西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初4805号 原告（反诉被告）：李振国，男，1964年6月13日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：党鹏，陕西方强律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芳云，陕西方强律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏文剧，男，1950年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王昕冬，陕西雅世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，陕西雅世律师事务所律师。第三人：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司。住所地：西安曲江新区房。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7027。法定代表人：黄新洁，总经理。委托诉讼代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴丹丹，陕西锦园律师事务所律师。原告李振国与被告苏文剧、第三人西安喜乐豪房地产营销策划有限公司(以下简称喜乐豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告李振国及委托诉讼代理人赵芳云，被告苏文剧的委托诉讼代理人王昕冬、李文静，第三人喜乐豪公司的委托诉讼代理人张朝兵、柴丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振国向本院提出诉讼请求：1、原被告及第三人继续履行三方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》；2、原告于判决生效后五日内向被告一次性支付剩余购房款139万元；被告苏文剧收到房款后五日内配合原告将其所有的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：西安市房权证经济技术开发区字第110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX~1号）及位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX号车位（车位所有权证号：西安市房权证经济技术开发区字第110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX~1号）过户登记到原告名下，并向原告交付上述房屋及车位（房屋交付包含室内所有家具家电、全部装饰装修及固定装饰）；3、被告苏文剧十日内支付原告违约金762667元（合同约定违约金为日0.5%，现原告自行调整为：以已付房款200万元为基数，按年利率24%的标准，从2018年4月1日暂计算至2019年10月25日，2019年10月26日至实际履行之日期间的违约金按照年利率24%计算）；4、因本案所产生的诉讼费、保全费、保险费等费用由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市XX区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋及附属车位以339万元的价格出售给原告。原告于2017年10月27日支付定金60万元，2017年11月15日支付首付款140万元，剩余139万元房款于2018年3月31日前存入资金监管账户。另约定，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求继续履行，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.5%的违约金。房屋室内现有的所有家具、家电及室内装修、固定设施全部留给原告。合同签订后原告按照约定于2017年10月27日向被告支付了定金60万元，于2017年11月15日支付了首付款140万元。2018年3月下旬，原告按照合同约定将剩余房款全额准备到位，并准备一次性付清全款。经第三人多次催告，被告均拒绝受领。2018年4月25日，被告以其自身违反当时的限售政策为由向原告通知解除合同，原告收到解除通知后随即提出异议并提起了解除异议之诉，后经一、二审判决认为合同具备履行条件，合同目的可以实现，被告单方解除合同的行为无效。后被告仍拖延履行合同义务。鉴于以上事实，原告特提起诉讼，请求如前。被告苏文剧辩称，其在享有解除权的时间内向原告发出了解除通知书，原告在未尽其义务的情况下无权要求其继续履行涉案合同。其在履行合同过程中不存在任何违约行为，根据合同约定的内容，原告未按照约定的时间支付购房款，应当承担违约责任的是原告。