江苏省扬州市邗江区人民法院行 政 裁 定 书（2019）苏1003行初306号原告马志军，男，1970年2月12日出生，汉族，住扬州市江都区。委托代理人朱大胜，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托代理人汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告扬州市住房和城乡建设局，住所地在扬州市文昌中路**。法定代表人陶伯龙，该局局长。出庭负责人徐志文，该局副局长。委托代理人丁红荣，江苏理华律师事务所律师。第三人缪国平，男，1991年10月11日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告马志军诉被告扬州市住房和城乡建设局及第三人缪国平撤销商品房买卖合同登记备案一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告马志军诉称，2012年8月6日，原告与扬州诚泰置业有限公司（以下简称诚泰公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的本市泰安镇xx花园第xx栋xx号预售商品房一套，建筑面积为269.12平方米，房屋总价款为265万元，付款方式为分期付款，其中首付款80万元，贷款185万元；2012年8月28日原告与农行润扬支行签订《个人购房担保借款合同》一份，借款185万元用于购买案涉房屋；同日原告又与农行润扬支行签订《房地产抵押（按揭）合同》一份，约定由原告以案涉房屋为上述借款提供抵押担保。上述合同签订后，原告向被告申请进行了商品房买卖合同登记备案及抵押登记备案。2016年6月3日，农行润扬支行以逾期违约为由起诉原告要求偿还尚欠的借款本金及利息等，法院于2016年9月作出（2016)苏1003民初4460号民事判决书，判决原告履行还款义务。2017年11月3日原告起诉开发商诚泰公司，要求其交付原告所购买案涉房屋，在该案诉讼过程中，扬州市广陵区人民法院从被告处调取到的证据显示，案涉房屋己经由第三人缪国平买受并在被告处办理了登记备案，至此，原告才得知，被告在原告不知情的情况下就将原告的购买案涉房屋的商品房登记备案注销并在抵押登记未注销的情况下擅自为第三人缪国平办理了登记备案。原告认为，被告实施的行政行为既无事实依据也无法律依据，损害了原告的合法权益，是违法行政行为。故请求撤销被告为第三人办理的本市泰安镇xx花园第xx栋xx号房屋的商品房买卖合同登记备案行政行为。被告扬州市住房和城乡建设局辩称，1.本案中诚泰公司通过被告提供的网络管理系统将其就维纳花园77号商品房与缪国平订立的《商品房买卖合同》进行网上备案的行为不具有行政可诉性。（1）根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条“受案范围”的规定，纳入行政诉讼范围的应是行政机关针对特定行政相对人作出的且对其实体权利义务产生影响的具体行政行为。预售商品房的网上备案和撤销只是相关法律法规倡导性的行政管理手段，其实施过程中并无审查或批准的要求，也不对当事人的合同效力产生任何影响(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房销售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”)，商品房买卖合同是否进行备案登记与其合同的效力无关，因而预售商品房合同的网上备案和撤销不应纳入行政诉讼的范畴。（2）除了职权依据外，对于房管部门如何进行商品房预售合同的网上备案和撤销，上位法并没有进行规定。扬州市房产管理局于2008年3月9日发布扬政房〔2008〕48号文件《扬州市商品房销售合同网上备案管理办法》，对商品房预售合同的网上备案和撤销进行了程序性规定。2.商品房销售合同的网上备案和撤销是商品房销售合同签约主体的意思自治行为，不是行政机关的行政行为，商品房销售合同的网上备案或撤销不会给合同签约人权利、义务产生实际影响，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第六项之规定，人民法院应当依法裁定驳回原告起诉。《扬州市商品房销售合同网上备案管理办法》第七条规定，网上备案是在商品房买卖双方确认合同条款后由房地产开发企业通过答辩人提供的网络管理系统，在商品房楼盘表内注明该套商品房已销售。房地产开发企业应当打印已取得合同备案标识码的商品房销售合同，并和购房人共同在书面合同上签名盖章。从上述规定可以看出，商品房销售合同的网上备案和撤销是商品房买卖合同的当事人的自主行为，并不是房管部门的行政审批、行政许可或确认行为，与《物权法》规定的“预告登记”的性质和法律效力有着本质的区别，其不具有物权效力。商品房销售合同的网上备案和撤销制度起到了开发商在网上备案系统内一个房号只能签一份购房合同即“一房一备案号”的作用，但该制度无法杜绝开发商恶意欺诈行为的发生。因为作为房管部门，被告没有介入购房合同当事人之间合同的约定，既不能对当事人之间的权利义务产生影响，也不能对合同的后续履行产生效力。3.具体到本案的具体事实，原告撤销其与开发商订立的扬州市泰安镇xx花园xx幢商品房买卖合同的网上备案登记是开发商诚泰公司和购房人马志军（本案原告）就购房合同的解除达成一致后的合意行为，且原告并没有向被告申请过案涉房屋的预告抵押登记，原告的诉讼请求无事实和法律依据。综上所述，被告认为原告不具有行政诉权，其起诉无事实和法律依据，故请求驳回原告的起诉。第三人缪国平述称，第三人与原告及银行在2016年左右在法院执行局曾进行过探讨，如果合同成立，开发商还贷正常进行，开发商一走，这个业务就不进行了。第三人2015年5月买房，有相关手续，开发商如果与原告也有与第三人的类似买卖手续，开发商应出具这个手续。第三人怀疑原告与开发商有共同骗贷行为。