海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初39号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初39号   原告（反诉被告）：海南和熠实业有限公司五指山分公司，住所地海南省五指山市候鸟公寓大雁阁物业管理处。   法定代表人：朱某。   委托代理人：胡某，男，1983年9月1日出生，系该公司总经理助理。   委托代理人：王某，男，1968年4月18日出生，系该公司经理。   被告（反诉原告）：五指山市水岸别墅小区业主委员会，住所地海南省五指山市水岸别墅**802-2。   委托代理人：岳某，男，1952年9月20日出生，现住海南省五指山市，系业委会副主任。   委托代理人：邹某，女，1952年4月17日出生，现住海南省五指山市，系业委会委员。   原告（反诉被告）海南和熠实业有限公司五指山分公司(以下简称和熠公司)与被告（反诉原告）五指山市水岸别墅小区业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，因2020年新冠肺炎疫情影响，本案延期三个月，并于2020年4月1日第一次开庭审理，在审理过程中发现该案业主有信访行为，不适合以简易程序进行审理，遂转为普通程序，于2020年4月7日第二次公开开庭进行了审理。原告和熠公司的委托代理人胡某、王某，被告业委会的委托代理人岳某、邹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告和熠公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告追缴、支付水岸别墅小区所欠原告2015年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费831143.00元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是专业从事物业管理服务的正规企业，2014年12月19日，原、被告双方签订《物业服务合同》，约定原告为水岸别墅小区提供物业管理服务，合同有效期为2015年1月1日至2018年12月31日，并在五指山市往房保障与房产管理局备案，取得了《物业管理备案证书》。2018年12月31日物业服务合同到期后，因被告未选聘新的物业服务企业，原告遂继续履行水岸别墅小区的物业管理服务，直至2019年8月29日，因被告要求自主管理，原告向政府主管部门房管局和市物业协会汇报后，向被告下达移交通知，确定对水岸别墅小区的物业服务于2019年8月31日终止，被告答复2019年8月30日办理交接手续。2019年9月6日，原告和被告在水岸别墅小区签订了《水岸别墅小区移交协议》协议，其中相关约定内容：第一条：由于乙方未选聘新的物业服务企业，甲方继续为水岸别墅小区提供物业服务至2019年8月31日。以上时间段业主共计拖欠物业费：831143.00元第二条：乙方必须保证拖欠的物业费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付甲方拖欠的费用，否则不予购买水电费或缴纳其他时间段的物业费。第四条：如乙方重新选聘新物业服务企业，应与新物业服务企业告知甲方服务期间的业主拖欠物业费事宜，并要求新物业服务企业配合甲方收取拖欠的物业费。综上，自2019年9月1日起，原告将水岸别墅小区的物业管理服务权责移交给了被告，但是移交之后，被告拒不履行协议之约定，未能收缴与支付所欠原告的物业费用，并阻挠原告收取欠费，扬言让原告有本事就去法院告，他们不怕打官司。被告的违约行为导致水岸别墅小区至今拖欠原告的物业服务费，给原告造成了巨大经济损失。根据2019年9月6日签订的《水岸别墅小区移交协议》第二条约定以及相关法律法规，请求法院判决被告立即履行应尽之责任和义务，全力收缴和支付所欠原告的物业服务费。   被告业委会辩称，一、原告诉讼主体错误，业委会不是小区物业费问题主体。理由：1、物业费收费的是原告，缴费的是业主，业委会没有关联责任。业委会不欠原告物业费，所以原告诉讼主体错误；2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用若干问题的解释》第八条明确规定：“……物业服务企业向业委会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”拖欠物业费的主要是一些至今没入住的业主，目前小区入住率38%，原告应当向拖欠物业费的业主主张权利而不是向业委会主张权利；3、原告是第四家来我小区服务的，前三家退出时也都有面对原告一样的欠费问题，但没有任何一家物业公司向业委会主张权利；二、关于“交接协议”一事，那是在被迫情况下签订的不平等协议。原告2018年12月30日合同期满，业委会没有续聘。法院已判决原告败诉并强制执行原告退出和赔偿条款。而原告仍然赖着不走，强占到8月29日却突然弃管，提出各种苛刻条件，不移交供电系统致使业主不能买电买水，小区出现问题不能处理……瘫痪6天的小区，不答应条件拒不移交，无奈的情况下，为了小区的安全生存，业委会联络员邹某被迫签了原告单方面起草的不平等的格式条款协议。