广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初876号原告：包计贤，男，1983年12月10日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑岚，广东宝言律师事务所律师。被告：曾泽玲，男，1994年5月3日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李双成，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告：陈铭衡，男，1973年6月28日出生，汉族，住佛山市顺德区。被告：何淑仪，女，1968年3月12日出生，汉族，住佛山市顺德区。被告：陈嘉杰，男，1996年11月18日出生，汉族，住佛山市顺德区。原告包计贤与被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年4月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人杨健海，被告曾泽玲及其委托诉讼代理人李双成，被告何淑仪到庭参加诉讼，被告陈铭衡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在第一次庭审后，原告向本院申请追加陈嘉杰为共同被告参加诉讼，本院经审查予以准许，并依法追加陈嘉杰为本案共同被告。并于2020年5月20日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人杨健海，被告曾泽玲的委托诉讼代理人李双成、梁艳，被告何淑仪、陈嘉杰到庭参加诉讼，被告陈铭衡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼中，原告、被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪分别于2020年2月6日、4月9日向本院递交了书面申请，分别要求45天、30天合计75天时间进行调解，本院经审查予以准许，上述调解期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告包计贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪将位于佛山市顺德区****办事处**社区居民委员会****号房产（不动产权证号：0***8）交付给原告；2.判令被告曾泽玲向原告支付逾期交付房屋的违约金80640元（违约金的计算方法：以2688000元为基数，从2019年10月11日起按月利率2%计至被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪交付房产给原告之日止，暂计至2019年11月25日为80640元）；3.判令被告曾泽玲向原告支付律师费20000元；4.本案诉讼费由被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪负担。事实和理由：2019年4月13日，原告的姐姐包某作为原告的代理人与被告曾泽玲的代理人签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告曾泽玲将涉案房产以2688000元的价格出售给原告，并约定被告曾泽玲于2019年10月10日前将涉案房产交付给原告，逾期则向原告支付迟延履行违约金。其后，原告按约定向被告曾泽玲支付了2688000元购房款，涉案房产也登记在原告名下，但被告曾泽玲至今尚未交付涉案房产，而涉案房产由被告陈铭衡、何淑仪非法占用。为了维护原告权益，原告特向法院提起诉讼。在诉讼中，原告变更诉请如下：1.判令被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪立即搬离位于佛山市顺德区****办事处**社区居民委员会****号房产的房屋并把房屋交付给原告；2.判令被告曾泽玲向原告支付律师费20000元；3.本案诉讼费由被告曾泽玲、陈铭衡、何淑仪共同承担。同时，原告明确涉案纠纷基于物权主张，并明确对追加为共同被告陈嘉杰的诉请如下，要求被告陈嘉杰立即搬离涉案房产并将房产交付给原告。被告曾泽玲答辩，1.涉案合同是案外人杜某与原告签订的，并非被告曾泽玲签订，该合同条款对被告曾泽玲不具有法律约束力；同时，被告曾泽玲认为房屋出售人是被告陈嘉杰，相应的违约责任应由被告陈嘉杰承担；2.不同意支付律师费，律师费并非必然产生的费用，且实际违约方是被告陈嘉杰，该损失不应由被告曾泽玲承担；3.被告曾泽玲并不在涉案房产居住，虽然涉案房产之前登记在被告曾泽玲名下，但被告曾泽玲并未实际居住在涉案房产，原告签订了涉案合同后，被告曾泽玲已协助原告办理了过户手续，涉案房产已登记在原告名下；4.