中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2020）最高法执监183号申诉人（利害关系人）：赵梦谷，男，1971年4月4日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。申诉人（利害关系人）：严国庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰区。申诉人（利害关系人）：柯桦，女，1969年9月29日出生，汉族，住江苏省常州市。三申诉人共同委托诉讼代理人：卞咏禧，江苏瑞江律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市汉中路**。负责人：宋刚，该行行长。被执行人：常州市润丰新材料科技有限公司,住所地江苏省常州市武进区潞城接到政新村委颜家村8××号。法定代表人：付宝林，该公司董事长。被执行人：江苏双欣环保材料有限公司，住所地江苏省常州市新**府翰苑****。法定代表人：翁银风，该公司董事长。被执行人：付宝林，男，1966年4月10日出生，汉族，住江苏省常州市新**。被执行人：翁银风，女，1965年12月19日出生，汉族，住江苏省常州市。第三人（买受人）：常州市富腾机械有限公司，住，住所地江苏省常州市武进区潞城街道富民路**/div>法定代表人：陶琴芳，该公司董事长。申诉人赵梦谷、严国庆、柯桦不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2017）苏执复29号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）在执行招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与常州市润丰新材料科技有限公司（以下简称润丰公司）、江苏双欣环保材料有限公司（以下简称双欣公司）、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案中，于2016年10月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖处置了被执行人润丰公司名下位于常州市潞城镇政新村委颜家村8××号的房屋、土地使用权、上述房产的装修及附属设施等。2016年11月6日，赵梦谷、严国庆、柯桦分别向常州中院提出执行异议，请求撤销本次拍卖并重新拍卖。主要理由均为：其分别承租了润丰公司的部分厂房和土地，因常州中院在拍卖前未依法通知其于拍卖日到场，侵害了其享有的优先购买权，故提出执行行为异议，请求撤销对被执行人润丰公司名下土地使用权及房屋的拍卖并重新拍卖，依法保障其优先购买权。常州中院查明，原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行信贷中心）与被告润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风金融借款合同纠纷一案，常州中院于2015年4月10日作出（2014）常商初字第271号民事判决：一、润丰公司应向招行信贷中心归还借款本金9322186.73元及利息199203.63元（利息暂计算至2014年7月24日，自2014年7月25日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按借款合同约定继续计算支付）；二、如润丰公司不履行上述第一项债务，招行信贷中心有权就坐落于常州市潞城镇政新村委颜家村8××号的房屋和土地〔他项权证号为：常房他证戚字第002461**、常房房他证戚字第002461**常国用他项（2013）押字第580号〕进行折价或者拍卖、变卖后所得价款在1000万元的最高余额内优先受偿；三、双欣公司、付宝林、翁银风对润丰公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人润丰公司追偿；四、润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风向招行信贷中心支付本案律师代理费353442元；案件受理费、财产保全费合计85924元，由润丰公司、双欣公司、付宝林、翁银风迳付招行信贷中心。判决生效后，因各被告未履行义务，经招行信贷中心申请，常州中院于2015年10月30日立案执行。2016年6月16日，申请执行人与被执行人润丰公司签署谈话笔录，表示共同委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）对本案抵押物（潞城镇政新村委颜家村8××号的厂房、土地）进行评估后由法院上网拍卖。2016年7月12日，鲲鹏公司出具了常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村8××号的土地使用权〔权证号常国用（2012）第6953号，即本案抵押的土地使用权〕价值为6380000元；同日，鲲鹏公司出具的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》，确认润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村8××号的房屋〔包含抵押的有证房屋、无证房屋（食堂、车间、浴室、仓库、办公、门卫、厕所）以及构筑物（围墙、铁棚、水泥场地）〕价值为15636000元；上述房屋总面积为16529.56㎡，无证房3的面积为2224.8㎡，无证房1的面积为4702.5㎡；有证房3幢的面积为2098.44㎡，4幢的面积为4380.91㎡。2016年8月3日，常州中院向润丰公司法定代表人付宝林送达了评估报告。