西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8767号原告：车天琴，女，汉族，1968年8月2日出生，住西安市雁塔区。原告：杨军营，男，汉族，1963年11月1日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：车兆基，陕西润慈律师事务所律师。被告：张建利，男，汉族，1958年2月17日出生，住西安市莲湖区。被告：张明，男，汉族，1984年5月12日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：杜娟，陕西海普睿诚律师事务所律师共同委托代理人：张铭轩，陕西海普睿诚律师事务所实习律师第三人：陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市临潼区（迎宾大道南侧）。法定代表人：隨江，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔柯，男，汉族，1989年12月20日出生，住河南省项城市。原告车天琴、杨军营诉被告张建利、张明、第三人陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告车天琴，杨军营及其共同委托诉讼代理人车兆基，被告张建利、张明共同委托代理人杜鹃、张铭轩，第三人陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司委托诉讼代理人孔柯到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告车天琴、杨军营诉称，2018年12月23日，原被告在第三人销售部负责人孔柯见证下签订了一份《房屋转让协议》，涉及爱琴海G40别墅。两原告作为买方，依约定于2018年12月24日、2019年1月3日共同向两被告交付了219万元购房款。而两被告实际仅向开发商陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司交付了1164261元购房款，其余1025739元成为两被告炒房所得。两原告万万没有想到的是，早在2018年8月1日，国土临潼分局就召开了“秦岭北麓临潼段违规修建别墅问题专项整治工作会”，将陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司在“爱琴海温泉”内修建、销售的别墅列为整治对象，要求已售出的别墅一律退房退款，恢复“爱琴海温泉”单一休闲度假功能。2019年6月27日，第三人陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司将两被告转让给我们的爱琴海G40别墅收回，许诺将其已收到两被告交付的1164261元购房款退还给我们。但是其余1025739元应由两被告返还。经多次与被告联系索要，已被被告拒绝。迫于无奈，特依据《房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”和《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效。”之规定，请求确认原被告《房屋转让协议》无效；判令两被告返还违法所得1025739元以及自2019年1月3日至本案判决生效期间的法定孳息；判令两被告及第三人承担连带责任；并判令两被告及第三人承担本案诉讼费。请求依法判令：1.请求确认原被告《房屋转让协议》无效；协议标的219万元。2.判令两被告立即退还收取原告资金1025739元及2019年1月3日至判决生效之日法定孳息。3.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。4.判由两被告及第三人承担连带责任。被告张建利、张明共同辩称，一、案涉合同性质为认购权转让合同。2017年5月28日，答辩人与陕西华清爱琴海生态发展有限公司(以下简称“爱琴海公司”）签订了《别墅认购书》，以2347738元的价格认购案涉爱琴海G40别墅一栋，后于2018年12月23日与被答辩人及第三方爱琴海公司销售部销售负责人孔柯签订了三方《房屋转让协议》（下称“案涉协议”）。根据案涉协议第四条“甲方责任”及第六条“违约责任”约定可见，答辩人在该协议项下义务仅为将房屋相关手续交于孔柯，并在协议签订后待临潼区房管所放开别墅类产品交易手续后配合被答辩人办理更名及网签备案手续，相关违约责任为延迟办理房屋更名手续的责任后果。纵观整个案件，《别墅认购书》应为答辩人对G40别墅的认购资格购买，故而涉案协议性质应为房屋的认购权转让协议，转让标的为对案涉房屋的认购资格，此为本案前提。二、答辩人与被答辩人间合同关系真实有效。本案中答辩人在爱琴海公司销售部销售负责人孔某某为被答辩人杨军营的朋友前线的前提下，经其见证与被答辩人签署案涉协议，将答辩人对案涉别墅的权利义务概括性有偿转让，并不违反相关法律规定，应为有效。