海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初217号   原告：龙某，女，1988年2月19日出生，苗族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：张某（原告丈夫），住海口市。   委托诉讼代理人：曾某，北京京师（海口）律师事务所律师。   被告：韩某，男，1985年11月12日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   被告：郑某，女，1983年12月20日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县，公民身份号码×××。   第三人：海南铭德置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道**海阔天空国瑞城S5地块**办公室****，统一社会信用代码91460000573057020C。   法定代表人：王某，总经理。   第三人：海某，住所地海，住所地海南省海口市龙华区国贸大道**港澳发展大厦**信用代码91460100557381533G。   法定代表人：辛某，联社理事长。   委托诉讼代理人：冯某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   委托诉讼代理人：林某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   原告龙某与被告韩某、郑某、第三人海南铭德置业有限公司（以下简称铭德公司）、海某（以下简称海口农信社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙某的委托诉讼代理人张某、曾某、第三人海口农信社的委托诉讼代理人冯某、林某到庭参加诉讼，被告韩某、郑某、第三人铭德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告龙某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告韩某、郑某之间所签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效；2.依法判令由原告垫资解除海口市美兰区美苑路36号铭德·美景苑3#楼3层305房在《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》（合同编号：海口社2017年委借字第0468号）中的抵押担保，并同时判令被告在解除抵押担保之日起三日内将该房屋过户给原告，第三人铭德公司、海口农信社对此予以配合；3.本案诉讼费由被告韩某及郑某共同承担。事实与理由：2016年11月28日，就第三人铭德公司将位于海口市××区房出售给两被告事宜，双方签订了《海口市商品房买卖合同》。之后，被告郑某与第三人海口农信社、海南铭德置业有限公司在2017年2月9日签订《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，将上述房屋用于抵押，并向第三人海某借款700000元用于向第三人铭德公司支付购房款。在2017年12月10日，两被告将房屋以1232400元的价格出售给了原告，双方签订了《房屋买卖合同》，之后双方又于2018年1月20日签订《房屋买卖合同补充协议》，将房屋价格调整至1152400元。原告从2017年12月10日起已陆续向两被告支付房屋价款共计670000元，已经依约履行了自己的付款义务。在2018年3月左右，在两被告收房后，又将该房屋实际交付给原告，原告自此一直支付该房屋相应的物业费及阳台花架整改费等费用。原告还于2018年4月左右对房屋花费二十几万元进行精装，装修完毕后，原告还添置家具家电入住该房并一直居住至今，而且在2019年7月左右原告已向相关部门以被告名义缴纳了契税及维修基金，共计19890.55元。现在原告就等着该房由被告取得不动产权证后配合过户至原告名下。由于被告个人债务原因，使得合同履行受阻，并且被告还挪用原告提前支付给其的用于偿还贷款的款项，导致其存在逾期还贷。原告认为，原告为获得该房屋花费巨大，并且已经实际入住，原告愿意垫资解除房屋抵押以保障《房屋买卖合同》的履行。综上，恳请法院判如所请，依法维护原告合法权益。   被告韩某、郑某未作答辩，但向本院提交一份声明，表示愿意配合原告将涉案房屋过户到原告名下。   第三人铭德公司未作陈述。   第三人海口农信社述称，海口农信社与借款人郑某于2017年2月9日签订《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，合同第一条约定：贷款金额700000元，贷款期限300个月，从贷款到实际发放起算；合同第八条约定：借款人以本合同项下贷款的所购/建/商转公房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。并办妥了备案登记手续。截至目前借款人尚欠海口农信社贷款本金644445.47元及相应利息。海口农信社与被告韩某、郑某之间存在合同有效的借贷、担保法律关系，海口农信社有权要求被告韩某、郑某按照合同约定履行义务。而本案的涉案房屋为海口农信社作为抵押权人的抵押物，必须在海口农信社贷款债权得以清偿之后才能予以释放。龙某以与韩某、郑某存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且要求继续履行合同办理过户手续为诉请诉至美兰区人民法院。若法院支持原告的诉讼请求，确认房屋买卖合同有效且继续履行，根据《物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。海口农信社同意龙某在起诉状事实部分的阐述，接受受让人龙某代为还款行为，在清偿完全部的担保债权后，配合办理解除抵押登记手续。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告韩某、郑某及第三人铭德公司未到庭参与诉讼，视为放弃质证。