贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1475号原告：牟燕红，女，1973年12月18日出生，汉族，住贵州省。原告：舒晨，女，1999年5月7日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：牟燕红，与舒晨系母子关系。被告：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：罗珠玉，公司员工。原告牟燕红、舒晨与被告贵州集成房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟燕红、被告的委托诉讼代理人罗珠玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告两万（￥20000）元人民币购房定金，并支付利息120元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃对利息的主张。事实和理由：2019年10月7日牟燕红到恒大帝景售楼部看房，牟燕红表示购房资金有点紧张想买小一点的房子，被告销售人员杨平就给牟燕红介绍了一套小户型（面积：77.72㎡）的房子，看了房子，牟燕红表示满意，问能不能少付点首付，因为资金有限，被告就说可以以孩子的名字购买该房首付只需付房款总价的两成，然后双方就以牟燕红女儿的名字舒晨购买该房屋达成共识。该房屋总价750822元，两成首付就是150822元，被告销售员说因为牟燕红女儿年龄小，如果不能单独贷款的话，就要牟燕红一起作为贷款人，牟燕红答应了，被告又问牟燕红征信好不好，有房贷车贷没有，牟燕红回答征信很好，有房贷没车贷，但房贷没有逾期。被告销售人员杨平就说可以的，贷款没问题。牟燕红还在犹豫，被告销售人员杨平又说这是十月国庆节期间搞活动，今天是活动最后一天，可以给牟燕红44800元国贸购物卡的优惠，说这个卡转卖给别人，最少也能换35000元的现金，可以用来抵房款首付，牟燕红本来资金就少，听被告员工说首付可以少付，还能贷款就动心了，销售人员杨平还说他们公司是无理由退房，放心付款，于是牟燕红在认为购房不成功还可以退款的情况下就付了2万元的购房定金。付款后杨平当即拿出商品房认购书交牟燕红签字，当时合同看的不太清楚，牟燕红问这样行不行？被告销售员说大家的合同都是一样的可以不用看，又说快下班了，到明天就没有优惠活动给不了牟燕红44800元国贸购物卡的优惠。牟燕红在没有看商品房认购书的前提下就把女儿的名字签了。当天晚上九点多钟被告销售员杨平以微信的方式告诉牟燕红说10月11号交不了首付房子就直接挞定了（牟燕红理解的是交不了首付就买不成这个房子了，被告就要卖给别人了），还对牟燕红说不管是从哪里弄到钱只要转到本人另外一张卡上银行就监管不了了（按照被告员工杨平的说法，牟燕红把钱从建设银行卡转到工商银行卡上，有银行转账记录为证）。到了约定付首付的那天，也就是2019年10月11日，牟燕红带起14万（因为销售员杨平说要带14万才够）到恒大售楼部付首付款，不曾想却被告知贷不了款，当时销售员杨平说交通银行和兴业银行这两个银行是他们的合作银行，贷款没问题的。但现在他去问了这两个银行都说贷不了款。之后牟燕红只能说买不成就不买了。叫被告退还牟燕红定金，却被告知定金不能退，但交定金的时候销售员一再说过他们是可以无理由退房的（现在被告的说法是退房不是退款），但牟燕红当时的理解是退房就是退款，所以在杨平说可以无理由退房的情况下把定金交了，无奈之下牟燕红当天就打了报警电话，警员来了劝说双方进行调解，但被告态度强硬坚持不退，之后牟燕红曾多次到售楼部交涉，却遭到被告的无理拒绝，为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求公正裁决。原告认为1、在牟燕红交付定金时被告没有尽到告知牟燕红定金交了有可能退不了的风险。2、签商品房认购书时以时间紧迫为由，故意隐瞒合同内容，不提醒牟燕红仔细看合同就叫牟燕红把字签了，且只字未提购房不成功不能退款的事实。3、被告一再强调他们是无理由退房的，在此基础上牟燕红交付了定金，被告应负相应的责任。4、此次交易失败不是牟燕红造成的，请求公正裁决。被告辩称：1、双方签字确认的认购书内容合法有效，对双方具有约束力，原告在支付2万元定金后未按认购书约定履行义务，应按认购书约定及定金罚则承担相应法律后果；2、庭审中原告提供的聊天记录证明原告未在认购书约定时间内支付首期款，签订正式合同，我司工作人员通过微信多次催促其支付首期款，且给予宽限期，但原告在自身信用卡存在欠款的情况下同时不主动与银行沟通其是否具备贷款资质，系原告自身过错导致。其自身存在违约行为，故定金不予返还；3、我司无理由退房在销售现场进行过公示，客户在达不到无理由退房的条件下要求无理由退房不符合约定，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2019年10月7日，原告舒晨作为乙方与被告作为甲方签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购24楼盘1905单元……该商品房建筑面积72.72平方米……总金额为750822元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：（2）按揭付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款130822元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即60万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳·恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……该合同中甲方的经办人处有杨平的签名。庭审中，原告牟燕红陈述乙方“舒晨”的签名及捺印系经舒晨同意后由其代签。同日，原告向被告转款2万元。庭审中，原告提交了其与被告销售人员杨平的微信聊天记录，部分内容如下：2019年10月7日杨平：记得首付不能超过10号哦。要不直接挞定了。……杨平：哦，你叫她快递一张卡过来，转账给她卡上，然后付首付。