辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0881民初1891号原告：韩奇，男，1947年11月16日出生，蒙古族，住鲅鱼圈区。被告：韩志胜，男，1974年10月12日出生，蒙古族，住盖州市。委托诉讼代理人：王军威，辽宁维典律师事务所律师原告韩奇与被告韩志胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩奇与被告韩志胜及委托诉讼代理人王军威均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩奇向本院提出诉讼请求：1、认定双方签订的房屋买卖协议无效并赔偿损失；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年，被告韩志胜在盖州市九垄地镇正黄旗村路边建筑门市房一处(哈大路道东，五户连建房)，共建筑六个档口，因该地的使用权人系原告韩奇，被告韩志胜找到原告韩奇协商。房屋建成后，交付原告所有1.5个档口作为使用土地补偿，每个档口(房屋)作价60万元，原告韩奇再给被告韩志胜30万元作为购买0.5个档口的费用，即原告韩奇在房屋建成后有两个档口。被告韩志胜办理土地使用证和房证。双方协商后，签订了《协议书》一份，被告韩志胜于2011年6月开始施工，同年10月竣工并将房屋部分转让他人。原告韩奇交付30万后，开始使用被告韩志胜承建的联建房北数第一、二栋(一、二楼门市房)，进行装修使用至今。被告至今没有办理房照和土地使用证。经原告了解，被告销售的房屋经盖州市国土资源局确认为“违章建筑”，并作出了处罚决定。原告认为：购买的房屋系违章建筑，不能办理产权执照和土地使用证，该买卖协议应当予以撤销或无效。同时，双方虽约定不定期办理产权执照，但根据相关法律被告应当于90日内办理房产证，被告不给办理明显错误，原告经多方了解，被告至今没有办理土地使用证和工程验收手续(已使用9年)，没有这些手续，房产证根本无法办理。所以，被告销售的房屋系违章建筑，要求确认合同无效并赔偿损失(包括装修损失、购房款返还)。韩志胜辩称，一、原告的两次行政诉讼，不能证明案涉具体行政行为成立。(一)原告在行政诉讼中，请求确认行政诉讼被告的行政行为是虚假的，承认该具体行政行为没有送达、没有生效、未执行。(二)原告有意回避了营口市人民检察院针对韩奇依此决定书提起的检察监督一案作出的，营检民(行)[2018]21080000138号《不支持监督检察申请决定书》。依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第34条的规定，明确认定“盖州市国土资源局对于该《行政处罚决定书》仅执行了罚款部分，其余部分并没有执行，没有最终解决被侵占耕地的保护问题。原审裁定，并无不当。”(三)原告在2017年12月15日取得《行政处罚决定书》，但在2018年因同案向营口市中级人民法院提出再审时，明确表示:本案争议房屋不存在小产权房性质…本案不存在侵占耕地事实，也不存在耕地保护问题，对行政处罚决定书及收据表示“根本不知道此事”。(四)盖州市国土局与处罚决定书同时交给原告的《行政处理答复意见书》中没有释明诉争房屋不能办理不动产产权证书，而是明确了原告同意通过司法途径解决双方由谁来办理相关手续的问题。二、答辩人与原告诉争的房屋为五户联建房。（一）原告在起诉状中自认诉争房屋为五户联建房。(二)原告亲自签字、捺印的2009年的《协议书》、《土地转让协议书》、2010年的《辽宁省农村土地承包经营权流转合同》、2011年的《收条》一组证据，完全可以证明原告参与联建的真实意愿。(三)九街办发[2010]44号文件、《建设用地规划许可证》、《规划平面图》、营仙经备[2011]4号《辽宁省营口市企业投资项目备案确认书》、营盖公消备审字[2011]第20号《建设工程消防设计备案受理凭证》、营盖公消验字[2012]第12号《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《检验报告》、《竣工档案责任书》等都载明原告为联建的五户之一。房照因政策原因没有办下来，五户应共同承担责任，原告以答辩人违约为由起诉答辩人与事实不符。