天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民撤2号原告：刘金昌，男，汉族，1961年2月28日出生，住黑龙江省伊春市美溪区。委托诉讼代理人：李会，天津罗维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张童，天津罗维律师事务所实习律师。被告：中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨五路****。负责人：胡文哲，行长。委托诉讼代理人：李晶晶，该分行员工。委托诉讼代理人：黄婷，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：陆桥（天津）实业有限公司，住所，住所地天津开发区黄海路**中航大厦B305div>法定代表人：齐英武，董事长。委托诉讼代理人：李志荣，该公司员工。第三人：天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司，住所，住所地天津市滨海高新区塘沽海洋科技园金江路**-1div>法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：邹东颖，天津云川律师事务所律师。原告刘金昌与被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行（以下简称农行自贸区分行）、陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司），第三人天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（以下简称航泰公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日和11月7日公开开庭进行了审理。原告刘金昌的委托诉讼代理人李会、张童，被告农行自贸区分行的委托诉讼代理人李晶晶、黄婷，陆桥公司的委托诉讼代理人李志荣，第三人航泰公司的委托诉讼代理人邹东颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金昌向本院提出诉讼请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2008）二中保民初字第86号民事判决第三项中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区××街××号××号楼××室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决，以及天津市高级人民法院（2009）津高民二终字第0014号民事判决维持的该部分内容；2.案件受理费由农行自贸分行及陆桥公司负担。事实和理由：2004年2月17日，刘金昌与陆桥公司签订商品房买卖合同，约定刘金昌购买陆桥公司开发的坐落于天津经济技术开发区××街××号××号楼××室房屋（以下简称涉案房屋），刘金昌于2004年2月17日已经支付全部房款，陆桥公司开具了专用收据，农行自贸区分行亦同意涉案房屋由陆桥公司出售给刘金昌。陆桥公司将房屋交付刘金昌使用后，一直不配合刘金昌办理房屋过户手续，刘金昌先后将涉案房屋出租给天津港保税区荣和国际贸易公司（以下简称荣和公司）、天津市同福酒店管理有限公司（以下简称同福酒店）并收取租金。2019年7月22日，刘金昌自黄惠英处获知（2009）二中保民初字第86号（以下简称86号判决）、（2009）津高民二终字第0014号民事判决书涉及农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，黄惠英提起第三人撤销之诉，后天津市高级人民法院作出（2019）津民初3号民事判决书，判决撤销86号判决第三项中涉及案涉房屋抵押担保责任部分，以及二审判决维持的该部分内容。刘金昌作为交付全款的房屋买受人的权利优先于承包人对工程款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权，在刘金昌与农行自贸区分行权利并存且发生冲突的情况下，应优先保护刘金昌的权利。农行自贸区分行同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，其不再就涉案房屋享有抵押权。农行自贸区分行辩称，1、刘金昌提起的第三人撤销之诉已经超过法定期限，应依法驳回其起诉。农行自贸区分行早已告知刘金昌86号判决的存在，且航泰公司也以短信、信函等方式向刘金昌进行了告知。2、案涉《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》仅是为民间借贷涉及的担保，不是真实的房屋买卖关系，刘金昌不具有提起撤销之诉的资格。3、即使刘金昌确系善意购买人，并支付了购房款、实际占有案涉房屋，也不能推翻农行自贸区分行享有的抵押权，刘金昌也仅能主张其享有的购买权优先于农行自贸区分行的抵押权。4、案涉房屋没有办理过户手续系刘金昌和陆桥公司的过错，与农行自贸区分行无关，本案诉讼费不应由农行自贸区分行承担。陆桥公司辩称，同意刘金昌的第一项诉讼请求，对于第二项诉讼请求不发表意见。首先，陆桥公司与刘金昌是真实的房屋买卖关系。其次，刘金昌确实是在黄惠英案件一审判决后才知道的86号判决，其提起本案第三人撤销之诉并未超过法定期限。