浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9178号 原告：林嘉俊，男，1991年1月8日出生，汉族，住瑞安市。 原告：叶芳全，男，1977年6月27日出生，汉族，住瑞安市。 两原告共同委托诉讼代理人：张杨坷，浙江合一律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：阮再岳，浙江合一律师事务所律师。 被告：曾雅雅，女，1986年1月9日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楚楚，浙江品和律师事务所律师。 原告林嘉俊与被告曾雅雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依职权追加叶芳全作为共同原告参与本案诉讼，于2019年9月18日第二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2019年11月7日裁定转为普通程序，于2020年1月8日、2月11日、4月3日、5月29日第三至六次公开开庭进行了审理。六次庭审原告林嘉俊及原告林嘉俊、叶芳全的共同委托诉讼代理人张杨坷、阮再岳，被告曾雅雅的委托诉讼代理人胡奎、陈楚楚均到庭参加诉讼（第三至六次庭审原告林嘉俊未到庭、第六次庭审原告林嘉俊及原告林嘉俊、叶芳全的共同委托诉讼代理人阮再岳未到庭、第五次庭审被告曾雅雅的委托诉讼代理人胡奎未到庭）。本案现已审理终结。 原告林嘉俊、叶芳全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告退还租金400000元并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告向原告退还保证金100000元并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；4.判令被告向原告支付维修费用17500元并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；5.判令被告向原告赔偿其他损失614358.67元并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：原告为开办培训学校需要租用场地。2018年11月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于瑞安市××街道××路××号××层（即瑞安市××号楼××层），包括27号店面出入（朝安阳路），租赁期限自2018年12月2日至2022年12月1日止，租金40万元／年，保证金10万元，转让费5万元。合同第五条第2款约定：“若房屋存在不利于使用的情形，由甲方负责修缮，费用由甲方承担”；合同第九条第4款第（8）项约定：“甲方未能提供合格的消防通道以及未能保证乙方的通行便利的，乙方有权解除本合同”；合同第十条第1款约定：“若甲方违约，乙方按照本合同第九条第4款之约定解除合同的，甲方需退还剩余租金及保证金，并赔偿因此给乙方造成的实际损失”（甲方即被告，乙方即原告）。合同签订之后，被告向原告交付房屋，原告发现屋顶需要补漏，经与被告确认，原告先行垫付维修费17500元。原告在与被告签订合同之前，多次明确要求租赁房屋必须符合消防标准，被告均表示没有问题。但是交付之后，原告发现租赁房屋没有配套的消控室，不符合消防标准。原告即要求被告予以解决，但被告一直拖延推诿，最终虽临时解决了消控室的问题，但已导致原告装修停工过久。2019年6月24日，瑞安市住房和城乡建设局就原告租赁房屋作出瑞住建竣查字（2019）第0028号《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》，认为该工程因消防通道、灭火器存在问题，评定该工程消防验收不合格，未经复查合格的，该工程不得投入使用。至此，原告尚未正式使用租赁房屋。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告交付的房屋存在质量问题，维修费用应由被告承担；房屋因消防通道存在问题无法投入使用，导致原告合同目的不能实现，被告已严重违约，原告有权解除合同，同时有权要求被告退还租金与保证金并赔偿原告全部的实际损失。原告故起诉维权。诉讼过程中，原告补充陈述：涉案租赁物原告一直未投入使用。《房屋租赁合同》涉及的被告转让给原告的电梯已于2019年7月初过户登记至原告林嘉俊名下，但本案中原告未主张解除转让合同，也未要求被告退还转让费5万元，不同意租赁合同解除后电梯过户至被告曾雅雅名下。