广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23794号原告（反诉被告）：陈卫玲，女，1982年3月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：张灿华，女，1985年8月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。第三人：中山市绿城房地产投资有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇汇豪路**汇豪花园A7/****商铺，统一社会信用代码91442000553677046C。法定代表人：梁乐君，该司总经理。委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽红，广东广诚信律师事务所律师。原告（反诉被告）陈卫玲与被告（反诉原告）张灿华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后,根据被告张灿华的申请，本院依法追加中山市绿城房地产投资有限公司（以下简称绿城公司）为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈卫玲及其委托诉讼代理人苏秋云，被告（反诉原告）张灿华的委托诉讼代理人张丹丹，第三人绿城公司的委托诉讼代理人谢志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年2月22日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告向原告退还房屋租赁押金7500元；3.判决被告赔偿原告经济损失76381元。诉讼中，原告陈卫玲增加一项诉讼请求：判决第三人承担连带责任。事实和理由：2018年2月22日，原告与被告签订了商铺租赁合同，约定由原告向被告租赁位于中山市用作经营美容美甲，租期为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。2018年4月份开始涉案商铺出现渗水漏水，导致原告无法正常使用该商铺。原告多次向被告反映后，物业公司安排人员于2018年5月中旬对商铺进行维修，但维修后仍然存在渗水漏水情况,导致原告无法正常使用该商铺。物业公司安排人员于2018年6月9日再次对涉案商铺进行维修，直到2018年7月中旬才维修完毕，但维修后墙体仍然存在渗水漏水情况。2018年9月2日，涉案商铺再次出现大面积渗水漏水情况，导致原告之后一直无法正常使用该商铺。涉案商铺每次渗水漏水都会出现损坏原告电器、家具的情况，原告作为承租人根本无法正常使用涉案商铺，更加无法正常营业，原告的合同目的无法实现，故原告有权提出解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。原告为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决。原告陈卫玲为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.商铺租赁合同；2.微信聊天记录；3.商铺装修工程合同及收据、汇豪领逸3栋15卡之一商铺装修结算清单；4.中山市金雅家私收据；5.现场照片、录像光盘；6.微信聊天记录截图。被告张灿华辩称，一、同意解除原告与被告于2018年2月22日签订的《商铺租赁合同》。原告擅自提出解除《商铺租赁合同》，被告同意解除，原告该行为构成违约，被告有权没收押金。理由如下：1.涉案商铺发生漏水并不是原告解除双方租赁合同的条件，发生漏水后被告已向开发商、物业反映问题，请求物业、开发商对此问题予以解决。涉案商铺漏水不是持续性的，是间断性的，而且重点是墙壁受潮，并不是整间商铺一直处于水淹状态，并不存在一直无法使用的情况，并不存在原告的合同目的无法实现的情况。2.合同第6条第1款约定，甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修和修缮由乙方自行负责。原告与被告对于房屋修缮问题已进行约定，由原告负责。3.退一步来说，即便维修义务在于被告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，在被告不履行维修义务时，原告可以直接维修，要求被告支付维修费用，并不是直接解除合同。综上，现原告擅自提出终止合同，属于违约，被告有权没收押金。原告要求被告退还押金7500元无事实与法律依据。