广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初8841号原告（反诉被告）：韩玥，女，汉族，1991年9月30日出生，身份证住址吉林省长春市朝阳区，委托诉讼代理人：程振濠，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201910154359。委托诉讼代理人：周明珠，广东商达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄俊堂，男，汉族，1975年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：周沫，广东名成律师事务所律师，执业证号14419201411064208。原告韩玥与被告黄俊堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，被告在答辩期内提出反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程振濠，被告委托诉讼代理人周沫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还保证金26000元；3.被告赔偿装修损失140000元；以上共计166000元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年8月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市××××号之一、二楼房屋出租给原告使用，房屋用途为商业用途，租赁期限自2019年6月1日起至2024年3月31日。原告于合同签订当日，通过承接原租客陈冬云的租赁保证金的方式履行了保证金26000元的支付义务。以上房屋在原告承租前用作经营招待所，原告承租后也计划继续经营招待所，被告明确知悉。在租赁合同签订后，因涉事招待所消防设施需要完善改造、原有内部装修陈旧老化，在被告的要求下，原告对涉事招待所进行装饰装修，装修共花费140000元。在装饰装修期间，原告接到房屋所有权人中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司通知，该房屋不可以作经营招待所用途，并要求原告停工。同时告知原告，被告知悉该房屋不得经营招待所，同时被告是按办公场地装修向所有权人进行报备的。综上，原告认为，与被告签订了《房屋租赁合同》，原告在此基础上与原租客陈冬云签订了转让协议，并用作继续经营招待所，办理了《营业执照》、《卫生许可证》以及《特种行业许可证》等证照，符合合同约定的商业用途。但被告没有如实告知该房屋不得经营招待所，使原告陷入错误认识与其签订租赁合同，按《合同法》第五十四条的规定，原告请求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，同时由被告向原告返还保证金26000元并赔偿原告装修损失140000元。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。被告辩称，1.原、被告并不认识2019年5月24日被告是与案外人陈冬云签订房屋租赁合同，合同尚在履行期内，陈冬云在签订合同之后没有过多久就逾期支付租金，后被告的工作人员向陈冬云催缴租金时，陈冬云表示经营不下去了，就突然带着原告过来说是由原告来承接后续的合同，被告对于案外人陈冬云与原告之间的转让关系毫不知情，从原被告所提供的两份房屋租赁合同的内容来看，合同内容是基本一致的，合同的出租方均非被告本人签名，被告根本不存在已告知原告使用用途的情况，也并不清楚原告使用租赁物做何用途，截止到开庭当日被告均未见过原告，同时针对于原告在起诉状中所提到的不实之处代理人予以指明，原告在起诉状中称被告对于其经营招待所的事宜在签订合同时是知情的，但事实上原告关于承租的相关事宜均与案外人进行沟通，双方所签订的租赁合同也与被告与案外人签订的房屋租赁合同内容无异，原告没有任何证据证明被告对此知情。2.按照原告所提供的房屋租赁合同第十五条约定在合同有效期内原告对租赁房屋进行装修，应自行报有关部门批准后放可进行，否则一切责任由原告自负，第二十四条约定，在合同签订后原告必须按消防部门自行安装消防报警设备及办理消防合格证否则原告自行为承担责任，与被告无关，被告只按现状提供租赁房屋，同时在租赁合同的第十九条有约定若是原告未经被告及有关部门批准擅自将租赁房屋进行装修的被告有权自动终止案涉的租赁合同，故对于租赁物的装饰装修属于原告的自主行为，且原告未就租赁物的装饰装修事宜向被告及有关部门申请。3.合同法所规定的可撤消情形分别为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平、趁人之危、而案涉合同签订前、签订时原被告均不认识，更不存在可撤销的五种情形，案涉合同因原告未能按照合同约定缴纳租金导致合同解除。4.关于装修的问题原告未按照合同的约定向被告及有关部门申请，自行找装修公司进行装修，据代理人了解，原告并未大规模进行装修，现场只是拆卸了几块地面的房砖，案涉的房产一直处于原告的掌控中，原告对于租赁物进行关闭加锁，也未将案涉房屋返还给被告，也未向被告支付房租给被告造成了重大的损失。被告向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告所签订的《房屋租赁合同》，原告将维持原有装修状态的涉案租赁物及租赁物钥匙交还被告；2.被告支付欠付租金130000元（租金按照《房屋租赁合同》约定的标准计算至租赁房屋交还之日止，暂计至2020年3月15日欠付租金为130000元），结清欠付的水电费；3.原告已支付的租赁保证金26000元被告不予退还；4.原告承担反诉的诉讼费用。上述请求暂合计为156000元。