广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终943号上诉人（原审被告）：信宜市丰汇实业有限公司，住所广东省信宜市新里开发区****苏锦庆屋**。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮传欣，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞玉，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧小文，男，1988年6月14日出生，汉族，，住广东省高州市委托诉讼代理人：程琴，广东合拓律师事务所律师。上诉人信宜市丰汇实业有限公司（以下简称“丰汇公司”）因与被上诉人欧小文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰汇公司有限公司上诉请求：1.依法撤销信宜市人民法院（2019）粤0983民初1435号民事判决第一项，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、原审法院认定本案的基本事实不清。(一)上诉人不存在擅自变更规划条件的行为，原审法院认定上诉人在履行合同过程中存在变更规划属于认定基本事实不清。1.信宜碧桂园丰汇城项目用地规划条件的调整并没有造成原规划用途、面积、建筑容积率、建筑密度、绿地率和建筑高度等技术指标的改变。2.规划行政部门批准信宜碧桂园丰汇城项目用地规划条件的调整有合理依据，且不违反法律相关规定。(二)涉案规划方案和建设工程设计方案的“调整”，不属于《商品房买卖合同(预售)》(以下简称《合同》)第十四条“规划变更”约定的情形。(三)被上诉人与上诉人就商品房的规划变更事项有单独约定，原审法院仍依据《合同》第十四条作出判决错误。(四)上诉人就涉案规划方案和建设工程设计方案的调整已向被上诉人进行公示，原审法院认定上诉人“未提供证据予以证明”错误。二、原审法院基本事实认定错误，导致错误判决。如前所述，上诉人不存在擅自变更规划的行为，故原审法院依据《广东省商品房预售管理条例》第十条判决上诉人按预售款的百分之十向被上诉人赔偿损失没有事实根据，属于判决错误。综上所述，原审法院认定本案的基本事实不清，导致错误判决。请二审法院在查清本案基本事实的基础上，依法撤销信宜市人民法院（2019）粤0983民初1435号民事判决第一项，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。欧小文辩称，一、原审法院认定事实清楚，上诉人上诉理由显然不成立。（一）上诉人对丰汇城项目规划进行了调整，此点由上诉人一审提交的信规条字[2018]019号和信规条字[2017]019号规划条件为证，上诉人在上诉状中已经予以认可，依据2020年5月1日起施行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条属于自认。（二）以上规划调整改变了《合同》附件中规划方案总平面图，属于《合同》第十四条商品房容积率等方面的改变。规划调整改变了《合同》附件一第2项【一期建设工程规划方案总平面图】的规划。具体为：附件总平面图显示1幢由北往南方向（南向景观阳台对出方向）至规划红线位置为小区道路及绿化带，容积率为3.01，建筑密度为18.75%。上诉人调整后的规划在1幢由北往南方向至原规划红线之间位置加建了8幢，使得1幢与8幢的东北角阳台与规划红线的距离为20.38米，西北角的阳台与规划红线的距离为31.43米，整体容积率提高至3.56，建筑密度提高至20.11%。被告变更规划、改变容积率、建筑密度。此改变由上诉人在一审中提交的证据八《信宜市规划批方案调整公示》图示信息以及图中记载的规划条件与设计方案的经济技术指标对比表为证。二、（一）本案系合同纠纷，合同主要在特定当事人之间发生法律约束力，第三人不对当事人承担合同上的义务和责任。无论调整是否在行政管理部门获得合理依据，都不影响违约责任的认定。（二）上诉人对规划的调整变更没有书面通知被上诉人，而《合同》的第十四条约定了规划变更上诉人有通知的义务，被上诉人有收到通知后表示接受或者不接受以及不接受可以解除合同的权利。但上诉人没有通知被上诉人，属于违约。其是否公示不影响违约责任的认定。（三）合同约定了书面通知义务，上诉人应以约定的方式通知。而且其不能证明自己已经公示。（四）《补充协议》不影响违约责任的认定。首先，上诉人称《补充协议》约定了商品房规划变更事项以补充协议为准，但是补充协议仅写了物业服务用房、变配电房、地下水泵约定了规划通知义务，并没有明确写明其他事项规划变更无需通知。其次，依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定已经约定了房地产商变更规划的通知义务，上诉人无权以约定的方式免除自己的义务。《合同》第二十八条的规定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。如果上诉人认为在补充协议中免除了自己的通知义务，也应依据约定以及法律规定以《合同》中规划变更需要书面通知为准。