福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初388号 原告：钟明，男，1966年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：庄华力，福建联合信实（湖里）律师事务所律师。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****，统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，北京德衡（厦门）律师事务所律师。 原告钟明与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日预立案、于2020年1月19日正式立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告钟明及其委托诉讼代理人庄华力、被告泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟明向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司返还原告双倍定金人民币70万元;2、由泰禾公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：钟明欲向泰禾公司购买位于厦门市海沧区，双方于2014年7月12日签订一份《泰禾·厦门院子认购协议书》，约定：房产总价为10352390元（含车位），认购协议签订之日须交付定金，如果泰禾公司将已认购房产另行出售给他人应双倍返还定金。钟明交付定金35万元后，泰禾公司出具收据。交付定金后，泰禾公司未通知钟明签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款等。后经多方了解，钟明才知道泰禾公司已经将钟明所认购的商品房出售给他人，钟明要求泰禾公司返还双倍定金，未果。为维护自身合法权益，钟明特提起诉讼，望判如所请。 泰禾公司辩称，1.双方签订的认购协议约定，无论一次性付款还是按揭付款都应当在2014年7月17日前支付购房款，若钟明逾期则泰禾公司有权没收定金并将商品房另行出售他人。2014年7月17日后，泰禾公司多次催促钟明缴纳首付款并签订合同，钟明未予回复也未和泰禾公司协商。泰禾公司在2014年10月8日、2014年11月18日向钟明发函明确终止合同，并没收定金。2.从合同签订到认购协议书的签订和解除都是在2014年发生的，钟明到2019年才进行起诉，已经超过法律保护期限及诉讼时效。3.泰禾公司终止合同前，按照认购协议书上钟明留下的电话和地址多次发函，钟明却称未收到函件，明显不符合事实。且从2014年至2019年的5年间，泰禾公司售楼部并未搬迁，钟明却从来没有向售楼部询问、协商解除，与一般人的逻辑不符。4.认购协议时合法有效，没有违反强制性法律规定。钟明称泰禾公司教其违反限购令去签合同，没有任何证据，泰禾公司也没有权力去审查钟明名下的房产。 本院经审理认定事实如下： 2014年7月12日，钟明（乙方）与泰禾公司（甲方）签订一份《泰禾·厦门院子认购协议书》，双方约定：“乙方向甲方认购Ｄ6号楼1跃3层111单元，建筑面积242.8㎡，房产总价10352390元（总价含车位），定金30万元整，认购协议签订之日支付；乙方选择一次性付款或按揭付款方式，一次性付款的于签订本协议书之日起5日（即2014年7月17日前）支付100%购房款，按揭付款的于签订本协议书之日起5日（即2014年7月17日前）支付首付款，剩余房款办理商业按揭贷款。若乙方逾期支付，甲方有权单方解除本协议并没收乙方定金，将该商品房另行出售予他人。”协议书左上部载明钟明的通讯地址为厦门市思明区东浦路4-10号502室，联系电话136××××2998。 上述协议签订后，钟明向泰禾公司交付了35万元定金，泰禾公司出具了相应收据。钟明和泰禾公司在庭审中一致确认，虽《泰禾·厦门院子认购协议书》上未明确约定首付款缴交比例，但至少应缴交总房款的30%以上，具体比例将在签订正式购房合同时才会明确。 2014年8月11日、2014年8月15日、2014年8月17日，泰禾公司按照认购协议书上钟明留下的电话和地址，通过EMS邮政特快专递方式三次向钟明邮寄了《首期款余款催缴通知书》、《电子合同签约通知书》，均要求钟明于收到通知书3日内向泰禾公司补足首期购房款3635342元并与泰禾公司签订电子《商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃认购，泰禾公司有权单方解除认购协议，将该商品房另行出售予他人，并不予返还已支付的定金。2014年8月24日、2014年10月9日、2014年11月18日，泰禾公司按上述相同的邮寄方式、收件地址和收件人电话向钟明分三次邮寄了《认购终止通知书》，明确告知因钟明未按《认购协议》约定履行支付相应购房款并签订电子《商品房买卖合同》义务，视为自动放弃认购，双方签订的《认购协议》已终止，泰禾公司将根据《认购协议》相关条款的约定，将该房另行出售他人，并不予返还钟明已支付的定金。在上述六封邮件邮单上，邮政速递物流公司均有在“收件人签收”一栏中加盖“速递（投递）”样章。泰禾公司主张六封邮件已全部送达到收件人钟明处，但因时间久远，现其无法提供关于各封邮件具体送达流程的证据。钟明则辩称其并未收到该六封邮件。 钟明在庭审中述称：案涉《认购协议书》左上部所载明的地址是其长期居住的地址，也是其法定地址，协议书上载明的电话其也一直使用至今，但其并未收到上述泰禾公司寄送的六份邮件。购房时钟明家庭名下已有四五套房产，属于厦门市房地产政策限购对象，不具备在厦门再次购房的资格，对此情况泰禾公司售楼人员是明知的。基于此，售楼人员当时才向钟明建议让其与妻子办理离婚手续，将已有的家庭房产全部挂在钟明妻子名下，如此钟明即可取得购房资格。钟明采纳了该建议，与泰禾公司签下了《认购协议书》。合同签完后，钟明便回家和妻子协商离婚的事情，但因为涉及的房产较多，最后妻子不同意离婚。2014年7月、8月左右，钟明两次到泰禾公司售楼处找接洽其购房的售楼人员，想询问因其无法办理离婚手续，是否有其他变通办法，但都找不到该售楼人员，而泰禾公司其他工作人员态度不好，故当时钟明未能与泰禾公司协商处理案涉房产事宜。