福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初230号 原告：张海豹，男，汉族，1990年11月29日出生，住福建省厦门市思明区。 原告：李羚，女，汉族，1992年5月14日出生，住福建省仙游县。 两原告委托诉讼代理人：黄志灵，福建攻略律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：黄庆良，福建攻略律师事务所律师。 被告：仙游万晨房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县城内社区学府路**，统一社会信用代码91350322MA3463GF19。 法定代表人：郑光耀，总经理。 委托诉讼代理人：林松敏，福建壶兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴潇博，福建壶兰律师事务所实习律师。 被告：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行，住，住所地福建省莆田市荔城区胜利路**一社会信用代码913503048555068831。 负责人：徐碧娟，行长。 委托诉讼代理人：沈奇萍，该行员工。 委托诉讼代理人：程剑斌，该行员工。 原告张海豹、李羚与被告仙游万晨房地产开发有限公司（以下简称万晨公司）、中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工商银行荔城支行）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年1月21日立案后，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告张海豹、李羚的委托诉讼代理人黄志灵、黄庆良、被告万晨公司的委托诉讼代理人林松敏、吴潇博，第三人工商银行荔城支行的委托诉讼代理人沈奇萍、程剑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海豹、李羚向本院提出诉讼请求：1.判令解除张海豹、李羚与万晨公司之间合同编号为201706765的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除张海豹、李羚、万晨公司与工商银行荔城支行共同签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令万晨公司立即返还定金40万元、购房首付款200万元及赔偿利息损失、公共维修金17063元及赔偿利息损失；4.判令万晨公司支付张海豹、李羚自2018年1月至2019年11月期间向工商银行荔城支行实际支付的贷款本金43217.42元、贷款利息16391.97元及赔偿利息损失；5.判令万晨公司直接偿还张海豹、李羚与工商银行荔城支行《个人购房借款/担保合同》项下的自解除合同确定之日剩余的贷款本息；6.依法判令万晨公司支付延期交房违约金，以全部购房款380万元为基数，自2018年10月1日按日万分之一暂计至起诉之日为161500元及张海豹、李羚为实现债权而支付的律师费；7.判令万晨公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，张海豹、李羚变更诉讼请求为：1.判令解除张海豹、李羚与万晨公司之间合同编号为201706765的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除张海豹、李羚、万晨公司与工商银行荔城支行共同签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令万晨公司立即返还购房首付款200万元及赔偿利息损失、公共维修金17063元及赔偿利息损失，利息计算方法：均按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算利息；4.判令万晨公司支付张海豹、李羚自2018年1月至2019年11月期间向工商银行荔城支行实际支付的贷款本金41296.67元、贷款利息156744.4元及因资金占用的利息损失，利息计算方法：按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算；5.判令万晨公司直接偿还张海豹、李羚与工商银行荔城支行《个人购房借款/担保合同》项下的自解除合同确定之日剩余的贷款本息；6.依法判令万晨公司支付违约金，以全部购房款380万元为基数，自2018年10月1日按日万分之一计至付清之日及张海豹、李羚为实现债权而支付的律师费；7.判令万晨公司承担本案诉讼费。事实和理由：张海豹、李羚于2017年9月29日与万晨公司签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号201706765），向万晨公司购买坐落于鲤城街道龙泉社区师范路东侧万晨.伯爵山B31#幢B3102房号商品房，预测建筑面积260.50平方米，套内面积253.14平方米，公摊面积9.36平方米。