山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初6786号原告临汾时代风华特色学校。法定代表人于小风，该校校长。委托代理人郇新丽，山西平阳律师事务所律师。委托代理人张振，山西平阳律师事务所实习律师。被告临汾市文化艺术学校。法定代表人牛春平，该校校长。委托代理人宋广俊，该校纪检书记。委托代理人吕国星，山西瀛明律师事务所律师。原告临汾时代风华特色学校（以下简称时代风华学校）与被告临汾市文化艺术学校（以下简称市艺术学校）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告时代风华学校委托代理人郇新丽、张振，被告市艺术学校委托代理人宋广俊、吕国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行2004年9月14日签订的拍卖成交协议及2006年12月22日关于资产置换移交资产及付款的情况报告、2007年4月16日关于资产置换后资产移交及付款过程中的有关问题的说明，由被告提供收款账户并出具行政事业单位收款收据后，原告可立即付清剩余拍卖款3052439.06元，已支付187771元但尚未开具收款收据，由被告协助补开收款收据。2、判令被告协助原告办理青狮南街9号用地10417.09㎡及地上建筑物的不动产转移登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年2月23日，临汾市人民政府（2004）2次会议纪要议定由市财政局国资部门对市艺术学校使用的位于青狮南街9号的整体资产进行评估，并议定按照市场运作，公开公正拍卖。2004年6月30日，临汾市财政局临财教（2004）36号《关于临汾市文化艺术学校旧址资产整体处置的批复》同意对市艺术学校旧址全部资产采用公开拍卖的方式处置，批复文件所附《处置资产清单》载明全部资产评估价值为28005890元（含教育用地使用权估值19713732元），待拍卖资产包含市艺术学校位于青狮南街9号教育用地及地上建筑物、配套设施等。上述资产由市艺术学校委托临汾市鑫汇拍卖有限公司（以下简称：鑫汇拍卖公司）于2004年7月8日进行公开拍卖，原告方以3530万元竞拍成功。2004年9月14日，原告、被告及鑫汇拍卖公司签订拍卖成交协议，就相关事项作出了详细约定。签订协议后，原告陆续支付大部分拍卖款，但因被告移交土地面积不足、部分拍卖物未能如数移交、学校大门移改等问题，协议发生变更，拍卖款数额及交付拍卖物均有所变化调整。现原告已支付大部分拍卖价款，且实际占有、使用竞买土地及地上房产多年，因市艺术学校经手人及法定代表人几经变更，协议未能继续履行。为及时确认原告对竞买土地及地上房产的合法产权，请求被告继续履行拍卖成交协议及其补充协议，被告在原告付清剩余拍卖款的同时履行过户义务，协助原告办理青狮南街9号用地10417.09㎡及地上建筑物1-16幢共计8106.88㎡的不动产转移登记手续。原告提交了以下证据：1、2004年2月23日临汾市人民政府[2004]2次会议纪要。2、2004年6月30日临汾市财政局临财教[2004]36号文件（附行政事业单位国有资产处置申报表）。3、2004年6月23日市艺术学校与鑫汇拍卖公司签订的委托拍卖协议。4、鑫汇拍卖公司2004年6月27日拍卖公告及讯息。5、2004年7月6日支付竞拍保证金传票。6、2004年7月8日鑫汇拍卖公司交款通知书。7、2004年9月14日市艺术学校、鑫汇拍卖公司、时代风华学校签订的《协议书》。8、市艺术学校持有的国有土地使用权证。9、市艺术学校持有的四份房屋所有权证。10、2006年12月22日市艺术学校与时代风华学校《关于资产置换移交资产及付款的情况报告》。11、2007年4月16日市艺术学校与时代风华学校《关于资产置换后资产移交及付款过程中的有关问题的说明》。12、市艺术学校为时代风华学校出具的行政事业性收款收据13份；时代风华学校转账支票存根1份。13、时代风华学校垫付187771元凭证。14、2007年3月29日临汾市国土资源局临政国土函200725号《关于征询土地规划用途的函》。15、2007年6月19日临汾市规划勘测局局务会会议纪要【2007】13次。16、2006年11月25日临汾弘正地产咨询评估有限公司土地估价报告。被告辩称，对原告起诉状陈述的基本事实没有异议，对其陈述的协议未能全部履行的原因及诉讼请求不予认可，我方从来没有拒绝履行义务，市艺术学校已充分履行协议约定的阶段义务。协议未能继续履行的责任在于原告，根据2004年拍卖协议，2007年的补充协议，原告最迟在2007年6月30日前付清全部款项，被告在原告付清后办理协助变更产权手续。原告一直都未付清价款。原告长期拖欠尾款，单方违约，致使协议无法继续履行，对可能产生的不确定后果原告应负全部责任。