中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监403号申诉人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司。住所地：山东省青岛市黄岛区珠山南路**。法定代表人：王誉焜，该公司董事长。委托诉讼代理人：路金城，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。申诉人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司。住。住所地：山东省青岛市黄岛区珠山南路**/div>法定代表人：王誉焜，该公司董事长。委托诉讼代理人：路金城，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。申诉人（被执行人）：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：路金城，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。申请执行人：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司。住所地。住所地：山东省青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼iv>法定代表人：牛文慧，该公司总经理。利害关系人：青岛邦倬置业有限公司。住所地。住所地：山东省青岛市黄岛区车轮山路**万鑫中央广场**1办公**iv>法定代表人：辛勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。青岛同泰房地产开发有限公司(以下简称同泰房地产公司)、青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、王誉焜不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2019）鲁执复195号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行（以下简称农行黄岛支行）诉同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）于2015年10月13日作出（2015）青金商初字第310号民事调解书，内容为，一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日,同泰房地产公司共欠原告借款本金23671.26万元及利息940.39万元，共计24611.65万元；同泰房地产公司于2015年11月13日前向原告农行黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金23671.26万元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费127.24万元减半收取63.62万元、保全费5000元，共计64.12万元，由同泰房地产公司承担，并于2015年11月13日前一次性支付给原告农行黄岛支行；三、若同泰房地产公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则原告农行黄岛支行有权对同泰房地产公司名下南他项（2012）第XX号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第XX号、南房预抵字第XX号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰建设公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。上述民事调解书发生法律效力后，因债务人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务,农行黄岛支行申请执行，青岛中院予以立案，案号为（2016）鲁02执475号，因房产不具备处置条件，青岛中院裁定终结本次执行程序。后该案恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢51号。恢复执行后，青岛中院于2019年3月1日作出变卖公告，将被执行人同泰房地产公司所有的位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程予以变卖。青岛邦倬置业有限公司（以下简称邦倬置业公司）参与变卖程序并成交。2019年3月21日，青岛中院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定，将同泰房地产公司所有的位于青岛市黄岛区世纪大道北琅琊台南路东，土地证号为南国用（2011）第G0513**,面积66615.9平方米的国有土地使用权及地上在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有（其中扣除205套商品房的过户）。2018年4月3日，青岛中院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜对青岛中院上述执行行为不服，提出异议，请求确认拍卖无效。主要理由为，青岛中院的变卖公告对竞买人的资格条件作出了明确规定，即“买受人须具备相应房地产开发资质”，而本案买受人邦倬置业公司于2019年3月15日成立，尚不具备房地产开发资质，其参与此次变卖并最终竞得案涉财产，违反法律规定。买受人邦倬置业公司称，同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的异议无法律依据，也不符合法律所保护的价值追求，不能成立。一、买受人主体资格合法并有效存续。根据青岛市的规定，只有取得土地使用权证书后，方可审批颁发资质。邦倬置业公司在成立后就向城建主管部门申请办理资质，由于上述规定资质暂时无法获取，为此，邦倬置业公司经电话咨询青岛中院，并得到可以报名的肯定答复后，参加了该次网络变卖程序。