辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初4550号原告：石卫军，男，1979年3月5日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被告：沈阳茂业置业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**沈阳茂业中心**。法定代表人：张静，该公司经理。委托代理人：张京，该公司员工。被告：崇德物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地，住所地沈阳市沈河区青年大街**iv>法定代表人：高德华，该公司经理。委托代理人：姚少刚，该公司员工。原告石卫军诉被告沈阳茂业置业有限公司、被告崇德物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员张宏力、人民陪审员史秋卓组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告石卫军，沈阳茂业置业有限公司委托代理人张京，被告崇德物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司委托代理人姚少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石卫军诉称：2018年9月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告一开发的位于：“沈阳市沈河区青年大街185-1号2713的房产”（简称：案涉房产）。签订合同后原告同月就交齐了购房全款，原告完成了合同约定的义务。10月份，原告办理入住，入住后发现案涉房产无水，致使原告无法正常居住。经原告和被告核实得知，无水的原因是因为被告一建造时所用供水管线不合格，被告二怕出漏水事故人为的关闭供水阀门造成的。原告近60万买的房产至今无法住人，被告构成根本违约。二被告应当对原告的损失承担连带责任。现同一地段同一面积的房产出租价格为每月2500元，二被告应当按此标准赔偿原告损失1.5万元（从2018年9月暂计至2019年3月，按每月2500地计算）至实际供水的当月为止。根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《142－2012辐射供暖供冷》5.4.5：“埋设于填充层的加热供冷管及输配管不应有接头，在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应当整根更换，不应拼接使用”。及中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《142－2004辐射供暖供冷》5.3.4.条同样有规定：“埋设于填充层内的加热管不应有接头”。结合本案，原告购买的2713室在入住后地热管渗漏，原告多次找到物业和开发商要求更换，二被告均拒绝更换并要求原告自行更换。原告无奈自己购买地热材料，自己出费用找工人进行的更换和维修，共花费6800元，该费用应由被告承担。因房产质量不达标及被告故意关闭供水阀门的原因，致使原告至今无法正常居住涉案房屋，原告未享受到物业服务，被告应当将已经收取的物业费2669元退还给原告并免除原告物业费至实际供水之月止。2018年中旬，原告就洽谈和购买案涉房产，其目的就是让孩子上学的学区房，被告承诺交钱就给过户，等原告交齐房款后，被告告知涉案房产处于抵押状态，需解压后才能办理备案合同，不过时间不会太长，一个月内肯定能办理完毕不影响孩子的落户。可是被告并未按时履行自己的承诺，被告在2019年1月22日才给备案完毕，影响了原告孩子正常入学的时间和正常落户的时间，致使原告购买案涉房产的目的无法实现，因被告一的原因造成《商品房买卖合同》无法按时备案，被告应当赔偿原告1万元的损失。综上，上述问题原告多次找二被告协商，二被告均被告知无法供水，不知何时能供水，二被告互相推诿至起诉之日，问题也无法解决。原告无奈诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付所购房产无法居住的赔偿金暂计15000元（从2018年9月暂计至2019年3月按每月2500元计算）至实际供水之月止；2、被告向原告给付更换地热的费用6800元；3、被告返还原告物业费2669元并免除原告物业费至实际供水之月止；4、被告给付原告因涉案房产的抵押未能及时备案《购房合同》的损失1万元；5、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。被告沈阳茂业置业有限公司辩称，一、关于原告要求的房租损失问题，原告一直持续居住涉案房屋，不存在损失，根据合同法113条，被告不应承担赔偿责任，且原告未提供租房合同、租金付款票据、发票等证明其损失的证据，应视为原告不存在额外租房的事实，应自行承担举证不能的法律后果。二、关于地热问题，原告在验房时已签字确认并接收房屋，房屋不存在地热问题，其渗漏的原因不明，是否是系业主装修造成，也无法判断。案涉公寓自从竣工验收备案开始，一直持续供暖，不存在渗漏问题。另，原告依据的《JGJ142-2012辐射供暖供冷规程》第5.4.5条规定的是“在铺设过程中”出现“损坏、渗漏等现象”，而本案并不是在“铺设过程中”。且根据该规程第5.4.6条，明确规定“施工验收后，发现加热供冷管或输配管损坏，需要增设接头时，应符合下列规定……”，2004规程第5.3.5条，也明确规定，可以增设接头。故，原告要求全部更换地热管线，不符合规程，在地热问题原因不明的情况下，原告自行更换地热管线花费应由其自行承担。三、关于办理房证问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告于2018年10月购房，于2019年1月22日办理房证（原告起诉状中也认可该事实），茂业公司完全履行合同约定，不存在违约情况。而原告所述的学区问题，合同中没有约定，其要求的损失赔偿没有事实依据及法律依据。