重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初10390号原告：罗林森，男，1949年2月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：郑美鹄，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪兵，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市亿德风尚文化传媒有限公司，住所地重庆市江**观音桥东环路****，统一社会信用代码91500108331631835A。法定代表人：蔡敬勇，总经理。委托诉讼代理人：唐邵辉，男，该公司员工。被告：蔡敬勇，男，1981年12月1日出生，汉族，住湖南省平江县。被告：唐邵辉，男，1986年11月5日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：杨晓君（系唐邵辉之妻），住重庆市沙坪坝区。被告：杨晓君，女，1982年6月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告罗林森与被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司以下简称亿德公司）、蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告罗林森的委托诉讼代理人郑美鹄，被告亿德公司的法定代表人蔡敬勇以及被告蔡敬勇、被告唐邵辉的委托诉讼代理人杨晓君以及被告杨晓君到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告罗林森的委托诉讼代理人郑美鹄、杨洪兵，被告唐邵辉的委托诉讼代理人杨晓君以及被告杨晓君到庭参加诉讼，被告亿德公司、蔡敬勇经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理；在第三次庭审中，原告罗林森的委托诉讼代理人杨洪兵，被告亿德公司的委托诉讼代理人唐邵辉以及被告唐邵辉到庭参加诉讼，被告蔡敬勇、杨晓君经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗林森向本院提出诉讼请求：1.判令亿德公司支付拖欠的租金435609元；2.判令亿德公司支付违约金100000元；3.判令蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君对亿德公司的上述债务承担不可撤销的连带清偿责任；4.案件诉讼费、保全费、执行费、律师费由亿德公司、蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君承担。审理中，罗林森变更诉讼请求为：1.判令亿德公司支付拖欠的租金911973.30元（2015年11月1日至2018年10月31日期间的租金46186元/月×36个月＋2018年11月1日至2019年9月30日期间的租金46186元/月×1.05倍×11个月－已经支付的租金1284171元）；2.判令亿德公司支付违约金100000元；3.判令亿德公司支付水电费和物管费17635元（2019年5月14日至2019年7月14日期间水费254元和电费4341元＋2019年6月1日至2019年9月30日期间的物管费10340元）；4.判令蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君对亿德公司的上述债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费、保全费、执行费由亿德公司、蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君承担。事实和理由：2015年10月25日，我与亿德公司签订了《房屋租赁合同》，约定我将位于重庆市江北区观音桥东环路X号X楼1至3号房屋租赁给亿德公司用作经营用房，并约定了租金以及租金的支付方式、违约金等事项。蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君向我出具保证担保书，承诺对亿德公司的租金债务及违约责任对我承担连带责任保证。亿德公司从2018年3月24日起，多次未按约定支付租金。2019年7月14日，亿德公司未再经营，并在2019年9月28日提出解除合同，我于2019年9月30日收到解除函，我同意解除合同，但不认可解除理由，故水电费主张至2019年7月14日，其余款项主张到2019年9月30日。现为了维护自身的合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。亿德公司辩称，涉案房屋在2017年7月4日就被抵押拍卖，导致我公司无法正常营业，且业主和物业公司在2019年7月25日将我公司的门锁锁了，导致我公司无法进入，给我公司造成了损失，另外，罗林森应当举证证明其所主张的金额，请求驳回罗林森的诉讼请求。蔡敬勇未作答辩。唐邵辉辩称，1.