广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初69号 原告：梁志华，女，1961年7月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州市开诚物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路**江南明珠商厦**，统一社会信用代码：91450203763071480K。 法定代表人:刘远宁，该公司董事长。 被告：柳州市金瑞房地产开发有限公司，住所：广，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路**江南明珠5&mdash统一社会信用代码：914502007276805962。 法定代表人：刘远宁，该公司董事长。 以上二被告共同委托诉讼代理人：覃融，广西鹏程律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄小明，女，柳州市金瑞房地产开发有限公司员工。 被告：柳州市万金酒店有限公司，住所：广西壮，住所：广西壮族自治区柳州市驾鹤路****代码：91450203MA5N179LOM。 法定代表人：李有记，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟丽娜，女，该公司员工。 第三人：广西万年福酒店投资有限公司，住所：广西壮族自治区南宁，住所：广西壮族自治区南宁市星光大道**荣宝华商城**楼**50100MA5L6H7416。 法定代表人：李有记。 原告梁志华与被告柳州市开诚物业服务有限责任公司（以下简称开诚物业公司）、柳州市万金酒店有限公司（以下简称万金酒店）、柳州市金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞房开公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序审理。经原告梁志华申请，本院依法追加广西万年福酒店投资有限公司（以下简称万年福公司）作为第三人参加诉讼，本院于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告梁志华，被告开诚物业公司、金瑞房开公司的共同委托诉讼代理人覃融到庭参加诉讼。被告万金酒店、第三人万年福公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁志华向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告商铺被占用期间造成的损失47196元：即2017年11月1日-2020年1月31日这两年3个月（即27个月），8、9号商铺17.48平方米的占用费（按100元／平方米计算）；2、2020年1月31日之后的占用费至重新签订协议或收回商铺为止另计；3、判令三被告承担原告商铺被占用期间的损失及提起诉讼所产生的一切费用，包括诉讼费等。诉讼中，原告明确诉讼请求第2项，即2020年1月31日之后的占用费至收回商铺为止，要求三被告向原告返还柳州市。原告明确诉讼请求第3项中“原告商铺被占用期间的损失”，即被告开诚物业公司、金瑞房开公司在承租期间拆掉了商场的电梯、空调、吊顶灯，造成原告的商铺现不能独立使用，故要求赔偿损失。 事实与理由：2008年5月1日，原告与被告开诚物业公司签订《商铺代租协议书》，租期是2008年5月1日至2017年10月31日，原告将所购位于柳州市交由被告开诚物业公司代为出租，租金由被告开诚物业公司按月支付给原告，协议第四条第4款还约定“代租期间，改变铺面现状及结构的在租赁期满后，应将铺面的状态恢复原状”。从2017年11月起，被告开诚物业公司就未支付租金。2018年3月至2019年5月期间，原告多次向被告开诚物业公司索要租金，被告开诚物业公司均以各种理由拖延。被告万金酒店说已跟被告金瑞房开公司签订了商铺的租赁合同，租金交给了被告金瑞房开公司。尽管被告金瑞房开公司、开诚物业公司的法人代表均是刘远宁，但未经原告本人同意和授权，被告金瑞房开公司无权出租原告商铺，况且被告金瑞房开公司至今未把占用费支付给原告，经原告多次向被告金瑞房开公司追索未果，原告为维护自身的合法权益，依法提起本案诉讼。 被告开诚物业公司辩称，被告开诚物业公司是代租行为，代租至2017年已经结束，在代租期间被告开诚物业公司并没有损害原告的利益，代租行为也是义务的没有报酬的，故不认可原告的诉请，原告的诉请与被告开诚物业公司无关，合同已经终止。