襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2641号原告：襄阳嘉合泰达投资有限公司，住所地襄阳市高新区追日路****高新产业工业园C501-1。法定代表人:吴军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王虹理、王蕊，湖北行胜言律师事务所律师。被告：湖北宏立至信汽车部件制造有限公司，住所地湖北自贸区(襄阳片区)新明路英菲尼迪配套商工厂集成内**厂房。法定代表人:王忠莲，该公司执行董事兼总经理。被告:重庆宏立至信科技发展集团股份有限公司，，住所地重庆市江**鱼嘴镇渝冠大道**附**法定代表人:王忠莲，该公司董事长兼总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：骆修锋、王华敏，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。原告襄阳嘉合泰达投资有限公司（以下简称嘉合泰达公司）与被告湖北宏立至信汽车部件制造有限公司（以下简称湖北宏立至信公司）、重庆宏立至信科技发展集团股份有限公司（以下简称重庆宏立至信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告嘉合泰达公司的委托诉讼代理人王虹理、王蕊，被告湖北宏立至信公司、重庆宏立至信公司的共同委托诉讼代理人骆修锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉合泰达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告湖北宏立至信公司于2017年12月1日签订的《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》已于2019年5月31日解除；2.判令被告湖北宏立至信公司向原告支付违约金434951.92元；3.被告重庆宏立至信公司在其未出资本息范围对此承担补充赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，嘉合泰达公司增加诉讼请求：判令被告重庆宏立至信公司对被告湖北宏立至信公司应支付原告的违约金434951.92元承担连带责任。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告湖北宏立至信公司签订《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》，确定被告湖北宏立至信公司租用原告公司的A6栋厂房，租赁期限为2017年12月1日至2023年11月30日止；湖北宏立至信公司向原告支付租赁保证金50000元,前三年年度租金为484951.92元，从第四年开始每三年递增一次；如湖北宏立至信公司确需提前解约，须提前一个月以书面形式通知原告方，且履行完毕以下手续方可提前解约：a.向原告方交回租赁物；b.交清当年度承租期的租金及物业管理费用；c.按照当年度租金标准向原告方另行支付一年的租金作为对原告方的赔偿。原告方有权将湖北宏立至信公司交付的保证金抵付赔偿款，不足部分由湖北宏立至信公司另行支付。2019年5月4日，被告湖北宏立至信公司向原告递交《湖北宏立至信撤出A6栋申请报告》，告知自租赁以来因为生产线停滞无力支撑各项开支而申请于2019年5月31日起退租A6栋厂房。后原告方依据双方签订的租赁合同向湖北宏立至信公司主张约定的违约金,湖北宏立至信公司一直以各种理由拒绝支付。被告重庆宏立至信公司作为湖北宏立至信公司的全资股东,存在出资不到位情形,应对被告湖北宏立至信公司的违约行为在其未出资本息范围内承担补充赔偿责任。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼。湖北宏立至信公司辩称，1.被答辩人未向答辩人提供房屋产权及建设的相关文件，合同效力无法认定；2.答辩人在租用期间投资近百万元装修，增加了租赁房屋的价值，被答辩人获得增加的收益近一百万元，没有任何损失；3.即使被答辩人存在损失，该损失也只有一个月的租金，如果合同有效，请求人民法院依法降低违约金标准；4.被答辩人收取答辩人缴纳的保证金5万元，应当依法扣除。重庆宏立至信公司辩称，我公司与被答辩人没有合同关系，湖北宏立至信公司系独立的法人主体，被答辩人要求重庆宏立至信公司承担连带责任，没有事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人对重庆宏立至信公司的诉讼请求。