北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6255号上诉人(原审原告):张庆丰，男，1964年9月18日出生，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：吉荣，北京静勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告):吴世文，男，1960年2月10日出生，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫泽芹（吴世文之妻），女，1957年3月7日出生，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李娟，北京市浩东律师事务所律师。上诉人张庆丰因与被上诉人吴世文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，进行了审理。上诉人张庆丰的委托诉讼代理人吉荣,被上诉人吴世文及其委托诉讼代理人闫泽芹、李娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张庆丰上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的(2020)京0105民初4119号民事判决第三项,改判吴世文赔偿张庆丰退还租户的经济损失111388.7元;对一审判决其他判项无异议；2.一审、二审诉讼费由吴世文承担。事实与理由：一审法院对本案重要事实认定不清、适用法律错误。本案中,关于张庆丰主张因吴世文2018年11月停暖停水停电导致退还租户费用产生的经济损失,一审法院对重要事实认定不清。首先,涉及水、电在2018年的维修和供应问题,在正常情况下维修、购买水电是由张庆丰负责,但2018年11月前后,吴世文对涉案房屋×号院内水、电进行破坏。本案属于人为故意破坏水、电,而水阀门和电表箱位于×号院内公共区域。另,涉及供暖问题,吴世文曾对涉案房屋×号院的暖气改造，由之前的烧煤取暖改造成村集体供暖,而控制供暖的阀门开关处于吴世文控制之下。2018年11月、2019年11月吴世文关掉供暖阀门且禁止张庆丰进入供暖阀门所在房间,因此导致×号院内无法供暖。一审法院未查清此事实。其次,张庆丰向一审法院申请调取出警记录和勘验现场,一审判决中对此并未体现。上述两项申请对查清本案破坏水电、停暖的事实至关重要。一审法院未实际调取出警记录和勘验现场既作出裁判,导致本案重要事实未查清。最后,关于张庆丰向法庭提交的证据能够证明因吴世文破坏水电、停止供暖与租户退租之间存在直接因果关系,并且吴世文阻碍张庆丰对外出租所造成的损失理应由吴世文即过错方承担赔偿。一审法院未查清重要事实即酌情认定吴世文赔偿张庆丰相关经济损失1万元,该赔偿数额与张庆丰因停水、停电、停暖造成的实际损失相差过大,有违公平公正原则。综上所述,一审法院并未查清本案重要事实,一审判决属于认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法查清事实,维护张庆丰的合法权益。吴世文答辩称：一审法院适用法律正确，张庆丰的上诉请求没证据支持，请求维持原判。张庆丰向一审法院起诉请求：1.吴世文赔偿张庆丰装饰装修费用166400元，部分生活家具、打印合同及广告费75050元；2.吴世文赔偿我方2018年11月先后停暖停水停电给我方增加额外费用27800元；3.吴世文赔偿我方2018年11月先后停暖停水停电导致我方退还租户经济损失111388.7元；4.本案诉讼费由吴世文负担。一审法院认定事实：朝阳区十八里店乡横街子大队张家店村×号院宅基地登记在吴世文名下。