2016年9月13日，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，载明拍卖标的物为常州市潞城镇政新村委颜家村8××号房地产，注明“由于该拍品存在长期租赁，××自行处理附着在拍品上的租赁关系，法院不负责交付”，并在《拍卖（变卖）标的调查表》上列明有租赁。2016年10月26日，第三人常州市富腾机械有限公司（以下简称富腾公司）参加第三次拍卖，以14090200元成交，并已支付了全部成交价款。2016年12月1日，常州中院执行听证中，经询问各方当事人，确认了异议人的实际承租范围，其中赵梦谷承租了无证房3；严国庆承租了无证房1；柯桦承租了有证房3幢和4幢〔见常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》附件《房屋位置示意图》〕。另外，赵梦谷、严国庆表示对整个厂房主张优先购买权，柯桦表示对其承租的范围主张优先购买权。招行南京分行认为，异议人优先购买权不成立，即使成立，也仅享有各自租赁范围内的优先权。常州中院再查明，本次拍卖的润丰公司的土地使用权和有证房屋在2013年5月13日办理了抵押登记，抵押权人为招行信贷中心。又查明，招行信贷中心于2016年9月20日注销，本案债权由招行南京分行承继。招行南京分行答辩称，赵梦谷无充分证据证明其租赁真实关系存在，也无充分证据证明其支付了全部租金；严国庆无充分证据证明其租赁真实关系存在并支付了全部租金，且严国庆在抵押之后租赁，其租赁不能对抗抵押权；柯桦无充分证据证明其租赁真实关系存在并支付了全部租金，且柯桦在抵押之后租赁，其租赁不能对抗抵押权，另外，柯桦与润丰公司有借款关系。请求驳回上述异议人执行异议。招行南京分行提交了常州市永盟阀业有限公司（以下简称永盟公司）与润丰公司签订的租赁协议及承诺书，拟证明润丰公司向招行信贷中心贷款提供房地产抵押时仅有永盟公司租赁，且永盟公司已书面承诺放弃承租人优先购买权。润丰公司答辩称，异议人的租赁都是真实的，同意异议人的意见。第三人富腾公司称，同意招行南京分行的意见，异议人的租赁均不真实；请求常州中院出具成交裁定书，以便办理权属登记。常州中院认为，一、异议人不享有承租人优先购买权。从异议人提交的租赁协议来看，各异议人均只是承租了被执行人润丰公司的部分房屋。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，常州中院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。二、本案拍卖合法有效。异议人不享有承租人优先购买权，本案也不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形。第三人富腾公司买受了润丰公司的房地产，理应得到保护。综上，常州中院认为异议人的异议理由不能成立，于2016年12月19日作出（2016）苏04执异52号执行裁定，驳回了赵梦谷、严国庆、柯桦提出的执行异议。赵梦谷、严国庆、柯桦不服该异议裁定，向江苏高院申请复议，请求撤销常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定。主要理由是：一、异议裁定事实认定不清。明知涉案拍卖标的物上存在多个承租人，各自对租赁房屋享有优先购买权，未征求承租人意见，即擅自将涉案房屋土地整体拍卖，变相剥夺了复议申请人的法定权利。二、适用法律错误。常州中院在执行异议裁定中引用了《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）的原文欲盖弥彰。事实上，此次拍卖从决定整体拍卖起，即已侵犯了复议申请人各自的法定权利，且从拍卖结果来看，整体拍卖直接导致了拍卖标的物价值贬损过半。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十条、第十四条规定，常州中院在执行拍卖程序中均存在不当之处，由于没有现场勘验和做必要的调查，程序的缺失导致了其利益受损。申请执行人招行南京分行在复议听证中答辩认为，常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求依法驳回三复议申请人的复议申请。理由是：一、复议申请人不享有承租人的优先购买权，常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定适用《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号）适用法律正确。二、本案拍卖房屋现已经出具成交裁定，产权已经属于××第三人富腾公司所有，三复议申请人的复议请求不但于法无据且已成为不可能实现的请求。第三人富腾公司提交书面答辩意见认为，常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。主要其理由是：一、常州中院拍卖程序合法，富腾公司作为购买人的合法权益应当受保护。富腾公司因常州中院在淘宝网公开拍卖被执行人润丰公司位于常州市潞城镇政新村委颜家村8××号房地产，于2016年10月26日以14090200元价格竞拍成交。常州中院在淘宝网司法拍卖中的公告，明确该拍卖房地产没有优先购买权人，富腾公司有理由相信法院已作审查，富腾公司作为××的合法权益应当受到保护。三复议申请人要求撤销拍卖的请求，不符合《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定。常州中院拍卖程序合法有效，不存在应被撤销的情形。二、根据事实和法律规定，异议人赵梦谷、严国庆、柯桦对拍卖标的物没有优先购买权。理由如下：赵梦谷与润丰公司签订的厂房租赁合同不仅不具有真实性，且是属于恶意串通的虚假合同；严国庆的租赁合同在抵押后签订，且不具有真实性，因未取得抵押权人同意，依法没有优先购买权；柯桦提供的租赁合同是在设定抵押权后签订，不具有优先购买权。1.