四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初10870号 原告（反诉被告）：胥皓涵，女，1994年3月20日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋琪，四川博绅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄蓉，女，1973年8月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：瞿政，四川简法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娜，四川泰仁律师事务所律师。 被告：谭枫凡，女，1990年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谭家清（谭枫凡之母），住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周陵军（谭枫凡之父），住成都市武侯区。 原告胥皓涵与被告黄蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案，依申请追加谭枫凡为本案被告参加诉讼，被告黄蓉提起反诉，本院受理后合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胥皓涵的委托诉讼代理人李凊、宋琪、被告黄蓉（反诉原告）的委托诉讼代理人瞿政、被告谭枫凡的委托诉讼代理人周陵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胥皓涵向本院提出以下诉讼请求：1、确认黄蓉与谭枫凡签订的《成都市存量房买卖合同》无效并撤销房屋权属登记；2、黄蓉继续履行《二手房交易合同》，黄蓉、谭枫凡协助胥皓涵将位于成都市高新区房屋过户至胥皓涵名下；3、黄蓉协助胥皓涵将位于成都市高新区中和会龙九组13栋负二楼1391号车位过户至胥皓涵名下；4、黄蓉承担违约金21.4万元。事实和理由：2013年11月20日，胥皓涵委托其父亲胥泽与黄蓉签订《二手房交易合同》，约定黄蓉将位于成都市高新区房屋及车位出卖给胥皓涵，房屋成交价为94万元，车位成交价为13万元，合计107万元。2013年11月21日，胥皓涵履行了付款义务，之后占有房屋并缴纳物业费。因成都市房屋全面涨价，黄蓉反悔，不再履行合同，私自换锁阻止合同的履行，并明确表示不再履行房屋过户的合同义务。后胥皓涵得知黄蓉将案涉房屋以80万元的价格出卖给谭枫凡，并办理了过户登记。现案涉房屋的价格已涨至约300万元，黄蓉却以80万元的价格卖出，明显低于市场价格，属于恶意串通，严重损害了胥皓涵的合法权益，黄蓉与谭枫凡所签订的合同属于无效。黄蓉与谭枫凡应协助办理过户手续至胥皓涵名下。胥皓涵为维护其合法权益，提起诉讼。 黄蓉辩称，黄蓉于2012年5月15日购买了案涉房屋，于2013年11月20日与胥皓涵签订了房屋买卖合同，将案涉房屋及车位出售给黄蓉，该房屋一直没有交付给胥皓涵，物管费也由黄蓉缴纳。2016年10月1日、10月10日，成都市出台了房屋限购政策，规定非本市户籍人员购房需在当地缴纳一年以上社保。黄蓉通知胥皓涵尽快获得成都市购房资格，但等到2018年，胥皓涵仍未取得成都市购房资格。成都市限购政策导致黄蓉不能购买第二套房，而胥皓涵一直未取得成都市购房资格，黄蓉无奈之下将案涉房屋出卖给谭枫凡。不是黄蓉不想履行合同，而是案涉房屋买卖合同不能履行。 谭枫凡辩称，谭枫凡不是本案适格被告。谭枫凡与黄蓉之间的房屋买卖合同真实、合法，相互之间并无恶意，也未相互串通。黄蓉将案涉房屋出售给胥皓涵，不符合法律规定。黄蓉与谭枫凡之间的房屋买卖合同，合法有效，并且已经支付了房款，办理了房屋产权过户。胥皓涵诉请要求过户，没有任何事实及法律依据。 黄蓉向本院提出如下反诉请求：1、解除黄蓉与胥皓涵签订的《二手房交易合同》；2、胥皓涵支付黄蓉违约金21.4万元。事实和理由：黄蓉与胥皓涵签订了《二手房交易合同》，将案涉房屋及车位出售给胥皓涵，约定房屋满五年后办理过户手续。合同签订后，胥皓涵支付了黄蓉购房款105万元。后成都市出台限购政策，胥皓涵不具备购房资格，直到2018年5月，胥皓涵仍不具备购房资格。黄蓉于2018年5月25日将案涉房屋出售给谭枫凡，并办理了过户手续。因为黄蓉另行购房需支付更多的购房款，胥皓涵的行为给黄蓉造成了损失，黄蓉提起诉讼。 胥皓涵辩称，不同意解除合同。胥皓涵没有违约行为，黄蓉已经交付了房屋及相关凭证，黄蓉并不享有法定解除权，胥皓涵要求继续履行合同。从房屋买卖合同签订至今，胥皓涵一直具备购房资格，黄蓉诉请的理由不能成立。因为房屋涨价，黄蓉在利益驱动下不愿意办理房屋过户手续，恶意的将案涉房屋另行出售给谭枫凡，双方所签合同无效。