海南省三亚市中级人民法院   行政裁定书   （2020）琼02行终24号   上诉人（原审原告）北京尚业乾元投资管理有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇西马坊村村民委员会院内。   法定代表人郝东来，公司总经理。   委托诉讼代理人林如果，海南中海律师事务所律师。   委托诉讼代理人林明宇，海南中海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）三亚市自然资源和规划局，住所地三亚市河东路**。   法定代表人高富宅，局长。   委托诉讼代理人朱梦璞，北京大成(海口)律师事务所律师。   委托诉讼代理人陈松，三亚市自然资源和规划局工作人员。   原审第三人薛素霞，女，1972年10月12日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。   上诉人北京尚业乾元投资管理有限公司(以下简称尚乾公司)因诉被上诉人三亚市自然资源和规划局(以下简称市自规局)、原审第三人薛素霞不动产登记纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271行初268号之一行政裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。   原审法院认为，根据原告提交的两份三亚市房地产权属登记信息查询结果表，原告最迟应当自2018年1月30日起，已实际知道了被告向第三人颁发琼(2016)三亚市不动产权第XXXX号不动产权证(以下简称8XXXX号产权证)的被诉行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出的规定，原告不服被告向第三人颁发8XXXX号产权证行政行为而起诉，应当自2018年1月30日起六个月内提出。原告至2019年10月9日提出起诉，已超过六个月的起诉期限规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年的规定。原告自2018年1月30日起己实际知道了被告向第三人颁发8XXXX号产权证的内容，原告不服该被诉颁发不动产权证的行政行为而起诉，应当自2018年1月30日起一年内提出，原告至2019年10月9日提出起诉，己超过一年的起诉期限规定。综上所述，原告对8XXXX号产权证的起诉，己超过法定起诉期限，对原告的起诉，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款第(二)项的规定，裁定：驳回原告尚乾公司的起诉。   尚乾公司上诉称，一审以上诉人起诉超过诉讼时效为由驳回上诉人起诉缺乏事实和法律依据，认定起诉超过诉讼时效理由不成立。首先，虽然上诉人应当自2018年1月30日起己知道被上诉人向第三人颁发8XXXX号产权证的具体行政行为，但在上诉人与第三人2016年8月3日签订的《三亚市存量房买卖合同》未被仲裁委确认无效之前，上诉人并不认为(不能确认)自己的合法权益受到侵害(因为合同是否有效为专业法律问题，需经生效法律文书确认才知道)，即在海南仲裁委员会2019年6月24日作出(2018)海仲(三)字第84号裁决书之前，上诉人不能确认自己的合法权益受到侵害，不符合《行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定。因此，本案诉讼时效应当从上诉人知道上诉人与第三人2016年8月3日签订的《三亚市存量房买卖合同》被确认无效之日起起算，即从2019年6月28日(上诉人领取裁决书时间)起起算。故一审从2018年1月30日开始计算本案诉讼时效不符合客观事实，缺乏法律依据。其次，根据《行政诉讼法》第四十八条规定“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”。本案中，2018年1月22日至2019年6月28日仲裁耽误时间并不属于上诉人自身原因造成，即使从2018年1月30日开始计算起诉时效，2018年1月22日至2019年6月28日仲裁期间也不应当计算在起诉期限内。上诉人于2019年10月9日提交诉讼材料，法院于2019年10月14日立案。因此，如果仲裁期间耽误的时间不计算在诉讼时效之内，上诉人的起诉也并未超诉讼时效。综上，上诉人起诉并未超过诉讼时效，一审以上诉人起诉超过诉讼时效为由驳回上诉人起诉缺乏事实和法律依据。