福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民再27号 再审申请人（一审原告、执行案外人、二审上诉人）：福建省连江**庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县“华庆花园”壹期办公楼。 法定代表人：黄朝武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹知兴，福建亚太天正律师事务所律师。 被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：郑美钗，女，1949年1月25日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：程琪，福建南剑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：俞玉金，女，1973年11月22日出生，汉族，住福建省连江县。 原审第三人（被执行人）：林忠，男，1970年6月20日出生，汉族，住福建省连江县。 再审申请人福建省连江**庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）因与被申请人郑美钗及原审第三人俞玉金、林忠案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终10049号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2019）闽民申3232号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华庆公司申请再审称，（一）一、二审判决认定华庆公司与俞玉金、林忠解除房屋买卖合同在该房屋被法院查封之后，属于认定事实错误。1.2016年5月19日，华庆公司与俞玉金、林忠签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。同年5月24日办理了《房屋预告登记证明》。2016年7月6日，俞玉金、林忠向华庆公司提交《退房申请》要求解除合同，华庆公司于当日、次日，将购房款264447元退至俞玉金、林忠指定的账户，双方之间的商品房买卖合同已经解除并处理完毕。2.其后，华庆公司和俞玉金、林忠到房地产登记部门办理商品房退房及预告登记证明注销手续时，房管部门要求华庆公司必须提供解除合同的法院生效裁决文书方能办理注销手续。华庆公司于2016年11月15日向法院起诉要求解除华庆公司与俞玉金、林忠签订的商品房买卖合同，法院于2017年1月25日作出了（2016）闽0122民初3905号民事调解书，该诉讼仅是为了办理退房和预告登记证明注销手续，与商品房买卖合同解除实际无关。一、二审判决以该民事调解书为依据认定华庆公司与俞玉金、林忠的商品房买卖合同解除在房产被法院查封之后，否定2016年7月6日双方解除合同的效力，是完全错误的。3.华庆公司与俞玉金、林忠的商品房买卖合同已于2016年7月6日双方达成解除合意时解除，已发生法律效力。被申请人郑美钗对俞玉金、林忠民间借贷案件的起诉发生在合同解除之后。（二）一、二审判决适用法律错误。由于一、二审法院认定事实错误，从而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”也是错误的。（三）一、二审判决自相矛盾，于理于法不合。一审判决认定华庆公司主张对执行标的物所有权，但未能提供充分证据予以证实；二审判决认定俞玉金、林忠未取得诉讼标的物的所有权，但仍维持原判，即华庆公司的房屋仍成了郑美钗与俞玉金、林忠民间借贷案件的执行标的物，一、二审判决自相矛盾，侵害了华庆公司对标的物的所有权。（四）二审判决认定华庆公司未将已经支付的购房款直接返付至俞玉金、林忠账户，本案不符合停止执行的条件，完全没有法律依据。综上所述，请求撤销一、二审判决，支持华庆公司一审诉讼请求。 被申请人郑美钗答辩称，（一）华庆公司与俞玉金、林忠解除商品房买卖合同并退还首付款，系恶意串通转移物权的行为。1.华庆公司称因俞玉金、林忠无法办理银行按揭贷款，故商品房买卖合同无法履行，不符合事实，2016年间只要贷款申请人信用正常，均可获得银行贷款，案涉房屋自办理预告登记至华庆公司所称退房，仅40天时间，而银行申请贷款正常需要三个月，且华庆公司亦没有提供证据证明俞玉金、林忠无法获得银行按揭贷款。2.华庆公司未与俞玉金、林忠签订退房合同，直接将购房款退还，未收取违约金，且退还款转账支付给没有任何关系的他人包君宇账户，明显是虚假的解除合同。华庆公司主张的俞玉金、林忠由施某担保向郑某借款的事实，系其为转移财产而捏造。3.2016年8月5日连江县人民法院作出（2016）闽0122民初2486号民事裁定，查封案涉房屋，该文书送达俞玉金、林忠并在法院裁判文书网上公开。