江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1024民初359号原告：陆会金，女，1960年02月01日出生，汉族，贵溪市人，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：沈孝德，男，1963年10月01日出生，汉族，鹰潭市月湖区人，住江西省鹰潭市月湖区，公民代理，特别授权。委托诉讼代理人：乐文军（系原告之子），男，1981年09月19日出生，汉族，贵溪市人，住江西省贵溪市，公民代理，特别授权。被告：施珍莲，女，1968年04月30日出生，汉族，崇仁县人，住江西省崇仁县。委托诉讼代理人：谭服桂，江西豫章律师事务所律师，特别授权。被告：鹰潭市美亚置业有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区胜利西路**，统一社会信用代码9136060007428507XY。法定代表人：祝胜太，总经理。委托诉讼代理人：高海峰，鹰潭市美亚置业有限公司员工，一般代理。陆会金与施珍莲、鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，陆会金的委托诉讼代理人沈孝德、乐文军及施珍莲的委托诉讼代理人谭服桂、美亚置业公司的委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆会金向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）赣1024执异11号之一《执行裁定书》，撤销（2019）赣1024执411号之一《执行裁定书》，解除对该房屋的查封。2、裁定鹰潭市xx房屋所有权为原告陆会金所有。3、责令被告履行协助原告办理房屋产权登记义务。4、由二被告承担诉讼费用。事实及理由：施珍莲与汪美荣、严丽娟、江西美亚实业有限公司、美亚置业公司、江西享通眼镜制造有限公司民间借贷纠纷一案，施珍莲依据生效的江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初98号民事判决书申请强制执行，崇仁县人民法院作出（2019）赣1024执411号之一《执行裁定书》，查封和拍卖在美亚置业公司名下的鹰潭市xx住房，原告不服，提出案外人执行异议，崇仁县人民法院于2020年3月17日作出（2019）赣1024执异11号之一《执行裁定书》驳回异议，原告不服，特向崇仁县人民法院提起执行异议之诉，理由如下：一、2016年4月6日，原告经鹰潭中信房产中介有限公司推荐、江西亿能电力发展有限公司（以下简称亿能电力公司）介绍与被告美亚置业公司签订《美亚汇金广场商品房定购协议》，定购美亚汇金广场xx住房，被告美亚置业公司指定购房款打入亿能电力公司出纳肖黎萍帐户，抵扣被告美亚置业公司所欠亿能电力公司工程款，被告美亚置业公司与亿能电力公司均已实现本案所涉房屋以物抵债的目的，原告也善意取得并占有该房屋，该协议真实合法有效并得到完全履行。二、原告在2016年4月6日当天购房，当天交房，当天入住，在崇仁县人民法院2019年查封之前就已经实际占有该住房。三、原告多次向被告美亚置业公司提出网签、办理产权登记手续要求，被告美亚置业公司却一直以各种理由拖延搪塞，原告也多次要求亿能电力公司协调无果，原告及其他购房者无奈只好以被告美亚置业公司涉嫌合同诈骗为由向鹰潭市月湖区公安分局报案，但月湖区公安分局以属于经济纠纷为由不予立案。四、原告定购的鹰潭市xx房屋为原告和丈夫乐年新夫妻名下唯一一套住房。五、施珍莲与美亚置业公司的债务纠纷不应损害原告的合法权益，原告完全享有足以阻却执行的实体权利。原告恳请崇仁县人民法院维护原告的合法权益。施珍莲辩称，1、原告提供的证据多系美亚置业公司提供或与本案存在利害关系的主体出具，不能作为认定案涉房屋产权属于原告的定案证据。诸多证据与本案无直接关系，反而存在诸多不符合常理之处。依据《物权法》第九条的规定，案涉房屋物权仍属于美亚置业公司。2、原告与被告美亚置业公司在査封之前未签订合法有效的书面商品房买卖合同。即使定购协议真实有效的情况下，根据《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，也不具备商品房买卖合同的主要内容，故不能将该定购协议认定为商品房买卖合同。3、原告主张案涉房产系其与丈夫唯一的一套住房，也不存在事实依据，案涉房屋并未由原告进行居住，而是由一家舞蹈学校作为经营场所。4、原告提供的证据根本无法证实已实际购买并支付了相应购房款。其所称事实存在自相矛盾之处，所谓的定购协议规定的付款期限、方式与其陈述的事实及提供的证据不一致，不符合《执行复议规定》规定的排除执行的情形，应当依法驳回其全部诉讼请求。美亚置业公司辩称，原告所说全部属实且有证据证明。亿能电力公司施工我公司正式用电，我公司以房抵款给该公司，且在2016年原告陆会金经中信房产中介有限公司、亿能电力公司的推荐与我公司签订《美亚汇金广场商品房订购协议》，我公司并出具相应收据，且原告实际居住在该住房内，并如期缴纳水电费，由于亿能电力公司至今仍未提供正式用电，因此我公司尚未为原告办理相关手续。