福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2182号 原告：富安置业（莆田）有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥街道九华西大道****。统一社会信用代码：913503005959503974。 法定代表人：赵富莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄建峰、陈谢斌，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：厦门市迈瑞斯体育文化有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区嘉园路****之三会信用代码：91350206MA344AXA79。 法定代表人：边晓希，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈喜娜、黄舒旭，福建绩学律师事务所执业律师。 原告富安置业（莆田）有限公司（以下简称富安公司）与被告厦门市迈瑞斯体育文化有限公司（以下简称迈瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富安公司的委托诉讼代理人陈谢斌，被告迈瑞斯公司的委托诉讼代理人陈喜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富安公司向本院提出诉讼请求：1.确认富安公司与迈瑞斯公司签订的《莆田·雅颂居商铺租赁合同》已解除；2.判令迈瑞斯公司立即腾空莆田市城厢区××街道××村××镇××村地块之莆田××层的商铺并交还给富安公司；3.判令富安公司没收迈瑞斯公司租赁保证金4.6万元；4.判令迈瑞斯公司支付拖欠的租金（占用费）175513.94元及违约金8123.57元，合计183637.51元；5.判令迈瑞斯公司支付拖欠的物业服务费199191.36元（自2017年11月5日起至2019年3月10日止）及违约金105952.25元，合计305143.61元；6.本案诉讼费用由迈瑞斯公司承担。事实与理由：2016年，富安公司与迈瑞斯公司签订《莆田·雅颂居商铺租赁合同》，约定：迈瑞斯公司承租位于莆田市城厢区××街道××村××镇××村地块之莆田××层，租赁面积为1131.31平方米；物业费自交付之日起算，标准为每月每平方米租赁面积9元；迈瑞斯公司应于每个季度第一月5日前预先支付季度租金，按甲方指示向富安公司或小区的物业管理公司交付该季度物业管理费；如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括迈瑞斯公司根据本合同应向富安公司赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，富安公司有权就迈瑞斯公司逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。此后，富安公司于2017年11月29日向迈瑞斯公司寄送《关于租赁合同面积及租金变更通知》，通知迈瑞斯公司按照1205.01㎡的租赁面积计付相应款项。富安公司依约向迈瑞斯公司交付房屋，但迈瑞斯公司并未依约支付租金及物业服务费，富安公司根据租赁合同第17-1条“如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的［十四天］内仍未支付（无论甲方或物业公司是否发出付款通知书）……发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：（1）有权立即终止本合同，随时进入该房屋或其任何部分以收回整个该房屋或采取措施禁止乙方进入该房屋；（2）有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；（3）有权没收租赁保证金及向乙方追偿因乙方违约所遭受的损失（包括但不限于乙方应付的租赁期内的租金和物业管理费）……”的约定，于2018年12月1日向迈瑞斯公司寄送《解约通知函》，通知乙方解除《莆田·雅颂居商铺租赁合同》、没收全部租赁保证金、立即收回房屋并交纳欠款。迈瑞斯公司收到《解约通知函》后不予理会，至今仍未支付欠付款项。至今迈瑞斯公司尚拖欠富安公司自2017年11月起至2019年3月10日期间的物业服务费199191.36元及违约金105952.25元；自2018年11月5日起至2019年3月10日期间的租金（占用费）175513.94元及违约金8123.57元。 