成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7406号 原告：马瑞，女，汉族，1988年12月7日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李星历，四川星历律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张骥，四川星历律师事务所律师，特别授权。 被告：王盼，女，汉族，1987年8月25日出生，住湖南省洞口县。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都光华支行，住所地成都市小南街**。 负责人：陈国华。 第三人：阳光壹佰置业（成都）有限公司，住所地成都市成华区保和镇上街**。 法定代表人：范小冲。 委托诉讼代理人：黄兰草，四川公生明律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师，一般授权。 第三人：吴琳娟，女，汉族，1991年4月18日出生，住成都市成华区。 原告马瑞与被告王盼、第三人中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农业银行成都光华支行）、阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称阳光壹佰公司）、吴琳娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告马瑞及其委托诉讼代理人李星历，第三人阳光壹佰公司的委托诉讼代理人黄兰草到庭参加了诉讼。被告王盼、第三人农业银行成都光华支行、吴琳娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马瑞向本院提出诉讼请求：1、确认原告马瑞与被告王盼于2016年11月15日签订的《房产转让协议书》有效；2、判令被告王盼与第三人吴琳娟签订的《预约合同》无效；3、请求由原告马瑞代被告王盼向第三人农业银行成都光华支行一次性付清本案涉案房屋的按揭款，原告付清按揭款后一月内被告王盼和第三人阳光壹佰公司协助原告将位于成都市成华区建材路8号2栋1单元21楼2101号房屋的所有权登记至原告马瑞名下，诉争房屋登记在原告马瑞名下后，原告再行支付被告王盼房屋补偿款10万元。事实与理由：原告与被告王盼系同性恋人关系，双方于2014年8月共同购买了位于成都市成华区建材路8号2栋1单元21楼2101号房屋，原告以被告王盼的名义于2014年8月6日、7日向第三人阳光壹佰公司交纳了3万元购房定金，并共同向第三人阳光壹佰公司支付了房屋首付款135,873元，且以被告王盼的名义签订了《商品房买卖合同》，在此期间所有的购房及办理贷款等事宜均由原告一手操办。此后原告用支付宝等转款形式将房贷转入被告王盼支付宝账户用于偿还按揭贷款。2016年11月15日，原告与被告王盼经协商一致签订了《房产转让协议书》，约定原告向被告王盼支付10万元房款，被告王盼将此房转让给原告并确认了此房系双方共同购买。后原告要求被告王盼将诉争房屋过户到原告名下并向被告支付其10万元房款，但却无法找到被告王盼。为此原告于2017年12月13日向成华区人民法院起诉，经成华区人民法院不公开审理，确认了原告马瑞与被告王盼共同购买案涉房屋的事实，并确认了原告与被告王盼签订的《房产转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方达成了王盼转让其所有的部分案涉房屋产权后案涉房屋所有权归于马瑞一人的合意。但王盼将上述房屋转让给原告后又出卖给了吴琳娟并签订《预约合同》，王盼该行为属于一房二卖的行为，侵害了原告的合法权益，故王盼与吴琳娟签订的《预约合同》应当无效。综上所述，为了维护原告的合法权益，诉至法院。 第三人阳光壹佰公司陈述称，根据合同相对性原则，阳光壹佰公司仅有协助买受人办理产权登记的义务。 被告王盼、第三人农业银行成都光华支行未应诉、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月13日，马瑞以王盼作为被告，阳光壹佰公司、农业银行成都光华支行作为第三人向本院提起所有权确认之诉，本院（2017）川0108民初8036号《民事判决书》查明，王盼与第阳光壹佰公司签订《楼宇认购合约》一份，约定王盼向阳光壹佰公司“阳光100米娅中心”项目2期2栋1单元21层1号房屋，房屋总价人民币616,929元，建筑面积48.36平方米，《商品房买卖合同摘要》载明合同签约备案号2083723，签约备案时间2014年9月15日；房屋地址成华区建材路8号2栋1单元21楼2101号，建筑面积48.36平方米，成交价545,873元；买受人王盼，份额100%；贷款银行为第三人农业银行成都光华支行，贷款年限20年，房屋抵押信息中显示债务人王盼，权利价值380,000元，抵押期限2014年9月16日至2034年9月15日。