福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0203民初15177号原告：陈瑞芳，女，1977年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：黄龙水，福建旭恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林珑，福建旭恒律师事务所律师。被告：厦门金同成大厦业主委员会，住所地福建省厦门市思明区中山路**，组织机构代码66471287-9。法定代表人：柯银河，主任。委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。原告陈瑞芳与被告厦门金同成大厦业主委员会（以下简称金同成业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法由审判员辛鹏适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告陈瑞芳及其委托诉讼代理人林珑，被告金同成业委会委托的诉讼代理人胡文民、郑昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑞芳向本院提出诉讼请求：1.金同成业委会双倍返还陈瑞芳押金128400元；2.金同成业委会返还陈瑞芳已支付的转让费用100000元；3.金同成业委会赔偿陈瑞芳损失885912元（包括陈瑞芳赔偿给第三方的损失120000元以及装修和其他损失765912元）。4.金同成业委会将其扣押的桌椅、厨房设备等物品归还陈瑞芳；5.金同成业委会支付陈瑞芳因本案支出的律师费20000元以及因（2019）闽0203民初5703号案件支出的律师费20000元。事实和理由：陈瑞芳与金同成业委会于2018年1月20日签订了《商业租赁合同》，约定陈瑞芳承租金同成业委会位于厦门市思明区西侧房产，面积428平米，用于经营阿芳小食代民间美食城（以下简称美食城）；租赁期限自2018年3月1日起至2028年8月30日止，月租金64200元，其中2018年3月1日至2018年8月30日期间6个月为免租金期。合同签订后，陈瑞芳依约履行了支付三个月租金及押金的合同义务，并应金同成业委会主任柯银河的要求向其指定人员伊慧玲支付了所谓的店面转让费用人民币100000元。然而，金同成却并未按合同约定履行出租人义务，具体如下：1.金同成业委会未按照合同第一条第三款、第五款的约定向陈瑞芳提供排烟安放位置，导致排烟系统无法正常安装运行，美食城无法正常经营，造成巨大损失。陈瑞芳多次与金同成业委会协商此事，金同成业委会却置之不理；2.金同成业委会于2018年11月18日起，在陈瑞芳正常缴交租金的期间便擅自将金同成大厦商场大门长时间关闭，导致人员无法正常进出，直接截断了客流，致使原告的美食城直接无法经营；并且随意占用案涉场地，甚至损毁场地，导致合同目的无法实现；3.在招商过程中，金同成业委会曾承诺提供靠近金同成大厦门口外、中山路边的一个立柱，作为美食城的户外广告位；承诺将与美食城相邻的麗枫酒店、和颐酒店的隔断修建为玻璃墙（30米）并在墙中间开设大门以便于引流等。但是合同签订后，金同成业委会一直未按照其承诺的条件提供广告位和修建玻璃隔墙。综上，金同成业委会的违约行为导致了阿芳小食代民间美食城无法正常经营，《商业租赁合同》的目的无法实现，金同成业务会的行为已经构成根本违约，应当承担相应的责任。金同成业委会辩称，一、陈瑞芳的诉讼请求与合同约定及法律规定不符。1.双方签订的《商业租赁合同》第二条约定，从2018年9月1日开始计付租金。第三条约定前三年租金为每月64200元，押一付三，租金按先付后用的原则支付，应在每季度开始前十日内支付当季度租金。第七条第3项约定“乙方不按照约定支付租金，逾期达十天，乙方需向甲方支付逾期天数每天租金递增的5%作为违约金。逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同并收回出租房屋”。但陈瑞芳自《商业租赁合同》签订后，仅支付过第一期从2018年9月1日至11月30日期间总计192600元的租金，之后经金同成业委会多次催付，陈瑞芳均编造借口拒不支付并单方要求减免租金等。