广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初1186号 原告：罗洁，女，汉族，1971年4月20日出生，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 诉讼委托代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 诉讼委托代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住所地天津市红桥区。 诉讼委托代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告罗洁与被告刘涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月23日第一次公开开庭，因原告当庭变更诉讼请求，被告要求重新给必要的举证和答辩期，本院依法准予被告的申请后于2020年5月20日恢复庭审，原告的诉讼委托代理人江少威、被告诉讼委托代理人江森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗洁向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告罗洁支付尚未支付的2019年7月至2019年10月期间的租金1332元（222元/月×2个月+444元/月×2个月）；2．判令被告支付原告2019年11月至2020年5月的租金17094元（2442元/月×7个月）；3．判令被告支付违约金4270.04元（违约金的计算方式：从2019年10月20日起，以每月租金2442元为基数，按日利率0.3%计算至2020年4月24日）；4．本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年10月17日，原告与刘涛签订了一份租赁协议及补充协议，双方约定：原告将自己位于柳州市建筑面积为44.14平方米的房屋租赁给刘涛用于酒店经营，租赁期限为12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；首年租金为30元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。根据双方约定，2 -2- 019年7月1日起，原告的租金递增至55元/平方米/月。2018年7月，被告口头通知原告，房屋的承租方由刘涛变更为柳州市柳北区昊坤大酒店，并要求将2019年7月1日起至2021年6月30日期间的租金标准调整为50元/平方米/月。原告不予接受。2019年7月份，被告强行按50元/平方米/月的标准支付给原告。2019年7月1日，被告柳州市柳北区昊坤大酒店向广大业主发函，告知业主柳州市柳北区昊坤大酒店由于酒店经营不景气，出现严重亏损，要求业主将租金降至30元/平方米/月，否则酒店将会倒闭停业。由于原告不同意被告下调租金标准，被告不再向原告支付租金，故原告诉至法院请求判如所请。 被告刘涛辩称：1．被告已支付租金至2019年10月的租金；2．租赁房屋存在质量问题，原告未按照合同约定对房屋履行维修义务属于原告违约在先，故原告应当向被告支付相应违约金，扣除原告应向被告支付的违约金后，被告没有向原告支付租金的义务；3．原告计算违约金的标准过高，不符合法律规定；4．由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情严峻，从公正、公平角度应当对原告主张2020年2月至5月份期间的租金应当减免。综上，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。 综合上述经庭审质证的有效证据及各方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2012年10月17日，原告与刘涛签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》及《【泰宏·百旺都】补充协议》，协议及补充协议主要约定：原告罗洁将位于柳州市建筑面积为44.14平方米的房屋租赁给被告用于酒店经营；租赁期限为12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；原告罗洁给予被告6个月的免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日为免租期，之后被告应依约定支付租金；被告应于2013年9月20日以前开始预付首月租金，此后以此类推预付下月租金，若被告逾期支付租金的，每逾期一日，按所欠的租金千分之三向原告支付违约金。2013年8月8日，原、被告双方再次签订《【泰宏·百旺都】租赁协议补充条款》约定租金具体计算方法：2013年7月1日至2015年6月30日的租金按照30元／平方米／月即每月1332元的标准计算；2015年7月1日至2016年6月30日的租金按照35元／平方米／月即每月1554元的标准计算；2016年7月1日至2017年6月30日的租金按照40元／平方米／月即每月1776元的标准计算；2017年7月1日至2018年6月30日的租金按照45元／平方米／月即每月1998元的标准计算；2018年7月1日至2019年6月30日的租金按照50元／平方米 -3- /月即每月2220元的标准计算；2019年7月1日至2020年6月30日的租金按照55元/平方米/月即每月2442元的标准计算；2020年7月1日至2021年6月30日的租金按照60元/平方米/月即每月2664元的标准计算。 