福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13054号 原告：白云海，男，1998年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：白新文（系白云海父亲），男，1966年12月28日出生，汉族，住福建省光泽县。 被告：厦门市英泰富房地产有限公司，住所地福建省厦门市禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：吕安泰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 原告白云海与被告厦门市英泰富房地产有限公司（以下简称英泰富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白云海的委托诉讼代理人白新文，被告英泰富公司的委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白云海向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年4月7日签订的合同标的为2398722元的《万隆·国际广场商品房认购书》；2.英泰富公司退还白云海支付的1454834元购房款并赔偿购房款利息损失（从2019年4月15日起按同期银行贷款利率计算至还清之日止）；3.财产保全费5000元及本案受理费由英泰富公司承担。事实和理由：2019年3月起英泰富公司销售人员黄小斌通过向白云海宣传购买英泰富公司房产可赠送使用面积、空中花园、一层变二层（插层倒板）及参观实地装修房屋，并承诺可以进行室内倒板装修入住等方式，房产使用面积可以增加到155.28平方米，使白云海相信购买英泰富公司房产可实现加层装修入住，故白云海向英泰富公司购买坐落于厦门市湖里区房产，并于2019年4月7日与英泰富公司签订《万隆·国际广场商品房认购书》，白云海共支付购房款1454834元，英泰富公司销售人员黄小斌在合同签字盖章。实际上在白云海购买之前，英泰富公司出售的厦门市湖里区五缘湾泗水道605号万隆国际广场商品房房产结构就因存在违章建筑被城管等有关部门责令整改，但英泰富公司仍隐瞒事实真相，继续欺骗白云海在不知情的情况下购房，现英泰富公司房产不仅被城管部门强制拆除违章建筑，购买英泰富公司房产的业主在室内搭建的倒板也被城管部门强制拆除，根本无法实现购买英泰富公司房产可以进行室内倒板装修入住的愿望，白云海购买英泰富公司房产的目的也不能达到。白云海经多次交涉，英泰富公司均不予理会解决。英泰富公司的欺骗销售行为构成实质性欺诈，特提起本案诉讼送，请求保护白云海的合法权益。 英泰富公司辩称，一、本案违约方系白云海。根据英泰富公司与白云海双方签订的万隆国际光彩商品房认购书，合同购房款为2398722元，但白云海仅支付购房款1198722元，白云海支付给英泰富公司的购房款由白云海提供的发票为准。认购书明确约定对于剩余购房款事宜明确了买受人付款方式及期限、逾期付款的违约责任。本案中双方签订合同后，白云海未能根据合同约定支付剩余购房款，系白云海违约在先，英泰富公司将依法提起诉讼追究白云海逾期付款的违约责任。 二、本案认购书不符合解除权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。英泰富公司与白云海所签订的认购书第三条“商品房基本情况”已明确约定该商品房的规划用途为办公，白云海对此是完全知悉和明确的，英泰富公司在认购书中也从未承诺所售商品房的用途为住宅，保证可以加层等。而且认购书的补充协议十二条，出卖人和买受人确认双方的权利义务以双方签订的合同以及补充协议约定为准。与项目有关的广告、宣传材料、模型、设计效果图、三维动画等仅供参考，均不作为约束双方权利义务的依据。白云海在诉状所称没有任何事实依据，纯属虚构事实之词。 综上所述，请求贵院驳回白云海的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：英泰富公司作为出卖人，白云海作为认购人，签订一份编号为0000408的《万隆·国际广场商品房认购书》，约定：1.认购单元为2号楼13层02单元，门牌号码为厦门市湖里区，预测面积为46.42平方米，实测面积以政府测量主管部门实测为准；房屋单价51674.32元／平方米，房屋总价为2398722元。2.认购人应当在签署本认购单当日下午18点之前向出卖人支付100000元作为定金；认购人承诺于2019年4月15日前签署《商品房买卖合同》，同时缴交签约金（首付款），并办理银行按揭手续，或一次性付清房款。3.