河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初910号 原告：河北双维物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**双维商务大厦**，统一社会信用代码91130100694650752L。 法定代理人：马建林，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐晓飞、王灵卜，该公司员工。 被告：李洪波，男，1976年8月24日出生，汉族，现住保定市竞秀区。 原告河北双维物业服务有限公司与被告李洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北双维物业服务有限公司委托诉讼代理人王灵卜、被告李洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北双维物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2013元及违约金暂定500元，共计2513元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求，判令被告支付自2018年1月1日起至2020年12月31日止物业费3057元，违约金暂定500元。事实与理由：被告李洪波系保定市竞秀区报社小区5-2-401室的业主，5-2-401室建筑面积为123.92平方米。被告与原告达成物业服务合同合意，由原告为该小区提供物业服务，2018年4月之前收费标准为物业服务合同约定受委托代收0.5元/月/平方米建筑面积，2018年4月之后收费标准为物业服务合同约定0.7元/月/平方米建筑面积。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了物业管理服务，但被告一直拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业费共计2013元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用，现原告主张被告按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息500元，两项请求金额共计2513元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所请。 被告李洪波辩称，对《报社竞秀小区物业服务合同》的合法性被告提出异议，要求提供合同签订双方的合法有效的身份证明。就业委会的合法性：1、被告所在的小区没有合法有效的开过业主大会，也没有合法有效的选举产生过业主委员会。依据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。2、依据《物权法》第七十五条、《物业管理条例》第五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。3、按照《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物权法》七十六条、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。4、依据江苏扬州中院（2014）扬民终字第0801号“于某与某业主委员会撤销权纠纷案”，业主委员会换届、选举不符合法定程序和法定条件，业主诉请撤销业主大会作出的决定，法院应予支持。由此可见只能是合法有效的业主委员会，才有权利根据合法有效业主大会的决定，签订合法的物业服务合同。依据《合同法》第三条、第四条及第五十二条之规定，本合同为无效合同。另外，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”合法的业主委员会应在相关的法律法规的规定下，到保定市竞秀区人民政府，保定市竞秀区人民政府新市场街道办事处，保定市竞秀区住房和城乡建设局备案，并到保定市公安局进行公章刻制审批。由于相关资料涉及政府管制文书及涉密文件，被告已依法申请法院调取相关备案及审批资料。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，最高人民法院的法释（2009）8号第五条规定：“物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”以及第十条的规定，本案更不涉及所谓的事实上的物业服务。综上所述，合同的签订方，保定日报社竞秀小区业主委员会为非法主体，合同本身为非法合同，请求法院依法判定《报社竞秀小区物业服务合同》无效，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，保定日报社竞秀小区业主委员会作为甲方与河北双维物业服务有限公司作为乙方签订《报社竞秀小区物业服务合同》。第三条约定：“经过竞聘，由甲方组织召开业主大会投票选择，甲方聘用乙方为报社竞秀小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。”第五条约定：“1、物业管理服务费：按建筑面积0.7元/㎡/月收取。可每季度、半年、年度收取。合同期内如遇下列情形，乙方有权调整物业费：①政府物价部门调整；②保定市物业收费普通上涨而调整……业主或物业使用人交纳的物业服务费由乙方收取，水费、电费由乙方代收代缴，逾期缴费的，自享受服务满一个月之日起乙方可向业主或物业使用人按每天千分之三的滞纳金进行收取。”第八条约定：“本合同服务期限叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。”第十三条第一款约定：“2018年1-3月份的物业费由甲方委托乙方负责收取，催缴款项交乙方抵扣已收取的2018年全年车位服务费，不足抵款时双方再议。”2018年4月1日，报社竞秀小区业主委员会出具委托书，内容为：“现由报社竞秀小区业主委员会委托河北双维物业服务有限公司收取报社竞秀小区业主及住户应交未交的物业费等各项费用。”合同签订后，原告按照合同的约定，自2018年4月1日起为报社竞秀小区提供物业服务。 另查明，李洪波是报社竞秀小区5-2-401室的业主，房屋建筑面积为123.92平方米，在报社竞秀小区居住，从2018年开始未交过物业费。 以上事实，有《报社竞秀小区物业服务合同》、委托书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保定日报社竞秀小区业主委员会与河北双维物业服务有限公司于2018年3月29日签订了《报社竞秀小区物业服务合同》，且原告河北双维物业服务有限公司按照合同约定，为小区提供了物业服务，被告李洪波虽未与原告河北双维物业服务有限公司签订物业服务合同，但李洪波作为保定日报社竞秀小区业主且在小区居住，事实上接受了原告提供的物业服务，与原告河北双维物业服务有限公司形成事实上的物业服务合同关系，本院予以认定。根据公平原则和权利义务相一致的原则，被告李洪波应参照《报社竞秀小区物业服务合同》的规定，按时交纳物业费。被告李洪波提出保定日报社竞秀小区业主委员会成立程序不符合相关法律规定，所签物业服务合同无效的抗辩，上述抗辩理由与本案不属于同一法律关系，本院不予采信，被告提出调取证据的申请，本院亦不予支持。《报社竞秀小区物业服务合同》约定物业费可每季度、半年、年度收取，本院酌定物业费按季度收取。其中，2018年1-3月物业费由原告代收，按照0.5元/月/平方米建筑面积计算为185.88元（0.5元/月/平方米×3个月×123.92平方米=185.88元）；自2018年4月1日起至原告起诉时已实际提供物业服务的整季度之日止，即2020年3月31日，物业费按照0.7元/月/平方米建筑面积计算为2081.86元（0.7元/月/平方米×24个月×123.92平方米=2081.86元），以上共计2267.74元。原告要求被告按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息500元，原告与被告存在事实上的物业服务合同关系，双方未对物业费何时支付以及逾期支付应承担违约责任作出约定，故对于原告要求支付利息500元的主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下： 一、被告李洪波自本判决生效之日起十日内给付原告河北双维物业服务有限公司物业服务费2267.74元； 二、驳回原告河北双维物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元由被告李洪波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  汪 浙 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  张聪聪 书 记 员  杨 飞