宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初1775号原告（反诉被告）：杨佳庆，男，1976年8月28日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：吴迪，北京市景运（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：任军，男，1962年3月9日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张沫，宁夏臻之律师事务所律师。原告（反诉被告）杨佳庆与被告（反诉原告）任军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案，被告任军于2019年4月10日提出反诉。2019年6月12日，原告杨佳庆向本院提出鉴定申请，后鉴定程序终结。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳庆及其委托诉讼代理人吴迪、被告任军及其委托诉讼代理人张沫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨佳庆向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房款25000元，支付利息94149元（以525000元为基数，计算至2019年3月5日），赔偿装修损失30万元，以上共计419149元，被告支付利息至实际履行之日；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告曾承租被告位于灵武市汽配城一期A2区17号、18号营业房两套。2013年11月，租赁期限即将届满，双方协商被告将上述房屋作价846300元出售给原告。同时，被告向原告承诺该房屋未办理产权登记，原告先支付房屋总价款的50%后，被告通知开发商宁夏永顺房地产开发公司与原告直接签订房屋买卖合同，并协助原告办理过户登记，在原告取得房屋所有权后，办理抵押贷款支付下剩50%房款。截止2015年11月6日，原告共计向被告支付房款525000元，并花费49万余元对涉案房屋进行了装修及内部改建。在此期间，原告多次要求被告履行房屋过户义务，被告推诿不办。2017年5月16日，被告口头通知原告，要求解除双方之间的买卖协议，至此原告才得知，双方在达成房屋买卖协议时，被告故意隐瞒了涉案房屋已办理至其名下的事实，因其不愿意承担高额过户税费，遂故意拖延。后被告任军被案外人袁进忠起诉，导致涉案房屋被兴庆区人民法院保全，过户已无可能，故要求解除合同。被告向原告提出解除合同，因原告已花费49万余元装修涉案房屋，故原告不同意解除。但案外人多次要求原告搬离涉案房屋，原告无奈之下向被告提出赔偿装修损失30万元的要求，被告口头表示同意。截止原告起诉之日，被告仅向原告返还购房款50万元，下剩25000元及装修损失30万元至今未付。任军辩称，1.原告所述不实，原告在购买涉案房产之前，就租用该房从事汽车修配。2012年10月24日被告购得该房屋，原告在仔细查看过被告购房的各项手续后，于2012年11月19日与被告签订房屋租赁合同继续经营。租赁合同到期后，原告仍继续使用，被告多次催要房租，原告得知被告急需大额资金周转，故与被告商定以购进价846300元购买前述两套房产，于年内付清房款，付清房款的同时办理过户。被告不可能在原告完全占有两套营业房和仅支付一半房款就将房产过户给原告。之后，原告没有及时付清房款，后以商业房交易税费太高等理由提出解除合同。2017年5月16日被告退回了房款50万元，留存2.5万元作为房屋占用期间的部分费用。合同解除后，涉案房产被长期占用不能变现，导致被告经济危机，更因无钱偿还他人借款，于2017年10月12日被起诉，这才产生了之后的涉案房产被保全。2.原告要求退还2.5万元不合理，原告从2013年11月19日租赁合同到期后一直占用涉案房产至今，相关费用超过2.5万元。3.如果原告要求支付房款525000元的占用费用，原告占用被告价值近百万的房产同样应支付占用费用。4.原告装修损失是原告错误决定导致的，被告没有违约，也没有过错，不应承担赔偿责任。综上，原告诉求无理无据，应予驳回。任军向本院提出反诉请求：1.被反诉人杨佳庆向反诉人任军支付房屋占用期间的使用费161250元（暂计算至2019年3月11日），并支付占有期间使用费至实际腾房之日；2.诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：2012年11月19日，任军与杨佳庆签订《房屋租赁合同》，约定杨佳庆承租任军位于灵武市汽配城A2区17-18号营业房两套，租期一年（2012年11月19日至2013年11月19日），租金为每套每年15000元，房屋装饰装修的，期满由杨佳庆恢复原状。合同到期后，杨佳庆继续使用涉案房屋，任军多次催要房租，2014年2月，杨佳庆给任军支付1万元。同年4月，杨佳庆与任军协商，将上述房屋以846300元出售给杨佳庆，一年内付清房款后过户，相关费用由杨佳庆负担。杨佳庆当天支付房款30万元后，陆续支付房款215000元。杨佳庆以商业房交易税费太高，提出解除合同，任军同意后，于2017年5月16日退回房款50万元，下剩金额作为部分房屋占用期间的费用，待杨佳庆交付房屋时结算，多退少补。杨佳庆收到房款后，既不结算退房，也不续签合同，一直占用房屋经营至今。杨佳庆辩称，1.截止目前，任军仍未将购房款退还完毕，尚欠25000元。根据《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，杨佳庆享有同时履行抗辩权且并不承担任何违约责任、支付任何费用。2.灵武市人民法院（2018）宁0181民初4959号民事判决书生效之后，杨佳庆从未拒绝履行生效判决。