(四)五户联建房前一阶段是以原告韩奇为首的，一方面是他出地，另一方面是借用他的《盖州市九垄地韩奇包装器材商店》资质。2011年3月8日的备案确认书证明了这一事实;第二阶段是2011年12月6日之后，更改为盖州市志胜农业技术咨询服务站的名义，应原告和其他联建人的要求，将原告的妻子颜秀芬、仲继禹、周通替换原有的其他联建人。三、被告已经尽职、守约实施了办理房照等相关事宜。前述建房文件均为被告办理。这一方面证明当时的政府政策允许这种联建房建设；另一方面也证明了被告已经尽力并一直在办理相关的建房批复、建房的规划、检验、验收等手续。四、原告不仅参与建房、以土地承包权转让取得部分房产、实际使用诉争房产近10年之久，还积极参与办理房照和土地批复等事宜，甚至为此案多次上访。今年春节前，因原告上访，被告被叫到九垄地街道办事处，办事处领导、街道司法助理、仙人岛法庭的孙崇亮庭长等均在场。办事处的李兆宏书记当场给盖州市国土资源局领导打电话，局领导在电话里同意给我们办理用地手续，但需要等政策、征地指标。从建房至今，政府各级各部门领导、从未说过不能办理房照的话，只是说需要等等。五、原告在起诉状中自认“双方约定不定期办理产权执照”。既可证明被告没有任何违约行为，也可证明原告明知因政策原因，办理房屋产权登记证书需要较长的时间，其诉讼请求无事实根据。六、案涉建房方式，系盖州市政府政策性引导，不是“违建”。大约2005年左右，盖州市领导为了加大招商引资的力度，鼓励投资，实行“先上车，后买票”的联建房政策，仅我们正黄旗村，202国道两侧，现在就有100个单元左右没能办理不动产产权证书。原告自己的另一块承包地上，现在也正在建筑同类房屋!事实上，2010年之后的联建房没有任何一家成功办理了不动产产权证书。七、自2015年以来，原告因房价下滑，感觉自己吃亏了，一再向法院起诉，甚至向检察院申请审判监督，不间断地上访。今天已经是第七次为此案走到法院了。原告针对同样的诉讼标的、同样的被告、提起同样、近似的诉讼，往往在下次诉讼时就否认上次诉讼的诉讼主张和质证内容，严重浪费司法资源，涉嫌重复诉讼、无理缠讼。综上所述，被告认为:第一，案涉房屋“名为买卖、实为联建”。所有的证据都证明了这一基本事实，原告也多次予以承认，原告以买卖合同纠纷案由提起诉讼，应予驳回；第二，诉争房屋的产权证书现在没有办成，但不是不能办理。被告一直在努力办理，原告也多次上访，要求相关政府部门给予办理，政府从来没有说过不能办理的话；第三，联建房是历史遗留问题，是政府在特定的经济发展阶段，从特定的需要出发，出台的特殊政策，原告与被告均无过错，案涉房屋类型数量十分巨大，应慎重处理；第三，被告依约履行协议书，没有违约行为，原告一再提起诉讼，已经构成事实违约。答辩人恳请贵院查清事实、依法裁决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、韩奇提交的证据:1、韩奇提交的购房协议书,证明双方发生房屋买卖事实，证明房屋是买售不是联建来的。韩志胜对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。认为该购房协议书不能证明该房屋系买卖合同关系，原告的房屋并非买受而来。因为当时的房屋价格相邻的住户购买一个门洞是65万元，原告在诉状中又自认是联建，证明不是房屋买卖合同关系。经质证结合审查，该证据系韩志胜与胡景作为甲方与乙方丁卓、周通于2011年11月12日签订的购房合同，与本案不具有关联性，本院不予确认。2、韩奇提交的（2018）辽民申51号民事裁定书，证明本案不存在重复诉讼的事实。3、盖州市国土资源局处理意见书及处罚决定书、收条，证明在建房过程中，韩志胜伪造了针对韩奇的处罚决定书，并冒充韩奇缴纳罚款，处罚决定书可以证明涉案房屋已被行政机关确认为违章建筑。韩志胜经质证对证据2、3证明非重复诉讼有意见，认为不能成立。理由是原告提供的“新证据”，不是新证据，都是2011年的处罚決定，在以前的庭审过程中已经经过质证。经质证结合审查，（2018）辽民申51号民事裁定书系人民法院作出的生效裁判文书，本院予以确认。盖州市国土资源局处理意见书及处罚决定书、收条，能够证明案涉房屋因未经原盖州市国土资源局批准擅自占地建房，被予以行政处罚，并缴纳了罚款。