河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初21号原告（反诉被告）：南阳市图书馆。法定代表人：周献红，任该馆馆长。地址：南阳市卧龙区广场南街17号。委托代理人：乔晓林，河南从头越律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：王保玉，女，1966年5月30日出生，汉族，住址南阳市宛城区。委托代理人：袁国胜，代理权限：特别授权。原告南阳市图书馆诉被告王保玉租赁合同纠纷一案，本院2018年7月26日作出（2015）宛民初字第2276号判决书，被告王保玉不服提起上诉，南阳市中级人民法院2018年11月26日作出（2018）豫13民终6056号民事裁定书，撤销（2015）宛民初字第2276号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告南阳市图书馆委托代理人乔晓林，被告王保玉，其委托代理人袁国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市图书馆向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的房屋租赁关系。2、判令被告搬出该房屋并将该出租房屋交还给原告。事实和理由：2010年1月22日原南阳市科技图书馆负责人在没有经过领导班子集体研究通过的情况下与被告王保玉签订了为期36年的房屋租赁协议。该协议约定租金每年7000元整，如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。原告认为该房屋租赁协议显失公平，严重违背国家法律规定，属于可撤销协议。同时该租赁协议明确约定，“如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。”而2011年元月26日国家文化部、财政部【文财务法（2011）5号】《关于推进全国美术馆、公共图书馆、文化馆（站）免费开放工作的意见》第四条第二项明确规定：“要严格执行《公共文化体育设施条例》和中央《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》、《关于进一步加强农村文化建设的意见》，维护好美术馆、公共图书馆、文化馆（站）的公益性质，不得以拍卖、租赁等任何形式改变公共文化设施用途，已挪作他用的限期收回。”据此规定，河南省文化厅、财政厅于2011年下发豫文财（2011）16号文件，要求对“三馆”已挪作他用的要在2011年12月底收回。以上规定，原告已向被告送达了中止出租协议的通知，但被告至今不予搬出，无奈特向贵院提起诉讼，请求依法判令原被告解除租赁协议，恢复图书馆的公益性质。被告王保玉答辩称：1、答辩人与南阳市图书馆双方的房屋租赁合同系有效合同，对双方依法具有法律约束力。原南阳市科技图书馆的办公楼，在2004年之前已属危楼，征得上级主管机关同意，科技图书馆迁到南阳市汉画馆办公。该办公楼因存在安全隐患，长期闲置。2009年12月，科技图书馆征求主管单位同意，双方共同委托南阳市标准定额站认可的预算机构，对该危楼进行全面改造维修资金预算。经协商，改造费用由答辩人支付抵付应交的房屋租赁费。2010年1月22日，双方签订书面合同，按合同约定，答辩人将36年期房屋租赁费已全部交清。因此，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同为有效合同。2、南阳市图书馆单方解除合同违法。涉案南阳市图书馆办公楼，在签订合同前已属危楼，且闲置废弃6年以上，已不具有面向公众开放的图书馆的任何功能。双方签订合同时，均系具有民事行为能力的法人和自然人，协议内容是双方当事人的真实意思表示，是平等主体之间对民事权利义务关系的设立。合同生效后，行政机关以行政命令的方式强制解除已生效的民事合同，显然违法。