江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初3671号 原告：无锡荣巷旅游发展有限公司，住所地无锡市滨湖区荣巷街区**。 法定代表人：郭宏强,该公司总经理。 委托代理人：李宁卿，江苏宁卿律师事务所律师。 委托代理人：刘挺，江苏法略律师事务所律师。 被告：无锡太湖国际珠宝中心有限公司，，住所地无锡市滨湖区梁清路荣巷历史街区** 法定代表人：郑义新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谈寅卿，江苏蘅远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽娜，江苏蘅远律师事务所实习人员。 原告无锡荣巷旅游发展有限公司（以下简称荣巷旅游公司）与被告无锡太湖国际珠宝中心有限公司（以下简称太湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣巷旅游公司的诉讼代理人李宁卿、刘挺,被告太湖公司的法定代表人郑义新及诉讼代理人谈寅卿、周丽娜到庭参加诉讼,现已审理终结。 原告荣巷旅游公司向本院提出诉讼请求：1、确认签订时间为2016年8月12日的《租赁合同》（以下简称租赁合同(一)）、签订时间为2018年7月9日的《协议书》(以下简称三方协议)、签订时间为2018年7月9日的《租赁合同》（以下简称租赁合同(二)）均于2018年10月18日解除；2、判令被告立即返还租赁标的物【即位于无锡市滨湖区荣巷街区2号楼、荣巷街区8号楼、荣巷街区9号楼、荣巷街区10号楼、荣巷街区16、荣巷街区11号楼（201、202、203、205、206、207）、荣巷街区37号、荣巷20号（105、202、203）、165号、166号、99号、20号（101、102、201）、22号（106、107、206、207）、23号（101、102、201、202、108、109、207、208、110、111、209、210）、5号（103、203）、12号、161号、11号（111、101、102、103、105、106、107）的房屋】；3、判令被告立即支付原告租赁合同(一)项下继续占有租赁标的物的使用费（自2019年3月1日起至实际迁出之日止，按131078元/月计算，暂计算至2019年5月10日为305968.4元）；4、判令被告立即支付原告租赁合同(一)自2016年9月1日起至2018年10月18日止的物业费1053393.4元（1102852-49458.6）及逾期付款滞纳金（其中：以本金258564元为基数，自2016年9月25日起至2018年9月20日止按年利率24%计算为123430.7元；以本金258564元为基数，自2017年2月25日起至2018年9月20日止按年利率24%计算为97418.4元；以本金258564元为基数，自2017年8月25日起至2018年9月20日止按年利率24%计算为66475.7元；以本金258564元为基数，自2018年2月25日起至2018年9月20日止按年利率24%计算为35193元；以本金68596元为基数，自2018年8月25日起至2018年9月20日止按年利率24%计算为1127.6元；以本金1053393.4元为基数，自2018年9月21日起至实际给付之日止，按年利率24%计算，暂计算至2019年5月10日为160000.4元），前述小计1537039.2元；5、判令被告立即支付原告租赁合同(一)项下继续占有租赁标的物的物业费（自2018年10月19日起至实际迁出之日止，按42094元/月计算，暂计算至2019年5月10日为280934.2元）;6、判令被告立即支付原告租赁合同(二)项下继续占有租赁标的物的使用费（自2018年10月19日起至实际迁出之日止，按1069.6元/天计算，暂计算至2019年5月10日为217128.8元）；7、判令被告立即支付原告租赁合同(二)项下继续占有租赁标的物的物业费（自2019年1月9日起至实际迁出之日止，按10696.3元/月计算，暂计算至2019年5月10日为42902.4元）。事实与理由：2016年8月12日，无锡荣巷历史街区投资管理有限公司（以下简称荣巷投资公司）与刘建民签订租赁合同(一)，约定：由刘建民承租荣巷投资公司座落于无锡市滨湖区荣巷街区部分房屋。2017年3月23日，江苏财通投资有限公司（以下简称财通公司）、刘建民、北京中华民族园国际珠宝有限公司（以下简称中华民族园公司）、丁毅设立太湖公司。2018年3月13日，无锡市滨湖区人民政府第13次常务会议纪要决定：荣巷古镇一期、二期现有资产和债务仍归区城投公司所有，经营、管理、使用、收益权由区城投公司整体移交荣巷街道。2018年5月4日，无锡市滨湖区荣巷街道办事处100%控股的无锡市滨湖区荣巷资产经营公司设立荣巷旅游公司。2018年7月9日，荣巷旅游公司、太湖公司与荣巷投资公司签订三方协议；同日，荣巷旅游公司与太湖公司签订租赁合同(二)。三方协议明确了荣巷旅游公司承继租赁合同(一)中出租方的合同地位及太湖公司承继租赁合同(一)中承租方的合同地位;租赁合同(二)就荣巷旅游公司与太湖公司之间新增租赁标的物的相关租赁事宜做出了约定。2018年7月10日，荣巷旅游公司向太湖公司交付了租赁合同(一)项下、租赁合同(二)项下的全部租赁标的物。后因太湖公司实际控制人变更、拖欠租金物业费、未按进度推进项目等，违反了合同约定，荣巷旅游公司于2018年10月18日已发出解除函，要求解除上述租赁合同(一)、三方协议及租赁合同(二)，同时要求太湖公司返还全部租赁房屋并按约支付拖欠的租金、物业费及违约金等。 被告太湖公司辩称：1、其不存在太湖公司实际控制人变更、拖欠租金物业费、未按进度推进项目的违约情形，荣巷旅游公司于2018年10月18日发出解除函不发生法律效力。