原告为装修购置的物品均在租赁物现场，其中原告购置的可移动物品共计29134.28元（详见附件四：原告购置可搬运物品），但其中毛巾、清洁用品、办公设施、投影仪等物品共计20207.08元虽为可移动物品，应当属于原告为履行合同目的所支出的开销，现被告违约合同目的无法履行，此类费用应计入违约损失，而不能单纯因其可移动，就将其从原告损失中扣减，另外软膜天花材料价值1555元已购买但尚未安装。 被告曾雅雅辩称，1、原、被告双方签订《房屋租赁合同》、被告收到原告租金40万元、保证金10万元均属实，涉案租赁物原告一直未投入使用也属实。签订合同当时双方是基于租赁物现状，双方对于租赁物的结构及通道都是确认的，故该份合同合法有效。虽然在事后瑞安市住房和城乡建设局消防验收部分存在不合格的情况，但是原告没有采取任何整改措施直接起诉法院要求解除合同，这种解除合同要求不符合法律规定，被告不存在违约，不同意解除合同，也不同意退还租金、保证金、赔偿损失。2、被告已于2019年11月5日完成对消防通道的整改，又于2020年5月1日进一步完成整改，由于原告不配合消防复查导致无法验收合格，原告应承担相应不利法律后果。3、在被告出租涉案租赁物时对两原告的合伙关系是明知的，被告认可原告叶芳全作为共同原告参与本案诉讼。4、消控室曾不符合规范属实，但已经被告协调解决，原告垫付的屋顶补漏款17500元被告同意支付，但消控室问题和屋顶补漏问题均不构成解除合同条件。5、如法院判决解除合同，《房屋租赁合同》中涉及的电梯转让，也应一并解除，原告应将电梯重新过户到被告名下，因电梯是涉案租赁物不可分割的一部分，被告转让的是电梯的使用权而非所有权。6、2020年1月14日现场勘查确认的情况与原告出具的清单不一致，现场并未发现干湿度测量机、计算器、红外线体温计，且现场仅确认投影仪一个，清洁用品6样具体为两小箱快递(未拆封)、洗衣液1个、红色瓶液体2个、透明液体1个，但原告清单上列明投影仪2个、清洁用品价格7项，明显与事实不符。房屋内并无封闭性柜子，置物柜均是敞开或者透明，无其他物品在柜子中。原告提供的报销凭证应以现场勘查为基础，现场未发现的物品(如打印机柜子、宝宝沐浴露、爽身粉等)被告不予认可。若合同解除，可移动物品应由原告自行搬走，其价格与被告无关，但被告认为个别物品的价格比市场价格偏高，且原告所有装修支出均应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方争议的证据，本院认定如下： 1、原告方提交的证据3《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订租赁合同，合同载明原告的租赁目的是教学，合同约定被告对房屋修缮承担责任，约定被告应当提供合格的消防设施。被告曾雅雅质证称对证据3的真实性无异议，但对证明对象部分有异议，合同约定是商业用途而非教学，原告是明确知晓租赁物结构及消防通道的现状，消防通道在正常情况下也是符合消防要求的。本院认为，被告对证据3的真实性、合法性无异议，本院予以采信，能够证明原、被告在自愿、平等的基础上充分协商签订《房屋租赁合同》的事实。 2、原告方提交的证据6《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》，拟证明原告承租的房屋因存在消防通道等问题被认定为消防验收不合格。被告曾雅雅质证称，对证据6的内容真实性无异议，但证据6的更正不符合行政文书的规范，应该撤销原有文书另行出具新的文书而非使用同一文号但内容直接更正；证据6不能证明原告主张的待证事实，证据6中的第二、三点问题均是原告在装修过程中按照消防要求进行装修的；证据6中的第一点问题的整改义务方也是原告，而原告却将整改义务转嫁给被告，被告也愿意积极配合，诉讼过程中被告已按照整改设计图纸完成整改，且一楼消防通道并非不存在，而是与重庆大队长火锅店的消防通道重合了；原告收到通知书后并没有采取任何的整改措施申请复查的情况下直接起诉法院要求解除合同，显然是恶意行使合同解除权。本院认为，证据6虽存在文书更正方式不规范的问题，但原、被告对其内容的真实性均予以认可，故本院予以采信。涉案租赁物的消防通道是否已整改合格在本院认为部分详细阐述。 3、原告方提交的证据8中国农业银行个人交易明细、微信转账记录截图、《装饰工程施工合同》、转账记录、购买记录、清单，拟证明原告已支付第一年租金40万元、保证金10万元及转让费5万元，原告为修缮屋顶支付17500元，原告为装修租赁房屋支出费用614358.67元。被告曾雅雅质证称，对证据8的真实性无异议，对原告支付第一年租金40万元、保证金10万元及转让费5万元、为修缮屋顶支付17500元均予以认可，其他装修相关的支出关联性需要现场核实，并应经过价值评估，原告装修前应先行经过装修方案审批和消防方案审批，而原告未经审批直接进行装修导致的装修损失是原告自己造成的，并非被告行为造成，故不管这些装修损失是否存在都不应由被告赔偿。