山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初2261号原告：刘顶武，男，1976年1月27日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王志强，山东临正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涛霞，女，1981年6月23日生，汉族，原告之妻，住临沂市兰山区。被告：张雪峰，男，1994年1月25日生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：王伟，山东舜平律师事务所律师。原告刘顶武与被告张雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘顶武的委托诉讼代理人王志强、马涛霞，被告张雪峰的委托诉讼代理人王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘顶武向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行。2、请求判令被告在具备条件时配合原告办理不动产登记手续。3、请求判令本案的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年3月28日签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将位于临沂市兰山区××小区××号楼××单元××的房屋出售给原告，房屋总价款为112.5万元。在合同签订15个工作日内，原告支付首付款75万元，剩余房款37.5万元在更名前交由居间方，更名完成后由居间方转交被告。合同补充条款约定，如果更名不成功，被告应将房产抵押、保全、查封给原告。合同签订后，原告于2019年4月15日交付给被告75万元购房款，2019年7月17日，被告要求原告支付剩余房款，并同意配合原告办理房屋抵押手续。原告于2019年7月18日将剩余房款37.5万元支付给被告。后原告通过居间方了解到，因被告不配合更名中的相关事宜，导致更名未果。之后原告多次要求被告履行合同，配合办理房产抵押手续，但被告一直未配合办理。为维护原告的权益，特具状起诉。被告张雪峰辩称，一、原告为逃避缴纳购买涉案房屋所应需要支付的各项税费，采取了更名的方式进行交易，该交易行为明显恶意损害国家利益，并且根据临沂市人民政府办公室临政办字（2017）190号文件的通知要求，自2018年1月1日起，本地居民在该区域范围内新购买的商品住房取得产权证书满2年后方可上市交易，因此依据《合同法》第52条以及上述文件的规定，原、被告及第三方鲁盟地产经纪连锁有限公司之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、退一步讲，即使涉案房屋买卖合同有效，根据合同中补充条款第5条其他约定事项第3款的约定，若因丙方不能更名，本合同自动作废。该房屋买卖合同系附条件的合同，现由于丙方明确表示不能办理更名，解除合同的条件已经成就，且答辩人已经通知原告解除合同，因此房屋买卖合同已经实际解除，不存在继续履行的可能。自原、被告双方开始交易之日至合同解除之日，被告不存在任何违约行为，原告系恶意诉讼，因此产生的费用由原告自行承担。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格。2、鲁盟地产房屋买卖合同，证明原、被告双方于2019年3月28日签订房屋买卖合同，合同约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价款为112.5万元。3、银行汇款回执单，证明原告已按时将全部房款分两次共计112.5万元全部交付给被告。4、被告写的收到条两张，证明被告已经收到原告交付全部房款。5、被告书写的补充协议一张，证明被告已经收到房款，被告承诺会积极配合办理相关手续。6、录音一份，证明被告承认合同有效，愿意按照约定履行合同。被告质证认为：证据1、3、4真实性无异议，对证据2、5共同质证为：涉案房屋买卖合同中的更名行为明显是逃避缴纳税费的违法禁止行为，损害国家利益，根据合同法第五十二条规定，买卖合同及补充协议无效，退一步讲，即使合同有效，根据合同中补充条款第5条其他约定事项第3款的约定：若因丙方（居间方鲁盟地产经纪连锁有限公司）不能更名，合同自动作废。该房屋买卖合同系附条件的合同，由于丙方不能办理更名，解除合同的条件已经成就，且被告已通过短信方式解除合同，该合同应解除，不存在继续履行合同的可能性。对证据6，合同有效的前提是符合法律规定，并不是仅仅基于当事人之间是否承认来认定。录音的形成时间是2019年10月13日，即使将涉案合同按照有效处理，由于丙方不能更名，导致本合同解除条件已经成立，被告也以短信的方式向原告行使了解除权，双方之间并不存在任何合同关系。被告提交的证据包括：1、被告身份证，证实被告的诉讼主体资格。2、《鲁盟地产房屋买卖合同》，证实原、被告及第三方鲁盟地产经纪连锁有限公司之间签订了买卖协议。