江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3054号上诉人（原审原告）：仉喜钰。委托诉讼代理人：丁伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷涛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州港龙商业管理有限公司。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州百恒轻居酒店管理有限公司。上诉人仉喜钰因与被上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）、苏州百恒轻居酒店管理有限公司（以下简称百恒公司）排除妨害纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。仉喜钰上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由港龙公司、百恒公司负担。事实和理由：一、仉喜钰与港龙公司未形成委托经营管理合同关系。1.承诺函并非原件，仉喜钰对承诺函真实性不认可，请求对承诺函是否为原件及签字鉴定。2.《委托经营管理合同》是业主将商铺委托给港龙公司统一招商和经营管理，业主不参与商铺招商和经营管理，委托收益最低为零；《商铺租赁合同》则是仉喜钰同意按港龙公司对案涉商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理，仉喜钰参与商铺经营管理，自负盈亏，经营收益可能为负，均不能体现仉喜钰将案涉商铺委托给港龙公司统一经营。即使承诺函具备《委托经营管理合同》的功能，也不能基于承诺函和《商铺租赁合同》认为仉喜钰同意并将案涉商铺委托港龙公司统一经营管理。3.本案中委托方式、委托经营管理期限、市场委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式、合同的变更及终止、违约责任等事项均不明确，无法推断仉喜钰有委托的意思表示，客观上案涉商铺也一直由仉喜钰自营，自负盈亏。4.如仉喜钰与港龙公司形成委托经营管理合同关系，港龙公司对案涉商铺具有经营管理权，但因仉喜钰不同意，港龙公司与百恒公司又签订补充协议将案涉商铺排除在外，不合常理。二、仉喜钰与港龙公司未形成委托经营管理合同关系，一审判决认为仉喜钰可作为产权人向港龙公司主张委托经营收益的前提不成立。现《商铺租赁合同》已到期，仉喜钰有权行使自己对案涉商铺的所有权，仉喜钰与签订《委托经营管理合同》的业主不同，其诉求也不会影响百恒公司正常经营，不会损害商城统一经营的整体利益及其余商铺的业主的利益。三、港龙公司始终称为顺应经济形式的变化而改变业态，但未提供证据证明其在招商经营等环节付出的努力，事实上港隆公司对业主及商户均不负责，现港龙公司已被列为失信被执行人，不具备被委托的能力。港龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.仉喜钰2013年7月30日向港龙公司出具《承诺函》，承诺从市场开业起十年内将该商铺全权委托给港龙公司进行统一招商和经营管理，港龙公司依据该承诺函取得案涉商铺的合法经营管理权。仉喜钰提起本案诉讼时，委托经营管理期限尚未届满。2.仉喜钰2016年6月24日以承租人身份与港龙公司签订《商铺租赁合同》，租赁期限至2019年7月22日，事实上已认可港龙公司的合法经营权及其出具的《承诺函》，且在租赁期限内仉喜钰有义务配合港龙公司对经营业态进行调整。仉喜钰不配合港龙公司进行经营业态调整，过错不在港龙公司。3.仉喜钰多次影响百恒公司经营，港龙公司为避免给百恒公司及其他业主造成更大的损失，不得已将案涉商铺暂时排除在外，属于合理考量范畴，且系仉喜钰违反自身承诺导致。百恒公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。仉喜钰已和港龙公司建立委托经营管理关系，仉喜钰将案涉商铺全权委托港龙公司进行统一招商和经营管理。在酒店经营过程中，仉喜钰多次无理取闹，严重影响百恒公司正常经营，百恒公司为避免更大损失，在取得港龙公司合法授权后，将案涉商铺采用挡板遮挡，但未对案涉商铺作任何的破坏，未侵犯仉喜钰的合法权益。