决书，用于证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。曾茗曦质证认为，证据1.2的真实性无异议，证明对象有异议，业主办理贷款要根据银行的通知确定时间。证据3的真实性无异议，但与本案无关，不能以此证明曾茗曦存在逾期收房的情况。 双方当事人对一审法院认定的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第13款“合同第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”一审判决书第11页第3段第2行“但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，……前往办理交房手续遭遇障碍”有异议，该报道失实，不应采信。且曾茗曦一审中并未举示该判决书作为证据，未经质证，一审该认定不妥外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。一、关于曾茗曦应否支付逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金问题。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。欣盛丰公司主张曾茗曦存在逾期办理贷款负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明曾茗曦提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明曾茗曦应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向曾茗曦主张逾期办理贷款违约金。故其向曾茗曦主张逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金，缺乏依据。二、关于逾期交房违约金计算截止日期问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，（2018）闽02民终5463号生效判决认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行。案涉《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，双方对逾期交房违约金作了约定，欣盛丰公司上诉主张逾期交房违约金过高，不符合合同约定。三、虽然附件六合同补充协议第四条第3款、第4款约定曾茗曦未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确曾茗曦未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自曾茗曦应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由曾茗曦承担。因此，欣盛丰公司要求曾茗曦支付逾期收房违约金、代保管费，违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明案涉房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3245元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年六月十六日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。