北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初49036号原告：宇星，男,1971年8月18日出生，住北京市海淀区。委托代理人：蔡浦玲，北京坤杰律师事务所律师。被告：北京中信国际大厦物业管理有限公司，住所地北京市建国门外大街**国际大厦****2-03。法定代表人：杨劲，总经理。委托代理人：问元，北京市丰友律师事务所律师。委托代理人：张若楠，北京市丰友律师事务所律师。第三人：红旗渠建设集团有限公司，，住所地河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区综合办公楼法定代表人：李强，董事长。委托代理人：张宝维，该公司职工。委托代理人：冯兰雯，该公司职工。原告宇星与被告北京中信国际大厦物业管理有限公司（以下简称中信物业公司）、第三人红旗渠建设集团有限公司（以下简称红旗渠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开开庭进行了审理。原告宇星的委托代理人蔡蒲玲，被告中信物业公司的委托代理人张若楠，红旗区公司的委托代理人张宝维、冯兰雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇星向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告立即重新做屋顶防水，修复室内受损房顶、墙壁、窗框，更换损坏的地板、、地毯等物品并承担修复后5年的质保义务；2．请求依法判令被告以自2014年1月1日起，至其修复完成之日止的物业费和暖气费为标准，向我支付损失赔偿金；3．请求依法判令被告立即提供自2009年至2016年的物业费、暖气费、车位费的正式发票；4．请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：中信物业公司原为我所住小区的物业管理公司，2014年春该公司动用大修基金对1号楼整个楼顶重做防水。我家房屋位于顶层，在工程完工后一到雨天，客厅、餐厅、所有卧室的屋顶都漏水严重，造成墙壁、、地板、地毯床上用品等损坏、电线短路，根本没有办法正常生活。有时白天家里没人，不能及时清理积水，致使积水渗到楼下，被楼下业主索赔。我多次找到中信物业公司要求尽快重新做防水，修复屋内受损部位，但中信物业公司只是口头承诺重修并赔偿损失、缓交物业费，可直至撤离小区我家漏水问题也未得到解决。我认为，中信物业公司系我家房屋漏水的直接责任人，应当履行维修、更换等义务，并赔偿损失。其拒不履行物业管理方责任和义务的行为，严重损害我的合法权益。另外，自我收房至今，所交纳的物业费、暖气费、车位费等，中信物业公司从未提供正式发票，有时甚至连收据或收条都没有给我。综上，现提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。被告中信物业公司辩称，宇星与我公司的物业服务合同中，没有关于中修的相关约定，即中修不属于物业服务范围，原告要求重做屋顶防水及承担质保责任等诉请没有合同依据。另外，我公司也非小区楼顶中修的施工单位，从这一点而言，宇星要求我公司承担相应责任没有法律依据。第三，宇星的起诉已超过法律规定的诉讼时效；最后，宇星对其所述漏水问题，未尽应负的举证责任。从鉴定结果看，红旗渠公司作为施工单位，其施工具有原始的质量瑕疵，其无权以保修期已满进行抗辩，进而混同瑕疵担保义务和保修期的修复义务。综上，红旗渠公司应对宇星的损失承担全部责任，我公司不同意宇星的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及对证据的审查，本院认定如下事实：宇星是海淀区上河村xx室（以下简称xx室）业主，系顶层住户。中信物业公司自2002年8月15日至2016年5月17日间，为该小区提供物业服务。在小区的《物业管理临时公约》三·1条约定：物业管理服务的基本内容包括“房屋建筑及公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查”……。2009年11月23日，宇星、中信物业公司、开发商在该公约上签字或盖章。2014年，中信物业公司与红旗渠公司签订建设工程施工合同，中信物业公司作为发包人，将包括上河村1号楼在内的小区内数栋楼面的防水工程，发包给红旗渠公司施工。该工程于2014年5月30日办理竣工验收手续。