广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初406号原告：恒大地产集团云浮有限公司。住所地：广东省云浮市市区环市西路禾利杰村**综合楼。法定代表人：罗立平。委托诉讼代理人：何杨妮，女，1993年12月10日出生，系该公司员工。被告：梁达荣，男，汉族，1976年12月19日出生，住广东省深圳市宝安区。被告：罗家欣，女，汉族，1979年3月9日出生，住广东省深圳市宝安区。原告恒大地产集团云浮有限公司（以下简称“恒大地产公司”）与被告梁达荣、罗家欣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何杨妮到庭参加诉讼。被告梁达荣、罗家欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就云浮恒大城XX房于2018年2月14日签订的商品房买卖合同及补充协议(合同编号：2018021337)于2020年1月10日解除；2.判令被告协助原告到云浮市房管部门办理解除合同注销备案的手续；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同(现售)》及补充协议(合同编号：2018021337)，约定被告购买原告开发的云浮恒大城XX房，房屋总价为1008594元，被告在2017年12月29日前支付首期款308594元，余款700000元办理银行按揭贷款。根据合同补充协议第五条第(一)款第5项的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房……买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理相关解除合同的手续……。2018年3月23日，被告与中国农业银行股份有限公司云浮城区支行(以下简称“农行云浮城区支行”)、原告共同签署《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行云浮城区支行借款人民币700000元，用于购买上述房屋；并约定被告以上述房屋为该笔借款提供抵押担保，原告作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告取得房地产权属证书，并办妥以被告为抵押权人的登记手续完成之日止，为该笔借款承担连带保证责任。该笔借款已发放到原告的监控账户。2019年10月24日，农行云浮城区支行向原告发送了《担保人履行责任通知书》，告知被告违反合同约定逾期未履行还款责任，要求原告承担担保责任。2019年12月25日，农行云浮城区支行向原告发送了《中国农业银行股份有限公司云浮城区支行个人贷款逾期扣收通知书》，告知因被告逾期未还款，从原告账户扣除被告个人逾期贷款余额本息及罚息合计663357.08元。2019年12月26日，农行云浮城区支行从原告账户扣除了663357.08元，被告所欠的贷款本息已由原告代为偿还。被告无力偿还贷款，导致原告承担了保证责任，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第(一)款第5项的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回该房屋。原告已于2020年1月7日向被告预留的通讯地址寄送《关于解除通知书》，该通知书已于2020年1月10日送达被告。原告恒大地产公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同及补充协议》，证明被告购买原告开发的商品房，被告以银行按揭贷款方式支付购房款，约定被告未按期归还贷款导致原告履行担保责任的，原告有权解除合同，收回房屋；2.不动产登记证明，证明被告购买自原告的商品房已办理不动产抵押权预告登记；3.个人购房担保借款合同，证明被告以所购房屋作为抵押物向农行云浮城区支行借款700000元，原告为被告的借款承担连带保证责任；4.担保人履行责任通知书，证明农行云浮城区支行要求原告承担担保责任；5.个人贷款逾期扣收通知书、业务凭证，证明农行云浮城区支行从原告账户划扣了被告未偿还的贷款本息663357.08元，原告已承担了保证责任；6.《关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知书》、邮寄详情单、妥投证明，证明原告已按被告预留的通讯地址，发函通知其解除商品房买卖合同及补充协议，被告已签收。被告梁达荣、罗家欣均未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2018年2月14日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告梁达荣、罗家欣（买受人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区环市西路恒大城地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为云府国用（2011）第000420号。……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为恒大城，建设工程归还许可证为云国土规划建字第2011-0161号，建筑工程施工许可证号为445301201109300301。第三条：商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为【住宅】。……3.该商品房为第一条规定项目中的XX房。4.该商品房的房产测绘机构为云浮市房地产测绘所，其实测建筑面积共159.92平方米，其中套内建筑面积136.65平方米，分摊共有建筑面积23.27平方米。第七条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7380.86元，总价款为人民币1008594元。第八条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹万元（大写），该定金于交付首期款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2017年7月8日前支付首期房价款人民币（币种）308594元（大写叁拾万零捌仟伍佰玖拾肆元整），占全部房价款的30.59%。余款人民币（币种）700000元（大写柒拾万元整）申请贷款。第九条：逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。第十二条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。原、被告分别在合同上盖公章或签名捺印确认。同日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告梁达荣、罗家欣（买受人）签订《附件十二补充协议》，该补充协议约定：……五、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。（一）关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理相关解除合同的手续。该补充协议还对双方的其他权利、义务作了详细约定。原、被告分别在补充协议上盖公章或签名捺印确认。合同签订后，被告梁达荣、罗家欣按合同约定支付了首期房款308594元给原告恒大地产公司，余款700000元通过向中国农业银行股份有限公司云浮城区支行（以下简称“农行云浮城区支行”）申请个人住房贷款支付给原告恒大地产公司。梁达荣（借款人、抵押人）和农行云浮城区支行（贷款人）、罗家欣（保证人、抵押人）、原告恒大地产公司（保证人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定由原告承担阶段性连带保证责任，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2019年12月19日，农行云浮城区支行出具一份《贷款提前到期通知书》，载明“致：梁达荣、罗家欣(借款人全称)根据我行与贵方于2018年03月23日签订的编号44020120180055780的合同(下称合同)，我行已按约向贵方提供贷款，鉴于贵方违反合同第十一条第4项；担保人违反担保合同约定义务，经我行指出仍不改正。