认购人已经充分了解项目情况的前提下，经双方协商同意以下条款并自愿申请认购上述项目单元，房屋计价方式及付款方式，该商品房按建筑面积单价计价，出卖人同意认购人按照贷款方式付款，认购人签订《商品房买卖合同》时首期应支付不低于总房价50%，其余价款可通过与出卖人合作的贷款银行办理按揭借款支付。4.本楼盘在销售过程中向认购人所提供的模型、户型、销售广告及宣传资料仅供参考，不作为合同附件，商品房的具体情况以《商品房买卖合同》及政府批准文件或说明为准。该认购书载明的签署时间为“2019年3月31日”。英泰富公司在出售人落款处盖章，黄小斌在出卖人销售人员落款处签名。认购人落款处“白云海，吴钟馨代，2019.4.7”。 同日，白云海的父亲白新文向黄小斌转账支付50000元。 白云海与英泰富公司签署的《万隆·国际广场商品房认购书》中，黄小斌作为销售人员在该认购书上签字。黄小斌代表英泰富公司对外销售部分英泰富公司开发的房屋。“HXb658”系黄小斌实名认证的微信号。黄小斌与白云海父亲白新文的微信聊天记录体现：1.黄小斌要求白新文总的转35万元。于2019年4月1日提供英泰富公司账户信息及王思梦的账户信息，要求转英泰富公司账户5万元、转王思梦个人账户25万元并备注“万隆国际广场2#1302定金”。白新文称“昨晚转的五万没有写”，黄小斌答“我转公司，写了”。2.白新文发送《厦门万隆国际广场2号楼未售空中花园户型底价价格表20190305》给黄小斌，问黄小斌“表中1302的总价除以面积，得不到15770元每平方的单价，不知怎么算的，麻烦你算一下1302的”，黄小斌答复“这是表价，没有优惠的总价”。黄小斌将计算的具体情况发送给白新文。白新文称“折算单价17057每平，没到15770每平，实测面积包含在使用面积内？”黄小斌答复“含在里头”。上述微信中发送的《厦门万隆国际广场2号楼未售空中花园户型底价价格表20190305》体现房号1302，实测面积46.42，使用面积155.28，使用单价15770，表单价64599.22，表总价2998696。黄小斌发送给白新文的价格计算方式体现：“房号2#1302，面积46.42M2，成交总价2398722+25万=2648722，成交单价51674.32，单价57059.93，首付50%：1208722+25万=1458722，贷119万，月供13139元/月，使用面积155.28，按总价2648722折算单价17057.72元/m2。 2019年3月31日，白新文向黄小斌转账支付5万元。2019年4月1日，白新文向英泰富公司转账支付5万元、向案外人王思梦（黄小斌提供）的账户转账支付25万元。2019年4月15日，案外人吴关心向英泰富公司转账支付1099834元，转账用途备注为“代白新文支付万隆国际广场2#1302首付款”。2019年4月15日，案外人吴钟馨向英泰富公司转账支付5000元，转账用途备注为“代白新文支付万隆国际广场2#1302空调流量表款”。上述款项，除转账支付给王思梦的25万元外，其余款项英泰富公司没有异议。 公众号“万隆国际广场”的微信号为×××,账号主体为英泰富公司，该公众号发布《万隆·ＶＩＳＡ广场：五缘湾首席ＳＯＨＯ，营销中心将启0592-3211888》、《万隆·ＶＩＳＡ广场：揭秘极致ＳＯＨＯ之谜，57平变220平的奇迹》、《Ａ户型，三房两厅两卫，建筑面积约45-87ｍ2,实际使用面积约155-166ｍ2》等文章，体现买一层用两层，4倍使用率，定制级精装，板式通风采光，6.1米开间等内容。 2018年9月14日，厦门市湖里区城市管理行政执法局向泗水道607号业主发出《行政执法通知书》，通知该业主泗水道607号涉嫌违法建造。2019年4月2日，厦门市湖里区城市管理行政执法局再次向泗水道607号业主发出《行政执法通知书》，通知该业主泗水道607号涉嫌违法建造。2019年9月3日，厦门市湖里区城市管理行政执法局向英泰富公司送达《责令停止违法建设通知书》，通知英泰富公司在泗水道××国际广场××左、右侧走廊违规建设走廊隔层约137平方米，现责令英泰富公司立即停止违法建设，并于1日内改正。 2019年6月6日，英泰富公司与案外人黄彩芳、陈国明签订一份《补充协议2》，黄彩芳系厦门万隆国际广场2号楼1703室的买受人，由于一些原因导致公共部分（大堂、电梯厅除外）和室内无法拆层倒板，造成业主不能按期进行装修，为此经双方协商，达成英泰富公司按照每日购房总款的万分之一点五给黄彩芳补偿等内容。 白云海向本院申请诉前财产保全，本院经审查予以准许。白云海为此支付保全费5000元。 本院认为，一、关于白云海是否有权解除认购书的问题。《万隆·国际广场商品房认购书》由案外人吴钟馨代白云海签署，白云海现认可吴钟馨代其签署认购书，英泰富公司对于认购人系白云海亦无异议，故，白云海系该认购书的一方当事人。