海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初1039号   原告：张海燕，女，1975年4月20日出生，汉族，河北省三河市人，住该市**。   委托诉讼代理人：林代，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：莫嘉雄，海南海地律师事务所实习律师。   被告：简立晶，女，1991年1月17日出生，汉族，河北省邢台市人，住该市，住该市**iv>   委托诉讼代理人：曾猛，海南海大平正律师事务所律师。   原告张海燕与被告简立晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海燕委托诉讼代理人林代，被告简立晶委托诉讼代理人曾猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张海燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋转让合同;2.被告退还原告房屋转让款221,687元；3.被告向原告支付资金占用损失，自2020年3月16日起，以221,687元为基数，按银行同期贷款利率计算，实际应计算至债务履行完毕之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月5日，被告简立晶与出卖人海南文昌隆盛置业有限公司(以下简称文昌隆盛公司)签订了《文昌市商品房买卖合同》，购买了位于海南省文昌市东方龙湾5号楼1019号房屋，该房屋属于期房，简立晶支付了首期房款201,687元，剩余房款仍未支付。2018年6月27日，被告简立晶因个人原因将上述房屋以221,687元转让给原告，并承诺积极配合原告与文昌隆盛公司。办理涉案房屋的《文昌市商品房买卖合同》更名手续。当日，原告委托案外人于凤平向简立晶转账221,687元。上述期房转让协议生效后，原告多次向文昌隆盛公司请求办理涉案房屋的合同更名手续，但文昌隆盛公司告知原告因限购政策原因无法办理更名手续。后来，原告在网上查询到，2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行出具的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房【2017】96号)第二条规定：“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续。不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续”。至此，原告与被告之间的房屋转让协议因限购政策原因已无法继续履行，原告多次与被告协商解除房屋转让协议并要求退还房屋转让款事宜，被告皆不同意解除，2020年3月5日，原告向被告发出解除合同的短信，告知其于2020年3月15日之前返还原告支付的购房款或协商还款事宜，但截至原告向贵院提起诉讼之日，被告仍没有与原告联系，被告拒绝解除合同并返还房屋转让款应承担以下法律责任：一、被告向原告出具的房屋转让合同因无法履行已依法解除，因海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行于出具的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房【2017】96号)已明确禁止期房转让，涉案房屋的是无法完成《文昌市商品房买卖合同》更名手续的，即被告实际无法履行房屋转让《协议》中的合同义务，原告的合同目的是无法实现的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...(五)法律规定的其他情形和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，涉案房屋转让协议已依法解除。二、被告应向原告返还房屋转让款221,687元.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，涉案房屋转让协议解除后，被告应返还原告支付的购房款221,687元，原告可归还被告涉案《文昌市商品房买卖合同》、购房发票和刷卡小票。三、被告应赔偿原告占用原告资金的损失。原告在提起诉讼前已多次联系被告协商沟通解除合同事宜，并于2020年3月5日通知被告解除合同事宜，并给予被告10天的返还购房款的合理期限。上述期限到达后，被告仍不归还款项，导致原告资金被占用，经济利益受损，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”被告应按同期银行贷款利率支付原告经济损失，以221,687元为基数，自2020年3月16日起计算直至债务履行完毕之日止。因被告向原告转让涉案房屋的协议无法履行，被告又拒绝向原告返还房屋转让价款。被告的行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。   被告简立晶辩称，一、原告张海燕是代表华纳（北京）房地产经纪有限公司海南分公司和三河市华宇房产经纪有限公司收购被告的房屋用于再次销售，不存在因限购政策不能继续履行的情况，涉案《协议》应当继续履行。华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳公司）和三河市华宇房产经纪有限公司（以下简称华宇公司）为海南文昌隆盛置业有限公司（以下简称隆盛公司）的代理销售商，代理销售隆盛公司开发的东方龙湾住宅项目。原告张海燕在2011年9月9日至2017年10月9日期间为华纳公司法定负责人及股东，在2018年06月27日至2018年7月11日期间，为华纳（北京）房地产经纪有限公司海南分公司（以下简称华纳海南分公司）负责人。并且原告张海燕从隆盛公司东方龙湾住宅项目奠基到销售，全程参与。2018年6月27日，原告张海燕与被告简立晶商定，简立晶以221,687元将涉案房屋转让。虽然《协议》上表述为将涉诉房屋“转让于张海燕”，但是结合原告张海燕协议签名时为华纳海南分公司负责人的身份以及在贵院刚刚开庭审理的（2020）琼9005民初3号案件中，原告张海燕与第三人石鹏楠等合伙出资收购他人已签订商品房买卖合同但尚未取得产权的房屋，并用华纳和华宇公司名义再进行转售（含涉案房屋小区东方龙湾）的事实，可以认定原告张海燕是代表华纳公司和华宇公司收购被告的房屋用于再次销售。因此，对于房产公司收购房屋后再次销售的行为，并不受限购政策的影响，涉案《协议》应当继续履行。   二、本案名为转让房屋所有权，实为转让购买房屋的资格，涉案《协议》能够继续履行。虽然被告简立晶签署的《协议》名义上为转让涉案房屋，但是从《协议》约定的转让价款以及被告至今尚未取得房屋产权的事实来看，原被告双方实际上转让的是购买房屋的资格。