海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初305号 原告：杨平，女，1982年9月29日出生，汉族，海南省洋浦经济开发区人，现住海南省洋浦经济开发区新都区企业海岸华庭小区****。 委托诉讼代理：董品，系海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理：周光亮，系海南日新律师事务所律师。 被告：儋州福安房地产开发有限公司，住所地儋州市白马井镇滨海花园一商业城**（控规A-7-4号地块）。 法定代表人：陈燕山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邝继若，系该公司职员。 原告杨平诉被告儋州福安房地产开发有限公司（以下简称儋州福安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨平的委托诉讼代理人董品，被告儋州福安公司的委托诉讼代理人邝继若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理白马湾商业城A2栋111号房不动产权证书；2、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金￥136264元（以746653元为本金，自2016年12月1日起算，以6%为年利率，暂计至2019年12月1日为136264元，实际计算至被告将办理权属登记需要的材料报至产权登记机关备案之日止）；3、依法判令被告向原告返还多支付的购房款39270元及利息12795元（以39270元为本金，以6%为年利率，自2014年7月25日起算，暂计至2019年12月1日为12795元，实际计算至全部多收购房款本息清偿之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，原告向被告购买白马湾商业城A2栋111号房，并支付了购房款746653元。2013年3月1日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定若买受人逾期付款，则按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金，其中第十五条约定了被告应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人原因，不能按时办证的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2014年7月5日，被告向原告交付房屋，并接受原告的委托办理不动产权证。然被告至今仍未将不动产权证办理至原告的名下，构成严重违约。由于被告预收的房款746653元，超过了原告应实缴的房款，差额为39270元，该款被告迟迟未向原告退还，同样构成违约。原告认为，合同约定的逾期办证违约金明显过低，应予以调整。为保护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告儋州福安公司辩称：原告主张逾期办证违约金按年利率6%计算，没有事实根据和法律依据，因为双方合同约定为按已付房款的1%支付逾期办证的违约金。另外，根据双方所签订的合同约定，房屋面积以产权登记面积为准，根据公平原则，被告只需要按合同单价向原告返还房屋面积差价款即可，并不需要向原告支付利息。请求法院依法查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，证明2013年3月1日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，其中合同第七条约定了逾期付款超过30日后不解除合同时买受人的违约责任；证据二、发票，证明2014年7月24日，在原告支付完全部购房款后，被告向原告开具发票；证据三、分户验收交房流程表；证据四、交房收款流程表收款交接单；证据五、收据。证据三、四、五共同证明：1.2014年7月5日，被告向原告交付涉案房屋。原告从此开始缴纳物业费；2.被告实际收到原告购房款746653元；3.被告收取了原告的契税等费用，应当按照约定为原告办理房屋权属证书；证据六、儋州市商品房买卖合同备案登记申请表，证明2015年6月25日，被告为原告所购买涉案房屋办理买卖合同备案登记；证据七、合同备案信息；证据八、退房款收据证明。证据七、八共同证明涉案房屋的实测面积为92.59平方米，总计637898元，被告应当向原告退还多收的房款39270元，但至今并未退还。 原告的证据，经被告质证后认为，对证据一的三性没有异议，合同也明确约定了双方的违约责任。对证据二的三性没有异议。对证据三、四的三性没有异议。对证据五的真实性、合法性无法确认，因该费用不是被告收取的，且与本案无关。对证据六的三性没有异议，该证据恰恰证明被告于2015年6月25日已经按照合同第十五条的约定将权属登记资料报产权登记中心备案。对证据七的三性无法确认，对其证明内容有异议，因为该证据显示的面积并不是最终的实测面积，且面积数额有错误，房屋面积不是92.59平方米。对证据八的三性认可，该收据是在2019年11月25日开具，面积差价款是产权登记办理完毕之后退还。 被告没有证据向法庭提交。 经审理查明：2013年，原告向被告购买白马湾商业城A2栋111号房，并支付了购房款746653元。2013年3月1日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定若买受人逾期付款超过三十日，合同继续履行的，则按日向出卖人支付逾期付款金额的万分之十的违约金，其中第十五条约定了被告应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人原因，不能按时办证的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2014年7月5日，被告向原告交付房屋，并接受原告的委托办理不动产权证。后因被告至今仍未将不动产权证办理至原告的名下，双方遂产生纠纷，引发本诉。因房屋面积存在误差，被告预收的房款746653元，超过了原告应实缴的房款，差额为39270元。2019年11月25日，被告亦要求原告书写收到被告退还多收的购房款39270元的收据，但被告至今未退还该多收的房款。庭审查明，涉案商品房为商铺，原告已经向被告支付了22400元的房产契税，但涉案房屋现尚未办理竣工验收备案手续，被告也未能表示其何时能办理好竣工验收备案手续。