南宁铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）桂7102行初89号 原告李英乔，女，1983年9月12日，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托代理人李小东，广西辰亿律师事务所律师。 委托代理人刘畅，广西辰亿律师事务所实习律师。 被告南宁市住房和城乡建设局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**。 法定代表人林兢，该局局长。 委托代理人农志强，该局工作人员。 委托代理人陈翾，广西冠益律师事务所律师。 第三人广西南国利得投资有限公司，住所，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区div> 法定代表人许明建，该公司常务副总经理。 委托代理人王宁虹，该公司员工。 委托代理人吴森，该公司员工。 原告李英乔要求撤销原南宁市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）核发的南房商备字第20181120002号《商品房现售备案证明》（以下简称02号现售备案证明），第三人广西南国利得投资有限公司（以下简称南国公司）一案，于2020年2月12日向本院提起行政诉讼，经原告补正材料，本院于2020年3月4日立案受理后，在法定期限内向被告南宁市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告李英乔的委托代理人李小东、刘畅，被告市住建局的委托代理人农智强、陈翾，第三人南国公司的委托代理人王宁虹、吴森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市住房局于2018年11月20日向第三人南国公司核发了02号现售备案证明，现售项目名称“传媒星城”，现售项目地址“长堽路五里1号”，现售范围“传媒星城2号楼住宅部分”，住宅套数“192套”。 原告诉称，2014年12月3日，原告与南国公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买南国公司开发的南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城2号楼2单元2505号房。2015年12月25日，南国公司将房屋交付给原告。因交付的房屋不符合五方验收等约定的交付条件等，原告于2018年11月提起民事诉讼。经查，2号楼规划设计为1层商业、第2层至25层共24层住宅，分2个单元，每单元4套，市住房局据此核发02号现售备案证明确定住宅为192套。而原告从另案诉讼获悉，被告核发的《竣工验收备案表》所确定案涉25层未经竣工验收，工程竣工验收的住宅为184套。此外，案涉2号楼地下2层与地上25层构成同一整体工程。截止于2019年11月，第三人没有对地下2层子项目组织五方竣工验收，被告也没有对地下2层和第25层子项目工程核准备案，原告已另案诉请撤销被告对地上1至24层子项目工程单独作出《竣工验收备案表》。 原告认为，第三人申请商品房现售备案的性质，相当于房屋权属的初始登记，是第三人合法销售房屋并办理案涉房屋权属变更登记的前提条件。市住房局在未查明案涉2号楼第25层工程是否竣工验收备案的情形下，核发包括25层住宅的现售备案证明，违反了未经竣工验收的工程不得交付使用的强制性法律和行政法规的规定。且工程竣工合法报建的建设规模：地面：地面第一商业、三至二十五层住宅。工程完工交付的实际建设规模：商业二层、住宅层数**。南国公司将本应标注为第三层的住宅，混同标注在第二层，不符合工程实际建设结构，违反了竣工图确认的事实。被告以笔误的方式将《竣工验收备案表》中结构类型“地上;地上**&rdquo为“地上2;地上**&rdquo有更正表中工程用途“一层为商业，二至二十四层为住宅”等内容，被告核发（更正）该表故意遗忘或隐瞒案涉2号楼工程实际建设规模为地上26层的事实。第三人报备案图纸载明工程用途：第1-2层为商业，第3-25层为住宅，但竣工实际建设规模商业楼层数为2层，住宅层，住宅层数为**，共计楼层数为**现售备案证明显示共计192套住宅没有事实依据。被告以笔误为由更正备案表，但没有同时更正“工程用途”栏，不能证明经竣工验收的住宅楼层数为24层，更不能证明02号现售备案证明载明的192套住宅均为经竣工验收备案楼层的事实。 综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.撤销02号现售备案证明；2.本案诉讼费由被告承担。 原告向法庭提交以下证据：1.02号现售备案证明，证明核发的现售证明载明住宅的数量及预售面积与预售许可基本相同。