四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民初3号 原告（反诉被告）：合江县自然资源和规划局，住所地：四川省泸州市合江县，统一社会信用代码：X。 法定代表人：李斌，局长。 委托诉讼代理人：杨涛，四川恒智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浩一，四川恒智达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川江语兴房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市合江县，统一社会信用代码：X。 法定代表人：李伟，总经理。 委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰，四川大山律师事务所律师。 原告合江县自然资源和规划局（以下简称合江自规局）与被告四川江语兴房地产开发有限公司（以下简称江语兴公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合江自规局的委托诉讼代理人杨涛、刘浩一，被告江语兴公司的委托诉讼代理人魏朝述、何钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 合江自规局向本院提出诉讼请求：判决被告江语兴公司立即支付所欠缴的出让金违约金，计算至2019年12月25日为59343583元，本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其违约金构成为：2018年11月19日缴纳的50000000元迟延218天，按每日1‰计算违约金10900000元，2018年12月5日缴纳的30000000元迟延234天，按每日1‰计算违约金7020000元，2019年9月2日缴纳的50000000元迟延504天，按每日1‰计算违约金25200000元，2019年12月20日缴纳的26465877元迟延613天，按每日1‰计算违约金16223583万元。其主要事实理由：2018年1月23日，合江县国土资源局与李伟签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定了受让人应当在2018年2月15日前缴纳出让款15646.58775万元，在2018年4月16日前缴纳出让款15646.58775万元。第三十条约定迟延缴纳应每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。后李伟设立了江语兴公司。2018年3月14日，合江县国土局、江语兴公司、李伟签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，受让人变更为江语兴公司。李伟在2018年2月11日缴纳出让金156465878万元，江语兴公司经催缴在2018年11月19日缴纳50000000元，在2018年12月5日缴纳30000000元，在2019年9月2日缴纳50000000元，2019年12月20日缴纳26465877元，至此缴清出让款，但未缴纳违约金。遂提起诉讼，请求判如所请。 江语兴公司答辩称：1、因被答辩人未按约定时间向答辩人履行土地交付义务，答辩人依据合同法第六十八条的规定中止履行部分付款义务，不构成违约，不应承担违约责任。出让合同虽然约定按照公告时现状交付土地，但是根据国土资源部门的文件要求，交付时的土地现状不能存在权属争议和法律经济纠纷，被答辩人在拍卖公告和出让合同中均未对案涉土地未足额安置补偿等进行披露。张天碧的家属因安置补偿问题到施工现场闹事，导致被答辩人一直不能交付符合要求的土地，张天碧案件直到2019年3月才二审终结。2.原告计算违约金时间过长，标准过高，应予调整。答辩人认为因在2019年3月31日前未交付合格土地，故答辩人仅需就3月31日后的逾期付款行为承担违约责任。双方合同约定的每日1‰违约金标准相当于年利率36.5%，过分高于其实际损失，且被答辩人在合同履行中有严重的违约行为，故答辩人请求从2019年4月2日起，以逾期付款金额为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金。3.因被答辩人未能按时交付土地行为违约，导致答辩人遭受融资成本、管理费用、工程投入等巨大经济损失，被答辩人应承担违约责任，答辩人对此已提起反诉。即便按照被答辩人计算的违约金，抵扣后，被答辩人还应向答辩人支付1656417元，因此被答辩人无权要求答辩人支付违约金。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 江语兴公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期交付土地违约金、赔偿款合计61000000元；2.依法判令本案诉讼诉讼费由反诉被告承担。