福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11199号 原告：福州市鼓楼区市直湖前小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区江厝路**市直湖前小区老年活动中心。 负责人：蔡仕根，主任。 委托诉讼代理人：刘光耀，福建鼎飞律师事务所律师。 被告：福州红博智能全纳幼儿园，，住所地福建省福州市鼓楼区江厝路**市直湖前小区** 法定代表人：吴选毅,董事。 委托诉讼代理人：王建微，福建方圆统一律师事务所律师。 第三人：福建康泰住宅建设股份有限公司，住所，住所地福州市湖东路**太阳广场**div> 法定代表人：章开来，董事长。 委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区市直湖前小区业主委员会（以下简称“市直湖前小区业委会”）与被告福州红博智能全纳幼儿园（以下简称“红博幼儿园”）、第三人福建康泰住宅建设股份有限公司（以下简称“康泰建设公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。市直湖前小区业委会的委托诉讼代理人刘光耀，红博幼儿园的委托诉讼代理人王建微，康泰建设公司的委托诉讼代理人黄巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市直湖前小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令红博幼儿园支付占用场地费用6250元；2.判令红博幼儿园按合同约定优先招收湖前小区业主的子女入园;3.本案诉讼费用由红博幼儿园承担。 事实和理由：福州市鼓楼区江厝路80号的市直湖前小区是市政府为民办实事实施的“安居工程”项目，由福州康泰住宅开发有限公司建设，市建筑设计院、福州经济开发区设计院共同设计，福州居屋建筑公司等单位施工完成。 1996年9月17日，福州康泰住宅开发有限公司出具《广厦工程湖前小区竣工验收报告》，该小区已基本交付使用。1997年，福州康泰住宅开发有限公司改制成康泰建设公司。1998年6月16日，为解决湖前小区业主子女上幼儿园问题，康泰建设公司与红博幼儿园签订《幼儿园承办合同》。合同第五条约定，红博幼儿园应优先招收湖前小区业主的子女入院，并按教育主管部门审批的标准收费；合同第十条约定，幼儿园由红博幼儿园承办二十年，同时红博幼儿园一次性向康泰建设公司支付附属工程费及幼儿园场所配套投资费用人民币75万元。 2013年，红博幼儿园没有任何理由拒绝优先招收市直湖前小区业主的子女。后经市直湖前小区业委会与其协商，红博幼儿园接受市直湖前小区业委会的诉求，优先录取市直湖前小区业主的子女。 2018年6月30日至7月2日，市直湖前小区业主按照鼓楼区教育局的要求，按就近原则，向红博幼儿园所办的幼儿园报名。无论按照《幼儿园承办合同》，还是按照鼓楼区教育局的招生规定，红博幼儿园都应当优先录取较近的市直湖前小区业主的子女。 2018年7月9日，红博幼儿园公布幼儿园《2018年秋季小班新生录取名单》。市直湖前小区有12名业主的子女没有被录取。 后经市直湖前小区业委会了解，该幼儿园所属区域为鼓楼区江厝路80号20栋，在福州市不动产登记和交易中心没有办理权属证件。而业主购买的房屋公摊部分当中，包含红博幼儿园区域这一部分。 依照《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。红博幼儿园所占有的鼓楼区江厝路80号20栋在建筑区划内，没有房产权属证书，且包含在小区业主的公摊面积内，应当属于所有业主共有。市直湖前小区业委会有权在红博幼儿园签署的《幼儿园承办合同》到期后，行使自己的物权，让红博幼儿园支付占用市直湖前小区业委会2个月的场地费用6250元，并搬离市直湖前小区业委会所有的福州市鼓楼区江厝路80号市直湖前小区20栋房屋。 退一步讲，就算市直湖前小区业委会不享有福州市鼓楼区江厝路80号市直湖前小区20栋房屋的产权，红博幼儿园也应当优先招收市直湖前小区业主的子女入园。红博幼儿园在《幼儿园承办合同》到期后，仍然占用该场地，以自己的行为履行该合同，享受合同中的权利。那么，红博幼儿园就应当履行合同中约定的义务，优先招收市直湖前小区业主的子女入园。 红博幼儿园在《幼儿园承办合同》到期后，以合同到期为由，恶意占据小区规划内为小区业主服务的幼儿园，而不招收小区业主的子女入园。市直湖前小区业委会多次与红博幼儿园协商无果，遂提起诉讼。 红博幼儿园辩称，一、诉争的幼儿园场所产权属于幼儿园所在地的区教育行政主管部门，市直湖前小区业委会诉请红博幼儿园支付场地占用费和搬离该场地的主张不能成立。