河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终2645号上诉人（原审原告）：洛阳升龙置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵耀发，男，汉族，1976年1月20日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雨军，男，汉族，1975年8月1日出生，住河南省洛阳市老城区。上诉人洛阳升龙置业有限公司与被上诉人赵耀发、张雨军执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年6月10日对当事人进行了询问，上诉人洛阳升龙置业有限公司的委托诉讼代理人张青磊，被上诉人赵耀发的委托诉讼代理人王卫奇到庭参加询问。本案现已审理终结。洛阳升龙置业有限公司上诉称，1.请求依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初5004号民事判决，依法发回重审或支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、涉案两套房屋均已解除《商品房预售合同》，预告登记均失效，上诉人对涉案房产依法享有所有权，依法应当解除对涉案两套房屋的查封。1.根据物权法第20条第2款规定，在形式上预告登记保全买房人的权利而课以卖房人义务，但在引发该预告登记的原因行为即房屋买卖合同效力变动的情况下，预告登记的效力亦相应发生变动。买受人在购买期房之后，拒不支付银行按揭贷款，构成严重违约，出卖人根据合同解除权而解除合同。在合同被解除后，预告登记因为失去了基础关系而失效，当事人也应办理预告登记注销手续。合同解除后，买受人以物权变动为目的的请求权已然消灭。而预告登记保全的是以物权变动为目的的请求权，故预告登记亦因保全对象的消灭而归于消灭。2.预查封虽然对物权变动尤其是形式上的变动具有绝对的控制效力，但不能影响当事人之间关于合同权利义务的分配和履行。已经预告登记的诉争房屋被查封，因预告登记是否能够产生房屋所有权的变动，还需要依赖预告登记背后的原因行为即房屋买卖合同的履行情况来确定。由此，查封涉案房屋实质上是固定预告登记簿上的房屋登记情况。而房屋买卖合同明确约定违约解除条款，房地产开发企业通过诉讼程序确认买房人的违约事实并解除房屋买卖合同，并不受查封的影响。3.房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。4.本案中，涉案两套房屋的所有权人为上诉人，张雨军为预告权利登记人。因张雨军多次逾期偿还银行贷款，上诉人承担保证责任，并向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，洛阳市西工区人民法院出具生效判决判令解除上诉人与张雨军签订的上述两份《商品房预售合同》，张雨军向上诉人返还上述两套房屋并配合办理《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）预告登记注销手续。且该两份判决均已生效，未被任何第三方撤销，上诉人有权据此收回案涉房产。且结合上诉人一审提交的证据洛阳市不动产中心出具的涉案两套房产《不动产登记中心预告登记情况记载表》及《房屋记载表》，上诉人为涉案房产的所有权人。5.一审法院于2015年对涉案两套房产进行预查封时，张雨军对涉案两套房产享有物权的期待所有权。但随着张雨军断供，西工区法院出具生效判决解除上诉人与张雨军之间的《商品房预售合同》，张雨军对案涉房产的物权期待所有权随之消失。涉案房屋预告登记因房屋买卖合同解除而失效，上诉人有权要求一审法院停止执行并解除预查封。二、一审法院适用法律错误。1.基于本案的上述事实，本案应适用物权法第6条、第9条、第14条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，综合认定上诉人对案涉房产享有所有权并有权要求停止执行。退一步讲，即使一审判决认定的事实和适用的法律正确，一审判决忽略了本案的一个最基础的事实，即上诉人已代张雨军还清了银行的部分贷款，导致案涉房产拍卖标的价值增加，拍卖价款无需优先支付按揭银行的贷款，进而导致首封法院债权人能足额获取执行款。但是上诉人对此支出代偿的几十万元银行贷款却无法得到偿还，这对上诉人明显不公平，也不符合立法本意，一审判决应保证上诉人的代偿款从涉案房产拍卖借款中优先支付。赵耀发辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。2.上诉人在房屋已经被查封的情况下，提出解除合同没有法律依据，其被银行扣除贷款保证金的属于合同行为。根据与买房人银行签订的担保合同，应当向购房人主张追偿。3.上诉人在提出执行异议时，一审法院已经提出过上诉人是否同意将原购房款交付法院，上诉人没有同意，也没有将购房款交付，异议裁定以此为由驳回其申请。所以上诉人本次上诉仍然不符合九民会纪要的相关规定，应当驳回其上诉。洛阳升龙置业有限公司向一审法院起诉请求，1.