宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2019）宁0381民初4860号原告：郑乐平，男，1971年3月出生，汉族，高中文化，个体工商户，住青铜峡市。委托诉讼代理人：贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。被告：周军，男，1981年7月出生，汉族，初中文化，农民，住青铜峡市。委托诉讼代理人：杨景，青铜峡市小坝法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告郑乐平与被告周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）宁0381民初2077号民事判决，原告郑乐平不服，提起上诉，宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）宁03民终951号民事裁定，撤销本院（2019）宁0381民初2077号民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月16日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑乐平及其委托诉讼代理人贺冬梅、被告周军的委托诉讼代理人杨景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑乐平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁协议，被告返还原告位于青铜峡市利民东街60、62、64号营业房；2.被告支付拖欠租赁费92500元、水费1472.37元、取暖费41502.48元，合计135474.85元；3.终止原、被告之间形成的宏泰饭店餐厅的租赁合同关系，被告支付下欠餐厅租赁费13332元、水费1561.49元、取暖费17400元，合计32293.49元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订房屋租赁合同，约定了青铜峡市利民东街60、62、64号营业房的租赁期间及租赁费等事项，被告于2019年2月18日前缴纳租赁费7万元，下欠第一年租赁费3万元未缴纳，后被告未缴纳租赁费等费用。2019年3月，原告无法联系被告，原告通过公告方式通知被告解除合同、收回营业房，为挽回影响，原告自己开始经营。被告同时租用原告宏泰饭店的餐厅，双方口头约定租赁期3年，每年租金19万元，被告于2018年9月7日预交租金5万元，10月17日被告装修后开始营业，2019年1月28日停止营业，给原告造成极大损失，导致租赁合同无法履行。周军辩称，1、双方针对青铜峡市利民东街60、62、64号营业房签订租赁合同属实，但是在该合同期限未到时原告强行收回并自行经营，屋内被告所剩的酒类以及其他设备均由原告占用、使用。2、原告要求被告支付所欠的租赁费，在经营期间被告已经通过转账及现金的形式将租金及其他费用付清，截止2019年3月26日，被告并不拖欠原告的租金。3、原告要求终止宏泰饭店的租赁合同，原告作为一名个体工商户，并且经营其旁边的酒店，针对1000余平米的房屋出租，双方没有形成书面合同，不符合常理，双方未形成租赁关系。同时，该诉讼请求与前两项请求不属于同一法律关系，应予以驳回。对于事实部分，依据双方签订的合同租金为一年一付，是在期限届满之前，被告不是停止营业，而是原告强行将被告经营的欢乐牧场大门上锁后，在被告不在的情况下原告占有并予以经营，同时并不是原告诉状中所说的打电话不接、发短信不回。2019年4月26日，被告找到原告协商双方之间的房租问题及房屋内的设施问题，原告无理将被告打伤，因此被青铜峡市公安局依法行政处罚，拘留5日。关于宏泰饭店餐厅一事，双方只是口头约定房租免交由被告试营业，但是由于在经营过程中双方发生矛盾，以致于2019年1月28日餐厅停业，并不是原告所述的双方约定了房租。截止2019年3月26日，被告并不拖欠原告的租金及其他费用，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告周军对原告郑乐平提交的房屋租赁协议证明目的不认可，认为该份租赁协议中对于租金是约定每年的租赁期限届满前将房租付清，但截至2019年3月26日被告已将租金付清；对吴忠日报公告，被告认为原告不能依此在期限届满前强行占有使用被告所投入的设施；对宣传彩页，被告认为只是宣传，并不能证实双方存在承包关系；对单位工作人员登记表、收据、民事调解书、起诉状、宏泰饭店收银系统储值汇总表、会员明细，认为与本案无关；对水费发票，被告认为欢乐牧场于2019年3月26日原告已经强行将大门上锁后由其自行经营，其经营中产生的水费由其自行承担，宏泰饭店餐厅双方并无承包合同，其水费应该由原告自行承担；对通话记录不认可，且上面显示3月13日和18日双方均通话；对证人朱丽娜的证言，被告认为证人与原告系雇佣关系，证词前后矛盾不属实。原告郑乐平对被告周军提交的房屋租赁协议认为没有约定租赁费一年一付，对微信截屏、处罚决定书认为与本案无关，不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据结合案件情况综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁协议，约定:原告将位于青铜峡市利民东街60、62、64营业房出租给被告使用，房屋面积715.56㎡，租金第一年壹拾万元，第二年起每年房租为壹拾伍万元，合同保证金贰万元（租赁期满甲方验收后原值退还给乙方），租房暂付五万元，剩余房款2017年12月31日前付清；租赁期限暂定为三年，租赁时间自2017年11月1日起至2020年10月30日止。