海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初1041号   原告：张海燕，女，1975年4月20日出生，汉族，河北省三河市人，住该市**。   委托诉讼代理人：林代，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：莫嘉雄，海南海地律师事务所实习律师。   被告：徐宏疆，男，1984年5月15日出生，汉族，辽宁省大连市**人，住，住江苏省无锡市**/div>   原告张海燕与被告徐宏疆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海燕委托诉讼代理人林代到庭参加诉讼，被告徐宏疆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告张海燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋转让合同;2.被告退还原告房屋转让款314,463元；3.被告向原告支付资金占用损失，自2020年3月16日起，以314,463元为基数，按银行同期贷款利率计算，实际应计算至债务履行完毕之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，被告徐宏疆与出卖人海南文昌隆盛置业有限公司(以下简称文昌隆盛公司)签订了《文昌市商品房买卖合同》，购买了位于海南省文昌市东方龙湾8A号楼1602号房屋，该房屋属于期房，徐宏疆支付了首期房款214,463元，剩余房款仍未支付。2018年5月30日，被告徐宏疆因个人原因将上述房屋以314,463元转让给原告，并承诺积极配合原告与文昌隆盛公司。办理涉案房屋的《文昌市商品房买卖合同》更名手续。当日，原告委托案外人于凤平向徐宏疆转账314,463元。上述期房转让协议生效后，原告多次向文昌隆盛公司请求办理涉案房屋的合同更名手续，但文昌隆盛公司告知原告因限购政策原因无法办理更名手续。后来，原告在网上查询到，2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行出具的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房【2017】96号)第二条规定：“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续。不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续”。至此，原告与被告之间的房屋转让协议因限购政策原因已无法继续履行，原告多次与被告协商解除房屋转让协议并要求退还房屋转让款事宜，被告皆不同意解除，2020年3月5日，原告向被告发出解除合同的短信，告知其于2020年3月15日之前返还原告支付的购房款或协商还款事宜，但截至原告向贵院提起诉讼之日，被告仍没有与原告联系，被告拒绝解除合同并返还房屋转让款应承担以下法律责任：一、被告向原告出具的房屋转让合同因无法履行已依法解除，因海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅和中国人民银行海口中心支行于出具的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房【2017】96号)已明确禁止期房转让，涉案房屋的是无法完成《文昌市商品房买卖合同》更名手续的，即被告实际无法履行房屋转让《协议》中的合同义务，原告的合同目的是无法实现的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...(五)法律规定的其他情形和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，涉案房屋转让协议已依法解除。二、被告应向原告返还房屋转让款314,463元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，涉案房屋转让协议解除后，被告应返还原告支付的购房款314,463元，原告可归还被告涉案《文昌市商品房买卖合同》、购房发票和刷卡小票。三、被告应赔偿原告占用原告资金的损失。原告在提起诉讼前已多次联系被告协商沟通解除合同事宜，并于2020年3月5日通知被告解除合同事宜，并给予被告10天的返还购房款的合理期限。上述期限到达后，被告仍不归还款项，导致原告资金被占用，经济利益受损，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”被告应按同期银行贷款利率支付原告经济损失，以314,463元为基数，自2020年3月16日起计算直至债务履行完毕之日止。因被告向原告转让涉案房屋的协议无法履行，被告又拒绝向原告返还房屋转让价款。被告的行为侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。   被告徐宏疆书面答辩，本案的事实是：2017年5月16日，被告与海南文昌隆盛置业有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定购买隆盛公司开发的东方龙湾8A号楼1602号房，建筑面积63.26平方米，被告支付首期房款214,463元。同一天上午，置业顾问带被告去文昌市房产交易中心做了网签备案，下午去工商银行递交房贷手续等相关资料。2017年6月19日，工行信贷员联系被告，告知因海南省贷款相关政策变化，首付比例需提高至50%。被告表示筹不到钱。2018年3月，置业顾问告知被告若无法补款，可以办理退房，被告表示同意，让其办理退房手续，但退房手续直至上述置业顾问离职，均未办理完成。2018年5月26日，原告公司（华纳地产）的下属联系被告，告知被告华纳地产现代理东方龙湾项目的销售，同时愿意加价收购该项目未成功办理房屋贷款的客户手里的房子。