苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7588号原告：徐雪琴，女，1970年7月24日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：张春艳，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永明，江苏正文人律师事务所律师。被告：归群学，男，1978年2月24日生，汉族，住苏州。被告：归金元，男，1949年10月19日生，汉族，住苏州。被告：归惠元，男，1965年7月14日生，汉族，住苏州。被告：费密花，女，1951年12月11日生，汉族，住苏州。被告：归向东，男，1969年10月10日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：黄诗忠，江苏盛乾律师事务所律师，代理被告归向东。被告：卢密花，女，1971年8月1日生，汉族，住苏州。被告：王**，男，1976年10月21日生，汉族，住苏州。被告：归一凡，男，1993年1月22日生，汉族，住苏州。被告：归向花，女，1971年10月23日出生，汉族，住苏州。被告：王俊，男，1979年6月1日出生，汉族，住苏州。各被告共同委托诉讼代理人：归向东，即被告归向东。原告徐雪琴与被告归群学、归金元、归惠元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐雪琴及其委托诉讼代理人张春艳、蒋永明、被告归向东本人并作为归群学、归金元、归惠元、费密花、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告徐雪琴向本院提出的诉讼请求：1、确认被告归群学、归金元、归惠元于1999年11月14日与原告签订的《买房屋协议》有效；2、判令被告费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊协助原告将苏州工业园区金苑新村9幢401室房屋及附属车库权属登记过户至原告名下；3、本案诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：1999年11月14日，被告群学、归金元、归惠元与原告签订了《买房屋协议》，协议约定将位于工业园区金苑新村12幢401室房屋出卖给原告，房屋价格为32000元。《买房屋协议》由被告归群学起草、签订协议时被告归群学、归金元、归惠元在场签字，被告归向东的父亲归杏元委托被告归惠元代为签字，协议上“归为元”实为归惠元、“归为元代”即指归惠元代归杏元签字。签约后，原告将购房款现金32000元平分四份给弟兄四个每家8000元，当天房屋也腾空交付原告并由原告实际使用至今。该房屋拆迁安置协议上记载安置人员为归杏元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡，目前房屋的公安编号为9幢且登记在归向东名下。被告归金元、归惠元、归群学的父亲归坤元、归杏元为兄弟关系，归杏元于2019年4月20日去世，归杏元的父母亲均已过世；被告归向东、归向花系归杏元与第一任配偶(已于1982年去世)所生育的子女、费密花系归杏元的第二任配偶，被告王**、被告王俊系其继子。原告认为：上述《买房屋协议书》虽然未经房产共有人签字，但是卖房协议是经房产共有人之一的归杏元委托被告群学、归金元、归惠元与原告所签订的。涉案房屋自1999年11月14日签订卖房协议之日起就已经交付给原告，原告已经在涉案房屋居住近二十年之久，也已支付了购房款。且在涉案房屋产权证办理下来后，归杏元也将房产证交给原告，原告也多次联系被告归向东沟通产权变更事宜，故应当可以推定涉案房屋的房产共有人在主观上是知晓并同意卖房的，在客观上也已默认将房屋出卖给原告的事实。故原告起诉至法院。被告归群学、归金元、归惠元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊辩称：与原告签订卖方协议的不是涉案房屋的拆迁安置对象，无权代表拆迁安置对象出售房屋，故合同应当无效。且我方目前居无定所，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于苏州工业园区金苑新村12幢401室的房屋为动迁安置房，安置对象为归杏元（户主）、费密花（妻）、归向东（儿）、卢密花（媳）、王**（儿）、归一凡（孙），系由归向东于1997年9月15日代表全家与苏州工业园区胜浦镇征地拆迁办公室签订产权调换协议所取得。苏州工业园区胜浦街道征地动迁办公室出具《情况说明》，金苑新村12幢401室现公安编号为金苑新村9幢401室。争讼房屋于2002年11月29日办理产证，登记在归向东名下；后于2018年6月22日进行产证挂失，目前登记在归向东名下，为100%产权。1999年11月14日，归为元、归群学、归金元、“归为元代”作为出卖方（甲方），徐雪琴作为买受方（乙方），双方签订《买房屋协议》，约定甲方将上述房屋（包括车库在内）卖给乙方，房屋价格为32000元，各方订立协议如下：1、乙方买房屋款一次性支付给甲方32000元；2、甲方室内装饰的财物归乙方所有，与甲方无关；3、今后甲方房产证属乙方姓氏，与甲方无关；4、甲方保证在11月14日之前搬出结束，今后水电费由乙方负担，与甲方无关（12月份电费由甲方负责）。