中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12178号原告：曹灿红，女，1972年4月9日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：王世筠(SHIJUNWANG)，男，1970年10月11日出生，住4WinahipPLBrightionMA02135。两原告共同委托诉讼代理人：刘如元，上海图堃律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：唐宁宁，上海图堃律师事务所律师。被告：曹尚军，男，1962年11月22日出生，汉族，户籍地湖北省黄石市。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄军林，上海国瓴律师事务所律师。原告曹灿红、王世筠与被告曹尚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王世筠及两原告共同委托诉讼代理人唐宁宁，被告曹尚军及其委托诉讼代理人黄林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹灿红、王世筠向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2002年2月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、判令将上海市普陀区枣阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复登记至原告曹灿红名下;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年2月，因原告出国留学，为避免系争房屋被原单位收回，原告将房屋产权转移至被告名下，并将产证及所有交易文件交于被告，委托被告代为管理房屋。实际在办理过户手续时，被告未到场签字，亦从未向原告支付任何款项。但如今，原告再与被告沟通房屋相关事宜时，被告却矢口否认代为保管的事实，并主张其是房屋真正的产权人。原告与被告多次交涉无果，故向法院提起诉讼。被告曹尚军辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告的起诉已超过诉讼时效；2、原告所述与事实不符，双方系真实的房屋买卖关系，而非代持关系；3、被告已经履行支付房款义务，即被告应支付的房款转换成原告在上海品禅室内设计有限公司(以下简称品禅公司)的相应出资。故原告的起诉缺乏依据，应当驳回。经审理查明，被告曹尚军与原告曹灿红系兄妹关系，原告王世筠系原告曹灿红的丈夫。系争房屋原由曹灿红原所在单位分配，登记在曹灿红名下。2002年2月9日，曹灿红就系争房屋签订以其为出卖人，曹尚军为买受人的《上海市房地产买卖合同》，载明转让价为人民币110000元(以下币种均为人民币)，合同签订之日起7日内付清。实际所有签约及过户手续均由原告办理，税费均由原告缴纳，曹尚军并未到场，亦未支付购房款。2002年2月25日，系争房屋被转移登记至曹尚军名下。两原告随后前往英国、美国留学、生活，后定居美国。原告曾于2012年、2016年、2018年、2019年多次向被告主张返还系争房屋未果，现起诉来院，要求判如诉请。另查明，1、曹尚军自述，完成过户后，其并未支付房款，而是向曹灿红出具了110000元的欠条，并表示购房时其无力支付房款，在2002年至2007年开办另一公司后才有能力支付房款。曹灿红对此表示未向曹尚军出售房屋，曹尚军也从未出具欠条；2、曹尚军自述，2005年其与曹灿红联系支付房款，2007年6月曹灿红提出入股品禅公司冲抵房款。曹灿红对此表示从未同意入股。品禅公司于2008年1月15日成立，注册资本500000元，登记股东为曹尚军(认缴400000元)、曹灿红(认缴100000元)两人，公司成立时曹尚军缴纳出资100000元，剩余400000元出资于2009年12月23日缴付(包括曹尚军名下300000元，曹灿红名下100000元)。双方当事人确认，公司注册成立、变更手续均系被告办理，原告不曾参与。公司成立后从未向曹灿红分红；3、曹尚军主张，房款结清后，曹灿红于2011年9月向其邮寄购房发票和欠条，其已将欠条撕掉。曹灿红表示其向曹尚军寄送的是照片，若是购房发票、欠条这类重要的材料不可能采用平信的方式；4、原告提交的通话录音(2016.6.19)显示：曹灿红：……我先想我们这个房子，我想拿去卖了，换成钱给小孩读书交学费用。郑慧珠(曹尚军的妻子)：嗯，听着呢。你就是讲把房子挂出去卖。……郑慧珠：你要是手续都不齐的话，先付你一点，可不可以？一回没有这么多钱。我们在这边也不好找事做。我就是说讲亲情的话，一下子要这么多，在外头卖也只这么多钱。曹灿红：你买这个房子，我觉得很为难的，这个房子我还是想挂着卖。因为你拿不出这个钱，而我又缺钱用，所以还是想把这个房子挂着卖。你那个50万花到这边还是不够的，你知道吧？……曹灿红：我这个房子挂牌卖的话，是可以卖到120万的。郑慧珠：120万，你不可能不讲亲情120万，不是我们在这里这么多年，可以被收走，我晓得你急地要钱，我们也困难，这么多年没事做，旻旻也这么大了，你要这么多钱。……(后由曹尚军接听)曹灿红：QQ邮箱我也给你们写了信的。曹尚军：我收到了几个。因为这个房子的事情，我是有想法的。原先我也说的，你也记得，你刚走的时候，我就说了你房子转给我，那个时候你没转。后来，前几年的那个时候可以转，我也可以买。……曹灿红：我也不想麻烦你们，你看看你要是那个请人挂牌请中介帮着卖的话，这个钱都可以从里面扣掉的，到时候。曹尚军：这个我帮你好吧，也就是觉得底价是120万，对吧？曹灿红：对，我看到网上的，我最近上网看了一下，就是这个样子。你帮我看看。曹尚军：我帮你看看，好吧？看看究竟多少。