被告将房屋购房合同及发票、付款小票原件交给原告，原告把首付款214,463元及溢价100,000元支付给被告。被告在收到款项时也对限购后能否进行更名向原告提出质疑，原告表示能办理，后期房款的给付和更名的办理由其负责。2020年1月15日，原告联系被告，告知无法办理更名及撤销备案的情况，要求被告退款，被告不同意，要求继续等待海南限购政策解除并配合更名事宜，原告不同意。2020年3月5日，原告再次短信通知被告，必须于3月15日前返还款项。被告认为，本案不应属于房屋买卖合同纠纷，应属于合同纠纷。转让协议的事实已经达成，被告并未不配合办理更名手续，原告未以任何方式告知被告履行协议而违约；经被告查询得知，涉案房屋为拟定合同状态，即表示该房屋并未完成真正已销售状态的备案。因此该房屋此阶段严格来讲并不需要撤销备案更名，房屋产权并不在被告名下，或仍在开发商名下，且为可售状态，原告可以继续与被告之间的协议。海南省琼建房【2017】96号文件是政府管理不动产登记的行政管理规定，早在涉案协议签订之前已颁布，原告常年在海南省经营房地产经纪业务，对海南省限购政策比较了解，应知道禁止撤销备案及更名的法律规定。原告现因该房屋无法转卖获利，项目房价回落及项目产权存在无法办理的情况要求与我解除协议。综上，应驳回原告的诉讼请求，继续执行原协议。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，被告未到庭，未提交书面的答辩意见，对原、被告提交的证据，本院经与原件核对无异，予以确认并在卷佐证，包括：1.《文昌市商品房买卖合同》一份；2.海南增值税普通发票一张；3.《协议》；4.于凤平的身份证明材料及其本人出具的《受托付款证明》；5.中国建设银行股份有限公司文昌支行出具的《客户交易详细信息》两张；6.琼建房【2017】96号《海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口支行关于限制买多套商品住宅的通知》；7.短信聊天截屏。   对被告提交的证据：1.海南省住房和城乡建设厅网站备案信息查询截图，原告质证无异议，本院予以确认；2.微信、短信聊天记录截图，无手机原始载体予以核对，真实性无法确认，本院不予确认。   根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于海南省文昌市文城镇XXXXXX房。被告（买受人）就涉案房屋于2017年5月16日与案外人海南文昌隆盛置业有限公司（出卖人，以下简称隆盛公司）签订《文昌市商品房买卖合同》，约定所购买的商品房为预售商品房，按建筑面积计算，总价款为704,463元，买受人于2017年5月15日支付首期房款214,463元，剩余房款490,000元由买受人在签订合同十日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由买受人负责补足；买受人应在2017年7月15日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究买受人的责任；如非买受人原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延。合同签订后，被告仅向隆盛公司支付房款214,463元，上述商品房买卖合同已网上录入，但未提交合同备案，未交付使用。2018年5月30日，被告就涉案房屋与原告签订协议，载明：“本人徐宏疆于2017年购买东方龙湾8A号楼1602号房，已缴纳首付款214,463元，服务费零元，现由于个人原因，将此房转让给张海燕，张海燕于收到购房合同、发票、刷卡小票后，一次性支付本人房款、服务费、转让费共计314,463元。本人徐宏疆承诺：此房转让后将积极配合办理各项手续，如因本人不积极配合导致无法办理更名手续，本人将双倍赔偿转让费”。原告提交的《协议》原件中“本人将双倍赔偿转让费”字样已被涂改划掉。该协议签订后，案外人于凤平代原告向被告转账支付房屋转让款314,463元。涉案协议对余下应支付给隆盛公司的房款由谁何时给付，及协议签订后房屋未能更名所产生的违约责任如何承担的问题等双方均未进行约定，原告庭审均确认余下的房款由原告向隆盛公司给付。截至原告提起本案诉讼时止，原告未要求被告办理房屋更名手续。2020年3月5日，原告短信通知被告，因涉案房屋转让协议无法继续履行，要求与被告解除合同，并要求被告于同年3月15日前返还原告已支付的房屋转让款。庭审时，原告以限购政策无法进行更名为由主张确认涉案协议于被告收到短信通知之日予以解除，被告不同意解除协议，要求继续履行原协议。原告庭审确认同意退还被告已交付的涉案房屋《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为214,463元的房款发票原件一张及相应的房款刷卡小票原件。   另查明，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行于2017年4月14日作出琼建房【2017】96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》（以下简称【2017】96号《通知》），该通知第二条禁止期房转让和限制现房转让中明确规定：“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；……本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让……”。