新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初1204号 原告：张策轮，男，1975年10月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：姚震，新疆廉政律师事务所律师。被告：新疆正帮达房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市伊州区八一路科苑城**综合楼****。法定代表人：何志奇，总经理。委托诉讼代理人：张春明，新疆浩维律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚培军，男，系新疆正帮达房地产开发有限公司经理。原告张策轮与被告新疆正帮达房地产开发有限公司（以下简称“正帮达公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张策轮及其委托诉讼代理人姚震、被告新疆正帮达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张春明、姚培军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张策轮向本院提出诉讼请求：1.被告依照合同第四条赔偿原告延期交房赔偿金59800元；2.被告依照合同第七条支付原告现金赔偿100万元；3.被告依照合同第七条支付原告违约金20万元；4.被告依据合同第八条支付诉讼费、律师费。事实和理由：2016年6月4日，原被告双方签订《拆迁置换补偿协议书》一份。根据协议第一条、第二条约定，被告将用新建的科苑城农贸市××排第6间编号为114的面积60平方米框架结构商业用房，置换原告拥有的八一路丽园农产品批发市平方米商业用房，确定“交房日期为：2016年11月30日”。而且“在交房的同期由甲方给乙方办理房屋不动产证，期限为2年，并经双方协商一切费用由甲方承担。”同时协议书中第四条被告承诺“按期交房时水电暖等配套设施须齐全保证安全使用”。未曾想合同签订后被告违背基本诚实信用原则，根本没有按协议约定修建置换给原告的“科苑城农贸市场西门南排第6间编号114的面积60平方米框架结构商业用房”，同时在原告毫不知情的情况下将协议中的科苑城农贸市场所处地址改为海汇海鲜批发市场。此间，原告主动与被告协商多次，但被告均无解决合同纠纷的诚意。原告认为，被告上述行为毫无诚信可言，既不能按照合同约定修建并交付约定的房屋，又不主动履行合同约定的赔偿义务。其行为构成根本违约且严重侵害了原告的合法权益。现依法诉至贵院，请求公正裁决。被告新疆正帮达房地产开发有限公司辩称，1、被告不存在根本违约行为，本案涉及的房屋按约定交付了，只是原告不接收。提交的签到表可以证明，被告不存在根本违约，不同意解除协议。2、根据法律规定：“谁主张、谁举证”的原则，原告对其损失及甲方违约的时间、事实承担举证责任。3、赔偿金、违约金的约定明显违反法律规定，显失公平，原告当时是拆迁钉子户，被告为了项目建设得以继续无奈之下答应这条不合理、不公平的条款，而且该数额已经远远大于房屋本身的价值，签协议时房屋的置换价值为150000元，购买的价值24000元，而且截至目前已经建好的房屋仍归原告所有，原告主张赔偿100万不合理、不合法。4、原告一直拒绝接收房屋，被告为保护拆迁户的利益，于2017年11月18日（原告参加）、2018年4月21日、2018年6月27日、2019年5月25日（原告参加）、2019年8月16日（原告参加）多次召集拆迁户共同商量相关事宜，考虑维稳等多方面的因素，经绝大多数拆迁户同意，根据双方协议书第三条的规定将涉案房屋出租，收取的租金支付给拆迁户，被告不但没有损害原告的利益，相反采取积极措施克服种种困难，维护原告及其他拆迁户的利益。5、众所周知这几年维稳工作是自治区的重点工作，稳定压倒一切，即便被告方因维稳工作期间出现一些问题，多为政府相关政策发生变化，该情况也符合“情势变更”的法律规定以及协议签订时双方无法约定的情况发生，原告的主张也有悖于诚实信用原则显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的公证书、土地所有权证、房屋使用证，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、提供《拆迁置换补偿协议书》一份，证明按照合同约定，被告应在2016年11月30日向原告交付商品房，如逾期不交应承担违约责任。被告对该证据真实性无异议，但认为与本案原告诉求的关联性有异议，且其不存在根本违约。因被告对上述证据真实性无异议，本院予以确认。2、原告提供其与新疆廉政律师事务所签订的合同一份、发票一张、收费标准说明一份，证明律师费是40000元，收费标准合理。被告对上述证据真实性无异议，但认为其不存在根本违约，故不应该承担律师费。因被告对上述证据真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。