福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初310号 原告：黄丁福，男，1962年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：林美娥，女，1964年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：黄香梅，女，1986年6月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：黄庆辉，男，1988年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述四原告共同委托诉讼代理人：叶海恭，福建平齐律师事务所律师。 上述四原告共同委托诉讼代理人：马飘海，福建平齐律师事务所律师。 被告：林见成，男，1950年12月16日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈泓兰，福建典格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奇斌，福建典格律师事务所律师。 原告黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉与被告林见成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄丁福等四原告共同委托诉讼代理人马飘海，被告林见成委托诉讼代理人陈泓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉向本院提出诉讼请求：1.确认黄丁福、林美娥与林见成于1997年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令林见成向黄丁福等四原告返还集体土地使用权证和农村房屋所有权证；3.判令林见成立即腾房搬离址于厦门市思明区房屋（下称“案涉房屋”）并交于黄丁福等四原告；4.判令林见成向黄丁福等四原告返还自1998年1月起至2020年1月1日的房屋占用费4239218元（人民币，币种下同），2020年1月起按每年238080元支付至实际腾房之日止；5.判令本案的诉讼费用及评估费5387元等由林见成承担。事实与理由：黄丁福、林美娥（卖方）与林见成（买方）于1997年12月25日签订《房屋买卖合同书》，约定：一、卖方将座落于厦门市思明区黄屠村茂后社属本人所有的房产，产权面积263.24㎡，由于历史原因造成本产权面积部份流失，买卖面积确定为现围墙内面积180.8㎡为准，流失部份，如果买方与第三方协调拥有，与卖方无关，卖方不加干涉；二、价款，付款方式及相关税费：1.该房产总成交价伍万柒仟捌佰伍拾陆元；2.合同签时，买方支付总价10%的定金；3.正式合同签订的10天内，支付总价的50%；4.翻建手续批准后10天内支付总价的80%；5.余款在产权过户手续办好后5天内全部付清；6.房产交易税，公证由卖方承担；7.办理翻建的所有费用等全部由买方承担；三、房屋的交付：在买卖双方办理合同签订的手续后，并按本合同第二款第三条的规定，款项付清后的二天内，卖方将房屋及产权证交给买方管理和使用；四、双方的权利、义务及违约责任：卖方必须无条件积极协助买方办理旧房翻建和提供相关手续……该《房屋买卖合同书》1998年1月14日经厦门市思明区公证处公证，由公证处出具（98）厦思证经字第047号房屋买卖合同公证书。买卖合同签订后，林见成依约支付了价款，黄丁福、林美娥将房屋交付给林见成，并将权属证书交给林见成。后林见成将交付的房屋以黄丁福的名义予以申请翻建，2000年建成为三层建筑房屋，总建筑面积为374.34㎡，集体土地使用权证号为《市滨海字第000549号》，农村房屋所有权证号为市滨海字000549号，门牌号为黄厝村茂后52号。黄丁福等四原告认为农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的人。林见成系台湾地区居民，与黄丁福、林美娥不属于同一个农村集体经济组织，双方签订的《房屋买卖合同书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定为无效。林见成应当返还黄丁福、林美娥交付的房屋以及土地权属证书。由于该《房屋买卖合同书》系无效合同，林见成占有该房屋没有法律上的原因，因此，林见成需立即腾房搬离址于厦门市思明区房屋并交还黄丁福、林美娥。况且，《房屋买卖合同书》系无效合同，林见成对房屋自1998年1月起的占有没有法律上的原因，应当返还黄丁福、林美娥占有期间的不当得利，故林见成应当返还黄丁福、林美娥自1998年1月起至今的房屋占用费。 林见成辩称，一、其与黄丁福于1997年12月25日签订《房屋买卖合同书》，并做了公证，该合同合法有效。签订合同时的《中华人民共和国土地管理法》也并没有禁止农民将宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人，而且修订后的《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日施行）第六十二条第五、六款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，按照目前的规定，该买卖合同应属有效。无论从林见成与黄丁福签订合同时的法律政策背景、还是目前修订后的现行《土地管理法》，都鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，黄丁福从出售房屋到目前为止，也均有住处，其是将闲置宅基地和闲置住宅盘活，没有违反规定。签订购房合同并做了见证后，林见成为了避免日后的纠纷，再次与黄丁福确认了双方之间的买卖关系及相应的可能出现的事情的解决方式，双方共同在见证人郑某的见证下签订了《补充合同》。