1992年10月26日福州市第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过，并于1993年3月7日经福建省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定：“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工，幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门。”据此，市直湖前小区业委会并非诉争幼儿园场地的产权主体，其诉请红博幼儿园支付场地占用费和搬离该场地的主张显然不能成立。 二、市直湖前小区业委会要求优先全部招收湖前小区业主子女入园的诉请亦不能成立。首先，康泰建设公司与红博幼儿园1998年6月16日签订的《湖前小区幼儿园承办合同书》约定的20年合同期限已满，市直湖前小区业委会依据该合同条款提出的主张，没有法律依据；其次，福州红博智能全纳幼儿园已于2017年9月转型为普惠性民办幼儿园。《福州市鼓楼区教育局2018年秋季幼儿园招生工作方案》在“招生方式”中规定：“普惠性民办幼儿园实行自主招生，优先招收鼓楼区户籍及父母持鼓楼区居住证家庭的适龄幼儿；”在“招生程序”中规定：“自主招生：各幼儿园招生工作领导小组集体研究确定录取的幼儿的名单。”因此，红博幼儿园今年起是面向整个鼓楼区进行招生的，并非仅仅只为湖前小区业主服务，也非要全部接收湖前小区业主的子女入园，具体的录取工作，是由我园招生工作领导小组集体研究确定录取的幼儿的名单；再次，至于市直湖前小区业委会“以就近原则”为由，主张红博幼儿园应优先全部招收湖前小区的业主子女，也不符政策规定。《福州市鼓楼区教育局2018年秋季幼儿园招生工作方案》在“基本原则”中只是规定：“坚持相对就近、免试入园的原则”，而不是绝对就近招生，具体的招录是由园招生工作领导小组根据自主招生、优先招收鼓楼区适龄幼儿的精神，确定录取的幼儿名单；最后，红博幼儿园依据《福州市教育局关于2018年秋季幼儿园招生工作的意见》，以及《福州市鼓楼区教育局2018年秋季幼儿园招生工作方案》的规定和精神，制定了《福州红博智能全纳幼儿园2018年秋季招生工作方案》，并及时予以公布。招生计划报送福州市鼓楼区教育局幼教科和鼓楼区民管办审核。综上，红博幼儿园的招生工作符合政策和法律的规定，市直湖前小区业委会的主张和诉请不能成立。 康泰建设公司述称，一、市直湖前小区业委会要求红博幼儿园给付场地使用费的理由不能成立。房屋所有权虽然未登记在康泰建设公司名下，但康泰建设公司客观上对案涉场所拥有所有权及使用权。即使要收取占用费，也应由康泰建设公司收取。二、关于优先录取小区业主子女的诉请与康泰建设公司无关，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：市直湖前小区业委会提供的广厦工程湖前小区竣工验收报告经由康泰建设公司确认真实性，本院对其真实性予以确认；市直湖前小区业委会提供的未录取湖前小区孩子名单系其单方制作，且无法与其他证据形成印证，本院对其真实性不予确认；市直湖前小区业委会提供的录取名单一份系电子数据，其能够与原始载体核对一致，本院对其真实性予以确认。康泰建设公司提交的《销售价格情况说明》系其单方陈述，无法与其他证据形成印证，本院对其真实性不予确认。康泰建设公司提交的鼓山苑小区立项文件，鼓山苑小区幼儿园产权证与本案没有关联性。经本院审查，除《未录取湖前小区孩子名单》、《销售价格情况说明》无法确认真实性，鼓山苑小区立项文件，鼓山苑小区幼儿园产权证与本案没有关联性外，本案的其他证据内容客观真实，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年，福州市人大常委会颁布了《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》。该法规第七条规定：新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工，幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门。 1995年3月29日，福州市市政府通过了榕政地[1995]106号文件，批复中同意划拨位于新店湖前小区土地作为广厦工程湖前居民小区用地。福建康泰住宅建设股份有限公司（原名福州康泰住宅开发有限公司，以下简称康泰建设公司）依法取得建设工程规划许可证，建设市直湖前小区。1996年9月17日，康泰建设公司出具《广厦工程湖前小区竣工验收报告》，称该小区已基本交付使用。1997年10月16日，福州市计划委员会作出“关于同意广厦工程湖前小区幼儿园项目结转1997年续建的批复”。该批复载明，其同意将原批复中的湖前小区20#楼变更为幼儿园，并予以结转1997年继续建设，总投资160万元，资金来源为自筹解决。根据2006年12月27日福州市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证的记载，湖前小区幼儿园的建设单位为康泰建设公司。 