青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初83号原告：西宁经济技术开发区立义医院，组织机构代码：78140XXXX，住所地：青海省西宁市经济技术开发区金穗路**。法定代表人：马辉萍,该院院长。委托诉讼代理人：黄小伟、喇海翔，青海树人律师事务所律师。被告：西宁大西门餐饮有限公司，统一社会信用代码：9163010071041681XL，，住所地：青海省西宁市城中区长江路**法定代表人：冶二买，该公司董事长。委托诉讼代理人：马海军、马国福（实习），青海恩泽律师事务所律师。被告：冶二买，公民身份号码：×××，男，回族，1959年6月21日出生，系西宁大西门餐饮有限公司董事长，住青海省西宁市。被告：马秀清，公民身份号码：×××，女，回族，1965年1月8日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系马秀清之夫。被告：冶鲁古么，公民身份号码：×××，男，回族，1983年3月21日，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系冶鲁古么之父。第三人：冶龙，公民身份号码：×××，男，回族，1989年6月10日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系冶龙之父。原告西宁经济技术开发区立义医院（以下简称立义医院）与被告西宁大西门餐饮有限公司（以下简称大西门公司）、冶二买、马秀清、冶鲁古么，第三人冶龙合同纠纷一案，本院于2019年4月11日作出（2017）青01民初174号民事判决，大西门公司及冶二买不服提起上诉，青海省高级人民法院于2019年12月16日作出（2019）青民终136号民事裁定书，裁定撤销（2017）青01民初174号民事判决并发回重审。本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告立义医院的委托诉讼代理人黄小伟、喇海翔，被告大西门公司的法定代表人冶二买及其委托诉讼代理人马海军，被告冶二买本人，被告马秀清、冶鲁古么及第三人冶龙的委托诉讼代理人冶二买到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立义医院向本院提出诉讼请求：1.解除原告立义医院与被告大西门公司签订的《资产转让合同》；2.判令被告大西门公司返还宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的××区），已按照被告大西门公司指示过户于第三人冶龙名下，若第三人冶龙不予变更别墅所有人权属登记并交付原告立义医院，被告大西门公司应当按照资产价值5797700元赔偿原告立义医院损失；3.判令被告大西门公司返还（1）层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房一栋；（2）层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房一栋；（3）层高为两层建筑面积为199.58平方米的锅炉房一栋及锅炉房房内现有全部锅炉设备；4.判令原告立义医院就被告马秀清、冶二买、冶鲁古么分别持有被告大西门公司数额为1020000元、4080000元、1020000元的股权拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5.判令被告大西门公司支付原告立义医院违约金8418766元（暂计算至2020年3月30日，实际违约金计算至判决生效之日止）；6.判令被告大西门公司向原告立义医院支付合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益，每年按3500000元计算；7.本案诉讼费、评估费17700元由上述各被告承担。事实和理由：2013年3月25日，立义医院与大西门公司签署《资产转让合同》，约定:立义医院将其所有的资产西经开国用(2006)第040-Ⅱ-2号项下6972.75平方米的土地使用权及上述土地上四栋建筑物：a.宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的别墅；b.层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房一栋；c.层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房一栋；d.层高为两层建筑面积为199.58平方米的锅炉房一栋，锅炉房内现有全部锅炉设备等一次性作价50000000元转让于大西门公司。上述款项付款方式如下：1.合同生效当日支付500000元；2.合同生效后六十日内支付19500000元；3.在2015年、2016年、2017年每年支付10000000元，其中每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。同时，大西门公司应当按时足额支付本合同约定的转让价款，每延迟一日按同期银行贷款利率的四倍承担利息。合同签署生效后，大西门公司分别于2013年3月25日、2013年6月26日汇入立义医院账户500000元、19500000元。