福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23893号 原告：刘卓雅，女，1993年5月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：刘玉生（系刘卓雅父亲），住厦门市湖里区。 被告：厦门瑞丰光电科技有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路****，统一社会信用代码913502007617496225。 法定代表人：陈碧华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吕美华，女，该公司工作人员。 原告刘卓雅与被告厦门瑞丰光电科技有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘卓雅，本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘卓雅向本院提出诉讼请求：1．瑞丰公司支付刘卓雅逾期交房违约金56713.84元；2．瑞丰公司支付刘卓雅逾期交房期间的房屋租赁费用（按每月5024元计算，自2018年7月1日起计算至瑞丰公司取得房屋产权证之日止）；3．瑞丰公司赔偿刘卓雅浇筑房屋挑空部分楼板的费用5250元；4．瑞丰公司提供经有相应资质的第三方测算的确认刘卓雅所承租房屋实际租用面积的文件材料，以确认该房屋的实际承租面积；5．瑞丰公司退还刘卓雅多收取的租金3960元并支付利息（按银行同期贷款利率，自2019年8月1日起计算至实际付款之日止）。 事实和理由：2016年4月29日，刘卓雅与瑞丰公司签订一份《房屋出租合同》，约定刘卓雅向瑞丰公司承租厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢18层1804号房屋，20年租金总额为1205652元，瑞丰公司应在2018年6月30日将房屋交付给刘卓雅使用。在预定房屋时，销售人员洪先生提供房屋平面图面积为71.8平方米，承诺可以按客户需求将房屋挑空部分浇筑楼板。 刘卓雅在2019年1月20日收到交房通知后，于2019年1月26日向瑞丰公司支付了部分尾款196000元。刘卓雅前去验收房屋时发现，房屋挑空部分楼板未按当初约定完成浇筑，瑞丰公司也没有提供工程竣工验收、消防验收、电梯专项验收等合格证明材料，电梯曾多次出现运行故障，房屋并未达到交房标准，故刘卓雅拒绝接收房屋。而且，瑞丰公司拒绝提供第三方测绘的房屋面积资料，刘卓雅无法按照实测面积结算总的租金金额。刘卓雅多次要求瑞丰公司予以处理并商谈补偿事宜，但瑞丰公司均置之不理，无奈之下，刘卓雅只得于2019年7月31日支付了瑞丰公司剩余尾款169656元（实际多支付3960元），后于2019年8月1日接收房屋。瑞丰公司的行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。瑞丰公司应按合同约定支付刘卓雅逾期交房违约金56713.84元（瑞丰公司通知交房时，刘卓雅已支付租金843956元，违约金自2018年7月1日起计算至2019年7月31日，843956元×0.01%×120+843956元×0.02%×276）。瑞丰公司至今无法提供房屋产权证，房屋仍不具备交付条件，还应另行赔偿刘卓雅房屋租赁费用损失（参照每月租金标准5024元计算），直至瑞丰公司取得房屋产权证之日止。瑞丰公司应当提供经有相应资质的第三方测算的确认刘卓雅所承租房屋实际租用面积的文件材料，以确认该房屋的实际承租面积。此外，瑞丰公司还应赔偿刘卓雅浇筑房屋挑空部分楼板的费用5250元，退还刘卓雅多收取的租金3960元并支付利息。 瑞丰公司辩称，1．《房屋出租合同》第六条第三款约定，刘卓雅未付清全部租金之前，瑞丰公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房责任。刘卓雅未按合同约定在2018年6月30日前付清尾款361696元，而是迟至2019年7月31日才付清。而瑞丰公司在2019年1月便已通知刘卓雅接收房屋，但刘卓雅无故拒绝办理。故刘卓雅逾期支付租金才是导致房屋逾期交付的根本原因，瑞丰公司无需承担逾期交房责任。2．《房屋出租合同》约定房屋建筑面积共75.3平方米，刘卓雅对房屋现状已完全了解并认可，每月租金按套计算为5024元。该合同并未约定瑞丰公司负有浇筑房屋挑空部分楼板的义务。因此，刘卓雅要求瑞丰公司提供有相应资质第三方测算的确认面积文件材料、支付浇筑房屋挑空部分楼板的费用，缺乏依据。3．即便瑞丰公司需要支付逾期交房违约金，也应按照《房屋出租合同》约定，扣除瑞丰公司可以因气象因素等据实延期的天数96天。