广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0323民初507号 原告：阳文涛，男，汉族，1990年11月19日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：周素攀，男，汉族，1977年10月26日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：文发秋，男，汉族，1962年8月7日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：黄长柳，男，汉族，1980年9月12日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：全俊屹，男，汉族，1980年3月1日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：秦荣芳，女，壮族，1982年10月11日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：詹陈贵，男，汉族，1975年10月17日生，住福建省宁县，现住灵川县。 原告：唐春嫒，女，汉族，1980年12月16日生，住广西灵川县。 原告：秦莹，女，汉族，1976年8月17日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：廖海琼，女，汉族，1980年1月6日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：廖家宁，男，汉族，1968年8月12日生，住广西灵川县。 原告：涂小保，男，汉族，1978年2月26日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：覃小桐，女，汉族，1973年9月20日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：甘茜，女，汉族，1979年5月1日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：龙海芳，女，汉族，1983年10月24日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：胡洪华，男，汉族，1965年1月12日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：曾凡，女，汉族，1972年1月16日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：苏红辉，男，汉族，1973年7月23日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：王飞翔，男，汉族，1989年6月21日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：秦军秀，女，汉族，1974年10月20日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：崔强成，男，汉族，1972年11月18日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：黄**治，男，汉族，1977年4月3日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：欧国燕，女，汉族，1982年5月22日生，住广西灵川县，现住灵川县。 原告：李学军，男，汉族，1965年3月9日生，住广西灵川县。 原告：毛小军，男，汉族，1965年8月7日生，住广西灵川县，现住灵川县。 二十五位原告共同委托代理人：刘波宁，广西中心律师事务所律师。 二十五位原告共同委托代理人：李芹，广西中心律师事务所实习律师。 被告：灵川县江岸美城小区业主委员会，住所地：桂林市灵川县灵西路**。 负责人：阳雄洲，主任。 第三人：上海沁联物业管理有限公司，，住所地：上海市浦东新区万祥镇宏祥北路********统一社会信用代码：91310115MA1H9RN54N。 法定代表人：陆海兵，总经理。 委托代理人：唐小六，副总经理。 被告及第三人共同委托代理人：谢宇锋，广西利业律师事务所律师。 