江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3100号上诉人（原审被告）：赖国孝，男，1978年8月5日生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审原告）：苏州市中牧实业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区吴中东路**。法定代表人：冯树宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫胜男，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玥，江苏绿象律师事务所实习律师。上诉人赖国孝因与被上诉人苏州市中牧实业发展有限公司（以下简称苏州中牧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初9628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。赖国孝上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.改判由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、因不可归责于双方的原因，造成的承租物不可使用，违约责任不应由赖国孝承担。房屋租赁合同中，出租方的主要义务是要向承租人提供能够正常使用的租赁物。由于政府集中整顿，显然并非双方的原因，造成了租赁物的不可使用，苏州中牧公司在此情况下，于2019年7月25日直接将租赁物进行锁门，并强行赶走了店内的员工，显然已经构成严重违约。二、原审判决的处理方式严重不公，置赖国孝巨额的财物损失于不顾，有违公平原则。原审判决第5页“故原告要求被告工作人员撤离租赁标的并将出租房屋上锁的行为即以实际行动履行了解除权”，该认定实际上突破“不告不理”原则，变相更改了苏州中牧公司的诉请，实际上已经解除了双方之间的租赁合同关系，随之而产生的法律后果十分严重。苏州中牧公司答辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、赖国孝与苏州中牧公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定行使权利及履行义务。赖国孝不履行合同的约定，逾期未支付租金、物业管理服务费、水电费，经苏州中牧公司催告后仍不履行，已构成违约。赖国孝以政府让其停业整顿进行抗辩，违反了合同的相对性。苏州中牧公司已经将房屋交付给使用，上诉人是否进行经营使用与苏州中牧公司无关。2、一审判决考虑到公平，判决结果已经比较倾向于赖国孝。出于社会和谐稳定，减少诉累，苏州中牧公司放弃上诉，认可一审判决结果。庭审过程中，双方已经明确解除《房屋租赁合同》，不存在赖国孝所称变更诉请的情形。苏州中牧公司向一审法院起诉请求：1、判令赖国孝支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金226113.5元、物管费339170元、电费24204元。2、判令赖国孝支付违约金452227元。一审法院认定事实：苏州中牧公司（甲方、出租方）和赖国孝（乙方、承租方）签订宾馆楼房屋租赁合同，明确房屋坐落于苏州市吴中东路158号宾馆楼4层A401，房屋结构为框架，建筑面积为2045平方米（含公摊），租赁期限为9年，自2016年4月1日起至2025年3月31日止。房屋年租金426629元，年物管费639943元，租金和物管费每3年递增6%，租金和物管费每3个月支付一次，先付房租物管费后使用房屋，乙方应于每期前30日支付3个月的租金和物管费。此租金和物业管理费均不包含家具、水电费、电器、通信费用和停车费等其他费用。其中2019年4月1日起至2022年3月31日止为第二周期，年租金为452227元，年物业管理费为678340元。乙方应缴纳8万元租赁保证金，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自燃磨损除外），其无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），如因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金作为违约金，不予退还。乙方自行承担在房屋使用期间的所有水费、电费、燃气费、通讯费和网络使用费等相关费用，上述费用中由甲方代收的，乙方应直接及时向甲方交纳。如乙方要求提前退租或未按合同约定履行，导致合同解除的，应承担合同所固定的履约保证金不予退还和十二个月房租的赔偿责任。乙方延迟交付租金或者物业管理费等相关费用超过15天的，甲方有权单方解除租赁合同，经甲方通知后仍未交清租金等费用的，仍未处理承租房屋内财物的，甲方视为乙方提前终止或解除合同，视为乙方放弃承租房屋内财物，甲方可自行处理。同时，被告签订特别承诺，明确作出如下承诺：1、逾期未付租金和物业管理服务费，经公司催告后超过十五天内仍未履行的，贵司除依合同可采取法律措施外，也有权采取断水、断电等措施，由此产生的损失和后果均由其承受；……3、若租赁期限，其虽已入住但不在租赁物业办公已持续一段时间，且存在逾期租金和物业管理服务费情形，贵司无法与我取得联系，在租赁物业门口张贴催告函超过十五日，其公司仍未及时有效处理的，贵司有权直接撬锁，将租赁物业另行出租，已投入的装修价值即一切物品其予以放弃。另查，涉案租赁房屋于2019年4月产生电费11330元、5月产生电费10615元、6月产生电费10120元，以上共计32065元。