天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86397号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区新城西路**滨海金融街**楼****。法定代表人：周培军，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。被告：天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室，住所，住所地天津经济技术开发区北海路**贝肯山商业项目**地商业号楼**12门101商铺div>经营者：李德胜，男，1969年6月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨**，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：王举，天津大有律师事务所实习律师。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶彦红、彭永辉，被告经营者李德胜及委托诉讼代理人杨**、王举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年9月7日签订的《贝肯山项目租赁合同》依法解除，被告将涉诉房屋腾交给原告；2.判令被告立即付清自2018年4月1日起至实际腾房之日的租金（暂计算至2019年9月30日为109110.24元）；3.判令被告立即付清2018年1月1日至实际腾房之日的物业管理费（暂计算至2019年9月30日为20027.07元）；4.判令被告立即付清其腾房前拖欠的暖气费（暂计2018年度3433.53元）；5.判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月1日，原告与被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津经济技术开发区出租给被告，租赁期限从2017年10月1日至2022年9月30日。根据租赁合同约定被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金和物业管理费，同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。然而被告自2018年1月1起开始拖欠物业管理费，自2018年4月起开始拖欠租金，拖欠2018年采暖费，原告曾发函催收，被告拒不给付。被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，原告特依照双方签署的《租赁合同》及《合同法》的有关规定诉至贵院。被告辩称：原、被告双方2017年9月7日签订合同后，被告依约交纳了相应的租金，但原告却严重违反承诺和合同约定，因为原告在前期宣传中要将贝肯山社区打造成波士顿风情街区等，与被告的经营理念相符，且签约前存在大面积绿地和观光扶梯、空中连廊等设计，为此，被告与原告签订合同。但是签约后，包括被告在内的各商家就因原告消防设施不合格等原因在装修过程中被消防部门勒令停工。此后，原告擅自更改规划设计，将教堂前的大面积绿地拆除，同时将观光电梯改为垂直电梯。这种行为给被告的业务造成严重的影响，被告多次维权，原告均置之不理，反而打击报复。此后，原告还将5号楼1层、2层、3层公共通道，也是消防逃生通道擅自占用并出租牟利，也侵犯了被告的合法权益。此外，原告出租房屋面积也少于合同约定。综上，因原告严重违反合同约定，被告拒付租金有正当理由，原告要求解除合同没有法律依据，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定的事实如下：原、被告双方之间于2017年9月7日，签订有《商铺租赁合同》，约定原告将位于开发区出租给被告用于商业。租赁面积即套内面积为42.95平米，租赁期限5年，自2017年10月1日至2022年9月30日止。租金标准（租金增值税税率为5%）自2017年10月1日至2018年3月31日，为原告给予被告的免租期，该期间物业管理费及水电使用费由被告负担；2018年4月1日至2019年9月30日，每月含税租金单价为4.64元／平米，每月含税租金总额6061.68元，季度支付含税租金总额18185.03元；自2019年10月1日至2020年9月30日，每月含税租金单价为4.73元／平米，每月含税租金总额6179.25元，季度支付含税租金总额18537.76元;2020年10月1日至2021年9月30日，每月含税租金单价为4.82元／平米，每月含税租金总额6296.83元，季度支付含税租金总额18890.48元；2021年10月1日至2022年9月30日，每月含税租金单价为4.92元／平米，每月含税租金总额6427.47元，季度支付含税租金总额19282.40元。上述租金标准不含管理费。被告向原告缴纳租赁履约保证金12123.35元，支付装修保证金2147.5元，物业管理费履约保证金1907.34元，水电费履约保证金644.25元。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平米0.73元，每月含税物业管理费为953.67元，季度支付含税物业管理费总额为2861.01元。首季度为2017年10月1日至2017年12月31日，物业费由原告收取。被告每月将水、电、采暖费、燃气费等支付原告账户。出租商铺交付日为2017年10月1日。合同还约定如被告拖欠支付租金，原告有权自应付款日次日起收取逾期付款违约金，该违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之三。被告拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月），或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金租金（以较低者为准），视为被告违约。