广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初286号原告（反诉被告）：苏胜，男，1976年5月25日出生，汉族，住所地：广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢琛，广东知荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）：禤燕卿，女，1956年11月29日出生，汉族，住所地：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘平厚、刘畅，广东厚平律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：钟凤芬，女，1981年11月15日出生，汉族，住所地：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘平厚，广东厚平律师事务所律师。第三人：佛山市志业房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道沙面新城江翠苑第**铺。法定代表人：梁志财，职务：经理。原告（反诉被告）苏胜诉被告（反诉原告）禤燕卿、钟凤芬，第三人佛山市志业房地产中介服务有限公司（以下简称：志业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏胜及委托代理人谢琛，被告禤燕卿及钟凤芬的共同委托代理人刘平厚，第三人志业公司的法定代表人梁志财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏胜诉称：两被告（卖方）与原告（买方）及第三人志业公司（经纪方）于2019年8月27日签署了《房屋买卖合同》，约定两被告将位于荔××××房卖给原告。第二条第1点约定：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为贰佰叁拾万元整（2300000元）。第二条第3点约定：付款方式：（1）定金：签订本合同时支付人民币100000元作为定金，定金自动转为房款。（2）首期房款（不含定金），按下列第A种方式支付：A、首付款为人民币600000元，由买方在该物业过户当天直接支付给卖方。（3）房价余款1600000元按下列B种方式支付：B.银行按揭付款。买方申请商业贷款，贷款额为人民币1600000元，买方应在15日内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。第四条第3点约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%，作为违约金。第十一条约定：如果一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失。后被告又要求原告增加10万元首付款。各方于2019年9月29日签订了《补充协议》，该补充协议将首期款从《房屋买卖合同》约定的70万元提高到了80万元。签订《房屋买卖合同》当天，原告向两被告支付了10万元定金，并于2019年9月29日原告、被告、经纪方、按揭服务方四方共同去贷款银行，原告向银行提交了全部贷款手续材料.但被告却不提交贷款手续。后在2019年10月10日上午被告、经纪方、按揭服务方又去了贷款银行，被告仍不提交其贷款手续材料，并以质疑银行工作人员身份，在当地派出所公安人员证实银行人员身份后仍然不提交贷款手续材料。被告的违约行为极其恶劣，经反复沟通后，经纪方在2019年11月1日向两被告发出《催告函》，要求两被告在7个工作日内履行合同义务，并办理相关手续。逾期，中介方将视为卖方不再履行房屋买卖合同，中介方及买方将根据中华人民共和国合同法的相关规定，依法追究卖方的违约责任。在发出《催告函》后，截止目前，两被告对原告及中介方的请求仍然不予理睬。两被告的行为己经构成违约，故原告请求两被告履行合同约定。否则根据合同约定承担违约责任并退还原告的定金及承担原告损失。故原告提起诉讼：1、请求判令确认原告与两被告及第三人的《房屋买卖合同》于2019年12月12日解除；2、请求判令两被告按合同约定承担违约金46万元、返还定金10万元、赔偿中介费26000元；3、判决两被告向原告赔偿律师费23000元：4、判决本案全部诉讼费由两被告共同承担。被告禤燕卿、钟凤芬共同答辩暨反诉称：本案争议在首付款问题上，原告没有支付首付款，故无法办理过户。因为三方在2019年9月29日签订了补充协议。原告的首付款都需要抵押讼争房屋去贷款，这根本无法运作，这是原告的责任。讼争房屋本来有抵押，需要先涂销才能办理贷款，银行不同意这种做法。这不是被告的过错。主合同上没有约定的情况出现了。被告是一直同意出售房屋给原告的。2019年8月27日，由于第三人对房屋中介业务不专业，致两被告、原告与第三人就诉争房屋（荔××××房）签订的《房屋买卖合同》可操作性差，约定：1、第二条第1点约定：该物业按套销售，成交价为贰佰叁拾万元整（2300000元）。2、第二条第3点约定：（1）付款方式为定金，定金自动转为房款。（2）首期房款（不含定金），按下列第A种方式支付：A、首付款为人民币600000元，由买方在该物业过户当天直接支付给卖方。（3）房价余款1600000元按下列B种方式支付：B.银行按揭付款。买方申请商业贷款，贷款额为人民币1600000元，买方应在15日内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。