安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2809号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王中阿立，男，1973年4月5日出生，回族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张梅，安徽省长丰县水湖镇法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽来购商业连锁股份有限公司，住所地安徽省合肥市合肥高新技术产业开发区天达路**园内****部分**。 法定代表人：马建，总经理。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 上诉人王中阿立因与被上诉人安徽来购商业连锁股份有限公司（以下简称来购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王中阿立上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持王中阿立一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由来购公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，错判王中阿立承担违约责任。王中阿立于2019年农历正月初六即2月10月下午，接到来购公司开发部经理邓杰打来的电话，告知其因经营严重亏损提出撤店要求，不再经营承租的门面房开超市，要求王中阿立到其办公室洽谈合同解除事宜。王中阿立认为，合同还有很长时间才到期，来购公司不能擅自解除合同撤场。2月11日，王中阿立来到邓杰办公室，要求来购公司按照合同约定继续履行到2021年6月，如现在撤场即视为违约，要承担一年租金的违约金，来购公司认为违约金过高，双方未能达成合同解除协议。2月13日，来购公司擅自在店面上张贴“暂停营业通知”。2月14日，邓杰电话通知王中阿立其开始搬迁撤场，王中阿立赶到现场，再次要求来购公司履行合同承担违约金而发生争执，后双方一致意见，为维持现状，各人用一把锁将店门锁上，待拿出双方都能接受的解决方案再作处理。2月15日，来购公司组织人员擅自强行把锁砸开，搬迁撤场。王中阿立得知后到现场，再次发生争执，后派出所出警制止。为防事态扩大，派出所提出方案，由双方及派出所三方各用一把锁将门锁上，待双方到派出所协商解决纠纷后，再作处理。2月15日下午，因来购公司法定代表人未到派出所接受调解而调解无果。直到2月25日派出所带王中阿立去开锁时，三方的锁还在门上。上述客观事实有来购公司开发部经理邓杰认可，同时王中阿立在法定期限内向法院提交的照片和录音、视频资料为证，但一审法院对王中阿立提供的该组证据拒绝当庭质证，也不予认证，只一再质问王中阿立有没有上锁，上锁就要承担违约责任。从上述事实看，王中阿立的一系列行为，旨在敦促来购公司履行双方签订的房屋租赁合同，无意违约，而是守约者。一审法院认定王中阿立在未欠付租金的情况下，于2019年2月14日始将店门锁上达两月有余，严重妨碍来购公司使用租赁物，致使来购公司无法实现合同目的，该认定是错误的。基于该错误认定而判决王中阿立返还来购公司保证金5万元并支付违约金15万元。2.一审法院在审理过程有针对性选择对来购公司有利的证据予以质证和认证，而王中阿立在法定期限内提交的来购公司在店门上张贴的“暂停营业通知”和店门上锁的照片以及来购公司开发部经理邓杰认可的对案件具有定性作用的以“来购公司主动提出解除租赁合同”为主要内容的录音、视频光盘，均被拒绝质证和认证，而对来购公司在一审提供的对其有利的所有证据都一一作了认证。3.一审法院未以实际损失为基础，来购公司也未提供其损失的证据，况且来购公司承租经营的门面已张贴“暂停营业通知”，行政机关介入约定三方同时对租赁物上锁，来购公司没有损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决违约金15万元于法无据。4.双方在合同中既约定保证金（定金）5万元，又约定违约金为当年一年租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，一审法院在没有证据证明王中阿立存在违约的情况下，既判决返还保证金5万元，又判决承担违约金15万元，没有依据。 来购公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.王中阿立采取断电、锁门等违法行为阻扰来购公司对租赁物正常、合理使用构成根本违约。