江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2546号上诉人（原审被告）：宋金洺，男，1988年7月3日生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨牧格，辽宁汕众律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志强，辽宁汕众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1990年12月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人宋金洺因与被上诉人黄鑫、原审被告招商银行股份有限公司吴江支行房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初10650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。宋金洺上诉请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初10650号民事判决，依法改判。2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，1、宋金洺出售的房屋系第三人富丰艳所有，买房时由于第三人富丰艳不具有在苏州买房资格，因此借用宋金洺姓名买房，首付款是被申请人富丰艳出资，每月贷款都是由被申请人富丰艳偿还。案件的处理结果与第三人富丰艳有法律上的利害关系，为查清案件事实，请求法院追加第三人富丰艳参与诉讼。2、一审中，宋金洺表示愿意用赔偿黄鑫的损失来解除合同，黄鑫已经同意与宋金洺和解，由于黄鑫要求赔偿数额远高于其实际损失，双方意见未能统一，《合同法司法解释二》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案标的是房产，且是宋金洺一家老小唯一一处住房，不适于强制履行。且合同法赋予了双方解除权，宋金洺有权解除合同。3、宋金洺与黄鑫的买卖合同中第五条明确约定款清交房后，如果宋金洺未腾空房屋，宋金洺按天向黄鑫支付迟延履行违约金，本案中，宋金洺与黄鑫一直在协商赔偿金额，宋金洺并没有交房，不知一审法院判决宋金洺赔偿迟延履行违约金依据何在。黄鑫答辩称，一审法院查明事实清楚，法律适用正确，应当依法驳回上诉人上诉请求，维持(2019)苏0509民初10650号民事判决。1、宋金洺与黄鑫《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同成立且生效，对宋金洺与黄鑫具有法定拘束力。宋金洺所称该房屋系宋金洺母亲富丰艳所有无事实和法律依据，案涉房屋登记在宋金洺一人名下，登记为单独所有，且双方签订的《房屋买卖合同》第二条第一款约定：“1、房屋共有情况下列第一(仅选一项)：(1)出卖方保证该房屋除所有权人持有的房屋所有权证外，没有其他房屋共有权证”，且依据物权法等相关法律规定，不动产所有权通过继受取得必须经过登记，不登记不发生效力，故涉案房屋并非案外第三人富丰艳所有，富丰艳与宋金洺之间的争议应当由富丰艳另行起诉，与本案无关。2、黄鑫在一审表达愿意调解并非是协商解除合同的意思，宋金洺一直未出具合理的调解方案，反而在房产交易过程中的存在欺骗黄鑫的行为，一审法院依照黄鑫诉讼请求依法判决，合理合法。本案中并不存在合同法第一百一十条三种履行不能的情形，宋金洺应当依据合同的约定以及法律的规定，严格履行自身所附义务，向黄鑫交付案涉房屋且配合被上诉人完成涉案房屋过户登记手续。3、依据双方签订的《房屋买卖合同》第五条、第六条约定，黄鑫已经完成履行了合同约定的付款义务，宋金洺应当依据“款清交房”的约定，在黄鑫支付完款项时向其交付房屋，逾期交付的，宋金洺应自房款付清至次日起至实际交付之日止，按房屋总价款的万分之五每日向黄鑫支付违约金。黄鑫向一审法院起诉请求：1.宋金洺继续履行《苏州市房屋买卖合同》并交付房屋，将房屋过户至黄鑫名下；2.依据合同第六条，宋金洺赔偿黄鑫从违约之日起(2019年6月10日)至法院判决生效之日止按照房屋总价款万分之五支付违约金；3.本案诉讼费由黄鑫承担。一审法院认定事实：2019年3月17日，宋金洺（出卖方）与黄鑫（买受方）在尚品屋公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄鑫购买宋金洺所有的位于苏州市吴江区的房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕，产权登记面积为143.30平方米，产权登记附记汽车库为地下车位712号。合同第二条第二款约定，该房屋在本合同签订之前已经设置抵押权，出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。合同第三条第一款约定，该房屋的成交价款为人民币2800000元，买受方于2019年3月17日前交付给出卖方定金人民币拾万元整。合同第五条约定，出卖方承诺于款清腾空该房屋，共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验，查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方。物业管理费和相关配套设施使用费(水、电、煤、数字电视等)，房屋交付以前发生的费用应当由出卖方承担。房屋交付以后发生的费用应当由买受方承担。合同第六条约定，出卖方未能按本合同第五条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间，自本合同第五条约定的房屋及其附属物品交付期限的第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十三条约定，1、经买卖双方协商，于2019年4月18日之前办理网签手续，网签通过后，双方要积极配合中介方办理此房过户手续，直至交易完成。