山西省兴县人民法院   民事判决书   （2020）晋1123民初53号   原告白×，住兴县。   委托代理人方×，山西宗耀律师事务所律师。   被告山西明泽房地产开发有限公司（以下简称“明泽地产”）。统一社会信用代码：911400007136784280。   法定代表人：李×，户籍地山西省太原市。   委托代理人赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。   原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人中除被告山西明泽房地产开发有限公司法定代表人李×未到庭外其余到庭参加诉讼，现已审理终结。   原告白×诉称，2011年7月6日，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元4层402号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书,该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为142010元,原告于2011年7月6日付清全部购房款142010元。被告于2011年6月5日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用2005元。2011年约8月，原告装修了该房屋，付装修费用70000元。2011年12月28日，原告住入该新房。2012年3月，原告发现该房屋的墙体有开裂的现象,而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、出现通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调,2014年5月，被告对三号楼的地基灌了水泥桨,处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽，受损严重,原告住房的安全受到严重影响。为此，原告多次找被告及有关部门处理，至今未解决。原告同楼住户任爱兵于2016年起诉被告后,兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为:“兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。现在还在居住。   基于以上事实,原告认为：原告与被告签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告提供的房屋基础及主体结构质量存在的问题严重影响原告居住使用,故被告的行为构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，为此,原告根据《民事诉讼法》相关规定向贵院提出如下诉讼请求:1、解除原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年月6日签订的商品房买卖合同；2、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告白×的购房款142010元、代收费用2005元、地下室款7337元；3、判令被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告白×因房屋涨价形成的损失费64283元（含地下室）、装修费用67180元；4、判令原告白×所购被告的商品房退回被告；5、鉴定费8500元由被告负担；6、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。   关于本案的事实与理由：一、原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，依法应当解除。   2011年7月6日，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元4层402号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为142010元；购买地下室一套（第3幢1单元地下室2号），地下室建筑面积10.19平方米，地下室价款7337元，原告已将上述款项全部一次性付清被告。   被告于2011年7月6日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用2005元。2011年约8月，原告装修的房屋，装修花费86000元。2011年12月28日原告住入该新房。2014年2月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、出现通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月，被告对三号楼的地基灌了水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽，地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此，房屋受损住户派代表，于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户任爱兵于2016年起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园3＃楼安全性等级为Dsu级”。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规“因房屋质量问题严重影响正常的居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”，原告白×与被告开发有限公司签订的商品房买卖合同依法应当解除。   二、原告的诉讼请求合理、合法应予支持。被告应返还原告的购房款、购地下室款、被告代收的各项费用；   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同的效力向将来发生效力、而恢复原状是指当事人应恢复到订约前的状态，因此，原告与被告的商品房买卖合同依法解除后，被告应予返还原告购房款142010元、购地下室款7337及被告代收的各项费用2005元。   三、原告的损失被告依法应予以赔偿。   经原告申请，兴县人民法院依法委托山西秉信资产评估事务所做出的晋秉信评报字【2019】第004号资产评估报告评估结论为：龙兴花园3幢1单元402号房屋在评估基准日房屋装修评估值为67180元、涨价损失为64283元。原告支出相应鉴定费8500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款之规定，原告与被告合同解除后原告装修房屋的损失、房屋涨价的损失应由被告予以赔偿，原告所支出的鉴定费系因被告的过错造成的，故也应由被告承担。   原告提交了下列证据:1、原告身份证复印件一份；2、原告白×与被告“明泽地产”于2011年7月6日签订的商品房买卖合同书复印件一份；3、房屋销售专用收款收据复印件3份（被告于2011年7月6日收到原告支付的房屋全部款项142010元；原告之夫张海于2011年4月23日向被告缴纳代收费用2005元；原告之夫张海于2010年6月1日向被告支付地下室款项7337元）；4、结婚证复印件一份；5、住宅使用说明书、住宅质量保证书复印件一份；6、山西秉信资产评估事务所出具的资产评估报告（晋秉信评报字【2020】第004号）一份（证明内容是房屋装修评估价为67180元，涨价损失为64283元）；7、鉴定费8500元票据（原件）一支；8、山西省吕梁市中级人民法院（2018）晋11民终2315号生效民事判决书，证明内容：龙兴花园三号楼整体建筑安全等级为DSU级；9、山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所出具的晋建司鉴【2018】兴县-建鉴字第001号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全等级为DSU级（出示原件，提供复印件）。   