四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初1073号 原告：蒲海清，男，汉族，生于1948年12月20日，住蓬溪县。 特别授权委托诉讼代理人：廖群松，蓬溪县城南经济区法律服务所法律工作者。执业证号：××。 被告：四川涌泯置业有限公司。住所地：遂宁市蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕。 诉讼代表人：四川涌泯置业有限公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 特别授权委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。执业证号：××。 原告蒲海清与被告四川涌岷置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲海清及其委托代理人廖群松、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人陈卓到庭参加了诉讼。四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的负责人蒋安兵未到庭。本案现已审理终结。 原告蒲海清向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《四川省商品房买卖合同》（合同编号：2017001890，2017001891）债权系购房户债权，由被告继续履行买卖合同，并最终交付房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年5月10日收到被告《债权审查结论通知书》，对管理人认定双方为借贷关系有异议。原、被告于2017年4月29日签订《四川省商品房买卖合同》（合同编号：2017001890，2017001891），购买了位于涌岷.香榭城4幢2层201号房，位于******房，面积分别为66.66平方米、66.64平方米，单价2250元，总房款300000元，并向李勇账户转款300000元，李勇承诺分次返还装修款51000元。房屋买卖是双方真实意思表示，原告履行了付款义务，双方无借贷关系。 被告四川涌岷置业有限公司辩称，本案的核心争议为原告向涌岷公司的转账是借款还是购房款，被告认为原告向涌岷公司所转款项为借款，理由如下：转款的明细符合民间借贷的交易习惯，根据涌岷公司财务数据显示，2017年4月29日，原告向涌岷公司转款30万元，后涌岷公司分别于2017年5月28日、2017年6月28日、2017年7月31日向原告分别转款9000元，又于2017年9月5日向原告转款6000元，2017年11月5日向原告转款18000元，此后因涌岷公司资金链断裂，便没有再向原告转款，前述转账日期及金额可以看出前3月转款的数目为借款总金额3%的月利率，第四个月转款的数目为借款总金额2%的月利率，第五与第六个月的金额为借款总金额3%的月利率，不论是转款周期间隔还是转款数额，均符合民间借贷借款分期偿还利息。涌岷公司给原告转款总计51000元系其向涌岷公司借款30万元的利息，并非原告所说的是被告向原告支付装修款。2017年4月，涌岷公司在销售住房时，由蓬溪县香榭物业服务有限公司与购房户周勇等三户签订协议，协议约定“在乙方向涌岷公司按商品房买卖合同约定按时足额付清全款后甲方无偿向乙方提供5年装修补贴”，“前三年的装修补贴由涌岷公司直接从购房款中抵扣…”，原告陈述这五次转款总计51000元系涌岷公司实际控制人李勇承诺合同付款后分次返还的装修款，明显与售房当时涌岷公司提供装修款的协议文本内容不一致，且原告不能举证证明其主张。从案涉房屋单价看，本案的转款30万元是借款，涌岷公司销售部数据显示，香榭城四栋平均售价为3000余元每平米，原告与涌岷公司所签订的案涉四栋二层2-1号与四栋二层2-2号房屋相关合同约定单价仅仅为2250.23元、2250.9元，该价格远远低于平均售价，原告提出向涌岷公司所转款项为购房款，不仅缺乏事实依据，也是违背交易逻辑和常理的，通过房价计算来看，案涉两套房屋总房价共计30万元整，与涌岷公司真实销售住房总价金额不是以万元为单位的整数明显不符，且案涉两套房屋总价均为15万元整，结合全案事实，这个单价很明显是以总价除以房屋面积计算的结果，而不是案涉房屋当时真正的单价；根据被告代理人向涌岷公司实际控制人李勇了解情况，李勇因涉嫌非法吸收公众存款和骗取贷款一案，由蓬溪县公安局立案侦查，当前该案件已经进入审判阶段，由蓬溪县人民法院管辖审理此案，在侦查阶段，侦查机关委托神鼎联合会计师事务所作出《李勇集资诈骗案所涉及的所有财务和银行账户以及相关联系人的银行账户收支情况专项审计报告》，报告的第八页载明民间借贷及偿还本息情况，按出借人分类，序号为44号的债权人姓名为蒲海清即本案原告，其中借款金额为30万元，该份证据直观证明了案涉30万元系借款。