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对本案并不适用。本案案涉协议内容为《中华人民共和国合同法》中所约定的权利义务转让，因此房地产管理法对案涉协议并不适用。3.是否取得权属证书不影响案涉协议的生效。答辩人虽然尚未领取涉案房屋的权属证书，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人对于标的物没有所有或者处分权，并不能以此确认合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第一款第（六）项、第三十九条第二款中关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效或未生效。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间买卖合同只要符合《民法总则》、《合同法》所规定的民事行为有效的条件，合同既成立生效。故被答辩人关于确认《房屋转让协议》无效的诉请不应予以支持。三、答辩人已完成案涉协议项下应尽义务，协议已履行完毕。案涉协议签订后，答辩人（协议甲方）便将此房屋相关手续（协议原件、尊享卡协议及卡片，收房资料等）交给孔柯并积极配合办理了网签备案登记手续，后续亦将其余文件材料交于被答辩人。被答辩人通过网签备案登记已取得预告登记，双方完成了权利义务的转让。根据协议约定，答辩人已完成其在协议项下的应尽义务，协议届已履行完毕。四、被答辩人提出的损失赔偿于法无据，于理无依。首先，本协议合法有效，经双方真实意思表示而共同签订，不存在任何欺诈、胁迫或者显失公平的情形，且被答辩人于签订只是对价款并无异议，此时要求答辩人支付剩余1025739元，并称其为违法所得，于理无依，有强词夺理之嫌；其次，房屋价格上浮属于正常商业风险，被答辩人应于协议签订之时充分知悉，并自负风险。纵观相关法律法规，其诉请亦无可依引。因此，被答辩人的该项诉请不应被支持。2018年后半年，国家政府出于可持续发展的环保角度，对秦岭北麓西安境内违规建别墅、严重破坏生态环境问题作出重要批示，要求彻底查处，所涉别墅房屋近千栋，案涉别墅因此被整治回收。若被答辩人的诉请被支持，类案业主均已相同理由诉至法院要求返还差价，对于维护政府公信力的维护及法院工作有序进行都是极为不利的，若从市场交易稳定性的角度考虑，近千栋别墅业主均要求对因房屋价格自然上涨或意思自治之下的交易差价等常规商业风险进行补偿，会极大的扰乱市场秩序，破坏行业交易稳定性。综上，答辩人认为依法应驳回被答辩人的诉讼请求。第三人陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司述称，项目证照齐全，秦岭事件出现后，我们按照要求撤销了所有合同，并进行退赔，我们跟原告之间已经完成了退赔手续，原被告之间的自愿转让行为与我公司无关，我们不承担连带责任。经审理查明，二原告系夫妻关系。二被告是父子关系。2017年5月28日，张明（乙方、买受人）与陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司（甲方、开放商）签订了《九仰־爱琴海别墅认购书》，乙方以2347738元的价格人认购了甲方开发的九仰־爱琴海G40号别墅，建筑面积155.88平方米的别墅；自本认购书签订之日起7日内付清首付款可再优惠99折成交总价2324261元。此后张明共计向陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司支付该别墅的定金和部分房款共计1164261元。陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司工作人员孔柯称张建利当时称要卖涉案的别墅，杨军营表示要购买，于是介绍二人相识，具体的细节是二人自行商谈，价格部分其也没有参与。谈好后，2018年12月23日，二原告（乙方、买方）与二被告（甲方、卖方）签订《房屋转让议书》，约定：甲方同意将坐落在陕西省西安市临潼区爱琴海的自有房屋（泉间别墅G40）出售给乙方，该房屋房号为G40，建筑面积155.36平方米；甲乙双方商定本套房产成交价格为人民币335万元，鉴于甲方已经向爱琴海售楼部支付了1164261元购房款，故乙方须向甲方支付219万元，剩余款项人民币116万元由乙方支付给爱琴海售楼部；本协议签订后，乙方次日须向甲方支付定金，即人民币130万元；甲方在收到乙方定金后次日将此房屋相关手续（合同原件、尊享卡协议及卡片、收房资料等）交由见证人以办理网签变更手续；甲方保证如实告知乙方本套房的相关信息并且不再有其他任何交易行为，甲方负责在签订本协议后待临潼区房管所放开别墅类产品交易手续后把购房合同由甲方张明变更为乙方车天琴并办理网签变更手续，乙方应积极配合；在注销成功后（接收到临潼房管所注销受理单）当即，乙方结清尾款89万元，结清尾款当日甲方将变更后的购房合同和该房屋的所有收据、票据等相关手续交于乙方；乙方自行与售楼部协商剩余款项人民币116万元的付款方式。