广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初246号原告：朱培坤，男，汉族，1963年1月24日出生，住广东省佛冈县****************，身份证号码：441************533。委托诉讼代理人：陈谨，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：赖立华，男，汉族，1977年10月25日出生，住广东省东源县***************，身份证号码：441************311。委托诉讼代理人：赖国华，广东守和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智威，广东卓献律师事务所律师。第三人：河源市前程远扬房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：9144160********624，住所地：广东省河源市新市区**********边中心壹号商铺101号。原告朱培坤诉被告赖立华、第三人河源市前程远扬房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,立案案由为委托合同纠纷欠妥，本案涉及的是房屋转让款支付问题，原、被告之间实为房屋买卖合同关系，所以本案案由予以更正为房屋买卖合同纠纷。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱培坤的委托诉讼代理人陈谨，被告赖立华及其委托诉讼代理人赖国华、黄智威到庭参加了诉讼。第三人河源市前程远扬房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱培坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因其逾期付款造成的损失人民币26146531.62元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告因其逾期付款造成的损失（2017）粤1821民初764号生效判决书的债务本金25502517.04元及利息413714.58元；（2017）粤1821民初764号受理费142500元、（2018）粤18民终2461号案件受理费87800元；加倍支付迟延履行支付的利息从2019年5月27日起算至被告清偿全部债务为止（以26146531.62元为基数从2019年5月27日至清偿之日止），暂计至起诉之日起共计26146531.62元。事实和理由：2012年10月26日，原告与被告签订《房地产买卖协议》转让河源市源城区********和河源市源城区********屋。由于原告曾在2009年向案外人卢达荣借款，并将上述房产提供给卢达荣的图强公司用作向银行贷款的抵押物，为完善转让手续，2012年11月23日，原、被告及见证方卢达荣共同签订《补充协议》，约定原告将应收取的房地产总转让款人民币5000万元委托被告支付到图强公司账户，视同原告已收到被告的转让款。被告受原告委托将总转让款分两笔付清给图强公司。协议签订后，被告在2013年1月26日至2017年1月23日期间，先后22次支付给卢达荣合计人民币27000元。2017年5月9日，卢达荣向广东省清远市佛冈县人民法院提起民事诉讼，请求原告向其归还欠款。2018年4月28日，佛冈县人民法院作出（2017）粤1821民初764号民事判决，限原告向卢达荣归还借款25502517.05元及利息413714.58元。原告不服上诉至清远市中级人民法院，2019年5月27日，二审法院作出（2018）粤18民终2461号民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。根据相关法律规定，原告作为转让方已全部履行合同义务，涉案房屋已转让至被告的河源市前程远扬房地产经纪公司名下，但时至起诉之日，被告仍未全部支付转让款。被告的迟延付款行为直接导致原告被人民法院判决需向案外人卢达荣支付欠款本息合共人民币25916231.62元，被告的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告赖立华辩称，一、指向付款的委托并不意味着权利义务的转让。案涉《房地产买卖协议》约定的付款指向的委托，并不意味着恒实国际有限公司和河源新世界酒店已将其在《房地产买卖协议》中的权利义务全部换让给原告，仅是认可后来答辩人将涉案房地产的转让款打给卢达荣的合法性，故原告依据《补充协议》向答辩人主张索赔是没有法律依据的；二、在履行《房地产买卖协议》中由于出让方即恒实国际有限公司和河源新世界酒店的严重违约行为造成答辩人办理房产过户过程中垫付的先前税费欠款、办证过户税费、对他人欠款和违约金合计8134661.93元应予以抵扣；三、原告返租一楼门店的租金1000万元和违约金300万元及多出租两年的租金250万元（1000万元÷8年＝125万元/年，共两年小计250万元），合计1550万元应予以抵扣；四、原告在转让房地产后收取河源市源城区*****口赖屋坪由南往北1-6卡首层商铺租金999996元、上角下肖巷6号商铺租金13.8万元、新世界酒店大堂右边停车位租金1.8万元，共计1155996元应予以抵扣。