嘉合泰达公司围绕诉讼请求依法提交了《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》两份、《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》、《湖北宏立至信撤岀A6栋申请报告》、《湖北行胜言律师事务所律师函》、《交接清单》、襄阳国用（2012）第352205085号土地使用权证、湖北房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证副本、博莱斯产业园一期附表、博莱斯汽车产业园规划建筑设计方案、英菲尼迪配套商工厂集成（三期）规划建筑设计方案等证据；湖北宏立至信公司、重庆宏立至信公司围绕抗辩主张依法提交了《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同新增A6租赁合同》、渝证会所审字【2019】第772号审计报告、《办公室装修工程施工合同》、网上银行电子回单两份、增值税专用发票三张、《抵款协议》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合当事人的质证意见及查明的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉合泰达公司（甲方）与湖北宏立至信公司（乙方）签订《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于高××××路英菲尼迪配套商工厂集成内A6号厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。2.租赁期限为6年，即从2017年12月1日起至2023年11月30日止。3.本合同期满或提前终止时，乙方在向甲方交还租赁物之前，应对此前乙方实施的厂房改造及装修、乙方安装的设备设施及乙方自行添置的其他附属物进行拆除或转移，以达恢复租赁物原状之效果。对于乙方不能拆除的厂房改造及装修部分，全部无偿归甲方所有；如甲方仅接受其中一部分，则双方签订“转让协议”，对于甲方不能接受的部分，则乙方仍应完成该部分的拆除行为。乙方拆除行为如果给甲方造成损失，则乙方应恢复原状，不能恢复原状的应据实赔偿。4.乙方应在本《合同》签订之日起3日内向甲方支付租赁房屋保证金50000元整；前三年的租金标准为月度租金合计40412.66元，年度租金合计484951.92元；从第四年开始每三年递增一次，每次递增的比例随行就市。5.如乙方确需提前解约，须提前一个月以书面形式通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清当年度承租期的租金及物业管理费用；c.按照当年度租金标准向甲方另行支付一年的租金作为对甲方的赔偿。甲方有权将乙方交付的保证金抵付赔偿款，不足部分乙方另行支付。上述合同签订后，湖北宏立至信公司向嘉合泰达公司交纳保证金50000元，嘉合泰达公司依约向湖北宏立至信公司交付涉案租赁房屋，湖北宏立至信公司依约使用该房屋并支付租金。2019年5月4日，湖北宏立至信公司向嘉合泰达公司提交《湖北宏立至信撤出A6栋申请报告》，内容为：“我司自2017年12月1日租用贵公司A6栋厂房以来，深受贵公司照顾和支持。自签订房屋租赁合同以来，我司一直为湖北美洋汽车提供配套座椅。但是自2019年4月1日，君马生产线停产，截止目前已逾一个月时间，且一直不能给出具体复工日期。经重庆总部研究决定，我司撤出湖北。我司在进驻A6厂房前期，做了完整的规划，并对A6栋进行了完整的装修，地板，地板铺设楼二楼整体框架改造及装修、厕所改造及装修等仅前期装修投资已逾90万元。目前由于美洋无法再提供订单，我司已无力支撑各项开支，现向贵公司申请于2019年5月31日起退租A6栋厂房，并在此对贵公司自签约以来对我司的照拂表示感谢。”后湖北宏立至信公司支付租金至2019年5月31日并撤出涉案租赁房屋，双方于2019年6月26日办理完毕房屋交接手续。庭审中，嘉合泰达公司与湖北宏立至信公司一致认可涉案《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》已于2019年5月31日解除。2019年7月15日起，涉案租赁房屋由东风延锋（十堰）汽车饰件系统有限公司襄阳分公司承租使用，约定的租赁期限为两年。另查明，嘉合泰达公司依法享有涉案租赁房屋坐落土地的土地使用权，并依法取得位于该地块的“新建博莱斯汽车零部件项目11建筑”（其中A6厂房即系本案租赁房屋）的建设工程规划许可证。前述工程（除A1厂房）于2018年9月21日办理竣工验收备案，后该工程整体更名为“英菲尼迪配套商工厂集成”。还查明，湖北宏立至信公司系一人公司，其股东为重庆宏立至信公司，重庆宏立至信公司认缴出资额1000万元，实缴出资额222万元，认缴出资日期为2038年12月30日。湖北宏立至信公司登记住所地为湖北自贸区（襄阳片区）新明路英菲尼迪配套商工厂集成内**厂房（即本案租赁房屋），其于2019年5月31日退租本案租赁房屋后已实际停止经营。本院认为，嘉合泰达公司与湖北宏立至信公司签订的《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，依法受国家法律保护。湖北宏立至信公司辩称嘉合泰达公司未提供租赁房屋产权及建设的相关文件，合同效力无法认定。对此本院认为，嘉合泰达公司依法取得建设工程规划许可证后，在其依法享有土地使用权的土地上建造涉案租赁房屋，并就该房屋办理了竣工验收备案，其有权将房屋对外出租。湖北宏立至信公司对租赁合同效力提出异议，无事实及法律依据，本院不予采纳。