苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6869号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：亢越。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马灵巧，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：苏州影圆之年文化发展有限公司，住所地，住所地苏州市人民路**会信用代码91320594MA1MGNQB49。法定代表人：李涵。委托诉讼代理：石领涛，北京金台（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾国芹，该公司员工。被告：苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司，住所地苏州，住所地苏州市人民路**>法定代表人：姜林强。委托诉讼代理人:邢强，该公司员工。委托诉讼代理人：顾寓康，江苏夏默识律师事务所律师。被告：苏州贝可儿餐饮有限公司，住所地苏州工业园，住所地苏州工业园区圆融时代广场**域****91320594079940715K。法定代表人：高虹。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团公司”）与被告苏州影圆之年文化发展有限公司（以下简称“影圆之年公司”）、苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司（以下简称“文旅集团网尚公司”）、苏州贝可儿餐饮有限公司（以下简称“贝可儿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告圆融集团公司的委托诉讼代理人谢裕宽、马灵巧、被告影圆之年公司的委托诉讼代理人石领涛、被告文旅集团网尚公司的委托诉讼代理人顾寓康、被告贝可儿公司的法定代表人高虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆融集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告影圆之年公司支付租金248230.03元及违约金暂计3624.16元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；2、判令被告影圆之年公司支付物业管理费117180.96元及违约金暂计1710.84元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；3、判令被告影圆之年公司支付水费3345.54元、电费55132.85元；4、判令被告影圆之年公司将租赁房屋恢复原状后返还原告，并支付占用费暂计100530.2元（自2019年5月1日起按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止）；5、判令被告影圆之年公司支付解除合同违约金446189.04元；6、判令被告影圆之年公司赔偿原告因本案支付的律师费18312元；7、判令被告文旅集团网尚公司对上述金钱履行义务承担连带责任；8、判令被告贝可儿公司返还其占用的部分租赁房屋。事实和理由：原告与被告文旅集团网尚公司于2013年6月5日签署《苏州时代广场租赁合同》，约定由被告文旅集团网尚公司承租苏州时代广场N6区域J栋105、201、202号房屋(计租面积为1502.32平方米，以下简称“租赁房屋”)用于经营“iMovie”视听馆，租赁期限自交付日起至2021年5月31日止，并对租金、物业管理费、水电费的计算标准、支付时间以及违约责任均有明确约定。后原告与两被告签署《三方协议》，将承租方变更为被告影圆之年公司，同时被告文旅集团网尚公司作为保证方对租赁合同的义务承担连带责任。后被告影圆之年公司将租赁房屋中的部分面积转租给被告贝可儿公司。被告影圆之年公司自2019年2月起拖欠支付租金等费用，经原告发函催款、委托律师发函催款后仍无果，于是原告于2019年4月22日向两被告发出《租赁合同单方解除函》，解除日期为2019年4月30日。现两被告拖欠支付租金等费用且尚未按照租赁合同约定标准返还租赁房屋。原告认为被告的行为直接损害了原告的合法利益，为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼，请人民法院支持原告诉请。本案转为普通程序后，原告变更诉讼请求为：1、判令被告影圆之年公司支付租金248230.03元及违约金暂计3624.16元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；2、判令被告影圆之年公司支付物业管理费117180.96元及违约金暂计1710.84元（自2019年3月21日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；3、判令被告影圆之年公司支付水电费75617.97元，被告贝可儿公司对其中2019年5月至9月期间的水电费41227.57元承担连带责任；4、判令被告影圆之年公司支付2019年5月1日至2019年9月27日期间的占用费723397.95元，贝可儿公司对其中2019年5月1日至2019年9月27日期间的140931.43元占用费承担连带责任；5、判令被告影圆之年公司支付违约金446189.04元；6、判令被告影圆之年公司赔偿原告因本案支付的律师费18312元；7、判令被告影圆之年公司支付房屋拆除及恢复费用225497元；8、判令被告文旅集团网尚公司对影圆之年公司上述金钱履行义务承担连带责任。事实和理由：本案审理过程中，由于被告影圆之年公司明确表示没有能力对占用的部分涉案房屋进行拆除恢复并同意由原告自行收回房屋并垫付费用进行拆除恢复。原告为避免损失继续扩大，于2019年9月28日收回被告影圆之年公司占用部分并先行垫付拆除及恢复费用，涉案房屋拆除工程于2019年11月2日竣工。