广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初877号 原告：谭钰冰，女，1992年6月11日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人：韦福康，广西昭义律师事务所律师。 被告：广西天赞文化传媒有限公司，住所地南宁市西乡塘区北湖安居小区****502，统一社会信用代码91450105MA5N1GMB6U。 法定代表人：陆琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓宝华，广西钧亚律师事务所律师。 被告：广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司，，住所地南宁市江**白沙大道**会所**统一社会信用代码914501007968119672。 法定代表人：付宇。 被告：陆琳，女，1990年10月9日出生，壮族，住广西隆安县，现住西乡塘区北湖安居小区****502，系广西天赞文化传媒有限公司股东及法定代表人。 被告：覃林院，男，1986年6月8日出生，壮族，住广西柳江县，，现住西乡塘区北湖安居小区****502系广西天赞文化传媒有限公司股东。 委托诉讼代理人：邓宝华，广西钧亚律师事务所律师。 原告谭钰冰与被告广西天赞文化传媒有限公司（以下简称“天赞公司”）、广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“龙光公司南宁分公司”）、陆琳、覃林院租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭钰冰的委托诉讼代理人韦福康，被告天赞公司、覃林院的共同委托诉讼代理人邓宝华到庭参加诉讼，被告龙光公司南宁分公司、陆琳经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭钰冰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告天赞公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令被告天赞公司向原告退还商铺租赁保证金18000元、商铺入场费60000元、租金36000元，共计114000元；3、判令被告天赞公司向原告赔偿直接经济损失128467元（其中品牌加盟费30000元、品牌加盟管理费6000元、品牌加盟保证金5000元、装修费用41300元、投入设备采购费用46167元）；4、判令被告天赞公司向原告支付利息3197.79元（利息以商铺租金保证金18000元与商铺入场费60000元之和为基数，暂时从2018年9月12日按银行同期同类贷款利率计算至2019年8月31日起诉之日，计算公式：78000元×344天×4.35%÷365天＝3197.79元，后续利息计算至被告退还以上费用之日止）；5、判令被告龙光公司南宁分公司承担连带赔偿责任；6、判令被告陆琳、覃林院对被告天赞公司由此而产生的公司债务承担补充清偿责任。事实和理由：被告天赞公司向被告龙光公司南宁分公司承租位于南宁市，由被告天赞公司经营管理并可以对外进行转租。2018年9月21日，在被告龙光公司南宁分公司同意的情况下，被告天赞公司转租05号商铺给原告，并与原告签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同期限为2年，被告天赞公司、龙光公司南宁分公司均承诺租赁房屋具有合法产权及使用手续，原告租赁后可合法进行使用并开展经营活动。在签订租赁合同后，原告依约向被告天赞公司支付租赁保证金18000元、商铺入场费60000元、第一季度租金18000元，之后在交第二季度租金18000元，共计114000元。为开展经营活动，原告对商铺进行了装修并采购了相应的经营设备，为此支出装修费41300元、设备采购支出46167元。原告为进行奶茶经营而加盟茶之都品牌，并为此支付加盟费用共计41000元。办理好加盟手续并进行装修和采购设备后，原告于2018年12月开始对外经营，可经营没多久，原告于2019年5月13日收到被告龙光公司南宁分公司交来的由西乡塘区城市管理综合行政执法局出具的《限期自行搬离拆除违法建设通知》，确定原告所承租的商铺为违法建筑，限定2019年5月19日前搬离并拆除。之后，原告被迫于2019年6月11日搬离，同时所租赁的商铺被相关部门拆除，致使原告无法继续经营，造成原告损失巨大。因租赁商铺为违法建设，故租赁合同应为无效合同。因被告天赞公司、龙光公司南宁分公司的过错致使合同目的无法实现，其应向原告赔偿损失并退还相应费用。被告陆琳、覃林院作为公司股东，未按约定履行出资义务，应对被告天赞公司由此而产生的公司债务承担补充清偿责任。