原告就涉案合同多次起诉其，在原告本身就存在违约行为的情况下，先于其追究责任且任意抬高违约金比例，未尊重契约精神。原告未按照合同约定的违约金比例来主张其诉讼请求的诉讼策略可以充分体现出原告的诉讼动机不纯。即使其违约，亦应当按照合同约定的比例来承担违约金，而不是按原告自行调整后的比例承担违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人喜乐豪公司辩称，完全同意原告的诉讼请求。原告的陈述完全符合事实，其公司作为中介方再补充一点：本案在开庭之前，被告苏文剧先向原告李振国及其公司发出通知要求解除合同，理由是中介公司存在欺诈行为，而欺诈的事由是原告李振国不符合西安市当时的限购政策，然而事实是原告李振国为了购买案涉房屋先是低价出售了自己的房屋，从而符合了当时西安市的限购政策。恰恰是涉案房屋当时不符合西安市的出售条件，但当时被告苏文剧找到其公司，声称自己做生意着急用钱，想要尽快出售房屋，其公司才联系到原告李振国。之后三方明确约定案涉房屋不符合西安市的出售条件，但是原告李振国明确表示可以先签合同，如果在合同约定的时间不能办理过户手续，只需要被告苏文剧先配合交付房屋，原告可以按照合同约定支付全款，等到房屋满足出售条件的时候再办理过户手续。以上事实在被告苏文剧主张解除合同一案中已经查明。综上，之所以涉案房屋没有办理过户并不是原告李振国不符合购买条件，而是被告苏文剧出售的房屋不符合出售条件，即使欺诈也应该是苏文剧欺诈。被告苏文剧在房屋价格大幅上涨后违背诚实信用原则，以原告李振国不符合购房条件为由要求解除合同，但苏文剧提出的解除事由经过西安市未央区人民法院和西安市中级人民法院两级法院的审理，已经认定苏文剧解除合同不符合法律规定，认定其解除行为无效。之后苏文剧又以其公司欺诈为由，再次向西安市未央区人民法院提出撤销该房屋买卖居某某合同，该案经未央区人民法院审理，全部驳回了苏文剧的诉讼请求。但时至今日，被告苏文剧仍然坚称其公司存在欺诈，损失应当由其公司来承担，毫无诚信可言。反诉原告苏文剧向本院提出反诉请求：1、反诉被告承担逾期付款违约金27.8万元；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告因资金周转需要，将其位于西安市XX区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋委托第三人喜乐豪公司提供居某某服务出售。2017年10月27日，在喜乐豪公司居某某介绍下，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖三方合同》，约定反诉原告将上述房屋出售给反诉被告，总房价339万元；反诉被告应于2017年10月27日向反诉原告支付60万元首付款，并于2017年11月15日前向反诉原告支付140万元，剩余房款于2018年3月31日前存入资金监管账户。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付了200万元，剩余139万元至今未按约存入资金监管账户。在合同履行过程中，在明知反诉原告着急用钱的情况下，经多次催促，反诉被告至今仍未向反诉原告付清合同约定房款，根据三方合同约定，反诉被告应当按照逾期应付款20%承担逾期付款的违约金，计27.8万元。故提出反诉，请求如前。反诉被告李振国辩称，买卖双方资金监管账户的建立要求双方必须都到场,合同约定2018年3月31日前将剩余的139万元支付反诉原告，其在付款期限届满前已将全部购房款筹足并多次向对方催告支付，但反诉原告以各种理由拒绝并不露面，其便将剩余的139万元房款提存至第三人处。4月份反诉原告却突然给其发出了解除合同的通知。反诉原告称其与第三人合伙欺诈，故而其才提起本案的诉讼。其在付款期限届满前已将全部购房款筹足，但对方一直拒绝受领，反诉原告恶意阻碍其付款条件的成就，视为其已经全额履行了给付房款的义务，其不存在任何违约行为。反诉原告占有、使用涉案200万元购房款逾两年半之久，但涉案房屋及车位过户手续至今未办理，房屋及车位依然由反诉原告占有、使用，反诉原告无任何损失。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年10月23日，被告苏文剧及案外人吴某某（苏文剧配偶）给苏某某（苏文剧之子）、连海燕（苏某某配偶）出具了授权委托书，委托苏某某及连某某出售位于西安市XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋。2017年10月27日，苏某某以被告苏文剧委托代理人的身份与原告及西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司（已注销）签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市XX区XX城XX路XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告，建筑面积185.23平方米，成交价格339万元，成交总价款包括大修基金、地下车位（经开区XX城XX路XX幢XX单元XX室）；原告应于2017年10月27日向被告支付60万元首付款，首付款及剩余房款共计339万元双方应于办理资金监管手续当日存入资金监管专用账户，后又补充约定原告于2017年11月15日前支付被告购房款140万元，剩余房款原告于2018年3月31日前存入资金监管账户。