西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初5497号 原告（反诉被告）：陕西秦北混凝土有限公司，住所地：西安市，统一社会信用代码：91610132791698192W。法定代表人：谢英献，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：金艳艳，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，陕西德伦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陕西成信房地产开发有限公司，住所地：西安市，统一社会信用代码：91610132294202299N。法定代表人：康忠诚，董事长。委托诉讼代理人：刘梅，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑富花，女，1981年1月15日出生，住该公司，系该公司员工。原告（反诉被告）陕西秦北混凝土有限公司（以下简称秦北公司）与被告（反诉原告）陕西成信房地产开发有限公司合同（以下简称成信公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。秦北公司的委托诉讼代理人金艳艳、吴瑶，成信公司的委托诉讼代理人刘梅、郑富花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）秦北公司诉称：1、请求依法判令成信公司为秦北公司办理银池品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111号房屋的房产网签备案登记及产权证；2.诉讼费由成信公司承担。事实及理由：2014年1月20日，其与成信公司签订《借贷、购置房屋抵偿合同》，约定其购买成信公司开发的位于西安市经开区XX路与常青二路十字东北角银池.品智天下的房屋，其以向成信公司所建工程提供的管桩、商砼金额折算成所购房屋面积，每满一套房屋价值，成信公司根据其产权证登记指令于一周内为其办理网签备案登记及产权证。2018年7月23日，经双方结算，其已向成信公司供应管桩及混凝土共计11596544元，扣除成信公司同意代秦北公司向郭利忠偿付的借款300万元外，成信公司应为其办理价值8596544元的房屋过户手续，但成信公司在收到其作出的产权登记指令后，迟迟没有为其办理银池.品智天下A座上述11套房屋（价值8210976元）的网签备案登记及产权证，现其诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）成信公司就本诉辩称，1、根据秦北公司与其所签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》约定办理房屋网签的前提是需确定“可抵偿兑现房屋价值”，在未确定情形下，不具备约定办理的前提条件。2、双方合同期满，秦北公司在双方清算后拒绝在清算表中签字，根据清算结论，扣除秦北公司以商砼等货款抵偿的款项，秦北公司欠付其款项与房屋价值冲抵后，秦北公司在其处并无可“抵偿兑现房屋”的款项，秦北公司要求办理涉案房屋过户没有事实依据。3、秦北公司未在合同约定的期限内向其清退房屋，违反双方协议约定，应当向其返还房屋并支付非法占用期间的房屋占用费。被告（反诉原告）成信公司反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人归还银池.品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋。2、判令被反诉人支付反诉欠款3538501.91元。3、判令被反诉人支付反诉人房屋使用费437222.4元（从2019年4月1日起计算至2019年9月30日，应付至实际退还房屋之日）。4、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由，2014年1月20号，反诉人与被反诉人签订《借贷、购置房屋抵偿合同》，合同约定1、购置房屋：被反诉人购置反诉人所开发的银池.品智天下的包含涉案房屋在内的三层房屋，面积共计2590.76平方米，房屋总价值24102296元。2、借贷内容：被反诉人借贷购置反诉人五证齐全的现房，借贷利息年12%，借贷期限5年，借贷期限内被反诉人可以以反诉人认可的偿还办法偿还。3、房屋产权办理及清退：合同期满，除（被反诉人）已抵偿折换可办理网签房屋外，剩余房屋被反诉人在合同期满前无法抵偿及其他方式无法兑现房屋的价值，双方可以商议延期本借贷、购置房屋抵偿合同，并重新签订，合同期满，剩余未兑换价值的房屋，双方也未达成借贷、购置房屋生效合同，被反诉人在期满十日内向反诉人清退房屋。合同期满后，就合同清算及清退房屋事宜，反诉人数次致函被反诉人，但被反诉人拒不签字确认。经反诉人按照合同约定清算，截止2019年3月31日，被反诉人因购置房屋欠付反诉人本息合计27640797.91元未还，根据合同约定，被反诉人应当向反诉人清退全部房屋，清退全部房屋价值与欠款折抵后，被反诉人还欠付反诉人3538501.91元，被反诉人在约定期限内仍有未清退房屋，故从逾期之日起即2019年4月1日起，其应当向反诉人支付未退还房屋占用费用，涉案房屋面积910.88平方米，按照每平方米每月80元计算，应当支付房屋使用费437222.40元。