广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9137号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。统一社会信用代码91440101550569656U。法定代表人：李志明，总经理。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：周伟，男，1983年10月19日出生，汉族，住，住所地江西省九江市湖口县/div>委托代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。第三人：广东合生泰景房地产有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区逸景路****一社会信用代码91440000678827677Q。法定代表人：黄治臣，总经理。委托代理人：郑碧仪，女，公司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告周伟、第三人广东合生泰景房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云、叶绍葵，被告周伟及其委托代理人王瑞兴、鹿晨，第三人的委托代理人郑碧仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年12月24日签订《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城×××号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告立即支付物业管理费38505.8元、2014年7期间的物业管理费38505.8元及逾期违约金（逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2、判令被告承担本案的全部的诉讼费用。被告辩称：原告诉求已超过诉讼时效，被告不应支付物业管理费和违约金。被告没有收到2015年8月26日催缴通知书，其快递投递记录显示是他人签收，也没有记录该他人是何人，没有记录他人是否被告指定。投递记录简单不准确，不符合中华人民共和国邮政法和快递市场管理办法的规定，也没有其他证据佐证该邮件实际送达给被告。被告没有收到2016年1月10日催缴管理费通知书。该快递投递记录仍然显示是他人签收，签收人不准确缺少佐证。从被告与原告负责催缴管理费的郑小姐的谈话记录可知，被告早在2015年4月就离开了涉案档口31061，不可能在退场后的2016年1月10日，在该档口收到该份催缴通知书，快递公司也没有电话联系被告指定他人代收。原告在明知被告已退场的情况下仍向涉案档口地址邮寄催缴通知书，属于明知快递无法送达被告而故意为之，涉嫌虚假诉讼。被告没有收到2017年9月11日催缴管理费通知书。从被告提交的《广州市房屋租赁合同》补充协议可知，被告在国际纺织城×××档口承租的时间到2017年8月9日，事实上，在此之前，被告已退租，后该档口就被其他人承租。原告邮寄该份催缴通知书地址是×××档，所以，被告不可能在9月11日在×××档收到该份催缴通知书。但快递投递记录竟然是本人签收，这更加证明了被告涉嫌恶意搜集“证据”进行虚假诉讼。原告诉求没有权利来源，被告不应支付物业管理费。根据物业管理法相关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告与出租方均没有向被告出示提交物业管理委托合同，所以原告没有权利向被告收取物业管理费。根据《物业管理协议》约定，物业管理费以《租赁合同》约定的面积计收。出租方在签订《租赁合同》时，以需要将合同拿回公司盖章为由将租赁合同原件带走后拒不交回，直至开庭当日也未将合同原件交回被告。原告作为物业管理方和物业管理费的收取方，应当告知涉案档口的实际面积，应与出租方交回租赁合同原件，否则，原告与出租方涉嫌恶意串通，属于虚假诉讼。建设工程验收合格后，出租方进行了疯狂的违建，原告不但没有制止，也不采取防护措施保护被告的经营环境，没有尽到维护、修缮、服务和管理的义务，不应主张物业管理费。出租方于2012年3月9日取得了该讼争商铺项目的《建设工程规划验收合格证》，验收时对违法建设以穗规决[2011]1130号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。第三人分别于2008年8月18日、10月9日、10月18日、10月9日取得了国际纺织城的A、B、C、D栋的《建设工程规划许可证》【穗规建证（2008）2861、3468、2862、3471】，并于2012年3月9日取得上述四栋商业裙楼的《建设验收工程规划验收合格证》【穗规验证（2012）164号】。从上述的许可证及验收合格证的附图中可以看出，连接A栋与B栋之间二层至五层的休息区域，及连接C栋与D栋之间二层至五层的休息区域，均被第三人进行了违法建设。被告在入驻商场后，商场在长时间内一直在违建，在违建处搭铁架拉布围，加上噪音污染和建筑垃圾污染严重，导致商场隐患重重、营商环境恶劣，被告店铺生意凋零，原告任由商场违建，不加阻止，也没有采取任何措施以保证商场运营。根据协议约定，原告应保证物业设施设备运行正常、公共环境整洁、物业区域内秩序良好、消防监控设备设施完好。原告没有尽到提供维护商场安全和保证商场正常运营的义务，不应主张物业管理费。涉案商场属于公共聚集的商业物业，必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到备案表的标准不能交付使用，即使交付使用也无需支付管理费。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。直至庭审当天，原告未提供消防验收备案证明。第三人称：对原告的诉请没有意见。