西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初第10543号 原告:陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区南侧，西万路以东。 法定代表人:姜玲，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韩明珠，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。 被告:陈以田，男，汉族，1949年6月27日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈亚峰，男，汉族，1974年6月11日出生，住上海市闵行区，系被告陈以田之子。第三人：中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行，住所地：陕西省西安市高新区与XX路XX幢XX号楼XX室。 负责人：马武章，该支行行长。委托诉讼代理人：张会会，该公司员工。原告陕西天宝物业投资有限公司与被告陈以田、第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西天宝物业投资有限公司的委托诉讼代理人张汇子、韩明珠，被告陈以田的委托诉讼代理人陈亚峰，第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行的委托诉讼代理人张会会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西天宝物业投资有限公司诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13112109），合同约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为779880元，并约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款。后被告与第三人签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，由第三人为被告提供个人房屋按揭贷款，原告为此提供连带保证担保责任。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息，但被告后来停止偿还本息，经第三人多次催收，被告仍不能按期偿还。第三人遂要求原告承担保证责任并从原告保证金账户划扣相应的金额。原告自2016年4月至2019年3月共代被告偿还贷款本息总计299177.38元。原告承担保证责任后，多次要求被告清偿原告垫付的银行按揭贷款本息，然被告置之不理。被告上述行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的合同登记号为Y13112109的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金38994元；3、被告向原告偿还代付款299177.38元（暂计算至2019年3月底，具体以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准）；4、被告返还房屋并协助原告办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；5、被告及第三人配合原告办理房屋抵押权预告登记注销手续；6、本案诉讼费用由被告承担。被告陈以田辩称，涉案房屋系陈亚峰用被告名义购买。原告诉状中陈述的内容均属实，被告之所以逾期偿还涉案房屋银行按揭贷款是由于陈亚峰的资金周转出现问题，故未按期还款。被告及陈亚峰已决定一次性向原告偿还其垫付的款项，故不同意解除《商品房买卖合同》。第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行经本院合法传唤未到庭应诉，但在庭审后到庭答辩称，关于被告偿还贷款的情况及原告为被告偿还贷款的情况，应当以其提交的还款明细为准。另外，其同意原告主张的第五项诉讼请求，但前提是原告或者被告结清贷款手续。对于原告的其他诉讼请求，其不持异议，予以认可。经审理查明，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y13112109），购买了原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为779880元。合同附件五补充协议第一条第2款约定：“签署认购书后7日内，买卖双方签署《商品房买卖合同》，买受人向出卖人交纳首期购房款239880元，其中包含履约定金10000元，订约定金自动转为履约定金并冲抵首期部分购房款。除出卖人书面同意外，买受人不得擅自变更首期购房款的数额。”，第5款约定：“签署《买卖合同》后7日内，买受人应当办理完毕贷款手续（包括向贷款机构提供完整的贷款资料、签署贷款合同），向贷款机构申请贷款。买受人逾期办理完毕上述贷款手续的，出卖人有权收回该物业并另行出售，出卖人在扣除总房款5%的违约金、《买卖合同》办理完毕注销登记手续之日后30日内，向买方无息退还已收购房款。”。合同附件七第九条约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第1款的约定要求买受人承担违约责任。”。第十一条第1款约定：“发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。”，第3款约定：“无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致商品房买卖合同注销备案延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之贰的违约金，直至买受人配合办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。”。合同附件八第十五条第2款约定：“上述书面通知送达至对方在签署《买卖合同》时、预留的或事后补留的通讯地址和/或代收人处即为有效送达；买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人地址的、或通讯地址变更后未及时通知出卖人的、或在邮寄途中发生延误的，出卖人不承担由此造成的延迟通知或迟延交屋责任。”。上述买卖合同签订后，被告支付房屋首付款239880元。另查明，2012年9月13日，原告与第三人签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，协议约定原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证担保责任。2014年6月10日，被告与第三人签订《个人贷款合同》，贷款金额540000元，贷款期限2014年6月10日至2019年6月10日止。上述贷款发放日为2014年7月29日。后被告自2016年开始陆续停止向第三人偿还本息。2016年10月，原告通过快递向被告在《商品房买卖合同》中所留的地址发出《催款函》,要求被告偿还其代偿款项。该函件寄出后，被告仍未向原告偿还原告代付的款项，也未继续按约按时偿还贷款。2018年，原告曾以其承担保证责任后被告仍不能清偿代偿款为由，将被告及第三人诉至本院要求解除合同。后因被告同意调解，原告撤回起诉，但被告最终仍未履行。另查，该涉案房屋截止2019年8月23日共计向第三人还款608090.45元，其中包含本金519562.42元、利息53218.94元、罚息35309.09元，尚余贷款本息合计20768.7元。就上述608090.45元，被告自行偿还287934.97元，其中本金226902.62元、利息51255.79元、罚息9776.56元；原告代为偿还320155.48元，其中本金292659.8元、利息1963.15元、罚息25532.53元。再查，被告就涉案房屋未收房。审理中，被告表示其逾期还贷确实有过错，但原告也存在逾期交房及逾期办证的行为，故希望本案对原告的违约行为一并处理。上述事实，有《商品房买卖合同》、银行凭证、《催款函》、快递单、起诉书、裁定书、还款明细表等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。合同附件七第九条约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第1款的约定要求买受人承担违约责任。本案中，被告自2016年开始陆续停止偿还银行贷款，截止2019年8月23日原告已代为偿还320155.48元，按照合同约定，原告有权解除合同（含附件）并要求被告按照已付房价款的5%支付违约金38994元，同时亦有权要求被告协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。关于原告主张的被告返还代付款，因原告已选择解除合同，故本院不予支持。关于原告主张被告返还房屋，因被告尚未收房，故不存在返还的前提。关于原告主张的被告及第三人配合其办理房屋抵押权预告登记注销手续，因截止庭审之日尚有贷款本息未结清，故该项诉求尚不具备履行条件，原告可待贷款清偿完毕后再行主张，本案不予支持。至于被告提到的原告存在逾期交房及逾期办证一节，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陕西天宝物业投资有限公司与被告陈以田签订的《商品房买卖合同（含附件）》（合同登记号为Y13112109）。二、被告陈以田于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付违约金38994元。三、被告陈以田于本判决生效之日起十日内协助原告陕西天宝物业投资有限公司办理《商品房买卖合同（含附件）》（合同登记号为Y13112109）登记备案注销手续。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陕西天宝物业投资有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费11599元，由被告承担。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    梁  梦  艺                      人民陪审员    柳      颀                      人民陪审员    费  安  平 二〇二〇 年 六 月 十七日 书  记  员    贺      倩 打印：相丽华          校对：贺倩       2020年  月  日送达1