2016年5月27日，双方当事人签订《租房合同》，约定：张庆丰承租吴世文×号院内房屋30间，门面1间，租期自2016年6月1日起共五年；年租金282000元于每年6月1日支付；二楼2间房屋由吴世文居住，电费按照每度0.5元支付给张庆丰；租赁期内水、电、卫生管理由张庆丰负责，水一年内由吴世文维修，吴世文将电卡交给张庆丰，张庆丰自行购买。2017年7月14日，双方当事人另行签订《补充合同》，约定：张庆丰承租吴世文×号院内房屋5间（其中三层4间，二层1间），租期自2017年7月1日至2021年7月1日，年租金51600元于每年6月1日支付。张庆丰承租期间水、电、卫生管理自行承担。本案审理期间，张庆丰向法庭提交其与案外人居万林签订的《公寓设计装饰装修施工维修合同》，并据此主张2016年5月28日至2016年6月28日期间，张庆丰委托居万林对涉诉房屋进行装饰装修和维修，并花费166400元。合同乙方处注明居万林，尾部签章处居万林签字处还加盖江苏华宇装饰集团有限公司公章。张庆丰还提供居万林作为收款人的收据。对于前述证据，吴世文对真实性不予认可。本案审理期间，张庆丰提交相关收据和发票，主张其购置厨房设备、空调和生活家具。张庆丰提交相关收据，主张其支付打印合同和广告费用。张庆丰提交相关收据和安装单，主张其购买供暖设备。张庆丰提交相关的收据，主张其花费的改水费用。张庆丰提交相关收据，主张其租赁发电机发生费用。张庆丰提交相关收据和协议，主张因停水停电退还租户损失，并制作具体明细。对于前述证据的真实性，吴世文均不认可。另查一，北京市第三中级人民法院2019年11月4日作出（2019）京03民终14748号民事判决，该诉讼中吴世文诉请解除其与张庆丰之间的租房合同及补充合同，张庆丰支付欠付租金。法院查明部分载明，2017年10月，吴世文在×号院内房屋原有暖气设备的基础上进行了改造，改造范围为其中30间，改造后取暖方式由自取暖改为集体供暖。法院认为部分载明，涉诉合同无效，吴世文未对6间房屋进行暖气改造，一审法院调整并减少租金标准；吴世文用电应交纳电费，张庆丰可在交付租金中扣除电费。一审判决吴世文与张庆丰之间《租房合同》、《补充合同》无效；张庆丰支付吴世文房屋占有使用费；张庆丰将涉诉房屋返还吴世文。二审法院维持了一审判决。另查二，本案审理期间，法庭向居万林核实《公寓设计装饰装修施工维修合同》证据的真实性，居万林表示签字真实，但费用仅为6千元，未实际支付费用，只冲抵居万林应向张庆丰支付的房租，装修时间2018年7、8月份，装修地点是一间棋牌室。一审法院认为：法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，法院对于张庆丰的诉讼请求具体分析如下：第一、关于张庆丰主张的装饰装修损失一节，张庆丰提供《公寓设计装饰装修施工维修合同》和收据，根据法院对该证据审查，认定合同系张庆丰为诉讼目的进行伪造，且收据载明金额较大，张庆丰未能进一步提供转账或现金取款记录。据此，法院对该证据真实性不予认定。但张庆丰承租涉诉房屋系为转租经营，根据该合同目的张庆丰进行必要装饰装修符合一般生活经验法则，法院据此根据合同无效双方各自过错，租赁期约定以及合同无效产生返还房屋的后果，酌请认定房屋装饰装修现值和相关赔偿损失数额。第二，关于张庆丰主张的生活家具、打印合同、广告费一节，生活家具不属于和房屋紧密结合并无法拆除的物品，因合同无效张庆丰返还房屋时可将自己购买的家具、家电拆除，另行使用或进行变卖。关于打印合同费一节，两张收据开具时间间隔超过半个月，但收据号码相连，伪造痕迹明显，法院对前述证据真实性不予认定。关于广告费一节，收取广告费的主体系公司，但张庆丰未能提供公司开具的正规发票，其收据开具时间处于张庆丰与吴世文就涉诉房屋返还的诉讼期间，张庆丰该时间节点进行广告宣传的真实性、合理性、必要性明显存疑，故法院对该证据真实性及与待证事实的关联性不予认定。需要指出，张庆丰订立合同的目的是转租经营并获利，涉诉租赁合同无效后，张庆丰返还涉诉房屋时，势必将为经营目的购买的家具、家电产生拆除、搬运、重新安装或变卖费用，属于因合同无效造成的损失，法院酌请对该部分损失合理数额进行认定，并根据双方过错对损失进行分担。