北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3300号原告周可维，男，1982年3月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告兼原告周可维之委托诉讼代理人王秀华，女，1952年8月30日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告焦永利，男，1950年1月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人周海波，北京市致知律师事务所律师。原告周可维、王秀华与被告焦永利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告周可维之委托诉讼代理人王秀华，被告焦永利之委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周可维、王秀华向本院提出诉讼请求：1.判决确认周军与被告焦永利于1996年1月6日及1995年7月30日签订的农村房屋买卖协议无效;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告王秀华与周军(曾用名“周君”),于1980年7月30日登记结婚,原告周可维系双方之子。周军已于2004年5月24日去世。1996年1月6日周军在原告王秀华不知情的情况下就位于北京市顺义区×号房屋(夫妻共同财产)与被告焦永利签订房屋买卖协议。该协议签订时被告焦永利的户口性质为城镇居民。依照《合同法》第五十二条第(五)项、《土地管理法》三十六条,参照国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》等规定,原告认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。根据国家政策,非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所签的买卖合同应当认定无效,因该合同取得的财产应当予以返还。本案中涉案协议签订时被告焦永利的户口性质为城镇居民,符合上述规定的情形,故涉案协议性质应属无效。二原告作为周军的合法继承人,与被告焦永利就涉案的房屋买卖协议产生纠纷。为维护原告的合法权益,特提起本案诉讼。被告焦永利辩称，一、原告诉讼请求已经超过最长诉讼时效,故不应得到保护。根据民法通则第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。原告提交的房屋买卖合同签订日期为1996年3月17日,其权利受到侵害之日也从合同签订之日起计算，明显已经超过最长诉讼时效二十年。按照法律规定,不应受到保护。原告仅是因为被告房屋享受拆迁待遇而临时提起的恶意诉讼,企图通过恶意诉讼来谋取不正当利益。二、即使原告起诉未超过最长诉讼时效,其诉讼请求依然不能得到支持。尽管被告在1996年为非农业户口,但在其购买涉诉房屋时,其妻子、母亲、儿子均为农业户口且本村村民,其购买房屋的行为是为其家庭考虑,符合相关购买政策，虽然买卖合同是由被告一人签订，但是其妻子对购买行为也是知情的，而且该房屋是夫妻共同财产所买，只是以被告名义签订合同，属于家庭共同财产。被告妻子一直是本村村民且为农业户，所以该买卖合同有效。本院经审理认定事实如下：周军（曾用名周君）与王秀华系夫妻关系，二人育有一子周可维。周军于2004年5月去世。周军的父母均先于其去世。焦永利与赵玉英于1980年12月1日登记结婚。赵玉英为×村农业户口。涉诉宅院的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王秀华。签约时焦永利户口为非农业户口。1995年7月30日，周军作为卖方，焦永利作为买方，签订了房屋买卖协议一份，约定周军将正房五间、箱房三间，东南两个石棉瓦的棚子、房岔小伙房一间，正房里的暖气和门楼上的太阳能作价4.5万元，买方于1995年7月30日前先付给卖方2.5万元，剩余的2万元等卖方什么时间搬走付清全房款。卖方处签名为周君、买方处有焦永利签名，证人处有赵玉海的签名。1996年1月6日，周军作为卖方，焦永利作为买方，签订了房屋买卖协议一份，约定周军将房屋、院落卖给焦永利，房屋款4.5万元一次付清，现于笔下交清，卖方96年3月15日前搬走。卖方处签名为周君、买方处有焦永利签名，中证人处有赵玉海、王殿发的签名。焦永利另提交《买卖房屋草契》，内容如下：卖房人王秀华今将瓦房一所计伍间，座落顺义县×村凭中人赵玉海说合情愿卖与焦永利名下永远为业，言明卖价每间元共计人民币捌仟元整，笔下交清，并无短少，日后如有任何纠葛，倶有卖主与中证人一面承当，于卖主无涉，恐口无凭立此草契为证。