北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民再12号再审申请人（原审被告）:曾振芬，女，1958年7月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:白小勇，北京市博圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：相广美，北京市博圣律师事务所实习律师。再审被申请人（原审原告）：刘自友，男，1973年12月16日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。再审被申请人（原审原告）：刘丽玲，女，1972年3月1日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。以上二原审原告共同委托诉讼代理人：张建发，北京轶普律师事务所律师。再审申请人曾振芬因与被申请人刘自友、刘丽玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京0115民初21607号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月21日作出（2020）京0115民申4号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人曾振芬及其委托诉讼代理人白小勇、相广美，被申请人刘自友、刘丽玲的委托诉讼代理人张建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾振芬申请再审称，请求撤销（2018）京0115民初21607号民事判决；驳回刘自友、刘丽玲的诉讼请求。理由如下：曾振芬就房屋买卖合同已经支付全部价款，涉案合同权利义务已经履行完毕。原审在曾振芬在不知情亦未收到任何传票的情况下作出判决，剥夺了曾振芬的答辩权，属于程序上的错误。曾振芬与刘自友、刘丽玲签订合同时，提供了准确联系方式及家庭住址，因此曾振芬有理由相信刘自友、刘丽玲故意向法院提供了错误的地址和联系方式，导致曾振芬无法参加原审庭审。涉案房屋买卖合同由双方签订，是双方真实意思表示，北京市大兴区北臧村镇八家村民委员会（以下简称八家村委会）也盖章确认并见证了涉案房屋的买卖行为。曾振芬虽然不是该村村民，但看到村委会在合同上盖章，有理由相信该买卖合同有效，后曾振芬如约支付了房屋价款253万元。现刘自友、刘丽玲眼看房屋价格上涨，便以合同无效为由诉至法院，完全没有契约精神，不利于保证合同的稳定性及市场交易。此外，居民购买农村房屋应当结合历史背景、有利于维护现有的房屋占有关系等考虑其效力。具体个案中，在与国家法律法规、政策等基本规定和精神不相冲突的情形下，法院应根据实际情况作出处理。另，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定中序1第三款，暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。涉案宅基地同属于用益物权的集体用地，且本案诉争房屋座落于大兴区试点县内，请求法院考虑此因素认定本案合同有效。综上所述，请求法院撤销原判，依法驳回刘自友、刘丽玲的诉讼请求。刘自友、刘丽玲辩称，不同意曾振芬的再审请求。理由如下：1．曾振芬户籍为居民户口，故其不具有购买农村房屋的资格。2．原审法院经电话、邮送、公告等方式向曾振芬送达，程序及实体均属合法，原审判决涉案农村房屋买卖合同无效，判决正确，应予维持，故请求驳回曾振芬的申诉请求。刘自友、刘丽玲在原审中向本院起诉要求判令：1．确认刘自友、刘丽玲与曾振芬签订的房屋买卖合同无效；2．诉讼费、公告费由曾振芬承担。事实和理由：2012年10月1日，双方签订《买卖房屋契约》，约定刘自友、刘丽玲将位于XXX的楼房及院落出卖给曾振芬，合同价款253万元。因曾振芬非本村集体成员，故双方签订的房屋买卖合同应认定为无效。原审中曾振芬未作答辩，亦未参加本院庭审。原审法院认定事实：2012年10月1日，刘自友、刘丽玲（卖方）与曾振芬（买方）签订《买卖房屋契约》，约定：现有楼房一处，坐落于XXX。刘自友自愿将此处楼房及院落卖于曾振芬，双方协商价款253万元，买方一次性付清后即享有房屋所有权和宅基地所有权。将来遇到国家政府拆迁占地，所有补偿归买方所有。