四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初1612号 原告：唐双全，男，1962年8月18日出生，汉族，住遂宁市船山区。 原告：唐玉明，男，1961年5月22日出生，汉族，住遂宁市船山区。 二原告的特别授权委托诉讼代理人：张翼，四川斗城律师事务所律师。 被告：遂宁市海琪房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区凯旋中路**。 法定代表人：李廷轩，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 原告唐双全、唐玉明与被告遂宁市海琪房地产开发有限公司（以下简称海琪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理。同年4月28日，原告向本院提出鉴定申请，本院依法委托四川信合资产评估有限责任公司（以下简称信合评估公司）进行鉴定。2020年6月18日，信合评估公司出具鉴定意见。本院依法组成合议庭，于6月22日公开开庭进行了审理。原告唐双全、唐玉明及委托诉讼代理人张翼，被告海琪公司的委托诉讼代理人余帝兵到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 唐双全、唐玉明向本院提出诉讼请求：1.（1）按原告与被告签定的《房屋拆迁安置补偿协议书》赔偿原告从2009年3月27日至2011年3月26日（过渡期）停产、停业经济损失补助费及利息，计算标准为：一层53元/㎡×56.36㎡×18个月＋53元/㎡×56.36㎡×6个月×1.5；二层3元/㎡×75.478㎡×18个月＋3元/㎡×75.478㎡×6个月×1.5；（2）赔偿原告从2011年3月27日起至安置房交付之日止的停产、停业经济损失补助费及利息，计算标准以双方共同选定或者人民法院指定的鉴定机构按市场价格鉴定出的价值为依据，以上（1）、（2）两项利息计算标准以人民银行公布的同期、同档贷款基准利率标准计算。2.赔偿原告因被告超规划建设而导致原告房产价值贬损所导致的损失，其计算标准为：被告超规划建设的房产面积与规划建设面积之比乘以原告拟安置房产鉴定评估价值。3.由被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。由被告支付以上1、2、3项给付金额，减去船山区法院生效判决所确定支付金额，即原告在本案中诉讼请求所主张的由被告实际支付金额。审理中，原告明确诉讼请求：1、判令被告按照鉴定机构评估租金损失2029700元赔偿原告的停产停业经济补助费；2、赔偿原告因被告超规划建设导致原告房产价值贬损损失100000元。事实和理由：原告是遂宁市船山区大东街原26号房主。2009年3月27日，原告与被告签定《房屋拆迁安置补偿协议书》，以其自有的商业用房以产权调换的形式与被告签约，双方约定了产权调换的面积、过渡期停产、停业经济损失补助费计算等事项，约定过渡期暂按两年计算。合同签定后，原告按照约定将房产交付被告拆迁。在施工中，由于被告违反规划许可加盖两层楼房，导致超规划建筑面积达到676.17平方米(规划审批用地520.8平方米，建筑面积1584平方米)，违规超建率为43%。因违规超建，导致被告在建筑安全通道、消防器材安装、变压器安装等方面均不符合施工许可备案文件，房地产主管部门对违规建筑不予验收。导致原告在内的7户拆迁户无法获得约定的拆迁房屋。原告于2015年向船山区法院提起诉讼，请求法院判决按市场价值赔偿原告逾期交付房屋的停产、停业经济损失补助费及利息。船山区法院于2016年11月4日作出(2015）船山民初字1013号民事判决书，对原告的诉讼请求部分予以支持，认为逾期交付房产的过错在被告，判决按市场价值赔偿原告的停产、停业经济损失补助费。但仅判决被告赔偿二年，导致原告绝大多数损失无法获得赔偿。原告不服该判决，向市法院提出上诉，请求按市场价值赔偿原告的逾期交房损失，赔偿时间从逾期之日起至交付之日止。该院于2016年12月29日作出（2016）川09民终1045号民事裁定，将案件发回到船山区法院重审，重新审理的理由是，原审计算赔偿的起止时间不当。船山区法院2017年8月16日作出川09**民初295号民事判决书，判决：一、海琪公司于本判决生效五日内向原告唐双全、唐玉明赔偿停业停产经济损失补助费473479.14元（计算至2017年8月15日）、2017年8月16日至安置房屋交付时止的停业停产经济损失补助费（逐月给付）及利息（停业停产经济损失补助费的计算方法为：一层79.5元/㎡·月×56.36㎡、二层4.5元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日计算至2012年3月26日；一层106元/㎡·月×56.36㎡、二层6元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日起计算至安置房屋交付时止。利息计算方法为：以上述停业停产经济损失补助费逐月计算的金额为基础，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准计算至付清之日；二、驳回原告的其它诉讼请求。该判决书支持逾期交房停产、停业经济损失补助费赔偿期限从逾期之日计算至交房时止，但判决赔偿标准不按照市场标准，裁判结果是支持被告可以无限逾期，逾期期间均按该遂府发（2004）45号文件的规定赔偿原告的损失，而该赔偿价值远低于市场价值，导致原告巨大财产损失，原告提起上诉。