福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6290号 原告：方荣熙，男，1969年9月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：张权煜，男，1973年11月13日出生，汉族，住福建省云霄县。 以上原告共同委托诉讼代理人：李欣，福建远大联盟律师事务所执业律师。 被告：初垒，男，1982年11月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王鹭杰，福建旭丰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶少凤，福建旭丰律师事务所执业律师。 被告：李坪，男，1972年1月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告方荣熙、张权煜与被告初垒、李坪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方荣熙、张权煜的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼，被告初垒的委托诉讼代理人王鹭杰、叶少凤以及被告李坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方荣熙、张权煜向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告返还厦门市思明区××号××单元的店面；2.二被告按每天4000元的标准向原告支付2020年3月24日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年4月3日为30000元（押金24万元，先用于抵扣2020年1月15日至2020年3月23日期间的租金欠款22.6万元，再全额冲抵占有使用费1.4万元后，暂计至4月3日的占有使用费金额）；3.二被告向原告赔偿因其违约给原告造成的损失，损失金额以三个月租金为标准，计36万元。事实与理由：2017年9月25日，原告与两被告签订一份《店面租赁合同》，约定由两被告共同向原告租赁位于厦门市思明区××路××号店面共计320平方米，租赁期限五年，自2017年10月15日起至2022年10月16日止。首年月租金12万元，第二年月租金12.72万元，第三年月租金13.44万元，第四年月租金14.16万元，第五年月租金14.88万元。被告应每次预付两个月租金（2019年10月起每次预付三个月租金），租金应在每个付款周期开始前10日支付。合同还约定，二被告应向原告支付租赁押金24万元。被告若逾期支付租金，应承担逾期付款滞纳金，逾期付款超过15日，则原告有权提前解除合同。 合同签订后，原告即依约将房屋交付给二被告使用，然而二被告自合同签订后的第二个租金支付周期开始，就未能按照合同约定向原告支付房屋租金。为此，原告每个月都要花费大量时间、精力与被告周旋，向被告催讨房屋租金。被告的违约行为具体表现为：1.未根据合同约定的房租支付方式向原告预付房屋租金；2.未根据合同约定的租金标准向原告足额支付房屋租金。根据合同约定，二被告应于2020年1月5日向原告预付2020年1月15日至2020年4月14日期间的租金36万元，但二被告仅于1月26日向原告支付5万元，余款至今未付。原告于2020年3月24日向二被告发出解除合同通知，要求二被告立即向原告支付拖欠的所有费用、向原告赔偿损失并于十日内清空、返还房屋。二被告于同日收到通知，但至今拒不履行任何义务。原告认为，案涉租赁合同系原被告真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，合同双方均应根据合同约定履行各自的义务。二被告长期拖欠租金的行为已经给原告的正常生活造成了严重的影响，现二被告逾期支付租金超过15日，原告已多次催讨无果，有权解除合同。根据法律规定，合同解除后，二被告仍应向原告支付拖欠的租金、逾期搬离期间的房屋占有使用费并向原告赔偿因其违约给原告造成的全部损失。截至合同解除之日，二被告拖欠的租金金额为人民币22.6万元，合同解除后的房屋占有使用费暂计至2020年4月3日为人民币4.4万元。二被告所欠款项，原告有权从租赁押金中直接扣除，截至4月3日，押金全额冲抵后，二被告尚有房屋占有使用费3万元未付。由于案涉合同的租赁期限尚余30个月到期，结合合同第7.4条关于被告拟提前解除合同应提前3个月告知原告的约定，原告要求二被告按照三个月租金标准向原告赔偿损失的请求合理、合法，具备事实和法律依据。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 李坪辩称，其与初垒合伙经营讼争店面，初垒为大股东。2018年底，市政要求改门头，生意不好，原告从未减免过房租；今年因为疫情，其向原告提出解除合同，原告不同意。2020年3月，他们与原告协商过，原告曾同意减免两个月租金，但最后没有谈成。原告于3月24日就直接发通知要求解除合同，其试图打电话联系原告协调，原告拒接电话并起诉。被告从未抗拒过原告收房，但原告发出解除通知书后也没有来收房，而是故意借此拖延、以收取被告占用费。被告同意解除合同，但双方未协商一致的原因在于原告，所以被告不同意支付违约金。被告要求原告退还押金，其可以立刻腾退店面搬离。 初垒辩称，一、同意租赁合同于2020年3月24日解除，且同意将案涉租赁场地交还原告，但案涉租赁场地自2019年5月7日起即由被告李坪一个人控制及经营使用，场地的全部经营收入均由李坪一人收取，其对拖欠租金等情况完全不知。自2019年5月起，其已将包括场地及经营店面、收银系统等均已经全部结算移交李坪，后续也是由李坪在与原告结算租金，原告明知且默认（案涉场地由被告李坪实际控制及使用）。讼争店面自始至终都由李坪经营管理，原告也始终仅与李坪沟通，应当视为讼争合同实际变更合同相对人为原告及李坪一人。