山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初34号 原告：黄立秀，女，1980年8月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告：韩建江，男，1976年2月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：孙瑞泽，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。 被告：日照市东港区超信火锅店，住所地日照市东港区瑞园名城******，统一社会信用代码92371102MA3MTFD39A。 经营者：闫树文，男，1972年1月8日出生，汉族，居民，住黑龙江省阿城市。 委托诉讼代理人：吴春晖，男，系日照市东港区。 第三人：日照东港农村商业银行股份有限公司，住所地日照，住所地日照市东港区海曲中路**用代码91371100MA3C4W6K46。 法定代表人：许传健，董事长。 委托诉讼代理人：丁汇武，山东兆利律师事实所律师。 原告黄立秀、韩建江与被告日照市东港区超信火锅店（以下简称超信火锅店）、第三人日照东港农村商业银行股份有限公司（以下简称东港农商行）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄立秀、韩建江及其委托诉讼代理人孙瑞泽，被告超新火锅店委托诉讼代理人吴春晖，第三人东港农商行委托诉讼代理人丁汇武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄立秀、韩建江向本院提出诉讼请求：1.依法判令超信火锅店排除妨碍，从黄立秀、韩建江所有的房产日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、224号房屋搬出；2.依法判令超信火锅店赔偿黄立秀、韩建江各项损失共计418140元；3.诉讼费由超信火锅店承担。事实与理由：2018年7月18日，黄立秀、韩建江通过公开拍卖的方式竞得日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、224号房产。同年8月7日，黄立秀、韩建江与东港农商行办理了产权过户登记，自同年8月8日起涉案房产的产权登记在黄立秀、韩建江名下，黄立秀、韩建江是涉案房屋合法所有权人。超信火锅店无理由侵占黄立秀、韩建江的合法财产，黄立秀、韩建江多次要求超信火锅店搬离涉案房产均未果。请求法院依法判如所请。 超信火锅店辩称，一、从超信火锅店成立到经营期间，黄立秀、韩建江均非我方的房东，如果现房东提出要求搬离，我方要求原房东出面解决；二、我方每年交完房租后，无需跟任何人有赔偿事项；三、我方正常经营火锅店，被突如其来的告到法院，使我方无法经营，给我方造成损失，我方没有赔偿的义务。 第三人述称，黄立秀、韩建江的诉求与第东港农商行无关，东港农商行不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄立秀、韩建江向本院提交如下证据：证据一、不动产产权登记证书一份，证明涉案房产于2018年8月8日登记在黄立秀、韩建江名下，黄立秀、韩建江对涉案房产享有所有权；证据二、日照仁和信价格评估有限公司出具的评估报告书一份，证明涉案房产自2018年8月9日起年租金213300元；证据三、日照仁和信价格评估有限公司出具的评估费发票一张，证明黄立秀、韩建江为此支出评估费10000元；证据四、欠条复印件一份，证明黄立秀、韩建江为购买涉案房产于2018年8月2日从韩建华处借款945000元；证据五、中国建设银行交易明细清单一份，证明自2018年7月16日起至同年7月30日黄立秀、韩建江分四次从韩建华处借款共计945000元；证据六、成交确认书复印件一份（原件在办理房产证时已交给日照市地税局），证明黄立秀、韩建江取得涉案房产的方式为通过公开拍卖所得。 超信火锅店质证时对证据一真实性无异议，但对房产取得方式有异议，任何人购买涉案房产都需大量资金，没有去现场实际查看过涉案房屋正在经营火锅店，与常理不符，原房东、新房东、第三人及拍卖公司的相关人员从未到涉案房屋查看过，直到韩建江拿到房产证以后，才到超信火锅店说涉案房屋是他的，让我们交给他房租，我们已经把三年房租全交给原房东了，在此之前我们什么都不知情；对证据二真实性有异议，我方与原房东梁铁林签订的房屋租赁合同对房租有约定，评估报告与我方无关；对证据三的质证意见同证据二质证意见；对证据四、证据五真实性有异议，不予认可；对证据六真实性有异议，因系复印件，不予认可。 东港农商行质证时对证据一、证据六真实性无异议，对证据二至证据五真实性无法确认，东港农商行对此并不知情，与东港农商行无关。 超信火锅店向本院提交如下证据：证据一、房产证复印件一份，证明瑞园名城1幢001单元221号房屋所有人原为梁铁林；证据二、梁铁林与吴春晖于2018年1月15日签订的房屋租赁合同一份，证明超信火锅店的实际经营人吴春晖与原房东梁铁林签订了涉案房屋的租赁合同，租赁期限自2018年1月15日至2028年3月31日止，年租金为300000元。 黄立秀、韩建江质证时对证据一真实性不予认可，从该证据载明的房号及面积来看，该房产证项下的房产与涉案房屋并非同一处房产。