广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终245号上诉人（原审原告）：邱锡明，男，汉族，住茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名市名雅房地产开发有限公司，住所地：茂名市***************。法定代表人：邓钧升，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞龙，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。上诉人邱锡明因与被上诉人茂名市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱锡明上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初2093号民事判决；依法改判支持邱锡明一审的第一项诉讼请求(请求判决名雅公司向邱锡明支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，违约金自2015年2月23日起，以房屋总价964119元为基数，按照6%的年利率计算至名雅公司提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2019年4月1日，合计违约天数为1499天，违约金为237569.48元)。2.本案一、二审诉讼费用、财产保全费用由名雅公司承担。事实和理由：（一）一审法院事实认定不清。1.一审法院认为双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条不存在格式化合同无效的情形，属于事实认定不清。在商品房买卖过程中，名雅公司具有明显优势地位，所签订的合同也是名雅公司提前准备好的格式化合同版本，且合同第十五条第三款为典型的格式化条款。限制了邱锡明主张逾期办证的违约责任的重大权利，不仅没有用加大加粗的字体，反而用缩小的字体，该条款没有尽到合理提醒和充分说明的义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，名雅公司没有履行充分告知的提醒义务，也没有邱锡明在该条款签字确认，因此，该格式化条款无效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条的规定，开发商提供的格式化合同中，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。2.一审法院认为邱锡明未能提供证据证明实际损失，以及未能提供证据证明难以确定的具体损失，从而认定由邱锡明承担举证不能的责任，不能客观反映邱锡明因逾期办证造成重大损失的客观事实。(1)逾期办证违约责任的性质应属严重违约，名雅公司长期逾期办证应属根本违约。(2)商品房买卖的交易本质及根本目的是房屋所有权的转移。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条及第十四条的相关规定，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记即办理房产证才发生效力。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权指对所有物的占有、使用、收益和处分的权利，其中处分权是所有权与用益物权等其他权利的本质区别，也是其核心权利。未取得房产证的房屋禁止买卖，即无法行使处分权。因此，使出售房屋具备办理房产证的条件是名雅公司的主要合同义务，直接关系到合同目的能否实现。名雅公司不仅应将商品房交付邱锡明占有和使用，而且必须依法依约履行使所售房屋具备办证条件义务，将房屋所有权转移给购房人。因名雅公司单方的原因导致长期逾期办证或不能办证，使邱锡明在四、五年间无法实现取得物权的交易目的，应属根本违约行为。(3)从法律规定看其根本违约属性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，《商品房买卖合同》约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求赔偿损失的，应予支持。该条款是对长期逾期办证问题是根本违约属性的明确界定。(4)没有房产证，涉案房屋不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，因此，邱锡明所购买的房屋在长达四、五年不受物权法的保护。(5)在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿，不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。(6)如没有办理房产证，涉案房屋仍属名雅公司的财产，则邱锡明所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，邱锡明承担了四、五年不应承担的风险。(7)在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。名雅公司每逾期一年办证，其实相当于缩短了该房子一年的土地使用年限，提前增加了邱锡明支付续期费用的负担，这种损失其实是一种重大损失。(8)房子所具有的学区属性，如果不能及时办理好房产证，买了房之后也无法享受学区的待遇，需要支付高额择校费用，这种损失也是重要损失。(9)因名雅公司逾期办证，必然增加邱锡明的税费负担。逾期办证会增加购房者二手房买卖税负，邱锡明明显有重大损失，其损失属于典型的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款所规定的“损失金额难以确定”的法定情形。（二）一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）依法调整逾期办证违约金，中央有明确的会议精神。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四部分第四款第二项规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”（四）广东省高级人民法院对依法调整逾期办证违约金有明确的文件精神。