如仉喜钰认为其合法权益受到侵害，侵权人也不是百恒公司，其应与港龙公司交涉。仉喜钰向一审法院起诉请求：1.港龙公司、百恒公司对仉喜钰所有的商铺停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并共同赔偿仉喜钰损失84121元，包括营业损失67423元、商铺物品及装饰装修损失15198元、库存服装的损失1500元。2.本案诉讼费由港龙公司、百恒公司承担。一审中，仉喜钰将第1项诉讼请求明确为：1.港龙公司、百恒公司拆除涉案商铺门前的挡板，并给予仉喜钰一张可以进入仉喜钰商铺所在楼层的门禁卡。一审法院认定事实：仉喜钰、徐泽伟系苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场D幢四层D区D4101号商铺（建筑面积16.43平方米）的所有权人。港龙公司原企业名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司。2013年7月30日，仉喜钰向苏州中富商贸城经营管理有限公司出具承诺函，该函载明：“我方仉喜钰于2013年7月30日与苏州平江港龙房地产有限公司签署了《喜临门商业广场（商铺）商品房订购协议》，购买喜临门商业广场4幢4101号商铺，并承诺委托给苏州中富商贸城经营管理有限公司统一经营管理。我方在购买此商铺的同时还承诺将承租市场商铺（包含但不限于我方定购的该商铺）用于经营。现就我方承诺向苏州中富商贸城经营管理有限公司租赁商铺从事经营活动的有关事宜郑重声明并承诺如下：1.我方承诺严格遵守和履行购买该商铺签署的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》等约定的所有义务或事项，从市场开业起十年内将该商铺全权委托给市场经营公司进行统一招商和经营管理。……4.我方承诺按苏州中富商贸城经营管理有限公司对商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理，在规定的时间内办理完相关合同或协议的签约、付款和交房手续。”2016年6月，仉喜钰（承租人，乙方）与港龙公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定，鉴于仉喜钰、徐泽伟委托港龙公司将案涉商铺租赁给乙方经营，业态定位为义务国际商贸城经营模式。第一条约定，甲方将涉案商铺出租给乙方使用，甲方按该商铺面积计取乙方的租金、综合管理服务费、空调费。乙方同意标的商铺在租赁期间按甲方统一规划、指定的功能分区仅限于作为服装经营。第二条约定，本合同的有效租赁期限自2016年7月23日至2019年7月22日。第三条约定，案涉商铺的标准租金为84元/平方米/月，综合管理服务费为8元/平方米/月（其中乙方承租商铺内的水电费由乙方自行负担），空调费为10元/平方米/月，双方同意空调费按实际开启天数（每年度约6个月）计付。第五条约定，甲方有对商城经营业态的规划和调整权，甲方对该商铺以外的空间拥有自主调整权和使用权。如遇甲方根据苏州义务国际商贸城运营和发展需要进行业态调整而出现本合同相应内容变更时，乙方应配合并不得以此向甲方主张任何违约责任。该合同还备注：本商铺为四楼D4101的业主于2016年6月24日租赁，为回报其对公司工作的支持，特给予其以下优惠政策：1.免第一年3个月物业管理费（第二季度）及第二年3个月物业管理费（第二季度）。2.鉴于本合同租赁铺位的租赁人与购买产权人为同一自然人，因此，本合同期内公司仅收取2018年5月31日以前的租金，以回报投资者对项目的支持。该合同还对其他事项作了约定。签订该《商铺租赁合同》后，仉喜钰在案涉商铺内注册了姑苏区和合人服饰店的个体工商户，并在案涉商铺内经营服装店。2018年8月，港龙公司与百恒公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将包括案涉商铺在内的D幢4层（D4001-D4116，共计116间商铺）合计面积为2187.15平米的铺位全部出租给百恒公司。租赁期限为2018年8月27日至2025年5月31日。