广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初3551号原告：黄务珍，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省江门市新会区会城五谷里****205，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。被告：谢智恒，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：******************。法定代理人：谢雪楠，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂英，广东法宗律师事务所律师。被告：珠海市金星实业有限公司，住所地：珠海市高新区唐家湾镇金星路38号金星花园小区**********，统一社会信用代码：914***********647T。法定代表人：李研，总经理。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。被告：珠海经济特区住宅有限公司，住所地：珠海市香洲区海虹路****大厦**之3，统一社会信用代码：914************817。法定代表人：林某1。被告：珠海市第二城市开发有限公司，住所地：珠海市*********，统一社会信用代码：914************967。法定代表人：陈其鹏，董事长。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泉，系公司员工。原告黄务珍与被告谢智恒、珠海市金星实业有限公司、珠海经济特区住宅有限公司、珠海市第二城市开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄务珍的委托诉讼代理人李一、被告谢智恒的委托诉讼代理人郭海斌、杨桂英、被告珠海市金星实业有限公司的委托诉讼代理人章萍萍、被告珠海市第二城市开发有限公司的委托诉讼代理人章萍萍、林泉到庭参加诉讼，被告珠海经济特区住宅有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告黄务珍向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原告对被告珠海市金星实业有限公司于2017年11月出售的珠海市***********享有同等条件下的优先购买权；2.请求判令被告珠海市金星实业有限公司赔偿原告涉案商铺装修损失70万元；3.请求判令被告珠海市金星实业有限公司赔偿原告因未能以同等价格优先购买珠海市***********而导致的差价损失270万元；4.请求判令被告珠海市金星实业有限公司赔偿原告所支付的评估费人民币1.3万元；5.请求判令被告谢智恒、珠海经济特区住宅有限公司对被告珠海市金星实业有限公司的全部债务承担连带赔偿责任；6.请求判令被告珠海市第二城市开发有限公司在收取商铺出售房款范围内对被告珠海市金星实业有限公司的全部债务承担连带赔偿责任；7.请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：珠海市****1446号商铺（面积276.25平方米）为国有资产，2017年5月3日，原告通过珠海市******有限责任公司以网络竞价方式以155.5823万元总价竞拍到该商铺共五年的租赁使用权。原告于2017年6月19日与被告珠海市金星实业有限公司（以下简称“金星公司”）的代表王澍签订了《商铺租赁合同》，约定租期为5年，从2017年6月19日至2022年6月18日，首年度每月租金22100元，以后每年递增8%，原告每月10日前交付当月租金，被告金星公司收到租金后提供相应金额的有效完税发票给原告，履约保证金66300元在签约后交纳，合同期内甲方有权对外转让、赠与及抵押，但甲方转让、赠与及抵押不得影响本租赁合同。签约后，原告依约交纳了保证金及直至2018年11月止的各期租金。2017年11月1日下午3、4点时，被告金星公司派人到原告商铺送一份落款日期为2017年10月30日的《告知书》，其内容为：“被告金星公司拟对外出售该商铺，如原告有意向购买，请于2017年11月1日前回复我司，否则视为放弃购买该商铺，被告金星公司将商铺对外进行出售”。因被告金星公司送《告知书》到原告商铺时已快到其载明的回复时间，当时原告方工作人员就说老板肯定要买，但你们又没有讲清价格以及如何付款，这1000多万的东西肯定要调动资金不可能在当天下午就到位，并明确告诉被告金星公司送通知的人说原告方会尽快回复如何购买，同时也要求被告金星公司要明确价格及付款方式。但之后被告金星公司几天都没有回复给原告。因原告在租赁时同意接受每年递增8%的苛刻条件并花巨资进行装修办公室，目的就是想等以后有机会买下来用作固定办公场所。