华庆公司与俞玉金、林忠在知晓案涉房屋被查封情况下，分别于2016年11月21日、2017年2月17日向法院起诉调解解除商品房买卖合同，该解除合同行为无效。（二）原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。华庆公司提供的法院（2016）闽0122民初3905号民事调解书中关于双方自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》的协议、（2017）闽0122民初986号民事调解书中关于林忠、俞玉金配合华庆公司办理《商品房买卖合同》退房注销手续、《房屋预告登记证明》注销手续的协议，均在案涉房屋被查封之后，且属另案生效法律文书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，应当驳回华庆公司的再审请求。综上所述，华庆公司与俞玉金、林忠解除商品房买卖合同并退还首付款，系双方恶意串通转移物权的行为。预告登记是登记权利人占有物权发生的法律效力的表现。华庆公司诉求解除对案涉房屋的查封，缺乏事实与法律依据，应予驳回。 原审第三人俞玉金、林忠未作陈述。 华庆公司向一审法院起诉请求：1、确认华庆公司对位于连江县××乡××路××号××花园××＃××单元房产享有所有权；2、撤销连江县人民法院（2016）闽0122民初2486号民事裁定；3、立即停止对连江县××乡××路××号××花园××＃××单元房的执行，并解除对该房屋的查封措施；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下： 2016年7月22日，郑美钗向一审法院起诉俞玉金、林忠民间借贷纠纷一案，同时提出财产保全申请，要求对俞玉金、林忠购买的座落于连江县江南乡南江滨1号华庆花园C区5#楼2502单元房（以下称案涉房屋）予以保全，并提供了担保。一审法院于2016年8月5日作出（2016）闽0122民初2486号民事裁定书对上述案涉房屋进行了查封（限制处分权）。2016年8月30日，一审法院作出（2016）闽0122民初2486号民事判决，判决发生法律效力后，郑美钗申请强制执行，上述查封房屋的诉讼保全措施自动转为执行中的措施。2017年3月14日，案外人华庆公司对查封提出异议，认为：华庆公司与俞玉金、林忠已经解除了购房合同，郑美钗所申请保全的房屋所有权属于华庆公司，故请求依法解除对该财产的查封措施。该异议经一审法院审查认为，华庆公司主张对执行标的物享有所有权，但未能提供充分证据予以证实，且华庆公司所提供的与俞玉金、林忠解除合同的民事解调书均是在该房屋被查封之后作出的，属于另案生效法律文书，不应得到支持，一审法院裁定驳回了案外人华庆公司的异议。华庆公司不服于2017年7月4日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。 对有争议的证据和事实，一审法院经审查认定如下：华庆公司所提供的退房申请书、领款单及中国建设银行单位客户专用回单三份证据已为（2016）闽0122民初3905号民事调解书所确认，故郑美钗对上述三份证据真实性及证明对象的否认没有事实依据，不予采信。 一审法院认为，案外人华庆公司提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。本案争议的焦点是郑美钗申请查封的案涉房屋在查封之前是属于华庆公司所有，还是属于俞玉金、林忠所有。根据本案查明的事实及相关证据显示，该房屋在被查封之前华庆公司已经出售给了俞玉金、林忠，且双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了《房屋预告登记证明》。所谓预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。本案中，华庆公司与俞玉金、林忠解除了房屋买卖合同，该时间点是在上述房屋被法院查封（限制处分权）之后，因此华庆公司所主张的权利于法无据，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，华庆公司要求确认对案涉房屋享有所有权，由于该房屋在华庆公司与俞玉金、林忠解除房屋买卖合同之前已经被法院查封，因此，华庆公司要求撤销连江县人民法院(2016)闽0122民初2486号民事裁定，其依据不足，不予支持。俞玉金、林忠经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，依法予以缺席审理与判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决驳回华庆公司的诉讼请求。案件受理费16540元，由华庆公司负担。 华庆公司不服一审判决，上诉请求：1.确认华庆公司对位于连江县××乡××路××号××花园××＃××单元房产享有所有权；2.撤销连江县人民法院（2016）闽0122民初2486号民事裁定；3.立即停止对连江县××乡××路××号××花园××＃××单元房产的执行，并解除对该房屋的查封措施。 