海南省琼海市人民法院   民事判决书   （2020）琼9002民初196号   原告：乔某1，男，1990年10月27日出生，汉族，住所地为浙江省杭州市滨江区，现住海南省琼海市。   委托诉讼代理人：乔某2（系原告乔某1的父亲），住所地为乌鲁木齐市，现住海南省琼海市。   被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。   法定代表人：李某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。   原告乔某1与被告北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司、琼海南洋瑞华房地产开发有限公司、海南万国投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告乔某1的委托诉讼代理人乔某2，被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）、北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处海南分公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初196号民事裁定书，以八大处海南分公司、万国公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。原告对该裁定不服并向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院经审理，于2020年6月1日作出（2020）琼96民终1263号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案经批准，依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。   原告乔某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金34925元；2.判决确认原告于2019年2月14日出具的免责承诺书无效。事实和理由：原告于2015年4月26日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼17栋1305室，面积75.92平方米，购房款总价款55万元。被告于2015年4月26日交房，原告入住后，被告于2019年1月22日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书…如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金34925元。违约金计算方式为：原告买房总价款55万元，于2015年4月26日交房，办证日期为2019年1月22日，除去730日办证时间，违约天数635天，按日万分之一计付违约金为34925元。免责承诺书是八大处海南分公司打印好了在原告领产权证证时让原告签字，原告拒签，但其威胁称不签就不给不动产权证，没有证就不能给原告退税，原告只能在违背真实意愿的情况下被迫签订了《免责承诺》，原告在承诺书上的签字为无效的民事行为，自始没有法律约束力。这份《免责承诺》违反了法律的规定，缺乏公正、公平、诚信原则，应确认无效。原告是与被告南泮瑞华公司签订购房合同，2016年9月被告南洋瑞华公司被八大处海南分公司收购并进驻美岭湖项目。收购后，八大处海南分公司不履行原合同承诺，原告及其他业主多次主张权利，八大处海南分公司工作人员回应称其公司以“承债式”收购了被告南洋瑞华公司的债务，并接受资产取得产权。依照权利和义务相一致原则，被告南洋瑞华公司的债权和债务由八大处海南分公司享有和承担，八大处海南分公司应承担违约责任并向原告支付违约金。万国公司系被告南洋瑞华公司的股东，持股比例达99%，依法也应承担相应的法律责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正裁判。   被告南洋瑞华公司答辩称,一、在被告南洋瑞华公司已为原告办理不动产权证的情况下，原告于2019年2月14日向被告南洋瑞华公司出具了一份免责承诺书，确定被告南洋瑞华公司已履行不动产权证办理和房屋交付义务，原告自愿承诺放弃追究被告的违约责任。上述承诺书内容系原告自愿作出的意思表示，且未违反法律的强制性规定，依法应对原告具有法律约束力。因此，原告在已免除被告南洋瑞华公司违约责任的条件下又反悔向法院起诉要求被告南洋瑞华公司支付逾期办证违约金的行为，明显违反了诚实信用原则，不应予以支持。二、被告南洋瑞华公司对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋及办证的时间无异议。交房后，被告南洋瑞华公司立即着手准备办证相关资料，但2015年11月6日，琼海市不动产登记中心挂牌成立，并于2016年4月28日正式受理不动产权证登记业务，实行二证合一，办理不动产权证。此时被告南洋瑞华公司按照购房合同约定继续为原告办理房屋权属证书的合同目的已不能实现。办证制度的变化，导致被告无法向房管局递交房屋登记资料，只能向不动产登记中心申请办理不动产权证。按不动产登记中心的要求须先申请办理土地分割，待土地分割完成后，才能申请办理不动产权证。为此，被告积极开展办证工作，不动产登记中心于2019年1月22日办好原告的不动产权证书。在被告南洋瑞华公司已为原告办理不动产权证的情况下，不能以房屋权属证书约定的730日办证期限确定被告是否逾期办证，而应将原办理房屋权属证书及土地证的期限合并计算，即1270日，被告仅需在2018年10月17日前为原告办理完不动产权证。被告南洋瑞华公司已于2019年1月22日为原告办理不动产权证，被告逾期办证天数为97天，应支付的违约金为5335元，原告要求被告支付违约金34925元属计算错误，应予更正。三、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司与万国公司均非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司与万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，属诉讼主体列明错误，应驳回原告对八大处海南分公司及万国公司的起诉。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.不动产权证书，3.《房屋交接书》，4.购房款发票，5.檀平亭出具的领证经过说明书复印件、耿久月出具的证明信，6.《致官塘美岭湖全体业主的一封信》。被告南洋瑞华公司提交一份原告签署的免责承诺书作为证据。被告对原告所举证据1-4及证据6的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告所举证据5系证人证言，因证人未出庭作证，被告对此提出异议，故本院对其证据真实性不予确认。对被告所举证据，原告以是在受被告胁迫的情形下签署为由对该证据提出异议，但原告未能提供系受胁迫的证据予以证明，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信其证明效力。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2015年4月20日，原告与被告南洋瑞华公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A17栋13层1305室，建筑面积75.92平方米，房价款为55万元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告南洋瑞华公司支付了全部购房款55万元，于2015年4月26日办理入住手续。2019年1月22日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证[证号为琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年2月14日，被告将事先制作的免责承诺书交给原告签名，内容为：“琼海南洋瑞华房地产开发有限公司：贵公司已经如约为本人姓名：乔某1，身份证号码：×××，所购买的美岭湖17-1305房履行了不动产权证办理和房屋交付的义务，本人对此不持任何异议。为此，本人现向贵公司郑重承诺：本人与贵公司就本商品房办证和交付事宜再无其他争议和纠纷，自愿放弃此前或者以后可能向贵公司主张的一切权利，不再追究贵公司的违约责任。如若本人不履行本承诺，贵公司有权追究本人的违约责任。”2020年1月3日，原告向本院提起诉讼。   另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。   本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。   一、关于被告是否违约的问题。本案中，涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告南洋瑞华公司于2015年4月26日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2018年10月17日届满，但被告于2019年1月22日才为原告办理不动产权证，其未如期为原告办理产权证，已构成违约，按合同约定应自2018年10月17日起至2019年1月22日（共计97日）止每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。   二、关于原告签署的免责承诺书是否合法有效的问题。原告系完全民事行为能力人，以其行为独立享有民事权利，承担民事义务。原告签署的免责承诺书属其对自身民事权利所作的处分，系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告虽主张系受被告胁迫而作出该承诺，但原告未提交相应的证据证明其受被告胁迫而签署负责承诺书的事实，应承担举证不能的不利后果，其请求确认免责承诺书无效，本院不予支持。故原告签署的免责承诺书合法有效，根据该承诺书载明的内容，原告已就被告为其商品房办证的违约责任作出处分，依法应承担相应的民事责任，现原告主张被告逾期办证应支付违约金，依法不予支持。   综上所述，虽然被告南洋瑞华公司存在未如期为原告办理产权证的违约情形，应向原告支付逾期办证违约金，但因原告已向被告出具了不再追究被告违约责任的免责承诺，该承诺合法有效，根据该承诺，被告南洋瑞华公司无需再承担支付违约金的民事责任。因此，原告请求判决被告向支付违约金34925元，并请求判决确认原告出具的免责承诺书无效，没有事实根据和法律依据，依法应全部驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告乔某1的全部诉讼请求。   案件受理费674元，减半收取计337元，由原告乔某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 符小丽      二〇二〇年六月二十一日   （法官助理 黄雪莹   书记员 王 凯   附相关的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。   当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国   民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。