贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14361号 原告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。 法定代表人：王思明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙杰（一般授权代理）。 委托诉讼代理人：徐瑶（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：李欢，女，1988年12月22日出生，住所地：贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人：袁贵芳（特别授权代理），系贵州大谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甄俊（一般授权代理），系贵州大谋律师事务所律师。 第三人：贵州融辰融资担保有限公司（统一社会信用代码：91520000573338922B），住贵州省贵阳市云岩区中华北路金辉大夏****。 法定代表人：班晓梅。 原告贵州金明房地产开发有限公司（下称金明房开公司）与被告李欢商品房预售合同纠纷一案，本院曾于2019年5月26日作出（2018）黔0502民初9733号民事裁定，因本案原告金明房开公司不服该裁定，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）黔05民终5181号民事裁定，以原判事实不清、适用法律错误为由，撤销原判，指令本院审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依职权追加了贵州融辰融资担保有限公司第作本案第三人参加诉讼。原告金明房开公司的法定代表人王思明及原告委托诉讼代理人蒙杰、徐瑶、被告李欢的委托诉讼代理人袁贵芳、甄俊及贵州融辰融资担保有限公司法定代表人班晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金明房开公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李欢于2014年5月27日签订的合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号的三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除；2、由原告自行办理撤合同备案和注销销预告登记手续。事实和理由：原告与李欢于2014年5月27日签订的合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号的三份《商品房买卖合同》，并办理了合同备案及预告登记手续，李欢未支付任何款项。2015年12月16日，原告与李欢签订了一份协议书，约定解除原告与李欢于2014年5月27日签订的三份合同。合同签订后，李欢拒不配合原告办理撤销合同备案和解除预告登记手续。原告认为，根据合同法第九十三条第一款之规定，原告与李欢签订的合同已经解除，由于李欢不履行合同法第九十二条规定的后合同义务，原告为维护自身的合法公益，只得提起诉讼，请法院依法支持原告的请求。 被告李欢答辩称：1、原告与被告签订的《商品房预售合同》真实合法有效并办理了合同备案及登记手续，根据合同备案的相关规定，相关材料由房地产开发商提供，在毕节市住建局房产档案查询表上显示，李欢一次性付款，原告诉称李欢支付款项不属实，李欢支付款项方式为以案外人对原告的应收账款进行支付，符合相关法律规定；2、协议书不具有真实性、合法性，该协议书系原告与融辰担保公司恶意串通，损害债权人银行及刘建国的合法权益，且形式要件没有协议书中丙方一、二、三的公章，没有丙方二、三法定代表人的签字，无法核实其真实性，故该合同并未生效。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称：原告无权解除涉案三套房屋的买卖合同，三套房屋的实际权利人是我们公司。当时金明房开公司欠刘勇和几家公司的工程款，刘勇找到我，说王思明没钱付钢材款，就想用房子来抵债，刘勇他们不同意，我觉得这个房子还可以，有升值空间，就同意买这个房子。具体操作如下：我们公司买这个房子，登记在李欢名下，金明房开公司还欠其他公司的钢材款，钢材款是2030万元，房子作价2000万，30万元由金明房开公司补给刘勇他们，刘勇他们的钢材款就由我们公司来付。我公司具体是由刘勇他们的公司作为平台公司向银行贷款，融辰融资公司作为担保人，李欢作为保证人，他的这层房子作为担保物，银行贷款名义上是刘勇他们公司，但实际是我们公司还钱，我公司已经还了1000万元的贷款，其余的钱是因为我出了点事情，现在还挂在银行的账上，但是，我公司还是要还的。