上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1642号原告：上海鼎天房地产开发经营有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：吴剑军，董事长。委托诉讼代理人：郭琳，上海市新华律师事务所律师。被告：上海摩域商业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：徐明德，总经理。委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。被告：上海舒拉电脑刺绣有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹文玉，职务不详。原告上海鼎天房地产开发经营有限公司与被告上海摩域商业管理有限公司(以下简称摩域公司)、上海舒拉电脑刺绣有限公司(以下简称舒拉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告上海鼎天房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人郭琳、被告摩域公司的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。被告舒拉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鼎天房地产开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告摩域公司支付房屋租金3,509,845元；2.判令被告摩域公司支付欠付租金的违约金，其中，以欠付2019年2月部分租金3,218元为本金，自2018年11月22日起算，以欠付2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元为本金，自2019年2月20日起算，均算至实际付清之日止，按每日千分之一标准计算；3.判令被告摩域公司支付因恢复原状而产生的垃圾清运费857,030元；4.判令被告舒拉公司对被告摩域公司上述全部付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：原告系位于上海市天山路919、989、1037、1111号“虹桥天都”商铺房屋的权利人。2012年6月20日，原告与两被告签署《虹桥天都商铺租赁合同》，约定由摩域公司承租虹桥天都商铺，面积共计31,280.72平方米，并对租赁期限、租金标准及支付时间、保证金、连带保证责任等作出约定。2014年10月31日，原告与两被告签署《补充合同》，约定将租赁面积调整为25,752.98平方米，并对租金标准作出调整，继续约定连带保证责任。2018年4月1日，原告与两被告签署《补充合同(二)》。此后，摩域公司在租赁合同到期前陆续向原告提前退还租赁面积合计18,179.28平方米。履行合同过程中，摩域公司长期拖欠租金。2018年12月4日，原告发送《告知书》，摩域公司在回函中要求用保证金10,911,782元抵扣2018年7月至2019年5月的租金。2019年4月1日，针对履约过程中有关退租等情形，原告与摩域公司签订了《租金调整表》，确认2018年4月1日至2019年5月31日，摩域公司合计应付租金为19,454,627元，其中，扣除2018年4月1日至2018年6月30日的已付租金，2018年7月1日至2019年5月31日欠付租金为14,421,627元，经抵扣保证金后，摩域公司实际欠付租金为3,509,845元。经原告多次催讨，摩域公司至今未履行付款义务。根据租赁合同约定，摩域公司应按每日千分之三标准向原告支付违约金，原告现自愿调低标准为每日千分之一。此外，租赁合同到期后，摩域公司虽将房屋返还原告，但并未履行恢复原状义务。2019年8月14日，原告发送《律师函》，要求摩域公司收函后立即支付欠付租金并在10日内将房屋恢复原状，但摩域公司在收函后并未履行。为此，原告自行将房屋恢复原状，与专业的垃圾清运公司签订协议，委托其处理恢复原状而产生的建筑垃圾清运事宜，协议约定的垃圾清运建筑面积为30,226.11平方米，垃圾清运费为2,180,000元。原告已实际支出1,180,000元，对于尚未支付的1,000,000元原告保留另行主张的权利。