云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初2411号 原告：保山景苑物业管理有限公司（以下简称景苑物业）。 统一社会信用代码：91530502069844367R。 住所地：保山市隆阳区兰城街道永昌商贸园******。 法定代表人：陈俊岌，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡潇，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：邵于容，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。 被告：保山市宏侨房地产开发有限公司（宏侨房地产）。 统一社会信用代码：915305026861579X2。  住所地：保山市隆阳区兰城街道九龙路南段东侧宏侨尚都时代广场****/div> 法定代表人：太玉侠，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：史进先，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。 原告景苑物业与被告宏侨房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法由审判员连波独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景苑物业及其委托代理人胡潇、邵于容，被告宏侨房地产的委托代理人史进先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景苑物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业管理费346716元，违约金29875.36元，共计376591.36元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告景苑物业承包了被告宏侨房地产开发的宏侨时代的物业管理，依照《宏侨·伟华小区物业服务合同》，被告宏侨房地产未向原告景苑物业缴纳未出售房产2017年10月1日至2019年8月1日的物业管理费244596元；150个车位费（每个每月30元）99000元；办公室物业费3120元。 被告宏侨房地产答辩称，宏侨尚都时代广场建设完成后，于2015年7月3日，被告宏侨房地产与原告景苑物业签订《前期物业管理委托合同》，由被告宏侨房地产委托原告景苑物业对宏侨尚都时代广场进行物业管理，期限至业主选聘新物业管理企业的合同生效之日止，并约定原告景苑物业不再向被告宏侨房地产收取未售空置房产的物业管理服务费，并于2016年签订《补充协议》，被告宏侨房地产将地面规划范围内的36个停车位交原告景苑物业管理，以原告景苑物业收取的停车费作为未收待售空置房产的物业管理服务费的补偿。并约定，若《前期物业管理委托合同》期满，原告景苑物业继续签订该小区物管合同，《补充协议》同意有效。 原告景苑物业为证实其主张，提交了以下证据：1、《前期物业管理委托合同》一份。欲证实：原被告双方约定了《前期物业管理委托合同》的起始期。2、《宏侨·伟华小区物业服务合同》一份。欲证实：合同约定未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付。3、《交费通知》一份。欲证实：原告于2020年3月12日向被告发出《交费通知》，要求被告在2020年4月12日前缴清，现已逾期的事实。4、中国邮政回执、光盘（影视材料）、规划图纸各一份。欲证实：原告于2020年3月12日向被告发出《交费通知》，以及案涉房产的具体位置和面积。经质证，被告对证据1、2的真实性、合法性不持异议。对证据3和证据4中的中国邮政回执、光盘（影视材料）的真实性无异议，但认为原告是因为服务不到位被迫离开后才向被告主张物业费，原、被告之间从签订合同直至原告离开小区，原告一直都未向被告主张过物管费，认为原告现在来主张物业费是不符合实际的。证据4中的对规划图纸与最终验收图具有一定的差异，认为不应作为证据使用。 被告宏侨房地产为证实其辩称，提供了以下证据：A、《补充协议》、《人民调解协议书》各一份。欲证实：①原被告之间于2006年6月17日就“宏侨商都时代广场”规划内36个地面车位的管理及收费达成协议，约定该36个地面停车位由原告管理，停车费收入用于弥补原告景苑物业在售未售完的物业空管费（即物管费）;②《补充协议》明确约定“本补充协议若《前期物业管理服务合同》期满，乙方（原告）继续签订本小区《物业管理服务合同》时同样具有同等法律效力”，《前期物业管理服务合同》期满后，原告继续签订该小区的物业服务合同，该《补充协议》继续具有法律效力，原告继续管理并收取该36个车位的停车费直至其出场。③正因为签订有《补充协议》，从原告进场提供物业服务直至因其服务不达标被解聘离场，原告从未向被告主张过物管费，更未向被告收取过物管费。B、《未售车位代管协议》、《移交单》各一份。欲证实：原告因其服务不达标被解聘离场后，被告与新入驻的保山云露佳园物业管理有限公司签订《未售车位代管协议》，同样用规划内36个停车位弥补物管方在待售房地产的物业空管费并实际履行。