湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终976号上诉人（原审被告）：醴陵市金泰房地产开发有限公司，住所地为湖南省醴陵市阳三办事处泉湖村（原醴陵鞭炮烟花进出口公司内）。法定代表人：唐文军，公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳修文，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：孙伟，男，1962年6月27日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区，现住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：魏健，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人醴陵市金泰房地产开发有限公司（以下简称醴陵金泰公司）与被上诉人孙伟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2019）湘0281民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。醴陵金泰公司上诉请求：1．依法改判一审判决第二项，即驳回孙伟要求上诉人返还购房款1,743,796元的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．孙伟与案外人易日生之间的借款与上诉人无关。易日生向孙伟借款2,300,000元，由宜春市金泰典当有限责任公司进行担保。根据合同的相对性，易日生因非法吸收存款被依法判刑后，孙伟可依法向担保人主张权利，而无权向上诉人主张权利。2．孙伟与上诉人之间不存在所谓的借款抵购房款。孙伟诉求的债权已被江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902刑初236号刑事判决书确定为犯罪金额的一部分，并在该刑事判决中处理完毕，孙伟诉称的易日生借款抵购房款不能成立。3．孙伟虽然签订了房屋预购合同但未实际付款，也没有按照约定签订商品房买卖合同。因此，一审法院判决上诉人向孙伟返还用于抵偿债权的购房款1,743,796元是错误的，请求依法予以改判。被上诉人孙伟答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1．本案孙伟出具的借条，是经易日生和担保人签字并盖章，另有转账记录、司法会计鉴定意见书、刑事判决书予以佐证，借款合同合法有效；2．上诉人与孙伟签订《债权抵偿协议》合法、有效，上诉人应当全面履行义务；3．上诉人与孙伟签订的《五环都会商品房定购合同书》合法有效，但上诉人只将协议约定的8套房屋的其中3套房屋过户给了孙伟，另外5套房屋无法履行过户义务，定购合同目的无法实现，该五份定购合同书应予以解除，上诉人应将抵偿债权的5套房屋的购房款1,743,796元返还给孙伟。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。孙伟向一审法院起诉请求：1．请求判决解除原、被告之间商品房定购合同；2．请求判决被告返还原告商品房订购款本息2,600,000元；3．请求判决返还原告支付的商品房办证费用144,092元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月7日，被告醴陵金泰公司原法定代表人易日生向原告借款2,300,000元，借期一年半，月利率贰分陆厘，按季付息，并开具借条给原告，宜春市金泰典当有限责任公司对此进行担保。2013年7月6日，宜春市金泰典当有限责任公司同意延期担保至2013年11月7日。借款到期后，易日生未予偿还。2014年7月左右，原告孙伟（即乙方）、易日生（即甲方）及被告醴陵金泰公司（时任法定代表人易日生）（即丙方）签订《债权抵偿协议》，甲方于2012年8月7日借乙方本金2,300,000元投入丙方用于醴陵市商品房开发，此借款已由宜春市金泰典当有限责任公司进行担保，本息合计为2,884,380元，经三方协商，同意以商品房抵偿借款一事达成如下协议：一、丙方同意将其拥有独立产权的8套房屋（25栋1903室、2102室、2003室、2203室、2103室，16栋13A09、808室、1606室）以价值3,067,357元抵偿给乙方；乙方同意接受丙方按上述价格以新建商品房进行清偿。2、甲方保证对出售的商品房享有独立的产权等。3、乙方承诺及时与甲丙双方签订各项抵偿合同文件和办理各种合法手续，乙方依法承担合理的各项规费等。原告孙伟与易日生在该协议上签字确认，被告醴陵金泰公司盖章并由法定代表人易日生签字确认。2014年7月10日，被告醴陵金泰公司就协议约定的8套房屋向原告出具《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》和《五环都会商品房定购合同书》（其中5套未办理完过户手续的合同书编号为：NO.0005478、NO.0005479、NO.0005481、NO.0005482、NO.0005483），付款方和买受人均为原告孙伟，收款方和出卖人均为被告醴陵金泰公司。此后，原、被告按约办理了其中的3套房屋（即16栋808室、1606室及25栋2003室）的过户手续。2015年1月14日，原告孙伟通过魏丽娟汇款144,092元给被告醴陵金泰公司，用于解除剩余5套房屋（25栋1903室、2102室、2203室、2103室及16栋13A09室）他项权证抵押，以便办理商品房过户，但该5套房屋因故至今未过户。另查明，2013年10月，五环都会25号楼（包括签订《债权抵偿协议》的25栋房屋）在华融湘江银行股份有限公司醴陵分公司办理了在建工程抵押，2017年8月4日解除。另，案涉16栋13A09在2015年1月7日至2017年1月7日、2017年1月26日至2020年1月25日、2018年1月30日至2021年1月29日间，被一审法院查封。2015年7月15日，易日生因涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕。2017年3月29日，经一二审判决，易日生因犯非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑五年六个月，并处罚金500,000元。