江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0702民初3074号本诉原告（反诉被告）：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：913607007788038918。法定代表人：罗迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张巡锐，北京中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：许桃，女，1975年8月22日出生，汉族，身份证住址：湖南省洞口县，现住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘小军，男，1973年2月2日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市宁都县，现住江西省赣州市章贡区，一般代理。委托诉讼代理人：温洪森，江西翠微律师事务所律师，特别授权代理。本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司（以下简称市国投公司）诉本诉被告（反诉原告）许桃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，本诉被告许桃提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）市国投公司的委托诉讼代理人张巡锐到庭参加诉讼，本诉被告（反诉原告）许桃及其委托诉讼代理人刘小军、温洪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告市国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除本诉原告市国投公司与本诉被告许桃签订的租赁合同，要求本诉被告许桃向本诉原告市国投公司返还租赁资产，并支付欠缴租金共计464000元（租金暂算至2019年3月15日，实际要求计算至被告返还租赁资产之日止）；2、判令本诉被告许桃向本诉原告市国投公司支付违约金46080元（从2018年6月计算至2019年2月，按逾期应缴租金月息2%计算，计算至租金还清之日止），且没收本诉被告许桃保证金160000元；3、本案诉讼费用由本诉被告承担。事实与理由：2014年12月8日，本诉被告许桃因经营需要而与本诉原告市国投公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：本诉原告市国投公司将其位于章贡区资产（以下简称该房屋）出租给本诉被告许桃。该房屋的租期为2014年12月24日至2024年12月23日止；本诉被告许桃必须在每季末20日前向本诉原告市国投公司指定账户一次性缴清次季度租金；本诉被告许桃不能按时交纳租金时，逾期十天以上，每日计加应缴租金额5%的滞纳金，逾期一个月以上，本诉原告市国投公司单方终止本合同，收回承租资产，没收合同履约保证金。2016年5月18日和2017年5月15日，本诉原、被告签订两份《房屋租赁合同补充协议》，租金价格调整到每月52000元。合同签订后，本诉被告许桃在租赁期内未按期支付租金和返还房屋，已构成根本性违约，严重损害本诉原告市国投公司合法权益。经本诉原告市国投公司多次催讨后，本诉被告许桃仍未支付拖欠租金。本诉原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。本诉被告许桃辩称，1、不同意解除合同，因为解除合同将造成答辩人重大经济损失，所以要求被答辩人继续履行合同，并向答辩人提供“房屋建设规划许可证”、“建设用地规划许可证”和“建设工程施工许可证”（简称“三证”），以便于答辩人能够办齐相关手续，恢复二楼装修并正常营业，而答辩人也按合同约定履行支付租金义务；2、若被答辩人不能提供“三证”，意味着第二层无法恢复装修并正常营业，那么答辩人同意解除第二层的租赁合同，将第二层返还被答辩人，双方签订补充协议书，由答辩人租赁被答辩人的第一层房屋继续经营，并要求顺延六个月的租赁期。