广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终494号 上诉人（一审第三人）：韦方，男，1964年1月4日出生，壮族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈杰，广西洵美律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：文权芳，女，1965年1月6日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈文泓，女，1999年2月4日出生，汉族，被上诉人的女儿，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地：广西北海市北海大道西鸿源生态新城****，统一社会信用代码：914505002828809309。 法定代表人：黄耀锋,董事长。 上诉人韦方因与被上诉人文权芳、广西鸿源先科股份有限公司（下称鸿源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3694号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人韦方上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3694号民事判决，改判驳回被上诉人文权芳的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人文权芳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）上诉人早于文权芳购买涉诉房产，并在房产部门进行了预售登记，故上诉人与鸿源公司之间的《房屋买卖合同》成立有效。上诉人与鸿源公司签订的《房屋买卖合同》早于文权芳与鸿源公司签订的合同，且作为买受人的上诉人已履行了《房屋买卖合同》中买受人的相应义务，于2004年2月11日按程序在房产管理部门办理了预购商品房合同备案，并在广西建设银行股份有限公司北海分行办理了按揭贷款，上诉人已进行了房产预售登记并向鸿源公司支付了相应的房款。（二）基于上诉人在文权芳购房之前，已在房产部门办理了房产预售登记，按相关法律规定：应优先保护上诉人的利益，而不应无视上诉人的合法权益,直接认定作为第二买受人的文权芳对涉诉房产单独享有产权。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》(法释[2016]5号）第四条规定，在先房屋买受人办理了预告登记，而基于预告登记赋予买受人限制别人取得房产所有权的法律效力，在预告登记后他人就同一房屋签订买卖合同的，应当优先保护预告登记买受人的利益。（三）一审审理中，鸿源公司未到庭接受法庭质询，一审判决即草率依据鸿源公司的书面答辩意见,认定上诉人与鸿源公司签订的《房屋买卖合同》系虚假意思表示，并以此认定双方买卖合同无效，没有任何事实和法律依据。一审庭审中，上诉人已向法庭陈述其与鸿源公司之间《房屋买卖合同》丢失的来龙去脉，退一步说，如果上诉人和鸿源公司间未签订任何房屋买卖合同，房产管理部门何以给予办理预告登记证明。故一审判决不能草率的以上诉人无法举证双方间签订的书面合同而否认双方的合法买卖关系。同时，在房款支付方面，上诉人亦向北海建设银行签订了《个人购房借款合同》并于2004年2月12日办理预购商品房抵押登记，故上诉人已向鸿源公司支付了相应房款，不存在虚假交易，恶意串通的情况。同时，依据民事诉讼中“谁主张谁举证”原则，文权芳主张上诉人与鸿源公司之间的买卖合同无效，则应由其举证恶意串通虚假交易的事实，但文权芳并无此方面的举证，则其应承担举证不能的责任。二、一审判决程序错误，文权芳针对两个买卖合同分别处于原告、第三人诉讼地位，案由明显不同，一审判决不能在一个案由中，同时认定上诉人的合同的效力，应予以纠正。三、一审判决未严格依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）>(法释[2016]5号）第四条规定中关于产权人确认先后顺序之规定，属适用法律错误。 被上诉人文权芳辩称：一、一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。（一）上诉人的上诉内容与其一审庭审陈述内容不一致，有虚假陈述之嫌；（二）上诉人混淆了商品房预售备案登记与商品房预告登记的概念，上诉人并不享有对案涉房屋的物权请求权；（三）因鸿源公司资金困难，上诉人与鸿源公司签订《商品房买卖合同》，并将商品房预售合同备案在韦方名下，进而办理“假按揭”套取银行贷款。二、一审程序合法，被上诉人文权芳申请追加上诉人作为第三人及增加相应的诉讼请求，一审法院向上诉人送达了相应起诉状和证据，保障了上诉人的权益。一审法院对多个合同效力的认定，并无适用法律及程序错误。 