广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终752号上诉人（原审被告）：湛江宏林房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区*********（2幢)。法定代表人：谭尚志，经理。委托诉讼代理人：赵维彬，广东意合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪学锦，男，1987年6月27日出生，汉族，住广东省遂溪县*********，公民身份号码440************731。被上诉人（原审原告）：周小潮，女，1995年1月15日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码440************04X。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴月明，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江宏林房地产有限公司（以下简称“宏林公司”）因与被上诉人洪学锦、周小潮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏林公司的法定代表人谭尚志及其委托诉讼代理人赵维彬，被上诉人洪学锦、周小潮共同的委托诉讼代理人吴月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏林公司上诉请求：撤销（2019）粤0803民初1422号民事判决，驳回洪学锦、周小潮的诉讼请求。事实与理由：一、宏林公司与洪学锦、周小潮在《商品房买卖合同（预售）》中约定，因政府原因导致逾期交房，宏林公司不承担逾期交房责任。宏林公司与洪学锦、周小潮签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定:“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1.遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。”2019年1月4日，宏林公司向湛江市建筑工程质量监督站提交《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，申请工程质量验收。但由于政府机构部门合并，人防及消防工程验收等相关检验机构发生主体变化，从而影响了验收进度。另外，涉案工程已于2019年4月19日竣工验收，按照规定，宏林公司应在竣工验收后15日内向政府有关部门申请备案，政府有关部门也应当在15日内完成备案，但实际上，从竣工验收到备案花了近三个月的时间。根据合同第十一条的约定，宏林公司不应承担非因宏林公司原因造成的逾期交房责任。二、一审判决调高逾期交房违约金没有事实依据。根据法律规定，违约金上调必须符合实际损失大于违约金的条件。洪学锦、周小潮没有损失的事实依据。宏林公司与洪学锦、周小潮在涉案合同中明确约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”涉案合同是中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的，经过相关行政部门备案。备案表明了合同条款内容已得到行政部门的认可，符合相关的行政法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，只有当损失大于约定的违约金时，才应调整。可一审判决以贷款利率或租房租金作为损失，认为《商品房买卖合同（预售)》中约定的逾期交房违约金低于住房贷款利率或租房租金为由调整违约金，违反法律的规定。三、宏林公司于2019年5月7日向洪学锦、周小潮邮寄了收楼通知书，洪学锦、周小潮收到收楼通知书后一个星期应为合理的收房时间，故应认定该收房日期的最后期限为宏林公司的交房时间。一审中，宏林公司提交了“整付零寄交寄清单”以证明宏林公司于2019年5月7日已向洪学锦、周小潮邮寄了收楼通知书。一审庭审质证时，洪学锦、周小潮对宏林公司提交的证明宏林公司于2019年5月7日向洪学锦、周小潮邮寄收楼通知书的证据无异议，一审法院也予以确认。一审法院在认定部分却认为宏林公司没有提供证据证明其邮寄的就是交楼通知书错误。首先，“整付零寄交寄清单”不是孤证，宏林公司均是通过此种方式向所有购房者邮寄交楼通知书的。其次，洪学锦、周小潮在一审庭审质证过程中认可收到宏林公司邮寄的交楼通知书。如果洪学锦、周小潮认为宏林公司邮寄的不是交楼通知书而是其他文件，根据谁主张谁举证的原则，洪学锦、周小潮应承担举证责任。洪学锦、周小潮答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。宏林公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、宏林公司主张其逾期交房是政府机构改革所致的理由不能成立。宏林公司认为政府机构部门合并，造成人防及消防工程验收等相关检验机构发生主体变化，从而影响了验收进度。宏林公司该理由不能作为是政府机构改革导致验收延迟，也不能作为其违约的免责事由。因为宏林公司在一审（2019年11月14日）补充提交的证据《广东省住房和城乡建设厅、广东省消防救援总队关于切实做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》第七条规定：“认真抓好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作，实现无缝对接，不得影响人民群众和企业办事，真正服务经济建设大局，切实营造良好的营商环境。”同时，宏林公司也没有提交证据证明其是什么时间向政府部门提交工程验收申请，政府部门是如何答复的。宏林公司违约是因其进行局部整改收尾、走程序（申请验收），从而导致延期交楼。宏林公司于2019年3月6日向业主发出的通告说明了本案逾期交房不是政府机构改革造成的。