福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18156号 原告（反诉被告）：厦门元昊实业有限公司，住所地厦门市思明区大中路**之**。 法定代表人：曾瑞芳，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门广融城际酒店有限公司，住，住所地厦门市思明区大中路**之**（嘉年华大厦**）/div> 法定代表人：赵长生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门广融投资有限公司，住所地厦门市，住所地厦门市思明区湖滨北路**第**** 法定代表人：柯丽观。 原告（反诉被告）厦门元昊实业有限公司（以下简称元昊公司）与被告（反诉原告）厦门广融城际酒店有限公司（以下简称广融酒店公司）、第三人厦门广融投资有限公司（以下简称广融投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告元昊公司的委托诉讼代理人蒲梦，被告广融酒店公司的委托诉讼代理人林坤武到庭参加诉讼。第三人广融投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元昊公司向本院提出诉讼请求：1.广融酒店公司立即向元昊公司支付欠缴的租金473341.96元（其中房屋租金为462675.56元，车位租金为10666.4元）；2.广融酒店公司立即向元昊公司支付解约违约金459790.68元及逾期付款违约金（以季租金689686.03元为基数，按日0.05%标准，自2019年5月1日起计算至讼争房屋实际归还之日止）；3.广融酒店公司立即向元昊公司支付房屋占有使用费（参照7663.18元/天的标准，自2019年8月4日起计至讼争房屋实际归还之日）；4.广融酒店公司立即将位于厦门市思明区大中路57号之一83号的房屋清空并恢复原状交付元昊公司；5.广融酒店公司立即支付元昊公司因本案支出的律师费60000元。事实和理由：2008年8月31日，元昊公司与广融投资公司签订《房屋租赁合同》，合同约定:1.元昊公司将讼争房屋出租给广融投资公司作为酒店及酒店相关配套经营使用，讼争房屋租赁期自2008年8月31日起至2020年8月30日止，共计12年；2.广融投资公司应于2008年9月15日前支付首期3个月租金即（2009年2月20日至5月19日），以后每个季度前5日支付下一期租金；3.元昊公司提供不超过15个地下停车位供广融投资公司租用，车位租赁没有免租期，以元昊公司实际交付广融投资公司之日开始起计。第一年每个车位租金400元/位/月，以后每年参考该地段实际价格另行核定，租金的缴交期限及租赁期限与本合同期限一致；4.广融投资公司逾期支付租金超过30日的，或一年度逾期支付超过两次的，元昊公司可通知广融投资公司解除合同，广融投资公司应向元昊公司按月租金的2倍支付违约金；5.广融投资公司未按合同约定时间完全向元昊公司支付租金，每逾期一天，广融投资公司应当向元昊公司支付合同季租金的0.05%的违约金。由于广融投资公司未能按照讼争合同约定及时足额支付租金，元昊公司向法院提起诉讼。后，在厦门市中级人民法院的主持下，元昊公司与广融投资公司、广融酒店公司达成(2010)厦民终字第2573号调解协议：1.广融投资公司与元昊公司同意继续履行讼争合同，2017年8月31日至2020年8月30日每年租赁费用为2758744.10元；2.租赁房屋实际由广融酒店公司使用，讼争合同中有关承租人的权利义务由广融酒店公司履行，广融投资公司承担连带清偿责任，发票统一开具给广融酒店公司；3.广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，讼争合同自动解除；4.根据广融投资的实际使用情况，各方同意将讼争合同中约定的15个车位承租权，改为按照现有已经提供的5个地下车位供广融投资公司及广融酒店公司租用，不再新增地下车位；5.由于广融酒店公司的原因导致讼争合同解除，其应在15天内将讼争房屋清空并恢复原状交付给元昊公司。然而，自2019年5月起，广融酒店公司及广融投资公司未能根据上述调解协议及讼争合同约定及时足额支付租金及车位使用费，经多次催告后仍未能及时足额履行付款义务，其行为已经构成根本违约。鉴于此，元昊公司于2019年8月2日向广融酒店公司发出《解除通知书》，函告广融酒店公司：讼争合同解除，其应于通知送达之日起15日内向元昊公司支付拖欠的租金、车位使用费、违约金，并赔偿损失，同时，将讼争房屋清空并恢复原状交付元昊公司。