黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初4908号原告（反诉被告）：赵斌，男，1983年1月31日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：李忠生，北京市泽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳杰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：张智伟，男，1982年5月13日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告（反诉第三人）：黑龙江省家启房地产信息服务有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**恒大名都小区**商业楼****商铺。法定代表人：曹雪，总经理。委托诉讼代理人：潘旭，女，该公司人事经理。原告（反诉被告）赵斌与被告（反诉原告）张智伟、（反诉第三人）黑龙江省家启房地产信息服务有限公司（以下简称家启房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，张智伟于2019年10月8日向本院提出管辖权异议申请，本院于2019年10月21日作出（2019）黑0109民初4908号裁定书，裁定驳回张智伟的管辖权异议申请。张智伟对此裁定不服，提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）黑01民辖终497号裁定书，驳回张智伟的上诉，维持原裁定。本院于2020年1月9日依法适用简易程序，第一次公开开庭进行了审理，于2020年6月16日依法适用简易程序，第二次公开开庭进行了审理。赵斌的委托诉讼代理人李艳杰，张智伟及其委托诉讼代理人张宏、张帅，家启房地产公司的委托诉讼代理人潘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵斌向本院提出诉讼请求：1.请求解除赵斌与张智伟、家启房地产公司于2019年8月14日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《家启地产居间服务补充合同》；2.请求确定赵斌已收定金20000元归赵斌所有，张智伟无权要求返还；3.张智伟、家启房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：赵斌与张智伟于2019年8月14日在家启房地产公司签订房屋买卖居间服务合同，三方签订的居间服务合同第9条（二）第3、4小项，明确约定，如张智伟未按合同约定办理相关手续，7日内应承担成交价3%的滞纳金，逾期7日张智伟构成单方违约，应承担定金不予返还的责任。虽然合同中没有明确约定该项为合同解除条件，但是依据定金罚则的适用规律来看，定金不予返还的前提条件就是合同解除，因此该条应为合同解除的条件。而张智伟至今未能办理合同第7条所约定的将首付款存入监管帐户的合同先行履行条件，因此依据第9条的约定赵斌有权解除合同；另依据合同法第94条第3项的规定，经催告赵斌有权解除合同，而本案在合同签订后张智伟一直未办理监管帐户，中介公司也未能在合同约定期限内督促双方办理监管帐户，并且未将首付款存入该监管帐户，直至2019年8月29日中介公司通知赵斌到银行办理帐户时才得知当时办理的是贷款帐户，而不是监管帐户。在签订了同意贷款帐户的情况下向中介公司及张智伟提出了办理监管帐户的要求，并且要求张智伟交付首付款未果。因此在此时应视为赵斌已经发出催告，然至本案诉讼，二被告均未能配合将首付款存入监管帐户，因此符合合同法该条规定，赵斌有权解除合同。居间服务合同第7条第2项是制式合同，并不是当事人自愿选择的条款，而是无奈下选择的条款，是与事实和行政法规相违背的。该居间服务合同系黑龙江省住房和城乡建设厅及黑龙江省市场监督管理局统一制订的合同文本，而在该文本填写说明第8条明确载明为确保交易资金安全，提醒买卖双方将交易资金存储在当地房地产主管部门备案的资金监管帐户内。并且在第7条第2项也明确乙方将购房首付款存入资金监管帐户后，才可以办理贷款手续。而在补充合同第3条第4项中的第4小项中也明确约定了，中介公司服务事项中必须协助甲乙双方办理资金监管手续，因此办理资金监管手续不仅仅是行政机关的要求，也是为了保护出卖方权益的一种方式方法。