安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初4098号 原告:竹妮影,女,1954年7月5日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地：安徽省肥东县撮镇镇新安村，统一社会信用代码91340122796402258J。 法定代表人：潘春艳，总经理。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 原告竹妮影诉被告合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称“裕隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告竹妮影的委托诉讼代理人许鹏、孙顺理及被告裕隆公司的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告竹妮影提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付租金41496.1元;二、被告支付房屋占用费用25353.21元（自2018年8月26日按照7.2元／ｍ／月计算至实际返还房屋之日止,暂计算至2019年12月20日为25353.21元）;三、判令被告向原告支付逾期给付租金违约金31414.89元（按照年利率24%,暂计算至2019年12月20日,实际计算至全部款项清偿之日）;四、判令被告履行合同约定的装修、装饰义务并向原告交付房屋;五、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告竹妮影当庭依法变更第四项诉讼请求为：判令被告将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）。事实与理由：2008年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于肥东县（以下简称“涉案房屋”）。原告与被告就涉案房屋并未履行实际交付的前提下于2013年8月26日签订了《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（下称“返租合同”），返租合同约定被告承租涉案房屋用于经营，并对租赁经营期限、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等作了明确内容。返租合同签订后，被告未按合同约定支付租金。故原告诉至法院。 被告裕隆公司辩称：一、原告主张租金没有支付是因为原告原先提供的账户无法进行转账，提示不存在该账户，被告多次电话、短信原告，要求原告提供收款账户，但原告拒不提供收款账户，直至2020年6月21日，被告才收到原告代提供的原告的收款账户，被告没有违约。不应该承担占有费用；二、原告主张的房屋占用费用没有事实和法律依据。被告2019年1月16日通过邮政EMS向原告发送催告函，但原告拒不收房屋，因2013年以来市场周边道路施工，涉案房屋一直空置，被告也没有理由占用一直空置的房屋，因此，被告拒不收回房屋，存在明显故意，根据诚实性原则和公平公正原则，被告不应当承担房屋占用费用；三、被告已经支付完全部租金，在5年的租赁期限内，原告从未向被告主张过违约金，被告不存在违约，即使认为被告违约，那原告主张的违约金已明显高于实际损失，应当于减少，约定的违约金部分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少；四、原告要求被告将涉案房屋恢复到商品房买卖合同时状态，没有事实和法律依据，本案是租赁合同关系，并非商品房买卖合同关系，即使要求被告恢复原状，也只能要求恢复到2013年8月26日租赁房屋时的状态，而不能要求被告恢复到2008年9月8日签订商品房买卖合同时约定的状态。 本院经审理查明事实如下：原告竹妮影于2008年9月8日签订《商品房买卖合同》，竹妮影购买裕隆公司位于肥东县商铺，均于2010年7月31日取得房地产权证，房地权证号分别为：房地权证肥东字第××号、第××号、第××号，建筑面积均为73.36㎡。以上案涉商铺的《商品房买卖合同》附件三载明，竹妮影购买的合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-2幢126号、Ａ3-2幢127号、Ａ3-2幢128号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温沙浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-2幢126号、Ａ3-2幢127号、Ａ3-2幢128号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年8月26日竹妮影与裕隆公司签订《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080100）（下称“返租合同”），返租合同约定将裕隆农机·工程机械大市场内A3-2幢126号、A3-2幢127号、A3-2幢128号商铺返租给裕隆公司，建筑面积为220.08㎡，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月26日至2018年8月25日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月25日后五个工作日内向竹妮影支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。竹妮影如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还竹妮影房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，竹妮影有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：2、合同有效期届满。 返租合同签订后，裕隆公司分别于2017年11月17日向竹妮影支付13072.75元、2018年12月8日向竹妮影支付13072.74元、于2020年6月23日向竹妮影支付41496.10元返租款。合同到期后，双方因案涉房屋及设施发生争议致诉。 另查明，2017年11月17日与2017年12月8日，裕隆公司向竹妮影支付返租款时，竹妮影的收款账号是62×××74。2020年6月23日，裕隆公司向竹妮影支付返租款时，竹妮影的收款账号是62×××72。裕隆公司分别于2019年3月20日、2019年11月18日向竹妮影发送短息要求其提供账号，用于支付返租款。 