江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1132号原告：南昌日报社，住所地：南昌市。法定代表人：万某某，该报社社长。委托诉讼代理人：邹小琴，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201411889873。委托诉讼代理人：罗林森，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601202010179270。被告：江西文玩城物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：滕某某，该公司总经理。被告：江西省丰成置业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：滕某某，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙卫国，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201410606278。原告南昌日报社与被告江西文玩城物业管理有限公司（以下简称“文玩城公司”）、江西省丰成置业有限公司（以下简称“丰成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日第一次公开开庭进行了审理，原告南昌日报社委托诉讼代理人邹小琴，被告文玩城公司、丰成公司的共同委托诉讼代理人孙卫国，被告丰成公司法定代表人滕某某到庭参加诉讼。庭审中，原告当庭增加诉讼请求。本院遂于2020年5月20日第二次公开开庭进行了审理，原告南昌日报社委托诉讼代理人邹小琴，被告文玩城公司、丰成公司的共同委托诉讼代理人孙卫国，被告丰成公司法定代表人滕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌日报社向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（租赁社字20170301号总00001号）及《协议书》；2、依法判决被告支付原告所欠缴的租金共计601467.16元及相应的利息5597.33元（利息暂计至2019年12月31日，利息从2020年1月1日按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付止）;3、依法判决被告支付原告所欠缴的水电费共计88135.22元（2019年11月之后若仍存在欠缴水电费情形可相应增加水电费金额）及相应的利息915.32元（利息暂计至2019年12月31日，利息从2020年1月1日按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付止）；4、依法判决被告支付原告［租赁社字20170301号总00001号］违约金338300元及［租赁社字20180201号总00002号］违约金82320元，共计420620元；5、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告南昌日报社与被告丰成公司（曾用名：江西省丰藏文化发展有限公司）分别于2017年7月3日和2017年12月20日签订（租赁社字20170301号总00001号租期5年）及（租赁社字20180201号总00002号租期5年）的《房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金、押金、水电费、违约责任等均进行了约定。2019年7月24日原告南昌日报社与被告丰成公司、被告文玩城公司签订《协议书》，约定由被告文玩城公司承受上述2份《房屋租赁合同》中江西省丰藏文化发展有限公司的权利义务，被告丰成公司承担连带责任。被告于2019年9月拖欠房租，2019年7月拖欠水电费，已严重违约。另原被告于2019年12月31日解除了（租赁社字20180201号总00002号租期5年）的《房屋租赁合同》。原告多次要求被告支付拖欠的房租及水电费且多次发函催付，被告仍不支付，其行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告将其第二项诉讼请求变更为“依法判决被告支付原告所欠缴的租金共计932851.36元及相应的利息15106.17元（利息暂计至2020年4月22日，利息从2020年4月23日按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付止）”，将其第三项变更为“依法判决被告支付原告所欠缴的水电费共计116370.91元（2020年3月之后若仍存在欠缴水电费情形可相应增加水电费金额）及相应的利息2228.34元（利息暂计至2020年4月22日，利息从2020年4月23日按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付止）”。