青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初492号原告（反诉被告）：泽库县财政局,住所地青海省泽库县。法定代表人：席红栋，该局局长。原告（反诉被告）：泽库县人民政府,住所地青海省泽库县。法定代表人：更智才让，该县县长。二原告委托诉讼代理人：王萍、杨燕明，青海雁合律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海盛锦建设工程有限公司（原青海英汇工程建筑有限公司),住所地西宁市城东区。法定代表人：韩良，系该公司董事长。被告（反诉原告）：青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆,住所地西宁市。负责人：马撒拉，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：朱林、孙建强，青海辉湟律师事务所律师。原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府诉被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于2019年3月14日提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人王萍、杨燕明、二被告（反诉原告）委托诉讼代理人朱林、孙建强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、二被告向原告腾退位于西宁市××区的租赁物五层综合楼（现名英汇宾馆）一栋，腾退院内停车场一处；2、二被告支付拖欠的两年租金160000元，逾期付款违约金115200元，合计275200元；3.二被告支付自2018年8月11日至起诉之日的房屋占有占用费973912元，至判决生效之日每日以6164元计算房屋占有使用费。变更诉讼请求为：1、二被告支付拖欠我方两年的房租160000元，逾期违约金105400元，共计265400元；2、二被告支付自2018年9月5日至2020年2月27日期间房屋占用费3388323.95元；3、二被告支付2018年9月5日至2020年2月27日共计540天的院内土地使用费、停车场租金1167104.7元（按照鉴定结果计算，总面积减去英汇宾馆占地面积计算所得）。上述费用共计4820828.65元。事实与理由：1998年8月10日原泽库县民族贸易公司和被告原青海英汇工程建筑有限公司（现更名为青海盛锦建设工程有限公司）签订了《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》。合同约定由被告原青海英汇工程建筑有限公司承包租赁原泽库县民族贸易公司位于西宁市××区，另包括停车场一处，五吨锅炉一套。租赁期限自1998年8月10日至2018年8月10日共20年，承包租赁费每年8万元，合同第五条约定：“承租方必须投资140多万元，对整个大楼的楼面、楼顶、上下水道、门窗等进行改造，并经甲方签字认可，承包期满不得抵扣承包费”；第6条约定：“承租方必须无条件接收原泽库县民族贸易公司的10名工人，工资标准按照文件政策执行，承包期间的水电费等一切费用，由承租方自行承担”；第17条约定：“承租方在承包期内对部分房间或者铺面对外租赁时，合同期限不得超过整栋大楼的合同期限即2018年8月”；第20条约定：“承租方若不按时交纳租赁费，第二个月起每日必须交纳当年承包费5%的滞纳金”；第23条约定：“承包期满承租方投入的动产还是归承租方所有，或者经双方协商折价后，由甲方接受”。合同签订后，原泽库县民族贸易公司和被告原青海英汇工程建筑有限公司如约履行了合同，租赁物五层综合楼和院内停车场由被告自行经营和管理。2003年原泽库县民族贸易公司企业改制，因该公司拖欠原告泽库县财政局230万元资金，以物抵债将租赁物五层综合楼转让给原告泽库县财政局并办理了房产过户手续。2004年原告泽库县人民政府办理了综合楼及院内停车场共4439.9平方米的《国有土地使用证》，2006年9月原告泽库县财政局和被告原青海英汇工程建筑有限公司，原泽库县民族贸易有限责任公司签订《协议书》一份，并经青海省西宁市恒源公证处公证，根据此《协议书》原《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》合同中出租方的全部权利义务转移给原告泽库县财政局，合同内容不变，由原告泽库县财政局和被告青海英汇工程建筑有限公司全面履行。2018年7月被告原青海英汇工程建筑有限公司更名为青海盛锦建设工程有限公司，原泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼更名为英汇宾馆，五层综合楼现由第二被告青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆实际占有使用。在原告和被告履行合同过程中，被告原青海省英汇工程建筑有限公司拖欠两年租赁费16万元，经催要至今仍未支付，2018年8月该租赁合同履行期限届满，原告向被告发出书面通知，明确说明合同期满不再续租，要求被告交还租赁物，但被告接此通知后至今仍未交还租赁物，五层综合楼和院内停车场仍由二被告占有、使用。此事引起泽库县很多人大代表的关注和质询，要求原告及时收回国有资产。