2、其不同意解除租赁合同，双方租赁合同仍在履行过程中，荣巷旅游公司无权要求其返还租赁物及占有租赁物的使用费。3、根据租赁合同约定，物业服务提供的单位是无锡荣巷历史街区物业管理有限公司，故荣巷旅游公司不是物业费起诉适格主体。综上,请求驳回荣巷旅游公司的全部诉讼请求。 经审理查明： 一、关于租赁合同(一) 2016年8月12日，荣巷投资公司(出租方)与刘建民(承租方)签订《租赁合同》(一)壹份，约定：由刘建民承租荣巷投资公司座落于无锡市滨湖区荣巷街区部分房屋,具体房号为荣巷街区2、8、9、10、16、11（201、202、203、205、206、207）、37、20（105、202、203）号楼，总计面积14364.67平方米，承租方需按照此面积支付租金、物业费。租期15年（自2016年9月1日至2031年8月31日），房屋只限用于经营珠宝文玩艺术品交易中心。 关于租金，2016年9月1日至2020年8月31日期间为131078元每月，2020年9月起为284001元每月，2022年9月起为314586元每月，2027年9月起为349540元每月，整个租期内按6个月为一期支付，承租方须于每月二十五日前支付下一期租金。关于免租装修期及相关费用，免租装修期为24个月（2016年9月至2018年8月底），在此期间无需支付租金，但需支付相应管理费、政府有关税费及相关费用，免租期每月物业管理费43094元，承租方应支付垃圾清运费、临时水电费、工程变更费及其他相关费用。关于履约保证金，承租方应提供租金保证金50万，公共事业费保证金71823.00元（租户无公共事业费拖欠的情况下，租赁期结束后15个工作日内无息返还）。电费预付款（计算方式：0.97元/度*核定电量*12小时*31天。上述保证金应在签订本合同时支付给出租方。 关于物业管理费，相关物业管理费用人民币3.00元/平米/月，(未）包含在承租方可支付的租金内，无锡荣巷历史街区物业管理有限公司负责房屋的物业管理工作。租赁期内，物业费按陆个月为壹期支付，承租方须于下一期物业费的前—个月二十五日前支付下一期物业费。 关于滞纳金,约定在租赁期内，承租方逾期支付合同约定任何款项的,每逾期一日，承租方则按应付金额的千分之三支付滞纳金。 关于装修,约定承租方同意遵守和服从该项目指定管理办公室制定的和之规定，对该房屋进行装修或再装修承租方必须根据事先提交的经出租方书面同意的装修平面图及规格说明进行该房屋内部装修、分隔、修建设备或改建，并使用良好的工艺和采用优质材料，确保该房屋在风格上符合项目的要求，并致力在租赁期内保持其处于令出租方满意的良好状态及适当修缮。但是，出租方并不因为作出上述同意而须对因承租方设计的缺陷、装修质量或其他方面原因引起的任何损坏或索赔负责。承租方事先未经出租方书面同意不得擅自改变已经出租方审核批准之该房屋装修平面图纸和规格说明或该房屋内部设计及配置。 关于终止合同，承租方明确同意和声明如下：在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：(1)首期租金及保证金应付之日起超过十天未予支付，(2)本合同内任何一项应付的租金或任何其他费用，承租方从该租金或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过三十天或累计超过六十天。(4)承租方未经出租方书面同意擅自改变该房屋租赁用途。(5)因承租方原因造成该房屋结构损坏。(7)承租方装修未达到本合同4.2条约定之标准并于出租方发出书面通知后三十天内未整改达到该装修标准。当发生本合同前述情况时，承租方已经支付保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：(1)承租方应向出租方支付相当于当期六个月租金金额的违约金。(2)承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。当发生前述情况，出租方向承租方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知经发即表明出租方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，承租方必须无条件搬离租赁房屋。该房屋内承租方遗留的可移动物品，需在规定时间内搬离。逾期不搬离的，视作承租方主动放弃，出租方可以进行处置，处置产生的费用由承租方承担。 关于特约条款，―、乙方任何装修工作需以书面形式上报出租方审核备案，并取得出租方的批准后方可施工。二、租赁合同签订后，承租方进行前期规划方案及图纸设工作，上报出租方审核备案,出租方允准将合同约定租赁之房屋于2016年9月1日前交由承租方。三、租赁合同项下的承租人须具备中国商业联合会珠宝首饰委员会所属成员的资格。且承租方必须在无锡荣巷历史街区注册成立一家具有独立法人资格的平台公司开展经营活动。其中中国商业联合会殊宝首饰委员会参股不得低于百分之二十。四、承租方进驻荣巷历史街区的业态，从宏观上来讲是提升整个街区可持续发展的业态定位，客观上也增加了所在区域税费部门的收入，年且不会少于300万-500万元，同吋也能够解决地方上一些就业问题。五、承租方确保在无锡荣巷历史街区设立国家级权威珠宝首饰质量检测鉴定及评估机构，并确保至少入住荣巷历史街区100-150家珠宝商家，且于2017年9月1日前满铺开业。 2016年8月12日，刘建民签署了租户签约须知，显示首期付款明细包含：1、租金：743940元(2018年09月01日至2019年02月28日止），2、租金保证金：50万元，3、合计：1243940元。入驻前付款明细：1、物业管理费：258564.00元(根据客户实际入场时间收陆个月物管费用）。2、公共事业费保证金：71823.00元(计算方式：5.00元/平方米*租赁面积，租户无公共事业费拖欠的情况下，租赁期结束后15个工作日内无息返还。）