云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初705号原告：中国农业银行股份有限公司曲靖分行。统一社会信用代码：9153030270988267X9。负责人：张辉，行长。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人：董荣黎，云南泽典律师事务所律师。（特别授权代理）被告：朱继，男，汉族，1991年2月5日生，宣威市人，住云南省宣威市。被告：马佳英，女，回族，1992年6月10日生，宣威市人，住云南省宣威市。被告：云南靖兴集团置业有限公司。统一社会信用代码：91530300683657756G。法定代表人：林元俊，总经理。地址：云南省曲靖经济技术开发区三江大道（市工商局旁）。委托代理人：崔艳芬，云南天志律师事务所律师。（特别授权代理）原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行诉被告朱继、马佳英、云南靖兴集团置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行委托代理人董荣黎、被告云南靖兴集团置业有限公司委托代理人崔艳芬到庭参加诉讼，被告朱继、马佳英经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告朱继、马佳英为购买房屋向原告申请贷款。2017年2月22日，被告朱继、马佳英与原告签订编号为53020120170012236的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告朱继、马佳英向原告借款26万元用于购买位于曲靖市麒麟区的房屋；借款期限240个月，以等额本息还款方式按每月一期还款，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%（即年利率4.802%），借期内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起以调整后的基准利率确定执行利率；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借期内产生的应付未付利息，在借期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。因朱继、马佳英违约致使原告采取诉讼或仲裁实现债权的，朱继、马佳英应承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告朱继、马佳英不可撤销地授权原告将借款划入云南靖兴集团置业有限公司的24×××96的账户中，用于支付房款。被告朱继、马佳英以所购房屋提供抵押担保。云南靖兴集团置业有限公司在朱继、马佳英取得房地产权证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对朱继、马佳英的债务承担连带保证责任，担保的范围包括上述款项及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。合同签订后，原告按照约定发放贷款。被告朱继、马佳英未按期偿还借款。为维护原告合法权益，诉请判令：1、解除原、被告签订的编号为53020120170012236的《个人购房担保借款合同》。2、被告朱继、马佳英偿还原告借款本金245845.34元，支付截止2019年10月10日的利息9961.43元、罚息213.43元、复利293.72元，合计256322.92元，以及自2019年10月11日起至借款本息清偿之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）。3、被告朱继、马佳英支付原告实现本案债权的律师费11565元。4、被告云南靖兴集团置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任。5、确认原告对被告朱继、马佳英位于曲靖市麒麟区的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。6、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。庭审时，原告将诉讼请求第二项中借款利息的金额“9961.43元”变更为9970.43元。被告朱继、马佳英未到庭应诉答辩。被告云南靖兴集团置业有限公司辩称：对原告第一项诉讼请求无异议。对第二项诉讼请求，因我公司只是连带责任担保人，不是借贷关系的当事人，所以对具体下欠的本金、利息、复利、罚息，无法确定，加之原告提供的明细单并不具体准确，故对下欠的款项恳请法庭依法核实。对第三项请求，我公司没有看到原告提供的与律师事务所签订的委托书、委托合同、律师费发票以及银行支付律师费的付款凭证，所以该笔律师费并未实际产生，不应得到支持。对第四项诉讼请求无异议。对第五项诉讼请求，因本案涉及的房产目前并未取得不动产权证书，也未取得抵押他项权证，所以原告对该套房屋并未享有优先受偿权。第六项诉讼请求中并未实际产生保全费，所以保全费我公司不承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、被告身份证、结婚证复印件各1份，用于证明被告朱继、马佳英的身份信息及主体资格。2、个人信贷业务申请表、贷款推荐书各1份，用于证明被告朱继、马佳英为购买房屋向原告申请贷款，被告云南靖兴集团置业有限公司承诺承担阶段性连带担保责任。3、《个人购房担保借款合同》1份，用于证明被告朱继、马佳英于2017年2月22日与原告签订借款合同，对借款金额、借款期限、执行利率、罚息、复利、还款方式、担保方式、担保范围、违约责任及其他权利义务等作了约定。4、贷款发放通知单、借款凭证各1份，用于证明原告审核后，符合贷款条件，并按合同约定发放贷款。5、同意抵押承诺书、商品房购销合同登记备案表、共同还款确认书各1份，用于证明被告朱继、马佳英用所购房屋为贷款提供抵押担保，并承诺共同还款。6、业务凭证、欠款明细各1份，用于证明截止2019年10月10日，被告尚欠原告借款本息合计256322.92元。7、委托代理协议书、授权委托书、律师费发票各1份，用于证明原告委托云南泽典律师事务所代理本案，支付律师费11565元。被告朱继、马佳英未到庭质证，亦未向本院提交证据。