贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初1609号原告:贵州辉沛企业管理有限公司,住所地：贵阳市白云区艳山红镇程官村村委办公室**，统一社会信用代码:91520115MA6GQM5H5T。法定代表人：张播，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林蓓，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201311616407。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711953030。被告：祝爱平，女，汉族，1981年2月28日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。被告：李维奇，男，汉族，1984年12月2日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。二被告共同委托诉讼代理人：牛德全，系贵州远川律师事务所律师，执业证号：15205199710409161。原告贵州辉沛企业管理有限公司（以下简称辉沛公司）诉被告祝爱平、李维奇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告辉沛公司的委托诉讼代理人林蓓、兰卡到庭参加诉讼，被告李维奇及被告祝爱平、李维奇的委托诉讼代理人牛德全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辉沛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告祝爱平签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）；2、判令被告祝爱平向原告支付违约金81967.8元；3、判令被告祝爱平承担原告为实现债权支出的费用，包括但不限于律师费、保全费等费用；4、判令被告李维奇对前述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年5月12日，原告与被告祝爱平签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告祝爱平向原告购买其名下位于白云区，建筑面积为46.12平方米，套内面积34.02平方米，套内单价为12047元，总价款为409839元。支付方式为银行按揭贷款支付，在本合同签订之日向出卖人交付房款50000元，剩余首付分期款159839元应于2019年7月20日前交付至原告，余款200000元以银行按揭方式支付。2019年5月12日，被告支付了首期首付款50000元，但截止原告起诉之日，被告祝爱平一直未向原告支付剩余159839元首付款，经原告多次催告后仍未缴纳。鉴于被告的严重违约行为，原告已无法与其继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据《合同法》的规定及前述合同的约定，原告有权请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、要求被告配合办理解除手续并支付违约金及原告为实现债权支付的其他费用。被告祝爱平与李维奇为夫妻关系，因此被告李维奇应对被告祝爱平应向原告支付的违约金及其他费用承担共同清偿责任。故原告向法院起诉，请求如前所诉。被告祝爱平辩称，被告祝爱平从未在涉案合同中签字，也未授意李维奇购买房子、签字，原告诉称的商品房买卖合同是无效的，应当返还购房款。被告李维奇辩称，我在原告工作人员的推荐下，以我妻子的名义支付购房款、签订合同，后来因为没有办理按揭贷款，一直拖到现在，原告并没有将合同给我方，原告要求的违约金是不合理的，我妻子并未授权给我签合同，该合同没有得到我妻子的追认，合同是无效的。我无法办理按揭贷款，也无法一致性付款，故要求与原告解除合同，要求原告退还我支付的5万元款项，但原告不同意，此事便搁置至今，原告也并未告知我解除合同，原告应退还我购房款，原告要求我办理假离婚达到销售目的，该合同是无效的、违法的，我方不承担违约责任。另即使合同有效，同意解除，但造成没有支付款项的原因是不能合法办理按揭贷款，这是不能归责于答辩人的，答辩人不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：被告祝爱平、李维奇系夫妻关系，二人于2009年2月6日登记结婚。2019年5月12日，原告与被告祝爱平签订了《商品房买卖合同》（合同编号：7-2-19-4）及《补充协议》，约定被告祝爱平向购买原告名下位于白云区屋，建筑面积为46.12平方米，套内面积34.02平方米，总价款为409839元，付款方式为贷款方式：在本合同签订之日向出卖人交付房款50000元，剩余首付分期款159839元应于2019年7月20日前交付原告，余款200000元以银行按揭方式支付，合同第十条约定买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第二十九条约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第三条第四款约定乙方应在合同签订后60日内取得按揭贷款，到款期限届满后，若按揭贷款仍未到账的，逾期达5日以上，甲方有权解除合同、本补充协议、其他附件等相关合同文件，并将本商品房另行出售，在此情况下，乙方还应按总房款20%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于因合同解除产生的诉讼费、律师费、公告费、评估费、保全费、保全担保费、公证费等实现权利的费用）。2019年5月12日，被告支付了首期首付款50000元，首付余款159839元至今未支付。原告于2019年8月5日向被告邮寄送达《催款函》，要求被告于2019年8月12日前履行付款义务和支付违约金等，该邮件于2019年8月8日签收。2019年12月12日，原告向被告邮寄送达《律师函》，再次发出催款通知，该邮件于次日签收。截止原告起诉之日，被告祝爱平、李维奇仍未办理按揭也未通过其他方式支付剩余房款。故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。另查明，《商品房买卖合同》、《补充协议》中被告祝爱平的签名系被告李维奇代签。以上事实，有原告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋销售专用收据、《催款函》及快递物流信息、《律师函》，被告提供的银行贷款合同、被告与原告销售人员的微信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》的效力，《商品房买卖合同》、《补充协议》中被告祝爱平的签名系被告李维奇代签，虽二被告系夫妻关系，但购置房产系大额支出，并非二被告家庭生活中的正常开销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，被告祝爱平并未授权李维奇购买涉案房屋，且事后被告祝爱平也未进行追认，故涉案合同对被告祝爱平不发生法律效力，被告祝爱平在本案中不承担责任，相关合同权利义务应当由行为人李维奇承担相应责任。二被告辩解涉案合同因祝爱平未授权给李维奇签订合同，该合同没有得到祝爱平的追认无效，对此，被告的上述辩解理由并不符合合同法对合法无效情形的规定，故对被告的辩解意见本院不予采信，故被告李维奇以祝爱平名义与原告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》虽无祝爱平的授权，但李维奇向原告购买涉案房屋并交付款项均系原告与被告李维奇的真实意思表示，该合同签订所产生的权利义务应当由行为人李维奇承担，即该合同视为被告李维奇与原告签订，双方当事人应当按照合同约定及时、全面履行自己的义务。本案中，被告李维奇仅支付房款5万元，就首付余款至今未支付，也未办理按揭贷款，在原告催告后至今仍未办理按揭也未通过其他方式支付剩余房款，已构成违约，同时，被告李维奇辩解其确实无法办理按揭贷款，也无法一次性付款，故要求与原告解除涉案合同，说明原、被告双方对解除《商品房买卖合同》已经达成一致意见，且从被告的付款意愿看，被告已无继续履行合同的可能，故涉案合同目的无法实现，原告诉请解除《商品房买卖合同》、《补充协议》符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告逾期付款行为属实，应当承担违约责任，《商品房买卖合同》第十条约定买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自接到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的，应按照剩余房款总额承担逾期付款违约责任，按照累计的逾期付款20%向出卖人支付违约金。《补充协议》第四条约定，买受方逾期付款的应按总房款20%的标准向卖方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算标准加以提高，客观上不合理地加重了买受人承担逾期付款的违约责任，故该补充条款系格式条款，应为无效，同时，《商品房买卖合同》约定按照累计逾期应付款的20%计算违约金，违约金兼具补偿性和惩罚性双重性质，该违约金约定标准也过高，对买房人造成的损失过大，应当予以调整，本院酌情支持以未付款金额即359839元的百分之十计算的违约金，金额为35983.9元，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费、保全费，因原告提交律师费发票载明律师费6000元，本院予以支持，但原告未申请财产保全，故对该费用，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州辉沛企业管理有限公司与被告李维奇于2019年5月12日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）；二、被告李维奇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司违约金35983.9元；三、被告李维奇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州辉沛企业管理有限公司律师费6000元；四、驳回原告贵州辉沛企业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（已减半，原告已预交），由原告贵州辉沛企业管理有限公司负担406元，被告李维奇负担519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年六月十五日法官助理陈美姣书记员陈明杨