湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5782号上诉人（原审被告）：王辉勇，男，1982年10月25日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审被告）：李龙，男，1981年12月26日出生，住湖南省临湘市。上诉人（原审被告）：熊建春，男，1975年1月30日出生，汉族，住湖南省桃江县。上诉人（原审被告）：汤衣奎，男，1983年3月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审被告）：李志，男，1987年4月20日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人（原审被告）：李虎，男，1986年12月7日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人（原审被告）：汪华，男，1980年10月7日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人（原审被告）：曾丽丽，女，1979年12月29日出生，汉族，住湖南省临湘市。以上上诉人共同委托诉讼代理人：何先祥，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审原告）：湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地湖南省长沙县星沙街道星城社区****。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人：李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司（以下简称第一物业公司）与上诉人王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、李虎、汪华、曾丽丽物业服务合同纠纷一案，双方不服长沙县人民法院（2019）湘0121民初9818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、李虎、汪华、曾丽丽及共同委托的诉讼代理人何先祥、第一物业公司负责人刘培庆及委托代理人李正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王辉勇等八位上诉人上诉请求：1、判令撤销长沙县人民法院（2019）湘0121民初9818号民事判决，依法改判被上诉人退还上诉人多缴纳物业费及新风费20087.86元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：原审法院事实认定错误。1、上诉人即原审八位被告为湖南心合幼恩教育科技有限公司（以下简称心合公司）股东，心合公司与湖南当代摩码置业有限公司（以下简称为摩码公司）签订《MOMABABY购物乐园18-301-305.307.308商铺租赁合同》，约定心合公司承租长沙县MOMA当代广场18-301-305.307.308号商铺，租赁面积为2059.48平方米，但根据装修平面图商铺的实际面积仅有1185平方米，且该装修合同所述的1184.48平方米已经包含过道和走廊的公摊面积，即实际租用面积与物业费用计算面积相差875平方米，该公摊面积已经达到原有实际租用面积的74%，如此大比例的公摊面积是不公平的，且对方并不能提供证据证明增加875平方米物业费用计算面积的合理性；2、心合公司于2017年9月20日与被上诉人签订物业服务合同，合同约定物业服务期限从2017年8月1日开始起算，但该行为属于提前签订合同的情形，MOMA当代广场官方宣传开业时间为2017年12月23日，实际开业时间亦为2017年12月23日，在开业之前，上诉人无法进行经营活动，双方之间的物业服务合同未实际履行，所以物业服务费用计算的起算时间应当是2017年12月23日，而不是2017年8月1月，该时间段内上诉人无需承担物业费和新风费，而上诉人在该期间内缴纳的费用应当抵扣后续的费用；3、被上诉人未对物业服务中的收费项目和收费标准进行公示，且被上诉人提供物业服务未达到其主张物业费用收取标准的相对应服务水准，被上诉人在提供物业服务过程中，公共区域卫生处理不到位且设备的维修不及时，已经影响到上诉人的正常经营；4、原审法院判决对上诉人需交纳的物业费进行减免，对上诉人之前已交纳的费用进行减免多余部分用于冲抵欠缴费用，另根据上诉人主张的实际租用面积，以及原审法院判定的80%单价计算，被上诉人应退还上诉人多缴纳费用20087.86元。综上，一审法院对物业费用收取计算面积认定错误，物业费计算有误，请求法院依法改判或发回重审，支持上诉人请求。被上诉人第一物业公司答辩称：1、原审法院对于租赁面积的认定正确，按照商场以及行业惯例，建筑面积作为物业服务区域面积包括公摊面积，商铺的公摊率应是公摊面积除以商铺总面积，故以原审被告主张的874平方米除以建筑面积2059.48平方米，公摊率只有42%，该公摊比例是合理的；2、被上诉人在MOMA当代广场提供的物业管理服务是符合合同约定要求的，在提供服务过程中受到业主的认可，并获得政府部门以及行业协会的荣誉称号，上诉人无确切证据证明就其主张的物业服务质量问题提出过异议，并且物业服务是一个持续性的过程，被上诉人不能仅以某时间点的物业服务情况来否定整个物业服务合同的质量。