而本案中二被告不仅没有办理资金监管帐户，将首付款存入该帐户，还恶意串通，在办理贷款手续时向赵斌声明不需办理资金监管帐户，赵斌在被欺骗的情况下，签订了允许贷款的手续，但回来后经向专业人员咨询，如果首付款没有存入资金监管帐户，或者交给出卖方，在办理贷款及产权交易手续后，会给出卖方带来极大的风险，才知被二被告联合欺骗，因此提出解除合同，虽然在解除时提出了一些为了达到解除目的而作出的让步方案，但该方案依法不得作为在诉讼中的证据。对于中介公司的意见，赵斌认为中介公司有义务提醒双方并协助双方办理资金监管手续，不予办理违反了中介公司诚实信用的原则，中介公司存在不履行服务内容的违约行为。在签订合同的时候，赵斌并不清楚如何办理资金监管帐户，等到通知办贷款的时候，才知道资金监管帐户和办贷款是两码事。赵斌在签贷款的时提出来过，当时二被告说咱们这个不需要办理资金监管帐户，后来就签订了合同。张智伟是随时可以对该笔款项进行挪用和动用的，无法保证出卖方的权益，故诉至人民法院。张智伟辩称，不同意赵斌的诉讼请求。一、赵斌第一项诉请为解除赵斌与张智伟、家启房地产公司签订的房地产经纪居间服务合同、补充合同。1.赵斌与张智伟及家启中介签订的《房屋买卖居间服务合同》及《补充合同》中，并未约定解除条件，且赵斌提出的解除理由也不符合法定的解除条件，三方之间签订的合同既没有约定解除合同的条件，三方之间也没有达成解除合同的意思表示，故赵斌解除合同的诉请无事实依据。若按赵斌主张张智伟存在迟延履行行为，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第三款的规定，其必须进行催告后才有权解除合同，但是赵斌提交的所有证据，均没有证明其向张智伟行使过催告权，而是在张智伟没有违约的情况下，直接向张智伟送达了解除通知，其单方解除合同不符合法定条件。故赵斌提出的解除合同的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，依法应予驳回。2.张智伟依约在合同签订当日向赵斌交付了20000元定金，同时在七日内将首付款395000元准备完毕，并且张智伟在依约向中介交纳了代办费及中介费，完全按照贷款银行及中介的要求办理了贷款手续。赵斌及其配偶在贷款银行也签订了相关的同意售房及首付款声明等手续，且签订贷款手续的时间已超过其主张张智伟违约的时间节点，其签字的行为进一步证明，赵斌对整个交易流程知情并认可。退一步讲，即便按赵斌主张张智伟有违约行为，但赵斌及其配偶在贷款行为签字办贷款的行为，应视为赵斌放弃向张智伟主张所谓的违约责任。同时，张智伟支付的20000元订金，应视为张智伟已经支付的部分购房款。所以，张智伟一直在积极的履行合同义务，在整个交易过程中不存在违约行为，合同应当继续履行。赵斌起诉状中陈述的事实和理由与客观事实不符，赵斌第一项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。二、赵斌自认有违约行为，故赵斌的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回，同时本案发生的诉讼费用也应由其自行承担。通过张智伟的证据，可以确认赵斌在交易过程中自认有单方终止合同的违约行为，故赵斌反污蔑张智伟违约的主张不成立，依法应予驳回。张智伟坚持履行三方签订的房屋买卖合同，如果赵斌坚持的法律关系与张智伟的观点及反诉理由不一致，请贵院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定依法对我方予以释明。三、赵斌引用的合同条款并没有直接约定赵斌有权解除合同，包括赵斌自认合同中的定金条款得出的解除条件，仅是其主观推断。根据《合同法》第93条的规定，合同的解除双方必须要约定解除条件，赵斌引用的合同条款并没有直接约定解除条件，依据定金条款反推出的解除条款是不成立的。同时，审判实践中，如果合同在履行过程中，有一方违约，在合同继续履行的条件下，守约方依然可以追究违约方违约责任，当然这个违约条件也包括定金条款的适用，所以赵斌依据定金条款反推出的解除条款是不成立的。四、双方签订的居间服务合同第7条第2款中并没有约定资金监管事项，该合同系省住建厅提供的示范文本，并非某一方当事人提交的格式条款。当时买方购房时因为需要办贷款，所以只能按格式条款选择第二项贷款方式交易，中介公司告知买卖双方，因为每个贷款银行对首付款的要求不同，所以首付款最终存到哪个帐户需要以贷款银行的意见为主。这是在签订合同之初，买卖双方都认可的条件，所以在条款上并没有赵斌所主张的资金监管帐户，也没有相应的帐号。当时中介公司只是告知买方要在7日内将首付款金额准备完毕，随时通知买卖双方办理贷款，所以买方也按照合同约定，在7日内将首付款足额甚至超额准备完毕。贷款当天，贷款银行告知买方将首付款存到其贷款银行就可以正常走贷款手续，这个条件是买卖双方均予认可。