居某某费9.8万元由原告支付给第三人。另约定，双方应在2018年3月31日前办理房屋权某某转移登记手续，因行政机关原因致使权某某转移登记不能顺利进行的，双方办理权某某转移登记日相应顺延。过户中产生的相关费用由原告承担，被告不承担任何费用。被告在办理房屋过户手续当日将房屋交付原告。任何一方违反合同约定不继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款0.5%的违约金。在合同“其他约定”处载明经三方协商一致同意，原告在2017年11月15日之前支付被告部分购房款，剩余的购房款由原告存入资金监管账户。如网签合同价格高于原告存入资金监管账户的价格，则差价部分由被告补足至资金监管账户。且约定网签价格不能高于贰佰万元整，此房屋室内现在所有家具、家电、室内装修固定设施全部留给原告。同日，原告向被告苏文剧的委托代理人苏某某支付定金60万元， 2017年11月15日原告李振国妻子黄某某向苏某某支付购房款140万元。原告李振国向本院提交了通话录音，并称系中介公司工作人员张某某与苏某某于2018年3月22日的通话录音。在该通话录音中“张某某”询问“苏某某”被告夫妇何时可以办理后续手续，“苏某某”称其母亲走不了路，其做好公证再过去；“张某某”让“苏某某”先去公证处了解，并称等“苏某某”过来原告就办手续，然后给结房款。原告还提供了中介公司员工催促被告领款的手机短信截屏照片，但未提供原始载体。被告对原告提供的通话录音不予认可，并称无法核实。2018年3月31日，原告李振国将其配偶黄某某及岳母王某某的银行卡交由居某某方托管，居某某方西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司给原告出具了收据，该两张卡在托管时余额总额多于剩余应付购房款数额。2018年4月23日，被告苏文剧给原告发送了《解除合同通知书》，以居某某方违反西安市限购政策及操作流程，导致网签无法办理，资金监管账户无法开设，原告未按照约定于2018年3月31日前将剩余购房款存入资金监管账户，房屋权某某登记无法在合同约定的2018年3月31日前正常办理，导致合同无法继续履行等理由通知原告解除《房屋买卖三方合同》，并要求原告在收到之日起三日内提供收款信息，以方便其退还购房款。原告李振国收到上述解除合同通知书后向本院提起了诉讼，请求确认被告单方解除《房屋买卖三方合同》的行为无效。本院经审理后，判决支持了原告的诉讼请求，被告苏文剧对判决结果不服并上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院（2019）陕01民终1151号民事判决书认为西安市人民政府的限购政策属于地方性行政法规，不在考量合同效力的行政法规范畴内，影响合同效力的行政法规为国务院制定的行政法规，且涉案合同无我国合同法规定的合同无效的情形,并判令驳回上诉，维持原判。2018年12月9日，被告苏文剧提起诉讼，请求撤销其与原告及居某某方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》，原告赔偿其损失8721.5元，本院经审理后判决驳回了苏文剧的全部诉讼请求，苏文剧不服提起了上诉。庭审中，被告苏文剧明确表明同意继续履行三方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》。另查明，在签订合同时，原告李振国家庭在西安拥有两套商品房，不具备购房资格，但原告李振国及其配偶黄某某与案外人杭某某已于2017年10月24日签订了《二手房买卖合同》，将二人名下位于西安市未央区XX镇XX路XX花园XX号楼的房屋出售给案外人杭某某，并于2017年11月15日过户登记至案外人杭某某名下。涉案房屋于2015年5月5日办理了不动产登记，不动产权证号为110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX～1，车位于2015年11月26日办理了不动产登记，不动产权证号为110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX～1，均登记在被告苏文剧名下。原告为本次诉讼进行了诉前财产保全，支付了保全费5000，保全担保费16950元。