湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1124民初31号原告：熊锐，男，1976年7月1日出生，汉族，湖北省英山县人，个体工商户，住英山县。委托诉讼代理人：郝哲，湖北耿信律师事务所律师。被告：英山县大众房业有限公司。住所地：英山县温泉镇金石路**。统一社会信用代码：91421124180613006C。法定代表人：方旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓光曙，湖北罡泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红安，系该公司销售经理。原告熊锐诉被告英山县大众房业有限公司(以下简称大众房业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊锐及其委托诉讼代理人郝哲、被告英山县大众房业有限公司的委托诉讼代理人邓光曙、谢红安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊锐向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告交纳的购房款624723元及自2018年9月4日至返还之日期间的利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告损失624723元；4、被告负担本案诉讼费用。事实和理由:2018年9月4日原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的山城都市B2-2幢B039号门店一间，房屋面积为43.2平方米，房屋层高4.81米，房屋总价款为624723元，该合同第五条房屋权利状况承诺明确说明“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋产权转移登记的，买受人有权解除合同，由出卖人自解除合同15日起退还全部房款，并支付银行同期贷款利息，由出卖人支付已付房屋价款一倍的赔偿金”。该合同第十九条预售合同备案登记约定“出售人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案登记手续”。该合同签订后，原告当即向被告交付了总房款，被告向原告交付了收款收据。后来被告没有按照约定日期给出售给原告的房屋办理预售备案登记，原告遂向他人打听，得知被告在该房屋出售给原告之前，已出售给他人，原告遂委托律师查询，得知被告已将该房屋出售给案外人王五、蔡霞，该房屋上还设定了房屋抵押，因此无法为原告办理预售备案登记手续，为此原告多次找被告要求退房，但被告置之不理。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令所请。被告大众房业公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的购房合同所购买的商铺，是被答辩人自他人处接手过来，并用欠款抵付的，并非向被答辩人支付钱款所购买。案外人余强因承包答辩人的工程项目，而向刘淳出借资金。余强承包的工程完工后，与被答辩人进行结算，但因答辩人资金周转困难，暂未支付工程款。后刘淳提出购买答辩人开发的山城都市B2-2幢B039号门店，一次性来抵付答辩人欠付余强的工程款，同时也抵付余强欠付刘淳的欠款。三方达成一致意见后，答辩人与刘淳便签订了《商品房买卖合同》。2017年9月份，刘淳找到答辩人，要求退还上述抵扣工程款的商铺，将该商铺转让给被答辩人。后答辩人通过与被答辩人、刘淳协商，同意刘淳及被答辩人的请求。另外，被答辩人欠付案外人郑登峰、陈红的借款，而郑登峰、陈红在答辩人处有债权，故答辩人同意将三方之间的债务相互抵付，并将该抵付视为被答辩人支付了购房款。后答辩人将其与刘淳的《商品房买卖合同》收回，重新与被答辩人签订了《商品房买卖合同》。二、被答辩人以答辩人“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，要求被答辩人承担相应的法律责任，无事实和法律依据。1、上述商铺虽然于2015年10月2日与王五、蔡霞签订《商品房买卖合同》，但该商铺王五、蔡霞已退还给答辩人，该商铺不存在任何的权利争议。案外人王五、蔡霞于2015年10月2日购买了答辩人山城都市B2-2幢B037、B038、B039号商铺，并与答辩人签订了《商品房买卖合同》，支付了部分首付款，余下房款向银行办理按揭手续。2016年3月，王五、蔡霞因感情不稳定，拟放弃购买的上述商铺，并与答辩人协商，退还上述商铺。答辩人出于照顾、方便的角度，同意了王五、蔡霞的申请，同意将上述三间商铺收回。但因王五、蔡霞的上述商铺办理了银行按揭，一时无法彻底解除按揭合同，便协议先退回房屋，后办理相关解除手续。故上述商铺不存在权利争议。2、被答辩人以答辩人违反“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”及相关法律规定，要求答辩人承担违约责任，不符合客观事实和法律依据。纵观被答辩人取得上述商铺的过程，可以看出，被答辩人并非通过正常的商品房购买流程而支付购房款取得商铺，而是通过相互抵债的方式取得上述商铺的。而答辩人未将两种方式进行区别，而是统一使用《商品房买卖合同》，是从有利于被答辩人办理房屋不动产证的角度出发。本案中，答辩人与被答辩人之间所签订的《商品房买卖合同》是真实的、有效的，且该商铺没有权利争议，该合同不存在任何无效、被撤销等情形，且时至今日合同仍未解除。另外，该商铺并没无法办理预售备案登记手续，答辩人在被答辩人反映问题后，迅速解决了该商铺所存在的问题，同时已为被答辩人办理了备案登记。三、被答辩人明知商铺的情况，却以自己毫不知情为由提起诉讼，该行为严重违背事实，存在可以套现自己的欠款后，恶意诉讼的情形。