广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12948号上诉人（原审被告）：深圳市凯扬投资有限公司，住所地:深圳市盐田区诗宁别墅内******，统一社会信用代码:914403000886471585。法定代表人：刘盛南。委托诉讼代理人：李春莺，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，广东中矩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡建英，女，汉族，1953年12月21日出生，身份证住址:深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨宁，广东旭晨律师事务所律师。上诉人深圳市凯扬投资有限公司（以下简称凯扬公司）因与被上诉人胡建英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。凯扬公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回胡建英在一审中的诉讼请求；二、胡建英承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案协议系双方自愿签订，协议及其内容不违反法律法规规定，合法有效，双方应依约履行。胡建英的权利人身份是签订及履行涉案协议的必要条件，涉案房屋在签订涉案协议前已设有抵押，不存在涉案协议影响胡建英买卖、抵押等物权的实现。二、凯扬公司已经履行协议并支付费用对价。涉案协议的目的是产权置换，这是协议的真正对价，凯扬公司为了产权置换的顺利履行，为此支付的费用及前期投资款都是对价中的一部分，因此一审法院认为的对价并非协议真正的对价。涉案协议签订之后，凯扬公司已通过租金方式向胡建英支付更新项目期间的费用对价，该费用对价是市场价的两倍多（支付给胡建英的费用是43元左右/平方米/月，市场价为17元左右/平方米/月）。三、涉案协议的合同目的可以实现，一审法院适用法律错误。(一）经过凯扬公司的长期努力及前期投资，涉案房屋所在诗宁片区已经列入政府城市更新项目。目前，诗宁小区更新项目完成立项，即将进入专项规划工作，凯扬公司有充分的依据和时间完成将诗宁别墅纳入拆除范围的工作，亦即实现涉案协议的合同目的。凯扬公司一直在进行诗宁别墅区业主意愿征集工作，包括与胡建英签订涉案协议就是意愿征集工作的重要部分，凯扬公司的行为符合规定，系积极履约并实现合同目的。(二）凯扬公司积极履行协议，没有违约行为，合同目的可以实现。客观上凯扬公司积极履约可以实现合同目的，主观上凯扬公司没有过错也没有违约行为，因此解除合同不符合合同约定及法律规定。胡建英无由要求解除合同将给凯扬公司造成巨大损失，不排除其故意违约阻碍合同目的实现，而非凯扬公司原因无法实现合同目的。胡建英辩称，一、原审法院认定事实正确。至今诗宁别墅也没有被列入城市更新单元计划，凯扬公司无权与胡建英签署拆迁安置补偿协议。城市更新单元规划经批准后，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案。更新单元事实方案应当包括搬迁补偿安置指导方案。权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额等相关事项。据此，签署拆迁补偿安置协议的时间应当在城市更新单元规划批准后。二、凯扬公司并未依据与胡建英签订的《深圳市盐田区诗宁小区更新产权置换补偿协议书》支付过渡期补偿。该协议书约定的过渡期租金的支付条件并未成就。三、原审判决适用法律正确。根据现有政策及项目现状，凯扬公司与胡建英签署的拆迁安置补偿协议书在事实上不能履行。综上，原审法院认定事实、适用法律正确，请求法院驳回凯扬公司的上诉。胡建英向一审法院起诉请求：1、解除胡建英与凯扬公司签署的《深圳市盐田区诗宁小区更新产权置换协议书》（编号：KY-SN-022,1栋2楼3号房）；2、凯扬公司承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。一审法院认定事实：胡建英是深圳市沙头角诗宁别墅区******房屋的所有权人。2016年8月30日，胡建英与凯扬公司就上述房屋分别与凯扬公司签署了《产权置换协议》（编号：KY-SN-022）及《补充协议》（编号：KY-SN-022），约定主要内容包括：胡建英房屋位于深圳市盐田区，房产证号为深房地字第**,房屋用途为住宅，建筑面积为99.2平方米；按照国家、广东省和深圳市的有关政策规定，并结合盐田区的实际情况、胡建英房屋的性质及权利人的要求，双方同意采用产权置换的补偿方式，即以胡建英现有房屋的面积为基础按一定比例置换凯扬公司在政府批复的城市更新单元规划范围内新建的房屋；原房地产权证载明是房屋建筑面积的，双方约定胡建英房屋建筑面积与凯扬公司提供回迁房屋建筑面积的比例为1:1.4；凯扬公司不提供周转房，由胡建英自行寻找过渡用房，凯扬公司支付过渡期租金补偿费；过渡期租金补偿费的支付期限从凯扬公司通知胡建英搬离，胡建英清空、搬离并完成验收交房手续之日起计付至回迁房屋通知交付之日止；胡建英收到凯扬公司的搬离通知10个工作日内，必须办妥手续，搬离被拆迁房屋；搬家补偿费包括搬离和搬回的费用，凯扬公司一次性向胡建英支付搬家补偿费为每户5000元；凯扬公司向胡建英支付装修补偿费按胡建英现有房屋建筑面积×800元/平方米计算，共计79360元；交房时间：自凯扬公司取得由政府相关部门核发的工程建设施工许可证之日起36个月内，凯扬公司负责将具备入伙条件的回迁房交付给胡建英；双方共同办理，凯扬公司在深圳特区报发布办理房产证公告，胡建英应准备好各种材料予以协助。