庭审中，江语兴公司明确其按照已付金额和每日1‰标准计算违约金总金额为64353403.6元，直接经济损失9000000元，酌情起诉61000000元。其主要事实理由：双方签订出让合同，约定出让人应在2018年4月23日前将出让宗地交付受让人。出让合同第三十七条：未按时提供土地的，延期一日，出让人应按已支付价款的1‰向受让人支付违约金。第三十八条：未按期交付土地或交付土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按规定的条件履行义务并赔偿迟延履行而给受让人造成的直接损失。本案中，反诉被告未能在2018年4月23日前交付土地，经多次催告，于2019年3月31日才交地，逾期342天，被告逾期交付土地行为给反诉原告造成巨大经济损失，请求法院判如所请。 合江自规局对江语兴公司的反诉答辩称：1.江语兴公司主张的违约金没有事实和法律依据。江语兴公司不具备依照合同主张违约金的前提条件。根据出让合同第37条的约定，江语兴公司主张违约金的前提条件一是按合同约定支付土地价款，二是答辩人未按时提供土地。本案中江语兴公司在2019年12月20日才缴清土地价款，不符合合同约定支付时间。建筑公司在2018年3月20日已开始进场施工。从2018年7月20日对张天碧户进行拆迁的现场视频可以看出，江语兴公司已经在土地上修建了售楼处，2018年10月31日之前的卫星影像可以看出，除售楼处外，已经修建两幢永久建筑物，且对土地进行了平场，张天碧户的面积不超过1亩，仅为土地总面积的1%左右，不可能构成对土地整体占有的障碍。即便江语兴公司称有人阻碍施工，也不属于出让合同约定的因答辩人原因导致占有延期。合同约定江语兴公司应在2018年4月16日前缴纳全部出让金，答辩人应在2018年4月23日前交付土地，在江语兴公司未按合同约定缴清出让金之前，答辩人可行使先履行抗辩权。张天碧户的拆迁是2018年7月20日完成，随即通知江语兴公司签订交地确认书，但江语兴公司未前来签订交地确认书也不缴纳出让金，后多次催促，才于2019年2月签订交地确认书，虽然土地实际交付于2018年3月，但对于是否符合交地条件存在分歧，故双方确认交地时间为2018年7月20日，江语兴公司主张土地交付时间为2019年3月31日不是事实。2.江语兴公司反诉主张的赔偿无事实和法律依据。因相关人员侵权产生的损失不应向答辩人主张。江语兴公司在合同继续履行情况下也无权要求答辩人赔偿损失，不符合出让合同第37条的规定。本案不符合同时主张违约金和赔偿损失的法定情形。3.答辩人早已完成安置补偿，土地不存在法律经济纠纷。2016年10月21日答辩人已与张天碧签订拆迁安置补偿协议，补偿款也已经严格按照协议约定，分别于2016年11月29日、2018年5月29日发放完毕。因拆迁补偿协议约定第二笔款在张天碧搬迁拆除后支付，为促使张天碧搬迁，故在其搬迁之前支付了第二笔补偿款，虽然张天碧通过诉讼方式主张权利，但并不应当视为法律纠纷，最终张天碧的主张并未得到支持，本案土地不属于存在法律经济纠纷情况。本案土地并不存在法律层面的权属纠纷和其他障碍。综上，江语兴公司主张61000000元的违约金、赔偿金无合同及法律依据，不应得到支持。 经审理查明：2018年1月23日，合江县国土资源局与李伟签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）。出让合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为510522-××7-Ｂ-21，宗地面积大写陆万贰仟陆佰肆拾玖点零叁平方米（小写62649.03平方米），其中出让宗地面积为大写陆万贰仟陆佰肆拾玖点零叁（小写62649.03平方米），本合同项下的出让宗地座落于合江镇桥1社（滨江路上延8号地块）……第六条约定：出让人同意在2018年4月23日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条规定的土地条件：现状土地条件：公告时的现状出让……第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期人民币大写壹亿伍仟陆佰肆拾陆万伍仟捌佰柒拾柒点伍元（小写156465877.50元），付款时间：2018年2月15日之前。第二期人民币大写壹亿伍仟陆佰肆拾陆万伍仟捌佰柒拾柒点伍元（小写156465877.50元），付款时间：2018年4月16日之前。第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……。2018年3月14日，合江县国土资源局与李伟、江语兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将前述出让合同的受让人由李伟变更为江语兴公司。 另查明，李伟在2018年2月11日缴纳出让金156465878元，按期完成第一期缴纳土地出让价款的义务。但江语兴公司、李伟未按出让合同约定完成第二期缴纳土地出让价款。