黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0109民初398号 原告（反诉被告）：王飞，男，1977年11月12日出生，汉族，住哈尔滨市道外区，现住哈尔滨市松**。 委托诉讼代理人：张冰燕，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：矫灵，男，1959年12月29日出生，汉族，住哈尔滨市松**，现住哈尔滨市松**。 委托诉讼代理人：马乐，黑龙江超赢律师事务所律师。 被告：矫国君，男，1985年12月15日出生，汉族，住哈尔滨市松**，现住哈尔滨市松**。 委托诉讼代理人：赵东岩，黑龙江百程律师事务所律师。 被告：黑龙江省龙生房屋开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区松北镇团结村李家屯。 法定代表人：代成文，董事长。 委托诉讼代理人：赵博言，男，该公司经理。 原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）矫灵、矫国君、黑龙江省龙生房屋开发有限责任公司（以下简称龙生开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，矫灵于2020年6月17日提出反诉。2020年6月28日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王飞及其委托诉讼代理人张冰燕，矫灵及其委托诉讼代理人马乐，矫国君及其委托诉讼代理人赵东岩、龙生开发公司的委托诉讼代理人赵博言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王飞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告协助原告办理位于哈尔滨市××湖畔绿色家园××单元××号房屋的过户更名手续；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年9月20日，被告与黑龙江省龙生开发有限责任公司签订了《房屋拆迁购房协议》，以拆迁置换的形式购买了哈尔滨市××湖畔绿色家园××单元××号，建筑面积为99.34平方米。后于2007年9月11日被告将上述房屋出售给原告，被告与原告签订了《房屋买卖协议书》，原告按合同约定已付清购房的全部款项，并自2007年9月11日，即原告与被告签订房屋买卖协议书当日，被告便将上述房屋交付给原告，原告一直占有使用居住至今。但被告并未按合同约定履行其办理房屋过户的义务，已违反《房屋买卖协议》第四条规定构成违约，原告多次催促其办理未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。 另外，原告手中办理房产证时材料是齐全的，原告去找龙生开发公司办证时矫灵提出异议，才中止办理的。 矫灵辩称，不同意原告的诉讼请求。2006年矫灵通过拆迁获得案涉房屋后，一直在外地工作，房屋的相关手续都放在家里。2019年案涉房屋办理权属证明，矫灵才知道自己的房产被王飞霸占至今。矫灵从未将案涉房产卖给任何人，也没有委托他人卖过，故请求驳回原告的诉讼请求。 矫国君辩称，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…案涉房屋在未取得房屋权属证书的情况下，房屋转让行为无效，因合同无效产生的请求权诉讼时效已经过。二、本案房屋买卖的处分行为是矫国君在未经实际产权人矫灵授权、追认的情况下作出的，原告仅有权请求矫国君履行债务，同时原告在签署《房屋买卖协议》时对此情况明知，存在主观过错，且原告自始至终也从未要求矫国君对其承担任何责任，诉讼时效已经过。三、本案房屋买卖中，矫国君自始至终未收到原告的购房款，原告存在严重违约在先，矫国君在此前多次催促原告搬出涉案房屋，原告拒不搬出，现原告无权要求矫国君协助其办理过户手续。 龙生开发公司辩称，正常情况下，有房屋拆迁协议原件、公证书、住户确认单这几样文书就可以房产证，我公司就会协助办理房屋产权证书。原告曾经来我公司售楼处找过，要办理房产证。 矫灵向本院提出反诉请求：1.