二、原告主张的76381元损失，被告不确认其真实性，同时也与被告无关，理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，原告装修未经被告同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由原告负担，与被告无关。2.关于家私损失，被告不清楚涉案商铺是否存在原告提供的收据上的家私，即便案涉商铺存在家私，是否与原告提供的收据对应得上也存疑，另外即便存在这些家私，这些家私大部分是桌台，湿了本来擦干就好，发生漏水后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告有防止损失扩大的义务，即便家私有损坏也是原告在漏水后存在不作为导致家私发生损坏，与被告无关。3.原告装修费用支出凭证是收据，没有发票，被告不确认其真实性。综上，原告的诉求是于法无据的，请求人民法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告张灿华向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告没收反诉被告房屋押金7500元；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金至2018年12月19日共计15000元及滞纳金（按月利率2%计算至租金清偿之日，暂计至2018年12月19日为止）；3.判令反诉被告向反诉原告支付商铺占用费至反诉被告搬走案涉商铺物品为止；4.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠电费173.98元及利息（从反诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至反诉被告清偿之日为止）；5.判令反诉被告立即搬走案涉商铺物品，腾空商铺交还反诉原告。诉讼中，反诉原告陈卫玲明确第2项诉讼请求中租金15000元是从2018年6月1日至2018年12月31日期间租金，滞纳金从2018年5月25日起至清偿之日止按月利率2%计算，明确第3项诉讼请求商铺占用费的计算方法为从合同解除之日起至反诉被告搬走案涉商铺物品之日止按每月2500元计算，并明确第4项诉讼请求中拖欠电费173.98元是2018年2月至4月及2018年9月至10月期间的电费。事实与理由：2018年2月22日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，反诉原告将位于中山市68号汇豪领逸华庭3幢15卡之一出租给反诉被告。后商铺发生漏水，反诉原告一直向该案涉商铺的物业、开发商反映，积极解决问题。也曾多次询问反诉被告是否继续租赁物业，截至目前，反诉被告一直占用反诉原告商铺，且至今拖欠多月租金。现反诉被告单方违约，提出解除合同，应承担相应违约责任。根据法律规定，请求法院支持反诉原告上述请求。被告（反诉原告）张灿华就其辩解及反诉请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.关于汇豪领逸华庭小区首层局部商铺涉漏处理方案；2.微信聊天记录；3.短信截图；4.南方电网APP截图；5.中山市商品房买卖合同；6.声明。针对反诉原告张灿华的反诉请求，反诉被告陈卫玲辩称，由于反诉原告的违约，其提供的商铺长期渗水、漏水导致反诉被告无法正常使用商铺，因此，反诉原告无权没收反诉被告的房屋押金，反诉被告于2018年9月份已从涉案商铺搬走，且相应的租金已支付完毕，其无权要求反诉被告支付租金，电费也已支付清，商铺从4月底就出现渗水、漏水无法使用，直到9月份，当时反诉原告与反诉被告协商6、7月是免租金的，因此，反诉被告不欠反诉原告的任何费用，且房屋已于9月份搬走，也不存在再腾空交还商铺的问题，请法院驳回反诉原告的反诉请求。第三人绿城公司述称，被告申请追加第三人参加诉讼在程序上不合法，根据民事诉讼法的规定，第三人参加诉讼只有两种方式：1是法院通知参加，2是第三人主动参加。所以被告无权利主动要求申请第三参加诉讼。我方与被告之间存在房屋买卖合同关系，与本案租赁合同关系为两种不同的法律关系。被告在本案中的身份无权利基于租赁合同要求我方承担基于房屋买卖的关系的责任。原告与第三人不存在任何的合同关系，基于合同相对性，原告无权利要求我方承担基于租赁合同关系的所有责任。并且原告所谓主张权利的证据无经过第三人质证。原告求与第三人没有法律关系的前提下主张第三人承担责任无任何法律依据。第三人同意调解，但需区分什么原因的质量问题，若涉案商铺存在施工问题，那么责任最终都是由施工方茂名建集团有限公司承担。希望法庭给予各方一周时间协商调解。