江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7977号原告：俞培根，男，1963年9月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张聚龙，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：张成成，男，1993年11月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：顾东林，江苏苏相律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓慧，江苏苏相律师事务所实习律师。原告俞培根与被告张成成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年5月22日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告俞培根及其委托诉讼代理人张聚龙，被告张成成及其委托诉讼代理人顾东林、李晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞培根诉称，2015年5月30日，原被告签订租赁合同，约定原告将位于苏州市相城区元和街道蠡口万**路179号房屋(建筑面积268.95平方米)出租给被告使用，合同期限为3年，自2015年6月15日起至2018年6月14日止，租赁期满，如店铺不遇拆迁，原告承诺按此价格再租给被告二年，房屋租金每年19万元，付款方式为一年支付一次，被告按本合同日期将下期房租支付给原告。合同签订后，原告依约提供房屋，被告按约支付租金。合同到期后，原告按约将房屋继续租给被告使用，2019年6月14日后，原告向被告催讨下期房租，但被告至今未付。被告不按约支付租金，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。请求法院判令：1、终止原被告之间的租赁关系。2、被告支付房屋租金63333元(按被告实际使用房屋的天数计算，自2019年6月15日起至10月14日止)。3、诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、继续履行原、被告之间于2015年5月30日签订的租赁合同。2、被告支付原告2019年6月15日至2020年6月14日全年租金19万元。3、诉讼费由被告承担。被告张成成辩称，被告不拖欠原告租金，原告在被告经营的店里驱赶客人，以事实行为提前终止合同，给被告造成损失，被告庭后考虑是否针对其违约行为提起反诉。因涉案房屋所在区域2018年初进行拆迁，该房屋的商业环境遭到严重破坏，属于情势变更，双方口头约定2018年6月到2019年6月按照16万元计算房租，2019年6月到2020年6月的房租按照13万元计算，该房屋涉及拆迁，被告考虑到多争取拆迁补偿，在2019年1月7日已经将剩余租金全部付清。但至2019年10月，针对该房屋的拆迁停止了，因此原告反悔，要求恢复到19万元一年的租金，为此还到被告店里驱赶被告的客人，构成严重违约。原告俞培根向本院提交以下证据：1、租赁合同原件1份，证明原被告之间的租赁关系。2、银行账户交易流水打印件2页，证明被告支付2017年至2018年度租金的事实。3、房产证复印件1份，证明原告对涉案房屋享有所有权，具有对外出租的权利。4、照片3张，证明涉案房屋不在拆迁区域内，不存在被告经营环境受影响的情况。经质证，被告张成成发表如下质证意见：证据1、无异议。证据2、无异议。证据3、无异议。证据4、对照片的拍摄时间无法确定，只是现场的局部照片，没有反应周边环境，从照片中也可以看出被告承租的房屋的灯箱广告已经拆除，承租房屋实际在拆迁范围内，导致被告无法经营。被告张成成向本院提交以下证据：1、银行卡存款业务回单原件1份、银行账户交易流水打印件2页、银行客户回单原件1份、收条原件1份，证明被告已将全部租金付清，2015年5月30日付了2015年6月15日至2016年6月14日期间的租金19万元及押金8000元；2016年6月15日、2016年6月16日分别付了5万元、14万元，支付的是2016年6月15日至2017年6月14日期间的租金19万元；2017年6月9日付了2017年6月15日至2018年6月14日期间的租金19万元；2018年6月19日、2018年7月7日分别付了5万元、5万元，支付的是2018年6月15日至2019年6月14日期间的部分租金10万元；2019年1月3日，付了19万元，其中包含2018年6月15日至2019年6月14日期间的部分租金6万元及2019年6月15日至2020年6月14日的租金13万元。2、照片14份，证明涉案房屋的周边环境。照片1-5证明涉案房屋周边2公里以内的房屋已经拆掉了，照片6-9证明涉案房屋在拆迁区域内，照片10-12证明拆迁对被告店铺的实际影响，照片13-14证明店里的装修情况。3、视频U盘1份，证明原告于2019年10月7日进被告店里驱赶顾客。经质证，原告俞培根发表如下质证意见：证据1、真实性没有异议，关联性有异议。2015年5月30日汇款198000元证明被告支付2015年6月15日至2016年6月14日全年租金19万元并支付押金8000元。2016年6月15日转支5万元，2016年6月16日转支14万元，合计19万元，证明被告支付2016年6月15日至2017年6月14日全年租金19万元。2017年6月9日支付19万元证明被告支付2017年6月15日至2018年6月14日全年租金19万元。2018年6月19日支付5万元，2018年7月7日支付5万元。2019年1月3日原告出具收条，暂收租金16万元（原告笔误将“租金”写成了“现金”，对此，被告在庭审质证中也明确认可是租金），租金16万元中包含了农行流水记载的10万元。建行回单记载付款3万元。至此，被告付清了2018年6月15日至2019年6月14日全年租金19万元。