江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初444号原告：童雪高，男，汉族，1979年12月9日生，江西省弋阳县朱坑镇上童村上童组**，现住横峰县。被告：江西皇封生态科技开发有限公司，组织机构代码：688540098，住所地：横峰县岑阳大道祥和家园售楼部。法人代表：包新水，该公司法人代表。委托诉讼代理人：章新明，该公司员工。原告童雪高与被告江西皇封生态科技开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告童雪高与被告江西皇封生态科技开发有限公司的委托诉讼代理人章新明到庭参加诉讼。现已审理终结。原告童雪高向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2、请求法院依法判令被告退还原告己付购房款暂计：294500元整，支付违约金暂计：1482.5元整，赔偿所造成的租金损失暂计：3000元整，共暂计：298982.5元整。3、请求法院依法判令被告为原告办理解除商品房按揭贷款合同；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月27日与被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于横峰县商铺，其中第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.5%向买受人支付违约金。被告逾期交房至今己超过30日，并且从未通知原告相关交接事宜，并于2020年3月7日签收原告寄出的解除商品房买卖合同通知书。被告的行为己严重违约，给原告造成了经济损失，综上：请求法院支持原告所有诉讼请求，维护法律尊严。被告江西皇封生态科技开发有限公司答辩称：我们公司安排在1月11日通知业主交房，原告当时到了现场，我们之前口头通知了他还不止一次，原告在接到交房通知后还到公司财务计算所缴纳费用，得到答复后原告还说自己去办理相关手续，后来，由于疫情影响，我公司停止了售楼等有关工作，直到3月底后才陆续开始工作，因此，原告所述逾期交房30日不成立。为证明原告的主张，原告向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同一份，证明合同约定被告逾期交房原告可主张的权利；3、收款收据一份，证明原告已付房款金额239162元；4、按揭还款记录，证明原告已付按揭47427.41元；5、通知函回执一份，证明2020年3月6日原告从横峰县创业小区发出去的邮件被告已经签收，通知函内容是告知对方要求解除合同；6、售楼员李馆的微信聊天记录一份，证明售楼员虚假宣传诱导原告购买商铺，说开发楼盘后面要做学校；被告江西皇封生态科技开发有限公司对上述证据1、2、3、4、5无异议，对上述证据本院予以确认。对证据6认为不知情，听原告说才知道这个事，楼盘后面是葛业公司的土地，该证据不具有真实性，与事实不符，应不予采信。本院认为，该份证据系原告与被告公司营销人员聊天内容，并非被告公司对外宣传，且被告公司销售人员的陈述是“有可能会做学校”，因此，原告据此证明被告存在虚假宣传证据不足，该证据的证明力不予采信，被告的质证意见予以采信。被告为了证明不构成延期交房事实，向本院提交了下列证据证明：1、销售部通知业主交房的微信通知、短信通知截图20份，证明被告从2020年1月11日开始就正式通知购房户交房；2、销售部通知业主交房的电话通知详单，证明被告2020年1月11日开始就正式通知购房户交房；3、销售部通知业主交房的文字快递一份，证明被告从2020年1月11日开始就正式通知购房户交房；4、国网江西省电力公司横峰县供电分公司用户电力设施安全隐患整改通知书一份，证明导致施工不可抗力延期的因素；5、执法证明一份，证明横峰县创建卫生城市要求被告停工35天；6、《前期物业服务协议》一份，证明从2020年1月14日开始就有人来被告公司交房了；7、横峰县住建局2020年1月26日发出的暂停营业通知，证明因疫情原因被告处暂停营业；8、2020年1月9日派出所的报案记录一份，证明2020年1月8日被告处8台电梯配件被盗了6台。原告对证据1、2、3的真实性无异议，但认为被告未通知原告交房，而且被告收到我的快递之后也未通知原告去交房；对证据4、5、6的真实性没有异议，但是认为，根据原被告之间签订的购房合同约定，发生不可抗力的因素，被告应书面通知原告，因此，该证据不具有证明力。对证据7、8原告质证认为，原告离售楼部很近就200米的距离，被告不属于营业的公共场所，不一定就会影响到施工，但也应该通知到原告；被盗的电梯配件与原告一楼的商铺毫无影响。被告提供的上述证据，经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。