广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终806号上诉人（原审被告）：信宜市俊景房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇街道新里社区*******。法定代表人：姚东梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖时泽，男，汉族，住广东省信宜市******，系该公司员工。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢静，女，汉族，住广东省信宜市*************。委托诉讼代理人：卢德杰，男，汉族，住广东省信宜市*******，由信宜市东镇街道****************。委托诉讼代理人：卢俊，男，汉族，住广东省信宜市*************，由信宜市东镇街道****************。上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司（以下简称俊景公司）因与被上诉人谢静商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人俊景公司的委托诉讼代理人赖时泽、李龙周，被上诉人谢静及其委托诉讼代理人卢德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊景公司上诉请求：1.撤销信宜市人民法院（2019）粤0983民初2615号民事判决第一项、第二项，改判驳回谢静的起诉或驳回其诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由谢静承担。事实与理由：（一）一审判决俊景公司返还面积差异房价款129764.50元给谢静没有依据。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条第1项约定案涉商铺按套出售，按套计价，因此，购房款无需退还。（二）一审判决适用法律错误，本案不存在双倍计算面积差异房价款的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，计算房屋面积差异房价款，合同有约定的，按照约定处理。而案涉《广东省商品房买卖合同》第五条约定了房屋面积差异值超过±3以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。因此，即使本案存在面积差异，也不能双倍计算面积差异房价款。（三）案涉商铺《不动产权证书》上的面积与双方约定的面积差异仅为0.09㎡，一审认定面积减少2.81㎡错误。案涉《广东省商品房买卖合同》约定，商铺的建筑面积为24.8㎡(其中套内建筑面积为21.9㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为2.9㎡)。案涉《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》约定房管局以套内建筑面积办证。现案涉商铺在《不动产权证书》登记的建筑面积为21.99㎡，合同约定的商铺套内建筑面积为21.9㎡。由此，《不动产权证书》上的面积与双方约定的办证面积相差0.09㎡。一审法院忽视了案涉《广东省商品房买卖合同》和《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》的约定。谢静辩称，案涉《广东省商品房买卖合同》约定案涉商铺的建筑面积为24.8㎡，信宜市国土资源局核发的粤（2018）信宜市不动产权第****014号《不动产权证书》记载案涉商铺建筑面积为21.99㎡，两者相差2.81㎡，故案涉商铺应按不动产权登记机关核准的面积21.99㎡计算购房款总金额为585217.67元（21.99㎡×26612.90元/㎡），俊景公司按合同约定的建筑面积24.8㎡收取了购房款660000元，因此，俊景公司应将差额部分的款项退还给谢静。由于案涉《广东省商品房买卖合同》第五条约定不明确，案涉商铺面积差异房价款应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢静向一审法院起诉请求：1.判决俊景公司立即返还面积差异款129870.96元及以其中的19693.55元为基数计算利息（从2015年10月19日起计至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给谢静；2.判决俊景公司立即返还多收办证费14100元及利息（从俊景公司收到谢静预交办证费的2016年4月2日起计至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给谢静；3.案件受理费由俊景公司负担。一审法院审理查明：2015年9月16日，俊景公司（出卖人）与谢静（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明和附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议组成。合同主文第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：买受人购买的商品房为俊景公司在信宜市***********开发建设的“****”小区*幢负首层*号商铺，用途为商业，该商品房合同约定建筑面积共24.8㎡，其中，套内建筑面积21.9㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.9㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件二）。第四条“计价方式价款”约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属于预售，按[套]出售，按[套内]建筑面积计算，该商品房单价为26612.90元/㎡，总金额为660000元。第五条“面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）”约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条“付款方式及期限”约定：付款方式为分期付款，首期付款总价格50%，二次置业付60%以上（含定金）在签订本合同前付清，其余部分由银行（住房公积金）按揭贷款。此外，该合同还对其他事项进行约定。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋的房屋平面图，该部分空白；附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，该部分为空白；附件三是装饰、设备标准；附件四合同补充协议第五条约定：公证费、律师费、保险费、水、电、煤气、对讲器等开户费、办理银行按揭及按规定办理该商品房权证的一切费用由买受人支付。