广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4397号原告：刘杰勇，男，1982年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：刘杰锋，男，1980年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市南海嘉洲物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。原告刘杰勇、刘杰锋与被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序于同年4月30日公开开庭进行审理。原告刘杰勇、刘杰锋、被告的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未达成一致意见，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照28000元/月标准计算从2020年1月10日起至诉讼完结并执行完成之日的财产损失费予原告；2.被告以28000元/月为本金按照每日0.15%的标准计算从2020年1月10号起至诉讼完结并执行完成之日期间每月26日起，各期均实际清偿之日计算的利息予原告；3.被告免除原告4145元/月管理费，免除期限从2020年1月10日起至诉讼完结并执行完成之日；4.判令被告承担本案诉讼费；5.被告排除妨害、批准原告进场装修嘉洲广场二楼2286、2287商铺；6.被告允许原告在嘉洲广场二楼2286、2287商铺内开展经营活动；7.原告商铺停业空置期间，不需要围蔽，被告排除妨害、允许原告在商铺范围包括门面、招牌可以张贴招租信息或人员招牌信息或业主的信息。诉讼中，原告撤回上述第5项诉讼请求。事实和理由：原告与黎群芳签订了2286、2287商铺租赁合同，租期为2018年5月至2021年6月，租金为28000元/月，黎群芳所经营品牌为红贝缇女装，嘉洲物业于2019年12月19日通知黎群芳女士因其品牌授权书过期，不能继续经营，黎群芳于12月19日晚上将2286、2287商铺的所有货物全部清空，次日嘉洲物业公司巡查时发现黎群芳已撤场，于是发通知给原告要求店铺围蔽整改，嘉洲物业员工何思锐联系好装修公司后要求原告支付围蔽费用。原告于2020年1月8日拿到新品牌的经营授权书并申请2286、2287店铺经营傲雪棋品牌女装，被告2020年1月10日书面回复“该区域统一规划女装，不宜经营内衣，请业主更换”，不批准原告的申请表，不批准傲雪棋品牌进场装修经营，以致原告店铺被围蔽空置至今。原告认为女性内衣也属于女服，同一区域的2292店铺也是经营内衣。被告无权阻挠原告合法使用商铺，原告的商铺空置期间，原告逼于无奈，只好按照被告要求围蔽商铺，被告的要求无法律依据，原告有权自行处理商铺。2286、2287商铺天花板顶层空调管漏水漏油，造成店铺天花板严重损坏，应由被告负责维修，原告多次催促，被告至今未履行应尽义务，故原告无需履行缴交物业管理费的义务。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告按品类划分经营区域，《嘉洲广场商铺经营项目申请表》批复是按照商业经营规律及和与业主签订的《前期物业管理协议》制订的管理制度，并非故意为难原告，而是为了做旺整个商场，使包括原告在内的所有业主的物业升值保值，这在原告提交的2020年1月16日《对刘杰锋、刘杰勇1月13日的复函》（以下简称《复函》）中已经写得很清楚，原告应听从被告的劝告。二、被告2020年1月14日收到原告前一日发出的《通知》后，16日就起草了《复函》，对原告的有关问题作了苦口婆心的详尽解答，也提出了三个可行方案供原告参考，并请原告约谈。被告次日就发出了《复函》，但一直没有收到原告回复。被告发出复函的当日已是腊月廿五，装修工人都已回家过年，故被告当时期待春节假期过后能收到原告答复。但后来春节前突发新冠肺炎疫情，对所有购物中心的经营带来巨大打击，被告估计原告会待疫情平复，购物中心的经营环境慢慢恢复，即到了4月份再来商谈决定。春节至今被告一直忙于保障市民疫情期间的生活必须品供应、疫情防控和复工复产，直到3月31日疫情有所缓解，被告派人检查场内商户复工复产情况，看到原告的商铺仍然没有动静，当即反映到管理层，经查询管理档案，发现原告仍未答复被告春节前提出的解决方案，即在次日派员发信息请原告前来办理装修手续。谁知不久就收到本案的诉讼资料，原告对此深感意外。三、原告申请的经营项目属于自营，并非出租。原告已于2020年4月21日申领了营业执照，经营者为原告刘杰锋。如果原告系因出租商铺申请经营项目被被告拒绝，则原告所损失的为租金。但现在原告系因自营而申请经营项目，即便因被告不同意其所申请的经营项目，也至多是损失了经营利润。但原告在2020年1月19日收到被告2020年1月16日的《复函》后，随即就遇到新冠肺炎疫情，故被告这段时间没有尽早装修进场并不存在所谓租金损失或经营利润损失，反而避免了更大损失。原告收到被告的《复函》的次日即为2020年1月20日，钟南山院士在中央电视台宣布新冠肺炎具有人传人的特征，疫情爆发。23日，武汉封城。同日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。此后，人们为了防疫，纷纷响应政府号召在家禁足，尽量不到购物中心逛街购物，购物中心随之陷入极其冷清，电影院、儿童游乐、教育培训、美容美发、餐饮等商户被禁止营业，其中原告商铺所在的嘉洲广场二楼的女装区只能半天营业，顾客寥寥无几，销售不到正常的10%。