事实与理由：被告与原告于2019年6月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁物每月租金为26000元，原告应于每月15日前交付当月租金，租赁保证金为26000元。若是原告拖欠租金达30日的，被告有权解除该合同，并不予退还租赁保证金，租赁物内一切装修和搭建无偿归被告所有。2019年11月起，原告未能按照合同的约定履行支付租金义务，且经催告拒不支付。原告拖欠租金的行为违反了合同的约定，并有损被告的合法权益。现被告为维护自身合法权益，根据我国有关的法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告针对反诉辩称，原告与2019年12月12日向被告提出返还涉案房产钥匙，但被告方均不予理会，更不与原告办理交接手续，原告并没有实际使用涉案的房产，也没有通过其他行为阻止被告的使用及收回，被告主张的欠付租金，被告也应当承担一定的责任，至于本案涉及的房屋租赁合同，原告主张由于被告存在欺诈的行为，应当予以撤销，因此被告也应当返还租赁保证金及赔偿原告因此造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于深圳市罗湖区××院××、××房产的权利人为中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司。2019年4月3日，案外人中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司（出租方、甲方）与被告黄俊堂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，甲方将位于深圳市××××号大院（和兴纺织品公司商住楼）第一层部分及第二层全部的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。房屋租赁用途：一层商业，二层办公。租赁房屋面积共计431.12平方米。房屋产权人或合法使用人为中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司，房地产权利证书或者证明其合法权属证明其合法权属证明的其他有效证件名称及号码：深房地字第××号、深房地字第**。第二条，乙方租用租赁房屋的期限自2019年4月1日至2024年3月31日止……第八条，乙方应正常、合理使用租赁房屋及其附属的设施。因乙方使用不当或不合理使用，租赁房屋或附属的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。除房屋内已有装修和设施外，乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，经征得甲方同意，可以对承租房屋进行装修，装修费用由乙方承担。按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续后方可施工。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有……第十四条（二）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，应承担如下违约责任：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，甲方有权解除合同，押金不退；若造成甲方损失的，乙方还应负责赔偿……”同日，双方签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》、《合同补充条款》，《合同补充条款》约定：“二、2.该物业仅限于本合同规定的用途……四、乙方对承租房屋进行装修/整改前，必须向甲方提供书面申请及相关图纸资料，经甲方书面同意方可实施。涉及须向政府相关部门申报的，应自行申报，相关批件报甲方备案。甲、乙双方约定由乙方对出租物业进行整改的，乙方须按时完成整改。乙方所实施的装修/整改项目均应经甲方验收合格，否则乙方不得在承租物业开展经营活动……”二、2019年5月24日，被告（出租方、甲方）与案外人陈冬云（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，甲方将位于深圳市××××号之一、二楼房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。租赁房屋用途是商业用途……第五条，乙方租用租赁房屋的期限自2019年6月1日起至2024年3月31日止。第六条，乙方应按法定用途使用租赁房屋，不得擅自改变。乙方改变租赁房屋法定用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房屋主管部门申请改变房屋使用用途，经批准后方可按批准用途改变……”落款处为被告的委托代理人黄俊海与案外人陈冬云的签名。2019年6月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，甲方将位于深圳市××××号之一、二楼房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。租赁房屋用途是商业用途。第二条，租赁房屋的租金为每月26000元……第五条，乙方租用租赁房屋的期限自2019年6月1日起至2024年3月31日止。第六条，乙方应按法定用途使用租赁房屋，不得擅自改变。乙方改变租赁房屋法定用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房屋主管部门申请改变房屋使用用途，经批准后方可按批准用途改变……第九条，甲、乙方双方签订本合同时，甲方应向乙方收取租赁保证金，即26000元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还保证金的条件：（一）本合同期满且乙方交清所有费用。