广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2439号原告（执行案外人）：周杰梅，女，1972年10月15日出生，汉族，住湛江市霞山区***********，公民身份号码440************725。委托诉讼代理人：吴传龙，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟翰涛，广东宏东律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：林兴，男，1979年1月31日出生，汉族，住湛江市霞山区**************，公民身份号码440************439。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。第三人（被执行人）：孙蔓莉，女，1960年6月27日出生，汉族，住湛江市霞山区********，公民身份号码440********6272421。第三人（被执行人）：符舒明，男，1954年6月2日出生，汉族，住湛江市霞山区********，公民身份号码440************435。原告周杰梅与被告林兴及第三人孙蔓莉、符舒明案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴传龙、被告的委托诉讼代理人吴荣到庭参加诉讼，第三人孙蔓莉、符舒明经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。原告周杰梅向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303、1304、1307、1308、1607号房屋；2、依法确认原告对位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号、1608号房屋享有租赁权；3、依法确认原告在2034年9月25日前对威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋享有阻止向受让人移交占有的权利；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年2月26日，湛江市霞山区法院对林兴与孙蔓莉、符舒明房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）粤0803民初631号民事判决书，判决孙蔓莉、符舒明向林兴支付租金2296958.08元及违约金459391.62元，共计2756349.7元。判决生效后，因孙蔓莉、符舒明未履行生效判决确定的义务，法院根据林兴的申请，于2019年1月11日作出（2019）粤0803执2号执行裁定书，裁定查封符舒明名下位于威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋。2019年3月13日，法院作出（2019）粤0803执2号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房屋以偿还债务。2019年8月8日，原告对执行标的提出书面异议，同年9月19日，法院作出（2019）粤0803执异105号执行裁定。驳回周杰梅的异议请求。原告认为法院驳回异议请求不符合事实与法律依据，依法提起执行异议之诉。一、法院查封涉案房屋之前，原告已与第三人符舒明就涉案房屋签订合法、有效的书面租赁合同，并且原告已依法占有、使用涉案房屋。2016年9月26日，原告与符舒明签订《房地产租赁合同》，由原告承租符舒明名下所有的，位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号、1608号房屋。法院在2019年1月11日才查封该房屋，证明在法院裁定查封涉案房屋之前，原告与符舒明已就涉案房屋签订合法、有效的书面租赁合同，并且于2016年9月26日、9月28日分四笔将涉案房屋的租金80万元支付给符舒明。符舒明于签订合同当日依约将租赁房屋威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号、1608号房屋及钥匙交付原告，由原告作为承租人依法占有、使用。原告于2017年6月19日已将威格大厦1304房以3200元/月的价格转租给案外人蔡春花。这更直接证明原告在法院裁定查封涉案房屋之前已实际占有、使用了该房屋。二、原告对涉案房屋享有租赁权，该租赁权不受涉案房屋权属变动的影响，执行法院于租赁期限内依法不得强制原告将涉案房屋移交占有。依照相关法律规定，原告于法院裁定查封涉案房屋之前取得了涉案房屋的租赁权，即使涉案房屋被拍卖，原告的租赁权也不应受到影响。在2016年9月26日起至2034年9月25日的租赁期内，原告对涉案房屋享有合法、有效的租赁权，该租赁权足以阻止涉案房屋被强制执行移交占有。综上所述，请依法支持原告的诉讼请求。被告林兴辩称，一、涉案房屋是第三人名下的财产，与原告无关，原告无权提起案外人执行异议之诉。本案中，原告并非涉案房屋的所有权人，且其与涉案房屋也没有任何的利害关系，因此原告无权提起案外人执行异议之诉，请法院驳回其起诉。二、案外人称其对涉案房屋享有租赁权，缺乏事实根据。案外人与第三人符舒明签订的《房地产租赁合同》实为虚假的合同，理由如下：1、符舒明作为抵押人与抵押权人湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社东简信用社签订的5份《抵押担保合同》中载明，抵押人符舒明保证抵押物不存在被查封、被扣押、已出租等情况。若符舒明抵押前已与周杰梅签订了《房地产租赁合同》，其应将合同交给东简信用社，告知抵押物已出租的事实。而实际上，符舒明提供给东简信用社的合同仅有符舒明与承租人洪丽葵、杨威、林培毓等3人签订的3份《房屋租赁合同》，且合同约定的租赁期限仅为1-2年。东简信用社并未收到案外人与第三人符舒明签订的《房地产租赁合同》。