山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3099号 原告：赵某某，男，1994年12月1日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：于瀚涛、王玉兰（均系特别授权代理），均系山东兴震律师事务律师事。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：11370102004195271R。 负责人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯（特别授权代理），该单位职工。 委托诉讼代理人：黄春燕（特别授权代理），山东泰泉律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102734724163Q。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博（特别授权代理），山东盛强律师事务所律师。 原告赵某某与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年5月6日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托诉讼代理人于瀚涛，被告千佛山办事处的委托诉讼代理人战凯、黄春燕，被告金凯特公司的委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋买卖行为无效；2.被告共同返还原告购房款28万元；3.被告共同赔偿原告利息损失（以28万元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失；以28万元为基数，自2019年8月20日至购房还清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买由被告济南市历下区千佛山街道办事处开发建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身元E1楼原告向被告交付购房款28万元，被告于2009年12月1日将房屋交付原告。2017年6月21日，该房屋被济南市政府相关部门确认为违法建筑并被拆除。被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。为此，原告特诉至贵院，望判如所请。 千佛山办事处辩称，1、根据我们目前掌握的证据来看，青龙峪项目本应由我办事处开发建设，后因政府政策不允许，我办事处将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。后来千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，然后山东中天置业有限公司又将项目将让本案另一被告金凯特公司，2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议的第4条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。2、原告与被告金凯特公司签订的房屋使用行为无效，原告对此存在过错，造成的损失应由原告自行承担。3、原告购买涉案房屋后进行使用，理应从购房款中扣除其房屋的占用使用费用。 金凯特公司辩称，一、本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据我司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类民事判决查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山办事处承担，我司不应承担该案责任。请贵院依法驳回原告对我司的诉求。 本院认定事实如下： 千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。赵某某购买了千佛山办事处开发的建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园E1号楼，2007年7月6日，赵某某交纳购房款5万元，由金凯特公司盖章并出具收据；2008年9月11日赵某某交纳购房款5万元，由金凯特公司盖章并出具收据；2006年11月29日、2006年12月8日赵某某之父赵向东分别代赵某某交纳购房款8万元、10万元，2007年7月6日金凯特公司重新向赵某某出具了两份收据。以上房款共计28万元。2010年4月15日，山东天泽会计师事务所有限公司出具鲁泽会审字[2010]第048号济南市历下区人民政府千佛山街道办事处青龙峪生态林果观光健身园财务收支审计报告，其中载明千佛山办事处共收到赵某某案涉房产的购房款为28万元。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目有所权利及义务均由甲方享有和承担。” 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。参考本院审理的同类案件，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日。 本院认为，赵某某与金凯特公司房屋买卖行为所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故房屋买卖行为违反法律强制性规定，应为无效，因该买卖行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与赵某某的买卖房屋行为无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由赵某某分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。庭审中，赵某某不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。且根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。故千佛山办事处应当返还赵某某购房款28万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付赵某某，亦不影响占用期间的合理使用，赵某某主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故本院认定交房时间为2009年12月1日。赵某某应支付自2009年12月1日至2017年6月20日（共90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为48266.67元【28万元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款231733.33元（28万元-48266.67元）应当返还给赵某某。关于赵某某主张的利息损失，赵某某在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿赵某某利息损失，故以231733.33元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以231733.33元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵某某与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司的房屋买卖行为无效； 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告赵某某购房款231733.33元； 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告赵某某利息损失（以231733.33元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以231733.33元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）； 四、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。 以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，原告赵某某负担474元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年六月十六日 书记员 马秀菊