浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异23号 异议申请人（案外人）：黄兰君，女，1947年9月29日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住桐庐县。 委托代理人：张立新，浙江**茂律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：喻韦军，男，1991年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住桐庐县。 被申请人（被执行人）：俞群，女，1968年5月9日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住桐庐县。 本院在执行喻韦军与罗煜、俞群民间借贷纠纷一案中，异议申请人黄兰君对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人（案外人）黄兰君异议称：2002年7月，罗煜与他人以桐庐县三合上杭建筑装璜厂名义建造案涉位于桐庐县××街道××路××幢的房屋。因当时罗煜缺少建房资金，便与异议人商议将6幢1单元401室房屋卖给异议人，异议人同意，并于2002年7月30日支付了购房款20万元，2003年6月16日支付了购房款5万元。2004年2月房屋竣工后罗煜等人对房屋进行了分配，案涉房屋分配在罗煜名下。2004年3月，罗煜将案涉房屋的钥匙交付给异议人，完成了交房手续，之后异议人即对案涉房屋进行了装修并于2004年6月入住至今。因当初该房无法办理房屋所有权证分割手续，故该6幢的初始房屋所有权证登记在桐庐县三合上杭建筑装璜厂名下。到2012年4月27日，异议人与罗煜补签了《购房合同》，约定案涉房屋由罗煜卖给异议人，罗煜协助异议人办理房产证、土地证等有关证照分割事宜。此后，罗煜一直不配合办理，并于2015年11月罗煜向桐庐恒丰村镇银行借款，用该房进行了抵押，债务履行期到2018年11月11日止，期间无法办理该房产的过户登记手续。2018年6月7日，异议人诉讼要求罗煜配合办理案涉房屋过户登记手续，鉴于当时诉争房产因他案被贵院依法查封而无法办理变更登记，异议人便于2018年6月19日撤诉后当日向贵院提出执行异议，在异议期间贵院在执行中解除了对案涉房屋的查封。异议人又于2018年7月17日再次向贵院提起诉讼，要求依法确认上述争议房屋的买卖合同有效并要求罗煜配合办理房产过户手续至异议人名下。诉讼期间，罗煜及其妻子俞群明知异议人就案涉房屋已向法院提起诉讼，却故意瞒着异议人向房管部门办理了案涉房屋的过户登记至自己名下，并于2018年8月3日恶意将案涉房屋向申请执行人喻韦军借款进行了抵押，异议人得知后又于2018年8月7日向贵院申请撤诉并又于同日向贵院另行提起诉讼，贵院判决认定异议人与罗煜间的房屋买卖合同有效，因案涉房屋已被罗煜抵押而无法办理房屋过户登记手续。 最高人民法院（2020）最高法民申1498号民事裁定书认为：在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。并明确指出：最高法关于建设工程价款优先受偿问题的批复第一、二条确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。对于银行的抵押权最高法是如此，对个人的抵押同样也应是同一个结果。 异议人认为出卖人罗煜明知案涉房屋早已于2002年就卖给异议人，且异议人也早已于2004年6月装修入住至今达十五年之久，且双方在购房合同中明确罗煜有配合黄兰君办理过户手续的义务，但罗煜在可以办理房产过户手续的情况下，尤其是罗煜明知黄兰君已就该房的过户事宜向贵院提出执行异议、民事诉讼，却仍在诉讼期间将房产过户到自己名下并立即为自己对外借款将案涉房屋抵押给他人，属十分明显的主观恶意。而异议人没有丝毫的过错，在此情况下，异议人的物权期待权应当得到优先保护。故异议人请求法院停止对该房屋的执行。 异议申请人（案外人）黄兰君为证明其异议主张，已向本院提供以下证据：1、《购房合同》一份，拟证明异议人向罗煜购买案涉房屋等事实。2、（2018）浙0122民初3532号和（2018）浙01民终9228号民事判决书各一份，拟证明法院确认异议人与罗煜购房合同有效，争议房产属异议人所有的事实。3、《用水情况查询清单》一份、《用电情况查询清单》一组，拟证明异议人已支付案涉房屋2005年至2020年3月水费和2005年4月至2017年3月电费的事实，从而证明案涉房屋已被异议人实际占有使用的事实。4、（2017）琼01民被173号民事判决书、（2020）最高法民申1498号民事裁定书各一份，拟证明在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。 被申请人（申请执行人）喻韦军辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 一、案涉房屋物权登记的产权人为罗煜，登记的抵押权人为喻韦军，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，黄兰君并不是案涉房屋的权利人。 