根据《合同法》第40条：“……提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。”；三、原告要求被告支付2019年1月至8月的物业费，这是非法的。理由：1、五指山市人民法院已经判决原告2019年1月份撤出并赔偿2019年1月至5月份强占办公用房5150元，原告无权提出索要此期间的物业费；2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费的。人民法院不予支持。”原告没有权利向业委会索要物业费。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   反诉原告业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令驳回被反诉人请求的所有事项；2、请求判令被反诉人支付在合同终止失效后非法占用小区办公用房，保安室2019年6月1日至8月30日三个月人民币3000元(每月1000元)；3、请求判令被反诉人撤出小区时将开发商留给小区的管材2车(是业主的公共财产)返还小区；4、请求判令被反诉人因管理期间严重失职，给一号楼业主赔偿卫生健康损失费6760元；5、请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：1、和熠物业诉讼的法律主体错误，业委会不是法律主体。2019年1月1日起，和熠物业应撤出小区，索要物业费属于违规。2014年12月19日，业委会与和熠公司签订“物业服务合同”，约定有效期为2015年1月1日至2018年12月31日。依据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定期限……约定期限届满失效”，原合同期限届满，现已失效。业委会没有续签物业服务合同，并于2018年12月26日公告通知和熠物业合同终止后撤出小区。2019年1月30日，房管局给业委会的“邹某信访事项意见书”中的处理意见“三、我局已要求海南和熠实业有限公司五指山分公司按照国务院《物业管理条例》第三十八条和二十九条的规定交接。”，市委有关领导与房管局多次指示和熠公司按《物业管理条例》进行交接，但该公司拒不交接。同年5月，和熠公司起诉业委会，经法院判决，和熠公司败诉；该案现正在执行之中。直至今日和熠物业公司没有一人来小区核对水、电、物业费，和熠物业公司还非法带走业主电费50732元；更严重的是法院判决之后，和熠物业公司8月19号还在非法收费!2018年12月31日，权利义务已经终止后，和熠物业公司仍然向近百户业主收取2019年物业费，金额达12万多元。以上事实证明：和熠物业公司2019年1月至8月30日非法占有小区8个月，无权向业主收取物业费，更无权向业委会索讨。2、收物业费的对象是业主，不是业委会，无权要求业委会支付。2019年8月29日和熠物业在没有与业委会协商交接的情况下，突然弃管张贴通知“……2019年9月1日起不再为水岸别墅小区提供服务……”，还好2019年2月28日市领导有远见，要求业委会将“物业临时管理机构”名单和管理工作方案上报市委，市政府，房管局，9月1日凌晨业委会启动临时管理机构，上岗保卫小区，9月1日至9月6日和熠物业公司因业主欠物业费不办理交接，致使小区6天处于瘫痪状态，9月6日16时，为了小区业主能正常生活，被迫签定和熠物业事先写好的单方协议，本协议违反《合同法》第四十条规定，属于无效协议。3、物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的当事人，物业服务企业无权擅自对业主停水、停电是违法的。第二、请求判令和熠公司继续赔偿强占小区办公用房2019年6月1日至8月30日三个月人民币3000元整的。第三、请求判令和熠物业归还小区财物的依据是2019年9月11日搬走原开发商留给小区维修材料。第四、请求判令和熠物业公司因管理期间严重失职，一号楼顶二次蓄水箱常年没有盖，导致业主饮用水中夹杂着鸟毛、黄绿色的水，业主一致要求赔偿卫生健康损失费人民币：6760元。(130元/每户，共52户)。另外，和熠公司管理期间不作为，随意允许其它开发商破坏公共设施道路；业主反映饮水、化粪池，屋内冒粪、下水管道不畅通等服务不到位等问题较多，业委会保留对和熠公司管理期间严重失职给小区造成损失的权利。综上所述，恳请法院依法支持业委会的如前诉讼请求。   反诉被告和熠公司辩称，（一）请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。被反诉人截止到2019年8月31日止一直尽心尽力为水岸别墅小区提供保质保量的物业服务事项，并多次在小区公示“未正式撤离小区之前，我公司将一如既往的为小区业主提供物业服务工作”所以被反诉人并未撤离小区，也没有停止小区物业服务工作。依照《海南省经济特区物业管理条例》第三十二条规定，物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。