湖北省荆门市掇刀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0804民初237号 原告（反诉被告）：杨小龙，男。 原告（反诉被告）：杜雪红，女，系原告杨小龙之妻。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：孔令祥，湖北法共律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张士花，女。 被告（反诉原告）：万军，男，系被告张士花之夫。 上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨小龙、杜雪红与被告（反诉原告）张士花、万军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人孔令祥，被告张士花、万军及二被告的共同委托诉讼代理人刘宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小龙、杜雪红向本院提出诉讼请求：1、要求二被告连带支付购房款3万元及违约金9万元；2、要求二被告负担诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年3月26日签订房屋买卖合同，双方约定被告三年内付清购房余款3万元，并约定违约金为总房款的250%。原告依约履行了约定义务，但被告至今未支付购房余款，遂诉至法院。 被告张士花、万军辩称，其一，原告至今未按合同第四条约定协助其办理不动产过户手续，原告违约在先；其二，原告向被告出售的房屋至今未办理产权初始登记，导致本案房屋不能办理过户手续，存在严重瑕疵；其三，原告在未取得初始登记的情况下出售该房产，导致房屋所有权不能转移，应依法承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张士花、万军向本院提出反诉请求：1、要求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、要求反诉被告协助反诉原告办理荆门市掇刀关公大道侧南鸿盛家居苑•阳光水岸4栋2单元301号房屋的产权过户手续，将产权变更登记至反诉原告张士花、万军名下；3、要求反诉被告支付违约金9万元；4、要求反诉被告负担反诉费。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订了1份《房屋买卖合同》，合同载明：“首付款肆拾万元，余款叁万元于三年之内付清”，“此房屋有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、各类收据，如购买方需办理相关手续，出卖方应协助办理，费用由乙方承担”，“甲方保证此房屋成交时没有房产纠纷、抵押、债务、按揭等，均在交易前办妥，如成交后有未清事宜，甲方承担全部责任”，“在签订本合同后履行本合同时，甲、乙双方任何乙方违反本合同，视为违约，应承担违约责任，违约金为房款售价的250%，并向违约方追偿造成的经济损失”。合同签订当日，反诉原告按合同约定支付购房款40万元，由于反诉被告在签订合同时口头承诺三年之内协助办理房屋产权过户登记手续，因此双方才预留房价尾款3万元于三年内支付。合同签订后，反诉原告曾多次要求协助办理房屋产权过户登记手续，但因反诉被告没有办理房产初始登记，致使案涉房屋所有权不能转移，根据合同法第六十六条及合同法解释的规定，反诉原告提出上述反诉请求。 反诉被告杨小龙、杜雪红辩称，反诉原告没有要求其办理过户登记手续，而是其一直在向反诉原告催收尾款，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2006年12月22日，荆门市鸿盛房产开发有限公司与原告杨小龙、杜雪红签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为0016951。荆门市鸿盛房产开发有限公司将位于荆门市掇刀区关公大道南侧鸿盛家居苑阳光水岸4栋2单元301号房屋出售给原告杨小龙、杜雪红，建筑面积145.5平方米，房屋总价17.3万元。2007年1月30日，二原告出资3.45万元，向荆门市楚耘物业管理有限公司购买了该小区4栋14号架空层（车库）一间。 2014年3月26日，原告杨小龙、杜雪红（甲方）与被告张士花、万军（乙方）签订了《房屋买卖合同》1份，合同约定：原告杨小龙、杜雪红将位于荆门市掇刀区关公大道南侧鸿盛家居苑阳光水岸4栋2单元301号房屋、4栋14号架空层（车库），建筑面积167.19平方米（其中车库21.3平方米）出售给被告张士花、万军，房屋售价合计43万元。首付款40万元，余款3万元于3年之内付清。此房屋有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、各类收据，如购买方需办理相关手续，出卖方应协助办理，费用由乙方承担。甲方保证此房屋成交时没有房产纠纷、抵押、债务、按揭等，均在交易前办妥，如成交后有未清事宜，甲方承担全部责任。在签订本合同后履行本合同时，甲乙双方任何一方违反本合同，视为违约，应承担违约责任。违约金为房款售价的250%，并向违约方追偿造成的经济损失。 合同签订后，二被告向二原告支付了购房款40万元，二原告将与开发商荆门市鸿盛房产开发有限公司签订的原始合同、销售不动产统一发票交付给了二被告，将房屋及车库交付给了被告，被告装修后居住使用至今，尚欠原告购房款3万元。 另查明，荆门市鸿盛房产开发有限公司至今未办理案涉房屋的房产（或不动产权）总证，二原告至今未取得房产分证或不动产权分证，也未协助被告办理房屋产权变更登记手续。 上述事实，有原、被告的陈述以及《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》等证据在卷佐证。双方当事人对上述事实均无异议。 本院认为，二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 关于原告要求被告支付购房余款3万元的诉讼请求，原告主张要求按合同约定的期限支付购房余款，被告抗辩因原告长期未协助办理房屋产权过户手续，要求行使同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”在房屋买卖交易中，出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即支付主要价款，通常预留少部分款项作为协助物权变更登记的担保。本案被告已向原告支付了大部分购房款，但原告在房屋买卖成交后长达六年之久仍未能协助被告办理房屋产权变更登记手续，被告行使同时履行抗辩权，要求在未办理产权变更登记时不支付余款的抗辩理由成立，故本院对原告要求被告支付余款3万元的诉讼请求不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告协助办理房屋过户手续，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因房屋开发商尚未办理案涉房屋产权总证，反诉被告也未能取得房屋产权分证，故反诉原告要求反诉被告协助办理房屋产权变更登记手续，存在事实上履行不能。为此，本院对反诉原告要求协助办理房屋产权变更登记的反诉请求不予支持，反诉原告可在条件成就时另行主张权利。 关于原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方买卖未办理产权证的房屋，应预知交易所带来的风险。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案被告未按约定向原告支付购房余款3万元，原告在房屋买卖成交后合理期限内仍不能为被告办理房屋产权过户手续，双方当事人均存在违约行为，故对原、被告分别请求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告（被告）张士花、万军与反诉被告（原告）杨小龙、杜雪红于2014年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告杨小龙、杜雪红的诉讼请求； 三、驳回反诉原告张士花、万军的其他诉讼请求。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告杨小龙、杜雪红负担。反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由反诉原告张士花、万军负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  张高平 二〇二〇年六月十八日 法官助理黄明月 书记员徐蕾 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。