本院认为，证据8中款项支付的用途备注、收货地点、物品详情等信息，结合租赁物现场勘验情况，符合证据的高度盖然性，故对证据8予以采信。 4、原告方提交的证据9建筑消防设施检测报告，拟证明涉案租赁物的消防通道仍不合格。被告质证称，证据9系对涉案租赁物的建筑消防设施所做的检测报告，与本案无关联性，且该报告的“备注”内容超出其检测资质范围，不应予以采信。本院认为，证据9系具有相关检测资质的检测机构对涉案瑞安市信托职业技能培训学校装修工程的建筑消防设施所做的检测报告，对其真实性本院予以采信，但建筑消防设施与本案争议焦点涉案租赁物的消防通道是否符合消防规范无关，故证据9在本案中不予采纳。 5、原告方提交的证据10视频、现场照片，拟证明涉案租赁物的消防通道经被告违法整改后，台阶阶面长度仍有多处不足110cm，台阶高度高低不一，且阶面存在中空、异响情况，不符合《民用建筑设计统一规范》的要求；二楼消防门未整改，仍旧存在安全隐患；楼下大厅因娃娃机等设备影响，出口狭窄。被告质证称，对证据10中的照片真实性无异议，但对照片上尺寸的测量有异议，测量是否符合规范有异议；对证据10中的照片的证明对象有异议，原告称被告是违法整改，事实上住建局多次复函都要求当事人整改，被告并非违法整改；合同只是要求被告提供合格的消防通道，涉案租赁物的消防通道确实存在原告所说的不符合《民用建筑设计统一规范》的情况，但是《民用建筑设计统一规范》是针对新建建筑在设计阶段应符合的设计要求，而本案租赁物是老旧的住房，当时的建筑设计是符合当时的设计规范要求的，而二次装修只需要符合二次装修的要求就可以了；对证据10中的视频真实性无异议，但是台阶即使有异响，只要符合《建筑设计防火规范》即可，原告真正使用时肯定还需二次装修，没有二次装修前被告提供的消防通道基本功能符合即可；娃娃机随时可以搬动，并不影响使用。本院认为，被告方对证据10的真实性无异议，本院对证据10的真实性予以采信，但仅能证明经被告整改涉案租赁物的消防通道存在台阶高度高低不一，阶面中空、异响的情形，二楼消防门未整改，仍旧存在安全隐患。 6、被告曾雅雅提交的证据11《建筑工程消防验收意见书》，拟证明被告出租的房屋原始消防验收合格。原告方质证称，对证据11的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，因为如有改建应重新申办消防验收，不能证明被告主张的待证事实。本院认为，证据11与本案无关，在本案中不予采纳。 7、被告曾雅雅提交的证据12录音光盘及录音摘要，拟证明消防验收不合格的责任不在被告。原告方质证称，对证据12的三性均有异议，录音的发生地点、发生前提均不得而知，第三人张斌的陈述是否是其真实意思表示也无法核实，且录音当时没有原告在场，也没有原告亲口确认的内容，仅仅是被告与第三人张斌的谈话内容。本院认为，证据12录音全程原告均不在场，且第三人张斌亦未出庭作证，仅凭证据12无法证明被告主张的待证事实，对证据12本院不予采信。 8、被告曾雅雅提交的证据14一层消防疏散布置平面图，拟证明消防通道经整改可以合格,且被告已按照平面图安装防火玻璃门整改到位。原告方质证称，对证据14的真实性无异议，但与本案无关，不能证明被告主张的待证事实，图纸未经住建部门确认并经消防整改验收合格。本院认为，原告方对证据14的真实性无异议，本院对证据14的真实性予以认可，证据14能够证明杭州华茗设计集团有限公司于2019年9月为瑞安市信托职业技能培训学校设计的一层消防疏散布置平面图，涉案租赁物的一楼消防通道能够经整改合格。 9、被告曾雅雅提交的证据15补充协议，拟证明一楼大厅及一楼到三楼楼梯为公用区域的事实。原告方质证称，对证据15的三性均有异议，证据15的形成时间应该不是2018年8月1日，而是近期形成的；证据15仅约定为公用区域而未约定公用消防通道，仍不符合住建部门现场勘验当天明确的要求；涉案三楼租赁物未出租给原告前，卢作强已将一楼二楼出租给重庆大队长火锅店，未经重庆大队长火锅店同意，卢作强无权与原告作出的补充协议约定。本院认为，经本院向被告曾雅雅本人谈话，被告曾雅雅称证据15系2020年4月28日被告曾雅雅打印好后，寄到广州给卢作强签字后寄回，并非形成于2018年8月1日；对证据15内容的真实性除形成时间与落款时间不一致，其余内容的真实性本院予以采信，能够证实诉讼过程中，经卢作强与被告曾雅雅补充达成协议，确认涉案租赁物所涉的一楼大厅及一楼到三楼楼梯为公用区域。 10、被告曾雅雅提交的证据16现场照片，拟证明2020年4月27日现场勘查后被告积极整改的事实。原告方质证称，证据16的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，因为被告是非法整改，且被告整改后仍未达到消防验收标准。本院认为，原告方对证据16的真实性无异议，对证据16的真实性本院予以采信，但仅能证明被告2020年4月27日现场勘查后对涉案租赁物的消防通道有进行整改。 