（二）房屋设施、装修完整，未遭人为破坏拆除，完整向甲方移交的。出现下列情况之一的，甲方不予返还保证金：（1）因违反本合同或补充条款而解除合同的。（2）未交清所有费用的。（3）人为破坏房屋设施的，包括装修遭到拆除或破坏的。第十条，租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的租金、水电费、卫生费、电话费、小区管理费、房屋维修基金费、租赁税费和租赁管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……第十五条，本合同有效期内，乙方对租赁房屋进行装修的，应自行报请有关部门批准后，方可进行，否则，一切责任由乙方负责……第十八条，本合同有限期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同。（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收购、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙方双方协商一致或本合同第四条和第十七条款及第十九条款约定的。第十九条，出现下列情形之一时，租赁合同自动终止解除，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿和不予退还租赁保证金。（一）乙方拖欠租金达30天的：（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达30000元的；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动。损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者法定用途的；（五）乙方违反本合同任何一条条款规定的或不承担维修责任或支付维修费用：（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的；（八）乙方违反有关消防条例或给租赁房屋造成消防事故的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可以根据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款并追究法律责任。第二十条，出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，请求甲方双倍退还租赁保证金。（一）甲方延迟交付租赁房屋三个月以上。第二十一条，本合同终止后，乙方应于当日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋装修及附属设施的完好（属正常损耗除外）同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权利收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金，并要求乙方赔偿有关损失……”落款处为被告的委托代理人黄俊海与原告的签名。被告确认，黄俊海为被告的代理人，案外人陈冬云之前也是使用涉案租赁物用于经营招待所，但认为根据涉案租赁物权利人提供的产权登记信息，在租赁合同中注明的商业用途未与整个土地的用途相违背。原告陈述，涉案租赁物所经营的深圳市梦源招待所是案外人陈冬云在2003年6月18日成立的，但原告在与被告签订租赁合同后才办理相关证照，即在2019年8月13日办理变更登记，不存在与被告签订租赁合同签就已经和案外人陈冬云合作经营招待所的情况。涉案租赁物的租金交至2019年10月，水、电费交到2019年11月，租金直接交给被告，水电费是通过网络由原告自行缴费。涉案的租赁物交由原告使用后，曾进行换锁，现双方未就租赁物的返还进行交接。三、2019年10月18日，深圳市梦源招待所与深圳市众工装饰消防工程有限公司签订《装修总包合同》，约定：工程名称为深圳市梦源招待所，工程地点为深圳市罗湖区新园路54号梦源招待所，开工日期为2019年10月28日，竣工日期为2019年12月30日，合同价款为183000元，项目进场开工预付10万元，项目完工办理验收手续后5天内支付剩余全部款项，即8.3万元。落款处有深圳市梦源招待所、深圳市众工装饰消防工程有限公司盖章及原告韩玥、被告黄启雄的签名。2019年10月26日，原告向黄启雄转账12万元，摘要信息为梦源装修首付款；2019年10月26日，原告向江财合转账2万元，摘要信息为梦源消防工程首付款。原告陈述，签订装修合同后，只是进行了前期准备，撬开了几块地板，得知无法经营招待所后，未继续进行装修。被告明确，反诉请求中要求维持原有装修状态，即要求原告将租赁物恢复原状。四、原告提交一份与“秦先生”的微信聊天记录，证明原告曾于2019年12月12日向被告的代理人提出交还钥匙并办理交接，对方答复由原告直接联系被告进行沟通。被告认为，该员工无权处理交接事宜，事后原告也未联系被告进行处理。本院于2020年6月16日10时30分，组织原、被告对涉案租赁物进行交接，但由于被告坚持由原告恢复原状后才同意收回；原告同意交还钥匙，但不同意承担恢复原状的费用，双方未能就交接时间达成一致意见。本院认为，签署涉案租赁合同的黄俊海为被告的委托代理人，以被告名义实施的民事法律行为，对被告发生效力，原、被告是否见面或者双方是否认识，并不影响双方的意思表示，涉案的租赁合同为原、被告的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。关于原告提出撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，可撤销的合同情况为重大误解、欺诈、胁迫、显失公平。