安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3525号 上诉人（原审被告）：安徽上华喜品牌运营有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路**欣都大厦**。 法定代表人：何维元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉荣，女，1971年10月4日出生，汉族，住安徽省庐江县。 原审被告：合肥顺添商业管理有限公司，住所，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**新地中心**516div> 法定代表人：肖徐哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 上诉人安徽上华喜品牌运营有限责任公司（以下简称上华喜公司）因与被上诉人王玉荣、原审被告合肥顺添商业管理有限公司（以下简称顺添公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上华喜公司上诉请求：1.依法变更一审判决第二项，即判决上华喜公司返还王玉荣未履约管理费20272元（不服金额63712元）；2.本案上诉费由王玉荣承担。事实和理由：1.一审法院将2018年7月26日作为双方费用的开始计算时间没有依据。上华喜公司与王玉荣之间所签订的合作经营合同明确约定，双方合作经营期间自2018年6月22日开始，且王玉荣自身在计算管理费用的数额时，也是将2018年6月22日作为开始计算时间的，故一审法院将2018年7月26日作为双方费用的开始计算时间，没有事实依据及证据支持。2.一审法院将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间同样缺乏依据。第一，一审法院认定，顺添公司是自2019年5月底才开始陆续进行清场的，而2019年4月28日顺添公司是停止了涉案商场公共区域的用电，而与其在同一场地经营的（2019）皖0104民初6928号案件当事人黄成军也确认是经营到顺添公司清场即2019年5月底才停止经营的；第二，一审法院在处理顺添公司诉上华喜公司的（2019）皖0104民初6783号房屋租赁合同案件中，一审法院也是将顺添公司收取上华喜公司租金的计算截止时间确定为2019年5月31日，故一审法院将2019年4月28日作为双方费用计算的截止时间与案件事实不符。上华喜公司最多只应返还自2019年6月1日至2019年6月22日期间（合计21天）的管理费20272元（28960元÷30天×21天）。 王玉荣辩称，一审判决正确，请求维持原判。 顺添公司述称，与顺添公司无关。 王玉荣向一审法院起诉请求：1.判令解除王玉荣与上华喜公司档位经营合同；2.判令上华喜公司、顺添公司连带赔偿王玉荣经济损失505508元(其中经营性损失384908元、装修费120600元)；3.判令上华喜公司返还未履约租金108366元，保证金50000元，赔偿违约金100000元；4.本案诉讼费由上华喜公司、顺添公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月31日、2018年5月10日，上华喜公司与顺添公司签订《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》及补充协议，约定顺添公司将包括案涉商铺在内的保利MALL合肥购物中心部分商铺出租给上华喜公司使用。2018年4月29日，上华喜公司（甲方、出租人）与王玉荣（乙方、承租人）签订《保利·得味街档位合作经营合同》一份，约定：甲方提供于安徽省合肥市政务区天鹅湖保利MALL“保利·得味街”城隍庙区B-13、B-14、B-15、B-16、B-17、B-26号档位，供乙方经营销售合同约定的餐饮品种；合作经营期限3年，自2018年6月22日至2021年6月21日；乙方向甲方支付合作经营的管理费28960元/月，全年合作经营管理费为345720元；合作经营管理费按年支付，支付期满前一个月支付下一期的管理费；乙方在签订合同当日内向甲方支付履约保证金50000元；甲乙双方任一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴履约保证金的200%向守约方支付违约金；如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失；合同经双方或授权代表签章、乙方交纳全部合作经营管理费和履约保证金后生效等内容。前述合同签订后，王玉荣依约支付上华喜公司履约保证金50000元、第一年管理费347520元，上华喜公司将案涉铺位交付给王玉荣。2018年7月26日，包括案涉铺位在内的保利·得味街开业经营。 因上华喜公司与顺添公司之间产生纠纷，2019年4月28日，顺添公司对案涉铺位所在的保利商场五楼公共区域停止供电。2019年5月15日，顺添公司发出《商铺腾退通知函》，载明“致上华喜公司：2018年1月31日贵我双方签订《保利ＭＡＬＬ合肥购物中心商铺租赁合同》……贵司于2018年6月20日开始拖欠我司租金……鉴于贵司行为已造成事实违约，我司现郑重通知贵司：1.我司按合同约定，自起正式解除与贵司签订的商铺租赁合同、物业管理合同；收回场地及贵司在该商铺内的一切经营相关权利，终止物业服务；2.请贵司做好腾退准备，接到《商铺腾退通知函》起至2019年5月30日24:00前，将贵所承租的位于合肥市政务区交口保利ＭＡＬＬ内5层Ｚ503／5005／5006／5007／5023号商铺腾空完毕并交付我公司，同时结清因贵司违约产生的所有费用；3.