被告文玩城公司辩称，一、南昌日报社与丰成公司于2017年1月11日签订的房屋租赁合同第2条第2款约定，丰成公司向南昌日报社租赁该房屋作为文化产权交易中心认可的配套商业经营场所使用。根据该协议的约定丰成公司通过积极努力，引入了邮币卡交易中心项目，众多相关的商家也纷纷入驻。但是在入驻商家办理相关营业手续的过程中发现因为南昌日报社隐瞒了该房产无法办理商业性经营场所消防许可的事实，导致众多入驻的商家仅能试营业，无法办理正常的营业手续，并最终因无法正常经营众多商家不得不选择退租。目前尚存的经南昌日报社同意入驻的几家教育培训机构也因为相同的原因无法办理正常的办学许可手续，故拖欠房租至今未付。众多商家的退租和拖欠房租给丰成公司造成巨大的经济损失。南昌日报社作为出租方将明显无法达到合同目的的物业出租给丰成公司，属于违约在先，2019年7月24日我方与原告和丰成公司签订三方协议，约定由我方承继原房屋租赁合同中丰成公司的全部权利和义务，并且在2020年3月24日我方与丰成公司签订了债权转让协议书，约定丰成公司将向原告主张赔偿的权利转让与我方，故本案原告因违约在先应当向我方承担赔偿责任；二、丰成公司在签订租赁合同后根据合同约定对南昌市东湖区某号属于危房的前三后二1262.87㎡部分，出资进行加固、改造，并加盖一层，南昌日报社在租赁合同中承诺免去丰成公司所承租的该部分房屋四年租金。丰成公司共花费七百多万元的改造、加固费用。丰成公司履行了合同约定的义务，现我方对该部分房屋的承租期限尚未届满，并且目前所拖欠的房租也远未及丰成公司所花费的改造费用。而南昌日报社起诉我方要求解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条第1款的规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此南昌日报社违约在先，其应当赔偿答辩人剩余租赁期内装饰装修残值损失以及丰成公司对危房进行加固、改造所支付的合理费用向答辩人进行赔偿。即使本案中法院经审理认定我方有违约行为，但正因为南昌日报社违约在先，才导致我方逾期支付部分租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条第2款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。丰成公司花费七百多万元将危房进行加固、改造等重大修缮，现该部分房屋能够正常使用，并且在南昌日报社能够继续利用并获取收益的情况下，其也应当在利用价值的范围内对我方予以补偿。综上所述，因南昌日报社的违约行为导致租赁合同无法正常履行，其应当承担违约责任，并对因此给我方所造成的损失进行赔偿和补偿，请求法院依法查明事实，维护我方的合法权益。被告丰成公司辩称，一、南昌日报社与我方于2017年1月11日签订房屋租赁合同第2条第2款约定，我方向南昌日报社租赁该房屋作为文化产权交易中心认可的配套商业经营场所使用。根据该协议的约定我方通过积极努力，引入了邮币卡交易中心项目，众多相关的商家也纷纷入驻。但是在入驻商家办理相关营业手续的过程中发现因为南昌日报社隐瞒了该房产无法办理商业性经营场所消防许可的事实，导致众多入驻的商家仅能试营业，无法办理正常的营业手续，并最终因无法正常经营众多商家不得不选择退租。目前尚存的经南昌日报社同意入驻的几家教育培训机构也因为相同的原因无法办理正常的营业手续，故拖欠房租至今未付。众多商家的退租和拖欠房租给答辩人造成巨大的经济损失。南昌日报社作为出租方将明显无法达到合同目的的物业出租给答辩人，属于违约在先，对于答辩人所造成的损失应当承担赔偿责任；二、我方在签订租赁合同后根据合同约定对南昌市东湖区某号属于危房的前三后二1262.87㎡部分，出资进行加固、改造，并加盖一层，南昌日报社在租赁合同中承诺免去答辩人所承租的该部分房屋四年租金。我方共花费七百多万元的改造、加固费用。我方履行了合同约定的义务，现我方对该部分房屋的承租期限尚未届满，并且目前所拖欠的房租也远未及我方所花费的改造费用。而南昌日报社起诉我方要求解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条第1款的规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此南昌日报社违约在先，其应当赔偿我方剩余租赁期内装饰装修残值损失以及对我方对危房进行加固、改造所支付的合理费用进行赔偿。即使本案中法院经审理认定我方有违约行为，但正因为南昌日报社违约在先，才导致我方逾期支付部分租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第11条第2款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。