广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1778号原告：陈善财，男，1994年5月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：龚冠坤，男，1995年8月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：冯美，女，1996年2月6日出生，汉族，住贵州省习永县。原告陈善财诉被告龚冠坤、冯美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈善财及其委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼，被告龚冠坤、冯美经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈善财向本院提出诉讼请求：一、解除陈善财与龚冠坤、冯美签订的《房地产买卖合同》《补充协议》；二、龚冠坤、冯美向陈善财返还已付购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息（从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项止）。三、龚冠坤、冯美向陈善财支付违约金419100元（以139.7万元为本金，从2019年10月1日起按日千分之一计至付清之日止）。四、本案诉讼费用由龚冠坤、冯美承担。事实与理由：龚冠坤、冯美是夫妻关系。2018年5月16日，陈善财和龚冠坤、冯美签订《房地产买卖合同》，约定陈善财购买位于广州市增城区恒大山水花园住宅自编号1#602房。合同约定房屋转让价为145万元。2019年10月1日，陈善财和龚冠坤签订《补充协议》，将购房款变更为139.7万元，陈善财向龚冠坤已付39.7万元（含30万定金），余款100万元，在龚冠坤办妥房产证后，由陈善财办理银行按揭贷款支付。因龚冠坤、冯美资金短缺，陈善财已代为垫付税费16349.42元。后龚冠坤、冯美因债务问题导致房屋被法院查封，合同不能继续履行。为维护陈善财的合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告龚冠坤、冯美未到庭，未答辩。经审理查明：广州市规划和自然资源局增城区分局出具的产权情况表显示，位于广州市增城区中新镇福中路******的产权人为龚冠坤，占有份额为单独所有；登记日期为2019年3月1日，合同状态栏载明为预告，是否缮证栏载明为否。查封情况为，查封日期自2019年12月9日至2022年12月8日，来文单位为增城区人民法院，文号为（2019）粤0118财保524号。他项权利情况为，他项权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行，权利类型为抵押权，登记日期为2017年8月18日。2018年5月16日，龚冠坤（卖方）与陈善财（买方）签署一份《房地产买卖合同》，合同约定“第一条、卖方同意买方出售增城市中新镇（福和）三迳村牛屎龙（恒大山水郡花园住宅自编号1#602房）。第二条、该房地产产权现状如下：1、卖方已和开发商签订广州市商品房买卖合同，房屋尚未交付使用，尚未办理不动产权证书。存在抵押情况，他项权利人为民生银行新塘支行，赎楼方式卖方委托第三方垫资赎楼。2、卖方应在该房屋办妥不动产权证书后30天之内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款之日起30天内还清欠款。……第四条、该房地产转让成交价为1450000元。……付款方式如下：（一）定金叁拾万元为第一部分楼款。支付方式为买方须于签署本合同时向卖方缴纳定金壹拾万元，并须于2018年7月1日前向卖方补交定金余款贰拾万元整。（二）壹佰壹拾伍万元整为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款壹佰壹拾万元整（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，办理按揭所需要费用由买方自理，否则视为违约。买方需在卖方通知买方已办妥房产证后30日内申请按揭，……。（2）买方首期款除已付定金外五万元在向增城不动产登记中心办理过户当天支付；（3）在银行出具同意贷款书之日（若卖方需要赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起30日内，双方须到不动产登记中心及税局办理递件过户手续。……第五条税费承担1、该房屋办妥不动产权证书（卖方一手房办证）前需支付的契税、维修基金等费用由卖方承担。……第六条、卖方须在开发商交付房屋给卖方当天将该房屋交予买方使用。……第八条、违约责任1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金，卖方必须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金。……”。冯美在卖方签名栏下方空白处签名并手写“同意出售”。2019年10月1日，龚冠坤签署一份《补充协议》（卖方龚冠坤、买方陈善财），载明“买卖双方于2018年5月16日签订增城市中新镇（福和）三迳村牛屎龙（恒大山水郡花园住宅自编号1#602房）的《房地产买卖合同》，……现该房屋的标准地址为增城区中新镇福中路34号2幢602房。现经双方友好协商对2018年5月16日双方签订的《房地产买卖合同》内容进行变更与交易事宜进行确认。1.该房屋2018年10月8日买卖双方已到开发商处办理该房屋收楼手续，当天卖方已将房屋交付给买方使用，买方已对该房屋占有并使用。2.《房地产买卖合同》约定的成交价为壹佰肆拾伍万元，定金叁拾万元整。后因卖方急需资金周转需按合同约定外提前向买方收取部分房款，双方已在微信沟通协商一致，将该房屋的成交价变更为壹佰叁拾玖万柒仟元整，截至签订本协议当天，买方已向卖方合计支付房款叁拾玖万柒仟元（已包含定金）。余款壹佰万元整，在卖方办妥房产证后，买方向银行申请按揭贷款，由卖方过户到买方名下后由银行直接支付给卖方。3.此后交易过程中，合同约定的属于卖方应支付的税费、垫资费用等，卖没钱支付，需要买方进行垫付的情况，买方垫付的资金，直接在房款抵扣。4.卖方已收到开发商通知办理不动产权证通知，买方多次督促卖方前往缴纳契税并办理不动产权证，截至签订本协议当天，卖方尚未办理契税缴纳手续。