苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7910号原告：王强，男，1982年9月13日生，汉族，住苏州。被告：王武，男，1986年11月5日生，汉族，住苏州。被告：于晓莜，女，1987年6月10日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：王武，即被告王武。原告王强诉被告于晓莜、王武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王强、被告王武本人并作为于晓莜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告王强向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告向原告交付苏州工业园区北极星花园8幢103室的房屋；2、请求判令两被告支付违约金（以房屋总价为基础，自2019年5月31日起至实际交付之日止，按照每日万分之四计算）；3、诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原告通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）居间，从被告处购买位于苏州工业园区北极星花园8幢103室的房屋。双方在合同和附属协议中约定，2019年5月23日完成交易、5月24日取得房产证、交易完成一周内交房。但到期后被告拒绝交付房屋，原告故此起诉至法院。被告于晓莜、王武辩称：原告欠付部分尾款未支付，故此我方未交付房屋；至于违约金，原告欠付费用属于违约，我方不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年4月3日，于晓莜、王武（共同为出卖方、甲方）、王强（买受人、乙方）、我爱我家（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于苏州工业园区北极星花园8幢103室的房屋出售给乙方，房屋价款为470万元。贷款方式为：双方约定于2019年4月30日前共同办理资金托管手续。交房日期约定为买受人付清房款之日起30日内，如出卖人逾期交房超过15日而买受人不同意退房的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担相应的违约责任。合同附件有物品清单，对应随房交付的物品、型号及数量进行约定。2019年4月3日，王强与于晓莜另行签订《补充协议》（下称补充协议一），约定：1、该房屋网签价为人民币470万元，实际成交价为480万元；2、卖方于签约当日支付卖方定金9万元；3、尾款1万元商定于10月30日前原业主迁出户口当天补给该房屋原业主；4、卖方在交房当日结清该房屋的水电煤气及物业费等费用后，将钥匙及相关材料交给买方。2019年4月23日，王强与于晓莜、王武再行签订《补充协议》（下称补充协议二），约定：1、该房屋合同价为490万元，网签价为470万元；2、买方于签约当日支付买房购房定金9万元；3、房屋尾款11万元，于交房当天由买方付于卖方；4、卖方在当天结清该房屋的水电煤和物业费等费用后将房屋钥匙及相关材料交给买方；5、双方约定该房屋过户流程全部结束即买方出新产证一个星期内交房。诉讼中，王强提交我爱我家工作人员周某,4出具的《声明》：上述房屋买卖的全部流程已结束，买方于2019年5月24日拿到产证，卖方也拿到全部房款，双方约定拿到新证后一个星期交房即2019年5月31日前，现原卖方不履行合同拒绝交房，截止到2019年6月19日，我中介已再三催促无果，也未给予明确的交房时间。王强另申请证人周某,4、沈某,4出庭作证。周某,4证言如下：我是我爱我家的工作人员，本单交易由我经办。当时签完合同后，卖方以市场价格变化为由，双方协商又签订补充协议，增加尾款至11万元。双方约定买方拿到产证后一周内交房以及交付尾款，卖方说还给点时间搬家找房子，隔了十几天还说没有找好，买方一直催问，但卖方直到2019年6月19日还是回复没有确定什么时间交房。2019年9月27日三方又去协商交房，当时卖方结清物业费、水电煤气费，但是买卖双方对交接还是没有说好，钥匙就暂放在中介处，卖方要求没有拿到尾款之前不得将钥匙交还给买方。与争讼房屋同地段同装修标准的房屋，2019年租金标准为每月5500元至6000元、2020年每月为5000元至5500元。沈某,4证言如下：我是我爱我家北极星店的店长，卖方是通过我爱我家购买的房屋。签约过程是业务员周某,4经办的。签约后双方协商买方又补偿了卖方10万元。当时约定，交易结束后一周内进行尾款及房屋同时交接，卖方一直说在外地有事，具体什么时候交接也是业务员经办的。与争讼房屋同地段同装修标准的房屋2019年下半年市场租金标准应该在5000元以上。