江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7764号原告：茆安银，女，1986年10月2日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李守付，宿迁市宿城区洋河法律服务所法律工作者。被告：曹莉丹，女，1982年4月13日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹莉玉，女，1986年8月14日出生，汉族，住江苏省常熟市，系被告妹妹。原告茆安银与被告曹莉丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员靳义威独任审理，于2020年5月12日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告茆安银及其委托诉讼代理人李守付、被告曹莉丹到庭参加诉讼。第二次开庭，原告茆安银及其委托诉讼代理人李守付，被告曹莉丹的委托诉讼代理人赵程昌、曹莉玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茆安银向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》依法解除并终止履行。2、被告返还原告购房款20万元。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求明确为：要求被告返还购房定金20万元。事实和理由：原告来自苏北，现在苏州打工，原告通过中介购买房屋，被告将位于苏州相城区元和街道春申湖路99号1403室商品房出售，原、被告于2019年5月16日签订房屋买卖合同。签订合同当日，原告向被告指定账户汇购房款20万元，2019年10月份，原告要履行付款义务，中介公司说原告不能交钱，苏州市政府于2019年7月25日实施购房政策，原告没有资格购买此房。原告服从政策，数次找被告要求合同终止及返还购房款，而被告违背政府政策，对原告享有的购房款久拖不付。被告曹莉丹辩称，被告不存在违约，也不存在其他任何违约事实，原告构成违约，被告不应返还定金，也不应承担诉讼费，请求驳回原告的诉讼请求。原告茆安银为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2、房产证复印件1份、房屋买卖（居间）合同原件1份，证明原、被告之间签订购房合同，由原告购买被告位于元和街道春申湖中路99号1403室房屋。3、收款收据原件1份、个人转账汇款回单复印件1份，证明原告向被告支付了购房定金20万元，被告向原告出具了收款收据，收据载明收到原告的购房定金20万元。4、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明1份，证明原告在苏州仅参保6个月，不具备购房资格。5、苏州市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见打印件1份，证明在苏州购房须提供自购房之日起前3年内连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，适用对象为非本市户籍居民家庭在苏州市区范围内申请购买第**住房，社保及个人所得税缴纳的范围必须在苏州大市范围内。原告善意想购买被告的房屋，履行了合同，缴纳了购房定金，不知道政府的限购政策，2019年5月16日缴纳购房定金后，苏州市政府于2019年7月25日出台了限购政策，这个限购政策也是中介公司于2019年9月份告知原告的，在得知限购政策后原告和中介公司去找被告商谈要求被告返还购房定金20万元，但是被告没有返还。6、结婚证原件1份、个人参保情况证明打印件1份，证明原告配偶王意的社保至2019年10月在苏州已经交满一年，虽然购房合同是原告与被告签订，实际上涉案房屋是原告及配偶共同购买。经质证，被告曹莉丹发表如下意见：证据1，无异议。证据2，真实性均无异议。证据3，真实性均无异议。证据4，真实性无异议。证据5，真实性无异议。证据6，对结婚证的真实性无异议，但是原告与其配偶王意是否自登记结婚起至今还仍然是夫妻关系从结婚证无法看出。对王意的个人参保情况证明的真实性无异议，但是与本案无关，本案是原告与被告签订的房屋买卖合同。被告曹莉丹向本院提交以下证据：1、被告和中介巴**义的电话聊天记录、原、被告的录音聊天记录、被告和姚警官的聊天记录打印件共计3页、U盘1份，被告和时光霞的微信聊天记录打印件3页，证明原告一直强调其9月份符合老的购房政策，新政策有时间限制，在2019年9月30日前将已经签订好的购房合同、房款或者定金收据交到房管部门备案，仍按照老政策执行。在签订合同时，原告社保不满一年，也不符合老的购房政策要求的社保期限，原告告诉被告其到9月份社保就符合了购房政策，被告收到起诉书后才知道即使到了9月，原告仍不符合老的购房政策。如果说新政策在2019年7月25日实施，按照该政策，原告为何没有按照政策的要求将材料在2019年9月30日前上交。中介一直在时间上误导被告，中介也提到让原告亲戚来买房，又让我等原告亲戚筹款。我和时光霞之间有纠纷，时光霞想要跟我和解，时光霞提出帮我卖房子，时光霞找到了原告来买我的房子，之后原、被告签订购房合同，签订合同时原告就不符合老的购房政策，原告提出两个方案，一是原告补缴社保，二是让被告等到九月份，以便原告的社保符合老的购房政策。