原告在得知商铺出售信息后即同几个合伙人商量并决定购买，并安排人与被告金星公司对接，但被告金星公司却口头告知原告已经卖掉了，原告以为被告金星公司是故意在骗原告，就书面在2017年11月6日发《异议说明书》给被告金星公司，要求被告金星公司作出解释并保障原告的优先购买权，但被告金星公司收到原告《异议说明书》仍未作任何解释或说明。2017年11月29日，被告金星公司送了一份《商铺售出告知书》给原告，载明被告金星公司在2017年11月3日已将该商铺出售给被告谢智恒，原告要求被告提供真实交易的相关合同和付款凭证，但被告金星公司拒绝向原告提供交易文件或其它交易凭证。2017年6月起，原告一直按月交付租金给被告金星公司直至2018年11月（除前期免租期外），但被告金星公司只提供了2017年12月以前的发票，对于2018年1月至11月间发票一直未向原告提供，原告所支付的租金因无正规发票而无法财务入账，原告曾于2018年11月22日向被告金星公司发出《催收房屋租金发票函》，被告金星公司人员王澍于2018年11月26日签收，但被告金星公司仍是不开具发票给原告，也不作任何其它解释。2019年1月15日，原告再次向被告金星公司送达《告知函》，要求被告金星公司提供2018年1至11月的租金发票给原告，并告知在原告未收到相关租金发票前将不再支付2018年12月起之后的租金。并再次说明前期被告金星公司在出售商铺时明知原告有购买意向但被告金星公司故意不告知出售价格和付款方式，而且直接快速与被告谢智恒完成交易，涉嫌暗箱操作并侵犯原告在同等条件下的优先购买权。但被告金星公司收到该函后没有任何回应。因被告金星公司未按约定开具发票给原告，且原告已多次通知被告金星公司有关暂付租金的内容，故2018年12月起原告即再未支付租金给被告金星公司，但一直将每月租金留存在账户以备支付。2019年10月29日，被告金星公司向原告送了一份《函告》要求原告与所谓的“新业主”即被告谢智恒联系交租事宜，并称其已将前期租金转到被告谢智恒（但事实上被告谢智恒至今从未以任何方式与原告接洽，更未提供发票给原告）。针对被告金星公司违规售铺侵犯原告的优先购买权，且收取原告的租金但未按约提供发票，原告再次于2019年11月20日发出《回复函》，对被告金星公司的违规违约行为作出驳斥并提出要求，但被告金星公司无回复。涉案商铺原告除部分用于经营典当行和酒行，投入装修费用（含家具）约为140万元。原告知道被告金星公司出售商铺价格约在970万左右，而商铺市场价应在1200万以上。原告委托珠海仁合房地产与资产评估有限公司评估后，确定涉案商铺在2017年11月时的市场价值为12431250元，被告金星公司的实际售价比市价场低出270多万，显然被告金星公司与谢智恒串通低价交易损害原告利益。原告认为，原告通过公开网络竞拍方式，获得涉案商铺的5年承租权并签订书面租赁合同，原告均已按约交租，被告金星公司理应按约履行并保障原告的合法权益（包括在出售商铺时享有同等条件下的优先购买权）。《合同法》第230条及相关司法解释均规定，被告金星公司应当在出卖之前的合理期限内（通常3个月）通知承租人，且通知内容不仅要包括出售的意思表示，更要明确出售价格、支付方式及其它实质性交易条件，但被告金星公司不但未提前3个月通知，也未告知转让价格及支付方式等实质交易条件，而是在在该无效或瑕疵通知（即“隐瞒性通知”）送达后仅1天就完成出售交易行为，被告金星公司的行为实质上是未依法提前通知原告，未能保障原告享有在同等条件下的优先购买权，被告金星公司应承担由此产生的损失赔偿责任。因涉案物业属于国有资产，原告的租赁权尚须通过拍卖方式获得，但被告金星公司却能绕开拍卖程序将涉案商铺出售，而且以低于市场价近30%的价格协议出售给被告谢智恒，造成国有资产流失，事实上也造成原告若要购买同一物业至少要多支付270万元以上的交易成本，这一损失是被告金星公司侵犯原告优先购买权的直接后果，应由被告金星公司予以赔偿。另外因被告谢智恒提出解除租赁合同（合同期还有2年多），原告就涉案物业所投入的装修不能足额使用，因此对于涉案物业的装修价值应由被告金星公司予以赔偿。因被告金星公司与谢智恒串通跳过拍卖程序以远低于市场价交易，而且从通知到成交仅不到2天的时间来看，被告金星公司与谢智恒显然是达成内幕交易快速成交的合意，从而让原告未能享有优先购买权，因此，被告谢智恒在本案中也有主观过错，应对被告金星公司的赔偿义务承担连带责任。综上，为了维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。原告黄务珍提供了如下证据：1.中标通知书、商铺租赁合同；2.收据、发票；3.告知书、异议说明书；4.商铺售出告知书（2017年11月29日）；5.催收房屋租金发票函（2018年11月22日）、告知函（2019年1月12日）；6.函告（2019.10.29）、回复函、快递单及EMS运单凭证；7.房地产估价报告、评估收费通知单、发票；8.商事信息及典当经营许可证；9.装修费清单及发票12张；10.应诉通知书、民事起诉状、证据材料清单；11.