2019年9月27日当天交接时，卖方当天交完费用出具了单子。争讼房屋于2019年5月23日变更登记至王强名下。于晓莜、王武确认己方居住在房屋内，直至2019年7月才中旬陆续搬离、8月初彻底搬空，但房屋钥匙直至2019年9月27日才交付给中介，之后因为王强不肯支付全部剩余款，故要求中介不得将钥匙交付给王强。本院于2019年7月29日第一次开庭时询问双方，为避免损失扩大，是否同意先行交接房屋、由法院对违约责任依法裁决。于晓莜、王武辩称：对损失扩大的法律后果知道，但是房款按约还差11万元未支付，如果王强不全额付清余款，己方不同意交付房屋，故不同意在该时间交付房屋；王强诉称：根据补充协议，确实尚欠房款11万元，但该款应当在合同条款都实现包括房屋交付的情况下再支付，目前也不同意支付款项。庭审后，原被告确认当天组织中介去验房，王强要求在尾款11万元中扣除起诉主张的违约金后的余款给付王武，故王武不同意将钥匙交付王强，而将钥匙直接交付给中介，并表示在王强交付全部尾款前不得将钥匙交付给王强。本案第二次开庭时，询问王武是否同意中介将钥匙交付给王强，王武表示同意，中介当庭将钥匙交付给王强。以上事实，由微信记录、房屋买卖合同、补充协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及两份补充协议均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且买卖双方据此完成产权过户及给付绝大部分房款，故该《房屋买卖合同》及补充协议当合法有效。补充协议二对于补充协议一的内容进行了部分变更，应当以补充协议二的内容为准。根据补充协议二，卖方出新产证一个星期内交房，现房屋已变更登记至王强名下，于晓莜、王武应当按照约定完成房屋交付及验收义务，故王强诉请该交付房屋具有事实与法律依据，本院予以支持。根据补充协议二约定，在房屋完成过户后一周内由于晓莜、王武将房屋交付给王强、而王强应当在交房当天将尾款11万元交付给于晓莜、王武，故交付房屋与支付尾款应当同时进行，该约定对双方均具有约束力。争讼房屋于2019年5月24日完成产权变更，故房屋交付与尾款支付均应当在2019年5月31日前进行。我国《合同法》规定，约定同时履行债务的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。本案中，王武自述使用房屋至2019年8月初，且其持有的钥匙也一直未交付给王强，王武的上述行为客观上造成房屋无法交付而构成违约，其应当据此承担相关的违约责任。本案2019年7月29日开庭时，原、被告均表示在对方按约完全履行义务之前不同意履行己方的合同义务，庭后双方自行交接房屋时，王强表示只肯交付扣除诉请违约金后的剩余房款、王武则表示全部房款交付前不肯交付钥匙。针对上述行为，一方面，王强已提起诉讼主张违约损失，在违约金尚未依法确认的情况下，王强上述主张并不明确且缺乏完全的依据，故王武此后拒绝交付钥匙的行为构成同时履行抗辩权，一定程度上具有合理性；另一方面，双方在履约中虽产生争议，但均可以依法主张权利，王强确认在2019年7月29日已进入室内验房并确认王武不再继续居住，在房屋产权已经完成变更登记的情况下，王强并非完全不能自行收回房屋，故其对于房屋持续空置导致的扩大损失也存在相关责任。综合考量王武使用房屋的时间、双方对于继续履行合同义务的态度以及合理收回房屋的时间，本院对于逾期交房时间酌情支持为3个月；王强主张按照每日万分之四主张违约金，王武、于晓莜对于违约金不予认可，因上述约定明显过高，此种情况下，根据法律规定，人民法院依法应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并裁决。综合考量争讼房屋的市场租金水平，就原告主张的违约金，本院酌情支持23000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于晓莜、王武于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区北极星花园8幢103室的房屋交付给原告；二、被告于晓莜、王武于本判决生效之日起十日内赔偿原告王强违约金23000元；三、驳回原告王强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取44400元，由被告于晓莜、王武负担。此款已由原告王强预交，本院不予退还，被告于晓莜、王武在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  沈宗全人民陪审员  王宏荣二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘 肖拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。