直到3月1日，南海区政府下令允许恢复餐厅堂食，整个商场的经营才开始慢慢恢复。至今，商场内的电影院、教育培训等行业仍然不能开业，整个商场经营尚未恢复至30%。可以说，原告没有在春节前启动装修和进场经营，是刚好躲过一劫，根本无所谓租金损失或经营利润损失可言，而是避免了支付人员工资、货物占用资金和店铺防疫费用等损失。原告要被告承担疫情期间的所谓租金损失，是借机敲诈答辩人。四、原告商铺空置和所谓天花空调管漏水问题，不是原告不支付物业管理费的理由。五、被告已于2020年4月1日通知原告前来办理装修经营手续。现原告已进场装修。六、被告对停业商铺实施围蔽是管理的需要，主要是为了安全。因为不围蔽万一里面藏贼，保安人员不易发现。另外也是为了整洁美观。这是基于《前期物业管理协议》制订的必要的管理制度，对所有商铺一视同仁，并不是故意为难原告。此外，原告在装修时已同意涉案商铺与其他商铺一样设计为敞开式，没有门，故没有门面可以张贴。原告如有需要在其商铺范围内张贴，被告需要按制度先行审查，不可乱张贴，避免影响商场环境美观。综上，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，其真实性无反证推翻，其关联性、合法性本院于下文必要处作相应论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市南海区嘉洲广场二层2286号铺的登记权属人为原告刘杰锋；佛山市南海区嘉洲广场二层2287号铺的登记权属人为原告刘杰勇。被告于2004年12月22日成立，经营范围是物业管理、物业租赁等。另查一，2005年8月31日，原告刘杰锋与被告签订了《嘉洲广场前期物业管理服务协议》，约定由原告负责嘉洲广场二层2286号铺的物业管理，2005年9月10日，原告刘杰勇与被告签订了《嘉洲广场前期物业管理服务协议》，约定由原告负责嘉洲广场二层2287号铺的物业管理，委托管理期限均为自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止；由被告对物业共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主告知被告将进行装修时，被告将装饰装修房屋的禁止行为和注意事项以《装修管理服务协议书》等书面形式告知业主；在本协议约定的职责范围内做好物业管理区域内的安全防范工作；物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准按政府有关规定执行；因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业管理服务费；业主出租物业的，物业服务资金由业主负连带交纳责任等。嘉洲广场二层2286号铺每月应交的物业管理费为2052.5元，嘉洲广场二层2287号铺每月应交的物业管理费为2092.5元。另查二，佛山市南海区大沥镇黄岐红贝缇服装店的经营者为黎群芳。2018年5月9日，原告刘杰锋、刘杰勇分别与黎群芳签订《租赁合同》，约定由原告刘杰锋、刘杰勇分别将嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺出租予黎群芳；并且在两份《租赁合同》中均作如下约定：黎群芳在租赁商铺从事经营活动的业态为女装服饰，租赁期限均为2018年5月9日至2021年6月13日，2018年5月9日至同年6月13日为装修免租期；从2018年6月14日至2019年6月13日，每月租金为14000元；从2019年6月14日至2020年6月13日，每月租金为14700元；上述租金不含税，为出租方净收价格，出租方仅提供收款收据，因黎群芳经营活动或办理其他业务而增加的所有费用（包括但不限于水电费、租金发票税费、商铺物业管理费等），由黎群芳负责。《租赁合同》签订后，截至2019年11月，黎群芳向原告刘杰锋、刘杰勇分别支付租金14000元/月，合计28000元/月。2019年12月19日晚上，黎群芳将店内物品搬走，不再在嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺经营。被告提交《嘉洲广场收铺须知》一份，该文件中载明：为了保证业主与嘉洲广场其他业主的共同利益，在您决定把商铺收回自己出租经营自后，请详细阅读并书面确认以下事项；“商铺的使用范围及物业管理规定”：商铺经营商品类别应服从广场的经营规划，不得经营与商铺所在区域经营规划有明显冲突的商品。该《嘉洲广场收铺须知》由黎群芳签名并注明“已收原件”，落款日期为2018年6月15日。另查三，2020年1月8日，原告刘杰勇以两原告名义向被告提交《嘉洲广场商铺经营项目申请表》，申请经营项目为“傲雪棋女装店”，2019年1月10日，被告出具意见：该区域统一规划经营女服，不宜经营内衣，请业主更换。另查四，佛山市南海区大沥亲闺密语内衣服饰店于2018年4月23日登记成立，经营场所为佛山市南海区嘉洲广场****铺，经营范围为服装零售，其他日用品零售。另查五，两原告出具《通知》一份予被告，称嘉洲广场2020年1月10日明确不批准业主进场装修施工，致使商铺围蔽空置至今，造成业主经济损失，业主购买商铺时，商铺使用用途没有规定不能经营内衣，业主有权对商铺进行合法经营（包括经营内衣）、出租，两商铺旁边也有其他业主自主经营内衣等，并于同月14日邮寄至被告处。同月16日，被告对两原告的《通知》出具了《对刘杰锋、刘杰勇1月13日〈通知〉的复函》（以下简称《复函》），并在该函中提出了几个解决方案。2020年4月1日，被告发送短信给两原告称被告已收到两原告的《通知》，并于同月16日书面复函，提出建议，请两原告前往被告处就自营经营品类事宜协商，但至今为止没有得到两原告的任何回应，请两原告按照《嘉洲广场前期物业管理服务协议》的相关规定，立即前来被告处办理申请品牌的进场装修经营手续。