基于上述事实，反诉人认为双方签订的合同合法有效，合同双方均应按约履行各自义务，合同期满，符合双方约定的清退条件下，被反诉人拒不清退的行为违反双方约定，故反诉人根据相关法律规定，提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）秦北公司辩称：1、成信公司的第1、2项反诉请求是基于借贷提出，但双方之间根本不存在借贷法律关系，秦北公司从未收到成信公司的任何借款，双方之间只存在以秦北公司供应给成信公司管桩、商砼的金额置换成成信公司开发建设的房屋的法律关系。2、借贷法律关系与本诉并非同一法律关系。3、第3项反诉请求秦北公司向成信公司支付房屋使用费无任何法律及事实依据。《借贷、购置房屋抵偿合同》签订后，成信公司给秦北公司办理了银池.品智天下A座11层房屋的交接手续，且秦北公司给成信公司供应的管桩及商砼金额为11596544元，超过了秦北公司诉请的房屋价值。4、成信公司的反诉请求，对秦北公司显失公平且不合常理。秦北公司的管桩及混凝土货款价值11596544元，在合同履行期间占用秦北公司A座11层房屋，并未占用合同中的其他房屋，反欠成信公司几百万元债务，不符合常理，请求驳回成信公司的反诉请求。经审理查明，成信公司（出卖人、贷款人）作为甲方、秦北公司作为乙方（买受人、借款人），秦北公司法定代表人谢英献作为共同借款人于2014年1月20日签订《借贷、购置房屋抵偿合同》，合同约定“一、房屋购置内容：1、房屋坐落：乙方购置甲方在西安市经开区XX路与常青二路十字东北角银XX路XX号。2、具体房号：银池.品智天下A座10层11001.11002.11003.11004.11005.11006.11007.11008.11009.11010.11011.11012面积共910.88平方米；11层11101.11102.11103.11104.11105.11106.11107.11108.11109.11110.11111.11112面积共910.88平方米； B座2单元21401.21402.21403.面积384.5平方米，B座3单元31401.31402.31403，面积384.5平方米。3.以上面积共计2590.76平方米。4.房屋单价：A座9600元/平方米，B座8600元/平方米。5.房屋总价24102296元。二、借贷内容1.乙方借贷购置甲方在XX路XX号的商品房为五证齐全的现房，本合同签字生效后，乙方以借贷形式购置使用；2.乙方借贷利息以年息12%向甲方支付借贷利息。三、借贷期限：1.乙方向甲方借贷期限为本合同签字生效之日起五年。2.借贷期限内乙方可以以甲方认可的偿还办法，现金、转账……偿还。四：抵偿内容，1.甲方在XX城XX路北侧的在建工程管桩、商砼由乙方供给，以合同价为准。每月实际确认用量乘以单价在借贷款中当月扣减……；五：房屋产权办理及清退。1、根据甲乙双方抵偿合同及第三方抵偿合同，甲方将乙方已抵偿兑现量乘以合同规定价格，再换算折置到房屋面积，满一套房屋价值，根据乙方产权证登记指令，一周内办理完网签备案登记，进入产权证办理程序。2、合同期满，除乙方已抵偿折换可办理网签房屋外，剩余房屋乙方在合同期满前无法抵偿及其他方式无法兑现房屋价值，甲乙双方可商议延续本借贷、购置房屋抵偿合同并重新签订。3、合同期满，剩余未兑换价值的房屋，双方也未达成借贷、购置房屋延续生效合同，乙方在期满十日内向甲方清退房屋。清退房屋的价值在乙方所欠甲方剩余房屋的价值中扣减，扣减后剩余金额为乙方所欠甲方债务”。除此外，双方对抵偿内容、违约处理以及物业管理等亦作出约定。《借贷、购置房屋抵偿合同》签订后，秦北公司开始向成信公司供应管桩、商砼，2014年3 月26日成信公司与秦北公司签署“房屋交接书”，双方确认自2014年3月26日起就A座11层1101-1112房屋及物业交付秦北公司。庭审同时查明,2014年5月22日成信公司作为需方甲方、秦北公司作为供方乙方、施工方作为丙方签订“陕西秦北混凝土有限公司混凝土供需合同”，合同第一条约定了工程名称、第二条约定了混凝土标号、规格、单价等，合同第四条第3项“支付方式及期限”约定，包含本项目前期乙方供应的预应力混凝土管桩货款在双方结算认定满300万元由乙方出具付款授权函代付乙方欠郭某某款项后，甲方按月进度100%结算付款于乙方。合同签订后秦北公司依约供应混凝土，至2017年11月结束。期间当月结算，盖章确认。2018年7月23日双方整体结算，结算金额为11596544元，成信公司、秦北公司分别在结算单上盖章签字。除冲抵秦北公司欠案外人郭某某借款300万元。成信公司下欠秦北公司混凝土货款8596544元。2019年2月16日、3月8日、2019年4月4日成信公司“致函”秦北公司，2019年4月4日“复函”秦北公司及连带责任人谢英献要求秦北公司按照《借贷、购置房屋抵偿合同》约定清算，偿还节点、是否继续续约及清退房屋等。2019年7月24日秦北公司向成信公司邮寄“产权登记指令”，内容为根据其公司与成信公司于2014年1月20日签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》第五条的约定，其公司已抵偿货款（已扣除郭立宗借款部分）共计人民币8596544元折算到房屋面积为895.48平方米。要求成信公司于收到本指令一周内直接将银池.品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111号房产网签登记到秦北公司名下，并协助办理产权证。剩余未办理面积另行协商。