11、本院依职权调取的证据17瑞住建函[2019]285号关于协助调查的复函。原告方质证称，对证据17无异议，因原告已不准备继续承租涉案租赁物，故撤回消防验收申请，被告如要提起消防验收申请，可以其他经营户名义提出。被告曾雅雅质证称，对证据17无异议，可以证实因原告撤回消防验收申请，明确表示不再申请消防复查，导致经被告整改后的消防通道无法验收。本院认为，对证据17的三性原、被告均无异议，本院予以采信。 12、本院依职权调取的证据18瑞住建函〔2020〕43号关于协助调查函的复函。原告方质证称，对证据18无异议。被告质证称，对证据18无异议，但住建部门在2019年6月24日出具的消防验收不合格通知书中未列明证据18中列明的1、2、3点不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的情形，导致被告未及时整改到位。本院认为，原、被告对证据18均无异议，且系瑞安市住房和城乡建设局在其职权范围内对涉案租赁物的消防通道仍不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的情形予以复函，本院予以采信。 13、本院依职权调取的证据19瑞住建函〔2020〕85号关于协助调查函的复函。原告方质证称，对证据19的合法性有异议，因为原告方认为法院不应再组织复验考察，被告是否整改合格并非本案诉请内容，法院不应一而再再而三的超越审理范围，纵容被告的无理请求；对证据19的真实性有异议，因为原告在被告整改后，已前往现场进行实地测量，多处台阶宽度仍未达到1.2米的消防验收标准，这一事实原告在上一次庭审时已提供详细的证据予以证实，但消防部门却未列明；关于关联性原告强调说明，纵使住建部门未列明楼梯宽度不合格的情况下，这份证据仍能证明通道现状不符合消防规范；且该证据仅从消防规范方面对通道进行评价，根据通道的现状，其楼梯阶高等情况不符合《民用建筑设计统一规范》，严重影响使用安全；法院不应在上次复验不合格后再次组织住建部门进行察看，因为现阶段无论被告是否整改合格，均已构成根本违约，原告的合同目的也已无法履行，且法院一再配合被告整改工作，显然是对被告不诚信行为及不诚实诉讼的纵容，这样的做法明显有违公平公正。被告质证称，证据19的真实性无异议，但对证据19的合法性、关联性有异议。首先，2020年6月8日的现场勘查没有双方当事人参与，在法官和相关部门人员对现场现状有疑异的情况下，被告当事人无法充分解释，容易造成经办人员对实际情况的不了解，所出具的函件与客观事实不符；其次，该函件反映的两个问题归根结底是建筑物二层单扇消防门的设置不合理，该消防门并非被告方设置，且被告方与二层租户沟通后，二层租户表示该门平时反锁并放置杂物，二层楼梯间的疏散通道主要是两扇消防门的通道，故单扇消防门的设置不影响楼梯间疏散通道的使用。本院认为，证据19系瑞安市住房和城乡建设局在其职权范围内对涉案租赁物的消防通道仍不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的情形予以复函，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，原告林嘉俊与被告曾雅雅签订一份《房屋租赁合同》，载明：“甲方（出租方）曾雅雅，乙方（承租方）林嘉俊。……第一条租赁房屋的位置与范围1、位置：位于瑞安市××街道××路××号××层，包括27号店面出入（朝安阳路）。2、租赁面积：共计700平方米。……4、租赁目的：乙方承诺承租上述房屋用于商业用途。第二条1、租赁期限：自2018年12月2日起至2022年12月1日止。……第三条租金及支付方式1、租金：40万元／年。2、房屋租赁期保证金10万元，于第四年租金中抵扣。3、转让费5万元，含房屋内的各种装修、家具、电梯（包括证件）及其他设施（详见附件）。第四条交付房屋1、甲方应于本协议签订之日起将房屋交付乙方装修使用。……第五条房屋修缮、装修与改造……2、房屋交付使用前，双方对房屋状况进行确认，若房屋存在不利于使用的情形，由甲方负责修缮，费用由甲方承担；若经过确认后，房屋在使用过程中，出现非原有质量问题原因需要修缮的，由乙方负责修缮，费用由乙方承担。3、租赁期间，为实现租赁目的，乙方有权在不影响房屋主体结构的前提下，对租赁房屋进行必要的装修与改造。4、乙方对租赁房屋进行装修与改造的，在租赁期满或合同无效、解除等原因终止后，装饰装修物按照以下情形处理：未形成附合的装饰装修物（包括各类家具、教学设备、电器设备等），若甲方同意利用，可折价归甲方所有，甲方不同意利用的，由乙方自行处理，装修装饰物的现值由双方协商确定，或由双方或单方指定第三方机构予以评估确定；已形成附合的装饰装修物，若甲方同意利用，可协商或评估后折价归甲方所有，若甲方不同意利用的，由乙方自行处理，但不得损坏建筑物主体。