第三人绿城就其陈述，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张灿华、案外人张结潆向绿城公司购买绿城公司开发的位于中山市后，张灿华将该商铺出租给陈卫玲用于经营美容美甲店。2018年2月22日，张灿华作为甲方、出租方，陈卫玲作为乙方、承租方，双方签订《商铺租赁合同》，约定：商铺坐落地址中山市，商铺的建筑面积共47.55平方米，乙方对该商铺及其附属设施和装修的基本情况已作充分了解，愿意承租该商铺；租赁用途：商铺使用；租期3年，2018年4月1日至2021年3月31日；租赁金额：2018年4月1日至2019年3月31日期间租金为2500元／月，2019年4月1日至2020年3月31日期间租金为2600元／月，2020年4月1日至2021年3月31日期间租金为2700元／月，乙方须于每月25日前一次性缴清下月租金；乙方应向甲方交纳押金，总额为7500元的房屋租赁押金，租赁押金由甲方保管，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应在10天内将押金退还乙方，乙方逾期超过10日不缴纳租金给甲方，甲方有权停水停电，并收取每天0.5%的滞纳费，超过60天仍不缴纳租金的，甲方有权不退还租赁押金，并收回商铺，并没收铺内一切物品；承租期内，乙方退租，应至少提前50天通知甲方，并付清承租期内所有产生的费用，如乙方临时退租（未提前50天通知或租赁不满一年）或未按合同的约定通知甲方，甲方有权扣除押金；物业管理费、水费、电费等由甲方报装，乙方使用的费用，乙方需于每月账单日后5个工作日内交付甲方，逾期超过10个工作日，甲方有权停止水电使用，并且因乙方逾期缴纳期间产生的费用，由乙方承担；租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责；甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责。合同还约定了其他事项。张灿华、陈卫玲分别在甲方、乙方处签名。合同签订后，陈卫玲向张灿华交纳房屋租赁押金7500元，张灿华将涉案商铺交给陈卫玲使用。陈卫玲承租后，于2018年3月1日与中山市品源装饰设计有限公司（以下简称品源公司）签订《商铺装修工程合同》，约定：装修施工地点为中山市沙溪镇汇豪领逸华庭3栋15卡之一商铺，施工商铺面积48平方米（毛坯）；自2018年3月2日开工，至2018年3月31日竣工，工期30天；装修施工内容详见《装修结算清单》，工程总价款66161元。合同还约定了其他事项。合同签订后，品源公司对涉案商铺进行装修，陈卫玲依约向品源公司支付装修工程款66160元，品源公司分别于2018年3月1日、3月12日、3月25日、4月3日出具4份《收据》，内容为：今收到沙溪镇汇豪领逸华庭3幢15卡之一交来陈卫玲装修工程款定金20000元整（现金）、装修工程款18500元整（现金）、装修工程款23000元整（现金）、装修工程款4660元整（现金）。2018年3月26日，陈卫玲向中山市沙溪镇金雅家私店（以下简称金雅店）购买美容美甲所用的设备及家具，包括烤漆美甲柜、布艺木凳、软包布艺椅、20米玻璃台（美甲）、卡其色电动沙发、白色展示柜、四脚台，共花费10260元，金雅店出具2份《中山金雅家私收据》，确认收取汇豪领逸华庭3幢15卡陈卫玲4020元、6240元。陈卫玲认为涉案商铺从2018年4月至9月期间长期多次出现渗水漏水问题，导致其无法正常使用商铺，其于2018年9月底搬离涉案商铺。张灿华确认陈卫玲在2018年10月向其母亲称要搬离涉案商铺，但认为涉案商铺内还有物品没有搬走，陈卫玲让其代为保管涉案商铺内物品，陈卫玲拖欠2018年6月至12月期间租金15000元（2500元/月×6个月）及2018年2月至4月、9月至10月期间电费173.98元。陈卫玲确认《中山金雅家私收据》所列家具均未搬走，但认为该家具已损坏，且张灿华的母亲在其搬离后加了一把锁将涉案商铺锁上，认为因发生渗水漏水事件，双方协商免收2018年6月至7月租金。张灿华在庭审中确认陈卫玲已交纳2018年8月租金，但未交纳2018年9月租金，也未交纳2018年2月至4月及2018年9月之后的电费。因张灿华未赔偿陈卫玲因渗水漏水造成的损失，陈卫玲遂于2018年11月9日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。张灿华因陈卫玲未交纳租金及电费，遂向本院提起反诉，主张前述实体权利。