买卖房屋契约中加盖北京市大兴区北臧村镇八家村民委员会公章。另查，刘自友、刘丽玲系夫妻关系，双方均系北京市大兴区北臧村镇八家村村民；曾振芬系居民户口。原审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，刘丽玲、刘自友起诉后，曾振芬有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，曾振芬未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。本案中买卖房屋契约的标的物为刘自友、刘丽玲所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中，曾振芬不属于八家村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此刘自友、刘丽玲与曾振芬之间对宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故，对于刘自友、刘丽玲要求确认其与曾振芬签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。原审法院判决：刘自友、刘丽玲与曾振芬于2012年10月1日签订的《买卖房屋契约》无效。围绕当事人的再审请求，本院对双方提交的证据认定如下：曾振芬为证明其再审请求，提交证据1房屋买卖合同，证明合同系双方真实意思表示并加盖有八家村委会、农村集体合作社公章，证明涉案房屋买卖合同系经过宅基地所在地村集体同意后的买卖行为，且双方就合同已履行完毕。刘自友、刘丽玲认可该合同的真实性，但不认可合法性，理由为曾振芬并非八家村村民，不具有购买农村房屋的资格，因此合同应属无效。曾振芬称该合同中手写内容：“将来遇到拆迁征地或占地上述院落的所有地上物及宅基地补偿、安置等等，均归买方所有”系其本人所写，但手印是刘自友所捺。刘自友、刘丽玲认可此部分内容系曾振芬所写，但不清楚手印是谁的，对此刘自友、刘丽玲明确表示不申请鉴定，故本院对曾振芬提交的合同真实性予以确认。曾振芬提交证据2同址人员情况表，证明涉案房屋宅基地上登记的户口并没有刘自友、刘丽玲，刘自友、刘丽玲并非涉案宅基地的合法使用权人，即使本案房屋买卖合同无效，涉案宅基地亦不能归刘自友、刘丽玲所有。刘自友、刘丽玲认可该证据的真实性，但不认可关联性。本院认为结合案情，该证据并不能达到曾振芬的证明目的。曾振芬提交证据3登记回执及大兴区北臧村镇人民政府信息公开答复书，证明登记回执中提到的宅基地与涉案合同中指向的宅基地及信息公开答复书中的宅基地是同一地块，同时证明涉案房屋的准确位置及曾振芬为该处宅基地的合法使用权人。刘自友、刘丽玲称该证据只能证明曾振芬占有使用涉案宅基地，但曾振芬没有取得涉案宅基地使用权证，不能证明其为涉案宅基地的合法使用权人，故不认可该证据的关联性及证明目的。本院认为，该组证据并不能证明曾振芬为涉案宅基地的使用权人。曾振芬提交证据4录音光盘，证明刘自友、刘丽玲提交的介绍信不是合法途径取得。刘自友、刘丽玲不认可该证据的真实性，称非法录音不能作为证据使用。曾振芬提交证据5涉案房屋平面图、情况说明及房屋间数说明，证明涉案房屋间数及面积。刘自友、刘丽玲认可平面图的真实性及房屋间数，但称房屋面积未准确测量过，故无法确认房屋面积。刘自友、刘丽玲为证明其主张，提交以下证据予以证明：证据1房屋买卖契约，证明双方之间存在房屋买卖关系，但曾振芬为非农户，不具有购房资格。曾振芬称该合同为复印件，不是原件，故该证据真实性无法核实。本院认为，刘自友、刘丽玲提交的该份合同虽然为复印件，但该复印件能够与曾振芬提交的合同原件相互印证，故刘自友、刘丽玲提交的合同复印件可以证明双方就涉案房屋曾经签订过买卖合同这一事实。刘自友、刘丽玲提交证据2常住人口信息查询打印表，证明曾振芬不是八家村集体经济组织成员，因此双方房屋买卖合同应属无效。曾振芬认可该证据的真实性，但不认可关联性及证明目的。因双方均认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。刘自友、刘丽玲提交证据3八家村委会2020年4月7日出具的介绍信，证明涉案房屋由于历史原因，涉案刘自友、刘丽玲与村民马淑媛的房屋，使用了同一门牌号，马淑媛等三人与本案不具有关联性。