2014年3月2日至2015年8月17日期间，马瑞通过支付宝向王盼大量转账，其中2014年8月转账总额11,440元，2014年9月转账总额10,800元，2014年10月转账总额2,376元，2014年11月转账总额7,900元，2014年12月转账总额5,340元，2015年1月转账总额3,389元，2015年2月转账总额3,320元，2015年3月转账总额6,902元，2015年4月转账总额15,865元，2015年5月转账总额4,481元，2015年6月转账总额10,784元，2015年7月转账总额11,294元，2015年8月转账总额1,000元。庭审中，马瑞称前述转账系交予王盼归还房屋按揭贷款，因双方亲密关系，转款金额有高有低。 2016年11月15日，马瑞（乙方）与王盼（甲方）签订《房产转让协议书》一份，载明“甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就甲方将自己合法的一套房产转让给乙方一事，达成转让协意以共同尊守。注：房屋共同出资购买，乙方补偿甲方十万元整。房屋位于五桂路阳光100.2期．2栋2101．甲方：王盼乙方：马瑞2016年11月15日”。 2018年1月5日，第三人阳光壹佰公司就案涉房屋的转移登记向成都市不动产权登记中心递件，成都市不动产权登记中心出具《不动产登记受理凭证》，载明“登记权利人：王盼……共有方式单独所有”、“登记义务人：阳光壹佰置业（成都）有限公司”、“领证方式：窗口领取”等信息。2018年1月19日，成都市不动产权登记中心出具不动产登记费（住宅类）的收费发票。（2017）川0108民初8036号案件庭审中，第三人阳光壹佰公司称其已按正常程序为王盼办理案涉房屋的不动产权证，但因本案诉讼保全，成都市不动产权登记中心尚未出证，已暂停办证手续，其他业主已按照正常流程取得了产权证。 （2017）川0108民初8036号案件庭审中，马瑞为证明案涉房屋为其本人实际占有使用，举出其以王盼名义或作为王盼代理人出租案涉房屋的房屋租赁合同原件两份，出租时间分别为2016年8月14日至2017年8月13日，2017年9月1日至2018年2月29日。王盼为证明案涉房屋一直处于其实际占用控制中，举出王盼与案外人吴琳娟于2017年10月26日签订的《预约合同》一份，约定王盼承诺待取得案涉房屋的不动产权证书后将该不动产转让给案外人吴琳娟。同日，王盼与案外人吴琳娟前往公证处为前述《预约合同》办理了公证。马瑞与王盼一致确认《楼宇认购合约》、《房产转让协议书》中“王盼”系王盼本人所书写，马瑞称其余“王盼”为其代王盼所签。马瑞陈述纠纷由来，系马瑞、王盼于恋爱期间合意买房，因马瑞担心继承遗产将提高首付比例，在签订购房合同时仅由王盼签名；从买房、交房、装修都是马瑞一手操办，王盼到场办理购房事务次数很少，而王盼未来亲自办理是因为其怀孕，也因此导致双方分手；此后双方协商一致由王盼本人手写了《房产转让协议书》全文，马瑞本人签名捺印表示同意，明确了案涉房屋归属，《房产转让协议书》中约定的“乙方补偿甲方十万元整”系计算了王盼已支付的房款及按揭款，双方口头约定于房屋过户时支付，故尚未支付给王盼；其后王盼将房屋出卖给案外人购房人，马瑞得知后遂起诉来院，马瑞随后将租客赶出，换锁后将案涉房屋交给案外人购房人居住，经案外人与马瑞沟通，在本案纠纷未解决前由案外人购房人暂住。马瑞陈述，双方约定王盼在签订《房产转让协议书》之后归还的按揭贷款马瑞将支付给王盼，马瑞愿意通过每月归还按揭贷款的方式承担案涉房屋余下所有贷款。 本院于2018年11月23日作出（2017）川0108民初8036号《民事判决书》认定，马瑞与王盼共同确认双方于购买案涉房屋之时系同性恋人关系，本案现有证据足以证明王盼签订《楼宇认购合约》并支付购房定金之时马瑞同在现场，且马瑞为购买案涉房屋实际大量出资，并持有《楼宇认购合约》、《收款收据》、《阳光壹佰物业公司收费专用凭证》、《代收费收款收据》等大量购房凭证原件，还向案涉房屋物管公司支付过物业费用，其当庭回忆购房经过、多笔房款的支付等细节较为流畅、清晰，与《房产转让协议书》、第三人阳光壹佰公司所举证据能够相互印证，其陈述的案件缘由亦具有一定合理性，对于马瑞、王盼基于共有之真实意思共同出资购买案涉房屋之事实，本院予以确认。王盼对《房产转让协议书》真实性不持异议，亦未举证证实“注：房屋共同出资购买，乙方补偿甲方十万元整”系由马瑞单方添加篡改，本院认为，该《房产转让协议书》系王盼与马瑞的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方已达成王盼转让其所有的部分案涉房屋产权后案涉房屋所有权归于马瑞一人的合意。综合全案证据，案涉房屋现处于办理转移登记过程中，可知该房屋已完成初始登记，虽未转移登记于王盼名下，足以确定案涉房屋之物权已依法设立，具有确认所有权的前提。