广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2438号 上诉人（原审原告）：柳州市润泽物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号1楼。统一社会信用代码：9145020007060044X0（1-1）。 法定代表人：陈明福，总经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：林玉军，女，1968年7月19日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽物业公司）因与被上诉人林玉军物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润泽物业公司的法定代表人陈明福及委托诉讼代理人卓日凤，被上诉人林玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润泽物业公司上诉请求：1.撤销（2020）桂0203民初205号民事判决；2.改判支持润泽物业公司一审诉讼请求；3.判决林玉军共同承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2013年5月10日润泽物业公司受柳州市晟汇房地产开发有限责任公司(以下简称晟汇房开)的委托，对其开发的位于柳州市雒容镇雒柳路6号的江滨商贸城提供前期物业服务，双方签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》)。从签订合同起润泽物业公司严格按合同约定为江滨商贸城提供物业服务。作为江滨商贸城业主的林玉军，从2016年8月31日至2018年12月31日无故拖欠润泽物业公司的物业服务费和公摊水电费。2.一审判决未区分商业部分和住宅部分计算林玉军应缴纳的物业服务费与事实不符。润泽物业公司一审提供的证据《前期物业服务合同》、《房产证》中己明确了商业部分和住宅部分的物业服务费计收标准及该商住楼的各层的面积，且林玉军在一审法庭调查中从末否定该商住楼一层用于商业经营的行为。润泽物业公司在二审提交的江滨商贸城相关图纸可以进一步证实该商住楼的一层使用性质为商业，二至五层使用性质为住宅。因此，林玉军应缴纳的物业服务费应按照一层按商业标准，二至五层按住宅标准计收。一审诉请的物业服务费4130元有误，经核算，林玉军2016年8月31日至2018年12月31日应交纳的物业服务费为4153元（0.35元/㎡/月×248.84㎡×28月+1元/㎡/月×61.2㎡×28月）、公摊水电费280元（10元/月/户×28月）。3.一审法院认为润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对林玉军支付物业费的义务适当减免，酌情确定林玉军应向润泽物业公司支付70%的物业费有失公平、公正，对润泽物业公司的处罚过重。润泽物业公司存在不完全履行物业服务合同情形的原因为部分业主欠缴物业费，导致公司经营出现困难，在采取停电催收电费后，部分业主冲击润泽物业公司的办公室，影响了润泽物业公司正常经营和提供物业管理服务，并非润泽物业公司故意不完全履行物业服务合同。4.一审法院认定“双方都存在违约行为，双方的违约责任相互冲抵”，但一审法院判决林玉军按70%支付物业服务费未体现林玉军应承担的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销(2020)桂0203民初205号民亊判决书，支持润泽物业公司一审诉讼请求。 林玉军辩称，1.其位于江滨商贸城的房产的前业主与晟汇房开签订的购房合同中记载的案涉房产是住宅，没有商业部分，不应该区分商业标准和住宅标准计算物业服务费；2.润泽物业公司没有按照签订的物业服务合同履行物业服务职责；3.其与润泽物业公司没有签过物业服务合同，只和柳州市铭泰物业服务有限公司（以下简称铭泰物业公司）签订过物业服务合同，润泽物业公司无权向其收取物业服务费和公摊水电费；4.前业主已向铭泰物业公司缴纳了2010年1月1日至2013年12月31日的水电公摊费，共计48个月，故其不应再向润泽物业公司缴纳水电公摊费。而且润泽物业公司成立于2013年5月10日，按理从那时起就应当向其交纳公摊水电费，但实际上公摊水电费是交纳给铭泰物业公司，在其向前业主购买房产后，其也继续与铭泰物业公司签订物业服务合同。结合润泽物业公司提供的《前期物业服务合同》存在没有合同附件、合同条款缺失等问题，说明润泽物业公司并未实际与晟汇房开签订《前期物业服务合同》，是为了起诉才与晟汇房开补签《前期物业服务合同》。 润泽物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林玉军支付从2016年8月31日起至2018年12月31日止的物业服务费4130元、公摊水电费280元;2.判令林玉军支付2016年8月31日至2019年7月31日拖欠公摊水电费产生的违约金498元；3.判令本案诉讼费用由林玉军承担。 一审法院认定事实：位于柳州市雒容镇雒柳路的江滨商贸城由晟汇房开开发建设。润泽物业公司系2013年5月6日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2013年5月10日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为5年，自2013年5月10日其至2018年4月30日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。该合同主要还载明：1.物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业服务费按0.35-0.45元/月/㎡收取，商业物业服务费按1.0-1.2元/月/㎡收取；2.小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费：10元/月/户；3.