江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初8835号原告：俞惠，女，1953年1月10日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，江苏拓荒者律师事务所实习律师。被代：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县大楼街道长江路**，统一社会信用代码913213007812696423。法定代表人：巩大兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。委托诉讼代理人：田刚，男，1977年6月10日出生，，该公司职员，住江苏省泗洪县。第三人：俞国平，男，1956年3月5日出生，居民身份证号码3208271956********，汉族，住江苏省泗洪县城头乡周台村汴河人家旅游度假村****。诉讼代理人暨第三人：王素勤，女，1959年8月15日出生，居民身份证号码3208271959********，汉族，住江，住江苏省泗洪县城头乡周台村汴河人家旅游度假村****div>原告俞惠与被告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司、第三人王某1、俞国平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告俞惠及其委托诉讼代理人王乐、王某2，被告泗洪农商行委托诉讼代理人陈斌、田刚，第三人俞国平委托诉讼代理人暨第三人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞惠向本院提出诉讼请求：1、依法停止对泗洪县房屋的执行，并解除对该房产的查封；2、依法确认登记在第三人名下的位于泗洪县房屋（不动产产权证号：洪房权证泗：洪房权证泗洪县字第**原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月28日，原告和第三人王某1、俞国平签订《房屋买卖合同》，购买登记于俞国平名下的涉案房屋，因原告购买房屋时未满五年，且与第三人俞国平为亲姐弟关系，就没有履行过户手续。合同签订后原告于次日将购房款40万元汇入第三人王某1银行账户，2012年12月31日原告即入住该房屋，从2012年12月31日开始，涉案房屋的物业费，每月水、电、燃气等相关费用均由原告缴纳，有相关缴费凭证及银行流水予以佐证。原告现已实际占有使用涉案房屋，为房屋的实际所有权人，为此原告依法提起异议之诉并请支持原告的诉求。被告泗洪农商行辩称：1、原告关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不属于本案的审理范围，应予驳回。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行：如果没有，则判决准予执行。2、原告对涉案房屋不享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在未办理房屋过户登记手续的情况下，即便买受人的异议符合排除对涉案房屋执行的其他情形，买受人若主张其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，还必须证明涉案房屋未办理过户登记手续不是买受人自身原因造成的，买受人对此无过错。本案中，涉案房屋在中国银行办理抵押的时间是2009年12月-2021年12月，案外人受让时间是2012年12月份，案外人应当知道房屋存在抵押，不能过户，应认定为案外人自身原因未办理过户登记手续，而且根据原告诉状的自认，原告与第三人在房屋具备过户条件时出于规避税费及双方系亲姐弟关系的考虑而想等到房屋满五年之后再过户，系怠于办理过户手续，故原告对涉案房屋未办理过户登记自身存在过错。因此，原告提出的排除对涉案房屋执行的主张不符合法律及司法解释能够排除执行的情形。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人俞国平、王某1称：房屋买卖没有过户的过错在于第三人，当时俞国平用公积金贷款做的抵押贷款，手里资金周转不开就没有还，就造成了没有过户的原因。原告催促好几次要求过户，因为我们没有把事情做好才导致此事。到2016年提取公积金把贷款还上后，由于有一个第三人给他人担保的案子被借款人在南京玄武区法院起诉，案涉房产被申请查封，后来泗洪农商行与邮储银行执行第三人其他房产的时候剩余款项就用于偿还南京玄武区法院债权人的款项。当时玄武区法院查封房子时就通知原告，要求原告提出异议，但是当时查封第三人其他的房产价值1000多万，第三人只欠泗洪农商行和邮储银行各100万，房产变现完全可以偿还上述债务，但是一直到2018年通过泗洪法院执行局拍卖为390余万元，2018年5月份法院又发一个文件要求税收都由第三人承担。第三人的意思就是本来钱能还清的，结果弄成这样。第三人也和原告说了房屋未到五年不能过户，第三人存在欺骗原告的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录一证据目录）。