五指山市人民法院   民事判决书   (2019)琼9001民初912号   原告：五指山市国有资产服务中心，住所地五指山市三月三大道市财政局大楼**。   法定代表人：刘某，主任   委托代理人：罗某，海南金裕律师事务所律师。   委托代理人：王某1，该办副主任。   被告：五指山通海房地产开发有限公司，住所地五指山市民族博物馆旁。   法定代表人：王某2，公司总经理。   委托代理人：叶某，广东百智律师事务所律师。   原告：五指山市国有资产服务中心。地址：五指山市。法定代表人：刘某，主任。   被告：五指山通海房地产开发有限公司。地址：五指山市省民族博物馆旁。法定代表人：王某2，总经理。(838934333   原告五指山市国有资产服务中心（以下简称国资中心）与被告、第三人×××五指山通海房地产开发有限公司（以下简称通海公司）联营合同纠纷一案，本院于2019年11月01日立案后，依法适用普通简易程序，开庭方式及理由变量未提取于2019年12月26日公开开庭进行了审理。到庭参加人员变量未提取原告国资中心委托代理人王某1、罗某，被告通海公司法定代表人王某2及其委托代理人叶某到庭参加诉讼。本案延长审限三个月，原告申请庭外调解二个月。本案现已审理终结。   原告五指山市国有资产服务中心向本院提出诉讼请求：1、确认五指山市国际旅游总公司与五指山通海房地产开发有限公司于2008年4月28日订立的联营合同和五指山通海房地产开发有限公司于2016年8月10日作出的承诺书有效；2、判令被告承担通海花园项目的土地出让金（含增容费）、应纳税款（含滞纳金）和人防易地建设费用共计537.426359元（以行政机关最终确定的数额为准）；3、判令被告向原告支付通海花园项目的中的利润319463.10元；1、判令被告向政府国土部门补缴“通海花园”项目的土地出让金(包含增容费)241.025万元。2、判令被告缴交“通海花园”项目应纳税款2759925.59元。3、判令被告向原告支付“通海花园”项目中的利润319463.10元。4、判令被告缴交“通海花园”项目的人防易地建设费用204088元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：五指山市国际旅游总公司(以下简称国旅公司)是国有企业，公司使用的土地均是政府无偿划拨。国旅公司2015年已注销，其主管部门是原告。2008年4月28日国旅公司与五指山通海房地产开发有限公司(以下简称通海公司)签订了《联营合同书》。合同约定：国旅公司出土地、通海公司出建设资金的方式共同合作开发“通海花园”房产项目。国旅公司负责提供原通什农副产品交易中心大楼第四层楼上的楼面空间作为出资，通海公司负责全部建设资金，并具体组织施工建成5-8层的楼房且负责对外销售。所得利润国旅公司与通海公司按2：8分成。但是，国旅公司与通海公司合作开发的“通海花园”房地产项目尚未属于商品房开发项目，合作开发的有关法律审批手续不齐全。订立的《联营合同书》属于效力待定合同。主要原因是：合作的土地是国有划拨地，合作开发名为联营实为土地转让。依照《海南经济特区土地管理办法》、《国有企业改革划拨土地使用权管理办法》等有关法律规定必须办理划拨地转为出让地的法律审批手续，并向政府补交40%的土地出让金，否则无效；同时通海公司缴交“通海花园”项目应纳税款和人防费等。即这些费用由通海公司负责缴付。现在，“通海花园”房产项目已经建设完成，通海公司也已经向外预售该项目房产。但是，由于“通海花园”项目存在上述不完善的法律手续，所以预售的房产不具备商品房性质，致使预买房产的购房者不能办理所购房产为商品房的不动产权证，当事人协商未果引起纷争。购房者为此多次上访，严重影响了我市正常的社会秩序和稳定大局。为此，市政府慎重研究后决定，“通海花园”项目作为历史遗留问题妥善处理。政府有关部门遵照市政府的决定，完善该项目变更为商品房的有关审批法律手续，前提是通海公司向政府部门缴清40%的土地出让金(包括增容费)241.025万元，即房产按建筑面积每平方米补缴土地出让金377.91元；缴清“通海花园”项目预售的房产应纳税款275.992559万元；缴清“通海花园”项目的人防费20.4088万元等，总计缴交537.426359万元。