代笔人后有赵化科的名字，中证人后有赵玉海的签名，立卖契人处有王秀华的签名，日期为1996年3月17日。监证机关处加盖有顺义县杨镇×村村民委员会的公章。《买卖房屋草契》右侧加盖有顺义县×镇人民政府和×镇人民政府土地科的公章。双方对于1996年1月6日及1995年7月30日的买卖协议真实性均认可。王秀华称周军提出过要卖房，但其不同意，因此双方那段时间关系不是特别好，不过还在一起居住，其当时在河北三河地区上班，至少一周回家一次，周君卖房的事其当时不知情，其是在1995年8、9月份才知情。王秀华称未见过《买卖房屋草契》，故对《买卖房屋草契》的真实性不予认可，上面“王秀华”的签名并非其所签。焦永利申请证人赵玉海出庭作证，赵玉海作证称：其与周军、焦永利关系都不错，周军已去世多年，当时周军和焦永利买卖房屋时，其是中间人、介绍人，但其和周军的爱人接触不多。周军想卖房，焦永利想买房，其从中撮合成交。对于焦永利提交的三份房屋买卖协议均认可，称《买卖房屋草契》中证人处的签名是其本人所签，立卖契人后的王秀华的签名系王秀华本人所签，当时周军系工商所的干部，怕影响不好，就让王秀华签名，当时《买卖房屋草契》上没有盖章。日期在先的两份买卖协议上房款写的是4.5万元，《买卖房屋草契》上写的是8000元，系为了少缴税。焦永利的爱人赵玉英是×村的村民，属于农业户口。王秀华和周可维认为证人赵玉海所述不属实，其不知道《买卖房屋草契》，王秀华未在场也未在上面签名，周军系工商所的普通职员。焦永利认可证人赵玉海的证言。双方均陈述在付清4.5万元购房款后不久，周军即将涉诉房屋及院落交付给焦永利。焦永利称在其付清4.5万元购房款后不久就拿到了集体建设用地使用证，现原件交给了拆迁部门。王秀华和周可维称不清楚集体建设用地使用证何时交给焦永利。王秀华申请对《买卖房屋草契》上王秀华的签字进行鉴定。焦永利认为一方面证人已经陈述《买卖房屋草契》上王秀华的签字系本人所签，另外王秀华在庭审中称其在收到4.5万元购房款后搬走，说明其对房屋买卖知情也认可，故其所提鉴定意义不大，不同意鉴定。在2020年6月17日谈话中，王秀华称其在上次庭审后得知证人赵玉海系焦永利之妹夫，更加不认可赵玉海所作的证人证言。焦永利认可赵玉海系其妹夫，但称法律并未规定亲属不得担任见证人，且根据庭审情况，表明王秀华基本认可买卖房屋的事实。上述事实，有庭审笔录、结婚证、房屋买卖协议两份、《买卖房屋草契》、户口簿、宅基地登记卡、派出所证明信、村委会证明、质证笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。我国土地管理法明确规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。根据相关法律规定，本案涉及合同效力确认不适用诉讼时效制度，故对焦永利所提的本案超过诉讼时效的辩称意见不予采信。王秀华与周军系夫妻关系，即使王秀华当时在河北三河地区上班，其亦称至少一周回家一次，且称在收到购房款后其和周军即搬出涉诉宅院，至今已多年，故王秀华称当时不知情不合常理，且即使周军构成无权处分，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持，故王秀华以该理由认为涉诉的房屋买卖协议无效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。购房时焦永利虽非本村农业户口，但购房时焦永利与赵玉英系夫妻关系，赵玉英系本村农业户口，符合购买该村宅基地上房屋的条件，所购房屋亦属于焦永利与赵玉英的夫妻共同财产，故周军与焦永利签订的两份房屋买卖协议并未违反国家法律或者行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合同内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该两份买卖协议均应属有效，故对原告王秀华、周可维要求确认周军与被告焦永利于1996年1月6日及1995年7月30日签订的农村房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方对于1996年1月6日及1995年7月30日签订的农村房屋买卖协议真实性均认可，即对买卖房屋的事实认可，且实际交付房屋并履行多年，综合本案情况，本院认为王秀华所提鉴定申请对证明待证事实无意义，故对王秀华的鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：驳回原告王秀华、周可维的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告王秀华、周可维共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇二〇年六月二十二日书记员  王丹丹书记员  石 在