河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1025民初1188号原告：陈稳孝，男，1990年9月24日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：刘国亮，河南良承律师事务所律师。被告：姚凤琴，女，1965年7月7日生，汉族，住河南省襄城县。被告：刘振川，男，1965年6月10日生，汉族，住河南省襄城县。二被告委托诉讼代理人：王自阳，大沧海律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：付雨霏，大沧海律师事务所（实习）律师。原告陈稳孝与被告姚凤琴、刘振川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈稳孝的委托诉讼代理人刘国亮，被告刘振川及姚凤琴、刘振川的委托诉讼代理人王自阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈稳孝的诉讼请求：1.依法判决被告构成合同违约，按照《房屋买卖合同》的约定支付给原告违约金120000元，搬清地下室并交付给原告；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月18日，陈稳孝通过许昌市安晟房地产经纪公司购买姚凤琴、刘振川拥有的位于襄城县中心路××东方小区××单元××房屋及地下室，并签订了《房屋买卖合同》，陈稳孝支付40万元购房款后，双方办理房产过户。随后姚凤琴、刘振川并未将地下室交付给陈稳孝，已构成合同违约，为维护陈稳孝的合法权益，特诉至法院。陈稳孝为支持其主张，向本院提交如下证据材料：房屋买卖合同一份，许昌市安晟房地产经纪有限公司的证明一份，录音光盘一份，微信聊天记录一份，证明被告未按合同约定交付房屋、进行物业交割及未交付地下室。刘振川、姚凤琴辩称：已按照合同约定办理了房屋过户手续，并将房屋交付，主合同已履行完毕，且物业也已交割完毕，不存在违约情形。地下室是出于同情陈稳孝才赠送给他的，由于当时被告新购买的房子未交房，且与陈稳孝协商后，约定地下室于2019年12月份交付给陈稳孝。由于新房未能如期交房致使无法腾空地下室物品，随后疫情爆发，各个小区实施封闭，致使无法腾空地下室，疫情稍有缓解，我就搬空了地下室。地下室系赠送给陈稳孝的，且也不是恶意违约，故应不承担违约责任。再者，被告迟延交付地下室的行为，没有给原告造成实际损失，其请求的违约金明显过高，法院应本着合理公平的原则驳回原告的诉讼请求。刘振川、姚凤琴为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1、中国农业银行业务凭证，证明原告未按合同约定交付房款；2、水电费交款单收据复印件6页，证明房屋已于2018年8月份交给原告，包括物业交接。3、证明地下室系原告赠与被告的。根据双方当事人的质证意见及开庭审理，本院对陈稳孝提供的房屋买卖合同、录音及微信聊天记录予以认定，对刘振川、姚凤琴提供的水电费、物业费收据予以认定。陈稳孝提供的许昌市安晟房地产经纪有限公司的证明，无该公司负责人及制作证明材料的人员签名，不能作为证据使用。对刘振川提供水电费缴费单收据复印件，陈稳孝无异议，与本案有关联性，本院予以认定。刘振川提供的银行转账凭证与本案争议焦点无关联性，不予认定。其提供的录音证明地下室系赠与，但不能推翻双方在买卖合同中约定的总房款包括地下室一间等在内。依据原、被告提供的有效证据及开庭审理，确认以下案件事实：2018年5月18日，陈稳孝与刘振川、姚凤琴经许昌市安晟房地产经纪有限公司，达成房屋买卖合同一份，约定：卖方（以下简称甲方）：姚凤琴刘振川买方（以下简称乙方）:陈稳孝第一条房地产情况1.甲方自愿将自己的下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币（大写）伍仟元。该房屋的所有权证号为：字第1007312，本合同约定房屋产权转移的，该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。2.······房屋坐落：中心路东段帝景东方小区19幢1单元402户，建筑面积97.72平方米；第二条付款方式及支付约定甲乙双方商定成交价格为人民￥400000元，大写肆拾万元，乙方分2次付清房款，付款方式：乙方先付首付款，其余房款以二手房按揭方式支付，具体时间以银行放款日为准。