贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2094号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行。住所地：贵州省贵阳市白云区同心路**，统一社会信用代码：91520113214620213K。法定代表人：张丽娜，职务：支行行长。委托诉讼代理人：吴万兴，系贵州成济律师事务所执业律师，执业证号：15201199810557478。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴代月，系贵州成济律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：冉龙丽，女，1969年6月1日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：王文洪，男，1968年7月2日生，汉族，住贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县。被告：贵州光明房地产开发有限责任公司。。住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信南路**统一社会信用代码：91520000214416351M。法定代表人：黄东明。委托诉讼代理人：耿斌，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所执业律师，执业证号：15201200310261388。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：陈楠，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所执业律师，执业证号：15201202011175909。代理权限：特别代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称工行白云支行）诉被告王文洪、冉龙丽、贵州光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行白云支行委托诉讼代理人吴万兴、吴代月，被告光明房开公司委托诉讼代理人耿斌、陈楠到庭参加诉讼。被告王文洪、冉龙丽经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理，现已审理终结。原告工行白云支行向本院提出诉讼请求：一、判决解除《个人购房款借款合同／担保合同》；二、判决被告王文洪、冉龙丽归还原告借款本金人民币146519.52元，并支付原告利息、罚息、复利按原告与被告签订的《个人购房借款合同／担保合同》的约定计算至实际清偿之日；三、判决原告对拍卖、变卖被告王文洪、冉龙丽抵押财产的价款享有优先受偿权；四、判决被告王文洪、冉龙丽承担原告为实现债权而产生的律师费15091元及其他费用；五、判决被告光明房开公司对上述诉讼请求的借款本金、利息、律师费及其他费用承担连带清偿责任；六、案件受理费由二被告共同承担。事实及理由：2009年9月26日，被告王文洪、冉龙丽（借款人）因购买被告光明房开公司开发的房屋，与原告（贷款人）及被告光明房开公司（保证人）签订了《个人购房款借款合同／担保合同》。合同约定：被告冉龙丽向原告借款人民币360000元，用于购买位于贵阳市云岩区的房屋，贷款期限为12年；贷款利率以同期同档次贷款利率为基准利率；被告王文洪、冉龙丽按月等额本息还款法偿还本息，每月本息还款额为贷款本金＊月利率（1＋月利率）^还款月数／（1＋月利率）^还款期数-1；被告王文洪、冉龙丽未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%确定；被告王文洪、冉龙丽连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同、要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用；由于被告王文洪、冉龙丽没有按合同履行义务导致原告为实现本合同项下债权及担保利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告王文洪承担；被告光明房开公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等原告实现债权的费用和被告王文洪、冉龙丽所有其他应付费用承担连带保证责任。被告王文洪以其购买的贵阳市云岩区房屋进行抵押担保，贷款到期（包括被宣布提前到期）被告王文洪、冉龙丽未予清偿，原告可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，原告可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物等内容。原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约支付了贷款，但被告王文洪、冉龙丽却未按照约定偿还借款本息，至今已累计超过6个月为偿还本息。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。被告光明房开公司辩称。1、主债务人的还款情况，需要原告举证，是否符合解除合同的条件。2、按照合同第23条保证范围，保证人承担担保范围是阶段性的不是全程的，阶段性指的是只要原告方获得了正式的登记抵押手续，那么两被告之间就不存在担保了，被告光明公司就不为被告担保了；担保范围不包含律师费，即便在房开承担责任的情况下，也不应该承担律师费。3、原告主张的14万多的贷款，从2018年就开始断了，希望原告与被告协商调解处理，现在被告的房子的价格也远远超过了贷款的金额，原告也拥有房屋的抵押登记，即使拍卖也能补偿原告的损失。被告王文洪、冉龙丽未到庭，亦未向本院提交证据及书面答辩意见。原告工行白云支行为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、原被告三方身份证明，证明原被告三方主体适格。