福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终578号 上诉人（原审原告）：王祥茂，男，1953年12月21日生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 上诉人（原审原告）：林爱月，女，1953年12月30日生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 共同委托诉讼代理人：郑彩，福建人文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏毓翰，男，1947年10月25日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈冰，女，1949年7月9日生，汉族，住福建省福安市，系苏毓翰妻子。 上诉人（原审被告）：陈冰，女，1949年7月9日生，汉族，住福建省福安市。 上诉人王祥茂、林爱月、苏毓翰、陈冰因排除妨害纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2019）闽0981民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王祥茂、林爱月的共同委托诉讼代理人郑彩，苏毓翰的委托诉讼代理人暨上诉人陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王祥茂、林爱月上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持租金损失的诉求。事实及理由：一、租金损失主张有事实依据。房屋为两层建筑共8间房屋。现状是苏毓翰、陈冰一直占有、使用二楼房屋。一楼四间王祥茂、林爱月受让前苏毓翰、陈冰已出租，受让后已出租四间的租金由王祥茂、林爱月收取。2017年至2018年间，原承租人没有续租，改由王祥茂、林爱月名义出租，故已形成事实上分割，即王祥茂、林爱月占有、使用一楼四间房间，苏毓翰、陈冰占有、使用二楼房间。2018年8月，苏毓翰、陈冰强行赶走王祥茂、林爱月的承租户，将大门换锁，导致王祥茂、林爱月无法进入房屋也无法行使出租权益，造成王祥茂、林爱月的经济损失事实客观存在。王祥茂、林爱月主张租金损失参照2017年该地段房屋租金价格按每间230元标准，4间房屋每月租金损失920元从2018年8月10日计算至实际停止侵害之日止有事实依据。二、主张租金事实有法律依据。一审已查明苏毓翰、陈冰将房屋大门门锁更换且拒绝将钥匙交给王祥茂、林爱月。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。民法通则第117条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”；第134条第1款规定的承担民事责任的方式包括赔偿损失。王祥茂、林爱月作为物权人，享有物权被侵害导致金钱损失的赔偿请求权。若未支持租金损失主张，苏毓翰、陈冰不用考虑后续金钱赔偿，那么排除妨害一节得不到有效执行，达不到定纷止争的效果。 苏毓翰、陈冰辩称，苏毓翰、陈冰起诉王祥茂、林爱月解除房屋买卖合同纠纷一案虽经一、二审判决，但是错误判决，福建省高级人民法院正就苏毓翰、陈冰的再审申请进行审查。一、王祥茂、林爱月诉称地上建筑物没有具体分割属实，印证了苏毓翰、陈冰所说的“地上建筑物后期的一半购房款（30万元）和房屋土地部分的购房款，王祥茂、林爱月至今没有支付”的事实。因为没有具体分割，所以不存在苏毓翰、陈冰占有二楼，王祥茂、林爱月占有一楼事实。一楼出租可以增加苏毓翰、陈冰经济收入，苏毓翰、陈冰没有反对，当然也就不可能将承租户突然赶走。承租户搬走的原因，最大可能是房屋所在地因需要建设一座桥梁直通对岸，政府马上要征地拆迁，承租户为了避免到时措手不及，所以提前搬离。也正因为建设桥梁规划需要，目前该范围内所有房屋根本没有人承租。二、房屋地上部分分割登记只是履行合同约定的行为，并不是完全物权变动行为，并不表示王祥茂、林爱月享有该房地产50%部分的完全产权。王祥茂、林爱月只有在支付全部购房款后才享有相应份额的完全物权权利。王祥茂、林爱月不享有物权，当然无权请求租金。即使有权请求租金，房屋因建设规划需要拆迁从原承租人搬出后至今无人承租，没有租金收入，当然无租金损失。再退一万步来讲，即使有租金收入，苏毓翰、陈冰也是至少占四分之三份额。综上，王祥茂、林爱月请求赔偿租金损失没有事实和法律依据，应予驳回。三、苏毓翰、陈冰提出的返还租金的反诉与本诉的第2项诉讼请求不仅系基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，而且反诉与本诉的第2项诉讼请求系基于相同事实，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，依法应当合并审理。依据王祥茂、林爱月民事诉状自认月租金为920元，出租期间为从2017年4月15日至2018年8月10日，累计出租期间为15个月又25天，所得租金为920元/月×（15+25/30）月=14567元，上述租金全部被王祥茂、林爱月侵吞。