福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2801号 上诉人（原审原告）：吕小芳，女，1981年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：潘才亮，男，1977年7月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郑文培，福建闽天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州泽翔房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇龙江村龙江路**东方威尼斯商铺A。 法定代表人：黄俊泉。 委托诉讼代理人：刘善理，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林杰，福建建达律师事务所律师。 上诉人吕小芳、潘才亮因与上诉人福州泽翔房地产开发有限公司（以下简称“泽翔地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2019)闽0104民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕小芳、潘才亮上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持吕小芳、潘才亮请求支付1461604元利息的部分（利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年7月11日计算至泽翔地产公司全部归还款项为止，暂计至2020年4月7日为47861.44元）。事实和理由：一、一审判决以“定金罚则的适用已足以弥补吕小芳、潘才亮预付款利息的损失”为由，不支持吕小芳、潘才亮请求支付占用资金期间的利息，不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。可见，适用定金罚则所指向的款项是定金，并不包括收受预付款的情形，定金与预付款是两种不同性质的款项，针对定金部分适用的是定金罚则，而针对退还的预付款部分，仍应计算并支付占用期间的利息。二、一审判决对部分事实认定不当。1.一审判决认定“然吕小芳、潘才亮直至2019年7月11日才付清，吕小芳、潘才亮的行为已违反《商品房认购协议》的约定”，是错误的。虽然《商品房认购协议》约定吕小芳、潘才亮须于签订本《商品房认购协议》后7日内按要求付清预付款（全额购房款的50%），但由于吕小芳、潘才亮购买案涉房产时已属二套房，须两年后才能再次办理公积金贷款，在购房时已与泽翔地产公司沟通，泽翔地产公司也是认可的。预付款的付款进度都是与泽翔地产公司的销售代表通过微信沟通进行的，微信聊天记录的真实性也在一审中也得到了双方当事人的确认。在微信聊天记录中，双方对付款时间进行了磋商，磋商的结果显然是对《商品房认购协议》所约定的付款时间的变更，吕小芳、潘才亮根据磋商后确定的付款进度支付款项，不构成违约。2.一审判决认定“现场录音无法核实被录音人员身份信息，真实性不能采信”是不当的。虽然现场录音时没有明确说出对方的名字，但录音中涉及的禹洲地产、霸王条款问题等内容，与微信聊天记录及泽翔地产公司的自认能够相互印证，录音文件的真实性应当予以确认。录音文件的内容足以说明双方对合同条款存在分歧，吕小芳、潘才亮要求泽翔地产公司修改部分霸王条款，但最终无法达成一致意见。 泽翔地产公司辩称，一、一审判决已确认吕小芳、潘才亮直至2019年7月11日才付清预付款的行为违反《商品房认购协议》的约定，吕小芳、潘才亮逾期付款且拒绝签订《商品房买卖合同》系严重违约行为，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，吕小芳、潘才亮依法不享有单方解除合同的权利，且即使法院判决解除《商品房认购协议》，吕小芳、潘才亮作为违约方应当承担的违约责任也不能减少或者免除，其支付的定金200000元应不予退回，更无权要求泽翔公司支付占用预付款的利息。二、假使微信聊天记录是真实的，体现的也是吕小芳、潘才亮拖欠、拒绝签订《商品房买卖合同》的严重违约行为。双方从未进行过付款时间的磋商，吕小芳、潘才亮也未对此提供证据证明。