北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初48912号原告：陈盟，男，1960年10月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王忠新，北京导法律师事务所律师。被告：王敏，女，1973年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王君永，男，1973年5月19日出生，汉族，住北京市海淀区。原告陈盟与被告王敏、王君永返还原物纠纷一案，本院于2017年9月18日受理，于2017年11月27日因被告王敏另案起诉中止，后于2020年6月9日恢复审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈盟之委托诉讼代理人王忠新，被告王敏、王君永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈盟向本院提出诉讼请求：1.判令王敏、王君永及时腾退北京市海淀区×号房屋，将该房屋完好状态交还陈盟；2.判令王敏、王君永按照每月7200元的标准支付自2010年1月至上述房屋实际交还之日止的房屋使用费，暂计至2020年6月30日为907200元；3.由王敏、王君永承担本案诉讼费用。事实和理由：本案所涉的北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为陈盟，王敏原系北京华立得实业有限责任公司（以下简称华立得公司）的法定代表人。王敏依据《会议纪要》、《约定书》使用涉案房屋，但未按约定交纳租金。现陈盟作为涉案房屋所有权人直接主张权利。王敏、王君永辩称，王敏、王君永不同意陈盟的诉讼请求，王敏和陈盟之间存有房屋转让协议，王敏基于此在涉案房屋中居住。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：涉案房屋现登记在陈盟名下。王敏、王君永系夫妻关系。双方当事人对于涉案房屋的占有依据存有争议。陈盟向本院提交如下证据：1、（2017）京0108民初500号民事判决书，显示：本院于2017年1月5日受理陈盟诉北京林苑物业管理有限公司（以下简称林苑物业公司）返还原物纠纷一案，陈盟诉请要求林苑物业公司返还涉案房屋，林苑物业公司否认使用涉案房屋，后本院判决驳回陈盟的诉讼请求。2、《关于公司关联交易和出资人委托持股的约定》，其中载明：“鉴于华立得公司、昌平运输分公司、中程世纪公司、华盟天合公司、林苑物业公司由陈盟一人实际出资，……上述公司依法独立经营，独立核算，独立计算盈亏，独立承担法律责任。……出资人委托持股要有华盟投资公司专项《会议纪要》与出资人授权和追认文件为有效。上述公司间的关联交易违反约定的，公司出资人有一票否决权，此约定经上述公司盖章后生效。”，该约定落款处加盖有华立得公司等五家公司公章，落款时间为2008年2月28日。3、《会议纪要》，其中载明：“时间：2008年12月17日；地点：清华同方公司会议室；主持方：华盟投资公司及法人（以下称：投资方）；参会单位：华盟投资、华立得、昌平运输、中程世纪、华盟天合、林苑物业（以下称：经营团队）；会议内容：投资方与经营团队就《关于公司关联交易和出资人委托持股的约定》补充约定如下：……三、股份持有原则：华盟投资公司和华立得公司（以下称：委托方）由于工商注册繁难、风险经营等问题，与天合装饰公司经营团队；中程世纪经营团队；林苑物业公司经营团队（以下称：受托方）商定：……（三）委托方自然人名下的不动产、车辆等财产，受《物权法》和《婚姻法》保护和限制，应以依法授权的，实际交易的结果为准。受托方同意：受托方使用委托方自然人名下的房屋，一律按当年房屋所在区域同类房屋租金的80%交租金，房屋租金可按一个经营期五年，一次性将房屋租金交给委托方房屋所有人；车辆养路费、车辆保险、汽油和车辆保养维修费用由受托方自行承担。”，该文件落款处加盖有华立得公司等六家公司公章。4、《约定书》，其中载明：“公司及陈盟个人名下的房产未经公司授权和陈盟同意任何单方结果无效，各公司不应无偿享受房屋使用。陈盟名下的房产受《物权法》、《婚姻法》保护，任何行为和结果应符合法律法规的规定。