广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终969号 上诉人（一审被告）：南宁市汉军房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市东葛路**综合楼**，统一社会信用代码：914501007759759033。 法定代表人：莫汉军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：覃光山，男，汉族，1979年9月17日出生，住河池市金城江区。 被上诉人（一审原告）：谭辉，女，汉族，1984年10月10日出生，住河池市金城江区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝泽强，广西河城律师事务所实习律师。 上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司因与被上诉人覃光山、谭辉商品房预售合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南宁市汉军房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销金城江区人民法院（2019)桂1202民初2822号民事判决书第一、二、三项判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院第一、二、三项判决错误：一、一审法院第一项判决上诉人在判决生效之30日内将需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备案于法不公。首先，从该判决内容的文义理解上看，上诉人必须在判决生效30日内将需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备是不附带任何条件的，具有唯一性的结论。而需由上诉人提供的资料涉及的多数项目需要政府部门或者相关具有资质的单位进行验收或者完成，而这些因素都不是上诉人所能控制；尤为重要的是新型冠状病毒肺炎疫情这一不可抗力事件的爆发对各行各业、政府、政府部门的运行都带来了巨大影响。在这些情况下，不附带任何条件的判决上诉人在判决书生效30日内进行备案是非常不公平的；其次，该项判决内容与一审判决“本院认为”部分脱节。一审法院“本院认为”部分认为上诉人履行备案义务过程中却因非上诉人的原因导致不能履行的除外。但在判决时未把该除外因素纳入判决的范畴，实为不公判决。最后，上诉人的产权登记备案与政府排洪沟工程具有实实在在的因果关系。政府排洪沟横穿过涉案房屋楼栋及地下停车场中央。该排洪沟的移除问题直接影响到负一楼水电、消防的安装以及相关业主的人身财产安全。而这些项目通过竣工验收都是上诉人得以备案的必须条件。正因如此，上诉人多年来不停地向政府相关部门打报告要求拆除排洪沟。为此，上诉人的产权登记备案与政府排洪沟工程具有实实在在的因果关系。 二、一审法院第二项判决上诉人支付被上诉人逾期备案登记违约金存在错误，依法应当驳回该诉讼请求。(一）、根据双方合同第15条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内将办理房屋权属登记需由上诉人提供的资料报房屋产权登记备案。如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在被上诉人不退房的情况下，上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金。为此，该条约定的违约金针对的是不能在规定的期限取得房产证，而不是针对上诉人不能在720日提供应当由上诉人提供的资料的违约金；虽然开发商的备案是购房人取得房屋权属证书的前提，但毕竟是两种不同性质的法律行为，开发商即使按期备案取得备案证明，在购房人委托开发商办证的情况下也具有因开发商因素导致购房人不能按期取得房屋权属证书的可能性。另外，从合同的约定及法律的规定来看，开发商延期备案需要承担违约责任，因开发商的责任导致购房人不能在规定的期限内取得房产证也需要承担责任。而在本案中，被上诉人诉请的是延期备案的违约金且本案合同未约定延期备案违约金的计算方式。根据合同法的规定，在上诉人违约的情况下，依法应当赔偿被上诉人的损失，但本案中被上诉人并没有举证证明其损失，实际上也没有损失，因为被上诉人购房是用于居住且上诉人已经将房屋交付被上诉人。为此，被上诉人的该项诉讼请求依法应当予以驳回。(二）、一审法院判决上诉人按照年利率3.65%计付违约金没有依据。首先，如前所述，本案合同并没有约定延期备案的违约金，在此情况下认为合同约定的违约金过低从而调整不具有事实和法律依据；其次，一审法院引用被上诉人逾期付款的违约责任条款进行类比属于类比不当。逾期付款势必造成守约方的损失，而涉及本案的备案，如逾期也不当然造成守约方的损失，因为被上诉人购买房屋是用于居住且上诉人已将房屋交付给被上诉人，这是其一；其二，本案合同除了逾期备案条款，上诉人还存在逾期交付房屋的违约责任等条款。而商品房预售合同中，开发商的根本目的是得到资金，购房人的根本目的是得到房屋。因此，逾期交房与逾期付款的违约责任具有可比性。而至今为止，上诉人因逾期交房问题，已经赔偿相关业主约600万元的违约金。为此，一审法院类比不当。(三）、一审法院“本院认为”部分认为上诉人履行备案义务过程中确因非上诉人的原因导致不能履行的除外，上诉人认为该观点正确，而按照该观点的逻辑，如上诉人存在违约，上诉人履行备案义务过程中因非上诉人的原因导致不能履行的期限就不应当支付违约金，为此，一审法院判决上诉人支付违约金至履行备案义务完毕之日止是错误的。 三、一审法院第三项判决上诉人全额退还被上诉人已支付的办证费错误。