根本不能计算费用；(二)2019年9月初，被反诉人与反诉人签订小区移交协议后，被反诉人将自己的物品搬离小区，将小区公共设施及公共用房移交反诉人，被反诉人搬离的所有物品为自己公司物品，没有搬运反诉人的材料；(三)被反诉人在管理期间严格按照政府规定，每年清洗小区生活水池2次，并且每次都有记录及反诉人监督。所以不存在管理期的严重失职。更加不能赔偿一号楼业主卫生健康损失费。   原告围绕诉讼请求在本诉中依法提交了如下证据：1、《物业服务合同》；2、物业管理备案证书；3、五住房函[2019]10号信访调查情况及处理意见；4、水岸别墅小区移交通知；5、水岸别墅小区移交协议；在反诉中提交如下证据：1、和熠物业工作记录；2、《海南经济特区物业管理条例》32条；3、清洗水箱记录。   被告围绕诉讼请求在本诉中依法提交了如下证据：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用若干问题的解释》第八条；2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用若干问题的解释》第十条；3、《合同法》第五十二条；4、《合同法》五十四条。在反诉中依法提交了如下证据：1、《合同法》第三章第46条；2、《合同法》第40条；3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用若干问题的解释》第十条；4、房产局下发“邹某信访事项答复意见书”附件6的第三部分；5、海南省五指山市人民法院民事判决书；6、海南省第一中级人民法院民事裁定书；7、海南省五指山市人民法院执行案件受理通知书；8、和熠物业的“通知”；9、水岸别墅业主委员会临时物业管理人员名单；10、照片2张；11、一号楼顶二次蓄水箱里照片。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告在本诉部分提交的证据1、3的真实性部分有异议、部分认可；对证据2的关联性有异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性没有异议，对其关联性、合法性有意见。对原告在反诉中提交的证据1的真实性认可，对关联性有异议；对证据2的关联性有异议；对证据3的真实性有异议。   原告对被告在本诉中提交的证据1-4的真实性、合法性没意见，对其关联性有异议。对被告在反诉中提交的证据1-4的真实性认可，对关联性和证明内容有异议；对证据5的真实性认可，对关联性有异议；对证据6－9的真实性认可，对证明内容有异议；对证据10、11的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议。   对原告在本诉中提交的证据4、5，被告无异议；在反诉中提交的证据1，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告在反诉中提交的证据4－9的真实性，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告在本诉中提交的证据1，有被告的盖章及代表人的签名，可以确认其真实性；证据2、3有行政机关的盖章，对其真实性予以确认；在反诉中提交的证据2属于地方规章，不能证明本案事实，证据3的照片，经与现场外观比对，确实为被告小区的蓄水箱，对其真实性予以确认；2.对被告在本诉中提交的1－4号证据及反诉中提交的1－3号证据均为法律、司法解释条文，不能证明本案事实，不能作为认定本案事实的依据；对被告在反诉中提交的10－11号证据，庭审后，本院到现场进行比对，该两组证据的照片与现场基本一致，对其真实性予以确定。   根据当事人的陈述、举证、质证，以及本院认证，可以确定如下事实：   2014年12月19日原、被告签订了《物业服务合同》约定由原告为五指山水岸别墅小区提供物业服务，合同期限是2015年1月1日至2018年12月31日，本物业管理区域物业服务费采用包干制方式，自乙方进驻（甲方通知乙方进驻）后开始收取，其物业所有人（使用人）应按期交纳（依据《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定）。该合同签订后，在五指山市住房保障与房产管理局进行了备案。2018年12月26日，水岸别墅业委会在小区张贴公告，内容为：“根据2018年12月22日全体业主大会投票表决，业主委员会决定：“对业主委员会与海南和熠实业有限公司五指山分公司2014年12月签订的物业服务合同不再续约。按物业服务合同和熠物业公司的服务应在2018年12月31日24时中止，业主委员会要求和熠物业自2019年1月1日起向业主委员会移交相关资料并办理撤离相关手续。”合同到期后，被告多次要求原告退场并移交相关材料，因双方对是否应当撤离产生纠纷，原告遂于2019年5月7日诉至本院要求继续履行上述合同，同时，被告也提出反诉。经本院（2019）琼9001民初401号民事判决书，判决：一、驳回原告海南和熠实业有限公司五指山分公司的诉讼请求；二、确认反诉被告海南和熠实业有限公司五指山分公司与反诉原告五指山市水岸别墅小区业主委员会于2014年12月19日签订的《物业服务合同》于2018年12月31日期满，相应权利义务终止；三、反诉被告海南和熠实业有限公司五指山分公司于本判决生效之日起十日内撤出五指山市水岸别墅小区并向反诉原告五指山市水岸别墅小区业主委员会移交相关资料；四、反诉被告海南和熠实业有限公司五指山分公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告五指山市水岸别墅小区业主委员会支付2019年1月10日起5个月的公共用房占用费5000元。   