现上诉请求撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271行初268号之一行政裁定行政裁定，指定该院审理本案。   市自规局辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年的规定。就本案而言，上诉人在一审过程中提供了两份三亚市房地产权属登记信息查询结果表，故上诉人最迟应当自2018年1月30日起，已实际知道被上诉人向原审第三人颁发8XXXX号产权证的被诉行政行为。上诉人不服该行政行为应当自2018年1月30日起一年内提出，上诉人至2019年10月9日提出起诉，已超过一年的起诉期限，一审判决驳回上诉人的起诉属于认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人为原审第三人薛素霞颁发的8XXXX号产权证的行为事实清楚、程序合法、于法有据。2016年8月5日，本案原审第三人薛素霞与上诉人共同向被上诉人申请办理涉案房产变更转移登记，并提供了涉案房产的不动产登记申请表、房屋所有权证书、存量房买卖合同、房产分户图、土地房屋面积明细表等全部材料，被上诉人在受理该申请后，对涉案房产进行了权属调查审查并对原审第三人及上诉人进行了询问，确认:涉案房产面积489.64平方米，根据双方提供的材料、房屋权属证明材料以及被上诉人审查等表明，该房产原属于上诉人所有，权属清楚，无他项权利存在，现原审第三人、上诉人双方达成合意该房产所有权转移至原审第三人名下，并基于此办理房产变更转移登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定:申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界线、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则的其他材料。本案中，在第三人提供材料齐全、手续完备的情况下，被上诉人依据当时适用的法律、法规、规章及规范性文件进行了审查，认为符合法定的不动产转移登记条件，为原审第三人办理8XXXX号产权证，事实清楚、程序合法、于法有据，应予认定合法。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。   薛素霞陈述称，一、本案己过法定的起诉期间，原审法院驳回上诉人的起诉于法有据。被诉登记行为系被上诉人于2016年8月5日做出的，按照行政诉讼法第四十六条第一款规定的起诉期间来看，上诉人均应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出行政诉讼。被诉登记行为一经做出即产生公示效力，若上诉人认为案涉房屋系其所有，应在公示后6个月内提起行政诉讼，且上诉人于2017年9月6日己知其名下的琼(2016)三亚市不动产权第XXXX号产权证被依法注销并办理变更登记手续，除此之外，上诉人法定代表人于2017年10月3日以杨振宪职务侵占上诉人房产为由向三亚吉阳区公安局经侦大队举报，公安机关查明事实后告知杨振宪对该案件不予立案，并于2017年10月31日向举报人下达不予立案决定书。以上事实足以证明，上诉人应最早于2016年8月5日，最迟于2017年10月3日就己经知道行政机关将涉案房产变更登记在第三人名下，根据行政诉讼法关于起诉期间的规定，上诉人最迟应于2018年4月3日提起行政诉讼，但上诉人却在2019年10月8日才提起本案诉讼，很显然己超过法定起诉期限。上诉人在上诉状中提到的诉讼时效中止不适用本案，行政诉讼法第四十六条所规定的从知道或应当知道作出行政行为之日起6个月内提起行政诉讼，该期间是提起行政诉讼的起诉期间，并非诉讼时效。行政诉讼起诉期限为不变期间，不适用民事诉讼法所规定的中断、中止的规定，只能在符合法定起诉期限耽误的条件下延长，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第48条的规定，上诉人未提起行政诉讼明显不属于不可抗力或非自身原因，其在上诉状中称，是因为仲裁耽误了时间，但提起仲裁的正是上诉人，这完全是上诉人自身主观意愿可以控制的，上诉人提起民事仲裁期期间，完全具备同时提起本案行政诉讼的条件，提起民事仲裁并非上诉人提起本案行政诉讼的法定必要条件，因而上诉人在行政诉讼起诉期间内未提起行政诉讼的根本原因在于其自身，而不在于不可抗力或非自身原因。