原告并于2019年9月28日起与被告贝可儿公司就其使用的部分房屋面积签订租赁合同。被告影圆之年公司辩称：对原告主张的拖欠租金及物业管理费金额不持异议。对原告原诉状中主张的截止2019年4月水电费34390.4元认可，后续因被告已经不在涉案场地进行经营，不可能产生相关的水电费支出，故不予认可。对于原告第四项、第五项、第六项诉讼请求均不予认可，具体事实理由如下：首先，未向原告交纳2019年2月至4月房租并非被告故意为之而是经营出现巨大亏损，客观上无力支付导致，原告在收取了相关推广费用的情况下，未履行推广义务，也是严重影响了被告店面经营发展的原因之一。其次，在被告店面经营出现严重困难的情况下，被告曾在租赁期合同未解除前提出筹措资金进行店面升级改造。原告未能基于商业合作的角度予以理解、配合，且安排下属公司对店面采取停电措施。2019年3月8日开始停电，被告店面系无法继续经营导致最终关店。第三，被告已将涉案房屋在2019年4月底交还给原告。在收到原告发出的租赁合同解除函后，被告即着手开始场地清退工作，并于2019年4月27日完成了店面设备的搬离清理。在此情况下，被告提出将钥匙归还原告，但原告拒不接收，也不对场地进行验收回收，同时被告也最终在2019年6月24日完成公司注册地从涉案场地的迁出工作。第四，涉案租赁合同已因原告单方解除行为而解除，原告拒不接收房屋的行为，导致了其损失的进一步扩大。原告未及时采取减损措施，防止损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。同时根据租赁合同12-2条款的约定，原告也应自行完成房屋恢复原状工作。综上，原告未积极采取减损措施，无权就主张2019年5月开始的占有使用费。第五，被告于2019年4月底已经将直接用于经营的场地进行了清退。剩余有三百余平方米的场地是被告贝可儿公司在实际经营使用，且影圆之年公司清退后，被告贝可儿公司也在正常的进行经营至今。因此有关占用使用费，即使应当获得认可，相关贝可儿公司占用区域的对应的费用应当由贝可儿公司直接进行承担和支付。第六，有关违约金及律师费被告也不同意支付。如上所述，未付租金并非被告故意，而是无力支付，属于客观不能，且从违约金律师费金额标准看也过高。第七点，违约金从金额上看，三个月的租金、推广费和物业费之和应当为418771.56元而并非原告诉称的金额。此外，被告有446189.04元履约保证金在原告处，履约保证金应当归还或者抵扣欠付费用。被告文旅集团网尚公司辩称：文旅集团网尚公司承担连带责任的金额不超过30%，影圆之年公司实际的经营情况非常困难，这是客观事实。拆除的费用不在文旅集团网尚公司连带担保的范围内，担保的范围应该是租金。租赁合同已经于2019年4月解除了，之后文旅集团网尚公司也不再承担担保责任。原告断水断电后没有办法使用房屋，租金不应继续支付。因为物业费包含推广费，但原告没有进行推广，不应支持推广费，水电费也不应承担。关于占用费，搬离后原告没有及时收回，损失应由原告承担。原告明显允许贝可儿公司继续租赁，案涉合同解除后原告和贝可儿公司形成事实租赁关系，租赁费应由贝可儿公司承担。清场费用如果有装修剩余价值应当抵扣清场费用，保证金也应当抵扣。拆除费用属于损失，不应跟违约金重复计算。根据三方协议文旅集团网尚公司仅仅是对被告影圆之年公司租赁合同产生费用承担保证责任，对贝可儿公司的费用不承担责任。违约责任和损害赔偿责任也不属于合同本身义务范围，文旅集团网尚公司不应承担担保责任，对原告诉请的律师费也不承担担保责任。被告贝可儿公司辩称：对于原告主张的2019年5月到9月的水电费以及其实际使用部分的占用费也没有异议，愿意支付。贝可儿公司一直愿意直接向原告支付租金，但因与原告没有合同关系没办法直接支付。贝可儿公司和原告另行签订合同后已经按照合同支付相应的费用。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：原告前述诉称主张的合同签订及履行的相关基本事实，被告方并无异议，经查属实，本院予以确认。另查明：前述《苏州时代广场租赁合同》约定的租金标准：2017年6月1日至2019年5月31日期间为100530.2元/月，2019年6月1日至2021年5月31日期间为109669.36元/月，物业管理费与推广费为39060.32元/月，支付时间均为每月20日之前支付下月费用。履约保证金为相当于三个月的租赁期最后一年保底租金、物管理费及宣传推广费数额之和446189.04元。合同关于违约责任的条款约定，承租方如有逾期不支付租金、物业管理费等费用任何一项累计达到一个月或以上的，出租方有权书面通知解除租赁合同提前收回房屋，承租方还应承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期(如有)、装修期间之免收减收租金；（2）按本合同的租金标准向甲方补足已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金。（5）不论所留装修是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；（6）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。《三方协议》内容中关于担保责任的约定为：“三方同意从2016年10月1日起将原租赁合同中承租方：由“苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司”变更为“苏州影圆之年发展有限公司”。从2016年10月1日起由“苏州影圆之年发展有限公司”作为承租人代替“苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司”享有合同权利承担租赁合同所有义务，乙方作为保证方对于丙方履行租赁合同的义务承担连带责任。”影圆之年公司将其承租的房屋中建筑面积为300平方米的部分转租给贝可儿公司，租赁期限最后至2021年5月31日。