根据《商品房买卖合同（预售）》约定第十一项：交付时间和手续，第一条：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条：逾期交付责任第一条第二款逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面告知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。张海豹、李羚于2017年9月28日向万晨公司支付了购房定金20万元，于2017年9月29日向万晨公司支付了购房款170万元、于2017年11月4日向万晨公司支付了购房款30万元，此外，张海豹、李羚与工商银行荔城支行签订了《个人购房借款/担保合同》，张海豹、李羚为筹集本案所购房屋房款而向工商银行荔城支行借款160万元，并约定将贷款一次性划入万晨公司账户。2017年12月15日，张海豹、李羚将从工商银行荔城支行贷出的160万元支付给万晨公司。张海豹、李羚全额支付购房款完毕，共计380万元。2018年9月15日，张海豹、李羚向万晨公司支付本案所购房屋公共维修金17063元。现万晨公司未按合同约定的时间向张海豹、李羚交付房屋，截至诉讼之日已逾期超过365日，张海豹、李羚多次上门协商均未予以实际回复。因《商品房买卖合同（预售）》系格式合同，鉴于约定的违约金明显过低，不足以弥补张海豹、李羚的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，张海豹、李羚有权请求予以增加。万晨公司逾期交房长达一年的行为已经构成根本违约，为维护张海豹、李羚合法权益，望判如所请。 万晨房产公司辩称：1.万晨公司逾期交付是因为政府规划的原因和不可抗力的因素，张海豹、李羚诉求第一项不能成立，万晨公司没有违约，根据万晨公司与张海豹、李羚签订的合同附件11的第十条第三点，也超过合同约定的解除权的行使时间。因此，《商品房买卖合同(预售)》不能解除。2.张海豹、李羚诉求的第二项至第六项没有事实和法律依据，不能支持，恳请法庭予以驳回。3.张海豹、李羚诉求的第七项诉讼费，没有法律规定要由万晨公司承担，恳请法院依法处理。 工商银行荔城支行辩称：1.张海豹、李羚请求解除《商品房买卖合同》与工商银行荔城支行无关，工商银行荔城支行不是合同当事人。2.若张海豹、李羚解除《商品房买卖合同》，工商银行荔城支行同意解除《个人购房借款/担保合同》。但合同解除，合同中的清算及担保条款仍然有效，借款人的还款义务无法免除，工商银行荔城支行有权要求张海豹、李羚、万晨公司中任意一方偿还剩余贷款及相应利息、罚息、复利。3.张海豹、李羚请求万晨公司返还相关款项、已还贷款本息，与工商银行荔城支行无关。4.万晨公司作为贷款的担保人，本就有义务偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款，但并不能免除张海豹、李羚作为借款人对贷款的还款义务。5.张海豹、李羚要求违约金及律师费与工商银行荔城支行无关。6.本案中，工商银行荔城支行不存在过错，不应承担任何费用。7.2017年12月5日，工商银行荔城支行与张海豹、李羚、万晨公司签订编号A：[闽]字[莆田]行[荔城]支行[2017]年[住6-050]号《个人购房借款/担保合同》，约定张海豹、李羚向工商银行荔城支行借款160万元。工商银行荔城支行于2017年12月15日向张海豹、李羚发放个人购置住房贷款160万元，期限30年，并与张海豹、李羚、万晨公司依合同约定办理了房产预抵押登记手续。工商银行荔城支行已依约发放了相应贷款，张海豹也已偿还部分贷款，履行了部分合同义务。《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思表示，合同合法有效。8.《个人购房借款/担保合同》和《商品房买卖合同》是两个独立的法律关系，《个人购房借款/担保合同》不因《商品房买卖合同》的解除而发生变更。9.《个人购房借款/担保合同》明确约定各申请人的还款义务、担保义务不因任何事由发生变更。《个人购房借款/担保合同》第三十条约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应当正常履行。”明确约定张海豹、李羚与万晨公司之间的任何争议均不影响张海豹、李羚的还款责任。《个人购房借款/担保合同》第三十五条约定：“……本合同借款条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按约定承担保证责任……”。万晨公司的担保责任不因个人借款合同的任何原因免除。9.《个人购房借款/担保合同》中约定的结算和清理条款具有独立性。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”可以看出即使合同无效、撤销或者解除等均不影响合同中结算和清理条款的效力，各方均仍应按合同约定继续履行合同义务。因此，即使张海豹、李羚在诉请解除合同的同时其仍应承担合同约定的违约责任。综上，工商银行荔城支行认为张海豹、李羚诉请解除《个人购房借款/担保合同》并免除其还款责任于法不符，其应承担主要还款责任，由万晨公司等人承担连带责任。工商银行荔城支行作为合同当事方，不存在过错，不应承担任何费用。请求依法驳回张海豹、李羚的相关诉讼请求。 在本案审理过程中，张海豹、李羚对其主张提供以下证据： 1.