河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民初32号原告（申请执行人）：南京瓯创行房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路**。法定代表人：李雄鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏东辉，黑龙江中天律师事务所律师。被告（案外人）：王翠娟，女，汉族，1965年1月6日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告（被执行人）：洛阳新创置业有限公司，住所地，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇杜康大道北段iv>法定代表人：韩小伟。原告南京瓯创行房地产营销策划有限公司（以下简称南京瓯创公司）与被告王翠娟、洛阳新创置业有限公司（以下简称洛阳新创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京瓯创公司的委托诉讼代理人夏东辉与被告王翠娟到庭参加诉讼，洛阳新创公司经本院依法传唤，表示不参加此次诉讼。本案现已审理终结。南京瓯创公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认因财产保全查封的伊川县瑞宝豪苑1-2-2802号房产系洛阳新创公司所有，依法维持该房产的保全查封状态。2.本案诉讼费由王翠娟、洛阳新创公司承担。事实与理由：王翠娟以案外人的身份对南京瓯创公司申请财产保全的涉案房产提出执行异议，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03执异1号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。洛阳新创公司不是王翠娟的债务人，涉案房产在财产保全查封时其产权属于洛阳新创公司，王翠娟对涉案房产提出的执行异议不具有排他效力。1.王翠娟不是洛阳新创公司的合法债权人，当然也不是合法房屋的买受人。王翠娟是洛阳市洛龙区人民法院作出的（2016）豫0311民初3556号民事调解书的申请执行人，其相对债务人是被执行人河南嵩山建筑安装有限公司。洛阳新创公司不是王翠娟的合法债务人，在上述调解书执行过程中，洛阳新创公司并非被执行人，三方也没有达成债务转让协议。涉案房产是嵩山建筑安装有限公司抵偿给王翠娟，而非洛阳新创公司作为债务人抵偿给王翠娟。洛阳新创公司开具收据和住宅认购表，是作为开发商配合更名的行为，不是债务人办理以物抵债的行为。嵩山建筑安装有限公司与王翠娟达成执行和解，约定以物抵债，将洛阳新创公司抵偿给嵩山建筑安装有限公司的涉案房产抵偿给王翠娟，以冲抵部分执行债务。该抵债行为的债务人是嵩山建筑安装有限公司而不是洛阳新创公司，因此，该抵债行为对洛阳新创公司不具有法律强制效力。王翠娟与洛阳新创公司没有签订房屋买卖协议，其住宅认购表和收据在洛阳新创公司具备预售许可条件的情况下，不能取代商品房预售合同和售房专用发票，该行为不发生房屋买卖合同效力。嵩山建筑安装有限公司在未合法取得抵债房产物权的情况下，以执行和解协议抵债给王翠娟属无权处分，不具有合法性。本案中没有证据证明涉案房产抵债给嵩山建筑安装有限公司，唯一的证据即是嵩山建筑安装有限公司致洛阳新创公司的一份函件。而且裁定书认定，该函件第二条嵩山建筑安装有限公司要求洛阳新创公司将涉案房产指定给王翠娟办理相关房屋买卖合同及登记备案手续。该函件充分说明涉案房屋抵债是洛阳新创公司抵偿给嵩山建筑安装有限公司，嵩山建筑安装有限公司又抵偿给王翠娟。在2019年4月2日涉案房屋查封前，无论嵩山建筑安装有限公司还是王翠娟均没有与洛阳新创公司签订购房合同和办理相关登记备案手续。嵩山建筑安装有限公司于2019年12月19日致函洛阳新创公司，对同日抵偿给其的涉案房屋予以处分，不具有物权效力，属无权处分行为。2.王翠娟所提异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条排除执行的条件。洛阳新创公司不是王翠娟以物抵债的合法债务人，不应适用执行异议审查程序，也不符合排除执行的条件。王翠娟没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也没有证据证明涉案房产是其用于居住且名下无其他用于居住的房屋，洛阳新创公司虽开具收据，但并没有支付任何购房款，且房屋没有交付，且在接受住宅登记表和收据后，没有办理预售备案和登记。3.王翠娟在执行和解未能履行的情况下，于2019年3月申请执行，王翠娟已用其自身行为主张执行原调解书，从而放弃了执行和解协议确认的任何权利，所谓抵债行为因执行归于无效。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条和第十三条的规定，王翠娟既然已经选择恢复执行，其和解协议所确认的权利义务不再具有约束力，更不具有法律效力，作为执行和解协议的抵债行为也不具有法律效力。何况该抵债行为没有任何物权效力，不具有排除查封的效力。