福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3855号 原告（反诉被告）：陈亚英，女，1964年3月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈昌成（系陈亚英哥哥），住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：王丽颖，女，1971年12月31日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：董荣根（系被告丈夫），住厦门市思明区。 原告（反诉被告）陈亚英与被告（反诉原告）王丽颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚英及其委托诉讼代理人陈昌成，被告王丽颖及其委托代理人董荣根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈亚英向本院提出诉讼请求：1.解除陈亚英与王丽颖于2019年8月18日签订的《厦门市房屋租赁合同》；2.王丽颖向陈亚英支付租金及占用费（以每季度9300元的标准，自2020年2月24日起计算至2020年4月3日止）以及逾期支付租金的利息（以每一期拖欠的租金为基数，自2020年2月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.王丽颖向陈亚英支付违约金3100元；4.陈亚英已经收取的押金3100元不予退还；5.王丽颖向陈亚英支付尚欠的水、电、煤气费、水电公摊费共计964元；6.王丽颖赔偿陈亚英沙发搬运费100元、沙发修理费用2100元、清洗排油烟机、房屋打扫卫生500元、修理更换马桶710元、开锁费300元、洗衣机损坏更换费用600元；7.王丽颖赔偿陈亚英未提前20天通知退租的租金损失2066元。事实和理由：2019年8月18日，王丽颖与陈亚英签订一份编号为100004140649《厦门市房屋租赁合同》，约定由陈亚英将其承租的位于厦门市思明区房屋出租给王丽颖，租期自2019年8月24日起至2020年8月23日止，租金为3100元／月，押一付三，后续租金支付日期为17日。合同签订后，王丽颖于2019年8月18日通过支付宝转账支付押金3100元及房租9300元。2019年12月5日通过银行转账支付房租9300元。2020年2月17日，王丽颖未按约定支付下一季度的房租，经多次催款后仍拒绝支付。因此提起本案诉讼。 王丽颖辩称，一、其不同意解除讼争合同，应撤销该合同。陈亚英故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，其实际并不持有合同中载明的该房屋所有权证，且该房屋的实际面积为45.12平方米，合同载明的面积为55平方米，虚增面积高达21.9%。在本案起诉前，其多次通过中介也曾当面告知陈亚英，讼争合同因其欺诈而不再承租该房屋，合同无效。根据合同法第五十四条第二款规定，王丽颖要求撤销讼争合同。另，合同第四条第二款约定，后续租金支付日期为17日，并未约定在前期租金到期后的当月17日还是次月17日支付后续租金。支付第二期租金日期也是在次月17日前的2019年12月5日支付，并未在当月的2019年11月17日前支付，当时陈亚英并未提起异议，因此王丽颖认为第三期租金支付日期应为2020年3月17日，陈亚英以其拖欠租金为由要求解除讼争合同，理由不能成立。二、王丽颖已于2020年3月14日前腾空讼争房屋，腾空前已经通过中介告知陈亚英腾空和归还该房屋时间，并也通知其本人于2020年3月15日归还房屋，但其拒绝接收房屋。2020年3月15日，陈丽英未按约定前来办理交房手续。当日，王丽颖已经通过微信将房屋腾空后的现场照片和水电煤气的读数的照片发给陈丽英和中介。2020年3月16日，中介吴某转发陈亚英的微信信息，要求3月17日10点来现场交接房屋，但提出很多交接先置条件。2020年3月17日交接现场，陈亚英提出很多先置条件和拒绝进屋交接的情况下，王丽颖报警要求见证交接，当日陈亚英仍拒绝收房。