呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3817号原告（反诉被告）：韩万禄，男，无固定职业，住河北省张家口市怀安县。委托诉讼代理人：倪玉成，河北中庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘桂江，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝建丽，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘昊东，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：师江，内蒙古泽铭律师事务所律师。原告（反诉被告）韩万禄与被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩万禄的委托诉讼代理人倪玉成、被告（反诉原告）刘桂江的委托诉讼代理人乌玲、被告（反诉原告）郝建丽的委托诉讼代理人乌玲、被告刘昊东（反诉原告）的委托诉讼代理人师江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩万禄向本院提出诉讼请求：1.依法确认三被告与原告签订的《房屋买卖协议书》有效，并协助办理变更买卖合同；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月，被告刘桂江承诺将江西四建的圆通四季水电工程分包给原告，要求缴纳保证金60万元。因原告和刘桂江系河北省怀安县人，介于老乡关系就相信了刘桂江的承诺，于2016年11月5日从建设银行给刘桂江转入60万元，后原告多次催要圆通四季水电工程保证金票据，刘桂江拖延了一个多月迟迟开不来保证金票据。于是刘桂江给原告打了第一个收条，口头承诺来年3至4月间肯定能办成向原告承诺的工程，否则2017年5月30日前退款，如按期不能退还，支付利息5分。2017年3月15日，刘桂江称工程很快就能办成，需要再增加10万元保证金，在当天原告向朋友借款10万元转入刘桂江账户后，刘桂江给原告又打了10万元的借条。至此刘桂江共计拿了原告70万元人民币。刘桂江承诺的建筑工程无果后，承诺在2017年5月30日前偿还，该期限届满后刘桂江没有兑现。2017年6月5日又承诺10天内还款，如无力偿还用现住房抵押偿还债务（包括本金和利息）。因工程一直承包无果，2018年2月11日，刘桂江与郝建丽把前边70万元工程保证金变成了借款，利息按2分计算月息。从打款之日产生利息，截止到2018年2月11日利息累计21万元。刘桂江夫妇支付原告利息15万元，又欠下利息6万元。本金和欠下的利息约定还款期限为2018年6月30日。因原告不相信刘桂江夫妻的承诺，于是刘桂江将记载在其儿子刘哲琪名下的位于呼和浩特市玉泉区法院家属楼1号楼1单元1-2层270平米房产抵押给原告，并交付了《商品房买卖合同》原件。到2018年7月29日还款无望后，刘桂江、郝建丽及其儿子刘哲琪与原告就上述抵押房屋由抵押变成了买卖，并签订了《房屋买卖协议书》，并在协议中约定了附生效条件，即到2018年11月30日生效，在此期间被告可以偿还原告借款。该《房屋买卖协议书》签订后，原告看到房屋权利人记载在刘桂江儿子刘哲琪名下，虽然购买该房屋时刘哲琪只有9岁系接受赠与行为，但是现今已是完全行为能力人，因此就有了刘哲琪亲笔书写的委托其父母全权处理的委托书，该委托书又一次限定了最后期限，即2019年5月30日前原告无权处分。如今该《房屋买卖协议书》所附条件都已成就，因此，原告诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽辩称，一、被告与原告签订的《房屋买卖协议书》系作为双方民间借贷关系的担保，双方不存在房屋买卖的客观事实，该《房屋买卖协议书》属无效合同。被告与原告因合作工程项目，原告先后向被告支付工程保证金60万元及借款10万元，两笔款项共计70万元。2017年，双方合作的工程项目迟迟无法启动，被告也无力退还上述款项。2018年2月11日，被告与原告协商一致，双方一致同意将上述款项转化为借款，并由被告向原告出具借条一张，载明“今借到怀安韩万禄现金柒拾万元整，利率2分计算，于2018年6月30日还清…”，故至此，双方形成了合法的民间借贷法律关系，并且被告已向原告支付该笔借款的利息15万元。2018年7月29日，原告要求被告对上述借款提供担保，并要求被告以签署《房屋买卖协议书》的形式将本案涉案房屋提供抵押。被告并没有真实出售的意思表示，而是仅作为单方形式向原告出具。故本案的基础法律关系为民间借贷，并非房屋买卖，双方签订的《房屋买卖协议书》系无效合同，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。二、双方在签订《房屋买卖协议书》时，被告的行为系无权处分，且至今未取得处分权，涉案房屋的所有权人也对此没有追认，故该协议系无效合同。本案中，涉案房屋登记在本案另一被告刘昊东名下，被告在未取得刘昊东授权的情况下，与原告签订《房屋买卖协议书》，该行为系无权处分行为，所签订的合同属无效合同。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告（反诉原告）刘昊东辩称，一、2018年7月29日签订的《房屋买卖协议书》并非刘昊东的真实意思表示，刘昊东从未在协议书上签字署名，故该协议属无效合同。