湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2451号原告：长沙鸿大房产经纪有限公司，住所地在宁乡市玉潭街道合安社区福临门名都**栋****和**。法定代表人：刘小平，系公司总经理。委托诉讼代理人：夏文利，湖南光阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜爱华，女，1982年10月21日出生，系原告公司员工。被告：沈虎啸，男，1987年11月24日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：沈建崔，男，1962年7月18日出生，汉族，住湖南省，系被告沈虎啸的父亲。被告：蒋勇，男，1978年12月3日出生，汉族，住湖南省。原告长沙鸿大房产经纪有限公司（以下简称鸿大房产公司）与被告沈虎啸、蒋勇居间合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿大房产公司的委托诉讼代理人夏文利、姜爱华，被告沈虎啸的委托诉讼代理人沈建崔，被告蒋勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿大房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告因违约支付原告中介代理费10000元；2、请求判令二被告因支付中介代理费违约支付原告违约金2400元；3、请求判令二被告因违约支付原告预期利益损失20000元；4、请求判令二被告因违约支付原告律师代理费4000元；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年5月22日，原告业务员倪阳光通过被告沈建崔妹妹沈建平的介绍，得知被告沈虎啸所拥有的房屋需出售，原告先后与沈虎啸、张小明（系沈虎啸的母亲）、沈建崔（系沈虎啸的父亲）沟通联系，确认房屋出售的真实情况后在自己内部房管家系统中对该房屋进行推介，原告的业务员王凤姣知晓房源情况后向被告蒋勇的妻子廖令南推介此房屋，因被告蒋勇夫妇中意此房屋，随后原告业务员王凤姣带被告蒋勇夫妇看房，并于2019年8月14日与被告蒋勇夫妇签订《看房协议书》。原告最终为二被告促成了此房屋的成交，并于2019年9月17日在原告的见证下签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总售价为281万元，被告沈虎啸一方净得279万元；约定被告蒋勇一方支付中介代理费10000元，逾期7天以上支付则赔偿原告超过人民币30000元整的违约金，如果双方出违约，所有中介费由违约方全部承担等事项；签订合同之日，被告蒋勇交纳了100000元定金。签订合同后不久，被告突然提出不购买此房屋，要求原告退还定金100000元，并希望原告继续推荐别的房屋。2019年11月，原告得知二被告已私下买卖此房屋，要求二被告支付相关的费用，但二被告予以拒绝，迟迟不予支付。故向法院起诉，请求支持如前诉请。被告沈虎啸答辩称：双方不存在合同关系，所以不存在向原告支付任何款项，也不需要承担任何违约责任，房主是沈虎啸，但是沈虎啸没有签字，所以合同和原告诉讼请求都是不成立不合法的。被告蒋勇答辩称：房屋买卖合同虽然是答辩人签名，但是实际房主未在合同上签字，房主也未收取定金，事后答辩人找中介公司退还定金，中介公司也退还了十万元定金，所以答辩人与原告解除了合同关系。故答辩人不存在向原告支付任何款项，也不需要赔偿违约金和承担律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4微信聊天记录，能够证实被告沈虎啸有房屋要出售，要求原告进行推介的事实，故本院予以采信；证据5微信聊天记录、房屋所有权和土地使用权证图片，能够证实被告沈虎啸将房屋挂在原告公司，要求原告公司对外发布出售事宜的事实，故本院予以采信；证据6微信记录，能够证实原告与被告沈虎啸的父亲沈建崔就房屋买卖一事进行交流，故本院予以采信；证据7看房确认书、证据8微信聊天记录照片，因被告蒋勇无异议，本院予以采信；证据9购房合同书、收款收据，被告蒋勇对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。证据10不动产信息表、二手房买卖合同、公证委托书，证据11委托代理合同、律师代理费发票，被告蒋勇对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系从事二手房交易的中介机构，被告沈虎啸将其位于宁乡市城郊乡××东路（华夏综合市场101-401）房屋挂在原告平台处进行销售。经原告业务员推介，被告蒋勇夫妇中意此房。随后，原告业务员王凤姣带被告蒋勇夫妇看房，2019年8月14日与被告蒋勇签订《看房确认书》。该看房确认书确认物业地址在宁乡市城郊乡××东路（华夏综合市场）101-401，宁房权证字第**。该看房确认书约定：甲方（蒋勇）不得直接或者间接与上述物业的权力人购买或租赁上述物业，并认同在此之前未看过该房屋，若甲方与第三方签订或变更合同时，应通知乙方（鸿大房产公司）人员到场，若甲方避开乙方（）与第三方私下成交，不管该交易是否完成，甲方仍必须按照本协议全额支付乙方门店居间服务费，同时甲方向乙方承担不低于一万元的违约金，并承担律师费、诉讼费、保全费、评估费、签定费实现债权所支出的费用。