四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终316号 上诉人（原审原告）：张继太，男，1966年11月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张继斌，张继太之弟，1972年12月22日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人：许利，四川泽曦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：射洪致远实业有限责任公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道中段**，统一社会信用代码91510922717557105U。 法定代表人：王建，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：田玲，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金国林，男，1969年3月8日出生，汉族，住四川省射洪市（原射洪县。 原审第三人：四川射洪农村商业银行股份有限公司，住，住所地四川省射洪市太和镇太和大道北段**，社会信用代码915109006210420356。 法定代表人：邓芸先，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴俊。 上诉人张继太因与上诉人射洪致远实业有限责任公司（原射洪县致远实业有限责任公司以下简称致远实业公司）、被上诉人金国林、原审第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司（以下简称射洪农村商业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服原四川省射洪县人民法院（2019）川0922民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张继太的委托诉讼代理人张继斌、许利，致远实业公司委托诉讼代理人田玲，射洪农村商业银行委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。被上诉人金国林经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张继太上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2019）川0922民初83号民事判决第三项，并在查明事实的基础上依法改判判令致远实业公司向张继太赔偿1505400元。2.本案的诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认为张继太的损失按照案涉房屋2008年的合同价格、金国林为他人提供担保时的评估价值、房价上涨因素及本案实际情况酌情认定为700000元错误，法院酌情认定的赔偿损失金额明显过低与事实不符。致远实业公司将案涉房屋出售给张继太后，未告知张继太又将房屋抵押给第三人，已构成违约，导致张继太与致远实业公司之间的合同已无法继续履行，现在该地段商铺的最低价格为15000元/平方米，应以现在的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1116003.2元，由致远实业公司向张继太赔偿。2.张继太在一审诉讼请求中明确了要求被上诉人赔偿损失1505400元。庭审中，致远实业公司答辩时，仅提出张继太将房屋租赁获取了利益其请求不应得到支持的理由，而并未对损失金额提出异议。一审法院在对方未提出异议的情况下，未按房屋现有价值认定上诉人的损失，对案件做出错误认定。 致远实业公司辩称，一、根据现有证据，不能确定张继太与金国林之间存在真实的房屋买卖合同关系。二、张继太称答辩人将案涉房屋出售后，未告知张继太又将房屋抵押给第三人，已构成违约，导致合同无法继续履行，应当由答辩人向其赔偿1116003.2元，上诉人张继太的这一观点不能成立，不应当支持。案涉“结算单”不是商品房买卖合同，不应当适用《最高人民法院关干审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。案涉房屋的所有权人是金国林，金国林只是借用了答辩人的名义办理了部分开发手续。但是涉及开发的核心证据表明，如土地的使用权证、建设用地批准书和房屋的初始登记均登记在金国林名下，答辩人对案涉楼盘未出资、未管理、未收取挂靠费，也未收取过任何房屋的销售款，与答辩人不是案涉房屋所有权人的地位相符合。金国林作为案涉房屋的所有权人，其与张继太才是其双方签订的结算单的当事人，根据合同相对性原则，张继太应当向金国林主张赔偿，答辩人不应当承担任何责任。不论致远公司是否被认定为出卖人，上诉人张继太均不能依据上述司法解释主张解除合同及请求赔偿。三、上诉人张继太在上诉状中称答辩人未对损失金额提出异议，因而表明答辩人是对其损失认可，上诉人的这一主张是断章取义，不能成立。答辩人在一审答辩时明确对上诉人主张损失的全部诉讼请求予以否认，不认可其单方提出的赔偿金额。