河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终890号上诉人（原审原告）：王伟雄，男，汉族，1961年12月14日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘宏隆，河南仁茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪，河南仁茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）桂峰，男，汉族，1977年10月12日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：潘自豪，河南亚飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘士杰，男，汉族，1979年2月2日生，住河南省开封市金明区。被上诉人（原审被告）黄翠琴，女，汉族，1984年12月6日生，住河南省开封市金明区。上诉人王伟雄因与被上诉人桂峰、刘士杰、黄翠琴执行异议之诉一案，不服通许县人民法院（2018）豫0222民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王伟雄上诉请求：请求依法撤销一审判决，支持王伟雄的诉讼请求，不得执行涉案房屋。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，判决错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王伟雄完全符合该条所列四种情形，有足以排除强制执行的权利和理由。王伟雄购买的涉案房屋，于2012年12月13日在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。房屋买卖合同签订后次日即2012年12月14日就将该房屋的钥匙和房产证书交给了王伟雄。王伟雄自收到房屋钥匙和房产证书之日起，就取得了对该房屋的实际控制权和合法占有权。该涉案房屋已经在买卖合同签订后的次日，王伟雄向出让人支付了全部价款。未办理房屋过户登记不能视为因为王伟雄自身原因，一审判决将不能办理过户手续视为王伟雄自身原因，有失偏颇。合同签订后，因政府暂停办理过户手续、刘士杰被羁押、黄翠琴在外地联系不上等原因，无法办理房屋过户登记手续。故一审判决认定“王伟雄自身原因未办理过户登记”与事实不符。桂峰答辩称，从黄翠琴和刘士杰在通许县人民法院的笔录可知二人与王伟雄签订的房屋买卖合同名为买卖合同，实为借贷。且二人给王伟雄支付过利息。从河南省高级人民法院（2020）豫民终79号判决书可知王伟雄并没有实际占有使用涉案的房屋。请求二审法院驳回王伟雄的上诉，维持一审判决。刘士杰、黄翠琴二审审理期间未进行答辩。王伟雄向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对王伟雄购买的位于开封市××省府前街X号（房产证号33××**）的强制执行，并解除查封；2、本案的案件受理费用由桂峰、刘士杰、黄翠琴分担。一审法院经审理查明，2012年12月13日，刘士杰、黄翠琴（甲方）与王伟雄（乙方）之间签订《房屋买卖合同》。基本内容为：“甲方自愿将坐落在开封市××省府前街X号楼房一栋（建筑面积1317平方米）出卖给乙方，总价款为230万元，乙方于2012年12月11日向甲方支付定金50万，甲方应在2012年12月13日将该楼房购房合同、购房收据及楼房全部钥匙一并交付给乙方，乙方届时向甲方支付剩余房款180万元。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用证，甲方积极提供过户协助，若因甲方原因造成产权不能过户，甲方愿意承担一切费用和法律后果。任何一方违约，需向对方支付20%违约金。乙方同意甲方自本买卖合同签字日期六个月内回购该房产，回购价格为230万元。”2012年12月11日，王伟雄通过本人在工商银行尾号为5837的账号向刘士杰尾号为3607的银行卡转账50万元。2012年12月14日，王伟雄向刘士杰尾号为3679的工商银行账号分别转账100万元、52.4万元。2012年12月13日，刘士杰、黄翠琴向王伟雄出具收到230万元房款的收到条。2012年12月14日，河南省开封市大梁公证处出具（2012）汴梁证民字第4760号、4761号公证书，对黄翠琴特别授权王伟雄办理涉案房屋的出售、过户、登记等手续进行公证。2013年3月19日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室下发《关于暂时停止办理已列入鼓楼区2013年棚户区改造项目规划征收范围相关手续的通知》，该通知规定：2013年3月20日至2014年3月20日，征收范围内暂停办理房屋买卖、抵押等相关手续。