在协商无果的情况下，金同成业委会委托律师发函，通知于2019年1月16日解除《商业租赁合同》。陈瑞芳收到律师函后，从未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条规定，双方签订的《商业租赁合同》于2019年1月16日解除。之后陈瑞芳仍未结算水电费、物业管理费，租赁期间的租金以及合同解除后的房屋占有使用费等，根据《商业租赁合同》的第三条第5项约定，陈瑞芳无权要求返还租赁押金。2.陈瑞芳从未向金同成业委会支付所谓的转让费，陈瑞芳主张的返还与事实完全不符。3.《商业租赁合同》第八条第1项约定“租赁期间届满或合同依法解除后，乙方应按照经营期间的现状返还房屋，不得毁损、拆除、变动装修及固定的附属物品、设备设施。”根据该约定，合同解除后，陈瑞芳对租赁房屋的装修及固定的财产均归金同成业委会所有。而且陈瑞芳主张的损失，完全是陈瑞芳的商业风险以及其拒付租金的违约行为造成的，陈瑞芳无权要求金同成业委会赔偿，4.《商业租赁合同》解除后，金同成业委会两次书面通知将清场外，还多次电话、口头通知陈瑞芳。但陈瑞芳拒不搬离桌椅、厨房设备等物品并交还金同成业委会房屋，责任应由陈瑞芳自行承担。而且根据《商业租赁合同》第八条第1项关于“未固定的物品及设施设备，乙方在结清各项费用后有权搬走。但若在租赁期间届满或合同依法解除后十日内仍未搬走的物品等，视为废弃物，甲方有权处置，并有权要求乙方支付相应的处置费用”。因此，陈瑞芳在未结清租金、水电费、物业管理费，以及支付相应的保管费用之前，无权要求金同成业委会返还桌椅、厨房设备等物品。5.《商业租赁合同》第十条约定的诉讼费、保全费、律师费等由败诉方承担。因金同成业委会是守约方，不是败诉方，因此陈瑞芳要求金同成业委会承担律师费及案件受理费，既不符合约定，也缺乏法律依据。二、陈瑞芳主张的事实是虚构的，与客观事实完全不符。1.金同成大厦一层总建筑面积为2405.91平方米，负一层的建设面积更大。陈瑞芳租赁的面积是428平方米，仅占总租赁面积的十二分之一左右。而且当时一楼有三家租户，负一层有一家租户，每家租户都需广告位，不可能由陈瑞芳独占广告位。而且中山路的立柱也不允许设立广告位。即使在这种情况下，金同成业委会仍为陈瑞芳提供了五、六个广告位，其中“金同成大厦”一层南大门，全部由陈瑞芳独占并作为广告位。2.陈瑞芳主张将与麗枫酒店、和頣酒店的隔断修建为玻璃隔墙的主张问题。因陈瑞芳的租赁场所与麗枫酒店、和頣酒店相邻。如何修建隔墙本是陈瑞芳与麗枫酒店、和頣酒店的经营者自行协调的事宜，但按陈瑞芳自己的说法，其前后才去过租赁场所5次，而且也从未与麗枫酒店、和頣酒店的经营者协商隔墙的事宜，更未出资分文。何况，根据消防的要求，商场也根本不允许修建玻璃隔墙。3.陈瑞芳主张“应被告处柯银河主任的要求，向被告指定人员伊惠玲支付了所谓的店面转让费100000元。”完全是对金同成业委会及柯银河主任的恶意中伤和诽谤，金同成业委会及柯银河主任保留追究陈瑞芳法律责任的权利。4.关于陈瑞芳主张的金同成业委会于2018年11月18日起，擅自将厦门金同成大厦商场长时间关闭的问题。一方面，在本案之前，金同成业委会曾就双方之间的房屋租赁合同纠纷提起过一次诉讼，案号为（2019）闽0203民初5703号。在该案中，陈瑞芳提交的反诉状中称“反诉被告却在2018年11月18日，即租赁期内擅自关闭美食城的大门”。该陈述与本次起诉状中的说法明显不一，诉状中的说法不仅夸大其辞，而且张冠李戴。第二方面，陈瑞芳提交的证据反映的是“林智勇”因装修商场而临时将商场入口处大门拉上，而且业委会还进行了制止。第三方面，陈瑞芳因长期不在现场从事经营管理的工作，而且与商户发生纠纷，导致商场早就已经停业。该事实从陈瑞芳的水电费交付情况就足以证明。第四方面，金同成大厦负一楼、一层均已出租，租户及消费者均需出入商场，而且沿街的租户也需使用商场的卫生间。陈瑞芳主张的关闭商场入口大门，在客观上根本不可能存在。