贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3709号 原告：赵韵如，女，布依族，1990年7月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴前辙（一般代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告赵韵如与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴敏、吴前辙，被告委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵韵如向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金，以294,097元购房款为基数，按中国人民银行贷款利率的1.3倍的标准，自2017年3月23日计付至实际履行完毕之日止（暂计至2018年10月18日为29,006.34元）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-CZ0147），约定原告购买被告开发的招商花园城第××号商品房（房号：××），商品房总价款为294,097元。原告支付了全部购房款，完全履行了自己的付款义务。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房，但是未约定被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。然而直至2020年2月，被告方向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告认为，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 被告招商商置公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外....”之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期均在2017年1月5日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定，涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定:“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人:若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的-切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人却因不可抗力因素造成的除外”。据此，如果由答辩人代为办理《房屋所有权证》的，被答辩人应当在答辩人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给答辩人，如因被答辩人原因，未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的，由此产生的一切后果由被答辩人承担，答辩人不承担任何违约责任。本案中，因被答辩人未及时提交资料，答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被答辩人并未提交资料。2018年8月23日，答辩人再次通过邮寄的方式，通知被答辩人提交办证所需资料，被答辩人在收到通知之后，才于2018年底或2019年将全部办证所需资料提交给答辩人，同时向答辩人出具《委托书》，委托答辩人代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知，答辩人已经尽到了自己的通知义务，本案中导致逾期办证的原因，除了国家政策因素的影响外，还有被答辩人拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定，答辩人代被答辩人办理产权登记的前提条件是被答辩人提交全部办证所需资料，而被答辩人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，答辩人均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定:“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十五条规定:“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。据此，民事主体可以委托代理人实施民事法律行为，委托代理采用书面形式的，被代理人应当出具委托书。本案中，被答辩人虽然同意委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书，但直到2018年底或2019年才向答辩人出具《委托书》，明确委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书。因此，双方实际于2018年底或2019年才形成委托代办关系，在此之前，答辩人不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定:“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。第十六条规定:“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(-)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料:(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。据此，当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料，其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中，被答辩人直到2018年底或2019年才向答辩人提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在被答辩人提供相关材料之前，答辩人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，答辩人与被答辩人之间，直到2018年底或2019年才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，答辩人不负有办证义务，客观上也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”据此，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定，按照该约定，答辩人不应当承担违约责任。因此，本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形，被答辩人要求答辩人向其承担违约责任没有法律依据。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素:1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长；2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、关于“三通费”的收取及退还情况。2014年10月20日，贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司向答辩人出具《委托函》，载明:依照毕地价费[2010]99号文件精神，为方便用户，现委托你司向毕节招商花园城内住宅业主代为收取城市管道燃气设施费，每户收费标准为2500元(大写:贰仟伍佰圆整)。根据该《委托函》，以及毕地价费(2010)99号文(燃气开户费)的规定，答辩人向购房业主代收了燃气设施费2500元，并已经将该费用代为支付给贵州燃气集团毕节燃气有限责任公司。2014年7月17日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、答辩人作为乙方签订《委托代收协议书》，约定如下主要内容:一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘(C、D、E区)有线电视安装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价[2009]137号文件规定执行，260元/户)。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。二、乙方向用户代收的有线电视安装入户费，甲方进场安装时由乙方一次性垫付结算该区域(C、D、E区)内住户的安装入户费。根据该协议约定，答辩人向C、D、E区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。2017年3月30日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司作为甲方、答辩人作为乙方签订《委托代收协议书》，约定:“一、甲方委托乙方代收其开发建设的“招商花园城”楼盘B区有线电视安装入户费(收费标准按贵州省物价局、贵州省广播电视局黔价费[2013]179号文件规定执行，260元/户)共1152户，金额299,520元。委托期限从2012年9月22日起至前述楼盘区域内的有线数字电视安装完毕为止。”根据该协议约定，答辩人向B区业主代为收取了每户260元的有线数字电视安装入户费，并已经将该费用代为支付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节分公司。关于电开户费，答辩人原是按照黔价费(2010)第200号文规定的标准向业主代为收取每户520元的开户费用，该费用是安装单相电表的价格，在收取了该费用后，答辩人代为支付给毕节市供电局。2014年5月28日，贵州省发展改革委员会下发《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题通知》，自该通知下发后，毕节市供电局未再收取点开户费。因此，自2014年5月28日之后，答辩人所代收的电开户费未能缴纳至毕节市供电局，且根据前述《通知》，答辩人自2014年4月8日之后未向业主收取过电开户费。对于2014年5月28日之前收取、尚未缴纳至毕节市供电局的电开户费，答辩人已经陆续退还给业主。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条约定:“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用.....买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”。根据该约定，被答辩人所购买的房屋中，所涉及的有线电视、独立电表、独立煤气表的设施、开通费用由其自行承担，且根据当时的文件精神及当地政策，该部分费用确实是由答辩人代为收取，并已经代为缴纳给相应的服务提供商。因此，涉案房屋的燃气费应当由被答辩人自己承担，答辩人是严格按照燃气公司的委托代为收取相关费用，收费标准严格按照发展改革委员会出台的收费标准、政策进行，由于该部分费用是代收代缴，因此该部分费用最终不是由答辩人获得，而是实际支付给相应的服务提供单位，且被答辩人也实际使用了相关服务，因此，无权要求答辩人退还该费用。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请。对于燃气费，根据合同约定应当由被答辩人承担，且答辩人只是代收代缴，并未实际获得该费用，若被答辩人认为不应承担该部分费用，应当向相应服务提供单位要求退还，而无权要求答辩人退还。 本院经审理查明：2015年9月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号为：××；该商品房总价款为294097元；转移登记：出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款294097元。原告还向被告交付了涉案房屋产权登记费。被告于2016年12月23日向原告交房。被告于2017年5月31日取得涉案房屋所属的招商花园城Ｃ1栋的《毕节市商品房屋备案证明书》，于2018年8月29日取得该楼幢的《不动产权证书》（幢首登）。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架。喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年10月18日，被告向原告邮寄关于办理产权证的告知函。2018年12月19日，原告与被告签署委托书及不动产登记申请书，原告委托被告办理涉案房屋不动产权证。2019年9月2日，涉案房屋转移登记至原告名下。原告认为，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并已经庭审举证质证，在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年12月23日向原告交房，应于交房之日起90日（2017年3月23日）内具备办理转移登记的条件，以便为原告办理转移登记。同时，如前所述，原告委托被告办证，则被告在具备办理转移登记时还负有通知原告的义务。被告于2018年8月29日取得涉案房屋所属的招商花园城C1栋的《不动产权证书》（幢首登），具备办理转移登记的条件。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告。而被告提交的2018年10月18日的邮政快递单，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年10月18日履行了通知义务。但此时已超过法定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金，从法定的2017年3月23日之次日2017年3月24日起计算至2018年10月18日止。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。原告诉请的违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2017年3月24日起向原告计付违约金，但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年4月2日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月2日）回溯三年即2017年4月2日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告诉请的违约金，从2017年4月2日起计算至2018年10月18日止。对于被告称于2017年9月24日设置幕墙，已履行了通知义务的主张，当时，被告尚未取得涉案房屋所属楼幢的幢首登，且被告设置的幕墙通知位于D区曦园门口，难以认定与位于C区的涉案商品房之间具有关联性，故被告的该主张，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉讼的违约金，以已付购房款294,097元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵韵如支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款294,097元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月2日起计算至2018年10月18日止； 二、驳回原告赵韵如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费263元（已减半收取），由原告赵韵如负担12元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年六月二十三日 书记员  张婵婵