2019年2月10日，因为来购公司的案涉门店经营亏损，来购公司的工作人员遂与王中阿立联系，协商处理案涉门店的租赁事宜，因双方就案涉门店解除租赁合同相关事宜未能达成一致意见，来购公司遂研究决定对案涉门店进行优化升级调整后继续经营，后于2月13日在案涉门店张贴“暂停营业通知”进而对广大新老顾客进行告知，拟定门店2月14日起暂停营业。次日，来购公司开始安排员工对门店货物进行整理盘存登记，闻讯前来的王中阿立为阻止来购公司将店内货物拉走与门店工作人员发生争执，并于当日下午5时许将案涉门店电力切断供应，同时将门店大门私自上锁关闭。2月15日，来购公司工作人员欲到门店拉运货物时发现门店被继续锁着遂向公安机关报警，辖区公安机关出警协调处理未果。无奈，来购公司于2月18日通过EMS快递向王中阿立邮寄《关于限期排除妨碍的告知函》，因王中阿立的违法行为致使来购公司无法完成店面优化升级以致无法正常营业，在辖区派出所出警后仍未能排除妨碍，遂要求王中阿立限期排除妨碍将案涉门店大门解锁，否则将依约解除租赁合同并追究王中阿立违约责任。2月21日，王中阿立非但未排除妨碍反而向来购公司发函要求继续履行合同，并于3月8日再次向来购公司发函催讨2019年3月21日至同年9月20日的半年租金，但来购公司已经按照租赁合同约定正常支付租金至2019年3月20日。王中阿立于2019年3月12日就该纠纷诉至法院，案涉门店门锁直至4月25日王中阿立才予以解锁，期间来购公司于3月15日函告王中阿立因其违约行为解除租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月16日合法解除。王中阿立只因来购公司的一份《暂停营业通知》就主观臆断来购公司擅自撤店、单方终止合同构成违约进而采取断电、锁门等违法行为阻扰来购公司对租赁物的正常合理使用。来购公司依约有权对租赁物进行合理的使用不受他人非法干涉，王中阿立在来购公司并未违约的情况下擅自采取非法手段，其行为已对来购公司正常合理使用租赁物构成严重妨碍，致使来购公司无法实现租赁合同目的，其行为依据《房屋租赁合同》第7.4条第二款及第四款的规定，已经构成根本违约，来购公司有权单方解除合同。即使来购公司存在违约行为，王中阿立亦不能采取非法手段干扰来购公司合理使用租赁物，其可以通过协商、诉讼等合法方式维护自身合法权益。2.王中阿立构成根本违约，其无权没收来购公司保证金，依约应当返还来购公司先前缴纳的5万元保证金。来购公司因门店优化升级调整需要，故在其经营门店张贴暂停营业通知并安排员工于2019年2月14日对门店货物进行整理，来购公司有权自主管理并安排门店的日常经营活动，张贴暂停营业通知行为并非擅自单方终止合同。王中阿立无故进行阻扰，主观臆断来购公司张贴暂停营业通知即构成擅自撤店、单方终止合同的违约行为，从而对来购公司门店采取断电并上锁等措施严重妨碍了来购公司门店正常经营活动，根据《房屋租赁合同》第7.4条第二款规定，王中阿立严重妨碍来购公司正常、合理的使用租赁物，其行为已经构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第4.4条规定，在来购公司未违约的情况下，王中阿立应当依约退还来购公司5万元保证金。3.王中阿立构成根本违约，依法应当赔偿来购公司违约金。来购公司与王中阿立签订的《房屋租赁合同》约定的期限自2016年9月5日至20121年6月20日，租赁期限为四年九个月，来购公司自2016年9月5日至2019年3月20日期间已经严格按照合同约定足额支付租金。在合同正常履行期间，王中阿立严重违约致使来购公司无法实现合同目的，合同第7.4条第5款规定并不违反法律规定依法有效，故王中阿立依法应当按照合同约定赔偿来购公司违约金。《房屋租赁合同》中虽然同时约定了保证金条款和违约条款，但该合同中约定的保证金并非定金，不应当适用定金法则，即使根据《合同法》第116条规定，守约方亦有权选择适用条款。结合本案，一审法院判决王中阿立返还来购公司保证金以及承担违约责任并无不当之处。 王中阿立向一审法院起诉请求：1.判令来购公司继续履行双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并按期支付租金；2.判令来购公司支付租金161796元；3.判令来购公司支付的租赁保证金5万元不予返还，归王中阿立所有；4.本案诉讼费用由来购公司承担。诉讼中，王中阿立变更诉讼请求为：1.判令解除其与来购公司于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令来购公司支付违约金323592元（即2018年9月21日至2019年9月21日年租金总金额）；3.