福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初571号 原告：陆继缌，男，1971年11月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原告：林长锦，男，1973年1月9日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原告：张昌伟，男，1978年3月24日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 三原告共同委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 被告：陈祥朗，男，1971年8月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：吴宝珍，女，1973年10月14日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原告陆继缌、林长锦、张昌伟与被告陈祥朗、吴宝珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆继缌、林长锦、张昌伟共同委托诉讼代理人陆贵生，被告陈祥朗及其委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼，被告吴宝珍经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆继缌、林长锦、张昌伟向本院提出诉讼请求：判令陈祥朗与吴宝珍偿还陆继缌、林长锦、张昌伟房产转让费等款项145397元并赔偿资金占用期间利息损失（利息损失从起诉之日起按年利率6%计算至陈祥朗与吴宝珍实际还款之日止）。事实与理由：陆继缌、林长锦与张昌伟合作建联建房，将坐落于屏南县古峰镇西环北路朝阳小区××弄××号××室房产转让给陈祥朗与吴宝珍夫妻。2017年6月4日，陆继缌与陈祥朗签订《交房协议》，双方结算截止至2017年6月4日，陈祥朗与吴宝珍尚欠房产转让费等款项173500元。陈祥朗与吴宝珍已经装修并入住该房屋，房产已经变更登记到陈祥朗与吴宝珍名下，但至今陈祥朗与吴宝珍仍然拖欠145397元款项。综上所述，为维护合法权益，陆继缌、林长锦、张昌伟根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。 陈祥朗辩称，一、本案中的部分原告主体不适格，从陆继缌、林长锦、张昌伟提交的房产证中可以看出，案涉房屋的上一道权利人是张昌伟，并非陆继缌、林长锦。《自建房买卖合同》是与林长锦签订的，《交房协议》是与陆继缌签订的，本案现有证据无法证实张昌伟授权陆继缌或林长锦进行房屋买卖，也没有证据证实陆继缌有权代表张昌伟将案涉房屋进行交付，陈祥朗与陆继缌、林长锦之间没有房屋买卖的事实，该二人并非本案适格的原告。二、原告非法出售属于全体业主共同共有的架空层部分，故原告诉请陈祥朗与吴宝珍支付的房产转让费中的该部分款项因违反法律强制性规定而无效，关于“架空层公摊部分”的买卖无效。首先，本案的架空层是属于全体业主共同共有，原告无权对其进行单独处分，原告针对该架空层部分的出售行为因违反法律的强制性规定、损害全体业主的公共利益而无效。《中华人民共和国物权法》七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，同时《福建省物业管理条例》第三十一条规定：“物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：“（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有”。根据上述法律法规规定可知，建筑区划内道路、绿地、公用设施、物业管理用房和规划配建的公共场所等，以及建设单位出售时承诺归全体业主所有的其他设施设备归业主共有。