江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初770号原告（反诉被告）：南京瀚威轩诚智能科技有限公司，统一社会信用代码91320111686736564G，住所地南京市浦口区汤泉街道工业集中区**，实际经营地南京市雨花台区安德门大街**。法定代表人：娄隆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：李胜，北京市北斗鼎铭(南京)律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京金鹏驾驶员培训有限公司，统一社会信用代码9132010557594415XB，住所，住所地南京市雨花台区安德门大街**div>法定代表人：张拥华，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏镜见兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，江苏镜见兴律师事务所律师。原告南京瀚威轩诚智能科技有限公司（以下简称瀚威轩诚公司）诉被告南京金鹏驾驶员培训有限公司（以下简称金鹏公司）、房屋租赁合同纠纷以及反诉原告金鹏公司诉反诉被告瀚威轩诚公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀚威轩诚公司的委托代理人王**、戚婷婷，被告（反诉原告）金鹏公司的委托代理人李胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚威轩诚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即搬出其承租原告的雨花台区安德门大街9号场地、房产并交还原告。2.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年承租了南京安中仪表厂的雨花台区安德门大街9号(原工农村砂石场）场地并收购了地面的建筑物，2013年原告与被告签订租赁合同约定将上述场地的一部分出租给被告使用，租期三年，此后双方就合同租期等问题发生争议，诉讼至法院，法院判决合同期限为前后六年，即双方合同期限至2019年12月20日止，现双方租期法院已经明确，原告在法院判决前后均多次向被告提出不再续约并提出让被告按期清退场地，但是被告却一再以各种理由推诿，故诉至法院。被告金鹏公司辩称，1.根据双方于2015年10月22日签订的租赁合同以及判决书、2019年1月21日签订的租赁纠纷调解书、2019年3月22日签订的补充协议书，双方约定2018年7月1日起，被告按1500000元/年向原告支付租金，如原告胜诉，则支付的租金多退少补，否则超付的租金折抵租期按照原租赁合同顺延。2.按照原租赁合同应付租金是630000元/年，被告在2018年6月到2019年3月之间分三次向原告支付共计1500000元的租金，对应的租赁期间是2018年6月21到2019年12月20日，但按照原来的租赁合同，被告多付了租金为555000元。3.如果原告不能返还多付的租金，则应将租金折抵租期按照原租赁合同顺延，原租赁合同是2019年12月20日到期，555000元可以折抵的租期是10个月17天，故应当从2019年12月20日顺延到2020年11月7日，现在尚未到期，且原告也未归还多收的租金，所以被告不应当搬出。反诉原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还租金640000元、押金20000元，合计360000元；2.判令由反诉被告承担反诉的诉讼费。庭审中，反诉原告变更诉讼请求1.将反诉被告未返还的租金345000元，折抵租期6个月17天按照原租赁合同继续顺延，即租赁合同截止日期2020年11月7日；2.反诉被告承担反诉的费用。事实与理由：2013年11月28日，双方签订《租赁合同》，约定瀚威轩诚公司将其位于雨花台区的空场地及仓库租赁给金鹏公司，金鹏公司于2013年12月20日缴纳了20000元押金，后双方再次签订合同将租期延至2019年12月20日。在合同履行期间，瀚威轩诚公司多次要求金鹏公司搬出，双方为此产生诉讼，根据生效判决的内容以及《租赁纠纷调解书》《补充协议书》的约定，法院判决金鹏公司胜诉时，若瀚威轩诚公司未按照约定返还金鹏公司多支付的租金，金鹏公司有权按照《租赁合同》的约定继续承租使用场地。截至目前，瀚威轩诚公司仍未返还多支付的租金。反诉被告瀚威轩诚公司辩称，1.双方曾经确实存在租赁关系，但至2019年12月20日双方的租赁关系已经结束，瀚威轩诚公司诉讼是基于合同到期让对方迁出，对方诉讼是要求瀚威轩诚公司返还多收租金和续租，对方反诉不成立。2.所谓租金计算，是金鹏公司单方面的意思表示，2015年双方对于租金是明确约定递增的，金鹏公司提出的租金标准，合同中未约定，计算标准有问题。到期后对于场地的使用费双方未约定，对方认为到期以后的租金标准仍然按照每年630000元的标准计算无依据。3.金鹏公司一直占用案涉场地至今且没有搬迁的意思，如果需要继续使用瀚威轩诚公司的案涉场地，那么从2019年12月20日之后，租金应改为每年1500000元。经审查，本院认定事实如下：2013年11月28日，瀚威轩诚公司（甲方）与金鹏公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：瀚威轩诚公司将位于雨花台区京市安中仪表厂内）空地租赁给金鹏公司用于驾校训练场地使用，租赁物面积经双方认可确定为17800㎡；租赁期限3年，即从2013年12月21日至2016年12月20日止；租赁物免租期20天，即从2013年12月1日起至2013年12月20日；租赁保证金20000元，租金第一年至第三年每年租金人民币480000元。合同并就租赁续租、租赁费用支付、场地维修保养、免责条款等事宜进行了约定。2015年10月12日，瀚威轩诚公司（甲方）与金鹏公司（乙方）另行签订《租赁合同》一份，约定：根据《合同法》以及相关法律法规的规定，本着互惠互利的原则，在延续双方2013年11月28日租赁合同以及2013年12月10日补充协议以及平等、协商的基础上，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款，瀚威轩诚公司将位于雨花台区京市安中仪表厂内）空地租赁给金鹏公司用于驾校训练场地使用，租赁物面积经双方认可确认为17800㎡；用于办公的仓库面积经双方确认为540平米。