广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初792号原告（反诉被告）：周晓艳。委托诉讼代理人：刘建辉（原告丈夫），住江西省鹰潭市余江县******。委托诉讼代理人：林广红，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕萍，广东蓝沃律师事务所辅助人员。（于2020年3月18日被撤销授权）委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。（于2020年5月10日被撤销授权）被告（反诉原告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号，统一社会信用代码为914***********298D。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：叶晓君，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为91441********61792。法定代表人：王某1。被告：惠州市友房房地产经纪有限公司，住所地广东省惠州市*********************商场，统一社会信用代码为914***********048X。法定代表人：张超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。被告：惠州商祺实业有限公司，住所地广东省惠州市河南岸演达1路石湖苑******，统一社会信用代码为91441302MA4WAFGU6Y。法定代表人：胡平平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。第三人：东莞市百富物业管理有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。原告周晓艳与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称：景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称：富盈公司）、惠州市友房房地产经纪有限公司（以下简称：友房公司）、惠州商祺实业有限公司（以下简称：商祺公司）、第三人东莞市百富物业管理有限公司（以下简称：百富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，于2020年3月26日作出（2020）粤1972民初792号民事裁定，将本案转为适用普通程序。2020年3月31日，本院受理了被告景宏名苑公司对原告周晓艳提起的反诉。2020年5月14日，本案公开开庭审理。周晓艳的委托诉讼代理人刘建辉、林广红，景宏名苑公司的委托诉讼代理人周家慧、叶晓君，友房公司及商祺公司的共同委托诉讼代理人张艳、欧霭琳到庭参加诉讼。富盈公司、百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓艳向本院提出诉讼请求：1.判令景宏名苑公司、友房公司、商祺公司向周晓艳返还多支付的房款124465元及利息（自2018年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7841元）；2.判令景宏名苑公司配合周晓艳办理产权登记手续；3判令富盈公司对案涉债务承担连带责任；4.判令诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：周晓艳与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，向景宏名苑公司购买商铺，因周晓艳向景宏名苑公司多支付了购房款，故诉至法院解决。被告景宏名苑公司辩称，《商品房买卖合同》约定的房价为优惠后的房价，周晓艳并无多支付购房款，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告富盈公司没有答辩。被告友房公司、商祺公司辩称，商祺公司接受景宏名苑公司的委托代理销售案涉商铺，促成周晓艳与景宏名苑交易并收取团购费及代理佣金，周晓艳支付团购费及房款是其真实意思表示，不存在多付房款的事实。商祺公司借用友房公司的POS机收取团购费，友房公司已将团购费支付给商祺公司，友房公司不是本案的适格诉讼主体，无需承担法律责任。第三人百富公司没有述称。反诉原告景宏名苑公司向本院提出反诉请求：1.判令周晓艳支付剩余房款420000元；2.判令周晓艳支付逾期付款违约金1960元（以280000元为基数，按每日万分之五从2018年11月30日计至2018年12月13日，共14天）；3.判令周晓艳支付利息（按每月3360元从2019年8月起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月为26880元）；4.