广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终13130号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市邕宁区贝贝幼儿园，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇华宏公司内，统一社会信用代码52450109086535662P。 法人代表：谢丽冰，该校校长。 委托诉讼代理人:池鸿，广西至诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西华宏水泥股份有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲津路**，统一社会信用代码914500001982274454。 法定代表人：梁文赞，该公司董事长。 委托诉讼代理人:苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱亦辰，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原审被告（反诉原告）：谢丽冰，女，汉族，1970年12月5日出生，住南宁市兴宁区。 上诉人南宁市邕宁区贝贝幼儿园（以下简称贝贝幼儿园）因与被上诉人广西华宏水泥股份有限公司（以下简称华宏公司）、原审被告谢丽冰租赁合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贝贝幼儿园上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第七项，改判被上诉人向上诉人支付赔偿款982000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人承租的幼儿园场地，建筑物未取得建设工程规划许可证，因地随房走，故上诉人与被上诉人签订的合同均无效。一审认定租赁合同中的建筑物的租赁无效，土地租赁有效错误。二、案涉土地性质为单一住宅用地，被上诉人亦未取得消防验收，却将场地出租给上诉人用于幼儿园办学使用，导致上诉人无法办理消防验收手续。被上诉人明知案涉场地无任何产权及消防验收手续，不符合场地出租条件，却隐瞒事实，以招标形式骗取上诉人与其签订合同，被上诉人过错明显，应当承担相应的过错和违约责任。一审判决上诉人对合同无效承担过错责任错误。三、一审认定被上诉人存在过错，却判决上诉人仍按无效合同约定的租金标准支付场地占用费，对上诉人主张的损失却未予支持错误。四、被上诉人起诉并未要求上诉人支付场地占用费，一审却判决上诉人支付场地占用费，超出被上诉人诉请范围。 华宏公司辩称，一、被上诉人在一审认为合同有效，故诉状中请求上诉人支付的是租金，但一审法院就合同效力向被上诉人释明后，被上诉人已表示租金和场地占用费都应按照合同的租金由上诉人向被上诉人支付，故一审判决场地占用费并未超过被上诉人的诉请范围。二、上诉人已经占用使用案涉场地，故一审判决其按照合同租金标准支付场地占用费，符合法律规定。三、上诉人主张的损失982000元，却未举证证实，一审不予支持正确。 谢丽冰未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 华宏公司向一审法院起诉请求：1、解除华宏公司与贝贝幼儿园、谢丽冰于2016年12月3日签订的《幼儿园租赁合同》；2、贝贝幼儿园、谢丽冰将位于南宁市邕宁区场地（建筑面积1006.72㎡，土地面积2013㎡）返还交付给华宏公司；3、贝贝幼儿园、谢丽冰向华宏公司支付拖欠的四个季度租金、占用使用费共计518750元（125000元＋131250元×3），往后的租金、占用使用费应顺延计付至贝贝幼儿园、谢丽冰将上述幼儿园场地返还交付给华宏公司之日止；4、贝贝幼儿园、谢丽冰向华宏公司支付逾期付款违约金、利息损失暂计58906.3元［（①按拖欠四个季度的租金、占用使用费分段计算，以每日万分之五的标准暂计至2018年9月10日，共计58906.3元；②自2018年9月11日起，则应以518750元为基数，按每日万分之五计至贝贝幼儿园、谢丽冰付清该四个季度租金、占用使用费之日止）］；5、贝贝幼儿园、谢丽冰赔偿华宏公司解除合同之后场地闲置的租金损失（按一年计）525000元；以上第3至第5项诉请金额合计1102656.3元；6、本案的诉讼费用及（庭审中增加）鉴定费由贝贝幼儿园、谢丽冰负担。 贝贝幼儿园、谢丽冰提出反诉请求：1、确认双方于2016年12月3日签订的《幼儿园租赁合同》无效；2、华宏公司立即向贝贝幼儿园、谢丽冰退回履约保证金125000元；3、华宏水泥公司立即向贝贝幼儿园、谢丽冰支付赔偿款997300元；（当庭增加）4华宏公司立即向贝贝幼儿园、谢丽冰支付购买教学一体机而支出的4800元；5、本案诉讼费由华宏公司承担。 一审法院查明事实：华宏公司原称蒲庙水泥厂。