山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2364号上诉人（原审原告）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：张某，山西德昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯某，山西晋商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西长信小额贷款有限公司。法定代表人：霍某。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫某1，山西冠航律师事务所实习律师。原审第三人：闫某2，住太原市。委托诉讼代理人：齐某，山西晋丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，山西晋丰律师事务所实习律师。原审第三人：山西晋杰建筑基础工程有限公司。法定代表人：闫某3，经理。上诉人王某因与被上诉人山西长信小额贷款有限公司、原审第三人闫某2、山西晋杰建筑基础工程有限公司执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某的上诉请求：1、撤销(2019)晋0105民初8541民事判决，依法改判或发回重审；2、依法确认太原市寇庄西路120号2幢3单元1701号房屋的所有权及其他相关权利归王某所有；3、依法停止对太原市寇庄西路120号2幢3单元1701号房屋的执行；4、判令被告山西长信小额贷款有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、王某享有对案涉房屋的物权期待权，现原审判决认定王某对案涉房屋仅享有占有、使用权利，认定错误《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于不动产无过错买受人在满足(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的四项条件时，不动产无过错买受人享有物权的期待权，应予以保护。就本案而言，2016年1月20日，王某与闫某2就案涉房屋签订了《个人房屋买卖合同》。2016年7月1日，双方又签订了《以房抵借款协议》约定以闫某2此前拖欠王某的借款人民币100万元抵顶案涉房屋房款90万元，且王某已经合法占有案涉房屋。王某系商品房消费者之外的一般买受人，因开发商宝瑞达房地产公司的原因，导致第三人闫某2无法为案涉房屋办理不动产产权证，故该案涉房屋也非因王某自身原因未办理过户登记。显然，王某依照上述司法解释的规定享有对案涉房屋物权的期待权，具有排斥执行等物权效力。现原审判决认定王某对案涉房屋仅享有占有、使用的权利，认定错误。再者，假定原审判决以王某仅享有该房屋占有使用权的理由驳回上诉人的执行异议成立。那么，因第三人闫某2与太原市宝瑞达房地产开发有限公司(以下简称“宝瑞达房地产公司”)签订商品房买卖合同时既未办理商品房网签备案登记，也未依法办理不动产登记，因此不产生不动产物权设立的效力，那么，闫某2也仅仅是取得对案涉房屋占有使用的权利，原审法院在山西长信小额贷款有限公司与闫某2、山西晋杰建筑基础工程有限公司借款合同纠纷执行案，也不应当对案涉房屋实施强制执行措施。二、王某提交的《以房抵借款协议》并非是担保借款的行为，而是以物抵债协议王某与第三人闫某2签订的《个人房屋买卖合同》发生在2016年1月20日，双方签订的《以房抵借款协议》签订日期是2016年7月1日，根据该两份协议签订的时间来看，《以房抵借款协议》并不具有担保的行为。而且，该以房抵借款协议仅仅是因为原审第三人闫某2通过借款、借条、借据以及租用王某的挖掘机等事项，共计欠王某借款100万元，因该借款无法按时归还，故双方经过协商一致，签订《以房抵借款协议》，约定以闫某2欠款来抵顶王某的购房款项。显然，王某提交的《以房抵借款协议》并非是担保借款的行为而是以物抵债协议的性质。三、原审判决认定王某支付给原审第三人闫某290余万元款项的事实无证据证明，实属错误。2015年12月25日至2016年2月21日，王某通过银行转账的方式向第三人闫某2支付187700元，并且根据第三人闫某2自认以及其提供的证据证明其建设银行账户曾经存入过70余万元，上述证据足以证明王某已向第三人闫某2支付90万元的款项。现原审判决认定王某支付给第三人闫某290余万元款项的事实无证据证明，属事实认定错误。综上所述，原审判决认定事实错误，王某提供的证据足以证明对案涉房屋享有物权的期待权，恳请二审法院保护作为无过错买受人享有的正当权利，纠正一审法院的错误，依法改判。山西长信小额贷款有限公司辩称：一、在上诉人提供的证据中，其已自认，其与闫某2签署的《商品房买卖合同》及《以房抵债协议》实际上均为担保借款的行为，同时，在双方所签署的合同中，还有担保人的字样。故上诉人与原审第三人之间签署的合同虽名为房屋买卖，但实际是为借款提供担保的行为。二、王某不能证明其90万元借款的真实存在，故其并没有支付闫某2购买房屋的全部价款。综上，原告的诉讼根本不能成立，请求贵院依法驳回其诉讼请求。原审第三人闫某2陈述：第三人与上诉人系朋友关系。第三人因生意经营困难，《个人房屋买卖合同》约定第三人将案涉房屋所有权转让王某，后因王某不放心签订《以房抵借款协议》。并将案涉房屋以90万元价格，答辩人认可90万元债务，案涉房屋已交付给王某，交付之日起该房屋与答辩人无关，该房屋情况已不再了解。原审第三人山西晋杰建筑基础工程有限公司经本院传唤未到庭。