本案中，在原、被告签订的买卖合同中明确约定，该架空层属于公摊部分，即案涉房屋在出售时已经明确约定该架空层的权属为全体业主共同享有。另外，案涉的架空层并未在房地产行政主管部门备案并登记为独立的产权面积，原告方也不能提供架空层的不动产权权属证书，无法进行不动产登记，无法办理相应的权属证书，不能登记成为特定业主的所有权客体，故原告主张陈祥朗与吴宝珍向其支付该部分的价款没有事实及法律的依据。因原告擅自出售属于全体业主共同共有的物权部分，违反法律的强制性规定，损害全体业主的公共利益，该违法出售行为导致该部分合同内容无效，陈祥朗无需支付案涉的架空层部分的对应价款。其次，依照双方的约定，陈祥朗仅需按照房屋产权证上登记的面积标准计算房屋转让款的实际金额，即陈祥朗所需支付的全部房屋转让款为528027元（116.05元∕m²×4550/m²）。三、陆继缌、林长锦、张昌伟诉请陈祥朗支付剩余房产转让费145397元与事实不符，根据陆继缌、林长锦、张昌伟提供的补充证据中的收款收据以及陈祥朗向原告支付的银行转账记录可以形成完整的证据，证实截至目前，陈祥朗已实际支付房产转让费553500元，已超出陈祥朗实际所要支付的房屋转让费，陈祥朗已超额完成支付义务，陆继缌、林长锦、张昌伟无权主张陈祥朗继续支付房产转让费。 吴宝珍未作答辩。 陆继缌、林长锦、张昌伟围绕诉讼请求提交了证据：《自建房买卖合同》、《交房协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、收款收据3张；陈祥朗围绕诉答辩意见提交了证据：收款收据3张、银行流水2张、进账单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下： 2014年1月5日，林长锦（甲方）与陈祥朗（乙方）签订一份《自建房买卖合同》。合同约定，林长锦将位于佳垅别墅区××号××房中的第三层Ｂ3号套房出让给陈祥朗。该套房按4550元／平方米计价，该套户型建筑面积（含公摊）为112.49平方米。架空层公摊（不在产权登记范围内）为13.98平方米，合计126.47平方米，总计伍拾柒万伍仟肆佰元。合同第四条约定，双方签订合同时，乙方必须出资套房总价款20%用于动工建设，到三层水泥封顶后，乙方再出资套房总价款20%给甲方。如不能出资，甲方有权解除合同，之前所付的20%房价款作为甲方的经济损失补偿。工程完工后余下的60%出资款，乙方可将两证（土地证、房产证）抵押银行作为住房按揭贷款。用于交付房价款。合同第六条约定，办理贷款交纳的保险费、承诺费、抵押登记费、评估费、交易手续费等因办理贷款所需费用由乙方自行承担。合同第七条约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方统一按产权登记标准计算金额（不含架空层公摊）。合同第十二条约定，房屋公共部位及公用设施的正常养护、维修、电费与购买电梯等费用，先按套房面积每平方米100元预交，不足部分均按此缴收。 2017年6月4日，甲方陆继缌与乙方陈仲秋（陈祥朗别名）签订一份《交房协议》。该协议约定，甲方现已完成屏南县古峰镇西环北路朝阳小区二弄2号自建房工程。现将甲方所建的3层302号房交付给乙方。一、房产证面积116.05平方米，公摊面积12.56平方米，合计128.61平方米。每平方米4550元人民币。合计伍拾捌万伍仟壹佰（585100）元人民币。二、办理自来水户头635元。办理电户头500元。三、办理银行公积金贷款手续费12000元。评估费800元。四、由于公积金只能由甲方（屏南实安钢材经营部）每月到建设银行公积金窗口代缴。乙方到年底必须跟甲方结清。未结清的用户将转为商业贷款。五、甲方之前为乙方垫付预交的公积金到2017年3月31日止。共计36600元人民币。现予以结清。……七、电梯费用由各用户按照之前签订的合同的约定缴付完之后以购买电梯的合同、维修发票再结算。