本诉原告（反诉被告）市国投公司为支持其本诉的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、本诉原告营业执照、法定代人身份证明，证明本诉原告诉讼主体资格；证据2、本诉被告身份证，证明本诉被告的诉讼主体资格；证据3、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（2份），证明本诉原、被告于2014年12月8日签订了《房屋租赁合同》且该合同合法有效，约定本诉被告承租位于章贡区资产，租赁面积共计约1600平方米，合同内详细约定了租金计算和支付方式、保证金以及本诉被告违约时所要支付的拖欠的房租、违约金及其他费用；证据4、房产证，证明本诉原告对租赁房屋享有使用、收益等权利，能够对外出租该房屋；证据5、欠款明细清单，证明本诉被告许桃2018年6月以后向本诉原告只缴纳了420000元租金，截止2020年6月尚欠租金932000元。反诉原告（本诉被告）许桃向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告市国投公司向反诉原告许桃支付单方面解除合同造成的经济损失（装修款等）计1763364元；2、判令反诉被告市国投公司向反诉原告许桃支付单方面解除合同而应当承担的违约金52000元/月（租金）×3个月=156000元。以上合计1919364元；3、本案本诉及反诉费用由反诉被告市国投公司承担。事实与理由：反诉原告许桃与反诉被告市国投公司于2014年12月8日签订《房屋租赁合同》后，反诉原告许桃一直能够做到按时按额向市国投公司支付租金，从未拖欠。因反诉被告市国投公司提供的房屋出现墙体渗水等问题，经反诉被告市国投公司同意，反诉原告许桃从2018年5月8日开始对该房屋进行维修和装修，6月12日遭赣州市章贡区公安消防大队的查封（大门被贴封条），并收到该大队的《责令限期改正通知书》，直至2018年11月22日开始对第一层进行试营业止，反诉原告许桃经营的章贡区乐巢音乐会所一直处于停业状态，而造成停业的根本原因就是反诉被告市国投公司拥有的房产没有“三证”（房屋建设规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证），使反诉原告许桃无法向消防部门正常申请消防设计审核，也无法办证，从而被章贡公安消防大队查封。由于反诉被告市国投公司不能提供“三证”，造成反诉原告许桃不能办证，不能办证导致反诉原告许桃不能装修，不能装修造成不能营业，不能营业造成没有收入，那反诉原告许桃又如何支付租金。反诉被告市国投公司首先违约产生的因，才有反诉原告许桃无法交纳租金的果，在这种情况下，反诉被告市国投公司提出解除合同，显然违背合同约定，那么反诉被告市国投公司必须向反诉原告许桃支付因单方解除合同应当承担的违约金156000元及造成的经济损失1763364元。本诉被告（反诉原告）许桃为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据：证据1、反诉原告身份证、营业执照，证明反诉原告具有诉讼主体资格的事实；证据2、《关于要求减免房屋租金的申请报告》、装修图纸、《证明》，证明因反诉被告出租给反诉原告的房屋出现墙面渗水等问题，反诉原告向反诉被告申请维修及装修要求减免这期间的房屋租金的事实；证据3、房产证，证明案涉房屋设计用途是非住宅，而不是商用，不能办理消费部门的相关证件和手续的事实；证据4、《章贡区公安消防大队责令限期改正通知书》，证明因反诉被告不能向反诉原告提供“三证”（房屋建设规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证），使反诉原告无法办理消防部门相关证照和手续、造成反诉被告出租给反诉原告的房屋被查封的事实；证据5、《委托书》，证明2018年11月8日，反诉被告为委托反诉原告到赣州市规划建设局查询案涉房屋的“三证”，但查询结果是案涉房屋没有办理“三证”的事实；证据6、《房屋租赁合同》（2份）、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》（2份），证明根据双方2014年12月8日签订《房屋租赁合同》第七条第三款的约定，反诉被告必须向反诉原告支付因其单方面解除合同而应当承担的月租金三倍的违约金；根据《补充协议》，从2017年3月24日起至2024年12月23日至，月租金变更为每月52000元；反诉原告向反诉被告交纳了履约保证金16万元；反诉原告从2004年12月开始就与反诉被告合作，期间双方合作良好，反诉原告也从未欠过反诉被告的租金，否则反诉被告也不会与反诉原告续签合同，并降低租金；造成反诉原告无法向反诉被告支付第二层租金的原因是反诉被告无法提供“三证”造成；证据7、农业银行业务凭证、赣州市国有资产经营有限公司收款收据，证明反诉原告向反诉被告交纳了履约保证金16万元的事实；证据8、赣州银行回单、农商银行回单、发票，证明反诉原告于2018年7