同日，赵斌及其配偶再次在银行提供的同意售房及首付款声明的手续中签字确认的行为再次印证了买方没有违约，赵斌以未进行资金监管为由，主张买方违约，与客观事实不符。综上所述，赵斌的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护张智伟的合法权益，维护正常的交易秩序。家启房地产公司辩称，不同意解除三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（0000329），居间方没有违约，不同意承担原告的起诉费。一、2019年8月14日，赵斌与买方张智伟通过家启地产签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（0000329），合同是买卖双方真实意思表示，依法生效。合同约定如下：该房产买卖双方约定好成交价为壹佰贰拾叁万伍仟元整（￥1235000元），定金为贰万元整（￥20000元）。丙方为买卖双方提供居间服务（①丙方提供与购买房屋相关的法律法规、政策市场行情咨询；②协助买卖双方实地查勘房源；③查验双方买卖房屋资格，身份证明和房屋产权状况；④为买卖双方签订买卖居间合同；⑤丙方配合买卖双方办理房产更名过户的相关手续），在履行此合同时，居间方已经履行了所有的居间服务义务，应该收取居间服务费用壹万贰仟叁佰伍拾元整（￥12350元）。二、2019年8月14日三方签订《黑龙江房地产经纪居间服务合同》的同时，买卖双方签订了《自行转款定金及未预留清费押金声明》，张智伟给赵斌购房定金贰万元（￥20000元），赵斌预留不动产证原件，后因为赵斌认为买方张智伟违约取回房产证原件。居间方留下了买卖双方的身份证复印件，查档确保交易顺利进行，居间方已经尽了居间方应尽的义务。三、居间方的办件员汪东海在2019年8月28日通知买卖双方于2019年8月29日办理银行贷款审批，并且电话通知张智伟配合办件。赵斌和张智伟微信均回复同意，并于2019年8月29日均到场配合办理银行贷款审批手续（房主及其爱人到场签字）。当时买卖双方均是配合办理的，房主对于买方首付款存在通河农商银行通河支行（贷款银行）是知情认可的，办件员汪东海也说明了通河农商银行不需要做资金监管，只是买方把首付款存在银行，证明其要购买的事实，赵斌及其爱人对于此事知情认可。同时，赵斌及爱人和张智伟签署了《首付款声明》及《售房人婚姻状况及同意房产出售证明》，赵斌及其爱人签字按手印表示并没有对买方张智伟资金监管提出异议，证明赵斌对于农商银行不需要首付款监管是知情认可的。直至2019年9月9日赵斌提出了买方张智伟资金监管问题，并于2019年9月11日赵斌发《通知》并提出此房张智伟不做资金监管不行，并口头提出这个房子卖的便宜了想要涨价，并且说明了车位不想出售给张智伟。张智伟解释购买此房的首付款存在通河农商银行通河支行（贷款银行），银行通知不需要做资金监管（银行贷款本身不需要监管）。居间方多次沟通买卖双方但是未果，居间方已经尽了居间方的协调责任，买卖双方还是对此事达成不了一致。综上所述，张智伟积极履行居间服务义务，促成了双方签订《黑龙江房地产经纪居间服务合同》，以及调解双方纠纷，不涉及违约，不应承担起诉费，望贵法院依法裁决。张智伟向本院提出反诉请求：1.请求确认张智伟与赵斌、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》有效；2.请求判令赵斌继续履行三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》；3.请求确认张智伟为地下306号车位使用权人；4.请求判令赵斌将地下306号车位交付张智伟使用；5.请求判令赵斌将地下306号车位的合同及其它与车位相关的手续原件交付给张智伟；6.请求判令赵斌继续协助张智伟办理松北××××号恒大名都小区3号楼2单元11层××号房产的贷款手续；7.请求判令赵斌协助张智伟取得松北××××号恒大名都小区3号楼2单元11层××号房产的不动产权属证明（最终名称以不动产登记机构发放的名称为准）；8.请求判令赵斌给付张智伟迟延履行滞纳金暂定人民币15万元（根据《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》第9条第3款约定，按总房款成交价的每日3%标准，从2019年9月11日起计算至赵斌履行合同之日止）；9.请求判令赵斌承担张智伟委托律师的代理费16000元；10.本案的诉讼费、保全费、邮寄费由赵斌承担。