西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9740号原告:张拉拉，女，汉族，1987年4月25日出生，住西安市高新区科技路萨菲尔大厦A1304室。原告:宋鲁伟，男，汉族，1990年10月25日出生，住西安市高新区。共同委托代理人:张超，陕西哲勤律师事务所律师。共同委托代理人:杜婉莹，陕西哲勤律师事务所实习律师。被告:代养爱，女，汉族，1974年5月17日出生，住西安市蓝田县。委托代理人:马鹏飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。第三人:西安市链尚家房产信息咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区楼XX商铺。法定代表人:翟元侠，该公司总经理。原告张拉拉、宋鲁伟与被告代养爱、第三人西安市链尚家房产信息咨询有限公司（以下简称“西安市链尚家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张拉拉、宋鲁伟及其委托代理人张超、杜婉莹、被告代养爱及其委托代理人马鹏飞到庭参加了诉讼，第三人西安市链尚家公司法定代表人崔元侠在本院第一次开庭时到庭参加诉讼，第三人西安市链尚家公司在本院第二次开庭时经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张拉拉、宋鲁伟诉称，2018年3月17日，被告代养爱（甲方）、原告宋鲁伟（乙方）及第三人西安市链尚家公司签订《房屋买卖三方合同》，约定原告以690000元的价格购买被告位于西安市高新区XX楼XX幢XX单元XX室的房屋。2018年3月29日，原、被告双方签订《网签合同》，原告按约将首付款180000元存入资金监管账户，办理了银行按揭贷款。后被告明确表示不再继续履行合同。原告于2018年7月23日将被告诉至法院要求被告继续履行合同，但被告与其丈夫豆军林恶意串通谎称被告出售房屋时未征得豆军林同意，故法院从法律层面还是事实层面，原告要求继续履行合同的目的均无法实现，驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。现原告认为被告以其丈夫未同意出售为由拒绝履行合同，已构成根本违约，由于该合同签订后已将近一年多，原告为履行合同付出巨大人力物力，而且房价上涨迅速，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至本院要求：1、依法判令解除原被告于2018年3月17日签订的房屋买卖合同及西安市存量房买卖合同(备案号:C18013937)；2、判令被告返还购房首付款180000元及中国人民银行同期贷款利息9310元(以180000元为基数，自实际支付之日起计算，暂计至2019年5月5日，实际计算至返还之日);3、判令被告向原告支付违约金138000元及房屋溢价部分与违约金的差额部分108488元(溢价部分以房屋评估的鉴定结果为准)；4、本案诉讼费用、房屋评估费及保全费2920元、保函费1470元由被告承担。被告代养爱辩称，本案房屋首付款是原告存入房管局的资金监管账户的，被告截止目前没有收到及实际占有原告的首付款项，原告要求被告返还购房首付款没有事实依据。本案中被告一直在积极的履行合同，为此被告为了履行合同（撤销抵押）还进行了高额的贷款，之所有现在处于僵局，主要是因为第三人没有按照规定向被告进行全面的陈述，更没有告诉被告关于房产过户的所有细节，特别是没有告诉房产过户时需被告的配偶签字。因该案房产是被告代养爱夫妇的婚内共同财产，在处置该房产时及签订合同时，均应有被告代养爱夫妇的共同签字，该情况第三人以及原告均是知情的，在签订合同时也未要求被告代养爱配偶出面签字。第三人以及原告在此次交易过程中，均知晓该房屋并非被告一人所有，也未要求被告提供其配偶的授权委托书，第三人和原告也未尽到完全的审查义务，在此次交易过程中也存在极大过错，理应承担相应责任。另外原告要求被告赔偿违约金及房屋溢价部分与违约金的差额部分、房产评估费用、保全、保函费没有法律及事实依据。退一步讲，截止目前被告实际并未收到任何款项的情况下，按照相关法律规定违约金应实际损失为限，结合本案原告要求的违约金数额显然超过了原告的实际损失，也应予以降低。房屋溢价部分为可能期待的或出现的利益，是原告有可能得到的利息或可期待的利益，并非原告肯定能得到或者享有到的利益。根据相关法律规定，违约金及其损失赔偿也不应包括不确定及可能性期待或预期的利益，更何况违约金及所有的赔偿也理应以原告的实际损失为限，违约方是赔付违约金以弥补守约方的实际损失，而不是守约方因此获得高额收益的理由。故原告要求赔偿部分没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人西安市链尚家公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年3月8日，原告宋鲁伟（乙方）、被告代养爱（甲方）及第三人西安市链尚家公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议书》，协议第六条约定甲方承诺此房经过了共有人的同意，有完全的处分权，不存在任何法律纠纷、查封或者任何第三方权利等导致无法实现合同目的的权利瑕疵，并保证在签署协议前，向乙方出具说明，告知全部甲方已知的有关所交易房屋的重要信息，并保证其真实、准确、有效。2018年3月17日，原告张拉拉（乙方）、被告代养爱（甲方）与第三人西安市链尚家公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方向乙方出售坐落于西安市XX小区XX幢XX单元XX室房屋，房屋转让价为690000元；该房屋已设立抵押，甲方应于2018年5月1日前办理抵押注销手续；网签价格为680000元，乙方申请公积金贷款过户前，所有房款须进入资金监管账户；乙方已于2018年3月8日向甲方支付定金50000元，其中30000元作为签约保证金暂存丙方，签此合同当日，丙方应返还甲方；签订合同当日，乙方向甲方支付中介费12250元，剩余5000元过户当日乙方应支付丙方；甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任；任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约金应当按日计算，逾期超过十日的守约方有权解除合同。