月23日向反诉被告交了5.2万元租金，将2018年4月份前的租金全部支付完毕；又于2018年10月22日向反诉被告支付了3万元租金；证据9、赣州银行现金缴款单（9份），证明反诉原告按26000元/月标准向反诉被告支付了自2019年1月至2020年6月共14个月的租金364000元；证据10、《致函》、《关于要求减免房租的申请报告》、《关于要求减免租金的申请书》、《退回二楼楼层申请书》、《因消防未验收导致二楼无法经营的函》，证明反诉原告经营的章贡区乐巢音乐会所于2018年6月12日遭到赣州市章贡区公安消防大队的查封后，反诉原告向反诉被告发出了五份函件或申请书，指出产生问题的原因是反诉被告拥有的诉争房产没有办理“三证”，第二层楼房间距和房屋设计用地性质均不符合消防要求造成的，同时，也向反诉被告提出要求减免租金和退还第二层房屋申请，继续承租第一层房屋，并签订补充协议；反诉原告要求反诉被告对第二层不能正常营业造成的经济损失，对反诉原告给予适当的经济补偿或抵扣第一层房屋租金的事实；同时要求反诉被告在4月15日前提供办证的相关手续和“三证”的事实；证据11、贷款转账凭证、抵押物明细表、《个人借款合同》，证明反诉原告为了装修章贡区乐巢音乐会所向银行贷款50万元，若反诉被告单方面解除合同，必然给反诉原告造成重大经济损失的事实；证据12、赔偿清单、《装修工程施工合同》、《加工合同》、《赣州浩丰电子KTV娱乐系统合同书》、《家具采购合同》、《空调购销合同》、《广告安装协议》、《大诺室内设计委托合同》、农业银行回执单、赣州银行支付结算委托书回单、中国银行汇款业务回单、收条、中国银行汇款申请书、收据、盛唐酒店家具销售单、微信转账记录截图、江西金一电缆有限公司销售出货单、增值税发票，证明反诉原告在装修章贡区乐巢音乐会所而发生的费用1948364元，实际支付1763364元，未支付款185000元的事实，若反诉被告要单方面解除合同，那么造成反诉原告装修的经济损失由反诉被告全部承担，并根据双方2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》第七条第三款约定，反诉被告必须向反诉原告支付因其单方面解除合同而应当承担的月租金三倍的违约金；证据13、《关于要求限期维修房屋的告知函》、《两份关于红旗大道48号1-2层房屋质量问题及维修报告》，证明反诉原告承租反诉被告提供的房屋出现墙体渗水、二层楼面地面变形倾斜、供电设施老化、幕墙玻璃崩裂等问题，反诉原告要求反诉被告进行维修的事实；证据14、公证书及公证处提供的保全证据光盘（封印），证明反诉被告提供的房屋截止到现在还存在严重墙体渗水、二层楼面地面变形倾斜、供电设施老化、幕墙玻璃崩裂等问题的事实；证据15、2017年全年营业额、2019年上半年营业额，证明1、反诉原告承租反诉被告的两层房屋，2017年全年的营业额是2825433元；2、反诉原告现在只使用反诉被告第一层房屋，2019年上半年的营业额是787438元；扣除价格上涨20%，即787438元-（787438元×20%）=629950元，大约与2017年第一层上半年的营业额持平（第二层包厢多、大包厢多，营业额比第一层的营业额更大）；3、第二层房屋一年能产生的营业额参照2017年的收入大约是：2825433元-（629950元×2）=1565533元，从2018年5月开始到2019年6月30日（13个月）止，反诉原告的经济损失达150多万元；4、由于反诉被告的过错，造成第二层没有收入，一年经济损失达150多万元的情况下，反诉被告竟然要反诉原告支付第二层全年租金，从法理和情理上也是说不通的事实。反诉被告（本诉原告）市国投公司辩称，反诉原告要求赔偿经济损失和承担违约责任没有事实和法律的依据，理由如下：1、反诉原告许桃不按约定支付房租构成根本违约，依据房屋租赁合同第七条第四点，反诉被告市国投公司有权单方面终止合同；2、依据房屋租赁合同第四条第二点，合同终止，反诉原告许桃对房屋及设施的装修、修缮归反诉被告市国投公司所有，反诉原告许桃不得就此向反诉被告市国投公司提出任何经济补偿或不经反诉被告市国投公司同意予以拆除；3、反诉被告市国投公司租赁的房屋具有合法的产权证，在租赁房屋主体上完全符合法律规定，至于反诉原告许桃用租赁的房屋经营酒店、超市、KTV都是反诉原告许桃个人的事情，与反诉被告市国投公司无关，且房屋租赁合同第四条第二点中约定了反诉原告许桃若要重新装修，首先要取得反诉被告市国投公司的书面同意，且反诉原告许桃应按规定向有关部门申报办理相关手续，从房屋租赁合同中可以看出办理相关手续是反诉原告许桃的事情，反诉被告市国投公司没有义务帮助反诉原告许桃办理