三、吕小芳、潘才亮提供的录音不完整，且无法体现录音人员的时间、身份、发生的地点及讨论的事项，一审判决对录音的真实性未予采信是正确的。 泽翔地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕小芳、潘才亮的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、吕小芳、潘才亮存在严重违约情形，无权诉请解除认购协议，泽翔地产公司有权不退回定金。1.根据认购协议约定，吕小芳、潘才亮最迟应在2019年4月19日付款，但经泽翔地产公司催告，其仍故意拖延、肆意违约，直至2019年7月11日才完成付款，逾期近3个月，依约定金200000元应不予退回。2.吕小芳、潘才亮拒绝与泽翔地产公司签订《商品房买卖合同》，违约情形严重，定金不应退回。认购协议第6条明确约定：“……双方约定在签署《商品房买卖合同》条件成就时（包括但不限于可办理网上签约手续），乙方应在接到甲方通知后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》……若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》……则甲方有权单方面解除本协议……乙方已付甲方的认购定金不予退回。”2019年7月12日泽翔地产公司已依约办理网签手续，双方签订《商品房买卖合同》的条件已成就，同时微信聊天记录可以证明泽翔地产公司已于2019年7月15日依约履行通知吕小芳、潘才亮签订《商品房买卖合同》的义务，但吕小芳、潘才亮始终拖延拒绝，致使双方至今仍未签订《商品房买卖合同》，认购协议的合同目的无法实现，其已构成根本违约。二、一审判决对《商品房买卖合同》未能签订的责任认定错误。1.认购协议在吕小芳、潘才亮签字栏上方用加粗字体醒目备注了“乙方于此确认详细阅读认购协议全部条款并完全理解其内容和含义，且乙方已仔细阅读甲方出示的《商品房买卖合同》示范文本的全部条款及知悉甲方商品房交付标准等情况，同意履行其全部权利义务”，这足以说明双方在签订认购协议时，已就《商品房买卖合同》及附件的内容达成一致意见，吕小芳、潘才亮作为具备完全民事行为能力的成年人，应尽审慎义务并对其行为负责,其拒绝签订《商品房买卖合同》，已构成对认购协议的根本违约，应承担违约责任。2.《商品房买卖合同》文本在预售前就已经行政主管部门进行合法性审查，通过许可审批后确定并固定，吕小芳、潘才亮经销售人员出示《商品房买卖合同》文本后在认购协议上签字确认，即是与泽翔地产公司就《商品房买卖合同》条款达成合意。3.退一步而言，即使《商品房买卖合同》存在格式条款，泽翔地产公司已依法采取合理的方式对可能存在的格式条款予以说明，《商品房买卖合同》未能签订不可归责于泽祥地产公司。 吕小芳、潘才亮辩称，1.吕小芳、潘才亮未违反付款时间，在7月16日还签订了确认合同，合同约定的付款时间是单方格式条款，应为无效条款；2.在整体的磋商过程中，系因泽翔地产公司提供的合同存在违法条款却拒不整改，才导致合同无法签订。 吕小芳、潘才亮向一审法院起诉请求：1.解除吕小芳、潘才亮与泽翔地产公司签订的《商品房认购协议》；2.泽翔地产公司向吕小芳、潘才亮返还购房定金200000元，并按定金罚则赔偿吕小芳、潘才亮200000元；3.泽翔地产公司向吕小芳、潘才亮返还购房预付款1461604元及利息（利息以1661604元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中200000元自2019年4月13日起计算，1461604元自2019年7月11日起算至泽翔地产公司支付全部款项为止，利息暂计至2019年8月22日为29051.51元）。 一审法院认定事实：2019年4月12日，吕小芳、潘才亮与泽翔地产公司签订《商品房认购协议》，约定吕小芳、潘才亮认购由泽翔地产公司开发的坐落于福州市仓山区闽江大道南侧、南二环路北侧禹洲金辉·中央花园项目二地块5号楼1303单元，总价为3311604元；吕小芳、潘才亮同意于签订本认购书的同时向泽翔地产公司交付认购定金200000元，该定金为双方履行本认购书的担保。《商品房认购协议》第6点约定“乙方须于签订本《商品房认购协议》后7日内按甲方要求付清预付款（全额购房款的50%）。