福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2106号 原告：范丽琼，女，1977年2月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告：龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司，住所地厦门市集美区灌口镇鱼福四里**。 法定代表人：杨帆，总经理。 委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 原告范丽琼与被告龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司（以下简称龙湖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范丽琼、被告龙湖公司委托诉讼代理人林巧财、黄辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范丽琼向本院提出诉讼请求：1.判令龙湖公司返还范丽琼自2015年1月起被多收的物业服务费用及银行利息合计25934.13元，双方重新签订物业服务合同，2020年1月起按0.7元每平每月的费用收取物业服务费；2.诉讼费用由龙湖公司承担（包含除诉讼费以外的全部费用。事实与理由：2019年12月11日龙湖的物业管理人员向范丽琼提供一张《前期物业服务合同备案证明》。范丽琼发现该份备案的物业服务费标准与2015年房屋实际交付时所提供的《房屋质量保证书》上明确的用途不相符。范丽琼购买的是商业服务网点而不是商业营业用房（商业用房）的商场。龙湖公司按备案商场的6元物业费收费标准向范丽琼收取不合法，带有侥幸心理和期满行为。为了维护自身合法权益特起诉请求判如所请。 龙湖公司辩称，一、龙湖公司与案涉房屋开发商签订《前期物业服务合同》，对案涉房屋收费作出了详尽约定，范丽琼对此约定也作出了确认。2012年11月28日，龙湖公司与厦门龙湖恒嘉置业有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称服务合同），约定龙湖公司为厦门龙湖恒嘉置业有限公司开发建设的龙湖嘉屿城一期提供前期物业服务，合同期限为2012年11月28日至龙湖嘉屿城一期成立业主大会并选聘新物业服务企业为止，物业服务费收取标准为：高层住宅3元/平方米/月、低层住宅5.8元/平方米/月，商业6元/平方米/月。2014年7月20日，范丽琼与厦门龙湖恒嘉置业有限公司就范丽琼购买案涉房屋一事签订《厦门市商品房买卖合同》，房屋用途为商业服务，其中范丽琼与龙湖公司于同日签订的《前期物业服务合同》作为合同附件对前述服务合同作出了确认，明确商业用房服务费按产权建筑面积6元/平方米/月计收。二、龙湖公司就案涉房屋所在项目的物业服务计费方案向主管部门进行报备，不存在不合法情形。龙湖公司于2014年8月21日对前述《前期物业服务合同》向相关主管部门进行备案，因网上备案系统并无“商业服务”选项，因此龙湖公司在本案过程中只能勾选“商场”。其次，根据《厦门市物业服务收费管理办法》相关规定，对于商业用途房屋的物业服务收费属于市场调节定价，并无相关政府指导价也不需要对该部分价格进行备案。因此，龙湖公司不存在范丽琼所述不合法情形。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月28日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司与厦门龙湖恒嘉置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由厦门龙湖恒嘉置业有限公司选聘重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司就“龙湖灌口项目1号地块（嘉屿城）提供前期物业服务，合同第四条约定的收费标准为：高层住宅3元/月·平方米、低层住宅5.8元/月·平方米，商业、商铺6元/月·平方米，最终以经政府主管部门备案为准。 2014年7月20日，范丽琼与厦门龙湖恒嘉置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由范丽琼向厦门龙湖恒嘉置业有限公司买受龙湖灌口项目1#地块二期2#楼I区2层206单元，该商品房的用途为商业服务。同日，范丽琼与重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司签订《前期物业服务合同》，该服务合同第五条明确约定商业用房物业服务费按产权建筑面积6元/平方/月+公维金0.3元/平方/月。 2014年8月21日，龙湖公司取得前期物业服务合同备案证明。备案证明载明物业服务收费标准为：住宅：多层住宅（不带电梯）0.0，多层住宅（带电梯）3.0，高层住宅0.0，别墅5.8，非住宅：写字楼0.0，商场6.0，工业厂房0.0，酒店度假村0.0。 龙湖公司交给范丽琼的《房屋使用说明书》中载明案涉房屋用途为：其他商业服务网点。《房屋质量保证书》载明的案涉房屋用途也是商业服务网点。 2016年6月20日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司变更为龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司。 范丽琼提交的缴费凭证载明，自2015年至2019年期间，范丽琼共计缴纳物业管理费及公维金26091.46元，其中物业管理费是按照6元/平方/月的标准收取的。 以上事实，有范丽琼提交的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、缴费凭证以及龙湖公司提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同备案证明》以及法庭审理笔录为证，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点在于龙湖公司按6元/平方/月标准向范丽琼收取物业服务费是否有合法依据。首先，商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和已成立业主委员会的住宅物业服务实行市场调节价，具体的物业服务质量等级和收费标准由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定。本案中，范丽琼在与案涉房屋开发商签订《商品房买卖合同》的同日即与龙湖公司签订了《前期物业服务合同》，约定了范丽琼所购商业用房物业服务费按产权建筑面积6元/平方米/月计算。其次，《商品房买卖合同》中载明范丽琼所购房屋用途为商业服务，《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》载明案涉房屋用途为商业服务网点，据此可认定案涉房屋应为商业服务类用途。第三、《前期物业服务合同备案证明》中因格式原因仅载明商场物业服务收费标准为6元/平方米/月，但不可据此狭隘解读为除商场外的其他商业服务用途类房屋不应按此标准收取物业服务业，而应结合案涉房屋的实际用途以及双方约定的服务服务收费标准进行综合认定。综上，龙湖公司按照约定6元/平方米/月计收物业服务费并无不当。范丽琼主张其所购房屋并非商场，不应按照6元/平方米/月计收物业费，要求龙湖公司退还多收的物业费等主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回范丽琼的全部诉讼请求。 案件受理费448元，减半收取224元，由范丽琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 刘坤鸿 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。