江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初5838号原告（反诉被告）：无锡快捷汽车维修有限公司，统一社会信用代码913202047786626709，住所地无锡市双河村会龙桥北堍。法定代表人：沈祥，无锡快捷汽车维修有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘震宇，江苏神阙律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐晓，委托诉讼代理人：夏凡杰，江苏楚乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蒙，江苏楚乾律师事务所律师。原告无锡快捷汽车维修有限公司（以下简称快捷汽修公司）与被告徐晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，徐晓以快捷汽修公司为被告提起反诉。后依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告快捷汽修公司的法定代表人沈祥及其委托诉讼代理人刘震宇、被告徐晓的委托诉讼代理人夏凡杰、王蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告快捷汽修公司的本诉诉讼请求：1.要求解除双方于2019年3月4日签订的厂房租赁协议；2.判令徐晓赔偿快捷汽修公司合理损失825802元（其中办公室、宿舍、卫生间等装修费用76402元、设备搬迁、安装费用101400元、广告牌制作费用23000元、预付租金75000元及违约金150000元、营业损失400000元）；3.本案诉讼费用由徐晓承担。事实和理由：双方于2019年3月4日签订了厂房租赁协议一份，约定快捷汽修公司向徐晓租赁坐落于无锡市惠山区社区对面的厂房；租金每年150000元，租金半年支付；租赁期限至2020年3月4日止。合同签订后，快捷汽修公司按约支付了半年租金75000元。但快捷汽修公司在办理营业执照变更经营地址时被政府部门告知该厂房系违章建筑而不能办理，导致快捷汽修公司无法正常经营、实现合同目的。鉴于租赁厂房的属性，徐晓已违反合同约定，应当承担相应的民事责任。被告徐晓辩称：1、徐晓不存在违约行为，案涉厂房已交付使用，完成租赁的目的。徐晓没有为快捷汽修公司办理营业地址变更登记的义务，且办理该变更手续也非房屋租赁的前置条件。据了解，快捷汽修公司营业执照已经办理，在对案涉房屋进行装修时既已知晓该厂房的营业地址无法办理变更，其在明知的情况下仍然搬迁至案涉厂房的行为表明其认可案涉厂房的性质符合其使用目的。徐晓按照快捷汽修公司要求对厂房进行改建后已交付使用，不存在违约行为。反而是快捷汽修公司在使用厂房后不按照协议约定按期缴纳电费，截止至2019年8月尚结欠6790元。2、快捷汽修公司在对案涉厂房进行装修时，已知晓无法办理变更登记，其应对之后的损失扩大部分包括装修、搬迁等费用自行承担，其主张返还已交房租及要求徐晓支付违约金、营业损失没有事实及法律依据。3、双方签订的厂房租赁协议无效，依据最高法审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋无效。同时根据该款的规定，租赁合同无效的情况，快捷汽修公司仍然应按照租金标准支付房屋使用费，对其所谓的损失部分，即使在损失被认定真实有效的情况下，因其自身过错导致，不应由徐晓承担。据此，要求驳回快捷汽修公司的本诉诉讼请求。同时提出反诉诉讼请求：1、判令快捷汽修公司支付徐晓拖欠的电费6790元、房屋改建费185179.64元、自2019年9月5日起至实际归还租赁房屋之日止房屋实际占用期间的租金（按照150000元/年的标准计算）；4、反诉诉讼费用由快捷汽修公司承担。快捷汽修公司针对徐晓的反诉反驳称：由于徐晓在电费产生期间也实际用电，由其全部承担电费不合理。房屋改建费与本案无关，系徐晓的自行行为，对于185179.64元改建费的价格款项不予认可。