文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初1711号原告：艾茂波，男，1957年7月20日生，汉族，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一珺，山东兰亭律师事务所律师。被告：艾茂学，男，1968年9月18日生，汉族，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：诸葛绪国，临沂兰山嘉信法律服务所法律工作者。被告：临沂市河东区九曲街道办事处艾家于埠社区居民委员会，住所地临沂市河东区九曲街道办事处艾家于埠社区。负责人：艾茂卫，村主任。第三人：侯志金，男，1972年2月20日生，汉族，住山东省临沂市河东区。原告艾茂波与被告艾茂学、临沂市河东区九曲街道办事处艾家于埠社区居民委员会、第三人侯志金拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾茂波的委托诉讼代理人吴淑婷、王一珺、被告艾茂学的委托诉讼代理人诸葛绪国、第三人侯志金均到庭参加诉讼，被告临沂市河东区九区街道办事处艾家于埠社区居民委员会（以下简称艾家于埠居委）经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。艾茂波向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认被告一、被告二签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》无效；2、请求法院判决确认涉案被拆迁房屋的权益由原告享有；3、本案诉讼费、保全费等诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2006年，第三人侯志金与被告艾茂学及案外人张文献民间借贷纠纷一案，贵院作出（2006）河民初字第3599号民事判决书，判决由被告艾茂学及案外人张文献向第三人侯志金偿还10万元。该案执行过程中，沂南县人民法院对涉案房屋（该房屋位于河东区××街道××村××层楼房，无房产证）进行拍卖，由第三人以最高价竞得，并做出（2009）沂南执字第1086－2号执行裁定书，裁定该房屋归第三人侯志金所有。2017年11月20日，原告与第三人侯志金签订《买卖合同》，由第三人将涉案房屋以28万元转让给原告，原告取得该房屋所有权。在房屋拆迁过程中，原告向被告二提交了法院判决书、裁定书、拍卖成产确认书、房屋买卖合同等材料，然而二被告依然签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，并将该房屋拆除。二被告恶意串通，依据《合同法》第52条规定，合同无效。为维护原告的合不权益，特向法院提起诉讼。艾茂学辩称，一、原告和第三人的合同系恶意磋商形成，买卖合同系无效合同。无效的原因在于买卖合同的甲方即侯志金对涉案的房屋没有所有权，沂南县人民法院的执行程序存在严重错误。首先，涉案房屋是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。其次，是法律禁止出售的房屋，无法办理产权，第三人未办理房产过户手续，无法确认其所有权。第三，涉案房屋是艾茂学的生活必需房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第四，侯志金和艾茂学不是同一集体经济组织的人。二、涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围。涉案房屋未实际交付，法院拍卖程序未实际完成，基于执行程序未完成，涉案房屋不能确定为侯志金所有，房屋所有人仍为艾茂学。三、沂南县人民法院的执行程序违法，被告艾茂学并未收到相关的法律文书和通知。四、原告和第三人侯志金的买卖合同因前提无效成为无效合同，原告不构成善意取得。综上，原告的诉讼请求不成立，应依法驳回。艾家于埠居委未答辩。侯志金辩称，我拍的房屋是合法合规的，我买过来后是合法占有的，我占有房屋出租期间，艾茂学母亲去找过两次，并且这期间东西丢过，我报过警，能充分证实我实际占有涉案房屋，一直占到后来转让给艾茂波。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告艾茂波提交的证据有：1、身份证，拟证实原告诉讼主体资格；2、《房屋拆迁产权调换安置协议书》，拟证实二被告签订拆迁协议的事实；3、民事判决书、执行裁定书、拍卖成交确认书，拟证明第三人侯志金于2010年3月通过执行拍卖程序从被告艾茂学处取得房屋所有权的事实；4、房屋买卖合同，拟证实原告于2017年11月从第三人侯志金处取得房屋所有权的事实；5、拆迁补偿方案及标准，拟证明原告应享有的涉案拆迁房屋的权益。被告艾茂学对上述证据质证认为，证据1真实性无异议；证据2有异议，证实了第三人侯志金没有办理过户手续，通过法院拍卖取得房屋所有权不成立，房屋权利没有发生转移，二被告不存在恶意串通的行为，没有损害国家、他人权益；证据3执行裁定书、拍卖成交确认书的合法性有异议，农村住宅只能在本集体内转让，拍卖也是一种买卖合同，沂南县法院委托拍卖的涉案房屋是建设在农村土地上的住宅，进行评估拍卖是违法的，拍卖合同是无效的，同时相关法律执行文书没有送达到艾茂学，程序上存在错误，也没有出具相关法律文书让第三人办理过户和对房屋进行腾退，执行没有完成，民事判决书没有异议。