山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7189号 上诉人（原审原告）：山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人，住所地山东省泗水县城。 负责人：汤轲捷，山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：司衍明，山东品誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南开通，山东品誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河南旺远钢结构有限公司，住所地河南省周口市东新区文昌办事处罗庄社区。 法定代表人：张战里，执行董事。 委托诉讼代理人：庄元成，山东同力兴国律师事务所律师。 原审第三人：济宁瑞通金属结构有限公司，住所地济宁市高新区王因街道办事处店子村。 法定代表人：史尚虎，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王建设，山东民桥律师事务所律师。 原审第三人：郭峰，男，1986年9月28日出生，汉族，居民，住山东省济宁市兖州区。 上诉人山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人（以下简称：山东绿景福帝置业公司破产管理人）因与被上诉人河南旺远钢结构有限公司（以下简称：河南旺远钢结构公司），原审第三人济宁瑞通金属结构有限公司（以下简称：济宁瑞通金属结构公司），原审第三人郭峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山东绿景福帝置业公司破产管理人负责人汤轲捷及其委托诉讼代理人南开通，被上诉人河南旺远钢结构公司的法定代表人张战里及其委托诉讼代理人庄元成，原审第三人济宁瑞通金属结构公司的法定代表人史尚虎及其委托诉讼代理人王建设，原审第三人郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东绿景福帝置业公司破产管理人上诉请求：1.撤销沂南县人民法院2019年7月10日作出的（2019）鲁1321民初3158号民事判决，改判确认济宁市泗城绿景国际罗马Ａ栋商业楼1单元111号商品房系山东绿景福帝置业公司的破产财产；2.本案一、二审诉讼费用均由河南旺远钢结构公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，证据不足。山东绿景福帝置业公司与苗某签订的《商品房买卖合同》，系为相某向苗某借款提供的担保，未办理抵押登记，苗某不享有抵押权。借款到期后，山东绿景福帝置业公司、相某与苗某三方从未达成以房抵债的书面协议。郭峰占用涉案房屋的行为系无权占有，所争议房产为山东绿景福帝置业公司的破产财产，苗某无权将不享有所有权的涉案房屋出卖给郭峰。原审法院认定“2014年3月份因山东绿景福帝置业公司资金周转困难，吴某委托相某筹借资金500万元，相某向苗某借款400万元，借期三个月，相某增添100万元，山东绿景福帝置业公司为上述借款提供四套商品房买卖合同。借款到期后未能偿还，苗某与相某、山东绿景福帝置业公司三者协商，由山东绿景福帝置业公司将担保物中三套商品房以每平方5000元的价格抵顶给苗某”，原审法院认定上述事实明显错误。原审庭审过程中，河南旺远钢结构公司、郭峰、证人苗某、相某均未提供书面的以物抵债协议。苗某向相某提供借款的时间是2014年3月4日，借款期限为3个月，相某、苗某证人证言能相互印证中，苗某收到相某的利息。2014年5月23日，苗某与郭峰签订《商品房买卖合同》，2014年6月1日，山东绿景福帝置业公司破产管理人与郭峰签订《商品房买卖合同》都在借款期限内，与原审认定借款到期后以房抵债的事实明显不当。苗某在借款没有到期的情况下，就将自己都不享有所有权的涉案房产出售给郭峰，郭峰也未提供向苗某支付购房款1611350的证据证实。且山东绿景福帝置业公司向苗某出具购房款收据的时间发生在2014年8月7日，购房款收据也未写明交款方式，同意交房的签字并非法定代表人吴锦法所签。河南旺远钢结构公司及郭峰主张交房时间在2015年1月29日，而郭峰仅缴纳了环卫费、垃圾清理费、装修保证金，且交费的时间发生在2015年11月16日，并没有提供缴纳维修基金的证据，明显不存在真实的交房手续。