消防审批手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，本诉原告（反诉被告）市国投公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订《房屋租赁合同》，合同约定：本诉原告市国投公司将其位于赣州市章贡区房屋约1600平方米出租给本诉被告许桃；该房屋的租期为2014年12月24日至2024年12月23日止；第一承租年度月租金8万元，第二承租年度起以每年递增3%逐年递增；本诉被告许桃于本合同签订前一次性向本诉原告市国投公司缴纳履约保证金16万元，承租期内履约保证金不得转为租金，承租期满本诉原告市国投公司验收合格将履约保证金退还本诉被告许桃，履约保证金不计利息；本诉被告许桃先交租金后使用标的物，本诉被告许桃承租后必须在每月末20日前向市国投公司指定账户一次性缴清下一个月的租金；租赁期间所发生的房屋及设施的维修（指非灾害性造成的房屋漏水漏雨等）、装饰、公共安全（含卫生、消防）等责任和费用由本诉被告许桃自行承担；本诉被告许桃如要重新装修或改变原有设施结构的，应事先取得本诉原告市国投公司书面同意，并按规定向有关部门申报办理相关手续；租赁期满或合同终止，本诉被告许桃对房屋及设施（不动产不等）的装饰、修缮归本诉原告市国投公司所有，本诉被告许桃不得就此向本诉原告市国投公司提出任何经济补充或不经本诉原告市国投公司同意予以拆除；本诉被告许桃不能按时交纳租金时，逾期十天以上，每日计加应缴租金额5%的滞纳金，逾期一个月以上，本诉原告市国投公司单方终止本合同，收回承租资产，没收合同履约保证金。合同签订后，本诉被告许桃向本诉原告市国投公司缴纳了履约保证金160000元，本诉原告市国投公司依约将房屋交付给许桃使用，本诉被告许桃承租后用于经营章贡区乐巢音乐汇会所。2016年5月18日，本诉原告市国投公司与本诉被告许桃签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租金价格调整为2015年12月24日至2016年3月23日每月租金为80000元；2016年3月24日至2016年12月23日每月租金为70000元；以后每两年递增3%。2017年5月15日，市国投公司与许桃又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租金价格调整为2015年12月24日至2016年3月23日每月租金为80000元；2016年3月24日至2016年12月23日每月租金为70000元；2016年12月24日至2017年3月23日每月租金为72100元；从2017年3月24日至2024年12月23日每月租金为52000元，期间租金不递增；本协议签订后，租赁资产（包括楼顶及墙面渗漏、室内钢结构楼梯及平台加固等）的维修由本诉被告许桃负责，维修费用由本诉被告许桃承担；本协议签订后，任何情况下，本诉被告许桃不得再要求下调租金，本诉原告市国投公司有权拒绝。2018年5月8日，本诉被告许桃对案涉房屋进行维修和装修。同年6月12日，本诉被告收到章贡区公安消防大队《责令限期改正通知书》，载明装修工程未进行消防设计审核，现场已动工，要求在2018年6月18日前改正。从2018年6月起，本诉被告许桃未向本诉原告市国投公司交租金，且已经超过一个月。本诉被告许桃在2018年6月后向本诉原告市国投公司缴纳租金共计446000元。本诉原告市国投公司多次催收租金未果，遂起诉至法院。反诉原告许桃认为反诉被告市国投公司不能提供“三证”造成其不能办证装修，致使其不能营业，造成巨大损失，且这种情况下，反诉被告要求解除合同违背合同约定，遂提起反诉。另查明：2019年7月4日，本诉被告（反诉原告）许桃申请对案涉房屋的装修费用进行司法鉴定。2020年3月17日，赣州东升工程造价咨询有限公司出具赣东升基字【2020】第22号《赣州市章贡区乐巢音乐汇会所装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：章贡区乐巢音乐会所装修工程造价为2656853.27元，其中已确认的工程项目1783578.6元，供庭审时参考的项目873274.67元。