文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终220号上诉人（原审被告）：利川市创格尔房地产开发有限公司，住所地湖北省利川市土产小区**楼****，统一社会信用代码：91422802568309289L。法定代表人:周松林，公司董事长。委托诉讼代理人：袁绪达，湖北序达律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊若涵，湖北序达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田继承，女，1976年8月22日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市，委托诉讼代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄长文，男，1942年10月1日出生，土家族，重庆市石柱县人，住利川市，委托诉讼代理人：黄平（黄长文之子），男，1963年5月2日出生，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。原审被告：利川市龙船调影视传媒有限责任公司，住所，住所地湖北省利川市滨江路文化传媒大楼社会信用代码：91422802309841414E。法定代表人：王广莲，公司董事长。委托诉讼代理人：胡建军，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市创格尔房地产开发有限公司（以下简称创格尔公司）因与被上诉人田继承、黄长文、原审被告利川市龙船调影视传媒有限责任公司（以下简称龙船调公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初6341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创格尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法判决驳回田继承、黄长文对创格尔公司的诉讼请求；本案诉讼费由田继承、黄长文承担。事实和理由：创格尔公司于2013年4月22日通过招、投、挂形式取得原利川市电影发行放映公司（以下简称电影公司）新电影片区7543平方米的国有建设用地使用权。在创格尔公司依法取得该宗使用土地前，田继承、黄长文与电影公司签订的《小乐园租赁合同书》约定房屋租期为2009年1月1日至2014年1月1日。合同约定租赁期满，租赁范围内的装饰装潢，不能拆除毁损，交予电影公司。2013年3月11日电影公司已给田继承、黄长文开办的“小乐园”餐馆送达了通知，明确告知租赁合同到期不再续租。租赁期满后，田继承、黄长文本应及时搬离，将租赁房屋交予创格尔公司。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决创格尔公司赔偿田继承、黄长文经营损失120000元、装饰装修损失514600元、鉴定费5000元，共计639700元，该判决无事实依据。黄长文、田继承辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。龙船调公司述称，上诉人未将龙船调公司列为被上诉人，故其上诉理由未涉及到龙船调公司，望二审法院维持原判。田继承、黄长文向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同赔偿因强拆“小乐园”餐馆建筑物给原告造成的经济损失4413110元（其中装饰装修及鉴定费共计519700元、可搬动财物损失663750元、电影院五楼和一楼财产损失98460元、员工工资及生活费403200元、可得利润损失2728000元）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：利川市清江大道249号利川市新电影院大院内的土地7543㎡属国有土地，其上建设有新电影院综合大楼一栋、职工宿舍楼一栋、临清江大道门面房屋二排，其国有土地及房屋原来均登记在电影公司名下，为电影公司原办公、生产经营场所。黄长文从1988年开始租用电影公司的房屋开办餐馆，并取名为“小乐园饭店”。2008年12月26日，黄长文与电影公司签订《“小乐园”租赁合同书》租用电影公司临清江大道的1至3号门面房屋三间及门店后的一二楼房屋，该合同约定：年租金为人民币20000元，五年房租金100000元于签订合同时一次性付清，合同终止后房屋不得无故损毁，全部退还电影公司；承租方在不改变房屋结构及水电线路的前提下进行装潢，如合同期满不再续租，不得拆除或毁损装饰装潢；房屋租用期间，因出租方单位改制和开发等原因拆除房屋致使承租方不能正常经营的，双方协商解决相关事宜；租期为2009年1月1日至2014年1月1日，如需续租以补充协议为准。后黄长文将租得的房屋交由儿媳田继承开办餐馆。