广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9136号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。统一社会信用代码91440101550569656U。法定代表人：李志明，总经理。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：陈建民，男，1958年7月13日出生，汉族，住，住所地福建省/div>第三人：广东合生泰景房地产有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区逸景路****一社会信用代码91440000678827677Q。法定代表人：黄治臣，总经理。委托代理人：郑碧仪，女，公司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈建民、第三人广东合生泰景房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云、叶绍葵，第三人的委托代理人郑碧仪均到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年9月2日签订《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20768号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告立即支付物业管理费24166.8元及逾期违约金（逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告没有提出答辩意见及提供证据。第三人称：同意原告的诉请。经审理查明：2010年3月11日，被告出具《授权委托书》，委托张勇与广东珠江纺织博览中心有限公司签订珠江国际纺织城20768号商铺租赁合同及相关文件。2010年4月14日，张勇以被告名义（承租人，乙方）与第三人（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20768号商铺租赁给乙方作商业用途使用，建筑面积50.453平方米；租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日，租赁期限自该商铺交付之日起计算，租赁期限为8年；等。同日，张勇以被告名义与第三人签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，租赁期限从甲方书面通知的交付日起算；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；等。2011年9月2日，案外人张采妹签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，显示楼层区域为D区，张采妹确认承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城D层自编20768号商铺具备交付条件，张采妹同意接收该商铺。2011年9月2日，原告（甲方）与案外人张采妹代被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20768号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应支付的物业管理费总额为1261.3元，物业管理费从2012年5月1日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3783.9元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电放、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；物业管理服务质量：。（八）消防：1、消防监控设备设施完好，2、排除火灾事故隐患；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通讯地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议注明被告的通讯地址为逸景翠园御景轩D1607。同日，案外人张采妹代被告签订《物业使用承诺书》，承诺被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城D区二楼20768商铺租户，于2011年9月2日接收该商铺，经验收被告证明商铺内设备设施完好并同意接收；被告承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。2011年10月20日，被告出具《个人授权委托书》，主要内容为由于被告工作繁忙，不能亲自办理珠江国际纺织城D区20768号铺进行装修的相关手续，特委托张来春作为被告的合法代理人，全权代表本人办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，被告均予以认可，并承担相应的法律责任。等。据原告提交特快专递单显示，原告于2015年8月25日以邮递地址为广州市海珠区逸景翠园御景轩D1607通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20768》，该通知书投递情况为本人签收；原告于2017年8月10日以邮递地址为逸景翠园御景轩D1607#通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为退回。原告向被告追讨物业管理费未果，遂于2019年4月16日提起诉讼。另查，第三人为广州市海珠区惠纺街****的房地产权属人，该房建筑面积13560.07平方米。2011年5月11日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，建筑面积820000平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、内/外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、地、地下室、地下水池集水井等；共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、水箱、加压水泵、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、共用照明、天线、中央空调、消防设施设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备、污水处理系统、二次供水加压系统、管道煤气系统、电梯系统；保安。2责任。（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；负责向甲方指定的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、公共水电分摊费用，3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）；等。2015年2月1日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）续签订《物业管理委托合同》，除约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日及增加公寓写字楼部分的管理费用标准外，其余合同条款不变。2019年6月11日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为第三人为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人。第三人自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2020年4月30日，国家税务总局广州市海珠区税务局出具《关于广州市海珠区人民法院询证企业相关涉税情况的复函》，内容为经查询金税三期税收管理系统和增值税发票税控系统v2.0,对征询事项回复如下：广东珠江商业地产物业服务有限公司，是我局辖区分管纳税户，目前税务登记状态正常，来函核查的购方名称在系统查询到2张发票，分别为增值税普通发票（发票代码：4400162320，发票号码484××××9479、34554548），合计金额3773.59元，税额226.41元，购方名称分别为沈国华、杨××和陈建民，发票明细详见附表。等。据附表显示其中发票号码为34554548的购方名称为杨晓芹、陈建民，价税合计金额为2700元，开票月份为2016年9月。诉讼中，原告表示涉案商铺所属的物业没有成立业主委员会；被告从2013年5月1日才开始交纳物业管理费，之前的物业管理费一直没有交纳。本案诉讼请求拖欠的物业管理费的构成是2011年9月2日至2013年4月30日期间的物业管理费。原告于2016年9月向被告与杨晓芹开具的发票与案涉商铺无关。第三人表示被告长期拖欠租金等费用，经多次催缴拒不支付，第三人于2015年10月2日向被告发出解约通知书，第三人与被告的租赁关系自函件送达之日起解除，并要求被告前来交还商铺，办理相关手续，但被告一直未前来办理，第三人于2019年1月10日左右自行收回商铺。对原告于2016年9月向被告与杨晓芹开具的发票没有异议。本院认为：原告受第三人、广东珠江纺织博览中心有限公司的委托管理涉案商铺的物业，有原告提交的两份《物业管理委托合同》为证证实，第三人对此予以确认，被告对此没有提出抗辩意见，故本院予以认定。原告主张与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，并提交了由案外人张采妹代签的《珠江国际纺织城物业管理协议》、被告出具的《个人授权委托书》为证证实,被告对此没有提出抗辩意见，原告所提供的证据形成完整的证据链，故原告的该主张有理，故本院予以认定。原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。现原告主张被告拖欠2011年9月2日至2013年4月30日期间的物业管理费。按物业管理协议约定，被告应当从2012年5月1日起向原告交付物业管理费，原告要求被告支付2011年9月2日至2012年4月30日期间的物业管理费没有依据，本院不予支持，对其余期间物业管理费被告没有提出抗辩意见，本院予以支持，被告应当将拖欠2012年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费15135.6元（3783.9元/季×4）支付给原告。对于违约金问题。按物业管理协议约定，被告应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告没有按约定期限支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故被告应按物业管理协议约定支付拖欠2012年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费违约金（以每季应支付的物业管理费为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算）给原告，违约金的总额应以原告主张被告所欠2012年5月1日至2013年4月30日期间的物业管理费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈建民在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20768号商铺2012年5月1日至2013年4月30日的物业管理费15135.6元；二、被告陈雪忠在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付欠缴2012年5月1日至2013年4月30日期间物业管理费的违约金（以每季应支付的物业管理费为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金15135.6元为限）。三、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1008元，由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司负担451.22元，被告陈建民负担556.78元。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司预交的受理费556.78元本院予以退回。被告陈建民在本判决生效之日起7日内将应负担的受理费556.78直接向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓丽红二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘志怡翁豌婷