鉴于原告同意次承租人中信银行股份有限公司上海分行按现状返还房屋，原告按其租赁面积928.56平方米所占垃圾清运面积比例，折算出该部分面积所涉垃圾清运费为66,970元，原告也同意次承租人中国光大银行股份有限公司上海分行以押金156,000元抵付恢复原状的费用，另外，摩域公司已就原“上海证券”承租商铺向原告支付拆除费用100,000元。综上，原告自愿将上述三笔费用合计322,970元，从垃圾清运费中扣除，故在本案中主张的垃圾清运费为857,030元。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告摩域公司辩称，1.对欠付租金金额3,509,845元不认可，摩域公司于2019年4月30日发送《告知书》，向原告交付提前退租的房屋面积为938.96平方米，故该部分面积所涉2019年5月的租金81,501.73元应扣除，摩域公司实际欠付租金为3,428,343.27元；2.2014年9月至2017年2月期间，遵义路(虹桥路-SOHO广场段)人行地下通道施工，虽为市政施工，但建设方为原告的控股股东，因施工围挡长期放置，极大地影响了虹桥天都的客流量，地下室商铺租金大幅下降，造成40%的商铺长期空置。施工过程中，多次渗漏水，商户经营遭受损失，而摩域公司承租商场主要用于转租，经营收入来自各商户的租金，因施工影响到转租收入，摩域公司无法支付原告租金，为此，要求减免欠付租金的50%，仅同意支付3,428,343.27元的50%；3.不同意支付违约金，即使法院认定须支付违约金，2019年4月1日，原告与摩域公司才确认了摩域公司欠付租金总额，为此，违约金应自2019年4月1日起算至2019年5月31日即租赁合同到期日，按每日万分之三标准计算；4.不同意支付垃圾清运费，原告将虹桥天都交付摩域公司时，地下**已经分割完毕，地上**、二层交付后，经双方协商，由摩域公司出具设计图，原告出资进行分割，便于摩域公司出租，故原告主张恢复原状而产生的垃圾清运费没有依据。另外，2014年3月1日起，摩域公司已将第五层房屋退租给原告，原告也按现状接收后一直在使用并另行出租，此后，双方对于陆续提前退租的商铺均签过交接书，约定按现状交还给原告，商铺的装修无偿归原告所有，而对于原“每克拉美”使用的装饰外立面及LED巨型液晶屏幕的恢复，原告并未提供双方另行签订的恢复协议，且根据租赁合同约定，该部分属于商场外立面装修改造成果，自始归原告所有，故摩域公司没有义务恢复原状。关于四层25-26轴处的楼板洞恢复是要求填埋，不涉及垃圾清运。对于租赁合同到期的剩余商户，原告同意各商户装修不用拆除，按现状返还即可，根据租赁合同约定，原告免除商户恢复原状的责任，等同于免除摩域公司的责任，摩域公司是在原告确认收回商铺无误后，才与次承租人办理押金等费用结算，故摩域公司没有义务再恢复原状，也无义务承担垃圾清运费；5.对于舒拉公司就摩域公司的全部付款义务承担连带清偿责任，无异议。被告舒拉公司未到庭应诉。原告、被告摩域公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、《虹桥天都商铺租赁合同》、《的补充合同》、《补充合同(二)》、《告知书》、《回复函》、《租金调整表》、《律师函》、《建筑垃圾清运协议》、《投标须知》、《投标文件》、《虹桥天都建筑垃圾清运明细表》、《建设工程监理委托合同》、垃圾清运费支付凭证及发票、《备忘录》及付款凭证、物业费发票及付款凭证、《退租房屋交接书》8份、2019年4月30日《告知书》、摩域公司与次承租人签订的《商铺租赁合同》75份等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告摩域公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区天山路919、989、1037、1039、1111号房屋的权利人为原告，合计建筑面积37,665.45平方米。2012年6月20日，原告(出租方，甲方)与摩域公司(承租方，乙方)、舒拉公司(担保方，丙方)签订《虹桥天都商铺租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的经营场地位于上海市长宁区天山路919、989、1037、1039、1111号，出租建筑面积为31,280.72平方米(以下简称租赁房屋)，其中，地下**为6,228.74平方米、地上**为4,356.58平方米、地上**为4,966.60平方米、地上**为4,966.60平方米、地上**为5,234.46平方米、地上**为5,527.74平方米；租赁期限自2012年6月1日起至2019年5月31日止，鉴于乙方为原租赁合同的承租人且在2007年6月接受本