黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初856号原告：宋贵金，男，1975年11月20日出生，汉族，无职业，住北安市。委托诉讼代理人：宋春雨，北安市兆麟法律服务所法律工作者。被告：南通一建集团有限公司，地址：江苏省南通市通甲路**中江国际广场****。法定代表人：葛玉兰，总经理。委托诉讼代理人：刘小锋，该公司职工。第三人：北安市富地房地产开发有限公司，地址，地址：北安市铁**亿达建材物流中心****div>法定代表人：林生清，总经理。委托诉讼代理人：丁震，该公司法律顾问。支持起诉机关：北安市人民检察院。原告宋贵金与被告南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）、第三人北安市富地房地产开发有限公司（以下简称富地公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋春雨，第三人委托诉讼代理人丁震到庭参加诉讼，被告南通一建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋贵金向本院提出诉讼请求：1.判令南通一建、富地公司履行富地花园1号楼1单元1402室的交付义务；2.本案的诉讼费由南通一建、富地公司负担。事实和理由：南通一建和富地公司双方于2014年12月30日签订买卖协议一份，共计买卖16套位于北安市富地花园住宅。该买卖协议经北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书依法确认有效。南通一建将北安市富地花园小区1号楼1单元1402室出卖给宋贵金，并备案至宋贵金名下。但富地公司拒绝交付房屋，宋贵金不能入住，无法实际占有。经双方协商未果，宋贵金诉至法院。宋贵金为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1、16户房屋买卖协议1份。证明富地公司与南通一建之间达成买卖协议，诉争房屋已由富地公司卖给南通一建。富地公司质证意见，对真实性无异议，宋贵金提供的买卖协议实际上是一种担保形式，协议第二项体现出担保的约定，第三项16套房产冲抵亿达二期工程款1720000元。但是协议约定富地公司可以回收，该16套房产所有权并未转移。案涉房屋备案至宋贵金名下是因为宋贵金与南通一建存在债务关系，不是真正买卖关系。2、北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书，证明该判决书确认了富地公司与南通一建的买卖协议合法有效。富地公司质证意见，对该份证据的真实性无异议，富地公司与南通一建2014年12月30日签订的买卖协议，确定富地公司16套房产归南通一建所有的时间是2019年9月8日。富地公司收到判决时间是2019年8月23日，判决生效时间为2019年9月8日。宋贵金在诉状中所称南通一建与富地公司签订的买卖协议应以2019年9月8日为准。该判决确认16套房产预售登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下。3、商品房买卖合同及商品房合同备案证明1份。证明宋贵金购买房屋，并备案至其名下，宋贵金对诉争房屋拥有合法物权。富地公司质证意见，对证据真实性无异议，但证明不了宋贵金对诉争房屋具有使用权，房屋预告登记应向产权交易中心提交网签合同，及购房交款收据，宋贵金应提交购房交款收据。南通一建辩称，同意宋贵金的诉讼请求。南通一建未向法庭提供证据。富地公司述称，宋贵金与南通一建、富地公司之间不是买卖关系，宋贵金与南通一建是民间借贷关系，宋贵金与富地公司无任何法律关系，宋贵金诉争房屋买卖合同不成立，应驳回宋贵金的诉讼请求。富地公司与南通一建签订的房屋买卖协议属于担保关系，宋贵金与南通一建不存在买卖关系，交付房屋主体不应是南通一建和富地公司，宋贵金不是善意第三人，无权取得诉争房产。富地公司就自己的主张向法庭提交下列证据：1.富地公司与南通一建签订的买卖合同1份。证明买卖合同是工程结算协议，不是房屋买卖协议。宋贵金质证意见，对该证据的真实性无异议，证明诉争房屋已由富地公司卖给南通一建。2.宋贵金购房收据1份，证明宋贵金未实际向富地公司交付购房款，购房收据一直保存在富地公司。购房收据第二联凭证已交付产权登记部门办理预告登记。宋贵金质证意见，收据不是正规收据，收据内容均由富地公司人员自行书写，购房收据第二联凭证已交付产权登记部门办理预告登记手续，宋贵金获取的备案登记符合正规流程。3.