广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2045号 原告：贾彦，女，1964年10月8日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 被告：郑秀兰，女，1960年1月1日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被告：黄奕翔，男，1987年7月3日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：李洪娅，广西万然律师事务所律师。 原告贾彦与被告郑秀兰、黄奕翔民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告贾彦的委托诉讼代理人韦炳快，被告郑秀兰、黄奕翔的共同委托诉讼代理人李洪娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾彦向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与两被告于2015年7月1日签订的《房地产抵押借款合同》，并判令两被告向原告归还借款本金600000元及利息244000元（该利息自2015年7月1日已计算至2020年3月20日止，2020年3月21日起的利息，以600000元为基数，仍按月利率2%计算，计付至债务履行完毕时止），以上本息暂计844000元；二、判令两被告向原告支付律师代理费36760元；以上1-2项合计共计880760元。三、判决原告对两被告用于抵押的位于柳州市房屋享有优先受偿权；四、本案诉讼费用全部由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决解除原告与两被告于2015年7月1日签订的两份《房地产抵押借款合同》，并判令两被告向原告归还借款本金人民币600000元，利息及违约金244000元（该利息及违约金自2015年7月1日已计算至2020年3月20日止，2020年3月21日起的利息及违约金，以600000元为基数，仍按月利率2%计算，计付至债务履行完毕时止），以上本息暂计844000元。 事实与理由：2012年10月22日起，两被告因生意经营需资金周转多次向原告借款共计人民币600000元整。2015年7月1日，两被告与原告签订了一份《房地产抵押借款合同》，并出具借据一份给原告，确认已经足额借到原告人民币600000元的借款。《房地产抵押借款合同》约定两被告用其位于柳州市房屋作为借款抵押，借款期限为36个月，即从2015年7月1日至2018年7月1日，月利率为2%，每月利息为人民币12000元，于每月26日前付清当月利息。合同还约定，被告超过期限不归还借款给原告的即属违约，被告除应按原定利息计付给原告之外，必须按每天人民币壹佰元整另付违约金给原告，原告有权终止合同并向原告所在地法院提起诉讼，因违约造成诉讼费、执行费、律师代理费、误工费、交通费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切相关费用，全部由被告承担。合同签订后，原、被告双方到柳州市房屋办理了抵押登记手续。借款后两被告没有按约定支付利息，也没有按期归还本金。2019年11月8日，原告找到两被告，要求归还借款本金及利息。同日，两被告出具一份《确认及还款承诺书》给原告，确认两被告借到原告借款本金600000元，借款是通过案外人罗梓萍转账支付的。并承诺于2019年前偿还10万元借款及利息20万元，余款在2020年前全部还清，如逾期的，愿意按日利息6‰，从2019年12月1日起计算利息至还清借款日止。现承诺还期期限已过，但被告仍未按承诺期限还款，原告也曾多次催收，但两被告均以资金困难为由拖延支付。两被告的行为已构成严重违约，故原告可以解除双方签订的房地产抵押借款合同，并要求两被告立即向原告归还借款本息。为保护原告的合法权益不受非法侵害，维护法律的尊严，原告特依法向贵院提起诉讼，敬请贵院在查清事实后，依法支持原告的诉讼请求。 被告郑秀兰、黄奕翔共同辩称，1.被告对借款本金60万元，以及20万元利息没有异议，但本案的事实是被告郑秀兰向案外人罗梓萍借款60万元，罗梓萍将这60万元的债权转让给了原告；2.2019年11月8日两被告签署的《确认还款承诺书》中已明确从2019年12月1日开始按月息千分之六计息，因此，原告主张的2019年11月31日以后的利息计算过高，应按双方协商的月息千分之六进行计算，原告主张按2%计算没有事实依据；3.被告认为律师费过高，请求法院予以调整；4.本案的抵押物还有其他优先权人，原告主张优先受偿权不能对抗成立在先的其他优先受偿权人。 本院经审理认定事实如下：自2012年10月至2013年1月期间，被告郑秀兰、黄奕翔以经商缺乏资金周转为由向原告贾彦借款600000元。2012年10月22日、2013年1月8日，原告通过案外人罗梓萍以银行转账的方式分别向被告郑秀兰转款共计人民币600000元。2015年7月1日，郑秀兰、黄奕翔（乙方、丙方、借款人、抵押人）与贾彦（甲方、抵押权人）签订了《房地产抵押借款合同》，约定：乙方因生意需要资金周转，将座落于柳州市（房产证号：Ｄ0××28、Ｄ0××29，建筑面积：187.59平方米）属于丙方的房地产作为抵押，向甲方借款人民币陆拾万元整（￥600000.00元）；借款期限为36个月，即从2015年7月1日起至2018年7月1日止；借款月利率为2%，即每月的利息为人民币12000元整，每月26日前应付清当月利息给甲方，直至本金归还清为止；乙方逾期7天不能付清利息给甲方的即属违约，应每日另支付人民币100元违约金给甲方，如超过15天仍未付所欠利息给甲方，甲方有权终止合同，并向甲方所在地法院提起诉讼；因乙方违约拍卖或变卖丙方的抵押物不足偿还甲方的全部债务时，乙方同意用权属自己的其他财产变卖成现金作为清偿，直到还清原告的全部债务为止。因以上违约所造成的双方诉讼费、执行费、包括甲方代垫的律师代理费、误工费、交通费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切相关费用，全部由乙方承担；由于乙方违约，在甲方向法院起诉和执行期间至本息还清日止，计息方式仍按甲乙双方事先约定的利率2%计付给甲方；合同还约定了其他内容。当日,郑秀兰、黄奕翔（乙方、丙方、借款人、抵押人）与贾彦（甲方、抵押权人）又签订一份《房地产抵押借款合同》,约定:乙方因生意需要资金周转，将座落于柳州市（房产证号：Ｄ0××28、Ｄ0××29，建筑面积：187.59平方米）属于丙方的房地产作为抵押，向甲方借款人民币陆拾万元整（￥600000.00元）；借款期限为36个月，即从2015年7月1日起至2018年7月1日止；借款月利率为1.8%，即每月的利息为人民币10800元整，每月26日前应付清当月利息给甲方，直至本金归还清为止。