河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初1476号 原告：常桂英，女，1975年8月13日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：张润奎，张家口经济开发区新时代法律服务所法律工作者。 被告：张秀娟，女，1990年8月5日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北思洋律师事务所律师。 原告常桂英与被告张秀娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常桂英及委托诉讼代理人张润奎、被告张秀娟及委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常桂英诉称，2018年12月23日，经人介绍原告以420000元的价格购买了被告位于张家口经济开发区的自建房屋四间，双方签订了《房屋转让协议》，被告向原告提供了腰站堡村委会开具的收费收据原件，证明其对所出卖房屋的所有权和宅基地的使用权，原告依约付清了全部购房款。此后，原告投资对所购房屋进行了装修，现已完工。双方交易完成后，原告经向相关部门了解才知道被告所出售的房屋系违章建筑，在出卖之前其已经得到了相关部门的停建通知后建起的房屋，村委会所收费系收取的是宅基地费用。根据相关法律规定，被告将违法所建房屋出售，不但违反相关法律规定，而且有严重过错，将农村集体所有的宅基地出卖于非本集体经济组织成员，更是违反法律强制性规定，故诉至法院，请求法院确认原、被告双方于2018年12月23日所签订的《房屋转让协议》无效，并判令被告退还原告购房款420000元，本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告赔偿原告装修损失117234元，请求被告偿付原告占款利息25012元（以年利率6%计算）。 被告张秀娟辩称，一、答辩人与原告于2018年12月23日签订的《房屋转让协议》是有效的。该协议的格式及内容条款均是由原告事先起草好的，协议签订也是双方在自愿、平等、公平的基础上签订的，不存在任何欺诈胁迫情形，是双方真实意思的表示，签字及捺印也是双方的亲自所为。协议签订后，答辩人也按照协议约定履行了房屋交付义务，原告也履行了交款义务，所以答辩人和原告之间的买卖交易行为已经完成，不存在无效的情形。而且在签订买卖协议之前，原告已经对房屋的全部情况充分了解并掌握，答辩人也将房屋有关的情况告知原告。并且原告在同一时期内向答辩人所在的村里的多人购买了多处房屋和土地，协议内容和格式也均是原告准备的，所以原告向包括答辩人在内的村民购买房屋时对协议内容以及房屋情况都是非常清楚的。其次，房屋是用来居住的，原告这种大规模在腰站堡村购买房屋的目的显然是不正常的，在市场经济环境下，任何交易都是有风险的，原告作为交易主体，应当遵守诚实守信的原则。现原告对答辩人提起诉讼要求确认无效以及要求退还购房款是没有依据的。二、原告要求答辩人赔偿其装修损失更是不合理。评估报告结论不能作为认定原告损失的依据。首先，房屋转让协议签订后，房屋属于原告所有，原告对该房屋是否装修及装修花费多少是原告的个人行为，与答辩人没有关系。其次，房屋转让协议第二页中明确写明“常桂英保证如果以后想重新装修或翻盖，自己负责与甲方无关”，所以装修费用由原告支出，装修后果也由原告承担，与答辩人无关。其次评估报告中评估对象和范围中的许多项目，已经在评估前被原告拆除拿走，有一些项目在评估后被原告拆除拿走，不能算作原告的实际损失。关于利息损失没有依据，应予以驳回。三、原告起诉的适用案由错误，本案答辩人出售的房屋系农村房屋，案由应当是农村房屋买卖合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，所以原告起诉适用案由错误。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，违背诚信原则，且答辩人并不存在过错，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告张秀娟系张家口经济开发区村民，2017年5月10日被告向腰站堡村委会交纳房基地费48000元后出资建房四间。2018年12月23日，被告作为卖方（甲方）与原告常桂英作为买方（乙方）签订了《房屋转让协议》，协议第二条约定“甲方将此房产，共四间房（坐落于方向，南北21米，东西13.68米，左临乔玉兰家，右临韩宁地）以420000元的价格卖给乙方。”协议第四条“如果该房屋需要过户改名，甲方应无条件配合乙方过户改名，不得推脱。”协议签订后，常桂英付清了购房款，张秀娟交付了房屋。原告购买该房屋后，对上述房屋进行了装修，经原告申请，本院委托张家口信德房地产资产评估有限公司对原告房屋的装修投入的价值进行了评估，评估公司采用成本法，在评估基准日2019年8月3日的评估值为117234元。在该评估报告中，就涉及的装修投入中部分材料评估公司未就残值进行评估，经本院征求原告意见，原告也未就残值申请评估。 2017年12月7日张家口经济开发区国土资源局对案外人乔雅彬作出的张经开国土罚字［2017］第142号行政处罚决定书一份，认定其擅自占用沈家屯镇腰站堡村南集体建设用地内建房违反法律规定，决定“1、退还非法占用的土地；2、折除非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状”。在该处罚决定生效后，张家口经开区沈家屯镇人民政府于2019年7月23日向乔雅彬下发了违法建设限期拆除催告通知书［经沈催字（2019）第002号］，限其在五个工作日内自行将违法建设部分拆除，恢复建筑物原状。因乔雅彬未自行拆除，2019年9月上述房屋因属违建被沈家屯镇政府强行拆除。所折除的房屋系原、被告所买卖的房屋。 上述事实有《房屋转让协议》、腰站堡村委会收费收据、中国工商银行汇款凭证、收条、定金收条及资产评估报告在案佐证。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但订立的合同不得违反法律的强制性规定，否则，合同无效。本案中，被告张秀娟向村委会交纳房基地费后未经其他任何审批手续即自建房屋，其所建房屋明显不具备合法产权属违建。原、被告所买卖的标的物因系违章建筑，属不可交易物，故双方签订的《房屋转让协议》属无效协议。依法律规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，就本案而言，因该违章房屋是先建成再出售，原告常桂英对上述房屋被折除并不存在过错，该拆除后查果应由被告张秀娟承担，故被告张秀娟因该合同取得的420000元价款应当返还给原告常桂英，原告常桂英将该涉案土地返还被告。被告就涉案房屋灭失给自己造成的损失，可依据相关法律规定，向相关利害关系人主张自己的权益。原告常桂英在买房时未尽到谨慎的注意义务，故其自身亦存在过错。因原告申请所做鉴定结果系对其投入装修的全部成本价值，而所拆除的物品尚有残值，因原告无证据证实拆除物品的残值，致使无法确定装修投入的实际价值，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。原告可确定其实际损失后依原、被告过错程度另行主张自己的权益。因原告自身存在过错，故对其要求被告给付占用资金期间的利息损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告常桂英与被告张秀娟签订的《房屋转让协议》无效。 二、被告张秀娟于本判决生效后十日内返还原告常桂英购房款420000元；原告常桂英于本判决生效后十日内将所涉土地“南北21米，东西13.68米”的使用权返还被告张秀娟。 三、驳回原告常桂英的其他诉讼请求。 案件受理费7600元由被告张秀娟承担（限于本判决生效后五日内交纳）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  田秀琴 人民陪审员  董利平 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。