2、此房有银行贷款，经买卖双方协商，买方自愿承担房东还银行贷款垫资的利息。同日，黄鑫支付宋金洺购房定金10万元。2019年5月8日，宋金洺（甲方）与黄鑫、卢丹丹（乙方）以及吴江区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》一份，甲、乙双方指定了资金托管账户。同日，黄鑫将购房款135万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。黄鑫向中国工商银行吴江分行申请个人二手房住房购置贷款，2019年6月1日，中国工商银行吴江分行将贷款134万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。2019年11月28日，黄鑫将剩余房款10000元支付至一审法院。2019年7月14日，黄鑫、尚品屋公司向宋金洺寄发《催告函》，催促宋金洺交付房屋并履行相关验收交接手续。另查明，位于苏州市吴江区的房屋登记在宋金洺名下，共有情况为单独所有，登记日期为2017年4月5日。宋金洺以涉案房产作为抵押物向招商银行吴江支行申请了住房按揭贷款，并办理的抵押登记。2019年3月29日至2019年6月，宋金洺、富丰艳通过微信、电话等方式多次与黄鑫沟通，提出解除《房屋买卖合同》，但双方未协商一致。庭审中，宋金洺提交银行交易流水一份，证明涉案房屋购房首付款由富丰艳支付，之后每月按揭贷款6000余元均由富丰艳偿还，富丰艳系房屋的实际所有人。黄鑫认为房屋登记在宋金洺名下，该房屋为宋金洺单独所有。以上事实，由黄鑫提交的房屋买卖合同、房屋产权证明、定金收据、资金托管协议、银行转账记录、银行贷款发放表单、催告函，宋金洺提交的通话记录、微信聊天记录、银行交易记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，黄鑫与宋金洺签订的《房屋买卖合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。本案所涉房屋登记在被告宋金洺名下，共有情况为被告单独所有，故宋金洺为涉案房屋的所有权人，宋金洺提交的银行转账记录不能证明案外人富丰艳为房屋实际所有人，宋金洺认为其无权处分涉案房屋的抗辩，无法律依据，一审法院不予采信。当事人双方均应按照合同约定履行各自义务。黄鑫现已支付全部房屋价款，宋金洺应当按照合同约定履行交付房屋和协助办理过户登记义务，故黄鑫要求《房屋买卖合同》继续履行的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案房屋设置有抵押权，根据《房屋买卖合同》的约定，宋金洺应当在房屋过户之前至第三人招商银行吴江支行处还清贷款并解除抵押登记。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故宋金洺在继续履行房屋买卖合同义务的同时，仍应按照合同约定承担违约责任，宋金洺未按照约定向黄鑫交付房屋，根据合同第五条和第六条的约定，宋金洺应当自房款付清的第二日起，即自2019年11月29日起向黄鑫支付每逾期一天以房屋价款万分之五的标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宋金洺于本判决生效之日起十日内偿清第三人招商银行股份有限公司吴江支行位于苏州市吴江区房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕的按揭贷款，并由第三人协助被告注销抵押登记。二、被告宋金洺于房屋抵押登记注销之日起十日内助将位于苏州市吴江区的房屋〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第9022397号〕过户至原告黄鑫名下。三、被告宋金洺于本判决生效之日起十日内支付原告黄鑫逾期交房违约金（违约金计算方法为：以280万元为基数，以每日万分之五为标准，自2019年11月29日起计算至本判决生效之日止）。案件受理费29200元、保全费5000元，合计34200元，由被告宋金洺负担，并于本判决生效后十日内交至一审法院，原告已预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效后十日内退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宋金洺与黄鑫签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按约履行。黄鑫履行合同义务后，宋金洺合同履行中，拒绝履行交付义务，应承担违约责任。涉案房屋登记在宋金洺名下，该房屋为宋金洺单独所有。宋金洺称涉案房屋系第三人富丰艳所有的主张，不具有对抗善意买受人黄鑫的效力。本案中并不存在合同法第一百一十条三种履行不能的情形，合同履行过程中，黄鑫并无同意解除合同、免除宋金洺逾期交付违约责任的意思表示。黄鑫请求宋金洺依照合同约定继续履行合同并承担延迟履行违约责任，一审判决对黄鑫诉讼请求予以支持并无不当。宋金洺的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，宋金洺的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理29200元，由上诉人宋金洺负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年六月二十九日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。