中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监527号申诉人（第三人）：九江中辉房地产开发有限公司，住所地江西省九江市浔阳区龙翔国贸大厦**。法定代表人：黄建杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄子薇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。申请执行人：余国辉，男，1969年7月18日出生，汉族。被执行人：淦江闽，男，1972年1月8日出生，汉族。被执行人：李军，女，1971年12月7日出生，汉族。被执行人：孙文亚，男，1975年4月9日出生，汉族。申诉人九江中辉房地产开发有限公司（以下简称中辉公司）不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2019）赣执复93号执行裁定（以下简称93号裁定），向本院申诉。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江西省九江市中级人民法院（以下简称九江中院）在执行余国辉与淦江闽、李军、孙文亚民间借贷纠纷一案中，余国辉不服该院（2018）赣04执恢120号解除查封的执行裁定（以下简称120号裁定），提出书面异议，该院作出（2018）赣04执异104号执行裁定，驳回其异议申请。余国辉不服，向江西高院申请复议，该院作出（2018）赣执复112号执行裁定，撤销（2018）赣04执异104号执行裁定，发回九江中院重新审查。九江中院经重新审查，作出（2019）赣04执异3号执行裁定（以下简称3号裁定），支持余国辉的异议请求。九江中院查明，余国辉与淦江闽、李军、孙文亚民间借贷纠纷一案，该院作出（2015）九中民三初字第87号民事判决（以下简称87号判决），判令：一、淦江闽、李军应于判决生效之日起七日内归还余国辉借款本金575万元及截止2015年1月10日止的利息43.125万元，2015年1月11日起的利息以575万元为借款本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至本息还清之日止；二、孙文亚以其购买的中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面并在该七间铺面的价值内，对淦江闽、李军在上述第一项判决中的债务（575万元及利息）承担连带清偿责任；三、孙文亚承担担保责任后，有权向淦江闽、李军追偿。淦江闽、李军不服，上诉至江西高院。2016年4月21日，江西高院作出（2016）赣民终134号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案一审审理期间，九江中院于2015年4月23日作出（2015）九中民三初字第87号民事裁定及协助执行通知书，查封已备案至孙文亚名下的以下房产：中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面。查封期限三年，自2015年4月23日至2018年4月22日。查封期间未经该院许可，上述财产不得办理转移、质押、买卖、租赁、赠与等手续。另查明，中辉公司与孙文亚商品房买卖合同纠纷一案，九江中院于2015年12月24日作出（2015）九中民一初字第40号民事判决（以下简称40号判决），判令：一、解除中辉公司与孙文亚于2013年8月1日签订的合同编号为XX共7份《九江市商品房预（销）售合同》（即中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面）；二、孙文亚于判决生效之日起十日内向中辉公司支付违约金及律师费共计121.0415万元；三、驳回中辉公司的其他诉讼请求。该案审理过程中，经中辉公司申请，九江中院于2015年6月20日作出（2015）九中民一初字第401号民事裁定及协助执行通知书，查封或冻结中辉公司名下价值220万元的财产权益（保全担保财产），查封中辉世纪城商住小区101604室作为财产保全担保物。2015年10月16日，九江中院依据该院（2015）九中民一初字第401号民事裁定，作出并向九江市房管局送达（2015）九中民一初字第402号协助执行通知书：1.查封孙文亚购买备案的位于中辉世纪城的七处房产,合同标号为XX；2.查封期限三年，查封期间不得买卖、抵押或以其他形式转让。因九江中院40号判决已判令解除中辉公司与孙文亚中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面房屋买卖合同，且该院已经提取孙文亚在中辉公司存留的首付购房款454.052068万元，故该院于2018年9月5日作出120号裁定，解除该院以（2016）赣04执118号执行裁定对孙文亚名下位于九江市中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号房屋的查封。