协议签订后，被告承租原告及其他业主的房屋用于经营柳州市柳北区昊坤大酒店。2019年7月1日，被告经营的柳州市柳北区昊坤大酒店向业主发出《至昊坤大酒店业主的一封函》，函告业主因市场竞争激烈，致使酒店经营处于亏损状态，鉴于此种情况以及房屋存在严重质量问题导致天花板渗水，故拟提出调整租金方案。具体调整方案为：1．与各业主重新签订租赁合同，租金按照30/㎡的标准计算；2．全体业主以各自物业的产权作为投资入股酒店。2019年10月24日，柳州市柳北区昊坤大酒店及刘涛向原告罗洁发出《关于确认调整租金的函》，告知柳州市柳北区昊坤大酒店经营出现困难，经与业主代表协商，被告与维也纳酒店合作，由维也纳投资对酒店进行再次装修，被告保留部分股权及承担租赁责任，维也纳酒店提出被告与各业主剩余租期内的租金标准从2019年9月1日起调整为45元/㎡/月，按照之前租赁合同约定的时间和方式支付，请原告罗洁收到该函后若有异议于三日内提出书面反馈意见，否则视为同意上述租金收取标准。 租赁期间，被告向原告罗洁支付租金情况：起算租金时至2019年6月期间的租金已足额支付，之后至今支付8658元（2019年7月31日支付2220元，2019年10月28日支付2019年8月租金2220元，2019年11月25日，支付2019年9月租金2220元，2020年1月2日，支付2019年10月租金1998元）。原告认为被告未能按时足额支付租金，故引发本案纠纷。 另查明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销。刘涛为该酒店经营者。2020年1月24日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调为三级响应。 本院认为：原、被告签订的协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时应当遵守公平原则确定各方权利义务。原告将租赁物房屋提供给了被告使用，被告应当按照约定支付房 -4- 屋租金。被告将原告及其他业主的房屋租赁后用于经营酒店，于2019年7月1日以市场竞争激烈致使酒店经营处于亏损状态，以及房屋存在严重质量问题导致天花板渗水为由提出调整租金方案，因被告无证据证实房屋存在质量问题，原告亦未同意相关调整租金的方案，故原、被告双方之间的权利义务仍按照此前的合同约定执行。针对原告主张的租金，被告方以受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响为由提出减免租金的抗辩。鉴于因新冠肺炎疫情，广西于2020年1月24日起启动一级启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应，至今重大突发公共卫生事件尚未取消等级，该疫情最严重期间为全民居家隔离至之后尽量不出门。被告租赁原告及其他业主的房屋用于经营酒店，其合同目的基本不能实现，营收产生重大损失。故本院认为，新型冠状病毒感染的肺炎疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件。本院认为，根据公平原则，该期间的租金应按约定标准计算后酌情减半为宜。具体对原告主张被告应支付的租金应分段计算如下：1．补齐2019年7月1日至2019年10月31日期间4个月的租金为1110元（该期间实际产生的租金9768元=2442元/月×4个月，扣减被告于2019年7月31日至2020年1月2日期间已支付的8658元，还应补齐租金1110元=9768元-8658元）；2.2019年11月1日至2020年1月31日期间3个月的租金为7326元（2442元/月×3个月=7326元，由于协议约定租金按月计算，该时间段有8天处于新型冠状病毒感染的肺炎疫情严峻期在计算疫情期间租金的时间段另予以适当考虑）；3.2020年2月1日至2020年5月31日期间4个月的租金减半为4884元（2442元/月×４个月÷2=4884元）。以上三项合计为13320元。故原告于本案主张被告支付的租金13320元本院予以支持，超过部分予以驳回其诉请。 原告主张违约金按照拖欠的租金从2019年10月20日至2020年4月24日按照每日千分之三计算，被告抗辩称其一直在积极主动履行支付租金的义务，不应承担支付违约金的义务，且原告主张的违约金过高。本院认为原告计算违约金的方法确实过高。根据查明事实，被告承租房屋用于经营酒店出现亏损后至酒店关闭注销，其秉承诚实信用原则未逃避其相应义务，仍想办法向原告支付部分租金，为继续履行相关租赁合同，采取有效措施寻求相关合作方，积极主动与房屋业主代表协商租赁事宜，另有新冠 -5- 肺炎疫情系突发公共卫生事件，本院认为违约金应酌情减少，违约金以被告应向原告支付租金的10%计算为宜即1332元=13320元×10%。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘涛应向原告罗洁支付租金共计13320元；二、被告刘涛应向原告罗洁支付违约金1332元； 三、驳回原告罗洁其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为184元（原告已预交），由被告刘涛负担119元，原告罗洁负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  张桂媛 二〇二〇年六月一日 -6- 书记员  黄洁敏