3、被告提供《原丽园市场拆迁置换信息核准表》五份，证明被告组织拆迁户商量拆迁事宜，原告参加了会议，现原告陈述很多事情不知情，不符合事实。原告对被告出具的核准表有原告父亲张合荣签字的真实性无异议，但对证明问题有异议，只是信息核准，原告不同意整体出租。对原告不持异议的证据，本院予以确认。4、被告提供《业主委员会章程》一份、《综合市场置换户使用权集体出租合同》一份、《综合市场租赁合同》一份、被告与案外人签订的《拆迁置换补偿协议书》七份、《1楼平面示意图》一份、原哈密地区农业技术推广中心与被告新疆正帮达房地产开发有限公司签订的《拆迁置换补偿协议书》十二份、被告方与案外人签订的《拆迁补偿协议书》九份、哈密市国用（2011）第0193号土地证书复印件、房屋拆迁许可证（2010）第003号复印件，以上证据证明从2012年开始拆迁，证明房子的价值，因原告是钉子户故和其他商户的合同不一样。农业技术推广中心是丽园市场的拆迁主体，而且原哈密地区行署当时对拆迁也做了安排也有文件，指导了当时的市场拆迁价格。丽园市场所有商户出租协议，经过商讨后租户来找我们，协商让整体出租商铺，原告房子还在，租赁期满之后可以给原告，房子登记的是原告的。当时原告方也同意要房子。且他们要求我们统一承租，45家的商铺租赁费是平摊的，被告方只是代收代付，被告方在中间也没有获得利润。因土地性质变更的问题，现在还不能办理土地分割。原告对《业主委员会章程》《综合市场置换户使用权集体出租合同》《综合市场租赁合同》的真实性合法性关联性不认可，认为出租的价格、年限是被告公司和承租人窦宪文确定的，没有经过权利人确定，这个租赁合同也不能推翻原告合同。对被告与案外人签订的《拆迁置换补偿协议书》七份、《拆迁补偿协议书》九份、原哈密地区农业技术推广中心与被告新疆正帮达房地产开发有限公司签订的《拆迁置换补偿协议书》十二份的真实性无异议，关联性有异议，这些拆迁补偿协议是一部分人对自己权力的处分，不影响原告与被告之间签订的合同的效力。对哈密市国用（2011）第0193号土地证、房屋拆迁许可证（2010）第003号、《1楼平面示意图》等证据以核实后另外一个案件中提供的为准，土地证和拆迁证恰恰证明被告是拆迁主体，被告与原告签订拆迁补偿合同合法有依据，被告在取的上述证据的情况下与原告签订合同是合理合法的，应该按照合同履行。本院经审理认定事实如下：案外人原哈密地区农业技术推广中心于2000年5月取得坐落于××区划拨的国有土地79190.52平方米和坐落该地八一南路丽园市场南段建筑面积1283.30平方米房屋所有权。在取得上述权属之前，原告张策轮为购买此处一间建筑面积为30平方米、门牌号为23号的商业用房，与原哈密地区农业技术推广中心签订《市场集资房使用合同书》。2011年3月13日哈密市房地产管理局向原哈密地区农业技术推广中心颁发拆许字（2010）第003号房屋拆迁许可证，拆迁范围：东至哈建小区，西至八一校，南至双合碱业，北至钻石宾馆。2010年3月19日，被告正帮达公司与原哈密地区农业技术推广中心签订《开发建设合同》，约定原哈密地区农业技术推广中心以出让和划拨土地两种形式提供商品房、培训中心大楼、职工集资住宅楼、职工置换户住宅楼建设用地，被告正帮达公司竞拍取得商业用地和依法通过招标方式竞标取得置换培训中心大楼、职工置换住房和职工集资房的建设资格后进行开发建设。于是被告正帮达公司与所有商户签订了不同版本的《拆迁安置补偿协议书》，原告的商业用房处于拆迁范围内，2016年6月4日，原告与被告签订《拆迁安置补偿协议书》一份载明：“拆迁人：（以下简称甲方）被拆迁人（以下简称乙方）：张策轮身份证号码：×××第一条被拆迁房基本情况（一）房屋所八一路丽园农副产品批发市场门牌号：23号（二）建筑面积：即30平方米，前后空地面积：30（三）房屋用途：商业用房第二条乙方同意由甲方在新建的科苑城农贸市场置换面积为60平方米的商业用房，置换后的商业用房为框架结构，具体位置为：市场一层西门单排第6间，门牌号是：114，交房日期为：2016年11月30日，在交房的同期由甲方给乙方办理房屋不动产证，期限为2年，并经双方协商一切费用由甲方承担。第三条乙方置换的房屋在使用期内可自主经营，也可委托甲方代管（场地租赁费按市场当期价双方协商而定），经营期内乙方必须严格服从市场管理委员会以及相关部门的统一管理。第四条甲方承诺，市场改造一年内完成，按期交房时水电暖等配套设施必须齐全且保证安全使用，如不能按期交房，延期时间内每日按50元给予乙方相应的赔偿金。第五条置换的商用房在使用前，甲方同意用产权无争议的4号楼1701号房(面积：219.88平方米)及7#楼地下车库一个作为质押，质押期间无偿使用，甲方交付给乙方的不动产证的同时，乙方无条件退换所质押的楼房及。第六条本协议一经签订，乙方与原哈密地区农业技术推广中心签订的集资建房协议书将自行终止，并将原集资建房协议书交回哈密地区农业技术推广中心。乙方不得以任何理由就该房屋主张任何本协议约定以外的权利。