原告与涌岷公司所签订的案涉房屋买卖合同是为借款所做的担保，2017年4月29日，原告转款30万元给涌岷公司当天就签订了单价明显低于实际销售价格的房屋买卖合同，在此后的5月、6月、7月、9月、11月总共获得了51000元的利息收入。关于原告是否享有购房户债权：被告认为原告不享有商品房消费者优先权，理由:原告与被告之间的标的系借贷法律关系，不能据此享有消费者优先权，根据《四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第三十三条规定，当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得案涉房屋所有权，而是为民间借贷合同提供担保的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案原告与被告本源上是民间借贷关系，与被告所签订的商品房买卖合同，是为该借贷债权所做担保，不是真实的商品房买卖合同法律关系，不能据此享有商品房消费者优先权。原告与被告签订的案涉房屋买卖合同无效，原告与被告签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，实际系保障原告的借款能够得到清偿，签订合同的真实意思是对借款的一种担保措施，根据民法总则第146条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原告与被告签订的商品房买卖合同实际为双方虚假意思表示实施的民事法律行为，该行为依法应为无效，所签订的合同也就当然无效，建立于合同之上的消费者优先权不成立。原告不是商品房消费者购房人，不能享有商品房消费者优先权，原告在蓬溪县城拥有两套住房，根据最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条和九民纪要第125条对商品房消费者的认定规则，原告对被告涌岷公司不可能享有商品房消费者优先权；原告对涌岷公司所享有的债权系普通债权，经管理人对相关材料进行审核计算，该普通债权额为291969.19元。综上，原告对被告只享有普通债权，而不享有商品房消费者优先权，被告管理人对于原告申报债权的认定于法有据，其债权总额为291969.19元，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理确认以下事实：2017年4月29日，原告通过银行转给李晓蕾300000元。同日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》两份，合同编号分别为：2017001890、2017001891，约定原告购买被告开发的位于蓬溪县××路××，分别为4幢2层2－1号、4幢2层2－2号，建筑面积分别为66.66平方米、66.64平方米，单价分别为2250.23元、2250.9元，房屋总价均为150000元，买受人应在2017年4月29日前支付全部价款，2019年6月30日前交房。合同签订当日，被告向原告出具收据一张，载明：收到蒲海清4-1-201购房款300000元。 2018年7月17日，原告向蓬溪县人民法院申请重整，2018年7月26日，本院作出（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理原告重整申请。此后原告向管理人申报了债权，2019年10月10日，管理人向原告出具了《债权审核通知书》（编号842），认定原告于2017年4月29日汇入公司出纳李晓蕾账户300000元属于普通债权，金额291969.19元；2017年5月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是对债权的担保（房号4-1-201、4-1-202，合同编号2017001890、2017001891），该合同无效。原告不服，提出了异议，2019年10月18日，管理人作出《异议书回复函》，认为异议不成立，并告知如对回复仍持异议，可在收到异议之日起十五日内提起诉讼。2019年11月28日，原告提起诉讼，本院于2019年12月14日以（2019）川0921民初2247号民事裁定书裁定驳回原告起诉。原告不服，提起上诉，2020年4月7日，原告申请撤回起诉，遂宁市中级人民法院于2020年4月8日以（2020）川09民终214号民事裁定书裁定：撤销四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初2247号民事裁定；准许蒲海清撤回起诉。2019年6月6日，本院作出（2018）川0921破1-34号民事裁定书，裁定确认农业银行蓬溪支行等180位债权人的债权（附表）。附表中原告债权确认为普通债权（民间借贷），审核金额291969.19元。2020年4月9日，本院作出（2018）川0921破1-83号民事裁定书，裁定撤销（2018）川0921破1-34号民事裁定书中对蒲海清普通债权性质的确认。