北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10348号原告：李宁，女，1983年3月12日出生，汉族，北京携手畅通国际贸易有限公司职员，住北京市丰台区。原告：柴鹏，男，1982年12月26日出生，汉族，北京携手畅通国际贸易有限公司职员，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张乘铭，北京市晨野律师事务所实习律师。被告：王德龙，男，1967年3月12日出生，汉族，北京瑞源文德科技有限公司销售经理，住北京市丰台区。被告：何文静，女，1971年9月3日出生，汉族，北京蓝天信息工程有限公司职员，住北京市丰台区。原告李宁、原告柴鹏与被告王德龙、被告何文静房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宁、原告柴鹏的委托诉讼代理人王中伟、张乘铭，被告王德龙、被告何文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁、柴鹏向本院提出诉讼请求：1.王德龙、何文静协助将坐落于北京市丰台区风格与林苑8号楼4-101号房屋（以下简称101号房屋）过户至李宁、柴鹏名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月29日，李宁、柴鹏与王德龙、何文静签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定李宁、柴鹏以445万元购买101号房屋，因李宁、柴鹏当时尚未取得北京市购房资格，故双方约定待李宁、柴鹏取得购房资格后办理房屋过户手续。合同签订后，李宁、柴鹏依约支付了房款。2017年8月，王德龙、何文静以李宁、柴鹏没有购房资格,没有按约支付购房款为由诉至法院，请求解除双方的购房合同。该案经北京市第二中级人民作出终审判决驳回了王德龙、何文静要求解除合同的诉讼请求。王德龙、何文静不服终审判决向北京市高级人民法院提出申诉，北京市高级人民法院于2019年12月30日裁定驳回了申诉请求。截至2019年11月，李宁、柴鹏连续缴纳个人所得税已满五年，也通过了购房资格核验，买卖房屋已具备办理产权过户的条件。但王德龙、何文静仍不主动配合办理房屋过户，损害了李宁、柴鹏的合法权益。被告王德龙、何文静辩称：一、原告没有按照双方签订的《北京市存量房屋》及《风格房屋转让合同补充协议》的要求，向我方支付全部的款项，达不到进行双方约定的办理财产转移条件。二、双方没有约定过户时间，被告有选择过户时间的权利。三、由于原告没有购房资格，迟迟不能过户，导致我方失去购买二套住房的资格，给我方带来了损失。四、原告在之前案件一审诉讼期间未通知我方进行汇款，因当时已经在诉讼程序中，法院还没有判决是解除协议还是继续执行合同，且数额也对不上，因此我方没有接受。原告因此以我方放弃接受利息为由而不再支付利息是没有道理的。五、之前案件的判决书没有我方要求解除协议，对方就可以不用再支付利息的判项。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，何文静、王德龙（出卖人）与柴鹏、李宁（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定，柴鹏、李宁购买王德龙、何文静所有的位于北京市丰台区风格与林苑小区8号楼4单元101号房屋，建筑面积共128.23平方米，该房屋成交价格为445万元。该房屋的租赁情况为，出卖人已将该房屋出租。关于付款方式双方约定：买受人采取自行交割，于2014年12月1日签订合同5日内支付100万元，于2015年2月28日前支付100万元，于2015年5月30日前支付245万元。关于房屋交付双方约定：出卖人应当在收到买受人全部款项后3日内将该房屋交付给买受人。关于逾期付款责任双方约定：买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2015年5月17日，柴鹏与王德龙签订《风格房屋转让合同补充协议》约定，1、上述合同约定买方于2015年5月30日之前支付第三笔购房款245万元整，但由于买方资金紧张，买方无法按约定日期支付全部款。经协商，卖方同意买方于2015年5月20日之前支付卖方145万元房款，剩余100万元房款作为借款借给买方使用壹年，借款时间从2015年6月1日至2016年5月30日止，借款利率为年利率10%。借款利息10万元按双方约定于2015年5月30日之前先行支付。2、如卖方在2015年5月20日前收到买方145万元，卖方保证至2016年5月30日止或买方提前偿还卖方100万元之日前不会对上述房产向第三方进行租借、出售、抵押等处置行为。3、上述借款到期，买方应按期归还卖方100万元借款。如买方提前偿还，卖方应于收到还款之日起配合买方办理房屋产权转移事项。如借款到期，买方未按期归还借款，卖方有权在保障卖方利益的前提下对房屋进行处置。4、本协议与原合同同样具备效力，如与原合同冲突部分，以本协议为准。上述合同签订后，王德龙、何文静将涉诉房屋交付给李宁、柴鹏使用。李宁、柴鹏向王德龙、何文静支付购房款共计345万元。2015年5月21日，何文静出具《收条》载明，“截至2015年5月20日共计收到风格与林苑8号楼8-4-101售房款345万元”。李宁、柴鹏依约支付了借款期限内的利息。到期后，李宁、柴鹏仅向王德龙、何文静支付至2016年11月30日止的利息，未向王德龙、何文静偿还本金100万元。2017年8月，王德龙、何文静向北京市丰台区人民法院起诉李宁、柴鹏房屋买卖纠纷，请求判令：1.