广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初8号原告：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**中区夹层**。法定代表人：王胜盛。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。被告：张志和，男，1971年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告广东江湾新城物业管理有限公司与被告张志和物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄恒、曾九妹，被告张志和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费464283.73元（自2015年1月21日计至2019年8月31日，按23元/平方米/月×364.67平方米=8387.41元/月计）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（从2015年1月21日起，分段计算，按银行同期贷款利率标准计，当月物业管理费应在当月5日前支付，从当月6日起计违约金，计至被告实际付清之日为止）。事实和理由：被告于2015年1月21日，通过法院拍卖，取得了广州市越秀区XXX路XXX号X幢15D、A幢15F、A幢15G三套物业的所有权，由原告为被告的物业提供物业管理服务。自被告取得物业之日起，被告就一直没有依法向原告支付物业管理费，原告多次催促无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我于2015年1月从法院拍卖取得越秀江湾新城X幢15楼15D、15F、15G三套物业。2015年2月我持法院执行裁定书到江湾新城物业管理有限公司办理进驻使用手续，当时物业公司以前业主欠费为由拒绝为我办理手续，我说你们的经济纠纷与我无关，本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司理应向法院主诉，后来他们话要请示领导，叫我回去等，没同我办理进驻使用手续。那几个月我就一直催他们，也多次过去管理公司与他们沟通，直到当年6月初才让我写一份申请材料交过去等领导批，再等了几个月才让我过去办理入驻手续，但要我补交那8个月的物业费，我说当时我第一次来时就要办手续，但你们一直拒绝，造成我物业不能使用，你们也没为我服务，为什么要我交管理费，我不同意，要求按办进驻时间算，最后他们要我等拿到房产证来才能来办手续，就这样一直拒绝我办理进驻手续，使我至今都无法使用物业，造成重大损失，理应赔偿我。由于种种因素房产证没办下来，就一直拖着，直到最近物业管理公司到法院起诉我，说我欠费，之前一直都没催过我，也没信息给过我，包括2016年物业管理到期签新合同，他们有我联系电话，一开始就要求我提交的法院执行裁定书和身份证件复印文件等。另原告主张的物业管理服务不真实，不成立，不应受到法律保护。仅凭原告提供的证据不足以证实服务实程，无任何证据证实原告履行物业服务合同。本案的证据：1、湛江市赤坎区人民法院执行裁定书是由我提供给原告作办理进驻手续使用；2、被告致原告的函是因原告无理拖延被告进驻物业的单方面要求，本着友好合作，尽快解决进驻，按原告要求提供。但最后原告找理由非法阻拦被告办理进驻，造成物业一直不能使用，损失重大，也因原告人为不能进驻使用，何来管理费。原告的诉讼请求和事实理由不成立，于法无据，于理不合，应予驳回。经审理查明：原告是具有三级资质的物业管理企业。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和原告共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘原告承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向原告出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号07001），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路298号广信江湾新城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为十年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止。管理费按月计收，每平方米23元；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期缴交当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。2016年12月，广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路298号广信江湾新城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），主要内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区沿江中路298号广信江湾新城中区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。