因此，从目前法律鼓励盘活农村闲置宅基地和闲置住宅的环境下，该份买卖合同应属有效。二、案涉房屋由林见成翻建、扩建，并且应该有占用了案外人林德元的土地，黄丁福出卖的房屋已经灭失，其无权要求林见成腾退案涉房屋。另外，无论买卖合同是否有效，不诚信者不得利，且双方也另外签订了《补充合同》作为可能出现事情的解决方式及责任承担，从情理和法理上，都没有必要腾退房屋给黄丁福。房屋买卖合同是否有效，跟案涉房屋是否需要腾退是两个问题。买卖合同即使无效，案涉房屋也无需腾退。首先，原房屋已经灭失，现存房屋均由林见成翻建、扩建，且应该有占用了向林德元购买的空地上。其次，林见成与黄丁福也对买卖合同可能出现的问题另外签订了《补充合同》进行书面确认了解决方式与责任由黄丁福承担，林见成自建的房屋无需返还。再者，不诚信者不得利，且林见成已经占有、使用房屋二十三年，应保护林见成的信赖利益。最后，若腾退房屋，则显失公平，且有违公序良俗。黄丁福黄丁福因土地增值、现存房屋价值激增及目前岛内多次动迁等因素，受利益驱动而违背诚信提起诉讼，若法院支持这种背信者获益，则有违公序良俗，且林见成重置购房成本极高，林见成已70岁，已经无法再购入同等条件的房屋，这显失公平，不利于社会的和谐稳定。三、双方确认了案涉现存房屋由林见成翻建、扩建，则林见成有权选择是否拆除。案涉买卖合同的房屋已经灭失，且当时的房屋已经破旧不堪，林见成将其推倒重建，且所建面积超出审批的面积，又有占用向林德元购买的土地。若法庭认为合同无效，双方在《补充合同》中约定了现存房屋的所有权归林见成所有，且若违法则责任由黄丁福承担。因此，林见成在此房屋买卖交易中，没有过错，其在黄丁福名下的宅基地上建造房屋，是经过黄丁福的多次确认且积极促进的，且双方约定了现存房屋的处理，现即使双方的买卖合同无效，黄丁福也无权要求腾退，但林见成有权选择是否拆除。四、林见成根据双方的约定，二十年前陆续支付了216400元款项给黄丁福，黄丁福将当时作为牛棚的破旧房屋交付后，林见成推倒重建，合情、合理、合法的占有、使用案涉现存房屋，黄丁福及其配偶无权要求支付房屋占用费。房屋现值及使用价值已增至数十倍，其黄丁福若主张买卖合同无效，则应该按补充合同的约定赔偿林见成的损失。因此，请求法院驳回黄丁福等人的所有诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 1997年12月25日，黄丁福、林美娥（卖方）与林见成（买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、卖方将座落于厦门市思明区黄屠村茂后社属本人所有的房产，产权面积263.24㎡，由于历史原因造成本产权面积部份流失，买卖面积确定为现围墙内面积180.8平方为准，流失部份，如果买方与第三方协调拥有，与卖方无关，卖方不加干涉；二、价款，付款方式及相关税费：1.该房产总成交价伍万柒仟捌佰伍拾陆元；2.合同签时，买方支付总价10%的定金；3.正式合同签订的10天内，支付总价的50%；4.翻建手候批准后10天内支付总价的80%；5.余款在产权过户手续办好后5天内全部付清；6.房产交易税，公证由卖方承担；7.办理翻建的所有费用等全部由买方承担；三、房屋的交付：在买卖双方办理合同签订的手续后，并按本合同第二款第三条的规定，款项付清后的二天内，卖方将房屋及产权证交给买方管理和使用；四、双方的权利、义务及违约责任：卖方必须无条件积极协助买方办理旧房翻建和提供相关手续。该《房屋买卖合同书》经厦门市思明区公证处于1998年1月14日予以公证。合同签订后，林见成实际支付了216400元价款，黄丁福、林美娥将合同项下房屋及集体土地使用权证和房屋所有权证（市滨海字000549号）交给林见成。1998年5月11日，林见成以黄丁福的名义申请翻建，厦门市土地房产管理局建设用地处出具《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》予以批准建设，批准用地面积100㎡，建筑面积260㎡。后林见成于2000年建成案涉房屋，并于2001年4月17日取得《农村土地房屋权属登记卡》（编号03005000553），该登记卡载明：集体土地使用人和农村房屋所有人均为黄丁福，占有份额100%；房地座落于思明区（街道办）黄厝村茂后社，集体土地使用权证号和农村房屋所有权证号均为市滨海字000549号；批准用地面积100㎡，实际超面积29.35㎡；总建筑面积374.34㎡，其中批准建筑面积3层260㎡，实际超面积114.34㎡，第一层面积105.48㎡、夹层面积76.74㎡、第二层面积109.86㎡、第三层面积82.26㎡。2001年6月22日，黄丁福（甲方）与林见成（乙方）签订《补充合同》，载明：现登记在甲方名下编号市滨海字000549号的建筑物全部由乙方投资兴建，总投资额260万元，该所有权证属乙方；只要政府允许办理产权过户，甲方应无条件、有义务提供相关的证明配合乙方办理产权过户手续。案外人郑某作为见证人在该《补充合同》上签字。2003年5月29日，黄丁福出具《委托书》，载明黄丁福在案涉房屋权限范围内委托林见成代为办理拆迁安置补偿、对房屋进行管理使用等。此后，林见成将案涉房屋用于对外出租并收取出租收益至今。 另查明，一、2001年期间，因翻建地块及建筑物均超过批建面积，厦门市土地房产管理局向黄丁福作出行政处罚，决定追缴增容费等费用，林见成以黄丁福名义缴纳了相关费用。 二、林见成提供案外人林德元出具的《证人证言》，称林德元于1998年5月30日转让龙眼树一棵、猪舍、鸡舍、厕所及小部分空地合计大概80平方给林见成，林见成及其配偶已经修建成位于思明区围墙。黄丁福等原告质证时认可林见成有向林德元购买部分的土地，但购买的面积只有十几平方，购买的该地块用于建造北面的围墙及大部分的铁皮，并没有用于房屋的主屋的建设，况且林见成与黄丁福房屋买卖合同约定的占地面积远比案涉房屋的占地面积大，本案要求返还案涉房屋没有占用到林德元地块。 三、黄丁福与林美娥系夫妻关系，两人育有子女黄庆辉、黄香梅。 