广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1199号原告：张成华，男，1968年9月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林忠光，广东圭峰律师事务所律师。被告：吴启东，男，1983年12月22日出生，汉族，住广东省信宜市。被告：李健强，男，1982年4月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告张成华与被告吴启东、李健强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成华及其委托诉讼代理人林忠光到庭参加诉讼，被告吴启东、李健强经传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2019年6月26日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告吴启东立即向原告返还购房款168213元及违约金50000元、利息（自2020年1月11日起，以购房款168213元为基准按每日万分之五计算至实际清偿之日止），被告李健强对被告吴启东的上述债务承担连带清偿责任；3.判令两被告向原告支付诉讼财产保全担保费1000元及律师费22000元；4.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告和两被告于2019年6月26日签订了《房屋买卖协议》，约定由被告吴启东将其所有的位于江门市XX区XX镇XX号房屋出售给原告，被告李健强作为代理人在上述协议上签名。协议约定：房屋总价款为589380元，首期款289380元于签订协议时支付，第二期购房款20万元在2019年7月30日前支付，余款10万元在办理过户手续后一次性支付；双方定于2019年10月30日前办理过户手续，如在上述约定的日期前任一方违约或者在约定日期后10天内未履行办理过户手续的，视为违约，应承担违约金5万元。原告在签订协议后依约履行支付款项的义务，但两被告在签订协议后，未能按照约定办理过户手续。经多次催讨后，被告李健强先后向原告出具退款协议、承诺书，承诺在2020年1月10日前退回购房款，否则承担支付利息及由此产生律师费的责任。目前，两被告尚欠原告购房款168213元。鉴于两被告的违约责任，原告有权要求其承担支付违约及相应损失的法律责任。被告吴启东、李健强未作答辩。原告张成华围绕诉讼请求依法提交《房屋买卖协议》、收据、收款证明、退款协议、承诺书、民事案件委托代理合同、委托转账证明、银行个人明细对账单、诉讼财产保全责任保险保函、发票等证据，原告所举的证据来源合法，能客观地反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据。被告吴启东、李健强没有到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，张成华与李健强签订《房屋买卖协议》后，由李健强将该协议交给吴启东签名，吴启东于2019年6月27日在该协议上签名，该协议约定：张成华购买的房屋位于江门市XX区XX镇XX号房，该房屋的所有权证编号为粤（2019）江门市不动产权第XXXXXX号，建筑面积为107.16平方米，产权人为吴启东，房地产用途为住宅；该房屋为毛坯房按套出售，总房价为589380元；吴启东与张成华全权委托李健强代理该房屋的买卖资料整理、过户交易、领取房产证、交纳相关费用等一切手续，李健强按相关法律法规进行房屋过户手续并承担法律责任；签订本协议时，张成华支付给吴启东购房首期款为289380元（包含订金30000元），二期购房款200000元于2019年7月30日前（办理过户前）支付，余下购房款100000元在办理完过户手续后一次性付清，若张成华未能按约定支付购房款则视为违约；三方定于2019年10月30日前办理完相关过户手续，如在约定日期前，吴启东与张成华任何一方违约或在到达约定日期后十天内未履行办理相关过户手续视作违约处理；如吴启东违约，应全额退还已收房款，另赔偿50000元违约金给张成华；如张成华违约，吴启东则在已收房款中扣除50000元，剩余购房款退还给张成华；买、卖双方各自负责房产过户的税费。2019年6月25日，张某朋向李某和名下的银行账号转账“房子定金”30000元，李健强出具收据确认收到该笔购房定金30000元。2019年6月26日，张某朋向李某和名下的银行账户转账“中介费”11787元。2019年6月27日，张某朋向李健强名下的银行账号转账259380元；同日，李健强出具收据确认收到该笔购房首期款259380元，又出具收款证明，证明张某朋支付的该笔购房首期款259380元是用于张某朋的父亲张成华购买前述房屋的，并承诺若该购房交易失败，李健强须全额退还给张某朋等。2019年7月25日，张某朋向李健强名下的银行账号转账200000元；同日，李健强出具收据确认收到该笔第二期购房款200000元，并出具收款证明，证明李健强负责全权代理此次房产交易的一切事务等。上述三张收据上，均注明“江门市XX区XX镇XX号房”；李某和在上述两份收款证明的见证人处签名。2019年10月30日，李健强作为退款人，在“XX座XX房购房退款协议”中，承诺于2019年11月10日前把一切购房款退回给张某朋。2019年11月10日、11月11日、11月13日，李健强分别向张某朋名下的银行账户转账150000元、25000元、120000元，合共295000元。2019年12月16日，李健强出具承诺书，承诺于2020年1月10日前全额退还剩余用于购买江门市XX区XX镇XX号房的购房款206167元，愿意支付按日利率万分之五计算的逾期利息，且同意协助张某朋按法律程序追讨，由此产生的相关费用（律师费等）由败诉方支付。李某和在退款协议的见证人处签名。