租金及付款方式为2018年8月27日起至2018年12月31日期间，总租金90万元，于2018年8月27日前支付；2019年1月1日至2019年12月31日期间租金标准为每平米每月39.6元，分四期支付。2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为每平米每月39.6元，分两期支付。合同中对2021年至2025年具体的租金标准及支付方式进行了明确约定。合同中对于各方的违约责任亦进行了明确约定。后因仉喜钰不同意将案涉的D4101商铺交付给百恒公司使用，港龙公司与百恒公司又签订了《苏州义乌国际商贸城商铺租赁合同补充协议》，约定对双方签订的《商铺租赁合同》中的租赁标的进行修改，修改后，租赁标的不再包含案涉的D4101商铺，租赁面积更改为2170.72平方米，租赁的商铺间数更改为115间。为不影响酒店独立空间使用，建议将D4101商铺单独隔开或由乙方根据自身布局酌情区隔。若在乙方装修期内可将此D4101商铺交给乙方使用，乙方届时也愿意接收该商铺，届时本协议自动作废。根据现场勘查，百恒公司在案涉商铺外设置了挡板予以封闭、遮挡。挡板设有宽约一米的门板。此外，喜临门商业广场D幢4层全部由百恒公司从港龙公司处承租用于经营酒店，且该酒店仅有一部电梯上下通行。要进入D幢4层需要刷门禁卡，否则无法进入，该门禁卡由百恒公司控制。案涉商铺由仉喜钰在玻璃门上上锁，其内仍留有部分服装及其他物品。一审另查明，百恒公司于2019年4月29日取得营业执照，经营范围包括酒店管理、住宿服务等；于2019年8月1日取得特种行业许可证，经营范围为住宿。仉喜钰及港龙公司陈述，对于喜临门商业广场D幢4层的商铺，开发商开始是用夹芯板或是石膏板之类的材料对各个分割出售的商铺进行隔断，以供房管部门对各个商铺进行面积测绘及登记。但是开发商后续交付给业主时，已将原有的隔断拆除，改用玻璃进行隔断。涉案商铺因为一面靠消防楼梯口，一面靠配电间，故靠消防通道及配电间的墙均是实体墙，另外两面墙中，一面系仉喜钰自行加装三合板与其他商铺隔开，另一面则是玻璃门。该楼层其他的商铺都是三面用三合板隔断，一面是玻璃门隔断。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，仉喜钰虽未与港龙公司签订委托经营管理协议，但根据仉喜钰向港龙公司出具的《承诺函》，仉喜钰明确同意从市场开业起十年内将案涉商铺全权委托给港龙公司进行统一招商和经营管理，并按港龙公司对案涉商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理。此后，仉喜钰在使用案涉商铺经营服装店时，也以承租人身份与港龙公司签订《商铺租赁合同》，并按约向港龙公司支付租金、综合管理服务费等费用。上述事实表明仉喜钰同意并且实际已经将案涉商铺委托给港龙公司进行统一经营管理。此外，根据仉喜钰与港龙公司签订的《商铺租赁合同》约定，仉喜钰作为承租人也应按照合同约定配合港龙公司对案涉商铺及商场的经营业态进行调整。仉喜钰系案涉商铺的产权人，其对案涉商铺的所有权应受法律保护。同时，案涉商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，由业主委托商业管理公司即港龙公司统一经营管理的模式。该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体的有效管理。分割商业单元所有权的行使应以不影响商城整体功能的发挥为前提。本案中，港龙公司于2018年8月进行业态调整，将喜临门商业广场D幢4层出租给百恒公司经营酒店住宿业务，此系港龙公司作为商业管理公司，为实现商业经营的效益最大化，从对商业整体使用功能进行升级调整角度所作出的统一管理行为。在此前提之下，港龙公司退出原有的义乌国际商贸城经营模式，为业态调整关停案涉商铺，并不构成对商铺产权人权利的侵害，也未违反《商铺租赁合同》的约定。百恒公司从港龙公司处承租了喜临门商业广场D幢4层的商铺，为了经营需要，其对案涉商铺采用挡板遮挡、封闭的措施系基于港龙公司授权，该行为也不构成侵权。