河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0423民初6134号原告（案外人）：张青，女，汉族，1971男4月29日出生，住鲁山县。委托诉讼代理人：张新，男，汉族，1973年12月29日出生，住鲁山县。委托诉讼代理人：史延航，男，汉族，1981年7月10日出生，住鲁山县。被告（申请执行人）：张兴改，女，1965年8月22日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：任留海，平顶山市鲁山县豫鹰法律服务所法律服务工作者。第三人（被执行人）：随州市远望房地产开发有限公司，住所地：湖北省随州市曾都区交通大道**。组织机构代码：76412333-4。法定代表人：沈松柏，执行董事。原告张青与被告张兴改、第三人随州市远望房地产开发有限公司（以下简称随州远望公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张青及其委托诉讼代理人张新、史延航、被告张兴改及其委托诉讼代理人任留海到庭参加诉讼，第三人随州市远望房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张青向本院提出诉讼请求：不得执行位于河南省××大道东方××小区××单元××东南户房产。事实和理由：2016年9月10日，原告与东方丽景小区开发商签署商品房认购协议，以单间1800元/平方米，总价21.7万元购得东方丽景小区第1楼栋2单元4层东南户房产一套。根据东方丽景小区开发商负责人张群星的要求，原告选择一次性付款，先后以现金及银行转账的方式将全部房款21.7万元交付至开发商张群星及其指定的收款人刘庆利（系开发商负责人张群星配偶），开发商向原告出具收据证明收到全部房款，并将案涉房屋钥匙交予原告。原告收到开发商的钥匙后，将涉案房屋门锁进行了更换，但因开发商原因至今未办理过户手续。为维护原告合法权益，2019年12月4日，原告向法院提出书面异议，鲁山法院于2019年12月13日作出（2019）豫0423执异84号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为其对案涉房产享有权利，故提起本次诉讼。张兴改辩称，1、（2019）执异84号裁定书，查明事实清楚，程序合法，依法驳回张青的异议请求是正确的。（2019）豫0423执恢128-2执行裁定书系申请人依法申请，法院依法作出的没有违反法律规定，人民法院对涉案房屋的执行措施程序合法，实体正当。2、原告张青未取得涉案房屋的物权，对涉案房屋也不享有其他实体权，原告对涉案房屋不享有足以排除的民事权益。从权利取得的形式来看原告和第三人不存在正式的商品房买卖关系，认购协议书明确约定订立本协议后还需签订商品房买卖合同，这表明认购协议是双方当事人为将来订立商品房买卖合同达成的一种合意，其目的是缔约双方，将来参照该意向签订书面的商品房买卖合同，从协议内容上看，认购协议欠缺交房使用条件、日期及办理产权事宜等，《商品房销售管理办法》第16条明确规定，商品房买卖合同应当具备的主要条款，因此认购协议只能体现双方预约的意思表示。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释》第5条的规定，认定认购协议属于预约合同，不属于商品房买卖合同。从合同法律效力来看，即使双方之间订立了商品房买卖合同，该合同效力也为无效，涉案房屋并没有在当地的房产部门进行预售备案登记，而且该房屋至今还是毛坯房，基础设施尚未建成，没有达到竣工验收的标准，根本不符合商品房的交付条件，在没有竣工验收报告以及办理商品房预售许可的情况下，该认购协议依法应当属于无效协议，自始至终对双方当事人不产生法律效力。综上所述被告认为负有举证责任的原告，应当依法提交证据证明其享有足以排除执行的民事权利，如举证不能应当依法承担不利的后果，应驳回原告的异议之诉。随州市远望房地产开发有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1、张兴改与随州远望公司、李方志民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中达成调解协议，本院于2017年6月29日作出（2017）豫0423民初2314号民事调解书：一、被告随州市远望房地产开发有限公司向原告张兴改借款770万元属实。二、被告李方志、被告随州市远望房地产开发有限公司自愿于2017年7月31日前一次性共同向原告张兴改清偿借款770万元及利息（利息分别按本金200万元、月利率20‰从2013年12月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金300万元、月利率20‰从2014年3月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金270万元、月利率20‰从2014年8月5日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止）。2、因随州远望公司、李方志二人未履行上述生效法律文书确定的义务，张兴改向本院申请强制执行，本院于2017年8月11日受理，案号为（2017）豫0423执1477号。2018年8月24日恢复执行，案号为（2018）豫0423执恢128号。2019年1月2日，本院作出（2018）豫0423执128-2号执行裁定：查封被执行人随州远望公司名下所有的位于鲁山县××大道与××交叉口西南角（东方丽景）的房产19套（1单元：10楼、11楼南户；2单元：4楼东南户、6楼东户6楼东南户、8楼东南户、8楼西南户、9楼东南户、9楼西南户、10楼西南户；3单元：6楼西南户、8楼西户、8楼东户、10楼西户、10楼西南户、10楼东南户、11楼东南户、12楼东南户；4单元：9楼东户）。查封期限为三年。3、张青以上述（2018）豫0423执128-2号执行裁定所查封的2单元4层东南户为其所买为由，向本院提出执行异议。本院于2019年12月13日作出（2019）豫0423执异84号执行裁定，该裁定认为异议人仅提供了商品房认购协议和收据，并未提供购房款支付凭证，对其是否购房的事实应通过诉讼予以审理，故其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，驳回了张青的异议请求。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月10日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方；张青为乙方签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购的房产为东方丽景第1楼栋2单元4层东南户房产一套，单价1800元/平方米，总价21.7万元（不包含住房公共维修基金），付款方式为一次性付款。甲方栏：加盖有“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”印章，并有张群星签字，乙方有张青签字并摁有指印。原告按照张群星的要求交付了21.7万元（其中16万元为2016年9月14日银行存款）购房款。第三人给原告开具了编号0413328《收据》“今收到张青贰拾壹万柒仟圆整，系付东方丽景2单元4层东南户120.77㎡，收款人张群星”该收据编号处加盖“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部财务专用章”。随即随州远望公司将案涉房屋钥匙交给原告，原告更换了房锁。上述事实有《商品房认购协议》《收据》、照片以及张群星的书面证言和录音证实。另查明，钦春波借用随州远望公司资质开发了天乐庄园项目，2014年8月1日钦春波与李方志委托张群星全权处理天乐庄园项目的一切事务。原告在鲁山县城区域没有其他住房。本院认为，2016年9月10日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方；张青为乙方签订了《商品房认购协议》，并按照约定原告向案涉房产所在项目的委托代理人张群星交付了21.7万元购房款，张群星也将案涉房产的钥匙交付原告。故可以认定对于案涉房产的买卖合意是买卖双方的真实意思表示。并且原告在接到房屋钥匙时已经实际占有了案涉房产。原告作为房屋消费者虽然尚未取得该案涉房屋的所有权，但是其享有对案涉房屋的物权期待权。本案被告张兴改对随州远望公司享有的是一般的金钱债权。就权利层级而言，原告享有的物权期待权要高于被告享有的一般债权。虽然案涉房屋仍登记在随州远望公司名下，但在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，该房屋已经出卖给了原告，故原告对案涉房屋享有排除执行的民事权益。对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，在人民法院查封之前，案涉房产已经被房地产开发企业随州市远望房地产开发有限公司出卖给商品房消费者张青。对张青的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,判决如下:不得执行位于河南省鲁山县鲁平大道东方丽景小区第1楼栋2单元4层东南户房产。案件受理费4555元，由被告张兴改负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。本院（2019）豫0423执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  范江浩人民陪审员  张 娜人民陪审员  陈九洲二〇二〇年六月二十日书 记 员  刘晓璐