甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初187号原告（案外人）：北京禧殿健康管理服务有限公司。法定代表人：刘某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡某，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚某，北京市尚公律师事务所律师。被告（申请执行人）：甘肃榆中农村合作银行广场支行。负责人：吉某。委托诉讼代理人：杨某，北京市齐致律师事务所律师。被告（被执行人）：张某1,住甘肃省兰州市。被告（被执行人）：张某2，住甘肃省兰州市。原告北京禧殿健康管理服务有限公司（以下简称北京禧殿公司）与被告甘肃榆中农村合作银行广场支行（以下简称榆中合行广场支行）、张某1、张某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。北京禧殿公司的委托诉讼代理人胡某，榆中合行广场支行的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。张某1、张某2经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。北京禧殿公司向本院提出诉讼请求：一、撤销甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）(2019)甘执异165号执行裁定；二、停止对位于北京市朝阳区××路、1层为部分面积)商品房(房屋所有权证号：X京房权证朝字第**)的强制执行；三、解除对北京禧殿公司承租使用的上述商品房所采取查封、限期迁出等强制执行措施；四、本案诉讼费用由榆中合行广场支行、张某1、张某2负担。事实与理由：2018年1月15日，甘肃高院就榆中合行广场支行与张某1、张某2金融借款合同纠纷一案制发(2017)甘民初139号民事调解书，张某1应在调解书生效之日起10日内向榆中合行广场支行偿还借款本金2亿元，支付相应的利息，榆中合行广场支行对张某1提供抵押的位于北京市朝阳区××路、不动产权证书号(房屋所有权证号)x京)x京房权证朝字第**面积22199.75㎡的商品房折价或拍卖、变卖的价款有优先受偿的权利。2018年3月29日，甘肃高院以(2018)甘执10号执行裁定查封上述抵押的商品房，并于2018年11月23日作出(2018)甘执10号之一执行裁定予以拍卖。2019年5月7日，甘肃高院作出(2018)甘执10号之二执行裁定书，裁定上述房产的所有权归买受人中奥天成资产管理(北京)有限公司(以下简称中奥天成公司)所有。2019年7月4日，甘肃高院发布(2018)甘执10号之一公告，责令被执行人张某1、张某2或其他占有人在2019年7月15日前迁出房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。2019年7月12日，北京禧殿公司依法向甘肃高院提出执行异议。2019年9月11日，甘肃高院作出(2019)甘执异165号执行裁定书。一、北京禧殿公司自2014年3月10日起承租并实际使用北京市朝阳区南湖南路9号1号楼2层至3层至今从未变更，租赁关系早于本案抵押权的设立时间成立，更早于法院查封案涉房屋的时间，依法可排除对标的房屋的强制执行。（一）北京禧殿公司作为独立的法律主体自2014年3月10日起即承租使用案涉房屋作为注册地和经营地，至今从未发生变化，租赁关系是明确和持续的，其股东变化并未改变北京禧殿公司长期连续承租使用案涉房屋的基本事实。2014年3月10日，张某1出具《住所证明》，同意将北京市朝阳区南湖南路9号1号楼2层至3层提供给北京禧殿公司使用。张某1于2017年8月转让股权退出北京禧殿公司，北京禧殿公司股东发生了变化，但北京禧殿公司作为独立的法人主体继续承租使用张某1案涉房屋的事实并未因此而发生改变。事实上，北京禧殿公司在原股东张某1退出后仍一直延续使用案涉房屋作为公司注册地和实际经营地，双方之间一直存在的租赁关系不因股东变化而改变。（二）北京禧殿公司与张某1之间是否存在书面租赁合同、有无书面约定的具体租赁期限、是否办理备案以及是否支付租金，均不影响双方之间租赁关系和租赁事实的认定。