至于为什么要签这个协议书，是因为我们还想贷款，但是，李欢名下已经贷了几笔款了，再用李欢的来贷款就不好贷，所以，就签了这个协议，解除房屋买卖合同，重新挂在我们公司指定的人名下，另外换个人担保贷，就是协议书第三条约定的内容，但是，我们在商量的时候，农商行的人知道了，就追到毕节，不同意。因为都是用李欢来担保借款的，他们怕还不了钱，也没有房子可以卖来还钱，所以就没有搞成，也没有盖章。当时，金明房开也是为了配合我们，房子不管在李欢名下还是别人名下都和金明房开没有关系，反正他欠刘勇他们公司的钢材款是清了的。金明房开来打这个官司，不晓得是不是看到我在坐牢，李欢又是一人小姑娘。协议书上的事情来龙去脉写得清清楚楚，金明房开的房款是用刘勇他们几家公司的钢材款抵清的，房子就是卖给李欢了，根本不存在融辰融资公司有担保和反担保的关系，他说是担保关系，担保了多少钱，找谁借的钱。现在我公司还背银行的账，那是我们和银行和刘勇他们几家公司的事，跟金明房开没有关系，金明房开想把房子收回云，那么刘建国和银行的钱就打水漂了。我们公司用李欢的名义借钱在先，签协议在后，本来也不是为了骗谁的钱，就想到换个人再拿这层房子来贷款，周转一下，最后钱全部都是要还的，没有想到我出事，所惟导致今天的局面，所以，我请求法院驳回金明房开公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，被告提交的身份证复印件，能证明原、被告的主体情况，本院予以确认。对原告提交的息烽县人民法院作出的（2019）黔01民终2079号民事裁定，双方无异议，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号《商品房买卖合同》、备案登记表，拟证明人买受人李欢没有向原告支付购房款，双方均没有向预售登记部门提供房屋价款支付凭证。被告质证意见：三性无异议，被告认可与原告签订的三份商品房买卖合同，且在登记机关进行预售合同登记，备案登记表上载明李欢已经付清全部房款，该信息系原告向房屋登记部门提供，证明其已认可涉案房屋以抵债的方式已经付清房款。经本院审查，该组证据能证明：2014年5月27日，以原告金明房开公司为出卖人，以被告李欢为买受人签订合同编号分别为：明房（售）字第商2013007号、明房（售）字第商2013008号、明房（售）字第商2013009号《商品房买卖合同》，原告将位于毕节市与倒天河畔之间的金明·观湖壹号第××号房、第××号房、第××号房出售给被告李欢，同日，办理了商品房预售合同备案登记，毕节市七星关区房产登记部门将涉案商品房备案登记在被告李欢名下。前述事实，本院予以确认。原告提交的《担保物转让协议》、《关于3号楼负二层商场预售协议》，拟证明二被告之间没有真正的买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同的目的是为贵州融辰融资有限公司提供反担保。双方约定合同不是真正买卖合同。被告质证意见：三性均有异议，《反担保物转让协议》中的合同主体与《协议书》中的合同主体不一致，对李欢没有约束力。经本院审查，该组证据能证明：2014年5月27日，以贵州融辰融资担保有限公司为甲方、以本案原告为乙方、以贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司为丙方签订《反担保物转让协议》，协议约定，本案原告提供涉案营业用房为贵州融辰融资担保有限公司为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司对案外人的借款提供反担保。协议并约定，乙方将用于担保的涉案营业用房以商品房预售方式备案登记在贵州融辰融资担保有限公司指定人本案被告李欢名下。同时，本案原告与被告签订《关于3号楼负二层商场预售协议书》，协议书明确涉案营业用房不为实际销售行为，只作为反担保物。反担保期限结束未发生代偿行为，被告李欢全力配合撤销相关备案手续。前述事实，本院予以确认。原告提交《协议书》，拟证明：1、原、被告之间的买卖合同已协议解除；2、《商品房买卖合同》约定的房屋预告登记已经失效；3、被告李欢应当按照解除协议配合的告办理解除备案登记和预告登记。被告质证意见：1、李欢签字认可，其他合同当事人未到庭，真实性存疑。2、金明房开拖欠贵阳腾兴源贸易有限公司钢材款，腾兴源公司通过晨通贸易公司、友利通贸易公司、天腾拉丝贸易公司向金明房开公司供应钢材。因金明房开公司未付清相应钢材款，由前述三家公司分别向银行贷款2000万元，该款是由融辰公司提供担保，故如腾兴源公司认可金明房开公司已经付清钢材款，相应的由金明房开公司应将房屋转让给李欢，购房款即钢材款抵偿的方式来支付。金明房开的钢材款通过出售李欢房屋的方式已经结清，因此，金明房开公司诉请李欢解除合同如果能够成立，也负有返还购房款的义务。3、在金明房开公司取得购房款的情况下，各方签订解除协议系恶意串通，损害借款在先银行和刘建国等债权人的合法利益，签订该协议时，只有融辰担保公司的班晓梅、金明房开公司的王思明、诚通贸易公司王晓梅、腾兴源公司的刘勇及李欢在场，且诚通贸易公司、友利通贸易公司、天腾拉丝公司未盖章，李欢是最后一人签字，不清楚主文内容。