云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初324号原告：陈丽，女，1979年11月14日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。原告：郑世国，男，1982年9月8日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师。原告陈丽、郑世国与被告云南怡道置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告陈丽、郑世国、被告云南怡道置业有限公司委托诉讼代理人周朝栋、李建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽、郑世国向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其二人逾期交房违约金61540元（自2019年1月1日起至2019年7月5日，共计186天，计算方法为2012733.00元×6%÷365天×186天=61540元）；2.判令被告补偿其二人玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门等共计15670元；3.判令被告支付未按照合同交付标准交付房屋的违约金5120.00元（按照每天20元的标准，自2019年7月6日起计算至2020年3月18日）；并按照每天20元的标准支付自2020年3月19日起至上述第二项诉讼请求中的补偿款15670元实际支付之日的违约金；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：其夫妻二人与被告于2018年1月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：2018XX。合同约定该房交付时间为2018年12月31日前，但被告未按约定时间交房。后被告通知其二人接房，并告知如不按通知接房，要承担违约责任。因害怕被告以此为由要挟其承担违约责任，其二人于2019年7月6日进行了接房。但时至今日，被告向其二人交付的房屋仍未达到《合同》附件六《怡道·云福山居一期多层交房标准》第5、7、14条约定的标准，即：楼梯顶板、墙面未使用双飞粉施工；楼梯未安装金属栏杆；违反合同约定将铝合金双层中空玻璃窗更换为铝合金单层玻璃窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门更换为普通金属门。综上，被告没有按照合同约定时间交房，且交付的房屋不符合约定标准，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告的违约行为导致其二人不能按时使用购买的房屋，损害其使用权并产生贷款利息、租房支出损失，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房超过90天的按每天20元的标准支付违约金，约定的违约金远低于其实际损失，违约金应调高，即参照年利率6%标准计算，自2019年1月1日计算至交房之日。其二人在接房时，就楼梯顶板、墙面未施双飞粉；楼梯未安装金属栏杆；擅自将铝合金双层中空玻璃更换为铝合金单层玻璃窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门更换为普通金属门等问题多次找被告协商，但被告均未按照合同约定整改。现其二人对房屋进行了装修，被告未施工部分应补偿其工时材料费，已施工但不符合约定部分应按照市场价格补偿其差价。交付的房屋不符合约定，此违约行为一直持续至今，应按照每天20元的标准支付违约金至补偿款支付之日。云南怡道置业有限公司辩称，1.原告的诉请并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理。第一项诉讼请求为行使债权，第二项诉讼请求为行使物权，非同一法律关系。2.其公司已按约定履行房屋的交付义务，不应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国商品房销售管理办法》第四十条：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据上述法律规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。本案诉争商品房于2018年12月28日竣工验收合袼，已符合法定交付条件。且其公司已按《商品房买卖合同（预售）》第九条约定进行了房屋测绘，并配备了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，并在合同约定的交付时间前,于2018年12月28日通过电视媒体、电话等方式通知原告交接诉争商品房，已履行商品房的交付义务，不存在违约行为。虽然《商品房买卖合同（预售）》第九条约定诉争商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件，但这属于云南省住房和城乡建设厅和云南省工商行政管理局制定的通用示范文本，此条内容无法改动，该条约定并不是其公司真实意思表示，且加重了其公司义务，其公司对竣工验收合格后办理竣工备案不可控制、不可预见，该约定对其公司不公平，且超越了法定条件，理应不予执行。本案中，办理竣工验收备案需提交环保部门的认可文件，因云福山居一期尚未办理交房入住，客观上不具备环评的条件，而无环评报告又无法办理竣工验收备案。若严格按合同约定取得竣工验收备案证明文件后方可办理商品房交付手续，将导致诉争商品房永远无法交付给业主。故在云福山居一期通过规划验收及竣工验收，符合法定交付条件后，住建部门便同意其将云福山居**商品房交付给业主，并与环保部门协调解决了政策冲突的问题，于2019年3月20日颁发了《建设工程竣工验收备案证》，切实保障了云福山居一期全体业主的合法权益。综上，其公司已按商品房买卖合同约定通知原告接房，无逾期交付的违约行为，不应承担违约责任。3.逾期交房违约金的计算。如上所述，其公司不存在逾期交房的行为，不应承担违约责任。