请求判令解除王飞与矫灵的房屋买卖合同；2.请求判令王飞从松北区湖畔绿色家园28栋2单元4层1号迁出；3.反诉案件受理费由王飞承担。事实和理由：2006年矫灵通过拆迁获得湖畔绿色家园28栋2单元4层1号房产，后矫灵一直在外地工作，房屋相关手续放在家里。2019年案涉房屋办理权属证明，矫灵才知道王飞多年侵占自己案涉房产。2020年王飞竟然起诉矫灵配合办理房屋过户手续，并声称矫灵儿子矫国君与其签订了卖房合同。矫灵本人从没有卖给任何人案涉房产，故提出反诉，望判如所请。 另外，矫灵拆迁后仅有一套房屋即涉案房屋，房产证上是矫灵的名，并且其也没有出具过委托书。案涉房屋2006年进户，手续全都办利索，屋子精装完，矫灵将钥匙交给其子（矫国君）后，于2007年3月1日离开哈尔滨，后一直在山东济南市打工，仅是偶尔回哈尔滨。案涉房屋这些年的费用矫灵已经全部都交完，但让原告霸占，矫灵对此不知情。直到2019年9月，矫灵在报纸看到王飞登报，才回到哈尔滨。这中间其矫国君因未收到案涉房屋的房款，一直未告知矫灵。家中其余的房子都是后期拆迁的，跟本案无关。王飞陈述的都是假的。 王飞辩称，不同意矫灵的诉讼请求。 一、矫灵要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，应予驳回。首先，案涉房屋买卖合同中王飞已按照合同约定支付了房款，并且已实际取得并占有房屋十余年，早已履行完合同的义务。矫灵要求解除合同的反诉请求不符合《合同法》第94条及相关司法解释的规定，故无权解除房屋买卖合同。其次，即使矫灵享有法定解除权，但是法定解除权也已经消灭。依据法律规定，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案解除权发生之日即为房屋买卖合同签订之日即2007年9月11日，距今已近13年，解除权早已消灭，矫灵不享有解除权。最后，解除合同的前提是合同有效，矫灵要求解除合同实际上是矫灵自认其委托其子矫国君与王飞签订的房屋买卖合同有效，即矫国君属于有权代理。签订的房屋买卖合同合法有效，应予以保护。 二、矫灵与王飞已经签订合法有效的房屋买卖合同。基于非因王飞的原因，未办理产权登记。但王飞已经合法占有该房屋，因此矫灵无权要求其迁出。 首先，本案涉案房屋作为价值较高的财产，就任何一个正常人来说，不会对自己如此重要的财产在长达10余年的时间里不管不问。且房屋属于特殊的不动产，不管是否居住使用，都会产生取暖费、物业费等必要支出的费用，如矫灵称自己一直在外地，那也应当将取暖报停，以免产生高额的滞纳金，这是最基本的常识。而矫灵却不能提供此房屋的任何缴费票据，故矫灵所述均为虚假陈述。在王飞入住涉案房屋长达10余年的时间中，矫灵亦未参与案涉房屋的任何事宜，包括入住、占有、使用房屋，也未采取任何措施主张过其权利受损，矫灵的行为明显有悖常理，不符合事实。其次，王飞在与矫国君签订购房合同前及整个过程中，已经尽到合理的注意义务以及核实并确认矫国君具有代理权，并且支付了合理对价，也取得了房屋及房屋相关手续，并持续占有使用该房屋至今，因签订合同时有矫灵在电话中的口头授权，矫国君系有权代理，且由于购买的是回迁房，由于多年遗留问题直至2019年该小区才开始办理不动产权证。本案中依法成立买卖合同有效，应受到法律保护，王飞系涉案房屋的所有权人。最后，虽矫灵目前矢口否认，但从其二人的父子关系及矫国君能提供矫灵户口本原件及全部涉及房屋手续的原件来看，矫国君的行为最起码构成表见代理，其代理行为应由被代理人矫灵承受。若矫灵坚持否认其儿子矫国君没有代理权，那么从整个案件的事实经过可以确定矫灵、矫国君恶意串通，以非法占有为目的以虚假出售房屋的行为骗取被害人王飞的17.8万元购房款，其行为已经符合诈骗罪的构成要件，该房屋目前市场价值已超过五十万元，依据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。本案应当以诈骗罪“数额特别巨大”追究矫灵、矫国君的刑事责任。 三、矫灵在反诉状中事实与理由部分的自认也验证了矫国君系有权代理的事实。矫灵称：“一直在外地工作，房屋相关手续放在家里”，与其授意其儿子矫国君将其房屋出售给王飞的事实能够对应。矫国君能提供房屋相关手续的原件，系因为手续放在家里。