请求驳回原告对被告开诚物业公司的诉请。 被告金瑞房开公司辩称，被告金瑞房开公司作为开发商，当时向原告出售商铺时已经明确表示该商铺为开放性的，是要整体出租的，不是每个人可以独立使用的，形成了买卖关系后，从出售至今十多年了没有改变过，2017年到期后招租过程中有点耽搁，现被告金瑞房开公司也继续出租出去了，也得到了很多业主的同意。故不存在被告金瑞房开公司强行占用原告商铺的情形，原告也知道当时是带租出售，原告一直享受租金从未中断，现原告要求返还商铺缺乏依据。关于电梯等问题，是根据商场的用途来改变的，并没有损害原告的利益，故赔偿损失的诉请也没有依据。现该商铺基本上也整体出租出去了，其他的业主都享受了正常的租金，接受了现在的出租模式，故被告金瑞房开公司也没有损害原告的利益，只是原告现提出的要求与其购置该商铺时的意思是不一致的，故原告的要求是不合理的。请求法院驳回原告的诉请。 被告万金酒店未作答辩。 第三人万年福公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 关于被告开诚物业公司、金瑞房开公司举证的2017年10月16日《商铺代租协议书》，虽然该证据系涉及被告金瑞房开公司与案外人之间的合同关系，但该证据可以反映相同地段相邻商铺的租金情况，本院对该证据所反映的租金数据予以采纳； 对于当事人所举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月1日，原告（甲方）与被告开诚物业公司（乙方）签订一份《商铺代租协议书》，其中约定：甲方同意将所购置的位于柳州市方代租，乙方同意无偿为甲方办理代租事务；第一条，代租商铺的建筑面积共计17.48平方米；第二条，代租期自2008年5月1日起至2017年10月31日止共计114个月；第三条，铺面租金按建筑面积计租，初始单价为每平方米22.65元／月（不含税金），月租金为395.9元／月，由乙方负责向承租人代收租金，租赁期间，租金每满两年增长8%；第四条第4款，在代租期间，甲方同意承租人根据使用的需要，并经有关部门批准后，改变铺面的现状及结构，但在租赁期满后应将铺面的状态恢复原状。原告认为代租期满后，其未再得到涉案商铺的使用收益，且其商铺被被告方占用至今，经沟通无果，遂原告向本院起诉，提出前述请求。 另查明，2004年8月19日，原告向被告金瑞房开公司购买位于柳州市，双方分别就该二个商铺各签订有一份《商品房买卖合同》，8号商铺（建筑面积8.74平方米），9号商铺（建筑面积8.74平方米），该二个商铺的所有权及土地使用权均已登记在原告名下，以上商铺的房屋权属证书中“附记”均载明“设计用途：商场”。原告于2004年8月19日分别签署关于以上二个商铺的《承诺书》各一份，均承诺委托被告金瑞房开公司确定的商场经营管理公司经营使用前述商铺，期限自2004年12月31日起至2007年12月31日止。 2017年10月16日，被告金瑞房开公司与第三人万年福公司签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：被告金瑞房开公司将位于驾鹤路163号江南明珠商厦1至3层和负一楼停车场出租给被告万年福公司使用，出租面积10101.91平方米，租赁期限自2017年10月16日起至2032年10月15日止,从2017年10月16日起至2020年10月15日止的每月租金235000元（其中2017年10月16日起至2018年5月15日止为装修期免收租金，装修期内提前营业的，从营业次日起计收租金），亦约定了此后其他租赁期间的租金。 本案庭审中，原告认为应按同地段商铺（水果摊、烟摊、超市）的市场租赁价格100元/平方米计算商铺被占用期间的损失。被告开诚物业公司、金瑞房开公司陈述涉案商铺并非独立空间，系开放的区域，并认可自2017年11月1日起未再向原告支付租金。 因审理需要，本院于2020年3月19日组织当事人到柳州市驾鹤路163号江南明珠“宜尚酒店”进行现场勘查，勘查照片附卷备查。根据现场勘查的情况，被告金瑞房开公司陈述，涉案商铺处于“宜尚酒店”二楼区域，商铺最初交付时有平面分隔图，被告万金酒店使用该场地用于经营宜尚酒店后，根据客房房型需要完全改变原商铺的分隔情况，根据平面分隔图大概估测涉案商铺分别位于8206、8208号客房的中后半部分的位置；原告陈述，因为现在的格局与原告购房时的格局完全不一样，所以无法确定涉案商铺的具体位置；被告万金酒店陈述，被告万金酒店在装修时根据酒店经营管理的需要设置房型，并非按照原来第三人金瑞房开公司售房时的商铺平面分隔图的布置。 再查明，与案涉商铺同楼层同类型的相邻近商铺的租金标准为每月30.81元/平方米。 