山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3183号原告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**，统一社会信用代码：913701006898388499。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告：桑晨，女，1981年5月25日生，汉族，无业，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：赵云梅，济南市中春晖法律服务所法律工作者。第三人：中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行，住所地，住所地济南市市中区经十一路**院**楼**会信用代码：91370100863193549X。负责人：孙振莹，行长。委托诉讼代理人：龙浩军，男，该行职工，住济南市市中区。原告济南中海地产投资有限公司与被告桑晨、第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告济南中海地产投资有限公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人仲涛、刘嘉颖,被告桑晨的委托诉讼代理人赵云梅，第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行负责人孙振莹的委托诉讼代理人龙浩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南中海地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议。2、被告将位于济南市市中区中海国际社区A4地块12号楼1单元102室房屋腾空并交付给原告。3、被告支付房屋总价款30%的违约金963000元。4、被告支付原告代为清偿的贷款本息145158.03元及违约金29031.61元。5、被告承担原告律师代理费10万元。6、本案的受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201411276816及补充协议，约定被告购买原告开发建设的中海国际社区A4地块12号楼1单元102室房屋，房屋总价款321万元，补充协议第二条约定：“买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。合同签订后，被告与第三人签订了贷款合同，办理抵押担保贷款，由原告为被告提供阶段性担保。因被告逾期还贷，第三人向原告发送催收函，要求原告偿还被告所欠贷款本息145158.03元，原告均如数清偿。现原、被告约定的解除合同的条件已经成就，为维护原告的合法权益，特诉至法院。庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告偿还截止至2020年3月25日原告代偿本息181316.81元、违约金36263.36元。被告桑晨辩称，1、桑晨于2014年2月28日与济南中海地产投资有限公司签订销售（字）201411276816号《商品房买卖合同》，购买位于市中区中海国际社区A4地块21号楼1－102室房产一宗，并于2014年3月13日与中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行签订《个人购房借款/担保合同》，通过支付首付款及按揭形式购买上述房产。于2016年3月7日与济南中海地产投资有限公司签订《房屋结算移交协议书》，约定本协议签署后，甲方将房屋交付乙方使用，产权归乙方所有。主合同要素均已实施完毕，不具备撤销合同的要件。2、民法规定撤销或解除合同具备的要素有：显失公平、重大误解、签订合同时一方胁迫。销售（字）201411276816号《商品房买卖合同》的签署不存在上述情况，故不能撤销。3、由于桑晨自身经济原因，暂时无法偿还工商银行按揭贷款，导致工商银行扣划济南中海地产投资有限公司保证金而形成的金额，桑晨正积极协调归还，若不及时，济南中海地产投资有限公司就扣划金额可向法院另行提起民事诉讼。4、涉案房屋已被历城区法院查封拍卖，原告向历城区提出申请已被法院驳回，原告的起诉有规避法律之嫌，原、被告签订的购房合同之后又签订了补充协议，协议房屋使用权和产权归被告所有，不同意撤销合同。5、违约金约定过高，不应超过5%计算，请求法院依法调整。第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行陈述，对原告起诉无异议。原、被告围绕诉讼请求及答辩依法提交了《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、《要求中海代偿逾期贷款的通知》、工商银行凭证、告知函、EMS快递单及签收物流记录、保险公司保单及保险费发票、民事委托代理合同及律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经庭审质证原、被告均无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证的证据和当事人的陈述，本院认定事实事如：2014年2月28日，原告济南中海地产投资有限公司（出卖人）与被告桑晨（买受人）签订销售（字）201411276816《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定桑晨购买济南中海地产投资有限公司建设出售的济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－102房产。建筑面积274.90平方米，总价款321万元。付款方式抵押担保贷款付款，买受人于2013年11月25日支付定金10万元。买受人应向出卖人支付首付款97万元（定金自动转入首付款）。余款224万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项…。2014年3月12日，被告桑晨与第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行就上述房屋买卖合同签订了《中国工商银行个人借款合同》，约定桑晨向第三人申请一手房购置贷款224万元，担保方式为抵押、保证，借款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，原告济南中海地产投资有限公司提供阶段性连带责任保证。第三人于同月13日依约向被告桑晨发放贷款224万元，并受托支付给了原告，还款日为每月13日。原告于2016年3月7日将案涉房屋交付于桑晨使用。截止到2018年12月31日被告桑晨共偿还银行贷款本金162326.05元，期间曾有逾期还款行为。之后开始违反借款合同约定拖欠借款本息不还，2019年6月19日第三人扣划原告保证金账户72834.15元，用于偿还桑晨逾期欠款。2019年9月26日第三人扣划原告保证金账户36173.64元，用于偿还桑晨逾期欠款。2019年12月23日第三人扣划原告保证金账户36150.24元，用于偿还桑晨逾期欠款。2020年3月25日第三人扣划原告保证金账户36158.78元，用于偿还桑晨逾期欠款。前述原告代桑晨偿还第三人逾期贷款本息共计181316.81元。本院认为，原告济南中海地产投资有限公司与被告桑晨签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效。被告桑晨选择银行贷款方式支付购房款，原告作为担保人承担连带保证责任。桑晨自2019年1月13日起拖欠银行按揭贷款不还，且在答辩中认可由于自身原因暂时无法偿还到期贷款的行为构成违约，原告依约有权解除合同。原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但被告桑晨未取得物权登记，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告所有，房款退还桑晨。原告主张截止到2020年3月25日原告代桑晨偿还逾期贷款本息181316.81元，及依《商品房买卖合同》约定以代偿款181316.81元的20%计算违约金36263.36元，桑晨应偿还原告，本院予以支持；因被告桑晨违约，原告为本次诉讼支付律师代理费10万元，保全保险费4815元，被告桑晨依约应予赔偿。案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且被告桑晨的违约行为未给原告带来其他经济损失，对原告要求被告桑晨支付总房款30%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告桑晨支付的购房首付款97万元和已经偿还的银行贷款本金162326.05元，在扣除桑晨应承担的给付款项后，原告应退还桑晨。为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，本判决生效后，扣除前述应退还款项，桑晨剩余房款原告可直接提前偿还桑晨在第三人处案涉房屋未到期贷款。如出现新的代偿款项可从前述应退桑晨款项中扣除。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告桑晨就济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－102房产签订的销售（字）201411276816《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告桑晨于本判决生效之日起三十日内腾空济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－102房产交付给原告济南中海地产投资有限公司。三、原告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告桑晨购房款1132326.05元。四、被告桑晨于本判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款181316.81元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。五、被告桑晨于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司违约金36263.36元，律师代理费10万元，保全保险费4815元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32480元，减半收取16240元，保全费5000元，由被告桑晨负担，该费用原告已经垫付，可从上述第三项判决款项中扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二〇年六月十八日书记员  周炜炜