河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2412号上诉人（原审原告）：牛小萌，女，1988年2月14日生，汉族，住伊川县。上诉人（原审原告）：李朝阳，男，1989年7月7日生，汉族，住伊川县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：伊川县圆方置业有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇东环路南段，统一社会信用代码91410329694898256R。法定代表人：万存霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭超，该公司副总经理。委托诉讼代理人：薛景书，该公司法务部主任。上诉人牛小萌、李朝阳因与上诉人伊川县圆方置业有限公司（以下简称“圆方公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛小萌、李朝阳的共同委托诉讼代理人王卫奇，上诉人圆方公司的委托诉讼代理人郭超、薛景书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛小萌、李朝阳上诉请求：一、依法改判被上诉人支付自2012年8月1日至交房之日的违约金（按购房款443698元×0.0002/日计算）；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以上诉人于2015年7月23日起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同的行为已明确表示其拒绝接收房屋，违约金应计算至该日为止。上诉人起诉解除合同的理由是被上诉人没有按照约定期限交房或通知交房，是基于被上诉人违约而产生的请求权，与要求交房并支付违约金是两个不同的权利，两者并不冲突。本案一审庭审中上诉人询问被上诉人是否同意交房，被上诉人明确不同意交房，说明被上诉人是拒绝履行合同约定的交房义务的，当然应当承担相应的法律责任。圆方公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审判决在证据采信、事实认定等方面，不符合最高院《关于适用的解释》的规定，因此作出了错误的判决，应当依法予以撤销，并驳回被上诉人的诉讼请求。一、上诉人在一审提交的河南省高级人民法院（2018）豫民申2229号《民事裁定书》。该裁定书明确认定“牛晓萌、李朝阳没有证据证明圆方公司逾期交房，故要求圆方公司支付违约金的请求不能成立。”二、上诉人在一审提交的证据客观真实、来源合法、与本案的争议焦点具有密切联系，能够证明上诉人的答辩主张。一审证据相互印证，足以证明上诉人已经当面要求向被上诉人交房，但被上诉人为了达到个人目的却寻找各种借口拒绝接收房屋，没有办理交房手续的责任应当由被上诉人承担。上诉人提交的物业公司《客服前台接待记录表》显示，自2012年11月18日以后多次记载被上诉人前来看房、报修的事实，再与其他证据相互印证，足以证明被上诉人已经接到了上诉人的交房通知，虽然不是被上诉人亲自签名的书面交房通知，但被上诉人明知要向其交房的事实是毋庸置疑，不然也不会多次报修、多次验收。一审法院将本案上诉人是否书面通知被上诉人交房作为唯一的判定依据，显然没有尊重本案的基本事实。三、本案所涉小区交房率达95%以上，认定上诉人不给被上诉人交房不符合本案的事实，更不符合逻辑。上诉人没有任何理由，更没有任何想法不向被上诉人交房。牛小萌、李朝阳辩称：圆方置业的上诉没有事实法律依据，要求驳回圆方置业的上诉。圆方公司辩称：一审法院的判决，在违约金方面认定是正确的，应当维持，驳回上诉。牛小萌、李朝阳一审诉讼请求：1．依法判令被告立即交付位于伊川县××鹏路中××单元××号商品房；2．判令被告赔偿因逾期交房而给原告造成的损失暂定22万元（以房屋总价款443698元为基数，按合同约定的日0.02%的利率从2012年8月1日起计算至原告起诉之日）；3．依法判决被告为原告办理房屋不动产登记证；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2011年10月19日，原告牛小萌、李朝阳作为买受人与出卖人被告圆方公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买位于伊川县城滨河新区的由被告开发的“圆方?御明苑”小区3号楼1单元2003号房，建筑面积为135.92平方米，房屋总价款为443698元，付款方式为签订合同之日首付143698元，剩余30万元办理银行按揭贷款，交房时间为2012年7月31日，交房条件为“该商品房经验收合格”。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”该合同签订后，双方又订立了补充协议，就产权登记约定：“出卖人在商品房交付使用后的300个工作日内办理完由出卖人办理的相关产权登记手续后，通知买受人办理相关的产权登记，如因买受人原因造成产权登记延误的，买受人承担全部责任。”该补充协议还就办理按揭贷款、房屋契税及维修基金的相关问题进行了约定。合同签订当天，原告按约支付了房屋首付143698元，后于2011年11月2日向中国工商银行股份有限公司伊川支行办理了房屋抵押贷款，被告系该笔贷款的担保人，11月3日银行将30万元贷款发放至牛小萌名下账户用以支付房屋尾款。2012年7月30日，该商品房经验收合格。2016年9月27日，被告在《洛阳晚报》刊登“办证通知”，以公告方式通知包括二原告在内的圆方御明苑小区一期业主办理交房及办证手续。至原告起诉之日即2019年5月13日，原、被告仍未就本案所涉商品房办理交房及不动产登记手续。另查明，二原告于2015年7月23日以被告逾期交房违约为由诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《个人购房借贷担保合同》，被告退还全部购房款443698元，并赔偿损失10万元。2015年12月28日，本院作出（2015）伊一民初字第353号民事判决书，认定原、被告签订《商品房买卖合同》、原告向被告支付购房款以及被告未按照合同约定期限交房的事实，判决解除双方订立的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款并给付资金占用期间利息，并驳回二原告其他诉讼请求。被告不服该判决提起上诉。2016年6月22日，洛阳市中级人民法院作出（2016）豫03民终1259号民事判决书，确认原审查明的基本事实无误，认为原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，判决撤销（2015）伊一民初字第353号民事判决书，驳回二原告诉讼请求。