福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终838号 上诉人（原审原告）：王庆鸿，男，1964年4月11日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人（原审原告）：何苹丽，女，1969年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，总经理。 上诉人王庆鸿、何苹丽因与被上诉人莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称“信达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王庆鸿、何苹丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持王庆鸿、何苹丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决信达公司在办证条件许可之日起三十日内为王庆鸿、何苹丽办理房屋所有权初始预登记，系变相鼓励信达公司怠于履行合同义务，且不具有可执行性。合同约定办理房屋所有权初始预登记是信达公司的义务。王庆鸿、何苹丽已依约付清购房款，涉案商品房也已交付，因信达公司的原因导致涉案商品房的初始登记手续无法办理，且在莆田市城乡建设规划局的《不予行政许可决定书》下达后，信达公司仍未能采取措施进行整改，导致王庆鸿、何苹丽在接收房屋五年多时间仍未能取得相应的产权证。二、一审判决遗漏认定信达公司负有代为办理不动产权证书的义务，从而导致错误判决。在涉案商品房交付之时，信达公司就向王庆鸿、何苹丽收取办证费用、契税等，其以行为表明自愿代为办理房屋不动产权证书，该行为应视为信达公司负有为王庆鸿、何苹丽办证的义务，并将不动产权证书交付给王庆鸿、何苹丽。三、一审判决未据实认定双方签订的商品房买卖合同关于违约金计算标准的条款系无效的格式条款，严重损害王庆鸿、何苹丽的合法权益。1.涉案合同系信达公司为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与王庆鸿、何苹丽协商的条款，符合格式条款的形式要件。2.从合同第七条、第十四条等约定来看，合同双方权利义务不对等，不符合合同法第三十九条关于提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定双方权利和义务的规定。3.从涉案合同内容来看，本案合同不管是主合同还是补充协议，均没有提示王庆鸿、何苹丽需要注意事项的条款，并且信达公司也未举证证实其在与王庆鸿、何苹丽签订合同时有采取合理的方式提请王庆鸿、何苹丽注意免除或者限制责任的条款，或者其有按照王庆鸿、何苹丽的要求，对该条款予以说明。4.合同中关于违约金的计算标准明显减轻信达公司的违约责任、加重王庆鸿、何苹丽责任、排除王庆鸿、何苹丽的主要权利，系无效条款。四、王庆鸿、何苹丽请求按已付购房款的日万分之一计算本案的违约金完全符合客观事实与法律规定。如前所述，本案合同关于违约金计算的条款系无效的格式条款，故本案的违约金计算方式不能按照该条款的约定计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王庆鸿、何苹丽请求按照已付购房款的日万分之一的违约金计算标准远远低于前述法律规定的标准，该请求是符合客观事实和法律规定的。五、王庆鸿、何苹丽撤回要求信达公司向王庆鸿、何苹丽支付自2014年2月8日起至不动产权证登记在王庆鸿、何苹丽名下之日止已收的办证费用、契税等计1.4万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失的诉讼请求，然此诉求对应的诉讼费一审法院未予以退还给王庆鸿、何苹丽，请求依法予以纠正。 信达公司辩称：1.信达公司在协助王庆鸿、何苹丽办理案涉商品房所有权初始登记手续过程中，小区1#、3#楼的西侧套房与南侧套房拐角之间、东侧套房与南侧套房拐角之间未按审批图纸施工，擅自在抗震结构板上搭建固定门窗防盗网和浇筑钢筋混凝土，与阳台连成一体，严重影响安全和结构整体性，导致信达公司未能得到涵江区城乡规划局的验收行政许可，影响初始登记进程，要求王庆鸿、何苹丽配合信达公司动员违章建筑业主拆除乱搭建部分结构建筑，恢复原状，后信达公司才能协助王庆鸿、何苹丽办理相关登记手续；再者，不动产权证系政府部门核定发放的，信达公司只能在业主配合拆除相关违章建筑的情况下，才能开展后期的相应工作。2.对于违约金问题，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，即出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百万分之一（0.0001%）向买受人支付违约金，但《补充协议》又约定违约金最高不得超过3000元。因此，本案违约金计算应当按合同第十四条及补充协议的相关约定履行。3.权属登记办理是由相关部门核发，信达公司只能配合进行相应登记工作。4.预收办证费用及契税只是暂时保管办理该项目的款项，信达公司在收据背面盖章，注明以实际收取办证费用为准，实行多退少补，但未与业主承诺和约定该款项相关利息问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王庆鸿、何苹丽向一审法院起诉请求：1.判令信达公司为王庆鸿、何苹丽办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向王庆鸿、何苹丽支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止以已付购房款729181元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向王庆鸿、何苹丽支付自2014年2月8日起至不动产权证登记在王庆鸿、何苹丽名下之日止以已收的办证费用、契税等计14000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失；4.本案诉讼费由信达公司负担。诉讼期间，王庆鸿、何苹丽将诉讼请求变更为：1.判令信达公司为王庆鸿、何苹丽办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，办理该商品房的《不动产权证书》转移登记至王庆鸿、何苹丽名下，并交付给王庆鸿、何苹丽；2.判令信达公司向王庆鸿、何苹丽支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止以已付购房款729181元为基数按日万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由信达公司负担。 一审法院认定事实，2013年1月17日，王庆鸿、何苹丽与信达公司签订编号为Ｈ201300055《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“王庆鸿、何苹丽向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积132.28平方米，套内面积105.22平方米，总价款为729181元；第十四条，关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六《补充协议》内约定：“第五条第1点，如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供。