山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终2683号上诉人（原审被告、另案原告）：宋**，男，1985年5月22日出生，汉族，住莒南县。上诉人（原审被告、另案原告）：陈伟伟，女，1984年7月26日出生，汉族，住莒南县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、另案被告）：刘运书，男，1968年2月27日出生，汉族，个体工商户，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：丁开军，山东平澜律师事务所律师。上诉人宋**、陈伟伟因与被上诉人刘运书房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初2636、2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋**，上诉人宋**、陈伟伟的共同委托诉讼代理人尹文堂，被上诉人刘运书的委托诉讼代理人丁开军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋**、陈伟伟上诉请求：依法改判。事实和理由：1、一审法院认为上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同约定的解除条件未成就错误；2、2017年6月27日，上诉人将首付款46万元退还被上诉人，被上诉人已收到该款，说明双方已就解除合同达成一致；3、一审法院未将其到银行调查取得的笔录组织质证即作出判决程序违法。刘运书答辩称一审判决正确，请求依法予以维持。刘运书向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同有效。2、判令被告宋**、陈伟伟继续履行合同、配合原告办理房屋过户登记手续并支付违约金200000元；3、由被告支付原告保全财产的费用4000元。4、诉讼过程中产生的一切费用由被告承担。宋**、陈伟伟向一审法院起诉请求：1.解除我们与被告刘运书签订的房屋买卖合同；2.被告返还占用我们所有的位于临沂市北城新区××号楼××单元××室房屋；3.被告赔偿因违约给我们造成的损失暂定10万元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月11日，原告刘运书（乙方）与被告宋**、陈伟伟（甲方）及见证方刘某2（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所拥有的位于临沂市北城新区××号楼××单元××室的房产，该房屋建筑面积为213.67平方米、编号为ＹＳ312527的车位1个，购房合同编号为×××32。第四条约定，此房屋因在签订本合同时甲方未办理房产证，不能到房产局办理过户手续，经甲乙双方协商后一致同意采用以首付和银行贷款方式付款。双方协议成交价为152万元，首付款为35万元，以甲方收到乙方银行转账为准，剩余房款117万元，由乙方申请银行按揭，银行放款后交由临沂市房产局二手房买卖监管账号保管，甲乙双方在办理过户手续前，乙方必须通过房产局把首付款与贷款部分一并支付给甲方，在房产局办理过户手续时，如需要将乙方支付给甲方的首付款打入房产局的临沂市房产局二手房买卖监管账号保管时，再由甲方把乙方支付的首付款打入房产局指定账号以配合办理过户手续。第六条约定，甲方应于收到乙方首付款3日内2016年4月15日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在当日将水、电、物业费等费用结清。第七条约定，本房屋经甲方在开发商售楼部了解，房产证办理时间大约为2016年5月30日之前，在开发商通知能办理房产证时，甲方必须在15天内办理房产证，办理房产证的所有费用由甲方承担。甲方办理完房产证后，应及时通知乙方，甲、乙双方必须无条件在15天内到临沂市房产局交易中心办理过户手续。在本房屋交易过户过程中所产生的所有费用由乙方承担。如有一方不配合办理过户手续，必须额外赔偿另一方2万，乙方违约必须搬离，甲方违约另外赔偿乙方的装修费。第八条约定，此合同签订时，乙方须支付2万元作为合同定金交由丙方保管（凭收据）。