上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异121号案外人：潘某，女，汉族，1955年4月26日出生，住上海市闵行区龙柏六村****。申请执行人：叶小云，男，汉族，1986年10月8日出生，住江西，住江西省上饶市iv>申请执行人：周丹丹，女，汉族，1990年10月2日出生，住江西，住江西省上饶市iv>委托诉讼代理人：叶小云。被执行人：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。申请执行人叶小云、周丹丹与被执行人上海敷荣投资管理有限公司(2019)沪0116民初13340号民事调解书强制执行一案(2020)沪0116执836号，本院裁定拍卖、变卖被执行人上海敷荣投资管理有限公司(以下简称“敷荣公司”)名下位于上海市金山区枫泾镇0008街坊45/6丘的房地产(以下简称“案涉房地产”)并予以公告，案外人潘某依某《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出书面异议，主张案外人是某于上海市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢13单元1003室(以下简称“案涉公寓”)的实际使用人，其对案涉公寓享有租赁权和居住权，所以请求中止执行(拍卖)。本院于2020年6月22日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人潘某述称，2019年4月30日，甲方敷荣公司与乙方案外人及马天翼就案涉公寓签订《敷荣公寓装修投资合同》，约定乙方承担案涉公寓的装修费19万元，案涉公寓的租赁费为第一年至第十年每月为4,350元，第十一年至第二十年每月为2,100元，乙方在付清装修款并按时全额支付租金满20年后，拥有案涉公寓100%的使用权。案外人按某某向敷荣公司支付装修费19万元，并向北京通讯营销顾问有限公司支付7万元。2019年7月31日，案外人与敷荣公司就案涉公寓签订《敷荣公寓单位租赁房租赁合同》，约定租期自2019年8月15日起至2024年8月14日止，月租金为4,350元。敷荣公司于签订租赁合同当日与案外人签署《房屋交接确认书》，向案外人交付案涉公寓。综上所述，案外人与被执行人就案涉公寓签订了合法有效的书面合同，案外人占有使用案涉公寓至今，并按某某支付租金，案外人对案涉公寓享有租赁权和居住权，所以请求法院支持案外人中止执行的异议请求。本院查明，2020年2月28日，本院立案(2020)沪0116执836号予以受理申请执行人叶小云、周丹丹申请强制执行(2019)沪0116民初13340号民事调解书。同年3月3日，本院向被执行人敷荣公司寄送执行通知书、报告财产令等执行文书。同年3月18日，本院裁定查封被执行人敷荣公司名下位于枫泾镇0008街坊45/6丘的土地和房产，查封期限三年，并于当日向上海市金山区自然资源确权登记事务中心送达执行裁定书及协助执行通知书。同年3月30日，本院裁定拍卖、变卖案涉房地产。2020年4月13日，上海市高级人民法院出具《委托司法中介机构函》，委托上海科东房地产土地估价有限公司办理案涉房地产的评估工作。同年6月2日，上海科东房地产土地估价有限公司出具沪科东房估字(2020)FC第0111号评估报告，明确本次的估价对象的范围是上海市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄“敷荣公寓”建筑物和金山区枫泾镇8街坊45/6丘的国有出让土地使用权，评估结论是评估对象的市场价值为21,028万元。2020年4月23日，本院张贴公告广而告知本院将拍卖、变卖案涉房地产，并要求占有房屋的案外人应在十五日内迁出房屋。另查明，案涉房地产坐落于上海市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄，土地宗地号金山区枫泾镇8街坊45/6丘，土地用途为公共租赁房(单位租赁房—来沪务工人员宿舍)，使用期限是2016-7-18至2086-7-17止，使用权取得方式为出让，房地产权证号(土地使用权证号)是沪(2017)金字不动产权第003597号，权利人是敷荣公司。产权信息备注如下：单位租赁房建设用地，除随同单位资产整体处置外，不得单独办理不动产转移登记。房地产抵押状况如下：抵押权人上海农商银行金山支行，登记证明号沪(2018)金字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额5,000万元，债务履行期限从2018年3月28日至2027年3月27日。房地产权利限制状况如下：其上有两个限制信息，一是限制文件编号(2020)沪0116执836号，限制方式是预查封，限制人是本院，限制起始日期自2020年3月18日至2023年3月18日。二是限制文件编号(2019)沪0116民初9485、13340、13386号等，限制方式是预查封，限制人是本院，限制起始日期自2020年3月19日至2023年3月19日。再查明，2020年2月28日至2020年6月18日，本院立案受理以敷荣公司为被执行人的执行案件186件，申请执行标的合计70,114,354元。以上查明事实有民事调解书、申请执行书、执行受理通知书、执行通知书、财产报告令、送达回证、执行裁定书(查封)、协助执行通知书、送达回证、执行裁定书(拍卖)、评估报告、公告、不动产登记薄、案件列表以及笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，案外人依某《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，对人民法院的强制执行提出排除(中止)执行的异议，案外人应举证证明其对执行标的享有真实且合法的权利，且该权利能够排除人民法院的执行。本案，案外人依某签订的装修投资合同和租赁合同提出排除执行的异议，其异议成立的前提是两份合同合法、有效。所以，本案的争议焦点是前述两份书面合同是否合法有效？如果合法有效，案外人对案涉公寓享有何种权利？该权利能否排除本院对案涉房地产的执行？案外人提某的《敷荣公寓装修投资合同》第三条约定，“乙方在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权。”合同的第十一条约定，“该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，乙方知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由乙方承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由乙方享有。”根据前述的合同内容，案外人及马天翼通过向敷荣公司支付案涉公寓的全额装修款并按时支付案涉公寓20年租金的方式，取得案涉公寓的长期使用权，敷荣公司通过收取案外人及马天翼支付的案涉公寓装修投资款以及案涉公寓20年租金的方式，向案外人及马天翼转让案涉公寓的所有权的事实无疑，据此可以认定案外人及马天翼与被执行人敷荣公司签订的装修投资合同和租赁合同，名为投资租赁，实为房屋买卖，其目的是为了规避案涉公寓不能分割办理独立产证并进行买卖的法律及政策规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，预售商品房应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。所以，前述装修投资合同和租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同，案外人对案涉公寓不享有实体权利。综上所述，案外人潘某的异议请求没有法律依某，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人潘某中止执行(拍卖)的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  孟宪利审 判 员  徐志忠人民陪审员  陆琳萍二〇二〇年六月三十日法官 助理  姚佳颖书 记 员  姚佳颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：一)案外人是否系权利人二)该权利的合法性与真实性三)该权利能否排除执行。