1990年2月14日，时称南宁地区经济委员会向蒲庙水泥厂发出一份《关于蒲庙水泥厂幼儿园危房改造项目的通知》，载明同意蒲庙水泥厂推倒厂幼儿园,重建混合结构两层教学楼一座。1990年5月31日，原蒲庙水泥厂将生活区内的幼儿园教学楼工程发包给上林县丰城建筑工程公司施工建设，当时幼儿园教学楼工程总投资10万元，建筑面积568㎡，于1990年9月25日竣工，于1991年6月20日通过验收，并取得《工程竣工验收证书》。作为华宏公司附属幼儿园教学楼使用至今。 从2009年2月13日起，华宏公司将其坐落于南宁市邕宁区的幼儿园场地（含围墙内两栋楼房和活动场地）出租给贝贝幼儿园、谢丽冰用于幼儿教育场地，直至2016年9月15日期间，华宏公司分别与谢丽冰或贝贝幼儿园共签有四份《幼儿园场地租赁合同》，其中前三份系与谢丽冰签订，第一份合同主要约定租赁期限三年，自2009年2月13日起至2012年2月12日止，年租金为54000元等;第二份合同主要约定租赁期限半年，自2012年3月14日起至2012年9月13日止，半年租金为27000元等;第三份合同主要约定租赁期限一年，自2012年9月14日起至2013年9月13日止，年租金为55000元）；第四份合同系华宏公司与贝贝幼儿园签订，主要约定租赁期限三年，自2013年9月16日起至2016年9月15日止，年租金为56000元）。上述四份租赁合同，除租赁期限及租金、水电费有变更之外，约定条款内容基本一致。谢丽冰在租赁华宏生活区的幼儿园场地用于幼儿教育后，并创办了南宁市邕宁区贝贝幼儿园，该园于2011年9月取得了由南宁市邕宁区教育局民办教育办公室核发的《中华人民共和国民办学校办学许可证》（有效期间：2011年9月至2014年8月），并于2013年上半年申办成为“南宁市示范幼儿园”，2014年被认定为广西壮族自治区多元普惠幼儿园。另据一审法院网上查询的贝贝幼儿园基本信息，载明该园于2013年12月23日在南宁市邕宁区民政局登记，法人代表谢丽冰，业务范围为学前教育,社会组织类型为民办非企业单位，住所为南宁市邕宁区蒲庙镇华宏公司内。 2015年12月，谢丽冰得知华宏公司不再与其续签幼儿园场地租赁合同，需要重新面向社会招投标。为了继续租赁原告幼儿园场地经营贝贝幼儿园，在上述第四份《幼儿园场地租赁合同》约定租赁期2016年9月15日将届满前，2016年7月1日，谢丽冰向华宏公司发出一份《南宁市邕宁区贝贝幼儿园请求继续办园的报告》，请求华宏公司与贝贝幼儿园继续签订合同，让幼儿园继续办下去。2016年7月6日，南宁市邕宁区教育局民办教育办公室向华宏公司发出《关于广西华宏水泥股份有限公司附属幼儿园办园情况的函》，主要载明华宏公司附属幼儿园发展到由谢丽冰创办经营贝贝幼儿园，被评为市示范幼儿园和被认定区多元普惠幼儿园等情况，华宏公司附属幼儿园是不可多得办学场地，建议保持幼儿园的稳定性和可持续发展，希望继续选择适当的人来承办。2016年9月13日，华宏公司（甲方）与贝贝幼儿园（乙方）签订一份《幼儿园场地租赁补充协议》载明：甲乙双方于2013年9月16日签订的《幼儿园场地租赁合同》已于2016年9月15日到期，由于新的招租方案尚未确定，双方协商决定（1）延长租期到新的承租方接租为止；（2）租金暂按每月预交一次，每月租金4667元；……（4）其他条款保持不变。……自双方签字盖章之日起生效。 2016年10月31日至11月11日期间，按相关法律法规和规章制度要求，华宏公司在广西联合产权交易所有限责任公司平台发布了一份《资产招租公告（网站公告）》。该次公开招租标的包括华宏公司生活区内幼儿园（建筑面积1006.72㎡，占地面积2013㎡，水电设施完好），在资产招租公告中已特别提示：1.以上标的，竞租人应现场实地查看了解土地、建筑物的现状。竞租人一经办理竞租报告手续，即视为其对标的现状无异议，并对存在或可能存在的瑕疵表示认可，且承诺因存在或可能存在的瑕疵造成的风险由竞租人自行承担，……6.华宏公司生活区内的幼儿园仅幼儿园办学所用，不得另作它用……。 经过公开招租、竞租程序后，2016年12月3日华宏公司（甲方，出租方）与贝贝幼儿园（乙方，承租方）签订了一份《幼儿园租赁合同》（简称讼争租赁合同），主要内容约定：甲方将位于南宁市邕宁区场地（建筑面积1006.72㎡，土地面积2013㎡，产权属于华宏公司所有）（简称讼争幼儿园场地）租赁给乙方用于幼儿教育场地；租赁期限为10年，即从2016年12月11日起至2026年12月10日止；租金：第一年建筑物租金200000元，土地租金300000元，共500000元，第二年起租金以5%递增率逐年递增。乙方要按季度预交租金，第一年第一季度租金在签订本合同时一次性交清，以后每季度租金应在上一个季度终了前10日内交清下一个季度的租金；所承租场所发生的水电费、卫生费由乙方支付……乙方要在每月的25日前将上月水电费、卫生费交到甲方财务部。其他属于社会收费的项目，由乙方自负。在签订本合同时，乙方须向甲方一次性交付合同履约金125000元，作为乙方违约或损坏甲方设施的赔偿金。