2015年1月，钟明妻子癫痫发作，手术后成为了植物人，钟明忙于照顾妻子，且一直找不到案涉认购协议，因此其在此期间未再找泰禾公司沟通协商。2016年底，钟明带着女儿去看房，女儿问其泰禾厦门院子的房子有无买到，钟明称很可惜没有买到。至2019年，钟明在搬家过程中，找到了相关购房材料，便立即向法院提起本案诉讼。 另查明： 一、本院于2020年5月8日向中国邮政速递物流股份有限公司厦门市分公司发函查询上述泰禾公司向钟明发送的六封邮件的投递情况，该公司于2020年5月21日函复本院，称“六份邮件均为2014年收寄，因时隔时间较长，我司全程时限查询系统均已查无此六件邮件物流信息。根据《国内邮件处理规则》第293条‘邮件业务档案从单据填制之日起计算，应保管两年，超出期限未提出特殊处理的档案将会被销毁’之规定，故无法提供并核实相关投递签收面单以及投递情况”。 二、钟明与案外人林顺玲系夫妻关系，双方于1996年10月17日登记结婚。林顺玲分别于2003年6月20日、2003年8月15日、2006年4月10日、2007年11月16日登记购买位于厦门市思明区房产，截至2019年8月8日这些房产仍登记在林顺玲名下。 三、2011年2月20日，厦门市相关部门发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。该限购政策一直延续到案涉《认购协议书》签订时仍有效。 四、泰禾公司自认其于2019年5月9日将案涉房产另售他人。 五、钟明在庭审中确认，其关于双倍返还定金的诉求系基于案涉认购协议书合法有效，但因钟明不符合购房资格，协议无法履行应予解除而提出。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。钟明与泰禾公司签订的《泰禾·厦门院子认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容、形式并未违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效，各方均应依约履行各自的义务。根据认购协议书约定，钟明应于2014年7月17日前支付首付款或剩余全部房款，逾期支付的，泰禾公司有权单方解除协议并没收钟明已支付的定金，将商品房另行出售予他人。而钟明在本案中并未举证证明其有在该日期前支付了相应的房款或与泰禾公司另行协商变更支付房款时间，其未按期付款行为构成违约，泰禾公司可以单方解除认购协议的条件在此时成就。此后，泰禾公司向钟明发送了三封催款通知书及三封终止协议通知书，应视为其履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的通知解除合同的义务，案涉认购协议书在通知到达钟明处时已经解除。虽钟明辩称其未收到上述六封通知书邮件，但该六封邮件系泰禾公司通过EMS邮政特快专递方式寄送，邮单上显示邮政速递物流公司已经投递，且未有改退批条，邮单上所使用的收件人地址乃钟明法定地址及长期居住地址，与案涉《认购协议书》上钟明自书所载地址及本案受理时钟明提供的当事人送达地址确认书上自书所载地址一致，系有效的送达地址，邮单上所注明的收件人电话经钟明自认也系其长期使用的电话，按通常EMS送达操作应推知六封邮件已送达给钟明；结合钟明在2014年7月支付购房定金后从未与泰禾公司正面沟通接触、而其却能在2016年明确告知其女儿未成功买到案涉房产的事实也可推知，钟明已经收到了泰禾公司邮寄送达的终止协议通知书，其因此才能确切地告知家人未成功买到案涉房产这一事实。认购协议书解除后，泰禾公司依约可没收定金，钟明诉求双倍返还定金于法无据，理应不予支持。退一步讲，即便钟明确实未收到泰禾公司邮寄送达的终止协议通知书，其在庭审中明确了其诉求双倍返还定金乃基于其无购房资格、案涉认购协议书无法履行应予解除。而根据上述查明的事实，钟明在签订认购协议书时其家庭名下已有多套房产，属于其时厦门市住房限购对象，认购协议书在签订当时确属于事实上不能履行。然该住房限购政策早在认购协议签订之前的2011年就已经出台，不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，而钟明明知自己属于限购对象仍签订认购协议书，系导致协议不能履行的过错方，应对协议被解除承担相应的违约责任，因此钟明无权要求双倍返还35万元购房定金。钟明主张在签订协议书时泰禾公司已知道其属于限购对象，并建议可通过离婚方式取得购房资格，泰禾公司存在过错，但钟明未就此主张提交相应的证据予以证明，泰禾公司也不予认可，故本院对钟明的该主张不予采信。 关于双方当事人争议的本案诉讼时效问题。钟明在庭审中自认其在签订认购协议书后，因与妻子协商通过离婚方式获得购房资格未果，故于2014年7、8月左右至泰禾公司售楼处欲咨询是否有其他变通方法，也即钟明在2014年7、8月左右已经完全确认自己无法获得购房资格，且当时认购协议书上约定的支付首付款或剩余房款的时间已经届至，钟明在此时也明知自己可能因未能如期支付房款需要承担协议被解除、定金被没收的违约责任，则钟明主张因其无购房资格需要解除认购协议书并要求泰禾公司返还定金的诉讼时效最晚应自2014年8月起算，而钟明自认其自2014年8月后未再与泰禾公司沟通联系，迟至2019年8月15日才向本院提起本案诉讼，应认定本案已经超过法律规定的诉讼时效。钟明称其是因2015年妻子生病无暇顾及本案诉讼事宜、且找不到认购协议也无法起诉等理由，不属于法定的中断诉讼时效事由，其主张于法无据，本院不予采信。 综上，钟明怠于履行认购协议约定的义务，泰禾公司依约解除认购协议，符合双方所签订的认购协议书上的约定内容，且本案诉讼请求已超过诉讼时效，对于钟明的诉讼请求应予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 驳回原告钟明的全部诉讼请求。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告钟明负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭碧娥 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王 欣 书 记 员 林斌煌 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。