二审中，当事人没有提交新证据。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行，关键是审查案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权利，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉房屋在被查封之前华庆公司已经出售给了俞玉金、林忠，双方签订了《商品房买卖合同》并办理《房屋预告登记证明》。虽然俞玉金、林忠尚未依据《中华人民共和国物权法》的规定办理房屋产权转移登记手续，未取得案涉房屋的所有权，但法院预查封时的执行对象是俞玉金、林忠在履行《商品房买卖合同》过程中的财产利益，即支付的购房款及相应利益。（2016）闽0122民初3905号民事调解书、（2017）闽0122民初986号民事调解书均在案涉房屋被财产保全预查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，华庆公司提出排除本案执行的诉请，一审法院不予支持，并无不当。同时，华庆公司与俞玉金、林忠解除房屋买卖合同，已经支付的购房款并未直接返付至俞玉金、林忠账户，本案不符合停止执行的条件。综上所述，华庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16540元，由华庆公司负担。 再审审理中，对于一审法院查明、二审法院予以确认的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 再审审理中，华庆公司提交以下新的证据：1.郑某于2019年8月30日出具的证明及其身份证复印件，《证明》记载主要内容为：2016年5月林忠、俞玉金通过施某向其借款260889.76元，其于2016年5月19日将借款汇入担保人施某账户，后林忠、俞玉金归还借款时，因其欠包君宇钱，就叫林忠、俞玉金将归还的借款260889.76元转入包君宇账户；2.2016年5月19日福建农村信用社农商银行电汇凭证，载明汇款人郑某、收款人施某、汇款金额260889.76元、用途借款；3.施某于2019年8月21日出具的说明及其身份证复印件，《说明》记载主要内容为：2016年5月其为俞玉金、林忠担保向郑某借款260889.76元，郑某于2016年5月19日将上述款项转入其银行账户，其收到后于2016年5月19日汇入俞玉金账户，俞玉金于2016年已归还上述借款；4.施某中国建设银行个人活期账户交易明细（账号×××35），其中载明如下交易记录：于2016年5月19日收到郑某支付的借款260889.76元，于2016年5月19日向俞玉金账户（账号6230××××5832）支付往来款244447元；5.俞玉金、林忠于2016年5月19日出具的借条，载明俞玉金、林忠向郑某借款260889.76元，上述借款已汇入其指定的施某账户，如其未能及时归还上述借款，愿承担债权人为实现债权所支出的一切费用；借条下方载明：施某自愿为俞玉金与林忠向郑某借款承担连带担保责任，直到借款人全额还款为止，施某作为担保人签字。上述证据用以证明：1.2016年5月19日，俞玉金、林忠由施某担保向郑某借款260889.76元，郑某将借款转账至施某账户，施某再将借款转账给俞玉金、林忠银行账户；2.俞玉金、林忠向郑某偿还借款时，因郑某拖欠包君宇借款，郑某要求俞玉金、林忠将260889.76元款项汇入包君宇账户，俞玉金、林忠在写退房申请时指示华庆公司将260889.76元转入包君宇银行账户。 郑美钗质证认为，1.郑某、包君宇均为华庆公司的员工，故证言可信度非常低；2.对身份证、福建农村信用社农商银行电汇凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细的形式要件的真实性无异议，但对关联性与证明对象有异议，汇款金额有零有整，不符合借贷金额不合常理，郑某汇到施某账户和施某汇到俞玉金账户的金额不一致，汇款用途显示往来款，故应为生意往来款项；3.对借条形式要件的真实性无异议，但借条系华庆公司为提起诉讼而伪造，借条时间为倒签，并无真实借贷关系存在；4.上述证据于一、二审中已经可以提出，不属于新证据。 再审中，华庆公司申请郑某、施某、包君宇出庭作证，本院予以准许。证人郑某陈述主要内容：2016年施某称其朋友因买房要借20万元左右周转，由施某担保，写了借条后其将款项转到施某账户，还款时，其指定还款到包君宇账户，包君宇系其同事，两人均为华庆公司职员，其欠包君宇钱。证人施某陈述主要内容：其为俞玉金、林忠担保向郑某借款，收到郑某的转款后留下1万元左右余款转给俞玉金，因俞玉金当时欠他钱，故留下还款部分，其与华庆公司没有任何关系。证人包君宇陈述主要内容：其与郑某系同事，也是朋友，陆续借钱给郑某，共借了30万元左右，后还了26万元左右。 关于华庆公司再审中提交的新的证据是否属应予采纳的新证据问题。