重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终310号上诉人(原审被告)：曾亚，女，汉族，1972年8月22日生，住重庆市渝中区。被上诉人(原审原告)：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，职务该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。上诉人曾亚因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖纠纷一案，不服重庆市九龙坡人民法院(2019)渝0107民初20101号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾亚上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项；请求二审法院改判：一、解除曾亚和保利公司于2019年1月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、《关于首付款分期的协议》；二、保利公司返还曾亚已支付的首期购房款197800元并承担自2019年1月21日起按银行同期贷款利息计算至实际履行日止的资金占用费；三、依法确定曾亚应向保利公司承担因履行不能而导致的解除合同及逾期付款的合理违约损失；四、由保利公司承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。一审法院判决曾亚应一次性支付尚未到期的剩余房款1780200元是事实认定不清。曾亚在未能获得银行按揭贷款后，事实上已经没有能力继续履行房屋买卖合同，但是一审法院未对曾亚是否有能力继续履行合同进行调查，并最终导致一审作出继续履行合同的判决是事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。1.曾亚请求解除合同的根本原因是其个人征信问题导致不能获得银行按揭贷款进而没有能力继续履行合同，该理由属于不可归责于双方当事人的事由。2.曾亚采用替代履行的方式继续履行合同不具有可行性。3.基于曾亚愿意承担违约责任的情况下，曾亚有权请求解除合同。4.一审法院判决继续履行合同有违公平原则。5.曾亚承担违约责任的合理方式应是赔偿损失而非继续履行。6.一审判决未考虑曾亚的违约和过错程度。7.从判决能否执行的角度，一审法院判决继续履行合同不可执行。8.《补充协议》第五页第五项、第六项，《商品房买卖合同》第六页约定（三）均为格式条款，对曾亚不产生法律效力。三、保利公司应返还曾亚已经支付的首期购房款197800元支付自2019年1月20日起按银行同期贷款利率计算至实际履行日止的资金占用费。四、曾亚应承担的违约损失应以197800元为基数自2019年4月21日起按同期同类银行贷款利率标准计算至2019年8月20日止。五、律师代理费并非必须发生的费用，故保利公司支出的律师费不应当由曾亚承担。保利公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。保利公司向一审法院起诉请求：1、判令曾亚向保利公司支付房款1780200元；2、判令曾亚向保利公司支付逾期付款的违约金，计算标准为：以1780200元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年4月21日起计算至付清之日止；3、判令曾亚向保利公司支付律师费5439元；4、该案诉讼费用由曾亚承担。一审法院经审理查明：2019年1月20日，保利公司作为甲方，曾亚作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及该合同附件《补充协议》，约定：1.甲方将其开发的位于重庆市南岸区天缘路***号**幢*单元***房屋一套出售给乙方，该房屋建筑面积144.67平方米，总成交金额1978000元；2.合同约定了一次性付款、分期付款及按揭付款三种付款方式，乙方采取按揭方式付款，其中应于签订合同当日付清总房款10%即197800元，于2019年4月20日前支付10%即197800元，于2019年7月20日前支付10%即198400元，这三笔百分之30%价款作为首付款，并向银行申请138.4万元20年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，贷款直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分；3.乙方应于2019年7月20日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日提交全部按揭所需材料；4.因乙方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方不能在约定期限内以现金或其他方式支付，承担本合同第十条约定的违约责任，即逾期在30日内的，自合同约定应付款期限之日第二天起至实际支付应付款之日止，按日万分之1支付违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付，合同继续履行；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之日第二天起至实际付款之日止，乙方按日万分之1支付违约金，并于实际支付应付款之日起30日内支付。