贵州省三都水族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2732民初430号 原告：三都鸿基伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）三合街道河滨南路腾龙世纪**楼1-1，统一社会信用代码91522732MA6DLWT573。 法定代表人：蒙道君，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘鑫，系黔南州都匀市中心法律服务所法律工作者。 被告：蒙荻，女，1988年2月19日生，水族，住贵州省三都县。 委托诉讼代理人：王兴翔，系贵州认虽律师事务所律师。 原告三都鸿基伟业房地产开发有限公司（以下简称三都鸿基伟业公司）诉被告蒙荻商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三都鸿基公司的委托诉讼代理人刘鑫，被告蒙荻及其委托诉讼代理人王兴翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三都鸿基公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付购房款388243元；2、判决被告向原告支付从2014年4月9日暂计算至2020年3月20日止的违约金84468元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月8日被告来到原告的“腾龙世纪”售楼部，与原告达成了购买原告开发的“腾龙世纪”一套的合议，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告需在2014年4月8日之前一次性支付购房款388243元。但是被告却在未支付购房款的情况下将该房屋装修并居住使用，原告多次找到被告要求其履行交付购房款的义务，但被告却以各种理由推诿拒不交纳。 被告蒙荻辩称：2011年10月12日被告的父亲蒙胜辉以三都县城乡建设有限责任公司的名义与原告的前称贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司签订了关于三都县的《建设工程施工合同》，蒙胜辉与三都县城乡建设有限责任公司是挂靠的关系，蒙胜辉是该工程的实际施工人。此后蒙胜辉对该工程进行施工。该工程于2012年8月20日竣工，并于2012年9月通过了竣工验收。但是贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司并没有按约定向蒙胜辉支付全部的工程款，尚欠蒙胜辉39.91万元没有支付。蒙道君是都匀鸿基伟业三都分公司和本案原告三都鸿基伟业公司的法定代表人，蒙胜辉与蒙道君口头协商以三都鸿基伟业公司开发的“腾龙世纪”的一套商品房抵偿尚欠的工程款，但未明确房屋的房号。蒙胜辉因病重，于2014年3月8日立下遗嘱，将上述协商抵债的商品房一套确定归被告蒙荻所有。 因蒙胜辉病重不能亲自到原告的公司与原告协商、签订合同，遂委托了妹妹蒙兰、弟弟蒙圣明、被告蒙荻到原告的公司去找蒙道君协商。未遇蒙道君，蒙道君叫公司管工程和管账的吴万贵接待蒙兰等人，吴万贵核对账目后确定该工程的工程款为479.91万元，扣除保修金后应支付470.31万元。吴万贵打印好《工程结算意见书》后，吴万贵在建设方处签署了“同意本结算金额”的意见并签名，蒙兰在施工方处代签署了“同意”的意见，被告蒙荻也在施工方处签了名字。吴万贵当时就打电话给蒙道君，说公司还欠蒙胜辉工程款39.91万元，蒙道君在电话上跟蒙兰说等他与售房部安排好后再通知蒙荻去签《商品房买卖合同》。2014年4月8日蒙道君电话通知蒙兰去签合同，蒙兰才带了被告蒙荻到原告的售房部。售房部的工作人员先带蒙兰和被告蒙荻去看了房屋后回到售房部以被告蒙荻为购房人与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定购房款为388234元，而原告尚未支付给蒙胜辉的工程款是39.91万元，蒙道君打电话给蒙兰说因为蒙胜辉现在有病，以前蒙胜辉对其支持很大，工程的质保金就不扣了，尚未支付的工程款折抵购房款。 《商品房买卖合同》约定购房款的支付方式是一次性付款、支付日期是在2014年4月8日前，而合同是在2014年4月8日签订的，可以推定被告已经在2014年4月8日前支付了全部的购房款，否则原告是不会与被告签订《商品房买卖合同》的。而且，2014年9月29日原告将房屋的钥匙交给了被告，并收取了被告的装修保证金、物管费、装修垃圾清运费、出入证费。从而可以证明原告是认可以房抵债的，所以被告才能在未支付一分钱的购房款的情况下与原告签订《商品房买卖合同》，拿到房屋的钥匙并装修入住的。 如果被告没有支付购房款，原告也不会到2020年3月20日才向法院起诉，此时距《商品房买卖合同》约定的付款期限已将近6年，已经超过了诉讼时效。原告起诉的原因是原告认为蒙胜辉超支了工程款，原告要求蒙兰重新对账。因蒙胜辉已去世多年无法进行核对，蒙兰认为原告主张的30万元工程款已经计入了蒙胜辉支取的工程款金额；原告主张的100万元工程款存在诸多疑点，均不予认可。所以原告才虚构被告未支付购房款向法院起诉，并且在起诉前原告从未找到被告要求被告支付购房款。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》因双方达成以房抵债的合意，被告已经履行了付款义务，原告起诉的事实不成立，而且原告的起诉已经超过了诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司于2007年8月15日成立，法定代表人蒙道君，经营期限为2007年8月15日至2017年8月14日，现在的经营状态为注销；原告三都鸿基伟业房地产开发有限公司于2012年3月13日成立，法定代表人蒙道君，经营期限为2012年3月13日至2021年3月12日。 2011年10月12日被告蒙荻的父亲蒙胜辉（注：已因病去世）以案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司的委托代理人的身份与案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司签订了《建设工程施工合同》，案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司将该公司承接的三都县工程承包给案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司施工。 