贵州省凯里市人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔2601执异61号异议人（被执行人）：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路**，统一社会信用代码：915226012159237932。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。申请执行人：雷璐，女，1986年10月31日出生，住贵州省凯里市。委托代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，贵州省麻江县人，住贵州省凯里市，系凯里市文化社区服务中心推荐。委托代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市，系凯里市文化社区服务中心推荐。被执行人：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路**，统一社会信用代码：91522601055009029U。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。被执行人：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地贵州省凯里市文北路**水木花园会所**统一社会信用代码：915226012159238570。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。被执行人：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地贵州省凯里市宁波路（市房地产交易大楼**）一社会信用代码：91522601215925027X。法定代表人：万台生，该公司总经理。本院在执行申请执行人雷璐申请执行被执行人贵州省凯里市货有限公司（以下简称：世纪城公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称：金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称：金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称：阳光公司）租赁合同纠纷一案中，被执行人金马公司于2020年6月15日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人（被执行人）金马公司向本院提出异议请求：1、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601执1558号执行裁定书；2、停止拍卖凯里市金冠酒店1层至6层产房（房产证号为:Ａ5××73号、Ａ5××74号、Ａ5××75号、Ａ5××76号、Ａ5××77号、Ａ5××78号）;3、案件受理费由被异议人承担。事实和理由:一、本案金马公司、阳光公司已向法院提供可执行财产。1、金马公司、阳光公司已向法院提供“世纪兴城”商业大楼作为该案执行财产。“世纪兴城”商业大楼共计7层，1-3层在2017年时已经由凯里市房地产事业发展管理局委托凯里市联兴房地产估价事务所进行评估;4-7楼公寓共计236套,黔东南州中级人民法院于2017年3月30日以（2017）黔26执保32号裁定书全部进行查封,其中34套已提执行异议,已查封的236套公寓全部出租,其中86套用于酒店客房、1套用于培训班、76套用于公寓、26套用于办公室、20套用于教室,27套用于健身房。2、2019年3月12日，法院作出（2019）黔2601执保142号裁定书，查封金马公司所有的位于凯里市（水木花园）地）地下停车位共计659个封期限为三年。对于查封的659个车位中已经有181个车位销售,已签合同且交付的85个;未签合同的车位96个。其中有6个车位是查封后卖的。二、对金冠酒店1层至6层进行选择性评估拍卖,会导致金冠酒店价值受到严重损害。1、凯里市金冠酒店确属于金马公司产业,该酒店共计12层,预计市场价值在4亿元左右。而根据凯里市人民法院（2020）黔2601执1558号执行裁定书所述，数百当事人向法院申请执行，其合并执行在3000万元左右。申请执行金额跟金冠酒店市场价值相差巨大，凯里市金冠酒店除了酒店1-12产业层外,还有停车场。法院裁定对金冠酒店1层至6层进行选择性评估拍卖,会导致金冠酒店7-12层房屋价值、停车场及其他附带财产受到严重损害。法院在处置金冠酒店时应当充分考虑金冠酒店的整体价值,保护被执行人财产,不能使金冠酒店整体价值受到损害，不利于保护被执行人权益。三、执行凯里市“世纪兴城”商业大楼比凯里市金冠酒店更容易变现。