2014年3月18日，张某1作为北京禧殿公司股东出具的《情况说明》清楚无误地表明了其与北京禧殿公司之间租赁案涉房屋的意思和内容。2017年8月北京禧殿公司控股股东变更为连庆龙后，连庆龙使用其控股的北京绅贵汉堂健康管理有限公司(以下简称绅贵汉堂公司)就案涉房屋与北京玉茗文化艺术有限公司(以下简称玉茗文化公司)签署了书面的租赁合同，租赁期限至2022年7月31日，同时对租金、押金等事项作出了约定，但实际案涉房屋仍由北京禧殿公司延续使用，租金和燃气费等一直由北京禧殿公司承担并交纳。玉茗文化公司与张某1实际控制的北京恒利大方科技有限公司(以下简称恒利大方公司)同时就案涉房屋签署了租赁合同。在租金支付路径上，北京禧殿公司将租金支付给玉茗文化公司指定的收款人赵亮，赵亮将租金支付给张某1指定的房租收取人王**。由此可见，在2017年北京禧殿公司股东变更后，北京禧殿公司已通过其大股东控股的绅贵汉堂公司签署租赁合同的方式就与张某1一直存在的租赁事实进行进一步确认和延续，租赁双方对此均未提出过异议，且事实上北京禧殿公司也按照合同约定支付了相应租金，北京禧殿公司作为案涉房屋最终和实际的承租人与张某1作为房屋产权人和出租方的事实是明确的。（三）榆中合行广场支行申请执行的抵押权于2014年8月12日设立，法院于2018年3月29日查封案涉房屋，北京禧殿公司承租使用案涉房屋早于抵押权设立时间，更早于法院查封案涉房屋的时间，依法可以排除强制执行。二、甘肃高院对案涉房屋的拍卖和强制执行行为，损害了北京禧殿公司享有的租赁权和优先购买权，依法应予撤销。北京禧殿公司作为承租人对案涉房屋依法享有优先购买权，但法院在拍卖公告中却列示上述房屋不存在优先购买权人，甘肃高院对上述房屋的拍卖和强制执行行为，确实损害了北京禧殿公司享有的租赁权和优先购买权，依法应予撤销。三、案涉房屋客观上已经拍卖成交，买受人己支付房屋价款，榆中合行广场支行申请强制执行一案应予终结，买受人作为案涉房屋新的产权人与承租人北京禧殿公司之间基于租赁关系或者腾退房屋产生的纠纷应另案解决，不应属于该支行申请强制执行的范围。榆中合行广场支行申请强制执行(2017)甘民初139号民事调解书的执行内容是执行拍卖案涉房屋。2019年5月7日，甘肃高院作出(2018)甘执10号之二执行裁定书，裁定上述房产的所有权归买受人中奥天成公司所有。拍卖完成后，申请执行人榆中合行广场支行已经依法受偿，其申请执行应予终结。作为买受人(现房屋产权人)的中奥天成公司要求承租人腾退房屋，双方之间因腾退房屋或者租赁关系产生的纠纷显然不属于榆中合行广场支行申请执行的范围，依法应另案解决。北京禧殿公司自2014年3月10日起承租并实际使用案涉房屋至今从未变更，租赁关系早于抵押权的设立时间成立，也早于法院查封案涉房屋的时间，依法可排除强制执行。甘肃高院对案涉房屋的拍卖和强制执行行为，损害了北京禧殿公司享有的租赁权和优先购买权，依法应予撤销。案涉房屋客观上已经拍卖成交，榆中合行广场支行申请强制执行一案应予终结，买受人与北京禧殿公司的纠纷应另案解决。请求法院依法查明事实，判决支持北京禧殿公司的诉讼请求。榆中合行广场支行辩称，北京禧殿公司的诉讼请求不能成立。（一）关于租赁关系早于榆中合行广场支行抵押权设立时间的陈述无证据支持。北京禧殿公司提供的证据中未见与房屋所有权人张某1签订的房屋租赁合同，无法判断有无优先权和继续使用租赁物的合法性，北京禧殿公司出具的《住所证明》《情况说明》不能替代房屋租赁合同，且无法判断是否为张某1本人签名。抵押物的登记时间是2014年8月12日，根据2004年6月9日《北京市国土资源局和房屋管理局关于加强房屋租赁登记备案工作的通知》租赁的有关规定，房屋租赁合同到期后续租，是抵押物的，应提交抵押权人同意出租的证明。（二）甘肃高院对抵押物拍卖的行为，不存在撤销的情形。北京禧殿公司不具有继续租赁权和优先购买权，人民法院的公告贴在抵押物上，发布在媒体上，向潜在权利人和大众告知，北京禧殿公司企图延迟腾房，继续非法占据经营。（三）执行案件已经终结，北京禧殿公司应无条件腾房。人民法院的执行，从程序到实体，没有任何不当。