被上诉人鸿源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利。 被上诉人文权芳向一审法院起诉请求：1.确认原告文权芳与被告鸿源公司之间的《商品房买卖合同》真实、有效；2.被告鸿源公司协助原告办理位于北海市的不动产权证（该房为两层复式楼，建筑面积共337.05平方米）；3.确认被告鸿源公司与第三人韦方之间的《商品房买卖合同》无效；4.被告鸿源公司、第三人韦方协助原告撤销备案在第三人韦方名下的位于北海市《商品房买卖合同》备案登记。 一审法院认定事实：鸿源公司与案外人陈冰签订《商品房买卖合同》一份，由陈冰购买位于鸿源生态新城H栋101、201号商品房。2004年8月7日，同日，鸿源公司（出卖人）与案外人陈冰（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，对陈冰购买的鸿源生态新城H栋101、201号商品房事宜主要约定如下，本合同签订后五日内，买受人向出卖人支付房价款20%（86300元），房价款80%（343000元）由买受人向银行申请按揭贷款；出卖人将商品房交付买受人后90日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，出卖人、买受人双方共同按有关规定办理商品房买卖过户手续，买受人领取商品房权属证书，如果由于出卖人不能按上述约定期限将办理权属登记的资料报产权登记部门，而造成买受人不能申领商品房权属证书，出卖人应向买受人承担违约责任。 同日，鸿源公司（甲方）与案外人陈冰（乙方）再次签订《补充协议》一份，主要约定经双方协商，就乙方购买甲方所开发的鸿源生态新城H栋101、201号房的首付款缴付事宜订立以下条款；乙方所购上述房屋的首付款为86300元，在签订上述房屋买卖合同时，乙方向甲方支付完上述首付款后，甲方立即借给乙方81300元用于房屋装修，即乙方实际向甲方支付首付款5000元；甲方借给乙方的上述款项，乙方从签订本补充协议之日起两年内还清给甲方，甲方不计收乙方利息，如果乙方在两年内提前还清给甲方，乙方将享受甲方的以下优惠政策：提前半年还清，减免2000元，提前一年还清，减免3500元，提前一年半还清，减免5000元；乙方办理完上述付款和借款手续后，甲方即为乙方办理上述房屋的按揭贷款事宜，乙方必须提供办理按揭贷款事宜所需的有效证明文件；乙方所购房屋的产权证待乙方还清所欠甲方的借款81300元，甲方将根据办理产权证的有关规定，为乙方办理所购房屋的产权证；乙方如不能对所购房屋继续履行偿还银行按揭贷款事宜或乙方逾期不还清所欠甲方的81300元，甲方有权对乙方所购上述房屋另行处置，乙方已支付的部分首付款和已履行的偿还银行按揭贷款款项即全部转为乙方租用上述房屋的租金，归甲方所有。 2008年2月22日，陈冰向文权芳出具书面材料一份，载明“本人全额出资购买装修的位于北海，现愿以壹拾陆万元成本价转让文权芳女士名下。文权芳将全额款项存入本人交行账户，账号：62×××23或陈冰指定的韦文胜律师账号。经确认后请办理购房合同更名为为文权芳的手续。如文权芳按揭手续等办不好本人愿退回全额款项，购房合同变更回本人名下”。 根据该书面材料，文权芳作为买受人与鸿源公司重新签订《商品房买卖合同》一份，主要约定文权芳购买鸿源公司开发位于鸿源生态新城的H幢101号房，建筑面积337.05平方米，房屋总价款455018元，采取银行按揭方式付款，首付款不少于总价款的30%。合同未对产权登记进行约定。文权芳主张在重新签订合同后，鸿源公司即收回了陈冰作为买受人所签订的《商品房买卖合同》。 2013年6月14日，文权芳缴纳契税13650.54元，鸿源公司于同日出具《承诺书》，承诺自收到契税完税证明后75个工作日内将H栋101房产权办理到文权芳名下。2016年6月6日，文权芳向鸿源公司支付购房款455044元。 另查明，文权芳与案外人陈冰系夫妻关系，双方于1996年7月23日登记结婚，于2006年6月9日离婚。文权芳于2007年8月即实际占有、使用案涉房屋（鸿源生态新城H栋101/201），并正常缴纳物业管理费、水电费。 韦方向一审法院提交北海市自然资源局于2019年11月5日出具的《不动产登记信息查询证明》一份，载明“您（单位）申请查询位于北海大道南、云南路西北海市（现：北海鸿源生态新城Ｈ幢一单元101号）不动产（房产）于2004年2月11日办理预购商品房合同备案，预购人：韦方，于2004年2月12日办理预购商品房抵押登记，抵押权人：中国建设银行北海分行，于2008年6月27日办理抵押注销登记”。案涉房屋产权现仍登记在鸿源公司名下。 一审法院认为，文权芳概括承受案外人陈冰与鸿源公司之间的商品房买卖合同后，重新与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，案涉鸿源生态新城H栋101号房虽已于2004年1月10日办理商品房合同备案至韦方名下，但合同登记备案的目的是对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质只享有合同法上的请求权，而不具有排他性，故不影响文权芳与鸿源公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力。 