曾振芬不认可该证据的关联性，称该介绍信不是合法途径取得，具体内容属于先盖章后填写，介绍信称刘自友的房屋与村民马淑媛的房屋使用了同一个门牌号，但宅基地只有一个，两个户主中也没有刘自友，故刘自友不能证明涉案宅基地使用权是其本人的。关于涉案房屋宅基地及门牌号与村民马淑媛宅基地的关系，本院联系了八家村委会，就本案情况与该村委会刘书记进行了核实并制作电话工作联系。刘书记对此进行了解释和说明，具体内容在下文中表述。刘自友、刘丽玲提交证据4公告费票据，证明原审公告费支出的费用，曾振芬认可真实性，但不认可证明目的。刘自友、刘丽玲提交证据5八家村委会2019年6月15日出具的介绍信，证明双方存在买卖关系、涉案房屋出卖的具体时间及房屋坐落位置。曾振芬称该证据的真实性无法核实。本院认为，该介绍信显示的内容能够体现本案事实，本院予以确认。本院根据案情，向八家村委会刘书记核实后制作的电话工作联系记录主要内容如下：1．关于涉案房屋的前后买卖过程。刘书记陈述涉案宅基地原房主是其村村民于守中，上世纪90年代，于守中将涉案房屋出卖给湖南人于平言。后来于平言去世，于平言之子于海波于2009年又将涉案房屋出卖给该村村民刘自友、刘丽玲。2012年，刘自友、刘丽玲又将涉案房屋出卖给曾振芬；2．关于刘自友、刘丽玲向本院提交的两份介绍信情况。刘书记称其不清楚2019年6月15日介绍信的盖章过程，但是该介绍信中的内容包括涉案房屋四至、出卖时间，都是客观真实情况。关于落款时间为2020年4月7日的介绍信，刘书记称其知晓该介绍信内容及盖章过程，对于该介绍信体现的内容，刘书记称当初派出所统计门牌号时，由于人员少，忙不过来，就让村里识字的老人帮忙统计，当时由于失误，把刘自友出卖给曾振芬的涉案房屋门牌号和其村村民马淑媛的房屋统计成了一个门牌号，但实际上是两家，是两处不同的宅基地。关于涉案宅基地的四至，涉案房屋应该是xxx，合同中将“禄”写成了“路”，应该是为了方便书写才这样写的。曾振芬不认可该电话工作联系记录的内容，刘自友、刘丽玲认可该工作联系记录的真实性。曾振芬不认可该工作联系记录，但并未提交相反证据予以反驳，本院认为该工作联系记录能够反映本案事实，故予以确认。本院向大兴区北臧村镇规划建设与环境保护办公室联系，就曾振芬提交的政府信息公开答复书向该部门核实。本院向其询问答复书中提到“该处宅基地目前的使用人是你本人”，是否能等同于涉案宅基地使用权人是曾振芬，该部门答复称不能等同，并陈述向曾振芬出具的答复书只是表明涉案宅基地现在由曾振芬使用，并不能说明涉案宅基地的权属属于曾振芬。曾振芬不认可该工作联系记录的真实性，但认可涉案宅基地目前由其在使用。刘自友、刘丽玲认可该工作联系记录的真实性，称该联系记录可以证明曾振芬不是涉案房屋合法的宅基地使用权人。曾振芬不认可该工作联系记录，但并未提交相反证据予以反驳，故本院对该工作联系记录予以确认。曾振芬于2020年6月17日提交调取证据申请书，要求本院到八家村委会调查村委会登记情况，曾振芬称村委会登记其家门牌号为XXX且登记其为该村村民，其据此欲证明涉案宅基地使用权人为其本人。本院与八家村委会核实并制作了工作联系记录，主要内容如下：村委会是疫情期间给曾振芬办的出入证，曾振芬所在的院落按照门牌号实际排的话应该是XXX，具体应根据北臧村镇派出所户籍科留存的规划图纸来确定。村委会电脑系统里没有标明曾振芬是本村村民，属于不属于村民，不是标注一下就可以的，现在可以明确的是曾振芬是居民户口，想要成为本村村民，需要开代表大会等一系列程序，现在其村没有开过这个大会，曾振芬不是其村村民。关于门牌号，法院可以与北臧村镇派出所户籍科联系进行确认。曾振芬不认可前述工作联系记录的真实性，曾振芬称当时村委会工作人员为其办理出入证时，看到其户口为居民，便询问其户口是否是从八家村转出去的，曾振芬回答其是从村里买房的，等于是户口从村里转出去的。刘自友、刘丽玲认可前述工作联系记录的真实性。本院认为，曾振芬虽不认可前述工作联系记录，但未提交反证予以证明，故本院对该工作联系记录予以确认。就涉案房屋门牌号问题，本院与北臧村镇派出所户籍科联系并制作了工作联系记录，主要内容如下：XXX这一地址没有人来登记过户籍，该处院落是否发过门牌号以及对应的具体是哪户人家，户籍科是不清楚的，因为其处留存的八家村图纸上基本都没有标注对应的村民名字。村民如果来其处登记户口，必须本人拿着宅基地使用权证书或者镇规划科的房产证明，此外还需要镇规划科工作人员以及村委会的书记，一共三方人员到其处确认后，才能给登记户口。曾振芬不认可前述工作联系记录的真实性。刘自友、刘丽玲认可该工作联系记录的真实性。