租赁期满，如没有违约或赔偿事项，甲方无息退回合同履行保证金给乙方。乙方必须在签约后一个月内办好工商营业执照等合法经营证件，不得违法经营。如因乙方无证经营或食品安全问题，受到政府有关部门处罚或责令停业，责任由乙方自行承担。……乙方有下列行为之一的，甲方随时有权单方终止本合同，收回所出租的场地，不退履行保证金，造成甲方损失的，有权向乙方索赔：1、不按时足额交付租金、水电费、卫生费的；……9、签约后一个月内未办好有关合法经营证照的。……乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，每天还应按万分之五向甲方支付滞纳金；乙方超过10日未向甲方交付租金，甲方可以对乙方在承租场所内的财物进行封存，以抵付租金，并采取相应的合法行为进行催交。……合同期满时，乙方必须在合同期满的10日内将乙方的物品搬出原所承租的场所，……。谢丽冰作为贝贝幼儿园代表在讼争租赁合同上签名。同日，华宏公司（甲方、出租方）与贝贝幼儿园（乙方、承租方）双方还签订了一份《幼儿园安全责任条款》主要约定：在租赁期间，乙方必须履行如下职责及承担相应责任：……（三）按谁承租谁负责的原则，乙方负责对幼儿园设备的检测、维护工作。……（十）按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置安全标志，并定期对消防设施和器材进行检查、维护和保养。（十一）乙方的安全生产管理应符合以下要求：（1）对室内装修及用途变更，应将相关设计方案报经甲方审查同意，并将有关消防设计图纸及资料报送公安消防机构审核，审核合格后方可施工，工程竣工后经公安消防机构验收合格方可投入使用。（2）对公安消防机构指出的火灾隐患必须在规定的整改期限内整改合格，并写出火灾隐患整改复函，报送公安消防机构。（3）保障疏散通道和安全出口畅通。……谢丽冰作为责任人也在其上签名。华宏公司、谢丽冰庭审中认可上述的《幼儿园安全责任条款》系讼争租赁合同的附件。按合同约定，贝贝幼儿园向华宏公司支付履约保证金125000元，华宏公司向贝贝幼儿园出具了《收据》。 在双方于2016年12月3日签订《幼儿园租赁合同》之前，华宏公司已在此前的租赁关系中将讼争幼儿园场地交付了给谢丽冰用于经营幼儿教育。本案讼争幼儿园场地中建筑面积1006.72㎡现状，包括L形教学楼，华宏公司认为L形教学楼其中较短部分建筑面积为568㎡是1990年建设，而余下的L形教学楼较长部分建筑是1989年前就建有，谢丽冰、贝贝幼儿园则认为该部分是1999年才建。1989年初，华宏公司对幼儿园教学楼的厨房、厕所部分进行了扩建。对于讼争幼儿园场地中的土地面积2013㎡部分，华宏公司提供《国有土地使用权证》证实其依法享有使用权；对于讼争幼儿园场地中建筑面积为1006.72㎡部分，华宏公司至今未能提供证据证明其按照建设工程规划许可证的规定建设或取得房屋建设规划许可证及房产权属证。 签订讼争租赁合同后，贝贝幼儿园（甲方）与案外人南宁市求缺装饰工程有限公司（乙方，以下简称求缺公司）签订了一份《贝贝幼儿园装修工程施工合同》，未落款签订日期。该合同主要约定贝贝幼儿园将幼儿园室内外装修装饰工程发包给求缺公司包工包料施工，开工日期2017年2月25日，竣工日期2017年12月20日，工程造价暂定185万元，工程竣工据实结算。等等。2017年7月3日，案外人求缺公司出具一份《收据》载明今收到贝贝幼儿园交来装修设计费176000元，还于2017年11月28日出具《收据》载明今收到贝贝幼儿园装修工程款978000元。庭审中，谢丽冰、贝贝幼儿园陈述该装修工程施工至2017年9月份后停工，亦未与求缺公司进行结算。华宏公司则认为谢丽冰、贝贝幼儿园并未实际进行装修，并申请对贝贝幼儿园装修工程的工程价款进行市场价值评估鉴定。2019年7月22日在本案第三次庭审中，谢丽冰、贝贝幼儿园当庭提交一份求缺公司向贝贝幼儿园出具的一份《催款函》（落款日期为2019年6月11日）主要载明：求缺公司于2017年1月16日与贝贝幼儿园签订了装修工程施工合同，求缺公司从2017年1月至2018年1月先后完成幼儿园装修工程中操场平整回填、厨房整体装修等40多项施工，后由于园所场地证件问题于2017年12月27日收到园方停工通知，至今未复工。求缺公司现完成工作量的70%，产值约129.5万元，园方已于2018年2月28日支付工程款97.8万元，余款31.7万元未付，请求园方收到此函后一星期内支付。该催款函加盖求缺公司章，但未见经办人签名。而华宏公司对其真实性、合法性均不认可。 落款日期为2017年5月22日，谢丽冰、贝贝幼儿园所作的一份《报告》，主要内容载明贝贝幼儿园向华宏公司报告承租华宏公司幼儿园场地具体存在共九处安全隐患，请求华宏公司立即着手整改，确保幼儿园已合格质量移交。该《报告》并未见华宏公司签收和确认，但有加盖南宁市邕宁区教育局民办教育办公室章，并有手写“经我办实地考察，幼儿场地确实存在上述的安全隐患，为尽早消除以上安全隐患，建议及时进行整改,……2017.6.1”内容,未见经办人签名。