一审判决已查明涉案工程于2019年4月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2019年4月30日取得《建设工程消防验收意见书》，于2019年7月10日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，宏林公司于2019年7月18日通知各业主缴物业管理费、公共水电分摊等费用。因此，宏林公司关于其逾期交房是政府原因导致的上诉理由不能成立。二、双方约定的违约金的性质具有补偿性和惩罚性，一审判决根据当事人过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则支持洪学锦、周小潮关于调高逾期交房违约金的请求合法、合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案合同关于逾期交房违约责任明显低于同期银行贷款利息的损失。对于洪学锦、周小潮的预期利益的损失主要是同期银行贷款利息的损失或未按时取得房屋产生的租房租金损失。并且，本案中，宏林公司违约的情节非常严重，解决问题的态度非常恶劣。在业主未起诉时，多位业主多次主动找宏林公司寻求协商解决方案，宏林公司却置之不理。在业主起诉后，宏林公司又欲将违约责任归责于政府部门。三、宏林公司主张其于2019年5月7日向洪学锦、周小潮邮寄收楼通知书，洪学锦、周小潮收到收楼通知书的时间应为宏林公司交房的时间，没有事实与法律依据。宏林公司提交的整付零寄交寄清单中的邮寄单位是航城家园物业部，通知主体并不是宏林公司。而且宏林公司也没有相应的证据佐证其邮寄的资料就是收楼通知书及洪学锦、周小潮已签收。再者，一审判决已确认宏林公司是在2019年7月10日才取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，涉案房屋此时才满足涉案合同约定的商品房交付条件。洪学锦、周小潮向一审法院起诉请求：一、判决宏林公司支付逾期交房违约金5910元给洪学锦、周小潮（违约金以全部房款的万分之一暂计至起诉之日为5910元，实计至宏林公司交付房屋之日止）；二、判决宏林公司承担全部的诉讼费用。一审法院查明事实：2017年8月13日，洪学锦、周小潮（买受人）与宏林公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：Y2017023600，房屋代码：3118423），约定出卖人向买受人预售其坐落于湛江市霞山区*******************及商务公寓14层1408房，建筑面积为99.18平方米，总价款为788000元。《商品房买卖合同》（预售）与本案诉争相关的条款内容约定：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的，因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人必须结清房款及其他应付款项后（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业维修资金及其他应付费），才具备办理收楼手续的资格。出卖人实际交付房屋的时间相应顺延至买受人付清全部应付款项为止，且出卖人不承担逾期交房责任。（2）由于买受人原因未能按《交房通知书》指定的期限内前来办理该商品房交接的，交房期限届满，视同出卖人已按约定交付了该商品房。该商品房的物业管理费、公共水电分摊及其他应收费用（如滞纳金等）、商品房质量保修期自《交房通知书》通知的交房之日起计算，且该商品房的一切风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受人。（3）买受人逾期办理房屋交接手续，或因买受人原因造成该房屋未能按期交付的，买受人同意每日按购房款总额的万分之一向出卖人支付违约金。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议，第二条关于逾期交房的约定，经双方同意按以下方式处理：1、关于交付时出示相关证明文件的补充约定，交付商品房时，出卖人应出示满足合同第九条约定的证明文件，买受人同意出卖人在交楼现场公示该证明文件即代表出示，买受人不得因双方未有书面确认出售而以此未由拒绝收楼或追究出卖人逾期交付的责任。《商品房买卖合同》（预售）签订后，洪学锦、周小潮于2017年8月18日向湛江市******维修资金归集专户支付住宅专项维修资金6744.24元，于2017年10月19日缴纳11257.14元契税。宏林公司于2017年8月22日和2017年10月31日分别向洪学锦、周小潮开具198000元和590000元销售商品房增值税普通发票，洪学锦、周小潮已付清全部涉案房款788000元。2019年5月7日，宏林公司向洪学锦、周小潮邮寄信函，2019年7月27日，洪学锦、周小潮针对1408房进行查验，洪学锦签订《航城家园》商住楼验楼交接书，载明：“感谢您购买我司开发的《航城家园》商住楼1408房，我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现按《商品房买卖合同》要求及标准交付给阁下使用，欢迎阁下对单元内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。交楼情况：详见《遗漏工程记录表》，入户门匙3条，水表底数：0平方米，电表底数：0.00度。1、本物业经本人/本公司/我等确认无误，自即日起，本业主已是该物业之合法持有人/用人。2、本人/本公司/我等愿意遵守《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装修管理办法》所载的内容及条文，并承诺交付一切有关费用。业主签名：洪学锦（盖上指纹）日期：2019.7.27。复核意见处为空白，业主签名：洪学锦（盖上指纹）”此表一式叁份，业主、服务中心和发展商各一份。同日，洪学锦、周小潮签署《航城家园》业主装修申请表，《航城家园》装修规定及指南，《航城家园》住宅使用说明书，《航城家园》商住楼区域防火责任协议书。