北京禧殿公司提出连庆龙控股的绅贵汉堂公司就抵押物出租玉茗文化公司的行为，以及玉茗文化公司与恒利大方公司之间就抵押物再次租赁的行为，更证明北京禧殿公司的诉讼请求不能成立。北京禧殿公司提供的抵押物登记时间2014年8月12日之后的单据、材料与本案无关。综上，北京禧殿公司的诉讼请求不能成立。张某1、张晓燕未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京禧殿公司提交了九份证据，第一份证据为：变更（改制）登记申请表，证明2014年3月，北京南湖九号文化发展有限公司（以下简称南湖九号公司）住所由北京市朝阳区××路。第二份证据为：住所证明，证明2014年3月10日，张某1出具《住所证明》，同意将北京市朝阳区南湖南路9号1号楼2层至3层提供给南湖九号公司使用。第三份证据为：情况说明，证明2014年3月18日，张某1出具《情况说明》，同意将位于北京市朝阳区××路、3层的房屋租赁给南湖九号公司使用。第四份证据为：名称变更通知，证明2017年1月16日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，南湖九号公司企业名称依法变更为北京禧殿健康管理服务有限公司。第五份证据为：授权书，证明张某1授权王**收取北京市朝阳区南湖南路9号1号楼房屋租金。第六份证据为：支付房租收据和汇款凭证，证明原告将房屋租金交给赵亮，赵亮将房租汇款转给张某1指定的房租接收人王**。第七份证据为：燃气购气收据和发票，证明原告交纳北京市朝阳区南湖南路9号1号楼其承租部分的燃气费。第八份证据为：两份租赁合同，证明原告控股股东由张某1变更为连庆龙后，连庆龙使用同样其控股的绅贵汉堂公司就案涉房屋与玉茗文化公司签署了书面的租赁合同，房屋实际由原告承租使用，租赁期限至2022年7月31日，租赁合同同时对租金、押金等事项作出了约定；玉茗文化公司与张某1实际控制的恒利大方公司同时就案涉房屋签署了租赁合同。证明原告股东虽然进行了变更，但案涉房屋一直由原告承租使用。第九份证据为：甘肃高院（2019）甘执异165号执行裁定书，证明2019年9月11日，甘肃高院作出执行裁定，驳回原告的异议请求。榆中合行广场支行质证认为，对第一份证据的真实性没异议，对合法性、关联性有异议，并不能支持原告优先权。对第二份证据的真实性、合法性无异议，但是该份证据没有说明是租赁使用，也没有租赁的起止时间。对第三份证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，虽然有租赁的表述，但是仍没有起止时间，是否依据该说明最终建立了租赁关系不能证明。对第四份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对第五份证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该份委托书出具在2017年8月5日之后，是在抵押权设立三年后出具的，显然不能证明租赁关系在抵押权之前就已经设立，不能证明原告有优先受偿权。对第六、七份证据的真实性无异议，对合法性提请法庭进行审查，对关联性有异议，该两份证据的形成时间都在2017年之后，是在抵押权设置3年后形成，所以该两份证据不能证明其等于抵押权设立关系，其优先权不能成立。对第八份证据的真实性无异议，合法性提请法庭审查，对其关联性被告认为该两份合同租赁起止时间是2017年8月1日，说明该抵押物的租赁关系不是持续的，设置新的租赁关系时应征得抵押权人同意，该证据恰恰证明不能支持原告的诉讼请求。对第九份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，我们认为该份证据从实体内容到程序均合法，不应撤销。对当事人真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，榆中合行广场支行与张某1、张某2金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）甘民初139号民事调解书。因张某1、张某2未履行生效调解书确定的法律义务，榆中农村合行广场支行申请强制执行。