黄蓉的反诉理由不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了双方当事人进行质证。对当事人提交的身份证、户籍证明；《商品房买卖合同》、收房确认书、房屋产权证；《二手房交易合同》、门（楼）牌号变更证明、存款凭条、收条；《二手房买卖合同》、银行卡交易明细、《成都市存量房买卖合同》、成都市不动产登记信息摘要3；房地产估价报告及评估费票据；物业费缴费票据、车位租赁合同；《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》、保险费票据、合同、保函等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2012年5月15日，黄蓉与四川中德世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄蓉购买四川中德世纪置业有限公司开发的位于成都高新区房屋，该房屋建筑面积94.12平方米，总价款739018元。2014年10月29日，黄蓉接收了案涉房屋。2014年11月29日，黄蓉与四川中德世纪置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定黄蓉购买四川中德世纪置业有限公司开发的“中德·英伦联邦”Ｂ区13幢负二层1391号车位，购买价格为7万元。该商品房买卖合同进行了备案（备案号为：×），尚未办理产权证。 2013年11月20日，黄蓉作为甲方、胥皓涵作为乙方签订了《二手房交易合同》，约定甲方自愿将上述房屋及车位（甲方尚有购买车位的房款5万元未付）卖给乙方，房屋价款为94万元，车库价款为13万元，合计107万元，乙方实付给甲方102万元，另5万元购买车位的款项在开发商交房时由乙方支付，乙方在签订合同后三个工作日内将102万元一次性支付到甲方账户；甲方在乙方付款后80日之前将该房屋的银行贷款还清后，将与开发商签订的上述房屋购买合同原件及相关购房手续、资料全部交付给乙方，房屋满5年后甲、乙双方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担，交易税如在2万元内，由乙方承担，如超过2万元，则由甲、乙各负担交易税的50%；甲方同意乙方付款时扣除2万元作为押金，此押金在办理完过户手续后退还甲方；双方应严格履行合同，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿全部经济损失及房屋交易款的20%的违约金。次日，胥泽（胥皓涵之父）支付黄蓉98万元，黄蓉出具《收条》一份，载明收到胥泽所付购房款100万元。黄蓉认可已经收到胥皓涵支付的房款合计105万元。 2015年6月18日，案涉房屋变更地址为成都市高新区。2015年10月20日，黄蓉取得案涉房屋的房屋产权证书，该房屋建筑面积93.73平方米，业务件号：权×。 2018年5月20日，黄蓉作为甲方、谭枫凡作为乙方签订《二手房买卖合同》，约定甲方自愿将其名下位于成都市高新区车位卖给乙方所有，总价款为135万元，乙方在签订合同后五个工作日内支付50万元，剩余85万元于2018年8月31日前付清；双方约定，为减轻税费，在办理房屋过户时填报成交价格为80万元整。同日，谭枫凡向黄蓉支付50万元。2018年5月25日，黄蓉将案涉房屋过户至谭枫凡名下【不动产权证号：川（2018）成都市不动产权第××号）】，双方签订的《成都市存量房买卖合同》约定的购房价为80万元。2018年8月16日，谭枫凡向黄蓉支付85万元。 另查明，黄蓉在接收案涉房屋后将案涉房屋交付给胥皓涵使用，胥皓涵支付了从2014年10月29日至2017年12月31日期间的物管费，但胥皓涵未装修入住。2018年4月，黄蓉更换了案涉房屋的钥匙，收回了房屋，并于2018年4月27日缴纳了2018年的物管费。现案涉房屋已由黄蓉交付给谭枫凡，截至本案法庭辩论终结之日，谭枫凡对案涉房屋进行了装修，尚未入住。黄蓉在接收案涉车位后交付给胥皓涵使用，胥皓涵于2016年11月8日将案涉车位租赁给谢锐使用，租赁期限1年。 诉讼过程中，胥皓涵申请对案涉房屋及车位在2018年5月的市场价值进行评估，本院委托四川良建德恒房地产土地评估有限公司进行评估，2020年4月9日，该机构出具《房地产估价报告》，估价结果为：案涉房屋在2018年5月25日的市场价值为242.67万元，案涉车位在2018年5月25日的市场价值为12.84万元。胥皓涵支出评估费13400元。 