为扩大经营规模，黄长文(乙方)于2009年5月30日与电影公司签订了一份《“小乐园”房屋租赁增补协议》，该协议约定：由黄长文自出资金在电影公司院坝西侧加建一楼一底平房八间，电影公司每年收取租金1000元，租金按每年10%递增，从2009年8月1日起执行，租期和条款与小乐园原房租合同衔接；扩建的房屋在合同期内使用，如期满不再续租乙方不得拆除毁损，租赁范围内的装饰装潢，期满后不得拆除毁损，交予电影公司。该协议签订后，黄长文、田继承投入资金建成了一楼一底平房一栋，并对全部房屋进行了装饰装潢。2009年1月20日，电影公司向黄长文借款30000元，由黄长文大儿媳张海红提供资金，电影公司出具有借条一张，其上载明：“今借到张海红现金叁万元整，限定2009年3月15日归还，如到期不能归还，可抵小乐园房租费”，此笔借款逾期后未能偿还。在“小乐园”营业期间，电影公司多次在此进餐，累计欠田继承生活费人民币32400元未给付。2010年11月，市广电局从利川市文体局接收了电影公司的管理权。2011年，利川市人民政府启动市电影公司的改制工作并决定出售电影公司的全部资产，将新电影院片区纳入旧城区改造项目。2012年12月，电影公司迁入利川市传媒大楼办公和开展经营活动，原综合大楼开始空置。2013年3月11日，电影公司给田继承开办的“小乐园”餐馆送达通知一份，其上载明：“根据主管部门的指示，电影公司出租的所有门面和住房，到期后一律不再续租。凡是到期租房户请到电影公司财务室来结清一切账务”。其后原告继续开办“小乐园饭店”，未将租赁房屋交还给电影公司，未与电影公司再续签房屋租赁合同书，也未到电影公司结清账务。因旧城改造用地所需，2013年4月22日，利川市国土资源局请示利川市人民政府对新电影院片区国有建设用地使用权进行挂牌出让，创格尔公司竞买成功，并签订了《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》。2013年10月10日，利川市新电影院片区7543㎡的国有建设用地使用权登记至创格尔公司名下，并办理了《国有土地使用权证书》。此后，创格尔公司开始动用机械设施拆除原新电影院综合楼，2013年10月25日“小乐园”餐馆完全停业，在此期间，二原告为维护其餐馆的声誉，继续纳税至2013年12月9日。同时因原告拒绝腾空并交出房屋，创格尔公司于2014年1月7日向法院申请先予执行。2014年4月19日，一审法院委托利川市价格认证中心对原告租赁期间房屋装饰装潢及添附财产(包括:1.新建房屋主体及装饰装潢;2.电影公司房屋由原告装饰装潢部分；3.“小乐园”餐馆广告装潢；4.门厅、厨房、餐厅、固定设施；5电话亭。)进行价格鉴定，确定鉴定标的价格为514600.00元，鉴定费5100.00元由原告支付。2014年5月13日，该案先予执行终结，属电影公司的门面房屋及其他房屋均交付创格尔公司并由其组织人员拆除完毕。2014年6月12日，龙船调公司成立，电影公司注销，其债权、债务由龙船调公司承继。一审法院认为，要约人依法撤销要约，要约失效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。电影公司借条中“如到期不能归还，可抵小乐园房租费”应视为电影公司到期（2009年3月15日）未偿还借款情况下发出续租的要约。电影公司到期未偿还张海红借款，二原告在2009年3月16日至2013年3月11日期间未对电影公司的要约作出承诺。电影公司在2013年3月11日发出的通知中明确表示房屋租赁到期后不再续租，即撤销要约，原续租要约失效，且黄长文与电影公司在《“小乐园”租赁合同书》中明确约定：“如需续租，协商解决，以补充协议为准”，黄长文与电影公司未对续租签订书面补充协议，故双方未形成续租的房屋租赁合同关系，二原告租赁房屋的时间至2014年1月1日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。黄长文与电影公司房屋租赁合同关系期间，创格尔公司取得了涉案房屋所有权及国有土地使用权，创格尔公司承继电影公司在房屋租赁合同中的权利义务。之后创格尔公司在原租赁合同期间（2013年10月下旬）拆除原新电影院综合楼致使“小乐园饭店”无法经营，原房屋租赁合同目的无法实现，致使原房屋租赁合同解除，由此产生的剩余租赁期间的营业损失及房屋装饰装修残值损失应由创格尔公司赔偿。二原告主张的可搬动财物损失663750元、电影院五楼和一楼财产损失98460元、员工工资及生活费403200元于法无据，不予支持。利川市价格认证中心出具的利价鉴定[2014]24号价格鉴定结论中的认证金额514600元系结合利川市房屋市场价格，参考经济寿命年限计算房屋综合成新率对“小乐园饭店”作出的权衡价，该价格认证金额系“小乐园饭店”房屋装饰装修及添附的在可租赁期内的残值价格，故“小乐园饭店”剩余租赁期内装饰装修及添附的残值损失应认定为514600元。剩余租赁期内“小乐园饭店”经营损失，根据原告纳税的情况及餐饮行业的盈利标准，酌定为120000元。二原告主张的市电影公司所欠生活费32400元、欠张海红借款30000元、欠3号门面返租租金等相关问题，与本案无关，系另一法律关系，本案不作处理，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告利川市创格尔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告田继承、黄长文经营损失120000元、装饰装修损失514600元、鉴定费5100.00元，共计639700.00元。