判决及裁定认定易日生向原告孙伟借款2,300,000元计入易日生非法吸收公众存款的金额，但该判决及裁定均没有对易日生的违法所得予以追缴或责令其退赔。再查明，2015年4月12日，经宜春鑫达会计师事务所有限责任公司审计，截止至2014年2月28日，易日生向原告孙伟借款2,300,000元，欠款2,300,000元，已支付利息817,600元。一审法院认为，本案系债务转移合同纠纷。本案争议焦点：1、原告与易日生之间的借贷关系是否存在？2、《债权抵偿协议》的效力如何？是否与被告有关？3、原、被告之间签订的《五环都会商品房定购合同书》可否解除？被告在本案中应承担何种责任？1、关于本案第一个争议焦点，原告出具的借条，经易日生和担保人签字并盖章，另有转账记录、司法会计鉴定意见书、刑事判决书予以佐证，一审法院予以确认，该借款合同合法有效，对借款双方具有约束力。2、关于本案第二个争议焦点，一审法院认为，原、被告签订《债权抵偿协议》时，易日生任被告的法定代表人，其持有公司印章符合法律规定，原告有理由相信易日生有代表权，签字并盖章的行为系易日生的职务行为。被告辩称易日生与原告之间存在恶意串通，但未提供证据予以证明，故被告应承担举证不能的不利后果。故一审法院认为该《债权抵偿协议》合法有效，对三方均有约束力，被告应承担该协议的法律后果。对被告主张原告与易日生之间的借贷关系与被告无关的辩解，一审法院不予采纳。被告主张上述借款为易日生非法吸收所得，已在刑事案件中处理完毕，经查，（1）无证据证明原告知道或者应当知道所借款项用于非法活动，且被告无法证实本案借款属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民检察院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的无效情形；（2）在卷刑事判决认定易日生非法吸收的部分款项已转至被告，被告对此未提供反证；（3）易日生所欠原告款项虽计入犯罪金额，但并未退赃或者退赔。故对被告的该主张，一审法院不予支持。综上，一审法院认为易日生已按该《债权抵偿协议》的内容履行了承诺，被告亦应按照协议的约定履行交付房屋给原告的义务。3、关于本案第三个争议焦点，原、被告及易日生通过《债权抵偿协议》的约定，将易日生的还款义务转让给被告，由被告通过房屋抵偿的方式偿还向原告的借款，协议约定的3套房屋已经按协议约定履行完毕，但另5套房屋所涉定购合同目的无法实现，应予以解除。合同解除后，未履行部分终止履行。故对于原告要求解除无法过户的5套房屋的《五环都会商品房定购合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持。至于被告在本案中应承担的责任，因签订《债权抵偿协议》至今已逾五年，其中5套房屋至今无法过户，致使原告的部分债权未得到实现，根据被告出具的5张《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》，未能过户的房款价值为1,743,796元，故被告负有返还用于抵偿债权的购房款1,743,796元的义务。在被告清偿完毕后，被告亦可据此另行主张权利。原告通过魏丽娟转账给被告用于解除他项权证的费用144,092元，因现房屋已无法过户，应予以退还。至于原告主张的自2014年7月10日起至起诉时（即2019年5月20日）止按月利率1%计算的诉讼请求，因（1）原、被告双方在《债权抵偿协议》中未有约定利息；（2）《债权抵偿协议》签订后，双方未约定房屋过户时间，原告未提供证据证实协议签订后至合同约定的另3套房屋过户时，被告存在故意拖延，不配合办理其余5套房屋过户的情形，故原告对该5套房屋未及时过户亦有责任，原告主张按照月利率1%计算被告违约责任的依据不足，一审法院不予支持。此外，被告主张已支付817,600元的利息给原告，但从司法审计来看，该利息在2014年2月28日前支付，而《债权抵偿协议》在2014年7月签订，故对被告的该辩称意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告孙伟与被告醴陵市金泰房地产开发有限公司签订的编号为NO.0005478、NO.0005479、NO.0005481、NO.0005482、NO.0005483的《五环都会商品房定购合同书》；二、被告醴陵市金泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告孙伟返还用于抵偿债权的购房款1,743,796元；三、被告醴陵市金泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告孙伟退还为办理商品房过户而转账的144,092元；四、驳回原告孙伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,752元，由原告孙伟负担9,468元，由被告醴陵市金泰房地产开发有限公司负担19,284元。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一审认定上诉人返还孙伟用于抵偿债权的购房款1,743,796元是否正确？现分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意”，易日生向孙伟借款2,300,000元，易日生将该债务转移给上诉人以抵作孙伟购买房屋的购房款，三方均同意并签订了《五环都会商品房定购合同书》和出具了购房款的收据，故原审认定上述债务转移和上诉人与孙伟商品房买卖合同关系成立并已实际履行并无不当。本案中，《债权抵偿协议》约定的3套房屋已经按协议约定履行完毕，另5套房屋所涉定购合同目的无法实现，应予以解除。合同解除后，孙伟的部分债权未得到实现，上诉人应当将用于抵偿债权的购房款予以返还，根据上诉人出具的5张《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》，未能过户的房款价值为1,743,796元，因此，原审判决上诉人返还孙伟用于抵偿债权的购房款1,743,796元正确。综上所述，上诉人醴陵金泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,494元，由上诉人醴陵市金泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  阳桂凤审判员  李小红二〇二〇年六月十八日书记员  张愉榕