苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5628号原告：李菊根，男，1963年6月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。被告：杨二媛，女，1940年4月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王唐成，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹园缘，江苏苏诚律师事务所律师。被告：李菊生，男，1966年5月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：侯彩菊，女，1971年1月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：李雅馨，女，1996年10月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告李菊根诉被告杨二媛、李菊生、侯彩菊、李雅馨所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序。后因案件复杂转为普通程序审理。本案于2020年5月21日公开开庭进行审理。原告李菊根及其委托诉讼代理人王春芳，被告杨二媛的委托诉讼代理人詹园缘到庭参加诉讼，被告李菊生、侯彩菊、李雅馨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菊根向本院提出诉讼请求：1、确认苏州市姑苏区xxx11号房屋以及拆迁利益归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：杨二媛系李菊根和李菊生的母亲，苏州市姑苏区xxx11号房屋是户主为母亲杨二媛的宅基地房屋。1995年因李菊生离婚回到金光村无房居住，1995年3月母亲杨二媛将其在宅基地上建造的三间平房分给三个儿子每人一间，后李菊生将其所有的中间一间平房翻建成楼房，并在李菊根的平房上加盖一层楼房。2004年李菊生经村委会同意，受让了同村村民的宅基地房屋，同时将其建造的房屋转让给了李菊根，价款为50000元。因此xxx11号房屋属于李菊根所有，现该房遇拆迁，因拆迁利益不能协商一致，故原告向法院提出起诉，请求依法裁决。被告杨二媛辩称，1、涉案房屋是答辩人建造在其位于xx村社员的宅基地上，户主为答辩人，房屋所有权人及宅基地所有权人均为答辩人，与房屋拆迁相关的利益当然应该只能归属于答辩人；2、答辩人一直居住在涉案房屋直至拆迁，与之相关的搬迁及过渡费用等应该只能归属于答辩人；3、苏州市姑苏区xxxx公园工程指挥部签订拆迁补偿安置协议的乙方是答辩人，协议的权利享有者当然也是答辩人。原告虽然受答辩人委托代为签订协议，但不享有任何权利；4、所谓分家协议，答辩人不知情也不可能同意，协议上并没有答辩人签字，答辩人不予认可。该协议未经答辩人同意且严重侵害答辩人生存权利的所谓分家协议，对答辩人不产生任何法律效力；5、原告并非集体成员，宅基地清理登记表上家庭成员也不包含原告。同时，其未在涉案房屋居住，不享有任何与房屋拆迁有关的利益；6、作为城市居民，原告不具有任何买卖农村宅基地或者宅基地上所建房屋的资格，即使买卖，也属于自始无效行为；7、退一万步讲，即使最后法院认定答辩人同意将涉案房屋让原告居住，也仅系同意将房屋分给原告使用，也仅限于房屋使用权，并未将仅村集体成员才能享有的宅基地使用权一并分配。与身份密切相关的宅基地仍仅属于答辩人个人所有，即涉案房屋宅基地补偿只能属于答辩人，金额为1566460元左右。综上，请求驳回原告全部诉讼请求，并将代为领取的全部拆迁补偿款及过渡费还给答辩人。