第七条协议生效后，甲方若违约即不能将建好的市场一楼商业用房按照双方的约定交付给乙方，则甲方按双方协商的100万元（壹佰万元）给予乙方现金赔偿，同时甲方承担20万元（贰拾万元）的违约责任。第八条甲乙双方在履行本协议时发生争议，应友好协商解决，协商不成交房屋所在地人民法院裁决。因此引发的诉讼费、律师费等均由甲方承担。……甲方：正帮达房地产开发有限公司并加盖被告新疆正帮达房地产开发有限公司公章2016年6月4日乙方：张策轮（代签张合荣）2016年6月4日。”后被告未按照约定交付原告商品房，现原告为维护合法权益，诉至本院。另查，2019年6月8日，哈密市科苑城综合市场管理有限责任公司与案外人窦宪文签订《综合市场租赁合同》一份。合同主要约定：哈密市科苑城综合市场管理有限责任公司将位于八一路科苑综合市场第一层整体出租给窦宪文，建筑面积共1575平方米。房屋租赁期2020年5月1日起至2032年4月30日止共计144个月。租赁期前六年租金为人民币500000元。租赁期第七-九年年租金为600000元，租赁期第十至十二年年租金是650000-700000元。本院认为，原、被告自愿签订的《拆迁安置补偿协议书》有双方签名及被告公司公章，系双方真实意思表示，并不违法相关法律规定，涉诉《拆迁置换补偿协议书》也不具备法律规定的无效情形，所以系合法有效合同，本院予以确认。本案的争议焦点：一、被告的行为是否构成违约的问题。双方在平等自愿的基础上签订《拆迁安置补偿协议书》，原、被告应当忠实履行合同约定。被告本应按合同约定于2016年11月30日将案涉置换后的框架结构商业用房（具体位置为：市场一层西门单排第6间，门牌号是：114）交付于原告，而是在具体的修建中却并未完全按照协议约定进行修建，至今无法交付给被告协议中所约定的商铺，同时在未经原告本人同意的情况下，被告正帮达公司已将市场**出租给了案外人。自双方签订协议已长达三年，现原告还是无法取得协议约定的单间商铺即市××排第6间，庭审中明确表示不要求被告交付商铺。对于被告抗辩称其不存在违约行为，未按照约定履行合同是不可抗力因素导致，但庭审中被告并未提供相应证据予以证实，对被告的抗辩意见本院不予采信。被告的上述行为均已构成违约，依法应当承担违约责任。二、原告主张被告支付各项赔偿金额是否合理合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，且根据双方签订的《拆迁安置补偿协议书》，协议明确约定：“新疆正帮达房地产开发有限公司承诺……新疆正帮达房地产开发有限公司若违约即不能将建好的市场一楼商业用房按照双方的约定交付给张策轮，则新疆正帮达房地产开发有限公司按双方协商的100万元（壹佰万元）给予张策轮现金赔偿，同时新疆正帮达房地产开发有限公司承担20万元（贰拾万元）的违约责任。”本案中，原告在合同签订后，丧失了原有的房屋，只能通过《拆迁安置补偿协议书》取得债权性质的权利。自2016年签订协议书，被告至今仍未向原告交付房屋，逾期交房的违约行为仍在持续发生，且原告原有房屋属于商品用房，而此期间房屋价格、租金价格存在自然上涨的经济趋势，原告作为房屋所有人的权益受到严重侵害。根据协议约定，原告可以主张逾期交房的赔偿金或主张不能交房给予现金赔偿100万元并承担20万元的违约责任。庭审中，原告明确表示放弃置换房屋只要求被告按照约定进行赔偿。涉案商品房现已由案外人窦宪文承租经营，且被告亦认可原告不同意将置换的房屋出租给案外人。被告未按期交房且未经原告同意将涉案房屋对外承租的行为亦构成违约，应承担相应的民事法律责任。故对原告要求被告支付现金赔偿100万元和支付违约金20万元的诉求合理，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师费的诉求，庭审中原告提供了与新疆廉正律师事务所签订了民事委托代理合同及代理费的额增值税发票，根据原、被告签订的《拆迁置换补偿协议书》第八条：“甲乙双方在履行本协议是发生争议，应友好协商解决，协商不成交房屋所在地人民法院裁决。因此引发的诉讼费、律师费等均由甲方承担”。故原告主张被告承担律师费的诉求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张策轮现金赔偿款1000000元；二、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张策轮违约金200000元；三、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张策轮律师费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16138元，减半收取8069元（已收取8069元），由被告新疆正帮达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  员   李佳二 〇 二 〇 年 六 月 十 五 日书  记  员   吴超