海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初341号   原告：洪亚琴，女，1973年10月16日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   原告：沈鸿，男，1972年7月29日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南千景实业有限公司，住所地：海南省海口市海甸岛人民大道**黄山大厦**。营业执照注册号：914600007742757293。   法定代表人：邓高，该公司董事长。   委托代理人：梁明明，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托代理人：韦佳秀，北京盈科（海口）律师事务所律师。   原告洪亚琴、沈鸿与被告海南千景实业有限公司（以下简称千景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告洪亚琴、沈鸿的委托诉讼代理人蔡成、蔡成琳与被告千景公司的委托诉讼代理人梁明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告洪亚琴、沈鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付迟延办理房屋产权证违约金93684元（违约金计算方式：以二原告已付购房款1480000元为本金，按照每日万分之一，从2018年1月21日起算，暂计至2019年10月16日，应计至其实际办理房屋产权证之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。   事实及理由：2015年7月16日，二原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市美兰区海甸六西路20号海景壹号公寓1幢1层101房出售给二原告；上述商品房建筑面积156.79平方米，总价款1480000元；二原告采用银行按揭付款方式购房，二原告须在合同签订时付清首付款450000元，余款1030000元通过银行按揭方式支付；被告应于2015年10月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告使用；被告应自房屋交付之日起750日内为二原告办理房屋权属证书，且应提前10日如实书面告知二原告办理房屋权属证书需要由二原告提供的证件资料。如因被告的责任，二原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，自750日后开始至被告办妥该房的房地产权属备案（总证）之日止，被告按二原告已付房款的每日万分之一支付违约金；合同签订后，二原告即按合同约定向被告支付了全部购房款。被告于2016年1月1日向二原告交付房屋，但被告至今没有为二原告办理房屋权属证书。二原告认为，依据双方合同约定及有关法律法规的规定，被告应如期为二原告办理房屋产权证；但被告至今未完成以上义务，应依法承担相应的违约责任。现依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。   被告千景公司辩称，一、千景公司未能依约按时办理不动产权证的根本原因属于合同第十五条约定的因政府管理部门造成的无法完成备案的不可抗力，千景公司不应承担逾期办证的违约责任。案涉海景壹号小区项目用地原属海南省建筑材料工业总公司，后该公司因债务涉诉,经省高院裁定抵偿给中国银行海南省分行，随后中国东方资产管理公司海口办事处(以下简称东方海口办事处)通过债权转让获得，2003年千景公司通过竞拍取得该土地。竞拍成功后，千景公司在与东方海口办事处签订土地转让协议前，需先向海口市规划局去函，要求提供涉案地块用地指标。2006年3月，海口市规划局回函，明确涉案地块为二类居住用地，容积率为0.6。东方海口办事处以此为依据委托评估公司对涉案土地进行评估，随后双方签订了《土地使用权转让合同》。2007年6月，海口市规划局向千景公司颁发了载明容积率为0.6的《建设用地规划许可证》。2007年7月，千景公司向海口市规划局申请增加容积率到0.9，该局回函表示同意，同时海口市国土资源局也发函确认上述请求。2008年海口市规划局向千景公司颁发了容积率变更为0.9的《建设用地规划许可证》。2017年11月，海口市国土资源局向千景公司作出139号函，以涉案小区项目用地属2005年7月1日前出让的土地，根据《海口市增加容积率用地管理规定》，要求千景公司补交容积率从0.3增加至0.9的增容地价款。千景公司不服，于2017年11月向海口市秀英区人民法院提起行政诉讼，该院作出(2018)琼0105行初7号行政判决。随后千景公司又于2018年3月向海口市中级人民法院提起上诉，市中院于2018年6月作出(2018)琼01行终154号行政判决。综上，千景公司按规划部门2008年批准的0.9容积率对案涉项目进行建设，虽然项目建成后千景公司按国土部门函件确定需补交0.6至0.9的增容费，但2017年至2020年期间，国土、规划两部门却出尔反尔，因案涉项目的初始容积率确定为0.3还是0.6的问题始终未能达成一致意见，经多次发函磋商、核查、协调，海口市国土资源局直至2020年4月还是要求千景公司按照0.3增加至0.9的容积率核定增容地价，但至今仍未确定最终应该缴纳的实际金额。由此可知，该期间因政府部门的原因而导致案涉项目无法完成规划验收、不能办理房屋的不动产权证书，千景公司对此在主观上没有过错，其在规划部门已批准的容积率的基础上对案涉项目进行建设，对后来政府部门因容积率问题而进行的协调行为是无法预见的，故该期间造成的逾期办证责任不能归咎于千景公司。