上述解除合同通知已于2019年8月3日送达广融酒店公司。截至起诉之日，广融酒店公司仍未向元昊公司支付房屋相关费用及交付房屋，其行为已严重损害了元昊公司的合法权益。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，提起本案诉讼。 广融酒店公司辩称，一、元昊公司发函解除讼争合同，已构成违约。讼争合同第4条第3款约定：广融投资公司应于2008年9月15日前支付首期3个月租金，以后每个季度前5日支付下一期租金，元昊公司应提前3天将房屋所在地税务机关认可的正规房租发票交付到广融投资公司财务部，以便广融投资公司安排付款。如果由于元昊公司未能按时将发票交付到广融投资公司财务部而导致付款延迟，广融投资公司不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向元昊公司支付违约金。根据上述约定，虽元昊公司向广融酒店公司交付了发票复印件，但并未向广融酒店公司提供2019年5-7月份的租金发票原件正本，广融酒店公司有权拒绝支付租金，并不承担违约责任。元昊公司无约定或法定理由解除讼争合同，已构成违约。另外，根据(2010)厦民终字第2573号民事调解书第一条约定，2017年8月31日至2020年8月30日每年租赁费用为2758744.1元，即每天租金为7558.2元，元昊公司按每日7663.18元计算占用费没有依据。二、元昊公司主张讼争合同于2019年8月3日解除没有依据。 根据(2010)厦民终字第2573号民事调解书第三条“厦门广融酒店有限公司若有任一期租金逾期支付超过7日，《房屋租赁合同》自动解除”的内容，假设法院认定广融酒店公司违约，在此情况下，讼争合同已自动解除，并不存在元昊公司发函于2019年8月3日解除讼争合同的基础，故元昊公司发函解除合同没有任何依据。三、元昊公司诉求主张解约违约金457990.68元及逾期付款违约金没有依据。1.根据元昊公司起诉状内容，其主张解约违约金的依据来源于讼争合同第九条第二款，主张逾期付款违约金的内容来源于第十条第三款。《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述规定，讼争合同中即约定了固定数额的违约金，又约定以某方法计算损失赔偿额，根据合同法的规定，此两种违约金计算标准应属于并列关系，不能同时适用，元昊公司同时主张没有依据。元昊公司主张解约违约金457990.68元没有依据。讼争合同第九条第二款：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；（5）逾期支付租金超过30日的，或一年度内逾期支付超过两次的。根据上述约定，元昊公司于2019年7月24日才开具2019年5-7月份的租金发票，并将发票复印件交付给广融酒店公司。假设认定元昊公司于2019年7月24日履行了交付发票的责任。根据讼争合同第4条第3款“提前三日交付发票后安排付款”的约定，从2019年7月24日起算，广融酒店公司应最迟于2019年7月28日前交付租金。元昊公司在发票开具后未履行任何告知的情形下，于2019年8月3日解除合同，属于违约解除合同。元昊公司2019年8月3日解除合同时，并未达到逾期支付租金超过30日而需支付解约违约金的条件，故元昊公司无权主张解约违约金。2.退一步讲，根据上述约定，结合民事调解书第三条“厦门广融酒店有限公司若有任一期租金逾期支付超过7日，《房屋租赁合同》自动解除”的内容，假设法院认定双方已改变了租金交付条件约定，在此情况下，双方均确认下一期租金应提早十五日支付。2019年5-7月份的租金，广融酒店公司应在2019年4月15日前支付，如未支付，在7日后（即2019年4月23日），讼争合同自动解除，2019年5月份前的租金广融酒店公司已全部支付（且2019年4月29日，广融酒店公司仍向元昊公司支付款项25万元），不存在讼争合同自动解除时广融酒店公司拖欠元昊公司租金的事实。讼争合同自动解除后，广融酒店公司占用讼争房屋产生的费用应为占用费，并非租金，故不存在讼争合同自动解除时广融酒店公司逾期支付租金超过30日的情形，广融酒店公司未达到支付解约违约金457990.68元的条件，元昊公司无权主张此解约违约金。3.逾期支付租金（或占用费）损失为银行利息损失，目前银行最高的年贷款利率不超过5%，元昊公司按日0.05%（即年利率18%）标准计算逾期付款违约金的标准过高，应依法予以调低。四、元昊公司主张停车位租金没有依据。广融酒店公司已预付25万元款项，该款项已包括停车位租金，元昊公司将停车位租金发票正本原件交付广融酒店公司后可直接抵扣。