四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4435号 原告：徐德君，男，生于1971年5月14日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：梁平英，女，生于1970年9月2日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：李晓明，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者。 被告：吴长明，男，生于1966年12月24日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：骆永立，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谌俊英，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 被告：仁寿益鑫房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇滨河路。统一社会信用代码：91511421675783461Y。 法定代表人：吴长明，总经理。 委托诉讼代理人：黄利胜，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永立，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 原告徐德君、梁平英诉被告吴长明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，被告吴长明于2019年11月11日申请追加仁寿益鑫房地产开发有限公司（以下简称“益鑫公司”）为本案共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经本院裁定转为普通程序并组成合议庭于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告梁平英及其委托诉讼代理人李晓明，被告吴长明的委托诉讼代理人骆永立、谌俊英，被告益鑫公司的委托诉讼代理人黄利胜、骆永立到庭参加诉讼。因疫情影响，本案于审理过程中扣减审限一个月。后因案情复杂，经本院院长批准延长审限二个月。本案现已审理终结。 原告徐德君、梁平英本院提出诉讼请求：1．判令被告履行合同义务，交付一个不少于40㎡的门市和一套不少于120㎡的住房及两证；2．判令被告给付原告因延期交房的损失费296000元。诉讼过程中，原告将其诉讼请求中的被告明确为二被告，并将要求二被告交付的门市位置明确为位于仁寿县，要求二被告交付的住房系位于上述门市正上方2楼102号。事实和理由：2010年12月31日，原告与被告吴长明签订《门市土地置换协议》，约定吴长明利用原告的门市土地开发修建，给付原告一个不少于40平方米的门市和一套不少于120平方米的住房，在2013年元月1日前交房和交付相关手续，违约方承担一切经济损失。协议签订后，原告完全履行了自己的义务，被告违反协议约定，至今未交付门市和住房，给原告造成了较大的经济损失。为维护原告合法权益，特具状起诉请求判如所请。 被告吴长明辩称，吴长明原告签订的《门市土地置换协议》是无效的。2010年12月31日原告与吴长明签订协议时原告并未取得该土地的国有土地使用权证，签订协议后也未按照协议向吴长明交付土地，吴长明作为自然人，不具备拆迁资格，也不具备房地产开发资质。事实上原告的土地是之后经过政府收回后通过拍卖由益鑫公司取得，门市土地置换协议应属无效，原告要求被告交付房屋以及承担损失没有法律依据。 被告益鑫公司辩称，益鑫公司与原告没有合同关系。益鑫公司于2015年4月30日通过拍卖方式取得了本案涉及的土地的使用权进行开发，国土部门于2017年12月5日将土地移交给益鑫公司，益鑫公司在2018年上半年建设完成。在拍卖土地使用权的时候，国土部门要求益鑫公司建设一部分拆迁安置的房屋，原告提供的地块就在益鑫公司拍得的仁寿县2014-37号土地范围内，益鑫公司应该将房屋交付仁寿县富加镇人民政府，再由其转交给原告。但由于土地交付的时间是2017年年底，按规定，应该由国土部门完成对原告的拆迁安置，但国土部门未完成才导致本案的发生。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，原告徐德君、梁平英系夫妻关系。被告益鑫公司成立于2008年6月27日，被告吴长明系益鑫公司的法定代表人。 2010年12月31日，原告梁平英、徐德君作为甲方，与被告吴长明作为乙方共同签订来《门市土地置换协议》。