若华立得公司经营使用公司名下和陈盟个人名下的房屋未能按照‘纪要’约定办理，华立得公司应负责收回房产和租金。”，该文件落款处有陈盟的手写签字及华立得公司的公章及苗清云的人名章，落款时间为2009年3月5日；5、《各公司经营人团队经营分配方式》，其中载明：“……各公司经营人名单及经营利润分配方式如下：由苗清云担任北京华盟天合装饰工程有限公司及华立得公司的实际经营人，……由王敏担任林苑物业公司的实际经营人，经营团队享受不低于公司整体利润的70%的分配比例，其中包括经营团队的效益工资。此分配办法经公司投资人签字后生效，经各公司经营人签署意见后留存。”，该文件落款处的“公司投资人”处有陈盟的手写签字，“各公司经营人”处有王敏、苗清云等人的手写签字，落款时间为2009年2月27日。6、《关于暂时使用职工宿舍的决定》，其中载明：“各公司：经投资人并华立得公司研究决定：将所属华立得公司资产的房屋和投资人的产权房的房屋：……海淀区志新西路1号院2号楼等处的房屋，暂时作为公司职工宿舍用房。凡暂时使用华立得公司资产的房屋和投资人的产权方（简称：两房）的房屋，由使用人所属公司向华立得公司和投资人分别上报，由投资人和华立得公司批准，才能暂时使用两房，使用人必须服从华立得公司对两房的运维和管理。经批准使用两房的使用人承担相应的法律责任和费用（两房水、电、燃气费用）。经公司投资人择定各公司经营人，仍使用两房的经营人，除要承担两房的费用（水、电、燃气费），还要承担两房的物业费、供暖费、房屋租金及相应的法律责任。华立得公司资产房屋和投资人产权房的房屋，暂时作为职工宿舍用房的房屋：……海淀区志×号楼：×。”，该文件落款处有华立得公司的公章及陈盟的手写签字，落款时间为2007年3月13日。7、《通知》，其中载明：“经研究决定，自2007年3月24日开始，凡在‘柏儒苑小区’居住的公司职工（即：陈盟、常峰、马宁、高君龙、王敏……等12人）应按规定自行缴纳居住使用过程中发生的水、电、燃气费用。”，该文件落款处有王敏等人的手写签字，落款时间为2007年3月23日。8、《缴纳房屋租金的函》及签收记录，其中《缴纳房屋租金的函》的内容为：“林苑物业公司：依据2008年12月17日各公司形成的《会议纪要》，你司使用的北京市海淀区×号住宅为陈盟所有，现一个经营期已满，请你司自收到此函一个月内缴清2010-2015年房屋租金，逾期不付你司将承担全部法律责任。”，该文件落款处有陈盟的人名章，落款时间为2016年1月20日；其中签收记录显示由他人于2016年1月20日代收。9、《函》及邮寄记录，其中《函》的内容为：“王敏：2016年9月29日我司收到北京市高级人民法院《民事判决书》，根据过往所有诉讼已确认的华立得公司为林苑物业公司的全额出资人，作为林苑物业公司经营人应对其经营过程中的行为承担法律责任，若林苑物业经营人有异议，应提供实际控制人参与过程经营并直接领导的相关证据。现就下述问题请林苑物业公司在11日内提供相关证据。1、林苑物业公司实际出资为华立得公司，王君永、王敏作为经营人应提供华立得公司及陈盟同意的事项的证据；……8、林苑物业公司所占用的，由公司投资人提供的海淀×号宿舍应在30日交还。”，该文件落款处有华立得公司的公章及陈盟的手写签字，落款时间为2016年9月29日；其中邮寄记录显示由本人于2016年9月30日签收。10、《北京市内销售商品房预售契约》，显示陈盟于2000年1月13日向北京华建房地产开发公司购买涉案房屋，单价为每建筑平方米5350元；11、高速公路收费票据、汽车油费发票、×××汽车行驶证、飞机票，显示：车牌号为×××的车辆登记在北京华彻资产管理有限公司名下，该车辆在2010年5月17日从北京出发，途径河北、河南、湖北、湖南，于2010年5月18日进入广东省内，陈盟于2010年5月24日乘坐飞机自广州回北京。12、《房屋登记表》，显示：陈盟、常红艳与华立得公司于2009年8月17日签署，约定由华立得公司经营使用涉案房屋，房屋使用及租金收取依据2008年12月17日《会议纪要》、2009年3月5日《约定书》的约定办理。13、供暖费缴费发票，显示华立得公司在2009年10月13日交纳了涉案房屋的2009年-2010年度的供暖费3956.7元。