另外，2016年11月17日，成都市人民政府办公厅印发了《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》，规定：自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险费或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发【2016】37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房；不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 胥皓涵申请对案涉房屋进行财产保全，支出保险费2140元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。胥皓涵与黄蓉签订的《二手房交易合同》合法有效，双方当事人应当按照合同履行自己的义务。现结合原、被告的诉辩主张，对当事人争议问题认定如下。 一、关于胥皓涵与黄蓉之间房屋买卖合同能否履行问题。黄蓉将其购买的案涉房屋及车位出卖给胥皓涵，双方在签订合同时，黄蓉没有取得案涉房屋及车位的所有权证，不影响房屋买卖合同的效力。按照《二手房交易合同》的约定，房屋满5年后胥皓涵、黄蓉办理房屋过户手续，对于房屋过户期限，双方约定“房屋满5年后”，理解上存在争议，胥皓涵主张房屋交付后5年即至2019年10月28日止，黄蓉主张从购房之日起满5年即至2017年5月14日止，结合双方所签合同当时缴纳营业税的相关规定，房屋取得产权证后满五年进行交易的，不收取营业税，双方当事人将过户期限约定为“房屋满5年”，意在规避营业税，故双方约定过户期限的本意应为案涉房屋取得产权证后满5年，即至2020年10月19日止。故，黄蓉于2018年5月25日将案涉房屋出卖给谭枫凡，尚未经过合同约定的房屋过户的履行期限。 黄蓉主张胥皓涵不具备成都市购房资格，导致《二手房交易合同》履行不能，应当解除合同，本院经审查认为，黄蓉与胥皓涵于2013年11月20日签订《二手房交易合同》，签合同当时成都市并未出台限购政策；2016年11月17日，成都市才出台限购政策，规定非成都高新区南部园区户籍居民，购买成都高新区南部园区住宅，须连续缴纳社会保险费或个人所得税1年以上，胥皓涵不具备该条件。但黄蓉与胥皓涵签订《二手房交易合同》在成都市出台限购政策之前，并且已经履行了交付购房款和房屋的合同主要义务，虽然双方未到成都市房地产交易部门办理网签手续，但不受成都市限购政策的限制，不影响《二手房交易合同》的履行过户。黄蓉的该项主张不能成立。 二、关于黄蓉与谭枫凡签订的《二手房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。“恶意串通”的含义包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，二是双方就此意图存在通谋，这种通谋可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。由于恶意串通是当事人的主观心理状态，直接判断行为人的主观心理状态非常困难，尤其在诉讼中，行为人为自身利益，故意歪曲事实、隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，故，应根据当事人表现在外的客观行为，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。 本案中，黄蓉将案涉房屋及车位出卖给胥皓涵，并收取了购房款、交付了房屋及车位，在过户期限尚未届满的情况下，于2018年5月20日又将案涉房屋及车位出卖给谭枫凡，黄蓉的行为明显存在恶意。对于黄蓉与谭枫凡签订的《二手房买卖合同》是否构成恶意串通，关键在于谭枫凡是否属于善意第三人。本院认为，善意第三人应是在交易过程中尽到合理的、必要的审慎注意义务后，仍有理由相信出卖人有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。根据本院查明的事实，本院认定谭枫凡作为“后买受人”与黄蓉签订房屋买卖合同并实际履行的行为，并不构成善意第三人。理由如下。 1、从谭枫凡是否尽到合理、必要的审慎注意义务分析。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般情况下，买受人应在购房之前对欲购买的房屋位置、户型、权属状况、装修与否、是否存在承租人等情况进行详细了解。本案中，结合谭枫凡在答辩状中陈述“谭枫凡与黄蓉素不相识，因谭枫凡长期与父母居住，需要购买离父母家附近的房屋单独居住，便在房屋中介处看到有符合条件的房屋出售，经向物业等多方打听，与黄蓉取得联系”，而庭审过程中，经本院反复询问，黄蓉承认案涉房屋没有挂在中介的网站，谭枫凡也承认不是从中介的网站知道案涉房源的，故，谭枫凡对获悉案涉房屋的途径前后陈述不一，意在规避与黄蓉存在恶意串通行为。谭枫凡不是通过中介获知房源信息，便只能从黄蓉处获悉房源信息，谭枫凡更应审慎审查案涉房屋的权属使用状况。