1、办证费得以退还的基本前提之一必须是被上诉人要诉请解除双方的委托办证合同，而被上诉人并没有诉请解除，虽然被上诉人诉请要求退还办证费，但这与诉请解除委托办证合同具有本质区别；2、从法律层面上讲，房屋初始登记是购房人取得房产证的前提。但这并不意味着办完初始登记才能办理购房人房产证相关事宜。这无论是从法律的规定还是从实务的操作来看，都能得出这一结论。比如说，契税的缴纳也是购房人取得房产证的前提之一，但根据《契税暂行条例》的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。而在实务操作中，整个河池范围的商品房买卖都是签订合同后就缴纳契税而不是等待开发商完成初始登记后才能缴纳。3、上诉人为被上诉人办理产权已经支付了93元，如要退还，依法应当将上诉人已经支付的部分扣减。上诉人一审提供的发票中“付款单位”“交款单位”栏目处都是被上诉人、相关业主的名字。而在实务操作中，政府、政府部门、各行各业、甚至人民法院的发票中交款单位栏目填写的基本都是应当支付费用人的名字。而在本案中，评估公司的发票是因为被上诉人按揭买房向银行贷款，银行要求评估所购买房屋的价值所产生的评估费、咨询费，这些费用当然是由被上诉人支付；而房产局发票载明的“房屋所有权登记费”“房屋他项权利登记费”（即抵押权登记费用）等费用从合同的履行、常理角度都能得出应当是由被上诉人支付的费用。4、上诉人为被上诉人办证所具有的证据就是涉案发票，已经穷尽了举证责任，如被上诉人认为虚假，应当提供相关证据进行反驳，但并没有提供任何相关证据。而且在一审诉讼过程中，上诉人工作人员请求河池市房产局出具相关证明用以证实涉案发票的相关费用都是应当由购房人支付，但遗憾的是房产局没有出具该证明，但河池市房产局工作人员告知，如果购房人认为虚假，可以直接向房产局工作人员问询。另外，一审法院为了查明案件其他事实，主动依职权向相关部门调查了解。而在上诉人穷尽举证责任能力情形下，关于办证费的问题一审法院也应当依职权向相关部门调查了解。5、上诉人是免费为被上诉人办证，没有收取任何费用。而在办证过程中支出的费用反而不得认可，虽然具体到本案的费用不多，但连同被上诉人一起起诉的业主总共具有115位，尚未起诉的还有几百位。如按照一审法院判决，上诉人将会产生上百万元的损失。为此，恳请二审法院充分考虑民营企业家的实际困难及新型冠状病毒肺炎疫情雪上加霜的境况，给上诉人一个公平判决及生存发展空间。根据以上事实和理由，为维护上诉人自身合法权益，特此提起上诉，恳请支持。 覃光山、谭辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 覃光山、谭辉向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理汉军龙江××号房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案；2、判令被告自房屋交付后720日即2017年1月17日起至将办理案涉商品房权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案之日止，向原告支付已付房价款420000元年利率3.65%的违约金（2017年1月17日至2019年9月1日的违约金为39228元）；3、判令被告退还原告办证费3500元；4、判令被告赔偿原告未按合同约定配备垃圾处理器的损失1500元；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告汉军公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市面（上任桥东岸北侧）的汉军·龙江帝景小区系被告开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2012）第01号。 2012年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的汉军·龙江帝景小区商品房A1-2301号房，总房价为420000元。被告应当在2013年12月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同中“关于产权登记的约定”约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三关于“装饰、设备标准”约定如下：“......。（四）设施设备部分......。8、垃圾处理器：一户一套，安装到位。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房价款420000元，并于2012年10月8日支付给被告办证费3500元。2015年2月17日，被告将案涉房屋交付给原告使用。 为查清案件事实，一审法院于2019年12月4日依职权向河池市自然资源局、河池市住房和城乡建设局调查取证，调查取证的内容为：一、“汉军·龙江帝景”商住楼竣工交付后，房开商汉军公司是否提交过办证备案申请表？是否提交过办证备案亦或是初始登记所需的有关资料？二、你单位有无针对该楼盘办证备案亦或是初始登记向汉军公司发出过有关答复、审核意见或是整改意见书（如有请给予提供）？三、按照有关规定，房开商提交办证备案完成其初始登记应当提交哪些资料报产权登记机关备案？这些资料对于完成初始登记是否必须全部具备？资料齐备之后是否可以即可备案，是否还有其他硬性规定？四、按照有关规定，汉军公司抗辩一直未能进行办证备案的上述情况（附其提供的相关证据）是否涉及影响到办证备案应当提交的哪些资料，或者说该情况是否必然导致房开商办证备案的条件不能成就？后河池市自然资源局于2019年12月12日向一审法院复函，载明截止2019年12月12日，南宁市汉军房地产开发有限责任公司未向其提交不动产登记材料，申请办理不动产首次登记。