二、青岛中院的变卖程序合法。根据相关规定，竞买人在交齐变卖价全款后取得竞买资格，本次变卖开始后，邦倬置业公司及时全额缴纳变卖款、报名成功后取得竞买人资格；其次，拍卖和变卖是法院执行措施的两种不同方式，变卖不侧重于竞价只侧重于财产变现，同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜将拍卖和变卖混为一谈。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）第三十一条的规定，对严重违反拍卖程序的不一定撤销，即便严重违反拍卖规定也必须是在对当事人和竞买人的利益造成损害的情况下才能撤销。三、最高人民法院（2014）执他字第4号函中以设立中的并不具有法人资格的公司参与拍卖的，不应仅以设立中的公司为由否定司法拍卖的效力。四、本案在建工程停工近五年，被执行人没有能力处理好项目的施工问题，本次变卖在黄岛当地产生良好的社会反响。五、邦倬置业公司参与司法处置是基于对法院公信力和权威性的信任，经过大量工作，付出人力物力，若因不必要的资质问题撤销变卖结果，必将给买受人造成巨大经济损失。申请执行人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）称，同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜主张没有资质即认定变卖无效没有法律依据，依法应驳回其请求。一、青岛中院依法评估、拍卖、变卖涉案房产，程序合法。二、买受人依法参加变卖，合法取得了案涉工程，合法有效，理由同邦倬置业公司的陈述。三、我国对房地产开发资质的管理均系管理性规范，而非效力性规范，没有法律对竞买资格做出禁止性的规定，而本案买受人依法取得在建工程，其中包含国有土地使用权，按照住房和城乡建设部的规定，即可申请房地产开发资质。青岛中院查明，2017年11月30日，青岛中院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定，变更得源投资公司为本案的申请执行人。2019年3月1日，青岛中院作出的《山东省青岛市中级人民法院关于变卖位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程的公告》载明：青岛中院将于2019年3月18日10时至2019年5月17日10时止（延时除外）在青岛中院京东网司法拍卖网络平台上公开变卖位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程，同时该公告对变卖标的、咨询展示看样的时间与方式、变卖方式等作出详细要求，在“六、竞买人资格条件”中明确要求“买受人须具备相应房地产开发资质。”因邦倬置业公司参与变卖程序并成交，青岛中院于2019年3月21日作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定，将同泰房地产公司所有的位于青岛市黄岛区世纪大道北琅琊台南路东，土地证号为南国用（2011）第**,面积66615.9平方米的国有土地使用权及地上在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有（其中扣除205套商品房的过户）。青岛中院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，并于2019年4月11日作出通知书，通知青岛市黄岛区不动产登记中心暂停办理过户手续。青岛中院认为，网拍规定第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”第三十七条规定“人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。”本案中，青岛中院发布的变卖公告中确实要求买受人须具备相应房地产开发资质，但其本意是寻找接手青岛市世纪大道**同泰华府在建工程后能够继续开发的买受人，以更好地维护好广大购房业主的合法权益；我国现行的法律、行政法规和司法解释中没有明确的土地及地上在建工程竞买资格的限制性规定，故同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜认为邦倬置业公司在未取得房地产开发资质的情况下即参与变卖程序并竞买成功违反了《网拍规定》第三十一条第一款第（四）项规定的异议理由不能成立,不予支持。2019年4月28日，青岛中院作出（2019）鲁02执异200号执行裁定，驳回同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的异议请求。同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜不服青岛中院执行异议裁定，向山东高院申请复议，请求撤销青岛中院（2019）鲁02执异200号执行裁定、（2018）鲁02执恢51号执行裁定，重新评估、拍卖、变卖已经查封、扣押、冻结的被执行人的财产。事实与理由为：一、异议裁定认定事实错误。买受人需要具备房地产开发资质才能从事房地产开发经营业务，是国务院行政法规的强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》第九条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条均对此作出规定。青岛中院认为我国现行法律、行政法规和司法解释中没有明确土地及地上在建工程竞买资格的限制性规定，与现有的行政法规和司法解释的规定不符。二、变卖程序违反异议和复议规定第二十一条，网拍规定第十二条、第三十一条的规定，损害同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的合法权益，应当撤销。本案中，一是变卖公告中已明确规定了竞买人的资格条件之一是买受人须具备相应房地产开发资质；二是邦倬置业公司称其先向法院咨询，得到可以报名的答复后，参加了此次变卖程序。