判令来购公司支付2019年3月21日-2019年5月4日期间占用店铺的租金39550.28元（44天×898.87元/天）；4.鉴于来购公司的违约行为，判决来购公司支付给王中阿立的5万元租赁保证金不予返还，归王中阿立所有；5.判令来购公司支付拖欠王中阿立的电费15789.12元，水费9900.8元；6.本案诉讼费用由来购公司承担。 来购公司向一审法院起诉请求：1.判决确认其与王中阿立于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除；2.判令王中阿立返还房屋租赁保证金5万元；3.判令王中阿立退还剩余房屋租金29662.6元（2019年2月16日-2019年3月20日期间）；4.判令王中阿立支付违约金333300元（2019年1月1日-2019年12月31日期间的租金总额）；5.判令王中阿立赔偿来购公司经济损失24733.8元；6.本案诉讼费用由王中阿立承担。 一审法院认定事实：2016年8月2日，来购公司向王中阿立支付合肥市包河区马鞍山路58号一层门面租赁保证金5万元、第一年租金288000元。同年8月28日，承租方来购公司（甲方）与出租方王中阿立（乙方）签订《房产租赁合同》一份，载明：“甲方承租乙方位于合肥市包河区马鞍山路58号门面用于经营Let’s购便利店，建筑面积140平方米；租赁期限自2016年9月5日起至2021年6月20日止；截止到2016年9月20日期间为免租期，自2016年9月21日起第一年租金288000元，第二年月租金25440元，第三年月租金26966元，第四年月租金28584元，2020年9月21日至2021年6月20日期间的月租金30299元；付款方式为第一年甲方按年付标准缴交租金，以后按半年付标准缴交，甲方应在已付租金到期前15天支付下期租金；甲方在签订本协议7天内支付5万元租赁保证金；甲方逾期缴交租金超过30天的，每迟延一天，应按每日千分之一的标准支付违约金；甲方逾期缴交租金达30天的，乙方有权单方解除合同；乙方对甲方正常、合理使用租赁物进行严重妨碍的，甲方有权解除合同；租赁期间，非合同约定的或法律法规规定的免责情形，甲乙双方如有一方违约造成终止合同的，违约一方须按当年年租金的总额赔付对方等”。合同签订后，王中阿立交付涉租房屋，来购公司支付至2019年3月20日期间的房租。 2019年2月13日，来购公司在涉租房经营门店张贴《暂停营业通知》，告知顾客因公司门店店铺优化调整，门店同年2月14日起暂停营业。次日，来购公司安排员工对门店货物进行整理，闻讯前来的王中阿立为阻止来购公司将店内货物拉走与门店工作人员发生争执，并于下午5时许将门店电力切断供应，同时将门店大门上锁关闭。2月15日，门店工作人员欲到门店拉运货物时发现店门被王中阿立上锁关闭遂向公安机关报警，辖区公安机关出警协调处理未果。2月21日，王中阿立向来购公司发《函》要求其继续履行合同。3月8日，王中阿立向来购公司催讨2019年3月21至同年9月20日半年的租金。 2019年2月18日，来购公司通过EMS向王中阿立邮寄《关于限期排除妨碍的告知函》，以王中阿立无故封锁Let’s购便利店大门致其无法营业，在派出所出警后仍未排除妨碍，要求王中阿立收函后立即排除妨碍，否则将依约解除租赁协议并追究王中阿立的损失赔偿责任。王中阿立收函后未予排除锁门措施，并于同年3月12日诉至一审法院。同年3月16日，来购公司通过EMS向王中阿立邮寄送达《解除租赁合同告知函》，以王中阿立无故封锁便利店大门致其无法营业造成来购公司重大经营损失及库存商品损失为由，函告王中阿立依约解除租赁合同。 2019年3月25日下午，安徽省合肥市徽元公证处应来购公司申请对位于合肥市包河区马鞍山路58号的Let’s购便利店大门被锁的现状等进行拍照的行为和过程进行保全证据公证，公证书载明Let’s购便利店大门被两个锁锁上。同年4月25日，王中阿立前往便利店将门锁打开。同年4月26日，合肥市包河区电力排灌工程管理所通知来购公司，要求其在4月30日前搬出放置于出租房屋内的一切设施和物品。 庭审中，王中阿立陈述：案涉租赁门面房，来购公司于2019年5月4日返还给产权人合肥市包河区电力排灌工程管理所。来购公司对此无异议，并陈述案涉租赁门面房水电费已付至2018年10月底。 庭审中，王中阿立对其诉称来购公司欠付水电费仅提供户名为合肥方桥电力排灌站2018年9月至2019年5月的电费发票及水费发票，但对上述发票与案涉诉争欠付水电费的关联性，王中阿立未提供证据证明。来购公司陈述：户名为合肥方桥电力排灌站2018年9月至2019年5月的电费发票及水费发票系总表费用，该总表费用包含案涉门面及其他门面发生水电费用。王中阿立对此无异议。 