湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3814号原告：文征武，男，1968年11月23日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王兴，湖南锐和律师事务所律师。被告：徐振凯，男，1949年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。原告文征武（以下简称原告）诉被告徐振凯（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王兴，被告及其委托诉讼代理人黄宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除；2、判令被告向原告返还履约保证金30000元以及2020年1月23日至2020年7月6日期间的房屋租金46200元；3、判令被告赔偿原告装饰装修损失（具体损失以鉴定结论为准）且原告无需承担修复费用；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月4日，原告欲承租被告房屋用于经营酒店（旅馆）向被告支付定金30000元。2012年6月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，一、由原告承租被告位于湖南省长沙市雨花区；二、租赁期限自2012年6月5日起至2022年6月4日止；三、被告应向原告提供出租房屋现已办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收合格证、消防验收合格证、房产证等必备证件的复印件，以便原告向有关部门报批核准；四、被告向原告实际交付出租房屋后，定金自动转为房屋恢复原状押金；五、被告配合和落实出租房屋所在楼栋第一层所在合理位置为原告或其入住客户免费提供停车位等内容。合同签订后，原告按时支付房屋租金至2020年7月6日，但被告至今未向原告提供建设用地规划许可证等相关证件，致使原告不能办理消防许可等证照，无法正常营业，更不能加盟品牌连锁酒店。因租赁房屋距离公路近，车辆噪声导致一侧房屋无法入住，且因市政道路及地铁建设，导致原停车区域被占用，被告经营的酒店开始出现巨额亏损。2020年1月24日，租赁房屋所在区域因新冠肺炎疫情封村至2020年3月11日解除，期间酒店不能营业，原告多次与被告沟通减免租金并延长租期，被告仅同意解除租赁合同，拒绝退还履约保证金、租金及赔偿损失。双方于2020年3月11日协商同意解除租赁合同，仅就责任承担问题未达成一致。因案涉合同已不具备继续履行的条件，原告明确要求解除合同，如果认定原告违约解除，请求减少双方约定的违约金。被告辩称，一、案外人文伍系本案承租人，原告不是房屋租赁合同当事人，不具备诉讼主体资格。2011年9月4日，文伍在租赁房屋尚未竣工时与被告协商房屋租赁事宜，并支付了定金30000元，定金收条由文伍以承租人身份签名及捺印，房屋租赁合同签名也由文伍书写，原告从未参与其中，酒店也一直由文伍经营管理，并由文伍支付租金。定金收条及房屋租赁合同中“文征武”及“受法人（承租人）委托付款”字样系文伍自行添加。二、原告于2013年4月25日办理了酒店营业执照，房屋租金亦预交至2020年7月6日，承租人经营酒店已达八年，酒店至今仍处于正常营业状态，未出现因违规导致受到处罚的情形，因此可以证明合同租赁目的已经实现，出租人不存在违约导致承租人无法营业或阻碍合同目的实现，被告未提供建设用地规划许可证等资料未影响酒店营业。原告主张租赁房屋因距离公路近导致一侧房屋无法入住，并因市政道路及地铁建设导致无法提供免费车位等事由均不能归责于出租人。三、本案不存在合同约定影响租赁合同继续履行的事由，原告请求确认租赁合同已于2020年3月11日解除不应支持。如果原告要求单方解除合同，应按合同约定赔偿被告损失。被告未违反合同约定，原告起诉要求确认租赁合同已解除表明原告不愿继续履行合同，构成严重违约，因此原告要求被告返还保证金及未到期租金，赔偿装修损失等请求均应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月4日，案外人文伍与被告签订《定金收条》，载明交租赁合同（五一村安置小区Ｄ-7栋6户）三楼至五楼定金180000元，其中被告收取定金30000元。