签订涉案合同时，被告陈嘉杰是知悉合同的内容，被告陈嘉杰应对合同条款承担违约责任；且被告曾泽玲是基于被告陈嘉杰的要求办理涉案房产的过户登记手续。被告何淑仪答辩，1.涉案房产由被告何淑仪出资建造，但房产建造完毕后登记在被告陈嘉杰名下，一直由被告陈铭衡、何淑仪、陈嘉杰共同居住，但被告陈嘉杰从2019年3月起搬离涉案房产，只是在周末、节假日偶尔回涉案房产居住，目前主要由被告陈铭衡、何淑仪居住使用。2.被告何淑仪于2019年12月因病住院一周出院后，医生建议被告陈嘉杰平时多回家照顾被告何淑仪，因被告何淑仪的身体存在多种慢性病（如低血压、贫血、胃出血、心跳加速等），为了避免被告何淑仪受到其他刺激，被告陈嘉杰停留在涉案房产的时间较多。3.被告何淑仪不同意搬离涉案房产，认为涉案房产被低价出让给被告曾泽玲，再由被告曾泽玲出让给原告，被告陈铭衡也向被告何淑仪表示，不同意搬离涉案房产。4.被告曾泽玲没有在涉案房产居住过。被告陈嘉杰答辩，1.被告曾泽玲的答辩意见与事实不符，2019年3月13日，被告陈嘉杰与被告曾泽玲签订了房地产买卖合同，虽然递交给房产部门的合同约定房价为1650000元，但实际购房款应为2000000元，之所以少书写购房款，只是为了少缴纳税款，双方还存在购房金额为2000000元的房地产买卖合同，但被告陈嘉杰没有持有该合同，该合同由案外人杜某及被告曾泽玲持有，但被告曾泽玲拒绝承认持有该合同。2.涉案房产于2019年3月由被告陈嘉杰协助过户至被告曾泽玲名下，被告曾泽玲有责任承担相应的后果。3.确认原告与被告曾泽玲之间的《房地产买卖合同》上被告陈嘉杰签名是本人书写，当时案外人杜某认为被告陈嘉杰属于合同义务人，需要被告陈嘉杰协助办理房产及户口迁出手续，案外人杜某口头承诺多余房款（两份合同差额即688000元）归还给被告陈嘉杰，被告曾泽玲对于整个交易流程是知悉的。4.被告曾泽玲没有在涉案房产居住过，被告陈嘉杰从2019年3月起搬离涉案房产，只是在周末、节假日偶尔回涉案房产居住，自从被告何淑仪因病住院并出院后，被告陈嘉杰才较多回到涉案房产居住。本院受理此案后，依法向被告陈铭衡送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但被告陈铭衡既没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利。据此，原告围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：原告的身份证复印件、四被告的人口信息查询资料（各1份）、《房地产买卖合同》、收据（3份）、中国农业银行个人明细对账单、不动产权证复印件[证号：粤（2019）顺德区不动产权第0***8号]、《委托代理合同》、律师费发票；被告陈铭衡经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。被告曾泽玲、陈嘉杰对上述证据的真实性均无异议，虽然被告何淑仪对《房地产买卖合同》、收据（3份）、中国农业银行个人明细对账单、不动产权证复印件的真实性有异议，但该组证据来源合法，可互相印证，且庭后原告也提交了房产证明佐证不动产权证复印件的真实性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。在诉讼中，被告曾泽玲向本院提供以下证据：户口簿复印件、中国农业银行个人结算业务申请书复印件（2份）、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件、转账记录复印件（存在涂改痕迹）；被告陈铭衡经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。对于户口簿复印件，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于其他证据，因被告曾泽玲未在期限内向本院递交证据原件予以核对，故本院对该部分证据不予确认。在诉讼中，被告何淑仪、陈嘉杰向本院提供以下证据：2019年3月13日的《房地产买卖合同》复印件（加盖了不动产登记查询专用章）、房地产估价答复书、招商银行的2019年3月收支打印件、中国农业银行转账交易打印件；被告陈铭衡经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原告及被告曾泽玲对其真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。在诉讼中，被告陈铭衡没有向本院递交证据。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区****办事处**社区居民委员会****号房产之前登记在被告陈嘉杰名下。2019年3月12日，被告曾泽玲的父亲曾某通过银行转账方式向被告陈嘉杰合计支付了款项160万元。