由此可见，所谓租赁期限为18年的《房地产租赁合同》系案外人与第三人符舒明恶意串通，采取倒签日期方式形成的一份虚假合同。2、案外人与第三人符舒明恶意串通、虚构支付租金的事实。合同约定18年租赁期间的租金共800000元，但符舒明出具的4份收款收据涉及的金额共800001.3元，且其中3份《收据》中租金均有角、分等金额，不符合租金支付常理，存在明显为迎合转账凭证制造虚假收据的迹象。另外，银行转账凭证中未注明资金转账用途，无法证明转账资金系支付租金还是偿还银行借款本息。3、《房地产租赁合同》中约定的租金过低，明显不符合常理。根据符舒明与租户洪丽葵、杨威、林培毓签订的《房屋租赁合同》，每套房屋的月租金为1800元、3600元或3200元，而《房地产租赁合同》中约定18年的租金共800000元，按月平均计算仅为617.3元/月，明显不合常理。4、租赁时间重合。《房地产租赁合同》与《房屋租赁合同》约定的租赁期存在明显的重合，就证据的证明力而言，应采信符舒明与租户洪丽葵、杨威、林培毓签订的《房屋租赁合同》。综合，案外人提出的执行异议主张既无事实根据，亦无法律依据，请法院裁定驳回其诉讼请求。第三人孙蔓莉、符舒明既不到庭参加诉讼，亦未提交书面述称意见或证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《房地产租赁合同》、《收据》、《网上银行电子回单》、《交易明细》，被告对《房地产租赁合同》的真实性、合法性、关联性及证明事实均有异议，对《收据》、《网上银行电子回单》、《交易明细》的真实性、合法性无异议，结合上述证据及关联性，及原告提交了该证据的原件进行核对，本院确认上述证据的真实性，至于原告以此证据主张的事实，需结合本案其他证据和事实再审查判断。2、对原告提交的关于符舒明与湛江市正维机电设备有限公司签订的威格大厦1607号、1608号《房屋租赁合同》及其主张的对应《收据》、《中国农业银行个人明细对账单》、《中国银行交易流水明细清单》、《网上银行电子回单》、《证明》，及《威格大厦1304房租赁合同》和对应《收据》、《交易明细》、《借记卡账户历史明细清单》、《证明》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明事实虽有异议，但原告提交了该证据的原件，且有相应的银行转账凭证，故对该证据的真实性予以认定，至于原告以该证据主张的事实，需结合本案其他证据及事实再审查判断。3、对原告提交的缴交公共水电分摊费、物管费的《收款收据》、《缴款通知单》，因原告提交了该证据的原件进行核对，本院确认该证据的真实性，可以证明原告缴纳了威格大厦1303房2018年7月至2019年2月的公共水电分摊费、物管费。4、对原告提交的2017年8月10日、2017年10月15日的《收据》，本院采信该证据为本案证据使用，可以证明原告于2017年8月10日、10月15日收到符舒明转交威格大厦的两笔租金共95000元。5、对被告提交的《房屋租赁合同》，因原告对该证据的真实性有异议，且出庭作证的证人杨威亦陈述其所签的该《房屋租赁合同》内容不真实，而被告未能提交该证据的原件进行核对，故不予采信该证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林兴与孙蔓莉、符舒明及林园园、湛江新城建设有限公司、彭伟湛、王超霞等房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日作出（2017）粤0803民初631号民事判决，判决孙蔓莉、符舒明向林兴支付租金2296948.08元及违约金459391.62元，共计2756349.7元。该判决生效后，孙蔓莉、符舒明未自动履行生效判决确定的义务，本院根据林兴的申请，于2019年1月2日立案执行。2019年3月13日，本院作出（2019）粤0803执2号之一执行裁定，裁定拍卖符舒明名下位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303房（产权证号：粤房地权证湛江CQ字第0200000222号）、1304房（产权证号：粤房地权证湛江CQ字第0200000221号）、1307房（产权证号：粤房地权证湛江CQ字第0200000220号）、1308房（产权证号：粤房地权证湛江CQ字第0200000219号）、1607房（产权证号：粤房地权证湛江CQ字第0200000218号）；湛江市霞山区*********屋及其土地（产权证号：房证608236，地证030100656），所得价款以清偿债务。2019年8月8日，案外人周杰梅对（2019）粤0803执2号之一执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院于2019年9月19日作出（2019）粤0803执异105号执行裁定，驳回周杰梅的异议请求。周杰梅遂于2019年10月14日向本院提起本案诉讼。又查明，位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303房、1304房、1307房、1308房、1607房登记在符舒明的名下，1608房登记在符舒明儿子符凯霖名下（以下简称涉案房产）。2016年9月26日，符舒明与周杰梅签订《房地产租赁合同》，合同的基本内容如下：符舒明将威格大厦1303房、1304房、1307房、1308房、1607房、1608房出租给周杰梅；符舒明与湛江市正维机电设备有限公司（以下简称：正维机电公司）于2016年签订了《房屋租赁合同》，已将威格大厦1607房、1608房出租给正维机电公司；本合同生效后，上述壹份租赁合同约定的租赁房地产已出租给周杰梅经营管理，双方同意，自本合同生效之日起，符舒明同时将其拥有的上述壹份租赁合同租赁租金权益全部转让给周杰梅。