另查明，《建筑工程竣工验收报告》载明：“航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的开工日期为2016年4月26日，验收日期为2019年4月19日。《建设工程消防验收意见书》的落款日期为2019年4月30日。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》载明：“竣工验收日期：2019年4月19日，在备案意见一栏中写着：航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年7月10日收讫，文件齐全。备案机关处理意见：经核查，位于湛江市霞山区（县级市）航城家园**楼**楼、商务公寓及地下室工程，竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：201611029），根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（城乡建设部令第2号），予以竣工验收备案。2019年7月10日（盖有湛江市建设工程竣工验收备案专用章）。”庭审中宏林公司提交与湛江市润通水务工程有限公司签订的《水表安装到户表前工程施工合同》及宏林公司与湛江市自来水公司霞山分公司出具的《关于业主影响水表安装分表到户进度的说明》，证明宏林公司逾期交房是因为洪学锦、周小潮迟延提交身份证、银行卡复印件造成，洪学锦、周小潮对此予以否认，并向法庭提交《建设工程消防验收意见书》、宏林公司于2019年3月6日与2019年7月18日出具的两份《通告》证明涉案工程的消防工程是在2019年4月30日才验收合格及并非洪学锦、周小潮迟延提交身份证、银行卡复印件以致无法及时办理水电表分户导致逾期交楼。再查明，2019年7月18日，宏林公司出示一份《通知》,载明：“尊敬的航城家园各位业主：本公司在2019年4月19日已取得《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《建设工程消防验收意见书》、《住宅说明书》，并同时发出交楼通知给业主收楼。在2019年7月10日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，现正式通知全体业主于2019年7月10日起统一收缴物业管理费、公共水电分摊等费用。敬请全体业主按照法规，物业管理等有关规定，按时缴交所需费用，敬请理解，配合物业公司管理服务工作。联系电话：075******806，湛江宏林房地产有限公司，2019年7月18日（盖上公章）。”一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。洪学锦、周小潮与宏林公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017023600，房屋代码：3118423），购买1408房，系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的问题，洪学锦、周小潮根据《商品房买卖合同（预售）》的约定已向宏林公司依约履行支付了全部购房款788000元。宏林公司应当在2019年2月28日前向洪学锦、周小潮交房，但涉案工程于2019年4月19日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2019年4月30日取得《建设工程消防验收意见书》，于2019年7月10日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，宏林公司于2019年7月18日通知各业主缴交物业管理费、公共水电分摊等费用，于2019年7月27日才实际向洪学锦、周小潮交付1408房，共计逾期148天，宏林公司的行为已构成违约，应当向洪学锦、周小潮承担违约责任。宏林公司抗辩认为，因505房和1705房业主未能及时提供名下的身份证、银行卡办理水表到户及因政府机构改革，房屋验收职能部门变更等才导致涉案房屋验收延迟，因此，宏林公司并没违约。但宏林公司未能向法庭提交在合同约定的2019年2月28日前，已向政府职能部门递交房屋验收或备案的相关证据，故该抗辩理由不成立，不予采信。对于违约金的计算标准。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，洪学锦、周小潮与宏林公司所签《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房违约责任的约定是：在2019年2月28日前未能交付，宏林公司按日计算向洪学锦、周小潮支付全部房价款万分之0.5的违约金，计数开始期为2019年3月1日。洪学锦、周小潮的预期利益损失主要是同期银行贷款利息的损失或者是因未按时取得房屋产生的租房租金损失，按照日万分之一计算则年利率为：0.0001×365天=0.0365=3.65%，按照日万分之0.5计算则年利率为：0.00005×365天=0.01825=1.825%，据此可以认定，双方约定的逾期交房违约金过分低于造成的损失。根据上述法律规定，对洪学锦、周小潮主张要求调整逾期交房违约金的请求予以支持。综上，宏林公司应向洪学锦、周小潮支付逾期交房违约金为：11662.4元（788000元×148天×1÷10000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：限湛江宏林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日十日内向洪学锦、周小潮支付逾期交房违约金11662.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（洪学锦、周小潮已预付），由湛江宏林房地产开发有限公司负担。二审期间，宏林公司向本院提交以下证据：一、《航程家园商住楼验楼交接书》，拟证明涉案房屋在2019年5月份符合交楼条件。