依法判令洛阳升龙置业有限公司对位于洛阳市西工区升龙广场B区1幢D座D2-1705号房屋和升龙广场C区2幢1533号房屋享有所有权；2.依法判令洛阳市涧西区人民法院对洛阳市西工区升龙广场B区1幢D座D2-1705号房屋和升龙广场C区2幢1533号房屋停止执行并解除查封。3.本案诉讼费由赵耀发、张雨军承担。一审法院认定事实：张雨军于2013年8月15日、2013年8月20日与洛阳升龙置业有限公司分别签订编号为YS0209903、YS0211366《商品房预售合同》两份，合同约定：张雨军购买洛阳升龙置业有限公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××工区××龙广场××区××号房屋两套。此外，洛阳升龙置业有限公司、张雨军分别与交通银行股份有限公司洛阳分行、中国农业银行股份有限公司洛阳分行签订按揭贷款合同，两份合同中洛阳升龙置业有限公司作为保证人为张雨军向银行的贷款承担连带保证责任。之后，张雨军多次逾期偿还银行贷款，作为保证人承担了保证责任，替张雨军向按揭银行代偿了部分款项。2016年9月，洛阳升龙置业有限公司将张雨军诉至洛阳市西工区人民法院，要求解除其公司与张雨军之间的商品房预售合同和补充协议，并办理备案登记注销手续，支付代偿款和违约金等。洛阳市西工区人民法院于2017年3月2日作出了（2016）豫0303民初3529号、（2016）豫0303民初3540号，判决解除原洛阳升龙置业有限公司与张雨军签订的上述两份《商品房预售合同》及补充协议。此外，赵耀发与案外人姚亚静以及张雨军于2013年发生借贷关系。后姚亚静、张雨军逾期未偿还借款本息，赵耀发于2015年2月将姚亚静和张雨军诉至一审法院要求偿还上述借款本息，并申请一审法院进行财产保全。一审法院依申请作出（2015）涧民四初字第152-1号民事裁定书，于2015年2月11日依法对张雨军上述两套涉案房产进行了预查封，2018年2月进行了续封。一审法院于2015年11月25日对该借贷案件作出判决：要求姚亚静向赵耀发偿还借款110万元及利息，张雨军承担连带清偿责任。一审法院在执行过程中，洛阳升龙置业有限公司对执行提出异议，称位于洛阳市××工区××龙广场××区××房屋和××工区××龙广场××区××号房屋两套依法应属洛阳升龙置业有限公司所有，故一审法院应依法解除对上述涉案房产的查封。洛阳升龙置业有限公司提出执行异议后，一审法院于2019年7月10日作出了（2019）豫0305执异132号民事裁定书，驳回洛阳升龙置业有限公司的异议请求。洛阳升龙置业有限公司不服裁定，遂提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，张雨军向洛阳升龙置业有限公司购买涉案两套房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，故一审法院有权对张雨军购买的涉案房产进行预查封，保护赵耀发诉讼利益的实现。依照上述《通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》第一条第三项规定，案外人以确权、行使解除权或者其他理由在执行法院以外的法院提起诉讼，其他法院据此作出的裁判结论，不能对抗执行法院的执行力。综上，在时间上来看，查封行为在前，作出解除合同判决在后，因此一审法院对涉案房产进行的预查封，意味着司法公权力已介入，其效力等同于正式查封，具有排他性的法律效力，解除合同、返还房产的判决并不能对抗一审法院的有效查封，洛阳升龙置业有限公司提出的异议申请不能成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律之规定，依法判决：驳回洛阳升龙置业有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张雨军向洛阳升龙置业有限公司购买涉案两套房产，办理了商品房预售合同登记备案手续，并通过按揭贷款支付全部购房款。故一审法院对张雨军购买的涉案房产进行预查封，处理并无不当。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，案外人在涉案房产被查封后，作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3529号、（2016）豫0303民初3540号民事判决书，判决解除洛阳升龙置业有限公司与张雨军签订的上述两份《商品房预售合同》及补充协议，但未涉及张雨军购房款的返还问题，洛阳升龙置业有限公司也没有向执行法院返还张雨军的购房款。因此，洛阳升龙置业有限公司要求确认其对涉案房产享有所有权，并停止对涉案房产查封和执行的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。但洛阳升龙置业有限公司代张雨军向银行偿还的涉案房屋贷款本息，应当在执行过程中从涉案房屋拍卖款中优先扣除。综上所述，洛阳升龙置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由上诉人洛阳升龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月二十三日书记员 荣向珂