2.商品房预售许可证，证明预售许可核发的住宅为192套，面积为21054平方米。3.照片，证明案涉2号楼竣工后的1、2层均为商业用房。4.《竣工验收备案表》，证明2号楼结构类型为地下0层、地上24、地上**为一层商业，二至二十四层为住宅，第25层未经工程竣工验收并报请备案。5.商品房买卖合同，证明原告与涉诉的具体行政行为存在利害关系，具有原告主体资格；2号楼为地下2层、地上25层、地上**、原告购买的房屋位于**，证明南国公司于2015年12月9日向原告交付第25层2505号房屋。7.案件受理通知书，证明人民法院于2018年11月受理原告另案民事诉讼案件。8.不动产权属证书，证明南国公司据错误的工程竣工验收备案表等具体行政行为，办理了涉案房屋的权属变更登记。 补充证据：1.照片，证明案涉2号楼标示，第2至25层均为住宅。2.2号楼第1层、第2-25层规划设计图，证明涉案2号楼设计规划第1层为商业，第2-25层为住宅，住宅设计两，住宅设计两个单元4套，住宅套数为，住宅套数为**号楼第1、2层、第3-25层工程竣工图，证明涉案2号楼工程完工报备第1-2层为商业用途，第3-25层为住宅。 被告市住建局辩称，一、原告的起诉不符合法律规定，应依法驳回其起诉。1.原告起诉不属于行政诉讼受案范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于行政诉讼的受案范围。市住房局发放《备案证明》的行为不是行政许可行为，第三人销售商品房不需要经过被告的许可。和商品房预售实施许可制度不同，商品房现售实行备案登记制度。《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）（以下简称《办法》）第三条规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。《办法》第八条规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。因此，对于商品房现售，被告并没有批准现售的职权，仅是依法履行备案登记手续并供相关人员查阅，未对房地产开发企业的权利义务形成确认，亦未对他人创设新的权利或义务。因此，《备案证明》不具有可诉性，原告的起诉不属于行政诉讼的受案范围，依法应予驳回。2.原告不具有本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”商品房现售备案行为的行政相对人是第三人，而非原告本人。经查，原告于2014年12月3日与第三人签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定原告购买的房屋为预售商品房。现第三人已将房屋交付原告并办理了不动产权登记。因此，原告购买的是预售商品房，与此后发放的《备案证明》不具有利害关系，不是适格原告，应依法驳回其起诉。 二、市住建局具有作出《备案证明》的主体资格和法定职权。根据《办法》第八条的规定，市住建局作为本市房地产开发主管部门，具有对受理房地产开发企业的商品房现售备案申请及发放《备案证明》的法定职权。 三、第三人向市住房局提交《南宁市商品房现售备案申报表》，申请对传媒星城2号楼进行商品房现售备案。市住房局根据《办法》第七、八规定，审核了第三人提交的材料并经实地查看调查，认为申请材料齐全，符合办理条件，给予办理备案。因此，市住房局作出《备案证明》事实清楚、程序合法。 对于原告提出的案涉2号楼整体工程地下两层和地上第25层未经第三人组织五方进行工程竣工验收，也未经竣工验收备案的情况。经查，涉案工程的工程规模为地上25层，地下0层，工程，地下**验收，第三人办理竣工验收备案时提交了误写为“地上24层、地;地上**q、地下**&rdquo竣工验收备案表层数有误，市住建局已要求第三人进行整改更正。第三人已于2020年3月16日向被告提交《关于更正传媒星城B地块2#楼子单位工程竣工备案笔误的申请报告》，申请办理更正手续，被告经审查同意于2020年3月17日对《竣工验收备案表》进行了更正，将“地上24层&rd;地上**&rdquoo;地上25层&rdq;地上**&rdquo国公司。 鉴于上述，备案行为事实清楚，程序合法，涉案项目已整体通过竣工验收，且《竣工验收备案表》已作更正，不影响《备案证明》的合法性，原告诉请撤销《备案证明》的理由不能成立，其诉请应予驳回。 被告市住建局向本院提交了以下证据、依据：1.南宁市商品房现售备案申报表、委托书，证明南国公司向市住房局申请办理传媒星城2号楼现售备案证明。2.营业执照、3.房地产开发企业资质证书、4.商品房预售许可证、5.国有土地使用权证、6.建设工程规划许可证、7.建筑工程施工许可证、8.南宁市建设工程规划竣工验收合格证、9.竣工验收备案表、10.