3、电费预付款：20万元(计算方式：0.97元/度*核定电量*12小时*31天。）4、合计：530387元。装修押金：20万元(装修结束后，经物业部验收合格将无息退还。）总计1974327元。 二、关于三方协议 2018年7月9日，荣巷旅游公司（甲方）、太湖公司（乙方）与荣巷投资公司（丙方）签订《协议书》壹份，约定： 第一条权利义务转移及各方确认 1.1乙方确认：2016年8月12日荣巷投资公司和刘建民签订的《租赁合同》系乙方设立中公司行为；自2017年3月23日太湖公司设立之日起，该《租赁合同》中属于承租方的所有权利义务内容，均由乙方承继承租方权利并向出租方承担义务。 1.2丙方确认：丙方在2016年8月12日和刘建民签订的《租赁合同》中的、属于出租方的所有权利义务内容，均由无锡荣巷旅游发展有限公司承继出租方权利并向承租方承担义务。 1.3甲方确认：2016年8月12日无锡荣巷历史街区投资管理有限公司和刘建民签订的《租赁合同》对甲方具有法律约束力；且甲方承继该等《租赁合同》项下、自本协议签订之前属于出租方的所有权利义务内容。 1.4、甲、乙、丙三方确认：前述1.1、1.2、1.3的内容对甲乙丙方具有法律约束力；甲、乙、丙方均不持异议。 1.5、乙方有权按照《租赁合同》的约定向违约方主张权利。 1.6、甲方和丙方关于《租赁合同》项下的交接事宜，由甲方与丙方按照有关规定另行办理交接。 1.7、甲、乙、丙三方确认：鉴于前述1.1-1.6约定的内容，甲、乙、丙方均同意：法律规定的、合同权利义务转移项下的各方相互通知义务己经履行完毕，且对2016年8月12日无锡荣巷历史街区投资管理有限公司和刘建民签订的《租赁合同》的合同权利义务转移的内容，甲、乙、丙方均已完全知悉，不持异议。 第二条关于租赁标的物的使用 2.1、《租赁合同》项下租赁标的物由乙方用作经营珠宝、文玩、艺术品、餐饮、酒店民宿、娱乐休闲、文化展示等经营业态。涉及租赁标的物的、乙方经营业态具体分布要求详见本协议书附件一。该附件为乙方计划内容，如业态内容有重大调整；需与甲方协商。 第四条特别约定 4.1、乙方在约定的租赁期限内，不得发生实际控制人变更；如发生变更，需提前一个月与甲方协商。 4.2、乙方保证并承诺：2019年7月1日前开业的商铺的使用面积不得低于租赁标的物总使用面积的90%;乙方承诺在2019年7月1日前开业的商铺名称、位置及相应使用面积等，详见本协议书附件二。 乙方承诺：乙方会严格执行租赁标的物装饰装潢等相关工程的进度，切实采取一切有效的措施，按吋按质按量的完成装饰装潢等相关工程，确保前述约定的商铺按时足量开业。上述相关工程的项目名称、开竣工时间和进度表，详见本协议书附件三。 如乙方违反上述承诺的，视为乙方实质性严重违约；乙方除需按照《租赁合同》的既有约定向甲方缴纳租金、承担违约责任外，甲方单方面有权立即解除《租赁合同》和本协议书、要求将租赁标的物全部立即恢复原状并向甲方返还财产。由此导致的所有损失（包括但不限于甲方的财产损失），全部由乙方承担。 第六条其他 6.1、本协议书的附件与本协议书共同构成完整的合同内容，具有同等的法律效力。 6.2、本协议书及其附件为租赁合同(一)及其附件的补充；该《租赁合同》及其附件如有与本协议书及其附件相冲突的，以本协议书及其附件为准；本协议书及其附件没有约定的，以《租赁合同》及其附件约定的内容为准。 关于附件三,太湖公司给出的项目推进时间表,开工时间2018年9月1日，土建工程2018年9月1日至2018年10月20日，安装工程2018年10月1日至2019年3月20日，内装工程2018年10月1口至2019年3月25日，外幕墙工程2018年10月1日至2019年3月25日，景观工程2018年10月1日至2019年3月25日，品牌入场装修工程2019年3月20日至2019年6月31日，外围配套设施的施工2019年6月20日至2019年7月15日，竣工验收时间2019年7月25日，试营业时间2019年7月1曰，正式营业时间2019年8月1日。 三、关于租赁合同(二) 2018年7月9日，荣巷旅游公司（甲方）与太湖公司（乙方）签订《租赁合同》（即租赁合同(二))，约定： 第一条，租赁标的物 1.1本合同所称租赁标的物为：甲方出租给乙方使用的，位于××巷街道××巷××街××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号，（111101102103105106107）房屋，建筑面积3565.44平方米，乙方愿意以状承租该出租屋。 第二条租赁用途 2.1、《租赁合同》项下租赁标的物由乙方用作经营珠宝、文玩、艺术品、餐饮、酒店民宿、娱乐休闲、文化展示等经营业态。涉及租赁标的物的、乙方经营业态具体分布要求参照《三方协议》附件一。 2.2、乙方确认：基于租赁标的物的特殊性，乙方应当遵循法律法规、政府政策，合法合规的适当使用租赁标的物；上述该等规定包括消防要求、禁烟区要求、文物保护要求和安全要求等。 2.3、乙方的装饰装演，均应当事先得到出租方的书面同意。涉及行政审批要求的，乙方应及时办理行政审批并得到相应批准或行政许可。 第三条租赁期限 3.1、本租赁合同约定的租赁期限为15年，自2018年7月9日起至2033年7月8日止。 3.2、甲方给与乙方租金优惠装修期为两年，自2018年_7月9日起至2020年7月8日止；租金优惠装修期内甲方实际不收取该等期间的乙方租金。 3.3、本租赁合同所称的租赁年度，是指每年度7月9日起至次年7月8日止为一个租赁年度。 4.4、乙方如需改变该出租屋的内部结构、装修或添置对该出租屋结构有影响的设备（如安装防盗网、防盗门等），其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。 