2012年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、乙方承租甲方位于湖南省长沙市雨花区，用于旅馆经营场所。二、租赁期限自2012年6月5日起至2022年6月4日止，如甲方交付房屋迟于2012年6月6日，租期从甲方向乙方实际交付出租房屋并由乙方签收之日起算。三、房屋租金第一、二年每月6500元，从第三年至第六年，每年递增百分之五，第六年至第十年每月8400元。四、从2013年7月6日起，每年度租金，乙方每半年支付一次即每年最迟7月6日和12月31日前分别支付一半。五、双方签订书面合同，甲方向乙方实际交付出租房屋后，定金自动转为乙方房屋恢复原状押金，在乙方租赁期间不抵租金使用，合同到期时乙方按合同附件一图纸将租赁房屋恢复原状，经甲方验收合格后五日内全部退还乙方（不计利息）；如乙方不按合同附件一图纸将租赁房屋恢复原状或损坏房屋未进行有效修复的，甲方有权不退该押金；若乙方提前终止合同，应向甲方额外支付十二个月租金作为违约金，并保留承租房的现有装修，不得进行拆除、损坏；从乙方实际接收出租房屋（收到钥匙）之日起，出租房屋所发生的水电气、广告、物业管理等及因乙方经营所产生的其他任何费用均由乙方负担，概与甲方无关。六、甲方应向乙方提供出租房屋现已办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收合格证、消防验收合格证、房产证等复印件（正在办理中的出具证明），以便乙方为实现营业得以向有关政府部门报批核准；甲方有下列情形之一的，视为严重违约，乙方有权单方面解除合同，要求甲方双倍返还定金，并赔偿经济损失（由甲方六户中的违约户独自承担赔偿的所有费用）：1、交付的出租房屋不符合合同约定，导致乙方无法向有关政府部门报批核准经营的；2、在本合同期内，甲方六户中任一户或者数户非因乙方违约原因要求收回出租房屋，导致乙方无法正常经营和整体使用出租房屋的等。七、甲方积极配合和落实出租房屋所在楼栋第一层所在的合理位置为乙方或入住客户免费提供停车位。原告在《房屋租赁合同》乙方（盖章）处签字，文伍在委托代理人处签字。《房屋租赁合同》签订后，原告对承租房屋进行了装修改造并用于酒店经营。租赁期间，原告一直按约定向被告支付租金，其中2020年1月20日支付了2020年1月6日至2020年7月6日期间的租金50400元。原告认为被告未履行合同约定存在违约导致酒店无法正常营业，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，1、庭审中，原告陈述其以个人名义与被告成立租赁合同关系，并主张委托文伍与被告签订《房屋租赁合同》并支付租金，申请了证人文某出庭作证。证人陈述文伍系受原告委托签订《房屋租赁合同》，原、被告双方于2020年3月11日协商由证人另行承租经营未果。文伍当庭电话陈述系受原告委托处理租赁事宜。2、案涉租赁房屋304号、404号、504号房屋于2015年5月29日办理了房屋所有权证。3、原告将租赁房屋整体装修后用于酒店经营，并于2013年4月25日注册成立了长沙市雨花区雅悦时尚酒店（以下简称雅悦酒店），类型为个体工商户，经营者为原告。原告陈述雅悦酒店于2012年11月18日开业经营至2020年1月，并于2013年取得了消防安全检查合格证，酒店现处于歇业状态，其已于2020年5月2日向被告邮寄了房间总卡及钥匙。4、庭审中，原告陈述解除合同基于被告未交付房屋相关证件导致原告无法办理酒店消防许可的违约行为以及原、被告于2020年3月11日协商一致解除了案涉合同的事实；被告对双方已协商一致解除合同予以否认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、案涉合同是否解除；三、原告主张的保证金、租金及装饰装修损失等如何处理。现分别评析如下：一、关于原告主体是否适格问题。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，被告提供的《房屋租赁合同》乙方（盖章）处由原告签字，文伍系在委托代理人处签字，可以认定被告知晓文伍系受原告委托与被告签订《房屋租赁合同》，同时结合证人证言以及文伍的当庭陈述，本院确认《房屋租赁合同》的签订主体为原告与被告，被告辩称合同主体为文伍，原告不具备诉讼主体资格与事实不符，本院不予采信。