广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9186号 原告（反诉被告）：袁亚文，女，1963年3月16日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 原告（反诉被告）：宫玉奎，男，1960年6月9日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 两原告共同委托诉讼代理人：廖仲春、方宝莹，广西万凯律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：广西莎多堡酒店管理有限公司，住所地南宁市青秀区中越路**金旺角CASA国际公馆****，统一社会信用代码914501030811874191。 法定代表人：柒献聪。 委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎与被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司（以下简称莎多堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。袁亚文、宫玉奎共同委托诉讼代理人廖仲春、方宝莹、莎多堡公司委托诉讼代理人付峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁亚文、宫玉奎向本院提出本诉的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《“莎多堡酒店”房屋托管合同》；2.被告向原告支付自2017年8月24日起至本案判决生效之日止的租金，暂计至2019年10月20日租金共计61894.52元；之后的房屋占用费按日76.75元计算至被告实际搬离并返还房屋之日止；3.被告向原告返还装修费77250元，并支付资金占用利息13862.08元（利息以77250元为基数，按银行同期同类贷款利率从2016年1月29日起暂计至2019年10月20日止为13862.08元。之后继续计算至被告实际返还之日止）；4.被告向原告支付违约金112695.87元；5.被告自判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状，并返还给原告；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月29日，两原告共同向广西利澳地产有限公司购买位于南宁市江南区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积25.75平方米，房屋总价款272922元。合同签订后，原告依约全额支付购房款，并依法取得该房屋的产权证。广西利澳地产有限公司与被告在房屋销售过程中承诺，购买该房屋并出租给被告即可每年获得高额固定租金收益，故两原告与被告签订《房屋托管合同》。合同约定两原告将房屋托管给被告用于酒店运营，期限为15年，被告按年度向原告支付租金。第一个五年每年租金为购房款和装修款总额的8%即28013.76元，免租期6个月，并同时约定由被告统一负责租赁房屋的装饰装修，两原告按3000元每平方米的装修标准向被告支付装修费77250元，被告收到两原告的装修费后出具收款收据。自免租期届满至今，租赁房屋一直未完成装修，未达到《房屋托管合同》约定的交房标准及可运营状态。被告仅支付一年租金后未再继续支付，经原告多次催款未果。根据《房屋托管合同》约定及相关法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付租金、占用费、违约金，同时被告应将租赁物恢复原状。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。 莎多堡公司就本诉答辩称：1.被告不同意解除合同，要求继续履行；2.被告愿意支付租金60402.25元；3.合同不解除，所以不存在返还装修费的问题，原告主张没有法律依据；4.违约金计算方法过高，法庭予以调整；5.驳回原告全部诉讼请求。 莎多堡公司向本院提出反诉的诉讼请求：1.反诉被告宫玉奎、袁亚文向反诉原告支付违约金204956元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年1月19日签订《“莎多堡酒店”房屋托管合同》，合同约定反诉被告在办理完毕交房手续当天，即将房屋交付反诉原告托管，因反诉被告原因导致反诉原告不能使用房屋时，应承担违约责任，按1000元每日向反诉原告支付违约金直到影响消除；累计超过30日，反诉原告有权扣除反诉被告当年应得租金50%作为违约金；反诉原告追究责任后，有权选择继续履行合同或是解除合同。反诉被告违反合同约定，未交付符合条件的房产，导致反诉原告不能按时开业及向各位业主支付租金。为维护反诉原告的合法权益，请求法院判如所请。 袁亚文、宫玉奎就反诉答辩称：1.不同意反诉原告的诉讼请求，房屋交付系反诉原告直接与开发商进行，反诉被告已把交房义务交给反诉原告，不存在未交付的问题；2.反诉原告主张的违约责任没有事实和法律依据，因为酒店至今未开业，并不存在反诉原告不能使用的问题，反诉原告一直未交租金，反诉被告才想解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年1月29日，袁亚文、宫玉奎与广西利澳地产有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定袁亚文、宫玉奎向广西利澳地产有限公司购买位于南宁市江南区房屋，房屋建筑面积25.75平方米，房屋总价款272922元。合同签订后，袁亚文、宫玉奎依约全额支付购房款，并依法取得该房屋的产权证【桂（2018）南宁市不动产权第00XXXX6、00XXXX7号】。 2016年2月23日，袁亚文、宫玉奎（作为甲方）与莎多堡公司（作为乙方）签订《“莎多堡酒店”房屋托管合同》，合同约定甲方将南宁市江南区房屋托管给乙方用于酒店运营；甲方授权乙方全权处理托管物业装修事宜，使物业到交房标准及乙方可运营状态，甲方支付装修款按建筑面积单价为每平方米3000元需统一汇入酒店运营公司指定专用账户；托管期限为15年；合同第四条第4款约定：托管期限届满，如双方不再续约，乙方可将托管期内在原装修款包含的物品清单外，为其添置的装饰、设备拆除后将房屋交还甲方；如乙方无意将租赁期内添置的装饰、设备拆除，甲方同意乙方无需对该房屋及其该房屋所在物业的共享部分承担任何维修或者恢复责任；合同第五条约定：乙方按年度向甲方支付固定租金。