河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6347号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵乐乐，男，1988年6月12日生，汉族，住河南省灵宝市。上诉人（原审被告、反诉原告）:李妍，女，1989年11月5日生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:邬婷婷，女，1988年5月25日生，汉族，住荥阳市。上诉人赵乐乐、李妍与被上诉人邬婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2020）豫0182民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵乐乐、李妍上诉请求:一、依法撤销（2020）豫0182民初977号民事判决第二项，改判二上诉人不应向邬婷婷返还款项3000元。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:由于上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人依法履行全部义务后，被上诉人违约并久拖不予履行合同义务，其行为不但给上诉人造成了特别巨大的经济损失，且事实上给上诉人造成了严重的精神损害，由于在本案诉讼过程中上诉人依法提出反诉，要求被上诉人在扣除其所诉的5.3万元后再支付上诉人违约金、损失费计13.52万元，并承担本案的全部诉讼费用，一审法院在审理过程中酌定上诉人的损失共计5万元，在与被上诉人支付的定金及首付款相抵让上诉人返还余款3000元，不足以抵销上诉人的最基本实际损失，更无法解除上诉人因此所受的精神损害。邬婷婷辩称，一、赵乐乐、李妍在2019年的11月份就跟中介协商解除合同，并要求中介对邬婷婷通知解除，邬婷婷也确实收到了赵乐乐、李妍与中介关于解除合同的电话通知。事实上，双方在2019年11月份已经达成了解除合同的合意。二、赵乐乐和李妍用于本案解押的款项，合同约定就是应当由其承担的，其所谓的利息开支并非必须支出项目。三、赵乐乐、李妍本系朋友关系，涉案房屋原本登记在该两人名下，其与2019年12月24日将该房产登记至李妍名下单独所有，显然是对解押进行了有效利用，并将赵乐乐的购房名额空出。在这个过程中，并未产生其他费用，企业并未举证证明其有任何的费用支出。双方签订的合同中明确约定了违约责任，及邬婷婷违约时，定金不予返还。双方就解除合同已经达成合意，邬婷婷也已经支付了定金作为违约金。一审法院酌定其损失为5万元既没有法律依据，也没有事实依据。四、一审法院适用第十一条第4页酌定违约金5万元错误。该条款适用的前提是甲乙双方到房管部门立契后，但双方的交易显然没有比该条件成就的情况，该款项不应当适用。五、赵乐乐、李妍从邬婷婷处拿到了5.6万元，邬婷婷认可其将1.3万元的定金作为违约金收取，及3千元作为房租，其余4万元均应当返还邬婷婷。综上，一审法院酌定5万元损失没有法律和事实依据，仅返还邬婷婷3000元错误，邬婷婷虽未继续购买涉案房屋，但赵乐乐和李妍在此次交易中是否获利，邬婷婷不能确定，但至少是没有损失。应当驳回上诉人的上诉请求，改判上诉人返还邬婷婷首付款4万元。邬婷婷向一审法院起诉请求：1、请求法院判令二被告返还原告首付房款4万元；2、由被告承担诉讼费用。赵乐乐、李妍提出反诉请求：1、判令解除双方于2019年8月21日签订的编号为0000173号房屋买卖合同；2、判令反诉被告扣除4万元后支付反诉原告违约金、损失费13.52万元；3、由反诉原告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月21日，赵乐乐、李妍作为出卖人（甲方）与作为买受人的邬婷婷、作为丙方（××）的河南省好房通房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同（合同编号为0000173）一份,主要内容为：“第一条、房屋状况：甲方拥有位于荥阳市金地格林小城一期17号楼1单元3层301号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为0001563，房屋所有（共有）权人为赵乐乐、李妍；房屋建筑面积为89.26平方米……第二条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币80万元……第三条、乙方应于本合同签订时支付定金及佣金人民币2万元整，（其中佣金7000元整，余额作为丙方代甲方保管的定金）甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管……第四条付款方式：甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式：按揭贷款……2、按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付房款以银行审批为准交付甲方，剩余房款以银行审批为准由银行放贷之日向甲方支付……第五条立契过户时间：甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续……第十一条、违约责任……2、乙方如违反本合同第五条的约定，其无权要求返还定金……4、甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方影响本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总价款千分之一的违约金……第十二条其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准。）