第三，关于张庆丰主张因吴世文停暖、停水给其增加额外费用一节，虽然张庆丰提交购买空调和暖气的收据、安装单，但未进一步提供发票和举证证明安装地点，安装单和收据时间无法对应，根据收据载明时间费用发生在夏季，其为供暖目的购买空调的理由与常理不符，且涉诉合同未约定吴世文负有供暖之义务。张庆丰提交其他相关收据证明产生停水、停电费用损失，前述收据同样不能证明发生费用的具体地点、发生费用的直接原因，与费用对应的具体行为过程，以及发生费用的合理性和必要性。故法院对张庆丰的该主张亦不予支持。第四，关于张庆丰主张因吴世文停暖、停水、停电导致退还租户费用产生经济损失一节，首先，虽涉诉合同无效，但仍可通过合同约定内容考量双方当事人的合同履行行为和过程。根据涉诉合同约定，涉及水的问题在一年内由吴世文负责维修，张庆丰提供的退还租户租金集中发生在2018年，该期间涉及水的维修并非由吴世文负责。涉诉合同约定，吴世文将电卡交给张庆丰，由张庆丰自行购买。故张庆丰就电力供应问题应与供电部门协商解决。涉诉合同未约定吴世文负有供暖义务，张庆丰理应自行解决租户供暖问题。其次，张庆丰未能提交证据直接证明吴世文存在长期破坏水、电供应的行为，且前述行为足以造成严重后果，使张庆丰必须通过向租户退还费用的方式加以解决。综上，张庆丰的退费行为不能直接证明吴世文存在停水、停电、停暖行为，以及前述行为与张庆丰向租户退费的因果关系和必要性。需要指出，双方当事人自2018年2月1日起就涉诉合同履行即发生纠纷遂后成诉，且根据（2019）京03民终14748号民事判决载明的事实查明部分，吴世文曾进行过涉诉房屋的暖气改造，法院根据前述事实情节，结合考虑张庆丰的租户退费与相关事实之间的因果关系，以及张庆丰合理损失情况，酌请认定吴世文赔偿张庆丰相关经济损失1万元。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴世文于判决生效之日起七日内向张庆丰赔偿装饰装修现值损失1千元；二、吴世文于判决生效之日起七日内向张庆丰赔偿家具费用损失1千元；三、吴世文于判决生效之日起七日内向张庆丰赔偿租户退费损失1万元；四、驳回张庆丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,张庆丰向本院提交以下证据：第一组证据，小武基派出所110接处警记录11页，证明发生纠纷时的报警记录，证明吴世文使用暴力手段停暖、停水、停电、影响张庆丰正常居住生活，接处警记录反馈情况一栏显示2018年11月12日到2018年11月17日小武基派出所孙继刚等民警在接警后曾赶往现场经了解因取暖费开票问题、房租问题、水电被停等问题发生的纠纷。二审庭审中，现场拨打上述处警记录中一位报警人李海坤的电话（136XX******）询问情况，李海坤称：张庆丰是二房，东吴世文是北京人，是大房东，李海坤在涉案房屋住了一年多（2018年-2019年初）因为停水停电，李海坤家里孩子小，所以报警的，因为大房东和二房东闹纠纷牵扯到李海坤。第二组证据：证明人身份证复印件以及租房补充协议以及转账记录证明当时的退费情况，因为一冬天没收取暖气费，所以就免了暖气费，而且免电费。还有一部分没有暖气退租的，证明里有退暖气费、免电费的相关情况。因为当时是现金退的，没有相关的转账记录。该组证据证明吴世文停水停电停暖气造成大部分租户搬家。暖气费和房租退给了租户。第三组证据：胡海英（会计）转给租户的退租款项的截图、收据、房租补充协议、银行转账记录打印件、胡海英身份证复印件、微信转账记录截图及银行转账记录7页。证明目的同第二组证据证明目的一致。针对上述证据，吴世文称，第一组证据不属于新证据，真实性认可，一审可以取得但是对方没有取得，对证据的关联性和证明目的不认可，从报警内容来看全是对方单方自述，而且对方存在多次虚假报警行为，2018年11月14日出警记录显示现场无人打架，可以看出是租房纠纷。