贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初286××号 原告：李桂蓉，女，1960年8月5日生，汉族，住惠水县涟江街道办事处县府路19××号1栋1单元附10号。 委托诉讼代理人：刘玉祥，男，1959年10月17日生，汉族，住惠水县涟江街道办事处县府路19××号1栋1单元附10号，系原告李桂蓉丈夫，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：李军，贵州惠正律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：罗贵生，男，1956年3月22日生，汉族，住惠水县。 被告：罗浩，男，1989年10月14日生，汉族，住惠水县和平镇七里冲茶果场3××号。 被告：梁国翠，女，1965年12月6日生，汉族，住惠水县。 第三人：王江惠，男，1956年4月17日生，汉族，住惠水县。 第三人：惠水恒升村镇银行股份有限公司； 住所地：惠水县和平镇人民北路金域城市广场； 统一社会信用代码：91522731085657596P; 法定代表人：李驹，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:范进，男，1986年5月24日生，住惠水县，代理权限：特别代理。 原告李桂蓉诉被告罗贵生、罗浩、梁国翠、第三人王江惠、惠水恒升村镇银行股份有限公司（以下简称恒升银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院认为王江惠、恒升银行与本案具有法律上的利害关系，依法追加王江惠、恒升银行为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人刘玉祥、李军，第三人王江惠、恒升银行到庭参加诉讼，被告罗贵生、罗浩、梁国翠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告李桂蓉向本院提出诉讼请求：1、请求确认三被告于2016年3月17日签订的赠予协议无效；2、本案诉讼费由被告承担。 原告李桂蓉诉请的事实及理由：2010年12月10日，我与被告罗贵生、第三人王江惠签订《协议书》，我将位于惠水县和平镇人民北路的一幅土地转让给被告罗贵生、第三人王江惠建房，被告罗贵生、第三人王江惠按建房成本价每平方米600元卖给我一套住房和一个门面。2012年房屋竣工后，罗贵生、王江惠将住房和门面交给我管理使用至今，并协助办理了用水立户手续。后我要求罗贵生履行合同，但罗贵生既不收我的购房款，也不将住房和门面过户到我名下。2017年初，我得知被告罗贵生、梁国翠于2016年3月将本已出售给我且已交给我管理使用的住房和门面赠予被告罗浩，并于同月28日将产权转移登记到被告罗浩名下。我与被告罗贵生、第三人王江惠签订的《协议书》合法有效。被告罗贵生、梁国翠将已出售给我的房屋、门面赠与被告罗浩，并办理产权转移登记手续，其行为侵犯了我的合法权益。为此，我诉至法院，诉请如前。 被告罗贵生提交书面答辩意见：王江惠系我的合伙人，房屋建成后，我与王江惠已将房屋分割登记，我将房屋赠予罗浩与王江惠无关；我经法定程序将房屋赠予罗浩，原告起诉撤销赠予，（2018）黔2731民初1998号《民事裁定书》已驳回原告的起诉；我以自己的行为解除《协议书》中房屋买卖条款，本案不存在继续履行合同的客观条件，原告违约在先；原告就案涉房屋办理异议登记并不影响案件的审理和判决；房屋交付不等于《协议书》中房屋买卖条款履行完毕。原告不履行支付房款的义务，我有权选择继续催款或解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告梁国翠未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 被告罗浩未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 第三人王江惠辩称：我与被告罗贵生合伙建房。我负责财务及办理相关手续。因建房手续是以我和罗贵生的名义办理的，故房屋建成后，为便于售房，我就把所建房屋随意办在我和罗贵生的名下。《协议书》中约定的原告要购买的房屋和门面正好办在罗贵生名下。除了该案涉的房屋和门面外，其余的房屋和门面出售后钱款我与罗贵生均已分配完毕。因案涉房屋和门面系我和罗贵生共同共有，罗贵生、梁国翠私下签订《赠予协议》将该房屋和门面赠予罗浩，侵犯了我的权益，故该《赠予协议》应认定为无效。 第三人恒升银行辩称：被告罗浩以登记在其名下的房产向我行办理贷款，证件、资料齐全，其贷款手续程序合法。至于房产来源与我行无关。 本院经审理查明：被告罗浩系被告罗贵生、梁国翠之子。2010年，被告罗贵生与第三人王江惠达成协议合伙投资在惠水县出售营利。第三人王江惠负责财务、办理建房、售房及产权证书的相关手续。 同年12月13日,被告罗贵生与第三人王江惠作为甲方，原告李桂蓉作为乙方，双方签订《协议书》约定：1、给予李桂蓉等户共计补偿31万元,并一次性付清，方可办理相关转让手续和动工；2、该幅土地有三分之一的面积归李桂蓉所有，经甲、乙双方协定，由甲方建房后，卖给李桂蓉住房一套，门面一个，宽3.4平方米（甲方建房的中套，住房如要大套，按原价补偿差价），购房价格为每平方米600元（按住房、门面实际面积计算）；3、甲方房屋建到三楼后，乙方付给甲方门面和住房总价的50％，余款部分待甲方办理好门面、住房使用权、房产证等相关手续给乙方，乙方认可后，乙方将余额部分全部付给甲方；4、建房由甲方罗贵生、王江惠共同修建，在修建过程中乙方不得参与；5、以上四条协议如有甲、乙双方任何一方违反，要给予造房总面积总价的50％的赔偿。协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字有效。 2011年9月20日，被告罗贵生向原告借款20000元，在《借条》中备注“次年2月归还，到时该款可作为购房款”。 