杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0111民初1423号原告：浙江野风物业服务有限公司，统一社会信用代码：913300007125588111，住所地：浙江省杭州市下城区松艮路施家花园。法定代表人：任婷婷，总经理。委托诉讼代理人：蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。被告：季诚富，男，1973年8月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称：野风公司）与被告季诚富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩、被告季诚富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告野风公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费19186.56元，能耗费225.44元，并支付违约金19412元（自2016年9月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计38824元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系野风山城（锦庐组团）小区锦庐13幢-07的业主。原告与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）签订野风山城（锦庐组团）《前期物业服务合同》。上述合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月每平方米建筑面积3.2元预收，能耗费按照每月0.8元/平方米收取，地下车库车位按每月每个60元收取。被告的房屋建筑面积为299.79平方米，在2016年9月-2018年4月期间应付物业管理费19186.56元，能耗费225.44元。经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，自逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准支付违约金19186.56元（自2016年9月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），共计38824元。被告季诚富答辩称：被告主体不适格，涉案《前期物业合同》的主体是富阳野风乐多房地产开发有限公司和浙江野风物业服务有限公司，被告和季诚军、吕跃平于2013年11月6日一起与富阳野风乐多房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，其中季诚富购买了野风山城13幢-06、13幢-07；2015年6月4日，富阳野风乐多房地产开发有限公司通知被告及季诚军、吕跃平前去验房，在浙江野风物业服务有限公司的工作人员陈明灿的陪同下，前去验房，发现房屋存在质量问题达14条之多，最为严重是几个阳台屋面多处裂缝，房顶存在多处明显腻子脱落、起泡空鼓、变色等情况。致使验房交接工作无法继续。经验房工作人员汇报后，暂停对13幢-06、13幢-07房子的查验工作，浙江野风物业服务有限公司给吕跃平购买的13幢-02出具了业主验房单，详细罗列了房子存在的14项问题，同时，富阳野风乐多房地产开发有限公司与季诚富、季诚军、吕跃平共同签订了承诺书一份，承诺对四栋房子实际存在的问题会尽快加以维修整改，给三位业主一个交代。实际上在之后的一个多月时间内，并无任何人对上述房屋进行过实际意义上的修缮整改，直至2015年7月30日，富阳野风乐多房地产开发有限公司与三位业主达成共识，在四套房子中，挑选吕跃平购买的野风山城锦庐13幢-02商品房，共同委托具备鉴定资质的第三方对问题房屋进行质量鉴定。最后由富阳野风乐多房地产开发有限公司和吕跃平与浙江中能工程检测有限公司签订鉴定合同，共同委托浙江中能工程检测有限公司对野风山城锦庐13幢-02商品房进行鉴定，商定如房子没有质量问题，鉴定费由吕跃平支付，如房子确有质量问题，鉴定费由富阳野风乐多房地产开发有限公司支付，且对季诚富、季诚军、吕跃平购买的四套商品房承担一切责任。2015年9月18日，由浙江中能工程检测有限公司编制的《鉴定报告》中显示，鉴定结论明确说明该房存在施工质量缺陷。富阳野风乐多房地产开发有限公司支付了鉴定费用。2016年7月5日，富阳野风乐多房地产开发有限公司同意吕跃平、季诚军退房，对季诚富购买的野风山城锦庐13幢-06、13幢-07商品房进行彻底修缮整改以及物业减免；但不管是富阳野风乐多房地产开发有限公司还是浙江野风物业服务有限公司，至今未针对野风山城锦庐13幢-06、13幢-07商品房屋面开裂、渗漏水严重问题做彻底修缮整改。2016年9月份，被告季诚富接到富阳野风乐多房地产开发有限公司电话通知，说是做房产证政策将有变化，不是杭州市户口人员，将不能办理房产证，通知尽快办理手续。至于该两处房屋的修缮整改工作，公司会尽快完善。故被告在前去办理房产证手续的时候，双方并无办理针对该两处商品房的其他交接手续。至今，富阳野风乐多房地产开发有限公司没有向原告交接钥匙，原告也没有去清理、装修过房子，更谈不上入住使用。涉案《前期物业服务合同》第四章第一条第六款明确约定，业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理费和公共能耗费，指明只有责任在业主原因导致不能按期支付的情况下，才由业主缴纳。