我方花费七百多万元将危房进行加固、改造等重大修缮，现该部分房屋能够正常使用，并且在南昌日报社能够继续利用并获取收益的情况下，其也应当在利用价值的范围内对我方予以补偿。综上所述，因南昌日报社的违约行为导致租赁合同无法正常履行，其应当承担违约责任，并对因此给我方所造成的损失进行赔偿和补偿，请求法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。根据当事人的陈述和审查确认的更名批复、房屋所有权证、房屋租赁合同、（2019）赣0102民初859号民事调解书、协议书、催缴房租、水电费及履约保证金的函、《房屋租赁合同》解除确认书、报告、缴费通知单、电费通知单、关于印发《会议纪要》的通知、报告及申请报告、南昌文化产权交易中心有限公司营业执照及股东信息等证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告丰成公司（承租方、乙方）签订一份编号为租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同，约定：第一条、乙方向甲方租用南昌日报社座落在南昌市办公用房，面积1262.87㎡；南昌市某号（新八楼主楼二层办公用房），面积569.22㎡，一楼监控室面积16㎡；南昌市某号三层办公用房，面积364㎡；南昌市某号前四层办公用房，面积1459.12㎡；合计办公租赁面积3671.21㎡；南昌市某号店面面积53.9㎡。办公室起租价40元／㎡，店面起租价130元／㎡，每二年递增5%；丰成置业拟对报社前三后二面积1262.87㎡的办公楼进行加固改造。报社根据丰成置业加固改造的投入较大，对丰成置业所租赁报社前三后二面积1262.87㎡的办公用房予以前4年免收房屋租金。房屋改造后产权（含新增资产）归甲方所有；第二条、租赁期5年，自签订合同之日起至2017年2月28日为改造、装修期，起租之日为2017年3月1日起至2022年2月28日止，乙方租赁该房屋仅作为文化产权交易中心认可的配套商业经营场所使用；第三条、第一年第二年房屋租金，办公楼为2408.34㎡×40元／㎡＝96333.6元／月，店面为53.9㎡×130元／㎡＝7007元／月，每月租金合计103340.6元／月，年租金为1240087.2元；第三年第四年递增5%，即办公楼租金为2408.34㎡×42元／㎡＝101150.28元／月；店面为53.9㎡×136.5元／㎡＝7357.35元／月，每月租金合计108507.63元／月。……租金先付后租，在本合同签订后，乙方应在签订合同后的10天内补交房屋履约保证金266300元，乙方分别已付房屋押金前三后二办公用房36000元、三层办公用房36000元，合同总履约保证金338300元。租金按月度支付，水、电费用由乙方承担；……第六条、租赁期间，未经甲方同意，乙方中途擅自退租、违反本合同第五条规定的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同支付甲方违约金，该项违约金数额与乙方所交履约保证金数额338300元相同等。2017年12月20日，原告（出租方、甲方）又与被告丰成公司（承租方、乙方）签订一份编号为租赁社字20180201号总00002号房屋租赁合同，约定：第一条、乙方向甲方租用南昌日报社座落在南昌市的店面中第五、六、七、八列（新八楼自南往北数），面积211.07㎡；第二条、租赁期为50个月，自2018年2月1日起至2023年1月31日止，乙方租赁该房屋仅作为江西文玩城认可的配套商业经营场所使用；第三条、第一年第二年（2018年2月1日至2020年1月31日）房屋租金按每平方130元／月，第一年房屋月租金为27439.1元，第一年、第二年年租金各为329269.2元；在本合同签订后，乙方应在5天内付清房屋使用履约保证金82320元；乙方应在每月起租前10日内向甲方付清下一个月的月租金，水电均按商业用价格每月支付一次；……第六条、租赁期间，未经甲方同意，乙方中途擅自退租、违反本合同第五条规定的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同支付甲方违约金，该项违约金数额与乙方所交履约保证金数额82320元相同等。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告收到租赁物后，按约向原告支付了租金及履约保证金。2019年7月24日，原告（甲方）、江西省丰藏文化发展有限公司（乙方）及被告文玩城公司（丙方）签订了一份协议书，内容为:有关南昌市某号房屋租赁事宜，考虑到乙方前期投入较大，受市场环境影响经营不佳，为了有效妥善解决上述租赁事宜，发挥房屋使用价值，甲方同意乙方引进丙方承租上述房屋，原租赁合同由江西文化物业管理有限公司继续履行，现就合同继续履行事宜达成如下三方协议，各方共同遵守：一、甲、乙双方于2017年3月1日、12月20日签订的两份租赁合同继续履行，权利义务不变，其中乙方权利义务全部由丙方承受，乙方承担连带责任。