广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7761号上诉人（原审原告）：李易俗，女，汉族，19**年**月**日出生，公民身份号码：442************022，住广州省惠州市****************。委托诉讼代理人：行伟、林秋婷，广东建议律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张奔，男，汉族，1971年08月29日出生，公民身份号码：330************617，住广东省惠州市惠城区***************。委托诉讼代理人：刘厚顺、卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市稳坤房地产发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路锦新大厦**。法定代表人：范某1。原审第三人：范某1，男，汉族，1961年3月5日出生，公民身份号码：442************813，住广东省惠州市惠阳区************。原审第三人：惠阳区稳坤实业有限公司，，住所地：惠阳区新圩南门街法定代表人：范某1。上诉人李易俗因与被上诉人张奔、惠州市稳坤房地产发展有限公司（下称：稳坤房地产公司）;原审第三人范某1、惠阳区稳坤实业有限公司（下称：稳坤实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。李易俗的委托诉讼代理人林秋婷，张奔的委托诉讼代理人卢海兰到庭参加诉讼。稳坤房地产公司、范某1、稳坤实业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人李易俗的上诉请求：一、撤销（2018）粤1302民初918号民事判决书第二项，依法改判撤销（2017）粤1302执异112号《执行裁定书》，判令解除对上诉人购买的惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园第**幢**单元***号房的查封措施并解除强制执行措施，并判令被上诉人稳坤房地产公司依约为上诉人办理上述房屋的产权过户登记手续并承担相应税费；二、由二被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人现愿意将涉案房产的余款53522元按照法院的要求交付执行。上诉人随时都可以交付剩余价款，上诉人一审之所以没有交付涉案房产的余额，是因为上诉人担心交了该部分款项，房屋还是无法办理房产证，另外的案件又会要求上诉人支付款项，上诉人也向一审法院陈述了上述顾虑。上诉人确实仍有余款尚未支付，上诉人现愿意按法律规定将涉案房屋剩余价款53522元交付给法院执行。二、涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，应解除对涉案房屋的查封等执行措施。上诉人2011年8月26日就已经以511522元的价格受让了被上诉人稳坤房地产公司开发建设的位于惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园第**幢**单元***号房，双方签订了《商品房买卖合同》，上诉人也已经向被上诉人支付了458000元的房款，并约定余款53522元在办理房产证时付清等，上诉人2013年7月2日就办理了入伙登记，已经合法占有涉案房产。涉案房产2015年12月15日才被查封，在法院查封之前，上诉人就已经与被上诉人稳坤房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了大部分购房价款，被上诉人也早在2013年7月2日就将涉案房产交付给上诉人，在法院查封之前，上诉人就已经合法占有涉案房产，并且已经装修完毕并实际用于居住，涉案房产也不是因为上诉人的原因导致未办理过户登记的，上诉人现也愿意将涉案房产的余额53522元交付法院执行，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园第**幢**单元***号房屋系被上诉人的财产，依法应当排除查封、执行等强制执行措施，因此，上诉人请求贵院依法解除对涉案房产的查封等执行措施。按照《商品房买卖合同》的约定，稳坤房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，为上诉人办理产权过户登记手续，上诉人已按照合同约定支付了458000元的购房款，办理产权过户登记手续的期限（2012年9月14日）也早已届满，稳坤房地产公司至今未履行办理产权过户登记义务，已构成违约，应承担违约责任，继续履行合同义务，将涉案房屋产权过户登记至上诉人名下并承担相应税费的义务。恳请依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张奔答辩称：一、张奔系基于其与稳坤公司之间生效判决确认的合法债权而依法申请查封了涉案房产，张奔与稳坤公司一案也在执行程序中，稳坤公司尚未履行完毕其付款义务，依法查封和处置涉案房产，具有事实和法律依据。二、上诉人受让涉案房产是基于稳坤公司拖欠其工程款，用涉案房产抵扣工程款才受让的，而非通过正常的商品房买卖关系买受涉案房产，故上诉人即使占有涉案房产，其取得方式也为继受取得，其不享有涉案房产的所有权。