……第九条合同解除、终止的条件……4、有下列情形之一，乙方有权解除合同：……（5）甲方未协助乙方办理电梯使用相关手续，或电梯因不符合相关规定被政府部门查封、取缔的；……（7）乙方在使用电梯过程中，因电梯原有选址、安装、使用等自身原因导致与一层、二层店面产生纠纷，导致乙方出入困难，而甲方未予及时解决的；（8）甲方未能提供合格的消防通道以及未能保证乙方的通行便利的；……。第十条违约责任1、租赁期间，甲、乙双方应当按照合同约定行使权利、履行义务，如一方违约，违约方向守约方支付年度租金20%的违约金，并赔偿因此造成的损失；除上述违约金外，……若甲方违约，乙方按照本合同第九条第4款之约定解除合同的，甲方需退还剩余租金及保证金，并赔偿因此给乙方造成的实际损失……。”合同签订后，原告依约向被告支付首年租金40万元，保证金10万元，转让费5万元，被告依约向原告交付涉案租赁物，原告对涉案租赁物进行装修。装修期间共支出装修材料费、人工费、工作人员工资及购买电器、家具及其他物品的费用等共计614358.67元。装修期间，原告曾要求被告解决消防控制室问题，原告另垫付屋顶补漏维修费17500元。2019年6月24日，瑞安市住房和城乡建设局向瑞安市信托职业技能培训学校发出瑞住建竣查字〔2019〕第0028号《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》，通知称：我局对你单位申报的瑞安市信托职业技能培训学校室内装修工程（工程位于瑞安市××号楼××层，装修部位为第三层局部、装修总面积681平方米，使用性质：培训学校，耐火等级一级）进行消防验收，根据国家工程建设消防技术标准，经资料审查、现场抽查和功能测试，综合评定工程消防验收不合格，主要存在以下问题：一、其中一部楼梯在首层没有直通室外，不符合《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018版）第5.5.17条规定。二、建筑内的管道井与房间、走道等想连通的孔隙没有用防火封堵材料封堵，不符合《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018版）第6.2.9条规定。三、消防灭火器过期没有更换，不符合《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018版）第8.1.10条规定。你单位在收到本通知书后，应及时对存在的消防问题组织整改，整改完毕后以书面报告的形式向我局申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。 诉讼过程中，原告明确表示不同意给予被告涉案租赁物消防通道的整改期，本院依职权给予被告整改期，整改期限至2019年10月17日止，在该期限内应完成消防通道整改并经瑞安市住房和城乡建设局消防验收合格。2019年10月14日，被告曾雅雅向本院递交延长整改期限申请书，称因涉案租赁物的消防整改需要二楼租户同意，且该整改期限与国庆假期重叠，且该工程施工较为复杂，所需时间较长，请求延长整改期限至2019年11月20日。被告曾雅雅于2019年10月17日向任丘华硕消防设备有限公司订做不锈钢玻璃防火门。该公司于2019年10月23日出具一份证明称被告雅雅于2019年10月17日向该公司订做不锈钢玻璃防火门，订做工期最少需15-20日，物流4天。被告曾雅雅于2019年11月6日向本院递交通知消防验收申请书，称已于2019年11月5日完成整改工作，因被告并非房屋实际使用人，不具备申请消防验收的主体资格，申请法院通知原告或依职权申请瑞安市住房和城乡建设局进行消防验收。本院于2019年11月13日向瑞安市住房和城乡建设局发函，要求该局协助及时组织涉案瑞安市信托职业技能培训学校室内装修工程消防复查验收，并将复查验收结果函复本院。瑞安市住房和城乡建设局于2019年12月30日复函：一、瑞安市信托职业技能培训学校室内装修工程原由瑞安市信托职业技能培训学校为主体，向我局申请建设工程竣工验收消防备案。经我局现场检查，发现该工程存在消防安全隐患。为此，我局根据有关规定出具了《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》（瑞住建竣查字〔2019〕第0028号），并送达给申请单位法人。二、《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》（瑞住建竣查字〔2019〕第0028号）已明确告知瑞安市××学校在收到本通知书后，应及时对存在的消防问题组织整改，整改完毕后以书面报告的形式向我局申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。