商厦并使用至今，故甲、乙方不再办理本商厦的交接手续，并确认本商厦符合本合同约定的交付标准和条件；租赁期满后，甲方有权收回本商厦，乙方应如期返还；本合同签订后，由乙方负责本商厦的外立面装修改造工程，乙方承诺，本商厦的外立面装修改造成果(即装修物)的所有权自始归甲方所有，且在任何情况下甲方无须对此向乙方作出任何性质的补偿；在租赁期限届满或非甲方过错而导致的本合同提前终止时，甲方对乙方以及次承租人进行的装修部分不要求恢复的，则无偿归甲方所有，甲方对此也不向乙方以及次承租人作任何经济补偿，甲方要求恢复的，乙方还应自费将本商厦装修恢复至交付时的原状；自2012年6月1日起，本商厦每年的租金为38,000,000元，每三年递增10%，即：2012年6月1日到2015年5月31日，租金为3,800万元/年，2015年6月1日到2018年5月31日，租金为4,180万元/年，2018年6月1日到2019年5月31日，租金为4,598万元/年；本商厦租金按租赁季度支付，乙方应于上一租赁季度期限届满前十天向甲方支付下一租赁季度的租金，乙方逾期支付租金的，按逾期金额每天3‰标准向甲方支付违约金；物业管理合同由甲方与次承租人直接签订，费用由次承租人支付甲方，乙方与次承租人签订租赁合同中应明确：物业管理费按月支付，支付时间为每月5日前支付当月物业管理费；乙方同意将2007年5月16日，甲、乙方签订了《(虹桥天都)租赁合同》保证金10,911,782元结转给本合同，故乙方在本合同签订时不再支付保证金；甲方有权在乙方违反或不履行本合同约定的情况下抵付乙方已支付的保证金，以补偿甲方的损失；乙方转租本商厦，应按本合同规定与次承租人订立书面的转租合同；转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止；本合同期满终止或非因甲方过错而导致本合同提前终止的，甲方对次承租人进行的装修不要求恢复的，视作乙方资产无偿归甲方所有；本合同期满终止或本合同提前终止后的10日内，乙方应将本商厦恢复原状后归还甲方；本合同期满终止或本合同提前终止后，乙方应在10日内自负费用将本商厦内属于乙方和次承租人所有的财产(除乙方经甲方书面同意进行的装修且甲方不要求乙方予以拆除的财产外)全部撤走；如乙方未按本合同第1.3条之标准交还本商厦予甲方，甲方有权自行将本商厦恢复至本合同附件(二)列明的状况，所涉费用由乙方承担；丙方作为担保方，自愿为乙方在本合同及附件项下的全部义务、责任向甲方提供不可撤销的无限连带保证责任，丙方的担保范围包括但不限于租金、租赁保证金、公用事业费、空调费、管理费、宣传推广费、违约金、滞纳金、赔偿金、利息以及甲方为实现本合同项下债权所花费的全部费用，丙方的保证期间为本合同项下乙方应当履行债务期限届满之日起二年，如甲、乙方经过协商变更本合同相关条款的，担保条款仍然有效。2014年10月31日，原告(出租方，甲方)与摩域公司(承租方，乙方)、舒拉公司(担保方，丙方)签订《的补充合同》，约定：自2014年3月1日起，甲方以每天1.80元/㎡价格收回地上五层商场，建筑面积5,527.74平方米，由此甲方出租给乙方商场部位调整为地下一层到地上四层，建筑面积调整为25,752.98平方米；扣除五层商场自2014年3月后的租金，乙方在2013年6月1日到2014年5月31日的第二个租赁年度应付租金金额调整为37,084,606元(38,000,000-5,527.74*1.80*92)；自2014年6月1日起，租金按每天2.50元/㎡标准支付，且自2014年6月1日起，按照每两年每天0.20元/㎡标准递增，但最后一年按每天0.10元/㎡标准递增，即：2014年6月1日到2016年5月31日，租金为2,350万元/年，2016年6月1日到2018年5月31日，租金为2,538万元/年，2018年6月1日到2019年5月31日，租金为2,632万元/年；丙方作为乙方的担保人，继续履行主合同和本补充合同约定的各项担保义务和责任；本补充合同与主合同约定不一致的，按本补充合同执行，本补充合同未作约定的事项，仍然按主合同约定执行。2018年4月1日，原告(出租方，甲方)与摩域公司(承租方，乙方)、舒拉公司(担保方，丙方)签订《补充合同(二)》，约定：甲方同意乙方提前退租以下楼层的租赁部位，建筑面积4,742.10平方米，退租租金按每天2.70元/㎡标准计算，合计退租部位房屋每天租金为12,803.67元；乙方应在本合同签订当日，按主合同约定撤走退租部位房屋内的可移动财物并将退租部位房屋归还甲方，并按照双方事先协商的施工方案(见附图纸)自负费用恢复四层25-26轴处的楼板洞，其余退租部位房屋按现状返还给甲方；丙方作为乙方的担保人，继续履行主合同、补充合同和本合同约定的各项担保义务和责任；本合同与主合同、补充合同约定不一致的，按本合同执行，本合同未作约定的事项，仍然按主合同和补充合同的约定执行。