福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终284号 上诉人（原审原告）：福安市东百置业有限公司，住所地福建省福安市阳头街道富阳路**-2。 法定代表人：宋克均，总经理。 委托诉讼代理人：张罕溦，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大地影院管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道**海运中心主塔楼**-14035。 法定代表人：刘荣，董事长。 委托诉讼代理人：齐元，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 上诉人福安市东百置业有限公司（以下简称东百置业）因与被上诉人大地影院管理有限公司（以下简称大地影院）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2019）闽0981民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东百置业上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持东百公司的诉讼请求。事实及理由：一、案涉房屋租赁合同因大地影院严重违约行为导致解除。一审对大地影院违约行为未作惩戒，严重侵害守约方合法权利。合同签订后大地影院始终以消极态度面对合同义务，主观上无履约态度，客观上未依约支付定金50万元，不回应东百置业要求履约催告函件，拒不确认东百置业发送的土建施工图纸，更在双方已就建设协议达成一致情况下迟迟拖延拒不盖章建设协议。正是大地影院消极履约态度，东百置业为保护交易稳定性维护自身合法权益迫不得已发函解除合同。但一审忽略合同解除与大地影院违约行为之间的因果关系，仅因发函解除合同方为东百置业就认定大地影院不存在违约，一审如此认定明显错误。二、大地影院未依约支付定金，应承担由此导致合同解除违约责任及定金条款缔约过失责任。东百置业与大地影院就定金条款达成一致，但大地影院未依约支付，即为违约。根据九民会议精神第四十九条合同解除，守约方有权依合同有关违约金、定金责任等违约责任条款约定，请求违约方承担违约责任，大地影院应就其违约行为承担违约责任。即便按一审判决认定定金条款不生效，大地影院就此也应承担缔约过失责任，一审认定大地影院完全不承担责任属逻辑错误，应予纠正。大地影院虽不是合同解除发函方，却是合同解除完全责任方，应承担合同终止违约责任。三、一审完全忽略违约责任承担，剥离违约金条款与损失间关系，大地影院就其违约行为没有承担相应的违约责任，应予纠正。合同明确约定大地影院不履约应承担300万元违约金，现大地影院违约导致合同解除。退一步来讲，即便违约金过高，法院应酌情调整。四、合同解除系因大地影院违约导致，东百置业信赖利益应得到保护，大地影院应承担因此造成的损失。1、免租期适用前提是合同依约正常履行，租赁合同各方协商免租期时实际上已将免租期租金部分均摊至剩余租期内。如大地影院顺利履行合同，大地影院有权主张免租期。但大地影院从始至终未能履约无权主张免租期。自合同生效至新租户合同签订日应视为大地影院占用场地，大地影院应赔偿租金损失及预期可得利益损失。2、合同解除根本原因在于大地影院,大地影院应承担东百置业依约履行合同所支付的设计费、施工费。合同签订后，东百置业依约履行，签署建设工程设计合同、福安东百广场商业大地影院改造工程施工合同并支付了前期费用及设计变更费用，该部分损失是大地影院违约直接造成，应由大地影院承担。 大地影院辩称，一、原审法院事实查明清楚。东百置业没有对原审判决事实认定部分提出上诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审应当在确认原审法院事实认定属实基础上就原审判决的法律适用是否有误进行审理。二、原审法院法律适用正确。1.关于合同解除原因。大地影院未支付定金的行为不构成无故终止合同，仅赋予了东百置业合同解除权。东百置业主动行使了合同约定解除权导致合同解除。根据《担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”规定及《房屋租赁合同》第3.1条约定“如乙方未能在本合同约定期限内向甲方支付定金，逾期支付超过30天的，甲方有权解除本合同”。大地影院在合同签订后未支付定金的法律后果应为导致“《房屋租赁合同》中关于定金的条款不生效”以及赋予东百置业单方合同解除权。合同解除后，根据《合同法》第九十七条判定，即已经履行的，根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取补救措施和损失赔偿。