2019年3月13日，被告陈嘉杰与被告曾泽玲签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告陈嘉杰将涉案房产以价格165万元出售给被告曾泽玲，被告陈嘉杰同意于2019年3月31日将涉案房产交付给被告曾泽玲使用。其后，双方办理了涉案房产的过户手续，涉案房产登记在被告曾泽玲名下，证号为：粤（2019）顺德区不动产权第****号。被告陈嘉杰陈述另外50000元购房款是案外人杜某通过银行转账方式支付给被告陈嘉杰。2019年4月13日，原告包计贤的姐姐包某与被告曾泽玲签订了一份《房地产买卖合同》，其中案外人杜某作为被告曾泽玲的代理人在合同上签名并按捺指模。该合同约定如下：1.涉案房产被告曾泽玲以2688000元出售给包某；2.合同价款分两次支付，于签订合同时支付定金300000元，余款2338000元于过户时支付完毕；3.被告曾泽玲应于2019年10月10日前将涉案物业交付给包某，逾期交付则以物业总价款为基数，按日1‰向包某支付迟延履行违约金；4.涉案交易于2019年4月30日前办理过户手续。于当天，原告向被告曾泽玲转账支付了300000元；被告曾泽玲向原告出具了收据，确认收到原告定金300000元。2019年4月22日，被告陈嘉杰、案外人杜某、原告在上述合同的空白处签名，当时被告曾泽玲也在现场，手写内容如下：“本合同增加两条附加协议为：一、第四条第②的物业押金从两万加到肆万；二、第六条①的户口迁出押金增加到为陆万元，即过户当日一次性付清交易的总金额中的贰佰贰拾捌万捌仟元。迁出和户口押金为壹拾万元整，一并经曾泽玲（杜某）委托陈嘉杰代收。”于当天，原告通过银行转账方式向被告曾泽玲支付了2288000元，被告曾泽玲于当天向原告出具了收据，确认收取原告购房款2288000元；于当天，被告陈嘉杰也向原告出具了收据，确认收到原告支付的交楼和迁出户口的承诺金50000元。其后，原告与被告曾泽玲就涉案房产办理了过户手续，涉案房产于2019年4月30日登记在原告名下，证号为粤（2019）顺德区不动产权第0***8号。原告认为被告曾泽玲未按约定交付房产，遂于2019年11月25日与广东宝言律师事务所签订了一份《委托代理合同》，原告为此支付了律师费20000元。其后，该所指派了杨健海律师、郑岚律师作为原告的代理人，并于2020年1月6日代理原告向法院提起诉讼。另查，涉案房产目前由被告陈铭衡、何淑仪长期居住，被告陈嘉杰在周末、节假日回涉案房产居住，并非长期居住。被告曾泽玲一直没有在涉案房产居住。本院认为，本案案由原系房屋买卖合同纠纷，因原告在诉讼中明确以物权主张其权利并变更了诉请，故本院依据原告主张的基础关系及诉请，将本案案由变更为排除妨害纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”及第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”结合本案，涉案房产已依法登记在原告名下，属于原告的个人合法财产，原告作为所有权人有权对涉案房产享有占用使用的权利。而被告陈铭衡、何淑仪非法占有涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”原告依据上述规定要求被告陈铭衡、何淑仪立即搬离涉案房产并将房产交付给原告，理据成立，本院予以支持；至于被告陈嘉杰应否搬离涉案房产并交付给原告的诉请，虽然被告陈嘉杰并非长期占有涉案房产，但不定时回去涉案房产居住，该行为已侵害了原告作为所有权人的合法权益，故原告要求被告陈嘉杰搬离涉案房产并交付房产，理据成立，本院予以支持。但考虑到被告陈铭衡、何淑仪、陈嘉杰搬离涉案房产需要时间，本院酌定给予六十天时间搬迁。对于被告曾泽玲应否搬离涉案房产的诉请。根据本院查明的事实，被告曾泽玲一直没有在涉案房产居住，并未侵犯原告作为所有权人的合法权益，而原告在本案中明确诉请是基于物权提起，并非基于双方的房地产买卖合同提起的，故原告要求被告曾泽玲立即搬离涉案房产，理据不成立，本院不予支持。对于原告要求被告曾泽玲支付律师费的问题，虽然涉案合同约定因买卖合同产生纠纷而支付的律师费由违约方承担，但原告是基于物权提起本案诉讼，并非基于合同纠纷提起，故原告基于合同约定要求被告曾泽玲承担本案律师费，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈铭衡、何淑仪、陈嘉杰应于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离位于佛山市顺德区****办事处**社区居民委员会****号房产并交付给原告包计贤；二、驳回原告包计贤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1156.40元（原告已预交），由原告包计贤承担1106.40元，由被告陈铭衡、何淑仪、陈嘉杰共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇二〇年六月八日书记员  陈玉琳