贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1170号 原告：都匀市公共交通总公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：王玉林。 委托诉讼代理人：李天全，系贵州良华律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：刘海，系贵州良华律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：黔南州华廷置业有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘廷燕。 第三人：刘廷燕，男，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被告和第三人共同委托诉讼代理人：莫雪，系贵州仁义律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告都匀市公共交通总公司（以下简称“公交公司”）与被告黔南州华廷置业有限公司（以下简称“华廷置业”）、第三人刘廷燕合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都匀市公共交通总公司委托诉讼代理人李天全，被告黔南州华廷置业有限公司、第三人刘廷燕共同委托诉讼代理人莫雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公交公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于贵州省都匀市剑江北路74号二层9间平方米的办公用房（暂估价值约200万元）。2、判令原告对第1项诉请所列安置房产享有优先所有权。3、第三人协助被告履行第1项所列交付义务。4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告交付位于贵州省都匀市剑江北路74号二层9间房屋共计778.95平方米的办公用房（1-2-4号建筑面积37.42㎡、1-2-5号36.17㎡、1-2-6号建筑面积77.75㎡、1-2-7号建筑面积84.42㎡、1-2-8号建筑面积116.05㎡、1-2-9号建筑面积110.38㎡、1-2-10号建筑面积70.54㎡、1-2-11号建筑面积113.75㎡、1-2-12号建筑面积132.47㎡）。2、判令原告对第1项诉请所列安置房产享有优先所有权。3、第三人协助被告履行第1项所列交付义务。4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年3月8日,第三人刘廷燕挂靠贵州省黔南康诚房地产有限公司与原告公交公司签订《都匀市公共交通总公司停车场及经济适用房委托代建协议》,由原告提供划拨的国有土地使用权、刘廷燕提供资金的方式合作实施“都匀市公共交通总公司经济适用房”建设项目（以下称“经适房项目”）,刘廷燕在实施项目过程中个人出资成立“都匀市公共交通总公司经济适用房项目部”（以下称“经适房项目部”）,但未经注册登记,该经适房项目部实行独立核算、自负盈亏,由刘廷燕个人任该项目部负责人并进行实际控制和经营管理。在经适房项目实施过程中,刘廷燕分别以经适房项目部和被告华廷置业公司的名义申请将原“都匀市公共交通总公司经济适用房”建设项目变更为“都匀市公交大厦”商品房建设项目,同时刘廷燕出资成立被告华廷置业承继原经适房项目的权利和义务并继续建设和销售。经都匀市人民政府及都匀市住房和城乡建设局审查,认为刘廷燕及被告申请的内容符合要求,遂作出同意将原经适房项目变更为现商品房项目的批复及行政许可,原告退出涉案建设项目。虽然在涉案项目变更过程中,原告与被告及第三人未签署任何协议,但为了实施涉案项目,原告原有办公楼被拆除用于项目建设,都匀市人民政府、都匀市住房和城乡建设局作出的批复及行政许可、刘廷燕及被告华廷置业申请内容事项中均明确，将变更后的“都匀市公交大厦”二层802平方米办公用房返还原告,用于对原告被拆除的原办公楼进行拆迁安置补偿。但被告却一直未向原告交付诉争安置办公用房,严重侵害了原告所管理国有资产的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告华廷置业、刘廷燕共同辩称，1、原告起诉案由是合同纠纷，被告与原告及公交公司经适房项目部没有签订任何形式约定合同，因此被告没有任何合同义务向原告交付房屋。