成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初6109号 原告：成都华邑房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县犀浦镇校园路**。 法定代表人：唐亮，董事长。 委托诉讼代理人：王松，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旎，四川明炬律师事务所律师。 被告：陈超，男，1974年8月4日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：黄晓珍，女，1976年1月17日出生，汉族，住四川省南部县。 原告成都华邑房地产开发有限公司（以下简称“华邑房产公司”）与被告陈超、黄晓珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，因被告陈超下落不明，由审判员朱成均担任审判长，与人民陪审员徐敏、人民陪审员宋绍飞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华邑房产公司的委托诉讼代理人李旎、被告黄晓珍到庭参加了诉讼，被告陈超经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告华邑房产公司向本院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、注销成都市销售给被告的合同备案并注销该房屋的预购商品房抵押预告登记；3、被告向原告退还成都市；4、被告向原告支付违约金120987.6元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月25日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于成都市，两被告通过按揭贷款方式支付房款。《补充协议》第13条约定：如被告未按期向贷款银行还款导致原告代为还款的，被告应在原告发出缴款通知书送达后十日内将原告代偿金额支付给原告，否则，原告有权解除合同并收取商品房总价款20%的违约金。2013年5月6日，原、被告与案外人中国工商银行股份有限公司郫县支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：两被告向郫县支行贷款42万用于购买原告开发的上述房屋，原告承担连带担保，范围包括本金、利息、罚息等费用。合同签订后，原告将房屋备案登记在被告名下，并办理了抵押预告登记。2014年3月3日，原告将房屋交付给被告占有。后因两被告未按期归还贷款，构成严重违约，原告履行了担保责任，向郫县支行支付了456375.24元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告黄晓珍辩称，由于被告个人经济问题导致被告未能及时还款，愿意承担责任，但原告主张的违约金过高，请求法院酌情降低。另该商品房是被告唯一一套住房，希望原告按照市场价评估后再由被告承担责任。 被告陈超未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款／担保合同》、商品房买卖合同摘要、抵押预告登记证书、《个人逾期贷款催收通知书》、《履行担保责任通知书》、《个人贷款结清证明》、网上银行电子回单、《公证书》、首付款收据、银行流水、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述、被告答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市，房屋总价款为604938元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第五条约定：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第九条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在30（含30）日之内，……。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，……。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 同日，在双方签订《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款第（1）项约定：买受人应于签订合同及本说明及补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付款，计184938元，余款420000元由买受人向按揭银行申请贷款的方式支付。合同签订后，被告支付了首付款。第十三条第一款约定：买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺而代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按贷款银行的利率标准计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。上述约定的期限届满买受人仍未向出卖人支付代偿的借款本息及违约金的，则出卖人有权解除本合同，买受人并须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。 2013年4月23日，案涉房屋进行了合同备案登记。2013年5月6日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国工商银行股份有限公司郫县支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，第十条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国工商银行股份有限公司郫县支行发放了按揭款420000元，期限为240个月。2015年5月26日，案涉房屋办理了抵押预告登记。 2019年7月8日，中国工商银行股份有限公司郫县支行向原告华邑房产公司发出了《个人逾期贷款催收通知书》，告知原告：截至2019年7月7日，被告已连续37期未按时足额偿还款，其拖欠我行贷款本息116859.06元，要求原告承担连带担保责任。 2019年7月15日，中国工商银行股份有限公司郫县支行向原告华邑房产公司发出了《履行担保责任通知书》，告知原告：截止2019年7月15日，借款人已连续37期未依合同约定还款。按照合同第十四条之约定，现我行向贵公司宣布上述贷款于2019年7月30日提前到期。请贵公司在接到本通知书后履行连带保证责任，归还我行全部贷款本息（本金384556.58元，利息计算至全部贷款清偿之日止，具体金额以我行会计部门计算为准）。 2019年8月5日，中国工商银行股份有限公司郫县支行做出《个人贷款结清证明》，载明华邑房产公司履行了全部代偿款。 另查明，1、华邑房产公司通过公证形式向陈超、黄晓珍发出了《缴款通知书》和《解除合同通知书》，均向陈超在《商品房买卖合同》中预留的地址进行了送达。其中《缴款通知书》载明：……，我公司于2019年8月2日已经依照前述合同及通知书约定全部履行了代偿义务。……现要求你方在本《缴款通知书》发出之日起十日内向我公司支付已经代你方支付37期欠款本金及利息117878.79元、剩余未偿还本金及利息338496.45元、银行催款公证费500元、……，合计457625.24元（不含我公司自代你方偿还银行贷款之日起至你方实际清偿全部前述款项的约定利息）。若你方未在前述要求期限内向我公司支付全部款项，我公司将依约解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》并按照约定要求你方承担违约责任。《解除合同通知书》载明：因你方未按期向我公司归还上述款项，根据贵我双方相关约定，我公司现决定立即解除与你方于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，收回你方所购买的华邑·阳光里2幢1单元24楼2号商品房。2、陈超即为《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等文件上签字中的陈淅。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原告华邑房产公司与被告陈超、黄晓珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。在合同及补充协议中，双方当事人约定了合同解除条件，即：如买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后，有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》及补充协议。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用。现双方的《商品房买卖合同》及附件中约定的解除条件已经具备，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故原告要求解除《商品房买卖合同》及附件具有事实依据和法律根据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的郫都区一套应由被告退还给原告，被告应配合原告到相关部门申请撤销对该《商品房买卖合同》的备案登记及抵押预告登记。 关于原告要求被告支付120987.6元的违约金问题。本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽对违约金进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告履行债务所产生的损失的大小，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付逾期违约金20000元。 上述关于被告应当向原告支付的费用，在双方合同解除后，原告与被告可就购房款、代为偿还款项、损失赔偿金等一并进行结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都华邑房地产开发有限公司与被告陈超、黄晓珍于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除； 二、被告陈超、黄晓珍在本判决生效之日起十日内，配合原告成都华邑房地产开发有限公司办理位于郫都区房屋的合同备案注销登记及抵押预告登记，并将上述房屋退还给原告成都华邑房地产开发有限公司； 三、被告陈超、黄晓珍在本判决生效之日起十日内向原告成都华邑房地产开发有限公司支付违约金20000元； 四、驳回原告成都华邑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序，收取案件受理费2720元，公告费560元，由被告陈超、黄晓珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  朱成均 人民陪审员  宋绍飞 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年六月一日 法官 助理  周 珮 书 记 员  陈 茜