综上，请求法院二审驳回王辉勇等人的上诉请求。上诉人第一物业公司上诉请求：1、请求撤销长沙县人民法院（2019）湘0121民初9818号民事判决，依法改判支持上诉人即原审原告的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院事实认定不清，法律适用错误。1、原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定认为上诉人提供的合同标的物不符合约定，减少了价款属于适用法律错误。在双方的《MOMABABY购物乐园18-301-305.307.308商铺租赁合同》中第七条第2点约定“甲方提供的服务达不到本合同约定的标准及质量要求，乙方有权要求甲方在限定期限内改进。”被上诉人在我方提供物业服务期间并未就服务质量提出异议，上诉人默认服务质量已经达到了合同约定的标准。上诉人依照合同约定提供了符合标准的物业服务，被上诉人也应根据合同履行支付缴纳物业费、新风费的义务；2、上诉人与被上诉人双方在合同第四条第9项约定：“除保证金外，乙方逾期向甲方支付各项费用，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的3‰的滞纳金。”上诉人提供了符合合同约定的物业服务，因此，被上诉人在无故拖欠物业费、新风费行为构成违约，按照合同约定应当承担逾期付款的违约责任，被上诉人应向上诉人支付滞纳金。综上，上诉人已经提供合同约定的物业服务，上诉人在一审中提出的诉讼请求均合合理，请求依法撤销一审法院判决，支持上诉人一审所有诉讼请求。被上诉人王辉勇等八人共同答辩称：1、心合公司与上诉人之间物业合同中约定的建筑面积与实际面积不符，超出面积也已经超出了规定的公摊面积比例，在计算物业管理费用时应以装修平面图商铺的实际面积1185平方米作为建筑面积进行计算；2、在上诉人提供物业服务期间，商场公共区域清洁卫生不及时、地板存、地板存在安全隐患统故障停止运行等问题，各店主多次向物业公司反应问题，上诉人一直未予以妥善解决并对设备进行维护，该服务瑕疵已经影响到被上诉人的正常生产经营。请求法院驳回上诉人第一物业公司的上诉请求。上诉人第一公司向一审法院起诉请求：1、八位被告共同向原告支付2018年4月6日至2019年1月10日的物业服务费83960.88元；2、八被告共同向原告支付2018年4月1日至2019年1月10日的新风费183551.15元；3、八位被告共同向原告支付因拖欠上诉物业费、能源费（空调费）所产生的滞纳金共计351971.6元（因拖欠物业服务费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为115367.79，实际计算至拖欠的物业服务费付清之日止；因拖欠新风费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为236603.35元，实际计算至拖欠的新风费付清之日止）；4、本案的全部诉讼费用由八被告承担。一审法院认定事实：1、2017年5月25日，湖南当代摩码置业有限公司与湖南心合幼恩教育科技有限公司签订《MOMABABY购物乐园18-301-305.307.308商铺租赁合同》，合同约定湖南心合幼恩教育科技有限公司承租长沙县MOMA当代广场18-301-305.307.308号商铺，租用面积为2059.48平方米，租赁期限自2017年10月10日至2025年9月30日止。双方于2019年5月5日签订协议，约定租赁合同2019年1月10日正式解除。2、2017年9月20日，原告与湖南心合幼恩教育科技有限公司签订物业服务合同，合同约定：由第一物业公司为心合公司经营商铺提供物业服务，服务期限为2017年8月1日到2025年9月30日。物业费收费标准为为建筑面积每月每平方米4.48元人民币，物业费月度总额为9226.47元，支付时间按一年预付；能源费，物业期限内新风费总额为236840.2元/年，支付时间按季度预付其后于每付费周期结束前10日向甲方全额支付下周期新风费；合同约定了滞纳金标准为：每逾期一天，应向甲方支付欠付金额3‰的滞纳金；3、心合公司于2017年8月26日预付物业费55358.58元（计算期间为2017年8月1日-2018年1月31日）；2018年12月10日支付物业费20000元（计算期间为2018年1月31日-2018年4月5日）。2017年9月11日缴纳新风费59209.76元（计算期间为2018年1月1日-2018年3月31日）。4、心合公司股东为王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、汪华、曾丽丽、李虎。2018年12月11日，股东大会决议记载心合公司注销，现心合公司已被注销。5、原审八被告提交的证据可以证明第一物业公司提供的物业服务不到位，新风服务存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的条件。一审法院认为：1、第一物业公司与心合公司签订的《MOMABABY购物乐园18-301-305.307.308商铺物业服务合同》真实合法有效，对第一物业公司和心合公司均有约束力，第一物业公司提供符合合同约定的物业服务，心合公司应按时交纳物业服务费及能源费；2、公司注销后遗漏债务未处置的，公司债权人根据公司章程中股东股份比例，分别以股东为诉讼主体进行起诉向其主张债权，公司股东不能以公司注销为由进行抗辩，而拒不向公司债权人承担债务。