对于占用期间的租金，是因为徐晓租赁给快捷汽修公司的厂房系违章，导致其无法办理相应的工商登记、不能实现合同目的，该项损失应当由徐晓自行承担。本院经审理查明的事实：2010年间，因京杭运河“四改三”工程建设需要，洛社镇东方红大桥易地新建，徐晓位于的老房需要拆迁，其家中经营铝合金门窗业务，因经营场地拆迁，后租赁位于现钱巷社区办公大楼西面的临时简易棚用于铝合金加工经营活动。因场地有限，其在租赁房屋前面的空地上搭建了约400平方米的简易工棚。2016年间，因洛社镇便民服务中心建设需要，对该场所进行拆迁。经过商谈并经社区向镇农办报备，同意徐晓以代建代租的形式在社区对面现位置建设厂房。目前各项审批手续尚未办好。为此，惠山区社区居民委员会（甲方）与徐晓签订了房地产项目委托代建协议，协议约定：甲方委托乙方代建，通过对原垃圾收购站进行改造、开发作为徐晓承租新建车间（用地面积330平方米、总建筑面积600平方米）；甲方协助乙方办理该项目的一切报建审批手续，委托乙方设计、勘探、建设工程，在2018年12月18日前完成项目；项目完成后，所有权属于甲方，由甲方出租给乙方使用，通过出租该项目的使用权获得的费用支付乙方的代建费用。2019年3月4日，徐晓（甲方、出租方）与快捷汽修公司（乙方、承租方）签订厂房租赁协议约定：出租房屋坐落于惠山区社区对面，房屋建筑面积楼上楼下共计600平方米。租赁期限为1年，从2019年3月5日起至2020年3月4日止，租赁期限届满后若非拆迁原因或一方自身原因，双方应无条件续租。房屋租金为150000元／年，合同签订后三日内乙方应向甲方先行支付半年度房屋租金，余下半年租金在租金到期日前10日向甲方支付；租赁到期后续租的，2年内租金不变、付款方式不变；租赁期满2年起租金递增3-5%（如需开具租赁发票税金由乙方承担）。乙方在租赁期内用水用电按实收取水电费。租赁期满乙方不续租的，应提前1个月通知甲方，并将无损坏的承租房屋归还甲方。（不得破坏房屋整体结构，但已装修部分乙方可以不需要拆除）。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由过错方承担。乙方必须足额如期缴纳相应租金，如乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权解除合同并要求乙方承担实际占用期间的2倍租金。在合同期间，如双方单方面解除合同，双方均可要求违约方赔偿整年租金。合同还就其他事项作出了约定。租赁协议签订后，快捷汽修公司依约支付了75000元租金、徐晓依约将涉案房屋租赁交付使用，租赁期间快捷汽修公司根据经营需要进行过装饰装修。承租开始后不久，双方即为徐晓是否应确保快捷汽修公司办理营业执照变更经营地址成功发生争议。快捷汽修公司至今仍占用涉案房屋进行经营活动，但至今未向徐晓支付2019年9月5日起的租金及占有使用费。审理中，快捷汽修公司为支持其主张提供了装修、设备搬迁、广告牌费用的相关凭证。徐晓对快捷汽修公司证据的三性均不予认可。徐晓为支持其反诉讼请求提供了：电费发票及微信聊天记录，证明快捷汽修公司尚结欠2019年4月至2019年8月电费6790元；《洛社钱巷村委对面新建厂房增补三间工程结算总价》及清单、图纸，证明徐晓应快捷汽修公司的要求改建房屋产生的改建费用185179.64元。快捷汽修公司认为徐晓提供的威信聊天记录断章取义，删除了对其不利的相应的记录；增补车间的日期是在2019年9月7日，在2019年9月7日本案已经立案受理，双方已经出现了不可调和的矛盾，其不可能要求徐晓改建房屋。审理中，双方一致确认租赁期间用电未分开抄表。快捷汽修公司陈述称：公司原在注册地经营，后因遇拆迁需重新寻找厂房并办理经营地址变更登记。因此，沈祥在与徐晓商谈厂房租赁事宜时就提出了变更经营地址的问题，同时询问涉案厂房有无合法产权证或批准文件。当时徐晓称不是违章建筑，只是出示了他跟村里签的协议，沈祥看了协议后双方就签订了租赁协议。2019年4月至2019年8月间，徐晓也在租赁厂房内用电，但无经营性活动。