内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0702民初412号原告（反诉被告）：王旭，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董鹤婷，内蒙古屹然律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵慧陶，内蒙古屹然律师事务所律师。被告（张巧荣）：张巧荣，女，1970年10月27日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区鸿雁家园**楼**。委托诉讼代理人：王进生，内蒙古博园律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴传义，内蒙古博园律师事务所律师。原告（反诉被告）王旭与被告（张巧荣）张巧荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王旭及其委托诉讼代理人董鹤婷、赵慧陶，被告张巧荣的委托诉讼代理人王进生、吴传义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王旭向本院提出诉讼请求：1、张巧荣继续履行合同，支付王旭购房款15万元；2、张巧荣支付王旭违约金18.3万元。事实与理由：2019年5月6日，王旭与张巧荣在森迈不动产销售有限公司签订了房屋买卖居间见证合同，约定王旭将其坐落于××区的的房屋以及坐落××园车库出售给张巧荣，整体售价61万元。同时约定张巧荣于2019年6月30日前将上述购房款支付给王旭。合同签订后，王旭按约履行了合同义务。但张巧荣仅支付46万元购房款，对于尚欠的15万元购房款张巧荣以车库漏水达不到使用目的为由拒绝支付。王旭认为张巧荣不予支付购房款的理由并不成立。故诉至法院。张巧荣辩称：1、张巧荣之所以没有按照合同约定给付15万元车库款是因为王旭在签订合同时，没有对车库的客观实际情况如实告知张巧荣，涉案车库存在严重的质量问题，无法实现张巧荣购买车库正常使用的合同目的。2、对于违约问题，张巧荣根本不存在违约行为，张巧荣不支付车库款行使的是不安抗辩权，据张巧荣所了解，该车库没有经过工程质量验收，没有消防部门的验收报告。3、王旭所主张的违约金18.3万元明显违法律规定，对于违约金的最高标准应按照实际损失的30%主张。张巧荣向本院提出反诉请求：解除张巧荣与王旭于2019年5月6日签订的××园车库部分的约定。事实及理由，2019年5月6日，张巧荣与王旭之间对于鸿雁家园6-9栋地下南向18号车库以及鸿雁家园10号楼153号房屋签订了买卖合同，张巧荣按照合同约定给付了王旭购房款。但该合同项下的车库严重漏水，不符合质量要求，在质量方面存有严重缺陷，并不具备最基本的存放车辆及存储物品等使用性能，不能实现合同目的，应当予以解除。王旭辩称，1、本案不存在法定解除的适用条件，涉案车库不存在张巧荣所称的严重质量问题，也不存在实现不了合同目的的情形。2、涉案的买卖合同系涉案车库和住宅整体出售，现住宅事项已经交付完毕，为维护合同的稳定性，也不应将车库区分解除，应以整体买卖合同予以确认，以维护王旭的合法权益。双方当事人针对其诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人对证据真实性无异议的认购合同、房屋定金合同、房屋买卖居间见证合同、鸿雁家园小区业主微信群（地下库）聊天记录，因上述证据不违反法律规定，符合证据要件，本院对上述证据的真实性予以确认，并在卷佐证。对于双方存有争议的证据，本院认定如下：1、海拉尔区公证处作出的（2019）呼伦海证内民字第1470号公证书、涉案车库漏水情况录像，张巧荣的证明目的为涉案车库存在漏水严重的质量缺陷，交付的车库根本不能实现合同目的。王旭的质证意见为对公证书的真实性不认可，因公证书系张巧荣单方委托，且未进入涉案车库实地检查勘测，因此其记录情况不能证实车库存在质量问题。即使按照证据规则的规定，公证书的证明效力高于一般证据，该证据也不能直接证实张巧荣强调的车库存在质量问题。对于公证书中后附的光盘，光盘录像仅记录进入车库通道内存在少量积水，该积水系由于2019年7月极端的暴雨天气，导致出入口少量存水，且在该视频中公证人员也明确说明水不深，连鞋底都没不到，工作人员利用油性笔简单测量积水深度均可以看出仅是少量积水，也不能证实是由于涉案18号车库自身漏水。针对当年的漏水问题，开发商已经将进出口的相关漏水点修复完毕，不可能直接影响张巧荣使用该车库。对于张巧荣拍摄的视频真实性和证明目的均不认可，与本案没有关联性，不能证实涉案房屋存在质量问题。本院认为，呼伦贝尔市海拉尔区公证处接受张巧荣的委托对涉案车库的车辆入口、步梯入口及车库门前现状进行的证据保全，反映出了地下车库过道内存有积水，四周墙体存有被浸泡过的痕迹，本院对公证书予以确认并采信。对于张巧荣录制的录像，反映了地下车库的现状，对证据的真实性予以确认。