案件审理过程中，黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉向本院申请对案涉房屋自1998年1月至今的租金进行鉴定，本院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行司法鉴定；厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利评房字（2019）第SF0065号《房地产估价报告》，估价结果为：确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于2015年至2019年的年租金价值为2015年226176元、2016年226176元、2017年226176元、2018年238080元、2019年238080元。 以上事实，有黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉提供的房屋买卖合同、公证书、农村房屋所有权证、《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》、《农村土地房屋权属登记卡》、户口簿、照片，林见成提供的补充合同、收条、福建省事业性收费及罚款票据、行政处罚告知书、行政处罚决定书、证人证言、委托书，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利评房字（2019）第SF0065号《房地产估价报告》以及庭审笔录为证，足以认定。 本院认为，林见成系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。 本案中，黄丁福等人和林见成于1997年12月25日签订《房屋买卖合同》所涉标的是农村房屋，而农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及农村社会公共利益等特殊性，国家实行“一户一宅”政策并严格限制农村宅基地的用地及转让，对宅基地使用权的取得与受让，相关土地管理法律、地方法规、规章均设定了一定的条件，具备用地条件且须经政府土地主管部门审批才能取得。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。因林见成系台湾地区居民，不符合我国相关土地管理法律、地方法规、规章规定的取得与受让农村宅基地使用权的主体条件，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然林见成在购买后对原房屋进行了重新建设，但因案涉房屋坐落于农村宅基地上，鉴于该土地的特殊性，在确定买卖合同无效土地使用权必须返还的情况下，该土地上房屋亦应予以一并返还。现黄丁福等原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效并要求林见成将案涉房屋腾空、返还，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，同时亦应一并返还案涉房屋所涉相关权属证书。关于林见成抗辩案涉房屋可能涉及其向案外人林德元购买的地块并申请勘验鉴定，对此，本院认为，首先，双方签订房屋买卖合同载明所涉面积180余平方米，远远超过目前案涉房屋的占地面积129.35平方米；其次，林见成进行翻建时经厦门市土地房产管理局建设用地处出具《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》予以批准建设，林见成翻建之后也取得了《农村土地房屋权属登记卡》，明确载明了案涉房屋的座落、四至等情况，由此可见，若建设地块占用了案外人林德元的地块，相关行政部门绝不会予以批建、也不会进行权属登记；最后，案外人林德元出具《证人证言》陈述的是“位于思明区围墙”，并未提及案涉房屋主体。因此，案涉房屋所占地块与林见成向案外人林德元购买的地块无关，林见成的该项抗辩，没有依据，不予采信，也无必要进行鉴定。同时，本院考虑到林见成腾空、搬离房屋需要一定的准备时间，故在房屋腾空、返还的时间上，本院酌情给予六个月的期限。至于黄丁福等人请求返还的林见成出租房屋获得的租金，属于黄丁福等人在本判决生效前允许林见成对案涉房屋占有、使用并因而获得收益，故本院对该请求不予支持。同理，关于租金的鉴定费用亦不应由林见成承担。此外，关于双方之间因合同无效所产生损失的其他请求权，林见成在本案中未提起反诉，可以另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄丁福、林美娥与林见成于1997年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、林见成于本判决生效之日起六个月内将位于厦门市思明区房屋腾空，并将房屋及所涉权属证书交付黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉； 三、驳回黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉的其它诉讼请求。 本案案件受理费41220元，减半收取20610元，由林见成负担277元，由黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉负担20333元。 如不服本判决，黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉可在判决书送达之日起十五日内，林见成可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 叶炎乾 二〇二〇年六月十一日 法官助理 陈纬纬 书 记 员 杨宜超 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据