张继太所陈述其从2008年10月至今一直占有使用案涉房屋，一直享有房租收益，但却没有举证证明其存在实际损失，答辩人认为一审法院判决赔偿70万元的损失不当。综上所述，答辩人不是案涉房屋买卖合同的当事人，不应当承担任何责任，请求人民法院查明事实，依法驳回上诉人张继太的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 致远实业公司上诉请求：1.请求依法撤销四川省射洪市（原射洪县）人民法院（2019）川0922民初83号民事判决；2.依法改判由被上诉人金国林个人承担全部责任，致远实业公司不承担任何责任；3.一、二审诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人张继太与被上诉人金国林之间房屋买卖合同关系成立，属于认定事实不清，应当依法改判。二、即使假设房屋买卖合同关系成立，被上诉人张继太的法定合同解除权也早就消灭。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，属于适用法律错误，应当依法改判。三、一审判决认定被上诉人张继太是善意第三人，金国林和上诉人之间构成表见代理，属于事实认定不清，应当依法改判。四、一审判决认定酌情认定赔偿损失金额为700000元是不当的，且假设张继太享有解除权的前提成立，一审判决只判令上诉人及被上诉人金国林退款赔偿损失，并未对案涉房屋的返还做出判决是不当的，应当依法予以纠正。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。 张继太辩称，一、双方签订的《阳光水城结算单》、《收据》真实合法有效，结算单和收据致远阳光水城售楼部和财务部加盖了公章，房屋价款的支付有转账凭证为据。双方已对购买的房屋进行了结算，张继太支付了全部房款及办证税费，上诉人交付了房屋。上诉人负责为张继太办理房屋所有权证、国土所有权证，双方按规定各自承担税费。二、张继太的解除权并未消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定的是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款情形下的解除权，而本案并不存在迟延交付房屋和迟延支付购房款的情形。张继太依约支付了全部购房款，上诉人却将房产证办在了他人名下，并进行了抵押，导致张继太不能取得房屋所有权，因而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，要求致远实业公司解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任。三、致远阳光水城的开发商和发包人是致远实业公司，并不是金国林，致远实业公司应与金国林共同承担退还房款及赔偿责任。四、对于损失的赔偿金额，应将房屋的增值部分作为损失，故申请法院同意张继太的评估申请，对房屋进行评估后，房屋增值部分作为本案的应赔偿的损失金额。 原审第三人射洪农村商业银行述称，金国林因向射洪农村商业银行借款，用案涉房屋进行抵押并办理了抵押登记，射洪农村商业银行享有抵押权，请求保障射洪农村商业银行的合法权益。 金国林未提交答辩意见。 张继太向一审法院起诉请求：1.依法判决解除张继太与致远实业公司、金国林签订的房屋买卖合同；2.判令致远实业公司、金国林返还张继太已付购房款389396.8元，已收房屋租金抵扣利息，赔偿损失1505400元，并承担不超过已付房款一倍即389396.8元的赔偿责任，以上共计2284193.6元；3．本案诉讼费由致远实业公司、金国林负担。 一审法院认定事实：致远实业公司的经营范围为房地产开发等。“致远阳光水城”系金国林挂靠致远实业公司开发建设。2006年4月11日，金国林取得“阳光水城”项目所涉及土地的国有土地使用权证。2006年6月3日，金国林向致远实业公司出具《承诺书》，载明“承诺人：金国林，本人从国土局出让购得土地二块（其中一块位于文化路（农机局对面），一块位于紫薇路东段（滨江路口），拟建商品房约35000㎡，现挂靠在贵公司对外销售，对此，本人向公司作如下承诺：一、公司向本人出具的一切手续、文书只用作对外办理手续。因此带来的一切责任全部由本人承担。二、所建房所需一切建设费用及建设中带来的一切责任全部由本人承担。三、据此销售的一切商品房所带来的一切经济、法律责任均由本人承担”。2006年8月2日，“阳光水城”项目取得《建设工程规划许可证》，载明的建设单位为“致远实业”；同年10月25日，该项目取得《建设工程施工许可证》，载明的建设单位为致远实业公司；2008年1月24日，该项目以致远实业公司为建设单位通过竣工验收。2008年10月1日，张继太与金国林签订《阳光水城结算单》，载明“甲方：金国林乙方：张继太一、乙方购买甲方紫薇路东段阳光水城Ａ幢单元壹楼柒（161／2-19轴）号的商品房，房屋产权登记面积为100.36平方米，每平方米单价为3880元，总价为389396.8元，大写：叁拾捌万玖仟叁佰玖拾陆元捌角正经甲、乙双方结算、凭对，房款已全部结清。二、甲方负责为乙方办理房屋所有权证、国土所有权证，甲、乙双方按国家规定承担各自税、费。