另查，涉案商铺发生漏水后，汇豪领逸华庭小区承建单位茂名市建筑集团有限公司、监理单位、设计单位中山市第二建筑设计院有限公司第一分公司、开发单位中山市绿城房地产投资有限公司作出《关于汇豪领逸华庭小区首层局部商铺渗漏处理方案》，内容为：现就接个别业主反映首层商铺出现渗漏水现象，渗漏位置集中在商铺后侧与花园绿化覆土交接位置，经我承建单位技术人员现场勘察，证实为车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩缝未完全硬性封死位置出现渗漏，现经我承建方技术工程作出以下整改补漏方案：维修施工流程，变形缝进行浇筑膨胀渗细石混凝土硬性封堵、面标高+0.00，在原二次施工反坎处人工打凿出80mm×1000mm凹槽，后支模浇筑膨胀防渗细石混凝土，然后在混凝土完成面进行涂刮二遍JS防水涂料、二遍聚氨酯防水涂料，之后在防水面层进行批抹砂浆保护、砂浆面进行水泥油收光。完成后进行封堵花园内水沟进行不少于48小时试水检验。经各方验收合格后，花园内方能覆土恢复花园原状。施工工期为30天（不计星期日），如遇雨天，工期相应顺延。在施工期间不纳入该部位保质期，补修期为原保修期+维修时间。施工安排会根据实际情况优先紧急部位施工。后承建单位进行维修，但维修后不久仍出现漏水。又查，陈卫玲与张灿华关于涉案商铺漏水通过微信多次进行沟通，微信聊天记录的主要内容为：张灿华（2018年5月2日，以下简称张）：上次说的漏水问题，物业那边解决了吗？陈卫玲（以下简称陈）：刚刚过来看了。张（2018年5月7日）：Hello，物业的过来修好了吗？陈：没有啊。张：我晚点打电话。陈：你妹妹问过了，说过几天安排人过来修。陈卫玲于2018年6月7日向张灿华发送漏水视频。张（2018年6月7日）：嗯，我妹妹跟我说了，昨天我也过去跟物业交涉了，需要天气好了以后才能弄水管。陈：唉，跟上次一样又是这样漏水。张：嗯，昨天说是终于找到原因，昨天只能临时处理一下，等天气好了，我会再回去处理，抱歉。陈：好。张（2018年7月31日）：下个月的铺租还没给我。陈：你找我老公吧。张：我没有他联系方式。陈：我不知道你怎么跟他沟通的，停水电一个月一天不见三万元营业额。陈卫玲向张灿华发送其丈夫的电话号码。张：而且无论你还是他，我的问题都不会变的。陈：新铺装修好一个星期就全部泡烂了，整间都发霉。张：那是下个月开始不租了，是吗？陈：你觉得花二十三万元弄成现在这个样子，问题是不租？那我们23万元谁负责，家私也开始烂了。张：是否不租了呢？陈：我们只想问你全部都烂了，现在怎么办？张：是否不租了呢？陈：那是不是你赔偿我们一切损失？张：不可能拖着吧，钱我帮你们付。陈：你帮我们付什么钱？张：店的钱啊，你在用，我不是在付吗，租金你也没交。陈：上次我老公说跟你沟通了，负责维修好后营业，那你跟我老公沟通吧，我不知道你们怎么沟通的。现在全部东西都发霉发烂，我在等你维修。张：刚刚已经跟你先生沟通了，我认为我们是站在同一边的，该做的工作我还是在推进，物业也在周旋着，如果我们不能达成共识的话，那我也只好另想办法。陈：好。陈卫玲于2018年8月2日向张灿华微信转账2500元。张（2018年9月2日）：已经跟物业要求先处理店的问题，其他的问题在跟开发商吵。张：找开发商吧，把单子算出来。陈（2018年9月26日）：张小姐你勒令我们月底搬走。张：我问你们不交租金想如何处理，从来没有勒令你们搬走，你老公在一直让我过去看，我妈妈和我妹妹一直在现场，我不知道你们是想怎样。张：也决定要不要用，你们都一直没有跟我说，这句话我说得很明白了。陈：不是我们不想用，是每个月都漏水。陈：我已经说过了，因为你的房屋漏水我无法正常使用，我不搬走我留在那里继续泡水，我的损失怎么算？陈卫玲向张灿华发送漏水照片。张：后面的那段话我也跟你老公说过很多次了，你们不处理。陈：后面漏水维修好又到前面停电，怎么营业。张（2018年12月5日）：你好，商铺现在我要重新出租，里面的东西什么时候搬走？陈：里面的东西泡烂了，我们已经发律师信了，里面的东西是要等赔偿的。张：那你的意思是你们不交租金了，也不继续租了，东西还一直放在里面吗？陈：我没有什么文化，一起等法律判定吧。张：所以你东西就是一直放在店里面，不搬走了？陈：里面泡水的，所以照片我配合发给你了，麻烦你保管好里面的东西了。张：不敢保管。陈卫玲丈夫与张灿华微信聊天记录的主要内容为：张（2018年7月31日）：你好，下个月的租金还没给？陈卫玲丈夫：事情都没解决好，我怎么交租给你？张：那是不租了是吗？陈卫玲丈夫：我打电话给你谈吧。张（2018年8月9日）：您好，明天下午4点，我们约了物业、开发商和政府住建局的人一起沟通，最好你们在现场一起沟通，关于赔偿和维修的事情。陈卫玲丈夫：好的。张灿华于2018年9月22日向陈卫玲丈夫发送广东电网的短信照片，主要内容为：尊敬的张灿华，地址：广，地址：广东省中山市年8月1日至2018年9月1日电量100度，上月行度500.38，本月行度600.09，电费77.52元。