随该房屋给乙方的附属设施设备有：暖气、燃气的开口费、维修基金费用、地下室一间，以第十条约定事项为准。房款支付具体约定为：于2018.5.18前，乙方支付首付款壹拾贰万（含定金）其余房款（大写）贰拾捌万元整以二手按揭方式支付······第三条产权变更1.甲方需配合协助乙方办理上述房地产变更手续、提供过户所需相关资料并在相关手续上签字，其一切费用（含营业税、个人所得税等所有费用）由乙方承担······3、过户时间：在2018年7月20日甲乙双方必须无条件办理过户手续······第五条物业交接甲方于2018年8月1日将房屋及附属物正式交付给乙方使用······第八条如有一方违约或中途悔约或者违反本合同任何条款均构成违约，则由违约方或悔约方承担上述房产总价款30%作为违约金支付给对方······第十条其他约定事项：经双方协商：······地下室东西在2019年12月前搬清······上述房屋买卖合同签订后，刘振川、姚凤琴协助陈稳孝办理了房屋登记过户手续，于2018年9月3日交付了房屋。刘振川未按约定交付地下室，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求：1.依法判决被告构成合同违约，按照《房屋买卖合同》的约定支付给原告违约金120000元，搬清地下室并交付给原告；2.诉讼费由被告承担。2020年5月9日，在该案的诉前调解阶段，本院主持对双方的纠纷进行了调解，刘振川同意当场将地下室钥匙交给陈稳孝委托诉讼代理人刘国亮，刘国亮拒绝接收。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，成立并生效，双方均应按照合同约定诚实信用地履行约定。刘振川、姚凤琴未按照合同约定交付房屋及地下室给陈稳孝，属违约行为，应承担一定的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现陈稳孝按照合同约定总房款的30%主张违约金12万元，刘振川、姚凤琴认为违约金过高，陈稳孝无证据证明刘振川、姚凤琴的违约行为给其造成的损失，其请求违约金12万元属违约金约定过高情形。陈稳孝虽无证据证明因刘振川、姚凤琴迟延交付房屋及地下室给其造成的损失，但违约金是在双方自愿的情况下约定的，应本着公平原则对违约金适当计算。按刘振川、姚凤琴未及时交付房屋及地下室需陈稳孝另行租赁房屋及地下室计算租金损失，酌定房屋每月租赁费为1000元，迟延交付房屋1个月（约定2018年8月1日交房，实际交房日期为2018年9月3日），房屋租金损失1000元，酌定每间地下室每月需200元租赁费计算，双方约定交房时间为2019年12月份，未明确约定日，视为2019年12月31日，2019年1月1日为租赁起算日期，计算至2020年5月8日，共计860元，根据上述情形，酌定违约金为2000元，对陈稳孝过高主张不予支持。2020年5月9日以后因地下室未交付的损失系陈稳孝拒绝接收地下室钥匙原因造成的扩大损失，不予计算。刘振川、姚凤琴提供的水电费交款单证明2018年8月3日至9月3日业主姓名系姚凤琴，9月3日以后业主姓名系陈稳孝，能够证明刘振川、姚凤琴于2018年9月3日向陈稳孝交房并办理物业交接。其辩称购买的新房未交房，不能按时腾地下室，该理由并不是造成其违约的不可抗力，不予采信。双方约定交付地下室的时间系2019年12月份，××疫情尚未爆发，故刘振川、姚凤琴辩称疫情原因迟延交付地下室意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款规定，判决如下：一、被告刘振川、姚凤琴于本判决生效后三日内将位于襄城县中心路东段帝景东方小区19号楼402房对应的地下室一间腾空并交付原告陈稳孝；二、被告刘振川、姚凤琴于本判决生效后三日内支付原告陈稳孝违约金2000元；三、驳回原告陈稳孝其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告刘振川、姚凤琴负担50元，由原告陈稳孝负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  王丽霞二〇二〇年六月十五日书记员  赵 任