2018年6月7日、2018年6月12日、2018年7月27日、2018年8月、2018年9月27日、2018年11月30日、2019年1月、2019年4月，原告(出租方，甲方)与摩域公司(承租方，乙方)签订《退租房屋交接书》共8份，确认2018年6月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为2,053.70平方米、633.93平方米；2018年8月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为526.81平方米、1,369.85平方米；2018年9月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为804.91平方米；2018年12月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为229.26平方米；2018年12月31日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为620.68平方米；2019年4月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为1,670.30平方米；上述退租部位房屋面积合计7,909.44平方米，其中，地下**退租部位面积合计1,326.92平方米，具体包括：B-23A-2商铺，面积39.04平方米；B-19A商铺，面积52.89平方米；B-23C，25A商铺，面积160平方米；B-33，35商铺，面积644.91平方米；B1-9B商铺，面积51.90平方米；B-12商铺，面积61.69平方米；B-15A商铺，面积51.42平方米；B-19-B商铺，面积50.98平方米；B-24B商铺，面积31.42平方米；B-27A商铺，面积55平方米；B-13B商铺，面积51.42平方米；B-32A商铺，面积31.70平方米；B-44B商铺，面积44.55平方米；乙方已撤走退租房屋内的所有可移动物品，退租房屋内已无乙方或第三人存放、遗留的任何物品；未拆除的附属物品、设备设施、装修等均无偿归甲方所有；除乙方按照双方事先协商的方案自负费用恢复，其余部分乙方按现状向甲方返还退租房屋；其中，商场B区，原“每克拉美”使用的装饰外立面及LED巨型液晶屏幕等恢复事宜由双方另行协商；原“上海证券”的承租商铺为4层401室，建筑面积为1,291.59平方米，乙方按照双方事先协商的恢复方案恢复原“上海证券”租赁区域内装修(详见“协议”)。2018年10月17日，摩域公司就委托原告拆除原“上海证券”的承租商铺内遗留装修，向原告一次性支付拆除费用100,000元。2018年12月4日，原告向摩域公司发出《告知书》，告知摩域公司其就2018年7月至2019年5月的租金支付的处理意见。摩域公司在《回复函》中回复，其同意将保证金10,911,782元抵扣2018年7月至2019年5月的租金后，将抵扣后剩余租金在2019年4月1日以前以转账方式支付给原告。2019年4月1日，原告与摩域公司签订《租金调整表》，确认摩域公司提前退租的面积及扣减退租面积对应的租金，以及2018年4月1日至2019年5月31日期间摩域公司各月应付租金以及上述期间应付租金总额。2019年4月30日，摩域公司向原告发送《告知书》，告知原告截止2019年4月30日，其已与部分商户结束租赁关系，商户退场，其将督促尽快搬离恢复原状，具体包括：上海融创房地产开发集团有限公司承租的1层115、116商铺，面积为329.12平方米；上海国子学堂文化艺术品有限公司承租的2层102B、104B、105B商铺，面积为546.97平方米；李艳承租的B1层B06-A商铺，面积为29.40平方米；郭红艳承租的B-22B商铺，面积为33.47平方米；上述总计面积为938.96平方米。上海融创房地产开发集团有限公司于2019年4月10日支付了2019年4月1日至2019年5月30日的物业管理费25,671.36元，上海国子学堂文化艺术品有限公司于2019年6月6日支付了2019年4月1日至2019年5月30日的物业管理费42,666元(押金转)，李艳于2019年5月13日支付了2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费1,146.60元，郭红艳于2019年4月19日支付了2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费1,305.33元。