吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0102民初4683号原告（反诉被告）：齐某，男，1983年5月7日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张某，吉林智迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某1，男，1978年7月1日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：祝某，吉林忠德律师事务所律师。被告：长春市金桥房地产开发有限公司，住所地南关区东岭南街**金桥花园**楼。法定代表人：王某2，经理。委托诉讼代理人：祝某，吉林忠德律师事务所律师。原告齐某与被告王某1、长春市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐某及其委托诉讼代理人张某、被告王某1及其委托诉讼代理人祝某、被告金桥公司的委托诉讼代理人祝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某1为原告购买的房屋长春市××区房屋办理更名过户手续，并且由其承担更名过户中其应缴纳的个人所得税部分的税费；2.判令被告金桥公司退还原告多付的房款100万元；3.本案的案件受理费、保全费、鉴定费均由被告承担。事实与理由：原告与被告王某1通过朋友介绍认识，2014年10月初，被告王某1向原告表示其能够代表被告金桥公司对外销售位于长春市××区房屋。经原告了解确认，被告王某1系被告金桥公司法定代表人王某2的侄子，并且被告王某1的父亲王铁军是被告金桥公司的隐名股东、实际控制人，对被告金桥公司拥有决策控制权。因此，原告同意向二被告购买金桥花园23-1栋109商业用房，房屋面积为265.01平方米，双方约定的该房屋总价格为人民币2,500,000元整，一次性付款。因被告王某1向原告提出急于用钱，原告在与被告王某1未签订书面合同的情况下，于2014年10月31日向被告王某1位于中国建设银行北京分行保利支行的账号×××支付了全部购房款2,500,000元。原告支付全部购房款后，找到二被告要求签订购房合同，被告王某1告知原告该商业用房无法签署备案合同，原因是该房屋已于2012年10月1日，由金桥公司与王某1签署了《商品房买卖合同》备案，开具了对应的《销售不动产统一发票》，并且该房已经抵押给长春市担保公司，现处于查封状态，对这事实，二被告事先均未如实告知原告。原告经与被告交涉，被告承诺109号房屋先交付给原告使用，并尽快协商担保公司将109房屋解封，并更名至原告名下，为此提出了两个解决方案：方案一，被告金桥公司具备一定的实力与关系，可以将王某1名下的109号房屋在产权处撤销备案登记合同，再重新将房产备案更至原告名下，需要时间操作；方案二，如方案一无法实现，原告只能等待产权证可以办理后，被告王某1以买卖交易的方式更名至原告名下。2014年10月底，被告将109房屋交付给原告占有使用，原告进行了装修及经营活动。在此之后，原告多次催促被告给原告办理产权证，原告均以各种理由推脱。2018年7月，长春市产权交易中心可以办理相关房屋产权证后，被告王某1在未告知原告的前提下，自行办理了产权证至自己名下，根本未按照其自己提出的方案一进行操作直接办到原告名下。在原告得知被告办理完109号房屋产权证后，原告要求被告王某1将109号房屋更名至原告名下，被告王某1提出原告需额外向二被告支付“增值款”人民币100万元，款项收到后才同意配合更名。因原告已经装修经营至今，原告无奈，同意了被告王某1提出的额外要求。原告于2018年11月20日，向被告王某1指定的被告金桥公司的账号×××支付了人民币100万元。收到上述款项后，二被告仍然以各种理由拒绝给原告办理更名过户手续。因此原告无奈诉至贵院，请求依法审理。王某1辩称，在答辩前，二被告认为原告齐某虚假陈述，捏造事实，涉嫌虚假诉讼罪，建议人民法院将该案移送公安机关立案侦查。关于第一项诉讼请求，被告王某1与原告在协商出售109号及另外五套房屋时，约定了整体出售价格为950万元人民币，因原告没有履行支付剩余购房款的义务，所以不存在协商、协助原告更名过户的问题。