经审理查明：2013年12月12日，被告（承租人，乙方）与第三人（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落广州市海珠区逸景路464号301房自编31061号商铺租赁给乙方作商业用途使用，建筑面积100.96平方米；租赁期限自2014年4月1日至2020年3月31日，租赁期限为陆年；等。同日，被告与第三人签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方应不迟于2014年4月1日向乙方交付物业，乙方应当按照甲方交付的时间及附件2交付标准接收该物业，甲乙双方交接该物业时，应当签署收铺确认书；若乙方无合理理由未能在前述约定日期接收该物业并签署收铺确认书的，视为该物业从当日已交付给乙方使用，约定交付日为物业交付日，从该日起，乙方同意本补充协议规定的租赁期限、免租期、租金及其他各项费用开始计算；乙方同意，甲方可根据项目经营情况将交付时间提前或推迟，但应提前7日书面通知乙方，乙方应按甲方书面通知之日接收该物业，乙方同意不因甲方交付日起的调整而追究甲方任何责任或要求补偿/赔偿，若乙方未按时接收的按本条前述执行；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；本补充协议与物业管理协议的合同期限一致，物业管理协议期限随本补充协议的变更而相应的变更、解除或终止，反之亦然；等。据原告提供的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》复印件显示：被告于2013年12月29日签署该确认书，楼层区域为C区，确认被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城三层×××号商铺具备交付条件，被告同意接收该商铺。2013年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层×××号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为2219.6元，物业管理费从2013年12月24日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费6658.8元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电房、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；物业管理服务质量：。（八）消防：1、消防监控设备设施完好，2、排除火灾事故隐患；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议注明被告的通讯地址为广东省广州市新港西路国际轻纺城×××档，通讯电话139××******。据《珠江国际纺织城物业管理协议》附件5的《珠江国际纺织城经营管理规约》规定。二、营业制度及服务守则：。2、不按时开铺者作迟到处理，营业时间内未经客户服务中心同意而擅自关铺离开者作早退处理，当月迟到和早退累计三次，按违反经营管理规约应向物业公司支付违约金100元/次，当月迟到和早退累计超过三次，物业公司、出租方有权解除租赁合同和全部相关合同。3、未经客户服务中心同意而擅自关铺、停业者为缺业（包括因客户原因致使有关部门或单位停止供电而关铺的情况），缺业半天，商铺承租方按违反经营管理规约向物业公司支付违约金500元。缺业一天，按违反经营管理规约支付违约金1000元。当月缺业三次作自动放弃租赁商铺处理，视作该商铺承租方不履行经营义务，出租方有权解除租赁合同和全部相关合同。等。同日，被告签订《物业使用承诺书》，承诺被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区×××商铺租户，于2013年12月24日接收该商铺，经验收被告证明商铺内设备设施完好并同意接收；被告承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。被告于2014年1月5日申请对涉案商铺进行了装修。据原告提交特快专递单显示，原告于2015年8月25日以邮递地址为广州市海珠区新港西路国际轻纺城×××通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为他人签收；原告于2016年1月9日以邮递地址为广州市海珠区珠逸景路462、464号珠江国际纺织城自编C区×××号通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为他人签收；原告于2017年9月6日以邮递地址为广东省广州市新滘西路国际轻纺城×××通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为本人收；原告于2018年7月21日以邮递地址为广州市海珠区珠逸景路464号301房×××通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，该通知书投递情况均为退回。据原告提供开具的发票截图显示：开票日期2015年10月27日；付款人周伟；开票项目说明代收商铺电费；金额200元；摘要31061。被告为证明原告的催收物业管理费通知不具有有效送达效力，提供了四川省眉山市中级人民法院（2017）川14行初36号行政判决书、广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7653号、7654号民事判决书为证证实。据被告提供于2019年7月1日与郑小姐的谈话录音资料内容显示：郑小姐确认被告在2015年3、4月份离开，但没有办理退铺手续，公司寄解约通知给被告才算解约。被告自己可以走，但要把退铺手续办好，没有办好退铺手续，钥匙不收。据被告提供的《广州市房屋租赁合同》补充协议显示：广州市广州国际轻纺城海珠区金纺路2号×××号铺的租赁期间自2014年8月10日至2017年8月9日止。