3、第四条第4款：买方不能按本合同约定将买入该物业，或者因为违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的20%，作为违约金……逾期30日，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。4、第十一条约定：如果一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失。两被告于合同签订当天填写收款收据，原告于合同签订之次日交付定金。基于原告需办理购房贷款，须两被告先办理物业涂销抵押登记的情况，故三方又于2019年9月29日签订《补充协议》，协商一致约定将首付款变更为800000元人民币（含定金），以清偿两被告的银行贷款，并更改首付款交付日期为“银行通知扣款日期8天内支付给卖方”。同日，平安银行出具《通知扣款回执》予两被告，通知两被告于10月29日扣款，即原告须于10月29日前支付首期房款。但原告自9月29日起，至今未支付首付款，致两被告未能正常办理物业涂销抵押登记、过户及协助原告办理购房贷款。两被告与原告签订的《补充协议》是三方的真实意思表示，合法有效。按照上述合同，原告应当于2019年10月21日支付首付款给两被告，但原告至今未完全履行义务，构成违约，给两被告造成不能正常交易的损失。特提出反诉请求：1、判令原告向两被告支付违约金360000元；2、判令原告向两被告支付律师费23000元；3、判令原告承担本案受理费。反诉被告苏胜答辩称：被告的反诉无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人志业公司答辩称：三方在2019年8月27日就购买涉案房屋签订合同，两被告后来提出增加10万元首期款共80万。原告对此也同意。到了银行贷款步骤，需要两被告提供房产证复印件才能审批同意贷款书，贷款金额是160万元。但因增加了10万元首期款，同意贷款书变更为150万元。有了银行同贷书，原告才能支付首期款80万元，原告支付了80万元给被告，被告才能办理涂销手续，原告才能再去办理贷款。银行只是需要两被告出具房产证复印件，并非要求拿涉案房屋去抵押。两被告是提供房产证复印件到银行协助原告办理贷款手续，贷款手续办理好，银行贷款是直接打入两被告的账户的。经审理查明：广州市荔××××房登记的权属人为被告禤燕卿、钟凤芬。2019年8月27日两被告（卖方）与原告（买方）在第三人志业公司的撮合下签订（编号:0000003）《房屋买卖合同》，约定：卖方将广州市荔××××房的物业以230万元出售给买方。付款方式：签订合同时支付10万元作为定金，定金自动转为房款。首付款60万元，由买方在该物业过户当天直接支付主给卖方。房价余款：160万元银行按揭付款。买方申请贷款，贷款额为160万元，买方应在15日内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等。如需换银行办理按揭的，买卖双方应积极配合对方办理相关手续。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款数额与买方申请贷款数额之差额由买方在该物业过户当天以现金支付主给卖方…。三方约定于2019年12月31日前到房地产交易中心办理过户相关手续。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成双方签订本合同（即《买卖代理费支付确认书》所指之《房屋买卖合同》），买卖双方应于合同签订之日向经纪方支付中介居间服务代理费，买卖双方均已知悉并同意按合同之附件（详见《买卖代理费支付确认书》）执行。卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%，作为违约金…。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。合同最后约定：如买方因征信问题无法贷款，卖方应无息退还定金，合同自动作废。原、被告及第三人在合同上签字或盖章。同日，原告在第三人的《服务收费确认书》上签名，确认同意向第三人支付26000元中介代理费及咨询费。原告分别于2019年8月27日和28日通过电子银行向被告钟凤芬合共支付10万元定金。2019年9月29日经原、被告及第三人协商就买卖位于广州市荔××××房签订《补充协议》，约定：一、定金10万元该款项已在2019年8月27日支付给卖方。二、首期款：因应业主要求，首期款增加10万元，总共首期款含定金为80万元，该款项交付日期为，银行通知扣款日期8天内支付给卖方。三、买卖双方有责任与义务配合一切产权过户，物业交接等事宜。四、…协议作为该合约之附件，与该合约具有同等法律效力。同日，平安银行股份有限公司向被告钟凤芬出具受理内容为：兹有客户钟凤芬于2019年9月29日在我行为借款人钟凤芬申请办理借款合同（合同编号为RL20190815005012）项下的个人贷款提前还款业务，具体扣款情况我行将以短信方式通知。还款成功后借款人可凭身份证在指定地点办理以下事项…的《回执》。在《回执》有手写10.29扣和平安银行股份有限公司经办人签章。被告将上述《回执》以照片方式通过微信转发给第三人。后第三人与被告禤燕卿通过微信就原告是否可获得银行按揭贷款或调整为余款一次性支付进行沟通，但未能促成原告与两被告达成一致意见，第三人也没有将被告发出的《回执》转发原告，通知原告交付首期款。2019年11月1日第三人以微信向两被告发出《催告函》，要求两被告在接函后7个工作日内履行合同义务，并办理相关手续。