四、关于退还、免除物业费问题，被告已履行物业服务，原告一直持续居住涉案房屋，却要求返还物业费及免物业费，无事实依据及法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《沈阳市物业管理条例》第十八条，按时交纳物业费系业主的义务之一，不能以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。据此，物业管理服务是一种针对共有部分产生的公共性服务。物业管理不会因个别业主没有居住，就停止对保洁、保安、绿化等共有部分日常管理工作的开展。更何况，原告一直持续居住涉案房屋，享受物业服务，要求返还物业费，无事实依据及法律依据。五、关于退还水费及消防放水费的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋为商业用房，不同于住宅，商业用房统一由开发商交纳水费，并由各个使用业主按照水表字数交给开发商水费。原告认为茂业公司应该供水，却没有权利收取水费，自相矛盾，不符合常理。且原告进行了消防改造，并向茂业公司提出申请，茂业公司将消防水全部放完，等原告改造完后再重新打压上水，所以，茂业公司收取的消防放水费符合事实情况，收费合理。被告崇德物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司辩称，关于未使用房屋问题，原告已提供房屋出租证明和相关收费手续，足以证明房屋正常使用。关于未享受物业服务，要求不交或退还物业费，根据物业公司提供的相关法条，物业服务是公共性服务，不能以个别用户不使用来减免。关于水费，只是物业服务中的一个小项，不能以此项减免所有物业费，原告实际已经使用该房屋，请求驳回原告的诉讼请求经审理查明：2018年9月29日，原告石卫军与被告沈阳茂业置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于沈阳市沈河区（建筑面积为57.04平方米）房屋出售给原告，房屋总价款为531042元。交付期限为2018年12月31日前。合同第14条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交付时，该商品房内的水、电接通……”。合同签订后，原告支付了购房款531042元，并于2018年10月23日提前办理了房屋验收入住手续并向被告崇德物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司交纳了2018年10月23至2019年10月22日的一年物业费2669元，预存水费300元，后因原告所在的27层房屋供水出现问题，给原告生活用水造成了不便。原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、验楼登记表、发票、收款收据、照片、光盘等证据经庭审质证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于沈阳市沈河区房屋，依据合同约定被告沈阳茂业置业有限公司应当于2018年12月31日前将符合单体验收合格的商品房交给原告使用。依据《中华人民共和国合同法》第77条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中原告于2018年10月23日签署接收房屋入住文件，并接收房屋钥匙，即进入案涉房屋进行装修的行为，应视为对涉案房屋当时现状的认可，是通过其实际行为变更了合同中对房屋交付时间的约定。因此涉案房屋交付的时间为2018年10月23日。原告在领取装修钥匙时，应知晓该房屋内水电、供暖等基础设施和公共配套建筑运行等如有不完备之处，不完全符合房屋交付条件，可以拒绝验收。现原告仍然接收房屋，说明原告对交付条件是认可的。况且交付房屋时，被告在26层提供了临时水源，满足房屋基本使用功能。原告接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件，案件审理过程中，涉案房屋现已正式通水。故本院对原告要求被告支付所购房产无法居住的赔偿金15000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还物业费2669元并免除原告物业费至实际供水之月止的诉讼请求，本院认为物业费是基于原告所购房屋在使用过程中依据相关规定所应缴纳的实际维护使用费用。如前所述，涉案房屋已于2018年10月23日由原告验收使用，故该房屋在使用中依据物业服务合同所交纳的物业服务费系正常使用费用，缺少退还或免交的事实及法律依据。故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告给付更换地热的费用6800元的诉讼请求。从本案查明的事实看，原告进驻该房屋后发现地热存在漏水问题，经多次与被告反映后问题没有得到解决。原告自行更换地热设施，属于维护自己的正当权益，故该项费用应由被告承担。关于原告要求被告给付因涉案房产的抵押未能及时备案《购房合同》的损失1万元的诉讼请求。从本院查明的事实看，原被告从签署《商品房买卖合同》到交付房屋及办理房屋产权相关手续均没有超出法定及约定的范围，故原告的该项诉讼请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告沈阳茂业置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告石卫军更换地热设施费6800元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661元，由原告石卫军负担261元、由被告沈阳茂业置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强审 判 员  张宏力人民陪审员  史秋卓二〇二〇年六月二十二日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。