商品房买卖合同（现售）及银行业务回单及流水；12.广发网上银行电子回执6张。被告谢智恒辩称，原告未明确表示要购买珠海市***********。首先，原告在明知涉案商铺将予以出售的情况下，未回复金星公司是否有意向购买。其次，对于原告在起诉时提交的异议说明书，被告谢智恒没有收到过这份说明书，被告谢智恒对此一直不知情，该说明书上没有原告黄务珍的签名，只有一个印章，不能证明是原告黄务珍发出的文件，不能代表是原告黄务珍本人的真实意思表示，该说明书也没有明确表示原告黄务珍要购买涉案商铺。再者，被告谢智恒对于原告黄务珍本人在涉案商铺出售时是否具备与被告谢智恒购买涉案商铺的“同等条件”的资金能力表示怀疑。最后，事实上，原告黄务珍本人并没有购买涉案商铺的真实意愿。一直以来原告黄务珍本人都拒绝跟被告谢智恒沟通，只让珠海鸿源典当有限公司（以下简称“典当公司”）的其他股东或员工与被告谢智恒沟通，且在2018年9月11日，当时典当公司的股东姚思延通过微信给被告谢智恒发送了一份电子版商铺租赁合同，跟原告黄务珍与金星公司签订的商铺租赁合同相比合同条款发生了实质上的变更，极大损害了被告谢智恒的权益，被告谢智恒因此拒绝签订该合同。从中可以得知，原告黄务珍并没有购买涉案商铺的真实意愿，只是典当公司想要达到降低涉案商铺的租金标准的目的。关于原告主张的涉案商铺装修损失，原告黄务珍是基于经营需要对涉案商铺进行的装修，根据“买卖不破租赁”的原则，在涉案房产出售后，被告谢智恒继承了与原告黄务珍的租赁关系，原告黄务珍可继续在租赁合同期限内使用消耗对商铺进行的装修，且被告谢智恒在另一诉讼中并未提出解除合同，故原告黄务珍在涉案商铺的装修费用不能归类为损失，更不能得到法律上的支持。关于原告黄务珍提交的房地产评估报告，漏洞百出，具有随意性，不具有严谨性，致使涉案商铺估价结果失实，不具有参考价值，不能作为证据使用。估价结果报告中对估价对象登记状况的描写错漏百出，如“房地产权利人为珠海市金星实业有限公司”，实际上根据原告黄务珍提供的《房屋建筑面积测绘成果明细表》显示，房地产权利人为珠海经济特区住宅有限公司（以下简称“住宅公司”），又如“房屋所有权来源为购买所得”与“估价对象尚未办理《房地产权证》”存在矛盾，被告谢智恒在购买涉案商铺后于2018年8月22日取得了不动产权证。估价方法选用市场比较法和收益还原法作为估价主要方法，但报告中并没有显示在估价时点交易的比较案例，仅写明了市场比较法估价的基本公示，但没有具体数据和计算过程，收益还原法也并没有写明计算过程，报告确定估价结果为人民币12431250元十分随意、突兀。被告谢智恒不认可该估价报告，并提交了被告谢智恒在同期购买的涉案商铺旁边的1444号商铺的购买凭证，1444号商铺的购买单价为人民币33440元/㎡，低于涉案商铺的购买单价人民币35200元/㎡，该真实案例具有参考性，足以证明原告黄务珍提交的房地产评估报告对涉案商铺的估价结果失实，不具有参考价值，不能作为证据使用。被告谢智恒不需承担赔偿责任，被告谢智恒购买涉案商铺是善意的，理由如下：出售涉案商铺时，应当在合理期限内通知承租人黄务珍的义务主体不是被告谢智恒；原告黄务珍在明知涉案商铺将予以出售的情况下，未在金星公司要求的期限内回复是否有意向购买，被告谢智恒认为原告黄务珍已经放弃购买涉案商铺，于2017年11月24日之前支付了全部房款人民币9724000元；被告谢智恒支付的房价款未低于市场价，该商铺一直都有出售意愿，但由于商铺内部结构的不合理及价格问题一直未能售出，被告谢智恒选用一次性付款的方式，故被告谢智恒享受了一定的折扣，被告谢智恒同时购买了旁边1444号商铺，购买单价低于涉案商铺单价，原告黄务珍委托珠海仁合房地产与资产评估有限公司评估的评估报告漏洞百出，不具有参考价值；涉案商铺的出售不须要经过拍卖方式进行；被告谢智恒已于2018年8月22日取得了涉案商铺的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：......（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，被告谢智恒在交易过程中不存在过错，涉案商铺转让的价格不低于市场价格，且涉案商铺已登记至被告谢智恒名下，被告谢智恒作为善意第三人，原告黄务珍要求被告谢智恒承担赔偿责任没有事实与法律上的依据。综上，原告黄务珍既没有明确向金星公司表示购买涉案商铺，被告谢智恒也一直认为原告黄务珍没有购买涉案商铺的意愿，被告谢智恒以合理对价支付了涉案商铺购房款，且已办理不动产权证，被告谢智恒是善意第三人，请求法院驳回原告黄务珍的所有诉讼请求。被告谢智恒提供了如下证据：1.不动产权证；2.购买1444商铺的发票；3.微信截图；4.商铺租赁合同。