综上，港龙公司及百恒公司均不存在侵权行为，对于要求港龙公司、百恒公司拆除涉案商铺玻璃门前的挡板，并给予仉喜钰一张可以进入仉喜钰商铺所在楼层的门禁卡的请求，一审法院认为，因喜临门商业广场D幢4层已全部由百恒公司作为酒店封闭运行，仉喜钰提出上述请求的目的系要求对案涉商铺进行独立经营，该请求必然影响百恒公司对酒店的正常经营，不符合商城统一经营的整体利益及其余商铺业主的利益，应予以驳回。对于仉喜钰要求港龙公司、百恒公司赔偿其营业损失67423元、商铺物品及装饰装修损失15198元、库存服装的损失1500元的请求，港龙公司、百恒公司均不存在侵权或违约行为，一审法院对该请求不予支持。虽然港龙公司与百恒公司后续签订《苏州义乌国际商贸城商铺租赁合同补充协议》，未将案涉商铺出租给百恒公司使用，但该商铺实际已在港龙公司及百恒公司的实际控制之下。经一审法院释明，仉喜钰不同意在本案中变更诉讼请求，作为产权人向港龙公司主张相应的委托经营收益，仉喜钰后续可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定,一审法院判决:驳回仉喜钰的诉讼请求。一审案件受理费1903元，减半收取952元，由仉喜钰自行负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、仉喜钰与港龙公司之间是否为委托经营管理关系；二、港龙公司、百恒公司应否拆除挡板、给予仉喜钰可进入案涉商铺所载楼层的门禁卡并赔偿仉喜钰的损失。关于仉喜钰与港龙公司之间是否为委托经营管理关系。本院认为，仉喜钰虽否认其出具《承诺函》的真实性，但其按该《承诺函》承诺从港龙公司处承租案涉商铺，以承租人身份与港龙公司签订《商铺租赁合同》，并按约向港龙公司支付租金、综合管理服务费等费用。且仉喜钰与港龙公司签订的《商铺租赁合同》中明确载明“鉴于仉喜钰、徐泽伟委托港龙公司将案涉商铺租赁给乙方（即仉喜钰）经营”，可证明仉喜钰同意并且实际已将案涉商铺委托港龙公司统一经营管理以及该《承诺函》的真实性，故本院对其否认《承诺函》真实性并申请笔迹鉴定的主张不予支持。关于港龙公司、百恒公司应否拆除挡板、给予仉喜钰可进入案涉商铺所载楼层的门禁卡并赔偿仉喜钰的损失。本院认为，首先，仉喜钰虽为案涉商铺权利人，但依据其出具的《承诺函》，其明确同意从市场开业起十年内将案涉商铺全权委托给港龙公司进行统一招商和经营管理，并按港龙公司对案涉商铺所在区域的业态规划要求进行经营，服从市场经营公司统一管理。同时，仉喜钰作为承租人也应按照《商铺租赁合同》约定配合港龙公司对案涉商铺及商场的经营业态进行调整。其次，案涉商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，由业主委托港龙公司统一经营管理的模式，商铺所有权的行使必须兼顾个体项目的收益与整体的有效管理。港龙公司2018年8月进行业态调整，退出义乌国际商贸城经营模式，将喜临门商业广场D幢4层出租给百恒公司经营酒店住宿业务，此系港龙公司为实现商业经营效益最大化作出的统一管理行为。港龙公司为业态调整关停案涉商铺，不构成对商铺产权人权利的侵害，也未违反《商铺租赁合同》约定。百恒公司承租喜临门商业广场D幢4层的商铺，为经营需要对案涉商铺采用挡板遮挡、封闭的措施系基于港龙公司授权，该行为也不构成侵权。最后，喜临门商业广场D幢4层已全部由百恒公司作为酒店封闭运行，港龙公司虽未将案涉商铺出租给百恒公司使用，但该商铺实际已在港龙公司及百恒公司的控制之下，仉喜钰提出本案诉请的目的系要求对案涉商铺进行独立经营，不符合商城统一经营的整体利益及其余商铺业主的利益。综上，一审法院未支持仉喜钰要求拆除挡板、给予仉喜钰可进入案涉商铺所载楼层的门禁卡并赔偿损失的诉请，并无不当。仉喜钰可通过向港龙公司主张相应委托经营收益的方式维护其合法权益。仉喜钰还上诉主张港龙公司已不具备被委托经营管理的能力，但未提供充分证据证明港龙公司不具备被委托经营管理的能力，故本院对该主张不予采信。综上所述，仉喜钰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1903元，由上诉人仉喜钰负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年六月二十四日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。