四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0921民初2268号 原告：杜朝荣，男，汉族，生于1964年11月15日，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张春芳（杜朝荣之妻），汉族，生于1969年10月4日，住四川省蓬溪县。 原告：彭月明，女，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：四川涌岷置业有限公司，住所地：遂宁市蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕。 诉讼代表人：四川涌岷置业有限公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：蒋耀徵，北京德恒（成都）律师事务所律师，执业证号：××。 原告杜朝荣、彭月明与被告四川涌岷置业有限公司（以下简称涌岷公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。于2020年2月26日因本案案情复杂转为普通程序公开开庭进行审理。原告杜朝荣及其委托诉讼代理人张春芳、原告彭月明、被告委托诉讼代理人蒋耀徵到庭参加诉讼，被告涌岷公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间签订的四川省商品房买卖合同（预售）合同合法有效，（合同编号为2016002284），原告应当认定为购房户债权。2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：因被告不能按时偿还到期借款，2016年6月3日，涌岷公司李勇、遂宁市元恒典当有限责任公司（以下简称元恒典当公司）龙志勇和原告杜朝荣、彭月明三方在涌岷置业有限公司售楼部就涌岷公司以物抵债协商一致，协议中被告自愿将香榭城3-2-27-4号一套商品房抵偿给原告，详见以物抵债协议第六项和房源明细表，房源表上写的是原告杜朝荣妻子张春芳的名字。被告于2016年6月3号给原告出具了购房收款收据，原告和被告于2016年6月12日签订四川省商品房买卖合同（预售）合同并于2016年6月16日办理了网签登记备案。元恒典当公司与原告于2016年6月20日签订了以物抵债的书面协议。涌岷公司与元恒典当公司于2016年7月6日签订了以物抵债的书面协议。2018年7月26日蓬溪县人民法院做出（2018）川0921破审1号《民事裁定书》，裁定受理对涌岷公司破产重整申请。原告在收到被告破产管理人发出的要求原告进行债权登记的通知书后，原告于2018年9月8日向被告提交了债权申报材料，且确认原告为购房户债权，同时原告也出席了；2018年10月10日第一次债权人大会。被告管理人于2019年8月9日向蓬溪县人民法院申请裁定注销原告的四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签备案登记，出自（2018）川0921破1-48号民事裁定书，原告事先未收到被告请求法院注销四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签备案登记的有关通知。四川省商品房买卖合同（预售）合同签订时间和网签备案登记时间均超过了蓬溪县人民法院受理破产申请一年的时间，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，涌岷公司管理人无权申请人民法院注销原告的四川省商品房买卖合同（预售）合同，合同签订并非为借贷关系设立担保，原告取得该房是建立以物抵债协议、购房收款收据和商品房买卖合同（预售）合同签订的基础之上，原告和被告均是各合同的主体，以物抵债协议、购房收据和商品房买卖合同合法有效不存在违反法律强制性规定的情形，同时以物抵债抵偿的房屋是以单价3280元进行抵偿，原告的合法权益应该的得到保护。同时原告在收到蓬溪县人民法院的民事裁定书和被告的债权审核通知书后，分别向蓬溪县人民法院和香榭管理人送达了异议书。原告于2019年11月15日下午5点收到被告的异议回复函，被告仍然以原告未实际支付购房款为由，否认原告与被告的债权债务关系及原告是购房户债权。既然是以物抵债，本案涉及的物就是被告以物抵债抵偿给原告的涌岷香榭城3-2-27-4号房屋，这里的债就是原告的购房款，只是付款的方式不同而已，被告否认原告支付了购房款的事实，无理无据，与被告给原告出具的收款收据和被告与原告签订的四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签备案登记的事实自相矛盾，不攻自破。总之，原告与被告签订的四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签登记备案的时间是在蓬溪县人民法院裁定受理涌岷公司破产重整申请两年多钱。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，被告无权申请法院撤销原告的四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签登记备案。同时蓬溪县人民法院根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第二款的规定出具（2018）川0921破1-48号民事裁定书，注销原告的四川省商品房买卖合同（预售）合同及网签登记备案也是不合法的。原告作为一个遵纪守法的中国公民，最近因此事心力交瘁，寝食难安。为维护原告的合法权益，依据法律规定特此起诉，并恳请蓬溪县人民法院依事实为依据，依法律为准绳，依公平公正的原则为民做主，还老百姓一个公道，支持原告的诉讼请求。 被告涌岷公司辩称：1、原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告与元恒典当公司存在借贷关系并且元恒典当公司已经向涌岷公司申报了债权，并未向被告提供债权债务转让关系的资料，若认定原告与被告之间存在债权关系则与元恒典当公司的债权申报存在重复申报。2、原告并未实际支付购房款，管理人对其的债权不予确认同时解除网签备案合同时合法有效的。