解除王德龙、何文静与李宁、柴鹏于2014年11月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；2.李宁、柴鹏支付违约金5万元。在该案件一审审理过程中，李宁、柴鹏于2018年2月12日向王德龙、何文静支付部分利息，王德龙、何文静因已涉及诉讼故将李宁、柴鹏支付部分利息返还，李宁、柴鹏认可收到王德龙、何文静退还的部分利息。王德龙、何文静明确表示2016年12月1日之后不再同意将100万元出借给李宁、柴鹏，亦不再收取利息，继而要求李宁、柴鹏支付购房款100万元，但是李宁、柴鹏表示过户时才能支付，此时王德龙、何文静才得知李宁、柴鹏没有购房资格目前无法办理过户手续，故提起诉讼要求解除合同。李宁、柴鹏认可其为非北京市户籍，现无法提供连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，不具有在北京市购房的资格。李宁、柴鹏表示愿意一次性支付剩余100万元房款，待连续缴纳5年（含）以上社会保险或个人所得税具有在本市购房资格后再办理过户手续或者将涉诉房屋过户至李宁、柴鹏公司名下。对此，王德龙、何文静不接受。2019年3月23日，李宁、柴鹏偿还了100万元借款，但未支付2016年11月30日之后的利息。北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初21894号民事判决，判决：一、解除何文静、王德龙与柴鹏、李宁于二○一四年十一月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。二、驳回王德龙、何文静的其他诉讼请求。李宁、柴鹏对一审判决不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民作出（2019）京02民终6512号民事判决认为，二审中双方的争议焦点有二，其一为李宁、柴鹏在支付100万元的问题上是否根本违约导致买卖合同应予解除，其二为王德龙、何文静是否能以李宁、柴鹏的购房资格为由要求解除买卖合同。关于李宁、柴鹏在支付100万元的问题上是否根本违约导致买卖合同应予解除的问题。涉及这100万元的相关事实为：《风格房屋转让合同补充协议》约定，剩余100万元房款作为借款由李宁、柴鹏使用一年，李宁、柴鹏支付利息，到期后双方协议展期，王德龙收取第二年利息；借款第三年期间双方产生矛盾后成讼，李宁、柴鹏曾于2018年间向王德龙支付第三年利息，后被退回；李宁、柴鹏于一审法院审理期间将100万元归还王德龙。综合上述事实，本院认为虽此100万元系基于房屋买卖关系而产生，但买卖双方亦已经通过补充协议的方式将此100万元性质重新定义为借款，故王德龙、何文静现主张李宁、柴鹏逾期支付购房款一节与协议约定不符，以此为由要求解除合同缺乏依据。另，本院考虑李宁、柴鹏在诉讼期间已经将100万元款项支付的行为，是偿还借款，同时也使王德龙、何文静出售房屋获取售房款的目的得以实现。综上，本院认为李宁、柴鹏不因100万元的支付问题构成根本违约，买卖合同不因此产生解除后果。关于王德龙、何文静是否能以李宁、柴鹏的购房资格为由要求解除买卖合同的问题。首先，王德龙、何文静与李宁、柴鹏原系涉案房屋的房主与租客关系多年，王德龙、何文静对李宁、柴鹏的基本情况是知晓的，对李宁、柴鹏在签订买卖合同时没有在京购房资格应是有预见或明知的，这与双方在买卖合同中没有约定所有权转移登记时间一节也是可以互相印证的。其次，请求办理房屋所有权转移登记是购房人的合同权利，是卖房人的合同义务，王德龙、何文静作为卖房人以未能办理转移登记为由主张合同目的无法实现本院难以支持，其所述出售涉案房屋之目的为另行购买其他房屋一节，没有合同依据，与其同意将购房款转为借款并同意在借款偿还完毕后办理过户的约定亦不能互相印证。再次，本院在考虑买卖合同是否具备继续履行条件时同时也注意到了李宁、柴鹏在购房后即着手办理相关交纳所得税等事宜，积极为取得购房资格做准备的行为，并考虑到李宁即将取得购房资格的事实。据此，本院认为王德龙、何文静不能以李宁、柴鹏的购房资格为由要求解除买卖合同。综上所述，李宁、柴鹏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院(2017）京0106民初21894号民事判决；二、驳回王德龙、何文静的诉讼请求。现李宁、柴鹏提交其家庭连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税记录，证明其们现在已取得购房资格。本院认为，李宁、柴鹏与王德龙、何文静签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同中虽然没有约定所有权转移登记时间，但请求办理房屋所有权转移登记是购房人的合同权利，是卖房人的合同义务。现李宁、柴鹏已经给付王德龙、何文静全部售房款，且已经取得购房资格，因此有权主张办理房屋所有权移转登记。关于王德龙、何文静以2016年11月30日之后的借款利息尚未支付为抗辩理由而不同意过户，双方未明确约定支付利息为过户的条件，且利息问题与本案争议并非同一法律关系，本院对此抗辩理由不予采信，王德龙、何文静对利息问题可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：王德龙、何文静于本判决生效后十日内协助李宁、柴鹏将位于北京市丰台区风格与林苑8号楼4单元101号房屋过户至李宁、柴鹏名下。案件受理费21200元，由王德龙、何文静负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 邹萌二〇二〇年六月八日法官助理 李强书 记 员 张萍