四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初39号 原告：南充创越商业管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段**。 法定代表人：文双，执行董事。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被告：郑雅芳（曾用名郑文娟），女，1985年8月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告南充创越商业管理有限公司（以下简称创越管理公司）与被告郑雅芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创越管理公司的委托诉讼代理人刘燕到庭参加了诉讼，被告郑雅芳经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创越管理公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《物业（商铺）租赁合同》于2019年9月16日解除；2.判令被告立即向原告支付2019年8月20日至2019年11月29日期间拖欠的租金、综合管理费合计17908.00元，并支付违约金（从2019年8月21日起按应付金额的0.1%日计付违约金至实际付清为止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年5月8日与被告方签订了《物业租赁合同》，约定由原告将位于南充市高坪区××路“王府井广场五国风情街”第ＬＧ层第30（2）号商铺出租给被告用于经营烘焙糕点。被告于2019年8月起就未向原告缴纳合约租金，原告经书面通知并与被告郑雅芳进行沟通后，被告依然未缴纳租金。鉴于郑雅芳严重违约之情形符合合同约定的解除条件。据此，原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，特诉至贵院，提出前述诉请，望判如所请。 被告郑雅芳未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的创越管理公司的营业执照、法定代表人身份证明、被告的身份证（复印件）、物业（商铺）的租赁合同、催缴通知、解除《物业租赁合同》的通知书、限期腾退物业（商铺）通知书、照片本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年5月8日，原告创越管理公司作为出租人（甲方）、被告郑雅芳作为承租人（乙方）签订《物业（商铺）的租赁合同》，约定：“……第三条本物业概况和面积：3.1甲方将位于南充市高坪区××路××广场××街××层××号商铺（本物业）出租给乙方。3.2本物业的租赁建筑面积为93.7平方米，套内面积为55.1平方米（计租面积）。……第四条本物业的用途、乙方经营及店招：4.1乙方使用本物业仅用于经营冰淇淋、港式甜品、公司特定饮品、舌尖小吃，提供玛尔黛芙冰淇淋品牌／品类的商品／服务。4.2乙方不得擅自变更本物业用途及上述营业范围（包括但不限于经营／提供的商品／服务的品牌、品类等），承租人若对其经营的品牌、品类做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式告知甲方，调整不得影响或改变物业整体规划，降低品牌价值，并在征得甲方同意后方可调整或更换。4.3乙方店招名称为玛尔黛芙。该店招的样式、大小、材质、内容、摆放位置和方式应符合行政主管机关制定的广告规范，同时须统一规划要求与标准，事先报甲方审核同意并备案。4.4乙方承诺经营／提供的商品／服务的内容，以及使用的品牌、商标、店招等权利来源正当，未侵害任何第三方的任何权益。第五条租赁期限、计租开始日和开业日：5.1本物业租赁期限为24月，开始日与本物业交付日不一致的，以本物业交付日为起始日，并按约定的租赁期限计算至租赁期限届满的时间为止，租赁期限届满后，本合同终止。……第六条本物业的交付和装修期：6.1甲方向乙方交付本物业的时间以《物业交付通知书》上载明的本物业交付之日为准。6.2乙方于甲乙双方约定开业之日2019年6月6日前完成本物业的装修并取得经营所需相关证照开业。如乙方不能按时开业视为违约，按照本合同第15.5条处理。……第八条租赁保证金以及支付和使用方式：8.1自本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币7714.00元，该保证金作为乙方全面履行本合同的担保，且该保证金在担保期内不计算利息；8.2甲方有权扣收租金保证金以抵偿或代乙方支付下述款项：8.2.1乙方欠付的任何费用；8.2.2乙方应支付的迟延履约金、违约金；8.2.3乙方应赔偿甲方或第三方的损失；8.2.4因乙方原因造成物业或设施、设备损坏，乙方殆于履行修复义务，甲方有权自行修复，因甲方自行修复产生的所有费用由乙方承担；8.2.5乙方或乙方员工违反管理规则，甲方根据管理规则予以处罚的款项。……第九条租金的计算标准以及支付方式：9.1本物业的租金按套内面积计付，首期租金每月每平方米人民币64.17元，乙方自计租起始日开始承担该房屋的租金。9.1.1首期月租金，每月每平方米人民币64.17元，即第1月至第12月，月租金标准是3536.00元。9.1.2租金标准按照如下约定比例递增：第二阶段月租金，每月每平方米人民币75.60元，即第13月至第24月，月租金标准是4166.00元。9.2本合同项下的租金支付方式为：三个月为一交租期（即从计租开始日至第3个月对日的前一日，后以此类推）。