但王盼在第三人农业银行成都光华支行处办理按揭贷款，其合同相对人为王盼与第三人农业银行成都光华支行，贷款人、抵押权人即本案第三人农业银行成都光华支行未到庭参加诉讼表明态度，原告马瑞亦未表示愿意一次性结清房屋按揭贷款、涤除案涉房屋抵押权，若人民法院在本案中直接作出相应判决，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，存在侵犯第三人农业银行成都光华支行合法权益的可能。鉴于案涉房屋仍存在抵押，本院认为，现确认案涉房屋所有权归于马瑞存在障碍、物权转移登记亦存在事实上的履行不能，故对于马瑞的诉讼请求，本院不予支持。马瑞可在事实障碍消除后或以不同请求权另行主张权利。故判决驳回原告马瑞的全部诉讼请求。 该判决作出后，马瑞不服该判决结果提出上诉，成都市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）川01民终3357号《民事判决书》，判决驳回马瑞的上诉，维持原判。 现马瑞变更主张，请求代王盼向农业银行成都光华支行一次性付清房屋按揭款后，由阳光壹佰公司、王盼协助将案涉房屋过户登记至马瑞名下，并请求主张吴琳娟与王盼签订的《预约合同》无效引发本案诉讼。 另查明，2017年10月26日，王盼与吴琳娟签订《预约合同》，约定王盼将位于成都市成华区房屋出售给吴琳娟，王盼保证该不动产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷，该不动产属于王盼所有，王盼对该不动产享有完全处分权，王盼保证在本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该不动产的转让、租赁协议、文件。该《预约合同》经成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证内民字第62854号《公证书》公证。 庭审中，阳光壹佰公司陈述，案涉房屋现已具备过户条件，愿意将案涉房屋直接过户登记至马瑞名下。 上述事实，有原、被告及第三人身份信息，《房产转让协议书》、《预约合同》、公证书、（2017）川0108民初8036号民事判决书（2019）川01民终3357号民事判决书以及原告马瑞、第三人阳光壹佰公司的当庭陈述在案证实。 本院认为，马瑞与王盼签署的《房产转让协议书》已经生效法律文书确认为合法有效，马瑞再次提起诉讼要求确认《房产转让协议书》有效系重复主张，本院不再理涉。 对于王盼与吴琳娟签订的《预约合同》，因王盼已经于2016年11月15日与马瑞通过签署《房产转让协议书》的方式将案涉房屋转让给了马瑞，王盼再次就案涉房屋与吴琳娟签订《预约合同》系一房二卖的行为，但马瑞与吴琳娟均未取得案涉房屋的所有权，故《预约合同》不能认定为无效，但王盼在《预约合同》中明确表示其对案涉房屋有完全的处分权且在签署《预约合同》前并未签订任何涉及该不动产的转让、租赁协议、文件，该保证与本案查明的事实不符，因此，第三人吴琳娟可申请撤销《预约合同》，但马瑞请求确认《预约合同》无效的主张本院不予支持。 对于马瑞请求代王盼向农业银行成都光华支行一次性付清房屋按揭款后，由阳光壹佰公司、王盼协助将案涉房屋过户登记至马瑞名下的主张，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，农业银行成都光华支行对案涉房屋享有抵押权，而马瑞愿意代为清偿债务消灭抵押权，故案涉房屋的转让限制可以消除；同时，案涉房屋已经具备过户登记条件且阳光壹佰公司同意直接协助马瑞将案涉房屋过户登记至马瑞名下，因此，对马瑞的该项诉讼请求本院予以支持。 对于马瑞主张在王盼协助过户后向王盼支付房屋补偿款100,000元的主张，本院认为，该主张系马瑞自愿为自身设定的义务，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 被告王盼、第三人农业银行成都光华支行、吴琳娟经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告马瑞在本判决生效之日起十日内代被告王盼向第三人中国农业银行股份有限公司成都光华支行清偿成都市成华区建材路8号2栋1单元21层2101号房屋项下全部按揭贷款（具体金额以银行系统结算为准）； 二、被告王盼、第三人阳光壹佰置业（成都）有限公司在原告马瑞履行完本判决主文第一项确定的义务后三十日内协助原告将位于成都市成华区房屋的不动产权过户登记至原告马瑞名下； 三、原告马瑞在被告王盼协助办理位于成都市成华区房屋的不动产权过户登记手续后十日内向被告王盼支付房屋补偿款100000元； 四、驳回原告马瑞的其他诉讼请求。 案件受理费9,250元、保全费600元，由被告王盼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 红 人民陪审员  曾官蓉 人民陪审员  陈远发 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  王 芋