迈瑞斯公司辩称，一、泳池的承包与经营是迈瑞斯公司履行租赁合同的前置条件，富安公司违反双方约定及诚信原则，拒不向迈瑞斯公司交付泳池承包经营权已构成违约。迈瑞斯公司系游泳健身俱乐部连锁公司，以游泳项目带动健身项目对外招收会员。富安公司及嘉里建设管理（上海）有限公司均系嘉里置业（中国）有限公司的控股子公司，而嘉里建设管理（上海）有限公司莆田分公司作为嘉里建设管理（上海）有限公司的分公司，与富安公司也同为嘉里置业（中国）有限公司的控股公司，二者存在关联关系。2016年4月份起经富安公司招商人员林波引进，迈瑞斯公司同意在雅颂居开设游泳健身会所，并就泳池承包经营具体事项进行多次磋商。达成一致意见后，迈瑞斯公司便按照富安公司要求于2016年6月6日支付租赁意向金4.6万元，并购置总值62万元的健身设备及对雅颂居商场01第三层进行装修。富安公司于2016年7月初告知迈瑞斯公司因雅颂居业主聚众抵制泳池外包经营，而泳池承包合同需要在小区公告处对外张贴公示，若由双方直接签订，将导致矛盾激化，不利于富安公司后期交房及管理。富安公司为缓和业主情绪，要求以嘉里建设管理（上海）有限公司莆田分公司的名义与迈瑞斯公司签订泳池承包经营合同并承诺泳池在2017年6月份可正常开放经营。鉴于对富安公司的信任且考虑到迈瑞斯公司前期已投入大量的运营成本，富安公司不肯对此损失承担任何赔偿责任，迈瑞斯公司只好同意与富安公司应雅颂居商场01第三层先行签订《莆田·雅颂居商铺租赁合同》开办健身会所，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日，迈瑞斯公司按照约定支付租金至2018年10月31日。租赁合同签订后，双方就泳池租赁事宜继续进行沟通协商，并于2017年6月7日由迈瑞斯公司以莆田市威士达体育文化有限公司的名义、富安公司以嘉里莆田分公司的名义签订了《游泳池承包经营合同》，合同约定承包期限自2016年8月1日至2024年7月31日，该承包期限与租赁合同所约定的租赁期限一致。合同签订后，迈瑞斯公司按合同约定向嘉里莆田分公司支付了履约保证金及承包费用合计5000元，并聘请泳池工作人员、购买泳池专用器械等投入了大量的人力、物力。但富安公司至今未向迈瑞斯公司实际交付室外游泳池并移交泳池承包经营权，且该游泳池现已由富安公司自行经营管理。富安公司的行为导致迈瑞斯公司无法开设泳池健身会所，公司经营出现严重亏损，合同目的无法实现。综上可知，泳池的承包与经营是迈瑞斯公司承租雅颂居商场第01第三层开设健身会所的前置条件；《游泳池承包经营合同》是涉案租赁合同的补充合同，富安公司与迈瑞斯公司系《游泳池承包经营合同》的实际当事人，上述两合同构成迈瑞斯公司承租富安公司场所开办游泳健身会所的整体合同，二者缺一不可，密不可分，均系双方应履行的实质性合同。现富安公司擅自割裂二者的关系与事实相悖，是错误的，依法不能支持。富安公司至今未向迈瑞斯公司移交游泳，构成根本性违约，应承担违约责任。二、富安公司主张的租金（占用费）与事实不符，计算错误，依法不能支持。迈瑞斯公司已支付租金87878.6元，富安公司对此也予认可。按租赁合同约定自2018年8月1日起至2019年7月31日的租金为每平方米17.6元，按1131.31平方米计算，每月租金应为20906.6元，自2018年8月1日至2019年3月10日的租金应为153090.26元，扣除已付的租金67878.6元（不包括2016年8月1日至2017年7月31日的租金2万元），应为85211.66元，与富安公司主张的175513.94元相差90302.28元。即使按富安公司变更后的面积1205.01平方米计算，每月租金应为22268.58元，自2018年8月1日至2019年3月10日的租金应为163063.47元。扣除已付的租金67878.6元（不包括2016年8月1日至2017年7月31日的租金2万元），应为95184.81元，与富安公司主张的175513.94元相差80329.12元。由此可知富安公司要求支付租金占用费175513.94元没有事实及法律依据，依法不应支持。另外，富安公司于2018年12月份对迈瑞斯公司经营会所断水断电，导致健身会所无法经营，迈瑞斯公司只好于2018年12月底关门停止营业，而后富安公司更允许业主进行会所将健身器械搬走，给迈瑞斯公司造成重大经济损失，富安公司应承担赔偿责任，无权要求迈瑞斯公司支付租金。三、富安公司并非物业关系的主体，无权要求迈瑞斯公司支付物业费。