江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4197号原告：陈松，男，1976年9月19日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王军，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。被告：徐才弟，男，1968年7月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱彩芳，女，1969年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告陈松与被告徐才弟、朱彩芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，后因二被告其他方式无法送达，改由本院依法公告送达应诉通知、诉状副本、开庭传票，并组成了由审判员孙明任审判长、人民陪审员徐秀英、钱建珍参加评议的合议庭。审理中，因诉状中被告徐才弟的名字有误，原告在更正名字、变更诉讼请求、补充证据后，经本院第二次公告送达应诉通知、诉状副本、开庭传票后，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈松委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，被告徐才弟、朱彩芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告陈松向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告房屋租金17400元。2、请求判令被告支付拆迁补偿款拆迁补偿款195049元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2005年起就租住被告位于蠡口万**路粮管所17-18号门面房1-3层，对房屋进行完整装修并增添设施，经营机电工具买卖。2018年11月8日，双方签订《租房合同》约定续租一年，租金半年一付，租金64000元。至2019年1月31日，后因拆迁，不能正常运营商铺和居住。在苏州市相城区元和街道朱巷社区居委会与被告所签订的《非住宅项目协商回购补偿协议书》里，明确了拆迁补偿包含了对商户的装修、附着物、机器设备收购和搬迁、搬迁停产停业损失、搬迁奖励等补偿，但经原告向被告催要，被告拒绝归还1月31日至5月8日的租金及商户所应获拆迁补偿，因此特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告徐才弟、朱彩芳未作答辩。经审理查明：徐才弟、朱彩芳为夫妻关系。原告自2005年起多次与被告徐才弟签订合同，约定被告徐才弟将其位于蠡口万**路粮管所17-18号门面房1-3层出租给原告用于经营机电工具买卖，租期自每年11月8日起计。2018年11月8日，原告与被告徐才弟再次签订《租房合同》一份，约定续租一年，其中约定：第一条，承租方承租蠡口万**路粮管所17-18号门面房1-3层。第二条租赁期限，租赁期1年，出租方从2017年11月8日起将出租房屋交付承租方使用，租金64000元。房租半年一付。1、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。2、承租人拖欠租金累计达二个月。第三条，租房合同如因期满而终止时，如承租方到期确实无法找到房屋，出租方应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。出租方应提前半年，通知承租方续租。第四条出租方与承租方的变更。1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2、出租方出卖房屋，须在叁个月前通知承租方，在同等条件下，承租方有优先购买权。第五条免责条件房屋如因不可抗拒的原因导致损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任。另查，2018年11月8日前的房屋租金原告均已付清。2018年11月27日，原告向被告徐才弟之妻朱彩芳通过农业手机银行转账支付租金2018年11月8日至2019年5月7日的租金32000元。另查，2018年12月22日，苏州市相城区元和街道朱巷社区居委会（甲方）与被告徐才弟（乙方）订立《非住宅项目协商回购补偿协议书》一份，同内容为：根据经济社会发展的需要，按照民主决策，村民自治的原则，经社区研究决定，对乙方所在地块的房屋等进行协商回购，为保障乙方的合法利益，经甲、乙双方协商一致，特签订如下民事补偿协议：1、乙方应于2019年1月31日之前，将不作为协商补偿的设备及各类物品等清运完毕，腾空房屋，交给甲方处置，并交出土地证、房产证等权证资料。2、乙方最终移交给甲方后，如仍有部分物品没有处理的，则视为乙方放弃权利，任由甲方处置。3、最后腾空交付并经甲方验收合格，乙方向甲方办理书面移交的时间为最终移交时间，此后的管理风险责任由甲方承担，此前的管理风险责任则由乙方承担。4、乙方应当按照甲方的要求及时腾空交房，如乙方不能按照甲方的要求腾空交房的，或逾期未搬迁完毕、交付甲方拆除的，则甲方保留向乙方要求交付的权利，如房屋内有遗留物的，视为乙方放弃处理，甲方有权进行处理，如造成甲方增加相关处理费用的，则该费用由乙方承担。5、在本合同约定的最迟移交日之日起，甲方有权随时拆除房屋，乙方不得以任何理由予以阻扰。2、乙方表示本协议内容已征得乙方其他股东和利害关系人同意，并全权代表签订本协议。另查，苏州市相城区元和街道朱巷社区居委会与被告徐才弟订立《非住宅项目协商回购补偿协议书》附件中，就苏州市相城区蠡口万**路粮管所17-18号门面房1-3层的房屋搬迁补偿价值评估表载明：房屋装修价值36817元，附着物价值为17172元，停产停业损失104484元。另查，原告于2019年1月31日搬迁上述租赁场所。经本院现场勘验，上述房产已全部拆除，现场为一片空地。审理中，原告主张，其应得拆迁补偿款为195049元：主要是根据房屋搬迁补偿价值评估表计算的，上述房屋装修价值36817元，附着物价值为17172元，停产停业损失104484元，搬迁奖励16576元。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、《租房合同》、《非住宅项目协商回购补偿协议书》、房屋搬迁补偿价值评估表、本院现场勘验照片复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同自成立起生效；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，原、被告于2018年11月8日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，具有法律效力；因双方合同未就房屋在发生拆迁时有关承租房屋的装修财产、搬迁费用等赔偿部分事项未作约定，属双方约定不明，对此双方均有一定责任；鉴于涉案房产已拆除，本院认定二被告已实际取得全部补偿款。为此，本院给合法律规定、合同约定、双方举证、商业惯例、生活经验等，就原告对被告主张部分请求予以支持。其中：一、有关原告主张的房屋装修补偿款36817元、附着物补偿款17172元，因原告已承租多年，对涉案房产进行装修、添附也在情理之中，故该款项应归原告所有，对此本院应予支持；二、有关原告主张的停产停业损失、搬迁奖励费，于法无据，不予支持；三、有关退还房租，根据年度合同租期起止、租金及原告实际搬迁时间，原告主张退还17400元租金，并无不当，应予准许；四、被告朱彩芳虽非租赁合同主体，但作为被告徐才弟之妻，同时又实际收取了原告部分租金，应对本案承担共同责任。五、被告徐才弟、朱彩芳经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩。因此，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及其他法律规定，判决如下：一、被告徐才弟、朱彩芳应退还原告陈松房屋租金17400元、并支付拆迁补偿款房屋装修补偿款36817元、附着物补偿款为17172元，合计人民币71389元。二、驳回原告陈松的其余诉讼请求。本案案件受理费4487元、保全费1582元、公告费900元，合计人民币6969元，由原告陈松负担3484元，被告徐才弟、朱彩芳负担3485元（二被告所负担部分，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙 明人民陪审员  徐秀英人民陪审员  钱建珍二〇二〇年六月五日书 记 员  陈曹懿