《门市土地置换协议》中约定，甲方一个门市空地位于围城路，其地皮80㎡由乙方开发修建，乙方负责赔付甲方一个面积不低于40平方米，门市位置按现位置顺序安置，住房位置在门市上安置（二、三、四层），住房为三室两厅、双卫，房号由甲方六户协商分房；门市住房流通户头费由乙方负责，门市住房为清水房；产权证由乙方负责办理，土地使用证为出让，所需一切税费由乙方负责，甲方负责提供办理产权所需的相关资料，甲方已办理土地使用证的，签订协议后交给乙方；交房时间在2013年1月1日前，交房时乙方向甲方交清相关手续；此协议一式二份，经甲乙双方签字生效，各持一份，每份具有同等法律效力，如一方违约，由违约方负责由此带来的一切经济损失。注：原甲乙双方所签订的协议完全终止；协议另有其他约定。梁平英、徐德君作为甲方代表在上述《门市土地置换协议》的尾部签字。 2014年4月22日，仁寿县富加镇人民政府作出《仁寿县富加镇人民政府关于依法收回富兴路上段郭易等16户国有土地使用权的请示》（仁富府［2014］62号），载明：“仁寿县人民政府：按照富加镇场镇总体规划要求，富加镇富兴路下段道路升级改造，须占用郭易等16户的国有土地。2013年3月22日，富加镇政府与富兴路上段相关区域范围内的郭易等16户拆迁户达成了拆迁共识，并签订了《拆迁安置补偿合同》，拆迁工作现已结束。……建议县政府依法收回郭易等16户国有土地使用权1742.6平方米（合约2.6亩），纳入政府土地储备库，注销其《国有土地使用证》。并对拆迁户予以就近安置。 2014年5月15日，仁寿县人民政府作出《仁寿县人民政府关于同意收回富加镇富兴路上段郭易等16户国有土地使用权的批复》（仁府函［2014］88号），同意依法收回富加镇富兴路上段郭易等16户国有土地使用权，面积1742.6平方米，纳入政府土地储备库，注销其《国有土地使用证》，并对拆迁户予以就近安置。拆迁安置的16户包括郭易、秦菊华、梁子禄、杨晓英、辜建勇、胡建明、连永平、李文彬、杨强、杨玉品、夏长渠、曾燕梅、刘思林、吕强、仁寿县林业局及仁寿县鑫源达广播电视网络有限公司。 2015年1月30日，在仁寿县地块进行的拍卖中，益鑫公司以2110万元的价格成功竞得该地块13783.48平方米的国有建设用地使用权。2015年2月2日，仁寿县国土资源局与益鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将益鑫公司竞得的位于仁寿县住宅兼容商业用地13783.48平方米以2110万元的价格出让给益鑫公司。合同除对出让价款的支付、建筑总面积、建筑容积率等进行了约定以外，还约定：1．竞得方须提供限价商品住房108套，建筑面积11160.48平方米，销售价格每平方米不超过人民币2078元。竞得方负责办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和水、电、气、闭路户头，所产生的所有税、费由竞得方缴纳。2．竞得方须无偿提供拆迁安置房屋总建筑面积11234平方米。其中住房90套，建筑面积为10110平方米（120平方米的19套、100平方米的63套、90平方米的17套）；须无偿提供拆迁安置门市22个，建筑面积880平方米（单间门市面积约40平方米）；须无偿提供营业房244平方米。竞得方负责为拆迁安置户办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和水、电、气、闭路户头，所产生的所有税费由竞得方缴纳。3．竞买方在报名时向富加镇人民政府缴纳安置房建设保证金1000万元，该保证金待安置户全部安置完毕后予以退还。合同还约定受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年10月2日之前开工，在2018年10月2日之前竣工。 2014年7月15日，仁寿县城乡规划局作出《关于2014-37号地块规划设计条件的函》（仁规函［2014］213号），载明根据富加镇总体规划和控制性详细规划要求，结合《关于2014-37号地块需补充提供建设内容的函》（仁富府函［2014］112号）文件精神，将该地块的主要技术经济指标及其他配套建设内容函告仁寿县国土资源局，并于2015年8月24日批准同意该地块的平面规划设计等内容。 2017年12月5日，仁寿县国土资源局向益鑫公司发出《土地移交通知书》，将益鑫公司拍卖竞得的2014-37号地块交付益鑫公司。 后益鑫公司对竞拍取得的2014-37号地块进行了开发建设，名为锦城国际花园。现该项目已经建设完成。 另外，富加镇天贵社区居委会及仁寿县富加镇人民政府出具《证明》1份，载明：1995年富加镇小城镇建设规划，富加镇原马鞍村四社进行土地征用，对其村民实行土地补偿（每人20平方米），当时徐德君家庭四人，对其补偿土地80平米。原告称对案涉土地享有土地使用权，但至今未取得土地使用权证书，并称对案涉土地享有土地使用权是基于该《证明》。