云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2813号原告熊林家，男，汉族，1972年10月17日生，江苏省丹阳市人，现住云南省安宁市。委托代理人熊亚泽、樊潇，北京京师（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告熊东，男，汉族，1969年6月5日生，重庆市大足县人，现住云南省昆明市呈贡区。原告熊林家诉被告熊东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法由审判员郭虹担任审判长，人民陪审员陈**宏、訾英莲组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告熊林家及其委托代理人熊亚泽、被告熊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊林家诉称，2017年3月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告向被告租赁位于昆明市的厂房（昆明焦化制气限公司旁），合同约定了租期为15年，从2017年10月1日开始计算租金，该场地的第一年至第三年租金按每年41.04万元支付，其中特别约定若被告不能提供约定厂房或因被告原因中途终止合同，被告应向原告退还剩余费用。合同订立后原告按时向被告支付了相关租金等费用。2019年4月，因被告租赁的厂房被政府确定为违章建筑，随后该厂房于2019年5月15日被强制拆除，基于此原告不得不将已经建设好的厂房、设施、人员于2019年5月15日全部搬迁搬离，造成了原告的极大损失。此后原告多次联系被告要求退还租金138899元，并补偿原告部分搬迁损失，被告虽口头同意，但一直不履行相关承诺及赔偿等义务。原告认为，被告自身违法将违章违建的厂房出租原告，造成因厂房被强拆致使原告损失重大，被告行为违反合同法等相关法律法规，构成严重违约。因此，提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2017年3月25日签订的《厂房租赁合同》；2、被告退还原告租金138899元；3、被告支付原告因租赁场地被拆造成的损失80000元；4、全部诉讼费用由被告熊东承担。被告熊东答辩称，原告主张的租金计算不对，应该是4万元变压器，一年41.04万元扣除每年的变压器使用费4万元，剩余37.04万元，租期是2017年5月20日开始到什么时候截止不清楚，租金没有办法计算，实际只收到租金37万元。没有免租期。对于造成的损失不应由被告承担，原告在租用的时候便知晓案涉房屋是违章建筑，城管局也来过，案涉房屋附近80%的房屋都是违章的（无房产证、无土地证），在双方签订的合同里面约定了。原告熊林家为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、《厂房租赁合同》、收条三份，欲证明：1、原告承租被告提供的位于昆明市，租期15年，合同特别约定一旦因被告原因终止合同，被告应退还原告已经缴纳的租金等剩余费用；2、原告按照约定缴纳了2017年至2019年度的相关租金等费用。二、《责令限期改正通知书》（照片打印件），欲证明被告提供的租赁场地因属于违章建筑，被政府主管部门通知限期于2019年4月10日前拆除，被告提供的租赁物不符合租赁，租赁目的不能实现。三、《搬厂设备合同书》、收条三份、转账记录六份、企业信用信息公示报告，欲证明被告提供的租赁场地因属于违章建筑被拆除后，原告被迫提前搬迁厂房造成的搬迁损失。经质证，被告认可《厂房租赁合同》是原、被告双方签订，认为租赁起始日期应该是合同上记载的日期，原告何时搬离被告不知晓，变压器每年4万元合同里面有约定，对三份收条均认可，收条上的收款人刘石兰、刘进是同一个人，刘石兰、刘进、苏春都是代被告收款；对第二组证据认为原告通过电话联系被告，主管部门同意延期1个月拆迁，但具体拆迁时间不清楚，原告在租赁的时候被告已经告知其租赁物是违章建筑；对第三组证据均不认可，认为搬迁与被告无关，原、被告双方均明确过租赁物是违章建筑，所以搬迁产生的费用与被告无关。被告熊东针对其答辩主张未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第一、二组证据，符合证据形式，被告对证据的真实性没有异议，本院对真实性予以确认；第三组证据中《搬厂设备合同书》系原告与案外人签订，对其真实性无法核实，故本院不予采信；佛山市世科玻璃技术有限公司出具的收条无其他支付凭证印证原告确向该公司支付过款项，故该证据本院不予采信；另两份自然人出具的收条、转账记录六份，无法核实证据的真实性，且转账记录是由谁转账给谁，款项的性质无法认定为原告主张的事实，本院均不予采信；佛山市世科玻璃技术有限公司的企业信用信息公示报告与本案无关联性，本院不予认证。