四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0322民初1238号 原告：文长明，男，1956年6月21日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐文涛，四川顺安律师事务所律师。 原告：林登芬，女，1958年11月25日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐文涛，四川顺安律师事务所律师。 被告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路**附**。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：刘再兴，男，该公司员工。 原告文长明、林登芬与被告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文长明、林登芬的共同委托诉讼代理人唐文涛，被告帅旗房地产公司的法定代表人魏大棋及其委托诉讼代理人刘再兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文长明、林登芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将已建成的“御景名都”的返安住房7楼3号、21楼3号两套（建筑面积约210平方米）和位于吉祥路门面房262号、270号、272号交付原告；2.判决被告支付自2018年1月起至2020年4月的过渡费98000元（350元×10人×28月）；3.判决被告支付违约金50000元。事实和理由：二原告系夫妻关系，1989年，原告文长明及其弟妹文长英、文长芬、文长友共同出资在原共和乡××了××层的楼房一栋供四兄妹及家人居住，由于家庭人口的增加，2002年，原告文长明及弟妹文长芬、文长英、文长友又共同出资修建了第三层供家庭成员居住，权属证实登记在文长英名下。被告公司因开发“御景名都”项目需拆除原告文长明及其兄妹文长英、文长芬、文长明共同修建的楼房，2010年12月10日，被告公司与原告签订《农房拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿协议》）拆除原告所占的361平方米，约定：被告在“御景名都”安置原告住房两套，建筑面积约210平方米、门面三间，建筑面积约162平方米，位置在吉祥路拆迁安置门面从靠被告所留营业房约500平方米起算为一号，从第三号起依次抓阄选择，被告负责安置房的水、电、气、闭路电视安装、房产证、土地使用证的办理，被告负责税费及其他费用，被告每月支付原告每户每人150元过渡费至被告交房给原告后三个月为止……。被告与原告签订协议当日也与原告的其他弟妹签订好《拆迁补偿协议》，协议签订后，二原告及其弟妹搬出房屋交付被告。2010年12月13日，原、被告达成《农房拆迁补偿安置补充协议书》，过渡费被告在原来的基础上再每月补贴900元，增加至每人每月350元。协议签订后，被告按月支付过渡费，但自2018年1月起，被告便未支付过渡费了。同时，“御景名都”项目已竣工交付，被告于2019年11月26日通知原告以抓阄的方式确定应安置原告的门面房为“御景名都”吉祥路门面262号、270号、272号。抓阄确定后，被告已将住房和门面交付购买人和其他被拆迁人，但至今不将返安的房屋交付原告，经原告多次催促，被告均以各种理由推诿。 原告认为，被告公司作为房地产开发企业，为房地产开发需拆除原告的房屋，双方签订《农房拆迁补偿安置协议书》，建立民事法律关系，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。协议签订后，原告搬出房屋交付被告，即履行完义务，而被告自2018年1月起便未支付过渡费，并且“御景名都”项目已竣工交付，部分购房人和其他被拆迁户已交付，但被告公司至今未将返安房交付原告，已构成违约，应当承担违约责任。现原告起诉来院。 被告帅旗房地产公司辩称，1．原告诉状陈述的修建是两层房屋，但是文长英所有的房屋合法产权面积为97.44平方米，层数为一层，且与原告文长明及其他兄妹无关，超过产权面积部分的面积为违建，原告于1999年农转非，原告之后搭建的房屋属于违法建筑，在2001-2002年期间修建的房屋均是原告及其他兄妹农转非后修建，属于违建，不应受到保护；2．