该房屋的服务佣金为总房价的1.5%，1万元，贷款代办费按乙方贷款额的2%收取，服务佣金、贷款费等由乙方支付，丙方为甲乙双方办理完此房屋的过户手续，服务终止。丙方有权从合同定金中扣除此房屋的服务佣金和贷款代办费。第十二条补充协议：如果恒大华府在2016年5月30日之前未办理房产证，每延后半年办理，乙方在此期间每半年向甲方支付房款10万元，以收据为准。此合同以甲方收到乙方的银行转账首付款35万元，合同生效。收款账号×××88，收款账号人陈伟伟。双方还就其它事项进行了约定。合同签订后，原告将55万元首付款支付给被告后，其于2017年6月27日返还给原告46万元，原告将该款打入了房产局资金监管账户，被告已向原告交付了涉案房屋，原告装修后已居住使用。2017年6月26日上述三方又签订《恒大华府8号楼2单元2402室房屋买卖合同补充协议》载明，经甲乙双方协商后制订以下补充协议，由丙方作为见证方。1.自今日签订本补充协议起20个自然日内（即2017年6月27日至7月16日内），因买方原因造成银行贷款审批不通过，买方应在2017年7月19日前把剩余购房款97万元一次性付给卖方。2.如果买方在2017年（7月）19日前未把剩余购房款97万元一次性付给甲方，双方所签订的恒大华府8号楼2402室房屋买卖合同作废。但在解除合同时卖方应向买方支付10万元装修费。2017年6月26日，原告作为买方（甲方）、被告作为卖方（乙方）、临沂市房产登记交易中心作为托管机构（丙方），共同签订《临沂市存量房交易资金托管协议》，约定乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付的房价款46万元存入丙方专用账户，其余房价款97万元向工商银行申请贷款支付，在贷款发放后，同意银行将款项划入丙方的专用账户。双方还就其它事项进行了约定。被告宋**、陈伟伟于2017年6月6日取得涉案房屋产权证书，同年7月7日涉案房屋贷款经银行内部初步审查通过后，原告刘运书申请放款时，因贷款银行认为该笔贷款存在风险，最终未能发放。原告至今未向被告支付剩余房款97万元，被告亦未协助原告办理产权过户手续。为此，双方诉讼至法院。诉讼中，原告提供中国工商银行股份有限公司临沂沂蒙支行的贷款审批通过的批复单（未加盖公章）复印件，用以证明涉案房屋的贷款已经于2017年7月7日11时18分通过了该行初步审查。被告对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称看不出该证据的来源及制作主体，即使材料为真实的，也不能证实原告已经按补充协议约定通过银行贷款或自己支付房款，履行了将剩余款项97万元支付给被告的义务。原告还提交了中国工商银行股份有限公司临沂沂蒙支行于2018年4月27日出具的《关于刘运书一案山东省临沂市兰山区人民法院律师调查令的答复》，主要内容为，1.借款申请人刘运书，身份证号码：37282419********，申请人的个人二手住房购置贷款于2017年7月7日经我行内部初步审查通过。2.借款申请人刘运书申请放款时，因该笔贷款存在放款后售房人不予配合办理房产过户、抵押的风险，现已不符合我行贷款的有关规定。被告宋**、陈伟伟对该“答复”的真实性无异议，对合法性有异议，称答复没有载明经办人，无法得知是谁经过何种程序出具的，答复说明本案原告的贷款最终没有审批通过,原告应依据补充协议在2017年7月19日前将剩余款项一次性支付给被告。答复的第二条是该银行自己的判断，并非是原告所主张的被告确已不向银行配合办理相关手续。重审时，一审法院到工商银行进行了调查，查明“答复”确为工商银行出具，贷款最终未能发放是银行感到该笔贷款存有风险；原告刘运书夫妇没有表示贷款不借了，贷款没放成的原因不能确定是哪个人。原一审庭审时，经原告申请，证人刘某1、刘某2分别出庭作证。其中证人刘某1证实，另一证人刘某2负责涉案房屋的业务销售，后期由刘某1负责协助办理涉案房屋整个业务的贷款及过户交易手续。2017年7月份，原、被告签署了房屋补充协议后，由该证人安排走申请银行贷款手续，因去年银行资金放贷紧张，最担心银行贷款出现拖延现象，其当时口头向刘运书、宋**、陈伟伟把整个过程进行了详细陈述，二被告当时同意走流程批款，如果出现了银行贷款拖延、延迟审批房款，他们表示理解。后期在资金管理处签了房产资金托管协议以及刘运书的贷款申请，在贷款审批之前，宋**和陈伟伟问该证人贷款有没有批的情况，贷款审批通过之后，其就将情况与他们说了，他们问什么时间放款，该证人就及时和银行沟通，答复一般为月初可以放款，又把银行的答复如实告诉了买方。