《补充协议》第一条第五项约定，凡商品房买卖合同文本与本补充协议约定不一致的，以本补充协议内容为准。第五条关于分期付款的补充约定中约定，乙方选择以分期付款的方式支付购房款的，乙方应按照买卖合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房款款的，则至任一款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款，乙方应立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照买卖合同第十条承担逾期付款的违约责任。第十七条约定，双方同意若因买卖合同履行过程中发生的纠纷（包括甲方履行阶段性担保后的追偿）诉至法院、仲裁委，则乙方同意在本买卖合同确认的地址作为诉讼法律文书的送达地址，乙方地址发生变更时，应以书面方式告知甲方，未书面告知甲方的，视为诉讼文书送达地址未变更，乙方应承担因此产生的一切相关后果及法律责任。第十八条第九款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任：1.乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金；2.乙方逾期付款超过30日的，则甲方有权解除合同。若因乙方逾期支付款项，导致甲方解除买卖合同的，则乙方应当按照总房价的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付款项中予以扣除。2019年1月20日，保利公司作为甲方，曾亚作为乙方，双方签订《关于首付款分期的协议》（针对按揭且首付分期线下客户），约定：鉴于乙方购买了甲方开发建设的“保利堂悦”项目南岸区天缘路152号19幢2单元1-4房，并与甲方就该商品房签署了商品房买卖合同，乙方选择以按揭方式向甲方支付购房款，乙方应向甲方支付买卖合同约定的首付款，剩余部分款项以银行按揭的方式向甲方支付。现因乙方资金困难，乙方分期向甲方支付首付款，为此双方就分期支付首付款的相关事宜达成如下协议：一、乙方确认应付甲方该商品房首付款总额为买卖合同所载房款总额的30%，即59400元，具体付款期限为：1.2019年1月20日前支付197800元；2.2019年4月20日前支付197800元；3.2019年7月20日前支付198400元。二、如乙方未按约定时间付款，构成违约，按违约时间，承担下列违约责任：1.逾期3日之内（含3日），自本协议约定的应付款到期日之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。2.逾期超过3日，甲方有权解除买卖合同。若甲方解除买卖合同，乙方应按买卖合同所载明房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除买卖合同产生的所有相关损失；若甲方不解除买卖合同，则自逾期之日起本协议项下的所有未到期的分期款项提前到期，乙方应按上一条的约定承担逾期付款的违约责任。3.买卖合同未办理网上签约手续及备案登记的原因在乙方首付比例不满足房管部门的强制性规定。因此，乙方同意在付至总房款的20%后，双方按照买卖合同约定办理相关手续。4.本协议内容与买卖合同约定不一致的，以本协议约定内容为准。2019年1月20日，保利公司通过建设银行转账向曾亚支付了首付款首期款项197800元。一审审理中，保利公司陈述，根据双方约定，按揭贷款合同应在2019年7月20日前签订，但曾亚至今未签订；保利公司是根据《补充协议》第五条之规定，要求剩余全部房价款提前到期，由曾亚立即向保利公司一次性付清剩余全部房价款，并承担逾期付款的违约责任。曾亚陈述，曾亚于2019年1月20日向保利公司支付了首付款首期款项197800元后，在2019年4月20日去交第二笔首付款分期时，告知保利公司曾亚车贷按揭银行通知曾亚征信可能存在问题，故保利公司通知曾亚暂时不忙交款，曾亚就未再支付首付款剩余分期部分，也未签订房屋买卖银行按揭贷款合同进行按揭贷款。保利公司另举示了《法律事务委托合同》、银行电子回单及增值税发票，以证明保利公司支付了律师费5439元。保利公司对该组证据的真实性无异议，但不认可与该案具有关联性。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该案中，保利公司与曾亚签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于首付款分期的协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，依法成立并生效。《补充协议》、《关于首付款分期的协议》是对主合同《重庆市商品房买卖合同》条款的补充或变更，其与主合同具有同等法律效力，且《关于首付款分期的协议》是针对主合同关于首付款分期履行的具体细化，主合同与该协议约定内容不一致的，应以该协议为准。