该认购书对交易的标的坐落、总价、单价进行了预定，但对《商品房买卖合同》的其他主要内容未作约定，应属预约合同。 白云海的父亲白新文作为白云海的代理人与英泰富公司就购房事宜协商、确认，白云海对此无异议，白新文的行为后果应由白云海承担。黄小斌作为英泰富公司的销售人员在《万隆·国际广场商品房认购书》上签字，并代表英泰富公司就讼争房产出售事宜进行协商、确认，足以认定黄小斌系作为英泰富公司的代理人，黄小斌的行为后果应由英泰富公司承担。账号主体为英泰富公司的公众号“万隆国际广场”宣传文章载明“买一层用两层”，黄小斌通过微信对《厦门万隆国际广场2号楼未售空中花园户型底价价格表20190305》进行确认并告知价格计算方式，该表格及计算方式中载明讼争房产实际使用面积远远大于建筑面积。“万隆国际广场”公众号的宣传文章和黄小斌对讼争房产价格计算方式的说明足以让白云海相信讼争房产可以装修为两层，实际使用面积为155.28平方米，实际使用面积远远大于建筑面积46.42平方米，该内容虽未写入认购书中，但该内容具体、明确，对白云海购买讼争房产的目的及意愿将产生重大影响，对合同价格的约定也将产生重大影响，故，关于“买一层用两层”，实际使用面积为155.28平方米系英泰富公司与白云海预约订立的商品房买卖合同中应当约定的内容。 厦门市湖里区城市管理行政执法局作出的《行政执法通知书》、《责令停止违法建设通知书》及英泰富公司与案外人黄彩芳、陈国明签订的《补充协议2》足以说明讼争房产并非两层设计，亦不能装饰装修为两层，故讼争房产的实际使用面积无法达到英泰富公司承诺的“155.28”平方米，即白云海与英泰富公司预约订立的商品房买卖合同中关于房产使用面积这一主要条款，英泰富公司将无法履行。白云海主张房产实际使用面积减少，导致其购买房产的目的无法实现，故要求解除认购书，本院予以支持。 二、关于退还购房款及赔偿利息损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，英泰富公司应退还购房款。关于白云海按照黄小斌的指示支付给案外人王思梦的25万元是否属于购房款的问题，根据前述分析认定，黄小斌的行为后果由英泰富公司承担，该25万元白云海系按照黄小斌的指示支付的款项，且黄小斌微信关于价格的计算方式中亦将该250000元款项确认为购房款，故，本院认定该250000元系白云海支付给英泰富公司的讼争房产的购房款。关于白云海支付的5000元空调流量表款的问题，该费用系白云海购买讼争房产支出的费用，英泰富公司亦确认收到该款项，白云海将其作为购房款一并主张并无不妥。因此，白云海主张英泰富公司返还购房款1454834元，本院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方未能继续签订《商品房买卖合同》，解除认购书，系因英泰富公司在预约签订合同过程中承诺实际使用面积远远大于建筑面积，但现有证据表明就讼争房产白云海无法取得英泰富公司所承诺的使用面积，致使白云海签订合同目的落空，白云海主张英泰富公司自最后一笔款项支付之日（即2019年4月15日）起支付资金占用利息损失，本院予以支持。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，白云海主张的利息损失计算标准，2019年4月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至英泰富公司实际还款日止。 白云海因申请财产保全支出保全费5000元，该费用应由英泰富公司承担。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、白云海与厦门市英泰富房地产有限公司签订的编号为0000408的《万隆·国际广场商品房认购书》解除。 二、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还白云海购房款1454834元并支付利息损失（以1454834元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月15日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2019年8月20日起计至实际还款日止）。 三、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付白云海保全费5000元。 四、驳回白云海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25990元，减半收取计12995元，由厦门市英泰富房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。