张智伟当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年8月14日，反诉原、被告、第三人先后签订了《签约提示》、《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》，合同约定张智伟以1235000元的价格，以贷款的方式从赵斌处购买松北区秀水路2818恒大名都小区3号2单元11层××号房产，赵斌附赠地下车位。2019年8月29日，三方调查完档案之后，直接到通河农商银行通河支行的哈尔滨分理处办理贷款手续，张智伟按银行的要求将贷款手续提交给贷款银行，同时，赵斌配合办理前期贷款手续。2019年9月4日，第三人通知赵斌配合贷款银行验房，但赵斌未回复，9月6日第三人再次通知验房，赵斌回复9月9日验房，但9月9日亦未验房。2019年9月10日，赵斌明确表示因个人原因不想再继续交易房产，赵斌的行为构成违约，并侵犯了原告的合法权益。因三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》不违反法律法规的强制性规定，合同有效，赵斌应继续履行三方签订的合同，同时，补充合同第4条第4款明确约定一方违约守约方可以主张违约方承担赔偿责任。根据《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》约定，赵斌应将地下306号车位交付张智伟使用，但截至今日赵斌未将车位交付张智伟使用，也未向张智伟交付地下306号车位的合同及其它与车位相关的手续，侵害了申请人的合法权，故诉至法院。赵斌辩称，不同意张智伟的反诉请求。对于反诉第一项在本诉中赵斌对该合同效力是认可的，也是依据该和有效的情况下，依据该合同解除合同，因此无须提出第一项请求。对于第二至七项诉请均是要求赵斌继续履行合同的诉请，因赵斌已经向其发出合同解除通知，并且明确表示不履行合同，因此该六项诉请不应当支持。本案只涉及谁承担违约责任的问题，不涉及继续履行合同的问题。关于第八项诉请系张智伟错误的理解了居间服务合同第9条的约定，第9条明确约定了迟延履行合同7日内承担滞纳金的违约，超过7日承担的定金罚则，而本案显然超过了履行期限7日的规定，依法违约责任和定金罚则当事人可以选择，但是按照该合同第9条双方对于选择已经作出了约定，因此本案超过了7日，就不存在7日内承担滞纳金的约定，应当适用定金罚则，因此这八项诉请没有合同依据。对于反诉第九项诉讼请求，虽然法律规定代理费系诉讼当事人损失的一部分，但是该代理费需在诉讼请求有理的情况下才能予以支持，计算方式也应当符合法律规定，不能过高，而本案所涉及16000元代理费，该代理费的计算方式即张智伟的第八项诉请，而第八项诉请按照合同约定是不存在的，因此无论本案审理结果如何，张智伟都无权请求赵斌承担该笔费用。同时，在合同中的第9条（一）第3项笔误，应该是第9条（一）第4条的约定承担违约责任，不是第10条。在合同中约定了，7日内约定是双方适用滞纳金的，超过了7日是适用订金罚则。对于本案虽然合同中标明了居间服务合同及补充合同的名头，但是在本案涉及的管辖异议审理纠纷中，中级法院认定的该两份合同系同时签订，虽然补充合同的名头为补充，但是其所签订的内容是应该在签订正式合同之前而签订的，因为只有先签订居间合同，才能签订房屋买卖合同，而居间服务合同中所涉及的内容均是制式合同规定的必须履行的内容，因此在关于合同主要条款的适用上，应该适用居间服务合同，而不是补充合同。张智伟要求违约金适用合同条款不当，如法庭认为该条款可以适用，赵斌请求按照法定标准降低违约金计算。综上，张智伟所提出的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。家启房地产公司辩称，对于张智伟提出的反诉请求没有意见。在家启地产为买卖双方签订居间服务合同后，又为二者签订了补充协议，补充协议中明确约定了违约责任，赵斌和张智伟对主合同及补充协议均是知情认可的，当然对于主合同约定不明确的，会在补充协议中有所体现，对于张智伟要求赵斌赔付的，按照合同约定执行没有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵斌举示的证据A1，即张智伟举示的证据B1、B2、C1、C2，第三人家启房地产公司举示的证据D1，《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号：0000329）（以下简称《居间服务合同》）及《家启地产居间服务补充合同》（合同编号：0000329）（以下简称《补充合同》），该份证据真实、合法，能够证明赵斌与张智伟于2019年8月14日在第三人家启房地产公司签订合同编号为0000329的《居间服务合同》及《补充合同》，且能够证明三方合同约定情况，故本院予以采信。