江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1041号原告：陈平，男，1969年4月12日生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：庄永波，江苏泉山律师事务所律师。被告：徐州市亚东装饰建材城有限公司，住所地本市鼓楼区煤港路殷庄。法定代表人：胡大贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东伟，男，1969年1月15日生，该公司经理，汉族，住本市泉山区委托诉讼代理人：高立，男，1969年8月15日生，汉族，住本市云龙区。原告陈平诉被告徐州市亚东装饰建材城有限公司（以下简称：亚东装饰城）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托诉讼代理人庄永波、被告亚东装饰城的委托诉讼代理人张东伟、高立到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告装修损失40000元；赔偿因停产停业给原告造成的经营损失168432元（4个月×42158元/月）；返还已付租金16204元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是亚东装饰城租摊位经营装修材料多年的商户，即原、被告之间存在多年租赁合同关系，2018年12月4日，鼓楼区环城街道办事处在市场张贴了一张“致徐州市亚东装饰建材城商户的一封信”，信的大致内容是因为徐州市亚东装饰建材城有限公司经消防部门多次检查发现“亚东装饰城”存在重大火灾安全隐患，经多次要求徐州市亚东装饰建材城有限公司整改，徐州市亚东装饰建材城有限公司拒不整改，鉴于此，办事处责令徐州市亚东装饰建材城有限公司于2018年12月12日停产停业。2018年12月13日，鼓楼区环城街道办事处即安排相关人员执行停产停业。至此，原告再也无法进行经营了，导致多笔订单退单，而且，装饰城内有100多家商户，集体搬迁，短期内无法找到新的经营地点，给原告造成巨大经济损失，原告多次找到被告对赔偿事宜协商，被告表示只给原告几百元的搬家费，原告无法接受，原告认为，被告是一家专业从事对外出租建材等经营摊位的法人，应当对消防予以高度重视，在消防部门多次要求整改的情况下拒不整改，而且将消防设备不符合要求这一情况予以隐瞒，政府部门突然下发停产停业整顿通知，原告没有任何准备，短期内无法找到新的营业地点，更无法正常经营，被告的行为存在重大过错，致使双方之间的租赁合同于2018年12月12日被迫解除，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原告维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请依法判决。被告亚东装饰城辩称：原告与亚东装饰城的租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，在该租赁期间，原告并未对摊位进行任何装修及改造，因此租赁合同即使无法继续履行，原告也不会因此遭受装修损失。原告主张遭受经营损失，则有义务提供证据证明在经营摊位期间能够持续获得经营收益，且该收益已经依法履行纳税义务。根据相关法律法规规定，个体工商户业主为个人所得税纳税义务人。原告主张经营损失，应当证明经营期间的经营状况及税收申报情况。对于原告主张的已缴清54260元租金予以认可。原告使用房屋的最后期限是2019年1月15日，自该日市场上的摊位无法继续使用，该日是租赁合同的解除日。请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《市场摊位租赁合同》、《致徐州市亚东装饰建材城各商户的一封信》，本院予以确认并在卷佐证，并根据双方无异议的陈述确认如下事实：原告陈平系在亚东装饰城组成形式为个人经营的无字号的个体工商户经营者，其经营范围为橱柜销售。2018年4月1日，亚东装饰城作为出租方与作为承租方的陈平签订了《市场摊位租赁合同》一份，合同约定：出租方将亚东装饰城市场橱A区10号摊位租给陈平经营，房屋租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日止；租赁期内租金及物管费、公共水电费等总额为54260元。合同第十一条约定：1、承租方在签订本合同时，应向出租方交纳合同保证金和商品质量保证金叁仟元（甲方出具保证金凭据）。合同第十二条约定：……5、出租方违反本合同约定不按期交付摊位的，按租金总额的日千分之二标准向乙方支付违约金。合同中还约定了其他内容。原告陈平已足额付清合同约定的54260元租金，并在约定的摊位进行经营。2018年12月4日，徐州市鼓楼区环城街道办事处向亚东装饰城各商户下发告知信函，信函的主要内容为：因亚东装饰城存在重大火灾隐患，鼓楼消防大队对亚东装饰城作出责令停产停业的处罚决定，定于2018年12月12日完成停产停业，要求各商户理解并配合做好停产停业。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原、被告双方之间的市场摊位租赁合同具体解除时间是2018年12月12日还是2019年1月15日。原、被告双方均一致认可租赁合同已解除，但对于解除时间发生争议。本院认为，相关政府机关于2018年12月4日即以致函的方式明确告知包括原告在内的承租人，因消防问题，亚东装饰城于2018年12月12日停产停业。被告虽主张原告使用至2019年1月15日，但被告并未能提供证据证明被告已于2018年12月12日之前解决房屋消防问题使亚东装饰城免于停产停业，也未能提供证据证明原告在2018年12月12日至2019年1月15日期间仍正常占有使用租赁标的物，故本院对于原告提出的双方合同于2018年12月12日解除的主张予以采信。关于原告所主张的装修损失问题。根据相关法律规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对于已形成附合的装饰装修物，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，除需具备装修经出租人同意、系因出租人违约导致合同解除等条件外，还需具备系发生于租期内为租期内的占有使用而进行的装修。