福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初3176号 原告：（反诉被告）：蔡晓瑜，女，1981年7月1日出生，汉族，住福州市马尾区。 被告：（反诉原告）：福州光旭阳房地产开发有限公司，社会统一信用代码91350182MA32EH6F8N，住所地福州市长乐区吴航街道西洋中路**。 法定代表人：张荣超，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红、曾明月，北京德恒（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡晓瑜与被告（反诉原告）福州光旭阳房地产开发有限公司（以下简称光旭阳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。蔡晓瑜、光旭阳公司委托诉讼代理人邱小红、曾明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡晓瑜向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间签订的《商品房认购书》无效；2、判令被告归还预付款300854元；3、被告赔偿损失（以300854元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月1日起算至清偿之日止）。事实和理由：2019年10月26日，被告公司开发的福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐丽景湾开盘，原告认购5号楼203单元房一套及383车位，原告支付了5万元和1万元的定金。被告存在欺诈、隐瞒商品房预售许可证未办理下来的事实情况下，原告与被告签订了一份《认购书》，但落款时间为2019年10月30日。原告按《认购书》的约定在七日内即2019年11月1日到被告的售楼部，再次支付了240854元，并在被告工作人员的催促下签署了一份不退房、不换房、不退定金的承诺书，之后被工作人员告知不能签合同。2019年11月6日，被告通知原告按被告要求操作办理贷款，原告以未签订合同为由不同意。几天后，被告再次通知原告去签署非网签的合同，原告不同意。2020年1月份，被告电话通知原告签订合同，原告要求被告发正式函通知，至今未收到相关函件。正是，被告存在欺诈、违反诚实信用原则、违反认购书的约定、捆绑车位、认购书中存在霸王条款等，导致双方当事人当初签订认购书时的信赖基础丧失，对原告造成了利益损害，故原告请求原被告之间签订的《商品房认购书》无效，被告归还预付款并赔偿损失。 光旭阳公司辩称：一、《商品房认购协议书》为合法有效的合同，不存在无效的情形。1、《商品房认购书》签订时，诉争房屋已具备预售条件。2、商品房是否取得预售许可证并不影响《商品房认购书》的效力。二、蔡晓瑜未按照《商品房认购书》约定与光旭阳公司签署《商品房买卖合同》已构成违约，按照《商品房认购书》的约定，光旭阳公司有权没收定金。三、蔡晓瑜要求退房主观原因在于诉争房屋价格下降，其违反诚实信用原则，要求全额返还价款不应予以支持。综上所述，蔡晓瑜主张《商品房认购书》无效没有法律依据，其要求全额返还购房款及利息不应予以支持，请求法院驳回其诉讼请求。 反诉原告光旭阳公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告因福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐××号楼××室而签订的编号为×××46的《商品房买卖合同（预售）》不成立；2、判令反诉被告立即协助反诉原告办理福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐××号楼××室的《商品房买卖合同（预售）》（编号：×××46）的网签注销手续；3、确认反诉原告与反诉被告因福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐××号楼××室而签订的《商品房认购书》于2020年3月22日解除；4、判令反诉原告有权不予退还反诉被告支付的购房定金50000元。5、判令解除反诉原告与反诉被告因阳光城丽景湾383号车位签订的《车位租赁协议》；6、判令反诉被告支付的5万元车位租金作为违约金，反诉原告有权不予返还。7、判决反诉被告向反诉原告支付律师费6000元。事实和理由：2019年10月30日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房认购书》，约定反诉被告向反诉原告购买福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐××号楼××室；反诉被告应于《认购书》签订之日支付购房定金人民币5万元；且反诉被告应于收到反诉原告通知之日起7日内至反诉原告指定处办理网上签约等相关手续。