赵斌举示的证据A2，即张智伟举示的证据C７，赵斌于2019年9月11日向张智伟、家启房地产公司送达的通知一份及向家启房地产公司送达的申请书一份，该份证据真实、合法，且结合张智伟举示的证据C７能够印证张智伟已经收到由赵斌签字的通知，能够证明赵斌于2019年９月1１日向张智伟及家启房地产公司提出解除合同申请，故本院予以采信。赵斌举示的证据A３，家启房地产公司于2019年８月1４日出具的编号为0000329的证件收条一张、房屋所有权证书一份以及家启房地产公司、张智伟分别于2019年９月1１日出具的收条二张，该份证据真实、合法，能够证明案涉房屋归赵斌所有，且能够证明案涉房屋所有权证书自房屋交易时起的流转，但无法证明其他待证问题，故本院予以部分采信。赵斌举示的证据A4，即家启房地产公司举示的证据D4，家启房地产公司工作人员与赵斌微信聊天记录截图3张，因该组证据没有原始载体且原告提供的证据为复印件，无法核实真实性，故本院不予采信。张智伟举示的证据B3，赵斌于2019年8月14日出具的收条一张，该份证据真实、合法，能够证明赵斌于2019年8月14日收到张智伟交付的购房定金2万元，故本院予以釆信。张智伟举示的证据B4，起止日期为20190815-20190821的中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单（账号户名：62×××17张智伟）一张，该份证据真实、合法，能够证明2019年8月20日张智伟的个人账户存款金额额为442870.72元，无法证明其它待证问题，故本院予以部分采信。张智伟举示的证据B5，售房人婚姻状况及同意房产出售证明一份，该份证据真实、合法，能够证明赵斌拥有案涉房屋、婚姻状况，以及其与配偶均同意出售该房产，但无法证明其它待证问题，故本院予以部分采信。张智伟举示的证据B6，哈尔滨市不动产登记中心于2019年8月29日出具的不动产登记信息查询结果证明二张，该份证据真实、合法，能够证明案涉房屋系赵斌所有，故本院予以釆信。张智伟举示的证据B7，家启房地产公司办件员汪东海的证言，虽证人仅提供书面证言，但因赵斌自认证言的真实性，故本院予以釆信。张智伟举示的证据B8，张智伟于2019年10月10日向家启房地产公司及赵斌发出的通知复函，本院对其真实性予以采信。张智伟举示的证据B9家启房地产公司于2019年10月10日出具的收条一张，证据B10张智伟于2019年10月10日向赵斌发送通知复函的短信截图一张，证据B11家启房地产公司向赵斌转达通知复函的短信截图一张，该三份证据仅能证明张智伟向赵斌及家启房地产公司发出通知复函，且家启房地产公司收到该复函，无法证明其他待证问题，故本院予以部分采信。张智伟举示的证据C3，2019年9月4日家启房地产公司工作人员与微信名为“小饭团”的聊天记录截图一张，证据C4，张智伟与家启房地产公司工作人员微信名为“精专心&心服务李明涛”的聊天记录截图一张，因该证据未能提供原件，且无法核对与本案的关联性，故本院不予采信。张智伟举示的证据C5，2019年9月10日12时27分家启房地产公司工作人员李明涛与张智伟的通话录音记录一份及2019年9月10日13时43分家启房地产公司工作人员李明涛与张智伟、赵斌的三方通话录音记录一份，该份证据真实、合法，能够证明赵斌要求解除合同，故本院予以采信。张智伟举示的证据C6，家启房地产公司工作人员李明涛于2019年9月17日出具的证明一份，该份证据能够证明2019年9月17日双方协商时赵斌未到场，但无法证明其他待证问题，故本院予以部分采信。张智伟举示的证据C8，2019年9月29日张智伟与黑龙江龙房川律师事务所签订的龙房川诉讼代理合同（编号为龙诉字【2019】第0929001号）一份，证据C9，黑龙江增值税普通发票（编号：44243467，价税合计金额：16000元）一张，该份证据真实、合法，能够证明张智伟因与赵斌的房屋买卖合同纠纷案件聘请律师，并支付律师费16000元，故本院予以釆信。家启房地产公司举示的证据D2，《居间服务费欠费证明》（合同号：329）一份及张智伟交付购房佣金及代办费的收据两张（日期分别为2019年8月14日及2019年9月12日），该份证据真实、合法，能够证明张智伟共支付给家启房地产公司佣金及代办费12350元，故本院予以釆信。家启房地产公司举示的证据D3，三方于2019年8月14日签订的《自行转款定金及未预留清费押金声明》一份及房屋产权证明复印件、赵斌身份证复印件、张智伟身份证复印件各一份，该份证据真实、合法，能够证明三方于2019年8月14日签订居间服务合同的同时，张智伟支付购房定金20000元，赵斌提供了不动产证原件，故本院予以釆信。