山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2020）晋0902民初107号   原告：贾某，男，1965年3月25日出生，汉族，住忻州市。   被告：忻州市清凉山物业有限责任公司，住所地忻州市忻府区利民中街****楼******。   法定代表人：何某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵某,该公司职工。   原告贾某与被告忻州市清凉山物业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日作出（2017）晋0902民初1339号民事判决，被告提出上诉，山西省忻州市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）晋09民终1143号民事裁定，撤销原判，发回重审。2019年6月14日，本院作出（2019）晋0902民初654号民事判决，被告再次提出上诉，山西省忻州市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）晋09民终1559号民事裁定，撤销（2019）晋0902民初654号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾某、被告忻州市清凉山物业有限责任公司委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告的购买库房协议；2、依法判决被告退还原告购房款12万元及利息（自2010年2月3日起至执行完毕止，按年利率24%计算）；3、依法判令被告赔偿原告库房装潢费69766元及利息（自2013年8月起至执行完毕止，利率按年息14.4%计算）；4、依法判令被告赔偿原告房租及违约金损失44571元；5、本案诉讼费由被告承担。本次审理中，原告申请将原诉讼请求第4项增加变更为依法判令被告赔偿原告房租、违约金及可得利益损失共计18.6万元。事实与理由：2010年1月25日，原告以年利率24%向米如星借款12万元，分两次向被告支付12万元购房款后，购得被告位于山西省忻州地区食品厂西侧的库房三间，依据被告制定的《库房出售办法》规定第三条“出售的库房不提供土地证，可办理房产证，办理费用由购买者负担”，第六条“库房四周现状出路不予改变”，原告即向被告交纳了办理房产证的费用，由被告为原告办理所购房屋的房产证，但至今也未能办理，且退回了办理费用。2010年由于原告所购库房的南邻楼房住户无理阻挠，强堵出路――在库房的出路处紧贴库房墙砌24墙一堵（此墙在当年冬天自行倒塌）致使原告及另三户购房者无法开门，隔内墙，库房未得到利用，造成原告一年的房租损失3间×6000元/间=18000元。2011年2月25日，原告与另三户同时购房者共同与李晋华签订《房屋租赁协议书》一份，将库房七间（原告3间，智改英2间，贾世涛1间，董银丽1间）一并出租给李晋华作办公、库房使用，租期一年（从2011年3月20日起至2012年3月19日止），年租金每间6000元，计4.2万元，另约定李晋华必须在协议签订之日一次性支付原告和另三户购房者一年租金4.2万元，原告和另三户购房者必须在2011年3月20日前完成库房的开门改造、接通水电等工作，并按时交付使用，逾期原告和另三户购房者应缴纳李晋华违约金2万元，并退还全部房租。2011年3月，原告所购库房的南邻楼住户在库房前（由东向西的第1间至第8间库房）的公用出路上焊铁栅栏，并在东西两面修建铁栅门，致使库房不能交李晋华使用。2011年4月10日，原告及另三位购房者按照约定退还李晋华全部房租4.2万元及2万元违约金（此结论在2011年9月19日忻府区人民法院判决书中明确李晋华出庭做证，情况属实）。涉及原告的金额是26571元。至此，造成原告2年的经济损失18000+26571=44571元。由于被告出售的库房未能办理房产证，且出路通行与相邻建房存在纠纷，无法通行，给原告造成严重的经济损失。被告的行为致使2012年3月25日当时正在中院审理的被告和另三户买房者的“排除出路妨碍物，赔偿经济损失”一案被发回重审（发回理由没有房产证无法决定产权，房产证办下来再行判决）。造成库房7年多来未能使用，达不到购房目的，只能退房，造成的经济损失，被告理应赔偿。原、被告就购房事宜和经济损失一事，一直交涉，但没有结果。为此提起诉讼。   被告辩称：1、房屋买卖合同依法不应予以解除。（1）根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，迟延履行导致合同目的无法实现或者义务人有其它违约行为致合同目的无法实现。