元昊公司已通过物业公司限制广融酒店公司于2019年6月27日起不得使用车位，广融酒店公司从此未使用上述车位，作为讼争车位的物业管理单位厦门茂颖物业服务有限公司（以下简称茂颖公司）已确认此事实。元昊公司要求支付2019年6月27日后的停车位租金（占有使用费）没有依据。元昊公司已确认2019年6月27日起讼争车位出售给其他主体，讼争停车位租金从2019年6月27日起应归属其他主体，元昊公司无权收取2019年6月27日之后的停车位租金。五、元昊公司诉求律师费无法律依据。1.从讼争合同及民事调解书内容看，双方并无律师费问题的约定，要求广融酒店公司承担元昊公司因本案支付的律师费无法律依据。2.从《委托代理合同》第6条第1款内容看，律师代理费是包括一审、二审，目前案件是否有二审无法确定，要求广融酒店公司承担未发生程序产生的代理费，无依据。六、从2020年2月份因疫情导致酒店无法正常经营，请求根据实际情况，依法调整相应的租金或者占用费。 第三人广融投资公司书面述称，一、广融投资公司为设立广融酒店公司向元昊公司承租讼争房屋，讼争合同项下交付的保证金182500元（其中2500元系车位保证金）已作为投资款投入广融酒店公司。该保证金作为广融酒店公司的投资款投入广融酒店公司，并记载为应收账内。二、广融投资公司将广融酒店公司股权转让给元昊公司时，为便于股权价值计算，同时便于元昊公司对广融酒店公司的经营，上述182500元保证金债权已经由元昊公司与广融酒店公司之间结算完毕，该笔保证金债权已经消灭，广融酒店公司不再享有该笔债权，元昊公司也不持有该保证金。三、广融投资公司将广融酒店公司的股权转让给元昊公司后，已不再是广融酒店公司股东，未参与经营，也未参与租赁房屋的使用、租金的交付，广融投资公司已经与广融酒店公司之间已无任何关系，无需承担任何责任。 广融酒店公司向本院提出反诉请求：1.确认元昊公司解除《房屋租赁合同》行为违约；2.元昊公司立即赔偿广融酒店公司装修损失暂定1500000元（实际以鉴定机构对酒店装修的鉴定认定数额为准）；3.元昊公司立即返还保证金407500元。事实和理由：2008年8月31日，广融投资公司与元昊公司就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，约定:双方同意租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。元昊公司将讼争房屋出租给广融投资公司，租赁期限自2008年起至2020年8月30日止共计12年。元昊公司同意给予广融投资公司免租装修期170天，即自合同签订日起至2009年2月20日止。本合同签订之日起3日内，广融投资公司向元昊公司交付18万元保证金。广融投资公司应于2008年9月15日前支付首期3个月租金，以后每个季度前5日支付下一期租金，元昊公司应提前3天将房屋所在地税务机关认可的正规房租发票交付到广融投资公司财务部，以便广融投资公司安排付款。如果由于元昊公司未能按时将发票交付到广融投资公司财务部而导致付款延迟，广融投资公司不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向元昊公司支付违约金。广融投资公司与元昊公司就讼争房屋租赁事宜的权利义务作了其他约定。协议签订后，讼争房屋由广融酒店公司用于经营“城际商务酒店”之用。2011年9月20日，厦门市中级人民法院作出（2010）厦民终字第2573号民事调解书，广融投资公司、元昊公司、广融酒店公司就讼争房屋租赁事宜达成以下调解内容：厦门广融投资有限公司与厦门元昊实业有限公司同意继续履行2008年8月31日签订的《房屋租赁合同》。 租赁房产实际由广融酒店公司使用，《房屋租赁合同》中有关承租人的权利义务由广融酒店公司使用，《房屋租赁合同》中有关承租人的权利义务由广融酒店公司履行，厦门广融投资有限公司承担连带责任，发票统一开具给广融酒店公司。广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。此后，广融酒店公司严格按照讼争协议及调解书约定履行义务。2015年，经协商，元昊公司收取的房屋租赁保证金（即押金）再增加222500元，加上原已交付的180000元，广融酒店公司实际支付的保证金（即押金）为402500元。2019年8月3日，广融酒店公司收到元昊公司的《解除通知书》，通知书内容为：1.《房屋租赁合同》自本通知送达之日起解除。2.广融酒店公司应于本通知送达之日起15日内支付拖欠的租金、违约金，并赔偿损失。