案件经过江都、广陵法院的审理，现在又到了邗江法院，原告在2012年买房时的房价与其签订合同时的房价是不符合的，合同价远远超过当时的市场价，第三人买房时还远远低于原告与开发商签订合同时的房价，后来开发商找不到了，当地政府、公安都介入了，找到了当时公司的总经理，其坦承应该跟第三人把合同签好。第三人交了首付88万，维修基金也交了，物业费也逐年交纳，房屋正式发票也有了，现在房子已经实际入住。经审理查明，2012年8月6日，原告与诚泰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的xx花园第xx栋xx号预售商品房一套，建筑面积为269.12平方米，房屋总价款为265万元，该合同在网上登记备案，备案号为124809AD3CD5，合同备案时间为2010年6月30日。2012年8月28日原告与农行润扬支行签订《个人购房担保借款合同》一份，借款185万元用于购买案涉房屋，诚泰公司为原告提供阶段性连带责任保证，阶段性保证保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥贷款人为抵押人的抵押登记借款手续之日止。原告及案外人王某与农行润扬支行签订了《房地产抵押合同》，原告及案外人王某用讼争房屋抵押，但未取得他项权证。因原告自2015年9月3日后未还本付息，农行润扬支行起诉要求原告及案外人王某履行还款义务、诚泰公司承担连带还款责任。原告、案外人王某及诚泰公司经公告送达传票未到庭，本院依法缺席判决本案原告、案外人王某履行还款义务，诚泰公司承担连带还款责任。该民事判决已经生效并进入执行阶段。原告起诉诚泰公司要求交付房屋，但经法院审理裁定驳回起诉。2012年9月7日，原告及王某在江都市公证处就其委托谢崇海一事进行公证。公证的委托书记载：马志军、王某，我们系夫妻关系，于2012年8月30日与扬州诚泰置业有限公司签订了商品房买卖合同（编号：ctzy106），购买扬州市邗江区泰安镇xx花园xx号房屋（预售房），房屋面积269.12平米。我因长期在外，故自愿全权委托谢崇海代为我们办理下列事项：1、履行上述商品房买卖合同；2、变更或解除上述商品房买卖合同；3、领取产权证、土地证；4、每月代为偿还银行贷款。谢崇海在办理上述事项时所签署的文件，我均予承认，委托期限为自2012年9月7日至上述事项办结为止。2014年4月21日，诚泰公司为甲方、原告为乙方及丙方扬州欣祥房地产网络信息咨询服务有限公司签订《商品房合同网上备案解除服务协议》，合同解除的原因是因小区配套设施不齐全，买家要求退房。甲乙双方一致承诺合同解除原因真实，并且该合同解除备案申请已经房管局市场管理部门审核通过。丙方网上备案解除服务为有偿服务，收费为0元，费用缴清后，乙方全体买受人应持本人身份证和甲方盖章的解除服务协议到丙方办理解除，丙方应及时服务，确保解除操作正确，并负责解除服务所需的各种技术支持。如乙方全体买受人不能亲自到丙方办理，则应提供符合法律规定的委托书，如乙方不能出具，丙方有权拒绝服务，直到乙方出具相应文件为止。诚泰公司盖章，乙方处由代理人谢崇海签名。谢崇海系诚泰公司职工。2014年12月9日，第三人与诚泰公司签订《商品房买卖合同》，合同价款为220万元。该合同进行了网上登记备案。第三人已付清房款并入住。本院认为，原告要求撤销被告为第三人与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》网上登记备案，其出发点是该网上登记备案妨碍其要求开发商交付房屋的诉求。从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在原告马志军名下，原告仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是房管部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中原告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。本案中谢崇海作为诚泰公司的工作人员代理原告等与诚泰公司签订解除房屋买卖合同，原告并不否认，但认为委托书中并未委托谢崇海办理网上登记备案撤销事宜，同时谢崇海签订的《商品房合同网上备案解除服务协议》中丙方并未签名盖章，该协议并未生效，进而认为网上备案并未解除，在此情况下，被告为第三人办理商品房买卖合同网上登记备案属于违法。本院认为，原告与诚泰公司解除商品房买卖合同后，原告仅享有因解除合同而引发的债权请求权，并无物权请求权，更何况商品房买卖合同网上登记备案不同于房屋预登记，不具有物权公示性，在合同解除后，无论原告是否愿意解除网上登记备案，该网上登记备案都会因所涉房屋的交易而必须解除，故原告在合同解除后可能涉及到其向开发商主张相关款项的返还请求权，但与案涉房屋上的权利义务均无涉，故原告与第三人商品房买卖合同网上登记备案无法律上的利害关系。《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定，公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……；（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。第六十九条规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……。故被告为第三人商品房买卖合同进行网上登记备案行为对原告的权利义务不产生实际影响，原告的起诉不属于法院行政诉讼的受案范围，原告的起诉应予驳回。综上，原告的起诉不属于人民法院行政诉讼受案范围，其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第八项的规定，裁定如下：驳回原告马志军的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  徐小年人民陪审员  朱平庆人民陪审员  刘长全二〇二〇年六月八日书 记 员  张西琳