山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初2635号原告（执行案外人）：马晓红，女，1978年12月3日出生，朔州市应县人，现住朔州市朔城区小村****，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：白艳，山西中泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：朔州市兴融小额货款有限公司，住所地朔州市朔城区鄯阳西街。法定代表人：肖贵，职务，经理。被告（被执行人）：李献，男，1970年6月20日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市，公民身份号码×××。原告马晓红与被告朔州市兴融小额货款有限公司和李献案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马晓红的委托诉讼代理人白艳、被告朔州市兴融小额货款有限公司的法定代表人肖贵到庭参加了诉讼，被告李献经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晓红向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋所有权归马晓红所有，并停止对该涉案房屋的执行；2.判决本案诉讼费由朔州市兴融小额货款有限公司和李献承担。事实和理由马晓红与李献、张翠香夫妻二人于2016年12月27日签订了房屋买卖协议，李献、张翠香将位于朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室住宅楼一套(朔州市房权证朔城区字第XXXX号，建筑面积116.16㎡)出售给马晓红并交付，马晓红一次性交付购房款42万元，并于2016年12月27日经朔州市国正公证处对该房屋买卖协议进行了公证，马晓红已实际取得了房屋所有权。现因朔州市兴融小额贷款有限公司与李献小额借款合同纠纷一案，将执行该套房屋，故特向人民法院提起诉讼，理由如下：一、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且双方均已实际履行。2016年12月27日，马晓红与李献、张翠香夫妻二人签订了房屋买卖协议，同时交付了房屋并支付了合同价款。以上均是双方当事人的真实意思表示，且双方于2016年12月27日经朔州市国正公证处作出(2016)朔国正证民字第537号公证书，对该协议进行了公证，而朔城区人民法院是在2017年4月1日对该房屋进行查封的，所以在人民法院查封之前双方已经签订了房屋买卖协议并进行了公证，且在签订协议及公证之前涉案房屋并无任何房产争议及无抵押、担保及其他权利受限制的情形存在，签订房屋买卖协议及公证事项并不违返相关法律的规定，故该房屋买卖协议合法有效，且双方已实际履行。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。在2016年12月27日签订房屋买卖协议的同时，李献、张翠香即将该房屋及房屋产权证、钥匙、相关缴费票据交付给了马晓红，此后,水、电、暖气费、物业费均是由马晓红交纳，足以证明马晓红已实际占有了该房屋。三、未办理过户登记，马晓红不存在过错。2016年12月27日签订房屋买卖协议后，马晓红多次要求李献配合过户，但李献一直以种种理由拖脱，不配合办理房屋过户手续，导致在查封前未办理过户登记，所以未办理过户登记并非马晓红自身原因导致，马晓红自身不存在过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于以上四项情形均符合，足以说明涉案房屋的所有权归马晓红所有，并能排除其他情形对本案的执行。人民法院在马晓红提起执行异议后，驳回马晓红的异议请求错误。马晓红为维护其合法权益不受侵犯，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求，依法确认涉案房屋所有权归马晓红所有并停止对涉案房屋的执行。朔州市兴融小额货款有限公司辩称：虽然马晓红对该房屋买卖协议进行了公证，但公证只能证明马晓红与李献是于公证日签订的该房屋买卖协议，公证并不导致产权的变更，马晓红并没有实际取得该房屋的所有权，房屋所有权的成立要件是产权登记，未登记的，没有所有权转让的效力。马晓红并未实际占有该房屋。物业公司提供的证明内容并不是物业公司所能知晓的事实，物业公司如何能知晓马晓红与李献签订买卖协议并且李献将该房屋的产权证、钥匙及相关交费票据交给了马晓红，由马晓红占有该房屋。人民法院于2017年4月1日对该房屋进行了保全，在2018年到该房屋处送传票的时候，该房屋是由李献一家人在居住，评估公司去实地评估该房屋的价值时，李献的老婆和孩子也在该房屋居住生活。马晓红提供的电力交费票据时间是2019年10月15日，燃气交费票据时间是2019年9月16日，而马晓红的起诉时间为2019年10月22日，日期相当接近，若如马晓红所说，其于2016年12月27日之后一直占有该房屋，并没有日期相接近的交费票据，可以判断这俩份交费票据是此次起诉时为了对抗执行而临时造出来的。马晓红是否全额支付购房款的事实存疑，马晓红提供的收条显示其是以给付现金的方式支付的购房款，但是如此大额的交付，一般的交易习惯是银行间转账，即使是现金交付的马晓红也应该提供相关时间段内的银行取款记录等证明，难道马晓红是将如此多的现金存放在家中，不合常理。如果马晓红与李献签订的房屋买卖协议是真实的，但该房屋直至今日都未办理房屋过户登记手续，双方之间的房屋买卖协议第四条明确约定，本协议签订后，该房屋产生的费用(包括取暖、水、电、过户费等)由乙方承担。不论因何种原因致使该房屋不能过户，马晓红均应缴纳该费用。马晓红在购买房屋后理应向税务机关缴纳过户费用，而直至今日马晓红都未缴纳上述费用，说明马晓红对未办理过户登记手续存在过错，朔州市兴融小额货款有限公司可以申请执行该房屋。综上所述，马晓红所主张的事实与其诉讼请求缺乏合理合法的依据，请求人民法院依法予以驳回。