合同到期后，丙方同等条件下优先享有租赁延期、续约权。二、甲、乙方双方确认：截止至2019年8月31日，乙方拖欠甲方租金1493477.38元；截止至2019年6月30日，乙方拖欠甲方水电费175247.39元。三、丙方同意于2019年7月26日前代为支付乙方所欠租金100万元，剩余租金及水电费于2019年7月31日前全部支付完毕。四、甲方同意乙方于2019年10月15日前缴清合同履约保证金266300元。五、丙方承诺严格按照合同约定支付租金、水电费，逾期，甲方有权解除合同追究丙方违约责任，同时追究乙方连带责任。六、南昌文化产权交易中心有限公司原持有丙方股份，按南昌文化产权交易中心有限公司与丙方签订的股权转让协议执行等。因两被告拖欠租金，原告分别于2019年10月8日、11月27日、12月16日向两被告发出三份催缴租金、水电费及履约保证金的函，催收租金及水电费。2019年12月31日，原告（甲方）与被告文玩城、江西省丰藏文化发展有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》解除确认书，内容为：“双方经友好协商，自愿解除租赁社字20180201号总00002号《房屋租赁合同》。该租赁合同自乙方移交房屋甲方验收并接收钥匙（2019年12月31日）解除。乙方确认尚欠甲方房屋租金、水电费未付清。”因两被告未按约支付租金及水电费，原告遂诉至本院。庭审中，两被告当庭提出反诉申请，要求原告承担南昌市东湖区某号前三后二办公用房1262.87㎡租赁房屋加固、修缮费用200万元。经本院行使释明权，两被告当庭表示不同意解除合同，要求继续履行。同时，两被告对欠付租赁社字20180201号总00002号《房屋租赁合同》2019年9月至12月期间的租金109756.4元不持异议。经本院组织原、被告双方对账，双方确认：一、两被告尚欠租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同租金为2019年9月租金108507.63元，2019年10月租金108507.63元，2019年11月租金101317.4元，2019年12月租金90532.05元，2020年1月至5月租金均为82846.05元/月，以上共计823094.96元；二、原合同约定的租赁面积为3725.11平方米，两被告已返还部分租赁物，尚在租赁的面积为3080.64平方米；三、前三后二办公用房1262.87㎡现在尚在免租期内，四、两被告尚欠2019年7月至2020年5月25日期间电费164924度，单价0.6161元/度，合计101606.68元；尚欠2019年7月至2020年5月27日期间水费1780吨，其中，办公用水1330吨，2019年7月至2020年1月按每吨4.65元，2020年2月至5月按每吨4.35元，合计6109.5元。另外，原告主张被告还应支付公摊电费，表数为20407.6度，每度按0.6161元计算，金额为12540.54元，特种水费450吨，2019年7月至2020年1月按每吨11.75元，2020年2月至5月按每吨10.74元，金额为5186.5元，两被告辩称，合同虽然有约定公摊电费，但关于公摊电费的计算方法及标准，原告从未告知两被告并经两被告认可电费，故对公摊电费不予认可，对用水总量予以认可，但不认可存在特种水，原告的水费通知单上也未反映存在特种水的数量。2020年6月1日，两被告向原告提交一份申请报告，该报告系其向原告申请免除疫情期间的租金，内容为：“由于受到新冠疫情的影响，商户无法正常营业，根据国家的相关政策特申请对于2020年2月、3月、4月三个月租金248538.15元进行减免，北楼搭建免租延期三个月”。另查明，2018年2月8日，被告丰成公司名称变更为江西省丰藏文化发展有限公司。2019年4月9日，江西省丰藏文化发展有限公司名称又变更为被告丰成公司。再查明，坐落于南昌市房屋的所有权人为南昌晚报社。1998年11月5日，经南昌市机构编制委员会批准，南昌晚报社更名为南昌日报社。南昌文化产权交易中心有限公司系原告全资子公司。2019年1月24日，原告以江西省丰藏文化发展有限公司作为被告向本院提起诉讼，要求：1、依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判决被告支付原告所欠缴的租金共计716237.6元及相应利息13950.07元，利息暂计算到2019年1月10日；3、依法判决被告支付原告所欠缴的水电费共计101330.14元；4、依法判决被告支付原告违约金420620元；5、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。