现根据合同约定，我行宣布合同项下贷款于2019年12月23日提前到期，请贵方立即筹措资金，归还该合同项下全部结欠本金650416.61元、利息6905.23元(计至2019年11月21日止)，合计：(金额大写)陆拾伍万柒仟叁佰贰拾壹元捌角肆分，657321.84元。逾期不履行还款责任，我行将依合同约定和法律规定措取相应的处理措施”。2019年10月24日，农行云浮城区支行出具一份《法律顾问函》，载明“梁达荣(先生/女士)：你于2018年03月23日在我行办理个人住房按揭贷款1笔，贷款金额为人民币70万元，借款期限为240个月，用购买位于广东省云浮市市区XX号房的房地产权利作为抵押担保，目前在我行贷款余额为659166.62元，还款方式为按月等额本金递减还款。截至2019年10月23日，你已结欠我行贷款本息28201.57元(其中本金14583.35元，利息13618.22元)。请你务必在2019年11月08日前筹足资金归还欠供贷款本息，否则，我行将通过法律途径解除借款合同，提前收回全部贷款，届时你不仅要清偿全部贷款本息，而且要支付案件诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等实现债权所支出的一切费用。特此函告”。2019年10月24日，农行云浮城区支行出具一份《担保人履行责任通知书》，载明“致：恒大地产集团云浮有限公司(担保人全称)您(单位)为债务人梁达荣担保的《欠款清单》所列合同项下债务。到2019年10月24日止，上述合同项下尚欠本金(币种及金额大写)陆拾伍万玖仟壹佰陆拾陆元陆角贰分(￥659166.62元)及利息(大写)壹万叁仟陆佰壹拾捌元贰角贰分(￥13618.22元)，……现我行正式通知您（单位），请接到本通知后立即履行担保责任。特此通知。”原告于2019年11月30日签收上述通知书。2019年12月25日，农行云浮城区支行出具一份《中国农业银行股份有限公司个人贷款逾期扣收通知书》，载明：“恒大地产集团云浮有限公司：兹有购房人梁达荣(身份证号：44XXXX)在2018年向贵公司购买位于云浮市市区XX号房，向我行申请个人住房贷款70万元，梁达荣在2018年03月23日与我行签订编号为44020120180055780的《个人购房担保借款合同》，我行于2018年03月23日向借款人梁达荣发放个人住房贷款70万元，期限2018年03月23日至2038年03月22日，借款发放后至2019年02月21日第一次出现逾期，经我行多次催收后。从2019年04月21日开始至今贷款又连续出现逾期，逾期期数4期，122天。期间我行采取电话、上门约谈借款人，律师函等方式进行催收，经调查了解借款人因生意投资失败，已无法正常归还我行贷款本息，截止2019年12月27日借款人已连续逾期3期以上，逾期天数已达95天，逾期贷款利息及罚息共计12940.47元，贷款余额650416.61元。从2019年08月21日梁达荣贷款出现连续逾期起，我行与贵公司进行面谈沟通该逾期贷款的清偿问题，贵司也表示通过回购来解决，2018年10月11日我行向贵司发出《担保人履行责任通知书》，目前该笔住房贷款已由正常、关注进入损失。基于前述事实，为实现贷款业务正常开展，根据2018年03月23日贵公司及借款人梁达荣与中国农业银行股份有限公司云浮城区支行签署的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(ABCD(2016)5006-1合同编号：44020120180055780号)第三十一条约定，我行现从贵公司在我行的账号(账号：44XXXX)中扣除截止2019年12月27日梁达荣个人逾期贷款余额本息及罚息合计663357.08元，结清该笔贷款。特此通知”。之后，原告于2019年12月26日通过银行转账方式支付663357.08元给云浮农业银行。2020年1月7日，原告出具一份《关于解除通知书》，因被告未按贷款合同规定偿付借款本息，原告已承担连带保证责任代被告清偿银行贷款本息663357.08元，通知被告解除其与被告签订的《商品房买卖合同及补充协议》。该通知书已于2020年1月10日通过邮寄方式送达被告。原告认为因被告无力偿还贷款，导致原告承担了保证责任，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回该房屋，原告遂起诉至本院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，本院根据原告的申请于2020年4月29日作出（2019）粤5302民初406号民事裁定，裁定：“对被申请人梁达荣、罗家欣所有的位于云浮市市区XX号房[产权证号：粤（2018）云浮市不动产证明第XXXX号]在663357.08元范围内予以查封”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告恒大地产公司与被告梁达荣、罗家欣签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337）及其附件、补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同和协议约定履行自己的义务。关于涉案《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337）及其附件、补充协议是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条的规定：“当事人一方依约定或法定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。本案中，双方签订的《附件十二补充协议》约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理相关解除合同的手续”。现因两被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任付清了两被告尚欠的贷款本息663357.08元，视为两被告违约，且原告已于2020年1月10日通过邮寄方式送达解除合同通知书给两被告，现原告请求本院确认原告与两被告签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337）及其附件、补充协议于2020年1月10日解除，两被告协助原告到云浮市房管局办理解除上述合同及附件、补充协议的注销备案手续，理据充分，本院予以支持。被告梁达荣、罗家欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告恒大地产集团云浮有限公司与被告梁达荣、罗家欣于2018年2月14日签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337）及其附件、补充协议于2020年1月10日解除。二、被告梁达荣、罗家欣应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告恒大地产集团云浮有限公司到云浮市房产管理相关部门办理解除《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018021337）及其附件、补充协议的注销备案手续。本案受理费50元，财产保全费3837元，合共3887元（该款原告恒大地产集团云浮有限公司已预交），由被告梁达荣、罗家欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年六月十日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。