广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初169号原告：茂名市恒悦房地产开发有限公司。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：杨金星，广东公勤律师事务所律师。被告：茂名市港口经营有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：梁中柳、梁学宽，茂名港集团有限公司职工。原告茂名市恒悦房地产开发有限公司与被告茂名市港口经营有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨金星以及被告委托诉讼代理人梁中柳、梁学宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市恒悦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2010年4月30日签订的《海港花园车库购买合同》（价值2237961.6元)；二、被告立即交还其根据《海港花园车库购买合同》取得的两栋楼房首层车库（面积实测940.32m2)给原告;三、被告支付违约金766500元给原告；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月30日，原、被告签订《海港花园车库购买合同》，约定原告将海港花园两栋楼房首层车库面积约808平方米，以2380元/平方米、总价1923040元的价格出售给被告，车库最终面积以房产局测量为准，双方根据最终面积结算，车库款多还少补，被告应在签订合同一个月内支付50万元首期款给原告，剩余车库款从开工建设之日起每月支付8万元，竣工交楼之日前一周内付清剩余车库款，交清车库款后原告再交付车库给被告使用。合同签订后直至2013年，被告陆续支付原告共计1372500元。最终经房产局测量，车库面积为940.32m2。原告己于2014年1月28日将海港花园首层车库交付给被告，但余款865461.6元被告至今一直拒绝交清。原告认为，被告拒绝支付余款的行为己构成根本性违约，同时致使原告不能实现合同的目的，严重侵犯了原告的合法权益，原告有权与被告解除合同，并要求被告交还车库并支付违约金，违约金从2014年1月29日起计算至原告起诉解除合同之日为766500元（300元×365天×7年）。基于上述理由，原告提出起诉并请求判如所请。被告茂名市港口经营有限公司辩称：一、原告的起诉已超过法定诉讼时效期间。根据原告起诉状所述“竣工交楼之日前一周内付清剩余车库款，交清车库款后原告再交付车库给被告使用。......原告已于2014年1月28日将海港花园首层车库交付给被告，但余款865461.6元被告至今一直拒绝交清。”，原告在2014年1月28日已知道其权益受到侵害，但其直到2020年1月才提诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，原告的起诉已超过诉讼时效期间，依法丧失胜诉权。二、原告诉称被告拖欠其购买车库款与事实不符。(一）原告与被告（包括被告职工）之间实际并非商品房（车库）买卖合同关系，而是被告借用其名义为职工集资建房。客观上，2009年，在政策不允许被告使用自己的土地建房的情况下，被告决定将被告土地转让给原告，名义上是原告开发房地产，实际是以被告职工集资的方式，在水东镇桥南路职工大院建设两栋十二层的电梯楼房（即海港花园），以解决被告单位职工住房问题。海港花园共两栋，首层为车库，二楼至十三楼为一梯四户共96套房，只有本单位职工才有资格购买，一楼车库产权（未办理产权证）属被告，低价出租给职工使用，实际是给本单位职工的福利。1、海港花园的用地以1070000元的低价转让给原告，目的是降低房屋开发成本，使职工受益。2、海港花园的建设施工合同虽然是以原告名义签订，但工程款实际却是用被告及其职工的集资款支付的(名义上是车库款、预付的购房款）。车库款：在海港花园竣工验收前，被告向原告支付车库款1372500元。预付的购房款：海港花园住房的售价为1400-2000元/平方米不等，而根据电白县*******的实测，商品房部分的建筑面积约为11757.69平方米。按照售价的中间值即1700元/平方米×11757.69平方米计算，原告的海港花园销售额约高达20000000元。结合原告与被告单位职工签订的《商品房销售合同》，原告向被告单位职工收取了30%的首期商品房房款，则共计约6000000元。需要同时说明的是，根据原告与广东永和建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，海港花园的工程款为9242900元，加上原告支付的1070000元土地转让款,以及考虑合理的建筑成本。因此，可以确认原告在海港花园的建设过程中已经获得了较高的利润。3、海港花园的工程设计是由被告委托茂名市西鸿土地建筑设计有限公司完成，被告为此支付了127500元的设计费。4、海港花园的工程监理费用80000元是由被告直接支付给茂名市建筑工程监理有限公司电白分公司的。5、海港花园为高层建筑，但电梯是被告单位职工另行集资，交由原告购买安装。根据《海港花园电梯使用管理合同》约定，电梯款为30元/平方米，而根据电白县*******出具的房屋建筑面积实测数据，海港花园首层车库及楼上商品房部分的建筑面积约12846.16平方米，则原告额外收取了电梯款约385384.8元。6、车库间墙是被告另行委托施工，工程款293663元系被告支付。上述事实表明，虽然被告与原告签订有《海港花园车库购买合同》，但该合同在履行过程中，被告不仅已直接支付了1372500元车库款，而且又承担了其他高额费用。(二）原告出现迟延交付房屋、车库的行为。根据原告与广东永和建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，海港花园应当于2011年3月5日竣工；根据原告与被告签订的《海港花园车库购买合同》，原告应当于2011年10月30日交付车库给被告。而实际上，由于原告自身原因，海港花园于2013年2月5日才竣工验收，于2014年1月28日才交付给被告使用。原告的迟延履行行为严重侵犯了被告及其单位职工的合法权益。(三）原告拖欠被告的相关款项没有支付。根据《海港花园电梯使用管理合同》的约定，原告应向被告支付15万元让利款。同时，原告在海港花园的建设过程中使用了被告的水、电，经被告统计，费用为32986.37元。鉴于上述（一）（二）（三）等各项情况，原告与被告双方均已达成合意，以实际行为默示全部车库款已经结清。三、原告诉称电白县*******测量的海港花园车库实际面积为940.32平方米，并认为被告拖欠其车库款865461.6元没有事实依据。根据原告提交的电白县*******实测面积的材料，海港花园A栋首层还包括了增压水泵房26.98平方米、配电房37.6平方米，B栋首层则还包括配电房20平方米、物业房47.45平方米。