广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1027号上诉人（原审原告）：庞乃伟，男，汉族，1968年9月9日出生，住广东省湛江市赤坎区***************1******，公民身份号码：440************430。委托诉讼代理人：苏聪、卓慕清，均是广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁卓，男，汉族，1953年10月4日出生，住广东省湛江市赤坎区********，公民身份号码：440************418。原审第三人：湛江市新元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市*******。法定代表人：庞某1。上诉人庞乃伟因与被上诉人梁卓、原审第三人湛江市新元房地产开发有限公司（以下简称新元公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院作出的（2019）粤0802民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庞乃伟及其委托诉讼代理人卓慕清、被上诉人梁卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞乃伟上诉请求：1、请求依法撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2103号民事判决书，改判支持庞乃伟原审的诉讼请求或者发回重审。2、一审、二审的全部诉讼费用由梁卓承担。事实与理由：1、庞乃伟是湛江市赤坎区*******************产的唯一权利人，具有该房产的所有权，足以排除本案梁卓的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，庞乃伟对涉案房产的占有、使用完全符合上述规定。（1）、商品房买卖合同签订在2005年10月20日，一审法院于2017年才查封涉案房产，合同在法院查封之前签订，符合上述规定第（一）项。（2）、庞乃伟于2006年初入住该房，有物业费收据、电费清单等证据证明庞乃伟一直合法占有使用该房产，符合上诉规定第（二）项；（3）、庞乃伟于2005年10月交付首期款72700元，2006年8月7日银行已将剩余购房款130000元一次性汇入新元公司账户，庞乃伟已还清贷款，已支付全部价款，符合上诉规定第（三）项；4、涉案房屋未能顺利过户至庞乃伟名下，系因新元房产公司违反诚信原则拒绝为庞乃伟开具购房发票，致使庞乃伟一直无法办理过户登记，新元房产公司没有履行合同规定的积极协助庞乃伟办理房产证的义务，并非庞乃伟的过错，符合上述规定第（四）项。2、原审法院适用法律错误，导致实体判决错误。本案系商品房买卖合同纠纷，仅属于不动产纠纷的一类，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，根据上述事实，庞乃伟于2005年购进房产，并已在2016年12月7日还清了涉案房屋的按揭贷款，通过不动产档案信息管理中心查询，亦证实涉案房产属于庞乃伟的唯一房产。为此，庞乃伟已完全满足了上述规定的三种情形，足以认定庞乃伟享有排除强制执行的民事权益。梁卓答辩称：一审查明事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。2004年当时已经查封32套房产，其中包括庞乃伟的房子，2005年定的合同，2006年解封，2017年梁卓又查封该房产，所以涉案房屋并不属于庞乃伟的房子。新元公司既不到庭也未提交书面意见。庞乃伟向一审法院提出诉讼请求：1、排除对湛江市赤坎区***********************（湛江市赤坎区*********************）的执行；2、本案诉讼费由梁卓负担。一审法院查明事实：位于湛江市赤坎区*****************商住楼1单元401房（证号：湛房商字第**；建筑面积127.7平方米），登记产权人为第三人新元公司。2005年10月20日，庞乃伟与第三人新元公司签订《广东省商品房买卖合同》将该房屋销售给庞乃伟，总价款202700元。庞乃伟依约支付房屋首期款72700元给第三人新元公司，余下房款130000通过办理住房公积金按揭贷款于2006年8月7日直接汇到第三人新元公司帐户。庞乃伟于2006年开始居住使用涉案房屋至今。又查明：在梁卓申请执行梁卓与新元公司建设用地使用权转让合同纠纷一案[案号：（2013）湛赤法民二初字第99号]过程中，一审法院于2017年7月13日以（2015）湛赤法执字第138号之一执行裁定书查封了被执行人新元公司名下的位于湛江市赤坎区*****************商住楼1单元401房。后一审法院在（2019）粤0802执恢34号案件执行过程中，依法委托湛江方正土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，并将粤方正房评[2019]第08014号《房地产估价报告书》送达给梁卓和新元公司。据此，庞乃伟向一审法院提出执行异议，请求撤销梁卓对涉案房屋的执行申请，一审法院于2019年9月4日作出（2019）粤0802执异55号执行裁定书，裁定驳回庞乃伟的异议请求。庞乃伟遂向一审法院提起本案诉讼。再查明，庞乃伟于2016年12月7日前已还清涉案房屋按揭贷款，并于2016年12月29日注销涉案房屋抵押登记。庞乃伟一直没有通过法律途径向第三人新元公司主张办理涉案房屋转移登记手续。一审法院认为：本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”的规定，本案审理的焦点应是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，庞乃伟作为异议人，如果要排除人民法院对位于湛江市赤坎区*****************商住楼1单元401房的执行，必须同时符合上述规定的要求。