本院认为，一审审理中，华庆公司主张其与俞玉金、林忠已解除双方签订的商品房买卖合同并将购房款退至包君宇账户，并提交了退房申请书、领款单及中国建设银行单位客户专用回单等主要证据。二审判决后，华庆公司向本院申请再审，提交了上述新的证据，并于再审中申请上述提交书面证言的证人出庭作证，据此，虽然上述新的证据并非全部形成和发现于原审庭审结束后，但于原审审理中华庆公司已经提交主要证据情况下，其在申请再审和再审时提交新的证据，以补强原已提供的主要证据，且新提交的证据与本案争议的商品房买卖合同解除事实具有关联性，故应属于新证据的范畴。郑美钗虽对上述证据提出异议，但对证据形式真实性并无异议，其所述理由限于关联性与证明目的，且未能就其异议和反驳内容提供相应的证据。据此，本院对上述证据均予采信。 本院经审理查明：2016年5月19日，华庆公司作为出卖人与俞玉金、林忠作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定俞玉金、林忠购买华庆公司开发建设的案涉房屋，总价款1304447元，首付款264447元，余款1040000元办理银行按揭贷款支付。合同签订后，林忠刷卡支付2万元，俞玉金银行账户（账号6230××××5832）于2016年5月20日向华庆公司支付244447元，上述俞玉金、林忠合计支付了购房首付款264447元。2016年5月24日，案涉房屋在连江县房产管理交易所办理预告登记，《房屋预告登记证明》编号为连房预ＹＲ字第1××4号，预告登记权利人为俞玉金、林忠，预售合同编号为×××46。 郑美钗诉俞玉金、林忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月22日立案受理。2016年8月5日，郑美钗提出财产保全申请，并提供了担保。一审法院于2016年8月5日作出（2016）闽0122民初2486号民事裁定，查封（限制处分权）俞玉金、林忠购买的座落于连江县××乡××路××号××花园××＃楼××单元房（预售合同编号：×××46）。2016年8月30日，一审法院就该案作出（2016）闽0122民初2486号民事判决。判决发生法律效力后，经郑美钗申请强制执行，上述诉讼保全措施自动转为执行中的措施。 2016年7月6日，俞玉金、林忠向华庆公司申请退房，并指示将已支付的购房款退至包君宇和俞玉金账户。同日，俞玉金出具《领款单》，载明收到华庆公司退还的购房款264447元。2016年7月6日，华庆公司向包君宇的建行账户（账号6214××××3200）转账支付3笔各50000元、1笔10889.76元款项，用途载明“退还Ｃ5号楼2502单元购房款”；2016年7月7日，华庆公司向包君宇的建行账户（账号6214××××3200）转账支付2笔各50000元款项，用途载明“退还Ｃ5号楼2502单元购房款”；上述华庆公司向包君宇转账的款项总金额为260889.76元。2016年7月6日，华庆公司向俞玉金的银行账户（账号6230××××5832）转账支付3557.24元，用途载明“退还Ｃ5号楼2502单元购房款”。上述华庆公司向包君宇、俞玉金银行账户转账的金额合计264447元。 一审法院于2016年11月21日立案受理华庆公司与林忠、俞玉金房屋买卖合同纠纷一案。2017年1月25日，一审法院作出（2016）闽0122民初3905号民事调解书，确认华庆公司与林忠、俞玉金自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》。 一审法院于2017年2月17日立案受理华庆公司与林忠、俞玉金房屋买卖合同纠纷一案。2017年2月23日，一审法院作出（2017）闽0122民初986号民事调解书，确认双方达成以下协议：1.林忠、俞玉金应在2017年2月28日前配合华庆公司办理《商品房买卖合同》退房注销手续；2.林忠、俞玉金应在2017年2月28日前配合华庆公司办理《房屋预告登记证明》注销手续。 2017年6月16日，一审法院作出（2017）闽0122执异6号执行裁定，驳回华庆公司针对上述查封案涉房屋提出的执行异议，华庆公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2016年5月19日，郑某向施某银行账户转账260889.76元，用途载明“借款”。同日，施某该银行账户向俞玉金银行账户（账号6230××××5832）转账244447元，摘要记载“往来款”。同日，俞玉金、林忠向郑某出具借条，确认收到借款260889.76元，施某作为担保人在借条上签字，确认其对上述借款承担连带担保责任。郑某、施某确认上述三方当事人之间的借款担保关系，郑某同时确认，因其欠包君宇款项，故华庆公司退还俞玉金购房款、俞玉金向其清偿借款时，其要求将借款还款260889.76元转入包君宇账户。包君宇确认其与郑某之间存在债权债务关系，并收到上述260889.76元款项。 