本院组织原、被告质证。本院作出如下认证：1、证据1、10系执行异议申请书、泗洪县人民法院(2019)苏1324执异130号民事裁定书各1份，本院对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。2、证据2系《房屋买卖合同》1份、证据3系中国建设银行转账凭条1份，证据2、3可以相互印证原告与第三人俞国平、王某1之间存在案涉房屋买卖合同关系，原告并按约支付购房款的事实。故本院对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。3、证据4系宿迁方江物业管理有限公司泗洪分公司证明1份、物业公司出具的收据7份、集泰自来水公司发票8张、江苏有限网络发展有限公司发票1张、泗洪中裕燃气有限公司发票2张、国网泗洪供电公司收讫明细及银行流水一组，上述部分证据中载明的虽然均是第三人俞国平的姓名，但是以上证据均是由原告所掌握，房屋使用过程中产生的水、电、燃气、物业费用均是由原告缴纳，且国网泗洪供电公司收讫明细及银行流水一组可以印证电费系从原告银行卡中扣除，与证据7证人张某、严某证言能够证实涉案房屋由原告占有使用。4、证据5系衡山花园商品房买卖合同1份、房屋所有权证书1份、中国银行流水1组，证据6系泗洪县不动产登记服务中心不动产产权情况表1份2张，证据8系宿迁市公积金管理中心贷款结清证明1份，证据9系（2017）苏1324民初2096号民事调解书及（2017）苏1324执5538号民事裁定书各1份，本院对证据5、6、8、9的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日,泗洪县人民人员对泗洪农商行诉王某1、俞国平金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1324民初2096号民事调解书：一、王某1、俞国平同意于2017年10月30日前偿还泗洪农商行400万元借款本金及利息、罚息。二、原告泗洪农商行有权对登记在王某1名下位于泗洪县健康路南侧御景天成8幢106号房产协议以该抵押财产折价或拍卖、变卖该抵押财产所得款项在837万元范围内优先清偿上述款项。三、案件受理费41957元，减半收取20978.5元由被告王某1、俞国平共同负担。2017年11月1日，本院根据泗洪农商行的申请立案执行，并于2017年12月10日作出（2017）苏1324执5538号执行裁定：查封俞国平所有的位于泗洪县泗洲大街北侧衡山花园8幢2单元1004室不动产，不动产证号：S009810的不动产。俞惠对本案执行标的提出异议后，本院于2019年12月11日作出（2019）苏1324执异130号执行裁定，驳回俞惠的异议请求。俞惠不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：一、原告俞惠与第三人俞国平系亲姐弟关系。2012年12月28日，俞国平、王某1（甲方、卖方）与俞惠（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定：1、甲方自愿将其所有的位于泗洪县和附属的地下储藏室一间出售给乙方。（房屋所有权证编号：洪房权证泗洪县字第**）；2、房屋出售价格为总金额肆拾万元整；3、乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付购房款肆拾万元整；4、甲方应在乙方付清房款后的次日将所售房屋交付给乙方。甲方在房屋交付乙方时，应结清该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收；5、甲方应在房屋交付后的30日内，协助乙方向房屋产权机关申请办理权属过户登记手续；办理过户手续所需缴纳的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳……。由俞国平、王某1在落款处甲方后签字，俞惠在乙方后签字。2012年12月29日，俞惠通过中国建设银行向王某1转账40万元。后原告一直居住在涉案房屋内至今，并交纳水、电、燃气、物业等费用。二、2009年11月23日，俞国平与江苏江中集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定俞国平购买案涉房产，总价为356625元，其中首付款71625元，并办理按揭。2010年2月4日，案涉房产办理房屋所有权证，证号为洪房房权证泗洪县字第**。迁市住房公积金管理中心于2020年4月21日出具贷款结清证明，贷款总额25万元，结清日期为2016年7月1日。案涉房产于2019年12月23日办理抵押注销登记。三、案涉房产于2015年10月13日被南京市玄武区人民法院查封，案号为（2015）玄商初字第1469号，之后并未续封。本案争议焦点为：原告就涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，如享有相应权益，能否确认所有权归其所有。