贵州省贵阳市南明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0102执异30号 异议人（被执行人）：杨亿，男，汉族，1970年8月3日生，住贵阳市南明区。 异议人（被执行人）：吕白梅，女，汉族，1982年4月16日生，住贵阳市南明区。 二异议人共同委托代理人林洪民，贵州山一（绥阳）律师事务所律师，执业证号：15203201710336979。 申请执行人：黄莺，女，汉族，1980年4月28日生，住贵阳市花溪区。 申请执行人：王文青，男，黎族，1978年9月29日生，住贵阳市花溪区。 本院在执行黄莺、王文青申请执行杨亿、吕白梅民间借贷纠纷一案中，被执行人杨亿、吕白梅提出书面异议，本院受理后，于2019年11月8日作出（2019）黔0102执异2972号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。杨亿、吕白梅不服，向贵阳市中级人民法院申请复议，该院2019年12月27日作出（2019）黔01执复1149号执行裁定书，裁定撤销（2019）黔0102执异2972号执行裁定书，发回本院重新审查。经组织双方进行听证，本案现已审查终结。 异议人杨亿、吕白梅在本案重审中提出异议请求如下：1.请求依法撤销（2018）黔0102执恢559号《执行裁定书》，并及时纠正其违法行为；2.请求依法撤销对贵阳市南明区遵义路105号万象国际A、C栋1单元12层4号、5号的拍卖；3.请求解除对异议人财产超额查封部分的保全措施。事实和理由：申请执行人申请异议人的财产执行总标的额为6万元，法院对异议人产权证号010XXXX04、010XXXX801的两套房屋进行查封。2018年12月27日法院委托房地产评估机构对上述产权房屋评估，产权证号01XXXX804的房屋评估价值为769915.68元，产权证号010XXXX801的房屋评估价值为557436.76元，上述房屋系有独立产权的两套房屋，两套房屋各自的评估价均明显高于黄莺、王文青的申请执行金额，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院拍卖案涉两套房屋中的任何一套均足以清偿债务和其他费用，但法院在未征得异议人同意的情形下，拍卖过程中，将上述房屋一同进行拍卖，未停止拍卖超额部分的涉案房屋损害了异议人的合法权益。两套房屋在一楼存在连通使用的情形，但并非不可分割，一楼连通部分可随时恢复，二楼有独立楼梯通行，分割后不会影响任何一套房屋的正常使用。因此，根据上述规定第二十一条，法院应解除对异议人财产超额查封部分的保全措施。法院在第一次拍卖上述两套房屋时的保留价不得低于评估价1347352.44元的80%，即1077881.95元，第二次拍卖上述两套房屋时的保留价不得低于第一次保留价1077881.95元的80%，即862305.56元。法院在2019年8月17日第二次网拍结束后成交确认书确定的成交价格829544元，违反拍卖不得低于保留价的规定，依法应撤销拍卖行为。由于拍卖行为被撤销，基于拍卖行为作出的（2018）黔0102执恢559号执行裁定书也应依法撤销。两次拍卖均未以任何方式通知杨亿、吕白梅，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十六条之相关规定，严重损害异议人合法权益，应依法予以纠正。异议人吕白梅在2019年3月14日笔录仅同意如未按期还款则将两套房屋进入拍卖程序，并非表示同意将两套房屋同时拍卖，异议人并无将两套房屋一并拍卖的意思表示。另，异议人杨亿、吕白梅于2017年4月10日协议离婚并约定案涉两套房屋归杨亿个人所有，未办理不动产权变更登记。吕白梅在未获得杨亿授权情况下以个人名义与申请执行人签订笔录不能代表系杨亿的共同意思表示，即法院无权将案涉两套房屋进行拍卖。本案不存在与其他案件并案执行的情况，（2019）黔0102执异2972号执行裁定书认定案外人杨应兰要求并案处置与事实不符。杨应兰从未申请与本案并案执行，也未申请处置过杨亿、吕白梅的任何财产。 