这些费用缴清后，政府部门可依法为通海公司和购房者办理房屋不动产权证。另外，按国旅公司与通海公司的合作协议，通海公司应把国旅公司分得的“通海花园”项目的利润319463.10元付给原告。为确保“通海花园”项目各方当事人的合法权益和国有资产不流失，原告特向法院起诉，请法院支持原告的诉求。   被告通海公司辩称：一、关于联营合同书及补充协议书。2008年4月28日，五指山市国际旅游总公司与五指山通海房地产开发有限公司签订《联营合同书》，2009年6月15日，双方签订《补充协议》。合同书和补充协议均是双方在平等自愿基础上签订。补充协议书中约定，甲方国旅公司负责将该项目所占用的土地变更为国有出让用地，使用期限为70年，土地使用权人变更为乙方或者甲乙双方等。当年，该合作开发项目未取得开发房地产完整手续，联营合同的效力待定。但现在已经取得政府有关部门批准，应该认为   二、关于《承诺书》。2016年8月10日，答辩人签名给五指山市国有资产监督管理委员会办公室及五指山市国际旅游总公司清算组出具的《承诺书》是附条件的承诺书。2009年6月15日，答辩人与国旅公司签订的《补充协议书》约定，通海花园项目的土地出让金由五指山市国际旅游总公司负责缴付。因联营双方当事人在履行合同过程中，由于合佧手续不完善，无法办理房地产权证，合同无法全面履行。为了配合政府工作，解决历史遗留问题，维护社会和谐稳定，居于国资委及清算组当时的意见：涉及划拨地转出让地补交土地出让金、商品房买卖发生的税费等由买房人承担。答辩人签署这份承诺书，配合清算组工作。这一承诺书是附有条件的，政府必须完善通海花园项目的全部合法手续，办理房地产权属证书。现在所附条件未成就，所以承诺书尚未生效。   三、原告要求答辩人承担通海花园项目的土地出让金、应纳税款（含滞纳金）和人防易地建设费的诉求于法无据。1、答辩人没有义务为原告承担其应交的土地出让金和各项税费。答辩人与国旅公司是平等主体之间的合作，合作遗留的问题，应本着合理合法的原则解决。答辩人为了配合政府部门工作，作出附条件的承诺，原告应当为解决问题提供政府部门的批准文件。例如土地用途变更为住宅商用，土地出让期限为70年，办理土地划拨转出让手续，将土地使用权由国旅公司变更登记为答辩人五指山市通海房地产开发有限公司等等。以上条件成就时，答辩人依法交付相关税费，若条件不成就，不应该承担土地出让金和税费。市税务局通知市国有资产服务中心补交营业税、企业所得税合计3689525.05元，滞纳金3398922.92元；该通知书发给原告，不是发给答辩人，如何交付，该不该交付原告有权依泫决定，而答辩人无权对税务局发给原告的通知作出决定。若原告认为不该交付，应依法申请复议，不应当将缴税的行为转移给答辩人，不应当让答辩人承担缴税的责任。原告转移给答辩人的行为，驳斥了答辩人的诉权。   2、答辩人与买房人签订的《认购协议书》是无效协议，用认购协议书作为征税主要依据对答辩人不公平、不合理。认购协议不是正式的商品房买卖合同，不能代替商品房买卖合同，买房人会以各种理由要求开发商返还认购款。就以买房人何俊林与答辩人签订的《认购协议书》为例，2010年1月27日，何俊林与答辩人签订《认购协议书》，认购通海花园项目10套房产，支付认购款（定金）人民币2150590元。过后，何俊林以项目手续不完善，未取得预售许可证等为由，起诉要求答辩人返还认购款，五指山市法院(2015)五民初字第208号民事判决书、海南第一中级法院(2015)海南一中民一终字第1151号民事判决书判决：认定该《认购协议书》无效，答辩人返还何俊林购房款2150590元并支付利息。由此可知，答辩人与买房人签订的房产认购合同属于无效合同，如果原告不完善前述相关法律手续，买房人有权随时要求答辩人退房还款，在这种买卖关系不确定的情况下，原告要求答辩人承担税款和滞纳金显然不合理，不公平。另外，税务部门要求原告缴纳通海花园项目的税款及滞纳金无事实依据。一是原告没有以自己名义出售房产给他人，没有收到买方的购房款，没有营业收入，侬法不纳税法定事实。二是答辩人与买房人之间的认购协议无效。存在协议无效双方返还购房款的情况。