以上事实，有一审法院作出的（2016）闽0122民初2486号民事裁定书、（2016）闽0122民初2486号民事判决书、（2017）闽0122执异6号执行裁定书、（2016）闽0122民初3905号民事调解书、（2017）闽0122民初986号民事调解书，双方当事人于一、二审和再审中的陈述及提交的相关证据予以证实。 本院认为，本案系案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益而引发的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定,案外人主张的民事权益能否排除人民法院的执行措施，是案外人执行异议之诉的核心争点。本案执行标的即案涉房屋系被执行人俞玉金、林忠向作为案外人的开发商华庆公司购买并预告登记于该二人名下。一审法院审理郑美钗诉俞玉金、林忠民间借贷纠纷一案过程中于2016年8月5日以（2016）闽0122民初2486号民事裁定查封（限制处分权）案涉房屋。华庆公司提出执行异议，以案涉房屋的《商品房买卖合同》于法院查封前已解除为由，请求解除预查封并停止执行，故本案的争议焦点为合同解除对预查封执行效力之影响，即华庆公司能否以其与俞玉金、林忠之间的房屋买卖合同已经解除为由排除对案涉房屋的预查封执行措施。 （一）关于预告登记的效力问题 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的不动产登记，即预告登记系在不动产登记簿中公示的、具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记并不发生不动产物权变动之法律效果，只是于一定条件下和一定期限内排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。预告登记后，登记权利人能否获得完整物权还取决于预告登记权利人与义务人之间的基础交易能否完全履行，使得预告登记符合本登记的条件。本案中，俞玉金、林忠与华庆公司签订《商品房买卖合同》买受案涉房屋，并办理预告登记。俞玉金、林忠作为预告登记权利人，预告登记赋予其将来房屋物权变动登记之请求权以物权效力，从而排斥后来的物权变动之效力，并形成对华庆公司处分权之限制，有效保障预告登记权利人的合法权益。但俞玉金、林忠基于《商品房买卖合同》所享有的债权请求权之性质，并不因预告登记而发生变化，预告登记亦不会赋予俞玉金、林忠案涉房屋的物权。换言之，预告登记，其主要目的在于限制华庆公司再次处分案涉房屋之行为，并使后来的处分行为不发生物权效力，但俞玉金、林忠并不因预告登记而取得案涉房屋之物权。一审法院虽也认为预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，其目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，但进而认为在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，并以案涉合同的解除时间在案涉房屋被查封（限制处分权）之后，认定华庆公司主张的权利于法无据，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，实际上仍未厘清预告登记制度系一种预告登记权利人基于预告登记的不动产物权请求权实现的技术性法律手段之实质，及预告登记对登记权利人权益保护之边界。对此，本院予以指正。 （二）关于预查封的效力问题 执行程序上的查封，属于保全性执行措施，禁止被执行人进行处分，本身并不会直接导致执行标的的物权变动。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，人民法院对于预告登记的不动产可以进行预查封，预查封效力等同于正式查封。对申请执行人而言，其基于金钱债权向人民法院提出执行申请，预查封的标的系被执行人享有的在本登记完成之前的物权变动请求权，并非一项不动产物权。申请执行人通过人民法院预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对房屋进行拍卖、变卖、折价等。对案外人而言，其将房屋出售并预告登记在他人名下，对交易房屋处分权作出部分让渡，但买受人仍需满足一定条件，如合同继续履行或者交付全部价款等，房屋所有权才能发生转移。因此，预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。当预告登记符合本登记条件而进行了本登记时，预查封相应转为正式查封。本案中，郑美钗基于对俞玉金、林忠的金钱债权，向一审法院提出财产保全申请。一审法院裁定查封（限制处分权）案涉房屋，从性质上属对被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋进行的预查封，其效力在于固定被执行人基于预告登记所享有的实现房屋所有权的请求权，并非一项不动产物权。亦即，郑美钗申请人民法院预查封，该保全效力集中体现于对预告登记期间第三人物权变动效力之排斥，而非被执行人享有的物权或合同权利，否则即为对预查封制度功能的不当扩张，并无法律依据。