广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终905号 上诉人（原审原告）：侯萍友，女，1956年9月8日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 上诉人（原审原告）：黄贵生，男，1954年9月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：侯宇彬，广西正泰和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：池海，广西正泰和律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：桂林市强盛房地产开发有限责任公司。住所：广西壮族自治区桂林市桃花江路**。统一社会信用代码：91450300200002705Y。 法定代表人：黄建红，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 上诉人侯萍友、黄贵生因与上诉人桂林市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准延期审理。本案现已审理终结。 侯萍友、黄贵生上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初383号民事判决第一、三项；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金215662.8元（从2006年11月1日至2019年1月26日，按照实际缴纳房款718876元的30%计算）；3、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房的经济损失202153.63元；4、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决计算逾期交房的违约金错误。因被上诉人至今未交付房屋，其违约天数应当从交房期限即2006年10月30日之次日起（2006年11月1日）计算至上诉人提起诉讼之日（2019年1月26日）止，为4470天，并非一审判决认定的588天。按合同约定的每天万分之三的计算标准，违约金应为963997.05元，现上诉人只请求215662.8元（718876元×30%）没有违反法律规定。2、关于损失的赔偿问题，因一审判决的违约金低于上诉人的损失，故应当以造成的租金损失（广西诚信达保险公估有限公司公估鉴定结论202153.63元）来确定违约金额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十三条第一款规定：因服务质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持。上诉人起诉时，请求被上诉人支付赔偿金238400元，但一审主办人却误导上诉人：违约金与赔偿金属重复请求，要求上诉人撤回赔偿金的诉求，当时上诉人很不情愿地放弃了该项请求。因此，现请求二审依法支持上诉人关于赔偿金的诉请。 强盛公司辩称，1、公司已经按照双方合同的约定于2006年12月31日将房屋交付给上诉人，公司认为最迟在2008年4月22日将产权证办理到上诉人名下时，可视为已经交付房屋，因此，在公司已经交付了房屋的情况下，上诉人诉请的违约金不应由公司承担，应由其自行承担；2、关于经济损失问题，涉案房屋位于秀峰区，《公估报告书》选取的参考房屋一套位于象山区，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，上诉人的该项请求不应予以支持。 强盛公司上诉请求：1、撤销（2018）桂0302民初383号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、交付房屋的义务人是上诉人，与桂林市居易物业有限公司无关，该公司发表的意见不能代表上诉人的意思表示。一审判决书认定涉案房屋达到竣工验收标准，具备了合同约定的交付条件，上诉人履行了合同约定交房通知义务，即使上诉人于2006年10月31日交房时，外墙有局部渗水，根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，外墙局部渗水只是属于保修的范围，买受人不能拒绝收房，因此，应当认定上诉人于2006年10月31日已经交房。2、广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》，未对涉案房屋被被上诉人长期闲置不用、放任不管的历史事实进行客观的调查、勘查；房屋长期放任不管达13年之久对房屋渗水等质量问题产生的毁损程度，鉴定报告没有明确其参与度。鉴定机构认为“房屋长期闲置的历史事实应由双方向法院提供证据，不是公司调查的范围。”证明鉴定机构出具的鉴定报告没有考虑“房屋长期闲置”这一历史事实。因此，该鉴定意见不是在客观真实、全面分析、综合判断的基础上作出的。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定涉案房屋于2008年4月22日办理了房屋产权证，被上诉人也于2008年6月10日领取了权属证书，却不认定涉案房屋已经转移占有违反了相关法律规定。自被上诉人于2008年4月22日成为涉案房屋的所有权人起，其依法取得了涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。房屋权属转移已经具有公示的法律效力，该权属转移属于法定交付。综上，一审判决书认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。 侯萍友、黄贵生辩称，1、法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的鉴定结论，涉案房屋外墙渗水的原因是外墙砂浆防水性能不符合相关防水砂浆验收规范的要求，导致雨天雨水从外墙渗漏至室内。