黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0204民初16号原告：张细明，男，1966年3月11日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：杨介先，系黄石市下陆区三尊法律服务所法律工作者，系一般授权。被告：夏进进，男，1987年1月22日出生，汉族，住湖北省孝感市武汉市东西湖区。被告：下陆区烨鑫超市，住所地：下陆区桂林北路****楼**一档门面。经营者：叶静。以上二被告共同委托诉讼代理人：张苗，系湖北元申律师事务所律师，系特别授权。原告张细明与被告夏进进、下陆区烨鑫超市租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告夏进进于2020年1月16日提出反诉，本院依法受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张细明及其委托诉讼代理人杨介先和被告夏进进、下陆区烨鑫超市的共同委托诉讼代理人张苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年6月1日，被告夏进进向本院申请撤回反诉，本院依法予以准许。原告张细明向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约，被告向原告支付违约金50000元并赔偿原告施工等损失费用暂计12000元；2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：夏进进与下陆区烨鑫超市经营者叶静系夫妻。2019年9月10日，张细明依约支付租金、押金计6000元，同时被告口头承诺给予原告10天学习期并加一个月的免租期。被告收取租金押金后，其另以不准原告安装排污流放点为由，于2019年9月30日、2019年9月24日二次单方强制阻止原告进行装修施工并对原告现场施工人员实施加害，其行为构成违约，且侵害了他人的人身权利。故原告诉至法院。被告夏进进、下陆区烨鑫超市共同辩称：1、原告改变房屋整体结构做厕所，未征得被告同意。根据装修规范和日常经验，施工前应当先对厕所做防水，而原告在做厕所时，没有做防水，会导致渗漏损坏楼下负一楼健身房装修及设施。2018年，本案房屋漏水导致楼下健身房装修及设施损坏，被告因此被起诉形成（2018）鄂0204民初246号案。原告增设卫生间会影响楼下邻居的生活、公共管理及公共安全，造成社会矛盾；2、《房屋租赁合同》第九条约定：本合同一式二份，甲乙双方各持壹份，自双方签字加盖公章之日起生效。租赁合同未达到生效要件，未加盖公章，协议不发生法律效力。《房屋租赁合同》第二条租赁期限自2019年10月20日开始生效，而本案于2019年9月发生纠纷，不能适用该租赁合同，不能适用违约金条款。原告至今没有支付9月份租金，根据合同法先履行抗辩权之规定，被告有权依法行使出租人权利；3、因《房屋租赁合同》不适用本案处理，根据合同法第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，原告对租赁房屋进行改造装修，增设厕所未经被告同意，被告有权要求承租人恢复原状。根据侵权构成要素，被告没有损坏原告装修的行为，原告装修并没有发生损失，装修仍然归原告所有，主张所谓装修损失与被告没有因果关系，间接损失依法不予支持。根据合同法规定违约金与损失不能同时主张，如认定被告的原因导致发生损失，装修损失无法计算，且原告主张的违约金明显太高，过高部分依法应不予支持。如认定被告的原因导致发生损失，原告没有及时减损防止损失扩大，扩大的损失，由原告承担责任；4、根据合同相对性原则，原告与被告夏进进形成租赁合同关系，被告下陆区烨鑫超市并未与原告签订租赁合同，不是本案适格被告。本案发生的真实原因为原告有感租赁期限过长，并因组织卖淫被下陆区人民法院判处有期徒刑二年没有经营的相关经验，其找借口不承租房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一中的《行政处罚决定书》与被告提交的证据一《行政处罚决定书》，原、被告双方均认可其真实性，且能相互印证，本院依法予以采信；原告提交的证据二真实合法，且有原件相印证，本院依法予以采信；原告提交的证据三中司法鉴定书、电子病历、医疗费发票与本案无关，收据、收条与证明材料等证据不足以证明原告的损失，对该组证据本院依法不予采信；原告提交的证据四中录音，无法核实其真实性，且即使是公安机关调解过程中的调解意见也不能作为定案依据，本院依法不予采信，经本院实地勘查核实涉案门面的现场情况，证据四中的照片虽反映了诉争门面的情况，但不全面，且无法达到被告占有、控管诉争房屋的证明目的；原告补充提交的损失清单，系原告单方所述，无相关证据印证，本院依法不予采信；原告补充提交的视频，无法达到其证明目的。被告提交的证据二与本案无关，本院依法不予采纳；对被告提交的证据三，经本院实地勘查核实涉案门面的现场情况，本院依法予以采信；对被告补充提交的证据一、证据二，原告均认可其真实性，仅对证明目的有异议，本院认为该两组证据均与本案有关，可以证明被告夏进进因涉案门面漏水被楼下的游泳健身中心诉至法院和被告夏进进有权转租涉案门面的事实，故本院均依法予以采信。