华宏公司认为未签收该报告，该报告虽加盖章但未有经办人签名，对该报告的真实性、合法性均不认可。 案外人广西桂邕消防工程有限公司于2017年7月26日向贝贝幼儿园出具一份《收据》，载明收到贝贝幼儿园交来消防设计费4000元，并于2018年10月23日对该笔消防设计费4000元开具正式发票。 2017年8月9日，南宁市邕宁公安消防大队对贝贝幼儿园进行消防监督检查，发现该幼儿园存在未依法进行消防审计备案和未按要求设置自动喷水灭火系统的违法行为和火灾隐患。2017年8月15日，该大队对该园进行复查，发现以上问题均未整改，该大队按照执法流程进行处罚告知，拟进入处罚程序，后园方表示不再继续开办幼儿园，该大队并没有对贝贝幼儿园执行处罚程序。针对近期加大力度对辖区幼儿园安全大检查工作中发现存在诸多消防安全隐患，2017年8月22日，该大队与城区教育局讨论后作出了南公邕消﹝2017﹞号《关于规范邕宁区民办幼儿园使用场所消防设施整改工作的方案》，提出对督查中发现的问题，要及时下发责令整改通知书，并督促相关责任单位及人员及时整改，对拒不整改的单位及个人，采取处罚及责令关停等有力措施，推动整改工作顺利进行。 贝贝幼儿园向华宏公司支付了三个季度的租金后，自2017年9月11日起，以承租场地未能通过公共场所消防安全验收为由，未再向华宏公司支付租金。2017年11月28日，华宏公司向贝贝幼儿园发出《关于催交幼儿园第四季度租金的函》，告知贝贝幼儿园只支付了2017年9月10日前的租金，催促园方于2017年12月5日前按合同约定付完第四季度（即从2017年9月11日至12月10日）租金，如园方不支付租金，华宏公司按双方合同约定，终止与园方的租赁合同，并追究违约责任，收回出租的幼儿园场所，不退回合同履约保证金等。当日，谢丽冰签收该催交函，于次日即2017年11月29日，向华宏公司发出《关于催交幼儿园第四季度租金的复函》，回复希望华宏公司能向贝贝幼儿园出示出租场地符合并且通过消防检查合格的有关证照，协助园方申请幼儿园经营资格，并告知华宏公司园方已经过两次消防检查均不合格，园方难以获得幼儿园经营资质，双方签订的《幼儿园租赁合同》无法继续履行，更无法向华宏公司支付租金等。谢丽冰还向华宏公司作出一份《请示》，主要请求华宏公司提供幼儿园房屋竣工验收合格和消防合格证书，否则贝贝幼儿园无法办理场地安全和消防安全相关证照，将被依法停办、吊销办学许可证等。该《请示》并未见华宏公司签收和确认，但有加盖南宁市邕宁区教育局民办教育办公室章，并手写“情况属实，请贵公司协助办理。2017.12.1”，未见经办人签名。华宏公司认为其未签收和该请示加盖章未有经办人签名，对该报告的真实性、合法性均不认可。 2017年12月11日，南宁市邕宁公安消防大队再次对贝贝幼儿园进行消防监督检查，发现该园仍在开园，则向贝贝幼儿园作出邕宁公消限字[2017]第0225号《责令限期改正通知书》，载明贝贝幼儿园存在具体问题1.未依法进行消防设计备案；2.未安装自动喷水灭火系统，责令于2017年12月26日前改正。 2017年12月14日、2018年4月16日，贝贝幼儿园委托律师二次向华宏公司发出《律师函》，主要内容是认为华宏公司出租的场地未取得消防部门颁发的验收合格的消防证照，亦未取得房屋产权证、建设工程规划许可证，用地规划许可证等证照，不符合出租条件，要求原告提供上述证照，否则会导致双方签订合同归于无效，贝贝幼儿园因华宏公司未能提供相关证照亦不能继续开办幼儿园，华宏公司尽快与贝贝幼儿园磋商赔偿被告事宜等。 2018年5月3日，华宏公司委托律师向贝贝幼儿园邮寄了一份《律师催告函》，主要内容是催促贝贝幼儿园支付自2017年9月11日至2018年4月30日的租金329167元，贝贝幼儿园拖欠租金行为显属严重违约，华宏公司依法依约已有权解除合同，收回出租场地与房屋，不退履约保证金，要求继续支付租金及滞纳金。请收到本函之日起10个工作日继续履行支付上述拖欠租金的合同义务。 2018年5月17日，贝贝幼儿园向华宏公司作出一份《关于要求办理房屋交接手续的通知》，主要载明由于华宏公司未办理相关消防备案手续，导致我园未通过消防检查并受到责令整改处罚被迫停业整顿不能按时开学，华宏公司仍要求我园缴纳租金，并以终止合同相威胁，导致原租赁合同已无法继续履行。现我园通知：（1）……（2）我园将于2018年6月1日搬离相关租赁场地，请华宏公司于2018年5月31日15时派员到租赁场地大门口与园方办理交接手续。（3）请贵公司指定号具体人员与我园协商相关赔偿事宜……。华宏公司认为没有签收该份通知，对该通知真实性亦不认可。 2018年5月21日，华宏公司粘贴出一份《通知》，主要内容通知各位家长自2017年9月11日起至2018年5月10日止贝贝幼儿园累计拖欠8个月租金33.33万元未交，属严重违约，多次催缴，贝贝幼儿园均以各种理由拒不缴纳，如其未能于2018年5月31日前缴清所欠租金，华宏公司将自2018年6月1日起终止与贝贝幼儿园的租赁合同，收回出租的幼儿园场所，相关后续事宜按合同条款办理，请广大家长尽早安排在园小孩的转学事宜，如有疑问请与贝贝幼儿园对接，等等。 