河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初428号原告：邵启中，男，1970年2月2日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：孙爱兰，女，1970年1月30日生，汉族，住址同上，系邵启中之妻，代理权限为特别授权。被告：河北安信联行物业股份有限公司开封分公司，地址：开封市龙亭区西外环路西侧安联朗润园**楼**，统一社会信用代码：914102020522991391。负责人：李继海，总经理。委托诉讼代理人：刘学君，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：丁思明，系公司员工，代理权限为特别授权。原告邵启中与被告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司（以下简称安信物业）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵启中及其委托诉讼代理人孙爱兰，被告安信物业的委托诉讼代理人刘学君、丁思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵启中向本院提出诉讼请求：1、判令安信物业退还原告物业费的40%（2015年-2019年），共计3045元。2、判令被告退还原告2014年的装修押金2000元及其他押金115元，并按央行三年定息2.75%计算，利息165元，合计人民币为2280元。3、判令被告退还原告2012-2015年三年多缴纳的30%空置服务费及利息，合计人民币1806元。4、判令被告承担原告2014年4月装饰漏水事件损失的20%，合计人民币4000元。5、判令被告以1个月为限，整改1号楼1单元单元门的维修及保养，从而达到单元门的电子防盗门密码可以正常使用，电话可用。6、判令被告以半月为限拆去原告卧室飘窗上及阳台上方1号楼1单元601室家空调外机，同时物业和601室业主应向原告郑重道歉。7、判令被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2014年3月原告申请装修，后经验收合格，2015年3月原告申请退还装修保证金2000元及其他押金，物业以未交2016年物业费为由，拒绝退还装修保证金。原告从2012-2015年均缴纳全款物业费，但原告于2017年9月才入住，根据《物业服务协议》规定，被告应退回多缴纳的30%空置服务费。2014年4月，原告装修期间，在凌晨2:30左右屋内厨房水管破裂漏水，1-1201业主告知被告当夜值班人员1-1-501屋内漏水，但是物业值班人员并没有及时采取措施关闭水阀，更没有立即联系原告，造成原告近22000元的损失。另外1号楼1单元的单元门从2014年年底无法正常使用，电子门卡一直失效，门禁与室内电话一直未能接通，楼道声控灯长期不亮，多次向物业反映，但一直不见维修，影响业主的正常生活。原告缴费期间，在不知情的情况下，被告工作人员擅自批准1-1-601户将空调室外机两部分分别放置于原告家卧室飘窗之上，另一部放在原告家阳台门正上方，空调室外机噪音直接影响原告正常生活。被告在收取物业费的同时，违反《物业服务协议》多项规定，没有达到所规定的服务要求，从而引发原告拒绝缴纳物业费用。因此，原告诉讼至法院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告安信公司辩称：1、关于物业费开封市中级人民法院已经判决原告承担80%的物业费，判决书已生效。2、因原告欠付物业费所以装修押金不退，可以债务互抵。3、原告的房屋不属于空置房，且物业费已经生效判决确定。4、装饰漏水是什么原因造成的不明确，如果是房屋质量问题，应该由开发商承担，不应由被告承担赔偿责任。5、从被告进驻该小区服务时，该单元门就属于不可正常使用的状态，且有其他人为损害情况，单元门已经过了质保期，如果想修的话需要全体业主同意动用维修基金进行维修。6、原告诉称的空调室外机系601业主自行安装，与被告无关。本院经审理认定事实如下：原告邵启中系开封市龙亭区安联青年城1号楼1单元501室的业主，房屋建筑面积为123.74m2。2012年12月30日，被告安信公司（乙方）与开封安联置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务委托合同。约定甲方委托乙方对安联朗润园（现在称安联青年城）小区实行物业管理。合同第二条约定：物业管理服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护及管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、业主的特约服务。合同第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务质量标准应达到开封市一级物业服务质量标准。合同第六条约定物业管理服务收费标准：高层住宅每月每平方1.25元；商业每月每平方1.7元。合同第七条、第二十二条约定物业服务费用按一年/次交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。合同第二十一条违约责任约定：乙方的年度管理服务质量达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准超过两项者，甲方有权要求乙方限期整改，乙方应该在甲方要求的整改期限内整改完毕。如整改后仍不符合合同约定的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。2012年11月15日，原告签署了承诺书和交费协议。上述合同签订后，被告进驻小区开展物业服务。原告向被告交纳物业费，其中于2014年2月18日交纳物业费1326元（2013年12月20日-2014年12月19日，按70%计算），于2014年2月27日补交上述年度物业费30%余款569元。后因原告对被告提供的物业服务不满，自2015年12月20日之后，原告未再交纳过物业费。被告因原告逾期交纳物业费于2019年7月诉至本院，要求原告交纳物业费及滞纳金共计7301.7元。本院经审理作出（2019）豫0202民初1637号民事判决书，全额支持了物业费的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院经审理作出（2019）豫02民终3788号民事判决书，认为被告物业服务存在瑕疵，酌定按所欠物业费总额的80%交纳物业费。判决生效后，原告于2020年5月9日向被告交纳了物业费5074.16元。另查明，原告收房后向被告交纳2000元装修押金。2014年2月向被告交纳施工许可证押金5元及施工人员出入证押金80元，2014年3月原告开始装修房屋。2018年11月，原告向被告交纳门禁卡费共30元。本院认为：被告为包括原告在内的小区业主提供物业服务，双方存在物业服务合同关系，双方均应按约定履行各自的义务。一、对原告要求被告退还2015年至2019年期间40%物业费的诉讼请求，因该纠纷已经生效判决处理过，且原告已履行完毕，故本院不予支持。二、鉴于原告已装修完毕并已入住，被告应退还已收取的装修押金2000元、施工许可证押金5元及施工人员出入证押金80元，共计2085元。因双方未约定退还时间，故对原告要求的利息本院不予支持。原告要求退还的门禁卡费用系购买该卡的费用并非押金，故对原告的该项诉求本院不予支持。三、原告要求被告退还2012年至2015年多交纳的空置服务费，因该费用原告已实际交纳且系自愿交纳，双方该时期的权利义务已履行完毕，故对该项诉求本院不予支持。四、原告家中漏水系因其自家厨房水管破裂导致的，原告未提供证据证明漏水及因漏水给其造成经济损失与被告存在因果关系，故对该项诉求本院不予支持。五、根据《住宅专项维修基金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。本案原告所居住房屋的单元门已过保修期，需动用住宅专项维修资金进行维修，且需进行相应程序，故对原告要求被告进行维修的诉求本院不予支持。六、鉴于原告诉称的空调室外机系其他业主所安装，原告认为此行为侵犯了其合法权益应向侵权人主张权利，其要求被告进行拆除并道歉于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司于本判决生效后三日内退还原告邵启中装修押金2000元、施工许可证押金5元及施工人员出入证押金80元，共计2085元；二、驳回原告邵启中的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取39元，由被告河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  陈姝亭二〇二〇年六月十九日书记员  张译天