现卖方承诺于2019年10月1日前缴纳该房屋契税并交到开发商处办理不动产权证。否则为卖方违约，承担买卖合同的违约责任。5.开发商通知卖方已办妥不动产权证后，卖方应于收到通知后10天内与买方签订存量房买卖合同即网签合同，并配合买方办理按揭申请手续，银行出具同贷书后10个工作日内卖方应配合买方办理过户手续。6.卖方在办理该房屋过户到买方名下之前，卖方的月供不能逾期，如因卖方原因导致房屋被查封的情况，卖方应担所有违约责任。……如2018年5月16日签订的《房地产买卖合同》与本协议内容有冲突的，以本协议为准。”。同日，龚冠坤向陈善财出具一份收据，确认已收到陈善财支付的涉案房屋的购房款叁拾玖万柒仟元整。陈善财向法庭出示一份《税收完税证明》，载明填发日期为2019年10月10日，税种为契税，纳税人为龚冠坤，实缴金额为16349.42元。陈善财向法庭出具一份加盖广州市增城区国家档案馆业务专用章的《结婚登记审查处理表》，载明龚冠坤、冯美结婚登记日期为2017年10月10日。2020年1月23日，本院立案受理本案。在案件审理过程中，一、陈善财陈述，（一）在《房地产买卖合同》约定的购房款是145万元，后来双方在《补充协议》中变更价款为1397000元。（二）其已支付款项397000元，该款项多次分批支付，原因是龚冠坤一直以缺钱为由催促陈善财付款。关于397000元的付款情况为，2018年5月15日支付定金4万元（现金支付2万元，转账支付2万元，分别是支付宝转账3000元，微信转账17000元），5月16日支付购房款60100元（对应其2018年5月16日微信聊天记录），5月26日支付1万元（手机app转账），6月6日支付2万元（手机app转账），6月7日支付2万元（手机app转账，付款人陈丹红是其女友），6月15日支付1万元（手机app转账，付款人陈丹红是其女友），6月15日支付3万元（微信转账），6月28日转账支付71000元（手机APP分别转账16104元及5万元，微信转账5000元），6月28日现金支付79000元（对应2018年6月28日的微信聊天记录显示已付34万），7月1日现金支付2万元（对应2018年7月1日聊天记录显示已付36万），9月30日支付9000元（手机app转账），10月9日支付16400元（支付宝转账），10月9日现金支付11600元。上述款项的付款方式有微信支付、支付宝支付及现金支付。对于款项被告在签订《补充协议》时已向陈善财出具收据予以确认。二、对于上述付款情况，陈善财提供了微信聊天记录、转账记录拍摄件予以佐证。三、陈善财还陈述以下，（一）其主张的违约金的合同依据是《补充协议》第六条以及《房地产买卖合同》第八条第一点。（二）2018年10月7日龚冠坤办理房屋收楼手续后即交付给陈善财使用。（三）房屋现仍未登记在龚冠坤名下，原因是房屋已被查封。本院认为：陈善财与龚冠坤之间的《房地产买卖合同》《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。按照《补充协议》第四条的约定，“卖方承诺于2019年10月1日前缴纳该房屋契税并交到开发商处办理不动产权证，否则为卖方违约，承担买卖合同的违约责任。”，现从陈善财提供的证据以及查明的事实来看，陈善财已经向龚冠坤支付购房款397000元以及代为缴纳房屋契税16349.42元，龚冠坤未依约办理房屋登记在其名下的过户手续，且涉案房屋于2019年12月9日被查封，龚冠坤的行为已经构成违约。陈善财主张解除其与龚冠坤的《房地产买卖合同》《补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。《房地产买卖合同》第八条第一款约定“1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金，卖方必须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收取款项并向买方支付该物业双倍定金作为违约金”，现涉案房屋买卖关系因龚冠坤的违约行为导致无法继续履行，故陈善财主张要求龚冠坤返还购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息，理据充分，本院予以支持。利息应以413349.42元为本金，从本案立案之日即2020年1月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。至于陈善财依据按日千分之一计算违约金的主张。从上述条款内容可知，龚冠坤因违约而导致涉案房屋无法出售给陈善财的情形下，陈善财有权不再购买涉案房屋。现陈善财主张解除双方的《房地产买卖合同》《补充协议》，即其已表明不再购买涉案房屋，故在此情形下，龚冠坤应承担的违约责任是向陈善财返还双倍定金。故陈善财主张以1397000元为本金按日千分之一计至付清之日止违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于冯美是否应承责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。龚冠坤和冯美是夫妻关系，且冯美明确在《房地产买卖合同》上签名并备注同意出售，可见冯美对于龚冠坤出售涉案房屋的行为是知情并同意。现龚冠坤和冯美均并未到庭参加诉讼，未举证涉案债务符合上述法律规定的例外情形。因此陈善财主张冯美应对龚冠坤的上述债务共同承担偿还责任，依据充分，本院予以支持。被告龚冠坤、冯美经本院合法传唤无正理由不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈善财、被告龚冠坤之间的《房地产买卖合同》《补充协议》；二、被告龚冠坤、冯美在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陈善财返还购房款397000元、垫付税费16349.42元及利息（以413349.42元为本金，从2020年1月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回原告陈善财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8686元，由原告陈善财负担2606元，被告龚冠坤、冯美负担6080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年六月十九日书记员  温晓迪