东百置业要求对大地影院“做惩戒”，且声称如不惩戒“是对市场交易稳定的一种破坏，给市场交易活动造成了严重错误的导向”，该等诉求没有任何法律依据，也不符合以补偿为原则的法律原理。2.合同违约金条款不具备适用的事实基础。《房屋租赁合同》第5.2条“本合同生效后至租赁场地实际交付前，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金¥3,000,000元，大写：叁佰万元整。若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以补足损失。”可见关于300万违约金适用条件存在明确界定，即大地影院无故终止合同的,应支付300万元违约金。东百置业硬将适用条件即“无故终止合同”说成“合同明确约定了一方不履约即应承担300万元的违约金”，该种理解已经完全脱离合同条款所承载的意思表示，不应被支持。东百置业对《最高人民法院关于印发的通知》第四十九条的规定理解有误，该条实际是对合同解除与违约金责任能否并存之问题进行补充说明，旨在明确合同中的违约金条款属于“结算和清理条款”，在合同解除之后依然独立生效的审判观点。该裁判观点与东百置业企图说明的大地影院应当承担300万违约金的论点之间没有任何关联。三、原审判决对东百置业的损失金额认定正确。(一)关于东百置业诉求的所谓租金损失。经原审法院释明，东百置业在诉求中提及的租金损失其实指的是合同成立并生效日至解除日（2018年11月1日至2019年1月22日）这段期间的租金。诉求的预期可得利益损失其实是指解除日至东百置业与新租户的租约签约日（2019年1月22日至2019年3月21日）该段期间的租金。原审法院已经正确查明该段期间内基于房屋未交场以及即便交场后也存在一定免租期，进而东百置业不存在任何租金收益，故未支持租金请求。(二)关于东百置业的信赖利益损失：损失应以“改建成本”为限。租赁物初始建设成本系东百置业为实现在其商业广场中经营电影院而必然发生的交易成本，与大地影院退租与否无关。大地影院赔偿范围应以“工程量的浪费”或“改建成本”为限，否则将有违公平原则。东百置业错误地主张大地影院需要承担自签约后东百置业产生的全部设计和建设成本。东百置业一审提交的证据完全与其主张相脱离，并存在各种前后矛盾、违背常识的情况，根本无法证明有任何工程量不能被利用或者需要拆除并因此产生相应的费用。东百置业的证据中仅有一份设计图的修改费用支付凭证，可证明因设计图发生了少量变更，东百置业在原有设计费用的基础上额外支出了35000元的设计费，原审法院认定该笔费用属于因合同解除产生的“改建成本”，并将其认定为东百置业的损失。基于租赁物是在东百置业新开设的大型化商场中，原本的规划设计就是电影院，而电影院的设计和最基本的抹灰、土建墙砌筑均属于基础性工程，是东百置业为了在其商场中引进电影院这个商业业态而必须自担的商业成本，不属于改建工程，更为关键的是东百置业随后引入的新租户也刚好是大地影院的加盟商，新租户几乎全盘接受了原有设计和施工，因此本案近乎不存在着任何改建和浪费。综上，东百置业既不存在租金损失，也不存在着被浪费的工程量成本。综上，请求驳回上诉，维持原判。 东百置业向一审法院提出诉讼请求：1.大地影院向东百置业支付违约金300万元；2.大地影院赔偿东百置业租金损失242429.13元（按年场地租金1066104元计取，从合同生效日2018年11月1日起至合同解除日2019年1月22日止）；3.大地影院赔偿东百置业预期可得利益损失169408.31元（按年场地租金1066104元计取，从合同解除次日2019年1月23日起至新租户合同签订日2019年3月21日止）；4.大地影院赔偿东百置业为履行《电影房屋租赁合同》必然支出的设计费共计196639元；5.大地影院赔偿东百置业为履行电影房屋租赁合同》已支出工程款1235509元以及后续必然支出的施工费678503元。东百置业变更第4项诉讼请求为：判令大地影院赔偿东百置业为履行《电影房屋租赁合同》已经支出的设计费211975.1元及后续必然支出的设计费19663.9元。 一审法院认定事实：2018年11月1日,东百置业（甲方）与大地影院（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定如下：1.甲方将位于福安市××乡××地;地块Ｓ1地块的东百城**南侧用面积3417平方米出租给乙方经营电影院，规划影厅7个，座位数约1116座。2.免租期自双方交接场地之日起满6个月止。计租期自免租期满次日起计15年，计租期前三年，年场地租金1066104元，以后每三年递增9%。3.开业日暂定为2019年5月1日，乙方应与甲方商场同步对外开业，前提是：甲方在书面通知的商场开业日前提前6个月将符合本合同附件3（《影院建设协议》）之约定标准的房屋交付给乙方，供乙方进行装修。