1998年6月16日，康泰建设公司（甲方）与红博幼儿园（乙方）共同签订《幼儿园承办合同》。合同主要约定如下内容：1.甲方提供湖前小区的幼儿园场所，由乙方负责筹办湖前小区的幼儿园，办园所需的教学设施、设备师资等；2.乙方承办幼儿园应以服务小区住户，提高幼儿园教育水平为宗旨；3.幼儿园场地属住宅小区配套设施，产权属康泰建设公司所有；4.红博幼儿园应优先招收市直湖前小区业主的子女入园；5.乙方应优先招收湖前小区业主的子女入园，并按教育主管部门审批的标准收费；6.幼儿园先由红博幼儿园负责承办二十年，红博幼儿园一次性向康泰建设公司支付康泰建设公司已投入的附属工程费及幼儿园场所配套投资费用75万元；7.合同期满后，红博幼儿园若要续办幼儿园，在同等条件下，经康泰建设公司同意，红博幼儿园有优先承办权。合同签订后，双方均依约履行义务。 2010年5月27日，福建省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议颁布了《关于修改的决定》。该决定第七条第四款规定：“本规定修改前配套建设的幼儿园的产权归属，适用当时的规定。” 2018年6月5日，福州市鼓楼区教育局印发了《福州市鼓楼区教育局2018年秋季幼儿园招生工作方案》。该方案确定了应坚持“相对就近、免试入园”的招生原则。该方案还规定，普惠性民办幼儿园实行自主招生，优先招收鼓楼区户籍及父母持鼓楼区居住证家庭的适龄幼儿。《幼儿园承办合同》于2018年6月16日到期，到期后红博幼儿园与康泰建设公司未续签合同。 2018年7月9日，市直湖前小区业委会认为红博幼儿园未接收小区8名业主的子女入园，遂提起本案诉讼。红博幼儿园目前仍在鼓楼区××路××号××小区××栋××场所继续经营。案涉幼儿园对应的建筑物至今未办理产权登记。 2019年4月19日，福州市鼓楼区教育局向康泰建设公司送达《关于配合做好城镇小区配套幼儿园移交工作的函》，要求康泰建设公司向其移交案涉幼儿园产权。在庭审过程中，市直湖前小区业委会述称，市直湖前小区的房产原系解困房，房产交付之初系通过出租的方式交由承租人使用。经过若干期限之后再由承租人通过买断的方式取得房产产权。康泰建设公司对此未作否认。 本院认为，本案存在两个争议焦点：一、市直湖前小区业委会是否有权要求红博幼儿园支付场地使用费用；二、市直湖前小区业委会是否有权要求红博幼儿园优先招收其小区子女入园。 关于争议焦点一、本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条将“市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”建筑区划内的场所及设施排除在业主共有部分之外。案涉幼儿园尚未办理产权登记，其虽位于市直湖前小区的区域规划内，但并不因此当然地被认定为小区业主共有。案涉幼儿园的权属还应综合考虑是否属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施这些问题。鉴于福州市政府先后于1992年、2010年颁布的相关规定都要求将新区开发及旧区改建配套的幼儿园产权移交区教育主管部门。而且，福州市鼓楼区教育局也于2019年4月要求康泰建设公司向其移交案涉幼儿园产权。除此之外，福州市鼓楼区教育局也已向本院提起了几十起诉讼，在相关诉讼中其均要求确认对相应幼儿园的权属。可见，案涉幼儿园的权属目前尚未明晰。鉴于本案并非所有权确认纠纷，本案无权对案涉幼儿园的权属进行处理。 鉴于市直湖前小区业委会未能举证证明其对案涉幼儿园享有所有权或者用益物权，其应承担举证不能的不利后果。即对于其要求红博幼儿园支付占用场地费用的诉讼请求，本院依法不予支持。若另案诉讼确认案涉幼儿园属于市直湖前小区，则其有权另案主张占用场所费用。 关于争议焦点二，本院认为，市直湖前小区业委会无权要求优先招收其小区业主子女入园，理由有以下两方面：一方面，案涉幼儿园的权属不明，市直湖前小区业委会无权直接依据合同期限已经届满的《幼儿园承办合同》主张优先招生；二、另一方面，红博幼儿园的招生计划是否合规合理应由教育主管部门审查，而非民事纠纷方式可以处理的范围。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回福州市鼓楼区市直湖前小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由福州市鼓楼区市直湖前小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  任建坤 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  林显亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。