综上，原告诉求的事实及依据均是不存在的，缺乏相关法律依据，同时其原告主体资格亦不相符。为维护守约方即答辩人的合法权益，请依法驳回原告的无理诉求。第三人河源市前程远扬房地产经纪有限公司未到庭，但提交书面答辩状辩称，一、答辩人受赖立华的委托出名办理其受让房产过户手续，并为恒实国际有限公司垫付的先前税费欠款、办证过户税费，合计人民币4134661.93元；二、朱培坤返租一楼门店的租金1000万元及多出租两年的租金250万元（1000万元÷8年＝125万元/年，共两年小计250万元）；三、朱培坤在转让房地产后收取河源市源城区*****口赖屋坪由南往北1-6卡首层商铺租金999996元、上角下肖巷6号商铺租金13.8万元、新世界酒店大堂右边停车位租金1.8万元，共计1155996元。综上，答辩人不是本案合同交易主体，不具备本案诉讼主体资格，也不具有直接的利害关系，受赖立华指定作为办理房地产过户手续的主体，并为恒实国际有限公司垫付税费和垫付之前所欠税费，请求法院依法作出公正的判决。经审理查明，恒实国际有限公司的法定代表人系原告朱培坤。2012年10月26日，恒实国际有限公司（甲方一）及河源新世界酒店（甲方二）作为出让方、被告赖立华（乙方）作为受让方、原告朱培坤（丙方）作为担保方签订《房地产买卖协议》约定甲方一、甲方二向乙方转让恒实国际有限公司所有的河源市源城区*****房产，转让价为人民币5000万元[包括定金200万元]，合同约定房屋买卖的相关税、费、房屋出让金、评估费用等所发生的过户费用按政府部门规定属卖方缴纳的由甲方一或甲方二缴纳，属买方缴纳的由乙方缴纳及甲方一、甲方二保证上述标的物没有经济纠纷，除抵押给阳江农行外，再也没有在政府行政部门办理抵押登记手续。当日，被告向原告账户转账支付200万元，恒实国际有限公司及河源新世界酒店出具《收据》证实已收到定金200万元。同日，被告向原告账户转账支付100万元，并于2016年10月30日向原告账户转账支付200万元。2012年7月30日，河源新世界酒店作为甲方与陈学满、周大营、潘宗高、林小强、魏永达作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将河源市*****原新江办事处1-13卡首层临街商铺出租给乙方，租期从2013年1月1日至2022年12月31日止共计10年的租金为1200万。之后双方于2012年9月25日签订《房地产租赁补充协议》约定10年的租金为1091万元，河源新世界酒店共收取上述租金合计10910100元。2012年8月10日，河源市新世界酒店作为甲方与徐玉兰、刘敏朋、何永良、顾利君、古月媚、湛世辉作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将河源市上角市**口赖屋坪由南往北1-6卡首层商铺出租给乙方，租期从2013年1月1日至2022年12月31日止共计10年的租金为100万元，河源市新世界酒店共收取上述租金合计999996元。后河源新世界酒店将源城上角下肖巷6号房产出租给凌月桃、吴金华、黄小英，租期二年，将源城区上角中心市场32号出租给沙勇新，租期三年（2012年12月1日至2015年12月1日）；将河源新世界酒店大堂右边停车位出租给河源市保押运服务有限公司，租期一年。以上租赁均签订了租赁协议书，河源新世界酒店共收取租金156000元（138000元+18000元）。庭审中原告确认上述租赁房产不是案涉房产的标的。2012年10月26日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同包括：1.甲方将案涉房产建筑物一楼门店租给乙方，租期为2013年1月1日至2020年12月31日共计8年的租金合计1000万元；2.乙方分三年向甲方还清租金，第一、第二年乙方向甲方每月支付租金10万元；第三年（2015年1月1日至2015年11月30日止）乙方向甲方每月支付租金63万元；最后一个月（2015年12月）乙方向甲方支付租金67万元；3.如逾期未还则每月按应还款额的千分之一支付违约金，超过30日的乙方应按还款额的30%支付违约金。2012年11月23日，原告作为甲方与被告作为乙方、卢达荣及阳江市图强工业有限公司作为见证方签订《房地产买卖协议》补充协议，约定：甲方将应收取的房地产总转让款人民币伍仟万元整，委托乙方付至阳江市图强工业有限公司的账户，视同甲方已收到乙方的转让款。尔后，被告陆续向卢达荣转账支付22笔款项合计2700万元。后被告委托第三人于2013年1月22日为恒实国际有限公司缴纳案涉房产以前所欠税费共计165028.5元并于2013年7月17日与恒实国际有限公司就案涉房产签订三份《房地产买卖合同》，之后第三人受被告委托陆续为恒实国际有限公司垫付土地及房产过户税费合计3969633.43元。因河源市源城区********产因原告为广州市恒德投资有限公司向梁兆敏借款本金800万元及利息提供担保被广州市中级人民法院查封，被告分别于2014年6月13日、2014年6月14日向梁兆敏转账支付共计200万元得以使案涉房产解封。2013年7月25日及2014年10月14日，恒实国际有限公司将位于河源市源城区*****、8-1号房地产转让至第三人名下。