广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初332号原告（反诉被告）：丰顺金溪源投资有限公司。住所地：广东省丰顺县，统一社会信用代码：914********2398804。负责人：林柳辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱家才，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：范胜浪，男，1977年6月7日出生，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码：441************011。委托诉讼代理人：范育权，男，1983年3月27日出生，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码：441************013。原告丰顺金溪源投资有限公司（反诉被告）与被告范胜浪（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告丰顺金溪源投资有限公司的委托诉讼代理人邱家才、被告范胜浪及其委托诉讼代理人范育权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰顺金溪源投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.判令被告向原告支付违约金45778.3元；3.本案诉讼费由被告承担。若法院认定不解除合同，被告应付清房款及支付总房款的10%作为违约金。事实和理由：原告是一家经营投资实业、房地产业务的公司。原、被告双方于2016年11月11日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20161962879）约定：原告将自己开发的位于丰顺县*********金溪源商住小区B区*栋*号房卖给被告，按套计算商品房总价款为人民币457783元。被告现已装修入住，但到起诉之日被告仍欠原告22万元的商品房价款，被告的行为属于逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，因被告逾期付款，原告有权解除合同，且被告应向原告支付相当于总房款10%的违约金计45778.3元。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，望判如所诉。被告范胜浪辩称，1.未经法定代表人罗福兰的同意或授权，林柳辉不能提起本案诉讼。2.假使林柳辉的行为得到罗福兰的追认，本案继续审理的情况下，法院也应当驳回原告的诉讼请求。答辩人在履行合同过程中没有违约，导致至今无法办理商业贷款的原因在于原告，原告才是违约方。暂不论谁是无法办理商业贷款的责任主体，原告逾期交付房屋，答辩人均享有先履行抗辩权或者不安抗辩权，拒绝支付余款。3.原告提出解除合同不符合约定及法定条件，被告亦不同意解除合同，原告主张违约金亦无依据。反诉原告范胜浪向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付2017年2月1日至2019年10月21日期间逾期交付房屋的违约金70016元（以已付房款237785元为基数，按日万分之3计算）；2.判令反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2016年11月11日向被反诉人购买位于丰顺县*********金溪源商住小区B区*栋*号房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定的主要内容如下：1、建筑面积为136.58平方米，售价为人民币457785元。2、首期房价款137785元，后因被反诉人开发经济紧张向本人追回100000元，余款220000元向农村信用社申请贷款支付。3、商品房交付条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。4、出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付该商品房。5、逾期交付责任：出卖人逾期交付房屋，按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。6、逾期交房：本业主集体自救时，多次向县、市、省信访。合同签订后，反诉人依约支付首期房价款，并申请贷款，但被反诉人却存在以下违约行为：1、因被反诉人原因至今未能办理贷款；2、房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件；3、供水、供电、排污、电话、通信、有线电视、宽带网络均不符合交付条件；4、公共服务及其他配套设施未达到竣工验收标准，与原有的设计效果不一样。而在房屋不具备交付条件的情况下，被反诉人却通知反诉人收房，反诉人于2019年10月21日办理了收房手续。反诉被告丰顺金溪源投资有限公司辩称，不同意反诉人的反诉请求，按合同约定被反诉人享有优先履行抗辩权，在反诉人未付清房款的情况下，被反诉人没有交房义务。本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，原告丰顺金溪源投资有限公司与被告范胜浪签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161962879），合同约定被告范胜浪以人民币457783元的价格向原告购买位于丰顺县*********金溪源商住小区B区*栋*号房；付款方式为商业贷款，买受人应于2016年11月11日前支付首期房款137783元，余款32万元申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：“(1)逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金”。第十一条交付时间：“出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任：“出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人的，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。