第六条、租金、保证金及有关费用支付 6.1、租金的支付遵循先缴租后使用，每半年支付一次的原则。 6.2、该出租屋租金按租赁年度计：乙方应于每期开始前5日向甲方支付下期租金额，如付款日期恰逢法定节假日，则顺延至法定节假日结束后的第一天支付。第1年至第3年为0.3元/㎡/天，第4年至第5年为0.65元/㎡/天，第6年至第10年为0.72元/㎡/天，第11年至第15年租金为0.8元/㎡/天。 6.3、计租时间：从上述租金优惠期二年结束之日起计收租金（无论实际装修、准备情况如何，均不调整）。 6.4、履约保证金:乙方须于双方签订合同后十日内向甲方交纳人民币壹拾贰万元租赁履约保证金。合同期满，在乙方不违约的前提下，上述保证金免息如数退还。 6.5、其他费用： (1)租赁期间，租赁物的房产税和土地使用税由甲方负担。 (2)租赁期间，由于水费是由甲方预付款的，乙方应按照每平方米五元的标准计算向甲方缴纳水费保证金。 (3)租赁期间，租赁房屋涉及的物业管理费3元/㎡月由乙方承担，同时，向物业管理公司交纳每平方米30元的装修押金，在符合物业管理公司规定，乙方装修不违约竣工的前提下，物业管理公司免息如数退还上述押金。 第七条合同的变更、解除与终止 7.3、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除协议： (1)未经甲方书面同意，整体转租租赁标的物； (2)未经甲方书面同意，改变本合同约定的使用用途； (3)存在严重安全生产隐患，经甲方指出未及时整改。 第九条乙方权利与义务 9.1、乙方应按本租赁合同约定交付租金，每逾期一日，乙方应按应付当年租金总额的每日千分之三的标准，向甲方支付延期付款滞纳金，逾期超过3个月未付即视为乙方解除本租赁合同，甲方有权收回租赁物，在此情形下，甲方不承担乙方装修投入的任何补偿义务，乙方亦不得以任何理由向甲方主张装修补偿；同时，乙方须在60日内将其物品搬出租赁物，否则即视为乙方放弃所有权并由任由甲方处置，因处置而发生的费用由乙方承担。 9.2、租赁期满后，己形成附合的装饰装修物归甲方所有；未形成附合的装饰装修物，由乙方自行搬离租赁物。 9.3、根据本租赁合同约定提前终止协议或协议期满，乙方应在协议约定的终止日起30日内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外；如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本租赁合同约定的租金标准一次性交清顺延期间的租金；搬迁后30日内租赁标的物里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。 9.4、租赁期满或协议解除，如乙方逾期不搬迁，乙方每日应当按照《租赁合同》约定的租金标准的2倍向甲方支付违约金并赔偿甲方因此所受的经济损失;同时，甲方有权强行收回租赁物，如甲方未采取强行收回租赁物之行为，不应视为甲方对乙方违约行为的默认和违约责任的豁免。 第十二条特别约定 12.1、乙方保证并承诺：2019年8月1日前，开业的商铺的使用面积不得低于租赁标的物总使用面积的90%;乙方会严格执行租赁标的物装饰装潢等相关工程的进度，切实采取一切有效的措施，按时按质按量的完成装饰装潢等相关工程，确保前述约定的商铺按时足量开业。 12.2、如乙方违反上述承诺的，乙方除需按照《租赁合同》的既有约定向甲方缴纳租金、承担违约责任外，甲方单方面有权立即解除《租赁合同》、要求将租赁标的物全部立即恢复原状并向甲方返还财产。由此导致的所有损失（包括但不限于甲方的财产损失），全部由乙方承担。 14.1、本租赁合同的附件与本租赁合同共同构成完整的合同内容，具有同等的法律效力。本租赁合同及附件为2016年8月《租赁合同》及附件和《三方协议》及附件内容的补充；2016年8月《租赁合同》及附件和《三方协议》及附件与本租赁合同相冲突的，以本租赁合同为准；本租赁合同没有约定的，以2016年8月《租赁合同》及附件和《三方协议》及附件约定的内容为准。 四、关于合同履行情况 （一）关于租金、物业费等费用 荣巷旅游公司向本院提交2018年9月10日向太湖公司发出的租金、物业费催缴通知，载明太湖公司应缴的费用包含：1、37、16、20（105、202、203）物业费49458.6元（2018年7月9日至2019年1月8日），2、165号、166号、99号、161号、20号（101、102、201)、22号（106、107、206、207)、23号（101、102、201、202、108、109、207、208、110、111、209、210)、5号（103、203)、面积2957.84平方米应缴物业费53241.12元（2018年7月9日至2019年1月8日），3、租赁合同(一)商铺租金786468元（2018年9月1日至2019年2月28日）,4、租赁合同(一)商铺租赁期间应缴纳水费保证金71823.35元，四项合计960991.07元。2018年9月20日，太湖公司向荣巷公司支付了960991.07元。 2018年12月26日，荣巷旅游公司向太湖公司发出的付款通知书，载明太湖公司应缴的费用B区2、8、9、10面积11473.47平方米，街区11号（办公室）598平方米（2018年7月9日至2019年1月8日）的物业费217286元，郑义新在该通知书上签名并注明以上物业费待结算时协商解决。 关于物业，荣巷公司（甲方）及太湖公司（乙方）共同出具了《关于荣巷历史街区（包括2#、8#、9#、10#、11#)房屋物业服务移交的情况说明》，载明根据《三方协议》第四条中第4小条，双方协议：房屋租赁期间，甲方需委托乙方进行物业管理。甲方分两批交付物业管理，本协议签订后30日内，签署（包括2、8、9、10、11)房屋的物业服务合同；2019年7月1日前，交付剩余房屋的物业管理并签署剩余房屋的物业服务合同。