立义医院亦将合同约定的宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的别墅（马辉超所有）按照大西门公司的指示将权属过户于第三人冶龙名下。在《资产转让合同》履行中，马秀清、冶二买、冶鲁古么作为大西门公司的股东，以其持有大西门公司的股权向立义医院提供股权出质。2013年6月24日，立义医院与大西门公司就《资产转让合同》签署补充合同，将原合同转让价款50000000元变更为52000000元，约定增加的2000000元由大西门公司在2013年10月1日前支付，并将原合同付款方式修订为“在2014年10月1日前支付5000000元，2015年、2016年每年支付10000000元，其中每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。2017年6月1日前支付5000000元”。2013年9月10日，大西门公司将2000000元转入立义医院账户。2014年2月19日，立义医院与大西门公司法定代表人冶二买再次签署针对《资产转让合同》及补充合同的补充协议，将2013年6月24日约定的付款方式再次变更为:“1.2014年房产证办出来之前付款10000000元；2.2015年3月之前付款10000000元，6月之前付款5000000元;3.2016年6月之前付款5000000元，前期协议中付款方式以此协议为主。”但在2014年2月19日的协议签署后，大西门公司并未按照约定在2014年房产证办出前支付10000000元。大西门公司在接收上述资产后，己将部分资产对外出租，收取租金。立义医院认为，其与大西门公司签订的《资产转让合同》及两份补充协议均为双方合意的表示，内容合法有效，不违反我国现行法律、法规的强制性规定，双方权利义务约定明晰，应当各自遵守协议约定。但大西门公司在支付协议约定的22000000元后，不再支付任何款项，严重违背了双方协议的约定。根据《合同法》第九十四条之规定，大西门公司对于2014年2月19日签署的补充协议中约定在2014年房产证办出前支付10000000元的付款义务并未履行，在此期间立义医院多次向大西门公司催促支付转让价款，但大西门公司以种种理由拒绝支付。大西门公司的行为己经严重影响合同的履行，为保护立义医院合法利益，请求应予解除合同，大西门公司应当返还立义医院的全部资产并承担协议约定的违约责任。因案涉资产别墅已经过户，若大西门公司不予返还，应当就不能返还原物向立义医院承担赔偿责任。在合同解除后，大西门公司无权继续收取房屋租金，上述收益应当由立义医院享有，请求法院判如所请。被告大西门公司辩称，一、大西门公司未履行《资产转让合同》约定的土地使用权和房屋使用性质变更、办理过户及交付权属证书的合同义务，是本案纠纷产生的根本原因。立义医院诉求解除《资产转让合同》的理由不能成立，应予以驳回。理由如下：1.《资产转让合同》第1.3条约定“甲方（立义医院）负责将土地使用权的用途由医疗卫生变更为商业用地；房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质办为商业用房”，第4.4.3条约定“2014年年底前甲方（立义医院）负责完成过户并于2014年12月31日前交付土地使用权证、房屋所有权证”，上述合同义务双方自始未予变更，立义医院不仅迄今未予履行，而且未进行过相应准备工作。2.立义医院诉称的大西门公司未按照约定在2014年房产证办出前支付10000000元的合同解除理由不能成立，该约定的付款条件至今未成就。根据如前所述的合同条款及2013年6月24日《补充合同》第2条约定“甲方（立义医院）承诺将转让的门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，在办理完相关手续之后，乙方（大西门公司）于2014年5月1日前给付甲方（立义医院）伍佰万元”，2014年2月19日《补充协议》约定“2014年房产证办出来之前付款壹仟万元整”，上述约定均明确载明原告立义医院负有办理转让资产权属证书的合同义务，且其收取2014年10000000元款项的前提仍需有办证的事实存在。但截至目前，立义医院没有任何证据可以证明其有履行上述合同义务的行为。案涉转让资产中的门诊楼、锅炉房的抵押注销时间是2015年，土地使用权证的抵押注销时间是2016年3月9日，立义医院未有向相关部门进行申请办证登记的事实行为，合同履行当中的违约方应当是立义医院。二、立义医院主张返还财产、拍卖股权、享受租赁权益、支付违约金的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法均不能成立。综上，大西门公司以高于同期市场价位的商业价款受让立义医院医疗资产，既盘活了上述资产又缓解了立义医院的经济危机，在诉争合同履行过程中大西门公司依约就付款义务进行了股权质押和法定代表人保证担保，并增加了部分交易款项，大西门公司表现出了足够的诚意和诚信，立义医院的合同权利得到了充足保障，但立义医院却一再拖延履行义务，罔顾商业信誉和个人信用。大西门公司认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，对立义医院擅自变更合同付款条件的违约行为应当予以制止，请求法院依法驳回其诉讼请求，判令继续履行合同。