被告李菊生、侯彩菊、李雅馨未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了宅基地清理登记表、分家协议、村委会证明、房屋买卖协议、收条、搬迁补偿安置协议、户籍底册、婚姻证明、视频、录音及文字整理版、建房协议、收条、建房批复、评估单、工商登记信息、挂牌确认单、苏州市房屋价值分户评估单等证据，并申请证人范某1到庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李阿土（1982年12月18日去世）与杨二媛系夫妻关系，生育子女共四人，即李菊根、李菊生、李菊林、李菊英。李菊英与童某,4系夫妻关系。苏州市姑苏区xxx11号房屋于1984年批建，所有权人为杨二媛，现登记的户籍人员为杨二媛、李菊生、侯彩菊、李雅婷。李菊生与侯彩菊系夫妻关系，李雅婷系二人女儿。原告提供了1995年元月1日的《关于杨二媛母亲原房产问题分家协议》一份，内容为：母亲杨二媛建造三间平房，房产三个儿子李菊根、李菊生、李菊林在场协商一致同意三间平房分给三个儿子，从东面第一间归大儿子李菊根所有，第二间（中间归二儿子李菊生所有），第三间归小儿子李菊林所有。1、关于三间平房三墙问题，共有四垛三墙。东三墙归李菊根，第二垛三墙归李菊生，第三垛三墙三个儿子共同财产，第四垛三墙归李菊林。2、关于李菊根前面四架头，现由母亲杨二媛住直至故世，四架头归李菊根所有。3、关于西侧空房基归李菊林。通过三个儿子商量同意请舅舅杨秀强，姐夫童某,4，表哥范某2、范某1到场作证。协议下方作证人鉴字处有杨秀强、范某2、童某,4、范某1签字；同意者鉴字处有李菊根、李菊生、李菊林签字。被告杨二媛表示对上述协议并不知情，也不予认可。对于上述协议签订过程，原告李菊根陈述，当时母亲打电话叫我回去，说我大弟弟李菊生以前是招女婿出去的，离婚后回家没有房子，当时房子只盖了三间平房以及一个空的宅基地。我大弟弟回来以后，我听说他是要回来分房，所以我母亲打电话叫我回家分房。当时叫了我亲舅舅，姐夫，表哥在场见证下进行了分家。分家时一共三间平房，母亲同意说从东开始第一间给我，第二间给李菊生，第三间以及空的宅基地分给李菊林。当时就是考虑到了母亲身体不好，才在一些亲戚的在场见证下进行了分房。而且舅舅、姐夫、表哥都是在场签字的。我们弟兄三个也分别签字的。庭审中，李菊林到庭陈述，对于其签字的真实性无异议，但母亲杨二媛对此不知情。证人范某1到庭陈述，杨二媛是我姨妈，原告是我表弟。分家协议我是见证人，当时是我舅舅通知我过去的，他们已经商量好了，让我做个见证人。当时杨二媛也是在场的，因为农村规矩是一般不分家的，这种书面形式的分家老人基本不签字，只要兄弟几个达成协议就好了。另，原告李菊根提供了2019年6月3日的视频记录，其中杨二媛讲到“所以那个房子每人一间，三间平房呀，没赖啊”，“纸头是做过一张纸头的”。同时，原告提供了2019年10月21日的录音记录。被告杨二媛对上述录像、录音均不予认可，认为只是截取、拼凑了对原告有利部分，且上述内容是未在征得房屋所有权人的情况下擅自进行偷录，当时杨二媛刚出院头脑不清楚，属非法证据应予排除。2004年11月11日，李菊根（买方）与李菊生（卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：兹有位于xx村九组的房屋一楼一底加一楼共计三间卖给李菊根，出售金额5万元，经双方约定一次性卖断互不补偿。1、水电户表，过户手续费用由李菊根负担；2、预付3万元；3、李菊生所有物品搬出一次性付清余额2万元；4、本协议三份各一份。后，李菊生于同日出具收条确认收到3万元，于2005年5月4日出具收条确认收到2万元。原告李菊根提供《证明》一份，记载：位于xx村****，原xxx11号的两间楼房归李菊根所有，因当时兄弟李菊生招女婿，后来由于离婚回家没有住房故无偿借给李菊生居住至2004年9月，现村委会考虑到李菊生本人的实际困难，村委会将xx十组原顾某（现村委会）的三间楼房以四万伍仟元价格转卖给李菊生为住房。现李菊生已搬至购买的房屋内，原借住的房屋归还李菊根。现手续已办到时房权变更为李菊根。说明人处为李菊根。2004年10月10日，xx村村民委员会盖章确认上述情况属实。