3.广融酒店公司应于本通知送达之日起15日内将租赁房产清空并恢复原状交付给元昊公司。根据以上事实情况，广融酒店公司认为元昊公司已构成违约。 根据讼争协议第4条第3款的约定，广融酒店公司有权在收到元昊公司提供的正式房租发票后才支付房租，但元昊公司并未向广融酒店公司提供2019年5月-7月份的房租发票，广融酒店公司有权拒绝支付2019年5月-7月份的讼争房屋租金。在此情况下，元昊公司以广融酒店公司未依约支付2019年5月-7月份的租金为由解除讼争协议，并要求收回讼争房屋，根据合同法六十条及讼争协议第9条第4款的约定，元昊公司已构成违约。广融酒店公司有权要求元昊公司承担违约责任，赔偿损失。1.合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，在元昊公司违约解除讼争协议的情况下，广融酒店公司有权选择要求元昊公司赔偿损失。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，现元昊公司违约解除合同，应依法赔偿广融酒店公司酒店装修损失。基于元昊公司已违约解除讼争协议，元昊公司收取的保证金402500应依法返还给广融酒店公司。根据合同法第一百一十三条的规定，广融酒店公司保留追究元昊公司责任的权利。因元昊公司提出解除合同的行为违约，根据合同法规定，广融酒店公司享有要求继续履行合同以及赔偿损失的权利，现广融酒店公司放弃要求继续履行合同的权利，要求元昊公司赔偿损失。 元昊公司对广融酒店公司反诉辩称，广融酒店公司的请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。一、元昊公司解除合同系由于广融酒店公司未按约定履行付款义务，符合讼争合同及调解协议的约定，元昊公司不存在过错。虽然讼争合同约定先开票再付款，但自2015年广融酒店公司的100%股权转让罗水莲之后，广融酒店公司均是主动先付清每期租金，再由元昊公司向其开具发票，且广融酒店公司在本案反诉前从未就租金的支付方式提出任何异议。因此，广融酒店公司与元昊公司已通过实际履行行为变更了讼争合同中关于付款方式的约定。2019年5月-7月的租金为70余万元，广融酒店公司于2019年4月29日支付了25万元，为此元昊公司曾多次与广融酒店公司沟通。2019年7月24日元昊公司开具上述期间全额租金的发票并主动交付给广融酒店公司，但广融酒店公司只签收了发票复印件，表示待其以银行转账的方式付清租金后，凭银行转账流水单换取全部增值税专用发票正本。因此，广融酒店公司以元昊公司未开具发票为由主张元昊公司违约，与事实不符。广融酒店公司未能及时足额支付租金，其行为已经构成了违约。根据调解协议约定“广融酒店若有任何一期租金逾期支付超过7日的，讼争合同自动解除”，元昊公司通知广融酒店公司解除讼争合同符合讼争合同及调解协议的约定。二、根据双方确认的（2010）厦民终字第2573号民事调解书第十二条约定，由于广融酒店或广融投资公司原因导致讼争合同解除，广融酒店公司及广融投资公司应在15天内将租赁房产清空并恢复原状交付元昊公司，一切装修损失由广融投资公司及广融酒店公司自行承担。结合广融酒店公司未按约定履行付款义务构成违约、导致讼争合同解除的事实，广融酒店公司应自行承担一切装修损失，其无权向元昊公司主张承担装修损失。三、租赁房屋所涉保证金为225000元，且广融酒店无权主张元昊公司向其返还保证金。元昊公司于2014年受让广融酒店公司100%股权并成为其全资股东时，与广融酒店公司就讼争合同项下的保证金结算完毕，因此罗水莲于2015年受让广融酒店公司的100%股权时，广融酒店公司的债权明细表中亦显示不存在该笔保证金。由于讼争合同项下原保证金已结算完毕，因此罗水莲受让广融酒店公司全部股权时向元昊公司承诺重新支付租赁房屋的保证金，根据实际情况将保证金确定为225000元，并实际支付给元昊公司。因此，广融酒店主张保证金金额为407500元没有依据。另外，根据讼争合同第四条第二项约定，若承租人有违约情形，承租人所承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金将从承租人的保证金中抵扣，不足抵扣的，承租人另行支付。实际上，广融酒店公司欠缴的租金及违约金、占有使用费等应承担的费用远高于保证金数额，因此广融酒店公司无权要求返还保证金。综上，元昊公司因广融酒店公司违约解除讼争合同符合调解协议的约定，且广融酒店公司已支付的保证金为225000元，元昊公司根据讼争合同、调解协议约定解除合同且不予退还保证金行为不存在任何过错，广融酒店公司的反诉请求没有依据。