结果月初款项没有放下来，该证人又及时和银行联系，银行称只能等待放款，证人又及时将该情况告诉了卖方。期间也及时和卖方沟通，过了两个月之后，银行说可以放款了，但中间出现了插曲，银行说卖方有几个欠款人到银行，说要查封房屋，银行工作人员担心放款之后，此房屋不能及时过户，会遗留问题，银行也联系卖方到现场签字，确认能否及时过户，卖方一直推脱未去银行签字，该证人与卖方联系，称只要放下款来就去房产局签字。这期间银行联系过，该证人也主动联系过，卖方一直没有到场，所以造成贷款至今没有放。该证人还介绍了到银行办理贷款的流程是，首先去房产局签资金协议，买方打首付款，卖方提供证明此房屋的所有手续，买方提供所有贷款的手续（银行流水、收入证明、户口本、身份证、结婚证、银行卡），在银行买方签署贷款合同，卖方签署同意出售此房屋的合同，并出具证明此房屋是自己合法财产无争议、纠纷的手续，签署之后等待银行审批贷款，贷款通过后由银行通知，等待放到资金监管账户，银行根据每笔贷款的不同会通知买方、卖方协助，款项到了资金监管账户后走过户流程，由中介方拿手续通知买卖双方到场过户，过户后五个工作日卖方拿款，买方拿房产证。买方即本案原告，卖方即本案被告。被告质证称，证人与原告有利害关系，证言的真实性、可靠性及中立性均存在问题。被告已经按照银行的要求提供了同意出售房屋的合同、房屋是自己合法财产以及无争议无纠纷的手续，该证人称银行再次通知被告签署相关房屋无争议手续的问题，但没有提供短信或通话记录予以证实，也没有提供银行要求被告出具相应手续的通知，被告也未接到相关的通知。证人刘某2作证称，本案双方的买卖合同是其给签署的，根据合同约定卖方未履行合同，才有了后来的补充协议，买方也没有违反补充协议，卖方到银行告知说房屋有纠纷，先不发放这笔银行贷款，但是该贷款银行已经批了，因为买房人的银行贷款手续是该证人方作中介协助办理的，中介方去银行问过。双方签订合同，需要履行的时候，卖房人一直拖，不去办理房产证，而且双方几次协商，当时过了很长时间，一直未达成一致意见，就签了补充协议。买房人找到其写了一个证明，以证实当时双方签补充协议是什么意思。被告对证人证言有异议，称该房产中介与原告有利害关系，他是直接从原告处收取中介费，合同成交与其能否得到中介佣金有直接的关系。证言系传来证据，对于其称的被告到银行处，被告说房屋有争议不予放款，并非是其亲眼所见，证言不能证实被告有在银行处应协助签署相关文件而不签署的情况。证人不能证实所听到的情况是在办理贷款期间，还是2017年7月19日之后双方已经发生争议期间。被告宋**向法庭提交了，（1）其发给原告刘运书的解除合同短信截图（未注明发送的年、月、日）复印件一份和特快专递寄件联复印件两份（未注明时间），用以证明向原告邮寄解除合同用的；（2）山东金都置业有限公司于2017年5月16日向被告宋**出具的收款收据，载明收到宋**3-1-1002定金10000元，定金不予返还，及莒南县房产和住房保障局于2018年3月7日出具的证明，载明查阅微机核实，2016年7月15日前宋**、陈伟伟在该局无房屋产权登记记录，用以证明因原告未按时支付房款，给被告造成了巨大的损失，导致其至今无自己的住房；（3）被告宋**于2017年12月4日上午9:20左右到位于临沂北城新区沂蒙北路（颐高上海街对过）的工商银行，与负责刘运书贷款的王琪琪（音译）经理的视频资料，以证实涉案房贷需要被告宋**、陈伟伟签署的所有资料，其均已配合签署完毕，不存在不配合原告办理贷款的事实。原告质证称，证据（1）系复印件，无法证实真实性；证据（2）与本案不具有关联性，不予质证；证据（3）视频听清了，但是没有看清，因为视频是黑屏的，无法看清。对真实性有异议，无法证实谈话双方，对于另一位女士是否为银行工作人员无法证实，从视频中无法看清其容貌，也无从得知视频录制的地点。视频资料不能单独作为认定案件事实的依据。即使视频另一方是银行工作人员，也不能代表银行的观点。此视频是在对方不知情的情况下录制的，对合法性有异议。一审法院认为综合分析上述证据及调查材料，能够确认涉案房屋贷款已经银行内部初步审查通过后，原告刘运书没有表示贷款不借了，贷款最终未发放的责任不能确定是原告刘运书。