松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1895号 原告：孙得刚，男，1971年5月9日出生。 委托代理人：杨超，吉林良佐律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告孙得刚诉被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙得刚、委托代理人杨超，被告某公司委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙得刚诉称：原告于2016年4月13日在被告处1,100,000元的价格购买了位于松原市经济技术开发区某小区第28幢105号房屋一处，并缴付全部购房款1,100,000元。2016年4月13日原告接收该房屋并实际使用至今。买卖合同约定在交付365个工作日办理备案手续。经原告多次协商，被告至今未能为原告办理房屋的产权登记。原告认为在被告处购买房屋且已经缴付全部房款，被告至今来能配合原告办理房屋的产权登记违反合同约定和法律规定，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求被告支付以购房1,100,000元为基数支付自2017年10月10日起至办理不动产权属登记之日止按年利率6%支付违约金。 被告某公司辩称：一、被告已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。第一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”、上述法律规定及合同条款均明确，只有因被告自身原因导致原告不能如期取得房屋产权证书的，被告才需承担延期办证的违约责任，也即被告承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，原告无法举证证明被告对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，原告应当承担举证不能的不利后果。第二，被告按照备案流程办理权属登记备案手续，逾期报送材料并非被告自身过错导致。根据被告所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1.某项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，某一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，被告取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求(《研究人防结建联审联批问题》的会议精神)，某小区不满足峻工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，被告完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明被告按照备案流程积极办理备案登记，逾期取得备案证被告主观无过错。某工程于2008年取得规划许可证，没有要求必须修建地下人防工程，并且案涉小区峻工后规划已经验收通过。2013年7月10日，被告根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳异地建设费10万元，由政府进行异地建设。之后政府政策又发生变化，要求被告必须自行建设地下人防，被告无奈开始建设。自2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神，松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记。由此，被告在人防工程建设完成后，2017年7月13日取得竣工备案证。延期取得竣工备案证完全系因地下人防新政策(不可抗力)导致，并不是被告自身的原因导致逾期办证，根据合同法第117条应免除被告责任。第三，2017年7月13日之后，逾期办证是因部分业主违建造成的，被告自身没有过错，该责任不应由被告承担。根据松原市不动产中心于2018年5月2日作出的《关于某小区业主办理产权问题的请示》以及松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“某小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即被告取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致自然资源局暂缓验收，并非被告的原因所导致。但经被告多方努力及小区合法建筑业主多次上访，相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。即使支付违约金，也应当于2017年7月13日截止。第四，补缴土地出让金是政策原因导致而非被告未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡(镇)基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。被告根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。被告提供证据已表明松原市规划局早已对某小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，被告没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非被告欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、逾期备案并非被告原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据(松解遗办发[2019]54号)《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，被告不在该名单之内。被告虽然没有为案涉小区办理备案登记，但被告自始没有欠缴土地出让金、税费，不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于被告，对此政府是予以认可的。三、即使支付违约金，原告应举证证明其受有损失，违约金截止日也应为被告按合同约定提供的资料报产权登记机关备案之日。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，双方在合同中不是未约定违约金，而是排除适用违约金条款。并且受有损失是前提，原告提供证据证明其实际存在损失，否则，其无权按照上述规定主张利息。另外，被告与原告签订商品房买卖合同约定，被告的合同义务为将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。产权登记资料系以整体建设项目申报为单位，并不是以每户物业为单位，即被告向产权登记部门提供的是某小区整体资料。因此，产权登记部门于2019年5月14日向被告出具的第一份领证回执，即代表被告提供的资料已符合登记条件，予以受理。故即使支付逾期利息，也应当截止在2019年5月14日。四、原告私搭乱建加盖阳光房，属于违章建筑，其不能办理产权的责任应由其自行承担，与被告无关。五、原告诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理查明，2016年4月13日，原告孙得刚与被告某公司签订《商品房买卖合同》以1,100,000元的价格购买了案涉房屋，签订合同之前交纳了全部购房款1,100,000元，并在2016年4月13日就办理了入住手续。2017年12月6日被告向原告开具1,100,000元购房发票一枚。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.（略）；2.（略）；3.协商解决。另查明：被告开发建设该小区取得了建设用地规划许可证等相关证件。2019年5月14日，被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年4月24日，某公司案涉小区通过整体验收，松原市自然资源局的《建设用地联合验收单》载明：存在违章建筑房屋不予办理登记手续。松原市不动产登记中心《关于某小区违章建筑予以认定的请示》载明：请松原市自然资源局有关科（室）、单位对该小区违章建筑的具体坐落、栋号、面积等情况予以认定。2019年5月14日，某公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。某公司提供照片一枚欲证实孙得刚所购案涉房屋加盖了阳光房部分（违章建筑），孙得刚对此不予认可。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，书证商品房买卖合同、购房发票、交费收据五枚、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、竣工备案证、人防工程竣工备案证书一份、关于松原某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明一份、人防工程竣工备案证书一份、建设工程勘查合同一份、松原市不动产中心出具的请示两份、建设用地验收审批会审表、建设用地联合验收单及照片一枚等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：原告孙得刚与被告某公司所签订的商品房买卖合同合法有效应受法律保护。某公司作为商品房买卖合同的出卖人应当履行交付标的物房及协助买受人孙得刚办理房屋所有权证书的义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，某公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。某公司于2016年4月13日向孙得刚交付房屋，则办理产权证期限为2017年10月10日。因某公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人所签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，双方当事人未能协商没有达成一致意见，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。某公司提出诉讼时效抗辩，结合第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。具体到本案，某公司未在法定期限内为孙得刚办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了孙得刚的合法权益，孙得刚主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。孙得刚应自2017年10月10日起知道自己权利被侵害，孙得刚于2020年6月17日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，现孙得刚主张以2017年10月10日为违约金起算点，本院予以支持。某公司2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，某公司作为出卖人已经完成合同约定的义务，原告要求被告支付违约金至办理不动产权属登记之日没有法律依据，本院不予支持。故某公司应当自2017年10月10日起至2019年5月14日止给付孙得刚逾期办证违约金，即以购房款1,100,000元为基数按年利率6%标准计算利息。某公司关于部分业主存有阳光房即违章建筑部分，是逾期办证的原因。经查，某公司所提供的证据没有有关部门的具体认定报告等进行充分证明，故该证明不能认定孙得刚的案涉房屋是否存在违建及影响被告向产权登记机关备案，对某公司针对本案所提的此点抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告孙得刚房屋逾期办证违约金即以购房款1,100,000元为基数，自2017年10月10日起至2019年5月14日止，按年利率6%计付利息。 案件受理费1,200元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担，由被告松原市某房地产开发有限公司在本判决生效后向本院交纳；原告孙得刚已经预交的1,200元，在本判决生效后，由本院退还给原告孙得刚。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 胡 焱 二〇二〇年六月二十九日 书记员 许敬野