2012年，被告罗贵生与第三人王江惠合伙修建的商住楼工程竣工。因建房手续系以第三人王江惠及罗贵生名字办理，为便于售房，第三人王江惠遂将所建成的15套住房及3间门面以其本人及罗贵生的名字随意办理权属证书，案涉的住房（国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201346-1、××号）和门面（国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201343-1、××号）恰好登记在被告罗贵生名下。此后，被告罗贵生、第三人王江惠先后将建成的14套住房及2间门面售出。案涉的住房及门面因已约定由原告出资购买，只待原告交付第一期购房款6万元后即将权属由罗贵生变更为原告，同时原告再支付剩余6万元的购房尾款。从2012年起，被告罗贵生及第三人王江惠已将案涉的住房及门面移交给原告管理。原告也已将门面出租收取收益至今。 2016年3月17日，被告罗贵生、梁国翠作为赠与人，被告罗浩作为受赠人，签订《赠与协议书》约定：赠与人被告罗贵生、梁国翠名下拥有一套位于和平镇人民北路的房地产，楼层所在第二层，建筑面积为139.69平方米，国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201346-1、××号和一间位于惠水县，建筑面积为62平方米，国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201343-1、××号，赠与人罗贵生、梁国翠共同协商一致，自愿将上述房地产全部无偿赠与给受赠人罗浩，罗浩表示愿意接受。同日，三被告到惠水县公证处办理了《赠与协议书》的公证。同月28日，三被告办理了上述门面及住房的所有权变更登记手续。2017年4月24日，被告罗浩将上述房产作为抵押物向恒升银行抵押贷款80万元，该笔贷款被告罗浩尚未偿还完毕。 另查明，2015年12月28日，被告罗贵生与第三人王江惠就合伙修建的商住楼销售情况进行核算后共同出具《合伙建造西门农委旁商住楼结账说明书》，该说明书载明：二人就合伙修建的商住楼的销售收入、投资款项、建造成本、税费、利息分红、债权债务等均已结清，双方不能再起纠纷。第三人王江惠庭审过程中明确表示因案涉的住房及门面2012年就已交原告管理使用，故其与被告罗贵生仅就修建的其余14套住房和2间门面进行结算，案涉的门面及住房双方商定待原告支付购房款后再进行分割。 上述事实，有身份证复印件、2010年12月13日的协议书、《借条》、《赠与协议书》、《合伙建造西门农委旁商住楼结账说明书》、《赠与协议书》公证书、房屋所有权转移登记审批表、（2017）黔2731民初427号民事判决书、（2018）黔2731民初1998号民事裁定书、（2019）黔2731民初425号民事判决书、（2019）黔27民终3116号、2849号民事判决书等材料等证据证实，足以认定。 本院认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。即赠予人须保证赠予的财产权属的合法性。根据庭审查明的事实，案涉的住房及门面系第三人王江惠、被告罗贵生合伙修建，权属虽均登记在被告罗贵生的名下，但该住房及门面实为被告罗贵生与第三人王江惠的共同财产。二人作为甲方与原告签订《协议书》将案涉的住房及门面出售给原告，因原告未支付购房款，故尚未将案涉的住房及门面的权属由被告罗贵生变更为原告。被告罗贵生、第三人王江惠从2012年起即已将案涉的住房及门面按《协议书》的约定交给原告，在原告实际占有、管理的过程中，被告罗贵生将案涉的住房及门面赠予其子罗浩，即便原告未按《协议书》约定支付完毕首期50%约60000元的购房款，被告罗贵生及第三人王江惠可以通过诉讼等途径要求原告履行付款义务。但被告罗贵生、梁国翠在明知权利人与实际使用人不一、权属存在争议的情况下将被告罗贵生与第三人王江惠同意出售给原告的住房及门面赠予其子罗浩，有违诚实信用原则。且被告罗贵生未经作为财产共有人的第三人王江惠的同意，即与被告梁国翠将案涉的住房及门面赠予被告罗浩，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现第三人王江惠不予追认，故被告罗贵生、梁国翠将案涉的住房及门面赠予被告罗浩的行为损害了第三人王江惠的权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）、恶意串通，损害国家、集体或才第三人利益……”之规定，故对原告要求确认被告罗贵生、梁国翠于2016年3月17日与罗浩签订将位于惠水县房产（房屋所有权证号分别为：惠房权证和平镇字第201201346-1、××号、惠房权证和平镇字第201201343-1、××号）赠予罗浩的《赠与协议书》无效的诉请，于法有据，本院予以支持。 被告罗贵生、罗浩、梁国翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对原告诉请事实进行抗辩的权利，因此产生的不利后果应由被告罗贵生、罗浩、梁国翠承担。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条；《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下： 被告罗贵生、梁国翠于2016年3月17日与被告罗浩签订的将位于惠水县的房屋及门面（国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201346-1、××号；国土证号码：惠国用（2013）字第092016-&tim**;×号，房屋所有权证号：惠房权证和平镇字第201201343-1、××号）赠予被告罗浩的《赠与协议书》无效。 案件受理费100元，由被告罗贵生、梁国翠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判长  肖明江 审判员  周彰良 审判员  唐蜀惠 二〇二〇年六月二十八日 书记员  冯 玉