翁牛特旗人民法院民事判决书（2020）内0426民初726号原告：李国军，男，1963年12月24日出生，汉族，农民，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：李建辉，内蒙古红城律师事务所律师。被告：史玉芳，女，1967年12月17日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市沙河口区。被告：李**，男，1966年5月28日出生，汉族，农民，住辽宁省大连市沙河口区。二被告委托诉讼代理人：李学，内蒙古兴合律师事务所律师。原告李国军与被告史玉芳、李**买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日进行第一次公开开庭审理、于2020年6月2日进行第二次公开开庭审理、于2020年6月23日进行第三次公开开庭审理。原告李国军及其委托诉讼代理人李建辉，史玉芳、李**的委托诉讼代理人李学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿违约金及损失2708000.00元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：我与被告于2018年11月16日签订《赤峰市房地产买卖合同》，按照合同约定，至2018年11月19日，我向被告合计支付房款5400000.00元。2018年11月23日，被告为我办理过户之时，该房产于2018年11月26日被翁旗法院查封【(2018)内0426财保343号民事裁定书】，至2019年12月4日解除查封【(2019)内0426民初310号民事裁定书】，因房产被查封，被告不能继续给过户，被告构成违约。依据《赤峰市房地产买卖合同》第四条款的规定，被告应当按房产价值日千分之一赔偿我违约金，合计违约金2238000.00元（6000元/日×373日）。而且因房产被查封，被告不能给我过户，我不能取得房产证，依据我与金某签订的《房屋租赁合同》，我对金某构成违约。金某起诉我后，经翁牛特旗人民法院调解，我返回金某已经支付的租金及利息47万元【(2019)0426民调859号】。综上所述，被告违约，应当赔偿我违约金、实际损失2708000.00元，为维护原告的合法权益，恳请贵院据实依法，判如所请。二被告在法定期间内未提交书面答辩状，庭审中辩称，原告所述二被告与原告签订《赤峰市房地产买卖合同》确有此事，但原告主张的违约金金额过高，不符合法律规定。原告所述与金某签订的房屋租赁合同致使其返回金某租金及利息470000.00元，与原被告签订的房地产买卖合同无关。被告不应当对此向原告支付此项赔偿金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告与二被告签订的《赤峰市房地产买卖合同》一份、(2019)0426民调859号调解书一份，证明原告购买了二被告的大厅，并支付了房款。原告在购买大厅后利用该商业厅租赁给金某，产生了租金及利息损失2708000.00元。二被告质证认为，对买卖合同的真实性无异议，对其主张的实际损失有异议。合同约定每日按房产价值千分之一支付违约金的约定过高，不符合法律规定，应适当减免。对民事调解书的真实性无异议，对其证明的问题有异议。此调解书不能证明给原告造成租金及利息的实际损失。2.(2018)内0426财保343号民事裁定书、(2019)内0426民初310号民事裁定书各一份，证明涉案房产于2018年11月26日被翁旗法院查封至2019年12月4日解除查封，因房产被查封，被告不能继续给过户，被告构成违约。二被告质证认为，对真实性及所证明的问题无异议。3.房屋产权登记证书一份，证明涉案房产至今一直登记在被告史玉芳名下，未进行变更。二被告质证认为，无异议。4.(2019)内0426民初310号民事判决书一份，证明因张某诉原告夫妻二人、李**夫妻二人，将涉案商业厅查封的事实。二被告质证认为，对该真实性无异议，对证明问题无异议。5.商厅出租合同复印件一份，是原告与赵云志签订的，证明2018年11月25日原告与赵云志签订的商厅出租合同，租金每年100000.00元，后因被告未能按照约定交付房屋导致原告与赵云志之间的出租合同解除，原告退还赵云志100000.00元租金及装修费用23000.00元。二被告质证认为，对事实无异议，李**也跟我说过当初解除合同时候李国军找李**说过，李**也知道该情况。6.金某于2019年6月10日出具的收条一枚及销货清单一枚，证明因被告未按照约定交付房屋导致原告与金某解除合同并退还金某装修房屋费用109000.00元。二被告质证认为，属实，确实存在。7.翁牛特旗兴阳供热有限公司取暖费收据两枚，证明原告共支付取暖费用52605.18元。二被告质证认为，属实，是两个商厅的取暖费用。8.2019年12月1日李国民为原告出具的收据一枚，证明在被告未按照合同约定按期交付房屋导致原告雇佣李国民看护大厅工资款28800.00元。二被告质证认为，属实，李**也和我说过。9.