广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2762号原告：黄志坤，男，1979年6月17日出生，汉族，住广州市白云区********，公民身份号码440************355。委托诉讼代理人：李树茂，广东知泓律师事务所律师。被告：司朝利，女，1971年12月30日出生，汉族，住广州市从化区****************，公民身份号码620************22X。被告：司朝辉，男，1969年12月2日出生，汉族，住陕西省汉中市城固县************，公民身份号码620************23X。上列被告的共同委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区***假日半岛酒店负一层。负责人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗薇，该公司员工。委托诉讼代理人：姜洁，该公司员工。原告黄志坤与被告司朝利、司朝辉、第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志坤及其委托诉讼代理人李树茂、被告司朝利及其共同委托诉讼代理人吴少基、第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人罗薇、姜洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志坤向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还定金280000元；2、被告向原告支付违约金288000元；3、被告向原告赔偿中介服务费50000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月1日，被告司朝利、司朝辉作为卖方，原告作为买方，第三人作为经纪方，三方签署了合同编号为粤R0**-B-19100101的《房地产买卖三方合约》，合同约定两被告将位于清远市*****假日半岛F区映月湾二十七街49号、建筑面积为281.46平方米的物业出售给原告，双方商定该物业的交易价格为2880000元；两被告持有房产证号码为粤（2018）清远市不动产权第005246号/粤（2018）清远市不动产权第0052**的产权证书，该物业上有抵押登记。合同附件约定：1、定金50000元，由原告在2019年10月1日前支付给被告；2、定金余款230000元，由原告在2019年10月9日前支付给被告；3、合同约定原告应于2019年10月15日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在A、2019年11月15日前，B、银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记部门办理申请买卖过户手续；4、楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行指定开设的账户内。若因原告的原因造成贷款未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由原告于递件成功后缴交税费前支付给被告。原告逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。合同第十四条还补充约定了备注条款：由原告出资240000元帮助被告垫资赎契，垫资赎契款项于银行通知还款之日起2个工作日内由原告支付到被告供楼账户，总共周期为2个月。《房地产买卖三方合约》签署后，原告一直积极履行合同义务，按时向两被告支付了定金50000元及定金余款230000元；同时提交了全部贷款所需资料。中国建设银行股份有限公司广州白云支行于2020年1月9日出具了《同意购房抵押贷款通知书》，内容为兹有黄志坤以房屋（房产地址为清远市*****假日半岛F区映月湾二十七街49号）向白云支行申请个人再交易住房贷款2360000元，贷款期限为叁佰肆拾捌个月，经本行审查已获批准。但两被告一直没有按照合同约定及时办理赎契手续等房屋交易所需手续，距离合同签署及收取首期款至今已超过半年；经纪方的工作人员也在三方日常沟通联系的微信群中将银行已出具同意贷款通知书的情况及时告知了两被告。但经过原告及经纪方工作人员的多次催告，两被告一直无理拒绝办理房屋交易所需的手续。根据《房地产买卖三方合约》第七条的约定：因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。被告已逾期超过十日未履行赎契等房屋买卖过户交易手续，原告已委托律师发函通知两被告解除合同，被告应向原告返还定金280000元并向原告支付违约金288000元（总楼价2880000元×10%）。再根据《房地产买卖三方合约》第八条的约定：合同签订后买卖双方发生的任何违约行为均不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。原告已支付中介服务费50000元，按照合同约定，该费用应由被告赔偿给原告。综上所述，两被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告司朝利、司朝辉辩称：1、答辩人没有收到被答辩人的《律师函》，被答辩人在本案中无要求解除涉案合同，其诉讼请求不明确，无法确定其诉讼目的；2、答辩人自买卖合同签订后，一直致力促成交易的完成，但由于第三人的原因，导致合同履行和实现的过程中出现多次变故，至今未完成交易；3、本案中，依照合同约定，答辩人不存在违约情形，合同仍需继续履行；4、本案的解决，不宜机械地认为何方违约或简单地作出解除认定，应结合实际情况，由各方继续沟通，共同解决，以达到买卖各方最大的利益。