广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9612号原告（反诉被告）：周文飞，男，1987年7月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮乃明，广东华科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市荟城物业公司租赁管理有限公司，住所广东省广州市黄埔区鹤景路**首层商场。法定代表人：湛凤琦。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）周文飞与被告（反诉原告）广州市荟城物业公司租赁管理有限公司（以下简称荟城物业公司公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，荟城物业公司公司提起管辖权异议，本院作出（2019）粤0112民初9612号《民事裁定书》，驳回荟城物业公司的管辖权异议申请。荟城物业公司对本院裁定不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民辖终2188号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭于2020年3月31日公开开庭进行了审理。周文飞的委托诉讼代理人阮乃明，荟城物业公司的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文飞向本院提出诉讼请求：1.判令撤销双方签署的《广州市物业租赁合同》；2.判令荟城物业公司退还周文飞已交的保证金（押金）及租金共计73400元；3.判令荟城物业公司支付违约金59976元；4.判令荟城物业公司赔偿周文飞装修材料费用90000元；5.本案诉讼费由荟城物业公司承担。庭审中，周文飞变更第一项诉讼请求为：判令解除双方签署的《广州市物业租赁合同》。事实和理由：周文飞与荟城物业公司于2019年5月21日签订《广州市物业租赁合同》，由周文飞向荟城物业公司出租广州市黄埔鹤林苑鹤景路367、369号商铺作商业用途使用，租赁面积双方共同确认为237平方米，并确定租赁范围。周文飞在商铺装修完成后，经附近居民提醒发现荟城物业公司出租的门牌号可能并非全部是商铺，其中有60平方米规划用途为车库，不能用作商业用途，并于2019年8月6日得到广州市房地产档案馆书面确认。荟城物业公司的行为已涉嫌违反《广州市城市规划条例》第38条规定。荟城物业公司在合同缔约及履行期间均未向周文飞告知上述情况，却故意隐瞒事实。根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释规定，荟城物业公司故意隐瞒车库规划性质的行为已属于民事欺诈。同时甲方出租的物业也不符合《租赁合同》第二条“甲方同意将坐落在黄埔鹤林苑鹤景路367、369号的商铺出租给乙方作合法的商业用途使用，建筑（或使用）面积分别为约237平方米”的约定。期间周文飞多次向荟城物业公司法人提出协商解除合同及赔偿损失，荟城物业公司均不予理会。荟城物业公司所出租的房屋因违反《广州市城乡规划技术规定》第24条规定，被楼上居民多次通过12345政府服务热线投诉，并于2019年4月23日经广东广播电视台曝光。但荟城物业公司仍继续违规招租，并张贴《鹤林苑住户告知书》。周文飞与荟城物业公司监视周炳坚在2019年5月14日认识并互加微信，双方于2019年5月20日开始缔约。在此期间，荟城物业公司可以隐瞒被投诉等事实，加上《告知书》迷惑，且周文飞本来计划从事汽车服务行业，促使双方签订《租赁合同》。周文飞在装修完成即将入场之际，方从附近居民口中得知并核实上述情况。如荟城物业公司在签订合同之前如实告知上述情况，周文飞肯定不会承租该商铺。根据《中华人民共和国合同法》第54条第二点、第58条、第107条及第42条第2点相关规定，及双方《租赁合同》第六条的约定，荟城物业公司应向周文飞支付违约金。为维护周文飞合法权益，特诉至法院，请求判如所请。荟城物业公司针对本诉答辩：涉及本案的租赁合同是合法有效，涉案商铺具备商业经营的用途，周文飞已经使用荟城物业公司出租的商铺，注册了汽车维修服务部，证明涉案商铺具备商业经营范围。周文飞在收取商铺是已经明确，对于商铺面积的多少都是予以确认并且放弃申辩权。我方一共发出两次催缴租金的通知给周文飞，但是周文飞都未予以答复。涉及本案的商铺仍在周文飞的控制下，至今未交还给荟城物业公司。基于以上事实，涉及本案的租赁合同是合法有效，对于周文飞单方申请解除该合同是无法律及事实依据，恳请法院驳回周文飞所有诉讼请求。荟城物业公司向本院提出反诉请求：1.