云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初471号原告：杨启贤，男，汉族，1971年5月1日生，本科文化，无业，现住云南省德宏州盈江县。委托诉讼代理人：杨启文，云南三德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：德宏州弘映房地产开发有限责任公司，住所地：云南省德宏州芒市仙池路**，统一社会信用代码：91533100795166388B。法定代表人：霍晓军。委托诉讼代理人：赵琪，男，藏族，1982年6月9日生，大专文化，该公司员工，现住云南省德宏州芒市仙池路**。委托诉讼代理人：尹梦露，云南恒矩律师事务所律师，代理权为特别授权。原告杨启文与被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告杨启贤委托诉讼代理人杨启文、被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵琪、尹梦露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨启文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理芒市弘映山庄上龙湾G5-0517号房的不动产权证《商品房买卖合同》编号：HY2010—199号）；2.判令被告支付给原告自2013年10月20日（交房日2013年7月20日后90日起算）至2020年2月20日共76个月的违约金137818元，并以362679元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年2月21日起至不动产权证办妥交付日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年12月1日，原告向被告购买被告开发的弘映山庄上龙湾G5-A7号套内130.56平方米的单元房，当日全款支付362679元房款。至二年后2013年1月9日，被告才与原告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，原告按被告的要求于2013年3月24日交清了契税、维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费等其它费用，原告履行了合同约定的全部义务，被告于2013年7月20日交房，但时至今日近七年时间，被告仍然没有为原告办理不动产权证，严重违约，给原告造成了各方面的损失。按购房合同约定及法律规定，被告应在2013年10月20日〔2013年7月20日起三个月内〕之前为原告办理好房屋产权证，但至今已近七年尚未办理，应承担相应的违约责任。多年来原告多次催促、多次要求办理产权证，但被告均不予理会，严重损害原告的利益，已构成实质性违约，应当依法向原告支付法定违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的“关于产权登记的约定”，对于办证时间和违约金没有具体约定，因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告交房日为2019年7月20日，90天内即至2013年10月20日之前应为购房人办理产权证。由于被告违约至今未为原告办理产权证，被告应承担相应的违约责任，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机收逾期贷款利息的标准计算。”2013年中国人民银行颁布贷款基准利率，一至五年期的贷款利率为年利率6%，如果加上逾期利息和罚息，则远远高于6%。现参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一项的规定，按年利率6%计算违约金。因此，被告应承担违约金计算如下：2013.10.20至2020.2.20日共76个月362679元X76个月×6%÷12=137818元，并应当以362679元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年2月21日起至不动产权证办妥交付日的违约金。综上，从2010年购房交清全款之日至今己近十年，为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司辩称：一、原告的诉讼请求为办理房屋不动产登记证书，但被告弘映房地产公司只有交付办理房屋产权证相关资料及手续的义务，不具有批准发放房屋权属证书的权利，而房屋是否具备产权性质及发证条件，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，根据原、被告双方签订的编号为HY2010-199号《商品房购销合同》第十二条对产权登记手续办理约定:“1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，原告应在被告通知后7天内向被告提供所需的相关资料，被告将于收到原告完整有效的相关资料后3个月内为原告办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需缴纳的税费，由被告按同期政府相关规定执行。”在此过程中被告弘映地产公司认真履行合同约定:按照不动产权登记办理部门的办理具体要求，收集办理产权证所需要的完整有效材料，积极推进房屋产权登记办理事宜。