3、原告并非购房户债权，不具有优先受偿权，房屋买卖合同预收网签备案只是行政管理，是国家对房地产的监督措施，案涉房产即使原告有证据证明元恒典当公司与原告、被告存在债权债务的转让也仅享有民间借贷普通债权。4、原告在破产程序中不享有消费者优先权，原告取得案涉房产预售权利基于三方之间的债权债务转让不是基于消费关系，不符合法律规定的消费者身份。因此原告请求确认享受债权优先权于法无据。5、本案以物抵债协议，涉及到元恒典当公司与被告之间的协议并未生效，从协议签订的时间可知在元恒典当公司与被告未达成一致意见之前元恒典当公司就对被告做出了协议约定，两份以物抵债协议应当无效。综上请求法院驳回原告的诉讼请求，确认买卖合同无效。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年4月25日，原告杜朝荣与元恒典当公司建立借贷关系，杜朝荣借给元恒典当公司5万元，2014年8月1日杜朝荣借给元恒典当公司10万元，两次借款共计15万元。双方约定一年还款。元恒典当公司至今未归还本金，利息给至2015年5月。2014年6月6日彭月明与元恒典当公司建立借贷关系，彭月明借款3万元给元恒典当公司，2014年11月4日彭月明借款7万元给元恒典当公司。两次借款共计10万元。双方约定一年还款。元恒典当公司至今未归还本金。2015年8月1日原告向元恒典当公司进行催收，2015年12月元恒典当公司提出以物抵债，用涌岷香榭城的房子抵债给原告。2016年6月3日原告、被告、元恒典当公司负责人龙志勇进行以物抵债协商，涌岷公司并在当天出具了收款收据给原告，收据编号是：0000912，房号是3-2-27-4，金额是266270元，原告认可其未实际向被告付款。2016年6月12日原被告签订四川省商品房买卖合同（预售），合同编号：22016002284。合同载明商品房名称为香榭城，房号为3幢2单元27层2-27-4号，商品房建筑面积81.18平方米，商品房单价3280元/㎡，总价款266270元。2016年6月20日元恒典当公司将二原告的借贷相关资料收回。 2016年6月20日张春芳、杜朝荣、彭月明与元恒典当公司签订《以物抵债协议》，约定元恒典当公司将香榭城3-2-27-4号房（面积81.18平方米）抵偿给张春芳、杜朝荣、彭月明，单价3280元/㎡。2016年7月6日，元恒典当公司与涌岷公司签订《以物抵债协议》，协议涉及抵偿金额30651086元，其中本金2400万元，利息6651086元，涉及香榭城2栋、3栋未售商品房59套，单价3200元/㎡，2栋、3栋代售商品房27套，单价3200元/㎡。 另查明，2018年7月26日，本院以（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理涌岷公司的重整申请。并于2018年7月27日以（2018）川0921破1号决定书指定北京德恒（成都）律师事务所担任涌岷公司管理人。 2018年9月8日，原告向被告的管理人申报了债权。2019年10月10日，管理人向原告出具了债权审核通知书，审核意见为：因你未实际支付涌岷香榭城3-2-27-4号房的购房款，你于2016年9月12日与涌岷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效，合同编号为2016002284网签备案将依法撤销，你与涌岷公司不存在债权债务关系，你向涌岷公司管理人申报的债权不成立。2019年10月22日，杜朝荣向管理人递交异议书，请求撤销（2018）川0921破1-48号裁定书。2019年10月25日管理人对异议书做出了回复，表明管理人在本案诉讼之前不认可商品房买卖合同的效力，也否定了原、被告间的债权债务关系，原告由此提起本案诉讼。 本院认为：原告请求确认其享有购房户债权，属于普通破产债权确认纠纷。 就实体处理而言，解决本案争议，需要明确相关当事人间发生的关联交易及其原因： 1、原被告之间有无其他债权债务关系？ 根据审理查明的事实，除案涉商品房买卖合同外，原被告之间未发生直接的借贷关系，此前也无其他经济交往，故不存在相应的债权债务关系。 2、本案商品房买卖合同背后的借贷关系是怎样的？ 根据当事人陈述及案件证据证实的情况可推知，元恒典当公司与涌岷公司之间具有直接的借贷关系，并由此签订了以物抵债协议，这是借贷关系之一；元恒典当公司与原告杜朝荣、彭月明之间具有直接的借贷关系这是借贷关系之二。 3、借贷关系如何与本案商品房买卖合同相关联？ 现有证据可推知，由于元恒典当公司与涌岷公司之间具有直接的借贷关系，涌岷公司应当向元恒典当公司偿还到期借款，但涌岷公司无法以现金偿还，便以实物清偿债务，于是产生了《以物抵债协议》。通常情况下，涌岷公司将用于抵债之物转移给元恒典当公司则可完成以物抵债，但本案并非如此，就其原因应当有两个方面，一是用于抵债之物具有特殊性，系不动产，其权利转移不象动产那样简便易行，需要办理相应的手续，且为在建房产，有一个办理过程；二是元恒典当公司本身并不需要商品房居住使用，须对拟接受的抵偿之物进行处置，公司又欠他人借款，由此其将协议中约定之抵债房产抵偿给公司的债权人，以清偿公司所负之债务，本案而言就是杜朝荣、彭月明。由此，借贷关系在前，同一标的物为对象的多层次以物抵债在后，实现债务抵偿为目的，并以签订商品房买卖合同的形式进行操作。 4、关于以物抵债。 以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在实践中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，应对其效力分别进行认定。有的涉及到担保（让与担保），有的是形式上签订买卖合同，但目的是担保，有的是单纯以实物折价抵偿债务。对于单纯以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性，其符合法律规定，应属有效。原告在诉讼中明确表示存在以物抵债，被告虽然认为相关方无权将上述商品房又抵偿给原告，但事实本身表明，以物抵债客观存在，且原被告双方当初认可了以物抵债。 5、多层次以物抵债背后的法律关系。 虽然本案中未出现债权转让、债务转移的协议，但纵观全案，以物抵债只是外在的表现形式，该法律关系背后实际上涉及到债权债务的转让和转移，从而实现债权债务的抵偿，结果在本不具有债权债务关系的当事人之间建立相应的法律关系。