双方已明确约定，办证费用由买受人承担。当时包括被被告在内的其它购买人购买涉案房屋后，均依法交纳了购房款及办证费，且被告均依法将涉案房屋交付给了购买人，涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利均由买受人行使，被告从未干涉。因房管部门收取的办证费用超出了被告交纳的办证费，被告通知其补交，因未补交，被告便退还了被告该项费用。其它购买人所购买的房屋也未予以办证。现原告主张被告有违约行为导致合同目的无法实现是与实际情况不符的。首先，被告没有任何违约行为；其次，原告只有按照房管部门的要求交纳足够的办证费用后，被告才有义务协助其办理房屋办证事宜，即原告系先履行义务一方，被告仅系协助其办理；最后，该房屋非违章建筑，只要原告交纳房管部门要求的办证费用就可办理产权证。因此，该买卖合同的目的系可以实现的，而非无法实现。（2）如若解除，将明显对被告不公平。七年来，均由原告对该房占有、使用、收益，七年后却解除合同，原告没有一分的损失，被告却丧失了七年来对该房屋的支配权，其直接损失与间接损失无法估量，这种结果明显对被告不公平。（3）原告行使解除权已超过了法定期间。《合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限不行使的，该权利消灭。”自合同成立自被被告诉讼，已七年。解除权系形成权，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，但是，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，走到了公平正义的反面。因此，被告认为，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。因为合同法第五十五条规定撤销权的行使期间为一年，而解除权与撤销权都属于形成权，因此参照此规定也比较合理；同时规定一年的期限是为了督促权利人及时行使解除权，这样不仅有利于尽早确定违约行为发生后的合同关系，而且可以防止权利人滥用权利给对方当事人带来不必要的担心和损失。2、原告所诉请的租金、违约金及装潢费用等损失与案涉房屋是否办理了房产证没有任何关系，对此被告不应承担赔偿责任。综上所述，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。   原告围绕其诉讼请求依法提交的证据有：1、库房出售办法复印件1份。2、收款收据复印件2支。3、（2011）忻民初字第438号民事判决书复印件1份。4、（2012）忻中民终字第206号民事裁定书复印件1份。5、（2017）晋0902民初852号民事裁定书复印件1份。6、起诉状复印件1份。7、2010年2月15日原告与曹沛然的《房屋租赁协议书》复印件1份、曹沛然收条复印件1份，2011年2月25日原告等人与李晋华的《房屋租赁协议书》复印件1份、李晋华收条复印件，证明租金及违约金损失。8、原告向米如星借款的借条复印件1份，证明购房资金存在利息损失。10、装修费清单、购买装修材料收条（据）复印件16支，证明装潢费损失。   本次审理中，原告提交账号户名×××贾某的中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明2013年6月25日，被告财务室人员将购房户办理房屋登记费用20000元退还原告。   根据当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月13日，被告制定《库房出售办法》，对位于原食品厂西侧的一栋库房面向社会出售。《办法》第3条：出售的库房不提供土地证，可办理房产证，办理费用由购买者负担。第6条：库房四周现状出路不予改变。2010年2月3日，原告向被告交清购房款12万元，购得被告位于山西省忻州地区食品厂西侧的库房三间。之后，原告将所购房屋进行了隔墙、装修，花费69766元。2013年，原告向被告交纳了办理房产登记的费用，因该房没有出路不能办理房屋所有权证，故被告将费用退还原告。   2010年8、9月份间，原告因所购库房出路问题与南邻楼房住户李艳红等发生纠纷，2011年5月17日向本院起诉李艳红等要求排除妨碍，本院作出（2011）忻民初字第438号民事判决书。宣判后，李艳红等不服判决提起上诉，忻州市中级人民法院以原审认定事实不清、证据不足，以（2012）忻中民终字第206号民事裁定书裁定撤销原判，发回本院重审。重审中，原告于2017年7月18日撤诉。   2010年2月15日原告与曹沛然签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于忻州市利民中街7号忻州市清凉山物业小区院内库房3间（从东数第四、五、九间）一并出租给曹沛然使用，租期一年（从2010年3月18日起至2011年3月19日止），年租金每间6000元，三间计18000元。