赵梦谷与润丰公司签订的厂房租赁合同不仅不具有真实性，且是属于恶意串通的虚假合同：根据赵梦谷出具的2013年5月1日与润丰公司签订的《房屋租赁合同》，签订日期在抵押前12天，合同约定租赁为15年，租金每年14万元，交付方式为先交后用。按合同字面理解该合同租金为每年一交。赵梦谷提供的2015年4月12日的《补充协议》，表明《房屋租赁合同》不具有真实性。《补充协议》第3条称支付140万元作为2015年至2028年的租金，并在第4条约定140万元在协议签订后5日内支付70万元、2016年2月7日前支付70万元。如果租赁合同真实，赵梦谷应当按原《房屋租赁合同》支付2013年5月1日至2015年4月30日两年的租金28万元，但赵梦谷没有提供支付凭证；同样赵梦谷也应当提供分二次支付140万元租金的付款凭证，以证明租赁合同是真实的且已实际履行，但赵梦谷不能提供支付租金的凭证，不仅不能说明租赁是真实的，《补充协议》的提供恰能证明双方系恶意串通，一次性支付140万元租金不具有合理性。2.赵梦谷、严国庆承租的润丰公司违法建造的非法建筑物，没有权属凭证，润丰公司依法不得出租，因此双方即使签订租赁合同，租赁合同依法无效，承租人应当支付的不再是租金而是房屋使用费。因承租的是非法建筑，非法建筑不具有权属凭证而无法买卖，赵梦谷、严国庆对所承租的非法建筑不存在有优先购买权的问题，当然对拍卖没有优先购买权。3.赵梦谷、严国庆、柯桦对整体拍卖的包括所有土地使用权的颜家村8××号房地产没有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条的规定，承租人只对租赁房屋享有优先购买权。一方面，赵梦谷、严国庆所承租的房屋为非法建筑因而不具有购买权，另一方面本案是对颜家村8××号房地产整体拍卖，赵梦谷、严国庆、柯桦不具有对整个房地产的优先购买权，常州中院执行裁定是正确的。常州中院虽然在拍卖润丰公司位于颜家村8××号房地产中，对无证房屋也进行了评估和整体拍卖，但并不表示法院确认无证房屋的合法性和可以合法独立交易，而是由于非法建筑物是颜家村8××号房地产中不可分割的部分，无证房屋依法不得转让、出租，但无证房屋作为建筑物仍有其价值，不能无偿转让，是出于公平对无证房屋建筑物本身价值的确定。三、根据常州中院（2015）常执字第005983执行裁定、成交确认书、协助执行通知书，富腾公司作为房屋××正在办理颜家村8××号房地产的权属凭证，其合法权益应当受到保护。江苏高院经审理查明，各方当事人对常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定所查明事实无异议，该院予以确认。该院另查明，一、关于本案案涉房地产被评估、拍卖的有关情况。1.2015年10月27日，招行信贷中心向常州中院书面申请强制评估、拍卖其于2014年8月7日起诉后诉讼中已查封的上述被告润丰公司抵押房地产。2015年10月30日，常州中院立案执行，案号为（2015）常执字第0598号。2.2016年8月1日，常州中院作出（2015）常执字第005982号执行裁定：其中载明“双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、《土地估价报告》确定：在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号的房屋、土地使用权、上述房地产的装修及附属设施等（拍卖财产清单详见上述二份评估报告）。”2017年3月27日江苏高院收到常州中院于2017年3月23日作出的（2015）常执字第00598号之四执行裁定：“（2015）常执字第005982号执行裁定中第2页第10行‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为1300.58万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计638万元。’表述错误，现补正为‘在估价时点，润丰公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号房屋的价值为1563.6万元、土地使用权价值为638万元。上述房地产、装修及附属设施等评估价值总计2201.6万元。”鲲鹏公司作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》显示：已提供抵押的常房权证字第**、第××号的有证房屋合计8531.48㎡、评估值为849.3万元；无证房屋合计7998.08㎡、评估值为622.9万元。估价对象房屋现值1472.2万元，构筑物价值91.4万元，房屋的总价值为1563.6万元。3.经公告，常州中院在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房地产进行公开拍卖：2016年10月8日10时起至2016年10月9日10时，第一次拍卖流拍；2016年10月17日10时至2016年10月18日10时，第二次拍卖流拍；2016年10月25日至2016年10月26日10时第三次拍卖中，交付保证金竞买人为邵丽芳/海泰广告、陈洁敏，2016年10月26日，第三人富腾公司以第三次拍卖起拍价14090200元成交。淘宝网司法拍卖网络平台显示该次拍卖无优先购买权人记录。4.执行异议审查过程中，2016年12月23日常州中院作出（2015）常执字第005983号执行裁定，其中载明：“在执行中，双方委托的常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司分别作出的常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》确定：在估价时点，常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号常房房权证戚字第**、××号建筑面积8531.48平方米、无证房7998.08平方米合计16529.56平方米（含有证、无证）房屋价值为1563.6万元、土地证编号为常国用（2012）第6953号，面积为14799平方米，土地使用权价值估价为638万元。