还查明，在涉案小区，有其他与物业服务用房同类型相同的房屋，和熠公司在管理时将其出租的价格为1000元/月。   本院认为，本案争议的焦点为：1、被告是否为支付物业费的主体；2、原告是否应当支付场地占用费的问题；3、被告在反诉中提出的其他诉讼请求是否有事实及法律依据。   一、关于被告是否为支付物业费的主体问题   本案原告与被告签订《物业服务合同》，合同主体明确为原、被告双方，合同第八条约定：本物业管理区域物业服务费采用包干制方式，自乙方进驻（甲方通知乙方进驻）后开始收取，其物业所有人（使用人）应按期交纳（依据《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定）。根据该条的约定，交纳物业管理费的主体是物业所有人、使用人。被告是业主委员会，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。而物业公司收取物业费的对象是物业所有人或使用人，五指山市水岸别墅小区的房产已由开发商出售给每一个业主，因而业主委员会并不是财产的所有者或使用者，其并不是交缴物业费的主体。虽然原、被告在《水岸别墅小区移交协议》中约定业主委员会必须保护拖欠物业费和水电费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付拖欠的费用，该条也仅约定业主委员会有这个义务代为收缴拖欠的物业费，但是原告还是没有证据证明业主已将物业管理费交到了业主委员会处，也没有证据证明业主委员会已经收到了831143元的物业管理费。现原告要求被告支付物业管理费831143元，证据不足，本院不予支持。关于业主拖欠原告物业管理费的问题，原告应当另行向每一个财产所有人或使用人单独主张。   二、关于原告是否应当支付场地占用费的问题   本案中，原、被告签订的《物业服务合同》已于2018年12月31日届满，双方在履行合同中发生纠纷时诉至本院，本院已于制作（2019）琼9001民初401号民事判决书，该判决书中已认定原告应当从2019年1月10日起支付场地占用费。对于收费标准，可以参照小区内同等类房屋出租标准。根据被告提供的证据，原告在管理小区期间将小区其他公共用房对外出租，费用为1000元/月。该生效判决书中已确定场地占用费从2019年1月10日开始计算，同时已判决履行期限至2019年6月10日。原告退场时间为2019年8月31日，尚占用时间为2个月零20天，故支付的场地占用费应为2000元+（20/30）×1000元＝2666.67元。现被告要求原告支付3000元场地占用费，本院支持其中的2666.67元，超出部分不予支持。   三、关于被告在反诉中提出的其他诉讼请求是否有事实及法律依据的问题   被告提出，原告在撤离时，运走了小区内开发商留给小区的管材2车，庭审中，双方对该管材是否属于小区业主所有存在分歧，根据谁主张谁举证的原则，被告认为原告运走的管材归小区业主所有，则应当举证证明该管材是开发商遗留下来并且确定给全体业主。但是庭审中及庭审后，被告均无证据予以证明自己的主张。本院对被告陈述该管材为开发商遗留给全体业主的意见不予采纳。对被告要求原告退回运走的二车管材的主张，因证据不足，本院不予支持。   被告提出原告在管理期间未尽到管理责任，导致小区业主喝了不干净的水，给业主的身体健康造成的损失，并要求原告赔偿6760元，同样，被告对该诉讼请求也没有提供证据予以证明，故对被告要求原告赔偿业主卫生健康损失费6760元，证据不足，本院不予支持。   综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、驳回原告海南和熠实业有限公司五指山分公司的诉讼请求；   二、反诉被告海南和熠实业有限公司五指山分公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告五指山市水岸别墅小区业主委员会支付2019年6月10日起至2019年8月30日止的公共用房占用费2666.67元。   三、驳回反诉原告五指山市水岸别墅小区业主委员会的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12110元（原告已预付），反诉费100元（被告已预付），由原告海南和熠实业有限公司承担12160元，被告五指山市水岸别墅小区业主委员会承担50元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 帅 英   人民陪审员 文 兵   人民陪审员 吉家亮      二〇二〇年六月二日   书记员 李健君   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。   物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。