湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6572号上诉人（原审被告）：何战，男，1975年8月20日出生，汉族，居民，户籍地湖南省。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙江山物业管理有限公司，住所地长沙市开福区四方坪**时代先锋****。法定代表人：黄俊如，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，系公司法务。委托诉讼代理人：戴永南，男，1980年12月27日出生，汉族，系公司法务。上诉人何战因与被上诉人长沙江山物业管理有限公司（以下简称“江山物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4774号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何战的委托诉讼代理人甘伟、被上诉人江山物业公司的委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人何战的上诉请求：1、请求撤销宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4774号民事判决书第一项，并改判上诉人无须向被上诉人支付物业管理费；2、请求维持宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4774号民事判决书第二项；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求没有事实和法律依据。被上诉人、建设单位均未就物业服务问题与上诉人进行约定,被上诉人无权向上诉人收取物业费用；被上诉人未向上诉人提供物业服务,上诉人及使用人自行对涉案房屋进行物业服务,被上诉人无权要求上诉人支付物业管理费；涉案房屋系上诉人等四人共同投资建设，独立成栋，房屋内的供水、供电、供气、电梯、消防等设施设备完全独立于世纪花园小区，被上诉人没有提供证据证明其为上诉人提供过物业服务,其所提供的证据仅能证明其为其他楼栋业主提供了部分物业服务；没有证据证明上诉人的商铺在被上诉人的物业管理区域范围内，被上诉人无权向上诉人收取物业服务费。2、原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条之规定判令上诉人向被上诉人支付物业管理费,属于适用法律错误。建设单位并未与上诉人就前期物业服务问题进行协商,建设单位与被上诉人之间签订的《物业服务合同》对上诉人不具有约束力。即使《物业服务合同》对上诉人具有约束力,根据合同约定对于商业物业实行市场协议价,被上诉人应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议,但是被上诉人并未按合同约定就物业问题与上诉人协商,也没有签订物业服务协议。3、被上诉人与建设单位签订的物业服务合同无效，被上诉人无权向上诉人收取物业服务费。物业服务合同是2016年签订的，上诉人的房屋在2012年办理房产证，根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，建设单位无权在房屋卖出后擅自选聘被上诉人作为物业服务企业；被上诉人于2015年12月1日即进驻了世纪花园小区，而其提供的中标通知书时间为2016年6月24日，此招投标是在被上诉人进场半年后才进行的虚假招投标，此行为严重违反招投标法的规定，故被上诉人与建设单位签订的物业服务合同无效。综上所述,一审认定事实错误,适用法律错误,判决不当,请求二审法院依法改判。被上诉人江山物业公司辩称：1、上诉人所述其并非本案中世纪花园小区业主，其名下房屋亦非该小区组成部分而是独立成栋的观点系上诉人仅凭口述，并无相关证据予以证明，而被上诉人提供的产权登记表已经房管局确认上诉人名下房屋系规划为世纪花园小区的组成部分。2、上诉人于购房期间与建设单位签订的前期物业服务合同虽约定需要另行协商，但因物业公司系为小区公共区域提供服务，在此前提下，为保证双方协商不成而一方又履行了全面义务，故确定了物业费的参考价为2.4/月/平米的标准，上诉人所称双方并未另行签订合同而无事实上的合同关系是错误的。3、上诉人称其所在世纪花园名下房屋的所有相关物业服务事项均系其自行处理，故不存在被上诉人向其提供服务的事实，对此，上诉人并未提供证据予以证明。上诉人提出的证据对自有房屋杀虫、下水道疏通、缴纳水电费等行为均系其专有部分的物业服务，不存在被上诉人未履行合同义务的情况。4、江山物业公司在2015年12月1日进驻该小区的原因是前面的物业公司已退场，整个小区没有物业服务处于瘫痪状态，开发商要我们先进入该小区，为小区提供物业服务。虽然在2015年12月1日没中标，但是也构成了事实上的服务，这完全是出于对建设单位的信任，和对小区负责的态度才进入该小区提供物业服务，且物业进场后也在着手准备招投标各种事项。《前期物业服务合同》并没有合同无效的情形，本案涉及物业费的时间段均在投标时间以后。综上所述，上诉人在上诉状中提出的抗辩观点均无事实与法律依据，应予以驳回。江山物业公司的一审诉讼请求：1、判令何战支付江山物业公司物业管理费35093元，违约金2000元，共计37093元；2、由何战承担本案诉讼费、公告费。一审法院认定事实如下：2016年6月25日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月1日，江山物业公司（乙方）与长沙华野投资有限公司（甲方）四次签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.由江山物业公司为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业按指导价1.4元／月/平方米进行交纳，商业物业参考价按2.4元／月/平方米进行交纳，实行市场协议价乙方应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议；2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方；3.前述四份《前期物业管理服务合同》的期限自2015年12月1日至2019年12月31日止。何战系世纪花园小区1栋102室的业主，物业面积分为487.41㎡，其房屋产权登记日期为2012年1月23日，按江山物业公司主张的商业物业物业费收费标准，何战欠缴物业管理费487.41㎡×2.4元／月×30个月=35093.52元。另查明，涉案房屋与贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）所有的房屋（均另案处理）系同一栋，共用楼梯、电梯，已整体出租，用于开办“祺盛养生会所”，四业主与承租人并未就物业费负担作出约定。2017年“祺盛养生会所”缴纳了物业费3000元。再查明，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区后，为小区提供了合同约定的基础服务，但就商业部分提供的服务存在瑕疵。一审法院认为：本案的争议焦点为：何战是否应向江山物业公司支付物业费及违约金，物业费的收取标准如何确定。（一）根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，江山物业公司与案外人长沙华野投资有限公司四次签订的《前期物业服务合同》对何战具有约束力。对何战关于江山物业公司无收取物业费的合同依据的辩解主张，一审法院不予采信。