辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1002民初845号原告：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区解放路**。法定代表人：周全，该公司经理。委托代理人：王娜，该公司职员，女，住辽阳市太子河区。被告：陶元国，男，住辽阳市白塔区。原告辽阳富虹物业服务有限公司为与被告陶元国物业服务合同纠纷一案，于2019年3月13日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭审理了本案，原告辽阳富虹物业服务有限公司的委托代理人王娜，被告陶元国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽阳富虹物业服务有限公司诉称：原告与被告属于物业和业主的关系，无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业控制、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。被告已严重损害了原告的切身利益，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告现依法向白塔区人民法院提请民事诉状，请求白塔区人民法院秉公依法办理和审判。依法判定上述被告交纳所欠的2009-2019年物业费17760.32元（2009年1月1日-2019年10月10日）；本案诉讼费用由被告承担。被告陶元国辩称：原告于2015年3月11日在白塔法院诉我物业服务合同一案，二审中院生效（2016）辽10民终692号判决，驳回原告起诉，现判决已发生法律效力。原告违反民诉法35、111条规定的一事不再理原则，当事人相同、标的相同、诉求相同或者后诉的实质是否定前诉裁判结果，现原告以同一案由起诉被告，违反法律规定，应驳回原告诉求。2016-692号判决确定2009-2014年的物业费，而原告是2014年成立，之前原告没有提供物业服务，其起诉资格不适格，原告没有权利主张该期间物业费。2016-692号判决中确认原捷诚物业的债权债务由富虹房产接收后移交给该公司的主张，但是原告没有提交债权债务移交的证据，原告诉求没有事实和法律依据。根据辽阳市物业管理办法32条，前期物业服务合同最长期限不超过2年。原告与被告不属于物业与业主之间的关系，原告没有与业主委员会及被告本人签订物业服务合同，所以原告诉求没有合法性，原告诉求的事实与理由中，原告提出按照58条规定“业主不得……拒绝物业费”，原告是断章取义的理解，原告没有与业主委员会及被告本人签订物业服务合同，没有证据，没有法律依据，原告没有权利让被告缴纳物业费，被告也没有任何违约的事实存在。2015年7月份，原告成立，原告就非法进入小区进行所谓的物业服务，当时多个有关部门对原告进行过行政告知，2017年10月30日，在卫国办事处会议时，有白塔区物业科、富虹社区、原告工作人员、园区部分业主等人参加的会议，认定原告违法事实的存在，原告承诺向集团汇报后一周内给答复，至今没有。2015年市政府副秘书长在信访主持的会议也有相关说明，原告与业主委员会按照合同约定收取物业费。富虹业主委员会指引没有与原告签订合同，有富虹业主委员会主任等人的通话记录，都证明了富虹业主委员会至今没有与原告签订物业服务合同，原告也没有向政府部门进行涨价的说明，原告进入小区进行服务，需经过园区2/3以上业主和业主委员会同意，签订合同，经过备案才可以。物业服务合同是进行物业服务的唯一证据，原告所述的实际提供物业服务是不符合法律规定的，原告收取物业费不合法不合理，没有事实和法律依据，请驳回原告诉求。本院经审理查明，被告陶元国于2006年7月30日与辽阳富虹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系辽阳市白塔区水月翰宫二期XX楼、XX平方米房屋的业主，入住与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业服务协议书》，约定物业管理费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取。被告陶元国从2009年度至今未缴纳物业费。辽阳捷诚物业管理有限公司于2013年10月办理税务注销，辽阳捷诚物业管理有限公司的财务核算、债权债务等业务合并到辽阳富虹房地产开发有限公司名下，2014年7月30日辽阳富虹物业服务有限公司成立，自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接。后原告富虹物业公司因原有物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，故在为保证服务品质、园林绿化且每年都要增加投入种植的情况下，2015年9月2日，决定将物业费由原来的0.80元/平方米调整至1.20元/平方米并在园区进行公示。公示期间有部分业主提出异议，2015年10月15日由市政府相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，按辽阳市物价局物业费放开的有关规定，决定以1.20元/平方米的标准收取物业费。辽阳市富虹园区业主委员会认为上述情况基本上符合客观事实。本院所确认的上述事实有原告辽阳富虹物业服务有限公司提供的房屋买卖合同、业主手册、债权转让情况的说明、证明、注销税务登记通知书、税务案件当事人自述材料、询问（调查）笔录、关于富虹物业费调整的说明及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告陶元国与辽阳捷诚物业管理有限公司达成前期物业服务合同，双方系物业服务合同关系，被告陶元国应履行缴纳物业费义务，其未缴纳构成违约，应承担违约责任。2014年7月起，原告辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告辽阳富虹物业服务有限公司为被告陶元国所在的园区提供物业服务且原告辽阳富虹物业服务有限公司是该园区唯一的物业服务企业，原、被告之间系物业公司和业主的关系，双方形成物业服务合同关系，本院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。被告陶元国应依照合同约定履行其缴纳物业费的义务，原告辽阳富虹物业服务有限公司应履行其物业服务管理的义务。被告陶元国仍未缴纳物业费系违约行为，其应承担继续履行的违约责任，即向被告辽阳富虹物业服务有限公司支付拖欠的物业费，包括拖欠辽阳捷诚物业管理有限公司的物业费，故原告辽阳富虹物业服务有限公司主张被告陶元国交纳2009-2019年度物业费，有事实与法律依据，本院予以支持。关于被告陶元国2009-2019年度应缴纳的物业费数额，因原、被告双方均未提供《前期物业服务协议书》，故本院参考市场习惯，参照《商品房买卖合同》签订日期，认定缴费区间为每年7月30日至下一年7月30日，缴纳方式为预缴下一年度，缴费时间为每年7月30日。原告辽阳富虹物业服务有限公司主张2009年度物业费从2009年1月1日起计算，依据不足，本院认定从2009年7月30日起计算物业费。根据原告辽阳富虹物业服务有限公司提供的《关于富虹物业费调整的说明》，2015年9月2日决定调整物业费，2015年10月15日成立调查小组进行审计，故被告陶元国应从2016年7月30日开始按照新调整的1.20元/平方米标准交纳物业费。被告陶元国应向原告辽阳富虹物业服务有限公司交纳截止至2019年10月10日的物业费16532.86元，其中2009年度-2015年度物业费为9814.56元（0.80元/平方米×146.05平方米×12个月×7年），此后截止至2019年10月10日物业费为6718.30元（1.20元/平方米×146.05平方米×12个月×3年+1.20元/平方米×146.05平方米×2个月+1.20元/平方米×146.05平方米÷30天×10天）。关于被告陶元国辩称原告辽阳富虹物业服务有限公司系擅自将物业费提高至1.20元每平方米，其不应按该标准支付物业费一节，根据原告富虹物业服务有限公司提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，而被告陶元国提供的证明未经批准上调物业费的通知、对公开信的回复等证据系复印件，且日期均在辽阳富虹物业服务有限公司提供的关于富虹物业费调整的说明日期之前，无法否定该说明内容，故对被告陶元国的辩称不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：被告陶元国向原告辽阳富虹物业服务有限公司交纳2006年7月30日至2019年10月10日期间的物业费16532.86元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.00元，被告陶元国负担213.00元，原告辽阳富虹物业服务有限公司负担31.00元；保全费198.00元，由被告陶元国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判长  鲁波审判员  曾玥审判员  陈月二〇二〇年六月十九日法官助理马文姣书记员王硕附录《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。