后卢达荣因原告拖欠借款向清远市佛冈县人民法院起诉，清远市佛冈县人民法院判决原告向卢达荣偿还借款25502517.05元及利息413714.58元，原告不服提起上诉，清远市中级人民法院判决驳回原告上诉，维持原判。遂原告诉至本院，要求被告承担上述本息25916231.62元及相应诉讼费合计26146531.62元。以上事实有原告提交的《房地产买卖协议》补充协议、《支付卢达荣款项明细表》及中国工商银行电子银行回单、房地产权档案查阅答复书、（2017）粤1821民初764号民事判决书、（2018）粤18民终2461号民事判决书；被告提交的房地产买卖协议、《收据》、《中国工商银行转账凭证》、《房地产买卖合同》、办理土地及房产过户税费及补缴税费票据、“朱培坤、恒实国际有限公司、广州恒德投资有限公司与梁兆敏民间借贷纠纷”案件材料、开庭笔录、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、被告付款凭证、房屋租赁合同、《收据》、房地产租赁合同、房地产租赁合同补充协议，及开庭笔录等予以证实，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖协议》补充协议，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对各方具有法律约束力，各方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点是案涉房产转让款是否已付清的问题。本案中，本院确认如下数额：一、被告在签订《房地产买卖协议》当日即向原告账户转账支付300万元（200万元＋100万元）及于2016年10月30日向原告账户转账支付200万元，合计500万元；二、被告在签订《房地产买卖协议》补充协议后陆续向卢达荣转账支付22笔款项合计2700万元；三、原告未提交证据证实其将《房屋租赁合同》的8年的租金合计1000万元支付给被告，按照《房屋租赁合同》约定租金应于2015年12月支付完毕，如逾期超过30天应按还款额的30%支付违约金，以上原告应向被告支付的租金1000万元及违约金300万元（1000万元×30%）均系到期的金钱债务，被告主张以此抵销其未支付的转让款，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院予以支持；四、河源新世界酒店在签订《房屋租赁合同》之前与案外人陈学满等人签订《房地产租赁合同》共收取租金合计10910100元，约定租期2013年1月1日至2022年12月31日止，超出了《房屋租赁合同》约定的租期，虽然该租赁合同的签订主体及收取租金的是河源新世界酒店，但原告系案涉房产所有人恒实国际有限公司的法定代表人，且与被告就案涉房产签订了《房屋租赁合同》，故被告主张原告支付2021年1月1日至2022年12月31日止共两年租金合计250万元（1000万元÷8年×2年）用于抵扣转让款，有事实依据，本院予以支持。关于河源新世界酒店与案外人徐玉兰等人就河源市上角市**口赖屋坪由南往北1-6卡首层商铺、源城上角下肖巷6号房产及河源新世界酒店大堂右边停车位租赁事宜签订租赁协议书共收取租金合计1155996元（999996元+138000元+18000元），因庭审中原告确认上述租赁房产不是案涉房产的标的，故对被告主张该部分租金予以抵扣转让款，没有事实依据，本院不予支持；五、2013年1月22日，被告委托第三人为恒实国际有限公司缴纳案涉房产以前所欠税费共计165028.5元，被告主张在转让款中扣减，有事实依据，本院予以支持；六、《房地产买卖协议》约定房屋买卖的相关税、费、房屋出让金、评估费用等所发生的过户费用按政府部门规定属卖方缴纳的由恒实国际有限公司或河源新世界酒店缴纳，第三人受被告委托陆续支付土地及房产过户税费合计3969633.43元，该笔费用应由恒实国际有限公司或河源新世界酒店缴纳，现被告代为垫付，被告主张在转让款中扣减，有事实依据，本院予以支持；七、被告向案外人梁兆敏转账支付200万元系发生在《房地产买卖协议》签订之后，其目的是使案涉房产得以解封，根据《房地产买卖协议》中约定恒实国际有限公司及河源新世界酒店保证案涉房产没有经济纠纷，除抵押给阳江农行外，再也没有在政府行政部门办理抵押登记手续，该笔款项应属原告应支付的款项，故被告主张该笔款项在转让款中扣减，有事实依据，本院予以支持。综上，被告共支付款项合计53634661.93元（500万元+2700万元+1000万元+300万元+250万元+165028.5元+3969633.43元+200万元），上述款项已经超过了《房地产买卖协议》约定的5000万元。因此，原告要求被告支付本息25916231.62元及相应诉讼费合计26146531.62元，没有事实依据，本院不予支持。第三人河源市前程远扬房地产经纪有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理，可依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：驳回原告朱培坤的诉讼请求。本案受理费86266元（按简易程序减半收取），由原告朱培坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 李衍军二〇二〇年六月三日法官助理 黄丽静书 记 员 古思维