原、被告间本不具有债权债务关系，元恒典当公司对被告享有借贷债权，并将该债权转让给杜朝荣、彭月明，抵偿其对杜朝荣、彭月明负担的借贷债务，消灭元恒典当公司与杜朝荣、彭月明之间的债权债务关系，杜朝荣、彭月明由此对被告享有相应债权。由此，本案以物抵债是实现债的清偿的一种方法，债权债务的转让和转移是路径，实现多重债权债务清偿是目的和动因，此种情形并非单纯的同一标的物多次转让，不存在纯粹的多重买卖，也并非单一合同主体间的以物抵债，而是多个主体、多重债权债务关系间的转让、转移和抵偿。 6、以物抵债与本案商品房买卖合同间的关系。 由现有事实可推知，在原告、元恒典当公司及被告之间达成了以物抵债的共识，否则，被告不可能在原告未付房款的情况下就出具房款收据。被告当初认可了以房产抵偿债务，即《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016002284）载明的香榭城商品房，房号3-2-27-4。双方的本意是以房抵债，但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，便以签订商品房买卖合同的形式进行操作，被告虽然出具房款收据，但原告实际并未向被告付款，开具收据只是完成购房付款的形式，由此，签订商品房买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。 7、本案商品房买卖合同与通常的商品房买卖合同有何差异。 买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此明确了双方权利义务之所在。从形式上看，二者并无差异。但透过前面的分析可知，本案的商品房买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买商品房，则须向被告支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现原告不用付款就从被告处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般商品房买卖合同之处就在于当事人当初签订合同目的是实现以物抵债，操作中借助了商品房买卖这种形式。 综上，原、被告发生交易的原因在于多重债权债务的转让、转移，从而实现多主体间的债权债务抵偿；用以物抵债的偿债模式清偿债务；又用签订商品房买卖合同的形式以期实现以物抵债，商品房买卖合同便成为了载体和工具。但发生这一系列交易的基础在于借贷关系，偿债方式的改变不应当导致双方基础法律关系的改变，也就是债的关系具有同一性。切割基础法律关系仅看双方签订的商品房买卖合同，既不符合客观事实，也会出现逻辑上的冲突，因为如果切割掉借贷这个基础法律关系，单就商品房买卖合同而言，原告无理由不向被告支付购房款。 关于案涉商品房买卖合同的效力：1、关于合同效力。对于合同效力的认定，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定加以审查，案涉合同并不存在法定无效情形，应属有效。2、关于商品房买卖合同的履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，由此，管理人具有法定的合同解除权。本案商品房买卖合同系以借贷债权冲抵购房款，原告实际未向被告支付购房款，对于合同是否已经实际履行双方存在争议，但标的物系在建工程，被告未向原告交付，更未办理产权登记，系不争的事实，说明合同的主要义务及附随义务均未履行完毕，破产管理人依法具有合同解除权。 关于购房户债权。所谓购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于原签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，移转所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将该类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。 关于以物抵债的履行。双方达成以物抵债的合议，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转，因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益。由此涉及到以物抵债应否继续履行的问题。在破产重整中，对被告的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护。这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在被告正常生产经营期间，或者破产申请前六个月外，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。 综上所述，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016002284）虽然合法有效，但管理人已决定解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且本案以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成，原告要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。原告因以物抵债的约定与被告签订商品房买卖合同，从而主张优先债权，即购房户债权，本院不予支持，其拥有的债权为普通破产债权。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告杜朝荣、彭月明与被告四川涌岷置业有限公司于2016年6月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016002284）有效； 二、原告杜朝荣、彭月明对被告四川涌泯置业有限公司不享有优先债权，即购房户债权。 本案诉讼费5294元由原告杜朝荣、彭月明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  张建军 人民陪审员  钱太坤 人民陪审员  李文君 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  黎宇菲