现提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆辩称：一、原告泽库县人民政府、财政局主张向其腾退交还位于西宁市××区，以及院内3842.31平方米土地（停车场）的诉求无异议，且被告已于2020年2月27日将所有房屋及土地已经交付给原告，该项诉求中存在以下几点问题：（1）二被告（反诉原告）在2020年1月8日向二原告（反诉被告）送达了“关于履行腾退义务交付租赁物的通知”，通知中明确告知二原告（反诉被告）于2020年1月22日之前进行租赁物交接，二原告（反诉被告）于2020年1月17日复函，同意前来交接，但原告称因临近过年，人员工作繁忙，加之年后发生疫情的不可抗力事件，才导致房屋迟延交付。故迟延交付责任方并非在于被告，因此房屋的实际交付时间应当确定为2020年1月22日；（2）二原告（反诉被告）认为院内停车场土地面积为3842.31平方米，二原告（反诉被告）所计算的停车场面积错误，其计算方法是：用整宗国有建设用地使用权证登记的面积4439.9平方米减去房屋总建筑面积2987.94平方米除以5层得出3842.31平方米。但是根据附宗地图可以明确看出，该宗土地主要是由泽库县驻西宁干休所住宅、承包给被告盛锦公司的五层综合楼、停车场三块土地面积之和所构成，因此上述计算方式明显错误。同时在本案针对土地租金所做出的鉴定报告，也是因为其评估对象为整宗土地，而非被告实际租赁的土地，因此其评估对象和评估方式均出现错误，其结论不能予以适用；二、针对二原告（反诉被告）提出的要求二被告（反诉原告）支付拖欠两年租金16万元的请求无异议，但原告主张的违约金被告方不予认可，理由如下：原告所主张的违约金据其表述，是因为合同约定的违约金过高，所以其自行按照年36%的计息方式主张逾期付款的违约金，该主张无任何法律依据和事实依据。首先原告没有举证证明因被告逾期交付租金给原告所造成的损失，因此主张违约金没有事实依据，其次依据法律对于违约金过高应如何调整的规定及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中明确指出：“对于当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”。而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条指出：逾期贷款利率应按照银行同期贷款利息上浮50%。故本案原告主张的违约金不应得到法院支持，法院依据法律规定在同期贷款利率上浮50%的基础上计算违约金才符合法律规定；三、原告主张房屋及土地占有使用费诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，且主张的期限及标准均属错误，法院应按合同继续履行标准计算租金，理由如下：（1）原告该部分诉求缺乏事实依据。原告泽库县人民政府在2014年1月7日向被告作出承诺表示，在租赁期满后对于被告的装修费用由双方协商后折价补偿。这一承诺转化到本案中，就成为原告应当履行的义务，也就是说在租赁期满后，在未与原告就装修补偿协商一致的前提下，原告未依承诺向被告补偿装修费即构成违约，被告如果先将房屋交付原告可能会造成装修费用主张证据的灭失，因此被告未按时腾退房屋是对原告违约行使的抗辩权，因此被告自身并不构成违约。（2）原告主张按市场价支付占用费无法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，由此可见收取占有费的前提条件是合同无效。但本案中，原被告双方签订的租赁承包协议合法有效，故原告主张的房屋占有使用费无法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，结合该法律规定和本案的客观事实，在本案租赁期间届满之后，原告方未对被告方的继续租赁行为提出任何有效的异议，原租赁合同应当继续履行。因此原告要求被告按评估的市场价格向原告支付使用费无事实依据与无法律依据，依法不能成立。但是本案客观事实是在租赁期满后被告仍持续使用房屋，依据法律规定被告应当按原合同约定的租金标准每年8万元予以支付实际使用期间的租金为宜。被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆向本院提出反诉请求，请求依法判令：1、反诉被告泽库县财政局退还反诉原告缴纳的20万元抵押金，并支付银行同期存款利息154375元(自1998年8月18日暂计至2019年3月18日以年3.75%计息)，剩余利息计至实际给付之日止；2、反诉被告向反诉原告赔偿损失100万元；3、反诉被告补偿反诉原告英汇宾馆装修费用等600万元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1998年8月原泽库县民族贸易公司和反诉原告青海英汇工程建筑有限公司（现更名为青海盛锦建设工程有限公司）签订了《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》。合同约定将泽库县民族贸易公司位于西宁市××区的经销部整体租赁承包给反诉原告，期限20年，年租金8万元。2006年9月12日反诉原告与反诉被告泽库县财政局签订协议书将《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》合同权利义务全部转让给了反诉被告泽库县财政局，由财政局继续履行《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》。合同签订后反诉原告按照合同约定预交20万元的承包风险抵押金，依据合同约定，承包期满反诉被告应无条件退还承包风险抵押金，并按银行当年同期存款利率计息支付，但反诉被告至今未予返还。