二、（2018）浙0122民初3532号民事判决只是确认黄兰君与罗煜所签订的购房合同有效，并未判决案涉房屋归属黄兰君，更未判决罗煜或喻韦军向黄兰君返还案涉房屋。购房合同有效，黄兰君仅仅是享有一个合同债权，并不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”的规定，（2018）浙0122民初3532号民事判决书显然并不能作为黄兰君提出执行异议和排除执行的依据。 三、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定确立了物权的善意取得制度，抵押权作为担保物权，同样适用善意取得制度。本案中，1、喻韦军于2018年8月3日取得案涉房屋的抵押物权时，显然并不知道黄兰君与罗煜之间的购房纠纷，喻韦军符合善意要件。2、罗煜将案涉房屋抵押给喻韦军，是因为其于2018年8月2日向喻韦军借款150万元，即喻韦军取得案涉房屋的抵押物权有合理的对价，符合合理对价要件。3、喻韦军与罗煜于2018年8月3日已办理了案涉房屋的抵押登记手续，即已完成了法律规定的登记要件。根据上述事实和法律规定，喻韦军显然已善意取得案涉房屋的抵押担物权，且已由（2018）浙0122民初5200号民事调解书司法确认。黄兰君依法无权追加案涉房屋，至于黄兰君提出的罗煜隐瞒案涉房屋已转让的事实，以及欺骗等，黄兰君可以根据相关法律规定和购房合同的约定要求罗煜承担相关法律责任。 综上，案外人黄兰君的执行异议无事实和法律依据，恳请依法裁定驳回黄兰君的执行异议。 被申请人（申请执行人）喻韦军为证明其主张，已向本院提供（2018）浙0122民初5200号民事调解书和浙（2018）桐庐县不动产证明第0008978号《不动产登记证明》证据各一份，拟证明喻韦军已依法善意取得案涉房屋抵押权的事实。 被申请人（被执行人）俞群未答辩，也未提供证据。 经审查查明：喻韦军诉罗煜、俞群民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理，并于2018年11月26日作出（2018）浙0122民初5200号民事调解书，已经发生法律效力。调解书确定：一、罗煜、俞群归还喻韦军借款150万元，并支付以借款本金150万元为基数自2018年9月2日起至借款还清之日止按月利率2%计算的利息，定于2018年12月20日前归还50万元，2019年1月20日前归还50万元，2019年2月20日前归还50万元，利随本清。若罗煜、俞群未按约定的期限履行付款义务，则喻韦军可就剩余未到期款项一并申请强制执行。二、喻韦军对罗煜、俞群抵押给其的位于桐庐县［浙（2018）桐庐县不动产证明第0008978号］项下的房产（案涉房屋）依法处置后的价款享有优先受偿权。三、案件受理费减半收取9150元，由罗煜负担。因义务人罗煜、俞群未按调解书确定履行义务，权利人喻韦军于2019年1月9日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2019）浙0122执101号］。 在该案执行过程中，本院于2020年5月12日作出拍卖（变卖）案涉房屋［不动产权证号为浙（2018）桐庐县不动产权第0××6号］的（2019）浙012执101号之一执行裁定，并于当日作出限期腾退通知。 另查明：罗煜与他人合作以桐庐县三合上杭建筑装璜厂名义建造坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋。2002年7月30日，罗煜出具收条收到黄兰君丈夫高炳铨支付的购房款20万元，承诺待施工图于2002年8月15日左右出来后再签订购房合同。2003年6月16日，黄兰君支付罗煜购房款5万元，由桐庐县富春江砂石发展有限公司代收并出具收款收据。2004年2月，罗煜与其他合作人对桐庐县三合上杭建筑装璜厂坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋进行分配，其中案涉房屋分配在罗煜名下。2004年3月，罗煜将案涉房屋钥匙交付黄兰君。之后，黄兰君即对案涉房屋着手进行装修，并于2004年6月入住该房至今。 2012年4月27日，罗煜（甲方）与黄兰君（乙方）补签《购房合同》一份，该购房合同约定：一、甲方将案涉房屋一套卖给乙方，建筑面积为172.74平方米，其中分摊面积为14.9平方米。乙方有权享受甲方室外绿化及道路，并拥有相应比例的土地使用权。二、转让价：总价为人民币30万元，即每平方米为1736.8元。甲方应积极协助乙方办理房产证、土地证等有关其他证照分割事宜，但所有办理相应分割证照一切费用由乙方支付。三、付款方式：采取先付款后交房的原则，即双方签订合同后七天内付清房款，乙方付清全部房款，甲方交付钥匙及相应的水、电存折。 2005年7月15日，坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋产权登记在权利人桐庐县三合上杭建筑装璜厂名义。