江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初4165号原告：杨汝武，男，1965年7月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：潘卫国，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴岳，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：利群时代商贸有限公司（原企业名称：江苏乐天玛特商业有限公司），住所地在江苏省南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李洪基，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张乐乐，该公司工作人员。原告杨汝武与被告利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨汝武的委托诉讼代理人潘卫国、吴岳，被告利群公司的委托诉讼代理人李洪基、张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨汝武向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告杨汝武与被告利群公司（原名江苏乐天玛特商业有限公司，以下简称乐天玛特）的租赁合同已解除；2、判令被告赔偿至合同解除之日的合理损失9万元；3、判令被告赔偿装修损失78400元（装修价112000元×70%）；4、判令被告退还押金15000元及部分房租5750元（月租金7500元-2017年3月份当月使用天数租金1750元）；5、判令被告赔偿厨房设备及店铺设施等损失91608元；6、判令被告赔偿雇佣员工工资等其他损失15000元。上述各项损失共计295758元。事实和理由：多年来，原告杨汝武与原乐天玛特多次签订租赁合同，租赁乐天玛特商铺用于经营。2016年6月29日，双方续签《商铺场地租赁合同》，约定合同期限从2016年7月1日起至2018年6月30日止，租赁场地为扬州市邗江区扬子江中路736号乐天玛特扬州店一层A11商铺，月租金为7500元，用于经营麻辣烫小吃，合同中还约定了违约责任等条款。原告按约交付押金和租金。为履行租赁合同，原告加盟“蒸美味”品牌，花费巨资进行装修，购置经营物品，并于2016年10月领取营业执照（名称为邗江区美味空间小吃店）。2017年3月7日，乐天玛特单方对外发布《公告》，称因对经营场所消防安全设施进行全面整改的需要，将于2017年3月8日起闭店整改。微信商店街工作群中，乐天玛特工作人员告知停业整改期限为一个月。自2017年3月8日起，乐天玛特不准租户进入场地经营，禁止取走经营场所内物品。原告按照其工作人员的通知一直在等待继续营业，但一个月期限届满后乐天玛特以各种理由拒绝履行合同义务。此后，原告要求乐天玛特妥善处理上述事宜，或恢复正常营业，或赔偿相应损失，未果。原告遂提起本案诉讼。原告围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、2016年9月29日《商铺场地租赁合同》；交纳押金收据。2、邗江区美味空间小吃店营业执照。3、2016年3月1日原告杨汝武与杨州朗韵装饰工程有限公司签订的《房屋装修合同》、《装饰施工报价表》、《装饰主材报价表》、付款收据三份。主要内容：工程地点扬州市扬子江中路乐天玛特，施工面积63平方米，全包；开工时间2016年3月1日，竣工日期2016年3月25日，工程价款112000元，分三期付款，分别于2016年3月1日付款44800元，2016年3月12日付款56000元，2016年3月25日付款11200元。4、“蒸美味”乐天玛特店设备损失清单（金额总计91608元）；2016年5月11日原告杨汝武与南京恰源餐饮管理有限公司签订的《委托代购协议》、《（蒸美味）加盟设备配送清单》、部分设备物品照片。原告补充陈述，该组照片系乐天玛特通知闭店之前原告拍摄，闭店后所有承租人均未能取回租赁场地上的物品。5、2014年11月3日原告杨汝武与张东生（居民身份证号码）签订的《餐饮业用工的劳动合同》，主要内容：该劳动合同2014年11月3日生效，2015年11月3日终止，其中试用期至2014年12月10日止，工资3000元/月，工种厨房切配；2014年12月2日原告杨汝武与何丽（居民身份证号码）签订的《餐饮业用工的劳动合同》，主要内容：该合同2014年12月2日生效，2015年12月2日终止，其中试用期至2015年1月2日止，工资2500元/月，工种收银员。原告补充陈述，原告与两位雇员签订的劳动合同都是一年期限，后来张东生、何丽一直在店里工作，按照原来的工资标准给付，没有续签书面劳动合同，直到闭店一段时间后，张东生、何丽看到复店无望才解除了劳动合同。