综上，刘卓雅的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月29日，瑞丰公司（作为出租方、甲方）与刘卓雅（作为承租方、乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定：甲方将厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢18层1804号房屋出租给乙方，该房屋建筑面积75.3平方米，其中套内建筑面积56.43平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.87平方米，房屋属于框架结构，层高5米；租赁期限自2018年7月1日起至2038年6月30日止，租赁期限届满后，租赁期限自2038年7月1日起自动免费续期至2056年11月1日，本合同所约定各条款继续有效；租金自2018年7月1日起计算，按套计算，每月租金为5024元，20年租金总额为1205652元；乙方于2016年4月29日支付租金361696元、2016年10月31日支付租金241130元、2017年4月30日支付租金241130元，于2018年6月30日支付租金361696元（该笔款项的支付期限为暂定，实际支付期限应以房屋具备交付标准后甲方通知乙方的时间为准）。该合同第五条约定“甲方应于2018年6月30日前将房屋以毛坯形式交付乙方使用，在交付前，该房屋应通过施工单位、监理单位、设计单位及建设单位共同签署《工程竣工验收报告》，将合格的房屋交付给乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：……3、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设（如道路施工、交通管制等）而引起的延误；4、施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；5、气象原因（24小时累计降雨量超过50毫米、6级或6级以上大风、日高温超过35度（含35度）”；第六条约定“甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：6.1逾期不超过120日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之一的违约金，合同继续履行；6.2逾期超过120日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之二的违约金。在乙方未付清全部租金之前，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，且不承担逾期交房责任”；第八条约定“8.2由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）甲方不承担因此产生的延期交房责任；（2）自甲方发出书面通知第10日起，该房屋视为已交付使用，乙方应交纳应由乙方交纳的费用（包括但不限于物业的管理费、水电费、维修基金费）。自甲方发出书面通知第30日后，乙方仍未办理房屋交接手续的，乙方还必须按日向甲方支付房屋总房款万分之一的保管费”；第十条约定“10.1租赁房屋如被告国家依法征收、征用的，与该房屋相关的征收征用补偿、补助等，归乙方所有。……10.3如租赁期满后，该租赁房屋不存在本条约定的征收、征用或拆迁，且租赁房屋还可继续使用的，甲方同意乙方无偿使用，直至政府收回土地为止。如因土地年限续期，产生的续期土地出让金、续期契税等全部税费，均由乙方自行承担，具体数额按乙方租赁房屋的建筑面积占项目总建筑面积的比例确定。” 上述合同签订后，刘卓雅依约支付的前三笔租金合计843956元。2019年1月22日，瑞丰公司向刘卓雅发出《交房通知书》，通知刘卓雅于2019年1月23日至2019年1月29日期间办理房屋交接手续。2019年1月26日，刘卓雅支付了瑞丰公司租金196000元，刘卓雅以房屋不具备交付条件等为由未与瑞丰公司办理房屋交接手续。 2019年7月31日，刘卓雅支付了瑞丰公司租金169656元。次日，刘卓雅从瑞丰公司处接收了房屋。 另查明，2007年1月10日，原厦门市国土资源与房产管理局（作为出让方）与瑞丰公司（作为受让方）、厦门市全和开发有限公司（作为第三方）签订一份编号为（2007）厦地合（有偿）字002号的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》，约定出让方根据厦府第[2006]630号文件，出让给受让人的宗地位于思明区岭兜，宗地面积19909.482平方米，出让宗地的用途为办公，土地使用权出让年期为自2006年11月2日起至2056年11月1日。该合同第二十一条约定“本合同向下土地使用权及其建筑物涉及转让、出租、抵押，应按以下约定执行：（一）本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用，未经出让方同意，受让方不得转让。出让人同意受让人转让的，受让人必须按照交易发生时该地块的市场价向出让人不足土地出让金。（二）本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人可以出租……。”2014年9月2日，各方当事人就前述合同签订一份《补充合同1》，其中约定“受让人应在2015年6月13日前开工；在2017年10月13日前完成项目建设，并申请竣工验收。” 