判决周文飞继续履行《广州市物业租赁合同》并向荟城物业公司支付拖欠租金166600元及违约金10000元（租金从2019年9月1日起至交付涉诉商铺给荟城物业公司之日止暂计算至2020年3月1日；违约金从2019年10月1日起算至付清租金之日止暂计算至2020年3月1日，按照拖欠租金每月3%计算），以上合计人民币176600元；2.判决周文飞承担反诉费。事实和理由：2019年5月21日，双方签订《广州市物业租赁合同》，周文飞以月租23800元承租黄埔鹤景路367、369号商铺，建筑面积237平方米（多余或少于面积周文飞均予以确认，并且同意放弃申辩权），涉诉场地于2019年5月21日移交给周文飞。周文飞收铺后2019年6月6日使用案涉商铺在黄埔办理了工商登记注册了广州市黄埔领航员汽车维修服务部，从事汽车维修与维护等行业，证明涉诉商铺符合工商登记要求已投入使用，但周文飞后来在2019年8月9日自行注销了上述工商登记。周文飞起诉要求荟城物业公司并单方要求解除案涉合同并无任何法律依据，其继续占用案涉商铺拒不缴纳租金的行为已构成违法，依法应由周文飞承担违约责任。因此荟城物业公司提起反诉，请求法院予以支持。周文飞就荟城物业公司的反诉答辩：我方不同意荟城物业公司的诉讼请求，理由跟本诉一致。首先，在荟城物业公司向我方发出两份解除租赁合同协议书后，明确表示同意解除合同；其次，荟城物业公司在此后已经张贴招租告示，因此我方认为本案租赁合同已经解除，争议就是合同解除后的处理问题。经审理查明：2019年5月21日，荟城物业公司（甲方）与周文飞（乙方）签订《广州市物业租赁合同》，约定荟城物业公司将坐落在广州市黄埔鹤林苑鹤景路367、369号的商铺出租给周文飞做商业用途使用，建筑面积约237平方米。租金从2019年5月20日至2020年5月19日，每月为23800元；乙方向甲方交纳47600元租赁保证金及2000元水电保证金，甲方在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方；第六条甲方应按照合同约定将物业现状交付乙方使用，未按约定提供物业的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条乙方应按时交纳租金，每逾期交付租金一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条其他约定：1.在租赁期间内，乙方所租赁的物业不得转租或分租，不得提供给“三无人员”居住，不得作为“二合一”、“三合一”场所使用，如有违反，甲方有权单方取消合同，收回物业，并没收乙方的保证金。4.乙方须按时交纳租金、水电费，若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业且没收保证金，甲方不承担违约责任。乙方同意放弃申辩权。5.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工，并向甲方交纳装修保证金。甲方对施工过程有权监督和管理，乙方必须无条件做好施工期间的安全、卫生等工作，否则甲方可扣罚保证金。施工完毕经甲方检验后方可退回保证金。施工期间如物业损坏的，乙方要赔偿损坏损失，乙方自行负责装修的一切费用，并向有关部门办理各项手续，必须经有关部门验收合格后，方能投入使用。12.如乙方需提前终止合同时，应提前三个月书面向甲方申请，并征得甲方书面同意，否则保证金不予退回。同日，周文飞向荟城物业公司支付房屋押金47600元，水电押金2000元。庭审中，双方确认2019年5月21日至2019年6月30日是装修期，2019年7月1日至2019年7月31日为免租期，周文飞向荟城物业公司缴纳了2019年8月1日至2019年8月31日的租金23800元。粤房地权证穗字第**《广东省房地产权证》记载，房地产权人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房房地权证穗字第**广东省房地产权证》记载，房地产权人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。周文飞确认签订合同前有实地查看过案涉场地，双方在《租赁合同》附件附图中也标注出周文飞实际租赁的地块及面积，周文飞签名确认对该标注面积无异议。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据相关法律对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租管理。