张（2018年9月26日）：你好，上个月的电费还没收，另外这个月的铺租，月初影响了营业，但这次台风基本也处理了，请交1500元吧。陈卫玲丈夫向张灿华微信转账78元。陈卫玲丈夫：店里硬件装修因房屋漏水渗水大面积渗水发霉变黑，起灰，损坏，店里不能正常营业，所以我不能交租金给你，而并非是能正常使用而我不交租金给你。张：既然你们现在在使用，那么租金就是要交的。如果你们现在决定不使用了，可以搬出去，另行处理。如果是没有使用，如何产生了电费？即使这个月你们只是作为了仓库，也要交租金。陈卫玲丈夫：这是八月电费，既然这么说了那我们就走法律程序。张：如果你们认为是无法使用，也决定要不再使用了，那么可以搬走，至于你们后续采用什么程序，我也只能应对，那就请在本月月底结束，另外请把你们提出的铺面解决清单给到我，我近期会开始与开发商对质，约好时间后告诉你们，届时也请你们出席并提出诉求。再查，张灿华提交广东电网向绿城公司发送的短信，主要内容为：尊敬的绿城公司，地址：广，地址：广东省中山市，2018年2月8日至2018年3月1日电费17.14元、2018年3月1日至2018年4月7日电费65.14元、2018年4月7日至2018年5月1日电费48.46元、2018年9月1日至2018年10月1日电费42.64元、2018年10月1日至2018年11月1日电费0.78元。张灿华提交中国南方电网电费单，拟证明其代陈卫玲交纳2018年2月、3月、4月、9月、10月电费17.14元、65.14元、48.46元、42.64元、0.78元，共计174.16元。诉讼中，案外人张结潆于2019年2月1日出具《声明》，内容为：本人系张结潆（身份证号码4420001991********），本案涉案租金由本人姐姐张灿华（身份证号码×××6607）一并向被反诉人主张［案号：（2018）粤2071民初23794号］，本人不再另行向被反诉人主张。陈卫玲、张灿华、绿城公司在第二次庭审后向本院申请调解期限，但在调解期限内三方未达成调解协议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。张灿华、张结潆向绿城公司购买绿城公司开发的涉案商铺后，由张灿华出租给陈卫玲使用，张结潆将其在涉案商铺的收益委托张灿华行使，故张灿华与陈卫玲签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立合法的租赁合同关系，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案商铺漏水的责任承担及陈卫玲损失的具体数额。关于焦点一，即涉案商铺漏水的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉案商铺自陈卫玲承租后一直存在漏水问题，虽然《商铺租赁合同》约定“甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负担”，但承租人的维修义务是指承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常维护，如果不是因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏的，则承租人不负维修的义务。本案中，陈卫玲承租商铺的目的在于经营，故提供给陈卫玲可供正常经营之商铺是张灿华最根本的合同义务。涉案商铺自陈卫玲开始承租之初即从2018年4月起就存在漏水现象且实际影响陈卫玲正常经营，虽经张灿华多次联系商铺所在的物业公司及商铺的开发、监理、设计、承建单位联合进行几次维修，但至2018年9月涉案商铺仍存在漏水问题，且漏水原因在于“渗漏位置集中在商铺后侧与花园绿化覆土交接位置”、“经我承建单位技术人员现场勘察，证实为车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩缝未完全硬性封死位置出现渗漏”，漏水原因与陈卫玲的装修及使用无关。因此，张灿华在履约过程中实际未能提供符合合同要求及陈卫玲租赁目的的商铺，未“保持租赁物符合约定的用途”，导致陈卫玲租赁目的无法实现，因此陈卫玲可提前解除双方签订的租赁合同，无须承担提前解除合同的违约责任，且陈卫玲因提前解除合同所受到的损失应由张灿华赔偿。关于合同解除的具体时间。陈卫玲主张其于2018年9月底搬离涉案租赁物，于2018年10月5日已告知张灿华的母亲，张灿华的母亲在涉案商铺大门处上锁。张灿华确认陈卫玲已告知其母亲，即张灿华已知晓陈卫玲搬离涉案商铺的事实，而张灿华的母亲已通过将涉案商铺上锁的方式收回商铺，陈卫玲已经实际失去了对涉案商铺的控制，故《商铺租赁合同》实际于2018年10月5日解除，陈卫玲要求解除合同已无必要，本院不予支持。