被告珠海市金星实业有限公司、珠海市第二城市开发有限公司辩称，2017年6月19日，金星公司（出租人，甲方）与黄务珍（承租人，乙方）就珠海市***********签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止；每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，每月10日前支付当月租金；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的责任、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于接到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续；甲方约定债权人为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由乙方承担，约定合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同没收履约保证金；乙方拖欠租金费用超过30日的，甲方有权解除合同；本合同期限届满即告终止，乙方应当在合同期限届满之日起7日内，负责将租货物内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还甲方，逾期未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权自行处置；合同期限届满后7日内，双方对本合同项下的租赁物进行验收，租赁物如有损毁，乙方应当进行修缮、恢复原状并赔偿损失。对乙方增加的固定装修设施甲方要求拆除的，乙方应当按要求拆除，恢复原状；甲方同意不予拆除的，无偿归甲方所有。甲方对乙方用于租赁物装修的投资及在租赁物内的添附物以及其他设施的费用均不予补偿，现场验收后，双方应办理书面交接手续；租赁期限届满后，甲方如继续对外出租商铺的，乙方在同等条件下，享有优先承租权。2017年6月20日，金星公司与原告办理商铺移交。2017年6月21日，原告缴纳商铺租赁保证金66300元。2017年12月4日、2017年12月18日、2018年1月25日，原告缴纳2017年9月19日至12月18日共计三个月的租金66300元。2017年10月30日，金星公司向原告出具一份《告知书》，告知金星公司决定对外出售商铺，若其有意向购买，应于2017年11月1日前回复，否则将视为放弃购买涉案商铺，原告签收《告知书》当时即回复无意购买。2017年11月3日，金星公司将商铺售予被告谢智恒，被告谢智恒与住宅公司（商铺用地土地使用权人）就商铺签订一份《商品房买卖合同》，并支付总价款人民币9724000元。2017年11月23日，金星公司告知原告商铺已出售给被告谢智恒，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。原告代表姚思延于2017年11月29日签收，黄达雄于2017年12月1日签收。2019年1月11日，金星公司函告原告将其汇至金星公司的商铺租金及租赁保证金转汇至谢雪楠账户，请其尽快办理租赁合同主体变更的《三方协议》或与被告谢智恒协商签订新的租赁合同，并将自2018年11月19日起的租金按时如数支付至谢雪楠账户。2019年2月2日，金星公司将原告已缴纳的商铺2017年12月19日至2018年11月18日的租金251940元及保证金66300元，转至谢雪楠账户。2019年10月29日，金星公司、被告谢智恒通过EMS函告原告，催告内容同2019年1月11日的函告。2020年3月5日，被告谢智恒因原告拒不支付自2018年12月起的租金诉至法院，案号为（2020）粤0402民初2113号。2020年3月24日，原告以主张所谓的优先购买权要求赔偿，另案诉至法院，即本案。珠海市****石竹苑三期共二间商铺，其中1444号商铺出租给刘雪滢，1446号商铺出租给原告。依据《商铺租赁合同》的明确约定，合同期内金星公司有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，原告应于接到金星公司通知之日起30天内无条件配合金星公司办理相关的合同变更手续，即金星公司依据协定有权行使无需告知原告、直接对外转让的权利。虽有合同约定，金星公司还是在2017年10月30日，向刘雪滢、原告黄务珍书面告知决定对外出售商铺，若有意向购买，应于2017年11月1日前回复，否则将视为放弃购买涉案商铺，刘雪滢、原告黄务珍当日均签收并均回复无意购买。2017年12月5日，刘雪滢依据合同约定，与金星公司、被告谢智恒签订1444号商铺主体变更的《三方协议》。但原告黄务珍因提出降租、延期无理要求不能满足，拒不履行合同义务至今。金星公司、珠海市第二城市开发有限公司（以下简称“二城公司”）认为，姑且不论金星公司与原告黄务珍之间《商铺租赁合同》已有的明确约定，但自2017年10月30日至2020年3月24日，长达二年五个月，原告黄务珍从未明确向金星公司表示购买14446商铺，现却借口优先购买权恶意诉讼，原告黄务珍的违法行为不仅阻碍被告谢智恒诉请租金这一合法权益的实现，也侵犯了金星公司、二城公司、住宅公司的合法权益，与事实不符、与法律相悖，请求法院查明事实，判令支持如答辩请求事项。