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年8月31日，元昊公司（出租方、甲方）与广融投资公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区大中路57号之一83号房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积为5158.24平方米，作为酒店及酒店相关配套经营使用；租赁期限自2008年8月31日起至2020年8月30日止，原告同意给予被告免租装修期170天，即至2009年2月20日止；租金自2008年8月31日起，前三个租赁年度租金不变，租金为2166460.80元，房屋租金每3年递增5%。合同第四条第2点约定合同签订之后3日内，乙方向甲方交付18万元保证金，租赁期间乙方不得将保证金抵偿租金及其他应付款项，合同期满后，双方共同查验该物业，若无缺损，同时乙方若无违约，甲方将在10日内将保证金无息退还乙方，若该店面有缺损或乙方有违约情形，乙方所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金将从乙方保证金中抵扣，若保证金不足抵扣，由乙方另行支付。第四条第3点约定乙方应于2008年9月1日前支付首期3个月租金，以后每个季度前5日支付下一期租金，甲方应提前3天将房屋所在地税务机关认可正规房租发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金。合同第七条第2点约定乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时，应经甲方验证认可，并互相结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。合同第九条第2点约定甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金贰倍支付违约金，如给对方造成损失的，所支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的；（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构的，致使房屋损坏无法修复的；（3）因乙方原因造成房屋主体结构、公共消防及上下给排水损坏无法修复的；（4）乙方未按照约定擅自整体转租房屋、转让该房屋全部承租权且其转租结果既成事实；（5）乙方逾期支付租金超过30日的，或一年度内逾期支付超过两次的。合同第十条第3点约定乙方未按合同约定时间完全向甲方支付租金，每逾期一天乙方应当向甲方支付合同季租金的0.05%的违约金。 上述合同签订后，元昊公司依约将讼争房屋交付给广融投资公司使用，广融投资公司亦支付了182500元保证金（含2500元车位保证金）。2009年，双方因讼争合同履行产生纠纷诉至法院。此后厦门市中级人民法院于2011年9月20日作出（2010）厦民终字第2573号民事调解书，载明各方当事人自愿达成如下协议：一、广融投资公司与元昊公司同意继续履行2008年8月31日签订的《房屋租赁合同》，自2011年8月31日起租赁费用基数上调15%；为每月每平方米人民币40.43元，每三年递增5%，2011年8月31日至2014年8月30日每年租赁费用为2502262.22元，2014年8月31日至2017年8月30日每年租赁费用为2627375．33元，2017年8月31日至2020年8月30日每年租赁费用为2758744.10元。二、广融投资公司及广融酒店公司应于本调解协议签订之日起3日内将2011年8月31日前积欠的租赁费人民币1083230.40元以及2011年8月31日至2012年8月30日的租赁费2502262.22元一次性支付给元昊公司。三、租赁房产实际由广融酒店公司使用，《房屋租赁赁合同》中有关承租人的权利义务由广融酒店公司履行，广融投资公司承担连带责任，发票统一开具给广融酒店公司。广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。四、广融投资公司确认，元昊公司交付的房产符合《房屋租赁合同》的约定，广融投资公司及广融酒店公司不得就租赁房产规划变更问题向元昊公司提出任何主张或抗辩。广融投资公司和广融酒店公司自行解决涉及有关租赁房产规划变更的问题。