四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2447号 原告：尹艳兵，男，1964年11月2日出生，汉族，住湖北省汉川市。 委托诉讼代理人：杨嘉陵，四川英济律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师，一般代理。 被告：蓬安县相如商贸有限责任公司，住所地蓬安县嘉陵中路**。 法定代表人：钟永川，总经理。 委托诉讼代理人：杨华，女，1975年2月6日出生，汉族，住四川省蓬安县，特别授权。 委托诉讼代理人：李双林，四川助民律师事务所律师，一般代理。 原告尹艳兵与被告蓬安县相如商贸有限责任公司（以下简称相如商贸）租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序。因双方当事人争议较大，本院于2020年2月3日作出裁定本案转为普通程序。本院于2020年4月27日对该案公开开庭进行了审理。原告尹艳兵及委托诉讼代理人刘明森、杨嘉陵，被告蓬安县相如商贸有限公司的委托诉讼代理人杨华、李双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹艳兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金201471.25元、搬迁补偿金620000元，并支付违约金200000元，以上三项合计1021471.25元2、本案的案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告作为乙方、被告作为甲方于2010年7月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“被告将位于四川省蓬安县××路××号“原蓬安县人民商场”负一层和正一层出租给原告，房屋租赁面积约5600平方米，租赁期限十年，从2010年8月10日起至2020年11月9日（含三个月免租期）。另，《房屋租赁合同》第六条约定：“甲方若逾期交付30天，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方缴纳的保证金、租金共计2572000元，甲方并承担违约责任。”合同签订后，原告依约向被告支付了租金，但被告一直未全面交付房屋，直至原、被告双方协商解除租赁合同时仍有整体出租房屋的负一层的一个房间（约15平方米）、正一层的两件铺面（共计约80平方米）未交付。被告未全面履行交付租赁房屋义务，已构成违约，应承担违约责任，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条“若甲方违约，应承担违约责任，向乙方支付违约金200000元,并退还原告前期支付的合同12.1条中的费用与消费安装费用”。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。 相如商贸辩称，1、从原、被告签订的《房屋租赁合同》可以看出，被告租赁给原告使用的案涉租赁房屋本身就属于特定租赁物，存在面积不确定，极个别商铺无法交付的情形；2、被告将案涉租赁房屋的天井部分（约140平方米）改造后交付与原告使用，可以弥补没有交付的房屋面积；3、原、被告约定的租金系递增模式的固定数额，不是按照租赁面积计算单价得出的租金；4、原告占有使用案涉房屋九年间未提出任何异议，也未采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，而在合同解除后以合同约定面积与实际面积不符主张退还租金，不符合法律规定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：尹艳兵与相如商贸于2010年7月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：相如商贸将位于四川省蓬安县××路××号“原蓬安县人民商场”负一层和正一层出租给尹艳兵，房屋租赁面积约5600平方米，租赁期限十年，从2010年8月10日起至2020年11月9日（含三个月免租期）。交付方式系递次交付，即相如商贸先逐次从他人手中收回案涉租赁商场内的铺面，再逐次交付尹艳兵使用。租赁合同的保证金为100000元，租金交付方式为：签订合同后七个工作日内尹艳兵向相如商贸支付2010年11月10日至2012年11月9日的租金2472000元，从第三年起尹艳兵每年分两次向相如商贸支付该年度的租金。案涉房屋的租金系按递增模式的固定数额，不是按照租赁面积计算单价得出。 同时查明，合同订立时，双方没有约定相如商贸须对商场天井进行改造，合同履行时，相如商贸对商场入口的天井进行改造后交付尹艳兵使用，尹艳兵未对此提出异议。 还查明，2019年4月9日尹艳兵向相如商贸书面申请撤场，申请解除合同的理由是：受近几年实体经济下滑影响，其经营的购物广场连续两年严重亏损，无法继续经营。撤场申请书中，未提及相如商贸未全面交付要求承担违约的事宜。钟永川妻子杨华在撤场申请书备注“同意合同终止申请”，尹艳兵、相如商贸的《房屋租赁合同》就此解除，双方未就解除房屋租赁签订书面合同。合同解除后，尹艳兵结清所有租金，并将案涉租赁物交还给相如商贸，相如商贸也将案涉房屋的保证金100,000元退还给尹艳兵。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷性质的案件。案件争议的焦点是相如商贸在履行租赁合同的过程中是否违约。诉讼中，尹艳兵提出，相如商贸直至租赁合同解除时仍未按照合同约定全面交付商铺面积，为此提供了租赁合同，租赁物移交等证据，相如商贸认可尹艳兵提出的未全面交付租赁物使用面积，但对违约持否定意见，为此提出了两个方面的抗辩。一、租赁物系整体租赁，即案涉商场的正一层和负一层，合同订立时未对租赁面积进行准确约定；二、租赁合同履行时，相如商贸通过改造租赁房屋的结构（即租赁房屋天井），增加实际使用面积，用以补偿不足。为此，相如商贸提供了改造天井的证据以及双方结算的证据予以证实。 审理中查明以下事实：本案租赁物的标的是案涉商场的正一成和负一层，交付方式系递次交付，即相如商贸先逐次从他人手中收回案涉租赁商场内的铺面，再逐次交付尹艳兵使用。合同订立时，双方没有约定相如商贸须对商场天井进行改造，合同履行时，相如商贸将天井改行后交付尹艳兵使用，以增加实际使用面积。2018年10月尹艳兵申请解除合同的理由为：受近几年实体经济下滑影响，其经营的购物广场连续两年严重亏损，无法继续经营。 对比尹艳兵、相如商贸的证据，结合审理中查明的事实，本院认为相如商贸的诉讼主张应得到支持，具体评析如下： 首先，本案租赁物的交付方式为递次交付，合同订立时双方均知道租赁物所含的部分铺面尚在案外人手中，须递次从案外人手中收回才能交付给尹艳兵使用。因涉及案外人的权利，这种交付方式本身就具有交付不能的风险。因此，合同也没有约定全部交付完成的准确时间。现合同履行尚未到双方约定的届满时间，而提前终止，单纯地将交付不能的责任全部归结于相如商贸明显不公平。 其次，合同履行时，相如商贸通过对租赁物的天井进行改造，以增加实际使用面积，约100平方米。合同解除时，租赁物交付的使用面积达到绝大部分，只有零星的两个铺面和一个房间，共计80平方米未交付。这与租赁物改造后增加的实际使用面积大致相等。因此，尹艳兵因租赁物的实际使用面积交付不足的损失，在一定程度已经得到了弥补。 再次，合同解除时，尹艳兵提出解除的理由并不是交付面积不足，而是经营困难。合同解除后，双方对租赁物合同所涉及的经济往来进行了清算。尹艳兵支付了全部租金并把租赁物交还给相如商贸使用，相如商贸也退还了租赁押金。至此，案涉合同的权利义务已全部终结。 综上，尹艳兵诉相如商贸违约所依据的事实和法律缺乏充分的证据予以支持。故本院对尹艳兵主张相如商贸违约的诉讼请求不予支持。与之相应的立足于违约行为基础上的退返租金，搬迁补偿金和承担违约金的诉讼请求都不能得到支持。据此，依照，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告尹艳兵的全部诉讼请求。 案件受理费6,997元，由原告尹艳兵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  汪 尚 人民审判员  梁弘霖 人民审判员  兰天雄 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  郭峻利