二原告不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审。2018年5月14日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民申2229号民事裁定书，驳回了二原告的再审申请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案二原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反国家的法律法规，合同合法有效，双方均应恪守履行。原、被告对合同订立、房款支付情况以及房屋至今仍未办理交房及不动产登记手续的相关事实无争议，本院予以确认。本案双方争议焦点在于：被告是否履行了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”的义务，是否构成逾期交房违约。根据被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该商品房已于2012年7月30日已经验收合格，具备合同约定的交房条件，被告应当依照商品房买卖合同第十一条的约定以书面通知原告办理交房手续。被告提交了入伙交接单、入伙通知单、在该商品房房屋大门上张贴《交房通知》的照片、维修该商品房后效果照片、物业公司保修问题汇总表、客服前台接待记录表、钥匙借（领）用登记表、工作人员的工作笔记以及证人证言等证据，原告对以上证据真实性均不予认可。本院经审查认为，入伙交接单、入伙通知单、维修照片、物业公司保修问题汇总表、客服前台接待记录表、钥匙借（领）用登记表、工作人员的工作笔记等证据与本案争议焦点不具有直接关联性，且以上证据中入伙交接单、入伙通知单上均未见有原告本人签名，不能证明被告向原告履行了书面通知义务；被告在尚未向原告交付且原告亦未使用的涉案房屋门口张贴交房通知，无法产生书面通知的效果，不能认定其对原告进行了书面通知；证人应当出庭作证并接受法庭调查和诉辩双方询问，被告提交的证言均未申请证人出庭作证，且与被告存在利害关系，证明效力较低，本院不予采信。被告还提交了其于2016年9月27日在《洛阳晚报》刊登的“办证通知”，欲证明被告以公告方式通知圆方御明苑小区一期业主办理交房及办证手续，原告对此证据真实性予以认可。本院认为，被告在本地区有影响力的公众媒体上刊登通知，可以产生书面通知的效力，应认定被告于2016年9月27日书面通知原告办理交房手续。综上，被告未按合同约定书面通知原告办理交房手续，也未按照约定于2012年7月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告称其曾多次通知原告办理交房，但原告拒绝办理交房手续，逾期交房系原告原因造成的辩解，缺乏证据支持，本院不予采信。此外，本院于2015年12月28日作出的（2015）伊一民初字第353号民事判决书虽被洛阳市中级人民法院二审撤销，但该判决书查明及认定的包括被告未按照合同约定期限交房的事实被洛阳市中级人民法院作出的（2016）豫03民终1259号民事判决书确认，该判决已经发生法律效力，依法应作为本案判决的事实依据。综上，原告要求被告继续履行合同并承担逾期交房的违约责任，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应自约定的交房之日次日即2012年8月1日起至实际交付房屋之日止按已付房款的日万分之二向原告支付违约金，但原告于2015年7月23日起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同的行为已明确表示其拒绝接收房屋，违约金应计算至该日为止。因此，被告应向原告支付的违约金为：原告已付购房款443698元×0.0002/日×1087天＝96459.95元。本案经调解双方无法达成一致意见，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊川县圆方置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告牛小萌、李朝阳支付交付位于伊川县××鹏路中××单元××号商品房并向二原告支付逾期交房违约金96459.95元，并于该房屋交付后配合原告办理不动产登记手续；二、驳回原告牛小萌、李朝阳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由被告伊川县圆方置业有限公司负担1008元，由原告牛小萌、李朝阳负担1292元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2011年10月19日，牛小萌、李朝阳与圆方公司签订《商品房买卖合同》，约定牛小萌、李朝阳购买位于伊川县城滨河新区的由被告开发的“圆方?御明苑”小区3号楼1单元2003号房。2015年7月23日，牛小萌、李朝阳向一审法院起诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《个人购房借贷担保合同》，2015年12月28日，一审法院作出（2015）伊一民初字第353号民事判决书，判决解除双方订立的《商品房买卖合同》，圆方公司退还购房款并给付资金占用期间利息，圆方公司上诉后，2016年6月22日，洛阳市中级人民法院作出（2016）豫03民终1259号民事判决书，判决撤销原判，驳回牛小萌、李朝阳诉讼请求。2018年5月14日，河南省高级人民法院经再审，作出（2018）豫民申2229号民事裁定书，驳回了牛小萌、李朝阳的再审申请。在以上诉讼过程中，圆方公司于2016年9月27日，在《洛阳晚报》刊登“办证通知”，以公告方式通知小区一期业主办理交房及办证手续。以上事实充分说明，双方对合同订立、房款支付情况以及房屋至今仍未办理交房及不动产登记手续的相关事实无争议，本院予以确认。关于圆方公司是否构成逾期交房问题，由于圆方公司未按照约定于2012年7月31日履行交付义务，构成逾期交房，应承担违约责任。圆方公司在2016年9月27日的《洛阳晚报》刊登了“办证通知”，视作书面通知，一审法院以2015年7月23日，牛小萌、李朝阳起诉之日作为计算违约金截止之日，符合本案实际情况。综上，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。上诉人对自己的主张，应当提交证据予以证实，但其证据不能证明自己的上诉主张。本院认可原审法院对事实的分析认定，对牛小萌、李朝阳与圆方公司的上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6811元，由牛小萌、李朝阳共同负担4600元，伊川县圆方置业有限公司负担2211元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年六月十八日书记员  王 淅