因此，原审判决认定事实错误，证据不足，所争议房产系山东绿景福帝置业公司的破产财产，苗某无权将不享有所有权的涉案房屋出卖给郭峰。二、备案查询信息非房屋产权确认类信息，不具有物权证明的效力，原审法院以泗水县交易合同备案信息查明结果认定郭峰为涉案房屋的所有权人明显不当。原审法院认定涉案房屋已登记在郭峰名下，郭峰即为涉案房屋的所有权人认定事实错误。根据泗水县房屋交易和产权管理处出具的泗水县交易合同备案信息查询结果证明，备案查询信息非房屋产权确认类信息，不具有物权证明的效力，原审法院直接依据备案信息查询结果证明认定为郭峰为争议房屋的所有权人明显不当。三、出庭作证的两证人所作证言系虚假证言，且为出借人和借款人，与郭峰存在利害关系，其证人证言不能作为认定以物抵债事实的依据，应当追究其提供伪证的法律责任。证人苗某的证言中，苗某向相某出借的400万元，双方之间签订了借款合同。而在相某在证言中，双方从未签订过借款合同，两证人证言相互矛盾。根据证人苗某证言得知，购房款1611350元是苗某前期欠郭峰部分钱，剩余购房款郭峰又给苗某，而郭峰签字认可的山东绿景福帝置业公司对其制作的询问笔录中，自认与苗某之间不存在借贷关系，两者前后矛盾。苗某系郭峰的朋友关系，郭峰与相某也系多年的朋友关系，且苗某与相某之间存在借贷关系，与郭峰存在利害关系，其证人证言不能作为认定案件事实的依据。综上所述，山东绿景福帝置业公司破产管理人认为原审判决事实认定错误，证据不足，判决不当。请求二审法院查明事实后依法改判，支持山东绿景福帝置业公司破产管理人的上诉请求。 二审中，山东绿景福帝置业公司破产管理人补充上诉理由如下：根据郭峰和苗某涉案的三套商品房买卖合同为34278150元，三份合同均未明确约定交付日期，在一审庭审过程中，相某及苗某认可，苗某收到过相某两个月的利息，苗某、相某也支付过两个月利息，后经一审结束后，昨天根据证人吴某得知，吴某公司会计李某向苗某、郗寒光分别于2014年3月31日，吴某通过农信社两次转郗寒光25万元；2014年4月30日，吴某通过农信社两次转郗寒光25万元；2014年7月30日，吴某通过建行转郗寒光10万元；2014年8月7日，李某通过农行转苗某10万元；2014年8月8日，吴某通过农行转苗某6万元；2014年9月15日，吴某通过建行转苗某7万元；2014年9月16日，吴某通过建行转苗某16万元；2014年10月9日，李某通过农行转苗某16万元，转郗寒光15万元，以上能够证明在商品房买卖合同签订后，苗某及苗某指定的收款人郗寒光仍然收取利息，不存在以房抵款的事实，涉案争议的房屋系山东绿景福帝置业公司为相某向苗某借款提供的担保，提供银行交易明细一份，通过吴某调查核实，还有苗某三套房产的价款总额。 河南旺远钢结构公司辩称，无论从事实上，还是从形式上，郭峰均是涉案房屋的实际所有权人，在其为济宁瑞通金属结构公司执行一案提供担保，法院依法执行其所有的房产，符合法律规定，山东绿景福帝置业公司破产管理人上诉不能成立，请求依法驳回其上诉请求。山东绿景福帝置业公司破产管理人补充的转款是否是事实不能认定，即使属实，和本案也是两个法律关系，山东绿景福帝置业公司破产管理人认为苗某收取款项不当的话，可以另行诉其不当得利，另行主张权利，与本案无关。 济宁瑞通金属结构公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决证据充分，本案涉案房产不属于山东绿景福帝置业公司的破产财产。山东绿景福帝置业公司因资金周转困难，吴某委托相某筹措借款500万元，2014年3月份相某向案外人苗某协商借款，因苗某只有400万元，双方达成400万元的借款协议，约定月利息3分，借款期限为三个月，2014年3月4日，苗某通过中国农业银行向相某交付借款400万元。相某自己又添上100万元，凑足500万元后交付山东绿景福帝置业公司使用，借款由山东绿景福帝置业公司提供的四套商品房抵押担保。在借款到期前，由于相某、山东绿景福帝置业公司已经明确表示将无法按期归还借款本息，经过苗某、相某、山东绿景福帝置业公司三者协商，由山东绿景福帝置业公司将担保物中三套商品房以每平方5000元的价格抵顶给苗某以偿还借款，山东绿景福帝置业公司以苗某的名义出具了“购房款（商业）”为交款事由的400万元的收据，所以，在借款到期前，山东绿景福帝置业公司因无力偿还借款而将提供担保的房屋抵顶给苗某的行为是合法有效的。