6、乐天玛特发布的《公告》、商店街工作群微信聊天记录截屏；（2018）苏1003民初6395号方祝明诉利群公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书、该案二审（2019）苏10民终2293号民事判决书。被告利群公司辩称，第一，原告请求确认双方合同已经解除，无事实法律依据。乐天玛特于2017年3月8日起停止经营，合同终止，不存在解除问题。第二，原告要求被告赔偿至合同解除之日的合理损失9万元，无事实法律依据。根据合同19.2.5条的规定，在租赁期间内甲方（指乐天玛特）停止经营或大面积重新装修或局部调整，本合同终止，双方互不承担责任。本案中因甲方停止经营导致合同终止，故被告对原告不承担任何赔偿责任。即便被告应赔偿相关合理损失，原告也应当提供营业收入证据，且在扣除房租人工水电费等成本支出后才能作为营业损失。第三，原告要求被告承担装修损失78400元，无事实法律依据。根据合同第19.2.5条、第19.8条的规定，因甲方停止经营合同提前终止，乙方（指杨汝武）添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，故被告对原告装修损失不应进行补偿或赔偿。即便需要赔偿，被告对原告提供的《房屋装修合同》、《装饰施工报价表》、《装饰主材报价表》及付款收据等证据真实性不予认可，原告应提供银行转账记录、付款发票来证明其实际支出了装修款。本案中合同约定租期为两年，自装修后至2017年3月合同终止原告已使用一年，原告主张按照装修价的70%计算装修损失过高。第四，原告要求退还押金及部分房租共计20750元，无事实法律依据。原告应当提供支付押金及房租的收据及银行转账凭证，以证明原告支付过该款项。第五，原告要求被告赔偿厨房设备及店铺设施等损失91608元，无事实法律依据。根据合同19.2.5条的规定，被告无需承担赔偿责任。即便需要赔偿，被告对原告提供的设备损失清单、《委托代购协议》、《（蒸美味）加盟设备配送清单》等证据真实性有异议，原告应提供购买设备合同、银行转账记录及发票以证明其实际购买并支付了款项；且不应该按购买价进行赔偿，应折价处理。第六，原告要求被告赔偿雇佣员工工资等其他损失15000元，无事实法律依据。原告雇佣员工为其工作，属于商业行为，其在雇佣时应考虑到将来发生的一切风险，包括但不限于因合同终止而无法继续经营的情况，作为商业风险，应由原告自行承担。即便要求被告承担责任，原告也应当提供雇佣人员劳动合同、社保缴费记录及银行转账流水以证明原告的实际支出，且对于损失扩大部分，被告不承担责任。现原告提供的张东生、何丽《餐饮业用工的劳动合同》所显示的劳动合同期限与本案没有关联。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，乐天玛特（甲方）与杨汝武（乙方）签《商铺场地租赁合同》，约定：租赁期限从2016年7月1日起至2018年6月30日止，租赁场地为扬州市邗江区扬子江中路736号乐天玛特扬州店一层A11号场地，用于经营麻辣烫小吃，月租金为7500元；乙方在合同签订之日起三日内支付押金22500元，本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金；合同第十九条“合同变更、解除、终止及续约”一项第19.2条约定：双方同意在租赁期限内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任，其中19.2.5条约定，甲方停止经营或大面积重新装修或局部调整的情形。第19.8条约定，本合同提前终止或期满终止，甲方有权收回租赁场地，乙方应当自合同提前终止或期满终止之日起3日内向甲方交还租赁场地。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，甲方有权选择要求乙方将租赁场地恢复原状或者保持当时现状交还，乙方应按照甲方选择状况向甲方交还租赁场地。如果甲方选择乙方按当时状况交还，甲方对乙方的装修投入不承担补偿等任何责任。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。合同签订当日，原告缴纳押金15000元。2016年10月26日，原告杨汝武领取营业执照。工商登记名称为邗江区美味空间小吃店，性质为个体工商户，经营者杨汝武，经营场所扬州市扬子江中路（乐天玛特）**A11，经营范围餐饮服务。2017年乐天玛特发布公告，内容为：“尊敬的顾客：您好，感谢您一直以来对乐天玛特扬州店的信任与支持，现因我店对消防安全设施进行全面整改，为广大顾客安全着想，本店于2017年3月8日起闭店进行整改，整改后营业时间请关注本店公告，持IC卡顾客，待正常营业后通知使用，给您带来不便，深表歉意”。工作人员张文秀在乐天玛特扬州店商户微信群“商店街工作群”中发消息，内容为：“通知，因消防检查，3月8日-4月8日期间进行停业整改。