被告为了证明原告存在恶意诉讼、原告配合纺织城工作没有诚信、将租赁合同强行收回、原告没有尽到维护、管理义务、对部分商户决定放弃追讨相关费用的承诺、非法变卖承租方资产、许多承租户被蒙骗维权、采用倒签形式签订《租赁合同》、2012年竣工验收后没有申请调整建工证等，提供了《案情陈述书》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》、《短信图片》、《舒志银在珠江国际纺织城×××号铺的诉讼》等证据证明。原告对被告提供的《案情陈述书》内容并非事实，不予确认；经济观察报记者的报导是单方的陈述，没有经调查，原告已经向该报社发出律师函，要求停止侵权行为；《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》、《短信图片》、《舒志银在珠江国际纺织城B20302号铺的诉讼》无原件，均不予确认。第三人对上述证据均不予确认。原告向被告追讨物业管理费未果，遂于2019年4月16日提起诉讼。另查，第三人为广州市海珠区逸景路****的房地产权属人，于2013年3月26日核准登记，该房建筑面积7459.22平方米。据被告提供的《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）164号），显示：建设单位广东珠江纺织博览中心有限公司、第三人在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼4幢（自编广州纺织博览中心GJ1-GJ4栋、建筑类）、地上6层：、地上**03325平方米、地下3层：、地下**24976平方米。经核定，本建设工程符合城乡规划要求，验收合格。据被告提供的《建筑工程规划许可证》及其附图显示：穗规建证（2008）2861号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心GJ-1栋）、地上6层：、地上**2162平方米、地下3层：、地下**0918平方米。穗规建证（2008）3468号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司、第三人在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心一期GJ-2栋）、地上6层：、地上**3399平方米、地下3层：、地下**3974平方米。穗规建证（2008）2862号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心GJ-3栋）、地上6层：、地上**0580平方米、地下3层：、地下**4883平方米。穗规建证（2008）3471号《建筑工程规划许可证》及其附图，建设单位为广东珠江纺织博览中心有限公司、第三人在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心一期GJ-4栋）、地上6层：、地上**2626平方米、地下3层：、地下**3210平方米。2011年4月18日，广州市公安消防局向广东珠江纺织博览中心有限公司出具穗公消验[2011]第0289号《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见书》，载明：该局对在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地块的广州纺织博览中心首层至四层建设工程（共8栋27层，自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1、F1栋，高99.75米，设裙楼6层自编GJ1、GJ2、GJ3、GJ4栋，设地下室3层，总建筑面积502359.16平方米，属一类高层民用建筑，采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级，综合楼首至四层为商场，首至四层建筑面积159903平方米）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准，《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消（建）字[2008]第0418号、穗公消审[2010]第0652号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：一、你单位应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。三、综合楼内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。等。据广州市公安消防局于2011年7月22日核发的穗公消安检许字[2011]第0152号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称广东珠江国际纺织城；地址海珠区；地址海珠区广州大道南以西村以南地块；场所所在建筑名称综合楼；使用面积150799.16平方米；使用性质商场；场所使用情况自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1栋首层至四层；等。2011年5月11日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，建筑面积820000平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、内/外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、地、地下室、地下水池集水井等；共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、水箱、加压水泵、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、共用照明、天线、中央空调、消防设施设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备、污水处理系统、二次供水加压系统、管道煤气系统、电梯系统等；保安。