物业费系基于物业管理关系产生的费用，系在迈瑞斯公司与物业公司嘉里莆田分公司之间发生，与本案属于在不同主体间发生的不同的法律关系，且富安公司主张的物业管理费没有相应的依据。因此嘉里莆田分公司系物业费收取主体，富安公司无权要求迈瑞斯公司向其支付物业费，更无权要求迈瑞斯公司对此承担违约责任。另外，迈瑞斯公司经营会所过程中，会所的窗户自然破损、墙壁出现大面积漏水，迈瑞斯公司已就此事向富安公司及嘉里莆田分公司进行反映，并要求给出具体的解决方案，但至今未得到修复，导致会所存在重大的安全隐患，迈瑞斯公司有权拒绝支付租金及物业费。四、富安公司单方面通知变更租赁合同面积及租金没有事实与法律依据，依法不能予以支持。本案租赁合同系格式合同，合同第2-1、2-2系格式条款，该条款免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，为无效条款。同时富安公司主张会所实测面积为1205.01平方米，但未提供任何测量材料及依据予以证实，迈瑞斯公司对此变更不予认可。因此富安公司要求变更租赁面积、租金及物业费的主张不能成立。五、富安公司既主张没收保证金又主张违约金，明显违反法律规定，不能支持，且其所主张的违约金过高，依法应予调低。退一步来说，即使迈瑞斯公司需要承担违约责任，富安公司的主张也不能成立。根据合同法第116条的规定，当一方违约时，另一方只能就定金或违约金条款择一适用，而不能既要求适用定金条款又要求适用违约金条款。因此，富安公司主张既没收保证金又要求支付违约金是错误的，依法不能支持。同时，根据合同法第114条第2款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，因富安公司在本合同履行过程中存在重大过错，且该违约金条款系加重迈瑞斯公司责任的格式条款，同时迈瑞斯公司的行为并没有给富安公司造成除租金及物业费外的其他经济损失，因此富安公司主张按日千分之二支付违约金明显过分高于其实际损失，依法应予调整。综上，富安公司的诉讼请求过分高于实际情况，该主张违反有关法律规定，且富安公司未依约全面履行合同，已构成根本性违约并违约在先。应驳回其诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 富安公司向本院提供下列证据： 一、《莆田·雅颂居商铺租赁合同》，欲证明2016年双方签订租赁合同，约定迈瑞斯公司承租案涉商铺及双方之间的权利义务；二、《关于租赁合同面积及租金变更通知》及邮寄凭证，欲证明富安公司根据实测面积对租金进行相应的调整；三、《律师函》及邮寄凭证，欲证明2018年11月19日，富安公司委托律师向迈瑞斯公司发函催促其支付欠付的租金、物业费及违约金；四、《解约通知函》及邮寄凭证，证明因迈瑞斯公司未依约支付租金及物业服务费，富安公司于2018年12月1日向迈瑞斯公司寄送《解约通知函》，通知迈瑞斯公司解除案涉租赁合同、没收全部租赁保证金、立即收回房屋并交纳欠款；五、产权证复印件，欲证明产权登记的房屋实测面积为1205.01平方米，与富安公司所发的变更函面积一致。 迈瑞斯公司质证认为：对证据一的三性无异议，但合同中约定的权利义务不是完整的；对证据二的三性不予认可，签收人并不是合同指定的梁涛，且属于富安公司单方变更，并未提供任何变更依据；对证据三、四，因未收到该邮件，具体情况由法院依法认定。对证据五，因无原件，对三性不予认可。 本院审查认为，迈瑞斯公司《莆田·雅颂居商铺租赁合同》的三性无异议,本院予以确认，可作为本案认定事实的依据。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉合同系双方协商后签订的，迈瑞斯公司关于合同中的租赁面积条款、违约金条款是格式条款，应是无效的主张依据不足，不予采纳。《关于租赁合同面积及租金变更通知》是通过邮政快递寄送，收件地址为涉案租赁房屋，且其中一份快递单上的收件人是租赁合同约定的联络人染涛及其电话号码，虽然签收人不是梁涛，但根据案涉租赁合同第十八条约定，应认定该变更通知已于2017年11月30日送达迈瑞斯公司。案涉租赁合同约定租赁面积“以甲方最终测量结果为准”，且结合证据五的产权证复印件，可认定案涉租赁面积为1205.01平方米。迈瑞斯公司对变更通知不予认可缺乏依据，不予采纳。《律师函》、《解约通知函》亦均是通过邮政快递寄送，收件地址及收件人均是租赁合同约定的通讯地址、联络人及电话号码，邮件虽因拒收被退回，依法应视为送达。 