合同履行期间，反诉被告泽库县人民政府从2009年开始不断派相关人员到反诉原告处洽谈相应租赁物合作开发事项，反诉原告根据反诉被告泽库县人民政府要求，就合作开发事项出具了具体的方案并上报给反诉被告泽库县政府，同时按照反诉被告的要求履行协议内容，做好了相应的前期准备工作，设立了房地产开发公司，租赁了办公场地，聘用了相关人员，总计花费100万元，但由于反诉被告泽库县人民政府的原因导致整个项目不能继续进行下去，反诉原告因前期作出的一系列准备而造成了经济损失。因反诉原告一直致力于合作开发项目，两年多疏于对英汇宾馆的管理，同时因装修陈旧、设备老化导致营业额直线下降。于是反诉原告多次跟反诉被告泽库县人民政府提出对英汇宾馆的装修改造，反诉被告泽库县人民政府因为没能履约给反诉原告造成了经济损失，同意反诉原告提出的英汇宾馆的装修方案并承诺在租赁期限届满后将对反诉原告的装修费用予以补偿。随后反诉原告就英汇宾馆进行装修改造，产生装修改造费用合计8314782.24元。相应的改造费用工程预算书上均有反诉被告泽库县财政局盖章。现合同租赁期限已到期，反诉被告不仅未按当初承诺向反诉原告补偿装修损失，反而将反诉原告诉至法院要求腾退房屋交付租金。反诉原告认为反诉被告的行为已严重侵害反诉原告的合法权益，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院。原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府辩称：反诉当事人不是本诉的当事人，其诉讼请求、事实理由与本诉非同一法律关系，请人民法院予以驳回。关于第一项反诉请求，其参照的3.75%是年贷款利率，应该按照承包协议约定以当年存款利率计算；第二项反诉请求不应合并审理，本案中本诉是租赁合同纠纷，反诉原告提出反诉请求是基于合作开发房地产签订的合同提出的，二者不是同一法律关系，不应合并审理。且反诉原告所述事实理由不属实，《泽库大厦商住楼项目合作开发意向性协议书》是反诉原告向泽库县人民政府提出的，其中约定：反诉原告必须通过招拍挂的方式取得土地使用权，否则该协议只能是意向书。因院内住户不同意由反诉原告开发，故该协议未能履行。对于我方出具的便函，诉讼之前我方从未听说有此函件，对方也未曾出示。对方出于经营需要对房屋进行装修，与我方无关，我方不同意折价和接受。对于租赁期满承租人添附的装修物品应依法处理。出租人没有义务知道装修花费，在装修方案上的盖章不代表我方认可承担装修费，只是履行行政审批手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府向法庭提交的证据：证据一：l.工商房地产售/租字（098）第0094号房地产交易合同鉴证书；2、《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》；3、泽库县人民政府泽政（2003）12号文件（泽库县人民政府关于泽库县民族贸易有限责任公司进行倒闭处置的批复）；4、泽库县人民政府和泽库县财政局与英汇工程建筑有限公司，青海省泽库县民族贸易有限公司于2006年9月12日签订的协议书；5、青海省西宁市恒源公证处（2006）青恒源证经字第2349号公证书。欲证明1998年8月原泽库县民族贸易公司和被告英汇公司（现更名青海盛锦建设工程有限公司签订了《泽库县民族贸易公司西宁经销综合整体租赁承包合同》，合同约定由被告承包租赁位于西宁市××区，另包括停车场一处，五吨锅炉一套，租赁期自1998年8月10日至2018年8月10日共20年，承包租赁费每年8万元，2003年因泽库县民族贸易公司企业改制，该公司拖欠原告泽库县财政局230万资金，以物抵债将租赁物综合楼转让给原告，并办理了过户手续，2006年9月原告泽库县财政局和被告英汇公司签订协议书，经西宁市恒源公证处公证，将此《协议书》和原《泽库县民族贸易公司经销部综合体楼整体租赁承包合同》合同中出租方的全部权利义务转移给原告泽库县财政局，合同内容不变，由原告泽库县财政局和被告英汇公司履行；证据二：宁房权证东（公）字第XXXX号《房屋使用权证》、宁国用（2004）第467号《国有土地使用证》、西宁市国有土地使用权交易申报审批表、西宁市国有土地出租批准书。欲证明原告泽库县财政局已经办理了出租房屋所有权证书，原告泽库县人民政府办理了房屋附着土地及院内土地国有土地使用证，二原告的主体资格适格；证据三：青海省海东市平安区人民法院（2018）青0221民初853号民事判决书、企业信息查询结果，欲证明原青海英汇工程建筑有限公司现更名为青海盛锦建设工程有限公司，租赁物现由被告占有使用；证据四：原告泽库县财政局对公账户×××的账户流水，欲证明自1998年签订协议，被告英汇公司拖欠2年租金160000元未支付；证据五：泽库县人民政府、泽库县财政局关于民族贸易公司西宁经销部综合体楼租赁合同到期收回通知函、EMS信函回执、泽库县财政局法定代表人，泽库县政府分管副县长和被告负责人马撒拉送达通知函照片，欲证明合同到期后作为出租人的原告明确向被告负责人马撒拉表示合同到期，决定房屋收回不再租赁，此通知在2018年8月13日以书面直接送达和快递邮寄形式送达被告负责人；证据六：评估报告两份，欲证明涉案房屋租赁费为63元每月每平方米，八个月土地租赁费为135元每平方米，每天0.56元每平方米；证据七：照片2张、《关于履行腾退义务交付租赁物的通知》的复函、微信记录3张、交接清单复函，欲证明双方微信联系至2020年2月4日因交接房屋未腾空不具备交接条件，2020年2月27日才交接的事实。