虽然苗某、相某、山东绿景福帝置业公司未签订书面的以房抵债的协议，但三方口头约定的抵偿协议也符合合同法第十条规定订立合同的口头形式，是合法有效的。根据苗某、相某的证言以及山东绿景福帝置业公司向苗某出具“购房款”的收据，并将涉案房屋实际交付给郭峰的行为，也证明了房屋抵顶的真实性。2014年6月1日，山东绿景福帝置业公司与郭峰签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，2015年1月28日，山东绿景福帝置业公司法定代表人吴锦法签字同意交房。山东绿景福帝置业公司诉称同意交房的签字并非法定代表人吴锦法所签，不符合事实，山东绿景福帝置业公司在一审时并未对吴锦法的签名提出异议，也未申请笔迹鉴定。另外，如果该签名非吴锦法所签，山东绿景福帝置业公司委托的泗水县百聪物业管理有限公司也不会将涉案房产交付给郭峰，并与郭峰签订物业服务协议，也不会向郭峰收取交房以来的物业管理费用。由于郭峰暂时没有对房屋进行装修，所以，直到2015年11月16日郭峰准备装修房屋时，才向泗水县百聪物业管理有限公司支付了垃圾处理费、环卫费、装修保证金等费用，所以涉案房屋实际交付的时间与郭峰交纳垃圾处理费、环卫费、装修保证金等费用不一致，这完全符合常理。另外，由于涉案房屋未办理房产证，所以公共维修基金一直没有缴纳，山东绿景福帝置业公司和泗水县百聪物业管理有限公司也从未通知郭峰缴纳维修基金，所以，山东绿景福帝置业公司以郭峰未缴纳维修基金为由来否认房屋的实际交付，是完全错误的。之后，郭峰对涉案房产装修并出租，也证明了郭峰已经实际占有并使用房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定：下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。在本案中，涉案房产是郭峰购买的山东绿景福帝置业公司抵顶给苗某的房产，涉案房屋的购房款应当视为已经全部支付了山东绿景福帝置业公司，涉案房产虽然尚未办理产权证，但山东绿景福帝置业公司已经将该房产交付给了郭峰，郭峰已经实际占有并使用该房产，所以，涉案房产属于郭峰的个人财产，不属于山东绿景福帝置业公司的破产财产。二、虽然涉案房屋由于山东绿景福帝置业公司的原因暂未办理产权证，但该房产已经网签备案在郭峰名下，所以郭峰才是涉案房产的权利人，且该权利具有排他性，所以，一审法院判决郭峰为涉案房产的所有权人并未不当。三、苗某及相某两位证人所作的证言均是真实的，且证言内容能否相互吻合，两位证人与郭峰之间也不存在利害关系，所以两位证人所作的证言能够作为认定事实的依据。由于证人所作的陈述都是多年之前发生的事情，所有的事情及经过细节不可能完全记住，所以证言内容偶然有不一致的地方也属正常。因为涉案房屋的购房款，苗某已经支付给山东绿景福帝置业公司，至于购房款1611350元郭峰如何支付给苗某，与山东绿景福帝置业公司无关，也不会影响郭峰对涉案房屋所应享有的权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决内容完全正确，请求二审法院依法驳回山东绿景福帝置业公司破产管理人的上诉，维持一审判决。 二审中，济宁瑞通金属结构公司针对山东绿景福帝置业公司破产管理人的补充上诉理由答辩如下：吴某及李某支付给郗寒光及苗某的费用与本案无任何关联性，郭峰购买的是山东绿景福帝置业公司抵顶给苗某的房产，山东绿景福帝置业公司也以苗某的名义出具了购房款的收据，且该房产山东绿景福帝置业公司已在2015年1月28日实际交付给了郭峰，郭峰也按规定缴纳了物业管理费，及其他的相关费用，所以郭峰对涉案房产依法享有相应的权利。 郭峰辩称，同济宁瑞通金属结构公司的答辩意见。 山东绿景福帝置业公司破产管理人向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）鲁1321执1229号执行裁定书和（2019）鲁1321执异23号执行裁定书，解除对济宁瑞通金属结构公司提供的担保人郭峰名下的位于济宁市泗水县××栋××楼××单元××号商品房的查封措施；2.判决确认山东绿景福帝置业公司享有济宁市泗水县××栋××楼××单元××号商品房的所有权；3.本案的诉讼费用及其他相关费用均由河南旺远钢结构公司承担。