根据缴款书载明：江语兴公司在2018年11月19日缴纳50000000元，在2018年12月5日缴纳30000000元，在2019年8月29日缴纳50000000元，2019年12月19日缴纳26465877元。合江县国土局2019年1月15日向江语兴公司发出“关于510522-××7-Ｂ-21号地块交付土地的函”，载明：该地块内张天碧户的房屋于2018年7月20日搬迁拆除完毕，我局已4次电话告知你司办理土地接收手续并于2018年9月19日向你司法定代表人李伟出具了交地确认书，但你司仍未在交地确认书上签字并交回我局，请收到此函之日起7日内到我局办理土地接收手续。2019年3月31日，吴治平在《合江县国有建设用地交地确认书》上签字并加盖江语兴公司印章。交地确认书载明合江县国土局于2018年7月20日将该宗地交付。 还查明，合江国土资源局下属部门合江县统一征用土地服务办公室于2016年10月21日与张天碧、张群签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并于2016年11月29日、2018年5月23日支付了补偿款。后张天碧、张群以安置补偿协议无效为由要求重新安置，发生争议。张天碧及亲属曾到涉案土地上阻止江语兴公司施工。后张天碧、张群提起行政诉讼，要求重新补偿安置，经一、二审判决驳回其请求。 再查明，江语兴公司提交的四川城环建筑工程有限公司索赔报告书载明：……签署合同后我公司按合同约定时间（2018年3月20日）进场施工，并搭设临时办公用房及生活设施，临时道路及文明施工的必要设施设备，并加班加点在2018年4月10日完成所有临时设施施工内容。2018年4月15日，当我司大量投入机械、人工进行大面积施工时，但由于贵司土地问题未解决，导致我司质监、安监备案手续及开工许可证至今尚未办理不能继续施工，即日贵司向我司项目部发送停工通知，停工日期从2018年4月16日至2019年3月30日才得以复工。 根据2019年3月3日合江县机构改革方案，合江县自然资源规划局成立，承接原合江县国土资源局职能职责，并于2019年3月7日取得统一社会信用代码证书。 上述事实，有双方当事人陈述、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《合江县国有建设用地交地确认书》、缴款书、（2019）川05行终5号行政判决书、报警记录、索赔报告书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，合江县国土局通过挂牌出让方式将合江县合江镇滨江路上延8号地块出让给李伟，双方签订出让合同。后李伟、合江县国土局、江语兴公司经协商一致签订变更协议，约定由江语兴公司承继李伟的权利义务。前述合同系当事人真实意思表示，对双方当事人具有拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据诉辩双方意见，本案本、反诉的争议焦点为：1.合江国土局交地时间应如何认定；2.江语兴公司迟延缴纳土地出让价款是否构成违约，是否应支付违约金。3.合江自规局主张的违约金标准是否应调整，违约金应如何计算；4.江语兴公司要求合江自规局承担违约金和损失是否有事实和法律依据。结合查明的法律事实，本院综合评判如下： 1.关于合江国土局交地时间的认定。合江自规局认为，江语兴公司提供的索赔报告已载明其实际于2018年3月控制并使用土地，故应认定合江国土局在出让合同约定时间前已经交付土地。江语兴公司认为，出让合同所涉土地并不符合出让条件，土地上的房屋并未拆迁完毕，张天碧户阻工并诉讼至2019年3月，故交地时间应为2019年3月31日。本院审查认为，国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条明确国土资源主管部门供应土地应符合下列要求：“（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有经济法律纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。涉案8号地块上确有张天碧户在本案出让合同前签订安置补偿协议，但并未领取完安置补偿款、并未搬迁完毕，不符合前述规定的供地条件，故合江自规局以江语兴公司实际接收使用土地为由主张在合同约定交付时间内完成交地的理由不成立。张天碧户实际在2018年7月20日才搬迁完毕，此时才符合供地条件，合江国土局和江语兴公司因争议土地是否符合交地条件发生分歧后，迟迟未确定交地时间，最终双方于2019年3月签订交地确认书确认交地时间为2018年7月20日，虽江语兴公司抗辩公司经办人迫于与政府打交道压力才签章，但经办人出庭陈述签字和加盖公司印章均告知了法定代表人，该交地确认书应认定为双方真实意思表示，且确认的时间点符合前述供地条件，故本院确认涉案土地出让合同的交地时间为2018年7月20日。江语兴公司抗辩应以张天碧户诉讼结束时间为交地时间，与双方书面确认内容不符，本院不予支持。 2.关于江语兴公司迟延缴纳土地出让价款是否构成违约，是否应支付违约金问题。江语兴公司抗辩其未按时缴纳第二期土地出让价款系因土地不符合出让条件，行使不安抗辩权。