迈瑞斯公司提供以下证据： 一、《莆田·雅颂居商铺租赁合同》，欲证明富安公司指定林波为其具体联络人；二、电子邮件、梁涛与林波的通话录音、2017年10月11日现场录音、录音光盘、关于《游泳池承包经营合同》相关情况说明、《游泳池承包经营合同》，欲证明富安公司自2016年4月份起与迈瑞斯公司洽谈游泳健身会所事宜，同意由迈瑞斯公司在该小区开办游泳健身会所；后因小区业主反对泳池外包，富安公司先行与迈瑞斯公司签订商铺租赁合同，再由富安公司以其关联公司嘉里建设管理（上海）有限公司莆田分公司的名义与迈瑞斯公司委托的关联公司签订《泳池承包合同》并作为商铺租赁合同的补充合同，二者相辅相成，密不可分。富安公司未将游泳池交付迈瑞斯公司使用，已构成违约，且违约在先；三、手机转账截屏，欲证明迈瑞斯公司支付了《泳池承包合同》的履约保证金；四、中国建设银行个人活期账户交易明细、《健身器材购销合同》，欲证明迈瑞斯公司于2016年6月7日向富安公司支付租赁意向金4.6万元，于2016年6月10日向案外人迈宝赫健身器材有限公司购进用于雅颂居游泳健身会所的健身设备合计62万元，并已实际支付。因此，迈瑞斯公司只能按照富安公司要求先行签订商铺租赁合同；五、梁涛与物业公司人员聊天记录，欲证明迈瑞斯公司租赁的莆田·雅颂居商场01第三层存在大面积墙体漏水、玻璃爆裂等问题，但富安公司及物业公司一直未修复；六、当庭提交电子邮件，证明对象与证据二的证明内容一致。 富安公司质证认为，对证据一的真实性、关联性和合法性没有异议，但对证明对象有异议，合同中虽约定林波为联络人，但根据合同第18条约定，其仅作为收发书面通知的人员，并不能代表富安公司，根据合同落款处的签字可知，富安公司的授权代表为吴建新；证据二中的电子邮件真实性有异议，系网页截图，应当经过公证后才具有法律效力，且并非由双方联络人员或授权代表的邮箱中收发；证明对象有异议，该租赁意向书中并无双方签章，且该邮件内容仅是意向书，不能证明双方就邮件内容达成一致，不能证明富安公司同意由迈瑞斯公司在小区开办游泳健身会所；对梁涛与林波的通话录音、2017年10月11日现场录音、录音光盘、关于《游泳池承包经营合同》相关情况说明、《游泳池承包经营合同》的真实性、关联性和合法性均不予认可，录音无原始载体，录音中的人员是谁无法考证，对该证据的真实性有异议，且音频无法打开；情况说明是案外人莆田市威士达体育文化有限公司出具的，对其真实性不予认可；《游泳池承包经营合同》是案外人嘉里建设管理（上海）有限公司莆田分公司与莆田市威士达体育文化有限公司签订的，合同主体并非富安公司与迈瑞斯公司，对其真实性无法确认，且该合同与本案无关联；对上述证据的证明对象有异议：林波早已离职，且富安公司从未授权林波，林波的陈述代表不了富安公司，更重要的是，虽然富安公司不认可该证据的真实性，但从其内容也能看出双方之前有对游泳池承包经营进行协商，但也只是协商，由于游泳池属于业主，富安公司仅就健身房的商铺部分和迈瑞斯公司签订租赁合同，双方的权利义务以租赁合同约定为准；第二段录音中的内容仅是“梁涛”的单方陈述，且录音各方一直在协商游泳池事宜，游泳池的租赁事宜与本案商铺租赁合同无关；情况说明是案外人莆田市威士达体育文化有限公司与迈瑞斯公司之间的关系，与富安公司无关，游泳池承包经营合同的双方是威士达公司与嘉里建设公司，游泳池的所有权人也是小区业主，该合同与案涉商铺租赁合同无关，不存在所谓的补充合同关系，游泳池的交付和使用情况更与本案无关；游泳池承包经营合同载明游泳池不对外经营开放，只针对小区开放，是合同双方达成的合意。综上，上述证据不能证明游泳池承包经营合同与案涉商铺租赁合同有任何关系，二合同各自独立，不能证明富安公司存在违约行为；证据三手机转账截屏的真实性、关联性有异议，一自然人的转账记录与本案无关；对证明对象有异议，付款人并非迈瑞斯公司，游泳池承包经营合同的主体也并非迈瑞斯公司，不能证明其支付了经营合同的履约保证金，且该款项的支付与案涉商铺租赁合同无关。对证据四中的个人活期账户交易明细的真实性无异议，但由于《健身器材购销合同》是迈瑞斯公司与案外人签订的器材购买合同，富安公司无法确认其真实性；对证明对象有异议，迈瑞斯公司向富安公司支付4.6万元的意向金，是案涉商铺租赁合同项下的义务，且租赁合同是双方的真实意思表示，真实有效，迈瑞斯公司与案外人签订的器材购销合同不影响其效力；证据五的真实性、合法性、关联性有异议，聊天记录不能体现双方的身份；对证明对象有异议，聊天双方身份无法确定，更无法确定何处存在漏水、玻璃爆裂；证据六的三性有异议，对形式真实性没有异议，该证据是截图，没有确认真实性的方式，且没有看到任何审批表；对证明对象有异议，从审批表三字可算出物业公司与泳池的使用一直在就合同内容进行沟通，最终约定以书面的为准，其次该合同是案外的两个主体签订的，与本案无关。 