广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初574号 原告：荣某某，男，1989年12月21日出生，汉族，户籍地：广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县。 原告：荣某某，男，1986年11月22日出生，汉族，户籍地：广西三江侗族自治县，现住广西三江侗族自治县。 原告荣某某、荣某某的委托诉讼代理人：黄某某，广西华怡律师事务所律师。 原告荣某某、荣某某的委托诉讼代理人：王某某，广西华怡律师事务所实习律师。 被告：某某公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇，统一社会信用代码：9145022655472430X8（1-1）。 法定代表人：吴某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱某某，该公司职员。 委托诉讼代理人：龙某某，广西天际律师事务所律师。 原告荣某某、荣某某与被告某某公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告荣某某、荣某某的委托诉讼代理人黄某某、王某某及被告某某公司的委托诉讼代理人龙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.调整双方签订的《商品房买卖合同》中被告逾期办理产权证登记违约金并根据调整后的违约金比例判令被告承担逾期办理产权登记违约金9198.91元（当庭变更为9014.25元）；2.判令被告在裁判生效后30日内将房产证交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2015年10月23日签订的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于三江侗族自治县，商品房总价为335115元（当庭变更为328388元）。合同签订后，原告依约支付了购房款总额，被告于2017年10月13日交房给原告使用。按照合同约定，原告应当在2018年4月11日前取得房屋产权证书，但被告未能如期办理备案并将房屋产权证书交付原告，被告逾期办理产权登记的行为已构成违约。合同中关于双方违约责任的约定明显失衡、违反公平原则，且合同是被告提供的格式文本，相关条款对被告有利。合同第十五条关于出卖人逾期办理产权登记的违约责任是按照已付房价款的Ｏ.ｌ%向买受人支付违约金；合同第七条关于买受人逾期支付购房款的违约责任是向出卖人按日支付逾期应付款万分之一的违约金；原告的违约责任明显比被告的违约责任高出许多，该约定明显违背公平原则且不利于督促被告依约履行合同义务。根据我国《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告要求调整逾期办理产权登记的违约金标准为逾期期间每天支付已付房款总额的万分之零点五，即从2018年4月11日至2019年10月12日期间共计549天的逾期办证违约金9198.91元（当庭变更为9014.25元），并将已办理的房屋产权证书交付原告，恳请人民法院判如所请。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同的事实以及合同中约定办证的时间；2.广西增值税普通发票（No01644677）复印件一份，证明原告购房款为328388元，并全额付清；3.税收缴款书（01388735）复印件一份，证明原告已缴纳税款；4.南宁市锐宝物业服务有限公司专用收款收据复印件一张以及某某公司收据一张，共同证明房屋交付使用的时间为2017年10月13日。 被告辩称：1.其确实存在逾期办证的事实，但系因住建部门不办证导致，并非出卖人的原因导致逾期办证；2.原告未就实际损失进行举证，应视为无实际损失；3.原告要求增加的违约金不能超出其实际损失，被告认为增加的违约金应不超过已付购房款的1%。 被告未提供证据。 经庭审质证，被告对原告提供的四份证据均无异议，本院认为原告提供的证据1-4符合证据的客观性、合法性、与本案待证事实相关联，且被告无异议，本院均予以采信。 本院于庭前从三江侗族自治县不动产登记中心调取本系列案的房屋《备案登记统计表》一份，证明原告房屋备案登记时间为2019年10月13日。经原、被告质证，对《备案登记统计表》中原告房屋备案登记时间为2019年10月13日无异议，本院予以采纳。 根据本院确认的证据和原、被告在法庭上的陈述，本院确认本案的法律事实如下：原告与被告于2015年10月23日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于三江侗族自治县，该房为预售商品房，总房价为328388元。在《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款违约责任的约定中规定“1.按逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”第十五条关于产权登记的约定中规定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。” 原告在合同约定的期限内向被告足额交纳购房款328388元，并交纳契税。被告于2017年10月13日将涉案房屋交付原告使用，后于2019年10月13日向三江侗族自治县不动产登记中心提交涉案房屋备案登记资料。 另查明，庭审前，被告已取得涉案房屋的不动产权证，但未交付原告。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同全面履行各自的义务。原告按照合同约定支付房款、办理相关税费并于2017年10月13日接房，已全面履行其作为购房者应承担的义务。被告于2017年10月13日将涉案房屋交付原告使用，于2019年10月13日向三江侗族自治县不动产登记中心提交涉案房屋的备案登记，即被告未按照合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告提出非其原因导致不能办证的辩解，但未提供相应的证据予以佐证，故本院不予采纳。 关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，并结合本案的实际履行情况，被告已向原告交付商品房，并未影响原告的居住使用权，且在庭审前，被告已为原告办理好涉案房屋的权属证书。《商品房买卖合同》第十五条约定如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期办证的违约金按已付房款的0.1%进行赔付。换言之，不论被告何时为业主办理房屋权属证书，均只需向业主支付已付房款0.1%的违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化。如按该条款履行，则未能起到督促开发商尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿和惩罚双重性质，与公平原则相悖。原告虽未提供具体损失的证据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，该小区的另一批业主已就逾期办理房地产权属证书违约金的问题向法院起诉，法院按照已付购房款日万分之零点五的标准计算违约金的判决已发生法律效力，故本次系列案逾期办证的违约金标准将参照上批系列案计算逾期办证的违约金标准计算，使同一小区的业主得到相同标准的赔偿。故原告请求调整逾期办理房屋权属证书的违约金为已付购房款日万分之零点五，本院予以支持。被告提出按照已付购房款百分之一的标准调整逾期办证违约金的辩解，本院不予支持。原告请求逾期办证的期间系自2018年4月11日起至2019年10月12日止，共计549天；被告对该天数无异议。故被告逾期办证的违约金为9014.25元（328388元×0.00005×549天） 关于交付涉案房屋权属证书的问题。原告与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，且原告已付清购房款，并交纳了相关税费，应享有取得该套房屋权属证书的权利；被告已将涉案房屋交付原告使用，并已办理好涉案房屋的权属证书，应履行将涉案房屋的权属证书交付原告的义务。故原告要求被告于本判决生效后30日内交付涉案房屋权属证书的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告某某公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告荣某某、荣某某逾期办证违约金9014.25元； 二、被告某某公司应于本判决生效之日起三十日内向原告荣某某、荣某某交付位于三江侗族自治县的房屋权属证书。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告某某公司承担。 义务人某某公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人荣某某、荣某某可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 静 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  杨杏芸 书 记 员  朱泽苑