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本案经审理认定事实如下：2018年9月4日原被告双方签订编号为20172117-2《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的山城都市B2-2幢B039号门店一间，房屋面积为43.71平方米，房屋层高4.81米，房屋总价款为624723元。该合同第五条房屋权利状况承诺约定“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍的】【买受人全部损失】的赔偿金”。该合同第十九条预售合同登记备案约定“出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日内）办理商品房预售合同备案登记手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。第二十条房屋登记约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准和利息）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”查明，案外人王五、蔡霞于2015年10月2日购买了被告开发的山城都市B2-2幢B037、B038、B039号商铺，并与被告签订了《商品房买卖合同》，支付了部分首付款，余下房款向银行办理按揭手续。2016年3月，后因王五、蔡霞夫妻双方感情的原因，于2016年2月18日向被告申请解除合同退还房屋，被告于2016年3月3日同意王五、蔡霞的申请，被告退还王五、蔡霞的购房款，王五、蔡霞将商铺退给被告。但因王五、蔡霞没有按法律程序解除预售房屋登记备案，故被告与王五、蔡霞解除山城都市B2-2幢B039号商铺的买卖合同后没有立即到房管部门解除预售房屋登记备案。另查明,2017年9月25日，被告与案外人郑登峰、沈键、陈红、刘淳以抹账的形式将山城都市B2-2幢B039号商铺出售给刘淳，但双方未办理预售房屋登记备案及产权转移手续。刘淳于2018年9月3日向被告申请退房，被告于2018年9月3日同意刘淳的退房申请，刘淳遂将B2-2幢B039号商铺退还给被告。又查明,2019年12月12日被告大众房业公司与王五、蔡霞在县人民法院达成司法确认协议,双方同意解除B2-2幢B039号商铺买卖合同,后被告持法院生效的司法确认书在英山县不动产登记中心办理了解除王五、蔡霞购买的山城都市B2-2幢B039号商铺的预售房屋登记备案手续。同时查明,2019年12月17日,被告大众房业公司在英山县不动产登记中心办理了解除王五、蔡霞购买的山城都市B2-2幢B039号商铺的预售房屋登记备案手续后,对原告购买的该B2-2幢B039号商铺在英山县不动产登记中心办理了重新备案登记,备案登记在原告熊锐名下。2020年1月6日原告遂向法院提起诉讼,认为被告不诚实信用,一房二卖，且有欺诈行为,请求判令所请。本院认为，一、关于本案合同是否解除的问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按该合同约定,被告大众房业公司应当自合同签订之日起【30日内】（不超过30日内）为原告办理商品房预售合同备案登记手续，但被告未在约定的期限内(即2018年10月4日前)为其办理合同备案登记。最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还己付购房款及利息、购房损失，并可以请求出卖人承担己付购房款一倍的赔偿损失：(一)…；(二)…；(三)故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据该合同第五条第2项：房屋权利状况承诺约定“该房屋没有出售给除本合同买受人之外的其他人”，“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”的规定,因被告违返约定,原告要求解除合同。理由较充分,本院予以支持。二、关于原告请求被告赔偿其损失624723元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告诉请被告向其支付已付房屋价款一倍的赔偿金，因原告未向本院提交充分的证据证实被告有重大欺诈行为，并给其造成了具体实际损失，另本案在原告起诉被告之前,被告已为原告在英山县不动产登记中心为双方指向的标的物办理了房屋预售合同备案登记，采取了相应的补救措施，故原告的该项请求,本院不予支持。三、关于原告请求被告返还交纳的购房款624723元及自2018年9月4日至返还之日期间的利息问题。该合同约定,导致不能完成本合同登记备案的,买受人有权解除合同，由出卖人自解除合同15日起退还全部房款，并支付银行同期贷款利息。本院认为,原告的该项请求,事实依据充分,本院予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条及依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告熊锐与被告英山县大众房业有限公司于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》,该合同编号为20172117-2；二、限被告英山县大众房业有限公司于本判决生效后30日内返还原告熊锐交纳的购房款624723元；三、限被告英山县大众房业有限公司于本判决生效后30日内给付原告熊锐购房款的利息(该利息以原告交纳的购房款624723元为基数,从2018年10月4日起开始计算,利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至返还原告交纳的购房款之日止)；四、驳回原告熊锐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16045元，由被告英山县大众房业有限公司负担10045元,原告熊锐负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  徐 斌审 判 员  余亩千人民陪审员  王金祥二〇二〇年六月三十日书 记 员  付 楚