被告珠海市金星实业有限公司、珠海市第二城市开发有限公司提供了如下证据：1.商铺租赁合同（2017年6月19日）、商品房交付使用清单（2017年6月20日）；2.中国建设银行单位客户专用回单（2017年6月21日）、N0.7360109收据；3.中国建设银行单位客户专用回单（2017年12月4日）、收据（2017年12月18日）、2018年1月25日开具的发票（N0.23582069、N0.23582070、N0.23582071）；4.告知书（2017年10月30日）；5.商品房买卖合同、中国工商银行业务回单、中信银行业务凭证；6.商铺售出告知书（2017年11月29日）；7.函告（2019年1月11日）；8.中国建设银行单位客户专用回单（2019年2月2日）；9.函告（2019年10月29日）、EMS快递单号及拒收件；10.1444号商铺资料、告知书（2017年10月30日）、商铺售出告知书（2017年11月23日）、三方协议（2017年12月5日）；11.关于石竹苑三期周边商业项目状况的调查报告（2016、2017）、会议纪要（2017年10月16日）；12.房地产开发合同；13.一手房预售相关资料。被告珠海经济特区住宅有限公司没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明,2017年6月19日，金星公司（甲方）与原告黄务珍（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市***********出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止，免租装修期为3个月；租赁物按现状交付，合同签订且乙方支付履约保证金之日即为租赁物交付之日；每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，2017年6月19日至2018年6月18日每月租金为22100元，2018年11月19日至2019年6月18日每月租金为23868元，2019年6月19日至2020年6月18日每月租金为25777元，2020年6月19日至2021年6月18日每月租金为27839元，2021年6月19日至2022年6月18日每月租金为30066元；乙方应在每月10日前支付当月租金，甲方在收到乙方支付的租金后提供相应金额合法有效的完税发票；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交纳履约保证金66300元，合同期满后，在乙方交还租赁物、结清应该交纳的所有费用，且经甲方对租赁物及附属设施验收，确认没有毁损的，甲方在15天内将履约保证金无息退还乙方；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的转让、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于接到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续；合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方还应按年租金额的30%支付违约金，且无权索回已交纳的履约保证金；乙方拖欠租金或各项应交费用超过30日或未经甲方书面同意擅自转租的，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方应按照合同约定承担违约责任；乙方逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应按实际逾期天数，每日按应交款项千分之五向甲方支付违约金；甲方为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由乙方承担。上述租赁合同签订后，原告依约向金星公司交纳了履约保证金66300元，并交纳租金至2018年11月18日，金星公司于2018年1月25日向原告开具了2017年9月19日至2017年12月18日期间租金的增值税普通发票。2017年10月30日，金星公司向原告发出《告知书》，称其决定对外出售案涉商铺，若原告有意购买，请于2017年11月1日前回复，否则将视为原告放弃购买，但不影响《商铺租赁合同》，原告于当日收到了该告知书。2017年11月3日，住宅公司与被告谢智恒签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为9724000元，每平方米35200元，在签订合同前，被告谢智恒已支付定金30万元，被告谢智恒应于2017年11月10日前支付700万元，余款应于2017年11月20日前付清，全部房款支付至二城公司名下银行账户，出卖人应在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。