北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初448号原告：北京惠多兴贸易有限公司，住所地北京市密云区新中街**。统一社会信用代码：9111022810299646X2。法定代表人：李少春，经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被告：廖文平，女，1955年6月3日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：何娟，北京仁道律师事务所律师。原告北京惠多兴贸易有限公司（以下简称惠多兴公司）与被告廖文平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠多兴公司的委托诉讼代理人唐容、被告廖文平及其委托诉讼代理人何娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠多兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2019年5月31日签署的房屋租赁合同已于2019年9月29日解除；2.判令被告将北京市密云区x家园x号楼x1至x2层x房屋腾退并返还给原告；3.诉讼费由被告承担。事实与理由:我方与廖文平于2019年5月31日签订了《北京市房屋租赁合同》一份，约定：惠多兴公司将坐落于北京市密云区x家园x号楼x1至x2层x房屋出租于被告，租赁期限自2019年5月31日至2022年5月31日，租金每年85000元，押金6000元。租赁期间，惠多兴公司需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前通知对方。2019年9月29日，惠多兴公司向廖文平发出告知函，通知廖文平腾退，双方租赁合同已解除。但廖文平至今仍在该房屋内，我方多次要求其腾退，廖文平均以各种理由推脱。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。廖文平答辩称：我与惠多兴公司于2019年5月31日签订的房屋租赁合同，没有约定解除条款，并且不具备法定解除条件，我没有任何违约行为，致使合同解除，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，惠多兴公司（甲方）与廖文平(乙方)签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定惠多兴公司将位于北京市密云区x家园x号楼x1至x2层x号房屋出租给廖文平，租赁期限自2019年5月31日至2022年5月31日，租金每年85000元，押金6000元。合同第六条转租的约定为：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”；第七条合同解除约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用的；3.擅自改变房屋用途；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的”；第八条违约责任（一）约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”2019年9月，惠多兴公司电话通知廖文平，提出解除合同，要求廖文平限期搬出。9月底10月初的时候，惠多兴公司的会计李君海找到廖文平，当面送达告知函，内容为：“因公司与巨龙房地产中介用（因）张如凤房产抵押借款发生纠纷，现已起诉到密云区人民法院，今日法院就要查封，到时房产及内部财产将全部查封，特此通知租户，公司因法院官司不能履行租赁合同，公司愿意退回租金及一定的经济补偿，并解除租赁合同，以免给租户造成因法院查封造成更大的经济损失；敬请租户尽快搬家，如晚搬因法院查封给租户财产扣押，公司概不负责，特此告知”。廖文平拒绝收取，表示要见惠多兴公司的经理。2019年11月，惠多兴公司的法定代表人李少春再次找到廖文平，要求解除合同，廖文平搬离租赁房屋。11月3日，惠多兴公司在廖文平租赁房屋的玻璃门上张贴了《通知》，内容为：“檀城家园4号楼4-05房屋现租户：您好。我是本房屋业主，经与您多次沟通后，您承诺接受租赁合同解约赔偿方案，于2019年10月31日之前办理并腾空房屋，但至今迟迟没有搬离的举动，现正式通知您务必于2019年11月3日15:00前搬离房屋。我将于11月3日15:00后收回房屋，您对租赁合同的解约方案如有异议可以诉诸法律解决。业主李少春”。廖文平至今未办理。另查明，涉案房屋的原所有权人为张如凤，2019年9月27日，张如凤通过北京锦绣嘉业房地产经纪有限公司与王真签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给王真。10月23日，张如凤与王真办理房屋买卖的网签手续；10月24日，双方办理了房屋产权过户手续。张如凤与王真签订的《房屋买卖合同》第十四条补充协议第1项约定：“双方签订本合同时，该房屋正在出租中，甲方（张如凤）有义务协调租户搬走事宜，按合同约定时间交付房屋给乙方”。在本院审理过程中，惠多兴公司提供了张如凤书写《情况说明》，内容为：“张如凤，身份证号×××，本人委托北京惠多兴贸易有限公司出租本人名下的位于北京市密云区x家园x号楼x1-x2层x号商铺，合同签署租金收取及租赁一切相关事宜，均由北京惠多兴贸易有限公司全权代理，本人对出租事宜不主张任何权利”。在本院审理过程中，廖文平向本院提供北京七彩轩逸靖远美容店（以下简称七彩轩逸美容店）的营业执照，营业执照上的登记经营者为汪秀文，经营场所为涉案房屋。廖文平亦提供了其本人与汪秀文、郭淑伶、宋秀平于2019年5月31日签订的《经营合作协议书》，内容为：“四方达成友好协商，租用密云x家园x号楼x底商，作为七彩轩逸靖远美容店经营场所，为期三年。由汪秀文，郭淑伶主管内部经营和服务，宋秀平、廖文平负责日常事务和服务。房租、水电、物业等一切费用都从经营效益中出，年底结余利润预留一万周转金后四个人平均分成。如果经营不好，根据亏损也是四人均摊。”廖文平向本院提供的交纳租金的收据显示，2019年5月15日，廖文平以七彩轩逸美容店的名义交付了2019年5月31日至2020年5月31日的租金85000元，惠多兴公司在收据上加盖了公章。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金收据、证人证言、房屋买卖合同、不动产登记申请书、情况说明、照片、营业执照等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议的焦点为双方签订的合同第八条第（一）款是否为关于约定解除权的条款。对此，本院做如下分析：如果将第八条第（一）款理解为约定解除权条款的话，无疑是使合同双方取得了任意解除权，即无论因何原因一方仅依通知即可实现合同解除的效果，故本院认为，无论采用哪种解释方法都不能得出这样的结论。具体分析如下：一、从文义解释即合同所使用的词句角度看，第八条从整体上所使用的词语是“违约责任”，而并非是“合同解除”或相关表述，故将第八条第（一）款的规定视为约定解除权条款不妥；二、从体系解释即联系合同的有关条款角度看，合同第七条是专门关于“合同解除”的规定，而该条款未规定在“合同解除”部分，故将其理解为约定解除权条款与合同的体系相冲突；三、从目的解释即合同的目的角度看，双方签订的合同为固定限期合同，合同期限为三年，任何一方在签订合同时都不会期望合同在履行期限内被无理由终止，故将其理解为在对方无违约行为的情况下，一方依通知即可解除合同与双方订立合同的目的不符；四、从诚实信用原则的角度看，将其理解为赋予一方任意解除权有违诚实信用的基本原则。故对惠多兴公司主张确认2019年9月29日其依通知解除了其与廖文平之间《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。关于惠多兴公司在诉讼过程中提出的另外一个解除合同的理由即合同因未经其同意转租而解除，本院认为其依据不足，亦不能支持。首先，在惠多兴公司给廖文平发送的告知函及张贴的通知内，均未提及该解除理由；其次，惠多兴公司在本案审理过程中，仅对是否存在转租情况提出了怀疑性意见，未提供证据予以证明；第三，从廖文平提供的租金收据上看，廖文平于2019年5月15日向惠多兴公司交纳租金时，惠多兴为廖文平出具的收据写的交款人为七彩轩逸美容店，可以看出惠多兴公司对七彩轩逸美容店实际使用廖文平租赁房屋的情况已知情亦未反对，故对惠多兴公司以廖文平未经同意转租为由主张发生合同解除的效果的意见，本院亦不予采纳。基于上述分析，惠多兴公司向廖文平发送通知并不能产生合同解除的法律效果，故惠多兴公司要求廖文平腾退并返还房屋的请求，无依据，本院亦不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京惠多兴贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费二千六百零八元，由原告北京惠多兴贸易有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