福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽民终1671号 上诉人（一审原告、执行异议人）：陈国珍，男，汉族，1958年7月7日出生，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林凡，福建英一律师事务所律师。 被上诉人(一审被告、申请执行人）：中建七局安装工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区北环路**。 法定代表人：肖俊生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：安慧琴、申亚慧，该公司员工。 被上诉人（一审被告、被执行人）：莆田市金港房地产开发有限公司，，住所地福建省莆田市秀屿区湄洲镇宫下村京华楼 法定代表人：徐卫民，该公司总经理。 上诉人陈国珍因与被上诉人中建七局安装工程有限公司（以下简称中建公司）、莆田市金港房地产开发有限公司（以下简称金港公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2019）闽03民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈国珍上诉请求：依法撤销莆田市中级人民法院作出的（2019）闽03民初257号民事判决，并改判停止对莆田市秀屿区××镇××花园××号楼××号房屋的强制执行，并解除查封。（一）一审法院认定陈国珍“未完成已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的举证责任”存在错误。虽金港公司在一审时，对“以房抵债”表示异议，但从证据的高度盖然性上，足以形成“陈国珍与金港公司之间以房抵债系双方合意后的真实意思表示”的确信。1.根据《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人应当在2015年10月9日前支付该商品房全部价款”该合同签订时间也是2015年10月9日，不可能约定付款期限早于签订合同时间，足以证实该商品房买卖合同性质属于以房抵债。2.在陈国珍没有另行支付购房款的情况下，金港公司将全部购房款发票开具给陈国珍，也可以佐证该商品房买卖合同性质属于以房抵债。3.金港公司在两份抵债的借条上盖章确认双方之间签订商品房买卖合同性质属于以房抵债。4.陈国珍要完成购房合同备案，必须得到金港公司配合。金港公司一系列客观行为均反映出金港公司系在与陈国珍达成“抵债”合意的情况下，积极配合了陈国珍办理了相关备案工作。5.我国民法并未禁止“以房抵债”。对于陈国珍与金港公司就“以房抵债”中价款计算是否来源合法及确信的问题。（1）陈国珍主张，购房款来源1系陈国珍借款1500万元自2014年7月的利息（3%），有相关证据予以证实。2014年7月的利息与（2017）闽0305民初2125号民事判决书中的利息认定没有重复计算。（2）一审法院认定“购房款来源2”，仅有银行流水，未提供任何债权凭证，无法证实上述往来款为借款存在事实认定错误。二被上诉人并未提供任何证据用以反驳该“购房款来源2”不是借款及未在陈国珍与金港公司“抵债金额”范围内。（3）一审法院认定“购房款来源3-4”仅有借据，无任何的银行流水，认定借款事实不真实，存在错误。借据实际是债权的重要凭证，至于款项如何交付，系当事人之间的约定，并不能依据普通的交易习惯排除了当事人之间可以进行现金交付的约定。金港公司在签订商品房买卖合同后已经开具给陈国珍全额购房款发票，以其开票行为表示以房抵债全部结清，陈国珍不存在尚欠金港公司购房款的事实。根据举证规则，在陈国珍提供了全额购房款发票的情况下，对“以房抵债”中的债权明细，陈国珍仅需要作出合理解释即可，金港公司应提供相反证据予以反驳，但金港公司在一审中并未提供任何相反证据，仅是口头辩解。因此，一审法院依据金港公司对抵债事实持有口头异议为由，对“以房抵债”中购房款已全部结清的事实不予认定，这是错误的。（二）一审法院认定陈国珍“未完成其名下无其他用于居住的房屋”的举证责任，存在错误。陈国珍名下虽有房产，但陈国珍名下的房产均系商业性质的店面，其名下不存在住宅。且该状态在陈国珍购买讼争房产的时候，即已存在。 中建公司提交意见认为：（一）一审法院认定陈国珍未完成“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的举证责任事实认定正确。1.金港公司在一审中已明确表示商品房买卖合同不是其真实意思表示。