如贵司未按时腾退商铺，商铺内所有物品将视为贵司自动放弃，我司有权自行做任何处置；由此产生的一切后果和损失均由贵司自行承担……”。后顺添公司陆续对出租给上华喜公司的商铺进行清理物品、拆除装修。后王玉荣从案涉铺位搬离。 上述事实有王玉荣提交的《保利·得味街档位合作经营合同》、特批申请单、租金收据、光盘、商铺腾退通知函、保证金收据，顺添公司提交的《保利MALL合肥购物中心商铺租赁合同》及补充协议及当事人的当庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。 王玉荣提交的经营流水截图，系其单方制作，上华喜公司亦对其真实性持有异议，对其证明效力，一审法院不予确认。王玉荣提交的装修合同、装修费收据，无法达到其证明目的，对其证明效力，一审法院不予确认。上华喜公司提交的确认函，无法达到其证明目的，对其证明效力，一审法院不予确认。 一审法院认为，王玉荣与上华喜公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，因案涉商铺被顺添公司收回导致合同无法继续履行，王玉荣据此起诉要求解除案涉《保利·得味街档位合作经营合同》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，《保利·得味街档位合作经营合同》于起诉状副本送达上华喜公司之日即2019年8月29日解除。结合保利·得味街于2018年7月26日开业经营，后顺添公司于2019年4月28日对案涉铺位所在的保利商场五楼公共区域停止供电等实际情况，王玉荣要求上华喜公司返还未履约管理费83984元[347520元-2018年7月26日至2019年4月28日管理费263536元(28960元/月×9月+28960元/月÷30天×3天)]，一审法院予以支持；王玉荣相关诉请中的超出部分，一审法院不予支持。上华喜公司关于合同期限始于2018年6月22日，至2019年8月双方履约已超过一年，不应返还管理费的辩解意见，依据不足，一审法院不予支持。因上华喜公司原因导致案涉合同无法继续履行并解除，上华喜公司应向王玉荣承担违约责任，王玉荣据此要求上华喜公司返还保证金50000元，并支付违约金100000元，一审法院予以支持。考虑到王玉荣已对案涉商铺进行装修并实际对外经营，合同解除后王玉荣确有装修损失、经营性损失发生，但因一审法院已支持王玉荣主张的违约金100000元，在王玉荣未能提供合法有效证据证明其主张的违约金100000元不足以弥补其经营性损失、装修损失等实际损失的情况下，其关于要求上华喜公司另行赔偿经营性损失、装修费损失的诉请，一审法院不予支持。因王玉荣与顺添公司之间并不存在租赁合同关系，王玉荣要求顺添公司赔偿其经济损失的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王玉荣与安徽上华喜品牌运营有限责任公司签订的《保利·得味街档位合作经营合同》于2019年8月29日解除；二、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内返还王玉荣未履约管理费83984元；三、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内返还王玉荣保证金50000元；四、安徽上华喜品牌运营有限责任公司于判决生效之日起十日内支付王玉荣违约金100000元；五、驳回王玉荣的其他诉讼请求。本案案件受理费11439元，减半收取计5719.50元，由王玉荣负担3946.50元，安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担1773元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院认定的、当事人无异议的案件事实，本院予以确认。 本院认为，关于上华喜公司主张的一审法院认定王玉荣应付管理费起止时间错误问题。首先，关于管理费的起算时间问题，王玉荣在一审中提交了一份加盖有上华喜公司合同专用章的《保利·得味街项目特批申请单》，该申请单载明：“商户具体计租时间以得味街开街时间计算”。上华喜公司主张应以2018年6月22日即双方合同中约定的时间作为管理费的起算时间，王玉荣提交的申请单未能提供原件，不予认可。对此本院认为，上华喜公司与王玉荣签订的《保利·得味街档位合作经营合同》中虽约定了合同期限，但合同中亦约定了“保利·得味街”由上华喜公司统一运营管理，同时双方还通过签订《“保利·得味街”管理规约》的方式对王玉荣使用租赁房屋进行具体的约束。王玉荣虽未能提交申请单的原件，但结合申请单的形式、内容，以及此类由出租方统一运营的经营模式，一审法院以开业时间即2018年7月26日作为管理费的起算时间并无明显不当，故对上华喜公司的该项上诉主张本院不予支持。关于管理费应计算到何时的问题，上华喜公司主张应计算至2019年5月底，但顺添公司在2019年4月28日已经对案涉商铺所在公共区域停电，这必然对王玉荣的经营造成较大影响，王玉荣事实上难以继续正常经营，王玉荣也主张在2019年4月28日后就未再经营。而造成停电的原因也是因为上华喜公司在履行与顺添公司的租赁合同过程中违约。因此，上华喜公司主张管理费应计算至2019年5月底依据不足，本院亦不予支持。 综上，上华喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1393元，由安徽上华喜品牌运营有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 沈 静 审判员 陆建群 二〇二〇年六月二十二日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。