2019年12月13日，河池市住房和城乡建设局向一审法院复函，载明该局没有针对该楼盘向南宁市汉军房地产开发有限责任公司发出过有关答复、审核意见、整改意见等公务文书等内容。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告请求被告立即将办理汉军·龙江帝景小区A1-2301号房权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案及被告向原告支付逾期备案违约金的问题。第一，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付商品房给原告使用的2015年2月17日后720日内，即在2017年2月6日前，将办理房屋权属备案登记需由被告提供的资料报登记机关备案。而被告在原告依照约定支付全部购房款后，至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担继续履行合同相应义务并承担逾期不履行的违约责任。故对原告主张被告立即将为原告办理产权证权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，一审法院予以支持，但根据法律之规定及双方合同的约定，本案判定被告履行的前述备案义务，如在义务履行过程中确因非出卖人即被告汉军公司的原因导致不能履行的除外。第二，关于如何承担违约责任的问题，双方签订的合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，据此约定，不论被告逾期多久其应承担的违约成本极低。相较合同关于买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期在60日之内，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人要求继续履行合同的，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”同是违约责任，但二者相较明显不对等，前者明显过低。故一审法院对原告请求将逾期备案违约金调整为按已付房价款从逾期备案之日起按年利率3.65%的标准计算予以支持。 至于被告提出其至今未将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报房屋产权登记备案系政府的排洪沟工程等因素影响的辩解意见，一审法院认为根据庭审的调查及一审法院依职权调取的证据，均不能证明被告至今未完成房屋产权登记备案与政府的排洪工程等存在因果关系，且被告至今未提交资料向房屋产权登记部门申请备案，无法认定其至今未完成备案存在哪方面的障碍或第三方原因所导致，故被告的上述辩解意见一审法院不予采信。关于被告提出违约金针对的是业主不能在规定的期限取得房产证，而不是针对被告不能在720日内提交备案资料所产生的违约金的辩解意见，一审法院认为备案登记是取得房屋产权证书的前提，本案被告至今未完成备案登记，致使原告至今无法取得房地产权证书，应由被告承担违约责任，故被告的该项辩解意见一审法院亦不予采信。 关于原告请求被告退还办证费3500元的问题。原告给付被告的办证费3500元，系原告为办理案涉房屋权属证书需要的费用，由被告代为办理案涉房屋的权属证书，双方之间系委托合同关系。在办理委托事项之前，原告已经预付了相关的费用。对于被告已经支出的费用，被告应当举证证明系完成委托事务所实际花费的必要费用。但在本案中，案涉小区未完成初始登记，而办理本案案涉房屋的权属证书需在完成初始登记的前提下，故被告提供其已经支出的费用不能认定为为完成委托事项而支出的合理费用。另外，根据合同法第四百一十条的规定，在委托合同关系中，委托人或受委托人可以随时解除委托合同。现该委托事项在七年多时间内，仍未办理成功，故原告作为委托人可以要求解除委托合同，返还相关费用，故一审法院对于原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付未配备垃圾处理器的损失1500元的问题。合同附件三虽然对垃圾处理器的安装进行约定，但并未对安装的时间、品牌、费用的支出及未安装该处理器的法律后果进行约定，且原告主张损失1500元亦没有依据，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将办理汉军·龙江帝景小区A1-2301号房权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案；二、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司支付原告覃光山、谭辉逾期备案登记违约金（以已付房款420000元为基数，按年利率3.65%从2017年2月7日起计付至上述第一项义务履行完毕之日止）；三、被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司退还原告覃光山、谭辉办证费3500元；四、驳回原告覃光山、谭辉的其他诉讼请求。案件受理费906元，减半收取453元（原告已预交），由原告覃光山、谭辉负担14元，被告南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担439元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、一审判决第一项判决内容是否恰当？二、上诉人是否违约？如违约，是否可按合同约定计算违约金？三、上诉人应否全额退还办证费？ 