贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11334号原告：尹某1，女，2013年11月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：尹某2（系原告父亲），男，1977年3月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。法定代理人：任某（系原告母亲），女，1987年11月16号出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，特别代理。委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200810852988，特别代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**。法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，公司员工，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**法定代表人：郭福兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，公司员工，特别代理。原告尹某1与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告尹某1委托诉讼代理人陆勇，被告麒鑫房开公司委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。被告伟庭房开公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹某1向本院提出诉讼请求，请求判令:1.两被告退还原告已支付的团购费30000元并赔偿原告资金占用损失（从2018年3月23日起以30000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至返还全部款项之日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年3月23日原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买贵阳市花溪区及相关事宜。当日原告向麒鑫房开公司交纳购房款。销售过程中，被告未向原告出示预售许可证明，原告提出要求查看，被告工作人员告知全部证据都有，只是暂时不在，同时告诉原告必须向被告伟庭房开公司交纳30000元团购费。合同签订后，原告得知被告麒鑫房开公司并未取得预售许可证，团购费的收取也没有任何法律依据。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告伟庭房开公司未答辩。被告麒鑫房开公司辩称，双方签订的商品房买卖合同真实有效，团购费不是我司收取，请求法院依法判决。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月17日，任某与伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号Ｂ4-1-1642、Ｂ4-1-1643，服务费60000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同年3月23日，原告向伟庭房开公司交团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到尹某1交来Ｂ区负一层Ｂ4-1-1642、1643团购费陆万圆整”。同日，原告尹某1（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3314号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区负一层Ｂ4-1643，建筑面积均8.26平方米，商品房单价均为每平方米13000元，总金额为107380元，买受人一次性支付总房款金额为107380元整。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。2020年3月11日，原告与麒鑫房开公司签订《退房协议》，麒鑫房开公司确认同意退房，并已退还原告所支付的房款。另查：案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《退房协议》、商品房预售许可证、银行流水凭等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实伟庭房开公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000及从2018年3月23日起计算资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年3月23日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告尹某1团购费30000元及支付资金占用费（自2018年3月23日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告尹某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由原告尹某1负担4988元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担587元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  王顺友人民陪审员  杨明伟二〇二〇年六月十五日书 记 员  吴梓钥