涉案房屋因遇拆迁，2014年4月30日，杨二媛（乙方）与苏州市姑苏区xxxx公园工程指挥部（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，约定：房屋所在地点为xx村xxx11号，所有权人为杨二媛，所有权证明文件二清，房屋合法建筑面积233.8平方米，违法建筑面积62.51平方米，土地使用权人为杨二媛，使用权证明文件二清，使用土地面积167平方米。乙方选择货币补偿后自愿购买定销商品房方式。房屋评估值1874506元、装修及附属物评估值212868元、搬迁补偿费2000元、提前搬迁奖励费75000元、6个月内临时安置补偿费16674元、空调移机费3200元、太阳能移机费500元、停产停业补助费（商业用房14120元、非商业用房4356元）、违法建筑残值9377元、鸽子搬迁一次性补偿20000元、大病会办15000元。合计2247601元。上述协议系由杨二媛委托李菊根代为签订，款项已经由原告李菊根领取。庭审中，原告李菊根陈述，除了大病会办可能涉及到母亲，其他拆迁补偿费应属于产权人即原告。其中，停产停业补助费针对的是营业损失，当时是我去办理的营业许可证，也是我一直经营，因为拆迁要求拆迁对象和营业执照必须是同一个名字，所以变更成母亲的名字。我认可该部分补偿给母亲，但是要说明一下，虽然名义上是母亲的店，实际经营和投入都是我的。关于安置补偿费，2019年6月之前是我领取的，具体金额记不清了。拆迁后我安置母亲住在姐姐家，也一直支付费用给姐姐，一直到2019年6月母亲到村里面将过渡费拿走，我才没有支付安置费用。过渡费补偿苏州市有规定的，按房屋面积计算支付，房子是谁的，就应该给谁。房子是我的，所以应该给我。原、被告一致确认2019年6月之前的临时安置补偿费由原告李菊根领取，此后临时安置补偿费由被告杨二媛领取，现已经停发。其中，2014年10月至2019年6月期间，原告李菊根领取的临时安置补偿费合计为291060元。另，原告李菊根主张2004年左右对涉案房屋进行了翻建，并提供了其与贺书红签订的《建房协议》及收条两份。被告杨二媛对上述证据均不予认可，认为无法证明原告李菊根翻建的事实。另，被告杨二媛提供了村委会于2002年同意翻建房屋的批复以及苏州市房屋价值分户评估单。原告李菊根认为上述证据与本案无关，不予认可。另查明，拆迁安置协议中的定销商品房两套已由杨二媛选定，即xxxx苑x幢604室（120平方米）、xxxx苑x幢206室（90平方米）。原告李菊根对此不持异议。庭审中，各方确认，房屋拆迁之前由杨二媛在内居住，后杨二媛搬出。原告李菊根陈述，母亲杨二媛的居住权要保障的，两套房屋其中一套由我们装修好以后，由母亲杨二媛居住直至过世，包括物业费、水电费都可以由我来负担。本案的争议焦点为：1、《分家协议》是否有效。2、如协议有效，房屋拆迁利益应如何分割。针对第一个争议焦点：《分家协议》是否有效。本院认为，苏州市姑苏区xxx11号的产权人为杨二媛，根据《分家协议》的内容，其本质为分家单，含赠与、析产、赡养等多重内容。1、从该份协议的签订情形来看，上面有三个儿子签字，同时由女婿、表哥、舅舅等亲属作为见证人签字。虽上面没有母亲杨二媛及女儿李菊英的签字，但李菊英的配偶童某作为见证人签字，根据本地风俗习惯以及证人证言，仍应认定该份分家协议的效力。2、从该份协议的履行情况来看。协议签订后，李菊林取得了相应房屋及宅基地并办理了新的产权登记，李菊根与李菊生就各自所得部分进行了交易后，李菊生也取得了新的宅基地。据此，杨二媛三个儿子均各自拥有一套房产。根据农村宅基地审批的相关政策以及双方系同村共同生活的事实，可以推定该协议各方均知晓并据此执行。另外，在办理拆迁事宜时，由被告杨二媛委托原告李菊根代为办理。综上，对该份分家协议的真实性，本院依法予以认定。针对第二个争议焦点：原告李菊根是否得以主张房屋拆迁利益归其所有，涉案房屋的拆迁利益如何分割。拆迁利益是根据政策征收房屋及宅基地后，对房屋及宅基地的产权人给予的补偿。宅基地使用权是集体经济组织赋予本集体成员所享有的与身份紧密相连的财产性权益，不具备相应身份，无权享有宅基地使用权。涉案房屋及宅基地已经依法征收，有关房屋及宅基地的利益已经转换成对应的货币及定销安置房。