福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初5226号 原告（反诉被告）：薛理英，男，1974年11月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）薛理雄，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）薛燕，女，1990年10月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告（反诉被告）陈淑云，女，1960年1月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）丁弟，男，1988年3月9日出生，回族，住福建省平潭县。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨锴。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：高鹏。 被告（反诉原告）：正荣山田（平潭）置业发展有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇。 法定代表人：黄长志，总经理。 委托诉讼代理人：陈立新、高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟与正荣山田（平潭）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟的共同委托代理人杨锴、高鹏，正荣公司的委托代理人陈立新、高冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟向本院提出本诉诉讼请求：1、判令正荣公司对薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟的房屋承担质量保修责任（屋内漏水、消防管道按设计及门口过道按图纸整改到位），并承担全部修缮费用；2.判令正荣公司赔偿薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟因房屋漏水等问题不能使用所造成的租金损失暂计433935元（以545.83㎡为基数，按每平方每月租金30元计算，从2017年6月8日起至房屋修缮完成并通知交付之日止，暂计到起诉之日为433935元，具体以法院委托的评估金额为准）；3、判令正荣公司承担房屋的物业费（以545.83㎡为基数，按每平方每月物业费4.3元计算，从2017年6月8日起至房屋修缮完成并通知交付之日止，暂计到起诉之日为61200元）及公摊费6300元；4、判令正荣公司赔偿薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟因本案支出的律师费15000元；5、判令租金评估费及本案的诉讼费用由正荣公司承担。 事实和理由：2016年7月16日，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟与正荣公司签订了9份《商品房买卖合同（预售）》，约定正荣公司将位于如意路北侧、天大山东路东侧的正荣润海（二期）商共计9套房子出售给薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟。《商品房买卖合同（预售）》合同第四章第十一条第三款查验房屋中第二条约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行支付，详见附件十一补充协议约定；合同第七章第十六条商品房质量第二点其他质量问题中约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。详见附件十一补充协议；附件十一第九条第7点约定：在双方办理该商品房交接手续时，买受人提出出卖人交付的商品房有质量问题，出卖人应依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。合同第四章第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付这些房产。2017年6月份，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟接收到正荣公司发出的交房验收通知后，便到现场查看，发现涉案房屋的漏水问题严重，且电梯前屋顶未加盖、擅自改动消防管道、房屋门口过道比室内高30厘米（未按图纸施工）等问题。此后，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟多次催促正荣公司解决房屋的漏水和过道未按设计施工等问题，正荣公司仍然是恶意推脱，导致房屋的漏水问题等迟迟得不到解决。2018年12月26日，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟在无法按照既定计划使用该些商用房的情况下，向平潭县交建局提出工程质量方面的诉求，平潭县交建局派出质安站工作人员于2019年1月3日与建设单位，业主一起去现场勘验，据建设单位反馈前期已让设计单位到现场查看，造成漏水、擅自改动消防管道、过道高出房屋地面的原因是施工单位未按图纸施工，建设单位已要求施工单位全面返工，按图纸施工。后施工单位的返工仍然无法解决该些房产的漏水等问题。正荣公司施工整改未到位的情况下，通知薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟交房。薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟于2019年6月27日交房时还发现房屋漏水、消防管道任意修改、过道高出房屋地面未整改和其他质量问题，并将涉案房屋发现的相关问题提出整改意见并写于交房记录表中，并要求正荣公司整改后再交房，同时，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟再次向平潭综合试验区交建局投诉。综上，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟认为因房子漏水及过道高出屋内地面等原因导致其购买的这些商用房无法如期交付使用，也无法出租获得收益，造成严重的经济损失，正荣公司的行为严重违反了双方之间的约定，侵犯了薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟的合法权益，依法应当承担维修涉案房屋及赔偿租金、物业费等损失的责任。 正荣公司辩称，1、正荣公司在2018年底接到本诉原告反映的问题后，已依约履行维保义务。本诉原告诉称其于2017年7月已向正荣公司反映案涉房屋存在渗水、消防管道改动以及门口过道过高的问题，但正荣公司未予以处理，不是事实。正荣公司已履行案涉房屋的保修责任，本诉原告的第一项诉请缺乏事实依据。2、本诉原告未依约办理交房手续，导致案涉房屋无法交付使用的后果应由本诉原告自行承担。本诉原告诉请正荣公司承担所谓房屋渗水无法使用的租金损失，缺乏合同和法律依据。3、本诉原告诉请要求正荣公司按照每月4.3元/㎡标准，向其支付自2017年6月8日起至修缮完成并通知交房之日止物业费以及公摊水电费，缺乏合同及法律依据。