安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1603号 上诉人（原审原告）：蒋化广，男，1983年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨花，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥灵江房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区长江西路**新西茗阁**。 法定代表人：任岳忠，董事长。 委托诉讼代理人：王凤锁,男,该公司员工。 上诉人蒋化广因与被上诉人合肥灵江房地产开发有限公司（以下简称灵江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋化广上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持蒋化广一审诉讼请求；本案上诉费用由灵江公司承担。 事实与理由：一、蒋化广与灵江公司签署的《商品房买卖合同》合法有效。 1.双方签署《商品房买卖合同》的背景。灵江公司经营困难，难以在安徽市场融资。2014年底，因房地产市场低迷融资困难，且灵江公司的创始人为浙江籍人士，灵江公司经营困难，难以在安徽市场融资。经人介绍且多次交谈，灵江公司口头委托蒋化广代为融资。蒋化广在未领取报酬情况下，推介多家银行、融资机构至灵江公司处洽谈融资事宜。案涉商铺属于滞销商铺。案涉房产位于合肥市肥西县，且属于内街商铺，所在土地的使用权限自2010年4月15日至2050年4月15日。《商品房买卖合同》签署时及本上诉状递交时，该房产均属于滞销房产。2015年3月，经双方协议一致，灵江公司同意将案涉房屋作为蒋化广的融资报酬，因融资持续时间长，且因灵江公司多次融资未果，灵江公司同意无论融资是否成功，均将商铺作为融资费用支付给蒋化广。 2.《商品房买卖合同》的法律效力。《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。2015年3月18日，蒋化广与灵江公司签署《商品房买卖合同》，约定蒋化广购买灵江公司开发的景尚名郡商铺（5＃楼1层1商01上／下室和7＃楼1层1商16上／下室）。案涉《商品房买卖协议》，依法成立，合法有效，为蒋化广与灵江公司真实意思表示，不违反国家法律规定或社会公共利益，当事人应该按照约定履行自己的义务。双方一致同意，以蒋化广的融资报酬作为案涉房屋的对价。2015年3月18日，灵江公司向蒋化广出具《公司决定》，明确：“无论成功与否，公司对关于（7号楼116室上／下室和5号楼101上／下室）房屋过户给蒋化广的决定不便”，且案涉合同约定的买房金额2684080元，不需要蒋化广实际支付。因此，本合同成立后，蒋化广已实际支付了案涉房屋对价，且灵江公司同意该种支付方式。双方已办理案涉房产的备案手续。2015年3月18日，肥西县房产局出具《肥西县商品房网上认购备案确认单》且经买卖双方签字／盖章，确认买受人（蒋化广）以一次性付款方式，购买出卖人（灵江公司）的案涉房产。综上，蒋化广与灵江公司之间签署了真实有效的《商品房买卖合同》，蒋化广以融资报酬的方式，支付了案涉房产的对价；灵江公司对该种支付方式予以认可，且双方配合办理了《肥西县商品房网上认购备案确认单》。因此，灵江公司应当履行《商品房买卖合同》约定，履行交房义务，并承担逾期交房的违约金。 二、灵江公司应当遵守向蒋化广出具的《公司决定》的内容。 1.灵江公司以《公司决定》的方式，处置资产的行为合法有效。我国现行公司法及相关法律法规，对于公司资产处置所需程序并未进行强制性约束；灵江公司亦未提供证据证明，处置案涉资产需取得公司内部决策程序认可。即使灵江公司内部规章制度认为处置资产需经内部决策程序，亦不得对抗外部善意第三人。因此，灵江公司基于对蒋化广融资行为的认可，出具《公司决定》处置资产作为蒋化广的融资报酬，符合法律法规规定，对当事双方具有约束力。 