2019年9月17日，原告与被告蒋勇签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同约定被告蒋勇购买被告沈虎啸位于宁乡市城郊乡××东路（华夏综合市场）101-401房屋，售价为281万元，签订合同当日，由被告蒋勇支付100000元定金，并约定在签订合同之时，蒋勇向原告交10000元的中介代理费。被告沈虎啸的母亲张小明在房屋买卖合同中出卖人代理人处签名，对于被告蒋勇所交100000元的定金，被告沈虎啸的母亲却不接收。因被告沈虎啸没有收取定金100000元，原告并未收取被告蒋勇的中介费。在《房屋买卖合同》的左下方，原告的业务员王凤姣注明：未收币，无违约责任。此后，被告蒋勇认为被告沈虎啸未接收定金，认为原告与被告沈虎啸未沟通好，要求原告退还定金100000元，后原告将定金退还给被告蒋勇。2019年10月8日，被告沈虎啸授权其父亲沈建崔出卖位于宁乡市城郊乡××东路（华夏综合市场）101-401房屋，出卖给被告蒋勇之妻廖令南。2019年11月13日，沈虎啸与被告蒋勇之妻廖令南签订宁乡市二手房买卖合同。庭审中，被告沈虎啸陈述，实际房屋的出售价为2810000元左右，另加装修款45000元。原告工作人员通过被告蒋勇之妻的微信圈，才知被告蒋勇他们已入住被告沈虎啸的房屋，原告认为，被告违反房屋买卖合同、看房确认书的约定，私自进行房屋交易，遂向法院起诉。另查明，原告工作人员加被告沈虎啸的微信后，看房等前期事务均是与被告沈虎啸的父母联系。在签订房屋买卖合同书时，张小明并无被告沈虎啸的明确授权。原告为向两被告主张权利，聘请湖南光阳律师事务所律师提供法律服务，并为此支付律师费用4000元。原告在庭审中陈述，在退还被告蒋勇的定金时，考虑被告蒋勇系原告相邻公司领导的朋友，碍于朋友关系，基于被告蒋勇不愿意购买此房屋，所以在退回定金时，没有收取10000元的中介费。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告双方签订的《长沙鸿大房产经纪有限公司房屋买卖合同》，该合同中被告沈虎啸的签名系其母亲张小明代签。被告沈虎啸答辩称，其与原告之间不存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订阅合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据庭审查明的事实，被告沈虎啸卖房前期事务均是与被告沈虎啸的父母联系，基于张小明与被告沈虎啸系母子关系，张小明在买卖合同代理人处签名并按印，原告方有理由相信张小明有代理权，张小明的行为构成表见代理。故房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力。关于原告要求被告支付中介代理费10000元的诉讼请求。本案中，原告鸿大房产公司为被告蒋勇提供房源信息，引领被告蒋勇看房，并促成两被告签订房屋买卖合同，已经为被告提供了中介服务。根据合同的约定，在签订房屋买卖合同之时，被告蒋勇应向原告支付中介费10000元，故被告蒋勇应当按照约定支付中介费10000元，对于原告要求被告蒋勇支付中介费用10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金2400元的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告蒋勇应在与原告以及被告沈虎啸签订房屋买卖合同之时，支付中介费用10000元，但原告方在庭审中陈述，因原告相邻公司领导与被告蒋勇系朋友，在被告要求退还定金时，未收取10000元的中介费，被告蒋勇并非刻意不交，双方事实上对该10000元的交付时间发生了变化，故对于原告要求被告支付10000元中介费违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告蒋勇因违约支付原告预期利益损失20000元，因该房屋买卖合同中无明确约定，故本院不予支持。原告要求被告蒋勇支付律师代理费4000元。本案中，被告蒋勇的妻子与被告沈虎啸在2019年11月13日签订二手房买卖合同，距离蒋勇与原告签订房屋买卖合同时间仅仅两个月，从该时间点分析，被告蒋勇要求原告退还定金，有避开原告另行私下交易，以规避中介费用交付义务，有违诚实信用原则。因被告蒋勇家庭最终在被告沈虎啸处购房，根据其在原告处签署的《看房确认书》中的约定，被告蒋勇应当承担原告为此主张权利而支付的律师费。原告的律师费4000元收取未违反法律规定的标准，故本院对于原告要求被告蒋勇支付4000元律师费的诉讼请求，本院亦予以支持。对上述被告蒋勇应承担的义务，原告要求被告沈虎啸一并承担的诉讼请求，因原告与被告沈虎啸无明确约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条规定，判决如下：一、被告蒋勇在本判决生效之日起三日内支付原告长沙鸿大房产经纪有限公司中介代理费10000元；二、被告蒋勇在本判决生效之日起三日内支付原告长沙鸿大房产经纪有限公司律师代理费4000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告长沙鸿大房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费355元（已减半收取），由被告蒋勇负担100元，原告长沙鸿大房产经纪有限公司负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李芝秀二〇二〇年六月十九日书记员  张碧文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。