合同其他约定内容与前一份合同一致。同日，被告郑秀兰、黄奕翔向原告贾彦出具《借据》一份，载明：今借到贾彦人民币人民币陆万元整（￥600000.00元），以郑秀兰、黄奕翔名下的房地产（房产证号：Ｄ0××28、Ｄ0××29）作为借款抵押，具体事项按2015年7月1日签署的《房地产抵押借款合同》内容执行。特立此据为凭。（注：该借款已足额收到。每月利息壹万贰仟元正）。郑秀兰、黄奕翔均在该《借据》的“借款人”处签名并捺印。合同签订后，双方于2015年7月1日到房产管理部门办理了位于柳州市房屋的抵押登记手续。2019年11月8日，郑秀兰、黄奕翔向原告出具一份《确认及还款承诺书》，载明：我们两人确认至2012年10月22日起至2015年7月1日期间共向贾彦借款陆拾万元整，这些款项都是罗梓萍向我们支付，我们于2015年7月1日对所借的陆拾万从新与贾彦签订了《房地产抵押借款合同》，并自愿到柳州市房产管理局办理抵押登记。我们承诺于2019年前偿还10万元借款，余款2020年前全部归还完，并还利息20万元，如逾期不还，我们愿意按利息千分之六从2019年12月1日起计算利息至还清借款日止，如违约愿意承担贾彦向法院起诉所支付的诉讼费、律师代理费、过户费等一切有关费用。现原告认为，被告未能按照约定偿还借款，已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，原告因此起诉至本院，提出前述请求。 另查明：1.庭审中，原告主张二被告支付自2015年7月1日起至2019年11月30日止期间的利息及违约金共计200000元。2.原告贾彦因本案诉讼,于2020年3月16日与广西旺国律师事务所签订委托代理合同,并为此支付律师代理费36760元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告之间的借款合同关系成立并生效。被告郑秀兰、黄奕翔向原告借款600000元的事实，有双方签订的《房地产抵押借款合同》、原告提交的银行转账记录及被告出具的《借据》、《确认及还款承诺书》予以证实，本院予以认定。现被告承诺的还款期限已届满,原告有权要求被告偿还借款,故原告诉请被告归还借款本金人民币600000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求解除双方于2015年7月1日签订的两份《房地产抵押借款合同》，鉴于上述《房地产抵押借款合同》均已届满，已无再行解除上述合同的必要性,故本院对此不予处理。 关于借款利息的问题。由于二被告未按照约定的期限返还借款并支付利息，已构成违约，现原告要求二被告支付借期内的利息及逾期利息，并承担相应的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。庭审中，原告自愿将利息及违约金调整为按月利率1.8%计算利息，按每月0.2%计算违约金，即利息与违约金的总和为每月2%（即年利率24%），本院予以确认。现原告主张要求被告按月利率1.8%计算利息，按月利率0.2%计算违约金，即利息与违约金的总和为每月2%（即年利率24%），未违反法律规定，本院予以支持。本案中，原告仅主张自2015年7月1日起至2019年11月30日期间的利息和违约金为200000元，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许；自2019年12月1日起至2020年3月20日期间的利息和违约金为44000元（600000元×2%×3个月+600000元×2%÷30×20天）。以上利息和违约金共计244000元。2020年3月21日之后按月利率1.8%计算借款逾期利息，按每月0.2%计算违约金，即利息和违约金总和为月利率2%计至清偿完毕之日止。二被告辩称原告主张的逾期利息应按月息千分之六进行计算，缺乏依据，本院不予采纳。 关于原告诉请要求被告以所抵押的房屋对本案借款承担抵押担保责任的问题。原、被告双方已到房产管理部门办理抵押登记手续，抵押权合法有效，对第三人具有公示对抗的效力，故原告诉请要求对被告座落于柳州市房屋优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。 关于律师代理费的问题。因双方在《房地产抵押借款合同》中明确约定，因被告违约所造成的双方诉讼费、执行费、包括甲方代垫的律师代理费、误工费、交通费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切相关费用，全部由被告承担,现二被告的违约行为导致原告为实现债权支出律师代理费36760元,该费用有委托代理合同及律师代理费收据在案为凭，且该项费用收取标准符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定,故原告主张二被告承担律师代理费36760元,合理合法,本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，以及《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，判决如下： 一、被告郑秀兰、黄奕翔于本判决生效之日起十日内偿付给原告贾彦借款本金人民币600000元，并支付利息和违约金244000元； 二、被告郑秀兰、黄奕翔于本判决生效之日起十日内偿付给原告贾彦借款利息及违约金（利息及违约金计算：以本金人民币600000元为基数，按月利率2%，从2019年12月1日起计至实际清偿之日止）； 三、被告郑秀兰、黄奕翔于本判决生效之日起十日内支付给原告贾彦律师代理费人民币36760元； 四、被告郑秀兰、黄奕翔如不履行上述义务，原告贾彦享有以被告郑秀兰、黄奕翔抵押的座落于柳州市房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款按照抵押登记顺序优先受偿的权利。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12608元（原告已向本院预交），减半收取6304元，由被告郑秀兰、黄奕翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  覃汉云 二〇二〇年六月八日 书记员  吴心雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。