广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5322民初1191号原告（执行案外人）：陶强，男，1993年9月30日出生，汉族，住云浮市郁南县。原告（执行案外人）：莫桂兰，女，1971年5月29日出生，汉族，住云浮市郁南县。原告陶强、莫桂兰的委托诉讼代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。被告（被执行人）：梁土金，男，1962年5月20日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（被执行人）：魏镜芝，男，1966年4月24日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（被执行人）：何美红，女，1966年4月13日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（被执行人）：梁丽玲，女，1980年11月23日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（被执行人）：陈火娇，女，1962年3月6日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（被执行人）：练汉华，男，1977年11月13日出生，汉族，住云浮市郁南县。被告（申请执行人）：郁南县**信用合作联社。住所地：云浮市郁南县*********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈智敏，男，该社工作人员。原告陶强、莫桂兰与被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华、郁南县**信用合作联社（以下简称郁南农信社）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫桂兰及陶强、莫桂兰的委托诉讼代理人练明洪，被告郁南农信社的委托诉讼代理人陈智敏到庭参加诉讼；被告梁土金、魏镜芝、何美红、陈火娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告梁丽玲、练汉华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶强、莫桂兰向本院提出诉讼请求：1.不得执行郁南县连滩镇**（以下简称涉案房屋）；2.确认原告陶强、莫桂兰与被告梁土金于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》有效；3.被告梁土金继续履行合同，履行房屋过户手续。事实和理由：1.关于郁南农信社与魏镜芝、梁土金等人金融借款合同纠纷一案，郁南县人民法院作出（2018）粤5322民初309号民事判决。案件执行过程中，郁南县人民法院于2019年2月28日作出（2019）粤5322执191号执行裁定，查封梁土金名下的涉案房屋（证号：粤房地权证郁字第**号，建筑面积119.23平方米）。2.2019年8月，陶强、莫桂兰提出书面异议，郁南县人民法院于2019年8月14日作出（2019）粤5322执异29号执行裁定，驳回异议请求。3.陶强、莫桂兰于2013年5月24日与魏镜芝签订《购房合同》，2013年5月25日又与梁土金签订《房屋买卖合同》，约定陶强、莫桂兰以2300元/平方米购买涉案房屋。合同签订后，陶强、莫桂兰于2013年5月24日支付100000元，2014年6月10日支付96000元，余款78229元约定在办理过户时支付完毕。4.梁土金已将涉案房屋交付陶强、莫桂兰使用，陶强、莫桂兰已装修入住。因梁土金未能履行过户手续，故陶强、莫桂兰行使不安抗辩权拒不支付剩余款项也是合法合理的，且陶强、莫桂兰不存在过错，故法院应中止对涉案房屋的执行。被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华未作答辩。被告郁南农信社辩称，请求驳回陶强、莫桂兰的诉讼请求，继续执行涉案房屋，确认陶强、莫桂兰与梁土金于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效，梁土金不能履行房屋过户手续。（一）法院已依法作出判决且发生法律效力，我社对涉案房屋享有抵押权。我社与魏镜芝等人金融借款合同纠纷一案，已经郁南县人民法院判决并进入执行程序，判决我社对包括涉案房屋在内的多个房产享有抵押权，对抵押物的折价、拍卖处置所得价款享有优先受偿权。因此，不应中止涉案房屋的执行。（二）陶强、莫桂兰对涉案房屋没有诉讼请求权。郁南县人民法院于2018年11月30日对陶强、莫桂兰与魏镜芝等人房屋买卖合同纠纷一案作出判决，判决已发生法律效力。该案查明：1.陶强、莫桂兰是与魏镜芝就涉案房屋签订《购房合同》；2.涉案房屋权属是梁土金单独所有；3.涉案房屋已设定抵押权，抵押权人为我社。法院仅判决支持陶强、莫桂兰与魏镜芝所签订的《购房合同》有效。因此，陶强、莫桂兰对涉案房屋没有诉讼请求权。