甲乙双方约定在签署《商品房买卖合同》条件成就时（包括但不仅限于可以办理网上签约手续），乙方应在接到甲方通知后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方逾期未按甲方要求付清购房款或乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本《商品房认购协议》，且甲方无须通知乙方，并有权单方将上述房产另行出售，乙方已付甲方的认购定金不再退回”。《商品房认购协议》有加黑备注“乙方于此确认已详细阅读认购协议全部条款并完全理解其内容和含义，且乙方已仔细阅读甲方出示的《商品房买卖合同》示范文本的全部条款及知悉甲方商品房交付标准等情况，同意履行其全部权利义务”内容。 《商品房认购协议》签订当日，吕小芳、潘才亮支付定金50000元，次日吕小芳、潘才亮支付定金150000元；之后，吕小芳、潘才亮分别于4月18日、7月11日支付801604元、660000元，上述款项共计1661604元。 2019年6月26日，泽翔地产公司向吕小芳、潘才亮寄送《关于禹洲金辉·中央花园项目二地块5号楼1303单元催促履行签约义务的函》，内容载明根据双方约定，吕小芳、潘才亮应于2019年6月16日前往泽翔地产公司处签订正式《商品房买卖合同》，但吕小芳、潘才亮未能前往，现通知吕小芳、潘才亮于2019年6月27日前至泽翔地产公司处签订《商品房买卖合同》。该函件落款日期为2019年6月27日，交寄日期为2019年6月26日，信件于2019年7月9日退回。 2019年7月12日，泽翔地产公司办理了以吕小芳、潘才亮为买受人，泽翔地产公司为出卖人，以《商品房认购协议》载明的房屋及价格等为相应合同内容的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1907XJ100182）网签备案手续，但吕小芳、潘才亮、泽翔地产公司至今未签署书面的《商品房买卖合同》。上述《商品房买卖合同》附件中的部分条款内容与泽翔地产公司同案外人签订的《商品房买卖合同》条款内容相同，上述内容相同条款曾被仓山区市场监督管理局认定为系不平等格式合同条款，并对其作出警告、罚款7000元的处罚。 一审法院认为，吕小芳、潘才亮与泽翔地产公司双方签订的《商品房认购协议》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律的强制性规定，合法有效。吕小芳、潘才亮、泽翔地产公司双方对《商品房认购协议》系预约合同的法律性质均无异议，一审法院予以确认。 根据《商品房认购协议》的约定，吕小芳、潘才亮应当于《商品房认购协议》后7日内付清预付款（全额购房款的50%），然吕小芳、潘才亮直至2019年7月11日才付清，吕小芳、潘才亮的行为已违反《商品房认购协议》的约定。虽然吕小芳、潘才亮逾期付款，但泽翔地产公司仍于7月12日与吕小芳、潘才亮办理了《商品房买卖合同》的网签备案手续，表明其仍有继续履行预约合同、订立本约合同即与吕小芳、潘才亮签订《商品房买卖合同》的意愿。导致双方至今未能签订正式《商品房买卖合同》的原因在于双方对于合同部分条款存在分歧并无法达成一致意见。经审查，泽翔地产公司提供网签备案的《商品房买卖合同》中存在部分条款特别是关于房屋交付部分即附件十一补充协议第十五条第5点要求吕小芳、潘才亮在接到泽翔地产公司通知后不得以任何理由拒绝接房部分，排除了房屋在不符合法定交付条件下吕小芳、潘才亮有权不予接收房屋的权利，违反了法律、行政法规的规定，故未能订立本约合同的责任在于泽翔地产公司，现吕小芳、潘才亮要求解除双方签订的《商品房认购协议》、要求泽翔地产公司返还定金200000元并按定金罚则赔偿吕小芳、潘才亮200000元、返还购房预付款1461604元的诉请，一审法院予以支持。