天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初6332号原告：天津市滨海新区双赢洗衣厂，住所地天津市滨海新区塘沽农场化工厂院内。经营者：邓文霞，女，1967年5月24日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王少江，男。原告：邓爱霞，女，1972年6月2日出生，汉族，户籍所在地山东省宁津县，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王少江，男，1962年1月3日出生,汉族，住天津市河**，系天津市滨海新区杭州道街道延安里社区居委会推荐。被告：天津农垦海燕有限公司，住所地天津市滨海新区新河街道四道桥津北公路塘沽农场，统一社会信用代码91120116103620480R。法定代表人：毕国生，董事长。委托诉讼代理人：李启艳，天津天关律师事务所律师。第三人：天津市滨海新区人民政府新河街道办事处，住所地天津市滨海新区开发区第三大街金融广场**，统一社会信用代码111201160001671932。负责人：肖辉，主任。委托诉讼代理人：杨芳亭，天津大有律师事务所律师。原告天津市滨海新区双赢洗衣厂（以下简称双赢洗衣厂）、邓爱霞与被告天津农垦海燕有限公司（以下简称农垦海燕公司），第三人天津市滨海新区人民政府新河街道办事处（以下简称新河街办事处）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2018）津0116民初34674号民事判决，双赢洗衣厂、邓爱霞不服该判决，向天津市第三中级人民法院提起上诉。2019年12月5日天津市第三中级人民法院作出（2019）津03民终1979号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月3日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双赢洗衣厂的经营者邓文霞、原告邓爱霞及二原告的委托诉讼代理人王少江，被告农垦海燕公司的委托诉讼代理人李启艳，第三人新河街办事处的委托诉讼代理人杨芳亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。双赢洗衣厂、邓爱霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令农垦海燕公司违反双方签订的《房屋场地租赁合同》约定；2、判令农垦海燕公司赔偿、补偿因违约造成的双赢洗衣厂不能继续经营,“准盖区域”租赁物增值部分费用390000元（即从垫土到盖厂房的费用）；3、本案诉讼费用由农垦海燕公司承担。事实和理由：原、被告是房屋场地租赁合同关系，原告多年来一直租赁被告房屋场地从事合法的洗衣经营服务，有双方签订的2015、2016、2017年房屋场地租赁合同为证。其中，合同条款第一条约定“乙方租赁上述房屋及附属场地仅限于依法从事洗衣房使用，未经甲方书面同意，不得改变土地用途”。第四条约定“乙方一次性向甲方交纳安全风险抵押金，协议到期后如乙方续租，安全风险抵押金自动顺延”。第六条约定“甲方应尊重乙方的生产经营自主权，不得无正当理由干涉乙方依据本合同项下约定用途进行正常的合法生产经营活动”。甲方提供水电独立计量，合同后附有场地平面图，图上有被告盖章说明确认的红色区域为准盖区域，即乙方经甲方同意在租赁场地上垫土盖生产车间从事洗衣经营，原告盖厂房花费约400000元。2017年5月被告违反约定将原告生产用电切断，造成原告无法生产经营，合同目的落空，投资盖厂房的经营利益受损。期间，第三人曾组织原、被告进行调解，建议被告先行垫付原告盖厂房费用190000元，被告答应回公司商量后未果。根据相关法律法规，原告经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的投资增值部分，出租人都应补偿承租人相应费用，本案被告违约在先，故依法请求判令被告承担赔偿、补偿责任。农垦海燕公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回，理由：1、双赢洗衣厂非本案诉讼请求中合同关系的适格主体，双赢洗衣厂与被告之间不存在合同关系，无权基于合同关系向被告主张权利；2、诉讼请求中第一项诉讼请求不明确，不符合法律规定；3、根据邓爱霞与被告签订的租赁合同约定，对邓爱霞在租赁期间一些违章建筑应当依法拆除并恢复原状，同时依据双方约定被告不承担赔偿或者补偿责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。新河街办事处述称，原、被告之间是平等主体之间的民事纠纷，原告将新河街办事处列为第三人不符合法律规定，其他意见同农垦海燕公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓爱霞与史本明是夫妻关系，邓文霞与杨志恒是夫妻关系，邓文霞、邓爱霞合作经营双赢洗衣厂。双赢洗衣厂类型为个体工商户，经营场所天津市滨海新区塘沽农场化工厂院内，经营者邓文霞，组成形式个人经营，注册日期为2014年7月17日，经营范围为洗染服务。