“徐德君家庭四人”是指徐德君、梁平英及其子女徐倩、徐霄。经本院询问，徐倩、徐霄均要求将其在本案中的民事权利过渡给其父母徐德君、梁平英，徐倩、徐霄不参加本案的诉讼，亦不就此主张权利。 以上事实有经过庭审质证的《门市土地置换协议》、《证明》、仁富府［2014］62号文件、仁府函［2014］88号文件、拍卖成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、《土地移交通知书》、仁规函［2014］213号《关于2014-37号地块规划设计条件的函》、2014-37号地块总平面图、本院对徐倩、徐霄所作的询问笔录等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，本案争议的焦点在于：1．以吴长明名义与原告订立的《门市土地置换协议》的效力?应如何确定该协议的乙方主体？2．原告是否已经按该协议约定履行了自己交付土地的义务？3．原告的土地被用于益鑫公司开发锦城国际花园项目，拆迁安置的主体应该是谁？4．现在已经起诉的四案中均有“房号由甲方六户协商分房”，应如何确定各自的房号？5．原告所主张的损失应如何确定？ 对于争议焦点1，吴长明以其个人名义与原告订立《门市土地置换协议》，该协议无法定无效的情形，应当认定有效；《门市土地置换协议》载明的乙方主体为“文林镇南坛社区：吴长明”，落款署名也为被告吴长明，并没有歧义，该协议的乙方主体应该为被告吴长明；由于法律对于以个人名义订立土地置换协议并无强制性、禁止性的规定，虽然吴长明在与原告订立《门市土地置换协议》时身为益鑫公司法定代表人，房地产开发也是益鑫公司的业务范围，但根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”以及《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，企业法人的法定代表人与法人是我国民法中两类不同的民事主体，具有相互独立的人格。在本案中，吴长明并没有以益鑫公司的名义与原告订立协议，益鑫公司也没有事后追认吴长明与原告订立协议的行为，也没有其他证据证明吴长明与原告订立协议是在履行其在益鑫公司的职务，故原告把《门市土地置换协议》的乙方主体认定为益鑫公司，因证据不足，本院不予支持。《门市土地置换协议》的乙方主体应系吴长明个人。 对于争议焦点2，二原告至今未取得案涉土地使用权证书。在二原告未取得案涉土地使用权证书的情形下，不能认定二原告与被告于2010年12月31日签订《门市土地置换协议》时，二原告一并履行了交付土地的义务。即使二原告所诉称的取得案涉土地使用权是基于富加镇天贵社区居委会及仁寿县富加镇人民政府出具《证明》的理由成立，那么因与案涉土地位置相邻并取得土地使用权证书的其余人员的土地已于2014年5月15日被仁寿县人民政府纳入政府土地储备库，并注销其《国有土地使用证》，后仁寿县国土资源局又将包括案涉土地在内的土地进行公开拍卖的事实也能证明二原告的土地使用权是因被相关部门收回而丧失。益鑫公司通过竞买取得的案涉土地使用权，而不是基于二原告履行的交付土地义务取得。因此，二原告并未履行向二被告交付土地使用权的义务。 对于争议焦点3，如争议焦点2中所述，原告并没有证据证明自己已经按《门市土地置换协议》的约定把土地交付给吴长明或者益鑫公司。而在房屋拆迁安置中，必然是土地交付在前，安置房屋交付在后。所以，即使按照原告所说认定《门市土地置换协议》的乙方即安置方主体为益鑫公司，原告也应先行履行交付土地的义务，对方交付安置房屋的义务在后。原告没有证据证明自己履行了先行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，益鑫公司也有权拒绝其交付安置房屋的要求。事实上，案涉土地已经被拍卖并进行了开发，原告也不可能再按照《门市土地置换协议》的约定履行其交付土地的义务，该协议已无继续履行的可能。原告主张其因未取得安置房屋而受到的损失，并非二被告未履行《门市土地置换协议》所致，原告请求二被告予以赔偿，本院不予支持。 因原告主张二被告交付安置房屋及赔偿损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。因此，再讨论原告应得安置房的房号及损失数额没有意义，故对该争议焦点本院不再分析。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告徐德君、梁平英的全部诉讼请求。 案件受理费13,944元，由原告徐德君、梁平英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长  徐伦强 审判员  陈 琳 审判员  陈 蝶 二〇二〇年六月二十九日 书记员  黄 丹