2责任。（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；负责向甲方指定的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，2、公共水电分摊费用，3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）；等。2015年2月1日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）续签订《物业管理委托合同》，除约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日及增加公寓写字楼部分的管理费用标准外，其与合同条款不变。2019年6月11日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为第三人为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人。第三人自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2019年9月30日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出《区城管局和执法局关于的复函》，内容为关于《广州市海珠区人民法院调查函》（2019粤01**民初9137号）的函已收悉，相关情况如下：关于珠江国际纺织城是由第三人和广东珠江纺织博览中心有限公司共同于2011年时建成的，当时有相应的《建设工程规划许可证》（分别是：穗规建证[2008]2861号、2862号、3468号、3471号），但上述两家公司没有按规划图纸施工。根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第八条第四款的规定，广州市城市管理和综合执法局对上述公司作出《违法建设行政处罚决定书》（穗综贰处字[2011]第1001号），共处以没收违法收入及违法建设工程造价80625996元的处罚。由于该违法建设查处主体是广州市城市管理和综合执法局，如需了解案件情况，建议向该局致函。随函所附的穗综贰处字[2011]第1001号《违法建设行政处罚决定书》，查明：合生泰景公司、第三人在2008年1月在“博览中心”建设工程施工期间不按规划部门批准图纸施工，存在下列违法建设行为：（一）、擅自在用地范围内利用拟作市政道路的下方空间扩建地下停车场连接通道，将4幢各三层相对独立的地下停车场变成地下三层连成片的地下停车场，共增加面积40009平方米；（二）擅自在地上4幢楼之间加宽3、5层间的连廊，加建2、4、6层间的连廊，共增加面积27858平方米；（一）、（二）两部分合计增加面积共67867平方米；时间落款为2012年1月20日；等。2020年4月30日，国家税务总局广州市海珠分局出具《关于广州市海珠区人民法院询证企业相关涉税情况的复函》，内容为经查询金税三期税收管理系统和增值税发票税控系统v2.0,对征询事项回复如下：广东珠江商业地产物业服务有限公司，是我局辖区分管税户，目前税务状态正常，来函核查的购方名称在系统查询到2张发票，分别为增值税普通发票（发票代码：4400162320，发票号码484××××9479、34554548），合计金额3773.59元，税额226.41元，购方名称分别为沈国华、杨××和陈建民，发票明细详见附表。等。诉讼中，原告、被告、第三人均确认涉案商铺已于2013年12月24日交付给被告使用，被告交付物业管理费至2014年6月30日。涉案商铺属C区三层×××。原告表示租赁合同地址广州市海珠区逸景路464号301房自编31061号与物业管理协议地址广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×××号、《物业使用承诺书》中的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区三楼×××为同一地址。经原告核实，被告与原告有签订过《物业管理协议》之附件5《珠江国际纺织城经营规约》。原告确实有一位姓郑的员工，但其在2013年至2015年间并非管理珠江国际纺织城三楼的商铺，其也根本不认识被告，而被告录音所说之内容据郑姓员工之后回忆，其错将被告误认为其他租户，而且该录音未得到该员工的允许，故不能作为证据使用。同时该录音提及的装修押金转为管理费只有被告与郑小姐清楚，被告并未向原告申请要求转为管理费。被告提出其于2015年三、四月份离开了珠江国际纺织城，但原告系统显示查到被告于2015年10月仍有交纳电费，12月更交纳了一笔管理费，因此，均能证明被告仍在使用涉案商铺。由于租赁合同约定面积100.96平方米与物管管理协议计算面积100.89平方米存在差异，应按租赁合同面积100.96平方米及每月22元/平方米计算物业管理费，被告拖欠管理费包含2013年12月27日至2014年6月30日尚欠的9元及2014年7月1日至2015年12月31日39979.8元共39988.8元，现只要求按38505.8元计收。被告表示确认案涉商铺属于C区三层×××号铺，收铺确认书也是该地址。案涉地址是否包含在逸景路464号301房不清楚。被告不是原告提供的两份《物业管理委托合同》的当事人，无法核实真实性、三性由法院认定。第三人出具的《委托物业管理证明》三性不予确认。被告承认租赁合同和补充协议尾页签名是被告本人签名，落款时间不是被告所签。租赁合同与物业管理协议是在2013年12月24日签订的。原告提交的房产证与涉案商铺地址不一致，具体由法院核实。被告已于2015年3月、4月离开了珠江纺织城，并将钥匙交回，被告与第三人的租赁合同及被告与原告的物业管理协议均已经终止。与郑小姐提及的装修押金转管理费是指物业管理费。