其对于场地拖欠租金等情况概然不知且基于场地由李坪个人实际控制也无法交还场地。故原告无权向答辩人主张租金、违约金、场地占用使用费。二、因新型冠状肺炎疫情导致被告李坪所经营的小郡肝火锅餐饮店无法正常经营，2020年1月15日后的租金请求法院按照国家政策以及公平原则适当予以减免。三、原告无权主张违约金。1.因新型冠状肺炎疫情导致小郡肝火锅餐饮店无法正常经营，从而导致资金周转困难、无法按照合同约定支付租金，属于不可抗力。根据最高人民法院印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发【2020】17号）第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”2.原告主张违约金依约无据。原告依据合同7.4条主张违约金，但该条约定的情形与本案无关。被告因新型冠状肺炎疫情导致小郡肝火锅餐饮店无法经营，从而导致资金周转困难、无法按照合同约定支付租金，不属于合同约定的违约情形，原告无法依约主张违约金。四、鉴于合同解除，初垒就不再是合同相对方，应由讼争店面的实际使用者也即李坪支付占用费。且因新型冠状肺炎疫情导致小郡肝火锅餐饮店无法正常经营，也无法对案涉场地进行交接，针对原告主张的场地占用费按案涉合同约定4000元/日的标准支付场地占用费，对被告明显不公，请求法院予以减免或适当调整。 双方当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月25日，方荣熙、张权煜（出租方，作为甲方）与初垒、李坪（承租方，作为乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定由乙方共同向甲方租赁位于厦门市思明区××路××号店面（以下简称讼争店面），租赁期限五年，自2017年10月15日起至2022年10月16日止。首年月租金12万元，第二年月租金12.72万元，第三年月租金13.44万元，第四年月租金14.16万元，第五年月租金14.88万元。乙方于合同签订之日向甲方支付首期房屋租金24万元以及租赁押金24万元。租金按照两个月结算一次，但自2019年10月16日起，租金结算方式为押二付三），租金应在每个付款周期开始前10日支付。乙方若逾期支付租金，应承担逾期付款滞纳金，逾期付款超过15日，甲方可提前解除合同。乙方提前解除合同，应提前90日通知对方，并征得甲方同意，否则需赔偿两个月租金给甲方作为违约金。 合同签订后，方荣熙、张权煜依约将讼争店面交付初垒、李坪经营使用。初垒、李坪支付押金24万元，并支付房屋租金至2020年1月14日截止的付款周期。自2020年1月15日起的后续付款周期，李坪仅于2020年1月26日支付租金5万元，及至诉讼时，初垒、李坪再未支付租金。方荣熙、张权煜于2020年3月24日向初垒、李坪发出解除讼争店面租赁合同的通知，初垒、李坪确认于当日收到该通知。 诉讼中，方荣熙、张权煜提出财产保全申请，本院于2020年4月13日作出（2020）闽0203民初6290号民事裁定书，依法对被告初垒名下房产进行财产保全，原告为此支付诉讼保全费2470元。 本院认为，原被告签订的《店面租赁合同》系缔约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。庭审中，方荣熙、张权煜与初垒、李坪双方均认可关于讼争店面租赁合同于2020年3月24日解除，本院予以照准。合同解除后，初垒、李坪作为承租人应将讼争店面返还出租人方荣熙、张权煜，并支付2020年1月15日至2020年3月24日期间的租金28万元（12万元×2个月+4000元×10天=28万元）。但考虑到新冠肺炎疫情因素，应对该期间租金予以适当减免，本院酌定减免租金18万元，故初垒、李坪还需向方荣熙、张权煜支付当期租金10万元。关于合同解除后至讼争店面实际腾退返还之日期间的房屋占用费，原告主张被告按照每天4000元的标准支付，不违反法律规定，本院予以准许。讼争店面租赁合同项下租赁押金24万元先行抵扣前述10万元租金后，尚余14万元租赁押金可用于抵扣上述房屋占用费。关于初垒以其与李坪进行内部结算后未实际控制讼争店面为由不予承担房屋占用费的抗辩，于法无据，本院不予认可。关于原告主张的三个月租金的违约赔偿损失诉求，缺乏合同约定依据，亦与最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见的相关规定相悖，本院不予支持。 综上，本院对方荣熙、张权煜的诉求，在上述认定范围内予以支持，其他诉求没有依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李坪、初垒于本判决生效之日起一个月内将厦门市思明区××路××号店面腾退并返还给原告方荣熙、张权煜； 二、被告李坪、初垒于本判决生效之日起十日内向原告方荣熙、张权煜支付房屋占用费（自2020年3月25日起至讼争店面实际腾退返还之日止，按照每天4000元的标准计算；24万元租赁押金先行抵扣10万元租金后，剩余14万元租赁押金可用于抵扣房屋占用费）； 三、驳回原告方荣熙、张权煜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3575元，由李坪、初垒负担2575元，由方荣熙、张权煜负担1000元。保全费2470元，由李坪、初垒负担。案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全费已由方荣熙、张权煜缴纳，李坪、初垒于本判决生效之日起十日内向方荣熙、张权煜支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赵国军 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王 雪 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。