就上述签字，原告诉称：归群学、归金元、归惠元在场签字，归杏元委托归惠元代为签字，归为元即为归惠元、“归为元代”代表的是归杏元。签约后，原告将购房款现金32000元平分四份给弟兄四个每家8000元，当天房屋也腾空交付原告并由原告实际使用至今。另查明：归杏元于2019年4月20日去世。归杏元与原配偶查秋英生育归向东、归向花；归向东的妻子费密花与前夫生育王**、王俊。归杏元的父亲归文香于1997年11月1日去世，其母亲费阿三于2019年1月26日去世。归文香与费阿三另生育子女归金元、归坤元、归宗元、归为元，归为元曾用名归惠元。关于《买房屋协议》的形成过程。原告徐雪琴诉称：该协议的内容是归群学写的，当时归为元、归金元、归群学均为本人签字、“归为元代”是表示归为元代表归杏元签字。当时归杏元与其他兄弟关系不好，只是跟归为元关系好，所以不想去现场就委托归为元签字，钥匙也是归杏元给徐雪琴的。2002年房产证办出来后，归杏元还将房产证交给徐雪琴。徐雪琴当庭提交房产证原件。被告归向东辩称对过程不知情。本院电话询问归群学，其口头表示《买房屋协议》上本人签字属实，之所以出售该房屋，是几名兄弟基于对归文香、费阿三等份额的考虑而进行的处分。关于房屋的使用。原告徐雪琴诉称：该房屋自1999年签约后即由归杏元交给自己，徐雪琴与表姐交换房屋分别由各自的公婆居住，之后又换回来了，使用期间各被告均知情，也没有提出过异议。被告归向东辩称：当时家庭安置了三套房，归向东结婚后一直住在404室。80年代归向东的母亲去世后，归杏元又娶了费密花，带着小孩住在202室，归向东就没有管他们。房子拿到后过了两三年，村里统一办证的。2018年归杏元身体不好，就告诉归向东还有这套房屋，归向东就想把房屋拿回来，去现场看到有租户就叫里面的人搬走。其余两套动迁房因为家庭债务已分别在2012年、2014年卖掉了。以上事实，由房屋简档、户表、买房屋协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为：争讼房屋为动迁安置房，安置对象为归杏元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡，上述人员对争讼房屋享有完全产权。根据《买房屋协议》，2019年由归群学等人将争讼房屋以32000元的价款出售给徐雪琴，徐雪琴之后长期使用房屋至今。就上述行为，本院认为：首先，徐雪琴主张“归为元代”即代表归杏元，各被告对此未提交相反证据。因归杏元代表全家签订拆迁安置协议、其余签字人员均为近亲属，上述人员在一定程度上有权对外处分争讼房屋并使原告产生合理信赖。争讼房屋签约后即交付给徐雪琴并由其使用至今，持续时间距今已超过20年，且与产权人密切相关的房屋原始产证在2002年办理后也由相关人员交付给徐雪琴，足见各安置人员对于上述房屋出售知晓并认可。部分被告居住在争讼房屋同小区，对房屋的长期使用情况应当明确知晓，但各被告未能举证对此提出过异议，也可以印证对于本案房屋已经处分的事实知晓并认可。其次，安置房屋拆迁协议签订时归向东已经成年，其对于家庭安置三套房屋应当知晓。归向东自述房屋是在拿房后两三年由村里统一办证，其在2012年、2014年已经将其与两套房屋出售，其在较长时间内对争讼房屋未主张权利而自行居住在过渡房内，可见归向东对于争讼房屋处分的事实也已经知晓。综上，争讼房屋在原、被告之间形成合法有效的买卖关系，原告据此诉请过户于法有据，本院予以支持。归杏元死亡，其在房屋过户中的权利及协助过户的义务概括由其继承人费密花、归向东、归向花、王**、归一凡、王俊享有和承担，其余安置对象作为所有权人也承担协助过户的义务。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原被告关于苏州工业园区金苑新村12幢401室房屋（含附属车库）的《买房屋协议》合法、有效；二、被告费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊于本判决生效之日起十日内协助原告将苏州工业园区金苑新村12幢401室房屋（含附属车库）过户至原告徐雪琴名下。案件受理费收取5980元、保全费2080元，合计8060元，由被告费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊负担。此款已由原告徐雪琴预交，本院不予退还，被告费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊在本判决生效之日起十日内将该款直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  吴海棠人民陪审员  华为英二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘 肖拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。