原告阳文涛、周素攀、文发秋、黄长柳、全俊屹、秦荣芳、詹陈贵、唐春媛、秦莹、廖海琼、廖家宁、涂小保、覃小桐、甘茜、龙海芳、胡洪华、曾凡、苏红辉、王飞翔、秦军秀、崔强成、黄**治、欧国燕、李学军、毛小军与被告灵川县江岸美城小区业主委员会（以下简称江岸美城小区业主委员会），第三人上海沁联物业管理有限公司（以下简称沁联物业公司），业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用普通程序由审判员赵桂华任审判长，与人民陪审员秦四林、人民陪审员李艳梅组成合议庭审理本案。于2020年5月9日公开开庭进行审理，书记员毛玲担任记录。原告廖海琼、廖家宁及二十五位原告的共同委托代理人刘波宁、李芹，被告及第三人的共同委托代理人谢宇锋，第三人的委托代理人唐小六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，灵川县江岸美城小区总户数1500多户，总建筑面积231581m2，本案25名原告系灵川县江岸美城小区的业主，被告灵川县江岸美城小区业主委员会系灵川县江岸美城小区的第三届业主委员会。2019年12月，被告灵川县江岸美城小区业主委员会在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，私自决定启动物业招标选聘工作，并自行确定与第三人上海沁联物业管理有限公司签订物业服务合同，2020年1月1日，在第三人上海沁联物业管理有限公司准备进场为灵川县江岸美城小区提供物业服务时，原告及其他业主才知晓小区更换了物业服务公司。原告多次找到被告灵川县江岸美城小区业主委员会要求撤销聘用第三人上海沁联物业管理有限公司的决定，并要求撤销被告灵川县江岸美城小区业主委员会与第三人上海沁联物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，但被告江岸美城小区业主委员会拒不纠正错误，仍将第三人上海沁联物业管理有限公司作为小区物业服务企业，并允许其进驻小区。原告认为，自被告灵川县江岸美城小区业主委员会成立以来，没有按照法律程序依法履行工作职责，在未召集业主大会选聘物业服务公司及没有业主大会授权的情况下，就擅自代表业主大会与第三人上海沁联物业管理有限公司签订《物业服务合同》，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。根据《物业管理条例》《广西物业管理条例》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，原告有权请求法院撤销被告所作出的侵犯其合法权益的决定。维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、请求法院撤销被告江岸美城小区业主委员会聘用第三人上海沁联物业管理有限公司的决定；二、本案的诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋所有权证书复印件25份，证明25名原告系灵川县江岸美城小区的业主。2、新闻截图2张、微信截屏5张，证明被告未召开业主大会、未经广大业主同意，与第三人私签物业服务合同；证明于2020年1月初新物业服务公司即第三人强行进驻江岸美城小区时，原告及其他业主们才知晓被告私签合同的行为。3、《灵川县江岸美城小区物业服务委托合同》，证明（1）被告私自与第三人签订的物业服务合同；（2）江岸美城小区原来的物业服务公司收取的物业服务费为0.5元/平方米，业主委员会私自聘请的新物业服务公司收取的物业服务费为0.6元/月/平方米，2021年1月1日起至合同最终结束为0.7元/月/平方米；该合同还约定车位费60%归物业所有，40%归小区全体业主所有，侵害了业主的实际权利。4、《申请书》、江岸美城业主声明书及签名统计表、灵川县江岸美城小区业主身份证及房产证复印件，证明(1)小区内大部分业主没有参加过小区的业主大会，没有参加过公选楼栋代表，没有授权过给其他业主投票选聘上海沁联物业有限公司，在2020年1月1日前也没有见过正式物业合同的公示；(2)《江岸美城业主声明书及签名统计表》是小区业主的真实意思表示。5、律师函、邮件交寄单照片2份，证明原告及其他业主已经明确告知第三人选聘其作为灵川县江岸美城小区的物业服务公司，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建议其不要进驻。6、判决书复印件5份，证明(1)业主委员会在未召开业主大会、未经小区业主“双过半”的同意的情况下作出的决定，小区业主可以撤销；(2)证明业主委员会与物业服务公司上调物业费属于损害小区业主合法利益的行为。