陈国珍主张的“购房款来源3、4”的2张分别为106万元的借条，该利息陈国珍在莆田市秀屿区人民法院（2017）闽0305民初2125案中已经主张且经法院生效判决予以确认，其在本案中再次主张“以房抵债”系重复获利且没有事实依据。2.陈国珍提交的2张106万元借条并不能证明双方之间的借贷关系的真实发生。2张借条数额完全相同，金额巨大又是现金方式支付，与双方的历史交易习惯不全不同，也不符合日常的生活经验，不能证明双方民间借贷的真实性及已经履行。3.陈国珍主张的“购房款来源1”即1500万元2014年7月利息45万元，陈国珍没有提交任何证据证明该利息的真实性及双方就该笔金额达成了以房抵债的合意。4.陈国珍主张的“购房款来源2”即2014年10月31日借款55万元，但仅有银行流水并不能证明该笔款项为借款，也不能证明陈国珍与金港公司就该笔55万元达成以房抵债的合意。5.陈国珍主张的商品房买卖合同约定的付款时间早于签订时间、提交的增值税发票及福建省××房抵债的合意并已全部结清购房款，二者没有关联性。6.一审法院并没有否认“以房抵债”这种支付房款方式的法律效力。一审法院认定的是陈国珍提交的证据并不能证明其主张“以房抵债”的真实性。（二）陈国珍未提供证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据陈国珍与金港公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的内容来看，该商品房的规划用途为餐饮用房（度假屋），土地用途为度假村，而不是通常意义上用于居住需要的商品房，结合房屋套数及面积等具体因素，应认定陈国珍购买该套商品房并非基于生存权和居住权的需要。（三）陈国珍主张的“以房抵债”及《商品房买卖合同（预售）》实际是为民间借贷提供担保。莆田市秀屿区人民法院（2017）闽0305民初2125案判决书也确认陈国珍与徐卫民、金港公司就截至2015年12月27日的借款本息进行结算，陈国珍主张的权利包含截至2015年12月27日的借款本息。综上，请求维持原判。 陈国珍向一审法院提出诉讼请求：停止对莆田市秀屿区××镇××花园××号楼××号房屋的强制执行，并解除查封。 一审法院认定：2015年10月9日，陈国珍与金港公司签订《商品房买卖合同（预售）》二份，合同编号分别为：×××40、×××41、Ｘ2，购买××花园××号楼××、××两套房屋，每套房屋预测建筑面积均为387.91平方米，每套房屋价款1551640元，房屋总价3103280元。合同主要约定内容如下：第一条项目建设依据1.出卖人以【出让】方式取得坐落于秀屿区××镇××村地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为莆国用（2012）第Ｊ×××号，土地使用权面积为12583.71平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宿餐饮用地（度假村），土地使用权终止日期为2043年11月18日止。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在合同签字当日前支付该商品房全部价款。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为中国建设银行股份有限公司莆田湄洲支行，预售资金监管账户名称为莆田市金港房地产开发有限公司，账号为3500××××2558。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年10月01日前向买受人交付该商品房。合同签订后，金港公司于2016年5月26日开具了购房款全款的增值税普通发票，2016年6月22日，陈国珍缴纳了专项维修资金。陈国珍与金港公司于2016年6月28日在莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案手续。 中建公司因与金港公司建设工程施工合同纠纷一案，中建公司于2016年10月21日向一审法院申请财产保全，请求依法查封金港公司所有的坐落莆田市秀屿区××镇××村的土地［土地使用权证号：莆国用（2012）第Ｊ×××号］，查封价值以31220598.24元为限。一审法院于2016年10月24日作出（2016）闽03民初326号民事裁定：“一、查封被申请人金港公司所有的坐落莆田市秀屿区××镇××村的土地使用权［土地使用权证号：莆国用（2012）第Ｊ×××号］，查封价值以31220598.24元为限。二、上述查封期限为三年”。 