安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1099号 上诉人（原审原告）:安徽省安福置业有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路**。 法定代表人：许成兵，董事长。 委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽金华安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽星港体育运动俱乐部有限公司，住，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨南路****F301-1+F301-2+F318-1/div> 法定代表人：蔡露露，总经理。 委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐支明，安徽远致律师事务所实习律师。 上诉人安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）因与被上诉人安徽星港体育运动俱乐部有限公司（以下简称星港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安福公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持安福公司一审的全部诉请请求；2.本案一审二审诉讼费全部由星港公司承担。事实与理由：一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，导致一审判决部分错误。1.一审法院不予支持安福公司主张的物业费及逾期付款违约金错误。第一，本案案由为房屋租赁合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，安福公司与星港公司作为房屋租赁合同的双方，应当按照案涉房屋租赁合同关系履行权利义务。第二，一审法院依据《商铺租赁合同》9.2条及附件六中第三项认定物业管理费的实际收取人应为物业管理公司错误。依据法律规定，商铺租赁合同双方可以约定由出租人向承租人收取物业费，《商铺租赁合同》2.1条明确约定“在租赁期内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、履约保证金等”。一审法院没有查明星港公司有无与第三人签订《物业管理合同》，依据双方的租赁合同中未实施条款，错误的认定物业费实际收取人为其他物业管理公司，无事实和法律依据。事实上双方合同已经约定物业服务内容，涉案商场安福公司也已经提供了事实物业服务（如安福公司没有提供物业服务，十几万平方米的商场不可能正常运营），案涉商场没有其他的物业管理公司。第三，一审法院认为安福公司没有举证证明应收取案涉租赁物的合法收费标准或数额错误。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，安福公司已经提交了双方签订的《商铺租赁合同》，星港公司对合同真实性没有异议。安福公司已经举证证明物业费的收费标准及数额是双方真实意思表示约定，合同真实合法有效。其次，案涉合同不是物业管理合同，收费标准不需要《服务价格登记证》。案涉商场也不是住宅，依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第七条，非住宅的物业服务费及其他服务费实行市场调节价，双方真实意思表示约定即可。一审法院不予支持安福公司主张的物业费及逾期付款违约金无事实和法律依据。 2.一审法院不予支持安福公司主张的水电费及滞纳金错误。本案《商铺租赁合同》中约定星港公司向安福公司支付水电费，星港公司自2016年6月4日接受商铺营业至今必然产生水电费是事实，安福公司主张水电费有事实和法律依据。安福公司一审已经提供星港公司工作人员签字确认的水电表抄表记录，同时涉案商铺至今仍在营业，水电抄表随时可以现场确认，一审法院没有查明案件事实，有失判决的公正性、合法性。一审法院认定安福公司没有举证证明已向收费部门交纳水电费错误，案涉商铺水电表户名均为安徽省安福置业有限公司，由安福公司直接统一向水电部门交纳水电费，按照各商铺的抄表记录向店铺分别收取，安福公司提交的抄表记录每月都会经店铺人工作人员签字确认。安福公司在一审法院起诉承租人支付拖欠的租金、物管费、水电费的案件自2016年至今已有几十件，生效判决已经认定安福公司垫付水电费的事实。一审法院不予支持认定的事实错误。 3.一审法院认定安福公司没有举证证明已经向星港公司交付POS机，不予支持安福公司主张的POS机使用费错误。POS机的使用在《商铺租赁合同》第2.7.5条及附件六第六项有明确约定：“承租方自开业日始，需每天按照出租方的要求使用POS系统向出租方提供真实正确的每日营业额..…”，双方依据提供的营业额计算租金。一审中安福公司已经提交了星港公司盖章确认的销售明细，一审法院也依据销售明细认定了星港公司的租金欠费金额，但是一审法院却认定安福公司没有交付POS机，前后矛盾。 星港公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。