2018年11月14日出警情况记载为恢复供水供电，但是显示矛盾尚未解决。关于第二组证据：第一该证据不属于二审新证据，一审中对方没有提出来，对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。没有往来资金流水记录。这些写证明的证人都没有出庭，吴世文无法确认，而且书写行文内容大致一样都是套用一个模板，双方租赁合同中没有确认有供暖义务，停水停电的费用和吴世文是没有关系的。一审中对方很多证据都是为诉讼作假。关于第三组证据：真实性、合法性、关联性均不认可，对方主张的证据中人员、金额以及胡海英身份无法一一对应，无法确认微信转账双方的身份。退费情况收据吴世文也不认可。对于张庆丰提交的上述证据，本院将结合本案的其他事实综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《租房合同》、《补充合同》、（2019）京03民终14748号民事判决以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，吴世文与张庆丰之间《租房合同》、《补充合同》经生效判决认定无效。上述合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于张庆丰主张的装饰装修损失问题，因张庆丰未能提供充分的证据对此予以证明，一审法院根据合同目的及一般生活常理，同时结合合同无效双方各自过错、租赁期约定以及合同无效产生返还房屋的后果，酌情认定房屋装饰装修现值和相关赔偿损失数额，双方当事人对该判项均未提出上诉，本院亦不持异议。关于张庆丰主张的生活家具、打印合同、广告费。生活家具可以进行拆除及搬运，同时张庆丰未能提供充分的证据对打印合同及广告费予以证明，但一审法院鉴于涉诉租赁合同无效后，张庆丰返还涉诉房屋时，将为经营目的购买的家具、家电产生拆除、搬运、重新安装或变卖费用，因涉案合同的无效势必会承担一定的损失，酌情对该部分损失合理数额进行认定，并根据双方过错对损失进行分担，亦无不当，本院予以确认。关于张庆丰上诉主张因吴世文停暖、停水给其增加额外费用问题，现张庆丰提交的相关证据不能证明发生上述费用的具体地点、发生费用的直接原因，与费用对应的具体行为过程，以及发生费用的合理性和必要性。张庆丰的该主张，本院亦不予支持。关于张庆丰主张因吴世文停暖、停水、停电导致退还租户费用产生经济损失问题。本院认为，首先，根据查明的事实，从报警记录看，张庆丰与吴世文确有几日因发生租赁纠纷报警，但张庆丰提交的现有证据不足以证明吴世文存在长期破坏水、电供应的行为，并造成了严重后果，使张庆丰必须通过向租户退还费用的方式加以解决。其次，根据涉诉合同约定，涉及水的问题在一年内由吴世文负责维修，张庆丰提供的退还租户租金集中发生在2018年，该期间涉及水的维修并非由吴世文负责。同时，根据涉诉合同约定，吴世文将电卡交给张庆丰，由张庆丰自行购买。涉诉合同亦未约定吴世文负有供暖义务，上述约定显示张庆丰在管理涉案房屋过程中亦有自己的责任。一审法院考虑到双方当事人自2018年2月1日起就涉诉合同履行即发生纠纷遂后成诉，且生效民事判决事实查明部分载明吴世文曾进行过涉诉房屋的暖气改造，结合张庆丰的租户退费与相关事实之间的因果关系，在张庆丰合理损失的基础上，酌请认定吴世文赔偿张庆丰相关经济损失1万元，并无不当，。张庆丰上诉主张吴世文应赔偿张庆丰退还租户的经济损失11388.7元，依据不足，本院不予支持。综上，张庆丰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2328元，由张庆丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 全奕颖二〇二〇年六月三日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 陈 猛书 记 员 刘 欣