由于双方订立的是认购协议，依约应订立正式的商品房买卖合同，并完成商品房出售的法律手续，如土地变性、办理划拨转出让手续，申请预售证和买卖备案等手续。这些手续完成后，双方的买卖关系确定，出售方才依法进行纳税。   3、原告主张人防易地建设费没有根据。2008年通海花园建设时，五指山市地区尚未收取人防易地建设费。四、原告要求答辩人支付利润的诉求数额不当。根据联营合同第三、四条约定，利润是销售额减去投资成本。成本包括：工程材料、施工建设者、报建及各种税收和管理、办证等均计为成本。根据原告委托海南立信天涯资产评估有限公司的出具的《咨询报告》（由原告单方委托，答辩人对该报告的三性不认可），项目销售税费为115.394元，而税务局通知补交营业税、企业所得税合计3689525.05元，滞纳金3398922.92元。两个单位计算税款金额不一致，这就涉及到投资成本和利润分配计算不清楚等问题。不能准确计算扣除项目的成本。原告要求答辩人支付利润诉求数额没有事实根据，亦不合理。综上所述，原告的诉求于法无据，请依法驳回。但是，如果政府和原告完善土地划拨转出让给答辩人及完善通海花园项目相关法律手续，答辩人愿意依法承担土地出让金和各项税费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告向本院提交了如下证据：1、联营合同；2、通什市人民政府关于原通什农副产品交易中心大楼立项批复；3、五指山市国际旅游总公司关于通什农副产品交易中心大楼续建的报告；4、五指山市国有资产监督管理委员会办公室关于原通什农副产品交易中心大楼项目补办土地出让等手续的请示；5、五指山市人民政府常务会议纪要四届2次【2016】28号；6、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收备案证、五指山市住房和城乡建设局关于提供原通什农副产品交易中心大楼规划指标的复函、五指山市消防大道建设工程竣工消防备案检查告知书、防雷装置验收合格证；7、五指山国有资产监督管理委员会办公室关于办理原通什农副产品交易中心大楼项目补办土地出让手续的函；8、四届市政府常务会议第2次会议议定事项督查情况报告；9、通海公司承诺书；10、五指山市人民政府关于同意评估原通什农副产品交易中心大楼第二期续建项目的批复；11、海南立信天涯资产评估有限公司原通什农副产品交易中心大楼第二期续建项目利润清算咨询报告；12、海南鸿源会计师事务所原五指山市国际旅游总公司清产核资审计报告；13、五指山市地方税务局税务事项告知书、五指山市国土资源局关于补交原通什农副产品交易中心大楼项目土地价款事宜相关情况的函、五指山市住房和城乡建设局关于缴交人防易地建设费用的函；当庭补充14、关于征缴“农副产品交易中心大楼（五至八层）”项目土地出让金决定书。   被告向本院提交了如下证据1、补充协议；2、五指山法院民事判决书（2015）五民初字第208号和海南省第一中级人民法院民事判决书（2015）海南一中民一终字第1151号：   原告对被告提交证据的质证意见：对原告提交的证据1-8三性均无异议；证据9的真实性无异议；证据10无异议；证据11、12的三性有异议；证据13真实性、合法性、关联性由法院认定，证明内容无异议；证据14真实性无异议，合法性和关联性有异议。   被告对原告提交证据的质证意见：对被告的证据1真实性无异议；证据2没有异议。   本院依职权调取了1、五指山税通什局通【2019】1001895号《税务事项通知书》；2、五自然资字【2020】7号《关于征缴“农副产品交易中心大楼（五至八层）”项目土地出让金决定书》；3、五建函【2020】74号《人防易地建设费缴纳告知书》；4、五建函【2020】89号《行政缴费决定书》，经原、被告质证，对证据的真实性无异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.……；2.……(写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由)。对原告提交的证据11、12、13经本院核对原件，对证据的真实性予以认定。   