福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6394号 原告：陈可瑞，男，1951年12月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建英合律师事务所律师。 被告：陈**岳，男，1968年2月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：常艳坤，福建方与圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巧玲，福建方与圆律师事务所实习律师。 原告陈可瑞与被告陈**岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈可瑞及其委托诉讼代理人陈同裕、林琳，陈**岳及其委托诉讼代理人常艳坤、张巧玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈可瑞向本院提出诉讼请求：1.陈**岳立即向陈可瑞支付拖欠的租金差额11730元及滞纳金（每逾期一日按照月租金千分之五的标准，自2019年12月22日起计算至实际还款之日止）；2.陈**岳向陈可瑞支付违约解除合同违约金50820元；3.陈**岳拆除厦门市思明区禾祥东路12号之十七房屋的吊顶，并将拆除的墙面损坏予以修复，将房屋腾空交还陈可瑞；4.陈**岳向陈可瑞支付房屋占用费（按每日847元的标准，从2020年3月20日计算至将房屋恢复原状并交还之日止）。事实与理由：2012年2月27日，陈可瑞（甲方、出租方）与陈**岳（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将址于厦门市思明区禾祥东路12号之十七的房屋出租给乙方作为经营服装店使用，租赁期从2012年3月21日至2022年3月20日。2018年3月21日至2021年3月20日每月租金25410元，2021年3月21日至2022年3月20日每月租金27950元，租金按季支付。合同约定乙方的装修方案应经甲方确认后方可施工，不得随意损坏房屋设施，改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备。乙方承诺甲方在退租时，将原约定的装潢部分复原。合同生效后，双方均不得擅自变更解除合同，否则应承担二个月租金的违约金，如违约金不足补偿损失的，守约方还有权要求赔偿超过部分损失。乙方应按期交付租金及相关费用，每逾期一日按月租金千分之五向甲支付滞纳金，乙方逾期超过10天未付租金算乙方违约。2015年3月12日，双方又签订一份《补充协议》，约定：“经双方友好协商，现就位于厦门市思明区店面租金双方约定如下条款：1、时间从2015年3月20日到2016年3月19日每月租金为人民币21500元。2、其他款项与2012年2月27日签订的原合同不变。3、本补充协议与2012年2月27日签订的原合同具有同样法律效力。”2019年9月11日，双方纠纷经厦门市思明区人民法院判决，认定陈可瑞默示接受变更合同仅针对已接收的租金对应的租赁期限范围，本案起诉后陈可瑞明示其不再给予陈**岳租金优惠，明确主张按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金。2019年12月30日厦门市中级人民法院判决维持原判之后，陈**岳却仍然按照每月21500元支付租金给陈可瑞。因此，陈**岳共计拖欠租金差额11730元及滞纳金。合同履行过程中，陈**岳向陈可瑞出具《解除租赁合同告知函》，单方要求于2020年3月20日起终止双方签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》和双方《房屋租赁合同》，陈**岳擅自解除租赁合同的行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，即按照2个月租金的金额共计50820元支付违约金并应当将原约定的装潢部分复原，并将房屋恢复原状完好地退还给陈可瑞。 陈**岳辩称，一、陈可瑞与陈**岳签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月20日依法解除，陈可瑞要求支付解除合同的违约金无事实及法律依据。陈**岳承租案涉房屋经营服装期间，因全国疫情爆发及政府出台的延迟复工时间、限制人员外出等措施而遭受重大经济影响，与陈**岳合作的相关厂家也因遵守政策要求限制复工复产，在疫情期间根本无法进行生产，店面经营目的难以为继。陈**岳因经营困难向陈可瑞申请给予减免房租事宜，陈可瑞回复等待新政策出台和法律规定再另行协商房租事宜。2020年2月28日，陈**岳不堪负重，为及时止损向陈可瑞发出《解除租赁合同告知函》。陈**岳的上述情形依法可适用不可抗力的规定。自2020年3月20日起双方所签订的租赁合同已依法解除，陈**岳无违约行为，无需承担违约责任。此外，陈**岳已于2020年3月20日通过邮寄的方式将店铺钥匙等送达陈可瑞。二、陈**岳同意向陈可瑞支付租金差额11730元，该租金应在陈**岳已支付的押金21000元中抵扣。陈**岳不存在恶意拖欠租金的行为，不构成违约。三、陈可瑞主张将案涉房屋恢复原状的诉讼请求不能成立，应予驳回。