上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5088号原告：刘京，男，1968年6月6日生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：倪鑫，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。被告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：韦白帆。原告刘京与被告上海自如企业管理有限公司(以下至本判决主文前简称自如公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月24日因疫情影响中止审理，于2020年6月10日恢复并公开开庭进行了审理。原告刘京的委托诉讼代理人倪鑫、陈焰和被告自如公司的委托诉讼代理人韦白帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘京向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告自如公司支付原告刘京20**年10月21日至2017年11月17日期间的租金人民币(以下币种相同)10,053元并赔偿原告刘京逾期利息损失(利息损失的计算方式为：以10,053元为本金，从2017年10月26日起至实际清偿日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)；2.判令被告自如公司赔偿因其违约导致的原告刘京的经济损失333,054元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日,原、被告签署《资产管理服务合同》，约定原告授权被告对其位于上海市浦东新区东绣路266弄香梅花园小区17号1702室房屋(以下简称系争房屋)进行经营出租供他人居住，管理期限自2017年3月12日起至2020年6月19日止，预期合理收益为10,400元每月，原告应在合同到期日、解除日或者腾退期届满日与被告办理合同解除及物业交割等相关手续，合同附件四第2项维修类型“水暖”中维修项目“卫浴”中注明的原告维修项目为“自然损坏、老化需整体更换”，被告的维修项目为“零配件故障检修、含浴霸检修、排风扇、喷头、软管、混水阀检修”、“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换”。双方所签的《资产管理服务合同》虽名为资产管理服务合同，实为房屋租赁合同，在原告曾经诉讼被告的房屋租赁合同一案【该案的判决已经生效，一审案号(2018)沪0115民初58877号，二审案号(2019)沪01民终4586号】中，双方一致确认为房屋租赁合同关系，法院对此予以确认，双方在该案中亦确认第二期租金应于2017年10月20日前支付，但被告并没有再支付相关费用。2017年11月16日，原告委托律师向被告发函，表示被告应于2017年10月20日前支付租金62,400元，现被告迟延支付已超过15日构成违约，故通知被告合同于2017年11月17日予以解除，2017年11月19日腾退房屋，并办理相关交还手续。被告于2017年11月17日收到该律师函。2017年11月19日，原、被告共同至系争房屋办理交割手续，但因被告出租的房客尚未搬离，相关工作未能完成，后被告再未与原告办理房屋交割手续。同年11月20日，房客从系争房屋搬离。2017年11月21日上午9点53分，被告派保洁人员上门进行打扫，保洁过程持续约一个小时，当天10点59分，原告陪同保洁人员下楼离开。2017年11月21日当天晚上10点20分前后，原告家属接到小区物业经理紧急电话，称原告房屋楼下1602室租客紧急报告天花板处渗水严重，并出现明显滴水情况，请立即派人前往开门处理。原告家属遂立即赶往房屋处，与小区物业管理、1602室房屋租客共同排查原因。经检查发现，原告房屋主卧洗手间内浴缸连接主卧地板处水流出，致使1702室房屋的主卧、客卧、过道、客厅大量积水，并造成楼下1602室房间严重渗水，电路中断、空调等一系列家电受阻、装饰用品受损。事故发生后，原告、其家属及原告委托的专业工程人员、物业管理公司人员(含专业工程人员)、1602室业主委派的代表(函专业工程人员)、多次共同前往现场进行检查，确认漏水系2017年11月21日原告房屋主卧洗手间内浴缸手持花洒开关处于打开状态，花洒软管接口处脱落，导致水大量流出，致使1702室房屋大量积水，并造成楼下1602室渗水、受损。事发时，物业人员及1602室租客共同见证1702室系空置，但房屋水表读数为771立方米(注：前一天晚上不敢的租客退房时各方面确认水表读数为764立方米)。据渗水量和水表读数推算出漏水起始时间与被告保洁作业时间吻合。此外，小区17号楼监控录像进一步显示，自被告处两位保洁人员作业完毕原告陪同她们离开后，1702室未再有任何人进入。因此，原告认为，被告未按照合同约定向原告支付收益已构成严重违约，应立即支付收益，并赔偿原告逾期付款损失；被告未按照合同约定履行维修、交割义务已构成严重违约，应当对由此导致的漏水损失承担全部赔偿责任。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告自如公司辩称：被告已经支付了原判决两个月的收入作为违约金，该违约金包含了原告诉请包含的2017年10月21日至2017年11月18日的收益，原告损失已经填平。关于诉请1违反一事不再理原则，应当驳回该项诉请。租赁合同已经解除，合同解除后2017年11月20日双方办理了房屋交接手续，房屋的管理风险及注意义务已经移交原告。