西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14222号原告：陕西天宝物业投资有限公司,住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告：石俊，女，汉族，1974年12月4日出生，住西安市长安区。第三人：中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行，住所地：西安市高新区。负责人：马武章，该支行行长。委托诉讼代理人：张会会，男，汉族，1985年4月2日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）与被告石俊、第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称光大银行丈八北路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宝公司的委托诉讼代理人张汇子、被告石俊、第三人光大银行丈八北路支行的委托诉讼代理人张会会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西天宝物业投资有限公司提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告签订的合同登记号为YXXXX6547《商品房买卖合同》，房屋总价款737303元；2、判令被告支付原告违约金36865.15元；3、判令被告偿还原告代付款29048.37元（暂计算至2019年3月底），具体以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准；4、判令被告返还房屋并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；5、判令被告及第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：被告与原告签订了《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为737303元。《商品房买卖合同》约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款。后原告与第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，第三人作为XX城XX小区XX房人即本案被告提供个人房屋按揭贷款，由原告提供连带保证担保责任。《商品房买卖合同》补充协议附件七第九条约定:“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺:1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任…。”补充协议第第十一条第一款约定，“发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金……”。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。后因被告停止向第三人偿还本息，第三人要求原告承担担保责任，截止2019年3月原告已代被告偿还按揭贷款本息总计29048.37元。被告的断供行为亦严重违反合同约定，合同约定原告享有的解除权已经成就，同时原告有权要求被告全额返还垫付款，支付违约金。被告石俊辩称，2018因被告家里有事急需用钱，故被告想要卖掉涉案房屋，但开发商未将房产证办理下来，无法出售，所以断供。被告和原告的工作人员都在小区内的业主群里，但是原告却一直未联系被告。现被告同意解除商品房买卖合同，但原告应退还首付款、契税、大修基金，并向被告赔偿涉案房屋因未及时办理房产证造成的损失。第三人光大银行丈八北路支行述称，就本案诉讼请求，原告要求第三人配合办理抵押权注销事宜，第三人条件如下：被告结清该笔贷款。原告代为偿还贷款本息。如满足以上条件之一，第三人予以配合抵押权注销手续。经审理查明，2015年6月7日，原告与被告签订合同登记号为Y15066547YXXXX6547的《商品房买卖合同》,合同约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房房屋一套，该房屋建筑面积105.09平方米，总房款为737303元。合同附件五补充协议“付款方式及期限约定”，被告于2015年5月29日交纳履约定金20000元；于2015年6月7日付清首付款207303元；于2015年6月7日办理完毕房款510000元的贷款手续。合同附件七第九条关于商业贷款形式付款的约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除买卖合同，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。”补充协议第十一条约定：发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金；无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担。”合同签订后，被告向原告缴纳了定金及首期购房款。后原、被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定由第三人向被告提供贷款51万元，被告以其购买房屋作为抵押担保，原告为被告在该合同项下的贷款所产生的全部债务向第三人提供连带责任保证担保。后第三人向原告发放贷款51万元。被告按期偿还部分贷款本息后，自2017年8月起，出现多次逾期还款情况，第三人遂从原告的银行账户中扣取相关款项。截止2019年9月底，第三人共计扣划原告代偿款47310.48元。另查明，涉案房屋已向被告交付。另查明，第三人作为原告将天宝公司、石俊诉至本院，本院作出了（2020）陕0113民初6483号民事判决书，判决内容为：一、被告石俊于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行偿还借款本金463671.74元、利息（含罚息）12989.12元，合计476660.86元（截至2020年4月1日），并按合同约定支付自2020年4月2日起至债务实际清偿的利息（含罚息）；二、被告陕西天宝物业投资有限公司对本判决第一项被告石俊的债务承担连带清偿责任。被告陕西天宝物业投资有限公司承担担保责任后，有权向被告石俊追偿。原告表示该判决已生效，但并未履行。被告石俊亦表示其并未履行。以上事实，有《商品房买卖合同》、中国光大银行内部通用凭证、《个人贷款合同》、借据、第三人出具贷款还款清单等、（2020）陕0113民初6483号民事判决书及当事人陈述等在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告按照合同约定缴纳了全部的购房款，但其中的51万元系其从第三人处获得的贷款，由于其逾期还款，因原告为被告贷款提供连带责任保证担保，由此导致原告的银行账户截止2019年9月底被第三人共扣划47310.48元，原告承担了保证责任。根据合同的约定，原告承担保证责任后有权选择解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，如解除合同，被告还应向原告支付已付房价款总额5%的违约金，并应自解除《商品房买卖合同》之日起10内配合原告办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。原告在本案诉讼中要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告向其支付违约金36865.15元并由被告配合原告办理商品房合同备案注销手续的诉讼请求，有合同依据，合理合法，本院予以支持。原告要求被告返还房屋、要求被告及第三人配合其到房屋抵押权预告登记部门办理抵押权注销手续的诉讼请求一节，因现原、被告仍未将贷款清偿完毕，故该项诉讼请求尚不具备履行条件，原告可待贷款清偿完毕后，再行主张，本案不予支持。关于原告要求被告偿还代偿款项一节，因原告已选择解除合同，故该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陕西天宝物业投资有限公司与被告石俊就位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房房屋签订的合同登记号为YXXXX6547的《商品房买卖合同》；二、被告石俊于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付违约金36865.15元。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告石俊应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西天宝物业投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为YXXXX6547）的备案注销手续。四、驳回原告陕西天宝物业投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11173元，由被告石俊承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  闫小娟人民陪审员  周忠平二〇二〇年五月二十八日书 记 员  康 黎打印：相丽华校对：王维2020年月日送达20190113142229161000079412345871974120426101211974120414272091610000580771433201907181211173031