租赁期满后，乙方如继续使用，须提前两个月向甲方提出申请，甲方优先考虑给乙方续租，如若拖欠房费超过10日，甲方无须通知乙方，合同自行解除，甲方收回房屋另行租赁。水、电、闭路电视费由乙方自理,暖气费5.8元每平方米（按市政收费标准收取）由甲方收取，每个采暖期10月15日前一次性交清。被告自2017年11月承租60、62、64营业房后经营欢乐牧场自助火锅，2019年3月26日停止营业。2019年4月16日，原告登报通知，载明：被告租用的60、62、64营业房欠缴租金7个月，按合同约定通知速来解除合同，请自本通知发布之日起10日内前来清理房屋内的相关物品否则后果自负。后原告收回上述租赁房屋。2017年9月1日被告给原告转账5万元，2018年7月9日被告给原告网银转账支付3万元，2018年9月7日被告向原告网银转账支付5万元、7000元，2019年1月7日被告向原告转账支付1万元，2019年2月18日被告通过他人向原告微信支付1万元。另查明，原、被告口头协议被告使用经营原告宏泰饭店餐厅，2018年10月中旬餐厅开始营业，2019年1月28日停止营业。后原告收回该餐厅。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。归纳双方争议焦点如下：（一）60、62、64营业房租赁合同履行。本案原、被告就60、62、64营业房签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。原告已登报通知被告解除合同，且原告已经收回租赁房屋，双方租赁合同已实际解除。原告当庭陈述被告租赁上述营业房自2017年11月1日至2019年3月26日，原告主张的租金也截止2019年3月26日，则被告租赁上述营业房在此租赁期间租金共计为162500元〔10万元（2017年11月1日至2018年10月31日）+62500元（15万元÷12个月×5个月）〕。根据双方陈述及被告提交的证据佐证，被告共计向原告支付了157000元，则下欠租金为5500元。原告认为部分款项非支付租金，但未提交其他证据予以反驳，该辩解意见依据不足不能成立；被告辩称另以现金方式向原告支付2万元保证金，原告予以否认，被告未提交相应证据予以佐证，该主张亦不能成立。根据双方协议约定，租赁期间的水费应由被告负担，结合原告提交的证据，原告于2019年4月3日分别交纳欢乐牧场62号、64号水费781.24元、691.13元，合计1472.37元。该笔费用被告应予支付。双方房屋租赁协议明确约定暖气费的收取标准及交纳时间。被告自2017年11月1日租赁房屋至2019年3月26日，应向原告支付两个采暖季的暖气费用。房屋面积为715.56㎡×5.8元/㎡/月×5个月×2年=41502.48元。（二）宏泰饭店餐厅原、被告间是否存在租赁合同关系。本案原、被告双方均认可对被告经营使用宏泰饭店餐厅没有书面租赁协议。结合本案现有证据和查明的事实，被告自2018年10月中旬至2019年1月28日经营使用该餐厅，后原告将餐厅收回。被告陈述系原告交由其免费试营业，否认双方存在租赁关系，但未提交证据予以证实，被告对此应承担不利的后果。故应认定2018年10月中旬至2019年1月28日期间，原、被告就该餐厅形成有偿租赁关系。被告对此的辩解理由不能成立，本院不予采纳。该房屋原告已收回，双方租赁关系已实际解除。原告要求被告支付租赁费、水费、取暖费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方陈述及原告提交的证据佐证，宏泰饭店餐厅每年租赁费19万元，被告自2018年10月中旬至2019年1月28日经营3个月，应支付原告租金47500元（19万元÷12个月×3个月）。原告提交的证据证实其于2019年4月3日交纳宏泰饭店水费1561.49元，该笔费用被告应予支付。被告应支付原告宏泰饭店餐厅暖气费17400元（1000㎡×5.8元/㎡/月×3个月）。综上所述，被告应支付原告青铜峡市利民东街60、62、64营业房租赁费5500元、水费1472.37元、暖气费41502.48元，支付宏泰饭店餐厅租赁费47500元、水费1561.49元、暖气费17400元，共计114936.34元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周军支付原告郑乐平青铜峡市利民东街60、62、64号营业房租赁费5500元、水费1472.37元、暖气费41502.48元，宏泰饭店餐厅租赁费47500元、水费1561.49元、暖气费17400元，共计114936.34元，于判决书生效之日起10日内付清；二、驳回原告郑乐平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，原告郑乐平负担1151元，被告周军负担2505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长  韩永军人民陪审员  宋金萍人民陪审员  贾丽萍 二〇二〇年六月十七日书记员  马 琴引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。