同时，另案的律师费不属于本案处理的范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，金同成业委会（甲方）与陈瑞芳（乙方）签订一份《商业租赁合同》，约定甲方代表业主将位于厦门市思明区西侧房产（以下简称讼争房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月1日至2028年8月30日，其中2018年3月1日至2018年8月30日为装修免租金期；前三年租金为每月64200元，第四年至第六年租金为每月68052元，第七年至第十年租金为每月73188元，每季度开始前十日内支付当季度租金；乙方应在签订本合同时向甲方支付押一付三；合同签订时，甲方已将房屋按现状交付给乙方；房屋现处于空置，水、电由甲方配合乙方进行安装，甲方要给出乙方排烟安放位置；甲方应提供经营所需的水、电等设施、设备放置、安装的附属空地或空间；非甲方原因造成本合同签订之日起三年内被中止，则乙方应按租金标准的80%支付免租期内的房屋占用费且甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金；租赁期限内（含免租金期内）水电费、物业管理费、租赁税费等由乙方承担；租赁期届满或合同依法解除后，乙方应按照经营期间的现状返还房屋，不得毁损、拆除、变动装修及固定的附属物品、设备设施。未固定的物品及设备设施，乙方在结清各项费用后有权搬走。但若在租赁期间届满或合同依法解除后十日内仍未搬走的物品等，视为废弃物，甲方有权处置，并有权要求乙方支付相应的处置费用；租赁期间届满或非因甲方原因导致租赁提前终止的，形成附合部分的房屋装修无偿归甲方所有，甲方无须给乙方补偿；若一方中途违约，除双倍返还押金外还需要赔付因此而造成对方的损失，赔付金额以专业评估为准，赔付以合同10年期分期赔付；乙方未依约支付租金，逾期10天，乙方需向甲方支付逾期天数每天租金递增的5%作为违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同并收回房屋；因乙方提前解除租赁合同的，已预付租金及保证金不退，并付4个月租金作为违约金标准，向甲方支付违约金；租赁期满如乙方逾期归还房屋，则按当时租金标准的3倍，向甲方支付房屋的占有使用费；乙方因经营所需的行政审批责任，由乙方自行申报办理，相关风险责任由乙方自行承担；乙方的环评和第二次消防由乙方自行办理，甲方协助；因合同在履行中发生争议而诉讼的，诉讼费、保全费、差旅费、律师费等由败诉方承担；合同备注乙方要求于2018年3月1日开始装修，故2018年1月20日至2018年2月28日前不进场。合同签订后，陈瑞芳支付押金64200元并支付租金至2018年11月30日。2018年9月29日和2018年11月6日，陈瑞芳委托律师向金同成业委会寄送《律师函》，主张金同成业委会未能依约履行提供展柜和无遮挡广告牌位置、协调安装空调、修建透明隔断允许地下排气等义务，造成陈瑞芳延期开业并导致损失，要求金同成业委会限期整改、赔偿经济损失或给予免租期5个月，在整改完毕之前有权缓交下一期租金等。2018年11月22日起，金同成业委会以律师函、报纸公告等方式要求陈瑞芳和小时代餐饮有限公司依约支付租金。2019年1月7日，金同成业委会向陈瑞芳寄送一封《律师函》，要求陈瑞芳于2019年1月15日之前支付第二期租金及违约金，否则该函即为解除通知，解除后11日起，租赁房屋范围内的物品视为废弃物，金同成业委会有权自行处置并要求陈瑞芳支付处置费用。2019年2月25日，金同成业委会向陈瑞芳发送一份《通知》，通知其讼争合同已于2019年1月16日解除，并定于2019年2月28日清场，如陈瑞芳未自行清理相关物品，将按废弃物处理。另查明，陈瑞芳因本案支付律师费20000元。2019年3月1日，金同成业委会曾将陈瑞芳诉至本院，案号为（2019）闽0203民初5703号，金同成业委会于2019年6月26日撤回对陈瑞芳的起诉。陈瑞芳因该案支付律师费20000元。