广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1345号原告：邓嘉俊，男，1991年6月29日出生，汉族，英德市人，住英德市***************，公民身份号码：441************517。委托诉讼代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司，住所：英德市*****与和平北路交汇处首层。法定代表人：林凯生，执行董事。委托诉讼代理人：何桐鑫，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪淑贞，广东方中天律师事务所律师。原告邓嘉俊诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓嘉俊的委托诉讼代理人、被告珠江公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓嘉俊向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于英德市*****与和平北路交汇处兴发大厦A幢1405及1702号房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并将该商品房的房地产权属证书办妥交给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告(购方)与被告(出售方)在2013年7月19日签订两份《英德市****认购书》，约定由原告认购物业兴发大厦A栋17层02房和14层05房。定价3200元/平方米，总成交楼价716160元。并于当日交了购房款65万元，约定余下楼款66160元正领房产证时付清。两份认购书与商品房买卖合同同具效力。原告在签订《英德市****认购书》当日即付清首期购房款65万元。此后，原告多次催促被告签订商品房买卖合同，但被告以各种理由拒绝，被告在2015年将涉案房屋交付原告占有使用，原告对涉案房屋进行了装修后已经实际使用。涉案房屋因被告欠第三人广州传沃资产管理有限公司债务而被英德市人民法院查封并拟公开拍卖。为了保护原告合法权益，原告向贵院提出执行异议，并于2019年9月9日将剩余房款66160元按法院要求汇入指定账户交付执行。贵院在2019年9月11日作出(2019)粤1881执异110号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行。该执行裁定书已经发生法律效力，此后，原告多次要求被告办妥涉案房屋的房产证，但被告却仍迟迟不将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今仍没有取得涉案房屋的产权证书。原告认为：《英德市****认购书》是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。《英德市****认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，而且原告已经实际付清全部购房款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。而涉案房屋被告交付原告使用已经超过90日，被告有义务将位涉案房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并将该商品房的房地产权属证书办妥交给原告。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，请求法院依法判准。被告珠江公司提供书面答辩状：1.本案应为两个买卖关系，应当分别起诉，原告在同一个案件中要求处理两个买卖关系，不符合起诉要求，依法应当驳回起诉。原告起诉被告，要求被告为其办理兴发大厦A幢1405号房、1702号房的产权登记，原告诉请的依据是两份独立签订的《英德市****认购书》，而两份认购书属于两个不同的法律关系，且非必要共同诉讼，应当分别起诉，原告在同一个案件中，要求处理两个法律关系，明显不符合法律规定，因此根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”依法应当驳回起诉。二、原告未向被告支付任何购房款，被告有权拒绝为原告办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告作为先履行义务一方，应当在签订认购书当天向被告支付1405房的325000元购房款、1702房的325000元购房款，共计650000元，但是截至目前，原告一直拖欠被告650000元未支付，系原告违约在先，因此被告有权拒绝为原告办理房产证。综上，请贵院依法判决，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。原告提供的证据有：1.英德市****认购书两份；2.收据；3.执行裁定书；4.英德市不动产权信息查询证明两份；5.交水费单据；6.交电费发票；7.照片；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告珠江公司提供抗辩证据：认购书，该证据为复印件，证据原件经核对后当庭退回。经审理查明，对于涉案两份《英德市****认购书》（以下简称《认购书》），本院予以认定。庭审中，原告称在2013年7月19日签订两份《认购书》并给付部分房款给被告，1405房余款41048元和1702房余款25112元于2019年9月9日按法院要求转账至法院账户，提供《收据》为证。被告抗辩称没有收到上述款项，因为当时欠原告父亲借款，所以与原告签订认购书并出具《收据》，确认被告已在2015年交付房屋给原告，现涉案房屋是原告占有使用。另查明，本院在2019年9月11日作出（2019）粤1881执异110号《执行裁定书》，第五页倒数第七行：“本院认为，异议人邓嘉俊与英德市珠江创展房地产开发有限公司就涉案房屋……并依约支付部分价款……现异议人已将剩余价款按照本院的要求交付执行……”被告确认没有到庭参加该执行异议之诉，没有向本院提出本案反诉事实。又查明，英德市*******在2020年1月9日出具两份《英德市不动产权信息查询证明》，权属人均为英德市珠江创展房地产开发有限公司，产权证号为0100501684、0100501767号，房屋坐落于英德市*****与和平北路交汇处兴发大厦A幢1405及1702号，该证明无记载房屋被查封、抵押等影响办理该房屋产权变更登记的信息。本院认为，被告抗辩称没有收到款项，是用房屋抵销对案外人原告父亲的债务，但被告确认是自愿签订两份《认购书》和出具《收据》，并在2015年交付了房屋。根据（2019）粤1881执异110号《执行裁定书》，原告已付清了所有房款，在执行异议之诉时，被告没有提出自己的主张，故其抗辩缺乏理据，本院不予采纳。尽管原、被告未签订商品房买卖合同，但双方履行了商品房买卖合同关系的主要权利义务，没有违反法律强制性规定，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立且有效。至今被告未将涉案商品房所有权转移给原告，被告应当协助原告办理登记在被告名下的涉案房屋的房屋产权证，因此原告要求被告协助办理位于英德市*****与和平北路交汇处兴发大厦A幢1405及1702号房的产权证，符合约定及法律规定，本院予以支持。被告反诉主张原告没有支付购房款，诉请原告支付房款及逾期滞纳金，但其在本院依法送达交纳反诉费用通知后，未在七日内预交反诉受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十三条之规定，按其撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内，协助原告邓嘉俊将位于英德市*****与和平北路交汇处兴发大厦A幢1405及1702号房（产权证号：0100501684、0100501767）的权属人变更为原告邓嘉俊，并协助原告办理该房屋的所有权证；案件受理费5480.80元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年六月十二日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。