江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0114民初923号 原告：南京润桥市场管理服务有限公司，统一社会信用代码913201143024575919，住所地江苏省南京市雨花台区凤台南路**。 法定代表人：方秋玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王雨佳，江苏李安祥律师事务所律师。 被告：陈士林，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：张瑞芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。 原告南京润桥市场管理服务有限公司（以下简称润桥公司）诉被告陈士林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润桥公司的委托代理人王雨佳，被告陈士林的委托代理人张瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润桥公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《财产租赁合同》于2020年1月12日解除；2.判令被告支付拖欠租金48960元；3.判令被告支付拖欠物业费7680元；4.判令被告支付逾期租金、物业费的违约金13593.6元（按照拖欠租金、物业费总计的24%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年10月1l日注册成立，企业名称为“南京润桥资产管理有限公司”，2019年4月16日，企业名称变更为“南京润桥市场管理服务有限公司”，坐落于雨花台区凤台南路**的房屋系案外人张某所有。2014年10月10日，案外人张某将上述房屋出租给原告，租赁期限从2014年12月1日起至2024年12月1日止，合同约定原告可以转租上述房屋。2016年8月15日，原告将凤台南路xx号商铺出租给被告，并与其签订《财产租赁合同》。合同约定，出租商铺年租金为84480元，物业费为5元/㎡，租赁期限从2016年8月15日起，免租期180天，因此租金应当从2017年2月13日开始计算，租期三年，实际应收总租金为168960元，被告应当在其进场装修前交齐所有租金。被告仅于2016年8月17日、2016年11月22日、2017年9月1日、2017年10月20日共向原告支付租金120000元，剩余租金48960元至今尚未支付。原告工作人员多次电话联系被告要求其支付剩余租金，被告均未予理会。合同另约定，被告在经营期间不得无故休市，连续三天休市，原告有权解除合同，被告逾期缴纳租金十天以上的，原告有权解除合同。2018年4月至今，被告始终闭店歇业，给原告的整体经营造成了严重影响。2019年12月20日、2020年1月9日，原告就解除合同及被告拖欠租金及物业费等事宜，向其发送通知，2020年1月12日，原告再次向被告发送《铺位清退告知书》，要求其支付拖欠租金及物业费总计56640元，并按照涉案合同约定，依法解除涉案合同，被告均未予回应。故诉至法院，望判如所请。 被告陈士林辩称，1.同意于2020年1月12日解除双方签订的《财产租赁合同》；2.被告负责人王峰曾承诺过免除被告一年的房租，对租金、物业费及逾期的违约金，被告不认可；3.雨花台区凤台南路xx号从开业至今消防一直没有验收合格，这是被告不能天天到市场的重要原因之一；4.原告在未征得被告同意的情况下，凭着2019年1月9日下午发的通知于次日将被告的店铺拆除，造成被告损失192500元。请法院驳回原告诉请。 经审查，本院认定事实如下：南京市雨花台区凤台南路168号的房屋所有权人为案外人张某。南京润桥市场管理服务有限公司曾用名南京润桥资产管理有限公司。2014年10月10日，案外人张某（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落南京市雨花台区凤台南路xx房产总面积18000㎡。房屋租赁期自2014年12月1日至2024年12月1日，年租金5800000元。2016年8月15日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《财产租赁合同》一份，约定：出租方将凤台南路xx号xx楼xx号商铺合计建筑面积64㎡，出租给承租方从事家装建材五金等相关经营活动。出租方自2016年8月15日将上述商铺交付承租方使用，装修期60天，租金核算起始日以市场统一通知装修日为准，租期3年度整。以上商铺的年租金为84480元，一次性缴纳两年房租，送一年租期合计两年租金为168960元，物业费为每月5元/㎡，每12个月收取一次，计3840元整。第一次于签订合同时收缴，剩余款项承租方须按出租方通知要求在规定时间内结清。承租方未能依照合同要求按时向出租方缴纳租金及其他费用，出租方有权停止承租方相关物业服务（包括切断电源等），承租方还应按照拖欠的天数，以每日正常租金为标准向出租方支付违约金。承租方应按规定交纳税金，按时交纳租金和各项费用，若逾期交纳应向出租方支付违约金，每日按应交租金和费用总额的百分之一计付。承租方不得无故休市，特殊情况应向出租方提出书面申请，经出租方批准后方可，否则连续三天休市者视为自动放弃商铺使用权，出租方有权解除合同，所付租金不退，由此造成的一切责任均由承租方自行全部承担。