千景公司存在逾期办证的不可抗力，二原告向千景公司主张逾期办证的违约责任于法无据，请求法院依法驳回该项诉请。   二、即便本案千景公司存在逾期办证的违约行为，二原告主张逾期办证违约金起算时间也存在错误，应予以纠正。首先，根据合同《补充协议》第四条第四项约定“买受人接受本商品房钥匙的视为已交付房屋”，既然涉案商品房交付存在明确合同约定，双方就应以被告提交的证据《物品签领单》中载明时间作为房屋交付时间。二原告以向物业公司第一次交纳水电公摊及管理费的时间作为房屋交付时间有误，不应采信。其次，关于逾期办证违约金计算时间问题。《海口巿商品房买卖合同》第十五条第一款约定，千景公司应当自房屋交付之日起750日内为二原告办理房屋权属证书；在二原告取得该商品房权属证书后，千景公司应当在180日内向土地登记机关申请，为二原告办理土地使用权证。鉴于千景公司向二原告实际交房的时间为《物品签领单》中载明的时间，而在房屋交付后，因政府办证管理改革，海口市不再分开办理房屋权属证书与土地使用证，而是统一办理不动产权证。故千景公司应在合同约定的房屋权属证书和土地使用证办理的最后时间，即房屋交付之日起930日（750日+180日）内为二原告办理涉案房屋的不动产权证。二原告起诉主张涉案房产的逾期办证违约金应从合同约定的自房屋交付之日起750日后起算违反合同约定，不应得到支持。再次，二原告按已付房价款的日万分之一来主张违约金，明显过高，有违公平，应以实际损失为依据，千景公司认为合同约定的违约金过分高于二原告实际经济损失，请求法院依法对违约金进行调整。   综上，二原告的诉讼请求无事实根据及法律依据，请贵院在查清事实的基础上，根据事实及法律依法驳回二原告的全部诉讼请求。   经审理查明，2015年7月16日，二原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市美兰区海甸六西路20号海景壹号公寓1幢1层101房出售给二原告，建筑面积为156.79平方米，总价款1480000元；二原告采用银行按揭付款方式购房，二原告须在合同签订时付清首付款450000元，余款1030000元通过银行按揭方式支付；被告应于2015年10月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付二原告使用；被告应自房屋交付之日起750日内为二原告办理房屋权属证书，在二原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为二原告办理土地使用权证。被告应提前10日如实书面告知二原告办理房屋权属证书需要由二原告提供的证件资料。如因被告的责任，二原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，自750日后开始至被告办妥该房的房地产权属备案（总证）之日止，被告按二原告已付房款的每日万分之一支付违约金；合同签订后，二原告即按合同约定向被告支付了全部购房款。二原告于2016年1月1日向案涉小区物业管理公司交物业管理费。案涉小区物业管理公司是海南珠江格瑞物业管理有限公司，被告委托该公司对案涉小区进行前期物业管理。此后，政府办证管理改革，海口市不再分开办理房屋权属证书与土地使用证，而是统一办理不动产权证。至今二原告没有获得案涉房屋的不动产权证。   另查明，2006年2月28日，千景公司向海口市规划局去函，要求规划局提供涉案地块的规划指标。2006年3月15日，海口市规划局向千景公司作出市规函（2006）231号《关于提供海南省建筑材料工业总公司用地规划指标的函》，明确涉案地块的容积率小于0.6。2006年12月20日，海口市人民政府为千景公司颁发海口市国用（2006）第008276号土地证。2007年6月27日，海口市规划局向二原告作出编号为2007118号《建设用地规划许可证》，确定的容积率为0.6。2008年1月25日，海口市规划局向二原告作出市规函（2008）157号《关于增加用地容积率问题的函》，函称按规划，涉案土地容积率控制为小于0.6，现调整为小于0.9，并要求千景公司到国土部门核定是否涉及增加容积率问题。2008年4月11日，海口市国土资源局向千景公司作出市土环资用字（2008）302号《关于增加用地容积率问题的函》，函称涉案宗地在开发建设中还存在容积率再次调整变化的可能，建议待项目竣工验收时，再根据超容积率的准确数据办理超容积率用地手续。2016年4月29日，海口市规划局向千景公司作出海规美函（2016）32号《关于办理海景壹号项目增加容积率用地手续的函》，要求千景公司到海口市国土资源局办理增加容积率用地手续。2017年11月6日，海口市国土资源局向千景公司作出（2017）139号《关于海景壹号项目用地增容问题的函》，要求千景公司补交容积率从0.3增加至0.9的增加容积率地价款。千景公司对该139号函不服，于2017年11月向海口市秀英区人民法院提起行政诉讼，请求判令海口市国土资源局对其作出的139号函中内容部分变更（即将千景公司应补缴由0.3增加至0.9的增加容积率地价款内容变更为应补缴由0.6增加至0.9的增加容积率地价款），该院于2018年2月12日作出(2018)琼0105行初7号行政判决，驳回千景公司的诉讼请求。随后千景公司又于2018年3月向海口市中级人民法院提起上诉，市中院于2018年6月20日作出(2018)琼01行终154号行政判决，驳回上诉，维持原判。海口市规划局于2020年4月18日向千景公司作出海资规[2020]4056号《关于海景壹号项目增容手续的催办函》，要求千景公司收到该催办函之日起7日内向其申报办理增加容积率手续。本案二原告起诉前，千景公司仍未向海口市国土资源局缴纳增加容积率地价款。   