被告山西明泽房地产开发有限公司辩称，   一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法、有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础。   被告于2011年6月5日交付房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，原、被告双方的购房合同已经履行完毕。被告交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实并非被告方原因造成，现原告以此为由要求解除合同并赔偿损失没有事实依据。   二、原告向被告缴纳的办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用是通过被告向相关单位缴纳的，被告只是代收，现该费用已经全部缴纳，不应要求被告返还。   原告向被告缴纳的办理房产证费用等费用，是被告代收并向兴县房产管理局、第三方贷款机构、自来水管理公司缴纳的，该费用在被告为原告办理各项手续时已经交给了相应部门，不存在返还的事实。   三、山西秉信资产评估事务所不具备鉴定装修损失的鉴定资质，其鉴定意见不能作为本案参考依据。   装修损失的鉴定需要对装修现场进行勘察测量，计算装修工程量，了解装修时的材料市场价及相应的工时工费，是建设装饰工程内容，属于工程造价鉴定的范畴。根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》的规定：承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。而本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业。其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。   四、对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。   商品房价值中包含了市场价值和使用价值，山西秉信资产评估事务所仅对涉案房屋的市场价值进行了评估，却未考虑到商品房的居住属性，现原告自2011年12月28日入住后至今仍在使用涉案房屋，其对涉案房屋进行了使用，应当计算其使用价值。对于原告主张的涨价损失费用64283元，应当参照贵院对于装修损失的计算方式，即64283÷20X（20-居住年限），本案原告至今仍在居住，按照8.5年计算，本案涨价损失应当为36963元。   原告“明泽地产”对原告提交证据的质证意见为;对证据6秉信司法鉴定所出具的装修损失鉴定费用不予认可，鉴定意见中评估测算第十一页“根据现场勘验测量的装饰工程量及向相关人员了解的资料估算出案例工程的部分项工作量”，这属于工程造价计价方面的特殊鉴定事项，秉信评估所没有相应的鉴定资质，其对装修工程量的评估鉴定意见没有依据；对证据6的鉴定票据，我司只认可涨价损失的鉴定费用；对于证据9的生效判决文书不予质证；对其余证据无异议。   被告山西明泽房地产开发有限公司未提交证据。   经审理查明，2010年6月1日，原告之夫张海付7337元购买到被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元地下室一间；2011年7月6日，原告与被告签订商品房买卖合同书，原告购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢1单元4层402号西户房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为142010元,原告于2011年7月6日付清全部购房款142010元；原告之夫张海于2011年4月23日交被告代收费用2005元。被告于2011年7月6日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。2011年约8月，原告装修了该房屋。2011年12月28日，原告住入该新房。   原告同楼住户先前起诉被告后，经起诉人申请、兴县人民法院委托，山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园3号楼整幢建筑进行了质量安全鉴定，其鉴定意见为："兴县龙兴花园3#楼安全性等级为DSU级”。该鉴定已被生效裁判确认有效。   本次诉讼中，经原告申请、兴县人民法院依法委托，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日作出的晋秉信评报字【2020】第004号资产评估报告评估结论为：龙兴花园3幢1单元402号房屋在评估基准日房屋装修评估值为67180元，涨价损失（含地下室）为64283元。原告支出相应鉴定费8500元。   原、被告陈述及原告举证材料证实了上述基本事实。   本院认为，本案所涉房屋的安全性等级为DSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除。被告应当返还原告购房款142010元、购地下室款7337及被告代收的费用2005元；被告应赔偿原告房屋装修损失费以及该房屋涨价损失费。该装修损失费应为：40308元【（67180元÷20年）×（20年-4年）=40308元】。被告亦应赔偿原告司法评估费8500元。原、被告的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据，本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第97条、第111条、第113条第1款，《最高人民法院》第13条之规定，判决如下：   一、解除本案所涉原告白×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；   二、本案所涉原告白×方所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋（含地下室）退还被告山西明泽房地产开发有限公司；   四、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告白×购房款142010元、购地下室款7337及被告代收项费用2005元；   五、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告白×该房屋装修费40308元、该房屋涨价损失64283元；   七、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费8500元；   八、驳回原告其余诉讼请求。   本案受理费4620元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。   审判长 牛晋光   人民陪审员 彭迎泽   人民陪审员 王莉莉     二〇二〇年六月二十二日   书记员 史慧芳