剩余用于电梯维保、支付公摊电费等（现不计在内）。综上所述，乙方扣除之前所缴房款与贷款资金，乙方还应支付甲方人民币173500元。交房之后甲方将终止对该房屋的管理，所有责任与义务都归乙方所有，与甲方无关。 《自建房买卖合同》与《交房协议》的标的物均是屏南县古峰镇西环北路朝阳小区××弄××号××室房产。该房产已于2014年交付给陈祥朗与吴宝珍。2015年4月29日，办理了房屋所有权证过户登记。2015年6月3日，办理了国有土地使用权证过户登记。 本案争议焦点：1.本案原告的诉讼主体问题；2.架空层（杂物间）部分买卖效力问题；3.陈祥朗与吴宝珍是否应支付房屋转让费等款项、费用及利息问题。 一、本案原告的诉讼主体问题。 陆继缌、林长锦、张昌伟认为其为本案适格原告，提交证据《自建房买卖合同》、《交房协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明《自建房买卖合同》中的房产，由三原告合作联建。其中，《自建房买卖合同》是林长锦与陈祥朗签订的，《交房协议》是陆继缌与陈祥朗签订的。房产证与土地证权登记在张昌伟名下。这一组证据足以证明陆继缌、林长锦、张昌伟三人具备主体资格。如按照陈祥朗的主张，那支付给陆继缌所有的款项，就不是本案的购房款或者其他款项。陈祥朗与吴宝珍应当另行支付所有的购房款给张昌伟。所以陈祥朗的陈述不客观，也自相矛盾。陈祥朗向谁买房，这个是客观存在的事实，是非常清楚的。陈祥朗自始至终都是与陆继缌联系及支付款项，转让费也是支付给陆继缌，如果陈祥朗主张买卖合同与《交房协议》无效，陈祥朗要另案提起确认之诉。 陈祥朗质证认为，对《自建房买卖合同》、《交房协议》真实性没有异议，但对其关联性有异议。《自建房买卖合同》是与林长锦签订的，到目前为止，没有任何证据可以证明三方之间有合作共建的协议，也没有房屋的所有权人张昌伟的授权委托。关于与陆继缌签订的《交房协议》，《交房协议》并非所有权人张昌伟签订的，该协议无效。所以本案的主体应当是张昌伟，林长锦与陆继缌二人主体不适格。 本院认为，陈祥朗对陆继缌、林长锦、张昌伟提交的证据《自建房买卖合同》、《交房协议》的真实性均无异议，对其关联性有异议，但未提供相应的证据予以反驳，上述证据与本案事实具有关联性，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据可证明的内容已归纳为无争议事实，在此不作赘述。陈祥朗对陆继缌、林长锦、张昌伟提交的证据房屋所有权证与国有土地使用权证的未提出异议，本院对证据房屋所有权证与国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性予以确认。证据房屋所有权证与国有土地使用权证可证明：2015年4月29日，陈祥朗、吴宝珍依法取得案涉房产所有权。房屋坐落于屏南县古峰镇西环北路朝阳小区××弄××号××，建筑面积116.05㎡。该产权证附记写明：“房屋取得方式：买卖。上一道权利人：张昌伟（产权证号为屏房权证古峰字第2××1号）。共有人情况：所有权人：陈祥朗，所有权证号：屏房权证古峰字第20150344-1。所有权人：吴宝珍，所有权证号：屏房权证古峰字第20150344-2。国有土地使用权证号：屏国用（2015）第0××8号，土地使用权人：陈祥朗，使用权面积13.79㎡。根据本案事实“陈祥朗购买案涉房产于2014年1月5日与林长锦签订《自建房买卖合同》；房屋建成后，陈祥朗与陆继缌于2017年6月4日签订《交房协议》，案涉房产的上一道权利人为张昌伟；陈祥朗交纳的数笔购房款由陆继缌接收”以及陆继缌、林长锦、张昌伟自认案涉房产由其三人合伙建造的情况。陈祥朗虽对三人合伙建房有异议，但未提交证据予以反驳，且陈祥朗作为完全民事行为能力人，若其不知三人为合伙关系，而分别与林长锦、陆继缌就买受登记于张昌伟名下的案涉房产签订《自建房买卖合同》、《交房协议》，有违常理。