安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2059号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋坤，男，1965年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：王汉波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌小涵，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王魁，男，1981年10月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市太和县。 委托诉讼代理人：张春宇，安徽凯安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹明，安徽徽航律师事务所律师。 上诉人宋坤、王魁因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋坤上诉请求：1.依法撤销（2019）皖0103民初10469号民事判决；2.改判（2019）皖0103民初10469号民事判决第二项为宋坤返还太和县帝景湾小区3号楼2601，无需返还房款123万元，王魁应向宋坤支付逾期付款违约金764970元（以购房余款129万元为基数，按照日利率0.1%计算，自2018年2月11日起暂算至至2019年9月27日止，后计算至实际支付之日止）3.本案一审、二审诉讼费用由王魁承担。事实与理由：一审法院认为《房屋买卖合同补充协议》中的违约金764970元过高并酌定违约金8万元。该认定违背事实，有失公平合理。一审判决已经认定案涉合同解除系因王魁未按合同约定支付购房款导致，王魁应当向宋坤支付违约金，但却仅仅支持了8万元违约金，这显然不能弥补王魁的损失。宋坤与王魁自2017年11月26日协议签订至今，王魁已在合肥市庐阳区居住了近两年，却始终不愿支付剩余购房款，也不实际交付作价101万元的太和县帝景湾小区3号楼2601及车位，强行霸占了两套房屋。王魁占用上述两套房屋期间的租金损失就已经达到20万元，远远超过了8万元。（合肥市庐阳区房屋每月租赁费以5000元计，自2017年月26日起暂计至2019年12月26日，合计125000元；太和县帝景湾小区3号楼2601及车位每月租赁费以3000元计，自2017年11月26日起暂计至2019年12月26日，合计75000元。）因此，即使案涉合同约定的违约金过高，按照宋坤实际发生的损失，也远远不止8万元，一审判决显然违背客观事实，有失公平合理。 王魁辩称，1.关于案涉房屋买卖合同及补充协议的效力问题。本案中，双方在合同上虽载明案涉房产系房改房，但事实上该房产根本就不是房改房。据王魁了解，案涉房产的产权属于武警总部，且现在武警总部正在清理相关资产，并收回产权，根本没有把案涉房产作为房改房项目处置，所以宋坤无权处置该部队资产，王魁客观上也不可能买到案涉房产。显然，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应属无效。 2.关于原审法院是否可以依职权主动审查案涉合同及其补充协议的效力问题。最高人民法院在《关于如何理解最高人民法院法发［2009］19号会议纪要若干问题的请示之答复》（［2009］民二他字第21号）答复：债务人未对不良转让合同的效力提出异议，但案件事实和相关证据情况能够引发人民法院对不良债权转让合同效力产生合理怀疑的，人民法院可以依职权主动审查不良债权转让合同的效力。据此，虽然最高院的该答复系关于金融不良资产，但与本案具有相同的法理，即合同效力问题是个法律问题而非事实问题，是法院可以依职权认定的内容。即使在原审诉讼中双方都没有提出确认合同效力问题，原审法院亦可认定合同无效，这并不违反法定程序。于本案中，宋坤无权处置该案涉房产，且故意隐瞒案涉房产的真实交易细节，导致王魁陷入这场客观上不可以继续履行的合同纠纷。另，双方的交易对象系部队的军产，很明显系违反法律、法规的强制性规定，所以原审法院可以依职权主动审查案涉合同效力，依法作出案涉合同无效的判决。 3.关于宋坤是否有必要再将案涉太和县及车位返还给王魁的问题。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方之间签订的合同显属无效，但因案涉太和县及车位的价值101万元系经双方协商确定的，且已经完成交易，过户登记在宋坤指定的第三人名下，再次将该房产变更登记到王魁名下已经没有必要，且客观上也不能得到履行。