2020年3月18日，王丽颖通过ＥＭＳ将讼争房屋钥匙和房屋归还告知书邮寄给陈亚英，其仍拒收。三、王丽颖已经通知陈亚英因其并非房东以及房屋面积虚增，自2020年2月24日起不再租住该房屋，要求退还押金并结清相关费用，如不退还押金，将不再支付房屋并继续住一段时间直至未结算的水、电、煤气费用和继续住的这段时间的房租总额达到未归还的押金3100元为止，与押金互相抵扣。因陈亚英未退回押金和结算相关费用，王丽颖已在2020年3月14日腾空和搬离讼争房屋并于2020年3月15日归还讼争房屋，因此不同意支付2020年3月15日后的一切费用。王丽颖同意在其提供租房、水电发票后支付2020年2月24日至3月14日期间的房租1695.42元和尚欠水电费用，按合同第四条第三款约定，从押金中抵扣，多还少补，但不同意支付利息。四、陈亚英以欺诈手段故意隐瞒与合同订立有关的重要事实和提供虚假情况，王丽颖有权要求撤销该合同并要求退还押金，并无需向其支付违约金。五、王丽颖承租期间没有损坏设施设备，并将移交时损坏的冰箱出资修好，2020年3月14日腾空房屋后也将合同附件二房屋交割清单中的设施、设备保持原样交还并已拍照给陈亚英，并有出警记录。根据合同第七条约定和合同法第二百一十八条、二百二十条的规定，房屋设施、设备在自然属性、合理使用等情况下导致的损耗应由陈亚英修复。 王丽颖向本院提出反诉请求：1.撤销王丽颖与陈亚英于2019年8月18日签订的《厦门市房屋租赁合同》，陈亚英返还押金3100元以及利息（利息按照国家同期贷款利率计算，从2019年8月18日开始计算至实际付款之日止）；2.陈亚英支付王丽颖赔偿金3100元； 3.陈亚英返还王丽颖因虚增面积多收的房租3341.24元及利息（利息按照国家同期贷款利率计算，从2019年8月18日开始计算至实际付款之日止）；4陈亚英向王丽颖提供已收房租18600元的发票以及水、电、煤气费1005.82元的发票。事实和理由如前述答辩意见。 陈亚英对王丽颖反诉辩称，一、其不存在欺诈，讼争合同合法有效。王丽颖承租讼争房屋时就已经知晓陈亚英并非讼争房屋的产权人，陈亚英不是讼争房屋产权人的事实也不影响合同履行；陈亚英与房东之间的租赁合同约定的房屋面积为55平方米，因此讼争合同上照样抄写了该面积。二、讼争房屋租金系按套计算，并非按面积计算，因此无需返还差额面积的租金，讼争合同也未约定陈亚英需提供租金发票。三、2020年3月17日，因王丽颖拒绝将沙发归回原位而导致无法办理交房手续，直至2020年4月3日为止损陈亚英才通过110联动开锁进入讼争房屋，2020年4月3日之前的租金及占用费均应由王丽颖承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月18日，经厦门布丁家房地产代理有限公司居间，陈昌成代理陈亚英（出租方、甲方）与王丽颖（承租方、乙方）签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定甲方将思明区厦禾路469号203室出租给乙方，建筑面积为55平方米，房屋权属状况为甲方持有房屋所有权证，租赁用途为住宅，租赁期限从2019年8月24日起至2020年8月23日止，甲方应于2019年8月18日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。月租金为3100元，租金支付方式为押1付3，2019年8月18日通过第三方支付，后续租金的支付日期为17日。 押金3100元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定物业管理费由甲方承担，水、电、燃气费由乙方承担。合同第七条约定该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第十条第四款约定乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除本合同。