二、《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，拟证明宏林公司于2019年1月4日提出人防工程质量验收申请。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于宏林公司提交的证据，洪学锦、周小潮质证认为：一、对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该证据不是新证据，已超过了举证期限；其次，根据交接书的内容，宏林公司并未提供合同第九条约定的应当提供的全部证明文件；最后，该验楼交接书与本案无关，收楼的业主并不是洪学锦、周小潮。二、对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该证据不是新证据，已超过了举证期限；其次，该申请报告上没有经办人签名，没有宏林公司的授权文件，也没有政府部门接收该文件的相关证据；最后，宏林公司于2019年3月6日向业主发出的《通告》中已明确表示因涉案楼房要进行局部整改、走程序，才导致逾期交房，宏林公司在本案一审时也只是称是因为部分业主没有交身份证和银行卡导致验收延迟，由此可见，宏林公司逾期交房与人防工程质量验收无关。本院认证认为：一、证据一不是新证据，且在该《航程家园商住楼验楼交接书》上签名的业主收楼时，涉案房屋并不符合交房条件，故该证据对本案的事实认定没有影响，本案不予采纳。二、证据二不是新证据，且申请报告上并没有湛江市建筑工程质量监督站接收该申请的时间，也没有该站作出处理意见的时间，并不能证明因政府部门迟延办理验收手续导致宏林公司逾期交房，故该证据对本案的事实认定没有影响，本案不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宏林公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宏林公司的上诉理由和被上诉人洪学锦、周小潮的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于宏林公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏林公司上诉主张由于政府机构部门合并，相关检验机构未及时履行验收职责，及政府有关部门在涉案工程验收后未及时办理备案手续，才导致宏林公司迟延取得竣工验收备案表及迟延交付涉案房屋，其不应承担逾期交房违约责任。但是，宏林公司对其上述主张并未提供证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由宏林公司承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给洪学锦、周小潮使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宏林公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应计至何日的问题。因宏林公司于2019年7月10日才取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2019年7月10日才符合交房条件。因此，即使宏林公司于2019年5月7日向洪学锦、周小潮邮寄了收楼通知书，在涉案房屋尚不符合交房条件的情况下，洪学锦、周小潮有权拒绝收房。故宏林公司以其于2019年5月7日向洪学锦、周小潮邮寄了收楼通知书为由，上诉主张洪学锦、周小潮收到收楼通知书后一个星期应为宏林公司交房的时间，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定宏林公司于2019年7月27日才交付涉案房屋，并判决宏林公司支付从2019年3月1日起至2019年7月27日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。三、关于宏林公司与洪学锦、周小潮约定的违约金是否过低，应否调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理，只有在约定的违约金低于实际损失的情况下，才能增加违约金，且最后确定的违约金数额应以实际损失为限。本案中，宏林公司与洪学锦、周小潮对逾期交房违约金的计算方法已作出了明确约定，虽然洪学锦、周小潮以违约金过低为由，主张增加违约金，但洪学锦、周小潮并未提供证据证明宏林公司逾期交房给其造成了实际损失（如因租房居住而实际支出了租金）。在洪学锦、周小潮并未提供证据证明宏林公司逾期交房给其造成了实际损失的情况下，一审判决以双方约定的逾期交房违约金过分低于造成的损失为由，将约定的逾期交房违约金即每日按房价款万分之0.5计算调整为每日按房价款万分之一计算，没有事实和法律依据，本院予以纠正。宏林公司关于逾期交房违约金应按合同约定的标准计算的上诉理由成立，本院予以采纳。故宏林公司应向洪学锦、周小潮支付的逾期交房违约金为5831.2元（788000元×148天×0.00005）。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1422号民事判决为：限湛江宏林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向洪学锦、周小潮支付逾期交房违约金5831.2元。二、驳回洪学锦、周小潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担25元，洪学锦、周小潮负担25元；二审案件受理费50元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担25元，洪学锦、周小潮负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年五月二十六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。