事实和理由：沂南县人民法院受理被告（申请执行人）河南旺远钢结构公司对第三人（被执行人）济宁瑞通金属结构公司强制执行一案，于2018年9月25日作出（2018）鲁1321执1229号执行裁定书。裁定查封了被执行人济宁瑞通金属结构公司提供的担保人郭峰名下的位于济宁市泗水县××栋××楼××单元××号商品房。因郭峰一直没有向山东绿景福帝置业公司缴纳商品房的购房款，山东绿景福帝置业公司与郭峰之间不存在房屋买卖合同关系，且涉案商品房并未实际交付，涉案房产仍属山东绿景福帝置业公司所有。为此，山东绿景福帝置业公司破产管理人作为案外人曾于2019年3月份向贵院提出案外人执行异议。贵院于2019年5月10日作出（2019）鲁1321执异23号执行裁定书，驳回了山东绿景福帝置业公司破产管理人的异议请求。山东绿景福帝置业公司破产管理人认为，山东绿景福帝置业公司与郭峰虽然签订了《商品房买卖合同》，但郭峰并没有交纳任何购房款，其双方之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房产应属于山东绿景福帝置业公司的破产财产。郭峰主动、自愿提供房产（价值161万余元）为济宁瑞通金属结构公司对河南旺远钢结构公司的债务（仅为110万余元）提供担保的行为，明显存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了山东绿景福帝置业公司债权人的利益。为此，特向贵院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认定事实如下：河南旺远钢结构公司与济宁瑞通金属结构公司承揽合同纠纷一案，山东省沂南县人民法院于2017年11月9日作出（2017）鲁1321民初1971号民事判决：一、解除河南旺远钢结构公司与济宁瑞通金属结构公司于2017年3月10日签订的《瑞通网架工程承包合同》；二、济宁瑞通金属结构公司于本判决生效后十日内返还河南旺远钢结构公司已付款1073000元；三、济宁瑞通金属结构公司于本判决书生效后十日内赔偿河南旺远钢结构公司经济损失50382.7元；四、驳回河南旺远钢结构公司其他诉讼请求。济宁瑞通金属结构公司不服本判决，提起上诉。2018年4月20日，临沂市中级人民法院作出（2018）鲁13民终2042号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，济宁瑞通金属结构公司未履行判决书内容，河南旺远钢结构公司于2018年5月24日向一审法院申请执行。2018年9月25日，一审法院在执行过程中郭峰自愿提供涉案房产为济宁瑞通金属结构公司担保。同日，山东省沂南县人民法院作出（2018）鲁1321执1229号执行裁定书，裁定查封郭峰名下的位于济宁市泗水县××栋××楼××单元××号商品房××。一审法院查封上述房屋后，山东绿景福帝置业公司破产管理人以其是房屋实际所有人为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月10日作出（2019）鲁1321执异22号执行裁定书，裁定驳回山东绿景福帝置业公司破产管理人的异议请求。为此，山东绿景福帝置业公司破产管理人于2019年6月4日提起本案诉讼。 山东省沂南县人民法院另查明，山东绿景福帝置业公司实际控制人吴某是案外人相某的启蒙老师。山东绿景福帝置业公司因资金周转困难，吴某委托相某筹措借款500万元。2014年3月份，相某向案外人苗某协商借款，因苗某只有400万元，双方达成400万元的借款协议，约定月利息3分，借款期限为三个月，2014年3月4日，苗某通过中国农业银行向相某交付借款400万元。相某自己又添上100万元，凑足500万元后交付山东绿景福帝置业公司使用，借款由山东绿景福帝置业公司提供的四套商品房抵押担保。借款到期后未能偿还，经过苗某、相某、山东绿景福帝置业公司三者协商，由山东绿景福帝置业公司将担保物中三套商品房以每平方5000元的价格抵顶给苗某以偿还借款，山东绿景福帝置业公司以苗某的名义出具了“购房款（商业）”为交款事由的400万元的收据。2014年5月23日，苗某为尽快回笼资金，将抵顶的上述三套商品房中的一套以每平方5000元的价格转卖给郭峰，郭峰向苗某交付了购房款1611350元。因商品房备案需要，2014年6月1日，山东绿景福帝置业公司与郭峰签订商品房买卖合同，并办理了备案登记。