庭审中，王中阿立、来购公司均认为《房产租赁合同》约定的“因一方违约造成终止合同的，违约一方须按当年年租金的总额赔付”的违约金比例过高，请求人民法院予以调整。 一审法院另查明：合肥市包河区电力排灌工程管理所于2019年11月6日出具《情况说明》一份，载明：登记于我单位名下位于合肥市马鞍山路58号1、2、3层的房屋，于2011年6月出租给合肥市徽州府大酒楼，该酒楼由其法定代表人宁遇时经手将房屋转租给王中阿立，王中阿立又将其中一楼门面房屋转租给来购公司用于超市经营，我单位对以上两次转租行为均提前知晓并一直表示同意认可。同日，合肥徽州府大酒楼出具《情况说明》一份，载明：由我单位法定代表人宁遇时与王中阿立签订的房屋租赁合同，约定我单位将自合肥市包河区电力排灌工程管理所承租的位于合肥市马鞍山路58号1、2、3层的房屋转租给王中阿立，王中阿立又将其中一楼门面房屋转租给来购公司用于超市经营，我单位及法定代表人对王中阿立的转租行为提前知晓并一直表示同意认可，我单位在转租给王中阿立前，已取得合肥市包河区电力排灌工程管理所的同意。 一审法院认为，王中阿立与来购公司签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。经庭审查明，来购公司已按约付至2019年3月20日期间的房租，对此，王中阿立亦应按约履行出租义务，同时依约其不得影响来购公司正常、合理使用租赁物。本案系因来购公司于2019年2月13日在涉租房经营门店以店铺优化调整为由张贴《暂停营业通知》拟定门店次日起暂停营业，王中阿立闻讯为阻止来购公司将店内货物拉走与门店工作人员发生争执，并进而采取断电、将门店大门上锁等行为而引发，王中阿立上述行为，于法无据，且已影响到来购公司对租赁物的正常合理使用。来购公司提供的《公证书》证明案涉Let’s购便利店大门于2019年3月25日被两把门锁锁上，来购公司提供的现场照显示王中阿立于2019年4月25日方将便利店门锁打开，故王中阿立在来购公司未欠付租金的情况下于2019年2月14日始将门店大门上锁封闭店门持续长达两月有余，其行为已对来购公司正常、合理使用租赁物构成严重妨碍，致来购公司无法实现租赁合同目的。来购公司依约于2019年3月16日通过EMS向王中阿立邮寄送达《解除租赁合同告知函》，函告王中阿立因其不当行为而依约解除租赁合同，符合事实及法律规定，一审法院予以认定。来购公司在本案争议中并无违约行为。 本诉中，王中阿立诉请来购公司支付违约金及不返还租赁保证金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持；对其诉请来购公司支付2019年3月21日-2019年5月4日期间占用店铺的租金39550.28元的请求，因案涉门店自2019年2月14日至同年4月25日期间被王中阿立锁门，致来购公司对涉租房屋实际使用不能，且案涉租赁合同于2019年3月16日予以解除，故来购公司依法只应承担2019年4月26日至同年5月4日实际占用期间参照租金标准计付的占用费；对其诉请来购公司支付欠付水电费请求，因王中阿立提供的水电费发票包含其他门店发生的水电费用，其载明的水电费数额无法区分各店应摊费用，故因缺乏关联性，一审法院不予处理，王中阿立可待水电应摊费用确定后另行诉讼主张。 反诉中，来购公司诉请王中阿立退还2019年2月16日-2019年3月20日期间的房屋租金请求，于法无据，一审法院不予支持；对其诉请王中阿立按合同约定以当年年租金的总额为标准支付违约金333300元的请求，因来购公司、王中阿立均认为上述违约金约定比例过高，请求人民法院予以调整，一审法院根据双方合同的履行状况、王中阿立的违约行为等酌情认定违约金为15万元；来购公司诉请赔偿经济损失24733.8元，因提供的证据仅系其单方制作的货损明细单，缺乏关联性，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王中阿立与安徽来购商业连锁股份有限公司签订的《房产租赁合同》于2019年3月16日予以解除；二、安徽来购商业连锁股份有限公司支付王中阿立2019年4月26日至同年5月4日期间的占用费8089.83元（898.87元/天×9天）；三、王中阿立返还安徽来购商业连锁股份有限公司租赁保证金5万元；四、王中阿立支付安徽来购商业连锁股份有限公司违约金15万元；上述二、三、四项，于判决生效之日起十日内一次付清；五、驳回王中阿立的其他诉讼请求；六、驳回安徽来购商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9184元，王中阿立负担9000元，安徽来购商业连锁股份有限公司负担184元；反诉案件受理费7866元，安徽来购商业连锁股份有限公司负担2866元，王中阿立负担5000元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案王中阿立与来购公司之间争议的焦点问题在于是哪一方违约导致合同解除。