物业费收据一枚，证明原告交付涉案房屋物业费共20000.00元，案外人高某是小区临时成立的物业公司的管理人，是高某收的物业费。二被告质证认为，属实。10.原告出具的收据一枚，证明原告为商厅办理过户支付了280000.00元，后由于邢雅轩涉嫌刑事犯罪被刑事拘留导致该280000.00元不能追回，该款项应该由被告赔偿。二被告质证认为，事实存在，但是该款项应该向邢雅轩追偿由其支付，不应该向被告主张。二被告在法定期间内未向本院提交任何证据材料。根据原告的陈述、被告的答辩及原告向本院提供的证据材料，并经庭审质证，本院综合认证认为原告提交的1号、2号、3号、4号、5号、6号、8号，二被告对原告提交的上述证据均予认可，且上述证据具有真实性、合法性、关联性特征，且能够证明原告所主张的事实，本院予以采信，并在卷佐证。原告提交的7号、9号证据其中有一枚为2019年至2020年度的取暖费，与本案无关，另外，不能证明此两项费用为其损失，是其购买房屋必须应该承担的费用，10号证据与本案不具有关联性，故对此三份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告史玉芳与被告李**系夫妻关系。2018年11月16日原告李国军与二被告签订赤峰市房地产买卖合同一份，双方在合同中约定涉案房产总价款为6000000.00元，合同约定购房款分3期付清，并约定双方于2018年11月20日前给付第二笔购房款时，于三日内将涉案房地产办理过户手续交付给原告。双方在合同中同时约定了违约条款，即每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。合同签订后，原告分两期给付了二被告合计5400000.00元，双方约定于2018年11月20日办理过户手续，在双方办理过户手续期间，发现涉案房地产因（2019）内0426民初310号张某、徐某诉史玉芳、李**、李国军、丁兰英房屋买卖合同纠纷一案，被案外人张某、徐某于2018年11月26日进行查封，于2019年12月4日解除查封，至今双方未办理过户手续。另查明，原告李国军以其儿子李抒衡的名义将涉案房产中的七间大厅中的六间租给案外人金某，后因涉案房产未能办理房屋所有权证书，导致金某解除合同，原告方因此赔偿六间大厅的租赁费420000.00元和违约利息50000.00元，退还金某装修费用109000.00元。将剩余一间大厅租给赵云志，因二被告未能按照约定交付房屋导致原告与赵云志之间的出租合同解除，原告退还赵云志100000.00元租金及装修费用23000.00元。看护大厅人员工资款28800.00元。合计为730800.00元。本院认为，原告李国军与被告史玉芳、李**签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。原、被告于2018年11月16日签订的赤峰市房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。具体在本案中，二被告未能办理涉案房地产过户手续的原因并非是二被告的主观意愿，是因为案外人的查封行为导致，二被告与原告在履行合同过程中，因第三人的原因造成的违约行为，致使其与原告的合同不能履行，根据合同相对性原理，其应对原告承担违约责任。按照合同约定：即每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。被告以双方约定违约金过高为由，请求予以核减。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。当事人约定内容不符合法律的强制性规定时，约定无效，应适用法律规定。具体在本案中，双方约定的违约金数额为每日6000.00元，因保全导致的违约期限为373日，合计违约金为2238000.00元。双方约定违约金过高，被告请求予以减少，依据充分，应予以调整，经本院审理查明，被告的实际损失为七间大厅的租赁损失，因违约解除租赁合同返还的违约利息、装修费用和看护大厅人员工资，合计730800.00元。而双方的约定为2238000.00元，明显超过造成损失的百分之三十。根据上述规定，本院酌定按被告给原告造成损失的百分之二十即146160.00元，加上被告原告造成的损失，合计被告支付原告违约金876960.00元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告史玉芳、李**于判决生效后十日内赔偿原告李国军违约金876960.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28464.00元，减半收取14232.00元，由原告负担7947.00元，二被告负担6285.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区赤峰市中级人民法院。审判员 宋东辉 二〇二〇年六月二十八日书记员 李炳焱附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。