福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初265号 原告：袁莉娜，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：赵九生（系袁莉娜配偶），男，住建省厦门市翔安区。 被告：熊秋阳，男，1995年3月15日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：刘洪琪，福建闽辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林桂平，福建厦龙律师事务所律师。 原告袁莉娜与被告熊秋阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁莉娜及其委托诉讼代理人赵九生、被告熊秋阳及其委托诉讼代理人林桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁莉娜向本院提出诉讼请求：1.解除袁莉娜与熊秋阳签订的《房屋买卖协议》,并判令熊秋阳承担违约责任；2.熊秋阳双倍返还袁莉娜已支付给熊秋阳的购房预定款40万元，退还袁莉娜已支付的房屋解押款45.3万元，共计85.3万元；3.熊秋阳按《房屋买卖协议》约定向袁莉娜赔偿总购房款的20%计21.2万元；4.熊秋阳按《房屋买卖协议》约定支付房产成交总价0.05%的违约金，违约金按530元／天自2019年10月25日起计至实际支付违约金为止；5.熊秋阳承担本案诉讼费用14487元，并承担袁莉娜的保全费用5000元、保全担保费用3444元，共计22931元。诉讼过程中，袁莉娜将其第2项诉讼请求变更为：熊秋阳返还袁莉娜已支付给熊秋阳的购房定金20万元及房屋解押款45.3万元。事实和理由：2019年7月28日，袁莉娜与熊秋阳在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋买卖协议》。该协议约定：袁莉娜购买熊秋阳位于厦门市翔安区××路××号××室的房屋，建筑面积48.67平方米，总价款106万元，定金20万元；袁莉娜在签订协议当天向熊秋阳支付定金20万元，在熊秋阳办理产权解押当天支付解押款（支付金额以解押当日银行贷款余额为准），袁莉娜于办理产权过户当日向熊秋阳支付剩余购房款；熊秋阳应于2019年9月30日前前往原贷款银行办理提前还款手续，将贷款一次性还清，同时解除银行抵押登记手续；双方于2019年10月15日前到厦门市翔安区房管部门办理过户手续，若于2019年10月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除协议并追究违约方的违约责任。熊秋阳的违约事实如下：袁莉娜于2019年7月28日签订《房屋买卖协议》当日支付熊秋阳购房定金20万元。袁莉娜2019年9月30日前多次督促熊秋阳及时向贷款银行申请提前还款，熊秋阳以各种理由拖延办理提前还款，并于2019年10月后多次要求袁莉娜提前把办理银行提前还款的专项解押款转入其账户。袁莉娜反复强调该款是解押款，一定要在向银行申请提前还款后,在银行现场办理还款解押手续时才能转入熊秋阳账户。应熊秋阳要求，袁莉娜于2019年10月15日到农业银行翔安区大嶝支行协助熊秋阳办理所购买房屋银行抵押贷款提前还款手续，工作人员洪永毅经理却告知袁莉娜，熊秋阳并未提前办理银行抵押贷款还款的申请，而且熊秋阳还有一笔装修贷款未结清。得知此情况后，袁莉娜再次要求熊秋阳及时办理提前还款申请，并约定11月5日前完成银行抵押贷款余款还款及解押手续。熊秋阳于10月22日告诉袁莉娜其完成装修贷款的还款事宜，并办理了提前办理抵押贷款的还款申请，要求立刻将银行抵押贷款余额45.3万元转入其账户，其会即刻办理银行还款手续。袁莉娜随即按熊秋阳要求将45.3万元转入其账户，此后熊秋阳开始以各种理由推迟办理银行还款。袁莉娜于2019年11月7日再次联系熊秋阳后，熊秋阳的哥哥致电袁莉娜称银行解押款其已挪用，无法按期办理银行还款、解押等手续。由于熊秋阳不积极履行义务，导致房屋未能如期解押过户；且在协议履行期内，熊秋阳拖延办理银行抵押贷款还款，隐瞒房屋银行贷款真相，擅自挪用解押款项，企图勾结银行工作人员欺骗袁莉娜将解押款转入其账户。熊秋阳的上述行为构成违约，且涉嫌合同欺诈，违反了相关法律规定和诚实信用原则，给袁莉娜造成了巨大的经济损失。 熊秋阳辩称，袁莉娜的主张缺乏事实与法律依据，应予驳回，《房屋买卖协议》完全能够继续履行。双方发生纠纷的主要原因是《房屋买卖协议》对于解押的违约后果、能否委托担保公司办理过户登记手续的约定均不明确。从签订协议之日到2019年10月22日，袁莉娜与熊秋阳对于推迟办理房屋解押事项都是有协商、相互理解的。之后，双方对推迟办理过户登记也有多次协商并基本达成一致，相约在2019年11月6日左右办理。2019年11月14日，袁莉娜不认可熊秋阳提出的抵押中过户的方案，并提起诉讼。1.对袁莉娜要求解除《房屋买卖协议》的诉求，熊秋阳认为协议具备继续履行的条件，应依法继续履行，不应随意解除。第一，袁莉娜的解除诉求不属于法定或约定的解除情形。