被告保洁租赁房屋后，原告才离开租赁房屋，故本案中花洒未关导致的损失由原告承担责任，不同意原告的诉请2。本院庭审中，由原、被告对《上海市房地产权证》、《资产管理服务合同》及《补充协议》、上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终4586号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初75806号民事判决书、被告与其房客交接记录、2017年11月21日被告所派保洁至系争房屋打扫的进出电梯时间截图及视频，系争房屋浴缸花洒软管脱落截图，物业公司出具的1702室现场工程排查结果及情况说明，原告与物业公司、1602室业主方的现场勘验记录，原告家属与被告业务经理杨初开的微信聊天记录，2017年12月8日原告寄送被告的《通知函》及EMS签收记录，装饰装修施工合同、施工方营业执照复印件、原告付款记录及发票，原告为1602室临时采购取暖器和拖线板的购物截图及发票，上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初75806号民事判决书及原告履行判决付款义务凭证，上海链家网站网页截图，徐汇区人民法院(2018)沪0104民初2461号案谈话笔录，委托代理合同、律师费发票及付款凭证等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋的权利人为刘京。2017年3月11日，由刘京作为甲方与自如公司作为乙方签署服务合同，约定甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2017年3月12日至2020年6月19日止，2017年3月12日交付系争房屋并签署《标的资产交割清单》；双方一致认为，系争房屋依据市场行情预期合理收益为10,400元每月；双方认可2017年4月21日开始计收收益，每个履约年度内每6个月为一次结算周期，本协议项下首个结算日为2017年10月20日，除另有约定，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：(a)延迟支付当期甲方应得收益达15个工作日的；……合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产；已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修的老化折旧；合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码；甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续；乙方违反约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；合同附件四第2项维修类型“水暖”中维修项目“卫浴”中注明的原告维修项目为“自然损坏、老化需整体更换”，被告的维修项目为“零配件故障检修、含浴霸检修、排风扇、喷头、软管、混水阀检修”和“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换”。服务合同签署后，原告交付系争房屋，系争房屋入户大门为密码锁，房屋交付被告后，被告在房内每间房门上安装了智能密码锁。被告应于2017年10月20日前支付原告第二期租金，但被告以房屋存在相关障碍未能出租为由没有再支付之后的费用。2017年11月16日，原告委托律师向自如公司发函，表示双方签署服务合同，2017年10月20日应支付62,400元，现被告迟延支付已超过15日，构成违约，故通知双方服务合同于2017年11月17日起予以解除，2017年11月19日腾退房屋，并办理相关交还手续。被告确认于2017年11月17日收到该份律师函。2017年11月19日，双方共同至系争房屋办理交接手续，但自如公司出租的房客尚未搬离，相关工作未予完成，当日刘京方重置了系争房屋入户门密码。2017年11月20日，由刘京方开门让房客搬离，之后室内房门都为开启状态，除自如公司委派的清洁员打扫房屋外，自如公司再未进入系争房屋，房屋由刘京方控制。2017年11月21日上午，被告派保洁人员上门进行打扫，由原告开门让两名保洁人员进系争房屋内进行保洁，保洁过程中原告一直在系争房屋内。保洁完毕后，两名保洁人员先离开系争房屋，随后原告查看了系争房屋后也下楼离开。2017年11月21日晚上，位于系争房屋楼下的**房屋的租客发现**房屋发生渗水，随即通知系争房屋物业工作人员排查原因。经物业工作人员排查，1602室房屋渗水是由于1702室房屋水龙头未关闭造成的漏水导致。原告曾于2018年8月诉至本院，要求被告支付迟延支付租金的违约金；被告提起反诉，要求判令解除合同、支付违约金、赔偿损失等。经本院作出(2018)沪0115民初58877号民事判决及上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终4586号民事判决书，判决：确认刘京与自如公司关于系争房屋所签署的《资产管理服务合同》于2017年11月17日解除；刘京应于判决生效之日起十日内向自如公司支付装修及添置费用10,083元;自如公司于判决生效之日起十日内向刘京支付违约金20;800元;驳回了刘京的其余本诉诉讼请求;驳回自如公司的其余反诉诉讼请求。2018年10月10日，1602室房屋的业主曾诉至法院，要求判令刘京赔偿房屋维修费、其他相关损失、律师费等。