7、灵川县江岸美城小区第三届第二次业主代表大会选聘物业公司结果公告、灵川县江岸美城小区物业公司重选结果公示、照片1张，证明(1)于2019年11月16日召开的所谓业主代表大会在选举物业服务公司时，得票最高的是桂林市兴辉物业服务有限公司，而不是第三人上海沁联物业管理有限公司；(2)于2019年11月19日晚，灵川县江岸美城小区业主委员会未召开业主大会，也未召开所谓的业主代表大会，且未提前告知业主何时何地重选物业公司的情况下，通过未经业主授权的业主代表投票，作出聘请上海沁联物业管理有限公司决定。8、2016年12月23日灵川县江岸美城小区物业服务委托合同,证明江岸美城小区原来的物业服务公司收取的物业服务费为0.5元/平方米，业主委员会私自聘请的新物业服务公司收取的物业服务费为0.6元/月/平方米，2021年1月1日起至合同最终结束为0.7元/月/平方米；该合同还约定车位费60%归物业所有，40%归小区全体业主所有。该合同未召开业主大会、未经业主同意，新物业服务公司收取的物业服务费相较前物业服务公司提高了，并且处分了属于小区全体业主的车位，侵害了小区业主对于车位的收益权，损害了业主们的切身利益。9、照片5张，证明第三人上海沁联物业管理有限公司的安保人员在疫情期间未严格佩戴口罩、未设置进出人员体温测试、未驱赶篮球场上聚集人员，小区内的垃圾堆放成山也未及时清理，物业服务不合格，与小区原物业服务公司相差甚远，业主委员会私自聘请第三人为小区物业服务公司损害了业主们的切身利益。补充证据1、（所谓栋代表）个人声明书情况汇总表，证明24名所谓栋代表的投票行为及代表个人行为，并不代表其他业主进行投票，且有部分所谓栋代表并不知情自己被选当所谓“栋代表”。补充证据2、物业费收款收据（十五份），证明原告已按时交纳物业费，且原物业费为0.5元/平方米，被告与第三人私签合同的行为损害原告根本利益。 被告答辩称，一、答辩人不是本案适格被告，因为本案涉及聘用第三人的决定并非由被告作出，系业主代表大会所作出的决定，被告仅是根据业主大会和业主委员会指导规则第35条第23款履行职务，不是决定的作出主体；二、原告的诉请没有事实及法律依据。 被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：1、关于对《关于召开灵川县业主代表大会的请示》及回函、灵川县城西委员会证明、灵川县江岸美城小区栋代表花名册、灵川县江岸美城小区业主代表大会通知及议程表、选聘物业公司结果公告，证明聘用答辩人前期按规定召开了业主大会。2、灵川县江岸美城小区物业公司选票50张、灵川县江岸美城小区第三届第二次业主代表大会物业选举监票人、计票人名单、灵川县江岸美城小区物业选举报告单、灵川县江岸美城小区物业选举结果报告单、委托书25份，证明共有43票选举了第三人作为江岸美城小区物业服务公司；3、灵川县江岸美城小区物业公司重选结果公示及中标通知书、灵川县城西社区委员会情况说明，证明了答辩人从选举开始一直按照程序向社区进行了请示，并得到了准许，且确实召开了代表大会，在淘汰作弊的兴辉公司后选出了第三人作为本小区的物业公司；4、照片，证明业主代表签字的情况；5、新增栋代表的选票及选举资料，证明由该栋业主投票选举了14名业主代表，且对其他42名业主代表进行了7天的公示，没有收到反对意见。补充证据1、2012年及2015年选票。补充证据2、江岸美城小区业主代表大会议事规则。补充证据3、《灵川县江岸美城业主公约》。 第三人答辩称，一、业主委员会不是本案适格被告；二、原告的诉请没有事实及法律依据。 第三人为其辩称在举证期限内未提供证据。 本院依法调取的证据：一、灵川县城西社区居民委员会作出的回函；二、问话笔录（九份）。 经过质证，各方当事人的质证意见及本院的认证意见如下： 1、?对原告提供的证据质证、认证 被告及第三人的质证意见：对证据1无异议，对证据2的来源无异议，但对新闻的截图的内容不予认可，其属于个人报道，不能反映真实情况；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同不是被告与第三人私自签订；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但这是原告单方面的看法，不是本案事实；对证据6与本案无关，不予认可；对证据7的真实性无异议，但对其所陈述的证明内容有异议，当天的选举是由于兴辉公司作弊而被淘汰出局，业主委员会及时向社区汇报，经得社区同意才开展选举工作；对证据8的真实性、合法性、关联性有异议，收费标准没有得到物业公司的确认，是其单方面主张，另外，新合同是由业主代表大会选举产生的，并非业主委员会私自签订；对证据9的真实性不认可，该证据与本案审理的事实无关。