被告冶二买、马秀清、冶鲁古么辩称，同意大西门公司的意见，涉案资产转让合同合法有效，立义医院的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回，要求继续履行合同。第三人冶龙述称，同意大西门公司的意见，要求继续履行合同，不同意协助办理别墅权属变更登记。根据当事人的诉、辩意见，对原、被告及第三人双方无异议的事实，本院认定如下：2013年3月25日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》，约定：立义医院将以下资产1.西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号面积为6972.75平方米的土地使用权；2.上述土地上的四栋建筑物：（1）马辉超名下房产证号为宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97平方米的别墅一栋；（2）层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房一栋；（3）层高为四层建筑面积约800平方米的办公楼房一栋；（4）层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房一栋及锅炉房内现有全部锅炉设备，作价50000000元转让给大西门公司，并约定立义医院负责将土地使用权和土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房。付款方式为：合同生效当日支付500000元，合同生效后六十日内支付19500000元；在2015年、2016、2017年每年支付10000000元，其中在每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。合同同时对担保方式、交割、违约责任等内容进行了约定。2013年6月24日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同之补充合同》，约定：增加转让价款2000000元，总额变更为52000000元，增加的价款由大西门公司在2013年10月1日前支付；立义医院承诺将立义医院门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，在办理完相关手续之后，大西门公司于2014年5月1日前支付立义医院5000000元；并对《资产转让合同》中约定的付款时间进行了变更，即：在2014年10月1日前支付5000000元，2015年、2016年每年支付10000000元，其中在每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元；2017年6月1日前支付5000000元。2013年8月29日，大西门公司与青海兴华医院签订《房屋租赁合同》，将层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房出租给青海兴华医院，租期2014年1月1日至2023年12月31日，租金为每年3500000元，合计35000000元，租金支付方式为以拆迁安置房屋一次性抵顶十年租金。青海兴华医院承租后，开办了青海湘亚医院。2013年11月19日，冶二买、马秀清、冶鲁古么与立义医院签订《股权质押合同》，约定：以其分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押对大西门公司与立义医院的《资产转让合同》及补充合同项下的债务提供质押担保，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，并于2013年11月20日办理了质押登记。2014年2月19日，大西门公司法定代表人冶二买与立义医院法定代表人马辉萍再次签订《补充协议》，约定：付款时间提前到以下年份1.2014年房产证办出来之前付款10000000元；2.2015年3月之前付款10000000元，6月之前付款5000000元；3.2016年6月之前付款5000000元；前期协议中付款方式以此协议为主。上述合同签订后，大西门公司分别于2013年3月25日、6月25日、9月17日向立义医院付款共计22000000元。2014年5月8日，马辉超与冶龙签订《西宁市房屋买卖契约》，并按照大西门公司的指示，将其名下房产证号为宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97㎡别墅的房屋所有权过户至冶龙名下。另查明，案涉转让资产除位于××区.97㎡的别墅办理了房屋所有权证，产权证号由宁房权证经济技术开发区第XXXX号变更为青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号，其余三栋建筑物未办理房屋所有权证。资产所涉土地办理了西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号土地使用权证，地类，地类）为医疗卫生，使用权类型为出让。