福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2159号 上诉人（原审被告）:李文菊，女，1974年8月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人（原审被告）:马国煌，男，1975年4月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被上诉人（原审原告）:福州鼎力物业管理有限公司，住所地福建省福州市长乐区航城街道朝阳北路万业锦江城****。 法定代表人：陈志峰，总经理。 委托讼诉代理人：王春，女，公司员工。 委托诉讼代理人：刘增明，福建智君律师事务所律师。 上诉人李文菊、马国煌因与被上诉人福州鼎力物业管理有限公司（以下简称鼎力公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李文菊、马国煌上诉请求:撤销一审判决，改判驳回鼎力公司的诉讼请求，并责令鼎力公司向李文菊、马国煌书面道歉，整改完善物业服务后再收费。事实与理由：鼎力公司未按标准提供物业服务，已构成违约，且拒不改正。由于物业管理不力，致使小区大面积出现违建及消防通道被占用；纵容他人私自改造排气管道，致使油烟倒排至我家；绝大多数入户门禁损坏多年未修理；绿化管理不到位；我家楼下成垃圾堆，我家门口的卫生不管；保安值班在睡觉，大门随意进出，致使小区失窃案件频发，保安还咒骂诬赖业主，破坏业主门口监控；消防管道断裂不及时修理，消防指示灯损坏，排污泵损坏；电动车充电插座损坏金属裸露，，地下室乱拉电线对我家不公平，我家车辆不能进小区，别人可以进；；地下室入口三个只开放一个以致该出口破损严重；车辆管理混乱，经常发生外来车辆占用业主车位；小区路灯拆掉好多，入户厅灯大多数不亮多年，外墙景观灯损坏不修理；小区喷泉不开，草地音乐不开，玛雅文化不开；一审中使用假证据，颠倒黑白；小区绝大多数业主都不认可其物业服务。 鼎力公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确。鼎力公司依照合同约定履行了物业服务及管理职责，有权收取物业费等费用。鼎力公司提供的物业服务水平及质量完全满足广大业主的需求，不能凭单个业主的说辞或者简单的照片证据进行认定。二、李文菊、马国煌自身存在多处违规、违约行为，提出的拒交物业费的抗辩理由缺乏事实依据与证据支持，不能成立。三、虽然在物业服务、管理过程中还存在一些瑕疵，但是鼎力公司任劳任怨，将在工作中不断改善。请求驳回上诉，维持原判。 鼎力公司向一审法院起诉请求：1.判决李文菊、马国煌向鼎力公司支付各项费用共12509元（其中物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元、违约金暂计2923元（按照月利率2%计算，从2016年6月18日暂计至2019年2月17日，实际违约金计算至还清全部物业管理费之日止）；2.本案的诉讼费由李文菊、马国煌承担。 一审法院认定事实：李文菊、马国煌系万业锦江城3#楼203单元的业主，该单元物业面积135.32平方米。自2013年6月起，鼎力公司对长乐市万业锦江城实行物业管理。2013年6月19日，李文菊、马国煌（甲方）与鼎力公司（乙方）签署《前期物业服务合同（住宅）》，约定：相关物业服务费用从业主交房之日起算（以开发商发出的接楼通知单上注明的接楼时间为准），业主或物业使用人应在每年第一个月的1日至15日一次性缴纳，其中，住宅房的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（首年物业费优惠为1.1元，不含公摊水电费用），公共水电分摊费每月按实分摊，电梯年检费每年每户200元（预收，根据技术监督局的收费情况按实收），电梯维保费每年每户150元，生活垃圾处理费每月每户6元。同日，双方签订《业主管理规约》，约定业主不按规定缴交管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，物业服务企业可收取每日千分之三的违约金。上述合同签订后，李文菊、马国煌支付了（2013年6月19日至2016年6月18日）的物业服务费用，之后便未按约支付物业服务费用，至今尚欠2016年6月18日至2019年2月17日间的物业服务费用9586元（物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元）未付。 一审法院认为，李文菊、马国煌与鼎力公司签订的案涉《前期物业服务合同（住宅）》、《业主管理规约》，系适格主体各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于鼎力公司是否履行合同主要义务问题，李文菊、马国煌提供的证据不能证明鼎力公司没有履行双方签订物业服务合同的主要义务，而鼎力公司提供的证据可以证明其提供的物业服务得到小区绝大部分以及相关部门认可。因此，鼎力公司已履行了合同的主要义务。李文菊、马国煌作为业主，应当按约支付相应的物业服务费用9586元。关于支付违约金问题，案涉合同约定未按约支付管理服务费的违约金按日3‰计算，该违约金的约定明显过高，现鼎力公司要求李文菊、马国煌按月利率2%支付违约金，考虑到鼎力公司在提供物业管理服务中存在不尽完善，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及物业与业主日后应建立更加和谐的关系，减少双方矛盾激化，更好促进业主自主履行支付物业服务费用、公共能耗及代收代付费用等义务，综合考虑到鼎力公司存在未按约定标准提供物业管理服务的情形，按照公平原则和诚信原则衡量后，对鼎力公司诉求的违约金，酌定调整为从起诉之日起按年利率6%标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李文菊、马国煌于本判决生效之日起十日内支付福州鼎力物业管理有限公司物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元，合计9586元及违约金（以9586元为基数，按年利率6%，从2019年3月5日起，计至实际付清物业管理服务费之日止）。二、驳回福州鼎力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由福州鼎力物业管理有限公司负担63元，由李文菊、马国煌负担50元。 本院二审期间，李文菊、马国煌提交了照片、视频等，以证明鼎力公司不作为，作假证等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。鼎力公司对该证据的真实性不予认可。经审查，本院认为，李文菊、马国煌提交的照片、视频件数较多，综合来看，可以说明鼎力公司的物业服务存在不完善之处。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，李文菊、马国煌与鼎力公司形成了物业服务合同关系，鼎力公司已提供了基本的物业服务，并没有根本违反合同约定的行为，李文菊、马国煌应支付相应的物业费；虽然鼎力公司在物业服务过程中存在一些问题，但不能作为李文菊、马国煌拒交物业费的理由。物业服务具有持续性、公共性的特点，既表现为物业公司是对全体业主提供服务的，也表现为服务费用的构成并非某个业主一人交纳。由于每个业主的利益角度不同，物业公司提供的服务与业主的主观评价存在出入是在所难免的，为此不能仅依据个别业主的主观评价，要考虑到大多数业主的整体利益。鼎力公司提供的物业服务得到小区大多数业主的认可，李文菊、马国煌以鼎力公司的物业服务存在问题拒绝交纳物业费是不妥当的，一审法院结合本案实际情况，判令李文菊、马国煌支付物业费并酌定相应违约金并无不当。同时也应当指出，鼎力公司应进一步提高物业服务质量，努力为小区提供优质的服务，对业主提出的问题、合理化建议，应予以重视和及时整改，并与业主充分沟通、协商，以避免类似纠纷的发生。 综上所述，李文菊、马国煌的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113元，由李文菊、马国煌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