因此，文化部、财政部的部门规章与法律相违背。综上所述，双方的房屋租赁合同系有效合同，对双方依法具有法律约束力，行为非依法律规定或取得对方的同意不得擅自变更或解除。为维护答辩人的合法权益，依据《合同法》第44条之规定，请求贵院查明本案事实，依法驳回南阳市图书馆的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：第一组：房屋租赁协议、南阳市机构编制委员会文件，证明：1、原、被告之间的民事法律关系成立，原告的主体资格合格。2、租赁期36年违背合同法246条的规定，超出部分不受法律保护；3、年租金为7000元，租金的交付方式是采用被告实施维修所支付的款项，不足部分则有被告方一次性按租金百分之七十支付，剩余的百分之三十到租赁期限届满付清；4、证明租赁期间发生的责任灾害全部由被告方承担，如果出现政策性，及人力不可抗拒的情况双方都要共同服从，该约定符合法律规定，合法有效。第二组：收据一份，证明：1、证明被告用其房屋维修费不足部分，按照房屋总金额的百分之七十向原告交了6万元；2、被告在翻修当中对于该6万元租金也予以自认。第三组：民事反诉状一份，证明：1、2009年12月双方共同委托做了预算；2、证明改造费用是由被告支付，抵应向原告缴纳的房租。3、改造维修费用抵交房租后又补交了六万元；4、被告认可原告已向其告知终止房屋租赁协议的事实，尽管是被告提交，但是被告自认，原告方作为证据使用。第四组：改造预算书一份，证明：1、双方共同委托预算机构所做的预算是属实的；2、预算的内容面积价款是真实的，应作为本案定案的重要依据之一。第五组：文财务发（2011）5号文件、宛纪建（2014）5号，证明双方签订的租赁协议，解除合同的条件已经成立，原告依据合同法94、93条，民法通则107条，最高法解释200911条提出解除合同是符合法律规定的。第六组：终止协议通知送达证明一份；证明原告已依法履行了知义务，其行为符合《合同法》第96条，合同从送达对方解除合同的履行。被告王保玉为支持其辩解，向法庭提交证据如下：第一组：光碟一份，证明合同签订前房屋现状。第二组：危楼改造预算报告；证明双方共同确认的危楼改造维修费用，预算是前期的费用在实际施工被告王保玉追加了好多项目。第三组：南阳市房屋安全鉴定中心安全鉴定书；证明危楼经改造维修验收合格，在不改变用途的情况下，可以满足正常使用。第四组：房屋租赁合同及收据；证明王保玉已经履行合同义务。第五组：证人证言；证明涉案办公楼2004年以前已属危楼，且废弃闲置多年。第六组：王保玉损失清单；证明原告解除合同给被告造成的损失，被告应当承担赔偿义务。被告王保玉对原告南阳市图书馆所举证据发表质如下质证意见：对第一、二、三、四组证据无异议。对第五组文件的真实性无异议，对第六组终止协议因时间长我们也记不清了。原告南阳市图书馆对被告王保玉所举证据发表如下质证意见：对对第一、二组证据无异议，但对第二组证据中说又增加的项目未在合同之内约定，原告也不知道，对增加部分不予认可。对第三、四组证据真实性无异议。对第五组证据认为证人应出庭，证人未到庭，我方不认可。损失清单是单方行为，未经原告同意，不能作为本案的定案依据。诉讼过程中，被告王保玉提起反诉，其反诉请求是：1、依法判令被告赔偿原告危楼加固、改造、维修、装饰等各项费用804,411元（暂定）；2、本案反诉费用由被告承担。事实与理由：反诉被告原位于南阳市××××路的办公楼已成危房且长期闲置。2009年12月，原、被告双方充分协商，并经被告主管部门同意，由原告出资对该危楼全面加固改造，改造费用抵交租赁费。该危楼经改造加固且经南阳市房屋安全鉴定中心鉴定，安全等级为A级，在不改变用途前提下可满足正常使用。2010年1月22日，双方自愿签订36年期租赁合同，原告按约定已支付合同期内的全部租赁费用。现该办公用房已出租他人办校及各类培训机构。经原告核算，已支付各种费用80万以上。现被告以行政干预手段单方解除双方合同。综上所述，原告已按双方合同约定全面履行义务，不存在任何违约行为，被告单方解除合同，理应依法赔偿原告由此造成的全部经济损失。