2006年5月19日，立义医院对西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号土地使用权进行抵押登记，于2016年3月9日注销抵押登记。2006年5月22日，立义医院就案涉转让资产中门诊楼、锅炉房以在建工程设定抵押，后于2015年注销该抵押登记。再查明，2007年8月3日，青海省国土资源厅下发青国土资土[2007]41号《青海省国土资源厅关于西宁经济技术开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》，该批复载明“同意园区管委会为了进一步优化园区投资环境，集约利用土地，对在广场附近规模小、效益低的工业项目予以调整。将原工业用地调整为商业用地。”2017年9月21日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局作出宁开东规建土[2017]37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》，该回复明确：不同意立义医院将医疗卫生用地变更为商业用地。对各方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、涉案合同是否应当解除的问题。立义医院举证主张：证据一、《资产转让合同》，拟证明：1.2013年3月25日，立义医院与大西门公司签署《资产转让合同》，约定立义医院将其所有的相关不动产转让于大西门公司，由大西门公司支付相应对价，转让价款50000000元；2.合同约定了相应的支付时间及条件；3.合同约定由冶二买、马秀清、冶鲁古么以持有的大西门公司股权予以质押，提供担保；证据二、《资产转让合同》之补充合同，拟证明：2013年6月24日，立义医院与大西门公司将合同总价变更为52000000元；证据三、《补充协议》，拟证明：1.经立义医院与大西门公司协商变更了价款支付条件，即：2014年房产证办出来前大西门公司向立义医院支付10000000元，6月份之前支付5000000元，剩余2016年6月份之前付清。同时约定前期协议中付款方式以补充协议为准；2.该补充协议将原来的“先证后款”的付款条件变更成为“先款后证”的付款条件，因为门诊楼和锅炉房均是以在建工程设定了抵押，立义医院需要用大西门公司给付的10000000元转让款去办理解押登记，解除抵押后才能办理房产产权证书；3.大西门公司至今仅支付22000000元，未按补充协议约定支付其他相应款项，已构成根本违约；证据四、《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》，拟证明：西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局的回复中明确“1.由于立义医院尚未通过规划验收、产权不明不具备办理不动产权证书的条件，土地无法分割；2.申请变更的土地用途与《西宁市城市总体规划》中的规划用途不符，不同意立义医院将医疗卫生用地变更为商业用地”。故立义医院与大西门公司有关将土地用途变更为商业用地的约定无法实现，涉案合同已无法继续履行，应当予以解除。大西门公司对上述证据真实性无异议，但对证明方向不予认可。1.在《资产转让合同》及补充协议中对立义医院与大西门公司的权利义务作出了明确约定，立义医院负责将土地使用权的土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房。2.大西门公司于2013年支付22000000元转让款后，立义医院如果要取得后续相应款项，应以2014年底前完成土地、房屋变性并过户至大西门名下为前提要件。因此，大西门公司在2014年付款10000000元，首先要具备“先证后款”的付款条件。3.立义医院所出示的上述证据实际证明其未按约履行自己的合同义务，涉案转让资产虽然在签订合同时设定了抵押，但大西门公司在补充协议签订时已向立义医院支付了22000000元，不存在立义医院所述没有解押费用的情形。4.《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》是在2017年9月诉讼过程中形成的，而双方约定的土地变性完成时间是2014年12月31日前，如果《资产转让协议》签订后立义医院及时申请变更土地性质，相关行政部门明确回复无法变更的情况下，双方可能会对合同内容进行调整。冶二买、马秀清、冶鲁古么及冶龙的质证意见同大西门公司。被告大西门公司举证认为，证据一、《资产转让合同》、《资产转让合同之补充合同》、《补充协议》，拟证明：1.上述合同约定，2014年底前立义医院负责将转让资产过户至大西门公司指定的个人或公司名下，并于2014年12月31日前交付过户后的土地使用权证、房屋所有权证，立义医院未按约完成合同义务，同时后续补充合同中双方对此条款的内容亦未进行变更；2.立义医院若逾期交付过户权属证书，大西门公司则有权按逾期时间相应延长后续转让款项的支付；3.立义医院要求大西门公司支付后续款项的条件未成就；证据二、案涉土地的国有土地使用权出让合同，拟证明：立义医院支付全部土地使用出让金后，依法取得国有土地使用权证，涉案土地标的物不存在限制交易的问题。本案《资产转让合同》的合同目的完全可以实现，不应当予以解除。