根据协议要求乙方应该于2018年8月9日前与甲方签订西区的物业服务移交协议，并于2018年8月10日开始自行管理该区域的物业，甲方不收相关物业费用。现由于乙方主动提出自己的物业管理条件不具备，申请延期移交西区物业管理，经过双方协商，甲方同意乙方的请求，继续执行原双方签订的物业管理合同，等待乙方具备条件，提前30日向甲方提出申请，并签订物业自行管理协议后移交西区物业。太湖公司认为，根据其公司的经营范围，其自身具有物业管理经营资质，荣巷旅游公司不予移交物业的行为系利用政府影响强制干预签订该情况说明，该情况说明无效，其无需支付物业费。 为证明其主张，太湖公司提交了如下证据： 1、其（丙方）与荣巷投资公司（甲方）、无锡江南世家酒店管理有限公司（以下简称江南公司，乙方）签订的补充协议一份，载明根据租赁合同(一)，丙方应支付履约保证金50万元，并预付2018年9月1日至2019年2月28日的租金743940元，合计1243940元。乙方于2016年11月2日为丙方代付100万元，余款243940元由丙方在2017年5月18日支付完毕。关于垫付的100万元，乙方确认50万元为履约保证金，50万元为应付的租金，乙方缴纳的50万元保证金由甲方转交给荣巷街道，关于已付2018年9月1日至2019年2月28日的租金743940元，由甲方和荣巷街道自行结算，与乙丙无关。根据该协议内容，太湖公司证明其另已支付50万元履约保证金和租赁合同(一)商铺2018年9月1日至2019年2月28日的租金743940元。 2、2018年7月19日，其向荣巷旅游公司转账12万元履约保证金的付款回单。故太湖公司认为其合计支付金额为2324931.07元，且已重复支付租赁合同(一)商铺2018年9月1日至2019年2月28日的租金。 3、荣巷承接查验报告，由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司苏州分公司出具的，证明太湖公司已经委托该公司就租赁房屋范围内的物业进行了调研和准备，其是具备自行组建物业管理经营能力的。佐证三方协议中提到的其要求荣巷旅游公司进行物业管理系荣巷旅游公司利用政府背景胁迫其签订的。 荣巷旅游公司对上述三组证据均不认可。 （二）关于装修 2018年7月10日，荣巷旅游公司将涉案商铺交接给太湖公司进行装修。荣巷旅游公司表示太湖公司在履约过程中，未按其承诺的施工进度表进行装修施工，施工进度严重拖延。 2018年9月29日,荣巷旅游公司向太湖公司发函,载明“参照三方协议有关条款及贵公司项目进度时间节点，贵司已经违反协议约定的内容，构成违约。鉴于此，特来函督促贵司：采取有力措施改正贵司违约状况，以保证项目进度按照协议约定有效推进。” 2018年10月8日，荣巷旅游公司向太湖公司发函,载明“参照三方协议有关条款及贵司项目进度时间节点，贵司已经严重违反协议约定的相关内容，现发函告知贵司必须在七个工作日整改并按照项目进度及协议约定全面推进，如贵司在七个工作日内未按照约定内容整改到位的，则荣巷旅游公司将正式书面通知解除合同、收回租赁物。” 2018年10月15日，荣巷旅游公司向太湖公司发函,载明“参照三方协议和租赁合同有关条款及贵司项目进度时间节点，贵司已经严重违反协议约定的相关内容，现发函告知贵司必须在三个工作日整改并按照项目进度及协议约定全面推进，如贵司在三个工作日内未按照约定内容整改到位的，则无锡荣巷旅游发展有限公司将正式书面通知解除合同、收回租赁物。” 2018年10月18日，荣巷旅游公司向太湖公司发函,载明1、根据2016年8月12日由刘建民与荣巷投资公司签订房屋租赁合同，贵公司一直没按照合同条款执行，严重违背合同条款；2、根据2016年8月12日签订租赁合同给予贵公司二年的免租期限，如今免租期限己过，加之2018年7月9日于贵公司签订三方补充协议及租赁合同约定的各项条款，贵公司仍没按合同约定进场施工，3、为推进街区项目尽快落实，我公司分别于2018年9月29日、2018年10月8日、2018年10月15日，三次致函贵司要求立即整改以纠正、消除贵司违约行为，实现合同约定目的和内容。但贵司的违约状况依旧存在。专此致函贵司：1、解除2016年8月12日签署的租赁合同、2018年7月9日签署的协议书、2018年7月9日签署的租赁合同；该等解除自贵司收到本函之日起发生法律效力；2、贵司于收到本解除合同通知函之日起七日内向我司完整交还租赁标的物以及钥匙等相关物品；逾期，我司将要求贵司按照租赁合同约定的租金价格缴纳实际使用费。 对此，太湖公司表示其一直按约进行装修，但在装修过程中多次遭到荣巷旅游公司工作人员喊停工程、停水停电、锁门等阻碍，另外在2018年10月22日其与荣巷街道钱主任通话时，钱主任也表示并不是要解除合同，2018年底其还在租赁房屋内召开了中国珠宝产业发展大会，荣巷旅游公司的法定代表人也参会，荣巷旅游公司通过行为否定了解除合同函。为证明其主张，太湖公司提交如下证据： 1、荣巷历史街区一期工程问题整理汇报、关于太湖珠宝在小镇项目的情况汇报、荣巷历史街区一期工程（珠宝小镇）情况说明、太湖公司急需解决的相关问题，上述材料太湖公司于2018年3月至2019年年初陆续提交给荣巷旅游公司或城投公司。证明太湖公司积极按照协议履约，但是在履约过程中荣巷旅游公司和荣巷投资公司不予配合，经常施加阻挠、影响进度开展，具体情况在上述汇报材料中均有提及。 荣巷旅游公司质证，其仅在2019年收到关于太湖珠宝在小镇项目的情况汇报，其他材料没有看到，所有材料均是太湖公司单方陈述，不能证明荣巷旅游公司和荣巷投资公司阻挠、影响进程的情形。 2、2018年10月22日与荣巷街道副主任钱锡贤的录音，证明荣巷旅游公司于2018年10月18日发送解除函后，仍在与太湖公司协商继续履约事宜，明确表态并未与太湖公司解除协议，其中钱主任有“反正我们还没到解约的阶段”“我不是说希望你这个项目不做了”的陈述。 