照片证明2018年10月19日是泽库县财政局法定代表人及工作人员、泽库县人民政府分管副县长将《解除通知函》交付给了被告负责人马撒拉的事实。被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆向法庭提交的证据：第一组证据：1、1998年8月10日《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》复印件1份；2、1998年9月18日泽库县民贸公司收款发票复印件1份；3、2006年9月12日《协议书》复印件1份；证明内容：1、1998年8月10日反诉原告青海盛锦建设工程有限公司（原青海英汇工程建筑有限公司）与泽库县民族贸易公司签订《泽库县民族贸易公司西宁经销部总额楼整体租赁承包合同》，约定将位于西宁市八一西路60号的泽库县民族贸易公司西宁经销部整体租赁承包给反诉原告，租赁标的包括五层大楼一栋、停车场一处，五吨锅炉一套、电话一部；2、合同签订后，反诉原告依据《泽库县民族贸易公司西宁经销部总体楼整体租赁承包合同》约定于1998年8月18日向泽库县民贸公司交付承包风险金20万元的事实。依据双方约定该风险金应当于承包期满无条件退回给反诉原告并按银行当年同期存款利息让息支付；3、因泽库县民贸公司倒闭其资产以债务抵偿方式抵偿给泽库县财政局，其中由反诉原告租赁的大楼产权归属给泽库县财政局，因此2006年9月12日反诉被告泽库县财政局与反诉原告青海盛锦建设工程有限公司（原青海英汇工程建筑有限公司）、泽库县民贸公司签订《协议书》约定由泽库县财政局承继1998年8月10日《泽库县民族贸易公司西宁经销部总额楼整体租赁承包合同》的全部权利义务的事实；第二组证据：1、泽政办（2012）56号《泽库县人民政府办公室关于成立泽库县合作开发驻西宁办事处商住楼工作领导小组的通知》复印件1份；2、青海英汇房地产开发有限公司营业执照1份；3、2012年9月27日《泽库大厦商住楼项目合作开发意向性协议书》复印件1份；4、2013年11月20日《关于切实推进泽库大厦商住楼项目开发建设工作进程的要求》复印件1份；5、EMS邮政特快专递回执复印件1份；6、2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》、房屋所有权证（宁房权证东120XXXXXXXX）、收据复印件4份；7、马军山等7人的《劳动合同》、2012年3月至2014年2月工资发放证明复印件30份；8、2014年1月7日泽库县人民政府（2014）字第09号便函复印件1份；证明内容：1、在反诉原告承包租赁的期限内，反诉被告经商议与反诉原告就反诉原告承包经营的地块进行商业住宅楼改造，为了该商业住宅楼改造项目能够得以顺利实施，反诉原告出资设立了青海英汇房地产开发有限公司的事实；2、反诉被告成立了西宁办事处商住楼工作领导小组与同日由反诉被告泽库县人民政府与反诉原告设立的青海英汇房地产开发有限公司签订《泽库大厦商住楼项目合作开发意向性协议书》的事实；3、反诉被告为了项目顺利实施设立公司、租赁办公用房、招聘员工，投入100万元成本费用的事实；4、反诉被告泽库县人民政府自认该商住楼项目无法顺利实施的事实；第三组证据：1、2014年1月7日泽库县人民政府便函（2014）字第09号复印件一份；2、2014年2月24日《建设项目涉及方案审核意见单》复印件一份；3、2014年3月4日《西宁市城东区城市道路开挖占用申请表》复印件1份；4、工程概预算书复印件2份；5、英汇宾馆装修立面图复印件3份；6、《英汇宾馆装饰工程施工合同》复印件1份；7、英汇宾馆餐厅交工验收申请单复印件1份；8、英汇宾馆夹层投标报价书、《英汇宾馆餐厅装修合同书》复印件1份；9、英汇宾馆装修改造交工申请单复印件1份；10、屋面晾晒间、员工宿舍投标报价书复印件2份；11、《天然气管道安装合同》及青海省建筑业统一发票复印件4份；12、《锅炉销售合同》及发票复印件2份；13、《电梯销售施工合同》复印件1份；14、青海华翼资产评估事务所鉴定意见书复印件1份；证明内容：1、反诉被告泽库县人民政府自认该商住楼项目无法顺利实施，考虑到自2012年至2014年反诉原告为了商住楼项目开发投入全部精力，导致其原本正常经营的英汇宾馆装修、设备老化、营业额直线下降，不进行装修改造无法继续经营，反诉被告泽库县人民政府同意反诉原告对英汇宾馆进行装修改造并承诺在合同期限届满后对于反诉原告的装修费折价补偿的事实；2、反诉原告装修申请在得到反诉被告同意后，反诉原告及时到西宁市规划局办理规划审批，并制作了英汇宾馆工程概（预）算书、装修、改造立面图等装修改造资料经反诉被告泽库县财政局盖章确认后进行施工改造的事实；3、因西宁市煤改气的要求，反诉原告为英汇宾馆出资改装了天然气管道、新购置了燃气锅炉的事实；4、为配合英汇宾馆装修改造反诉原告又出资购置安装电梯、增加晾晒间、员工宿舍的事实；5、经鉴定反诉原告因装修、改造等形成添附物的现值为3630469元的事实。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）出示的证据质证意见为：对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明方向均予以认可。对第五组（1）2018年8月13日关于泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼租赁合同到期收回的通知函的证据三性及证明方向均不予认可。被告自始至终都没有收到过原告发出的这份函件；（2）对EMS回执的证据三性及证明方向均不认可。