原告的合法产权房屋已经被原四川富顺富城房地产投资开发有限公司（以下简称富城房地产公司）安置，被告公司在另案诉讼中，才得知与原告签订的协议中的房屋是违建，所以被告未再支付过渡费；3．原、被告双方签订的《拆迁补偿协议》第九条约定应交房屋的所有权证等相关手续，被告公司要求原告交付权属证书，但是原告以未找到为由未将手续交被告，原告违反合同约定，因为案涉房屋系违建，被告不应当支付违约金；4．被告公司未通知原告进行抓阄，是原告自己与其他拆迁户自行组织的，与被告公司无关。请法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告文长明、林登芬为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：原告身份证复印件、结婚证复印件、被告公司工商登记信息复印件、房权证复印件、《宅基地使用通知书》复印件、照片复印件、《农房拆迁补偿安置协议书》、《农房拆迁补偿安置补充协议书》、《说明》复印件、富顺县人民法院（2019）川0322民初245号及自贡市中级人民法院（2019）川03民终1841号《民事判决书》两份、《析产协议》，被告经当庭质证后对其真实性无异议，本院予以确认。原告文长明、林登芬提交的2019年11月13日村民小组和社员出具的《证明》两份、抓阄门面名单、收据两份、《购买营业房销售合同》、返安房结算书，被告质证后对以上证据三性均有异议。本院认为，对村民出具的《证明》，该《证明》中的签名，无法证明系该组村民，其证明力本院不予采信，对其余证据能证明拆迁户自行抓阄选取门面号后，得到了被告公司的认可及原告以前拆迁的房屋系与原富州大道指挥部签订的，与本案诉争的拆迁房屋无关的事实，其证明力本院予以采信。 被告帅旗房地产公司为证明自己的辩解理由，向本院提交的以下证据：被告公司营业执照复印件、被告公司法人身份证明复印件、《农房拆迁补偿安置协议书》复印件、拆迁户身份证复印件、富顺县人民法院（2017）川0322民初1779号民事判决书、自贡市中级人民法院（2018）川032民终372号民事裁定书、邹永全位于共和乡高峰村五组房产证、土地证、建房通知书及接房结算明细表、文长英位于共和乡高峰村五组房产证、土地证、建房通知书及接房结算明细表、富顺房产权利申请书、登记表、收验证件、文据登记表、房屋产权管理机关勘察记载、房屋平面示意图、房屋产权管理机关审批记载、发证及收费记载、《农房动迁补偿安置协议书》、《析产协议》、现场丈量登记表、富府拨（1998）86号、富计综（2000）80号、富计综（1999）184号、富建发（2000）规划定点（城）第036号、工程建设开工许可证富建开工（2000）准字第041号、办理建设工程通过该开工许可证注意事项、Fs（2000）编号032号、建设用地规划许可证FD（2000）编号036号、竣工验收合格证明书、农房动迁户返安房经费结算书、委托书、征地农转非人员花名册、《公证书》及花名册、《自贡市建筑征用土地补偿补助安置办法》第三十八条、《自贡市人民政府令第65号》第三十五条、富顺县人民政府关于印发《富顺县建设征地土地补偿补助安置实施细则》的通知第三十五条、富顺县人民政府关于印发《富顺县建设征收土地补偿补助安置暂行办法》的通知（富府法规（2018）3号）第二条、富顺县人民法院（2019）川0322民初245号民事卷宗中，富顺县人民法院对林登琴的询问笔录、文长英的《征地农转非协议书》和《公证书》，经原告文长明、林登芬当庭质证后，对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。原告文长明、林登芬对以上证据的关联性均有异议，本院认为，被告提交的以上证据中的邹永全共和乡高峰村五组房产权、土地证、建房通知书及接房结算明细表与本案待定事实无关联性；富顺县人民法院（2017）川0322民初1779号判决书，已被自贡市中级人民法院（2018）川032民终372号裁定书予以撤销；富顺房产权利申请书、登记表、验收证件登记表等证据，只能证明原告析产所得房屋，已被原富州大道指挥部拆迁安置，不能证明被告公司拆迁的案涉房屋与该房屋是同一房屋；《自贡市建筑征用土地补偿补助安置办法》等证据，只能证明政府征用土地中，违建房屋不应补偿，但本案被告公司的拆迁行为不是政府征用土地的行为，同时，也不能证明被告拆迁的属原告所有的房屋系违建房屋的事实，其证明力本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告文长明、林登芬于1981年登记结婚。