广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1549号原告：喻小杰，男，1987年11月7日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区*******科组，现住英德市***********701，公民身份号码：362************231。委托诉讼代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市鸿发房地产开发有限公司，地址：英德市**********。法定代表人：陈某1。第三人：吴启良，男，1970年10月3日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区************，现住英德市英城镇城市广场******，公民身份号码：362************41X。委托诉讼代理人：欧阳鲲，广东浈阳律师事务所律师。原告喻小杰诉被告英德市鸿发房地产开发有限公司、第三人吴启良商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻小杰及其委托诉讼代理人、被告英德市鸿发房地产开发有限公司的法定代表人、第三人吴启良及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻小杰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方于2015年04月13日签订的《物业认购书》；二、判令被告向原告返还购房首期款15万元，并以此为基数从2016年03月12日起按年利率6%向原告计付利息，直至付清为止；三、判令被告向原告赔偿15万元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年04月13日，原告与被告签订物业认购书(以下简称“《认购书》”)，约定被告以总价379784元将位于英德市*****以南富民二街以东荣发大厦B栋(座)9层02单元(户型3房2厅，建筑面积130.96m²，套内建筑面积111.31m')的房屋出售给原告。《认购书》第一条第2款约定：原告需于签订本认购书时支付5万元定金，于2015年7月15日付清首期楼款129784元(不含定金)。原告于2015年04月13日支付了定金5万元。因原被告双方在签订认购书时约定让原告直接支付首期款10万元给被告的的楼盘工程建设商第三人吴启良，于是，原告于2015年06月26日按被告的指示为被告垫付了10万元。原告当时要求被告当即开具收据，但被告在原告多次要求之下才于2016年03月12日开具10万元的收据交给原告方收执。之后，被告方再无联系原告方要求交付剩余购房首期款和办理购房手续，并于2017年年底告知原告需另行垫付10万元方能办理网签手续。因双方已在认购书约定交款方式和数额，被告的该要求毫无事实和依据，所以，原告拒绝被告的上述要求。且据查，1、被告于2015年7月前未能取得涉案房产的预售许可证；2、被告已于2019年5月21日将涉案房产出售给其他人并办理了网签备案登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本《物业认购书》虽然标题是认购书，但根据上述司法解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本《物业认购书》具备了“当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等基本主要内容，并且被告已按约定收受了大部分购房款，该《物业认购书》应认定为商品房买卖合同。所以，在被告存在“故意开具时间在后(时间后于2015年07月15日)的10万元收据、在2015年7月15日前未能办理涉案房产的预售许可证书导致不能签订房产部门备案的《商品房买卖合同》、在未告知原告和未与原告解除《认购书》的前提下将涉案房产卖与第三人(一房多买)”过错的前提下，是违约在先，原告方特提出本案诉求。综上所述，原告认为被告违约在先，根据上述事实和法律规定，为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告英德市鸿发房地产开发有限公司答辩称，对起诉有意见，认购书注明定金2015年4月13日交定金，2015年7月15日交129784元，原告2016年3月12日付了100000元，首期相差29784元，被告方一直通知原告办理网签，原告没有办理。认购书第二款第二条规定，一方违约，卖方有权转让并出售。第三人吴启良述称，原告支付首期款10万元，第三人与被告之间的工程款抵原告首期购房款，具体时间不记得了，认可原告起诉状付首期款10万元的时间。原告喻小杰提供的证据有：证据一、身份证、国家企业信用信息系统企业报告；证据二、物业认购书；证据三、收据2张；证据四、清远市房屋交易和产权管理信息平台查询的涉案房产的商品房预售许可证和已经网签的情况；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市鸿发房地产开发有限公司未提供抗辩证据。第三人吴启良未提供证据。本院经审理认定，对于原告喻小杰与被告英德市鸿发房地产开发有限公司自愿签订的《物业认购书》及两份《收据》，本院予以认定。庭审中，原告称被告另外要求交10万元所以没有向被告支付首期款余款，此后被告没有通知原告交首期余款。被告确认2016年2月1日取得涉案房屋预售证，抗辩称原告交的首期款还差29784元，没有另外要求原告交10万元，一直通知原告办理网签，原告没有来办理，是原告违约。第三人陈述，对原告起诉所述交付房款的数额和时间予以确认。本院认为，原、被告自愿签订的《物业认购书》，符合法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。根据庭审中原、被告及第三人对原告交付购房款情况的陈述，可以确认原告在《物业认购书》约定的时间内交付了首期款15万元。被告抗辩称有通知原告，原告没有给付剩余首期款，《物业认购书》约定是原告违约，因此将房屋另行出售。原告陈述因被告没有取得预售证因此没有给付剩余首期款，在被告取得预售证后，被告要求另外给付10万元才能签订涉案房屋买卖合同及办理网签，但经本院释明后，原告表示没有相关证据证实自己的上述陈述。被告的抗辩理由符合常理，原告没有提供充分的证据证实自己的主张，而且在被告取得预售许可的2016年2月1日至涉案房屋实际出售给案外人的2019年5月这一较长的时间段内，原告对于自己的权利没有尽应有的维护，原告存在过错，故其主张被告签订商品房买卖合同后将房屋出卖给第三人，应赔偿一倍的已付购房款，缺乏理据，本院予以驳回。由于《物业认购书》的目的已经不能实现，原告主张解除该合同，本院予以支持。原告主张被告返还原告已付购房款15万元及利息，根据《物业认购书》的约定，原告未按时支付约定的首期款，已付定金作为违约金，庭审中双方确认原告已付定金5万元，因此实际被告应返还10万元并以此为基数从2016年3月12日起按年利率6%计算利息至被告还清款项之日止，原告诉请符合事实和法律规定的部分，本院予以支持，不符合的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告喻小杰与被告英德市鸿发房地产开发有限公司于2015年4月13日签订的《物业认购书》；二、被告英德市鸿发房地产开发有限公司应返还原告喻小杰已付购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，自2016年3月12日起按年利率6%计算至还清款项之日止），限被告在本判决书生效之日起5日内支付；三、驳回原告喻小杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3170.00元，由原告喻小杰负担2000.12元，被告英德市鸿发房地产开发有限公司负担1169.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年六月二十二日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。