物业管理协议的通讯地址所涉的国际轻纺城F3A056号商铺已在2015年解除了合同，但没有证据。通讯地址发生变更后没有告知原告。关于物业管理费的计算，原面积与实际面积不符只是原告的说法，没有官方的证据证明。2013年12月27日至2014年6月30日欠9元的管理费要求原告出具证据，从物管协议签订的时间2013年12月24日和原告的装修申请表可知，被告在2014年1月5日收到涉案商铺是毛坯房，即被告2014年1月5日才申请装修，之前没有投入使用，计算物管费的时间不准确。违约金计算的标准过高，应按每日万分之二标准计算。第三人表示涉案商铺所涉物业没有成立业主委员会。涉案商铺在广州市海珠区逸景路464号301房产权范围内。租赁合同、收铺确认书、物业管理协议中的地址与实际地址一致。经查询，第三人在案涉租赁合同盖章后，曾口头通知被告来领取，但被告一直没有前来领取，并非其所说的第三人故意收走合同，将合同给到被告。按照第三人的流程，租户先在租赁合同上签字，第三人同意安排盖章，盖章后通知客户来领取。而且珠江国际纺织城有部分租户为公司租户，其以承租的商铺地址作为公司的注册地址申请办理营业执照，若无租赁合同，便无法办理。为方便租户办理营业执照，经与凤阳街道协商，凤阳街道曾在珠江纺织城专门设置一个企业登记点。被告接收商铺后，未按照租赁合同约定缴付租金，第三人已多次发函催告，但被告一直拒绝支付。第三人于2017年9月1日收回31061号商铺，其时发现铺内物品已搬空，现已将该商铺另行出租给他人。截止至目前，被告从未向第三人办理过交还商铺手续，亦未就欠费及解除租赁合同等事项与第三人协商。本院认为：原告受第三人、广东珠江纺织博览中心有限公司的委托管理涉案商铺的物业，有原告提交的两份《物业管理委托合同》、第三人出具的《委托物业管理证明》为证证实，第三人对此予以确认，被告虽然不予确认，但未提供相反的证据证明，故本院予以认定。原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。物业管理协议签订后，被告于2013年12月24日接收了案涉的商铺，有原告提供的《物业使用承诺书》为证证实，故本院予以认定。被告提出物业管理协议的时间落款是否由其签署，并不影响该协议的效力。被告提出在其签字后出租方将租赁合同以盖章理由收回后没有交还，第三人予以否认。被告未能提供证据证明，故本院不予采信。原告与被告均确认物业管理费缴付至2014年6月30日，故本院予以认定。被告提出房产证地址广州市海珠区逸景路464号301房与涉案商铺地址不一致。租赁合同地址是广州市海珠区逸景路464号301房自编×××号商铺，原告、被告与第三人均确认租赁合同地址广州市海珠区逸景路464号301房自编×××号与物业管理协议地址广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编×××号为同一地址，均为C区×××，第三人还表示涉案商铺在上述产权范围内。被告虽然提出异议，但未能提出相反的证据证明，故本院对被告的该异议不予采纳。被告提出已于2015年3月、4月离开了珠江纺织城，并将钥匙交回，被告与第三人的租赁合同及被告与原告的物业管理协议均已经终止。原告、第三人予以否认。被告应对自己的该抗辩提供证据证明，被告未能提供充分的证据证明存在与原告解除《珠江国际纺织城物业管理协议》、办理退铺手续并结清物业管理费的事实，故本院对被告的该抗辩不予采信。被告还提出原告存在没有权利来源；原告没有制止出租方违建，也不采取防护措施保护被告的经营环境，没有尽到维护、修缮、服务和管理的义务；涉案商场属于公共聚集的商业物业，必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到备案表的标准不能交付使用情况，无需支付物业管理费的抗辩意见。被告已确认向原告交付至2014年6月30日的物业管理费，同时原告提供了《物业管理委托合同》、《委托物业管理证明》、《产权证》、《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据证明涉案商铺所属的商场已具备经营条件。虽然涉案商场存在违建，但从时间顺序反映，违建发生在2012年1月20日前，并在该日被相关职能部门作出了处罚。被告在2013年12月24日才接收商铺，违建事实已在被告接收商铺前发生，被告未能提供充分的证据证明存在可以拒付物业管理费的事实，故被告的上述抗辩依据依据不足，本院不予采纳。对于被告主张的物业管理费是否超过时效的问题。按原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，因此，每一季度物业管理费的诉讼时效应从当季度的第一天开始计算两年，如此类推，故原告主张的2013年12月27日至2014年6月30日差额及2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费最后一期的诉讼时效应在2017年12月23日届满。原告与被告约定按季交付的物业管理费用属于独立的费用，每季的物业管理费应单独计算诉讼时效。原告表示在2015年8月25日、2017年9月6日向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该两份通知在原告主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效届满前发出，被告虽然提出在2015年解除约定通讯地址所涉的合同租赁合同，但被告没有按物业管理协议约定办理通讯地址变更登记手续，故原告按物业管理协议约定地址发出催缴通知书，符合合同约定，该两份通知应为有效通知，产生诉讼时效中断的效力。据被告提供于2019年7月1日与郑小姐的谈话录音资料内容显示：郑小姐确认被告在2015年3、4月份离开，但没有办理退铺手续，公司寄解约通知给被告才算解约。被告自己可以走，但要把退铺手续办好，没有办好退铺手续，钥匙不收。