北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20096号原告：北京汇盈中科投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街******201-06。法定代表人：陈臻闪，总经理。委托代理人：徐侃，北京市中盈律师事务所律师。委托代理人：冉德良，北京市中盈律师事务所实习律师。被告：北京彩翼艺术培训有限公司，住，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**院内（国营第706厂北厂区）第******/div>法定代表人：谢震宇，董事长。委托代理人：苏宏鑫，北京友恒律师事务所律师。委托代理人：徐永顺，男，1980年10月24日出生，汉族，北京彩翼艺术培训有限公司员工，住河北省涿州市双塔区。原告北京汇盈中科投资管理有限公司（以下简称投资公司）与被告北京彩翼艺术培训有限公司（以下简称培训公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告投资公司之委托代理人徐侃，被告培训公司之委托代理人苏宏鑫、徐永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判决被告支付2018年12月9日前欠付的租金82830元，并按每日3‰计算支付自2018年6月9日起至实际付清本项租金之日止的滞纳金；3、判决被告支付2018年12月9日起至交还租赁房屋之日的租金，暂计算至2019年4月9日为352830元，并按每日3‰计算支付自2018年12月9日起至实际付清本项租金之日止的滞纳金，暂计算至2019年4月9日为76211.28元；4、判决被告向原告支付提前解除合同的违约金211698元；5、判决被告按实际租赁时间比例赔偿原告装修费损失60000元；6、判决被告按实际租赁时间比例赔偿原告免租期租金损失28226.4元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月20日原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将西城区广安门外大街168号朗琴国际B座917室的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2015年9月1日至2020年8月30日。每月租金70566元，支付方式为半年一付，每期房屋租金期满前30日支付下一期租金，如被告过期未付，须按日加租金3%作为滞纳金。合同具体约定了每期租金的支付时间和金额。合同还约定原告为被告提供40天免租期，原告按被告的要求装修10个教室。合同签订后，被告即使用租赁房屋开展培训经营。但被告应于2018年6月9日交付的房租尚拖欠95094元至今未付，应于2018年12月9日支付的423396元租金（2019年1月10日至2019年7月9日期间的房租）也分文未付，并且被告于近日停止了在租赁房屋培训经营，已经严重违约，致使原告的合同目的无法实现，租赁合同应予解除。并且被告未履行完毕约定租期（仅履行70%左右），不仅应当交纳欠付的房租，还应当承担相应的违约责任。此外，根据合同约定，原告为被告提供了专用于培训教学活动的房屋装饰装修，为被告提供了40天的免租期。由于被告未履行完毕合同约定的五年租期，应按相应比例赔偿原告的装修费损失和免租期损失。原告认为，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表求。被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，要求被告支付欠付的租金、承担违约责任。培训公司辩称，一、原告的主体不适格，无法证明原告是房屋的租赁权人；二、我们确实截止到2018年12月9日欠付了9万余元的租金，但是依据双方签订的房屋租赁合同第5条第2款的约定，结合该条约定可以看出在2018年6月9日我方并未按照合同约定支付租金，那么超过15天了，依据合同约定我们就按照自动退租的情况，合同就解除了，因此不存在支付租金的问题了，另外我们提前退租，违约条款约定不明确，扣除3个月作为违约金，约定的不明确，没有法律及合同依据；三、装修损失没有合同依据，也没有法律依据，我们不同意支付；四、免租期的租金损失没有合同及法律依据，我们不同意支付；五、本案事实上是在2018年11月15日左右，原告擅自将房屋上锁，导致我们无法进入涉案房屋进行正常使用，现在原告一直锁门，导致我们的物品留在房屋内无法拿出，因此我方没有责任。综上，请求法院依法驳回原告全部诉求。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，投资公司（出租方，甲方）与培训公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定甲方将位于北京市西城区广安门外168号朗琴国际B座917室（建筑面积400平方米）出租给乙方使用。合同第三条第2款约定，自甲方交付该租赁房屋后40天为免租期，免租期自2015年9月1日起至2015年10月10日止。第四条第1款约定，租赁期限为60个月，自2015年9月1日起至2020年8月30日止。第五条第1款约定，房屋租金为每月人民币70566元。第五条第2款，房屋租金支付方式为半年付，房屋租金每6个月支付一次（金额人民币423396元），此后，在每期房屋租金期满前30日支付下一期房屋租金，如乙方过期未付，须按日加租金3%作为滞纳金，超过十五日未付视为乙方自动退租并按本合同违约条款规定办理；每次支付房租时间第2次2015年12月9日支付352830元，……，第7次2018年6月9日423396元，第8次2018年12月9日423396元，……。第六条第1款，本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付一个月房屋租金作为押金，共计70566元。第十二条第2款约定，甲方延迟交付租赁房屋，同时租期及免租期自动向后顺延，如延迟支付超过30天，乙方有权解除合同。第十二条第3款约定，租赁期内乙方不得无故退租，如乙方中途退租需提前30日告诉甲方并配合甲方带客户看房，则剩余房屋租金及押金在甲方扣除三个月的违约金后剩余房租退还乙方，乙方的剩余租金金额不足的乙方补齐。