同日，俊景公司（甲方）与谢静（乙方）还签订《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》，主要约定“乙方购买*****幢首层*号商铺，约定该商铺合同计价面积共24.8㎡，其中，套内建筑面积21.9㎡，公共部分于公用房屋分摊建筑面积为2.9㎡。双方协商好，买卖以商铺合同约定面积24.8㎡计算合同金额，房管局以套内建筑面积办证”。因购买上述商铺，谢静向俊景公司付款情况如下：2015年9月7日支付定金28000元（已转为购房款），2015年9月11日支付定金72000元（已转为购房款），2015年9月25日支付商铺款230000元，并于2015年11月20日向中国工商银行股份有限公司信宜支行申请到个人商用房贷款330000元用于支付购房款；至此，谢静共支付购房款660000元。此外，谢静还向俊景公司支付如下款项：2015年9月25日支付水电安装工料费8600元，2015年9月25日支付契税19800元，2016年4月2日支付预收办房产证费15000元。2018年2月9日，案涉商铺获发《不动产权证书》[证号：粤（2018）信宜市不动产权第****014号]，该证载明房屋建筑面积21.99㎡，其中专有建筑面积为21.26㎡，分摊建筑面积0.73㎡。2019年9月23日，谢静向一审法院提起本案诉讼。另查明，庭审中，俊景公司表示谢静、俊景公司双方未对办证费的开支进行结算，经一审法院释明后，仍未向一审法院提交相关证据证实其对办证费的开支。一审法院认为，谢静、俊景公司签订的《广东省商品房买卖合同》《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：1.案涉商铺是否存在面积差异，俊景公司是否应返还面积差异款？2.谢静请求俊景公司退还多收房款是否超过诉讼时效？3.俊景公司是否多收谢静的办证费？关于焦点1：谢静、俊景公司于2015年9月16日签订的《广东省商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人所购商品房建筑面积共24.8㎡，其中，套内建筑面积21.9㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.9㎡；同日，谢静、俊景公司又签订了一份《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》，约定该商铺合同计价面积共24.8㎡，其中，套内建筑面积21.9㎡，公共部分于公用房屋分摊建筑面积为2.9㎡。但根据信宜市国土资源局核发的粤（2018）信宜市不动产权第****014号《不动产权证书》，案涉房屋建筑面积为21.99㎡，其中专有建筑面积（即套内建筑面积）21.26㎡，分摊建筑面积0.73㎡。双方约定的建筑面积24.8㎡与《不动产权证书》载明的建筑面积21.99㎡，相差2.81㎡，故案涉商铺应当按不动产权登记机关核准的面积21.99㎡支付购房款总金额为585217.67元（21.99㎡×26612.90元/㎡），俊景公司按建筑面积24.8㎡收取购房款660000元显属不当，应将差额部分的款项退还给谢静。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，案涉商铺的面积差异为2.81㎡，其中面积误差比在3%（含3%）部分为0.744㎡（24.8㎡×3%），面积差异款为19800元（0.744㎡×26612.90元/㎡）；面积误差比超出3%部分为2.066㎡（2.84㎡-0.744㎡），面积差异款为109964.50元（2.066㎡×26612.90元/㎡×2）；俊景公司应返还面积差异款129764.5元给谢静。谢静请求俊景公司返还面积差异款129870.96元，超出部分，于法无据，一审法院不予支持。此外，谢静请求俊景公司从2015年10月19日起至还清面积差异房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，不符合双方约定，于法无据，一审法院不予支持。关于焦点2：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”，案涉商铺于2018年2月9日获发《不动产权证书》，即谢静应于2018年2月9日获知案涉商铺存在面积差异，知道自身权利被侵害，因此，其请求俊景公司返还面积差异款的诉讼时效期间应自2018年2月9日起至2021年2月8日止，谢静于2019年9月23日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。故俊景公司主张谢静的诉讼请求超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于焦点3：对于办证费的开支问题，谢静认为根据信宜市不动产登记中心办证收费标准，俊景公司实际为谢静代办代支办证费不超过900元，请求俊景公司退还多收的办证费14100元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立”的规定，俊景公司已实际收取了谢静的办证费15000元，且办证费用的票据为其持有，经一审法院多次释明后，俊景公司仍不提供，故一审法院推定谢静的上述主张成立，因此，谢静请求俊景公司返还多收的办证费14100元理据充分，一审法院予以支持。本案中，谢静、俊景公司对多收的办证费未约定计付利息、返还期限，俊景公司应自本案起诉之日起（2019年9月23日）至还清多收的办证费用之日止以14100元为基数并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给谢静。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，俊景公司应自2019年9月23日起至还清多收的办证费用之日止以14100元为基数并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付给谢静。谢静请求俊景公司自2016年4月2日起计付利息没有事实依据，依法不予支持综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限俊景公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还面积差异房价款129764.50元给谢静；二、限俊景公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还多收办证费14100元及支付利息（自2019年9月23日起至还清多收的办证费用之日止以14100元为基数并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给谢静；三、驳回谢静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元（谢静已预交），由谢静负担1元，俊景公司负担1589元。