文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3655、3657-3659、3663、3665-3668、3670、3671、3673-3678、3680-3682、3687、3690、3694、3696-3698号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：东莞市金贤房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇白濠村白濠大道。法定代表人：刘任庭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：东莞市厚街房地产公司。住所地：广东省东莞市厚街商贸中心**。法定代表人：王敬忠。委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尹美松等人（详细信息见附表）。再审申请人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤公司）、东莞市厚街房地产公司（以下简称厚街公司）因与被申请人尹美松等人商品房销售合同纠纷系列案，不服广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终13729号等26案民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金贤公司、厚街公司申请再审称：（一）案涉《商品房买卖合同》约定的交房标准为“该商品房验收合格”，是指金贤公司、厚街公司已取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二审判决认定案涉交房标准适用《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，并据此认定案涉逾期交房违约金计算至案涉商品房所在项目取得竣工验收备案证书前一日错误。（二）尹美松等人付清全部购房款、违约金及其他税费前，金贤公司、厚街公司延长交房期限，符合《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定。（三）金贤公司、厚街公司就案涉商品房迟延交付问题已与尹美松等人协商处理，金贤公司、厚街公司通过减免物业管理费换取尹美松等人不追究逾期交房违约责任。尹美松等人诉讼请求金贤公司、厚街公司支付逾期交房违约金，违背诚实信用原则，不应支持。（四）尹美松等人已在案涉房屋取得工程竣工验收备案证书前收楼，视为接受了收楼瑕疵，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，金贤公司、厚街公司无需再向业主支付收楼后的违约金。综上，请求再审。本院经审查认为，本系列案系商品房销售合同纠纷。根据当事人的申请再审意见，本系列案应审查的主要问题是:（一）金贤公司、厚街公司能否因尹美松等人逾期偿还购房借款主张迟延交房。（二）逾期交房违约金计算期间的确定。关于金贤公司、厚街公司能否因尹美松等人逾期偿还购房借款主张迟延交房的问题。尹美松等人采用一次性付款方式付清全部购房款并向金贤公司借款支付部分首期款，即在尹美松等人向金贤公司借款的同时，就应视为尹美松等人已经支付了全部购房款。而且，借款合同关系不同于商品房销售合同关系，案涉商品房销售合同也未约定尹美松等人逾期清偿借款合同项下借款时金贤公司、厚街公司可以顺延交房。因此，金贤公司与厚街公司以尹美松等人逾期偿还借款的行为作为其逾期交房的抗辩，理据不足，二审判决不予采纳并无不当。关于逾期交房违约金计算期间的确定问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。案涉《商品房买卖合同》约定的交房标准为“该商品房验收合格”，明显低于上述法定交房标准。二审判决认定案涉逾期交房违约金自合同约定的交房日期之次日起计算至案涉商品房所在项目取得竣工验收备案证书前一日止，并无不当。尹美松等人虽已在案涉房屋取得竣工验收备案证书前收楼，但金贤公司、厚街公司未举证证明尹美松等人在明知案涉商品房未取得竣工验收备案证书的情况下仍同意接收案涉商品房，二审判决不采纳金贤公司、厚街公司关于无需支付收楼后违约金的诉讼主张，亦无不妥。金贤公司、厚街公司主张由于其减免尹美松等人的物业管理费，尹美松等人承诺不再追究逾期交房违约责任，但未提供书面协议或其他证据予以证明，二审判决不采纳其前述主张，亦无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市厚街房地产公司的再审申请。审判长  余洪春审判员  王红英审判员  钟锦华二〇二〇年六月三十日法官助理吴小语书记员李艳丽附表：            序号              申请再审案号              二审案号              被申请人信息                        1              （2020）粤民申3655号              （2019）粤19民终13749号              尹美松，女，1974年7月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区                        2              （2020）粤民申3657号              （2019）粤19民终13753号              许智平，男，1980年12月12日出生，汉族，住江西省赣州市                        3              （2020）粤民申3658号              （2019）粤19民终13728号              朱绍云，男，1984年9月19日出生，汉族，住江西省吉安市                         4              （2020）粤民申3659号              （2019）粤19民终13726号              钟树周，男，1970 年12月19日出生，汉族，住广东省始兴县                        5              （2020）粤民申3663号              （2019）粤19民终13733号              郑秀芬，女，1976年6月1日出生，汉族，住广东省揭阳市                        6              （2020）粤民申3665号              （2019）粤19民终13757号              黄飞杰，男，1989年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市                        7                    （2020）粤民申3666号              （2019）粤19民终13754号              曾晓明，女，1975年10月30日出生，汉族，住四川省开江                              8              （2020）粤民申3667号              （2019）粤19民终13745号              梁志雯，女，1986年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市                        9              （2020）粤民申3668号              （2019）粤19民终13746号              梁建波，男，1978年7月18日出生，壮族，住广东省东莞市                        10              （2020）粤民申3670号              （2019）粤19民终13744号              翟朝雄，男，1982年10月17日出生，汉族，住广东省东莞市                        11              （2020）粤民申3671号              （2019）粤19民终13742号              梁城考，男，1979年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区                              12              （2020）粤民申3673号              （2019）粤19民终13771号              唐红燕，女， 1987年1月 12日出生，汉族，住湖南省衡南县                                    13                    （2020）粤民申3674号              （2019）粤19民终13741号              赵龙，男，1988年4月3日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区                                     14                    （2020）粤民申3675号              （2019）粤19民终13743号              章小华，男，1981年9月6日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇      郑蕊，女， 1982年4月22日出生，汉族，住河南省遂平县                              15              （2020）粤民申3676号              （2019）粤19民终13769号              卢海超，男，1981年6月5日出生，汉族，住广东省东莞市      马艳，女，1984年12月13日出生，汉族，住广东省东莞市                        16              （2020）粤民申3677号              （2019）粤19民终13732号              贾岳宁，男，1974年1月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区                                    17              （2020）粤民申3678号              （2019）粤19民终13752号              谭春雄，男，1984年6月24日出生，汉族，住湖南省祁东县                        18              （2020）粤民申3680号              （2019）粤19民终13764号              滕值安，男，1982年5月2日出生，壮族，住广东省深圳市宝安区                        19              （2020）粤民申3681号              （2019）粤19民终13735号              陈海亮，男，1989年6月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮**                        20              （2020）粤民申3682号              （2019）粤19民终13734号              刘珊，女，1987年10月5日出生，汉族，住湖南省华容县                        21              （2020）粤民申3687号              （2019）粤19民终13739号              农毅金，男，1984年10月12日出生，壮族，住广西大新县                        22              （2020）粤民申3690号              （2019）粤19民终13770号              张利金，女，1976 年2月22日出生，汉族，住广东省丰顺县                        23              （2020）粤民申3694号              （2019）粤19民终13736号              何健，男，1970年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市                              24              （2020）粤民申3696号              （2019）粤19民终13748号              方莉，女，1985年5月2日出生，汉族，住湖南省岳阳县                        25              （2020）粤民申3697号              （2019）粤19民终13750号              熊婷，女，1989年4月12日出生，汉族，住江西省抚州市                              26              （2020）粤民申3698号              （2019）粤19民终13758号              缪春燕，女，1980年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区