贝贝幼儿园未再向华宏公司交纳租金，也没有将承租幼儿园场地物品腾空。双方也没有进行租赁场地交接。双方协商不下，华宏公司于2018年8月23日诉至一审法院，提出前述诉讼请求，贝贝幼儿园则提出前述反诉请求。 另查明,经一审法院发出《协助调查函》后，南宁市邕宁公安消防大队于2018年12月13日作出的《关于南宁市邕宁区人民法院协助调查函的回复》，证实该大队对贝贝幼儿园进行监督检查，发现贝贝幼儿园存在消防违法行为和火灾隐患，且到目前为止，该园未向消防部门申报相关手续及递交相关材料，具体原因只有等该园申报后才知道。 再查明，审理过程中，经一审法院组织华宏公司、贝贝幼儿园双方到场，贝贝幼儿园将承租华宏公司幼儿园场地腾空。腾空前幼儿园场地大门加有两把大锁，双方均认为系对方锁门。贝贝幼儿园于2018年12月14日从承租幼儿园场地清点完物品并搬离，幼儿园教学一楼两楼梯间一间大教室三个窗框破损，二楼一间教师宿舍门框边破损，剩下的废旧物品由华宏公司自行处理。腾空后，为保持现状，幼儿园场地大门由双方各加一把锁。2019年1月4日，贝贝幼儿园带走38副窗帘，将幼儿园大门、各房间、各教室的全部钥匙移交给华宏公司。 依华宏公司申请对贝贝幼儿园装修工程的工程价款进行市场价值评估鉴定，一审法院依法委托的广西鼎策工程顾问有限责任公司向一审法院出具的《关于退回南宁市邕宁区贝贝幼儿园室内装修工程司法鉴定材料的函》（落款日期2019年3月25日）和一审法院依法委托的广西建正建设工程造价咨询有限公司南宁分公司向一审法院出具的《关于退回南宁市邕宁区人民法院鉴定委托的函》（落款日期2019年3月28日）及一审法院依法委托的海之特工程管理有限公司向一审法院出具的《关于广西华宏水泥股份有限公司与南宁市邕宁区贝贝幼儿园房屋租赁合同纠纷一案的工程造价鉴定的函》（落款日期2019年6月14日）和《关于广西华宏水泥股份有限公司与南宁市邕宁区贝贝幼儿园房屋租赁合同纠纷一案的工程造价鉴定的函（二）》（落款日期2019年6月27日），上述函主要载明贝贝幼儿园装修工程项目未完工，没有装饰图、水电安装图及部分隐蔽工程工程量确认单，没有装修施工竣工图等，鉴定机构无法对装修的工程量进行计算和核定，故无法对贝贝幼儿园装修工程的造价进行鉴定。本案亦未实际产生鉴定费用。 审理过程中，一审法院就确认讼争租赁合同部分无效，是否变更诉讼请求或者答辩意见的问题向双方当事人释明。华宏公司表示同意由法院依法认定合同效力，仅对诉讼请求中关于租金、违约金主张部分分别增加占用使用费、利息损失请求表述，其诉讼请求金额未作变更，具体计算由法院依法裁决；贝贝幼儿园、谢丽冰表示合同效力由法院依法认定，但坚持认为讼争租赁合同无效，亦未变更其反诉请求。 一审法院认为:一、本案系华宏公司与谢丽冰、贝贝幼儿园双方于2016年12月3日签订《幼儿园租赁合同》而发生纠纷，该讼争租赁合同约定贝贝幼儿园租赁位于南宁市邕宁区场地，涉案租赁物实际上包括两部分组成，即教学楼房屋部分（建筑面积为1006.72㎡）和土地部分（土地面积2013㎡），本案立案时案由系房屋租赁合同纠纷，并不能准确全面反映本案事实，应改为租赁合同纠纷，经一审法院依法释明后，双方亦无异议，故本案案由应变更为租赁合同纠纷。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。国务院《城市规划条例》于1984年1月5日施行，该条例第四十四条规定，必须取得建设规划许可证后方可施工。而之后的《中华人民共和国城市规划法》亦于1990年4月1日施行，再之后的《中华人民共和国城乡规划法》亦于2008年1月1日施行，亦均对建设房屋必须取得建设规划许可证作了相关的规定。本案华宏公司出租的幼儿园场地面积为1006.72㎡中的L形教学楼建筑，在1984年后开建，其中部分于1990年5月31日开建，华宏公司对其出租的幼儿园场地中面积为1006.72㎡的建筑部分，在法庭辩论终结前，仍未能提供证据证明已取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，根据上述法律规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定《幼儿园租赁合同》项下涉及幼儿园场地中原告出租的建筑面积1006.72㎡的约定无效。涉及华宏公司出租幼儿园场地中的土地面积2013㎡的约定，是双方真实意思表示，华宏公司能提供《国有土地使用权证》予以证实原告享有合法使用权，且没有违反法律、行政法规的强制性规定以及不具有其他无效情形而合法有效。对于讼争幼儿园场地的土地面积2013㎡部分，贝贝幼儿园、谢丽冰认为华宏公司的《国有土地使用权证》上载明土地用途为城镇单一住宅用地，作为教学必须是教育用地，无法作为幼儿园用地，华宏公司用该部分土地出租给贝贝幼儿园作为幼儿园办学不符合用地规划法是违法的，主张讼争租赁合同无效的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。 