业主应于每月8日前将上个月物业服务费缴纳给润泽物业公司，超过一个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金；等等。合同到期后，润泽物业公司继续为江滨商贸城提供物业服务。林玉军系江滨商贸城8栋20号房的业主，该房屋建筑面积为310.04㎡。2019年8月1日，润泽物业公司在林玉军住处张贴《催费通知单》，主要内容为：截止2018年12月31日林玉军已拖欠物业服务费4130元，水电公摊费280元，请于2019年8月15日前缴纳，逾期则按欠缴金额每日加收3‰违约金，并保留通过司法程序追缴拖欠费用的权利。2019年5月，江滨商贸城业主委员会成立，润泽物业公司与晟汇房开之间的前期物业服务合同终止。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，润泽物业公司系建设单位选聘的前期物业服务企业，虽在合同约定的服务期限届满后未续签合同，但从庭审查明的事实可知，润泽物业公司至2019年5月前仍为江滨商贸城提供物业服务，润泽物业公司、林玉军之间成立物业服务合同关系。关于林玉军辩称润泽物业公司未提供前期物业服务合同备案证明，应为无效合同。对此该院认为，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条关于“建设单位应在签订前期物业服务合同十五日内报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案”的规定，属于行政管理性规范，而非效力性强制规定，物业服务合同备案制度亦属于非行政许可审批项目，因此，本案的前期物业服务合同是否备案并不影响合同效力。关于物业服务费。润泽物业公司主张住宅物业费按0.35元/月/㎡、商业物业费按1.0元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定，该院予以准许，但润泽物业公司未能提供60平方米按商业服务费计收的证据和依据，该院不予采纳。因此，物业服务费应按住宅标准计付，经计算自2016年8月31日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计3038.39元（0.35元/月/㎡×310.04㎡×28个月）。林玉军认为润泽物业公司提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由拒绝缴纳2016年8月31日之后的物业费，并提供了系列照片、新闻报道、证人证言等证据。该院经查后认为，林玉军提供的证据中反映出该小区的绿化、卫生、管理等方面确实存在问题，但林玉军所居住的小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，另润泽物业公司提供的证据亦能证实润泽物业公司确实为小区提供了物业服务，小区管理上存在问题不能完全否认润泽物业公司提供物业服务的事实，因此林玉军拒交物业费，依据不足，理由不完全充分，但鉴于润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对林玉军支付物业费的义务适当减免，该院酌情确定林玉军应向润泽物业公司支付70%的物业费即2126.87元(3038.39元×70%)。关于公摊水电费，庭审中润泽物业公司明确其主张的公摊水电费实为《前期物业服务合同》约定的公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费，林玉军应向润泽物业公司缴纳，故林玉军应缴纳自2016年8月31日起至2018年12月31日期间公摊水电费280元（10元/月/户×28个月）。关于违约金。林玉军欠交物业服务费及公摊水电费的行为已构成违约，应按约定承担违约责任，润泽物业公司在物业管理服务活动中亦存在不完全履行物业服务合同义务的问题，应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。鉴于双方在履行合同的过程中，均存在违约行为，双方违约责任应相互抵销，故林玉军无需承担润泽物业公司向其主张的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，该院判决:一、林玉军应于本案判决生效之日起十日内向润泽物业公司支付物业服务费2126.87元；二、林玉军应于本案判决生效之日起十日内向润泽物业公司支付公摊水电费280元；三、驳回润泽物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（润泽物业公司已预交），减半收取25元，由润泽物业公司负担13元，林玉军负担12元。 本院二审期间，润泽物业公司对一审查明事实中关于林玉军的房屋面积未区分商业部分面积和住宅部分面积提出异议，并提交了证据1申请函、证据2江滨商贸城工程平面图、证据3线路布置示意图、证据4供配电系统图和证据5江滨商贸城C2型设计图，用以证明林玉军的房屋设计用途为商住楼，一楼应按商业标准计收物业服务费。林玉军对润泽物业公司提供的上述五份证据均不认可其真实性及证明目的，认为其房屋不是商住型，且没有证据证明其房屋户型为C2型。林玉军对一审查明的事实除“林玉军系江滨商贸城8栋20号房的业主，该房屋建筑面积为310.04㎡。”和“2019年5月，江滨商贸城业主委员会成立，润泽物业公司与晟汇房开之间的前期物业服务合同终止。”外，其余均有异议，认为润泽物业公司没有取得相关部门核发的资质，其经营物业服务不合法；其没有见过润泽物业公司与晟汇房开签订的《前期物业服务合同》，故不认可该合同约定的所有内容；其不清楚合同到期后润泽物业公司是否继续提供物业服务；其从未见过润泽物业公司在其房屋处张贴的催费通知单，对催费通知单的内容亦不知情。林玉军在二审期间未提交新证据。 对双方当事人二审提交的证据，本院认证如下：润泽物业公司提交的证据1有原件供核对，本院对其真实性予以认定。证据2由于润泽物业公司未提供原件核对，真实性存疑，本院对其不予采信。证据3—5有晟汇房开盖章的复印件供核对，故本院对其真实性予以认定。证据3线路布置示意图中，除综合市场外，包含8栋在内的所有建筑物均为商住楼，结合一审润泽物业公司提供的林玉军房屋的房产证中记载的规划用途为商住，可以证实林玉军所有的8栋20号房屋的性质为商住，本院对其证明目的予以采信。