广西壮族自冶区融安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0224执异8号 案外人：荣杏梅，女，1984年2月10日生，汉族，住广西三江县。 案外人：韦瑶，女，1981年11月20日生，壮族，住广西三江县。 两案外人的委托诉讼代理人：王建强，广西桔乡律师事务所律师。 申请执行人：广西中小企业融资担保有限公司(曾用名：广西中小企业信用担保有限公司），住所地：广西南宁市青秀区金浦路**民都苑**楼**南面，统一社会信用代码：914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，总经理。 被执行人：韦干梅，女，1979年10月6日生，壮族，住广西柳州市。 被执行人：杨运伟，男，1976年8月16日生，壮族，住广西柳州市。 被执行人：融安县聪明宝宝幼儿园，住，住所地：广西融安县长安镇东方上城小区一社会信用代码：52450224MJN291080D。 法定代表人：韦干梅。 被执行人：融安县聪明树早教服务中心，经营场所：广西融安县长安镇广场南路**，统一社会信用代码：92450224MA5LE7CA92。 经营者：韦干梅。 本院在执行广西中小企业融资担保有限公司与韦干梅、杨运伟、融安县聪明宝宝幼儿园、融安县聪明树早教服务中心民间借贷纠纷一案中，案外人荣杏梅、韦瑶于2020年6月12日对本院作出的（2020）桂0224执320号公告中责令租住在三江县旁苏城光明城7栋114、210-219内的住户迁出该房屋的执行行为，提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人荣杏梅、韦瑶称，请求依法停止（2020）桂0224执320号对异议人搬离位于三江县旁苏城光明城7栋114、210-219（所有权证号：Ｄ3809358）商铺，并继续承租至2028年12月10日。事实与理由：1、上述商铺所有权人是被执行人韦干梅，韦干梅出资购买并办理有房屋产权证，详见（所有权证号：Ｄ3809358）。2018年10月30日案外人与被执行人签订商铺租赁合同，承租位于三江县使用（详见2018年10月30日商铺租赁合同书），期限为2018年12月10日至2028年12月10日。租金前四年的总租为人民币45万元，后六年的租金为：年租金人民币12万元。合同生效后案外人投资160万元对租赁物装修，鉴于被执行人提前终止上述商铺租赁关系，给原承租人严月林违约金25万元；此款也是由案外人承担，案外人在合同生效后共支付75万元给被执行人韦干梅。2、在上述商铺租赁期间案外人按约定履行全部义务（租金）。详见租金支付凭证。综上所述，上述商铺是案外人按租赁合同约定合法取得位于三江县旁苏城光明城7栋114、210-219（所有权证号：Ｄ2809358）商铺使用权，至今租赁期限未届满，案外人仍有使用权，依据法律规定案外人对位于三江县旁苏城光明城7栋114、210-219（所有权证号：Ｄ2809358）商铺的租赁使用权并不因房屋产权人变更而影响房屋承租人（案外人）对租物的继续使用。贵院通知要求案外人搬迁上述房屋。为此，案外人依法提此提出异议，恳求依法公正裁决。 案外人提出异议时，向本院提交了以下证据：1、融安县公证处《公证书》复印件一份,用以证明案外人与被执行人韦干梅于2018年10月30日对《商铺租赁合同》进行了公证；2、《商铺租赁合同》复印件一份,用以证明案外人于2018年10月30日向被执行人韦干梅承租了三江县，租期10年的事实；3、《查档结果证明书》复印件一份，用以证明被执行人韦干梅位于三江县的不动产已办理产权证；4、《收条》复印件二份，用以证明案外人已经支付房屋租金45万元的事实；5、《终止协议》一份，用以证明2018年10月30日严月林与被执行人韦干梅提前终止《商铺租赁协议》；6、《公证书》复印件一份，用以证明严月林与被执行人韦干梅于2018年10月30日对《终止协议》进行了公证。 申请执行人广西中小企业融资担保有限公司称，我公司与被执行人韦干梅于2016年3月16人对三江县办理了抵押登记手续。我公司对涉案的商铺抵押登记在前，案外人的租赁关系在后，属于无效租赁。