广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2279号 上诉人（原审被告）：赵以华，男，1974年11月23日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 被上诉人(原审原告)：广西城建物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金州路29号金州琅园815号房。统一社会信用代码：91450103794324911R。 法定代表人：丘武，总经理。 诉讼代理人：蓝健，广西广正大律师事务所律师。 诉讼代理人：刘学，广西广正大律师事务所实习律师。 上诉人赵以华因与广西城建物业服务有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵以华以及被上诉人城建物业公司的委托诉讼代理人蓝健、刘学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵以华上诉请求：1.撤销（2019）桂0204民初3648号民事判决，改判确认城建物业公司主张的《宏城绿都小区物业服务合同》及自动延续物业服务无效；2.判令城建物业公司退还赵以华的物业费、停车费等费用10000元；3.由城建物业公司承担一二审诉讼费用及公告费等所有费用。事实与理由：1.城建物业公司2016年11月25日才取得物业服务企业资质，此前无资格从事物业服务工作，且其对宏城绿都小区第二届业主委员会的成立和合法性一概不知，故《宏城绿都小区物业服务合同》为无效合同。2.根据合同法第三条、第四条的相关规定及合同相对性原则，航星社区党支部、居委会无权代表小区业主作出有损业主利益的决定，故由航星社区党支部、居委会组织召开会议并决定《宏城绿都小区物业服务合同》可自动延续至新一届业委会成立并选聘新的物业公司为止，仅对参加会议相关方有效。3.城建物业公司虚构证据材料，一审法院未认真审查有关证据造成认定事实错误。4.城建物业公司在宏城绿都小区未实际提供相应物业服务，除安排人员在小区门岗负责收费外，未提供任何公共秩序维护、安保、绿化养护、建筑物管理等基本物业服务，亦未按合同约定制定物业管理规章制度和公布费用收支明细账目。5.赵以华每月均向城建物业公司交纳费用，但城建物业公司未向其开具发票。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并改判支持赵以华的全部诉讼请求。 城建物业公司辩称，1.赵以华二审提供的证据不是新证据，在一审期间就能收集到，但其未向一审法院提交，不应作为新证据采纳。2.赵以华上诉请求退还停车费，不属于本案审理的范围，应予以驳回。3.城建物业公司签订《宏城绿都小区物业服务合同》时具备物业企业相关资质且按期年审，柳州市宏城绿都业主委员会成立符合法律规定并在柳南区住建局进行了备案，双方签订的物业服务合同合法有效。4.城建物业公司自签订物业服务合同后为宏城绿都小区提供物业服务至今，且提供的物业服务质量符合《宏城绿都小区物业服务合同》约定。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请二审法院依法驳回赵以华的上诉请求。 城建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵以华支付2009年1月至2019年12月期间的物业费6420.5元、路灯电费396元，及支付截止2019年12月31日的违约金3183.5元；2.判令本案诉讼费用及公告费由赵以华承担。 一审法院认为，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。城建物业公司提交的营业执照、柳州市工商行政管理局企业变更登记通知书、物业服务企业资质证书、宏城绿都小区物业服务合同、公告、证明、催费通知单、催费函、知会函、照片、柳州市不动产档案查询结果、公告费发票，均客观真实，来源合法，该院对其真实性予以确认。对以上证据的证明目的，该院将结合全案事实予以综合认定。 业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。城建物业公司与宏城绿都业主委员会签订的物业服务合同期限届满后，实际继续为小区提供了物业服务，故小区业主应参照物业服务合同的约定支付相关的服务费用。故城建物业公司主张业主交纳物业服务费，应予支持。城建物业公司主张赵以华尚欠2009年1月至2019年12月的物业服务费，赵以华未予抗辩，该院予以确认。计算得赵以华尚欠2009年1月至2019年12月期间的物业服务费6420.88元（0.35元/月•平方米×138.98平方米×132个月）。城建物业公司主张的物业服务费为6420.5元，属于对自身权利的处分，该院予以支持。城建物业公司主张要求赵以华支付路灯电费396元，未超出合同规定，该院予以支持。关于违约金。宏城绿都小区物业服务合同中对违约金以滞纳金为名进行了约定，约定的比例为每日千分之三。该院认为，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，在当事人约定的违约金过高的情况下，根据公平原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。故该院将违约金的标准调整为按年利率6%计算。另，由于宏城绿都小区物业服务合同的期限已于2011年3月30日届满，故对2011年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费不应计收违约金。计算得截止2019年12月31日，违约金的数额为774.88元【0.35元/月•平方米×138.98平方米×6%÷12×118个月（平均欠交物业费时长）×27个月（欠交物业费月数）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，该院判决：一、赵以华向城建物业公司支付物业服务费6420.5元、路灯电费396元；二、赵以华向城建物业公司支付违约金774.88元。案件受理费50元，公告费560元，合计610元（城建物业公司已预交），由城建物业公司负担147元，由赵以华负担463元。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求，分别提交了证据。 赵以华提交了以下证据：1.微信账单共12页，金额合计为917元，拟证明其近期按时交纳了停车费和物业费，但费用系交纳给个人而不是公司，城建物业公司乱收费，管理不规范；2.