五、有关元昊公司按照《房屋租赁合同》提供的位于酒店大堂的电梯，广融投资公司及广融酒店公司应当合理使用，因该电梯产生与业主委员会、其他业主或承租人纠纷的，由广融投资公司及广融酒店公司自行解决。六、有关停车场地，根据广融投资公司的实际使用情况，各方同意将原租赁合同中约定的15个车位承租权，改为按照现有已经提供的5个地下车位供广融投资公司及广融酒店公司租用，不再新增地下车位。七、租赁房产一楼两个出入口内原分别设计的两个卫生间属于公共卫生间，广融投资公司及广融酒店公司应当按规定合理使用，因该卫生间产生与业主委员会、其他业主或承租人纠纷的，由广融投资公司及广融酒店公司自行解决。八、元昊公司以租赁房产办理银行抵押贷款，银行要求承租人出具的一切文件，广融投资公司及广融酒店公司应当在两个工作日内无条件配合签署、盖章，否则《房屋租赁合同》自动解除。广融投资公司及广融酒店公司同意放弃优先购买权权，放弃以租赁权对抗银行抵押权的权利。九、在租赁期间内，若元昊公司将租赁房产转让，受让人在买卖意向书中要求缩短租期的，广融投资公司及广融酒店有限公司同意将租期缩短为十年，即租赁到期日调整为2018年8月30日止。广融投资公司及广融酒店公司应当于合同到期的当天无条件退出承租房产，不得提出任何异议。产权过户过程中如需广融投资公司及广融酒店公司配合办理相关手续，广融投资公司及广融酒店公司应无条件给予配合。十、若元昊公司将房产转让给他人，但未涉及缩短租期问题的，广融投资公司及广融酒店公司应配合元昊有限公司办理合同过户、产权过户等相关手续。十一、在租赁期间内，广融投资公司及广融酒店公司因为任何原因导致与业主委员会、其他业主或者其他承租人产生纠纷的，广融投资公司及广融酒店公司自行承担责任，因此给元昊公司造成损失的，广融投资公司应当赔偿元昊公司的损失，损失金额超过50万元的，元昊公司有权解除《房屋租赁合同》。十二、由于广融投资公司或广融酒店公司原因导致《房屋租赁合同》解除，广融投资公司及广融酒店公司应在15天内将租赁房产清空并恢复原状交付元昊公司，一切装修损失由广融投资公司及广融酒店公司自行承担。十三、本调解协议生效后，元昊公司及广融酒店公司不得以任何理由再对《房屋租赁合同》的约定提出任何异议及主张。十四、广融酒店公司放弃其他反诉请求。十五、广融酒店公司自愿参加调解，接受本调解议的所有条款。十六、本案一审本诉受理费4716.5元、反诉受理费4795.5，均由广融投资公司负担；二审受理费4726.5元，由广融投资公司和元昊公司各负担一半。十七、本调解协议自元昊公司与广融投资公司、广融酒店公司签字之日起生效。该调解书于2011年9月19日发生法律效力。 之后，广融酒店公司继续使用讼争房屋用于酒店经营，并使用元昊公司向其提供的5个停车位，车位月租金为4000元。2014年6月17日，元昊公司受让取得了广融酒店公司的全部股权。2015年，元昊公司又将广融酒店公司的全部股权转让给案外人罗水莲，并办理了工商登记。2015年4月29日，罗水莲向元昊公司出具一份《承诺书》，载明“1.厦门广融城际酒店有限公司应于2015年4月29日前向厦门元昊实业有限公司支付房屋押金人民币222500元（含5个地下车位押金）；2.租金每三个月为一期，厦门广融城际酒店有限公司应于2015年4月29日支付首期（5月份-7月份）租金人民币656843.82元，今后厦门广融城际酒店有限公司应于每期租期到期前十五天支付下一期租金；3.合同期内，厦门广融城际酒店有限公司自行缴交物业管理费，每月人民币3000元。超过部分厦门广融城际酒店有限公司不予承担。”2015年4月30日，罗水莲实际向元昊公司转账支付了房屋押金（即保证金）225000元。2015年5月31日，罗水莲签署了一份《2015年4月30日酒店债权债务明细》，其中应收款部分并未载明包括讼争合同约定的18万元保证金。之后，罗水莲又将其持有的股权转让至案外人名下。2019年6月20日，广融酒店公司全部股权登记至赵长生名下。 2015年5月起，广融酒店公司实际并未按季度支付租金，元昊公司也未按每季度租金出具增值税发票。