河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1337号上诉人（原审原告）：董国莲，女，1951年3月26日出生，汉族，住宛城区。上诉人（原审原告）：邱瑞静，女，1966年2月7日出生，汉族，住卧龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马国华，北京市京国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区公路管理局。住所地：河南省南阳市卧龙区八一路**。法定代表人：王宣真，任该局局长职务。委托诉讼代理人：徐淑梅，河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区王村乡人民政府。住所地：南阳市卧龙区王村乡王村街/div>法定代表人：李春浩，任该政府乡长职务。委托诉讼代理人：刘家铭，河南雷雨律师事务所律师。上诉人董国莲、邱瑞静因与被上诉人南阳市卧龙区公路管理局（以下简称公路局）、南阳市卧龙区王村乡人民政府（以下简称乡政府）侵权责任纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初740号民事判决，向本院提起上诉。关于本案的由来，2006年1月11日董国莲、邱瑞静曾以合同纠纷为由诉至卧龙区人民法院，要求判令南阳市卧龙区公路管理局支付地上附属物款79.8万元，卧龙区人民法院于2011年4月29日作出（2006）宛龙民商三初字第30号民事判决书，判决驳回董国莲、邱瑞静的诉讼请求。董国莲、邱瑞静不服，提起上诉，本院于2011年10月18日作出（2011）南民商终字第181号民事裁定书，裁定撤销原审，发回重审。案件发回重审后，董国莲、邱瑞静撤回起诉，卧龙区人民法院予以准许。2012年，董国莲、邱瑞静再次起诉南阳市卧龙区公路管理局（即本案诉讼），要求其停止侵权，腾出房屋，支付占用房屋期间的费用10000元，赔偿拆毁部分房屋损失10000元。卧龙区人民法院于2016年4月8日作出（2012）宛龙靳民初字第166号民事判决书，董国莲、邱瑞静不服提起上诉，南阳市中级人民法院经审理，于2017年3月16日作出（2016）豫13民终5416号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其后董国莲、邱瑞静申请再审，河南省高级人民法院于2018年7月10日作出（2017）豫民申3545号民事裁定书，指令南阳市中级人民法院再审本案。南阳市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）豫13民再53号民事裁定书，裁定：撤销南阳市中级人民法院（2016）豫13民终5416号民事判决及南阳市卧龙区人民法院（2012）宛龙靳民初字第166号民事判决；发回南阳市卧龙区人民法院重审。卧龙区人民法院受理后，董国莲、邱瑞静申请追加南阳市卧龙区王村乡人民政府为本案被告参加诉讼，该院予以准许，并于2019年12月23日作出（2019）豫1303民初740号民事判决书驳回董国莲、邱瑞静的诉讼请求。董国莲、邱瑞静不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董国莲、邱瑞静上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审诉求，并由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、董国莲、邱瑞静合法持有房屋所有权证，公路局拆毁、侵占房屋应承担侵权责任。地随房走和房随地走是房地产设定抵押时的基本原则和要求，本案涉及的是转让不是抵押，物权法第183条和201条规定，乡村企业建筑物抵押时有特例即地随房走但房不随地走。乡政府作为给公路局代办征地的经办方，在2003年10月16日公路局和乡政府签订协议约定公路局出资250万元，实际出资310万元，受让董国莲和邱瑞静30亩土地使用权和地上附属物资产的所有权，公路局、乡政府分别和董国莲、邱瑞静签订的两份转让协议中，仅约定支付土地使用权转让款46万元并注明土地证号，未涉及地上房屋等附属物资的转让和价款。2、董国莲、邱瑞静和乡政府的协议约定未尽事宜另行协商，原审将46万元认定土地使用权和地上房屋总价款不当。2006年经法院委托鉴定地上附属物按2004年交易时市场价评估为101万余元，2009年评估为120余万元，卧龙区政府的文件能够证明上诉人和二被上诉人之间的土地使用权转让未包括地上附属物和建筑物。3、乡政府从公路局支付的250万元收购款中支付30亩地的对价款156万元，其中110万元支付给王村科技信用社收购其20亩土地，地上无附属物，另向董国莲、邱瑞静支付46万元收购10亩土地，剩余94万元应为支付董国莲、邱瑞静地面附属物的对价，乡政府拒绝支付给董国莲、邱瑞静造成损失，原审认为政府将余款支付完毕不当。