本案被诉登记行为于2016年8月5日由被上诉人作出，新的行政诉讼法司法解释实施时间为2018年2月8日，本着有利于上诉人的原则，即使本案适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》，根据该司法解释第41条第一款的规定，上诉人应最早于2016年8月5日，最迟于2017年10月3日就已经知道行政机关作出的将涉案房产变更登记在第三人名下，其应于2018年8月6日，最迟2019年10月4日提起本案诉讼，而根据本案审理期间现行有效的行政诉讼法司法解释第六十四条的规定，起诉期限应为知道或应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年，且没有规定可延长的事由，也就是说在实务审判中，考虑到行政行为的效率，为了保证其可执行性，也倾向于缩短起诉期限，且不适用期限的延长，这与民事诉讼法中的诉讼时效是严格区分的，上诉人在上诉状中故意混淆起诉期限和诉讼时效的区别，故意干扰法院的审判思路。综上，无论是适用2000年行政诉讼法司法解释，还是适用2018年最新的司法解释，上诉人在2019年10月8日才提起本案诉讼都己经超过了起诉期限，且是因为其自身原因导致，不符合在法定起诉期限耽误的条件下延长的情形。因而，上诉人的起诉已经超过了起诉期限，原审法院依法驳回其起诉于法有据，应予维持。   二、涉案房屋系薛素霞合法拥有，权利来源清晰，手续合法，不动产登记并无错误。从形式上说，根据《中华人民共和国物权法》第十四条及第十七条的规定，涉案房屋于2016年登记在薛素霞名下的，薛素霞履行了登记手续，且合法取得了涉案房屋的产权证，权利来源清晰，手续合法，不存在不动产权属登记错误的情形。从本质上说，涉案房屋系薛素霞的配偶杨振宪以上诉人的名义购买的，杨振宪当时是上诉人的股东及执行董事，当时上诉人的其他股东均表示同意，并于2014年12月26日召开上诉人临时股东会会议，同意杨振宪以上诉人名义购买涉案房屋，同意由公司向杨振宪出借款项作为杨振宪的购房款，并且双方就此签订了《借名买房协议》，内容与股东会决议内容完全相同。2015年1月19日上诉人按照《借名买房协议》的约定，以代杨振宪支付涉案房款的方式出借款项，杨振宪以上诉人名义购买了涉案房屋，购房款即为杨振宪对上诉人的借款，待以上诉人名义办理了涉案房屋所有权证后，上诉人配合杨振宪将涉案房屋过户给薛素霞。在薛素霞看来，涉案房屋本就是申请人与杨振宪的夫妻共同财产，按照《借名买房协议》的约定，在条件成就时上诉人配合杨振宪将涉案房屋变更登记到薛素霞名下是履行合同义务，合法且合理。因此，薛素霞通过买卖合同合法的取得了涉案房屋的所有权。   三、退一步讲，即使贵院依法改判将涉案房屋恢复登记到上诉人名下，上诉人也应补偿薛素霞对涉案房屋装修、园林养护及物业服务的费用，共计2801916元。2015年1月26日，薛素霞与北京汇源通达装饰工程有限公司(以下简称汇源通达)签订了《建筑装饰工程承包合同》，薛素霞自2015年至2017年间共向汇源通达支付了276万元的装饰工程款，且自2017年起，薛素霞支付了涉案房屋园林养护、物业服务费41916元，以上共计人民币2801916元。薛素霞的配偶杨振宪在2014年与上诉人及该公司的全体股东达成了借名买房并向上诉人借款的合意，并在同年签订了《借名买房协议》，在薛素霞看来，涉案房屋本身就是薛素霞与杨振宪的夫妻共同财产，薛素霞基于这一认识，2015年与汇源通达签订了装饰工程合同，目的在于装修自己的房屋，即使根据海仲(三)字第84号仲裁裁决书的裁决，薛素霞与上诉人2016年8月3日签订的房屋买卖合同无效，但是裁决书明确认定《借名买房协议》是真实有效的，薛素霞基于2014年签订的《借名买房协议》，于2015年装修装饰了涉案房屋，薛素霞的装修使房屋价值发生增值，是对房屋的善意地舔附，因此，即使法院判决将涉案房屋恢复登记到上诉人名下，也应对薛素霞对涉案房屋的装饰装修费用，及园林养活和物业服务费用做出补偿。   综上所述，涉案房屋系薛素霞合法拥有，权利来源清晰，手续合法，不动产登记并无错误，上诉人要求恢复登记至其名下没有任何事实依据和法律支撑，侵犯了薛素霞的所有权。且上诉人的诉求已过诉讼时效，原审法院驳回起诉于法有据，应予维持。退一步讲，即使贵院依法改判将涉案房屋恢复登记到上诉人名下，也应对薛素霞对涉案房屋的装饰装修费用，及园林养活和物业服务费用做出补偿。   本院经审理查明：涉案房屋青云台别墅A3栋位于三亚市河东区鹿岭路，上诉人尚乾公司于2016年7月14日取得该房屋产权证[产权证号为琼(2016)三亚市不动产权第XXXX号]。