且王翠娟申请执行已获取了相应的法律救济和保护。综上，请求依法查明事实，维护南京瓯创公司的合法权益。王翠娟辩称，2018年12月我给嵩山建筑安装有限公司供应钢材，嵩山建筑安装有限公司给洛阳新创公司盖房子。后来嵩山建筑安装有限公司没钱还款，就把涉案房产抵给我，当时向我出具了购房协议和支付购房款的收据。当时涉案房产给我的时候，我丈夫在我不知情的情况下，同意把房子抵钢材款。当时嵩山建筑安装有限公司承诺的是给50万元现金，另外再给一套房产。但是他们只给了32万元，他把房子高于市场价800元抵给了我。2019年3月1日，在法院调解以后我申请执行。洛阳市洛龙区人民法院判嵩山建筑安装有限公司付给我钢材款，嵩山建筑安装有限公司不同意，上诉至中级人民法院，中级人民法院又把房子判给了我。然后，我一直想给房子办理过户，但是房子被南京瓯创公司查封着，所以我申请解封涉案房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：王翠娟与嵩山建筑安装有限公司等买卖合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2017年8月18日作出（2016）豫0311民初3556号民事调解书，确认嵩山建筑安装有限公司等应于调解协议确定的日期向王翠娟支付款项共计1200000元，否则应承担相应利息。后王翠娟向洛阳市洛龙区人民法院申请执行，该院于2019年5月8日立案执行。在执行中，嵩山建筑安装有限公司以其已向王翠娟支付628122元，571878元以洛阳新创公司抵债给嵩山建筑安装有限公司的瑞宝豪苑1-2-2802号房产抵偿，全部债务已履行完毕为由提出执行异议。本院2019年12月2日对该案作出的（2019）豫03执复156号复议裁定中，查明下列事实：嵩山建筑安装有限公司于2018年12月19日向洛阳新创公司出具一份函告，内容为：“……二、2018年12月19日贵公司以物抵债给嵩山建筑安装公司的瑞宝财富广场瑞宝豪苑1-1-2802（117.95平方米）壹套指定给王翠娟办理相关房屋买卖合同及登记备案手续（该房系河南嵩山建筑安装有限公司抵还王翠娟钢材款），代理人秦成军系王翠娟爱人”，嵩山建筑安装有限公司未加盖公章，其代理人陈建红、郝现民在函告上签字按手印，秦成军签字按手印，注明是王翠娟丈夫。同日，秦成军代王翠娟出具了收到条并与洛阳新创公司签订“瑞宝豪苑”住宅认购表，认购房号为1-2-2802，面积为117.95平方米，成交总价为571878元。洛阳新创公司于同日向王翠娟出具收到上述购房款的收据，并注明付款方式为抵2号楼嵩山建筑工程款。伊川县自然资源局于2020年1月19日出具的不动产登记查询结果显示王翠娟及其配偶名下无不动产登记信息。南京瓯创公司与洛阳新创公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，南京瓯创公司向本院申请财产保全，本院于2019年4月2日以（2019）豫03财保9号民事裁定，查封了洛阳新创公司名下位于伊川县万商街南侧、滨河大道右侧“瑞宝豪苑”小区含1-2-2802号房产在内的多套房产，查封期限三年。王翠娟以涉案房产已经抵偿给其本人为由提出执行异议，要求解除对涉案房产查封。本院于2020年1月21日作出（2020）豫03执异1号裁定：中止对伊川县瑞宝豪苑1-2-2802号房产的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案外人王翠娟与嵩山建筑安装有限公司之间的债权债务已经生效法律文书所确认。嵩山建筑安装有限公司向洛阳新创公司出具的函、王翠娟丈夫代其向嵩山建筑安装有限公司等出具的收到条、洛阳新创公司与王翠娟签订的瑞宝豪苑住宅认购表、洛阳新创公司向王翠娟出具的购房款收据等证据能够相互印证，可以认定在本案查封前王翠娟、嵩山建筑安装有限公司、洛阳新创公司之间存在以房抵债的事实，王翠娟已通过抵债的方式向洛阳新创公司交付了全部购房款。洛阳新创公司与王翠娟签订的关于案涉房产的住房认购表包含明确的房号、价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，王翠娟已通过抵债的方式向洛阳新创公司交付了全部购房款。可以认定洛阳新创公司与王翠娟之间签订了商品房买卖合同。案涉房产系住房，王翠娟在该房产所在地无其他用于居住的房屋。综上，王翠娟所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。南京瓯创公司请求依法确认涉案房产系洛阳新创公司所有，依法维持该财产保全查封状态的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，南京瓯创公司的诉讼请求事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回南京瓯创行房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费9519元，由南京瓯创行房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月八日书记员 荣向珂