本案中，刘昊东系涉案房屋的所有权人其从未与原告签订《房屋买卖协议书》，协议书内容并非刘昊东的真实意思表示。二、2018年7月29日，刘昊东父母在未经其授权的情况下与原告签订的《房屋买卖协议书》，属无权处分，刘昊东对此不予追认，故该协议属无效合同，对刘昊东不发生效力。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东向本院提出反诉请求：1.依法确认被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东与原告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：被告与原告之间系民间借贷关系，不存在房屋买卖的客观事实。2016年11月5日，被告刘桂江与原告韩万禄因合作工程项目，原告向被告缴纳圆通四季水电保证金60万元人民币，由刘桂江向原告出具收条一张。2017年，因双方合作的工程迟迟无法启动，原告要求刘桂江偿还上述款项，故刘桂江将原告该笔款项转为借款，承诺于2017年5月30日还款。同时，在2017年3月15日。被告又向原告借款人民币10万元，并出具借条一张。故被告向原告合计借款70万元。由于资金周转困难，刘桂江多次向原告出具承诺书及还款计划，并陆续支付利息15万元，截止2018年2月11日，双方结算，被告尚欠原告本金70万元，利息6万元，并就本金及利息支付情况分别出具借条、欠条一张。2018年7月29日，原告要求被告对上述借款提供保证，并要求被告以签署《房屋买卖合同》的形式将本案涉案房屋提供抵押。故被告以担保为意愿逾期签订了房屋买卖合同，在合同中约定的借款系双方借款总额886000元（即本金70万元及截止2018年11月30日止的利息186000元）而非市场价格，上述房屋价格约定明显低于市场合理价格。因此，该房屋仅作为担保形式向原告出具，没有真实的出售意思表示。基于上述客观事实，本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，反诉原告刘桂江、郝建丽与反诉被告不存在房屋买卖的客观事实，双方签订的《房屋买卖协议》系“名为买卖，实为借贷”，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条之规定，双方系民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。因此，双方签订的《房屋买卖协议》应认定为无效。此外，2018年7月29日签订的《房屋买卖协议书》并非刘昊东的真实意思表示，故该协议无效。首先，《房屋买卖协议书》落款处卖方的签字并非刘昊东本人书写。其次，虽然刘昊东向刘桂江出具过授权委托书，但授权委托书出具的时间在后，该协议书的形成时间在前，故在签订协议书时，刘桂江的行为系无权处分。本案中，刘昊东对刘桂江的无权处分行为至今未予以追认，且刘昊东仅授权刘桂江就涉案房屋对其借款进行抵押担保，故该协议属于无效协议。综上，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，反诉原告提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）韩万禄对被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东的反诉辨称，一、房屋买卖合同是双方真实意思表示。二、签订合同时刘昊东在场，后来又出具了一份委托书。三、本案不符合民间借贷法律关系。本案是从工程保障金变为以物抵债。被告的反诉不符合事实及法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告段炼经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故对当事人提交的证据和事实作如下认定：原告（反诉被告）韩万禄向本院提交了以下证据：证据一：银行打款凭证2份、收条一份、借条一份、还款承诺书一份、房屋抵押合同、房屋买卖协议、委托书（原购房合同）、通话录音、银行凭条及记录流水,拟证明本案由建筑工程保证金变更为借款，由房屋抵押变更为以物抵债的房屋买卖合同的真实合法有效。被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东的质证意见为，对转账凭证的真实性认可，后期经双方同意转为借款。承诺书的真实性认可，承诺书明确了双方将借款70万元还款期限延迟。因此两笔借款明确了借贷关系，同时2018年2月11日由刘桂江及郝建丽、韩万禄再次出具借条，明确了借款的总额及利息标准，利息为月利率2分。2018年2月11日出具借条的当日，双方签订了抵押合同，抵押物为呼和浩特市玉泉区法院家属楼1号楼1单元1-2层270平米房产一套。对借款70万元的真实性认可，且被告已于2018年2月11日向原告支付利息15万元。《买卖房屋协议书》并非被告的真实意思表示，该协议书名为买卖，实为借贷，本案应以民间借贷法律关系审理。委托书的真实性认可，证明的问题不认可。委托书仅授权进行抵押，没有授权进行处分。即使抵押到期也不能进行买卖。委托内容为借款抵押并非买卖，故被告刘桂江无权处分该房屋，与原告签订的协议书系无效合同。对录音证据的三性均不予认可。