2016年8月26日，本院依法裁定上述业经评估的被执行人的房地产以2201.6万元进行上网拍卖。上述财产经三次拍卖后，××常州市富腾机械有限公司以三拍价1409.02万元竞得。现××常州市富腾机械有限公司已付清全款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第二十三条、二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人常州市润丰新材料科技有限公司位于本市潞城镇政新村颜家村8××号常房权房权证戚字第**、×号及无证房合计16529.56平方米、土地证编号为常国用（2012）第6953号面积为14799平方米的土地使用权归××常州富腾机械有限公司所有；二、××常州市富腾机械有限公司可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户手续。”上述执行裁定书以及《成交确认书》、致常州市不动产登记中心的《协助执行通知书》已于2017年1月5日向富腾公司送达。二、关于常州中院裁定拍卖前是否进行通知、公告问题。1.本案卷宗中留存的网上司法拍卖（变卖）信息表显示：“公告时间：网络：2016年9月13日；报纸：2016年9月14日《常州日报》第1拍公告。优先购买权申报时间：每轮拍卖竞价开始前两日。等等”，申请执行人并提供了2016年9月14日《常州日报》，用以证明拍卖也已经报纸媒体公告。三复议申请人对该证据的真实性和合法性无异议，但认为仅能证明常州中院在明知承租人存在情况下，拍卖前只进行了司法拍卖公告，却未履行通知义务。2.2016年9月13日，常州中院于淘宝网司法拍卖网络平台发布的《关于常州市潞城镇政新村颜家村8××号房地产的拍卖公告》第四条规定“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。”第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”于此同时，该平台显示《不动产拍卖（变卖）标的调查表》中载明：“标的物情况介绍摘录自常鲲房估（2016）第F09号《房地产估价报告》、常鲲2016（估）字第F09号《土地估价报告》，拍品现状：租赁情况：有，租赁合同记载租赁期为2014年3月1日起至2024年2月29日。权利限制情况：1、被法院查封；2、有抵押。等等”3.对案涉标的物的拍卖事宜，卷宗中无常州中院已经以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人的材料，常州中院也未在现场张贴拍卖预告或公告。复议听证中，被执行人润丰公司法定代表人付宝林称其是通过网络司法拍卖平台公告才获知有关案涉房地产拍卖信息。三、关于常州中院裁定拍卖前赵梦谷是否享有租赁权且具有优先购买权的问题。1.2016年6月16日，常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中，润丰公司明确确认：“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我公司润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村8××号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。”“关于抵押物上是否有租赁，当时办理抵押手续时，对于租赁情况我给招商银行出过书面承诺，以当时出具的书面承诺和事实为准。”“若拍卖一拍或者二拍流拍，我们同意在流拍价格基础上降价20%进行下一次拍卖”。复议听证中，润丰公司法定代表人付宝林确认，关于租赁情况其给招商银行出过书面承诺是永盟阀业的承诺书，但同时其还于2013年4月出具过一份按实际承租情况出具的承诺书，然招商银行信贷员未予理睬，经江苏高院要求，其不能提供上述所谓实际承租情况的承诺书存根加以证明。2016年7月18日，润丰公司向常州中院出具《润丰公司厂房使用情况说明》：“本公司因生产经营困难，无力归还银行贷款，早已于2014年7月之前将位于常州市经济开发区潞城镇颜家村8××号的厂房承租给他人，由其他公司在经营使用。”2.出租人润丰公司与承租人赵梦谷签订的落款日期为2013年3月26日的《房屋租赁合同》明确约定：“租赁期限从2013年5月1日至2028年4月30日，年租金140万元，租金的支付期限与方式：先交后用，承租人负责支付出租房屋的税费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生物业费等等”。出租人甲方润丰公司（付宝林）与乙方承租人赵梦谷签订的落款日期为2015年4月12日的《补充协议》中约定：“因甲方经营资金紧张，乙方同意预付甲方租金。甲方同意减少部分租金。甲方同意乙方支付140万元作为厂房使用的十三年租金（使用期限为2015年至2028年），乙方分两次付清140万元租金，第一次付款为本协议签订后5日内支付70万元，余款70万元在2016年2月7日前付清。”复议听证中，润丰公司称赵梦谷实际在2013年3月已经占有了租赁房屋（案涉抵押土地使用权上所建无证房产），润丰公司并提供了载明2013年3月26日、2013年4月30日、2014年4月16日收到赵梦谷分别以现金方式交款5万元、9万元、14万元的《收据》三张（均为复印件，且异议程序审查中未曾提交）。申请执行人招行南京分行认为上述收据不具有真实性，不予认可。经江苏高院一再释明和要求，润丰公司及赵梦谷均不能提供上述《收据》原件，亦不能提供能证明在2013年5月13日案涉房产抵押权设立前赵梦谷已经占有使用承租房的其他直接证据。