文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申1925-1938号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市天盛房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市阜沙镇阜沙大道。法定代表人：何淑玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁允棉等20人（各案被申请人身份信息详见附表）。再审申请人中山市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）因与被申请人梁允棉等20人商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终1182-1184、1186、1188-1190、1192-1194、1197-1200号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。天盛公司申请再审称，一、二审判决认定事实错误，判决结果不公。（一）根据天盛公司提交的中山市规划局办公室《关于超容积率补地价有关问题的通知》、中山市人民政府办公室《市政府常务会议决定事项通知》、中山市城乡规划局办公室《中山市建设用地容积率调整规范》等证据可以证明，逾期办证的原因系由于政府政策所导致。天盛公司与购房业主签订的《合同补充协议》第七条第2款约定，“若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用证》进度的政府行为，甲方可据实顺延本条的办证期限”，天盛公司依据该约定有权顺延办证期限。一、二审判决忽略政府政策变更因素在逾期办证中的主要作用，片面将逾期办证的全部责任归咎于天盛公司，明显不公。（二）涉案土地使用权原来是截至2073年12月20日到期，但小区其他部分的土地使用权截至2077年12月4日到期。中山市发布该类情况的处理办法，要求天盛公司补缴土地出让金，将不同地块的使用年限按最晚到期的土地使用年限合并处理。依据政策要求，天盛公司与中山市国土资源局于2017年10月13日签订《中山市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金4276939元和缴纳税款130446.67元。天盛公司为购房业主房产所属土地办理使用年限延长导致延期，根据利益损害补偿和公平原则，购房业主无权再向天盛公司主张逾期办证的法律责任。（三）双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条第2款约定，逾期办证违约金按已付房价款的1%计算，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。一、二审判决否定该约定的法律效力是错误的。据此，天盛公司请求撤销一、二审判决，依法再审本案。梁允棉等20人辩称，请求驳回天盛公司的再审申请。（一）根据中山市城乡规划局《关于中府国用(2008)第0602X号地块规划情况的函》可知，天盛公司在小区项目竣工后需要补缴增容费用系其违反规划审批增加计容建筑面积42.52平方米的自身原因造成，在相关政策变更前其已存在违约事实，其以政策变更作为免责理由显然不成立。（二）天盛公司需要补缴增容费用的原因系其超出建筑面积违规开发，该行为并未使购房业主直接受益，天盛公司以此主张不应追究其逾期办证违约金的理由不成立。涉案房屋土地使用权期限的延长是涉案合同约定内容之外的事宜，天盛公司的该主张是以答辩人土地使用权限的延长利益来抵销其应负担的逾期办证违约金责任。然而，如前所述，天盛公司补缴巨额土地出让金与税款系其违规开发所致，政府政策因素对其逾期办证并无影响。（三）按照《中山市商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款的约定，不论天盛公司逾期办证行为延续多久，其均只承担涉案房价款1%的违约金，违约行为与违约责任不相符，利益明显失衡，不足以弥补购房业主的损失。一、二审法院调整违约金为以总房价款为基数、按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条不相悖。（四）本系列案已经执行完毕，无再次审理的必要。本院经审查认为，本系列案系商品房销售合同纠纷。本系列案的主要争议焦点包括：天盛公司主张其不应承担逾期办证责任是否成立，一、二审法院调整逾期办证违约金标准为按年利率6%计算是否适当。关于天盛公司主张其不应承担逾期办证责任是否成立的问题。（一）根据查明事实，天盛公司与购房业主签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。但在涉案房屋交付使用后，天盛公司并未依照合同约定期限向产权登记机关提交办证资料，构成违约。天盛公司提出，逾期办证系因政府部门调整了容积率补交地价核定单位及工作衔接问题所导致，其依照《合同补充协议》第七条第2款约定有权顺延办证期限。但是，根据中山市城乡规划局出具的《关于中府国用（2008）第0602X号地块规划情况的函》载明内容，天盛公司在建设涉案项目过程增加了计容建筑面积。二审法院认定天盛公司补缴增容费用系其自身原因造成，对其以此为由主张顺延办证期限不予支持，并无不当。（二）天盛公司主张因政府政策变化需要办理延长涉案土地使用年限的手续，但未提供政府政策变化的证据。至于天盛公司所称补缴土地出让金和税费后延长涉案土地使用年限使得购房业主受益的问题，与本案所涉逾期办证违约责任纠纷属不同的法律关系，天盛公司以购房业主因此受益为由主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立。关于逾期办证违约金标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。涉案《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。购房业主一审起诉主张逾期办证违约金过低，请求予以调高。一、二审法院认定在天盛公司较长时期逾期办证的情况下，合同约定的违约金显然过低，不足以弥补购房业主的经济损失，并调整以总房价款为基数、按年利率6%标准计算逾期办证违约金，符合法律规定。天盛公司申请再审主张一、二审法院调整逾期办证违约金错误，理据不足，不予支持。综上，天盛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回中山市天盛房地产开发有限公司的再审申请。审判长  文建平审判员  王红英审判员  张扬云二〇二〇年六月十八日书记员  陈小晖附：被申请人身份信息列表            序号              申请再审案号              二审案号              申请人基本情况                  1              (2020)粤民申1925号              （2019）粤20民终1182号              梁允棉，男，1974年5月10日出生，汉族，住海南省儋州市。      赖晓宜，女，1983年4月11日出生，汉族，住海南省儋州市。                  2              (2020)粤民申1926号              （2019）粤20民终1183号              彭华军，女，1980年4月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。                  3              (2020)粤民申1927号              （2019）粤20民终1184号              张理国，男，1965年11月20日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。                  4              (2020)粤民申1928号              （2019）粤20民终1188号              黎永进，男，1990年1月23日出生，汉族，住广东省罗定市。      徐柳云，女，1990年1月16日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。                  5              (2020)粤民申1929号              （2019）粤20民终1189号              丁恬日，女，1986年7月8日出生，汉族，住广东省廉江市。                  6              (2020)粤民申1930号              （2019）粤20民终1190号              潘容，女，1976年9月15日出生，汉族，住广东省高州市。                  7              (2020)粤民申1931号              （2019）粤20民终1192号              孙学莲，女，1982年1月8日出生，汉族，住湖北省安陆市。                  8              (2020)粤民申1932号              （2019）粤20民终1193号              梁金兰，女，1979年4月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。                  9              (2020)粤民申1933号              （2019）粤20民终1194号              龙腾，男，1987年8月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。      廖穗萍，女，1990年3月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。                  10              (2020)粤民申1934号              （2019）粤20民终1186号              谢蔼儿，女，1971年6月1日出生，汉族，住广东省台山市。                  11              (2020)粤民申1935号              （2019）粤20民终1197号              欧金花，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省从化市。                  12              (2020)粤民申1936号              （2019）粤20民终1198号              许维聪，男，1989年9月2日出生，汉族，住广东省廉江市。      罗有坤，女，1962年7月7日出生，汉族，住广东省廉江市。                  13              (2020)粤民申1937号              （2019）粤20民终1199号              邓书芳，男，1970年3月4日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。      赵敏，女，1973年5月2日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。                  14              (2020)粤民申1938号              （2019）粤20民终1200号              徐凤飞，女，1981年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。      胡红国，男，1974年11月18日出生，汉族，住广东省中山市。