青岛中院准许邦倬置业公司参与竞买违反了拍卖公告规定的竞买人必须具备的开发资质条件，也违反了相关司法解释关于司法拍卖、变卖的禁止性规定，属于“限制竞买人参加竞买或对不同的竞买人规定不同竞买条件”的情形，该情形导致其他众多潜在的购买人无法报名参与竞价而被排除竞争范围，造成被执行人的财产在变卖程序中不能充分竞价，给被执行人造成巨大经济损失。山东高院查明的事实与青岛中院查明的事实基本一致。另查明，《山东省青岛市中级人民法院关于变卖位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程的公告》第四条（特别提醒）第2项载明：标的物过户登记手续由买受人凭法院出具的裁定书自行到登记部门办理，能否办理、何时办理及可能出现的其他风险费用均由买受人承担。《变卖须知》第二条载明：本次变卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，变卖活动具备法律效力。参加本次变卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。第五条载明：……不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任。山东高院认为，第一、关于事实认定是否错误的问题。从《城市房地产开发经营管理条例》第九条、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令77号）第三条规定的内容看，该两条规定系就有关房地产开发企业应按照核定的资质等级承担相应房地产开发项目的问题作出的，并不涉及房地产项目司法拍卖中有关竞买人的竞买资格问题，复议申请人主张买受人需要具备房地产开发资质才能从事房地产开发经营业务，是国务院行政法规的强制性规定，本案的变卖买受人也必须具备房地产开发资质，才能继续进行房地产开发和经营，与上述规定不符，其认为青岛中院在异议裁定中认定事实错误的理由不能成立，不予支持。第二、关于变卖程序是否违反相关规定以及是否损害复议申请人合法权益的问题。1.网拍规定第十二条规定“网络司法拍卖应当先期公告……拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第十四条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件……”第三十七条规定“人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。”根据上述规定，在变卖程序开始前，人民法院发出公告，将变卖财产、价格、保证金、竞买人条件等信息告知有意参与竞价的竞买人，并将竞买人应当具备完全民事行为能力以及法律、行政法规和司法解释特殊规定的资格或者条件予以特别提示，仅是履行告知和提示义务，并非对竞买人应具备的资格或条件等相关情况作强制性规定。本案中，青岛中院于变卖程序开始前在网络平台上发出变卖公告，将变卖标的、咨询和展示看样的时间与方式、竞买人资格条件等信息予以公告，且在变卖公告中特别提醒：标的物过户登记手续由买受人凭法院出具的裁定书自行到登记部门办理，能否办理、何时办理及可能出现的其他风险费用均由买受人承担。青岛中院同时在该网络平台上发出变卖须知，将有关网上变卖事宜告知各竞买人，并明确：不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任。从青岛中院在网络平台上发布的内容看，其发出的变卖公告和变卖须知系依据上述司法解释的规定对与变卖有关的信息和事项进行告知、对由竞买人自行承担变卖中可能出现的不利后果进行提示，属履行告知和提示义务。就公告的竞买人资格条件而言，根据上述分析，青岛中院仅是告知有意参与竞价的竞买人应当具备的资格和条件，并非是对参与竞价的竞买人应具备的资格和条件所作的强制性规定。在变卖过程中，有意参与竞价的竞买人自行根据公告的内容判断其是否具备竞买人的资格和条件、自主决定是否实际参与竞价并自行承担可能出现的不利后果。复议申请人根据邦倬置业公司电话咨询的结果，认为青岛中院给予邦倬置业公司的答复违反变卖公告关于竞买人必须具备开发资质条件的规定，也违反相关司法解释关于司法拍卖、变卖的禁止性规定，属限制竞买人参加竞买或对不同的竞买人规定不同竞买条件的情形，并导致变卖的房产在变卖程序中不能充分竞价而给复议申请人造成巨大经济损失，与本案的事实不符，其该项复议理由不能成立，不予支持。2.网拍规定第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的……”本案中，复议申请人未提供证据证明邦倬置业公司参与竞买违反法律、行政法规和司法解释有关房地产项目司法拍卖中竞买资格的规定，故其该项请求撤销变卖的理由不能成立，不予支持。邦倬置业公司在不具备变卖公告中明确的竞买人资格条件的情况下参与竞买，属变卖程序中的瑕疵,但从变卖的结果看，没有证据证明因邦倬置业公司参与竞买而出现严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，同时,邦倬置业公司按照变卖的要求缴纳了所有应该缴纳的款项，且根据变卖公告和变卖须知的要求其应自行承担可能产生的不利后果。故，该变卖瑕疵不足以导致撤销本案变卖行为的后果。综上所述，复议申请人认为变卖程序违反相关规定并损害其合法权益的复议理由不能成立，不予支持。2019年7月25日，山东高院作出（2019）鲁执复195号执行裁定，驳回同泰房地产开发公司、同泰建设公司、王誉焜的复议申请，维持青岛中院（2019）鲁02执异200号执行裁定。同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜不服山东高院上述复议裁定，向本院申诉，请求撤销山东高院（2019）鲁执复195号执行裁定、青岛中院（2019）鲁02执异200号执行裁定，重新评估、拍卖、变卖已经查封、扣押、冻结的被执行人财产。主要理由是：一、山东高院（2019）鲁执复195号执行裁定、青岛中院（2019）鲁02执异200号执行裁定在认定事实和适用法律上均存在严重错误。第一，青岛中院在变卖被执行人位于青岛市世纪大道999号同泰华府在建工程的变卖公告中，已经明确规定了竞买人应具备房地产开发资质，才具有竞买资格，而邦倬置业公司却不具备公告规定的上述资格条件，不能参与竞买。