诉讼过程中，被告（反诉原告）申请对案涉房屋的维修费用进行工程造价鉴定。2020年5月11日，南阳金桥工程造价咨询有限公司作出原告南阳市图书馆诉被告王保玉房屋租赁合同一案中的租赁房屋维修项目《工程造价鉴定报告》（宛金桥鉴基【2020】第5-26号）。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称：一、双方签订的《租房协议》为无效合同。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2010年1月22日，王保玉与南阳市图书馆签订租房协议，违反《中华人民共和国公共图书馆法》和《中华人民共和国公共文化服务保障法》的有关规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国公共图书馆法》第二十九条第二款规定（公共图书馆的设施设备场地不得用于与其服务无关的商业经营活动）、《中华人民共和国公共文化服务保障法》第十六条第二款（任何单位和个人不得侵占公共文化设施建设用地或者擅自改变其用途。）和第十九条（任何单位和个人不得擅自拆除公共文化设施，不得擅自改变公共文化设施的功能、用途或者妨碍其正常运行，不得侵占、挪用公共文化设施，不得将公共文化设施用于与公共文化服务无关的商业经营活动）规定及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《机关事务管理条例》的有关规定，王保玉与南阳市图书馆签订的《租房协议》为无效合同。王保玉应该立即退还所租赁房屋。二、被告（反诉人）要求原告赔偿危楼加固、改造、维修、装饰等各项费用，实属错误。1．南阳市图书馆从一开始就反对王保玉对办公楼进行维修。2010年1月22日，王保玉与南阳市图书馆签订租房协议，南阳市宛城区文化馆的部分职工以高度的主人翁责任感用实际行动反对《租赁协议》的实施：锁大门、断路、打110报警。南阳市科技图书馆的上级主管部门南阳市图书馆从一开始就要求王保玉停止对办公楼的装修，而承租人王保玉不听劝阻，一意孤行，因此南阳市图书馆对王保玉要求赔偿房屋加固、改造、维修、装饰等各项费用的请求不予认可。2．南阳市图书馆自始至终没有通知房屋租赁人王保玉对租赁房屋进行装修。2011年11月南阳市科技图书馆根据国家文化部、财政部【文财务法（2011）5号】意见及河南省文化厅、财政厅豫文才（2011）16号文件，向王保玉送达《关于执行上级严格规定中止对原办公楼停止对外出租的通告》，要求王保玉在2011年12月底以前交回租赁房屋，王保玉并未按照通告退还所租赁房屋，反而私自改建房屋内部结构，强行占用，在安全、环保、消防等不符合国家相关要求的情况下，不经我单位同意私自开展对外养老服务项目。我单位已郑重告知王保玉：（1）停止非法使用行为。（2）立即退还所租赁房屋。（3）独自承担私自使用房屋造成的所有法律后果。3．王保玉从来没有通知房屋所有人图书馆要对其租赁的房屋进行装修。王保玉从来没有通知房屋所有人图书馆要对其租赁的房屋进行装修。没有通知，并不是王保玉不知道南阳市图书馆在什么地方，而是害怕南阳市图书馆再次阻碍其施工，打破其霸占房屋对外出租的美梦。三、南阳市图书馆保留要求承租人王保玉恢复原状或者赔偿损失的权利。根据《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。王保玉未经出租人图书馆的同意，随意对租赁房屋进行改善、维修，强行占用南阳市科技图书馆原办公楼达九年之久，严重影响了南阳市图书馆对外公共文化服务职能，损害了国家利益。南阳市图书馆保留要求承租人王保玉恢复原状或者赔偿损失的权利。原告（反诉被告）针对《工程造价鉴定报告》发表质证意见如下：（一）关于鉴定机构及鉴定人员。该鉴定《报告》没有提供两位鉴定人员的《执业证书》，仅凭印章看出鉴定人员常虹和范利菊是注册造价工程师，目前，我国注册造价师专业分为土建专业、安装专业、交通运输专业和水利工程专业，两位鉴定人员具体专业是否与鉴定项目一致，无从得知。