《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明：2017年9月29日，张海豹、李羚向万晨公司购买坐落于鲤城街道龙泉社区师范路东侧万晨•伯爵山B31#幢B3102房号商品房，合同对商品房房价、交付时间、逾期交付责任均进行详细约定。 2.《收据》两份、网上银行电子回单、《个人购房借款/担保合同》、收据、贷款明细表，欲证明：张海豹、李羚按约向万晨公司支付全部购房款380万元及公共维修基金。自2018年1月起至起诉之日，为本案所购房屋款每月所支付贷款利息。 3.EMS中国邮政速递物流信息，欲证明：张海豹、李羚向万晨公司书面通知解除商品房买卖合同。 4.涉案房屋现场拍照照片和录音，欲证明：伯爵山现场无人施工，绿化未完成，基础配套设施未完成，万晨公司无法交付合格房屋。 5.委托代理合同、福建省增值税普通发票，欲证明：张海豹、李羚为实现债权而支付的律师费。 万晨公司质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证明对象及证明内容有异议，合同第12条及补充协议附件11第3条，明确约定了如果遇不可抗力及政府部门对验收市政、配套安装之延误。按合同约定及相关法律规定，张海豹、李羚要解除合同应当在解除合同之日起30日内行使，若买受人逾期未行使解除权，张海豹、李羚所起诉的事实违反了上述合同约定的时间，应当视为自愿放弃对涉案合同的解除权。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，是张海豹、李羚跟银行的关系。对证据3的真实性有异议，法人没有签收，即使有收到也超过合同解除权的行使时间。对证据4的三性均有异议，超过举证期限，附条件质证，现场仍在施工，并非无人施工。即便真实，录音中也体现国庆会交房，但因疫情影响可能暂时停止施工，目前已经恢复施工。对证据5的真实性由法院依法认定，发票中抬头与委托函不一致，且无转账凭证，即便真实的，也不应由其公司承担。 工商银行荔城支行对上述证据没有异议。 本院审查认为，万晨公司对证据1、2的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信，对其证明对象待后评析；证据3来源合法，万晨公司亦在庭审中自认收件人其系公司人员，故本院予以采信。对证据4，万晨公司虽否认其真实性，但至诉讼时，万晨公司亦没能交付涉案房屋，故对证据4予以采信。证据5，系张海豹、李羚为本案支出的律师费用，来源合法，真实有效，本院予以采信。 万晨公司为其辩解提供如下证据： 1.台风资料、监理工程师通知单，欲证明：万晨公司由于遇到多次台风，造成工程延期124天，属于不可抗力。 2.《万晨•伯爵山工程项目工期延长申请报告》一份，主要内容：2018年8月12日，本案的工程项目A11楼因为一名涂料工人不慎从八楼坠落，最后建设局、质检站、安监局、劳动局、公安局等相关部门组织联合调查组进驻工地，并要求停工整改，施工方向万晨公司申请预计停工6个月，万晨公司答复尽量控制在3个月内复工，也要求施工方加快施工进度，把工期尽量补足。欲证明：是政府的原因造成工期延误。 3.《关于停工通知》、仙游县建设规划局9月26日《关于万晨•伯爵山配电房位置调整的公示》各一份，主要内容：由于政府部门的规划变更，导致工期延误，从2016年9月1日至2016年12月1日。欲证明：因为政府部门对万晨公司工程的验收、规划变更要求，导致本案工期延误，根据合同约定，万晨公司不构成违约，不应承担违约责任。 张海豹、李羚质证意见：对证据1表示，福建出于沿海地带，万晨公司应当考虑到恶劣天气对工期造成的影响，合同也没有对工期能否完成做出明确约定。补充协议11第一条补充中约定，且在2017年9月29日就约定2018年9月30日交房，不能以签订合同中就知道的风险来抗辩。证据2系万晨公司内部制作文件，三性不予认可。工人坠落导致工期延误属于商业风险，无法抗辩工期顺延。证据3系在合同签订之日前发生的事情，如果万晨公司预期到风险，应当在合同中明确约定出来。 工商银行荔城支行对万晨公司提供的上述证据均没有异议。 本院审查认为：对证据1，万晨房产公司作为房产开发企业，在签订商品房买卖合同时，对于交房时间掌握着主动权，且应该预见台风等天气情况对房产建设的影响，其在确定交房时间时，应当考虑天气气象因素，台风、雨水等情况不属于不可抗力，故本院不予采信。证据2是万晨公司内部问题，且即使属于不可抗力，万晨公司也未提供证据证实其在发生之日起60日内告知买受人，故对其延期交房的辩解，本院不予采信。证据3系发生于2016年，而本案的商品房买卖合同的签订时间为2017年，与本案交房时间没有关联，本院不予采信。 工商银行荔城支行对其辩解提供如下证据： 1.《个人购房借款/担保合同》一份，欲证明：张海豹、李羚向工商银行荔城支行借款160万元，并以其房产作为抵押，万晨公司承担阶段性连带担保责任。 2.《结婚证》，欲证明：张海豹、李羚系夫妻关系。 3.《个人借款凭证》一份，欲证明：工商银行荔城支行向张海豹、李羚放款的事实。 4.还款明细一份，欲证明：张海豹、李羚确认本案贷款，并已部分履行还款义务。 5.《不动产登记证明》，欲证明：涉案房产已进行预抵押。 6.《共同还款确认书》一份，欲证明：李羚对借款承担共同还款责任。 张海豹、李羚对上述证据没有异议。 