太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初896号   原告：韩珍海，男，1976年2月15日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：姚凤青，山西晋瑞律师事务所律师。   被告：山西青创客文华孵化器管理有限公司，住所地太原市杏花岭区解放北路**万达中心****。   法定代表人：刘劲鹏，董事长。   委托诉讼代理人：朱三虎，山西仁鑫律师事务所律师。   原告韩珍海与被告山西青创客文华孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩珍海及其委托诉讼代理人姚凤青，被告山西青创客文华孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人朱三虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金169775元（截至2019年12月31日）及违约金328149.47元（暂计至2019年12月31日，最终计算至实际付清之日），共计497924.47元；2本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月9日,被告与太原万达广场有限公司签订了《太原万达中心写字楼租赁合同》(下称《租赁合同》),约定由被告承租太原万达广场有限公司所属的位于太原市杏花岭区解放北路175号万达中心A座包括19层11单元在内的部分房屋,用于办公使用。《租赁合同》签订后,太原万达广场有限公司将上述房屋交付给被告使用。2017年10月23日,原告、被告、太原万达广场有限公司签订《主体变更协议》(以下简称《协议》),约定《租赁合同》项下涉及万达中心A座19层11单元原属太原万达广场有限公司作为出租人的全部权利、义务全部转由原告享有及承担。《协议》签订后,被告继续承租涉案房屋用于办公至今,但并未按约定向原告支付租金。截至起诉之日,被告仅向原告支付了50135元的租金,剩余169775元租金(截至2019年12月31日)一直未支付。原告多次向被告催要,但被告均以各种理由推诿,拒不支付原告租金,被告的行为给原告造成了很大损失。为维护原告的合法权益,望判如所请。   被告山西青创客文华孵化器管理有限公司辩称，原告诉请要求被告支付租金169775元及违约金328149.47元没有事实和法律依据。理由如下：1、被告按照租赁合同约定，先后四次向原告支付房租合计50135元，履行了付款义务，并未违约；2、原、被告之间签订的“租赁合同主体变更协议”第4条约定“原告收到房屋租金后无需向被告出具相应发票”的内容因违法而无效，原告收到房租后，未向被告出具已收房租的相应发票，原告的行为违约；3、基于原告不出具已收租金相应发票的违约不诚信行为，被告依法行使不安抗辩权，中止其应付租金，待原告出具已收租金相应发票，再行支付，被告的行为不是违约行为；4、2018年8月24日，因原告单方解除合同，原、被告之间的租赁合同已于原告下达书面通知之日终止。原告无权主张自2018年8月24日起截至2019年12月31日期间的房租；5、截止2018年9月3日，被告应向原告支付租金69075元，已付租金50135元（2018年1月10日-2018年7月9日），未支付租金18940元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告山西青创客文华孵化器管理有限公司（乙方）于2016年4月9日与太原万达广场有限公司（甲方）签订了《太原万达中心写字楼租赁合同》，约定：由被告承租太原万达广场有限公司所有的坐落于山西省太原市杏花岭区解放北路175号万达中心（下称“大厦”）内的A座18层1-10、13-16单元，19层1-16单元，20层1-16单元，21层1-16单元（以下统称“承租单元”）的房屋；本合同项下之租金（不含物业管理费）标准见附件一，本合同项下月租金总额为日租金单价乘以租赁面积乘以365天除以12个月，如发生租赁不足整月情况，可按日租金单价乘以租赁面积乘以实际发生天数计算该不足整月部分的租金总数；该合同第七条第五项约定双方按政府有关规定各自承担租赁过程中产生的税费，包括但不限于登记费、公证费、合同印花税等；合同第十六条第三项约定在乙方未按合同约定交纳租金时甲方有权单方面终止本合同，甲方向乙方发出单方面终止合同的通知之日，即视为本合同终止。   2017年10月23日，原告（现出租人，丙方）与被告（承租人，乙方）及太原万达广场有限公司（原出租人，甲方）签订了《主体変更协议》，约定房屋的出租人变更为原告，原合同项下太原万达广场有限公司作为出租人的全部权利、义务一并转由原告享有及承担，被告予以同意；协议签订后，原告代替太原万达广场有限公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金；原告与太原万达广场有限公司确认，自转让日起，被告按原合同费用标准将租金支付给原告后，原告应向被告开具等额收据（无需开具发票）。   2017年11月28日,原告（买受人）向太原万达广场有限公司（出卖人）购买了解放路175号20幢A座19层1911号房屋。   被告分别于2018年2月9日、2018年3月14日、2018年5月21日、2018年6月12日，四次向原告支付房屋租金共计50135元。   2018年8月24日原告向被告下达书面通知，称如被告在2018年8月31日前未足额支付租金，则原告默认被告单方面违约，并将房屋转租或自用，同时追缴被告拖欠的房屋租金和合同约定的滞纳金。被告收到通知后未将钥匙交给原告。   上述事实有《太原万达中心写字楼租赁合同》、《商品房买卖合同》、《主体変更协议》、房租催缴告知书、银行流水、当事人的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。   本院认为，被告与太原万达广场有限公司原系房屋租赁关系，原告购买太原万达广场有限公司的涉案房产，三方签订《主体変更协议》，原告为现出租方，太原万达广场有限公司退出，原告承继太原万达广场有限公司的权利及义务，与被告形成新的房屋租赁关系，原告作为出租人理应依法纳税，并向承租方开具发票。原告与太原万达广场有限公司约定不向承租方开具发票，违反法律规定，该约定系无效约定。被告主张其拒付租金系行使不安抗辩，但其未在本案审理过程中提出反诉，其可对税务部分另案起诉，其所欠租金应予支付。关于被告主张向其发出通知有中止合同关系的意思表示，表明双方合同关系自发出通知之日起已经终止，之后的租金不应再付的主张，本院注意到原告的通知确有终止合同关系的意思表示，但被告并未交还钥匙，双方的租赁合同仍在继续履行中，故被告理应对占有房屋期间的租金履行支付义务。关于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告亦有不当行为，故不予支持。故原告诉请被告向原告支付租金169775元，本院予以支持。依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩珍海截止2019年12月31日的租金169775元；   二、驳回原告韩珍海的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取4384元，由被告山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 李凤生     二〇二〇年六月三日   书记员 宋露露   附：相关法律规定   《中华人民共和国税收征收管理法》   第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。   法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。   纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。