在合同履行过程中，因案涉房屋天花板严重漏水，陈**岳出于安全防范及经营的需要，在不违反合同约定的情形下进行了适当的维修，不存在任何破坏房屋结构等违约行为。陈**岳修复案涉房屋的行为系积极促进合同继续履行的行为，而非违约情形。四、2020年3月20日，陈**岳已将案涉房屋内的物品悉数清理，并以邮寄的方式将案涉房屋钥匙送达陈可瑞，不存在任何房屋占用的行为，陈可瑞有关占有使用费的主张缺乏依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月27日，陈可瑞（甲方、出租方）与陈**岳（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将址于厦门市思明区禾祥东路12号之十七房屋出租给乙方，建筑面积为102.40平方米。租赁房屋作为经营服装使用。租赁期限自2012年3月21日至2022年3月20日。2012年3月21日至2015年3月20日止每月租金21000元，2015年3月21日至2018年3月20日止每月租金23100元，2018年3月21日至2021年3月20日止每月租金25410元。租金按季支付，首期租金乙方应于2012年2月27日之前一次性付清，此后每期租金应提前10天付清。房屋押金为21000元，应于2012年2月17日之前一次性付清，合同履行期满，甲方待乙方将租用期间应承担的各种费用结清后十日内无息退还给乙方。如乙方拖欠甲方款项或因拖欠与房屋有关之费用导致甲方承担，甲方有权押金抵付，不足部分仍由乙方承担。乙方的装修方案应经甲方确认后方可施工，不得随意损坏房屋设施。改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备。乙方承诺甲方在退租时，将原约定的装潢部分复原。但对固定物品，如天花板、地板、卫生间、楼梯不得拆除，除甲方有明确要求，在乙方承租期间所产生的一切安全问题及责任由乙方承担。租赁期满，本合同即可终止，届时乙方须按时将房屋恢复原状完好的退还给甲方。乙方搬出时，若有家具、杂物等留置不搬走者，则甲方有权处理，乙方不得有异议。合同生效后，在任何一方在本协议条款内无违约情况下，双方均不得擅自变更解除合同，否则应承担二个月租金的违约金，如违约金不足补偿损失的，守约方还有权要求赔偿超过部分之损失。乙方应按期交付租金及相关费用，每逾期一日按月租金5‰向甲方支付滞纳金，乙方逾期超过10天未付租金算乙方违约。因不可抗力原因导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除合同，且不承担违约责任。甲方按实际租期收取租金，押金予以退还。 2015年3月12日，陈可瑞与陈**岳签订一份《补充协议》，约定自2015年3月20日到2016年3月19日每月租金为21500元，其他款项与2012年2月27日签订的原合同不变。 陈**岳承租案涉房屋用于服装经营。合同履行过程中，陈可瑞与陈**岳就租金标准问题产生争议，陈可瑞向本院提起诉讼。本院于2019年9月11日作出（2019）闽0203民初16318号民事判决书，认定陈可瑞已以默示的意思表示同意陈**岳提出的每月租金21500元的变更合同要约，并指出陈可瑞默示接受变更合同仅针对已接收的租金对应的租赁期限范围，本案起诉后陈可瑞明示其不再给与陈**岳租金优惠，明确主张按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金，此后若陈**岳仍按每月21500元标准支付租金将构成违约。该案宣判后，陈可瑞不服提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）闽02民终5969号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方当事人确认于2020年春节前收到前述判决书。 另查明，2019年9月18日，陈**岳按照双方租赁合同约定的每月25410元的租金标准向陈可瑞支付2019年9月21日至2019年12月20日期间租金76230元。2019年12月23日，陈**岳按照每月21500元的租金标准向陈可瑞支付2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金64500元。同日，陈**岳短信告知陈可瑞，“已转64500元待中级人民法院判决书下来再决定余款”。陈**岳已向陈可瑞支付租赁押金21000元。陈可瑞同意以租赁押金21000元抵扣陈**岳欠付的租金及违约金等费用。 2020年2月，陈**岳开始与陈可瑞沟通减租事宜。陈**岳向陈可瑞发送短信，“由于新冠××的影响，严重影响店面正常运行，2020年2月3月将无法正常营业，要求您免除二月份店租，三月份减半租金。我们响应国家的号召在灾难面前共同承担渡过难关”。陈可瑞于2020年2月14日回复“关于是否需要免除二月份店租，减半三月份租金的问题，等下一步国家法律法规或者政府政策有明确规定，我们双方再另作协商”。2020年2月26日，陈**岳再次向陈可瑞申请免收2020年2月租金，2020年3月、4月租金给予减半。陈可瑞未予同意。 2020年2月28日，陈**岳向陈可瑞发出《解除租赁合同告知函》，告知因新冠××疫情不可抗力造成的持续性不良影响，陈**岳承租店面用于服装经营的目的无法实现。为尽量减少双方损失，根据双方租赁合同第十五条规定，提前函告解除租赁合同，双方租赁合同于2020年3月20日终止。陈可瑞于2020年3月2日收到前述告知函。 