广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民再2号原审原告：黄祎，男，汉族，1991年9月3日出生，住广东省阳山县********************，身份证号码441************010。原审原告：冯家玲，女，汉族，1996年9月2日出生，住广东省阳山县**************，身份证号码441************449。委托诉讼代理人：黄祎，信息同上，系其丈夫。原审被告：阳山县盛景名城房地产开发有限公司，住所地：广东省阳山县*************901（仅限办公）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所律师。原告黄祎、冯家玲与被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案（以下简称盛景名城公司），本院于2019年11月15日作出（2019）粤1823民初1213号民事判决书，已经发生法律效力。上述案件经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2020年2月18日作出（2019）粤1823民监1号民事裁定，本案由本院再审；再审期间，中止原判决执行。本院依法另行组成合议庭于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原审原告黄祎及其同时为冯家玲的委托代理人与原审被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司的委托代理人欧靖斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年8月30日，原告黄祎、冯家玲诉称，2017年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的阳山县***************************屋，被告应在2018年12月30日前交付房屋给原告，但至今被告未将符合合同约定条件的房屋交付给原告，构成违约，被告应当按照合同约定支付违约金给原告。虽然被告曾在2019年2月28日通知原告收楼，但此时被告尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合收楼条件，因此原告拒绝收楼。被告在2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件后，没有通知原告收楼，且经原告了解，被告至今尚未取得房屋测绘报告。请求：一、判令被告支付以购房款659859元为基数，从2018年12月31日起至交付房屋之日止，按每日万分之一点五计算的违约金给原告（暂计至2019年8月30日为23953元）；二、判令被告承担本案诉讼费用。被告盛景名城公司辩称，2019年2月28日，答辩人向原告寄发《收楼通知书》上载明“您所购买的房屋已完成各项工程建设，符合交楼条件，现请您于2019年3月31日莅临办理收楼手续。收楼时间与地点安排：1、收楼时间：每天09:00-12:00,14:00-17:00；2、收楼地点：……”。联系上下文及收楼时间“每天”可知，收楼通知书意欲表达的意思为标的物已符合交楼条件，特通知原告于收到通知书之日起至2019年3月31日前办理收楼手续。因此，被告逾期交楼违约责任的计算应至《收楼通知书》发出之日即2019年2月28日止。原审查明，2017年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的广东省阳山县***************盛景·江南壹号二幢601房，房款为659859元；原告应当在2017年3月25日前支付首期房款309859元；被告应当在2018年12月30日前将案涉房屋交付给原告且交付前需取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，如没有前述材料，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，具体承担方式为按照逾期时间分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在90日之内的，自2018年12月31日起实际交付之日止，被告按日支付全部房价款万分之1的违约金给原告；（2）逾期超过90日的，原告要求继续履行合同则合同继续履行，此情况下被告需按日支付全部房价款万分之1.5的违约金给原告。2019年2月28日，被告向原告发出收楼通知，但原告认为案涉房屋不符合收楼条件拒绝收楼。庭审中，双方确认案涉房屋在2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案手续。原、被告均认可原告已按照合同约定支付全部购房款659859元给被告。被告向本院提交了测绘类型为预测测绘的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书上记载预测成果仅供预售商品房申领预售许可证及网签使用。原审认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是如何计算被告逾期交楼的违约金。根据案涉房屋买卖合同约定，被告交付房屋前提为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。虽然被告认为在2019年2月28日案涉房屋具备交付条件且已履行通知原告收楼的义务，但双方确认案涉房屋在2019年4月16日才办理建设工程竣工验收备案手续，因此2019年2月28日并不具备交楼条件，故对被告认为逾期交楼违约责任应计算至2019年2月28日的意见，本院不予支持。虽然被告向本院提交了《房屋建筑面积测绘成果报告书》，但该报告书仅为预测性报告，不属于合同中约定的交楼条件中的《房屋测绘报告》，现有证据不足以证明被告已符合房屋交付条件并通知原告收楼。故本案计算逾期交付房屋违约金的截止时间应为被告实际交付房屋之日。从2018年12月31日（逾期之日）至今，被告已逾期交付房屋超过90天，在原告要求继续履行合同的前提下，被告应支付从2018年12月31日起至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止每日按全部房价款659859元万分之1.5计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付从2018年12月31日起至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止每日按659859元房价款万分之1.5计算的违约金给原告黄祎、冯家玲。案件受理费399元（原告黄祎、冯家玲已预交），减半收取计199.5元，由被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司负担199.5元，应退回原告黄祎、冯家玲199.5元。原审原告再审认为，原审被告未取得商品房测绘报告，其违约金应计至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止。原审被告再审认为，我方于2019年2月28日通知原告收楼时案涉房屋符合交楼条件，于2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件后，当天于小区入门的宣传栏中张贴竣工验收备案表，并通过电话联系原告来收搂，因此，违约责任最迟应计算至2019年4月16日止。再审另查明，双方已于2020年3月19日办理了交收楼手续。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点仍是如何计算逾期违约金。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋必须经验收合格后方可交付使用，也就是讲竣工验收合格证明是交楼必备的法律条件。关于房屋测绘报告问题，《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。由此可见房屋测绘报告结果是用于报房地产行政主管部门审核，作为房屋权属登记的依据，并没有规定需以取得房屋实测面积作为房屋交付的前置条件。《商品房销售管理办法》第二十条规定，约定在房屋交付时如果房屋面积差异超过约定比例时，买受人有权解除合同。本案原审被告已作出了《房屋建筑面积测绘成果报告书》，提交相关职能部门审核，原审原告不是因房屋面积差异问题提出意见，而是要求原审被告计算逾期交楼违约金至相关政府职能部门所作的实测报告之日止，不符合法律规定。从合同签订的格式合同方面看，原审被告交楼的条件是“一竣工验收备案表，二房屋测绘报告”，对于合同上所讲的“房屋测绘报告”问题，双方合同上并没有约定一定要具备经政府职能部门审核的实测报告，而原审被告方亦已按自己应尽的职责做出了“房屋建筑面积测绘成果报告书”提交政府职能部门审核，况且商品房实测面积确定是否与办理房屋权属登记相关联，并不影响房屋质量及对房屋的安全使用。因此，对原审原告诉求违约金计至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止，理据不足，本院不予支持。原审被告于2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉房屋具备交付条件且已履行通知原审原告收楼的义务，但其已逾期交付房屋超过90天，应支付从2019年1月1日起至2019年4月16日的每日按659859元房价款万分之1.5计算的违约金10491.76元（659859元×0.15‰×106天=10491.76元）给原审原告。综上，原审判决认定事实有误，实体处理有错，再审予以纠正，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）粤1823民初1213号民事判决；二、原审被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付违约金10491.76元给原审原告黄祎、冯家玲；三、驳回原审原告黄祎、冯家玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件案件受理费399元（原告黄祎、冯家玲已预交），由被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司负担175元，原告黄祎、冯家玲负担224元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 熊志卫审 判 员 李一文审 判 员 王 喆二〇二〇年六月十五日法官助理 彭嵘䶮书 记 员 邱 悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。