由于原告一直拖欠住房维修基金未缴纳，并且一直以来也没有提交办理产权登记证的相关资料，期间被告弘映地产公司从交付房屋之后多次以电话、短信、发送通知等方式告知原告补缴住房拖欠的维修基金，以及按不动产登记办理部门的具体要求提交全套完整有效的办证资料，但是原告对材料补正告知一直置若罔闻，直到2020年3月24日原告才将办理不动产权证的完整全套资料提交到被告弘映地产公司。对此，被告弘映地产公司在收到原告补正材料齐全后，已经向芒市不动产权交易登记中心提交了房屋产权登记的相关材料，具体办证进展情况依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。并且原告在庭审中已经明确表示承认被告弘映地产公司只具有递件手续义务，不具有批准办证的权利。因此被告已经履行完成办证递件手续义务，不存在违约行为；二、芒市不动产权登记办证存在现实困难:1、登记业务工作复杂；2、工作人员整体业务水平有待提高；3、登记基础设施不完善；4、数据整合及部门之间相互协调不顺畅，最终都影响办证进展状况。2019年1月18日，芒市市民通过人民网地方领导留言板给陈豪书记反映，市民递交齐全的办证手续，已经持续经过了2年时间，但产权登记证书一直没有办理下来。2020年3月20日德宏州自然资源和规划局信息公开专栏发布《德宏自然资源部门积极破解不动产登记历史遗留问题》一文，更是针砭时弊的指出了当前通过认真全面梳理、调阅资料、部门协作、召开专题会议等方式，解决芒市老城区10宗遗留土地问题……，截止目前，共发证27本。《州人大代表对德宏州十五届人大一次会议第156号建议的答复》明确表示:不动产是人民群众的命根子，具有较大的经济价值，不仅要坚持审慎原则提高办证效率，更要保证登记的准确性，保持合理的登记时限，不能一味求快而忽略了质量，造成人民群众财产的巨大损失，只有在依法、精准登记的基础上提高效率，才能实现真正的便民利民。对于办理不动产权登记证的进展情况缓慢，并不属于被告弘映地产公司的责任范围，因此被告弘映地产公司对办证进展缓慢不负责任。综上所述，被告弘映地产公司已经履行完成递交办理不动产产权登记证所需材料的递件手续，至于何时颁发下来系属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的权力范围。原告起诉要求为其办理不动产登记证，承担违约责任没有任何有效证据可以支持，在事实上、法律上也毫无依据。恳请贵院依法查明本案事实，驳回原告全部诉讼请求。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.被告是否存在违约行为，未按约定办理不动产权证；2.原告是否已经向被告方提交了完整的办理不动产权的税费及相关资料；3.被告方是否应当向原告支付违约金137818元及自2013年10月20日起至不动产权证办理之日止的违约金（按年利率6%计算）。原告杨启贤围绕诉讼请求提供证据如下：一、原告身份证复印件一份，欲证明原告主体适格；二、被告工商登记信息复印件一份，欲证明被告主体明确；三、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》复印件各一份，欲证明：1、被告交房日期为2013年7月20日（实际交房日与合同约定交房日期不符，被告已延迟交房），被告应在交房三个月后即2013年10月20日之前为原告办理好产权证；2、被告应当依法向原告支付违约金137818元；四、《收据》三份，欲证明：1、原告己在2010年12月1日全额交清房款362679元(杨启文代原告交)；2、原告已在2013年3月24日，交清房屋配套费9500元、契税10880.37元、维修基金7254元、办理产权证的评估费、工本费等其它费用1500元；3、原告己按被告的要求交清相关办理产权证的费用，被告应自2013年7月20日交房日三个月后即2013年10月20日之前为原告办理好产权证。经质证，被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司对原告提交的第一、二组证据的三性及证明内容认可；对第三组证据的真实性、客观性认可，关联性及证明内容不认可，双方已经做了明确的约定，甲方收到乙方完整的有效的资料后三个月内为乙方办理房屋产权证，被告只具有递交办理相关产权证的义务，不具有批准发放的权利，房屋是否具备产权性质及发证条件应属于房地产管理机关审查及作出行政行为的范围，另外办证需要的材料被告也是依据房管部门的要求来提供，由于原告提交的材料不全，被告多次告知原告补正材料，原告也没有补正全部完整有效的材料；对第四组证据的真实性、客观性认可，证明目的不认可。原告庭后向本院提交第五组证据：《收据》一份，欲证明2013年7月20日交房后被告一直不为原告办理不动产权证，直至2018年5月被告再次违反合同约定，要求原告再补交1%即4050.24元维修基金，原告为尽快拿到不动产权证，只得于2018年5月29日将该款项交给被告，但补交至今近二年时间，被告仍没有为原告办理不动产权证，严重违反合同约定及法律规定，应承担违约责任。经质证，被告对原告提交的第五组证据认为已超过举证期限，对该组证据的三性及证明内容均不予认可，理由：1、2018年5月29日原告只是将办理房产证所需缴纳的各项费用中的其中一项1%公共维修基金交给被告，原告并没有一次性缴纳完成办理不动产权登记证书所需要的各项费用和所需要的其他各项资料；2、原告在庭审中已经明确表示承认被告只具有递件手续义务，不具有批准办证的权利；3、被告于2020年3月24日才收到原告提交办理不动产权登记证书所需的整套齐全完备资料，在此后被告已经履行完成办证递件手续义务，因此不存在违约行为。本院认为，原告提交的第一、二、五证据来源合法，内容客观、真实，本院予以采信，对第三、四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其欲证明的内容，本院部分采信。