另外，虽然个人所得税纳税主体是固定的，但是原、被告在协商购买房屋时已明确约定，该税费由原告齐某承担，所以原告第一项诉讼请求无事实及法律依据。关于第二项诉讼请求，应在2018年原告及原告的妻子徐伟，在第二被告金桥公司处又购买了金桥花园106、206室两套商品住宅，两套商品房建筑面积129.97米，当时约定单价为11,000元/平方米，所以其共支付了193万元人民币，所以不存在第二被告金桥公司退还原告多支付房款的问题。综上，请人民法院驳回原告诉讼请求。金桥公司辩称，原告诉请关于退还多支付房款100万元完全是捏造的事实，而且从其诉状事实理由表述中存在着相互矛盾之处，客观事实是原告及其爱人徐伟在被告处购买金桥花园106、206室两套商品住宅。当时约定的房屋单价为每平米1万元，两房屋共计建筑面积192.97平方米。所以按约定被告支付了购房款193万元，其诉状所称的多付房款100万元购买106、206室房屋的购房款，所以不存在退还100万元的问题，所以请驳回其诉讼请求。王某1向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人口头签订“金桥花园”23-1栋109号房屋买卖合同；2.判决被反诉人立即迁出“金桥花园”23-1栋109号房屋；3.反诉费由被反诉人承担。事实理由：2014年10月被反诉人通过案外人找到反诉人，想购买反诉人及金桥公司正予出售的××园房、1-2栋110号门市房、1-2栋104号、105号、204号、205号住宅，当时，上述六套房屋的预售价格为近1100万元，因被反诉人予整体购买，所以经多次协商后确定六套房屋价格为950万元。2014年10月31日、11月24日被反诉人通过银行转入反诉人账户400万元，金桥公司与被反诉人于2014年12月24日签订了110、104、105、204、205号五套房屋的买卖合同（合同记载的房屋单价低于实际履行口头合同单价），2015年4月27日支付了购房款150万元。2014年10月末因被反诉人提出先使用109号门市房，并尽快支付400万购房款，所以反诉人将**门市房交被反诉人。因为被反诉人一直未支付400万元购房款，所以反诉人多次催促被反诉人履行合同义务，但是被反诉人以贷款没有下发及纳税问题为由一再推脱，而且现在又以虚假事实向人民法院提出诉讼，已经构成合同的根本违约。综上，反诉人为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》的规定，向人民法院提出反诉，请依法裁决。齐某针对反诉辩称，反诉人与被反诉人口头签订的××园房屋买卖合同已经实际履行了，被反诉人齐某本人陈述已经全额支付了109号房的购房款250万元整，并且反诉人王某1也已经把该房屋交付给被反诉人占有和使用，买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同的问题。因此反诉人要求解除口头合同和立即迁出涉案房屋的反诉请求不能成立。被反诉人当时与反诉人在购买金桥花园房屋时，对于109号房、110号房被反诉人齐某本人称是与王某1对于两个门市房是单独谈的价确定的，价格分别为250万元和150万元，这是两个门市，然后104、105、204号住宅是整体谈的价，共计四套房屋，本人陈述四套房屋给的优惠一共是150万元。所以关于109室解除口头签订的房屋买卖合同，被反诉人齐某本人是不同意解除的因为已经实际履行了。金桥公司对王某1反诉无异议。本院经审理认定事实如下：2014年10月左右，齐某与王某1达成口头协议，齐某购买长春市南关区东岭南街金桥花园23-1号楼104、105、204、205、109、110号房。2014年10月31日，齐某通过中国民生银行向王某1建设银行账户转款2,500,000元。2014年11月24日，齐某通过中国民生银行向王某1建设银行账户转款1,500,000元。2015年4月27日，齐某通过中国民生银行向王某1建设银行账户转款1,500,000元。2018年11月20日，齐某通过中国民生银行向金桥公司的上海浦东发展银行账户转款1,000,000元，银行业务回单记载：额外支付王某1109商房更名全款。另上述六套房屋均已于2015年交付给齐某。