综上，正荣公司认为，案涉房屋即使存在渗水等问题，也仅属于质量瑕疵，依法依约均不属于本诉原告拒绝交房的理由。正荣公司已依约履行案涉房屋的维保义务，本诉原告逾期交房导致案涉房屋无法交付产生的损失，应由其自行承担。本诉原告诉请正荣公司承担维修责任，并赔偿其租金、物业费及公摊水电费损失，均缺乏事实及法律依据。依法应驳回本诉原告诉讼请求。 正荣公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟应立即向正荣公司支付自2017年6月12日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（按照商品房总价款5346366元的日万分之一标准）。2、判令薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟应赔偿正荣公司因本案支出的律师代理费15000元；3、本案案件受理费用、反诉费用均由薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟负担。 事实和理由：2016年7月16日，正荣公司与五反诉被告签订9份《商品房买卖合同》（下称“合同”），约定由五反诉被告共同向正荣公司购买位于福建省平潭县××路××路××＃××号共计9套商铺，总价款为5346366元，总建筑面积为545.83平方米。合同第十一条约定，正荣公司应当在2017年6月30日前向反诉被告交付该商品房。合同附件十一第八条第2点约定，双方经协商一致同意，该商品房在交付期限届满之日如未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，但取得建设工程竣工验收合格证明（即该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格）并具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，则视同该商品房已到达交付标准。合同附件十一第十条第6点约定，若反诉被告未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交房日起即视同该商品房已按合同约定交付且反诉被告验收合格。每逾期一日补办手续，反诉被告应向正荣公司支付总房价款的万分之一作为违约金。合同附件十一第十条第8点约定，商品房达到本合同约定的交付期限与条件的情况下，反诉被告应按照正荣公司交房通知载明的交房日期办理房屋交接手续。反诉被告不得以本合同约定的交付期限与条件之外的其他任何理由（包括但不限于存在地面、天棚…局部渗漏水等质量瑕疵）为依据拒绝办理交接。对于地面、天棚…局部渗漏水等质量瑕疵，正荣公司仅承担维修责任，反诉被告不能据此拒绝交房。合同附件十一第三十条第13点约定，因反诉被告违反本合同约定导致正荣公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由反诉被告承担。合同还对双方其他权利义务做出约定（9套商铺分别的房屋价款、面积、购房款支付情况等信息详见附件）。2017年3月20日、5月2日，正荣公司开发的正荣·润海项目分别通过竣工验收以及消防验收。2017年5月，正荣公司向五反诉被告寄发《房屋交付通知书》，通知五反诉被告于2017年6月前来办理交房入住手续。反诉被告薛理英进行验房时，提出前述商铺存在渗漏水的问题并拒绝交房。此后，正荣公司工作人员多次通过电话告知五反诉被告按照合同约定，应先办理交房手续。至于其反映的渗漏水问题，正荣公司将依约承担保修责任。但五反诉被告始终未履行交房义务。2019年1月29日，正荣公司向五反诉被告寄发《延迟收房催告函》，催告五反诉被告务必于2019年2月15日前来交房，否则应承担相应的违约责任等，五反诉被告仍置之不理。经反诉原告多次催告后，反诉被告薛理英于2019年6月27日再次前来验房，因渗漏水问题仍拒绝交房。在此期间，正荣公司对于五反诉被告反映的渗漏水问题，已进行维修且整改完成，并多次通知五反诉被告交房，均未果。正荣公司认为，讼争9份合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应严格按照约定履行。五反诉被告应按照合同约定以及《交房通知书》的要求办理交房手续，至于渗漏水问题，正荣公司将依约承担维保责任。五反诉被告以讼争商铺存在渗漏水问题拒绝交房，已构成违约。因此，正荣公司有权要求五反诉被告按照房屋总价款5346366元的日万分之一的标准，向正荣公司支付自2017年6月12日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并赔偿正荣公司因本案支出的律师代理费。 薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟辩称，一、1、案涉房屋根本不能交付，从反诉被告提交的照片也可以证明房屋存在重大的质量问题，从质监站出具的信访报告可以看出，反诉原告在案涉房屋没有按照图纸施工，其后续重新施工之后，应当重新组织勘察、设计验收、施工、监理单位对图纸部分重新竣工验收，反诉被告以及相关权利人无法确定其是否已经按照图纸进行施工，施工建设工程是关于民生大计的工程，政府的强制性要求非常的多，因此，根据我国建筑法规定的建设工程，必须要经过竣工验收，而本案对未按图纸施工部分重新进行施工之后也应当进行竣工验收。2、过道高于楼面30公分的情况明显不符合设计规范，反诉原告未举证证明其合理性，应承担不利后果，3、《商品房预售合同》第十一条第三款的约定，商品房存在质量问题和质量瑕疵是由出卖人修复之后交付。目前情况，反诉原告自己认可的最迟的时间是2019年7月10日通知反诉被告说漏水现象已经修复，因此要求反诉被告从2017年6月8号开始支付迟延收房的违约金，没有事实和法律依据。4、正荣公司存在未按图纸施工的问题。二、关于反诉原告的律师费问题。因为合同条款仅仅约定了出卖人律师费的承担问题，并没有约定买受人的律师费的承担问题。这是一个不公平、不合理的条款，没有体现合同的对等性。因此，反诉被告要求增加本诉的诉讼请求，请求判令反诉原告赔偿反诉被告的的律师费支出15000元，体现合同的对等原则和公平合理性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年7月16日，正荣公司（出卖人）与薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟（买受人）签订9份《商品房买卖合同（预售）》，约定由薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟共同向正荣公司购买位于福建省平潭县××路××路××＃××号共计9间商铺，总价款为5346366元，总建筑面积为545.83平方米，9份合同均已备案登记。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行支付，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（5）详见附件十一补充协议约定。合同第十六条约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。详见附件十一补充协议。