以上事实有二原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、海南省农村信用社业务回单、账户明细、海南省农村信用社借款借据、《海南珠江格瑞物业管理有限公司资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，被告提交的(2018)琼0105行初7号行政判决书、(2018)琼01行终154号行政判决书、海资规[2020]4056号《关于海景壹号项目增容手续的催办函》以及原、被告的法庭陈述等在案为凭。   本院认为，根据二原告的陈述和被告的答辩，结合双方提交的证据，本案的争议焦点为：一、千景公司交付案涉房屋给二原告的具体时间如何确定；二、办理不动产权证的期限是多长；三、是否是千景公司的责任导致二原告不能再约定的期限内取得不动产权证。   关于千景公司交付案涉房屋给二原告的具体时间。二原告于2016年1月1日向案涉小区物业管理公司交物业管理费。被告千景公司称，依据《海口市商品房买卖合同》的补充协议第四条“买受人接受本商品房钥匙的视为已交付房屋”，应依据《物品领用单》上的时间作为案涉房屋交付时间。对此，业主缴纳物业管理费的前提是其占有使用物业，业主缴纳物业管理费之时可以认定千景公司已实际交付案涉房屋，被告在庭审中称该物业公司是其委托的，被告应当知晓业主何时开始缴纳物业管理费，被告提交的康永辉等11人的《物品领用单》落款时间有些晚于业主缴纳物业管理费的时间，业主未领取钥匙等入住物品即缴纳物业管理费于常理不符，本院对被告提交的《物品领用单》不予采信。故应以业主缴纳物业管理费的时间作为实际交房时间。故千景公司交付案涉房屋给二原告的时间为2016年1月1日。   关于办理不动产权证的期限是多长的问题。《海口市商品房买卖合同》，约定被告应自房屋交付之日起750日内为二原告办理房屋权属证书，在二原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为二原告办理土地使用权证。该合同签订后，政府办证管理改革，海口市不再分开办理房屋权属证书与土地使用证，而是统一办理不动产权证。因此，不动产权证是房屋权属证和土地使用权证合一，办理不动产权证的期限应为最后办理土地使用权证的期限，即自房屋交付之日（2016年1月1日）起930日（750日+180日）内。办理不动产权证的截止时间为2018年7月18日，逾期办理不动产权证的时间为2018年7月19日。   关于是否是千景公司的责任导致二原告不能再约定的期限内取得不动产权证的问题。被告千景公司称，千景公司未能依约按时办理不动产权证的根本原因属于合同第十五条约定的因政府管理部门造成的无法完成备案的不可抗力，千景公司不应承担逾期办证的违约责任。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月16日，在签订该合同之前，海口市国土资源局于2008年4月11日向千景公司发函告知其待案涉小区项目竣工验收时，再根据超容积率的准确数据办理超容积率用地手续；海口市规划局向千景公司于2016年4月29日向千景公司发函告知其到海口市国土资源局办理增加容积率用地手续。因此，被告千景公司在签订《商品房买卖合同》时已经得知其需要办理增加容积率用地手续。在《商品房买卖合同》约定的产权登记期间内，海口市国土资源局于2017年11月6日向千景公司发函要求千景公司补交容积率从0.3增加至0.9的增加容积率地价款。千景公司不服，对此提起行政诉讼，二审于2018年6月20日下判，千景公司败诉，此时仍在《商品房买卖合同》约定的产权登记期间内，但千景公司仍未补交容积率从0.3增加至0.9的增加容积率地价款，导致其未能依约按时办理不动产权证，故二原告不能再约定的期限内取得不动产权证，不属于《商品房买卖合同》第十五条约定的因政府管理部门造成的无法完成备案的不可抗力，而属于千景公司的责任。   综上，被告千景公司因自己的原因未按《商品房买卖合同》第十五条约定为二原告办理不动产权证，构成违约，应承担违约给二原告造成的损失。二原告主张按照合同约定的日万分之一来计算违约金，被告千景公司认为合同约定的违约金过分高于二原告实际经济损失，请求法院依法对违约金进行调整。对此本院认为，《商品房买卖合同》是被告千景公司订立的格式合同，其签订合同时应当能预见其逾期办证所负的违约责任，本院依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定对双方在合同中约定的违约金计算标准（日万分之一）不予调整。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南千景实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告洪亚琴、沈鸿支付迟延办理不动产权证违约金（自2018年7月19日起至办理不动产权证之日止，以二原告已付房款1480000元为基数，以日万分之一的标准计付）。   二、驳回原告洪亚琴、沈鸿的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1071.05元（二原告已预缴），由原告洪亚琴、沈鸿负担302.87元，由被告海南千景实业有限公司负担768.18元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈 佩     二〇二〇年六月三十日   书记员 王隆智   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   ……   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。