内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终892号上诉人（原审被告、异议人）：崔文革，男，1966年8月19日出生，汉族，职工，住赤峰市。委托诉讼代理人：李国民，内蒙古木叶山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：张凡，男，1956年9月29日出生，蒙古族，退休职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：于秀云，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地赤峰市巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯海涛，经理。上诉人崔文革因与被上诉人张凡、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服巴林左旗人民法院（2019）内0422民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。崔文革上诉请求：撤销（2019）内0422民初6096号民事判决，依法改判或发回重审；一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一，本案的事实是上诉人与京和公司签订劳动合同约定劳动合同期限为五年，工资年薪1000000元，因京和公司欠上诉人工资近400万元，涉案楼房巴林左旗林东西城区沙里街北富河路西京和王府小区16-1-301室竣工后，崔文革便与京和公司口头约定将涉案楼房作为抵账房抵顶给上诉人，上诉人于2016年9月即开始装修并实际入住，这与被上诉人诉状所述一致，即张凡于2017年4月25日去看楼房时涉案房屋已经装修并有人入住。第二，为了维护上诉人的合法权益，经崔文革与京和公司多次讨要工资款并协商，京和公司于2017年7月31日由执行董事作出《执行董事决定》决定将涉案房屋抵顶工资给上诉人并于2017年8月2日双方签订《京和王府定房协议》。二、原审法院适用法律错误。第一，本案的事实是崔文革与京和公司之间因工资形成的债权，与京和公司达成合意，约定京和公司涉案楼房以240030元价格抵顶给上诉人并且上诉人已经实际入住并合法占有涉案楼房，但非因上诉人原因未能完成产权登记手续，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，上诉人基于以工资抵顶债务形式购买的涉案楼房，应属于无过错不动产买受人的物的期待权，当然能对抗被上诉人的一般债权，而原审法院适用的《异议复议规定》第二十九条应是保护消费者物的期待权，据此原审法院适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判或发回重审。张凡辩称，崔文革是京和公司的高级管理人员，主管开发公司的销售工作。2017年4月25日，张凡与京和公司签订商品房买卖合同时，崔文革作为公司销售主管应该知晓，如果这样的销售网签作为销售主管都不知晓，那京和公司花100万元的年薪雇佣崔文革的意义何在，所以说2017年4月25日，京和公司将案涉楼房网签在张凡名下。崔文革是知晓的，更重要的是，张凡与京和公司办网签之前，所有的条件都是与京和公司协商，并且由崔文革派人领着张凡看的楼房。假如像上诉人所说的那样，2016年9月份，京和公司就决定将案涉楼房抵顶给上诉人，并装修实际入住，那为什么还要将案涉楼房网签在张凡名下？所以解释只有一个，崔文革在一审时向法庭提交的证据都是为了抢占张凡的物权，是制造出来的。肯定是在2018年10月13日，一审法院将案涉楼房查封后，制造出来的，是虚假的，不能作为证据使用。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人向法庭提交的京和王府订房协议并非是合法有效的房屋买卖合同，向法庭提交的王府小区房屋入住通知书是起诉前刻意制造的，因为所有购房者在向京和公司交纳完各项费用后，京和公司自然就将所购房屋的钥匙交给购房者，根本不用出具房屋入住通知书，上诉人提交房屋入住通知书的行为，纯属于画蛇添足，崔文革未能办理房屋过户手续，是因为他非常清楚案涉房屋早在2017年4月25日就已经网签到张凡名下，崔文革根本就办不了过户手续。至于上诉人律师说张凡明知涉案房屋已经装修入住一事，说明一下当时装修的是样板房，并非涉案房屋。因此，崔文革向法庭提交的证据不具有排他性，其上诉理由不能得到二审法院的支持。张凡向一审法院起诉请求：判令撤销（2019）内0422执异176号执行裁定书，准予执行巴林左旗林东西城区京和王府小区16－1－301室房屋。一审法院认定事实：2017年4月26日、2017年9月11日京和公司向张凡借款共计人民币245000元，以《商品房买卖合同》的形式将案涉房屋抵押给张凡，并于2017年4月25日将案涉楼房网签至张凡名下。2018年11月12日，张凡向该院起诉并提出诉讼保全申请，2018年11月13日，该院查封了案涉楼房。并于2018年12月25日作出（2018）内0422民初5834号民事调解书。协议内容：“赤峰京和房地产开发有限公司于2019年1月25日前偿还张凡借款本金98000元及利息（利息自2018年1月11日起，以借款本金98000元为基数，按照月利率2%计息至本息还清为止）。于2019年1月25日前偿还张凡借款本金147000元及利息（利息自2018年1月26日起，以借款本金147000元为基数，按照月利率2%计息至本息还清为止。”因赤峰京和公司未按调解协议履行给付义务，张凡向该院申请强制执行，该院立为（2019）内0422执598号执行案件。2019年7月16日，该院就案涉房产作出拍卖公告，崔文革以该房屋由其在人民法院查封前购买为由向该院提出异议，该院于2019年7月29日作出（2019）内0422执异176号执行裁定书，裁定中止对涉案楼房的执行。另查明，2017年7月31日，赤峰京和公司作出《执行董事决定》，内容为：因公司财务状况恶化，无法以现金方式支付员工工资，决定以公司名下的京和王府小区部分房屋抵顶员工工资，其中欠崔文革薪酬4000000元，以京王府小区16号楼1－301室房屋作价240030元以及19－10－10－147号车库作价100000元抵顶欠薪。2017年8月2日，崔文革就案涉京和王府小区16－1－301室楼房与赤峰京和公司签订《京和王府定房协议》。同日，赤峰京和公司向崔文革发出准住通知单。一审法院认为，本案争议的焦点是崔文革是否具备排除张凡申请执行案涉楼房的法定条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，崔文革对其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益负有完全的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。崔文革提供的证据不能证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故崔文革提出的执行异议不能适用该条款衡量其就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定，崔文革需要证明对涉案房屋同时具备该条的第二项、四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。但崔文革提供的证据不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不能认定崔文革在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中赤峰京和公司作出的《执行董事决定》将案涉房屋用以抵顶欠崔文革工资，其作出的决定性质属于公司内部的决议，根据有关法律规定，该决议的效力对外不能对抗善意第三人，崔文革只是产生了依据《京和王府定房协议》向赤峰京和公司请求交付房屋的债权请求权，而非排他性物权，并未取得类似于物权的对抗效力，对于该标的物，人民法院可以依法查封并执行。其就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。崔文革也未能提供在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的证据，对其抗辩理由该院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：准许对位于赤峰市××旗房屋的执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定可知，该两条在适用上存在竞合情况，也说明只要崔文革的主张符合上述任何一条均可排除执行。现崔文革提交了京和王府小区准住通知单、京和王府小区车库准入库通知单，但该两份通知单均由京和公司出具，考虑到崔文革的身份为京和公司的高级管理人员，京和公司为本案的被执行人，故该两份通知单的证明力较弱。而崔文革提交的水费收据、电费收据以及照片，并不足以证明其合法占有案涉房屋的事实。另外，崔文革提交的证据亦不足以证明案涉房屋被用于其居住，且崔文革名下无其他用于居住的房屋的事实，所以，崔文革所提交的证据不足以证实其上诉主张，即其上诉请求因缺乏证据佐证，本院不予支持。综上，崔文革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崔文革负担。本判决为终审判决。审判长 刘汉旗审判员 赵 杰审判员 牛占龙 二〇二〇年六月二十三日书记员 宋 磊