由此可见，在案涉房产的买卖过程中，陈祥朗知晓案涉房产由陆继缌、林长锦、张昌伟三人合伙建造的事实。林长锦据以起诉的《自建房买卖合同》中载明：“甲方：林长锦，乙方：陈祥朗”，双方亦在落款处签名，可以认定林长锦为该合同的当事人，具有诉的利益。陆继缌据以起诉的《交房协议》中载明：“甲方：陆继缌，乙方：陈仲秋（陈祥朗）”，双方亦在落款处签名，可以认定陆继缌为该合同的当事人，具有诉的利益。陆继缌与林长锦可以作为原告提起诉讼。综上，《自建房买卖合同》、《交房协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证，其指向的标的物一致，三原告的意思表示与之相符。可以认定该讼争房屋系三原告合伙联建。三原告诉讼主体适格。陈祥朗主张林长锦、陆继缌主体不适格，本院不予采纳。 二、架空层（杂物间）部分买卖效力问题。 陆继缌、林长锦、张昌伟认为，架空层（杂物间）部分买卖有效。提交证据《自建房买卖合同》、《交房协议》、微信聊天截图，证明《自建房买卖合同》以及《交房协议》约定案涉房产登记在张昌伟名下，然后转让给陈祥朗与吴宝珍，属于二手房买卖。协议中对公摊部分的约定是双方的真实意思表示，而且陈祥朗与吴宝珍已经接收柴火间。所以，陈祥朗与吴宝珍应当按照合同的约定支付相应的款项。陈祥朗在答辩中主张公摊部分的买卖违反强制性规定，没有任何法律依据。二手房买卖，架空层作为公摊部分，陈祥朗同意支付相应的款项没有违反任何强制性法律规定。《交房协议》中已经明确约定了公摊面积，本案是把房产证的面积跟架空层的面积分开计算。整套房子购房款585100元，是双方的真实意思表示。如果陈祥朗不接受公摊面积的支付款项，就不应当买受案涉房产，既然签了《交房协议》及《自建房买卖合同》，就应当支付公摊面积的款项。陈祥朗主张架空层部分是业主共有的，但该部分不是凭空产生的，陆继缌、林长锦、张昌伟也要支付相应的成本。本案二手房买卖合同中约定，陈祥朗购买302的房子就要支付585100元的购房款。签完合同后，陈祥朗支付部分款项，案涉房产现已装修完毕，陈祥朗已入住几年，陈祥朗现在反悔，不支付相应的款项，显然是违反合同约定。 陈祥朗质证认为，对《自建房买卖合同》真实性没有异议，合法性、关联性均有异议。案涉房屋登记的上一道权利人是张昌伟，故陆继缌、林长锦无权对外签订买卖协议。另外，该合同第七条约定：“房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方统一按产权登记标准计算金额（不含架空层公摊）”，故本案中房屋转让的实际价款应当以最终产权证登记的实际面积来计算，架空层的公摊不能出卖并计算价款；对《交房协议》的真实性没有异议，对其合法性、关联性均有异议。首先，该协议因违反法律强制性规定而无效，违法将属于全体业主共同共有部分的公摊面积予以出售给个人，主张该部分出售价款没有法律依据，案涉房屋的实际价款应当以房产证登记的建筑面积116.05㎡计算，即实际的购房款应为528027.5元（116.05㎡×4550元/㎡），而非原告主张的585100元。其次，《交房协议》中主张的办理自来水户头635元、办理水户头500元、办理银行公积金贷款手续费12000元，评估费800元以及甲方为乙方垫付的公积金36600元并没有附上结算的依据，该部分主张没有事实依据。陆继缌签订的《交房协议》，陆继缌无权代表所有权人签订协议。虽然该协议中有约定公摊面积，但是因为本案自建房也已经形成建筑物区分所有权。在此情形下，自建房完全受物权法强制性规定调整。虽然协议中有规定公摊面积的买卖，但因为违反物权法的强制性规定，所以该部分的买卖约定无效；对微信聊天记录三性均有异议，该聊天记录并没有附上聊天双方的联系人详情界面，不确定双方的真实身份情况，对该证据的证明对象也有异议，该证据证实杂物间属于全体业主共同共有部分，原告无权对外出售。 