故请求法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，案外人荣杏梅、韦瑶于2018年10月30日与被执行人韦干梅签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：“荣杏梅、韦瑶向韦干梅承租三江县，租期从2018年12月10日至2028年12月10日止，出租的上述商铺前面四年的总租金为人民币45万元，后面六年的租金为年租金人民币12万元。”目前该涉案商铺在租赁期限内，案外人荣杏梅、韦瑶在租用中。 另查明，原告广西中小企业融资担保有限公司与被告韦干梅、杨运伟、融安县聪明宝宝幼儿园、融安县聪明树早教服务中心民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月28日作出的（2019）桂0224民初1224号民事调解书，该调解书载明各方当事人自愿达成如下协议：“一、被告韦干梅自愿定于2019年12月31日前向原告广西中小企业融资担保有限公司偿还代偿款本金2061633.57元，并支付利息（利息以2061633.57元为基数，按年利率12%自2019年7月4日起计付至2019年12月31日止）；二、如被告韦干梅在2019年12月31日前无法偿清上述第一项约定的款项，则不再按照第一项约定的利息计算方式支付利息，而应以2061633.57元为基数，自2019年6月28日起按年利率17.4%向原告广西中小企业融资担保有限公司支付利息，直至款项还清时止；三、被告杨运伟、融安县聪明宝宝幼儿园、融安县聪明树早教服务中心自愿对前述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、原告广西中小企业融资担保有限公司对被告韦干梅用于抵押的位于柳州市三江侗族自治县（不动产权证号：三房权证字第××号，土地使用证号：三国用（2013）第××号）享有优先受偿权；五、本案案件受理费24942元，调解结案减半收取受理费12471元，由被告韦干梅、杨运伟、融安县聪明宝宝幼儿园、融安县聪明树早教服务中心共同负担；六、原告广西中小企业融资担保有限公司自愿放弃本案其他诉讼请求。” 2016年3月15日被执行人韦干梅与申请执行人广西中小企业融资担保有限公司签订了《最高额抵押反担保合同》（编号：2016年柳抵字第0084-1号）约定:“韦干梅以位于三江县（房产证编号：三房权证字第××号；土地编号：三国用（2013）第××号）和位于柳州市川海珑庭3单元13-3房产（房产证编号：柳房权证字第××号）向原告提供抵押反担保。”2016年3月16日双方对位于三江县办理了抵押登记手续（不动产登记证明号：桂（2016）三江侗族自治县不动产证明第0000023号）。 2020年4月1日广西中小企业融资担保有限公司依据本院作出的（2019）桂0224民初1224号民事调解书向本院申请强制执行，本院准予强制执行，执行案号为（2020）桂0224执320号。在执行过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）桂0224执320号公告，公告中要求“…在位于三江县内的住户在规定的时间内迁出房屋。…”案外人荣杏梅、韦瑶（即承租人）于2020年6月12日向本院提出执行异议，请求停止搬离涉案商铺，并继续承租至2028年12月10日。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本院认为，抵押物上存在租赁关系毕竟是抵押物的一种负担，如果允许租赁关系可以对抗抵押权及其实现，必然影响抵押权实现时的抵押物价值。因此，在抵押权设定后产生的租赁关系，抵押权优于租赁权，在抵押权实现时租赁权不受保护。本案中涉案标的物于2016年3月16日办理了抵押登记手续，而案外人荣杏梅、韦瑶与被执行人韦干梅于2018年10月30日签订的《商铺租赁合同》在抵押权登记之后。故本院对案外人荣杏梅、韦瑶的异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，裁定如下： 驳回案外人荣杏梅、韦瑶的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  林随干 审 判 员  黄 薇 人民陪审员  邓文嘉 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  李 倩