再查明,九江中院已将孙文亚在中辉公司存留的部分首付购房款454.052068万元发放给余国辉。根据中辉公司申请，九江中院于2018年9月10日作出（2018）赣04执恢118号执行裁定，撤销孙文亚购买的位于九江中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号商业铺面（备案合同编号为：XX）的房产备案。九江中院认为，本案争议的焦点是已被法院查封的上述七间铺面之买卖合同被法院在另案判令解除后，是否应当解除查封。九江中院（2016）赣04执63号执行案所依据的40号判决，在解除买卖合同的同时，既未判令中辉公司返还孙文亚购房款，也未判令孙文亚返还上述七间铺面或采取补救措施，直接认定“基于生效法律文书已确认上述物权已不属于孙文亚所有，不能作为被执行人财产予以查封执行”依据不足，余国辉的理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第十七条规定，九江中院作出3号裁定：一、撤销九江中院120号裁定；二、恢复九江中院对孙文亚购买的中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面的查封。中辉公司向江西高院申请复议称，（一）本案原审异议裁定撤销解除对中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面查封的执行裁定，并恢复对七间铺面的执行，超出了余国辉要求拍卖上述七间铺面或责令中辉公司全额返还孙文亚首付款及按揭款用于偿还其债务、责令中辉公司支付上述七间铺面查封后被占有出租后的租金用于偿还其债务的异议请求范围。（二）上述七间铺面虽有中辉公司与孙文亚签订的买卖合同并已备案登记，但并未办理过户登记，七间铺面的所有权一直归中辉公司所有。（三）本案执行所依据的九江中院87号判决主文第二项确定的七间铺面担保责任，解决的是余国辉与孙文亚之间的内部关系，对中辉公司没有法律效力，判决明确涉及的只是在七间铺面处理完利害关系人的法律关系后剩余给孙文亚名下的财产价值。换言之，九江中院40号判决的处理顺位显然在先，孙文亚作为商品房买受人依法只能享受返还利益，余国辉依照判决所确定内部关系可以接受该返还利益，剩余购房款454.052068万元已全部发放给余国辉，120号裁定符合法律规定。（四）从处理现实问题的角度出发，本案原审异议裁定增加了诉累，中辉公司及七间铺面的现购买人（已经出售给他人并办理了过户手续）的实体权利处理没有任何错误，将物权法定原则错误理解为“不告不理”范畴，纠缠于所谓执行依据缺失，实属缘木求鱼。请求：撤销本案原审异议裁定，依法认定九江中院120号裁定有效。余国辉称，中辉公司与孙文亚签订的七间铺面买卖合同，价款总计1095.41万元，其中首付款550.41万元，余款545万元由孙文亚、中辉公司与中国建设银行股份有限公司九江市分行（以下简称建设银行）签订房产抵押贷款合同，中辉公司是按揭贷款阶段担保责任人，七间铺面均未办理他项权登记。因孙文亚未按约还款，建设银行在没有起诉孙文亚、中辉公司的情况下，直接扣除中辉公司在该行保证金账户内的510.32万元，用于归还孙文亚欠该行的按揭贷款本息。2015年10月29日，中辉公司轮候查封上述七间铺面，并起诉孙文亚。但在九江中院既未判令孙文亚因买卖合同解除返还本案七间铺面，也未判令采取补救措施（且建设银行未提出诉讼请求），或者对建设银行扣除中辉公司在该行保证金账户内的510.32万元，或者从返还给孙文亚的购房款中直接抵扣建设银行扣款和相关费用的情形下，直接解除对上述七间铺面的查封，返还给中辉公司，且直接从返还给孙文亚购房款中抵扣给中辉公司的保证金账户扣款、违约金、律师费及诉讼费等共计641.36万元，违反法律规定，侵害余国辉的利益。至于中辉公司将本案七间铺面出售的问题，依法应当执行回转，强制返还。请求驳回中辉公司的复议请求。江西高院查明的事实与九江中院一致。江西高院认为，本案争议的焦点是已查封的七间铺面之买卖合同被另案判决判令解除后，是否应当解除查封。一、关于本案查封孙文亚购买的中辉世纪城七间铺面是否具有事实和法律依据的问题。依照民事诉讼法第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。本案中，执行所依据的九江中院87号判决已经确定，孙文亚以其购买的中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面并在该七间铺面的价值内，对淦江闽、李军应当归还余国辉本金575万元及利息的债务承担连带清偿责任。因此，上述已被查封的七间铺面属于本案执行依据的生效判决所确定的孙文亚应当履行义务部分的财产，与物权是否已经发生变动没有法律上的直接因果关系。