本院于2018年2月21日，向被执行人张某1、张某2发出（2018）甘执10号执行通知书，要求其履行调解书确定的法律义务。并于2018年2月26日，作出（2018）甘执10号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人张某1借款本金2亿元，利息3136万元，律师费130万元；二、被执行人张某2对上述第一项确定的被执行人张某1的履行义务承担连带清偿责任；三、冻结、划拨被执行人张某1、张某2案件受理费568908.5元及本案执行费用、迟延履行期间的债务利息。如被执行人张某1、张某2银行存款不足，则查封、扣押其他等值财产，拍卖、变卖抵偿其债务。2018年3月29日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，轮候查封了被执行人张某1所有的位于北京市朝阳区××路，不动产权证书号（房屋所有权证号）：X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积2499.75平方米的商品房。2018年4月13日，本院作出（2018）甘执10号公告并张贴于拍卖标的物现场，对本院即将评估、拍卖被执行人张某1名下上述被执行财产相关事项进行公告。公告载明：如有租赁或利害关系人，应当自公告张贴之日起十五日内向本院及时提出并提供相应依据。否则，由此产生的不利后果，由其自行负担。2018年11月23日，本院作出（2018）甘执10号之一执行裁定书，裁定对上述查封的被执行财产予以拍卖。2019年5月7日，买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司以6876万元的最高价竞得。2019年5月23日，本院作出（2018）甘执10号之二成交确认裁定，裁定：一、位于北京市朝阳区××路，不动产权证书号（房屋所有权证号）：X京房权证朝字第**，建筑面积2499.75平方米商品房的所有权归买受人中奥天成公司所有。上述房产的所有权自本裁定送达买受人中奥天成公司时起转移。二、买受人中奥天成公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年7月12日，北京禧殿公司向本院提出书面异议，本院于2019年9月11日作出（2019）甘执异165号执行裁定，驳回北京禧殿公司的异议申请。另查明，北京市工商行政管理局备案的企业住所（经营场所）证明载明：北京南湖**公司住所为北京市朝阳区××路。其中产权人证明一栏填写的内容为“同意将上述地址房屋提供给该公司使用，产权人签名为张某1，日期为2014年3月10日”。2014年3月18日，张某1向朝阳区工商局出具《情况说明》载明：本人将位于北京市朝阳区××路、3层的房屋现租赁给北京南湖九号公司使用，房屋产权用途为公建，现作为办公使用，如因房屋用途引起的法律责任由产权人承担。2017年1月16日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，南湖九号公司企业名称依法变更为北京禧殿公司。2017年8月15日，张某1向王**出具收据委托书，委托王**处理北京市朝阳区光华路7号汉威大厦23A及南湖南路9号一号楼房产的租赁，签约、收取租金事宜，授权权限为直至事务处理完毕，委托人张某1书面撤销上述委托事项的除外。北京禧殿公司向本院提交的两份房屋租赁合同，其中一份合同的出租方为北京恒利大方科技发展有限公司，承租方为玉茗文化公司，租赁标的房屋为位于北京市朝阳区××路、三层，建筑面积为1250平方米，房屋所有权证编号为朝字第1038652号，租赁期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。另一份房屋租赁合同的出租方为玉茗文化公司，承租方为绅贵汉堂公司，合同的落款日期为2017年7月15日，租赁标的房屋为位于北京市朝阳区××路、三层及一楼大厅（部分约75平方米）、B1（部分约275平方米），建筑面积为1600平方米，房屋所有权证编号为朝字第1038652号，租赁期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。