2015年1月28日，山东绿景福帝置业公司法定代表人吴锦法签字同意交房。同日，郭峰接收房屋后与涉案房产的物业管理公司泗水县百聪物业管理有限公司签订物业服务协议，2015年11月16日，郭峰向泗水县百聪物业管理有限公司支付垃圾处理费161.135元、环卫费60元、装修保证金1000元。之后，郭峰对涉案房产装修并出租。2017年5月19日，泗水县人民法院裁定山东绿景福帝置业公司进行破产清算。2019年1月29日，泗水县房屋交易和产权管理处向山东省沂南县人民法院出具查询证明，确认涉案房产备案合同购买人为郭峰。 一审法院认为，一、关于山东绿景福帝置业公司破产管理人请求撤销山东省沂南县人民法院（2018）鲁1321执1229号执行裁定书和（2019）鲁1321执异23号执行裁定书，并解除对涉案房屋的查封的诉求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中涉案房屋系商品房，山东绿景福帝置业公司破产管理人主张郭峰并没有交纳任何购房款，涉案商品房亦未实际交付，其双方之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房产应属于山东绿景福帝置业公司的破产财产，对于此主张，山东绿景福帝置业公司破产管理人应提供证据予以证明，而山东绿景福帝置业公司破产管理人提供的泗水县人民法院出具的（2017）鲁0831破5-3、5-4法律文书、《商品房买卖合同》、合同备案信息查询结果证明等证据不能证明其主张。关于郭峰购房款的交付问题，河南旺远钢结构公司、济宁瑞通金属结构公司、郭峰均提供证据证明涉案《商品房买卖合同》系山东绿景福帝置业公司与郭峰签订，系双方真实意思表示，合法有效，房款已经由苗某用借款抵顶，郭峰无需再向山东绿景福帝置业公司交纳，故，山东绿景福帝置业公司破产管理人主张郭峰未交纳购房款的意见，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于房屋交付问题，经山东绿景福帝置业公司法定代表人吴锦法签字同意交房后，涉案房屋已经交付给郭峰，且郭峰与物业公司签订物业服务协议，并交纳相关费用后已装修使用，故山东绿景福帝置业公司破产管理人主张涉案房屋未交付的意见亦与查明的事实不符，一审法院亦不予采纳。山东绿景福帝置业公司破产管理人主张郭峰自愿提供房产为济宁瑞通金属结构公司对河南旺远钢结构公司的债务提供担保的行为，明显存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了山东绿景福帝置业公司债权人的利益的主张，山东绿景福帝置业公司破产管理人提供的证据不足以证实其主张，故对其主张一审法院不予采纳。山东绿景福帝置业公司破产管理人对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其撤销山东省沂南县人民法院（2018）鲁1321执1229号执行裁定书和（2019）鲁1321执异23号执行裁定书，并解除对涉案房屋的查封的诉求，一审法院不予支持。二、关于山东绿景福帝置业公司破产管理人要求判决确认山东绿景福帝置业公司享有涉案房屋所有权的诉求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从不动产登记信息看，涉案房屋已登记在郭峰名下，该登记具有排他效力，且不存在法律另有规定的情形，故郭峰即为涉案房屋的所有权人，山东绿景福帝置业公司破产管理人的该诉求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人的诉讼请求。案件受理费500元，由山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人负担。 二审中，山东绿景福帝置业公司破产管理人提供：证据一，两份购房合同，证据二，转款明细。证明：山东绿景福帝置业公司将房屋抵押给苗某，并不存在以房抵款的事宜。 河南旺远钢结构公司质证认为：购房合同系复印件，山东绿景福帝置业公司破产管理人应提供原件，复印件我方不予质证。转款记录，山东绿景福帝置业公司破产管理人主张转款给郗寒光是苗某指定，没有提供证据，转款的原因也没有说明，我方认为与本案无关联性。 