另，宋坤的该项上诉请求也超出了其起诉时的诉讼请求，故依法不应予以支持。 4.关于王魁在本案中是否要承担违约金8万元问题。本案中，案涉房屋买卖合同及其补充协议显属无效，依据法律规定，无效合同的法律后果，也就是返还财产，有过错方赔偿无过错方损失，并不存在违约金的支付问题。另外，在本案中，王魁一直依约履行，是宋坤故意隐瞒案涉房产的真实信息，导致王魁陷入交易，王魁在履行部分合同义务后，根据自己调查得到的真实结果，不再继续履行合同义务，也是建立在被宋坤故意隐瞒的基础上，是宋坤的行为违约在先，王魁的行为是对自己利益的自救，所以王魁并不存在有违约行为，当然无需承担违约金。 5.关于王魁是否有权要求宋坤赔偿损失问题。依据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王魁基于对宋坤有权处置案涉房产的信任，支付了131万元房款。但因宋坤对案涉房产既无所有权，也无处置权，且存在故意隐瞒的违约行为，导致本案的交易无法继续履行。因客观上案涉房产的所有权不能转移，从而造成王魁的利益受损，该损失理应由违约方（过错方）宋坤承担。 王魁上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判一审判决第一项为王魁与宋坤于2017年11月26日签订的《房屋买卖合同》及2018年1月21日签订《房屋买卖合同补充协议》无效；第二项改判为宋坤返还王魁本金增加9万元及利息13万元，合计增加21万元（暂按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算起诉之日实际计算至款清之日止）；3.判令宋坤承担本案一审、二审诉讼费、律师费、保全费等费用。事实与理由：王魁与宋坤于2017年11月26日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。2017年11月26日，王魁与宋坤达成房屋买卖合意，签订了《房屋买卖合同》。2018年1月21日王魁与宋坤签订《房屋买卖合同补充协议》，该协议签订后一个星期左右，王魁发现涉案房屋抄表收费通知单上的户名是*国强，并非宋坤本人，同时王魁询问物业公司，物业公司称案涉业主是陈宏祥，且案涉房屋面积是192.75平方米与合同面积205不符。据此王魁怀疑宋坤没有权利处置案涉房产，王魁多次要求其提供有权处理案涉房产的证明，宋坤一直不提供，于是在2018年2月24日发微信和短信再次进行确认其没有权利处理案涉房产。到庭审之日宋坤一直没有提供其有权处置案涉房产的证据。根据合同法第68条规定，王魁认为宋坤没有证据证明其有权处理案涉房产，王魁深感不安，行使不安抗辩权。因此宋坤单方面违约，王魁没有违约行为。宋坤没有相应的产权给王魁造成了很大的损失。因此要求王魁返还宋坤131万元及利息损失12万元（暂按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算起诉之日实际计算至款清之日止）。 宋坤辩称，1.宋坤与王魁签订的《房屋买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，不存在《合同法》第52条规定的无效情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。其在性质上应属于管理性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，案涉合同合法有效。 2.《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》依法解除系因王魁未按合同约定支付购房款导致，宋坤不存在违约责任，王魁无权请求宋坤返还购房款及利息。宋坤于2017年11月26日就将合肥市庐阳区房屋交付给王魁，王魁现已居住近两年。由于该套房屋为房改房，暂无法办理房产证。该事实宋坤在签订《房屋买卖合同》时已告知王魁，且在《房屋买卖合同补充协议》第一条即明确“此房屋为房改房，房产证尚未办理”，第三条约定“待房屋过户手续达成及武警总队同意办理房产证时，宋坤将无偿协助王魁将房产证办理至王魁名下”，宋坤现已全面履行合同义务，不存在任何违约行为，无需向王魁返还购房款并支付任何利息损失。其次，即使在合同解除后，宋坤应返还款项也只能是王魁已经支付的30万元。