此外，对于原告提交的证据《关于限制购买多套商品住宅的通知》的下发时间为2017年，而从原告张海燕作为房产中介机构的负责人以及长期从事房产销售的事实来说，其是了解并知晓的，其在限购政策出台后2018年6月仍代表公司与被告简立晶等四人达成《协议》收购包括涉案房产在内的多套购房资格，其目的就是为了转售购买房屋的资格，而非为取得房屋的所有权。因此，此点也能够说明涉案协议名为购买房屋所有权，实为购买房屋的资格。依据《民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”和一百五十三条之规定，本案隐藏的民事行为--收购购买房屋资格的行为不因限购而无效。而原告代表公司向答辩人收购涉案房屋购买资格是用于再次的销售。因此，《协议》可以继续履行。   三、基于公平原则，涉案《协议》应继续履行。《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”原告张海燕为倒卖房屋购买资格赚取差价而代表华纳海南分公司和华宇公司收购涉案房屋，现因房屋价格未上涨，原告张海燕无法获取期望的利润，因此原告张海燕才借以《协议》无法履行为由诉至法院要求解除《协议》，并要求被告简立晶退回本金。若法院支持其诉求，则属于变相保护了投机炒房的原告，使原告不存在任何投机风险（如果房价上涨原告可以选择加价卖出购房资格，如果房价下跌原告可以要求退还本金，相当于原告投机炒房不存在任何风险），这将严重违背公平原则。因此，基于公平原则，涉案《协议》应继续履行。除此之外，被告需要强调的是，原告张海燕常年从事房产行业并作为房产中介机构海南分公司的负责人，其是了解并知晓海南限购政策的，其在限购政策出台后的2018年6月仍代表公司与被告简立晶等四人达成《协议》收购涉案房产，若涉案《协议》被认定无效或者解除其是存在严重过错的。综上，原告张海燕的诉求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.《文昌市商品房买卖合同》一份；2.海南增值税普通发票一张；3.《协议》；4.于凤平的身份证明材料及其本人出具的《受托付款证明》及于凤平居民身份证；5.中国建设银行股份有限公司文昌支行出具的《客户交易详细信息》；6.琼建房【2017】96号《海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行关于限制买多套商品住宅的通知》；7.解除合同的短信。   对被告提交有异议的证据，本院认定如下：1.(2019)琼9005民初3075-3076号隆盛置公司与华纳公司、华宇公司商品房委托代理销售合同纠纷开庭公告、原告张海燕参与隆盛公司东方龙湾住宅项目的照片、华纳和华宇公司工商信息，该组证据无法证实原告系代华纳公司购买涉案房屋的事实，与本案不具有关联性，本院不予确认；2.案外人孙延虎与刘少杰聊天记录、与隆盛公司法人赵辉录音，原告对华纳公司系隆盛公司代理销售商，原告曾是华纳公司法定代表人的事实无异议，但该组证据未能证实张海燕系代华纳公司购买涉案房屋，该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认；3.涉案房屋不动产登记查询，原告无异议，本院予以确认；4.原告张海燕的微信名称、原告参与隆盛公司东方龙湾住宅项目的照片、华纳和华宇公司工商信息，拟证实原告系华纳公司的代理人，代表华纳公司签订涉案房屋买卖协议，被告对证据证据的真实性予以认可，但对证明内容不予确认。原告未提交华纳公司委托张海燕签订涉案房屋买卖合同的证据，该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。5.原告提交的《海南省不动产（房产）登记信息查询》网上截图，拟证实涉案房屋尚未办理备案登记，但经本院向文昌市住房与城乡建设局核实，该房屋已办理合同备案登记，对该证据，本院不予确认。   本院依被告申请调取的证据：（2020）琼9005民初3-5号原告王永全、关成伟、石鹏楠分别诉被告张海燕商品房委托代理销售合同纠纷的庭审笔录，拟证实原告代华纳公司收购涉案房屋用于再次进行销售的事实。该证据并未载明被告拟证实的内容，本院不予确认。   根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于海南省文昌市文城镇清澜开发区高隆路305号东方龙湾5#楼（幢）5#单元10层1019房。被告（买受人）就涉案房屋于2017年5月5日与案外人海南文昌隆盛置业有限公司（出卖人，以下简称隆盛公司）签订《文昌市商品房买卖合同》，约定所购买的商品房为预售商品房，按建筑面积计算，总价款为641,687元，买受人于2017年5月4日支付首期房款201,687元，剩余房款440,000元由买受人在签订合同十日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由买受人负责补足。买受人应在2017年7月4日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究买受人的责任；如非买受人原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延。合同签订后，被告仅向隆盛公司支付房款201,687元，上述商品房买卖合同于2018年9月21日已办理备案登记，但未交付使用。2018年6月27日，被告就涉案房屋与原告签订《协议》，载明：“本人简立晶2017年购买东方龙湾5号楼1019号房，已缴纳首付款201,687元，服务费零元，现由于个人原因，将此房转让给张海燕，张海燕于收到购房合同、发票、刷卡小票后，一次性支付本人房款、服务费、转让费共计221,687元。本人简立晶承诺：此房转让后将积极配合办理各项手续，如因本人不积极配合导致无法办理更名手续，本人将双倍赔偿转让费（本人只配合电话口头协议，若需本人到场费用由张海燕承担）”。该协议签订后，案外人于凤平代原告向被告转账支付房屋转让款221,687元。涉案协议对余下应支付给隆盛公司的房款由谁何时给付，及协议签订后房屋未能更名所产生的违约责任如何承担的问题等双方均未进行约定，双方庭审均确认余下的房款由原告向隆盛公司给付。截至原告提起本案诉讼时止，原告未要求被告办理房屋更名手续。2020年3月5日，原告短信通知被告，因涉案房屋转让协议无法继续履行，要求与被告解除合同，并要求被告于同年3月15日前返还原告已支付的房屋转让款。庭审时，原告以限购政策无法进行更名为由主张确认涉案协议于被告收到短信通知之日予以解除，被告不同意解除协议，要求继续履行原协议。原告庭审确认同意退还被告已交付的涉案房屋认购书原件一份、《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为201,687元的房款发票原件一张及相应金额的刷卡小票原件。   