蒙胜辉与案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司达成协议，由蒙胜辉组织人员、材料等对该工程进行了施工。贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司支付的该工程的工程款均转入蒙胜辉的账号，由蒙胜辉收取。蒙胜辉承建该工程后，先后四次按所收得的工程款金额的1%（三次）或2%（一次）的比例向三都水族自治县城乡建设有限责任公司支付了管理费共2.8万元。 该工程于2012年8月20日竣工，并于2012年9月通过了竣工验收。因贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司尚欠部分工程款未支付，蒙胜辉遂与蒙道君口头协商以原告开发的“腾龙世纪”的一套商品房抵偿尚欠的工程款，但未明确房屋的房号。蒙胜辉因病重，于2014年3月8日立下遗嘱，将上述协商抵债的商品房一套确定归被告蒙荻所有。 因蒙胜辉病重不能亲自到原告的公司与原告的法定代表人蒙道君协商、签订购房合同，遂委托了其妹妹蒙兰、弟弟蒙圣明、被告蒙荻到原告的公司去找蒙道君协商。未遇蒙道君，蒙道君遂在电话上指示该公司的管理人员吴万贵接待蒙兰等人并核对工程款，吴万贵核对账目后确定蒙胜辉承建的三都县的工程款为479.91万元，扣除保修金9.6万元后应支付470.31万元。吴万贵打印好《工程结算意见书》后，吴万贵在建设方处签署了“同意本结算金额”的意见并签名，蒙兰在施工方处代签署了“同意”的意见，被告蒙荻也在施工方处签了名字。 2014年4月8日蒙道君电话通知蒙兰去签《商品房买卖合同》，并说明原告尚未支付给蒙胜辉的工程款是39.91万元，折抵被告蒙荻的购房款。 蒙兰带着被告蒙荻到原告的售房部，原告作为出卖人、被告蒙荻作为买受人签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告蒙荻所购房屋的房号为3-1501号，房屋总价款为388234元，付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款；第十条逾期付款责任约定为，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理[第（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金(该比率应当不小于第（1）项中的比率)，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。 经原告通知，2014年9月29日被告收取了原告交付的房屋钥匙，并向原告聘请的黔南智贤物业服务公司交纳了装修保证金、物管费、装修垃圾清运费、出入证费，此后被告对房屋进行了装修，并入住至今。 现该房屋仍然登记在原告的名下。 本院认定的以上事实有当事人的陈述、身份证复印件、营业执照复印件、《商品房买卖合同》复印件、装修保证金收据复印件、物管费收据复印件、装修垃圾清运费、出入证费收据复印件、预存水费收据复印件、不动产登记资料查询结果证明、《建设工程施工合同》复印件、蒙胜辉的《遗嘱》复印件、证人证言、竣工验收备案表复印件、建设工程结算书复印件、工程结算意见书复印件、工程款收款收据复印件、三都水族自治县城乡建设有限责任公司的《专用收据》等在卷佐证，已经庭审质证和本院审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为：原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。 对于双方争议的是否存在以房抵欠付的工程款这一问题，被告蒙荻的父亲蒙胜辉在签订了三都县工程的《建设工程施工合同》后，蒙胜辉组织人员、材料等对该工程进行了施工；贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司支付的该工程的工程款均转入蒙胜辉的账号，由蒙胜辉收取；蒙胜辉承建该工程后，先后四次按所收得的工程款金额的1%（三次）或2%（一次）的比例向三都水族自治县城乡建设有限责任公司支付了管理费共2.8万元。故可认定蒙胜辉是该工程的实际施工人，对该工程的工程款享有所有权。案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司与原告三都鸿基伟业房地产开发有限公司是关联企业，而其法定代表人都是蒙道君，故以原告的房屋抵偿尚欠蒙胜辉的工程款并无不当。 蒙胜辉与蒙道君口头协商以原告开发的“腾龙世纪”的一套商品房抵偿尚欠的工程款，蒙胜辉立下遗嘱将上述协商抵债的商品房一套确定归被告蒙荻所有，没有违反法律规定。 蒙胜辉委托了其妹妹蒙兰、弟弟蒙圣明、被告蒙荻到原告的公司与蒙道君协商以房抵尚欠的工程款后，双方对尚欠的工程款进行了确认，并于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》。且《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款，即被告应在签订《商品房买卖合同》前支付完毕，故可认定因原告的法定代表人与被告的父亲蒙胜辉达成了以房抵尚欠的工程款的协议，原告认可被告已经在2014年4月8日前支付了全部的购房款。且原告于2014年9月29日向被告交付了房屋钥匙，原告聘请的黔南智贤物业服务公司收取了被告的装修保证金、物管费、装修垃圾清运费、出入证费，此后被告对房屋进行了装修，并入住至今。故可认定本案存在以房抵欠付的工程款这一事实，即被告已经支付了所有的购房款。对原告要求被告支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告的起诉是否超过诉讼时效这一问题，因《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款，如被告未交纳购房款，原告应在两年内即2016年4月7日前向被告主张权利，但原告却到2020年3月20日才向本院起诉，已超过了诉讼时效。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告三都鸿基伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费8390元已减半收取4195元，由原告三都鸿基伟业房地产开发有限公司承担，与前述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 陆 江 二〇二〇年六月九日 书记员 陆荣吉