其中广融酒店公司分别于2015年7月30日、8月27日支付了2015年8月至10月的租金668843.82元，元昊公司于2015年9月2日开具了该季度等额租金发票；广融酒店公司于2015年9月14日至10月27日期间陆续支付了2015年11月至2016年1月的租金668843.82元，元昊公司于2016年1月28日开具了共计金额为449895.88元的发票，备注为2015年11月1日至2015年12月31日酒店租金及2015年11月至2016年1月车位租金；广融酒店公司于2015年12月19日至2016年12月20日期间陆续向元昊公司共计支付了3017906.73元，元昊公司于2017年5月3日开具了金额为2671375.28元的发票，备注为2016年1月1日至2016年12月31日的酒店租金及2016年2月1日至2016年12月31日的车位租金；广融酒店公司于2017年2月20日向元昊公司支付891791.76元（含抵扣款），于2017年5月5日向元昊公司支付668843.82元，于2017年6月24日至2017年8月3日期间合计支付990738.62元，于2017年10月20日支付501686.02元，元昊公司于2018年4月7日、4月8日开具了金额为2671164.92元的发票，备注为酒店2017年1月1日至2017年12月31日租金。广融酒店公司于2018年1月31日向元昊公司支付597186.02元，元昊公司于2018年4月8日开具了金额为919581.36元的发票，备注为酒店2018年1月31日至2018年4月30日租金。广融酒店公司于2018年5月向元昊公司共计支付701686.02元，于2018年8月6日向元昊公司支付701686.02元，元昊公司于2018年10月17日开具了金额为1467372.04元的发票，备注为酒店2018年5月1日至2018年10月31日租金，车位2017年1月1日至2018年10月31日租金；广融酒店公司于2018年10月向元昊公司共计支付701686.02元，元昊公司于2018年12月20、21日开具了金额合计为701686.02元的发票，备注为酒店2018年11月1日至2019年1月31日租金，车位2018年11月1日至2019年1月31日租金。 另查明，2019年4月29日，广融酒店公司向元昊公司支付了2019年5月1日起的租金25万元，其余部分租金并未支付。2019年7月10日，元昊公司委托律师向广融酒店公司发出一份《律师函》，催讨尚欠租金。广融酒店公司于次日收到该函后仍未支付2019年5月至7月期间的尚欠租金，并于2019年7月24日领取了讼争房屋2019年5月至7月租金701686.02元的增值税专用发票复印件。2019年8月2日，元昊公司向广融酒店公司发出一份《解除通知书》，通知解除讼争合同，广融酒店公司于2019年8月3日收到该通知。 还查明，2019年7月18日，元昊公司向讼争房屋所在物业公司茂颖公司发出一份《通知》，载明“我司已于2019年6月27日将名下10个车位出售并移交给大诚若谷信息技术股份有限公司……自2019年6月27日开始，该批车位的物业费将由大诚若谷信息技术股份有限公司或承租车位的承租方承担。另外，我司下周将与目前尚在承租期的该批车位的承租方变更车位租赁合同，将出租方由厦门元昊实业有限公司更改为大诚若谷信息技术股份有限公司”。2019年7月20日，元昊公司又向茂颖公司发出一份《通知书》，载明“我司2019年6月27日出售给大诚若谷信息技术股份有限公司的10个车位，其中原由厦门广融城际酒店有限公司承租使用的5个车位，因其欠租近3个月，已达到解除合同条件，新的买受人不愿与酒店续签新的《租赁合同》，故，自2019年6月27日起，买受人收回厦门广融城际酒店有限公司的车位承租权，酒店不得继续使用该5个车位”。2019年10月17日，茂颖公司作出一份《说明》，载明“本单位已将厦门元昊实业有限公司的要求告知厦门广融城际酒店有限公司。接到通知后，厦门广融城际酒店有限公司自2019年6月27日起就未使用上述五个停车位”。2019年10月29日，茂颖公司又作出一份《说明》，载明“我司于2019年10月17日作出的《说明书》系厦门广融城际酒店有限公司起草，未经我司认真研读便出具，以致于其中部分内容存在不属实的情况。……在上述《通知书》收到之前，我司从未收到元昊公司关于上述车位的任何形式的通知，其我司从未在2019年7月20日之前向广融酒店发出关于上述车位的任何形式的通知”。 又查明，元昊公司因本案支出律师费60000元，根据其与福建天衡联合事务所签订的《委托代理合同之补充协议》的约定，如本案启动二审程序，元昊公司无需再支付律师代理费。 本案审理中，罗水莲出庭作证，陈述其向元昊公司受让广融酒店公司股权时并未受让取得讼争合同约定的保证金，还另行向元昊公司支付了225000元作为租赁保证金；2019年6月前其实际仍为广融酒店公司股东，实际上双方是先付租金再开具发票。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案双方焦点为元昊公司是否有权解除讼争合同。首先，无论根据讼争合同约定的每个季度前5日支付下一期租金，还是依据罗水莲承诺的每期租期到期前十五天支付下一期租金，广融酒店公司均存在逾期付款情形。