黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终141号上诉人（原审被告）张帅，男，1983年4月25日出生，汉族，双鸭山市宝山区居民，住饶河县。委托诉讼代理人：吴语，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐甫合，男，1969年4月25日出生，汉族，河南省许昌市魏都区居民，住饶河县。上诉人张帅因与被上诉人徐甫合房屋租赁合同纠纷一案，不服饶河县人民法院（2019）黑0524民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张帅及其委托诉讼代理人吴语、被上诉人徐甫合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张帅上诉请求：一、请求依法撤销黑龙江省饶河县人民法院（2019）黑0524民初1080号民事判决,将本案发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、程序违法,本案依法应当发回重审。具体理由:本案中被上诉人起诉索要的租金是2020年度的,但是上诉人已经在庭审中答辩,关于双方签订的《房屋租赁合同》,上诉人已经于2019年9月11日向饶河县人民法院起诉请求解除。那么本案中的租金是否需要支付,应当看双方的合同是否需要继续履行,如果人民法院的生效判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求,那么才存在本案中被上诉人请求继续缴纳2020年度租金的请求权基础;如果人民法院判决解除双方签订的合同，则2020年度的租金无需支付。故而本案中请求权基础是否存在,依赖于《房屋租赁合同》是否被判决解除,本案应当以（2019)黑0524民初1107号案件的判决结果作为审理依据。据此,本案没有查清被上诉人是否具有请求权基础,在明知案件审理需以另案生效判决为依据的情况下没有中止审理本案程序违法。上诉事实补充如下：从事实上来看，本案被上诉人存在合同法规定的违约行为，导致合同目的不能实现，在2020年1月1日，租赁房产已经全部腾空并交还给被上诉人，上诉人认为不需要再支付2020年租金。今年因为疫情影响，即使要支付，上诉人请求免除2020年租金。徐甫合辩称，上诉人张帅不服饶河县人民法院(2019）黑0524民初1080号判决,其目的只是为拖延缴纳房屋租金和违约金,因当时正是春节前各大商超备货时间。如果张帅不上诉,就会在春节前向徐甫合支付租金和巨额的违约金；二、上诉人张帅认为一审判决事实不清、程序违法,没有事实依据。因（2019)黑0524民初1080号庭审中,上诉人请求法庭要延期审理，(理由是张帅己上诉张诚斌、徐甫合要解除房屋租赁合同）,导致徐甫合在2019年12月5日、才签收到(2019)黑0524民初1080号判决书。饶河县人民法院是根据房屋租赁合同的有关规定和双方事实理由做出裁决,任何法庭不会支持有违约行为的一方,更会制止有不利于市场交易稳定、有违诚失信事情的发生。事实上:徐甫合主张张帅支付房屋租金立案时间是:2019年9月10日,张帅主张解除租赁合同立案时间是:2019年9月23日。其时间相差13日,这就说明:在张帅接到法院传票后、才主张要求解除租赁合同。在本案中,张帅提到了2019年9月11日向饶河县人民法院起诉张诚斌、徐甫合,要求解除房屋租赁合同,实际上、张帅要解除合同的立案时间是2019年9月23日、也就是（2019）黑0524民初1107号判决书审理的案件。张帅是有意把时间提前13日上报法庭。根据房屋租赁合同约定,租金应提前4个月缴纳，（即上一年的8月）支付下一年租金,同时约定违约方支付30%的违约金。上诉人已属违约。可见上诉人张帅系利益第一、为达到利益最大化,歪曲事实、编造谎言、期满法庭、不择手段、多次主张、同一财产多次诉求,其违约失信程度可见一斑。综上所述、张帅上诉理由不成立,请法庭依法驳回其请求,维持一审判决。诉讼费由上诉人张帅承担。徐甫合向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠的2020年房屋租赁费200000元。2、请求法院依法判令被告承担违约责任，违约责任承担方式为从2019年9月1日起按2分计算至还清时止。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，张诚斌将位于饶河老市场的房屋租赁给原告张帅经营超市。双方签订了房屋租赁合同，合同中约定，租赁期限从2017年1月1日至2022年12月31日，房屋租金为每年200000元，同时约定正常的房屋大修费用由张诚斌承担，日常的房屋维修由张帅承担。2017年1月7日，张诚斌向张帅交付了租赁房屋，2018年4月11日张诚斌与贾秋霞（原告徐甫合之妻）签订《房屋买卖合同》，张诚斌将案涉房屋以4000000元价格卖给贾秋霞，双方于2018年4月25日办理了房屋产权过户登记。2018年5月张帅得知租赁房屋已被张诚斌卖给徐甫合（详见饶河县人民法院（2018）黑0524民初1033号案件庭审笔录）。2018年9月28日张帅以张诚斌侵犯了其优先购买权为由，提起反诉，诉求未得到法院支持（详见饶河县人民法院（2018）黑0524民初1033号民事判决书）。