徐晓陈述称：签订租赁协议前沈祥是说过要办理经营地址变更登记的事，但其当时明确告知厂房没有产权证的。审理中，徐晓表示对快捷汽修公司在承租期间所作的装饰装修（快捷汽修公司报价76402元）可以利用，但最多愿意补偿35000元。上述事实有房地产项目委托代建协议、厂房租赁协议、证明、电费发票、装修等费用的凭据及当事人的陈述等在卷作证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐晓虽对其出租给快捷汽修公司使用的涉案厂房屋享有使用、收益的权利，但徐晓出租时未取得该厂房的合法权利证书，至一审法庭辩论终结前也尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的厂房租赁协议无效。本院对快捷汽修公司依据合同约定行使合同解除权，要求解除双方所签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。因双方签订的厂房租赁协议无效，快捷汽修公司应当将租赁房屋腾空、恢复原状后返还给徐晓。徐晓在未取得出租厂房合法产权证的情况下将厂房出租给快捷汽修公司，存在过错，但其厂房未取得合法产权证或规划许可不能完全归责于徐晓。快捷汽修公司自称其因原厂房遇拆迁而需租赁符合可以办理经营地址变更登记的经营场所，但其在未确认徐晓提供的厂房是否可以达到其租赁目的的情况下就草率签订租赁协议，并对租赁厂房装饰装修，也存在过错。纵观本案审理过程中查明的事实，双方的过错相当，故因合同无效所造成的损失应由双方自行承担。本院对快捷汽修公司要求徐晓赔偿设备搬迁费、广告牌费用、营业损失并承担违约金的诉讼请求不予支持。审理中，徐晓表示对快捷汽修公司在承租期间所作的装饰装修（快捷汽修公司报价76402元）可以利用，但最多愿意补偿35000元。根据快捷汽修公司提供的装饰装修清单及现场勘查，装饰装修部分大多与租赁房屋形成附合，拆除会导致损失扩大，现徐晓表示同意利用，依法可以准许。根据双方的报价及实际已使用时间等，徐晓给予快捷汽修公司装饰装修折价补偿款35000元基本合理。快捷汽修公司自2019年3月5日起实际占有使用了涉案厂房，故应支付自2019年3月5日起至其实际腾空租赁厂房并向徐晓返还厂房之日止的占有使用费，使用费按双方约定的租金标准（即150000元/年）计算，但应扣除已交付的75000元。双方在合同中约定了水电费的承担方式等，快捷汽修公司认为在此期间徐晓也在厂房内用电，由于双方用电未分开抄表，根据审理中双方的陈述，本院酌定6790元电费由徐晓自负790元，其余6000元由快捷汽修公司支付给徐晓。徐晓提供的证据不足以证明快捷汽修公司要求其对租赁厂房进行改建并承诺承担改建费用，本院对徐晓要求快捷汽修公司支付厂房改建费用的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡快捷汽车维修有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾空涉案厂房并恢复原状将厂房返还徐晓；二、无锡快捷汽车维修有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐晓支付自2019年3月5日起至其将涉案厂房返还徐晓之日止的占有使用费（计算标准为150000元/年，应扣除已支付的75000元）和电费6000元；三、无锡快捷汽车维修有限公司在占有使用期间对厂房的装饰装修（包括空调3台及厨房、卫生间设施）由徐晓自愿利用，徐晓于本判决发生法律效力之日起十日内支付快捷汽修公司装饰装修折价补偿款35000元；四、驳回快捷汽修公司、徐晓的其他诉讼请求。本诉案件受理费12058元，由无锡快捷汽车维修有限公司负担10940元、徐晓负担1118元。反诉案件受理费2070元，由徐晓负担1490元、无锡快捷汽车维修有限公司负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  沈 琦人民陪审员  吴 星二〇二〇年六月十二日书 记 员  姚 澄