家启房地产公司提交证据D4，首付款声明和售房人婚姻状况及同意房产出售证明各一份，该声明仅能证明三方在银行办理过贷款手续，无法证明家启房地产公司已将不进行资金监管事项通知到赵斌，故本院不予采信。本院认定事实如下：2019年8月14日，出售方（甲方）赵斌、买受方（乙方）张智伟及中介方（丙方）家启房地产公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号：0000329）（以下简称《居间服务合同》）及《家启地产居间服务补充合同》（合同编号：0000329）（以下简称《补充合同》）。《居间服务合同》第一条房屋基本情况约定，赵斌自愿将其名下的位于哈尔滨市松北××××号恒大名都小区3号楼2单元11层××号的房屋（不动产权证号：哈房权证松字号第2016623××号，建筑面积114.11㎡）出售给张智伟。《居间服务合同》第二条约定，案涉房屋成交总价为1235000元，合同签订当日张智伟支付定金20000元，购房定金应存入指定的监管账户，户名：/账号：/（户名和账号均划掉未填写内容）。《居间服务合同》第五条经纪服务内容及收费约定，……（二）经纪服务收费：按本房屋总成交价款的百分之一（小写：1%）支付，支付时间为房屋交易合同签订之日起3日内。支付方式：乙方1%。《居间服务合同》第七条付款方式约定，甲乙双方同意按以下第二种方式付款，同时乙方已支付的定金可冲抵购房款。……（二）贷款交易方式：可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；公积金贷款以公积金管理中心评估审定为准。乙方于合同签订后7日内将首付款叁拾玖万伍仟元整（小写￥395000元整），存入指定资金监管账户，户名/账号/，乙方将购房首付款存入资金监管账号后，丙方通知甲乙双方办理贷款。转移登记办理完毕，甲方领取售房首付款及贷款。《居间服务合同》第九条责任义务（一）甲方责任义务约定，……3.甲方应及时提供办理房地产转让过户的相关手续与材料，并配合各方订立房地产买卖合同。如因甲方原因导致交易延迟受理、未按时交接房屋等，每逾期一日，应向乙方支付上书房屋总成交价的3%的滞纳金；逾期7日，构成甲方单方违约，甲方应按本合同第十条（笔误，应系第九条）第一款第4条约定承担违约责任。双方另行约定除外。4.若甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同第十一条双方约定其他事项手写内容为：1.经甲乙双方协商同意，甲乙双方更名过户当天，双方办理此房屋的清费手续；2.乙方购买此房产，甲方附赠地下306号车位；3.丙方承诺在甲乙双方积极配合下双方递交齐银行全部手续当日起三十个工作日内，此房屋贷款过户手续完毕，甲方收到全部房款，如逾期则丙方按所收费用的千分之三赔付给甲方；4.因不留清费押金在丙方，此房屋出现任何问题与丙方无关。《家启地产居间服务补充合同》约定，按照成交价1%的费率标准向丙方缴纳居间服务费，即12350元，由乙方承担。甲乙双方同意由丙方协助办理产权和贷款，代办费2000元，由乙方承担，补充合同第三条约定了代办服务内容和范围。2019年8月14日，三方同时签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，对提前转款事宜达成如下补充协议：“一、丙方郑重声明：因提前转款存在可能的重大信用风险和交易不确定性，经甲乙双方协商后，甲乙双方坚持不预留清费尾款，交接房屋时房屋各项费用欠费及房屋内损坏由甲乙双方自行解决与居间方无关！二、丙方建议甲乙双方不提前转款或自行转款；应到银行开设联名账户或银行资金监管；如甲乙双方坚持提前转款或自行转款，则因此造成的任何纠纷与居间方无关，并由甲乙双方自行解决。三、甲乙双方均不得援引《房屋买卖居间服务合同》及本补充协议向丙方主张任何权利。四、如出现任何问题由守约方自行向违约方提送仲裁。五、其他补充内容：__________六、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自甲乙双方签字后生效。本补充协议与《房屋买卖居间服务合同》具有同等法律效力，与《房屋买卖居间服务合同》约定内容不一致时以本补充协议为准。”赵斌将不动产权证号为哈房权证松字号第2016623××号的不动产权证书交给家启房地产，张智伟将20000元的定金交付给赵斌，将2000元代办费交给家启房地产公司。2019年8月14日家启房地产公司向张智伟出具收据，注明：“收乙方张智伟代办费2000元，欠12350元，房源地址：松北××××号恒大名都小区3号楼2单元11层××号。”