宋贵金2019年2月20日的起诉状及北安市人民法院撤诉裁定书各1份，证实宋贵金曾以富地公司为被告起诉，要求富地公司交付诉争房产，至此宋贵金已经起诉2次，经法庭释明，宋贵金与南通一建不是买卖关系，宋贵金自行撤诉。宋贵金质证意见，北安市人民法院撤诉裁定书只论述了宋贵金自愿撤回起诉，没有说明原因。宋贵金另行诉讼是对事实部分的请求，与其他案件无关。4.南通一建刘小锋给宋贵金出具的抵账协议1份。证明宋贵金与南通一建之间的借贷关系，诉争房屋是冲抵南通一建工程款所用宋贵金本次诉讼请求与撤诉的诉讼请求一致，只是变更了主体。抵账协议出具时间是2015年5月20日，是富地公司与南通一建买卖协议的延续，南通一建无权以抵账方式处置诉争房产，宋贵金所诉房屋买卖合同不成立。宋贵金质证意见，富地公司提供的抵账协议只有南通一建方签字，宋贵金没有签字。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日富地公司与南通一建签订买卖协议，富地公司将包括富地花园1号楼1单元1402室在内的16户房屋出卖给南通一建，共计价款7641092元；付款方式为：南通一建以富地公司欠工程款172万元顶抵房款，剩余房款5921092元由南通一建支付给富地公司。剩余房款南通一建以富地公司亿达二期工程后续工程款作为担保，逾期不回款，南通一建承担法律责任。如2015年5月2日前南通一建归还富地公司16套房产，产生回购，富地公司以总价7641092元价格回购。协议签订后，应南通一建的要求，将这16户房屋分别预告登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下，但剩余房款5921092元南通一建未支付给富地公司。2019年4月17日富地公司将南通一建诉至北安市人民法院，要求南通一建给付剩余房款5921092元并支付相应利息，该案经北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书认定，南通一建与富地公司签订的买卖协议合法有效，判令南通一建支付富地公司房款5921092元并支付相应利息。该判决已发生法律效力，但南通一建未自动履行给付义务。2014年12月30日富地公司与南通一建签订买卖协议后，因南通一建向宋贵金借款给工人开资未还，经协商双方用4户房屋抵账，应南通一建要求，富地公司、宋贵金同意将南通一建购买的16户房屋中的4户预告登记在宋贵金名下，后撤销3户预告登记，仅有案涉房屋富地花园1号楼1单元1402室，面积135.23平方米仍网签并预告登记在宋贵金名下。现宋贵金要求富地公司交付房屋，富地公司拒绝交付，宋贵金诉至法院。富地公司认为宋贵金与南通一建、富地公司之间不是买卖关系，宋贵金与南通一建是民间借贷关系，是以房抵账，并非善意第三人，无权取得诉争房产。宋贵金与富地公司无任何法律关系，宋贵金诉争房屋买卖合同不成立，应驳回宋贵金的诉讼请求。南通一建同意宋贵金的诉讼请求。本院认为，2014年12月30日南通一建在富地公司购买16套房屋，并要求富地公司将案涉的房屋预告登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下，南通一建欠富地公司剩余房款及相应利息，已经被已经发生法律效力的北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书所确认，确认南通一建应支付富地公司房款5921092元及相应利息。因此，富地公司在2014年12月30日双方签订协议时已经认可南通一建取得了16套房屋所有权，并协助南通一建将房屋预告登记在宋贵金、李靖海、林根、许强四人名下，足以证明南通一建有权对案涉的房屋进行处分。南通一建欠宋贵金的借款，协议用房屋顶抵，且该房屋已预告登记至宋贵金名下，具有排他效力。关于宋贵金与南通一建是民间借贷关系，是以房抵账，并非善意第三人，无权取得诉争房产的抗辩权应由南通一建行使，现南通一建同意宋贵金的诉讼请求。现案涉房屋已经具备交付条件，且没有被其他人占有，富地公司理应将房屋交付给宋贵金，向南通一建主张支付房款。宋贵金要求富地公司交付房屋，本院予以支持。综上，富地公司应交付宋贵金北安市富地花园1号楼1单元1402室房屋。南通一建经本院传票传唤未到庭参加诉讼，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将北安市富地花园1号楼1单元1402室房屋交付宋贵金。案件受理费6550元，减半缴纳即3275元由北安市富地房地产开发有限公司和南通一建集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 宋 军二〇二〇年六月十八日书记员 蔡毅男