以上事实由有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》、《房屋产权证》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、中国工商银行电子银行回单等证据予以佐证。 本院认为：原告竹妮影与被告裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点有四个：一是关于租金支付的问题；二是裕隆公司是否应该支付竹妮影房屋占有使用费；三是裕隆公司是否应该支付违约金；四是裕隆公司知否应将案涉房屋承担恢复原状。 第一，关于租金的支付问题。经本院查明，裕隆公司在原告竹妮影提起诉讼后，已通过中国工商银行电子银行向其支付下欠的租金，故对竹妮影提出的被告需向原告支付租金41496.1元的诉讼请求，本院不予以支持。 第二，关于房屋占有使用费的支付问题。返租合同于2018年8月25日有效期届满，符合合同约定的解除条件。经审查，返租合同对合同的解除有明确的约定，租赁合同到期后，承租人仍然继续使用该房屋的，出租人没有异议的，构成不定期租赁合同，本案中，出租人竹妮影向本院提出诉讼要求裕隆公司支付房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定不构成不定期租赁。现原告提出要求被告支付房屋占用费用（自2018年8月26日起按照7.2元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求；被告辩称，原告存在故意，拒不接收房屋；本院认为，租赁合同到期解除后，裕隆公司仍然实际继续占有案涉房屋的，未将房屋实际交付给竹妮影。裕隆公司虽已通知竹妮影在房屋租赁期限届满后办理房屋交接手续，但鉴于双方当事人因案涉房屋及设施发生了变更产生争议，导致竹妮影未能及时接收房屋获取收益，故裕隆公司应当支付房屋占有使用费，且竹妮影请求参照返租合同中第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金符合法律规定，故对此项诉讼请求本院予以支持。 第三、关于违约金的支付问题。经本院查明，根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月25日后五个工作日内向竹妮影支付上一年度的租金，即裕隆公司应分别于2014年9月2日、2015年9月2日、2016年9月2日、2017年9月2日、2018年9月3日之前向竹妮影支付第一年度至第五年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故竹妮影要求裕隆公司支付违约金的请求符合法律规定。竹妮影提出被告应支付逾期给付租金违约金31414.89元（按照年利率24%，暂计算至2019年12月20日，实际计算至全部款项清偿之日）的诉讼请求，被告辩称，因竹妮影提供的账户无法进行转账，提示不存在该账户，被告多次电话、短信原告，要求原告提供收款账户，但原告拒不提供收款账户，直至2020年6月21日，被告才收到原告代提供的原告的收款账户，被告没有违约逾期支付租金是由原告造成的，被告不应该承担违约责任，且现在租金已经支付完毕。原告主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使被告真的违约，违约金数额也应当予以减少；本院认为，根据本院查明的事实可知，因竹妮影变换银行卡号为及时告知裕隆公司，致其履行不能，此不利后果应该由竹妮影承担，故裕隆公司的违约时间只能计算至2019年3月20日，竹妮影主张违约金计算至全部款项清偿之日的诉请本院不予以支持；另合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，具体欠付时间计算至2019年3月20日，按照同期同类银行贷款利率，计算得出裕隆公司应支付违约金元（详见附件：竹妮影违约金计算明细表）。 第四、关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有外墙、卫生间、楼梯等设施，且案涉房屋有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，竹妮影主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了李向东，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故本院对原告竹妮影的主张予以采信，即推定竹妮影于2013年8月26日将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。根据竹妮影在审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在隔断墙，裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，且裕隆公司也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现因双方签订的《商铺返租合同》已于2018年8月25日解除，现竹妮影提出裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为准）的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决如下： 一、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司自2018年8月26日起每月支付原告竹妮影房屋占用期间的使用费1584.58元（200.08㎡×7.2元/m²/月）直至房屋返还时止； 二、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司支付原告竹妮影逾期交付租金的违约金元（详见附件：竹妮影违约金计算明细表）； 上述一、二项限本判决生效后十日内付清。 三、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后三十日内将原告竹妮影东购买的位于肥东县商铺恢复原状（以竹妮影与裕隆公司签订的三份《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图为标准） 四、驳回原告竹妮影的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,304元，减半收取1,152元，由原告竹妮影负担752元，被告合肥裕隆市场建设投资有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李明 二〇二〇年六月三十日 法官助理田小静 书记员尹情情 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。