该组证据只能证明被告付清了2019年6月14日前每年应付的租金，不能证明其支付2019年6月14日后应付租金的事实，并且根本没有被告所说的“2019年1月3日付了19万元”的证据。因此，这些证据不能作为被告已将（2019年6月15日至2020年6月14日）全部租金付清的主张依据。证据2、对照片的真实性、关联性均有异议。涉案店铺不在拆区域，根本不存在被告经营环境受影响的问题。被告拍摄的不是其经营的店铺及店铺周围的房屋，而是在别的拆迁区域拍的照片，这些照片不能作为本案证据。证据3、真实性、关联性均有异议。该U盘没有声音，没有明确的地点和合法来源。其画面表明原告在催讨租金，并抬手为顾客指点介绍，根本不存在原告驱赶顾客的事实，因此该U盘不能作为本案证据。经审理查明，2015年5月30日，原告（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将其位于相城区元和街道万**路179号房屋租赁给乙方，房屋用途为经营使用，房屋租期自2015年6月15日至2018年6月14日止，租赁期满，如店铺不遇拆迁，甲方承诺按此价格再租给乙方二年。房屋租金为：2015年6月15日至2016年6月14日为19万元；2016年6月15日至2017年6月14日为19万元；2017年6月15日至2018年6月14日为19万元；2018年6月15日至2019年6月14日为19万元；2019年6月15日至2020年6月14日为19万元。付款方式为乙方房租一年支付一次，乙方按本合同日期将下期房租支付给甲方。如乙方因非房屋问题中途退房，须支付违约金，甲方结算各项费用后退还剩余房租。如甲方提前终止合同，甲方赔偿乙方经济损失，赔偿经济损失具体协商处理。合同期满乙方在同等价格的情况下有优先承租权。合同还对其他事宜作了约定。2015年5月30日，被告通过现金存款的方式支付原告19.80万元（含押金8000元），2016年6月15日，被告通过张万生向原告转账支付5万元，2016年6月16日，被告通过张万生向原告转账支付14万元，2017年6月9日，被告向原告转账支付19万元，2018年6月19日，被告向原告转账支付5万元，2018年7月7日，被告向原告转账支付5万元，2019年1月7日，被告向原告转账支付3万元。2019年1月3日，原告向被告出具收条一份，原告在该份收条中书写“暂收现金壹拾陆万元正￥160000元正2019年1月3日俞培根”。被告在该份收条中书写“2018年6月15日-2019年6月14日的租金已收到（压金8000元不变）合计人民币：160000”。以上事实，由当事人提供的租赁合同、房产证、银行卡存款业务回单、银行交易流水、银行业务凭证、收条等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告已按约将房屋交付给被告使用，被告亦应按约向被告支付租金。考虑到现已过房屋租赁日期2020年6月14日，原告要求继续履行原、被告之间于2015年5月30日签订的租赁合同这一诉讼请求本院在本案中不再支持。本案中，根据双方的举证及陈述，双方对于被告已支付原告2015年6月15日至2018年6月14日期间的租金57万元及押金0.80万元的事实并无异议，本院予以确认。被告辩称原被告口头约定2018年6月至2019年6月期间的租金为16万元、2019年6月至2020年6月期间的租金为13万元，原告对此予以否认，因被告未提供相关证据予以证实，本院不予采信。被告于2018年6月19日、2018年7月7日向原告转账支付10万元，原告于2019年1月3日向被告出具一份金额为16万元的收条，原告主张收条中的16万元包含被告于2018年6月19日、2018年7月7日向其转账支付的10万元，被告主张收条中的16万元不包含其于2018年6月19日、2018年7月7日向原告转账支付的10万元。对此，本院认为，被告于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付10万元在前，原告出具收条在后，原告在收条中载明暂收16万元，被告在该份收条中书写“2018年6月15日-2019年6月14日的租金已收到（压金8000元不变）合计人民币：160000”，而双方在租房合同中约定房租为每年19万元，如按被告所称，收条中的16万元不含被告于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付的10万元，则被告截止2019年1月3日共计支付原告26万元，被告在收条中注明原告收到2018年6月15日至2019年6月14日期间租金的同时却未对超出款项的性质或用途在收条中一并注明，与常理不符，且被告并未就其于2019年1月3日当日实际支付原告16万元提供相关证据予以证实，故对于被告的主张本院不予采信，本院认定收条中载明的16万元包含了被告于2018年6月19日、2018年7月7日转账支付的10万元。被告于2019年1月7日向原告转账支付3万元，至此，被告将2018年6月15日至2019年6月14日期间的租金19万元付清。双方在庭审中均表示租金为先交后用，被告未按约支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金19万元的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告张成成于本判决生效之日起十日内支付原告俞培根租金19万元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021092）。二、驳回原告俞培根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4100元，由被告张成成负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042150）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月三十日书记员  林晓华