且两位鉴定人员是否具有进行工程瑕疵修复鉴定的资质和资格，无从得知。所以该鉴定《报告》不能作为定案依据。”（二）鉴定程序违法1．鉴定资料及依据未经法庭质证。《程序规范》明确规定，鉴定资料未经过质证，司法鉴定机构不得受理。鉴定机构超越了鉴定权限，不经委托人同意，随意取舍证据材料，直接从当事人处单方接收证据材料（例如：本工程造价工程量计算范围根据移送的案件材料中的第七条《南阳市科技图书馆维修决算书》），依据没有经过质证的证据材料做出鉴定意见，显然是违反了司法鉴定程序。2．鉴定资料的审核及提交应当由法院判断、决定。《程序规范》中明确，鉴定资料的真实性和有效性应由司法机关进行质证认定。鉴定机构应当以委托人转交的经过当事人双方质证并经委托人确认了证明力的证据材料为依据开展鉴定工作。人民法院不能将全部资料移交鉴定机构，将鉴定材料的审核认定和采信工作交由鉴定机构完成。2020年4月24日下午15：50分，在宛城区法院第十一审判庭，针对反诉人提交的没有时间、无编制人、无审核人、预算人、没有公章、没有施工人的《建筑工程预算书》及没有制图人、没有公章的图纸四张进行质证。对于这些属于法律问题的证据采信问题在司法机关未做判断的情况下，鉴定机构径自以双方有异议的鉴定材料作为鉴定基础，直接导致鉴定《报告》缺乏真实性、客观性。3．鉴定意见书没有鉴定人签字只有鉴定人的印章，本鉴定《报告》是否是印章人亲自鉴定无从考证。4.《建筑工程结算书》无编制单位、无编制人、无审核单位、无审核人。《建筑工程结算表》无编制人、无编制日期。《现场测量勘验记录》无现场测量人、无现场勘验记录人。所以不能作为本鉴定《报告》的组成部分。5．未通知双方当事人到场，程序严重违法，（三）鉴定机构进行现场勘验的不当行为主要表现在：无建设方在现场、无实际施工人在现场、无第三方在现场、无实际项目施工图纸、无施工合同。单凭反诉人一方指认修缮项目工程、口述已完成工程量及现场人才机投入情况，在没有《项目结算审核报告》、没有《项目决算书》、没有《项目验收报告》、没有《项目审计报告》的情况下，鉴定机构进行现场勘验，作出鉴定结论，有失公允！（四）鉴定机构选用的计价依据不合理。鉴定活动的计价依据应当由委托人确定，本次鉴定，宛城区法院委托书没有明确工程鉴定造价使用的材料价格，南阳金桥工程造价咨询有限公司在不知道实际施工人是依据建筑面积平方米单价包干还是按照定额计价的方式进行结算，也不考虑材料市场、人工费价格等因素的波动，在没有建设方、没有实际施工人、没有实际项目施工图纸、没有施工合同、没有具体维修时间的情况下，片面根据移送的《南阳市科技图书馆维修决算书》中单据上的时间自行确定此次鉴定的使用的信息发布价。（五）工程计价中取费项目实际施工人有没有资质？是否借用他人资质进行承包？实际施工人是否资质较低的，鉴定《报告》确按照承包人的资质等级进行取费的？是否实际施工人是没有资质的自然人，鉴定《报告》仍按照工程正常取费的？南阳金桥工程造价咨询有限公司在不知道实际施工人的情况下自行确定工程计价取费项目，势必造成鉴定《报告》错误。工程造价鉴定活动，应当遵循合法、独立、客观、公正的原则。鉴于本次鉴定《报告》鉴定材料的不完整、不充分、不真实、鉴定程序违法，所以本次鉴定《报告》不能作为证据使用。建议法庭不予采纳本次鉴定《报告》作为反诉人损失的证据使用。根据原、被告双方举证、质证及庭审调查，本院确认以下事实：2009年被告王保玉拟租赁南阳市科技图书馆位于南阳市××××路原办公楼，因该楼系危房，双方共同委托中建七局四公司对房屋进行改造预算，2009年12月26日中建七局四公司作出王保玉租赁房屋改造预算书，王保玉租赁房屋一期改造工程造价171840元，建筑面积：672平方。2010年1月22日南阳市科技图书馆（甲方）与被告王保玉签订租房协议一份，其内容为：“租房协议甲方：南阳市科技图书馆（以下简称甲方）乙方：王保玉（以下简称乙方）甲方将在南阳市××××路原办公楼出租给乙方，由乙方经过维修验收合格后使用。