矫灵在外地不能直接签订合同，故全权委托其儿子矫国君办理出售房屋的相关事宜。矫灵的自认结合本案其他事实及证据，也能反映出本案是其授权其儿子矫国君将房屋出售给王飞的，是其知晓并同意的。 另外，王飞于2007年通过涉案房屋窗户上的售房电话联系的矫国君，矫国君当时报价18万元。后来王飞与同事在小区里看了几个房子，价格都差不多，矫国君的房子有简单的装修，所以很相中案涉房屋。第二次与矫国君联系时，其要求交1万元定金。交付定金时，矫国君告知该房屋是矫灵的名字，矫灵没在哈尔滨。王飞表示不想买此房，但矫国君表示可以与矫灵确认。矫灵表示卖房子没问题，如果有问题可以在协议里都写清楚，不用担心。然后王飞就交了1万元定金，交钱是在案涉房屋内交付的，交钱后矫国君把房屋所有的手续，包括的房屋的一些相关票据都交给王飞了。并且因为王飞不太想买案涉房屋，矫灵让价2000元，以17.8万元的价格卖给王飞，并签订了协议，签合同时，王飞、矫国君、徐某均在场。 综上，应驳回反诉人的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人的证据，本院认定如下：王飞举示的证据A1，房屋买卖协议书一份，能够证明2007年9月11日矫灵之子矫国君代理矫灵与王飞签订案涉房屋买卖协议，担保证明人为魏本祯，但无法证明其他待证问题，故本院对该份证据予以部分采信。王飞举示的证据A2，户口复印件一页、身份证复印件二页、房屋拆迁购房协议一份、物业管理服务委托合同原件一份、装饰装修管理服务协议原件一份、收据五份及电表卡原件，能够证明矫国君系矫灵之子，矫灵系房屋拆迁购房协议中的买受方，上述应由房屋所有人所持有的文件原件已经在王飞处，但无法证明其他待证问题，故本院对该份证据予以部分采信。王飞举示的证据A3，城市居民供用热合同一份、物业费票据12张、取暖费票据12张、电费票据4张、水费票据5张、有线电视票据3张、《金星村湖畔绿色家园回迁安置房办理产权登记住户确认单》一张、《湖畔绿色家园回迁安置房住户公正统计证明》一张及长期居住证明一份，能够证明王飞于2007年11月29日签订了案涉房屋的城市居民供用热合同，交纳了物业费、取暖费、电费、水费、有线电视费并实际居住至今，松北镇人民政府经实地核查于2019年5月5日证实王飞系案涉房屋现使用人，故本院对该份证据予以采信。王飞举示的证据A4，报纸公示一张及公证书一份，能够证明王飞按照政府关于历史遗留不动产权办理的相关规定，对案涉房屋进行了登报公示及公证，符合松北镇政府与龙生开发公司办理不动产权属证明的规定，故本院对该份证据予以采信。王飞举示的证据A5，证人徐某的证言，能够证明签订合同时，矫国君与矫灵电话联系，矫灵在电话中授权矫国君进行房屋买卖，购房款系两次支付，看房当日支付定金1万元，签合同当日支付余款16.8万元，故本院对该份证据予以采信。矫灵举示的证据B1，房屋拆迁购房协议复印件一份、物业服务委托合同复印件一份、装饰装修管理服务协议复印件一份，矫灵举示的证据B2，公示一份，因矫灵举示的证据均系王飞已经举示，且本院已对证据进行了认定，故不再赘述。 本院认定事实如下：2006年9月6日，因矫灵系哈尔滨市××区三环立交桥置换建设项目的被拆迁人，其与龙生开发公司签订《房屋拆迁购房协议》，该协议约定矫灵获得位于哈尔滨市××区金星小康社区（湖畔绿色家园）28栋2单元4层1号房屋，建筑面积约为99.34平方米，房款129142元，房屋交付时间为2006年9月20日。2006年9月29日，矫灵与哈尔滨市华东物业管理有限责任公司签订案涉房屋的《物业管理服务委托合同》及《装饰装修管理服务协议》。 2007年9月11日，矫灵之子矫国君代理矫灵为卖方（甲方）与王飞为买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》（以下简称《买卖协议》），魏本祯系担保证明人，《买卖协议》第二条约定，甲方自愿将上述房屋以总价人民币178000元整出售给乙方，乙方同意在本协议签订之前向甲方支付定金10000元整，在本协议签订之日向甲方一次性付清168000元整；第三条约定，甲方应于收到乙方上述房款之日起将交易的房产相关手续全部交付给乙方，同时将房屋全部交付给乙方使用，并应在交房当日将本套房屋供暖、水电、煤气、物业管理等费用一次性结清（费用的交接日期为2007年9月11日），并保证上述房屋不存在产权纠纷；第四条约定，关于产权办理的约定，鉴于目前房屋产权所有人不在哈尔滨市，由房屋产权所有人的家属代理签订上述房屋买卖协议，暂缓办理房屋过户、公证手续，待房屋产权所有人回到哈尔滨市启办房屋过户手续，甲方务必协助乙方在2008年春节前办理完上述手续，同时，办理房屋过户手续所缴纳的相关费用，乙方依照有关规定缴纳。