庞乃伟于2005年10月20日签订合同购买涉案房屋，并于2006年开始已合法占有使用涉案房屋，但直至2017年7月13日一审法院查封涉案房屋整整十一年均没有通过法律途径向第三人新元公司主张办理涉案房屋转移登记手续，明显不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，庞乃伟请求排除对涉案房屋的执行依据不足，不予支持。第三人新元公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回庞乃伟的诉讼请求。案件受理费4340.5元（庞乃伟已预交），由庞乃伟负担100元，余下4240.5元由一审法院退回给庞乃伟。本院二审期间，庞乃伟提交以下证据：1、《居住证明》；2、案涉房屋室内照片；3、《不动产登记信息查询结果证明》，证明自2006年起，案涉房产即为庞乃伟合法占有用于居住，并且庞乃伟及其妻子儿子名下均无其他用于居住的房产；4、《中国建设银行个人贷款还款计算表》；5、湛江市12345热线中心投诉短信截图；6、湛江市12345投诉举报截图；7、短信截图，证明因新元公司拒绝向庞乃伟开具购房发票，致其一直无法办理过户登记，庞乃伟多次向该公司法定代表人庞某1沟通开具发票及办证事宜，但均不予配合。为此，庞乃伟数次向湛江市12345投诉举报。故案涉房产未能办理过户登记非因庞乃伟的原因所导致。梁卓质证认为：对证据真实性、合法性及关联性均不认可，不能证明至2017年不办理过户的理由是合理的。对庞乃伟提交的以上证据，本院经审查认为：证据1《居住证明》没有经办人及负责人签名，不具备证明的法定形式，不予采纳；《证明》出具人与庞乃伟的关系未能核实，证明力不足；证据2的照片没有其他证据佐证该照片和涉案房产的关联性，真实性未能确认；证据3《不动产登记信息查询结果证明》由相关职能部门在职权范围内所出具，对其真实性予以确认；证据4《中国建设银行个人贷款还款计算表》由相关职能部门所出具，对其真实性予以确认；证据5湛江市12345热线中心投诉短信截图、证据6湛江市12345投诉举报截图没有相关职能部门的盖章确认，未能确认其真实性；证据7短信截图没有其他证据予以佐证，真实性未能确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明的事实清楚，予以确认。本院认为：本案属案外人执行异议之诉。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理“的规定，本院针对庞乃伟的上诉请求进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案二审争议的焦点问题是：庞乃伟对涉案房屋是否享有可排除执行的实体权利，应否排除对涉案房屋的的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条属法律、司法解释另有规定的情形。故本案审查庞乃伟是否符合以上两条规定的条件。鉴于庞乃伟二审时明确依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条主张涉案权利，故本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，审查买受人庞乃伟是否符合以上规定的四个条件。首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，涉案房屋于2017年7月13日被一审法院查封。而庞乃伟与新元公司于2005年12月20日签订《广东省商品房买卖合同》，是在人民法院查封前签订。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，庞乃伟与新元公司签订的合同自成立时生效。其次，关于所购商品房系是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。为证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，庞乃伟提交了广东电网公司湛江供电局出具的电费缴纳凭证、湛江市不动产档案信息管理中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》等证据予以证明，以上证据真实有效，可证明庞乃伟所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住房屋的事实。第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。涉案房产总价款买卖双方约定为202700元。庞乃伟主张已全部支付完毕，分别是2005年10月27日支付的53000元、2005年10月27日支付的9700元、2005年10月31日支付的10000元，另于2006年8月7日通过按揭贷款支付的130000元。结合新元公司出具的收据以及按揭贷款银行转账凭证等证据，应认定以上款项是庞乃伟支付的购房款。已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，庞乃伟请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，对涉案房屋享有可排除执行的物权期待权，可排除对涉案执行标的物的执行。综上所述，庞乃伟上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2103号民事判决；二、停止对湛江市赤坎区***********************产的的执行。一审案件受理费100元，由梁卓负担，庞乃伟预交的4340.5元由一审法院退回庞乃伟；二审案件受理费100元，由梁卓负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨伟玲审 判 员 陈志韧审 判 员 陈志清二〇二〇年六月八日法官助理 黄沛婷书 记 员 梁树杏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。