辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14914号原告：张强，男，1992年4月9日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：卢昊，辽宁汇律律师事务所律师。委托诉讼代理人：简若琛，辽宁汇律律师事务所律师。被告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县辽中镇商业街**。法定代表人：佟宝仓。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马语卿，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告张强诉被告孙玉春、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）、佟有山案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张强及其委托诉讼代理人卢昊、被告孙玉春到庭参加诉讼，被告宝仓公司、佟有山经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院对原告所有的位于沈阳市辽中区产停止执行，并解除查封措施；2、请求确认原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。事实和理由：2014年2月24日，原告与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于，面积为86.59平方米的房屋。合同中约定房屋单价为2,700元，房屋总价为233,793元人民币，付款时间为2014年2月24日，付款方式为一次性交纳，房屋交付期限为2014年6月30日前。签订该合同的同时，原告向宝仓公司交付了全部购房款，宝仓公司向原告出具收款收据一份。该房屋是原告唯一处房产，在房屋交付后，原告一直在此居住。但由于宝仓公司原因，房产管理部门至今未予办理房屋产权证书。2016年4月27日，和平区人民法院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书，判令佟有山、宝仓公司偿还孙玉春借款1,250,000元及利息。2016年8月30日，孙玉春向和平区人民法院申请强制执行，执行案号为（2016）辽0102执3003号。执行过程中，人民法院查封了原告所购买并居住的房屋。原告为维护合法权益，遂向执行法院提出执行异议。2019年7月16日，和平区人民法院依据《执行异议复议规定》第24、28条作出（2019）辽0102执异162号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原裁定认定事实不清，适用法律错误，无故加重原告举证责任，应根据《执行异议复议规定》第29条排除执行，并解除执行措施，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告孙玉春辩称：一、请求法院判决驳回原告的执行异议之诉。二、请求法院判决恢复执行沈阳市辽中区蒲文街16-5号3-3-2号的住宅楼。三、请求法院判决本案诉讼费、公告费由原告承担。事实与理由：一、原告不具备本案的主体资格。房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，原告没有向法院提供涉案房屋合法要件。二、原告跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据法律规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。物权法第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、王元明在2013年12月19日签定十五套房屋，2013年备案到王元明名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以王元明备案在先张强买卖合同在后，按照合同法规定张强签署的商品房买卖合同属于一房二卖应另案起诉开发商。不应该在他人案件中向法院提异议及异议之诉，被告向法院提供（2015）辽中民三初字第2059号辽中区人民法院判决十五套房屋买卖无效。判决已生效，被告向法院提供的证据合法有效。五、被告2016年9月13日向法院申请强制执行，（2015）沈和民一初字第03351号民事判决书和执行案号（2016）辽0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了沈阳宝仓房地产开发有限公司十五套房产，其中包括案外人涉案房屋一套。六、由于以上证据证明，原告不是十五套涉案房屋实际法律权属人，十五套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司。法院查封正确有法有据。七、以上所述事实清楚，原告不是涉案房屋合法权属人也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，张强作为原告进行诉讼的地位不成立。以上所述事实清楚，为维护被告孙玉春的合法权益请求法院判决驳回原告的执行异议之诉，恢复执行，本案诉讼费、公告费由原告承担。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。被告佟有山未到庭亦未提交书面答辩意见。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，根据到庭当事人陈述和经质证、审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月24日，原告（买受人）与被告宝仓公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告宝仓公司开发建设的位于沈阳市辽中区，建筑面积86.59平方米，单价为2,700元/平方米，总金额为233,793元。买受人于2014年2月24日一次性交纳购房款233,793元。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。被告宝仓公司于2014年2月24日为原告开具了233,793元的收款收据。另查明，2015年10月28日，辽中县人民法院作出（2015）辽中民三初字第2059号民事判决，判决宝仓公司与王元明于2013年12月19日签订的涉案房屋商品房买卖合同无效。2016年4月27日，本院作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决，判决：“一、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙玉春借款本金1,250,000元；二、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序，执行案号（2016）辽0102执3003号，本案原告提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。2019年7月16日，本院作出（2019）辽0102执异162号执行裁定，裁定驳回本案原告的异议请求。现原告诉至本院。再查明，被告佟有山为宝仓公司的实际控制人；原告主张涉案房产由其占有、使用，并提交了电费收据和辽中区房屋所有权登记信息查询结果证明，辽中区房屋所有权登记信息查询结果证明载明，截止2020年1月2日的前一天，原告在辽中区范围内无房屋所有权登记信息。本院认为，本案的争议焦点为原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。原告与被告宝仓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，足以证明原告与被告宝仓公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告提供了被告宝仓公司为其出具的收款收据，证明原告向该被告支付全部购房款，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告提交的电费收据可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告实际使用状态中。《商品房买卖合同》、收款收据、电费收据等能够证明原告对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。本案由于被告宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记。原告基于与被执行人宝仓公司形成的房屋买卖合同关系，支付全部购房款并实际占有涉案房屋，具备准物权性质，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告的其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市辽中区蒲文街16-5号3-3-2房产的执行；二、原告张强与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的沈阳市辽中区蒲文街16-5号3-3-2的住宅楼《商品房买卖合同》有效；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4,807元，由被告佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 蒙人民陪审员  高宏菊人民陪审员  张奉传二〇二〇年六月二十四日法官助理刘美琪书记员岳岩