原告未就该证据提供原件且该回执明显不符合正常的EMS回执单的形式，是原告为了诉讼制造的证据，原告也没有提供该EMS邮件被送达给被告的相应证据；（3）对“6张照片”，“三性”及证明方向均不认可，因为该照片仅能反映出有人员坐在一起，但是照片不能体现拍摄时间、地点、人员，同时也无法证明原告向被告送达的就是其自称的到期催收的函。针对原告补充提交的照片，真实性认可，证明方向不认可，照片上给被告负责人马撒拉送达的文件和向法院提交的证据不一致，照片提供的时间和拍照的时间不一致，上面仅有一个主体的盖章，但是给法院提交的上面盖了两个主体的公章，该证据反而能够证明原被告双方在协商过程中，被告提出该函件未加盖公章，同时提出要求补偿的相关事宜，原告告知被告人员有变更，需要回去向县上汇报，协商后再给回复，自此之后，原告就在没有任何回复；对原告的第六组证据的质证意见：1、不应当对房屋及土地租金予以鉴定，因为在该案中，双方合同到期后租赁关系处于不定期的租赁的状态，双方权利义务待定，且双方对租金也均未提出异议，故应当延续之前租赁合同所确认的租金，贵院不应该在对案涉房屋及土地的市场价值委托鉴定机构予以鉴定；2、该鉴定意见书中未按照原告提交的鉴定申请予以鉴定，原告的鉴定申请是请求对英汇宾馆院内土地的面积和租金进行鉴定，但鉴定机构评估的对象是房产证上登记的全部面积，偏离了委托范围；同时鉴定意见中对于租金的价格也是按照整宗土地予以估价，该价格不具有可参照性；3、案涉土地的用途是城镇混合住宅用地，故案涉房屋的附属院落其不具备独立出租的可能性，鉴定机构以整宗土地估价的价格鉴定明显不符客观事实，作出的鉴定价格偏高；对原告提供的第七组证据（交接清单、复函、手机截屏、微信记录）的三性认可，证明方向不予认可。理由是：被告于2020年1月8日向原告发函要求其在1月22日之前进行腾房交接，但原告在1月22日前，以马上要过年为由，推辞不予交接，同时加之在2020年春节全国爆发肺炎疫情，原告以其人员全部要防控疫情为由，推迟交付时间，故被告认为，交付时间应以2020年1月22日计更为准确。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）出示的证据质证意见为：对于第一组证据的1、3无异议，对证据2的真实性无法确认，此收据是原泽库县民族贸易公司开具的，是否收取不能确认，在财产移交时只移交了固定资产，并未向泽库县财政局移交此款项。对第二组证据中证据1真实性认可，但是和我方调取的有出入，第2页没有“丁永红”字样。对证据2的真实性无异议，但不能证明该公司就是为了泽库大厦商住楼项目而成立的，《开发意向协议书》是2012年9月27日才签订的，而英汇房地产开发有限公司于2012年2月13日已经成立。对证据3真实性无异议，但需要说明的是该协议甲方只有泽库县人民政府，反诉原告出租方泽库县财政局并非该协议合同相对方，另根据该协议约定，履行该协议的前提是反诉原告须以拍卖方式取得该土地使用权，且该协议只是前期意向性的，不具备法律效力。同时该协议第二章约定，前期房屋拆迁、开发、建设投入的前提是反诉原告须参与拍卖并取得土地使用权，在未取得土地使用权的情况下，反诉原告所谓的前期投入与反诉被告泽库县人民政府无关。对证据4、5真实性、关联性有异议，我方未收到此份邮寄函件，且该函件内容是被告单方表示，我方并未认可。对证据6的真实性、关联性有异议，2012年3月1日被告与第三方签订《租赁合同》时《开发意向协议书》尚未签订。对证据7真实性有异议，被告是否雇佣员工并支付工资与本案无关联性；对第三组证据1（2014）第09号便函的真实性持有异议，不予认可。泽库县人民政府并没有此样式的便函，便函内容并非原告真实意思表示，反诉原告必须向法庭明确说明该便函的来源及出处，以便原告对此便函进行核实，其次便函涉及内容必须经原告常委会议集体研究决定，并以政府行文的形式予以确认，而不是简单的以所谓手写便函的方式答复，该便函的形成时间不能确定就是2014年1月7日。因为很明显是先加盖公章日期是后填写的，最后该便函内容涉及房地产合作开发内容，与本诉无关，在本诉中不应作为证据采信。证据2、3、4、5、6、7、8盖章的事实属实，审核意见单等盖章并不意味愿意承担装修费，只是为了履行行政审批手续加盖公章。对证据9-14真实性不能作出认定，我方不知情。反诉原告在租赁期间购置设备是其自己经营所需，我方不应该支付对价。本院对原被告双方无异议的证据，即原告（反诉被告）出示的第一组、第二组、第三组、第四组证据以及被告（反诉原告）出示的第一组第1、3项证据、第二组第1、2、3项证据作为有效证据予以采信，对于有异议的证据认定如下：对原告（反诉被告）提交的第五组证据：泽库县人民政府及泽库县财政局关于民族贸易公司西宁经销部综合体楼租赁合同到期收回通知函、EMS信函回执复印件、泽库县财政局法定代表人及泽库县政府分管副县长和被告经理马撒拉送达通知函照片，因该组证据的第1和第2项证据系原告（反诉被告）自行出具，且第2项证据未向法庭提供原件，在法庭向原告（反诉被告）释明后亦未向法庭出具向EMS调取证实该证据真实性的证明，故上述证据的真实性无法确认，不予采信。对第3项证据，因该组照片的真实性被告（反诉原告）无异议，且能够直观显示第二被告负责人马撒拉手持《关于泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼租赁合同到期收回的通知函》以及函件的形成时间为2018年8月15日，被告（反诉原告）辩解无泽库县人民政府的盖章，但对于泽库县财政局的盖章并无异议，并自认因该函件未加盖泽库县人民政府公章而向原告（反诉被告）提出要求补偿的相关事宜，故能够证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出该通知函，被告亦收到该通知函的事实，因此对该证据予以采信；对原告（反诉被告）提交的第六组证据评估报告两份，因本案租赁期间超过了法律规定的最长二十年期限，双方亦未重新签订租赁合同，故本院对原告（反诉被告）提出的鉴定申请予以准许。