润丰公司还确认，2014年3月1日出租给严国庆的房产，也是无证房产，向银行抵押时正在建造，该房产所占土地也在提供抵押的土地使用权范围内。本案异议听证中，润丰公司也当庭陈述评估报告中的无证房屋、构筑物均位于抵押的土地使用权上。江苏高院认为，本案争议焦点是：一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖是否恰当；二、常州中院决定拍卖前，赵梦谷、严国庆、柯桦是否是已知的法定优先购买权人；三、常州中院执行人员拍卖前有无对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人；四、赵梦谷、严国庆、柯桦以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请是否应予以支持。一、常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”及“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村8××号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。”二、常州中院决定拍卖前，赵梦谷、严国庆、柯桦是否是已知的法定优先购买权人问题。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物的占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系。其次，租赁权本质上属于债权，但具有物权的对抗效力，也即《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。租赁权取得物权的对抗效力需要经过公示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，关于就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同承租人的规定，取得租赁权的公示标准应为占有。租赁权取得的准据时点应以占有时间为准。再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先。综上，对租赁权的审查标准应当包含以下三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。就本案三复议人是否享有租赁权并进而享有优先购买权问题，具体分析如下：（一）严国庆是已知的承租人，但其所承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产，常州中院对抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。常州中院淘宝网网络司法拍卖平台公示信息《不动产拍卖（变卖）标的调查表》中载明“拍品现状：租赁情况：有”，租赁合同记载租赁期为2014年3月1日起至2024年2月29日。上述租赁合同承租人系严国庆。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，人民法院可以在执行中解除其占有。常州中院在已知其实际承租情况下，否定其租赁权，进而否定其优先购买权，符合上述法律和司法解释的规定，亦符合《拍卖公告》第五条“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买”的要求。（二）柯桦于2014年7月17日所承租的房产系在2013年5月13日抵押设立后的抵押房产及土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。如上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，人民法院可以在执行中解除其占有。常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定否定柯桦租赁权，进而否定其优先购买权，符合上述法律和司法解释的规定，亦符合《拍卖公告》第五条“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买”的要求。（三）赵梦谷所提供的证据不能证明其对所承租的无证房产在2013年5月13日抵押设立前已支付租金并合法占有，常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定否定其租赁权，进而否定其优先购买权，并无不当。出租人润丰公司与承租人赵梦谷签订的落款日期为2013年3月26日的《房屋租赁合同》明确约定：“租赁期限从2013年5月1日至2028年4月30日，年租金140万元，租金的支付期限与方式：先交后用，承租人负责支付出租房屋的税费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生物业费等等”。出租人甲方润丰公司（付宝林）与乙方承租人赵梦谷签订的落款日期为2015年4月12日的《补充协议》中约定：“因甲方经营资金紧张，乙方同意预付甲方租金。甲方同意减少部分租金。甲方同意乙方支付140万元作为厂房使用的十三年租金（使用期限为2015年至2028年），乙方分两次付清140万元租金，第一次付款为本协议签订后5日内支付70万元，余款70万元在2016年2月7日前付清。”据此，赵梦谷应当按《房屋租赁合同》《补充协议》约定，提供其支付2013年5月1日至2015年4月30日两年的租金28万元，以及分二次支付140万元租金的付款凭证，虽经江苏高院一再释明和要求，润丰公司及赵梦谷均不能提供上述付款凭证，亦不能提供能证明在2013年5月13日案涉房产抵押权设立前赵梦谷已经占有使用承租房的其他直接证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，赵梦谷并不享有租赁权，不具有优先购买权资格。