2、被告华廷置业成立后，对案涉地块是通过公开网上竞拍获得土地使用权，在政府土地挂牌中政府所出卖给被告的土地是净地出让，所谓净地出让是不包含任何拆迁费用，按照国务院国有土地上房屋征收条例590号规定，从2011年后城市房屋拆迁管理条例就废止了，不存在房开自行拆迁的问题，而是由政府征收之后支付相应征收补偿或产权调配，完成所有手续后才净地出让给开发单位，被告交纳的土地出让金就包含了政府应支付的征收补偿费用，且原经济适用房2号楼变为商品房是都匀市人民政府决定，并非依任何人的申请。因此本案的拆迁与被告没有任何关系，如原告主张征收补偿，应当向政府主张。3、原告在诉状上的陈述与事实不符，项目部是刘廷燕与公交公司代建双方合作联建过程中，由公交公司成立并控制，并非其诉称刘廷燕个人能够决定成立。4、华廷置业是两个股东自行设立，并没有继承项目部的权利义务，华廷置业与项目部没有任何关系，刘廷燕用其在项目部的出资以及出资收益，作为其在华廷置业出资，享有公司股份，刘廷燕与公交公司是基于双方所签署的代建协议发生合作关系，至于他们合作期间的债权债务以及内部责任的分担与华廷置业无关。5、原告诉请第三条没有事实和法律依据，刘廷燕只享有股东权利。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，公交公司经适房项目部向都匀市交通局递交《关于成立公交公司经济适用房项目部的情况说明》，载明“在与公交公司签订合作协议后，因为项目的相关批文是公交公司的，在办理相关的手续时也要以公交公司的名义办理，为方便项目配套和建设工作开展，保证资金专款专用及我方投入的资金安全，公交公司同意成立“公交公司经济适用住房项目部”，交给我方自主管理、自主经营、独立核算、自负盈亏。故我公司于二0一0年三月下文成立公交公司经济适用房项目部，公交公司同年五月下文成立交公司经济适用房项目部，项目建设及结算完毕，经适房项目部交回公交公司。……”2015年2月3日，公交公司经济适用房项目部向都匀市政府递交《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示》，载明“根据市长办公会议纪要将公交公司经适房2号楼按程序变商后出售的精神，特请示按照国家拆迁的相关政策和规定，拟用2层作为返还已拆迁的公交公司办公楼802平方米，三层及以上由经适住宅变更为商业住宅，将一层和地下负二层变更为商业产权车位，地下临街负**由车库变更为商业用途，地下**变更为商业后仍能满足41个车位的要求。”2015年2月15日，都匀市住房和城乡建设局向都匀市政府办递交《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》，载明对《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示》事项的相关调整，应按程序完善规划、建设、土地等相关手续。2015年3月16日，都匀市人民政府召开市长办公会议【匀府议（2015）5号会议纪要】，研究同意都匀市住房和城乡建设局《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》意见。根据该会议精神，被告华廷置业于2015年11月4日向都匀市住房和城乡建设局递交《申请书》，以华廷置业通过土地交易中心挂牌出让方式取得了该块土地的使用权，并于2015年10月29日签订了土地出让合同，公交公司经适房2号楼更名为“公交大厦”为由，特申请办理相关手续。2016年6月2日，都匀市住房和城乡建设局向被告华廷置业出具《关于公交大厦规划方案的批复》【匀市住建办〔2016〕305号】，同日，又向都匀市国土局出具《关于都匀市调整规划技术经济指标的函》，同意原公交公司经济适用房取得方式由划拨转为出让，用地性质是居住用地（兼容商业），其中载明802平方米为返还已拆迁的公交公司办公楼。 根据本院向都匀市自然资源局出具调查函，该局调取案涉档案后回复：一、土地出让情况。2015年9月19日经《都匀市人民政府关于2015年第二批国有建设用地使用权出让方案的批复》（匀府函〔2015〕442号）批准同意，都匀市国土资源局于2015年9月20日对ＧＰ2015-13号（公交公司2号楼项目）进行挂牌出让，出让面积2481平方米，容积率8.24，建筑密度44.8%，用途商住，保证金223万元，起挂价1113万元。2015年10月19日黔南州华廷置业有限公司通过挂牌出让取得该地块建设用地使用权，成交价1113万元（出让价款已交清）。二、涉及办公用房问题。