4、董国莲、邱瑞静诉求94万元地上附属物补偿费，原审按100多万元计算诉讼费不当。乡政府答辩称：1、房地产已整体转让给公路局，公路局不存在非法侵占、损害财产，若构成可向公安机关控告被上诉人侵占罪或者故意毁坏财物罪。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。2、《中华人民共和国物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第二百零一条规定，依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。本案不涉及抵押，不涉及乡镇和村企业的厂房，不涉及土地承包权。本案适用物权法一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。公路局共支付乡政府250万元，乡政府已支付征地费、原欠工程款、欠款、报批手续及耕地占用税、测绘费等282.14万元，下欠土地增值部分出让金、增值税、营业税等121.78万元。乡政府未获取额外差价款。3、上诉人于1999年10月9日在南阳晚报第六版刊登的拍卖公告“二十里岗西姚庄铺（新长征加油站对面）林路房地产一宗，建筑面积1114平方米，占地10亩，起拍价35万元”流拍，可见当时龙升工业园尚未开发，王村乡属于农村导致房屋价格较低，如果房屋能卖到100万元，根本不会流拍。4、争议土地原为车厂土地，该厂已停产多年，房屋门窗被拆、墙体被扒，仅剩一个大车间框架墙体，2006年评估公司评估的是房产证认定的房屋，与房屋现状不符，2013年评估申请人未缴纳评估费被退回。公路局购买土地是为建设超限站，购买房屋无实际意义，如果上诉人认为房屋价格高，公路局不会购地，时任乡长张建龙的调查笔录内容可以证实。5、上诉人诉请损失及利息，诉讼费并未超收。上诉人对王村乡政府的起诉已超过诉讼时效。2004年2月9日乡政府和上诉人签订转让协议，2006年1月11日上诉人起诉公路局，后法院依职权追加乡政府，2011年4月29日作出2006宛龙民商三初字第30号判决，2011年10月18日中级法院作出2011南民商终字第181号民事裁定发回重审，2012年7月19日卧龙区法院作出2012宛龙民商三初字第06号民事裁定准董国莲、邱瑞静撤回诉讼；2012年10月12日上诉人再次起诉公路局，未起诉乡政府，2016年4月8日卧龙区法院作出2012宛龙靳民初字第166号民事判决，本次诉讼于2019年4月15日追加乡政府为被告。故上诉人知道权利受损要求乡政府承担责任的最晚期限为2012年10月12日，时隔7年已超过诉讼时效。公路局答辩称：虽然乡政府与上诉人签订转让协议时未约定地面附属物，但乡政府的经办人证明转让款包括附属物的转让。物权法第一八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。物权法第二百零一条规定，依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。上诉人以上述两条规定证明地随房走、房不随地走不能成立。董国莲、邱瑞静向一审法院起诉请求：判令被告南阳市卧龙区王村乡人民政府将因侵权而给原告造成的经济损失94万元及利息（按本金94万元计算，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2004年2月9日起至款付清之日止）支付给二原告；被告南阳市卧龙区公路管理局对上述款项承担连带责任；诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：原保定农用车厂南阳分厂系私营企业，业主为贺保中，该厂位于卧龙区王村乡××姚庄铺，占地30亩，土地使用权性质为国有划拨工业用地。该厂在筹建过程中，分别向董国莲、邱瑞静及科技信用社借款，其中向董国莲、邱瑞静借款339000元。因借款未还，科技信用社、董国莲、邱瑞静分别将贺保中诉至法院，两案均调解结案。两案进入执行程序后，贺保中用其保定农用车厂南阳分厂的30亩地及地上附属物抵偿了债务，其中抵给董国莲、邱瑞静土地5322.70平方米，地上建筑物1114.69平方米。1998年4月30日，董国莲、邱瑞静取得了国有土地使用权证；1998年12月3日，董国莲、邱瑞静取得了房屋所有权证（宛市房字**）。1999年，董国莲、邱瑞静委托南阳市房地产拍卖行拍卖。1999年10月9日，南阳市房地产拍卖行发布拍卖公告，拍卖董国莲、邱瑞静所有的位于二十里岗西姚庄铺（新长城加油站对面）临路房地产一宗，建筑面积1114平方米，占地10亩，起拍价35万元，但该拍卖流拍。2003年，南阳市卧龙区公路管理局欲在312国道沿线建交通量观测站，选址于王村乡境内。