本案中，原告陈平主张于租期内2018年6月进行了装修，并提供了证人刘某,4心出庭作证。刘某,4心的主要证言为：陈平的店是我给装修的，一共为陈平在亚东装饰城的店装修过两次，这一次是6月底，7月份开始改造，做了二十多天，签订了书面合同，没有书面结算资料。一共是48000多元，包含陈平自己做字的五、六千元，还有以前我用陈平的橱柜1万多元，还有复合地板的钱六、七千元从中扣除，到最后算账欠我2万元，就是2019年2月1日付我的2万元。原告还提供了微信传送的店面装修整改通知打印件，及于2019年2月1日向刘某,4心转账20000元的转账交易单予以佐证。被告对上述证据真实性、关联性均有异议。本院经审查认为，原告自认该装修整改通知收到于2019年3月，未能提供证据证明装修整改通知收到于2018年3月，该通知落款时间为2018年3月，并非2018年4月1日双方签订合同之后、证人证明的6、7月份之前，该通知也并不能证明原告的实际装修时间为2018年6、7月份。证人证明曾为原告进行过两次装修，原告于2019年2月1日向证人付款也未能证明所付款项即为2018年6、7月份装修款。对于装修款总额的构成，证人主张加上证人此前拖欠原告的橱柜款1万多元，再加上原告自己支出的五六千元字款和六七千元地板款，一共48000余元。原告自己陈述，是证人以包工包料方式装修，一共48500元，扣除证人此前拖欠的28500元集成灶、衣柜货款，支付20000元。原告在2019年2月1日开庭时两次向法庭陈述有装修合同，但在法庭要求原告限期提交时，原告未能提交，且在2019年3月14日法庭询问时明确陈述没有签订书面合同。对于装修时间，原告在2019年2月1日开庭时称系2018年春节后，换灯时间大约是3月16日、3月18日。综上，对于装修时间、有无书面合同、装修方式、装修款项构成等，原告在不同庭审中陈述不一，与证人证言亦存在矛盾，也未能按照本院要求提交书面合同。因此，对于原告提出的于2018年4月1日后租赁期间进行装修的主张，原告的举证未能达到法律规定的证明标准，本院不予采信。故对于原告陈平提出的对于装饰装修残值进行鉴定的申请，因对于裁判结果无意义，本院不予准许。原告主张的装修损失，本院不予支持。关于原告所主张的经营损失问题。原告要求被告赔偿因停产停业给原告造成的经营损失168432元（4个月×42158元/月）。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，明确约定了租赁期间。被告未能确保租赁物在租赁期间内符合约定的用途，应认定被告构成违约。因出租人的违约导致合同解除，使租赁房屋用于商业用途的承租人遭受经营损失，出租人应承担赔偿责任。因此，原告要求被告赔偿经营损失，合法有据。关于经营损失的数额问题，原告向法庭提交了经营状况统计表一组，证明从2017年12月1日至2018年11月30日原告的经营收益，经营收益是505898元，每月是42158元；收款收据三本、原告单位的购买相关材料的票据证明五本、统计表中每家每户所对应的安装图纸78张。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系原告单方制作，不能证明制作的时间，也不能证明该业务是否真实发生，更不能证明是其在亚东装饰城所租赁摊位所发生的业务。本院经审查认为，经营状况统计表系原告单方制作，收款收据系原告单方书写，被告对其真实性有异议，该证据不能作为定案的依据；安装图纸上虽标明了安装房号、电话等，被告对其不予认可，原告也未能提供其他证据进行佐证。原告提供的购买材料的票据等证据上，部分销售单上载明的购买单位为：升辉德意—陈平。且原告亦自认其在升辉也有橱柜经营业务，故该部分证据不能证明与本案的关联性。综上，上述证据不能证明原告每月经营收益42158元。经法庭询问，原告并未建立完备的财务账册，也无相应的纳税记录。原告并未建立完备的财务账册，未能提供充分证据证明其经营期间的广告费用、仓储费用、进货成本、人员劳务费用等所有的费用开支及全部收入情况，因此无法通过审计方式来对原告在租赁期间的收益状况进行准确评估。原告未能提供相应的纳税记录，故也无法从其相应纳税资料中根据所纳税种、税目、税额与税率等反向推算出其经营状况。因此，原告主张其经营损失为每月42158元，证据不足。考虑到原告注册个体工商户从事经营多年，且合同解除时原告正常从事经营，本院根据原告个体工商户登记中的组成形式、所从事行业等，合同解除之日至合同约定的租赁期间届满的时间，参考江苏省批发零售业在岗职工平均工资水平、居民工资性收入和经营净收入及平均负担系数等统计数据，对原告的经营损失酌定为26500元。关于被告应否返还原告已付租金的问题。原、被告双方约定的房屋租赁期限为自2018年4月1日至2019年3月31日止，租赁期内租金及物管费、公共水电费等总额为54260元。原告已向被告足额交纳该部分费用，但因被告方的原因，致使租赁合同于2018年12月12日解除，原告停业。对于2018年12月13日至2019年3月31日期间原告已交纳的租金、物管费公共水电费等，被告应当退还，经计算，该部分费用应为16203.67元。综上，本院认为，原告陈平要求被告亚东装饰城赔偿装修损失、经营损失、返还租金的诉讼请求，其中租金及物管费、公共水电费16203.67元，经营损失26500元，有事实和法律依据，本院予以支持；原告提出的赔偿装修损失的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐州市亚东装饰建材城有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告陈平租金、物管费及公共水电费16203.67元，赔偿经营损失26500元，合计42703.67元；二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4673元，由原告陈平负担3805元，由被告徐州市亚东装饰建材城有限公司负担868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  段绪朝审 判 员  林佳锟人民陪审员  孔 艳二〇二〇年六月十九日书 记 员  夏 琳