荣巷旅游公司质证，证据形式不合法，太湖公司未经通话人同意私自录音，且对话语境只是双方就租赁解除后的相关事宜协商过程，而不能证明荣巷旅游公司在解除后选择继续履行合同。 3、为了推进珠宝小镇项目，2018年12月26-28日太湖公司在无锡太湖饭店主办的中国珠宝产业发展大会的邀请函、照片等材料，荣巷旅游公司法定代表人郭宏强也出席会议，证明荣巷旅游公司在解约后仍派员参加珠宝小镇招商运营的活动，以实际行动表明仍在继续履约。 荣巷旅游公司质证，其法定代表人曾出现在晚宴现场，但并不能证明其在解约后以实际行动表明继续履行合同。其法定代表人在晚宴现场出现是以个人名义。 4、情况说明、租赁信息的情况汇报，锁门现场照片7张，证明荣巷旅游公司在2018年10月18日发送解除函后强制将租赁标的物上锁，并实施断水断电，导致项目进展收到阻碍，推进表上内容因为荣巷旅游公司干预已经无法完成，荣巷旅游公司应对后期施工进度拖延以及合同最终目的不能实现负全部责任。 荣巷旅游公司质证，情况说明、情况汇报是太湖公司单方陈述，对证明目的不予认可。其确实告知过职能部门对太湖公司在合同解除后张贴出租信息进行制止，目的是防止太湖公司在收到解除函之后再将租赁物转租，造成纠纷。其未进行过锁门。 5、荣巷项目规划提案、荣巷历史街区商业定位与业态规划。在荣巷旅游公司提出解除租赁后，双方进行的一系列协商，2019年5月，政府要求其寻找第三方合作开发，所以其找到兆达集团、联润达公司，双方协商了多次但因街道没有诚意最终没有签约。 荣巷旅游公司质证，其没有要求太湖公司寻找第三方进行合作、继续履行涉案合同。 关于实际装修情况，太湖公司主张其按照进度施工,已完成工程量总计大约700余万元,但其在施工过程中受到荣巷旅游公司的阻挠,无法正常施工,为此太湖公司提交如下证据： 1、太湖公司与苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）签订的策规合同、设计合同、设计合同增补、施工合同、中标通知书；太湖公司与上海市政拆房公司（以下简称拆房公司）签订的拆除工分包协议；太湖公司与无锡市桐嘉装饰装潢有限公司（以下简称桐嘉公司）签订的工程施工合同；其给金螳螂公司、桐嘉公司的付款凭证（合计70余万），证明工程已经正常启动，其也已经向相关合同单位支付部分工程款项，不存在工程进度违约的情形。根据合同显示，金螳螂公司2017年对整体项目进行策规设计，费用为200多万元，2018年10月22日中标，施工内容为室内装饰、水电安装、外立面改造、钢结构、亮化、建筑智能化，关于工期约定2018年11月1日至2019年4月30日，工程总价暂计3000万元。桐嘉公司的施工范围是土建工程、建设改造、安装工程、空调系统、修缮、室内外景观，约定工期2018年8月22日至2019年2月22日，工程总价暂计2000万元。拆房公司负责室内外拆除及垃圾清运工程，工程总价暂计160万元。 荣巷旅游公司质证，这些证据不能证明工程进度未违约，根据三方协议内容认定是否进度违约、开业违约是有明确期限和参数要求的。 2、桐嘉公司法定代表人胡维林到庭作证，其陈述桐嘉公司工程内容为5栋楼的下水管道、楼梯、新建墙体浇注，安装电梯井。其公司于2018年9月1日进场，前期我们做了装修标示并进行装修，到了10月一直是正常施工的，10月中旬工程被叫停了，荣巷街道的保安队长胡主任和韩经理直接叫停并锁门。11月底，太湖公司正式通知停工。土建工程大致完成了60%-70%。 拆房公司管理人员郭云明到庭作证，其陈述其于2018年8月22日左右进场的。9月初，其开始小拆，做一些准备性工作，然后就遇到隔壁水上人家不允许其垃圾外运，导致工程受阻。10月10日左右，街道的一个姓韩和一个姓胡的阻挠施工，到了11月甲方通知停工，拆除工程只做了一半不到。 微联盟网络科技有限公司总经理陈军到庭作证，其陈述其在无锡做网络推广线上珠宝商城，2018年12月27日荣巷旅游公司法定代表人郭宏强参加了珠宝大会全天的会议活动及当日的晚宴。 荣巷旅游公司质证意见为，对三个证人证言有异议。前两个证人陈述其有阻挠施工行为与事实不符，其仅在拆除公司拆除过程中侵害房屋原有主体结构时，进行了制止和要求恢复原状，该行为不能作为阻挠施工行为。发函后其明确禁止太湖公司再施工。第三个证人陈述不实，郭宏强仅参加过晚宴未参加白天的会议。 2019年4月14日，本院组织双方当事人至租赁房屋现场勘查装修情况，根据现场情况，B1、B5房屋有拆除工程痕迹，荣巷旅游公司指出太湖公司在进行该两栋房屋拆除时将房屋内的消防钢梯去除不合规，未经其许可，另外B1房屋外墙有被破坏的情况。太湖公司解释关于钢梯去除系其权利，其计划将钢梯改为电梯，关于外墙破坏系为其垃圾外运提供出口，其已将外墙修复完毕。B3房屋内搭建了金螳螂公司工程临时办公室，有部门建材堆放。其余房屋未进行任何装修。 以上事实，由租赁合同(一)、租赁合同(二)、三方协议、函、补充协议、付款凭证、催款函、装修合同、证人证言及当事人陈述予以证实。 本院认为，租赁合同(一)、租赁合同(二)、三方协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。结合租赁合同(一)、三方协议的内容，在三方协议签署之后，租赁合同（一）所涉房屋的出租方和承租方已转为荣巷旅游公司和太湖公司，其他合同当事人已无需承担任何合同权利义务，太湖公司与荣巷旅游公司已转换为租赁合同（一）及三方协议这两份合同的相对人及实际履行人。 根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。荣巷旅游公司现明确其于2018年10月18日解除发函要求解除合同的依据为太湖公司实际控制人变更、拖欠租金物业费、未按进度推进项目。本案的争议焦点即为荣巷旅游公司该三项解除合同的理由是否成立。 