3、刘顶武、马子军与张雪峰之间的短信聊天记录两张，证实由于涉案合同中的更名行为明显为逃避税费的违法行为，因此涉案房屋买卖合同由于违反《中华人民共和国合同法》第52条之规定，应属于无效。退一步讲，即使涉案房屋买卖合同有效，但根据合同中补充条款第5条其他约定事项第3款的约定，若因丙方不能更名，本合同自动作废。该房屋买卖合同系附条件合同，现由于丙方不能办理更名，解除合同的条件已经成就，且被告已通过短信方式通知原告解除合同，因此该房屋买卖合同已经实际解除，不存在继续履行的可能。4、临沂市人民政府办公室下发的临政办字（2017）190号文件，证实自2018年1月1日起，本地居民在该区域范围内新购买的商品住房取得产权证书满2年后方可上市交易，非本地居民满3年后方可上市交易。涉案房屋坐落在兰山区北城新区，属于上述限转区域范围，涉案房屋应当满足上述限转条件后方可上市交易，但涉案房屋目前未满足上市交易条件，因此涉案房屋买卖合同无效。原告质证认为：对证据1、2无异议，对证据3、4有异议。被告所提交的证据3，写明解除合同条件已经成就，被告现行使解除权，恰能证明被告承认合同有效。对于证据4关联性、真实性均有异议，该文件系复印件，且根据双方的买卖合同，涉案房屋更名主要责任在于被告，且根据合同约定如因丙方不能更名，甲方可协助办理抵押、保全、查封等措施进行解决。证据3的短信发送时间是2020年6月11日上午10时46分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月28日，原告刘顶武与被告张雪峰签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，其中部分内容为“甲方同意将其坐落在临沂市兰山区××小区××号楼××单元××的房产出售，建筑面积117.43平方米…预售合同号：ＹＳ201866545…甲、乙双方同意上述房产的交易价格为1125000元整…在合同签订15个工作日内，乙方支付首期付款人民币750000元整…其他约定事项：1、甲方房贷尾款约75万元整由乙方垫付，甲方开具欠条；2、如更名不成功，甲方抵押、保全、查封给乙方，乙方不追究甲方不能成功更名的法律责任；3、如因丙方不能更名，本合同自动作废；4、甲乙双方已细读本合同，并认同；5、甲方自2019年3月29日前落实提前还款的违约问题…”。合同签订后，2019年4月15日原告向被告转款75万元，2019年7月18日原告向被告转款375000元。在合同履行的过程中，曾试图通过被告与开发商解除原商品房买卖合同的方式实现更名，但并未成功。2020年6月11日被告张雪峰向原告及原告的岳父马子军短信通知，“根据我方与你方及第三方鲁盟地产经纪连锁有限公司之间于2019年3月28日签订的房屋买卖合同约定，解除合同的条件已经成就，我方现行使解除权，要求解除与你方签订的买卖合同”。本院认为，本案争议的焦点问题：1、合同是否有效；2、是否可依据合同实现物权变更的效力。关于焦点一，2019年3月28日原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示。对于合同中其他约定事项“2、如更名不成功，甲方抵押、保全、查封给乙方，乙方不追究甲方不能成功更名的法律责任；3、如因丙方不能更名，本合同自动作废…”的内容，本院认为涉案房产在被告张雪峰出售给原告刘顶武之前，已经在房地产管理机关办理了商品房买卖合同并备案，且通过银行办理了按揭贷款，故通过解除张雪峰与开发商之间的商品房买卖合同并在房地产管理机关办理撤销登记来实现更名的约定，违反相关禁止性规定，有悖于合法的二手房交易程序。故合同中与“更名”有关的条款均属于无效条款，但该约定的无效并不能否定涉案房屋买卖合同的整体效力。被告在开庭前短信通知原告解除合同，不符合合同解除的约定条件，本院不予支持。关于焦点二、是否可依据合同实现物权变更的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此不动产物权的设立是以登记为原则。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，合同生效能够产生债权上的法律效果，但是无法实现物权变更的法律效果。本案中被告张雪峰虽然与开发商签订了商品房预售合同并备案，但是其与开发商之间依旧是合同关系，对涉案的房产被告张雪峰尚未享有所有权，且不动产物权登记是不动产登记中心的行政权利，张雪峰是否具备办理产权的条件，由不动产登记中心予以审查，属于行政职权的范畴。故在张雪峰尚未取得物权的情况下，物权的变更基础尚不存在，双方即使约定了产权变更的内容也系无权处分，不发生物权变更的法律效力。如在办理产权登记或变更登记的过程中发生纠纷，原告可另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定,判决如下：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行。二、驳回原告其他诉讼请求。本诉案件受理费7463元，保全费5000元（已缴纳至山东省临沂市兰山区人民法院），由被告张雪峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年六月十七日书记员 张腾飞