北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1608号原告（反诉被告）：罗威，女，1988年11月2日出生，汉族，北京康林轩美容中心店长，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙贵玲，女，1974年8月11日出生，汉族，北京诚信安达钢木结构装饰有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：寇忠昌（被告孙贵玲之夫），男，1975年8月6日出生，汉族，中琨聚霖（北京）商务有限公司董事长，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：寇中义，男，1975年4月10日出生，汉族，北京众禾兴旺商贸有限公司职员，住北京市昌平区。原告罗威与被告孙贵玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王磊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告罗威的委托诉讼代理人吴青江、被告孙贵玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗威向本院提出诉讼请求：1.判决罗威与孙贵玲于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.孙贵玲返还罗威交纳的押金30000元；3.孙贵玲返还罗威缴纳的房租256670元；4.孙贵玲赔偿罗威装饰装修损失50000元。2019年7月2日，罗威变更诉讼请求为：1.孙贵玲返还罗威房屋租金（2017年10月10日至2018年9月10日）224670元；2.孙贵玲返还罗威房屋租赁押金30000元；3.孙贵玲返还罗威暖气费20000元、物业费12000元，共计32000元；4.孙贵玲返还罗威装修等损失612808.10元；5.确认罗威与孙贵玲于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：罗威与孙贵玲在2017年10月10日签订《房屋租赁合同》，约定孙贵玲将位于北京市昌平区上坡佳园××号楼××单元底商××门出租给罗威开办北京康林轩美容中心使用，使用面积500平方米，租期自2017年10月10日至2023年10月9日，前两年的年租金为280000元，以后租金按每年5%递增。孙贵玲同日收取罗威租房押金30000元后将房屋交付。罗威在征得孙贵玲同意的情况下对租赁房屋进行了装修。但孙贵玲一直未能提供合法房屋建设手续，直至罗威不能获得行政许可展开经营。被告孙贵玲辩称，不同意罗威的全部诉讼请求。双方之间的合同是合法有效的，不同意返还押金、租金，也不同意赔偿罗威的装修损失，物业费、取暖费、中介费均不同意返还。孙贵玲没有保证出租房屋一定可以办理营业执照，只是配合罗威办理。2017年4月左右，双方经麦田经纪公司就涉案房屋签订了租赁合同，后于2017年5月9日双方就办理营业执照另行签订了补充协议。约定罗威交纳押金10000元，如果在2017年5月8日至2017年5月19日期间办理了营业执照，则合同继续履行；如果不能办理营业执照，则孙贵玲退还押金10000元，双方合同解除。之后的几个月，孙贵玲经询问，罗威一直答复营业执照正在办理中。到2017年10月，罗威称营业执照办下来了，可以签订合同，于是双方又签订了2017年10月10日的房屋租赁合同。孙贵玲曾向罗威提供过上坡佳园社区居委会的证明用于办理营业执照。同时，孙贵玲针对罗威起诉提出反诉请求：1.判令解除孙贵玲与罗威于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令罗威向孙贵玲支付自2018年9月10日起至2019年4月10日共计7个月的租金163334元；3.判令罗威向孙贵玲支付延迟支付房租产生的滞纳金168000元（28万元/年*6年*10%=168000元，依据合同第十二条第一款）；4.判令罗威向孙贵玲支付2017年取暖费20000元和2018年取暖费20000元，共计40000元；5.判令罗威向孙贵玲支付2017年10月至2018年9月物业费12000元和2018年10月至2019年9月物业费12000元，共计24000元。2019年7月2日，孙贵玲增加诉讼请求为：判令罗威向孙贵玲给付2019年4月10日至2019年10月10日的房屋租金140000元。2020年6月3日庭审中，孙贵玲变更前述第三项诉讼请求为：判令罗威依据合同第十二条第二款向孙贵玲支付延迟支付房租产生的违约金168000元。事实和理由：2017年10月10日，孙贵玲与罗威签订房屋租赁合同，约定将位于北京市昌平区上坡佳园7号楼7单元底商东3门出租给罗威使用，租期自2017年10月10日至2023年10月9日，每年租金280000元，且自第三年开始每年租金以5%的比例递增，每六个月交纳一次，且提前一个月交纳下半年租金。罗威没有履行租赁合同的约定，且自2018年9月10起未支付租金，也未与孙贵玲进行交接，更未将房屋交回。针对孙贵玲反诉，罗威辩称，涉案房屋没有合法审批手续，是违法建筑，合同应当是无效的。罗威的租金已经支付到2018年11月1日，因合同无法履行，所以后续租金没有支付。因为合同无效，故滞纳金不同意支付。2017年至2018年的暖气费已经支付了，2017年10月10日至2018年10月10日的物业费也已经支付了。2017年10月10日前，双方签订过四、五份租赁合同，都已经作废。在2017年10月10日的租赁合同中，孙贵玲承诺房屋可以办理营业执照，所以才签订了房屋租赁合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，罗威向案外人寇忠墩交纳承租坐落于北京市昌平区上坡佳园商业楼202号院7号楼1单元3号底商房屋的押金10000元。