广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2002号上诉人（原审原告）：雷芳琳，女，汉族，1989年12月11日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：许自新，系广东尚典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健威，系广东尚典律师事务所实习律师。被上诉人一（原审第一被告）：孟过，男，汉族，1977年3月6日出生，住址：西安市灞桥区。被上诉人二（原审第二被告）：中海（惠州）物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区东升一路**中信水岸城花园**第******。法定代表人：刘忠华。上诉人雷芳琳与被上诉人孟过、中海（惠州）物业服务有限公司居间合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初13463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人雷芳琳上诉请求：1、依法撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初13463号民事判决。2、支持原告一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院事实认定错误。1、一审法院认为“被上诉人孟过依约结清了贷款进行赎楼，上诉人未按约定购买涉案房产”是事实认定错误。被上诉人孟过虽然结清了贷款，但并未办理涂销按揭抵押，涉案房屋仍然处于抵押状态，被上诉人孟过并未按合同约定在3个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，也没有取得房地产权证，无法为上诉人办理房屋过户手续。合同也在第十二条约定了先由卖方过户，买方再交齐尾款。被上诉人孟过未按约定过户，已构成违约。（二）一审法院遗漏了重要的案件事实。1、被上诉人虚构了房地产权证号。居间合同中的房地产权证号与被上诉人孟过持有的房地产权证上显示的证号不一致，说明被上诉人在签订合同之日并未取得房地产权证，并在合同上填写虚假的房地产权证号。2、被上诉人孟过一房二卖。签订该居间合同是各方当事人的真实意思表示，该合同并没有解除，依然存续有效。而被上诉人孟过将涉案房屋又出售给其他人，属于一房二卖，构成严重违约。3、被上诉人孟过违反“独家委托”条款。被上诉人孟过将涉案房屋通过其他途径出售给其他人，违反了合同的“独家委托”条款，已构成根本违约。4、被上诉人中海物业公司没有履行居间人的如实报告义务。房地产权证与房屋抵押情况作为订立房屋买卖合同的重要事实，被上诉人中海物业公司作为居间方并没有去了解过涉案房屋的情况，也没有去现场勘察过，对房屋于交易时尚处于抵押状态都不清楚，且涉案房屋还没有房地产权证，在合同签订时使用了虚假的房地产权证号。据此，被上诉人中海物业公司并未就有关订立合同的事项如实告知原告。中海物业公司在签订居间合同之前就收取了原告5000元购房诚意金，而收取购房诚意金的行为并没有法律依据，无法保证消费者的买卖风险，是一种强迫消费者接受的霸王条款。因此，中海物业公司应当返还上诉人5000元诚意金，并承担损害赔偿责任。5、被上诉人中海物业公司篡改合同。被上诉人中海物业公司伪造篡改了合同，在自己持有的那份合同上，重新署名并加盖手指纹，其目的是为了诉讼而故意篡改，法院对这种不诚信的做法应给予法律的惩处。（三）一审法院适用法律错误。一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条第一款属适用法律错误，本案上诉人提供的证据足以证明被上诉人孟过违约，本案应适用定金罚则。且本案被上诉人中海物业公司并未履行如实报告义务，应适用《合同法》第四百二十五条规定，中海物业公司应当承担损害赔偿责任。被上诉人孟过答辩称，案涉房屋的贷款我已结清，有结清证明，同时取得不动产证。房屋有无抵押，不动产证二维码一扫就可以看得出来。关于房屋交易资料，我们在买卖合同签订之日就对相关的手续进行了查验，并且上诉人在9月27日提交了惠州市不动产权测绘业务受理的申请，房屋有无处于抵押状态，里面会有结果显示。上诉人认为房屋还处在抵押状态，但并未提供证据证明。虽然合同第十二条约定先由卖方过户，买方再交齐尾款，但合同后面对此另有约定，明确“拿到证后一个月内交齐尾款”、“过户当天把尾款给到卖家”。关于房地产证号，买卖合同上面填的房地产权证号是预售合同的号码，因为当时我们的不动产权证处于交接状态，2018年的8月28日已经出证，但还处于开发商跟不动产交易中心的交接状态。关于一房二卖，合同约定是拿到证后一个月内交齐尾款，也就是说，我们的买卖合同是有有效期的。而买家在2018年10月30日明确提出不购买了，并在11月24日再次确认不要了。所以之后发生的房屋他售，是在买家明确告知不要的情况下才进行的交易。关于独家委托，我认为，买卖合同上的独家委托，应该是买卖双方独家委托促成该买卖合同，并不是我作为业主委托中海物业销售的独家委托合同，仅限于买卖合同期间，居间方促成合同等内容涉及到我这边的。被上诉人中海（惠州）物业服务有限公司答辩称，从孟过提交的相关证据可以明确，上诉人知悉一切交易工作流程及相关事的。孟过在2018年6月2号结清房屋贷款，房屋产权证的出证时间是2018年8月28日，居间合同在2018年9月9日签署，整个流程有相应的书证予以佐证，聊天记录也可以证实上诉人是知悉整个房屋状况的。