再次，《补充协议》属于格式合同，合同法第四十条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。最后，上诉人主张适用《广东省商品房预售管理条例》第十条判决赔偿损失没有事实依据，但没有证据证明。该条例在本案的适用符合立法法的相关规定以及类案类判的原则。综上所述，请求驳回上诉人全部诉讼请求。欧小文向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的商品房买卖合同(预售)及车位出让协议书；2.请求被告返还原告因购房已支付的876563.53元(包括购房款及相应费用)；3.请求被告支付自付款之日起按照房款总价的5%计算利息至实际履行之日；4.请求被告支付违约金141780.4元(房款总价的20%)；5.本案的诉讼费用由被告承担。2019年7月26日，原告提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.请求被告支付自2019年3月30日起至实际按照合同约定及法定标准达到房屋交付条件之日止的逾期交房违约金，以全部房价款万分之二每日计算，暂计至2019年7月29日违约金为17155.43元；2.请求被告支付违约变更规划设计的损失，按照全部房价款15%计算为106335.3元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：被告信宜丰汇实业有限公司成立于2015年3月5日，营业期限为长期。经营范围是批发、零售：建筑材料、钢材、装饰材料、化工产品(不含危险化学品和易燃易爆物品)、玉器工艺品，从事危险货物运输经营以外的货运经营；房地产开发、销售；承接装修工程。2017年10月3日，原告欧小文作为买受人，被告信宜丰汇实业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同(预售)》一份。该合同第一条“项目建设依据”约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于信宜市东镇塘面到胜塘小区*********块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为信府国用(2015)第*****号，土地使用面积为16123平方米。买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为住宅用地(兼容商业)，土地使用权终止日期为2085年5月10日。土地证信息2：出卖人以出让方式取得坐落于信宜市东镇塘面到胜塘小区*********块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为信府国用(2015)第*****号，土地使用面积为6533平方米。买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为住宅用地(兼容商业)，土地使用权终止日期为2085年5月10日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为信宜碧**丰汇城，建设工程规划许可证号为建字第[2017]062号，建设工程施工许可证号为信建施字440************0102号。第二条“预售依据”约定：该商品房已由信宜市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为信房预售[2017]026号。第三条“商品房基本情况”约定：1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在的建筑物的主体结构为框架，建筑总层数为33层，其中地上32层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元501房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为信宜市国土资源局，其预测建筑面积共127.11平方米，其中套内建筑面积105.51平方米，分摊共有面积21.6平方米。该商品房共有部位见附件二。该商品房层高为3米，有2个阳台，为非封闭式。第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条“交付时间和手续”约定：(一)出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2(该比率应当不低于第1(1)项中的比率)的违约金。第十四条“规划变更”约定：(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。(三)买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买卖双方自行协商约定。合同还对逾期付款、面积差异处理、合同备案与房屋登记等方面作了约定。签订上述合同后，原告已付清全部房价款给被告。