四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1616号 原告：王婷婷，女，汉族，生于1985年8月18日，大学文化，公务员，户籍地：四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中置信投资有限公司，住所地：四川巴中经济开发区桥河路**。统一社会信用代码：91511900056080919H。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 原告王婷婷诉被告巴中置信投资有限公司（以下简称“置信投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婷婷、被告巴中置信投资有限公司法定代表人尹强之委托诉讼代理人邓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟办理初始产权违约金暂计算3500元；2、判令被告支付延迟办理产权转移登记违约金暂计算15000元；3、被告承担本案诉讼费。 事实及理由：原、被告于2013年7月8日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告在建的位于巴州区，房屋面积108.8平方，房屋总价款为423014.00元，交房日期为2015年5月31日。买卖合同生效后，原告按约定交付了首付款并办理了贷款，到2015年6月3日，被告在不符合交房条件的情况下，通知原告交房，且在交房流程表中要求必须先交清相关费用，才能查证和验房，其行为严重违背了《商品房买卖合同》第十一条、第十二条、第十三条的约定，且被告至今仍未取得房屋产权初始登记，根据《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”被告应当向原告支付违约金暂计算3500元，（以已交房款423014为基数，自2016年6月1日起暂计算至起诉之日）。 被告至今仍未向原告办理产权转移登记，根据《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的。双方同意按照下列第（1）（2）种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告选择不退房，被告于2015年6月3日向原告交付了商品房，并向原告收取了办理《房屋不动产权证》、维修基金等费用共计14852元，由于被告原因，导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为显属违约，被告应当按照合同约定向原告支付违约金暂计算15000元（以已交房款423014元为基数，从2016年11月17日开始计算，暂计算至2020年1月2日），为了维护原告合法权益诉至本院，要求实现其诉请。 被告置信投资公司辩称：一、被答辩人所述不实：双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。施工过程中，群众多次违法阻工，经相关部门协调多次才得以解决，答辩人为了按期交房加班加点施工，经过多方努力按期交房。二、答辩人已取得房屋产权初始登记：1、双方签订《商品房买卖合同》时办理了房屋产权登记需要的资料，根据相关法律规定，并非我方不办理房屋初始登记，而是政府政策调整导致不能按时办理。2、根据签订的补充协议中第八条第三款、第四款约定的内容，并非答辩人违约，系政府政策调整，我方不应承担违约责任；3、办理初始登记系办理到答辩人名下与被答辩人没有法律意义上的利害关系。三、已办理不动产权证：1、补充协议第八条第六款约定的内容，是5年内办理，现在时间没有到，不存在违约；2、2016年3月24日政府规定两证合一，双方没有重新对不动产权证的办理时间进行约定，故不存在违约；3、答辩人已经为被答辩人办理了不动产权证，被答辩人在2020年4月20日领取了不动产权证，综上，请求驳回原告的诉请。 经审理查明：原、被告于2013年7月8日就位于置信·逸都花园B区1栋12楼6号的房屋签订《商品房买卖合同》，及其补充协议、商品房买卖合同之附件八，约定：建筑面积108.8平方米，总价423014元。 同时约定：1、出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施包括上水、下水、电、燃气、电话、光纤（有线）电视等于2015年5月31日达到使用条件或达到买受人可自行申请开通的条件；其他设施即公共绿地、公共道路于2015年5月31日达到使用条件。 3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 4、该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。 5、出卖人应当在2016年5月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照第1种方式处理，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 6、商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）具体约定详见附件八。 7、商品房买卖合同之附件八约定：......第五条、关于买卖合同第二十条的补充约定，该商品房所在楼栋的权属证明未在买卖合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两项违约金不做累加，由出卖人选择承担其中一种违约金。 8、《商品房买卖合同》补充协议就相关权利义务等进行了约定，其中第八条约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证；如因出卖人的自身原因未能在该期间办理完毕，则买受人有权在延期后15日内选择退房，如买受人不选择退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权证的权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证之日起15日内付清。 同时查明：2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明：“……二、登记区域实施不动产登记的区域为巴中市巴州区、恩阳区、巴中经济开发区辖区范围。自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”。 另查明：根据被告提供的证据显示，原告已于2020年4月20日取得不动产证书，原、被告对此无异议。 因上述房屋的延期办理产权的问题，致使原告起诉来院，提出上列请求。审理中，本院向原告核实了其因延迟办证的相关损失，原告向法庭陈述其因延期办证而导致其装修信用贷的利息高于有房屋产权的贷款利息损失，并向法庭提交了其装修信用贷款的账单，因双方争议较大，致使调解未能成功。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同之附件八》、庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同之附件八》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张被告支付延迟办理初始登记违约金的问题。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定了其办理初始登记，出卖人应当在2016年5月31日取得该商品房的权属证明，经审理查明，被告取得初始登记时间为2018年6月29日取得，但是被告向本院提交了2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”，被告虽未在约定时间内办理初始产权登记但是根据原、被告之间约定的《商品房买卖合同》补充协议就相关权利义务等进行了约定，其中第八条约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任。本院认为，原、被告之间约定了其因国家政策原因而导致不能按期办证，不能归责于被告方，双方应当按照合同约定履行，故，对于原告主张被告支付延迟办理初始产权登记的请求，本院不予支持。 关于原告主张延迟办理不动产权证的违约金问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了逾期未办理房屋权属转移登记的违约责任，第二十条约定了：“在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书”后又在其《商品房买卖合同》补充协议第八条约定了：“出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证”，在政府主管部门出台的政策要求房屋所有权证和国土使用证书两证合一的情况下，原、被告均有义务进行重新协商，但原、被告未再对办理不动产登记及证书的时间进行约定，导致本院无法认定被告的违约行为。按照约定被告应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证，其约定的办理期间尚未届满，且原告于2020年4月20日取得了不动产产权证书，故，对于原告主张被告支付延期办理转移登记的违约金的请求，不符合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告王婷婷的诉讼请求。 本案受理费130元，由原告王婷婷承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二〇年六月十五日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