本院查明，关于黄莺、王文青诉杨亿、吕白梅民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月12日作出（2016）黔0102民初1289号民事判决书，判决杨亿、吕白梅于本判决生效之日起三日内共同归还黄莺、王文青借款20万元并从2012年4月5日起按中国人民银行存款利率支付利息至2016年2月23日，驳回黄莺、王文青其余诉讼请求。黄莺、王文青不服，上诉至贵阳市中级人民法院。二审中，双方达成调解，贵阳市中级人民法院于2016年11月8日作出（2016）黔01民终4647号民事调解书，杨亿、吕白梅2017年4月30日之前一次性支付黄莺、王文青人民币232874元；双方借贷关系的权利、义务终结，不再发生任何纠纷；一审案件受理费2874元、二审案件受理费5748元减半收取2874元，由黄莺、王文青自愿承担。杨亿、吕白梅未按照调解书约定归还欠款，黄莺、王文青遂依据（2016）黔01民终4647号民事调解书于2017年5月8日向本院申请强制执行，本院受理后向杨亿、吕白梅发出执行通知书，责令其归还申请人借款本金232874元并支付执行费3393元，共计236267元。2017年6月28日本院作出（2017）黔0102执1302号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人杨亿、吕白梅银行（或其他金融机构）的存款236267元，或查封、扣押被执行人相应价值的财产，以价款清偿以上债务；二、提取被执行人杨亿、吕白梅收入清偿其所欠申请执行人的236267元的债务；三、被执行人杨亿、吕白梅应支付迟延履行期间的加倍债务利息据实计算，亦一并执行。（2017）黔0102执1302号执行裁定书于2017年7月3日送达杨亿、吕白梅。2017年6月30日本院向贵阳市不动产登记中心下达（2017）黔0102执1302号协助执行通知书并附上述执行裁定书，请该中心协助执行下列项目：一、查封被执行人杨亿、吕白梅所有的位于贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层5号（证号：010XXXX04、建筑面积47.13平方米）及贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层4号（证号：010XXXXX01、建筑面积62.84平方米）房屋两套；查封期间，未经本院许可，不予办理该房屋的买卖、过户、抵押等手续。二、查封期限为3年，自2017年6月30日至2020年6月29日止。2017年11月4日和2017年12月6日被执行人杨亿、吕白梅分别向本院指定账户各支付了2万元，共4万元执行款。申请执行人黄莺、王文青于2017年12月22日向本院提交终结本次执行程序的申请，本院于2017年12月26日裁定终结本次执行程序。2018年3月2日本院作出（2017）黔0102执1302号公告，责令杨亿、吕白梅于2018年4月1日前腾空被查封房屋移交本院评估、拍卖。2018年10月19日黄莺、王文青向本院提交申请书，申请恢复本案执行程序。2018年11月26日下午，本院执行法官梁军、刘宗德到上述被查封房屋现场进行勘验、收房，并现场告知黄莺、吕白梅该房屋拟进入评估拍卖程序。同日，执行法官梁军通过手机短信与杨亿联系，就上述现场勘验被查封房屋及拟评估拍卖房屋事宜对其进行告知，杨亿回复表示知晓并同意配合拍卖被查封房屋用于偿还黄莺、王文青欠款，对吕白梅代其签署的法律文书亦表示认可。2018年12月19日本院作出（2018）南委评字第224号《对外委托评估委托书》，委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对案涉房屋进行评估。2018年12月27日，贵州海天房地产资产评估事务所有限公司出具《房地产估价报告》（黔海天房评报【2018】12-89号），评估结果为：贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层4号办公房地产评估价值769915.68元，贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层5号办公房地产评估价值577436.76元，共计1347352.44元。2019年1月5日本院向申请执行人及被执行人分别送达了上述房地产估价报告及告知书，双方均未对评估结果提出异议。