房产测绘报告书、11.商品房现售备案实地查看表及现场照片、12.02号现售备案证明，证据2-12证明第三人申请办理商品房现售备案提交的材料，经审查符合法律规定，作出同意备案的决定，并发放02号现售备案证明。13.竣工验收备案表及送达回证，证明因第三人报送材料错误，原《竣工验收备案表》记载信息错误，市住建局经调查确认传媒星城B地块2#楼子单位工程建设规模为“地下0层，地上25层;地下**，地上**&rdquo收，故对《竣工验收备案表》进行更正。 依据：《办法》。 第三人南国公司陈述称，一、该公司开发建设的传媒星城项目2#楼，从规划方案、规划审批、施工图审查、房屋预售、施工合同签订、施工组织、施工监理、施工材料报验、施工资料编制、分部验收、房屋逐套验收、五方竣工验收直至后续的房产测绘、不动产证办理，均是按地上25层实施，且建筑面积按25层总面积21630.58㎡计量无误，该工程参建各方在南宁市建筑安全质量管理中心监督下，实际已按照施工图审查备案的层数地上25层、地下0层，建筑面积21、地下**8㎡的工程规模完成施工和竣工验收。 2018年8月27日办理的《竣工验收备案表》显示“2#楼结构类型：地下0层，地上24层、：地下**，地上**二至二十四层为住宅”内容信息，是因为该司工作人员办理监督登记时因工作疏忽填写层数信息有误，将地上25层、地下0层误写成地上24层、地下**误写成地上**、地下**司工作人员办理竣工验收备案时又将层数错误信息的备案材料提交至市审批局，导致该工程《竣工验收备案表》所载层数有误；而后又将所载错误楼层的《竣工验收备案表》递交给市住建局申请办理《商品房现售备案证明》（所载面积已包含地上25层总建筑面积）。 针对2#楼《竣工验收备案表》所载楼层笔误信息，该司于2020年3月16日向市住建局、市审批局递交《关于更正传媒星城B地块2#楼子单位工程竣工备案笔误的申请报告》，市住建局于2020年3月18日对该司作出同意更正传媒星城B地块2#楼子单位工程《竣工验收备案表》的批复并已完成更正手续。 综上所述，《竣工验收备案表》载明：“2#楼结构类型：地下0层，地上24层、工程：地下**，地上**二十四层为住宅”楼层信息实为笔误，以此撤销行政行为没有法律事实依据。望法院结合本案客观事实，对案件事实重新定性。 第三人南国公司向本院提交了以下证据：1.关于更正传媒星城B地块2#楼子单位工程竣工备案笔误的申请报告、2.02号现售备案证明、3.南宁市房屋建设工程图设计文件审查报告、4.市住建局关于同意更正传媒星城B地块2#楼子单位工程竣工备案的函、5.《竣工验收备案表》，证据1-5证明《竣工验收备案表》载明：“2#楼结构类型：地下0层，地上24层、工程用：地下**，地上**十四层为住宅”楼层信息实为笔误。 经庭审质证，原告对被告市住建局提交的证据13认为是诉讼过程中收集的证据，不能作为涉案行政行为合法的依据；对其他证据认为不能证明被告所要证明的事实。原告对第三人提交的证据1认为是诉讼中形成，不能证明行政行为的合法性；对证据2不能证明第三人所要证明的事实；对证据4与市住建局提交的不一致，应当以市住建局的为准；对证据5竣工验收备案如果存在笔误，应当由验收五方共同确认，所以不符合行政行为更正的程序。被告市住建局、第三人对原告提交的证据3三性不予认可，该照片拍摄的位置处于负一楼，显示的一层实际是负一层，二层是一层；对证据4无异议，但不同意原告的主张；对证据5的关联性不认可，认为原告是在预售的时候购买的房屋，行政行为没有涉及原告的内容变更，原告不具有本案主体资格；对证据6-7认为与本案无关；对证据8的关联性有异议，认为现售证明不是办理不动产权登记的前置条件，且原告已办理了不动产权证，其实际权利已得到了保障；对证据9三性不予认可；对证据10-11三性无异议，但不认可原告的证明目的，实际验收情况是负二楼是车库，负一楼部分车库部分商业，一楼商业、二楼及以上是住宅。第三人还认为2号楼实际已按地上25层进行了竣工备案，之前《竣工验收备案表》的笔误已更正。各方当事人的本案其他证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：各方当事人提交的证据来源及形式符合法律规定，与本案争议事实相关联，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，依法确认为有效证据。 经审理查明，2018年11月18日，南国公司向市住房局申请商品房现售备案，并提交了《商品房现售备案申报表》、《营业执照》、房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、国有土地使用权证、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、南宁市建设工程规划竣工验收合格证、竣工验收备案表、房产测绘报告书、商品房现售备案实地查看表及现场照片等相关申请材料。