湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1152号原告：何杨芳，女，汉族，1982年7月28日出生，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：唐远明，湖南天隆律师事务所律师，特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解，撤回起诉、反诉、上诉，签收法律文书）。被告：株洲城投房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路**海德堡·兰湾**107。法定代表人：王保权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志雄，男，1982年10月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系该公司法务经理，特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解，撤回起诉、反诉、上诉，签收法律文书）。原告何杨芳与被告株洲城投房地产开发有限公司（以下简称“株洲城投”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何杨芳委托诉讼代理人唐远明，被告株洲城投委托诉讼代理人邓志雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何杨芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理原告所购房屋《房屋所有权证》（分户证）；2、由被告向原告支付地面水泥砂浆找平费用7635元；3、被告从2020年2月10日起向原告支付延期办证违约金，暂时算到2020年5月31日，金额11310元（计算办证违约金的标准按照原告已支付总房款金额赔偿参照银行计收逾期贷款利息标准计算），最终，计算到已办理好并交付原告的不动产权证分户证的日期为止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在株洲市荷塘区。原告购买该小区房屋，双方签订《株洲市商品房销售合同》一份，原告已按合同约定支付房款及办证费用，被告应在双方办理房屋交接后180天内办理房屋所有权证（分户证），经原告多次催办，但被告仍未办理原告的房产证，且延期交房，也未按合同约定将地面用水泥砂浆找平，原告已支付地面找平费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》，被告应按原告已支付的房款总额参照银行计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金及其他费用损失。被告株洲城投辩称：一、原告要求被告为其办理房屋所有权证书与合同约定不符。1、依据原、被告签订的房屋买卖合同第十四条及附件一约定，结合株洲房地产市场办证实践，贷款购房办理房屋所有权证一般由株洲市房地产权属与交易管理处下辖的担保公司收取办证费用并办理确权属证书后，原件抵押在银行，而开发公司起到协助作用，协助购房户收集相关办证资料。合同显示，原告属于贷款买方，被告在办理房屋所有权证书的过程中起到协助作用，办理方为房产局担保公司。2、被告已于2020年4月29日办理出原告所在爱丁堡3栋不动产权总证，达到了协助被答辩人办理分户不动产权证书的条件，被告亦于2020年4月22日通过短信告知和在楼栋电梯口张贴《办证通知》及《办理流程》等形式通知原告。二、原告要求被告支付地面未进行水泥砂浆找平费用的诉请不应得到支持。被告适用水泥砂浆找平并且在2016年通过合同约定的五方验收并且达到交房条件及标准，原告提供的《楼地面找平工程合同》存在为了家装需要而进行的自流平水泥找平的可能，况且，原告单凭上述合同却未提供相关履约材料，合同真实性存疑。故原告并无实际证据证明其房屋地面未进行水泥浆找平这一事实，其诉请不应得到支持。三、被告并无主观故意拖延办理原告所在3栋不动产权总证，相反一直积极努力寻求解决途径，原告诉请的违约金额及计算标准、期限没有事实和法律依据。合同没有约定违约金，当然也就不需向原告支付违约金，更何况原告提出的违约金数额和标准明显依法不应得到支持。因此，原告在双方没有约定的情况下要求被告支付违约金，没有事实和法律依据；原告要求延期办证的违约金计算至不动产分户证已办理好并交付原告的日期为止，既无依据更不合理。四、因××影响，被告开发建设的株洲爱丁堡项目办证工作亦受到严重影响，政府验收及办证部门到2020年3月底才部分开放，因此，被告无法正常办理3栋不动产权总证。被告恳请对本诉讼纠纷适用不可抗力条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合案情予以综合认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年6月19日，原告何杨芳（乙方）与被告株洲城投（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告何杨芳向被告株洲城投购买《爱丁堡商住小区》荷塘区503室，政府批准的规划用途为成套住宅。据预测该房屋建筑面积为127.23平方米。原告购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4581.55元，房屋总价格为582911元。《株洲市商品房（预）销售合同》约定：“……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”合同附件一关于付款方式和付款期限部分，签订本合同时，乙方已付清本套房屋￥182911元，余款￥40万元以银行（公积金）贷款方式支付，办理贷款发生的200元相关工作人员手续费用由乙方自行承担。（凡是选择银行贷款及公积金贷款的乙方，其房产证由房产局担保公司办理，出卖人不承担相关责任）；合同附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准部分，，地面水泥砂浆找平。