对于被告（反诉原告）提出宗地面积不符合客观事实的意见，庭审后原告（反诉被告）对于案涉整块宗地包含住宅面积以及停车场的实际面积为906平方米的事实予以确认，对于评估报告的各项评估参数本院予以采信；对原告提供的第七组证据（交接清单、复函、手机截屏、微信记录），被告（反诉原告）对该组证据的“三性”认可，故予以采信，因被告（反诉原告）认为延迟交付的原因属疫情不可抗力以及原告（反诉被告）自身原因造成，本院对于被告（反诉原告）的质证意见综合疫情的客观情况，予以采信，交付时间确定为2020年1月22日；对被告（反诉原告）出示的第一组第2项证据1998年9月18日泽库县民贸公司收款发票复印件1份，因原租赁承包合同出租方泽库县民族贸易公司西宁经销部将该合同的全部权利义务由原告（反诉被告）泽库县财政局承继，关于返还押金20万元的义务应当由原告（反诉被告）泽库县财政局履行，故对该份证据的证明方向予以采信；对被告（反诉原告）出示的第二组第4项证据《关于切实推进泽库县大厦商住楼项目开发建设工作进程的要求》、第5项证据EMS邮政特快专递回执、第6项证据《房屋租赁合同》、房屋所有权证、收据、第7项证据《劳动合同》、工作发放证明，第8项证据便函一份因该组证据与本案租赁合同之间缺乏关联性，无法证实该部分损失与租赁合同之间存在必然联系，被告（反诉原告）证明内容为“为了项目的顺利实施设立公司、租赁办公用房、招聘员工投入100万元的事实”，因此与本案不属于同一法律关系，不予采信；对被告（反诉原告）出示的第三组第1项证据泽库县人民政府（2014）字第9号便函，本院认为，由于原告（反诉被告）对该份证据中所涉及的泽库县人民政府的公章的真实性没有异议，故对泽库县人民政府同意在租赁满后，装修费用由双方协商后折价补偿的事实予以采信；对被告（反诉原告）出示的第三组第2项、第3项、第4项、第5项、第6项、第7项、第8项、第9项、第10项、第11项、第12项、第13项、第14项证据的真实性原告（反诉被告）有异议，但证据4的工程预算书有原告（反诉被告）泽库县财政局的盖章，表示同意被告（反诉原告）进行装修。故对证据4的真实性及证明方向予以采信。因被告（反诉原告）提出鉴定申请，故证据14的鉴定内容所列出的投入相关设备的项目与该组其他证据相一致的事实本院予以采信。根据本院确认的上述证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：1998年8月10日，泽库县民族贸易公司和青海英汇工程建筑有限公司（现更名为青海盛锦建设工程有限公司）签订了《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体祖赁承包合同》（以下简称租赁合同）。合同约定由被告青海英汇工程建筑有限公司承租原泽库县民族贸易公司位于西宁市××区、停车场一处、五吨锅炉一套、电话一部。租赁期限自1998年8月10日至2018年8月10日，租赁期限为20年，承包租赁费为每年8万元，并约定了其他权利义务。合同签订后，泽库县民族贸易公司和被告原青海英汇工程建筑有限公司如约履行了合同，出租方交付了租赁物，承租方于2018年8月18日向出租方交纳了20万元风险抵押金。2003年泽库县民族贸易公司以物抵债将租赁物五层综合楼转让给泽库县财政局并办理了房产过户手续。2004年泽库县人民政府办理了综合楼、住宅楼及院内停车场共计4439.9㎡的《国有土地使用证》。2006年9月12日泽库县财政局和原青海英汇工程建筑有限公司，泽库县民族贸易有限责任公司签订《协议书》一份，并经青海省西宁市恒源公证处公证，将《泽库县民族贸易公司西宁经销部综合楼整体租赁承包合同》合同中出租方的全部权利义务转移给泽库县财政局，原租赁承包合同内容不变，由泽库县财政局和青海英汇工程建筑有限公司全面履行。2018年7月23日青海英汇工程建筑有限公司更名为青海盛锦建设工程有限公司，租赁物五层综合楼现由青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆实际占有使用。在泽库县财政局与青海盛锦建设工程有限公司履行案涉租赁合同过程中，承租方欠付出租方两年租赁费共计16万元。2018年8月10日，该租赁合同履行期限届满，泽库县财政局向被告负责人当面送达到期收回的《通知函》。2020年1月8日二被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）发出《关于履行腾退义务交付租赁物的通知》，该通知载明“在2020年1月22日之前不予接受案涉租赁物，将不再承担之后的房屋占有使用费”。2020年2月28日原被告双方对本案租赁物进行了交接，现二被告（反诉原告）已经将租赁物交付给了二原告（反诉被告）。经原告（反诉被告）庭审后确认停车场的实际面积为906㎡。另查明，2012年9月27日，泽库县人民政府成立关于泽库县合作开发驻西宁办事处商住楼工资领导小组，同日，泽库县人民政府与被告青海英汇房地产开发有限公司签订《泽库大厦商住楼合作开发意向性协议书》。2014年1月7日泽库县人民政府向青海英汇工程建筑有限公司发出（2014）字第09号便函，内容为“泽库县驻西宁市办事处商住楼因住户拆迁原因无法实施，县政府同意青海英汇工程建筑有限公司提出的英汇宾馆装修申请并同意租赁期限到期后，装修费用由双方协商后折价补偿”。