请各商户今晚将各自商品、物品保管好。谢谢配合”。2017年3月8日，乐天玛特扬州店因消防原因闭店整改。此后，原告未能继续经营。2018年8月29日，经南通市经济技术开发区市场监督管理局核准，乐天玛特变更为利群公司。利群公司对原乐天玛特扬州店经营场地进行了改造，并恢复经营。本案争议焦点为：被告利群公司应否赔偿原告的损失？原告杨汝武的各项损失如何确定？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告杨汝武与原乐天玛特签订的商铺场地租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该租赁合同期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，在合同履行期内，乐天玛特扬州店于2017年3月8日闭店整改，直到2018年8月由被告利群公司重新装修后对外营业，导致原告在剩余合同期内无法继续使用租赁场地进行营业，双方租赁合同于2017年3月8日即终止履行。原告未能继续履行租赁合同，系乐天玛特自身原因所致，乐天玛特单方解除租赁合同构成违约。对于由此造成承租人的损失，乐天玛特应承担违约赔偿责任。现乐天玛特已变更为利群公司，故应由被告利群公司承担赔偿责任。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告主张的各项损失，本院将依据法律规定并结合原告所举证据予以认定。关于原告主张的合理损失9万元，乐天玛特因消防设施改造停业，导致原告自2017年3月8日起至2018年6月30日期间的租赁合同无法履行，停业期为477天，原告为此遭受经营损失。本院参照2016年度江苏省餐饮业在岗职工年平均工资43660元的标准，经计算原告的经营损失为57057元（43660元÷365天×477天）。关于原告主张按装修价112000元的70%计算装修损失78400元，因被告对原告提供的《房屋装修合同》、《装饰施工报价表》、《装饰主材报价表》及付款收据等证据真实性不予认可，原告未有其他证据佐证，本院对该组证据证明力不作认定。现被告利群公司对乐天玛特扬州店进行了改造，导致租赁场地的装饰装修残值无法通过评估确定。考虑到原告经营前确需对租赁场地进行装饰装潢，涉案合同虽为两年期限，但双方一直存在续租的情形，结合具体案情并参考该组证据，本院依法酌定装修损失7万元。关于押金15000元，有收据证实，被告应予退还。关于2017年3月当月未租赁期间（8日-30日）已付房租5750元，被告应予退还。关于原告主张的厨房设备及店铺设施等损失91608元，被告对原告提供的设备损失清单、《委托代购协议》、《（蒸美味）加盟设备配送清单》等证据真实性有异议，原告未有其他证据佐证，本院对该证据证明力不作认定。本案中，自乐天玛特闭店整改后，原告杨汝武即未能再进入其租赁场地，未有证据表明原告取回了租赁场地的物品。被告对乐天玛特扬州店进行改造前，并未对各承租人租赁场地现状包括现场遗留物等进行拍照公证封存或异地保管，导致租赁场地上有无承租人的设施设备及其质量数量等状况无法确定。结合具体案情并参考该组证据及折旧因素，本院依法酌定厨房设备及店铺设施等损失6万元。关于原告主张的雇佣员工工资等其他损失15000元，考虑到原告经营餐饮小吃店确会雇佣相关专业及辅助人员，该店突然停业依法应给予相应工资或补偿，本院依法酌定该项损失为1万元。综上，原告的各项损失为：经营损失为57057元、装修损失7万元、押金15000元、多付房租5750元、厨房设备及店铺设施等损失6万元、雇佣员工工资损失1万元，合计217807元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项的规定，判决如下：一、原告杨汝武与原江苏乐天玛特商业有限公司签订的《商铺场地租赁合同》于2017年3月8日终止履行；二、被告利群时代商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨汝武各项损失217807元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5736元，由原告杨汝武负担669元，由被告利群时代商贸有限公司负担5067元（此款原告已预交，被告利群时代商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨汝武5067元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：中国工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审 判 长  祁胜群人民陪审员  黄天华人民陪审员  吴家成二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王 悦