2011年2月22日,史本明（承租方、乙方）与农垦海燕公司（原名称天津农垦塘沽实业总公司，出租方、甲方）签订租赁协议，协议约定，甲方将农场化工厂北侧场地约50平方米出租给乙方，租赁期为1年，自2011年2月22日至2012年2月21日，年租金3000元，第二年租金恢复原租金水平5000元。2012、2013年双方续签了租赁协议。2014年3月5日，史本明（乙方）与农垦海燕公司（甲方）继续签订租赁协议，协议约定，甲方将农场化工厂北侧场地出租给乙方用于洗衣房，租赁期为1年，自2014年2月22日至2015年2月21日，年租金5000元。2014年6月6日，杨志恒（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订租赁协议，协议约定，甲方将农场化工厂内平房出租给乙方，租赁期为1年，自2014年6月1日至2015年5月31日，年租金5000元。2013年12月18日，邓爱霞（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订租赁协议，协议约定，甲方将原塘沽农场化工厂院内场地（见附图）面积149平方米出租给乙方，附图中标识的“史本明原租地”北侧划定的7米×7米为准盖区域；租赁期为1年，自2014年2月1日至2015年1月31日，年租金4000元。同时约定，租赁期内如遇政府征地、公司有重大规划或不可抗力不能履行合同时，本合同自动终止，结清当年租金。甲乙双方互不承担任何责任。乙方必须按照甲方的规定期限搬迁，如不能按照规定期限搬迁视为对其资产放弃，甲方有权处置；乙方在租赁场地自建的地上物甲方不给任何补偿。2015年5月5日，邓爱霞（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将坐落于原化工厂北侧场地的50平米场地出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2015年2月22日起至2016年2月21日止，租赁费每年5000元，乙方承租上述房屋及附属场地仅限于依法从事洗衣房使用，未经甲方书面同意，不得改变土地用途、租赁房屋用途。2015年4月29日，杨志恒（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将坐落于原塘沽农场化工厂院内场地（见附图）的49平米准盖场地与100平米留用过道出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2015年2月1日起至2016年1月31日止，租赁费每年5000元，乙方承租上述房屋及附属场地仅限于依法从事洗衣房使用，未经甲方书面同意，不得改变土地用途、租赁房屋用途。合同终止或解除时，乙方须在约定十五内交还场地、房屋及设施，对私搭乱建的违章建筑自行拆除并恢复原貌，如未按期腾清搬出，则视为乙方自动放弃地上建筑、设施及场地内物品、物料所有权，甲方有权对地上物进行处置，造成的损失由乙方自行承担。2016年5月23日，邓爱霞、双赢洗衣厂（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将坐落于原化工厂北侧场地的50平米场地出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2016年2月22日起至2017年2月21日止，租赁费每年6000元；同日，杨志恒（承租方、乙方）与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将坐落于原塘沽农场化工厂院内场地（见附图）的49平米准盖场地与100平米留用过道租给乙方使用，租赁期限为1年，自2016年2月1日起至2017年1月31日止，租赁费每年5000元。两份合同同时约定，乙方承租上述房屋及附属场地仅限于依法从事洗衣房使用，未经甲方书面同意，不得改变土地用途、租赁房屋用途，合同终止或解除时，乙方须在约定十五内交还场地、房屋及设施，对私搭乱建的违章建筑自行拆除并恢复原貌，如未按期腾清搬出，则视为乙方自动放弃地上建筑、设施及场地内物品、物料所有权，甲方有权对地上物进行处置，造成的损失由乙方自行承担。2017年4月7日，邓爱霞与农垦海燕公司（出租方、甲方）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将坐落于原化工厂北侧场地及院内场地的210平方米场地租给乙方使用，乙方仅限于依法从事仓库使用，未经甲方书面同意，不得改变土地用途、租赁房屋用途，租赁期限为1年，自2017年2月10日起至2018年2月9日止，租赁费每年11000元；合同终止或解除时，乙方须在约定十五内交还场地、房屋及设施，对私搭乱建的违章建筑自行拆除并恢复原貌，如未按期腾清搬出，则视为乙方自动放弃地上建筑、设施及场地内物品、物料所有权，甲方有权对地上物进行处置，造成的损失由乙方自行承担。2017年4月20日农垦海燕公司依据新河街办事处关于污染企业限期整改的通知要求，向双赢洗衣厂下达停业通知书，要求该厂于5月1日前进行关停。2017年5月6日农垦海燕公司将双赢洗衣厂用电切断，5月8日又恢复了双赢洗衣厂的生活用电，6月8日新河街办事处复查时发现双赢洗衣厂仍在经营，要求农垦海燕公司现场实行了停水停电措施，并对生产车间采取了加贴封条措施。