因双方于2019年5月31日起已实际终止履行合同，且双方对于合同已于2019年5月31日解除均无异议，本院确认涉案《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》已于2019年5月31日解除。本案中，作为承租人的湖北宏立至信公司单方提前解除合同的行为已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。嘉合泰达公司要求湖北宏立至信公司按照双方租赁合同约定的“当年度租金标准”（484951.92元）向其支付违约金434951.92元（扣减已交纳的保证金50000元），湖北宏立至信公司辩称约定的违约金数额过高，且嘉合泰达公司的实际损失仅为一个月的租金，故请求核减违约金数额。对此本院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方；违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，亦是商品交换等价原则要求在法律上的反映。按照“谁主张、谁举证”原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。但鉴于衡量违约金是否过高的重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力。因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方亦要提供相应证据。本案中，对于违约造成的损失，嘉合泰达公司未举证证实，故对其主张的违约金数额，本院不予采纳。湖北宏立至信公司基于涉案租赁房屋已由东风延锋（十堰）汽车饰件系统有限公司襄阳分公司承租使用，主张损失为一个月的租金数额。本案虽然存在租赁房屋已由其他承租人承租的事实，但嘉合泰达公司的实际损失还应结合原租赁合同的剩余租期、新租赁合同的租赁期限、租赁房屋是否易于再行租赁等因素综合予以考虑，故本院对此不予采纳。湖北宏立至信公司辩称其在租赁期间投资近百万元装修，增加了租赁房屋的价值，嘉合泰达公司实际获益近一百万元，但其未提交证据证实。且即使存在装修事实，双方租赁合同约定，合同提前终止时，对于湖北宏立至信公司不能拆除的厂房改造及装修部分，全部无偿归嘉合泰达公司所有，故本院亦不予采纳。综上，结合双方当事人对违约金计算方法的约定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院酌定本案违约金为涉案房屋租赁合同约定的三个月的租金数额即121237.98元（40412.66元/月×3个月）。扣除湖北宏立至信公司已交纳的保证金50000元，湖北宏立至信公司还应向嘉合泰达公司支付违约金71237.98元；超出部分，本院不予支持。对于重庆宏立至信公司是否应当承担责任。重庆宏立至信公司作为湖北宏立至信公司的股东，其认缴出资日期为2038年12月30日，目前尚未届满。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，嘉合泰达公司亦未举证证实本案中存在股东出资加速到期的法定情形，故嘉合泰达公司要求重庆宏立至信公司在其未出资本息范围对湖北宏立至信公司在本案中的债务承担补充赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。湖北宏立至信公司系一人有限责任公司，其应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计；作为其股东，重庆宏立至信公司应当证明公司财产独立于股东财产，否则应当对公司债务承担连带责任。本案中，湖北宏立至信公司仅提交2018年度审计报告，对于此后年度的财务会计报告、审计报告未予提交；湖北宏立至信公司、重庆宏立至信公司亦未提交公司财务账册、财产清单等其他证据证实一人公司财产与其股东财产相互独立；；且自2019年5月31日退租作为登记住所地的涉案租赁房屋后湖北宏立至信公司实际已无独立经营场所且已停止经营。综上，湖北宏立至信公司、重庆宏立至信公司提交的证据不足以证实湖北宏立至信公司具有独立完整的财务制度以表明湖北宏立至信公司财产独立于重庆宏立至信公司财产，故重庆宏立至信公司应对湖北宏立至信公司在本案中的债务承担连带清偿责任。重庆宏立至信公司的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认襄阳嘉合泰达投资有限公司与湖北宏立至信汽车部件制造有限公司签订的《英菲尼迪配套商工厂集成厂房租赁合同》已于2019年5月31日解除；二、湖北宏立至信汽车部件制造有限公司于本判决生效之日起五日内支付襄阳嘉合泰达投资有限公司违约金71237.98元；三、重庆宏立至信科技发展集团股份有限公司对本判决主文第二项确认的债务承担连带清偿责任；四、驳回襄阳嘉合泰达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元、保全费2820元，合计10720元，由湖北宏立至信汽车部件制造有限公司、重庆宏立至信科技发展集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴小松人民陪审员  刘爱华人民陪审员  朱星星二〇二〇年六月十日法官助理王晗书记员汪晨睿