万晨公司质证意见：对证据1、2、3、4、6没有异议。对证据5的真实性无异议，证明房子已经抵押在银行，不应解除合同。 本院审查认为，张海豹、李羚、万晨公司对工商银行荔城支行提供的证据的真实性均没有异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：1.张海豹、李羚根据合同约定行使合同解除权是否已经超过约定期限？2.张海豹、李羚诉求能否成立？ 张海豹、李羚主张，涉案《商品房买卖合同(预售)》合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行全部义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《商品房买卖合同(预售)》第二十八条补充协议约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第十条其他约定第3点系不合理加重张海豹、李羚责任，该补充条款应系万晨公司提供的格式条款，并非双方协商达成，不予认可。其与万晨公司对此理解不同，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，应作出不利于格式条款提供一方的解释。本案庭审之前，张海豹、李羚未收到任何告知交房延期事由，经万晨公司当庭答辩，其才得知迟延交付事由，故庭审之日应认定为合同约定解除情形发生之日。退一步说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。张海豹、李羚多次上门沟通未果，另行委托律师重复向万晨公司发函书面解除合同，万晨公司代理人也当庭承认解除函件EMS的签收人确实为公司员工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因万晨公司违约导致《商品房买卖合同(预售)》解除的情况下，请求解除《个人购房借款/担保合同》应予支持。合同约定的违约金相对于实际损失明显过低，依据《合同法》第一百一十四条及相关法律，张海豹、李羚有权请求予以增加。张海豹、李羚的利息损失及为实现债权所支付的律师费、诉讼费，万晨公司应当给予赔偿。 万晨公司主张，由于不可抗力导致工程工期顺延，属于不能预见、不能避免的客观情况，不应当归责于其公司。在施工过程中，由于多次遭遇台风天气导致工程工期延后，由于施工管理部门要求停工导致工期延期，由于电力部门规划、整改导致工期延误。其公司并未签收张海豹、李羚《解除合同通知函》，该行为无法产生法律效力，且按照合同约定张海豹、李羚无权向其公司主张行使解除权。合同约定交房日期为2018年9月30日，至起诉时已超过30日，超过合同约定的解除合同期限。张海豹、李羚请求解除与工商银行荔城支行之间的法律关系，与本案无关，应当另行起诉。即使认定其公司承担责任，张海豹、李羚请求违约金额过高，远超过其实际损失。违约金计算起始期间并非2018年10月1日，应当扣除因不可抗力导致以及合同约定的合理宽限期。即使认定违约，违约金最高不超过房屋总价款的2%，应予以适当减少。《商品房买卖合同(预售)》是双方在平等自愿协商的情况下签订，不属于格式条款。可预见并专门约定补偿方式的延期交房，不构成根本违约。其公司虽存在逾期交房行为，但主要原因是由于施工期间屡次出现台风和政府方面的原因导致工期顺延，属于不可抗力因素，不构成根本性违约，张海豹、李羚主张单方面解除合同应认定无效。 工商银行荔城支行主张，若《商品房买卖合同(预售)》被解除，其银行同意解除合同，但并不能免除张海豹、李羚作为借款人对贷款的还款责任，请求驳回张海豹、李羚有关免除其剩余按揭贷款还款义务的诉讼请求。解除合同后，借款人还款义务纠纷其行可另行主张。 本院审查认为，张海豹、李羚与万晨公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定忠实履行。根据合同约定，万晨公司应于2018年9月30日前交付涉案商品房，逾期交房超过180日后，张海豹、李羚有权解除合同。万晨公司主张涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十条约定，按合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。但涉案《商品房买卖合同(预售)》第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同解除权作为买受人主要权利，补充协议与本合同的约定大相径庭，且排除了买受人的主要权利，故应以本合同为准。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除条件之一“......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。2019年10月11日，张海豹、李羚委托律师发送解除合同函给万晨公司，次日万晨公司保安签收邮件，万晨公司经催告后三个月内仍未履行交房义务，至庭审时仍未交房，张海豹、李羚主张解除合同有事实和法律依据，予以支持。对万晨公司主张张海豹、李羚行使合同解除权超过约定期限不予采信。 