广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1166号上诉人（原审原告）：吴美建，男，1990年11月22日出生，汉族，公民身份号码440************433，住广东省湛江市霞山区************。委托诉讼代理人：符文煊，广东尚诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林瑜玲，女，1989年1月25日出生，汉族，公民身份号码440************445，住广东省湛江市霞山区********。委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。上诉人吴美建与上诉人林瑜玲因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴美建及其委托诉讼代理人符文煊，上诉人林瑜玲及其委托诉讼代理人靳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴美建上诉请求：1.撤销（2019）粤0802民初1913号民事判决，依法改判支持吴美建的全部诉讼请求。2.判令林瑜玲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“未约定在双方签订的《商铺转让合同》期满后林瑜玲负有保证吴美建与业主重新签订租赁合同、以及吴美建在重新签订租赁合同后可以转租涉案门面的义务”属事实认定错误。1.吴美建与林瑜玲签订的《商铺转让合同》第一条第二款明确规定“乙方（吴美建）同等享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同”。由此可以证明，林瑜玲负有保证吴美建与业主重签合同的义务。2.吴美建最后一笔转让费的支付时间是2019年9月11日，也是在《商铺转让合同》约定的吴美建与林瑜玲签订的租期（2019年9月6日）之后，由此可证，双方对于是否能续约是经过协商并并且达成一致意见的。3.林瑜玲作为转让方，本来有义务告知业主转让的事实并取得同意。但是林瑜玲提供的证据6可以证实，林瑜玲向业主隐瞒转让的事实，欺骗业主说吴美建是林瑜玲的表弟，才导致业主拒绝与吴美建续签合同。林瑜玲隐瞒合同的重要内容，通过欺骗的手段骗取业主和吴美建，其行为违反法律规定，应当对此承担责任。4.林瑜玲的商铺设备在购买时只值3万多，转让时根本不值钱。吴美建要不是基于林瑜玲所说的商铺能续租和转让的承诺，根本不可能同意以二十万的转让费受让该商铺。既然林瑜玲无法履行当时的承诺，应当退还吴美建的转让费。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院予以改判，支持吴美建的诉讼请求。上诉人林瑜玲上诉请求：1.维持（2019）粤0802民初1913号民事判决结果，纠正判决中“吴美建于2019年8月已搬离涉案商铺，并将钥匙交还给林瑜玲，应视为双方己协商解除《商铺转让合同》”的事实认定，并确认“吴美建于2019年8月搬离涉案商铺，应视为吴美建向涉案商铺业主提出解除合同”的事实。2.判令本案的诉讼费用均由吴美建承担。事实和理由：一、一审判决认定林瑜玲没有构成违约正确，林瑜玲表示认同。二、一审判决认定林瑜玲与吴美建已协商解除涉案《商铺转让合同》有误。1.林瑜玲与吴美建签订的《商铺转让合同》约定：“甲方（林瑜玲）将涉案商铺转让给乙方（吴美建）租赁使用，商铺转让之后，乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中享有的权利与义务”，这一约定表明，双方同意由吴美建更换林瑜玲的角色向商铺业主履行原租赁合同中所约定的权利义务，吴美建成为新的商铺承租人。《商铺转让合同》签订之后，林瑜玲将涉案商铺钥匙交给吴美建，由吴美建对涉案商铺进行经营使用（后由吴美建直接与商铺业主交易），所以，从吴美建经营涉案商铺之日起，林瑜玲与吴美建之间的商铺转让事项已处理完毕，吴美建与林瑜玲之间不再存在转租合同关系，吴美建只与商铺业主之间存在直接的租赁合同关系。2.