天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10277号原告（反诉被告）：天津市华宇农药有限公司，住所地天津市西青区青泊洼农场。法定代表人：于炳义，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐延增，天津天关律师事务所律师。被告（反诉原告）：张永利，男，1965年8月31日出生，汉族，无业，住天津市津**。委托诉讼代理人：韩志合，天津沽上律师事务所律师。原告天津市华宇农药有限公司（以下简称“华宇农药”）与被告张永利返还原物纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，同时合并审理了反诉原告张永利与反诉被告华宇农药财产损害赔偿纠纷一案。原告华宇农药委托诉讼代理人唐延增、被告张永利及其委托诉讼代理人韩志合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇农药向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵权，返还原告位于津南区××镇××村的企业产厂房；2、判令被告按每年20000元向原告支付自2014年4月21日至实际腾退之日期间的使用费（至起诉时为106667元）；3、结清电费24862.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，华宇农药向本院增加一项诉讼请求：被告拆除在诉争房屋中搭建的附属物，恢复原状。事实及理由：坐落于津**××镇××村的企业产厂房（土地使用面积1775.5平方米，建筑面积961.33平方米）系原告通过合法途径取得产权，于1999年9月20日取得房屋所有权证（房产证号：房权证津字第2××**），并在此开展生产经营活动。被告系该厂房驻地大芦庄村村民，曾受雇于原告做临时工。后原告迁址他处经营，2011年被告借机侵占该厂房，经原告多次交涉，被告拒不腾迁，称暂时借该厂房使用，至2014年4月向原告支付了三年的占用费60000元，此后再未支付使用费，一直非法占据该厂房，并将厂区的房屋出租给他人。原告多次找被告要求其停止侵权、腾退房屋、拆除违建、结清电费，但被告不予理会。被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失，故原告向人民法院提起诉讼，诉如所请。张永利辩称，同意返还厂房，但张永利不存在侵权行为，华宇农药与张永利系管理与被管理关系。2014年华宇农药法定代表人与张永利达成口头协议，约定从2014年5月后由张永利保管使用华宇农药厂房，不存在使用费或租金。从2014年4月21日至今已经5年多时间，租赁关系租金的诉讼时效是一年，华宇农药的主张存在超诉讼时效情况。电费是张永利使用期间所欠，应与大芦庄村委会结清，与华宇农药无关。张永利在管理使用华宇农药厂房期间对厂房进行了添附，就添附部分，华宇农药应给予张永利补偿。对张永利更换的电缆同意拆除，其他共同确认搭建的部分不同意拆除。张永利向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人赔偿反诉人经济损失300,000元。2、反诉费用由被反诉人承担。庭审中，张永利变更反诉请求为：反诉被告给付反诉原告折价款188,730元。事实及理由：2014年5月左右，被反诉人之实际经营人于炳利与反诉人口头约定，自5月份开始不再收取华宇农药厂房租赁费用，由反诉人代为保管及无偿使用厂房，若厂房拆迁，反诉人投资建设的部分归反诉人，原厂部分归被反诉人。被反诉人因生产农药遭大芦庄村百姓反映才进行迁址，此厂房才租赁给反诉人使用。前三年反诉人确系给付60,000元租金，但2014年5月开始双方口头约定由反诉人无偿使用和进行保管，反诉人对被反诉人厂房进行了建设投入、维修。基于被反诉人起诉返还厂房，故反诉人提起反诉，诉如所请。华宇农药就反诉请求辩称，反诉人所述的反诉请求没有任何事实根据，其称的口头约定不属实，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、张永利占用华宇农药厂房是否合法；2、华宇农药主张的使用费、电费是否有事实及法律依据；3、张永利反诉主张的经济损失是否具有事实及法律依据；4、华宇农药的主张是否超出诉讼时效。华宇农药向本院提交如下证据：一、房屋所有权证及房屋集体土地使用证各一份；二、张贴在厂房门口通知使用人告知书照片一张；三、北闸口镇大芦庄村村民委员会出具的对账单一份。证明华宇农药厂房及土地使用权取得合法，现被张永利占用，大芦庄村委会要求支付电费。张永利对证一的真实性没有异议，但对房屋所有权证记载的信息认为有出入；对证二真实性没有异议，但张永利没有收到；证三华宇农药没有给付大芦庄村委会，故无权主张。张永利向本院提交如下证据：一、天津市不动产登记簿，证明本案涉诉房屋取得时间与华宇农药不动产权证登记时间不一致。二、于炳利收取张永利房租20000元收据一份，证明张永利交付了房租。华宇农药对张永利提交的证据真实性没有异议，但认为张永利提交的天津市不动产登记簿产权证号与华宇农药提交的不动产所有权证号一致，证二不能证明当事人双方是租赁关系。