一审法院在执行申请执行人中建七局与被执行人金港公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年6月2日作出查封、扣押、冻结划拨或拍卖、变卖金港公司的财产的（2017）闽03执223号执行裁定，实施过程中查封了包括本案异议房产在内的金港公司的相应财产。后陈国珍向一审法院执行局提出书面异议，认为其与金港公司签订商品房买卖合同，并已支付全额购房款，请求中止对涉案房产的执行。一审法院于2019年3月4日作出（2019）闽03执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人陈国珍的异议。 另查明，陈国珍及其女婿林剑锋，与金港公司及法定代表人徐卫民之间，存在大量经济往来。其中陈国珍与金港公司、徐卫民的民间借贷法律关系，已为生效的（2017）闽0305民初2125号民事判决确认及羁束。另有其他往来款并未得到生效法律文书的确认。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，人民法院应当根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)进行审查，并据此判断异议人是否符合法定情形，其权利能否排除执行。根据案涉房产并未竣工验收，并不具备商品房交付条件，陈国珍并未在人民法院查封之前已合法占有该不动产的无争议事实，陈国珍明显不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”条件。结合陈国珍在民事起诉状记载和开庭审理时确认权利主张的法律依据为《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，一审法院确定各方当事人一致认可，对陈国珍的主张，应根据《执行异议和复议规定》第二十九条之标准进行审查。因执行案件中，申请人中建七局为金钱债权人，被申请人金港公司为房地产开发企业，陈国珍主张其为商品房买受人，上述情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条启动审查之条件。 根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，异议人权利能够排除执行，应同时具备以下三个条件：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据“谁主张，谁举证”的举证规则和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的法律规定，陈国珍对其同时符合以上条件，负有举证责任。故一审法院根据相关法律规定及举证责任完成情况，分析评定如下： 一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。对于时间节点问题，一审法院查明事实已经认定，2015年10月9日，陈国珍与金港公司签订《商品房买卖合同（预售）》二份，并办理了备案登记手续。而中建公司于2016年10月21日向一审法院申请财产保全，请求依法查封金港公司所有的坐落莆田市秀屿区××镇××村的土地，一审法院于2016年10月24日作出（2016）闽03民初326号民事裁定书，裁定查封金港公司所有的坐落莆田市秀屿区××镇××村的土地使用权［土地使用权证号：莆国用（2012）第Ｊ×××号］”。2017年6月2日一审法院作出查封、扣押、冻结划拨或拍卖、变卖金港公司的财产的（2017）闽03执223号执行裁定，实施过程中查封了包括本案异议房产在内的金港公司的相应财产。故应认定书面买卖合同签订于人民法院查封房屋所在宗地之前，更在人民法院查封房屋之前。 对于合同效力问题，二份《商品房买卖合同（预售）》均经金港公司及法定代表人盖章及陈国珍本人签字确认，各方当事人对签章的真实性均予以认可，合同已经建设主管部门登记备案。陈国珍已经初步完成举证责任。现金港公司及中建七局主张合同不是双方当事人真实意思表示，主要围绕实为胁迫、让与担保、价格明显偏低、案外人林嘉案判决结果展开。但现有证据无法证实，金港公司及徐卫民受陈国珍胁迫，作出不真实意思表示，无法证实陈国珍方与金港公司方另行存在民间借贷关系，双方当事人的意思表示并非基于形成商品房买卖关系，而是意在设立让与担保关系。金港公司所提供的预售价格表，如前所述，不具备证明市场价格或评估价值的证明力。且显失公允的救济途径，亦非通过本案实现。