摩域公司另提供了其与剩余到期71家次承租人签订的《商铺租赁合同》，并确认其中仅有次承租人中信银行股份有限公司上海分行、中国光大银行股份有限公司上海分行与原告、摩域公司曾就恢复原状事宜有过特别约定。其中，中信银行股份有限公司上海分行承租的商铺为1层106、107商铺、2层106-b、107-b、108-b、109-b商铺，合计建筑面积928.56平方米，原告于2019年7月3日出具《情况说明》，称经三方友好协商并签订相关协议生效后，既视作摩域公司已按照合同约定向原告归还上述商铺；中国光大银行股份有限公司上海分行承租的商铺为1层121#、122#、127#商铺、2层119-b#、120-b#、121-b#商铺，合计建筑面积917.07平方米，其与原告、摩域公司于2019年5月30日签订《关于退房事宜的补充协议》，约定原告同意其不对原有设施及设备进行恢复施工，该工作将由原告代为实施，其支付的156,000元押金将作为恢复费不予返还，原告收到上述商铺后即视作摩域公司完成交接，合同履约完毕，另不要求摩域公司将商铺恢复原状。2019年8月14日，原告向摩域公司发出《律师函》，告知摩域公司立即支付欠付租金及逾期支付租金所产生的违约金，立即将房屋恢复原状，若其收到律师函后10天内未进行恢复原状工程的，原告将根据租赁合同第13.3条之约定自行将房屋恢复原状，由此产生的费用由摩域公司承担，包括但不限于垃圾清运费等。2019年8月20日，摩域公司签收上述《律师函》。2019年8月29日，摩域公司在《回复函》中回复，该公司剩余未付租金应为3,435,648.96元，由于修建地下通道，遵义路天山路路口自2014年9月至2017年2月长期被施工围挡封闭，造成商场主楼和地下一层的商户经营困难，这其中每克拉美钻石商场也受到严重影响，也是其长期拖欠该公司租金的重要原因之一，为此该公司已起诉对方并一审获得胜诉，对方需向该公司支付1,000余万元的租金和违约金，因此该公司与原告协商，在收到执行款后立即向原告支付租金，原告已同意该公司付款方案。2019年10月，原告(甲方)与上海高洁环境卫生服务有限公司(乙方)签订《建筑垃圾清运协议》，约定就虹桥天都商场，建筑面积30,226.11平方米，其中地上5层为25,051.98平方米，地下**为5,174.13平方米，乙方按照商场拆除期间实际情况、进度，做好商场原装潢拆除后的垃圾清运工作，清运楼宇内所产生的所有建筑垃圾及原商铺内的遗留物；甲、乙双方按本次中标价2,180,000元确定本协议的总包费用，甲、乙双方签定本合同后的5个工作日内，甲方先行向乙方支付180,000元，作为本协议的开办费用，待本协议的工作量(垃圾清运工作完成50%)甲方向乙方支付剩余金额的50%即1,000,000元，余款待清运工作完成后的5个工作日内支付，即1,000,000元。原告已支付垃圾清运费1,180,000元。审理中，原告确认租赁房屋面积是在产证建筑面积上扣除了公共使用面积、绿化和车库、市政设备设施配套用房后确定的，而垃圾清运面积是在租赁房屋面积上扣除了公共走道大约1,000多平方米确定的，垃圾清运费不包含拆除费用，室内外的装修及隔断的拆除都是由新的承租人承担，原告收回摩域公司提前退租的第五层房屋后，曾进行过拆除和装修，随后自行招商出租。摩域公司确认人行通道施工期间，其未减免次承租人的租金。原告、摩域公司均确认：1.原告于2007年将租赁房屋交付摩域公司时，地下**已分割完毕，地上**、二层系交付后，由摩域公司出具设计图纸，原告根据图纸出资进行分割隔断，以便摩域公司转租给次承租人；2.四层25-26轴处的楼板洞系因商户为做三层至四层的扶梯而打通，扶梯可并排站2-3个人，该部分面积无法确认；3.摩域公司已支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，其已支付的保证金10,911,782元用于抵扣2018年7月1日至2019年5月31日的租金。本院认为，原告与两被告签订的《虹桥天都商铺租赁合同》及补充合同、补充合同(二)系当事人双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于欠付租金金额，摩域公司辩称其已于2019年4月30日提前交还原告退租面积938.96平方米，故该部分面积对应2019年5月的租金81,501.73元应从原告主张摩域公司欠付的租金3,509,845元中予以扣除。