2019年3月1日本院发布公告，将上述两套被查封房屋以起拍价997352元挂网拍卖，拍卖时间为2019年4月1日至2019年4月2日。在开始拍卖前，申请执行人与被执行人于2019年3月14日对还款时间、金额及方式协商一致，即“2019年3月14日偿还10万元；2019年4月30日前偿还5万元；2019年5月30日前再偿还6万元，加上之前偿还的4万元，共计25万元，这25万元包括评估费、执行费、诉讼费及利息”。申请执行人遂向本院提出撤回拍卖申请，但申请执行人同时提出“如果吕白梅在2019年4月30日未支付我们5万元，或在5月30日未支付6万元，你院再将上述两套房屋进入拍卖程序。”吕白梅表示“同意上述意见”。2019年3月15日本院对上述挂网拍卖予以撤回。2019年6月7日，黄莺、王文青主张因被执行人逾期未偿还案款，申请本院拍卖被执行人的房屋来清偿案款。2019年7月26日本院对涉案房屋以起拍价评估价的70%即943180元挂网拍卖，竞价结果为流拍。2019年8月16日，本院以再次对上述涉案房屋以起拍价流拍价的80%即754544元挂网拍卖，次日竞价成功，成交金额829544元。2019年8月27日，本院向被执行人送达（2018）黔0102执恢559号裁定书及成交确认书。被执行人杨亿、吕白梅不服，遂向本院提出执行异议，请求和理由如前。 另查明，贵阳市南明区遵义路万象国际A.C栋1单元12层4号、5号房屋系异议人2010年5月6日向中国农业银行股份有限公司贵阳新华支行贷款购买，4号房屋贷款39万元，5号房屋贷款24万元，贷款期限均为20年，截止2019年12月13日4号还本总金额268184.97元，5号房还本总金额167962.36元。 再查，2019年3月4日本院受理杨应兰申请执行杨亿、吕白梅民间借贷纠纷（2019）黔0102执2250号，执行标的1808500元和加倍支付迟延履行期间的债务利息、执行费29969元、案件受理费21076元、保全费5000元。2019年4月5日该案致函本院执行局，“现获悉有另案在处置杨亿、吕白梅的财产，特致函贵院请求将我院的案件标的1864545元一并处置……”。2019年9月3日申请执行人杨应兰与被执行人杨亿、吕白梅达成和解协议，经双方协商，杨亿、吕白梅只需偿还杨应兰90万元，上述款项分三期支付完毕：2019年9月3日支付40万元、2019年12月31日前支付45万元、2020年5月31日黔支付剩余5万元。执行费由杨应兰承担。若未按期履行，按原判决执行。协议签订后杨应兰不申请处置杨亿、吕白梅名下所有房屋且不参与（2018）黔0102执恢559号案件分配。和解协议签订当日，杨应兰收到40万元还款，2019年12月31日收到45万元还款。另，2019年12月11日杨应兰向贵阳市中级人民法院出具“情况说明”，载明“本人杨应兰，身份证号52XXXXXXXXX********，在本人申请执行杨亿、吕白梅民间借贷纠纷案，案号（2019）黔0102执2250-1号中，本人未申请与（2018）黔0102执559案件一并处置，也未申请处置过杨亿、吕白梅的任何财产。特此说明” 本院认为，关于本案是否超额查封、执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，2017年6月28日被执行人申请执行后，2017年6月30日本院将两套案涉房产查封。查封时，根据贵阳市房地产交易管理中心查询信息显示：贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层5号房屋价值488502元，该套房屋抵押贷款金额24万元，截止2017年7月6日尚欠本金余额189951.15元；贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层4号房屋价值718194元，该套房屋抵押贷款金额39万元，截止2017年7月6日尚欠本金余额304502.17元。2018年12月27日贵州海天房地产资产评估事务所有限公司评估报告显示上述5号房评估价值577436.76元，4号房评估价值769915.68元。(2017)黔0102执1302号执行裁定书确定的本案执行标的236267元及迟延履行期间的加倍债务利息。就上述两套房产是否属于“不可分物”，该两套房屋均有独立产权，系将一楼连通后共同使用，两套房屋分别有通往二楼的独立楼梯，可进行物理分割且不影响两套房屋正常使用。