云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初682号原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇民航路惠祥小区**值班室。统一社会信用代码：91532600MA6N113M6J。法定代表人：喻鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者，特别授权。被告：杨香根，男，1969年9月7日出生，汉族，江西省吉安市人，小学文化，居民，住云南省砚山县。原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告杨香根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告杨香根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决杨香根立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元；2.判决本案诉讼费由杨香根承担。事实和理由：弘福物业公司与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了《物业服务合同》，弘福物业公司负责提供其小区内的物业管理服务。合同中明确约定：弘福物业公司的提供服务受益人为本物业的全体业主即杨香根和物业使用人，本物业的全体业主包括杨香根和物业使用人均履行本合同，承担相应责任。合同约定物业服务费由弘福物业公司收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，弘福物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而杨香根等部分业主却不守信用，完全不按合同约定支付物业服务费。弘福物业公司曾多次要求杨香根按合同规定支付物业管理费，但杨香根却以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。为此，弘福物业公司向法院起诉，要求支持上述诉讼请求。杨香根辩称，一、弘福物业公司的主张缺乏事实依据，其诉讼请求依法不能成立。理由：1.弘福物业公司所服务的对象是惠祥小区三期内的业主，而杨香根并非属于该小区内的业主，自从杨香根入住民航路惠祥商贸街至今，从不知道有弘福物业公司为杨香根户进行什么“物业服务”，杨香根户的住房与惠祥小区三期不属于同一个范围。杨香根户的水、电、环境卫生均是杨香根户自行管理和维护，住房周围是城洁职工进行打扫，弘福物业公司也从来没有为杨香根户进行过任何物业服务，何来的拖欠其物业服务费；2.该小区业主委员会也没有把杨香根户看成其小区内的业主，各种与业主有利害关系的事项从来没有与杨香根等进行过联系，弘福物业公司凭什么把杨香根户扯成其的服务对象；3.接受过服务支付服务费是应该的，但从来没有接受过弘福物业公司物业管理服务，弘福物业公司有何资格向杨香根索取物业服务费；权利与义务充分对等，弘福物业公司没有对杨香根户尽过义务，又有何权利向杨香根索要不应该支付的物业服务费。二、弘福物业公司应向法庭提供其服务于杨香根户的相关证据。理由：弘福物业公司有哪些项目已向杨香根户提供了服务，应用事实来证明，但弘福物业公司有何事实，杨香根户却不得而知，希望弘福物业公司当庭举证。因弘福物业公司举证不力，应由其承担不利后果。另补充，一、杨香根与惠祥小区三期业主委员会签订物业服务合同，而杨香根的房屋不属于惠祥小区三期，所以物业服务合同对杨香根没有约束力；二、杨香根的房子是2009年买的，当时惠祥小区还不存在，惠祥小区是2017年才建盖完毕，才有住户入住，对于物业管理的事情杨香根一直不清楚，杨香根也一直没有请物业。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：弘福物业公司的诉讼请求是否应得到支持。弘福物业公司针对诉讼请求和争议焦点，向法庭提交了如下证据：第1组，弘福物业公司及其法定代理人的户口册、公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，以证实弘福物业公司的基本信息及在本案中诉讼主体资格的事实；第2组，《物业服务合同》复印件一份，以证实弘福物业公司于2019年3月27日与惠祥小区三期业主委员会签订了该份合同，约定服务期限为三年即从2019年4月1日至2022年3月31日的事实；第3组，物业费催缴通知书图片一份，以证因杨香根户未按时交纳物业服务费，弘福物业公司催交的事实。经质证，杨香根对弘福物业公司所提交的第1组证据对于公司的基本情况我不清楚，认为没有请过物业公司；对第2组证据认为杨香根是与惠祥小区三期业主委员会签订物业服务合同，我不属于惠祥小区三期，我属于惠祥商贸街，惠祥商贸街没有业主委员会，所以该合同与我无关，我们惠祥商贸街归城建管辖，第3组证据通知书我没有见到过，该通知书据说是贴在保安室门口，原告没有理由向我收取物业管理费，因为原告没有向我提供过服务。