原告提交了《海口市商品房买卖合同》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》、公积金借款借据、公积金还款计划表、购房发票、税收完税证明、房地产过户税收证明书、房地产过户业务受理单、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收据、物业收据、《房屋建筑面积测绘报告》、《装修合同书》、家具订购合同、《管道燃气居民供应气合同》、维修资金专用收据、现金存款凭证，第三人海口农信社对上述证据的真实性、合法性及关联性未表示异议，因原告所提交证据均有原件予以核对，本院对原告提交证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。第三人提交了《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》及编号NO46000109483的不动产登记证明，其中《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》与原告所提交的内容一致，不动产登记证明有原件予以核对，原告对第三人提交的证据的真实性、合法性及关联性均表示认可，故本院对第三人提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年12月10日，原告龙某作为买受人（乙方）与被告韩某、郑某作为出卖人（甲方），双方签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：甲方将其名下位于海口市××区房出售给乙方，该房屋尚未取得房屋所有权证、土地使用权证，已办理公积金贷款及商品房买卖合同备案登记；房屋总价为1232400元，支付方式为，乙方在本合同签订后三日内支付甲方第一笔转让款300000元，乙方在第一笔转让款支付后三个月内支付第二笔转让款260000元，自合同签订之月起，该房屋的公积金还款由乙方承担，直至产权过户；甲方在开发商通知交房7日内领取钥匙并交付乙方；乙方在支付第一笔转让费后，尚未过户期间，可先行装修入住。2018年1月20日，原告与被告韩某签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议主要约定：原合同的房屋总价1232400元调整为1152400元；原合同约定三个月内支付两笔转让款共560000元现更改为共支付670000元，其中480000元为房屋转让款，190000元为乙方提前预支给甲方的该房屋住房公积金还款费用（此后由甲方负责缴纳每个月的住房公积金还款），直至产权过户，多退少补；乙方已于2017年12月10日支付300000元，2017年12月19日支付150000元，2017年12月22日支付50000元，共计500000元，余款170000元在补充协议签订后三日内支付给甲方；甲方收到乙方所付670000元款项后出具收据并签字按手印。当日，被告韩某向原告出具了收据，载明收到原告购房款670000元。2018年2月，两被告将涉案房屋交付原告使用，原告即对涉案房屋进行装修，并缴纳物业管理费等。   另查明，被告韩某与被告郑某系夫妻关系。2016年11月28日，被告韩某、郑某共同与第三人铭德公司签订《海口市商品房买卖合同》，双方约定郑某、韩某以公积金贷款方式按揭购买铭德公司投资建设并在预售的位于海口市××区房，合同总金额881166元。2017年1月13日，两被告与第三人海口农信社就涉案房屋办理了合同备案登记，合同备案号为L00264476。2017年2月9日，两被告与海口农信社签订了《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，将涉案房屋作为抵押物，向海口农信社贷款700000元用于支付购房款，并办理了抵押登记，贷款偿还方式为按月等额本息还款。   再查明，涉案房屋已于2019年5月6日被海口市龙华区人民法院作出的（2019）琼0106民初2368号之一民事裁定书裁定查封。   本院认为，一、关于案涉合同的效力问题。原告龙某与被告韩某、郑某所签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，系双方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，该两份协议合法有效。原告诉请确认上述两份协议合法有效，本院予以支持。二、关于涉案房屋能否办理产权转移登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告可以行使涤除权以消灭涉案房屋的抵押权。本案中，原告请求代为清偿债务消灭抵押权，而抵押权人即第三人海口农信社虽然同意原、被告转让抵押房屋的行为。但是，由于涉案房屋现已被法院查封，客观上并不具备办理房屋所有权转移登记的条件，原告行使涤除权的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”由于原告与两被告签订的房屋买卖合同客观上不具备继续履行的条件，故原告请求行使涤除权，并请求两被告在对涉案房屋解除抵押权之后将涉案房屋过户给原告，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：   一、确认原告龙某与被告郑某、韩某签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》合法有效；   二、驳回原告龙某的其它诉讼请求。   本案受理费100元，申请保全措施申请费5000元，由原告龙某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 莫 娇   人民陪审员 毛艺遐   人民陪审员 邓 梅     二〇二〇年六月四日   书记员 何艳婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ……   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。