二、关于案涉合同是否解除问题。原告以被告未交付房屋相关证件导致原告无法办理酒店消防许可为由主张解除合同，但原告经营的雅悦酒店自2012年开业以来一直正常经营，并于2013年取得了消防安全检查合格证，原告在酒店经营期间亦按期向被告支付了租金，原告上述理由不符合合同约定的解除条件。原告主张与被告于2020年3月11日协商一致解除了案涉合同，被告予以否认，原告未提供其他证据证明双方就案涉合同解除已达成一致意见。综上，原告要求确认《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除，本院不予支持。因原告陈述已于2020年5月2日向被告邮寄了房间总卡及钥匙，其行为表明原告不再继续承租，考虑到承租人已不愿继续履行租赁合同，该义务不适于强制履行，双方签订租赁合同的目的已无法实现，因此本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。原告不愿继续履行与被告签订的案涉合同，构成违约，应向被告承担违约责任。被告辩称原告解除合同应按双方约定标准支付违约金，因此，为了减少当事人的诉累，本院对原告解除合同的违约责任在本案中一并处理。三、关于原告主张的保证金、租金及装饰装修损失等如何处理的问题。（一）关于保证金如何处理的问题。被告于2011年9月4日收取了原告支付的定金30000元，根据《房屋租赁合同》的约定，上述定金在原告实际接收租赁房屋后转为房屋恢复原状押金，合同到期时由原告按合同附件将租赁房屋恢复原状并经被告验收合格后五日内全部退还；若原告不按合同附件将租赁房屋恢复原状或损坏房屋未进行有效修复，被告有权不退押金。现原告不愿继续履行租赁合同，租赁房屋处于原告装修改造后的状态，原告未提供证据证明退租后已对租赁房屋进行了恢复原状的修复，因此原告要求退还定金30000元，不符合合同约定的条件，本院不予支持。（二）关于剩余租金如何处理的问题。原告向被告支付了2020年1月6日至2020年7月6日期间的租金50400元，并主张酒店于2020年1月23日至2020年3月11日处于新冠肺炎疫情防控期间未营业，要求被告退还2020年1月23日至2020年7月6日期间的租金46200元。本院认为，原告主张2020年1月23日至2020年3月11日期间处于疫情防控期间应退还租金，但疫情并不影响承租人实际占有房屋，此期间原告仍承租并占有租赁房屋，因此原告要求退还上述期间的房屋租金，本院不予支持。关于2020年3月12日至2020年7月6日期间的租金问题。本院认为，原告违约解除合同，根据《房屋租赁合同》的约定，应向被告支付十二个月租金作为违约金。被告要求按合同约定标准支付违约金，原告认为违约金标准过高，要求减少。考虑原告违约解除合同给被告造成的损失主要为租金损失，原、被告双方亦于2020年3月11日就退租事宜进行了协商，结合疫情的影响、双方签订合同的期限、合同实际履行情况、双方协商情况以及被告重新租赁需要的合理期限等因素，本院酌情确定原告应承担的违约金为2020年3月12日至2020年7月6日期间已向被告支付的租金。因此原告要求被告退还此期间的租金，本院不予支持。（三）关于装饰装修损失及修复费用如何处理的问题。原告不愿继续履行租赁合同，存在违约，其主张被告赔偿装饰装修损失，无事实与法律依据，本院不予支持。本院已就双方约定的房屋恢复原状定金30000元进行了处理，因此对原告主张无需承担修复费用的请求不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告文征武与被告徐振凯于2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告文征武的其他诉讼请求。本案因适用简易程序已减半收取的受理费853元，由原告文征武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 文二〇二〇年六月二十八日书记员 朱冬玲附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。