一审法院另查明，被告信宜丰汇实业有限公司通过出让方式取得坐落于信宜市********片区67200平方米的建设用地使用权(规划条件：信规条字[2014]12号)。由于信宜市建设站前大道的需要，占用了被告上述土地中的14920平方米，被告对剩余的土地申请规划建设。之后，经过信宜市政府等相关部门的批准，置换了同等面积的土地(规划条件：信规条字[2018]013号)给被告。至此，被告所有的国有土地使用权面积为67200平方米。2018年8月30日，信宜市住房和城乡建设局对被告所有的上述67200平方米进行重新规划，规划条件为信规条字[2018]019号，原信规条字[2014]12号和信规条字[2018]013号作废。2018年3月13日，被告在站前大道片区新取得一块土地，面积为18328平方米(规划条件：信规条字[2017]019号)。由于信规条字[2018]019号地块与信规条字[2017]019号地块的规划条件相同，属于同一业主即被告，且两地块又相邻，故被告向信宜市住房和城乡建设局申请规划方案和建设工程设计方案的调整。信宜市住房和城乡建设局经审核，批准了被告的申请，并于2018年9月28日至2018年10月7日予以公示，公示的内容包括原规划方案总平面图和拟调整规划方案总平面图。在公示期间未收到原告在内的任何人提出的异议。被告在庭审中表示其未书面通知原告关于规划方案及建设工程设计方案的调整情况，只是将规划方案及建设工程设计方案的调整情况以通知的形式张贴在楼盘的物业体验中心门口，但被告对此也未提供证据证明。2019年3月25日，被告信宜丰汇实业有限公司通过邮寄的方式向原告送达书面的《期楼收楼通知书》，原告于2019年3月26日签收。该《期楼收楼通知书》内容如下：“欧小文先生：阁下于2017年10月3日向我司购买信宜市****塘面开发区碧桂园丰汇城1幢1单元501房商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2019年3月30日交付给阁下。……”原告收到《期楼收楼通知书》后，到被告楼盘办理收楼手续。原告认为被告没有提供房屋测量报告，且被告对小区的规划有变更，违反合同约定，拒绝办理收楼手续。之后，原告向信宜市住房和城乡建设局提交《2019年4月23日告住建局诉求内容》的信访件，信宜市住房和城乡建设局于2019年4月26日做出《关于信宜碧桂园一期业主维权代表信访问题的答复》，内容如下：一、关于规划方案和建设工程设计方案审定是否合法的问题。2015年4月15日，丰汇公司通过公开交易方式竞得位于信宜市*****的一宗国有土地，土地面积67200平方米，该地规划条件(信规条字[2014]12号)的主要指标是容积率≤5.0，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度＜100米。由于站前大道支线建设需要占用丰汇公司上述地块中的14000多平方米的土地，因此，2016年11月24日，丰汇公司向我局申请办理信宜碧桂园丰汇城项目规划用地面积为52350.62平方米土地的规划方案和建设工程设计方案审定，经我局审查，上述方案符合规划条件要求。我局于2016年11月25日批准上述方案。方案规划用地面积52350.62平方米，建设工程包括5栋高层住宅、1栋2层的综合楼及一层地下室，总建筑面积187149.39平方米。2018年3月13日，丰汇公司以网上挂牌出让方式竞得位于的行数地块紧邻南边的一宗国有土地，土地面积为18328平方米。该地块规划条件(信规条字[2017]019号)的主要指标是容积率≤5.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度＜100米；“若本地块与周边紧邻地块属同一业主或共同开发。则建筑密度、容积率及绿地率等规划技术指标可在修建性详细规划和建筑设计方案中作出合理的统筹和调整”。为解决站前大道支线建设需要占用丰汇公司用地问题，2018年7月16日，经市规委会审议和市政府批准，在丰汇公司2015年4月15日竞得的土地紧邻南边安排14920平方米的土地置换给丰汇公司，该地块的规划条件的主要指标与2015年4月15日竞得的规划条件一致。2018年8月26日，经市规委会审议和市政府批准，原信规条字[2014]12号变更为信规条字[2018]019号，用地面积67200平方米，只是用地界线变更，其他指标不变。2018年9月26日，丰汇公司向我局申请办理信规条字[2018]019号和信规条字[2017]019号规划条件合并之后用地面积共85528平方米的规划方案和建设工程设计方案审定。经我局审查，丰汇公司提供的上述方案符合上述地块规划条件要求，同时该项目已报批的1、2、3、4、7号楼和综合楼等建筑规划位置、面积、高度等与原审批的方案不变。同时由于该方案涉及对原批准的规划方案进行整体规划设计，根据《行政许可法》第三十六条规定，2018年9月28日至10月7日，我局已将丰汇城项目规划方案调整情况在建设项目现场碧桂园售楼部门前物业体验中心和我局的政务公开栏进行了公示，公示期间，我局没有收到相关利害关系人的意见和建议；根据《城乡规划法》第四十条和《广东省城乡规划条例》四十一、四十二、四十三条规定，我局于2018年10月19日批准了该建设项目的规划方案和建设工程设计方案。