关于争议焦点一，上诉人主张一审法院“本院认为”部分认为上诉人履行备案义务过程确因非上诉人的原因导致不能履行的除外，但在判决时未把该除外因素纳入判决的范畴，而是不附带任何条件地判决上诉人在判决生效之日起30日内进行备案，这是不公平的。本院认为，根据国务院《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条第一款第六项，并参照原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条第二款、第三十五条、第三十六条、第三十八条的规定，购房人即本案的被上诉人欲在房屋交付后取得不动产登记证书，则房地产开发企业即本案的上诉人应先行向不动产登记机构就其开发建设的住宅项目申请不动产权属初始登记。上诉人在申请登记过程中除应提供土地权属来源、建设工程符合规划、房屋已竣工、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等其他必要材料外，还应将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。本案中，上诉人全部取得上述申请不动产权属初始登记材料需要政府部门或者相关具有资质的单位进行验收或者完成，而这些因素是上诉人不可控的。因此，为平衡双方当事人的利益，一审法院判定上诉人履行前述备案义务并无不妥，但同时还应明确上诉人在履行义务过程中确因非出卖人即上诉人的原因导致不能履行的除外。需要指出的是，本案如此认定，不影响上诉人按本判决确定的时间内作出申请备案的行为，至于提交申请后尚需完善哪些必备材料，则是履行中的问题，与确定上诉人的备案义务无关。综上，本院对于上诉人的上诉理由予以采纳。 关于争议焦点二，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人是否违约的问题，根据涉案合同第15条的约定，上诉人应在交付商品房给被上诉人使用的2015年2月17日后720日内，即在2017年2月6日前将办理房屋权属备案登记需由上诉人提供的资料报登记机关备案以便购房人办理产权登记，但至今上诉人未履行该义务，故本案上诉人构成违约，应当承担违约责任。关于违约金如何计算的问题，本院认为，双方当事人已在合同中明确约定了上诉人逾期备案需支付违约金及违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被上诉人以约定的违约金过低为由请求调整违约金计算方式的，其应当举证证明因上诉人违约造成的损失，但本案中被上诉人未提供任何证据证明其损失，故被上诉人请求调整违约金的计算方式应不予支持。因此，关于违约金的计算方式应当依照双方当事人签订的合同中的约定来计算，即上诉人应当向被上诉人支付违约金4200元（以已付房款420000元为基数，420000元×1%=4200元）。 关于争议焦点三，上诉人主张办证费得已退还的前提条件之一是被上诉人诉请解除委托办证合同，但被上诉人并未诉请解除。本院认为，根据《合同法》第四百一十条的规定，在委托合同关系中，委托人或受委托人可以随时解除委托合同。本案中，被上诉人委托上诉人为其办理房屋权属证书并预付了办证费，但上诉人至今未依约履行义务即未完成该委托事项，现被上诉人请求退还相关费用有理有据，应予以支持。上诉人认为如退还，应当扣减上诉人为被上诉人办理产权已实际支出的93元，本院认为，被上诉人预付的是办证费，即该笔费用应当是用于办理房屋权属证书所需的费用，被上诉人办理房屋权属证书需上诉人完成涉案小区的初始登记，但目前上诉人尚未完成，因此，也就不可能产生为被上诉人办证的相关费用，故本院对于上诉人的上诉理由不予采纳。 综上所述，南宁市汉军房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下： 一、维持河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2822号民事判决第三项； 二、撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2822号民事判决第四项； 三、变更河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2822号民事判决第一项为：上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将办理汉军·龙江帝景小区A1-2301号房权属登记需由上诉人提供的资料报房屋产权登记机关备案（在义务履行过程中确因非出卖人即上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司的原因导致不能履行的除外）； 四、变更河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2822号民事判决第二项为：上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司向被上诉人覃光山、谭辉支付逾期备案登记违约金4200元； 五、驳回被上诉人覃光山、谭辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费906元，减半收取453元（被上诉人已预交），由被上诉人覃光山、谭辉负担14元，上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担439元；二审案件受理费906元（上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人南宁市汉军房地产开发有限责任公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 黄忠任 审 判 员 韦兴惠 二〇二〇年六月九日 法官助理 毛小银 书 记 员 韦思帆