江山物业公司按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，何战应当按约向江山物业公司缴纳物业服务费用。但根据合同约定，商业物业参考价按2.4元/月/㎡收取，实行市场协议价江山物业公司应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议。本案中，江山物业公司并未另行与涉案商铺业主何战或物业使用人进行协商，庭审中，双方当事人关于收费标准也未能达成一致意见。因此，一审法院根据江山物业公司和何战双方提交的现有证据综合江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费具体情况，酌定何战按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡缴纳物业服务费。经核算，2016年12月1日至2019年5月30日，何战应缴纳物业费24565.46元，因“祺盛养生会所”已缴纳3000元，一审法院酌定该3000元由何战（487.41㎡）、贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）按各自物业面积比例抵扣，何战抵扣699.6元，尚应缴纳23865.86元，超过部分不予支持。关于违约金部分，亦不予支持。对何战关于江山物业公司未提供物业服务的辩解主张，不予采信；（二）通过庭审调查查明的事实，本案中何战拒缴物业费的原因主要在于江山物业公司对何战所有的商铺提供的服务不尽人意。在此需要指出的是，物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，江山物业公司作为物业服务企业要强化服务意识，不断提高管理水平，在提供服务过程中要积极与商铺业主进行沟通，着力解决商铺实际问题，增进互信。另一方面，依托小区而建的商铺，与普通住宅是一个整体，其在实际使用过程中所利用到的公共资源较之普通住宅更多，管理难度也更大，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，共同营造良好的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、何战于本判决生效之日起5日内支付江山物业公司2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费23865.86元；二、驳回江山物业公司的其他诉讼请求。案件受理费727元，由江山物业公司负担259元，何战负担468元。二审中，何战向本院提交了一份中标通知书，拟证明江山物业公司2016年6月17日才参加招投标，而江山物业公司提交的物业服务合同显示2015年12月1日已进驻世纪花园小区进行物业管理服务，故江山物业公司与建设单位签订的物业服务合同无效。江山物业公司向本院提交了一份世纪花园规划总平面图。拟证明：上诉人的涉案房屋系世纪花园的重要组成不可分割的一部分；上诉人是世纪花园的小区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，应支付物业服务费的事实。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性与证明目的，本院将结合案件的其他事实予以综合评判。本院二审查明，2016年6月24日，长沙华野投资有限公司向江山物业公司发出《中标通知书》，载明长沙华野投资有限公司开发建设的世纪花园项目前期物业管理招投标，已按建住房（2003）130号《前期物业管理招投标管理暂行办法》的相关规定，经邀请招标的方式，于2016年6月17日开标、评标、确定你单位为世纪花园项目前期物业管理的中标人。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：一、江山物业公司是否有权向何战收取物业费；二、一审判定的物业服务费标准是否合理。关于焦点一，本案中，何战主张江山物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》无效，且即使有效，其也不应受该合同约束；涉案商铺水电气等基础设备设施完全独立于世纪花园小区，江山物业公司无证据证明涉案商铺在其物业管理区域范围内，也无证据证明其给涉案商铺提供了物业服务。关于江山物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否无效的问题。本院认为，何战提交的现有证据不足以证明江山物业公司存在虚假招投标的事实，也未提交证据证明《前期物业服务合同》存在其他无效的情形，故本院对何战的该抗辩理由不予采纳。关于何战是否应受《前期物业服务合同》约束的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江山物业公司与涉案世纪花园小区建设单位长沙华野投资有限公司先后四次签订《前期物业服务合同》，何战为涉案小区1栋102室的业主，因此该合同对何战具有约束力。对于何战主张其取得涉案商铺的时间早于《物业服务合同》签订时间，因此，建设单位无权在房屋卖出后擅自选聘江山物业公司作为物业服务企业，《物业服务合同》对何战无约束力的抗辩理由。本院认为，《前期物业服务合同》已约定江山物业公司为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，而涉案商铺即位于世纪花园小区，因此，在何战未提交相反证据证明其与涉案小区建设单位就物业管理另有约定的情况下，《前期物业服务合同》理应对何战具有约束力，本院对何战的该抗辩理由不予采纳。关于涉案商铺是否独立于世纪花园小区，其是否在江山物业公司的管理区域范围内的问题。本院认为，涉案商铺的不动产登记证上显示房屋坐落于世纪花园小区，世纪花园规划总平面图也显示涉案商铺位于世纪花园小区规划范围之内，现有证据亦无法证明涉案商铺及其辅助设施、附属区域完全独立于小区，故对涉案商铺不属于江山物业公司的管理区域范围的抗辩主张，本院不予支持。因涉案商铺属于江山物业公司的管理区域范围，江山物业公司根据《物业服务合同》对世纪花园小区进行了基础物业服务，故江山物业公司有权依约向何战收取物业服务费。二、一审判定的物业服务费标准是否合理本案中，何战主张江山物业公司没有依约与其签订物业服务协议，故无权收取物业服务费。本院认为，根据《物业服务合同》第六条约定，商业物业参考价按2.4元/月/㎡收取，实际收取价格由江山物业公司另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议确定。由于江山物业公司并未与涉案商铺业主何战就商业物业费另行协商，双方对商业物业费标准也一直未能达成一致意见，故一审法院综合考虑江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况，以及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费行情，酌定何战按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡支付物业服务费，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人何战的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1893元，由上诉人何战负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  谢晋二〇二〇年六月三十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。