广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11238号原告：黄国俊，男，1962年9月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：蔡坤河，广东圣天平律师事务所律师。被告：广州市佳乐房地产开发有限公司。法定代表人：张银松。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：张怡涌，男，1971年7月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。原告黄国俊诉被告广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐房地产公司）、第三人张怡涌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，并经征询各方当事人意见，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄国俊及委托诉讼代理人蔡坤河，被告广州市佳乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人张佳，第三人张怡涌委托诉讼代理人姚厅到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告黄国俊向本院提出诉讼请求：一、被告履行合同，立即向原告交付位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号远通半山国际中心楼盘9、10座807号商品房（建筑面积153.4657平方米）。二、被告赔偿原告逾期交楼的租金损失人民币184162.44元（以每平方米每月的租金为50元，按建筑面积153.4657平方米，每月租金为7673.44元。暂计自2017年8月29日至2019年8月29日止共24个月的租金，之后租金算至交付房产之日止）。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告与被告签订了一份编号为0000151的《楼宇认购书》，双方在认购书中约定：发展商（被告）将位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号远通半山国际中心楼盘9、10座807号，建筑面积153.4687平方米，套内面积113.9494平方米，公摊面积39.5193平方米的商品房出售给认购方（原告），成交总房价为3087089元；房款付款方式为一次性付款；付款时间为2017年10月24日前付清；发展商（被告）须于2017年8月28日前交楼；双方还对其它事项、内容进行了约定。原、被告双方订立《楼宇认购书》后，原告依约于2017年10月24日向被告支付了全部购房款人民币3087089元，被告也向原告出具了编号为7003809的《收据》一份，原告己经履行了认购书中约定的支付义务。然而，在原告多次交涉下，被告却以各种理由拖延不与原告签订《商品房买卖合同》，亦未在约定的时间内交付该商品房，至今已超期交楼长达近两年，违反了双方的约定，严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告签订的编号为0000151的《楼宇认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且发展商（被告）已经按照约定收受购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《楼宇认购书》应当认定为商品房买卖合同。为此，原告向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。对于房款的支付，原告提交证据3借据及汇款凭证，表示第三人张怡涌向原告借款，又将款项出借给被告，还款到期后，被告无能力偿债，便以房抵债。被告佳乐房地产公司辩称，1、原告黄国俊所陈述的事实和理由与真实情况不符，原告在签订案涉《楼宇认购书》之后并没有支付房款。被告确认双方于2015年10月24日签订《楼宇认购书》，约定付款日期也是该日，但被告没有收到认购房屋的任何款项。原告虚假陈述，其在签订楼宇认购书后没有向被告支付任何房款。2、被告认为案涉《楼宇认购书》因原告没有支付房款，属于严重违反合同约定的行为，原告以其行为表示放弃认购，符合该《楼宇认购书》约定的解除条款，该《楼宇认购书》确已解除并终止。按照楼宇认购书约定，原告签订认购书后未支付任何款项，应视为原告放弃认购，认购书即时终止。3、原告没有支付任何购房款项，被告无需承担交楼义务，原告所要求的赔偿租金损失的主张无任何事实和法律依据。原告不支付认购款的违约行为导致合同即时终止，双方交易无法继续履行，不利后果由原告承担。综上所述，原告在签署案涉《楼宇认购书》之后未支付任何款项，自动放弃认购，导致该认购书已自动终止，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。为维护被告的合法权益，恳请法院查明事实情况，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告佳乐房地产公司否认收到原告支付的认购房款，也否认第三人向其提供资金。第三人张怡涌述称，原被告之间的房屋买卖合同纠纷与第三人无关，第三人也未与原告达成以房抵债的协议，也无权就非第三人所有的房产进行处分。关于原告与第三人之间的纠纷，原告陈述与事实存在较大的偏差，而且超过了诉讼时效，与本案无关联性。原告黄国俊、被告佳乐房地产公司均向本院提交了证据及情况说明。本院经审查双方当事人提交证据，并结合庭审质证、陈述，认定事实如下：2015年10月24日，原告黄国俊（乙方，认购方）与被告佳乐房地产公司（甲方，发展商）签订一份编号为0000151的楼宇认购书，认购物业为位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号远通半山国际中心9、10栋807房（以下简称涉案房屋），购房价3087089元，付款方式为一次性付款，首期房款3087089元应当在2015年10月24日前付清。乙方逾期未交付认购书约定的定金、各期房款等款项的，逾期超过10日，视为乙方放弃认购，甲方有权单方面即时解除本认购书，所付定金不予退还，已付房款在扣除相关违约金后无息退还，甲方有权将该物业另行出售。认购书中特别约定，乙方已知悉该物业为抵押状态。甲方承诺在2017年2月28日前办妥该物业的抵押涂销手续后通知签约，第一次交楼时间为2017年2月28日，第二次交楼时间为2017年8月28日。被告的销售人员陈扬凡在甲方销售经办人处签名，加盖被告公司的销售专用章。同日，被告佳乐房地产公司向原告出具一份编号为7003809的收据，确认收到原告交来9、10栋807房房款3087089元。