另查明，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行于2017年4月14日作出琼建房【2017】96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》（以下简称【2017】96号《通知》），该通知第二条禁止期房转让和限制现房转让中明确规定：“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；……本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让……”。2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称【2018】29号《通知》），该通知第四条明确规定实施全域限购，对在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出琼建房【2018】102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》（以下简称【2018】102号《通知》），该通知第七条关于限制转让有关要求第一款明确规定：“2017年4月14日至2018年3月30日之间，在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制，执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房【2017】96号）有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让”；第四款规定：“2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让”。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案协议是否应予以解除；二、原告主张退还房屋转让款及其利息的主张是否应予以支持。   一、关于涉案协议是否应予以解除的问题。被告在与原告签订协议时，未付清涉案房屋房款，未取得涉案房屋的权属证书，不符合【2017】96号《通知》规定的房屋转让条件，但【2017】96号《通知》系行政管理性强制规定，不属于效力性强制规定，原、被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性效力规定，为有效合同。被告辩称原告的购买行为系代案外人华纳公司收购房屋后进行代理销售，但未提交相应的证据予以佐证该房屋系华纳公司代为销售的房屋，也未提交案外人华纳公司委托授权原告签订协议的证据，故，对被告的辩解，本院不予采纳。涉案协议未对办理房屋更名的履行时间及合同的解除条件等进行约定，原告非海南省户籍居民，该协议在海南省实施全域限购政策后签订，原告在限购政策出台后在同一小区购买包括被告简立晶在内的四套房屋，原告未提交其符合购买条件的证据，被告也未提交涉案协议能继续履行进行更名的证据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案协议因限购政策，原告不具备购房资格，无法办理更名手续将涉案房屋备案登记至原告名下，合同目的无法实现，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。涉案协议于被告收到原告短信通知之日即2020年3月5日予以解除。   二、关于原告主张退还房屋转让款及合同解除后逾期退款利息的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案协议已解除，原告主张被告退还已收取的房屋转让款221,687元，于法有据，本院予以支持。原告庭审确认同意退还被告已交付的涉案房屋认购书原件一份、《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为201,687元的房款发票原件一张及相应金额的刷卡小票原件，本院照准。双方在签订协议时限购政策已出台，对限购政策的内容应已知情，对无法进行房屋更名的事实应已预见，对涉案协议的解除双方均存在过错。因涉案协议的签订导致被告未按期向开发商支付购房款的违约责任如何承担的问题，被告在本案中未提起反诉进行主张，可待实际情况发生后，另案提起诉讼。原告于2020年3月5日短信通知被告解除合同，并要求被告于2020年3月15日前退还全部房屋转让款，被告未退还，对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张从2020年3月16日起计算逾期付款的利息损失，于法有据，本院予以支持。2019月8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告主张按银行同期贷款利率计算利息的表述有误，被告应以房屋转让款221,687元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告计付自2020年3月16日起至房屋转让款退清之日止的利息。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告张海燕与被告简立晶于2018年6月27日签订的《协议》于2020年3月5日予以解除；   二、被告简立晶应于本判决生效之日起十日内向原告张海燕退还房屋转让款221,687元，并以该款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告计付自2020年3月16日起至房屋转让款退清之日止的利息；   三、原告张海燕应于本判决生效之日起十日内向被告简立晶退还涉案房屋认购书原件一份、《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为201,687元的房款发票原件一张及相应金额的刷卡小票原件。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2312.65元，由被告简立晶负担，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付，原告张海燕已预交的受理费2312.65元，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 符 娟      二〇二〇年六月二十九日   法官助理 吴育才   书记员 陈文乃   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。