安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2589号 上诉人（原审被告）：徐从柱，男，汉族，1974年7月24日出生，住安徽省合肥市经济技术开发区紫云路**紫云花园********。 委托诉讼代理人：尚超，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐文恭，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周勤稳，男，汉族，1955年2月16日出生，住安徽省合，住安徽省合肥市包河区烟墩乡束岗村九队**> 委托诉讼代理人：毕家军，安徽皖和律师事务所律师。 原审被告：徐盛武，男，汉族，1948年5月18日出生，住安徽省合肥市，住安徽省合肥市经济技术开发区紫云路**紫云花园******** 上诉人徐从柱因与被上诉人周勤稳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 徐从柱上诉请求：一、依法撤销（2019）皖0191民初1007号民事判决；二、依法改判驳回周勤稳一审全部诉请；三、本案诉讼费由周勤稳负担。事实与理由：一、徐从柱不是《拆迁证转让协议》的相对人，该协议对徐从柱没有约束力，周勤稳一审起诉主体不适格。案涉《拆迁证转让协议》购买方为周勤稳，合同标的是徐盛武一人户的房屋购买权。二、案涉房屋是徐从柱户的安置房产并非《拆迁证转让协议约定》的房屋，案涉房屋（房权证合产字第8110099758号）系徐从柱户的安置房产，与徐盛武无关，徐盛武无权处分。三、一审法院认定徐盛武签订案涉协议系家事代理行为，缺乏事实和法律依据。首先，《拆迁证转让协议》明确约定，徐盛武将其中一人户房屋购买权转让给周勤稳，系对自身权益的处分，且徐从柱对该份协议并不知情亦未在协议中签字，不存在代理；其次，家事代理一般适用于夫妻之间，本案中徐从柱与徐盛武系父子关系，签订案涉协议时，徐从柱已经成年结婚立户，不能适用所谓的家事代理，一审法院以“家事代理”认定协议有效并对徐从柱具有约束力，明显缺乏事实和法律依据。综上，一审判决严重违背事实和法律，请求二审法院依法撤销一审判决，判如所请。 周勤稳辩称，一、周勤稳与徐盛武签订的拆迁房买卖协议合法有效，徐从柱应协助配合周勤稳过户房屋，徐从柱抗辩其不是合同相对人不成立。二、徐从柱与徐盛武签订协议时，徐盛武与拆迁安置部门的安置协议已经签订，徐盛武系徐从柱父亲，徐从柱户口尚未迁出，徐从柱对徐盛武的处分和收款行为不可能不知情，且2005年4月后周勤稳占有使用案涉房屋，徐从柱也居住于同一小区，对周稳勤占有使用房屋的情况知晓并一直未提异议，可见徐从柱对其父亲徐盛武出售案涉房屋的行为知晓并认可。根据物权法，周勤稳取得房产系善意，取得案涉房屋也支付了合理对价。综上，请求维持一审判决，驳回徐从柱诉请。 徐盛武未发表意见。 周勤稳向一审法院起诉请求：1.确认徐盛武代表徐从柱与周勤稳于2004年11月9日签订的房屋买卖合同合法有效；2.徐从柱履行徐盛武与周勤稳之间签订的房屋买卖合同，立即将位于合肥市经济技术开发区莲花路东，紫云路北紫云花园1幢205室（不动产权证书号：房权证合产字第8110099758号)房屋产权过户至周勤稳名下；3.案件诉讼费、保全费由徐从柱承担。 一审法院认定事实如下：2004年11月9日，徐盛武（甲方、转让户）与周勤稳（乙方、购买户）签订了《拆迁房转让协协议》一份。协议内容为：1、甲方自愿将1人户拆迁证的房屋购买权转让给乙方，转让费32000元；2、付款方式，转让费32000元乙方必须一次性付给甲方，9日晚已付清；3、如果此后集体办理房产证应享受拆迁户待遇等事由有甲方负责；4、房屋购买后，甲方不得以房产证未过户为由，收回房屋；5、乙方买房后，若受其他方与房屋居住权有关的争议，全由甲方负责；6、本协议自签字之日起生效。李正凤作为见证人也在该协议上签名。 协议签订时，周勤稳当场支付给徐盛武房屋购买权转让费32000元。2005年3月23日，周勤稳以徐从柱的名义，向合肥经济技术开发区城投发展公司交纳了拆迁购房款85301.25元。