河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民初15号原告（案外人）：郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组，住所地河南省郑州市上街区许昌西路**院。第五村民组负责人：白树军，该组组长。委托诉讼代理人：任津慧，河南聚尚律师事务所律师。被告（申请执行人）：申作奇，男，汉族，1961年10月26日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南青建置业有限公司，，住所地河南省郑州市上街区新安东路**院****法定代表人：陈士钊。第三人（被执行人）：郑州市多文多饮食服务有限公司，住所地，住所地河南省郑州市上街区许昌路西段iv>法定代表人：侯国良。第三人（被执行人）：河南九嘉置业有限公司，住所地，住所地河南省郑州市上街区许昌路西段iv>法定代表人：陈士钊。第三人（被执行人）：张西英，女，汉族，1961年5月5日出生，住河南省郑州市。第三人（被执行人）：侯国良，男，汉族，1961年5月18日出生，住河南省郑州市。原告郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组（以下简称任庄第五村民组）与被告申作奇，第三人河南青建置业有限公司（以下简称青建公司）、郑州市多文多饮食服务有限公司（以下简称多文多公司）、河南九嘉置业有限公司（以下简称九嘉公司）、张西英、侯国良案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任庄第五村民组负责人白树军及其委托诉讼代理人任津慧、被告申作奇的委托诉讼代理人任延萍到庭参加诉讼，第三人青建公司、多文多公司、九嘉公司、张西英、侯国良经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任庄第五村民组向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对登记在九嘉公司名下的位于河南省郑州市上街区洛宁路99号院1号楼3单元1-2层M1（房屋所有权证：1501035874）、M2（房屋所有权证：1501036873）、M3（房屋所有权证：1501035872）、2号楼2单元1-2层M1（房屋所有权证：1501036886）、M2（房屋所有权证：1501036885）号房屋的查封，并中止对涉案房屋的执行；2.本案诉讼费由申作奇承担。事实与理由：涉案房屋所有权属于任庄第五村民组所有，九嘉公司不是房屋的实际所有人。2012年5月3日，任庄第五村民组与九嘉公司签订协议书，约定九嘉公司占用任庄第五村民组集体所有的位于许昌路与××交叉口东北角土地进行开发，基于拆迁置换，九嘉公司以每平方米3450元将上述范围内所建商业用房的50%售于任庄第五村民组。任庄第五村民组随后于2012年5月31日向九嘉公司支付300万元购房款，在房屋建成后就已经将具体的房屋交付任庄第五村民组使用，涉案房屋至今由任庄第五村民组长期对外出租。九嘉公司与任庄第五村民组签订的协议书合法有效，且涉案门面房已经交付，故任庄第五村民组应该是涉案门面房的所有权人。现申作奇要求对涉案门面房进行执行没有事实和法律依据。2019年法院送达了一份查封公告，任庄第五村民组才得知名下涉案房产被查封。申请执行人为申作奇，被执行人为青建公司、多文多公司、九嘉公司、张西英、侯国良，遂提起执行异议，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03执异494号执行裁定驳回了任庄第五村民组的异议请求。综上，为维护任庄第五村民组的合法权益，请求依法支持其诉讼请求。申作奇辩称，1.（2019）豫03执异494号执行裁定书查明的事实清楚，裁定合法。2.任庄第五村民组所谓的协议书只是与九嘉公司的意向书并未生效，协议书并没有指明房屋的具体坐落、面积单价。并且涉案房屋并未过户到任庄第五村民组名下。任庄第五村民组根本不具有物权法所享有的物权，也不是上述涉案房屋的所有权人。请求法院依法驳回任庄第五村民组的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：2011年7月15日，郑州市上街区土地筹备中心与任庄第五村民组签订《集体土地征收协议》，约定郑州市上街区土地筹备中心征收任庄第五村民组位于洛宁路东侧、××路北侧、中心路南侧的土地30.7368亩，征收土地款合计为4610520元。2012年5月3日，任庄第五村民组与九嘉公司签订协议书及补充协议，就许昌路与××交叉口东北角土地的拆迁改造和开发建设中的相关事宜进行了约定：协议所述土地原系任庄第五村民组所有，后经政府收购并出让，九嘉公司通过摘牌取得该宗土地的使用权。九嘉公司同意将上述范围内所建商业用房中的50%售于任庄第五村民组，均价为每平方米3450元，准确面积以测绘公司的实测为准。任庄第五村民组向九嘉公司支付所购商业用房预付款300万元，待房屋交付时按协议约定价格抵付房款，协议涉及商业门面房以建设局施工许可证开始日期二年内交付甲方使用。根据本院（2019）豫03执异494号裁定查明的事实，河南省××街区××院××楼××单元××层××、××、Ｍ3，2号楼2单元1-2层M1、M2的房屋的性质为商业用房。任庄第五村民组提交了已向九嘉公司支付300万元商业门面房购房款的记账凭证，及涉案房屋已由任庄第五村民组出租的租赁协议及收据。郑州市上街区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房产的产权人为九嘉公司，涉案房产于2017年8月18日由九嘉公司抵押给郑州市市区农村信用合作联社上街信用社。申作奇与青建公司、多文多公司、九嘉公司、张西英、侯国良借款合同纠纷一案，本院（2019）豫03民初73号民事判决书已发生法律效力。因青建公司、多文多公司、九嘉公司、张西英、侯国良未履行生效法律文书所确定的义务，申作奇于2019年6月21日向本院申请执行。本院于2019年3月20日查封了九嘉公司开发的位于河南省××街区××院××楼××单元××层××、××、Ｍ3，2号楼2单元1-2层M1、M2的房屋,查封期限三年。任庄第五村民组对本院查封九嘉公司开发的涉案房屋提出异议，本院于2019年12月24日作出（2019）豫03执异494号执行裁定，驳回任庄第五村民组的异议请求。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任人民法院应当采取较为严格的标准进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，任庄第五村民组虽然提交了其与九嘉公司签订的协议书及补充协议，但该协议并未约定商品房的具体位置、房号和数量等商品房买卖合同应当明确的主要内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条件。由于上述协议没有明确约定购房数量，也没有约定支付房款的具体时间，本院无法确认其是否按照合同约定支付购房款。任庄第五村民组虽然提交了租赁协议及收据等，但租赁协议未明确其所租赁房屋的具体房号，不能认定所租赁房屋为涉案房屋。任庄第五村民组也未提交九嘉公司向其交付涉案房屋的证据。综上，根据现有证据，本院不能认定任庄第五村民组在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且按照合同约定支付购房款并合法占有涉案房产的事实。任庄第五村民组所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求依法解除对涉案房屋的查封，并中止执行的诉讼请求事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，任庄第五村民组的诉讼请求事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组的诉讼请求。案件受理费30800元，由郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月十五日书记员 荣向珂