乙方应当在每个交租期届满前20日（若遇法定节假日，提前至法定节假日前一目）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。9.3本合同项下首期租金应于本合同签订后7日内支付，应交租金为10608.00元。9.4乙方不得因广场内的共用设施设备通过该房屋或共用通道穿越该房屋等原因向甲方（含物业服务公司）主张减免租金或物业服务费。9.5甲方收到乙方租金后15个工作日内向乙方出具收款凭证。甲方开具收款凭证由乙方指定联系人签收。第十条综合管理费及支付方式：10.1综合管理费：乙方应向甲方交纳的综合管理费包含商场运营管理费及物业服务费两个部分。……10.1.3本物业租赁期限内，综合管理费为人民币50.00元／ｍ2.月，以套内面积计算。10.1.4第一租约年月综合管费标准为2755.00元。10.1.5为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一租约年月综合管理费标准的基础上，给予乙方1个月的综合管理费优惠。10.2综合管理费于甲方给乙方的《物业交付通知书》中载明的本物业交付日起计付。10.3综合管理费支付方式为按每季度支付。首期应交综合管理费为开业日至第三个月对应日的前一日的综合管理费。除首期综合管理费外，其他综合管理费均按每三个月（即从计租开始日起至3个月对应日的前一日，后以此类推）为一个交纳期交纳。乙方应当在每个交纳期届满前20日（若遇法定节假日，提前至法定节假日前一日）向甲方一次性足额支付下个交纳期综合管理费。10.4本合同签订时，乙方须支付的综合管理费即人民币8265.00元。……第十三条收银机、数据采集器及其相关费用的支付方式及管理：13.1根据国家《统计法》和参照《南充市统计管理条例》，甲方对物业的相关经营数据负有上报责任。为此，乙方需安装统一提供的收银刷卡一体化设备及专用收银系统或安装甲方统一提供的数据采集器，使用并如实的录入当天的销售数据，甲方负责收银设备的维护、维修、更换、安装、调整以及日常使用检查的归口管理。13.2本合同签订之日，乙方应向甲方交付收银机或数据采集器保证金5000.00元。……第十六条违约责任：……16.2乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方租赁保证金。16.3乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同（包括本合同附件）中约定的其他费用，每迟延一日，按应支付金额的0.1%向甲方支付违约金。……16.5乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，除本合同其他条款约定的乙方应承担的违约责任外，甲方并有权立即单方解除本合同，乙方预先支付给甲方的保证金、租金及其他费用作为乙方向甲方支付的违约金归甲方所有；乙方预先支付的保证金、租金及其他费用不足以赔偿甲方损失的，乙方向应另行甲方赔付：16.5.1乙方逾期支付租金、综合管理费、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的。……第十九条合同的解除和终止：19.4合同解除或终止后，乙方未按本合同约定将物业交还甲方，迟延交还天数不足三十条的，每迟延一天，按最后一个租约年日租金的三倍向甲方支付物业占用费；迟延交还天数超过三十天的，甲方有权强制收回，如因甲方强制收本物业而给乙方造成的损失，甲方将不承担任何责任。……”。2019年5月9日，被告郑雅芳向原告创越管理公司缴纳租赁保证金7717.00元、数据采集器保证金5000.00元。2019年5月20日，原告创越管理公司将位于南充市高坪区××路××广场××街××层××号商铺交付给被告郑雅芳。 2.因被告郑雅芳未缴纳2019年8月20日至2019年11月19日的租金、综合管理费，原告创越管理公司于2019年8月30日向被告郑雅芳发出《缴纳通知》，载明：“尊敬的商户玛尔黛芙（郑雅芳）：你好。非常感谢你们一直以来对我司工作的支持与配合。按照你我双方签订的《物业租赁合同》约定，截止2019年11月19日（含应预缴部分）贵司已逾期缴纳的租金、综合管理费合计16,118.00元。请贵方收到此函件后3日内缴纳所欠费用，如仍按时缴纳，我们将会按照《物业租赁合同》中止与贵司合作并追究你的违约责任，以此带来的所有问题及损失由商户自行承担，请贵司积极处理所述问题，以避免给双方带来不必要的损失。” 3.经原告创越管理公司催收，被告郑雅芳仍未缴纳2019年8月20日至2019年11月19日的租金、综合管理费，原告创越管理公司于2019年9月16日向被告郑雅芳发出《解除通知书》，载明：“致玛尔黛芙（郑雅芳）：贵我双方于2019年5月8日签订《物业租赁合同》。经查询，你方截止2019年11月19日前已欠缴的租金、综合管理费合计（含应预缴部分）：16,118.00元。我方就你方应交的费用也进行了深入的沟通，并以函件的形式告知到贵方，希望你方遵守约定，按时缴清相关费用，但至今你方仍未缴纳。根据双方签订的上述合同‘15.1、15.5.1条约定，乙方逾期支付租金、综合管理费、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的，视为乙方严重违约，除本合同其他条款约定的乙方应承担的违约责任外，甲方并有权立即单方解除本合同。’鉴于贵方违约的上述事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述《物业租赁合同》之约定，我方依法行使合同解除权。现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2019年5月8日签订的《物业租赁合同》正式解除。