解除原因在于张灿华未能提供可供陈卫玲正常经营的商铺且实际导致陈卫玲租赁目的无法实现，但因张灿华作为违约方并非法律意义上的解约权人，故陈卫玲、张灿华实际仍系基于租赁目的无法实现而通过协商予以解约。故本院对张灿华认为陈卫玲存在单方违约、应承担相应违约责任的请求不予支持。至于房屋租赁押金7500元的归属，《商铺租赁合同》约定房屋租赁押金的用途为：“在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应在10天内将押金退还乙方；乙方逾期超过60天仍不缴纳租金的，甲方有权不退还租赁押金”，根据本院上述认定，陈卫玲并非违约方，故张灿华应向陈卫玲退还房屋租赁押金7500元，故本院对张灿华要求没收房屋租赁押金7500元的请求不予支持。关于陈卫玲是否应支付租金、占用费及电费的问题。本院经审查认为，首先，关于陈卫玲是否应支付2018年6月、7月租金的问题。陈卫玲主张因商铺存在漏水，故双方经协商张灿华免收其2018年6月、7月的租金，而张灿华不予确认。但张灿华在与陈卫玲及陈卫玲丈夫的微信聊天中，张灿华均没有向陈卫玲及陈卫玲丈夫催收2018年6月、7月的租金，而在2018年7月31日这一天，张灿华分别向陈卫玲及陈卫玲丈夫催收2018年8月的租金，并没有催收2018年6月、7月的租金，故本院认定双方经协商达成免收2018年6月、7月租金的协议，故陈卫玲无须向张灿华支付2018年6月、7月的租金。其次，关于陈卫玲是否应支付2018年9月租金的问题。陈卫玲确认未支付2018年9月的租金。但陈卫玲是在张灿华未解决漏水的情况下拒付租金，而提供可供陈卫玲正常经营使用之商铺是张灿华最根本的合同义务，故在张灿华未能履行合同根本义务且拖延已久仍未能解决漏水的情况下，陈卫玲为保护己方合法权益而拒付租金并无不当，陈卫玲对此无须承担违约责任，但因陈卫玲实际使用涉案商铺，且陈卫玲对支付该租金亦予以认可，故陈卫玲应向张灿华支付2018年9月的租金。至于支付租金的数额，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”的规定，张灿华应当减少租金，至于租金的具体数额，结合张灿华在微信聊天中“这个月的铺租，月初影响了营业，但这次台风基本也处理了，请交1500元吧”的陈述，陈卫玲自承租后不久至其搬走期间因商铺漏水影响了营业，故本院酌定陈卫玲应支付的租金数额为1500元/月。再次，陈卫玲是否应支付2018年9月之后占用费的问题。陈卫玲于2018年10月5日停止经营后将涉案商铺交还给张灿华，但仍将木柜、沙发等设备及家具存放在涉案商铺中没有搬走。在张灿华于2018年12月5日发微信给陈卫玲要求其将存放在商铺的物品搬走时，陈卫玲称“里面的东西是要等赔偿的”、“里面泡水的，所以照片我配合发给你了，麻烦你保管好里面的东西了”，即陈卫玲在张灿华要求其搬走留存在商铺物品的情况下仍拒不搬走，并要求张灿华保管，导致张灿华不能对商铺进行维修并另行出租，继续占用涉案商铺，直至2019年1月29日在第一次庭审后才将留存在商铺的物品搬走清空，故陈卫玲应向张灿华支付占用商铺的费用，并支付占用期间的利息。至于陈卫玲支付商铺占用费的具体数额，依照本院上述认定，本院酌定占用费以1500元/月为适当。但张灿华在反诉中并未请求陈卫玲支付占用费的利息，本院不作处理。综上，陈卫玲应向张灿华支付2018年9月的租金1500元、2018年10月至2019年1月期间的占用费6000元（1500元/月×4个月），共计7500元。关于电费。陈卫玲未交纳2018年2月至4月装修期间及2018年9月至10月期间电费共计174.16元，陈卫玲应予以交纳，但张灿华只要求陈卫玲交纳电费173.98元及利息，是其对自身权利的处分，本院予以照准，利息从张灿华向本院提起反诉之日即从2018年12月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。因陈卫玲已全部清空涉案商铺的所有物品，张灿华已收回商铺的使用权，故对张灿华要求陈卫玲立即搬走涉案商铺内物品、腾空涉案商铺的请求不予支持。关于焦点二，即陈卫玲的损失如何确定。陈卫玲要求赔偿的76381元包括装修费用66161元及购买美容美甲所需的设备及家具共计10220元。关于陈卫玲装修损失如何认定的问题。