另外，陶强、莫桂兰对涉案房屋提出执行异议，因其排除执行的理据不足，法院已驳回陶强、莫桂兰的异议请求。（三）《房屋买卖合同》真实性存疑。陶强、莫桂兰在房屋买卖合同纠纷诉讼过程中，仅提供其于2013年5月24日与魏镜芝签订的《购房合同》，从未提及其与梁土金曾签订过《房屋买卖合同》。现陶强、莫桂兰突然提供其于2013年5月25日与梁土金签订的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》明显是陶强、莫桂兰与梁土金在房屋买卖合同纠纷庭审后，近期内为方便进行诉讼活动而补充签订，日期倒签至2013年5月25日。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定，我社请求确认陶强、莫桂兰与梁土金签订的《房屋买卖合同》无效。（四）梁土金的《情况说明》与本案无关。即使陶强、莫桂兰与魏镜芝签订的《购房合同》后来得到梁土金追认，也得不到法律支持。而且，陶强、莫桂兰现在提供的梁土金与陈火娇出具的《情况说明》，仅表示梁土金与陈火娇认可魏镜芝收取购房款的行为，并无授权魏镜芝代为签订《购房合同》的内容，即无追认陶强、莫桂兰与魏镜芝签订《购房合同》的内容。因此，梁土金与陈火娇出具的《情况说明》与本案无关，不能支持陶强、莫桂兰的诉求。综上，陶强、莫桂兰提起执行异议之诉理据不成立，并有伪造证据的嫌疑，请求驳回其诉讼请求。原告陶强、莫桂兰围绕诉讼请求提交了（陶强、莫桂兰）居民身份证、购房合同、收据（2份）、土地转让协议书、房地产他项权证、（2019）粤5322执191号执行裁定书、（2018）粤5322民初1105号民事判决书、（2019）粤5322执异29号执行裁定书、房屋买卖合同、情况说明。被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华没有提交证据。被告郁南农信社提交了（2018）粤5322民初309号民事判决书、房地产他项权证。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，魏镜芝与梁土金、陈火娇签订《土地转让协议书》，约定梁土金、陈火娇将位于郁南县连滩镇邱伙春旧宅第二排**的三幅土地[证号：郁府国用（2006）第**号、郁府国用（2006）第**号、郁府国用（2006）第**号]共270平方米转让给魏镜芝，梁土金、陈火娇于2006年向郁南县**信用合作联社连滩信用社的借款400000元由魏镜芝负责偿还，魏镜芝再补偿20000元给梁土金、陈火娇。梁土金陈述签订《土地转让协议书》后未办理过户手续。2013年5月24日，陶强、莫桂兰与魏镜芝签订《购房合同》，约定陶强、莫桂兰向魏镜芝购买位于郁南县************，房屋总价按建筑面积计算，每平方米2300元；签订协议后支付100000元首期款，第二期房款96000元于2014年6月10日支付，余款在办理房地产权证后付清或办理银行按揭，办理房产证和过户所产生的费用由魏镜芝负担。2013年5月24日、2014年6月10日，魏镜芝出具收据，确认收到陶强、莫桂兰购房款100000元、96000元。2014年11月，陶强、莫桂兰入住上述房屋，但房屋至今未办理过户登记。郁南县************与涉案房屋是同一个房屋。涉案房屋的房地产权证登记时间为2013年1月16日，证号为粤房地权证郁字第**号，建筑面积119.23平方米，权属人系梁土金，共有情况为单独所有。2015年2月12日，郁南农信社与魏镜芝签订《个人借款合同》，约定魏镜芝向郁南农信社借款8000000元，借款期限为二年。同日，郁南农信社（抵押权人）与梁土金（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定梁土金自2015年2月12日起至2017年2月12日止以其名下的10套房屋（包括涉案房屋）为郁南农信社与魏镜芝签订的上述《个人借款合同》项下的全部债务提供抵押担保。2015年2月13日，郁南农信社对包括涉案房屋在内的梁土金名下的10套房屋办理了抵押登记，领取粤房地他项权证郁字第**号《房地产他项权证》。因魏镜芝未能归还借款，郁南农信社向本院提起诉讼。2018年9月10日，本院对郁南农信社与魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲、梁土金、陈火娇金融借款合同纠纷一案作出（2018）粤5322民初309号民事判决，判决如下：一、魏镜芝于判决发生法律效力之日起十日内清偿借款6247068.73元及利息给郁南农信社；二、魏镜芝于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元给郁南农信社；三、何美红对上述第一项、第二项判决承担连带清偿责任；四、郁南农信社对魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲提供的用于借款抵押的房地产权在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权；五、郁南农信社对梁土金、陈火娇提供的用于借款抵押的房地产权（包括涉案房屋）在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，因魏镜芝等人拒不履行生效判决所确定的义务，郁南农信社向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2019）粤5322执191号。