本院审查认为，证据一可证实租赁合同约定的双方联络人为林波及梁涛；证据二中的电子邮件及证据六的电子邮件没有提供原始载体，真实性无法确认。因林波未出庭作证，梁涛与林波的通话录音的真实性无法确认。即使电子邮件与录音是真实的，亦是双方在签订合同前的磋商过程中所提出的租赁方案，双方的约定内容应最终签订的合同为准；2017年10月11日现场录音中的当事人亦未出庭作证，对该证据真实性无法确认；关于《游泳池承包经营合同》相关情况说明虽有莆田市威士达体育文化有限公司盖章，没有出具该说明的单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，亦没有落款日期，不符合证明材料的形式要件，不予采信；《游泳池承包经营合同》签订主体是嘉里建设管理（上海）有限公司莆田分公司与莆田市威士达体育文化有限公司，与案涉租赁合同的双方当事人系不同的法律主体，无法证实该合同是案涉租赁合同的补充合同。手机转账截屏显示的是莆田市威士达体育文化有限公司法定代表人毛如糸于2017年6月7日向嘉里建设管理（上海）有限公司转账2500元，不能证实系迈瑞斯公司支付的《游泳池承包经营合同》履约保证金；对证据四中的个人活期账户交易明细的真实性予以确认，可证实梁涛于2016年6月7日向富安公司支付租赁意向金4.6万元，2016年8月8日支付租金77878.6元，但该账户交易明细及《健身器材购销合同》无法证实迈瑞斯公司主张的证明对象；证据五的聊天记录没有原始载体，真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 迈瑞斯公司的员工梁涛于2016年6月7日向富安公司支付租赁意向金4.6万元。富安公司（出租方、甲方）与迈瑞斯公司（承租方、乙方）签订没有落款日期的《莆田·雅颂居商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于莆田市城厢区××街道××村××镇××村地块之莆田××层出租给乙方使用，租赁面积1131.31平方米，并以甲方最终测量的结果为准；租赁面积是指用以计算该房屋租金、物业管理费及其它以该房屋面积为基础计算之各项费用的面积，双方同意并确认：租金、物业管理费及其他各项费用均根据本条规定的租赁面积计算，并按照甲方最终测量结果进行相应调整；该房屋的租赁期限自起租日起8个租赁年度，第一个租赁年度是指起租日起365天（闰年为366天），以此类推。起租日为2016年8月1日，乙方应自起租日起支付其于本合同项下的各项应付款项；该房屋租金按月结算，月租金按下述方法计算：2016年8月1日至2017年7月31日，全年基本租金为9524元，即按每年每平方米8.42元计算；增值税476元，增值税税率签订本合同时确认为5%；2017年8月1日至2018年7月31日，全年基本租金为9524元，即按每年每平方米8.42元计算；增值税476元，增值税税率签订本合同时确认为5%；2018年8月1日至2019年7月31日，该阶段每月不含税基本租金为19961.4元，即按每平方米每月17.6元计算；增值税998.1元，增值税税率签订本合同时确认为5%；2019年8月1日至2020年7月31日，该阶段每月不含税基本租金为22627.1元，即按每平方米每月20元计算；增值税1131.4元，增值税税率签订本合同时确认为5%；……；物业管理费由交付之日起算，标准为每月每平方米租赁面积9元；租金及物业管理费不含应由乙方支付的政府税项及其它开支或银行费用，乙方应于每个季度第一月5日之前预先支付季度租金，及按甲方指示向甲方或该小区的物业管理公司交付该季度物业管理费，不得有任何扣减，租期第二个月或最后一个月租赁不足一个月的，则租金及物业管理费应按该月实际租赁天数按比例调整。乙方必须在合同签署之前支付第三个租赁年度首季度租金，即67878.6元。若在2018年7月31日前乙方提出撤场，则该笔租金及租赁保证金不予退还；乙方应当于本合同签署时向甲方支付相等于二个月的平均基本租金的租赁保证金共计4.6万元，以保证其完全履行本合同；交付日为2016年8月1日；该房屋只限乙方用作以迈瑞斯健身品牌健身会所之商业用途；乙方不得以该小区游泳池为其经营项目对外宣传，也不得以可使用该小区游泳池为卖点招揽客户；租赁期届满或按本合同提前终止时，乙方同意如下：……乙方若未按时返还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由乙方承担。在拆除其增设的设施和设备时，若损坏该房屋结构或造成任何损失的，乙方应负责赔偿。