本院经审理认定事实如下：2015年，美亚置业公司及其分公司与案外人亿能电力公司签订两份“配电工程合同”，约定合同总价款分别为7,475,000元及4,425,750元。2016年4月6日，陆会金由鹰潭中信房产中介有限公司及亿能电力公司推荐，订购美亚置业公司开发的坐落于xx住房。经陆会金、美亚置业公司及亿能电力公司三方同意，陆会金将购房款430,000元付至亿能电力公司出纳案外人肖黎萍的个人账户，以抵扣美亚置业公司欠亿能电力公司工程款。同日，陆会金与美亚置业公司签订《美亚·汇金广场商品房定购协议》，陆会金订购坐落于鹰潭市xx住房，总价430,000元，一次性付清。同日，鹰潭中信房产中介有限公司收取陆会金中介费3,000元。同日，美亚置业公司向陆会金开具两张《收据》，一张收据交款单位为“陆会金”，人民币“肆拾叁万元整”，收款方式“抵工程款”，收款事由“汇金广场北区1栋1单元1501房款”；一张收据交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“伍仟捌佰柒拾柒元整”，收款方式“转账”，收款事由“公共维修基金5527（元）、电视闭路初装费350元”。同日，鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司开出《收据》，交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“壹仟贰佰肆拾肆元整”，收款方式“转账”，收款事由“物业费2016年4月至2017年3月”。2019年4月12日，鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司又向陆会金开出《收据》，交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“壹仟贰佰叁拾玖元整”，收款方式“刷卡”，收款事由“2019年4月1日至2020年3月31日物业费”。之后，美亚置业公司一直未与陆会金签订书面商品房买卖合同。经鹰潭市不动产登记中心及贵溪市不动产登记中心查询，截止2019年11月29日，陆会金与其丈夫乐年新名下无不动产登记信息。施珍莲辩称的“舞蹈学校经营场所”系“鹰潭市xx号”。2019年1月16日，施珍莲向本院起诉案外人汪美荣、美亚置业公司等民间借贷纠纷一案，本院受理案号为（2019）赣1024民初98号，该案于2019年6月11日作出判决，美亚置业公司等对汪美荣向施珍莲的借款5,586,670.38元及利息承担连带偿还责任。该判决生效后，施珍莲向本院申请执行，本院于2019年7月22日立案执行，执行案号为“（2019）赣1024执411号”，本院依据生效判决裁定查封、拍卖登记在美亚置业公司名下的位于鹰潭市xx。陆会金不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）赣1024执异11号之一《执行裁定书》驳回原告的异议，而引发本案。本院认为，原告与被告美亚置业公司签订了《美亚·汇金广场商品房定购协议》，原告通过“抵工程款”的形式向美亚置业公司全额支付了购房款，美亚置业公司亦向陆会金交付标的物案涉房产，陆会金实际占有、使用该房至今，且陆会金与丈夫名下无其他用于居住的房屋。虽然陆会金与美亚置业公司没有签订书面买卖合同，但并不影响陆会金与美亚置业公司对诉争房屋买卖行为的真实意思表示，也不能否认诉争房屋已经交付的事实。签订书面买卖合同及备案、网签等行为系公权对涉及民生范围私权强制干预的行政管理手段，其目的旨在减少购房纠纷、增加商品房买卖的公开透明性及杜绝开发商“一房多卖”的情形，故并不能以未完成该方面的行政管理行为而否定民事行为本身的效力。综上，本院认为原告已经向美亚置业公司支付购房款，美亚置业公司也已经向原告交付诉争房产，双方的买卖行为成立且已经完成，该行为后果对双方均有约束力。故原告享有对诉争房产排除执行的权利，诉争房产所有权归原告陆会金所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于xx房屋；二、确认坐落于鹰潭市xx房屋所有权归原告陆会金所有。案件受理费7,750元，由被告鹰潭市美亚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院，并向抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉费交户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号14×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。如本判决生效后义务人未履行义务，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行。审 判 长  李少锋人民陪审员  袁青华人民陪审员  钟红英二〇二〇年六月十二日书 记 员  章李琴