湖南省永州市零陵区人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘1102执异26号案外人：周志君，男，汉族。申请执行人：王凌云，女，汉族。被执行人：永州市垠地房地产开发有限公司。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。被执行人：周碎海，男，汉族。被执行人：永州市零陵永盛房地产开发有限公司。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。被执行人：永州浙南竹木有限公司。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。在本院执行申请执行人王凌云与被执行人永州市垠地房地产开发有限公司（以下简称“垠地公司”）、周碎海、永州市零陵永盛房地产开发有限公司（以下简称“永盛公司”）、永州浙南竹木有限公司（以下简称“浙南公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人周志君于2020年6月1日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周志君向本院提出如下异议请求：一、依法中止执行（2019）湘1102执2033号之一执行裁定书；二、依法解除对位于XXX房屋的查封措施。事实与理由：XXX房屋卖给了案外人，案外人于2018年9月6日就将160万元付给了垠地公司，同日正式签订了《商品房买卖合同》，2018年9月17日案外人向物业公司交清了物业管理费、办理不动产证费、资料费、装修垃圾清运费、装修服务管理费、二次加压费、出入证工本费、装修押金等所有费用，2020年2月29日交纳了电费并着手进行装修，现已装修完毕，未办理过户登记非案外人的原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人享有足以排除执行的实体权利，请求法院支持案外人周志君的执行异议请求。案外人周志君为证实自己的异议请求，向本院提交了购房合同、支付购房款转账凭证、支付购房款收据、支付物业费、办理不动产证费、资料费、装修垃圾清运费、装修服务管理费、二次加压费、出入证工本费、装修押金的收据予以证实。申请执行人王凌云辩称，案外人提出的执行异议不成立，请求依法驳回案外人的执行异议请求。理由如下：一是申请执行人王凌云与被执行人垠地公司早在2016年3月28日就在系争的房屋上设立了预告登记，办理了预告登记手续。根据《物权法》第20条规定，预告登记后未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。特别是，案外人周志君明知申请执行人王凌云与被执行人垠地公司在系争房屋上已经存在预告登记手续，仍然与被执行人垠地公司签订商品房买卖合同，案外人周志君不是善意的第三人，不发生物权效力。二是案外人周志君提供的购房款收据不真实，没有银行流水记录予以证明，案外人应当承担举证不能的不利后果。三是案外人周志君提供的商品房买卖合同连最基本的要素都没有，比如房屋面积、购房单价。即便案外人支付了160万元购房款，但是单价仅每平方米3600元，远远低于市场价7000-8000元每平方米。系争房屋面积的变化不正常。申请执行人王凌云有合理理由相信案外人周志君与被执行人垠地公司合谋串通，以虚假的买卖交易方式逃避债务。四是案外人周志君故意促成自己的条件成就，应当视为条件不成就。五是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，申请执行人王凌云有权排除案外人周志君提出的执行异议。申请执行人王凌云为支持自己的答辩主张，向本院提交了预告登记证明予以证实。本院查明，原告王凌云与被告垠地公司、周碎海、永盛公司、浙南公司民间借贷纠纷一案，2019年10月9日本院作出（2019）湘1102民初2923号民事判决书：“一、限被告永州市垠地房地产开发有限公司、被告周碎海在本判决生效后五日内偿还原告王凌云借款本金1,920,000元及利息（利息的计算方式：以1,920,000元为基数，按年利率24%，从2019年1月1日起计算到本息付清为止。）；二、被告永州市垠地房地产开发有限公司、被告周碎海在本判决生效后七日内给付原告王凌云因诉讼造成的损失费人民币20,000元；三、永州市零陵永盛房地产开发有限公司、永州浙南竹木有限公司对本判决第一项、第二项的偿还及给付内容承担连带偿还责任；四、驳回原告王凌云的其他诉讼请求。”民事判决书生效且履行期限届满后，申请执行人王凌云向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年12月18日本院作出（2019）湘1102执2033号之一执行裁定书：“一、查封被执行人永州市垠地房地产开发有限公司名下XXX（所有权证号：XXX）、XXX（不动产权证号：XXX）别墅两套；……三、查封期限为三年；四、限被执行人永州市垠地房地产开发有限公司、周碎海在收到本裁定书之日起十日内履行生效法律文书所确定的义务，逾期本院将依法拍卖或者变卖上述查封财产。”2020年6月1日案外人周志君向本院提出排除强制执行的异议请求。