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告对商品房的买卖达成合意而签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认为合法有效。本案的争议焦点为:一、被告能否直接为原告办理涉案商品房的权属证书；二、原告主张被告退还多收的房屋面积误差款的利息能否予以支持；三、逾期办证违约金按已经付房款的1%计算是否过低。 一、对于被告能否直接为原告办理涉案商品房的权属证书的问题。因办理房屋权属证书系不动产行政主管部门的行政职权，而被告非行政机关，无权直接办理涉案商品房权属证书，但不能免除被告作为涉案商品房的出卖人应及时向不动产行政主管部门提交办理涉案商品房所需要的相应材料的责任。现因涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，而被告也未能提供确切的时间，故原告要求被告办理涉案商品房权属证书的请求，因欠缺事实根据，本院不予支持。 二、对于原告主张被告退还多收的房屋面积误差款的利 息能否予以支持的问题。虽然被告抗辩从公平原则的角度出发，不应支付该款的利息，但因考虑到该款被告迟迟未向原告支付，构成对原告资金的占有，造成原告的利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，本院对原告主张按年利率6%计算被告占用原告期间的利息的请求，予以照准，但应从被告向原告出具的退多收的房款收据的时间（该时间推定为面积实测时间）为起算点，即自2019年11月25日起，以39270元为本金，按年利率6%计算资金占用利息至被告实际付清之日止。 三、对于逾期办证违约金按已经付房款的1%计算是否过 低的问题。虽然原、被告的商品房买卖合同约定逾期办证的违约金按已付房款的1%计算，本院认为，该违约金明显过低。理由如下: （一)从原、被告的商品房买卖合同约定逾期办证的违约金按已付房款的1%计算来看，即不管被告违约逾期办证多少年，被告只需要向原告支付逾期办证违约金7466.53元。从违约金的补偿和惩罚功能来看，以固定较低的违约金作为赔偿标准，明显不利于督促被告及时为原告办理产权登记。更何况自双方签订商品房买卖合同至今已经有六年之久，被告尚未对涉案商品房办理竣工验收手续。从此可看出，被告所建的商品房存在严重的手续不全，且极不作为。 （二)本涉案商品房为商铺，属经营性用房，不是普通住宅。原告购买商铺是为了经营，从事商业活动，非炒房，不违背“房住不炒”的政策。根据现行的税收政策，购买“满五唯一”的房产，在交易时免征增值税和个税。买卖双方不用纠结税费的承担问题。而认定房产是否满五年，是以所缴纳的契税时间或产权登记时间之一为准。而本案被告早早就收取了原告的契税款，但迟迟未为原告代缴契税。一套不满两年的房子，个税要交原值与现值差额的20%，增值税是现值的5.6%，税费成本着实不低。另外，“满二唯一”也是可以免征增值税。且因原告迟迟未拿到产权证，导致其无法将涉案商品进行抵押贷款融资。以上可见，逾期办证违约金按已付房款的1%计算，明显不能填补原告因未能及时获取涉案房产证的损害。 （二)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在原、被告没有约定逾期办证违约金的时候，适用的同期银行贷款利息计算逾期办证违约金。反推，根据“举轻以明重”的法律适用规则，本案双方约定的逾期办证违约金尚未达到法定无约定时的标准，由此亦可看出双方所约定的逾期办证违约金明显过低。 （三)根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，在原告未能举证证明其因被告逾期办证违约造成实际损失的情况下，应从合同订立中权利义务的公平原则予以确定。在原告逾期付款应按日以逾期付款金额的万分之十支付违约金的情况下。而原、被告所签订的商品房买卖合同，系被告提供的格式合同，合同条款被告也并未向原告尽到释明的义务。由此可见，原、被告的合同权利义务没有对等。从与本案一同起诉的（2020）琼9003民初305号、（2020）琼9003民初333号案来看，逾期办证违约金为按日已付款的万分之一计算。根据公平原则，本案被告逾期办证违约金也应以按日按已付房款的万分之一计算为宜。因合同约定的办证起算点为房屋交付之日起一年内，与（2020）琼9003民初305号、（2020）琼9003民初333号案的约定时间明显过早，参考该二案，本案的逾期办证违约金亦应以房屋交付后三年内办证为宜，即应自2017年7月5日起至被告向儋州市不动产行政主管部门提交办理涉案房屋相应不动产证所需要的全部材料之日止，以746653元为本金按日万分之一向原告支付逾期办证违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现原告要求增加违约金的理由成立，本院予以支持，但以已付房款的日万分之一为宜。对于原告主张按年利率6%的标准计算逾期办证违约金的请求，不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下： 一、被告儋州福安房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内退还原告杨平多收的房屋面积误差款39270元及利息（利息计算方式为:自2019年11月25日起，以39270元为本金，按年利率6%计算资金占用利息至被告实际付清之日止。）。 二、被告儋州福安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨平支付逾期协助办理权属证书的违约金（违约金计算方式为：以746653元为本金，自2017年7月5日起至被告儋州福安房地产开发有限公司实际将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门之日止，按日万分之一计算）。 三、驳回原告杨平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1378元（原告已预缴），由被告儋州福安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 案件二维码 审判员  黄何文 二〇二〇年六月八日 书记员  叶兆鼎 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。