济宁瑞通金属结构公司质证认为：对两份购房合同的真实性有异议，按照法律规定山东绿景福帝置业公司破产管理人应提供证据原件，即使该两份合同是真实的，也不能证明山东绿景福帝置业公司破产管理人是以该房屋提供的担保，根据该合同签订的时间可以看出，山东绿景福帝置业公司破产管理人是在相某、山东绿景福帝置业公司破产管理人无法偿还借款的情况下，抵顶给苗某房屋。对银行转账流水的真实性无异议，但对证明的内容有异议，首先，转账给郗寒光的费用无法证实是支付了什么费用，转账给苗某的费用也与本案无关联性，也不能证明是支付给苗某的利息，苗某与吴某之间是否存在其他的债权债务关系，第三人并不知情，另外，李某也不能证明就是山东绿景福帝置业公司的会计。 郭峰质证意见同济宁瑞通金属结构公司的质证意见。 二审中，山东绿景福帝置业公司破产管理人申请证人吴某出庭作证，证实山东绿景福帝置业公司破产管理人与苗某之间不存在真实的商品房买卖合同关系，苗某无权将属于山东绿景福帝置业公司破产管理人的财产处分给郭峰。 证人吴某出庭： 吴：吴某，男，汉族，1963年9月1日生，住福建省惠安县××镇××村印石218号。 ？作为山东绿景福帝置业公司破产管理人的证人，你今天到法庭可以证明什么问题 吴：我和苗某、郗寒光之间是借款关系，是用房子抵押的，通过李某，通过公司，付了大约100多万元。 ？山东绿景福帝置业公司破产管理人还有什么要问的 上代：苗某向相海龙借款的400万元，是否提供担保，是否向苗某偿还过利息 吴：山东绿景福帝置业公司用房子提供的担保，偿还过利息，通过李某、公司，都还过 上代：借款到期后，是否用借款转为购房款 吴：没有，苗某向相某通过了400万元的借款，山东绿景福帝置业公司提供房屋作为抵押， 上代：证人吴某及李某，根据我方提供的流水在借款合同到期后，仍然偿付利息，不存在借款到期后以房抵债的事实 ？河南旺远钢结构公司，是否有问题向证人发问 河南旺远钢结构公司：山东绿景福帝置业公司破产管理人为什么没有在庭前3天提交申请 上代：涉嫌经济犯罪 吴：因为经济犯罪 河南旺远钢结构公司：苗某向相海龙提供借款，你们提供担保，有担保合同 吴：我忘记了 被代：是谁经办的 吴：相海龙 被代：具体证明操作的 吴：打款给相海龙，然后抵押房屋给苗某 被代：向苗某借过多少钱，你知道吗 吴：一笔400万元，还有其他的，一共900万元 ？济宁瑞通金属结构公司是否有什么问题 瑞通代：相某向苗某借400万的时间还记得吗 吴：记不清了 ？济宁瑞通金属结构公司：你说签订购房合同是为了抵押，抵押是在购房合同签订当时就签订了，还是之后很长时间 吴：记不清楚 ？济宁瑞通金属结构公司：当时是几套房产提供的抵押 吴：好像是4套， ？济宁瑞通金属结构公司：山东绿景福帝置业公司和郭峰、和你之间有债务关系吗 吴：没有 ？济宁瑞通金属结构公司：山东绿景福帝置业公司和郭峰签订房屋买卖合同，你知道吗 吴：我不认识郭峰，我不知道 ？济宁瑞通金属结构公司：山东绿景福帝置业公司的法人，他在2015年签字同意将房屋交付给郭峰，你知道吗 吴：不知道 ？郭峰有什么发问的吗 郭：没有 法院？这个房屋，现在还在你控制之下，或在破产管理人控制之下吗，什么时间不在你公司控制之下的，怎么到了郭峰手中 吴：我不知道现在是在郭峰那边还是在管理人那边 法院？我怎么知道你是这个公司的实际控制人 吴：整个公司大多数都是我在操作，我是公司的股东 山东绿景福帝置业公司破产管理人质证意见如下：通过证人证言可以证明，涉案争议房屋系相某向苗某借款400万提供的担保，且借款在签订商品房买卖合同时间之后，吴某、李某仍然向苗某、郗寒光等偿还利息，不存在以房抵款的事实，且该担保未办理抵押权登记，也不享有抵押权，苗某与山东绿景福帝置业公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，苗某也无权处分，将属于山东绿景福帝置业公司的财产卖给第三人郭峰。 河南旺远钢结构公司质证意见如下：第一，证人作证不符合法律规定的程序，第二，证人并不是山东绿景福帝置业公司诉称的以涉案房产作为抵押的经办人，他对当时的经办过程并不知情，第三，证人讲与苗某之间存在900万元债务，即使有转账，应当是偿还的其他债务，与本案无关。 济宁瑞通金属结构公司质证意见如下：同河南旺远钢结构公司的质证意见。