本院认为，陈祥朗对《自建房买卖合同》、《交房协议》真实性没有异议，对其合法性、关联性均有异议，对微信聊天记录真实性、合法性、关联性均有异议，但陈祥朗未提供相应的证据予以反驳，上述证据与本案的事实具有关联性，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。《自建房买卖合同》、《交房协议》可证明的内容已归纳为无争议事实，在此不作赘述。证据微信聊天记录可证明案涉杂物间现由吴宝珍使用。本案的房屋出卖人为林长锦、陆继缌、张昌伟,其为自然人,并非房地产开发企业,故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案为房屋买卖合同纠纷,应当适用合同法及其相关司法解释的规定。林长锦、张昌伟陆继缌将房屋出售给陈祥朗、吴宝珍，《自建房买卖合同》、《交房协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，陈祥朗、吴宝珍已履行主要付款义务并实际入住，林长锦、张昌伟、陆继缌也已完成交房义务并协助办理房屋过户登记手续，双方签订的《自建房买卖合同》、《交房协议》为合法、有效的合同。依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。陈祥朗以原告出卖案涉杂物间行为系无权处分为由,主张该部分的合同约定无效,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,陈祥朗的抗辩理由无法律依据,本院不予支持。陈祥朗并未提交证据证明案涉杂物间的架空层部分已作为共有面积由业主分摊,故林长锦、陆继缌、张昌伟将架空层部分以柴火间的形式出卖并无不当。 三、陈祥朗与吴宝珍是否应支付房屋转让费等款项、费用及利息问题。 陆继缌、林长锦、张昌伟认为，陈祥朗与吴宝珍应支付房屋转让费等款项、费用145397元及资金占用期间利息损失（利息损失按照年利率6%从起诉之日起计算至实际还款之日止）。提交证据《交房协议》，证明2017年6月4日，陆继缌与陈祥朗进行结算，截至2017年6月4日，陈祥朗与吴宝珍结欠173500元的款项。2017年6月4日以后，陈祥朗支付部分款项，尚欠145397元；提交证据收款收据3张，证明陆继缌收到本案购房款，除公积金贷款部分，其余3笔都有给陈祥朗出具收款收据。分别是：2014年1月5日收到50000元、2014年7月23日收到50000元、2015年4月15日收到140000元，已收到这三笔购房款及公积金贷款240000元，其他款项陈祥朗与吴宝珍均未支付。关于利息损失，陈祥朗与吴宝珍已经逾期付款，陆继缌、林长锦、张昌伟主张从起诉之日起要求陈祥朗与吴宝珍支付资金占用的利息，符合合同法的规定。截止至2017年6月4日，陈祥朗与吴宝珍欠款明细如下：1.购房款585176元（依据《交房协议》第一条），2.电梯费用12861元（依据《自建房买卖合同》第十二条，3.自来水分户办理费用635元，电费户头费用500元（依据《交房协议》第二条），4.代为办理公积金贷款手续费12000元，评估费800元（依据《交房协议》第三条），5.2017年3月21日之前陆继缌为陈祥朗与吴宝珍垫付公积金为36600元（依据《交房协议》第五条），陈祥朗与吴宝珍公积金账户余额5000元（陆继缌垫付），合计653571元。以上款项合计653571元，扣除陈祥朗已支付的480000元为173571元，免掉尾数71元，故截止至2017年6月4日，陈祥朗与吴宝珍尚欠173500元。 陈祥朗质证认为，陆继缌无权代表产权人张昌伟进行交房。《交房协议》中主张的各项费用，除了公摊面积的约定违反法律强制性规定外，其他的各项费用也没有法律依据。比如《交房协议》中的自来水户头费、水户头费以及办理银行公积金贷款的手续费12000元、评估费800元，均没有法律依据。即使要主张上述费用，也应由用人单位来主张，陆继缌、林长锦、张昌伟无权主张上述费用，且陆继缌、林长锦、张昌伟没有提供结算的依据，该主张没有事实与法律依据；对证据3张收款收据没有异议。