第一个五年每年租金为购房款和装修款总额的8%，第二个五年每年租金为购房款和装修款总额的10%，第三个五年每年租金为购房款和装修款总额的12%，免租期6个月；乙方收到甲方的装修费后出具收款收据。同日，双方签订《装饰装修工程委托施工管理合同》，约定袁亚文、宫玉奎委托莎多堡公司监理装饰装修工程，装修费用、监理、酒店品牌授权运营费用合计77250元。合同签订后，袁亚文、宫玉奎将租赁物交付莎多堡公司，并向莎多堡公司支付装修款77250元，莎多堡公司出具收款收据予以确认。自免租期届满至庭审之日，租赁房屋尚未完成装修，未达到《房屋托管合同》约定的交房标准及可运营状态。莎多堡公司支付租金至2017年8月18日，之后的租金尚未支付。 2020年3月23日，双方签订《和解协议书》，约定由莎多堡公司向袁亚文、宫玉奎支付款项合计135215元，于2020年3月31日前支付第一期违约金50000元，于2020年4月30日前支付第二期款项85215元。协议签订后，莎多堡公司已依约支付第一期违约金50000元。 上述事实，有当事人的陈述、提交的证据及庭审笔录予以佐证。 本院认为，袁亚文、宫玉奎与莎多堡公司于2016年2月23日签订的《“莎多堡酒店”房屋托管合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。 关于袁亚文、宫玉奎本诉的诉讼请求。袁亚文、宫玉奎既已依约交付商铺，莎多堡公司应当及时、足额支付租金。现莎多堡公司仅支付租金至2017年8月18日，之后的租金未再支付，其以行为明确表示不履行合同义务，合同目的无法实现，袁亚文、宫玉奎据此主张解除合同，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，袁亚文、宫玉奎未能提交证据证明于何时向莎多堡公司发出解除通知，故其解除合同的意思表示到达对方实际应为莎多堡公司收到应诉材料之日即2019年11月15日。则《“莎多堡酒店”房屋托管合同》应于2019年11月15日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，莎多堡公司应支付自2017年8月19日起至合同解除之日即2019年11月15日止拖欠的逾期租金。现原告主张尚欠租金自2017年8月24日起算，系其对权利的自由处分，于法无悖，2017年8月24日起至2019年11月15日止，计2.23年。根据托管合同约定，第一个五年每年租金为购房款和装修款总额的8%即（272922元＋77250元）×8%＝28013.76元。则莎多堡公司拖欠的租金为：28013.76元×2.23年＝62470.68元。， 合同既已解除，莎多堡公司应向袁亚文、宫玉奎返还租赁物。现租赁物仍由莎多堡公司占用，则莎多堡公司应支付自合同解除后至实际返还房屋之日止的占用费。占用费参照合同约定的租金标准计算，为：自2019年11月16日起至实际返还房屋之日止，按每年28013.76元计算。根据合同第四条第4款约定，莎多堡公司未就装修添置的装饰、设备进行抗辩或主张，且未能提交证据证实房屋实际装修的进度及产生费用的具体金额，则莎多堡公司可按房屋现状返还房屋，但免除其对共享部分的维修和恢复。 根据双方2020年3月23日签订的《和解协议书》约定及袁亚文、宫玉奎出具的《情况说明》载明的内容，莎多堡公司已实际支付违约金50000元，该部分款项足以弥补袁亚文、宫玉奎的损失。故对于袁亚文、宫玉奎诉请的违约金、利息损失，本院不再予以支持。 关于莎多堡公司反诉的诉讼请求。莎多堡公司提交证据不足以证实袁亚文、宫玉奎在本案中存在违约行为，故其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下: 一、解除原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎与被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司于2016年2月23日签订的《“莎多堡酒店”房屋托管合同》； 二、被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司向原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎支付2017年8月24日起至2019年11月15日止的租金62470.68元； 三、被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司向原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎支付占用费（占用费计算：自2019年11月16日起至实际返还房屋之日止，按每年28013.76元计算）； 四、被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司向原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎返还南宁市江南区壮锦大道27号盛天领域6号楼209号房屋； 五、驳回原告（反诉被告）袁亚文、宫玉奎本诉的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司反诉的全部诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费5159元（已减半收取），反诉案件受理费2187元（已减半收取），共计7346元，由被告（反诉原告）广西莎多堡酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 蒙永富 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 徐 艺 书 记 员 黄 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。