综合原告庭审陈述、被告答辩以及对证据的质证、分析认定，本院确认事实如下：被告江西皇封生态科技开发有限公司以出让的方式取得了位于横峰县西侧编号为2007-006的地块的土地使用权，2017年取得了建设工程规划许可证和施工许可证，并取得了赣建房开字××号企业资质证书，开始根据规划开发商品房。原告童雪高居住在被告开发的商品房200米处，原告童雪高于2018年2月27日与被告江西皇封生态科技开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于横峰县商铺，合同价469162元，原告首付购房款金额239162元，被告出具了收据，合同约定，房屋交付时间为2019年12月31日，合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.5%向买受人支付违约金。2018年11月原告就购房余款230000元办理了按揭贷款手续，按揭期限十年，原告每月支付购房款2596.42元，原告从2018年11月20日起按期交付按揭款至2020年2月20止。2020年1月11日，被告江西皇封生态科技开发有限公司开始向买受人交房屋，被告销售部通过微信、短信、电话等方式通知房屋买受人办理交换手续。期间，陆续有买受人到被告处办理了交房手续并签订了《前期物业服务协议》。原告到被告售楼部、财务部门以及被告业务经理章新民处了解交房手续以及相关费用问题。2020年1月26日，为全力做好新型冠状病毒××防控工作，横峰县住建局向各房开企业、房地产中介机构发出暂停营业通知，被告江西皇封生态科技开发有限公司暂停了商品房销售工作，直至3月中旬经过申请才开业。2020年3月7日原告向被告寄出了解除商品房买卖合同通知书，被告签收了通知书。之后，原告与被告就合同解除事项进行协商，2020年5月12日，原告委托被告在两个月之内将合同标的物销售，销售款中退还原告已付购房款及按揭款，双方合同解除，但被告不同意此协议，双方为此持续协调未果，故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。本院认为，合同的解除有协议解除、约定解除与法定解除。本案中，原告与被告签订的合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。原告与被告合同约定的交房期限为2019年12月31日，合同到期后，被告未能在期限内交房，从被告提交的微信、短信、电话清单以及公告可以证实，被告向买受人交房的日期从2020年1月11日开始，该时间与原、被告约定的2019年12月31日延期了11天，但该期限并未超出合同约定的30日，因此，本案合同约定解除的情形不成立。2020年3月7日，原告以被告超过30天交房为由向被告发出解除合同通知书，原、被告就合同解除进行协商，原告提出了解除合同的单方意见，但是，被告不同意解除条件，因此，本案中，协议解除条件不成立。本案中，原告明确表示不履行合同的期限是向被告寄出解除合同通知书之日，也即2020年3月7日，并未在合同约定的履行期限届满2019年12月31日之前，也即本案被告交房之前提出，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除的情形，本案不具有合同解除的法定情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，被告存在迟延交房屋的情形，但根据原、被告合同约定，合理期限在30日之内，本案被告延迟交房的时间不足30天，未达到合同解除的法定条件与约定条件，且在延迟交房的情形解除后，本案原告放弃交房，并以此为由提出解除合同的权利，不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，被告在疫情影响之前已经开始向买受人交付房产，在履行合同义务过程中，被告已经向买受人发出了通知交房事项，原告而且应当知道已经开始交房，因此，根据诚实信用原则，原告应该按照合同的约定接手购买房产，而不是以此为由，向被告提出解除合同。本案中，由于发生不可抗力的因素，致使被告向原告办理房屋交付手续期限延长，应该免除被告的合同责任。虽然被告作为违约方在合同履行中存在没有书面通知原告交房的过错，被告的过错程度显著轻微，且该过错并不影响原告接收到交房的信息，对合同相对方合同的实现没有实质性影响，因此，原告主张被告存在延迟交房屋的情形，要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，被告抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告童雪高的诉讼请求。案件受理费5785元，减半收取2892.5元，由原告童雪高承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  童来旺二〇二〇年六月十五日书记员  刘雅雯