另查明，2020年2月26日，张成华与广东圭峰律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定：张成华因与吴启东、李健强房屋买卖合同纠纷一案，聘请广东圭峰律师事务所的律师作为委托代理人，涉及标的为241213元，律师费按照法律判决或双方调解所确定款项的10%支付等内容。2020年2月27日，中国XX财产保险股份有限公司XX中心支公司向张成华出具诉讼财产保全责任保险发票一张，金额为1000元。再查明，张成华与张某朋系父子关系。张某朋于2019年6月25日、6月26日、6月26日、7月25日分别支付的前述购房定金30000元、“中介费”11787元、购房首期款259380元、第二期购房款200000元，均是接受张成华的委托而进行的。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《房屋买卖协议》，是各方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律的保护。关于原告主张解除案涉《房屋买卖协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《房屋买卖协议》中“于2019年10月30日前办理完相关过户手续，如在约定日期前，原告与被告吴启东任何一方违约或在到达约定日期后十天内未履行办理相关过户手续视作违约处理；如被告吴启东违约，应全额退还已收房款，另赔偿50000元违约金给原告；如原告违约，被告吴启东则在已收房款中扣除50000元，剩余购房款退还给原告”的约定，实质上是对合同的解除条件作出了约定。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告主张其委托张某朋支付给被告李健强的款项系履行案涉《房屋买卖协议》的付款义务，但该协议约定原告支付购房款的对象应为被告吴启东即出卖人，但没有约定被告李健强有代理出卖人收取购房款的权限，被告李健强单方作出的其全权代理此次房产交易事务的证明也不能产生全权代理权限的法律效果，而原告没有提供证据证明被告吴启东已收到购房款或追认被告李健强系代理其收取购房款，故本院认定原告未履行支付购房款义务。而被告吴启东在约定的办理过户手续期限届满后一直不予配合办理，现原告主张解除案涉《房屋买卖协议》，被告吴启东也没有对是否要求继续履行合同进行抗辩，故本院认定合同约定的解除合同条件成就，且房屋买卖合同签订至今已近一年，房屋价值已发生较大调整，继续履行也不符合公平原则，故对于原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张返还购房款168213元及违约金、利息的问题。按照《房屋买卖协议》的约定，原告支付首期购房款、二期购房款是先履行义务，被告吴启东办理过户手续是后履行义务，在原告没有履行先付款义务的情况下，原告主张负有后履行义务的被告吴启东没有办理过户手续系违约行为，于法无据，故对于原告主张被告吴启东支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告李健强收取了原告购房款489380元（30000元＋259380元＋200000元），又先后于2019年10月30日、12月16日作出退回购房款的书面承诺，其中，落款时间为2019年12月16日的承诺书中，被告李健强承诺于2020年1月10日前全额退回剩余的购房款共206167元，且愿意支付按日利率万分之五计算的逾期利息，但经原告确认被告李健强至今仍有168213元未返还。因此，被告李健强应向原告返还购房款168213元并支付利息（利息以未返还的款项为基数，从2020年1月11日起按日万分之五计算至清偿之日止）。关于原告主张的诉讼财产保全担保费及律师费的问题。原、被告没有对诉讼财产保全担保费如何承担作出明确约定，故原告主张该项费用依据不足，本院不予支持。另外，被告李健强于2019年12月16日出具的承诺书中，对律师费作出了明确约定，原告就本案纠纷聘请广东圭峰律师事务所的律师作为委托代理人，并约定律师费按照法律判决或双方调解所确定款项的10%支付。本案中，被告李健强应向原告返还购房款168213元并支付利息，计至本院作出判决之日（即2020年6月15日），利息金额为13204.72元（168213元×0.05%×157天），故被告李健强应向原告支付的律师费损失为18141.77元[（168213元＋13204.72元）×10%]。被告吴启东、李健强经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张成华与被告吴启东、李健强于2019年6月27日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李健强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成华返还购房款168213元并支付利息（利息以未返还的款项为基数，从2020年1月11日起按日万分之五计算至清偿之日止）；三、被告李健强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成华支付律师费损失18141.77元；四、驳回原告张成华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计2459.1元、保全费1726.07元，合共4185.17（已由原告张成华预交），由被告李健强负担3462.46元，原告张成华负担722.71元。原告张成华多预交的诉讼费3462.46元，由本院予以退回；被告李健强应向本院补缴诉讼费3462.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 钟振尧二〇二〇年六月十五日法官助理 李颖梅书 记 员 张秀珍