广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7273号原告：林志勇，男，1988年2月27日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县**********，公民身份号码441************011。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：连家兴，广东鹏港律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，湖南省阳新县人，现被羁押在惠东县看守所，公民身份号码420************712。委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：黄守疆，男，1964年9月1日出生，汉族，广东省惠东县人，现被羁押在惠东县看守所，公民身份号码442************037。被告：惠东县*******民委员会，住所地广东省惠州市惠东县*******民委员会。法定代表人：黄某1。原告林志勇与被告刘元海、黄守疆、惠东县*******民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林志勇的委托诉讼代理人陈胜元、被告刘元海的委托诉讼代理人庞春政到庭参加诉讼，被告黄守疆、被告盐灶背村委未到庭参加诉讼，因被告黄守疆被羁押在惠东县看守所，庭后本院依法向被告黄守疆作询问笔录。本案现已审理终结。原告林志勇向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告刘元海签订的合同无效；二、判令三被告对原告的购房款项140000元承担连带返还责任；三、本案原告为维权所支付的相关费用，包括：律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年4月23日，被告刘元海与原告签订了《合作建房合同》，双方约定以刘元海出地，原告出资的方式，建造“海岸居”B栋第7层712房，建筑面积约51.48平方米。同日原告将房屋总价款140000元通过银行转账的方式缴清。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由3被告共同承担，理由如下：一、刘元海与原告签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；刘元海在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与刘元海之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，刘元海是出售人。刘元海未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，刘元海应当返还原告支付的合同款项。二、黄守疆与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。三、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》第96条、第101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉请。被告刘元海辩称，第一，合同无效，原告是知情的，且积极参与。按照房屋的价格，也可以认定原告对房屋的性质、现状是知情的。据刘元海本人所述，黄守疆部分房屋已投入使用并产生收益。第二，刘元海并非合同的相当事人，合同相对人为黄守疆，黄守疆应当承担还款责任。被告黄守疆辩称，B栋房产与我无关，我没有收钱，是刘元海收的钱。被告盐灶背村委未作答辩，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1.见证书，页码2《合作建房协议书》，证明原告与刘元海之间存在房屋买卖合同关系；页码7-8《合作建房协议书》，证明黄守疆与刘元海同为涉案土地的开发商，应当对原告的损失承担连带返还责任；页码10《村民建设申请书》，证明被告惠东县*******民委员会超越职权同意村民建房申请，并以此诱使原告签订合同，对于原告的损失应当承担连带返还责任；2.收据及银行流水，两证据共同证明原告已付购房数额系140000元。被告刘元海、黄守疆均未向本院提交证据。被告刘元海对上述证据质证意见为：证据1真实性没有异议，从证据本身可以看出，原告对房屋的性质及土地的现状是知情的，且积极参与，村委的证明在本案中也起到了很重要的作用。证据收款、银行流水，只要有收据均予以认可。被告黄守疆对上述证据质证意见为：原告提交的证据与我无关。本院在该系列案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年9月13日，被告刘元海（乙方）与被告黄守疆（甲方）签订《合作建房协议书》，主要约定如下：“甲方将位于惠东县*********盐田有宅基地约4600平方米，占地面积约3000平方米，经甲、乙双方自愿形式，乙方出资在该地上建设三栋十六层楼房，协商如下：一、合建方式：甲方提供地皮、乙方出资建房，楼房产权分配：分三栋建筑具体分配如下：乙方负责建好一栋靠公路边（南面）占地面积约900平方十六层楼房给甲方，其他两栋产权归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。二、甲、乙双方履行义务及权利：1、甲方义务：甲方提供地皮村里出具有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，无偿协调周边关系……2、乙方义务：乙方负责出资建筑该楼房的全部土建工程，保证质量，符合建筑法规，达到设计要求，楼房的规划与设计经双方认可后施工。外墙贴普通纸皮砖，室内为毛坯房，通道贴好地板砖及墙瓷片，消防楼梯为抹水泥沙浆，水电进入套房内安装总开关。甲方按比例分配的房屋交房要求与乙方的楼房一致，乙方按比例分配的房屋，乙方对房屋享有转让、出租、销售及赠与的权利。三、合作建房产权期限：房屋使用权期按国家有关规定未70年，70年后盖合同自动终止，地上所有建筑物归甲方所有。如中途征收楼房时，征收价格必须双方协商一致，并签字同意方可进行征收。所得征收款按甲、乙双方分的房屋面积比例分配……”2016年9月26日，盐灶背村委出具《证明》，主要内容为：“兹有我村委会上围村村民黄守疆、黄守力兄弟自有土地共3500平方米，设置界限东向新村道，南向环大公路，西向河边、北靠黄文良土地，此地不存在纠纷，情况属实。”2017年4月23日，被告刘元海（甲方）与原告林志勇（乙方）签订《合作建房合同》，主要约定如下：“一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县**********盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为海岸居，高约十八层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费140000元以收据为凭。建好后分得B栋第七层712房一房一厅，建筑面积约51.48平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方一次性付清合作建房款。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该房房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方及甲方继承人无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等级因素出现的问题乙方应当自行承担责任。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）……2017年4月23日，被告刘元海出具一份《收据》交原告收执，内容分别如下：“今收到林志勇交来海岸居B栋712房合作建房款（全款付清）140000元”。庭审中，原告称已支付购房款共计140000元，被告刘元海确认收到上述购房款数额。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告林志勇提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告刘元海、黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告林志勇与被告刘元海签订的《合作建房合同》，从合同内容看是将案涉“海岸居”B栋第七层712号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋，且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告刘元海之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告林志勇与被告刘元海签订的《合作建房合同》的效力问题；（二）被告刘元海、黄守疆、盐灶背村委应否向原告返还购房款。关于原告林志勇与被告刘元海签订的《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告刘元海、黄守疆、盐灶背村委应否向原告返还购房款的问题。被告刘元海作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告刘元海返还已付140000元购房款，本院予以支持。被告刘元海与被告黄守疆合作建设涉案“海岸居”B栋房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄守疆应对其与刘元海的合作之债即涉案140000元购房款的返还承担连带责任。被告盐灶背村委是否承担责任问题，本院认为，被告盐灶背村委非合同相对方，对原告诉请被告盐灶背村委承担还款责任，依据不足，本院不予支持。原告诉请被告承担维权所支出的费用，包括律师费、担保费、保全费，但未提供证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告林志勇与被告刘元海于2017年4月23日签订的《合作建房合同》无效；二、被告刘元海、黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内连带向原告林志勇返还购房款140000元；三、驳回原告林志勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元（经批准缓交），由被告刘元海、黄守疆连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄新娣审 判 员 张鉴洋审 判 员 庄 滢二〇二〇年六月一日法官助理 杨良志书 记 员 方金伟