案外人林嘉的个案案情与本案案情并不一致，包括合同签订与查封时间的先后，存在明显差异，故该案判决结果并不能产生本案合同认定无效的法律效果。 二、所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。对于房屋用途问题，一审法院认为，《执行异议和复议规定》之所以保护与保障特定买受人的物权期待权，在于保障无过错方和相对弱势群体的生存权和居住权。商品房所在宗地土地性质为住宅或商用，并非判断条件的核心因素。判断是否值得保护，在于该商品房的用途，根据理性自然人标准，为用于实现正常居住需要或是满足其他需求。根据陈国珍与金港公司签订《商品房买卖合同（预售）》内容体现，该商品房的规划用途为住宿餐饮用房（度假屋），土地用途为度假村，而不是通常意义上用于居住需要的商品房，结合房屋套数及面积等具体因素，应认定陈国珍购买该套商品房并非基于生存权和居住权的需要。 对于居住条件问题，陈国珍主张其没有其他用于居住的房屋，且其对不存在的事实无法提供证据予以证实，如金港公司、中建七局存在异议，应由其完成举证责任。一审法院认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准，根据正常使用原则和日常生活经验，应理解为本司法辖区即莆田市（包含辖区）范围内，无其他用于居住的房屋。且“买受人名下无其他用于居住的房屋”作为一种法定条件，并非一种不存在的事实，而是一种存在的状态（如同自然人单身证明），应当提供证据。并且通过向不动产登记部门申请查询、出具证明的方式，可以提供证据。一审法院庭审时已经当庭告知各方当事人，对该状态的举证责任在陈国珍，金港公司据此撤回调查取证申请，而陈国珍至今未提供证据予以证实。故陈国珍未完成其没有其他用于居住的房屋的举证责任，应承担不利的法律后果。 三、已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十 陈国珍主张其已经全额支付购房款，支付方式为以金港公司、徐卫民所欠陈国珍、林剑锋借款抵付，具体来源为：1、借款1500万元2014年7月的利息45万（月利息3%）；2、2014年10月31日借款55万元3、2015年7月30日借款106万元；4、2015年9月17日借款106万。 一审法院认为，陈国珍的主张，存在以下问题：其一、以房抵债并非依单方意愿而为，应经过双方协商合意，现金港公司明确表示异议，而陈国珍并未提供证据证实双方达成共同意思表示，就其主张的购房款1、2折抵事项形成合意。其二、其主张的购房款来源1为陈国珍借款1500万元自2014年7月的利息（3%），但该主张并没有相应证据支持，且其主张的利率亦超过相关法律规定的上限。其三，其主张的购房款来源2，仅有银行转账流水，未提供任何债权凭证，无法证实上述来往款为借款。其四、其主张的款项3-4，虽然借条有徐卫民签字，折抵购房款亦得到徐卫民及金港公司的签字确认。但两张借条均记载借款106万元，两笔均为巨额资金，数额完全相同，又均强调支付方式为现金，与双方历史交易习惯完全不同，亦不符合日常生活经验。一审法院无法形成债权债务真实及已经履行的内心确信。其五，即使按陈国珍的主张，上述款项的总额312万元与购房款总额31003280元亦不尽吻合。根据以上分析，陈国珍未完成已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的举证责任。 综上，陈国珍主张其对涉案房屋具有合法权益，足以排除执行，请求立即停止对陈国珍购买商品房的强制执行，并解除对上述房产的查封。其提供的证据不足以证实其情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回陈国珍的诉讼请求。 本院二审中，陈国珍认为一审判决遗漏查明“讼争房屋2016年10月2日至今由陈国珍占有”的事实。对其余事实双方当事人没有异议。经审理查明，案涉房产未竣工验收，陈国珍主张原审法院遗漏查明其“已合法占有案涉房屋”的事实不成立。本院对一审认定的事实予以确认。 陈国珍提交新证据1.不动产登记信息查询结果证明，拟证实截至2019年12月2日，根据莆田市本级（不含仙游县）不动产登记信息电脑系统进行查询，上诉人陈国珍在秀屿区行政区域内，仅具有商业性质的店面，并没有住宅的事实。证据2.编号0640303的收款收据、编号0004605的收款收据，拟证实金港公司共计收到陈国珍支付的购房款人民币3103280元的事实。 中建公司对陈国珍提交的上述证据有异议，申请对陈国珍的不动产登记信息以及商品房买卖合同备案信息进行查询，本院予以准许。