安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1970号 上诉人（原审被告）：颍上徽创房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇瀚海御水兰庭小区**楼**门面，统一社会信用代码91341226MA2NB5FT8Y（1-1）。 法定代表人：刘林，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：汪波，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汤传全，男，1993年10月11日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人颍上徽创房地产开发有限公司（以下简称徽创公司）因与被上诉人汤传全房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初7050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽创公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汤传全的全部诉讼请求。事实与理由：本案并非不可归责于双方当事人的原因无法办理按揭贷款合同而导致合同无法履行，是因汤传全的消极行为导致的，其公司从未违反合同约定，多次督促汤传全履行合同义务，《清退解约函》是在万般无奈之下要求汤传全承担违约责任后解除合同，系附条件的解除。汤传全不享有单方解除权，其解除合同的诉求不应得到支持。其提供的证据也不足以支持其诉讼请求。一审判决认定事实不清，证据不足。 汤传全辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汤传全一审诉讼请求：判决解除汤传全、徽创公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》；判令徽创公司返还汤传全支付的购房款138067元；本案的诉讼费及其他相关费用由徽创公司承担。 一审法院审理查明：2018年2月5日，汤传全（买受人）与徽创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇城北新区尤岗路北侧、管仲大道南侧、经五路东侧、经四路西侧14幢1单元902室出卖给买受人；商品房总价款687067元；买受人应当在2018年1月14日前支付首期房价款138067元，占全部房价款的20.09%；余款549000元向银行申请贷款支付；第八条，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一补充协议第三条，买受人选择按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付合同项下款的，应在合同签订生效之日起，7日内依据合作银行按揭客户贷款要求，提交按揭贷款所需的全部资料并签订按揭贷款合同。因买受人的责任（如提供的按揭资料不真实、不完整或买受人不及时到贷款银行或公积金贷款处签订个人购房贷款合同等原因）导致延迟按揭贷款的支付时间，则视为买受人违约。买受人应承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。若因买受人原因导致银行按揭贷款不能完成，买受人需一次性付清按揭贷款不能完成部分的购房款。如遇银行要求提高首付款比例，买受人应该在接到通知后10日内补足首付款，逾期按主合同第八条规定承担违约责任。2018年1月14日，汤传全支付徽创公司房屋首付款138067元。根据合同约定，房屋余款549000元由汤传全向相关按揭银行申请办理按揭贷款，由于国家政策调控原因，至今未能取得按揭贷款。 2018年7月18日，徽创公司向汤传全发出《函告》，载明：请接函后3日内前来我公司提交按揭手续，否则，我公司将解除合同，收回房屋，并按合同约定扣除5%违约金，由此造成的损失由你本人承担。2019年3月11日，徽创公司向汤传全发出《办理贷款手续催告函》，载明：我公司已于2019年3月11日通知您在2019年3月18日前携带相关材料到我公司指定的银行办理该商品房按揭贷款手续，并签署相关贷款文件……请您于接到本通知书后立即与我公司售楼部置业顾问彭维娜联系。2019年9月16日，徽创公司向汤传全发出《清退解约函》，载明：您于2018年1月14日于我公司定购房屋14幢902室，截止目前逾期603天未完善贷款手续，我司工作人员彭维娜多次与您沟通未果，现根据您于我司签订的《商品房买卖合同》第八条及附件十一补充协议第三条约定，您已构成严重违约责任，现我司通过书面通知告知您即日起我司与您解除该《商品房买卖合同》，并保留相应法律权利。汤传全曾与徽创公司联系表示愿意解除合同，但双方就解除合同是否应当支付违约金问题发生争议，特诉至法院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，汤传全与徽创公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据众所周知的事实，近年来，国家为给房地产市场降温，相继出台了一系列的调控政策，而银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控。结合本案，首先，双方在《房屋买卖合同》中约定剩余购房款549000元由汤传全办理按揭贷款，未约定付款期限；其次，徽创公司曾于2018年7月18日函告汤传全应于2018年7月下旬提交按揭手续，又于2019年3月11日催告汤传全在2019年3月18日前办理按揭手续，可见双方已经认可办理银行按揭贷款的难度加大，适当进行了延期；最后，徽创公司并未提出充分的证据证明汤传全存在故意不办理房屋按揭贷款的行为，故按揭贷款未能办理不能归因于汤传全。因未能订立商品房担保贷款合同的原因不能归因于汤传全和徽创公司，导致商品房买卖合同不能继续履行，双方可对剩余购房款的支付期限和方式进行协商变更，如协商不成，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，徽创公司于2019年9月16日函告汤传全，即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，汤传全也明确表示愿意解除合同。在庭审中，徽创公司辩称，其于2019年9月16日向汤传全发出的《清退解约函》，不是为了解除合同，而是为了催告汤传全支付剩余购房款。经查，与事实不符，不予采信。因此，汤传全主张解除其与徽创公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》，徽创公司返还购房款138067元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。徽创公司辩称合同不能解除的理由和合同解除后应由汤传全支付违约金的理由均不能成立，依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（五）项、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二项之规定，判决：一、解除汤传全与颍上徽创房地产开发有限公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》；二、颍上徽创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还汤传全购房款138067元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为：一审判决解除涉案《商品房买卖合同》是否正确。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。经审理查明，涉案商品房担保贷款合同未能订立的原因不能归责于汤传全和徽创公司，导致商品房买卖合同不能继续履行，汤传全可以请求解除合同，且徽创公司于2019年9月16日向汤传全发出《清退解约函》，解除涉案《商品房买卖合同》，汤传全表示同意。故汤传全主张解除《商品房买卖合同》并要求徽创公司返还购房款138067元的诉讼请求成立，一审判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3061元，由颍上徽创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月十七日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。