根据《分家协议》内容，杨二媛将其所有的建造于农村宅基地上的房屋分别赠予三个儿子，根据“房地一体”原则，应当包括房屋及土地。其中，李菊林也据此办理了新的宅基地权证。虽宅基地使用权具有身份属性，但该宅基地使用权利益已经转化成货币及定销商品房的形式，不再依附于人身。在房屋拆迁过程中，杨二媛也出具委托书由原告李菊根代办所有事项，相应的款项实际也由原告李菊根领取。故原告李菊根得以依据《分家协议》主张相应的拆迁利益。其中，《拆迁补偿安置协议书》中的搬迁补偿费、提前搬迁奖励费等系为了尽快办理拆迁而对房屋居住人的补偿，应当归杨二媛所有；大病会办系因杨二媛身体原因给予的帮助、补偿，应当归杨二媛所有；鸽子搬迁一次性补偿，系对经营人杨二媛的补偿，应当归其所有；停产停业补助费，虽原告李菊根陈述系其办理也由其家人一直经营，但未能提供证据予以证明，该部分利益应当归属于营业许可证主体杨二媛；临时安置补偿费，系按照面积对房屋产权人无法居住的补偿，实际上是对居住权的补偿。虽涉案房屋产权根据《分家协议》属原告所有，但在母亲杨二媛在世时其对涉案房屋享有居住权，以保障基本生存权利。虽然《分家协议》中杨二媛将房屋无偿赠予给儿子，但同时也应包含对杨二媛基本生活的保障。临时安置补偿费，其根本在于对失地失所人的补偿，以确保其在取得新房屋之前的基本居住生存需要。涉案房屋在拆迁前实际上也一直是由母亲杨二媛居住，原告李菊根陈述，在拆迁后对母亲杨二媛进行了安置，但未能提供证据予以证明。现因遇房屋拆迁导致杨二媛居住权暂时无法保障，从平衡当事人利益角度及公序良俗原则，该部分款项应当归被告杨二媛所有。其余房屋评估值、装修及附属物评估值、空调移机费、太阳能移机费、违法建筑残值对应的货币补偿,金额合计2100451元应当归属原告李菊根。现原告李菊根已经领取了《拆迁补偿安置协议书》项下的补偿款2247601元以及2014年10月至2019年6月期间的临时安置补偿费291060元。被告杨二媛抗辩要求原告李菊根返还所有领取的款项，原告李菊根表示对于其认可属于杨二媛的部分愿意支付给她。庭审中，各方也表示愿意根据生效裁判文书确认的利益归属自动履行给付、交接。为减少当事人诉累，本案在确认权益归属的基础上，由原告李菊根支付被告杨二媛由其代领的搬迁补偿费、提前搬迁奖励费、鸽子搬迁一次性补偿、大病会办、停产停业补助费、临时安置补偿费，金额合计438210元。对于《拆迁补偿安置协议书》项下的两套定销商品房，即xxxx苑x幢604室、xxxx苑x幢206室对应的权利义务，系房屋灭失后利益的转化，应当归属于原告李菊根。但根据《分家协议》约定，杨二媛对原房屋享有居住权，该居住权应延续至拆迁取得的定销商品房。庭审中，原告李菊根亦自愿表示，愿意将其中一套房屋装修好由杨二媛居住，以保障杨二媛的居住权。因此，本院认定，杨二媛对定销安置房屋中的其中一套，即xxxx苑x幢206室享有居住权。本案虽因房屋拆迁引起母子间争议，但杨二媛现年老多病、无收入来源，李菊根作为子女有赡养母亲的义务。双方仍应多考虑父母子女之间的亲情，化干戈为玉帛，根据生效文书确认的拆迁利益归属，自动履行给付。同时，在争议解决后尽快拿房装修，以保障母亲杨二媛老有所居。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏州市姑苏区xxx11号房屋拆迁补偿款中的2100451元归原告李菊根所有。原告李菊根于本判决生效之日起十日内支付被告杨二媛438210元。二、《拆迁补偿安置协议书》中的两套定销商品房，即xxxx苑6幢604室、xxxx苑8幢206室的相应权利义务由原告李菊根享有和负担。被告杨二媛对xxxx苑x幢206室房屋享有居住权。案件受理费24780元，财产保全费5000元，合计29780元，由原告李菊根负担23603元，由被告杨二媛负担6177元。被告杨二媛负担部分于本判决生效后十日内支付原告李菊根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 黄 星人民陪审员 黄 雅人民陪审员 王国珍二〇二〇年六月二十三日法官 助理 茹艳爽书 记 员 陆心雅