北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初15764号原告：张瑞菊，女，1972年2月28日出生，住北京市门头沟区。被告：董天明，男，1954年6月6日生，住北京市门头沟区。被告：王小千（兼董天明之法定代理人），女，1955年9月4日出生，住北京市门头沟区。二被告共同委托诉讼代理人：唐士军，河北中原律师事务所律师。第三人：骆小霞，女，1979年11月19日出生，住河南省平奥县。原告张瑞菊与被告董天明、王小千、第三人骆小霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞菊、被告董天明、王小千之共同委托诉讼代理人唐士军、第三人骆小霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张瑞菊起诉称：1.判令董天明、王小千交付北京市门头沟区小园的房屋；2.判令董天明、王小千支付违约金72000元；3.判令被告董天明、王小千给付北京市门头沟区小园的房屋占有使用费(按月租金2700元的标准，从2019年4月19日起计算至被告董天明、王小千交还房屋之日止)；4.本案的诉讼费及保全费由董天明、王小千承担。事实与理由：被告董天明、王小千系夫妻，2012年6月27日被告董天明、王小千与骆小霞签订了分家协议，约定一居室归骆小霞所有。2012年7月，原告与第三人骆小霞签订了房屋买卖合同，合同约定北京市门头沟区城子七棵树西大街16排2号中回迁房中的一居室卖与张瑞菊。因平房本中房主为董天明，故原告要求直接与董天明订合同，后原告又与董天明签订了补充协议。合同签订后，原告于2012年7月将购房款360000元全部付清，并支付中介费15000元。之后原告与被告董天明、王小千及其家人、第三人骆小霞一起到门头沟区拆迁办办理选房事宜，由原告决定选择小园的房屋，门头沟区拆迁办为此出具了选房确认单，被告董天明在该选房确认单上签字后并将该确定单交予原告。2019年3月26日，门头沟区拆迁办通知原告于2019年4月19日领房，原告于2019年4月19日领房时得知被告董天明、王小千已于两日前将涉诉房屋擅自领走，现二被告拒绝向原告交付该房屋，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告董天明、王小千共同辩称：不同意原告的诉讼请求。因为当时是被告发病期间，后来鉴定为限制行为能力人，原告和第三人恶意串通损害了被告利益，原告与第三人的转让行为是无效的。第三人骆小霞述称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王小千与董天明系夫妻关系。2012年5月28日，北京市门头沟区人民政府发布《北京市门头沟区人民政府房屋征收决定》，其中载明门头沟区人民政府决定对门头沟区采空棚户区房屋整体征收项目范围内的房屋实施征收，该项目住宅、非住宅房屋征收分别按在项目范围内公开征收意见并确定的安置补偿方案实施，根据该区域的住宅房屋征收补偿安置办法宣传手册记载，安置房的产权为“按照经济适用住房产权管理”的房屋。2012年6月27日，董天明、骆小霞签订《拆迁后分户承诺书》，内容为：“位于北京市门头沟区七棵树西大街16排2号房屋所有权人是董天明。由于长期的水电费是由王小千爱人董天明上交，故在此次拆迁过程中，骆小霞系董天明侄媳妇，经过全家商讨一致同意将拆迁分配的楼房做以下分配：一、一套60平米的二居室归董天明所有；二、一套40平米的一居室归侄媳妇骆小霞所有；为防止日后分房时发生变化，特立此据（一式两份）。”二被告称骆小霞系王小千的侄媳妇，骆小霞曾协助解决董天明与案外人因房屋拆迁引发的纠纷，董天明签订该承诺书时，王小千、董高威（董天明之子）均在场。