二审法院认为华庆公司与俞玉金、林忠解除房屋买卖合同，已经支付的购房款并未直接返付至俞玉金、林忠账户，故本案不符合停止执行的条件，于法无据，本院予以指正。 （三）关于合同解除对预查封执行效力的影响问题 预告登记因法定的原因而失效。因预告登记的担保对象是受让人的不动产物权变动请求权，故预告登记具有附随性，即预告登记须以该请求权有效成立并存续为前提，且该请求权的变动效力及于预告登记。《物权法》第二十条第二款规定了预告登记失效的两种情形，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”房屋买卖合同解除后，买受人以物权变动为目的的请求权已然消灭；而预告登记保全是以物权变动为目的的请求权，故预告登记之效力亦因保全对象的消灭而归于消灭。预告登记失效后，房屋出卖人对原预告登记在被执行人名下的房屋所有权回复圆满状态，预告登记应予注销。 于预告登记注销前，房屋出卖人能否以合同解除为由请求人民法院解除预查封，则应根据房屋买卖合同解除与房屋预查封的先后顺序、合同解除的效力及是否损害申请执行人的利益等方面进行实体审查，从而判断案外人的主张是否应予支持。本案中，华庆公司主张，俞玉金、林忠因未能办理银行按揭贷款而申请退房，双方协议解除合同，华庆公司分别于2016年7月6日和7日退还俞玉金、林忠支付的首期购房款。对此，华庆公司于原审中提供了俞玉金、林忠的退房申请、领款单、中国建设银行单位客户专用回单、一审法院作出的（2016）闽0122民初3905号民事调解书、（2017）闽0122民初986号民事调解书等予以证明。再审中，证人郑某、施某、包君宇就其三人与俞玉金、林忠之间的关系及款项往来所作证言，与华庆公司于原审中提交的银行转账回单、申请再审时提交的转账明细、借条上记载的款项往来时间、金额、用途等相互吻合、与华庆公司收取和退还俞玉金、林忠购房首付款的时间、金额亦可相互验证，且上述款项往来均发生于法院查封行为之前，故可以认定华庆公司于2016年7月6日、7日向包君宇账户转账的记载用途“退还Ｃ5号楼2502单元购房款”的款项，系华庆公司退还俞玉金、林忠的购房首付款。而且，华庆公司于退还款项时亦不可能预料此后郑美钗起诉俞玉金、林忠民间借贷纠纷并于诉讼中申请对案涉房屋预查封等的发生。由上，郑美钗主张华庆公司将购房款退还没有任何关系的包君宇账户，显属虚假解除合同，依据不足。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉《商品房买卖合同》经双方协商达成解除合同的一致意思表示，且华庆公司向俞玉金、林忠退还了收取的首期购房款，至此，双方的合同关系解除，合同效力终止。据此，于一审法院2016年7月22日立案受理郑美钗诉俞玉金、林忠民间借贷纠纷一案及2016年8月5日对案涉房屋进行预查封之前，俞玉金、林忠基于《商品房买卖合同》的请求权及相应的物权期待权已经消灭，预告登记失效，华庆公司对原预告登记于俞玉金、林忠名下的案涉房屋所有权回复圆满状态。因此，华庆公司以其对案涉房屋享有所有权为由，申请一审法院解除预查封，排除执行，理由成立。虽然一审法院确认合同解除和配合办理《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》注销手续的民事调解书均于一审法院预查封案涉房屋之后作出，但上述为办理注销登记而作之调解，亦载明了双方此前已经解除合同及退还款项之事实，一、二审法院均以民事调解书的作出日期为据，认定合同解除于法院预查封之后，华庆公司不能以在后的另案生效法律文书排除执行，系认定事实和适用法律不当，本院予以指正。 综上所述，华庆公司以案涉房屋的买卖合同于预查封之前已经解除，首期购房款亦于预查封前退还被执行人为由对案涉房屋的预查封提出异议，理由成立。一、二审法院均未对本案争议的合同解除、退还购房款是否真实及是否发生于预查封之前，即案外人是否享有足以排除执行的民事权益进行实质性审查判定，即判决驳回华庆公司的诉讼请求不当，应予纠正。至于华庆公司于一审中还提出了确认其对案涉房屋享有所有权之诉讼请求，因案涉房屋登记于华庆公司名下，且华庆公司之起诉中亦无需要审理判定的关于房屋所有权之争议，对此，本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终10049号民事判决和福建省连江县人民法院（2017）闽0122民初3374号民事判决； 二、解除对连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园Ｃ区5＃楼2502单元房（预售合同编号：×××46）的查封（限制处分权）。 一、二审案件受理费各16540元，由郑美钗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  张天栋 书 记 员  李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。