另查，齐某与王某1达成口头协议购买的金桥花园23-1号楼104、105、204、205、110号房，齐某已于2014年12月24日与金桥公司签订了五份商品房买卖合同，五份商品房买卖合同分别记载：金桥花园23-1号楼第1、2幢1单元104号房建筑面积56.98平方米，总金额207,977元；金桥花园23-1号楼第1、2幢2单元105号房建筑面积96.93平方米，总金额353,795元；金桥花园23-1号楼第1、2幢1单元-104号房建筑面积56.98平方米，总金额199,430元；金桥花园23-1号楼第1、2幢2单元-105号房建筑面积95.32平方米，总金额333,620元；金桥花园23-1号楼第1、2幢0单元110号房建筑面积163.58平方米，总金额948,764元。另齐某与王某1达成口头协议购买的××园房，王某1已于2018年取得该套房屋的不动产权属证书，证书号为吉（2018）长春市不动产权第XXXX号，证书记载房屋坐落于××区，建筑面积266.32平方米。再查，王某1提供了在2018年7月27日至2018年12月18日期间其与齐某的微信聊天记录，2018年8月30日的微信聊天记录记载“王某1：浩志你好，我在外面就不给你打电话了，请问你贷款办的顺利么？齐某：办的比较慢，第一笔还没下来，本来在吉林银行，也找的亚泰支行，结果五个房子只能贷260万，现在在民生银行办呢。齐某：你什么时候回来？我还寻思跟你研究下剩下那个房子的事呢，我算了下，门市过户税费要10.5%，以评估价15000计算，过户税要260平*15000元*10.5%=40.9万，超额部分所得税260*（15000-4900）*20%=52.5万，两个税预估合计要93万左右呢……”2018年9月1日的微信聊天记录记载“齐某：贷款在民生做了一笔，四个住宅下周下130万，另一笔门市在融泰村镇银行做，应该能做200，五套房子才做出来330，其他钱，我看看是押车、还是怎么办”2018年10月10日的微信聊天记录记载“王某1：哥们你那边忙的咋样了？齐某：回消息结果不好，还在研究，找人全下来要70万过户费，我很挠头，关键是没那么多钱，现在400万还有缺口，再多70万，有点难，我还在想办法，看看能不能有其他可能，能不能研究下来”2018年10月29日的微信聊天记录记载“齐某：你哪天倒贷？王某1：11月中旬。齐某：那来得及，这个钱我就直接给你当房款了？还是倒完拿回来，等房款一起给你？王某1：当房款吧。齐某：也行，其他钱能不能贷款给你？拿这个房子贷款呢？王某1：你不是对费用还有异议么，就怕一过完户你再不要，损失更多税费啊。齐某：我一次凑不上400，过桥借钱不好借，借来成本也不能低了，要是这个方式，算下来差点也不会太多了。王某1：过户费用一共是多少啊？齐某：70万左右，跟之前的预算30万多了40万，主要是差额部分缴个人所得税。王某1：那你什么想法？齐某：我寻思估计个能贷出来的额度，然后我把差额给你，剩下的我贷款贷出来给你，可以先批，批完再过户，过完户作抵押、放款。王某1：你先批吧，这贷款现在太费事。”2018年11月15日的微信聊天记录记载“齐某：哥，你什么时候回来？你不在家房子能更名吗？给你一百能不能给我更名了？王某1：你对房屋的税费怎么考虑的？齐某：如果下周能过，我全部承担。王某1：剩下的多久能给我？齐某：1月。”庭审中，齐某与王某1均同意以双方交易时的市场价格来确定109号房屋的交易价格，王某1变更反诉请求为要求继续履行双方之间的口头买卖合同，齐某给付剩余购房款4,000,000元，利息从2014年10月31日起至给付完毕止按照中国银行同期贷款利率计算，并申请对位于长春市××区案涉房屋在2014年10月份的市值进行评估，经本院委托长春大地房地产土地估价有限责任公司进行评估，长春大地房地产土地估价有限责任公司于2019年8月15日出具长春大地房司法鉴定估字[2019]第002号房地产司法鉴定估价报告，确定估价房屋在价值时点2014年10月1日的房地产客观公开市场价值为人民币3,568,200元。齐某认为房屋估价价格有点过高，但表示能够接受；王某1认为估价价格低于市场价值。