广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1536号 原告：孙艳妹，女，1966年1月4日出生，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：于化先，男，1947年1月27日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：桂林华城房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区北辰路**。 法定代表人：朱名学，董事长。 委托诉讼代理人：尹柄力，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：胡纯林，男，系该公司职工。 原告孙艳妹与被告桂林华城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于化先、被告的委托诉讼代理人尹柄力、胡纯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告将没验收的商品房交付使用是非法交房，至今8年不能验收办证，是违约行为，应承担逾期办证的违约赔偿责任，赔偿原告每房人民币10000元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告是逾期不能办证。被告在2011年12月5日将自建的位于叠彩区北辰路43号华城商贸城4楼20号房，以260456元卖与原告。双方签订的合同第十五条约定交房90天办证，被告于2011年12月28日将没验收的房屋交付原告使用，至今不能验收办证，使商品房不能全面使用，给原告造成损失。按合同十五条约定，被告是逾期不能办证，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期还不能办证，应承担违约赔偿责任。小区同类案（2019）桂03民终1155号案已判被告是逾期办证，承担10000元损失赔偿责任，按法律规定，应同案同判。二、被告是非法交房。交房时商品房没验收。《五方自验意见书》仅是诸多验收项目中的一项，是预验收，无验收备案表，没经质监站核验，不为五方验收。交房后，质监站、规划委、监理、消防、施工方皆认为商品房工程质量有问题、缺资料、需整改，《五方自验意见书》是不合格的预验收。（2014）叠民初字第506号案，按被告主张判商品房交房后工程质量有问题、缺材料、需整改、没竣工。被告始终认可此判决，除《五方自验意见书》，被告再无证明验收证据，现在说交房时商品房已验收，是出尔反尔、自相矛盾，被告对该主张没有证据证明。合同第十五条约定交房后并经房产局综合验收合格后180日内（报备），是说交房时商品房没有验收，等待综合验收。被告以（2014）叠民初字第252号案，（2015）桂市民终字第141号案判决为依据，证明“交房时商品房以五方验收”，因两个判决书无证据证明交房时已五方验收，该判决是无依据、违背事实的错判，不能做证据。被告将没验收的商品房交付使用，按《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定是非法交房，按该法第三十七条规定应承担原告损失赔偿责任。三、关于赔偿额，被告非法交房和逾期不能办证，应承担违约赔偿责任。合同无赔偿金约定，原定的赔偿金无违约期限，不管违约多久，违约一天与违约二十年都只赔偿0.5%的几百元的违约金，是过低的，不公平的约定。按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失”和第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的法律规定，原告要求增加违约赔偿额。由于实际损失不好确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“损失数额不好确定，可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准计算”的规定，被告截止起诉之日，应赔付原告损失210031元。原告此期间只要求法院判决被告赔偿原告每房10000元损失，并承担本案诉讼费。判决赔偿后仍不能办证的期间的违约金，原告届时另行赔偿。被告至今不能办证，给原告造成损失，侵犯了原告合法权益，原告遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、本案原告起诉被告逾期不能办证，要求法院判决被告赔偿其违约金每房10000元。对原告的主张，被告给予抗辩。被告认为原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。被告认为原告要求被告承担违约金或赔偿金责任，是基于《商品房买卖合同》之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，根据相关法律的规定，债权请求权应当适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，在二年内请求保护民事权利（2017年10月1日起，《民法总则》规定诉讼时效为三年）。本案中，被告与原告于2011年12月5日就桂林市北辰路43号“华城商贸城”签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另查，原告的交房日期是2011年12月28日，按法律规定被告应当在2012年3月27日前将原告的办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告自2012年3月28日起就知道或应当知道其在规定期限内取得房地产权属证书的权利被侵害。因此，原告请求被告支付违约金或赔偿金的诉讼时效应当从该日开始计算，并于2014年3月27日届满。而在诉讼时效届满前，原告没有向被告主张过此项权利，直至过了诉讼时效4、5年后的2019年8月23日才起诉主张权利。由于原告怠于行使权利又未举证证明有诉讼时效中止、中断、延长的事由，故被告抗辩原告要求被告承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，理由充分，请法院予以采纳。二、被告是按约合法交房，原告诉称被告非法交房无事实和法律依据。1.被告是按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定条件交房。根据合同第八条约定，被告不但依约经过了监理公司质量验收合格，且按该条约定于2011年12月28日将经过“五方验收”的商品房交付给原告，原告当时接收房屋日时对房屋验收合格问题也并未提出异议。2.被告当时交房依据的法律法规有：《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条的规定。桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》市住建【2010】9号规定。根据上述法律法规规定，《建设工程质量竣工验收意见书》就是勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收确认工程质量合格的文书，早在交房前被告就已经严格按上述法律规定程序对所诉的工程进行竣工验收并于2010年5月18日取得了合法的《建设工程质量竣工验收意见书》，《建设工程质量竣工验收意见书》上面确认了所诉房屋工程质量合格的日期是“2010年5月18日”，所以被告并非原告所诉的违法交房，而是依合同、法律合法交房。而建设行政主管部门的备案只是行政管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴。虽然消防法等法律法规规定行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但相关规定从性质上来说，均属于管理型的法律规范，但不是“效力性强制性规定”，并不能因此否定买卖合同双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件（最高人民法院关于适用 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：原告与被告于2011年12月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区房屋，建筑面积为43.47平方米，房屋总价格为260456元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经监理公司质量验收合格……6.将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》市住建【2010】9号的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交清了购房款。双方一致认可被告于2011年12月28日将涉案房屋交付给原告。由于被告与建设施工单位发生纠纷，该楼盘的备案验收工作现在仍在进行中。原告因未取得房地产权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审中原告称交房至今曾向被告追讨过违约金，但对其主张未能提供证据予以佐证。 本院认为，被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被告于2011年12月28日将涉案房屋交付给原告，根据双方合同的约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原、被告在合同中明确约定了办证违约金数额，属于一时性债权，从合同约定商品房交付使用后90日届满的次日起计算诉讼时效。本案中，被告于2011年12月28日将涉案房屋交付给原告，原告自2012年3月28日起就知道或应当知道其在规定期限内取得房地产权属证书的权利被侵害,本案诉讼时效开始计算。因原告未能提交证据证明原告在其权利受到侵害二年内向被告主张过权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的后果，对被告的该辩解，本院予以采信。鉴于被告对原告的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，原告在知道其民事权利被侵害之后未能提交证据证明其在诉讼时效内向被告积极主张权利，原告业已丧失胜诉权，因此对原告要求被告支付逾期办证赔偿10000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告孙艳妹的诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告孙艳妹已预交），由原告孙艳妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈碧青 审 判 员  唐晓莹 人民陪审员  曾爱华 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨 何 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。