广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终5065号 上诉人（原审原告）：朱新平。 委托诉讼代理人：朱小平，广西贵文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市新阳造纸厂，住所地南宁市新阳北三路**。统一社会信用代码：914501001982861035。 法定代表人：杨坚平，该厂厂长。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊全，广西承汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西龙腾盛元投资有限公司，，住所地南宁市西乡塘区新阳北三路**南宁市新阳造纸厂商业综合楼****** 法定代表人：郑妍姗，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：广西尚沃置业有限责任公司，住所地，住所地南宁市西乡塘区新阳北三路**南宁市新阳造纸厂商业综合楼****iv> 法定代表人：方奕普，该公司总经理。 上诉人朱新平因与被上诉人南宁市新阳造纸厂（以下简称新阳造纸厂）、广西龙腾盛元投资有限公司（以下简称龙腾公司）、原审被告广西尚沃置业有限责任公司（以下简称尚沃公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱新平上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人新阳造纸厂与龙腾公司共同承担一审判决第一、二项的责任；2.改判新阳造纸厂和龙腾公司共同返还上诉人已经缴纳的租金；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年3月，新阳造纸厂与尚沃公司发生纠纷后，解除与尚沃公司的租赁合同，委托龙腾公司对案涉商业楼进行管理，并指示上诉人与龙腾公司签订商铺租赁合同，新阳造纸厂张贴公告承诺上诉人与尚沃公司签订的租赁合同继续有效，合同到期，由新阳造纸厂负责退回上诉人履约保证金。一审仅判决龙腾公司承担返还义务错误。二、因案涉的商铺系违章建筑，上诉人与龙腾公司签订的合同无效，故上诉人已交纳的租金亦应退还。 新阳造纸厂辩称，一、新阳造纸厂与上诉人朱新平之间不存在租赁合同，履约保证金及水电装修押金是龙腾公司基于与朱新平之间的租赁合同关系收取的，应由龙腾公司负责退还，朱新平要求新阳造纸厂退还履约保证金等款项没有依据。二、朱新平在合同履行期内实际占有使用了房屋，故合同虽然无效，朱新平亦应支付商铺占有使用费，朱新平要求新阳造纸厂返还商铺租金没有依据。 龙腾公司、尚沃公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 朱新平向一审法院起诉请求：1、新阳造纸厂与龙腾公司共同返还朱新平商铺租金人民币36960元；2、新阳造纸厂与龙腾公司共同返还朱新平履约保证金人民币10000元及利息1360元（利息2015年7月28日按银行同期贷款利率暂计至2018年5月28日。之后的主张至还清所有款项止）；3、新阳造纸厂与龙腾公司共同返还朱新平水电及装修押金人民币6000元及利息816元（利息2015年7月28日按银行同期贷款利率暂计至2018年5月28日。之后的主张至还清所有款项止）；4、判令新阳造纸厂与龙腾公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：新阳造纸厂系南宁市西乡塘区新阳北三路**土地的使用权人,2011年11月30日,建设位置位于该宗土地的南宁市新阳造纸厂商业综合楼B区经过竣工验收备案。2013年5月17日,新阳造纸厂与龙腾公司签订了《房屋租赁合同》,约定由新阳造纸厂将其自有产权商业综合楼租赁给龙腾公司使用。在承租该商业综合楼后,2013年7月4日,龙腾公司与朱新平签订了《商铺租赁合同》一份,约定龙腾公司作为出租方将B110号商铺出租给朱新平使用经营,租期从2013年7月4日至2015年7月27日止,租金为每月1540元。 一审法院作出的(2014)西民一初字第1091号民事判决书,确认新阳造纸厂与龙腾公司2013年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月20日签订的《补充合同》于2014年2月10日解除,该判决于2015年3月10日生效,2015年5月2日,新阳造纸厂在《南宁晚报》上刊登公告,载明2015年4月9日龙腾公司将商业综合楼及周边空地返还给新阳造纸厂,同时新阳造纸厂请有关经营者、承租户于登报之日起至2015年5月31日到新阳造纸厂处办理登记、提交相关材料及变更合同,否则按无承租经营户、租户处理。另,B110号商铺不属于新阳造纸厂商业综合楼(包括A、B座)建设工程规划许可之内,并未取得建设工程规划及施工许可。 另查明，2013年7月4日，龙腾公司向朱新平出具收据三张，分别载明收到朱新平交来南宁市新阳造纸厂商业综合楼A座B110号铺水电押金500元，装修费5500元，履约保证金10000元。 一审法院认为，一、关于履约保证金及水电装修押金由谁承担的问题。