对此，本院认为，摩域公司虽于2019年4月30日通过《告知书》，告知原告其已与部分次承租人结束租赁关系并于该日收回退租面积938.96平方米，却未提供证据证明就该部分面积，已与原告合意提前解除或者完成了退租房屋交接，且从物业费的缴纳情况来看，亦无法证明次承租人2019年5月期间未实际占用该部分面积，而原告与摩域公司的租赁关系于2019年5月31日才到期终止，为此，摩域公司就该部分面积提前退租不能视为经过原告认可，原告有权依约继续收取该部分面积所对应的2019年5月期间的租金，摩域公司的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。摩域公司另辩称因原告的控股股东对人行通道进行施工，极大地影响了租赁房屋客流量，造成大量商铺退租空置，进而影响摩域公司的转租收入，故而要求减免欠付原告租金的50%。对此，本院认为，摩域公司提供的证据尚不足以证明其辩称意见，相反，其在明知已有过施工的情形下，仍与原告签订《租金调整表》，确认欠付租金总额，亦未有证据证明其提及因施工影响而要求减免租金，且审理中，摩域公司自认施工期间，其并未减免次承租人的租金，据此，摩域公司的该辩称意见，依据不足，本院不予采纳。原告与摩域公司于2019年4月1日签订《租金调整表》，确认摩域公司2018年4月1日至2019年5月31日期间的应付租金，因摩域公司已付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，双方同意以摩域公司已付的保证金10,911,782元抵扣2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金，故在抵扣完后，摩域公司仍欠付2019年2月部分租金3,218元、2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元，合计3,509,845元。原告要求摩域公司支付欠付租金3,509,845元，合法有据，本院予以支持。关于欠付租金的违约金，根据租赁合同约定，摩域公司应于上一租赁季度期限届满前十天支付下一租赁季度的租金，故2019年2月部分租金3,218元、2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元，摩域公司本应依约于2018年11月21日、2019年2月19日支付，现其尚未支付，显属违约，故原告主张分别自2018年11月22日、2019年2月20日起算违约金，符合约定，本院予以支持；摩域公司虽辩称双方于2019年4月1日才通过《租金调整表》确认欠付租金金额，故应自2019年4月1日起算，但是，《租金调整表》系确认提前退租面积以及扣减对应退租面积的租金后摩域公司仍欠付的租金，并未免除摩域公司因欠付租金而应承担违约金的合同责任，为此，摩域公司关于起算日期的意见，本院不予采纳；关于原告主张摩域公司支付违约金至实际付清欠付租金之日止，因违约金是针对逾期支付租金的违约行为，鉴于原告与摩域公司的租赁关系于2019年5月31日到期终止，故违约金应截止至该日，原告相关意见，本院无法采纳；关于原告主张每日千分之一标准，本院认为，租赁合同约定的标准为每日千分之三，原告虽已自愿降低，但是，综合合同履行情况、当事人对于欠付租金总额仍有争议等因素，本院酌定摩域公司按每日万分之三标准，支付原告欠付租金3,509,845元而产生的违约金106,435元。关于摩域公司是否应承担因恢复原状而产生的垃圾清运费，本院认为，其一，原告将租赁房屋交付摩域公司时，地下**虽系原告分割完毕后交付，但是，摩域公司在接收地下一层房屋后另行转租给次承租人，次承租人仍须对房屋进行装修后使用，故除原告提前从摩域公司收回的地下一层部分退租部位面积合计1,326.92平方米，因该部分面积，双方通过《退租房屋交接书》约定按现状返还给原告，摩域公司无须负责恢复原状，其余地下一层到期租赁部位所遗留的装修，摩域公司仍负有恢复原状合同义务，地上**、二层系在交付后，原告根据摩域公司便于转租的要求和其出具的设计图，出资进行分割，为此，摩域公司就该两层仍负有到期恢复原状责任，故摩域公司关于地下一层、地上**、二层因分割好交付而不存在恢复原状及其垃圾清运费的辩称意见，本院不予采纳；其二，租赁合同到期前，原告已于2014年3月1日起，从摩域公司处提前收回退租的第五层房屋，合计建筑面积5,527.74平方米，且根据原告的陈述，原告收回上述退租房屋后，曾进行过拆除和装修，