及盖州市国土资源局对韩奇的信访反映2011年韩志胜在其土地上建了六栋楼（三层），但没给其征地补偿款，至今也没办理房照问题作出的处理答复意见。对该组证据本院予以确认。4、韩奇提交的2009年10月8日协议书复印件，证明不是联建，是个人开发。韩志胜对该证据的真实性没有异议，但对证明观点有异议。认为该协议书与另外三份证据，即被告在答辩状中提到的2009年土地转让协议、2010年的承包流转合同、2011年10月25日韩奇写的收条，这四份证据连接在一起，证明是联建房，且原告诉状中也提到了是联建房，在这些证据中能够证明原、被告及其他几户在符合当时政策的前提下达成协议，在原告土地上建筑6个单元房屋，原告以自己的土地入股分得1.5个单元，其中第二条明确约定，“0.5个单元是要楼还是返钱由甲方决定”，这些都是在联建活动中才存在的。办理的相关手续都是以联建的名义作的。经质证结合审查，该证据能够证明韩奇作为甲方、韩志胜作为乙方，于2009年10月8日签订“协议书”，载明甲乙双方协商建房，楼房三层，甲方出土地，乙方负责基建。并对土地位置、房屋建成后的分配等作了约定。对该证据本院予以确认。二、韩志胜提交的证据：1、（2019）辽0881民初133号民事裁定书，证明类似案件的裁定结果。韩奇质证认为对真实性不清楚，与其无关。经质证结合审查，该证据能够证明，购买本案韩志胜案涉房屋的另两名当事人丁卓、周通向本院提起诉讼，被本院驳回起诉。该民事裁定书系人民法院作出的生效裁判文书，本院予以确认。2、2009年8月25日土地转让协议书、九垅地街道办事处“九街办发（2010）44文件”、建设用地规划许可证及配套规划图、营仙经备（2011）4号备案确认书(2011年12月6日)、建设工程消防设计备案受理凭证、房屋检验报告（首页）、报送建设工程竣工档案责任书。证明原告与被告为联建房的共同主体，上述文件中均注明为五户联建房所出的文件。韩奇质证认为，对该组证据中的转让协议没有异议；对九垅地请示真实性没有异议，但内容是虚假的，对建设用地规划许可证及配套图有异议，因为之前的请示报告虛假还有联审会内容虚假，所以后续发生的都是假的。其余证据都有异议，都是虚假的。所谓的联建是不存在的，都是个人开发行为，都是借的虚假的名他没有花钱建的房屋，我没有参与。经质证结合审查，该组证据能够证明，案涉房屋于2010年10月20日经盖州市九垄地街道办事处以新上盖州市九垄地农业技术咨询服务站向仙人岛能源化工区管委会立项请示，2011年4月25日用地单位盖州市志胜农业技术咨询服务站、用地项目名称为韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼取得营口仙人岛能源化工区管委会规划建设局颁发的建设用地规划许可证。2011年5月17日盖州市志胜农业技术咨询服务站经网上备案受理系统进行了盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼建设工地消防设计备案，取得备案。2011年12月6日盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年11月22日上报的《盖州市志胜农业技术咨询服务站韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼》项目，经营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局审查确认备案。因该组证据与本案具有关联性，本院予以确认。3、辽宁省营口市企业投资项目备案确认书(2011年3月8日)，证明当时是以韩奇的商店为资质作的备案，五户人的名称与前次审理有三处变动，可以证明为什么盖州市国土局作出的行政处罚决定针对的韩奇，而不是被告。韩奇经质证对该证据有异议。认为都是假的，不合情理，其余四户都是他们家自己人(他父母及妻子)。经质证结合审查，该组证据能够证明，2011年3月8日盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年3月4日上报的《盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、胡景洁、李桂丹、韩吉林五户联建综合楼》项目，经营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局审查确认备案。