福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异41号 异议人（案外人）：邱金弟，男，1978年6月16日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人:厦门国际银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区N。 法定代表人：郑兴文。 委托代理人：林滨，福建凡圃律师事务所律师。 被执行人：钟宝金，男，1982年10月3日出生，汉族，住福安市城区。 被执行人：秦春芳，女，1982年2月25日出生，汉族，住福安市城区。 在本院执行申请执行人厦门国际银行股份有限公司宁德分行（以下简称厦门国际银行宁德分行）与被执行人钟宝金、秦春芳借款合同纠纷一案中。案外人邱金弟对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 邱金弟称，请求：申请中止对位于福安市城区房产，产权证号：闽（2017福安不动产权第360.361号）的执行。理由：早在2002年12月16日，异议人就与被执行人钟宝金商定以总价138000元购买位于福安市城区房产（以下简称案涉房产）。因当时案涉按此有按揭贷款处于抵押登记状态，不能办理房屋过户手续。所以双方商定：一是买方邱金弟按如下方式支付购房款，即一次性付给邱金弟购房款43400元，钟宝金原向大地房地产开发有限公司借款13800元由邱金弟负责偿还，该房产剩余未还按揭贷款80800元由邱金弟负责按月足额还清；二是还清按揭贷款本息后，钟宝金授权委托邱金弟领回按揭贷款时所交的有关证件，并办理房屋产权变更登记至邱金弟名下的相关手续。就上述商定事宜，双方在福安市公证处进行了公证。当日邱金弟以现金方式支付了43400元，钟宝金出具收条一份给邱金弟留存。此后，异议人便举家迁入该房屋居住至今。异议人信守约定，替钟宝金偿还了大地房地产开发有限公司的借款13800元，并持续足额偿还按揭贷款。后因异议人接连两次入狱，自2007年1月起被关押至今未出狱，导致不能按双方约定计划办理过户登记，实非异议人意志能够改变。因钟宝金、秦春芳向厦门国际银行宁德分行申请贷款，到期未还引发纠纷，厦门国际银行依据已经生效的公证债权文书向法院申请执行，继而贵院于2019年10月24日作出（2019）闽0902执2019号执行裁定书，对案涉房产进行执行，侵害了异议人的合法权益。综上，异议人早在人民法院查封之前就与钟宝金签订了合法有效的书面买卖合同，并占有该案涉房产，后按合同约定支付了购房款，且非案外人自身原因未办理过户登记。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，异议人对案涉房产所享有的权利，可排除他人基于金钱债权申请对该房产的执行，请求贵院支持异议人的上述请求。邱金弟提供以下证据：1.《房屋买卖协议书》、（2002）安证字第361号《公证书》、（2002）安证字第362号《公证书》、《委托书》；2.收条、工商银行存款及入账凭证、证明（钟宝金出具）、水电费收据、情况说明（福建大地房地产开发有限公司物业管理部出具）以及案涉房产现场照片；3.（2019）闽0902执2019号执行裁定书。 厦门国际银行宁德分行辩称，一、案涉房产始终登记在钟宝金名下，归其所有，且钟宝金依法为答辩人办理了案涉房产的抵押登记，邱金弟所谓不动产的权属未经登记不能对抗善意第三人即答辩人；二、邱金弟对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权益；三、邱金弟所提供证据无法证明其已经支付全部价款；四、邱金弟所提供证据无法证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉房产；五、邱金弟陈述其本人因犯罪两次入狱，于2007年1月被关押至今，致使其未能办理过户登记，该事实不属于非自身原因未办理过户登记。综上，邱金弟对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权益，其异议请求应予以驳回。 本院经审查查明： 福建省宁德市三都澳公证处于2019年1月25日出具（2019）闽宁证执字第2号执行证书，载明执行标的如下：一、被申请人钟宝金应于本执行证书出具之日起偿还申请执行人厦门国际银行宁德分行贷款本金388347.43元及利息11155.89元［利息含罚息和复利，暂计算至2019年1月8日，之后的利息以贷款本金388347.43元为基数，按年利率7.35%（按中国人民银行公布的五年以上期人民币贷款基准年利率上浮50%，一年一定）计算，罚息和复利按11.025%（贷款利率上浮50%）计算至贷款还清之日］；二、被申请人钟宝金应立即向申请执行人厦门国际银行宁德分行支付为实现债权、抵押权所发生的的其他费用：包括执行证书公证费人民币400元、律师费、评估费、执行费、拍卖费及其他实现债权及抵押权的费用，以上均以实际发生时相应的发票为准；三、若被申请执行人钟宝金未能按期履行上述第一、二项执行标的所确定的义务，申请执行人厦门银行宁德分行有权以钟宝金、秦春芳所有的坐落于福安市城区房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、被申请执行人秦春芳就上述第一、二项执行标的向申请执行人厦门国际银行宁德分行承担连带保证责任。