市法院2018年2月13日作出（2017）川09民终949号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时，二审判决已经认识到本案事实认定有问题，但从程序上已经无法纠正。于是，在判决书上打了一个补丁，即在该判决书中的“本院认为”部分叙述到：“上诉人在一、二审中未提供合法有效证据证实其实际损失与停产、停业经济损失补助费之间存在差额及差额大小的事实，上诉人唐双全、唐玉明要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张。”原告不服市法院民事判决书，在法定期限内向省高院提出再审申请。省高院认为，“至于唐双全、唐玉明要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张”。据此，原告认为，无论是市法院(2017）川09民终949号民事判决书，还是省高院的再审裁定书，对原告主张被告逾期交房的租金损失均予以认可，只是提出“可在有充分证据后另行主张”。现原告依据该判决和裁定，依法另行提起诉讼。在诉讼中选定鉴定机构来鉴定原告的租金损失及被告超规划建设导致原告资产价值的贬损损失。在被告实际赔付时，品迭出原生效判决所确定的应当支付部份。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 海琪公司辩称：原告主张的停产停业经济损失双方在拆迁安置补偿协议中有约定，且经法院生效判决所确认，原告的诉讼请求被告方不予认可，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定如下事实:2008年6月，遂宁市规划和建设局与被告海琪公司签订了《遂宁市大东街电力公司至小南街片拆迁改造项目合同协议书》，由被告对涉及原告的大东街老房屋进行拆迁、安置及商品房开发。2009年3月27日，原告与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方对适用文件、安置位置、面积、过渡期限、补偿标准等进行了约定。协议签订后，原告进行了搬迁，被告亦进行了拆迁修建。2013年4月15日，遂宁市广惠房产测绘有限公司对被告修建的房屋进行了测绘，鉴定结论为合格。2014年2月27日，由于被告未按规划审批内容进行建设，遂宁市城市管理行政执法局对被告作出行政执法处罚决定，对被告罚款150058元。2015年1月22日，遂宁市城乡规划管理局向被告发出《关于“大东街裙房卡口拆迁安置房”项目补缴土地出让金的函》，确认被告竣工建筑面积超出《建设工程规划许可证》676.17㎡，要求被告缴纳土地出让金，另外该楼的变压器安装位置不符合安全规范，导致该楼至今无法验收交付。原告于2015年4月向本院提起诉讼，请求判决被告按市场价值赔偿原告逾期交付房屋的停产、停业经济损失补助费及利息。本院于2016年11月4日作出民事判决书，认为逾期交付房产的过错在被告，判决按市场价值赔偿原告的停产、停业经济损失补助费，对原告的诉讼请求部分予以支持。原告不服，向市法院提出上诉，请求按市场价值赔偿原告的逾期交房损失，赔偿时间从逾期之日起至交付之日止。该院于2016年12月29日作出民事裁定，以原审计算赔偿的起止时间不当为由，发回本院重审。本院重审后于2017年8月16日作出民事判决书，判决：一、被告遂宁市海琪房地产开发有限公司于本判决生效五日内向原告唐双全、唐玉明赔偿停业停产经济损失补助费473479.14元（计算至2017年8月15日）、2017年8月16日至安置房屋交付时止的停业停产经济损失补助费（逐月给付）及利息（停业停产经济损失补助费的计算方法为：一层79.5元/㎡·月×56.36㎡、二层4.5元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日计算至2012年3月26日；一层106元/㎡·月×56.36㎡、二层6元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日起计算至安置房屋交付时止。利息计算方法为：以上述停业停产经济损失补助费逐月计算的金额为基础，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准计算至付清之日；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告仍不服，提起上诉。市法院于2018年2月13日终审判决，驳回上诉，维持原判。但对于原告主张海琪公司逾期交房的租金损失，认为“上诉人在一审、二审中未提供合法有效的证据，证实其实际损失与停产停业经济补助费之间存在差额及差额大小事实，上诉人要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张。”原告不服市法院判决书，向省高院申请再审。省高院认为，“二审法院根据双方约定的参照标准确定海琪公司因逾期交房导致原告遭受停产停业经济补助费计算标准并无不当，至于唐双全、唐玉明要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张。”2018年5月12日，海琪公司申请竣工验收备案。同年6月5日，遂宁市住房和城乡建设局出具意见：该工程未组织竣工验收，由建设单位委托有房屋质量鉴定资质的机构进行鉴定，并出具了工程质量鉴定报告，报告结果为：该工程地基与基础、主体结构部分工程质量为合格；该工程属遗留问题，基本具备竣工验收备案条件。2018年7月24日，海琪公司发出通知，要求安置户于7月31日前到公司办理接房结算手续，逾期不接房，公司于2018年8月1日起不再计算及支付各拆迁户的过渡费。