广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3750号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城中新镇绿野山庄六和街****自编**房。法定代表人：宗卫东。委托诉讼代理人：陈侃、吴金健，广东海际明律师事务所律师。被告：涂祥元，男，1966年12月8日出生，汉族，住福建省长汀县。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司与被告涂祥元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人吴金健到庭参加诉讼。被告涂祥元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2016年12月至2020年1月物业服务费79148.68元；二、被告向原告支付违约金，违约金按每日1‰计算，从应收物业服务费的第三个自然月开始计算至实际缴清全部物业服务费之日止，暂计至2020年1月8日的违约金为40497.05元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月10日，被告与广州市绿野侨建房地产有限公司（下称侨建公司）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（下称买卖合同），购买侨建·御溪谷花园御风二街2号1层101号房（下称案涉房屋），建筑面积为433.93平方米。同日，被告与原告签订了《侨建·御溪谷花园前期物业服务协议》，约定由原告向包括涉案房屋在内的侨建·御溪谷花园提供前期物业管理服务。2016年12月12日，侨建公司向被告寄发了《收楼通知书》《缴费通知书》，通知被告于2016年12月30日之前办理案涉房屋的收楼手续，并从2017年1月1日起计收物业服务费。但被告收到后却始终不予办理收楼手续，且涉案房屋不存在法律规定或买卖合同约定的延期或拒绝收楼的情形。根据买卖合同第十二条的约定，由于被告原因导致房屋未能按期交付的，被告同意自《收楼通知书》发出之日的第三日起即视为侨建公司已经履行了交付义务，被告应按照买卖合同第十一条约定的交房期限第二日起交纳物业服务费。根据前期物业服务协议第四条的约定，涉案房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米4.8元（包含公共能源费）计收，被告应在每月5日前向原告缴交当月的物业服务费；在侨建公司不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以买卖合同约定交楼之日起计收物业服务费。侨建公司履行了案涉房屋的交付义务后，原告依约定向包括案涉房屋在内的侨建·御溪谷提供了物业管理服务，但被告却没有向原告支付物业服务费。根据前期物业服务协议第十条约定，被告不按约定时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠缴金额每日1‰交纳违约金或停止提供部分物业服务。尽管原告已多次要求被告支付前述款项，但被告拒不履行付款义务，被告的行为严重侵害了原告及其他业主的合法权益。因此，特诉至法院，望判如所请。被告涂祥元未提交答辩意见。经审理查明：2016年9月10日，被告与广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称侨建公司）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定被告向侨建公司购买位于广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御风二街2号的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积433.93平方米；2016年11月30日前交付房屋；由于被告原因导致未能按期交付房屋的，自侨建公司向被告发出《收楼通知书》之日的第三日起视为侨建公司已经履行了交付房屋的义务，被告应从合同约定交付房屋的第二日起交纳物业管理费（包括但不限于公摊水电费）。合同附件五约定物业服务协议另行签订。合同附件七约定：小区用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提；在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。2016年9月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……类型：别墅，座落位置：增城区中新镇侨建御溪谷花园御风二街2号，建筑面积：433.93平方米，第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、园建绿化用地、停车场等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。……第四条物业服务费用（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方入伙时需向甲方预交3个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付物业服务费。乙方应在每月5日前向甲方缴交当月物业服务费用。二、物业服务费用：别墅按建筑面积每月每平方米人民币4.8元（包含公共能源费）计收；高层住宅按建筑面积每月每平方米人民币2.6元（未含公共能源费）计收……五、乙方交纳费用的时间：在《商品房买卖合同》约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收；在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收；……第十条违约责任……四、乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天0.1%交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向人民法院起诉。……”。侨建公司于2016年12月13日向被告发出《收楼通知书》通知被告于20126年12月30日前去办理涉案房屋的收楼手续，物业服务费从2017年月1日起开始计取。侨建公司于2018年2月4日向被告发出《律师函》，通知被告前去收楼并支付已产生的物业管理费与违约金。另查明，侨建公司与原告签订了《前期物业委托服务合同》及补充协议，约定侨建公司将绿野山庄委托原告实行物业管理，物业管理费住宅为4.8元/月/平方米。再查明，涉案房屋所在同一期小区的业主王炳平曾向本院起诉侨建公司要求支付延迟交楼违约金，本院作出（2016）粤0183民初6037号民事判决书，认定事实如下：王炳平与侨建公司于2015年10月24日签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定王炳平购买位于增城区中××镇××花园××宾街××房的房屋，侨建公司应当在2016年8月31日前将该房屋交付王炳平使用；2016年8月25日，中国邮政集团公司广州市增城区邮政局在侨建公司递交的《通邮申请表》上批复同意通邮；广州东部燃气有限公司于2016年11月11日出具的复函称该公司与侨建公司于2016年9月29日就增城区中新镇侨建御溪谷花园二期小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，该范围于2016年9月30日具备接驳通气条件；广州供电局有限公司增城供电局于2016年12月9日出具复函称该公司与侨建公司就位于增城区中新镇侨建御溪谷花园住宅小区供电事宜签订了《高压供用电合同》，上述房屋用电性质属于居民生活永久用电；广州市增城自来水有限公司于2016年11月8日出具复函称该公司已于2016年9月25日向侨建公司开发的增城区中新镇侨建御溪谷花园小区提供永久性生活用水。王炳平不服一审判决上诉，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终6603号民事判决书，确认一审查明事实。2014年7月22日，增城市城乡建设管理局出具侨建御溪谷花园D型、E型、E1型住宅的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，原、被告签订《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业服务，故被告应按上述协议的约定支付物业服务费。虽然被告至今未办理涉案房屋的收楼手续，但是根据原告提交的证据可证实侨建公司已于2016年12月13日向被告发出收楼通知并通知被告于2016年12月30日前办理收楼手续且物业服务费从2017年月1日起开始计取，而此时涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，故被告应从2017年1月1日起向原告支付物业服务费。因此，原告请求被告支付2017年1月至2020年1月的物业服务费合计77065.97元（4.8元/月/平方米×433.93平方米×37月），合理合法，本院予以支持。对于2016年12月的物业服务费，本院不予支持。关于违约金问题。虽然《前期物业服务协议》约定被告逾期交纳物业服务费的应向原告支付违约金，但是每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外其仍存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率（2019年8月20日前）与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）。现原告主张从应收物业费的第三个月开始计算违约金，即2017年1月的物业服务费从2017年3月1日开始计算违约金，以此类推，并无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。综上，违约金应以每月欠付的物业服务费为本金，按照上述标准，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，违约金总额以当月欠付金额为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告涂祥元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2017年1月至2020年1月的物业服务费合计77065.97元以及违约金【违约金为以每月欠付的物业服务费为本金，2019年8月20日以前（不含当日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后（含当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，每月违约金以当月欠费本金为上限】；二、驳回原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3089元，由被告涂祥元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年六月十九日书记员  何晓蕾