1988年6月26日，文长英经政府批准在共和乡××高峰××农村××基地使用面积为50平方米，1989年，原告文长明与其弟妹文长友、文长英、文长芬共同修建一楼一底房屋一栋，1990年，文长英经政府批准在原高峰××农村××基地使用面积为64平方米，1991年8月15日，该房屋办理了产权登记，产权登记为文长英名下，建筑面积为97.44平方米，2001至2002年间，原告文长明与其弟妹文长英、文长友、文长芬共同出资在以文长英名义修建的房屋上共同又修建了一层房屋。属原告文长明所有的361平方米房屋未另办理产权登记手续。 2010年，被告帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁原告文长明与其弟妹文长英、文长友、文长芬共同修建的房屋。被告帅旗房地产公司对原告文长明的房屋进行摸底、测量后，于2010年12月13日与原告文长明、林登芬签订《农房拆迁补偿安置协议书》，协议约定：一、甲方需拆迁乙方农房综合建筑面积共计361平方米；二、乙方自愿选择住房安置补偿；三、甲方按乙方房屋综合建筑面积以拆壹赔壹的方式进行赔偿，返安位置为御景名都的返安房。1、甲方提供给乙方结构拆迁安置住房贰套，户型建筑面积约为210平方米。……3、甲方提供给乙方结构拆迁安置门面叁间。建筑面积约162平方米，位置在吉祥路甲方修建的拆迁安置门面从靠甲方所留营业房约500平方米起算为壹号，自第3号起依次抓阄选择，并抵减乙方被拆迁面积。4、当乙方拆迁安置面积小于被拆迁面积时，乙方剩余被拆迁面积不超过10平方米（含10平方米）时，甲方按2000平方/元计算补偿给乙方，乙方剩余被拆迁面积超过10平方米时，甲方按开盘价计算补偿给乙方，凡超过10平方米以上则分段计算。5、乙方拆迁安置面积超过乙方被拆迁面积的，超过10平方米之内（含10平方米）按2000平方/元计算，超过10平方米以上的每平方米按开盘价计算，由乙方计算补偿给甲方，凡超过10平方米以上则分段计算。……六、拆迁时间、奖励办法及违约责任规定：乙方应在2011年元月10日开始拆迁，2011年元月20日前必须拆除完毕。提前搬迁拆除实行奖励。拆迁完毕的时间与本合同约定拆完的期限，每提前一天，甲方奖励乙方50元，乙方不按协议规定时间拆除对甲方造成损失，由乙方承担相应法律责任，并支付违约金50000元给甲方，反之甲方不按本协议办理相关事宜，则由甲方支付给乙方违约金50000元。乙方拒不拆迁的，甲方有权依法律规定的相关规定，经有权机关依法处理后，申请强制执行。七、乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。……九、本协议甲方已经对乙方进行了拆迁的全部补偿和安置，则乙方应将土地证、房产权等相关手续交甲方，由甲方与相关部门完清乙方拆迁房拆迁的法律手续和经济结算，所得赔偿为甲方所有。……该协议被告帅旗房地产公司加盖了公司印章和法定代表人魏大棋签字，原告文长明、林登芬签字并捺指纹。 同日，原被告双方再次签订《农房拆迁补偿安置补充协议书》，约定：二原告的过渡费在原来的基础上再每月补贴900元。 协议签订后，被告帅旗房地产公司口头委托原告文长明、林登芬自行拆迁自有的房屋，原告文长明、林登芬在双方协议约定的时间内完成了拆迁。 本院受理的（2020）川0322民初1334号邹永芬、温杏国诉自贡市帅旗房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案中，邹永芬、温杏国向法院提交了复印于富顺县人民法院（2019）川0322民初245号民事卷宗证据中的《御景名都2015、2016、2017年度的拆迁过户费》载明：2015、2016、2017年被告支付原告林登芬的过渡费为每人年过渡费4200元，户口人数4人，合计16800元，并补贴原告林登芬户口人数6人，每人年过渡费4200元，合计25200元。被告帅旗房地产公司向原告文长明、林登芬支付过渡费至2017年12月。 2017年左右，被告帅旗房地产公司通知原告文长明、林登芬选取住房，原告林登芬选取的二套住房分别为“御景名都”7楼3号、21楼3号。 2019年11月26日，原告文长明、林登芬及案外人邹永书、邹永全、文长英、文长友对被告帅旗房地产公司应返安的门面房自行抓阄确定门面号后，并得到了被告帅旗房地产公司的确认，原告文长明、林登芬选择的门面号为262、270、272号。 1999年2月，因政府征用了高峰五组土地，原告文长明、林登芬按政策农转非。 