合同第十一条第一款约定乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；第六款约定本合同有效期限内，任何一方需提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，合同自书面解约通知送达对方之日起自动解除，且甲方应于合同解除之日起十日内退还押金及已收未履行部分的租金。合同附件一相关费用明细表中载明电费底数为3973，燃气费底数为388；合法附件二房屋交割清单中载明有冰箱（坏的）、洗衣机及空调。嗣后，中介人员在陈亚英持有的房屋交割清单中添加了热水器、排油机、炉灶、钥匙。 合同签订当日，陈亚英即将讼争房屋交付给王丽颖，王丽颖亦于当天支付了三个月租金及押金合计12400元。王丽颖配偶董荣根在当天向陈亚英发送了多张讼争房屋照片，显示讼争房屋内有电视、洗衣机、冰箱、炉灶。2019年11月25日，陈亚英向董荣根发送微信催促支付第二期即2019年11月24日至2020年2月23日租金，后又于2019年11月28日向王丽颖催讨该期租金，王丽颖回复“好”，并于2019年12月5日支付该期租金9300元。2020年3月3日，陈亚英以王丽颖欠付2020年2月24日起的租金为由提起本案诉讼。王丽颖于2020年3月13日收到本案应诉材料后，于2020年3月14日向中介人员吴某发送信息称当日会搬离讼争房屋，要求通知陈亚英在2020年3月15日上午办理交房事宜。2020年3月15日十一时九分，王丽颖向陈亚英发送信息称因其用假房东身份和虚报面积，讼争合同即日解除并要求陈亚英承担违约责任，通知其当天上午十点左右办理交房手续，并告知当天水表读数为161，煤气读数为517，电表总度数为5793；当天下午陈亚英回复称其有合法出租权，要求王丽颖承担违约责任及缴清未缴水、电、煤气费。 2020年3月17日，双方共同到讼争房屋处办理交接手续，当时讼争房屋阳台处有一把沙发压在洗衣机上方。因陈亚英要求王丽颖缴清水、电、煤气费以及将前述沙发搬进客厅，双方发生争议导致未能办理交接。2020年3月18日，王丽颖向陈亚英寄送讼争房屋钥匙，该邮件因陈亚英拒收予以退回。2020年4月2日，陈亚英向王丽颖发送信息要求其在次日下午三点半办理交房。2020年4月3日，王丽颖向陈亚英回复信息称其已在2020年3月15日履行交房义务，当日王丽颖并未到讼争房屋处。陈亚英及中介吴某到讼争房屋处后通过开锁方式进入讼争房屋。 另查明，物业公司出具的《收费通知单》载明讼争房屋面积为45.12平方米，其中2019年11月1日至2020年3月1日期间公摊电费为16.2元，公摊水费为7.4元。 经本院释明讼争合同属有效合同后，王丽颖表示不变更其反诉请求。 本案审理中，陈亚英主张王丽颖应赔偿其以下各项损失：1.水、电、煤气费、水电公摊费共计964元，其中电费为430.3元、燃气费307元、水费191.27元，半年水电公摊36元；提交陈亚英于2020年3月18日向王丽颖发送了讼争房屋电费截图及电费结算单为证，其中电费截图载明电费为428.31元，陈亚英确认电表读数为5797时的电费为428.31元，电费结算单载明电费单价为0.4983元。2.沙发搬运费100元、沙发修理费用2100元，提交《现金收入凭证》、两份《日月鑫家具订货／送货单》为证，载明搬沙发费用100元，换沙发底布工钱200元、定制沙发海绵和布套1900元。3.清洗排油烟机、房屋打扫卫生500元，提交《收款收据》、《证明》为证。4.修理、更换马桶710元，提交微信转账截图、《送货单》为证。5.开锁费300元，提交两份《110联动协作单位（锁具维修、开锁、换锁、配匙）登记单》为证。6.洗衣机损坏更换费用600元，提交2020年4月3日拍摄的视频及照片为证。此外，陈亚英还申请证人吴某出庭，其陈述如下：其系讼争合同经办人，签约时并未询问陈亚英是否为房东，出租时其曾到场清点物品，当时沙发都在客厅，经查验冰箱是坏的，所以在房屋交割清单上备注是坏的，其他电器检查了都可以使用，所以没有备注；签订合同后还要清点家具家电，所以有些物品未记载在房屋交割清单上。