云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1262号原告：尤晓东，男，1989年9月6日出生，汉族，系福建省永春县居民，现住。原告：唐宁，男，1970年9月22日出生，汉族，系云南省昭通市永善县居民，现住。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘黎黎，系云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告：普春华，男，1973年3月10日出生，彝族，系景洪市居民，现住该村。委托诉讼代理人：雷彦春、赵瑞，系云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。原告尤晓东、唐宁与被告普春华农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤晓东、唐宁委托诉讼代理人刘黎黎、被告普春华及其委托诉讼代理人雷彦春、赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤晓东、唐宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告返还提前终止《农村租地合同》的土地租金253200元(自2018年3月15日至2024年7月22日为253200元【40000×6.33年】）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月23日，原、被告签订《农村租地合同》，约定被告将位于景洪市允景洪街道办曼外小寨山下约3亩多土地出租给二原告生产建筑、化工材料，租地时间自2014年7月22日至2024年7月22日止，共10年，年租金为4万元，共计40万元，第一年付4万元，第二年付36万元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部租金40万元。原告交付土地租金后为生产建筑化工材料投资200多万元在上述地块建盖了工厂设施，包括彩钢瓦大棚、车间、活动房等。2017年，根据《景洪市人民政府办公室关于鼓励重点区域违法违规建筑自行拆除的通知》，原告所租被告土地因河道清理处于景洪市政府整治违法违规建筑的范围。按照景洪市政府文件精神，2017年12月29日，原告与景洪市允景洪街道办事处签订了《违章建筑自行拆除协议》，原告履行拆除协议，在2018年3月15日前协议期限内拆除了在租赁土地上的建筑物，将土地移交给允景洪街道办事处，后领取了自行拆除奖励金。因建筑物拆除土地移交，原告不能再利用上述土地，原告多次找到被告要求退还2018年之后的土地租金，被告置之不理。原告租赁被告土地用于生产建筑、化工材料，因所租赁土地在河道上，根据政府文件精神，原告拆除了上述土地上的建筑，并将土地移交给允景洪街道办事处，双方的《农村租地合同》提前终止，合同权利义务关系消灭，合同约定的对等给付义务不再履行，被告应向原告返还2018年3月15日合同终止后的土地租金。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告普春华辩称，一、原告的诉请存在问题，即原告在未诉请判决解除合同前提下就要求退还租金缺乏前提条件。原告要求退还租金，首要前提条件应当是依法解除双方的《农村租地合同》或者确认该《农村租地合同》为无效合同。本案中，原告并未诉请解除合同，也没有诉请确认合同无效，其仅是在事实和理由部分单方面陈述合同提前终止了。原告在没有与被告协商一致解除合或者经人民法院判决解除合同的情况下要求退还租金没有根据。二、原、被告双方订的《农村租地合同》合法有效。首先，被告对《农村租地合同》中的租赁土地享有有合法的承包经营权，并持有《农村土地承包经营权证》。根据《农村土地承包法》第十七条规定，被告对承包土地有权出租等方式流转；其次，根据被告的《农村土地承包经营权证》证实，本案《农村租地合同》涉及土地并不是农田，即并非农田用地性质，被告可以用于非农用性质使用；再次，原、被告双方是在平等自愿的情况下签订的《农村租地合同》，系双方真实意思表示。三、原告租赁被告的土地未办理批准手续建盖建筑物，责任完全在于原告，与被告无关。被告作为农村农民，将自己的合法承包土地出租给原告使用，至于如何使用是原告的事，被告将土地交付给原告，已经履行了合同义务。原告虽然申请了工商营业执照，但在土地上建盖构筑物并未向有关部门申请批准，导致其构筑物被相关部门认定为违法违规建筑并要求自行拆除，与被告无关。即便原告在本案中诉请解除合同，因其违法建盖构筑物的行为不属于不可抗力、不是国家征用土地、被告也不存在违约行为，故无权单方解除合同。四、原告至今未将租赁土地交给被告，被告也从未向原告收回该租赁土地，双方的合同至今仍未终止。原告陈述其将土地移交给了允景洪街道办事处，被告不清楚原告如何移交的，或者根本就没有移交的事实，相关部门仅是要求其拆除违章建筑，并非征地，至少可以肯定的是原告并没有将土地交还给被告，原告亦从未与被告协商解除合同或终止合同，双方合同至今仍未终止。因此，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，原告尤晓东、唐宁与被告普春华订立《农村租地合同》，合同约定：被告普春华将其承包的位于曼外小寨山下约3亩土地出租给原告尤晓东、唐宁用于生产建筑、化工材料，租期10年，即2014年7月22日至2024年7月22日，租金为年租金4万元，共40万元，第一年支付4万元，第二年于2015年10月前一次付清余下9年36万元，如不付清按总租金的20%承担违约金。另双方对合同其他事项进行了约定。合同订立后，原告尤晓东、唐宁按合同约定向被告普春华支付租金40万元，被告普春华按合同约定将该土地交付给原告尤晓东、唐宁用于生产建筑、化工材料。2017年4月25日，景洪市人民政府办公室发出《关于鼓励重点区域违法违规建筑自行拆除的通知》，2017年12月29日，原告尤晓东、唐宁与景洪市人民政府允景洪街道办事处订立《违章建筑自行拆除协议》，约定原告尤晓东、唐宁于2018年3月15日前自行拆除位于景洪市公里处的建筑物，移交景洪市人民政府允景洪街道办事处，经该办事处验收合格后一次性支付给原告尤晓东、唐宁自行拆除奖励资金290629.4元。该协议订立后，原告尤晓东、唐宁按该协议约定将承租于被告普春华土地上的建筑物自行拆除并移交给景洪市人民政府允景洪街道办事处，该办事处于2018年7月13日向原告尤晓东、唐宁支付自行拆除奖励资金290629.4元。另查明，2018年8月29日，被告普春华办理《农村土地承包经营权证》，其中截明案涉土地面积为3.38亩。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原、被告订立的《农村租地合同》效力的确定问题；二是被告普春华是否有义务返还未占用土地期间租金的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：“下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项的规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”。本案中，原、被告订立的《农村租地合同》约定被告普春华将其承包经营的位于曼外小寨山下约3亩土地出租给原告尤晓东、唐宁用于非农建设经营,改变土地的农业用途，违反法律效力性强制规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，原、被告订立的《农村租地合同》为无效合同，原、被告双方应当返还各自取得的对方财产，被告普春华已收取原告尤晓东、唐宁十年土地租金40万元，应扣除原告尤晓东、唐宁实际使用该土地期间的占用费，即2014年7月22日至2018年3月15日期间，共3年7个月零21天，共计土地占用费145634.67元，未占用土地期间租金400000元-土地占用费145634.67元=254365.33元，被告普春华有义务返还该未占用土地期间租金。因此，原告尤晓东、唐宁要求被告普春华返还253200元租金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告普春华返还原告尤晓东、唐宁土地租金253200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5098元，由被告普春华负担，并由被告普春华向原告尤晓东、唐宁迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  季爱春人民陪审员  黄二洪二〇二〇年六月二十三日书 记 员  时连军