凯扬公司义务：1.具体组织实施房屋拆除重建工作；2.负责出资建设回迁房屋；3.协助胡建英办理新的房产证；4.及时支付过渡期租金补偿费、搬迁补偿费、装修补偿费等费用；5.保证交房时的回迁房符合新建房屋交付使用标准；6.房屋的保修、保养期间按国家的有关规定执行。胡建英义务：1.向凯扬公司提供房屋的资料，如房产证、购房合同、抵押合同或其他有效权属证明；2.签订本协议后，胡建英不得对房屋的本体及附着物（如门、窗等）进行毁损、拆除等影响权属或价值的行为；3.未租赁房屋胡建英不得再签订租赁合同，现有租赁合同不做旨在延长租赁期限、增加拆迁成本的变更；如胡建英房屋存在租赁关系，胡建英应在交房之前解除租约、腾空房屋；4.不对胡建英房屋设置抵押权；如胡建英房屋有担保、查封等权利限制情形，胡建英应在交房之前解除担保、查封等权利限制；5.交房前，胡建英应结算并足额支付与房屋有关的水、电、煤气、有线电视、宽带互联网、电话、物业等其他应缴纳的费用；6.交房后胡建英房屋内遗留的物品，视为胡建英放弃其相关权利，凯扬公司有权自行处置，而无须向胡建英支付任何补偿或赔偿；7.负责处理胡建英房屋因转让、继承、分割（析产）、赠予、担保、租赁等原因产生的纠纷及诉讼、仲裁，并承担由此产生的一切法律责任；8.负责提供房产证原件、购房合同原件、注销房产证委托书及其他房产证注销需要的资料；9.胡建英应协助凯扬公司办理房产证，提供办证所需的资料；10.胡建英不得在本协议约定的各项补偿之外另行向凯扬公司要求其他费用；11.胡建英在本协议签订后，不得将本协议所指定的房屋转让给他人。凯扬公司违约责任：1.非因胡建英原因、不可抗力，逾期交房的违约责任：凯扬公司需继续按月向胡建英支付过渡期租金补偿费；逾期6个月仍不能交房的，凯扬公司按照本协议约定的过渡期租金补偿费标准上增加5%继续按月支付过渡期租金补偿费，直至房屋交付之日止；2.逾期办证的违约责任：因凯扬公司原因，造成胡建英未能如期取得房产证的，视为凯扬公司逾期办证违约，每逾期一日，凯扬公司需按照该房产总价款的万分之一向胡建英支付违约金。胡建英违约责任：1.如胡建英未依照本协议约定的搬离期限按符合本协议约定的交付标准移交房屋，胡建英应向凯扬公司赔偿1000元/日的违约金；2.如胡建英未依照本协议约定的期限按符合本协议约定的交付标准腾房交房、解除租赁合同、提交凯扬公司要求的文件、资料等，每迟延一日，应向凯扬公司赔偿1000元/日的违约金；3.如胡建英交付给凯扬公司的证件和文书存在瑕疵，胡建英应予以补正，并根据补正造成的延误时间，应向凯扬公司赔偿1000元/日的违约金；4.如胡建英交付的房屋存在产权争议或其他争议，胡建英应自行解决；如造成凯扬公司工作的延误，根据造成延误的时间，应向凯扬公司赔偿1000元/日的违约金，同时，胡建英应承担因该等争议而需要向第三方支付的补偿或赔偿，凯扬公司已经承担的，胡建英应当返还给凯扬公司；5.如胡建英存在违反本协议约定的胡建英义务的情形，给双方造成的一切不利后果及损失均由胡建英承担。2018年4月，深圳市城市更新单元计划盐田第三批计划公示，诗宁小区城市更新项目拟拆除重建用地面积19261.4平方米，《盐田区沙头角街道诗宁小区城市更新单元拟拆除重建范围示意图》并未将诗宁别墅纳入城市更新单元计划范围之中。一审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点是：胡建英是否有权解除双方之间签订的《盐田区诗宁小区产权置换补偿协议书》。该院认为，首先，前述协议并未约定凯扬公司履行义务的期限；其次，涉案协议限制了胡建英对涉案房屋的买卖、抵押等物权的行使，且凯扬公司直至通知胡建英搬离涉案房屋无须支付任何对价；再次，截至该判决作出之日，前述协议已签订三年半有余，涉案房产并未被列入深圳市城市更新单元计划，被成为搬迁补偿安置的权利主体更无从谈起，凯扬公司亦未提交任何证据证明前述协议中可以得到履行。综上，胡建英签订涉案合同时，对因涉案房屋拆除重建具有合理期待，但从涉案合同的实际履行情况看，胡建英并不能实现前述合同目的，其主张解除涉案《盐田区诗宁小区产权置换补偿协议书》，有事实和法律依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除胡建英与凯扬公司签订的《盐田区诗宁小区产权置换补偿协议书》（编号：KY-SN-022）。案件受理费减半收取为25元，由凯扬公司承担。胡建英多预交的案件受理费25元该院予以退回，凯扬公司于该判决生效之日起十日内将应负担的费用迳付胡建英。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：胡建英是否有权解除双方之间于2016年8月30日签订的《产权置换协议书》。该协议未约定履行期限，但协议签订至今已近四年，凯扬公司未能提交证据证明涉案的诗宁别墅区纳入城市更新单元计划，导致胡建英的合同目的不能实现，亦影响胡建英对涉案房产行使处分权，胡建英要求解除协议的请求具有事实和法律依据，应予以支持。综上，凯扬公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市凯扬投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年六月三十日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。