合同解除或终止时，承租方应腾空所承租铺位一切物品，已装修的固定设施、设备不得拆走和破坏、并经出租方认可后收回，出租方不支付任何费用，如有损坏，修复费用由承租方承担。承租方所承租商铺归还出租房后，承租方所遗留在原商铺内的所有物品，出租方有权将案废弃物自行处理。在租赁期间，承租方累计三次逾期交纳租金、费用或一次性逾期10天以上仍不缴纳租金费用的，出租方有权立即单方面解除本合同，承租方也应给付剩余租金双倍的违约金，因此造成的其他损失也由承租方承担。双方在合同的补充条款中约定，承租方必须在市场方通知统一进场装修日之前交齐合同金额，否则一切优惠取消，铺位收回。已交租金作为违约金概不退还。承租方积极配合市场方所有管理，特给予承租方4个月租期奖励，租期顺延。市场方综合考虑承租方的品牌形象等因素，特给予承租方首年物业费免收奖励。 合同签订后，被告分别于2016年8月17日、2016年11月22日、2017年9月1日及2017年10月20日，分别向原告支付20000元、40000元、20000元、40000元，合计支付120000元，未再支付其他款项。 2019年12月20日，原告向被告发出通知，因被告商铺持续多次关门闭业达30天以上，要求被告接到本通知起5工作日内办理退场手续。2020年1月9日，原告向被告发出通知，通知被告尚欠租金及相关物业、押金等费用57800元，限被告于2020年1月10日办理退铺事宜。2020年1月10日，原告向被告发出通知，因其未于2020年1月10日办理相关手续，案涉租赁商铺将被强制拆除。2020年1月12日，原告向被告发出《铺位清退告知书》，明确被告尚欠租金48960元、物业费7680元、押金5000元，合计共欠61640元，现市场决定从即日收回店铺的租赁权，在告知书下发3日内被告将店铺内的物品搬离市场，否则市场将视为无主物处理。2020年1月16日，原告对案涉租赁商铺进行拆除。 庭审中，被告自认其于2017年5月实际开业，原告自认其未统一通知装修，市场于2017年9月18日开业。 以上事实，有《房屋租赁合同》《财产租赁合同》《铺位清退告知书》、微信聊天记录、通知、收款收据、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《财产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。因被告迟延支付租金、物业费等，原告主张双方签订的《财产租赁合同》已于2020年1月12日解除，被告对此无异议，故原告主张确认合同已于2020年1月12日解除，本院予以支持。 关于《财产租赁合同》的租金核算起始日，合同中约定出租方自2016年8月15日将商铺交付承租方，装修期60天，租金核算起始日以市场统一通知装修日为准，但原告并未提供证据证明统一通知装修的日期，双方也未能就租期起始日达成一致，现被告自认其于2017年5月实际开业，可视为此时已完成装修，合同又约定了60日的装修期，据此可推定，原告已于开业前60日前开始装修，故租金核算起始日应自开业之日向前扣除60天的装修期，故本院酌定租金核算起始日为2017年3月1日。 根据合同约定，年租金84480元，一次性缴纳两年租金即168960元送一年租期；物业费5元/㎡/月，每年3840元，首年物业费免收。原告自签订合同后共支付租金120000元，未再支付其他款项。虽然租期约定为三年，但需一次性缴纳两年租金才送一年租期，至合同解除时，履行期间已超过两年但被告未足额支付两年租金，故原告主张被告支付拖欠的租金48960元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于物业费，因合同约定首年免收物业费，原告于2020年1月16日强制收回案涉房屋，故物业费的计算期间应自2018年3月1日至2020年1月16日，被告应向原告支付物业费7228元。 关于违约金，合同中对于迟延支付租金的违约金标准有三处约定，分别为“以每日正常租金为标准向出租方支付违约金”“每日按应交租金和费用总额的百分之一计付”“承租方累计三次逾期交纳租金、费用或一次性逾期10天以上仍不交租金、费用的，应给付剩余租金双倍的违约金”，现原告主张按照逾期租金、物业费总额的24%支付违约金，该主张低于合同中对违约金的约定标准，不违反法律规定，因物业费已经本院调整，故违约金应为（48960元+7228元）×24%=13485元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告南京润桥市场管理服务有限公司与被告陈士林于2016年8月15日签订的《财产租赁合同》于2020年1月12日解除； 二、被告陈士林于本判决生效之日起十日内向原告南京润桥市场管理服务有限公司支付欠付租金48960元、物业费7228元，合计56188元； 三、被告陈士林于本判决生效之日起十日内向原告南京润桥市场管理服务有限公司支付违约金13485元； 四、驳回原告南京润桥市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1556元，减半收取计778元，由被告陈士林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  刘 芳 二〇二〇年六月十八日 法官助理  王文君 书 记 员  吴 瑕