广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初870号原告：广东国安物业经营服务有限公司。住所地:佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****。法定代表人：周卫国，董事长。委托诉讼代理人：杨波，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣溢，广东禅都律师事务所律师助理。被告：李健华，男，1992年11月29日出生，汉族，居民，户籍所在地：广东省云浮市新兴县**********，现住新兴县*************************。原告广东国安物业经营服务有限公司与被告李健华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨波、陈荣溢到庭参加诉讼，被告李健华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的住宅物业管理费2203.47元（欠费时间从2018年5月起暂计至2019年1月）、水电公摊费216.87元（欠费时间从2017年11月至2019年1月）。2.判令被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（以2203.47元为本金，从2018年5月起暂计至2020年4月为837.33元）。3.判令被告向原告支付本金清偿之日止的利息（以2203.47元为本金按照中国人民银行一年期同期商业贷款利率按月计算，从2018年5月起暂计至2020年4月为151.77元）。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告成立广东国安物业经营服务有限公司新兴分公司（以下简称“新兴分公司”）对新城市广场小区提供物业服务，之后被告又签订《物业临时管理规约》，其中规定业主（即被告）将位于云浮市新兴县新城镇新州大道北77号新城市广场A2幢7层702房交由原告及新兴分公司进行管理，提供物业服务。该房屋建筑面积为153.02平方米，业主按照建筑面积每月每平方米1.6元交纳住宅物业管理服务费，如业主逾期缴纳的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；业主所缴交的物业服务费不包含本项目共用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10日前向物业管理公司交付上月公用水电分摊。原告及新兴分公司已依照约定提供物业服务，但直至起诉前，被告从2018年5月开始故意拖欠缴纳物业管理费用至2019年1月，以及拖欠原告垫付的从2017年11月至2019年1月的公摊水电费费用。经原告多次追收，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。新兴分公司是原告全资开发的分支机构，已取得非法人营业执照，关于新城市广场物业小区物业服务费的权利由原告行使，原告认为被告的行为已经构成违约，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金及其利息。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告李健华无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：原告广东国安物业经营服务有限公司于2006年11月3日成立，2016年1月21日，原告作为乙方与新兴县万富投资有限公司作为甲方签订《前期物业服务委托合同》，新兴县万富投资有限公司选聘原告对新城市广场小区提供前期物业管理服务，合同主要约定：“……第六条、本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式。1、包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：住宅：1.80元/月/平方米；商铺物业：1.80元/月/平方米；酒店物业：1.00元/月/平方米；自有产权车位（车库）：1.50元/月/平方米。……业主所缴交的物业服务费不包含本项目公用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10号前向乙方交付上月公用水电费分摊。……第七条、物业服务费用（物业服务资金）按月度交纳，业主或承租人应在每月10号前交纳。……第三十三条、本合同期限为叁年，自2016年1月20日起至2019年1月19日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。”2016年3月22日，原告成立广东国安物业经营服务有限公司新兴分公司对新城市广场小区提供物业服务。2017年10月6日，被告的房屋通过验收，并在《房屋交接确认书》中签名予以确认，该确认书内容包含有：“业主承诺遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》及《装修管理规定》内各项条文及内容，并承诺承担自入住之日起的所有水电费用、物业服务费及水电公摊费等有关费用。”后被告又签订了《业主临时管理规约》，并在最后一页的承诺书下方签名予以确认，该规约约定了：“第三十一条、本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。……业主未按规定交付物业管理服务费的，物业服务企业应当督促其限期交付，逾期仍不交付的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收缴情况，并注明欠交费用的业主姓名、楼座房号进行催缴。对未按时交纳物业管理服务费、水电费等应交费用的，物业服务公司有权每日按欠费额的千分之三（3‰）收取逾期违约金，仍不交付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。