2019年3月4日徐甫合向张帅索要2019年1月1日至2019年12月31日房屋租赁费200000元，饶河人民法院于2019年5月30日作出（2019）黑0524民初309号民事判决书。2019年9月10日徐甫合诉至法院请求被告张帅支付2020年的房屋租赁费200000元的诉讼请求。另查明，原、被告对张诚斌与张帅2017年1月1日签订的房屋租赁合同内容不持异议。一审法院认为，张帅与张诚斌签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。2018年4月11日，在租赁合同履行期间，张诚斌将出租房屋出售给徐甫合，4月25日办理了产权过户登记。此时租赁物所有权发生改变，租赁物上的权利也随之转移。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，故原告要求被告按原合同约定给付2020年1月1日至2020年12月31日房屋租赁费200000元的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同中约定，任何一方违反合同规定将赔偿30％的违约金，故原告要求被告从2019年9月1日起按月利率2％计算违约金至还清时止的诉讼请求没有超出合同约定，符合法律规定，本院予以支持。关于被告的抗辩主张，因没有提供相应证据证实，本院不予采信。综上，被告张帅应当按照合同约定立即履行房屋租赁费及违约金给付义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条规定，判决：被告张帅于本判决生效之日起十日内给付原告徐甫合2020年1月1日至2020年12月31日房屋租赁费200000元。违约金自2019年9月1日起按照月利率2%计算至还清时止。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告张帅负担。本院二审期间，上诉人张帅提供证据三组。证据第一组：黑龙江省饶河县人民法院（2019）黑0524民初1107号民事判决，结论是继续履行合同。旨在证明：2019年9月23日，上诉人张帅向黑龙江省饶河县人民法院提起诉讼，请求解除与张诚斌及徐甫合之间的《房屋租赁合同》。而本案一审开庭时间是2019年10月17日。故而2020年上诉人张帅是否需要继续向徐甫合交纳租金，在于双方的《房屋租赁合同》是否继续履行。本案应当以张帅请求解除合同案件的判决结果作为审理依据。一审法院没有中止案件审理，等待另案的裁判结果程序违法。被上诉人徐甫合质证，对判决书的真实性无异议，对证明问题有异议，上诉人张帅要求解除合同是在本案1080号案件审理期间，是在被上诉人徐甫合起诉之后提出的，一审判决程序是对的。第二组：租赁房屋外围照片5张。旨在证明：1、被上诉人徐甫合没有按照合同约定向上诉人张帅经营的超市提供牌匾悬挂位置，导致流动顾客看不见牌匾，影响超市的经营；2、被上诉人徐甫合没有按照合同约定向张帅经营的超市提供停车场及货车停车场，导致顾客前来购物没有停车位置、超市货车没有卸货点，直接影响了超市的生意及经营。综合上述两点，被上诉人徐甫合构成根本违约，本案上诉人张帅无需继续向其支付租金。被上诉人徐甫合质证：对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，在本案一审中，徐甫合、张成斌已向法院陈述上诉人张帅要求提供单独的停车场及货车停车位置强人所难，因签订房屋租赁合同时，上诉人张帅对房屋及附近的车辆通道已作详细了解，此条约定的真实目的是为了防止车辆通道对他人正常通行及使用停车卸货而设定的条款，并不是张诚斌单独给其建设停车位和通道，因为该房屋租给上诉人张帅之前，房屋周边已经有固定建筑。在本次庭审中上诉人张帅提供的几张照片足以证明在签订该房屋合同之前，房屋周边建筑已经形成。第三组：上诉人张帅交回钥匙的照片一张。旨在证明：2020年1月1日，上诉人张帅将租赁的超市腾空后，交还房屋钥匙给被上诉人徐甫合，所以，上诉人张帅在2020年并未占用租赁房产。被上诉人徐甫合质证：对照片的真实性无异议，且并没有接到钥匙，服务人员给打电话说有个人把钥匙放在柜台这了，我说让通知他拿回去，因为合同没到期，我打电话联系张帅，我有给张帅打电话回复的信息，因为现在没有终止合同。本院对上诉人张帅证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人张帅与张诚斌签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。被上诉人徐甫合购买案涉房屋并已办理产权过户，依据法律规定“买卖不破租赁”，上诉人张帅应依据合同约定向被上诉人徐甫合支付相应的房屋租赁费，一审判决并无不当。上诉人张帅二审中主张今年因为疫情影响，即使要支付，上诉人张帅请求免除2020年租金。对此，上诉人张帅自认其“在2019年12月31日已将自已的东西全部清理完毕”；上诉人张帅第三组证据亦证明其将租赁的超市腾空后，将房屋钥匙交还被上诉人徐甫合，其自认在2020年没有实际经营，故其主张免除2020年租金的理由不成立，本院对此不予支持。综上所述，张帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张帅负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员岳明审判员王甜甜二〇二〇年六月十二日书记员 付            微