三、根据规定，该工程消防复验，应由瑞安市信托职业技能培训学校提出书面申请，并提供相关资料向我局申报复验。经沟通协调，瑞安市信托职业技能培训学校明确不准备申请复验。为此，我局无法组织复查验收工作。四、对瑞安市信托职业技能培训学校来信要求我局撤回首次消防验收申报的申请，因原行政程序已执行完毕，即已出具《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》（瑞住建竣查字〔2019〕第0028号），我局将不予撤销。 本院于2020年1月14日组织原、被告及合议庭组成人员一同前往租赁物现场进行勘查，确认以下勘查结果：涉案租赁物原告承租后投入装修用于开办臻袋鼠母婴服务中心（瑞安市信托职业技能培训学校），至今未开业投入使用；臻袋鼠母婴服务中心进门右手边区域原告购置的物品有：办公桌椅1套、茶具1套、冰箱1台、烧水壶3个，玻璃杯1付，垃圾桶1个、清洁用品（未开箱）2箱、清洁剂4瓶、电脑2台，进门右手边其他硬装、软装、家具均为被告出租前已装修已购置；臻袋鼠母婴服务中心前台、广告牌及进门左手边所有装修及购置物品均为原告装修及购置；原告购置的可搬运物品价值共计29134.28元（详见附录四：原告购置可搬运物品），另有软膜天花材料价值1555元涉案租赁物现场尚未安装。 本院于2020年4月21日向瑞安市住房和城乡建设局发函，要求该局对涉案瑞安市信托职业技能培训学校室内装修工程（坐落于瑞安市××街道××号××号楼××层）所涉三楼至一楼的消防通道组织现场调查，对消防通道是否符合消防验收标准复函我院。瑞安市住房和城乡建设局于2020年5月8日复函【瑞住建函〔2020〕43号】：“……2020年4月27日上午，贵院潘仁珠法官牵头组织合同纠纷案件的原告、被告及陪审员等相关人员到现场勘查，我局和市消防救援大队派员协助现场查勘，并对原告、被告双方提出的有关疏散通道安全隐患问题，按照《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）有关规定，进行了当面答疑。三楼至一楼疏散通道具体存在以下不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）之规定。1、楼梯间存在两个出口门的水平距离不足5米，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）5.5.2条之规定。2、楼梯的疏散宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）5.5.18条之规定。3、二楼（另一场所）楼梯间疏散门存在1.4米范围设置踏步，不符合《建筑设计防火规范》5.5.19条之规定。4、其他情况：楼梯间在首层安全疏散的要求，应根据《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）5.5.17.2条之规定设置。以上存在相关问题，可通过技术改造整改，消除隐患。……”。此后，被告曾雅雅与案外人卢作强签订一份《补充协议》，约定（涉案租赁物）租赁期间一楼大厅及一楼到三楼的楼梯为公用区域（注：落款时间为2018年8月1日）；被告曾雅雅对涉案租赁物的消防通道再次整改后，仍存在台阶高度高低不一，阶面中空、异响情况，二楼消防门未整改。 本院于2020年6月8日再次向瑞安市住房和城乡建设局发函，要求该局对涉案消防通道是否符合消防验收标准复函我院。瑞安市住房和城乡建设局于2020年6月16日再次复函【瑞住建函〔2020〕85号】：“……我局于2020年6月8日上午派员协助贵院潘仁珠法官去现场进行察看，于6月9日下午与市消防救援大队人员一同，就安阳路17-27号云海花苑3号、4号楼一至三层建筑是否符合开办人员密集型经营场所进行查勘。经核查，发现存在以下问题：一是该建筑第二层（现状为重庆大队长火锅店，营业执照名称为瑞安市鸿安火锅店）西侧楼梯间存在两个出口门，门与门之间的水平距离不足5米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.5.2条之规定。二是该二层楼梯间疏散门离楼梯踏步水平距离不足1.4米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.5.19条之规定。……”。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告林嘉俊与被告曾雅雅于2018年11月16日就涉案坐落于瑞安市××街道××路××号××层房屋签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。被告曾雅雅辩称出租涉案租赁物时对两原告的合伙关系即已明知，且被告曾雅雅认可原告叶芳全作为共同原告参与本案诉讼，视为被告曾雅雅认可原告叶芳全与原告林嘉俊同为涉案《房屋租赁合同》的合同相对方（承租方）。