我只认可对2019年3月至5月房租中的100000元承担连带责任；2.罗林森提供的《租赁合同担保书》和《房屋租赁合同》有假，是罗林森趁我们在忙的时候直接让我们签的字；而且在《房屋租赁合同》上签名字时，名字的前面并没有“担保人”几个字，这几个字是罗林森自己加上去的；3.不认可我用房屋进行了担保；4.原房东和物业公司强制锁的门，导致无法正常工作。杨晓君未作答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市江**观音桥东环路****房屋的所有权人为罗应健。坐。坐落于重庆市江**观音桥东环路****房屋的所有权人为朱艳落于。坐落于重庆市江**观音桥东环路****房屋的所有权人原为朱艳在2018年通过司法拍卖取得观音桥东环路X号X-X号房屋的所有权。2014年11月26日，罗应健、朱艳将观音桥东环路X号X-X、29-2、29-3号房屋租赁给罗林森，租期自2014年11月26日起至2030年11月15日止，同时允许罗林森转租。2015年10月25日，罗林森与亿德公司签订了一份《房租租赁合同》，约定：1.罗林森将观音桥东环路X号X楼X号、X号、X号房屋出租给亿德公司，每月租金46186元，租期从2015年11月1日起至2020年10月31日止，租金自2018年11月1日起，每年以前一年基数递增5%；2.亿德公司在2015年11月15号和2015年12月15号按月支付该月房租，2016年1月开始按季度支付房租；3.租赁期内的物管费、水电费由亿德公司自行交纳，如不按时交纳，本金和罚款、滞纳金由亿德公司负担；4.若一方违约应赔偿守约方100000元；5.亿德公司股东或签字人对本合同义务承担无限连带担保责任。合同签订之后，杨晓君在该合同上签字，且在“杨晓君”字样前，有“保证人”三个字的字样。2018年9月11日，蔡敬勇向罗林森出具一份《限期支付租金承诺书》，其上载明亿德公司欠罗林森观音桥东环路X号X楼5个月房租230930元（2018年4月至8月，每月房租46186元），蔡敬勇承诺在2018年9月10日前付清上述款项，且蔡敬勇本人愿意承担连带担保责任至全部房租付清为止。此外在该承诺书上还有“所有债务由蔡敬勇个人承担”字样。2019年5月2日，唐邵辉、杨晓君以保证人的身份向罗林森出具一份《租赁合同担保书》，1.保证范围载明：唐邵辉、杨晓君同意就亿德公司与罗林森在2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》项下的全部责任和义务，包括但不限于每期租金及其他应付费用、逾期付款违约金和出租方为实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、出租方因承租方的违约行为造成的其他损失向罗林森承担连带保证责任；2.保证期间明确为自《房屋租赁合同》签署之日起至《房屋租赁合同》终止或提前解除之日起两年。2019年9月6日，冯娜与罗林森签订《房屋租赁合同》，约定冯娜将通过司法拍卖取得的观音桥东环路X号X-X号房屋（135.27㎡）继续出租给罗林森，租赁期限至2030年11月15日止，并允许罗林森转租，同时该合同约定罗林森与罗应健、朱艳所签订的房屋租赁协议中关于观音桥东环路X号X楼X号房的部分自动终止。另，该合同还载明了罗林森从罗应健、朱艳承租房屋后，以85元/月/平方米的价格将房屋租赁给亿德公司的情况。2019年9月27日，亿德公司向罗林森发出《租赁合同解除告知函》，载明双方在2018年9月协商下调租金为每月36000元，并以出租方将租赁房屋上锁侵害了该公司权益为由，要求解除租赁合同。罗林森于同月30日收到该通知。庭审中，唐邵辉主张在罗林森与亿德公司签订的《房屋租赁合同》上“杨晓君”名字前的“保证人”三个字是在杨晓君签名后半个月之后补上的，并表示申请司法鉴定。对此，本院告知唐邵辉，其所主张的签字时间差异太短，目前已知的司法鉴定机构不能作出是否一致时间形成的鉴定，无法选择鉴定机构，若其能够找到能作出相应鉴定的鉴定机构，须在本院指定期限内书面告知本院相关鉴定机构的信息及联系方式，逾期将视为其放弃鉴定申请，但唐邵辉未在本院指定的期限内提供相应的鉴定机构信息或联系方式。庭审中，罗林森还陈述：1.认可罗林森与亿德公司签订的《房屋租赁合同》于其2019年9月30日收到亿德公司邮寄的《租赁合同解除告知函》时解除，但不认可亿德公司在该函件上记载的解除理由；2.罗林森和业主都没有锁涉案房屋的大门，应该是物业公司锁上的，且物业公司锁上的是涉案房屋两边的消防门，没有锁涉案房屋正门。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《房地产权证书》（三份）、《不动产权证书》、《房屋租赁合同》（三份）、《限期支付租金承诺书》、《租赁合同担保书》、《租赁合同解除告知函》等书面证据及当事人的陈述予以证实。庭审中，罗林森还举示了一份仅加盖了“重庆市家吉物业管理有限公司亚朵国际服务中心”字样的印章的《催款通知：亿德风尚（29）楼》，拟证明亿德公司在2019年5月14日至7月14日期间所欠交的水电费、物业费。亿德公司、唐邵辉不认可该证据的真实性，同时表示已经支付了部分的费用。