据原告提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：中区29元/平方米/月，A、C栋23元/平方米/月。另查明，湛江市赤坎区人民法院于2015年1月20日作出（2012）湛赤法执字第XXX号恢字1号之三《执行裁定书》，内容为：被执行人广州荣豪贸易有限公司所有的位于广州市越秀区XXX路XXX号X幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产，经本院委托中介机构公开拍卖成交，由竞买人张志和以最高价3968448元竞得。现需要办理过户手续。裁定如下：……二、将位于广州市越秀区XXX路XXX号X幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产［15D所有权证号0140059162，面积：135.20平方米；15F所有权证号0140059167，面积：139.35平方米；15G所有权证号0140059169，面积：90.12平方米］的房屋所有权及其他权利过户归买受人张志和所有，财产权自本裁定送达买受人张志和时起转移。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关的产权过户登记手续，办理过户登记所产生的一切税、费由买受人承担。2015年6月5日，被告向原告发函称：本人张志和兹由湛江市赤坎区人民法院公开拍卖取得广州市越秀区XXX路XXX号X幢15D、A幢15F、2A幢15G三套房产产权，现准备入驻使用。由于之前并不知前业主与贵物业公司有经济纠纷，本人也未与贵公司签订合约。本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司应向法院主诉财产权或免除。本着同贵公司以后友好合作，希望尽快解决。因本案纠纷，原告于2020年1月1日提起诉讼。在本案诉讼期间，广州市越秀区房屋管理局于2020年2月7日就被告反映的物管公司服务管理的问题，向被告作出《处理意见告知书》，称：2019年12月19日我局派员到现场了解情况，物管公司反馈称A栋15C和15D、15F不是同一业主，15C业主已办理所有进驻手续及一直在使用，未见15D、15F业主提交有关产权证明资料到物管公司办理进驻使用手续。建议您带齐相关产权证明资料到物管公司办理进场使用手续。诉讼中，被告称：我向原告提供了执行裁定书，要求办理进入手续，但是原告以前业主没有缴清物业管理费用为由至今都不让我办手续，我从未实际使用涉讼物业。原告在本案中提交的相关证据都是我提供办理进入手续而提供给原告的。原告要求我补交前业主所欠的物管费，才同意我进场。后来我跟原告多次交涉，原告称要我缴清裁定作出之日起至进场前的物业管理费，才同意我进场，但是我不同意，因为我一开始就来办理入场，是原告自己的原因导致我没有使用场地。后来再协商，原告也同意了从办理入场时才开始缴纳物管费，但是原告要求我提供房产证才可以入场。我至今没有办下来房产证，所以无法提供给原告。至今我都没有入场，因为是原告的原因导致我没有入场，所以我不同意缴纳物管费。对于原告主张的费用数额我没有异议，但我没有办理进场手续，不应该支付物管费。原告称：2015年初（2月左右），被告要求办理入驻场地手续，原告提出要其承担前业主拖欠的物业管理费，并让其提供相关资料办理入驻场地手续，其当时无法提供。2015年6月，原告收到被告的入驻场地申请后，告知其可以办理入驻场地手续，同时要求其尽快清偿所持物业所欠的物业管理费。2020年1月14日，被告到原告物业服务中心要求办理入驻场地手续。为办理入驻场地手续的需要，原告工作人员向被告提出需提供产权证等相关权属证明、身份证复印件及填写相关资料。被告表示无产权证，只有2015年1月的裁定书。原告工作人员表示仅有裁定书的入驻场地手续，需请示公司相关领导后再回复被告。2020年1月15日，原告工作人员致电被告，表示可配合其办理入驻场地手续，产权证办理后再提供复印件给原告存档。2020年1月16日，原告致电被告，双方对入驻场地事宜达成了一致意见，被告表示春节后再过来办理入驻场地事宜。本院认为：综合原、被告双方的相关陈述，被告于2015年6月5日向原告所发书面函的内容和广州市越秀区房屋管理局于2020年2月7日向被告所作的《处理意见告知书》的内容，及（2012）湛赤法执字第XXX号恢字1号之三《执行裁定书》等证据，可认定原告作为涉讼物业的物业服务企业，曾因被告不承担前业主拖欠的物业管理费，被告仅有（2012）湛赤法执字第XXX号恢字1号之三《执行裁定书》、未提供涉讼物业的产权证等原因，拒绝与被告办理入驻场地的手续，导致被告无法入场使用涉讼物业。鉴于是原告的原因致使被告未使用涉讼物业，从而未享受原告提供的物业管理服务，被告抗辩不同意向原告支付2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费，符合民法之公平合理和等价有偿原则，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：驳回原告广东江湾新城物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费12107元，由原告广东江湾新城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈桂容人民陪审员  严雪颜二〇二〇年六月二十八日书 记 员  黄 冰