该通知在安置房所在地进行张贴并在遂宁日报予以公告。2018年9月，被告海琪公司按生效判决履行了给付补偿款及利息的义务，唐双全、唐玉明共领取617014.48元（计算时间为2011年3月27日至2018年3月31日）。2018年9月16日，二原告接收了安置房屋。2019年4月15日原告再次起诉来院，并向本院申请对其房屋租金损失进行司法鉴定。2020年6月18日，信合评估公司出具鉴定意见：唐双全、唐玉明位于大东街裙房卡口拆迁安置房一层大东街70号、二层4号测绘面积分别为65.24㎡、80㎡（以下简称评估对象）在评估基础日（2020年5月19日）满足本报告假设与限制条件下的评估价值为人民币2029700元；租金及利息评估自2011年3月27日起至2020年12月31日止；一层大东街70号房屋2020年单位月租金为245元/㎡·月、二层4号为50元/㎡·月。2019年评估标的月租金为231元/㎡·月、47元/㎡·月。2018年为206元/㎡·月、42元/㎡·月。 本院认为：归纳诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、原生效判决依据双方约定的遂宁市人民政府文件（遂府发〔2004〕45号文件）进行补偿，原告有证据证明其实际损失远大于文件补偿金额，主张按照实际损失赔偿停产停业损失费，应否得到本院支持？二、未经竣工验收的安置房屋，开发商发出接房通知的效力？三、原告的损失如何计算？四、因被告违规超建导致被安置房屋的贬值损失应否支持？ 关于争议焦点一，本案原告房屋自2009年4月交付被告拆迁，约定的过渡期从签订拆迁安置补偿协议时起，至房屋竣工通知结算之日止，至原告接房的2018年9月16日止，期间长达9年5个月之久。而如果依据〔2004〕45号文件，该文件只规定了2年的过渡期限，超出2年以后的补偿费标准，文件没有规定。如允许拆迁人无限延期交房，而补偿标准不变，显然对被拆迁人不公平，且给拆迁人可乘之机，不是该文件的应有之意。因此，2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，对国有土地上房屋征收与补偿采取市场化补偿原则。第二十三条：“对应征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：……（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”第三十九条：“停产停业期限的确定：（一）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止。”国务院、四川省的上述法规施行后，在遂宁市人民政府未制定相应的补偿办法的前提下，应当按照法律、法规的规定执行。原告主张按照租金的实际损失计算停产停业损失，市法院、省高院均明确表示被拆迁人的“房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张”。故原告的主张其停业损失按照租金的市场价值计算，本院予以支持。 关于争议焦点二，海琪公司实施拆迁并开发的大东街裙房卡口安置房，虽向主管部门申请竣工验收备案，但海琪公司未提供该安置房分项验收和综合验收合格的证明资料，故本院认定该安置房未经竣工验收合格，海琪公司发出交付通知后，原告自愿接房，本着不告不理、风险自担的原则，在此不作评判。 关于争议焦点三，原告主张的停产停业损失为本次租金评估损失减去海琪公司按生效判决履行的金额，至安置房交付之日止。根据评估报告，结合原告的诉讼主张，其计算方式为：2029700-617014.48=1412685.52元，该金额计算至2020年12月31日。由于唐双全、唐玉明在2018年9月接房，相应扣减：（一层）2018年9月17日至2020年12月31日期间的租金206×65.24×3.5＋231×65.24×12＋245×65.24×12=419688.92元；（二层）42×80×3.5＋47×80×12＋50×80×12=104880元。一、二层合计扣减524568.92元，故唐双全、唐玉明自2011年3月27日至2018年9月16日租金及利息888116.6元。对此，本院予以支持。 关于争议焦点四，原告主张被告违规超建导致其安置房价值贬损，虽申请鉴定，但鉴定机构无法出具鉴定意见。按照民事诉讼法第六十四条的规定，应认定为原告举证不能，对其主张本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条，四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条、第三十九条规定，判决如下： 一、遂宁市海琪房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿唐双全、唐玉明2011年3月27日至2018年9月16日期间的停产停业租金及利息损失共计888116.6元； 二、驳回唐双全、唐玉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币18400元（已预交1150元）,由遂宁市海琪房地产开发有限公司负担11050元，唐双全、唐玉明负担7350元；鉴定费52900元，由遂宁市海琪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  邓 毅 人民陪审员  刘兴明 人民陪审员  舒 敏 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  席晓婷