审理中，苏州中牧公司、赖国孝双方一致确认，涉案房屋原由案外人向苏州中牧公司承租，后赖国孝与案外人协商，并于2018年8月由苏州中牧公司、赖国孝签订租赁合同，至此本案赖国孝取得了涉案房屋承租人的地位，由于案外人的权利义务均由赖国孝承受，故合同沿用了之前苏州中牧公司和案外人的内容，合同和承诺书的落款时间均为2016年，实际赖国孝于2018年8月起使用涉案房屋。庭审中苏州中牧公司、赖国孝一致认可涉案房屋租赁合同于2019年10月24日解除。被告已缴纳截至2019年3月31日止的租金、物业管理费和电费。赖国孝陈述由于2019年4月份政府要求所有足浴店停业整顿，其安排值班人员在内值班，但由于其未能支付租金，苏州中牧公司于2019年7月强行将其店内员工赶出并锁门。苏州中牧公司述其的确于2019年8月（后经核实锁门日期为2019年7月25日）对涉案房屋进行了锁门处理，目的是为了涉案房屋内财物的安全，其中赖国孝带客户看房子，其也予以配合。赖国孝又陈述由于苏州中牧公司将门锁掉，其无法进入涉案房屋内。苏州中牧公司、赖国孝双方均未对苏州中牧公司的锁门时间进行举证证明。以上事实，由苏州中牧公司提供的房屋租赁合同、电费通知单，一审法院制作的开庭笔录、举证质证笔录等在卷佐证。一审法院认为，苏州中牧公司、赖国孝双方签订的《房屋租赁合同》系本案苏州中牧公司、赖国孝之间真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。有效的合同，合同双方均应全面履行。根据合同约定，赖国孝最迟应于3月1日前支付2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金和物业费，但赖国孝未能支付。赖国孝辩称由于2019年4月政府的行业管理需要无法经营的辩称意见，系非可归责于苏州中牧公司的原因，故赖国孝仍应按合同约定向苏州中牧公司支付房屋租金。结合苏州中牧公司、赖国孝双方庭审中的陈述可知，经苏州中牧公司通知赖国孝拒交租金和物业费，在赖国孝欠缴租金3个月后，苏州中牧公司采取了将涉案租赁房屋上锁的行为。双方签订的租赁合同规定，赖国孝延迟交付租金、物业管理费超过15天，经苏州中牧公司通知仍未交清租金的、仍未处理承租房屋内财物的，苏州中牧公司视赖国孝提前终止或解除合同，视为赖国孝放弃房屋内财物，苏州中牧公司可自行处理，故苏州中牧公司要求赖国孝工作人员撤离租赁标的并将出租房屋上锁的行为即以实际行动履行了解除权，上述行为符合双方的合同约定内容。由于苏州中牧公司强行将涉案房屋上锁导致被告无法继续经营,故苏州中牧公司锁门后的租金和物业管理费，赖国孝无需缴纳。由于苏州中牧公司、赖国孝告双方就苏州中牧公司锁门时间均无法达成一致意见又均无法提供证据予以举证，结合赖国孝陈述及苏州中牧公司提供的电费票据，一审法院认定赖国孝应向苏州中牧公司支付2019年4月1日起至2019年7月1日止的房屋租金、物业管理费，经核算为房屋租金为113057元，物业管理费为169585元。苏州中牧公司要求赖国孝支付截至2019年9月30日的租金、物业费的主张与事实不符，一审法院不予采信。赖国孝认可电费已缴纳至2019年3月31日，其实际控制、使用涉案房屋至2019年7月苏州中牧公司锁门前，现苏州中牧公司已提供了2019年4、5、6月涉案房屋的电费票据，故苏州中牧公司要求赖国孝支付电费24204元，符合事实和双方约定，一审法院予以确认。另，苏州中牧公司、赖国孝签订的合同还约定，在赖国孝违约的情况下，苏州中牧公司有权不予退还履约保证金，并有权要求赖国孝支付12个月租金作为违约金，以上均系对违约责任的约定。考虑到赖国孝未按约支付租金、物业费三个月后苏州中牧公司直接以锁门的方式收回租赁物，一审法院酌定被告另行支付苏州中牧公司金额为3个月租金的违约金即113057元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告赖国孝于本判决生效之日起十日内向原告苏州市中牧实业发展有限公司支付2019年4月1日起至2019年7月1日止的租金113057元、物业管理费169585元，电费24204元。二、被告赖国孝于本判决生效之日起十日内向原告苏州市中牧实业发展有限公司支付违约金113057元。三、驳回原告苏州市中牧实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费计减半收取计人民币7088元，由原告苏州市中牧实业发展有限公司负担3288元，由被告赖国孝负担3800元（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用一审法院不再退还）。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，苏州中牧公司、赖国孝双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，苏州中牧公司已交付房屋，赖国孝应按约按期给付租金。赖国孝2019年4月份后逾期未支付租金、物业管理服务费、水电费，经苏州中牧公司催告后仍不履行，已构成违约。赖国孝称其2019年4月份停业整顿，但并构成其减免租金的事由。涉案租赁合同规定，赖国孝延迟交付租金、物业管理费超过15天，经苏州中牧公司通知仍未交清租金的、仍未处理承租房屋内财物的，苏州中牧公司视赖国孝提前终止或解除合同，视为赖国孝放弃房屋内财物，苏州中牧公司可自行处理，苏州中牧公司按约要求赖国孝工作人员撤离租赁标的并将出租房屋上锁的行为，一审判决认定苏州中牧公司按约以实际行动履行了解除权，并无不当。综上所述，赖国孝的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理14176元，由上诉人赖国孝负担。本判决为终审判决。审判员 杨 兵二〇二〇年六月二十九日书记员 崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。