2014年10月23日，瑞丰公司取得了厦门市思明区岭兜“明丰城光电研发中心”用地的《厦门市土地房屋权证》。 2018年7月23日，“明丰城光电研发中心（明丰财富中心）”项目在原厦门市建设局通过了建设工程竣工验收备案。 审理中，刘卓雅陈述房屋的套内建筑面积约55平方米左右，瑞丰公司陈述房屋的套内建筑面积为56.43平方米。刘卓雅申请证人丘某、唐某出庭作证。 证人丘某陈述，丘某也向瑞丰公司购买了相同类型的房屋，当时销售人员张是毅告知按面积计算价款。2019年交付房屋时，丘某发现房屋不具备交付条件，面积小于合同约定的面积，这时瑞丰公司的销售人员小洪却改口说是按套计算价款。后来，经与瑞丰公司的吴总一起测量，面积还是不够，吴总说出售地下车库时会给予优惠，也就是适当补偿，考虑资金问题，丘某就先接收了房屋，但瑞丰公司至今都没有进行补偿。在签合同前后，销售人员都说房屋挑空部分可以浇筑楼板；虽然合同中没有约定，但销售人员反复说没有问题。 证人唐某陈述，在签订合同时，唐某有看过户型图，销售人员没有谈过房屋挑空部分浇筑楼板的事情，但说会弄好，什么是弄好唐某就不清楚了。唐某没有想过对房屋面积提出异议，也没有想过电梯不合格、运行不正常的问题。 刘卓雅对证人丘某、唐某的证言无异议。瑞丰公司质证认为，证人陈述的按面积计算价款及房屋挑空部分浇筑楼板问题都是销售代理人员所述，且无相应书面文件。证人都是在知情且自愿的情况下签订合同，合同的约定对双方具有拘束力。 本院认为，根据《房屋出租合同》的约定，瑞丰公司应于2018年6月30日前将房屋交付给刘卓雅使用，逾期未交付，应承担相应的法律责任。合同第六条约定“在乙方未付清全部租金之前，甲方有权拒绝向乙方交付租赁房屋，且不承担逾期交房责任”，但该合同亦约定“乙方于2018年6月30日支付租金361696元（该笔款项的支付期限为暂定，实际支付期限应以房屋具备交付标准后甲方通知乙方的时间为准）”，而瑞丰公司是在2019年1月22日通知刘卓雅接收房屋，结合刘卓雅依约支付前三笔租金的情况，故瑞丰公司抗辩其因刘卓雅逾期支付租金而无需承担逾期交房责任，缺乏依据，本院不予采信。 “明丰城光电研发中心（明丰财富中心）”项目已于2018年7月23日通过了建设工程竣工验收备案，结合合同第五条的约定，应当认定瑞丰公司通知刘卓雅接收房屋时，房屋已经具备交付条件。故刘卓雅拒绝在瑞丰公司通知的期间内办理房屋交接手续缺乏正当事由；合同第八条约定“由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）自甲方发出书面通知第10日起，该房屋视为已交付使用”，因此，本院认定瑞丰公司已于2019年1月31日将房屋交付给刘卓雅使用。 《房屋出租合同》第六条约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之二的违约金。”结合双方当事人的诉辩意见，刘卓雅要求瑞丰公司支付逾期交房的违约金，本院予以照准。瑞丰公司未按期交付房屋，确实影响到刘卓雅使用房屋，故瑞丰公司主张扣减气象因素等导致的延期天数96天，理据不足，本院不予采信。故违约金的计算期间为2018年7月1日起至2019年1月31日止，共计215天。违约金的总额为36290.11元（843956元×0.02%×215天）。 刘卓雅在已经主张逾期交房违约金的情况下，再要求瑞丰公司支付逾期交房期间的房屋租赁费用，属于重复主张赔偿损失，本院不再予以支持。刘卓雅要求瑞丰公司赔偿浇筑房屋挑空部分楼板的费用5250元，但其所提交的证据不足以证明瑞丰公司同意浇筑房屋挑空部分楼板，故本院不予支持。刘卓雅要求瑞丰公司提交第三方测算的房屋面积资料，缺乏合同依据，结合合同约定房屋按套计算租金，故对刘卓雅的该项诉讼请求，本院亦不予支持。刘卓雅于2019年1月26日、2019年7月31日支付瑞丰公司196000元、169656元，超过其应支付的361696元，瑞丰公司应将多收取的款项3960元退还给刘卓雅并赔偿相应的利息损失。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门瑞丰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘卓雅违约金36290.11元； 二、厦门瑞丰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘卓雅3960元并赔偿损失（以3960元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回刘卓雅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2314元，减半收取计1157元，由刘卓雅负担695元，厦门瑞丰光电科技有限公司负担462元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  林小萍 人民陪审员  黄章钦 二〇二〇年六月二十九日 代书 记员  林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。