苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9823号原告：柳瑞娟，女，1955年2月3日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：潘小斌，男，1983年9月30日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告共同委托诉讼代理人：翁琴琴，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。被告：马水兴，男，1957年5月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：柳凤娟，女，1960年4月23日生，汉族，住。被告：马志强，男，1983年2月12日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：杜家华，女，1987年1月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被告马志强、杜家华共同委托诉讼代理人：张福兵、吉磊，江苏绿象律师事务所律师。被告：张晨，男，1992年7月20日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：吴亚萍，女，1994年10月28日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告张晨、吴亚萍共同委托诉讼代理人：孙思萌、滕陆霞，江苏凡创律师事务所律师。原告柳瑞娟、潘小斌诉被告马水兴、柳凤娟、马志强、杜家华、张晨、吴亚萍确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告柳瑞娟、潘小斌及其委托诉讼代理人翁琴琴、沈洁，被告柳凤娟，被告马志强及其与杜家华的共同委托诉讼代理人张福兵、吉磊，被告张晨及其与吴亚萍的共同委托诉讼代理人孙思萌、滕陆霞到庭参加诉讼。被告马水兴在本院第一次开庭时到庭参加诉讼，在本院第二次开庭时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳瑞娟、潘小斌向本院提出诉讼请求为：1、判令被告马志强、杜家华与被告张晨、吴亚萍之间的房屋买卖协议无效；2、判令苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园xx幢xx室（以下简称新姜窑花园xx幢xx室）房屋产权恢复至被告马志强、杜家华名下；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告马水兴一家于2008年2月5日签订《房屋置换协议》，约定被告马水兴一户将其拆迁安置房屋新姜窑花园xx幢xx室(123平米)作价50万元卖于原告，原告支付对价并于2008年初搬入涉案房屋居住至今。被告马水兴一户于2018年初取得涉案房屋产权后不但不肯配合原告办理过户手续，且与被告张晨、吴亚萍恶意串通于2019年6月将涉案房屋过户至被告张晨、吴亚萍名下。被告行为严重损害原告的合法利益，为维护原告合法权益，故诉至贵院。被告马水兴辩称，对原告所述事实不清楚。被告柳凤娟辩称，涉案房屋新姜窑花园xx幢xx室其已经给儿子马志强了，该房屋曾与原告家房屋置换过的事情其并未告知马志强，马志强现已将该房屋出卖给张晨，也不可能再恢复到被告马志强、杜家华名下了。被告马志强、杜家华共同辩称，其父母与柳瑞娟、潘新伟的置换协议其未签字，对其没有约束力。其与被告张晨、吴亚萍的房屋买卖合同合法有效，张晨、吴亚萍已支付合理对价，请求法院驳回原告诉讼请求。被告张晨、吴亚萍共同辩称，其与被告马志强、杜家华的房屋买卖合同合法有效，不存在无效的情形。本院经审理认定事实如下：柳瑞娟与潘新伟系夫妻关系，潘小斌系他们的儿子。柳凤娟与马水兴系夫妻关系，马志强、杜家华是他们的儿子、儿媳。柳瑞娟是柳凤娟的亲姐姐。2008年2月5日，柳凤娟与马水兴（甲方）与柳瑞娟与潘新伟（乙方）签订房屋置换协议一份，双方为方便各自居住需求，经双方充分协商并经全体家庭人员同意，就双方房屋置换达成如下协议：1、甲方将位于新姜窑花园xx幢xx室的预动迁安置房屋一套(面积123平方米左右)，作价50万元换给乙方居住。2、乙方将位于藏书新市街x幢xx室的自住房(面积76.7平方米)作价30万元换给甲方居住。3、双方房屋作价置换后，乙方应补贴房屋差价20万元给甲方，双方商定于协议签订至一个月内先支付给甲方8万元，余款12万元在2009年12月底由乙方一次性支付给甲方。4、乙方置换给甲方的房屋中原来的装修及已有的电器设施一律不作价赠送给甲方使用。5、双方商定待甲方办理好房地产证时应及时办理过户手续，办理费用乙方负责支付。原告提供由马水兴签名的于2008年2月10日向潘新伟出具收条一份，载明：“今收到潘新伟置换房产差价款按协议约定的第一笔款8万元”，并注明：潘新伟藏书新市街x幢xx室置换马水兴新姜窑xx幢xx室。