2019年11月18日原告与广东知荣律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所就与两被告的房屋买卖合同纠纷代为诉讼，并支付律师费23000元。2019年12月12日本院组织原告、两被告、第三人志业公司进行庭前联调，两被告提出不需要第三人作为中介，要求原告一次性付款300万元。原告要求以原条件继续履行合同，可以免除原告违约责任。最终三方当事人没能达成一致意见，调解未能成功。2020年4月26日平安银行股份有限公司就本院发出的《协助查询函》作出《关于广州市荔湾区人民法院协助查询函的回复》，确认《个人贷款提前还款申请表》及回执是该行于2019年9月29日出具给钟凤芬，回执上的内容为该行工作人员填写，表示已告知钟凤芬扣款日期为2019年10月29日。回执即代表该行已受理申请的书面通知，如客户还款当日账户余额不足，该行将发送短信通知…。该行经核实短信平台发送记录，该行于2019年10月29日（客户约定的扣款日）向客户发送了提示短信，信息内容为：钟凤芬客户，您申请的全部提前还款因账户余额不足于2019年10月29日扣款失败…。在庭审中，被告还提供《银行扣款回执》、《委托代理合同》、律师费《发票》、《报警回执》。原告认为《银行扣款回执》三性不予确认。回执出具主体无法确定三性，没有任何单位的公章。回执内容完全无法确认与本案有任何关联，无法证明回执所谓的扣款是否为了履行与原告购房合同的目的。回执时间是2019年9月29日，但原告在收到被告反诉材料后才第一次看到回执，而此时已时隔近半年，被告从未向原告披露存在这份回执，也没有听第三人说过有这份回执存在。该回执中的内容无法确认扣款具体时间，无法达到补充协议中约定的具体首付支付的时间。对《委托代理合同》、律师费《发票》的关联性不确认。本案中是被告违约，被告支付的律师费不应当由原告承担。该律师费发生不合理。被告也没有提供银行转账凭证，不确认其是否已真实支付律师费。对《报警回执》的关联性不确认。该报警回执内容没有任何显示与原被告所诉争的事实有任何关联。而且该报警回执也恰好证明该案没有被告辩称存在套路贷等可能性，否则该案已由公安机关在处理。并不存在任何违法行为。第三人对《银行扣款回执》认为被告在2019年9月29日用微信形式发送给第三人看过，上面显示具体扣款情况银行以短信方式通知，该回执没有证明平安银行什么时候扣款。被告也没有通知第三人及原告，平安银行什么时候进行扣款。正常情况下，银行会再出具一份通知，告知什么时候扣款的。被告应告知第三人、原告银行什么时候扣款，但被告从未告知第三人及原告。在这个过程，被告是需要协助原告办理贷款的，第三人是不同意原告先支付80万元再办理同贷书的。第三人确认没有转发和通知原告，也没有向平安银行股份有限公司了解该《银行扣款回执》的真实性及还款操作流程。本院认为：原告、两被告、第三人志业公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。由于在《房屋买卖合同》中约定原告以银行按揭方式支付剩余楼款，在《补充协议》中约定首期款含定金为80万元，该款项交付日期为，银行通知扣款日期8天内支付给卖方。被告钟凤芬在取得《银行扣款回执》当天，由被告禤燕卿以照片方式通过微信转发给第三人，第三人认为该《银行扣款回执》10.29扣并不是最终扣款时间，没有通知原告付款。在此期间两被告虽然提出变更履行付款方式，但双方未能达成新的协议。第三人作为中介机构有义务对两被告提供的《银行扣款回执》的真实性及还款操作流程进行了解并及时通知原、被告，以便各方清晰了解各自的权利义务及违约责任，但第三人没有及时了解，导致错过了2019年10月29日平安银行股份有限公司的扣款时间，第三人在此存在过错责任。原告以两被告存在违约为由要求被告支付违约金、赔偿中介费、律师费及被告以原告存在违约为由反诉要求原告支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告、两被告、第三人在本院2019年12月12日组织的庭前调解中，未能就是否继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》达成一致意见。原告要求确认原告、两被告、第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月12日解除及要求两被告返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第七十八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏胜与被告禤燕卿、钟凤芬、第三人佛山市志业房地产中介服务有限公司于2019年8月27日签订的《房屋买卖合同》及2019年9月29日签订的《补充协议》于2019年12月12日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告禤燕卿、钟凤芬退还定金10万元给原告苏胜。三、驳回原告苏胜其他诉讼请求。四、驳回被告禤燕卿、钟凤芬的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4945元，由原告苏胜负担4133元，被告禤燕卿、钟凤芬负担812元；反诉受理费3523元，由被告禤燕卿、钟凤芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年六月十六日书记员  谢绮雯黄嘉琪