2005年4月，周勤稳搬入案涉位于合肥市经济技术开发区莲花路东、紫去路北紫云花园1幢205室拆迁安置房屋，一直居住至今。2013年9月26日，徐从柱将该房屋登记至其本人名下（房权证号：合产字第8110099758，房屋所有人：徐从柱）。之后，周勤稳要求徐盛武、徐从柱协助将该房屋产权过户至其名下，未果。 一审法院另查明，徐盛武、徐从柱系父子关系。 一审法院认为，徐盛武与周勤稳于2004年11月9日签订的《拆迁房转让协协议》，是双方真实意思表示；且徐盛武代表其子徐从柱转让拆迁安置房屋购买权属于家事代理行为，并不违反国家法律法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方均应严格履行。周勤稳要求徐从柱履行徐盛武与周勤稳签订的上述协议，将位于合肥市经济技术开发区莲花路东、紫云路北紫云花园1幢205室（房权证号：合产字第81100997**)房屋产权过户至周勤稳名下，由于周勤稳在协议签订时已经支付了房屋购买权转让费32000元，且也向合肥经济技术开发区城投发展公司交纳了拆迁购房款85301.25元，故周勤稳的该项诉请符合法律规定和合同约定，该院依法予以支持。 徐从柱、徐盛武共同辩称拆迁证不得转让，买卖拆迁证的行为无效，没有法律依据，该院依法不予采信。徐从柱、徐盛武共同辩称案涉协议未有明确房屋坐落地点及价款，不具备房屋买卖合同的基本要素，因此协议无效，由于该份仅是拆迁安置房屋购买权的转让协议，且协议签订时拆迁安置房屋尚未实际分配，故该辩称依据不足，该院依法不予采信。徐从柱、徐盛武共同辩称徐从柱并非该协议的相对人，未在协议上签字按手印，与本案无关，诉争房产是徐从柱的个人房产，并非该协议约定的房屋，由于徐盛武、徐从柱系为父子关系，徐盛武与周勤稳签订的案涉协议系为家事代理行为，且周勤稳在2005年4月后一直居住在案涉拆迁安置房屋，徐从柱对此并未提出任何异议，故徐盛武、徐从柱的该项辩称不合法律规定，该院依法亦不采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、确认周勤稳与徐盛武于2004年11月9日签订的《拆迁房转让协协议》合法有效；二、徐从柱于判决生效之日起二十日内协助周勤稳将位于合肥市经济技术开发区莲花路东，紫云路北紫云花园1幢205室（房权证号，合产字第8110099758)房屋产权转移登记至周勤稳名下。案件受理费200元，由徐盛武、徐从柱共同负担。 本案二审期间，双方当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《拆迁房转让协议》系徐盛武对其户下的拆迁安置房购买权的转让协议。徐盛武与徐从柱系父子关系，且通过徐盛武、徐从柱户口本“迁来本职时间”及合肥市常住人口信息管理系统信息可以显示，上述协议签订之时，徐盛武与徐从柱尚未分户，周勤稳应当有理由相信徐从柱知晓并认可徐盛武转让案涉拆迁安置房购买权的行为。协议签订后，周勤稳实际支付了拆迁安置房购买权转让费32000元，并向合肥经济技术开发区城市投资发展有限公司交纳了拆迁安置房的购房款85301.25元，选房时徐盛武及徐从柱均未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据前述法律规定，周勤稳有理由相信徐盛武有代理权，徐盛武的代理行为有效。 此外，案涉《拆迁房转让协议》签订后，周勤稳一直占有使用案涉房屋并交纳水电燃气费至今，其中供水开户登记于周勤稳名下，且徐从柱与周勤稳长期居住于同一小区，期间徐从柱对前述事实一直未提出异议，该行为一方面使周勤稳确信徐盛武有权转让拆迁安置房购买权，另一方面也应视为徐从柱对徐盛武代理行为的同意或追认。故案涉《拆迁房转让协议》的签订不违反法律规定，合法有效，对徐从柱具有法律约束力，各方均应按照合同约定依诚实信用原则全面履行自己的义务。 综上所述，徐从柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由徐从柱负担。 本判决为终审判决。 审判员  沈静 二〇二〇年六月十日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。