证据三、青国土资土（2007）41号《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》，拟证明：青海省国土资源厅2007年8月3日批复同意西宁经济开发区东川工业园区管理委员会调整辖区工业用为商业用地，本案诉争转让资产国有土地使用权属于该可调整用地性质的范围之内，资产转让合同约定土地使用权的土地用途变更为商业用地的合同目的不存在行政许可障碍。立义医院质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但证明方向不予认可。1.补充协议的文意在于2014年房产证办出来之前，大西门公司应先向立义医院支付10000000元转让款。2.立义医院虽有权将其名下的土地使用权转让、出租或设定抵押，但涉案《资产转让合同》约定是要把土地由性质医疗用地变更成商业用地，此合同目的无法实现。3.涉案土地不属于《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》中规定的效益低、规模小的工业项目范围，且《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》中已明确回复不能办理土地变性手续。冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对大西门公司上述证据均无异议。本院认为，首先，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》明确载明转让的资产包括6972.75平方米的土地使用权及地上附属的四栋房产，另包括现存锅炉设备。经查，上述土地使用权性质为出让，地类，地类）为医疗卫生，立义医院已通过出让方式取得案涉资产，对该资产依法享有转让的权利，故本案中立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》，系双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，《资产转让合同》中明确载明土地使用权证号为西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号，同时约定立义医院将土地使用权的土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房，表明双方在资产转让时对于涉案土地性质的为医疗用地均是明知的。大西门公司在签订金额高达52000000元的资产转让合同之前理应对该宗地的土地用途能否进行变更进行核实，其在签订合同的一年时间内陆续支付22000000元的转让款表明其亦认可该土地可以进行变性的事实，且其未提交相应的证据证明立义医院在履行协议过程中存在故意隐瞒的行为，故依据《资产转让合同》的约定以及当事人的陈述，可以认定，立义医院与大西门公司在签订合同的当时均无法预料所涉土地使用权无法由医疗用地变更商业用地的情况。再次，《资产转让合同》在履行过程中，对于土地变性的约定最终不能实际履行的客观原因，是由于西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局于2017年9月30日做出的宁开东规建土（2017）37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》对于案涉土能否变更用途做出明确回复，不同意立义医院将涉案土地由医疗卫生用地变更为商业用地，故立义医院虽已主动履行了办理了有关土地变性的相关手续的义务，但因《资产转让合同》项下所涉土地性质不能变更，合同确已不具备继续履行的条件，合同根本目的无法实现，本案的《资产转让合同》及补充协议应当自本案判决生效之日予以解除。二、合同解除的法律后果问题。立义医院举证主张：证据一、缴费发票、《西宁市房屋买卖契约》，拟证明：立义医院已将本次交易的别墅过户至大西门公司指示的冶龙名下，完成了部分交易；证据二、《房屋租赁合同》，拟证明：大西门公司将本案所涉房屋租赁给青海兴华医院，租赁期限为10年，自2014年1日起至2023年12月31日止，租金每年3500000元，共计35000000元，并以房屋抵顶的方式一次性交给大西门公司。由于大西门公司根本违约，合同解除后，大西门公司应向立义医院返还相应的房屋租金；证据三、《股权质押合同》、《股权出质设立登记核准通知书》，拟证明：冶二买、马秀清、冶鲁古么以持有的大西门公司股权予以质押，以提供担保；证据四、西宁经济技术开发区医院土地证，拟证明：本案所涉土地性质为医疗卫生用地。大西门公司质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但对证明方向不予认可，大西门公司全面履行了资产转让合同项下的合同义务，使立义医院的转让行为得到了充足的保障，《资产转让合同》应当继续履行。青海兴华医院用房屋抵顶10年期的租金是事实，但房屋未实际进行交付。冶二买、马秀清、冶鲁古么及冶龙的质证意见同大西门公司。大西门公司举证认为，证据一、《立义医院申请西班牙政府贷款进行财政担保协议书》、《房地产抵押清单》、《房地产抵押建筑面积结算表》、土地使用权，欲证明：1.西宁经济技术开发区财政局对立义医院申请西班牙贷款进行财政担保；2.