首先，《商铺租赁合同》约定“甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修和修缮由乙方自行负责”，故陈卫玲在合同签订后对商铺进行了装饰装修，而张灿华在答辩中称“原告装修未经被告同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由原告负担，与被告无关”，但《商铺租赁合同》并未约定陈卫玲对商铺装修要征求张灿华同意，双方在合同中约定陈卫玲可以进行装修，故本院认定张灿华在本案中作了虚假陈述，认定陈卫玲对商铺进行了装修。其次，关于张灿华对张灿华的装修损失是否应进行赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”本案因出租人张灿华违约导致合同解除，故张灿华应赔偿陈卫玲剩余租赁期内装饰装修残值损失。再次，关于赔偿的装修残值的具体数额。承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行装饰装修。在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值。承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修物的费用。陈卫玲在签订合同后对商铺进行了装修，与装修公司签订了装修合同，并分四次共向装修公司支付了装修款66160元，本院予以确认。故本院根据《商铺租赁合同》约定36个月的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值。陈卫玲在合同解除后仍继续占用商铺至2019年1月，共使用商铺10个月，故装饰装修的残值为47783元[66160元÷36个月×（36个月-10个月）]，该费用张灿华应向陈卫玲赔偿。关于设备及家具，陈卫玲购买设备及家具是用于经营美容美甲专用，因商铺长期浸水致设备及家具大部分已损坏，且商铺无法继续经营，故上述只有经营美容美甲专用的烤漆美甲柜、20米玻璃台（美甲）、电动机沙发等设备亦不能继续再使用，故张灿华应赔偿其残值。陈卫玲购买时花费10260元，有收据为证，本院予以确认。陈卫玲只要求10220元是其对自身权利的处分，本院予以照准，故按上述方法计算设备及家具10260元的残值为7381元[10220元÷36个月×（36个月-10个月）]，故张灿华应赔偿陈卫玲装饰装修及室内设备、家具损失共计55163元。关于绿城公司的责任承担问题。张灿华、张结潆向绿城公司购买涉案商铺，张灿华、张结潆与绿城公司存在房屋买卖合同关系，但本案是因张灿华作为出租人出租涉案商铺与承租人陈卫玲之间在房屋租赁期间发生纠纷，故陈卫玲与张灿华之间的法律关系为房屋租赁合同关系，双方与绿城公司不存在房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，陈卫玲、张灿华要求绿城公司在本案中承担赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈卫玲的本诉请求及张灿华的反诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张灿华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈卫玲返还房屋租赁押金7500元；二、被告张灿华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈卫玲赔偿损失55163元；三、反诉被告陈卫玲于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告张灿华支付2018年9月至2019年1月期间的租金及占用费共计7500元、电费173.98元及利息（利息计算方法：以173.98元为基数，从2018年12月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告陈卫玲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张灿华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1898元（原告陈卫玲已预交），由原告陈卫玲负担480元，由被告张灿华负担1418元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告陈卫玲）。反诉案件受理费367元（反诉原告张灿华已预交），由反诉原告张灿华负担243元，由反诉被告陈卫玲负担124元（于本判决生效之日起七日内直接返还给反诉原告张灿华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  高志远人民陪审员  林茂生二〇二〇年六月三十日书 记 员  谭银娣杨平丽