再查明，经原被告分别委托青海金第不动产评估咨询有限责任公司、青海省勇正房地产评估有限公司、青海华翼资产评估事务所鉴定结论为：2018年8月至2019年4月，八个月租金为135元／平方米、2018年8月至2019年4月租金总价为1694200元、英汇宾馆员工宿舍楼评估参考价为148540元、英汇宾馆加层评估参考价为659340元、英汇宾馆屋面晾晒间评估参考价为88380元、英汇宾馆餐厅装修评估参考价为702582元、英汇宾馆装饰装修评估参考价为1469574元、天然气管道评估参考价为243688元、英汇宾馆电梯、锅炉等3项设备评估参考价为318361元。本案的焦点：1、本案租赁期满后是否属于不定期租赁？2、本诉及反诉的各项诉讼请求能否支持？本院认为，原被告签订的租赁承包合同系双方当事人的真实意思表示，该合同对双方均具有约束力，双方均应按合同全面履行义务。关于本诉请求第一项，因双方在租赁合同第三条约定“租赁承包费每年8万元，必须在租赁期的第一个月一次交清”的事实，被告（反诉原告）对于欠付二年租金160000元的事实予以认可，故对原告（反诉被告）要求二被告支付两年的房租160000元的诉讼请求予以支持，关于逾期违约金105400元的诉求，因该合同第二十条约定“乙方若不履行合同，按时交纳租赁费时，第二个月起每日须交纳当年承包费5%的滞纳金”，该约定原告（反诉被告）认为显属过高，故对于被告（反诉原告）请求调整降低违约金符合法律规定予以支持，但关于被告（反诉原告）对于违约金的计算标准所依据的法律规定与本案查明的事实不相符，其参照的计算标准前提是双方对违约金没有约定，而本案的事实是双方在《租赁合同》第二十条明确约定了违约金，故对于被告（反诉原告）关于此节的抗辩意见不予采纳。本院结合因被告（反诉原告）未及时交纳租金给原告（反诉被告）造成的实际损失以及预期利益等综合因素，违约金按年利率24%计算为宜。违约金计算期间按原告（反诉被告）主张期间2016年9月5日起至2019年1月25日止，具体计算为：2016年9月5日起至2016年2017年9月4日止按80000元计算×24%÷360天×364天＝19413.33元。2017年9月5日至2019年1月25日按160000元计算×24%×507天÷360天＝54080元，两项合计73493.33元，故二被告（反诉原告）应当支付的违约金为73493.33元；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年9月5日至2020年2月27日期间房屋占用费3388323.95元的诉求，因2018年8月10日租赁合同履行期限届满，原告（反诉被告）泽库县财政局向第二被告（反诉原告）负责人当面送达到期收回的《通知函》，该《通知函》虽仅有泽库县财政局的公章，但可以确认原告（反诉被告）泽库县财政局表明不再租赁的意思表示。根据法律的规定，在租赁期限届满承租人需要继续租用的应当在租赁期届满前三个月提出，本案中无证据显示在租期届满时被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提出继续租赁的意思表示，双方并未就继续租赁达成一致意见，且该合同租赁期已超过法律规定的最长期限二十年，超过部分没有续签租赁合同的应当为无效，因此不属于不定期租赁的情形，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付占有使用费的诉求予以支持。2020年1月8日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达了交付通知，要求于2020年1月22日之前交付，因疫情等原因延迟至2020年2月28日实际交付，属不可抗力事件，故起算期间自2018年9月5日计算至2020年1月22日止。具体计算为：英汇宾馆1至5层租金63元／月／平方米（鉴定结果参数）×2987.94平方米×12个月×504天÷360天＝3162435.69元；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付院内土地使用费、停车场租金1167104.7元的诉求，因原告（反诉被告）对于停车场的面积为906平方米以及院内包含住宅面积的事实予以确认，故停车场使用费为：16.88元／月／平方米（鉴定结果）×906平方米×12个月×504天（2018年9月5日至2020年1月22日）÷360天＝256927.1元。关于反诉请求，反诉原告要求反诉被告泽库县财政局退还20万元抵押金，并支付银行同期存款利息154375元(自1998年8月18日暂计至2019年3月18日以年3.75%计息)剩余利息计至实际给付之日止的诉讼请求，因反诉被告泽库县财政局于2006年9月12日与反诉原告青海英汇工程建筑有限公司以及原租赁合同出租人青海省泽库县民族贸易有限责任公司签订了协议书，将原租赁合同的出租人变更为反诉被告泽库县财政局，该合同的权利义务均由财政局享受和履行。庭审中反诉原告提交了交纳20万元风险抵押金的票据，反诉被告泽库县财政局未提交已经返还或未收取该项款项的证据，因此，租赁终止时应由反诉被告泽库县财政局予以返还。