本院认为，齐某与王某1之间虽未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，但齐某支付给王某1购房款5,500,000元，王某1已将包含案涉109号房屋在内的六套房屋交付给齐某占有使用，齐某与王某1之间就案涉109号房屋存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于齐某与王某1未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，双方对案涉109号房屋交易价格存在争议，齐某与王某1所举的证据均不足以证实案涉109号房屋的交易价格，房屋交易价格属约定不明。在庭审中，齐某与王某1均同意以双方交易时的市场价格来确定109号房屋的交易价格，因此可按照双方达成买卖合议时履行地的市场价格确定109号房屋的交易价格。经王某1申请本院委托长春大地房地产土地估价有限责任公司对案涉109号房屋在2014年10月份的市场价值进行评估，案涉109号房屋的评估市场价值为3,568,200元。王某1认为该估价价格低于市场价值，但未提供足够的证据证明其主张，案涉109号房屋的评估价值应作为本案裁判的依据。关于王某1是否应为齐某办理案涉109号房屋更名过户手续一节，因双方未签订书面房屋买卖合同，对更名过户条件也并未约定，齐某已于2015年实际使用案涉109号房屋，在双方均同意继续履行合同的情况下，王某1应承担为齐某办理案涉109号房屋更名过户的随附义务。关于齐某主张由王某1承担更名过户中其应缴纳的个人所得税部分的税费一节，因双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋税费的负担也未有约定，且该房屋税费尚未实际发生，故对齐某的该部分主张不予支持。关于王某1反诉主张的购房款一节，双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋价款及付款时间也未有约定，由于王某1是将包括案涉109号房屋在内的共计六套房屋出售给齐某，其他五套房屋均已备案登记在齐某名下，仅剩案涉109号房屋未办理更名过户，并结合齐某在与王某1聊天记录中曾表示“五套房子才做出来330，其他钱，我看看是押车、还是怎么办”“现在400万还有缺口”“我一次凑不上400”等内容，可以看出齐某尚欠王某1案涉109号房屋购房款，另结合案涉109号房屋评估交易时的市场价值为3,568,200元以及齐某在2018年11月20日曾向金桥公司转账支付案涉109号房屋更名全款1,000,000元，可以确定齐某欠付案涉109号房屋购房款2,568,200元。关于王某1反诉主张的购房款利息一节，双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋价款的支付时间也未有约定，依据交易习惯，王某1交付案涉109号房屋当日，齐某亦应履行支付房款义务，现王某1未提供交付房屋时间的证据，齐某在庭审中自认2015年4月27日交付房屋，故购房款应从2015年4月27日起计息。关于王某1反诉主张的案涉109号房屋以外其他房屋的购房款部分，因本案本诉部分仅为109号房屋，王某1反诉主张的案涉109号房屋以外的其他房屋购房款非本案反诉的审理范围，王某1可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王某1于本判决生效后立即协助齐某办理南关区东岭南街1155号金桥花园23-1号楼109号房屋权属更名过户手续[权属证书号：吉（2018）长春市不动产权第XXXX号]；二、齐某于本判决生效后立即支付给王某1购房款2,568,200元及利息（自2015年4月27日至实际给付之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回齐某的其他诉讼请求；四、驳回王某1的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元、保全费5,000元，均由王某1负担。反诉费19,400元，由齐某负担13,673元，王某1负担5,727元；鉴定费35,682元，由齐某、王某1各负担17,841元（案件受理费、保全费齐某已垫付，反诉费、鉴定费王某1已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  张忠国二〇二〇年六月三十日书记员  隋 汉