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告天赞公司、覃林院共同辩称：1、原、被告签订的商铺租赁合同是有效的，被告天赞公司向被告龙光公司南宁分公司租赁的本合同争议的商铺在原、被告签订的租赁合同有效期限内已经通过南宁市管理局临时用地的审批，时间是2018年11月23日至2021年11月22日，并非因非法占用城市道路的原因导致合同无效；2、原告诉请的要求被告支付各项费用没有事实及法律依据，原告签订合同后使用了9个月，按照合同约定每个月的租金是6000元，原告应当支付租金54000元，而原告目前仅仅支付了租金18000元及租赁保证金18000元、商铺入场费60000元，而商铺入场费按照合同约定如果不租的应当返还，应当返还3万元而非6万元；3、原告诉请的第三项诉讼请求没有法律依据，原告在租赁商铺时，被告已经告知了原告商铺是临时用地，有可能面临政府拆迁，若非原告故意违约，给被告造成经济损失，应该由原告自行承担，商铺在取得许可后，后被政府拆迁，非被告所能控制的范畴，属于法定的不可抗力，原告的损失应该由其自行承担；4、原告诉请的利息没有依据，应当驳回；5、被告陆琳、覃林院为被告天赞公司的股东，虽然以认缴的方式出资，没有完成验资手续，但是按照公司的章程，认缴的期限没有到期，是原告与被告天赞公司的合同纠纷，不能由被告陆琳、覃林院直接承担连带责任。 被告龙光公司南宁分公司、陆琳未出庭亦未提交书面答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，原告覃钰冰与广西柳州上仙乐餐饮有限公司签订《茶之都》品牌加盟合同，当日，原告向微信名为“茶之都文植福”的微信账户支付41000元加盟费用（包括品牌加盟费30000元、3年品牌管理费6000元、品牌保证金5000元）。 2018年9月21日，原告覃钰冰与被告天赞公司签订《商铺租赁合同》，其中约定天赞公司将位于南宁市出租给覃钰冰，租期从2018年11月3日至2020年11月2日，租金为每月6000元，按季度（3个月）支付，合计每季度支付18000元，覃钰冰在合同签订之日向天赞公司支付商铺租赁保证金18000元及商铺装修保证金3000元，商铺装修保证金在覃钰冰装修完成后退还给覃钰冰，覃钰冰可在天赞公司同意的情况下对租赁商铺进行装修，同时合同中还对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告覃钰冰向被告天赞公司支付商铺入场费60000元、商铺装修保证金3000元，第一季度租金18000元、亭子铺押金（商铺租赁保证金）18000元共计99000元。2019年3月14日，原告覃钰冰向被告天赞公司支付17040元，该款项包括18000元租金＋第一期水电费2040元-装修保证金3000元＝17040元。 2018年11月12日至2018年12月14日，原告覃钰冰多次向微信名为“艺羽装饰林姐”及“虹羽”的微信账户转账共计41300元，其中转账说明为“装修尾款”、“门头、喷绘定金”“门头尾款”。 2018年12月10日，原告覃钰冰向微信名为“茶之都文植福”的微信账户转账共计46167元，转账说明为“水悦龙湾店设备款”、“茶之都水悦龙湾设备款”。 2018年12月20日，覃钰冰办理名称为“南宁钰冰奶茶店”的营业执照。 2019年5月13日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局向水悦龙湾小区冠超市门前简易房建设人出具《限期自行搬离拆除违法建设通知》，认定水悦龙湾小区冠超市门前的简易房未办理建设工程规划许可证，构成违法建设，要求建设人于2019年5月19日前自行搬离上述违法建设内的所有物品并拆除违法建设。 2019年7月9日，原告覃钰冰对租赁铺面的相关问题向西乡塘信访局进行信访，南宁市西乡塘区城市管理局于当日向覃钰冰出具答复意见书，意见书称租赁铺面属于广西龙光物业管理有限公司南宁分公司，该公司办理了《道路临时占用（挖掘）许可证》，原先用于设立便民服务亭，但该公司未办理建设工程规划许可证在明秀路170号水悦龙湾冠超市门前的广场建设建（构）筑物作为铺面出租，属于违法建设。我局（西乡塘区城市管理局）于2018年11月8日向建筑物建设人送达了《调查通知书》，于2018年11月19日送达了《行政处罚告知书》，于2018年12月3日作出并送达了《行政处罚决定书》，于2018年12月12日作出《行政强制执行催告书》，于2018年12月20日作出《行政强制执行决定书》，并在现场发布了《强制拆除公告》，于2019年5月13日向当事人送达了限期自行搬离拆除违法建设通知，要求其五日内自行搬离拆除违法建设。2019年6月11日，广西龙光物业管理有限公司南宁分公司对上述违法建设实施自行拆除。 另查明，被告天赞公司注册资本为200万元，被告陆琳、覃林院为该公司股东（发起人），且现未足额缴纳认缴的出资额。 本院认为，关于原告覃钰冰与被告天赞公司签订的《商铺租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案租赁铺面目的用于设立便民服务亭，仅办理了《道路临时占用（挖掘）许可证》，天赞公司在与覃钰冰订立租赁合同时未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得该证，故原告覃钰冰与被告天赞公司签订的《商铺租赁合同》无效。 关于退还商铺租赁保证金、商铺入场费、租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告覃钰冰与被告天安公司签订租赁合同后，累计共向天赞公司支付了99000元+17040元=116040元，故被告天赞公司应返还原告覃钰冰116040元。 