对补充证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，由于声明人未到庭接受质询，因此，其所作的声明真实性无法确定，另外，该证据表明声明人曾以栋代表的名义行使投票权，那就表明在投票时，声明人是清楚知道自己在履行代表职责，一旦行使即产生效力，因此该行为事后不可撤销。对补充证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据仅能证明少数原告履行物业服务的缴费义务，原告提交的25张缴费票据中，有的人是在庭审之后补缴的。 法院的认证意见：对原告提供的证据1予以认定。对证据2不予认定。对证据3、4、5、6、7、8、9及补充证据1、2的真实性予以采信，对其证明效力本院将结合案情予以评定。 2、?对被告提供的证据质证、认证 原告的质证意见：对证据1中的关于对《关于召开灵川县业主代表大会的请示》的回函、《证明》的真实性予以认可，对证明内容不予认可，（1）社区并不知道所谓楼栋代表未得到业主授权或选举，只是在程序上的回复和证明；（2）该组证据只能证明所谓的灵川县江岸美城小区第三届第二次业主代表大会于2019年11月16日在城西社区办公室二楼会议室召开，但并不能证明所谓业主代表（栋代表）有业主授权，所谓业主代表没有业主授权，所谓业主代表大会是没有法律效力的；（3）此次所谓业主代表大会的选聘物业公司结果公告显示所谓的业主代表们也并未投票决定聘用第三人上海沁联物业管理有限公司，得票最多的是桂林市兴辉服务公司；对证据1的灵川县江岸美城小区业主代表大会通知及议程表、证据4照片的真实性不予认可，与本案的关联性也不予认可，根据《物业管理条例》规定，召开业主大会会议应当于会议召开15日前通知全体业主，从照片中无法看出拍摄的时间、地点，不能证明、地点开业主代表大会前15日已告知全体业主，存在后续补拍的可能性；退一步来说，照片中关于召开灵川县业主代表大会的通知中可以看出落款时间为2019年11月3日，业主代表大会的召开时间为2019年11月16日，该通知也没有提前15日告知全体业主。大部分业主都没有看到过这组证据。对证据1的灵川县江岸美城小区栋代表花名册的真实性不予认可，与本案的关联性也不予认可，（1）该证据是被告所做表格加盖被告的公章，且该证据不能证明表格中的名单是经过小区业主授权的楼栋代表，有权代小区业主行使业主权利；（2）被告应当提供选举楼栋代表选票和选举过程来证实业主代表是经业主选举或授权的；（3）按照业主提交主声明书及签名统计表、房产证及身份证复印件，这些所谓业主代表未经选举或授权。对证据1的选聘物业公司结果公告的真实性无法确认，系被告单方作出，也未告知业主；刚好证明2019年11月19日晚所谓的投票违法，理由：（1）2019年11月18日宣布2019年11月16日选举废标，就立即在2019年11月19日晚重新选举，未提前告知业主，也未给足15天时间，（2）即使公告所说的是真实的，在废标后候选人已不足三家，按照物业管理条例和招投标法的规定应重新招标，而不是仓促在剩余两家中选一家，（3）该文件可能是之后伪造的，2019年11月19日下午2点被告在所谓的栋代表群中公示了落款为2019年11月19日的中标结果公告。对证据2的选票复印件50张的真实性不予认可。首先，照片中的部分选票看不清楚所选物业公司，如：1栋代表阳孙第、2栋代表苏桂军、5栋代表朱江、7栋代表周微微、9栋代表蒋德明、10栋代表邓文华、15Ｂ栋代表石闻、17栋代表郑洪、26栋代表朱洁、53Ａ栋代表黄正兰、57栋代表秦红燕。选票存在诸多一户多投、未委托被投票、不是栋代表却投票、选票委托不明等问题，例如：①1栋代表阳孙第有两张重复选票；②26栋朱洁选票有两张重复选票；③55Ｂ栋陈琪有两张重复选票；④53Ａ栋代表黄正兰有照片显示其已在选票上投票，但其委托代理人又代其投票，选票重复；⑤业主委员会主任阳雄洲代理两人投票，但其署名的选票只有一张，无法知晓该选票是代理谁投的；⑥陈赤金、罗建林、吴俊锋不是业主代表，业主代表也没有授权委托他们代为投票，该选票不能视为有效票。投票没有业主监督，完全是业主委员会瞒着业主操作，故该选票存在着组织不严谨、可信度不高，不能作为决定聘请第三人上海沁联物业管理有限公司的依据。其次，栋代表未经业主授权或选举，投票只能代表他自己，即第三人得票即使全部计算也不超过50票，离双过半相差甚远，选票中罗建林、邹良秀、陈赤金是业主委员会成员，并不是业主代表，他们无法参加业主代表大会进行投票。只有两家候选单位，不符合招投标条件。按照《物业管理条例》规定，需提前15天通知业主，重新选举没有提前通知业主，程序不合法。