山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申420号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某，男,1950年3月18日出生，汉族，中国联通太原分公司退休职工，住山西省太原市小店区长风街微波局宿舍**楼****。被申请人(一审被告、二审上诉人)：太原市鸿金宝物业管理有限公司。住所地：山西省太原市迎泽区双塔北路****。法定代表人：裴某，执行董事兼总经理。再审申请人王某因与被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院于2019年5月29日作出的（2019）晋01民终2283号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王某向本院提出再审请求：1.撤销山西省太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终2283号民事判决；2.撤销山西省太原市迎泽区人民法院作出的（2018）晋0106民初3751号民事判决书第三项，依法改判为被申请人支付申请人自2009年1月1日至2011年10月15日的租金24652元，并支付申请人该笔租金截至2018年3月12日的违约金6512元，及自2018年3月12日起至租金实际付清之日止的违约金；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定。新证据：太原市迎泽区人民法院于2018年12月21日作出的（2018）晋0106民初4977号民事判决，太原市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）晋01民终1421号民事判决。太原市迎泽区人民法院（2018)晋0106民初4977号民事判决书中认定：“被告（本案被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司）向本院提交2009年8月28日原告和案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》，主张原告签订此协议后单方面解除了与被告签订的租赁合同。针对被告提交上述协议，原告表明签订协议是当时向被告领取租金的前提，而且上述协议并未由原告保管。庭审中，被告认可2011年10月15日对商场进行移交的事实，即2009年8月28日原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》并未导致原被告双方的合同解除，结合本院查明的2009年、2010年上半年被告向原告支付租金4874元和5280元的事实，被告仍对本案所涉商铺进行管理和出租，且针对原告提交的三份证据被告并未提供相反证据，故本院对被告的质证主张不予采纳，对原告主张予以采纳。”“2011年10月15日被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司和鸿金宝业主管理委员会签订了《商场移交协议》，但是经本院调查，鸿金宝业主管理委员会未在相关部门备案，不具备订立合同的民事行为能力，故该《商场移交协议》属于无效合同，被告应继续履行与原告签订的《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》及《商铺租赁补充协议（2）》。”太原市中级人民法院（2019）晋01民终1421号民事判决书认定：“上诉人（本案被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司）与被上诉人双方签订的《广州白马（山西）服装市场租赁经营合同》及《商铺租赁补充协议（2）》系双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。对该合同的履行，双方当事人一直未提出异议及予以解除，上诉人也一直未将案涉房屋交还被上诉人，故一审认定双方默认继续履行原合同并无不妥。另，根据鸿金宝业主管理委员会并不具备民事主体资格，结合上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司系与山西美特好连锁超市股份有限公司签订《房屋租赁合同》的一方，及租金及发票均系由上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司收取及开具等，认定上诉人仍在租赁被上诉人的商铺并转租给山西美特好连锁超市股份有限公司使用也于法有据，证据充分。”再审申请人的商铺与案外人韩某的商铺以及其他所有鸿金宝业主商铺的情况一样，均是由被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司从业主处承租后，统一向外出租管理。虽然期间出现了业主与案外人八闽公司签订《商铺租赁协议》，以及被申请人与八闽公司、鸿金宝业主管理委员会签订《商铺移交协议》等情况，但综合本案其他证据和以上新证据的内容足以证明，被申请人太原市鸿金宝物业管理！有限公司一直对本案涉案的所有商铺进行管理和出租。再审申请人与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁协议》，并未导致再审申请人与被申请人之间的房屋租赁合同关系解除，被申请人仍应承担向再审申请人支付自2009年1月1日起至2011年10月15日的租金及违约金的义务。（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定再审申请人与被申请人之间的房屋租赁合同关系因再审申请人与八闽公司签订《商铺租赁协议》而解除，缺乏证据证明，认定事实错误。首先，原审判决仅依据被申请人提交的、申请人与案外人八闽公司签订的《商铺租赁协议》，认定从2009年1月1日起申请人与被申请人之间的商铺租赁关系解除。