上述买卖合同中约定，出卖人已将商品房出租，承租人已放弃优先购买权，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有。2017年11月6日，原告向金星公司发出《异议说明书》，称金星公司要求其答复的时间十分仓促，没有预留进行成本核算的时间，告知书中也未提及商铺的拟出售价格、实际出售合同价格及付款方式，导致原告无法进行市场预判，在原告未答复是否放弃购买的前提下，就将商铺对外出售给其他人剥夺了原告以同等价格购买的权利。2017年11月29日，金星公司向原告发出《商铺售出告知书》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给被告谢智恒，但该出售行为不影响原告继续承租商铺，被告谢智恒将作为出租方继续履行金星公司与原告签订的商铺租赁合同，原告于当日收到了该告知书。2018年11月22日，原告向金星公司发出《催收房屋租金发票函》，称原告已向金星公司交付了2018年1月至11月共计11个月的租金，但金星公司却未按照合同约定提供发票，现原告要求金星公司在2018年11月30日前将2018年1月至11月共计11个月的租金发票交于原告，原告有权在未收到上述租金发票前停止支付2018年11月后的房屋租金，直到金星公司将拖欠的全部租金发票交于原告。被告谢智恒于2018年8月22日取得了案涉商铺的不动产权证书后，金星公司于2019年1月11日向原告发出《函告》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给被告谢智恒，被告谢智恒作为新出租方承接金星公司与原告所签订的商铺租赁合同，但原告至今未与被告谢智恒的法定代理人谢雪楠办理相关手续，仍将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金支付至金星公司账户，请原告将自2017年12月19日起的租金支付至谢雪楠账户，金星公司现将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金264774元及租赁保证金66300元转汇至谢雪楠账户，请原告尽快与金星公司、谢雪楠签订租赁合同主体变更的三方协议或与被告谢智恒协商签订新的租赁合同。上述函告中载明了谢雪楠的身份证号、手机号及银行账户等信息，原告于当日收到了该函告。2019年1月12日，原告向金星公司发出《告知函》，称金星公司非法转让其承租的商铺，原告已于2017年11月6日发出异议说明书，明确告知其有购买意愿，金星公司在不公布商铺的价格、付款方式等情况下，急匆匆将商铺出售给第三人，有违正常的商业行为，损害了承租人的利益，现原告要求金星公司停止与第三人的交易，由原告行使优先购买权，其余内容与《催收房屋租金发票函》一致。2019年2月2日，金星公司将原告交纳的自2017年12月至2018年11月期间的租金251940元和租赁保证金66300元转账支付给了谢雪楠。2019年10月29日，金星公司、谢雪楠向原告发出函告，内容与金星公司于2019年1月11日向原告发出《函告》一致。2019年11月20日，原告向金星公司发出《回复函》，称金星公司在2017年11月1日下午将一份落款日期为2017年10月30日的告知书拿到原告租赁场地，要求原告在11月1日前回复，但金星公司未提供出售价格和付款方式，原告当时以为金星公司可能做样子吓唬原告以便后期再涨租金，但原告还是出具了一份异议说明书，其余内容与《催收房屋租金发票函》、《告知函》大体一致。2019年12月26日，原告单方面委托珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司对案涉商铺在2017年11月1日的市场价值进行评估，评估价格为12431250元，每平方米单价45000元，产生评估费13000元。原告称其对案涉商铺进行了装修，花费640568元，其中通过转账向江门市兆艺装饰工程有限公司支付了427658.34元，其余均是通过现金支付，原告将部分商铺转租给他人经营酒庄，酒庄花费约80万元装修费用。原告提供了珠海海托建材有限公司于2017年6月30日开具的总金额为18430元的发票两张、珠海市华绪建筑工程有限公司于2017年6月30日及2017年7月27日开具的总金额为29510元的发票四张、珠海泓发建筑工程有限公司于2017年9月28日、2017年10月28日、2017年11月27日开具的总金额为68270元的发票七张、江门市兆艺装饰工程有限公司于2017年11月17日、2019年11月23日开具的总金额为437658.34元的发票六张。另查明，金星公司通过珠海产权交易中心有限责任公司公开招标迎宾北路1444号、1446号商铺的五年租赁使用权，原告中标1446号商铺的五年租赁使用权，案外人刘雪滢中标1444号商铺的五年租赁使用权，之后，金星公司分别与原告、刘雪滢签订了租赁合同。