双方租赁合同第13条约定“承包期满，甲方要无条件退还承包风险抵押金并按银行当年同期存款利率计息支付，亦可当年返还”，故按1998年8月18日交纳押金起计算至实际给付之日止，期间暂按1998年至2020年5月18日计算，由于每年存款利率不同，按综合利率计算，即综合利率1.44%×200000元÷360天×7944天＝63552元，2020年5月19日起至实际给付之日止的利息每日为8元；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失100万元的诉讼请求，因该项诉讼请求是基于反诉原告与反诉被告泽库县人民政府签订的《泽库大厦商住楼项目合作开发意向性协议书》而产生的费用，与本案不属于同一法律关系，故不予支持；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补偿英汇宾馆装修费用等600万元的诉讼请求，在庭审中该项诉求的金额被告（反诉原告）主张为装修补偿费3630469元由二反诉被告承担。本院认为，首先，根据双方《租赁合同》第五条约定“承租方必须投资140多万元，对整个大楼的楼面楼顶、上下门窗进行改造，并经承租方签字认可，承包期满不得抵扣承包费”以及第二十三条约定“承包期满，乙方投入的动产归乙方所有，或经双方协商折价后，由甲方接收”，从上述约定的内容来看，双方并未对装饰装修物的处理有明确的约定。泽库县人民政府（2014）字第09号便函同意对于租赁到期后装修费由双方协商后折价补偿。但对于如何补偿亦未明确约定，属于约定不明。关于该项反诉请求分为三部分内容，一是装饰装修补偿，二是扩建部分的补偿，三是添附物补偿。首先，关于装饰装修补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，因原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）的装修申请，并同意在租赁合同期满后予以折价补偿，故结合被告（反诉原告）投入的装修价值及使用期限，由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）装修装饰现价值2172156元的百分之六十即1303293.6元。其次，关于扩建部分的补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意扩建装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”本案中被告（反诉原告）未提供扩建的员工宿舍、晾晒间、加层等扩建部分经过原告（反诉被告）同意的证据，故对扩建部分的诉讼请求不予支持。2020年2月28日原被告双方进行了租赁物的交接，从交接清单中能够反映出由被告（反诉原告）投入的电梯一部、天然气管道以及锅炉已由原告（反诉被告）接收。由被告（反诉原告）添附的上述物品中天然气管道属城市改造的必要投入，电梯及锅炉属不便拆卸物品，原告（反诉被告）现已经实际接收，对原告（反诉被告）有一定的利用价值，故对于该部分的费用结合鉴定结论以及使用年限等综合因素由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）补偿添附物总价562049元的百分之八十，即449639.2元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十四条、第二百一十六条、法信超链：地方法规1篇案例21篇期刊6篇×第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）泽库县财政局给付欠付两年的租金160000元及违约金73493.33元，合计233493.33元；二、被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府房屋占用费3162435.69元；三、被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府停车场租金256927.1元；四、原告（反诉被告）泽库县财政局于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司风险抵押金200000元及至2020年5月19日的利息63552元，合计263552元，2020年5月20日起至实际给付之日止的利息按每日8元计算；五、原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府于本判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆添附物及装饰装修补偿款1752932.8元；六、驳回原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆的其他反诉请求。如果原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45366元，由原告（反诉被告）泽库县财政局、泽库县人民政府承担，反诉费31640元，由被告（反诉原告）青海盛锦建设工程有限公司、青海英汇工程建筑有限公司英汇宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判长 慧 琳人民陪审员 许春香人民陪审员 宋海莲 二〇二〇年六月十日书记员 徐 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。第十二条承租人经出租人同意装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意扩建装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。