安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1620号 上诉人（原审被告）：阜阳市天御置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**向阳街道办事处和谐佳苑****，统一社会信用代码91341200MA2NY6AX77。 法定代表人：郑鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娇，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何亚辉，男，1995年5月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：赵云凯，安徽恒冉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩晓云，安徽恒冉律师事务所律师。 上诉人阜阳市天御置业有限公司（以下简称天御公司）因与被上诉人何亚辉商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天御公司上诉请求：撤销一审判决，改判其公司不返还何亚辉定金348106.6元。事实与理由：一审判决认定何亚辉交付定金1740533元没有事实和依据，该款是交付的购房款而非定金，其公司也不存在将房屋转售他人的合同特别约定情形，不应双倍返还定金；一审法院同时判决其公司赔偿损失和双倍返还定金没有事实和法律依据。 何亚辉辩称：其已按订购书约定履行交付定金1740533元的义务，因天御公司的原因导致合同目的不能实现，按照订购书约定，天御公司应双倍返还定金，其要求按照合同标的的20%返还定金并无不妥；本案为商品房预约合同纠纷，天御公司应承担违约惩罚性责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 何亚辉一审诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《纵联天御定房认购书》；2.判令天御公司返还已付房款2110000元及资金占用利息（自每笔购房款打款之日起计算至购房款全部还清为止）；3.判令天御公司按约定双倍返还定金348106.6元（1740533×20%）；4.本案诉讼费用及其他涉案费用由天御公司承担。 一审法院审理查明：2017年10月7日，何亚辉与天御公司因购买天御公司开发的中联·天御6幢一楼的房屋，达成一致意见，后因该房屋被卖予他人，何亚辉所购买的房屋调换为8幢104室，车位也调换为B-072号。经何亚辉催促，2019年1月6日，何亚辉作为乙方、天御公司作为甲方，双方签订《纵联·天御定房认购书》，合同载明：“甲乙双方经过友好协商，就乙方购买甲方所开发的纵联·天御商品房事宜签定本认购书，内容如下：一、乙方向甲方认购：8幢104室；建筑面积（以房产局下属有关部门测绘结果为参考）156.38m²，单价11983元/m²”。二、乙方签定认购书后当日向甲方支付定金￥1740533元，大写壹佰柒拾肆万/仟伍佰叁拾叁元。甲方在乙方交付定金并履行以下条款时，不能将此房转售他人，若甲方违约，则按已付定金金额双倍返还乙方。三、定金在双方签定《商品房买卖合同》时，自动转为购房款。四、乙方在交付定金后，甲方根据阜阳房地产管理局通知后再通知乙方3日内至甲方售楼部签定《商品房买卖合同》，系按揭贷款购房者，应将银行按揭贷款所需材料带齐，并办理按揭相关手续。如逾期，甲方有权将本协议中乙方所认购的房屋转售他人，且罚没定金。五、本认购书壹式叁份，甲方持有贰份，乙方执有壹份，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》后自动失效，由甲方收回。六、本认购书经甲乙双方签字盖章后生效”。天御公司在合同落款处甲方加盖其公司合同专用章，何亚辉在合同落款处乙方签名。 一审另查明：从2017年10月7日至2019年5月22日，何亚辉共计向天御公司支付购房款2110000元（含车位款70000元、定金1740533元）。2019年1月6日，天御公司出具车位优惠确认单，该确认单载明车位号为B-072，总价14万，优惠7万，同时该确认单载明“由A-109转到B-072”；当日，天御公司就车位款出具收据，并在该收据上加盖其公司印章。2019年1月6日，天御公司出具编号为5001368的收据，载明：“交款单位何亚辉收款方式POS人民币（大写）壹佰陆拾贰万元正￥1620000收款事由纵联·天御8#104房款”；2019年5月22日，天御公司出具编号为5001298、金额为120533元、交款单位为何亚辉、收款事由为纵联·天御8#104房款的收据；天御公司在上述两张收据上加盖其公司财务专用章。 一审再查明：就涉案房屋天御公司一直未与何亚辉签订商品房买卖合同。2019年8月6日，因天御公司涉及其他民事诉讼，涉案8幢104室房屋被依法查封。涉案房屋的在建工程已经停工，经颍东区政府、阜阳市房屋管理局、天御公司与业主代表协调，天御公司也未按期恢复涉案房屋的在建工程。2019年12月2日，（2019）皖1203执1438号失信决定书，决定将天御公司纳入失信被执行人名单。 一审法院认为，“约定将来订立一定契约之契约”是为预约合同，其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容预先设定，协商一致的，在签订本约合同时可直接确认，其他事项待签订本约合同时双方磋商。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已收取购房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同即为本约合同，反之，则为预约合同。