贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6146号原告：唐义，男，汉族，1978年11月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘月凤（系原告妻子），女，汉族，1980年2月29日出生，住贵州省贵阳市花溪区，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房[花果园社区]iv>法定代表人：吴万彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201910093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201811070510，特别代理。原告唐义与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐义及其委托诉讼代理人刘月凤，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉，第三人众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕均到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告唐义向本院提出诉讼请求：1.判令被告麒鑫房开公司退还原告团购款30000元，并自2018年4月8日起以团购款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至团购费全部退还之日；被告伟庭房开公司承担连带赔偿。2.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。事实及理由：被告麒鑫房开公司系花溪新时代·麒鑫商业广场的开发商。原告于2018年4月13日与麒鑫房开公司签订商品房买卖合同，并缴纳购房款。同年4月6日向被告伟庭房开公司交纳购房团购费30000元。合同签订后，因案涉房屋未取得预售许可证，严重侵害原告权益。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，我公司现已取得预售许可证，且已与原告签订退房协议并退还相应房款，团购费不是我公司收取，不应由我司退还。请法院依法判决。被告伟庭房开公司辩称，原告自愿与我司签订居间协议，居间协议随团购费有明确约定，我司已履行居间服务，原告已享受了购房优惠，故原告支付的团购费不应退还，因此我方不认可原告的诉讼请求，请求法院依法判决。第三人众横城公司述称，原告并不要求我司承担责任，我司与伟庭房开公司之间的纠纷应另案解决。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年4月8日，原告唐义向伟庭房开公司交团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明收到原告N-1005号房团购费30000元。2018年4月13日，原告唐义与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3378号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区负1层Ｎ-1005号房，建筑面积12.82平方米，商品房单价为每平方米16000元，总金额为205120元，买受人支付首期款105120元整，尾款100000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。因被告麒鑫房开公司未能按约定时间交付房屋，2020年5月8日，原告唐义（乙方）与被告麒鑫房开公司（甲方）签订《退房协议》，对前述所购一套商铺达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.被告伟庭房开公司提交2018年1月1日被告麒鑫房开公司加盖印章的《麒鑫商业广场截止2017年12月31日已团购未签合同名单》复印件，拟证实被告麒鑫房开公司对收取团购费的事实知晓，被告麒鑫房开公司认为不能证实其同意被告伟庭房开公司及下游公司收取居间服务费，且原告未在名单范围，与本案无关联。3.案涉团购费，被告伟庭房开公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、收据、《退房协议》、商品房预售许可证、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，第三人众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000及支付利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费，不予支持。至于应付利息，应自2018年4月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐义团购费30000元及支付利息（自2018年4月8日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告唐义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2229元，由原告唐义负担1911元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年六月十二日书记员  陈民跃