上述壹份租赁合同的出租方的权利，由周杰梅享有，上述壹份租赁合同期限届满后，在本合同约定的租赁期限内，上述壹份租赁合同约定的租赁房地产由周杰梅独自承租，按本合同约定使用收益（上述壹份租赁合同显示的相关信息具体详见本合同议附件）；上述壹份租赁合同租金权益转让事项，由符舒明负责通知上述壹份租赁合同的承租方，通知之前的租金，周杰梅同意由符舒明代收，符舒明应于5个工作日内将代收的租金支付给周杰梅；租赁期18年，自2016年9月26日起至2034年9月25日止；租赁房地产合同期内18年租金总额为800000元；经双方协商确定，18年租金由周杰梅在签订合同当日支付定金，剩余租金五天内全部支付到符舒明指定的银行账户；出租房地产交付后所产生的水、电、气、宽带、电话、电视收视、物业管理、垃圾清运等全部费用，由周杰梅承担。上述费用可由符舒明向周杰梅收取后，再缴付给相应单位/个人；租赁期间，符舒明同意周杰梅自主决定，租赁房地产由周杰梅经营、对外承包经营或与第三人联合经营，也可以将租赁房地产转租或部分转租；符舒明应当自本合同签订之日起三日内将租赁房地产交付给周杰梅使用；符舒明提前收回房地产的，应当退还周杰梅已支付但尚未履行期间的租金，并支付周杰梅合同总价20%的违约金。违约金不足以弥补周杰梅损失的，符舒明仍应予以赔偿；本合同及附件一式两份，合同附件：《威格大厦1607、1608房租赁合同》壹份。签订上述《房地产租赁合同》当天，周杰梅向符舒明缴交租用涉案房产的定金43560元，并于2018年9月28日分别通过其名下账户及其为投资者的公司的员工杨柳向符舒明或符舒明儿子符凯霖转账共756441.3元，合计支付租金80万元，符舒明向周杰梅出具收到上述款项的《收据》。原告提交符舒明与正维机电公司2016年1月8日签订的《房屋租赁合同》，约定：符舒明将威格大厦1607、1608房租赁给正维机电公司；租赁期为五年，即2016年1月1日至2020年12月31日止；2016年1月1日起至2018年12月31日止每月租金5800元，2019年1月1日至2020年12月31日，租金逐年递增5%。2017年6月19日，周杰梅作为出租方，与案外人蔡春花作为承租方签订《威格大厦1304房租赁合同》，约定：周杰梅将威格大厦1304房转租给蔡春花；租赁期限为2017年6月22日起至2020年6月30日止；租金每月3200元；合同签订之日，蔡春花向周杰梅缴交首期2017年6月22日至2017年6月30日的租金，余下租金按先交租后使用的原则交付，乙方每个月5号前交到周杰梅指定的户名为杨柳的银行账户；蔡春花在签订合同时一次性向周杰梅交付押金6400元。符舒明在该合同“业主”处签名。原告周杰梅提交的证据显示，蔡春花于2017年6月至2019年4月通过蔡富卓名下账户转账威格大厦1304房的租赁押金及该期间的租金至符舒明名下账户。蔡春花于2019年5月至同年12月通过蔡冬梅名下账户转账威格大厦1304房期间的租金至杨柳名下账户。2017年8月10日、10月15日，周杰梅分别收到符舒明转交威格大厦1304房、1607房、1608房的部分租金49900元、45000元，并向符舒明出具《收据》。2019年6月20日、10月18日、11月5日、11月20日，符舒明通过其儿子符凯霖名下账户先后五次向周杰梅转交威格大厦1304房、1607、1608房的部分租金共108000元。原告提交的《收款收据》、《缴款通知单》等证据显示，原告缴交了威格大厦1303号、1307号、1308号房屋于2018年5月至2020年2月期间的部分物管费、公共水电分摊费。本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉。综合原、被告的诉辩意见，本案审理的焦点是：原告周杰梅对法院的执行标的即位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，原告周杰梅请求不得执行上述房屋，需证明其已于本院查封上述涉案房屋之前签订真实、合法、有效的租赁合同，并占有使用该房屋。本案中，原告提交了其与涉案房屋产权人符舒明于2016年9月26日签订的《房地产租赁合同》，对应原告于签订合同当天和9月28日共支付80万元租金给符舒明的《收据》及银行转账凭证等证据，可以证实原告与符舒明签订的租赁合同意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，则原告与符舒明在本院查封上述房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同。其次，原告提交其与承租方蔡春花于2017年6月19日签订的《威格大厦1304房租赁合同》、收取符舒明转交蔡春花所交租金的收据和银行交易流水清单，以及结合原告缴交涉案房屋物管费、公共水电分摊费的《收款收据》、《缴款通知单》等证据，亦证实原告已占有使用涉案房屋。综上所述，原告提交的证据已证实其对位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋具有租赁权，享有足以排除强制执行的民事权益。因威格大厦1608号房屋不属林兴与孙蔓莉、符舒明一案的执行标的，原告请求确认其对该房屋享有租赁权不属本案的审理范畴。故原告的部分诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。第三人符舒明、孙蔓莉经本院合法传唤不到庭，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋。二、原告周杰梅于2016年9月26日至2034年9月25日期间对位于湛江开发区人民大道中51号之一威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋享有租赁权。三、原告周杰梅在2034年9月25日前对威格大厦1303号、1304号、1307号、1308号、1607号房屋享有阻止向受让人移交占有的权利。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10466元，由原告周杰梅负担466元，被告林兴负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  黄丽华人民陪审员  罗 心二〇二〇年六月十一日书 记 员  杨 童附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。