吴美建于2019年8月搬离涉案商铺，吴美建这一行为已用事实表明，其不愿意再继续承租涉案商铺，拟向商铺业主提出解除与其的租赁合同。3.吴美建于2019年8月搬离涉案商铺，并将钥匙交还给林瑜玲，是因为吴美建承租涉案商铺时，没有更换商铺钥匙，而是继续使用原来的商铺钥匙。吴美建退租时，将商铺钥匙交给林瑜玲后，林瑜玲又代为转交给商铺业主，因此，不能认定吴美建将钥匙交还给林瑜玲就是双方协商解除《商铺转让合同》，这一认定没有事实和法律依据。综上，一审判决结果正确，但认定事实部分有误，请求二审法院对此予以纠正。吴美建起诉请求：1.判令解除吴美建与林瑜玲于2018年6月12日签订的《商铺转让合同》；2.判令林瑜玲于判决生效之日起十日内一次性偿还吴美建13.3万元，并按照人民银行同期存款利率的标准支付资金占用期间的利息（自本案立案之日起至债务全部清偿之日止）；3.本案诉讼费由林瑜玲承担。一审法院查明事实：林瑜玲与案外人黄炳签订《档口出租合同》，黄炳将位于广东省湛江市赤坎区**********盖之茶的门面（以下简称“盖之茶门面”）出租给林瑜玲，租期至2019年9月6日止。2018年6月12日，吴美建与林瑜玲签订《商铺转让合同》，合同第一、二条约定，林瑜玲将其承租的涉案盖之茶门面转租给吴美建，在2019年9月6日林瑜玲租期满后，由吴美建与业主按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同。第三、四条约定，林瑜玲在合同签订后2018年6月12日之前向吴美建交付钥匙及门面使用权，同时吴美建向林瑜玲支付转让费20万，该20万包括涉案门面的装修、装饰、营业设备等费用。合同签订后，林瑜玲将涉案门面交付给吴美建使用，吴美建一共向林瑜玲支付转让费13.3万元。2019年8月份，吴美建搬离涉案盖之茶门面，并将门面钥匙交还给林瑜玲。一审法院认为，吴美建与林瑜玲签订的《商铺转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。关于吴美建的诉讼请求能否能到支持的问题。吴美建主张林瑜玲未能履行《商铺转让合同》第一条第二款的约定，不能保证吴美建与业主重新签订租赁合同及吴美建享有重新转租涉案盖之茶门面的权利，且林瑜玲转租涉案门面未经过原业主同意，其转租权有瑕疵，导致吴美建无法实现合同目的，请求解除合同，并要求林瑜玲返还13.3万元转让费。双方签订的《商铺转让合同》第一条第二款“乙方（吴美建）同等享有甲方（林瑜玲）在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同”，并未约定在双方签订的《商铺转让合同》期满后，林瑜玲负有保证吴美建与业主重新签订租赁合同、以及吴美建在重新签订租赁合同后可以转租涉案门面的义务。林瑜玲已将涉案门面交付吴美建使用，且吴美建在使用涉案门面的过程中可正常经营，并未受到任何阻碍，故林瑜玲并未构成违约。吴美建于2019年8月已搬离涉案商铺，并将钥匙交还给林瑜玲，应视为双方已协商解除《商铺转让合同》，故吴美建请求解除双方签订的《商铺转让合同》，以及要求林瑜玲返还13.3万元转让费，没有事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款的规定，判决：驳回吴美建的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3147.5元，由吴美建负担。二审期间，林瑜玲向本院提交林瑜玲与吴美建2018年11月12日的微信聊天截图，用以证明吴美建要求林瑜玲向业主假称吴美建是林瑜玲的合伙人，并提出由吴美建自行向业主缴纳租金，及证明林瑜玲向业主提出退出商铺的经营，由吴美建按照林瑜玲与业主签订的租赁合同继续经营，业主表示同意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于林瑜玲提交的证据，吴美建质证认为：对该证据的真实性没有异议，对于其所证明的事实有异议，聊天记录发生在2018年11月，是在双方签订合同三个月之后，当时林瑜玲已经告知吴美建业主不同意转让，因吴美建已经支付了部分转让费，出于无奈才想办法继续经营。