北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初21879号原告：刘克敏，女，1952年8月1日出生。委托诉讼代理人:李钧钊，北京市北人律师事务所律师。委托诉讼代理人：章艳，北京市北人律师事务所律师。被告:穆智国，男，1978年9月11日出生。委托诉讼代理人:贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。被告：安祯玺，男，1980年2月13日出生。委托诉讼代理人：张纲，北京市法大律师事务所律师。原告刘克敏与被告穆智国、安祯玺确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）京0111民初16031号民事判决书，后刘克敏、王文明不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）京02民终5652号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，对该案进行审理。审理中，王文明因病死亡，原告刘克敏的委托诉讼代理人李均钊，被告穆智国的委托诉讼代理人贾清风，被告安祯玺的委托诉讼代理人张纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘克敏向本院提出诉讼请求：1.判令王文明与被告穆智国签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令二被告协助原告将北京市海淀区某某嘉园北里35号楼3层4单元302室房屋的产权人过户到王文明名下。事实和理由：王文明和刘克敏系夫妻关系，双方于1977年1月5日登记结婚，婚后长期居住在海淀区某某村185号。2009年房屋拆迁，诉争房屋为拆迁安置房，登记在王文明名下，是夫妻共同财产。王文明是残疾人，二十年前就患有脑梗，留下后遗症，由刘克敏及护工照顾日常生活。2018年4月，被告穆智国对刘克敏谎称可以为王文明办理残疾补贴，于4月16日穆智国以带王文明去残联办理补贴手续为名将王文明带至海淀区房屋登记中心，办理了诉争房屋的过户手续。此后，被告到原告家要求收房时，刘克敏才知真相。2018年12月6日,王文明被海淀区法院认定为无民事行为能力人。其与穆智国签订的房屋买卖协议应属无效。经了解，穆智国已经将涉案房屋转让给安祯玺。故提起诉讼，请支持原告诉求。穆智国辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案涉案房屋买卖合同已全部履行完毕，不存在任何法定无效情形。穆智国全额支付了房屋对价款490万元，并负担了各种税费，王文明已经收到了购房款并完成产权变更登记手续；二、原告所说的为王文明办理残疾补贴，纯属无稽之谈。残联属群团组织，事业机关，而房屋登记中心属行政机关，二者之间只需查看门口悬挂的标牌即可区分清楚；三、涉及房屋交易的过程，王文明在其女王燕萍的陪同下全程参与，通过中介与被告签订房屋买卖合同，申请不动产登记，签订网签合同，配合被告完成房屋产权变更登记，不存在任何断点，交易过程参与度完整。涉及的交易合同均有王燕萍代笔，王文明本人亲自捺印，其本人捺印行为是其真实意思表示。穆智国的交易对手是王文明，而非王文明的女儿王燕萍。王燕萍仅仅是代表签署了王文明的名字，然后由王文明本人捺印，而不是代理王文明进行房屋交易；四、原告提交的证据不能证明王文明在签订合同时是无民事行为能力人；五、原被告签订的房屋买卖合同不存在合同法第52条规定的无效情形，如原告认为订立合同是以欺诈、胁迫或乘人之危，违背当事人真实意思表示的情形下所为，原告应行使撤销权，而非主张无效。安祯玺辩称：不同意原告的诉讼请求。一是安祯玺与原告没有任何合同关系；二是安祯玺与穆智国之间的房屋买卖合同合法有效，安祯玺不应该被追加为被告，请求法院依法驳回原告诉讼请求。穆智国将其拥有的房屋卖给安祯玺，安祯玺支付了合理购房款，并且该房屋过户给了安祯玺，安祯玺取得了不动产权证书。根据法律规定，安祯玺合法取得房屋所有权，原告无权主张。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，王文明（出卖人）在女儿王燕萍陪同下在北京东来置地房地产经纪有限公司与穆智国（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定涉案房屋交易价格490万元。合同出卖人处“王文明”的签名系由王燕萍代笔，王文明按手印。同年4月16日，双方在海淀区房屋交易中心签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并办理房屋产权过户手续。穆智国分别于4月10日、13日、16日、20日和24日通过中国建设银行转账给王文明490万元。