本院于2019年7月18日作出(2018)沪0115民初75806号民事判决书，判决刘京支付1602室业主各项损失133,500元。本院认为：(一)关于原告要求判令被告支付原告2017年10月21日至2017年11月17日期间的租金10,053元并赔偿原告刘京逾期利息损失(利息损失的计算方式为：以10,053元为本金，从2017年10月26日起至实际清偿日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)的诉讼请求当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告应于2017年10月20日前支付2017年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金，但被告至今未支付原告上述期间的租金，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告2017年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金及支付原告逾期利息损失。双方在合同中约定，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。按此约定，2017年10月21日起至2017年11月17日期间的租金应在2017年10月20日起5个工作日内支付，即最迟于2017年10月26日前支付，逾期支付的，被告应支付原告自2017年10月27日起至实际清偿日止、按照贷款利率标准计算的利息损失。原告在本院(2018)沪0115民初58877号及上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终4586号案中并未主张过2017年10月21日至2017年11月17日期间的租金及逾期支付租金的利息损失。原告在本案中的该项诉讼请求，不构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的“重复起诉”，故被告所谓的原告该项诉讼请求违反“一事不二理”原则的意见，不予采信。(二)关于判令被告自如公司赔偿因其违约不尽维修义务导致原告刘京的经济损失333,054元的诉讼请求当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告在合同中约定，租期期间被告的维修项目为“零配件故障检修、含浴霸检修、排风扇、喷头、软管、混水阀检修”和“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换”。经生效判决确认：原、被告之间的租赁合同于2017年11月17日解除。原告于2017年11月19日重置了系争房屋的智能门锁密码，并于2017年11月20日由原告开门让被告安排的租客搬离了系争房屋。因此，可以认定，2017年11月20日系争房屋由被告的租客交给了原告，视为合同解除后被告已经将系争房屋交还给原告，原告自2017年11月20日起实际占有控制了系争房屋，此后原告作为权利人应妥善保管使用系争房屋。系争房屋渗水并造成相邻方损失的事件发生于2017年11月21日，渗水的原因是系争房屋水龙头未关闭。上述渗水事件发生的时间在原告接收控制系争房屋之后。原告在接受房屋前后应检查房屋内所有设备包括进排水设施是否损坏、水龙头是否关闭，在接受房屋之后更应妥善监管系争房屋的全部设施设备处于安全正常可使用状态。原告未举证证明在接受系争房屋时房内属于被告租赁期间应当维修的设施设备存在损坏等异常情形，原告也未举证证明系争房屋渗水及渗水造成的系列损失系因被告违约不尽维修义务所致，故原告要求判令被告赔偿原告经济损失333,054元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘京20**年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金；二、被告上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘京逾期利息损失(逾期利息损失的计算方式为：以2017年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金为本金，自2017年10月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息)；三、驳回原告刘京的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,461.17元，减半收取计3,230.59元，由原告刘京负担3,195.59元，由被告上海自如企业管理有限公司负担35元。如不服本判决，原告刘京可在判决书送达之日起三十日内，被告上海自如企业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年六月十二日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百六十九条在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，不服第一审人民法院判决、裁定的，有权在判决书、裁定书送达之日起三十日内提起上诉。被上诉人在收到上诉状副本后，应当在三十日内提出答辩状。当事人不能在法定期间提起上诉或者提出答辩状，申请延期的，是否准许，由人民法院决定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。