关于贝贝幼儿园、谢丽冰主张诉争幼儿园场地因违反《消防法》强制性规定而无效的意见。本案贝贝幼儿园自2009年起即就租赁华宏公司幼儿园场地，讼争租赁合同附件中双方约定“由乙方（承租方）负责配置消防设施和器材、设置安全标志，并定期对消防设施和器材进行检查、维护和保养及对室内装修及用途变更，应将相关设计方案报经甲方（出租方）审查同意，并将有关消防设计图纸及资料报送公安消防机构审核，审核合格后方可施工，工程竣工后经公安消防机构验收合格方可投入使用”，租赁讼争幼儿园场地过程中，贝贝幼儿园由于存在“未依法进行消防设计备案和未安装自动喷水灭火系统”被公安消防部门责令限期整改，一审法院亦依职权向公安消防部门调查，其复函证明“发现贝贝幼儿园存在消防违法行为和火灾隐患，该园直至复函前未向公安消防部门申报相关手续及递交相关材料，具体原因只有等该园申报后才知道”。综上，贝贝幼儿园认为是讼争场地未办理消防验收证照会致使合同无效无法继续办学，与事实不符，而事实上讼争场地也一直由贝贝幼儿园用于幼儿园办学，并未因被公安消防部门责令停业而不符合幼儿园使用条件，况且是否配置消防设施及消防设计备案并不是讼争租赁合同效力的前提条件，另外合同附件亦约定消防安全及消防设施配置及备案等均由贝贝幼儿园负责，故贝贝幼儿园以此主张双方签订的讼争租赁合同无效的意见，无事实和法律依据，不予采纳。 二、关于讼争租赁合同履行情况如何，哪一方存在违约或过错行为，应否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定,本案讼争租赁合同部分无效,不影响其他部分的效力,其他部分仍然有效。贝贝幼儿园仅向华宏公司支付三个季度的租金或讼争场地占用费后未再支付第四季度和之后的租金或讼争场地占用费,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定以及双方约定,华宏公司可以解除讼争租赁合同中有效部分,一审法院予以支持，同时合同有效部分应自本案判决生效之日起解除。 如前述，华宏公司对未经建设批准及取得建设规划许可证的房屋建筑部分进行出租，因违反法律强制性规定，该部分租赁合同无效，华宏公司对合同部分无效存在过错；而贝贝幼儿园与华宏公司签订讼争租赁合同之前就事实上已租赁讼争场地开办贝贝幼儿园达数年，且华宏公司在招租公告中亦已特别提示竞标人应现场实地查看了解土地、建筑的现状，贝贝幼儿园在明知或应知对华宏公司房屋建筑部分证件及手续不全等情况下仍与华宏公司签订讼争租赁合同，对合同部分无效也承担相应过错责任。关于贝贝幼儿园提出华宏公司隐瞒租赁房屋未经规划报建和消防验收事实属于合同欺诈的意见，与事实不符，不予采纳。 三、关于华宏公司要求返还讼争场地问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中,华宏公司出租的幼儿园场地中面积为1006.72㎡的建筑部分确认无效后,贝贝幼儿园应将该无效部分的租赁物返还华宏公司。而对于租赁合同中土地面积为2013㎡部分租赁有效，因双方行为已不可能继续履行,且事实上贝贝幼儿园于2018年12月14日已将讼争场地物品腾空搬离后，有双方均在讼争场地大门上锁，虽然贝贝幼儿园当天并未向华宏公司交接场地钥匙，但讼争场地也不再由贝贝幼儿园实际占用管理。因此，一审法院确认本案贝贝幼儿园已将讼争场地返还给华宏公司。 四、关于华宏公司要求支付租金和房屋占用使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持。根据查明事实和前述讼争租赁合同部分无效，有效论述，贝贝幼儿园依法应向华宏公司支付房屋占用使用费和土地租金，直至贝贝幼儿园将讼争场地返还给华宏公司之日即2018年12月14日，参照本案租赁合同约定的租金标准，其中：贝贝幼儿园需向华宏公司支付从2017年9月11日至12月10日第四季度期间及2017年12月11日至2018年12月14日期间的土地面积2013㎡部分的租金，为方便计算省去尾数，约计算为（30万元÷4个季度）+30万元×（1+5%）=39万元；贝贝幼儿园需向华宏公司支付从2017年9月11日至12月10日第四季度期间及2017年12月11日至2018年12月14日期间的建筑面积为1006.72㎡部分的占用使用费，约计算为20万元÷4个季度+20万元×（1+5%）=26万元，上述两项共计65万元。而关于华宏公司再请求贝贝幼儿园支付逾期未付租金、房屋占用使用费的违约金、利息损失，因讼争租赁合同部分无效，华宏公司对此有过错，再结合本案实际情况，故不予支持；关于华宏公司请求贝贝幼儿园赔偿原告解除合同之后的场地闲置的租金损失（按一年计算为525000元），如前不再赘述，亦不予支持。 五、关于贝贝幼儿园请求华宏公司退回履约保证金125000元以及支付消防设计费4000元、窗帘装潢费15300元、赔偿装修损失978000元合计997300元等反诉请求问题。