即便法院认为应严格按商品房买卖合同约定该商品房取得《建设工程竣工验收备案证》方达到交付条件，但其公司已于2019年3月20日取得了涉案商品房的竣工验收备案证明认定其公司已构成逾期交房，其公司也只应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定承担违约责任。虽然原告诉请提高违约金标准，但原告既然要求严格按合同约定执行，违约金也应按合同约定执行，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但原告并未举证证明合同约定的违约金标准低于给其造成的损失，应承担举证不利后果。本案中，其公司一直催促原告接房，但原告均拒绝接房，原告应自行承担怠于履行接房义务而造成的扩大部分的损失。加之，其公司已于2019年3月20日取得诉争商品房的竣工验收备案证，也不应承担自2019年3月20日后的逾期交房责任。4.交付房屋符合合同约定。虽然《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条约定：“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但其真实意思并非是诉争商品房内所有的窗都采用双层中空玻璃，因为根据建筑设计规范，单层普通玻璃巳经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，故昆明中森华创建筑设计有限公司根据现行有效的设计规范等制作的建筑专业施工图中，“怡道.云福山居（一期）”都采用单层普通玻璃设计，且该施工图已通过专业的云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心的审核，施工完成后又通过玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收。后考虑到提升小区品质，其公司将别墅临街一侧的窗提升为双层中空玻璃。原告以合同中约定窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空坡璃），便认为诉争商品房的全部窗玻璃都采用双层中空玻璃为重大误解，其真实意思是别墅临街面的门窗玻璃采用双层中空玻璃，且已进行安装，其余为单层玻璃铝合金门窗，也已安装，而诉争商品房位于小区内部，无临街面，且单层玻璃铝合金门窗已符合设计、施工、质量要求。即便法院认定应按铝合金中空玻璃标准交付，也应由其公司先采取补救措施，并非直接承担赔偿责任。原告主张楼梯间的墙、顶板未以双飞粉工艺施工及未安装金属楼梯栏杆。根据《商品房买卖合同（预售）》附件六第2条约定：“起居部分：地面：混凝土结构面。墙面：水泥砂浆抹灰。顶棚：混凝土结构面。”附件六第5条约定：“楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。”诉争商品房墙面为水泥砂浆抹灰，顶棚为混凝土结构面，并未约定为双飞粉，虽然合同附件第5条约定楼梯顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆，但这是针对高层住宅的公共楼梯间，并不是诉争商品房（别墅）的交付标准。诉争商品房的楼梯与起居室连接在一起，并非独立的空间，常理上顶板、墙面不可能存在两种不同的交付标准；而楼梯栏杆也是为保障高层住宅的公众安全需要，但诉争商品房却有所不同，空间相对独立，且楼梯也属于私有部分，即便安装简易金属栏杆，也属于被装修改造部分，故在工程设计上也无此部份施工内容，无需将诉争商品房的墙、顶板以双飞粉工艺施工及安装金属楼梯栏杆，即便法院最终认定应按楼梯间墙、顶板刷双飞粉、安装金属栏杆的标准交付，也应由其公司先采取补救措施，并非直接承担赔偿责任。车库侧进户门的安装符合约定。虽然《商品房买卖合同（预售）》附件六第14条约定：“入户门：品牌防盗门。”但本案中，诉争商品房的入户门并非车库侧进户门，而原告也认可入户门为步阳品牌的防盗门，虽然原告认为思达品牌的进户门不是品牌防盗门，但合同并未约定车库进出门的交付标准也为品牌防盗门，且车库进户门（后门）也为思达品牌的防盗门，原告的诉求无事实依据，应予驳回，即便法院认定应以防盗门标准交付的，根据法院规定也应由其公司先采取补救措施，并非直接承担赔偿责任。原告要求其公司承担未按标准承担交付房屋违约金的主张，无合同约定及法律法规的规定，应依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求无充分的事实与法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：对二原告提交的云南增值税普通发票、《商品房买卖合同（预售）》示范文本复印件，被告提交的《商品房预售许可证明》、《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》、《建设工程竣工验收申报书》、《建设工程竣工验收备案证》、《怡道·云福山居建筑面积表》、《江川区电视台20**年12月28日发布的《交房通知》截图、2019年7月2日EMS快递查询单、《商品房销售结算清单》、《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）、《云福山居小区收楼书》、《云福山居房屋设施设备清单》，本院予以确认并在卷佐证。对二原告提交的物业公司费用结算票据，欲证明其二人于2019年7月6日接房，被告对该组证据的关联性不予认可，因双方对接房时间无异议，该组证据记载的时间为2019年7月6日，能与其他证据相互佐证，对其关联性，本院予以确认。对于二原告提交的《艾力普系统门窗订货合同》，因合同对窗户没有具体的品牌约定，该组证据不能作为认定价格的依据，其证明力本院不予确认。对被告提交的怡道·云福山居A17栋、A18栋、B12栋建筑专业施工图、情况说明和合格证，二原告质证后对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南怡道置业有限公司于2016年以出让方式取得坐落于玉溪市江川城区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权，建设“怡道.云福山居（一期）”商品房。