另由马水兴签名的于2009年5月20日向潘新伟出具收条一份，载明：“今收到潘新伟置换房产差价余款12万元”。马水兴对上述收条的签名予以否认，但并未申请鉴定。庭审中，原告柳瑞娟与被告马水兴、柳凤娟均表示，置换房屋后，他们即入住置换后的房屋内。原告柳瑞娟称，其夫妻将新姜窑花园xx幢xx室房屋装修后，与潘小斌一家共五口人于2009年8月3日入住该房屋。被告马水兴、柳凤娟称，其于2009年初左右入住该套藏书的房屋，儿子马志强也一起入住。马志强称，其于2008年在该套藏书的房屋中办婚事，住了一段时间后，就和杜家华在外居住，偶尔回去，至今未买新房。另查明，2014年11月11日，柳瑞娟、潘新伟与马水兴、柳凤娟签订《苏州市存量房买卖合同》（网签合同），约定由柳瑞娟、潘新伟向马水兴、柳凤娟出卖吴中区藏书镇机关新住宅x幢xx室的房屋。2017年12月15日，马水兴与吴中区木渎镇人民政府动迁办公室（以下简称木渎动迁办）签订《拆迁户安居房屋安置协议书》一份，主要内容为：安置马水兴家庭两套房屋，分别为新姜窑花园2期xx幢xx室（面积123.27平方米）、金运花园2期xx幢xx室（面积116.73平方米），此外双方还约定了相应款项的结算。2018年4月3日，马水兴向木渎政府动迁办作出承诺书一份，同意新姜窑花园xx幢xx室房屋的不动产权属办理在马志强、杜家华名下。2018年12月4日，涉案房屋及附属车库的不动产权属即办理至马志强、杜家华名下。2019年5月9日，马志强、杜家华（甲方、售房人）与张晨、吴亚萍（乙方、购房人）签订房屋买卖（居间）合同，主要内容为：甲方同意将新姜窑花园xx幢xx室（建筑面积123.27平方米）出售给乙方，房内设施归乙方所有（含自行车库一只）。房屋成交价为220万元，相应过户及税费由乙方承担。乙方于2019年5月9日向甲方支付定金10万元，于过户当天转账支付140万元，甲方承诺于拿到房款150万元后腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方，剩余房款将在甲方将房屋交接给乙方后一次性支付，最迟交房期限为2019年7月25日。房屋在租赁合同期间，则甲方配合交接事宜。双方还约定，任一方违约均应向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金。张晨的母亲范雪琴于2019年5月16日向张晨账户转账汇款70万元，张晨于2019年5月18日向马志强转账支付房款10万元。2019年6月3日，马志强、杜家华作为出卖方与买受方张晨、吴亚萍签订苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存吴中合同201906030293）(网签合同)，约定由马志强、杜家华向张晨、吴亚萍出售新姜窑花园xx幢xx室房屋，合同中约定：出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人，目前没有落户于该房屋的相关户口。该房屋包括房屋装修的价款为人民币3万元，买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。2019年5月29日，张晨的父亲张建荣向张晨账户转账汇款100万元，张晨于2019年6月3日向马志强继续支付房款140万元。后，涉案房屋及附属车库的不动产权属于2019年6月5日直接办理至张晨、吴亚萍名下。还查明，2019年8月初左右（8月5日前），张晨第一次去涉案房屋，其向房内租客提出其已购买了涉案房屋，该租客则联系了原告潘小斌及妻子。潘小斌向其说明涉案房屋是他们家的，还与被告马水兴、柳凤娟签订过协议。张晨表示，该房屋已由其购买。因双方各自坚称涉案房屋为自有房屋，故产生争议。当时，潘小斌向张晨表示准备起诉马志强、杜家华。2019年8月6日，涉案房屋的大门被原告用电焊焊死。另，被告张晨于2019年8月5日、同年8月14日分别向马志强各转账8万元、61万元，到此张晨向马志强支付房款共计219万元。以上事实，由当事人提供的房屋置换协议、《苏州市存量房买卖合同》、转账交易凭证、不动产登记簿查询记录及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。原告为证明马志强、杜家华与张晨、吴亚萍购买涉案房屋存在恶意串通，还提供了如下证据：1、申请潘小斌、马志强的舅妈吴玉宇出庭作证，吴玉宇称，柳瑞娟、潘新伟和马水兴、柳凤娟两家置换房屋的事情村里都知道的，马志强肯定也是知道的，他就是在置换后的那套藏书的房屋内结婚的。房屋置换后，马水兴、柳凤娟家觉得吃亏了，柳凤娟曾让其去跟柳瑞娟说情，让把房屋再换回来，其未答应。柳凤娟最近几年在跟一个叫范雪琴的人一起玩，还在2019年3月带范雪琴到其家中打过麻将。2019年8月4日，张晨与潘小斌发生争执时，其也在场，其还看到范雪琴的，但不知道是张晨的母亲。2、申请证人贡某,4出庭作证，其称，其是柳瑞娟、潘小斌的对门邻居，他们一家五口人于2010年就住在涉案房屋内。2018年左右，因潘新伟生病爬不了楼梯就搬到胥口了，将该房屋租给别人了。