南阳市卧龙区公路管理局遂找到王村乡时任乡长协商征地事宜。王村乡时任乡长张建龙答应代办征地事宜。双方协商后，于2003年10月16日签订了协议书，主要约定：南阳市卧龙区公路管理局向王村乡政府出资250万元，整体收购位于312国道王村境内原保定农用车厂的30亩土地使用权及所有地面附属物的资产所有权，王村乡政府负责办理土地过户及解决与地块相关的债务纠纷。协议签订后，王村乡时任乡长张建龙委托朱**儒与现产权人董国莲、邱瑞静及科技信用社协商征地事宜。2004年2月9日，朱**儒出面代表王村乡政府与董国莲、邱瑞静签订了转让协议，主要内容是：董国莲、邱瑞静将土地使用权转让给王村乡政府，王村乡政府一次性支付给董国莲、邱瑞静46万元；涉及该宗土地的纠纷由董国莲，邱瑞静负责解决，土地过户费用由王村乡政府负担：未尽事宜另行协商。当日，董国莲、邱瑞静从王村乡政府领走转让款46万元。随后，王村乡政府协调南阳市卧龙区公路管理局与董国莲、邱瑞静办理了土地过户手续。期间，南阳市卧龙区公路管理局与董国莲、邱瑞静签订了一份没有转让价格、没有落款日期的土地使用权转让协议，主要约定董国莲、邱瑞静的土地使用权有偿转让给卧龙区公路局，协议未涉及地面附属物。南阳市卧龙区公路管理局自2004年1月13日起陆续向王村乡政府支付征地款250万元，其中王村乡政府向科技信用社支付了110万元；向董国莲、邱瑞静支付了46万元；并支付了增值税、营业税、印花税共计263558元。另，王村乡政府在庭审中向本院提供的证据显示其用上述征地款清偿了保定农用车厂南阳分厂拖欠储金会、基金会的借款，并向何营村支付了相关的征地费用，250万元征地费用已全部支付完毕。2004年12月31日，南阳市卧龙区公路管理局取得了该宗土地的使用权，随后，南阳市卧龙区公路管理局开始使用该宗土地。使用中，董国莲、邱瑞静予以阻拦，理由是双方仅就土地使用权进行了转让，地面附属物未转让，使用、拆除、改造均是侵权，双方遂产生纠纷。2006年1月11日，董国莲、邱瑞静诉至本院，要求判令南阳市卧龙区公路管理局支付地上附属物款79.8万元，经审理，本院于2011年4月29日作出（2006）宛龙民商三初字第30号民事判决书，判决驳回董国莲、邱瑞静的诉讼请求。董国莲、邱瑞静不服，提起上诉，南阳市中级人民法院经审理，于2011年10月18日作出（2011）南民商终字第181号民事裁定书，裁定撤销原审，发回重审。案件发回重审后，董国莲、邱瑞静撤回起诉，本院予以准许。2012年，董国莲、邱瑞静再次起诉南阳市卧龙区公路管理局（即本案诉讼），要求其停止侵权，腾出房屋，支付占用房屋期间的费用10000元，赔偿拆毁部分房屋损失10000元。另，2013年2月1日原审庭审中，董国莲、邱瑞静提交南阳市恒信房地产评估有限公司于2006年2月16日出具的房地产估价报告书一份，该报告系二原告在（2006）宛龙民商三初字第30号案件中申请作出，该报告显示：委托方为南阳市卧龙区人民法院；评估标的物位于卧龙××××姚庄铺，证载第一、二、三幢已拆除，按证载面积评估，房屋状况按本案原告董国莲、邱瑞静口述为石棉瓦屋顶，二四墙，外墙清水墙，内墙白涂料粉刷，水泥地坪，木门钢窗，现有房屋为证载第四幢：钢混结构一层，建筑面积988.31平方米，石棉瓦屋顶，钢木屋架，檐高约六米，外墙清水墙，内墙水泥砂浆粉刷后又石灰砂浆粉刷，水泥地坪，按本案原告董国莲、邱瑞静口述该房屋原有铁门钢窗，依委托方要求本次评估包括原院落的大门、围墙，但不包括土地部分；估价时点为2004年2月9日，估价结果为：评估标的物在估价时点的市场价值为人民币1012533元；估价作业日期为2006年2月15日－2006年2月16日。2013年4月10日，董国莲、邱瑞静申请对宛宛市房字**产及位于王村乡姚庄铺6600.69平方米土地使用权的价值进行评估。2013年6月16日，本院司法技术科向靳岗法庭出具情况说明一份，写明：我科受理董国莲、邱瑞静申请对王村乡姚庄铺房地产价值评估一案，经我科多次通知，申请人不交纳评估费用，现将该申请退还你庭。董国莲再次申请，本院司法技术科于2014年6月16日向靳岗法庭出具情况说明一份，写明：我科第二次受理董国莲、邱瑞静申请对王村乡姚庄铺房地产价值评估一案后，已向有关评估机构进行了委托，但因时间间隔较长，该宗土地及房产变化较大，现已无法进行评估。上述事实，由当事人陈述、书证等证据予以证实，在庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷，本院予以确认。原审法院认为，关于被告是否构成侵权的问题，第一，南阳市卧龙区公路管理局委托王村乡政府办理该局在王村设立的交通量观测站的征地事宜，根据双方于2003年10月16日所签协议书的约定，可以看出，南阳市卧龙区公路管理局的本意应为对312国道王村境内原保定农用车厂的30亩土地使用权及地面附属物一并予以收购。