原告必须在2010年3月18日前完成库房的开门改造，接水电等工程，按时将房屋交付给曹沛然使用，原告如不能按时交付房屋，应付给曹沛然违约金5000元，并退还全部房租。后因原告与南邻楼住户就出路问题发生纠纷，不能交曹沛然使用库房，2010年7月28日，原告退还曹沛然租金和违约金共计23000元。   2011年2月25日原告与另三户同时购房者共同与李晋华签订《房屋租赁协议书》一份，约定将库房七间（原告3间，智改英2间，贾世涛1间，董银丽1间）一并出租给李晋华作办公、库房使用，租期一年（从2011年3月20日起至2012年3月19日止），年租金每间6000元，计42000元，另约定李晋华必须在协议签订之日一次性支付原告和另三户购房者一年租金42000元，原告和另三户购房者必须在2011年3月20日前完成库房的开门改造、接通水电等工作，并按时交付使用，逾期原告和另三户购房者应缴纳李晋华违约金20000元，并退还全部房租。因原告与南邻楼住户就库房出路问题发生纠纷，致使库房不能交李晋华使用，2011年4月10日，原告及另三位购房者按照约定退还李晋华全部房租42000元及20000元违约金，涉及原告的金额共计26571元。   2013年，原告向被告交纳了办理房产证的费用，因该房没有出路不能办理房屋所有权证，故被告将费用退还原告。   本院认为，原、被告属房屋买卖合同关系。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让应依法进行登记，未经登记的，不发生物权效力。原告从被告购买的房屋应当依法进行产权登记，但因房屋没有出路不能登记并且因没有出路导致原告无法对所购买房屋行使处分、收益等物权权利，无法实现购房目的，原告请求解除双方的合同符合法律规定，本院予以支持。被告关于应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”确定解除权行使期限的抗辩理由没有相应的法律依据支持；且原告购买该房屋后，在行使物权遇到障碍后起诉李艳红等人，即表示原告一直在主张物权权利，但因为没有房产证等有效证据，致使该排除妨碍案件以原告撤诉结案，但原告在撤诉后又提起本案诉讼，应当认定原告在合理期限内行使了解除权。被告关于原告已过解除权期限的抗辩理由无法律依据和事实依据支持，本院不予采纳。   原告与被告的购买库房协议解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据合同的履行情况，应由原告返还被告房屋，被告返还原告购房款及孳息。原告请求按照年利率24%计算损失因所举证据不充分，本院不予支持。依据法律规定，被告应赔偿原告因不能实现购房目的遭受的可得利益损失，结合原告可收取租金金额，本院酌情按照每间每年6000元租金计算至合同解除之日止，共1859450元（18000元/年×10年）。原告对房屋进行装潢后不能实际使用，装潢费为不能实现购房目的遭受的直接损失，被告应当予以赔偿。被告关于不赔偿租金、违约金等损失的辩论意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条规定，判决如下：   一、被告忻州市清凉山物业有限责任公司与原告贾某的购买库房合同自本判决生效之日起解除。   二、被告忻州市清凉山物业有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告贾某购房款12万元及利息，利息从2010年2月3日起计算至执行完毕之日止，其中，从2010年2月3日起至2019年8月19日止的利息，利率按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至执行完毕之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   三、被告忻州市清凉山物业有限责任公司在本判决生效后十日内，赔偿原告贾某可得利益损失185940元。   四、被告忻州市清凉山物业有限责任公司在本判决生效后十日内，赔偿原告贾某装潢费损失69766元。   五、驳回原告贾某的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6936元，由被告忻州市清凉山物业有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判长 杜爱红   审判员 冯利平   审判员 刘聪明     二0二0年六月四日   书记员 王丰玉