黄立秀、韩建江于2018年8月7日与东港农商行签订二手房买卖合同时，涉案房屋已在东港农商行名下，属东港农商行合法财产；对证据二真实性不予认可，从该证据来看，租赁合同记载的房屋坐落于118号、221号，房屋建筑面积800平方米，与其提供的房产证房号115号、221号，房屋建筑面积435.56平方米不一致，因此，该租赁合同对118号房产进行出租属无权处分，该出租行为未得到房屋所有权人同意，应属无效合同。日照市中级人民法院在向日照市不动产登记中心发出（2016）鲁执224号之三协助执行通知书时，是将登记在梁铁林名下的118号、224号过户到东港农商行名下，梁铁林作为该案的被执行人对118号、224号房产过户到东港农商行名下是知情的。因此，该房屋租赁合同对118号房产的处分是梁铁林与吴春晖恶意串通所为，二人签订房屋租赁合同后，吴春晖将房屋作超信火锅店使用，不符合个体工商户管理条例的规定，目的是阻止涉案房屋的交付。 东港农商行对超信火锅店提交的证据不发表质证意见。 东港农商行向本院提交如下证据：证据一、日照市中级人民法院（2016）鲁11执224号之三执行裁定书复印件一份，证明东港农商行于2017年3月10日依法取得涉案不动产；证据二、登记在东港农商行名下的产权证（产权证号为（20**）日照市不动产权第0010947号）复印件一份（原件已由不动产登记部门收回），证明东港农商行对上述房产享有合法的物权。 黄立秀、韩建江质证时对证据一、证据二真实性无异议。 超信火锅店质证时对证据一真实性有异议，未提交原件；对证据二真实性有异议，该房产证未加盖公章。 对各方当事人提供的上述证据，经质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院将结合本案事实和相关证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于日照市东港区瑞园名城******、224号房产，建筑面积302.60平方米，原登记于梁铁林名下（房产证号为日房权证市字第××、土地证号为日国用2012第0026**）。后因东港农商行与梁铁林金融借款合同纠纷一案，2017年3月10日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11执224号之三执行裁定书，裁定如下:一、将被执行人梁铁林名下的位于海曲中路瑞园名城1幢00单元118号、224号的日房权证市字第××号项下的房屋和日国用2012第002600号项下土地使用权作价310万元，交付申请执行人东港农商行用于抵偿债务。财产权自本裁定送达申请执行人东港农商行时转移。二、申请执行人东港农商行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、对剩余部分债务，被执行人邹彦波、梁铁林应当继续清偿。2017年6月6日，东港农商行持上述裁定书到日照市不动产登记中心将涉案房屋及土地变更登记到第三人东港农商行名下，产权证号为（2017）日照市不动产权第0010947号。2018年7月18日，东港农商行委托山东光彩银星拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，韩建江通过竞拍以2400000元价格竞得涉案房产，并于2018年8月8日办理了涉案房屋的产权变更登记，产权所有人为韩建江、黄立秀，产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0023105号。 后经黄立秀、韩建江申请，本院委托日照仁和信价格评估有限公司对涉案房屋自2018年8月9日起租金标准价值进行评估。日照仁和信价格评估有限公司于2019年9月22日作出评估报告书，价格评估结论为涉案日照市瑞园名城001幢00单元118号楼房在评估基准日的年租金标准市场价格为213300元。黄立秀、韩建江为此支出评估费10000元。 诉讼中，黄立秀、韩建江主张因超信火锅店自涉案房屋变更登记到黄立秀、韩建江名下之日起仍占有使用涉案房屋拒不搬出给其造成如下损失：一、房屋租金损失355500元（自2018年8月8日起至2020年4月8日止，按20个月计算，每月租金17775元）；二、评估费10000元；三、黄立秀、韩建江为购买涉案房屋向韩建华借款945000元的利息损失52640元（以借款本金945000元为基数，自2018年8月8日起至2020年4月8日止，按照年利率6%计算，合计94500元，仅主张52640元），以上损失合计418140元。超信火锅店对黄立秀、韩建江主张的上述损失均不予认可，不同意赔偿黄立秀、韩建江的任何损失，并要求第三人东港农商行、原房东梁铁林赔偿其装修期间的损失。 2018年1月15日，涉案房屋的原所有人梁铁林与吴春晖签订房屋租赁合同一份，约定梁铁林将坐落于日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、221号房屋租赁给吴春晖用于商业服务，租赁期限自2018年1月15日至2028年3月31日止，房屋年租金为30万元。现涉案房屋由超信火锅店实际占有、使用，用于经营餐饮服务。 黄立秀、韩建江曾于2019年1月23日向本院提起诉讼，要求法院依法判令东港农商行向黄立秀、韩建江交付涉案房屋并赔偿其租金损失130000元。