综上所述，我局是依据《城乡规划法》等法律规定对信宜碧桂园规划方案和建设工程设计方案进行审查的，行政行为合法。二、关于第一期一、二、三、四栋是否符合防火、日照、防噪、卫生等要求的问题。根据我局2018年10月19日批准的信宜碧桂园丰汇城项目规划方案，包括了东北角垂直一号楼南面阳台距离为20.38米，八号楼西北角垂直一号楼南面阳台距离为31.43米，五号楼与四号楼最近距离为34.55模，符合规划条件、相关技术指标和规范。三、关于公示一期和二期规划图及设计图内容的问题。2019年4月25日，丰汇公司已在其售楼部公告了2018年10月19日经我局批准的规划方案，可到丰汇公司售楼部查看。在本案审理过程中，被告提供《单位(子单位)竣工验收备案表》、《测量报告》予以证明涉案房屋已于约定交房日期前达到了约定的交付条件。该《单位(子单位)竣工验收备案表》上记载有建设单位名称“信宜汇丰实业有限公司”、工程名称“信宜碧桂园·丰汇城(一号楼及地下室)”、工程地点“信宜市东镇街道教育城附近到胜塘小区”等。在竣工验收意见栏，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位均加盖公章，其中建设单位加盖的公章是被告信宜丰汇实业有限公司的公章。在备案意见栏记载“信宜碧桂园·丰汇城(一号楼及地下室)工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫。文件齐全”，并加盖信宜市建设工程竣工验收备案专用章。该《测量报告》记载有项目名称“碧桂园丰汇城1幢”、房屋坐落“信宜市东镇塘面到胜塘小区碧桂园丰汇城”测绘单位“信宜市国土资源测绘队”测绘日期“2019年3月13日”，加盖有“信宜市国土资源测绘队”的印章，但没有测绘人员签名。该测量报告中详细记载了碧桂园丰汇城1幢所有房屋的室号、所在层次、房屋用途、套内面积、分摊系数、分摊面积、建筑面积等。原告主张该备案表中建设单位名称不是被告公司的名称，《测量报告》没有测绘人员签名，对上述备案表及《测量报告》不予认可，被告则称备案表中的建设单位名称是笔误，不影响备案的真实性；《测量报告》是信宜市国土资源测绘队作出的，虽然没有测绘人员签名，但加盖有信宜市国土资源测绘队的印章。一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1.被告信宜丰汇实业有限公司是否存在逾期交房的情形，是否应支付逾期交房违约金给原告；2.在履行合同过程中，被告是否存在变更规划的行为，是否应赔偿相应的损失给原告。一、关于被告信宜丰汇实业有限公司是否存在逾期交房的情形，是否应支付逾期交房违约金给原告的问题，该院评述如下：原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续(一)出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。原告于2019年3月26日收到原告邮寄的《期楼交楼通知书》，之后，原告到被告楼盘办理收楼手续，原告主张由于被告没有提供《测量报告》，且被告存在规划变更的情况，当天没有收楼。虽然《单位(子单位)竣工验收备案表》中的建设单位名称为“信宜汇丰实业有限公司”，但该备案表竣工验收意见的建设单位意见中加盖的是被告信宜丰汇实业有限公司的印章，故可认定该备案表中建设单位名称是笔误；而《测量报告》中虽然没有测绘人员的签名，但信宜市国土资源测绘队在该报告上盖章予以确认，不影响该测绘报告的效力。故该院确认被告已于2019年3月13日取得信宜碧桂园•丰汇城1幢的《测量报告》，于2019年3月18日信宜碧桂园·丰汇城(一号楼及地下室)经竣工验收合格。原告于2019年3月26日收到被告邮寄送达的《期楼收楼通知书》，通知原告于2019年3月30日携带相关资料到被告客户关系部办理收楼手续，被告2019年3月13日取得信宜碧桂园·丰汇城1幢的《测量报告》，于2019年3月18日信宜碧桂园·丰汇城(一号楼及地下室)经竣工验收合格，已达到《商品房买卖合同(预售)》第九条约定的商品房交付条件，因此，被告不存在逾期交房的违约行为，故原告请求被告支付逾期交房违约金的依据不足，该院不予支持。二、关于在履行合同过程中，被告是否存在变更规划的行为，是否应赔偿相应的损失给原告的问题，该院评述如下：原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定：第十四条规划变更(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接收变更。(三)买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买卖双方自行协商约定。根据信宜市住房和城乡建设局《关于信宜碧桂园一期维权代表信访问题的答复》，涉案房屋即原告的房屋所在土地的规划条件(信规条字[2014]12号)主要指标是容积率≤5.0、建筑密度≤35%、绿地率≥30%、建筑高度＜100米。被告于2018年8月26日经市规委会审议同意，市政府批准，原信规条字[2014]12号变更为信规条字[2018]019号，用地面积67200平方米，只是用地界线变更，其他指标不变。