原告可视情况将被告的违约行为书面通知被告，并赋予被告在收到此通知后10日内整改期内进行纠正的权利，如被告如期纠正其违约行为，被告应不再被视为违约，但上述原告通知被告违约事宜的约定不构成原告的义务。整改期后，被告仍未能纠正上述违约情形，原告有权停止被告使用相关设施的使用，直至单方解除合同并收回商铺。同时，没收履约保证金作为被告的违约金，如原告的全部损失超出保证金范围，被告就超出部分仍应承担赔偿责任。原告提交的天津市滨海新区测绘所出具的昆西园1号楼《房产面积测算成果表》载明案涉房屋建筑面积为69.81平米，套内建筑面积（含阳台）为42.95平米。2016年11月15日，案涉房屋所在的建设项目，经消防验收合格。合同约定被告进行的装修或者添置设备设施应先报原告审批，装修方案必须在原告规定交付日前30日内书面提交给原告审核，并经原告书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由被告自行承担，如果政府有关部门对被告的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施/设备）提出任何整改要求，被告均应按照该等整改要求修改其装修。2018年5月10日，原告向被告邮寄《催款通知单》，显示于2018年5月12日签收。被告至今仍占用涉诉房屋。本院认为，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守合同约定的相应义务。本案中原告提供的《房产面积测算成果表》系正式部门接受原告委托所做的测算报告，对相应使用面积已有明确载明，被告抗辩面积不符，无据证实，本院不予采信。关于消防验收的问题，原告已提交了涉诉房屋所在的建设项目通过消防验收的相关证据，被告抗辩消防验收未通过，亦无据，即便是因其自行装修使用导致消防验收不合格，亦无原告无关，故对被告抗辩不予采信。此外，被告抗辩原告更改规划，拆除绿地、更改观光电梯等，因无充分证据证实，亦未举证证明原告曾对此做出明确承诺，被告不能以此为由拒绝缴纳租金、物业费用等。关于被告抗辩消防通道被占用的事实，本院无权直接认定，被告可向相关部门反映，并根据相应处理结果另行追究相关方的责任，但不能以此为由拒付租金和物业费用等。基此，本院认为，被告拖欠原告租金、物业费等已构成违约，依照合同约定，原告有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被告将涉诉房屋腾空交付原告。鉴于原告2019年11月6日向本院起诉，本院酌定双方之间签订的《商铺租赁合同》于该日解除。关于拖欠租金，被告抗辩交过3个月的租金和2个月的押金无据证实，本院不予采信。原告主张被告2018年4月1日至2019年9月30日的租金为109110.24元，并无不当，本院予以支持。被告交纳的12123.35元，装修保证金2147.5元在本案中直接抵扣欠付租金，被告仍欠付94839.39元。关于2019年10月1日之后的租金，本院认为至2019年11月6日，原告主张按4.73元每天每平米的标准主张租金并无不当，之后，亦可按该标准主张使用费，但其主张按照双倍租金标准结算部分时间的租金，本院认为该标准明显过高，不予支持。同时考虑被告占用房屋期间涉及新型冠状病毒性肺炎疫情影响，本院遵循公平原则，酌情减免被告三个月使用费。故2019年10月1日之后至实际腾房之日，被告还应支付原告租金及使用费（以4.73元/平米乘以42.95平米为标准计算），但应免除18537.76元。关于欠付物业费数额，原告依合同约定主张2018年1月1日至2019年9月30日的物业费20027.07元数额并无不当，但综合考虑相关案件多名被告提出物业服务的相应瑕疵，本院酌情扣除5%物业费，支持19025.72元，原告诉请超出部分不予支持。相关逾期交纳物业费的违约金亦不予支持。被告签订合同时交纳的物业管理费保证金1907.34元，在本案中直接抵扣欠付物业费。2018年1月1日至2019年9月30日，被告应交纳物业费17118.38元。同上所述，2019年10月1日之后至实际腾房之日的物业费，免除三个月后，被告应按照每月905.99元标准向原告支付。关于2018年度采暖费，原告主张3433.53元并无不当，本院予以支持。原告交纳的水电费履约保证金644.25元在本案中直接抵扣相应采暖费。被告尚欠2789.28元。关于欠付租金及采暖费的违约责任，原告主张违约金过高，且未提供证据证实其损失的发生，本院酌定支持4881元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室签订的《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除，被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室于本判决生效之日起十日内将天津经济技术开发区腾空并交还原告天津招商泰达房地产开发有限公司；二、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年4月1日至2019年9月30日的租金94839.39元以及自2019年10月1日起至实际腾房之日的租金、使用费（以4.73元每平米每天乘以42.95平米为标准计算，并免除18537.76元）；三、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年9月30日的物业费19025.72元以及2019年10月1日之后至实际腾房之日的物业费（免除三个月后，按照每月905.99元标准支付）；四、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年采暖费2789.28元；五、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金4881元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2394.5元，由原告负担1143.5元，被告负担1251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  姜传明二〇二〇年六月五日书记员  李 楠