西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初7027号原告：王珍，女，汉族，1982年4月10日出生，住西安市。委托诉讼代理人：徐艳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：西安盛润置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人:赵刘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。原告王珍诉被告西安盛润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王珍委托诉讼代理人徐艳、被告西安盛润置业有限公司委托诉讼代理人李琴琴均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王珍诉称，2015年4月18日，原告与被告签订《梦想城商铺认购协议书》一份，协议第一条及第二条第1款约定：由原告认购被告开发所有的位于西安市雁塔区XX路XX街XX城XX单元XX层XX号商铺一间，商铺面积14.29平米，单价16770.32元，总价239648元。原告根据协议第二条第2款约定，于协议签订当日向被告支付了全部购房款239648元，被告向原告出具了收款收据。时至今日，被告仍未取得原告所购商铺的商品房预售许可证，导致原告合同目的不能实现，被告在未取得预售许可证的情况下向原告出售房屋并收取原告购房款的行为违反了法律规定，故诉至贵院，望判如所请。请求判令：1.确认原被告双方签订的梦想城商铺认购协议书无效；2.判令被告一次性返还原告购房款239648元并赔偿损失（损失以239648为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2015年4月18日至实际支付之日的利息）暂计算至起诉日55643.26元；3.本案诉讼费由被告承担。被告西安盛润置业有限公司辩称，被答辩人主张合同无效，答辩人同意，但需要特别需要说明的是，双方已经全部履行完毕乙方义务；本案中，被答辩人在诉状中刻意隐瞒了一个重要的事实，即就案涉商铺，同日同时连续签订了两个合同，即在梦想城商铺认购协议书外，还签订了一份《商铺租赁合同》，该合同如果能成为独立的合同，本身也是无效的。答辩人认为，这两份合同实质上是一份合同，商铺租赁合同作为当时销售操作的需要，实际上只是梦想城商铺认购协议书的一部分，因为根据《商铺租赁合同》，从2015年5月18日前，答辩人就需要向被答辩人支付租金，而实际情况是，此时案涉商铺尚未建成，换句话说，租赁物不存在，按照一般的流程，答辩人作为出售方，应在房屋建成后，交付于被答辩人，被答辩人接收房屋并验收合格以后，与答辩人签订租赁合同并将房屋交由答辩人占有，使用，而本案的实际情况是，被答辩人交了购房款，至今没有接收到案涉商铺，究其原因，商铺租赁合同和梦想城商铺认购协议书是同时所签，所谓的租金并不真实，实质是对房价的变通处理，房子还没有盖好就开始收取租金，案涉租赁的标的物并不存在，没有交付前提，也就没有任何意义上的物权行为，据此，商铺租赁合同不可能成为一个独立的合同，只能是梦想城商铺认购协议书的一部分，而没有交房即开始支付租金，充分证明这是对起始房价的调整的方法与标准。本案被答辩人虽交纳了全款，但性质并无差别，至于商铺租赁合同约定的租赁期限截止日为2019年9月30日，这只能说明，是房价调整的截止日期，被答辩人作为众多购房者之一，与答辩人之间的这个两份合同具有以下特点，一是充分知晓在认购协议书第三条第一款约定在签订本协议时，乙方已充分熟悉并了解所认购的物业基本现状，并自愿签订本协议，二是事先合意，三是统一文本，四是同时签订，充分说明对答辩人说，这是一种销售方式，而对于被答辩人来说，这是一种在充分沟通的基础上同意以有条件的实际低价认购买商铺的行为，否则，众多的购房者在整三年中，早已超过约定的交房日期。综上所述，答辩人认为，同时签订所谓的两份合同的表象下，实质上只是一份合同，其性质是商铺返点销售合同，要完成的任务，探求双方当事人真意，是以三年为期，将房价固定下来，出售方图加快建设速度，买受方则获低价，被答辩人在诉讼请求中要求答辩人赔偿其损失，并提出以贷款利率为标准，亦无合同依据法律依据。本案就双方都有过错的情况，本案所涉合同具有充分知晓、事先合意、统一文本、同时签订等四个特点，信息充分对等，过错程度亦应对等。考虑本案具体情况，梦想城商铺认购协议书第三条第五款约定，按银行同期存款利率计息，而众多已退房者是按央行现行活期利率计算的，据此情况，答辩人认为，按银行同期活期存款利率计，既参照了事先约定，由使众多已退房者与被答辩人采同一标准，彰显一体对待、妥善解决之精神，这样被答辩人的实际损失仅是170151元实际购房款银行同期活期存款利息的损失，而该损失，因本案双方过错均等，各负担一半为宜。经审理查明，2015年4月18日，原告与被告盛润公司签订《梦想城认购协议书》(协议编号为2-3-73)，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX街XX城XX号XX单元XX层XX号的房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为14.29平方米，单价为16770.32元，总价款为239648元。合同约定，原告一次性付款。第三条约定，涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，若到此时间，因被告原因未能与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权选择以下处理方式：1、原告选择退房，被告将原告已付房款全额退还，按银行同期存款利率计息；2、原告不退房，被告将如期交房。上述协议签订同日，原告向被告支付购房款239648元。庭审中，被告承认其所开发的楼盘目前证照不全。2015年4月18日，原告（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、被告（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其购买的2-3-73商铺（建筑面积14.29平方米），出租给乙方；甲方于2015年4月18日已交清该商铺的100%房款；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。被告同时提供了2013年7月25日，其与西安东阳方此函咨询有限公司签订的《西安铂金VISA房地产开发项目所属房屋包销合同书》，约定：西安东阳方此函咨询有限公司以独家包销的形式代理被告所属铂金VISA项目一、二、三号楼范围内除地下部分建筑之外的其他全部房屋。被告称铂金VISA项目后更名为梦想城项目。以上事实，有梦想城认购协议书、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告盛润公司签订认购书已认购被告开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目证照不全，已违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告盛润公司签订的认购协议系无效合同，被告盛润公司已收取原告的购房款239648元应当予以返还。关于原告主张的利息一项，因被告盛润公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而原告也未认真全面核实所购房屋的实际情况亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，本院酌情认定被告盛润公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付购房款239648元被占用期间的利息损失。关于被告辩称《商铺租赁合同》是《梦想城认购协议书》的一部分，是对起始房价的调整的方法与标准，因《商铺租赁合同》合同中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告仅为合同担保方，故被告上述辩称，证据不足，本院不予采信。因综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告王珍与被告西安盛润置业有限公司于2015年4月18日签订的《梦想城认购协议书》(协议编号为2-3-73)无效。二、被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王珍返还购房款239648元及利息损失（以239648元为基数按照中国人民银行同期存款利率的60%为准，计算自2015年4月18日起至实际给付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王珍其余的诉讼请求。本案案件受理费5729元，由被告西安盛润置业有限公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     余      洁                             人民陪审员     田  光  坚人民陪审员     贾  全  俊    二0二0年 六 月二十四 日                 书  记  员    田   梦  茹打印：相丽华       校对：秦婷婷      2020年  月  日送达 1