中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2020）最高法执复47号复议申请人（异议人、利害关系人）：韦伟，女，汉族，1974年8月29日生，住。复议申请人（异议人、利害关系人）：胡秀英，女，汉族，1946年6月26日生，住。以上两复议申请人委托诉讼代理人：程子怡、邹晨，均为江西撼唐律师事务所律师。申请执行人：余干县安顺实业有限公司。住所地：江西省上饶市余干县玉亭镇世纪大道中英文学校门口**。法定代表人：江小华，总经理。委托诉讼代理人：许海霞，江西哲远律师事务所律师。被执行人：上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司。。住所地：江西省上饶市信州区凤凰大道××号**41法定代表人：李德明，董事长。被执行人：李德明，男，汉族，1978年3月15日生，住。被执行人：章水琴，女，汉族，1981年8月6日生，住。韦伟、胡秀英不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）作出的（2019）赣执异27号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江西高院查明，华能贵诚信托有限公司与上饶市欣凯皇冠大酒店有限公司（以下简称欣凯公司）、李德明、章水琴营业信托纠纷一案，贵州省高级人民法院于2017年4月14日作出（2016）黔民初301号民事调解书，调解书载明：1.欣凯公司在2017年4月21日前一次性向原告支付华能信托（2012）信托字第0611号的《华能信托·欣凯皇冠大酒店物业经营收入收益权单一财产权信托合同》项下截止2017年4月11日的款项6776.06万元及利息。李德明、章水琴对上述付款义务承担连带清偿责任；2.欣凯公司、李德明、章水琴逾期未能清偿本调解书第一项所列债务时，原告在本调解协议第一项和第四项所列债权范围内，对华能信托（2012）信托字第061抵押1号《抵押合同》项下的抵押物（他项权证号：房他证上房2012字第**）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.欣凯公司、李德明、章水琴逾期未能清偿本调解协议第一项所列债务时，原告在本调解协议第一项和第四项所列债权范围内，对华能信托（2012）信托字第061质押1号《质押合同》项下的质物（登记编号：00450862000056672112）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因案件被告在该调解书确定的期限内未履行确定义务，华能贵诚信托有限公司向江西高院申请执行，江西高院于2017年9月6日立案执行，案号为（2017）赣执25号。在案件执行过程中，江西高院于2017年9月13日作出（2017）赣执25号执行裁定，冻结、扣划被执行人欣凯公司、李德明、章水琴在银行等金融机构的存款6810万元。如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人其他相应财产。据此，江西高院作出：1.（2017）赣执25号协助通知书，查封被执行人欣凯公司位于上饶市信州区凤凰大道××号房产证号为上房权证上饶市字第**的23套房产所有权及土地使用权共计23块土地使用权，上述房产、土地使用权查封期限为三年，自2017年9月至2020年9月。查封期间，未经许可不得转移、变更、质押、变卖上述房屋产权、土地使用权；2.（2017）赣执25号之一协助执行通知书，冻结被执行人欣凯公司收益权应收账款，冻结期限为三年，自2017年9月至2020年9月。冻结期间，未经许可不得转移、变更、质押、变卖上述收益权。南昌开元房地产土地评估咨询有限公司受江西高院委托评估，于2018年3月26日作出赣开元（2018）（估）房字第**房地产估价报告，估价结果为上述23套非住宅房产总建筑面积17436.43平方米，总价为12282.21万元，平均单价为每平方米7044元。2018年7月15日，江西高院在淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人欣凯公司名下位于上饶市信州区凤凰大道××号的23套房产（证号：上房权证：上房房权证上饶市字第**的土地使用权［权证编号：饶市信国用（2012）第008号030号］进行了公开拍卖，由于无人报名，两次拍卖均已流拍。