广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终812号上诉人（原审被告）：李妹，女，汉族，1985年5月6日出生，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司，地址：广东省茂名市油城七路**大院茂名市投资服务管理中心**。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：卢佩娇，女，1993年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区，系茂名市碧桂园粤华房地产开发有限公司员工。上诉人李妹因与被上诉人茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司（(以下简称“碧桂园房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李妹上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判；2.诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：1.合同依法不成立或依法可以撤销。2.上诉人并没有违约，被上诉人已经承诺可以延迟支付时间。3.违约金约定过高，依法可以减少。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，本案中，上诉人逾期付款造成的是被上诉人应收款利息的减少，故而20%的违约金远远超出实际损失。本案判决还存在其他事实和法律适用问题，请求二审法院依法改判。补充：一、在一审过程中上诉人已经作出了免责抗辩，其中一审判决书第二页倒数第三行可以看出。在一审过程中，上诉人已经提出了免责抗辩，根据《最高院关于买卖合同司法解释》第二十七条：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩，而未主张调整过高的违约金，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”本案在一审过程中，上诉人已经提出了免责抗辩，但是一审法院并没有就是否主张调整违约金向上诉人释明，因此，本案中存在程序问题，导致了一审判决上诉人承担过高违约金。请求二审法院降低违约金。二、在一审过程中，因为一审法院当时正在搬迁，未正式开庭前只是在一审法官办公室以协调的方式进行沟通，一审法官还嘱托本案案件最好通过调解解决。所以导致了上诉人在该案一审处理中没有认真对待，以为法院可以帮助协调解决本案纠纷，但是却最终调解未成，而得到违约金极高的判决。一审法院审理程序及法律适用上均有问题，请求二审法院予以纠正。碧桂园房地产公司辩称，1.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同及附件》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。对双方均具有法律约束力，不存在上诉人所说的合同不成立或合同可以撤销的情况。2.上诉人在被上诉人寄发已到期应交款通知书及多次电话催收购房款的前提下，未经被上诉人允许，一而再再而三地延迟缴纳购房款，已严重违反合同相关规定，对于上诉人所说的其已经承诺可以延迟支付属于无稽之谈。3.违约金不存在过高的情形。既然商品房买卖合同属双方真实意思表示，合法有效，那么合同双方应当遵循合同约定，根据被上诉人起诉内容可知，上诉人已然构成根本违约，构成违约就依据合同约定承担违约的民事责任，同时，上诉人的违约行为也损害了被上诉人的信赖利益以及造成开发成本、后续资金周转融资的损失，因上诉人的违约行为已导致被上诉人的楼房变成寄存，该楼房后期也只能降价促销。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。碧桂园房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方于2019年2月24日签订的《商品房买卖合同》及附件(合同编号：2019022101)；2.判令被告支付原告总房价款20%的违约金448652.8元；3.请求判令被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：2019年2月24日，原告碧桂园房地产公司与被告李妹签订了一份《商品房买卖合同(预售)》【合同编号：2019022101】，合同主要内容：原告为出卖人，被告为买受人；第三条约定，买受人购买出卖人位于茂名市滨海新区环城东路碧桂园城市花园棕榈岛一街63号商品房(别墅)，预测建筑面积共269.40平方米，其中套内建筑面积269.40平方米，分摊共有建筑面积0平方米。第六条约定，该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米8326.89元，总价款为人民币2243264元。第七条约定，买受人采取其他方式付款，详见本合同附件四。第八条买受人逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理，2、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。第十一条约定，出卖人应当在2020年7月20日前向买受人交付该商品房。附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定；买受人同意按下列第3种方式付款，并以人民币为计算货币：3、其他方式：(1)出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为2243264.00(大写贰佰贰拾肆万叁仟贰佰陆拾肆元整)；(2)买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.04%给出卖人，即225264.00(大写贰拾贰万伍仟贰佰陆拾肆元整)；(3)买受人必须在2019年2月28日前，付该商品房总价款的19.97%给出卖人，即448000.00(大写肆拾肆万捌仟元整)，并向贷款机构办理按揭申请手续；(4)买受人必须在2019年5月28日前，付该商品房总房价款的66.99%(按揭款项)给出卖人，即1570000(大写壹佰伍拾柒万元整)。原告的签订合同代理人在合同上盖上原告的合同专用章，被告在合同上签名予以确认。原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件后，被告向原告支付了购房款225264元。