广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初138号 原告：唐兆华，男，1941年3月19日出生，侗族，住南宁市青秀区。 原告：伍燕玲，女，1949年12月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：韦贵才，男，1964年6月13日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：吴优，男，1962年8月16日出生，壮族，住南宁市良庆区。 原告唐兆华、伍燕玲与被告韦贵才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐兆华、伍燕玲，被告韦贵才及其委托诉讼代理人吴优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐兆华、伍燕玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年9月2日签订的《房屋续租合同》；2、判令原告无需退还被告所交保证金6000元；3、判令被告支付逾期交纳房租违约金，暂计算至2019年10月31日为3800元（从2019年10月13日起算，按每日200元计）；4、判令被告将案涉房屋恢复原状；5、判令被告在判决生效之日起10日内腾退案涉房屋，并向原告支付房屋占用费（按每月5300元计，自2019年12月13日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；6、请求判令本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月13日起，原告将广西南宁市良庆区金象二区银海大道609号房屋（以下简称案涉房屋）租赁给被告使用。2017年9月2日，因租赁期限届满，双方又另行签订了《房屋续租合同》，约定的租赁期限自2017年12月13日起至2025年12月12日止,每年10月12日前被告应向原告一次性交纳下一年度全年租金。此外，在《房屋续租合同》第二条第2点中明确约定：承租人有下列5种情形之一的，出租方可以终止合同、收回房屋，租赁保证金不退，造成经济损失的须赔偿出租方：a、承租人擅自将房屋转租、转让或转借他人的：b、承租人利用承租房屋进行违法活动的；c、承租人擅自更改承租房屋结构和装修的；d、承租人毁坏出租房屋及房屋内设施、物品的；e、承租人不按约定支付租金的。《房屋续租合同》第八条还约定：承租方不按本合同规定的日期交纳房租，逾期交租，出租方加收违约金200元/天；逾期15天仍未交租，出租方可收回房屋并没收租赁保证金，剩余租金不退。2019年下旬，被告未经原告同意，擅自打通房屋墙壁，从二楼修建楼梯至公共绿化地带，并要求原告承担此费用。协商无果后，被告一直以此为由拒不缴纳《房屋续租合同》中约定的租金；而且擅自将房屋转租他人。原告认为，被告在未经原告同意的情况下擅自将房屋转租他人、擅自更改房屋结构己经严重违反《房屋续租合同》中的约定，且逾期缴纳租金己超过约定的期限，原告根据《房屋续租合同》有权要求解除合同，并要求被告承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，恳请支持原告的各项诉讼请求。 被告韦贵才辩称：1、原告所诉与事实不符，原告已收取被告2019年12月13日至2020年12月12日一年的租金；2、租赁合同已继续履行，原告请求不退保证金无法律依据；3、因通道被邻居封堵，双方就减少租金进行协商，故延迟支付租金，且延迟支付经过原告同意；4、被告同意恢复房屋原状，但原告必须保证被告对房屋的使用权和通行权，如不能保证，则需赔偿被告的损失；5、原告已收取被告一年的租金，所以不存在腾房及房屋占用费的说法；6、房屋通道的改变经过原告同意，原告向被告支付了1000元通道改变费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市良庆区金象二区银海大道609号房屋系唐兆华与伍燕玲共同共有。2012年12月13日，唐兆华与韦贵才签订《房屋租赁合同》，约定唐兆华将南宁市良庆区金象二区银海大道609号的四层房屋出租给韦贵才。2017年9月2日，双方签订《房屋续租合同》，约定由韦贵才继续承租上述房屋，租期从2017年12月13日起至2025年12月12日止，租赁保证金6000元，租金头三年每月5300元，第四至第八年每月5500元，每年租金应于头一年的10月12日前支付。《房屋续租合同》第二条约定，承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同、收回房屋，租赁保证金不退，造成经济损失的须赔偿出租方：a、承租人擅自将房屋转租、转让或转借他人的；b、承租人利用承租房屋进行违法活动的：c、承租人揸自更改承租房屋结构和装修的：d、承租人毁坏出租房屋及房屋内设施、物品的；e、承租人不按约定支付租金的。第七条约定，承租方任何时候非经出租方书面同意均不允许擅自对租赁房屋进行装修或自行装修。第八条约定，承租方不按本合同规定的日期交纳房租，逾期交租，出租方加收违约金200元/天;逾期15天仍未交租，出租方可收回房屋并没收租赁保证金，剩余租金不退。