文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27365号原告:罗雅文，女，1985年8月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨吉兰，重庆天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程从建，重庆天坤律师事务所律师。被告:重庆大宇房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**(时代豪苑)**31-1，企业信用代码91500103202934557B。法定代表人:姚闯，董事长。委托诉讼代理人：杜峰名，男，公司员工。委托诉讼代理人：姚蜀渝，男，公司员工。被告:金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**盘溪路**附**，企业信用代码9150010532234333XF。负责人:张继。委托诉讼代理人：冉璐，女，公司员工。委托诉讼代理人：何正兴，男，公司员工。原告罗雅文与被告重庆大宇房地产开发有限公司（以下简称：大宇公司）、被告金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称：金科重庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗雅文及其委托诉讼代理人杨吉兰、程从建，被告大宇公司委托诉讼代理人杜峰名、姚蜀渝，被告金科重庆分公司委托诉讼代理人冉璐、何正兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雅文向本院提出诉讼请求：1.判令大宇公司、金科重庆分公司承担连带赔偿因房屋漏水给原告造成无法入住而产生的租金损失24000元。2.判令大宇公司、金科重庆分公司对原告的房屋承担全部修缮费用3000元。3.判令金科重庆分公司免除自2019年1月1日起至房屋修复完毕之日止的物业管理费用。4.判令二被告赔偿原告律师代理费损失5000元。5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系重庆市渝中区嘉陵江滨江路219号一单元1-9号房(以下简称“该房屋”)的产权人，大宇公司系该房屋的出卖人即开发建设方，金科重庆分公司系该房屋的物业管理单位。2016年7月19日，原告与大宇公司签订《商品房买卖合同》，购买大宇公司开发建设的重庆市渝中区嘉陵江滨江路219号一单元1-9房屋。2017年6月30日，金科重庆分公司将房屋交付给原告，并同时提供了《住宅质量保证书》。2018年9月，原告出资请装修公司对大宇里面小区1栋1单元9号房进行了装修，装修公司在2018年底该套房屋装修完毕之后交付给原告，原告原计划在2019年1月入驻，但是发现从2018年底开始，原告的房屋就多次沿其地板向原告房屋的屋顶大面积的渗漏水。而且，漏水一次比一次严重，导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏。原告因此要求装修公司进行整改，装修公司也按照原告的要求进行重新修复渗水墙壁，然而，渗水现象一直无法解决。经调查才发现造成墙壁一直受到水的侵害的原因是小区的主管道坏了。原告的房屋受到直接影响，并且墙面受损严重。原告与装修公司多次与大宇公司和金科重庆分公司沟通，要求二被告进行处理，但是金科重庆分公司说要先修主管道，但是当主管道修复之后并没有及时对原告房屋受损墙面进行修复，原告及装饰公司多次要求二被告予以维修，但二被告至今都未为原告的房屋进行维修，该房屋自2019年1月起至今一直处于闲置状态，原告不得已于2019年1月开始租房居住。综上所述，原告认为在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。大宇公司、金科重庆分公司应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告大宇公司辩称：渗水的主要原因是因为消防主管道破裂渗水，但是隔壁装修破坏了防水，导致渗水渗过了墙壁损害了原告的墙面。鉴于此事工程鉴定事项复杂，我司为减少此类纠纷可承担维修费用1500元加额外补偿2000元，总体不高于3500元。但对于原告的租房费用、律师费等其他诉求，我司无义务承担。同时金科物业有一定管理责任，建议也承担相应的补偿金额。被告金科重庆分公司辩称，1.本案案由为房屋买卖合同纠纷，因管道在质保期的质量问题给原告造成的损失，不应由非买卖合同当事人的物业公司来承担责任，物业公司为不适格被告。2.物业承接查验办法第36条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业共用部位共用设施设备的保修责任。本案所涉管道为共用设备，质保期内出现质量问题应当由地产公司承担责任。3.本案中物业公司在地产公司和原告之间至始至终承担的都是义务帮忙排查渗水原因，协调纠纷解决的角色，且在排查出渗水原因后对管道进行了无偿修复，本质上是善意无过错的无因管理人，不应承担赔偿责任。4.原告装修不当用混凝土和瓷砖对管道进行了全封闭遮挡，增加了渗水原因排查难度，此外原告改造的生活阳台防水没有做好，也不排除是导致墙体渗水原因，自身应承担一部分责任，在管道修复后，原告完全可以让装修公司先行修复墙面，但原告放任损失扩大至今未修复，应就损失扩大部分自行承担责任。5.房屋受损情况并未达到原告无法居住的程度，其起诉所称租金损失、代理费损失与管道损坏无直接因果关系，且原告并未提供证据证明其损失的合理性及依据，应承担举证不能的后果。6.物业公司已按前期物业合同约定为小区全体业主提供了物业服务，原告作为业主按时足额缴纳物业费是应该履行的合同义务，无权要求免除物业费。综上请求法院驳回原告对物业公司的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2016年7月19日，罗雅文与大宇公司签订《商品房买卖合同》，购买了重庆市渝中区嘉陵江滨江路219号一单元1-9房屋。2018年9月，罗雅文申请对案涉房屋装修，并填写了装修申请表。装修过程中，罗雅文发现房屋墙壁有渗水现象，于2019年6月向物业金科重庆分公司反映。金科重庆分公司于2019年7月排查出渗水原因，系消防主管道破裂渗水。2019年9月9日，金科重庆分公司对管道修复完毕。罗雅文得知后要求大宇公司、金科重庆分公司将其房屋墙面恢复原状未果，各方因此产生了本案诉讼。审理中，各方当事人对墙面渗水原因系消防主管道破裂渗水均无异议，并一致表示不申请鉴定。同时各方当事人一致表示对墙面渗水造成的损失大小不申请鉴定，请法院依法酌定墙面修复、及使用收益的损失。本院认为，关于金科重庆分公司在本案中应否承担责任的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，处理大宇公司作为涉案房屋的出卖人与买受人罗雅文的房屋买卖合同关系。金科重庆分公司与罗雅文之间系物业服务合同关系，属于不同法律关系，故罗雅文对金科重庆分公司的诉求不属于本案处理范围，可另案处理。关于大宇公司与罗雅文签订的《商品房买卖合同》，合法有效，大宇公司应按合同约定和质量保证书承诺对涉案房屋承担相应的保修及赔偿责任。双方对涉案房屋系消防主管道破裂导致渗水的事实无异议。虽然物业方金科重庆分公司已对断裂的管道进行了修复，但因管道破裂漏水给罗雅文造成了实际损失，大宇公司应予赔偿。关于损失金额，为减少诉累，避免鉴定造成时日拖延以及增加费用，双方当事人均同意由本院酌定。本院根据公平原则，评述如下：关于墙面修复损失，原告主张为3000元，被告认可1500元，本院酌定为2000元。关于房屋使用方面的损失。原告主张因涉案房屋无法居住，要求赔偿2019年1月-2019年12月期间的租房损失24000元。考虑到因墙壁渗水对原告居住、使用房屋造成了一定的实际影响，但并未到丧失使用功能无法居住的程度；并且原告自2019年6月方才向物业反映渗水问题，渗水时间无法准确判断，故本院酌定大宇公司赔偿罗雅文房屋使用损失5000元。关于律师费，原告并未举示证据，且双方合同并未有明确约定，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆大宇房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告罗雅文房屋修复损失2000元。二、被告重庆大宇房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告罗雅文房屋使用损失5000元。三、驳回原告罗雅文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计276元，由被告重庆大宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年六月十日书记员  刘学燚