因该组证据与本案具有关联性，且韩奇不能提交证据证明其质证观点，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩奇与韩志胜均系盖州市九垄地办事处正黄旗村村民。2009年8月25日，韩奇与韩志胜签订“土地转让协议书”，内容为“我是正黄旗村村民韩奇自原（愿）将自己的承包土地，地点房西北段长36米长，可建房往东西32米止，转让给韩志胜耕种。日期永久性转让。亩数1.73亩”。2009年10月8日，韩奇作为甲方，韩志胜作为乙方“签订协议书”，内容为“一、甲乙双方协商建房，楼房三层，甲方出土地，乙方负责基建。甲方将现有土地，南至(李天玉)冷库，北至正黄旗村村道，南北约33米多点，东西宽14米的土地，归乙方建房。二、房屋建成后甲方分得一个半楼层，完整门市房(壹至三层)，由甲方优先选择楼洞位，其中半个楼栋按乙方要求作价，是要楼还是返钱出甲方决定。三、甲方分得所剩下的楼洞，归乙方所有。四、建房所需一切相关手续、施工、设计、电力、上下水、供暖设置、甲方要求单独办理房照，以上这些都由乙方办理。五、建房过程，一切相关事宜均由乙方负责。立字为证”。双方分别在协议书上签字。2010年4月5日，韩奇将自己承包的1.73亩土地经发包方盖州市九垄地办事处正黄旗村民委员会同意，以人民币3万元的价格流转给了韩志胜，并签订了《辽宁省农村土地承包经营权流转合同书》，约定流转期限从2010年4月5日起至2027年12月31日止。2010年10月20日，盖州市九垄地街道办事处以“九街办发（2010）44号”文件向仙人岛能源化工区管委会作出“关于建设农业技术咨询服务站的请示”，该请示新上项目名称为“农业技术咨询服务站”、项目地址及法人为“九垄地街道办事处正黄旗村，法人：韩志胜”、项目建设内容为“占地2000平方米，综合楼建筑面积4000平方米，三层砖混结构”。2011年3月8日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局以“营仙经备（2011）4号辽宁省营口市企业投资项目备案确认书”，对盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年3月4日上报的《盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、胡景洁、李桂丹、韩吉林五户联建综合楼》项目审查确认备案。2011年4月25日，营口仙人岛能源化工区管委会规划建设局为“用地单位：盖州市志胜农业技术咨询服务站；用地项目名称：韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼；用地性质：商业用地”颁发“地字第210824201108568号建设用地规划许可证”。2011年12月26日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局作出“营仙经备[2011]4号辽宁省营口市企业投资项目备案确认书”，对盖州市志胜农业技术咨询服务站于同年11月22日上报的《盖州市志胜农业技术咨询服务站韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼》项目审查确认备案。2011年5月17日，盖州市志胜农业技术咨询服务站经网上备案受理系统进行了盖州市九垄地韩奇包装器材商店韩志胜、韩奇、颜秀芬、仲继禹、周通五户联建综合楼建设工地消防设计备案，取得“营·盖公消备审字[2011]第20号”“建设工程消防设计备案受理凭证”。2011年5月韩志胜组织基建施工，至11月竣工。其间，于2011年10月25日，收款人韩志胜、胡景洁为韩奇出具“收条”，内容为“韩奇五户联建综合楼，经韩奇、韩志胜双方协商决定:将北数第一栋楼的产权归韩奇所有，第二栋的一半归韩奇所有，另半个栋(0.5)作价为叁拾万元整(30万)卖给韩奇，除去韩志胜给韩奇的各项补偿款为陆万元(6万)整，余下的贰拾肆万(24万)，笔下交清武拾万元房款(20)，其余肄万元(4万)等房照下发之日韩奇必须付清房款后再付给房照。