其次，广融酒店公司以元昊公司未开具发票为由拒付租金，依据不足。根据双方长期履约情况，均是先付款才开具发票，且开具发票与支付租金并非对等义务，未开具发票并不影响广融酒店公司正常使用讼争房屋。再次，（2010）厦民终字第2573号民事调解书载明“广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除”，是对解除合同的条件进行约定，行使解除权依法仍应作出通知，元昊公司在催讨欠付租金后，于2019年8月2日通知解除讼争合同，既符合双方约定的解除条件，也符合合同法第九十四条约定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形。综上所述，元昊公司有权以广融酒店公司欠付租金为由要求解除讼争合同，讼争合同在广融酒店公司收到解除通知之日即2019年8月3日解除。 如前所述，讼争合同系因广融酒店公司逾期支付租金而致解除，因此广融酒店公司的各项反诉请求均于法无据，本院不予支持。广融酒店公司应支付合同解除前尚欠租金。2019年5月1日至2019年8月3日期间，讼争房屋租金为711933.96元。根据元昊公司向茂颖公司发出的《通知》，讼争车位已于2019年6月27日出售并移交给大诚若谷信息技术股份有限公司，因此讼争车位的租金应自2019年5月1日计至2019年6月26日止，合计为7466.67元。广融酒店公司已支付25万元租金，因此还应支付尚欠租金为469400.63元。元昊公司要求支付解约违约金459790.68元符合双方合同约定，予以支持。关于逾期支付租金的违约金，鉴于双方实际履约过程中未形成固定的付款时间，广融酒店公司也因欠付租金承担了相应的解约违约金，因此本院不再支持该项诉求。讼争房屋至今仍由广融酒店公司使用，因此元昊公司有权要求其腾退房屋以及支付占用费，但元昊公司要求将房屋恢复原状后腾退与讼争合同第七条第2点约定不符，对其要求恢复原状的诉求不予支持。此外，占用费应以约定的租金标准即229895.34元/月为标准，自2019年8月4日起计算至房屋实际腾退之日止。广融酒店公司在疫情发生前已经迟延履行，现以疫情影响为由主张减免占用费，于法无据，本院对其主张不予采纳。元昊公司要求广融酒店公司支付律师费，并无合同依据，且解约违约金足以填补该项损失，因此对该部分诉求不予支持。元昊公司同意将收取的保证金用于抵扣广融酒店公司应付款项，于法不悖，本院予以照准。根据广融投资公司陈述以及在案的《2015年4月30日酒店债权债务明细》、罗水莲证言等，可以认定广融酒店公司支付的保证金金额为225000元，该部分款项可从广融酒店公司应付款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门广融城际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付尚欠租金469400.63元（厦门广融城际酒店有限公司已支付的保证金225000元可从中予以抵扣）； 二、厦门广融城际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付解约违约金459790.68元； 三、厦门广融城际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区大中路57号之一83号房屋腾空交付给厦门元昊实业有限公司； 四、厦门广融城际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付房屋占有使用费（按229895.34元/月的标准，自2019年8月4日起计至前述房屋实际腾退之日止）； 五、驳回厦门元昊实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门广融城际酒店有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15370元，由厦门元昊实业有限公司负担1309元，厦门广融城际酒店有限公司负担14061元；反诉受理费10961元，由厦门广融城际酒店有限公司负担；财产保全费5000元，由厦门广融城际酒店有限公司；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  许丽燕 人民陪审员  李郅明 二〇二〇年六月二十九日 代书 记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。