天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初724号原告：仇志民，男，1968年8月23日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告：黄海艳，女，1967年5月10日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：仇志民（黄海艳之夫），男，1968年8月23日出生，汉族，住天津市蓟州区。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地：天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：田亮，该公司员工。原告仇志民、黄海艳与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇志民、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇志民、黄海艳向本院提出诉讼请求：1．判令天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付自2016年11月2日至2017年11月17日（共计380天）的已付款利息28356.9元（573422元×4.75%÷365天×380天）；自2017年1月5日至2017年11月17日（共计316天）的已付款利息93761.1元（2280000元×4.75%÷365天×316天），以上合计122118元。2．诉讼费用由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月30日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买天津市××房××镇××花园村××路××花园××号房屋一套，房屋总价款为2853422元。原告按约付清房款，被告应于2016年11月1日前将验收合格并具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付给原告，但被告直至2017年11月17日才将具备《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》房屋交付原告。依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，原告有权按银行同期贷款利率向被告主张已付款利息，故原告为维护自身的合法权益，依法具状起诉，望贵院判准其的诉求。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告全款到账日期2017年1月4日，原告与被告签订的商品房买卖合同和补充协议，对逾期交房有两处约定，分别是双方签订的合同第五条和补充协议第四条，后者是对前者的变更，以补充协议第四条为准。补充协议只约定了支付违约金无需支付利息。违约金上限为总房款2%。原告在2016年11月8日办理了入住，实际上对涉诉房屋虽未取得准住证，但视为认可。原告自身收到损害至今已超过3年，原告的诉求超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日仇志民、黄海艳（乙方）与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××号房屋，建筑面积261.29平方米，每平方米价格为10920.52元，总价款为2853422元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日的，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另查明，仇志民、黄海艳于2016年9月30日支付购房款573,422元，于2017年1月4日付清剩余房款2,280,000元。2016年11月8日仇志民、黄海艳办理入住手续。2017年8月25日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司取得涉案24号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》，2017年11月17日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司取得涉案24号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，仇志民、黄海艳与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：（一）仇志民、黄海艳的诉讼请求是否超过诉讼时效；（二）天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否存在违约行为；（三）若天津市嘉华兴业房地产开发有限公司存在违约行为，违约金如何计算。（一）仇志民、黄海艳的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于2016年11月1日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给仇志民、黄海艳，但直到2017年11月17日天津市嘉华兴业房地产开发有限公司才取得诉争房屋的交付使用证，而天津市嘉华兴业房地产开发有限公司未提交证据证明其将房屋竣工验收和取得交付使用证的情况通知仇志民、黄海艳，根据证据规则，其应对此承担不利后果。综上，仇志民、黄海艳于2020年1月9日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。（二）天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否存在违约行为。原告仇志民、黄海艳与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的商品房系双方的真实意思表示，双方均应依法履行合同约定义务。根据合同第三条约定，被告应于2016年11月1日前交付房屋，后又在补充协议第二条约定在原告购房全款未到账之前，被告有权据实延期交付商品房而不承担责任。在本案中，原告于2017年1月4日才付清了全部购房款，所以根据上述约定，被告交付商品房的时间应据实延期到2017年1月4日。虽被告在2016年11月8日将房屋交付给原告占有，但不符合约定的交付条件，故被告存在逾期交房的违约行为，应承担相应的逾期交房违约责任。（三）若天津市嘉华兴业房地产开发有限公司存在违约行为，违约金如何计算。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，被告不应支付原告逾期交房已付房款利息。本院对此认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。因原告于2017年1月4日才付清了全部购房款，所以根据合同第三条及补充协议第二条约定，被告应给付原告自2017年1月5日至2017年11月17日期间的已付款2853422元的利息，即108953.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下：一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向仇志民、黄海艳支付已付房款利息108953.16元，并直接汇入仇志民名下中国农业银行6228××××1572账户；二、驳回仇志民、黄海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,371元（已减半），由仇志民、黄海艳负担148元，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1,223元（直接汇入上述仇志民名下账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周小琳二〇二〇年六月三日书记员  么义超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。