根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2019年9月10日，原告张细明和被告夏进进签订《房屋租赁合同》，约定被告夏进进将位于黄石市下陆区桂林北路16号12号楼一层一档门面出租给原告使用。合同约定租赁期为10年，自2019年10月20日开始计算，月租金为2000元，每月月初交纳；自双方签字起，被告夏进进给原告免房屋租金一月为装修期；在不影响整体结构的基础上，原告可以对房屋内构造进行更改、装修；并约定任何一方违约，将承担违约金伍万元，并承担由此造成的一切经济损失。原告张细明和被告夏进进在签订上述合同时将时间往后签为2019年10月20日。合同实际签订当日，原告向被告夏进进支付10月份租金2000元和押金4000元。随后，原告张细明和被告夏进进就租赁期限签订了《补充协议》，约定租赁期限从2019年10月20日至2025年8月31日止。合同签订后，原告开始装修上述门面。2019年9月24日，因原告装修时在门面中增设厕所且未进行防水施工，被告夏进进阻止原告及其装修工人施工，原、被告双方因此引发肢体冲突并分别被黄石市公安局下陆分局给予行政处罚。后双方就违约责任、损失赔偿等事宜未协商一致，故而成讼。诉讼过程中，本院于2020年6月1日上午前往案涉门面进行现场勘查，并对案涉门面现状拍摄视频进行了记录。案涉门面内的一角，增设了隔墙，形成了独立的空间，内墙已粉刷，大便器的管道也已安装，现场有尚未安装的大便器和门。另查明，1、案涉门面的楼下即负一层为游泳健身中心。2018年，因案涉门面漏水致被告夏进进被游泳健身中心诉至法院，夏进进负责维修后，又与游泳健身中心签订了关于赔偿损失的协议；2、案涉门面的所有权人为黄石扬子房地产开发有限公司，黄石扬子房地产开发有限公司将案涉门面委托给黄石市中和贸易有限公司代理出租事宜，黄石市中和贸易有限公司将案涉门面出租给被告夏进进，并于2019年8月20日出具证明，同意被告夏进进将案涉门面转租给原告张细明。本院认为，本案的争议焦点：一、被告下陆区烨鑫超市是否为本案适格被告；二、《房屋租赁合同》、《补充协议》是否成立生效；三、被告是否违约并应否向原告支付违约金及赔偿损失。关于第一点，《房屋租赁合同》、《补充协议》的签订主体均为原告张细明和被告夏进进，被告下陆区烨鑫超市并未在合同上盖章，其经营者叶静也未在合同上签字。二被告的代理人在庭审中主张被告夏进进和被告下陆区烨鑫超市的经营者叶静系夫妻关系，被告下陆区烨鑫超市在被告夏进进出具给原告的押金收据上盖章系代收行为，本院对该主张予以采信，故被告下陆区烨鑫超市不是本案的适格被告，应驳回原告张细明对被告下陆区烨鑫超市的起诉。关于第二点，原告张细明与被告夏进进签订的《房屋租赁合同》上虽手写的时间为2019年10月20日，但原、被告双方均认可合同实际签订时间为2019年9月10日，且原告也于合同实际签订当日向被告夏进进支付租金及押金共计6000元，故《房屋租赁合同》实际于2019年9月10日签订。被告夏进进已经案涉门面的出租代理人黄石市中和贸易有限公司书面同意转租，被告夏进进有权将案涉门面转租给原告，故原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，均已成立并生效，原、被告双方均应遵循诚实信用原则严格全面地履行合同。关于第三点，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第二项规定：住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。本案中，原告提交的证人杨某的证人证言“我和泥工汪国栋一起在玉龙湾超市内与张老板在超市内租的房子内做厕所和装水电。9月24日泥工做好厕所的墙在内粉刷时……”，原告在庭审中也认可大便器的管子已经安装好，放在现场尚未安装的大便器是准备试尺寸的。结合本院到诉争门面现场查看到原告直接在门面的地板砖上铺设大便器管道，并准备安装大便器的状况可知，原告在合同签订后意图增设厕所并已经开始实施的事实，且原告增设厕所时并未先行进行防水施工，原告在庭审中也认可尚未进行防水施工的事实。原告未经被告同意擅自增设厕所的行为违反了上述规定，且增设厕所时未进行防水施工，极易引发漏水导致楼下经营的游泳健身中心财产受损从而引起纠纷，原告的行为已经构成违约，被告阻止原告继续增设厕所并未违约。被告的阻止方式虽不恰当，但其已经受到行政处罚，属于治安案件，不属于本案的审理范围。综上，对原告要求确认被告违约，并向原告支付违约金50000元并赔偿原告施工等损失费用暂计12000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条第二款、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告张细明的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取675元，由原告张细明负担（已交纳），反诉案件受理费减半收取600元，由被告夏进进负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  余俊二〇二〇年六月五日法官助理陈婷书记员马娟