C、《申请》、《移交单》各一份。欲证实：2016年11月至原告因其服务不达标被解聘离场期间，原告借用被告6幢夹层，2017年6月至原告因其服务不达标被解聘离场期间，私自将商业及5幢住宅楼下夹层打开使用，合计使用被告方3412.06平方米，未向被告支付任何费用。D、《商铺夹层借用协议》一份。欲证实：原告因其服务不达标被解聘离场后，被告与新入驻的保山云露佳园物业管理有限公司签订《商铺夹层借用协议》，约定夹层借用期间按套内面积每平方米6元计算累计计算补偿。原告也应参照此价格补偿被告方。E、《商品房购销合同》、《租房合同》各一份。欲证实：原告起诉的被告办公室（6幢2208）房屋，于2018年5月1日交房给业主李跃，被告与业主李跃于2018年4月30日签订租房合同，承租该房屋做办公室使用，合同约定被告承担的费用为租金及水费，即便由被告承担租赁期间的物管费，也只能计算从2018年5月1日至2019年7月31日期间的物管费104.86×0.6×16＝1006.65元。经质证，原告对证据A《补充协议》的合法性、关联性、证明目的不予认可，理由：该补充协议系前期物管合同约定的延长，根据前期物管合同的约定，前期物管合同的终止对后期补充协议也终止，该协议对并未终止不符合法律规定；对证据B三性不予认可，作为地面上停车位，依法属于业主，根据法律规定无论以出售、协商等将地面停车位归属于地产商属于违法行为，被告与业主签订的其他协议不能约束原告，故与本案无关。对证据C的合法性、关联性不予认可，被告与第三方签订的任何合同与原告无关。对证据D的关联性不予认可，被告认为涉及夹层的借用要向原告收取费用，应当以另案向原告提起诉讼，故与本案无关，合同当事人主体与本案无关。对证据E的三性予以认可，对证明目的不予认可 本院认为，对证据1、2、3、4、A、B、C、E均属本案原被告双方的一些交往事件及材料，对其真实性本院予以认可，对其证明目的，结合案件具体采纳。证据D不能证明本案事实，本案不做证据使用。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 被告宏侨房地产开发的宏侨尚都时代广场建设完成后，于2015年7月3日，被告宏侨房地产与原告景苑物业签订《前期物业管理委托合同》，由被告宏侨房地产委托原告景苑物业对宏侨尚都时代广场进行物业管理，期限至业主选聘新物业管理企业的合同生效之日止，并约定原告景苑物业不再向被告宏侨房地产收取未售空置房产的物业管理服务费，并于2016年签订《补充协议》，被告宏侨房地产将地面规划范围内的36个停车位交原告景苑物业管理，以原告景苑物业收取的停车费作为待售空置房产的物业管理服务费的补偿。并约定，若《前期物业管理委托合同》期满，原告景苑物业继续签订该小区物管合同，《补充协议》同意有效。原告景苑物业与宏侨尚都时代广场业主委员会于2017年10月22日签订《宏侨·伟华小区物业服务合同》，该协议自2017年10月1日至2022年12月31日，并约定未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）。原告景苑物业在服务期间，因物管费收取标准及服务质量问题，与宏侨尚都时代广场业主及被告宏侨房地产时常发生矛盾，至2019年8月1日被迫提前终止《宏侨·伟华小区物业服务合同》，期间未向被告宏侨房地产主张待售空置房产的物业管理服务费，原告于2020年3月12日向被告发出《交费通知》，要求被告在2020年4月12日前缴清2017年10月1日至2019年8月1日的待售空置房产的物业管理服务费及车位管理费未果，于是提起诉讼。 本院认为，合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。《宏侨·伟华小区物业服务合同》对《前期物业管理委托合同》、《补充协议》做了修改，对原被告双方具有约束效力。被告宏侨房地产待售空置的房地产应付管理费244596元，待售车位管理费30540元（1018个月×30元），办公室物管费3120元。所以对原告景苑物业要求被告宏侨房地产支付物管费的请求，本院予以部分支持；2019年8月1日原告景苑物业撤出宏侨尚都时代广场前，未向被告宏侨房地产主张管理费，且在管理过程存在管理不到位的情况，所以对原告景苑物业要求被告宏侨房地产支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十八条之规定，判决如下： 由被告保山市宏侨房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告保山景苑物业管理有限公司支付物管费278156元。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6948元，减半征收3474元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担1000元，被告保山市宏侨房地产开发有限公司负担2474元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员 连 波 二〇二〇年六月三十日 书记员 周靖宜