湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2107号 原告：黄志军，男，汉族，1968年5月12日出生。 原告：段春艳，女，汉族，1971年11月29日出生。 被告：舒畅，女，汉族，1976年12月25日出生。 第三人：马智明，男，汉族，1988年11月15日出生。 原告黄志军、段春艳与被告舒畅、第三人马智明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，代理书记员何晶晶担任法庭记录。原告黄志军、段春艳、被告舒畅到庭参加诉讼，第三人马智明经合法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄志军、段春艳诉称：1、判决立即停止对原告购买的位于怀化市湖天开发区**小区***号门面(网签于第三人名下，网签号为2010013****）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月23日，原告收到怀化市鹤城区人民法院邮寄送达的（2020）湘1202执异21号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1、被告舒畅为执行案件的申请执行人，第三人马智明为被执行人，其执行案件为借款合同纠纷，属于金钱债权类执行案件。怀化市湖天开发区**小区***号门面网签于第三人马智明名下，网签号为2010013****。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“金钱债权执行中，在被执行人名下的不动产提出异议..”的规定。2、2014年12月30日原告与第三人马智明及其配偶唐美娇签订了书面的门面买卖协议，第三人马智明及其配偶唐美娇将其位于怀化市湖天开发区3#小区(新玉溪港湾）145号门面以总价款12.18万元出卖给原告，原告于合同签订日前已支付了全部购房款，上述合同未违背法律、法规禁止性规定，也未违背公序良俗及国家和他人利益，故买卖合同合法有效。另，怀化市鹤城区人民法院是在2020年3月23日以(2019）湘1202执恢2号之十三执行裁定书查封诉争标的，远远晚于原告购买及支付房款的时间。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及第（三）项“已支付全部价款.…”的规定。3、原告购买诉争标的后就实际占有，并于2015年起在诉争标的开设麻将馆供小区业主娱乐至今。故，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。4、且诉争标的所在楼盘因为开发商原因，变成遗留问题，一直未能办理不动产权属。另，怀化市鹤城区人民法院2020年3月23日以（2019）湘1202执恢2号之十三执行裁定书查封诉争标的时其还只是网签状态，尚未办理不动产权属，也办理不了过户登记，故不是原告本身原因导致诉争标的无法办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告购买涉案门面后，非自身原因无法办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并实际占有诉争标的至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告与第三人马智明签订合法有效的买卖合同并交付全部房款合法占有诉争标的后，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错。故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条、第307条、第312条之规定，原告特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告舒畅答辩称：因原告黄志军、段春艳诉被告舒畅执行异议一案，现答辩如下：1第三人马智明为舒畅民间借贷纠纷案被执行人之一，因七年前（2013年）马智明为黄平、汤爱梅做担保借款20万元未还而成为被执行人（注：黄平、汤爱梅夫妇共计向舒畅借款155万元），黄平、汤爱梅拿到钱后就移居云南，在云南省昆明市以其弟弟的名义买房买车，打电话不接，去云南寻人避而不见，更换所有联系方式，七年时间没有主动还过一分钱，行为相当恶劣，有诈骗嫌疑，而马智明有协同诈骗嫌疑。2、2014年10月舒畅向鹤城区法院提起诉讼，在查封财产时未发现马智明名下有任何财产，但在之前马智明作担保时他是带着房产证过来的，并且他有车牌号为湘N666**的捷豹车一辆(价值60万左右），查封时却不在他名下，有转移财产嫌疑。