曾亚虽辩称，该案中房屋买卖合同系附生效条件的合同，生效要件为《关于首付款分期的协议》中约定的曾亚支付了总房价20%，该院认为，上述约定仅是双方明确在曾亚支付了总房款20%后再进行办理网上签约手续及备案登记手续，而非限定了买卖合同的生效要件，故对曾亚的此抗辩意见，该院不予采纳。已经依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《补充协议》第五条系关于分期付款的补充约定，该案双方约定的付款方式为按揭贷款方式，故保利公司现基于该条约定，要求剩余购房款全部提前到期，并从2019年4月21日起按剩余全部房款为基数计算利息，无事实依据，该院不能支持。但首付款分期协议中约定，曾亚未按约定支付首付款的，逾期超过3天，保利公司有权解除合同，不解除合同的，自逾期之日起本协议项下所有未到期分期款项提前到期，并由曾亚支付自应付款到期日第二天起至实际支付应付款之日止按应付款日万分之五计算的违约金。曾亚未按约定支付第二期首付款分期，剩余的分期首付款提前到期，保利公司于2019年4月21日起可要求曾亚支付剩余全部首付款396200元，并从2019年4月21日起按日万分之五计算违约金。根据双方约定，曾亚应在2019年7月20日前签订按揭贷款合同，若因曾亚原因未能获得银行贷款，应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，否则将从应付款项第二天起至实际应付款之日止，按日万分之五支付逾期付款违约金。依曾亚自认，其在2019年4月20日前就已知晓因自身原因可能无法办理按揭贷款，根据约定其应以现金或其他方式支付剩余按揭部分购房款，以继续履行合同义务，且根据双方约定被告仍可在2019年7月20日前签订按揭合同，而曾亚基于自身原因未再继续履行上述合同义务，行为违约，故曾亚最迟应在2019年7月20日起3日内支付剩余购房款1384000元，并从满3日后的第二天，即2019年7月24日起按日万分之五支付逾期付款违约金。对于律师费5439元，双方在补充协议中对律师费的承担进行了约定，保利公司举示了律师费交费凭据进行了证实，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、曾亚于本判决生效之日起十日内支付保利（重庆）投资实业有限公司剩余房款1780200元；二、曾亚于本判决生效之日起十日内支付原告保利（重庆）投资实业有限公司逾期付款违约金（以396200元为基数，从2019年4月21日起按日万分之五计算至付清时止；以1384000元为基数，从2019年7月24日起按日万分之五计算至付清时止）；三、驳回保利（重庆）投资实业有限公司其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，曾亚上诉称《重庆市商品房买卖合同》第五条、《补充协议》第五条、第六条是格式条款，应当认定为无效。保利公司与曾亚签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、《关于首付款分期的协议》，上述合同作为商品房买卖合同双方确定权利义务的协议，对双方当事人的权利和义务作了具体约定，符合预先拟定并可重复使用的特征，但曾亚在诉讼中不能说明其违反法律规定，损害国家、集体或其他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，故上述合同对双方当事人具有法律上的约束力。对曾亚上诉认为《重庆市商品房买卖合同》第五条、《补充协议》第五条、第六条是格式条款，应当认定为无效的理由，本院不予采纳。保利公司和曾亚签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照《中华人民共和国合同法》规定，合同单方解除权分为约定解除权和法定解除权。保利公司和曾亚签订的《重庆市商品房买卖合同》和补充协议，对甲方（保利公司）行使解除权作出了约定，但是对于乙方（曾亚）在何种情形下可以解除合同并无约定。而曾亚也未按照《中华人民共和国合同法》的规定行使解除权。故在保利公司并无合意解除《重庆市商品房买卖合同》的情形下，曾亚上诉请求解除《重庆市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。保利公司、曾亚签订的《补充协议》第十八条第九款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。保利公司在一审中对律师费5439元缴费凭据也进行了举证，故曾亚关于不应承担律师费的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对曾亚的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理21696元，由曾亚负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年六月二十八日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