根据余干县安顺实业有限公司（以下简称安顺公司）申请，江西高院于2018年8月12日作出（2017）赣执25号之一执行裁定，以债权转让为由裁定将本案申请执行人华能贵诚信托有限公司变更为安顺公司。同年8月16日，申请执行人安顺公司提出以物抵债申请，同意该公司以第二次拍卖保留价7791万元接受以物抵债。同年8月24日，江西高院作出（2017）赣执25号之二执行裁定，将被执行人欣凯公司名下上述房产及土地使用权作价人民币7791万元交付申请执行人安顺公司抵偿债务，申请执行人可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。经查，华能信托（2012）信托字第061抵押1号《抵押合同》所附抵押物清单显示，该合同项下的抵押物（他项权证号：房他证上：房他证上房2012字第**司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道××号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第：上房权房权证上饶市字第**2012年1月20日。韦伟、胡秀英对江西高院（2017）赣执25号之二执行裁定不服，提出异议认为该裁定将被执行人欣凯公司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道××号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第：上房权证房权证上饶市字第**791万元交付给申请执行人安顺公司抵偿债务，在拍卖之前未依法通知作为该房产承租人的异议人韦伟、胡秀英，侵害了其优先购买权。另外，被执行人欣凯公司、李德明、章水琴等对外欠债数亿元，但是根据执行法院对上述房产的作价金额及建筑面积计算，折合单价为每平方米4468元，而该地段房价现为每平方米8000元至9000元，该以物抵债裁定的价格明显低于市场价格，侵害了其他债权人的利益，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条的规定，请求撤销江西高院（2017）赣执25号之二执行裁定并停止执行。安顺公司答辩称：1.案涉执行标的物是登记在被执行人欣凯公司名下的23套房产，韦伟、胡秀英没有同该公司签订租赁协议，其既不是案涉标的物的合法承租人，也没有按照本案竞买公告申报承租人身份，不具备案涉标的物优先购买权。2.本案拍卖标的物以评估价降价30%（8597.55万元）作为第一次网络拍卖起拍价，在第一次拍卖流拍后，依法再降价至7791万元，在两次流拍情况下依法将标的物以物抵债给答辩人，符合法律规定，不存在损害其他债权人利益的情形。江西高院查明，异议人提交的《欣凯皇冠大酒店承包经营协议书》显示：该协议签订于2013年9月20日，签订主体名称为上饶市欣凯皇冠大酒店（甲方）和韦伟、胡秀英（乙方）。该协议中的乙方署名为韦伟、胡秀英，甲方虽然署名“上饶市欣凯皇冠酒店”和李德明，但没有加盖欣凯公司印章。该协议约定：甲方同意将座落于上饶市凤凰大道××号的房屋租赁承包给乙方，甲方保证拥有对该房屋所有权及经营权，房屋由甲方负责投资装潢、改造，承包期限为20年（2013年9月20日至2033年9月19日），承包费用为每年260万元，共计5200万元。乙方向甲方支付租金方式如下：2010年支付1920万元，2011年支付1580万元，2012年支付300万元，2013年6月30日支付1400万元。在本协议签订租赁承包期内，甲方及其股东对外所发生的债权、债务由甲方享有承担，所有债权、债务与乙方无关。乙方承包期限内，享有转包给第三方经营及出租的权利，甲方无权干涉。甲方对乙方经营提供一切便利，并提供营业执照、印章等经营必备证照。甲方确保乙方的承包经营权，如因甲方原因导致乙方在承包期限内不能承包经营的，甲方应将已收承包金退还乙方，并另行支付违约金。异议人向江西高院提交的银行账户明细表显示：自2010年1月至2012年5月期间，韦伟的银行账户先后分21期向李德明（其中2012年5月8日的300万元是汇款给叶峰）的银行账户汇款总计4167万元，其中2010年汇款2848万元，2011年汇款1019万元，2012年汇款300万元（叶峰账户）。该明细表未注明任何一期的汇款用途。