合同签订后，原告支付被告购房款182911元，及办证费用20472元，并以公积金、贷款方式向被告交纳该房屋价款400000元。2016年1月7日，涉案项目依据合同约定，经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章。2016年6月23日，原告在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》。现原告以被告城投公司至今未能为原告办理案涉房屋的不动产权证书为由诉至本院，请求判如所请。另查明，被告城投公司与案外人孙慧、张莎商品房销售合同纠纷一案于湖南省高级人民法院再审审查过程中，城投公司向其出具了一份《承诺函》，承诺：在2019年8月10日前办理房屋所有权总证（大产证）。故按双方合同第十四条约定，城投公司应在2020年2月10日前为购房户办好分户证，否则，自此时起，购房户可以要求其承担违约责任。2020年4月22日，被告通知原告提交材料配合办证。2020年4月29日，经城投公司申请，株洲市自然资源和规划局向其颁发座落于荷塘区（编号：43005043982）不动产权证书。本案诉讼过程中，原告何杨芳提交了签订于2016年6月29日《楼地面找平工程合同》一份，拟证明原告已支付地面找平费。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为被告是否需要向原告支付延期办证违约金，如果需要支付，具体金额为多少；被告是否应当向原告支付地面找平费用。现就本案争议焦点分析如下：（一）关于被告是否需要向原告支付延期办证违约金，如果需要支付，具体金额为多少。本院认为，城投公司与何杨芳签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案双方虽未约定被告办结涉案项目房屋所有权证的时间，但被告于2019年4月出具的办证承诺，系其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律约束力，城投公司应按照承诺履行办证义务。上述办证宽限期限届至后，被告直至2020年4月29日，方才取得涉案项目房屋所有权总证（大产证），该逾期行为致使含原告在内的购房者不能如期取得房屋产权（分户证），造成购房者行使相应权力受限。对于办理上述房屋所有权证的延迟，被告城投公司虽无主观上的过错，逾期办证原因亦受多方因素影响，不完全是其的责任，但城投公司作为开发商仍应承担相应违约责任，其提交了株洲市房屋管理部门2020年4月29日的房屋产权所有权总证（大产证），不足以免除其违约责任。被告应按约从承诺逾期办证次日即2020年2月10日起向原告支付逾期办证的违约损失至被告实际办结房屋产权所有权总证（分户证）。故对原告主张自2020年2月10日起计算至实际交付房屋不动产权证之日止（分户证）的违约金，本院予以支持。关于违约金损失的计算标准，原、被告双方在合同中未约定违约损失的计算方式及标准，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍原告行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，且逾期办证的原因多方面，不仅仅是开发商一方的责任，故本院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算，即支付暂计算至2020年5月31日止的逾期办证违约损失1294元（附计算方式：582911元×111天×0.2/10000=1294元）。对于原告主张过高的部分，本院不予支持。被告辩称因××影响，被告开发建设的株洲爱丁堡项目办证工作亦受到严重影响，政府验收及办证部门到2020年3月底才部分开放，因此，被告无法正常办理3栋不动产权总证。恳请对本诉讼纠纷适用不可抗力条款。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，房屋所有权证逾期办理系被告城投公司违反承诺约定时间延迟履行在先，疫情不可抗力发生在后，故对被告以受新冠肺炎疫情影响致使逾期办理3栋不动产权总证的抗辩意见，本院不予采信。（二）被告是否应当向原告支付地面找平费用。本案中，原、被告双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定了地面水泥砂浆找平，但原告并未提交充分证据证实被告交付的房屋存在地面水泥砂浆未找平的现象，且双方未对地面水泥砂浆找平的程度进行具体的约定，而涉案房屋已于2016年1月7日通过了五方联合验收并于2016年6月23日办理了房屋交接，原告未对房屋交付提出异议，现仅凭相关工程合同的情况下，不足以证实其工程真实性及实际支出费用，故本案中原告要求被告按每平方米50元向其支付水泥砂浆费用，缺乏事实与法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。经本院组织双方调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲城投房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告何杨芳办理株洲市荷塘区503室不动产权证的义务；二、被告株洲城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何杨芳支付逾期办证违约损失人民币1294元（暂计算至2020年5月31日）；后续违约金以人民币582911元为基数，按日万分之零点二的标准计算至被告株洲城投房地产开发有限公司向原告何杨芳实际交付房屋不动产权证（分户证）之日止；三、驳回原告何杨芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费274元，减半收取137元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。。审判员  黄晓华二〇二〇年六月十一日法官助理杨永书记员刘芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。