涉案商铺先由新阳造纸厂出租给尚沃公司,再由尚沃公司出租给租户,之后新阳造纸厂解除其与尚沃公司租赁合同,且新阳造纸厂为此发出《通告》,载明各经营户与尚沃公司签订的租赁合同条款继续有效,今后合同期满,如经营户不再续约的,经营户缴纳的履约保证金由新阳造纸厂退还;新阳造纸厂亦授权龙腾公司收取各租户与龙腾公司签订合同之前所欠缴的租金等,可见租户系与尚沃公司存在租赁合同关系,在新阳造纸厂与尚沃公司解除合同后,新阳造纸厂取代尚沃公司承受了尚沃公司和租户的租赁合同权利义务。但此后新阳造纸厂又与龙腾公司签订租赁合同,再由租户与龙腾公司签订新的租赁合同,并将原交纳的保证金等转为由龙腾公司收取,龙腾公司出具相应的《收据》,因此原租赁合同自然终止,此时朱新平与龙腾公司成立新的租赁合同关系。因此，保证金等款项系龙腾公司基于双方租赁合同关系收取,新阳造纸厂发出的《通告》承诺退还保证金系仅针对租户与尚沃公司合同期满且不再续约的情形。朱新平与龙腾公司在2013年7月4日即已签订了《商铺租赁合同》，龙腾公司亦针对朱新平原交纳的保证金出具了相应的《收据》。因此，朱新平提出的要求退还商铺押金的责任应当由龙腾公司承担。 关于合同效力及被告责任承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，由于涉案商铺未取得建设工程规划许可证,应认定本案所涉租赁合同均无效。朱新平与龙腾公司的租赁合同约定租期至2015年7月27日。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，朱新平及新阳造纸厂均确认在合同履行期内，朱新平实际占用并使用商铺。因此，对于朱新平请求返还商铺租金36960元的诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；龙腾公司基于与朱新平签订《商铺租赁合同》收取朱新平给付的履约保证金及水电装修押金，应予以退还，考虑龙腾公司在合同到期后未及时退还上述履约保证金及水电装修押金造成了朱新平利息损失，朱新平主张支付履约保证金及水电装修押金及按银行同期贷款利率计算利息，于法有据。龙腾公司在2013年7月4日共收取了朱新平履约保证金10000元，水电及装修押金6000元，故朱新平请求龙腾公司返还履约保证金10000元及按银行同期贷款利率计算利息（利息从2015年7月28日起算）和返还水电及装修押金6000元及按银行同期贷款利率计算利息（利息从2015年7月28日起算）的诉讼请求予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、龙腾公司向朱新平返还履约保证金10000元及利息（计算方式：以10000元为本金，从2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，计算至实际清偿日止）；二、龙腾公司向朱新平返还水电及装修押金6000元及利息（计算方式：以6000元为本金，从2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，计算至实际清偿日止）；三、驳回朱新平的其他诉讼请求。案件受理费1178元，由朱新平负担790元，由龙腾公司负担388元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，当事人亦无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：1、上诉人朱新平是否实际使用案涉商铺，其所交租金应否予以返还？2、被上诉人新阳造纸厂应否与龙腾公司共同承担责任？ 本院认为，虽然案涉的商铺因未取得建设工程规划许可证，导致朱新平与龙腾公司签订的租赁合同无效，但朱新平已实际使用案涉商铺，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，朱新平应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故其主张已支付的租金，应予返还不符合上述规定，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 关于新阳造纸厂应否与龙腾公司共同承担责任的问题。本院已生效的（2018）桂01民终1548号民事判决，已确认新阳造纸厂发出的《通告》承诺退还保证金系针对租户与尚沃公司合同期满且不再续约的情形。但新阳造纸厂解除与尚沃公司的合同后，又与龙腾公司签订租赁合同,再由租户与龙腾公司签订新的租赁合同,并将原交纳的保证金等转为由龙腾公司收取,龙腾公司出具相应的《收据》,因此朱新平与龙腾公司已成立新的租赁合同关系。故一审判决龙腾公司承担返还朱新平履约保证金、水电及装修押金的责任正确。朱新平主张新阳造纸厂应与龙腾公司共同承担返还上述费用的责任，没有合同依据及法律依据。 综上所述，上诉人朱新平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1178元，由上诉人朱新平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年六月二日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静