案涉房屋于2004年2月11日办理预购商品房合同备案至韦方名下，鸿源公司在书面答辩中主张其与韦方协商一致签订虚假的商品房买卖合同以获取银行按揭贷款作为开发资金，韦方虽主张其是与鸿源公司签订了真实商品房买卖合同的买受人，但却无法向本院提交书面的商品房买卖合同、与银行签订的个人贷款抵押合同或详细的银行放款、还款明细，亦无法向该院提交证据证实其主张的用以折抵购房款的所谓债权的真实性，韦方的上述行为不符合交易习惯、所举证据亦不足以证实其主张，此外，韦方无法向本院说明若其为真实买受人，为何文权芳实际占有、使用案涉房屋长达数年，而其从未向文权芳主张权利。综合当事人的主张及全案证据，一审法院认定韦方与鸿源公司进行预购商品房合同备案所签订的商品房买卖合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。文权芳请求鸿源公司与韦方协助其注销该预购商品房合同备案登记，合法有据，一审法院予以支持。 文权芳与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》虽未对产权登记事项作出约定，但鸿源公司于2013年6月14日出具《承诺书》承诺自收到契税完税证明后75个工作日内将案涉鸿源公司Ｈ栋101号房的产权办理至文权芳名下，而文权芳已于同日缴纳完毕契税取得契税发票，鸿源公司未按承诺为其办理产权登记，已构成违约，故文权芳要求鸿源公司协助办理案涉位于北海鸿源生态新城Ｈ幢一单元101号（原：北海大道南、云南路西北海市鸿源豪宅小区Ｈ幢101、201号）房产的不动产权证的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、文权芳与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、鸿源公司协助文权芳办理位于北海市房屋的不动产权证；三、鸿源公司与韦方于2004年2月11日办理预购商品房合同备案所签订的商品房买卖合同无效；四、鸿源公司与韦方协助文权芳注销位于北海市合同备案登记（预购人：韦方；备案日期：2004年2月11日）。案件受理费8124.83元，由鸿源公司负担。 二审期间，被上诉人文权芳依法向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：013-104），拟证实韦方在《商品房买卖合同》中的签字笔迹与现在的笔迹完全不一致，合同不是韦方本人所签；2.中国建设银行《个人住房借款合同》、存款凭条、个人贷款还款凭证，拟证实韦方与中国建设银行北海分行签订《个人住房借款合同》，贷款由鸿源公司偿还，合同韦方的签名与现在不一致；3.中国建设银行广西区分行存折，拟证实存折账号34130899801********户名为韦方；4.手机短信、照片，拟证实韦云（手机号码：139××××8777）短信中称韦方的合同为“假按揭”，韦云为鸿源公司监事、工作组副组长。 上诉人质证认为：对证据1的三性无异议，但对证明内容有异议，合同正好证明韦方与鸿源公司有真实合法的买卖关系，如果被上诉人文权芳主张签名笔迹不是韦方所签，应申请司法鉴定。对证据2的三性没有异议，对证明内容有异议，正好证明韦方购买案涉房屋付款的事实，虽然该凭证原件在鸿源公司，但基于当时韦方与鸿源公司存在债权债务关系，鸿源公司以案涉房屋抵销其公司对韦方的债务合情合理，不存在鸿源公司替韦方支付房款的问题。对证据3的三性无异议。对证据4的三性有异议，首先，手机号码是否是属于韦云的不清楚，其次，韦云在鸿源公司的职务也不清楚，第三，短信内容与本案也无关联性。 本院认证认为，对于上述证据1、2、3的三性本院予以确认，本院采纳作为本案证据，但对上述证据是否实现被上诉人文权芳的证明目的，本院将据实认定。本院对证据4的关联性不予确认。 本院查明，2004年1月15日，韦方与鸿源公司签订编号为HYH101、201预售备案登记编号为013-104的《商品房买卖合同》，合同约定韦方购买鸿源生态新城H幢101、201号房，建筑面积318平方米，每平方米1300元，总金额413400元，首付款20%房款即83400元，其余80%房款330000元向中国建设银行北海分行提供按揭。出卖人应在2004年6月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同对其他事项也进行了约定。 2004年2月5日，韦方（甲方）与中国建设银行北海分行（乙方）、鸿源公司（丙方）签订《个人住房借款合同》，对购买鸿源生态新城Ｈ幢101、201号房按揭贷款330000元进行约定，合同对扣划贷款账户指定为韦方的账户34×××65。 上诉人不持有上述《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》原件，亦不持有履行前述合同的款项支付凭证等原件。 