本院认为：原告俞惠就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1、在2015年10月13日人民法院查封涉案房屋之前，原告与第三人俞国平、王某1于2012年12月28日已签订书面房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、在2015年10月13日人民法院查封案涉房屋之前，原告俞惠已合法占有该不动产，并且以居住使用至今。3、俞惠在案涉房产被查封之前，已支付全部价款40万元，合同约定付款时间是在合同签订之日即2012年12月28日起三日内支付房款，原告在次日即将房屋支付完毕。原告与第三人俞国平虽系亲姐弟关系，但是根据原告提供的银行流水明细可以证明其与俞国平之间并无其他经济往来。4、案涉房屋虽没有过户到原告俞惠名下，但是不是因买受人俞惠的自身原因未办理过户登记。原告俞惠购买房屋后，即全额交付购房款，而第三人认为因与原告系亲戚关系，原告要求第三人办理过户时虽未能及时配合，基于对亲属的信任未通过法律途径要求办理过户。故不能办理办理过户的原因是第三人造成的，原告对此并无明显过错。综上，原告俞惠购买案涉房屋符合法律规定不得执行的条件，对案涉房屋享有的权利能够排除执行，对原告俞惠要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原告应依据房屋买卖合同的约定办理相关权属转移，不宜在本案中确认物权的归属，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于泗洪县房屋（房产证号：洪房权证泗：洪房权房房权证泗洪县字第**div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、驳回原告俞惠的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由第三人王素勤、俞国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费7300元。审 判 长  李 伟人民陪审员  曹殿南人民陪审员  曹宗山二〇二〇年六月二十四日书 记 员  刘 哲附录一、证据目录原告提供如下证据：1、执行异议申请书、泗洪县人民法院(2019)苏1324执异130号民事裁定书各1份。证明原告于2019年11月7日向泗洪县人民法院提交执行异议申请，后2019年12月11日法院下发裁定书驳回原告的异议请求，原告据此提出执行异议之诉。2、《房屋买卖合同》1份，证明2012年12月28日原告与第三人签订了该合同，约定购买第三人俞国平名下的位于泗洪县泗州大街衡山花园小区8栋2单元1004室房产，房屋价格为400000元。3、中国建设银行转账凭条1份。证明2012年12月29日，原告按《房屋买卖合同》约定，通过中国建设银行向第三人王素勤账户转账400000元，作为购买涉案房屋的全额购房款，实际履行了缴纳房款的义务，第三人也按约实际交付了房屋，2012年12月31日原告就搬至涉案房屋内居住至今。4、宿迁方江物业管理有限公司泗洪分公司证明1份、物业公司出具的收据7份、集泰自来水公司发票8张、江苏有限网络发展有限公司发票1张、泗洪中裕燃气有限公司发票2张、国网泗洪供电公司收讫明细及银行流水一组。证明原告于2012年12月31日搬入涉案房屋居住后，该房屋产生的物业费、水费、有线电视费、燃气费、电费等均由原告缴纳，其中物业费票据直接显示原告姓名、国网电费系从原告工资卡直接扣除，可以证明原告是该房屋实际所有人。5、衡山花园商品房买卖合同1份、房屋所有权证书1份、中国银行流水1组。证明2009年11月23日，第三人与江苏江中集团房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为356625元，并于2010年2月4日办理了房屋产权证，该合同显示第三人除首付款71625元外，余款285000元以银行按揭方式偿还贷款。银行流水证明2016年6月后第三人俞国平才将房贷还清。6、泗洪县不动产登记服务中心不动产产权情况表1份2张，证明涉案房屋第三人在2009年12月至2021年12月1日期间办理了银行按揭25万元的抵押贷款，在2015年10月被南京市玄武区法院查封涉案房屋，2017年至2019年期间泗洪法院不同案件轮候查封，证明涉案房屋原告一直无法办理房屋产权过户是由于第三人原因导致的，当初办理按揭时2016年银行按揭贷款还清之前已经被南京法院查封，之后多家法院查封，因此并非原告过错导致。7、证人张久明、严立良证言。8、宿迁市公积金管理中心贷款结清证明1份。被告泗洪农商行未举证。9、（2017）苏1324民初2096号民事调解书及（2017）苏1324执5538号民事裁定书各1份，该证据来源是从本案执行异议一案中调取的。第三人俞国平、王素勤举证如下：10、执行异议申请书、泗洪县人民法院(2019)苏1324执异130号民事裁定书各1份。附录二、相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。