本案争议房屋列入征收范围，王伟雄与案外人刘艳华签订有工期为2016年4月20日至2016年5月20日的《房屋维修工程施工协议书》，约定对争议房屋进行房屋屋顶维修。桂峰提交的照片显示涉案房屋门窗破烂。一审法院对黄翠琴的询问笔录显示，黄翠琴认可《房屋买卖合同》是其签的名字，当时是刘士杰让签的，刘士杰称以此房产抵押借了王伟雄的钱，借多少钱不知道，签的是一份空白合同。一审法院对刘士杰的询问笔录显示，刘士杰称涉案房产是其与黄翠琴共有，当时做生意借了王伟雄300多万元，用房产做抵押，但是没有做登记，为啥抵押给王伟雄签买卖合同，原因是还款时更有保障，借王伟雄钱付着利息，不可能将房产卖给王伟雄，其不会将价值近千万的资产300多万卖给王伟雄。桂峰与刘士杰、黄翠琴民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年6月23日作出（2016）豫0222民初1408号民事裁定书，对黄翠琴所有的位于开封市××省府前街的房产（房产证号**）予以查封，并于2016年6月24日向开封市房屋登记交易中心发出协助执行通知书，查封期限三年，自2016年6月24日至2019年6月23日止。一审法院于2017年4月25日对桂峰申请执行刘士杰、黄翠琴一案立案执行，执行标的借款本金2000000元及利息（按照月利率2%自2014年3月1日起计算至实际清偿之日止）。王伟雄向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，一审法院于2017年8月2日作出（2017）豫0222执异521号执行裁定书，驳回王伟雄的申请。王伟雄不服，向一审法院提出执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。现王伟雄请求一审法院判令立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，其应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。河南省开封市大梁公证处出具的（2012）汴梁证民字第4760号、4761号公证书对黄翠琴特别授权王伟雄办理涉案房屋的出售、过户、登记等手续进行公证，并不代表黄翠琴有将涉案房屋出售、过户给王伟雄的意思，反而能证明存在由王伟雄代理黄翠琴将涉案房屋出售、过户他人的意思表示。一审法院对黄翠琴、刘士杰的询问笔录亦显示刘士杰向王伟雄借款，用涉案房屋抵押。《房屋买卖合同》中亦有“乙方同意甲方自本买卖合同签字日期六个月内回购该房产，回购价格为230万元”。开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室于2013年3月19日下发的《关于暂时停止办理对已列入鼓楼区2013年棚户区改造项目规划征收范围相关手续的通知》中仅规定2013年3月20日至2014年3月20日暂停办理房屋买卖、抵押等相关手续。一审法院于2016年6月24日查封涉案房屋，《房屋买卖合同》的签订日期为2012年12月13日，排除不能办理过户的期间，刘士杰、黄翠琴与王伟雄有充足的时间办理房屋过户手续而未办理，应视为王伟雄自身原因未办理房屋过户登记。涉案房屋已列入棚户区改造范围，房屋破旧，无人入住，没有使用，亦无充分证据证明王伟雄对房屋进行了实际维修，故不能认定王伟雄已对涉案房屋合法占有。综上，王伟雄没有充分证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故对其请求判决立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回王伟雄的诉讼请求。案件受理费25200元，由王伟雄承担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案的争议焦点是王伟雄能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除对涉案房屋的强制执行。该条是对不动产买受人物权期待权的保护，依据该条款排除强制执行必须满足的首要条件是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。而本案王伟雄与黄翠琴、刘士杰签订的《房屋买卖合同》，第十二条附加条款约定：“王伟雄同意黄翠琴、刘士杰自本买卖合同签字日期六个月内回购该房产。回购价格为贰佰叁拾万元整”。从该条款以及黄翠琴特别授权王伟雄为其代理人，办理出售涉案房屋并办理相关过户手续可以看出，该合同名为房屋买卖合同实为以房屋为担保的借贷合同，并非合法有效的房屋买卖合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。王伟雄的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由王伟雄负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年六月十九日书记员  荀文彬