一般而言，“重大误解”应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大；“显失公平”须具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平；“欺诈行为”须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思；“受胁迫行为”须具备以下要件：一是须有胁迫行为；二是须有胁迫故意；三是胁迫须为非法；四是须被胁迫人因胁迫而陷于恐惧，并因恐惧而为意思表示；五是被胁迫人所作意思表示违背其真实意思。本案中，首先，原、被告对于将租赁物交付给原告使用、用途、租金等费用的收取意思表示一致，原告与被告就租赁物所约定的用途双方的理解并未出现歧义，双方约定租赁物的用途为商业与原告使用租赁物经营招待所并不冲突，且涉案租赁物在交付给原告使用前亦用于经营招待所，并未出现上述可撤销情形的构成要件，不符合可撤销的条件。其次，原告与被告之间的租赁关系，被告与权利人（出租人）之间的租赁关系，两者为独立的法律关系，根据合同相对性原则，如因被告与出租人之间就租赁物用途产生的争议属于另一法律关系，可另寻法律途径解决，不属于本案的审理范围。原告未能提交证据证明房屋所有人或出租人对原告使用租赁物用于经营招待所明确提出异议，且原告提交的录音材料无法证实对话人员的身份，原告提出被告未向原告披露与权利人签订的租赁合同以及违反原约定的租赁用途而导致无法继续履行租赁合同的理由，并非欠付费用的正当理由，本院对原告的理由不予采纳。因此，原告主张撤销租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，原、被告确认租金交至2019年10月份，水、电费交至2019年11月份，原告存在欠付租赁物费用的情况，其欠付租赁物费用的行为已构成违约，被告依据合同约定的第十九条要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，符合约定解除的条件，理由成立，本院予以支持。被告依据约定解除合同，应当通知对方，而被告未提交证据证明已通知原告，本院以被告提出反诉的时间认定为通知解除涉案租赁合同的时间，即原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除。合同解除后，原告应当结清欠付的费用并返还租赁物。本案系因原告欠付费用达到合同解除的条件，依照租赁合同中第十五条的约定，可认定被告已同意原告可以对租赁房屋进行装修，只是由原告负责相关的审批，故对被告提出原告的装修未经被告同意的抗辩，本院不予采纳。即使被告同意原告进行装修，但租赁物并未完成装修，在合同已解除的情况下，被告提出原告将维持原有装修状态的租赁物返还并返还租赁物钥匙的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告承担其装修损失的诉讼请求，根据原告提交的证据未能证明由于被告的原因而导致无法继续装修，由于租赁合同已无法继续履行，装修工程亦已暂停，装修合同未履行完毕而导致原告与装修公司之间的纠纷，可另寻法律途径解决，故原告要求被告承担其装修支出的损失，依据不足，本院不予支持。关于租赁物的租金及水、电费，原告提出曾联系被告的代理人进行房屋交接，根据双方的聊天记录，该代理人已明确表示需要联系被告本人进行交接，即使原告同意交还房屋，由于租赁物已进行换锁，且原告的物品仍在租赁物内并未清空，即涉案租赁物仍由原告占用，原告仍应支付该期间的租金。2020年6月16日，本院组织双方当事人进行交接，原告已同意将钥匙交还被告，而被告明确提出必须将租赁物恢复原状后才同意收回，如由于原告未及时恢复原状而产生的相关费用，被告可待该笔费用实际产生后另行向原告主张，并不影响被告收回租赁物，被告拒绝收回租赁物而导致后续的损失扩大并非由原告造成，故原告应支付2019年11月1日至2020年6月16日的租金197601元（26000元÷30天×228天），2020年6月16日后产生的租金由被告自行承担。由于被告并未提交涉案租赁物水电的具体用量及具体金额，且被告未缴纳该部分诉讼请求的案件受理费，对被告主张原告支付水电费的诉讼请求，本院不予处理，被告可另行主张。关于租赁保证金，双方已明确约定不予退还租赁保证金的情况包括拖欠租金达30天，原告无正当理由欠付租金已超过30天，被告依据合同约定不予退还租赁保证金，理由充分，本院予以支持，故对原告要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告韩玥与被告黄俊堂订立的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；二、原告韩玥应于本判决生效之日起五日内将位于深圳市罗湖区新园路16号之一、二楼的房屋维持原有装修状态返还给被告黄俊堂，并向被告黄俊堂交还租赁物钥匙；三、原告韩玥应于本判决生效之日起五日内向被告黄俊堂支付2019年11月1日至2020年6月16日的租金197601元；四、驳回原告韩玥要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求；五、驳回原告韩玥要求返还保证金的诉讼请求；六、驳回原告韩玥要求赔偿装修损失的诉讼请求；七、驳回被告黄俊堂的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1810元，由原告承担。反诉案件受理费1710元，由被告（反诉原告）负担171元，原告（反诉被告）负担1539元，上述费用被告已预付，原告（反诉被告）应在本判决生效之日起五日内迳付被告（反诉原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林晓婷二〇二〇年六月十六日张春丽书记员     杨双煜