西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初19960号原告：张栋昌，男，1972年2月6日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市。委托诉讼代理人：强旗，陕西同顺律师事务所律师。被告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区。负责人：王晏蓉，该分行行长。委托诉讼代理人：王杨一凡，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦璐玚，陕西仁和万国律师事务所实习律师。第三人：王龙，男，1982年1月17日出生，汉族，住陕西省神木县。第三人：梁瑞，女，1984年5月25日出生，汉族，住陕西省榆林市神木县。第三人：王进卫，男，1953年4月14日出生，汉族，住陕西省神木县。第三人：高玉英，女，1956年7月15日出生，汉族，住陕西省神木县。第三人：艾小保，男，1972年11月27日出生，汉族，住陕西省神木县。第三人：白伟，男，1975年5月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。第三人：蔡惠洁，女，1975年11月3日出生，汉族，住陕西省神木县。共同委托诉讼代理人：张麦琴，陕西众致律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈莎莎，陕西众致律师事务所实习律师。原告张栋昌与被告招商银行股份有限公司西安分行、第三人王龙、梁瑞、王进卫、高玉英、艾小保、白伟、蔡惠洁案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张栋昌及其委托诉讼代理人强旗，第三人王龙、梁瑞、王进卫、高玉英、艾小保、白伟、蔡惠洁的共同委托诉讼代理人张麦琴、陈莎莎到庭参加了诉讼，被告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招行西安分行”）经法院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张栋昌诉称，2019年9月13日，其收到西安市雁塔区人民法院送达的（2019）陕0113执异228号执行裁定书，其认为法院驳回其提出的执行异议的裁定，缺乏事实与法律依据，理由如下：一是张栋昌与房屋所属权人的委托人于2015年11月4日签订的房屋买卖合同及西安市二手房买卖合同已经备案，应为合法有效，且其已合法占有并装修；二是房屋买卖合同及西安市二手房买卖合同因出卖方原因导致房屋无法过户；三是房屋买卖合同及西安市二手房买卖合同签订后通知过招行西安分行；四是招行西安分行对房屋及装修评估拍卖侵犯了张栋昌的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、停止对西安市高新区XX路XX广场XX小区XX单元XX号房屋的拍卖；2、本案案件受理费由被告承担。被告招行西安分行未到庭，但其庭后对本案作如下陈述：其认为张栋昌所提的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，不足以排除招行西安分行申请的执行行为，因为张栋昌与第三人签订房屋买卖合同在抵押权设立期间，未书面通知招行西安分行，该转让行为无效，且在合同签订后，张栋昌仅支付了定金10万元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，且其享有的是合同债权，不发生物权变动的效力，无法对抗招行西安分行所享有的担保物权，不足以排除法院的强制执行，故其所提起的执行异议不成立，请求法院依法驳回张栋昌的起诉。第三人王龙、梁瑞、王进卫、高玉英、艾小保、白伟、蔡惠洁共同述称，全体第三人对于欠付招行西安分行的借款无异议，在执行阶段也配合执行，履行生效判决中的义务，其中王龙、梁瑞、蔡惠洁、艾小保、白伟并未与张栋昌签订过任何合同，对法院按照合法程序执行被执行人的钱款也无异议。白伟与王进卫、高玉英属于委托与被委托卖涉案房屋的关系，根据法律规定，委托产生的法律后果由委托人承担，而不是由受托人承担，对于法院按照合法程序拍卖被执行人名下的房产无异议，该房屋确实尚在王进卫、高玉英夫妻二人名下，是两人共同所有。2014年5月8日，王进卫、高玉英授权白伟将涉案房屋出售，本意为一次性收取房款在前，法院查封房屋在后，张栋昌向王进卫、高玉英夫妻二人支付10万元定金之外，再未支付过任何房款，张栋昌与王进卫、高玉英签订的房屋买卖合同也属实，在双方签订房屋买卖合同后，张栋昌也实际占有该房屋，王进卫、高玉英对此也是认可的。经审理查明，本院（2015）雁民初字第06500号民事判决，主要内容为：一、王龙、梁瑞偿还招行西安分行本金、利息、罚息、复息合计3084582.37元，并按合同约定支付自2015年6月24日至实际给付之日的罚息、复息。二、如王龙、梁瑞未履行上述义务，招行西安分行有权对王进卫、高玉英提供的抵押物西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、如王龙、梁瑞未履行上述义务，招行西安分行有权对白伟、蔡惠洁提供的抵押物西安市高新区XX大厦XX幢XX单元XX室房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、艾小保对本判决第一项王龙、梁瑞的债务承担连带清偿责任。另查明，涉案房屋已于2012年9月29日办理了抵押登记。2015年11月14日，张栋昌与王进卫、高玉英的委托代理人白伟及西安日出房地产信息咨询有限公司（以下简称“日出公司”）签订了《房屋买卖居间合同》，约定王进卫、高玉英将位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX单元XX房XX栋昌。当日，王进卫委托代理人白伟、张栋昌及日出公司又签订备案合同《西安市二手房买卖合同（经纪版）》，约定张栋昌以272万元对价购买上述房屋。合同签订当日，张栋昌向中介方日出公司支付定金10万元，王进卫、高玉英认可收到该定金10万元，其余房款至今未付。在执行过程中，本院于2016年11月8日向西安市住房保障和房屋管理局发出（2016）陕0113执2482号执行裁定书和协助执行通知书，查封了登记于被执行人王进卫名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX幢XX号房屋一套（权属证号：107XXXXXXX-25-1-1-12704～2），查封期限为三年。庭审中，张栋昌称其代交了房屋所欠物业费37050.6元，且经第三人同意对房屋进行了装修，其已完成了按揭贷款的工作，其多次催促第三人办理解押，针对该意见，张栋昌提交客户缴费通知单、《补充协议》、二手房按揭贷款调查审批表及律师函予以证明。招行西安分行庭后提交书面质证意见为：其对上述证据的真实性、证明目的均不予认可，称物业公司出具的缴费通知书的通知对象是王春德，并非张栋昌，缴费单据为第二联收据联，并非缴费联，且缴费单据无法看出实际缴款人，故缴费凭证不能证明张栋昌已于法院查封前合法占有涉案房屋，招行西安分行对张栋昌与第三人之间就抵押房产进行交易一事并不知情，张栋昌与第三人未就房屋买卖事项通知招行西安分行，律师函与执行异议之诉无关，函件为打印件，没有所列第三人的签字、盖章，函件邮寄对象为白伟，招行西安分行未收到过该函件，对函件中所述情况不知情。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋抵押权设立于2012年9月29日，张栋昌在与王进卫、日出公司签订《西安市二手房买卖合同（经济版）》前知晓涉案房屋设定抵押权的情况，但张栋昌及第三人均未提交证据证明其二人买卖涉案抵押房产经过抵押权人招行西安分行同意，且受让人张栋昌仅支付定金10万元，未代为清偿债务消灭抵押权，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，张栋昌与王进卫、高玉英不得转让抵押财产，即张栋昌主张的权利不能排除执行，故张栋昌要求停止对西安市高新区XX路XX广场XX小区XX单元XX号房屋的拍卖，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张栋昌的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告张栋昌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 朱 华审判员 蒲婷婷审判员 李亚楠二〇二〇年六月二十八日书记员 魏 艳1