履约保证金不同于违约金、定金,是合同当事人一方为担保合同的履行,而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保,是合同履行的一种担保方式。本案讼争租赁合同虽约定如贝贝幼儿园（乙方）存在“不按时足额交付租金……”等情形导致合同终止的,不退履约保证金，但本案贝贝幼儿园承租幼儿园场地目的用于幼儿教育，是将幼儿园场地整体作为经营场所,华宏公司在签订合同时对此是明知且接受的，且因本案合同部分无效,贝贝幼儿园租赁的幼儿园场所无法形成一个办学整体,必将影响其余有效部分的租赁区域的经营使用,致使合同整体客观上也无法履行,华宏公司对此亦有过错，因此，讼争租赁合同部分无效、部分解除后,华宏公司因该合同取得的履约保证金应当返还贝贝幼儿园。故贝贝幼儿园请求华宏公司返还履约保证金125000元,予以支持。 关于贝贝幼儿园请求华宏公司赔偿合计997300元问题。其中包括可移动的幼儿园教室窗帘15300元等物品，贝贝幼儿园从讼争场地腾空搬离时已自行带走另行使用，贝贝幼儿园所主张的该窗帘损失并不实际产生，故华宏公司也无需赔偿。贝贝幼儿园还请求华宏公司赔偿对讼争场地装修损失978000元，华宏公司认为贝贝幼儿园没有在讼争租赁合同中对贝贝幼儿园进行装修，并申请对贝贝幼儿园装修工程的工程价款进行市场价值评估鉴定。根据查明事实，首先，贝贝幼儿园与案外人求缺公司虽签订幼儿园装修合同，但装修工程项目并未完工，双方亦未对工程量进行结算，一审法院依法委托的鉴定机构由于贝贝幼儿园装修工程项目未完工，也没有装饰图、水电安装图及部分隐蔽工程工程量确认单，没有装修施工竣工图等材料而无法对装修工程价款进行鉴定，而贝贝幼儿园作为装修合同一方有义务提交上述材料而未提供导致未能进行鉴定，应承担对其不利的法律后果。其次，贝贝幼儿园装修工程未完工，对于如果形成附合物的装修部分,由于讼争租赁合同部分无效，部分有效解除，双方对导致合同的部分无效亦负有过错以及贝贝幼儿园存在拖欠租金的违约行为，故即使贝贝幼儿园存在装修附合部分损失，按照合同法第五十八条规定，也由贝贝幼儿园自行承担相应的责任；再次，贝贝幼儿园没有证据证实其对讼争幼儿园场地进行装修已按约定取得华宏公司同意。最后，贝贝幼儿园主张其装修损失978000元，其依据仅是案外人求缺公司出具的收据等，并未进行鉴定，且收据还不是正式发票，贝贝幼儿园也未提交工程确认单等证据材料予以证实978000计算的真实客观性、合法性，华宏公司也不认可，故贝贝幼儿园请求华宏公司赔偿装修损失计算为978000元，证据理由不充分，不予支持。关于消防设计费4000元问题。同前述分析消防设置配置及消防设计备案并不是合同效力的前提条件以及根据一审法院向公安消防部门调查证实被告并未向公安消防部门申报相关手续及递交相关材料，因而贝贝幼儿园并无证据证实其未能办理消防设计备案手续系华宏公司未能提供相关证照导致，再结合贝贝幼儿园对讼争租赁合同部分无效、解除存在过错、违约行为以及对消防问题负责等事实，故贝贝幼儿园请求华宏公司赔偿消防设计费4000元，证据理由不充分，不予支持。 关于贝贝幼儿园还请求华宏公司支付购买教学一体机而支出的4800元，该部分系贝贝幼儿园租赁讼争场地进行幼儿教育所投入，且贝贝幼儿园可自行带走使用，不属于其损失范围，亦不予支持。 六、关于谢丽冰在本案中应否承担民事责任问题 本案讼争租赁合同是华宏公司（甲方，出租方）与贝贝幼儿园（乙方，承租方）之间签订，贝贝幼儿园系法人型民办非企业单位，是具有独立财产、能够独立承担民事责任的社会组织，是履行合同的主体，而作为该园法人代表，谢丽冰作为贝贝幼儿园代表在合同上签字系履行其法人代表的职务行为，并非合同相对方，根据合同相对性，华宏公司要求谢丽冰与贝贝幼儿园共同承担本案民事责任的意见，没有事实和法律依据，不予支持；而谢丽冰以此相应提出的反诉请求，亦予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认华宏公司与贝贝幼儿园于2016年12月3日签订的《幼儿园租赁合同》项下涉及建筑面积为1006.72㎡的约定无效；二、华宏公司与贝贝幼儿园于2016年12月3日签订的《幼儿园租赁合同》项下涉及土地面积为2013㎡的约定于本案判决生效之日起解除； 三、确认贝贝幼儿园、谢丽冰已将位于南宁市邕宁区内的幼儿园场地（建筑面积1006.72㎡，土地面积2013㎡）返还给华宏公司；四、贝贝幼儿园支付华宏公司幼儿园场地中土地租金390000元、房屋占用使用费260000元合计650000元；五、驳回华宏公司其它的诉讼请求； 六、华宏公司退回贝贝幼儿园履约保证金125000元；七、驳回贝贝幼儿园其他的反诉请求；八、驳回谢丽冰全部的反诉请求。本诉案件受理费14724元，由华宏公司负担4424元，由贝贝幼儿园负担10300元；反诉案件受理费7450元，由华宏公司负担1400元，由贝贝幼儿园、谢丽冰共同负担6050元。 