2019年10月9日牟燕红：小杨，我想问一下，用我的卡刷可以不？她的卡可能一天刷不出这么多现金可以吗？杨平：好的，我明天早上问了银行给你回答。现在不能收现金。2019年10月10日牟燕红：问了没有？杨平：可以的。2019年10月11日杨平：姐，财务六点下班，你经历（尽量）早点，怕出现特殊情况，明天就没办法了。牟燕红：要下午才能去。2019年10月11日牟燕红：今天还要刷多少？13万？杨平：差不多，准备14万，还有维修基金你卡上的钱，如果是别人转给你的，你要倒一边牟燕红：不懂？牟燕红：不用我贷款，是姑娘贷。应该不影响吧。杨平：影响的牟燕红：你也不早说。杨平：你手机银行了，直接转到另外一张卡上就可以了。那个银行要查这个钱是哪里来的……牟燕红：好。2019年10月11日，原告牟燕红准备资金后前往被告处欲签订《商品房买卖合同》，但因为贷款事宜，原告未与被告签订《商品房买卖合同》，后双方因是否应退还原告2万元发生纠纷，双方多次协商未果，原告遂将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告还提交了1、牟燕红与贝壳网中介聊天记录，拟证明其在时间上并未违约。被告认为即使真实，在2019年10月9日该中介也向原告说明最后在10月10日前去交首付。2、手机短信一份、报警图片两张，拟证明杨平告知贷不了款是因为原告刷了信用卡没还，所以无法还款，之后原告就报警了。被告对照片真实性无异议，但认为达不到证明目的。3、银行转款记录，拟证明其按杨平的要其在2019年10月11日将首付款转到一张卡上。被告对真实性无异议，但仅能证明原告向他行转款。4、网上截图一份，拟证明被告销售人员杨平在售房时并未告知无理由退房的条件。杨平在2019年10月7日去看房时告知其可以随时退房退款，贷款没有问题，买不成也可以退换2万元。被告对真实性无异议，但认为无理由退房在任何一个楼盘均有公示无理由退房协议书、承诺书，所有进入销售现场的人均可以看到。原告付款要达到30%以上，同时在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为方可享受无理由退房。原告选择按揭付款方式的，按揭申请资料需经银行审核通过方可享受无理由退房。庭前经与杨平核实，杨平未做任何承诺。5、无理由退房标识，拟证明杨平指给其看的就是该牌子，其根本不知道有条件。被告对真实性无异议，但认为标识下面有无理由退房的条件。6、牟燕红与杨平聊天记录、牟燕红与中介杨涛聊天记录及牟燕红与杨平通话记录，拟证明原告没有违约，是按照被告所述的时间支付款。认购书看不清楚是哪一天交款，杨涛告诉其可以11号去交，杨平也说最迟11号交。被告微信聊天记录无异议，但认为认购书约定的交首付时间为10月9日，其中也给予宽限期至11日，原告之所以退不了定金是其自身原因导致无法贷款，因庭审中原告在与我司工作人员杨平对话中说明其信用卡存在逾期。原告认为其信用卡并未逾期。被告提交1、公证书、光盘一份，拟证明被告于2019年8月5日在贵阳立诚公证处针对公司做的保全证据公证，涉及无理由退房协议书，承诺书，自愿放弃签署无理由退房协议书及恒大帝景项目首期、二期购房特别提示。无理由退房的条件为支付总房款30%及以上，在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为方可享受无理由退房，原告选择按揭付款方式的，按揭申请资料需经银行审核通过方可享受无理由退房。原告认为其相信被告有这些，但是悬挂在另一边墙上，被告并未提醒原告查看。2、贵阳中院民事判决书，拟证明针对按揭贷款，被告不具有审查义务，应由银行进行审查。原告认为如果杨平不给其承诺说一定办得到，有优惠，其也不会交定金。如果不是因为办不到贷款，其也不想买房。3、本案诉状，拟证明该诉状第三页中载明“不曾想被告贷不了款”，原告至今未支付剩余款项。原告认为其是准备去交首付款，因为杨平告知其无法贷款，其觉得没有缴纳剩余款项的必要。庭审中，经被告当庭联系杨平，杨平陈述牟燕红通过中介过来看房，其问牟燕红有无贷款，因为牟燕红女儿年龄太小，牟燕红要作为共贷人。交首付的时候其告诉牟燕红钱需要转入同一张卡中，导致无法贷款最根本的原因是首付款是牟燕红用信用卡刷出来的。其没有向牟燕红保证能贷款，也没有承诺办不了贷款，可以退款。原告交定金时其说如果征信没有问题贷款就没有问题，当时中介在场，是牟燕红自己说征信没有问题。牟燕红报警后其告知牟燕红把信用卡的问题结清就处理，但是牟燕红说没钱处理。对此原告陈述其首付款时向妹妹借的，至2019年10月11日其信用卡借给朋友刷，尚有10万左右没有归还，但是没有逾期。无法贷款的原因是其信用卡上有钱没有还，所以无法贷款。上述事实，有原告、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告制作发布的广告宣传页是针对不特定消费者发出的邀约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人对合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。原告作为一般公众对“无理由退房”的理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。被告认为无理由退房是附条件的，双方对于“无理由退房”的理解存在分歧。被告虽然提交证据证明被告对涉案楼盘进行销售宣传时对无理由退房的附加的条件进行了公证，但被告未提交证据证明已向原告对“无理由退房”尽到明确告知、解释的义务，因此，被告应对此承担不利的后果，故原告舒晨要求被告退还定金2万元，本院予以支持。本案合同一方当事人为舒晨，牟燕红作为舒晨的母亲只是代舒晨签字，故牟燕红作为原告进行诉讼，主体不适格。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告舒晨定金人民币20000元。案件受理费152元（已减半收取），由原告牟燕红、舒晨负担2元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担150元（此款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年六月二十八日书记员  刘航