14、《北京市装饰装修工程施工合同》，显示：陈盟与北京华盟天合装饰工程有限公司（以下简称华盟天合公司）于2009年6月5日签署，约定对涉案房屋在内的5处房屋进行装修，其中涉案房屋的开工日期为2009年6月5日，竣工日期为2009年7月30日，合同总价款为100万元。15、《借款协议》，显示：常红艳与华盟天合公司于2009年7月23日签署，约定常红艳向华盟天合公司出借100万元用于涉案房屋在内的5处房屋的装修，待所有装修项目经华立得公司验收合格后，该借款作为装修工程款一次性抵扣。16、建设银行凭证，显示常红艳于2009年7月24日向华盟天合公司汇款100万元。17、《华盟投资公司单位公章借用申请表》，显示：王敏于2009年10月27日借用公章用于办理工商清算组撤销备案手续，归还日期为2009年10月29日，其中在“公司负责人签字栏”的内容为：“陈盟意见：公司注销税务要用公章和证照。王敏律师代办公司工商等事情得到的公章和证照要及时交还；得到的空白纸，股东签名的空白纸和盖公章的空白纸，要做好用与未用的记录备案。”。18、《指定（委托）书》，显示：北京华盟投资有限责任公司（以下简称华盟投资公司）于2009年3月11日委托王敏向工商行政管理机关办理华盟投资公司的登记注册（备案）手续，委托期限自2009年3月11日至2009年9月10日，权限为授权修改申报文件中的错误文字。19、《北京市工商行政管理局准予设立（变更、注销、撤销变更）登记（备案）通知书》、《北京市工商行政管理局准予行政许可决定书》，显示北京市工商行政管理局于2004年8月16日和2009年10月21日分别通知华盟投资公司领取营业执照等证件，王敏为华盟投资公司的代理人。20、工商登记材料，内容为常红艳的1994年核发的身份证复印件及陈盟的1997年核发的身份证复印件。21、《审核意见表》，显示：王敏在“领执照人签字”处签名，领取日期为2004年8月23日。22、微信图片，显示陈盟与涉案房屋所在的物业公司、供暖公司签订了物业和供暖协议，并交纳了2018年度的物业和供暖费。经质证，王敏、王君永的质证意见为：对证据1，认可真实性，不认可关联性，涉案房屋目前是登记在陈盟名下，王敏也曾是华立得公司的法定代表人，王敏、王君永是基于房屋转让协议占有涉案房屋，应当是无偿使用，没有缴纳房租的义务；对证据2-4，不认可真实性、证明目的，这是陈盟为了案件需要自己变造的；对证据5，不认可真实性、证明目的，这是办公室被撬后，陈盟取得的带有签字的空白纸张，并对此进行了变造，陈盟多次提交的相同文件的排版、字间距均进行了修改；对证据6，不认可真实性、证明目的，这是陈盟变造的，该文件落款时间为2007年，该文件的陈盟的签名与2009年的文件的陈盟的签名一致，这不符合陈盟的作风；对证据7，真实性无法确认，即便为真，也与本案无关；对证据8-9，不认可真实性、证明目的，王敏、王君永没有见过该文件，也没有收到过；对证据10、真实性无法确认，不认可证明目的，王敏和陈盟之间的协议都是按照陈盟的意思起草的，王敏并不知道涉案房屋的真实购买价格；对证据11，不认可真实性、证明目的，陈盟曾经告诉王敏当天是先派其他人去的，自己本人没有去，陈盟如果去都是第一天去第二天回，不可能通过这种长途跋涉的方式去；对证据12-13，不认可真实性、关联性、合法性、证明目的；对证据14，不认可真实性、证明目的，华盟天合公司是陈盟自己的公司，当时装修也只是刷了墙，不可能花100万元去装修，该合同也应当是诉讼后陈盟自己制作的；对证据15-16，不认可真实性、证明目的，即便为真，也是通过常红艳进行资金周转，当时应该是以华盟天合公司的名义购买了两辆奥迪车，其中一辆是陈盟自用；对证据17，不认可真实性、关联性、合法性、证明目的，该证据中的“公司负责人签字栏”内的内容是陈盟后期另行添加的；对证据18，不认可真实性、关联性、合法性、证明目的；对证据19，认可真实性，但不认可证明目的；对证据20，不认可真实性，王敏没有见到过；对证据21，认可真实性，不认可证明目的；对证据22，认可真实性，但不认可关联性和证明目的。王敏、王君永向本院提交如下证据：1、《房屋转让协议》，内容为：“编号：×××号。房屋转让方（公司投资人，以下简称甲方）：陈盟。房屋受让方（公司高管，以下简称乙方）：王敏。