三、常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，该院执行程序存在明显不当。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”、第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行通知当事人和优先购买权人的职责”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况…”的规定，无论传统拍卖还是网络司法拍卖，人民法院拍卖前均应履行必要的调查职责以及应履行通知当事人和已知优先购买权人的职责。2.现没有证据证明常州中院执行人员拍卖前对拍卖财产的权属、占有使用情况进行过必要实地调查，并在拍卖前五日以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人。四、尽管常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但赵梦谷、严国庆、柯桦以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请也不应予以支持。理由：1.尽管常州中院执行人员拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但本次拍卖是经申请执行人、被执行人润丰公司共同协商确定，且被执行人润丰公司已通过网络司法拍卖平台公告获知了有关案涉房地产拍卖信息。被执行人润丰公司对于拍卖公告中有关拍品信息、拍卖时间、竞买人资格、优先购买权申报、确定以及放弃后果等均已明知或应当知道。其中，该拍卖公告第五条规定“优先购买权申报方式：优先购买权人参加竞买的，应于每轮拍卖竞价开始前两日向拍卖法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第八条规定“与本拍品有关人员〔案件当事人、担保物权人（××）、优先购买权人等〕均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。”被执行人润丰公司在未经抵押权人招行信贷中心同意情况下，对抵押设立后财产出租的，在抵押权实现时，其对承租人负有通知义务，故，三复议申请人知道或应当知道常州中院已通过网络司法拍卖平台公告了有关案涉房地产的上述拍卖信息。三复议申请人虽认为其是承租人，享有同等条件下的优先购买权，符合拍卖公告第八条中的竞买人资格，但并未依照该拍卖公告第五条规定要求向常州中院申报，并由常州中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。2.事实上，根据如上分析，赵梦谷、严国庆虽分别主张其于2013年5月13日抵押权设立前、后承租了案涉抵押土地使用权范围内的无证房产，但赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物，其并不享有租赁权，不具有优先购买权资格。严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的无证房产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其也不具有优先购买权资格。常州中院经审查后未确认其享有优先购买权并无不当。柯桦于2014年7月17日所承租的房产也是在2013年5月13日抵押设立后的抵押房产、土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。该院对柯桦的优先购买权人资格不予确认依法有据，并无不当。3.人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，××通过法院的拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是××不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。本案中，在××为善意正当竞买，执行法院拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，三利害关系人请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定情形，应不予支持。经审核，三复议申请人对案涉房地产均不享有租赁权，不享有优先购买权，其请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的异议和复议申请无事实和法律依据，难以支持。常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定认定事实清楚、适用法律并无不当，依法应予以维持。综上，江苏高院于2017年5月8日作出（2017）苏执复29号执行裁定，驳回复议申请人赵梦谷、严国庆、柯桦的复议申请，维持常州中院（2016）苏04执异52号执行裁定。赵梦谷、严国庆、柯桦不服，向本院申诉，请求撤销江苏高院（2017）苏执复29号复议裁定、常州中院（2016）苏04执异52号异议裁定，撤销案涉网络司法拍卖程序。主要理由为：一、申诉人获悉，本案拍卖中两名报名竞买人拍卖前约定只由××一人出价，两笔保证金均用于支付案涉拍卖款，两竞买人之间恶意串通，损害当事人利益。对以上恶意串通情况申诉人无法取得证据，请法院查证。二、复议裁定适用法律错误。1.