本案中，因《商品房买卖合同（预售）》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故张海豹、李羚请求解除其与工商银行荔城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”本案商品房买卖合同解除后，万晨公司依约应将张海豹、李羚已支付的购房款（含已付贷款部分）、公共维修基金返还给张海豹、李羚，并赔偿张海豹、李羚的损失。故张海豹、李羚请求万晨公司支付已付首付款200万元、公共维修17063元和已偿还的按揭贷款本息以及自付款之日起按相关利率计算的利息，本院予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，合同解除后，万晨公司应按照全部房价款的1%向张海豹、李羚支付违约金。张海豹、李羚未提供证据证实其因万晨公司的违约所致的损失超过合同约定的违约金，请求万晨公司按日万分之一支付违约金及支付律师费没有事实依据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》均已解除，张海豹、李羚虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系万晨公司，涉案的银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即万晨公司负责偿还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月29日，张海豹、李羚（作为买受人）与万晨公司（作为出卖人）签订编号为201706765的《商品房买卖合同（预售）》及附件。合同约定：张海豹以4068750元的价格购买万晨公司开发的坐落于仙游县东侧［出让方式取得，国有土地使用权证号为闽20**仙游县不动产权第0000058号，预售许可证号为（2017）莆房许字第0802号］万晨•伯爵山第Ｂ31＃幢第Ｂ3102号商品房，预测建筑面积262.5平方米。合同第七条约定：买受人应当于2017年9月30日前支付首期房价款2168750元，余款1900000元向相关贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人逾期付款在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条约定：交付时间和手续。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］；（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.附件十一补充协议第三条，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。买卖合同第二十五条就送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。买卖合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2017年9月28日，张海豹、李羚在支付给万晨房产公司定金20万元，次日，张海豹、李羚支付给万晨公司首付款170万元，2017年11月4日，张海豹、李羚支付给万晨公司首付款30万元，至此，张海豹、李羚已按合同约定履行了支付首付款200万元支付义务，定金20万元转作房价款。2018年9月15日，张海豹、李羚支付给万晨公司公共维修基金17063元。2017年12月5日，借款人张海豹、李羚与贷款人工商银行荔城支行、保证人万晨公司签订一份《个人购房借款／合同》，约定：张海豹、李羚向工商银行荔城支行贷款160万元；用途为购买仙游县东侧（万晨•伯爵山Ｂ地块）Ｂ31＃幢1-4层Ｂ3102号房产；贷款期限360个月；该贷款由万晨公司提供阶段性连带保证责任保证担保，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等实现债权的一切费用；保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。李羚向工商银行荔城支行承诺与张海豹共同承担连带偿还。贷款以等额本息还款方式偿还。张海豹、李羚以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。2017年12月6日，工商银行荔城支行取得案涉房产的抵押权人预告登记证明。2017年12月15日，工商银行荔城支行依约向张海豹发放贷款160万元。2018年1月18日起至2019年11月，张海豹、李羚逐月向工商银行荔城支行偿还贷款本息。因万晨公司未按约向张海豹、李羚交付涉案房产，张海豹、李羚遂于2020年1月21日诉至本院请求处理。 本院认为，张海豹、李羚与万晨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。张海豹、李羚已按约支付了房款，万晨公司未按合同约定交房，经催告后仍未履行，张海豹、李羚请求解除其与万晨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。万晨公司主张张海豹、李羚超过期限无权请求解除合同没有事实和法律依据，不予采信。涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故张海豹、李羚请求解除其与工商银行荔城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，于法有据，应予支持。合同解除后，万晨公司应支付给张海豹、李羚违约金。本案商品房买卖合同解除后，万晨公司依约应将张海豹、李羚已支付的购房款及部分已付按揭贷款返还给张海豹、李羚，并赔偿张海豹、李羚的损失。故张海豹、李羚请求万晨公司支付已付首付款200万元和已偿还银行的贷款本金41296.67元、贷款利息156744.4元、公共维修基金17063元，本院予以支持，并可自付款之日起按中国银行人民同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算。张海豹、李羚支付给万晨公司的定金20万元已转化为房价款，张海豹、李羚已支付的按揭贷款未在本案中主张部分，可另行主张。万晨公司未按约履行合同，应按照全部房价款的1%向张海豹、李羚支付违约金，张海豹、李羚主张按日万分之一计算违约金没有事实依据，不予支持。张海豹、李羚请求万晨公司支付律师费没有事实依据，不予支持。涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》解除后，张海豹、李羚虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系万晨公司，案涉的银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即万晨公司负责偿还。工商银行荔城支行应在万晨公司偿还剩余贷款的情况下，配合办理涉案房屋的涤除手续。工商银行荔城支行未在本案中提出诉讼请求，其主张张海豹、李羚在解除合同后不能免除还款义务不予处理。综上，张海豹、李羚合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除张海豹、李羚与仙游万晨房地产开发有限公司于2017年9月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除张海豹、李羚与中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行、仙游万晨房地产开发有限公司于2017年12月5日签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、仙游万晨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给张海豹、李羚已支付的首付款200万元、公共维修基金17063元及张海豹、李羚已向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行归还的贷款本金41296.67元、贷款利息156744.4元； 四、仙游万晨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张海豹、李羚赔偿已付款项（包括首付款200万元、公共维修基金17063元、贷款本金41296.67元、贷款利息156744.4元）的利息损失，利息计算方法：首付款170万元自2017年9月29日计息；首付款30万元自2017年11月4日计息；公共维修基金17063元自2018年9月15日计算；已向银行偿还贷款本金41296.67元、贷款利息156744.4元，分别以张海豹、李羚每月向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行偿还的贷款本息为基数，从相应款项偿还之日起计息；利息均计算至仙游万晨房地产开发有限公司偿还之日止；利率在2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算； 五、仙游万晨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张海豹、李羚违约金38000元； 六、仙游万晨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行偿还张海豹、李羚自判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本息。自仙游万晨房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行办理仙游县东侧（万晨•伯爵山Ｂ地块）Ｂ31＃幢1-4层Ｂ3102号房产上抵押登记的涤除手续。 七、驳回张海豹、李羚的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37200元，由仙游万晨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄慧连 人民陪审员  刘碧娥 人民陪审员  张玉凤 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  郭冰冰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。