……”被告从2018年5月起开始拖欠物业服务费，由于原告在2019年2月1日正式撤出对新城市广场小区的物业管理，为此，原告于2019年4月3日通过EMS向被告邮寄《催款函》，要求被告按约定交纳物业管理服务费和公摊水电费。但被告一直未能交纳，原告为维护其合法权益，特向法院提出前述诉讼请求。另查明，原告提交的新兴县自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》证实，被告李健华为新城市广场小区业主，其物业为新兴县*************************，房屋建筑面积为153.14㎡。以上事实，有原告提供的以下证据：原告营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件、《前期物业服务委托合同》、《业主临时管理规约》、收楼通知书、房屋交接确认书、催告函、邮寄单、水电分摊明细以及本院的庭审笔录等附卷证实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点是：1.原告请求被告支付拖欠的住宅物业管理费2203.47元（欠费时间从2018年5月起暂计至2019年1月）、水电公摊费216.87元（欠费时间从2017年11月至2019年1月）是否支持？2.原告请求被告支付本金清偿之日止的违约金（以2203.47元为本金，从2018年5月起暂计至2020年4月为837.33元）是否支持？3.原告请求被告支付本金清偿之日止的利息（以2203.47元为本金按照中国人民银行一年期同期商业贷款利率按月计算，从2018年5月起暂计至2020年4月为151.77元）是否支持？对焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告与新兴县万富投资有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对新城市广场小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告在签订合同后已依约为新城市广场小区提供物业管理服务，被告李健华作为新城市广场小区的业主，其在《业主临时管理规约》、《房屋交接确认书》上签名承诺，是被告李健华的真实意思表示，内容并没有违反法律规定，被告李健华应按约定的按住宅建筑面积1.80元/月/平方米依时交纳物业管理服务费以及公用水电费分摊。但被告李健华自2018年5月起至2019年1月未交纳过物业管理服务费，自2017年11月起至2019年1月未交纳过公用水电费分摊，经原告电话、张贴欠费名单、邮寄《催告函》等形式向被告催缴后，被告仍不予交纳，责任在于被告，现原告请求被告支付上述期间的物业管理服务费和公用水电费分摊，合理合法，本院予以支持。被告李健华的住宅建筑面积为153.14㎡，现原告请求按建筑面积153.02㎡×1.60元/月/平方米×9个月，计算得被告的住宅物业管理服务费为2203.47元，系原告对其自身权利的自由处分，没有损害社会及集体的利益或其他人的合法权益，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；……”的规定，《前期物业服务委托合同》已约定业主所缴交的物业服务费不包含公用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，原告请求被告支付公用水电费分摊216.87元，有电费发票及公用水电分摊明细证实，理据充分，本院予以支持。对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，当事人可以约定违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《业主临时管理规约》约定“对未按时交纳物业管理服务费、水电费等应交费用的，物业服务公司有权每日按欠费额的千分之三（3‰）收取逾期违约金”，现原告请求被告支付违约金，理据充分，本院予以支持。其中2018年5月至2019年1月的违约金以每月累计的物业管理费金额为本金，从2019年2月起至还清之日止的违约金以2203.47元为本金，每月按2%计算，暂计至2020年4月的违约金总额为837.33元，符合合同约定，也没有超出法律规定的范围，本院予以支持。对焦点3，原告请求被告以2203.47元为本金按中国人民银行一年期同期商业贷款利率从2018年5月起支付利息至清偿之日止，根据原告与新兴县万富投资有限公司签订的《前期物业服务委托合同》、被告李健华签署的《业主临时管理规约》等，均没有约定利息，对原告该请求，理据不足，本院不予支持。被告李健华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告李健华应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠的物业服务费2203.47元（从2018年5月计至2019年1月止）和公用水电分摊费216.87元（从2017年11月计至2019年1月止）给原告广东国安物业经营服务有限公司。被告李健华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（2018年5月至2020年4月的违约金为837.33元，之后的违约金以2203.47元为基数，按每月2%的利率累计至付清之日止）给原告广东国安物业经营服务有限公司。三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李健华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 梁荣伟二〇二〇年六月三十日法官助理 刘贵妍书 记 员 区月洁附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。