该评估报告已经清楚的表明房屋的的渗水是由于强盛公司开始时使用的防水材料不符合验收标准，并非闲置造成的。因此，一审判决阐明“原告应对房屋渗水的扩大损失承担责任”是不对的。2、物业提供的情况说明，2018年5月1日出具的证明无交房记录，未办理交房手续。 侯萍友、黄贵生向一审法院起诉请求：1、判决被告强盛公司支付违约金215662.8元给原告（2006年11月1日至2019年1月26日止，按实际交纳的房款718876元的30%计算）；2、判令被告强盛公司支付原告经济损失202153.65元；3、判令被告强盛公司支付原告丽景5号公馆北苑22栋2-4-2号房屋外墙渗水维修费72092.86元；4、判令被告强盛公司支付原告鉴定费21205元；5、案件诉讼费用及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年10月26日，出卖人强盛公司与买受人侯萍友、黄贵生签订了《商品房买卖合同》，约定（摘录）：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为丽景5号公馆北苑第22幢二单元四层二号房；该商品房建筑面积共181.25平方米，其中套内建筑面积168.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.12平方米；第四条计价方式与价款按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4294.62元，总金额（人民币）柒拾贰万贰千零百伍拾肆元整；第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：买受人于2005年10月26日前支付部分房款叁拾陆万肆仟柒佰玖拾玖圆整￥364799元，余款分别为2005年11月15日前支付房款壹拾伍万圆整，2005年12月30日前支付贰拾万柒仟贰佰伍拾伍圆整（￥207255元）；第八条交付期限出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或登报通知（桂林晚报）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，此时开始收取物业管理费。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……；第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”《房屋质量保证书》中载明“房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年，保修期从房屋竣工验收合格之日起计算。” 案涉房屋所在22#楼于2006年10月25日竣工验收。2006年10月28日强盛公司在《桂林晚报》刊登交房通知，通知交房时间为2006年10月31日。被告强盛公司于2007年6月22日向原告侯萍友、黄贵生出具销售不动产发票，发票上显示售房款为718876元。强盛公司受原告侯萍友、黄贵生委托，于2008年4月22日办理了案涉房屋的《房屋所有权证》（房权证桂林市秀峰区字第30254456号）和《房屋共有权证》（房桂林市秀峰区共字第30032429号），2008年6月10日，原告侯萍友领取了上述权属证书。 原告因案涉房屋存在外墙渗水等质量问题，未在接受房屋的签收表上签字。从2008年起，原告持续向强盛公司反映案涉房屋存在渗水问题，强盛公司最后一次维修时间为2011年3月9日。原告一直未使用案涉房屋。 2018年9月5日，侯萍友、黄贵生与桂林市居易物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，因不服桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初125号民事判决，向桂林市中级人民法院提起上诉。（2018）桂03民终2881号判决书认定案涉房屋因存在质量问题未完成交接手续。 原告起诉后，申请进行司法鉴定，一审法院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、广西诚信达保险公估有限公司进行司法鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】第（SW1599）号房屋安全鉴定报告鉴定结论为案涉房屋外墙渗水是由于外墙砂浆防水层防水性能不符合相关防水砂浆验收规范要求，导致下雨天时雨水从外墙渗漏至室内，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2018）第5.2.3条规范要求：外墙砂浆防水层不得有渗漏现象。 鉴定机构对被告强盛公司作出如下答复：房屋外墙渗水鉴定属于依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的房屋使用性鉴定范围，公司有鉴定资质，鉴定报告具有合法性，公司鉴定人员均具有鉴定资格；公司仅从技术角度依据相关规范要求鉴定外墙渗水原因，即外墙是否存在裂缝、外墙的防水层是否失效。房屋使用时间已超过防渗漏保修期的责任划分不属于公司职责，房屋长期闲置的历史事实应由双方向法院提供证据，不是公司调查的范围。 广西诚信达保险公估有限公司作出的《公估报告书》认为：房屋修复费用为72092.86元；该房屋所在路段2006年至2018年的合理租金收入为202153.65元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否履行了交付房屋的义务，是否应承担逾期交房的责任；二、原告主张的违约金是否已过诉讼时效；三、被告是否应承担案涉房屋外墙的维修费用。 关于焦点一，被告是否履行了交付房屋的义务，是否应承担逾期交房的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二原告作为买受人，已经履行了支付价款的义务，强盛公司应当将验收合格，符合居住使用条件的房屋按期交付。