王魁位于太和县及车位能作价101万元，是宋坤为照顾王魁给与买房优惠从而高估的价格，并未经过专业评估机构估价，市场价格远远低于101万元。更何况，王魁一直自行使用已不属于自己的该套房屋，并未实际交付宋坤。最后，王魁履行支付购房款本就是其合同义务，因其不支付剩余购房款的违约行为，造成宋坤损失惨重，应承担相应违约责任，其上诉请求宋坤返还购房款及利息没有事实和法律依据。综上，王魁上诉请求没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回王魁全部上诉请求。 宋坤向一审法院起诉请求：1.依法解除宋坤与王魁于2017年11月26日签订的《房屋买卖合同》及2018年1月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》；2.王魁向宋坤支付合同逾期付款违约金764970元（以购房余款129万元为基数,按照日利率0.1%计算,自2018年2月11日起至2019年9月27日止）；3.王魁向宋坤给付房屋租赁损失176000元（合肥市庐阳区房屋每月租赁费以5000元计,自2017年11月26日起暂计至2019年9月26日,合计110000元;太和县帝景湾小区3号楼2601及车位每月租赁费以3000元计,自2017年11月26日起暂计至2019年9月26日，合计66000元，后计算至实际交付之日）；4.判决本案诉讼费、律师费、保全费及因返还房产所产生的包括过户费在内的费用等全部由王魁承担。 王魁向一审法院反诉请求：1.判令宋坤返还王魁131万元及利息损失12万元（暂计算至起诉之日实际计算至款清之日止）；2.判令宋坤承担本案诉讼费、律师费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2017年11月26日，宋坤与王魁签订《房屋买卖合同》，约定甲方宋坤将坐落在合肥市庐阳区的房屋出卖给乙方王魁，该房屋建筑面积205平方米，精装，家具、家电齐全；双方同意宋坤于2017年11月26日完成房屋交接手续；房屋转让价款260万元；王魁于2017年11月28日前将首付款50万元打入宋坤指定账户，同时王魁将位于太和县及车位（车库号002）一并于2017年11月26日过户于宋坤，房屋及车位估价101万元，连同首付款合计151万元，视为王魁支付的部分购房款，王魁应于2017年12月31日前将剩余109万元购房款转入宋坤指定的账户，若王魁逾期支付该109万元，应按日向宋坤支付109万元的万分之八的违约金。合同签订之后，宋坤将其出卖的涉案房屋房门密码告诉了王魁，王魁向宋坤支付了购房款30万元，并将位于太和县房屋及车位（车库号002）过户给了宋坤指定的第三人，但是王魁并未将该房屋交付。由于王魁一直未支付剩余的购房款，宋坤与王魁于2018年1月21日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定甲方宋坤出卖给乙方王魁位于合肥市庐阳区的房屋，建筑面积约205平方米，此房屋为房改房，房产证尚未办理；双方协商确定房屋的房款为260万元，鉴于王魁仅向宋坤支付30万元首付款，根据双方于2017年11月26日签订的《房屋买卖合同》，王魁尚欠宋坤129万元购房款；此房屋为房改房，待房屋过户手续办理条件达成及武警总队同意办理房产证时，宋坤将无偿协助王魁将房产证办理至王魁名下；在房屋交付于王魁后房产证下发前，王魁有权利充分行使对此房屋的使用权，王魁有按照约定支付房款的义务；王魁应于2018年2月11日前将剩余129万元购房款转入宋坤指定账户，若拖延支付房款，应按日向宋坤支付129万元的万分之十的违约金，若超过一个月，宋坤有权终止合同并无需返还王魁已付购房款，若宋坤有损失，王魁需赔偿其损失。该补充协议签订之后，王魁未再支付宋坤购房款。 一审法院认为，宋坤与王魁签订的案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。王魁支付宋坤购房款30万元并将位于太和县房屋及车位过户给宋坤指定的第三人后，未再按照合同约定支付剩余的购房款，现宋坤要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，王魁也同意解除，该院予以确认。 案涉合同的解除系因王魁未按合同约定支付宋坤购房款导致的，王魁应当向宋坤支付违约金。