湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初66号原告：王娟，女，1982年4月26日生，苗族，住湖南绥宁县。委托诉讼代理人:周继东，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地绥宁县长铺镇居委鑫泰花园A1114、115,统一社会信用代码91430527MA4LFJT870。法定代表人：张志远，执行董事。委托诉讼代理人：贺颖曼，湖南人和人律师事务所律师。原告王娟与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，于2019年8月15日作出（2019）湘0527民初603号民事判决：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王娟逾期交房违约金17526元;二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王娟补偿款5000元。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司不服提起上诉，邵阳市中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）湘05民终2125号民事裁定，撤销了本院(2019)湘0527民初603号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月13日重新立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月16日、6月11日两次公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人周继东、被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺颖曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告已付购房款15％的违约金90343元；2、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由:被告通过产品发布会、宣传单等形式，对外大肆宣称要打造绥宁当地最高端品质大城，小区内设托儿所、无边际园林游泳池、建造登山步道、观景台、近千平米菜市场，其宣传当时家喻户晓。原告被其美好前景所吸引，于2018年7月23日与被告签订了编号为201700121403的商品房买卖合同，购买其8栋1403号精装房。合同约定了于2019年1月30日前交房及有关逾期交房的违约责任。原告按合同约定履行了应尽的义务，支付了房款共计602285元。在合同约定的最后交房日即2019年1月30日原告去收房时，却发现被告宣传的托儿所、登山步道观景台、菜市场等根本没有兑现，致使生活极为不便，房屋价值大幅缩水。同时交房时被告不能向原告提供房屋验收合格的备案材料及消防环保等专项验收报告。原告购买的是精装房，却发现房屋装饰、设备与样板房差距巨大。当场发现水管破裂漏水、地板空鼓发霉、瓷砖裂缝、墙体开裂等严重问题，房屋无法交付使用。2019年2月1日，被告书面答复2019年4月30日前完成整改，但被告再次失信，至今逾期交房超过100天。被告的严重违约失信行为给原告造成极大损失和精神伤害，理应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律法规的相关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付逾期交房违约金按已付购房款按日万分之三计算（从2019年1月30日至实际交房日止），要求被告支付虚假宣传违约金2万元。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、被告已经按照合同约定的交付条件按期交付房屋，无需支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年1月30日前将商品房交付买受人使用。《补充协议》第三条约定，商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2019年1月10日，涉案房屋即已完成竣工验收，有竣工验收会议纪要和勘察、设计、施工、监理、建设单位均签署验收合格意见并加盖公章的竣工验收意见表予以证明。被告提交的证据《关于绥宁碧桂园1-11#栋竣工验收备案的说明》由绥宁县住房和城乡建设局于2019年1月29日出具，载明：因临近春节和其它工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案，该份证据足以证明被告于该说明出具日期2019年1月29日前即向绥宁县建设局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。二、涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，原告拒绝收房没有正当理由。被告交付的房屋已于2019年1月10日竣工验收合格，于2019年1月29日之前向绥宁县建设局递交了办理竣工验收备案所需的全部文件，后经竣工验收备案完成。这充分说明房屋质量已符合国家强制性标准。建设工程经多道工序完成，是个复杂的过程，在整个过程中不可能做到无任何瑕疵，基于以上原由，才对开发商苛以保修责任，亦意味着购房者对不影响正常使用的质量瑕疵有容忍义务。《补充协议》第三条第三款约定，对于房屋存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题及与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。本案被告严格按照合同约定对房屋进行装修，即使装修存在质量瑕疵，被告可以通过承担保修责任予以解决，无需因此承担逾期交房责任。三、被告没有违背诚实信用原则，无需承担相关违约责任。被告在营销宣传中对相关配套设施所作的说明和允诺没有具体确定，且在没有证据证明涉案房屋价格明显高于同地段类似商品房的情况下，无法认定被告的宣传资料对合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响。该宣传资料不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“要约”情形，不应视为合同内容。被告在与原告订立合同过程中，明确告知如在购房洽谈中，工作人员就房屋的描述或承诺没有体现在合同中或者与合同约定不一致的，买受人可以在签订合同前了解清楚，被告即会对问题进行解释，对买受人选购房屋、签订合同不存在误导。无论是在合同订立还是履行过程中，被告均不存在违背诚实信用原则的行为，无需承担相关违约责任。四、退一万步讲，即使被告存在逾期交房的违约行为，原告请求的违约金过高，请求法院予以调整。