以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；……；第2点，办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；第4点，出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。……；第5点，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整。”合同签订后，王庆鸿、何苹丽依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款729181元。信达公司亦于2014年2月8日将商品房交付给王庆鸿、何苹丽，并收取了办证费用、契税等计14000元,但时至今日，信达公司未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，王庆鸿、何苹丽诉至法院。 一审法院认为，王庆鸿、何苹丽与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。王庆鸿、何苹丽依约支付了全部购房款，信达公司虽然于2014年2月8日将涉案商品房交付给王庆鸿、何苹丽，但至今未按合同约定为王庆鸿、何苹丽办理涉案商品房所有权初始登记手续，并导致王庆鸿、何苹丽至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》内对违约金计算方法和违约金最高金额不超过3000元的约定，结合合同当事人意思自治原则，本案违约金数额应依照合同附件六补充协议确定，故信达公司应支付给王庆鸿、何苹丽违约金3000元，并在办证条件许可的情况下为王庆鸿、何苹丽办理涉案商品房所有权预登记手续并协助王庆鸿、何苹丽办理涉案商品房不动产权证书。信达公司辩解其只有办理涉案商品房所有权初始登记并协助办理涉案商品房不动产权证书义务而非代办涉案商品房不动产权证书义务，以及按3000元计算违约金理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市信达房地产开发有限公司应在办证条件许可之日起三十日内为王庆鸿、何苹丽办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记，并协助王庆鸿、何苹丽办理该商品房的《不动产权证书》；二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王庆鸿、何苹丽支付逾期办证违约金3000元；三、驳回王庆鸿、何苹丽的其他诉讼请求。案件受理费1980元，由王庆鸿、何苹丽负担1800元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担180元。 本院二审期间，王庆鸿、何苹丽与信达公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，王庆鸿、何苹丽没有异议，但认为一审法院遗漏查明信达公司未按合同约定办理不动产权证书的事实。信达公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，一审认定该合同及《补充协议》合法有效是正确的，双方均应按合同的约定严格履行各自的义务。王庆鸿、何苹丽依约支付了全部购房款，信达公司于2014年2月8日将涉案商品房交付给王庆鸿、何苹丽使用，王庆鸿、何苹丽于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受王庆鸿、何苹丽的委托代为办理房屋权属证书。王庆鸿、何苹丽上诉称信达公司负有代为办理房屋权属证书的理由成立，应予支持，一审法院判决信达公司协助王庆鸿、何苹丽办证有欠妥当，应予纠正。涉案合同第十四条明确约定，信达公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但信达公司在房屋交付后至今仍未办理房屋所有权初始登记，并导致王庆鸿、何苹丽至今未能取得房屋权属证书，一审法院认定信达公司已构成违约，应承担相应的违约责任是正确的。《补充协议》中约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日内不能取得房屋权属证书的，违约金总额最高不超过3000元。该约定中双方自愿变更取得不动产权证书的期限为交房后180日内，该180日系办证的宽限期，且未超过合理区间，应当予以准许；但该违约金总额的约定将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记的情况下无需继续承担违约责任，该约定显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款，一审法院对该条款关于违约金最高限额的效力认定错误，本院予以纠正。因办理涉案商品房所有权初始登记是信达公司应承担的义务，涉案合同第十四条约定的违约金标准过低，不利于督促信达公司及时办理涉案商品房的初始登记，结合公平原则及违约金兼具惩罚性与补偿性的功能，本院酌情调整逾期办证违约金的计算标准为按已付款的日万分之一计算。根据双方约定，信达公司本应自交房后181天开始承担逾期办证违约金，现因王庆鸿、何苹丽诉请从2016年5月20日起计算逾期办证违约金，系其自行处分权利，应当予以准许，故信达公司应自2016年5月20日起至涉案商品房权属证书登记到王庆鸿、何苹丽名下之日止按已付款的日万分之一向王庆鸿、何苹丽支付违约金，违约金的最高限额为购房款总额的30%，即729181元×30%=218754.3元。 综上所述，王庆鸿、何苹丽上诉请求有理，予以支持。一审法院认定事实清楚，但合同条款效力认定有误，本院予以纠正。据此，经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2667号民事判决； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十日内办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记，在该初始登记后三十日内为王庆鸿、何苹丽办理该商品房的《不动产权证书》的转移登记手续，并将该《不动产权证书》交付给王庆鸿、何苹丽，王庆鸿、何苹丽应予以配合； 三、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付王庆鸿、何苹丽以729181元为基数自2016年5月20日起至上述商品房权属证书登记至王庆鸿、何苹丽名下之日止按日0.01%计算的违约金，违约金最高限额为218754.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费各1980元，均由莆田市信达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月四日 书记员  翁丽芬 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。