关于赔偿损失的问题。首先，关于原告支出的41000元加盟费用。原告虽为加盟茶之都品牌而签订了加盟合同，且支付了加盟费用41000元，但加盟合同中对于奶茶店无法经营时加盟费用如何处理并未约定，原告也未提供其他证据证实该加盟费用不予退还，故该费用不应视为原告的损失；其次，2018年11月12日至2018年12月14日期间，原告支出的41300元。原告虽主张该款项系装修奶茶店支出的装修费用，但被告天赞公司对该款项不予认可，且原告向本院提供的装修合同未有原告的签字，合同落款处的负责人林蕊羽的身份本院亦无法确认，且微信转账中有多笔并未注有转账说明，故该费用本院认定不属于原告的损失；最后，原告覃钰冰向微信名为“茶之都文植福”的微信账户转账的46167元。原告主张该费用为经营奶茶店而采购的设备，但并未向本院提供相应的采购合同，且该设备是否已经交付原告亦无相关证据予以证实，即使已经交付，该设备的所有权也属于原告，原告具有该设备的使用价值和交换价值，原告并未因此遭到损失，故该费用不应视为原告的损失。综上，原告要求被告赔偿经济损失128467元，本院不予支持。 关于利息的问题。合同认定无效后，被告天赞公司应将其取得的财产返还原告，但原告在支付了被告天赞公司上述款项后，确实给原告造成利息损失，利息损失应从原告将该款项支付被告天赞公司的次日起算，且2019年8月19日之前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体为以99000元为基数，从2018年9月22日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至付清之日止，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以17040元为基数，从2019年3月15日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至付清之日止，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。但本案租赁合同无效，原告作为租赁方对租赁物的性质及证件状况未尽到必要的审查义务，被告天赞公司未取得建设工程规划许可证就将租赁物出租，双方均有过错，按照双方的过错程度，原告应承担利息损失30%的责任，被告天赞公司应承担利息损失70%的责任。 关于被告龙光公司南宁分公司是否承担连带赔偿的问题，因龙光公司南宁分公司非本案租赁合同的主体，不应向原告承担责任，故原告要求其承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于被告陆琳、覃林院是否对被告天赞公司由此产生的公司债务承担补充清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，陆琳、覃林院是天赞公司的股东，天赞公司的章程规定陆琳认缴的出资额为80万元，覃林院认缴的出资额为120万元，认缴期限为2048年12月31日前。被告陆琳、覃林院的出资期限未届满，不属于未履行或者未全面履行出资义务的股东，且原告也无证据证实天赞公司现无法清偿债务，不符合股东出资加速到期的条件，故原告要求被告陆琳、覃林院对被告天赞公司由此产生的公司债务承担补充清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谭钰冰与被告广西天赞文化传媒有限公司于2018年9月21日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、被告广西天赞文化传媒有限公司向原告谭钰冰返还商铺租赁保证金、商铺入场费、租金116040元； 三、被告广西天赞文化传媒有限公司向原告谭钰冰支付利息（利息计算方式：以99000元为基数，从2018年9月22日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至付清之日止，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以17040元为基数，从2019年3月15日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至付清之日止，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并按70%支付）； 四、驳回原告谭钰冰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4985元，保全申请费1748元，两项合计6733元（原告谭钰冰已预交），由谭钰冰负担3000元，被告广西天赞文化传媒有限公司负担3733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  黄金山 人民陪审员  银玉乐 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  罗旭幸 书 记 员  廖羽冰 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。