吕小芳、潘才亮要求泽翔地产公司支付预付款1461604元的利息，但吕小芳、潘才亮要求泽翔地产公司适用定金罚则承担责任，一审法院已予以支持，定金罚则的适用已足以弥补吕小芳、潘才亮预付款利息的损失，吕小芳、潘才亮不得再行要求预付款利息的损失，故对吕小芳、潘才亮的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条规定，判决：一、解除吕小芳、潘才亮与福州泽翔房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》；二、福州泽翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日双倍返还吕小芳、潘才亮定金共计400000元，退还吕小芳、潘才亮已支付的预付款1461604元；三、驳回吕小芳、潘才亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33292元，由吕小芳、潘才亮负担512元，福州泽翔房地产开发有限公司负担32780元；财产保全费5000元，由福州泽翔房地产开发有限公司负担。 二审中，吕小芳、潘才亮提供：1.2019年7月11日禹州金辉里项目客户信息确认表、2019年7月18日房地产预收款增值税普通发票、潘才亮与销售代表微信聊天记录，拟证明在签订本约之前，双方当事人于2019年7月11日签署了客户信息确认表，明确买受人已付首付款1001604元，根据销售人员的要求，买受人于2019年7月18日缴清了剩余的660000元，泽翔公司出具了房地产预收款发票，双方并未因交款问题产生争议，未能签订本约的原因在于本约中存在违法的不平等格式合同条款；2.维权录像，拟证明购房者因案涉房屋所在楼盘出现质量问题聚集在售楼部进行维权，泽翔地产公司确实存在利用违法的不平等格式条款侵害消费者的情况；3.福州市仓山区市场监督管理局复函，拟证明泽翔地产公司已因违法行为受到行政处罚，双方不能签订案涉本约的真正原因在于泽翔公司拒不整改不平等格式条款。本院经审查认为，对吕小芳、潘才亮提交的上述材料的证明力，本院将进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，吕小芳、潘才亮与泽翔地产公司签订的《商品房认购协议》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据双方的上诉、答辩意见，本案争议焦点在于，案涉房屋的《商品房买卖合同》未能签订的归责问题。 根据查明的事实，2019年7月12日，泽翔地产公司办理的以吕小芳、潘才亮为买受人，泽翔地产公司为出卖人，以《商品房认购协议》载明的房屋及价格等为相应合同内容的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1907XJ100182）网签备案手续《商品房买卖合同》附件中的部分条款内容与泽翔地产公司同案外人签订的《商品房买卖合同》条款内容相同，上述内容相同条款曾被仓山区市场监督管理局认定为系不平等格式合同条款，并对其作出行政处罚，其中关于房屋交付部分即附件十一补充协议第十五条第5点要求吕小芳、潘才亮在接到泽翔地产公司通知后不得以任何理由拒绝接房部分，排除了房屋在不符合法定交付条件下吕小芳、潘才亮有权不予接收房屋的权利，违反了法律、行政法规的规定，故一审法院认定未能订立本约合同的责任在于泽翔地产公司，并判决解除双方签订的《商品房认购协议》、要求泽翔地产公司返还定金200000元并按定金罚则赔偿吕小芳、潘才亮200000元、返还购房预付款1461604元于法有据，本院予以维持。一审法院适用定金罚则来弥补吕小芳、潘才亮预付款利息的损失已臻合理，吕小芳、潘才亮关于利息损失的上诉主张，本院不予支持。 泽翔地产公司上诉主张吕小芳、潘才亮未按约支付预付款，存在违约行为。本院经审查认为，双方签订的《商品房认购协议》第六条约定，乙方须于签订本认购协议后7日内按甲方要求付清预付款，但泽翔地产公司仍于7月12日与吕小芳、潘才亮办理了《商品房买卖合同》的网签备案手续，嗣后亦出具了房地产预收款发票，结合潘才亮与销售代表的微信聊天记录，可见泽翔地产公司仍有继续履行预约合同、订立本约合同即与吕小芳、潘才亮签订《商品房买卖合同》的意愿，现泽翔地产公司主张吕小芳、潘才亮违约，缺乏事实与合同依据，本院不予采信。 综上所述，吕小芳、潘才亮与泽翔地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33292元，由上诉人吕小芳、潘才亮负担512元，福州泽翔房地产开发有限公司负担32780元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年六月十八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