证据4，三性有异议，买卖合同是原告与第三人倒签的，没有房款交付手续，且原告艾茂波2017年尚不是艾家于埠村村民，合同是原告与第三人恶意磋商形成，第三人没有涉案房屋的所有权，前提违法，所以买卖合同是无效的。证据5无异议。第三人侯志金对上述证据无异议。被告艾茂学、第三人侯志金均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当事人举证、庭审查证及本院依办案平台对相关卷宗查证，认定如下事实：案外人张文献于2006年向侯志金借款100000元，艾茂学为该借款提供担保，因借款未还，侯志金于2006年向本院提起诉讼，本院于2006年11月2日作出（2006）河民初字第3599号民事判决书，判决张文献偿还侯志金100000元，艾茂学承担连带清偿责任。后侯志金向本院申请强制执行，因久执未结，临沂市中级人民法院指定沂南县人民法院执行。沂南县人民法院对艾茂学位于艾于埠村楼房（北至艾茂渠、西至艾茂设，南至大街，东至大街，无房产证）拍卖，因艾茂学下落不明，沂南县人民法院采用公告送达方式公告送达拍卖公告、评估报告、拍卖裁定书，并委托光大拍卖行进行公开拍卖，2010年3月19日，第三人侯志金以111100元的价格拍得涉案房屋。同年4月9日上午，在公证人员及法院工作人员在场的情况下，对涉案房屋物品进行了拍照及清理后，将房屋交接给侯志金。侯志金因欠原告艾茂波借款，后于2017年11月20日将该房屋以28万元抵与原告艾茂波，并签订了《房屋买卖合同》。因涉案房屋在内的艾家于埠社区棚户区改造，得知此消息后，原告艾茂波向艾家于埠居委提交了判决书、执行拍卖裁定书等相关材料。艾家于埠居委在此情形下仍与被告艾茂学签订了涉案房屋的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》，被告艾茂学获得了搬家费、奖励费、躲迁费等各项费用37819.28元，并选择还建145㎡、120㎡的住房各一套。另查明，艾茂波原户籍地为艾家于埠居委，后因参军入伍户口转出，后于2018年9月4日回迁艾家于埠居委。被告艾茂学除涉案房屋外，在艾家于埠居委另有证号××的平房一处。本院认为，根据最高人民法院研究室的相关研究意见，执行拍卖是法院对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为，是法院司法处分行为，具有公法性质，不能接受另一个民事程序对其合法性审查。如被告艾茂学认为沂南县人民法院的执行拍卖违反法定程序，或拍卖物本身有瑕疵，可通过执行异议、执行回转及执行监督等方式进行救济。本案中，本院对沂南县人民法院的执行拍卖行为是否合法无权审查，故对被告艾茂学提出的沂南县人民法院的执行拍卖行为不合法、无效的辩解意见不予支持。涉案房屋是建设在农村集体土地上的房屋，未办理相关证件，但其具有财产权益，作为申请执行人的侯志金通过法院的执行行为实际取得了涉案房屋的使用、收益等财产权益，后通过以物抵债的方式，将涉案房屋的使用权等财产权益转让给原告艾茂波，该点事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告艾茂波与第三人侯志金的房屋买卖合同是否有效；被告艾茂学与艾于埠居委签订的“房屋拆迁产权调换安置协议书”是否有效。涉案房屋系建设在农村集体土地上的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，根据《中华人民共和国共和国土地管理法》等相关法律规定，建设在农村集体土地上的“小产权”房只能向本集体成员出售。第三人侯志金通过沂南县人民法院的执行行为取得了涉案房屋的居住、使用等财产权益。原告艾茂波原为艾于埠居委居民，因参军、工作等原因将户口迁出后于2018年9月4日又将户口回迁至原户籍地艾于埠居委，即原告艾茂波在诉前已取得了艾于埠居委的集体成员资格。其与第三人侯志金签订的房屋买卖合同系双方自愿签订且已实际履行，故二人之间的房屋买卖合同有效。原告艾茂波作为涉案房屋的合法所有人，享有对涉案房屋拆迁安置的补偿权益。被告艾于埠居委在明知艾茂波为房屋合法所有人的情形下，仍与被告艾茂学签订涉案房屋的“房屋拆迁产权调换安置协议书”，该协议书损害了原告艾茂波的利益，为无效合同。被告艾茂学因该“房屋拆迁产权调换安置协议书”所获得的权益应予以返还。被告艾于埠居委在本院合法传唤后无正当理由未到庭，对可能因此造成的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告艾茂学、临沂市河东区九曲街道艾家于埠社区居民委员会签订的“房屋拆迁产权调换安置协议书”无效。二、被告艾茂学因“房屋拆迁产权调换安置协议书”获得的权益返还原告艾茂波。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5500元，减半收取2750元，由被告艾茂学、临沂市河东区九曲街道艾家于埠社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 庄桂芹二〇二〇年六月二十八日法官助理 诸葛倩书 记 员 何晓庆