经审理查明，1996年6月21日，通什市人民政府以通府函【1996】48号《关于通什市农副产品交易中心大楼立项批复》，批复同意：1、同意通什市农副产品交易中心大楼立项；2、该项目总投资900万元；3、总建筑面积近10000平方米，楼高8层；4、资金来源自筹解决；5、请尽快筹措资金，抓紧动工兴建。2008年4月28日，被告（乙方）与五指山市国际旅游总公司（以下简称国旅公司）（甲方）签订《联营合同书》，合同约定联营项目为合作徐建“通什农副产品交易中心大楼”顶面第五至八层商品住房，总面积约6000平方米；联营方式为1、甲方同意将位于市海榆北路“通什农副产品交易中心大楼”第五层顶面往上发展的空间为出资额与乙方合作，续建第五、六、七、八层商品住房，共同联营。2、乙方全额投资并负责施工建成五至八层总面积约6000平方米的商品套房、以及对外销售，同时负责办理该项目所需办理的报建、办证等一切手续，并且依法缴纳各种税款；利润分成为以出售额减去投资成本=利润。双方作利润2:8比例分成，即甲方（土地方）得2成，乙方（投资方）得8成。如套房无法售出时，房屋出租所得租金应按照2:8比例分成，甲方得2成，乙方得8成继续履行；成本计算为房产出售和工程承包价格等一律实行双方透明共同核算的原则，经双方商定，成本计算包括：工程材料、施工建设，报建及各种税收和管理、办证费等均计为成本。   2009年6月15日，旅游总公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定1、根据国家相关法律要求，房地产开发用地须为国有出让用地，为此甲方负责将该开发项目所占用的土地变更为国有出让住宅用地，使用期限为70年。土地使用权人变更为乙方或甲乙双方，因此所需的土地出让金及相关费用由甲方承担。如甲方资金困难，则暂由乙方垫支，待项目结算时从甲方所分利润中扣除。2、乙方负责尽量将八层以上增加部分建筑面积，所需费用列入开发成本，所得利润双方仍按2:8分配。如主管部门不予批准，本条自行作废。合同签订后，被告动工开始建设，项目于2010年7月30日竣工验收备案。   2015年11月11日，五指山市人民政府以五府函【2015】317号《关于同意评估原通什农副产品交易中心大楼第二期续建项目的批复》，批复同意原告邀请社会评估机构对元通什农副产品交易中心大楼第二期续建项目土地分割、房产等进行评估。2015年6月8日，经海南鸿源会计事务所审计，国旅公司已从本案案涉项目取得利润228300元。2016年5月25日，经海南立信天涯资产评估有限公司评估，本案案涉项目净利润为2738815.49元。   2016年8月10日，被告通海公司向五指山市国有资产监督管理委员会办公室（以下简称国资办）及五指山市国际旅游总公司清算组承诺：鉴于现在国旅公司按照五指山市委、市政府工作部署已依法关闭，国资办作为该公司的国有资产监管部门和具体负责国旅公司关闭后的资产清算工作的清算组，关于通海公司与国旅公司于2008年4月28日签订的联营合同和2009年6月15日签订的补充协议，在合同履行中存在遗留问题，如土地出让金、税款缴纳、办理房产证等工作尚未完成。为顺利推进项目完成，解决遗留问题，维护社会和谐稳定。通海公司自愿承诺：1、通海花园项目涉案的土地出让金由通海公司负责缴付。土地出让金具体数额按国土部门依法合算的通海花园项目中因合作开发房地产项目应缴纳的土地出让金金额、缴纳时间交付；2、通海公司负责按税务部门依法核算出的通海花园项目应缴纳的税款，按相关税务部门规定的时间、金额缴纳通海花园项目的税款；3、通海花园项目中原国旅公司应分得利润（具体数额按海南立信天涯资产评估有限公司的咨询报告确认的利润为据），通海公司负责支付给国资办；4、通海花园项目的房屋销售需要为买房办理房地产所有权证时，五指山市不动产登记部门要求提供政府主管部门对该项目的有关批准文件，在政府主管部门提交有关批准文件后，通海公司负责为买房办理通海花园项目的房地产权属证书。本承诺书自承诺之日起生效。如之前通海公司因通海花园项目签署的有关法律文书的内容与本承诺书内容不一致时，以本承诺书内容为准。   