原告单方违约，给协助变更产权手续难度很大，如果原告在相应时间履行付款义务，产权变更手续是可以办理的，但是原告单方违约长达十几年拖欠尾款，已经错失了办理手续的最佳时机。补充协议不能生效，如原告未按补充协议履行付款义务，则补充协议不生效。原告要求履行补充协议的请求不能支持。拖欠尾款需要重新认定，原告拖欠尾款长达十几年，应当考虑到价格和利率的因素。长期无偿占有部分土地，本金、利息、违约金等问题，都需要报经市政府同意，由国资部门、自然资源部门等进行重新认定。故原告要求我方提供账户，我方不能接受。资产置换工作是市政府组织的，都是经过市政府常委会决定同意的，原告单方违约多年，是否还能继续履行，最终决策权在市政府。原告应对单方违约的行为及产生的不确定后果负完全责任，原告应支付剩余拍卖款并承担相应的违约责任。剩余拍卖余额为4442310元，原告应支付违约金353000元，支付2019年12月30日前可得利益损失4176484.98元，之后按中国人民银行同期同类贷款利率计算，按原告15年营销收入的12.6%支付占用土地收益。原告主张扣除187771元垫付款不予认可。被告没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2004年2月22日，经临汾市人民政府研究，同意市艺术学校与宏昌学校资产置换，对市艺术学校资产评估拍卖，拍卖所得支付宏昌学校。2004年6月，市艺术学校与鑫汇拍卖公司签订委托代理合同，约定：市艺术学校委托鑫汇拍卖公司代理拍卖市艺术学校全部资产。2004年7月6日，时代风华学校向鑫汇拍卖公司交付竞拍保证金120万元。2004年7月8日，鑫汇拍卖公司书面告知时代风华学校已交付的保证金120万元转作价款。鑫汇拍卖公司于2004年7月8日对市艺术学校原办公教学用房及占用土地进行拍卖，原告以3530万元价格竞拍成功。2004年9月14日，原告与被告及鑫汇拍卖公司签订拍卖成交《协议书》。协议书约定：拍卖成交价款3530万元，时代风华学校分期分批支付（1、拍卖成交70日内付壹仟贰佰万元；2、2004年9月30日前再付捌佰万元；3、余款于2004年12月30日前结清。逾期未付清价款视为违约，买受人承担成交价1%的违约金）。委托人应于买受人付清全款后开始办理权属变更手续，至2005年6月30日前办理完毕。委托人拍品移交和办理权属变更手续逾期未办理完毕的应承担违约责任，委托人应承担拍卖成交价1%的违约金。买受人未按照本协议约定支付价款应当承担违约责任，由拍卖人将拍卖标的再行拍卖，买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。《协议书》签订后，原告先后支付被告协议价款共计2440万元。被告履行了主要的交付义务，但仍有拍卖合同即《协议书》约定的2.305亩土地、临街三间店面及一些其他物品未能交付。之后双方就各自未能履行拍卖合同约定义务出现的问题，于2007年2月共同向临汾市人民政府进行书面报告，汇报了协议书未能全部履行的情况和遗留问题，又于2007年4月16日共同签订了《临汾市文化艺术学校、临汾时代风华特色学校关于资产置换后资产移交及付款过程中的有关问题的说明》，确认临汾市文化艺术学校在资产移交过程中出现实际移交的土地亩数与原拍卖成交所列地亩数少2.305亩、部分物品未能如数移交，原拍卖所列临街三间店面房屋有产权纠纷，学校大门改移等问题客观上导致临汾时代风华特色学校未能如约全部给付临汾市文化艺术学校款项。约定：1、临汾市时代风华特色学校至本“说明”签字盖章后的3日内给付临汾市文化艺术学校300万元。临汾市时代风华特色学校在2007年6月30日全部付清最后余款3240210.0607元。最后余款付清后，临汾市文化艺术学校两个月内办好两证过户手续。2、因临汾市时代风华特色学校交纳给临汾鑫汇拍卖公司的120万元人民币为成交“保证金”。按鑫汇拍卖公司“交款通知书”中载明的此款自然转作价款。若鑫汇拍卖公司不能及时转入，临汾市时代风华特色学校协助临汾市文化艺术学校主张该笔款项的权利。如果120万元全部给付价款全清，如果不够临汾时代风华特色学校给予补齐120万元。3、临汾市文化艺术学校负责办理土地使用权变更手续及房屋产权过户手续，变更后的用地性质由原来的划拨用地变为商业用地。在办理过程中所需土地出让费、房屋过户费均包含在31840210.06元中，临汾市文化艺术学校不得以任何理由拖延办理土地及房产的变更和过户手续。4、若临汾时代风华特色学校未能按第三条第一款中约定期限数额付款，则该说明及给市政府的“情况说明”均不生效，双方仍按2004年9月14日协议中的约定执行。协议达成后，2007年4月19日，原告通过银行转账向被告支付合同价款300万元，后因时代风华学校未按约定支付余款，导致双方之间达成的拍卖协议未能完全履行，为此原告诉至本院。