合同附件十一第八条第2点约定：双方经协商一致同意，该商品房在交付期限届满之日如未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，但取得建设工程竣工验收合格证明（即该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格）并具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，则视同该商品房已达到交付标准。附件十一第九条第7点约定：在双方办理该商品房交接手续时，买受人提出出卖人交付的商品房有质量问题，出卖人应依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。合同附件十一第十条第6点约定：房屋交接验收按本合同及补充协议约定交接验收标准进行。买受人查验所购商品房时，应当签署《房屋交接单》。若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交房日起即视同该商品房已按合同约定交付且买受人验收合格。每逾期一日补办手续，买受人应向出卖人支付总房价款的万分之一作为违约金。合同附件十一第十条第8点约定，商品房达到本合同约定的交付期限与条件的情况下，买受人应按照出卖人交房通知载明的交房日期办理房屋交接手续。买受人不得以本合同约定的交付期限与条件之外的其他任何理由（包括但不限于存在地面、天棚…局部渗漏水等质量瑕疵）为依据拒绝办理交接。对于地面、天棚…局部渗漏水等质量瑕疵，正荣公司仅承担维修责任，买受人不能据此拒绝交房。合同附件十一第十一条第2点约定：买受人给予的交房宽限期届满，自双方约定的宽限期满的第二天起实际交房日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之一违约金。合同附件十一第三十条第13点约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人承担。 2017年3月20日、5月2日，正荣公司开发的正荣·润海项目分别通过竣工验收以及消防验收。2017年5月，正荣公司向薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟寄发《房屋交付通知书》，通知薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟于2017年6月前来办理交房入住手续。薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟进行验房时，提出涉案房屋的漏水问题严重，且电梯前屋顶未加盖、擅自改动消防管道、房屋门口过道比室内高30厘米（未按图纸施工）等问题，并拒绝交房。2018年12月26日，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟向平潭县交建局提出工程质量方面的诉求，平潭综合实验区交建局派出质安站工作人员于2019年1月3日与建设单位，业主一起去现场勘验，据建设单位反馈前期已让设计单位到现场查看，造成漏水、擅自改动消防管道、过道高出房屋地面的原因是施工单位未按图纸施工，建设单位已要求施工单位全面返工，按图纸施工。2019年1月29日，正荣公司向薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟寄发《延迟收房催告函》，催告薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟务必于2019年2月15日前来交房，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟于2019年6月27日交房验收时还发现房屋存漏水等质量问题，并将发现的相关问题写于交房记录表中，并要求正荣公司整改后再交房，同时，薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟再次向平潭综合试验区交建局投诉。 依薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟的申请，本院依法委托福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的租金市场价值进行评估。经评估，在2017年7月1日至2019年11月20日期间涉案房屋的租金总额为310930元。薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟支出评估费12692元。 本院认为，正荣公司与薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟签订的案涉九份《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。正荣公司作为出卖人应对房屋质量承担责任，薛理英等人提供的多个时间段涉案房屋的照片、视频及平潭综合实验区交建局对薛理英等人的诉求回复件，足以证实涉案房屋存在局部渗漏水现象，正荣公司主张对薛理英等人反映的渗漏水问题已维修并整改完毕，但未提交相应的证据予以证实，本院不予采信。合同约定房屋存在渗漏等质量问题的，由正荣公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行支付，故正荣公司依约应承担涉案房屋渗漏水的修复责任，薛理英等人的该项诉讼主张成立，予以支持。涉案房屋均已经过竣工和消防验收，薛理英等人所举的证据尚不足以证实涉案房屋未按消防管道设计及门口过道未按图纸整改到位，对该部分诉请，不予支持。双方当事人均确认涉案房屋目前尚未办理交付手续，薛理英等人主张正荣公司逾期交房应承担租金损失的责任，而合同已对逾期交房的违约责任作了约定，且薛理英等人尚未实际占有涉案房屋，故其诉请正荣公司赔偿租金损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。薛理英等人主张正荣公司承担物业费及公摊费，因该费用尚未实际发生，且与本案属另一法律关系，依法不予支持。薛理英等人尚主张正荣公司赔偿其支出的律师代理费，因双方对此未有约定，本院不予支持。正荣公司反诉请求薛理英等人支付逾期交房违约金及赔偿律师代理费，因正荣公司交付的房屋存在渗漏水现象，薛理英等人才拒绝交房，对此正荣公司存在过错，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、正荣山田（平潭）置业发展有限公司应于本判决生效之日起一个月内履行对薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟共同购买的平潭正荣润海（二期）商的渗漏水部位进行维修。 二、驳回薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟的其他诉讼请求。 三、驳回正荣山田（平潭）置业发展有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费8814元，由薛理英、薛理雄、薛燕、陈淑云、丁弟负担。反诉案件受理费减半收取计4131元，由正荣山田（平潭）置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林卫国 人民陪审员  翁祖奇 人民陪审员  李 婷 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  游 琴