租赁期限六年，即从2013年12月21日至2019年12月20日止；租赁保证金20000元，租金收益2016年12月20日前按年租金人民币600000元收取，自2016年12月21日起以后租金按上一年度租金总额递增5%。乙方应每半年向甲方支付一次租金，即每年5月20日、11月20日向甲方支付下一半年场地租赁费用。合同并就租赁续租、水电费承担、场地维修保养、免责条款、合同生效等事宜进行了约定，本合同生效后，原2013年11月28日租赁合同以及2013年12月10日补充协议即不再履行。后，双方关于租赁期限产生纠纷，瀚威轩诚公司认为2015年10月12日签订的《租赁合同》无效，诉至本院。本院（2018）苏0114民初4382号民事判决书中确认2015年10月12日签订的《租赁合同》有效。瀚威轩诚公司不服，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终5353号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，在此前的诉讼过程中，2019年1月2日，双方在派出所签署《租赁纠纷调解书》一份，协商由金鹏公司继续使用上述场地及房屋，但应暂按1500000元一年交纳租金，具数额等待法院判决后按照法院判决执行。2019年3月22日，金鹏公司（甲方）与瀚威轩诚公司（乙方）签订《补充协议书》一份，约定对2019年1月2日签订的《租赁纠纷调解书》补充：“一、甲方继续按照调解书内容向乙方支付租金，若雨花台区法院判决甲方胜诉，即按照2015年10月12日双方签订的租赁合同履行，则乙方在收到判决书后7个工作日内退还甲方多支付的房租，否则该房租超付款作为租金，按照前述《租赁合同》的约定顺延履行……”再查明，2018年9月30日、2019年1月3日、2019年3月18日，金鹏公司根据2019年1月2日的《租赁纠纷调解书》分别向瀚威轩诚公司支付自2018年6月21日起的租金750000元、375000元、375000元，合计支付1500000元。另，金鹏公司使用案涉场地及房屋至今。2019年12月12日，瀚威轩诚公司向金鹏公司发出《通知书》一份，通知金鹏公司租期至2019年12月20日到期，现租期将结束，瀚威轩诚公司不再续约，要求金鹏公司按期交还场地。庭审中，金鹏驾校自认自2016年12月21日起，其均按照每年630000元的租金标准向原告交付租金。双方同时对租赁期间场地中拆除部分的面积予以确认，约为300㎡。后经询问双方当事人，瀚威轩诚公司明确案涉租赁场地拆除部分的拆除时间为2016年10月，金鹏公司认为拆除时间为2016年底至2017年初。以上事实，有2013年11月28日的《租赁合同》、2015年10月12日的《租赁合同》、（2018）苏0114民初4382号民事判决书、（2019）苏01民终5353号民事判决书、《租赁纠纷调解书》《补充协议书》《通知书》、收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（2018）苏0114民初4382号、（2019）苏01民终5353号民事判决书中已确认2015年10月12日签订的《租赁合同》有效，故双方均应按2015年10月12日签订的《租赁合同》履行。关于场地面积减少是否应免去租金递增的问题，因租赁面积原来共17800㎡，减去的部分约300㎡，未显著影响租赁场地使用且双方并未达成免去租金递增的协议，故租金仍应按照合同约定每年递增5%。根据该租赁合同的约定，2016年12月21日至2017年12月20日、2017年12月21日至2018年12月20日、2018年12月21日至2019年12月20日的年租金应分别为630000元、661500元、694575元。因双方均认可最晚于2017年初，案涉场地的租赁面积已减少约300㎡，故后续租金的收取应减少拆除部分的相应比例。现金鹏驾校对2016年12月21日至2017年12月20日期间630000元的年租金无异议，认为自第二年度起递增租金应考虑场地面积减少的因素，不违反法律规定，本院经核算，减少面积后2017年12月21日至2018年12月20日、2018年12月21日至2019年12月20日的年租金应分别为650351元（661500×17500/17800）、682869元（694575×17500/17800）。金鹏公司已支付2017年12月21日至2018年6月20日的租金315000元，自2018年6月21日起支付租金合计1500000元，截至2019年12月20日扣除约定租金后剩余租金[1500000-（650351-315000）-682869]=481780元。关于剩余租金的处理，因双方未能达成一致意见，且瀚威轩诚公司从未作出愿意退还租金的意思表示，现金鹏驾校主张将未返还的租金折抵租期，符合合同约定和法律规定。关于2015年10月12日的《租赁合同》约定的租赁期满后的租金计算标准，本院认为，双方在《租赁纠纷调解书》中约定“……乙方在收到判决书后7个工作日内退还甲方多支付的房租，否则该房租超付款作为租金，按照前述《租赁合同》的约定顺延履行……”，故2019年12月21日起应继续按该租赁合同约定的租金标准计算，递增后2019年12月21日起至2020年12月20日的租金为717012元（694575×1.05×17500/17800），现剩余租金481780元，折抵后租期应顺延至2020年8月21日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认南京瀚威轩诚智能科技有限公司与南京金鹏驾驶员培训有限公司于2015年10月12日签订的《租赁合同》延期履行至2020年8月21日；二、驳回南京瀚威轩诚智能科技有限公司的诉讼请求；三、驳回南京金鹏驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由南京瀚威轩诚智能科技有限公司负担；反诉案件受理费3350元，由南京瀚威轩诚智能科技有限公司负担2465元，由南京金鹏驾驶员培训有限公司负担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年六月十一日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