江西省丰藏文化发展有限公司提起反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿南昌市东湖区某号办公用房1262.87㎡房屋修缮及添附价值，共计4166000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。2019年7月19日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2019）赣0102民初859号民事调解书，确定：一、原告南昌日报社与被告江西省丰藏文化发展有限公司同意继续履行2017年3月1日签订的房屋租赁合同及2017年12月20日签订的房屋租赁合同；二、被告江西省丰藏文化发展有限公司欠原告南昌日报社租金1493477.38元、水电费175247.39元，合计1668724.77元，该款由被告江西省丰藏文化发展有限公司于2019年7月26日前向原告南昌日报社支付100万元，余款于2019年7月31日前全部支付完毕；三、原告南昌日报社放弃其他诉讼请求；四、反诉原告江西省丰藏文化发展有限公司放弃反诉请求。本院认为，原告与被告丰成公司签订的租赁社字20170301号总00001号、20180201号总00002号房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。原告与两被告签订协议书，约定由被告文玩城公司承受被告丰成公司上述合同的权利义务，被告丰成公司承担连带责任，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”原、被告签订该协议书的行为可视为合同权利义务概括转让，该协议书亦属合法有效。根据该协议书的约定，上述租赁合同的出租人不变，承租人变更为被告文玩城公司，故被告文玩城公司依约向原告负有支付租金及水电费的合同义务。因原告与被告文玩城公司对租赁社字20180201号总00002号房屋租赁合同已解除且被告文玩城公司尚欠2019年9月至12月期间的租金109756.4元的事实均不持异议，本院对原告该项诉请予以支持。关于租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同是否解除问题。原告主张被告拖欠租金，属于严重违约，可依法行使合同约定解除权，被告抗辩原告涉案房屋无法办理商业性经营场所的消防许可，导致被告经营困难，属合同欺诈，违约在先，不同意解除合同，要求继续履行，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一款第5项规定精神“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，被告现表示愿意继续履行合同，且该合同也不存在不能继续履行的情形，故该合同不宜解除，其次，原、被告在租赁合同中约定“丰成置业拟对报社前三后二面积1262.87㎡的办公楼进行加固改造。报社根据丰成置业加固改造的投入较大，对丰成置业所租赁报社前三后二面积1262.87㎡的办公用房予以前4年免收房屋租金。房屋改造后产权（含新增资产）归甲方所有”根据该约定，被告丰成公司已按约对相关租赁房屋投入了资金进行加固改造，也享受了该部分租赁房屋超过三年多的免租期。而按该约定，免租期将至2021年2月28日届满，鉴于此，在被告仍愿意继续履行合同的情况下，如按原告主张，该合同此时解除，势必导致双方当事人对改造费用及尚余免租期的费用进行重新结算，造成双方经济损失的进一步扩大，即便被告文玩城公司具有逾期支付租金及水电费的违约行为，但原告也应采取适当措施防止损失的扩大，不应简单的解除合同了事，而只有合同继续履行，双方才能将损失尽量减少到最低，因此，本院对原告要求解除该租赁合同的诉请，不予支持。被告抗辩原告存在合同欺诈，违约在先的意见，被告经营、使用涉案房屋三年之久，从未就合同欺诈向原告主张过任何权利，且双方合同明确约定涉案房屋的用途为经营场所，办理消防许可手续的义务人为经营者即被告，与原告无关，故被告该抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于欠付的租金及水电费问题。原告主张被告文玩城公司欠付的租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同中2019年9月至2020年5月期间的租金823094.96元，被告文玩城公司虽不持异议，但抗辩原告违约在先，应自担租金损失，另外，因新冠疫情的影响，其无法正常营业，要求根据国家的相关政策减免疫情期间三个月的租金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一款第6项规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，根据该规定精神，并参照国家发展改革委等8部门颁布的发改投资规［2020］734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，故对两被告抗辩要求减免疫情期间三个月租金的请求248538.15元的意见，理由成立，本院予以采纳，对被告抗辩原告应自担租金损失的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。