在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按届时基本租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费，物业管理费根据物业公司统一标准按日计收。若乙方有欠缴的应付款项，且在甲方发出书面通知的三日内仍未支付，乙方同意将该房屋内的物品留存于甲方指定地点。甲方或物业公司有权阻止乙方在未付清应付款项的前提下转移、隐匿财产或擅自撤离等行为。在甲方清点留存物后三十日内，乙方仍未支付全部应付款项的，甲方有权处置留存物品，所得费用以弥补乙方应付款项，处理留存物品所得不足清偿乙方应付款项的，不足部分仍应由乙方负责清偿……；乙方应根据本合同约定的金额支付租赁保证金，以保证其完全履行并遵守本合同。租赁期内，如果租金或物业管理费有所调整，则租赁保证金也作相应的调整。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。甲方也有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其它费用及因乙方违约行为所造成的损失和违约金。如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的十四天内仍未支付（无论甲方或物业公司是否发出付款通知）；及／或乙方违反或不履行本合同条款，包括在租赁期届满前自行终止本合同项下的租赁；及／或因乙方破产／清算致使其无法继续履行本合同；及／或该房屋因乙方原因被执行司法程序的，发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：有权立即终止本合同，随时进行该房屋或其任何部分以收回整个该房屋或采取措施禁止乙方进入该房屋；有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；有权没收租赁保证金及向乙方追偿因乙方违约所遭受的损失；有权经提前通知后采取停止水、电、煤／燃气、空调、通讯供应等措施敦促乙方履行其根据本合同应尽的义务，乙方对甲方的敦促行为表示理解并承担因此产生的后果；在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金；凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方将解除合同的书面通知送达乙方后，本合同即告终止。乙方应在甲方指定的时限内将该房屋按照本合同附件二约定的房屋标准状况交还给甲方。如乙方逾期继续占用该房屋，甲方有权立即进入该房屋并收回该房屋，乙方还应赔偿因其未能按时迁出给甲方造成的损失。双方还约定了其他事项。之后迈瑞斯公司按租赁合同约定的租赁面积支付了租金共计87878.6元。2017年11月29日，富安公司向迈瑞斯公司邮寄《关于租赁合同面积及租金变更通知》，通知迈瑞斯公司根据实测面积（1205.01平方米）调整租金为：2018年8月1日至2019年7月31日月租金（含税）为22433.53元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金（含税）为25305.21元，2020年8月1日至2021年7月31日月租金（含税）26630.72元，……。2017年11月30日，迈瑞斯公司员工签收了该通知。后因双方产生纠纷，2018年11月19日，富安公司向迈瑞斯公司邮寄《律师函》，要求迈瑞斯公司支付拖欠的租金、物业费、违约金等内容。12月1日，富安公司又向迈瑞斯公司邮寄《解约通知函》，函告迈瑞斯公司租赁合同于2018年12月1日终止，富安公司将没收全部租赁保证金并立即收回租赁房屋，并要求迈瑞斯公司在本函发出之日起15个自然日内搬离该房屋等。该两份函件因迈瑞斯公司拒收被退回。庭审时，双方确认租赁意向金4.6万元即为租赁合同中的租赁保证金，迈瑞斯公司实际经营至2018年11月份。另迈瑞斯公司表示同意解除租赁合同。 综上，本院认为，富安公司与迈瑞斯公司签订的《莆田·雅颂居商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行义务。迈瑞斯公司主张泳池的承包与经营是其履行租赁合同的前置条件，富安公司拒不交付泳池承包经营权已构成违约。因涉案租赁合同中已明确约定“乙方不得以小区游泳池为其经营项目对外宣传，也不得以可使用游泳池为卖点招揽客户”，可认定租赁合同已排除迈瑞斯公司承包经营游泳池。且迈瑞斯公司提供的证据亦不能证明富安公司曾承诺迈瑞斯公司经营游泳池，故迈瑞斯公司的该主张依据不足，本院不予采纳。