福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初7112号 原告(执行案外人)：宁德市福旺电机配件有限公司，住所地福建省福安市坂中工业区兴达路**。 法定代表人：陈法金，总经理。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住，住所地福建省福安市城南街道金山北路**/div> 负责人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神朋、张文静，福建韩诚律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：福安市闽东革新电机有限公司，住所，住所地福建省福安市坂中工业区兴达路**div> 法定代表人：陈舒，总经理。 原告宁德市福旺电机配件有限公司（以下简称福旺公司）与被告中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称农行福安支行）、第三人福安市闽东革新电机有限公司（以下简称革新公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告福旺公司的法定代表人陈法金、被告农行福安支行的委托诉讼代理人张神朋到庭参加诉讼，第三人革新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 福旺公司提出诉讼请求:1.确认福旺公司与革新公司之间的《租赁合同》合法有效;2.确认福旺公司对承租占有的位于福安市坂中工业区兴达路233号，属于革新公司所有的厂房一座及其相关的土地使用权［房屋所有权证号：福安市房权证坂中字第0××4号，国有土地使用证号:安政国用（2001）字第1××2号］具有优先购买权;3.排除对上述房地产的执行，即在租赁期内阻止向受让人移交由福旺公司承租占有的位于福安市坂中工业区兴达路233号的房地产。审理过程中，福旺公司撤回第1、2项诉请即撤回1.确认福旺公司与革新公司之间的《租赁合同》合法有效;2.确认福旺公司对承租占有的位于福安市坂中工业区兴达路233号，属于革新公司所有的厂房一座及其相关的土地使用权［房屋所有权证号：福安市房权证坂中字第0××4号，国有土地使用证号:安政国用（2001）字第1××2号］具有优先购买权。 事实与理由：2014年11月25日，福旺公司注册成立，成立之时福旺公司住所地即登记在福安市××工业区××路××号即革新公司厂房所在地。2014年11月28日，福旺公司（乙方、承租方）与革新公司（甲方、出租方）就革新公司所有的位于福安市坂中工业区兴达路233号的砖木结构厂房订立《租赁合同》。合同约定租赁期限为19年，即自2014年12月1日起至2033年11月30止;合同还约定了租金、违约责任等与租赁及生产经营有关的事项。租赁合同签订后，福旺公司依约履行，并根据福旺公司生产经营需要，依照合同约定投资改造设备，如更换、扩容变压器等。福旺公司与革新公司订立《租赁合同》之时，并不知道所承租厂房已经抵押。在得知革新公司厂房将被强制执行的情况后，第一时间向福安市人民法院提交了上述《租赁合同》。但福安市人民法院只在执行拍卖公告中确认有租赁情况，而没有确认《租赁合同》的合法效力，也没有确认福旺公司的优先购买权。福旺公司因此提出执行异议申请，但贵院在异议审查中，仍没有确认福旺公司的上述合法权益。福旺公司认为，福旺公司与革新公司订立的《租赁合同》合法有效，福旺公司享有优先购买权，并有权依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则继续承租使用租赁厂房，排除执行。为维护福旺公司的合法权益，请求支持福旺公司的诉求。 农行福安支行辩称，1.本案所涉房产已办理抵押登记，具有公示效力，福旺公司为恶意承租，起诉状陈述不符合事实。福旺公司陈述不知道厂房抵押不符合事实，按福旺公司所述本案租金数额巨大，作为承租人不可能不对租赁物状况（包括产权情况、使用情况、抵押和出租情况等）作相应了解，即使其不作了解，也应推定其自愿承受抵押所产生的后果。另外，本案所涉房产已办理抵押登记，具有公示效力，足以对抗之后的租赁，同时也可以认定福旺公司系恶意承租。2.本案租赁合同内容和福旺公司所述不符常理，不符事实，不能成立。按租赁合同记载每年租金263040元，每4年支付一次租金，每4年第一季内一次性付清。按这样计算，从租赁开始后4年3个月内，支付的租金就相当于最高抵金额2215000元，也就相当于租赁物价值，这样的生意应该没人做，而偏偏福旺公司就做了，不符常理。福旺公司没有提供支付租赁的依据，没有设立公司时的工商备案合同。3.福旺公司的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即使本案租赁合同真实存在，也不能对抗抵押权，应驳回福旺公司的诉讼请求。 革新公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：福旺公司于2014年11月25日登记设立，法定代表人为陈法金，所登记的营业场所为福安市坂中工业区兴达路233号。2014年11月28日，革新公司（甲方、出租方）与福旺公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定内容有：甲方将其名下坐落于福安市坂中工业区兴达路233号面积2192平方米的生产车间出租给乙方使用，作为生产场所，月租金21920元；租赁期限为19年，自2014年12月1日起至2033年11月30止，租金每四年为一期支付一次，乙方应在每四年期开始的第一年第一季度内一次性付清，每四年乙方一次性给付甲方租金1052160元等。2014年6月9日，革新公司将案涉房产抵押给农行福安支行，并办理了抵押登记手续，抵押权证号为安房他证福安字第0020141**。 2019年5月7日，本院以（2016）闽0981执797号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人革新公司名下坐落于福安市××工业区××路××号××幢的房地产（房屋所有权证号：福安市房权证坂中字第0××4号，土地使用权证号：安政国用（2001）字第1××2号）。2019年9月9日，本院以（2019）闽0981执恢683号立案执行申请执行人农行福安支行与被执行人革新公司、福建福兴电机有限公司、陈舒、赵春振金融借款合同纠纷一案。案外人福旺公司于2019年10月28日向本院提起执行异议，本院于2019年10月28日作出（2019）闽0981执异99号裁定书，裁定驳回案外人福旺公司的异议请求。福旺公司不服，于2019年11月11日向本院提出案外人执行异议之诉。 上述事实，有福旺公司、农行福安支行的庭审陈述及提供的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，福旺公司提出的执行异议是否成立，应根据案件的具体情况综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此，执行异议是否成立关键是审查租赁合同的签订时间是否先于案涉房产抵押时间。在不考虑《租赁合同》效力问题的前提下，本案中，革新公司已于2014年6月9日将案涉房产抵押给农行福安支行，并办理了抵押登记手续，而福旺公司于2014年11月25日登记设立，2014年11月28日才与革新公司签订《租赁合同》，可见，案涉房产系抵押权设立后才出租的，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即租赁合同对受让人不具有约束力。因此，福旺公司要求排除对案涉房产的执行，依法无据，不予支持。另外，福旺公司已申请撤回第1.2项诉请，本院予以准许，不再进行审查。革新公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回宁德市福旺电机配件有限公司的诉讼请求。 案件受理费9060.8元，由宁德市福旺电机配件有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张仲琅 人民陪审员  林泽霖 人民陪审员  凌奶寿 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  周 昀 书 记 员  郑靖文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。