4.甲方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书。5.乙方负责完成影院装修施工，负责完成装修消防工程施工与验收等。6.本合同生效次日起10天内，乙方应向甲方支付定金50万元，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方支付定金，逾期支付超过30天的，甲方有权解除合同。7.合同生效后至租赁场地实际交付前，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金300万元，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以补足损失。大地影院在合同上乙方处盖公司公章及法人私章，委托代理人杨仁容亦在合同上签字。合同签订后大地影院至今未支付定金。 合同签订后，东百置业委托福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院负责福安东百大地影院建筑工程设计，福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院于2018年11月出具了影院设计图纸。东百置业工作人员多次通过微信、电子邮件等方式与大地影院工作人员杨仁容就签署房屋租赁合同附件3影院建设协议、工程设计以及施工等问题进行多次协商，但双方尚未签署该影院建设协议。 2018年12月1日，东百置业与福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院签订《建设工程设计合同》，合同总费用为196639元。根据福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院出具的设计图纸，东百置业与福建诺锐装饰工程有限公司签订《福安东百广场商业大地影院改造工程工程施工合同》，委托福建诺锐装饰工程有限公司承担福安东百广场商业大地影院改造工程的施工，合同暂估总价400万元。截至2019年1月18日，已产生工程款为1914012元，东百置业于2019年2月1日支付工程款1235509元。 东百置业于2018年12月17日向大地影院邮寄《关于敦促严格履约的催告函》，载明《福安东百城电影院房屋租赁合同》由大地影院先行签字盖章，随后东百置业于2018年11月1日签字盖章并寄回主合同，大地影院于2018年11月2日签收，大地影院至今未支付50万元定金，并要求：1.大地影院于2日内支付定金；2.大地影院3日内将签字盖章的租赁合同附件3影院建设协议寄回东百置业，逾期未寄回的不影响影院建设协议的效力；3.根据大地影院出具的建设协议，东百置业委托设计公司进行设计并施工，大地影院对第一版消防布局图以及砌墙施工图进行了确认，但对电气施工图、建筑施工图、消防施工图、给排水施工图、暖通及空调洞口预留图以及1-5号、7号厅施工图进行确认；4.截止发函为止，东百置业产生设计费203190元以及施工费2614338元。大地影院于2018年12月24日签收。 东百置业于2018年12月29日向大地影院邮寄《关于要求严格履行义务的律师函》，要求大地影院收到律师函后五日内支付定金并将签字盖章的影院建设协议寄回东百置业以及对东百置业出具的施工图纸予以确认。大地影院于2019年1月2日签收。因大地影院仍未支付定金，东百置业于2019年1月17日向大地影院邮寄《解除合同通知书》，大地影院于2019年1月22日签收。 东百置业与新租户地平线影院达成新的房屋租赁合同后按照新租户的要求对影院建筑工程设计进行了修改，并分别于2019年8月12日支付设计费176975.1元、于2019年10月24日支付修改设计费35000元。 大地影院在投标时，已向东百置业支付投标保证金5万元。福安东百广场S1商业地块于2018年9月25日通过工程质量竣工验收，于2019年2月1日经消防验收合格，福安东百城于2019年7月19日开业。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。东百置业与大地影院于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。大地影院主张房屋租赁合同因双方未进一步签署《影院建设协议》等合同必备附件、无法明确合同标的，进而尚未成立及生效。一审法院认为，合同附件是合同有效组成部分，应当也是双方合意之结果，符合合同之基本要义。本案中，虽然双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了《影院建设协议》作为合同附件，但根据合同法关于合同成立的基本规定，必须有双方的签字或者盖章，否则该合同附件也无从成立。