判令周晓艳支付逾期付款违约金（以420000元为基数，按每日万分之五从2020年1月7日起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月13日为13860元）；5.判令周晓艳承担反诉费用。事实和理由：周晓艳向景宏名苑公司购买商品房，因未按约定支付购房款，故景宏名苑公司诉至法院。反诉被告周晓艳辩称，商铺的成交价应以《商品房买卖合同》为准，周晓艳支付的房价款已超出约定，不存在违约行为。若法院认定商铺的成交价以《认购书》约定的原价为准，那么《商品房买卖合同》约定的成交价损害国家税收利益，为无效合同。在合同无效的情况下，周晓艳无需支付购房款。周晓艳起诉不构成根本违约，周晓艳是有履行能力的，因景宏名苑公司承诺的商铺价值及违规操作行为让周晓艳无法信任景宏名苑公司。本院经审理认定事实如下：一、合同约定情况：1.房价的约定情况：景宏名苑公司提交的《富盈商业中心认购书》由周晓艳与景宏名苑公司于2018年5月16日签订，约定周晓艳认购景宏名苑公司位于东莞市**********富盈商业中心之商铺2单元102号，原价为2126939元，优惠方式及折扣为“（原总价-团购优惠-三年返租）×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99”，成交价为1414549元。景宏名苑公司主张《富盈商业中心认购书》已经遗失，故未能提交原件。周晓艳否认《富盈商业中心认购书》上的签名是其所签。2018年5月29日，周晓艳与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，约定周晓艳向景宏名苑公司购买上述商铺，总价款为1414549元。周晓艳提交的《富盈商业中心委托经营管理协议》由其与百富公司于2018年5月29日签订，约定周晓艳将案涉商铺委托给百富公司经营管理，经营期限为三年，自2019年6月30日至2022年6月29日，百富公司每年向周晓艳支付158155元租金，三年租金共计474465元，全部用于抵充周晓艳应向景宏名苑公司支付的购房款。周晓艳否认《富盈商业中心委托经营管理协议》上的签名及指印是其所签所按，但同意履行《富盈商业中心委托经营管理协议》的约定。商祺公司提交的《大朗商业中心项目商铺销售代理协议》由其与景宏名苑公司于2017年12月签订，约定由景宏名苑公司委托商祺公司销售大朗商业中心项目的商铺，商祺公司在景宏名苑公司的营销中心引导客户与商祺公司签订《团购优惠协议》，成为商祺公司的团购客户，购买合作房源可享受团购优惠。本案中，景宏名苑公司、商祺公司及友房公司均主张周晓艳参加团购活动，享有支付70000元折抵150000元购房款的优惠，《富盈商业中心认购书》中的优惠方式及折扣是指在原房价2126939元的基础上减去团购优惠150000元，再减去《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》约定的三年租金474465元，再按6个99折计算，得出成交价为1414549元。周晓艳对此不予认可。2.购房款支付期限、利息及逾期付款违约责任的约定情况：《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式有三种：一次性付款、分期付款、其他方式，周晓艳与景宏名苑公司约定适用分期付款方式：于签订《商品房买卖合同》时支付50%即714549元，于2018年11月29日前支付20%即280000元，于2020年5月29日前支付30%即420000元；自2018年11月30日起按月利率0.8%计收房款利息直至房款全部付清为止，在每月15日支付当月利息3360元；若逾期支付房款或利息，应自应付期限届满第二日起至支付之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。合同第七条第1点约定，若买受人逾期付款，但合同继续履行的，买受人应自应付期限之第二天起至实际支付之日止，每日按逾期应付款的万分之一支付违约金。合同附件五第三条载明是对合同第七条的补充约定，该条第1点约定买受人选择分期付款方式支付房价款的，自签订合同后60个日历天内未能付齐全部房价款的，应自应付款期限之第二日起至付齐房价款之日止，每日按逾期付款金额的万分之五支付违约金。本案中，周晓艳主张若法院认定其逾期付款，违约金应按每日万分之一执行，景宏名苑公司则主张违约金应按每日万分之五执行，且因周晓艳于2020年1月7日提起本案诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不履行付款义务，故逾期付款违约金应从2020年1月7日起算。3.