2020年5月7日，管理人再次向原告发出《债权审核结论通知书》，认为以前审查确认的债权性质及债权数额并无不当，金额：291969.19元，性质：普通债权（民间借贷）。并告知原告如对债权仍有异议，在接到通知之日起十五日内提起诉讼。2020年5月18日，原告提起本案诉讼。 2017年6月至2017年11月期间，被告通过杨晓蕾、李勇的账户分别于2017年5月28日、6月28日、7月31日、9月5日、11月5日向原告转款9000元、9000元、9000元、6000元、18000元，共计51000元。 因被告实际控制人李勇涉嫌集资诈骗，蓬溪县公安局委托大英神鼎联合会计师事务所对其进行专项审计，2018年12月9日，会计师事务所出具了《李勇集资诈骗案所涉及的所有财务和银行账户以及相关联系人的银行账户收支情况专项审计报告》，其中报告列表第44号载明债权人蒲海清，金额300000元，还款金额42000元，欠款余额258000元。 被告提交的香榭城4幢1单元房屋销售成交价明细显示，与原告同面积同时段销售房屋单价在3500元㎡左右。蓬溪县香榭物业服务有限公司与案外人周勇等签订的《协议书》显示，蓬溪县香榭物业服务有限公司自愿对购房户给予无偿装修补贴，补贴五年。补贴给付方式为：前三年补贴总额为购房款总额的10.5%，在购房户支付房款时予以提供；第四年、第五年再分别补贴3.5%。 另查明，原告在蓬溪县××道××幢××单元××楼××号××住房**，建筑面积93.11平方米，不动产权证号：川（2019）蓬溪县不动产权第0××3号；在蓬溪县××镇××村××座，建筑面积174.72平方米，不动产权证号：蓬宝梵民字第**。 本院认为，本案属于破产债权确认纠纷，双方核心争议在于债权性质。原告请求确认其享有购房户债权，被告继续履行合同，并最终向其交付房产。被告认为原告所享有的债权为普通债权中的民间借贷债权，所签订的商品房买卖合同是为借贷债权的担保，不是真实的商品房买卖法律关系，合同无效，原告不享有商品房消费者优先权。原告转款300000元给被告，被告出具收据，双方签订两份商品房买卖合同，这些证据形式上是商品房买卖。但原告给被告打款的次月起，被告分次向原告转款9000元、9000元、9000元、6000元、18000元，共计51000元，这是通常的商品房买卖中不存在的情况。原告解释系被告返还装修款，而被告不予认可，认为是给付原告借款利息。就装修款事实而言，原告负有相应举证责任。双方没有返还装修款的书面约定，从被告打款时间、金额看，符合民间借贷中按月支付利息的交易模式。对比他人交易，所涉楼盘返还装修款不是被告与购房户签订协议，而是物业服务公司与购房户签订协议，其返还模式是其中前三年的装修款为购房总款的10.5%，在支付购房款时一次性提供，剩余部分在第四年、第五年分次返还，而本案情形却与此不同，原告无合理解释。如果原告所称属实，则其两套房屋实际支付房款为249000元，平均单价仅1844.7元，与同单元同面积同时段出售房屋平均单价3500元㎡左右差距甚大。虽然价格是双方协商的结果，但通常情况下价格在一定合理区间波动属于正常，如果价格突然出现奇高奇低，应当有特别的原因。就蓬溪县赤城镇房地产市场整体而言，当时没有哪个楼盘有不到两仟元的销售价格，原告未能解释其中有特别原因。综上，被告给原告打款共计51000元，不能认定为返还装修款。被告给原告出具的收据上载明“收到蒲海清4-1-201购房款”，没有包括4-1-202，与双方签订两套房屋的商品房买卖合同不一致。在实际交易中，确有一些借贷关系的出借人为了确保借款能够收回，在出借款项时要求借款人签订房屋买卖合同，以此为借款提供担保。关于证据的审核认定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”，由此，原告的证据形式上能够证明商品房买卖关系，但其所呈现的事实本身异乎寻常，与被告向原告反向付款的事实相互矛盾，原告不能作出合理、可信的解释，被告辩解双方系借贷关系具有合理性、可信性。因此，原、被告双方不存在真实的商品房买卖关系，真实的法律关系为借贷。 双方不存在真实的房屋买卖法律关系，原告无享有购房户债权的事实基础。 对于原告要求继续履行合同，并最终交付房屋。因债权性质确定之后，管理人就应按同类债权相同处理的方式进行处理，因此，原告即使享有购房户债权，其该项诉讼请求，亦不属本案处理范围。 综上所述，蒲海清与被告四川涌泯置业有限公司间存在民间借贷法律关系，不存在商品房买卖法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款的规定，判决如下： 一、原告蒲海清与被告四川涌泯置业有限公司间存在民间借贷的债权债务关系，不存在商品房买卖的债权债务关系； 二、驳回原告蒲海清要求被告四川涌泯置业有限公司履行商品房买卖合同、交付房产的诉讼请求。 本案受理费5800元，减半收取2900元，由原告蒲海清负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年六月二十日 书记员  殷旭