鉴于乙方在甲方出资成立并担任法定代表人的华盟投资公司任副总经理，又同时兼任华立得公司、林苑物业公司的法定代表人及各公司的行政人事总裁多年且工作勤勉认真，甲方出于对乙方工作的高度认可，通过公司的奖励机制并经投资人机构会议研究通过将其所有的一套商品住房按其原购置价（即：按人民币4300元/建筑平方米）转让给乙方所有，双方就此相关事宜达成如下协议，以兹双方共同遵守：一、房屋位置、面积：该房屋位于北京市海淀区×室（亦称×1室），建筑面积约131.89平方米，具体以该房产权属证书登记的内容为准。二、房屋权属：该住房的所有权在甲乙双方依法办理完过户手续后归乙方所有，但在未办过户手续前，甲方同意乙方对该房无偿享有完整的占有、使用、收益权。三、双方的权利、义务及违约处理方式：1、甲方同意将该房屋按4300元、建筑平方米的价格转让给乙方所有，屋内的精装修及配备的橱柜、卫生间洁具等设施、设备作为该房屋的附属物在双方办理完产权过户手续后由甲方无偿赠送给乙方所有。2、鉴于目前甲方已将该房实际交付给乙方无偿占有、使用，乙方在接到甲方让其配合办理该房屋权属过户手续的书面通知后需依法配合甲方完成过户手续，并在甲方将产权证办至乙方名下后的当日将该房全款以银行转账的形式交付到甲方指定的银行账户，届时由甲方亲自给乙方出具房款全部支付完毕的书面证明，并把产权证书原件交由乙方所有，届此双方房屋转让手续将履行完毕。4、乙方在无偿占有、使用该房期间应自觉爱护房内所有原始的设施设备（自然磨损的情形除外）。4、甲方在本协议签订后应及时履约，不得以任何借口违反本协议的约定向乙方主张收回房屋；如甲方违约，乙方有权优先选择让甲方继续履行。在乙方书面同意的情况下，也可由甲方按其违约收回房屋时双方认可的该房市场价与4300元/建筑平方米之间的差价一次性补偿乙方；如乙方选择让甲方一次性补偿，则乙方应在全额收到补偿款后的三个月内腾空该住房，并将该房无偿返还甲方；在乙方没有全额收到补偿款之前，甲方同意乙方继续无偿享有该房的占有、使用、收益权。5、本协议是双方真实的意思表示，双方应共同遵守，如任一方在本协议签订后发生违约行为，守约方除有权让违约方继续履行或按差价补偿外，还有权向违约方主张人民币拾万元的违约金。6、本协议签订后，如乙方拒绝履行本协议约定的付款义务，经甲方书面通知后十日内仍不履行的，甲方可单方终止本房屋转让协议，乙方不得向甲方主张继续履行。四、其他约定：1、在该房使用期限内，因不可抗力或政府行为导致该房灭失等不可预见的风险发生，双方同意按照合同法的相关规定处理，或由双方另行对此达成补充协议进行约定。2、本协议如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议是本协议的附件，与本协议效力等同。3、本协议经双方签字后生效，在双方权利义务履行完毕后终止，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”，该文件落款处的“甲方”处有“陈盟”手写签字，“乙方”处有“王敏”手写签字，落款时间为2010年5月18日。2、《证明》，内容为：“本人常红艳（身份证号码：×××），具体身份信息详见右侧加盖华盟投资公司公章的身份证复印件，本人针对陈盟与王敏签订的合同编号为×××的房屋转让协议，现对以下事实予以证明确认：我与陈盟（身份证号码：×××，联系电话：136XX****XX）为夫妻关系，我同意陈盟与公司高管王敏（身份证号码：×××，联系电话：136XX****XX）签订的合同编号为×××的房屋转让协议，即：同意陈盟将其个人名下的位于北京市海淀区×室（亦称×1室）住房以原购置价4300元/建筑平方米的价格转让给王敏本人所有，在该房产权未办至王敏个人名下前，确认王敏对该房无偿享有占有、使用、收益权。我同意如陈盟违约，由王敏优先选择要求陈盟继续履行，或经王敏书面同意后由陈盟按违约时双方认定的该房市场价与原购置价之间的差价一次性补偿王敏。另，我已持有一份该协议的原件，知晓协议的全部内容，因该房屋属于我与陈盟的夫妻共同财产，作为权利人我同意与陈盟共同履行房屋转让方应承担的全部义务并享有充分权利，具体详见该协议。最后，我承诺协同陈盟及时履约，全力配合办理该房屋的过户手续。本证明经我本人亲笔签字后生效。”，该文件落款处的“证明人”处有“常红艳”的手写签字，落款时间为2010年5月18日，该文件右侧附有常红艳的1994年核发的身份证复印件，并加盖有华盟投资公司的公章。