证据4供配电系统图由于无法在图中找到8栋20号的相关信息，无法体现其与本案的关联性，故本院不予采信。证据5仅能证实C2型私房的底层为门面，面积为58.8㎡，但并不能证明林玉军的房屋为C2型，且与林玉军的房产证中一层的面积不符，故本院对其证明目的不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认为，一审查明的事实，有润泽物业公司的营业执照、《前期物业服务合同》、房产证、催费通知单等证据予以证实，一审查明事实属实，本院予以确认。 二审另查明，江滨商贸城8栋20号房规划用途为商住，一层为门面，建筑面积为62.67㎡，二至五层为住宅，建筑面积为247.37㎡。林玉军自2016年8月31日起未缴纳物业服务费和公摊水电费。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：润泽物业公司诉请的物业服务费、公摊水电费及其违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，关于润泽物业公司与晟汇房开签订的《前期物业服务合同》的效力问题，一审判决已进行了充分的阐述，本院在此不再赘述。关于润泽物业公司的资质问题，物业服务企业是否取得物业管理资质，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同的效力。林玉军主张本案前期物业服务合同为无效合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，润泽物业公司与晟汇房开签订了《前期物业服务合同》，并在2019年5月前为江滨商贸城提供了物业服务，故润泽物业公司、林玉军之间的物业服务合同关系依法成立，林玉军主张其未与润泽物业公司签订物业服务合同，故润泽物业公司无权向其收取相关费用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。润泽物业公司主张住宅物业费按0.35元/月/㎡收取，商业物业费按1元/月/㎡收取，符合合同约定，应当予以准许。润泽物业公司主张林玉军所有的江滨商贸城8栋20号房的性质为商住，应当按照商业标准计收物业服务费，有线路布置示意图和房产证予以证实，且其仅主张按照一楼的建筑面积计算商业部分的物业服务费，符合庭审查明的事实及常理，本院予以支持。经计算，自2016年8月31日至2018年12月31日，物业服务费合计4178.99元（0.35元/月/㎡×247.37㎡×28个月+1元/月/㎡×62.67㎡×28个月）。润泽物业公司主张林玉军应按照商业标准计算物业服务费的面积为61.2㎡，欠缴的物业服务费为4153元，属于对自身权利的处分，本院予以准许。因润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，一审酌情确定林玉军应向润泽物业公司支付70%的物业服务费并无不当，故林玉军应向润泽物业公司支付的物业服务费为2907.1元（4153元×70%）。 关于公摊水电费及其违约金，润泽物业公司明确该项费用为《前期物业服务合同》第五章第八条第2点代收费用中约定的小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费。林玉军应向润泽物业公司缴纳2016年8月31日至2018年12月31日期间的公摊水电费280元（10元/月/户×28个月），林玉军欠缴公摊水电费的行为构成违约，应承担相应的违约责任，但润泽物业公司在物业管理活动中亦存在不完全履行物业服务合同义务的情形。鉴于双方在履行合同过程中均存在违约行为，一审认定双方的违约责任相互抵销并无不当。对于林玉军提出的润泽物业公司代收的电费超出供电部门的收费标准，故其代收的电费中已包含公摊电费的答辩意见，本院认为，晟汇房开与润泽物业公司签订的《前期物业服务合同》中没有代收电费的相关约定，故其代收电费的行为不在本案的审理范围，如双方对代收电费行为有争议的，可以到有管辖权的法院另行起诉。故林玉军的该项答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，润泽物业公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持，其余部分予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但未对林玉军的房屋按照商业和住宅的面积区分计算物业服务费有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初205号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初205号民事判决第一项为：被上诉人林玉军应向上诉人柳州市润泽物业服务有限公司支付物业服务费2907.1元； 三、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初205号民事判决第三项； 四、驳回上诉人柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人柳州市润泽物业服务有限公司的其他上诉请求。 上述应当履行的金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（柳州市润泽物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由柳州市润泽物业服务有限公司负担9元，林玉军负担16元；二审案件受理费50元（柳州市润泽物业服务有限公司已预交），由柳州市润泽物业服务有限公司负担17.5元，林玉军负担32.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 岗 审 判 员  朱文泉 审 判 员  段 静 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  李 玲 代书记员  李红臻