航泰公司述称，刘金昌提起本案诉讼已经超出六个月的除斥期间，另案86号判决合法有效，农行自贸区分行出具同意抵押期房出售证明不能代表其放弃了抵押权。刘金昌购房合同中记载的单价过低，且其对此未能作出合理解释，航泰公司有理由质疑房屋买卖合同的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合在案证据，本院经审理查明事实如下：原中国农业银行天津港保税区分行（以下简称农行保税区分行）与陆桥公司于1999年9月16日签订了农银抵借字99第141-1号和141-2号《抵押担保借款合同》。约定：农行保税区分行共向陆桥公司贷款2573万元，贷款期限为一年，贷款利率为月息5.85％。陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区××街××号的国有土地使用权13522．31平方米及地上在建项目抵押给农行保税区分行用以担保上述借款的偿还，担保范围为全部贷款本息及农行保税区分行实现债权的费用。上述合同签订后，农行保税区分行于1999年9月17日依约放款，但合同到期后，陆桥公司未能履行还款义务。2003年2月10日，为继续担保双方签订的农银抵借字99第141-1号和141-2号抵押担保借款合同的履行，双方又签订了津保税农银抵字第03010-1号抵押合同，约定陆桥公司将其坐落于天津经济技术开发区××街××号××房××区分行用于担保借款合同的履行，担保范围为借款合同本息及包括律师费在内的农行保税区分行为实现债权而产生的一切费用。合同签订后，双方共同办理了房地产抵押权证明书。经天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区××街××号，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。上述合同签订后，陆桥公司仍未能全部偿还农行保税区分行借款本金及利息。2007年9月农行保税区分行向陆桥公司发出债务逾期催收通知书，陆桥公司确认尚欠农行保税区分行借款本金433万元，但陆桥公司仍未履行还款责任。经农行保税区分行、陆桥公司双方确认，2008年3月20日陆桥实业公司尚欠农行保税区分行利息总计为5827508．69元。为此，农行保税区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.陆桥公司偿还尚欠农行保税区分行贷款本金433万元以及截止到2008年3月20日利息7854499.23元及至实际给付之日止的利息及违约金；2.陆桥公司以其抵押物变价偿还所欠农行保税区分行的贷款本息共计12184499.23元（截至2008年3月20日止）及实际给付之日产生的利息和违约金；3.陆桥公司抵押物变价清偿后不足部分由陆桥公司继续清偿；4.陆桥公司给付农行保税区分行因本案产生的律师费用25万元；5.诉讼费用由陆桥公司承担。天津市第二中级人民法院作出的86号判决认为，农行保税区分行、陆桥公司签订的抵押担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。陆桥公司应按合同约定偿还农行保税区分行全部借款本金及利息。农行保税区分行与陆桥公司签订的抵押合同亦为双方当事人的真实意思表示，并依法进行了登记，符合相关法律规定，应确认有效。农行保税区分行主张陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区××街××号，建筑面积共计17304．93平方米的房产作为抵押物承担抵押担保责任及不足部分由陆桥公司继续清偿的诉讼请求，应予支持。陆桥公司辩称农行保税区分行请求利息已经超过诉讼时效一节。因本案农行保税区分行所主张之利息，系双方签订的两份抵押担保借款合同所产生，农行保税区分行因陆桥公司未能全部偿还该两份抵押借款合同款项于2007年9月向陆桥公司发出债务逾期催收通知书表明其主张陆桥公司继续履行合同之意，故农行保税区分行就利息的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。对陆桥公司的抗辩主张不予支持。关于农行保税区分行主张陆桥公司给付其因实现本案债权而产生律师费用一节。因农行保税区分行、陆桥公司在抵押合同中约定了抵押担保的范围包括律师费，且农行保税区分行支付律师费的数额符合天津市律师服务临时标准的相关规定。故陆桥公司应按照合同约定支付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用。故判决：一、陆桥公司于判决生效之日起十日内偿还尚欠农行保税区分行借款本金433万元及至2008年3月20日止的利息5827508．69元以及自2008年3月21日起至本判决确定给付之日止的利息（按双方合同约定利率计付）；二、陆桥公司于判决生效之日起十日内给付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用25万元；三、陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任，不足部分由陆桥公司继续清偿。如陆桥公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96407元，由陆桥公司负担。陆桥公司不服上述判决，提起上诉。本院于2009年5月5日作出（2009）津高民二终字第0014号民事判决，驳回上诉，维持原判。