经甲、乙双方协商，本着互惠互利的原则，就此达成如下协议，共同遵守。租赁期为36年，自2010年1月22日起至2046年1月23日止，租金为每年7000元整，乙方负责将甲方办公楼（危楼）进行全面维修，在维修该办公楼施工过程中，一切工作费用、消防、安全等，均由乙方负全部责任，同时在租赁期内发生的涉外，如施工时与邻居发生的纠纷，水电、安全等，均由乙方负责自行处理，并负全部责任。全部完工后，由正规监理部门验收合格后，方可使用。三、付款方式：乙方将维修施工款项抵房租后，剩余房租自合同签订之日一次付70%，另外30%的款项在租赁到期之前付清。四、租赁期内，如发生自然灾害及人为事故，均由乙方负全部责任。甲方概不负责。另外，如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。五、此合同自双方签字后生效。合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：南阳市科技图书馆乙方：王保玉2010年1月22日”。2010年2月4日被告向南阳市科技图书馆缴纳房租60000元。合同签订后，王保玉组织人员对租赁房屋进行改造，2012年3月17日王保玉委托南阳市房建房屋安全鉴定中心对改造后的房屋进行房屋安全鉴定，结论为：“综上述，且依据中华人民共和国住建部《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99之规定，综合评定该办公楼安全等级为A级。建议对楼地面及外墙渗水部位进行修复，在不改变用途的情况下，可满足正常使用。”2011年11月南阳市科技图书馆根据《关于推进全省美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作意见》（文财务发［2011］5号），向被告王保玉送达南阳市科技图书馆关于执行上级严格规定中止对原办公楼停止对外出租的通告，其内容为：南阳市科技图书馆关于执行上级严格规定中止对原办公楼停止对外出租的通告王保玉同志：《按照河南省文化厅、财政厅关于推进全省美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作通知》，豫文财［16号］文件精神，为了维护社会的稳定，保障本馆各项工作正常开展，同时按照宛文广新［2011］136号、184号文件指出，图书馆“已经出租的房屋要在2011年12月底以前收回”。另外按照租房协议第四项：“如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要服从”特此：特下达中止原办公楼对外出租的通告，对遗留事宜双方协商解决。南阳市科技图书馆2011年11月。通告向被告王保玉送达后，王保玉并未按照通告退还房屋。2014年12月25日中共南阳市纪律检查委员会做出宛纪建［2014］5号纪律检查建议书，对冯国华违规出租办公楼，建议市文广新局指定专人负责处理市科技图书馆原办公楼出租问题，尽快依纪依法收回房屋使用权并建议市文广新局党委对冯国华在任期间单位骗取财政资金、设立“小金库”违规出租办公楼、违规经商办企业等问题，依据《中国共产党纪律处分条例》有关规定，给予冯国华党内严重警告处分。另查明、2012年6月12日南阳市科技图书馆人员编制全部并入南阳市图书馆。再查明，2020年5月11日，南阳金桥工程造价咨询有限公司作出原告南阳市图书馆诉被告王保玉房屋租赁合同一案中的租赁房屋维修项目《工程造价鉴定报告》（宛金桥鉴基【2020】第5-26号）。本案的争议焦点为：1、原被告签订的租赁合同是否解除；2、合同一旦解除原告方是否应补偿；3、金桥公司所出具的鉴定报告是否合法有效。本院认为：一、关于租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2010年1月22日，原告（反诉被告）南阳市图书馆与被告（反诉原告）签订《租房协议》，由原告（反诉被告）将位于南阳市××××路的原办公楼租赁给被告（反诉原告）王保玉。