张永利就其反诉请求提交如下证据：一、照片一组，证明对厂房进行了添附、维护；二、大芦庄村委会出具的证明一份，证明证人周某的身份；三、工商档案一份，证明从2013年至今，于炳利系华宇农药股东；四、维修明细清单一份，证明维修项目及费用；五、证人周某当庭证言，周某证明：其2014年在大芦庄村委会工作，一天，其接张永利电话到华宇农药，听到张永利和于炳利正商谈占地费的事情，最后听见说张永利更换的窗户门、建的彩钢罩棚归张永利，厂房还是华宇农药的，张永利负责维修和保护，将来有什么事，罩棚、地面都是张永利的，厂房是华宇农药的，土地使用费是于茂祥给；六、天津中天华建工程咨询有限公司出具的厂房装饰装修工程鉴定报告一份，证明张永利添附及修缮的费用。华宇农药对张永利提交的证一真实性没有异议，但认为不能反映修缮、添附价值；对证二的真实性没有异议，但与本案无关，对其关联性不予认可；对证三的真实性没有异议，但与本案无关；证四系张永利自己统计，对其真实性、合法性、关联性均有异议；证五周某的证言提到土地使用费，不是房屋占用费，与本案无关，另证人提到将来厂房与添附各归各的，所以不涉及赔偿；证六鉴定报告只是一个预算造价，添附物已使用多年，有的已经失去效用，且张永利添附系为自己受益，也未经华宇农药同意，因此，鉴定报告与本案没有关联性。对上述证据，本院认定意见：华宇农药提交的证一具有真实性，能够证实华宇农药厂房取得合法，是涉诉厂房合法权利人，对此，本院予以确认。证二不能证实已经通知张永利，对其关联性本院不予确认。证三不能证实华宇农药实际支付了电费，对其关联性不予确认。张永利提交的证一不能证实华宇农药提交的证一的违法性，对其关联性不予确认。证二华宇农药没有异议，能够证实张永利交付了20000元房屋使用费，对其关联性本院予以确认。张永利反诉提交的证一、证四、证六相互佐证，能够证明张永利对诉争厂房进行了维修添附，本院予以确认；证二、证五缺乏佐证，本院不予确认；证三缺乏关联性，本院不予确认。综合当事人双方当庭陈述及本院认定证据，本院确认如下事实：华宇农药坐落于天津市津南区××镇××村厂房系华宇农药所有，该厂房由于华宇农药改变经营场所而闲置。张永利于2011年3月开始使用该厂房用于经营，并按每年20000元标准向华宇农药交纳房屋租金直至2014年4月，2014年4月后未向华宇农药再交纳，但一直使用至今。张永利使用期间，拖欠大芦庄村委会电费24862.8元未予交纳，大芦庄村委会于2019年8月28日向华宇农药发出对账单，但该费用华宇农药并未实际交纳。张永利在使用期间对诉争厂房的屋顶及厂房内的电线进行了维修更换并添附了彩钢罩棚，上述物品经天津中天华建工程咨询有限公司鉴定，院内罩棚、部分门窗及水泥地面等价值为188731元，室内装修及更换电缆等价值为108438元。当事人双方因厂房返还产生的费用负担发生争议，故华宇农药诉至本院，张永利亦提出反诉。本院认为，张永利向本院提交的收据明确为房租，因此，张永利与华宇农药应为租赁关系，本案应为租赁合同纠纷。当事人双方就华宇农药厂房租赁没有签订书面租赁合同，在2014年张永利缴纳之前租金后仍继续使用租赁物，华宇农药也没有提出异议，因此双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同出租方可以随时请求解除，现华宇农药诉请返还厂房的主张应视为请求解除合同，该主张符合法律规定，本院予以支持；张永利从2014年5月至华宇农药提起诉讼使用诉争厂房一直未给付租赁费，华宇农药依据当事人双方之前约定的租金标准请求支付费用106,667元不违反事实及法律规定，本院予以支持；张永利在租赁期限内对租赁物屋顶及电气线路进行了维修并添附了彩钢罩棚等附属设施，由于当事人双方没有签订书面租赁合同，且对合同解除后维修费用及添附物的归属存在争议，关于彩钢罩棚，因华宇农药不认可同意张永利添附，且未与租赁物形成附合，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，张永利应予拆除并恢复原状，华宇农药该主张本院予以支持；关于对租赁物屋顶及电气线路进行了维修，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，其费用应由华宇农药负担。张永利的该项反诉请求符合法律规定，本院予以支持。张永利对诉争厂房室内装修及更换电缆经鉴定，价值为108,438元，张永利虽当庭表示只主张添附损失，但考虑到其实际投入及添附价值高于维修价值等综合因素，对此本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华宇农药就张永利系无权占有诉争厂房及电费实际损失系由自己负担未能提交证据予以证实，对此主张本院不予支持；张永利就其对彩钢罩棚系由华宇农药同意后添附亦未能提交证据予以证实，对其该项反诉主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张永利于本判决生效后五日内给付原告天津市华宇农药有限公司租赁费106,667元。并以年租赁费20,000元为标准支付从起诉之日起至实际腾空之日止的占用费。二、被告张永利于本判决生效后五日将天津市华宇农药有限公司添附的彩钢罩棚拆除并恢复原状交付原告天津市华宇农药有限公司。三、反诉被告天津市华宇农药有限公司于本判决生效后五日内交付反诉原告张永利厂房维修费108,438元。四、驳回原告天津市华宇农药有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,984元，由被告张永利负担负担；反诉费4,075元，鉴定费15,000元，共计19,075元，由反诉原告张永利负担10,960元，反诉被告天津市华宇农药有限公司负担8,115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  崔长祥审 判 员  关 怀人民陪审员  邵宝安二〇二〇年六月九日书 记 员  袁卿阳