除上述3张收款收据外，陈祥朗有银行流水加以证实，其已经实际上向原告支付553500元，其支付购房款的义务已实际履行完毕。陈祥朗支付的购房款已经超出案涉房屋面积所对应的价款，不存在应继续支付违约利息的情形。提交证据收款收据3张、银行流水2张、进账单，证明陈祥朗向原告支付553500元的事实，具体如下：陈祥朗于2014年1月5日支付50000元，于2014年1月27日支付50000元，于2015年的4月15日支付140000元，于2014年的7月23日支付50000元，于2016年9月13日支付240000元，于2018年1月15日支付23500元。根据产权面积计算，实际上陈祥朗仅需要支付案涉的房屋转让款528027.5元，现陈祥朗已支付553500元，已经完成支付义务。 陆继缌、林长锦、张昌伟质证认为，对2014年1月5日，陈祥朗是支付50000元的收据没有异议，反而说明陆继缌有权向陈祥朗与吴宝珍主张权利，故陈祥朗的陈述不客观、不真实。对2014年1月27日支付的50000元关联性有异议，对其真实性没有异议，这50000元与本案无关联，不是本案的购房款，这50000元如果是购房款，陆继缌、林长锦、张昌伟会出具收款收据给陈祥朗。这50000元是陈祥朗欠张远风的钱，是陈祥朗替张远风支付张远风的购房款。2017年6月4日之前，陈祥朗已支付了480000元，2017年6月4日之后，陈祥朗又支付了23500元。提交张远风于2014年2月4日预交购房款50000元的收款收据，证明2014年1月27日转账的50000元是陈祥朗替张远风支付的购房款，当时原告内部做账的时候是这么记载的。 陈祥朗质证认为，2014年1月27日支付的50000元实际上是陈祥朗支付的购房款。《交房协议》上的公摊面积为12.56平方米是甲方（陆继缌）单方测量的，没有提供测量依据，并没有对各项费用进行确认，原告主张的各种费用均无结算依据。该收款收据是原告过了举证期限后提交的，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据明显系伪造的，无法作为认定案件事实的依据。首先，该份收款收据上“张远风”签字明显系伪造的，不是张远风本人签署，该签字与张远风本人在其他真实的收款收据上的签字对比，仅通过肉眼上就能看出明显的区别。其次，该收款收据无论在排版印刷上，还是在发票编号上均与本案其他收款收据存在明显差别，明显不是同一批次收据，属于原告方为诉讼需要而单方制造出来的证据，并非民事关系发生过程中形成的证据，属于非法证据。另外，在该收款收据的收款人处署名是“张昌伟”，而实际上案涉的2014年1月27日的50000元购房款是转账到陆继缌的银行账户（银行流水可以证实），张昌伟确认收款的该收款收据明显与本案没有关联性。最后，从张远风的《自建房买卖合同》可以看出，其签订合同的时间是2015年1月12日，根据交易习惯及社会生活常识来看，其根本不可能在2014年1月27日就支付购房款，说明该证据是伪造的，严重违背客观事实。提交证据《自建房买卖合同》（张远风与林长锦于2015年1月12日签订的）、收款收据两张（张远风预交购房款），证明张远风购房时间是2015年1月12日，第一笔购房款100000元支付的时间是2015年1月12日，第二笔购房款50000元支付的时间是2015年1月14日，原告主张陈祥朗于2014年1月27日替张远风支付购房款，与客观事实不符。 陆继缌、林长锦、张昌伟认为，《交房协议》中陈祥朗没提出这50000元。如果有这个款项，陈祥朗还多出费用，怎么不进行扣减？显然不符合正常的生活逻辑。陈祥朗支付购房款原告都有给其出具收款收据。陈祥朗不能提交这笔款项的收款收据，所以不是本案的购房款。张远风预交购房款的收款收据是合伙人内部的做账凭证，收款收据上“张远风”不是张远风本人签的，指模是原告方内部人员按捺的，不存在伪造证据的事实。