异议人提交的李德明向韦伟等人出具的收条显示：李德明于2010年12月30日收到租赁金1920万元、2011年12月30日收到1580万元，2012年12月30日收到300万元，2013年6月30日收到1400万元。江西高院另查明，江西高院于2018年12月12日经向李德明调查，李德明陈述：其个人与韦伟、胡秀英签订《欣凯皇冠大酒店承包经营协议书》的实际时间为2014年，合同签订时存在胁迫情形，合同上署名的时间是为规避银行抵押所倒签。韦伟、胡秀英系其债权人之一，实际上是2014年开始由韦伟、胡秀英以承包该大酒店部分房产设施的形式抵债，该抵债债务是李德明个人债务，与欣凯公司无关。江西高院认为，本案的争议焦点是异议人以本案以物抵债措施违法侵害其对执行标的的优先购买权为由请求撤销以物抵债裁定并停止执行的理由是否成立。一是关于异议人主张的优先购买权是否成立的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，根据证号为房他证上房2012字第000347号的他项权证载明，作为华能信托（2012）信托字第061抵押1号《抵押合同》确定抵押物的欣凯公司名下位于江西省上饶市信州区凤凰大道××号的23套房产（证号：上房权证上饶市字第：上房权证上房权证上饶市字第**的承包经营协议订立（2013年9月20日）之前的2012年1月20日已经设立，属于该抵押物设立后抵押财产设立其所主张的租赁关系情形。异议人韦伟、胡秀英主张其已承租了案涉抵押的23套房产，虽然提交了相关证据证明其优先购买权主张，但是该证据存在以下问题：（1）承包经营协议没有加盖案涉23套房产所有权主体欣凯公司的印章，不能证明该协议的签订为公司行为，且合同签订的实际时间与李德明陈述不符；（2）银行转账明细显示的韦伟账户内所汇款时间均在承包经营合同签订之前三年内，且该汇款时间与协议约定的期间相互矛盾、收款账户名称并非其所主张的出租人欣凯公司而是李德明（其中300万元收款账户名称为叶峰），该汇款行为与作为证明对象的租赁合同的履行不具有相关性；（3）银行转账明细显示的韦伟账户内所有汇款并未注明用途，且据李德明陈述该承包租赁协议的真实意思为以承包经营上饶市欣凯皇冠大酒店的形式抵偿其个人对韦伟等人的债务，并不存在租金支付；（4）李德明向韦伟等人出具的租赁金收条未注明系租赁上饶市欣凯皇冠大酒店的租金，且与上述银行账户汇款明细表显示的汇款金额和时间严重不符，该证据不具有排他性；（5）异议人未提交证据证明异议人在法院查封之前的2010年至2013年已合法占有使用该租赁物。因此，异议人韦伟、胡秀英因所提交的证据之间存在矛盾、缺乏相关性且不具有排他性，证据事实不足以达到高度盖然性的证明标准，不能直接证明异议人对案涉23套房产享有租赁权，不具有本案优先购买权资格。因此，异议人对案涉23套房产整体主张优先购买权缺乏请求权的事实基础，不予支持。二是关于是否应当撤销本案以物抵债裁定的问题。异议人韦伟、胡秀英认为本案以物抵债措施违法侵害其对执行标的的优先购买权及以物抵债的价格明显低于市场价损害其他债权人利益，请求撤销本案（2017）赣执25号之二以物抵债裁定，实际上是要求撤销本案对案涉23套房产的网络司法拍卖执行行为。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，撤销拍卖必须符合上述法律规定的条件。本案中，基于前述论证，异议人韦伟、胡秀英并不享有案涉23套房产的优先购买权，且以此为由主张撤销以物抵偿裁定的该项理由不属于上述法律规定撤销拍卖的具体情形。另外，案涉23套房产的评估总价为12282.21万元，平均单价为每平方米7044元。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条关于网络司法拍卖每次流拍降价幅度的规定，案涉23套房产第二次流拍价最低可以降至6878.0376万元，本案以物抵债裁定以第二次拍卖的流拍价为依据作价7791万元交付申请执行人安顺公司抵偿债务，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十八条第一项的规定，并不损害其他债权人的利益。因此，异议人韦伟、胡秀英请求撤销本案以物抵债裁定的主张缺乏事实和法律依据。综上，江西高院于2019年11月26日作出（2019）赣执异27号执行裁定，驳回韦伟、胡秀英的异议请求。