因王魁违约给宋坤造成的主要是房租损失，宋坤根据双方签订的《房屋买卖合同补充协议》中关于违约金的约定要求王魁支付违约金764970元，显然过分高于其损失，综合本案案情，该院酌定王魁支付宋坤违约金8万元。 由于上述8万元违约金已经弥补了宋坤的损失，对于宋坤要求王魁另行赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。 案涉合同解除之后，王魁应当将位于合肥市庐阳区的房屋返还给宋坤，宋坤应当将王魁已支付的购房款返还给王魁。王魁已经向宋坤支付了购房款30万元，并将位于太和县房屋及车位（车库号002）作价101万元过户给了宋坤指定的第三人，因此宋坤应当返还王魁购房款131万元，扣除王魁应当支付宋坤的违约金8万元，宋坤还应当返还王魁123万元。 王魁称，宋坤未提供证据证明其有权处置案涉房屋，王魁因此享有不安抗辩权，故没有付款；因宋坤没有相应的房屋产权给王魁造成损失，宋坤应当赔偿王魁损失。该院认为，根据该院查明的事实，王魁在签订案涉房屋合同时就知道该房屋没有产权证，在合同履行过程中其又以宋坤无权处置房屋进行抗辩，该院不予支持。案涉合同系因王魁违约导致解除的，王魁要求宋坤支付利息损失及律师费的反诉请求，没有法律依据，该院不予支持。 宋坤提供的其与北京大成（合肥）律师事务所签订的委托代理协议约定的律师代理费为35000元，而其提供的中信银行客户回单上付款金额却是65000元，且付款人是安徽华源盛铭药业有限公司，宋坤也未提供律师费发票，因此宋坤提供的证据不足以证明其因本案支付的律师费数额，对于其要求王魁支付律师费的诉讼请求，该院不予支持。 因本案并未产生保全费用，对于双方要求对方承担保全费的诉讼请求，该院均不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、确认宋坤与王魁于2017年11月26日签订的《房屋买卖合同》及20118年1月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》解除；二、宋坤于判决生效之日起十日内返还王魁购房款123万元；三、驳回宋坤的其他诉讼请求；四、驳回王魁的其他反诉请求。一审本诉案件受理费6645元，由宋坤负担6080元，王魁负担565元。反诉案件受理费8835元，由宋坤负担7600元，王魁负担1235元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中宋坤与王魁签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、法规效力性强制规定的情形，应为合法有效。王魁主张案涉合同无效所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定并非效力性强制规定，王魁关于合同无效的上诉理由不能成立。 根据一审法院查明事实，案涉合同系因王魁未按合同约定支付宋坤购房款导致的，王魁系违约一方。因此，王魁上诉主张宋坤返还本金增加9万元及利息21万元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于宋坤上诉主张的合同解除后返还标的的问题。因太和县房屋及车位（车库号002）已作价101万元做为王魁支付给宋坤的购房款，因此，在宋坤与王魁的房屋买卖合同解除后，宋坤依法返还的应当是双方约定的购房款。并且宋坤、王魁均认可，太和县房屋及车位（车库号002）原所有权人与现在登记的所有权人均不是宋坤、王魁本人，而均是案外人，因此，宋坤在本案中主张将登记在案外人名下的房屋返还给王魁，没有法律依据。本院对宋坤该项上诉请求不予支持。 关于宋坤上诉主张的违约金问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院以宋坤就长丰路警泰苑8号楼1704室的房屋产生的房租损失为基础，酌定王魁应支付的违约金数额，并无明显不当，至于宋坤上诉主张的太和县房屋及车位（车库号002）产生的损失，并非本案审查范围，本案不予考察。因此，本院对一审酌定的王魁应当支付的违约金予以维持。 综上，宋坤、王魁的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27365元，由宋坤负担22755元，由王魁负担4610元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二十四日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。