至此，被告文玩城公司尚应支付租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同中2019年9月至2020年5月期间的租金574556.81元。对原告主张的水电费，被告文玩城公司对尚欠2019年7月至2020年5月25日期间电费101606.68元，2019年7月至2020年5月27日期间水费6109.5元不持异议，本院予以确认。对原告主张的公摊电费12540.54元，两被告不予认可，原告未提供有效证据予以证明，本院不予支持。对原告主张的特种水费5186.5元，两被告对用水数量450吨不持异议，但辩称不认可存在特种水，原告也从未告知其有特种水，而原告也未举证证明存在特种用水的事实，两被告抗辩理由成立，本院对原告该主张不予支持。对该部分水费，本院确定按每吨4.35元计算，为1957.5元，水费合计8067元，由被告文玩城公司支付给原告。关于欠款利息及违约金问题。原告主张被告应按约定承担与履约保证金数额相当的违约金，两被告抗辩原告违约在先，导致合同无法正常履行，且原告主张的违约金过高不合理。本院认为，原、被告在租赁合同中虽约定如被告违约，原告有权终止合同，被告应向原告承担与履约保证金数额相对的违约金，但该违约条款的适用前提是合同须终止履行，而本案租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同尚未解除，租赁社字20180201号总00002号房屋租赁合同虽已解除，但两被告抗辩违约金过高，考虑到被告确实存在逾期支付租金及水电费的行为，本院酌情将违约金予以调减，由被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担逾期付款违约金，对原告主张的欠款利息，属于重复主张，不予支持。关于连带责任问题。原、被告在协议书中明确约定，被告丰成公司需对被告文玩城承担连带责任，符合《中华人民共和国民法通则》第八十七条连带之债的规定，本院予以支持。另两被告虽然在法定期限内提出反诉，但因其反诉请求是建立在合同解除的基础上，仅涉及本案租赁社字20170301号总00001号房屋租赁合同。经本院释明，两被告坚持不同意解除合同，要求继续履行。如果合同继续履行，则被告文玩城继续按约占有使用涉案租赁物，其所提反诉请求已无审理的必要，故本院对两被告的反诉申请不予处理，两被告可待合同解除后另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西文玩城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌日报社2019年9月起至2019年12月期间的租金109756.4元租金，2019年9月起至2020年5月期间的租金574556.81元，以上租金合计684313.21元；二、被告江西文玩城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌日报社2019年7月起至2020年5月25日期间的电费101606.68元，2019年7月至2020年5月27日期间的水费8067元；三、被告江西文玩城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌日报社承担逾期付款违约金（以109756.4元为基数，自2020年1月1日起至付清款之日止；以574556.81元为基数，自2020年6月1日起至付清款之日止；以109673.68元为基数，自2020年5月28日起至付清款之日止。以上均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告江西省丰成置业有限公司对上述第一项至第三项确定的款项承担连带清偿责任；五、驳回原告南昌日报社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌日报社预交案件受理费27133元，由被告江西文玩城物业管理有限公司负担8476元，江西省丰成置业有限公司对该款承担连带清偿责任，由原告南昌日报社负担18657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  姜红玲人民陪审员  王 华二〇二〇年六月二十三日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。