2020年3月17日曾到场见证双方交接，当时沙发在阳台压着洗衣机，因此洗衣机没有查验，陈亚英要求将沙发搬回原位；4月3日应陈亚英要求到讼争房屋进行见证，因锁被换了，陈亚英无法开门就让派出所和开锁人将门打开，进入房屋后经查验情况与3月17日一样，还有一把沙发在阳台；合同中写的租金支付为17日，是指在每个季度租金在该季度第一个月17日支付，签约时已就该事项向双方进行说明。 王丽颖对上述各项损失意见如下：1.确认水费为191.27元、燃气费307.59元，电费应按底数为5793计算，公摊水电费并无证据证明，对聊天记录及电费结算单真实性无异议。2.不同意支付沙发搬运费、沙发修理费用，承租时沙发并未验收，且其并未将沙发搬至阳台，对《现金收入凭证》、两份《日月鑫家具订货／送货单》真实性均不予认可。3.不同意支付清洗排油烟机、房屋打扫卫生费用，对《收款收据》、《证明》真实性不予认可。4.不同意支付修理、更换马桶费用，交接时并未对马桶进行验收。5.不同意支付开锁费，无法证明是由110联动协作单位开锁。6.关于洗衣机损坏更换费用，交接时洗衣机就是坏的。此外，对证人吴某证言内容真实性不予认可。 本院分析认为，1.关于水、电、燃气费，双方均确认水费为191.27元，该费用可予以认定，陈亚英主张燃气费307元未超过王丽颖确认金额，亦可予以认定；陈亚英确认电费电表读数为5797时的电费为428.31元，王丽颖在2020年3月15日离开讼争房屋时的电表读数为5793，结合结算单载明的电费单价，电费应认定为426.32元。根据物业公司出具的《收费通知单》，公摊水电费与物业管理费用一并支付，该部分费用应由陈亚英自行负担。2.关于沙发搬运费、修理费用。根据在案证据，陈亚英出租讼争房屋时，房屋内确存在沙发、排油机、炉灶等设备，虽然签约时并未在房屋交割清单中进行记载，但王丽颖承租后实际使用屋内存留物品，依照诚实信用原则，其理应合理使用前述设施设备。根据董荣根于2019年8月18日向陈亚英发送的照片所示，当时洗衣机上方并未有沙发，结合证人证言及日常生活常理，可以认定王丽颖承租房屋后将沙发搬至阳台的洗衣机上方。根据双方合同约定，租赁期满或合同解除后，王丽颖应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，因此陈亚英主张沙发的搬运费100元属合理发生的费用，可予以认定。两份《日月鑫家具订货/送货单》无法证明陈亚英已实际支出换沙发底布的200元、定制沙发海绵和布套的1900元，但根据日常生活经验，王丽颖将沙发放置于光照充足、容易淋雨的阳台处，显然不属合理使用，势必将对其使用功能造成损坏，本院酌定该项损失为1000元。3.关于清洗排油烟机、房屋打扫卫生费用，在案证据无法证明王丽颖在承租期间存在不当使用排油烟机之情形，且该项费用不属必然发生的合理费用，本院不予认定。4.关于修理、更换马桶，在案证据无法证明该部分损失系因王丽颖不当使用而造成，对该项损失不予认定。5.关于开锁费，王丽颖在收到陈亚英通知后，以其已经履行交房义务为由不到场配合交房，未尽诚信履约义务，根据在案《110联动协作单位（锁具维修、开锁、换锁、配匙）登记单》及证人证言，可以认定该部分损失为300元。6.关于洗衣机损坏更换费用，王丽颖主张洗衣机在承租时就是坏的，可见其认可洗衣机损坏的事实，但根据双方签约时记载的房屋交割清单，对于承租时损坏的电冰箱有明确记载系“坏的”，而在洗衣机处并未作此记载，因此无法认定洗衣机在王丽颖承租时即已损坏。结合前述内容，王丽颖将沙发长期放置于洗衣机上方，不合理使用沙发及洗衣机，其应对洗衣机损坏进行相应赔偿，该项损失酌定为300元。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。 王丽颖以陈亚英存在欺诈为由，要求撤销讼争合同，依据不足。首先，双方系房屋租赁关系，而非买卖，陈亚英是否为讼争房屋产权人对双方履行合同并无影响，客观上王丽颖也实际使用了讼争房屋，使用时也未出现干扰或阻碍。其次，讼争合同并未约定讼争房屋系按面积计租，王丽颖承租讼争房屋前亦实地看房，对于房屋现状系明知，并自愿按3100元/月的标准承租房屋。再次，陈亚英是否为讼争房屋产权人以及讼争房屋的实际面积等事实，均非与订立讼争合同有关的重要事实，且陈亚英也不存在虚假陈述、故意隐瞒之情形，王丽颖主张撤销合同，于法无据。