黄蓉接收案涉房屋后，便将案涉房屋相关的购房资料（原件）、钥匙等交付给胥皓涵，谭枫凡如仔细审查，会发现黄蓉的购房原件资料缺失，避免卷入“一房二卖”纠纷中。故，谭枫凡并非善意的履行了二手房交易买受人的审查义务。 2、从谭枫凡是否支付合理对价方面分析。谭枫凡与黄蓉签订了《二手房买卖合同》，约定的购房价款为135万元，双方约定为了避税约定办理网签的合同约定购房价格为80万元，虽两份房屋买卖合同约定的购房价格不一致，但谭枫凡实际向黄蓉支付购房款135万元，故本院认定双方的交易价格为135万元。胥皓涵申请本院委托评估机构对案涉房屋及车位在2018年5月25日的市场价值进行评估，该机构给出的评估价格为255.51万元。黄蓉对评估价格有异议，申请进行重新评估，本院经审查认为，本次评估程序合法，评估方法正确，结论明确，且与中介机构当时的挂网价格相当，该评估意见应作为本案定案依据使用，黄蓉申请重新评估没有依据，本院不予准许。基于此，谭枫凡与黄蓉所签合同约定的价格仅占市场价格的53%，能够认定明显低于市场价格，该买卖双方存在恶意串通的可能性较大。 3、关于谭枫凡与黄蓉之间是否存在特殊关系方面分析。恶意串通多发生在相互熟识的人员之间，因此，当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系时，恶意串通发生的可能性较大。结合谭枫凡在庭审中的陈述，“黄蓉与谭枫凡的母亲谭家清通过某女子高级知识分子联合会于2018年初认识”，以及黄蓉与谭家清在2018年3月存在多笔资金转账，可以认定黄蓉在将案涉房屋卖给谭枫凡之前与谭家清存在朋友关系，而黄蓉与谭枫凡签订的《成都市存量房买卖合同》上载明的买方联系电话为谭家清的电话，即谭家清参与了案涉房屋的买卖过户。故，谭枫凡与黄蓉之间发生恶意串通的可能性较大。 综上，谭枫凡与黄蓉恶意串通买卖案涉房屋，损害了胥皓涵的合法权益，双方签订的《二手房买卖合同》《成都市存量房买卖合同》均无效。胥皓涵主张确认黄蓉与谭枫凡签订的《成都市存量房买卖合同》无效，本院予以支持，对于双方签订的《二手房买卖合同》，本院一并确认无效。 三、关于合同履行问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。谭枫凡应当将案涉房屋及车位返还给黄蓉，并将案涉房屋的产权过户至黄蓉名下。因黄蓉与胥皓涵之间签订的《二手房交易合同》合法有效，应当继续履行，为减轻当事人的讼累，本院直接判决谭枫凡将案涉房屋的产权过户至胥皓涵名下。因案涉车位尚未登记在黄蓉名下，胥皓涵请求将案涉车位过户至胥皓涵名下，因条件尚不具备，本院不予支持。胥皓涵可在条件具备时，另行起诉。同时，胥皓涵没有请求黄蓉交付案涉房屋和车位，故本院不予处理，胥皓涵可另行主张。 四、关于违约责任问题。按照《二手房交易合同》的约定，双方应严格履行合同，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿全部经济损失及房屋交易款的20%的违约金。因黄蓉拒不履行该合同，将案涉房屋另行出售他人，构成违约，应当承担违约责任。胥皓涵按照合同约定主张违约金21.4万元，黄蓉请求调低违约金，本院结合黄蓉的过错程度，结合胥皓涵陈述的损失主要为没有使用案涉房屋的租金收入，本院酌情按照每月租金收入2000元自2018年6月计算至2020年5月，合计违约金48000元。胥皓涵主张黄蓉承担因申请财产保全的保险费2140元，因合同对因维权产生的损失未作约定，故本院不予支持。 另外，胥皓涵申请评估产生的评估费13400元，由黄蓉负担。对于黄蓉的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认黄蓉于2018年5月20日与谭枫凡签订的《二手房买卖合同》及于2018年5月25日与谭枫凡签订的《成都市存量房买卖合同》无效； 二、谭枫凡、黄蓉于本判决生效后十日内将位于成都市高新区房屋【不动产权证号：川（2018）成都市不动产权第××号）】过户至胥皓涵名下； 三、黄蓉于本判决生效后十日内支付胥皓涵违约金48000元； 四、黄蓉于本判决生效后十日内支付胥皓涵评估费13400元； 五、驳回胥皓涵的其他诉讼请求； 六、驳回黄蓉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7215元，财产保全费5000元，合计12215元，由黄蓉负担8551元，胥皓涵负担3664元；反诉案件受理费减半收取2255元，由黄蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  梁林军 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  李 蔚 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  刘苡辰