广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4812号原告：马银华，女，1964年2月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李明杰，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师被告：郑五英，女，1973年5月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：张正飞，广东桂商律师事务所律师。原告马银华诉被告郑五英合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马银华及其委托诉讼代理人李明杰、刘罡，被告郑五英及其委托诉讼代理人张正飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马银华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年6月28日签订的协议书，被告立即将承租的新中国大厦诚大时装广场一楼1112号商铺腾空交还给原告；2、判令被告按每月租金人民币40500元向原告支付从2020年2月至2020年4月的租金121500元（实际计算至被告腾空归还商铺之日止）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月28日，原被告签订《协议书》，约定被告承租原告承租的位于广州市十三行路1号新中国大厦诚大时装广场一楼1112号商铺。协议约定：租赁期共12个月，自2019年8月11日起至2020年8月10日止；月租金人民币40500元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴纳给甲方；乙方应按时缴清次月租金，逾期3天不缴或未缴清的，甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。协议书签订后原告依约将商铺租赁给被告使用。2020年2月，被告开始拖欠原告的租金。原告多次协调追讨都被被告拒绝，甚至还对原告态度粗暴。原告依照双方签订的《协议书》第3条之约定，行使单方解约权，收回商铺。但时至今日，被告仍拒不将商铺交还原告，租金自2020年2月至今一直未缴纳。综上所述，被告的行为己严重侵犯了原告的合法权益。被告郑五英辩称：1、原告与被告已经达成免收2、3月份租金的一致意见，被告未支付2、3月份的租金不属于违约。新中国大厦服装城于2020年3月5日复市，原告不能保持租赁物符合约定的用途，应当免除此期间的租金。同时双方达成免收2、3月份租金的一致意见，被告未支付2、3月份的租金不属于违约；2、疫情发生后，被告被隔离在湖北老家，至2020年3月底才回到广州，后又在家隔离，直到2020年4月12日才开档，开档期间大量档主与租户矛盾产生，暴力冲突时有发生，商场秩序混乱，影响客户光临商场，极大地影响营业收入，因此，要求被告按照原合同约定支付2月至4月租金，明显不公平；3、被告承租的属于国有企业的房屋，符合免除2020年2月至4月租金的条件；4、被告不存在违约或过错，原告无权以违约为由解除协议。原告突然以被告违约为由，于2020年4月15日提出解除协议，要求被告腾空并交还商铺。迫于无奈，被告应原告的要求于2020年5月18日将商铺腾空。综上所述，原告已承诺免除被告2020年2月至3月租金，并且根据国家政策要求，被告无须承担2020年4月租金。被告不存在违约或过错，原告无权以违约为由解除协议。经审理查明：2018年5月24日，原告与广州市诚大置业有限公司（以下简称“诚大公司”）签订《租赁合同》，由原告向诚大公司承租十三行路1号新中国大厦诚大时装广场一楼1122商铺（以下简称“案涉商铺”），租期2018年8月11日至2020年8月10日止，月租金2000元、管理费1000元；等等。2019年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场一楼1112号商铺出租给乙方作经营服装之用；1、协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；2、商铺每月租金40500元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计121500元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；3、乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；4、租赁期限内，租金旺季不增、淡季不减；5、租赁期限内，甲方负责商铺的管理费、租赁税费、水电费等。乙方负责因经营所产生的债权债务及各项税费；9、租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了定金121500元。被告已按月足额向原告支付租金至2020年2月10日。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。诉讼期间，原告提交微信聊天记录，证明原告于2020年4月19日向被告发出催收通知，并告知如果不履行合约，只能收回档口。被告质证对《微信聊天记录》真实性予以认可，但认为该聊天记录不完整，证明目的不认可。被告为证明其不存在违约，提交了《证明》、《电子通行证》、《告知书》、视频截图照片、微信聊天记录，拟证明因疫情防控措施，其在2020年3月底才回到广州开档，微信聊天记录证明根据广州市诚大置业有限公司发出的《新租金减免通知》，其无需缴纳2020年2月10日至4月10日期间的租金，原告也同意按照该优惠政策给被告减免租金。原告质证认为，《证明》《电子通行证》《告知书》的真实性由法院认定，微信聊天记录证明原告向被告提出租金优惠政策，被告均不同意，双方最终没有达成合意。另，被告还提交《申请书》及视频截图，证明其在收到原告起诉状后，为应对诉讼，于2020年5月18日向广州市诚大置业有限公司管理处提出申请搬离了案涉商铺，并将该情况告知了原告。原告表示知道该情况，但被告开庭时承认了搬离档口是为了应对诉讼，涉案档口并未办理实际交接手续不是交还给原告。庭审后，被告向本院提出同意解除合同，并于2020年6月6日将案涉商铺交还给了原告，同时表示要求原告将被告支付的定金予以退还，如果法院判决需要支付租金，同意在定金中抵扣。原告确认于2020年6月6日收回案涉商铺，但认为被告已构成根本违约，定金应予没收。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《协议书》的解除问题。因原告已于2020年6月6日收回涉案商铺，合同的目的已不可能实现，且双方对合同解除均无异议，本院确认《协议书》于2020年6月6日解除。对于定金是否应予返还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，被告以疫情防控影响其经营而要求缓交租金，被告对此提出异议，被告在协商缓交租金期间拖欠租金因其对租金交纳时间有争议所致，并非恶意，故原告以被告拖欠租金为由认为定金应予没收依据不足，本院不予采纳。原告应向被告返还定金。关于被告未付的2020年2月11日至2020年6月6日的租金问题。被告租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，依据公平原则及参考广州市诚大置业有限公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，本院酌定原告应免收被告2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年6月6日的租金按40500元/月的标准计算为88839元，为减少诉累，被告已付的2020年2月1日至2月10日的租金13065元可抵扣上述部分租金，不足部分可在被告的定金121500元中扣减，经核算，原告应向被告退还定金45726元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、确认原告马银华与被告郑五英于2019年6月28日签署的《协议书》已于2020年6月6日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告马银华向被告郑五英返还定金45726元（已扣减被告应支付的2020年4月至6月6日租金）；三、驳回原告马银华的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元，原告马银华负担362元，被告郑五英负担1003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年六月三十日书记员  龙滋霖黄辉燕