签合同时，中介也查过原告的社保，为了便于办理手续，把办网签、资金托管等手续的时间写到了2019年10月15日。签完合同半个月左右，时光霞打电话给我，说和原告沟通好了，原告不符合老购房政策，时光霞正好想买被告楼下的房子，时光霞说被告楼下的房子房主是她的朋友的，变成原告买1303室房子，时光霞买1403房子，我问时光霞20万元定金怎么说，时光霞说原告付的20万元定金就算时光霞的交给我的定金。当时我口头同意了时光霞的换房建议，但当时没有让三方签订换房协议，后来时光霞让我等她筹全款，之后一直没有消息了，2019年9月份的时候我和时光霞及原告联系，时光霞说原告不买房了，她也不买房了，我当中也问过原告换房的事情，原告说知道这个事情的。2、市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控意见的通知打印件1份、苏州市新购房政策打印件2页，证明老的购房政策只需要购房者缴满社保一年就可以，签合同时原告称到9月份其就符合老的购房政策，被告才愿意和原告签订购房合同，并且将办手续的时间写成2019年10月15日，并且支付定金是原告主动提出的，不是被告恶意收取的。新政策明确在2019年9月30日前把材料交到房管局备案即可，原告如果符合条件的话，完全可以办理相关手续。原告是时光霞介绍来买我的房子的，我的认知中原告和时光霞先认识，她们之间有过联系沟通，原告也确认时光霞和她讲过换房子的事情。且购房合同10.6条已经载明了乙方承诺符合购房条件。3、第一组证据中录音的文字整理材料1份，证明目的同第一组证据。4、照片打印件2页、和解协议书打印件1份，证明涉案房屋当时由时光霞非法占有，时光霞承诺将被告房屋由她来购买，时光霞又将原告介绍给被告，由原告购买被告的房屋。原、被告签订的房屋买卖合同约定了被告的中介服务费、物业费、水电费由时光霞支付，以上也可以看出原告在原、被告签订房屋买卖合同前就认识了时光霞，所以原告是经时光霞介绍来购买本案房屋。5、企业信息打印件1份，证明原被告房屋买卖的中介是苏州市相城区元和未来城房产信息服务部，经营者就是巴**义。经质证，原告茆安银发表如下意见：证据1，对该组证据的真实性认可，被告与时光霞的聊天记录与本案无关，是被告与时光霞房屋交易的聊天记录。录音第三载明“大家都不知道，所以当时大家都在模棱的状态，就是2019年7月25日之前有点对点转账记录，就可以按照老政策走，但是社保这个时间没有限制到底是7月25日前之前截止还是2019年8月25日前还是9月份截止啊，这个时间他们没有出来，所以我一直以为反正没关系，我的房子把钱打到你房东账上的，我们都有记录的，我们这有记录就可以按照老政策走，有这种想法就没有在意了，这可能是我的大意，我的失误”，可以充分看出是中介公司工作的失职，并且中介公司已经向被告说明了是中介公司的失误，被告的录音有断章取义的成分，寻章择句，对被告有利的被告保留，不利的就删除，所以该录音及材料不具备有完全证明的效力。被告提供的证据中反映的与时光霞谈的房屋买卖交易，说明被告与时光霞已经沟通了她们的房屋交易，与本案无关联性，原告也不清楚。加之被告已经清楚了原告没有满足缴纳社保期限，不够购买被告房屋的条件，被告依然收取了原告的购房定金20万元，说明被告具有恶意，非法收取原告的购房定金，被告既然知道原告不符合条件，就应该不收取定金。原告已认可中介一直在拖延误导被告，拖延被告的时间，被告已经认可了是中介公司的责任，而不是原告的责任。录音材料显示是中介公司的工作失误，造成的责任由中介公司承担，本案原被告买房不成是中介公司的责任。证据2，对该组证据的真实性、关联性、合法性认可，可以显示出原被告的购房合同是在2019年5月16日签订，原告履行合同义务缴纳定金20万元，2019年7月24日，苏州市政府规定了新的购房政策，原告不具备购房条件，所以原、被告签订的合同要依法解除。原、被告签订的合同与政府政策无法抗衡，原告服从政策没有违约，所以被告应该返还原告定金，是合情合理合法的。证据3，录音文字整理材料含有寻章摘句、断章取义，对自己有利的保留，无利益的删除，证据不具备证明效力。证据4，真实性、合法性不认可，被告提供与案外人时光霞签订的协议和照片仅证明是案外人时光霞与被告产生的中介费争议，被告有权对时光霞追讨，与本案无关联性。证据5，真实性认可，中介确实是苏州市相城区元和未来城房产信息服务部。经审理查明，被告系相城区元和街道春申湖中路****的房屋所有权人（苏房权证相城字第**），为单独所有。2019年5月16日，原告为购房人（乙方）、被告为售房人（甲方）、苏州市相城区元和未来城房产信息服务部为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将坐落在相城区春申湖中路99号的房屋出售给乙方，建筑面积153.56平方米，房屋所有权证号为相城字第××号，为毛坯房，实际成交价为190万元，产权过户时的个税、增值税、契税、其他税费、房屋配套设施过户的税费由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳的中介信息服务费由时光霞支付，乙方须向丙方交纳中介信息服务费1.90万元。付款约定为：（1）乙方于2019年5月16日向甲方交付定金20万元，（2）首付加银行贷款。甲乙双方须在2019年10月15日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。