二、驳回原告田继承、黄长文的其他诉讼请求。案件受理费21214.00元，由被告利川市创格尔房地产开发有限公司承担16214.00元，二原告承担5000.00元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，2008年12月26日，电影公司（甲方）与黄长文（乙方）签订了《“小乐园”租赁合同书》，合同中约定，电影公司将面向清江大道的“小小乐园”门店及门店后的一二楼房屋（二楼除向苠辅所租房屋）租给黄长文从事饮食服务经营。第四条“其他约定”第1项约定，甲方同意将影院四楼左侧第一间屋、何玉书同志原住地下室隔壁一间、影院两侧楼梯间地下室及办公室下面一间地下室交乙方使用到合同终止时间。2013年10月下旬，创格尔公司拆除原电影院综合楼，《“小乐园”租赁合同书》第四条“其他约定”第1项中所涉房屋即处于拆除的原电影院综合楼内。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：创格尔公司是否应承担赔偿责任及赔偿金额如何确定。对此，分析评判如下：电影公司（甲方）与黄长文（乙方）于2008年12月26日签订的《“小乐园”租赁合同书》第二条“乙方职责”第四条“其他约定”第2项约定“房屋租用期间，若因不可抗拒的自然灾害甲方不承担赔偿责任。但因甲方单位改制和开发等原因拆除房屋致使乙方不能正常经营的，双方协商解决相关事宜”。合同约定的租赁期间为自2009年1月1日至2014年1月1日。2013年10月下旬，创格尔公司拆除黄长文、田继承租赁的原电影公司部分房屋时，黄长文、田继承租赁的房屋还未到期，因创格尔的拆除行为致使黄长文、田继承不能正常经营，创格尔公司应向黄长文、田继承承担赔偿责任。《“小乐园”租赁合同书》第二条乙方职责第3项约定“乙方经与甲方协商，在不改变房屋结构及水电线路的前提下进行装饰装潢。如合同期满时不再续租，不得拆除或毁损”。黄长文在租赁案涉房屋后于2009年修了一楼一底八间房屋，两层合计占地面积550平方米左右，建筑面积1100平方米左右，修建之后与电影公司（甲方）于签订2009年5月30日签订了《“小乐园”房屋租赁增补协议》，该协议第一条约定电影公司按1000元/年的标准收取租金，第二条约定乙方所扩建的房屋在合同期限内使用，合同期满后如不再续租，乙方不得拆除和毁损；租赁范围内的一切装饰装潢，期满后不得拆除和毁损，交予甲方。田继承、黄长文修建上述建筑物取得了出租方电影公司的同意，但未取得相关部门的合法手续，利川市价格认证中心作出的利价鉴定[2014]24号《关于“小乐园”餐馆财产的价格鉴定结论》确定“小乐园”餐馆财产价值总计为514600元，其中上述“小乐园新建房屋主体装饰装潢及设施”的残值为365486.56元。黄长文与电影公司房屋租赁合同履行期间，创格尔公司通过招投挂形式取得了涉案国有建设用地使用权。创格尔公司在租赁合同期间（2013年10月下旬）拆除原电影院综合楼致使“小乐园饭店”无法经营，由此产生的黄长文、田继承剩余租赁期间的营业损失应由创格尔公司赔偿。根据黄长文、田继承纳税的情况、餐饮行业的盈利标准，及田继承、黄长文诉讼过程中的陈述，一审法院将剩余租期内的营业损失酌定为12万元符合客观情况。《“小乐园”租赁合同书》对合同到期后装饰装潢物的处理进行了约定，即如合同期满时不再续租，不得拆除或毁损。合同到期后，装饰装潢物归出租方所有。黄长文、田继承剩余租期内的营业收入的取得系基于以装饰装潢物的损耗、人员工资开支、水电费开支、租金等为成本而获得的收益，在创格尔公司向黄长文、田继承赔偿剩余租赁期间的营业损失12万元的情况下，黄长文、田继承已实际获得了《“小乐园”租赁合同书》约定的租期内的经营利润，已达到了租赁期满所产生的营业效益，实现了合同目的。根据《“小乐园”租赁合同书》的约定，合同到期后，装饰装潢物归出租方所有。故一审法院判决创格尔公司向黄长文、田继承赔偿装修残值不当，本院予以纠正。综上所述，创格尔公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初6341号民事判决第二项，即“驳回田继承、黄长文的其他诉讼请求”；二、变更湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初6341号民事判决第一项为“利川市创格尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿田继承、黄长文经营损失120000元；”三、驳回田继承、黄长文的其他诉讼请求。一审案件受理费21214.00元，由田继承、黄长文承担18514元，利川市创格尔房地产开发有限公司承担2700元；鉴定费5100元，由田继承、黄长文承担；二审案件受理费10197元，由田继承、黄长文负担7497元，利川市创格尔房地产开发有限公司负担2700元。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇二〇年六月十八日书记员  杨亚琼