关于实际控制人变更，三方协议4.1条约定,乙方在约定的租赁期限内，不得发生实际控制人变更；如发生变更，需提前一个月与甲方协商。该条约定没有赋予荣巷旅游公司单方解除权,荣巷旅游公司根据4.1条约定要求行使单方解除权，无事实和法律依据，本院不予采纳，荣巷旅游公司该解除合同的理由不能成立。 关于租金物业费，根据补充协议及付款凭证，可以认定太湖公司已付租赁合同(一)50万元履约保证金，及2018年9月1日至2019年2月28日的租赁合同(一)租金743940元。对于该两笔付款，荣巷旅游公司不予认可无事实和法律依据，本院对该两笔款项予以确认。另外，2018年7月19日，太湖公司向荣巷旅游公司支付了租赁合同(二)的12万元履约保证金。 2018年9月10日荣巷旅游公司向太湖公司发出的租金、物业费催缴通知，载明太湖公司应缴的费用包含：1、37、16、20（105、202、203）物业费49458.6元（2018年7月9日至2019年1月8日），2、165号、166号、99号、161号、20号（101、102、201)、22号（106、107、206、207)、23号（101、102、201、202、108、109、207、208、110、111、209、210)、5号（103、203)、面积2957.84平方米应缴物业费53241.12元（2018年7月9日至2019年1月8日），3、租赁合同(一)商铺租金786468元（2018年9月1日至2019年2月28日）,4、租赁合同(一)商铺租赁期间应缴纳水费保证金71823.35元，四项合计960991.07元。2018年9月20日，太湖公司向荣巷公司支付了960991.07元。太湖公司在2018年9月已经按照荣巷旅游公司的催缴费通知的要求支付了全部费用，未有结欠租金、物业费的情况。结合补充协议的内容，太湖公司另有重复支付租赁合同(一)项下2018年9月1日至2019年2月28日租金70余万的情况，故荣巷旅游公司以太湖公司欠缴租金物业费为由在2018年10月提出解除合同的理由不能成立。 关于装修进度，根据几份协议约定,太湖公司(乙方)均向出租人（甲方）保证并承诺：2019年7月1日前开业的商铺的使用面积不得低于租赁标的物总使用面积的90%;乙方承诺在2019年7月1日前开业的商铺名称、位置及相应使用面积等，详见本协议书附件。……如乙方违反上述承诺的，视为乙方实质性严重违约；乙方除需按照《租赁合同》的既有约定向甲方缴纳租金、承担违约责任外，甲方单方面有权立即解除《租赁合同》和本协议书、要求将租赁标的物全部立即恢复原状并向甲方返还财产。由此导致的所有损失（包括但不限于甲方的财产损失），全部由乙方承担。”虽然太湖公司主张其按进度施工，已完成约700万元工程款对应的工程量，并提交了合同、证人证言等证据，但太湖公司仅提供了70余万元的付款凭证，太湖公司已付装修款项占装修施工总金额的比例极低，同时根据现场勘验情况，实际完工项目与太湖公司的自述以及相关施工人到庭陈述的施工进度难以对应，太湖公司的装修进度确实严重滞后与其在项目推进时间表中的承诺，在此情况下，荣巷旅游公司几次发函督促太湖公司加快施工进度，符合合同约定。在太湖公司仍未按照承诺履行施工进度时，荣巷旅游公司有权按照合同约定行使单方解除权。 关于太湖公司主张荣巷旅游公司通过强制将租赁标的物上锁，并实施断水断电等方式阻碍施工的意见，根据现场勘查情况，大部分租赁房屋并未实际开工装修，已开工的B1、B5房屋荣巷旅游公司指出太湖公司在进行该两栋房屋拆除时将房屋内的消防钢梯去除不合规，未经其许可，另外B1房屋外墙有被破坏的情况，根据租赁合同(一)、(二)的约定，太湖公司装饰装演，应当事先得到出租方的书面同意，太湖公司未提交出租方书面同意其装修方案的证据，故荣巷旅游公司有权在发现太湖公司对房屋结构有重大改造时喊停装修工程。 关于太湖公司主张荣巷旅游公司法定代表人郭宏强出席珠宝大会，荣巷街道钱主任通话中表示不想解除合同，荣巷街道领导在发函后要求其另找公司合作继续承租房屋，荣巷旅游公司相关人员通过言语行为等否定解除函效力的意见，荣巷旅游公司解释郭宏强出席珠宝大会系其个人行为，太湖公司无证据证明郭宏强的出席行为系荣巷旅游公司委派，钱主任非荣巷旅游公司的工作人员，故其个人意见不能代表荣巷旅游公司，太湖公司提交的荣巷项目规划提案、荣巷历史街区商业定位与业态规划等证据不能证明荣巷旅游公司在发函后要求其另找公司合作继续承租房屋，综上，对于太湖公司该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，本院确认签订时间为2016年8月12日的《租赁合同》、签订时间为2018年7月9日的《协议书》、签订时间为2018年7月9日的《租赁合同》均于2018年10月18日解除；太湖公司应当立即返还租赁标的物【即位于无锡市滨湖区荣巷街区2号楼、荣巷街区8号楼、荣巷街区9号楼、荣巷街区10号楼、荣巷街区16、荣巷街区11号楼（201、202、203、205、206、207）、荣巷街区37号、荣巷20号（105、202、203）、165号、166号、99号、20号（101、102、201）、22号（106、107、206、207）、23号（101、102、201、202、108、109、207、208、110、111、209、210）、5号（103、203）、12号、161号、11号（111、101、102、103、105、106、107）的房屋】。 关于解除之后的各项费用，荣巷旅游公司主张： 1、租赁合同（一）项下继续占有租赁标的物的使用费（自2019年3月1日起至实际迁出之日止，按131078元/月计算，暂计算至2019年5月10日为305968.4元）。经审查本院认定，太湖公司已超付一期六个月的租金，占有使用费应当延后至2019年9月1日起算计算至实际迁出之日止。