2019年8月2日，被上诉人文权芳向鸿源公司发出《文权芳女士请求鸿源公司协助办理房屋所有权证的函》，要求鸿源公司积极协助文权芳办理房屋所有权证。同月6日，鸿源公司复函称“……您于2004年8月7日购买了我公司开发的鸿源生态新城H栋101号房并签订了《商品房买卖合同》是事实，您分期交足房款公司也开具了不动产销售发票和承诺书且您也缴纳契税并取得完税证明是事实，当初公司因筹集资金需要用公司员工韦方之名进行办理银行贷款而后还清按揭贷款之事亦是事实。……由于前几年鸿源公司管理的混乱，致使绝大部分员工辞职另谋出路，其中也包括韦方。经过我们多方寻找和联系韦方，均没能找到韦方的任何信息及联络方式。……”。 本院另查明，一审法院查明的“2016年6月6日，文权芳向鸿源公司支付购房款455044元”存在笔误，纠正为“2013年6月6日，文权芳向鸿源公司支付购房款455044元”。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 关于上诉人韦方与被上诉人鸿源公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，案涉房屋于2004年2月11日办理预购商品房合同备案至韦方名下，鸿源公司在一审中书面答辩中以及该公司于2019年8月6日向文权芳的复函中均陈述鸿源公司与韦方协商一致签订虚假的商品房买卖合同以获取银行按揭贷款作为开发资金，韦方虽一审、二审中主张其是与鸿源公司签订了真实商品房买卖合同的买受人，但却无法向法院提交《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》、首付款支付凭证及收据、银行按揭放款凭证、按揭还款凭证等书证原件，上诉人甚至连前述书证的复印件亦未能提供，二审中亦无法补充提交证据证实其对鸿源公司享有债权并与鸿源公司协商用以折抵购房款。同时，韦方在其签订的《商品房买卖合同》约定的鸿源公司于2004年6月30日前交房的时间逾期后，不向开发商鸿源公司主张交付房屋及承担违约责任；文权芳实际占有使用案涉房屋长达数年，而其亦从未向文权芳主张权利。前述韦方的种种行为明显不符合房地产买卖的交易习惯，其所举证据亦不足以证实其具有真实购买房屋意思表示。二审中，本院在庭审中要求上诉人韦方庭后3日内再次补充证据，但上诉人韦方逾期至今亦未提交相应证据。本案中，开发商鸿源公司与上诉人韦方通过签订商品房预售合同、办理商品房抵押贷款的合法形式，掩盖非经合法程序获取银行贷款资金的非法目的，双方之间的房屋买卖关系非双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故一审法院认定韦方与鸿源公司进行预购商品房合同备案所签订的商品房买卖合同无效并无不当，本院予以维持。 关于被上诉人文权芳与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，文权芳概括承受案外人陈冰与鸿源公司之间的商品房买卖合同项下陈冰的权利义务后，据此重新与鸿源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效并无不当，本院予以维持。 关于上诉人韦方主张已经办理预购商品房合同备案属于预告登记并已产生物权效力的问题，本院认为，合同备案登记属于行政管理行为，并非物权法所规定的具有准物权效力的预告登记行为，两者性质明显不同，涉案备案登记并非物权行为，不产生准物权效力。如前所述，因韦方所签订的《商品房买卖合同》归于无效，该合同的备案登记应予注销，被上诉人一审相关主张理由成立，一审法院处理正确，本院予以维持。 关于上诉人韦方主张在本案中被上诉人文权芳请求确认韦方与鸿源公司签订的商品房买卖合同无效违反法律程序的问题。本院认为，被上诉人文权芳虽然并非前述商品房买卖合同的合同相对方，但是，该合同是否有效对文权芳的案涉合同能否履行以及如何履行有直接利害关系，文权芳有权对该合同在本案中一并提出确认合同无效的诉求，其诉讼主体资格适格。在同一案件中，审理法院对多份商品房预售合同效力进行审查判断，法律对此并无禁止性规定，本案案由确定为商品房预售合同纠纷也并无不当，一审程序并未损害上诉人韦方的程序上以及实体上的权利，故一审程序合法，上诉人的相关主张并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人韦方的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8124元（上诉人韦方已预交），由上诉人韦方负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏   玉   芳 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇二〇年六月十二日 法官助理  梁津源书记员庄娜