被告光明公司无异议。2、贷款申请表、个人购房借款担保合同，证明：借款36万元的事实；36万已经如期划拨给被告王文洪、冉龙丽；光明房开公司应该承担连带担保责任；被告王文洪、冉龙丽已经违反了合同的规定，原告可以行使收回本金的权利。被告光明公司无异议，但认为协议约定房屋办理抵押登记后，抵押人可以获得房屋优先受偿的权利，房开公司免除保证责任。3、银行流水，证明第一被告严重违约行（从2018年4月起就没有按照合同约定履行分期还款义务，共计22个月）为及截止2020-2-27所欠本金146519.52元及利息。被告光明公司无异议。4、商品房预售合同登记备案表和预购商品房抵押权预告登记，证明房子到现在只是产权预告登记还未正式登记，抵押人对抵押房屋也进行了预购商品房抵押权预告登记（权证号：筑房预云岩字第××号）。被告认为从预告登记表看，登记时间2010年11月16日，第三人的保证责任已经过了时限。本院经审理查明事实如下：2009年9月26日，被告冉龙丽及房屋共有人被告王文洪因购买贵阳市云岩区的房屋，被告光明房开公司作为保证人与被告冉龙丽、王文洪和原告签订了《个人购房款借款合同／担保合同》。合同主要约定下列内容：1、借款总额人民币360000元，2、贷款利率为年利率5.049%，3、被告冉龙丽、王文洪按月等额本息还款法偿还本息，4、借款人未按照合同约定偿还贷款，贷款人有权加收罚息，罚息利率在约定利率上加收30%，5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同、要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用，6、因借款人和担保人没有按合同履行义务导致原告为实现本合同项下债权及担保利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；7、保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书及正式抵押登记手续办理完毕的条件下，免除保证人保证责任，8、保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人宣布贷款提起到期的，为提起到期之日起两年，8、被告冉龙丽以其购买的贵阳市云岩区的房屋进行抵押担保。2010年11月16日，原告对上述该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（权证号：筑房预云岩字第××号）。合同签订后，原告依约支付了贷款，被告冉龙丽履行中也有逾期还款，直自2019年4月21日开始未再按照约定偿还借款本息，至今欠付贷款本金为146519.52元。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。以上事实，有当事人庭审陈述及原告提交的原告营业执照复印件、被告身份证及工商登记信息、个人购房担保借款合同、担保合同、还款明细、还款流水清单、备案登记表、个人借款凭证、个人住房贷款申请审批表、预告抵押登记证等证据在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，合法借款受法律保护。本案中，原、被告签订的《个人购房款借款合同／担保合同》真实合法有效，原告已经按约履行了发放贷款的义务，被告理应按约每月按时足额还本付息，但被告冉龙丽自2019年4月21日起未按照协议履行每月还本付息义务，原告有权解除借款合同并要求被告冉龙丽提前还清欠款本息；虽贷款合同仅有冉龙丽作为借款人签字，但王文洪与冉龙丽系夫妻关系，借款系用于夫妻共同生活所需购买房屋，王文洪应对夫妻债务负担偿还义务，故对原告诉请解除借款合同由被告冉龙丽、王文洪偿还借款本金146519.52元的诉请，本院予以支持，双方约定了逾期还款的罚息利率，计算为贷款利率5.049%上浮30%,计为6.56%，本院按照年利率6.56%支持逾期还款利息；对于被告光明房开公司的保证责任问题，被告辩称保证期限已过，根据协议约定保证期间为“贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”，案涉贷款因原告解除合同而提前到期并由被告冉龙丽、王文洪返回借款本息，因此自原告起诉之日起两年内，被告光明房开公司仍在保证期间内负担约定连带保证责任，被告光明房开公司的抗辩不能成立，故对原告要求被告光明房开公司对借款本息承担连带责任诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的其对贵阳市云岩区的房屋享有抵押权的诉请，本院认为，原、被告冉龙丽、王文洪双方在本案中仅对抵押清单上的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权系物权，未经登记不产生法律效力，预告抵押登记仅为将来预购人取得所有权登记后，预告抵押可转为房屋抵押登记，因此不代表在已经完成在不动产登记簿上进行抵押登记，原告未提供证据证明在诉争房屋的不动产登记簿上办理抵押登记，抵押权未成立，故原告的该诉请本院不予支持。对于原告诉请要求被告支付的律师费，因未提交相应支出凭证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行与被告冉龙丽、王文洪、贵州光明房地产开发有限责任公司签订的《个人购房款借款合同/担保合同》；二、被告冉龙丽、王文洪于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行借款本金146519.52元及利息（利息自2019年4月21日起以146519.52元为基数按年利率6.56%计算至款项还清之日止）；三、被告贵州光明房地产开发有限责任公司对本判决第二项内容向原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1766元，由被告冉龙丽、王文洪、被告贵州光明房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  雷会二〇二〇年六月十六日法官助理刘耀炜书记员沈联锦