对陈祥朗提交的《自建房买卖合同》（张远风与林长锦于2015年1月12日签订的）、收款收据两张（张远风预交购房款）质证如下：对《自建房买卖合同》内容的真实性没有异议、收款收据两张的真实性没有异议，但对两者的证明对象有异议，张远风自建房买卖是在2015年1月12日，但是本案原告与陈祥朗结算购房款时间是2017年6月4日，双方对2014年1月27日陈祥朗的转账已经确认了是为张远风支付601的购房款。陈祥朗作为具有民事行为能力，在屏南县××0元是大笔款项，现在都5年了不提异议，显然不客观、不符合常理。本案陆继缌与陈祥朗的购房款等款项的结算，已经非常具体、明确，陈祥朗亦予以确认，2014年1月27日的转账不能作为支付购房款的证据，所以这笔款项不应当作为陈祥朗主张要抵扣的款项。虽然原告与张远风于2015年1月12日签订《自建房买卖合同》，但原告与张远风购房款结算的时间是2017年5月份，当时已经将陈祥朗支付的50000元进行抵扣，这笔款项事实上是经原告方与陈祥朗、原告方与张远风确认过的。现在陈祥朗与张远风反悔，显然不客观、不诚信。 本院认为，陈祥朗对陆继缌、林长锦、张昌伟提交的证据收款收据3张没有异议，本院对该证据予以确认，该证据可证明：陈祥朗分别于2014年1月5日、2014年7月23日、2015年4月15日向陆继缌支付购房款50000元、50000元、140000元，合计240000元。原告对陈祥朗提交的证据收款收据3张、银行流水2张、进账单的真实性没有异议，对其中2014年1月27日支付的50000元的关联性有异议，并提交张远风于2014年2月4日预交购房款50000元的收款收据予以反驳，陈祥朗提交张远风与林长锦于2015年1月12日签订的《自建房买卖合同》及张远风预交购房款收款收据2张，证明原告提交的收款收据非张远风本人签署，另，原告自认其提交的收款收据系其内部记账载明，由其内部人员单方制作，故本院对原告提交的2014年2月4日的收款收据不予认定。据此，陈祥朗提交的收款收据3张、银行流水2张、进账单与本案的事实具有关联性，故本院对陈祥朗提交的该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。该组证据可以证明：陈祥朗分别于2014年1月5日、2014年1月27日、2014年7月23日、2015年4月15日、2016年10月9日、2018年1月15日向陆继缌支付50000元、50000元、50000元、140000元、240000元、23500元，合计553500元，本院予以确认。 根据庭审认定的事实和证据，本院认为： 林长锦、张昌伟、陆继缌将房屋出售给陈祥朗，并与陈祥朗签订《自建房买卖合同》、《交房协议》，上述两份合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，陈祥朗与吴宝珍已履行主要付款义务并实际入住，林长锦、张昌伟、陆继缌也已完成交房义务并协助办理房屋过户登记手续，双方签订的《自建房买卖合同》、《交房协议》为合法、有效的合同。陈祥朗应当按照双方签订的《自建房买卖合同》、《交房协议》的约定履行合同义务。陈祥朗于2017年6月4日与陆继缌就购房款及办理自来水户头、电费户头费用、办理公积金贷款手续费、评估费及陆继缌为陈祥朗垫付的公积金数额及电梯费用的计算方法进行结算及确认，双方经结算、确认签订《交房协议》。陈祥朗认为林长锦、陆继缌、张昌伟主张办理水户头、电户头费用、办理银行公积金贷款手续费、评估费、陆继缌为陈祥朗垫付的公积金、电梯费用没有结算依据，但并未提交反驳证据，因上述费用的金额及计算方式已经双方签订《交房协议》予以确认，陈祥朗未按约支付相关费用违反《交房协议》及《自建房买卖合同》的约定，违反诚实信用原则，其抗辩理由本院不予采纳。按照《交房协议》的约定，陈祥朗应向林长锦、张昌伟、陆继缌支付购房款585100元、办理水户头费用635元、办理电户头费用500元、办理银行公积金贷款手续费12000元、评估费800元、陆继缌为陈祥朗与吴宝珍垫付的公积金36600元，本院予以确认。