广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1736号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：沈军燕，女，1978年7月4日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区***********。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人沈军燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。沈军燕辩称：一、关于逾期交房违约金，涉案楼盘尚未通过竣工验收备案，尚未达到交房条件，双方矛盾日益激化，不排除上诉人单方通知业主收楼后不配合、不协助甚至阻碍被上诉人接收涉案房屋，一审判决认定的截止时间为上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付涉案房屋之日止符合情理及法律依据。另，上诉人将不符合交付条件的房屋交付给被上诉人，实际上上诉人并没有完成全部交付义务，仍处于违约状态，且被上诉人也承担着收楼的质量风险，逾期交房违约金应当继续支付截至上诉人取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二、关于逾期交房违约金上限问题，上诉人逾期交房长达三年之久，仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，上诉人的违约行为处于持续状态，按照合同约定设定上限明显与上诉人违约行为严重程度不相符，也不足以弥补被上诉人作为守约方因逾期交房造成的经济损失。其次，若逾期交房违约金达到上限后，上诉人将不再受违约金条款的约束，不利于督促上诉人履行交房义务，一审判决认定合同约定上限违反公平原则并予以取消是正确的。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回维持一审判决。沈军燕于2019年10月17日向一审法院起诉请求：通大公司向沈军燕支付逾期交房违约金（以购房款401272元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年1月25日，通大公司与沈军燕签订中山市商品房买卖合同，约定沈军燕向通大公司购买中山市火炬开发区*********，合同总价为401272元。沈军燕若有逾期付款的违约行为，则自逾期之日起，通大公司有权要求沈军燕每日按房价款的万分之一标准支付违约金，逾期超过30天的，通大公司随时有权在无需催告沈军燕的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时沈军燕还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。通大公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付沈军燕使用。若通大公司逾期交房的，则自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，通大公司每日按沈军燕已付房价款的万分之一支付违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。沈军燕按合同约定支付完全部购房款，涉案房产已办理销售登记备案手续。关于涉案房产，通大公司因工程进度、资料不齐备等问题未办理建设工程竣工验收备案登记证。沈军燕遂诉至一审判决，主张前述实体权利。一审庭审过程中，沈军燕明确其诉讼请求中的实际交付之日包含通大公司就涉案房产取得建设工程竣工验收备案登记证之条件。确认书反映沈军燕已于2019年11月4日收楼，并清楚知悉当时并未取得建设工程竣工验收备案登记证及相关验收、建设进度等。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对于通大公司逾期交房的事实没有异议，即对于违约金的起算时间2017年7月1日无异议，有争议的是违约金计算标准及计算截止时间。一审判决认为，双方合同中已明确约定若通大公司逾期交房，则每日按照已付房款的万分之一支付违约金并非畸低，也与沈军燕逾期付款的违约金相等，故一审判决予以维持。关于通大公司于2019年11月4日向沈军燕交付涉案房屋时，该房屋尚未取得竣工验收备案登记的问题。一审判决认为，作为出卖人，在涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，将涉案房屋交付给沈军燕，沈军燕同意接收商品房。上述行为涉及两个范畴的判断，一是从通大公司的角度看，其提前交楼是否构成有效交付；二是沈军燕在商品房不具备约定及法定交付条件下同意接收商品房，能否又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。这两个范畴虽有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。就第一个范畴而言，通大公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。就第二个范畴而言，实际上属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断。故通大公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付。该行为虽在公法上作否定性评价，但不能据此认定通大公司应当向沈军燕承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，沈军燕在通大公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2019年11月4日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房于实际交付时不具备居住使用功能。沈军燕在知道商品房不具备约定或法定交付条件的情况下于2019年11月4日同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受通大公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故通大公司向沈军燕支付的逾期交房违约金应截至2019年11月4日。关于违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向沈军燕支付已交付房价款的万分之一的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而沈军燕如未能按期付款的，则每日按总房价款的万分之一标准支付违约金（不设上限），逾期超过30天的，还另需支付房价款20%违约金。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促进通大公司履行义务，不利于沈军燕实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于沈军燕逾期付款可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的沈军燕以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至实际交付之日止（一审判决已认定涉案房产的实际交付之日为2019年11月4日），理据充分。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：通大公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向沈军燕支付逾期交房违约金（以401272元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至2019年11月4日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764.94元，减半收取计382.47元（沈军燕已预交），由通大公司负担，于判决生效之日起七日内迳付沈军燕。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交楼时间为2017年6月30日前，但涉案业主实际收楼时间为2019年11月4日，逾期已长达二年有余。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764.94元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年六月十一日书记员  易嘉璇