2017年9月30日新河街办事处给付双赢洗衣厂搬迁费20000元后，双赢洗衣厂搬迁。具体搬迁时间，双赢洗衣厂称在2018年5月，新河街办事处认为是2017年9月30日。2018年3月21日农垦海燕公司通知邓爱霞不再续签租赁合同，要求其接到通知书15日内完成搬迁，对私搭乱建的违章建筑自行拆除、恢复原貌，如未按期腾清搬出，视为自动放弃物品、设施的所有权。2019年4月16日农垦海燕公司向本院提起诉讼，要求邓爱霞、双赢洗衣厂立即将位于天津市滨海新区××道桥塘沽农场原化工厂北侧场地及院内场地（210平方米）腾清恢复原状，并交还原告；由邓爱霞、双赢洗衣厂支付2018年2月10日至实际腾清之日至的占有使用费（参照租金标准，截止2019年4月1日为12450元）。2019年4月2日农垦海燕公司申请撤诉。2014年双赢洗衣厂在承租的原塘沽农场化工厂院内场地内建造厂房，双赢洗衣厂、农垦海燕公司均认可租赁合同约定的准建区域为附图中标识的“史本明原租地”北侧划定的7米×7米的准盖区域，实际建造面积210平方米。210平方米厂房的建造费用，双赢洗衣厂主张包括填土、填平场地共计花费390000元，并提交了2014年3月5日购买金属材料金额为20000元的收据，2014年3月14日购买混凝土金额为24640元的收据，2014年3月25日金额70000元的人工费收据，2014年2月20日金额25000元的地基机械费收据，2014年3月8日购买沙子、水泥金额28000元的收据，2014年3月2日购买红砖、空心砖金额60260元的收据，6张收据金额合计230240元。2020年4月16日双赢洗衣厂、邓爱霞租赁农垦海燕公司的平房、场地（包括双赢洗衣厂自建厂房）被农垦海燕公司全部拆除。2020年5月9日天津市滨海新区公安局受理邓文霞报称的邓文霞农场厂房被损坏案，2020年6月8日公安部门经审查认为未发现邓文霞所控告事项，决定不予立案。以上事实，有当事人陈述、当事人提交的租赁协议、房屋场地租赁合同、停业整改通知书、停业通知、收据、受案回执及法院调取的不予立案通知书、询问笔录、照片等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题：1.农垦海燕公司是否违反租赁合同侵犯双赢洗衣厂经营权；2.双赢洗衣厂建造厂房的费用及农垦海燕公司是否应承担赔偿责任及赔偿范围。2017年4月7日邓爱霞与农垦海燕公司签订房屋场地租赁合同，合同到期日为2018年2月9日，约定承租人用途为仓库，但邓爱霞租赁用途为经营双赢洗衣厂，农垦海燕公司是明知的。合同签订合同后，农垦海燕公司依据主管部门通知，对双赢洗衣厂实施停水停电措施，并对生产车间采取了加贴封条措施，造成双赢洗衣厂损失，农垦海燕公司对租赁合同不能继续履行具有一定过错。但双赢洗衣厂、邓爱霞诉讼请求要求确认农垦海燕公司违反双方签订的房屋场地租赁合同约定，确认之诉的客体为法律关系，该项诉讼请求并非确认之诉的客体，对双赢洗衣厂、邓爱霞的该项诉讼请求，本院不予支持。2013年12月18日邓爱霞与农垦海燕公司签订租赁协议，将原塘沽农场化工厂院内场地（见附图）面积149平方米出租，并划定“史本明原租地”北侧的7米×7米为准盖区域，2014年双赢洗衣厂在农场化工厂院内建造厂房210平方米，双赢洗衣厂主张由农垦海燕公司赔偿、补偿建造厂房的费用39万元，因2013年12月18日租赁协议约定“在租赁场地自建的地上物甲方不给任何补偿”，2015年、2016、2017年房屋场地租赁合同均约定“对私搭乱建的违章建筑自行拆除并恢复原貌”，对于超出准盖区域的厂房，依据租赁合同，损失应由双赢洗衣厂、邓爱霞自行承担。农垦海燕公司准建区域厂房的建造费用，应由农垦海燕公司适当补偿。双赢洗衣厂建造的210平米厂房于2020年4月16日被农垦海燕公司全部拆除，准建区域厂房的建造费用，因拆除而无法通过其他方法予以确定。诉讼中，双赢洗衣厂为证明210平米建造花费提交了6张收据，6张收据的证据形式存在瑕疵，但实际花费客观存在，6张收据上的金额具有一定合理性，本院予以确认。双赢洗衣厂主张的其他花费，无证据予以证实，本院不予采信。依据双赢洗衣厂有证据证实的210平方米厂房花费230240元折算，49平米准建区域厂房的建造费用为53723元，该金额应由农垦海燕公司全额补偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津农垦海燕有限公司于本判决生效后十日内补偿原告天津市滨海新区双赢洗衣厂、邓爱霞厂房建造费用53723元；二、驳回原告天津市滨海新区双赢洗衣厂、邓爱霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原告天津市滨海新区双赢洗衣厂、邓爱霞负担6165元，由被告天津农垦海燕有限公司负担985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  蔡印霞审 判 员  刘清华人民陪审员  张 帆二〇二〇年六月三十日书 记 员  林文玉附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。