3、《人事任命书》，其中载明：“鉴于华盟投资公司发展需要，经投资人机构协商后确定：1、自即日起华盟投资公司增加三位副总经理，具体人员分别为王敏、刘援朝、马宁。”，该文件的“投资人机构负责人（意见）”处有“陈盟13/4”的手写签字，落款时间为2008年4月12日。4、《关于成立投资人机构的通知》，其中载明：“公司投资人决定于2005年1月1日成立公司投资人资产管理机构，……该机构具体的组成人员如下：公司投资人：陈盟。公司投资人机构常设机构——办公室：主任王敏，工作人员赵士林……”。5、《各公司公章、合同章管理办法》，其中载明：“1、各公司应于2005年1月31日前将公章交至公司档案管理部门胡琳琳处，由其出具正规的接收手续；……”。6、《公章移交书》，显示：王敏于2005年1月31日分别移交林苑物业公司公章和北京华盟会议服务有限公司公章。7、《公司印章移交书》，显示胡琳琳于2010年5月20日向王敏移交林苑物业公司公章、合同章各1枚。8、《华立得2009年9月份工资表》两份，比较显示，两份表格的打印内容完全一致，但在空白处多了一些手写文字内容。9、《各公司经营人团队经营分配方式》三份，显示：文字内容与陈盟提交的证据5的内容一致。经质证，陈盟的质证意见为：对证据1-6、8的真实性无法核实，对证据7、9的真实性认可，不认可上述全部证据的关联性、证明目的。本院对双方证据的认证为：证据证明力，由本院结合庭审其他内容另行评述。经询问，王敏、王君永自述大概在2009年5月入住涉案房屋。诉讼中，王敏另案起诉要求陈盟、常红艳履行《房屋转让协议》，本案中止审理。另案审理中，王敏明确无法提交《房屋转让协议》原件，且常红艳就《证明》中的签字提出鉴定申请，经本院委托北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，其出具鉴定意见认为检材上的“常红艳”签名与样本上常红艳签名均不是同一人书写。本院认为，无权占有不动产或动产的，权利人有权请求返还原物。本案中，根据本案查明的事实，陈盟为涉案房屋的所有权人，王敏、王君永实际占有使用涉案房屋，则应当由王敏、王君永就其占有依据承担举证证明责任。王敏、王君永虽主张其占有涉案房屋的依据在于王敏与陈盟、常红艳就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，但鉴于其无法提供《房屋转让协议》的原件，且经另案司法鉴定，亦无法确认《证明》中“常红艳”签名的真实性，同时，王敏、王君永在本案中所提交的《人事任命书》等证据，即便为真，亦与本案无关联性，不能作为其有权占有涉案房屋的依据，故王敏、王君永对涉案房屋的占有，缺乏合法依据。至于陈盟所提交的证据，与本案待证事实无关，本院不再评述。现涉案房屋的产权人陈盟，要求王敏、王君永腾退涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费，根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，王敏、王君永自述自2009年5月即入住涉案房屋，现陈盟主张自2010年1月起算房屋使用费，期限合理，但鉴于期限跨度较大，陈盟以现涉案房屋的市场租赁价格为参考，按每月7200元标准主张，依据不足，本院参照同时期同地段房屋租金水平等因素，酌定判定自2010年1月至2019年12月期间的房屋使用费为540000元，自2020年1月起按每月7200元标准计算至实际腾退之日。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、王敏、王君永于本判决生效后三十日内腾退北京市海淀区×号房屋，并交还给陈盟；二、王敏、王君永于本判决生效后三十日内向陈盟给付房屋使用费（其中自2010年1月至2019年12月的使用费为540000元，自2020年1月起至实际腾退之日止按每月7200元的标准计算）；三、驳回陈盟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12872元，由陈盟负担3672元，已交纳；由王敏、王君永负担9200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  郭春燕人民陪审员  马毅敏二〇二〇年六月三十日书 记 员  蔡云飞