办证义务的约定情况：《商品房买卖合同》附件五第八条第3项约定如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，责任由买受人自行承担，与出卖人无关：……（2）因买受人尚拖欠出卖人购房款的；……二、款项的支付情况：对于《商品房买卖合同》约定的房价款1414549元，周晓艳于2018年5月29日支付了714549元，于2018年12月13日支付了280000元，剩余420000元未付。周晓艳主张根据《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》的约定，百富公司应支付给周晓艳的三年租金共474465元应从1414549元购房款中扣减，故已付的购房款中有54465元为周晓艳多付的购房款。景宏名苑公司则主张三年租金共474465元应从原价2126939元中扣减，不应从成交价1414549元中扣减，故周晓艳不存在多付购房款的事实。周晓艳于2018年5月16日向友房公司支付了70000元，商祺公司据此向周晓艳出具了70000元的收款收据，注明款项的性质为商铺服务费。周晓艳主张上述70000元是多付的购房款。景宏名苑公司则主张这是周晓艳支付的团购费用，周晓艳支付70000元折抵150000元购房款，团购优惠应从原价2126939元中扣减，不应从成交价1414549元中扣减，即周晓艳不存在多付购房款的事实。对于《商品房买卖合同》约定的利息，周晓艳及景宏名苑公司均确认已支付了8期利息，即从自2019年7月31日起的利息未支付。三、办证情况：案涉商铺至本案庭审时尚未办理转移登记至周晓艳名下。周晓艳起诉要求景宏名苑公司配合其办证，景宏名苑公司以周晓艳未付清购房款为由拒绝。四、其他情况：周晓艳向本院提交宣传资料及商铺现场照片、视频、会议录音、夏文仓的名片、王培的工作证（部分为当庭提交），主张景宏名苑公司在出售商铺时承诺将商铺所在广场统一招商、统一管理、运用O2O大数据打造东莞首席O2O智慧商城、首年回报利益7%、第二年回报利益8%、第三年回报利益9%，4年后可自营可代租代管，收益持续增值，会有万达影院、品牌超市，在2019年7月20日可完成招商进驻商场等，但目前商铺处于废墟状态，故景宏名苑公司存在虚假宣传的事实，案涉商铺并不具备认购书原价中的价值。同时证明景宏名苑公司要求业主将购房款支付到其他非合同约定的银行账户内，缺乏诚信。景宏名苑公司、友房公司及商祺公司均以周晓艳逾期举证为由不同意质证，并对证据不予认可。周晓艳主张逾期举证的理由是其在举证期限届满后才提交给委托诉讼代理人。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。富盈公司、百富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。本案的争议焦点为：周晓艳是否存在多付购房款的事实。对此，本院分析如下：1.《商品房买卖合同》于2018年5月29日签订，约定的房价款为1414549元，当日周晓艳向商祺公司支付了70000元商铺服务费、向景宏名苑公司支付了714549元购房款，而《大朗富盈商业中心委托经营管理协议》约定三年租金474465元抵充周晓艳应向被告景宏名苑公司支付的购房款（周晓艳虽然否认《富盈商业中心委托经营管理协议》上的签名及指印由其所签所按，但同意履行该协议，故该协议的内容对其具有约束力），如果上述70000元与三年租金474465元均应从1414549元房价款中扣减，那么周晓艳仍需支付的房价款只有155535元。但周晓艳在2018年12月13日仍向景宏名苑公司支付了购房款280000元，而支付房价款属于周晓艳的主要合同义务，周晓艳理应清楚其需要支付的数额，现周晓艳超额支付房价款不符合社会生活经验，也缺乏正当理由，故可印证上述70000元商铺服务费及474465元三年租金不应从1414549元房价款中扣除的事实。2.被告景宏名苑公司提交的《富盈商业中心认购书》显示其与周晓艳约定案涉商铺的原价为2126939元，优惠方式及折扣为“（原总价-团购优惠-三年返租）×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99×0.99”，成交价为1414549元。即70000元商铺服务费及474465元三年租金均应从原价中扣减，不应从成交价中扣减。《富盈商业中心认购书》虽然没有原件，周晓艳亦否认有关签名是其所签，但结合商祺公司为景宏名苑公司的销售代理商、周晓艳向商祺公司支付商铺服务费以及周晓艳多付购房款不符合社会生活经验且缺乏正当理由等事实，可以认定周晓艳与景宏名苑公司达成了《富盈商业中心认购书》中的约定。3.对于周晓艳提交的宣传资料及商铺现场照片、视频、会议录音、夏文仓的名片、王培的工作证（部分为当庭提交），因逾期举证缺乏正当理由，景宏名苑公司、友房公司及商祺公司不同意质证，故本院不予采纳。退一步说，即使有关证据真实，由于周晓艳已将案涉商铺委托给百富公司经营管理三年，现经营管理期限尚未届满，而三年租金已用于抵充购房款，故应认定周晓艳不会因为商铺目前未符合预期而产生损失，亦不足以证明案涉商铺不具备认购书约定的原价价值。