被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司围绕诉讼请求提供证据如下：一、《更名申请》，欲证明2013年1月9日原购房人杨启文申请变更为原告；二、《商品房购销合同》，欲证明原、被告于2013年1月9日签订了合同编号为HY2010-199号《商品房购销合同》，原告向被告购买位于芒市弘映山庄·上龙湾G5-A7号房屋，套内建筑面积为130.56平方米，房屋总价362679元。合同第十二条对产权登记手续办理进行了约定:“1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，乙方应在甲方通知后7天内向甲方提供所需的相关资料，甲方将于收到乙方完整有效的相关资料后3个月内为乙方办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需缴纳的税费，由乙方按同期政府相关规定执行；三、《商品房购销合同》补充协议，欲证明补充协议约定原告支付房屋配套费、契税、维修基金及其他相关费用；四、《商品房买卖合同备案登记表》，欲证明合同签订后，原、被告于2013年2月1日到产权登记机关办理商品房买卖合同登记备案的事实；五、不动产登记提交材料，欲证明云南省自然资源厅公布不动产产权登记（商品房），需要提交申请书、授权书、商品房购销合同等15项材料，其中第12项:“完税凭证、维修基金缴纳凭证、销售不动产发票；六、《关于进一步加强德宏州住宅专项维修资金管理实施意见》，欲证明2013年德宏州住房和城乡建设局印发商品房首次交存住宅专项维修资金，由购房人以实际支付的购房款为基数，其中多层建筑且已配备电梯按照3％的比例交存；小高层、高层建筑物，按照3％的比例交存。其中，本案中原告的房子属于多层建筑且已配备电梯，应该按照3％的比例交存；七、《住宅专项维修资金准予收取通知书》，欲证明：1.商品房住宅专项维修资金首次收交标准，其中多层建筑且已配备电梯按照3％的比例交存；小高层、高层建筑物，按照3％的比例交存；2.交存监管银行账户德宏州农业银行为民支行；3.要求此通知在开发建设项目售楼处张贴公示；八、弘映山庄服务中心短信、催缴通知信等，欲证明：1.2013年-2017年期间多次通发送短信通知原告补缴1％的住宅维修基金，以便办理产权证；2.2017年被告向原告发送尾款催缴单；3.催告经办人员系被告公司员工赵琪；九、《云南省住宅维修基金专用收据》，欲证明被告于2017年4月24日，按照购房款3％比例交存的规定，为原告向德宏州住房和城乡建设局缴纳G5A7号房屋住宅专项维修基金10880.40元；十、不动产登记申请书，欲证明原告于2020年3月24日提交齐全办证所需的整套材料；十一、人民网领导留言板，欲证明2019年1月18日，市民反映10个月没有办下产权证；2020年1月2日，市民反映递交了齐全的办证手续，2年时间未办理产权证，该事件已经引起云南省政府、省委书记高度重视，芒市不动产登记中心于2020年3月2日回复此事。十二、《德宏州自然资源局积极破解不动产登记历史遗留问题》，欲证明此文针砭时弊的指出目前不动产登记存在历史遗留问题，办证缓慢；十三、《州人大代表对德宏州十五届人大一次会议第156号建议的答复》，欲证明不动产登记存在以下困难:1.登记业务工作复杂；2.工作人员整体业务水平有待提高；3.登记基础设施不完善；4.有待加强数据整合及部门之间相互协调。不动产是人民群众的命根子，具有较大的经济价值，不仅要坚持审慎原则提高办证效率，更要保证登记的准确性，保持合理的登记时限，不能一味求快而忽略了质量，造成人民群众财产的巨大损失，只有在依法、精准登记的基础上提高效率，才能实现真正的便民利民经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可；对被告提交的第二组证据的三性认可，证明内容不认可，产权登记的约定不明，因此只能依照法律规定进行处理（交房后90日内）；对被告提交的第三组证据的三性认可，证明内容不认可，维修基金在2013年3月24日是按照2%进行收取，虽然约定了3%，但是1%是被告方要求二次收取的，原来只要求购房时的2%，1%是被告自己承担，对被告提交的第四组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可；因为备案与本案无关；对被告提交的第五组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为在交房时原告按照被告的要求提交了办证所需要的所以相关资料，也交清了应缴纳的税费和被告要收取的手续费；对被告提交的第六组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为维修基金的实施意见的实施日期2013年12月20日而本案交房时间为2013年7月20日；对被告提交的第七组证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，该通知是针对2017年开发商新开发的项目所要求的维修基金所缴纳的比例，并不是本案所诉房屋的维修基金的缴纳比例，本案房屋是在2010年开发，2013年交房的；对被告提交的第八组证据的三性及证明内容不认可，理由：被告要求原告补交1%维修基金是在2017年5月份后通知的，补交的费用应该由开发商自己承担；对被告提交的第九组证据的三性及证明内容不认可，因为原告已经于2013年3月24日将被告所要求的7254元维修基金交给了被告；对被告提交的第十组证据的合法性认可，关联性及证明内容不认可，因为办理不动产登记的申请书以及相关手续原告在接房时都已经按照被告的要求提供了，本组证据是在原告起诉之后再一次要求原告从新来办理登记手续，因此原告于2020年4月11日提交的，但是被告将时间填到了2020年3月24日，因此该证据涉嫌伪造；对被告提交的第十一、十二、十三组证据的三性及证明内容不认可，理由：办证机构是否缓慢跟本案无关，而本案被告的责任是提交购房者的办证手续，但被告并未向办证机构提交办证手续，而把责任推给办证机构是没有任何事实和法律依据的，去年弘映山庄业委会就开发商（被告）延期办证与其进行了沟通，被告董事长明确表示之所以还有140多户没有办证是因为当时房价卖低了没有赚钱，公司把购房者缴纳的契税用在了其他地方。