经本院审查，该组证据能证明，2015年12月6日，贵州融辰融资担保有限公司、金明房开公司、贵州诚通贸易有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司法定代表人刘勇及被告李欢签订《协议书》，协议约定，本协议签订后，2014年签订的《反担保物转让协议》及金明房公司与李欢签订的商品房买卖合同作废。融辰融资担保有限公司、李欢同意配合金明房开公司到相关部门申请撤销备案登记的事实，本院予以确认。原告提交融辰公司证明、授权委托书，拟证明李欢买卖房屋的协议是公司的一种职务行为，而买卖的房屋为抵押物。2、李欢对买卖的抵押物不享有任何实质上的权利。被告质证意见：真实性无异议，李欢作为房屋的抵押权人，签署保证合同是基于其对涉案房屋的合法所有权。融辰担保公司为保障其代为清偿原告的债权人的银行债务后的合法权益，由受益人金明房开将价值相当的房屋转让给李欢，其实质就是买卖合同关系。经本院审查，该组证据能证明登记在被告李欢名下的涉案营业用房的权利人实际系案外人贵州融辰融资担保有限公司，案外人贵州融辰融资担保有限公司于2014年12月22日授权李欢用登记在其名下的涉案营业用房作抵押担保向刘建国借款1000万元；2015年1月5日，贵州融辰融资担保有限公司授权李欢用其名下的涉案营业用房为贵州鑫天腾拉丝有限公司在贵阳市乌当区农村信用合作联社朱昌分社贷款1000万元提供抵押担保；2015年6月26日，贵州融辰融资担保有限公司授权李欢用登记在其名下的涉案房屋为贵阳仁筑酒业有限公司在贵州省商业银行麦架支行借款500万元作抵押担保的事实，本院予以确；2015年9月21日，贵州融辰融资担保有限公司授权李欢用登记在其名下的涉案营业用房为贵州宏益达能源发展有限公司在贵阳市乌当区农村信用合作联社诚信分社借款1000万元作抵押担保；前述事实，本院予以确认。被告提交住建局房产档案查询资料、商品房预售合同备案登记表、收据，拟证明原、被告双方买卖合同关系成立，被告已经支付了全部购房款。原告质证意见：产档案查询、商品房预售合同备案登记表三性无异议，收据三性不认可。经本院审查，该组证据能证明，涉案营业用房已备案登记在被告李欢名下的事实，本院予以确认。被告提交个人不动产信息情况证明、息烽县人民法院（2019）黔0122执异1号民事裁定书、贵阳市中级人民法院（2019）黔01执复62号执行裁定书、息烽县人民法院（2018）黔0122民初886号民事判决书。拟证明涉案营业用房已被息烽县人民法院依法查封。经本院审查，该组证据能证明涉案营业用房已被息烽县人民法院依法查封，现已进行执行程序，本案原告在息烽县人民法院提起案外人执行异议之诉，息烽县人民法院作出（2018）黔0122民初886号民事判决，判决驳回本案原告诉讼请求，本案原告不服，提起上诉，现该案正在审理过程中的事实，本院予以确认。被告提交的执助执行通知书、情况说明、农商行白云支行营业执照、负责人身份证明书、身份证、综合授信合同、流动资金借款合同、保证合同、民事判决书，拟证明除债权人刘建国之外，原、被告签订协议书解除涉案合同前，还有农商行为李欢的债权人，且已进入执行程序，涉案合同已不具备合同解除条件。原告质证意见：与本案无关联性。经本院审查，该组证据能证明：涉案本案被告李欢作为保证人的相关系列民事案件判决及执行情况的事实，本院予以确认。第三人未提供证据。 经本院审理查明：2014年5月27日，以贵州融辰融资担保有限公司为甲方、以本案原告为乙方、以贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司为丙方签订《反担保物转让协议》，协议约定，本案原告提供原告位于毕节市与倒天河畔之间的金明·观湖壹号第××号房、第××号房、第××号房为贵州融辰融资担保有限公司为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司对案外人的借款提供反担保。协议并约定，乙方（本案原告）将用于担保的涉案营业用房以商品房预售方式备案登记在贵州融辰融资担保有限公司指定人的本案被告李欢名下。同时，本案原告与被告签订《关于3号楼负二层商场预售协议书》，协议书明确涉案营业用房不为实际销售行为，只作为反担保物。反担保期限结束未发生代偿行为，被告李欢全力配合撤销相关备案手续。同日，以原告金明房开公司为出卖人，以被告李欢为买受人签订合同编号分别为：明房（售）字第商2013007号、明房（售）字第商2013008号、明房（售）字第商2013009号《商品房买卖合同》，原告将位于毕节市与倒天河畔之间的金明·观湖壹号第××号房、第××号房、第××号房出售给被告李欢。同日，金明房开公司向毕节市七星关区房产登记部门提交前述商品房买卖合同及自己出具的购房款收据办理商品房备案登记，同日，毕节市七星关区房产登记部门将涉案商品房备案登记在被告李欢名下。