被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽向本院提交了以下证据：证据一：借条、欠条，拟证明2018年2月11日，被告刘桂江、郝建丽向原告借款70万元，利息按2分计算，于2018年6月30日还清，并且被告已向原告付息15万元，故双方形成合法的民间借贷法律关系。证据二：买卖房屋协议书，拟证明2018年7月29日，原告与被告刘桂江、郝建丽、刘哲琪签订的《买卖房屋协议书》系作为双方民间借贷提供的担保。被告并没有出售该房屋的真实意思表示，且该协议书落款处的签字并非被告刘昊东本人签署，故该《买卖房屋协议书》为无效合同。原告（反诉被告）韩万禄的质证意见为，对证据一，对被告提供的证据无异议。对证据二，对其真实性、合法性、关联性无异议，均由双方合意达成的。被告（反诉原告）刘昊东的质证意见为，对证据一，该证据真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据二，该证据真实性、合法性、关联性均予以认可。被告（反诉原告）刘昊东未向本院提交证据。庭审中，当事人认可反诉所举证据与本诉一致。本院对上述证据综合全案予以认证。综合以上证据，本院查明：2016年11月5日，杨丽清向刘桂江转账60万元，刘桂江出具收条，写明“今收到韩万禄圆通四季水电保证金60万元，2017年5月30日前退还，如按期不能退还，同意从应退还之日起支付利息5分”。2017年3月15日，刘桂江出具借条，写明“今借到韩万禄10万元”。2017年6月5日，刘桂江出具承诺书，写明“我叫刘桂江，于2016年借韩万禄70万元，承诺在2017年5月30日还，但是由于本人资金没有按时到位，经协商延迟到2017年6月15日前一次性偿还全部借款。如2017年6月15日无力偿还，我们志愿把呼和浩特市维多利金色华府5-2-402的房屋作为抵押偿还韩万禄的债务（包括本金和约定利息），以上这套房贷款及其他一切债务刘桂江本人承担，与韩万禄无关”，郝建丽作为担保人签字。2018年2月11日，刘桂江出具借条，写明“今借到怀安韩万禄现金70万元，利率按2分计算（月息），此款于2016年11月16日韩万禄从建行转账用杨丽清卡转入刘桂江银行卡60万元，后十天左右用刘斌银行卡装给刘桂江10万元，此款商定于2018年6月30日还清。注：刘桂江及郝建丽在此之前给韩万禄出具的所有收条作废”，郝建丽作为共同借款人签字。同日，债权人（甲方）韩万禄与债务人（乙方）刘桂江、郝建丽签订《房屋抵押合同》，写明乙方因工程急需资金周转，需向甲方借款，双方协商一致同意，乙方以其购房合同（位置：呼和浩特市玉泉区法院家属院1号楼1单元东户1-2层270㎡，房屋所有权人刘桂江、郝建丽，购买人刘泽琪）抵押借款，甲方据此提供借款（以借条为证），为此特订立如下合同：1.借款金额70万元。2.借款期限2016年11月16日至2018年6月30日止。3.借款利息月息2分。乙方保证在合同规定的期限内如约还本付息，乙方购房合同交由甲方保护套，在抵押期间乙方不得私自转让出卖或者更改，如到期不能按约支付，甲方有权处置（变卖或使用）。2018年7月29日，卖方刘昊东（刘泽琪）、刘桂江、郝建丽与买方韩万禄签订《房屋买卖协议书》，写明卖方刘桂江自愿将自己坐落于内蒙古呼和浩特市玉泉区法院家属院1号楼1单元1-2层270平（包括附属设施）。合同约定价款为886000元，一次性现金支付，协议签订后买方将享有该套房屋的所有权和处置权，卖方无权干涉。合同备注：本协议于2018年11月30日生效，此前买售方不得以任何理由主张权利，否则承担一切法律后果。刘哲琪（刘昊东）曾出具委托书，写明我位于呼市玉泉区法院2号楼1单元101、201房屋委托父母全权处理（作为韩万禄借款抵押，抵押日期到2019年5月30日，抵押日期满之前韩万禄无权以任何理由处理该房产，此房如有争议，由刘桂江、郝建丽处理）。刘哲琪、刘昊东、刘泽琪系同一人。房屋抵押合同是刘桂江本人所写，委托书为2019年2月份由刘昊东本人所签。房屋买卖协议书上所签刘泽琪及捺印系刘桂江代签、代按。庭审中，被告刘昊东表示2018年7月29日签订的《房屋买卖协议书》并非刘昊东的真实意思表示。本院认为，综合原被告提交的转账记录、收条、借条、房屋抵押合同、房屋买卖合同及当庭陈述，本案起因系收取圆通四季水电保证金后无法退还，后在双方签订借条及房屋抵押合同时将保证金转化为借款，故实为民间借贷纠纷。双方虽签订《房屋买卖协议书》，但该协议书仅系为借款提供担保的行为，且被告刘昊东表示2018年7月29日签订的《房屋买卖协议书》也并非刘昊东的真实意思表示，故《房屋买卖协议书》在借款担保的范围内属双方真实意思表示，合同有效，本院对效力予以认定，但效力仅体现为借款担保，并不具有房屋买卖合同的效力。因合同效力不体现房屋买卖，故对原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认2018年7月29日刘昊东（刘泽琪）、刘桂江、郝建丽与韩万禄签订《房屋买卖协议书》有效，效力体现为借款担保，不体现房屋买卖效力。二、驳回原告（反诉被告）韩万禄的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东的反诉请求。案件受理费100元、反诉费50元，由被告（反诉原告）刘桂江、郝建丽、刘昊东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 伯晓华人民陪审员 刘万锁 二〇二〇年六月二十四日书 记 员 杨亚楠附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。