2017年10月10日，孙贵玲（出租方，甲方）与罗威（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋位于北京市昌平区上坡佳园××号楼××单元底商××门，使用面积约500平方米；房屋租期共6年，自2017年10月10日起至2023年10月9日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方开办北京康林轩美容中心使用，甲方配合乙方办理营业执照，乙方不得在租赁房屋内从事非法活动；房屋租金每年280000元，自签订合同之日起二年内，上述租金不变，从第三年（含第三年）开始按每年5%递增，上述的“年”的起止日期均为起租日起至第二年相对应的前一日；房屋租金支付方式为每6个月支付一次，租金为上付，提前一个月支付下一期的房屋租金；签订合同之日，乙方向甲方支付自2017年11月25日至2018年4月24日的租金140000元，同时乙方向甲方支付房屋租赁押金30000元；乙方交纳与该房屋使用有关的所有费用，包括水、电、暖气费、物业费、卫生费等；乙方于支付每期租金一并向甲方支付物业费、取暖费及卫生费，费用面积按500平方米计算，单价以甲方向物业管理公司交纳相关费用的单价为准；乙方不得改变租赁房屋的主结构，所有现有隔断不得拆改；乙方装修方案应经甲方同意，如改变房屋现有内部结构、装修或设施，对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方未按约定交纳租金，欠付租金达到月租金金额时，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方所受损失。前述合同第十二条关于“乙方违约责任”约定：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租、转借他人的。2.在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定租金，逾期交纳租金，应按未交部分租金的10%承担违约责任。乙方未交纳应由其承担的与该房屋使用有关的相关费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方无故中途擅自退租的，甲方不退还乙方剩余租金。”罗威与孙贵玲均认可，罗威向案外人寇忠墩在2017年5月8日支付的押金10000元转入双方签订的前述房屋租赁合同之中。2017年10月14日，案外人罗波向孙贵玲转账支付90000元；2018年2月26日，案外人罗波向孙贵玲转账支付32000元；2018年4月3日，案外人罗波向孙贵玲转账支付70000元。2018年5月24日、6月25日、7月25日、8月25日、9月25日，罗威均通过他人分别向孙贵玲支付房屋租金23334元。之后，罗威未再向孙贵玲支付过其他款项。庭审中，孙贵玲提交案外人寇忠墩（甲方）与罗威（乙方，北京康林轩美容中心）于2017年5月9日签订的《补充协议》复印件一份，其中载明甲乙双方通过北京麦田房产经纪有限公司居间就坐落于北京市昌平区上坡商业楼202号院7号楼1单元3号底商签订房屋租赁合同，并约定：1.如若乙方未能注册成功，则甲方按天退还乙方房租，押金10000元；2.2017年5月8日至2017年5月19日，如若注册成功租赁合同正常履行，如若未成功，则双方协调达成共识，合同解约；3.年租金共计280000元，实际房屋面积500平方米，包括地上面积250平方米，半地下250平方米。孙贵玲以此证明，在双方于2017年10月10日签订前述《房屋租赁合同》之前，对于是否能够办理营业执照一节已有明确约定。罗威对此《补充协议》的真实性予以认可，但认为此《补充协议》及相应合同已经被2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》所取代。罗威与孙贵玲一致认可前述出租房屋暖气费和物业费分别按照每平方米40元和每月每平米2元计算；并认可前两年每月平均租金为23334元。罗为主张其于2018年2月26日支付的32000元即为2017年度的物业费和暖气费；孙贵玲对此不予认可，但亦未说明此款项支付的项目。审理过程中，孙贵玲与罗威于2019年7月2日对前述出租房屋进行了交接，罗威房屋房屋内未搬离的物品，孙贵玲自行收回该房屋。经罗威申请，北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京恒乐工程管理有限公司对位于北京市昌平区上坡佳园××号楼××单元底商××门房屋装修现值进行了评估。该公司出具鉴定意见为：现值评估鉴定金额612808.10元。申请人罗威为此支付鉴定费48300元。孙贵玲对此鉴定意见不予认可，其否认曾同意罗威对前述出租房屋进行过装修，并否认罗威进行了鉴定意见中的装修项目，只是认可罗威在前述承租房屋内贴了壁纸。庭审中，罗威提交了其与北京东艺华美建筑装饰工程有限公司在2017年10月11日签订的装饰装修合同一份，其中约定工期自2017年10月12日至2017年12月11日，工程造价为490000元；罗威另提交了数张收据及进货单据等，以证明其装饰装修花费。孙贵玲对此均不予认可，并指出北京东艺华美建筑装饰工程有限公司的法定代表人光吉够为该店面的实际经营者。罗威认可其与光吉够为合作关系，租赁房屋、装饰装修及经营店面均是光吉够负责管理。同时，罗威称其对前述租赁房屋的装修款项均是现金支付，而未向本院提供任何付款凭证。对于前述涉案出租房屋是否可以办理营业执照一节，孙贵玲提交在该地址注册的公司营业执照六份及该房屋建筑、规划等审批手续，以证明该出租房屋可以正常办理营业执照；孙贵玲另提交行政审批网页截屏数页，以证明企业名称中不得含有“足疗”、“按摩”的关键字，以及养生保健服务（盲人保健按摩除外）类的行业已经被系统锁定，不能予以登记。因此，孙贵玲主张，不能办理营业执照的责任应在罗威一方。罗威对前述证据的真实性予以认可，但不认可孙贵玲的证明目的。