对于申请人提交的、可以证明被申请人在2009年1月1日以后仍对涉案商铺进行租赁管理的下列证据：被申请人与美特好超市及民生银行等商铺实际使用方签订的《房屋租赁合同》、被申请人向美特好超市开具的租金发票，仅凭被申请人作出的口头答辩，即作出被申请人是以物业管理方或借用其资质签订的上述合同及开具发票的认定，缺乏证据证明。其次，原审判决查明的被申请人与钟志孟、陈水筑、陈建立、李庆雄签订的《承包经营合同书》，及陈水筑、陈自立、李庆雄为了管理承包项目于2007年4月29日成立了八闽公司的案件事实，证明被申请人与八闽公司之间存在承包经营合同关系。被申请人与八闽公司之间的承包经营关系及事实，确是证明申请人与被申请人之间仍然存在房屋租赁关系的最有力证据。在该《承包经营合同书》第一条定义中约定：“合同中下列词语具有下列涵义：1.1商场：指位于太原市双塔北街的山西白马购物广场，包括A座、B座两部分区域：(1）甲方统承租经营区域：指根据甲方与商场业主所签订合同，甲方己经承租商场业主的商品房并享有经营使用权利的区域，承租期限包括3年期限与10年期限两种；(2)自营区域。”在第二条承包方式概述中约定：“甲方（即被申请人）按合同约定将商场统一发包给乙方经营，乙方按约定向甲方缴纳承包费用及租赁费用。”通过该合同中以上两条的明确约定可以证明，被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司正是基于其和商场业主签订的《商铺租赁合同》，获得了承租商铺的经营使用权，从而才能将该经营使用权统一发包给八闽公司承包经营，并从八闽公司处收取承包费及租赁费。若因申请人等商铺业主与八闽公司签订了《商铺租赁合同》而导致申请人等商铺业主与被申请人之间的房屋租赁关系解除，被申请人随之丧失该批商铺的承租经营权，那么被申请人与八闽公司就该批商铺的承包经营合同关系也将随之解除，被申请人又有何权利取得向八闽公司主张该批商铺承包费用的债权。基于以上证据材料及八闽公司未实际履行向申请人支付租金义务的客观事实，可以认定申请人与八闽公司签订的《商铺租赁合同》，实为申请人对被申请人将商铺承包经营给八闽公司的确认，申请人与被申请人之间的房屋租赁合同关系一直存续，并未解除。综上所述：再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项之规定，请求再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。本院经审查认为，本案争议焦点为：1.再审申请人王某与被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司之间的房屋租赁合同关系是否因再审申请人与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁协议》而解除；2.2009年1月1日至2011年10月15的租金是否应由被申请人太原市鸿金宝物业管理有限公司承担。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，王某与太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《基磊鸿金宝商场租赁合同》、《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议》等以及王某与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司于2008年12月28日所签订的《商铺租赁经营协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，均应认定合法有效。虽然王某所签订的两份合同标的相同，但该两份合同的履行主体为两个不同的主体，而且两份合同也分别明确约定，由各自承担支付租金的义务，王某与太原市鸿金宝物业有限公司之间存在的租赁合同虽未被解除，也未返还商铺，但至王某与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》时，由于是就同一个商铺签订的租赁合同，导致实际上无法同时履行，故应视为王某放弃了对前一租赁合同的履行。对于太原市鸿金宝物业管理有限公司欠付租金及存在违约的情形，一、二审法院均已作出客观认定。对于王某主张2009年之后所欠付租金的事实，王某仍然可以依照其与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司所签订的《商铺租赁经营协议》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定向案外人主张权利，其权利并未受到实际损害。故王某的再审理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。对于王某再审称有新的证据，足以推翻原判决、裁定的问题。经查，山西省太原市中级人民法院于2019年6月1日作出的（2019）晋01民终1421号民事裁定书内容为“一、撤销太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初4977号民事判决。二、本案发回太原市迎泽区人民法院重审。”由此可看出，王某提交的民事裁判文书并非发生法律效力的裁判文书，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：......（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实......”能够作为证据使用的是已经发生法律效力的裁判文书，而未生效的裁判文书不能作为证据使用。故王某的此项再审理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，申请人王某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人王某的再审申请。审判长 张建军审判员 韩德荣审判员 仲俊光 二〇二〇年六月十六日书记员 段梦萦