经质证，被告云南靖兴集团置业有限公司对原告提交的证据1-5三性无异议，但被告朱继、马佳英所购房屋尚未取得不动产权登记证书，也未办理抵押登记，所以原告主张的抵押权在本案中不成立。证据6的欠款明细中所列欠款金额与原告主张的欠款金额不一致，计算有出入，因借款人未到庭参加庭审，对本案实际欠款金额、利息、罚息的金额欠款明细记载较简单，无法核实，请依法查明。对证据7的真实性无异议，但不能证明原告已支付律师费11565元，委托代理人协议书并未具体约定律师费的支付时间，律师费发票开具时间是2020年3月18日，原告之前没有提供支付律师费的凭证，结合开票时间，足以证实该笔费用是没有支付的，没有支付的律师费不应得到支持。被告云南靖兴集团置业有限公司未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院经审理予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告朱继、马佳英为购买房屋向原告申请贷款，于2017年2月22日与原告签订编号为53020120170012236的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告朱继、马佳英向原告借款26万元用于购买位于曲靖市麒麟区的房屋；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（自2017年3月2日至2037年3月1日）；还款方式为等额本息；借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮2%（即年利率4.802%），借期内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起以调整后的基准利率确定执行利率；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借期内产生的应付未付利息，在借期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告朱继、马佳英授权原告将借款划入被告云南靖兴集团置业有限公司的24×××96的账户，用于支付房款。被告朱继、马佳英发生未按约定按期足额偿还借款的情形，原告有权提前收回已发放的借款。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款担保方式为阶段性保证＋抵押，云南靖兴集团置业有限公司自借款发放之日起，至被告朱继、马佳英取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，对朱继、马佳英的债务承担连带保证责任。担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告于2017年3月2日依约将贷款26万元发放至被告云南靖兴集团置业有限公司的24×××96账户。合同履行过程中，被告朱继、马佳英偿还了部分借款本息，自2018年12月3日起开始逾期，未按期足额履行偿还借款本息的义务。截止2019年10月10日，被告朱继、马佳英尚欠原告贷款本金245845.34元，利息、罚息、复利10477.58元，合计256322.92元。原告为实现债权委托云南泽典律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费11565元。另查明，被告朱继、马佳英所购房屋尚未办理抵押登记。本院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。三被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告朱继、马佳英在履行期限届满前以自己的行为表明不履行主要债务，原告请求解除《个人购房担保借款合同》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告朱继、马佳英违背诚实信用原则，未按合同约定按期足额偿还借款本息，应承担违约责任。原告诉请其偿还尚欠借款本金245845.34元，支付截止2019年10月10日的利息、罚息、复利10477.58元及至贷款清偿之日前产生的利息、罚息、复利的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告云南靖兴集团置业有限公司为被告朱继、马佳英的贷款提供阶段性连带保证，现被告朱继、马佳英所购房屋尚未办理抵押登记手续，原告要求被告云南靖兴集团置业有限公司承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。另外，因尚未办理正式的抵押登记，抵押权未设立，原告要求对被告朱继、马佳英所购房屋实现抵押权无法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担律师费11565元，符合双方合同约定，且已实际产生，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行与被告朱继、马佳英、云南靖兴集团置业有限公司于2017年2月22日签订的编号为53020120170012236的《个人购房担保借款合同》。二、被告朱继、马佳英偿还原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款本金245845.34元，支付截止2019年10月10日的利息、罚息、复利10477.58元，合计256322.92元，以及自2019年10月11日起至贷款清偿完毕之日止的利息、罚息、复利（按合同约定计算）。三、被告朱继、马佳英支付原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行律师费11565元。四、被告云南靖兴集团置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行的其他诉讼请求。案件受理费5144元（原告已预交），由被告朱继、马佳英、云南靖兴集团置业有限公司承担。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  温玉琼审判员  方向娥审判员  钟 旋二〇二〇年六月十二日书记员  张爱丽