其一，即使被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房违约金最多只能从合同约定的交付期限届满之次日起计算至完成竣工验收备案之日。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。被告于2019年3月18日完成了竣工验收备案，至此涉案房屋所需全部行政手续也已办结，可以确定房屋各项指标合格、文件齐备，符合相关部门的要求。即使不以合同约定的向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件的时间点为房屋交付时间，逾期交房天数最多只能计算至完成竣工验收备案之日。其二，按日支付已付购房款万分之三的违约金过分高于可能造成的损失，请求法院予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案合同约定被告应承担的违约金为每日约181元，远远超过当地租金水平，过分高于原告可能存在的损失，而原告亦没有举证证明其存在的损失与约定的违约金相当。请求法院参照当地同地段同建筑标准的房屋租金，并参考其他案例，对违约金予以调整。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告提交的双方于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件、附录，其中《附件四：补充协议》第三条载明的交付条件为“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，与《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的交付条件为商品房已经验收合格并符合本合同其他相关约定、双方进行验收交接时出卖人应当出示有关证明文件等不一致，也不符合法律关于房地产开发项目竣工后须经验收合格后方可交付使用的强制性规定，不能据此证明被告交房时应达到的交付标准，不予采信；《商品房买卖合同》及附件其他内容、附录可以证明双方约定的案涉商品房交付期限、交付条件和标准，以及逾期交房等违约责任和违约金的计算标准等，予以采信；2、原告提交的被告项目在绥宁在线等媒体的宣传截图及项目介绍截图打印件（附U盘载原始图片）与杨新、艾承巧、杨权露、王定机等证人证言，结合双方当事人的庭审陈述及其他相关证据，可以证明被告在营销宣传中，宣称该小区有托儿所、游泳池、商业街、农贸市场、登山步道等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您（买受人）入住时同步开放”，而在约定的交房日被告未按合同约定提供有关资料，相关配套设施除社区游泳池外其他均未建成，予以采信；3、原告提交的绥宁碧桂园一期8#楼《建设工程竣工验收备案表》（2019年3月18日），证明了案涉商品房竣工验收日期为2019年3月7日，竣工验收备案日期为2019年3月18日，予以采信；4、原告提交的案涉商品房装修质量问题图片、被告的业主答复函、绥宁碧桂园客服中心与原告的聊天记录截图、碧桂园物业及资料移交书复印件，结合双方当事人的庭审陈述及其他相关证据，可以证明在约定的交房日案涉商品房存在质量问题，后经被告整改，至2019年8月21日被告将钥匙、房屋质量保证书等资料交付给原告。5、被告提交的《绥宁碧桂园一期项目8#、10#、11#栋竣工验收会议纪要》、《竣工验收意见表》、《关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明》，该竣工验收会议纪要、竣工验收意见表上出具意见落款日期2019年1月10日及该验收备案说明载明的内容与案涉商品房《建设工程竣工验收备案表》上载明的相关内容不一致，不能据此证明案涉商品房已于2019年1月10日完成了竣工验收及在约定交付期限符合合同约定的条件和标准，不予采信；6、被告提交的房屋租赁合同三份、收据一份，不能证明该租赁房屋与案涉商品房属同地段同建筑标准的房屋，不具有参照性，不予采信。经审理，本院确案件事实：2017年，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在绥宁县居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。该住宅小区距离绥宁县城中心4.5公里左右，地理位置相对较偏僻。被告在其营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”。2018年7月23日，原告王娟（买受人）与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为201700121403《商品房买卖合同》及附件、附录。《商品房买卖合同》第三条约定:买受人所购商品房为第8栋1403号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共118.27平方米。第四条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米5092.45元，该号房总价款为602285元。第八条约定：“出卖人交付期限：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”。”第十一条约定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。”第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第2种方式处理；……2、出卖人及时更换维修。”第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人向买受人支付人民币20元的违约金。”《附件四：补充协议》第三条第1项约定：“1、该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程峻工验收备案所需的全部文件；（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同《附录一》约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。”《附录一》约定：“绥宁碧桂园洋房天誉YJ115T（货量区）交付标准及配套设施(首层除外)：......外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆或涂料。内墙:客厅、餐厅、卧室、客房、书房、过道等采用乳胶漆。厨房、卫生间贴瓷片。......天花:客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆;......房间铺强化复合地板，配套踢脚线;......户门:入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台:配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间:配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头......