对此本院认为，根据双方在二审中的陈述可以看出，在2019年2月14日前，来购公司确实向王中阿立表达过想要提前解除租赁合同的意思，但双方就此并未协商一致。王中阿立认为在来购公司表达过解除合同的意思后将案涉商铺内物品搬离的行为表明来购公司已经以其实际行为表示不愿意继续履行租赁合同。但是，在来购公司于2019年2月14日及2019年2月15对案涉商铺内物品进行搬运的时候，来购公司并未拖欠租金，且合同约定的下一期租金支付期限也未到。来购公司张贴在店门上的《暂停营业通知》中写明的也是店铺优化升级，并不能反映来购公司直接撤店不再租赁的事实。在此情况下，并不能反映来购公司存在违约的事实，王中阿立认为来购公司在此时已经不愿意继续履行租赁合同，依据并不充分。王中阿立因此与来购公司发生争执并对案涉商铺上锁的行为，客观上妨碍了来购公司在已经支付租金的情况下正常使用案涉商铺的合同权利，一审法院认定王中阿立构成违约并无不当，本院亦予以确认。并且，在来购公司已经提供经公证保全的证据证明在2019年3月25日案涉商铺门上仍有两把锁的情况下，王中阿立也未能充分举证证明自己添加的门锁在此前已经由其自行打开。据此，一审法院以来购公司向王中阿立送达《解除租赁合同告知函》的时间作为双方合同解除时间并无不当，本院予以维持。 因王中阿立违约，其收取的5万元租赁保证金应当返还。一审判决王中阿立向来购公司返还租赁保证金5万元并无不当，本院予以维持。另外，因王中阿立未能充分举证证明自己添加的门锁自行打开的时间，来购公司认可王中阿立在2019年4月25日打开门锁，一审法院据此判决来购公司向王中阿立支付2019年4月26日至2019年5月4日期间的房屋占有使用费8089.83元并无不当，本院予以维持。关于王中阿立主张的电费、水费，因王中阿立就此未能充分举证，一审法院未予支持并无不当，本院亦不予支持。 本案虽因王中阿立在来购公司无实质性违约行为的情况下妨碍来购公司正常使用案涉商铺而导致租赁合同解除，来购公司有权向王中阿立主张违约金。但因来购公司在2019年2月14日之前确实向王中阿立表达过想要解除租赁合同的意思，且理由是门店经营亏损，现实际亦达到了来购公司最初想要解除租赁合同的意愿，来购公司在诉讼中主张的经济损失也仅为货物损失24733.8元。据此，综合考虑王中阿立的违约过错程度、双方争议产生经过、合同约定条款以及来购公司主张的经济损失金额等情形，本院认为一审判决认定的违约金过分高于造成的损失，本院酌定王中阿立向来购公司支付违约金3万元。 综上，王中阿立的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4141号民事判决第一、二、三、五项，即“王中阿立与安徽来购商业连锁股份有限公司签订的《房产租赁合同》于2019年3月16日予以解除”、“安徽来购商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付王中阿立2019年4月26日至同年5月4日期间的占用费8089.83元（898.87元/天×9天）”、“王中阿立于本判决生效之日起十日内一次性返还安徽来购商业连锁股份有限公司租赁保证金5万元”、“驳回王中阿立的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4141号民事判决第六项； 三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4141号民事判决第四项为：王中阿立于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽来购商业连锁股份有限公司违约金3万元； 四、驳回安徽来购商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9184元，王中阿立负担9000元，安徽来购商业连锁股份有限公司负担184元；一审反诉案件受理费7866元，安徽来购商业连锁股份有限公司负担6433元，王中阿立负担1433元。二审案件受理费4300元，由王中阿立负担1720元，安徽来购商业连锁股份有限公司负担2580元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 王 莉 审判员 陆建群 二〇二〇年六月十二日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。