经核算，陆桥公司已偿还农行保税区分行借款本金合计2140万元，占总借款本金的83.17%。另查明，2004年2月17日，陆桥公司与刘金昌签订《天津市商品房买卖合同》，约定陆桥公司将坐落于天津经济技术开发区××街××号××号楼××室房屋出售给刘金昌，建筑面积38.14平方米，单价2998元／平方米，总价款114344元。陆桥公司应于2004年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付刘金昌。合同附件二载明在建工程在保税区农行做抵押贷款。2004年2月17日，刘金昌向陆桥公司交付房款114344元，陆桥公司向刘金昌出具了天津市房地产开发企业预售款专用收据。农行保税区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》，载明农行保税区分行同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售。后陆桥公司将该出售证明交付刘金昌。2004年2月17日，刘金昌与陆桥公司、荣和公司签订《协议书》。约定：刘金昌委托荣和公司代理经营案涉房屋做酒店式公寓，委托期限为8年，委托期内双方实行固定价格，即按照销售面积每平方米每天租金1.5元；刘金昌委托荣和公司按照陆桥公司统一制定的内装修标准对案涉房屋进行装修，装修包干价为每平方米2762元。2004年2月17日，刘金昌交纳了装修服务费105342元。2005年6月16日，刘金昌与荣和公司签订《补充协议》，约定将租赁期延后至2014年12月31日，延长期租金为每平米每天1.5元。2004年2月17日，刘金昌从其名下账号9559********中取出219686元（装修服务费105342元＋合同价款114344元）。同日，户名张俊峰02-1102××××0808账户显示存入219686元。刘金昌主张该款系按照陆桥公司要求向该公司财务负责人张俊峰支付案涉房屋的购房款和装修服务费。陆桥公司对刘金昌的主张不持异议，农行自贸区分行、航泰公司对张俊峰的身份不予认可。2014年8月，刘金昌和同福酒店签订《房屋租赁合同》。约定：刘金昌将涉案房屋出租给同福酒店，期限为2014年8月15日至2024年11月14日，2014年11月15日至2019年11月14日按照每平米每天1.504元的标准计算租金；2019年11月15日至2024年11月14日按照每平米每天1.645元的标准计算租金。刘金昌提交的银行流水显示其已经收取了租金。2009年8月12日，天津经济技术开发区人民法院作出（2009）开民初字第2397号民事调解书，确认刘金昌与陆桥公司于2004年2月17日签订的关于案涉房屋的商品房买卖合同合法有效，陆桥公司应于2009年8月31日前办理案涉房屋的所有权初始登记手续并为刘金昌办理房屋所有权转移登记手续。天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书记载,陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区××街××号，房屋抵押范围为建筑面积17304.93平方米房产。抵押物清单中的抵押房产包括刘金昌购买的案涉房屋，性质为在建工程，权利人为陆桥公司。截至2020年5月5日，上述抵押房产中已经撤销抵押登记的房屋面积共计9359.31平米，农行自贸区分行已经开出同意出售证明但尚未撤销抵押登记的房屋面积共计1954.32平米，上述共计11313.63平米，占初始抵押登记面积的65.37%。2012年7月16日，天津市滨海新区人民法院作出的（2012）滨功执字第616号执行裁定书载明，该院依据已经生效的86号判决向被执行人陆桥公司发出执行通知，责令被执行人给付申请执行人人民币10503915.69元及利息，但被执行人未予履行，裁定查封、冻结、扣划被执行人陆桥公司的银行存款人民币10503915.69元及债务利息。7月18日，天津市滨海新区人民法院向天津经济技术开发区房地产管理局发出协助执行通知书，请其协助查封陆桥公司名下的部分房屋。经核实，案涉房屋不在被协助查封房屋范围内。2018年7月16日，天津市滨海新区人民法院作出的（2012）滨功执字第616号之一执行裁定书载明，在执行农行保税区分行与陆桥公司借款合同纠纷一案中，航泰公司于2018年4月24日提出变更申请执行人申请，经核实农行自贸区分行对陆桥公司享有的债权已转让，债权转让有债权转让合同并且已经登报公告，裁定变更航泰公司为申请执行人。同年8月10日，同福酒店工作人员向刘金昌发送的短信载明：“各位业主我公司于2018年8月1日收到航泰公司的告知函，告知函中要求我公司停止支付对各位业主的房租，所以我公司决定于2018年8月15日开始停止付房租，请各位业主及时联系航泰公司陆律师。”刘金昌认可收到该短信，但对86号判决的存在及执行的相关信息并不知晓。2015年2月25日，农行保税区分行变更企业名称为农行自贸区分行。本院认为，本案为第三人撤销之诉，结合原告的起诉及被告的答辩意见，本案争议焦点为：（一）刘金昌的起诉是否符合第三人撤销之诉成立要件；（二）农行自贸区分行对其同意转让并已转让的抵押物，是否可以行使抵押权，暨另案86号判决第三项内容是否存在错误，刘金昌的合法权益是否因此受损。一、关于刘金昌的起诉是否符合第三人撤销之诉成立要件问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。