二、请贵方在收到本书面通知后3日内到我司结算所有费用，并承担违约责任。三、根据双方签订的上述合同第18.4条约定‘合同解除或终止后，乙方未按本合同约定将本物业交还甲方，迟延交还天数不足三十天的，每迟延一天，按最后一个租约年日租金的三倍向甲方支付物业占用费；迟延交还天数超过三十天的，甲方有权强制收回，如因甲方强制收回去本物业而给乙方造成的损失，甲方不承担任何责任。’请贵方在2019年9月18日22时前搬离房屋内可移动物品，将房屋恢复原状并将还房屋。如你方逾期未处理，视为你方放弃物品所有权，为避免造成更大损失，我司将对租赁物为范围内的物品按废弃物品进行处置。” 4.2019年11月6日，原告创越管理公司向被告郑雅芳发出《限期腾退物业（商铺）通知书》，载明：“致郑雅芳（玛尔黛芙）：贵我双方于2019年5月8日签订《物业（商铺）租赁合同》，该租赁合同已于2019年9月16日正式解除，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述《物业（商铺）租赁合同》之约定，现依法通知贵方：一、贵我双方于2019年5月8日签订的《物业（商铺）租赁合同》已于2019年9月16日终止；二、贵方截止于2019年11月6日尚欠租金、综合管理费、水电费合计13,968.00元未付，请贵方在收本书面通知后3日内缴清前述费用；三、请贵方在收到本书面通知书后，最迟于2019年11月9时22时前，搬出租赁房屋LG-30（2），按合同约定拆除、搬离贵方物品，将租赁房屋恢复原状返还我司。逾期，视为贵方放弃租赁房屋内的所有物品，我方为维护商业整体的经营秩序、避免损失继续扩大，有权自行对其进行处置，由此产生的费用、造成的损失均应由贵方承担。” 5.2019年11月29日，原告创越管理公司强制收回了王府井广场五国风情街第LG层第30（2）号商铺。 本院认为，原、被告签订《物业(商铺）的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立有效，双方当事人均应恪守。 关于原告主张确认租赁合同于2019年9月16日解除问题。案涉租赁合同履行过程中，原告创越管理公司按约定将房屋交于被告使用并提供了相关服务，被告应当按照约定的时间和方式支付相关费用，但被告郑雅芳未按合同约定的期限、金额缴纳租金、综合管理费，已构成违约，合同约定的解除条件已成就，原告创越管理公司作为守约方享有合同解除权。原告创越管理公司于2019年9月16日行使合同解除权、向违约方郑雅芳发出了《解除通知书》，被告郑雅芳对合同解除并未提出异议，因此，原、被告之间的租赁合同于2019年9月16日解除。 关于原告要求被告支付租金、综合管理费问题。被告郑雅芳作为承租人占有使用了租赁物、接受了原告创越管理公司提供的服务，被告郑雅芳理应向原告创越管理公司支付租金、综合管理费；合同解除后，被告郑雅芳并未腾退房屋，仍占有使用王府井广场五国风情街第LG层第30（2）号商铺，故被告郑雅芳应当支付租金、综合管理费至原告强制收回之日，计17,908.00元。在履行合同过程中,被告郑雅芳向原告支付了租赁合同保证金、数据采集器保证金，合同第8.2条、第16.2条对租赁保证金的约定存在不一致，诉讼中，原告已主张按合同16.3条约定主张违约金，故根据合同第8.2条之规定，租赁保证金应付抵偿郑雅芳欠付的任何费用，具体到本案被告欠付的费用为租金、综合管理费，故原告支付的租赁保证金应当抵付被告应支付的租金、综合管理费。案涉合同系被告怠予缴纳租金、综合管理费而解除，原告并未举证证明被告在经营中存在不按规范使用数据采据器或者漏录、少录数据，故原告收取的数据采器保证金应当退还，该部分保证金亦应抵付被告应支付的租金、综合管理费。经品迭，被告郑雅芳应支付原告租金、综合管理费费计5,191.00元。 关于原告主张的违约金问题。被告郑雅芳未按合同约定的期限、金额缴纳租金、综合管理费，已构成违约，被告理应向原告支付违约金。虽然双方当事人在合同第16.3条约定“乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同中约定的其他费用的，每迟延一日，按应支付金额的0.1%向甲方支付违约金”，但原告并未举出证据证明其因被告未按时支付相关费用而对其造成的具体损失，通常对市场商业主体造成的损失为资金占用利息。结合本案实际，将违约金计算方式予以调整，以拖欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利报价利率计付违约金至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告南充创越商业管理有限公司与被告郑雅芳签订的《物业(商铺）的租赁合同》于2019年9月16日解除； 二、被告郑雅芳于本判决生效之日起十日内向原告南充创越商业管理有限公司支付租金、综合管理费计5,191.00元； 三、被告郑雅芳于本判决生效之日起十日内向原告南充创越商业管理有限公司支付违约金（从2019年8月21日起以5,191.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付至租金、综合管理费付清之日止）； 四、驳回原告南充创越商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延的债务利息。 案件受理费247.00元，由被告郑雅芳负担50.00元，原告南充创越商业管理有限公司负担197.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  庞 颖 人民陪审员  杜国用 二〇二〇年六月八日 书 记 员  何佳蔓