同时查明，北京禧殿公司提交的房租支付收据及汇款凭证、燃气购气收据和发票复印件上载明的日期均在2017年之后。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审审查情况，本案的争议焦点为：北京禧殿公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于北京禧殿公司是否对案涉房屋享有租赁权的问题。北京禧殿公司主张其自2014年3月10日起对案涉房屋享有租赁权并实际使用案涉房屋，榆中合行广场支行则抗辩认为北京禧殿公司使用案涉房屋并非是与张某1之间形成租赁关系。经审查，本院在执行中拍卖的案涉房屋所有权人为张某1，北京禧殿公司提交的住所证明、情况说明及燃气购气收据和发票等证据，能反映出张某1让北京禧殿公司使用案涉房屋及北京禧殿公司实际使用案涉房屋的事实，但这些证据中并无张某1将房屋出租给北京禧殿公司的内容，从上述证据并不当然得出北京禧殿公司与张某1之间存在租赁关系。北京禧殿公司主张张某1委托王**处理案涉房屋的租赁及签约等相关事宜，并以此主张其享有租赁权，在北京禧殿公司认可张某1给王**出具授权委托书的前提下，北京禧殿公司未能提交其与王**签订租赁合同的相关证据，且在张某1出具的委托书中其还委托王**处理非案涉房屋的租赁事宜，虽北京禧殿公司提供了给王**打款的汇款凭证，该凭证摘要上也记载了“王**5842房租”的字样，结合张某1给王**的委托书中也包含非案涉外其他房屋租赁的事实，故仅凭委托书和汇款凭证并不必然就能得出该款项的性质就是北京禧殿公司向王**支付案涉房屋的租金。北京禧殿公司同时又提交出租方为恒利大方公司与承租方为玉茗文化公司签订的租赁合同，及出租方为玉茗文化公司与承租方为绅贵汉堂公司签订的租赁合同证实其与张某1之间形成了租赁关系，从这两份房屋租赁合同来看，案涉房屋的实际出租方是恒利大方公司并非房屋所有人张某1，不能证实北京禧殿公司与张某1之间存在租赁关系，且该两份合同与北京禧殿公司提供的张某1委托王**处理案涉房屋租赁的委托书之间存在矛盾。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”北京禧殿公司应提供证据证明其与张某1之间存在租赁关系，但在本案中，根据北京禧殿公司提供的现有证据不能证实北京禧殿公司与张某1之间存在租赁关系，故北京禧殿公司应承担举证不能的不利后果。关于北京禧殿公司是否享有排除强制执行民事权益的问题。北京禧殿公司认为其对案涉房屋享有租赁权，且该权益足以排除强制执行，因北京禧殿公司提供的证据不能证明其与张某1之间存在租赁关系，故不能排除对案涉房屋的强制执行。关于北京禧殿公司能否排除对案涉房屋进行移交的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”北京禧殿公司提交的证据中并无直接证据证实北京禧殿公司直接与张某1签订了书面的租赁合同，且现有的证据也不能证实北京禧殿公司与张某1之间存在租赁关系，故北京禧殿公司不具有排除对案涉房屋进行移交的民事权益。关于北京禧殿公司是否对案涉房屋具有优先购买权的问题。因北京禧殿公司对案涉房屋不享有租赁权，故北京禧殿公司对案涉房屋不具有优先购买权的资格。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的。”北京禧殿公司认为本院在执行过程中损害了其对案涉房屋享有的优先购买权，实际上是对本院的执行行为提出异议，并非是对执行标的提出异议，故北京禧殿公司认为本院的执行行为损害了其对案涉房屋享有的优先购买权不是本案案外人执行异议之诉的审理范围。综上所述，北京禧殿健康管理服务有限公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第三十一条的规定，判决如下：驳回原告北京禧殿健康管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京禧殿健康管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 王军瑞审判员 张 妍审判员 景琛辉二〇二〇年六月二十八日书记员 潘 越