另查明，被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”项目已于2019年1月竣工。 还查明，1999年原富州大道指挥部拆迁安置原告文长明的房屋，系原告文长明分家析产所得房屋，其房屋位于原××螺蛳湾，不是本案被告帅旗房地产公司拆迁原告文长明、林登芬位于查家垇田的房屋。 再查明，被告帅旗房地产公司作为原告起诉富城房地产公司合同纠纷一案，富顺县人民法院于2019年10月15日作出（2019）川0322民初245号《民事判决书》，该判决书中认定：被告帅旗房地产公司与魏大棋共同开发“帅旗·御景名都”项目，自2012年12月开始，先后分别与原告文长明、林登芬以及案外人签订了《农房拆迁补偿安置协议书》，分别约定拆除农房的面积、安置补偿的方式及其他内容，到2016年10月底才全部拆迁完毕。至2018年12月前，被告帅旗房地产公司分别给付了原告文长明及其他拆迁户的青苗补偿费、拆迁费用、拆迁过渡费等，但至本案起诉时被告公司未按协议交付涉及的安置住房和安置门面。 诉讼中，本院依法调查了案外人邹永全，拟证明2019年11月26日，本案原告文长明、林登芬及案外人文长友、文长英、邹永全、邹永书对御景名都返安房门面抓阄，经被告公司在该名单上签字“同意以上所确定位置”的事实。经组织原被告双方对该调查笔录进行质证，原告文长明、林登芬对调查笔录三性均无异议；被告帅旗房地产公司对该调查笔录有异议，认为被告公司未组织过抓阄和签字。 本院认为，原告文长明、林登芬与被告帅旗房地产公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。被告帅旗房地产公司认为，原告文长明、林登芬的房屋系违法建筑，根据自贡市人民政府、富顺县人民政府关于征地补偿的相关规定，原告文长明、林登芬的案涉房屋不应得到补偿，原、被告双方签订的协议无效。本院认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府的文件系政府征用土地的规定，而本案中，被告公司拆迁原告的房屋不是政府征用土地的行为，原、被告双方签订的协议系平等主体间的民事行为，不是政府行为，不能适用政府拆迁补偿的规定办理，且至今仍未有任何主管部门认定案涉拆迁房屋系违章建筑，不应当得到拆迁补偿。且原告文长明、林登芬陈述，其与弟妹文长友、文长英、文长芬共同出资修建的房屋，系以文长英名义办理的土地手续和房产证，原告文长明、林登芬向本院提交了文长英的房产证及土地使用通知，其余的房屋均未办理产权，原告文长明、林登芬的陈述符合当时历史客观因素。同时，原、被告双方签订协议前，被告帅旗房地产公司对原告文长明、林登芬的房屋进行了实地调查、核实、测绘，对原告文长明、林登芬的房屋系以文长英名义申请的土地使用权，几兄妹共同修建的，对其拆迁房屋的结构和产权情况是明知的，被告公司与原告签订的《拆迁补偿协议》系被告公司的真实意思表示，不违反法律规定。因此，原、被告双方签订的《拆迁补偿协议》有效。 关于原告文长明、林登芬要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”7楼3号、21楼3号的二套住房和吉祥路262、270、272号的门面房的诉讼请求是否应当支持。合法有效的协议，应受法律保护，对双方均有约束力。原、被告双方协议签订后，在协议约定的期限内，原告文长明、林登芬受被告帅旗房地产公司的口头委托，将房屋在协议约定的期限内予以拆迁。被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区于2019年1月竣工，已达到交付安置住房和门面房的条件，且2017年左右，被告帅旗房地产公司通知原告文长明、林登芬选房，二原告选取的“御景名都”的二套住房为7楼3号、21楼3号；2019年11月26日，原告文长明、林登芬及案外人邹永书、邹永全、文长英、文长友对被告帅旗房地产公司应返安的门面房自行抓阄确定门面号后，得到了被告帅旗房地产公司的确认，原告文长明、林登芬选定的门面号为吉祥路262、270、272号。因此，按照协议约定，现原告文长明、林登芬要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”7楼3号、21楼3号的二套住房和吉祥路262、270、272号的门面房，于法有据，本院予以支持。