广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3286号 原告：姚也茂，女，汉族，1971年12月14日出生，住北海市海城区。 被告：莫子奎，男，汉族，1942年3月15日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：莫瑜明，男，汉族，1964年5月11日出生，住北海市海城区，系原告儿子。 第三人：杨惠然，女，汉族，1962年4月25日出生，住北海市。 第三人：北海佳宇房地产发展有限公司，住所地北海市云南路东一巷**，统一社会信用代码：91450500751212370G。 法定代表人：陈厚发。 第三人：北海中怡置业有限公司，，住所地北海市北京路**怡沁园**第**统一社会信用代码：91450500759789529R。 法定代表人：赵素平，执行董事。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫翠凤，广西嘉友律师事务所律师。 原告姚也茂与被告莫子奎、第三人北海佳宇房地产发展有限公司（下称佳宇公司）、杨惠然、北海中怡置业有限公司（下称中怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚也茂、被告莫子奎的委托诉讼代理人莫瑜明、第三人中怡公司的委托诉讼代理人李焕兰到庭参加诉讼。第三人佳宇公司、杨惠然经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、停止对北海市地块【土地使用权证号：北国用（2005）第××号】上国耀景海广场“园中园”Ａ11号商住楼土地使用权。二、解除对位于北海市土地使用权的查封。事实与理由：2006年8月1日，原告姚也茂与北海中洋房地产发展有限公司（下称中洋公司）签订《房地产转让合同》，以17万元的价格购买中洋公司名下位于北海市土地使用权（以下简称涉案地块）。2008年3月28日，中洋公司名称变更为佳宇公司。2018年5月3日，被告莫子奎与三位第三人因借款产生纠纷，北海市海城区人民法院根据被告莫子奎的申请，作出（2018）桂0502执797号《执行裁定书》，查封了上述Ｂ2地块，因涉案地块的土地使用权属于Ｂ2地块范围内，原告依法提出执行异议，但海城区人民法院作出（2019）桂0502执异17号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告姚也茂认为，海城区人民法院作出的（2018）桂0502执797号《执行裁定书》和（2019）桂0502执异17号《执行裁定书》没有事实和法律依据，损害原告合法权益，理由如下：一、（被执行人）佳宇公司将其名下的涉案地块出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有涉案地块，虽未办理过户登记手续，但是原告对此并无任何过错。原告在涉案地块上按照规划建筑了房屋入住多年，其对执行标的（即涉案地块）享有足以排除强制执行的民事权益，海城区人民法院不得查封涉案地块。二、原告与中洋公司签订的《房地产转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，原告已按约付清全部合同价款，中洋公司应当根据法律法规的规定，将涉案地块办理过户登记到原告名下。为保护当事人的合法权益，请求北海市海城区人民法院判如所请。 被告莫子奎辩称：一、造成未能办理过户登记，原告存在下列过错：1、违规擅自购买没有建筑物土地，导致协议无效及过户不能。2、不查清楚土地是否抵押，违法购买未经抵押权人同意的抵押土地，亦不代为清偿债务消灭抵押权，致使协议无效过户不能。3、作为建筑方，不按规定办理审批及验收，导致无法领取验收合格证。4、不交纳购买方不动产税费，致使中洋公司无法办理不动产过户,即未办理过户登记原告存在过错。5、原告购买设定抵押权土地，协议无效，不能对抗担保物权。二、《房地产转让合同》中约定购买的是北海市土地，并非是被告设定抵押权的北海市地块的土地。三、原告不能提供银行汇单，不足以证明其支付购地款。四、原告购买铺面地不属购买商品房解决生存居住的消费者。综上，本案应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，准许执行被原告侵占的土地。 第三人中怡公司述称：对本案的事实不清楚，对与中怡公司相关的案件由法院依法作出判决。 第三人佳宇公司、杨惠然未作书面陈述、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人佳宇公司、杨惠然经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2005年4月6日，北海国耀经贸发展有限公司(下称国耀公司)企业名称变更为中洋公司，2008年3月28日，中怡公司企业名称变更为佳宇公司。 