2019年8月28日，家启房地产公司办件员通知赵斌、张智伟于2019年8月29日办理银行贷款审批手续,通知赵斌的微信载明：“明天八点半，夫妻双方到场，携带夫妻双方身份证原件，双方户口本原件，结婚证原件，产权人有农商银行卡原件带着，没有到那开，地址松北，地址松北一路**”年8月29日，家启房地产公司带领赵斌及妻子和张智伟共同到哈尔滨市不动产登记中心办理不动产登记信息查询结果证明和银行贷款相关业务。2019年9月5日赵斌、张智伟在房产局和银行签订《售房人婚姻状况及同意房产出售证明》，内容为：“事项一：赵斌同意出售位于松北××××号恒大名都1区3号楼2单元11层××号的房产一处，售房人现声明本人目前婚姻状况为已婚，声明人对声明内容的真实性负责，并对声明不实引起的系列问题负法律责任。声明人：赵斌。事项二：售房人配偶赵辰琪，同意售房人__（证件号码____）出售位于____的房产。声明人对声明内容的真实性负责，并对声明不实引起的系列问题负法律责任。声明人（售房人配偶）签字：赵辰琪”。赵斌、张智伟在银行签订《首付款声明》内容为：“1.本人具有完全民事行为能力签署和履行本声明；2.卖方赵斌已收到来自买方张智伟的不低于房屋交易额（空）%的购房首付款，人民币（大写）（空）。3.房屋的买卖双方均对该笔房产交易的真实性负责。”张智伟名下的中国农业银行银行卡内的个人账户（账号户名：62×××17），2019年8月15日金额为17129.95元，2019年8月20日金额为442870.72元。庭审中家启房地产公司自认，2019年9月9日赵斌向张智伟提出资金监管问题。2019年9月10日之前，赵斌曾向中介公司提出过张智伟在履行合同过程中存在违约行为。2019年9月10日，赵斌与其爱人与张智伟通话，表示之前提到的违约条款，赵斌不追究了，只要张智伟同意解除合同，赵斌赔偿张智伟中介费等损失，张智伟表示不同意解除合同。2019年9月11日，赵斌向家启房地产公司发送《通知》，载明“出卖方赵斌与买方张智伟于2019年8月14日在贵公司签订的房屋买卖居间服务合同，现因买受方张智伟违反主合同第七条之规定，乙方于合同签订后7日内将首付款395000元存入指定资金监管账户，同时违背了民法的诚实信用原则。为此出卖方赵斌决定：终结出卖方赵斌与买受方张智伟签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《家启地产居间服务补充合同》的交易。”同时于2019年9月11日向家启房地产公司发出《申请书》，请求在送达终结交易通知书生效后五个工作日内，将出卖方赵斌的房产证予以返还。同日，家启房地产公司将该份通知书送达给张智伟。张智伟于2019年9月12日向家启房地产公司补交中介费12350元。2019年9月17日，家启房地产公司将房产证交还给赵斌。2019年9月19日，赵斌诉至法院。张智伟于2019年9月29日与黑龙江龙房川律师事务所律师签订诉讼代理合同，约定：“乙方代理本诉部分的费用15100元（免收本诉环节中反诉部分的代理费），甲方于合同签订之日给付。……甲方支付1000元作为乙方代理过程中所需的实际发生费，包括交通费、通讯费、印务费、餐宿费等等与业务有关的必要费用。”2019年10月10日，张智伟对赵斌发出的通知给予函复，内容为：“1.买受人张智伟在交易过程中没有违约行为，故不同意解除双方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《家启地产居间服务补充合同》；2.出卖人赵斌擅自终结合同的行为已构成违约，我将通过司法程序维权；3.诉讼过程中的相关违约，将根据法律及合同约定，由违约方承担”。家启房地产公司将该复函及时通知赵斌。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同解除的问题。赵斌作为出卖方应履行配合买方办理贷款的义务，张智伟作为买受方应当履行支付房屋价款的义务，家启房地产公司作为居间方应当履行居间义务并指导双方签订有效的买卖合同。本案中，赵斌在签订买卖合同之初即提供房屋产权证原件，并配合出卖方和居间方到不动产中心查阅房屋档案，到银行办理相关手续，已经履行合同义务。张智伟应履行支付房屋价款的义务，其将首付款对应金额存于自己银行账户，不能视为对合同义务的履行。家启房地产公司作为居间方，虽在双方签订房屋买卖居间合同之前履行了磋商义务，但在指导双方签订房屋买卖合同时，并未根据住建局发布的《房屋买卖居间合同》范本引导双方进行资金监管，亦未将如何进行资金监管写入补充条款中，促进双方交易过程中规避了主要的合同义务，导致双方对如何继续履行合同义务发生争议。