苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11126号原告：张凯丽，女，1993年3月17日出生，汉族，住张家港市。原告：沈银才，男，1993年3月27日出生，汉族，住靖江市。两原告共同委托诉讼代理人：胡基祖，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：靳娜，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：石镇平，男，1964年8月10日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：汪鸿哲，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楣，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告张凯丽、沈银才与被告石镇平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。另根据民事诉讼程序繁简分流改革的相关规定，本案适用普通程序独任审理。原告张凯丽、沈银才的共同委托诉讼代理人胡基祖，被告石镇平的委托诉讼代理人汪鸿哲、杨楣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯丽、沈银才向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2019年2月24日签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理过户手续；2、本案诉讼费全部由被告承担。诉讼中，原告将其诉请最终变更为：1、判令被告退还原告购房定金50000元；2、判令被告支付原告违约金700000元；3、判令被告赔偿原告本案律师代理费40000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月24日，原告与被告在苏州信易居房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，被告将苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园7幢1201室出售给两原告，房屋总价款350万元。合同还约定，2019年10月1日前原告将首付款1035000元打入房管局资金托管账户，其余资金通过银行贷款方式打入托管账户。签订房屋买卖合同当日，被告石镇平即收取了原告定金50000元。在此期间，苏州房价持续上涨，被告在合同签订后多次提出要求房屋涨价，让原告额外再多出房款，原告均予以了拒绝。此后，被告石镇平拒不配合原告办理资金托管等手续。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉讼至法院。被告石镇平答辩称：第一，原告在明知房屋共有人不知情且未到场签订合同的情况下，仍然签订合同，且本合同未得到房屋共有人的追认，因此该合同无效。而原告对合同无效也是明知且可预见的，故涉案合同应按无效处理并确定相应法律责任；第二，即便合同有效，被告另行出售房屋也是双方协商一致的结果。因此，本案中，被告并不存在违约责任，合同系双方协议解除。双方需协商的是涉案房屋交易价格与400万元的价格之间差价的补偿问题。另外，原告与被告协商解除合同后，也很快另外购置了房产，因此原告实际上已经没有能力购买涉案房屋，原告对于被告另行出售房屋也是明知的，但在被告将房屋出售后，原告拒不承认双方的协商反而要求被告过户该房屋，原告的该行为有违诚实信用；第三，就涉案房屋双方约定的房价350万元，该价格是低于市场价的。该价格是基于双方师生情谊及原告在短时间内催促被告等多重因素所致，后被告又因工作调动、面试等事宜影响交易进程，且该购房合同对原告的房款支付及贷款时间等作出明确的约定。因以上种种因素，原告与被告就涉案房屋的价格一直进行谈判，被告因上述价格无法与家人交待，故被告才与原告协商是否可以增加房款，完成交易。这时原告建议被告将房屋另行出售，给他一部分补偿。综合上述合同签订和履行的过程，被告不存在违约，不应赔偿相应款项。本院经审理查明的事实如下：2019年2月24日，原告沈银才、张凯丽（购买方）与被告石镇平（出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定两原告从被告处购买苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园7幢1201室（含固定装修）。出售价格为350万元，房屋面积为121.62平方米。合同第四条第3款约定：买卖双方约定于2019年9月15日前提供相应合法证件，并于2019年10月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，如果任何一方不按照约定时间配合或者拒绝办理资金托管手续，将按照本合同第十四条约定承担违约责任。合同第十四条约定：在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为都应承担违约责任。除具体条款有单独的违约责任约定外，其他的违约行为，违约方应按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。