1、经甲乙双方友好协商，甲方自行负责银行解押并承担解押费用……”。当日，邬婷婷通过微信向河南省好房通房地产营销策划有限公司支付款项2万元。2019年10月18日，邬婷婷给李妍转账支付款项4万元。2019年11月21日，邬婷婷通过微信通知被告，其不再购买所涉房屋，被告可尽快另行处理。2019年12月24日，李妍将该房屋抵押给中原银行股份有限公司郑州分行，抵押金额为43万元。2019年12月25日，赵乐乐给河南省好房通房地产营销策划有限公司出具收据一份，主要内容为：“今收到河南省好房通房地产营销策划有限公司1.3万元，此款项为买方邬婷婷定房保证金，……因买方邬婷婷违约，现将此款项作为部分违约金取走，后续产生任何与此款项的纠纷与好房通公司无关”。另查明，合同签订后，赵乐乐、李妍于2019年10月10日向银行结清本案所涉房屋的贷款，并办理抵押权注销登记手续。邬婷婷将自己物品放置于本案所涉房屋，2019年12月10日，邬婷婷支付李妍款项3000元，并将该物品取回。一审法院认为，本案所涉的房屋买卖合同依法成立有效。首先合同的解除以具有解除权且解除条件成就为前提，针对本案，双方签订房屋买卖合同后，应当按照合同约定履行自己义务，但邬婷婷于2019年10月18日以自己原因告知被告不再购买本案所涉房屋，在合同没有约定且邬婷婷未提供充分的证据证明二被告存在根本违约的情况下，邬婷婷不具有合同解除权，其所发送的合同解除的微信通知，亦不具有相应的法律效力。其次，关于反诉原告要求解除本案所涉房屋买卖合同的问题，基于上述，李妍、赵乐乐属于守约方，邬婷婷属于违约方，在邬婷婷明确表示不再履行合同的情况下，李妍、赵乐乐具有选择解除合同的权利，基于诚实信用及权利不得滥用等原则，李妍、赵乐乐应当及时明确其主张并采取相应措施避免损失扩大，针对本案，从邬婷婷于2019年10月18日告知反诉原告不再购买该房屋、邬婷婷于2019年12月10日支付3000元款项取回自己物品以及李妍于2019年12月24日将该房屋抵押给中原银行股份有限公司郑州分行予以处分、2019年12月25日赵乐乐从河南省好房通房地产营销策划有限公司领取邬婷婷所支付1.3万元定金作为部分违约金等事实来看，再加上反诉原告的诉讼请求，赵乐乐、李妍亦具有合同解除之意思表示，故双方签订的房屋买卖合同已经解除。最后，关于反诉原告所诉的违约金、损失问题，违约金以损失为基础，因此反诉原告所诉违约金、损失具有重复之处，本案以损失为计，反诉原告陈述其解押本案所涉房屋向他人借款出具利息应为其损失，因反诉原告陈述的该利息并非本案直接必要损失，故对反诉原告该主张，该院不予支持，但针对本案事实，反诉原告确实存在诸如其签订合同所支付费用、再次处分该房屋所支付的费用等损失，再结合本案所涉房屋买卖合同第十一条内容，本案酌定反诉原告的损失共计5万元，与邬婷婷支付的定金款及首付款共计5.3万元相抵销，余款3000元，反诉原告应当返还给邬婷婷。故对原告超过该部分的诉讼请求，该院不予支持，对反诉原告超过该损失的反诉请求，因其未提供充分的证据予以证明，故该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百四十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认邬婷婷与赵乐乐、李妍于2019年8月21日签订的房屋买卖合同（合同编号为0000173）已解除；二、赵乐乐、李妍于本判决生效后十日内连带返还邬婷婷款项3000元；三、驳回原告邬婷婷的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵乐乐、李妍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由邬婷婷负担370元，由赵乐乐、李妍负担30元。反诉受理费1502元，由赵乐乐、李妍负担1073元，由邬婷婷负担429元。二审期间，当事人没有新证据向法庭提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方所签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，被上诉人邬婷婷单方通知上诉人不再购买房屋，属于违约行为，应承担相应的违约责任。鉴于上诉人在接到被上诉人的通知后，将房屋重新抵押及领取邬婷婷所支付1.3万元定金作为部分违约金，从上述事实分析，赵乐乐、李妍亦具有合同解除之意思表示，故一审法院对于双方签订的房屋买卖合同予以解除，判决正确。违约责任应以实际造成的损失为基础。对于上诉人所诉求的的违约金、损失问题，一审法院结合被上诉人违约的时间长短、原因及可能给上诉人因此造成的损失大小等因素，酌定上诉人的损失以5万元为宜，数额适当。上述损失与邬婷婷支付的定金款及首付款共计5.3万元抵销后，余款3000元，上诉人仍应当予以返还。综上所述，赵乐乐、李妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵乐乐、李妍负担。本判决为终审判决。审判员  李继军二〇二〇年六月十一日书记员  王子姣