2.《公司决定》的印章真实有效，灵江公司作为独立法人，应对出具的文件承担相应法律责任。2015年9月，灵江公司以要求支付房屋价款为由，在肥西县人民法院提起诉讼，且在诉讼中否认《公司决定》的真实性。经肥西县法院委托司法鉴定机构做出司鉴中心［2016］技鉴字第787号《鉴定意见书》，认为《公司决定》的印章与公司提供的印章一致。《公司决定》上加盖灵江公司的真实印章，虽无法定代理人或委托代理人签字，但加盖公章属于公司行为，具有证明行为人主体、确认民事法律行为的效力，足以证明《公司决定》是灵江公司真实意思，灵江公司应按《公司决定》内容，结合《商品房买卖合同》约定，将案涉房屋所有权转移至蒋化广名下。综上，灵江公司基于对蒋化广融资行为的认可，以《公司决定》的方式，承诺免除蒋化广案涉房屋购房款的行为，是公司法人作为独立市场主体，作出的具有法律效力的行为。因此，蒋化广基于与灵江公司签署的《商品房买卖合同》，以及灵江公司出具的《公司决定》、《说明》等文件，应当依法取得案涉房屋的所有权；依法有权要求灵江公司将案涉房屋登记过户至蒋化广名下，并要求灵江公司承担相应违约责任。灵江公司应当恪守诚实信用原则，履行房屋所有权转移义务。 灵江公司辩称，一、蒋化广与灵江公司之不是房屋买卖合同关系，而是居间合同关系，蒋化广不是涉案房屋的买受人，其以房屋买卖合同纠纷的诉求没有事实和法律依据。 1．合肥市高新区人民法院作出的（2017）皖0191民初609号判决书生效，已认定蒋化广与灵江公司之是居间合同关系。蒋化广通过变更案由向人民法院再次起诉，但诉讼请求的主要目的均是要求答辩人将涉案景尚名郡商铺（7号楼116室上／下室和5号楼101上／下室）过户至其名下，客观上没有事实和法律依据。可见，蒋化广主张与灵江公司之是房屋买卖合同关系不符合客观事实。 2.双方签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，双方也未按《商品房买卖合同》约定去履行，客观事实上蒋化广不是涉案商铺的买受人，涉案商铺是作为居合合同成功时灵江公司支付给蒋化广的居间费用，涉案商铺作为双方互相合作与牵制的载体。如贷款成功，将涉案商铺过户到蒋化广名下作为居间费用即酬金，贷款不成功，蒋化广协助解除行政备案。这也是蒋化广提出为灵江公司融资的前提条件。可见双方通过形式上签订《商品房买卖合同》完成双方的目的，双方的本意和目的均不符合我国对商品房销售房屋的立法本意，双方的行为也违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的强制性规定。 二、蒋化广提供的《公司决定》没有生效，不能作为蒋化广拒绝支付购房款反而无偿获得涉案商铺的法律依据。 1.《公司决定》的形成，须经召开股东会来决议，须有参加股东三分之二以上的同意并给予签字确认，且召开股东会须有严格的程序和时间过程，不可能在2015年3月18日签订《商品房买卖合同》的当天形成涉案的《公司决定》。且该份《公司决定》既没有股东的签字，也没有法定代表人的签字，不符合公司法的强制性规定和公司用章的规定。退一万步说，该份《公司决定》是法人的意思表示，没有召开股东会会议，但至少也要有任岳忠的签字和落款日期。可见，尽管《公司决定》中的公章是真实的，但是该份《公司决定》的内容也因违法而不能生效。 2.案涉本质是居间合同关系引起的纠纷，居间人要获得相应的报酬，应当有相应的成果，否则不得获得报酬，但该份《公司决定》的内容：…“无论成功与否，涉案商铺和50万元现金，公司不要求返还……”不符合居间合同的规定，明显违反《合同法》第四百二十五条、四百二十七条之规定，应当无效。 3.纵观涉案《公司决定》的内容，完全是为了蒋化广量身定制的，不符常理。结合庭审发问，蒋化广又对《公司决定》这种内部文件的来源、形成时间、地点、打、地点等等均不能给予合理解释。蒋化广以不清楚等给予搪塞，更加印证了，蒋化广个人在利用给灵江公司融资掌控印章的时间内，制作出《公司决定》的可能。