1、凯里市金冠酒店总共12层,市场价值远远高于申请人申请执行支付的标的额,且执行要整栋楼层12层进行评估拍卖,包括金冠酒店土地、装修、内部设施、商誉等进行评估,评估及执行不易。2、凯里市“世纪兴城”商业大楼共7层，该大楼7层全部属于法院查封状态，1-3层在2017年时已经由凯里市房地产事业发展管理局委托凯里市联兴房地产估价事务所进行评估过，4-7层以及659个车位虽未进行评估,但也一直属于法院持续查封的状态。因此,作为被执行人请求法院根据本案的具体情况,执行“世纪兴城”房屋,用以清偿异议人的案件款,其执行变现比较快,比金冠酒店更容易执行。申请执行人雷璐辩称：1、被执行人所提供的文化北路22号世纪城商铺1-3层未出售部分的商铺与事实不符。在2018年的执行案中，部分申请执行人所购买的商铺在未出售商铺中，所以向执行局提出意见后被驳回，随后执行了其他财产，才得以支付2018年三分之二的租金。2、这次被执行人又故伎重演。5月15日收到被执行人提出执行世纪城4-7层公寓的意见后，业主委员会调查核实236间公寓中有79间已卖出,且购买人持有产权证。5月17日业委会向执行局提出了反馈意见,这次被执行人重提，是极不负责的表现;三、被执行人提出的水木花园地下停车库,现法律上有争议,小区住户都不购买，小区外的人员更不会去购买。4、被执行人欠业主租金到今年已累计5000多万元，到2023年合计近2亿元，所以只有执行金冠酒店才能支付业主所有租金。全体业主重申,我们需要的是能执行并兑现租金的资产，请法院在执行金冠酒店拍买的同时，被执行人可自由出售他们认为可以出售的资产，直到出售的资金能支付业主的租金。请法官慎重考虑，不要再引起不必要的纠纷。5、一层工行可分开卖，六层至一层也可以分开卖。金井公司辩称：金马公司提供的财产信息错误。（2020）黔2061执218号执行裁定书查封了金马公司在世纪城4-7楼236套公寓的资产，期限为三年，但裁定书所提及的资产产权属于金井公司，且其中一部分早已完成交易并变更产权证，一部分已网签备案，还有一部分已和金井公司签约并交首付款。金井公司已履行自己支付三分之一返租租金责任，并以名下资产对业主做出保障。执行金马公司有利于化解纠纷，彻底解决世纪城801户业主返租纠纷。世纪城801户业主与四家公司的矛盾已经经历长达4年之久，根据《商铺委托经营合同》的约定，至2023年大概还需支付业主租金约1.2亿元，而拍卖金马公司名下金冠酒店的价值基本可以支付剩余资金，该拍卖的尽快落实即是业主期盼已久的愿望。综上，金井公司要求驳回异议人金马公司所提的执行异议，恳请法院依照业主的要求依法拍卖，化解801户业主的矛盾，维护社会稳定。本院查明，2019年3月8日，申请人聂林生（世纪城595户业主共同诉讼代表人）向本院提出诉前财产保全，请求保全金马公司的银行存款及位于凯里市地下停车位。本院于2019年3月13日依法作出（2019）黔2601执保142号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人金马公司银行存款2100万元，冻结期限为一年。二、查封被申请人金马公司所有的位于凯里市（水木花园）地）地下停车位共计659个封期限为三年。如需续行冻结、查封的可在冻结、查封期限届满前七日内向本院提出书面申请。履行完毕义务后可以申请解除冻结和查封。本院于2020年6月4日依法作出（2020）黔2601执1558号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人金马公司所有的位于凯里市金冠酒店1层至6层（（房产证号为:Ａ5××73号、Ａ5××74号、Ａ5××75号、Ａ5××76号、Ａ5××77号、Ａ5××78号）房产。本院认为，首先，异议人金马公司认为金马公司、阳光公司已经向本院提供“世纪兴城”商业大楼作为可供执行的财产，然而世纪城公司需向业主支付的租金至2023年，需支付的租金金额大，上述财产是否足以支付业主的租金未知，且异议人提交的凯里市联兴房地产估价事务所的房地产估价报告于2017年6月13日作出，该评估报告的有效期为半年，即2017年6月13日至2017年12月12日。现评估报告的有效期已过，评估报告中所涉房产的价值为多少未知。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案，金冠酒店1至6层系独立产权，每层各自办证，产权清晰，使用可分，异议人并未能够提供证据证明分别拍卖严重减损其价值，对其异议理由，本院不予采信。最后，异议人认为执行凯里市“世纪兴城”商业大楼比金冠酒店更容易变现，其仅提供了查封裁定书，未提交其他证据加以佐证。综上所述，异议人的上述异议理由不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人凯里市金马房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院申请复议。审判长 刘 江审判员 赵婧霖审判员 黄原慧二〇二〇年六月二十三日法官助理覃庆伟书记员温佳俊