立义医院对土地和在建工程评估后为西宁经济技术开发区财政局提供资产抵押反担保，其中在建工程抵押金额为10962500元，期限2006年5月22日-2036年5月22日；证据二、律师调查专用函，欲证明：1.东川工业园区不动产服务中心机读资料显示立义医院的门诊楼、锅炉房在建工程注销抵押登记的时间为2015年，土地使用权注销抵押登记的时间是2016年3月9日；2.东川工业园区不动产服务中心、西宁市不动产登记服务中心未有立义医院办理门诊楼、办公楼房产证的初始登记、首次登记记录；3.在案涉《资产转让合同》以及《补充协议》中，立义医院均承诺在2014年底之前要办理房产证，在上述抵押未予解除的情况下，立义医院不仅从客观上不可能且在事实上从未进行土地变性、房屋办证的任何实质性工作。证据三、《房屋租赁合同》、照片18张，拟证明：1.大西门公司将门诊楼、办公楼租赁给青海兴华医院十年，租金35000000元已用兴华医院的拆迁安置房一次性抵顶，大西门公司违约解除租赁合同将承担10000000元的违约金、赔偿损失和退还剩余年限租金的违约责任；2.青海兴华医院以租赁房屋开办了青海湘亚医院，对租赁房屋进行装饰装潢，购置了大量医疗器械、设备；证据四、电汇凭证，拟证明：大西门分三次向立义医院支付22000000元；证据五、《股权质押合同》、《股权出质设立登记核准通知书》，拟证明：大西门公司股东以所持有的股权为立义医院剩余30000000元转让款提供质押担保。立义医院对大西门公司提交的上述证据质证认为，对证据一、二、证据三中的租赁合同、证据四的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，认可立义医院以土地使用权及门诊楼、锅炉房在建工程设定抵押登记，后注销抵押登记的事实，同时认可大西门公司收取的租金系用拆迁安置房抵顶的事实，基于买卖不破租赁的原则，合同解除后，立义医院将认可承租人继续承租，但该租金已由大西门公司提前收取，立义医院不能再行主张租金我，对此应作为损失由大西门公司进行赔偿。对于照片不予认可，法院多次组织双方对添附情况进行鉴定，但大西门公司拒不配合，不存在添附的事实。对电汇凭证无异议，认可大西门公司已付款22000000元的事实。冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对大西门公司上述证据均无异议。冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙均未提交证据。本案在原审中，经立义医院申请，本院委托青海思创房地产评估有限公司对冶龙名下位于××区幢的别墅进行价值评估，形成了编号为青思创司鉴[2018]鉴字第48号评估鉴定意见书，评估价值为5797700元。立义医院质证认为，对评估鉴定意见书无异议，认可评估结果。大西门公司对评估意见书不予认可，认为其与立义医院存在整体资产转让关系，该鉴定结论缺乏科学性，冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对评估意见书不予认可，认为《资产转让合同》签订时间为2013年，当时的房屋价格没有后期进行评估时高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未解除的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于恢复原状的问题，本案《资产转让合同》因无法继续履行而解除后，大西门公司理应向立义医院返还转让的资产，包含层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58㎡的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备。对于东川工业园区金穗路14号4幢的别墅属于转让资产的一部分，理应由大西门公司予以返还，因该房产已按照大西门公司的指示将权属过户于第三人冶龙名下，需由冶龙配合办理动产权属变更登记至立义医院名下并实际予以交付，如果不予变更，则应根据青海思创房地产评估有限公司所作出的青思创司鉴[2018]鉴字第48号《评估鉴定意见书》，由大西门公司向立义医院赔偿5797700元。大西门公司虽然对该鉴定结论有异议，但没有提交有效证据予以支持,故应以该鉴定意见书的结论作为认定赔偿数额的依据。关于损失赔偿问题，本案中，大西门公司已将案涉转让资产中的门诊楼房、办公楼房于2014年1月1日出租给青海兴华医院，租期10年，租金35000000元由青海兴华医院以房屋抵顶的方式一次性交付给了大西门公司，现立义医院主张大西门公司应支付判决合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内每年按3500000元计算的剩余租金利益作为损失赔偿，结合各方对合同的履行情况、当事人的预期利益及实际损失,立义医院的该项诉讼请求是因合同解除后其可能无法及时收回案涉资产而需待第三方租赁期满才能行使占有使用收益等权利而产生的可期待利益，包含转售（租）利益损失或经营利润损失等，立义医院参照租金金额并自合同实际解除之日予以主张符合客观实际，该项损失应当由大西门公司予以赔偿。本案的鉴定费作为立义医院的直接损失,亦应由大西门公司负担。