第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司辩称：两被告一直拖着不申请赎契，导致合同至今未履行实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年10月1日，被告司朝利、司朝辉（卖方）与原告黄志坤（买方）及第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（经纪方）签订1份《房地产买卖三方合约》，合同主要约定：买方自愿购买卖方位于清远市*****假日半岛F区映月湾二十七街49号房屋；交易价格为2880000元；因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意按《居间费用确认书》向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费；合同签订后买卖双方发生的任何违约行为均不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达；由于国庆假期间不动产查询系统无法查册，所以签三方合同当天买方支付卖方定金50000元；卖方须于2019年10月9日前查询房屋状态，查询后显示该房屋无查封状况下买方支付卖方定金尾款230000元；买方出资240000元帮助卖方垫资赎契，垫资款项于银行通知还款之日起2个工作日内由买方支付到卖方供楼账户；总共周期为2个月。合同附件约定：定金50000元，买方须在2019年10月1日支付给卖方；定金余款230000元，买方须在2019年10月9日前支付给卖方；首期楼款240000元，买方应于2019年10月15日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；买卖双方应在2019年11月15日前，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖过户手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；若因买方的原因造成贷款未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方于递件成功后缴交税费前支付给卖方；买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。《房地产买卖三方合约》签署后，原告黄志坤于当日向被告司朝利、司朝辉支付定金50000元，于2019年10月10日支付定金余款230000元。《房地产买卖三方合约》签署当日，原告黄志坤与第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司签署《居间费用确认书》，确认买受人应支付居间服务费50000元，并于2019年10月6日实际支付居间服务费20000元。《房地产买卖三方合约》签署次日，被告司朝利与第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司签署《居间费用确认书》，确认出卖人应支付权证过户费12000元，但至今未付。2020年1月9日，中国建设银行股份有限公司广州白云支行出具了《同意购房抵押贷款通知书》，批准同意向原告黄志坤发放房屋（房产地址为清远市*****假日半岛F区映月湾二十七街49号）个人再交易住房贷款2360000元。但被告司朝利、司朝辉至今未按照合同约定办理赎契手续等房屋交易所需手续。2020年1月20日，原告黄志坤委托广东知泓律师事务所律师出具《律师函》，要求被告司朝利、司朝辉于五日内按合同约定配合原告黄志坤到房屋登记机关办理房屋买卖过户手续，若拒绝配合，逾期超过十天，则按合同约定解除合同，本函即为解除合同通知书。根据邮件查询，被告司朝利于2020年1月23日拒收了注明为《律师函》的邮件，该邮件于2020年1月30日被退回，被告司朝辉于2020年1月28日本人签收了注明为《律师函》的邮件。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：被告司朝利、司朝辉与原告黄志坤及第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司于2019年10月1日签订的《房地产买卖三方合约》是否已解除，原告黄志坤的诉求是否应得到支持。根据涉案《房地产买卖三方合约》的约定，合同履行总共周期为2个月，但被告司朝利、司朝辉至今未按照合同约定办理赎契手续等房屋交易所需手续，在原告黄志坤已履行相关合同义务的情况下，本案属于被告司朝利、司朝辉违约，原告黄志坤可以依据合同约定单方解除合同。2020年1月20日，原告黄志坤委托广东知泓律师事务所律师出具《律师函》，要求被告司朝利、司朝辉于五日内按合同约定配合原告黄志坤到房屋登记机关办理房屋买卖过户手续，若拒绝配合，逾期超过十天，则按合同约定解除合同，本函即为解除合同通知书。根据邮件查询，被告司朝利于2020年1月23日拒收了注明为《律师函》的邮件，该邮件于2020年1月30日被退回，被告司朝辉于2020年1月28日本人签收了注明为《律师函》的邮件。依照合同中有关送达条款的约定，被告司朝利、司朝辉均已收到了相关《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告黄志坤认为涉案合同已解除，有理有据。鉴于涉案合同已解除，故原告黄志坤要求被告司朝利、司朝辉返还定金280000元、支付违约金288000元的诉讼请求，符合双方的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持；至于原告黄志坤要求被告司朝利、司朝辉赔偿中介服务费50000元的诉讼请求，鉴于目前原告黄志坤实际支付居间服务费为20000元，其余费用尚未支付，故本院支持被告司朝利、司朝辉赔偿中介服务费20000元，其余尚未支付费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告司朝利、司朝辉于本判决生效之日起10日内向原告黄志坤返还定金280000元；二、限被告司朝利、司朝辉于本判决生效之日起10日内向原告黄志坤支付违约金288000元；三、限被告司朝利、司朝辉于本判决生效之日起10日内向原告黄志坤赔偿中介服务费20000元；四、驳回原告黄志坤的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4990元，案件财产保全申请费3610元，合共8600元，由原告黄志坤负担418元，被告司朝利、司朝辉负担8182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖华军二〇二〇年六月十一日书记员  钟咏衡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。