江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初7457号原告（申请执行人）：江苏广宇建设集团有限公司，统一社会信用代码91321282732498545B，住所地在靖江市江平路**。法定代表人：蔡永进，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶光华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告（案外人）：张辉，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：宋长兴，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贺，江苏智临律师事务所律师。被告（被执行人）：南京源久房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132011476210675XB，住，住所地在南京市雨花台区花神大道**/div>法定代表人：商红军，该公司董事长兼总经理。原告江苏广宇建设集团有限公司（以下简称广宇公司）、被告张辉、被告南京源久房地产开发有限公司（以下简称源久公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案之后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广宇公司的委托诉讼代理人叶光华、颜瑞，被告张辉的委托诉讼代理人张贺到庭参加诉讼，被告源久公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广宇公司与源久公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月1日作出（2016）苏0114民初692号民事判决书。该法律文书生效后，广宇公司向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0114执960号。2019年9月19日，本院作出（2019）苏0114执960号执行裁定书查封源久公司名下位于江苏省南京市雨花台区不动产，当日，南京市不动产登记中心协助查封。2019年9月29日，本院作出执行裁定书评估拍卖上述房产。案外人张辉提出异议后，本院于2019年11月22日作出（2019）苏0114执异69号执行裁定书，中止江苏省南京市雨花台区不动产的执行。广宇公司向本院提出诉讼请求：对执行标的物“南京市雨花台区”房屋许可执行；本案诉讼费用由张辉、源久公司承担。事实和理由：广宇公司认为（2019）苏0114执异69号执行裁定书错误，张辉的执行异议不成立：1、张辉购买执行标的物不符合“系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件；2、张辉未办理房屋登记不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，张辉与源久公司于2016年1月14日即签订了《南京市商品房现售合同》并支付了房款，但张辉直到2019年9月才办理不动产登记手续，其对执行标的物未办理过户登记有不可推卸的责任；3、执行裁定认定执行标的物已经属于张辉所有错误，物权归属应当以登记为准，执行标的物至今仍未登记在张辉名下，《南京市商品房现售合同》已经于2018年3月26日登记为“确认完成”仅为合同的备案登记，并非不动产登记，张辉支付全部房款并实际占有执行标的物仅为取得物权期待权的部分条件而非全部条件，张辉对执行标的物未办理不动产登记具有过错而不符合保护物权期待权的条件。综上（2019）苏0114执异69号执行裁定书错误，请求判如所请。张辉答辩称，房屋已经由张辉购买并合法占有，张辉并未主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，故广宇公司提出的事实与本案无关联性；张辉于2016年1月16日与源久公司签订《南京市商品房现售合同》并全额支付房款，但源久公司于2018年左右才交付房屋，房屋的交付亦未按照约定，故张辉并无过错。综上，请求驳回广宇公司的全部诉讼请求。源久公司未作答辩。经本院审理查明：2013年10月9日、2013年11月2日、2013年11月8日，张辉分别向源久公司支付40万元、200万元、360万元。其中360万元款项备注为“购置款”2014年3月31日、2014年1月23日、2014年4月30日、2014年7月17日，张辉通过其个人会计陈某1向源久公司转账七次，共计680万元，前五笔转账中，陈某1备注为“投资款”；2015年9月21日，陈某1使用其父亲陈某2的银行卡向源久公司转账84187元。上述转账共计12884187元。2015年12月8日，张辉向源久公司支付150万元，备注为购房装潢款（样板房）。张辉在庭审中陈述涉案南京市雨花台区为样板房，该款项为向源久公司支付的样板房装修款。2016年1月14日，源久公司向张辉开具销售不动产统一发票，载明不动产名称为xx小区二期，销售的不动产楼牌号为xx室，金额为6468847元。2016年1月15日，张辉与源久公司签订《商品房现售合同》，合同约定源久公司将其开发位于南京市雨花台区的不动产出售给张辉所有，合同第三条约定，张辉应于2013年10月12日前向源久公司支付定金50万元整；合同第四条约定，房屋总价款为6468847元；合同第五条约定，张辉应于2015年10月12日前支付总价款6468847元。南京市房产交易与不动产登记综合收件单载明，江苏省南京市雨花台区不动产，转让方为源久公司，受让方为张辉，签约时间为2016年1月14日。另经南京市政务服务中心交易登记大厅网上房地产登记信息查询，涉案房屋于2018年3月26日“现售合同管理”登记为“确认完成”。2019年3月16日，张辉与徐州雄天装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定由徐州雄天装饰工程有限公司对案涉房屋进行装饰装修，约定工程造价暂计24万，最后以实际结算单为准，并于2019年4月29日向徐州雄天装饰工程有限公司的法定代表人账户支付了装潢款20万元。2019年4月13日，张辉就案涉房屋向江苏宏图物业管理有限公司缴纳了31008.6元的物业费。同时，缴纳了2018年12月31日之前的公摊水电费938.58元。另查明，张辉名下另登记有雨花台区xx室房屋，该房屋亦自源久公司处购买，价款为6340478.9元。张辉在庭审中陈述，除150万元装修款外，其及其委托陈某1、陈某2向源久公司支付的12884187元款项即为该套房屋及讼争房屋的购房款。经计算，两套房屋款项合计应为12809325.9元。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张辉与源久公司在讼争房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，张辉及委托人向源久公司已经支付的款项超过两套房屋总价款，广宇公司认为陈某1向源久公司支付的部分款项中备注为投资款，并非涉案房屋购置款项，现陈某1已经到庭作出说明，表明张辉向其表述的信息为支付购房款，但陈某1本人认为款项数额较大故备注为投资款，现广宇公司认为上述款项并非购房款但并无其他证据予以佐证，故上述款项应为房屋购置款。现张辉已经向源久公司支付了讼争房屋南京市雨花台区不动产的全部房款，并在讼争房屋被法院查封前向物业公司缴纳了2017年1月1日至2019年12月31日的物业费及公摊电费，委托装修公司对房屋进行了装修，张辉对该房屋已经实际占有。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。张辉已经符合“业主”的界定，但因其尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对涉案房屋的处分权能受到一定限制，基于房屋买卖合同享有的一般债权已经转化为其对讼争房屋享有的物权期待权，张辉对该房屋已经具备了物权的实质性要素，张辉可以合理预期通过不动产登记将物权期待权转化为物权。综上，张辉对讼争房屋所享有的权利在内容及效力上已经超过了广宇公司享有的普通金钱债权，在无证据证明张辉物权期待权的取得有瑕疵或者存在适法性问题的情况下，应当优先于广宇公司普通金钱债权予以保护。本案中，张辉虽主张其与源久公司因房屋质量问题以及张辉本人非在南京居住等情况，未办理房屋过户登记。对此，本院认为，上述原因并非客观上无法排除，张辉未办理房屋过户登记的主要原因在于其自身怠于行使权利，购买房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，造成司法资源的浪费，应承担相应的法律责任，结合本案实际情况，本案诉讼费用57082元由张辉承担。源久公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，由此带来的不利后果，由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江苏广宇建设集团有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费57082元，由被告张辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李书剑人民陪审员  闻 强人民陪审员  李 茹二〇二〇年六月二十八日法官助理夏雨书记员龙菲菲