内蒙古自治区宁城县人民法院民事判决书（2020）内0429民初1805号原告：宁城县光大热力有限责任公司。住所地宁城县天义镇铁西园林路西。法定代表人：冯彦龙，系公司总经理。委托诉讼代理人：张海玲，系公司员工。委托诉讼代理人：于弋伦，系内蒙古全兴律师事务所律师。被告：宁城县诚达房地产物业管理有限公司，住所地宁城县天义镇大宁路南段。法定代表人：赵树清，系公司经理。委托诉讼代理人：郝国忠，系内蒙古大宁律师事务所律师。原告宁城县光大热力有限责任公司诉被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司供用热力合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张海玲、于弋伦，被告法定代表人赵树清、委托诉讼代理人郝国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁城县光大热力有限责任公司向本院提出诉讼请求：要求被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司支付2019至2020年度取暖费7141.36元及违约金2162.97元，合计9304.33元，庭审中原告变更诉讼请求，要求被告交纳2019至2020年取暖费6647.65元，违约金2014.20元，合计8661.85元，并承担本案诉讼费。事实和理由：被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司尾欠取暖费的物业门卫分别为昌盛家园、永兴小区、金龙四期、温馨佳苑C区、博林苑小区、华鑫花园小区、金龙大厦、玉龙友谊、和谐家园、水利小区、聚鑫佳苑、鼎盛家园、畅达小区、金宇花园、和顺家园等15处小区，总供暖面积为302.60平方米。依据《赤发改价字［2009］1328号》文件规定：按建筑面积居民住宅每个取暖期23.60元/㎡，被告2019至2020年度管理使用的15处小区物业用房取暖费6647.65元，尾欠6647.65元。依据《赤政发［1999］68号》文件和双方签订的相关规定：对尾欠金额按日收3‰的违约金，违约金总额为2014.20元。原告为被告管理使用的15个小区物业用房提供供暖服务，被告应履行按时缴纳热费，经原告多次催要未果，故诉至法院请求如上所述。被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司辩称，一、被告并非物业用房的所有人，不承担给付供热费的责任；二、原告所述的取暖费实际已由全体业主交纳，原告的本次诉求属于二次主张；三、部分物业用房供暖温度不达标；四、原告主张的供热费用无任何计算依据。综上，被告作为物业服务企业，系无偿使用业主所有的物业用房，不负给付供热费的责任。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：昌盛家园、永兴小区、金龙四期、温馨佳苑C区、博林苑小区、华鑫花园小区、金龙大厦、玉龙友谊、和谐家园、水利小区、聚鑫佳苑、鼎盛家园、畅达小区、金宇花园、和顺家园等15处小区的物业门卫值班用房为被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司使用。2019年至2020年取暖期内的供热，由原告宁城县光大热力有限责任公司负责提供，15个小区的物业服务用房的供暖期供热，有11个原被告双方签定有《供用热合同》，有4个小区的服务用房双方未签定《供用热合同》。根据原被告双方签定的《供用热合同》约定的供暖面积以及原告提供的被告交纳的2018年至2019年度供暖期取暖费收据记载，15个小区物业服务用房供暖面积为281.68㎡（和谐家园9.68㎡、玉龙友谊13.16㎡、金龙四期12.16㎡、金宇花园21.44㎡、和顺家园20.26㎡、永兴小区18.76㎡、华鑫花园22.3㎡、水利小区22㎡、聚鑫佳苑14.4㎡、昌盛家园8.1㎡、金龙大厦11.22㎡、温馨佳苑C区17.42㎡、博林苑小区37.18㎡、鼎盛家园28.72㎡、畅达小区24.88㎡），依据《赤发改价字［2009］1328号》文件规定：居民供热价格按建筑面积每个取暖期23.60元/㎡收取。被告应承担的2019年至2020年度供暖期的供热费6647.65元（281.68㎡×23.60元/㎡），现被告尚未向原告交纳。原、被告之间签订的《供用热合同》，约定：“用热单位（户）逾期交热费的，按日3‰支付滞纳金。逾期一个月仍不交热费和滞纳金的，供热方有权限热或者停止供热。用热单位（户）违反合同约定，应向供热单位支付当年热费总额的5%的违约金”。本院认为，依据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告不应承担物业用房供热费的事实及法律依据；二、被告应否承担其服务管理使用的15个涉案小区物业用房2019年至2020年度供暖期的供热费6647.65元及违约金。关于被告辩称的非物业用房的所有人，不应承担给付热费责任问题。本案属于供热合同关系，被告作为物业用房的使用者，在取暖期内已经实际享受了原告提供的供热服务，其作为供热合同的相对人应当交纳相应的用热费用。关于被告辩称的供热费用实际已由全体业主交纳，原告诉求属二次主张问题。根据中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范（部分）》相关规定，作为多幢楼房服务的警卫室、管理用房不计入共有建筑面积。物业用房并不属于住宅公摊的面积，相应的供热费用不应由小区业主负担。本案中，被告辩称的物业办公用房是小区业主共有，业主在缴纳取暖期的热费时已经交过物业公司物业用房的供热费。根据被告所提交证据，不能充分证实诉争供热面积属于小区住宅分摊范围内，且即使在分摊范围内，被告亦末提供相关证据证明小区业主已承担了物业公司物业用房的供热费。而双方所签定的《供用热合同》明确规定，被告应当按照合同约定向供热单位交热费，故，被告应承担其使用的物业用房的供热费。关于部分物业用房供暖温度不达标问题。被告要求少交供热费，但被告未能提供相应证据证明供热不达标，故对其主张本院不予支持。关于被告以原告主张的供热费无任何计算依据问题。由原告承担的被告服务管理的15个小区物业用房，其中11个双方签定有《供用热合同》，合同中明确了用热面积。另外4个小区虽未签定合同，原告已实际提供供热服务，且根据上年度取暖期所交纳取暖费收据，所记载的供热面积被告并未提出异议，被告该辩解理由本院不予采信。综上，原、被告之间签订了供用热力合同，原告成为该15个小区供热服务的提供者，为涉案小区提供了供热服务，而被告物业公司作为物业用房的使用者，已实际享受到原告热力公司提供的供热服务，双方应受合同约束，被告应履行给付供热费的合同义务，被告物业管理用房的供热面积为281.68平方米,按照23.60元/㎡的收费标准,被告应给付供热费6647.65元。现被告逾期未缴纳热费，应当按照相关法律规定支付违约金。根据《内蒙古自治区城镇供热条例》第三十三条之规定，确认逾期日期为每年的11月15日，并以此为依据计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定根据违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,约定支付违约金后,还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定。”本案中，原告主张被告支付违约金2014.2元过高，应予以调整。被告拖欠热费，已给原告造成损失，此项损失为被告占用热费的利息损失。本院综合被告合同的履行情况，以原告实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，确定被告应支付违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金较妥。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司于判决生效后立即给付原告宁城县光大热力有限责任公司供热费6647.65元及违约金（违约金以欠供热费6647.65元为基数，自2019年11月16日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，邮寄费22.00元，计47.00元，由被告宁城县诚达房地产物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 陈国玉 二〇二〇年六月二十五日书记员 陈晓明