家启房地产公司主张其已经告知赵斌不进行资金监管以及可在房产局办理资金监管，但其提交的指导双方签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，并不能证明赵斌同意首付款亦不进行资金监管，应承担举证不能的法律后果，本院对家启房地产公司的相关抗辩不予采纳。同时，家启房地产公司在赵斌与张智伟去银行办理贷款手续时告知赵斌需要提供银行卡，佐证了赵斌主张的需要将首付款进行资金监管的诉称，以及家启房地产公司自认赵斌于2019年9月9日提出资金监管，亦证明家启房地产公司的抗辩理由不成立。综上，由于居间方未尽合同主要义务，导致合同在对资金监管事项约定不明的情形下，未对首付款及后续合同房款的付款条件、付款时间等进行明确约定，现买卖双方产生争议。赵斌继续履行合同存在交易风险，要求对首付款进行资金监管，符合合同定立本意。买卖合同已经陷入僵局，无法继续履行。赵斌提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。张智伟请求继续履行合同、协助办理合同项下的具体事项的诉讼请求，本院不予支持。二、关于定金、中介费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省市场监督管理局制定的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》文本，买卖双方应当将购房定金和首付款存入资金监管账号，资金监管的目的就是为确保双方交易真实且安全。但居间方未指导赵斌与张智伟进行资金监管，反而与双方签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，规避了中介公司作为居间方应指导双方进行资金监管的主要义务。且《声明》中主要条款均为免除居间方义务条款，对买卖合同主要条款之一的购房款交付未进行约定。由于居间方没有指导双方办理资金监管，没有尽到合同告知和磋商义务，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司存在过错。赵斌、张智伟均未违反合同约定，双方不能继续履行合同的原因是对资金监管约定不明，赵斌虽曾向张智伟作出承担违约责任的意思表示，但赵斌作出该意思表示的时间发生于诉讼之前双方自行调解的阶段，不应作为本案认定依据，本案中赵斌并无违约行为。合同解除后，赵斌应将2万元定金返还给张智伟。故对赵斌要求确定已收定金2万元归其所有的诉讼请求，本院不予支持。张智伟要求赵斌双倍返还定金2万元，共计4万元的诉讼请求，本院予以部分支持。张智伟辩称应由违约方承担本案中介费，为减少当事人诉累，本案一并处理。因中介公司未尽到勤勉、审慎义务，在履行居间合同过程中存在过错，根据居间服务补充合同约定的中介公司代办内容，及综合居间服务活动尚未完成的情况，本院认定中介公司收取中介费1000元，余11350元应返还张智伟。因代办事项未进行，家启房地产公司同意返还代办费2000元，本院予以确认。三、关于滞纳金及律师费的问题。本案中，买卖双方均无违约行为，故张智伟要求赵斌支付滞纳金的诉讼请求，既不符合双方约定亦无法律依据，本院不予支持。张智伟要求赵斌承担律师费的诉讼请求，根据双方合同约定“如甲方违约应承担乙方为追究甲方违约责任而支出的合理费用”，本案中赵斌没有违约行为，张智伟的诉讼代理合同约定反诉部分不收取代理费，张智伟要求赵斌承担代理费的主张无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条规定，判决如下：一、解除赵斌、张智伟、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司于2019年8月14日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号0000329）及《家启地产居间服务补充合同》（合同编号：0000329）；二、赵斌于本判决生效之日起五日内返还张智伟定金20000元；三、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司于本判决生效之日起五日内返还张智伟中介费、代办费13350元；四、驳回赵斌、张智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费250元（赵斌已预付），由赵斌负担。反诉案件受理费1910元（张智伟已预付），由黑龙江省家启房地产信息服务有限公司负担600元，由张智伟负担1310元，此款赵斌须于本判决生效之日起五日内给付张智伟。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇二〇年六月三十日法官助理王祎书记员高佳媛