在取得预售许可后，陈丽、郑世国（夫妻）与云南怡道置业有限公司协商购买该楼盘一期XX号房屋，双方于2018年1月19日签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》，合同编号为：2018XX。该文本内附《商品房买卖合同（预售）》、《附件一房屋平面图（应当标明方位）》、《附件二关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）》、《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》、《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》、《附件六、关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》、《附件八关于质量担保的证明》、《附件九关于前期物业管理的约定》、《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》、《附件十一补充协议》、《怡道·云福山居一期前期物业服务合同》、《怡道·云福山居一期临时管理规约》及《商品房买卖合同备案登记表》。《商品房买卖合同（预售）》第一条约定：“项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权。……2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）……”第二条约定：“预售依据该商品房已由玉溪市江川区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许江政字（035）号。”第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的XX号。……”第六条约定：“计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6676.4元，总价款为人民币2012733元（大写贰佰零壹万贰仟柒佰叁拾叁元整）。……”第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写伍万元整），该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018／1／19前支付首期房价款人民币612733元（大写陆拾壹万贰仟柒佰叁拾叁元整），占全部房价款的30%。余款人民币1400000（大写壹佰肆拾万元整）向江川县农村信用合作联社营业部（贷款机构）申请贷款支付。……”第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方解除合同。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2018-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为。邮寄以回执上注明的收件日期为送达日期，刊发公告以通知刊发当日为送达日期。买受人办理交接手续前，应付清全部房款、面积差价款、违约金（如有）、出卖人代偿按揭贷款及利息，提交办理不动产权证书及他项权利证的相关资料及费用等，否则出卖人有权拒绝交付且不承担第十二条约定的违约责任。如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计收，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十六条约定：“商品房质量……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。……”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同落款“出卖人”处有云南怡道置业有限公司法定代表人张斌签字并加盖该公司合同专用章，“买受人”处有陈丽、郑世国签名。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：……怡道·云福山居一期多层交房标准第5条约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆；第7条约定：窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；第14条约定：入户门：品牌防盗门。合同签订后，陈丽、郑世国于2018年1月19日支付首付款612733元，余款1400000元采用贷款的方式支付，合计支付购房款2012733元。并于2018年2月10日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2018年12月28日，本案诉争房屋通过竣工验收合格，云南怡道置业有限公司通过江川电视台发布《交房通知》，并打电话通知陈丽、郑世国接房。云南怡道置业有限公司于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》。2019年7月2日，云南怡道置业有限公司通过EMS向陈丽、郑世国邮寄了接房催告函。2019年7月6日，陈丽、郑世国接收了本案诉争的云福山居XX号房屋。庭审中，双方确认该房屋的楼梯间顶板、墙面面积为220.12平方米，楼梯金属栏杆长27米，门窗面积为17.84平方米。另查明，2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》，该意见载明：“怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），审批总建筑面积237507.97㎡。经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59㎡（地上：112202.84㎡、地下：9397.75㎡），所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。”2018年12月29日，玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站作为工程质量监督机构，就该工程项目出具意见：“请按照有关标准和程序组织验收。”