对证据2的灵川县江岸美城小区第三届第二次业主代表大会物业选举监票人、计票人名单、灵川县江岸美城小区物业选举报告单、灵川县江岸美城小区物业选举结果报告单的真实性不予认可，对委托书及选票的意见一致；该表本身是荒谬的，第三届第二次业主代表大会根本没有召开，即使召开也应该是2019年11月16日，且系被告所作被告盖章，随时可以伪造。对证据2的委托书复印件25张的真实性不予认可；首先，同一张委托书中存在委托人、受托人字迹为一人的情形，签名的真实性存疑，如肖莉、陈革、刘慧林、粟慧中、粟慧群，自建房代表李兰英经我们了解并没有委托任何人投票；其次，部分委托人有两张委托书，但两张委托书的委托人签名字迹不一，真实性存疑；再次，有两名所谓的业主代表是通过电话委托的，真实性存疑。所谓业主代表（栋代表）属于代理行为，其再行委托行为属于转委托，依法应当事先取得被代理业主的同意，否则委托的投票应当无效。委托参会的是2019年11月16日会议，而非2019年11月19日晚上投票。对证据3的灵川县江岸美城小区物业公司重选结果公示及中标通知书的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，（1）所谓代表没有授权，不存在选举的基础，是完全违法的，（2）在程序上严重违法物业管理条例，没有提前15天通知全体业主，候选单位只有两家，（3）选举不规范不严谨，选票存在弄虚作假，选举真实性存在重大疑问，（4）这两份证据刚好证明是被告擅自决定聘用第三人为江岸美城物业服务单位，如果选举是合法的经业主大会通过的可以说是业主大会的决定，在没有召开业主大会只有不到50名业主开会的情况下是被告擅自所作的决定。对证据3的灵川县城西社区委员会情况说明没有盖社区的章，对其真实性无法确认，对证明内容不同意被告所说，根据上一组质证意见可知，栋代表未经业主授权或选举，投票只能代表他自己，即第三人得票即使全部计算也不超过40票，离双过半相差甚远。只有两家候选单位，不符合招投标条件。按照《物业管理条例》规定，需提前15天通知业主，重新选举没有提前通知业主，程序不合法。投票没有业主监督，完全是业主委员会瞒着业主操作，故该选票存在着组织不严谨、可信度不高，不能作为决定聘请第三人上海沁联物业管理有限公司的依据。该份证据也反映了业主强烈要求召开业主大会，也证明了选聘第三人根本未经业主大会或业主双过半同意。对证据5的真实性无法确认，而且49栋的莫荣革说过他没有选，在通知他开业主大会时他明确要求召开业主大会他不能代表该栋业主，我们有录音为证，这只是补选了14名，其他第三届的代表没有任何选举程序，选票上写的是业主代表而非楼栋代表，业主代表投票是一事一投，需要有明确的授权，该选票上没有说授权范围和授权内容。现在业主已经明确表示他们在选举物业时没有授权，故该授权即使曾经选举也不能在选举物业时使用。对补充证据1，因2012年及2015年的选票均为复印件，真实性无法确认，即使是真实的，这些选票也是第一届的，不能作为第三届使用，选票中写明换届是需要换代表的；2015年的选票是选举单元代表并不是选举栋代表，该选票不是栋代表的选票。对补充证据2及补充证据3，根据社区的说明，在建设局的备案中并没有这两份资料，其真实性无法确认，如果这两份资料确实通过了那应该出现在首届业主委员会的资料中；根据公约第二点第4项，如果业主代表要委托他人投票的，必须出具授权委托书，且授权委托书有业主代表本人签字，但是根据被告提交的授权委托书中存在大量的授权委托书不是业主代表本人签字的情形，甚至还有电话委托，所以业主代表大会的召开存在严重瑕疵。 第三人：对被告提供的证据1、2、3、4、5及补充证据1、2、3均无异议。 法院的认证意见：对被告提供的证据1、2、3、4、5及补充 证据1、2、3的真实性予以认定，对其证明效力本院将结合案情予以评定。 3、?对本院依法调取的证据质证 被告及第三人的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议。这两份证据均证实了灵川县江岸美城小区自成立首届业主委员会以来，都是采用业主代表大会的形式来讨论本小区事项，且楼栋代表是以自荐、推荐的方式产生并公示，未限定代表的任职期限，多年来每届业主代表大会均是在社区及住建部门指导监督下进行，该小区前两任物业公司也是采用此种会议方式下选聘的，因此，采用业主代表大会选聘物业公司是得到广大业主认可的，是江岸美城小区一贯的议事方式。 原告的质证意见：对证据1，因社区回函加盖有社区的章及骑缝章，对真实性予以认可，对回函的内容不认可，第六、七点自相矛盾，第六点对重新选举的批复是“建议业主委员会补齐三家竞选物业公司后，再次召开业主代表大会重新选聘新物业”，2019年11月19日晚未召开业主代表大会，而是通过分发选票的方式收集选票，也未补齐三家，是自相矛盾的；第七条“选聘符合选聘程序”也是和批复自相矛盾的；业主委员会并未了解业主代表实际情况，也不了解授权的情况，出具说明不具有说服力的，庭审中在质证阶段，充分说明了最终支持的选票远未达到过半数，更没有达到三分之二；之前第二届沿用第一届的名单，并不表示之后也要沿用第一届代表的名单，业主代表终身制是与法律和基本常识违背的。