后黄立秀、韩建江申请撤回起诉。本院于2019年10月25日裁定准许撤诉后，黄立秀、韩建江又于2020年1月2日再次诉至本院，要求超信火锅店从日照市东港区瑞园名城1幢00单元118号、224号房屋搬出并赔偿各项损失共计418140元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、黄立秀、韩建江要求超信火锅店排除妨碍并搬离涉案房屋是否应得到支持；二、黄立秀、韩建江主张的损失是否应得到支持，该损失是否应由超信火锅店承担。关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”、第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”。本案中，黄立秀、韩建江已通过竞拍方式竞得涉案房屋并支付了相应的房屋对价，其到日照市不动产登记部门办理了涉案房屋的产权变更登记，该房屋产权证书登记的权利人为黄立秀、韩建江，其二人对涉案房屋依法享有所有权。超信火锅店主张其与原房东梁铁林已签订房屋租赁合同，对涉案房屋依法享有承租权，应由原房东梁铁林及后来的房东东港农商行赔偿其装修损失等问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。经本院查明，2017年3月10日，日照市中级人民法院作出的（2016）鲁11执224号之三执行裁定书，已裁定将涉案房屋及相关土地使用权交付东港农商行用于抵偿债务。2017年6月6日，涉案房屋的产权已由梁铁林变更登记到第三人东港农商行名下。梁铁林与吴春晖于2018年1月15日签订房屋租赁合同。在梁铁林与吴春晖签订房屋租赁合同之前，涉案房屋的所有权就已发生变动，梁铁林对涉案房屋已不再享有所有权，其对涉案房屋的出租行为应属无权处分。超信火锅店主张其在2015年即与梁铁林签订房屋租赁合同，但未举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，超信火锅店对涉案房屋的占有、使用，无合法依据，应属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。故黄立秀、韩建江主张要求超信火锅店排除妨害并搬离日照市东港区瑞园名城1幢00单元118、224号（产权证号鲁（20**）日照市不动产权第0023105号）房产的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于焦点问题二，黄立秀、韩建江主张的损失是否应得到支持，该损失是否应由超信火锅店承担。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。超信火锅店未经黄立秀、韩建江允许，占有并使用涉案房屋经营餐饮服务业务，侵犯了黄立秀、韩建江的占有、使用、收益的权利，应当按照房屋租赁市场价值赔偿其租金损失。黄立秀、韩建江主张租金按照日照仁和信价格评估有限公司评估认定的年租金213300元计算，符合该地段市场价格标准，本院予以确认。由于受新型冠状病毒疫情影响，2020年1月至4月间，餐饮行业陷入停业状态，超信火锅店在该期间内未能从黄立秀、韩建江房屋中获得收益，本院依据公平原则，考虑到双方损失情况，对2020年1月8日至2020年4月8日期间黄立秀、韩建江的租金请求不予支持，超信火锅店应支付黄立秀、韩建江自取得房屋所有权之日即2018年8月8日至2020年1月8日期间的租金，按照年租金213300元计算，共计302175元。黄立秀、韩建江主张的评估费10000元，该费用是必要合理支出，本院予以确认。另黄立秀、韩建江主张超信火锅店应支付其借款945000元的利息损失52640元，该损失是黄立秀、韩建江因购买房屋取得房屋所有权产生的，而非超信火锅店占用其房屋造成，黄立秀、韩建江的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另超信火锅店主张其已向原房东梁铁林交纳了房屋租赁费，并要求第三人东港农商行、原房东梁铁林赔偿其装修期间的损失，该损失并非黄立秀、韩建江造成，超信火锅店可另案向相关责任人主张权利，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告日照市东港区超信火锅店于本判决生效之日起十五日内排除对日照市东港区瑞园名城1幢00单元118、224号房屋［产权证号为（2018）日照市不动产权第0023105号］的妨碍并从上述房屋中搬出； 二、被告日照市东港区超信火锅店于本判决生效之日起十五日内给付原告黄立秀、韩建江自2018年8月8日至2020年1月8日期间的房屋租金302175元； 三、被告日照市东港区超信火锅店于本判决生效之日起十五日内给付原告黄立秀、韩建江评估费10000元； 四、驳回原告黄立秀、韩建江本案其他诉讼请求。 案件受理费7572元，由原告黄立秀、韩建江负担1589元，被告日照市东港区超信火锅店负担5983元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  郝 岩 人民陪审员  费洪波 人民陪审员  高钱兴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理张景军 书记员张潇