又，即使景宏名苑公司要求周晓艳将购房款支付到其他非合同约定的银行账户内，因双方对已付购房款的数额并无争议，仅仅对如何扣减存在争议，故应认定上述行为未侵害到周晓艳的合法权益，且该行为与案涉房价该如何认定无因果关系。需要说明的是，当事人举证应该围绕双方的争议焦点，且必须说明证据与诉讼请求之间的关联性，麻木举证或逾期举证，只会徒增诉累，浪费司法资源，有滥用诉讼权利的嫌疑，应予否定。综上，周晓艳要求景宏名苑公司、富盈公司、友房公司、商祺公司返还多付购房款及相应利息，本院不予支持。案涉商铺成交价1414549元，减去周晓艳已支付的994549元后，尚欠420000元未付。《商品房买卖合同》约定该笔购房款应于2020年5月29日前付清，现付款期限已经届满，故景宏名苑公司反诉要求周晓艳支付该笔购房款，本院予以支持。对于利息，《商品房买卖合同》约定周晓艳在2年内分三期付清购房款，其中第三期购房款420000元，周晓艳应自2018年11月30日起按每月0.8%的标准支付利息（即每月3360元）至房款全部付清为止。上述约定不违反法律规定，本院予以认定。双方确认周晓艳已支付了8期利息，故景宏名苑公司要求利息从2019年8月1日起计至实际清偿之日止，本院予以支持。周晓艳逾期支付购房款，构成违约，按约定应支付逾期付款违约金。对于逾期付款违约金的标准，《商品房买卖合同》第六条约定按每日万分之五计算，第七条约定按每日万分之一计算，附件五第三条又约定按每日万分之五计算。本院认为，首先，《商品房买卖合同》为景宏名苑公司草拟的格式合同，在对同一个违约责任前后约定不一致时，宜以不利于景宏名苑公司的约定为准。其次，双方约定周晓艳需要向景宏名苑公司支付第三期购房款的利息，该利息在一定程度上弥补了周晓艳分期支付购房款给景宏名苑公司带来的损失，如逾期付款违约金按每日万分之五计算，那么利息及违约金标准共计为年利率27.85%，现无证据证明周晓艳逾期付款给景宏名苑公司所造成的损失，故若适用每日万分之五的违约金标准会导致双方利益失衡，应考虑调整。综上，本院认定违约金标准应按合同第七条执行，即按每日万分之一计算。景宏名苑公司诉请的逾期付款违约金分两部分，第一部分针对第二期购房款280000元，《商品房买卖合同》约定于2018年11月29日前付清，周晓艳实际于2018年12月13日付清，逾期14天，故违约金应为392元。第二部分针对第三期购房款420000元，《商品房买卖合同》约定于2020年5月29日前付清，故违约金应从2020年5月30日起算。景宏名苑公司认为周晓艳于2020年1月7日提起本案诉讼要求景宏名苑公司返还多付的购房款，即以其行为表明不会支付剩余购房款，故要求违约金从2020年1月7日起算。本院认为，虽然周晓艳在合同约定的付款期限届满前以其行为表明不会履行约定的付款义务，但在合同有效且未解除的情况下，周晓艳的该行为不会导致付款期限加速到期，有关期限利益仍归周晓艳享有，故景宏名苑公司要求违约金从2020年1月7日起算，本院不予支持，应从2020年5月30日起算，并计算至实际清偿之日止。对于办证，周晓艳拖欠购房款，景宏名苑公司据此拒绝配合周晓艳办理案涉商铺的转移登记手续，符合《商品房买卖合同》附件五第八条第3项的约定，本院予以采纳。对周晓艳有关办证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、限反诉被告周晓艳在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付购房款420000元；二、限反诉被告周晓艳在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付利息：以420000元购房款为本金，按月利率0.8%，从2019年8月1日起计算至实际清偿之日止；三、限反诉被告周晓艳在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司支付逾期付款违约金：1.第二期购房款的逾期付款违约金为392元；2.第三期购房款的逾期付款违约金以420000元为本金，按每日万分之一，从2020年5月30日起计算至实际清偿之日止；四、驳回原告周晓艳的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2946元，原告周晓艳已预交，由原告周晓艳负担。反诉受理费4120.25元，反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司已预交，由反诉原告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担137.25元，反诉被告周晓艳负担3983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁美华人民陪审员  廉静静人民陪审员  刘静雯二〇二〇年六月十八日书 记 员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。