王村乡政府的行为系一种行纪行为，系王村乡政府受南阳市卧龙区公路管理局委托代办征地事宜。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，房屋及其所附着的土地使用权作为不可分物，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，即土地使用权与房屋所有权应当一并处置。“房随地走、地随房走”的规定是为了确保房屋及其所附着的土地作为不可分物保持权属上的一致性，避免因为房、地权属分离而导致矛盾冲突以及权利行使上的障碍，从而维护稳定的不动产权属及流转秩序。因而该规定系强制性规定，不以当事人的意志为转移。无论当事人是否同意，在处置时必须坚持房屋及其所附着的土地一并处置的原则。本案中，原告董国莲、邱瑞静虽然在与南阳市卧龙区公路管理局、王村乡政府所签订的协议中仅对土地使用权转让进行了明确的约定，但也并未对土地上的附属物进行排除性约定，而按照上述交易原则及一般的交易习惯，在土地使用权已经转让的情况下，无法单独对土地上的附属物进行使用。综上，涉案房屋虽然现仍登记在二原告名下，但南阳市卧龙区公路管理局已取得了土地使用权，对该土地上的附属物享有占有、使用的权利，故被告并不构成侵权。关于王村乡政府是否非法取得收益94万元的问题，本院认为，第一，王村乡政府在庭审中向本院提供的证据显示250万元的征地款除支付科技信用社110万元、二原告46万元外，另王村乡政府根据其与公路局关于“王村乡政府负责办理土地过户及解决与地块相关的债务纠纷”的约定，用上述征地款清偿了所征土地原使用权人保定农用车厂南阳分厂拖欠储金会、基金会的借款，并支付了增值税、营业税、印花税，另向何营村支付了相关的征地费用，该250万元征地费用已全部支付完毕，并不存在二原告所说的非法取得收益94万元的问题。第二，《中华人民共和国合同法》第四百一十八条第二款规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人。本案中，即便王村乡政府以低于委托人南阳市卧龙区公路管理局指定的价格买入，但双方对该部分差价并未进行约定，那么该利益也不属于本案二原告。综上，原告董国莲、邱瑞静的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第四百一十八条第二款之规定，并经原审法院审判委员会讨论后，原审法院判决如下：驳回原告董国莲、邱瑞静的诉讼请求。案件受理费20874元，由原告董国莲、邱瑞静负担。二审中当事人未提供新证据。二审中查明事实与一审查明一致。本院认为，本案争议焦点为：公路局占有、使用交易地块的地上附属物是否构成侵权，乡政府应否赔偿损失并由公路局承担连带责任？《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2003年10月16日公路局和乡政府签订协议并约定公路局支付乡政府250万元以收购30亩土地使用权和地上附属物所有权；2004年2月9日乡政府和董国莲、邱瑞静签订协议并约定董国莲、邱瑞静将5322.7平方米的土地使用权转让给乡政府，乡政府支付对价后上诉人放弃土地使用权；董国莲、邱瑞静又和公路局签订协议并约定由董国莲、邱瑞静有偿转让5322.2平方米土地使用权，公路局可自建大道班等内容。董国莲、邱瑞静分别与乡政府、公路局签订的转让协议中均约定转让土地使用权未约定附属物的转让，但根据协议内容董国莲、邱瑞静放弃争议土地的使用权，允许公路局使用土地自建，董国莲、邱瑞静作为权利人也未在协议中约定附属物和土地使用权分割转让，故认定董国莲、邱瑞静已将附属物连同土地使用权一并转让符合通常判断。故董国莲、邱瑞静主张公路局取得土地使用权后对地上附属物的占用、使用等构成侵权依据不足。董国莲、邱瑞静在将土地使用权转让给公路局之前，曾于1999年公开拍卖该房地产，建筑面积1114平方米，占地10亩，起拍价35万元，但流拍；2003年董国莲、邱瑞静将该地块土地使用权以46万元转让给被上诉人，诉讼中上诉人提供评估报告以证明争议地块上的房地产价值。由于上诉人已放弃土地使用权，导致地上房屋不能正常使用，上诉人也未充分证明该评估价值扣除房屋所占土地的价值，故其主张损失94万元及利息理由不充分。故本院对其上诉请求不予支持。一审诉讼费系根据董国莲、邱瑞静的诉讼请求所确定，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，处理适当，二审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74412元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 李晓峰审判员白丞博审判员王妮二〇二〇年六月三日书记员 王            哲