2019年8月9日，周文飞向荟城物业公司邮寄《解除合同告知书》，写明因贵司与我方签订合同过程中出现欺诈行为，根据《中华人民共和国民法通则》第58.3条，双方签订的租赁合同无效，要求荟城物业公司退还已缴纳的保证金及租金共73400元及赔偿装修费及交通费70000元，共计143400元。2019年8月27日，周炳坚通过微信向周文飞发送《解除房屋租赁合同协议书》，写明现在甲乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同。一、甲方同意退还乙方租赁保证金47600元，乙方核算、缴清所有应缴费用，甲方直接从应退还乙方的租赁保证金中扣除，余额退还乙方。二、双方自本协议书签订之日起解除租赁合同。租赁合同解除当日，乙方搬离该租赁房屋，双方不再主张租赁合同项下任何权利。三、收到甲方退款后，乙方自行向法院撤回诉讼。2019年9月1日，周炳坚再次通过微信向周文飞发送《解除房屋租赁合同协议书》，写明鉴于乙方对租赁物如经营汽车美容行业需办理完成环境审批手续信心不足，因租赁物楼上有部分住户闹事，怕影响开业经营。现双方经过平等协商，一致同意订立如下条款：一、解除租赁合同；二、甲方同意退还乙方租赁保证金47600元，乙方核算、缴清所有应缴费用，甲方直接从应退还乙方的租赁保证金中扣除，余额退还乙方；三、双方自本协议书签订之日起解除租赁合同。租赁合同解除当日，乙方搬离该租赁房屋，双方不再主张租赁合同项下任何权利。同时乙方承诺不追究甲方因楼上由部分住户闹事引发所产生的任何损失和责任，乙方同意放弃抗辩权；四、收到甲方退款后，乙方自行向法院撤回诉讼。若乙方不撤诉，乙方应赔偿甲方律师费及占用场地的所有租金（包括甲方已书面通知免除一个月的租金），并承担违约责任。上述两份《解除房屋租赁合同协议书》甲方均为荟城物业公司，乙方均为周文飞，甲乙双方均未在上述两份《解除房屋租赁合同协议书》中签名确认。荟城物业公司主张上述《协议书》系周炳坚个人发出，不能代表荟城物业公司，且《协议书》双方均未签名，因此不发生法律效力。周文飞提供荟城物业公司的工商登记信息资料，主张周炳坚系荟城物业公司股东，且就案涉物业的租赁周文飞一直是与周炳坚联系。周文飞提供拍摄于2019年9月4日的照片一张，主张周炳坚在发出《解除房屋租赁合同协议书》后，直接在大门上张贴商铺招租公告，且公告上留下的电话也是其本人电话。周文飞提交建筑材料收条、收据若干份，装修工程预算表，及房屋现状照片，拟证实其对租赁房屋进行了装修并支付了装修款项。周文飞陈述款项均是通过现金支付，没有转账凭证。庭审中，本院向双方释明有关合同效力问题，周文飞、荟城物业公司均主张租赁合同有效，荟城物业公司主张虽然周炳坚向周文飞发出《解除租赁合同协议书》，但双方均未签字确认，协议书并未生效，因此合同并未解除，双方应遵照履行，其于2020年3月28日向周文飞发出《拖欠租金催款通知》，并表示在此之前也有向周文飞催收过租金，但未提交证据予以证实。周文飞主张解除合同的依据为荟城物业公司隐瞒租赁面积一部分是车库，并非用于商业用途的，另一原因是租赁场地之前已出现纠纷，荟城物业公司隐瞒了该事实。周文飞提供了光盘一张，拟证实该物业之前的租赁商户被业主投诉并经电视台曝光。周文飞还提供了荟城物业公司2019年4月8日发出的《鹤林苑住户告知书》，荟城物业公司告知鹤林苑业主、住户其招商对象为便利店、商场超市、汽车美容、汽车改装、关于汽车经营类的办公室用途的客户，并会遵守相关法规、守法经营，办理好工商营业执照、税务登记、环保拍照等相关资质，并承诺不招加工厂、污染的客户进场。另查，周文飞于2019年6月6日在案涉租赁场地注册了名称为广州市黄埔领航员汽车维修服务部的个体工商户的工商登记，经营范围为汽车修理与维护、汽车润滑油更换、汽车清洗服务、汽车零配件零售，并于2019年8月9日注销该登记。双方确认案涉场地钥匙一直在周文飞处，笔录中周文飞同意交还房屋，荟城物业公司不同意收回，主张继续履行合同。上述事实有《广州市物业租赁合同》及经营场地附图、房地产权证、不动产登记查册表、鹤林苑住户告知书、场地移交书、收条、收据、装修预算表、解除合同告知书、快递回执、照片、微信聊天记录、解除房屋租赁合同协议书、授权委托书、拖欠租金催款通知、企业信用信息公示报告、光盘等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、《广州市物业租赁合同》的效力问题；二、《广州市物业租赁合同》是否解除及解除时间认定；三、违约责任的承担。争议焦点一：关于《广州市物业租赁合同》的效力。第一，案涉房屋产权人郑少宋授权荟城物业公司、湛凤琦就案涉商铺进行使用、出租及管理，荟城物业公司有权与周文飞就案涉商铺签订租赁合同；第二，根据双方签订的物业租赁合同及附件附图，结合周文飞陈述其签订合同前案涉场地进行过实地考察情况，双方就物业租赁合同包含面积范围约定清楚明确，周文飞亦在产权证附图中确认就租赁面积无异议；第三，就案涉租赁面积内包含一部分面积规划用途为车库，并非商业用途。