孔柯称其在《房屋转让议书》落款处签字是为了办理网签更名手续，其同时称在《房屋转让议书》签订之前张明已经就涉案别墅与公司办理了网签备案手续，同时房屋已经交付给了张明。2018年12月24日，杨军营给张建利转账支付130万元；2019年1月3日，杨军营给张明转账支付89万元。2019年1月3日，张明出具了《收条》，载明：今收到杨军营爱琴海G40房款219万元整。在此过程中，原、被告完成了交接和更名手续。2019年1月26日，陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司与车天琴就爱琴海G40幢10000号房屋签订了编号为TY201900457的《商品房买卖合同》。原、被告及第三人对爱琴海项目属于秦岭北麓整治范围均表示认可。陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司将出售的项目收回、注销备案登记并进行退赔。2019年6月27日，车天琴（乙方）与陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司（甲方）达成了《退房协议书》，约定：2019年1月26日，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》（编号：TY201900457）约定乙方购买甲方开发的爱琴海三期，总价款2324261元，乙方已支付购房款1164261元；自本协议签订之日起，甲方和乙方签订的编号为TY201900457的《商品房买卖合同》解除，该合同不再履行；乙方于本协议签订之日将《商品房买卖合同》原件交给甲方，并配合办理注销商品房网签备案登记手续；甲乙双方约定，甲方在2019年7月26日前，退还乙方已付购房款1164261元，同时按照中国人民银行同期贷款利率向乙方支付自实际交付购房款之日起至上述日期前的利息。2019年12月12日，车天琴收到了退款并出具了《收条》。2019年12月23日，二原告向被告邮寄了关于退款的信函。2020年1月2日，二原告再次向二被告邮寄了《退款通知》未果故酿成本诉。以上事实，有《九仰־爱琴海别墅认购书》、收款收据、《房屋转让议书》、收条、转账记录、商品房买卖合同、退房协议书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，二原告与二被告签订的《房屋转让议书》所涉别墅，违反国家法律强制性规定，属于整改范围。车天琴与陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司在2019年6月27日已就涉案的别墅达成了《退房协议书》，陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司将该别墅的网签备案手续已经注销且退还了房款1164261元。据此本院认为，二原告与二被告签订《房屋转让议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因二原告与二被告签订的《房屋转让协议》系无效合同，二被告已收取原告的购房款219万元，扣除陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司已经退还的1164261元，剩余部分1025739元应当予以返还。关于原告主张的利息（法定孳息）一节，原告未认真全面核实所购房屋的实际情况也存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，本院酌情认定二被告应按照中国人民银行同期存款利率的50%向原告支付购房款1025739元，自起诉之日至本判决生效之日的占用期间的利息损失。关于原告主张陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告车天琴、杨军营与被告张建利、张明于2018年12月23日签订的《房屋转让协议》无效。二、被告张建利、张明于本判决生效后十日内向原告车天琴、杨军营返还购房款1025739元及利息损失（以1025739元为基数按照中国人民银行同期存款利率的50%为准计算自2020年4月10日起至本判决生效之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告车天琴、杨军营其余的诉讼请求。本案案件受理费24320元，由被告张建利、张明承担14320元，原告车天琴、杨军营自行承担10000元。因原告车天琴、杨军营已预交，被告张建利、张明于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余 洁人民陪审员 董 梁人民陪审员 蒋 漪二〇二〇年六月二十六日书 记 员 田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1