河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0822民初13号 原告（反诉被告）：刘菲，女，1981年12月19日出生，汉族，住北京市密云区。 委托诉讼代理人：苗猛，北京亚欧雍文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：承德中冶名隆房地产开发有限公司，住所地：兴隆县兴隆镇**村（兴隆县兴隆省级粮食储备有限公司办公楼**），统一社会信用代码：91130822MA083PFN23。 法定代表人：魏志宏，执行董事。 委托诉讼代理人：韩伟，北京一法（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐青山，男，1984年1月11日出生，汉族，公司职工，住河北省承德市兴隆县。 原告刘菲与被告承德中冶名隆房地产开发有限公司（以下简称承德中冶名隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，在案件审理过程中被告承德中冶名隆公司对原告刘菲提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了合并审理。原告刘菲的委托诉讼代理人苗猛，被告承德中冶名隆公司的委托诉讼代理人韩伟、徐青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘菲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的商品房预售合同；2.被告退还原告已支付房款394,603.00元及利息19,743.55元，合计414,346.55元；3.被告承担诉讼费、担保费。立案后原告增加诉讼请求，被告支付原告的律师费支出30,000.00元。事实和理由：2018年8月16日，原告与被告签订《中冶兴隆新城·红石郡商品房认购书》（以下简称认购书），认购被告开发房屋一套，面积79.41平方米，同日支付被告购房定金20,000.00元。2018年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，同日支付被告购房款335,193.00元、装修款39,410.00元，以上合计394,603.00元。2018年12月24日原告签订被告提供《商品房买卖合同（预售）》时，被告明知原告不符合当地政策条件，属限购范围，仍收取原告购房款，但未在原告留存的《商品房买卖合同（预售）》上加盖被告公司印章。鉴于合同目的无法实现，已经签订的认购书、《商品房买卖合同（预售）》等均应当解除，被告应当返还原告的购房款、支付利息并负担律师费用。 被告承德中冶名隆公司辩称，1.原告与被告2018年12月24日签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下统称买卖合同），买卖合同对签订合同的条件、交房时间与条件、违约金、前期物业管理等做了详细约定。原告于签订买卖合同后支付了购房款394,603.00元，即买卖合同已成立并生效。限购政策不是合同无效的理由；2.原告作为违约方无权解除买卖合同。请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告承德中冶名隆公司向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告签订的商品房预售合同；2.原告向被告支付违约金69,519.30元；3.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年12月24日签订了买卖合同，我公司对买卖合同进行了详细约定，原告已支付购房款394,603.00元。按照买卖合同约定，因买受人原因造成买卖合同不能履行的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总房款695,193.00元10%的违约金，故提出上述诉讼请求。 原告刘菲对被告承德中冶名隆公司的反诉辩称，同意解除原告与被告之间的买卖合同；因被告没有在买卖合同上盖章，被告知道原告属于限购政策范围却收取了原告的房款，其履行有过错，被告应当承担原告全部房款及利息的责任；原告不同意向被告支付违约金；反诉费应当由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告刘菲提交2号证，被告未盖章的买卖合同。证明2018年12月24日原告签订买卖合同，但自己留存的一份被告未加盖公章；4号证，微信聊天记录。证明原告与被告人员高敏、徐青山微信联系，经过多次协商，但被告未退房款；5号证，律师函。原告已委托律师向被告发函解除合同；6号证，律师函拒签记录。证明被告拒签了原告委托律师所发送的律师函。被告承德中冶名隆公司对原告刘菲提交2号证真实性无异议，但是我们已经盖章了；4号证是复印件，我们没有看到原始载体，对证据和证明目的均不予认可；5号证我们没有收到信件，真实性不予认可；6号证不清楚。本院认为原告刘菲提交的2、4、5、6号证与本案具有关联性，予以采信。 被告承德中冶名隆公司提交1号证，已盖合同专用章的买卖合同。证明买卖合同已经成立且生效。原告刘菲对被告承德中冶名隆公司提交1号证真实性无异议，是原告本人签字，但原告手中的买卖合同没有被告盖章，被告应当承担责任。本院认为被告承德中冶名隆公司提交的1号证与本案具有关联性，予以采信。 