2、呼伦贝尔骏宸物业服务有限公司出具的证明，张巧荣的证明目的为涉案车库没有物业承接管理，车库常年漏水。王旭在出卖时并没有向张巧荣告知地下车库不符合出售条件。通过物业公司出具的证明也可以看出案涉车库不能够达到正常使用的目的，因为正常车库也属于物业公司的管理范畴。但是本案的客观事实是物业公司并没有接收，这就说明涉案车库可能存在质量问题，物业公司拒绝接收。王旭作为涉案房屋的出售人，当时是否明确告知了王旭涉案车库没有物业公司，如果说没有物业公司进行管理的话张巧荣不可能进行购买。王旭的质证意见为该证明不符合证明的证据形式，没有经办人签字，因此对于其真实性不认可。本案涉案车库有没有物业管理在双方签订房屋居间合同明确记载张巧荣充分了解了该房产的权属性质、状态、装饰及附属设施等，在购买时王旭明确告知了张巧荣，且该车库一直没有向张巧荣收取物业服务费等相关费用，因此张巧荣对于没有物业公司接管是明知的。物业公司是否提供车库管理服务，要看业主委员会在委托物业公司的范围内是否授权，并不影响张巧荣达到使用车库的合同目的。本院认为，该证据反映出了涉案车库并无物业公司管理的事实，本院对其真实性予以确认，但并不能直接反映出涉案车库存在漏水或质量不合格的情况。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年9月3日，王旭与呼伦贝尔市恒瑞房地产开发有限公司签订认购合同，王旭购买了位于××区车库。2019年3月28日，经呼伦贝尔市森迈不动产销售有限公司居间介绍，王旭与张巧荣签订房屋定金合同，张巧荣购买王旭所有的的位××区车库，合同价款为61万元，房屋首付款15万元，张巧荣于合同签订之日起3个月内交付王旭地下车库全款15万元。2019年5月6日，王旭与张巧荣、呼伦贝尔市森迈不动产销售有限公司签订了房屋买卖居间见证合同，对房屋定金合同的内容进行确认。并约定2019年6月30日前，张巧荣支付王旭鸿雁家园6-9栋地下南向18号车库的全款15万元，如张巧荣未在约定时间支付王旭车库全款，算张巧荣违约，应按成交价的40%进行赔偿。现涉案房屋已经交付并办理了过户手续，相应钱款已交清。涉案车库的款项张巧荣尚未交付。涉案车库存在漏水现象，张巧荣于2019年7月29日向呼伦贝尔市海拉尔区公证处申请对鸿雁家园6-9栋地下南向18号车库的车辆入口和步梯入口及车库门前状况进行保全证据，该公证处于当天前往证据保全现场，于2019年9月11日出具公证书。通过公证书中的照片及视频资料，涉案车库的车辆入口、步梯入口及车库门前存有积水，四周墙体存在被水浸泡过的痕迹。另查明，涉案车库无物业公司承接管理。本院认为，王旭与张巧荣签订的房屋定金合同和房屋买卖居间见证合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。本案中双方当事人的争议焦点为案涉车库是否存在质量问题致使合同目的不能实现。通过呼伦贝尔市海拉尔区公证处出具的公证书记载，涉案车库的车辆入口、步梯入口及车库门前存有积水，四周墙体存在被水浸泡过的痕迹，虽然未记录车库内的状态，但通过车库外过道的积水可以反映出涉案车库所在的地下车库存在漏水的质量问题，并且通过鸿雁家园小区业主微信群（地下库）聊天记录可以显示出，2020年5月地下车库仍存在漏水现象。漏水现象在张巧荣购买房屋时已经存在，王旭未能提供证据证明其在合同签订时明确告知张巧荣该漏水情况，虽然房屋买卖居间见证合同约定了张巧荣充分了解房产的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况，但并未显示地下车库漏水的事实，并且该条为制式条款，并未重点标识，不能证明王旭已告知张巧荣地下车库漏水的事实。地下车库漏水已经影响了张巧荣的正常使用，其未支付车库款项属于行使不安抗辩权。因地下车库为统一整体，王旭作为其中业主之一，对整个地下车库进行维修远超王旭的个人能力，该问题不能得到解决，致使张巧荣不能达到合同目的，故张巧荣主张解除合同中关于地下车库约定的诉讼请求本院予以支持。对王旭主张支付购房款及违约金的诉讼请求不予维护。对于王旭抗辩的张巧荣购买的房屋及车库为统一整体不可分割的主张，因房屋买卖居间见证合同中已明确对地下车库的价格在附属条约中进行约定，价款为15万元，且房屋买卖居间见证合同的标的为房屋及地下车库，两处标的并不属于连体房屋，属可分割的标的，故对王旭的该项抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、解除张巧荣与王旭于2019年5月6日签订的房屋买卖居间见证合同中关于鸿雁家园6-9栋地下南向18号车库部分的约定；二、驳回王旭的诉讼请求。案件受理费6295元，减半收取3147.50元，由王旭负担；反诉费50元，由王旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  李**奎二〇二〇年六月二十八日书记员  高 飞附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。