租赁权与优先购买权是两种互相独立的权利，复议裁定根据《合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁纠纷司法解释》）第六条，以租赁权能否对抗抵押权人和申请查封债权人的效力，作为判断申诉人对案涉房地产是否享有优先购买权的标准，认定成立于抵押权设立后的租赁合同，承租人对租赁房屋不享有优先购买权，适用法律错误；2.《城镇房屋租赁纠纷司法解释》第二十二条，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件有限购买房屋的，人民法院应予支持，即抵押权设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素；3.根据《最高人民法院关于民事执行拍卖、变卖财产的规定》第十四条、第十六条，及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十九条，承租人基于优先购买权享有参与司法拍卖竞买的权利，且在同等条件下，由优先购买权人竞得拍卖财产，不影响在先担保物权或其他优先受偿权的实现。三、三申诉人及其他两名承租人已达成一致，联合行使优先购买权。常州中院未尽调查、通知职责，拍卖程序明显不当，已经实质性损害了三申诉人作为案涉拍卖程序竞买人的利益。复议裁定适用《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第三十一条，认为申诉人的租赁关系在拍卖时应当予以涤除，法律适用明显不当。富腾公司答辩称，江苏高院（2017）苏执复29号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。富腾公司通过淘宝网竞买案涉房地产行为合法，其合法权益应受到法律保护，申诉人在异议程序中并未提出过竞买人恶意串通的理由，常州中院根据其异议理由进行审查并无不当。润丰公司应依法履行生效法律文书确定的义务，执行法院拍卖程序合法，申诉人的申诉应依法予以驳回。本院对江苏高院、常州中院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：三申诉人请求撤销拍买或重新拍卖的申诉请求是否应予支持。一、关于三申诉人主张案涉拍卖程序中竞买人恶意串通的问题。三申诉人对该项主张并未提供任何证据予以证明，并申请本院对此问题调查取证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十四条则具体规定了当事人因客观原因不能自行收集的证据类型，包括档案材料、秘密材料及兜底性规定。本案中，申诉人申请法院调取案涉拍卖程序中两竞买人恶意串通竞买的相关证据，该证据既不属于由国家有关部门保存的档案材料，也不涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私材料，故不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据类型，对其调查取证的申请，本院不予准许。申诉人依法负有对其提出的主张提供相应证据的责任，如不能提供证据证明其主张的相关事实，则应承担举证不利的法律后果。从另一方面来说，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。司法拍卖程序中可能存在的恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。本案中，执行法院在拍卖前通过网络、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。基于此，本院的相关判例认为，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。2016年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果。另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。故该项申诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于三申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。《合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十二条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。本案中，江苏高院（2017）苏执复29号执行裁定对三申诉人的租赁合同进行了审查，并就其各自享有的租赁权与本案执行标的物上抵押权设立时间进行比较，认为：严国庆、柯桦对案涉房地产的承租关系均发生在抵押权设立之后，而赵梦谷也未能提供证据证明其在抵押权设立之前已支付租房款并合法占有承租的房屋。因此，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即三申诉人不再享有租赁权及优先购买权。如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定三申诉人享有租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使赵梦谷、严国庆、柯桦确实享有案涉部分房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。综上所述，江苏高院（2017）苏执复29号执行裁定适用法律有误，但实质处理结果并无不当，本院予以维持。赵梦谷、严国庆、柯桦的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回赵梦谷、严国庆、柯桦的申诉请求。审 判 长  邱 鹏审 判 员  邵长茂审 判 员  徐 霖二〇二〇年六月三十日法官助理  林 莹书 记 员  刘晓晴