广东省茂名市电白区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0904执异24号 案外人：茂名市英汇房地产开发有限公司。住所地：广东省茂名市电白区水东街道人民路**。 法定代表人：占秀连，该公司经理。 委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢智明，广东格正律师事务所律师。 申请执行人：杨其雷，男，1968年11月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。 委托诉讼代理人：吴帅强，广东鸿基律师事务所律师。 被执行人：李珠洪，男，1971年11月7日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。 本院在执行申请执行人杨其雷与被执行人李珠洪民间借贷纠纷一案中，案外人茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）对执行标的位于广东省茂名市电白区水东镇人民路168号金裕世家B幢1902房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人英汇公司称，请求中止对位于广东省××电白区水东镇人民路金裕世家B栋1902号房【原《不动产登记证明》证号：粤（2017）电白区不动产证明第0001627号，现《不动产权证书》证号：粤（2019）电白区不动产权第0008068号】的执行。事实与理由：位于广东省××电白区水东镇人民路金裕世家B栋的1902房是异议人英汇公司开发的商品房。2017年1月5日、1月6日，被执行人李珠洪与英汇公司签订《商品房买卖（预售）》（合同编号：2017010248），办理合同备案及预告登记【《不动产登记证明》证号：粤（2017）电白区不动产证明第0001627号】，购买涉案商品房。在合同履行中，因李珠洪仅支付了首期购房款292271元，拒不支付剩余购房款670000元，故引发英汇公司起诉。该案经茂名市电白区人民法院调解，英汇公司与李珠洪于2018年3月28日达成协议：双方同意解除商品房预售合同，英汇公司一次性退款220000元给李珠洪。2018年4月11日，英汇公司退还220000元给李珠洪。2018年4月份，根据英汇公司与李珠洪的申请【申请以（2018）粤0904民初975号《民事调解书》及其法律文书生效证明书作为依据】，茂名市电白区房产交易所注销了涉案商品房预售合同的备案登记，茂名市电白区不动产登记中心注销了涉案商品房的预告登记。 2019年12月21日，茂名市电白区不动产登记中心颁发涉案商品房的《不动产权证书》【证号：粤（2019）电白区不动产权第0008068号】给英汇公司，载明的权利人是英汇公司（单独所有）。2019年11月3日，英汇公司签订《商品房认购协议书》，将涉案商品房出售给郑林雄。2020年3月23日，英汇公司在办理相关合同备案登记及预告登记时，茂名市电白区不动产登记中心告知:涉案商品房已于2018年1月2日被茂名市电白区人民法院查封，并提供（2017）粤0904执1003号之二《执行裁定书》及（2017）粤0904执1003号《协助执行通知书》的复印件给英汇公司。至此，英汇公司才知道，因李珠洪与申请执行人杨其雷的民间借贷纠纷案【（2017）粤0904民初1137号】进入执行阶段，而导致涉案商品房被法院查封。 英汇公司认为：涉案商品房不属法院可查封财产范围，法院在没有查明其产权状况及告知英汇公司的情况下，对其采取查封及执行措施严重违反法律规定，损害英汇公司的合法权益。具体理由如下： 一、涉案商品房的所有权仍属英汇公司，被执行人李珠洪未取得所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，李珠洪对英汇公司只享有合同债权，未取得涉案商品房的所有权。法院查封的是英汇公司的财产，并非李珠洪的财产。二、涉案商品房不属转让过程中可查封的不动产。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，本案中，李珠洪虽然支付了购买涉案商品房的部分价款，但是仍未实际占有涉案商品房，且杨其雷没有向英汇公司支付剩余价款，英汇公司也从未同意剩余价款从标的财产的变现价款中优先支付。因此，涉案商品房不符合转让过程中可查封不动产的第（2）、第（3）条件。三、商品房预售的合同备案登记、预告登记不同于不动产权属的变动（过户）登记。法院在对涉案商品房查封时，将买卖过程中的预告登记当作物权的变动登记显然错误。四、法院在没有查明涉案商品房的产权状况及没有告知英汇公司的情况下即予查封，严重违反法定程序。五、法院对涉案商品房的查封、执行严重侵害英汇公司的合法权益。 案外人英汇公司向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017010248）、（2018）粤0904民初975号民事调解书及生效证明书、中国建设银行单位专用回单、申请书、粤（2019）电白区不动产权第0008068号《不动产权证书》、不动产登记资料查询结果证明、粤（2017）电白区不动产证明第0001627号《不动产登记证明》、商品房认购协议书等复印件各一份。 本院查明，杨其雷与李珠洪民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2017年4月26日作出（2017）粤0904民初1137号民事调解书：一、被告李珠洪承认拖欠原告杨其雷借款60000元，被告李珠洪自愿定于2017年5月26日前偿还借款30000元，2017年6月26日前偿还借款30000元给原告杨其雷；原告杨其雷自愿放弃要求被告李珠洪支付利息的请求。二、案件受理费650元，由被告李珠洪负担。因李珠洪没有按上述生效民事调解书约定履行，依据杨其雷的申请，本院于2017年6月14日立案执行【案号：（2017）粤0904执1003号】。 在执行过程中，因李珠洪暂无财产可供执行，本院于2017年12月7日作出（2017）粤0904执1003号执行裁定，终结本次执行程序。2017年12月26日，本院作出（2017）粤0904执1003号之一执行裁定，冻结被执行人李珠洪在中国邮政储蓄银行的存款（账户：62×××88）60000元。同日，本院作出（2017）粤0904执1003号之二执行裁定，查封被执行人李珠洪名下位于广东省××电白区水东××房【产权证号：粤（2017）电白区不动产证明第0001627号】一套。期限为3年。 另查明，原告英汇公司诉被告李珠洪商品房销售合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2018年3月28日作出（2018）粤0904民初975号民事调解书：一、原、被告双方自愿解除2017年1月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017010248；房屋地址：广东省××电白区水东镇人民路168号金裕世家B幢1902房）。二、原告茂名市英汇房地产开发有限公司一次性退款220000元给被告李珠洪。原、被告之间再没有其他债权债务关系。三、案件受理费1686.56元，由原告负担。2018年3月30日、4月11日，英汇公司和李珠洪向电白区不动产登记中心、电白区房产管理局交易所书面申请办理注销《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的手续。2018年5月2日，英汇公司通过中国建设银行向李珠洪退款220000元。异议人英汇公司遂向本院提出异议。 本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出书面异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本案应审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对此，本院分析如下： 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，李珠洪与英汇公司签订商品房预售合同，并办理了合同备案手续和预告登记。李珠洪对案涉房屋享有的是物权期待权，即将来取得房屋所有权属登记的权利，其在产权登记前，并未取得不动产物权。英汇公司与李珠洪通过本院诉讼调解，已依法解除商品房预售合同，英汇公司将购房首期款退回给李珠洪。合同解除后，李珠洪因支付购房价款而形成的对英汇公司的债权消灭，导致预告登记失效，李珠洪对案涉房屋不再享有预期的所有权。故李珠洪确定不能获得房屋所有权，该案涉房屋属于英汇公司的财产，即英汇公司系案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，本院继续基于李珠洪对案涉房屋享有预告登记而查封该房屋已无法律依据，应当解除对案涉房屋的查封。因此，对异议人提出的中止对案涉房屋执行的异议请求，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于广东省茂名市电白区水东镇人民路金裕世家B幢1902房的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  梁武林 审判员  高 明 审判员  蒋 兴 二〇二〇年六月三十日 书记员  陈 军