综上可见，本案不是因履行《商品房买卖合同》引起的纠纷，而是因居间融资贷款引起商品房买卖合同纠纷，因果不能颠倒。本案客观事实是因居间融资贷款引起的一系列不同案由的纠纷进入人民法院，根据事实和法律关系，本案应是居间合同纠纷，依法蒋化广未能完成居间事务，无权获得居间报酬。尽管蒋化广变换不同的案由诉至人民法院，这是他的权利，但改变不了居间合同纠纷的法律事实。故蒋化广根据形式上的《商品房买卖合同》要求灵江公司将涉案房屋过户其名下并承担违约责任，无事实和法律依据。 蒋化广向一审法院起诉请求：一、请求依法判令灵江公司将景尚名郡商铺（5#楼1层1商01上/下室和7#楼1层1商16上/下室）过户至蒋化广名下，过户产生的一切税费由灵江公司承担；二、请求依法判令灵江公司支付逾期交房违约金712836.38元，（以案涉两套商铺价款2687920元为基数，按日万分之二的标准，自2015年5月30日的第二日暂计至2019年1月16日；后续违约金仍按上述计算标准计算至案涉两套商铺实际交付之日止）；三、本案的诉讼费用及其他相关费用由灵江公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月18日，灵江公司与蒋化广签订了《商品房买卖合同》（分别为合同编号20110087860072GS20150001，备案单号1503601703和合同编号20110089860072GS20150015,备案单号1503601704）两份。两份合同分别约定了蒋化广购买灵江公司开发的景尚名郡5#楼1层1商01上/下室和7#楼1层1商16上/下室商品房，房屋面积分别为210.44平方米和125.55平方米，商品房单价均为8000元/米，商品房总价款分别为1683520元和1004400元。合同第六条均约定，买受人于2015年3月18日前一次性付清全款，出卖人应当在2013年6月30日前将合同约定的符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，双方将上述合同报经肥西县房产局进行了预售备案登记，备案登记的买受人均为蒋化广。 蒋化广向法庭提交了加盖有“合肥灵江房地产开发有限公司”印章的“公司决定”，该“公司决定”内容包括：“我公司员工蒋化广，现公司决定将景尚名郡（7号楼116室上/下室和5号楼101上/下室）房屋作为对蒋化广的工资和奖金，过户至蒋化广名下。该房屋过户系税后的工资和奖金。一切税费由公司承担。公司指派蒋化广联系贷款事宜到2015年5月30日止，鉴于蒋化广工作难度大，公司经研究决定：无论成功与否，公司对关于（7号楼116室上/下室和5号楼101上/下室）房屋过户给蒋化广作为工资和奖金的决定不变，另加付伍拾万现金（￥500000），上述财产均不要求返还，特此决定。因办理商铺7号楼116和5号楼101室过户需要签订买卖协议，公司明确该房屋买卖协议约定的买房金额为贰佰陆拾万肆仟零捌拾元整（￥2684080），不需要蒋化广实际支付。……”灵江公司对前述《公司决定》上加盖的公司印章的真实性认可，但对材料的内容不认可。 一审法院认为,蒋化广、灵江公司之间历经多次诉讼，蒋化广坚持以房屋买卖合同纠纷诉讼，灵江公司辩称双方系居间合同纠纷，本案中，经庭审、举证、质证，可以否认双方的基础法律关系系房屋买卖合同关系。因为买卖合同关系根据合同法的规定是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从形式上看，双方虽签有房屋买卖合同，并且也将房屋到相关部门备案，但蒋化广没有付出相应的对价，蒋化广出具的公司决定，灵江公司没有认可，且该证据不具备证据的所有要件，蒋化广没有付出相应的对价，不具备买卖合同的本质。