2018年3月13日，被告新拍卖得一块土地，规划条件(信规条字[2017]019号)的主要指标是容积率≤5.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度＜100米。2018年9月26日，被告申请信规条字[2018]019号和信规条字[2017]019号规划条件合并后用地面积85528平方米的规划方案和建设工程设计方案审定，经信宜市住房和城乡建设局审核，对被告的上述申请予以批准，并将规划方案调整情况在被告售楼部门前物业体验中心和信宜市住建局政务公开栏进行公示。由此可知，涉案房屋所在的土地的规划条件与相邻土地的规划条件合并后，进行了规划方案和建设工程设计方案的调整。同时，被告在庭审中确认没有将规划方案和建设工程设计方案的调整情况书面通知原告。虽然被告辩称已将规划方案和建设工程设计方案的调整情况在被告售楼部门前物业体验中心张贴，但其未提供证据予以证明。本案中，被告申请对规划方案和建筑工程设计方案的调整，即对总平面图、设计说明、施工图纸等均作出相应的调整，且被告没有将上述规划调整方案书面通知原告，违反了合同的约定，故原告请求被告赔偿相应的损失，该院予以支持。根据《广东省商品房预售管理条例》第十条“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。”的规定，该损失的标准应以预售款的百分之十计算较为适宜，即被告应支付违约变更规划的损失70890.2元(708902元×10%)给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限被告信宜丰汇实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约变更规划的损失70890.2元给原告欧小文；二、驳回原告欧小文的其他诉讼请求。案件受理费2770元，由原告欧小文负担1198元，被告信宜丰汇实业有限公司负担1572元。二审中，当事人无提交新证据。一审判决查明的事实经审查属实，本院予以确认。本院认为，原审原告对一审判决驳回其关于请求原审被告支付逾期交房违约金的诉求不上诉，一审对该项的判决恰当，本院予以维持。根据本院查明的事实，上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否擅自变更涉案用地规划条件，被上诉人请求上诉人支付变更规划违约损失应否支持。第一，双方当事人在《商品房买卖合同》第十四条约定：“(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。(三)买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：买卖双方自行协商约定。”本案中，为解决信宜市站前大道支线建设需要占用上诉人用地问题，2018年7月16日，经信宜市城市规划委员会审议，信宜市人民政府审批，同意在上诉人2015年竞得的地块紧邻南边安排14920平方米土地置换给上诉人，该地块的规划条件主要指标与原规划地块的规划条件一致，规划用地面积置换后的总面积不变，即67200平方米【信规字（2018）019号】，只是用地界线发生变更，其他指标不变。第二，2018年8月26日，上诉人经有关职能部门批准合并使用涉案土地之后，用地面积共85528平方米，且该项目已批的1、2、3、4、7号楼和综合楼等建筑规划位置、面积、高度与原审批的方案不变。信宜市住房和城乡建设局于2018年9月28日至10月7日将信宜碧桂园丰汇城项目规划方案调整情况在本案建设现场和该局政务公开栏进行了公示，期间没有任何人提出异议。因此，信宜市住房和城乡建设局在本案中批准对涉案项目的规划方案和建设工程设计方案调整，并未对设计建设用地或商品房规划用途、面积、容积率、绿地率等技术指标的变更，不属于涉案《商品房买卖合同》第十四条约定规划许可内容变更的情形。再说，即使涉案项目的规划有变更，也不是上诉人擅自作出。第三，被上诉人主张其因上诉人的违约行为造成其损失，却无法举证予以证明，被上诉人应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人没有擅自变更涉案建设工程规划条件，被上诉人请求上诉人赔偿相应的损失没有事实和法律依据，本院对被上诉人该项诉求不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人的诉求理据不足，本院不予支持，应予驳回。一审判决查明事实清楚，但部分认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初1435号民事判决；二、驳回被上诉人欧小文的诉讼请求。一审案件受理费2770元，二审案件受理费2770元，均由被上诉人欧小文负担。上诉人信宜市丰汇实业有限公司已预交二审受理费2770元，由被上诉人欧小文在本判决生效之日起十日内迳付给信宜市丰汇实业有限公司。本判决为终审判决。审判长  龙光新审判员  许 彦审判员  黎湛红二〇二〇年六月二十二日书记员  李松霞书记员  钟诗诗