原告叶丽玲、林滨拳与被告厦门阿芳小食代集团有限公司、陈瑞芳、蔡铮铮合同纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）闽0203民初16297号民事判决书，判决：一、解除叶丽玲、林滨拳与厦门阿芳小食代集团有限公司签订的《商铺租赁经营管理合同》；二、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还叶丽玲、林滨拳保证金20000元、管理费3600元；三、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶丽玲、林滨拳营业款6137.2元；四、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿叶丽玲、林滨拳损失75000元。该判决还查明叶丽玲、林滨拳支付了小食代公司保证金20000元，对位于讼争房屋的租赁馆位进行装修、安装设施设备后开始对外营业。审理中，陈瑞芳提交以下证据：1.通话录音、微信记录，拟证明金同成业委会于2018年11月18日将商场大门关闭，至2019年1月11日仍未开门，导致讼争房屋无法经营。通话录音载明，林瑞芳于2019年4月25日向装修工人林智勇询问何时锁门，林智勇回答称靠中山路的大门锁了好几天，做鱼池的时候就全部锁掉了。微信记录载明陈瑞芳于2019年1月9日要求金同成业委会工作人员黄辉将讼争房屋大门打开，黄辉答复前段时间怕东西丢失才锁门，后来天天都有开门，这些天要做鱼池怕安全问题才关闭，陈瑞芳可以联系工作人员开门。同时金同成业委会工作人员陈仰东也于2019年1月11日承诺这两天鱼池弄好就开门。2.《收条》、转账记录、微信记录，拟证明陈瑞芳应金同成业委会主任柯银河的要求向指定人员伊慧玲支付了100000元转让费。3.商铺提前终止协议书、转账凭证，拟证明陈瑞芳因金同成业委会无法提供承诺的租赁场地导致赔偿案外人损失共计120000元。4.收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等，拟证明陈瑞芳因讼争房屋支付装修款、推广费等共计765912元。金同成业委会的质证意见为：1.通话录音、微信记录。通话录音的真实性合法性关联性均有异议。陈瑞芳明显是张冠李戴，将林智勇关门的行为嫁祸到金同成业委会身上，且隐瞒金同成业委会制止林智勇关门的行为。其中录音中陈瑞芳自认“我很少过来，这家店从开业到纠纷我才来过五次，所以很多事情我不熟不太清楚”的事实，还说明陈瑞芳的亏损及经营不下去，是陈瑞芳长期疏于管理造成的。陈瑞芳与黄辉的微信聊天记录，一方面证明金同成业委会多次向陈瑞芳催要租金，另一方面也证明商场门并不是金同成业委会关闭的。同时也证明当时陈瑞芳已经停止经营，所谓的关门也不会给陈瑞芳造成损失。陈瑞芳与陈仰东微信聊天记录的真实性合法性关联性均有异议，相关内容明显不真实。2.《收条》、转账记录、微信记录，真实性合法性关联性均不予确认。“柯银河”是陈瑞芳添加的内容，其主张的款项与金同成业委会无关。微信记录中的小段不是金同成业委会的工作人员，据了解应是房产中介。3.商铺提前终止协议书、转账凭证、收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等真实性合法性关联性均有异议，陈瑞芳的主张违反了合同相对性的原则，与金同成业委会无关。金同成业委会向本院提交以下证据：1.照片，拟证明金同成业委会提供了排烟口、空调位置以及广告位。2.水、电费、物业管理费收据，拟证明陈瑞芳自2018年8月以来经营每况愈下，至2018年11月已自行停止营业。陈瑞芳的质证意见为：1.照片，真实性没有异议，但关联性有异议，金同成业委会在招商时向陈瑞芳作出提供大厦一层出入口位置立柱一个作为广告位的承诺，该组证据正好可以证明了金同成违反了招商承诺并未依约提供广告位，并且从第一张照片可以看出金同成向陈瑞芳提供的排烟口位置，证明金同成业委会并未按照约定提供符合规定的排烟位置。2.水、电费、物业管理费收据，真实性、合法性无异议。关联性有异议。11月份完全停止经营也印证了金同成业委会确实于2018年11月8日将商场大门锁住，导致美食城无法经营。本院组织双方进行现场勘验，金同成业委会已将陈瑞芳物品搬离讼争房屋，经清点，待归还物品为：桌子25张、空调外机5台、空调吸顶机7台、冰箱10台、洗菜池操作架3台、椅子一批、电视三台、收银机电脑7台、碎冰机1台、风幕机2台、监控头6个、电脑主机1台、洗菜池8个、消毒柜2台、平架3台、推车1台、洗水池6台。针对陈瑞芳所提交的证据，本院分析如下：一、通话录音和微信记录。