原告表示原告确实有一位姓郑的员工，但其在2013年至2015年间并非管理珠江国际纺织城三楼的商铺，其也根本不认识被告，而被告录音所说之内容据郑姓员工之后回忆，其错将被告误认为其他租户，而且该录音未得到该员工的允许，故不能作为证据使用。被告提出其于2015年三、四月份离开了珠江国际纺织城，但原告系统显示查到被告于2015年10月仍有交纳电费，12月更交纳了一笔管理费，因此，均能证明被告仍在使用涉案商铺。虽然原告对被告提供的上述谈话录音资料不予确认，但上述录音只是记录过程，并未侵犯原告的合法权益或采用违反法律禁止性规定的方式取得，故该录音具有有效的证明效力，同时从该录音的内容显示谈话时郑小姐并没有对被告产生误认，对被告离开涉案商铺的时间回忆清晰肯定。原告系统显示查到被告的交电费记录，并不当然证明被告存在使用商铺的事实，故被告提出在2015年3月、4月期间已离开涉案商铺，本院予以采信。原告在明知被告离开涉案商铺后，仍然在2016年1月8日、2018年7月21日以涉案商铺地址向被告发出催缴通知书，该通知书应为无效通知，不产生诉讼时效中断的效力。被告同时还提供其他案件判决以证明原告催缴物业管理费通知的送达效力，这些判决与本案并没有关联性，对本案催缴物业管理费的送达效力有效性认定不产生证明作用。因此，原告主张的2013年12月27日至2014年6月30日差额及2014年7月1日至2015年12月31日期间中，2015年8月25日发出催缴通知书后，2013年12月27日至2015年9月23日的物业管理费时效产生中断时效重新计算，2015年9月24日至2015年12月31日的物业管理费诉讼时效尚未发生；2017年9月6日发出催缴通知书后，2013年12月27日至2015年9月23日的物业管理费诉讼时效在2017年8月24日届满，原告没有提供有效证据证明存在诉讼时效中断的情形，故该期间的物业管理费已超过诉讼时效；2015年9月24日至2015年12月31日期间的物业管理费在诉讼时效届满前发出催缴通知书产生诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，该期限内物业管理费的诉讼时效应从2017年9月6日重新计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行，该期间物业管理费的诉讼时效期间应适用三年，原告在诉讼时效期间内，于2019年4月16日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故被告对原告主张拖欠2013年12月27日至2015年9月23日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩有理，本院予以支持，对被告主张拖欠2015年9月24日至2015年12月31日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩无理，本院不予支持。原告基于物业管理协议约定，在被告没有办理涉案商铺租赁合同解除手续并移交商铺的情况下向被告主张要求支付拖欠的物业管理费是其行驶民事诉讼权利，被告主张原告恶意诉讼依据不足，本院不予支持。按物业管理协议约定涉案商铺的物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收。涉案商铺计收物业管理费的面积与租赁合同约定面积不一致，应调整按租赁合同约定面积100.96平方米计收。按约定被告从2013年12月24日开始并应按6663.36元/季（100.96×22元/平方米×3个月）计算，被告应支付2015年9月24至2015年12月31日的物业管理费7255.66元（6663.36÷90×98天）。对于违约金问题。按物业管理协议约定，被告应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告没有按约定期限支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告按物业管理协议约定支付2015年9月24至2015年12月31日期间的物业管理费违约金（以尚欠的物业管理费为本金,从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算）有理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费7255.66元为限。被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周伟在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层×××号商铺2015年9月24至2015年12月31日的物业管理费7255.66元；二、被告周伟在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付欠缴2015年9月24至2015年12月31日期间物业管理费的违约金（以尚欠的物业管理费7255.66元为本金,从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额所欠物业管理费本金7255.66元为限）。三、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1725元，由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司负担1562.22元，被告周伟负担162.78元。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司预交的受理费162.78元本院予以退回。被告周伟在本判决生效之日起7日内将应负担的受理费162.78元直接向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  杨海鹰人民陪审员  叶芳琴二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘志怡翁豌婷