本院审查认为，江语兴公司按出让合同约定应于2018年4月16日前缴清第二期款项，但其最终于2019年12月19日前缴清，客观上已经违反了出让合同约定。本案出让合同约定合江国土局应在2018年4月23日前交付土地，交地时间在付清出让价款之后，涉案土地上存在有张天碧户安置补偿未完成情况，但江语兴公司未提供证据证明其通知了合江国土局因土地未完成拆迁安置而中止付款义务，实际上在完成张天碧户拆迁后江语兴公司仍未付款，其未按合同付款并非行使不安抗辩权的结果，其迟延缴纳土地出让价款构成违约，应按出让合同约定承担支付违约金的责任。 3.关于合江自规局主张的违约金标准是否应调整，违约金如何计算的问题。江语兴公司抗辩违约金标准过高，且迟延缴纳并非恶意，应予调整。本院审查认为，出让合同标的物是国有土地，系国家资源。针对国有土地交易市场，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）明确了关于迟延缴纳土地出让价款的违约金标准等。江语兴公司在合同签订前对该规定应当知晓，其通过竞拍签订的出让合同约定的违约金标准与前述《通知》相符，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，应按诚实信用原则全面履行出让合同义务。江语兴公司在签订合同前和签订合同时对其违约应承担的责任是可预见的，且并未举证证明违约金过分高于实际损失，本案并非借款合同，也不能简单以借贷利率为标准对违约金是否过高予以评判，本院对江语兴公司调整违约金标准的请求不予支持。如前所述，江语兴公司承担违约责任的起点时间为2018年4月16日，则2018年11月19日缴纳的50000000元迟延217天，按每日1‰标准计算违约金为10850000元；2018年12月5日缴纳的30000000元迟延233天，按每日1‰标准计算违约金为6990000元；2019年8月29日缴纳的50000000元迟延500天，按每日1‰标准计算违约金为25000000元；2019年12月19日缴纳的26465877元迟延612天，按每日1‰标准计算违约金为16197116.72元，违约金合计59037116.72元。对原告合江自规局诉讼请求超出该金额的部分，本院不予支持。 4.关于江语兴公司要求合江自规局承担违约金和损失是否成立问题。江语兴公司反诉主张合江自规局因交地迟延应按出让合同第三十七条支付违约金和损失合计6100万元。合江自规局抗辩江语兴公司未付清土地出让价款情况下无权按合同主张违约金，合江国土局迟延交地系行使先履行抗辩权，不构成违约。本院审查认为，出让合同第三十七条约定实际系先履行抗辩权的内容，合江国土局所供土地在2018年7月20日前并不符合供地条件，则并不具备合同履行条件，故合江自规局主张先履行抗辩权不成立。江语兴公司诉请合江自规局按出让合同第三十七条以已付款为基数按每日1‰支付违约金，本院予以支持。根据合同约定交地时间2018年4月23日和实际交地时间2018年7月20日，可以确认迟延交地88天，以江语兴公司已缴纳的土地出让价款156465878元为基数按每日1‰计算违约金为13768997.26元。对江语兴公司主张的损失问题，因其提供的索赔报告载明停工原因系未办理证照手续造成，而未交清土地出让价款取得土地使用权权证书是根本原因，其主张的相关人工工资和机械费用系工程施工方的费用，不能区分7、8号地块，且本院已支持其违约金请求，故其提供证据不足以证明其在迟延交地期间超出违约金的损失情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院对江语兴公司超过前述违约金部分的反诉请求不予支持。 综上，江语兴公司应向合江自规局支付迟延缴纳土地出让价款违约金59037116.72元，合江自规局应向江语兴公司支付迟延交付土地违约金13768997.26元，品迭后，江语兴公司应向合江自规局支付45268119.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川江语兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合江县自然资源和规划局支付迟延缴纳土地出让价款违约金45268119.46元； 二、驳回原告合江县自然资源和规划局的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告四川江语兴房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费338518元，由四川江语兴房地产开发有限公司负担336770元，由合江县自然资源和规划局负担1748元。反诉案件受理费173400元，由四川江语兴房地产开发有限公司负担134260元，由合江县自然资源和规划局负担39140元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  程怀武 审 判 员  何 锋 审 判 员  李 霞 二〇二〇年六月十日 书 记 员  黄 敏