曾振芬虽不认可前述工作联系记录，但未提交反证予以证明，故本院对该工作联系记录予以确认。本院根据上述认证查明如下事实：2012年10月1日，刘自友、刘丽玲（卖方）与曾振芬（买方）签订《买卖房屋契约》，约定：现有楼房一处，坐落于XXX。刘自友自愿将此处楼房及院落卖于曾振芬，双方协商价款253万元，买方一次性付清后即享有房屋所有权和宅基地使用权。将来遇到拆迁征地或占地上述院落的所有地上物及宅基地补偿、安置等等，均归买方所有。该合同尾部出卖人处有刘自友、刘丽玲的签名。该合同上显示盖有八家村委会公章。双方均认可前述合同中房屋四至中“东邻XXX”，应为“东邻XXX”。合同签订后，曾振芬向刘自友、刘丽玲交付价款253万元。曾振芬陈述其未获得宅基地使用权证书，但认为其提交的证据已经能够证明其为涉案房屋合法的宅基地使用权人。曾振芬在其提交的证据5中房屋间数说明中明确写明涉案房屋上目前没有显示门牌号。另查，刘自友、刘丽玲出卖涉案房屋时系夫妻关系，二人均系八家村村民。曾振芬系居民户口。本院再审认为，本案涉及以下争议焦点：一、刘自友、刘丽玲提交的《买卖房屋契约》复印件能否作为本案认定事实的根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定：“灭失或者毁损的……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。刘自友、刘丽玲持《买卖房屋契约》的复印件提起本案诉讼，其称前述合同的原件已丢失，本院认为该复印件能够与曾振芬提交的合同原件相互印证，故刘自友、刘丽玲提交的合同复印件可以证明双方就涉案房屋曾经签订过买卖合同这一事实，刘自友、刘丽玲提交的《买卖房屋契约》的复印件可以作为本案认定事实之依据。二、涉案《买卖房屋契约》效力认定问题刘自友、刘丽玲将从案外人处购买的涉案农村宅基地房屋出卖给曾振芬，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中，曾振芬为居民户口，不属于八家村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权。曾振芬称其提交的政府信息公开答复书可以证明其为涉案宅基地的使用权人。经过核实，大兴区北臧村镇规划建设与环境保护办公室已经明确表示政府信息公开答复书并不能证明涉案宅基地使用权人为曾振芬本人。因此，刘自友、刘丽玲与曾振芬之间对涉案宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。涉案合同虽然加盖八家村委员会公章，但并不能改变合同效力。曾振芬称村委会在合同上盖章意味着涉案房屋的宅基地使用权人已变更至其名下的意见，不能成立，本院不予采信。曾振芬主张本案应参照《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中关于在试点地区允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让的规定，认定涉案房屋买卖合同有效，本院认为本案涉及的是农村房屋买卖中的农村宅基地使用权，与前述决定中的农村集体经营性建设用地使用权属于两个不同概念，本案不应参照适用前述决定，故对曾振芬的此项意见，不予采信。双方均认可涉案院落及房屋的四至，因此涉案院落及房屋的位置是确定的，曾振芬明确表示目前涉案房屋上没有显示门牌号，本院认为有无门牌号这一情况并不影响涉案合同效力的认定。曾振芬称村委会登记其为该村村民，但经过法院核实，村委会明确表示曾振芬非其本村村民，故曾振芬认为其虽为居民，但购买了涉案房屋就等同于其户口从八家村转出的意见，不能成立，本院不予采信。综上，刘自友、刘丽玲要求确认其与曾振芬签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条、第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初21607号民事判决。原审案件受理费27040元、公告费260元，由刘自友、刘丽玲负担13650元（已交纳），由曾振芬负担13650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 晓人民陪审员  宋景艳人民陪审员  秦海燕二〇二〇年六月三十日法官 助理  杨 希书 记 员  王玥珺