成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5027号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路**高新大厦****。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张春梅，女，19XX年XX月X日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：赵朝琼，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都公司）与被告张春梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的委托诉讼代理人周瑜、被告张春梅的委托诉讼代理人赵朝琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利物业成都公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付2018年6月至2019年7月期间的物业服务费21,654.26元、生活垃圾处理费42元（暂计算至2019年7月31日被告应向原告支付的拖欠物业服务费应计算至法庭辩论终结之日止）；2．请求判令被告向原告支付违约金3,568.67元（按日以未交费用的0.05%计算，暂计算至2019年7月31日，相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止）；3．请求判令被告承担原告因本案支出的律师费1,800元；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园二期113栋1单元1层1号房屋业主，原告系该物业前期服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳诉请期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告明确计算至2020年3月，物业费为34,043.5元、生活垃圾费90元。 被告张春梅辩称：双方签订的商品房买卖合同，物业约定的是家利物业重庆管理公司并非原告，被告不具备诉讼的主体资格。被告并不拖欠2016年6月至2017年7月的相应物业服务费，被告人于2018年6月25日办理签收相应手续并支付了一年的物业费，被告诉请无法律依据，被告没有逾期支付物业费因此不应该支付违约金，原告主张的违约金过高，原告所说的律师费不应当支持，原告的诉请没有相关法律依据，不应当支持。因原告当庭增加诉请应当补交相应的诉讼费，原告收取的物业费标准明显不符合相应的物价规定。 本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《彩叠园二期前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（重庆）有限公司为彩叠园X期的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.1元/月·平方米，高层住宅2.5/月·平方米，按单位建筑面积计算向业主预先收取物业服务费；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 2017年3月21日，被告与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》、《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》、《彩叠园二期临时管理规约》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园X期住宅XXX栋号X单元X楼X号房，建筑面积为499.93平方米，用途为住宅；合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告书；合同第十二条约定，出卖人在2017年7月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。《彩叠园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……。” 另查明，和记黄埔地产（成都）温江有限公司通过邮政特快专递向被告邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司彩叠园﹒二期房屋交付使用通知书》，该通知书载明房屋交付日期为2017年6月2日。被告于2018年6月25日交纳了物业服务费18,597.36元。2020年1月21日，家利物业管理（重庆）有限公司出具授权委托书，授权家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司对案涉小区进行物业服务管理、收取物业管理费用及行使作为原告的诉讼权利等事项。 上述事实，有双方当事人的身份信息、原被告当庭陈述、《彩叠园二期前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《彩叠园二期临时管理规约》《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》《彩叠园二期房屋交付使用通知书》、律师函、EMS快递单据等证据审核在卷，本院予以确认。 本院认为，被告与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》对彩叠园小区的全体业主具有法律效力，被告作为彩叠园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。根据家利物业管理（重庆）有限公司出具的授权委托书，原告为案涉小区提供物业服务、收取物业服务费并有权提起相关诉讼，故原告系本案适格主体。 关于被告是否应该支付2018年6月至2020年3月期间物业服务费的问题。根据《商品房买卖合同》约定，“自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担”。本案中，和记黄埔地产（成都）温江有限公司向被告发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2017年6月2日，被告即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用，故对于原告要求被告支付物业费用的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称案涉房屋存在漏水等质量问题，开发商一直未整改交付，被告于2018年6月25日交纳了之后一年的物业费，之前的物业费不应由被告承担，应由开发商承担。但被告提供的证据不足以证明其主张，也不符合合同对物业服务费承担条件的约定，且被告的辩称涉及被告与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，被告可另行诉讼解决。本案中原告已为被告所购物业的公共区域提供物业服务，被告应当按照合同约定承担物业服务费。根据《彩叠园二期前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业服务费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业服务费，本案于2020年3月19日开庭审理，故截止法庭辩论终结之日，被告应交纳截至2020年3月19日的物业服务费。2017年6月2日至2020年3月19日期间被告应向原告支付物业管理费为52,640.9元（499.93平方米×3.1元/月/平方米÷30天×29天＋499.93平方米×3.1元/月/平方米×21个月=51,091.1元），在扣除被告于2018年6月25日交纳的物业费18,597.36元后，被告实际还应支付物业服务费32,493.7元。 关于被告是否应当支付生活垃圾处理费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。本案中，被告未提交证据证明已代原告垫付生活垃圾处理费，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金，因被告未按合同约定支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显偏高，且原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，本院酌情判令被告向原告支付违约金1,500元。 关于原告主张要求被告给付律师代理费1,800元的诉讼请求，虽然《彩叠园二期临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张春梅于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费32,493.7元及违约金1,500元； 二、驳回家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元，由被告张春梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘路茜 人民陪审员  邱建勇 人民陪审员  王 帆 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  姚 杰