如上述违约金不足以弥补守约方损失的，可按实际损失计算。合同附件二第13条约定：任何一方违约，违约方还需承担守约方因诉讼产生的费用。上述房屋买卖合同出卖人落款处的署名为“石镇平”、“张巧书”，并注明“张巧书”系石镇平代签。另外，诉讼中，原告还提交了委托人为“张巧书”的《委托书》，其中记载：因本人工作繁忙，故委托石镇平到苏州易信居房地产经纪有限公司签订关于苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园7幢1201室的房屋买卖合同以及代收房屋出售时的定金和房屋房款，以及办理该房屋交接事宜。庭审中，原、被告双方确认该《委托书》中的“张巧书”系石镇平代签。原告还提交了《出卖人未到场声明》，该声明人处的“张巧书”也已注明是由石镇平代签。2019年2月24日，原告向被告石镇平支付定金了5万元，被告石镇平出具了《房屋买卖定金收条》确认收到该款。另外，涉案的苏州工业园区林泉街608号翰林缘花园7幢1201室原房屋产权人登记为石镇平与张巧书，该房屋原系该二人共同所有。此外，根据苏州工业园区不动产权登记簿的记载，2019年8月14日，该房屋产权转移登记至案外人吴婷婷、蔡雨名下。根据原告提交的张凯丽与沈银才的微信聊天记录，其中有大致如下内容：1、2019年4月21日，石镇平在微信中向沈银才告知其调动工作出现困难，不一定能够调动成功，故其表示不愿意再出售涉案房屋且称可以将定金退还给原告方。2、在2019年4月至2019年9月期间，原告多次向被告表示仍要继续购买涉案房屋，被告向原告表示称因共有人张巧书不同意出售，故涉案房屋无法再出售给原告，如原告坚持购买需要另行增加价款，原告对此表示不同意。诉讼中，原告张凯丽、沈银才称，由于在2019年4月份被告即提出不同意出售涉案房屋，因其当时结婚需要房子，所以于2019年5月10日先购买了另外一套郭巷街道双湾花园20幢502室的房子。另外，根据上述微信聊记录，原告在知晓被告另行将房屋出售给案外人后，双方对违约赔偿的金额产生争议，虽有协商但未能达成一致。诉讼中，就涉案房屋的差价情况，原告申请鉴定，本院依法将相应价值时点的房屋价格移送鉴定，2020年5月6日，苏州科大房地产估价咨询有限公司出具了《房地产估价报告》，其结论为：涉案房屋在2019年5月10日的市场价值为4006400元（含固定装修）。以上事实有《房屋买卖合同》、《委托书》、《出卖人未到场声明》、《房屋买卖定金收条》等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告张凯丽、沈银才与被告石镇平签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。合同签订后，两原告已依约向被告石镇平支付定金50000元，并由被告出具收条予以确认。交易过程中，被告石镇平于2019年4月21日向原告作出了房屋无法出售并同意退还相应定金的意思表示。在此情形下，原告购买了双湾花园20幢502室房屋。此后，原告仍就涉案房屋买卖合同的继续履行，多次向被告石镇平进行催告，后被告以共有人未同意为由，不同意出售涉案房屋并表示如要继续购买需要原告增加房款。2019年8月份，被告石镇平又将涉案房屋另行出售给了案外人。综上，该被告的上述行为已构成合同违约，对此应承担相应违约责任。关于违约金的金额，原告主张70万元即按照合同约定即房屋总价的20%确定，根据涉案房屋鉴定的价值情况，以及涉案房屋约定的交易价格等因素，本院认为上述违约金金额过高依法将其调整为50万元，但被告最终应承担的违约金金额，还需结合原、被告双方各自过错程度予以综合确定。关于双方各自过错情况，因涉案房屋原系被告石镇平与其配偶张巧书共同所有，而根据双方提交证据及庭审陈述，涉案房屋合同签订时张巧书并未到场确认，且原告提供的《委托书》、《共有人不在场证明》等材料中的“张巧书”均系石镇平代签，且原告也知晓该情形。此后，涉案房屋买卖合同因共有人的拒绝追认而无法继续履行，因此，原告对于涉案房屋的交易亦未能完全尽到必要谨慎和注意义务，故原告应自担20%的责任，而由被告石镇平承担80%的责任，即被告石镇平应向原告支付的违约金为40万元。关于原告主张退还的房屋定金50000元，因涉案的房屋买卖合同已经实际无法履行，对于原告交纳的定金被告石镇平应予退还，对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的律师费40000元，合同附件中明确约定违约方需赔偿守约方相应的律师费损失，再结合本案的诉讼标的及双方责任比例，对于该律师费本院酌情支持30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石镇平于本判决生效之日起十日内向原告张凯丽、沈银才返还定金50000元并支付违约金400000元及律师费损失30000元；二、驳回原告张凯丽、沈银才的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，鉴定费25350元，合计37050元，由原告张凯丽、沈银才负担7050元，由被告石镇平负担30000元，此款已由原告张凯丽、沈银才预交，本院不再退还，被告石镇平负担部分在判决生效之日起十日内支付原告张凯丽、沈银才。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  陈新雄二〇二〇年六月十五日书记员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。