由此可见，第三人撤销之诉主要解决的是生效判决是否存在全部或者部分内容错误以及是否损害第三人民事权益的问题。本案中，因86号和14号判决认定农行自贸区分行对案涉房屋享有抵押权，导致作为该房屋买受人的刘金昌实现权利存在障碍，故刘金昌在本案中具有诉的利益。关于航泰公司抗辩刘金昌实际缴纳房款金额低于正常交易价格，故非真实房屋购买系关系问题。本院认为，刘金昌为证明已足额交纳房款，提交了陆桥公司开具的专用收据，收据中明确载明已经收到刘金昌交纳的全部购房款114344元。因案涉房屋用于开设酒店式公寓，刘金昌委托荣和公司进行统一装修，并向荣和公司交纳了105342元装修服务费，上述两款项合计219686元。刘金昌亦提交了支付219686元的银行存、取款凭证。刘金昌关于购房款单价与装修款单价之和近5760元，与同期发售的该项目其他房屋价格并无显著差异的解释，合乎常理，本院予以采信。基此，可以认定刘金昌已经履行了向陆桥公司支付案涉全部购房款的义务。航泰公司的抗辩理由，缺乏事实基础，不能成立。刘金昌与陆桥公司签订案涉房屋买卖合同并支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付刘金昌实际使用至今。天津经济技术开发区人民法院2009年8月做出的民事调解书，确认陆桥公司应于2009年8月31日前办理案涉房屋的所有权初始登记手续并为刘金昌办理房屋所有权转移登记手续。故刘金昌至今未能办理房屋产权证书并非因其自身原因所致。86号案件系农行自贸区分行诉陆桥公司返还借款，刘金昌并非该案件当事人。因另案86号判决与刘金昌具有法律上的利害关系，刘金昌因不能归责于本人的原因未参加该案诉讼，故其有权提起本案第三人撤销之诉。刘金昌主张于2019年7月22日自案外人黄惠英处才知晓86号判决的存在及本院已经另案判决撤销了86号判决和14号判决相关内容的事实，并随即提起本案诉讼。农行自贸区分行抗辩刘金昌应于2018年8月已经知晓86号判决的存在，其提起本案诉讼已经超出六个月的期限。对此，本院认为，提起第三人撤销之诉期间的起算，应自第三人知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起算，并根据生效判决是否送达第三人、执行时是否涉及第三人等具体情形进行综合判断。本案中，86号判决书并未送达刘金昌，案涉房屋亦未基于86号判决被查封，刘金昌虽然于2018年8月10日收到同福酒店工作人员发送的短信，但短信内容中仅涉及租金停止支付事项，并未明确告知86号判决的存在及申请执行人变更的依据等内容。因此，仅依据短信的内容不能认定刘金昌应于2018年8月即知道或者应当知道86号判决的存在且损害其民事权益，故刘金昌提起本案诉讼并未超出法律规定六个月的起诉期限。二、关于农行自贸区分行对其同意转让并已转让的抵押物，是否可以行使抵押权，暨另案86号判决第三项内容是否存在错误，刘金昌的合法权益是否因此受损问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。农行自贸区分行作为案涉房屋抵押权人，出具《同意抵押期房出售证明》，同意抵押人陆桥公司将案涉房屋出售，即明知陆桥公司将出售房屋取得价款。其完全有权要求陆桥公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，刘金昌基于农行自贸区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错。农行自贸区分行同意陆桥公司出售抵押的房产后，继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，有失公平。农行自贸区分行应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。其次，陆桥公司主张包括案涉房屋在内的房屋销售款已经偿还农行自贸区分行，农行自贸区分行基于已经偿还款项的数额向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》。对此，在案证据显示，农行自贸区分行出具同意出售证明后已经办理抵押登记注销手续和尚未办理抵押登记注销手续的房屋面积占抵押面积的65.37%，而陆桥公司已经偿还借款占总借款金额的83.17%，该事实能够初步证明陆桥公司的上述主张。农行自贸区分行虽对此不予认可，但并未就为何开具同意出售证明、开具同意出售证明与陆桥公司还款之间的关系等问题作出合理解释，亦未提供相应证据予以证明。在此情况下，另案86号判决认定农行自贸区分行对于案涉房屋仍享有优先受偿权，确系错误。综上所述，原告刘金昌的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百五十二条第一款规定，判决如下：撤销天津市第二中级人民法院（2008）二中保民初字第86号民事判决第三项中涉及陆桥（天津）实业有限公司以天津经济技术开发区××街××号××号楼××室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决，以及本院（2009）津高民二终字第0014号民事判决维持的该部分内容。案件受理费2587元，由被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  强兆彤审判员  秦 爽审判员  杨 波二〇二〇年六月九日书记员  王彦迪祁帅