故对王丽颖要求撤销讼争合同以及基于撤销合同提出的各项反诉请求，本院均不予支持。 关于讼争租金的支付期限。合同约定2019年8月24日至11月23日的首期租金在2019年8月18日支付，后续租金的支付日期为17日，根据首期租金的支付日与租金起算日，双方是采取先付后用的交易模式，此交易模式与日常交易习惯相符，也与中介吴某的证言相吻合。2019年11月24日至2020年2月23日的第二期租金虽在2019年12月5日才支付，但陈亚英在2019年11月25日已经向董荣根催款，后又于2019年11月28日向王丽颖催款，王丽颖回复“好”，并未质疑付款日期尚未成就，因此应认定每季度租金支付日期为当季度第一个月的17日。 关于陈亚英的各项诉讼请求。如前分析，王丽颖应在2020年2月17日支付2020年2月23日起的租金，其拒付租金的理由不能成立，因此截止陈亚英于2020年3月3日向本院提起本案，王丽颖逾期支付租金超过十日，陈亚英有权根据讼争合同第十条第四款约定解除讼争合同，讼争合同自王丽颖收到本案应诉资料即2020年3月13日解除。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，陈亚英于2020年3月3日起诉要求解除合同，双方于2020年3月17日办理房屋交接时，王丽颖虽然未缴清水、电、煤气费以及未将沙发恢复原位，但陈亚英因此不接收讼争房屋导致占用费用继续发生，未尽到积极配合接收房屋义务，故对其要求王丽颖支付2020年3月17日之后的占用费，本院不予支持。王丽颖仍应按原租金标准3100元/月支付房租及占用费，其中2020年2月23日起至2020年3月13日的房租2048.3元，2020年3月14日至2020年3月16日的占用费为300元。 另，讼争合同因王丽颖逾期支付租金而致解除，陈亚英要求王丽颖赔偿3100元违约金符合双方约定，可予以支持。鉴于王丽颖因逾期支付租金已承担相应的解约违约金，陈亚英要求其另行支付逾期支付租金的利息，本院不再支持。根据讼争合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由王丽颖承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；因此陈亚英要求没收已收取的押金与合同约定不符，本院不予支持。讼争合同系由陈亚英行使解除权而致解除，而非因王丽颖擅自提前退租而解除，因此陈亚英要求王丽颖赔偿未提前20天通知退租而产生的租金损失，与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。 如前分析认定，王丽颖还应向陈亚英支付水费191.27元、燃气费307元、电费426.32元，并应赔偿陈亚英沙发搬运费100元、沙发损坏造成的损失1000元、开锁费300元、洗衣机损坏造成的损失300元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈亚英与王丽颖于2019年8月18日签订的《厦门市房屋租赁合同》于2020年3月13日解除； 二、王丽颖于本判决生效之日起十日内向陈亚英支付租金2048.3元、占用费300元； 三、王丽颖于本判决生效之日起十日内向陈亚英支付违约金3100元； 四、王丽颖于本判决生效之日起十日内向陈亚英支付尚欠的水费191.27元、燃气费307元、电费426.32元； 五、王丽颖于本判决生效之日起十日内向陈亚英赔偿沙发搬运费100元、沙发损坏造成的损失1000元、开锁费300元、洗衣机损坏造成的损失300元； 六、驳回陈亚英的其他诉讼请求； 七、驳回王丽颖的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费133元，由原告陈亚英负担33元，被告王丽颖负担100元；反诉受理费133元，由反诉原告王丽颖负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年六月十二日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。