《解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然案涉房屋所在22#楼经验收合格，但二原告因案涉房屋存在外墙渗水的问题未签署房屋交接单，案涉房屋并未在2006年10月30日实现转移占有，强盛公司未按合同规定的期限将案涉商品房交付买受人使用，应当承担逾期交房的违约责任。 关于争议焦点二，原告主张的违约金是否已过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”案涉房屋外墙渗水的问题从2008年起延续至今，原告持续向强盛公司反映房屋的渗水问题，但强盛公司在保修期内一直未维修好。房屋因质量问题一直未交付使用，强盛公司一直处于逾期交房的违约状态，故原告主张的违约金未超过诉讼时效。 对于原告主张的损失赔偿额，《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”双方当事人已在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，强盛公司应按约定承担支付违约金的义务。原告在起诉时主张的经济损失属于损失赔偿额范畴，不能与违约金在同一违约事实中同时主张。经一审法院释明，原告选择请求判决被告强盛公司向其支付违约金（违约金计算，以房款718876元为本金，从2006年11月1日起至实际交付之日止，按每日万分之三的标准计付）。 关于计算违约金的起止时间及数额。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”强盛公司违约后，原告应当对渗水处的房屋外墙采取及时修复的措施，防止渗水面积扩大或者引发更为严重的其他问题，但原告自房屋竣工验收后至今未居住使用，案涉房屋闲置十三年之久，除了让强盛公司在保修期内上门维修，未另行采取其他措施修复房屋，致使该房屋渗水处达十三处之多，无法查明房屋在起诉时的渗水状态是因房屋质量不合格或是因长期闲置而导致，原告对案涉房屋因渗水产生的扩大损失应承担一定责任。一审法院认为，可以以被告通知交房时间的次日和原告领取产权证的时间作为计算违约金的起止时间，即被告应按合同第九条第1款第（2）项的约定，向原告支付2006年11月1日至2008年6月10日因逾期交房而产生的违约金，数额为588天×718876元×万分之三/天=126809.7元，一审法院对原告主张的超出部分不予支持。 关于争议焦点三，被告是否应承担案涉房屋外墙的维修费用。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”强盛公司交付使用的房屋存在外墙渗水的质量问题，经鉴定是由于外墙砂浆防水层防水性能不符合相关防水砂浆验收规范要求，强盛公司未能在保修期内将房屋修复好，原告可以自行修复或委托他人修复，根据《公估报告书》中的修复建议，案涉房屋外墙的维修费用为72092.86元，应由强盛公司承担。原告另行支出的鉴定费用21200元属于其他损失范畴，应由强盛公司一并承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十三条、第十七条之规定，判决：一、被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司向原告侯萍友、黄贵生支付违约金126809.7元；二、被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司向原告侯萍友、黄贵生支付丽景5号公馆北苑22栋2-4-2号房屋外墙的维修费72092.86元；三、驳回原告侯萍友、黄贵生的其他诉讼请求。案件受理费8911元，鉴定费21200元，合计30111元（原告已预交），由原告侯萍友、黄贵生负担5443元，被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司负担24688元。 二审中，强盛公司提交如下证据：一、广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民终990号民事裁定书，拟证明广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2018）桂03民终2881号民事判决书对本案的审理不产生预决效力，强盛公司提交的证据足以证实公司已于2006年10月31日完成交付房屋的义务。二、2010年1月26日拍摄的房屋内墙照片，拟证明当时房屋只存在一点瑕疵问题，不影响房屋交付并且已经修复好了。侯萍友、黄贵生质证意见是：一、对其真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。二、涉案房屋渗水是外墙问题，该内墙照片毫无意义。对此，本院分析认定如下：一、广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民终990号民事裁定认为，强盛公司提起本案诉讼（指强盛公司与侯萍友、黄贵生、桂林市居易物业有限责任公司第三人撤销之诉），本质上是认为该判决（指广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2018）桂03民终2881号民事判决）认定“物业未交付”不符合事实，该部分内容是判决认定的事实和理由，不是判决主文，不属于第三人撤销之诉的撤销对象。由此可知，该裁定并未就物业（即涉案房屋）的交付问题，作出已交付或未交付之结论性评判。经审查，广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2018）桂03民终2881号民事判决确认，侯萍友、黄贵生自认涉案房屋所有权证在2008年取得，由于房屋存在墙体渗水等质量问题，其一直没有接收房屋。