同月14日，两原告向被告提交了《嘉洲广场商铺装修申请表》。双方庭审中确认，两原告已于2020年4月15日进入嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺装修。另查六，2020年1月20日两原告就嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺的空调管漏水、漏油问题发送信息予被告的工作人员，该工作人员回复称已对上述商铺的空调管进行了检查，没有发现漏水、漏油问题，商铺天花的水迹是由于商铺租赁者空调使用不当造成，已经自行整改，整改后又没有对天花进行修复，不属于被告的责任，请原告按时缴交物业管理费。本院认为，被告具有相应的物业管理资质，两原告与被告签订的《嘉洲广场前期物业管理服务协议》均是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对被告具有约束力。关于被告是否应当赔偿两原告28000元/月的财产损失的问题。两原告向被告提交《嘉洲广场商铺经营项目申请表》，拟经营“傲雪棋女装店”，但被告认为两原告的商铺应统一规划经营女服，不宜经营内衣，故不予批准。首先，根据众所周知的事实，内衣为文胸、内裤、家居服等贴身穿的衣物，也是服装的一种，并且内衣以文胸、女士内裤、家居服等为主，故应属于女士服装的一种。被告以其一方的理解，将内衣限制解释为不属于女士服装，明显违背众所周知的事实。其次，双方《嘉洲广场前期物业管理服务协议》中并未对嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺经营的商品类别作明确约定，被告提交的《嘉洲广场收铺须知》仅有黎群芳签名，并无证据证明被告已将《嘉洲广场收铺须知》送达予两原告，且《嘉洲广场收铺须知》中“商铺的使用范围及物业管理规定：商铺经营商品类别应服从广场的经营规划，不得经营与商铺所在区域经营规划有明显冲突的商品”的约定，并未就嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺应当经营的商品类别进行明确的约定，亦未在该须知中将内衣排除在女士服装之外，即两原告与被告对于嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺仅能经营“女士服装”的范围并无书面约定，且同楼层的2292号铺为佛山市南海区大沥亲闺密语内衣服饰店。再次，两原告对于被告在《复函》中提出的解决方案不予认可，双方无法达成一致意见。故两原告在嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺内主要经营销售内衣并未违反协议的约定。综上，被告应当赔偿两原告合理期间内的损失。本院根据本案的实际情况及原告的主张，确认该合理期间为自被告在《嘉洲广场商铺经营项目申请表》上出具意见之日即2020年1月10日至被告通知两原告办理进场装修经营手续之日即2020年4月1日。关于损失计算的标准问题。本院参照两原告将嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺出租予黎群芳时的租金即28000元/月计算，则被告应当赔偿77466.67元[计算方式：28000元/月÷30天/月×83天（2020年1月10日至2020年4月1日）]予两原告。对被告的相关辩解，本院不予采信。对两原告主张的超出本院核定的损失及两原告主张的利息，本院不予支持。关于物业管理服务费是否应当免除的问题。两原告作为嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺的所有人在讼争期间内接受了被告提供的物业管理服务，被告在两商铺空置期间对商铺进行围蔽，是其提供物业管理服务、保障安全的必要行为，且被告在商铺内的空调管出现漏水、漏油问题时进行了检查整改及答复，被告已经尽到物业管理服务的义务，故两原告应按《嘉洲广场前期物业管理服务协议》的约定向被告缴纳物业管理服务费。两原告主张的免除物业管理服务费的理据不足，故对两原告主张被告免除两原告4145元/月的管理费，免除期限从2020年1月10日起至诉讼完结并执行完成之日的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告允许原告在嘉洲广场二层2286号铺、嘉洲广场二层2287号铺内开展经营活动和原告商铺停业空置期间，不需要围蔽，被告排除妨害、允许原告在商铺范围包括门面、招牌可以张贴招租信息或人员招牌信息或业主的信息的问题。由于原告已于2020年4月15日进入该两商铺内装修，并且根据原告提交的《庭后补充说明》可知两原告的商铺已于2020年5月1日开业，故原告的上述请求理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年1月10至2020年4月1日期间的损失77466.67元予刘杰锋、刘杰勇；二、驳回刘杰锋、刘杰勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，因适用简易程序结案，受理费减半收取600元（刘杰锋、刘杰勇已预交），由佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘杰锋、刘杰勇，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧亚婷二〇二〇年六月五日书记员  饶永佳