关于违约责任的认定问题，本案中，对于转让价款支付方式，立义医院与大西门公司先后签订两次补充协议对原《资产转让合同》中的支付时间和内容进行了变更，根据2014年2月19日最终签订的《补充协议》明确将剩余付款时间提前到以下年份，即2014年房产证办出来之前付款10000000元；故经双方协商已将原有的由土地证和房产证办理完毕后付款变更为先付款后办证，但大西门公司未按此约定履行付款义务，构成违约。合同解除后，不仅适用赔偿损失的违约责任，在当事人约定违约金条款的情况下，违约责任亦应适用。双方《资产转让合同》5.2.1条约定：按银行同期贷款利率的四倍承担违约责任，现立义医院仅以银行同期贷款利率主张截止2020年3月30日的违约金，并以年利率6%计算至判决生效之日，且系对自身权利的处分，应予准许。经分段计算，截止2020年3月30日违约金应为8418766元，2020年3月31日至判决合同解除之日的违约金以欠付转让款30000000元为基数，按年利率6%计算。同时，本案中基于大西门公司也有给付行为，经法庭再三释明，对于合同解除时的法律后果其亦可提出同时履行抗辩，但大西门公司对于已付款项表示通过另行起诉的方式解决，故在本案中不予处理。冶二买、马秀清、冶鲁古么分别以其持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押给立义医院，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，质押担保的范围为主合同项下全部债权，故立义医院对冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权。综上,立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》、《资产转让合同之补充合同》及《补充协议》属双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。立义公司按约向大西门公司交付案涉了转让资产,但大西门公司在合同约定的期限未按约履行付款义务,其行为构成违约。实现受让资产的交付并完成土地、房产性质的变更关系到涉案合同目的能否实现问题，现涉案土地及房产用途确已无法进行变更，本案合同目的不能实现，依法应予解除。合同解除后，大西门公司应承担恢复原状、赔偿损失及支付违约金等法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告西宁经济技术开发区立义医院与被告西宁大西门餐饮有限公司签订的《资产转让合同》；二、被告西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西宁经济技术开发区立义医院返还××区建筑面积为631.97平方米的别墅（产权证号：青（20**）东川工业园区不动产权第XXXX号），由第三人冶龙协助办理过户手续；如不能返还则由被告西宁大西门餐饮有限公司向原告西宁经济技术开发区立义医院以5797700元价值予以赔偿；三、被告西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西宁经济技术开发区立义医院返还层高为六层建筑面积6174.24平方米的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800平方米的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58平方米的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备；四、被告西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西宁经济技术开发区立义医院支付截止2020年3月30日的违约金8418766元，2020年3月31日至判决生效之日的违约金，以尚欠款项为基数按年利率6%计算；五、被告西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西宁经济技术开发区立义医院赔偿自合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益损失，按每年3500000元计付；六、原告西宁经济技术开发区立义医院对被告冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的对被告西宁大西门餐饮有限公司的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得价款在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费401800元，案件鉴定费17700元，均由西宁大西门餐饮有限公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 山有梅审判员 马 腾审判员 孙丰虎 二〇二〇年六月二十一日（法官助理 刘叔虎书记员 李春香 附：本判决适用的法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对于其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。