被告加盖公司财务专用章。被告佳乐房地产公司确认在2015年10月24日与原告签订楼宇认购书，并指引原告可以银行转帐方式将购房款转入被告账户，并表示将总房价收款收据提前交付给原告，以避免原告转账后再次前来被告公司领取收据。原告提供一张有第三人张怡涌签名金额为210万元的借据及银行转账记录，表示于2014年7月9日向第三人出借210万元。原告还表示在2014年7月26日出借53万元，2014年10月11日出借135万元，共计向第三人张怡涌出借人民币398万元，均口头约定月利率2%。第三人截至2015年10月24日还款15次合计1115400元，经双方核算，至2015年10月24日，第三人张怡涌尚欠原告本金348万元及部分利息。原告表示在2015年10月24日由第三人张怡涌带其到被告的涉案楼盘售楼处签订认购书。以房抵债后，张怡涌仍欠黄国俊本金392911元及部分利息，张怡涌曾答应补偿房屋差价20万元给原告。对于原告上述证据及陈述，第三人张怡涌的代理人当庭确认向原告借款210万元，以及在2015年10月24日前还款1115400元，但不对借据中第三人的签名予以确认，如原告另案就该借据主张权利，再申请笔迹鉴定。第三人张怡涌的代理人当庭否认有约定借款利息，否认有协助原被告双方之间达成相应的房屋买卖合同。经本院要求，第三人张怡涌提交由其签名加盖指印的《情况说明》，明确否认与被告佳乐房地产公司有借贷或者投资关系，也否认与原告之间债务达成过以房抵债协议。关于涉案房屋，被告提供国土房产部门出具的产权情况表，可确认房屋为预售登记状态，已办理抵押，为在建工程抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，最高债权数额为10亿元人民币。被告确认其因开发建设需要，将包含涉案房屋在内的广州市番禺区南村镇南村景山大街61号远通半山国际项目抵押给案外人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，两次办理抵押所担保最高债权金额为人民币10亿元。本院就涉案房屋存在抵押及可能存在的履行障碍向原告释名，询问其是否变更诉讼请求。原告及代理人未能当庭答复，表示庭后书面回复。原告在庭审后，书面变更诉讼请求如下：一、判令被告在判决生效之日起十五日内解除案涉房屋的抵押状态。二、判令被告在案涉房屋抵押解除后十日内，向原告交付位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号远通半山国际中心楼盘9、10座807号商品房（建筑面积153.4687平方米）。三、判令被告赔偿原告逾期交楼的租金损失人民币184162.44元（以每平方米租金为50元，暂计自2017年8月29日至2019年8月29日24个月的租金，之后租金算至交付房屋之日止）。四、本案诉讼费由被告承担。本院将原告变更诉讼请求告知被告及第三人，第三人表示其未参与原告所主张的以房抵债过程，原告与第三人之间的纠纷，不应在本案中予以处理，同时原告变更后的第一项诉讼请求可能会侵犯抵押权人的抵押权利。被告则表示涉案房屋涉及抵押权人的利益，原告之前的主张及变更后的诉讼请求均损害案外人的合法权益。2020年6月2日，涉案房屋的抵押权人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司向本院提交《情况说明》，表示其作为涉案房屋的抵押权人，为保护国有资产，不同意将涉案房屋过户或交付至原告。以上事实有当事人提交证据、庭审笔录及当事人庭后提交的材料为证。本院认为，本案争议焦点为原告黄国俊有无向被告佳乐房地产公司支付认购款或房款。被告抗辩原告没有实际支付款项，原告则提供被告加盖财务专用章的收据表示已通过第三人与双方当事人达成以房抵债房屋完成认购款3087089元的支付。被告佳乐房地产公司确认与原告于2015年10月24日签订楼宇认购书，并在同日向原告交付加盖公司财务专用章金额为3087089元的收据，应当认为被告佳乐房地产公司已收取原告支付的上述认购款，或者通过其他方式收取原告的认购款。被告佳乐房地产公司由销售人员带领原告协商、介绍并签订楼宇认购书，又再次由财务部门向原告出具与楼宇认购书中房号、房款一致的收据，被告关于预先向原告出具收据以避免其支付认购款后再次返还领取收据的抗辩过于牵强，难以令人信服。原告出具的其与第三人之间的借据、转账凭证，虽无法直接证实其通过第三人与被告之间的关联借款而达成以房抵债方式支付房款，第三人也在诉讼中极力否认付款事实，但在被告仅有抗辩，无法对出具收据作出合理解释的情况下，本院确认原告对事实的陈述具有盖然性，本院综合认定被告已收取收据中所记载的3087089元。按照楼宇认购书的约定，被告佳乐房地产公司应在2017年2月28日前办妥涉案房屋的抵押涂销手续，并最迟在2017年8月28日办理涉案房屋的交楼手续。根据本院查明的事实，涉案房屋至今仍旧为抵押状态，被告并未与抵押权人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司协商办理抵押涂销手续。被告佳乐房地产公司存在违约行为。然而虽经本院释名涉案房屋存在抵押而有实际履行楼宇认购书约定义务的障碍，原告既不申请追加抵押权人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司参与诉讼或与之协商解除抵押手续，也未同意向抵押权人支付相应款项办理涂销抵押登记，在本案抵押权人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司明确表示不同意将涉案物业过户、交付至原告的情况下，为保障抵押权人的合法权益，本案不宜强制办理涉案房屋的过户手续或者将房屋交付至原告。故对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以驳回。因本院不支持原告要求被告交付涉案房屋的请求，原告也无权要求被告支付逾期交楼租金损失。原告在签订认购书时已知悉涉案房屋办理抵押，本案不存在被告与抵押权人故意串通损害原告利益的行为，案外人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司办理抵押登记的行为是合法有效的，对外具有对抗力。故，对于原告主张解除涉案房屋的抵押状态的请求，本院亦予以驳回。至于原告的损失，因被告存在重大违约行为，其可要求被告返还相应的购房款及承担违约责任，因庭审中经本院释明，原告坚持原诉讼请求，本院依据不告不理的原则，对上述内容不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄国俊全部诉讼请求。案件受理费16485元、保全费5000元，由原告黄国俊负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年六月九日书记员 何震宇