广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初659号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司怀集分公司。地址：怀集县************销售中心101室，统一社会信用代码：914***********174T负责人：彭定博。委托诉讼代理人:姚卓彦,原告员工。委托诉讼代理人:黎莹,原告员工。被告：陈洪亮，男，1984年12月20日出生，汉族，住广东省怀集县**************，公民身份号码：441************034。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司怀集分公司（以下简称碧桂园物业公司怀集分公司）与被告陈洪亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司怀集分公司的委托诉讼代理人姚卓彦、黎莹到庭参加诉讼，被告陈洪亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司怀集分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付暂计至2020年1月的物业服务费4841.25元；2、判令被告向原告支付违约金7715.03元（违约金以当月所欠物业费为计算基数，按每日5‰标准暂计至2020年1月11日，与上述物业费合共12556.28元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年10月30日，怀集县****地产开发有限公司与原告签订《怀集县***前期物业服务合同》，约定选聘原告对怀集碧桂园提供前期物业管理服务。原告按照约定对该物业进行了房屋建筑共用部位和共用设施的维护管理，协助有关部门进行了对公共区域的设施设备和公共绿化园艺等的养护管理，以及进行了交通与车辆停放秩序的管理服务。被告于2011年10月30日购买了属于原告物业服务范围的怀集碧桂园山语一街21座501号商品房，并于同日与原告签订了《怀集碧桂园前期物业服务协议》，约定被告应于每月10日前向原告支付物业管理费193.65元，逾期则从逾期日起每日按应付物业费的5‰向原告支付违约金，但被告从2018年1月至2020年1月共拖欠物业服务费4841.25元。原告多次催收，被告依然未能缴交，现向法院起诉，望判如所请。被告陈洪亮既无向本院提交书面答辩状，亦无说明正当理由。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园物业公司怀集分公司是具有物业管理服务资质的物业管理公司。被告陈洪亮是怀集县***********************商品房（以下简称****商品房）的业主。2010年10月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《怀集碧桂园前期物业服务协议》，约定****商品房的建筑面积为128.82平方米，交纳物业服务费的标准为每月193.23元，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方在每月10日前以银行代收代交方式收取物业服务费；乙方如违反协议，不按约定的收费项目、标准收取相关费用的，甲方有权要求乙方赔偿；甲方或该物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，物业公司有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金等。合同签订后，原告按协议约定为被告提供物业服务。2011年9月28日，原、被告根据501号商品房的实测建筑面积129.10平方米，将每月物业费标准调整为193.65元。2011年10月1日，被告接收501号商品房及相关资料。从2018年1月起至2020年1月止，被告未按协议约定按时缴交物业服务费。原告多次催收无果，遂起诉至本院。本院认为，被告陈洪亮经合法传唤拒不到庭，亦不说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，因此导致的法律后果由其自行承担。本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是被告陈洪亮应否向原告碧桂园物业公司怀集分公司支付物业服务费，并对其欠付费用支付违约金。从本案查明事实来看，原告具有物业服务资质，其与被告就涉案小区物业服务所签订的《怀集碧桂园前期物业服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议全面履行各自义务。经核算，《怀集碧桂园前期物业服务协议》约定501号商品房的实测面积共129.10平方米，物业服务费为每月1.5元/平方米。故自2018年1月计至2020年1月止，501号商品房每月物业服务费为193.65元（129.10平方米×1.5元/平方米）。该期间（25个月）的物业服务费为4841.25元（193.65元/月×25个月）。由于被告未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在原告依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，被告拒交物业服务费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业服务费的民事责任。故本院对原告请求被告支付尚欠的物业服务费4841.25元予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金问题，涉案《怀集碧桂园前期物业服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天5‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告在本案中并未提交证据证明被告的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失。故此，结合中国人民银行公布的同期同类贷款的利率，原告请求按每日5‰（每月15%）计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，本院确定2018年1月至2019年8月19日的期间，由被告每月逾期支付物业服务费之日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，以及2019年8月20日至清偿款项之日的期间，由被告每月逾期支付物业服务费之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，对原告超出上述范围的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告陈洪亮自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司怀集分公司支付自2018年1月至2020年1月的物业服务费4841.25元，并支付相应的逾期付款违约金（违约金计算方法：每月所欠物业管理费相应的违约金从当月11日起以本月实欠物业服务费为基数，2018年1月至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍分段计算至付清之日止，2019年8月20日至2020年1月的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至付清之日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司怀集分公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈洪亮负担。本判决为终审判决。审判员 许 多二〇二〇年六月十六日书记员 莫钢崇附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用；《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：800200000********开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院民二庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075******515（传真件上注明转综合庭）