根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蒋化广提交的证据不足以证明双方之间房屋买卖合同关系成立，对其基于房屋买卖合同关系要求灵江公司办理过户手续并承担过户费用、承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：驳回蒋化广对合肥灵江房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10928元，由蒋化广负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人经多次诉讼，现双方无争议的基本事实为：蒋化广与灵江公司基于居间合同关系签订了案涉《商品房买卖合同》，后蒋化广未完成居间事务。蒋化广以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，要求灵江公司将案涉房屋转移登记至其名下。灵江公司对蒋化广本次起诉主张的法律关系提出异议。本院认为这并不影响双方争议的实质，无论蒋化广是以房屋买卖合同纠纷起诉，还是以居间合同纠纷起诉，其要求均是灵江公司将案涉房屋转移登记至其名下。本院就双方争议的实质问题进行审理，即灵江公司与蒋化广磋商订立《商品房买卖合同》时，有无以完成居间事务作为办理产权转移登记的条件。蒋化广主张无论融资成功与否，灵江公司均将房屋转移登记至其名下，有2015年3月18日《公司决定》予以证明。灵江公司对该主张不予认可，对《公司决定》的真实性不予认可。本院经审查，对蒋化广提交的《公司决定》的证明力不予认定，理由如下： 首先，根据蒋化广二审陈述，案涉《公司决定》是在双方签订完《商品房买卖合同》之后，蒋化广在连云港找到灵江公司经理罗顺伟，罗顺伟向其出具的。蒋化广将《公司决定》带回合肥后，由罗顺伟电话指示合肥项目部的会计人员在《公司决定》上加盖公司印章。第一，根据该陈述，《公司决定》是在《商品房买卖合同》之后形成的，而《公司决定》的落款日期为2015年3月18日即签订合同当日，落款时间与实际出具日期不符。第二，一审法院向罗顺伟调查核实，罗顺伟表示对《公司决定》不知情。蒋化广在此情况下未提供补强证据证明其主张的事实。第三，即使蒋化广陈述属实，那么蒋化广对罗顺伟是否有权代表灵江公司出具《公司决定》，《公司决定》的内容是否符合灵江公司的真实意思表示，均未提供证据证明。因为按照常理，如果蒋化广与灵江公司就免予支付房屋价款达成合意，那么双方在签订合同，办理备案的同时，即可以通过协议或者开具收据的形式对双方合意进行确定，而无需蒋化广在事后与罗顺伟进行交涉。因《公司决定》是在合同备案以后由蒋化广找到灵江公司工作人员形成，因此蒋化广就应当对《公司决定》系代表公司的真实意思承担举证责任。但是根据蒋化广对《公司决定》形成过程的陈述，难以认定《公司决定》是灵江公司的真实意思。 其次，从《公司决定》的表述方式来看。首先是对公司作出的决定的内容进行表述，然后再对公司作出这一决定进行说明。行文对象及材料用途均较为模糊。再从《公司决定》的内容来看，决定的主要内容是无论蒋化广联系贷款事宜是否成功，灵江公司均将价值2684080元的案涉房屋过户给蒋化广，另加50万元现金。事实是灵江公司已支付蒋化广活动经费20万元，蒋化广并未举证证明其在从事融资活动中的成本远远超出上述经费，因此，在蒋化广未完成融资事务的情况下，《公司决定》的内容明显权利义务不对等，不符合常理。相反，灵江公司的主张，即如果蒋化广融资成功，则将两套房屋过户给蒋化广作为酬金，更符合常理。综合上述，尽管蒋化广提供的《公司决定》中加盖有灵江公司印章，但在没有其他证据佐证的情况下，本院对该证据的证明力不予认定。因此，蒋化广在没有完成居间事务、没有支付房款的情况下，径行请求灵江公司办理房屋转移登记手续，本院不予支持。 综上，蒋化广的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10928元，由蒋化广负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月三日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。