2005年9月13日，被告莫子奎与中洋公司签订《借款协议书》一份，主要载明：中洋公司用位于北海市㎡土地作抵押，向莫子奎借款人民币70万元，作开发另一块土地用地。同日，莫子奎与中洋公司签订《抵押合同》一份，约定中洋公司用北海市地块为70万元借款及利息提供抵押。2005年9月15日，被告莫子奎与中洋公司在北海市土地局办理了北海市地块的借款抵押登记手续。 被告莫子奎与第三人佳宇公司因上述借款事宜产生纠纷，莫子奎起诉至本院，本院于2017年12月20日作出（2017）桂0502民初1996号民事判决，判决如下：一、佳宇公司须偿还借款30万元及利息给莫子奎；二、杨惠然、中怡公司对佳宇公司的上述债务在30万元本金及利息范围内承担连带清偿责任；三、莫子奎就上述债权对佳宇公司名下的位于北海市㎡土地的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、驳回莫子奎的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 因佳宇公司到期未履行该判决确定的义务，莫子奎向本院申请强制执行，本院于2018年5月3日本院作出（2018）桂0502执797号执行裁定、协助执行通知书，查封了被执行人佳宇公司名下位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】，查封限额为120万元,查封期限为三年。 位于北海市贵州路开发区项目，是由国耀公司开发建设，该项目工程于2005年8月3日取得《北海市建设工程临时规划许可证》【北规临证建（2005）104号】。该项目的建设用地为涉案的北海市地块。2006年5月29日，该项目取得建设工程施工许可证（编号450501200509290301），因企业名称的变更，该工程项目的建设单位由国耀公司变更为中洋公司。 2006年8月9日，原告姚也茂与中洋公司签订《房地产转让合同》一份,主要约定：由原告以17万元购买北海市贵州小区的国耀景海广场“园中园”第A11号地块一块；总体建筑方案批准后，中洋公司办理好施工许可证，做好小区内的三通一平；具备开工条件后，原告须按获批准的总体方案外型建好房屋。 合同签订后，中洋公司向原告交付了建设用地，原告向中洋公司支付了购地款17万元，中洋公司于2008年9月2日出具收款凭证。原告已在该地块建筑房屋，但未取得该房屋的权属证书。 原告姚也茂对上述（2018）桂0502执797号执行裁定不服，向本院提出执行异议，要求解除其被查封的上述土地使用权。本院对此作出（2019）桂0502执异17号执行裁定，认为原告与中洋公司在签订转让合同之前，涉案土地使用权已设立抵押，原告未经抵押权人同意的情况下购买涉案建设用地的使用权，亦未将合同价款优先清偿抵押人的债务注销抵押登记，因未办理注销抵押权的情况下是无法办理过户登记的，故原告对未办理过户登记存在过错，裁定驳回原告姚也茂的异议请求。原告对该裁定不服，故向本院起诉，提出本案的诉讼请求。 本院认为：佳宇公司未履行生效判决确定的义务，本院依法查封了佳宇公司位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】，程序合法。 莫子奎对涉案土地使用权依法享有担保物权。“国耀景海广场园中园”项目虽然是中洋公司整体开发的商品房开发项目，但其与原告签订的《房地产转让合同》，只是分割转让商品房开发项目的建设用地，并由原告自行建房使用。原告通过该《房地产转让合同》的履行，对涉案B2地块部分土地使用权所享有取得的权利，属于一般不动产买受人的物权期待权，不能阻却对莫子奎涉案享有担保物权的金钱债权的执行，即不足以排除本院对涉案B2地块的使用权的执行。莫子奎对涉案土地使用权享有担保物权的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。故原告要求停止对涉案B2地块部分土地使用权的执行，并解除查封的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告姚也茂的诉讼请求。 案件受理费1300元，公告费260元，共计1560元，由原告姚也茂负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：45×××16；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏 海 审 判 员  苏家莲 人民陪审员  苏家莲 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  孔静怡