对证据2的真实性无异议，笔录中胡洪华等业主证明了2019年11月19日的选举物业公司未通知他们，他们不知情，我们认为程序不合法。 法院的认证意见：对本院依法调取的证据1、2予以认定。 综合本案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：灵川县江岸美城小区属于多层住宅、商铺综合小区，位于灵川县灵西路**，建筑面积约20万平方米，共1468户。被告灵川县江岸美城小区第三届业主委员会委员系按灵川县江岸美城小区议事程序选举成立的，并报灵川县城西社区居委会和灵川县住建局备案。阳文涛等二十五位原告系灵川县江岸美城小区的业主。因江岸美城小区与原聘用的广西景祥物业有限公司签订的物业服务合同到期，为决定选聘物业公司，被告江岸美城小区业主委员会制定了应聘条件（1、有资质；2、有管理过小区面积达20万平方米以上的管理经历。等）。被告江岸美城小区业主委员会从报名应聘的物业公司中选出了桂林市兴辉物业服务有限公司、上海沁联物业管理有限公司、广西景祥物业有限公司参加竞聘。被告江岸美城小区业主委员会于2019年11月3日向灵川县城西社区居民委员会请示：江岸美城小区于2019年11月16日召开业主代表（栋代表）大会，并得到了灵川县城西社区居民委员会的批准。 江岸美城小区于2019年11月16日召开业主代表（栋代表）大会，大会应到会人数为56人，实到会人数为50人，并邀请了灵川县城西社区居民委员会和灵川县住建局的人员参加会议。此次业主代表大会的会议内容中包含聘选物业公司。会议进行到聘选物业公司时，首先由“桂林市兴辉物业服务有限公司、上海沁联物业管理有限公司、广西景祥物业有限公司”在会上向代表们宣讲本公司对小区的管理方案和收费标准等，回答代表们的提问后，由到会代表投票选举。经投票，桂林市兴辉物业服务有限公司得票27张，上海沁联物业管理有限公司得票21张，广西景祥物业有限公司得票2张。江岸美城小区业主委员会于2019年11月18日发布江岸美城小区第三届第二次业主代表大会选聘物业公司结果公告:我小区第三届第二次业主代表大会于11月16日上午12：00胜利闭幕，现将此次大会第六个议程物业选举结果公告如下：此次业主代表大会应到业主正式代表56人，业主委员会成员5人，列席代表4人；实到业主正式代表50人，业主委员会成员5人，列席代表4人；符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，达到开会要求。发选票50张，收回选票50张；桂林市兴辉物业服务有限公司得票27张，上海沁联物业管理有限公司得票21张，广西景祥物业有限公司得票2张。三家公司均未达到《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》规定的双过半。业主委员会当日接小区业主举报，桂林市兴辉物业服务有限公司应聘演讲和招聘文书中存在造假材料。经查其自称现管20万平米以上的“兴安欧亚西城国际”，但现管物业公司并不是桂林市兴辉物业服务有限公司，“灵川县八里街水榭花都”现管物业为桂林市小桂子物业服务有限公司。根据我区招聘物业公司方案第一大点第5条，应聘人在应聘文件中提供虚假的文件和材料，意图骗取中标，取消应聘人的应聘资格并作违标处理。介于小区现管物业服务公司合同即将到期，为保障小区业主日常生活的稳定，经业主委员会研究决定向灵川县城西社区居委会请示，此次物业选举结果无效；物业公司重新选举，从上海沁联物业管理有限公司和广西景祥物业有限公司实行差额选举。 2019年11月18日，江岸美城小区业主委员会向灵川县城西社区居委会递交《关于灵川县江岸美城小区物业公司重选的请示》，要求从“上海沁联物业管理有限公司”和“广西景祥物业有限公司”实行差额选举，灵川县城西社区居委会对此请示书面批复同意重选物业公司。2019年11月19日晚上，江岸美城小区业主委员会采用代表实名制书面投票方式选聘物业公司。由业主委员会一名成员与一名热心小区业主或一名灵川县城西社区居委会人员组成一组，分为几组，分别向小区50名业主代表发放选聘物业公司选票，由业主代表在“上海沁联物业管理有限公司”和“广西景祥物业有限公司”中选聘一个公司。发选票时，发票人向业主代表说明重选原因。灵川县城西社区居委会的书记李俊明和副主任黄春凤跟随其中两组进行监督。