广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执异18号 异议人（案外人）：清远联投置业有限公司。住所地：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**。 法定代表人：范小冲，执行经理。 异议人（案外人）：联泰（清远）房地产有限公司。住所地：清。住所地：清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**> 法定代表人：范小冲，执行经理。 两异议人共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。 两异议人共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州荔湾支行。住所地：广州市荔湾区康。住所地：广州市荔湾区康王路** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：罗天，行长。 被执行人：伍秀梅，女，1983年12月10日出生，汉族，住广东省连州市。 关于申请执行人中国银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称中国银行荔湾支行）与被执行人伍秀梅借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，查封了伍秀梅与梁业新购买的位于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城峰景苑七幢12层02号房屋（不动产单元号：441802008006GB00003F00010212），异议人清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）对本院查封前述房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人联投公司、联泰公司称，2016年12月26日，异议人与被执行人伍秀梅及梁业新签订《商品房买卖合同（预售)》及附件《补充协议》，约定被执行人伍秀梅及梁业新购买异议人开发的座落于广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋，房屋总价款为428474元。2017年1月11日，被执行人伍秀梅及梁业新向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称邮政储蓄银行城区支行）办理了321000元的按揭贷款，异议人作为预售房屋的出卖人对被执行人伍秀梅及梁业新的银行按揭贷款承担连带保证责任。但从2018年3月份开始，被执行人伍秀梅及梁业新未能按约定向邮政储蓄银行城区支行偿还银行按揭贷款本息，导致邮政储蓄银行城区支行于2018年7月6日向清远市清城区人民法院提起诉讼，诉请解除邮政储蓄银行城区支行与被执行人伍秀梅及梁业新于2017年1月11日签订的《个人消费贷款及担保合同》，一次性清偿剩余按揭贷款本金、利息、罚息等费用，并诉请异议人对被执行人伍秀梅及梁业新的债务承担连带清偿责任。2018年12月29日，清远市清城区人民法院作出（2018）粤1802民初4058号民事判决书，判决解除邮政储蓄银行城区支行与被执行人伍秀梅及梁业新于2017年1月11日签订的《个人消费贷款及担保合同》，判令被执行人伍秀梅及梁业新清偿借款本金302986.98元及利息、罚息等，并判决异议人对被执行人伍秀梅及梁业新应付的借款本金302986.98元及利息、罚息承担连带清偿责任。 2019年4月1日，因被执行人伍秀梅及梁业新未按（2018）粤1802民初4058号生效判决履行义务，异议人履行了（2018）粤1802民初4058号生效判决的义务，向邮政储蓄银行城区支行承担了连带清偿责任。异议人承担连带清偿责任后，被执行人伍秀梅及梁业新未按《商品房买卖合同（预售)》及附件《补充协议》的约定向异议人偿还已垫付款项及向异议人承担违约责任。为此，异议人向清远市清城区人民法院提起诉讼，提出请求解除异议人与被执行人伍秀梅及梁业新签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》及注销广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的备案登记手续等诉请。2019年7月25日，清远市清城区人民法院作出（2019）粤1802民初2452号民事判决书，判决解除异议人与被执行人伍秀梅及梁业新签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，并判令被执行人伍秀梅及梁业新协助异议人到房屋管理部门办理注销广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的备案登记手续。现异议人在向清远市自然资源局不动产登记部门了解注销备案登记手续事宜过程中，获悉清远市中级人民法院于2019年3月19日，依据（2018）粤18执384号裁定书对广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋采取了查封措施。 基于上述事实及理由，异议人与被执行人伍秀梅及梁业新仅就广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋签订预售买卖合同，也仅办理了预售商品房买卖预告登记。现经人民法院判决，已经解除了异议人与被执行人伍秀梅及梁业新签订的《商品房买卖合同（预售)》及附件《补充协议》，并判令被执行人伍秀梅及梁业新办理注销广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的备案登记手续。因此，广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋不属于被执行人伍秀梅的财产，广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋权利应属于异议人，法院不应对广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋采取执行措施。