仅显示陈瑞芳自述讼争房屋于2018年11月18日关闭大门，通话对方并未直接确认。微信记录中，金同成业委会工作人员确认讼争房屋因修建鱼池于2019年1月关闭数天。结合以上证据可认定金同成业委会于2019年1月将讼争房屋大门关闭数天，但陈瑞芳关于自2018年11月起关闭的主张，缺乏依据，不予采信。二、《收条》、转账记录、微信记录。该组证据仅能证明陈瑞芳向案外人伊慧玲转款100000元，其所主张系依据柯银河指示所支付的转让费，根据在案证据均无法证明，故对陈瑞芳的该项主张，本院不予采信。三、商铺提前终止协议书、转账凭证、收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等，上述证据系陈瑞芳与案外人所签订，其真实性无法确认，亦无法认定转账与合同是否一致。但根据双方所述事实，陈瑞芳确将讼争房屋作为餐饮品牌经营，店内装修设计施工系所必然，虽其所提交证据无法证明具体金额，但装修损失必然存在，因双方均未申请鉴定，本院依法酌定为该项损失为200000元。本院认为，陈瑞芳与金同成业委会签订的《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。陈瑞芳主张金同城业委会承诺提供玻璃隔断、显著广告位等均无证据予以证明，在其提供的录音中，金同成业委会工作人员亦未对此确认，故其该项主张，本院不予采信。陈瑞芳承租讼争房屋从事经营餐饮，排烟管道对其正常使用讼争房屋具有一定影响，双方对此亦有明确约定，故金同成业委会应当依约提供符合规定的排烟管道。根据照片所示，排烟管道所处系人行通道，陈瑞芳要求金同成业委会提供新的排烟位置并无不当。但根据双方所举证据及庭审陈述，陈瑞芳经营餐饮已办理相关证照且实际开设经营，在此过程中并未受到相关主管部门的整改通知或处罚，对其使用讼争房屋未产生实质性的影响，以此作为缓交或减免租金依据尚不充分，金同成业委会有权要求其缴纳相应租金。鉴于陈瑞芳逾期缴纳租金已构成违约，金同成业委会依约解除合同，与法有据，该合同于金同成业委会限期缴纳租金届满之次日即2019年1月16日解除。此外，金同成业委会在陈瑞芳经营过程中擅自关闭沿街大门，影响陈瑞芳对讼争房屋的经营使用，亦存在部分违约。综上，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，对合同解除均负有过错，双方均可要求对方承担违约责任。根据双方违约程度，本院认定陈瑞芳应承担70%的违约责任，金同城业委会应承担30%的违约责任。根据前述认定，陈瑞芳的装修损失为200000元，本案律师费损失为20000元，金同成业委会应赔偿其各项损失共计66000元（220000元×30%）。陈瑞芳所主张的转让费缺乏事实依据，本院不予支持。合同终止后，因陈瑞芳对解除租赁合同负有70%的责任，其无权要求金同成业委会双倍返还押金，金同成业委会应在其承担的责任范围内返还押金即19260元（64200元×30%）。同时，陈瑞芳对合同解除承担主要责任，其要求金同成业委会双倍返还押金以及另案律师费的诉求，均缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门金同成大厦业主委员会于本判决生效之日起十五日内向陈瑞芳归还桌子25张、空调外机5台、空调吸顶机7台、冰箱10台、洗菜池操作架3台、椅子一批、电视三台、收银机电脑7台、碎冰机1台、风幕机2台、监控头6个、电脑主机1台、洗菜池8个、消毒柜2台、平架3台、推车1台、洗水池6台；二、厦门金同成大厦业主委员会于本判决生效之日起十五日内向陈瑞芳返还押金19260元并赔偿损失66000元；三、驳回陈瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15009元，减半收取计7505元，由陈瑞芳负担7378元，厦门金同成大厦业主委员会负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  辛 鹏二〇二〇年六月三十日代书记员  杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。