对于该证据，由于属于案外人为证明案件事实而出具的证明材料，但仅加盖了出具单位的印章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的证据形式，且亿德公司和唐邵辉不认可该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。本院认为，罗林森与亿德公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对于该合同是否解除的问题，虽然亿德公司未举证证明罗林森或者出租房屋的产权人存在其主张的对出租房屋上锁阻碍其正常使用的事实，但因罗林森与亿德公司均认可《房屋租赁合同》因罗林森2019年9月30日收到亿德公司的《租赁合同解除告知函》时解除，故本院确认罗林森与亿德公司2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除。关于罗林森要求亿德公司支付其拖欠的2015年11月1日至2019年9月30日期间的租金911973.30元的诉讼请求，合同履行过程中，按照合同约定，亿德公司本应在2015年11月15号和2015年12月15号按月支付该月租金，2016年1月开始按季度支付租金，月租金46186元，2018年11月1日起每年按照以前一年的租金基数递增5%。亿德公司对自己已经按照合同约定履行了支付义务负有举证责任，但本案中，亿德公司并未举示证据予以证明，现罗林森自认亿德公司已经支付租金1284171元，系其处分自己民事权利的行为，本院予以确认，由此，亿德公司还应支付罗林森租赁期间的房屋租金为911973.30元（2015年11月1日至2018年10月31日期间的租金46186元/月×36个月＋2018年11月1日至2019年9月30日期间的租金46186元/月×1.05倍×11个月－已经支付的租金1284171元）。对于亿德公司在《租赁合同解除告知函》中记载双方2018年9月协商调减租金为36000元/月的问题，因亿德公司并未举示证据予以证明，罗林森未认可，本院不予采信。关于罗林森要求亿德公司支付违约金100000元的诉讼请求，按照合同约定，违约方应支付守约方违约金100000元，如前所述，亿德公司存在拖欠租金的事实，因此，罗林森的该项诉讼请求，本院予以支持。关于罗林森要求亿德公司支付水电费和物管费17635元的诉讼请求，罗林森并未举示充分证据证明亿德公司在双方合同解除前欠付相应金额的费用，且其已经代为缴纳了前述费用，据此，罗林森的该项诉讼请求，本院不予支持。关于罗林森要求蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君对亿德公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。对于蔡敬勇应承担的连带支付责任，其在2018年9月11日《限期支付承诺书》中明确了承担连带担保责任的范围系2018年4月至2018年8月期间的租金230930元，担保的期限为付清为止，因亿德公司或者蔡敬勇在本案中未举证证明已经支付了2018年4月至2018年8月的租金，故，蔡敬勇应在230930元的范围内承担连带支付责任，罗林森对蔡敬勇超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于唐邵辉、杨晓君应承担的连带支付责任，按照唐邵辉、杨晓君出具的《租赁合同担保书》记载，罗林森要求唐邵辉、杨晓君对亿德公司的前述支付义务承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。对于唐邵辉辩解其与杨晓君在涉案资料上签名时未看清内容，并非其真实意思表示的问题，因唐邵辉、杨晓君并未举示相应证明予以证明，且作为具有完全民事行为能力的自然人，对其签名的行为后果应具有明确认知，对签名后产生的责任负有不可推卸的义务，唐邵辉的相应辩解，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗林森租金911973.30元；二、被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗林森违约金100000元；三、被告蔡敬勇对被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司前述第一项和第二项的支付义务在230930元的范围内承担连带支付责任；四、被告唐邵辉和被告杨晓君对被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司前述第一项和第二项的支付义务承担连带支付责任；五、驳回原告罗林森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14066.50元、减半收取计7033.25元，由被告重庆市亿德风尚文化传媒有限公司、蔡敬勇、唐邵辉、杨晓君负担6953.90元、原告罗林森负担79.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张敬二〇二〇年六月二十八日书记员  宋烨