需指出太湖公司另支付了租金保证金50万元，应在欠付的使用费中予以抵扣。关于使用费标准，荣巷旅游公司主张使用费标准参照合同约定的前三年的租金标准131078元/月，本院予以支持。 2、租赁合同（一）项下自2016年9月1日起至2018年10月18日止的物业费1053393.4元（1102852-49458.6）及逾期付款滞纳金。经审查本院认定，太湖公司直至2018年7月9日才接收到涉案房屋，荣巷旅游公司主张从2016年9月1日起支付物业费无事实和法律依据，本院不予支持。太湖公司按照荣巷旅游公司的要求支付了2018年7月9日至2019年1月8日的总面积为2747.7平方米的物业费49458.6元，不存在逾期付款的情况，无需支付滞纳金。现荣巷旅游公司系按照租赁合同（一）总面积14364.67平方米主张物业费，荣巷旅游公司虽然在2018年9月10日发函时仅催缴了租赁合同（一）项下2747.7平方米面积的物业费，但是根据双方签订的《关于荣巷历史街区（包括2#、8#、9#、10#、11#)房屋物业服务移交的情况说明》和2018年12月26日的付款通知书的内容，可见荣巷旅游公司并未放弃租赁合同(一)项下剩余面积的物业费。租赁合同(一)项下太湖公司应付的物业费为自2018年7月9日起按42094元/月计算至合同解除之日2018年10月18日，太湖公司已付49458.6元应予扣除。关于物业费的收取主体，根据荣巷旅游公司和荣巷投资公司多次发送的缴费清单、催费通知等，可见在履行租赁合同过程中，均是由出租人收取相应物业费，太湖公司也曾向荣巷旅游公司实际缴纳了部分物业费，可以认定太湖公司对荣巷旅游公司作为收取物业费的主体予以认可，故本院对太湖公司辩称荣巷旅游公司不是物业费的收款主体的意见不予采纳。 3、租赁合同（一）项下继续占有租赁标的物的物业费（自2018年10月19日起至实际迁出之日止，按42094元/月计算，暂计算至2019年5月10日为280934.2元）。经审查本院认定，荣巷旅游公司主张其在2018年10月18日已发函要求解除合同，在此情况下，荣巷旅游公司再向太湖公司提供物业服务与其解除合同的意思表示不相符，荣巷旅游公司也无举证其在发函解除合同后继续提供物业服务，本院认定太湖公司物业费付至2018年10月18日，之后的物业费本院不予支持。 4、租赁合同（二）项下继续占有租赁标的物的使用费（自2018年10月19日起至实际迁出之日止，按1069.6元/天计算，暂计算至2019年5月10日为217128.8元）；本院经审查认定，根据租赁合同(二)约定，虽然双方约定免租期至2020年7月8日，但在因太湖公司违约导致合同解除的情况下，该免租条款也自合同解除之日起自动终止。荣巷旅游公司有权主张自2018年10月19日起要求相应的使用费，金额参照合同约定的标准即1069.6元/天。需指出太湖公司另支付了租金保证金12万元，应在欠付的使用费中予以抵扣。 5、租赁合同（二）项下继续占有租赁标的物的物业费（自2019年1月9日起至实际迁出之日止，按10696.3元/月计算，暂计算至2019年5月10日为42902.4元）。本院经审查认定，2019年1月9日之后的物业费因发生在荣巷旅游公司发函解除之后，本院不予支持，理由同前述第3点。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认签订时间为2016年8月12日的《租赁合同》、签订时间为2018年7月9日的《协议书》、签订时间为2018年7月9日的《租赁合同》均于2018年10月18日解除； 二、无锡太湖国际珠宝中心有限公司于本判决生效之日起5日内立即向无锡荣巷旅游发展有限公司返还租赁标的物【即位于无锡市滨湖区荣巷街区2号楼、荣巷街区8号楼、荣巷街区9号楼、荣巷街区10号楼、荣巷街区16、荣巷街区11号楼（201、202、203、205、206、207）、荣巷街区37号、荣巷20号（105、202、203）、165号、166号、99号、20号（101、102、201）、22号（106、107、206、207）、23号（101、102、201、202、108、109、207、208、110、111、209、210）、5号（103、203）、12号、161号、11号（111、101、102、103、105、106、107）的房屋】； 三、无锡太湖国际珠宝中心有限公司于本判决生效之日起5日内立即向无锡荣巷旅游发展有限公司支付2016年8月12日的《租赁合同》项下继续占有租赁标的物的使用费（自2019年9月1日起至实际迁出之日止，按131078元/月计算，需扣除已付金额50万元）； 四、无锡太湖国际珠宝中心有限公司于本判决生效之日起5日内立即向无锡荣巷旅游发展有限公司支付2016年8月12日的《租赁合同》项下的物业费（自2018年7月9日起至2018年10月18日止，按42094元/月计算，需扣除已付金额49458.6元）。 五、无锡太湖国际珠宝中心有限公司于本判决生效之日起5日内立即向无锡荣巷旅游发展有限公司支付2018年7月9日的《租赁合同》项下继续占有租赁标的物的使用费（自2018年10月19日起至实际迁出之日止，按1069.6元/天计算，需扣除已付金额12万元）； 六、驳回无锡荣巷旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25872元，由无锡太湖国际珠宝中心有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李敏嘉 人民陪审员  沈根林 人民陪审员  吴来娣 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  杨 牧 书 记 员  杨啸天 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。