贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初2940号原告：孙运雄，男，1974年11月14日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：刘建华，女，1976年2月29日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二原告共同委托诉讼代理人：敖军，贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。被告：贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路**。法定代表人：薛雯，职务：董事长。委托诉讼代理人：李炜，男，1994年1月7日生，汉族。委托诉讼代理人：肖信霞，女，1974年7月18日生，苗族。原告孙运雄、刘建华诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称“远洋房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙运雄及二原告共同委托诉讼代理人敖军，被告远洋房开委托诉讼代理人李炜、肖信霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙运雄、刘建华向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条（对合同第七条的补充约定）无效；2.判令被告向原告退还违规收取的燃气、水、电、电视开通费合计5840元，并依法判令被告以上述款项总计为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准向原告支付资金占用损失，计算期限从2014年12月2日起至上述总计款项实际退还之日止；3.判令被告支付原告超期办理产权证违约金39,441.6元（2016年1月1日至2019年4月3日止，共计1188天，33.2元/天）；4.判令被告退还原告房屋套内建筑面积不足平方米（0.19㎡）价差827元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，被告按《商品房买卖合同》向原告收取了购房款，之后被告又向原告收取煤气、电、水，电视开通费共计5840元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确规定，燃气、水、电、电视等建设安装费已包含在商品房的销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，被告收取的燃气、电、水、电视等安装开通费的行为违反了《商品房买卖合同》的第三章第七条第三款内容及相关文件的规定，应予以退还。被告承诺在2015年12月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在约定时间内将办理不动产转移登记的相关资料交付原告，也未按照合同约定支付违约金，且被告收取原告产权证代办费后也没有去给原告代办不动产登记，最后都是原告亲自办理不动产登记，被告并没有履行代办义务，故诉至法院，请求判令如前所请。被告远洋房开辩称：关于四通费，合同补充协议第七条有效，合同经有关部门备案，合同无欺诈、胁迫，不违反诚实信用原则，四通费不应当退还；关于逾期办证，逾期事实存在，但因政府原因导致，被告无过错，违约金请求减免，时间应计算至18号房屋现房证办理之日止即2017年7月19日，原告主张的自行办理产权证不属实，是应有关部门要求原告自行前往交纳契税，其余手续都是在被告处办理；关于面积差价，同意按合同处理。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年4月28日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为83.55㎡（套内建筑面积为76.34㎡）、房号为第19号楼1单元1层4号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为332529元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定：“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信：交付时线路付敷设到户；6.有线电视：交付时线路付敷设到户；7、宽带网络：交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定：按本合同约定的总房款来计算套内建筑面积的单价，根据第七条约定的房款及本合同的预测面积，计算出每平米套内建筑单价，根据实测面积据实结算”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第七条约定“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”合同签订后，原告以按揭贷款方式向被告支付购房款共计332,529元。2014年12月2日，原告向被告支付9051.3元，该费用包含：煤气2890元、水1350元、电800元、闭路电视800元等费用。2019年4月3日，原告取得涉案房屋不动产权登记证书，其中载明房屋建筑面积为83.15㎡，专有建筑面积为76.15㎡，分摊建筑面积为7㎡。后因双方就逾期办证违约金及应否退还四通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建设局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……庭审中，原、被告双方一致确认《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）条中所约定的“约定日期”为2015年12月31日。案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。本院认为，本案争议焦点在于：1.远洋房开收取的“四通费用”是否属于煤气、电及配套设施的建设安装费用问题；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还问题；3.被告逾期办证是否存在不可抗力因素问题；4.面积差价款如何认定问题。关于第一个焦点问题，“四通费”通常是指独立水表费、独立电表费、独立燃气费、有线电视费，根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、煤气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项“商品房买卖合同应当包含下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电灯配套设施的建设安装费用。”规定，“四通费用”应属于煤气、电及配套设施的建设安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第7条“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”的约定变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电及附件五所列配套设施的建设安装费用的约定，但该合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。本案有关缴纳水、电、燃气、电话、电视开通等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。被告基于该附件十二补充协议第7条约定所收取的水1350元、电800元、燃气2890元、闭路电视费800元，共计5840元，因该条被确认无效，其收取上述费用亦无依据，应予退还。因被告远洋房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年12月2日）起计算至实际退还之日止。对于第三个焦点问题，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原告主张其接到办证通知时间为房产证载明的时间，被告自认其通知时间为2019年3月28日，双方均未提交相应的证据予以佐证，考虑原告取得产权登记时间为2019年4月3日，时间间隔较近，应存在高度盖然性，故本院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金应自2016年1月1日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止，为39,301.5元（33.25元/天×1182天）。对原告主张被告退还房屋面积差额损失的诉请，双方在《商品房买卖合同》第七条中约定房屋计价方式为按套计算，在第十五条中约定按套内建筑单价据实结算，原告提交的涉案房屋产权证书中载明套内建筑面积76.15㎡，与合同约定的套内面积（76.34㎡）相差0.19㎡（76.34㎡-76.15㎡），现房屋套内面积单价为4355.89元/㎡（332529元÷76.34㎡），根据合同约定，被告应当返还原告差额房款827.62元（0.19㎡×4355.89元/㎡），现原告诉请827元，本院从其自愿，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告孙运雄、刘建华与被告贵阳远洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条无效；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙运雄、刘建华水、电、燃气、闭路电视开户费，合计5840元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年12月2日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙运雄、刘建华逾期办证违约金39301.5元；四、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙运雄、刘建华面积差额房款827元；五、驳回原告孙运雄、刘建华的其余诉讼请求。案件受理费952元，减半收取476元，由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年六月二十八日书记员 廖雨濛