另查明，2016年3月被执行人垠地公司、周碎海因经营需要向申请执行人王凌云借款15,000,000元，双方签订了《抵押借款合同》约定借款期限为12个月，由借款人提供16套别墅预告权抵押担保，并于2016年3月28日办理了预售房屋预告登记。本案系争房屋在本次预告登记范围内，2017年1月5日系争房屋办理了房屋初始登记，不动产权证号：XXX（原所有权证号：XXX），至今没有注销预告登记。还查明，2017年1月16日蒋永艳分两次分别向周碎海的个人账户转款100万元、60万元。2018年9月6日案外人周志君与被执行人垠地公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人周志君一次性付款160万元购买位于XXX，2018年9月30日前向买受人交付该商品房。2018年10月19日被执行人垠地公司向案外人周志君出具了收取购房款61万元的增值税普通发票（房屋号XXX）。2018年10月25日案外人周志君向零陵区房产局交纳房屋维修基金21931元（建筑面积438.63平方米，计算公式50×438.63），2018年10月31日案外人周志君向税务部门交纳房屋买卖契税22857.14元（垠地中山城，房屋面积436.63平方米）。2018年9月17日案外人周志君向永州市垠家物业管理有限公司交纳不动产办证费、装修押金、资料费、装修垃圾清运费、装修管理服务费、二次增压费、出入证工本费。到目前为止，被执行人垠地公司一直以各种理由没有办理不动产过户登记。本院认为，民事执行异议的审查采用权利外观主义审查标准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断权利人。系争房屋登记在被执行人垠地公司名下，本院即认定被执行人垠地公司为系争房屋的权利人。在执行过程中，本院作出（2019）湘1102执2033号之一执行裁定书查封登记在被执行人垠地公司名下的系争房屋，符合法律规定。案外人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定提出其享有足以排除强制执行的实体权利，因该司法解释第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，也叫弱者保护条款，在执行程序中基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。买受人必须同时符合该条规定的三个条件才能排除强制执行，其中该条第三项规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但是蒋永艳向周碎海汇款160万元发生在2017年1月16日，与案外人周志君在异议申请中所诉2018年9月6日将全部购房款160万元付给被执行人垠地公司不符，且增值税发票显示交纳购房款61万元，同时合同约定了支付购房款的银行账户，案外人周志君没有提交证据证明其向指定的公司账户转款，不能证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，案外人周志君不符合该司法解释第二十九条规定的可以排除执行的情形，故对案外人周志君的这一异议请求，本院不予支持。《物权法》第二十条第1款规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因系争房屋存在预告登记，被执行人垠地公司将系争房屋转让给案外人周志君未经预告登记的权利人同意，故该转让不发生物权效力。虽然《物权法》第二十条第2款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”但是由于可以引起预告登记失效的三个月期限从什么时候开始起算需要从具体个案的实际情况进行具体分析，而民事执行异议的审查采用权利外观主义审查标准，预告登记是否失效的问题不属于执行异议的审查范围。根据权利外观主义判断标准，目前系争房屋的预告登记没有注销，本院即认定系争房屋存在预告登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”也就是说，预告登记的权利人享有物权的相应权能。参照该司法解释第三十条规定的精神，申请执行人王凌云提出对抗案外人周志君执行异议的理由，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分：……（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；”由于申请执行人王凌云的预告登记依然存在，因此，依法可以推定案外人周志君明知被执行人垠地公司系无权处分，案外人周志君不属于“善意第三人”。申请执行人王凌云提出案外人周志君与被执行人垠地公司合谋串通的嫌疑、案外人购买系争房屋的单价明显低于市场价的问题，由于民事执行异议审查采用权利外观主义审查标准，故申请执行人王凌云的这些答辩理由，不属于本案的审查范围。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人周志君的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  唐正旭审判员  刘 波审判员  全宏伟二〇二〇年六月二十八日书记员  刘 琳附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。