海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初179号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初179号   原告：李某，女，1952年6月27日出生，汉族，现住山西省太原市。   委托诉讼代理人：王某1，系原告李某之子。   被告：五指山金山房地产开发有限公司，住所地海南省五指山市河北西路。   法定代表人：王某2。   原告李某与被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼，被告金山公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告为原告办理合法有效的房屋产权证并支付延期办理房屋产权证违约金8234元；3.判令被告支付逾期交房违约金229893.78元；4.判令被告从2019年1月1日至2020年3月15日逾期交房违约金产生的利息5396.77元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年4月3日签订五指山水·林溪(原名帝上龙源)4幢1单元4703号房商品房买卖合同，建筑面积92.27平方米，总成交价823439元。合同第八条约定交房时间为2011年5月1日前，合同第九条约定，逾期交房被告按日向原告支付己付房价款万分之三的违约金，合同第十五条约定原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告在2014年3月11日交房时，与原告又签订了《商品房买卖合同》补充协议书，就逾期交房的违约金数额及支付方式进行了约定，即抵扣相关款项后，还应支付违约金人民币229893.78元，被告将分四次，在两年内支付完违约金。两年后原告未收到任何违约金，催促被告后，被告于2016年1月11日，2017年2月27日，2018年3月27日分别又与原告签订了《补充协议二》，均约定当年底足额支付《商品房买卖合同》补充协议书约定的金额。但时至今日，原告未收到被告支付的任何逾期交房违约金，因被告方面的原因，被告至今未履行办理房地产权属证书义务，更没有收到被告未按时办理房地产权证书的违约金。故原告提起本案诉讼。   被告金山公司未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告李某提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明办理房屋权属证明时限及逾期赔偿规定。2.《商品房买卖合同》补充协议，证明实际交房时间及延期交房违约金赔偿金额、赔偿时间和赔偿方式。3.补充协议二（2016年），证明约定延期交房违约金赔偿金额、赔偿时间和赔偿方式。4.补充协议二（2017年），证明约定延期交房违约金赔偿金额、赔偿时间和赔偿方式。5.补充协议二（2018年），证明约定延期交房违约金赔偿金额、赔偿时间和赔偿方式。6.原告购房款缴款收据，证明原告已经缴纳全额购房款。7.五指山金山房地产开发有限公司信用报告，证明被告基本信息。8.银行转款凭证4张，证明购房款823439元已经缴纳。   本院向五指山市不动产登记中心调取了案涉房屋的不动产登记资料，不动产中心出具相应查询结果证明截止2020年5月25日，案涉房屋在五指山城市规划内国有土地范围内无查封记录。截至本案审理时，案涉房屋在内的山水林溪小区项目用地即五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第01号项下的土地均被司法查封。   原告李某对本院调取的证据无异议。被告金山公司未到庭参加诉讼，未提交证据，亦未对原告提交的证据及本院调取的证据发表质证意见。   经审核，本院对原告提交的证据的真实性予以采信。根据审查认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：   2010年4月3日，原告李某（乙方）与被告金山公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的山水林溪小区第4幢1单元4703号房，一次性付款：原告于2010年4月3日向被告支付房款200000元，剩余房款623439元于2010年4月10日前一次性付清。合同第八条约定，出卖人应当在2011年5月1日前交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。   2014年3月11日，原告李某与被告金山公司签订《补充协议书》（以下简称《补充协议》），约定截至2014年3月11日甲方正式通知乙方办理收房，共延迟交付1045天，违约金计算标准为258148元[823439元（总房款）×0.0003（赔付标准）×1045天（违约天数）]；甲方应收取乙方面积结算款13565元（实测面积总款-合同预测面积总款）；乙方需缴纳物价调节基金、房屋专项维修基金、有线电视开户费等相关费用14689.22元。上述费用最终结算后，甲方需于协议签订之日起两年内退还乙方229893.78元，按照4个批次每次退还该费用的25%，退还周期为6个月一次。2016年1月11日，案外人何苹与被告金山公司就案涉房屋签订《补充协议二》，约定乙方同意甲方支付《补充协议》中约定的应付款金额，支付时间延期至2016年12月31日前。原告李某对该份协议认可。2017年2月27日，原告李某与被告金山公司就案涉房屋签订《补充协议二》，约定乙方同意甲方支付《补充协议》中约定的应付款金额，支付时间延期至2017年12月31日前。2018年3月27日，原告李某与被告金山公司就案涉房屋签订《补充协议二》，约定乙方同意甲方支付《补充协议》中约定的应付款金额，支付时间延期至2018年12月31日前。   原告李某已支付全部购房款823439元，并由被告金山公司于2010年4月3日出具200000元购房款收据，于2010年4月20日出具623439元购房款收据。2014年3月11日，被告金山公司将案涉房屋交付原告李某使用。   截至2020年5月25日，案涉房屋在五指山城市规划内国有土地范围内无查封记录。截至本案审理时，案涉房屋在内的山水林溪小区项目用地即五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第01号项下的土地均被司法查封。   本院认为，原告李某与被告金山公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。   关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定案涉房屋交付的最后期限为2011年5月1日，被告于2014年3月11日交付案涉房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。双方于2018年3月27日签订的《补充协议二》应视为双方对被告应付款数额及付款期限的变更，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方发生法律效力。根据该协议，双方确认的逾期交房违约金应为《补充协议》中载明的258148元。原告要求被告逾期交房违约金229893.78元，本院予以照准。被告未按约定于2018年12月31日向原告支付该笔费用，应当参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”规定向原告支付资金占用期间的费用，原告主张2019年1月1日至2020年3月15日逾期交房违约金产生的利息5396.77元，本院参照年利率4%计算，具体的数额为12447.68元（258148元×4%×440天÷365天），本院对原告的该项诉求予以照准。被告未在合同约定的期限为原告办理房屋产权证，构成违约，应按照合同第十五条约定承担违约责任，即向原告支付已交付房价款百分之一的违约金8234.39元（823439元×1%）。原告要求被告支付逾期办证违约金8234元，本院予以照准。   关于办理房屋产权证的问题。因已实施不动产统一登记制度，而案涉房屋占用范围内的土地使用权被司法查封，根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”规定，案涉房屋办理不动产权登记存在障碍，故原告要求被告为其办理房屋产权证，本院不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下：   一、原告李某与被告五指山金山房地产开发有限公司于2010年4月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效；   二、被告五指山金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某支付逾期交房违约金229893.78元及2019年1月1日至2020年3月15日资金占用期间的费用5396.77元；   三、被告五指山金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某支付逾期办证违约金8234元；   四、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2476元，由被告五指山金山房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 万 芬      二〇二〇年六月二十一日   书记员 朱韫颖   附：本案适用的法律条文   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件   适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《城市房地产管理法》   第三十八条下列房地产，不得转让：   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；   （三）依法收回土地使用权的；   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；   （五）权属有争议的；   （六）未依法登记领取权属证书的；   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。