黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终268号上诉人（原审原告、申请执行人）：朱万明，男，1971年5月11日出生，汉族，个体工商户，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王志涛，男，1983年12月5日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。被上诉人（原审被告、被执行人）：双鸭山市腾远房地产开发有限公司，住所地双鸭山市尖山区建设路新城小区。法定代表人：吴光浩，该公司总经理。上诉人朱万明因与被上诉人王志涛、双鸭山市腾远房地产开发有限公司（以下简称腾远公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱万明上诉请求：一、依法撤销岭东区人民法院作出的（2019）黑0503民初129号民事判决书，支持上诉人一审要求对执行标的许可执行的诉讼请求；二、一审及二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。对被执行人具有买卖房屋交付义务的是商品房买卖合同的相对方房产开发商即本案被上诉人腾远公司而非施工单位或实际施工人，诉争房产也是因开发商腾远公司不支付工程款才导致房产逾期交付。所以，对于案涉房屋的逾期交付，施工单位或实际施工人不存在任何过错。上诉人在承诺时是施工单位项目负责人，该承诺是向政府作出的，而在执行案件中上诉人是作为被执行人腾远公司的债权人主张权利，申请执行不存在明显不当之处。开发商逾期交房是违约行为，逾期交房的违约行为不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定的阻却人民法院执行的法定要件。因此，在案外人没有入住或使用不动产的情况下，一审法院用逾期交房案外人无过错，视为案外人在人民法院查封之前已合法占有，无事实和法律依据。综上所述，被上诉人（案外人）不存在人民法院查封之前合法占有该不动产；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况，其权利不能排除人民法院的强制执行。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人要求对执行标的许可执行的诉讼请求。朱万明向一审法院起诉请求：1.请求对执行标的腾远公司位于集贤县福利镇站前新城小区2号楼1单元16层04室房屋许可执行；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告朱万明系被告腾远公司开发的集贤县福利镇站前广场新城项目的实际施工人。2017年11月1日，双鸭山仲裁委员会作出双仲调字【2017】001号调解书，被告腾远公司给付原告朱万明工程款及损失53761410元。该仲裁调解书发生法律效力后，原告朱万明向双鸭山市中级人民法院申请强制执行。2017年11月22日，双鸭山市中级人民法院裁定该案由本院继续执行。2017年12月1日，本院作出（2017）黑0503执189号裁定书，对集贤县福利镇站前广场新城项目1、2号楼进行查封。对此被告王志涛提出书面执行异议，称其已购买了站前广场新城小区2号楼1单元16层04室，认为法院将此房屋查封，侵犯了其合法权益。为此本院作出（2019）黑0503执异8号执行裁定书，以朱万明主张的建设工程价款优先权不能对抗已全部交付所购商品房价款的消费者为由，裁定中止对腾远公司位于集贤县福利镇站前广场新城小区2号楼1单元16层04室的执行。原告对该裁定不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2014年10月31日，被告王志涛与被告腾远公司签订房屋认购书，腾远公司将其开发的位于集贤县福利镇站前广场新城小区2号楼1单元16层04室，建筑面积约118.43平方米商品房出售给被告王志涛，并交付房屋价款236860元。2016年9月1日，因被告腾远公司未按认购书约定日期交付商品房，购房业主集体要求购买的被告腾远公司新城小区商品房交付，2016年9月12日被告腾远公司及实际施工人原告朱万明，书面承诺开发、施工的站前新城小区1号楼、2号楼、5号楼于2017年6月30日主楼交工，达到入住标准，配套设施2017年7月30日全部竣工。被告王志涛等案涉新城小区购房业主委托张德龙为维权代表人自2017年开始到有关部门维权。一审法院认为，本案争议的焦点问题在于，被告王志涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告朱万明作为本案案涉房屋建设项目的实际施工人，其承诺在2017年6月30日主楼交工，2017年7月30日将案涉房屋配套设施全部竣工，2017年11月1日经仲裁裁决确认建设工程价款及损失，并申请法院强制执行，但未主张建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》的规定，原告朱万明在本案中不应享有此建设工程价款优先受偿权。被告王志涛在法院查封执行本案案涉房屋前已与被告腾远公司签订的书面房屋认购书，并已支付全部价款，被告王志涛与腾远公司签订的《房屋认购书》中约定于2015年12月30日交付房屋，但腾远公司一直未交付案涉房屋，被告提交的信访部门情况说明证明，被告等多名购房者通过上访方式始终在主张权利，要求腾远公司按时交付购买的房屋，腾远公司与作为实际施工人原告朱万明向购房的业主出具了承诺书，承诺“站前新城小区1号楼、2号楼、5号楼于2017年6月30日主楼交工，达到入住标准，配套设施2017年7月30日全部竣工，”但该小区至今未验收。案涉房屋未交付被告王志涛占有的原因在于腾远公司所开发，原告朱万明施工的房屋未施工完毕，作为购房者的被告王志涛没有过错，案涉房屋没有交付由被告王志涛占有的法律后果不应由被告王志涛承担。另本案原告朱万明于2016年9月12日即已知道案涉房屋有被告王志涛等购房者有房屋交易的情况存在，并在因作为施工方的原告朱万明未按自己出具的承诺书承诺的交工日期前交工的前提下，申请法院对案涉房屋进行执行，存在明显的过错。根据有关规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，亦无法办理过户登记，本案中，属因腾远公司所开发原告朱万明建设施工的房屋未竣工验收，无法办理房屋过户登记，非因被告王志涛自身原因。综上所述，根据认定的事实和法律规定，被告王志涛对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行案涉房屋的诉讼请求，不应支持。综上，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告朱万明的诉讼请求。案件受理费4852.90元，由原告朱万明负担。本院二审期间，上诉人朱万明提交2019年11月20日加盖腾远公司公章及吴光浩签字的“站前新城小区承诺书及工程情况说明”旨在证明案涉工程未交工与承建方朱万明无关。因“情况说明”的出具人未出庭接受询问，对于该份证据本院依法不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中被上诉人王志涛在人民法院査封之前已与被上诉人腾远公司签订“房屋买卖协议”，且已按照合同约定支付全部借款，并由腾远公司出具加盖财务专用章的“收据”。关于人民法院査封之前被上诉人王志涛是否已合法占有案涉房屋以及是否系非因自身原因未办理过户的问题，上诉人朱万明系案涉工程的实际施工人，且案涉工程曾因房屋交付问题发生信访，在县政府的协调下，2016年9月12日由实际施工人朱万明及腾远公司共同向县政府及住户作出书面承诺，由此，案涉房屋于查封前未能交付及办理过户的原因系案涉工程未竣工验收，而非房屋买受人自身原因导致，因此产生的不利法律后果不应由房屋买受人承担。综上所述，朱万明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4852.9元，由上诉人朱万明负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  王甜甜二〇二〇年六月十九日书记员  顾帮正