第一物业公司有权向原审八位被告主张债权；3、合同履行期间，由于第一物业公司未及时保证质量的提供《物业服务合同》约定的物业服务及新风服务，违反了合同约定，因此原审被告要求减少物业服务费及新风费具有事实和法律依据，本院予以支持；4、第一物业公司未完全按照物业合同的约定履行维修、养护、管理和维护义务，第一物业公司要求原审被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、限被告王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、汪华、曾丽丽、李虎在本判决生效后十日内向原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司支付物业服务费67168.7元，新风费146840.9元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司星沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9995元，减半收取4997.5元，由原告负担497.5元，被告王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、汪华、曾丽丽、李虎负担4500元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。根据当事人二审的诉辩主张，本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院认定的物业费用计算面积是否正确；二、合同履行中物业公司的履约行为是否存在瑕疵，是否构成违约；三、一审判决承租人补交物业费及新风费的数额是否正确。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于物业费用计算建筑面积。关于商铺在租赁使用过程中公摊面积的确定以及公摊率，并未有法律法规进行明确限定。不少大型商场所配备的较高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所等均属于公摊面积。因此，商铺业主在承担更大的公摊面积所带来的经营成本的同时，也可能因公摊面积所提升的商场的购物环境以及客流承载能力而获益。因此，公摊面积应当依双方在合同中约定进行认定。合同中约定的建筑面积为使用面积与公摊面积之和，公摊面积占比的计算方式为公摊面积/建筑面积，而非公摊面积/使用面积。本案中，案涉合同约定的建筑面积为2059.48平方米，公摊面积为874平方米，因此公摊面积占比为42%（874/2059.48=0.42），上诉人王辉勇等人主张心合公司所承担的公摊面积达70%与事实不符，系采用了错误的计算方式所致。故其诉讼主张无事实依据，本院不予支持。上诉人王辉勇等八人成立的心合公司与摩码公司签订《MOMABABY购物乐园18-301-305.307.308号商铺租赁合同》，合同中明确心合公司租用面积为2059.48平方米，双方应按照约定的建筑面积行履行合同义务。因此，原审法院认定物业费用计算建筑面积合理，本院依法予以维持。二、关于第一物业公司履行合同行为是否存在瑕疵，构成违约。王辉勇等人在一审中提交的证据可以证明，在合同履行过程中，商场中多次出现地板上翘、厕所门无法打开、空调故障等公共区域物业管理服务不到位情形，且该情况在多个时间点重复出现，客观上已经影响到各商户的正常生产经营活动，因此原审法院认定第一物业公司在合同履行过程中存在瑕疵，构成违约，本院予以维持。三、关于本案争议的物业费及新风费的金额。第一物业公司在履行与心合公司签订的物业服务合同过程中，提供的物业服务未达到合同约定标准，合同履行存在瑕疵，第一物业公司具有违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担维修、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。双方当事人在物业服务合同中关于物业公司提供服务未能达到约定标准时，商户有权要求期限改进的条款约定并不能免除第一物业公司依法应承担的违约责任，所以原审法院对欠缴物业费用酌情减免并不再支持滞纳金的判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，本院认为，上诉人李虎、曾丽丽、汤衣奎、王辉勇、汪华、李志、熊建春、李龙的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9020元，由上诉人王辉勇、李龙、熊建春、汤衣奎、李志、汪华、曾丽丽、李虎负担4510元，由上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司负担4510。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十八日书记员  张 敏附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。