山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终2679号上诉人（原审被告）：彭瑞玲，女，1965年1月15日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：彭海，山东颐平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓博，男，1985年2月12日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。上诉人彭瑞玲因与被上诉人王晓博房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭瑞玲上诉请求：1.依法撤销兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21531号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审及重审一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人在订立合同时存在重大误解的情形，导致订立合同的目的不能实现。（一）上诉人对外出售房屋的目的是尽快变现，用于归还上诉人外欠款以及另行购买面积小一点房屋用于生活居住。订立合同时，上诉人认为涉案房屋在2017年下半年能够办理房产证，可在半年内获得全部购房款一百三十万元整。但因上诉人在房产交易问题上缺乏必要的法律知识、经验、合同风险及市场交易信息，因此在订立合同时将尾款确认为五十万。（二）上诉人在订立合同当日签完字后，便立即多方打听，了解到涉案房屋短期内无法办理房产证，且办理房产证的时间遥遥无期，对此《补充协议》已充分说明被上诉人和中介也知悉。如果双方履行该房屋买卖合同，将导致上诉人长时间无法获得五十万元的购房款，严重影响其作为出卖方的利益。（三）上诉人于签订合同当晚便电话通知中介人员和被上诉人，要求次日即2017年7月15日再签订一份《补充协议》，约定无论该房产是否能办理房产证，被上诉人须在本协议签订之日起一年内支付所欠甲方剩余全部房款，如房产证一年内能顺利办理完毕，乙方应在当日支付所欠上诉人剩余全部房款。但是被上诉人不同意签订，导致双方合同不能履行，上诉人也即表示不与上诉人再签订《补充协议》，视为解除双方所签协议，房屋不再出售!被上诉人因此也未再按合同约定支付房款，应视为已同意该合同不再继续履行。2、该房屋买卖合同存在显失公平的情形，一审判决应予撤销或认定无效。（一）由于涉案房屋合同约定的尾款数额达五十万之多，如果双方履行合同将会出现权利义务不对等的情形。上诉人将价值一百三十万的房屋交付给对方，却只能获得八十万元的购房款，可见该合同约定在实际履行过程中显失公平，不符合正常的市场交易习惯。（二）《补充协议》与主合同同一天订立，上诉人未能及时消化主合同的重大误解内容，且《补充协议》也只能解决付款40万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《补充协议》应归无效。且当晚和次日上诉人向中介公司和被上诉人已表示须另行签订《补充协议》，也就承认该协议无效。（三）双方签订买卖合同不能实现缓解上诉人资金紧张和偿还贷款的合同目的，同时被上诉人仅支付了75,000元给房产中介，用于中介收取佣金。3、该房屋买卖合同出现属于法律规定的其他情形，致使合同目的不能实现，依法应予解除，且不是上诉人违约，上诉人不应支付违约金。涉案房产因上诉人欠款未还，被上诉人债权人申请诉讼保全，河东区人民法院已依法查封保全，且该案已经河东区人民法院作出有效判决，涉案房产会被强制执行，属于法律规定的其他情形，致使合同目的不能实现，并不属于上诉人违约，因此该房屋买卖合同依法解除且应驳回被上诉人的全部诉讼请求。4、《房屋买卖合同》和《补充协议》是被上诉人和中介业务人员串谋的虚假意思表示，一审判决认定有效没有事实和法律依据，不排除中介公司俩业务员和被上诉人合谋对上诉人诈骗嫌疑，为查清事实，应该追加中介机构为被告或第三人参加诉讼。5、一审判决没有解决上诉人与被上诉人的实际纠纷，增加了上诉人的诉累。二、一审判决适用法律错误。一审法院却判决上诉人与被上诉人签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》为有效合同，显属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。王晓博辩称，上诉人要求我签订第二次补充协议时，不是因我方的原因导致合同不能履行，2017.7.24我方交第一次首付款时对方拒收，所以是对方的原因导致合同不能继续履行。因为房价上涨，我也一直没有购买房屋，因为此事我与妻子多次吵架甚至离婚，孩子受到牵连，这个期间我方承担的损失应当由上诉人承担。河东区法院上诉人因民间借贷，对查封及上诉人的欠款真实性有异议。我认为对方存在恶意保全，虚假诉讼。王晓博向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。2、依法判令被告继续履行合同所约定的承担26万违约金义务。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月14日，原告（乙方、买方）王晓博与被告（甲方、卖方）彭瑞玲、丙方（见证方）临沂鲁盟房地产营销策划有限公司签订《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。合同第一条约定，甲方同意将其坐落在临沂市兰山区“天基黄金水岸”小区1号楼1单元2701室的房产出售，建筑面积为135.72平方米。第二条、交易价格与定金，1、甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1300000元。本合同签订之日，乙方须支付人民币75000元，作为购房定金和服务费交由丙方保管。