一方面，这一情况案涉房屋《房地产权证》房地产分户图中已有显示，签订合同时周文飞已查看并复印该《房地产权证》，并非不知悉；另一方面，租赁房屋有一小部分面积规划用途为车库，并不影响双方租赁合同的效力认定；第四，关于周文飞陈述租赁前场地已经存在纠纷，荟城物业公司故意隐瞒该事实的的主张，周文飞并未举证荟城物业公司就该事实存在隐瞒的证据，且周文飞已在案涉场地完成工商登记注册，符合经营条件。周文飞向本院提交律师调查令申请，要求调查案涉商铺开设洗车店是否能通过环境评估及业主投诉之前洗车店案件。如前所述，双方签订租赁合同是真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效且周文飞已实际登记注册维修服务部，上述律师调查令的结果不影响本案合同效力的认定，对周文飞的该申请，本院不予接纳。综上，关于《广州市物业租赁合同》应属合法有效，双方应诚意履行。争议焦点二：《广州市物业租赁合同》是否解除及解除时间认定。双方确认2019年5月21日至6月30日为装修期，7月1日至31日为免租期，周文飞向荟城物业公司交纳了8月1日至8月31日的租金23800元。周文飞于2019年8月9日以荟城物业公司欺诈为由，主张合同无效，并要求解除合同，并无法律及事实依据，周文飞并不享有合同约定及法定的解除权。然，周炳坚于2019年8月27日通过微信向周文飞发出《解除房屋租赁合同协议书》，虽荟城物业公司抗辩周炳坚无权代表荟城物业公司，但事实上周炳坚系荟城物业公司的股东，周文飞就租赁事宜一直是与周炳坚联系，且2019年9月4日的《招租公示》上留的也是周炳坚的电话，周文飞主张周炳坚有权代表荟城物业公司有理据，本院予以确认。虽然双方并未在《解除房屋租赁合同协议书》中签名确认，但客观上荟城物业公司表达了同意解除租赁合同的意愿，且在发出《解除房屋租赁合同协议书》几日后，周炳坚就案涉房屋又重新张贴了《招租公示》。且荟城物业公司亦未提交证据证实在2019年9月之后曾向周文飞主张过租金，仅在本案开庭前几日即2020年3月28日才向周文飞发出《拖欠租金催款通知》，因此本院认为荟城物业公司实际已同意解除合同，双方仅就解除合同的原因及合同解除后的后果存在较大争议，无法达成协议。荟城物业公司本案反诉要求继续履行《广州市物业租赁合同》并要求周文飞支付拖欠租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。争议焦点三：合同解除后违约责任的承担。如前所述，本案的租赁合同依法成立且生效，双方应诚意履行。周文飞主张荟城物业公司存在欺诈导致合同无法履行亦不存在，周文飞要求荟城物业公司支付违约金59976元并无依据，本院不予支持。《广州市物业租赁合同》第八条第十二点约定，如周文飞提前终止合同，应提前三个月书面向荟城物业公司申请，并征得荟城物业公司书面同意，否则，保证金不予退回。荟城物业公司依约交付房屋，周文飞未按该约定提出申请，其要求荟城物业公司返还已交保证金及租金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于周文飞主张的装修材料费。一是《广州市物业租赁合同》第八条第5点约定，周文飞需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报荟城物业公司，经荟城物业公司同意才能进行施工，周文飞并未举证进行装修改造经过荟城物业公司的同意；二是周文飞提供的装修改造工程预算报价仅是案外人的方案报价，周文飞并未依照该方案报价实际支付；三是收据、送货单未能清楚显示所送材料用于何处，亦未有支付凭证；更为重要的是，本案租赁合同解除的过错责任并非荟城物业公司，周文飞主张荟城物业公司赔偿其装修材料费90000元，并无依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周文飞与被告（反诉原告）广州市荟城物业公司租赁管理有限公司于2019年5月21日签订的《广州市物业租赁合同》于2019年8月27日解除；二、驳回原告（反诉被告）周文飞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市荟城物业公司租赁管理有限公司的全部反诉请求。本诉受理费4651元，由原告周文飞负担。反诉受理费3832元，由反诉被告广州市荟城物业公司租赁管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二〇年六月八日书记员  邹 忻