本执行证书从出证之日起生效。之后，厦门国际银行宁德分行向本院申请强制执行。本院于2019年8月6日立案受理，案号为（2019）闽0902执2019号。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。同年10月14日，本院依法作出（2019）闽0902执2019号执行裁定，裁定“查封、拍卖、变卖钟宝金、秦春芳名下的位于福安市城区房产（产权证号：闽（20**）福安市不动产权第360、361号）的移转、抵押、变更登记手续”。同年11月20日，本院到案涉房产张贴公告，要求被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起15日内腾空案涉房产，逾期未履行的，本院将依法予以停水停电并强制执行。若案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议并提供相应证据。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。 另查明，案涉房产权利人登记为钟宝金、秦春芳共同共有，不动产部门于2017年为两人颁发不动产权证书。同年5月3日钟宝金、秦春芳就案涉房产办理抵押登记，抵押权人为厦门国际银行宁德分行。 本院认为，本案案涉房产经不动产部门登记为钟宝金、秦春芳共同所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，登记在被执行人名下的房产人民法院可以查封、冻结。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。被执行人钟宝金、秦春芳未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，本院依法予以查封、拍卖作为被执行人钟宝金、秦春芳名下的案涉房产，于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定。邱金弟欲想中止对法院查封标的物的执行而主张自己的异议请求成立，需同时具备签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付部分或全部价款、未更名无过错四个条件。首先，本案依据邱金弟提供证据材料，其确已在本院查封案涉房产之前与钟宝金签订了《房屋买卖协议书》并经福安市公证处公证符合上述法律规定第一种情形。其次，邱金弟提供的福建大地房地产开发有限公司物业管理部出具的《情况说明》及水电费收款收据欲待证其早已实际占有案涉房产，但从上述证据来看，物业部门出具的情况说明即“邱金弟2003年至今居住在案涉房产，该户水电费都由邱金弟缴纳”与邱金弟长期在监狱服刑的事实不符，而水电费的收款收据并非正式的缴费凭证，且所体现内容仅为2018年部分月份及2020年2月份的水电费，上述证据证明力不足，不能证明其主张的在本院查封前已经实际占有案涉房产之事实。再次，邱金弟提交的个人活期储蓄存款入账通知、个人企业业务凭证从内容上看，体现的客户名均为钟宝金；从支付的金额来看总计为20800元，也未达到双方约定的邱金弟需足额支付全部按揭款80800元，故邱金弟无法证明其已经支付全部购房价款。最后，邱金弟主张其未办理案涉房产过户登记系因被羁押于监狱，对此本院认为，从其2002年与钟宝金签订案涉购房合同到2017年颁发不动产权证书，这十来年里，其有充分的时间和途径将案涉房产过户至其个人名下，但其始终怠于行使权利；其虽然被羁押于监狱但也能委托亲属向本院提起执行异议之诉，同理可证不影响其权利的行使。以上种种均证实邱金弟未能办理案涉房产之过户登记，其自身存在重大过错。综上分析，邱金弟所提之理由，不符合上述能够排除执行的情形之二、三、四，故本院不予支持。故本院对案涉房产予以查封、拍卖并无不当，邱金弟对案涉房产的不享有足以排除强制执行的权益，其请求中止对案涉房产的执行，于法无据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，裁定如下： 驳回案外人邱金弟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄常凯 审判员  刘 颖 审判员  缪拯民 二〇二〇年六月十六日 书记员  徐丽梅 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： 案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。