2、甲、乙双方同意，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后可冲抵购房款或退回乙方。第三条、付款时间与办法。甲、乙双方同意选择以下付款方式：1、在合同签订十日内，乙方支付首期付款200000元给甲方；剩余房款200000元在三十日内交给甲方；剩余房款400000元在合同签订后六十日交给甲方；剩余房款500000元在该交易房产过户交易时按流程支付。4、逾期付款的，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。第四条、甲方应于收到乙方40万元房款之日起当日内将交易房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、煤气、供暖、维修、物业等费用结清。第五条、办证与过户。若能一次性办理乙方名下产权证时，甲方应积极配合乙方办理完毕，办证及相关费用均由乙方承担；若需要办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理房权证条件时20日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担；甲方应于产权证办理后三日内协助乙方办理过户，过户税费等相关费用由乙方承担，但甲方不得以任何理由再向乙方收取额外费用。以上约定，甲方每拖延一日承担300元费用，凡超过60日以上未办理，按甲方违约处理，违约责任按本协议第六条第一款规定执行。因乙方原因未能及时过户的，由乙方自行负责。第六条、违约责任，1、本合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付乙方，并按照总房价的20%向乙方支付违约金，并赔偿乙方和丙方损失，守约方可解除合同。2、乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方按照每日总房款万分之三支付违约金。任何一方逾期90日以上未履约的，视为悔约，应按本条第1项约定承担责任，守约方有权解除合同。4、其他约定事项：甲、乙双方已细读该合同各项条款，该交易房产为回迁房，暂不具备办证条件，该买卖合同为双方真实意愿表达。双方还对其他事项进行了约定。《补充协议》约定，房款支付方式及违约条款，甲、乙双方商定：1、乙方于2017年8月12日前付甲方房款400000元。甲方于2017年8月14日将房屋交给乙方居住、装修。付款前甲方须查档无纠纷、无查封，确定安全后乙方付款交易。2、待不动产证办出之日起7日内，甲方将收到乙方全部房款划入资金监管账户办理贷款、过户手续。开发商无法办理不动产证，乙方承担甲方的房贷利息至过户结束。3、签定合同后，甲方出现经济纠纷、查封该房产与乙方无关，甲方须自理。否则，甲方须赔偿乙方所缴款项的双倍作为违约金并承担所有法律责任。出现违约时，主合同违约条款和补充合同违约条款同时有效。4、在约定时间内甲方须配合乙方办理所有手续。否则每延迟一天按300元赔偿对方。如乙方违约所缴款项归甲方。如甲方违约须赔偿乙方所缴款项的双倍和房款总价的20%作为违约金。5、主合同违约条款和补充合同的所有赔偿金额双方自愿接受。合同签订后，原告于2017年7月14日交给中介方临沂鲁盟房地产营销策划有限公司购房定金75000元。后原、被告因房款的支付时间，及何时能够办理房权证等问题发生纠纷。原告诉讼至本院，请求法院依法确认上述《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；被告按合同约定承担26万元违约金。被告提出上述合同存在重大误解的情形，且显失公平，应依法解除该房屋买卖合同，并驳回原告的全部诉讼请求。另查明，根据原告提交的证据，涉案房屋现已能够办理产权证书。该涉案房产因案外人起诉被告彭瑞玲，已申请河东区人民法院进行了查封。一审法院认为，被告彭瑞玲辩称与原告王晓博签订的房屋买卖合同存在重大误解的证据不足，法院不予采信。原告王晓博与被告彭瑞玲签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》,系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。原告请求依法确认原、被告所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对于原告要求被告继续履行合同所约定的承担26万违约金义务的诉讼请求，因合同不能继续履行，不能完全归责于被告的原因造成，故法院不予支持。综上所述，对原告要求依法确认原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》为有效合同的诉讼请求，法院予以支持。对原告要求被告承担违约金义务的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百一十四条规定，判决：一、原告王晓博与被告彭瑞玲于2017年7月14日签订《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》为有效合同；二、驳回原告王晓博的其他诉讼请求。案件受理费5200元，原告王晓博负担2600元，被告彭瑞玲负担2600元。二审查明的事实同一审一致。本院认为，上诉人彭瑞玲与被上诉人王晓博签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，原审认定为有效合同正确。王晓博请求依法确认该《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。彭瑞玲就其主张的上诉理由未提供有效证据证实，故不能成立，本院不予采信。彭瑞玲要求解除该房屋买卖合同，但其在一审中并未提出反诉，故本院不予支持。综上所述，彭瑞玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人彭瑞玲负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇二〇年六月四日书记员 郝连霞