另秦北公司提供多份收据说明此《借贷、购置房屋抵偿合同》签订前原被告多次以以房抵债的形式冲抵管桩款、商砼款，已形成交易习惯。原告对双方之前以房抵债的事实认可，但称是在货款结算后根据秦北公司的指令以房抵偿货款，非本次合同约定的情形，秦北公司对此予以认可。庭审同时查明涉案银池.品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋现仍由秦北公司占有使用。庭审中秦北公司、成信公司各持己见，致调解未果。以上事实，有原告（反诉被告）提供的《借贷、购置房屋抵偿合同》、陕西秦北管桩及混凝土结算书、决算单、产权登记指令、邮寄存根、邮寄投递截图、成信公司（银池.丽舍云端小区）以房抵债汇总表（部分）、银池.丽舍云端秦北公司预留房源详表、收据、商品房销售专用凭证，被告（反诉原告）提供的《借贷、购置房屋抵偿合同》、房屋交接书、函件、快递单、快递回执、清算表、委托付款、银行凭证、房屋租赁合同、商品砼购销合同、结算书及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，针对本诉，按照《借贷、购置房屋抵偿合同》双方在抵偿部分的约定，秦北公司根据供货的量计算出货款换算到房屋面积，满一套房屋价值，秦北公司向成信公司发出产权登记指令办理网签备案登记和产权证，庭审已查明在与涉案合同相关联的混凝土购销合同中没有货款支付的具体约定，双方均认可约定在涉案合同中，据此可以认定该《借贷、购置房屋抵偿合同》中实际是双方对供应管桩、商砼货款的支付方式、支付时间的约定。因管桩货款双方已同意代偿他人欠款，故《借贷、购置房屋抵偿合同》是对双方供应混凝土货款的支付方式、支付时间的约定。合同签订后秦北公司自2014年5月开始供应商砼至2017年11月，双方对供应的砼标号、方量、单价及货款按月以“结算书”形式确认，2018年7月23日双方对所有货款进行总结算。2019年1月20日双方签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》期满，期间秦北公司没有证据证实其向成信公司发出产权登记指令，经询原告此期间并不存在发出产权登记指令的障碍，可以认为原告对债务履行的方式作出改变，现成信公司认为合同期已满，亦不同意折置房屋给秦北公司抵偿货款，故秦北公司现要求成信公司为其办理房屋网签备案登记及产权证，本院不予支持。庭审查明双方的货款已经结算确认，秦北公司可就货款另行主张权利。关于反诉，成信公司与秦北公司于2014年1月20日签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》约定秦北公司购置成信公司面积2590.76平方米的房屋，价值24102296元，秦北公司以借贷形式购置使用。合同签订后因成信公司未实际向秦北公司支付款项，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条二款的规定，被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能做出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力……等事实和因素综合判断查证借贷事实是否发生。庭审中秦北公司称成信公司未向其支付款项，成信公司亦承认，故双方不存在借贷关系；另根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，秦北公司虽依据合同占有使用房屋，但并未取得所有权，故双方亦不存在购置房屋关系。故反诉原告认为秦北公司借贷购置房屋的意见与庭审查明事实不符，其请求秦北公司支付购置房屋本息与清退房屋价值折抵后的欠款3538501.91元与法相悖，本院不予支持；根据《借贷、购置房屋抵偿合同》的约定，合同期满，双方对未兑现价值的房屋，在双方未签订新的协议前，秦北公司应在期满十日内清退房屋。据此秦北公司现占有成信公司银池.品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋应予返还；关于反诉原告成信公司请求秦北公司支付合同期满后未清退的910.88平方米房屋的房屋使用费至实际返还房屋之日一节，审理期间成信公司撤回起诉，本院依法准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陕西秦北混凝土有限公司的诉讼请求。二、陕西秦北混凝土有限公司在判决生效后十日内将位于西安市经开区XX路与常青二路十字东北角银XX路XX号的A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋返还给陕西成信房地产开发有限公司。三、驳回被告（反诉原告）陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费100元（陕西秦北混凝土有限公司已预交），现由陕西秦北混凝土有限公司承担，本案反诉受理费19302元（陕西成信房地产开发有限公司已预交），现由陕西成信房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     宗晓嵘                                            人民陪审员     孙新爱人民陪审员     高  鹞                        二〇二〇年五月二十六日 书  记  员       陈  欢       1