现涉案房屋经由（2018）宁0104执1394号执行裁定书，依法被兴庆区人民法院强制执行，涉案房屋已移交案外人袁进忠，并过户至其名下，故反诉原告要求杨佳庆向其支付费用，于法无据。3.在（2018）宁0181民初4959号民事案件当中，反诉原告起诉要求答辩人向其支付自2014年3月19日至2018年9月19日的房屋租金，后被人民法院驳回，其并未提出上诉。现反诉原告又在本诉当中以“占有使用费”为由提起反诉，答辩人认为该诉请违反一事不再理原则。虽反诉原告诉请当中将“租金”更换为“占有使用费”，但资金性质未变，人民法院应驳回其反诉请求。4.根据税法规定，在营业房交易中卖方承担的税金远远高于买方，就涉案房屋而言，经过税务机关计算任军应当承担的税金为22万余元，杨佳庆承担的税金为3.9万余元。任军称是杨佳庆以税金过高为由要求解除合同不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨佳庆证据灵武市人民法院（2018）宁0181民初4959号民事判决书，本院予以采信；证据收条，证明杨佳庆向任军支付购房款525000元，本院予以采信；证据灵武市商品房买卖合同，证明任军于2012年10月24日自宁夏永顺房地产开发有限公司处购买位于灵武汽配城A2区17、18号营业房，本院予以采信；证据（2018）宁0104执1394号民事裁定书、房地产评估报告，对其真实性本院予以确认，但与本案没有关联性；证据民事起诉状，对真实性予以采信，但对证明目的不予采信。任军证据租赁合同，证明杨佳庆与任军于2012年11月19日签订租赁合同，租赁期限一年，租金每套15000元，本院予以采信；证据兴庆区人民法院（2017）宁0104民初11070号民事调解书，证明涉案房屋被查封发生在双方解除房屋买卖合同之后，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月24日，任军自案外人宁夏永顺房地产开发有限公司处购买位于灵武汽配城A2区17、18号营业房并签订《商品房买卖合同》。2012年11月19日，任军与杨佳庆签订《房屋租赁合同》，约定由杨佳庆承租涉案房屋，用途为汽车维修，租赁期限1年，自2012年11月19日至2013年11月19日止，租金为每套15000元/月，租金总计3万元。杨佳庆已付清全年租金。租赁期满，任军与杨佳庆达成口头房屋买卖协议，约定任军将涉案2套房屋作价846300元售予杨佳庆。杨佳庆将涉案房屋及其相邻两套营业房一并进行了装修用以经营汽车维修。杨佳庆共计向原告支付购房款525000元，下剩购房款一直未付。2017年5月16日，双方协商解除房屋买卖合同，同日，任军向杨佳庆退还购房款50万元。2017年10月12日，案外人袁进忠将任军起诉至兴庆区人民法院并提出财产保全，兴庆区人民法院于2017年10月19日作出（2017）宁0104民初11070号民事裁定，将涉案两套房屋予以查封。2018年10月9日，任军向灵武市人民法院提起诉讼，本院于2018年12月27日作出（2018）宁0181民初4959号民事判决，判决杨佳庆于判决生效后十五日内向任军返还位于灵武市汽配城A2区17号、18号营业房，驳回任军的其他诉讼请求。判决生效后，杨佳庆未向任军返还房屋。2019年9月30日，任军将涉案两套房屋过户至袁进忠名下。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，因该合同取得的财产应予返还。杨佳庆与任军解除房屋买卖合同后，任军应当将杨佳庆已付的购房款525000元全额予以返还，但任军仅返还了50万元，下剩25000元未予返还，故杨佳庆主张任军返还购房款25000元的诉讼请求，本院予以支持。杨佳庆主张任军支付购房款525000元的资金占用期间利息的诉讼请求，因杨佳庆未有证据证实任军对解除房屋买卖合同负有过错，且在双方解除房屋买卖合同后，任军当即退还购房款50万元，杨佳庆仍占有使用涉案房屋不予返还，对该项诉讼请求本院不予支持。杨佳庆在租赁任军房屋后，出于经营需要对涉案房屋进行装修，后双方达成房屋买卖合意，现双方一致同意解除合同，任军对杨佳庆的装修损失没有过错，不应承担赔偿装修损失的责任，故杨佳庆主张任军赔偿装修损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。杨佳庆与任军签订房屋租赁合同后，任军即将涉案房屋交付杨佳庆使用。租赁合同期满后，双方达成房屋买卖合意，后双方协议解除房屋买卖合同，杨佳庆应当在合同解除后及时将涉案房屋返还给任军，但杨佳庆未予返还，杨佳庆应当对其占有使用任军房屋期间的占有使用费进行支付。任军主张杨佳庆支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院按照房屋租赁合同约定的租金标准予以支持。因任军于2019年9月30日将涉案房屋过户至袁进忠名下，本院支持2017年5月17日至2019年9月29日期间的占有使用费，占有使用费为71095.89元（3万元÷365天×865天）。任军辩解其不应支付资金占用利息及赔偿装修损失的辩解理由成立，本院予以采纳。杨佳庆辩解任军的反诉请求系重复诉讼辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任军于本判决生效后五日内向原告杨佳庆退还购房款25000元；二、驳回原告杨佳庆的其他诉讼请求；三、反诉被告杨佳庆于本判决生效后五日内向反诉原告任军支付房屋占有使用费71095.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3794元，反诉案件受理费1763元，两项共计5557元，由原告杨佳庆负担5331元，被告任军负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李 霞人民陪审员 王**凤人民陪审员 黄燕玲 二○二○年六月八日法官助理 王晓婷书记员 杨小娟本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。