此次投票选举结果：共发出选票50张，收回选票50张，有效票49张（其中3张弃权票），废票1张，上海沁联物业管理有限公司得票43张，广西景祥物业有限公司得票3张。江岸美城小区业主委员会于2019年11月20日发布江岸美城小区第三届第二次业主代表大会选聘物业公司结果公告:我小区物业公司重选于11月19日晚上10：00结束，现将此次选举过程和结果公示如下：我小区共计56名正式代表，此次选举采用实名制投票选举。在灵川县城西社区居委会的监督下，在总监票员、监票员、计票员、业主委员会成员共计10人参与下；发出选票50张，收回选票50张，有效票49张（其中3张弃权票），废票1张；上海沁联物业管理有限公司得票43张，广西景祥物业有限公司得票3张；上海沁联物业管理有限公司得票达到《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》规定的双过半法定标准。根据这次表决结果，确定上海沁联物业管理有限公司为本次招标的中标单位。业主委员会接下来将选举结果上报灵川县城西社区居委会和上级主管部门，并与上海沁联物业管理有限公司进行《物业服务合同》深度的洽谈，达成共识后依法签订合同，并将合同在小区公示。按照相关规定，现业主委员会将选聘结果予以公示，公示期限为7天；在此期间，业主对此如有异议可以书面形式提交灵川县城西社区居委会。 公示期内未收到业主提出的异议。2019年11月27日，江岸美城小区业主委员会向上海沁联物业管理有限公司发放《中标通知书》，确定上海沁联物业管理有限公司为本次招标的中标单位。 2019年12月2日，江岸美城部分业主对中标的上海沁联物业管理有限公司的《灵川县江岸美城小区物业服务委托合同》部分内容有异议，当天下午，灵川县城西社区居委会邀请县房管局、业主委员会、上海沁联物业管理有限公司的负责人及对物业合同有异议的部分居民代表到社区进行协商，但最终未就合同达成一致意见。后经多次磋商，最终，被告江岸美城小区业主委员会作为委托人，第三人上海沁联物业管理有限公司作为受托人，双方签订《灵川县江岸美城小区物业服务委托合同》，其中物业服务收费的标准为：（1）住宅物业：0.60元/月/平方米；2021年1月1日起至合同最终结束为0.70元/月/平方米，合同期限内只能提价一次；（2）商业物业：1.00元/月/平方米；（3）地下车位服务费）地下车位服务费；（4）露天车位：小区内80元/月/辆，江边车位40元/月/辆（60%归物业所有，40%归小区全体业主所有，用于小区公共支出）；（5）临时停车：6小时内免费，超过6小时按10元/天收取，物业公司有权拒绝非来访车辆进入；（6）生活垃圾费：6元/户/月。 2020年1月1日，江岸美城小区部分业主对上海沁联物业管理有限公司进驻小区提出异议，后多次向灵川县城西社区居委会反映问题。 2020年1月9日，本案二十五位江岸美城小区业主作为原告，向本院提起诉讼。 另查明，一、江岸美城小区制定有《江岸美城小区业主代表大会议事规则（草案）》（以下简称《议事规则》），该《议事规则》第十一条规定，“业主代表大会依法选聘物业服务公司，业主委员会与之签订物业服务合同，该服务合同对全体业主、房屋实际使用人具有约束力。业主、使用人不得以非法合同当事人为由不履行合同约定的业主义务”。二、江岸美城小区制定有《灵川县江岸美城业主公约》（以下简称《公约》），该《公约》第二条“业主（代表）大会和业主委员”约定，“业主代表大会是由全体业主按栋或单元选举的住户组成，决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。物业管理委员会（以下简称管委会）是业主代表大会的常务执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。2、业主代表由已住用业主或受业主委托并与业主有直系亲属关系的业主担任。4、业主代表应亲自出席业主代表大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，但必须服从大会作出的决定。委托他人和投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主代表本人签字，如业主代表为法人，须加盖法人公章。5、业主代表可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手形式。7、业主委员会成立后，负责召集此后的业主代表大会，并每年至少召开一次。经有百分之十五以上的业主代表提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主代表大会。