湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4885号原告：龚炜，男，1972年9月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：周锦，女，1977年2月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。共同委托诉讼代理人：周士群，湖南人和律师事务所律师。被告：湖南旺坤投资建设集团有限公司，住所地长沙市雨花区洞洞井镇。法定代表人：陈杨林。职务董事兼总经理。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗涵欣，湖南金州律师事务所律师。原告龚炜、周锦（以下简称两原告）诉被告湖南旺坤投资建设集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告龚炜及其与周锦的共同委托诉讼代理人周士群，被告的委托诉讼代理人代祥、罗涵欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150319504），立即向两原告办理该房屋的交接手续以完成房屋交付，立即为两原告办理完成该房屋的全部产权登记手续。2、请求判决被告赔偿两原告因其逾期交房所造成的损失及违约金（从2017年10月20日计算至实际交房日止，暂计算至起诉日为242505元）；赔偿因其延期办理合同备案、预告登记、房屋所有权证登记的违约金2550元；两项共计245055元（暂计算至起诉日）。3、请求判决被告承担本案全部诉讼费。在庭审过程中，两原告将诉讼请求第2项中的“请求被告赔偿延期办理合同备案、预告登记、房屋所有权证登记的违约金2550元”变更为“被告赔偿延期办理合同备案、预告登记的违约金1700元”。事实与理由：原、被告双方于2015年11月30日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150319504），由两原告购买了被告开发的位于长沙市雨花区房屋，房屋总价850000元，合同签订并支付了首付款后，双方因银行按揭贷款的问题发生纠纷诉诸法院，两原告于2017年10月20日向法院账户付清了全部剩余的590000元房款，被告因房屋增值不愿继续履行合同，使得该案经一审、二审、发回重审、二审历时多年，长沙市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）湘01民终10731号民事判决书，确认合同合法有效，并驳回了被告解除合同、撤销网签及要求违约金的诉讼请求。两原告已于2017年10月20日完成了全部购房款的支付义务，被告应当向两原告交付房屋及办理产权登记。两原告为此多次联系被告交房及办证无果，两原告于2020年2月19日向被告发送《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》，被告对此置之不理，两原告又于2020年4月22日、5月7日委托律师向被告两次发送了律师函，被告签收后依旧不予理睬，企图恶意违约。被告辩称，1、两原告将剩余房款付至法院账户，不能视为其有继续履行合同的意愿，更不能视为两原告已经履行了合同约定的付款义务。2、在被告未收到剩余购房款项的前提下，两原告要求被告继续履行合同、办理产权过户登记手续、并赔偿逾期交房损失的诉讼请求无事实和法律依据。3、即使法院认定被告违约，两原告所主张的违约金过高，请求法院不予支持。本院查明，2015年11月30日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150319504），约定：1.买受人购买的商品房坐落于长沙市雨花区房屋，规划用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积为84.84平方米，单价为10018.86元／平方米，总房价为850000元；2.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）260000元，剩余房款590000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。因买受人的原因导致出卖人在本合同签订后60日内没有收到买受人以银行按揭方式支付的全部剩余房款，出卖人同意买受人在逾期之日起7日内，以自有资金方式支付全部剩余房屋价款，买受人可不承担本合同第七条约定的违约责任；3.买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金（合同第七条）；4.出卖人应当在2013年8月31日前开始向买受人交付该商品房，如出卖人未按约交房的，逾期超过7日，买受人有权退房，并要求出卖人按照全部已付款的1%支付违约金；若买受人要求继续履行合同，自合同约定的交房之日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三违约金，并在实际交房之日起60日内支付完毕；5.出卖人应在商品房交付之日起360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在取得房屋所有权证后，360个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的原因，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，若买受人不解除合同，出卖人按照已付房价的0.1%向买受人支付违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内办理预告登记，如在约定期限内未办理上述登记，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告龚炜、周锦按约定向被告支付了首期房款（含定金）260000元，被告为两原告办理了涉案房屋的网签手续。因两原告未在约定的期限支付购房余款，被告于2017年6月诉至本院，要求解除与两原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，该案审理期间，两原告表示愿意继续履行合同，并于2017年10月20日将剩余房款590000元付至本院账户。该案经过审理，判决驳回了被告要求解除合同和支付违约金的诉讼请求，终审判决已于2019年12月18日生效。2020年2月19日，两原告通过邮政快递向被告发送《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》，要求被告在收函后7日内履行交房义务及办妥产权证等手续，如未履行，将向法院起诉要求被告履行义务并承担违约责任。该邮件被告于2020年3月3日签收。2020年4月23日，两原告委托律师再次向被告发送了《律师函》，要求被告在收到函件后7日内与原告联系，并给予履行交房义务、办理不动产权证等的书面答复，同时向原告支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、办理预告登记和不动产权证的违约金共计235875元。次日，被告签收了《律师函》。庭审中，被告陈述，涉案房屋已具备交房及办理房屋产权登记的条件。以上事实，有原、被告的身份资料，《长沙市商品房买卖合同》、（2019）湘0111民初3862号民事判决书、（2019）湘01民终10731号民事判决书、《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》、《律师函》、快递单及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护，双方均应遵照履行。虽然两原告存在逾期付款的行为，但两原告在双方诉讼期间已足额付清了房款，生效判决亦驳回了被告要求解除《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，现涉案房屋已具备交付和办理不动产权证的条件，两原告要求被告交付房屋和办理不动产权证，本院予以支持。合同约定如被告未按约交房的，逾期超过7日，若两原告要求继续履行合同，自合同约定的交房之日至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部已付款万分之三，并在实际交房之日起60日内支付完毕。因原、被告双方对涉案合同是否解除产生争议，合同是否继续履行尚处于不确定的状态，两原告主张违约金从2017年10月20日起计算，本院不予支持。但判决生效后，两原告于2020年2月20日向被告邮寄了《关于督促履行交房手续及办理相关权证等义务的函》，被告于2020年3月3日签收，被告应在签收函件后7日内即2020年3月10日前交付房屋，逾期未交付，应从2020年3月11日起按合同约定的全部已付房款850000元的万分之三每日向原告支付违约金。因涉案房屋已办理了网签，并且本院已判决被告限期办理不动产权证，两原告主张被告赔偿逾期办理合同备案和逾期办理预告登记的违约金，本院不予支持。被告辩称未收到两原告支付的购房余款，因房款590000元两原告已交至本院，被告随时可以领取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南旺坤投资建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周锦、龚炜交付位于长沙市雨花区房屋；二、被告湖南旺坤投资建设集团有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告周锦、龚炜办理不动产权属登记；三、被告湖南旺坤投资建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周锦、龚炜支付逾期交房违约金（以850000元为基数按照日万分之三的标准自2020年3月11日计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回原告周锦、龚炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2488元，由被告湖南旺坤投资建设集团有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴香玲二〇二〇年六月十八日法官助理张慧琴书记员黄小飞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。