以上事实，有本诉原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议（2份）、房产证，本诉被告提交的《章贡区公安消防大队责令限期整改通知书》、农业银行业务凭证、赣州银行回单、农商银行回单、赣州银行现金缴款单（5份），赣州东升工程造价咨询有限公司出具赣东升基字【2020】第22号《赣州市章贡区乐巢音乐会所装修工程工程造价鉴定意见书》以及本诉（反诉）原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为,本诉原告（反诉被告）市国投公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（2016年5月18日签订）、《房屋租赁合同补充协议》（2017年5月15日签订）均系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违法法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据《房屋租赁合同》第七条第（四）项约定，许桃向市国投公司支付租金逾期一个月以上，市国投公司可单方终止合同，收回承租资产，没收合同履约保证金；庭审中，本诉被告（反诉原告）许桃自认从2018年6月12日起至2018年11月22日止对案涉房屋一层、二层均未交租金，逾期交纳租金一个月以上；租金作为房屋租赁合同中主要履约事项，本诉被告许桃未按约定时间交纳租金一个月以上，构成根本违约，本诉原告市国投公司要求解除租赁合同、收回承租资产及支付租金和违约金的诉请，本院予以支持。本诉被告许桃在2018年6月后向本诉原告市国投公司缴纳租金共计446000元，该款可在其尚需支付房屋租金中予以抵扣。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，逾期缴纳租金的，应按每日5%计收滞纳金，原告在诉讼请求中自愿下调违约金标准为按月息2%，该诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金，作为保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，故本院对本诉原告市国投公司要求没收履约保证金的诉讼请求不予支持。反诉原告许桃未按时足额交纳租金构成根本违约，其要求反诉被告市国投公司承担解除合同违约金156000元的诉请，本院不予支持；反诉原告许桃因没有获取消防审核导致不能继续装修等所投入的资金损失属于其在经营中所遇到的正常的商业风险，该商业风险应由反诉原告许桃自行承担，因此，反诉原告许桃主张反诉被告市国投公司向其支付经济损失（装修款等）1763364元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司与本诉被告（反诉原告）许桃签订的《房屋租赁合同》（2014年12月8日签订）及《房屋租赁合同补充协议》（2016年5月18日签订）、《房屋租赁合同补充协议》（2017年5月15日签订）；二、本诉被告（反诉原告）许桃在本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司归还位于赣州市章贡区房屋；三、本诉被告（反诉原告）许桃在本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司支付自2018年6月起至本诉被告（反诉原告）许桃腾房之日止的房屋租金【按每月52000元标准计算，本诉被告（反诉原告）许桃在2018年6月后支付的租金446000元可从中抵扣】；四、本诉被告（反诉原告）许桃于本判决生效之日起七日内向本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司支付上述第三项逾期支付租金的违约金（从2018年6日起，按拖欠租金的总额为基数，按月利率2%计算）；五、本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司返还本诉被告（反诉原告）许桃缴纳的履约保证金160000元，该款可以抵扣上述第三、四项给付款；六、驳回本诉原告（反诉被告）赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告（本诉被告）许桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10401元、反诉案件受理费11037元，合计21438，由本诉被告（反诉原告）许桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向赣州市中级人民法院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  高 华人民陪审员  陈燕玉二〇二〇年六月三十日法官助理邹素珍书记员吴利萍