广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初1269号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地柳州市白沙路**之一金瑞国际**8—10、11、12号，统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，董事长。 委托诉讼代理人：廖春伟，系广西昶明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成天柱，系广西昶明律师事务所律师。 被告：苏恒，男，1981年12月9日出生，汉族，住柳州市柳**。 原告广西福来物业服务有限责任公司与被告苏恒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成天柱到庭参加诉讼，被告苏恒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费4484.92元、垃圾费909元、路灯费426元；二、判令被告向原告支付滞纳金10902元（滞纳金计算方式：从2013年1月起，以当月欠缴的物业费为基数，从次月1日起按天3‰暂计至2019年12月31日，按月依次计算，往后滞纳金计至被告实际清偿之日止）；三、判令被告向原告支付律师代理费1000元。事实和理由：原告为桃源居小区的物业公司，被告为该小区业主，但被告无故拒交2007年7月至2019年4月间的物业费等费用5819.92元，原告催收无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉请。庭审中，原告将滞纳金的诉请变更为2013年1月前拖欠的物业费不主张滞纳金，从2013年1月起，以当月欠缴的物业费为基数，从次月1日起按银行同期同类贷款利率按月依次计至被告实际清偿之日止。 被告苏恒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃答辩和质证的权利。 本院认为，原、被告虽未签订相关的物业服务合同，但柳州市万宏地产开发有限公司为柳州市桃源居小区的开发建设单位，其与原告签订《桃源居前期物业管理服务合同》，该合同无法定无效情形，为有效合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《桃源居前期物业管理服务合同》对该小区业主具有约束力，双方应依照合同约定履行合同。原告作为该小区的物业公司，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应及时交纳物业费，现原告要求被告交纳拖欠的物业费，对其合理部分，本院予以支持。但原告作为小区的物业服务提供者，应当按照物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对小区提供相应的物业服务。虽然本案被告苏恒未到庭答辩并举证，但在同批原告起诉该小区业主的物业服务合同纠纷案中，另案的业主能提供相应的证据证实原告在对该小区提供物业服务过程中在公共设施的维护、秩序维护等环节存在服务瑕疵，上述问题的存在反映出物业公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，据此，本院综合考虑原告物业收费标准、物业服务情况等相关事实，对物业公司诉求的物业费予以酌情扣减。 经查明，桃源居小区XX单元XX号房的权利人为苏恒、苏珍兴、郑振芬，登记时间为2007年10月29日。苏恒、苏珍兴、郑振芬作为该房屋权利人，应连带承担产生的物业费等费用。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”之规定，原告仅向被告苏恒主张物业费等费用为其权利的自由处分，符合法律规定。 被告房屋面积为85.86平米，原告按85.79平米并按每月每平米0.3元计算出被告拖欠2007年7月至2011年12月的物业费为1389.96元，按每月每平米0.41元计算出被告拖欠2012年1月至2019年4月的物业费为3094.96元，合计拖欠4484.92元。因原、被告并未签订相关物业服务合同，原告也未能提供证据证明具体的交房日期，故原告要求被告从2007年7月起交纳物业费无证据证实，故本院以产权登记日即2007年10月29日的次月2007年11月起计算物业费等相关费用。另外，《桃源居前期物业管理服务合同》约定物业服务费标准为每月每平米0.3元，2013年8月13日调整为每月每平米0.41元并经住建局备案，故原告对2012年1月至2013年8月期间的物业费按每月每平米0.41元计算没有依据。被告房屋面积为85.86平米，对于2007年11月至2013年8月期间的物业费应按每月每平米0.3元计算，2013年9月起按每月每平米0.41元计算。按上述方法计算，被告拖欠2007年11月至2013年8月间的物业费为1803.06元、拖欠2013年9月至2019年4月间的物业费为2393.78元，共计4196.84元，酌情扣减后被告还应向原告支付3777.16元。 关于路灯费，该费用为公共照明支出的电费，属于公摊电费，应由全体业主负担，原告将每月支出的公共照明电费分摊到每户业主，并按每户每月3元的标准收取，该费用合理，但应从2007年11月起算路灯费，故被告应向按每月3元向原告支付2007年11月至2019年4月间的路灯费414元。 关于垃圾费，2008年12月29日柳政办函〔2008〕43号《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》载明：同意从2008年10月1日，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。该费用由各小区物业公司向市环卫部门代交，2018年起，环卫部门不再委托部分小区收取居民生活垃圾处理费，故原告诉请的垃圾费合理，本院予以支持，但应当从2008年10月起算。原告的庭审中陈述该小区实际从2013年7月起才调整垃圾费为7.5元每月，故被告应按每月7元向原告支付2008年10月至2013年6月间的垃圾费399元，按每月7.5元向原告支付2013年7月至2017年12月间的垃圾费405元，共计804元。 对于滞纳金，被告拖欠物业费等费用，客观上也给原告造成了损失，但原告在提供物业服务时，也存在部分瑕疵，基于公平原则，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 对于律师代理费，因《桃源居前期物业管理服务合同》并未约定业主拖欠物业费等费用应承担原告主张权利支出的律师代理费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，拒交物业费也会导致物业服务质量的下降，最终损害全体业主的利益，也构成了违约。希望通过双方的共同努力，营造更加美好的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告苏恒向原告广西福来物业服务有限责任公司支付2007年11月至2019年4月间的物业费3777.16元、2008年10月至2017年12月间的垃圾费804元、2007年11月至2019年4月间的路灯费414元，共计4995.16元； 驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元（已减半收取，原告已预交），由被告苏恒负担25元，由原告广西福来物业服务有限责任公司负担97元。 本判决为终审判决。 审 判 员  岑 磊 二〇二〇年六月五日 法官助理  黄译萱 书 记 员  陈罗依