王某在一审法院的起诉请求：1、确认太原市寇庄西路120号2幢3单元1701号房屋的所有权及其他相关权利归原告王某所有;2、停止对太原市寇庄西路120号2幢3单元1701号房屋的执行;3、判令被告山西长信小额贷款有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告山西长信小额贷款有限公司与第三人闫某2、第三人山西晋杰建筑基础工程有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年8月9日做出（2017）晋0105民初700号民事判决，判决闫某2于判决生效后十五日内偿还原告山西长信小额贷款有限公司借款80万元及自2015年6月25日起至本判决确定之日止按年利率24%计算的利息、逾期利息、顾问费等全部经济损失，判决山西晋杰建筑基础工程有限公司对闫某2的上述债务承担连带偿还责任。判决后闫某2、山西晋杰建筑基础工程有限公司不服，向太原市中级人民法院提出上诉，2017年12月5日，太原市中级人民法院以（2017）晋01民终4347号民事判决维持本院一审判决。被告山西长信小额贷款有限公司与第三人闫某2、第三人山西晋杰建筑基础工程有限公司之间的（2017）晋0105民初700号民事判决生效后，2018年1月23日，山西长信小额贷款有限公司依法向本院申请执行，本院于2018年8月14日做出（2018）晋0105执389号之一执行裁定书，裁定终结（2017）晋0105民初700号民事判决书的本次执行程序。2019年5月30日，本院发出公告，责令闫某2在2019年6月20日前将位于太原市××庄房屋腾出，逾期不履行的，本院将依法强制执行。2019年6月14日，原告王某向本院提出执行异议，本院审查后于2019年9月19日作出（2019）晋0105执异46号执行裁定书，原告不服该裁定提起本案诉讼。原告王某提出执行异议的位于太原市××庄房屋，是2005年8月31日第三人闫某2与太原市宝瑞达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号：2-3-1701）所购买，该房屋于2007年6月份交付第三人闫某2使用，该房屋至今未办理不动产产权证。2016年1月20日，第三人闫某2与原告王某由闫某3担保签订了个人房屋买卖合同，第三人闫某2以90万元的价格将房屋出让给了原告王某，2016年7月1日，双方又经闫某3担保，签订以房抵借款协议，由闫某2将上述房屋抵偿给王某折抵90万元债务，并同时将房屋交付王某占有使用，自交付之日起由原告支付该房屋的水电暖、物业等费用，因该房屋未办理产权登记手续，故至今该房屋还未过户至原告名下。2017年2月23日，原告通过房屋中介太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司已将房屋对外出租，交付承租人赵志强占有使用。另查明，原告自2015年12月25日至2016年2月21日分14笔陆续转账支付第三人闫某2共计187700元。本院确认以上事实的依据有《商品房买卖合同》、《个人房屋买卖合同》、《以房抵债借款协议》、房屋租赁合同及收据、证明、（2019）晋0105执异46号执行裁定书及本案庭审笔录。一审法院认为，本案的争议焦点是：原告王某对位于太原市××庄除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，根据中华人民共和国物权法的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中位于太原市××庄房屋在闫某2与太原市宝瑞达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时既未办理商品房网签备案登记，也未依法办理不动产登记，因此不产生不动产物权设立的效力，闫某2仅仅取得对该房屋占有使用的权利。即使闫某2与王某签订个人房屋买卖合同以及以房抵借款协议真实、合法、有效，处分的也仅仅是该房屋的占有使用权。另原告仅能提供其从2016年7月2日以后实际占有太原市寇庄西路120号2幢3单元1701号房屋以及曾于2015年12月25日至2016年2月21日转账支付第三人闫某2187700元的证据，对于其自称的90万元的其余借款，除第三人闫某2承认外，王某并不能提供证据证明，闫某2的证据也仅能显示其建设银行账户曾经存入过70余万元，但该70余万元是闫某2自己的款项还是闫某2向王某的借款，从转账明细是并不能显示。另外，在王某提供的证据目录中其也自认以房抵借款协议实际上均为担保借款的行为。由此原告王某提供的证据不能形成完整的证据链，证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，证据不足，对其基于执行异议提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费13800元（原告已预交），由原告王某负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争议的焦点是王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王某与闫某2虽然签订了《以房抵债借款协议》约定用案涉房屋抵偿给王某折抵90万元的债务，但现有证据只能证明王某转账支付给闫某2187700元的证据，对于其自称的90万元的其余借款，王某并不能提供证据证明。因此，王某对案涉房屋不享有排除执行的权利。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二〇二〇年六月十八日书记员 刘芝钰