鉴于上述存在的问题，以及事情发展的整个过程，所谓物业费未交的责任显然不在被告季诚富处，综上，被告主体不适格，被告也不欠浙江野风物业服务有限公司物业管理费等各项费用，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》1份，以证明原、被告存在物业服务合同关系及对收费表、服务期限、违约责任等事项进行约定的事实。被告质证认为没有看到房产公司和物业公司签。本院审查后对该证据予以认定。2、原告提交的EMS回单、律师函（复印件）、EMS投递详情单各1份，以证明原告已经就被告欠费的情况进行催讨及被告欠费情况的事实。被告质证认为无异议。本院审查后认为该组证据能够证明原告向被告催讨物业费的事实。3、原告提交的房屋权属登记信息查询记录1份，以证明被告系案涉房屋产权人的事实。被告质证认为，对该证据的三性无异议。本院审查后对该证据予以认定。4、原告提交的欠费公告以及能耗费分摊公示各1份，以证明原告已经通过公告方式催缴物业费以及能耗费计算的依据。被告质证认为没有看到过，有异议。本院审查后对该组证据的真实性予以认定。5、原告提交的野风山城交房流程单1份（系复印件），以证明涉案房屋已实际交付的事实。被告质证认为对于真实性无异议，对于关联性以及证明目的均有异议，案涉房屋存在质量问题是事实，房产公司以及物业公司均知情，也向被告承诺限期整改维修以及物业费减免，但始终没有履行相应责任。物业公司参与了前期验房的过程，明知房屋存在质量问题，维修和整改也属于物业的工作职责，但一直不履行。被告办理了房产但是没有交接钥匙，是几方协商，得到房产公司和物业公司承诺的结果。且被告于2020年5月26日向杭州市长热线反映此情况，2020年5月27日富阳区质监局回复，经他们现场勘查并核实，这两套房子确实存在房屋开裂、漏水、空鼓等一系列问题，质监局已经要求房产公司在一个月内对房屋存在的问题进行维修和整改。从购房、发现问题并维修问题至今，四年都未维修完成，导致被告无法收房入住，所谓的物业费无从谈起。本院审查后认为，交房流程单中“物业交付流程”一栏，并无被告季诚富的签字确认，未能证明房屋已实际交付的事实，故在本案中不予认定。6、被告提交的鉴定报告1份、业主验房单1份、承诺书2份，以证明案涉房屋存在质量问题，房地产开发公司以及物业公司均是知情，要维护维修好后，等待通知再行验房、交接。原告质证认为对于鉴定报告真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，未能证明房屋未达到交付条件的证明目的。对于验房单真实性、合法性无异议，但是对于证明目的有异议，只能证明房屋存在质量问题，未能证明房屋未达到交付条件，对于承诺书真实性无异议，关联性有异议，签订主体是房地产开发公司，另一方是季诚富、吕跃平、谢辉，还有一份是吕跃平，与本案无关。本院审查后认为，该组证据与本案无关联，故在本案中不予认定。本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下：2012年2月21日，原告野风公司（乙方）与野风乐多公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理。……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1、物业管理服务费（有业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公告能耗费）……3、公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补。……5、物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公告能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推。6、空置房的物业管理服务费和公告能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。……被告季诚富系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐13幢-06业主。该房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年8月22日起，房屋产权登记在被告季诚富名下。其自2016年9月起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。另查明，2019年5月10日，原告向被告邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，原告已在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向被告催讨物业服务费及能耗费。本院认为：原告野风公司与野风多乐公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，原告未举证证明案涉房屋已经实际交付给被告，亦未举证证明被告未收房的原因系被告所致，应承担举证不能的责任。故原告主张要求被告支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告浙江野风物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费771元，减半收取385.50元，由原告浙江野风物业服务有限公司负担。原告浙江野风物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  骆怀群二〇二〇年六月二十三日书记员  吴翰佩