空口无凭，特立此条”。协议签订后，韩奇即接收该房屋并装修入住至今。但韩志胜未能将该联建楼房的农业用地转换为商业用地，未取得土地相关征收、征用审批手续，亦没有给原告办理房屋产权证书。另查，2016年韩奇以相同的案由起诉韩志胜，本院作出(2016)辽0881民初2550号民事裁定书，驳回韩奇的起诉，韩奇不服，提出上诉，营口中院作出(2016)辽08民终2655号民事裁定书，撤销了本院(2016)辽0881民初250号民事裁定书，指令本院审理。本院重新审理后作出(2017)辽0881民初106号民事裁定书，驳回韩奇的起诉。仍不服，再次提出上诉，营口中院作出(2017)辽08民终2088号民事栽定书，驳回上诉，维持原裁定。原告韩奇提出申诉，营口中院作出(2018)辽08民申51号民事裁定书，驳回韩奇的再审申请。同时，告知韩奇可持其在原审未提交而在申请再审时提交的“盖州市国土资源局处理答复意见书”这一新证据重新主张权利。2019年10月韩奇以相同的案由再次起诉韩志胜，本院作出(2019)辽0881民初4076号民事裁定书，驳回韩奇的起诉，原告不服，提出上诉，营口中院作出(2020)辽08民终1251号民事栽定书，撤销了本院(2019)辽0881民初4076号民事裁定书，指令本院审理。案涉房屋的其他联建或买受人案外人丁卓、周通亦于2016年向本院提起诉讼，经一、二审裁定驳回其起诉。2019年丁卓、周通再次向本院提起诉讼，已被本院驳回起诉。再查明，2011年7月1日，原盖州市国土资源局作出“盖国资行处[2011]108号行政处罚决定书”，对韩奇“未经盖州市国土资源局批准擅自占地建房”，作出“没收非法占用土地上新建建筑物及其他设施，并对非法占地414㎡处以10元/㎡罚款，计4140元整”的行政处罚。该行政处罚作出后，对没收地上建筑及其他设施的处罚未实际执行，仅执行了罚款部分的处罚。2019年1月10日，原盖州市国土资源局对韩奇的信访反映2011年韩志胜在其土地上建了六栋楼（三层），但没给其征地补偿款，至今也没办理房照问题作出“盖国土资信处[2019]01号”处理答复意见书，对其信访问题作出处理答复意见。韩奇于2019年7月8日向本院提起行政诉讼，以该处罚系虚假处罚且未向其送达为由，请求撤销被告(原盖州市国土资源局)于2011年7月1日作出的盖国资行处[2011]108号“行政处罚决定书”；撤销被告(原盖州市国土资源局)于2019年1月10日作出的盖国土资信处[2019]01号“处理答复意见书”。本院于2019年10月23日作出（2019）辽0881行初69号行政裁定书，驳回韩奇的起诉。韩奇不服，提起上诉。营口中院作出(2019)辽08行终202号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。本院认为，韩奇与韩志胜签订的“协议书”从其内容上，系经双方协商由韩奇出土地，韩志胜负责基建，且对房屋建成后的分配作了约定。房屋建成后双方依约对房屋的具体位置予以明确并交付韩奇使用。因此，该“协议书”应认定为联合建房协议，且系双方当事人真实意思表示，故该协议成立。之后，负责建设该联建楼房的韩志胜亦向政府相关部门申请了相关手续，但未能取得农业用地转换为商业用地的相关审批，亦无法办理房屋产权证书。该联建楼房虽被政府土地主管部门认定为违建，并作出行政处罚决定，但该行政处罚仅执行了罚款部分的处罚，对没收地上建筑及其他设施的处罚未实际执行。因此，没有最终解决被侵占耕地的保护问题，故不属于人民法院民事受案范围。且案涉房屋的其他联建或买受人，向本院提起诉讼后，被本院驳回起诉，并已经生效。另，因该行政处罚的没收违建部分没有实际执行，本院无法确定其实际损失，其亦未提交证据予以证明。故对韩奇主张的认定协议无效及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:驳回原告韩奇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张庆利人民陪审员  张 俊人民陪审员  张 楠二〇二〇年六月二十九日法官助理王杉杉书记员杨虹本案所适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。