在签订本合同之前，该房屋若已抵押他人，甲方需于2019年10月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第七条约定：甲方收取定金后，将房产证和土地证(不动产证)原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。第八条约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府(包括银行)政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第九条约定：甲方房价190万元净到手，物业费、水电由时光霞支付。第十条第6款约定：乙方或其代理人承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件。合同另对其它内容作了约定。合同落款处，原、被告分别签名，居间方加盖公章。合同签订当天，原告向被告转账支付定金20万元，被告出具收款收据一份，收据载明交款单位为茆安银，房产地址、幢号、层次为春申湖中路99号1403，收款项目为收1403室定金款，金额为20万元。苏州市社会保险基金管理中心于2019年10月10日出具的参保情况证明显示，原告当前缴款单位：苏州禾西禾国际贸易有限公司，参加职工社会保险起始年月201904，截止年月201909，缴费类型：正常应缴，有效期：20200410。2016年10月3日，苏州市政府发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中，调整商品住宅购买政策：非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，意见调整居民购房政策为：非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。以上事实，有当事人提供的房产证、《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、个人转账汇款回单、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，被告表示同意解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，但不同意返还购房定金。原、被告确认双方未签订网签合同和办理资金托管手续。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告经苏州市相城区元和未来城房产信息服务部居间于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，依法成立且有效，对双方均具有法律约束力。原告于签订合同当天即按合同约定向被告支付购房定金20万元，表明原告对于履行该合同的意愿是积极的。从原告提供的苏州市区职工社会保险个人参保情况证明，显示原告在苏州参加职工社会保险起始年月为2019年4月，根据苏州市政府于2016年10月3日发布的限购政策，非本市户籍居民家庭在相城区申请购买第**住房需提供自购房之日起前2年内在苏州市区太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，即使至合同约定的办理资金托管之日，原告仍不具备购房资格，显然原告也不符合苏州市政府于2019年7月24日发布的新限购政策规定的购房条件，原告为限购对象，原告作为《房屋买卖（居间）合同》的一方即购买人，在其不具备购房资格的情况下与被告签订房屋买卖合同，对合同不能继续履行具有较大过错，应承担相应的违约责任。虽然合同约定“乙方或其代理人承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件”，但被告在签订合同时亦明知原告不具备购房资格，未对原告在双方在约定的时间内能否具备购房资格作进一步审查核实，对合同不能继续履行亦存在一定的过错。本案中，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，被告对此也表示同意，本院应予准许。对于原告向被告支付的购房定金20万元，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及合同解除可能给被告造成的损失等因素，本院酌情认定被告返还原告定金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、解除原告茆安银与被告曹莉丹于2019年5月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告曹莉丹于本判决生效之日起十日内应返还原告茆安银定金6万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021096）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21900元、财产保全费1520元，合计23420元，由原告茆安银负担16394元，由被告曹莉丹负担7026元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331042167）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月三十日书记员  林晓华