济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7789号 原告：朱某某，女，1967年9月15日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：董红艳、李明，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告朱某某与被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院做出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议。后本院依法适用普通程序独任审理，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托诉讼代理人董红艳、李明，被告佳汇公司的代理人隋轶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱某某向本院提出诉讼请求：1.确认原被签订的《渤萝峪假日酒店》投资协议及补充协议无效；2.依法判令被告返还原告剩余投资款424281元及利息（以43万元为基数，自2008年7月2日起至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以112790元为基数，自2008年8月30日起至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2008年7月2日，原被告签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，约定原告未该项目投入资金542790元，被告同意将客房中心的A区15-C号房产交付给原告使用，使用期限截止为2057年9月26日。2008年8月30日原告依约将款项支付给被告，被告将A去15-C号房产交付给原告使用。涉案的《渤萝峪假日酒店》投资协议名为投资，实为房屋买卖合同。该投资协议第四条第1项规定：甲方为乙方提供的客房在2008年8月30日前交付乙方使用，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下，自主经营，经营期限为50年，该客房经营期满后，该客房及相关权益仍归乙方所有。《补充协议》第三条规定：在经营期间，如果乙方有意将该客房产权过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担，如果政府部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。根据《合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”上述协议条款内容与“房屋买卖合同”最相类似，结合佳汇公司给买受人开具的不动产销售专用发票，可以认定该投资协议实质上为房屋买卖合同。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办[2007]71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。涉案房屋所在的渤萝峪休闲度假区位于仲宫镇东泉泸村，是被告在东泉泸村农村集体土地建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。被告在农村集体所有土地上违法建造房屋并向社会公开销售，原告并非东泉泸村村民，故其与被告签订的案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定该协议无效。被告应当返还原告扣除房屋折旧后的剩余投资款及利息。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，面对如今在手续相对齐全的情况下，仍被强拆的局面，被告认为政府违法、违约的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力的范畴，原告方对此也十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准进行确立；5、原告在涉案房屋中已居住多年，实际占有涉案房屋，因此返还款项当中对涉案房屋的占用费用应当予以扣除；6、鉴于如认定为合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此，原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告朱某某提供的证据：1、《渤萝峪假日酒店投资协议》、《补充协议一份》各一份；2、原告向被告支付542790元购房款的发票一张；3、济南市国土资源局土地行政处罚决定书一份；4、接受调查通知书一份、济南市南部山区管理委员会下发的通知书两份。 二、被告佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《渤萝峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于渤萝峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；10、村镇规划选址意见书一份；11、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年7月2日，佳汇公司（甲方）与朱某某（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾肆万叁仟捌佰肆拾肆元，签订本协议之日支付（人民币）肆拾叁万整，余下投资额计（人民币）壹拾壹万叁仟捌佰肆拾肆元于2008年8月30日前全部付清。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为15-C，建筑面积194.23平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年8月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”2008年10月28日，朱某某向佳汇公司支付购房款542790元。佳汇公司于2008年8月30日将涉案房屋交付朱某某。2019年7月29日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年7月31日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 本院认为：朱某某与佳汇公司签订的《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2008年7月2日双方所签《渤萝峪假日酒店客房中心》房屋转让合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋因系违法建筑，被政府部门强制拆除，故不存在房屋返还的问题。房屋被拆除系其违章建筑的性质本身所造成与朱某某购买涉案房屋的行为之间无因果关系，故房屋被拆除所造成的损失，不应由朱某某承担。朱某某向佳汇公司支付了542790元购房款，佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付朱某某，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故朱某某应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。朱某某主张房屋于2008年8月30日交付，2019年8月被拆除，佳汇公司对此无异议，因此，本院认定涉案房屋于2008年8月30日交付给朱某某，于2019年8月24日被拆除。朱某某应向佳汇公司支付自2008年8月30日至2019年8月24日（132个月）的使用费，《渤萝峪假日酒店》投资协议第一条约定《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。因此，朱某某应向佳汇公司支付占有使用费【542790元÷589个月（2008年8月30日——2057年9月26日）×132个月】=121643.94元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款421146.06元应当返还给朱某某。 关于利息，朱某某在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿朱某某利息损失。利息以421146.06元为基数，自2019年8月27日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、朱某某与山东佳汇旅游发展有限公司于2008年7月2日签订的《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向朱某某返还购房款421146.06元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向朱某某支付利息，利息以421146.06元为基数，自2019年8月27日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回朱某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7664元，由朱某某负担57元、山东佳汇旅游发展有限公司负担7607元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年六月四日 书记员 马秀菊