贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初726号原告刘某某，女，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人（特别授权代理）刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托代理人（一般代理）王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以简称“荣达公司”），住所贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强，任经理职务。委托代理人（特别授权代理）王某某，公司员工。原告刘某某诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人刘林娜、王雪飞、被告荣达公司的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告从逾期交房之日起至实际具备交房条件之日止的违约金（暂时计算至2018年9月11日为人民币48462.01元），计算公式为人民币14元／（㎡／月）×99.48㎡（房屋面积）÷30天／月×803天（逾期交房天数）×130%＝人民币48462.01元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年11月4日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以363102元购买被告开发的“乌当区房屋”，建筑面积99.48平方米，合同签订后原告已经按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定的时间（2016年6月30日前）交付房屋，至2018年9月11日登报公告交付日已经逾期803天。根据合同第十三条第（2）款约定被告逾期交房超过180天的，以原告已付房款3663102元按每日万分之0.5计算向原告支付逾期交房违约金。原告认为合同约定的违约金过低，不能弥补原告的损失，为维护原告的合法权益，特请求法院以贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价人民币14元／㎡计算，并上浮30%才符合公平原则。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告荣达公司辩称：请求驳回原告的诉请。原告的违约金计算标准不合理，根据合同法第六条的规定，我们双方对违约金的约定具体明确，可以执行，所以应当按照合同约定标准计算违约金；关于违约金计算的起止时间，也应当按照合同约定。原告的起诉超过诉讼时效，不应当支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：9-1-27-3）及补充协议，约定原告以363102元的价格购买被告开发的位于乌当区房屋，建筑面积99.48平方米，约定交房时间为2016年6月30日前。合同第十三条同时约定被告逾期交房超过180日的，买受人有权要求退房，也有权要求继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。但合同约定的交房期限届满后，被告未按时向原告交付案涉房屋。2018年9月11日，被告通过登报公告的方式通知原告收房。原告收房后，由于被告未按合同约定时间向原告支付逾期交房违约金，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、登报交房公告等证据佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。因合同签订后，原告已按合同约定向原告支付了全部购房款，被告即有按约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋超过180日，原告未行使合同解除权并实际接收了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。故对原告要求被告向其支付逾期违约金的诉请，本院予以支持。对于原告关于双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其因被告的逾期交房行为产生的损失的主张，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失，双方约定按日以总房款万分之0.5的标准计算逾期交房违约金确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/（㎡月），本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/（㎡月），并上浮30%为宜。根据合同第十三条“……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，被告逾期交房期间为2016年7月1日至2018年9月11日，共802天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元/（㎡月）（租金）×99.48㎡（房屋面积）÷30天/月×802天（逾期交房天数）×130%=48,576.82元，原告自愿按48,462.01元提出主张，本院从其自愿。对于原告要求被告向其支付逾期交房违约金应计算至案涉房屋具备交房条件之日止的主张，因不符合合同第十三条的约定，本院不予支持。对于被告荣达公司关于原告的起诉超过诉讼时效抗辩，因被告通知原告收房的时间为2018年9月11日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2020年2月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，故对被告荣达公司的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘某某逾期交房违约金人民币48，462.01元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，012元减半收取人民币506元由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年六月十五日书记员  范蕾蕾