备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。......。”《附件四：补充协议》第三条第3项约定：“该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换.出卖人应当负责更换，同时更换期间按每日洋房/连体住宅30/50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。......”绥宁碧桂园一期8#楼《建设工程竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：“竣工验收日期：2019年3月7日”、“备案意见：绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。”原告在购房合同签订后，依约向被告交付了全部购房款。2018年12月31日，被告向原告邮寄了收房通知书。原告到场后，发现被告不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，原告拒绝收房。2019年2月1日，被告向绥宁碧桂园业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保于当年4月30日前完成。2019年5月初，被告对案涉房屋所存在的质量问题仍未整改完工。至2019年8月21日，双方才办理了房屋交接手续，《碧桂园物业及资料移交书》载明：甲方（业主王娟）向乙方（开发公司绥宁碧桂园房地产开发有限公司）购买的湖南省邵阳市绥宁县长铺镇长征路居委会杉木坳碧桂园绥宁碧桂园天誉08栋1403号商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲乙双方于2019年8月21日办妥该物业及相关资料的移交。1、甲方确认将下列资料移交给甲方：（1）该物业的钥匙共十四条（其中大门五条）；（2）房屋质量保证书一份；（3）房屋使用说明书一份；（4）其他：住户手册一份、服务指南一份、临时管理规约和物业服务协议各一本。2、乙方将物业交付给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及房屋质量保证书的约定履行该物业的保修义务......。另查明，被告在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但其他多个公共配套设施均未建成，庭审中被告称原告购买的房屋属于小区的第一期，根据规划要求上述配套设施归属于整个小区，被告将在第二期建设中修建好前列设施，但未举证证明相关事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点是：一、案涉商品房的交付条件、标准和违约金计算的起止时间及方式。二、被告对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任。对第一个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，被告应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一》约定标准的商品房交付原告使用，交付时被告应当向原告出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但在约定的交付期限内被告未能向原告提供相关证明文件，且因房屋装修存在质量问题，被告整改完毕后至2019年8月21日才与原告完成交接手续，逾期交房203日，违反了合同约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。违约金的计算方式，原告要求被告按照合同第九条约定“买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”支付违约金，被告主张双方约定的违约金过分高于可能造成的损失，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，综合考虑案涉房屋系住宅用房、被告逾期交房存在主观过错及当地房屋租金行情等实际情况，原告未举证证明其实际损失，本院对被告要求调整违约金的请求予以支持，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告承担逾期交房的违约金为33元/日,其应当支付的违约金金额为：33元/日×203日=6699元。对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，被告在营销宣传资料及项目介绍中宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋（原告购买了8栋1403号房）有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您（买受人）入住时同步开放”，该宣传内容构成具体确定的说明和允诺，因案涉商品房所处的地理位置相对较偏僻，相关配套设施完善程度决定买受人生活享受便利程度，对原告购房决策以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。但至本案庭审时，除了社区游泳池以外的其他多个公共配套设施被告均未建成，被告亦未举证证明相关配套设施是否在建及其运行情况，其行为构成违约，依法应承担相应违约责任。该违约金的计算方式，参照案涉《商品房买卖合同》第十四条约定“在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人向买受人支付人民币20元的违约金”，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付违约金金额为5000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王娟逾期交房违约金6699元;二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王娟未建成完善公共配套设施违约金5000元。三、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1029元，由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担（此款原告王娟已预交，故由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告王娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  杨莉苹人民陪审员  李新德人民陪审员  杨夏容二〇二〇年六月十一日代理书记员  滕莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。