2019年3月20日，该工程项目取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，备案号为2019-05。2019年7月3日，云南玉溪思达门业有限公司出具情况说明，载明：“由云南玉溪思达门业有限公司生产并安装的怡道云福山居项目E户型次入户门，规格型号为：900×2100mm钢质防盗门，所提供检验报告为：1000×2000－285mm《钢质防护门》，此检验批次已经包含1000mm以下的900、800mm门，此检验报告可以证明E户型所安装此入户门为同批次钢质防盗门合格产品，按行业标准钢质防护门已包含钢质防盗门系列。”本院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”陈丽、郑世国与云南怡道置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于本案诉争的焦点有：1.陈丽、郑世国的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求能否在本案中一并处理；2.云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算；3.诉争房屋安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准，云南怡道置业有限公司应否就玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门对陈丽、郑世国进行补偿及如何补偿的问题；4.陈丽、郑世国主张的自2019年7月6日按照每天20元的标准计算自第二项诉讼请求的赔偿款实际支付之日止的违约金应否予以支持。关于陈丽、郑世国的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求能否在本案中一并处理的问题。本案中，陈丽、郑世国与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》对逾期交房应承担的违约责任、“怡道·云福山居”一期项目多层房屋包括入户门、楼梯和窗户在内的交房标准以及不能达到约定标准时应承担的责任分别作了约定，为此，陈丽、郑世国提出的第一项和第二项诉讼请求属于其二人与云南怡道置业有限公司在履行双方签订的商品房预售合同过程中所产生的纠纷，且属于商品房预售合同纠纷的解决范畴，故均可以在本案中进行处理。云南怡道置业有限公司认为二人在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项诉讼请求行使的是物权请求权，两项诉讼请求并非同一法律关系，不应在本案中一并处理的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，陈丽、郑世国与云南怡道置业有限公司签订合同后，已按照约定向云南怡道置业有限公司支付了房屋价款，云南怡道置业有限公司亦应按照合同约定于2018年12月31日前向陈丽、郑世国交付房屋，但云南怡道置业有限公司却未能于2018年12月31日前将满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给其二人。云南怡道置业有限公司逾期未能交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于云南怡道置业有限公司认为怡道·云福山居项目一期工程已于2018年12月28日竣工验收合格，本案诉争房屋已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条规定的交付条件，而《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平，应不予执行的主张，因上述法律规定的是建筑工程或者房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，《商品房买卖合同（预售）》第九条关于本案诉争房屋的交付条件并未违反上述法律规定，而且该合同是云南怡道置业有限公司自愿与陈丽、郑世国签订，故云南怡道置业有限公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金的计算。陈丽、郑世国认为逾期交房的约定按每天10-20元计算违约金明显低于造成的贷款利息、租房房租等损失，主张提高违约金标准为：自逾期交房之日至2019年7月5日，共计186天，按照房屋总价款的6%支付违约金。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中的损失，是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失。买受人支付房款，目的在于取得对房屋的占有、使用、收益、处分。出卖人未能按照合同约定期限交付房屋，将使买受人不能在预先设定的时间使用所购买的房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，直接造成买受人房屋权益逸失。一方面，买受人支付对价（含房款及因此产生的利息）欲获取的权益因出卖人的逾期交付而丧失，而买受人支付对价是需要资金成本的（包括贷款利息），此为买受人的间接损失；另一方面，出卖人占有买受人资金却只需付出较低成本（每天20元违约金折合成年利率为0.36%，一年期贷款基准利率为4.35%），双方利益明显失衡。综上，买受人因出卖人的原因直接造成了房屋权益的丧失，并间接遭受了资金成本（利息）损失。本案中，陈丽、郑世国的房款主要通过商业贷款及其他方式取得，按照房屋总价款2012733元计算，逾期交房每天20元的违约金折算成年利率为0.36%，远低于银行同期同类贷款利率；每天按照房屋总价款的0.02%计算逾期付款违约金折算成年利率为7.3%，与逾期交房的违约金差距甚大，显失公平。双方约定逾期交房每天按20元的标准计算违约金低于造成的损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失请求增加违约金的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，陈丽、郑世国主张提高违约金标准有事实与法律依据，本院予以支持。