在双方没有签字盖章确认的情况下，东百置业主张作为合同附件的《影院建设协议》成立，应当负有证明该附件符合双方真实意思表示的举证责任，或者有其他证据及事实予以佐证，如大地影院已经履行了《影院建设协议》的主要义务等，否则该协议并不符合合同的基本要件，无法看出双方已经就此达成合意，但东百置业未提供证据予以证实，故《影院建设协议》不成立。合同附件作为合同的一部分，根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故《房屋租赁合同》依法成立并生效，大地影院的抗辩意见不予采纳。根据《房屋租赁合同》的约定，若大地影院未在合同生效次日起10天内向东百置业支付定金50万元，逾期超过30天的，东百置业有权解除合同。上述合同于2018年11月1日生效，即大地影院至迟应于2018年12月11日支付定金，现双方确认大地影院在东百置业两次催讨后至今未支付定金，东百置业于2019年1月21日发函解除合同，大地影院于2019年1月22日签收。根据《合同法》九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”大地影院收到东百置业解除合同通知书后未提出异议，故《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除。东百置业主张大地影院以事实行为拒不履行合同约定的义务，导致合同解除，应当支付300万元违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，合同生效后至租赁场地实际交付前，大地影院单方无故终止合同，则大地影院无权要求返还定金，并应向东百置业支付违约金300万元。那么本案中大地影院是否有无故终止合同。根据《担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”即定金合同以实际支付定金为生效条件，大地影院未支付定金，故《房屋租赁合同》中关于定金的条款未生效，不构成大地影院无故终止合同。另，如上文所述，东百置业以大地影院逾期未支付定金为由解除合同，即要求解除合同的一方为东百置业，而非大地影院。故东百置业要求大地影院支付300万元违约金的诉讼请求，不予支持。关于大地影院是否应赔偿东百置业租金损失以及预期可得利益损失。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，免租期自双方交接场地之日起满6个月止；交场时间不得晚于2019年3月1日；计租期为自免租期满次日起计十五年。《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除，在该合同解除之前东百置业尚未向大地影院交场，免租期尚未开始计算，故计租期亦尚未开始计算，东百置业在2019年1月22日前不存在租金收益，亦不存在租金损失，故大地影院无需支付2018年11月1日至2019年1月22日期间的租金242429.13元。另，即便东百置业按约于2019年3月1日前交场，则免租期至迟计算至2019年9月1日，在此期间租户无需支付租金，故东百置业亦不存在预期可得利益损失。东百置业要求大地影院支付2018年11月1日至2019年1月22日期间的租金242429.13元以及2019年1月22日至2019年3月21日期间的预期可得利益损失169408.31元的诉讼请求，不予支持。关于大地影院是否应当赔偿东百置业设计费以及施工费损失。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》之约定，东百置业至迟应于2019年3月1日前交场，虽《影院建设协议》未签订，但从双方工作人员聊天记录以及邮件往来中可以看出，签订《房屋租赁合同》前后，双方工作人员均有就影院工程设计以及施工进行确认以及协商，故东百置业与福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院签订《建设工程设计合同》以及与福建诺锐装饰工程有限公司签订《福安东百广场商业大地影院改造工程工程施工合同》，是基于对大地影院继续履约的合理信任，属于为确实履行《房屋租赁合同》确定义务之行为，为此产生的设计费以及施工费为必然支出，但必然支出并不代表解除合同后造成的损失，基于案涉租赁物的特殊性，影院设计图以及相应的基础设施建设系可重复利用的，东百置业应举证证明依照设计图施工完成的工程完全不能利用或者必须全部拆除才会导致损失的发生。