安福公司在本案没生效时利用放假期间擅自将涉案房屋内的装修强制拆除，导致星港公司重大经济损失。星港公司在装修时安福公司收取37700元的押金和6万元保证金，应当返还给星港公司。 安福公司向一审法院起诉请求：1.判决解除安福公司与星港公司签订的《商铺租赁合同》（安粮国贸购物中心F3层F301-1+F301-2+F318-1号商铺）；2.判决星港公司立即支付安福公司商铺租金7779.6元（暂计算至2018年9月，以后计算至星港公司搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金1555.92元;3.判决星港公司立即支付安福公司物业管理费63373元（暂计算至2018年10月20日，以后计算至星港公司实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金126747.4元;4.判决星港公司立即支付安福公司垫付的水电费6385.7元，自起诉日按日6‰支付逾期付款滞纳金至款清时止；5.判决星港公司立即向安福公司支付POS机使用费8400元；6.判决星港公司承担全部诉讼费用。诉讼中，安福公司将第2-5项诉讼请求变更为：2.判决星港公司立即支付安福公司商铺租金10151.2元（暂计算至2019年7月31日，以后计算至星港公司搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金2030.24元;3.判决星港公司立即支付安福公司物业管理费814697元（暂计算至2019年7月31日，以后计算至星港公司实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金162939元;4.判决星港公司立即支付安福公司垫付的水电费7295元，自起诉日按日6‰支付逾期付款滞纳金至款清时止；5.判决星港公司立即向安福公司支付POS机使用费10500元。 一审法院认定事实：2016年5月26日，出租方安福公司与承租方蔡露露（鑫港运动俱乐部）签订关于安粮国贸购物中心【F3】层【F301-1+F301-2+F318-1】号商铺之《商铺租赁合同》，其中约定：1.1……商铺出租面积为754㎡。承租方认可在需要的情况下，与出租方及其他有相同权利的人，于开放时间内，共同使用该商场入口、楼梯过道和卫生间、电梯、自动扶梯和中央空调（双方另有约定除外），但出租方或该商场管理公司（以下称管理公司）有权限制使用上述范围……；2.1在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、……水电费，……承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用。除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方；2.3承租方必须支付实际发生的水、电、……等公用事业费用……；2.5.1承租方拖欠的水电费……等其它费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；2.5.2承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；4.4.4承租方必须于出租方或管理公司指定的时间内营业。该商场营业时间每天10：00时至22:00时……；4.5.4承租方逾期交付租金、物业管理费或其他费用时，或者到期不归还租赁商铺的，出租方有权依法处置承租方存放于该商铺内的一切财产及装修……；8.1在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并合法地提前收回该商铺单元或其任何部分。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及其他一切责任。该等情况为：8.1.1.本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正是追索）；8.2当发生本合同第8.1条情况时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：8.2.1承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金……；8.2.2承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间及免租经营期期间的租金。承租方支付租金及上述8.2.1条、8.2.2条款项不超过合同到期时租金总和。9.2承租方在签署本租赁合同的同时，与出租方聘请的物业管理公司签署《物业管理合同》……。附件六约定：承租方须于2016年7月25日前支付首期租金、物业管理费、推广费（如有）及其他费用。一、租金：租赁年度、日期、月提成租金：第一年2016年7月25日—2017年7月24日，按月营业额之5%计算；……第六年2021年7月25日—2022年7月24日，按月营业额之10%计算。a）月营业额指该月承租方于该商铺单元内开展经营活动过程中取得的一切税前营业总收入（包括所有现金或非现金形式的营业所得）；b）在计算提成租金时，承租方不可在总营业收入内扣除其他任何费用（包括但不限于税收、抵用券、推广促销折扣等费用）。