邦倬置业公司违法参与竞买的行为属于网拍规定第三十一条第一款第四项规定的买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的法定情形。第二，买受人需要具备房地产开发资质才能从事房地产开发经营业务，是国务院行政法规的强制性规定。国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令77号）第三条规定“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”第三，青岛中院（2019）鲁02执异200号执行裁定认定“我国现行的法律、行政法规和司法解释中没有明确的土地及地上在建工程竞买资格的限制性规定”，与现有行政法规和司法解释规定不符。本案变卖标的物既然已经按照在建工程评估、拍卖、变卖，变卖的买受人也必须具备房地产开发资质，才能继续进行房地产开发和经营。第四，山东高院将青岛中院变卖行为认定为“不足以导致撤销变卖行为的后果”的“瑕疵”，其认定事实和适用法律同样均存在严重错误，应予纠正。二、青岛中院发布的变卖公告规定买受人必须具备房地产开发资质的竞买资格，但准许不符合资格条件的买受人邦倬置业公司竞买，属于异议复议规定第二十一条规定的违法限制竞买人参加竞买或对不同竞买人设置不同竞买条件，致其他众多潜在购买人无法报名参与竞价，直接违反现行司法解释的明确规定，严重损害了被执行人的合法权益。3.青岛中院在拍卖公告及变卖公告中规定竞买人须具有房地产开发资质的前提条件，造成被执行人的财产在变卖程序中不能充分竞价，只能以极低价格由买受人邦倬置业公司成交，符合司法解释规定的严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益情形。此外，案件监督审查过程中，申诉人再次向本院提交了补充意见。主要内容是，青岛中院评估、拍卖、变卖的是“在建工程”，但从未查封“在建工程”，只是对被执行人名下“胶南市世纪大道999号”700多套标明具体房号的“成套住宅”进行了查封。按照《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条规定，青岛中院评估、拍卖和变卖的财产，与其实际查封的财产不符，变卖行为违法。邦倬置业公司提交书面意见称，一、关于变卖资格的取得。根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第五条规定，买受人于2019年3月19日下午3点34分全额缴纳变卖款项，报名成功，取得竞买人资格。且青岛中院变卖公告后所附的变卖须知，明确写明凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买，说明变卖资格的取得青岛中院已另行作了明确。二、关于房地产开发资质的问题。现有任何法律、行政法规、司法解释中均没有对参与在建工程拍卖变卖必须具备房地产开发资质的强制性规定，因此是否具备房地产开发资质不属于否定司法变卖效力的情形。买受人系世界五百强绿地集团与黄岛城发集团共同成立的有限责任公司，根据当地现有房地产开发资质的办理规定，必须以取得项目为前提，答辩人在取得法院成交裁定并接收土地后，已经合法办理了房地产开发资质。三、违法限制竞买人参加竞买或对不同竞买人设置不同竞买条件的问题均不存在。青岛中院变卖公告中所提到的“竞买人资格”，该变卖公告并未划分不同竞买人，对所有竞买意向人都是公开公平的，且之前两次拍卖没有任何意向竞买人参与报名，变卖过程中仅有邦倬置业公司一家竞买人报名，不存在不同竞买人的问题。根据该公告，有房地产开发资质的企业可以报名参加变卖，尚未获得房地产开发资质的企业客观上也没有限制报名参与变卖，邦倬置业公司即是通过公告的咨询电话获得可报名的信息。假设违法限制竞买人竞买或对不同竞买人设置不同竞买条件的情况存在，提出执行异议的主体也应该是其他竞买人，被执行人无权就此提出执行异议。四、案涉项目在建工程是经过依法评估，并经过两次拍卖流拍及一次变卖，是经过市场检验的公允价款，且该项目变卖公告中明确写明变卖范围不包括其中205套已销售房屋，竞得人须投资完善该205套房屋并交付，已建成部分因长时间弃置，必须投入大量资金进行重新建设，邦倬置业公司通过变卖取得该在建工程，完全是基于国有企业的责任，该项目没有利润可言，这也是不存在其他潜在购买人的原因。五、关于此次执行变卖的社会效果。该烂尾项目通过法院变卖成交，在当地产生了良好的社会反响。六、邦倬置业公司在执行法院裁定其竞得变卖土地后，立即办理了相关开发资质及相关手续，投入了大量人财物力进行项目开发，此次变卖如被撤销，将会带来大量的后续问题。综上，请求驳回被执行人的监督申请。本院认为，本案争议的焦点问题是青岛中院的变卖是否符合法律规定。重点涉及青岛中院在变卖公告中明确竞买人需具备房地产开发资质，又在买受人就其没有开发资质一事进行咨询的情况下认定买受人可以参加变卖，是否在实质上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件。网拍规定第三十一条第五项规定，对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，属于撤销拍卖的法定事由之一。本案中，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。另外，关于申诉人主张的青岛中院评估、拍卖和变卖的财产与其实际查封财产不符的问题，申诉人在异议、复议时均未提出，本院在监督程序中不予审查。综上，青岛中院、山东高院异议、复议裁定适用法律不当，本院予以纠正。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：一、撤销山东省高级人民法院（2019）鲁执复195号执行裁定；二、撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异200号执行裁定；三、撤销山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02执恢51号执行裁定。审判长  熊劲松审判员  刘慧卓审判员  孙建国二〇二〇年六月二十四日书记员  贾婧娴