双方存有争议的事实：原告搬离案涉厂房的时间。原告主张其于2019年5月15日搬离，被告对原告主张不认可，陈述其不知晓原告搬离时间，对此争议事实双方均未提交证据。本院认为，因相关部门的介入使原、被告双方不合法的租赁合同提前终止，原、被告双方对于费用的退还存有较大争议，此时，双方未能按照正常流程办理退租手续有一定合理性。案涉厂房的限期拆除时间为2019年4月10日，原告主张的2019年5月15日在前述期限之后。至于被告辩称实际拆除时间有延期，但其不知晓具体时间的观点，其作为违章建筑的修建人，相应的整改、拆除通知均是下发其本人，对于实际拆除时间其更方便举证，故对被告的辩称观点本院不予采纳。综上，本院确认原告于2019年5月15日搬离具有高度可能性，对原告主张予以支持。经庭审查明，2017年3月25日，原、被告订立《厂房租赁合同》，合同约定由被告将其自行修建的位于昆明市的厂房租赁给被告经营玻璃厂，租赁物面积为3800平方米，租金为9元／㎡／月，租赁期限自2017年10月1日起至2032年9月30日止，从2017年10月1日起计算租金，第一年至第三年租金按每年41.04万元支付，自第四年起每隔三年增加租金总额的10%；被告所安装的变压器的费用由原告先垫出40万，然后以每年交房租扣除4万元，扣完40万元为止，被告按要求帮原告安装行吊吨位为10吨，原告支付被告6.8万元，权利归属被告，原告只有使用权，且不得随意拆除行吊；若被告不能提供本合同约定的厂房或由被告的原因中途终止合同提前收回厂房使原告不能继续经营，原告垫出的变压器费用，被告向乙方退还剩余的费用，若因政府征用，被告不退变压器费用，若被政府征用变压器，政府赔偿变压器，那么被告应按原告安装变压器剩余费用补偿原告，若政府不赔偿，则被告不赔偿原告安装变压器剩余费用；另约定免责条款：若因政府征用原因，导致合同无法履行，被告应在本合同终止之日起20天内返还原告多支付的租金，政府补偿问题，厂房补偿属于被告，原告的机器设备补偿属于原告，双方其他问题按国家相关规定处理，双方互不承担违约责任；合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告委托案外人刘石兰（刘进）于2017年8月9日向原告出具收条，确认其收到原告支付的租金410400元、变压器费用40万元、行吊费用6.8万元、共计895500元；2018年9月19日，被告又委托案外人刘进（刘石兰）向原告出具收条，确认其收到原告支付的2018年10月1日至2019年9月30日的租金370400元（实际打款258800元、原告代付行车款5万元、支付给苏春5万元、玻璃款11587元）。2019年，案涉厂房被相关部门确认为违法建筑，限修建人于2019年4月10日前自行拆除。原告于2019年5月15日搬离案涉厂房。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”本案中，案涉租赁物属于违章建筑，原、被告双方订立的《厂房租赁合同》依法应属于无效合同，故原告诉请解除合同本院不予支持，确认合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原被告之间签订的房屋租赁合同无效，也应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，对于因违建拆除部分，应予以退还。原告向被告支付了2018年10月1日至2019年9月30日的租金370,400元，实际使用案涉租赁物至2019年5月15日，未实际使用租赁物的时间即自2019年5月16日至2019年9月30日共计4.5个月，原告主张被告应返还其未使用租赁物期间的租金符合前述法律规定，本院依法予以支持，确认为138,900元（370,400元÷12个月×4.5个月），因原告主张138,899元，故本院支持为138,899元。至于原告所主张损失80,000元的诉请，其未能举证证实实际产生损失80,000元，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告熊林家与被告熊东于2017年3月25日订立的《厂房租赁合同》无效；二、由被告熊东于判决书生效之日起十日内返还原告熊林家交付的租金138,899元；三、驳回原告熊林家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,584元，由被告熊东承担3,078元，原告熊林家承担1,506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  郭 虹人民陪审员  陈**宏人民陪审员  訾英莲二〇二〇年六月十日书 记 员  陈 鑫