因此，计算首层车库面积时，应当扣除上述面积，即A栋首层面积约为400.73-26.98-37.6=336.1平方米，B栋首层面积约为539.59-20-47.45=472.1平方米，两栋首层车库面积共计约808.2平方米，而并非原告诉称的940.32平方米。另外，关于增加面积部分所产生款项（暂不讨论增加面积是否属实），原告自2014年交付车库给被告至本案增加诉讼请求前，从未向被告提及过。显然，该部分费用客观上是不存在的。综上，原告诉称被告尚欠其865461.6元车库款没有事实依据。四、原告要求解除《海港花园车库购买合同》没有事实和法律依据。1、海港花园实质是被告的职工集资性质住房，车库既是该住房的配套设施，同时也是被告提供给职工的福利，该合同一旦被解除，将直接损害被告单位职工的合法权益。2、《海港花园车库购买合同》是基于被告职工集资建房这一客观事实。原告已在2014年交付房屋、车库给被告及职工，且从未向被告主张过车库款，印证了该合同的权利义务双方已履行完毕，不存在解除合同的问题。3、《海港花园车库购买合同》不存在单独可解除的情形。由于车库系配套设施，《海港花园车库购买合同》也没有约定该合同可以解除，本案也不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除情况，因此，原告要求解除该合同没有法律依据。五、原告要求被告支付766500元违约金没有事实依据。如上所述，被告并没有拖欠原告的车库款，因此要求被告支付违约金没有事实依据。综上所述，原告的起诉已超过诉讼时效，被告没有拖欠原告的车库款，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的无理诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2010年4月30日，原告茂名市恒悦房地产开发有限公司（甲方）与被告茂名市港口经营有限公司（乙方）签订《海港花园车库购买合同》，约定由被告茂名市港口经营有限公司向原告茂名市恒悦房地产开发有限公司购买海港花园两栋楼房首层所有车库。合同内容：一、车库销售方法。1、两栋楼房首层车库面积共约808平方米（即总建筑面积壹万贰仟肆佰叁拾陆平方米减去二楼至十三楼住宅面积壹万壹仟陆佰贰拾捌平方米），两栋楼房首层所有车库平均价为：2380元/平方米，总价约为：1923040元(不包括开具发票和办证费用）。车库最终面积以房产局测量为准，双方根据最终面积结算，车库款多还少补。2、乙方全部购买两栋楼房首层车库。车库暂不办理房地产权证，不开具发票；如需开具发票，则发票所需纳税由乙方支付。日后如需办理房地产权证和开具发票，则全部办理房产证费用和纳税由乙方支付。二、车库款支付方法。1、乙方同意在签定本合同壹个月内支付伍拾万元给甲方，作为购买车库的首期款。2、剩余车库总款乙方在合同工期（即18个月）内支付给甲方，从开工建设之日起，每月支付捌万元;竣工交楼之日前一周内付清剩余车库款。原则上先交清车库款后甲方再交车库给乙方使用。3、违约责任：为了保证建房的进度，乙方必须每期按时支付进度款，逾期15天不交款，视为乙方违约。但甲方不能作停工处理，可按每超一天赔偿违约金叁百元（300元）给甲方作为利息处理。因乙方逾期不交进度款给甲方而引起的一切经济损失和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。三、签定本合同后，2009年4月21日和2009年5月20日双方签订的《海港花园土地过户合同》、《海港花园商品房销售合同》与《海港花园土地过户补充合同》，声明作废。四、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，从签订之日起生效。合同签订后至2013年，被告茂名市港口经营有限公司共支付车库款1372500元给原告，原告于2014年1月28日交付车库给被告使用。被告尚欠原告的车库余款，原告未能提供证据证明其自2014年1月28日后向被告追偿。本院认为,经过庭审查明的事实及原、被告提供的证据，本案存在以下三个焦点问题：一是本案是否超过诉讼时效的问题；二是合同解除权是否存在的问题；三是被告应否支付原告违约金的问题。关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告诉称“其已于2014年1月28日将涉案车库交付给被告，但余款865461.6元被告至今一直拒绝交清”，故原告在2014年1月28日就知道或应当知道其权益受到了侵害，在没有法律规定的特殊情况下，原告应当在法定的三年诉讼时效期间内提起诉讼来寻求法律保护，但在案证据未能证实原告有催告被告向其支付剩余款项的事实，原告亦从未向被告提出要求解除合同及支付违约金，直至2020年1月6日原告才提起诉讼，已超过三年诉讼时效期间，原告未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故被告关于原告的起诉已超过法定诉讼时效期间的抗辩符合法律规定，应予以支持。关于合同解除权是否存在的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告已经支付了1372500元车库款，占总车库款1923040的71％，其已履行了主要债务，对于剩余债务原告未能证明其确有催告被告履行的事实，亦未能证实被告明确表示拒绝继续履行合同义务，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除权的规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原告应于解除权发生之日即2014年1月28日起一年内行使合同解除权，而该合同解除权亦已超过除斥期间。综上，本案合同解除权不再存在，故原告主张解除原、被告于2010年4月30日签订的《海港花园车库购买合同》以及要求被告交还其根据《海港花园车库购买合同》取得的两栋楼房首层车库的理由不成立，本院不予支持。关于被告应否支付原告违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而对于违约金的请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效期间的规定，根据此前所述，因本案已超过诉讼时效，故对原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告茂名市恒悦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费28316.32元，由原告茂名市恒悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  李子曦人民陪审员  蔡万奕二〇二〇年六月二日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东