关于5000元诚意金，有收款收据证明购房诚意金转为定金的用途，且该款我司已转交给孟过作为购房定金。关于上诉人所称的篡改合同，该合同一式三份，我司工作人员在我司所持的合同文本上加盖了手印，并未改动任何文字，也未在买卖双方所持的文本进行修改，上诉人所称的篡改是无稽之谈。雷芳琳向一审法院起诉请求：（一）判令被告一向原告返还原告于2018年9月9日支付的房屋买卖合同定金30000元及同期银行贷款利息约1500元（暂计至起诉之日实计至返还之日），以及违约赔偿金30000元。（二）判令中海物业公司向原告返还原告于2018年9月4日支付的中介费5000元。（三）判令中海物业公司对被告一承担连带清偿责任。四、因本案所产生的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年9月9日，中海物业公司作为经纪方，雷芳琳作为买方，孟过作为卖方，共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定雷芳琳向孟过购买其名下的位于惠州市惠城区**花园**栋**单元**层**房，总价款为138万元，购房定金为3万元。其中第六条约定违约责任，本合约签订后，若买卖双方有一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。另查之一，中海物业公司提供与雷芳琳的微信聊天记录载明收到雷芳琳向中海物业公司通过微信转账的5000元诚意金，并向其出具的《收款收据》，收款收据中注明促成后直接转为定金。另查之二，孟过提供与雷芳琳2018年11月24日的手机通话记录，予以证明雷芳琳表示不购买房产的。另查之三，中海物业公司提供与雷芳琳于2018年10月30日的微信聊天记录，予以证明雷芳琳表示不购买房产的。另查之四，孟过于2018年9月9日出具《收据》，载明收到雷芳琳支付的3万元定金。中海物业公司于2018年9月9日出具《收据》，载明收到孟过支付的5000交房保证金。另查之五，中海物业公司提供（2019）粤1302民初8428号《民事判决书》，予以证明中海物业公司作为居间方已促成雷芳琳与孟过成立房屋买卖合同，雷芳琳需向中海物业公司支付相应居间费的事实。另查之六，孟过提供《中国建设银行个人贷款结清证明》，予以证明买卖合同中的房屋已于2018年6月2日结清贷款。另查之七，孟过提供不动产登记结果显示打印时间为2019年1月9日，登记在孟过名下的位于惠州市惠城区**花园**栋**单元**层**房，电脑状态为无。另查之八，雷芳琳提供不动产登记结果显示打印时间为2019年6月11日，登记在孟过名下的位于惠州市惠城区**花园**栋**单元**层**房，电脑状态为抵押情况：有。一审法院认为：雷芳琳与孟过、中海物业公司共同签订的《房屋买卖合同》有三方当事人的签名和盖章，应视为三方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应依法成立并有效。双方均应依照约定履行自己的义务，孟过依约结清了贷款进行赎楼，雷芳琳未按约定购买，根据三方签订的合同约定若有一方拒绝出售或购买该物业的，视为违约，现雷芳琳已向孟过、中海物业公司明确表示不购买，业已构成违约。故雷芳琳诉请孟过返还定金3万元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。雷芳琳曾向中海物业公司工作人员支付了5000元，但该5000元属于孟过向中海物业公司支付的交楼押金，包括在3万元定金里，有相应的收据，其事实清楚，孟过亦确认收到雷芳琳所支付的交楼押金，因此，雷芳琳认为其向中海物业公司工作人员支付的5000元是属于居间费，理由不成立，故雷芳琳诉请返还雷芳琳支付的中介费5000元，一审法院不予支持。关于雷芳琳诉称涉案房屋处于抵押状态，该抵押状态是在雷芳琳明确表示不再购买房产后的状态，故对雷芳琳该诉称不予采信。一审法院判决：驳回雷芳琳的全部诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应依法成立并有效，各方均应按约履行合同义务。《房屋买卖合同》第六条约定，合约签订后，若买卖双方有一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，上诉人雷芳琳作为购买方，在合同履行期间，以资金不足为由向出卖方及居间方明确表示放弃购买案涉房屋，业已构成违约。现上诉人以被上诉人违约为由诉请被上诉人孟过返还定金并支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人向被上诉人中海物业公司的工作人员支付的5000元诚意金，收款收据中明确注明该款“促成后转为定金”，两被上诉人均确认该款在合同签订之日已转为定金，被上诉人孟过作为出卖方亦据实向上诉人出具了3万元的收据。上诉人主张该款系中介费，请求被上诉人中海物业公司予以返还，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人雷芳琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1462元，由上诉人雷芳琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年六月一日法官助理 李小凤书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。