5、2016年7月3日，曹尚政(系被告的弟弟、原告的二哥)转发曹尚军的邮件给曹灿红，记载“1、房子只能转给旻旻(即曹旻，曹尚军的儿子)。其它免谈！2、全世界都认为，目前中国房价在高位，国家房价限购政策已经实施，不动产登记已经开始，北京，上海，广州土地供应已经加大，M2收紧房价今后会向下。120万不合适，110万可以考虑下。3、如果认可，旻旻就去办理贷款手续，大概8月底就可以完成。并且支付110万。”6、原告提交的谈话录音(2019.5.4)显示：曹尚军：……原先我是说，把这个房子来给它买下来，然后希望得到你的支持，但是你也不愿意。…………曹尚军：……另外对这个房子，你不是让我来保管吗，这个房子，我是出了力，你可能还不清楚。…………曹尚军：反正是乱七八糟的事情。当时我是有什么样的想法呢？我谈我的想法，我是这样想的，这个房子很麻烦，第二个就是这个房子，过程中我也帮了你了，我想你要考虑我们兄妹之间的亲情，这个房子我是不是能便宜点买下来，这是我真实的情况想法。……7、原告提交的微信聊天记录(2019.6)显示：曹灿红：我已经讲了很多次，当初是出于把你当自己信赖的亲人，是我的嫡亲长兄，我在准备出国前，把房子让你托看，是为了我回国时把房子归还给我。现在我也考虑到亲情，考虑你照看了房子，提出按每年补给你人民币5000元为感谢费。而你认为代为照看房子，需要付给你劳务费，这就是做长兄该有的想法？曹尚军：按劳取酬，天经地义。国内外皆同。按上海市最低工资标准取酬，已经是考虑了亲情关系。否则就会参考上海平均工资取酬了，利息6%。8、双方当事人均确认，系争房屋前期由被告父子居住，现由曹旻与曹哲亮(曹尚政的儿子)共同居住。曹尚军确认仅有曹哲亮支付了一个月的租金，其与曹旻未支付租金。本院认为，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案的争议焦点是原、被告之间就系争房屋究竟为买卖关系还是代管关系。对此，本院分析如下：首先，从实际交易过程分析。根据查明的事实，系争房屋买卖、过户的全程被告均未参与，甚至交易价格，付款时间等均由原告直接确定和填写，显然不符合正常交易的特征。同时，被告表示其在购房时，无能力支付房款，在2002年开办另一公司后，经济才逐渐起色。这相当于是说，原告在被告未支付房款，也无支付能力的情况下，直接将房屋转让给了被告，这也显然不符合正常交易的特征。其次，从实际付款情况分析。被告主张2002年原告出境前，其曾向原告出具欠条。此后，原告同意入股品禅公司，被告为其缴纳10万元出资及1万元开办费用，从而将所欠原告的购房款清偿完毕。原告对前述说法均不认可。本院认为，被告主张2002年曾出具欠条，并无依据，而其主张2009年12月出资到位，结清房款，曹灿红直至2011年9月寄回欠条，即款项结清后的近20个月后被告才收回欠款凭证，不符合常理。故本院对被告关于曾就购房款向原告出具欠条的主张不予采信。此外，被告并无证据证明原告同意入股，相关公司文书中亦无原告本人签字，被告主张其于2009年12月出资到位，从而清偿购房款，相当于说，在完成过户手续的近8年后被告才实际向原告支付房款，也显然不合常理。结合品禅公司自2008年1月成立至今从未向原告分红，本院对被告关于购房款已转为公司出资的主张亦不予采信。最后，从双方交涉经过分析。1、根据原告提供的录音、邮件、微信聊天记录等证据显示，2016年时原告曾委托被告出售系争房屋，被告夫妻曾向原告提出希望由他们购买系争房屋，并希望原告能够降低价格。曹尚军还表示“你刚走的时候，我就说了你房子转给我，那个时候你没转。”“如果认可，旻旻就去办理贷款手续，大概8月底就可以完成。并且支付110万。”可见原告出国时并未实际将房屋转让给被告，直至2016年，双方关于系争房屋属于原告所有并无争议，故被告提出希望原告低价出售给被告的儿子曹旻。2、根据原告提供的录音、微信聊天记录等证据显示，2019年被告不仅再次陈述了曾向原告购买系争房屋，原告未予同意的情况，还进一步陈述“另外对这个房子，你不是让我来保管吗”的内容，甚至在原告表示可以给予每年5000元保管费用的情况下，被告还表示“按劳取酬，天经地义”，故原告主张被告系代为管理房屋存在事实依据。3、在所有通话、邮件、微信聊天记录中，被告从未向原告主张其已经付清购房款，房屋为其所有。相反却与原告提及购买房屋，支付报酬，显然与其关于已经取得房屋产权的主张明显矛盾，本院不予采信。综合上述情况，本院认定原告签订房屋买卖合同实际系虚假的意思表示，应当认定为无效法律行为。原、被告就系争房屋实为代为管理关系。现原告主张收回房屋，结束代管关系，并将系争房屋恢复登记至原告名下，并无不当。根据查明的事实，双方虽未就代管费作出约定，但被告父子在系争房屋中居住长达十余年，从未支付租金，故结束代管关系，并无利益失衡之处。此外，关于被告主张原告起诉已过诉讼时效，本院认为，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。故对被告的该项抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告曹灿红于2002年2月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告曹尚军应于本判决生效之日起十日内，协助原告曹灿红将上海市普陀区枣阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告曹灿红名下。案件保全费人民币5000元，由被告曹尚军负担。案件受理费人民币22800元，由被告曹尚军负担。如不服本判决，原告曹灿红、王世筠可在判决书送达之日起三十日内，被告曹尚军可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  严建华二〇二〇年六月五日法官 助理  童小标书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。