以上事实，有房屋买卖三方合同、授权委托书、收据、转账凭证、律师函、银行卡及明细、二手房交易结算资金监管协议、不动产登记簿、解除合同通知、起诉状、商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、保全费收款收据、担保函、担保费收据、情况说明、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，苏某某持被告苏文剧及配偶吴某某的授权委托书与原告及居某某方签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原被告双方均应当按照合同约定继续履行义务。原告有购房资格，且有一次性支付剩余购房款的能力，原告主张继续履行合同，被告亦同意继续履行，且涉案房屋及车位办理了不动产登记，无产权纠纷，现符合交易条件，可以过户，故本院依法予以支持。原告主张其在判决生效后5日内将剩余购房款一次性支付被告的诉讼请求本院依法予以支持。因办理过户需要房屋管理部门的配合，且需在工作日内进行，故被告苏文剧应当在收到剩余购房款139万元后十个工作日内配合原告将涉案房屋及车位过户登记至原告李振国名下，过户产生的费用由原告自行承担。合同中约定的购房款中包含所有家具、家电、室内装修固定装饰，但双方对具体的内容约定不明，无法执行，故关于原告请求被告向其交付包含室内所有家具家电、全部装饰装修及固定装饰的房屋的诉讼请求因家具、家电及全部装饰装修及固定装饰约定不明本院不予支持，仅支持被告向原告交付房屋及车位。本案原被告双方对继续履行合同无争议，争议的焦点系原、被告双方是否构成违约，是否支付违约金。原告按照合同约定将定金60万元及首付款140万元支付给了被告的代理人苏某某，原告按照约定履行了部分合同义务。原告李振国在与被告及居某某方签订合同前已与案外人签订了房屋买卖合同，将自己名下的房屋出售，在本案合同签订时虽尚不具备购房资格，但原告在本案合同约定的过户时间之前已与案外人办理了房屋权某某转移登记，从而在2017年11月15日已经具备了购房资格，故本案涉案合同至今尚未履行完毕并非因为原告在签订合同时不具备购房资格，原告的行为不够成违约。原告虽未按照合同约定的时间于2018年3月31日前将剩余购房款存入资金监管账户，但资金监管账户的开立需被告配合，被告未提供证据证明系因原告原因未能开立资金监管账户，且原告在合同约定的向资金监管账户存入剩余购房款及办理过户手续的期限内已将购房款提存至居某某方处，已经做好了履约准备。涉案房屋及车位于2015年办理了不动产登记，在合同约定的过户时间内可以完成交易。原告提供的中介公司员工与苏某某的短信聊天记录因未提供原始载体，本院不予采纳。原告提供的其他证据不足以证明被告在2018年3月31日前存在违约行为，但被告2018年4月通知原告解除合同，后又诉至法院请求撤销合同的行为证明被告不欲履行合同，故本院认定被告苏文剧系违约方。被告请求原告支付违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金的数额，因违约金应当以实际损失为基础，原告并未提供证据证明其实际损失情况，且涉案房屋现已经增值，一定程度上可以弥补原告的实际损失，但考虑到被告违约属实，故关于违约金本院酌情确定10万元。保全担保费用并非诉讼必要的支出，原告请求被告承担无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李振国与被告苏文剧经西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司居某某，于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行。二、原告李振国于本判决生效之日起五日内支付被告苏文剧剩余购房款139万元。三、被告苏文剧在收到剩余139万元购房款后十个工作日内配合原告李振国将位于西安市XX区XX城XX路南侧（白桦林间小区）30幢1单元11503号房屋（不动产权证号为110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX～1）及位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX室车位（不动产权证号为110XXXXXXX-XX-XX-XXXXX～1）过户登记至原告李振国名下。四、被告苏文剧于办理过户手续后三日内将位于位于西安市XX区XX城XX路南侧（XXXX小区）XX幢X单元XXXXX号房屋及位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX室车位交付原告李振国。五、被告苏文剧于本判决生效之日起五日内支付原告李振国违约金10万元。六、驳回原告李振国的其余诉讼请求。七、驳回被告苏文剧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33920元，保全费5000元，原告已预交，现由被告苏文剧承担3万元，其余由原告李振国自行承担，被告承担部分于本判决生效之日起五日内付给原告；反诉受理费2735元，被告苏文剧已预交，现由其自行承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    王宝娟   二〇二〇年六月十七日 书  记  员    刘旭华1