2012年7月15日，骆小霞（甲方）与张瑞菊（乙方）签订协议书一份，内容为“经甲乙双方共同协商，就坐落于城子七棵树西大街16排中的其中一居室的房屋由甲方出售给乙方，甲方配合乙方经过以下两种途径购买此房，一、1.由乙方通过法律手段将甲方诉讼于法院，经法院判决判给乙方；2.如果法院不能如期将此房判给乙方，甲方配合乙方办理产权转移登记，将此房过户给乙方；二、甲方认可此房的产权人不是本人，但甲方可以保证配合乙方将此房通过以上两种程序中的任何一种将产权办理到乙方名下，如不配合，甲方愿意承担以下违约责任。三、合同签订当日，乙方付给甲方定金贰万元，由甲方交给马红新保管（于2012年7月24日已退还骆小霞），骆小霞已收；四、甲方拿到拆迁协议，乙方付给由甲方部分款项包括定金共计二十六万元支付给甲方，甲方给两两个月时间由乙方上诉甲方，两个月后，无论法院判决结果如何，乙方都要将剩余款项壹拾万元中的五万元支付给甲方，乙方留尾款五万元，等到过户时支付给甲方；五、合同签订当日，乙方支付中间人服务费一万五千元整；六、合同一经签定，双方不得违约，如有违约，违约方向守约方赔付相当于总房款的百分之二十并赔付中间人的服务费；七、此合同一切条款都在拆迁协议下来之后生效，如拆迁协议不能如期办理，双方不负违约责任。”同日，马红新出具收条，内容为“今收到张瑞菊一万五千元整。”2013年4月1日，董天明作为被征收人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定将七棵树西大街16排2号的4间平房进行征收，建筑面积为56.94平方米，在册人口为0人，实际居住人口为3人，分别为董天明、王小千、董高威。该协议第二条“被征收房屋补偿”部分第（一）款中约定安置房地点（待地块开发或整体安置上楼时另行签订补充协议确定）、户型、数量为：1.二居室1套，总建筑面积（含公摊面积）约为60平方米；2.一居室1套，总建筑面积（含公摊面积）约为40平方米。庭审中，二被告表示认可该协议效力。2013年4月2日，董天明签订《交房验收单》，内容为：经验收：承租人/产权人董天明现居住的位于七棵树西大街16排2号的房屋56.94已经腾空，符合交房验收条件。经承租人/产权人与动迁组、拆迁验房组的工作人员共同验收，已办理交接手续。2013年5月13日，董天明与骆小霞签订《授权委托书》，内容为：董天明委托骆小霞作为与张瑞菊房屋买卖合同一事的委托代理人，代为办理出售门头沟区七棵树西大街16排2号房屋的出售并代为接收房款等事宜。董天明向骆小霞交付了写明“房屋买卖专用”的身份证复印件。董天明另签署《授权委托书》一份，董天明委托骆小霞协助张瑞菊办理涉案房屋的接受事宜（包括领取房屋钥匙等各项手续），同时委托了张瑞菊相同事项，该《授权委托书》未写明签订日期，原告及第三人称系2013年5月13日签订，二被告称具体签订时间记不清了。同日，张瑞菊与董天明签订了《补充协议》，张瑞菊与骆小霞签订了《补充协议之补充协议》，其中《补充协议》内容为：“为了确保甲、乙双方的合法权益，现就位于北京市门头沟区城子七棵树西大街16排2号中住宅买卖有关事项签订补充协议如下：为了交易的顺利进行，双方经过协商，并经中介京城阜业调解出本调解书，内容为本补充协议；除了已付房款外，买方再支付十万元，具体支付时间如下，在双方签订的调解书下来时买方支付卖方十万元，从即日起一居室（40）回迁房属于买方所有，40平以上的部分由买方在房屋交付时支付，此房后续的一切费用都由买方承担，跟卖方没有任何关系。”经询问，董天明、张瑞菊均表示该《补充协议》中的“调解书”即指本《补充协议》。《补充协议之补充协议》内容为：“由于卖方要求原补充协议之十万元买方立刻支付，买方同意并已支付。此补充协议乃原补充协议十万元之卖方已收款的收条。”2013年5月27日，张瑞菊以房屋买卖纠纷为由将董天明起诉至北京市门头沟区人民法院，要求确认北京市门头沟区城子七棵树西大街16排2号回迁房中的一居室归原告所有。