罗威述称，其曾在数月间多次前往工商登记机关办理企业登记，但均未获得批准，主要原因是承租的房屋不能办理登记。但罗威就此主张未能向本院提交任何书面证据，包括申请记录、审批手续、告知书、委托代办协议等。本院认为，原告罗威与被告孙贵玲于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。涉案租赁房屋虽未取得房屋所有权证书，但有相应的规划审批手续，亦有公司在此成功注册，故双方的合同约定并未违反相关法律的强制性规定，应当认定有效。故对于罗威要求认定双方之间合同无效的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。当事人应当全面的履行合同约定的义务。本案中，双方在合同中约定了房屋的用途为开办“北京康林轩美容中心”，而孙贵玲应“配合乙方办理营业执照”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，罗威作为美容行业从业者，其在企业设立之初对于相关行业设立限制应当已有了解。而孙贵玲并未承诺为罗威办理相关企业营业执照。其次，通过罗威之前签订的《补充协议》可知，罗威对于该企业不能成功注册的风险是有充分了解的。最后，罗威就其积极向相关行政部门申请办理营业执照的行为未能举证证明，亦无证据证明孙贵玲故意延迟提供相关材料而使罗威无法办理营业执照。故对于罗威其不能办理营业执照原因的相关主张，缺乏相应证据予以佐证，本院不予认定。因此，对于罗威相应的返还租金、物业费、暖气费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于双方在本院主持下已于2019年7月2日对涉案出租房屋进行了交接。故应当认定孙贵玲与罗威于当日解除了双方于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》，对此，本院予以确认。由于双方房屋租赁合同已经解除，故对于罗威要求孙贵玲返还押金的诉讼请求，本院予以支持。在没有任何约定和法定情形下，罗威自2018年9月25日之后停止支付房屋租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。且罗威提交的证据并不足以证明其进行的装修项目和支付的工程对价。故对于罗威要求孙贵玲承担装修等损失赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于双方合同中“签订合同之日，乙方向甲方支付自2017年11月25日至2018年4月24日的租金140000元”约定的理解一节。庭审中，罗威主张为双方约定了一个半月的免租期，填写时间有误，截止日期应当为2018年5月24日，因此，其房屋租金应当交纳至2018年10月24日。对此，孙贵玲主张双方约定了半个月的免租期，起始日期填写有误，应当为2017年10月25日，因此，罗威房租交纳至2018年9月24日。依次约定，罗威在五个月的期间交纳了半年的房屋租金，应当是填写的租金存在错误。鉴于罗威和孙贵玲在之前庭审中数次均一致认可租金实际交纳至2018年9月，故本院认定罗威租金实际交纳至2018年9月24日。因此，罗威应当向孙贵玲支付自2018年9月25日至2019年7月1日期间的房屋租金，即215450.60元。依据双方合同约定，“房屋租金支付方式为每6个月支付一次，租金为上付，提前一个月支付下一期的房屋租金”。因此，罗威应于合同签订当日支付房屋租金140000元，于2018年3月24日前支付房屋租金140000元，于2018年9月24日前支付房屋租金140000元，于2019年3月24日前支付房屋租金140000元。有查明的事实可知，罗威在合同履行期间均延迟支付了房屋租金，依约应当向孙贵玲支付未交租金10%的违约金，即56000元。依据双方当庭认定的事实，罗威应当向孙贵玲每年度分别支付暖气费及物业费共计20000元和12000元（每月物业费1000元）。对于罗威于于2018年2月26日支付的32000元，孙贵玲不能说明该费用的具体支付项目，且双方均认可该笔费用非房屋租金。故对于罗威主张该笔费用为2017年度暖气费和物业费的事实，本院予以认定。故对于孙贵玲的相应诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。因此，罗威应当向孙贵玲支付2018年度的暖气费20000元及自2018年10月10日至2019年7月1日的物业费8741.94元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认孙贵玲与罗威于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、孙贵玲返还罗威押金30000元，于本判决生效后七日内支付；三、罗威给付孙贵玲欠付房屋租金215450.60元，于本判决生效后七日内支付；四、罗威给付孙贵玲逾期支付租金的违约金56000元，于本判决生效后七日内支付；五、罗威给付孙贵玲暖气费20000元，于本判决生效后七日内支付；六、罗威给付孙贵玲物业费8741.94元，于本判决生效后七日内支付；七、驳回罗威的其他诉讼请求；八、驳回孙贵玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12795元，由原告罗威负担12750元（已交纳），由被告孙贵玲负担45元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费4577元，由反诉原告孙贵玲负担1527元（已交纳），由反诉被告罗威负担3050元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费48300元，由原告罗威负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年六月三十日书记员 李峥艳