广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1132号原告惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市*******第13层。法定代表人黄某1。委托代理人郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告李奕，女，汉族，1983年12月24日出生，身份证住址为武汉市武昌区******，身份证号码：422************040。被告刘勇，男，汉族，1982年4月20日出生，身份证住址为广州市海珠区**********，身份证号码：420***********161X。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告李奕、刘勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴、被告李奕、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，二被告是惠州市****************-1401的业主，面积为:120.35平方米，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2016年8月1日开始二被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2018年1月20日，共计欠缴物业管理费17个月，共计2707.83元。物业管理费单价住宅为1.35元/平方米/月，每月需缴纳：162.47元，水费1651.86元，公摊电费471.90元,原告在管期间每月向二被告发送欠费催缴单催收管理费等费用，二被告一直拒约缴纳。综上所述，二被告行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：1、二被告支付2016年8月1日-2018年1月20日的物业费2707.83元，水费1651.86元，公摊电费471.90元，共计：4831.59元。2、二被告支付违约金1836.01元（从2018年2月1日开始按同期贷款利率万分之五计收）以上合计：6667.60元。3、被告承担诉讼费。被告刘勇答辩称，对于原告诉请的拖欠物业费的时间有异议，被告认为拖欠的是2016年8月1日至2017年9月30日物业管理费、水费、公摊电费，2017年10月1日至2018年1月20日的物业管理费、水费、公摊电费不应支付，理由是原告的服务期限已到期，合同终止。被告愿意缴纳物业管理费、水费、公摊电费，但认为原告诉请的违约金不合理，因为被告认为原告的物业服务不到位，小区的设施在原告的物业管理期间是未完善的，还有物业的公共设施的维护以及小区政府免费安装到户的水表，原告是没有帮忙到业主安装，原告服务差，小区的业主反对原告的声音很大，大部分业主从2016、2017年开始都不愿意缴纳物业管理费，但物业赖着不走，又不尽到服务。小区的消防系统经消防局验收是不合格的，电梯经常坏，得不到及时的维护，有老人小孩困在电梯里的情况发生。小区的瓷砖大面积脱落，为此修护大约花费三四十万元，上述均是原告不作为带来的不便。关于缴费的问题，水费、公摊电费之前有缴纳，但是原告均是原告捆绑了物业物业管理费一起缴纳，不允许业主单独缴纳水费、公摊电费。原告的服务期间的不作为，包括小区的停车费，按照政府指导价是约250元每月，有一段时间原告擅自将价格调整至380元每月。被告李奕的答辩意见同被告刘勇的答辩意见一致。本院查明的案件事实经审理查明，被告李奕、刘勇为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市*******鹏达御景花园第8号楼14层01号房，建筑面积为120.35平方米。被告于2012年8月19日收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，协定原告为鹏达御景花园提供物业管理服务，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，若未按时缴纳管理费的，从逾期之日起按每天千分之三加收业主的滞纳金。被告自2016年8月起未缴纳水费、公摊电费，共欠水费1651.86元，共欠公摊电费471.9元，自2016年9月起未缴纳物业管理费。庭审时，被告认为不应该支付2017年10月至2018年1月的物业管理费，理由是物业合同于2017年9月30日到期，原告的服务期限已到期，自2017年10月1日起，原告无权再收取物业管理费。原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告代缴，被告在庭审中对此予以确认。以上事实有原被告身份信息、营业执照、《前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2016年8月至2018年1月20日的物业管理费、水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，而原告提交了证据证实至2018年1月20日，原告仍代付了御景花园小区的公摊电费，故，被告应向原告支付2016年8月至2018年1月20日的家用水费1651.86元及公摊电费471.9元。第二，被告未提交证据证明在2016年9月至2017年9月期间原告的服务不达标，亦未提交证据证明存在可减免物业管理费的情形，被告应向原告支付2016年9月至2017年9月的物业管理费2112.11元（162.47元×13）。第三，关于2017年10月至2018年1月的物业管理费问题。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费595.72元，若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第四，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告自2016年8月开始拖欠公摊电费，自2016年9月份开始拖欠物业管理费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，本院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告李奕、刘勇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年8月1日至2018年1月20日的物业费2707.83元，水费1651.86元，公摊电费471.9元，上述合计为4831.59元；二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告李奕、刘勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  蒋海霞人民陪审员  张文威人民陪审员  杨 琛二〇二〇年六月二十三日法官 助理  黄素雅书 记 员  张丽娴