一审法院认为，原告刘运书与被告宋**、陈伟伟签订的《房屋买卖合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，其内容与形式不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应依照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了支付首付款的义务，被告按约定向原告交付了涉案房屋，双方均履行了部分合同义务。依照原、被告签订的补充协议约定，2017年6月27日至7月16日期间，如因原告的原因造成银行贷款不能审批通过，则其应当于2017年7月19日前把剩余购房款97万元一次性付给被告，否则双方签订的房屋买卖合同作废。银行贷款未发放是否是因为原告的原因是买卖合同能否解除关键要件。现无证据证明贷款未发放是因原告所造成。因银行贷款未能发放，不可归责于原告刘运书，故补充协议约定的解除房屋买卖合同的条件并未成就。因此，另案原告宋**、陈伟伟要求解除双方之间的房屋买卖合同，理由明显不当，不予支持；其提出的其他诉讼请求，均不符合有关法律规定，不予支持。原告刘运书要求被告继续履行合同，配合其办理房屋过户登记手续的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持；其要求被告宋**、陈伟伟支付违约金2万元，因双方对此未作约定，原告刘运书的该项请求不符合有关法律规定，不予支持。鉴于原告刘运书已占有使用所购房产，尚未支付剩余房款97万元，为充分保护双方当事人的合法权益不受侵犯，减少当事人的诉累，在办理房屋过户手续前，原告刘运书应将剩余房款97万元交付被告宋**、陈伟伟。根据公平原则，原告应支付补充协议约定的付款期限之后的欠款利息。关于利息，酌定以97万元为基数，自2017年7月19日起至实际给付之日止，按年利率6%计算。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、继续履行2016年4月11日原告刘运书与被告宋**、陈伟伟签订的《房屋买卖合同》；二、原告刘运书于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给被告宋**、陈伟伟剩余购房款97万元及利息（以97万元为基数，自2017年7月19日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、被告宋**、陈伟伟于本判决发生法律效力之日起二十日内，协助原告刘运书到有关部门对位于临沂市兰山区××新区××号楼××号房产办理过户登记手续；四、驳回原告刘运书的其他诉讼请求；五、驳回另案原告宋**、陈伟伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，另案案件受理费2300元，计6600元，由原告刘运书负担300元，被告宋**、陈伟伟负担6300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，一审法院未将其到工商银行调查取得的笔录组织当事人双方质证确有瑕疵。二审中，本院组织当事人双方对该证据进行了质证，当事人双方对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。根据该证据，并结合中国工商银行股份有限公司临沂沂蒙支行于2018年4月27日出具的《关于刘运书一案山东省临沂市兰山区人民法院律师调查令的答复》和证人刘某1、刘某2所作证言，足以认定贷款未发放的原因不在于被上诉人刘运书，一审法院认定涉案房屋买卖合同约定的解除条件未成就并无不当，本院予以确认。上诉人宋**、陈伟伟所提其将首付款46万元退还被上诉人刘运书双方同意解除合同，经查该款实际为上诉人宋**、陈伟伟与被上诉人刘运书、案外人临沂市房产登记交易中心三方共同约定的存放于临沂市房产登记交易中心处的托管交易资金，上诉人宋**、陈伟伟的上述主张亦不能成立。综上，上诉人宋**、陈伟伟的上诉意见及理由均不能成立，本院不予采纳；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由上诉人宋**、陈伟伟负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇二〇年六月五日书记员 陈小雪