虽然王祥茂、林爱月不享有物权，但毕竟支付了前期购房款30万元，按房屋包括地上建筑物和土地部分实际价格120万元计，30万元占全部房屋价值1/4，苏毓翰、陈冰自愿将该1/4部分租金作为王祥茂、林爱月已付购房款收益，则其余部分租金14567元×（1-1/4）=10925元王祥茂、林爱月应当返还。综上，请求驳回王祥茂、林爱月的全部诉讼请求，支持苏毓翰、陈冰的反诉请求。 苏毓翰、陈冰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回王祥茂、林爱月的诉请。2、撤销一审裁定，受理并支持苏毓翰、陈冰一审反诉请求，即判令反诉被告王祥茂、林爱月返还反诉原告苏毓翰、陈冰被侵占的租金10925元。事实及理由：一、一审认定苏毓翰、陈冰侵害王祥茂、林爱月合法权益没有经过调查，是对房产证书的狭隘理解，且违背公序良俗。本案起源于双方房屋买卖合同。房屋买卖只是对地上部分建筑物的50%产权进行买卖，房屋土地部分双方另行订立合同。按照已订立的地上部分建筑物的买卖合同约定，王祥茂、林爱月作为买受人在支付一半款项30万元时就办理房产分割登记，因此分割登记只是履行合同约定行为，并不是完全物权变动行为，并不表示王祥茂、林爱月享有该房地产50%部分的完全产权。王祥茂、林爱月只有在支付全部购房款后才享有相应份额的完全物权权利。司法实践或现实生活中物权登记在某个人名下并不代表该个人就一定享有物权，典型例子就是民间借贷中的让与担保制度。同理本案房地产地上部分50%的产权登记在王祥茂、林爱月名下，并不能当然认定王祥茂、林爱月就享有对应份额的物权。二、大门换锁是王祥茂、林爱月的儿子将苏毓翰、陈冰房子大门锁眼堵塞，才不得已为之。王祥茂、林爱月一方堵锁眼的行为表明是他们不想进入房屋，不想通行，妨害苏毓翰、陈冰的通行。一审判决反过来让苏毓翰、陈冰恢复对王祥茂、林爱月的通行，无疑纵容不良行为，违背公序良俗。三、一审对苏毓翰、陈冰的反诉不予受理违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，一审裁定应予撤销。一审法院认为苏毓翰、陈冰反诉请求是要求返还租金，而本诉为妨碍纠纷，与反诉不属同一法律关系是片面和错误。排除妨碍纠纷只是案由。案由只能尽量或者主要地反映案件法律关系，不能等同于案件法律关系。王祥茂、林爱月第二项诉讼请求要求苏毓翰、陈冰赔偿房屋租金损失，因此一审存在房屋租金纠纷法律关系，基于此苏毓翰、陈冰提出返还租金的反诉请求与本诉第二项诉讼请求系基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，完全符合反诉条件。根据《民事诉讼法司法解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”规定，应当合并审理。一审对反诉请求不予受理严重违反民事诉讼程序规定，应当撤销并予以受理。 王祥茂、林爱月辩称：首先，原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其次，应驳回苏毓翰、陈冰的第二项上诉请求，即反诉请求不予受理的民事裁定属于不能上诉的民事裁定。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百三十三条第三款规定：“反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”。该《意见》明确了反诉裁定不予受理应另行起诉，且不得上诉。另一方面，2014年5月26日，福建省高级人民法院立案一庭就立案审判中出现的问题提出如下意见：对被告提出的反诉，人民法院可以根据案件的具体情形作出合并或者不予合并审理的决定。人民法院决定不予合并审理的，应当告知当事人另行起诉，或者直接对该起诉另案受理。对反诉决定不予合并审理的，一般以通知书的形式告知当事人。一审法院以裁定的方式作出的，该裁定系不准上诉的裁定。一审法院裁定不予受理苏毓翰、陈冰反诉请求，符合法律规定和法院内部工作意见，亦未剥夺苏毓翰、陈冰诉讼权利。最后，关于房屋是否涉及土地使用权一并出售的问题。其一，双方签订《房屋买卖协议》虽未就房屋所有权、土地使用权分别出售有明确意思表示，但在该协议第一条甲方（苏毓翰、陈冰）声明中有载明原始土地证编号，……并保证符合房地产交易的有关规定……，由此可以看出双方房屋买卖包括土地使用权在内。其二，根据我国“房随地走，地随房走”的房地一体化制度，结合交易习惯及合同目的，双方约定转让50%房产，讼争房屋土地使用权作为不可分割的组成部分。理所当然亦为买卖合同的标的。根据《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。其三，房屋土地使用权于2014年12月19日颁证，房屋所有权证于2014年12月20日颁证，均由苏毓翰、陈冰协助过户。如果当时存在苏毓翰、陈冰所说情况，存在人民币90万元的合同价款（占到所谓合同价款120万元的四分之三）未支付，苏毓翰、陈冰怎么愿意配合王祥茂、林爱月办理两权证。为此苏毓翰、陈冰提出房屋不涉及土地使用权出售的主张不能成立，不予支持。综上，应驳回苏毓翰、陈冰所有上诉请求。 王祥茂、林爱月向一审法院提出诉讼请求：1、苏毓翰、陈冰停止侵害、排除妨害、恢复王祥茂、林爱月对讼争房屋的通行；2、苏毓翰、陈冰按每月920元的标准赔偿王祥茂、林爱月房屋租金损失（从2018年8月10日起至实际停止侵害之日止）。 