被告帅旗房地产公司以双方签订的《拆迁补偿协议》中约定：乙方（原告文长明）应将土地证、房产证等相关手续交付甲方（被告公司），至今原告文长明、林登芬未向被告交付土地证、房产证为由，认为未达到补偿安置的条件，于法有据，本院不予支持。 关于原告文长明、林登芬要求被告帅旗房地产公司支付2018年1月至2020年4月止，按每月350元，人口十人计算的过渡费98000元的诉讼请求是否应当支持。被告帅旗房地产公司认为当初与原告文长明、林登芬签订协议时虽系自己的真实意思表示，但当时并不知晓原告文长明、林登芬的房屋系违法建筑，在2019年1月，被告公司作为原告诉讼富城房地产公司合同纠纷一案中（本案原告文长明作为该案第三人参加诉讼），才知晓原告文长明、林登芬的房屋系违法建筑。本院认为，2019年10月15日，针对该案本院作出了（2019）川0322民初245号民事判决书，该判决书并未认定被告公司拆迁原告文长明、林登芬的房屋系违法建筑，同时，被告公司也未向本院提交证据证明行政机关对原告文长明、林登芬的房屋作出系违建不应当拆迁补偿的认定，被告帅旗房地产公司自认原告文长明、林登芬的房屋系违法建筑而不予安置补偿，也不支付过渡费的辩解理由，本院不予支持。同时，对于原告文长明、林登芬主张的过渡费计算标准为：双方于2010年12月13日签订的《拆迁补偿协议》中第七条约定：“乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。”同日，双方又签订《农房拆迁补偿安置补充协议书》，约定二原告的过渡费在原来基础上每月补贴900元。被告帅旗房地产公司自双方签订协议后，按照协议约定支付原告文长明、林登芬过渡费至2017年12月，后被告公司对支付的过渡标准进行调整为每月每人350元，二原告系以10人为标准进行支付，且被告帅旗房地产公司对原告文长明、林登芬2015-2017年度的过渡费均按此标准进行了支付（本院受理的另案中，邹永芬、温杏国诉被告帅旗房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，2017年被告支付原告的过渡费为每月350元，按10人支付），现被告帅旗房地产公司拆迁安置的房屋已竣工，达到了交付房屋的条件，但被告至今未交房，原告文长明、林登芬主张自2018年1月至2020年4月止的过渡费98000元（350元×10人×28月=98000元），本院予以支持。 关于原告文长明、林登芬主张要求被告帅旗房地产公司支付违约金50000元的诉讼请求是否应当支持。被告帅旗房地产公司未按协议约定履行支付过渡费的义务，自2018年1月起至今未按约定向原告文长明、林登芬支付过渡费，协议约定：甲方（被告公司）交住房给乙方（原告文长明、林登芬）后三个月为止，被告未支付过渡费的行为违反了协议约定；另外，被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”项目已于2019年竣工，已达到交付安置门面房、住房的条件，但被告至今未向原告文长明、林登芬交付安置房，按照协议约定被告公司已经违约，应当承担违约责任，应向原告文长明、林登芬支付违约金50000元。对于双方约定的违约金金额是否过高，本院依法向被告公司释明后，被告公司以双方签订的协议无效为由，认为不应当支付违约金，对违约金的高低未发表意见。本院认为，根据原、被告双方签订的协议履行情况及根据公平原则和诚实信用原则予以综合考量，双方约定的违约金符合法律规定，并无不当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告文长明、林登芬交付“御景名都”7楼3号、21楼3号的两套住房和位于富顺县富世镇吉祥路262、270、272号的门面房三间； 二、限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告文长明、林登芬支付过渡费98000元； 三、限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告文长明、林登芬支付违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19632元，减半收取为9816元，由被告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  陈益勤 二〇二〇年六月九日 书记员  黄一翔 相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。