随后自行招商出租，据此，对该部分提前退租面积，摩域公司无须承担恢复原状义务；其三，原告与摩域公司通过签订补充合同(二)、8份《退租房屋交接书》，确认从摩域公司处提前收回退租房屋面积合计12,651.54平方米，其中，已包含地下一层部分退租部位面积合计1,326.92平方米，摩域公司已撤走退租房屋内的可移动物品，未拆除的附属物品、设备设施、装修等均无偿归原告所有，除双方另行协商由摩域公司自费恢复的部位以外，其余退租部位均按现状返还给原告，而双方约定由摩域公司自行恢复的部位包括四层25-26轴处的楼板洞及原“上海证券”的承租商铺(建筑面积1,291.59平方米)，关于四层25-26轴处的楼板洞，原告、摩域公司均确认系商户为做三层到四层的扶梯而打通，双方无法确认该部位面积，原“每克拉美”使用的装饰外立面及LED巨型液晶屏幕的恢复则由双方另行协商方案，但原告也未能提供相应方案以证明恢复责任主体系摩域公司，且该部位与楼板洞面积并未计算在提前退租面积中，而根据原告的陈述，垃圾清运面积系租赁房屋建筑面积扣除掉公共走道部分面积后确定，为此，上述两部位并未含在垃圾清运面积中，故在扣除应由摩域公司负责恢复的原“上海证券”承租面积外，其余提前退租面积合计11,359.95平方米已由原告按现状交接收回，摩域公司无须就该部分提前退租面积再行恢复原状；其四，租赁合同于2019年5月31日届满，摩域公司依约负有将剩余到期租赁房屋恢复原状的义务，原告发送《律师函》，要求摩域公司限期履行恢复原状的责任，而摩域公司并未履行，原告遂与第三方签订《建筑垃圾清运协议》，委托第三方就虹桥天都商场建筑面积30,226.11平方米进行商场原装潢拆除后的垃圾清运工作，并约定总垃圾清运费为2,180,000元，如前所述，提前退租部位面积中无须摩域公司恢复原状的分别为5,527.74平方米、11,359.95平方米，合计16,887.69平方米，租赁房屋建筑面积为31,280.72平方米，故根据摩域公司仍应就租赁房屋负责恢复原状的面积比例，折算出其应承担垃圾清运费为1,003,072元，鉴于摩域公司已就原“上海证券”商铺的恢复委托原告进行并支付拆除费用100,000元，另经原告同意，次承租人中信银行股份有限公司上海分行已按现状返还房屋，原告根据《建筑垃圾清运协议》折算出该部分面积928.56平方米所涉垃圾清运费为66,970元，次承租人中国光大银行股份有限公司上海分行亦以押金156,000元抵付恢复原状费用，且原告自愿将上述三笔费用合计322,970元从垃圾清运费中扣除，据此，本院认定摩域公司应承担因恢复原状而产生的垃圾清运费为680,102元，基于原告实际支付垃圾清运费1,180,000元，故摩域公司应向原告支付垃圾清运费680,102元。关于原告要求舒拉公司就摩域公司的全部付款义务承担连带保证责任，《虹桥天都商铺租赁合同》及补充合同、补充合同(二)明确约定舒拉公司作为担保方，自愿为摩域公司在租赁合同项下的全部义务、责任向原告提供不可撤销的无限连带保证责任，且摩域公司对此无异议，据此，原告的该项诉讼请求，符合约定，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海摩域商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付房屋租金3,509,845元；二、被告上海摩域商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付欠付租金的违约金106,435元；三、被告上海摩域商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付垃圾清运费680,102元；四、被告上海舒拉电脑刺绣有限公司就被告上海摩域商业管理有限公司的上述全部付款义务承担连带保证责任；五、驳回原告上海鼎天房地产开发经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,735元，由原告上海鼎天房地产开发经营有限公司负担8,616元，由被告上海摩域商业管理有限公司负担33,119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  朱信义二〇二〇年六月二十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…二、《中华人民共和国担保法》第十八条…连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。