本案中，案涉《认购书》虽然具备商品房买卖合同的部分条款即当事人的姓名和身份证号码、房屋基本状况、房屋价款、定金条款等，但《认购书》对于房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属等诸多直接影响双方权利义务的重要条款均未予以明确，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同即为本约合同时协商并达成一致予以明确；且双方在签订的《认购书》中第三条中载明：“定金在双方签定《商品房买卖合同》时，自动转为购房款”，第四条、第五条中均载明《商品房买卖合同》，可以看出双方对于未来签订商品房买卖合同的期待、合意，该《认购书》的目的在于约束、督促双方按照该《认购单》中载明的内容在未来签订正式的商品房买卖合同，因此本案案涉《认购书》系商品房预约合同，本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。 双方之间的预约合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，在双方当事人之间产生约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，何亚辉作为买受人，其在购买天御公司开发的其他房屋不能时转而购买涉案8幢104室房屋，并已经缴纳了购房款2110000元（含车位款70000元），也履行了《认购书》约定的缴纳定金1740533元的义务。现因天御公司涉及其他民事诉讼导致涉案房屋被查封，近期内不能实现房屋买卖目的，天御公司也被列入失信被执行人名单，同时经政府等其他部门协调，也未能按照约定的时间将在建房屋恢复施工；为此，何亚辉对天御公司经营状况、履约能力存有严重担忧，认为其没有能力履行交付房屋的义务，致使双方关于买卖涉案房屋的目的不能实现，结合本案案情，以解除双方之间预约合同关系，恢复何亚辉从别处进行替代购买的自由为宜，故对于何亚辉主张解除涉案《认购单》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，当事人可以根据合同履行情况，要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于何亚辉要求天御公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。购买车位的初衷以及根本目的就是为居住提供方便，提升居住的舒适度以及方便度，现原、天御公司双方解除涉案预约合同关系，因此对于何亚辉要求天御公司返还已付2110000元（含车位款70000元）的诉讼请求，予以支持。何亚辉要求天御公司支付其自每笔购房款打款之日起计算至购房款全部还清为止的资金占用利息的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许；利息按照中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（具体起息日及金额详见附件一）。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，何亚辉与天御公司签订的《认购书》中明确载明定金1740533元，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且何亚辉已经缴纳了定金，该定金条款生效，现因天御公司原因导致买卖涉案房屋的目的不能实现进而解除合同，故天御公司应当双倍返还定金，因涉案定金超过合同标的的20%，故此何亚辉可以要求天御公司按照合同标的的20%返还定金，现何亚辉要求支付348106.6元（1740533元×20%），该数额不超过合同标的的20%，故予以支持。 案经调解无果。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、解除何亚辉与阜阳市天御置业有限公司于2019年1月6日签订的《纵联·天御定房认购书》；二、阜阳市天御置业有限公司于判决生效之日起十日内返还何亚辉房款（含车位款）2110000元、支付利息损失（自每笔房款的打款之日起，以已付房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止），并返还定金348106.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26464元，减半收取计13232元，保全费5000元，合计18232元，由阜阳市天御置业有限公司承担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为：天御公司是否应返还何亚辉定金348106.6元。 本院认为：案涉《纵联·天御定房认购书》系双方当事人签订的商品房预约合同，合法、有效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。该认购书明确约定定金为1740533元，如天御公司违约，则按预付定金金额双倍返还给何亚辉。何亚辉按认购书支付了定金，而因天御公司原因导致买卖涉案房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定及认购书关于定金的约定，一审判决天御公司返还何亚辉定金348106.6元并无不当，天御公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合6522元，由阜阳市天御置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年六月十日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。