2016年8月3日，上诉人与原审第三人双方签订《三亚市存量房买卖合同》，约定原审第三人将涉案房屋转让以总价款500万元给上诉人。2016年8月5日，被上诉人市自规局将该房屋变更到原审第三人薛素霞的名下[产权证号为8XXXX号产权证]。2017年9月6日，郝建到三亚市不动产登记中心查询涉案房屋权属登记，2018年1月30日上诉人到三亚市不动产登记中心查询涉案房屋权属登记。2018年1月24日，上诉人向海南仲裁委员会三亚仲裁院提起仲裁申请，请求确认上诉人与原审第三人于2016年8月3日签订的《三亚市存量房买卖合同》无效。三亚仲裁院审理于2019年6月24日作出(2018)海仲(三)字第84号裁决书，确认上诉人与原审第三人于2016年8月3日签订的《三亚市存量房买卖合同》无效。2019年10月9日，上诉人向一审法院起诉，请求：1.依法撤销为薛素霞颁发的8XXXX号产权证，将青云台别墅A3栋恢复登记到原告名下。2.本案所有诉讼费用由被告承担。   本院经审查认为,本案争议的焦点为:上诉人尚乾公司的起诉是否超过法定的起诉期限。   根据《最高人民法院关于适用>的解释》第六十四条第六十四条【规范性文件审查和处理】人民法院在审理行政案件中，经审查认为本法第五十三条规定的规范性文件不合法的，不作为认定行政行为合法的依据，并向制定机关提出处理建议。   第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”和《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”规定，在行政机关作出行政行为时未告知诉权的前提下，原告的起诉期限扣除其他不属于其自身的原因耽误起诉期限外，从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，被上诉人市自规局将涉案房屋变更到原审第三人薛素霞的名下，没有告知上诉人起诉期限。上诉人起诉请求撤销8XXXX号产权证。依据本案查明的事实，被上诉人颁发8XXXX号产权证与涉案房屋转让的事实相互牵连。上诉人的诉求是否成立，必须以上诉人与原审第三人房屋买卖合同纠纷一案[案号：(2018)海仲(三)字第84号]仲裁结果为依据。故在仲裁案件裁决前，被上诉人颁发8XXXX号产权证的行政行为是否侵犯上诉人的合法权益属于待定状态。因此，上诉人向三亚仲裁院申请仲裁期间应属于《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的“其他不属于其自身的原因耽误起诉期限”的情形，依法应予扣除。综上，本案的起诉期限应从上诉人到三亚市不动产登记中心查询涉案房屋权属登记时(即2017年9月6日)起计算，扣除仲裁期间的时间(即2018年1月24日至2019年6月28日)，计算到上诉人起诉之日(即2019年10月9日)止。经本院核算，上诉人的起诉期限不超过法定起诉期限一年，根据《最高人民法院关于适用>的解释》第六十四条第六十四条【规范性文件审查和处理】人民法院在审理行政案件中，经审查认为本法第五十三条规定的规范性文件不合法的，不作为认定行政行为合法的依据，并向制定机关提出处理建议。   第一款规定，本案依法应当立案审理。一审法院以本案超过法定起诉期限为由驳回上诉人的起诉错误，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，本院应予支持。   依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九十条第一款之规定，裁定如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271行初268号之一行政裁定书；   二、本案指令三亚市城郊人民法院继续审理。   本裁定为终审裁定。   审判长 左家锋   审判员 李宝鹏   审判员 陈太洪      二〇二〇年六月二十二日   书记员 邢华云   附相关法律条文:   《中华人民共和国行政诉讼法》   第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：   (一)……；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；   ……。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》   第一百零九条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。   ……