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、第三十九条规定，买受人因逾期办证“损失数额难以确定的，人民法院可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”开发商提供的格式化合同中约定违约金金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。（五）逾期办证业主是有实际损失的，商品房买卖过程中，交房和办证是属于交易的两个阶段，同属一种属性，因此，一审法院认为办证是附随义务，不是合同的主要义务，这既不符合事实，也不合情理。（六）名雅世家16栋逾期办证的时间具有严重性和唯一性的特点，整个楼盘只有16栋逾期超过四年，其影响之大损失之严重，并非其他楼盘或者同一楼盘里的其他栋可以相提并论；（七）名雅世家**栋是2019年6月办理转移登记，而同楼盘里的其他业主则是2017年-2018年办证，同等条件下，由于名雅公司拖延了税收计算的期间，导致**栋的业主无法享受减免个人所得税和营业税优惠的重要时节，必然增加因保全降低风险而增加交易的必然惩罚，从而导致损失进一步加大。（八）一审法院在事实认定过程中并没有详细阐述名雅公司在合同履行中的过错程度，对地下室存在5000平方米没有覆土回填而导致没有通过政府职能部门的验收，是名雅公司单方过错导致的违约，属于事实认定不清，应根据名雅公司在违约过程中的过错程度以及公平原则、诚信原则，依法支持邱锡明调整违约金的诉求。综上所述，邱锡明主张逾期办证违约金，以已付房款为基数，按照年利率6%计算违约金符合法律规定。请求二审法院依法撤销原判，并依法改判。名雅公司辩称，（一）一审法院认定事实清楚。1.《商品房买卖合同》不存在格式条款无效情形。合同第十五条第三款是经过双方协商达成合意后补充添加的条款，是双方对合同条款自由选择的结果，也不存在免除或限制邱锡明权利的情形，该条款合法有效。因此，本案不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的情形，邱锡明不能以此否认其作出的真实意思表示。2.邱锡明未提供证据证明其实际损失金额，或证明其损失客观存在但数额难以计算。一审判决邱锡明承担举证不能的不利后果并无不妥。（二）一审法院适用法律正确。《商品房买卖合同》第十五条已经约定违约金，邱锡明认为违约金过低，要求适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定予调整，但邱锡明不能以假设可能存在的损失而适用上述法律规定。另，刘小莲等85户业主以同样事由起诉名雅公司主张逾期办理不动产权证违约金的系列案件，已由一审法院作出民事判决并已生效，该批案件判决均认定应以《商品房买卖合同》第十五条约定的计算标准计算违约金。（三）我国不存在惩罚性违约金的制度，相应的惩罚性违约金也有具体的法律规定，但本案不属于规定的惩罚性违约金情形，因此，邱锡明主张惩罚性违约金是没有法律依据。（四）合同法规定违约金的承担不以过错为前提，邱锡明以名雅公司存在严重过错为由主张调整违约金，不符合合同法的规定。（五）名雅公司是茂名地区房地产开发企业的龙头企业，其所开发的房产在当地享有良好的社会声誉，名雅公司逾期办证并非名雅公司恶意拖延所致，对于办理涉案房屋的产权证名雅公司一直采取积极的态度，办证的顺序是从第1栋至**栋，刚好涉案的房屋是**栋也就是小区最后一栋，所以存在办证时间跨度大的问题，并非名雅公司故意拖延所致。(六)邱锡明主张名雅公司逾期办证造成其严重的经济损失，其应当举证证明具体损失而不是单纯列举理论，涉案房屋自2013年12月31日就已经交付给邱锡明使用，不影响邱锡明的任何权利。综上，请求法院驳回邱锡明的上诉请求，维持一审判决。邱锡明向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，违约金自2015年2月23日起，以房屋总价964119元为基数，按照6%的年利率计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2019年4月1日，合计违约天数为1499天，违约金为237569.48元。2.判决被告在判决书生效之日起30天内将茂名市****1***********屋资料报不动产登记机关备案。3.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。一审法院审理查明：2012年6月17日，原告邱锡明（买受人）与被告名雅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同载明买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积163.41平方米，单价为每平方米5900元，总金额964119元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.（1）因出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因致使，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币总房款的万分之三违约金。（2）因买受人未能及时缴存维修基金或预交国家规定的相关办证费用或未及时交清应付购房款或未及时签订面积差异退补协议（见合同补充协议第三条）而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不负任何责任”。合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2014年2月28日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2019年6月18日，被告名雅公司向不动产登记中心申请房屋产权转移登记。2019年7月1日，不动产登记机关办出涉案房屋的不动产权证书。