电梯费用按照《交房协议》第七条及《自建房买卖合同》第十二条的约定，先按套房面积每平方米100元预交，该条款对于“套房面积”是否包括《交房协议》中载明的公摊面积（柴火间面积）约定不明，故电梯费用计算应按套房的产权证登记的建筑面积116.05㎡计算为11605元（116.05㎡×100元）。三原告主张按照128.61平方米计算依据不足，双方结算的所欠金额中应扣除差额部分1256元（12861-11605）。三原告主张陈祥朗与吴宝珍公积金账户余额5000元由陆继缌垫付，但未提交证据予以证明，该主张依据不足，本院不予支持，双方结算的所欠金额中应扣除5000元。综上，截止至2017年6月4日，根据双方签订的《交房协议》结算的陈祥朗尚欠金额173500元，扣除电梯费用差额部分1256元及缺乏依据的公积金余额部分5000元，陈祥朗尚欠167244元未支付。三原告主张陈祥朗于2014年1月27日支付的50000元系替案外人张远风预交购房款，因该主张本院不予采纳，且实际上该款并未在双方结算的金额中予以扣除，故双方结算的陈祥朗所欠的金额应扣除该50000元。因陈祥朗于2018年1月15日向陆继缌支付23500元，故陈祥朗仍应向林长锦、陆继缌、张昌伟支付93744元（167244元-50000元-23500元）。距双方签订《交房协议》至今已满3年，陈祥朗未支付剩余款项，应承担相应的违约责任。现林长锦、陆继缌、张昌伟主张资金占用期间的利息按年利率6%从起诉之日（2020年4月17日）起计算合法，本院予以支持。虽然本案的《自建房买卖合同》及《交房协议》系陈祥朗与林长锦、陆继缌所签订，但是案涉房产现登记于陈祥朗与吴宝珍夫妻名下，共有情况为共同共有，本案所欠购房款系陈祥朗以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，为陈祥朗与吴宝珍的共同债务，陈祥朗与吴宝珍应共同偿还。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行合同约定的义务。林长锦、陆继缌、张昌伟三人合伙建房，陈祥朗分别与林长锦、陆继缌就买受登记于张昌伟名下的案涉房产签订《自建房买卖合同》、《交房协议》，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同。陈祥朗尚欠林长锦、陆继缌、张昌伟购房款及相关费用余款93744元，事实清楚。陈祥朗应向林长锦、陆继缌、张昌伟支付购房款及相关费用余款93744元。现林长锦、陆继缌、张昌伟主张资金占用期间的利息损失按年利率6%从起诉之日（2020年4月17日）起计算合法，本院予以支持。案涉房产现登记于陈祥朗与吴宝珍夫妻名下，共有情况为共同共有，本案所欠购房款及相关费用应为陈祥朗与吴宝珍的共同债务，应共同偿还。陈祥朗以林长锦、陆继缌、张昌伟出卖案涉杂物间行为系无权处分为由,主张该部分的合同约定无效,陈祥朗的抗辩理由无法律依据,本院不予支持。吴宝珍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈祥朗与吴宝珍应于本判决生效之日起十日内共同向原告林长锦、陆继缌、张昌伟支付房产转让费等款项余款93744元及资金占用期间的利息损失（利息从2020年4月17日起按年利率6%计算至款项还清之日止）； 二、驳回原告林长锦、陆继缌、张昌伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3208元，减半收取计1604元，由原告林长锦、陆继缌、张昌伟共同负担532元，由被告陈祥朗与吴宝珍共同负担1072元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 员 苏枝贵 二〇二〇年六月十七日 法官助理 吴丹丹 书 记 员 郑 萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。