四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2033号 原告：广安市万佳物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环城北路二段********。 法定代表人：徐先斌，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张宇杰，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。 被告：程代兵，男，生于1989年3月4日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告广安市万佳物业管理有限公司（以下简称“万佳物业公司”）与被告程代兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司的委托诉讼代理人张宇杰、蓝洋，被告程代兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付2015年7月起至2020年2月期间拖欠的物业服务费6740.16元；2.判令被告向原告立即支付2015年7月起至2020年2月期间拖欠物管费的滞纳金1915.3元；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年4月1日原告与广安市万佳房地产开发有限责任公司签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议》，为期三年。被告购买了该小区房屋，面积为100.3平方米，原告与被告于2013年12月17日签订了《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，为期三年。因该小区一直未成立业委会，故原告和广安市万佳房地产开发有限公司陆续签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》至今，合同中对原被告权利、义务及违约责任进行了明确的约定。多年来原告一直为被告提供了优质的服务，取得了多数业主的信任和支持，收到了岔路口社区及街道办事处的表彰，但被告仅缴纳了2015年7月之前的物业费。之后所欠的物业费经原告多次催收，被告均拒不缴纳，现原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告程代兵辩称，原告起诉我方没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.原告按照1.2元/平方收取费用明显错误，原告属于前期物业，收费标准必须取得发改委的批准，而原告仅在2014年得到批准，且只有一年的试用期。2014年之后的收费标准应与业主商定或者由发改委定价。现原告既未取得定价，又未与业主协商一致，且业主对其服务均不满意，其在管理服务过程中还存在重大过错，无权收费；2.既有裁判文书认定案涉小区环境差、绿化被破坏等情形，城管执法局还对原告在2014年4月至2015年7月期间在案涉小区服务期间违规收费的问题进行了处罚；3.原告违规收取的装修停车费、建筑垃圾转运费、装修管理费等应当抵扣物业费；4.2017年5月10日，业委会向原告发放了要求其撤出新天地一起小区并向业委会全面移交的通知，要求万佳公司在2017年5月15日正式移交，并得到了广安区法院和中院的认定。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，业主不再承担2017年5月15日之后的物业费。 原告向本院提交了股权转让协议复印件、前期物业服务协议、前期物业委托管理协议复印件、前期物业委托管理协议（续约）3份、律师函及快递回执、催收通知书照片打印件、履行物业服务职责的照片打印件、广安区北辰街道办事出具的情况说明、广安市万佳房地产开发有限责任公司制作的业委会存在问题的报告等证据。 被告向本院提交了业委会制作的要求清理蓄水箱、移交物业的通知、责令物业公司整改复原的通知三份，成立业委会的申请复印件，原告履行物业服务不到位的照片打印件的，业委会推荐人员名单复印件、城管执法局关于对原告违规收费处理情况的通报复印件等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定事实如下： 被告程代兵系广安市广安区新天地的业主。2013年12月17日，被告程代兵（乙方）就广安市广安区新天地与原告万佳物业公司（甲方）签订了《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，主要约定：就乙方所购买新天地1期、网签房号8栋6层6号（最终以政府部门确认为准）、建筑面积100.3平方米（最终以政府部门确认为准）的房屋委托甲方进行前期物业管理和服务事宜，并达成协议，委托事项包括：甲方对小区范围内共用部位、配套设施、设备、交通进行维护服务与管理，以及小区内的绿化、卫生、秩序等服务工作。具体包括：1.对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共绿地等的养护和管理、公共场所等的清扫及垃圾的收集清运、车辆一律入库、维护本小区的治安秩序、建立物业管理档案、向业主收取物业管理费用、接收乙方委托对乙方房屋自用部位及设备等进行有偿维修养护及其他服务等；2.乙方应于每年的1月1日到1月15日和7月1日到7月15日采取预交半年物业管理费用的方式全额交纳全部费用，住宅按照每月1.2元/平方米收取。物业服务期限暂定3年，自交房之日起计算；3.违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，甲方有权追索并从逾期之日起按应缴费总额每天3%计收滞纳金。 上述合同期满后，原、被告未继续签订物业服务合同。2016年4月1日，2018年3月31日、2019年3月28日，作为建设单位的广安万佳房地产开发公司（甲方）与万佳物业公司（乙方）分别签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，主要约定甲方委托乙方对广安·新天地一期前期物业实行一体化的物业管理。履行期限分别为自2016年4月1日起至2018年3月31日止、自2018年4月1日起至2019年3月31日、自2019年4月1日至新天地一期小区至业主委员会成立之日止。遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容测算物业管理服务收费标准，住宅按照每月1.2元/平方米收取。 被告程代兵从2015年7月起至今未继续缴纳物业服务费。2019年4月19日，原告通过在被告住所张贴催缴通知单的方式，向被告发放了《催款通知单》，要求被告缴纳物业服务费。2020年1月18日，原告再次向被告程代兵邮寄了催缴物业服务费的律师函。 万佳物业公司在物业管理服务过程中，因原告在2014年4月至2015年7月期间，对该小区1栋、2栋门市业主违章搭建行为不仅未加以劝阻、制止和报告，反而向违章搭建业主收取场地租赁费，广安市城市管理行政执法局对原告给予将三级资质降为暂定三级、扣减信用档案分25分的处罚，并于2016年1月8日对处罚情况进行了通报。 2017年5月15日，新天地一期业主委员会向新天地一期全体业主发布了《通知》，告知业主原告与业主的服务合同已到期，业主委员会已按照物业管理条例选聘了广安天数物业管理有限公司，2017年5月10日业主委员会要求万佳物业向其移交，而原告拒不移交，故通知万佳物业无权再向业主收取任何费用。至2020年2月，原告公司仍在新天地一期小区进行物业管理服务。 本院认为，2013年12月17日，原告万佳物业公司与被告程代兵签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告万佳物业公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，被告辩称物业服务不到位，不构成被告不缴纳物业服务费的免责事由，故被告程代兵应当按照合同约定的1.2元/平方米/月向原告支2015年7月至2016年12月物业服务费。前述合同期满后，在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情况下，原告万佳物业公司与作为建设单位的广安万佳房地产开发公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，对被告没有约束力。但被未提交证据证明从业主委员会通知万佳物业公司退场2020年2月期间其采取了其他合法维权途径，亦未就此作出合理说明。同时万佳物业公司实际上一直在广安新天地从事物业服务管理，一直在实际履行相应的职责为被告提供物业服务，被告实际上也接受了原告提供的物业服务。依照公平合理原则，被告应当向原告缴纳部分物业服务费。鉴于原告万佳物业公司履行职责存在瑕疵，对2016年12月之后的物业服务费，作适当调整，按0.8元/平方米/月标准计算。 综上，被告从2015年7月起至2016年12月期间应缴纳的物业服务费为2046.12元（100.3㎡×1.2元/月/㎡×17个月）,2017年1月至2020年2月应缴纳的物业服务费为3049.12元（100.3㎡×0.8元/月/㎡×38个月），以上合计为5095.24元。对于原告主张的滞纳金，由于原告在提供物业管理服务过程中未完全尽到管理职责，故本院不予支持。同时应当指出，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告程代兵在本判决生效后十日内向原告广安市万佳物业管理有限公司支付2015年7月起至2020年2月期间的物业服务费5095.24元； 二、驳回原告广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广安市万佳物业管理有限公司负担10元，被告程代兵负担15元。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘青华 二〇二〇年六月四日 书记员  陈 莹