中建公司调查取得的不动产登记信息查询结果以及商品房买卖合同备案信息，拟证明陈国珍名下有产权证号为××的住宅，具备居住条件；陈国珍名下登记有56套房产信息，大部分不动产显示的用途为商业服务，其中有16条不动产用途未显示用途，不排除房屋性质为住宅的可能性。 本院组织双方当事人进行了质证。陈国珍对中建公司提交的证据真实性没有异议。但认为其中产权证号为××的住宅在查封前已出售。本院认为，上述证据可以证明陈国珍名下有不动产56套。陈国珍提交的两份收款收据是否真实还应结合其他付款凭证进行确认。 另查明，莆田市秀屿区人民法院（2017）闽0305民初2125号一案中，陈国珍起诉主张金港公司及其法定代表人徐卫民返还借款1500万元及承担借款利息。前述判决确认，2015年12月27日陈国珍、金港公司、徐卫民进行三方结算，金港公司、徐卫民出具欠条确认截止2015年12月27日前金港公司、徐卫民共结欠陈国珍借款本金1500万元(此借款为4张借条组成)以及利息。该判决判令金港公司、徐卫民返还陈国珍借款本金1500万元，对其主张的利息合法部分予以支持。现上述判决已经生效。 本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。陈国珍尚未“合法占有”案涉房屋，因此本案不具备适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。本案的争议焦点是：1.陈国珍已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。2.陈国珍所购商品房是否用于居住且陈国珍名下无其他用于居住的房屋。 (一)关于陈国珍已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。陈国珍主张其以债权抵付购房款的方式支付了全部购房款。1.陈国珍主张的购房款来源一即借款1500万元2014年7月的利息45万（月利息3%），经查陈国珍在莆田市秀屿区人民法院（2017）闽0305民初2125号一案中对已向金港公司及徐卫民主张截止2015年12月27日前1500万元借款本金及利息，该判决对陈国珍主张的1500万元借款本金及合法利息已予支持，判决已发生法律效力。陈国珍未提供证据证实双方当事人对借款1500万元2014年7月利息另作结算并约定抵扣案涉房屋购房款。2.关于陈国珍主张购房款来源二即2014年10月31日借款55万元，经查，陈国珍仅提供银行转账记录不足以证实该款项用途为借款且双方约定用以抵扣购房款。3.关于陈国珍主张购房款来源三、四，即2015年7月30日借款106万元以及2015年9月17日借款106万。经查，陈国珍仅提供两张借条未提供支付凭证，不足以使第三方相信该款项已实际支付。4.关于陈国珍提供了购房款发票和收款收据，购房款发票和收款收据在没有相应的支付凭证印证下，仍不足以使第三方相信该款项已实际支付。故陈国珍提供的证据不足以证明其已支付的房屋价款已超过合同约定总价款的百分之五十。 (二)关于陈国珍所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。《执行异议和复议规定》第二十九条的规定是为了保护消费者的居住权而设置，陈国珍所购商品房的规划用途为住宿餐饮用房（度假屋），该房规划用途系是为生产经营需要，而非生活居住需要。从二审双方提供的不动产登记信息看，陈国珍拥有为数众多的商业用房，其名下的房产足以保障其生存权及居住权需要。故陈国珍关于其所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的理由，不予采纳。 综上，本案中陈国珍与金港公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但陈国珍提供的证据不足以证实其已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十，亦不足以证明其所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。原审认定陈国珍对讼争房屋不享有排除执行的权利，并无不当。陈国珍的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈国珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年六月三日 法官助理 林三凤 书 记 员 陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。