2019年12月2日，国家税务总局五指山市税务局通什分局作出五指山税通什局通【2019】1001895号《税务事项通知书》，要求原告缴纳营业税、企业所得税等税款3689525.05元及滞纳金3398922.92元（截止至2019年12月2日）。2020年1月7日，五指山市自然资源和规划局作出五自然资字【2020】7号《关于征缴“农副产品交易中心大楼（五至八层）”项目土地出让金决定书》，要求原告缴纳“农副产品交易中心大楼（五层至八层）”项目划拨转出让及增容费共计251.89万元《应补缴土地出让金119.45万元+应补缴土地增容费132.44万元》。2020年3月13日，五指山市住房和城乡建设局作出五建函【2020】74号《人防易地建设费缴纳告知书》，告知原告应缴纳通什农副产品交易中心大楼（5-8层及屋面层）项目防空地下室易地建设费207600元。2020年3月24日，五指山市住房和城乡建设局作出五建函【2020】89号《行政缴费决定书》，要求原告缴纳通什农副产品交易中心大楼（1-8层及屋面层）项目防空地下室易地建设费408176元。   本院认为，……(写明争议焦点，根据认定的事实和相关法律，对当事人的诉讼请求作出分析评判，说明理由)。   国旅公司与被告之间的联营合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效合同。被告于2016年8月10日向原告承诺愿意承担案涉项目应缴纳的税款、土地出让金等税费，现原告根据五指山市自然资源和规划局、五指山市住房和城乡建设局、国家税务总局五指山市税务局通什分局作出的决定书、通知书，要求被告缴纳税款及滞纳金、土地出让金及增容费、人防易地建设费理由充分，本院予以支持。根据本院调取的证据，被告应缴纳的税款及滞纳金、土地出让金及增容费、人防易地建设费共计9814947.97元。被告根据合同的约定对续建工程进行了施工建设，并竣工验收合格。根据双方联营合同及补充协议的约定，被告应向原告支付利润分红，根据审计报告原告在案涉项目中应分得的利润为2738815.49元×20%=547763.1元，原告已取得利润228300元，尚欠319463.1元，原告诉请被告支付利润319463.1元理由充分，本院予以支持。综上所述，……(对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述)。依照《中华人民共和国……合同法》第×四十四条、第六十条、……(写明法律文件名称及其条款项序号)《中华人民共和国民法通则》第五十三条之规定，判决如下：   一、确认五指山市国际旅游总公司与五指山通海房地产开发有限公司于2008年4月28日订立的联营合同和五指山通海房地产开发有限公司于2016年8月10日作出的承诺书有效；   一、……；   二、……。   (以上分项写明判决结果)   二、被告五指山通海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内根据五指山市自然资源和规划局、五指山市住房和城乡建设局、国家税务总局五指山市税务局通什分局作出的决定书、通知书，缴纳税款及滞纳金、土地出让金及增容费、人防易地建设费共计9814947.97元；   三、被告五指山通海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付利润319463.1元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。   案件受理费0.0025828元及财产保全费5000，由×××被告五指山通海房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   本判决为终审判决。   [核对位置]   审判长 梁丽梅   审判员 梁丽梅   审判员 梁丽梅      二〇二〇年六月二十四日   书记员 韦理浩   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民法通则》   第五十三条企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。