因此，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求中止对广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的执行，并解除对广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的查封措施。 联投公司、联泰公司向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同（预售)》及附件《补充协议》、两份《不动产登记证明》，拟证明2016年12月26日联投公司、联泰公司与被执行人伍秀梅及梁业新签订商品房买卖合同（预售)》及附件《补充协议》，合同仅办理预售合同登记备案及预购商品房预告登记手续；2、清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初4058号民事判决书及生效证明，拟证明法院已判令解除邮政储蓄银行城区支行与被执行人伍秀梅及梁业新签订的《个人消费贷款及担保合同》，判令被执行人伍秀梅及梁业新清偿借款本金302986.98元及利息、罚息等，并判决异议人承担连带清偿责任；3、清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2452号民事判决书及生效证明，拟证明法院已判决解除异议人与被执行人伍秀梅及梁业新签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，并判令被执行人伍秀梅及梁业新协助异议人到房屋管理部门办理注销广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的备案登记手续，涉案房屋不属于被执行人伍秀梅的财产；4、《清远市不动产登记资料查询结果证明》，拟证明清远市中级人民法院于2019年3月19日对涉案房屋进行查封。 本院查明，申请执行人中国银行荔湾支行与被执行人伍秀梅借款合同纠纷一案，执行依据为广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第19977号裁决书。该裁决书裁定伍秀梅应向中国银行荔湾支行返还本金120939.95元并支付手续费19396元及透支利息、复利、还款违约金、仲裁费8452元，及支付执行费。因伍秀梅未履行上述裁决书，本院依申请执行人中国银行荔湾支行的执行申请于2018年11月5日立案执行，案号为（2018）粤18执384号。在执行过程中，本院于2019年3月19日轮候查封了伍秀梅与梁业新名下的位于清远市清城区××大道××层××号房屋（不动产单元号：441802008006GB00003F00010212），首封法院为清远市清城区人民法院。2019年4月1日，本院作出（2018）粤18执384号之一执行裁定书，裁定终结本次执行。 2019年5月5日，清远市清城区人民法院解除对伍秀梅与梁业新名下的位于清远市清城区××大道××层××号房屋的查封，本院查封转为首轮查封。 关于联投公司、联泰公司诉伍秀梅、梁业新房屋买卖合同纠纷一案，清远市清城区人民法院于2019年7月25日作出（2019）粤1802民初2452号民事判决书，判令：一、解除联投公司、联泰公司与伍秀梅及梁业新于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；二、伍秀梅及梁业新于判决生效之日起10日支付利息款、诉讼费、保全费共9929.35元给联投公司；三、伍秀梅及梁业新于判决生效之日起10日内协助联投公司、联泰公司到房屋管理部门办理注销广东省清远市××龙塘镇××大道××层××号房屋的备案登记手续。该民事判决书于2020年1月16日发生法律效力。 本院认为，伍秀梅、梁业新向联投公司、联泰公司购买的涉案房屋虽办理了预售商品房买卖预告登记，但并未办理所有权转移登记，故伍秀梅、梁业新对涉案房屋享有的并非物权，实质上仍是物权请求权。其次，本院对涉案房屋采取的查封措施属于预查封，即查封的是伍秀梅因《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》而对涉案房屋享有的请求物权变更登记的权利，只有涉案房屋的物权权属转移到伍秀梅、梁业新名下时，法院的查封才转化为正式查封。现联投公司、联泰公司与伍秀梅、梁业新签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》已被清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2452号民事判决书判令解除，伍秀梅、梁业新对联投公司、联泰公司所享有的合同权利已经消灭，伍秀梅与梁业新不再享有对涉案房屋的物权请求权。因此，在《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》已经解除的情况下，本院对涉案房屋采取的预查封措施已失去了查封的权利基础而无法转为正式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定，涉案房屋应予以解封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城峰景苑七幢12层02号房屋（不动产单元号：441802008006GB00003F00010212）的执行； 二、解除对广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城峰景苑七幢12层02号房屋（不动产单元号：441802008006GB00003F00010212）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向清远市中级人民法院提起诉讼。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年六月十九日 法官助理蒋淑云 书记员胡圆圆