后穆智国（出卖人）与安祯玺（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，双方约定穆智国以500万元交易价格将涉案房屋出售给安祯玺，2018年6月8日，穆智国与安祯玺签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日安祯玺通过中国建设银行网上银行为穆智国转账400万元，双方并办理了房屋产权过户手续。2018年7月11日安祯玺通过中国工商银行为穆智国转账100万元。后双方进行了房屋交接。现涉案房屋由安祯玺掌控。另查明，刘克敏向北京市海淀区人民法院申请认定王文明为无民事行为能力人，经首都医科大学附属北京安定医院司法鉴定科鉴定，于2018年11月20日出具司法鉴定意见书，其分析说明中载明：“王文明1995年脑梗塞后，出现不能言语及行走，生活自理能力下降，先后多次出现脑梗塞，2007年后基本卧床，生活完全不能自理，言语功能障碍，无法表述自己的想法，运动功能减退，生活无法自理，社会功能严重受损。”后出具鉴定意见如下：王文明诊断为器质性精神障碍，受疾病影响，意思表示能力完全丧失，应评定为无民事行为能力。后北京市海淀区人民法院于2018年12月6日出具（2018）京0108民特988号民事判决书，判决认定王文明为无民事行为能力人，指定刘克敏作为王文明的监护人。王文明于2019年6月29日因脑梗死后遗症死亡,王燕萍未申请参加诉讼，刘克敏称王艳萍现下落不明。审理中，刘克敏、穆智国和安祯玺均不对涉案房屋的交易时的价值进行评估鉴定。考虑到本案可能涉嫌“套路贷”等经济犯罪，本院依法先后向北京市公安局房山分局、海淀分局、朝阳分局移送本案材料，房山分局认为案发地不属于其管辖范围；海淀分局认为该案应移送朝阳分局；朝阳分局认为现有材料无法证实穆智国、安祯玺有诈骗犯罪嫌疑；均将案件材料退回本院。上述事实，有双方当事人的陈述、居民死亡医学证明（推断）书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《北京市存量房屋买卖合同》、司法鉴定意见书、（2018）京0108民特988号民事判决书、银行查询交易明细、案件移送函及退函等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本案争议的焦点之一在于王文明在签订合同时是否有行为能力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。根据司法鉴定意见书的分析和鉴定意见，本院认定王文明在与穆智国签订合同时系无民事行为能力人，不能辨认自己的行为，应由其法定代理人代理实施民事法律行为。而对于陪同王文明与穆智国签订合同的王燕萍，经本院查询，穆智国支付给王文明490万元购房款，其中440万元被转入王燕萍账户中，刘克敏称对此不知情，且这一资金流向亦不符合常理，故本院难以认定王燕萍在事发时系王文明的法定代理人。综上王文明与穆智国签订房屋买卖合同的行为，因未经其法定代理人代理，应属无效，故对于刘克敏主张王文明与穆智国之间签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院予以支持。本案争议的焦点之二在于安祯玺取得涉案房屋是否符合善意取得。结合本案，安祯玺在与穆智国签订房屋买卖合同时，穆智国已从形式上完全取得了涉案房屋的产权，且双方对于房屋价款、交付等均有明确的约定，据此安祯玺已经尽到了合理的审查义务，应视为善意。后安祯玺按合同约定支付了合理对价，依法办理了涉诉房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有涉诉房屋，已构成善意取得。刘克敏称安祯玺、穆智国等可能存在串通“过户贷”等损害其合法利益的行为且穆智国与安祯玺之间的交易价格低于市场价格，主张二被告协助转移过户登记，本院难以支持，理由如下：一是经本院移送公安机关未果，后查询安祯玺、穆智国等名下资金往来，亦未见明显异常；二是经本院释明，刘克敏并未申请对涉案房屋在安祯玺和穆智国交易时的市场价值进行评估鉴定，且未提交房屋交易价格明显低于市场价格的证据，故本院根据案件具体情况，现有证据推定认可安祯玺在交易时为善意。综上所述，现王文明与穆智国之间签订的房屋买卖合同无效，但若因第三人善意取得涉案房屋导致客观上穆智国无法返还涉案房屋而产生的损失，刘克敏方可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认王文明与被告穆智国于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和于2018年4月16签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回原告刘克敏的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告刘克敏负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩 玉人民陪审员  崔军虎人民陪审员  杨成仪二〇二〇年六月二十九日书 记 员  张 强