解除合同后，甲方应在解除合同通知送达之日起，五日内退还乙方全部已付房款，并按照中人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。后二原告与被告代养爱签订了备案号为C18013937的《西安市存量房买卖合同》，同时签订了《二手房交易结算资金监管协议》。2018年4月9日，二原告将首付款180000元存入资金监管账户。此后，在合同履行过程中，被告代养爱以其配偶不同意出售涉案房屋为由拒绝继续履行合同。原告遂将被告代养爱诉至本院，要求继续履行合同。本院于2018年12月26日作出（2018）陕0113民初13950号民事判决，以被告代养爱配偶不同意出售房屋致使继续履行合同的目的无法实现为由驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋在2019年4月9日的市场价值进行评估。后本院委托西安市中级人民法院对外委托鉴定。2019年12月26日，西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司以无法进入涉案现场实地查勘为由将案件退回西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2020年3月18日将该案退回本院。上述事实，有房屋买卖居间西仪、房屋买卖三方合同、西安市存量房买卖合同、资金监管协议、收据、（2018）陕0113民初13950号民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》及原被告签订《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》，经本院（2018）陕0113民初13950号民事判决，认定被告代养爱配偶不同意出售案涉房屋，导致继续履行合同的目的不能实现，经向原告释明后，判决驳回了原告要求继续履行合同的诉讼请求。现原告起诉要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告依约向被告支付购房首付款180000元，现因被告方原因致使继续履行合同的目的无法实现，导致合同解除，依法应按合同约定承担违约责任，故对原告要求被告返还其购房首付款180000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因该购房首付款已存入资金监管账户，从购房款存入资金监管账户之日起，视为被告已实际占有该笔资金，被告应从该首付款支付之日起至实际返还之日，按同期银行贷款利率承担利息损失。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定，违约方应赔偿给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。故对原告要求被告支付违约金138000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求房屋溢价部分与违约金的差额部分损失108488元的诉讼请求，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即可以期待的利益。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此原告诉请被告赔偿房屋溢价部分与违约金的差额部分损失是违约行为造成的实际损失，理应由被告进行赔偿，故对原告要求被告赔偿房屋溢价部分与违约金的差额部分损失之诉讼请求符合法律规定，本院予以认可。原告向本院申请对涉案房屋价值进行评估，因被告原因导致评估机构无法进入现场进行勘查，致使评估无法进行，无法确定房屋溢价部分价值，本院综合参考涉案房屋合同约定价值以及目前市场房屋价值浮度涨幅，酌情确定被告应按照合同约定的违约金数额的50%向原告赔偿房屋增值部分损失。对于原告要求被告承担保全费、保函费一节，因未提供证据予以佐证，本院依法不予支持。综上所述，兹依据中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张拉拉、宋鲁伟与被告代养爱、西安市链尚家房产信息咨询有限公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖三方合同》和原告张拉拉、宋鲁伟与被告代养爱于2018年3月29日签订的《西安市存量房买卖合同》（备案号C18013937）；二、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟返还购房首付款180000元及自2018年4月9日至实际支付之日的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；三、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟支付违约金138000元；四、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟赔偿房屋增值损失69000元。五、驳回原告张拉拉、宋鲁伟其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10700元，由被告承担。因原告已预交，被告应在于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 秦 冰审判员 李多萌二〇二〇年六月二十四日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2020年月日送达1