2019年3月25日，原告向被告送达《已到期应缴款通知书》，通知被告第二期房款448000元的付款期限已于2019年2月28日届满，截至2019年3月24日，按合同约定共产生逾期交纳楼款违约金2150.40元，被告应在2019年3月31日前支付上述房款及违约金至原告的楼款专用账户。但被告没有再支付剩余的购房款或违约金。原告认为被告已构成根本违约，诉至该院，要求办理。一审法院认为，原告碧桂园房地产公司与被告李妹签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对双方均具有法律约束力。双方应按照合同的约定全面履行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附近四约定，被告必须在2019年2月28日前，付该商品房总价款的19.97%即448000.00元给原告，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。”被告向原告支付了购房款225264元后，被告没有按合同约定的时间支付，逾期已超过90日，且一直拖欠至今未支付给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，符合合同约定，证据充分，该院予以支持。被告拖欠原告购房款经催告后，仍未履行付款义务。因此，被告应承担支付逾期付款违约金的责任。原告要求被告按合同约定支付逾期付款违约金按总房价款2243264元的20%计算为448652.8元，该院予以支持，扣减被告已付225264元，被告还应支付违约金223388.8元。原告要求被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续，合法有据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条、第一百六十七条的规定，判决：一、解除原告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司与被告李妹于2019年2月24日签订的《商品房买卖合同》及附件(合同编号：2019022101)；二、被告李妹在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司支付逾期付款违约金223388.8元；三、被告李妹在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续。二审中，当事人无提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件及上诉人协助办理购房合同备案解除手续两判项无异议，本院依法予以维持。根据本院查明的事实，上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.上诉人是否违约，若违约，违约金如何计算；2.一审程序是否合法。一、关于上诉人是否违约，若违约，违约金如何计算的问题。上诉人上诉称，被上诉人已承诺可以延迟付款，上诉人没有违约。本院认为，上诉人和被上诉人约定，上诉人必须在2019年2月28日前支付涉案房屋总价款的19.97%即448000元；2019年5月28日前支付房屋总价款的66.99%即1570000元给被上诉人。上诉人只按约支付前期房款，没有按约支付余款给被上诉人，已逾期超过90日，构成违约，应承担违约责任。对于逾期付款违约金的问题，双方在合同中约定上诉人按总房价款的20%计算逾期付款违约金给被上诉人。上诉人上诉称违约金过高，请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，违约金按总房价2243264元的20%计算为448652.80元，显属过高，应适当减少。商品房买卖合同中的付款义务作为一种金钱给付义务，与中国人民银行规定的金融机构收取贷款有相似之处，可参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中，上诉人已经支付了部分购房款，应按未付房款为基数，自逾期付款之日起计至解除合同之日，按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利息标准上浮50%确定相应的利息。综上，一审判决认定上诉人违约恰当，但对逾期付款违约金的计算有误，本院依法予以纠正。二、关于一审判决程序是否合法的问题。上诉人上诉称一审法院没有就调整违约金向上诉人释明，程序违法。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”的规定，本案一审中，上诉人提出因已与被上诉人达成协议延期付款而不构成违约的抗辩。原审对该免责抗辩不予支持，应当向当事人就是否需要主张调整违约金进行释明而未释明，本院依法予以直接释明并改判。综上所述，上诉人关于调整违约金的上诉有理，本院予以支持，其他上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决对逾期付款违约金计算有误，本院予以纠正；合同解除时，被上诉人应退还上诉人已付的首期房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决第一、三项。二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决第二项为李妹在本判决发生法律效力之日起十五日内向茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司支付如下逾期付款违约金：1.以448000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以1570000元为基数，自2019年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向李妹退还房款225264元。四、驳回茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4015元，由李妹负担664元，茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司3351元；二审案件受理费8030元，由李妹负担664元，茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司负担7366元。李妹向本院预交了案件受理费8030元，多交的7366元由茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付给李妹，本院不另作退收。本判决为终审判决。审判长  龙光新审判员  许 彦审判员  黎湛红二〇二〇年六月十五日书记员  李松霞书记员  钟诗诗