合同第十八条约定，甲方同意乙方第一次支付押2付3，签订合同后乙方先支付3个月租金，剩余2个月租金乙方应在2015年10月10日内支付甲方，甲方同意乙方下次支付房租按押一付六的付款方式支付，甲方给予乙方装修安装2个小型的空调并在现有的隔断基础上按乙方的要求共做到10个教室，乙方的空置期包括甲方的装修时间，甲方争取在2015年9月20日内把房屋交付乙方。2018年6月28日，投资公司向培训公司送达了《付款通知》，内容为：根据我司与贵公司签订的合同约定，贵司应于2018年6月9日前支付我司6个月房租423396元，逾期不付款应向我司按日支付3%的违约金，望贵司尽快支付；因贵公司逾期20天，需要支付我公司254037.6元的滞纳金，2018年6月29日前我司只收到10万元，望贵公司与2018年7月1日以前与我公司商谈房租及滞纳金的支付问题，我司在此之前已经口头通知多次贵司没有任何回复，特书面通知，日期截止后我公司将按合同违约处理。2018年7月6日，投资公司又向培训公司发送了《付款通知》，催促培训公司支付租金。2018年11月19日，投资公司再次向培训公司发送《付款通知》，内容为：……，但目前2018年6月9日至2018年12月9日前还欠我司95094元房租逾期到现在。望贵司三天内支付，如不支付按违约处理，……。庭审中，投资公司表示，培训公司实际交纳2018年6月9日至2018年12月9日期间257736元，在抵扣培训公司交纳的押金后，尚欠租金95094元。培训公司认可2018年6月9日至2018年12月9日期间尚欠租金95094元未支付，不包括押金已实际支付328302元。经本院释明，培训公司未出示交纳租金的相关凭证。庭审结束后，培训公司向本院提交两张网上银行电子回单及银行账户明细，上述证据显示培训公司法定代表人谢震宇2018年6月26日向投资公司账户两次转款共计10万元，投资公司账户还于2018年6月29日、2018年8月3日、2018年8月9日、2018年8月29日收到3万元、1万元、3万元、10万元，均备注广安门房租。投资公司认可收上共计27万元的租金，在抵扣培训公司交纳的押金后，尚欠租金82830元。诉讼中，培训公司表示，投资公司在2018年11月将涉案房屋上锁，导致培训公司无法使用。投资公司对此予以否认，投资公司陈述其没有上锁。投资公司出具其自行制作的装修清单，用于证明其将涉案房屋出租给培训公司时，按合同要求为培训公司增加了隔断、空调等，支出装修费总额为20万元。培训公司对此不予认可。诉讼中，培训公司于2019年8月6日将涉案房屋交还给投资公司。庭审后，投资公司撤回了要求腾退房屋的请求。本院认为，投资公司与培训公司签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。培训公司未按期向投资公司支付租金，且经投资公司多次催告仍未交纳，现投资公司以此为由，主张解除双方的房屋租赁合同，于法有据，且诉讼中培训公司已将涉案房屋交还给投资公司，故本院对于投资公司主张解除合同的请求，予以支持。关于2018年6月9日至2018年12月9日期间欠付的租金。培训公司虽主张其已交纳期间租金328302元，但其庭后提供的证据仅为27万元，故本院对其主张超出27万元的部分，不予采纳。因此，投资公司在折抵培训公司押金70566元，向培训公司主张此期间剩余租金82830元，不无不当，本院予以支持。2019年8月6日，培训公司将涉案房屋交还给投资公司，现投资公司要求培训公司支付2018年12月10日至2019年8月6日期间的租金，并未不当，本院予以支持。培训公司主张，2018年6月9日逾期交纳租金15日，应视为培训公司自动退租，双方合同就已经解除。对此本院认为，按照合同法规定，合同需经通知才能解除，且投资公司享有合同解除权，既是权利，行使与否投资公司可自行决定，而不是当然行使。另外，培训公司当时也并未将涉案房屋交还给投资公司，仍占有涉案房屋，因此，对于培训公司自动退租的抗辩，本院不予采信。关于涉案房屋被锁事宜。培训公司虽表示系投资公司上锁，但投资公司不予认可，且培训公司未提供证据予以证明。需要指出的是，租赁期间，涉案房屋的使用权归属培训公司，在出现使用障碍时，培训公司对此应承担举证责任。投资公司主张的解约违约金。首先，本案合同的解除并非培训公司中途退租，而是基于投资公司的主张。其次，合同第十二条第三款中，对于违约金的数额约定也不明确。因此，本院对于投资公司的该项主张不予支持。投资公司主张的装修损失及免租期租金的请求，均于法无据，本院不予支持。投资公司主张的逾期支付租金的滞纳金，标准明显过高，本院综合培训公司的过错程度、合同履行情况及投资公司的损失大小，依据诚实信用原则与公平原则，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告北京汇盈中科投资管理有限公司与被告北京彩翼艺术培训有限公司于2015年8月20日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告北京汇盈中科投资管理有限公司2018年6月9日至2018年12月9日期间剩余租金82830元及滞纳金（自2018年6月10日开始计算至实际付款之日止，按照每日万分之二的标准计算）。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告北京汇盈中科投资管理有限公司2018年12月10日至2019年6月9日期间的租金423396元及滞纳金（自2018年12月10日开始计算至实际付款之日止，按照每日万分之二的标准计算）。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告北京汇盈中科投资管理有限公司2019年6月10日至2019年8月6日期间的租金135525.44元及滞纳金（自2019年6月10日开始计算至实际付款之日止，按照每日万分之二的标准计算）。五、驳回原告北京汇盈中科投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5959元(原告补交216元），由原告北京汇盈中科投资管理有限公司负担1249元（已交纳），由被告北京彩翼艺术培训有限公司负担4710元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇二〇年六月十八日书记员 张晓奕书记员 林 彤书记员 李 婷