张瑞菊提交了该案档案材料中的庭前调解笔录、撤诉谈话、撤诉申请书。据庭前调解笔录记载，董天明委托北京市天兆雨田律师事务所律师段宝晋作为其诉讼代理人出庭，庭审中，董天明之委托诉讼代理人表示认可2013年5月13日协议，认可已经收到张瑞菊给付的房款十万元并同意张瑞菊诉请。该次庭审中被告表示房屋尚未交付并同意张瑞菊共同前往选房。2015年4月23日，董天明至拆迁安置大厅办理选房手续并签订《选房确认单》，其中记载董天明确认所选房号为小园某号（以下简称涉案房屋）。原告持有该原件，二被告称原告系自王小千处抢夺并骗取，二被告未报警处理。原告另提交了其与骆小霞签订《补充协议》一份，内容为：“董天明出售给张瑞菊的一居，可以放到张瑞菊指定的包括张瑞菊在内的任何一人名下，即过户到张瑞菊或者张瑞菊指定的任何一人名下。”张瑞菊及骆小霞称该协议签订日期为2015年4月23日。庭审中，张瑞菊、骆小霞均确认张瑞菊已经向骆小霞支付全部售房款360000元。2019年4月17日，董天明领取了涉案房屋的钥匙，并支付了该房屋的超出房屋面积款25515元及当年度采暖费，庭审中，张瑞菊增加诉请，请求法院判令超出房屋面积款由其承担。张瑞菊主张二被告支付月租金2700元的标准自2019年4月19日至交还房屋之日止的房屋占用费，二被告称因房屋被查封，未居住使用涉案房屋，故不同意支付房屋占用费。双方就占用费标准未协商一致并申请法院询价确定。2019年4月22日，张瑞菊以房屋买卖合同纠纷为由将董天明、王小千、第三人骆小霞诉至北京市门头沟区人民法院，同日，该院做出（2019）京0109民初3262号民事裁定书，裁定查封董天明名下位于北京市门头沟区小园的房屋。为此张瑞菊支付保全费5000元。因张瑞菊配偶系该院干警，北京市第一中级人民法院做出（2019）京01民辖27号民事裁定书，指定该案由本院管辖，本院于2019年6月4日立本案。二被告抗辩称董天明在签订以上材料时并无民事行为能力，对董天明签字的协议的效力均不予认可。为此，二被告另提交以下证据：（1）北京市门头沟区人民法院2019年7月1日做出的（2019）京0109民特18号民事判决书，该院判决宣告董天明为限制民事行为能力人并指定王小千为董天明的监护人。（2）自2011年6月7日至2016年2月18日的在龙泉医院的取药记录，记载董天明每二、三个月取药一次，其中自2012年4月26日至2015年7月29日期间，除2012年7月7日记录“妻代取”外，其余均记载“自来”、“自来、病稳”等字样。（3）董天明1998年7月4日因狂躁状态入住北京安定医院的住院病案。（4）董天明于2004年5月11日、2015年8月19日、2016年6月11日因精神分裂症-偏执型入住北京市门头沟区龙泉医院的住院病案。（5）自2003年8月8日至2019年4月4日期间的门诊取药记录，其中记载2003年8月8日董天明因骨折住院不能来院取药，但病情平稳。为证明董天明签订合同时具有相应的民事行为能力且董天明家庭成员有使董天明以完全民事行为能力人行使权利的习惯，张瑞菊提交了以下证据：（1）2005门民初字第1383号案件卷宗中由董天明签字的调查取证申请书。（2）2013年门民初字第3273号案件卷宗，该案中董天明委托董高威作为委托诉讼代理人提起对北京华源热力管网有限公司的供用热力合同纠纷之诉，后申请撤回起诉。本案审理过程中，经本院释明，二被告表示就本案涉案合同签订时董天明的民事行为能力不申请鉴定。本院认为：本案争议的焦点有以下几个方面，本院分别予以评析：（一）涉案合同签订时，董天明是否具有相应的民事行为能力。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。