李献经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.马晓红向本院提交《房屋买卖协议》一份、收条一份及《公证书》一份，证明2016年12月27日，李献、张翠香夫妇与马晓红签订《房屋买卖协议》一份，李献、张翠香夫妇将其所有的位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋一套以420000元的价格出售给马晓红；同日，李献、张翠香夫妇与马晓红就该《房屋买卖协议》在山西省朔州市国正公证处进行了公证，马晓红当日向李献支付现金420000元。朔州市兴融小额货款有限公司提出质证意见，认为该收条真实性存疑，如果是现金交付，马晓红应当提供当天的取款凭证。本院认为，该《房屋买卖协议》系双方真实意思之表示，且该《房屋买卖协议》经过公证部门的公证，其真实性和合法性应予确认。故对朔州市兴融小额货款有限公司提出的质证意见，本院不予采纳；对于该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，本院依法予以确认。2.马晓红向本院提交房屋所有权证书一份、朔州诚信园物业管理有限公司收款收据及证明、朔州市电力缴费凭条账单、朔州市富华燃气有限公司燃气收费票据，证明李献已经按照协议约定将房屋产权证、钥匙及相关缴费票据交付给了马晓红，且马晓红实际占有了涉案房屋。朔州市兴融小额货款有限公司提出质证意见，认为物业收费票据不能证明所有权关系，且马晓红提供的票据缴费时间与起诉日期很接近，马晓红应当提供2016年及2017年的缴费票据。本院认为，马晓红提交的该组证据可以证实其已经实际占有并在案涉房屋居住。故对朔州市兴融小额货款有限公司提出的质证意见，本院不予采纳；故对于该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，李献、张翠香夫妇与马晓红签订《房屋买卖协议》一份，李献、张翠香夫妇将其所有的位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋一套以420000元的价格出售给马晓红；同日，李献、张翠香夫妇与马晓红就该《房屋买卖协议》在山西省朔州市国正公证处进行了公证，马晓红当日向李献支付现金420000元。李献向马晓红交付了房屋，但双方一直未办理不动产变更登记手续。马晓红购买房屋后与其家人一直居住于此。朔州市兴融小额贷款有限公司与李献小额借款合同纠纷一案，本院于2017年4月1日作出(2017)晋0602财保16号民事裁定书，裁定查封李献位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼三单元201室的房屋。后本院作出的民事判决生效后，李献拒不执行生效法律文书确定的履行义务，该案进入执行程序后，本院依法于2019年8月10日作出(2018)晋0602执恢163号执行裁定书，裁定拍卖被执人李献名下所有的马邑花园小区25号楼三单元201室的房屋。后案外人马晓红于2019年9月16日向本院提出书面执行异议申请，本院于2019年9月27日作出（2019）晋0602执异47号执行裁定，驳回了马晓红的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、马晓红与李献及其妻子张翠香之间的《房屋买卖协议书》是否在本院冻结该案涉房屋房屋变更登记手续之前即已签订，马晓红是否实际占有并使用该案涉房屋，马晓红购买该案涉房屋是否已经支付全部购房价款，该案涉房屋未办理过户登记是否系买受人马晓红之自身原因；二、马晓红有无排除执行的实体权利。对于争议焦点一，马晓红向本院提交的《房屋买卖协议书》可以证实其与李献、张翠香夫妇于2016年12月27日签订了《房屋买卖协议书》，该协议系双方真实意思之表示，且经过公证部门的公证，马晓红已经支付了全部购房款。马晓红向本院提交的物业费缴费凭证、电费缴费凭证、天然气缴费凭证可以证实其实际占有并使用该案涉房屋。李献之妻子张翠香当庭亦证实该房屋未能及时办理过户登记亦非马晓红自身原因，在此过程中马晓红并无明显过错。对于争议焦点二，即马晓红有无排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（五）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李献、张翠香夫妇与马晓红在人民法院查封案涉房产之前签署《房屋买卖合同》，且马晓红已经支付了全部购房款，马晓红在人民法院查封该房屋之前已经合法占有并使用该房屋多年，李献虽未向马晓红办理房屋产权变更登记，但房屋未能及时办理过户登记亦非马晓红自身原因，在此过程中马晓红并无明显过错。故马晓红可依法被认定为本案的权利人，且具有排除人民法院强制执行的实体权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于朔州市朔城区朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室房屋（房屋所有权证编号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）；二、确认位于朔州市朔城区朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋属马晓红所有（房屋所有权证编号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）。案件受理费7600元（马晓红已预交），由李献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。本院（2019）晋0602执异47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李 成人民陪审员 高 瑜人民陪审员 王润兰 二〇二〇年六月三十日法官 助理 王学良书 记 员 刘月萍