租赁合同签订后，迈瑞斯公司仅共支付租金87878.6元，其余租金未按约定支付，且经富安公司催告后仍未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。因富安公司已通知迈瑞斯公司解除合同，庭审时迈瑞斯公司亦表示同意解除合同，故现富安公司请求确认租赁合同已解除依据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。富安公司请求迈瑞斯公司腾空并交还租赁房屋合法有据，予以支持。租赁合同虽约定租金在到期后的14天内仍未支付的，富安公司有权没收租赁保证金，但富安公司诉讼请求的租金（占用费）金额中已将租赁保证金4.6万元予以扣除，应认定其将租赁保证金充抵部分租金，该保证金的性质已改变，现富安公司请求没收租赁保证金依据不足，不予支持。由于双方约定租赁面积以富安公司最终测量结果为准，富安公司已通知迈瑞斯公司实测的租赁面积，且庭审时亦提供产权证复印件予以佐证，故应认定以实际租赁面积1205.01平方米计算租金，自2018年8月1日至2019年7月31日，每月基本租金为21208.18元，含税租金为22268.59元。根据富安公司起诉时提交的欠付租赁金额表，对2016年8月1日至2018年7月31日的租金仍按年租金1万元计算，故迈瑞斯公司已支付的租金87878.6元可认定其已支付2018年10月31日前的租金86805.77元（尚余1072.83元），自2018年11月1日起未支付租金。由于富安公司于2018年12月初已通知迈瑞斯公司解除合同并在15个自然日内撤离房屋，没有证据证实迈瑞斯公司已按期搬离，按租赁合同约定富安公司有权近基本租金标准计算的日租金三倍收取占有使用费，故富安公司要求解除合同后2018年12月15日起的房屋占用费按三倍基本租金标准计算有合同依据，亦予以支持。故迈瑞斯公司应支付2018年11月1日至2018年12月15日止的租金33402.89元-1072.83元＝32330.06元，2018年12月16日至2019年3月10日止的占用费178148.71元，扣除租金保证金4.6万元，富安公司应再支付164478.77元。迈瑞斯公司没有对占用费的截止时间提出异议，对富安公司请求的占用费计至2019年3月10日予以准许。由于富安公司起诉时仅请求占用费计至2019年3月10日，庭审时其变更请求表示计至实际搬离之日，但未在举证期限内提出，本院不予准许，其可另行主张权利。租赁合同约定富安公司有权就迈瑞斯公司未支付部分款项按日千分之二的标准收取逾期违约金，现迈瑞斯主张违约金过高，虽未提供证据证实约定的违约金过分高于实际损失，但其拖欠租金给富安公司造成的主要是融资利息方面的损失，故根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素及公平原则，本院认定本案约定的违约金过高，酌情调整为按月利率2%计算。合同解除后迈瑞斯公司未按期搬离房屋所支付的占用费是承担的违约责任，富安公司请求该占用费再计算违约金缺乏依据，不予支持。物业服务费基于物业服务关系产生，应由物业服务公司收取，富安公司并非物业服务公司，其请求迈瑞斯公司支付物业服务费依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认富安置业（莆田）有限公司与厦门市迈瑞斯体育文化有限公司签订的《莆田·雅颂居商铺租赁合同》已解除。 二、厦门市迈瑞斯体育文化有限公司应在判决生效之日起十日内腾空莆田市城厢区××街道××村××镇××村地块之莆田××层的商铺并交还给富安置业（莆田）有限公司。 三、厦门市迈瑞斯体育文化有限公司应在判决生效之日起十日内支付给富安置业（莆田）有限公司租金及占用费164478.77元，并承担以租金32330.06元为基数自2018年11月5日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。 四、驳回富安置业（莆田）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件本诉受理费23882.8元，由富安置业（莆田）有限公司负担4106元，厦门市迈瑞斯体育文化有限公司负担19776.8元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈金钰 人民陪审员  蔡碧贞 人民陪审员  黄立立 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。