2015年11月12日，坐落于现桐庐县××街道××路××幢的房屋办理了最高额抵押登记，抵押权人为浙江桐庐恒丰村镇银行股份有限公司，债权数额为942万元，债务履行期限为2015年11月12日起至2018年11月11日止。 2018年6月7日，黄兰君向本院提起诉讼[（2018）浙0122民初2664号案]，要求被告罗煜立即为其办理房屋产权变更登记手续。由于该房屋已被本院查封，黄兰君于2018年6月19日申请撤回起诉，并于当日向本院提出执行异议。之后，本院解除了对案涉房屋的查封。2018年7月17日，黄兰君再次向本院提起诉讼[（2018）浙0122民初3154号案]，仍要求被告罗煜立即为其办理房屋产权变更登记手续。2018年7月20日，罗煜、俞群将案涉房屋产权登记在自己名下。2018年8月3日，罗煜、俞群用案涉房屋作抵押向喻韦军借款160万元，并办理抵押登记[证号为浙（2018）桐庐县不动产证明第0008978号]，债务履行期限为2018年8月2日至2019年8月1日。黄兰君得知后于2018年8月7日以案涉房屋已抵押给案外人为由向本院申请撤回起诉。 原告（反诉被告）黄兰君与被告（反诉原告）罗煜、俞群、第三人喻韦军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案，黄兰君向本院提出的诉讼请求：1、依法确认原告与被告罗煜间所签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令两被告在解除房屋抵押登记后为原告办理房屋产权变更登记手续。本院于2018年10月29日作出（2018）浙0122民初3532号民事判决：一、黄兰君与罗煜于2012年4月27日签订的购房合同有效。二、驳回黄兰君的其他诉讼请求。三、驳回罗煜、俞群的反诉诉讼请求。被告（反诉原告）罗煜、俞群不服该判决并提出上诉。案经杭州市中级人民法院二审，于2019年2月11日作出（2018）浙01民终9228号民事判决：驳回上诉，维持原判。 另查明：异议人已支付案涉房屋2005年至2020年3月的水费和2005年4月至2017年3月的电费。 罗煜与俞群于2004年7月19日登记结婚。2020年4月1日，罗煜因病死亡。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，案涉房屋登记在罗煜、俞群名下，法院在对被执行人罗煜、俞群财产采取强制执行措施时将案涉房屋予以查封，并无不当。 二、本案与（2017）琼01民被173号案、（2020）最高法民申1498号案不同。1、后者抵押物为商品房，抵押人即出卖人为房地产开发企业，抵押权人为金融单位，购房人为商品房消费者，所涉及的是商品房买卖合同关系。而本案抵押人即出卖人非房屋开发销售企业、抵押权人为善意第三人、购房人为普通购房人，故本案不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2、后者抵押权人同意或者视为同意抵押人销售抵押房屋，抵押权人的优先受偿权已实际上转变为对抵押房屋销售款的优先受偿权，抵押人即房屋开发销售企业（出卖人）取得商品房销售证后，购房消费者与之签订购房合同并支付价款，购房消费者为善意第三人。而本案中，案涉房屋登记在抵押人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定。抵押权人喻韦军完全有理由相信抵押人为案涉房屋权利人，而与之发生借贷关系并依法办理案涉房屋的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，喻韦军善意取得案涉房屋的担保物权，喻韦军为善意第三人；且也不存在抵押权人同意或者视为同意抵押人出让抵押房屋的情形。 三、执行异议审查为形式审查。本院（2018）浙0122民初3532号民事判决虽然确认黄兰君与罗煜于2012年4月27日签订的案涉房屋购房合同有效。但该判决既未撤销案涉房屋的抵押登记，也未确认案涉房屋属于黄兰君所有。购房合同有效即购房人黄兰君仅享有对案涉房屋的物权期待权，并不等于案涉房屋所有权归购房人所有。即使异议申请人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，但在善意第三人喻韦军依法设立的案涉房屋抵押权未被撤销或者消灭前异议申请人黄兰君对执行标的（案涉房屋）不享有足以排除强制执行的权益。 综上，异议申请人黄兰君的异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人（案外人）黄兰君的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； …… 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持； …… 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 六、（法释〔2002〕16号）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 …… 七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。