二审期间，谢静向本院提供了以下证据：1.广东省高级人民法院（2019）粤民申5618号民事裁定书；2.广东省茂名市中级人民法院法律文书生效确认书；3.广东省茂名市中级人民法院（2018）粤09民终2280号民事判决书；4.广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初692号民事判决书。证据1-4拟共同证明俊景公司作为当事人的同类案件诉讼，已历经信宜法院、茂名中院、广东省高院裁判，三级法院均判决俊景公司退还面积差价款给买受人。经质证，俊景公司对上述证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为本案有相反的证据证明上述生效法律文书认定事实和适用法律错误，上述生效法律文书不能在本案中采信。俊景公司向本院提供了以下证据：茂名市人民检察院于2020年4月15日出具的茂检七部控民受〔2020〕8号《民事监督案件受理通知书》，拟证明检察院正在对（2018）粤09民终2280号民事判决进行抗诉审查。经质证，谢静对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为检察院还没有决定抗诉，这是俊景公司不配合法院的执行工作，为抗拒执行而采取的手段。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.案涉商铺应否按套计价；2.一审认定案涉商铺实际建筑面积与合同约定建筑面积相差2.81㎡是否正确；3.案涉商铺的面积差异款应否双倍计算。一、关于案涉商铺应否按套计价的问题根据案件审理查明的事实，首先，按套计价缺乏明确的合同依据。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第三条已约定案涉商品房建筑面积为24.80㎡，其中套内建筑面积21.90㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.90㎡。该合同第四条约定按下述3种方式中的第1种方式计算价款，该第1种方式载明为：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为人民币每平方米26612.90元，总金额66万元。理解此处的“按套”出售，应与其他两种方式结合起来理解，第2种方式对应约定的是“按整幢”出售，第3种方式是约定现房出售情形，与前两种情形的预售不同，合同文意上，第1种方式的“按套”对比的是第2种方式的“按整幢”出售方式，没有体现出必须按套计价的意思表示。同时，“单价为人民币每平方米26612.90元，总金额66万元”的约定，经计算实际是按建筑面积24.80㎡计算出总金额66万元的。由此，该条约定得不出无论将来办证面积多少均按总金额66万元计价的意思表示。其次，双方当事人同日签订的《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》又明确约定以24.8㎡计算合同金额，更未提及无论办证面积多少均按66万元总金额计价。因此，结合当事人之间《广东省商品房买卖合同》《*****幢首层*号商铺买卖合同的补充协议》的相关约定，俊景公司要求按套计价的主张缺乏合同依据，一审法院对此主张不予支持并无不当，本院对俊景公司这一上诉主张不予支持。二、关于一审认定案涉商铺实际建筑面积与合同约定建筑面积相差2.81㎡是否正确的问题本案中，案涉商铺的《不动产权证书》[证号：粤（2018）信宜市不动产权第****014号]载明案涉商铺建筑面积为21.99㎡，比合同约定的建筑面积24.8㎡少2.81㎡，面积误差比为11.33%（2.81㎡÷24.8㎡），已超过3%。一审认定的涉案商铺实际建筑面积与合同约定的建筑面积的差异数值正确，应予维持。俊景公司主张以实际建筑面积21.99㎡减去合同约定的套内建筑面积21.9㎡计算面积差异为0.09㎡，但建筑面积与套内建筑面积是两个不同的概念，两者不能放在一齐比较面积的大小，且按套内面积办证的约定并未得到行政主管部门的支持，因此，俊景公司上述主张没有依据，本院不予采纳。三、关于案涉商铺的面积差异房价款应否双倍计算的问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，在房屋实际建筑面积与合同约定面积不符时，合同有约定的，按合同约定处理；没有约定或者约定不明确的，才会对房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%部分的房价款，按照由出卖人双倍返还买受人的原则处理。本案中，案涉《广东省商品房买卖合同》第五条已经约定面积差异的处理方法：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。”一审法院理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定不全面、不准确，对合同明确约定了面积差异处理办法的错误适用双倍返还，属适用法律不当，本院予以纠正。案涉商铺每平方米售价为26612.90元，其实际建筑面积比合同约定建筑面积少2.81㎡，按照合同多退少补的约定，俊景公司应当返还面积差异款74782.25元（26612.90元/㎡×2.81㎡）给谢静。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初2615号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初2615号民事判决第一项为：限信宜市俊景房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还面积差异房价款74782.25元给谢静。如信宜市俊景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1590元，由谢静负担608.4元，信宜市俊景房地产开发有限公司负担981.6元。二审案件受理费3180元，由谢静负担1216.8元，信宜市俊景房地产开发有限公司负担1963.2元。信宜市俊景房地产开发有限公司已预交二审案件受理费3180元，谢静负担的二审案件受理费1216.8元，限其在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给信宜市俊景房地产开发有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长  金 军审 判 员  黄**保审 判 员  黎湛红二〇二〇年五月二十九日法官助理  张 茹书 记 员  张淑贞