本院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下：2018年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订认购书，由原告认购被告开发的房屋一套，面积79.41平方米，其中认购书第四条第五款约定：“乙方如经承德市兴隆县住房和城乡建设局审核其购买资格未通过的，本认购书自行解除并由甲方退还乙方已缴纳定金，甲方无需通知乙方，并有权将乙方所认购房屋另行处置”。同日原告向被告支付购房定金20,000.00元。2018年12月24日，原告与被告签订买卖合同，原告提交的买卖合同没有被告公司的合同专用章，该买卖合同约定：房屋建筑面积79.41平方米，总价款695,193.00元，首付款355,193.00元，其余340,000.00元申请贷款支付；被告于2019年12月31日前向原告交付房屋。附件十一补充协议（买卖合同第28页），买受人承诺：本人符合限购政策规定的可购房条件，如因本人承诺与事实不符，违反限购政策规定，导致本购房合同不能履行，一切风险及责任由本人自行承担；出卖人此时有权解除合同，并要求买受人支付总房款10%的违约金。同日，原告向被告支付首付款355,193.00元（包括定金20,000.00元）、装修款39,410.00元，合计394,603.00元。因原告不符合当地限购政策要求，原告与被告的工作人员通过微信联系，请求退还购房款。2019年12月6日，北京亚欧雍文律师事务所律师苗猛受原告委托，通过快速向被告发出律师函，要求被告退还购房款394,603.00元及利息19,335.55元。但此快速未妥投。原告于2020年1月2日诉至本院。在本案审理过程中，被告提出反诉请求。 本院认为，原告与被告于2018年8月16日签订认购书后，原告已按约定向被告支付购房定金20,000.00元，即认购书已履行完毕。2018年12月24日原告与被告签订的买卖合同，原告提交的买卖合同没有被告公司合同专用章，被告提交的买卖合同有被告公司合同专用章，但买卖合同内容相同，此买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告已按买卖合同约定收取原告支付的部分房款及装修费用。在买卖合同履行过程中，因原告不符合当地的购房政策要求，致使买卖合同无法继续履行，原告主张解除买卖合同，被告反诉主张解除买卖合同，故原告的诉讼请求及被告的反诉请求，本院均予以支持。买卖合同解除后，被告收取原告的购房款及装修费用应当退还给原告，原告主张被告退还房款及装修费394,603.00元的诉讼请求，本院予以支持。买卖合同中未约定因限购政策致使合同解除后违约金或利息的计算方法，但被告长期占用原告的大量资金，应当由被告赔偿原告损失，损失数额应当以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。原告因不符合当地购房政策要求而解除买卖合同，原告为此委托律师支出律师费应当自行承担，原告主张被告支付律师费30,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。被告将自己开发的房屋出售给不符合购房政策要求的原告，也存在过错，被告主张原告支付违约金69,519.30元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告刘菲与被告承德中冶名隆房地产开发有限公司于2018年12月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除，不再履行； 二、被告承德中冶名隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘菲购房款355,193.00元、装修款39,410.00元，合计394,603.00元； 三、被告承德中冶名隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘菲损失，损失数额以394,603.00元为基数，自2018年12月24日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至付清之日止； 四、驳回原告刘菲的其他诉讼请求； 五、驳回被告承德中冶名隆房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,965.00元，反诉费770.00元，合计8,735.00元，由原告刘菲负担1,000.00元，被告承德中冶名隆房地产开发有限公司负担7,735.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  师庚卯 人民陪审员  王小东 人民陪审员  王 冰 二〇二〇年六月五日 书 记 员  杨艳秋 附页 一、相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、上诉期限及上诉费用 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费8735.00元，上诉于承德市中级人民法院。逾期不交上诉状并不交上诉费的视为放弃权利，本判决生效。（上诉费交费方式：将上诉费交付到中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行户名为：河北省承德市中级人民法院；账户为：13×××02，到账查询电话为0314-21××××5，上诉人交款后将交款凭条随上诉状一并交至本院）。 三、申请执行的期限及逾期不申请执行的法律后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年，本案原告自判决生效后，自动履行期届满之日起二年内应向本院申请立案执行，逾期不申请，人民法院即不再强制执行。