截止2019年4月底，影圆之年公司已搬离其租赁使用的房屋部分，但未对房屋按约进行恢复原状。贝可儿公司继续占有使用其向影圆之年公司租赁的部分房屋。后于2019年9月28日，圆融集团公司自行收回了租赁房屋并对影圆之年公司直接使用的部分房屋装修进行了拆除并恢复原状，支出恢复费用225497元，并自该日起与贝可儿公司直接签订租赁合同建立租赁关系，由贝可儿公司直接向圆融集团公司承租其原使用的租赁房屋部分。本院认为：原告圆融集团公司与被告文旅集团网尚公司签订的《苏州时代广场租赁合同》以及圆融集团公司与文旅集团网尚公司、影圆之年公司签订的《三方协议》合法有效，对合同当事人均有约束力。被告影圆之年公司概括承受涉案房屋租赁合同中承租方文旅集团网尚公司的权利义务之后，应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务，文旅集团网尚公司应承担连带保证责任。影圆之年公司自2019年2月起未缴纳租金，未按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，原告依照合同约定据此解除租赁合同，具有事实及法律依据。根据原告发出的解除函，双方租赁合同于2019年4月30日解除。原告与影圆之年公司的合同解除后，影圆之年公司与贝可儿公司的租赁合同亦于该日解除。被告影圆之年公司欠付的2019年2月至4月的租金248230.03元、物业管理费117180.96元，均应按约支付。合同解除后，影圆之年公司应及时将房屋恢复原状后返还原告，被告未能按约将房屋恢复原状后返还原告，给原告造成租金损失及恢复费用的损失，还应予以赔偿。原告要求被告按原租金及物业管理费标准支付的合理期间的占用费及恢复费用，应予支持。原告于2019年4月提出解除合同后于2019年6月12日向本院提起了诉讼，后于2019年8月27日在本院第一次开庭向双方当事人释明相关风险后即于2019年9月28日自行收回了租赁房屋并自行对租赁房屋进行恢复。原告相关措施处理并无明显不当，不存在扩大损失的行为，原告要求被告影圆之年公司支付2019年5月1日起至2019年9月27日期间的占用费723397.95元及恢复费用225497元，具有事实及法律依据，本院予以支持。由于部分租赁房屋由贝可儿公司实际占有使用，该部分房屋应属贝可儿公司与影圆之年公司共同占用，原告要求贝可儿公司对2019年5月1日至2019年9月27日期间的140931.43元占用费承担连带责任，贝可儿公司亦愿意承担，本院予以确认。被告收回房屋之前，租赁房屋内所产生的水电费75617.97元均应由被告影圆之年公司承担，其中2019年5月至9月期间的水电费41227.57元实际系贝可儿公司使用，原告要求贝可儿公司对此承担连带付款责任，贝可儿公司亦愿意承担，本院予以确认。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，本院认为，被告存在延迟支付租金、物业管理费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金等相应违约责任，本院对两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约金总和过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，对上述两项违约责任本院一并酌情认定被告应当支付原告等同于履约保证金的违约金446189.04元。该违约金以原告预交的履约保证金抵扣，被告无需另行支付。原告主张的律师费18312元，双方租赁合同对此有相关约定，该费用也已实际发生，且律师费标准符合相关规定，原告该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。原告与影圆之年公司及文旅集团网尚公司签订的《三方协议》约定，文旅集团网尚公司对于影圆之年公司履行租赁合同的义务承担连带责任。本院认定的前述影圆之年公司应向原告承担的金钱给付义务均系履行租赁合同所产生的合同义务及责任，均在文旅集团网尚公司的担保范围之内，应由文旅集团网尚公司承担连带给付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州影圆之年文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司欠付租金248230.03元、物业管理费117180.96元；二、被告苏州影圆之年文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司水电费75617.97元，被告苏州贝可儿餐饮有限公司对其中41227.57元承担连带清偿责任；三、被告苏州影圆之年文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司房屋占有使用费723397.95元，被告苏州贝可儿餐饮有限公司对其中140931.43元承担连带清偿责任；四、被告苏州影圆之年文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司律师费18312元、恢复费用225497元；五、被告苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司对上述被告苏州影圆之年文化发展有限公司所负全部金钱给付义务向原告苏州圆融发展集团有限公司承担连带清偿责任；六、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21538元，由原告苏州圆融发展集团有限公司负担5229元，由被告苏州影圆之年文化发展有限公司、苏州文旅集团网尚电影文化投资有限公司共同负担16309元。被告负担部分已由原告预交的，本院予以退还，两被告应于本判决生效之日起十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  丁 颖人民陪审员  夏兴巧二〇二〇年六月十九日书 记 员  郭 朦