根据涉案《房屋租赁合同》第九条第4款相关约定“被告未能提供合格的消防通道以及未能保证原告方的通行便利的，原告有权解除合同”，对于该合同约定解除条款的理解，应理解为“被告未能提供经瑞安市住房和城乡建设局验收合格的消防通道”，但原、被告双方未明确约定验收合格的期限，本案在诉讼过程中，本院依职权指定整改期限至2019年10月17日止，被告在该期限内未完成整改，法庭辩论终结前亦未完成整改，且无延期整改的合理理由，应认定为双方约定的解除合同条件成就。经瑞安市住房和城乡建设局现场勘查，涉案租赁物的消防通道，至今仍存在消防隐患，不符合消防验收合格标准，致使涉案租赁物无法投入使用，合同目的无法实现，法定解除合同条件也已成就。原告诉请要求解除原、被告于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据涉案《房屋租赁合同》本合同第十条的相关约定“违约方向守约方支付年度租金20%的违约金，并赔偿因此造成的损失；除上述违约金外，若被告违约，原告按照本合同第九条第4款之约定解除合同的，被告需退还剩余租金及保证金，并赔偿因此给原告造成的实际损失”。本院对原告的实际损失认定如下：租金损失40万元，已投入装修损失583669.39元（总装修投入614358.67元，扣减原告可搬运的物品价值总计29134.28元，及尚未现场安装的软膜天花材料价值1555元），共计983669.39元。综合考虑原告在投入装修前未按照《建设工程消防监督管理规定》第八条、《浙江省消防条例》第十条相关规定，申请建设工程消防设计审核，办理消防设计消防备案手续，导致损失扩大，酌情确定被告的赔偿比例为60%，故被告应赔偿原告租金损失24万元（40万元×60%）及装修损失350201.63元（583669.39元×60%），并退还保证金10万元。原告诉请要求被告支付维修费用17500元，被告同意支付，本院予以支持。原告其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称如法院判决解除合同，《房屋租赁合同》中涉及的电梯转让，也应一并解除，原告应将电梯重新过户到被告名下，被告在本案中未提起反诉，原告不同意在本案中一并处理，被告可另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告林嘉俊与被告曾雅雅于2018年11月16日就位于瑞安市××街道××路××号××层××号店面出入，朝安阳路）签订的《房屋租赁合同》； 二、被告曾雅雅于本判决生效之日起十日内赔偿原告林嘉俊、叶芳全租金损失240000元，款交本院转付； 三、被告曾雅雅于本判决生效之日起十日内退还原告林嘉俊、叶芳全保证金100000元，款交本院转付； 四、被告曾雅雅于本判决生效之日起十日内支付原告林嘉俊、叶芳全维修费用17500元，款交本院转付； 五、被告曾雅雅于本判决生效之日起十日内赔偿原告林嘉俊、叶芳全装修损失350201.63元，款交本院转付； 六、驳回原告林嘉俊、叶芳全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14987元，由原告林嘉俊、叶芳全共同负担4110元，由被告曾雅雅负担10877元（定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费14987元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  谢美玲 人民陪审员  蔡国龙 二〇二〇年六月二十九日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：原告林嘉俊、叶芳全提供的证据目录 证据1：原告林嘉俊、叶芳全身份证各1份； 证据2：被告曾雅雅身份证复印件1份； 证据3：《房屋租赁合同》1份； 证据4：微信聊天记录截图4份（消控室问题）； 证据5：微信聊天记录截图2份（屋顶补漏问题）； 证据6：《建设工程消防验收备案检查不合格通知书》1份； 证据7：照片2张； 证据8：中国农业银行个人交易明细5份、微信转账记录截图1份、《装饰工程施工合同》1份、转账记录、购买记录、清单若干份； 证据9：建筑消防设施检测报告1份； 证据10：视频2份、现场照片17份。 附录二：被告曾雅雅提供的证据目录 证据11：《建筑工程消防验收意见书》1份； 证据12：录音光盘及录音摘要各1份； 证据13：《房屋租赁协议》、《店面租赁合同》、不动产权证复印件各1份； 证据14：一层消防疏散布置平面图1份； 证据15：补充协议1份； 证据16：现场照片3份。 附录三：本院依职权调取的证据 证据17：瑞住建函[2019]285号关于协助调查的复函1份； 证据18：瑞住建函〔2020〕43号关于协助调查函的复函1份； 证据19：瑞住建函〔2020〕85号关于协助调查函的复函1份。 