本院认证认为：林瑜玲二审提交的证据与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，吴美建承认其在与林瑜玲签订涉案《商铺转让合同》前，其已知悉林瑜玲与黄炳签订的《档口出租合同》的内容。林瑜玲与黄炳签订的《档口出租合同》约定，林瑜玲租赁涉案商铺期间，无权转让（租）该商铺，若林瑜玲需要转让（租），应与黄炳协商处理。又查明：在吴美建与林瑜玲2018年11月2日的微信聊天记录中，有如下内容：“吴美建：要不我加丹姐微信！下次我直接交给她（租金）。你就说我是你的合伙人就好了！下次期满续签合同也好说的过去。……之后我就可以和她牵（签）合同的时候说你把股份都转让给我了！我来和她签。顺理成章她就不能收回去再转。”同日，林瑜玲以其没有时间管理涉案商铺，涉案商铺由另一个股东（吴美建）管理为由，向黄炳的女儿黄少丹提出让吴美建直接与黄少丹联系，并由吴美建直接向黄少丹交付租金。对此，黄少丹并未提出异议。在吴美建与林瑜玲2019年9月10日的微信聊天记录中，有如下内容：“林瑜玲：房东说同意和你续签合同，合同改成你的名字。吴美建：能转让吗？这才是问题。林瑜玲：就是转让你，改你名字啊，房东也同意合同改你名字啊。吴美建：我的意思是我能转让出去吗？林瑜玲：我是转让给你的啊。”本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对吴美建与林瑜玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴美建与林瑜玲的上诉请求和理由，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案《商铺转让合同》应否予以解除。根据涉案《商铺转让合同》的约定及吴美建与林瑜玲的微信聊天记录，林瑜玲的应当履行的合同义务是将涉案商铺（包括商铺内的装修、装饰、设备）交付给吴美建经营使用，并确保吴美建在原租赁期限届满（林瑜玲承租的期限为2019年9月6日）后能按林瑜玲与黄炳签订的《档口出租合同》的条款续签租赁合同。而根据林瑜玲与黄炳签订的《档口出租合同》，未经黄炳同意，林瑜玲不享有转租涉案商铺的权利。因此，吴美建上诉主张林瑜玲应当履行的合同义务，还包括确保吴美建续租涉案商铺时享有转租该商铺的权利，明显不能成立，本院不予采纳。根据本案已查明的事实，林瑜玲已将涉案商铺（包括商铺内的装修、装饰、设备）交付给吴美建使用，且涉案商铺的房东已同意与吴美建续签租赁合同，吴美建之所以最终未能与房东签订租赁合同，是因为吴美建要求享有超出林瑜玲在《档口出租合同》中所享有的权利（即要求享有自由转租涉案商铺的权利），而未能与房东达成一致意见。由此可见，林瑜玲已履行了涉案《商铺转让合同》中所约定的合同义务，不存在任何违约行为。在林瑜玲并不存在任何违约行为的情况下，吴美建以林瑜玲存在违约行为由，请求解除涉案《商铺转让合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，因涉案《商铺转让合同》不仅包括房屋转租的内容，还包括商铺内的装修、装饰、设备及经营权转让的内容，故即使林瑜玲同意吴美建提前解除《商铺转让合同》中关于房屋转租的内容，也不能据此认定《商铺转让合同》已全部解除。一审判决以吴美建已于2019年8月搬离涉案商铺，并将钥匙交还给林瑜玲为由，认定吴美建与林瑜玲已协商解除涉案《商铺转让合同》不当，本院予以纠正。二、林瑜玲应否返还13.3万元给吴美建。如前所述，林瑜玲已履行了涉案《商铺转让合同》所约定的合同义务，并不存在任何违约行为，故吴美建亦应按《商铺转让合同》的约定向林瑜玲支付转让费。因此，吴美建请求林瑜玲返还13.3万元转让费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴美建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6295元，由吴美建负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年六月二十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。