广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1590号 原告：深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处，住所：钦州市蓬莱大道**皇庭御珑湾小区物业管理处，统一社会信用代码：91450703569065503P。 法定代表人：齐林，管理处负责人。 委托诉讼代理人：周隆基，管理处客服主管。 被告：梁菲菲，女，汉族，1987年10月26日出生，原住广西钦州市钦**向阳街**********，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：李志平，系被告梁菲菲的丈夫。 原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处与被告梁菲菲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周隆基、被告梁菲菲委托诉讼代理人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处向本院提出诉讼请求：判令被告一、向原告支付2011年1月至2020年5月的物业管理费37709.28元；二、向原告支付2018年10月至2018年12月的电费473.16元；三、向原告支付2018年10月至2018年12月的变损电费12.05元；四、向原告支付2018年11月至2020年5月的水费1806.1元；五、向原告支付自2011年1月至2020年5月的逾期缴纳费用违约金（滞纳金）19823.25元。事实和理由：被告系皇庭御珑湾小区别墅区1603房（建筑面积222.54方米）的业主，于2010年6月10日办理了入伙手续。原告系皇庭御珑湾小区的物业服务公司。御珑湾小区于2016年6月成立业主委员会，依据原告与御珑湾小区业主委员会2016年4月13日签订的《钦州市皇庭御珑湾住宅小区物业管理服务委托合同》第十四条第一项第（四）条约定“别墅区的物业管理服务及收费标准由别墅区自行推荐代表与物业公司协商确定”，原告与别墅区业主代表签订的《钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区物业服务委托协议》约定了别墅区物业服务费等相关费用的收取标准。合同约定如下：1、前期物业管理服务费（从业主收房之日起计算至2015年9月1日前）按建筑面积每月每平方米1.55元收取；2、合同期间的物业管理服务费（从2015年9月1日起至2020年12月31日止）按建筑面积每月每平方米1.45元收取；3、关于物业管理服务费及其它相关费用的缴交，业主应按时交纳各项费用，如业主未按时交纳，除补足所欠费用之外每日以所欠费用为基数的万分之三计收违约金。原告按照合同约定提供了物业服务。但是，被告拖欠原告2011年1月至2020年5月物业管理费37709.28元、2018年10月至2018年12月的电费473.16元、2018年11月至2018年12月的变损电费12.05元、2018年11月至2020年5月的水费1806.1元，截止至2020年5月前述费用逾期的违约金共计19823.25元（违约金实际按照所欠费用总金额为基数的每日万分之三计算）。原告多次向被告催交前述各款项，但被告至今仍未缴交。原告认为，原告作为物业服务企业与被告小区业主大会签订的《皇庭御珑湾物业管理服务协议》及与别墅区业主代表签订的《钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区物业服务委托协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告支付物业服务费。被告拒不支付物业管理费等费用的行为显然己经侵犯了原告的合法权益。 被告梁菲菲辩称，被告欠交上述物业管理费用和水电费属实，但原告违反了物业管理规定，违约在先。被告购房后发现小区建筑存在诸多严重的质量问题，大家找了房地产开发商协商处理，刚开始他们态度都很好，同意在前期物业缓交物业管理费，以后再作出补偿，物业公司也承诺这些问题由物业公司承担。后来众多业主包括被告不停地向钦州房产局等主管部门投诉，但开发商一直采取缓兵之计，先答应业主的请求，待风声过后，又不兑现承诺。该房地产的开发商与物业公司是同一批员工，请求法院将该房地产开发商追加为本案第三人。综上所述，原告隐瞒基本事实，被告没有及时缴纳费用是因为原告违约在先，原告应先承担相应的义务，给业主一个答复。被告不但不应缴纳相应费用，还应得到相应的补偿。 双方围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定的事实与原告主张的事实一致。 本院认为，原告与钦州市皇庭御珑湾小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》及与皇庭御珑湾别墅区业主代表签订的《钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区物业服务委托协议》合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。本院以该两份合同为据确定双方之间的权利义务关系。对原告而言，按照双方合同约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告已履行了一般物业服务的主要义务，被告接受了相应的服务并享受利益，因此应履行按时缴纳物业费的合同义务，被告欠缴物业费，其行为属违约，应承担相应的违约责任。被告以原告提供的物业服务不符合合同约定等为由，据此拒绝缴纳物业费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告认为原告履行物业服务义务不完全、不到位，可依据上述法律规定主张要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此作为拒付物业费的事由，故对被告的上述抗辨理由，本院不予采纳。原告主张的物业服务费、电费、变损电费、水费，被告均无异议，本院予以支持。原告主张的逾期缴纳费用违约金（滞纳金），由于原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，导致包括被告在内的众多业主联合签名向住建局等有关部门投诉，故被告拒交物业费用，也属事出有因，并非恶意拖欠，且被告从2011年1月开始欠交至今将近10年，原告均没有及时起诉要求被告交纳相关费用，怠于行使自己的权利，故对原告的违约金请求，本院不予支持。关于被告的其他抗辩意见，由于未能提供证据加以证明，故应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 被告梁菲菲应支付2011年1月至2020年5月的物业管理费37709.28元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处； 被告梁菲菲应支付2018年10月至2018年12月的电费473.16元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处； 被告梁菲菲应支付2018年10月至2018年12月的变损电费12.05元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处； 被告梁菲菲应支付2018年11月至2020年5月的水费1806.1元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处； 五、驳回原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1296元，减半收取648元，由被告梁菲菲负担433元，原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处负担215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  祝光旺 appoint 二〇二〇年六月十七日 书记员  黄思绮 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。