反诉被告若未按照认购书所约定的时间与反诉原告完成《商品房买卖合同》（包括但不限于纸质《商品房买卖合同》、网签《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因反诉被告限购限贷导致双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，反诉被告承担违约责任，《认购书》自动解除，反诉原告有权将《认购书》项下之物业转售他人，并没收反诉被告已支付的定金；如反诉原告通过诉讼处理与被告的争议（争议系由被告违约或过错引起），由此产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、公告费、鉴定费、审计费、律师费、保全费等，概由反诉被告承担；本协议自双方签署之日起生效。 《认购书》签订后，反诉被告向反诉原告支付了定金5万元。反诉原告于2020年1月3日向反诉被告寄送了《关于签署商品房买卖合同的通知函》，通知其尽快到售楼处签署《商品房买卖合同》及办理相关手续。但该函件反诉被告未签收。2020年1月17日，反诉原告又向反诉被告寄送了《通知函》，告知反诉被告：按《认购书》相关约定，双方签订的《认购书》已解除，如反诉被告愿重新认购该房屋，须于《通知函》发出之日起5日内至售楼处重新办理房屋认购相关手续，否则《认购书》解除的相关后果由反诉被告自行承担，但反诉被告仍未与反诉原告签订《商品房买卖合同》。2020年3月20日，因反诉被告始终不配合办理签约手续，原诉原告向反诉被告寄送了《解约确认函》，告知其双方签订的《商品房认购书》已解除，反诉被告已付的定金不予退还。该《解约确认函》于2020年3月22日由反诉被告本人签收。 同时，《认购书》项下之房屋的《商品房买卖合同（预售）》及其附件已打印并通过交易系统网签（编号为×××46），该合同未经双方签字，因此并未成立。反诉被告有义务配合反诉原告办理该合同的网签注销手续。 同时，反诉被告向反诉原告承租了阳光城丽景湾383号车位，反诉被告要求返还车位租金，亦属于解除《车位租赁协议》的情形。且双方签订的《商品房认购书》已解除，反诉被告已非小区业主，反诉原告请求解除与反诉被告签订的《车位租赁协议》，且反诉被告已付的5万元租金作为违约金，反诉原告有权不予返还。 反诉被告蔡晓瑜辩称：预售许可证取得的时间并不影响认购书的效力，蔡晓瑜予以认可。但光旭阳公司存在欺诈，商品房预售许可证，系商品房买卖过程中应当予以披露的重大事项，明知该事实对蔡晓瑜在购买商品房的抉择过程中产生重大影响，故意告知预售证已经下来了的虚假信息，光旭阳公司这种行为不仅有违背诚实信用原则，而且表明被告主观上存在隐瞒故意，已构成欺诈。该认购书的订立有违意思自治原则，合同无效。车位租赁协议没有见过，车位是购买并不是租赁。要到2021年12月31日才交付车位，没必要提早792天一次性支付5万元。签订的编号为×××46的《商品房买卖合同（预售）》，没有签，蔡晓瑜根本不知道该事实，光旭阳公司在蔡晓瑜没有授权的情况下代签后去房地产交易中心办理网签。正常情况下要双方签字后才有正式的备案号码。律师费由蔡晓瑜出显失公平。蔡晓瑜有积极按照认购书的约定履行义务，不存在违约行为，不应当承当违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对争议的《商品房买卖合同（预售）》（网签）（编号：×××46）、《车位租赁协议书》、《关于签署商品房买卖合同的通知函》，经庭审质证，本院认定如下：1、蔡晓瑜对《商品房买卖合同（预售）》提出异议，认为没有见过该份合同，且合同上无双方当事人的签字或盖章。光旭阳公司主张合同网签并不需要当事人签字，合同网签是指开发商将买受人的信息房产的信息价格信息等通过网签系统上传至交易中心，由交易中心审核。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《商品房买卖合同（预售）》无双方当事人的签字或盖章，且合同内容未经蔡晓瑜认可；双方签订的《商品房认购书》未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当属商品房预约合同。因此，即使合同网签并不需要当事人签字，光旭阳公司也无法将当事人未确认的合同上传审核。该《商品房买卖合同（预售）》对蔡晓瑜不产生约束力。2、蔡晓瑜确认《车位租赁协议书》上的签字系其本人所签，主张其所签字时是空白的，但未能举证证明，且蔡晓瑜作为一名成年人，具备了完全民事行为能力，应当认识在空白的合同上签字的法律后果，故对蔡晓瑜该主张不予认可。