从东百置业提供的《工程款支付审批单》等证据来看，已产生的工程款为土建墙体砌筑、抹灰等基础性工程，且东百置业诉请的工程款为1914012元产生于2019年1月18日前，此时东百置业尚未与大地影院解除合同，不存在依据新租户的要求对工程进行改建之事实，故该部分支出不属于不能完全利用或者必须全部拆除，不属于因解除合同造成的损失。但合同解除后，东百置业与新租户地平线影院订立新的《房屋租赁合同》，并依照地平线影院的要求对设计图进行了修改，由此产生的设计图修改费35000元属于因解除合同造成的损失，应当由大地影院承担。关于大地影院支付的投标保证金5万元，在大地影院中标后直接转为履约保证金，但大地影院未按《房屋租赁合同》约定支付定金，该履约保证金无权要求东百置业返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、大地影院应于判决生效之日起十日内向东百置业支付设计费损失35000元；二、驳回东百置业的其他诉讼请求。案件受理费50702.4元，由东百置业负担50383.4元，由大地影院负担319元。 二审中，除东百置业认为其工作人员多次通过微信、电子邮件等方式与大地影院工作人员杨仁容就签署房屋租赁合同附件3影院建设协议、工程设计以及施工等问题进行多次协商，但大地影院管理有限公司员工未予回复消极应对外，双方当事人对一审判决认定的其余事实无异议，对无争议事实，本院予以确认。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 双方当事人对解除《房屋租赁合同》并无异议，本院予以确认。双方争议在于东百置业要求大地影院支付300万元违约金、赔偿租金损失及可得租金利益损失、设计费及施工费损失能否成立。关于应否支付300万元违约金问题。本院认为，房屋租赁合同约定合同生效后至租赁场地实际交付前，大地影院单方无故终止合同，则无权要求返还定金并应向东百置业支付违约金300万元。《担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”即定金合同以实际支付定金为生效条件，大地影院未支付定金，故《房屋租赁合同》中关于定金的条款未生效。东百置业以大地影院逾期未支付定金为由解除合同，房屋租赁合同系东百置业行使单方解除权而解除，而非大地影院单方无故终止合同。一审判决驳回东百置业要求大地影院支付300万元违约金的诉讼请求并无不当。关于租金损失及可得租金利益损失问题。本院认为，《房屋租赁合同》约定免租期自双方交接场地之日起满6个月止；交场时间不得晚于2019年3月1日；计租期为自免租期满次日起计十五年。《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除，此时诉争场地并未交付，东百置业不存在租金损失问题，亦不存在预期可得租金利益损失问题。即便双方按约交付场地，2019年3月21日前仍属于免租期内，不存在计算租金问题。一审判决驳回东百置业关于租金损失及预期可得利益损失的相关诉请亦无不妥。关于东百置业主张设计费以及施工费损失问题。本院认为，《房屋租赁合同》约定东百置业至迟应于2019年3月1日前交场。从双方工作人员聊天记录以及邮件往来中可以看出签订《房屋租赁合同》前后双方工作人员有就影院工程设计以及施工进行确认以及协商，故东百置业与福建省龙岩市建筑设计研究院福州分院签订《建设工程设计合同》以及与福建诺锐装饰工程有限公司签订《福安东百广场商业大地影院改造工程工程施工合同》属于基于对大地影院继续履约的合理信任履行《房屋租赁合同》义务的行为，但支出的设计费及施工费并不等同于解除合同造成的损失。东百置业一审诉请的1914012元工程款产生于2019年1月18日前。从东百置业一审提供的《工程款支付审批单》等证据来看，已产生的工程款为土建墙体砌筑、抹灰等基础性工程。东百置业二审陈述诉争房屋规划用途为电影院。影院设计图以及相应的基础设施建设系可重复利用，东百置业未举证证明依照设计图施工完成的工程完全不能利用或者必须全部拆除，因此东百置业公司主张上述工程款属于因解除合同造成的损失依据不足，本院难以支持。合同解除后，东百置业依照新租户要求对设计图进行修改，产生的35000元设计图修改费属因解除合同造成的损失，其余支出的设计费不属因解除合同造成的损失。综上，一审判决除支持设计图修改费35000元损失外，驳回东百置业关于其他设计费以及施工费损失的主张亦无不当。 综上所述，本院认为，东百置业的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50383.4元，由东百置业负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇二〇年六月二十八日 书记员 林美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。