本案中，本案主要涉案合同主要签订于2012年至2015年期间，二被告主张董天明签订相关协议时不具有相应民事行为能力，但在该期间内，董天明向征收单位交付被拆迁房屋、委托诉讼代理人代其参加诉讼、与骆小霞签订《拆迁后分户协议书》，在上述法律行为实施过程中，其以完全民事行为能力人的主体身份正常参与家庭重大事项决策并对外独立行使民事权利，而其家庭成员均未提出异议，本院认为，董天明虽于2019年7月1日经法院判决宣告为限制民事行为能力人，但该判决自做出之日起生效，无法根据该判决当然推定该判决做出前董天明的民事行为能力，根据二被告提交的董天明的病历材料亦无法直接判断董天明在2012年至2015年期间的民事行为能力，经本院释明，二被告表示不申请鉴定，故根据现有证据，本院无法认定涉案协议签订时董天明不具有相应的民事行为能力。此外，董天明签订《拆迁后分户协议书》时王小千、董高威均在场，但二人并未提出异议，而王小千自认原告持有的《选房确认单》原件系自其手中取得，王小千未对该事实进行合理解释，根据该两项事实，本院认为王小千对于董天明将涉案房屋权利转让的行为知情并予以默认，即便董天明之民事行为能力存在欠缺，亦应视为王小千已经对董天明出售房屋的行为进行了追认。（二）张瑞菊与董天明之间就涉案房屋是否成立买卖合同关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据2012年7月15日骆小霞与张瑞菊签订的协议书、2013年5月13日董天明与骆小霞签订的《授权委托书》、董天明与张瑞菊签订《补充协议》及张瑞菊持有涉案房屋《选房确认单》的事实，本院认为，骆小霞接受董天明的委托，代董天明与张瑞菊签订了出售涉案房屋的买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，骆小霞依据2013年5月13日董天明与骆小霞签订的《授权委托书》向张瑞菊收取了全部房款360000元，且张瑞菊同意支付房屋面积差额款，故本院认为张瑞菊已经就涉案房屋的所有权支付相应的合同对价，董天明亦应履行合同约定的房屋所有权让渡的义务，现董天明已经取得涉案房屋的居住使用权，张瑞菊主张董天明交付该房屋并居住使用该房屋，理由正当，本院予以支持。因合同相对方系董天明，基于合同的相对性，对于原告要求王小千履行合同义务的诉请，本院均不予支持。（三）张瑞菊主张的房屋占用费是否应支持。本案中双方在2013年5月13日《补充协议》中约定张瑞菊在该《补充协议》签订的“即日”即取得房屋权利且董天明已经签订《授权委托书》委托骆小霞协助张瑞菊办理房屋接收事宜，故本院认为，在该涉案房屋具备交付条件时，涉案房屋的权益即发生转移，董天明无权占用涉案房屋，而董天明于2019年4月17日擅自领取了涉案房屋钥匙的行为违反了双方约定，其应当赔偿张瑞菊因其占用房屋所产生的损失，就占用费标准，本院参照同等房屋的出租价格予以酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十七条、第六十条之规定，判决如下：一、董天明于本判决生效后十五日内将北京市门头沟区小园房屋交付张瑞菊；二、张瑞菊于本判决生效后十五日内给付房屋面积差额款25515元；三、董天明于本判决生效后十五日内按照每月2500元的标准给付张瑞菊自2019年4月19日至上述主文第一项履行完毕之日止的房屋占用费；四、驳回张瑞菊的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由董天明负担（其中1344元张瑞菊已预交，董天明于本判决生效后七日内给付张瑞菊，其余1344元于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由董天明负担（于本判决生效后七日内给付张瑞菊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘丽媛二〇二〇年六月三十日书记员  高彩云