三、本结算单从双方签字之日生效；一式二份，甲、乙双方各执一份。四、此门面装修不能搬走，但门面内部的桌、椅、空调等在外。甲方：金国林（签字盖印）乙方：张继太（签字捺印）2008年10月1日”，该结算单上加盖了“致远阳光水城财务专用章”及“致远阳光水城售房专用章”。同日，金国林向张继太出具收到定购阳光水城Ａ幢七号门面房款389396.8元的收款收据，该收据上加盖了“致远阳光水城财务专用章”。2008年11月26日，金国林向射洪市房地产管理局申请对“阳光水城”Ａ幢进行产权分割，取得位于射洪市××镇××路××段××幢××层××号的房屋所有权证及国有土地使用权证。张继太购房后，将此门面出租收益至今，并于2010年12月30日向金国林及致远阳光水城售房部预付税费、维修资金22000元。2017年3月30日，金国林以位于射洪市××镇××路××段××幢××层××号营业用房（评估价值11000元／㎡）在内的房产为他人在射洪农村商业银行公司的贷款提供抵押担保，并办理他项权登记。2019年1月4日，张继太向一审法院提起诉讼，要求金国林、致远实业公司为其办理并交付位于射洪市××镇××路××段××幢××楼××号房屋的产权证并承担办证费用。审理中，因一审法院查明该房屋已由金国林抵押给射洪农村商业银行，张继太变更诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。金国林将案涉房屋售予张继太并收取房屋及相应的办证费用后，应当在合理的期限内为其办理权属证书。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。”金国林在明知案涉房屋已经出售他人的情况下，将房屋抵押给射洪农村商业银行，致张继太与金国林之间的合同目的不能够实现，本案金国林与张继太之间的房屋买卖合同依法应当予以解除，金国林应当承担由此所产生的民事责任。关于致远实业公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或找当事人没有约定，经对方当事人催告后。解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定提出的张继太就本案合同的解除权已经消灭的意见。此条规定的迟延交付房屋或者迟延交付购房款的情形，本案房屋及购房款已经于2008年10月1日予以交付，张继太系在本案诉讼中才知晓其与金国林之间的房屋买卖合同因金国林将房屋抵押他人而导致合同目的不能够实现，其变更诉讼请求要求解除合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，故一审法院对致远实业公司的这一观点不予采纳。关于致远实业公司在本案中是否应当承担责任的问题。从“阳光水城”项目的规划建设报批及竣工验收看，建设单位均为致远实业公司，在张继太购买案涉房屋时，该房产未作权属登记，《阳光水城结算单》、房款《收据》、税费维修资金《收据》均加盖有“致远阳光水城财务专用章”或者“致远阳光水城售房专用章”，案涉房屋登记在金国林名下也是张继太购房以后，故张继太作为善意第三人，对于金国林出售房屋系代表致远实业公司具有合理信赖，金国林与致远实业公司之间构成表见代理。金国林虽然向致远实业公司出具承诺，自愿承担项目开发销售的一切经济责任，但是该约定系金国林与致远实业公司之间的约定，不应当对第三人产生约束力，故致远实业公司应当与金国林共同承担本案责任。关于张继太要求退还购房款、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张继太要求退还购房款的诉讼请求，予以支持。关于张继太已支付的购房款所产生的资金利息，由因张继太购房后将房屋出租收益，其主张将资金利息与出租收益相抵消并无不妥予以支持。本案中，金国林的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；……”所规定的情形，故一审法院对张继太要求金国林、致远实业公司赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求予以支持。张继太要求赔偿的损失为1505400元，但是其在诉讼中未能举出证据证明其损失的具体数额，一审法院按照案涉房屋2008年的合同价格、金国林为他人提供担保时的评估价值、房价上涨因素及本案实际情况酌情认定为700000元。综上所述，一审法院对张继太的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、解除张继太与射洪县致远实业有限责任公司、金国林之间的房屋买卖合同；二、由射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后10日内返还张继太已付购房款389396.8元；三、由射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后10日内赔偿张继太损失700000元；四、由射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后10日内向张继太承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即支付赔偿款389396.