双方在合同中约定，如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。2011年1月26日，文化部、财政部印发《关于推进全国美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作的意见》（文财务发2011［5号］），该意见第四条第二项要求限期收回出租设施。因此，原告（反诉被告）提出的解除与被告（反诉原告）的房屋租赁关系的请求，符合双方所签订的合同约定，符合文财务发2011［5号］文件精神，本院予以支持。因南阳市科技图书馆人员编制全部并入南阳市图书馆，故被告（反诉原告）应将承租的房屋返还给原告（反诉被告）南阳市图书馆。二、关于合同一旦解除原告（反诉被告）是否应补偿被告（反诉原告）的问题。2010年1月22日南阳市科技图书馆（甲方）和王保玉（乙方）签订的《租房协议》第二条约定，乙方负责将甲方办公楼（危楼）进行全面维修。据此，被告（反诉原告）出资对租赁办公楼进行改造是经过出租方同意的。被告（反诉原告）支付相关费用，将危楼改造成安全等级为A级并可满足正常使用的房屋，构成动产与不动产的符合。现因合同解除，原告（反诉被告）南阳市图书馆应对被告（反诉原告）王保玉给予补偿。三、关于金桥公司所出具的鉴定报告是否合法有效的问题。该鉴定报告程序合法，原告（反诉被告）关于该《鉴定报告》不能作为证据使用的质证意见，本院不予采纳。四、关于维修费用问题。《工程造价鉴定报告》的鉴定结果分为两个部分：一是根据司法鉴定委托移送的案件资料及现场实际勘察，可见部分装饰装修工程造价为228527.98元；二是现场无法勘验部分造价为230765.74元，此部分造价现场无法勘验，只有申请人的口述以及提供的预算书资料，由于依据不完全，有待法院判决。由于《工程造价鉴定报告》的鉴定结果的第二项“依据不完全”，属于证据不足。据此，本院对第一项维修费用予以支持，对第二项维修费用不予支持。五、关于补偿数额问题。双方签订的《租房协议》约定，租房期限为36年，每年租金为7000元，租金用房屋改造施工款折抵后，剩余房租自合同签订之日一次付70％，共支付6万元。房屋改造施工款应为《工程造价鉴定报告》的鉴定结果第一部分：即228527.98元。被告（反诉原告）王保玉已支付的6万元房租和装饰装修工程造价228527.98元，合计288527.98元。自2010年1月22日签订租房协议至2020年6月21日，共计10年零5个月，被告（反诉原告）王保玉应支付租金为72916.66元，因此，原告（反诉被告）南阳市图书馆应当补偿被告（反诉原告）王保玉215611.32元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南阳市科技图书馆（现南阳市图书馆）与被告（反诉原告）王保玉签订的《租房协议》。二、被告（反诉原告）王保玉于本判决生效后15日内搬出位于南阳市光武中路原南阳市科技图书馆的办公楼并将房屋交还给原告（反诉被告）南阳市图书馆。三、原告（反诉被告）南阳市图书馆于本判决生效后15日内补偿被告（反诉原告）王保玉人民币215611.32元。四、驳回原告（反诉被告）南阳市图书馆的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王保玉的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，反诉受理费人民币11840元，减半收取5920元，鉴定费人民币5000元，合计人民币11020元，由原告（反诉被告）南阳市图书馆负担2954元，由被告（反诉原告）王保玉负担8066元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  邓何岗审判员  姚林娟审判员  宋良中二〇二〇年六月二十一日书记员  任邓建