2020年3月12日，陈可瑞委托福建英合律师事务所向陈**岳发送律师函，告知因陈**岳单方要求于2020年3月20日起终止双方签订的租赁合同，要求陈**岳支付租金差额11730元及滞纳金、承担2个月租金50820元的违约金、将房屋恢复原状完好退还。 2020年3月17日，陈**岳通过EMS中国邮政速递向陈可瑞邮寄一份国内标准快递，该快递邮单并未载明邮寄内容。该邮件体现于2020年3月17日由鸟箱代收。陈**岳主张，其持有案涉店面两把钥匙，在其还在使用店面的情形下，其先于2020年3月16日将案涉店面的一笔钥匙邮寄给陈可瑞，即履行交还店面的义务。此后，2020年3月20日，其腾空店面并将店面腾空照片发送给陈可瑞，告知其店面已腾空。陈**岳还提供一段视频，显示其将一个遥控钥匙放入邮寄文件袋内封好，但该邮寄文件袋上未贴有邮单，也未有邮寄的具体情况。在其将钥匙封存之时，案涉店面仍处于经营状态，店面仍有大量服装。陈可瑞否认其收到讼争店面的钥匙。 2020年5月28日，陈**岳与陈可瑞签署一份《房屋交接单》，载明内容为：陈**岳于2020年5月28日下午15:00将案涉房屋移交给陈可瑞，现场交付新锁钥匙2把。另，陈**岳确认其承租房屋后，在案涉房屋安装了吊顶，但认为其安装吊顶系为了维修案涉房屋的漏水问题，不同意拆除吊顶。 本院认为，陈可瑞与陈**岳就案涉店面签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 已经发生法律效力的（2019）闽0203民初16318号民事判决书认定自2019年9月20日后，案涉房屋的租金标准应按照双方《房屋租赁合同》确定，陈**岳亦同意补足租金差额11730元，故本院对于陈可瑞要求陈**岳支付该租金差额的诉求予以支持。双方均确认（2019）闽02民终5969号民事判决书的送达时间在2020年春节前，即（2019）闽0203民初16318号民事判决书的生效时间亦在双方收到前述二审判决书之后。此后，因爆发新冠疫情，陈**岳即开始与陈可瑞协商租金减免事宜，在双方对于租金支付存在一定争议的情形下，陈可瑞要求陈**岳承担逾期支付租金差额滞纳金的诉求，本院不予支持。 根据前述查明事实，陈**岳在其主张交付店面钥匙的2020年3月17日仍在持续经营，并无证据证明陈**岳所寄送的物品即为案涉店面的钥匙，且该钥匙已经由陈可瑞收取。再者，仅寄还钥匙亦难以认为恰当地履行了房屋交还义务，在案亦无任何证据证明陈**岳曾通知陈可瑞接收房屋而陈可瑞予以拒绝。在陈**岳还持有案涉店面钥匙且仍在使用店面的情形下，其主张已履行店面交还义务，缺乏事实及法律依据，不能成立。本院认定陈**岳于2020年5月28日签署房屋交接单之日向陈可瑞履行房屋交还义务。陈**岳应按合同约定的每月25410元的标准，向陈可瑞支付2020年3月21日起至2020年5月28日期间的房屋占用费。陈**岳在案件审理过程中已履行了房屋交还义务，本院对于陈可瑞要求陈**岳腾空返还案涉房屋的诉求不予支持。 关于陈**岳主张因新冠××疫情影响要求解除房屋租赁合同的问题。案涉房屋系由陈**岳租赁用于经营服装，疫情及其防控措施确实导致陈**岳履约成本明显增加，但并不影响陈**岳对于案涉房屋的占有使用，亦不影响租赁房屋的用途及合同目的，因此，陈**岳主张疫情对于租赁合同的履行构成不可抗力、其有权解除合同且无需承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。考虑到疫情及防控措施确实导致陈**岳履约成本遭遇不可预见的显著增加，陈**岳亦同意补足2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金差额，本院亦已认定陈**岳应按合同约定的租金标准向陈可瑞支付房屋占用费，陈可瑞的损失已得到较为充分的弥补。本院结合陈**岳的过错程度及合同履行实际情况，酌情对双方合同约定的违约金予以变更，陈**岳因其违约解除行为，应向陈可瑞支付一个月租金的违约金25410元。陈**岳已向陈可瑞支付的租赁押金21000元可用于抵扣前述陈**岳应承担的金钱债务。 陈**岳在案涉房屋安装吊顶，现双方合同因陈**岳违约解除，陈可瑞不同意利用该吊顶并要求陈**岳拆除并修复墙体，符合法律规定及合同约定，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈**岳于本判决生效之日起十日内向陈可瑞支付租金差额11730元； 二、陈**岳于本判决生效之日起十日内向陈可瑞支付违约金25410元； 三、陈**岳于本判决生效之日起十日内向陈可瑞支付房屋占用费（按每月25410元的标准，从2020年3月21日计算至2020年5月28日）； （陈**岳已向陈可瑞支付的租赁押金21000元可用于抵扣前述一、二、三项债务）； 四、陈**岳于本判决生效之日起十五日内拆除厦门市思明区禾祥东路12号之十七房屋的吊顶、将拆除的墙面损坏予以修复； 五、驳回陈可瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费814元，由陈可瑞负担344元，陈**岳负担470元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘远萍 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。