3、在原告黄志军提供的证据中显示马智明转卖新玉溪港湾145号门面的时间为2014年12月30日，舒畅申请法院查封财产的时间为2014年10月30日，马智明应该是得知情况不妙后才做出的行为，这正是他转移财产的证据，近期已对其房产和车辆出售时间进行查实，对其故意转移财产行为将追究法律责任：4、马智明在法院民事判决书生效后，不但未履行承担连带偿还责任，还在2019年2月法院查封他银行账号后（账上有11300元）向舒畅诉苦，以家里有人患癌症为由，于2019年2月28日上午跑到舒畅单位哀求解除查封，舒畅因心慈心善一时心软答应了他的请求，向法院递交了解封其账户的申请，执行局接纳了我的申请，将查封的11300元现金归还于他（此时我还未拿到被告的一分钱执行款），对其可谓是仁至义尽。5、舒畅对马智明所做的仁义之举，在其心目中一文不值，今年4月份反过来他利用关系污蔑诽谤将舒畅上告至怀化市纪委，让舒畅在单位领导同事面前颜面扫地，造成了极其恶劣不可挽回的影响，后续将追究其法律责任。6、关于玉溪港湾145号门面，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的具体规定，认为人民法院在民事执行中，对网签于执行人马智明名下的上述门面，进行查封执行并无不当，请求维持原判。7、请原告黄志军弄清楚事实真相，弄清楚马智明的为人，弄清马智明转让房产的真实目的和险恶用心，其就是逃避法律的查封，是得不到法律保护的。综上所述，根据法律和事实，为维护申请执行人舒畅的合法利益，恳请法院对异议人的异议请求不予支持，驳回黄志军、段春艳的异议请求。 第三人马智明未到庭，也未提交任何陈述意见。 经审理查明：2014年12月30日，原告黄志军、段春艳夫妇与第三人马智明在中间人向建国的见证下签订了《门面转卖协议》，协议约定：第三人马智明于2014年12月30日将自己所有的位于湖天一色新玉溪港湾内2单元的门面（门牌号为***号）作价壹拾贰万壹仟捌佰元整（121800.00元）转卖给原告黄志军、段春艳；原告付清买款后，从2015年元月1日起该门面归原告永远所有，第三人马智明无权过问，原告有永远所属权；该《门面转卖协议》成立后，第三人马智明与别人的债权、债务都与145号门面无关，原告不负任何连带责任。《门面转卖协议》签订后原告向第三人马智明付清了全部款项121800元，之后该门面一直由原告实际占有使用至今。2020年3月23日，因借款合同纠纷被告舒畅向本院申请执行，本院作出（2019）湘1202执恢2号之十三执行裁定书，查封了第三人马智明所有的位于怀化市湖天开发区**小区（玉溪港湾）房产（合同编号：2010013****）。在执行过程中，原告对本院查封第三人马智明所有的位于怀化市湖天开发区3#小区（玉溪港湾）房产（合同编号：2010013****）提出了书面异议。2020年4月22日，本院作出（2020）湘1202执异21号执行裁定书，裁定驳回了原告黄志军、段春艳的异议请求。原告对裁定不服，于2020年5月12日向本院提起诉讼。 另查明，原告黄志军与段春艳系夫妻关系。第三人马智明与唐美娇于2011年1月6日登记结婚，后于2019年4月11日调解离婚。 上述事实，有两原告身份证复印件一份、被告户籍证明复印件一份、第三人身份证复印件一份、（2019）湘1202执恢2号之十三执行裁定书复印件一份、（2020）湘1202执异21号执行裁定书及送达情况复印件、《门面转卖协议》一份、段春艳银行存折收支记录复印件一份、黄明刚证人证言、黄明刚银行流水复印件一份、第三人房屋登记查询证明复印件一份、唐美娇证人证言一份、向建国证人证言、社区证明复印件一份、证人李小蓉、蒋友云、王翠兰证言、房屋现状照片、钥匙照片、缴纳水费及电费的缴费单复印件各一份、怀化市自然资源和规划局、历史遗留问题处理办公室复印件各一份、（2019）湘1202民初1396号民事调解书复印件、第三人马智明与唐美娇的结婚证复印件、原告段春艳与黄志军的结婚证复印件及庭审笔录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证： 本院认为：本案中，原告与第三人马智明签订的《门面转卖协议》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。协议签订后，原告依约支付了全部购房款，并提交了相关缴费单据及证人证言证明原告已实际占有使用该讼争房屋。房屋未能办理过户登记手续非原告过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，故对原告要求停止对位于怀化市湖天开发区**小区***号门面的强制执行并解除对该房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 停止对位于怀化市湖天开发区3#小区（新玉溪港湾）145号房产（合同编号：2010013****）的强制执行，解除对该房产的查封。 本案案件受理费80元，由被告舒畅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  欧 燕 人民陪审员  杨松英 人民陪审员  唐仲铁 二〇二〇年六月二十三日 代理书记员  何晶晶 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。