3、申请证人姬某,4出庭作证，姬某,4称其是涉案房屋的租客，2019年7月28日，张晨在外拼命敲门，自称是房屋主人，其未开门，该人就在门外骂人，骂的很难听。后，该人还报了警，警察来了之后，其开了房门。张晨称房屋是他的，并出示了房产证，并让其将6、7月的房租支付给他。其就把潘小斌喊过来了，等到他们走了之后。张晨又折返进入到其房屋内，左看看、右看看，还把每个房间都看了一遍，表示要看一下房型。4、一组视频，其中多段视频显示柳凤娟、张建荣、范雪琴在一起吃饭。经质证，各被告对证人证言未发表意见。被告柳凤娟对视频证据真实性认可，称其和范雪琴仅是牌友，其和范雪琴及她的丈夫只是在2019年5月9日、同年5月27日参加了牌友间的聚会，并未谈过卖房子的事情，其根本不可能会将学区房出卖，其儿子马志强将房屋出卖其根本不知道。被告张晨表示，对张晨婚礼视频真实性认可，仅表示其母亲与柳凤娟认识，其并不认识柳凤娟。其还称，其是在2019年2、3月份搬到金运花园之后认识马志强的，马志强于2019年4月份提出要出售其新姜窑的房屋，其小孩要出生了，而新姜窑小区是木渎实验小学的学区，其就想购买该房屋。其提出要看房，但马志强称该房屋被出租了，表示看房不方便，其就没去看，其购房的初衷本不是为居住，孩子还小，最近几年其也准备将房屋出租。马志强称，2007年左右，其父母马水兴、柳凤娟就说过要将包括案涉房屋在内的两套拆迁安置房给其，后在其居住的金运花园小区与张晨相识，其因为生意上亏了钱，就想出卖新姜窑花园xx幢xx室房屋。当时房价在230万元左右，张晨提出不通过贷款方式支付，让其优惠点，其就提出含装修价格为220万元。当时，张晨提出要去看房，因为几年前其母亲告诉其，该房屋借给阿姨家即原告家居住，当时是为了潘小斌家小孩上学，其就告诉张晨白天没人，但是向其出示了房产证。本院认为，柳瑞娟、潘新伟与马水兴、柳凤娟签订协议后，将各自所有的房屋进行了置换，原告柳瑞娟、潘小斌自2009年已入住涉案房屋即新姜窑花园xx幢xx室，柳瑞娟、潘小斌作为涉案房屋的占有人作为原告有权提起涉案确认合同无效的诉讼。关于马志强、杜家华与张晨、吴亚萍之间买卖涉案房屋是否构成恶意串通。本院认为，首先，原告柳瑞娟、潘小斌与被告马水兴、柳凤娟、马志强、杜家华已分别于2009年左右入住到置换后的房屋，马志强、杜家华当时还在藏书新市街x幢xx室房屋举办了婚礼，之后长达十年间该两人也未购置新房，结合其与潘小斌舅妈的证人证言，马志强、杜家华理应知晓涉案房屋已被柳瑞娟、潘新伟通过置换方式购得。其次，马志强、杜家华与张晨、吴亚萍签订的《房屋买卖合同》所约定的购房款220万元，与当时当地涉案房屋市场价值存在一定差距。张晨在知晓涉案房屋权属存在争议，购房交易安全存在较大风险的情况下，仍然继续向马志强支付剩余房款69万元，有违常理。再次，被告柳凤娟与张晨父母关系较为熟悉，柳凤娟与张晨母亲是牌友，双方多次一起吃饭，柳凤娟还参加过张晨的婚礼，应该知晓柳凤娟、马水兴的家庭情况，但仍然汇款给张晨，支持张晨购买涉案房屋，亦与常理不符。最后，涉案房屋由柳瑞娟、潘小斌实际占有使用，张晨、吴亚萍在购买涉案房屋时并未对房屋现场进行查看，未核实房屋的使用及装修情况，即与马志强、杜家华签订合同，直接支付房款，与正常的交易惯例不符。据此，本院认定马志强、杜家华与张晨、吴亚萍之间签订房屋买卖合同以及存量房买卖合同的行为构成恶意串通，损害了原告柳瑞娟、潘小斌的利益，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。张晨、吴亚萍虽取得涉案房屋的不动产权登记，但因其并非善意第三人，故不能构成善意取得。故被告张晨、吴亚萍应将涉案房屋的不动产权属恢复登记至马志强、杜家华名下，办理不动产变更登记所产生的税费由张晨、吴亚萍、马志强、杜家华共同承担。被告马志强、杜家华于涉案房屋不动产权属变更登记至其名下后十日内向被告张晨、吴亚萍返还房款219万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告马志强、杜家华与张晨、吴亚萍签订的房屋买卖（居间）合同及苏州市存量房买卖合同无效。二、被告张晨、吴亚萍、马志强、杜家华于本判决生效之日起十日内将苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园xx幢xx室房屋及附属车库的不动产权属变更登记至马志强、杜家华名下，办理不动产权属变更登记产生的税、费均由马志强、杜家华与张晨、吴亚萍共同承担。三、被告马志强、杜家华于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园xx幢xx室房屋及附属车库的不动产权属变更登记至其名下后十日内向张晨、吴亚萍返还房款219万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22400元、财产保全费5000元，合计人民币27400元，由被告马志强、杜家华、张晨、吴亚萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  徐国峰人民陪审员  沈巧男二〇二〇年六月二十一日法官 助理  姚 伊书 记 员  李 萍