2017年10月16日，二城公司召开班子会，决定出售石竹苑1444号及1446号商铺，其中1444号商铺定价38000元，按揭9折，一次性8.8折，1446号商铺定价40000元，按揭9折，一次性8.8折。2017年11月3日，住宅公司与被告谢智恒签订了两份《商品房买卖合同》，住宅公司将案涉**商铺及与之相连的**商铺出售给被告谢智恒。1444号商铺的买卖合同约定，商铺价款为5843974元，每平方米33440元，买受人已支付定金30万元，另300万元房款于2017年11月10日支付，余款于2017年11月20日前付清，合同其余内容与1446号商铺的买卖合同一致。2017年11月3日，被告谢智恒通过POS机刷卡支付了60万元，二城公司于2017年11月6日收到了599980元，另外20元为手续费。2017年11月7日，被告谢智恒通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺房款300万元及1446号商铺房款700万元，2017年11月24日，被告谢智恒通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺余款2543974元及1446号商铺余款2424000元。迎宾北路1444号、1446号商铺的产权人为住宅公司，住宅公司与，住宅公司与二城公司签订房地产合作开发合同作开发石竹苑三期，由二城公司全权负责合作开发合同项下房产的销售及办证。金星公司为二城公司的全资子公司，二城公司确认其将包含上述两套商铺在内的石竹苑三期所有商铺、住宅的销售、租赁事宜交由金星公司办理。本院认为，金星公司与原告签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。住宅公司与。住宅公司与二城公司约定由二城公司负责案涉商铺的销售确认实际由金星公司负责案涉商铺的销售事宜，故金星公司对案涉商铺拥有处分权，本院对于金星公司、二城公司所述的案涉商铺实际由金星公司出卖、住宅公司负、住宅公司负责签订买卖合同的说法予以采信为案涉商铺的实际出售方和出租方，作为承租人的原告在金星公司出售案涉商铺时依法享有优先购买权。金星公司于2017年10月30日向原告发出出售案涉商铺的通知，该通知虽未载明拟出售价格、付款方式等信息，但原告于当日收到该通知后已经知悉金星公司拟出售案涉商铺的事实，而原告在之后长达一年多的时间内均未向金星公司表示有购买案涉商铺的意愿，原告的优先购买权因自身未及时行使而消灭，故原告现要求确认其仍具有案涉商铺的优先购买权没有法律依据，本院不予支持。承租人的优先购买权是对出卖人的物权的限制，该限制不应无限扩大，原告在收到金星公司发出的拟出售案涉商铺的通知七日后，才向金星公司表示需要考虑，既未表示有购买的意愿，也没有提供其有购买能力的证明，优先购买权的行使应由承租人及时明确的提出主张，并非须在承租人明确表示放弃购买的前提下出租人才可以出售房屋，故原告以其未明确表示放弃优先购买权为由主张其对案涉商铺具有优先购买权没有依据，本院不予支持。住宅公司与被告谢智恒签订的商品房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告也未提供证据证明金星公司与被告谢智恒之间存在恶意串通损害其利益的行为，故商品房买卖合同成立并生效。众所周知,房产成交价格除受市场调节存在上下起伏的可能之外,还受买卖双方对房产行情的预判、付款方式等各种因素的影响，被告谢智恒同时向金星公司购买两套商铺，且在不足一个月的时间内付完全部购房款，被告谢智恒购买案涉商铺的价格较其他同等条件的商铺的成交价格低也符合常理。房屋评估价格并非房屋实际成交价格,两者之间不能简单比较，原告未提供与案涉商铺同等条件的商铺的实际成交价格作比对，故不能得出案涉商铺成交价格低于市场成交价格的结论，原告应承担举证不能的法律后果。因原告的优先购买权已消灭，原告也未能证明被告谢智恒购买案涉商铺的价格低于市场成交价格，故原告主张差价损失和评估费没有依据，本院不予支持。金星公司于2017年11月29日通知原告，被告谢智恒作为出租方继续履行案涉租赁合同，自该通知送达之日起，被告谢智恒即取代金星公司在租赁合同中的地位，享有案涉租赁合同中出租人的权利和义务，案涉租赁合同对原告和被告谢智恒继续有效。被告谢智恒未主张解除案涉租赁合同，原告继续占有使用案涉商铺，原告主张赔偿装修损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄务珍全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币17052元，由原告黄务珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年六月十七日书记员 卢燕婷