韦伟、胡秀英不服江西高院的异议裁定，向本院申请复议，请求依法撤销江西高院作出的（2019）赣执异27号执行裁定，发回江西高院重新作出裁定。事实与理由为：（一）欣凯公司系李德明一个自然人作为股东设立的一人有限公司，李德明持有欣凯公司100％的股权，并且担任欣凯公司执行董事、法定代表人。李德明之妻章水琴担任欣凯公司监事。欣凯公司成立后，李德明找到韦伟，表示欣凯公司希望购买上饶市信州区凤凰大道××号房产，用于经营餐饮、酒店、住宿。但由于资金紧张，表示购买后将部分房产出租给韦伟，韦伟提前把租金支付给欣凯公司，欣凯公司把提前收到的租金用作支付购房款等用途，以减轻欣凯公司购房融资的压力。韦伟对李德明的提议表示同意，并于2010年至2012年之间共计提前支付了4167万元租金给欣凯公司。2013年，李德明代表欣凯公司和韦伟、胡秀英（韦伟之母）签订了书面租赁合同。欣凯公司购买了上饶市信州区凤凰大道××号房产后，将该处房产交付给了韦伟使用，韦伟将该处房产一直用于经营餐饮、酒店、住宿。在执行处置该房产（清房）时，江西高院执行局还将清房公告以现场张贴的方式送达给了承租人韦伟。承租人韦伟虽然在提前支付租金的当时没有签订书面的租赁合同，但是，日后在接收了涉案房产的使用权之后，李德明代理出租人欣凯公司与承租人韦伟签订了书面的租赁合同。这种先支付租金、交付房产使用权，日后再签订书面租赁合同的方式，应当受到法律的保护。作为承租人，申请人韦伟、胡秀英有权利享有优先购买权。而江西高院执行局在执行阶段组织拍卖该房产时，并未依法通知承租人韦伟、胡秀英，导致二人的优先购买权未依法受到保护。（二）韦伟、胡秀英的法律地位不应当是利害关系人，而应当是案外人。江西高院作出的（2019）赣执异27号执行裁定书，对于申请人不服该裁定的救济措施，错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，应当撤销原裁定，发回江西高院重新作出裁定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行异议之诉的救济措施。申请执行人安顺公司答辩称，复议申请人在复议申请书中的陈述与事实严重不符。复议申请人韦伟于2010年1月至2013年6月期间分多次共转给李德明个人4497万元（其中300万元是转给叶峰账户），该款项实为李德明个人借款。后李德明先后偿还6075万元，而复议申请人仍不满足，威逼李德明签订虚假租赁协议，将上饶市欣凯皇冠大酒店强行霸占至今。复议申请人威逼李德明签订的所谓租赁合同只有李德明的签字，没有上饶市欣凯皇冠大酒店的盖章。江西高院作出的（2019）赣执异27号执行裁定完全正确，复议申请人提此异议的主体地位只能是利害关系人，而非案外人。案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，而被答辩人对执行标的不享有任何实体权利。本院查明的事实与江西高院查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是执行法院对案涉房屋的以物抵债行为是否侵害了复议申请人的合法权益。根据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。人民法院在拍卖被执行人房屋过程中，亦应通知合法承租人行使优先购买权。本案中，复议申请人韦伟、胡秀英主张其已承租了案涉23套房产，应当承担证明存在合法租赁事实的证明责任。韦伟、胡秀英虽然向江西高院提交了相关证据证明，但其提交的证据之间存在矛盾、缺乏相关性，且结合申请执行人与被执行人提供的证据，复议申请人主张其已承租案涉23套房产的事实真伪不明，未能达到证明标准，江西高院据此驳回韦伟、胡秀英的异议请求并无不当。此外，韦伟、胡秀英以执行法院未通知其参与竞买侵害其优先购买权为由提出异议，江西高院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第五条第三项的规定列其为利害关系人亦无不当。综上，江西高院作出的（2019）赣执异27号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回韦伟、胡秀英的复议申请，维持江西省高级人民法院作出的（2019）赣执异27号执行裁定。审 判 长 邵长茂审 判 员 毛宜全审 判 员 于 明二〇二〇年六月三十日法官助理 刘海伟书 记 员 李 莎