《买卖协议》签订后，王飞搬入案涉房屋，自入住起交纳了物业费、取暖费、电费、水费、有线电视费等费用，并实际居住至今。2007年11月29日，矫灵作为用热人，王飞作为其委托代理人与捷能热力电站有限公司签订案涉房屋的《城市居民供用热合同》。 2019年4月3日，根据市政府关于历史遗留不动产权办理的相关规定，王飞登报公示其为案涉房屋的受让人，案涉房屋由其实际占有。2019年4月4日，王飞在中华人民共和国黑龙江省哈尔滨国信公证处对案涉房屋系其所有并居住的事由进行公证，公证处出具（2019）黑哈国证内民字第4973号《公证书》。2019年5月5日，松北镇人民政府向龙生开发公司下发《金星村湖畔绿色家园回迁安置房办理产权登记住户确认单》说明，为解决回迁安置房未办理产权登记这一多年遗留问题，依据哈尔滨市松北区人民政府文件（哈松政调[2018]3号和关于解决湖畔绿色家园小区不动产登记历史遗留问题的工作方案2018年6月6日），松北镇人民政府经实地核查了解（部分登报与买卖办理公证书），确认案涉房屋的现使用人为王飞。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 本案中，矫灵虽陈述称其至2019年9月时才知晓案涉房屋被王飞占有使用，但其于2006年9月6日即已经签订了《房屋拆迁购房协议》，并于2006年9月29日与哈尔滨市华东物业管理有限责任公司签订案涉房屋的《物业管理服务委托合同》及《装饰装修管理服务协议》。房屋作为价值较高的财产，在王飞入住案涉房屋后长达十余年的时间中，矫灵、矫国君均亦未参与案涉房屋的任何事宜，包括签订供热合同、占有、使用房屋，也未采取任何措施主张其权利受损，二人的行为明显与其陈述相矛盾、与常理不符。矫国君虽称签订《买卖协议》时其年少，但矫国君系1985年出生，合同签订日期为2007年，签订合同时其已经22岁，且结合其行为，可以认定矫国君属于法律规定的完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。矫国君系矫灵之子，在签订《买卖协议》时持有案涉房屋的《房屋拆迁购房协议》等一些列合同原件，且《买卖协议》中明确注明由房屋产权所有人的家属代理签订协议，故矫国君代理矫灵买卖房屋的行为有效，《买卖协议》有效，且不具备法律规定的解除条件。矫灵虽未实际与王飞签订《买卖协议》，但结合双方当事人的陈述、证据材料及矫灵矫国君的行为，应认定为矫灵对王飞购买并占有案涉房屋的知情且认可。虽然矫国君主张王飞系强行入住案涉房屋，对案涉房屋的占有为非法占有，但其未举示证据证明此主张。矫灵仅依据王飞持有的《房屋拆迁购房协议》买受人记载为矫灵，主张其对案涉房屋享有物权，并请求解除《买卖协议》，要求王飞迁出并返还房产的依据不足。综上，王飞对案涉房屋的占有系有权占有，王飞要求被告协助办理案涉房屋的过户更名手续的诉讼请求，本院予以支持。矫灵的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、矫灵、矫国君、黑龙江省龙生房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内配合王飞将位于哈尔滨市松北区湖畔绿色家园28栋2单元4层1号房屋的不动产权属登记至王飞名下； 二、驳回王飞、矫灵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元（王飞已预付），由矫灵负担，此款矫灵须于本判决生效之日起五日内给付王飞。反诉案件受理费25元（矫灵已预付），由矫灵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  刘丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理王祎 书记员高佳媛