承租方应于每月五日前向出租方提供该商铺单元上个月份真实的每月营业收入报表，并依税别分别列出各类营业收入。c）整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月10日前向出租方全额支付上月提成租金；三、物业管理费a）承租方应支付的物业管理费首年以30元/㎡/月计算，首年每月应付物业管理费为22620元；b）出租方或出租方指定的物业管理公司有权根据市场行情调整物业管理费，但必须遵守合理的原则；c）物业管理费的支付方式及明细详见物业管理合同。六、POS机系统收费（适用于承租方用购物中心POS机）（1）承租方必须支付POS机押金5000元/每台。租期届满之日或租赁合同提前终止时，承租方交还该商铺内的POS专用收银系统，经出租方验收合格后30个工作日内将押金无息退还给承租方；（2）每台P**机的使用费为300元/台/月，承租方应于租赁合同约定的每个缴费期将POS机使用费与租金、物业管理费一同支付给出租方，承租方逾期支付使用费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%向出租方支付滞纳金。 2016年6月7日，甲方安福公司、乙方蔡露露（鑫港运动俱乐部）、丙方星港公司签订《租赁补充协议》，其中约定：2016年5月26日签署的《安粮国贸购物中心租赁合同》承租人由乙方变更为丙方；租赁期（含免租装修期）自2016年6月6日起至2020年6月5日止，其中免租装修期由2016年6月6日始至2016年8月5日止，若承租方在合同期内提前解约或因承租方违约导致合同提前解除，则需补交在此期间的租金费用；该商铺单元只限用作经营星港青少年跆拳道素质品格教育机构之用途；附件六所述承租方须于2016年7月25日前支付首期租金、物业管理费、推广费（如有）及其他费用。租赁年度、日期、提成租金：第一年2016年5月25日—2017年5月24日，按月营业额之5%计算；……第六年2021年5月25日—2022年5月24日，按月营业额之10%计算。变更为：承租方须于2016年8月6日前支付首期租金、物业管理费、推广费（如有）及其他费用。租赁年度、日期、月提成租金：第一年2016年8月6日—2017年6月5日，按月营业额之5%计算；第二年2017年6月6日—2018年6月5日，按月营业额之6%计算；第三年2018年6月6日—2019年6月5日，按月营业额之7%计算；第四年2019年6月6日—2020年6月5日，按月营业额之8%计算；本协议未涉及之条款按原合同执行。 上述合同签订后，星港公司于2016年6月4日接收商铺，并签署了《商铺进场交接确认单》，记载水表读数无、F301-1电表数0、F301-2电表数16.5，但交接内容中未记载有POS机。 2016年8月—2019年7月31日，星港公司应向安福公司支付月提成租金计10151.20元。 安福公司诉请主张的水电费7295元，其计算依据和标准为：截至2019年8月份抄表，电费64573.92元【（25364度+23692度）×1.32元/度】+水费488.4元（111吨×4.4元/吨）-星港公司已付55241.08元。 诉讼中，一审法院于2019年4月18日向星港公司送达了民事起诉状等诉讼材料。 一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。依据《商铺租赁合同》1.1的约定，星港公司关于商场12号电梯的相关抗辩缺乏合同依据，故不予以采信。依据《租赁补充协议》关于合同变更内容的约定，星港公司关于租金、物业费及其他费用是按照其年营业额比例一并进行收取的相关抗辩缺乏法律依据，故不予以采信。 关于安福公司的第一项诉请。依据《商铺租赁合同》附件六c）“整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月10日前向出租方全额支付上月提成租金”的约定，应认定星港公司拖欠安福公司应付月提成租金已构成违约。依据《商铺租赁合同》8.1和8.1.1条的规定，安福公司有权立即终止本合同。对此，该院于2019年4月18日向星港公司送达了民事起诉状等诉讼材料，故应认定合同自此时解除。 关于安福公司的第二项诉请。对于星港公司欠付安福公司合同解除前的租金，安福公司诉请星港公司给付，符合法律规定，应予以支持。对于合同解除后的租金，因合同虽已解除，但星港公司尚未将商铺即刻向安福公司返还，故星港公司应向安福公司支付将商铺返还安福公司之日期间的占有使用费，该费用应比照合同约定的月提成租金标准计付。因此，星港公司应向安福公司给付拖欠的2016年8月—2019年7月31日应付月提成租金计10151.20元，此后租金比照合同约定的月提成租金标准计付至商铺返还之日止。对于拖欠租金违约金，依据《商铺租赁合同》关于逾期支付租金违约金的相关规定,安福公司主张违约金2030.24元，符合合同约定，故应予以支持。 关于安福公司的第三项诉请。依据《商铺租赁合同》9.2“承租方在签署本租赁合同的同时，与出租方聘请的物业管理公司签署《物业管理合同》……。”的规定，及附件六中三物业管理费c）“物业管理费的支付方式及明细详见物业管理合同。”的规定，可认定物业管理费的实际收取人应为物业管理公司。