《房屋买卖协议》未约定房屋没有解押则另一方有解除协议的权利，双方仍应依法继续履行协议。第二，案涉房屋尚未解押，不会导致袁莉娜无法实现《房屋买卖协议》的目的，且熊秋阳已提出合理的补救措施继续履行协议，如抵押中过户方式。案涉房屋不能办理过户手续是因为袁莉娜坚持不同意抵押中过户。在安排双方办理交易过户手续的沟通中，熊秋阳采取补救措施积极与袁莉娜协商，主动提出其可以选择2019年11月14日或11月15日一同到厦门市住房置业融资担保有限公司咨询、办理抵押中房产过户手续，并且该过程中不会增加袁莉娜的费用以及因此发生的担保等手续费用均由熊秋阳自行承担，但袁莉娜拒绝。袁莉娜坚持不同意熊秋阳提出的抵押中过户,存在过错。直到现在，熊秋阳仍然以最大诚意继续履行协议。作为另一继续履行协议的方案供袁莉娜选择，熊秋阳承诺将通过厦门市住房置业融资担保有限公司或其他渠道办理房屋解押手续，以符合袁莉娜的解押要求，过户日期相应顺延，这也是安全且不增加袁莉娜费用负担的方式。第三，根据合同法和相关规定，一方的违约行为不影响守约方合同目的实现，则依法不予解除合同。《关于印发的通知》【法（2019）254号】第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”2.袁莉娜的第二项诉求亦不成立。除了第一点理由之外，熊秋阳没有悔约，而且继续履行《房屋买卖协议》，因此不应适用定金的规定。现有证据表明，熊秋阳一直主动沟通袁莉娜办理房屋过户手续。既然袁莉娜也没有悔约的意思，而熊秋阳愿意继续履行协议，则也不存在退还房屋解押款45.3万元的问题。3.袁莉娜第三项、第四项诉求均不成立。第一，袁莉娜依法不得同时主张定金和违约金；第二，袁莉娜的主张没有合同依据。袁莉娜是以《房屋买卖协议》第十二条约定的计算标准提出第三项和第四项诉求，但是，协议中没有约定熊秋阳未按约定日期办理解押手续的违约后果，且第十二条只适用于双方有悔约或一方原因导致无法办理过户登记的情况。因此，熊秋阳未按约定日期办理解押手续不适用协议第十二条。第三，退一步看暂且不论熊秋阳是否被认定为悔约，袁莉娜主张的违约金过分高于所造成的损失。熊秋阳愿意以基数65.3万元按年利率6%从2019年10月26日起到2019年11月14日计算利息，以此作为适当补偿。至于袁莉娜主张保全费及保全担保费，合同中并无约定。 本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，袁莉娜与熊秋阳签订《房屋买卖协议》（编号×××44）。协议第一条约定：熊秋阳将厦门市翔安区××路××号××室房屋出售给袁莉娜，建筑面积48.67平方米，用途为住宅，不动产权证证号为闽（2016）厦门市不动产权第0××3号。第二条约定：房屋成交价为106万元，本协议签订当日，袁莉娜支付给熊秋阳购房定金20万元。第四条约定：袁莉娜分三次向熊秋阳支付购房款，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.袁莉娜于协议签订当天向熊秋阳支付20万元；2.袁莉娜于解除抵押当天向熊秋阳支付银行按揭贷款（金额以银行贷款清单为准）；3.袁莉娜于过户当天向熊秋阳支付购房余款。第五条约定：上述房产已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，熊秋阳应于2019年9月30日前到原贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。第六条约定：双方应于2019年10月15日前以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续。若于2019年10月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第九条约定:熊秋阳应于过户当天将房产交付给袁莉娜使用。第十二条约定:违约责任：1.双方签订本协议后，不得中途毁约。若熊秋阳悔约，应以书面形式立即通知袁莉娜，并自悔约之日起三日内返还袁莉娜的已付款（含定金，不计利息），并支付违约金。若袁莉娜中途悔约，应以书面形式立即通知熊秋阳，熊秋阳应自悔约之日起三日内将袁莉娜的已付款（含定金，不计利息）扣除违约金后返还，若已付款不足抵扣违约金的，不足部分应自毁约之日起三日内支付给熊秋阳。双方协商约定违约金为总购房款的20%。2.若熊秋阳不能按期交付房产或袁莉娜不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%作为违约金。任何一方逾期超过5天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。 协议签订当日，袁莉娜向熊秋阳支付购房定金20万元。 至2019年9月29日，熊秋阳在中国农业银行的二手房贷款本金余额为453543.15元。该日，熊秋阳通过微信聊天告知袁莉娜其在中国农业银行有房贷453543元、装修贷61259元及农商银行灵活金8万元。袁莉娜提出其按房贷转账支付453543.15元，熊秋阳则要求连装修贷一起转；袁莉娜表示：“我明天中午过去吧，你这挺复杂的”，熊秋阳称其“明天会回老家一趟”，并提出“您今天转给我，我今天去银行还进去”，袁莉娜坚称：“你这复杂的情况，还是当面完成的好”。