同时，合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定》，对贷款方式付款进行了补充约定：“一、关于按揭付款的补充约定：1.买受人申请按揭付款提交的按揭材料未能达到银行的要求，则买受人必须在收到货款银行或出卖人的通知之日3日内重新提交符合条件的按揭材料，买受人逾期提交材料的，视为有意不履行本合同，…逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人通知规定时限之最后一天起至买受人提供资料之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金。3.如因买受人的原因无法办理银行按揭贷款，则买受人应在接到通知之日起7日内一次性支付余款，确保合同的继续履行；若买受人无力支付余款则视为退房，退房的买受人应向出卖人支付总房款的10%作为违约金，合同解除。三、关于按揭款到位的补充约定：2.在按揭款到位之前，出卖人享有优先履行抗辩权，即出卖人有权拒绝向买受人交付房屋直到按揭到位或者买受人改用其他付款方式付清全部购房款为止。3.按揭款到位的最长期限为合同签订之日起90日内。…如果非出卖人的原因导致按揭款不能在最长的时间到位，则买受人必须改用其他方式付清全部款项，或者与出卖人另行签订补充协议，否则视为乙方有意不履行合同，…逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人规定时限之最后一天起至买受人按揭款到位之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金。”合同签订后，被告依约支付了首期房款137783元，后再支付了房款10万元，余款22万元被告于2017年4月向广东丰顺农村商业银行股份有限公司申请按揭贷款，后该行以范胜浪提供的收入和银行流水显示其综合还款能力不强，对未来偿贷存在一定的风险为由，于2017年9月退回范胜浪的贷款申请。后来原、被告双方未达成付款协议。被告于2019年10月25日向原告申请装修入住，原告同意并将涉案房屋交付给被告，现被告已经装修完毕并已入住。因被告仍未支付尚欠房款，原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，原告丰顺金溪源投资有限公司是从事房地产开发等业务的公司。原告于2018年6月10日召开股东会决议，一致同意聘任林柳辉为公司执行董事，聘期从2018年6月10日起，全权处理丰顺金溪源投资有限公司一切工作。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告范胜浪于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，原告取得了商品房预售许可证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。关于涉案合同是否应予解除的问题。经查，原、被告签订合同后，被告依约支付了首付款137783元及部分余款10万元，余款22万元由被告于2017年4月向广东丰顺农村商业银行股份有限公司申请按揭贷款的方式支付给原告，后该行于2017年9月以被告提供的收入和银行流水显示其综合还款能力不强，对未来偿贷存在一定的风险为由退回了被告的贷款申请。根据合同附件四约定，逾期超过10日后，原告有权解除合同。被告自2017年10月已构成逾期付款，原告也一直未向被告提出解除合同的要求，被告于2019年10月25日向原告申请装修入住，原告仍然同意并将涉案房屋交付给被告，被告现已装修完毕并已入住，原告当时接受被告继续履行的要求，应视为放弃解除合同的权利，且被告现亦表示要继续履行合同，故原告主张解除合同依据不足，本院不予支持。但被告应付清剩余房款22万元，故原告主张被告支付尚欠房款22万元符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告均主张的违约金问题。由于被告至今未付清房款，根据合同附件四约定“出卖人即原告享有先履行抗辩权，原告有权拒绝向被告交付房屋直至按揭到位或者被告改用其他付款方式付清全部购房款为止”，故被告反诉要求原告支付逾期交房的违约金依据不足，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金问题，原、被告于2016年11月11日签订购房合同，被告申请住房按揭贷款后，银行以其还贷能力不强为由于2017年9月退回被告的申请，而后双方又未签订补充协议，根据合同附件四约定“按揭款到位的最长期限为合同签订之日起90日内。…如果非出卖人的原因导致按揭款不能在最长的时间到位，则买受人必须改用其他方式付清全部款项，或者与出卖人另行签订补充协议，否则视为乙方有意不履行合同。…逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人通知规定时限之最后一天起至买受人按揭款到位之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金”，被告自2017年10月已构成逾期付款，被告应按日向原告支付应付总房款的万分之五的违约金即22万元×0.0005=110元，被告逾期至今已经超过两年半，故原告主张被告支付违约金45778.3元不超过合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告范胜浪应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告丰顺金溪源投资有限公司购房款22万元；二、被告范胜浪应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告丰顺金溪源投资有限公司违约金45778.3元；三、驳回原告丰顺金溪源投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告范胜浪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8166元，减半收取计4083元（原告已预交），由被告范胜浪负担；反诉案件受理费1550元（反诉原告已预交），由反诉原告范胜浪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  杨伟雄二〇二〇年六月十五日书记员  陈炜瑶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。