根据《都匀市住房和城乡建设局关于都匀市调整规划技术经济指标的函》（匀市住建函）〔2015〕598号，该项目地上建筑面积20434.93平方米：包括经适房住宅建筑面积2277.23平方米，商品房住宅建筑面积15921.37平方米，办公用房建筑面积1124.56平方米（其中802平方米为返还已拆迁的公交公司办公楼，322.56平方米为出售面积），停车库建筑面积1111.77平方米。地下建筑面积：地下停车库建筑面积1426.38平方米，临剑江北路商业建筑面积1426.38平方米。根据该项目土地评估报告，返还公交公司办公楼建筑面积802平方米，经济适用住房建筑面积2277.23平方米，地下停车库建筑面积1426.38平方米，以上建筑面积所涉及的部分不计地价及相应的建筑成本，即GP2015-13号地块出让价款1113万元不包括以上建筑面积的土地出让金。 另，位于贵州省都匀市剑江北路**房屋现权属状态为被告华廷置业所有。 上述事实，有营业执照复印件、《关于成立公交公司经济适用房项目部的情况说明》、《都匀市人民政府市长办公室会议纪要》匀府议〔2014〕20号、《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示》、《市长办公室会议纪要》匀府议〔2015〕5号、《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》、《申请书》、匀市住建办〔2016〕305号《关于公交大厦规划方案的批复》、《关于都匀市调整规划技术经济指标的函》、《土地估价报告》、《贵州省都匀市人民法院民事判决书》（2015）都民商初字第296号判决书、都匀市自然资源局回函及当事人的当庭陈述在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方争议房屋的土地原是划拨土地,原告公交公司仅享有划拨土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》规定,划拨土地使用权具有处分权能受限制的特征，即划拨土地使用权不能随意处分，只允许有条件的、有限制的流转，即获得有批准权的人民政府批准同意转让,并由受让方补办土地使用权出让手续的或者由有权政府直接划给受让方,合同才可能有效,否则无效。本案在当事人起诉前，经都匀市人民政府批准，受都匀市国土资源局委托，都匀市土地储备中心对争议房屋的土地进行了挂牌出让程序，并与被告华廷置业签订了土地使用权出让合同，并支付了11300000元的土地使用权出让金，显然已完成了土地的补正手续。但从本案的一系列证据显示并一再明确，将该划拨土地转为出让土地的同时，还应将“都匀市公交大厦”2层802平方米作为返还已拆迁的原告公交公司办公楼，被告华廷置业实际取得了土地合法手续后，却一直未完全落实该返还义务，被告抗辩双方并未签订过任何返还办公楼事宜的相关协议，但从本案的证据显示对返还802平方米办公房的义务其是明知并同意的，并不能以此来否认该事实，故本院不予采纳。被告还抗辩土地是其通过竞买的方式从政府取得，其所缴纳的土地出让金中已包含了拆迁费用，但根据本院查明的事实，被告华廷置业缴纳的土地出让金中并未包含本案争议的返还公交公司办公楼建筑面积802平方米，故其抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告返还“都匀市公交大厦”二层9间共778.95平方米办公用房的诉请有事实依据和法律依据，依法应予支持。对于原告诉请其对安置房产享有优先所有权和要求第三人刘廷燕协助交付义务问题，本院认为个人与公司是不同的民事主体，依法不能混同，原告的诉请无法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔南州华廷置业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告都匀市公共交通总公司交付位于贵州省都匀市剑江北路74号二层9间（1-2-4号建筑面积37.42㎡、1-2-5号36.17㎡、1-2-6号建筑面积77.75㎡、1-2-7号建筑面积84.42㎡、1-2-8号建筑面积116.05㎡、1-2-9号建筑面积110.38㎡、1-2-10号建筑面积70.54㎡、1-2-11号建筑面积113.75㎡、1-2-12号建筑面积132.47㎡）共计778.95平方米的房屋，并协助办理过户手续。 二、驳回都匀市公共交通总公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，因适用简易程序减半收取11400元，由被告黔南州华廷置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  黄莹 二〇二〇年六月十八日 法官助理孔德燕 书记员罗昭君