广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9146号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。统一社会信用代码91440101550569656U。法定代表人：李志明，总经理。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：陈雪忠，男，1969年2月15日出生，汉族，住，住所地江苏省江阴市/div>第三人：广东合生泰景房地产有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区逸景路****一社会信用代码91440000678827677Q。法定代表人：黄治臣，总经理。委托代理人：郑碧仪，女，公司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈雪忠、第三人广东合生泰景房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云、叶绍葵，第三人的委托代理人郑碧仪均到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年4月9日签订《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编D20608号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告立即支付物业管理费32400.5元及逾期违约金（逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2、判令被告承担本案的全部的诉讼费用。被告没有提出答辩意见及提供证据。第三人称：同意原告的诉请。经审理查明：2010年4月12日，被告（承租人，乙方）与第三人（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20608号商铺租赁给乙方作商业用途使用，建筑面积66.082平方米；租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日，租赁期限自该商铺交付之日起计算，租赁期限为8年；等。同日，被告与第三人签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，租赁期限从甲方书面通知的交付日起算；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；等。2011年4月9日，被告签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，显示楼层区域为C区二楼，被告确认承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城二层自编20608号商铺具备交付条件，被告同意接收该商铺。2011年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20608号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应支付的物业管理费总额为1652元，物业管理费从2012年5月1日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费4956元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性缴清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；物业管理服务内容：。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的给排水管道、水箱、加压水泵、天线、供电线路、高低压电房、排风系统、中央空调系统、电梯系统、BA智能化系统、监控系统、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；物业管理服务质量：。（八）消防：1、消防监控设备设施完好，2、排除火灾事故隐患；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议注明被告的通讯地址为广州中大长江布匹交易城三街B111档。同日，被告签订《物业使用承诺书》，承诺被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区二楼20608商铺租户，于2011年4月9日接收该商铺，经验收被告证明商铺内设备设施完好并同意接收；被告承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。据原告提交特快专递单显示，原告于2015年8月25日以邮递地址为广州中大长江布匹交易城三街B111档通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20607、20608》，该通知书投递情况为他人签收；原告于2017年8月10日以邮递地址为广州中大长江布匹交易城三街B111档通过EMS向被告发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该通知书投递情况为退回。原告向被告追讨物业管理费未果，遂于2019年4月16日提起诉讼。另查，第三人为广州市海珠区逸景路****的房地产权属人，该房建筑面积7395.13平方米。2011年5月11日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，建筑面积820000平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、内/外承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、地、地下室、地下水池集水井等；共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、水箱、加压水泵、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、通讯线路、共用照明、天线、中央空调、消防设施设备、高低压配电房、智能化系统设备、潜水泵、通风及防排设备、污水处理系统、二次供水加压系统、管道煤气系统、电梯系统；保安。2责任。（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；负责向甲方指定的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、公共水电分摊费用，3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）；等。2015年2月1日，第三人（委托方，甲方）、广东珠江纺织博览中心有限公司（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）续签订《物业管理委托合同》，除约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日及增加公寓写字楼部分的管理费用标准外，其与合同条款不变。2019年6月11日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为第三人为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人。第三人自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2020年4月30日，国家税务总局广州市海珠分局出具《关于广州市海珠区人民法院询证企业相关涉税情况的复函》，内容为经查询金税三期税收管理系统和增值税发票税控系统v2.0,对征询事项回复如下：广东珠江商业地产物业服务有限公司，是我局辖区分管税户，目前税务状态正常，来函核查的购方名称在系统查询到2张发票，分别为增值税普通发票（发票代码：4400162320，发票号码484××××9479、34554548），合计金额3773.59元，税额226.41元，购方名称分别为沈国华、杨××和陈建民，发票明细详见附表。等。诉讼中，原告表示涉案商铺所属的物业没有成立业主委员会；被告只按约定预交了三个月的物业管理费4956元，之后的物业管理费一直没有缴纳。被告已交付的物业管理费已抵扣被告拖欠的物业管理费用。本案诉讼请求拖欠的物业管理费的构成是2012年8月1日至2014年3月31日期间的物业管理费。第三人表示被告所属商铺应在广州市海珠区逸景路464号201房。被告长期拖欠租金等费用，经多次催缴拒不支付，第三人于2015年9月22日向被告发出解约通知书，第三人与被告的租赁关系自函件送达之日起解除，并要求被告前来交还商铺，办理相关手续，但被告一直未前来办理，第三人于2019年1月10日自行收回商铺。本院认为：原告受第三人、广东珠江纺织博览中心有限公司的委托管理涉案商铺的物业，有原告提交的两份《物业管理委托合同》为证证实，第三人对此予以确认，被告对此没有提出抗辩意见，故本院予以认定。原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按协议约定，被告应当从2012年5月1日起向原告交付物业管理费。现原告均确认被告在签订协议后预交了三个月的物业管理费4956元，故本院予以认定。被告已向原告交付物业管理费4956元，按物业管理协议约定被告从2012年5月1日开始计付，被告的物业管理费应支付至2012年7月31日，从2012年8月1日开始没有向原告交付物业管理费，第三人表示于2015年9月22日向被告发出解约通知书，第三人与被告的租赁关系自函件送达之日起解除，原告要求被告支付2012年8月1日至2014年3月31日期间的物业管理费有理，本院予以支持。按物业管理协议约定，2012年8月1日至2014年3月31日期间的物业管理费应为33040元（1652元/月×20个月），现被告只主张按32400.5元为准支付并无不当，本院予以支持。对于违约金问题。按物业管理协议约定，被告应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告没有按约定期限支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告按物业管理协议约定支付2012年8月1日至2014年3月31日期间的物业管理费违约金（以每季应支付的物业管理费为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算）有理，本院予以支持，但违约金的总额应以原告主张被告所欠物业管理费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈雪忠在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20608号商铺2012年8月1日至2014年3月31日的物业管理费32400.5元；二、被告陈雪忠在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付欠缴2012年8月1日至2014年3月31日期间物业管理费的违约金（以每季应支付的物业管理费为本金，从对应每季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以原告主张被告所欠物业管理费本金32400.5元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，由被告陈雪忠负担。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司预交的受理费1420元本院予以退回。被告陈雪忠在本判决生效之日起7日内将应负担的受理费直接向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓丽红二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘志怡翁豌婷