2019年7月份以来，因与相邻房屋产生通道纠纷，唐兆华与韦贵才就如何开设新通道、是否减少租金进行过协商，唐兆华同意支付1000元通道费，但不同意减少租金。2019年7月份，韦贵才从房屋二楼窗口处拆除部分墙体架设梯子通往地面。交纳房屋租金的期限届满后，经催促，2019年10月31日，扣除通道费1000元后，韦贵才向唐兆华支付了2019年12月13日至2020年12月12日的租金62600元。 本院认为，原告与被告于2017年9月2日签订的《房屋续租合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。 一、关于租赁合同的解除问题。 本案《房屋续租合同》约定，承租人有转租房屋、擅自改变房屋结构和装修、不按约定支付租金等情形的，出租人可以终止合同，收回房屋。原告主张被告未经其同意擅自将房屋转租他人，仅提供了其与案外人的微信聊天记录，并无其他直接证据予以证明，另外根据原告与被告的微信聊天记录，原告对被告转租房屋一事知情且并未明确表示反对，原告的该项主张本院不予采信。被告对逾期19天交纳租金的事实不持异议，但辩称因通道被邻居封堵，原被告双方就减少租金进行协商，故延迟支付租金，且已取得原告同意。本院认为，按时支付租金是承租人的重要义务，被告逾期支付租金已构成违约，被告辩称的内容不应成为其迟延支付租金的合法理由，况且亦并无相关证据证明原告同意其迟延支付租金。被告另主张其改变房屋结构得到原告的允许，综观双方的微信聊天记录，原告同意沿一楼后门进出，对打通房屋墙壁从二楼修建通道持反对态度，且双方并未就改变房屋结构附设通道的具体操作细节进行过协商，原告虽向被告支付1000元通道费用，但不能据此认定原告同意改变房屋结构。根据合同的约定，承租方非经出租方书面同意不可擅自对房屋进行装修，举轻以明重，装修尚且需要书面同意，改变房屋结构更需原告明确同意。因此，被告的上述抗辩理由均不成立，本院不予采信。综上，在租赁合同的履行过程中，被告逾期支付租金，擅自改变房屋结构，其行为已符合双方约定的合同解除条件，原告因此享有解除权。原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，明确表达了解除合同的意思，因此，本院认定租赁合同于该日解除。 二、关于合同解除后的责任承担问题。 对于保证金，根据《房屋续租合同》的约定，承租方逾期不交纳房租的，出租方加收违约金200元/天，逾期15天仍未交租的，可以收回房屋并没收租赁保证金。本案合同履行过程中，被告逾期15天以上交纳租金，原告要求不退还租赁保证金6000元，并按照每天200元的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。违约金应从2019年10月13日起计至2019年10月31日，共计3800元（200元/天×19天）。 对于房屋的返还及租金、房屋占用费等问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案租赁合同于2020年1月7日解除后，尚未履行的终止履行，被告应将房屋恢复原状并返还给原告。被告已支付2019年12月13日至2020年12月12日的租金62600元，其中2020年1月8日至2020年12月12日的租金59890元（5300元/月÷30天×339天）原告应予退还。合同解除后占用房屋的费用，被告应予支付，房屋占用费参照租金标准计算。上述应退还的租金59890元用于抵扣房屋占用费，抵扣后，如有剩余，原告应将剩余款项退还被告。 关于恢复原状的问题，原告主张恢复原状，被告承认在房屋后搭建二楼铁梯通道并开墙建门，该行为未得到原告的书面同意，被告依法应当拆除该通道，恢复墙面。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐兆华、伍燕玲与被告韦贵才于2017年9月2日签订的《房屋续租合同》； 二、被告韦贵才支付的租赁保证金6000元原告唐兆华、伍燕玲不予退还； 三、被告韦贵才于本判决生效之日起10日内向原告唐兆华、伍燕玲支付违约金3800元； 四、被告韦贵才于本判决生效之日起10日内对南宁市良庆区金象二区银海大道609号房屋进行恢复原状（拆除后门二楼铁梯通道，恢复墙面）后返还给原告唐兆华、伍燕玲； 五、被告韦贵才向原告唐兆华、伍燕玲支付合同解除后的房屋占用费（计算方法：以每月5300元为标准，从2020年1月8日起计算至实际返还房屋之日止，并从房屋占用费总额中扣除59890元，扣除后，如有剩余，原告将剩余款项退还被告）； 六、驳回原告唐兆华、伍燕玲的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告唐兆华、伍燕玲已预交），由被告韦贵才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  周树立 人民陪审员  银玉乐 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  吕 繁 书 记 员  廖羽冰 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。