2015年12月6日，贵州融辰融资担保有限公司、本案原告金明房开公司、贵州诚通贸易有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司法定代表人刘勇及本案被告李欢签订《协议书》，协议约定，本协议签定后，2014年5月27日签订的《反担保物转让协议》及金明房公司与李欢签订的商品房买卖合同作废。融辰融资担保有限公司、李欢同意配合金明房开公司到相关部门申请撤销备案登记。该协议签订后，原、被告并未到房产登记部门办理商品房备案撤销登记。 2017年2月20日，贵州省息烽县人民法院受理了刘建国与李欢等民间借贷案件，诉讼过程中，经刘建国申请，该院对登记在被告李欢名下的涉案营业用房进行了查封。2018年4月11日，该院发出查封公告、权利申报公告及拍卖公告，对登记在李欢名下的涉案营业用房予以拍卖。原告金明房开公司于2018年5月7日提出执行异议，以涉案营业用房属于原告所有为由，请求解除查封，该院作出（2018）黔0122执异7号执行裁定，驳回原告的异议请求。2018年5月28日，原告金明房开公司提起案外人执行异议之诉，请求判决确认原告系前述案涉案房的所有权人，贵州省息峰县人民法院于2018年11月15日作出（2018）黔0122民初886号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告金明房开公司不服该判决提起上诉，该案件正在二审审理期间，故原告遂以前述诉讼请求提起本案诉讼。 本院认为，在案证据显示，因本案原告金明方开公司为贵州融辰融资担保有限公司为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司对案外人的借款担保提供了反担保，案外人贵州融辰融资担保有限公司为保证债权得以实现，双方通过签订《反担保物转让协议》，约定由原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的方式，将涉案营业用房备案登记在本案被告李欢名下。因此，案外人贵州融辰融资担保有限公司与本案原告金明房开公司之间实际系保证担保合同关系，而非商品房预售合同关系。根据2015年12月16日原告金明方开公司与贵州融辰融资担保有限公司、贵州诚通贸易有限公司、李欢签订《协议书》，该协议约定2014年签订的涉案《反担保物转让协议》作废，就视为双方协议约定解除双方的保证担保合同，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，应当有效。该协议书虽然没有贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司参与，但未影响其权利，故该协议并不影响实际权利人原告金明方开公司与贵州融辰融资担保有限公司解除保证担保合同的法律效力。因原告金明方开公司与贵州融辰融资担保有限公司之间的保证担保合同已解除，故原告金明方开公司与贵州融辰融资担保有限公司及李欢在该协议中约定的涉案房屋买卖合同作废（即解除）应当有效。因此，原告在本案中诉请确认原告与被告李欢于2014年5月27日签订的合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号的三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉《案商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除，依照《协议书》的约定，对登记在被告李欢名下的房屋也应办理撤销商品房买卖合同备案登记，但备案登记在被告李欢名下的涉案房屋现已被人民法院依法查封、并进入拍买程序，撤销商品房买卖合同备案登记和注销预告登记的权利已被限制，故原告诉请撤销涉案房屋的合同备案登记和注销预告登记，本院不予支持。 综上所述，对原告诉请，有事实和法律依据的部分，本院予以支持。没有事实和法律依据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认以原告金明房开公司为出卖人，以被告李欢为买受人签订合同编号分别为：明房（售）字第商2013007号、明房（售）字第商2013008号、明房（售）字第商2013009号《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除； 二、驳回原告贵州金明房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告贵州金明房地产开发有限公司负担。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 吴 誉 人民陪审员 李 静 人民陪审员 李兴菊 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 毛 雨