管委会应于召开业主代表大会三天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告物业管理行政主管部门。三、江岸美城小区业主代表并无任期限制。如有业主代表丧失资格或申请退出时，通过该栋全体业主成员补选产生新的业主代表；如小区新增栋号时，通过新增栋号的全体业主成员增选产生新的业主代表。业主委员会成员任期3年，届满时，由业主代表大会选举产生新业主委员会成员，委员可连任。四、江岸美城小区从未召开过全体业主大会，均是以业主代表大会代行使全体业主大会权利和义务，第一、二、三届业主委员会委员均是业主代表大会选举产生，第一、二、三次选聘物业公司都是由业主代表大会选举决定中标物业公司。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主请求撤销“业主大会作出的决定”时，适格被告应为业主大会；业主请求撤销“业主委员会作出的决定”时，适格被告应为业主委员会。本案中，原告以“其是江岸美城小区业主,《灵川县江岸美城小区物业服务委托合同》中的一些约定侵害业主合法权益”为由提起业主撤销权之诉。经审理查明，江岸美城小区本次选聘物业公司与前两次选聘物业公司的模式相同。灵川县江岸美城小区业主委员会组织并于2019年11月16日召开了灵川县江岸美城第三届第二次业主代表大会，由代表投票选聘物业公司，但因得票（27票）最高的桂林市兴辉物业服务有限公司未达到《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》规定的双过半，并经查实桂林市兴辉物业服务有限公司应聘演讲和招聘文书中存在造假材料。根据灵川县江岸美城小区招聘物业公司方案第一大点第5条，“应聘人在应聘文件中提供虚假的文件和材料，意图骗取中标，取消应聘人的应聘资格并作违标处理”之规定，经业主委员会研究并向灵川县城西社区居委会请示后决定：此次物业选举结果无效，重新选举物业公司，从上海沁联物业管理有限公司和广西景祥物业有限公司实行差额选举。 2019年11月19日晚上，灵川县江岸美城小区业主委员会采用代表实名制书面投票方式选聘物业公司。由业主委员会一名成员与一名热心小区业主或一名灵川县城西社区居委会人员组成一组，分为几组，分别向小区50名业主代表发放选聘物业公司选票，由代表在“上海沁联物业管理有限公司”和“广西景祥物业有限公司”中选聘一个公司。发选票时，发票人向业主代表说明重选原因。灵川县城西社区居委会的书记李俊明和副主任黄春凤跟随其中两组进行监督。此次投票选举结果：共发出选票50张，收回选票50张，有效票49张（其中3张弃权票），废票1张，上海沁联物业管理有限公司得票43张，广西景祥物业有限公司得票3张。上海沁联物业管理有限公司得票达到《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》规定的双过半标准。根据本次投票选聘结果，确定上海沁联物业管理有限公司为本次招标的中标单位。江岸美城小区业主委员会于2019年11月20日对选聘结果进行了公示。公示期间未收到业主异议。公示期满后，由江岸美城小区业主委员会作为委托人与上海沁联物业管理有限公司签订《灵川县江岸美城小区物业服务委托合同》。可见，此次选聘上海沁联物业管理有限公司对江岸美城小区进行物业管理的决定，系由江岸美城小区业主代表大会作出。根据江岸美城小区的议事习惯“江岸美城小区业主代表大会代行使江岸美城小区业主大会的权利和义务”，即江岸美城小区业主代表大会作出的决定即为江岸美城小区业主大会作出的决定。江岸美城小区业主委员会仅是作为业主大会的执行部门，组织召开业主代表大会、与物业公司签订合同。因此，原告请求撤销的决议系江岸美城小区业主大会作出的,而非江岸美城小区业主委员会作出。因此,江岸美城小区业主委员会不是本案适格的被告。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条,第一百五十四条第一款第（二）项，《物业管理条例》第十二条第一款、第五款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定,裁定如下: 驳回原告阳文涛、周素攀、文发秋、黄长柳、全俊屹、秦荣芳、詹陈贵、唐春媛、秦莹、廖海琼、廖家宁、涂小保、覃小桐、甘茜、龙海芳、胡洪华、曾凡、苏红辉、王飞翔、秦军秀、崔强成、黄**治、欧国燕、李学军、毛小军的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  赵桂华 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  黄**胜 书 记 员  毛 玲