贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4225号原告：杨朝鑫，男，1978年10月10日出生，汉族，住贵州省黔西县。原告：蒋玲，女，1986年1月15日出生，汉族，住贵州省黔西县。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201311353899，特别代理。委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房[花果园社区]iv>法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910093879，一般代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，特别代理。原告杨朝鑫、蒋玲与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨朝鑫、蒋玲，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人罗璇琳璐、廖静，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，第三人众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞均到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告杨朝鑫、蒋玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告伟庭房开公司和被告麒鑫房开公司退还原告团购费60000元及自2017年10月20日起的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率自付款时计算直至付清为止）。2.本案诉讼费由被告方承担。事实及理由：原告与被告伟庭房开公司于2017年10月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1686），约定原告购买被告位于花溪区，单间商铺房屋价款为191477元。合同签订过程中，被告伟庭房开公司告知原告每间商铺需要缴纳30000元团购费才能享有合同约定的优惠价格，原告按照指定支付了团购费并交付了50%的购房款项，履行了合同义务。原告购买的两间商铺房号分别为Ａ1-1-1197和Ａ1-1-1198。直至2018年12月27日，被告也未能办理好所有产权证手续，原告根据商品房买卖合同中的相关条款申请退款。2019年4月8日，房开公司退还原告购房本金192954元（不包含利息），团购费60000元未退还。原告多次联系被告但无人接听。据此，原告诉至法院，请求支持原告诉请。被告伟庭房开公司辩称，原告在诉请中向我方主张的退还购房款首付，不是由我方收取的，根据合同相对性原则，我方不是退还购房款首付的主体；原告在诉请中向我方主张的所谓团购费，实为居间服务费。根据双方签订的《伟庭居间服务协议》，当原告于麒鑫房开公司签订商品房购买合同、享受房款优惠后，我方的居间服务就此完成。据此我方不应退还居间服务费；即使法院认定案涉《商品房买卖合同》无效，因《居间服务协议》并非该合同的从合同，且未违反《合同法》第五十二条之规定，应属有效合同；另，如法院认定应当退还居间服务费，无论我方还是麒鑫房开公司、原告方，以及实际代理销售方众横城公司，均存在过错，应当通过过错定责的方式，让各方承担相应的责任。特别是故意隐瞒未获预售许可证事实的麒鑫房开公司以及收取90%居间服务费的众横城公司，是主要过错人，应当承担绝大部分的过错责任。同时，因原告在本案未尽注意义务，故其作为过错方，无权要求我方承担资金占用期间的利息。被告麒鑫房开公司辩称，原告于2019年4月25日起诉，但原告与我司在2019年4月8日已经达成退房协议，我司已将款项退还给原告，我方认为原告的诉请与我司无关。第三人众横城公司述称，因原告方并未要求我方承担责任，因此我方认为本案与我司无关，且原告主张的团购费并非我司收取，现场出具的收据及居间合同都是被告伟庭公司盖的章，我司不应承担责任。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月2日，原告与伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号A1-1-1197、A1-1-1198，服务费20000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交4万元服务费抵10万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。2017年10月2日、2017年10月20日，原告杨朝鑫、蒋玲针对两套商铺分别向伟庭房开公司交团购费20000元、40000元，伟庭房开公司分别出具收据，注明收到杨朝鑫、蒋玲A1-1-1197、A1-1-1198交来团购费。2017年10月20日，原告杨朝鑫、蒋玲分别在2份《A区负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号A区负1-1197、A区负1-1198，面积均为11.69平方米，签约后单价均为16379.56元/平方米，签约后总价均为191477元，首付均为96477元，贷款均为95000元，贷款期限10年”。原告杨朝鑫、蒋玲（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-1686号）约定：“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ａ区负一层Ａ1-1198号房，建筑面积为11.69平方米，商品房单价为每平方米16379.56元，总金额为191477元，首付款为96477元，尾款95000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。审理中，原告方明确表示，在提起本案诉讼之前，原告已与麒鑫公司口头协商退房，且麒鑫公司已退还原告房款，故本案中原告方只要求判决退还原告团购费6万元及相应资金占用利息。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《伟庭居间服务协议》、收据、签购单、签约确认单等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交4万元服务费抵10万元购房款”的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实伟庭房开公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元及支付从2017年10月20日起的资金占用费符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年10月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨朝鑫、蒋玲团购费60000元及支付资金占用费（自2017年10月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告杨朝鑫、蒋玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 洁二〇二〇年六月二日书记员 吴梓钥