二审中，上诉人贝贝幼儿园提交下列证据：1、幼儿园装修效果图；2、照片；3、邕宁贝贝幼儿园结算报表结算；4、活期个人交易明细查询；5、《证明》；6、收据。上述证据用于证明贝贝幼儿园已进行了部分装修，并支付了装修款。被上诉人华宏公司对上诉人二审提交的证据质证认为，证据1真实性不清楚。关联性恰恰证明了涉案装修并没有真正开展进行。如果完全开展进行，实物的装修应跟装修效果图是近似的。对证据2不认可真实性，照片拍摄的时间应在本案之前。对证据3真实性有异议。上诉人只是正在装修的状态。结算的时间是2019年10月9日，但在2017年上诉人就向施工方支付了90多万元的费用。对证据4、5、6真实性不清楚，与本案无关。交接场地是有一些材料，这些材料上诉人已经搬走了。本院认证意见为，被上诉人对上述证据虽不予认可，但上述证据相互印证，对其真实性，本院予确认，但上述证据只能证实贝贝幼儿园进行了部分装修，并未完成装修。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《幼儿园租赁合同》是全部无效还是部分无效？对双方关于土地部分的租赁的约定，如果有效应否解除？2、一审程序是否违法？3、上诉人应否向被上诉人支付土地租金及房屋占用费?具体数额是多少？4、被上诉人应否赔偿上诉人损失982000元？ 本院认为，一、关于合同效力问题。上诉人贝贝幼儿园与被上诉人华宏公司于2016年12月3日签订的租赁合同中明确约定，租赁物包括华宏生活区内幼儿园的建筑物和土地两部分，合同租金也对建筑物的租金和土地租金分别作出约定，故双方的租赁合同是包括了建筑物的租赁和土地的租赁。而合同中约定的建筑物因未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该部分的租赁依法无效。至于合同中的土地部分的租赁，华宏公司提供的《国有土地使用权证》证实其对案涉土地享有合法使用权，双方关于土地的租赁亦没有违反法律、行政法规的强制性规定。故一审认定双方关于土地的租赁约定合法有效并无不当，本院予以维持。上诉人以合同中的建筑物的租赁无效，故土地的租赁部分亦无效，没有依据，本院不予采纳。虽然双方关于土地部分的租赁约定有效，但因双方关于建筑物的租赁约定无效，而上诉人承租案涉的建筑物及土地是用于开办幼儿园，故由于建筑物的租赁约定无效，双方的合同已无法实际履行，一审判决案涉租赁合同中涉及土地部分的租赁内容予以解除并无不当，本院亦予以维持。 二、关于一审程序是否违法问题。虽然华宏公司在一审起诉时仅主张租金，但在一审法院向其释明合同效力后，华宏公司已对诉讼请求中关于租金、违约金主张部分分别增加了占用使用费和利息损失，由于双方合同中房屋部分的租赁无效，故一审判决贝贝幼儿园向华宏公司支付房屋占用使用费，并未超出华宏公司的诉请，一审程序合法。 三、关于土地租金及房屋占用费的问题。虽然贝贝幼儿园与华宏公司签订的合同中关于建筑物部分的租赁无效，但贝贝幼儿园已实际占有使用了案涉的建筑物及土地，故华宏公司请求贝贝幼儿园参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。一审根据双方合同约定的租金标准，判决贝贝幼儿园支付土地租金390000元及房屋占有使用费260000元，并无不当，本院予以维持。 四、关于被上诉人主张的损失问题。贝贝幼儿园在合同签订后，虽然与南宁市求缺工程有限公司签订了装修工程施工合同，但装修尚未完成，对其装修的损失，因贝贝幼儿园没有提供装饰图、水电安装图及隐蔽工程工程量确认单、装修施工峻工图等材料，导致无法对装修工程造价进行鉴定。且贝贝幼儿园装修中添置的教室窗帘、教学一体机等可移动的部分，贝贝幼儿园已经自行带走，故对贝贝幼儿园主张的装修损失为982000元，本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的规定，合同无效造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中虽然华宏公司明知其出租的建筑物未取得建设工程规划许可证，其对合同部分无效存在过错；但贝贝幼儿园与华宏公司签订讼争租赁合同之前就事实上已租赁讼争场地开办贝贝幼儿园达数年，华宏公司在招租公告中亦已特别提示竞标人应现场实地查看了解土地、建筑的现状，贝贝幼儿园在明知或应知对华宏公司房屋建筑部分证件及手续不全等情况下仍与华宏公司签订讼争租赁合同，其对合同部分无效也存在过错。贝贝幼儿园知道案涉的建筑部分证件及手续不全，仍对幼儿园进行装修，该损失系其自己过错造成，其主张华宏公司予以赔偿，本院不予支持。 综上所述，上诉人贝贝幼儿园的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17110元，由上诉人南宁市邕宁区贝贝幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年六月五日 法官助理  李姝雯 书 记 员  杨再新