同时认为，依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因案涉房屋并未完成交付，故侯萍友、黄贵生不属于物业服务费的交纳义务人，桂林市居易物业有限责任公司要求侯萍友、黄贵生交纳物业费的主张，不应予以支持。据此，从上述生效判决确认“侯萍友、黄贵生自认涉案房屋存在墙体渗水等质量问题，其一直没有接收房屋”的事实可知，其自认的事实，显然对本案的审理不产生预决效力，至于强盛公司提交的证据能否足以证实其已于2006年10月31日完成交付房屋的义务，拟在以下的本院认为中予以评判。二、此2010年1月26日的照片拍的仅系局部内墙，其拟证当时房屋只存在一点瑕疵问题，并且已经修复好与2019年8月8日《房屋渗水原因鉴定报告》的结论和处理决定，以及2019年9月23日《公估报告书》中现场查勘照片显示的渗水情况不符，本院不予采信。 强盛公司对一审判决认定“（2018）桂03民终2881号判决书认定案涉房屋因存在质量问题未完成交接手续”、“广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】第（SW1599）号房屋安全鉴定报告鉴定结论为案涉房屋外墙渗水是由于外墙砂浆防水层防水性能不符合相关防水砂浆验收规范要求，导致下雨天时雨水从外墙渗漏至室内，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2018）第5.2.3条规范要求：外墙砂浆防水层不得有渗漏现象。”有异议，对此，经审查，上述内容：1、“案涉房屋因存在质量问题未完成交接手续”与（2018）桂03民终2881号判决书中“另查明，被告（侯萍友、黄贵生）自认涉案房屋所有权证在2008年取得，由于房屋存在墙体渗水等质量问题，其一直没有接收房屋”相符；2、本案一审判决认定的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】第（SW1599）号房屋安全鉴定报告鉴定结论与该报告内容一致。因此，强盛公司提出的上诉异议不成立。 综上，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》是当事人协商一致的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同合法、有效。根据双方诉辩，争议焦点为：一、涉案房屋是否已经交付，强盛公司是否应当支付逾期交房违约金。二、涉案房屋外墙维修费用是否应当由强盛公司承担。 关于争议焦点一，即涉案房屋是否已经交付，强盛公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。双方当事人于2005年10月26日签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”明确约定：出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。由此可知，涉案房屋的交付双方约定是以“该商品房经验收合格”为先决条件。本案中，案涉房屋所在的22#楼已于2006年10月25日竣工验收，验收结果为：施工质量合格，同意接收。2006年10月28日上诉人在《桂林晚报》刊登交房通知，通知交房时间为2006年10月31日（涉案合同约定的房屋交付之最后期限）。此后，被上诉人因涉案房屋存在外墙渗水问题，未在接受房屋的签收表上签字，致使双方未完成交付。在涉案房屋经验收合格符合交付“先决条件”的情况下，被上诉人应当收房，不得拒绝收房，若其自行验收房屋时认为有外墙渗水“质量”问题，应以有房屋质量检验资质的单位出具的《质量检验报告》为依据，但当时并无此报告。时隔12年多即直至2019年3月19日，被上诉人才向法院提出涉案房屋有质量问题没有交付，主张上诉人承担逾期交付房屋的违约责任。由于该主张多年后才提起，以致无法查明涉案房屋当时渗水的程度，且一般性渗水应属保修范畴并非不符合交付条件的合同约定。一审判决没有考虑到上述实际情况，仅以物权转移为判定标准，不符合双方有效合同的约定。因此，强盛公司在履行涉案合同约定的房屋交付义务时，没有违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。 关于争议焦点二，即涉案房屋外墙维修费用是否应当由强盛公司承担的问题。涉案合同双方，应当严格按照合同履行义务、享受权利。本案中，买受人的主要义务和权利是支付购房款、获得房屋，出卖人的主要义务和权利是交付房屋、获得购房款，即双方履行合同的行为应当符合权利、义务一致原则。被上诉人已经全额支付购房款，应当获得完好的房屋，虽然上诉人已经交付房屋，但该房屋并非完好，其存在渗水瑕疵，且该渗水问题至今未有解决。因此，《公估报告书》确定的涉案房屋外墙维修费用72092.86元，应由上诉人强盛公司承担。 综上所述，侯萍友、黄贵生和强盛公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初383号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初383号民事判决第一项、第三项； 三、驳回侯萍友、黄贵生的其他诉讼请求； 四、驳回桂林市强盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决送达10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费8911元，鉴定费21200元，由上诉人侯萍友、黄贵生负担5000元，由上诉人桂林市强盛房地产开发有限责任公司负担25111元；二审案件受理费11845元，由侯萍友、黄贵生负担7000元；由上诉人桂林市强盛房地产开发有限责任公司负担4845元。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年六月十六日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  廖鑫悦