另查明，茂名市自然资源局分别于2019年5月9日和5月27日作出的复函载明，2016年5月30日茂名市不动产登记局、不动产登记中心挂牌成立并颁发第一本不动产权证。不动产统一登记的首次登记较以前增加了房地产调查，需提供界址坐标清晰的宗地图才能实现办理。被告名雅公司于2016年5月24日送整个小区资料到茂名市自然资源局登记部门进行会审，因缺少办理首次登记和转移登记的宗地图，被告知找测量部门重新办理宗地图的测量和出图。2016年10月开始，该局陆续受理1-15号楼资料的办理，但**号楼房屋测量报告将整个小区地下室车位合并一起登记（茂名市本级商品房小区***车位登记都是采取挂靠小区中其中一栋楼整体一齐登记），因该小区地下室与报批图纸有不相符的地方，同时该局对商品房小区的登记尚未采取地下与地上分离的做法，因此**号楼地上部分的登记受到影响。名雅公司于2019年3月29日将资料送回该局后台进行审批，审批人员于2019年4月2日办结。截至2019年5月27日，名雅公司未向该局登记部门申请办理转移登记。2019年6月21日，茂名市住房和城乡建设局的复函载明，名雅公司于2015年3月10日对楼盘地下室补办了质量安全报建手续，并于2015年5月8日取得了该部分地下室的建筑工程施工许可证。一审法院认为，原告邱锡明与被告名雅公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。现原告请求被告在判决书生效之日起30日内将涉案房屋资料报不动产登记机关备案，因被告于2019年6月18日将涉案房屋的资料向不动产登记机关报备，不动产登记机关于2019年7月1日办出不动产权证书，故该诉讼请求无需再作处理。因此，本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题；三、关于违约金计算标准的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约向被告履行了相应的义务。被告于2014年2月28日将涉案商品房交付原告使用，则被告应在360日内即2015年2月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定的时间提交办证备案资料，其抗辩称是因涉案楼房电梯控制主板被盗和不动产登记中心组建等原因所致，但上述因素并不影响被告交房后按期报备资料，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。据茂名市自然资源局的复函，被告虽于2016年5月24日将涉案楼盘资料送到登记部门会审，但并非是为原告办理不动产转移登记，被告系于2019年6月18日才向办证机关提交办理房屋转移登记的资料。因此，被告的行为已构成违约，被告应自2015年2月24日起承担违约责任。二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”；2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。按合同的约定，被告应自2015年2月24日起承担违约责任，原告于2019年4月10日才向一审法院提起诉讼，请求被告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，但原告并未提交证据证实其此前向被告主张过上述违约金。2015年2月24日至2019年4月10日期间，涉及到民法通则两年和民法总则三年的诉讼时效交叉适用的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉讼请求中所包含的2015年10月1日前的违约金，已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，对该部分一审法院不予支持；原告诉讼请求中所包含的自2015年10月2日起至2016年4月9日的违约金，已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，对该部分一审法院亦不予支持。但原告诉讼请求中包含的自2016年4月10日至被告提交资料报不动产登记机关备案之日即2019年6月18日的违约金，符合民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，一审法院予以支持。因此，被告应向原告支付自2016年4月10日起至2019年6月18日的违约金。三、关于违约金计算标准的问题。根据合同第十五条的约定，被告违约金应以原告已支付总房款为基数，按月利率0.03%计算违约金。原告主张上述约定属于格式合同条款无效的情形，请求本案的违约金应按照年利率6%标准计算。因原被告所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，对合同第十五条关于违约金的约定，并未排斥当事人对合同条款的选择自由，亦未免除被告的责任和排除原告的权利，故对原告该主张，一审法院不予采纳。另原告主张合同约定的违约金过低、显失公平及其遭受的损失难以确定，违约金应调整至按年利率6%计算，但其未能提供证据证实其实际损失，亦未能提供证据证明存在损失且难以确定的具体情况，应承担举证不能的不利后果。庭审中，原告称合同约定买受人逾期付款按每日万分之五支付违约金与被告逾期办证每月按万分之三支付违约金的权利义务严重不对等不公平。因合同第七条约定的买受人逾期付款违约责任与第九条约定的出卖人逾期交房违约责任对等，故原告上述主张没有依据，一审法院不予采纳。原告主张本案违约金约定的计算标准过低、显失公平，其亦应依照合同法第五十五条规定的一年内行使权利。因此，原告请求按年利率6%计算本案违约金，该请求缺乏依据，一审法院不予支持。被告应按合同约定的标准向原告支付逾期办证的违约金。据此，被告应向原告支付自2016年4月10日起至2019年6月18日止的违约金为11078元（以涉案房屋总价964119元为基数，按月利率0.03%计算），对于原告请求超出上述数额的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告名雅公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱锡明支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金11078元。