附录四：原告购置可搬运物品                            名称                       价格                       备注                               灭火器两副                       175（6.30）                                                     垃圾桶、收纳筐、杂物整理筐若干                       20.7+35.6+19.5             （淘宝购买记录）                                                     干湿度测量机、计算器、红外线体温计                       199+196.5+28.9             （淘宝购买记录）                                                     水壶及水杯若干                       296+29             （淘宝购买记录）                                                     电脑两台，打印机一台                       6660             （5.16支付给夏武）                                                     茶具一套                       398（淘宝购买记录）                                                     冰箱一台                       869（淘宝购买记录）                                                     毛巾、浴巾套装若干                       1588（淘宝购买记录）                       毛巾、清洁用品、办公设施、投影仪等虽为可移动物品，但原告方认为，此类物品应当属于原告为履行合同目的所支出的开销，现被告违约，合同目的无法履行，此类费用应计入违约损失，而不能单纯因其可移动，就将其从原告损失中扣减。                               清洁用品若干                       25+43.9+44.7+35.8+40.5+109.9+530（淘宝购买记录）                               会议室办公桌椅一套                       合计12000             （4.18支付温静12000元）                               会客区办公桌椅                               教学桌椅若干                       2000（淘宝购买记录截图）                               毛巾柜2台                       838（淘宝购买记录）                               黄色收纳柜3个                       无价格（系商家赠送）                               投影仪两个                       2951.28（4.7支付林嘉俊的费用报销清单上）                               合计                       29134.28                                      附录五：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以 约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…… 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履 行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件六：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件七：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。