一审法院认定事实：涉案房屋的门牌号曾为韩阳镇上文昌××弄××号，后经公安部门调整现变更为福安市××路××号。2014年10月26日，苏毓翰、陈冰与王祥茂、林爱月签订《房屋买卖协议》，约定苏毓翰、陈冰将位于韩阳镇上文昌××弄××号（福安市××路××号）房屋的50%产权以60万元的价款转让给王祥茂、林爱月。2014年11月20日，苏毓翰、陈冰将涉案房屋50%的产权进行变更登记到王祥茂、林爱月名下，即王祥茂、林爱月各占涉案房屋所有权的25%份额（所有权证号：××-1、××-2）。2018年8月，陈冰通过发短信方式向王祥茂催讨购房款。2018年9月，苏毓翰、陈冰将涉案房屋的大门门锁更换，且拒绝将钥匙交付王祥茂、林爱月。2019年1月，苏毓翰、陈冰起诉要求王祥茂、林爱月偿还购房款30万元及利息，一审法院于2019年3月29日作出（2019）闽0981民初6009号民事判决，判决驳回苏毓翰、陈冰的诉讼请求。宣判后，苏毓翰、陈冰提出上诉，宁德市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）闽09民终852号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年7月4日生效。此后，苏毓翰、陈冰仍未将大门钥匙交付王祥茂、林爱月。另查明，涉案房屋共二层，一层的房间在王祥茂、林爱月取得房屋所有权份额前，由苏毓翰、陈冰出租给他人使用。2017年开始由王祥茂、林爱月出租给他人使用。 一审法院认为,物权的行使应当遵守法律，不得损害公共利益和他人合法权益；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或消除危险。王祥茂、林爱月取得涉案房屋50%的份额，与苏毓翰、陈冰均为涉案房屋的共同所有人，现苏毓翰、陈冰未经二人同意擅自更换门锁，且拒绝将钥匙交付王祥茂、林爱月，导致王祥茂、林爱月不能正常行使涉案房屋该有的物权，其行为已侵害王祥茂、林爱月的合法权益，王祥茂、林爱月要求苏毓翰、陈冰停止侵害、排除妨害、恢复王祥茂、林爱月对涉案房屋的通行，符合法律规定，予以支持。因王祥茂、林爱月、苏毓翰、陈冰均系涉案房屋的按份共有人，王祥茂、林爱月要求苏毓翰、陈冰赔偿房屋租金损失涉及涉案房屋的分割、利用问题，结合庭审中双方当事人陈述的内容以及王祥茂、林爱月提供的《房屋租赁合同》，虽可证实涉案房屋一层在2017年始由王祥茂、林爱月出租他人使用并收取租金，但不能证实苏毓翰、陈冰实施侵权行为时该房屋处于出租状态，且双方既未对涉案房屋进行具体分割，又未对案涉房屋的利用进行明确约定，各共有人对涉案房屋均有管理的权利和义务，故对王祥茂、林爱月要求苏毓翰、陈冰赔偿房屋租金损失的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第十七条、第三十五条、第三十九条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、苏毓翰、陈冰应于判决生效之日立即停止侵害、排除妨碍，恢复王祥茂、林爱月对福安市××路××号房屋的通行；二、驳回王祥茂、林爱月的其他诉讼请求。案件受理费76元，由王祥茂、林爱月共同负担38元，苏毓翰、陈冰共同负担38元。 二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实无异议，对无争议事实本院予以确认。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：一、一审判决苏毓翰、陈冰排除妨碍是否正确。根据案涉房屋所有权证记载内容，可认定王祥茂、林爱月、苏毓翰、陈冰均为房屋所有人，双方理应合理行使各自权利。苏毓翰、陈冰未经王祥茂、林爱月同意更换门锁且拒绝将钥匙交付王祥茂、林爱月，导致王祥茂、林爱月不能正常行使物权，该行为已侵害了王祥茂、林爱月的合法权益。一审判决苏毓翰、陈冰停止侵害、排除妨害、恢复王祥茂、林爱月对房屋的通行并无不当。二、王祥茂、林爱月关于租金损失的主张能否成立。苏毓翰、陈冰2018年8月将房屋大门锁住。王祥茂、林爱月一审提供的房屋租赁合同记载租赁期间至2018年3月，也就是说王祥茂、林爱月提供的证据不能证实苏毓翰、陈冰在实施侵权行为时案涉房屋处于出租状态。何况双方既未对房屋进行具体分割，也未对房屋利用情况进行明确约定。综上，一审判决驳回王祥茂、林爱月要求苏毓翰、陈冰赔偿租金损失的诉请亦无不妥。另，苏毓翰、陈冰一审递交反诉状，一审法院于2019年10月30日裁定不予受理。苏毓翰、陈冰在2019年11月7日收到裁定书，但于2020年4月23日提出上诉，对此本院不予审查。 综上所述，本院认为，王祥茂、林爱月、苏毓翰、陈冰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由王祥茂、林爱月负担38元，由苏毓翰、陈冰负担38元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇二〇年六月十七日 书记员 林美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。