2018年11月30日，本院作出（2018）粤5322民初1105号民事判决，确认陶强、莫桂兰与魏镜芝于2013年5月24日签订的《购房合同》合法有效。2019年2月28日，本院作出（2019）粤5322执191号执行裁定，查封魏镜芝、梁土金名下共18套房屋，其中包括涉案房屋。2019年8月6日，陶强、莫桂兰对本院查封涉案房屋提出书面异议。2019年8月14日，本院作出（2019）粤5322执异29号执行裁定，驳回陶强、莫桂兰的异议请求。陶强、莫桂兰不服，于2019年8月28日向本院提起执行异议之诉。2020年3月18日，莫桂兰将剩余购房款78229元交至本院暂留款账户。诉讼过程中，陶强、莫桂兰提交了其与梁土金签订的落款日期为2013年5月25日的《房屋买卖合同》，合同约定梁土金将涉案房屋转让给陶强、莫桂兰。庭审中，莫桂兰陈述：陶强、莫桂兰于2013年5月24日与魏镜芝签订《购房合同》时魏镜芝说涉案房屋属其所有，后催促魏镜芝办理过户手续，但一直未能办理；直至2018年4月，陶强、莫桂兰知道涉案房屋被查封，遂找到魏镜芝，魏镜芝出示涉案房屋的房地产权证复印件，才知道涉案房屋登记在梁土金名下；陶强、莫桂兰遂再找到魏镜芝，要求梁土金确认房屋转让的事实，并要求转让时间倒签为2013年5月25日。经本院向梁土金询问，梁土金陈述，《房屋买卖合同》是魏镜芝拿给他签名和盖指模的，具体签订时间记不清楚，梁土金对魏镜芝转让涉案房屋的行为予以追认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1.陶强、莫桂兰与梁土金签订《房屋买卖合同》的效力问题；2.陶强、莫桂兰作为买受人获得的物权期待权能否对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权。关于陶强、莫桂兰与梁土金签订《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，涉案房屋属于梁土金所有，魏镜芝作为出卖人与陶强、莫桂兰于2013年5月24日签订《购房合同》，后梁土金与陶强、莫桂兰签订《房屋买卖合同》。经本院询问，梁土金确认涉案房屋转让给陶强、莫桂兰的事实。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故陶强、莫桂兰与梁土金签订的《房屋买卖合同》有效。关于陶强、莫桂兰作为买受人获得的物权期待权能否对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明事实，陶强、莫桂兰与魏镜芝于2013年5月24日签订《购房合同》，且经权利人梁土金的追认，陶强、莫桂兰已支付了部分购房款，并将剩余的购房款交至本院暂留款账户，陶强、莫桂兰于2014年11月入住涉案房屋。从上述情况看，第一，《购房合同》有效，且是在本院查封之前签订。第二，在本院查封之前陶强、莫桂兰已实际占有使用涉案房屋至今。第三，陶强、莫桂兰已支付了部分购房款且将剩余款项交付执行。第四，陶强、莫桂兰购买涉案房屋的时间早于抵押登记和查封的时间。涉案房屋虽未办理过户登记，但并非陶强、莫桂兰自身原因所致，陶强、莫桂兰并无过错。因此，陶强、莫桂兰作为买受人获得的物权期待权能够对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权，能够对涉案房屋排除强制执行。关于陶强、莫桂兰请求梁土金继续履行合同和履行房屋过户手续的问题，本案是案外人执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。陶强、莫桂兰提出的继续履行合同和履行房屋过户手续的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件审理范围，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、在（2019）粤5322执191号案中停止对郁南县连滩镇***房（证号：粤房地权证郁字第**号）的执行；二、确认原告陶强、莫桂兰与被告梁土金签订的转让郁南县连滩镇**的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告陶强、莫桂兰的其他诉讼请求。案件受理费5413.43元，公告费560元，诉讼费用合计5973.43元（该款原告陶强、莫桂兰已预付），由被告魏镜芝、梁土金负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。本院（2019）粤5322执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  谢 宁人民陪审员  周少云人民陪审员  陈宝玲二〇二〇年六月三日书 记 员  邓广华吴瑶