二、驳回原告邱锡明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元，案件申请费1708元，合计6572元，由被告名雅公司负担309元，原告邱锡明负担6263元。上述费用已由原告邱锡明预交，被告名雅公司应在履行本判决义务时将其承担的部分一并迳付原告邱锡明，一审法院不作另行退收。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，茂名市自然资源局《关于广东省茂名市茂南区人民法院协助调查函的回复》（茂自然资复[2019]6号）记载：由于茂名市本级商品房小区的登记都是将地下室挂靠在小区中某栋楼一起登记，该小区就将**号楼和地下室挂在一起，由于该小区地下室建设与报批图纸有不相符的地方，同时今年前，由于我局对商品房小区的登记尚未采取地下与地上分离的做法，从今年开始对登记系统平台重新考虑设计，才实施地上与地下分离登记的做法，所以对该小区**号楼地上部分登记带来影响。茂名市于2019年开始实施地上与地下分离登记的做法后，我局窗口人员马上告知名雅公司，该公司重新完善**号楼地上建筑资料后，我局窗口人员于2019年3月27日将资料录入系统，就**号楼地上建筑申请办理登记，于2019年4月2日办结。本院认为，根据本院查明的事实及邱锡明的上诉请求，本案争议的焦点是：本案争议的焦点是：1.名雅公司支付逾期向不动产登记机关提交资料备案的违约金应从何时起计；2.逾期向不动产登记机关提交资料备案的违约金计算标准应如何认定。一、关于名雅公司支付逾期向不动产登记机关提交资料备案的违约金应从何时起计问题邱锡明认为名雅公司支付逾期提交资料不动产登记机关备案的违约金应从2015年2月23日起计算。本院认为，第一，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.(1)因出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因致使，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币总房款的万分之三违约金。”本案中，名雅公司于2014年2月28日将涉案房屋交付给邱锡明使用，名雅公司则应当在2015年2月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，名雅公司于2019年6月18日才向办证机关提交办理房屋转移登记的资料，已构成违约，名雅公司应自2015年2月24日起承担违约责任。第二，本案双方当事人约定按月为单位计算违约数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。邱锡明于2019年4月10日起诉，且没有提供其在2015年2月24日至2016年4月9日期间曾向名雅公司主张本案违约金并造成诉讼时效中断的证据，根据民法总则三年的诉讼时效规定，邱锡明在2019年4月10日起诉主张2015年2月24日至2016年4月9日的违约金已超过三年的诉讼时效期间。因此，邱锡明可主张自2016年4月10日以后的违约金，邱锡明主张从2015年2月23日起计算违约金，本院不予支持。二、关于名雅公司支付逾期向不动产登记机关提交资料备案的违约金应从何时起计问题邱锡明认为《商品房买卖合同》第十五条第三款是格式条款，限制了邱锡明的权利，名雅公司没有尽到合理提醒和充分说明的义务，为无效条款，要求以房屋总价为基数，按年利率6%计算涉案违约金。本院认为，第一，名雅公司与邱锡明之间的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致后自愿订立，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第十五条第三款约定：“(1)因出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因致使，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币总房款的万分之三违约金。(2)因买受人未能及时缴存维修基金或预交国家规定的相关办证费用或未及时交清应付购房款或未及时签订面积差异退补协议(见合同补充协议第三条)而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不负任何责任”。从该条款的内容看，不具有合同法第五十二条规定的情形，也不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方当事人在上述条款中针对不同的违约情形约定不同的违约标准，是当事人意思自治原则的体现，并不存在损害一方当事人权益的情形，因此，邱锡明主张上述条款无效的理由不成立。第二，涉案《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金按月利率0.03%（即年利率0.36%）计算，邱锡明以该逾期办证违约金过低为由请求调高，但其未能证明合同约定的逾期办证违约金低于其损失，故其应承担举证不能的不利后果。而且茂名市自然资源局《关于广东省茂名市茂南区人民法院协助调查函的回复》（茂自然资复[2019]6号）中载明以下内容：迟延办理涉案**号楼不动产权证的是该小区地下室建设与报建图纸有不相符的地方，同时2019年前，该局对商品房小区的登记尚未采取地下与地上分离的做法，从2019年开始对登记系统平台重新考虑设计，才实施地上与地下分离登记的做法，所以导致对该小区**号楼地上部分登记带来的影响。由此可见，涉案房屋不动产权证的迟延办理是由于多方面的原因造成的，并不能只归责于名雅公司。因此，邱锡明要求调整违约金标准缺乏依据，本院不予支持。综上所述，邱锡明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4697元，由邱锡明负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年五月二十九日法官助理 张 茹书 记 员 何佩敏