其中《建设工程规划许可证》显示2号楼规划建设为地上25层。经市住房局审核批准通过，于2018年11月20日向第三人核发了02号现售备案证明，具体所载内容如前所述。 又查明，南宁市城乡建设委员会（以下简称市城建委）于2018年8月27日作出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号2018-428）（以下简称《验收备案表》），同意南国公司对传媒星城B地块2#楼子单元工程的备案。2020年3月12日，被告市住建局向南国公司发出《执法检查责令整改通知书》，认为该公司在办理建设工程质量安全监督登记时，填报的《南宁市建设工程质量安全监督登记书》中传媒星城B地块2#子单位工程的层数有误，责令该公司从2020年3月13日起3日内完成整改。南国公司收到前述《执法检查责令整改通知书》，重新提交了《关于更正传媒星城B地块2#子单位工程竣工备案笔误的申请报告》，内容主要为，该司在办理监督登记时因工作疏忽填写层数信息有误，将地上25层、地下0层误写为地上24层、地下、地下**误写为地上**、地下**变更手续，并提交了相应材料。在接到南国公司的变更申请后，市住建局经审查，于2020年3月17日将《竣工验收备案表》中结构类型一栏“地下0层、地上24层”地下**、地上**&rdquo上25层”;地下**、地上**&rdquo2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 另查明，2014年1月26日南国公司取得了传媒星城2号楼住宅部分《商品房预售许可证》。2014年12月3日原告与南国公司签订《南宁市商品房买卖合同》，原告向南国公司购买传媒星城2号楼2单元2505号房屋。双方于2015年12月25日进行了房屋交接。原告于2018年12月24日办理了涉案2505号房屋的不动产权证，权利人为原告李英乔本人，房屋用途为城镇住宅用地/住宅，房屋总层数27层，房屋所在层为25层。 还查明，根据2019年1月，因机构改革，市住房局对本地房地产开发管理的职权已变更由市住建局履行。 本院认为，根据《办法》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”以及《行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，现市住房局对本市房地产开发管理的职权已由被告市住建局行使，被告市住建局为本案适格被告。 关于02号现售备案证明是否可诉的问题。根据《办法》第七条“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”以及第八条“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”的规定可知，房地产开发企业在工程竣工验收及相关配套设施等完善后，才可向发证机关申请备案，且虽然商品房现售实行的不是许可制，但没有办理现售备案证明房地产开发企业是不可以对现房进行买卖的，故现售备案证明是可诉的行政行为。 关于02号现售备案证明是否合法的问题。发证机关对申请人所提交的材料进行的是形式审查，南国公司在向备案机关申请备案时已提供了前述材料，发证机关在审查材料的真实性及完整性后即进行备案并核发备案证明符合规定。事实上，原告是对其中的《竣工验收备案表》结构类型一栏原记载为“地下0层、地上24层”有;地下**、地上**&rdquo未对2号楼第25层进行竣工验收。但庭审已查明该处错误属笔误，发证机关在发现后已责令第三人进行更正，之后也已依第三人的申请进行了相应的更正。更改后的《竣工验收备案表》与《建设工程规划许可证》规划2号楼设计为25层以及实际建成的2号楼共地上25层相符，对原告认为未对2号楼第25层进行竣工验收的意见，本院不予采纳。 综上，发证机关依申请在审查相应材料后向南国公司核发了02号现售备案证明，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下: 驳回原告李英乔的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告李英乔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  蓝丹丹 人民陪审员  黄红瑛 人民陪审员  李一锋 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  赵文赎 书 记 员  吴彦珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。