本院认为，基于原告就本案提出的各项请求，故本案案由应确定为排除妨害纠纷。结合当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告开诚物业公司、万金酒店、金瑞房开公司是否应承担本案的侵权责任？2、关于原告主张返还柳州市的诉讼请求是否应予支持？3、原告主张的商铺被占用损失及其他经济损失是否应予支持？ 针对争议焦点1,本院认为，原告所举证的房屋所有权证证明其确系柳州市的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原告享有对该商铺占有、使用、收益和处分的权利。结合各方当事人陈述及现场勘查情况，被告万金酒店现使用的租赁场地已包含原告的柳州市，原告与被告开诚物业公司签订的《商铺代租协议书》已于2017年10月31日期满终止，协议期间被告开诚物业公司并非商铺的占有使用人，协议终止后被告开诚物业公司对原告已不负有合同义务，且系被告金瑞房开公司未经原告授权而将包括原告商铺在内的场地出租给第三人万年福公司，第三人万年福公司将场地交付给被告万金酒店使用，被告万金酒店对于其使用的场地权利归属未尽到完全审慎义务，因此，被告金瑞房开公司、万金酒店对于原告基于柳州市的物权所受到的侵害均有过错，均应承担相应的侵权责任。对于原告主张被告开诚物业公司承担侵权责任的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告在本案中未主张第三人万年福公司承担责任，本院对此不予处理。 针对争议焦点2,本院认为，基于本案所查明的法律事实，原告所享有物权的柳州市系一开放区域，系属于产权式商铺，所谓产权式商铺，即指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或委托经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。基于产权式商铺的特殊价值情形及原告商铺的现状，原告的商铺与他人的商铺现处于无法具体分割的情况，若进行强行分割，既导致原告的商铺缺乏统一利用性造成使用价值贬损，亦导致周边相邻商铺的权利人因分割而发生其物权被侵害的风险，且原告在购买涉案商铺时，已知晓其所购商铺的价值实现的整体依赖性及独立分割的价值受限性，亦应预见该商铺与相邻不动产分割的风险性，因此，对于原告主张返还柳州市的诉讼请求，本院不予支持。 针对争议焦点3,本院认为，基于争议焦点1所阐述的理由，被告金瑞房开公司、万金酒店对于原告基于柳州市的物权所受到的侵害均有过错，均应承担相应的侵权责任，故均应承担向原告赔偿其商铺被占用的经济损失，关于损失的计算标准，对于原告认为应按同地段商铺（水果摊、烟摊、超市）的市场租赁价格100元／平方米计算商铺被占用期间的损失的意见，本院认为，由于原告的二个商铺均非具备独立隔墙明确有分界线标志的独立门面，因此本院酌情参考同楼层同类型相邻商铺的租金标准为宜，因此，2017年11月1日至2020年3月19日共28个月19天，被告万金酒店、金瑞房开公司应向原告赔偿商铺被占用损失15420.74元（30.81元／平方米／月×17.48平方米×28个月＋30.81元／平方米／月×17.48平方米÷30天×19天），对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。对于原告主张此后的经济损失，待实际发生后可另行主张权利。对于原告主张的其他经济损失，由于原告未能举证证明其所述的商场的电梯、空调、吊顶灯系由原告享有物权权益，故原告所主张以上物品设施被拆除的经济损失缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 被告柳州市金瑞房地产开发有限公司、柳州市万金酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁志华赔偿商铺被占用损失15420.74元； 驳回原告梁志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费980元（原告梁志华已预交），由原告梁志华负担660元，由被告柳州市金瑞房地产开发有限公司、柳州市万金酒店有限公司负担320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  黄柳敏 人民陪审员  曹业林 二〇二〇年六月五日 书 记 员  岑芳华 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。