补充：吴某陈述以签订买卖合同的方式提供担保，但对提供担保的时间都不清楚，完全不符合常理，另外，据郭峰和苗某陈述，郭峰购买的涉案房产，最初是备案在苗某名下，而该房产最初备案到苗某名下的时间是2014年3月份，相某向苗某借款的时间，2014年6月1日，因相某、山东绿景福帝置业公司明确表示无法偿还苗某的借款，将涉案房屋抵顶给苗某后，将原备案在苗某名下的涉案房产又重新备案到郭峰名下，另外，吴某对山东绿景福帝置业公司与郭峰签订合同、备案以及交付房屋均不知情，也认可山东绿景福帝置业公司与郭峰之间不存在其他的债权债务关系。所以，本案的涉案房产不是山东绿景福帝置业公司破产管理人及吴某所诉为苗某的借款提供的担保，这完全不符合事实和常理，另外，吴某作为山东绿景福帝置业公司的实际控制人，与本案有直接的利害关系，其证人证言不能作为认定事实的依据。 郭峰：没有 本院对以上证据（2份购房合同、1份银行流水、1份证人证言）认证如下：1、山东绿景福帝置业公司破产管理人提供的购房合同系复印件。河南旺远钢结构公司、济宁瑞通金属结构公司、郭峰均对真实性提出异议，不为本案有效证据；2、关于山东绿景福帝置业公司破产管理人提供的转账记录，山东绿景福帝置业公司破产管理人未提供证据证实与本案存在关联性，因不具有关联性，本院不认定为本案有效证据；3、关于吴某的证人证言，因其对本案房屋尤其山东绿景福帝置业公司与郭峰签订商品房买卖合同的交易过程并不知情，其主张的证言无其他证据佐证。同时，证人吴某自称系山东绿景福帝置业公司实际控制人，其系本案利害关系人，对其证言不予采信。 法官？山东绿景福帝置业公司破产管理人，河南旺远钢结构公司的答辩称房屋已经交付给郭峰，并且装修，出租，你方是否认可？ 山东绿景福帝置业公司破产管理人委托诉讼代理人：破产管理人进入后，已经被人装修属实，但该套房屋确实不在山东绿景福帝置业公司破产管理人控制之下。 本院经审理查明，对一审法院认定的涉案房屋在山东绿景福帝置业公司进行破产程序之前，即由山东绿景福帝置业公司交付给郭峰的事实，二审法院再次予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、本院确认如下事实及相应的证据： 1、2014年3月4日，案外人苗某向案外人相某银行帐户转入款400万元，以上事实有银行转款查询明细为证。山东绿景福帝置业公司、相某、苗某三方均认可：案外人苗某向案外人相某出借款500万元、借款期限两个月、借款月利率3%，案外人苗某与案外人相某签订借款协议，并且，山东绿景福帝置业公司同意用其公司开发建设的绿景国际罗马Ａ（9）中四套商业房提供担保。借款协议达成后，苗某即日将出借款400万元汇入了借款人相某个人账户中。同日绿景福帝公司也与苗某签订了以罗马Ａ（9）其中的四套商业房为担保物的《商品房买卖合同》。以上事实有汇款明细、借款协议、四套商业房为担保物的《商品房买卖合同》、山东绿景福帝置业公司、相某、苗某三方均认可该事实为证。 2、借款到期后，由于借款人相某未能归还借款本息，出借人苗某、借款人相某、担保人山东绿景福帝置业公司经友好协商，担保人山东绿景福帝置业公司同意将担保物罗马Ａ（9）中四套营业房以每平方米5000元作价抵付给苗某用于承担偿付借款本息合计5333600元的担保责任。以上事实有苗某、相某到庭作证的证人证言为证。 3、2014年5月23日，案外人苗某为回笼资金找到了郭峰，将涉案房屋以抵偿价格转卖给郭峰，郭峰感觉价格合适就同意购买涉案房屋。2014年5月23日，郭峰与案外人苗某签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，合同价款为1611350元。该事实有苗某证人证言、郭峰与案外人苗某签订《房屋买卖合同》、1611350元收款条、2014年6月1日郭峰与山东绿景福帝置业公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并网签备案为证。 4、2014年6月1日，郭峰与山东绿景福帝置业公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，合同上加盖了山东绿景福帝置业公司公章和法定代表人吴锦法的私章，同一日，郭峰与山东绿景福帝置业公司还签订了《预购商品房预告登记约定书》一份。以上事实有双方签订的《商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记约定书》为证。 5、本案中涉案《商品房买卖合同》于2014年4月24日备案至苗某名下，2015年6月10日进行备案撤销，2015年6月16日，将此商品房合同备案至郭峰名下。