10月7日，袁莉娜询问熊秋阳：“你回来了吗”，熊秋阳称：“没回厦门，还在老家”。之后，双方在电话中约定于10月8日去银行办理解押。 2019年10月22日，袁莉娜向熊秋阳转账支付45.3万元。 2019年11月1日，袁莉娜通过微信询问：“房产证什么时候能过户？”熊秋阳回复：“早的话就5、6号左右去市政那边过户，晚的话可能就7、8号左右吧”。11月4日，熊秋阳通过微信告知袁莉娜：“装修那边还没有扣，然后我们下个礼拜就直接过户吗？做转按揭过户也可以”，袁莉娜询问：“什么是转按揭过户？”熊秋阳回复：“也是正常的过户了，到时候我们就下个星期直接去过户就可以了”，并提出采取“抵押中过户”的形式将该房产过户，袁莉娜表示不接受。2019年11月8日，熊秋阳提前偿还了中国农业银行装修贷款余额56882元。 其间，袁莉娜多次催促熊秋阳办理解押及过户。其中，2019年11月7日熊秋阳在与袁莉娜的通话中，承认按揭款还没有还清，并提出以转按揭方式办理过户；袁莉娜予以拒绝，要求按照协议约定的方式办理过户。同日，在袁莉娜夫妇与熊秋阳堂哥熊亮林的通话中，熊亮林提出去担保公司做抵押中过户，赵九生询问：“我们转给你的钱，为什么你不能去解押呢”，熊秋阳哥哥回答：“他没有当场扣的话，那我肯定我有用途，我肯定临时用啊，这都是很正常的事情啊”。11月9日，熊秋阳在与袁莉娜的通话中称房屋是熊亮林的，钱被熊亮林拿去了。 另查明，在诉前调查期间，本院于2019年12月6日向熊秋阳送达了起诉状副本。袁莉娜因本案申请财产保全，支出保全费5000元及保全保险费3444元。 本院认为，袁莉娜与熊秋阳签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行义务。根据协议第五条约定，熊秋阳应于2019年9月30日前到原贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。在履行过程中，袁莉娜2019年9月29日提出按房贷金额支付453543.15元用于解押，熊秋阳告知袁莉娜除了房贷之外还有装修贷61259元等，并要求袁莉娜连装修贷一起转账。在此情形下，袁莉娜坚持当面完成解押，但因熊秋阳称其9月30日要回老家，故双方未能在协议约定的时间前办理解押。之后，双方又约定于10月8日去银行办理解押，但直到2019年10月22日袁莉娜向熊秋阳转账支付45.3万元后，熊秋阳仍未办理解押，而且挪用了解押款，并多次提出办理转按揭过户或抵押中过户，袁莉娜均明确予以拒绝，坚持按照协议约定的方式办理解押及过户。因此，熊秋阳未按照合同约定的期限办理解押，所提出的转按揭过户或抵押中过户的方式亦与约定不符，且实际亦未能办理房屋解押及过户，其行为已构成违约。 至于熊秋阳的违约责任，根据协议第六条约定，若2019年10月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。因此，袁莉娜主张解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，依法应予支持。对于协议的解除时间，因本院2019年12月6日将袁莉娜的起诉状副本送达熊秋阳，故可认定《房屋买卖协议》于该日解除。同时，熊秋阳应向袁莉娜返还已收取的定金20万元及购房款45.3万元。对于违约金，《房屋买卖协议》第十二条约定：……若熊秋阳悔约，应以书面形式立即通知袁莉娜，并自悔约之日起三日内返还袁莉娜的已付款（含定金，不计利息），并支付违约金。……双方协商约定违约金为总购房款的20%。2.若熊秋阳不能按期交付房产或袁莉娜不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%作为违约金。因此，熊秋阳应依约向袁莉娜支付购房款20%的违约金即21.2万元。至于袁莉娜主张熊秋阳自2019年10月25日起每日按房产总价0.05%支付违约金的诉求，因《房屋买卖协议》已解除，故本院对其该项诉求不予支持。另外，熊秋阳还应向袁莉娜支付因本案支出的保全费5000元；至于保全保险费，双方未有约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认袁莉娜与熊秋阳2019年7月28日签订的《房屋买卖协议》于2019年12月6日解除； 二、熊秋阳应于本判决生效之日起十日内向袁莉娜返还购房定金20万元及购房款45.3万元，合计65.3万元； 三、熊秋阳应于本判决生效之日起十日内向袁莉娜支付违约金21.2万元； 四、熊秋阳应于本判决生效之日起十日内向袁莉娜支付保全费5000元； 五、驳回袁莉娜的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14340元，减半收取计7170元，由熊秋阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张春雷） 二〇二〇年六月十七日 法官 助理 （张阿剑） 代书记员（ 曾雅 真） 附：本案所适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。