2018年4月22日20时，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布实施琼办发【2018】29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称【2018】29号《通知》），该通知第四条明确规定实施全域限购，对在五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月23日，海南省住房和城乡建设厅作出琼建房【2018】102号《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》（以下简称【2018】102号《通知》），该通知第七条关于限制转让有关要求第一款明确规定：“2017年4月14日至2018年3月30日之间，在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制，执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房【2017】96号）有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让”；第四款规定：“2018年3月30日之后，在全省范围内，居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房（含二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让”。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案协议是否应予以解除；二、原告主张退还房屋转让款及其利息的主张是否应予以支持。   一、关于涉案协议是否应予以解除的问题。被告在与原告签订协议时，未付清涉案房屋房款，未取得涉案房屋的权属证书，不符合【2017】96号《通知》规定的房屋转让条件，但【2017】96号《通知》系行政管理性强制规定，不属于效力性强制规定，原、被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性效力规定，为有效合同。被告辩称涉案不属于房屋买卖合同纠纷，应属于合同纠纷。合同纠纷属于《民事案件案由规定》里面的二级案由，房屋买卖合同属于该二级案由项下的三级案由，涉案协议系因房屋转让产生的纠纷，在案由的选择上先选择三级案由的房屋买卖合同纠纷并无不当，对被告的该辩解，本院不予采纳。涉案协议未对办理房屋更名的履行时间及合同的解除条件等进行约定，原告非海南省户籍居民，该协议在海南省实施全域限购政策后签订，原告在限购政策出台后在同一小区间购买包括被告徐宏疆在内的四套房屋，原告未提交其符合购买条件的证据，被告也未提交涉案协议能继续履行进行更名的证据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案协议因限购政策，原告不具备购房资格，无法办理更名手续将涉案房屋转让备案登记至原告名下，合同目的无法实现，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。涉案协议于被告收到原告短信通知之日即2020年3月5日予以解除。   二、关于原告主张退还房屋转让款及合同解除后逾期退款利息的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案协议已解除，原告主张被告退还已收取的房屋转让款314,463元，于法有据，本院予以支持。原告庭审确认同意退还被告已交付的涉案房屋《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为214,463元的房款发票原件一张及相应的房款刷卡小票原件，本院照准。双方在签订协议时限购政策已出台，对限购政策的内容应已知情，对无法进行房屋更名的事实应已预见，对涉案协议的解除双方均存在过错。因涉案协议的签订导致被告未按期向开发商支付购房款的违约责任应如何承担的问题，被告在本案中未提起反诉进行主张，可待实际情况发生后，另案提起诉讼。原告于2020年3月5日短信通知被告解除合同，并要求被告于2020年3月15日前退还全部房屋转让款，被告未退还，对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张从2020年3月16日起计算逾期付款的利息损失，于法有据，本院予以支持。2019月8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告主张按银行同期贷款利率计算利息的表述有误，被告应以房屋转让款314,463元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告计付自2020年3月16日起至房屋转让款退清之日止的利息。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告张海燕与被告徐宏疆于2018年5月30日签订的《协议》于2020年3月5日予以解除；   二、被告徐宏疆应于本判决生效之日起十日内向原告张海燕退还房屋转让款314,463元，并以该款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告计付自2020年3月16日起至房屋转让款退清之日止的利息；   三、原告张海燕应于本判决生效之日起十日内向被告徐宏疆退还涉案房屋《文昌市商品房买卖合同》原件一份，金额为214,463元的房款发票原件一张及相应的房款刷卡小票原件。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3008.47元，由被告徐宏疆负担，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付，原告张海燕已预交的受理费3008.47元，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 符 娟      二〇二〇年六月二十九日   法官助理 吴育才   书记员 陈文乃   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。