杨香根针对其抗辩理由和争议焦点，向法庭提交了如下证据：第1组，房产证，证明杨香根的房屋属于民航路惠祥商贸街，不属于惠祥小区三期的范围；第2组，垃圾处理费收费清单、水费收据、电费收据，证明杨香根没有接受过弘福物业公司的任何服务；第3组，现场照片4张，证明杨香根的房屋和弘福物业公司所说的惠祥小区三期不在一个范围；第4组，照片两张，证明杨香根的卫生一直是城建的进行管理。经质证，弘福物业公司的诉讼代理人对杨香根所提交的第1组证据房产证的真实性、合法性、关联性认可，对其要证明的内容不认可，杨香根的房产证明确指出杨香根的房屋坐落于民航路惠祥商贸街E幢89号，与惠祥小区的相关区域是一致的，所以杨香根提出不属于惠祥小区三期的范围不予认可；对第2组证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，垃圾处理费收费清单、水费收据、电费收据与杨香根拖欠的物业费没有关联性，所以不予认可；对第3组证据不予认可，该证据不能证明杨香根的房屋不属于惠祥小区三期的区域范围；对第4组证据不予认可，该证据不能证明其房屋所在周围的物业服务由城建环卫工人提供。经当事人举证、质证，本院认为弘福物业公司所提交的第1、2、3组证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能证实本案事实，予以采信；杨香根所提交的第1、2、3、4组证据虽然形式、来源合法，内容真实，但均不能证实杨香根户不属于惠祥小区三期业主的事实，对这几组证据，本院将结合其他证据及全案所认定事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年3月27日，弘福物业公司（乙方）与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，由该小区业主按约定支付物业服务费。上述《物业服务合同》部分内容为：一、物业项目基本情况：名称惠祥小区三期；类型住宅小区；坐落位置文山州砚山县民航路（街道）；占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米。二、物业管理区域四至：东至民航路；南至城南壹号；西至羊街村小组家用地；北至环城南路；三、物业服务内容和标准：提供物业服务项目为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。四、物业服务费收取方式为包干制。收到标准为：别墅0.6元／平方米／月；外围商住楼1500元／户／年……。五、收费时间为每年4月1日等。合同签订后，弘福物业公司进入云南省砚山县惠祥小区三期提供相应的物业服务。同时查明，杨香根户案涉住房坐落于砚山县，该房系杨香根于2009年与文山县惠祥房地产开发有限责任公司购买，系砚山县惠祥小区三期外围商住楼，此类房一楼为两面通的门面，外邻砚山县民航路，内系惠祥小区三期住户。弘福物业公司提供服务后，杨香根等部分居住于惠祥小区三期外围商住楼的住户以其不属于惠祥小区三期业主为由拒绝支付物业服务费，致弘福物业公司起诉。另还查明，2019年3月27日代表砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）与弘福物业公司（乙方）签订《物业服务合同》的业主委员会成员中刘洪的住房情况与本案杨香根的住房情况基本一致。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，……。”，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案弘福物业公司与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对服务期限、服务区域、收费标准、等均作了明确约定，该约定对所有惠祥小区三期（包括商住楼住户）的业主和弘福物业公司均具有法律约束力，所有业主和弘福物业公司均应当按照约定履行各自的义务。本案杨香根以自己的商住楼不属于惠祥小区三期业主及弘福物业公司没有为其提供物业服务等为由拒绝支付物业服务费，根据上述查明的事实，杨香根所提交的证据不能直接证实其所有的商住楼（民航路惠祥商贸街）不属于惠祥小区三期管理范围，完全独立于惠祥小区三期管理范围之外，故杨香根拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足，其抗辩理由不能成立。现弘福物业公司要求杨香根支付从2019年4月1日至2020年3月30日止的物业服务费1500元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。综上所述，对弘福物业公司的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：限杨香根于本判决生效之日起二十日内支付云南弘福物业管理有限公司物业服务费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨香根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若义务人不自动履行本判决，权利人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  王强二〇二〇年六月十五日书记员  黄为