湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4437号原告：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****。法定代表人：陈麒同。委托诉讼代理人：罗亚琴，女，1983年9月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区，该公司员工。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。被告：周罗，男，1987年11月20日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称“万科公司”）与被告周罗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗亚琴、李芳，被告周罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交纳自2019年1月1日起至2020年5月30日止的物业服务费5,092.69元；2、请求判令被告以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2019年1月1日起至2020年5月30日止的违约金465.29元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系长沙市岳麓区潇湘北路三段959号万科金域滨江项目物业管理服务公司，被告系原告管理的万科金域滨江小区3栋3405房的业主。被告于2014年与长沙君捷置业投资有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得长沙万科金域滨江小区3栋3405号房屋，建筑面积107.45㎡（2018年10月后按照不动产权证登记面积106.99㎡收费）。根据《前期物业服务合同》约定物业服务费标准，被告按建筑面积每平方米每月人民币2.8元的标准交纳物业服务费，如被告逾期付款，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，原告对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告周罗辩称：根据被告签订的购房合同第二十条，由原告向被告提供物业服务，依约，原告需要负责对物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，但在原告提供服务的过程中，并未完整履行合同义务。被告于2017年2月起受噪音影响，至今问题仍未得到解决。这一问题对被告的生活产生的巨大不利影响，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：万科金域滨江苑的开发商长沙君捷置业投资有限公司（甲方，以下简称“君捷公司”）就其选聘原告万科公司（乙方）对万科金域滨江苑提供前期物业服务事宜签订了一份《前期物业服务合同》。合同第二条约定乙方提供的物业服务内容包括电梯在内物业共用设施的运行，维修、养护和管理。合同第五条约定本合同期限自本项目首次集中交付之日起，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同第十一条约定高层电梯住宅物业服务费按2.8元/月/平方米收取。合同第十三条第六款约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同还就物业基本概况、物业服务标准、违约责任等进行了约定。2014年6月7日，君捷公司（出卖人）与被告周罗（买受人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买万科金域滨江苑第3栋3405号房屋。该房屋为高层建筑。实际建筑面积为106.99平方米。合同第二十条物业服务单位和委托期限约定“出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务”，该条第一款约定：“前期物业服务企业为长沙市万科物业服务有限公司，合同期限自2016年9月30日起，至小区业主委员会成立后并签订新的物业服务合同时止，但是：合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第二款第2项约定前期物业服务内容包括“物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”。第三款约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务费标准为2.8元/月/平方米，逾期交纳物业管理费的，每逾期一日应按欠费总额的0.05%向前期物业服务企业支付违约金。自2017年2月6日起，周罗多次就万科滨江苑3栋B单元电梯噪声问题向万科公司反映，该电梯的制造单位为日立电梯（中国）有限公司湖南分公司，万科公司为处理电梯的噪声问题，与周罗多次进行了沟通，并于2017年5月12日、25日、26日、27日邀请日立电梯公司区域负责人、日立电梯公司滨江项目维保人员。开发商相关负责人员。万科公司相关人员对电梯噪声问题进行了检测，2018年12月，经与被告沟通，原告对靠近被告家的电梯机房窗户进行了封闭处理，也对机房靠近被告家空缺处进行封墙处理。万科公司每年均定期对案涉电梯进行了定期检验并出具了《电梯定期检验报告》，并对电梯进行维修和养护。周罗因电梯噪声处理问题与原告协商未果，自2019年1月1日起拒缴物业服务费，至2020年5月30日尚欠原告万科公司17个月物业费5,092.72元未缴纳。万科公司书面催要未果，遂诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及《前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《电梯技术条件》、《电梯维护保养合同》、《电梯定期检验报告》、《乘客电梯、载货电梯保养维修报告书》、《金域滨江3#栋电梯月份保养记录》、《收款收据》、律师函、照片、微信聊天截图、光盘、视频截图等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，君捷公司与万科公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对周罗具有法律约束力。万科公司为周罗提供了物业服务，作为小区业主的周罗接受了万科公司提供的物业服务，应当缴纳物业费，周罗抗辩万科公司未履行合同约定的对电梯的维修、养护和管理的义务，导致电梯噪声过大，严重影响了周罗的生活。对此，本院认为，原告每年均对案涉电梯定期进行了检验，并进行了维修和养护，在被告对案涉电梯的噪声问题进行投诉后，原告与被告进行了沟通，组织相关人员对电梯噪声问题进行了监测，并就降低电梯噪声采取了积极措施，原告已履行合同约定的对案涉电梯的应尽的维修，养护和管理等义务，故对被告的抗辩，本院不予支持。原告请求判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费5,092.69人民币元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同约定的逾期付款的违约金过高，被告对此提出抗辩，综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告截至2020年5月30日止的违约金180元，故对原告请求判令被告支付自2019年1月1日起至2020年5月30日止的违约金465.29元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告周罗于本判决生效之日起三日内支付原告长沙市万科物业服务有限公司物业费5,092.69元；二、限被告周罗于本判决生效之日起三日内支付原告长沙市万科物业服务有限公司违约金180元；三、驳回原告长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告周罗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年六月二十八日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。