以上为本案事实，有原告提供的证据及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为，生效的合同对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案市艺术学校经临汾市人民政府研究同意，对其资产进行拍卖，经市艺术学校委托，鑫汇拍卖公司于2004年7月8日公开拍卖，时代风华学校以3530万元竞拍成功。2004年9月14日，市艺术学校、时代风华学校、鑫汇拍卖公司三方签订《协议书》，约定了买卖标的、价款、履行期限、违约责任等内容。协议书履行期间，市艺术学校基本交付了合同标的物，时代风华学校也支付了大部分价款。双方对市艺术学校由于生活需要和历史遗留问题引起的难以交付合同标的物的交付义务已协商免除。对时代风华学校与此对应的付款义务也已协商免除，对协议书约定的标的物和价款进行了变更。综上，市艺术学校与时代风华学校达成《协议书》及标的物和价款的变更内容是双方当事人真实意思的表示，不违反强制性法律法规规定，协议成立生效，双方应当继续履行。关于原、被告之间协议内容的履行情况，双方一致认可：市艺术学校交付的合同标的物，时代风华学校应支付合同总价款为31840210.06元，已经于2007年4月之前支付27400000元。对时代风华学校付款双方有争议的事实是：鑫汇拍卖公司拍卖期间，时代风华学校通过银行转账向鑫汇拍卖公司支付竞拍保证金120万元，鑫汇拍卖公司收到120万元竞拍保证金后，给时代风华学校出具了交款通知书。对此120万元，时代风华学校认为应视为已付协议价款，市艺术学校不予认可。本院认为，鑫汇拍卖公司受市艺术学校委托，对其学校资产进行拍卖，鑫汇拍卖公司的拍卖行为所产生的法律后果应当由市艺术学校承担，鑫汇拍卖公司在交款通知书中已明确告知时代风华学校交付的保证金120万元转作价款，故时代风华学校主张该120万元属于履行协议价款，本院予以支持。时代风华学校未付价款应为3240210.06元。关于市艺术学校根据2007年4月16日双方签订的“说明”第三部分第4条约定，即时代风华学校2007年6月30日前不能付清余款3240210.06元，“说明”及给市政府的“情况报告”均不生效，双方仍按2004年9月14日协议中的约定执行，主张双方应当按照《协议书》第六条约定对协议标的物再次进行拍卖的问题，本院认为，基于时代风华学校已经在2007年6月30日前支付了协议主要价款2860万元，余款3240210.06元未付，是因为办理土地、房产过户的条件不成就、不具备，时代风华学校没有付清3240210.06元的行为不属于协议书第六条约定的买受人未按照协议约定支付价款的行为，被告主张再行拍卖本院不予支持。关于市艺术学校主张时代风华学校支付利息、违约金、占地费等未付清价款应承担责任的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，对于金钱债务的迟延履行违约责任问题，由于当事人约定的迟延履行违约金具有惩罚的性质，违约方在支付违约金后，还负有支付金钱债务和逾期利息的责任。本案中，被告市艺术学校主张原告支付违约金和逾期付款利息的请求，本院予以支持。时代风华学校应按1%的成交额支付违约金353000元、按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计息时间自2005年1月1日起至付清之日止。市艺术学校向时代风华学校交付合同约定的转让资产是其合同义务，被告主张占地费用没有法律依据，本院不予支持。关于时代风华学校主张其垫付187771元进行抵销的问题，经法庭调查，时代风华学校提供的相关证据客观真实，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，其主张抵销本院予以支持。综上，时代风华学校应向市艺术学校支付剩余合同价款3052439.06元及自2005年1月1日起至付清之日的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）和违约金353000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告临汾时代风华特色学校在本判决书生效后二十日内向被告临汾市文化艺术学校支付剩余合同价款3052439.06元及自2005年1月1日起至付清之日的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）和违约金353000元。同时，被告临汾市文化艺术学校向原告出具行政事业单位收款收据。二、被告临汾市文化艺术学校协助原告办理青狮南街9号用地10417.09㎡及地上建筑物的不动产转移登记手续。如果未在本判决指定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告负担600元，被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 卫俊祥人民陪审员 沈开言人民陪审员 许海燕 二〇二〇年六月二十九日书 记 员 郭玉洁