小区现场照片共16张，拟证明宏城绿都小区存在卫生差、停车无序且占用绿化带或道路、绿化被毁坏严重、乱搭乱建严重的情况，证明城建物业公司没有履行管理职责；3.光碟1张，内含证据1、2的电子版及视频5段，证明目的同证据2，同时视频2-4证明其邻居长期养多条狗，存在扰民、恶臭的情况，但向物业反映后物业没有采取措施进行管理；4.《南国今报》官方账号的报道《惊悚！宏城绿都一住户半夜醒来，发现陌生男子蹲在床头》（打印件），拟证明城建物业公司没有聘请保安，未对小区进行有效的治安管理。 城建物业公司提交了以下证据：1.《柳州市物业业主委员会备案证》，拟证明《宏城绿都小区物业服务合同》合法有效；2.收据及相应的增值税发票，拟证明赵以华提供的证据1所体现的费用是停车费，不包含物业费，城建物业公司收取的停车费符合《宏城绿都小区物业服务合同》的约定；3.照片2页共13张图片，拟证明城建物业公司履行物业服务合同的情况；4.航星社区物业企业疫情防控工作的情况通报，拟证明城建物业公司近期在宏城绿都小区开展疫情防控工作。 对上述当事人在二审期间提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城建物业公司对赵以华二审期间提交的证据1的真实性予以认可，但认为其交纳的费用为其使用的2辆汽车的停车费，不包含物业服务费和路灯电费。收款人李艳系城建物业公司授权收费的员工，所收取的费用均开具了相应收据，赵以华应提供收据证实其已经交纳物业管理费和路灯电费。不认可证据2-5的真实性及证明目的，城建物业公司已按物业合同的约定提供了物业服务。赵以华对城建物业公司二审期间提交的证据的真实性和证明目的均不予认可，认为其不清楚宏城绿都业委会的成立情况，故业主委员会与城建物业公司签订的物业服务合同为无效合同；其已经交纳了物业服务费和路灯电费，但未收到城建物业公司开具的交费收据和发票；照片无法反映是城建物业公司的人员对宏城绿都小区进行维护、管理、安保和清扫；情况通报无法证明城建物业公司在疫情期间具体作了什么工作。 对双方当事人在二审期间提交的证据，本院认证如下：赵以华提供的证据1虽为打印件，但其提供了手机中的支付凭证以供核实，经核实与其提供的打印件一致，故对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能反映其交费日期及金额，不足以证实其中包含物业服务费、路灯电费，根据城建物业公司提交的收款收据，应当认定赵以华缴纳的费用仅为停车费，故本院对赵以华拟证明的事项不予采信；证据2的图片为打印件，证据3的光碟中载有视频和证据2的电子版，但光碟因制作方法、制作时间、制作人、内容和制作过程是否真实、有无剪辑、增加、删改等情形等均无法界定，在没有其他有效证据予以佐证的情况下，不能作为本案的定案依据，故本院对赵以华提供的证据2、3不予采信；证据4因赵以华未能提供报道原件，故本院不予采信。城建物业公司提供的证据1，因其提供了有柳州市柳南区住房和城乡建设局盖章的复印件以供核对，故本院予以采信；证据2因城建物业公司提供了原件予以核实，对其真实性予以认可，但该证据仅证明赵以华交纳了停车管理费的情况，停车管理费不在本案的审理范围，故对其关联性不予认可；证据3为打印件，证据4为复印件，城建物业公司均未提供原件以供核对，故本院不予采信。 二审审理查明，2008年12月15日，柳州市城建物业服务有限公司与柳州市宏城绿都业主委员会签订了《宏城绿都小区物业服务合同》，合同第二十二条约定物业管理服务费为“1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；……2.业主和物业使用人每月30日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期15日计，每天按欠交金额的千分之三交纳滞纳金。……（3）公共用水、电按户3元/月/户收取。”第十八条约定“委托服务期限为28个月。自2008年12月1日起至2011年3月30日止。”合同到期后，城建物业公司继续为宏城绿都小区提供物业服务。赵以华系宏城绿都6栋2单元6-2号房产的产权人，该房产建筑面积138.98平方米。柳州市城建物业服务有限公司于2009年7月9日变更企业名称为广西城建物业服务有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，城建物业公司系宏城绿都业主委员会选聘的物业服务企业，虽在合同约定的期限届满后未续签合同，但城建物业公司仍继续提供物业服务，城建物业公司、赵以华之间的物业服务合同关系依法成立。赵以华以城建物业公司签订《宏城绿都小区物业服务合同》时不具备物业服务企业资质以及宏城绿都业主委员会不具备合法性为由，主张本案的物业服务合同为无效合同，但物业服务企业是否取得物业管理资质，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同的效力，且城建物业公司二审期间提交的宏城绿都第二届业主委员会备案证也证实业主委员会系合法成立，故赵以华主张本案的物业服务合同为无效合同没有事实和法律依据，本院不予采纳。 城建物业公司为宏城绿都提供了物业服务，有其一审提供的《宏城绿都小区物业服务合同》、《公告》、《证明》及照片等证据证实，其主张的物业服务费和路灯电费，符合《宏城绿都小区物业服务合同》的相关规定。赵以华系宏城绿都小区业主，应依照《宏城绿都小区物业服务合同》向城建物业公司交纳物业服务费和路灯电费。赵以华主张其已经交纳了物业费和路灯电费，但未能提供充分有效的证据予以证明，故应认定赵以华存在欠交行为。赵以华欠交物业服务费和路灯电费的行为已构成违约，应承担违约责任。赵以华以城建物业公司未实际提供物业服务为由拒交物业服务费和路灯电费，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。赵以华主张其向城建物业公司交纳了物业费、停车费等费用，请求返还相关费用10000元的上诉请求，经向其释明该上诉请求已经超出一审审理的范畴，不属于本案的审理范围，本院依法不予审理，其可向有管辖权的法院另行起诉主张权利。 综上所述，赵以华的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（赵以华已预交），由上诉人赵以华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 岗 审 判 员  朱文泉 审 判 员  段 静 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  李 玲 代书记员  李红臻