本案执行标的为575万本金及利息，中辉公司虽已将应返还给孙文亚的购房款454.052068万元支付给余国辉，但在被执行人仍均未履行本案生效判决所确定的全部义务的情形下，执行法院查封上述七间铺面具有事实和法律依据，并未超出余国辉的异议请求范围，当事人如对该生效民事判决不服，可以通过审判监督程序主张权利。二、关于中辉公司依据上述七间铺面被查封后作出的另案生效民事判决，能否阻却本案对该七间铺面执行的问题。依照《异议复议规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，九江中院虽已就中辉公司与孙文亚商品房买卖合同纠纷一案作出40号判决，判令解除双方就中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114号七间铺面所签订的买卖合同，但由于该另案生效判决系在上述七间铺面被查封之后作出，因此中辉公司以该生效判决排除本案对上述七间铺面的执行，应当不予支持，中辉公司可以另行通过其他法律途径对孙文亚主张权利。中辉公司主张本案执行所依据的87号判决主文解决的是余国辉与孙文亚之间的“内部关系”、其所依据的另案40号判决具有优先性，缺乏事实和法律依据。另外，由于本案异议系余国辉不服执行法院解除对上述七间铺面的查封所提出的执行行为异议，并非中辉公司作为案外人依照民事诉讼法第二百二十七条的规定对本案查封的标的物即上述七间铺面提出的执行标的异议，且余国辉的异议对象直接指向上述七间铺面的查封和执行，并未超出本案异议复议审查的范围，本案应当适用民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查处理。综上，中辉公司的理由不能成立，不予支持。本案原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第二百二十五条、《异议复议规定》第二十三条第一款第一项规定，江西高院作出93号裁定，驳回中辉公司的复议申请，维持九江中院3号裁定。中辉公司向本院申诉称，（一）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，在九江中院40号判决已判令解除中辉公司与孙文亚签订的7份《九江市商品房预（销）售合同》的情形下，中辉公司申请解除案涉房屋的查封符合法律规定，余国辉应当申请执行孙文亚因已付购房款而形成的对中辉公司的债权。（二）中辉公司申请解除案涉房屋的查封并非排除执行，执行法院裁定提取孙文亚在中辉公司存留的首付购房付款454.052068万元，属于变更执行标的。（三）案涉房屋被执行法院裁定解除查封后，中辉公司已陆续将该房屋出售给案外人，案外人也已付清房款并合法取得房屋所有权，执行法院裁定恢复对案涉房屋的查封，实际无法执行。（四）关于执行款清偿顺序问题。1.虽然余国辉与淦江闽、孙文亚签订《房产抵押担保合同》，但双方当事人并未办理抵押登记，抵押权未设立，余国辉对案涉房屋变价款不享有优先受偿权。2.案涉房屋产权仍初始登记在中辉公司名下，中辉公司代孙文亚偿还银行按揭贷款的债权应优先受偿。3.中辉公司对孙文亚的债权已经生效判决确认，且不存在法律规定的不得抵销的情形，中辉公司有权在返还的购房款中抵销对孙文亚的债权。即便余国辉对孙文亚购买的案涉房屋变价款享有优先受偿权，中辉公司也有权就其对孙文亚的普通债权与其对孙文亚的债务进行抵销。综上，请求：1.撤销江西高院93号裁定和九江中院3号裁定；2.驳回余国辉的异议申请。本院认为，虽然九江中院87号判决主文第二项判令“孙文亚以其购买的中辉世纪城1栋不分单元106、109、110、111、112、113、114七间铺面并在该七间铺面的价值内，对淦江闽、李军在上述第一项判决中的债务承担连带清偿责任”，但结合该判决“本院认为”部分关于“抵押权不能成立，但孙文亚在抵押合同上的担保义务不能免除，故孙文亚应以抵押物价值为限对淦江闽的债务承担连带清偿责任”的表述看，上述七间铺面是否属于该判决确定的孙文亚应当履行义务部分的财产，实际并不明确。此情形下，江西高院直接将上述七间铺面认定为87号判决确定的孙文亚应当履行义务部分的财产，存有不妥。该七间铺面是否为执行依据所明确的被执行人应当履行义务部分的财产，决定了执行法院对该七间铺面采取执行措施是否正确以及当事人主张相关权利的正确途径。复议法院应当根据相关规定对执行依据的相关内容进行明确后，再行对本案作出审查处理意见。综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：一、撤销江西省高级人民法院（2019）赣执复93号执行裁定；二、本案发回江西省高级人民法院重新审查。审 判 长 熊劲松审 判 员 刘慧卓审 判 员 孙建国二〇二〇年六月三十日法官助理 盛 强书 记 员 贾婧娴