但在防水重做后，宇星室内出现屋顶渗漏水的情况，至今未得到解决。诉讼中，本院委托中国建筑科学研究院有限公司，对宇星家房顶的漏水原因进行鉴定，该机构的鉴定意见为：xx室屋面外露没有保护层的防水卷材表面，普遍存在老化龟裂现象，屋面防水卷材存在开裂、起鼓、防水卷材收头处、根管部、搭接缝处存在裂缝、开口等防水质量缺陷。加上xx室房屋屋面东北角排水口被金属盖长期封堵，雨后屋面积水从防水缺陷处进入防水卷材下面，由于防水卷材是非满粘施工，在防水卷材层下形成串水通道，雨水从混凝土屋面裂缝处向下渗漏水。后又经各方当事人共同确认，本院又委托上述公司根据检验报告确认的漏水原因，对室内东南角卧室、南向中间卧室、东北角卧室及阳台、客厅屋顶的装修损坏，及南向中间卧室的电路损坏的维修方案进行评估。该机构以咨询报告和回函的方式，对上述损坏部位出具维修方案。本院曾以（2017）京0108民初40559号民事判决书，判决宇星向中信物业公司支付，自2014年7月21日至2016年5月17日间的物业费24261．15元，及自2015年1月27日至2016年5月17日间的车位管理费2062．67元。该判决书已执行完毕，中信物业公司认可在收到上述费用后，未向宇星出具发票，并同意就上述费用的收取向宇星出具发票。但宇星就所述其它交费情况，未向法庭提供充分证据。另，在本案庭审中，宇星明确表示，其坚持以物业服务合同纠纷为案由，向中信物业公司主张权利。本院认为，中国建筑科学研究院有限公司具有相应的鉴定资质，其所依据的鉴定材料真实有效，并在鉴定过程中，对xx室室内、楼面等进行了现场勘验。故该机构关于漏水原因、维修方案所出具的鉴定意见，可以作为本案认定事实的依据。根据其鉴定意见，本院认定红旗渠公司重做后的防水存在质量问题，该质量问题的存在与xx室室内屋顶渗漏水，及因此造成的财产损失间存在直接因果关系。宇星与中信物业公司间存在物业服务合同关系，该合同的内容是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，中信物业公司在履约期间有义务对房屋建筑进行维修养护，其将包括上河村1号楼在内的小区内数栋楼房楼面的防水工程，发包给红旗渠公司施工，属于履行上述维修养护义务的行为。因重做后的防水存在质量问题，并导致xx室内屋顶出现漏水并造成财产损失，故应视为中信物业公司对维修义务的履行不符合约定。现宇星要求该公司重做防水，并对室内装修损坏予以修复，理由正当，本院予以支持。宇星根据生效法律文书，向中信物业公司支付了自2014年7月21日至2016年5月17日间的物业费，及自2015年1月27日至2016年5月17日间的车位管理费。中信物业公司在收到上述费用后，应当向宇星出具正规发票，现该公司在本案中也同意向宇星支付上述款项所对应的发票，本院对此不持异议。因中信物业公司确非重做防水的施工单位，故对红旗渠公司的重做防水的质量问题，中信物业公司可在向宇星履行完相应的合同义务后，向红旗渠公司追偿。本案中经各方当事人共同确认，对xx室室内东南角卧室、南向中间卧室、东北角卧室及阳台、客厅屋顶的装修损坏，及南向中间卧室的电路损坏的维修方案进行评估。如因漏水导致室内出现其它损坏，宇星也享有另诉的权利。另，因在防水重做后至今，xx室在雨季一直存渗漏问题未能解决，故宇星在本案中主张相关权利，并未超过法律所规定的诉讼时效。宇星还要求中信物业公司在修复后，承担5年的质保义务，并支付以物业费为计算依据的赔偿金，因双方在合同违约责任部分对此并未实际约定，故对宇星的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、北京中信国际大厦物业管理有限公司，按照中国建筑科学研究院有限公司，就维修方案所出具的咨询报告、和回函中所载明的屋面防水和室内装修修复方案，对海淀区上河村xx1单元屋面，及该单元内xx室的室内装修进行修复；本判决生效后15日内履行。二、北京中信国际大厦物业管理有限公司，就宇星支付的自2014年7月21日至2016年5月17日间的物业费24261．15元，及自2015年1月27日至2016年5月17日间的车位管理费2062．67元，向宇星出具发票，本判决生效后15日内履行。三、驳回宇星其它诉讼请求。案件受理费70元。由宇星负担35元，已交纳；由北京中信国际大厦物业管理有限公司负担35元，本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 温 勇人民陪审员 吴 健人民陪审员 郑东涛二〇二〇年六月五日书 记 员 刘 敏