三、虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合该条情形的，应予支持，但该条规定的前提条件是买受人所享有的权利必须能够排除执行；但依据该规定第25条之规定，上诉人对涉案房产的债权属于普通债权、而非物权，现涉案房产尚未办理产权登记至其名下，故上诉人对涉案房产享有的普通债权不能排除法院对涉案房产采取的执行措施。即使上诉人占有涉案房产、并将剩余房款支付给执行法院，其也不符合前述第28条之规定。上诉人要求解除对涉案房产的执行措施，并办理产权至其名下，无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。稳坤房地产公司、范某1、稳坤实业公司未作答辩。各方当事人均未向本院提交新的证据。上诉人李易俗一审诉讼请求：1、撤销(2017)粤1302执异112号《执行裁定书》，判决解除对原告购买的惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园第**幢**单元***号房的查封措施并解除强制执行措施；2、判决确认原告和被告二签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告二依约履行产权过户登记手续并承担相应税费；3、两被告承担本案的案件受理费用。一审法院审理查明:2011年8月26日，原告李易俗(买受人)与被告稳坤房地产公司(出让人)签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，由买受人购买出让人开发的位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园**幢**层***号，房屋建筑面积为107.86平方米，总金额为511522元，付款方式为签订合同时支付458000元，余款53522元在办理房产证时付清；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告称，其已按以上协议向被告惠州市稳坤房地产发展有限公司支付购房款458000元，该458000元购房款其以被告稳坤房地产公司所欠惠阳区***贸易工程有限公司的空调工程的工程款进行了抵付。为对此进行证明，原告向本院提交了《空调安装工程承包合同》、《新圩龙*大酒店空调工程结算书》、《收款收据》对此予以证明，被告张奔对上述证据的真实性均无异议。《空调安装工程承包合同》显示，被告稳坤房地产公司于2008年3月18日与惠阳区***贸易工程有限公司签订该承包合同，约定由惠阳区***贸易工程有限公司承包稳坤房地产公司新圩**大酒店的空调安装工程，工程总造价为1680000元；《新圩龙*大酒店空调工程结算书》显示，稳坤房地产公司于2009年11月15日与惠阳区***贸易工程有限公司对新圩龙*大酒店空调工程造价进行了结算，结算的工程总造价为1866000元，惠阳区***贸易工程有限公司已收到工程款1008000元，剩余858000元工程款尚未支付；《收款收据》显示，被告稳坤房地产公司对收到原告支付的上述458000元抵偿款予以确认。原告提交的惠阳区***贸易工程有限公司章程显示，原告为该公司股东；另外，原告还称，惠阳区***贸易工程有限公司的另一股东与其为夫妻关系。对于案涉房产的交付使用问题，原告称，案涉房产被查封前即已交付。为对此进行证明，原告向本院提交了《前期物业服务协议》、《稳坤汇鑫花园业主临时管理规约》、《稳坤汇鑫花园住户手册》、《稳坤汇鑫花园入伙签到本》、《稳坤汇鑫花园准修许可证》、《惠州市惠阳区******燃气供用气合同》、《缴费通知单》、交易记录及收款收据，上述证据显示，原告于2013年7月2日办理了入伙登记，于2016年8月8日办理了案涉房产的装修施工许可手续，于2016年8月15日签订了《居民用户管道燃气供用气合同》。原告提交的《不动产登记结果》查询信息显示，位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园**幢**层***号房产登记在被告稳坤房地产公司名下，该房产被稳坤房地产公司于2013年11月15日抵押给了案外人曹某。2015年12月9日，张奔因与稳坤房地产公司、范某1、稳坤实业公司发生借贷纠纷向本院提出保全申请，本院根据张奔的申请，于同日作出（2015）惠城法仲保字第237号民事裁定，依法于2015年12月15日对登记在稳坤房地产公司名下含上述房屋在内的房产进行了查封。后该案经本院主持调解，双方达成一致调解协议。但稳坤房地产公司、范某1、稳坤实业公司未按调解协议履行相应偿付义务，张奔向本院申请强制执行，该案件尚在执行过程中。诉讼过程中，原告明确表示其同意将案涉房产的余款53522元交至本院执行账户。一审法院审理认为，张奔因与稳坤房地产公司、范某1、稳坤实业公司发生借贷纠纷，于2015年12月9日向本院提出保全申请，本院根据张奔的申请，依法查封了稳坤房地产公司名下的案涉房产，而案涉房产已由原告于2011年8月26日以511522元的价格受让，并与稳坤房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告在受让案涉房产后支付了458000元房款，尚欠房款53522元未付。