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25073.55元，公告费300元，共计25373.55元，由张继太负担10373.55元，射洪县致远实业有限责任公司负担15000元。” 二审中，张继太围绕诉讼请求依法提供了银行流水明细及银行转账凭证4份，拟证明案涉房屋的购房款已经支付给出卖方。致远实业公司公司质证认为，不能证明将房款转入了公司或项目部的账户，已支付购房款的事实。本院认证意见，该转款凭证及银行流水与本案购房款支付的事实具有关联性，结合张继太提供的其他证据综合分析，对此证据予以采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。二审另查明，本案上诉人原射洪县致远实业有限责任公司于2020年6月1日变更企业名称为射洪致远实业有限责任公司。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点，一、案涉买卖合同是否成立，致远实业公司是否作为房屋买卖的一方承担合同责任。本案争议的房屋系由金国林借用致远实业公司的名义进行开发建设，在开发建设中均是使用致远实业公司的资质立项审批，楼盘名称也使用了“致远”的字号，致远实业公司的行为说明同意金国林使用公司的名义进行民事活动并承担相应的商业风险。具体到本案的买卖关系中，双方虽未签订名义上《商品房买卖合同》，但张继太出示的《阳光水城结算单》和《收据》盖有“致远阳光水城财务专用章”、“致远阳光水城售房专用章”，表明金国林使用致远实业公司的名义进行房屋销售，作为出借资质的单位，应当承担法律责任。基于对房屋开发公司出售房屋的信赖，张继太与金国林代表致远实业公司签订的相关文件，符合买卖合同的基本形式，属于合同法规定的合同形式之一，应当受合同法的依法保护，对致远实业公司具有法律约束力。张继太出示的证据，能够证明本案房屋买卖关系真实存在，并支付了相应的对价，且进行了房屋交付。因此，致远实业公司关于房屋买卖不真实和其公司不应承担责任的理由不能成立。二、张继太是否享有涉案房屋买卖合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于出卖方将出售的房屋私下进行了抵押，导致合同目的不能实现，属于恶意违约和根本性违约的行为，该条规定对解除合同的时间并没有设定期限，不应受合同解除的一般除斥期所约束，在张继太起诉要求出卖人办理房屋所有权证不能实现的情况下，其诉讼请求变更为解除合同并赔偿相应损失，符合法律规定。三、关于张继太主张解除合同，出卖方因违约造成损失范围的确定。如前所述，由于出卖人根本性违约，导致张继太通过签订买卖合同取得房屋所有权的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，张继太在解除合同后，可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求买受人承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审判决据此确定出卖人承担返还购房款389396.8元，并承担389396.8元的惩罚性赔偿，适用法律正确。对张继太主张房屋交付后因自行进行占有并取得收益，与出卖人应支付的利息相抵，符合本案的实际情况，二审予以确认。张继太主张的房屋价差损失，实际是合同不能履行后导致的损失。因出卖方违约，使买受人在缔结本合同时丧失了选择与他人交易的机会，由于房屋价格上涨，该损失应由违约方承担。一审法院根据房屋的合同价格、市场现状、出卖人承担惩罚性赔偿等因素，确定本案该项损失为70万元，符合本案情况，对二审中张继太提出的评估申请不予准许。由于本案的合同已经被判决解除，对于致远实业公司提出返还房屋的理由，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于合同解除的法律后果之一是恢复原状，在判决出卖人返还了购房款的条件下，将合同标的房屋退还出卖人必然是买受人应承担的法律后果，应在本案中一并予以审理，并纳入判决范围。 综上所述，张继太的上诉请求不能成立，予以驳回；致远实业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省射洪县人民法院（2019）川0922民初83号民事判决； 二、由张继太于本判决生效后十五日内将位于射洪市××镇××路××段××幢××楼××号房屋返还给金国林、射洪致远实业有限责任公司； 三、驳回张继太的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25073.55元，公告费300元，由张继太负担10000元，由金国林、射洪致远实业有限责任公司共同负担受理费15073.55元及公告费300元；二审案件受理费25073.55元，由张继太负担10800元，由金国林、射洪致远实业有限责任公司共同负担14273.55元及公告费300元； 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年六月三十日 书记员  肖 敏