贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6314号原告：杨明勇，男，1967年12月3日出生，汉族，住贵州省六枝特区。被告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路**贵志藏珑**楼********。法定代表人：何钦，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路****div>法定代表人：韩中志，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地，住所地贵州市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场******iv>法定代表人：王山，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：袁贵，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告杨明勇与被告贵州展誉房地产开发有限责任公司（以下简称展誉房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司），第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨明勇，被告展誉房开公司委托诉讼代理人李享，被告伟庭茂经纪公司委托诉讼代理人胡春雪均到庭参加了诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明勇向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告伟庭茂经纪公司退还原告团购费40000元，并自2018年3月20日起以团购款金额为基数，按照贵阳市农商银行同期贷款利率标准计算利息至团购费全部退还之日。2.本案诉讼费由被告展誉房开公司承担。事实及理由：被告展誉房开公司系锦·花溪楼盘的开发商。原告于2018年3月20日与被告展誉房开公司签订商品房买卖合同，并向被告伟庭茂经纪公司交纳购房团购费40000元。被告展誉房开公司违规销售房屋，私自委托伟庭茂经纪公司收取团购费，违反相关法律规定，且商铺实际面积与合同不符。因此，被告应退还收取的团购费，并根据贵阳市农商银行同期贷款利率标准计算违约利息。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告展誉房开公司辩称，原告请求权基础不明确，适用法律不正确。案涉项目为棚户区改造项目，目前已取得预售许可，可以办理产权登记。购房人缴纳的团购费均未经我公司同意，均未开具我公司收据，未进入我公司账户，而是由伟庭茂经纪公司私自收取和自行向购房户开具收据，不涉及我方权利义务，请法院依法审查。被告伟庭茂经纪公司辩称，原告购房时已享受购房的优惠，解除合同放弃购房优惠政策的权利，该行为是对自身权利的处分，我方在销售过程中并无过错，原告与我方的居间协议并不因合同解除而无效，我方不应承担退还团购费的责任。第三人正量联行公司提交书面答辩状辩称，1.原告与被告之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，被告并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2.原告所主张的团购费并非由被告收取，而是由伟庭房开公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给被告系为基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，故被告收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3.原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4.原告与展誉房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭房开公司与展誉房开公司签订的销售代理合同中已经约定展誉房开公司需要提供具备预售的法定条件，被告对于展誉房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询，房地产营销策划。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的‘锦·花溪’项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘锦·花溪’项目下列房屋：（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《锦花溪房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月17日，（甲方）贵州伟庭房地产开发有限公司与第三人正量联行公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的‘锦·花溪’项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘锦·花溪’项目下列房屋：（1）项目3#、4#、5#住宅，面积约定7.8万平方米；6#待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2#楼B及3#楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1#、2#。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《锦花溪房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方70%，乙方30%的比例分配。溢价部分不按照3%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月20日，原告向伟庭茂经纪公司交团购费共计40000元整，伟庭茂经纪公司向原告出具收据，注明“收到杨明勇3栋1-16交来商铺团购费肆万元整”。同日，原告在《商业签约确认单》签字确认：“房号3栋1-16，团购费40000元，面积31.69平方米，折后单价16093元/平方米，折后总价509987元，首付金额254987元，贷款金额255000元”。同日，原告与展誉房开公司签订《商品房买卖合同》，编号为“2018-845”的《商品房买卖合同》中，约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地锦·花溪，买受人购买第3幢／单元1层16号房，建筑面积共31.69平方米，商品房单价为每平方米16093元，总金额509987元，首付金额254987元，剩余房款255000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。因被告展誉房开公司未能完善所购房屋销售登记手续，审理过程中，原告与被告展誉房开公司签订《退房协议》，退还前述房屋的购房款项254987元。另查：1.2015年10月20日，贵阳市棚户区城中村改造办公室向市农业发展银行出具《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改造项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》，载明根据《省人民政府关于贵州省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）的批复》（黔府函【2014】102号）文件精神，花溪区花燕路口安置点（02-05-21地块）城市棚户区改造项目已纳入贵阳市2016年度棚户区改造计划。2.2017年7月3日，花溪区棚户区城中村改造办公室出具《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》，载明展誉房开公司建设的花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目为贵阳市2016年度棚户区改造项目，同时展誉房开公司提交了一份不动产权证，用以证明“锦·花溪”系棚户区改造项目，在销售时无需取得预售许可证，现已有部分购房人成功办理不动产权证。3.展誉房开公司提交了2019年5月5日花溪区住建局向展誉房开公司、贵州伟庭房地产开发有限公司、伟庭茂经纪公司发出《关于解决“锦·花溪”项目相关问题的通知》，用以证明花溪区住建局作为房地产市场的行政主管部门，已明确团购费的退还主体是贵州伟庭房地产开发有限公司。4.被告伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告展誉房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付贵州伟庭房地产开发有限公司及伟庭茂经纪公司佣金，被告伟庭茂经纪公司请求法院依法审查，并提交欠款明细表载明展誉房开公司尚未支付完毕，尚欠7449.02551元，被告展誉房开公司请求法院依法审查。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、收据、《退房协议》、《商业签约确认单》、《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改稿项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》、《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》、不动产权证、《关于解决“锦花溪”项目相关问题的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，收取原告团购费40000元。该费用的收取由伟庭茂经纪公司出具收据收取后由其与第三人正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，展誉房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，第三人正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费40000元符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张应付的利息，应自2018年3月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨明勇团购费40000元及支付利息（自2018年3月20日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告杨明勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6936元，由原告杨明勇负担6661元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇二〇年六月十五日书记员  罗娇娇