在此情况下，原告是否有权排除被告张奔对案涉房屋的强制执行，是本案中原、被告双方争议的焦点？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在被告张奔申请查封前，原告与被告稳坤房地产公司已就案涉房产签订《商品房买卖合同》，并支付了该房产的大部分房款，稳坤房地产公司也已将案涉房产交付给了原告，但是原告明确表示其不愿意将剩余未付购房款53522元交付本院执行。根据上述法律规定，原告请求解除对案涉房产的查封，并停止对案涉房产的执行，不符合上述法律规定，本院不予以支持；原告与被告稳坤房地产公司于2011年8月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，原告请求确认该合同合法有效，理据充分，予以支持。关于原告要求被告稳坤房地产公司协助办理案涉房产的产权过户登记手续并承担相应税费的请求，该诉讼请求属于商品房买卖合同纠纷的审理范围，而本案纠纷系案外人执行异议之诉，因此，该项诉讼请求不属于本案审理的范围，故对该项诉讼请求本案不作处理。被告稳坤房地产公司、第三人范某1、稳坤实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条的规定，缺席判决如下：一、确认原告李易俗与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司于2011年8月26日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；二、驳回原告李易俗的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李易俗负担50元，由被告惠州市稳坤房地产发展有限公司负担50元。本院查明:一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明:2017年10月30日,一审法院作出(2017)粤1302执异112号《执行裁定书》,驳回李易俗的异议请求,李易俗遂提起本案诉讼。李易俗在上诉状及二审庭审中，明确表示其愿意将剩余购房款人民币53522元交付给执行法院执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。根据上诉人李易俗的上诉请求和被上诉人张奔答辩意见，本案二审争议焦点是:李易俗在上诉状及二审庭审中均明确表示同意将剩余房屋款人民币53522元按照人民法院的要求交付执行的情况下,其对涉案房产是否享有民事权益并足以排除强制执行的问题。对此,本院认为,李易俗与稳坤房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效;根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,本案中,涉案房屋在被人民法院查封之前，李易俗已与稳坤房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，且按照合同约定支付了大部分的购房款项，并已实际占有使用涉案房产。涉案房产系稳坤房地产公司开发的商品房，房产办理过户登记的责任在于开发商,以及因抵押及被人民法院查封,涉案房屋未能在人民法院查封之前办理过户登记手续不应归责于李易俗。二审中，李易俗已在上诉状及二审庭审中明确表示其愿意将剩余购房款人民币53522元交付人民法院执行。综上,李易俗对涉案房屋已具备上述司法解释规定的全部四个条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其上诉请求不得执行涉案房屋,有事实和法律依据,本院予以支持。李易俗应在收到本判决书之日起七日内将剩余购房款人民币53522元交付给一审法院用于执行被上诉人尚欠的有关债务。李易俗在一审中不愿意将剩余购房款人民币53522元交付人民法院执行,一审法院才对其排除强制执行的诉公请求不予支持,导致二审被改判,李易俗存在过错,其应承担二审案件诉讼费。至于李易俗上诉请求判令稳坤房地产公司办理涉案房产的产权过户登记手续并承担相应税费等的有关问题，因涉案房屋还涉及抵押,以及请求被上诉人承担合同违约责任等的问题,本案二审对此不宜直接作出裁判,其可另循法律途迳解决。综上所述，李易俗关于不得执行涉案房屋的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚,但适用法律和处理不当,本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初918号民事判决第二项及案件受理费承担部份；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初918号民事判决第一项为:不得执行位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园第**幢**单元***号房屋；三、驳回上诉人李易俗的其他上诉请求。二审案件受理费人民币100元，由上诉人李易俗承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 赖锦荣审 判 员 白 雪二〇二〇年六月二十四日法官助理 钟偲晗书 记 员 暨然诺