但其主张的违约金标准（年利率6%）过高，本院根据陈丽、郑世国的损失情况，确定逾期交房的违约金以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。逾期交房时间，云南怡道置业有限公司虽于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》，符合双方约定的交房条件，但未提供证据证实其公司在取得《建设工程竣工验收备案证》后将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，逾期交房时间应从2019年1月1日计算至陈丽、郑世国实际接房之日的前一日即2019年7月5日。关于涉案房屋安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准，云南怡道置业有限公司应否就玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门对陈丽、郑世国进行补偿及如何补偿的问题。本案中，双方对涉案房屋中的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆，安装的是单层玻璃铝合金门窗及车库一侧入户门为钢质复合门的事实无异议。陈丽、郑世国与云南怡道置业有限公司在《商品房买卖合同（预售）示范文本》《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中，已经对上述诉争内容进行了约定，云南怡道置业有限公司应按照合同约定的标准交付房屋，但云南怡道置业有限公司交付房屋时并不符合合同约定，已构成违约。对于云南怡道置业有限公司认为其公司与陈丽、郑世国签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但根据建筑设计规范，安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，而且安装已通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约的主张，因本案诉讼的是民事法律关系，单层玻璃安装是否符合建筑设计规范及规划、设计验收要求不属于本案审查范围，故该主张本院不予采信。对于争议的入户门问题。本案中涉案房屋共有两道入户门，一道为前门，安装的是步阳品牌防盗门，一道为车库侧进户门，安装的是思达品牌的钢质复合门，云南怡道置业有限公司认为合同约定的仅指前门的入户门，但双方在《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中仅约定“入户门：品牌防盗门”，对此处的“入户门”并未明确指代是哪一道，对云南怡道置业有限公司的该项主张，本院不予支持。云南怡道置业有限公司认为车库进户门安装的也是思达品牌的防盗门，已符合合同约定的主张，因本案诉争房屋入户门安装使用的“思达”品牌钢质复合门出厂时产品名称并未定义为防盗门，虽然云南玉溪思达门业有限公司对其公司生产并安装的钢质复合门出具情况说明，认为按行业标准钢质防护门已包含钢质防盗门系列，但该防护门在性能上是否能够与防盗门性能一致并无相关专业机构的认定，故该主张本院不予采信。综上，云南怡道置业有限公司已构成违约，应承担相应的违约责任。云南怡道置业有限公司认为即便认定其违约，也应该按照双方签订的商品房买卖合同的约定及合同法的规定，由其公司先采取补救措施，而非直接承担赔偿责任。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十六条中约定，不符合装饰装修及设备标准的，买受人有权要求出卖人承担及时更换、修理的违约责任。因陈丽、郑世国在接房后，已对涉案房屋进行了装修，不具备更换、修理的条件，现陈丽、郑世国要求进行补偿，实质上是要求减少价款，返还部分已支付的价款，对其二人主张，本院予以支持。对于补偿的金额，双方在合同中虽然约定了楼梯顶板墙面以双飞粉工艺施工，楼梯栏杆为金属栏杆，窗为双层中空玻璃的铝合金玻璃门窗，入户门为品牌防盗门，也对面积、长度达成一致意见，但对何种品牌并无明确约定，本院结合双方在庭审中的陈述，并综合市场价格等因素确定为9000元。关于陈丽、郑世国主张的自2019年7月6日按照每天20元的标准计算自第二项诉讼请求的赔偿款实际支付之日止的违约金应否予以支持的问题。本院认为，违约金的基本性质是补偿性，即补偿守约方因违约受到的损害。赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式。本案中，按照每天20元的标准支付违约金是针对逾期交房的约定。关于涉案商品房的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆，车库侧进户门未安装品牌防盗门，安装的单层玻璃铝合金门窗给陈丽、郑世国造成的损失，其二人已就此违约提出赔偿要求且本院予以支持，再以此违约要求支付违约金系重复主张。综上，陈丽、郑世国的该项主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：一、云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内以房屋总价款2012733为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%支付陈丽、郑世国违约金44616.50元（自2019年1月1日计算至2019年7月5日）；二、云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付陈丽、郑世国楼梯间墙、顶板双飞粉施工，安装金属楼梯栏杆工时材料费及车库侧进户门、单层玻璃铝合金门窗差价款合计9000元；三、驳回陈丽、郑世国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费929元，由陈丽、郑世国负担325元，云南怡道置业有限公司负担604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 罗 江二〇二〇年六月九日书记员 李明丽