因需考虑查封时房屋按揭贷款及后期拍卖流拍、降价等因素，将上述两套房屋一并查封并无不妥。 其次，评估、拍卖程序问题。本案评估机构系本院对外委托办公室摇号选定，贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对案涉房屋进行评估并出具评估报告，评估报告及告知书依法送达当事人，双方当事人在法定期限内均未对评估报告提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定：“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”同时，第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”本案中，本院2019年3月1日第一次挂网拍卖是以案涉房屋评估价的74%即997352元作为起拍价，符合上述法律规定。此次拍卖因2019年3月14日杨亿、吕白梅与黄莺、王文青达成还款协议而申请撤回。此后，因被执行人杨亿、吕白梅未按照约定归还最后一笔6万元欠款，2019年6月25日本院发布公告将案涉房屋进入挂网拍卖程序，起拍价为评估价的70%即943180元，流拍后，于2019年8月16日再次将案涉房屋以流拍起拍价的80%即754544元挂网拍卖，于2019年8月17日以829544元成交，第二次挂网拍卖的两次起拍价亦符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条第一款：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知”。本案在第二次拍卖程序中没有证据显示依法通知过被执行人杨亿、吕白梅，2019年3月14日的执行笔录中，黄莺提出“如果吕白梅在2019年4月30日未支付我们5万元，或在5月30日未支付6万元，你院再将上述两套房屋进入拍卖程序”，吕白梅表示“同意上述意见”，但在本案听证审查庭审中，吕白梅明确表示其在该笔录中“同意上述意见”的意思表示仅是同意和解协议内容。即便2019年3月14日的和解笔录中吕白梅对如不能到期还款，同意进入拍卖程序，执行法官也应在进入拍卖程序时告知杨亿、吕白梅，而且3月14日笔录中，杨亿并未发表意见，亦无其委托吕白梅的相关证据。因此，在进入拍卖程序时，应告知杨亿，经审查，均无证据对上述事实进行确认，故拍卖程序违反上述司法解释的相关规定。 另，就（2019）黔0102执2250号杨应兰申请执行杨亿、吕白梅一案对本案审查认定是否存在超标的查封的影响问题，根据本案审查认定，杨应兰及杨亿、吕白梅对（2019）黔0102执2250号执行案件与黄莺、王文青申请执行杨亿、吕白梅案并案执行均不知情。虽然在杨亿、吕白梅与杨应兰2019年9月3日和解协议中提到杨应兰不参与黄莺、王文青案分配，但此问题在双方和解笔录中并未体现，对此杨应兰还出具了“情况说明”表明其未要求并案执行且对并案执行不知情。2019年8月17日案涉房屋拍卖成交后，杨应兰与杨亿、吕白梅于2019年9月3日达成上述和解协议，和解协议一直按约履行。因此，在黄莺、王文青一案执行标的仅剩余6万元的情况下，以杨应兰一案并案执行为由拍卖上述两套评估价值共计1347352.44元的被查封房屋，其理由不能成立。 综上，本案在执行过程中存在超标的拍卖及拍卖程序违法的问题。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条、第十七条第（二）项、第二十一条第一款第（五）项的规定，经本院审判委员会讨论，裁定如下： 一、撤销（2018）黔0102执恢559号执行裁定书； 二、撤销对贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层4号房屋、贵阳市南明区遵义路105号万象国际A.C栋1单元12层5号房屋的拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贵阳市中级人民法院申请复议。 审 判 长  姚卫东 人民陪审员  张 明 人民陪审员  吴玉莲 二〇二〇年六月十八日 法官助理刘彦 书记员汤恩达