3、《商品房认购书》约定的送达地址，光旭阳公司根据约定的地址通过邮寄向蔡晓瑜送达了《关于签署商品房买卖合同的通知函》，蔡晓瑜未能收取上述函件。现蔡晓瑜未证据证明系光旭阳公司与快递公司存在故意让蔡晓瑜收不到该函，因此，蔡晓瑜应当承担相应的后果，该函件视为已送达。 本院经审理认定事实如下：蔡晓瑜认购了光旭阳公司开发的福州市长乐区金峰镇金港路288号福州长乐丽景湾5号楼203单元及相应的383号车位。蔡晓瑜于2019年10月26日，分两笔共向光旭阳公司交纳了会费1万元和5万元。双方签订了一份《商品房认购书》（落款时期为2019年10月30日）和《车位租赁协议书》（落款时期为2019年10月26日）。2019年11月1日，蔡晓瑜又支付了会费4万元及首付200854元。2020年1月3日，光旭阳公司向蔡晓瑜邮寄了一份《关于签署商品房买卖合同的通知函》，通知其尽快到售楼处签署《商品房买卖合同》及办理相关手续。但该函件蔡晓瑜未签收。2020年1月17日，光旭阳公司又向蔡晓瑜邮寄了一份《通知函》，告知蔡晓瑜按《商品房认购书》相关约定，双方签订的《商品房认购书》已解除，如蔡晓瑜愿重新认购该房屋，须于《通知函》发出之日起5日内至售楼处重新办理房屋认购相关手续，否则《商品房认购书》解除的相关后果由蔡晓瑜自行承担。2020年3月20日，光旭阳公司向蔡晓瑜邮寄了一份《解约确认函》，告知蔡晓瑜双方签订的《商品房认购书》已解除，已付的定金不予退还。 另查明，光旭阳公司于2019年10月28日取得福州市长乐区金峰镇金港路288号阳光丽景湾公馆2#、5#、6#号楼的商品房预售许可证。蔡晓瑜与光旭阳公司至今未签订商品房买卖合同。 本院认为，双方当事人至今未签订商品房买卖合同，且签订双方签订的《商品房认购书》未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此本案应当属商品房预约合同纠纷。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对此，蔡晓瑜认可。本院认为，《商品房认购书》内容未违反法律、法律的强制性规定，应当有效。现《商品房认购书》解除的条件已成就，可以解除合同。已解除主张蔡晓瑜作为一名有完全民事行为能力的成年人，在签署协议时应当谨慎，有自己的判断意识；现主张在与光旭阳公司签署《商品房认购书》时，以受当时现场气氛、销售人员的诱导等作出与自己真实意思相反的决定，光旭阳公司存在欺诈、违反诚实信用原则、违反规定捆绑销售车位、认购书中存在霸王条款、捂盘惜售等主张《商品房认购书》无效，本院不予支持。根据福州市住房保障和房产管理局发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》第一条“各房地产开发企业要按照商品房销售和销售的有关规定销售商品房，不得…搭售地下车位。…未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业…不得以认购、预订、排号、发卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预定款等性质的任何费用”。因此，本院认为光旭阳公司收到会费后转为定金即变相收取定金违反管理部门的规章规定，应予以退还。纵贯《商品房认购书》和《车位租赁协议书》的内容，《车位租赁协议书》实际上是“以租代售”，系蔡晓瑜违背真实意思的情况下订立的合同，应当予以撤销。蔡晓瑜与光旭阳公司在本案中都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除蔡晓瑜与福州光旭阳房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》； 二、撤销蔡晓瑜与福州光旭阳房地产开发有限公司签订的《车位租赁协议》； 三、福州光旭阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还蔡晓瑜已支付的款项共计300854元； 四、驳回蔡晓瑜的其他诉讼请求； 五、驳回福州光旭阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5812.8元，减半收取计2906.4元，由蔡晓瑜负担，反诉案件受理费12968.5元，减半收取计6484.25元蔡晓瑜和福州光旭阳房地产开发有限公司各负担3242.13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈力 二〇二〇年六月三十日 书记员  林星 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。