本院认为，被告提交的第一、二、三、四、五、六、七八证据来源合法、内容客观、真实，本院予以采信；对第九、十组证据合法性、关联性予以认可，对真实性及其欲证明的内容，本院不予采信；对第十一、十二、十三组证据的真实性、合法性、关联性认可，对其欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2010年12月1日，杨启文向被告购买弘映山庄上龙湾G5-A7号套内面积130.56平方米的单元房，当日全款支付了362679元房款。2013年1月9日杨启文将该房屋更名给原告，同日被告与原告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，2013年3月24日原告交清了契税、2%的维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费等费用，并提交了办证所需的全部资料。2013年7月20日被告向原告交房。2018年5月29日原告向被告补交了1%的公共维修基金3626.40元。现原告以被告未为其办理不动产权证为由，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告立即为原告办理芒市弘映山庄上龙湾G5-A7号房的不动产权证《商品房买卖合同》编号：HY2010—199号）；2.判令被告支付给原告自2013年10月20日（交房日2013年7月20日后90日起算）至2020年2月20日共76个月的违约金137818元，并以362679元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年2月21日起至不动产权证办妥交付日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2013年1月9日原告杨启贤与被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司在平等、自愿基础上协商一致签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原、被告双方签订《商品房购销合同》第十二条约定：1、房屋产权证的办理，在房屋交付后，乙方应在甲方通知后7日内向甲方提供所需的相关资料，甲方将于收到乙方完整有效的相关资料后3个月内为乙方办理房屋产权手续；2、办理房屋产权手续所需交纳的税费，由乙方按同期政府相关规定执行；第十三条第八项约定公共维修基金按总房款3%交纳，《合同补充协议》第七条约定维修基金及其他费用如遇政策调整，则按调整后标准执行收取，2013年3月24日原告接房同时向被告交纳了契税、2%的公共维修基金、房屋配套费、办理产权证的评估费、手续费、工本费、办证劳务费、物业费等费用，及办证所需的资料。2013年12月20日德宏州住房和城乡建设局发文《关于进一步加强德宏州住宅专项维修资金管理的实施意见》，文件规定多层建筑且已配备电梯的商品房按照购房款的3%交纳公共维修基金，后被告多次要求原告补交1%的公共维修基金，原告于2018年5月29日向被告补交了1%的公共维修基金3626.40元，但被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司未能按合同约定在原告交清办证所需的税费及资料后3个月内为原告房屋办理不动产权证，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告办理芒市弘映山庄上龙湾G5-A7号房屋不动产权证的主张，本院予以支持。原、被告双方未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故对原告要求被告支付违约金137818元、并以362679元购房款为基数、以年利率6%计算自2020年2月21日起至不动产权证办妥交付日的违约金的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的5%支付原告违约金18133.95元（362679元×5%）。被告主张原告未按约定提交办证所需的资料，未办理不动产权证系办证部门原因造成的，但被告提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告杨启贤办理芒市弘映山庄上龙湾G5-A7号房屋不动产权证；二、被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨启贤违约金18133.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，由被告德宏州弘映房地产开发有限责任公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  廖昌富二〇二〇年六月五日书记员  杨耀开