以上事实有泗水县房屋交易和产权管理处出具的《泗水县交易合同备案信息查询结果证明》一份为证。 6、2014年8月7日，山东绿景福帝置业公司以案外人苗某为交款人的名义出具了以收到“购房款（商业）”为收款事由的收据两份，金额为100万元、400万元，共计500万元。以上事实有山东绿景福帝置业公司出具给苗某的收据两份为证。 7、2015年1月28日，山东绿景福帝置业公司法定代表人吴锦法向郭峰出具批条“同意交房吴锦法2015年1月28号”，指示物业管理部门，将上述涉案房屋实际交付给郭峰，郭峰与泗水县百聪物业管理有限公司签订了《绿景国际前期物业服务协议》及《房屋装修管理协议书》；2015年11月16日，泗水县百聪物业管理有限公司收取了郭峰的装修保证金、垃圾清运费、环卫费等费用，郭峰开始对涉案房屋进行装修，装修完后，郭峰将商品房出租收益。郭峰也按照物业服务协议的约定交纳了2016年1月至今的物业管理费。以上事实有山东绿景福帝置业公司法定代表人吴锦法向郭峰出具的“同意交房”批条、《绿景国际前期物业服务协议》及《房屋装修管理协议书》、装修保证金、垃圾清运费、环卫费收款收据及该商品房实际出租的租赁合同、山东绿景福帝置业公司未实际控制该商品房的事实为证。 8、苗某已就另外两套房产山东绿景福帝置业公司破产管理人申报了债权，要求继续履行合同。 以上事实能够证明：山东绿景福帝置业公司以其开发的商品房与苗某签订买卖合同作为担保、通过相某向苗某借款400万元的事实，及该笔借款不能偿还，以本案的商品房以物抵债，并于2014年8月7日山东绿景福帝置业公司以案外人苗某为交款人的名义出具了以收到“购房款（商业）”为收款事由的收据，苗某将商品房出售给郭峰，为完善产权手续，山东绿景福帝置业公司配合苗某，与郭峰签订了商品房买卖合同，并将合同网签备案，并向郭峰交付了房屋，由郭峰进行了装修、出租收益。 二、郭峰就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。山东绿景福帝置业公司破产管理人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》［法释〔2015〕10号］第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，基于以上本院确认的1-8中的事实，应认定郭峰已与苗某签订了房屋买卖合同，为完善产权手续，郭峰又与山东绿景福帝置业公司签订了商品房买卖合同，郭峰已在山东绿景福帝置业公司破产之前，合法占有该不动产，并且，根据各方提供的证据，涉案房屋的房款已经由苗某用借款抵顶，郭峰已向苗某、苗某已向山东绿景福帝置业公司支付了全部房屋价款。且，因山东绿景福帝置业公司原因、非因郭峰的原因未办理产权登记手续。故，郭峰作为买受人对初始登记在山东绿景福帝置业公司名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益。相反的，作为初始登记产权人的山东绿景福帝置业公司破产管理人不享有足以排除强制执行的民事权益。 三、涉案商品房是否属于山东绿景福帝置业公司破产财产。 根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条一款第（六）项“下列财产不属于破产财产……尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”之规定，该规定表明已向买方交付的财产，即使未办理产权过户手续，所有权仍已转移给买方，不再属于破产企业所有的财产。涉及本案而言，因山东绿景福帝置业公司破产管理人已经向原审第三人郭峰完成房屋交付，虽然未办理产权变更登记，但是所有权已经转移给原审第三人郭峰，涉案房屋不属于山东绿景福帝置业公司破产管理人的破产财产。 综上所述，上诉人山东绿景福帝置业公司破产管理人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费500元，由山东绿景福帝置业发展有限公司破产管理人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 万法宝 审 判 员 田开玉 审 判 员 姚玉蕊 法官助理 葛志龙 法官助理 朱萱萱 法官助理 王靖斌 二〇二〇年六月十二日 书 记 员 季玲玲