因星港公司未能举证证明其与物业管理公司签署有《物业管理合同》，同时安福公司对物业管理公司应收取案涉租赁物的合法收费标准或数额亦未予以举证，故不能认定《商铺租赁合同》附件六中三物业管理费a）“承租方应支付的物业管理费首年以30元/㎡/月计算”的约定具有合法性。因此，对于安福公司的该诉请不予以支持。对此，安福公司可待物业管理费合法损失确定后，另行主张权利。 关于安福公司的第四项诉请。因《商铺进场交接确认单》对星港公司接收案涉租赁物时的水电表读数有记载，故星港公司应对其实际使用的水电表读数负有举证责任，同时安福公司亦应对其主张的水电费收费标准或其已实际向收费部门交纳的水电费数额负有举证责任。因安福公司主张的水电费收费标准与水电部门公布的种类及其收费标准不符，且安福公司亦未能举证证明水电费不属于直接向水电部门缴费及实际收费部门收取水电费的合法标准或其已实际缴费数额，故不能认定安福公司所主张的水电费收费标准具有合法性。因此，对于安福公司的该诉请不予以支持。对此，安福公司可待水电费合法费用确定后，另行主张权利。 关于安福公司的第五项诉请。依据《物业管理合同》附件六中六“承租方必须支付POS机押金5000元/每台”的规定，因安福公司未能举证证明其收取有星港公司交纳的POS机押金，结合《商铺进场交接确认单》中交接内容没有POS机的记载，不能证明安福公司向星港公司交付有POS机。因此，对安福公司的该项诉请不予以支持。 综上所述，安福公司的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、案涉合同于2019年4月18日解除；二、安徽星港体育运动俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省安福置业有限公司支付2016年8月—2019年7月31日应付月提成租金计10151.20元，此后租金比照合同约定的月提成租金标准计付至商铺返还之日止；三、安徽星港体育运动俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省安福置业有限公司支付逾期支付租金违约金2030.24元；四、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13868.50元，由安徽省安福置业有限公司负担13683.50元，安徽星港体育运动俱乐部有限公司负担185元。 二审中，安福公司提交证据如下：（2019）皖01民终3844号生效判决书及商铺租赁合同一份，证明安福公司提供了物业服务，垫付了水电费。星港公司质证如下：对判决书真实性合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该判决书并不能证明安福公司为星港公司提供物业服务，就本案而言，安福公司作为案涉房屋出租方，从安福公司所提供的材料无法证明安福公司具有物业服务资格并提供了物业服务。对商铺租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。本院认证如下：对安福公司二审提交的证据的真实性予以确认，但是不能作为本案认定事实的直接依据。因此，本院对其证据效力不予认定。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，关于本案的争议焦点之一，安福公司主张的物业费及逾期付款违约金问题。双方关于物业管理费的约定在附件六第三条中。关于物业管理费，双方首先约定了物业费标准为30元/平方米/月；其次，又约定了“出租方或出租方指定的物业管理公司有权根据市场行情调整物业管理费，但必须遵循合理的原则”；再次，合同又约定物业管理费的支付方式及明细详见物业管理合同。而此后安福公司并未与星港公司签订物业管理合同，或者指定物业管理公司签订合同，因此，关于物业管理费的支付方式及明细并不明确。并且双方《商铺租赁合同》中约定的物业管理费30元/平方米/月的标准相较于市场行情畸高，也不符合合同约定的“合理性原则”。因此一审法院对安福公司该项诉请未予支持，并告知可待物业管理费合法损失确定后另行主张权利，处理正确，本院予以维持。 关于安福公司上诉主张的水电费及滞纳金问题。因本案中安福公司主张的水电费收费标准与水电部门公布的种类及其收费标准不符，且安福公司也未举证证明实际收费部门收取水电费的合法标准或其已实际缴费数额，因此，在星港公司已经举证证明已向安福公司支付水电费的情况下，本案中难以认定安福公司所主张的水电费收费标准具有合法性。一审法院对于安福公司的水电费诉请不予支持，并告知安福公司可待水电费合法费用确定后另行主张权利，处理正确，本院予以维持。 关于安福公司主张的POS机使用费问题。因安福公司未提供将POS机交付星港公司使用的直接证据，亦未提供证据证明星港公司实际使用了POS机，因此，安福公司应当承担举证不能的法律后果。一审法院对安福公司该节诉讼请求未予支持，本院予以维持。 综上，安福公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13868.50元，由安徽省安福置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二十三日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。