贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1830号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：张家艺，女，水族，1995年8月12日出生，住贵州省榕江县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：王堂礼，男，1984年2月16日出生，汉族，住贵州省三穗县。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人王堂礼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定恒丰房地产公司违约错误。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。二、《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决过高，根据公平原则，上诉人请求依法减少违约金。王堂礼辩称，上诉人的上诉理由不成立，请驳回上诉，维持原判。王堂礼向一审法院起诉请求：判令被告恒丰房产公司支付2016年1月1日至2017年7月28日逾期交房违约金31723.00元；判令被告支付2017年1月1日至2019年12月20日的逾期办证违约金59801.00元，之后的违约金计算至实际办证之日止；判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月7日，原告王堂礼以总价款551676.00元向被告恒丰房产公司购买位于凯里市。双方在订立的商品房买卖合同中约定交房时间为2015年12月31日，交付商品房转移登记有关文书的时间为2016年12月31日。逾期交房，原告不退房的，自约定日期届满的次日起至实际交房之日止，被告按原告已付购房款的日万分之一支付违约金。逾期交付转移登记有关文书的，自约定日期起至实际交付转移登记有关文书之日止，被告按原告已付购房款的日万分之一支付违约金。合同成立后，原告支付被告购房款551676.00元，被告出具了贵州省增值税普通发票。2017年7月28日，被告将商品房交付原告，逾期交房575天（2016年1月1日至2017年7月28日）。商品房转移登记有关文书至今未交付原告。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告王堂礼与被告恒丰房产公司订立的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是依法成立的合同。合同成立后，被告在履行合同过程中没有按双方约定的交房期限将商品房交付给原告，应承担逾期交房违约责任，也未按约定向原告交付商品房转移登记有关文书，亦应承担逾期办证违约责任。原告因此向被告主张逾期交房和逾期办证违约金，理由正当，但主张逾期办证违约金按已付购房款的日万分之一计算不妥。理由是被告虽然至今没有将商品房转移登记的有关文书交付原告，但其逾期交付造成的后果只是原告不能及时取得不动产登记证明，不影响原告实现合同主要目的。在这种情况下，违约金应当以补偿为原则，如以双方约定的日万分之一计算违约金，确实高于被告违约给原告造成的实际损失。因此，根据被告履行合同的实际情况及过错程度，兼顾公平原则，依法将逾期办证违约金由日万分之一调整为日万分之零点五。由此，被告的本项抗辩理由成立，其余抗辩理由经审查不是法定的免责事由，亦不存在不可抗力的因素，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（一）项规定,判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告王堂礼逾期交房违约金31721.00元（551676.00元×575天×0.0001）；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告王堂礼2017年1月1日至2019年12月20日逾期办证违约金29900.00元（551676.00元×1084天×0.00005），2019年12月21日以后的逾期办证违约金按前述方法计算至不动产登记机关核准初始登记之日止；三、驳回原告王堂礼其余诉讼请求。案件受理费减半后收取为1045.00元，由原告王堂礼负担314.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担731.00元。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更从而减免上诉人逾期责任；关于逾期办证违约金是否过高应当予以减少的问题。关于恒丰房地产公司上诉所称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证等事项是否属于情势变更从而减免上诉人逾期责任的问题。涉案合同签订于2014年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰房地产公司既然约定2016年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否能在合同约定时间内顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件早于2010年12月1日便出台，又于2016年7月18日废止，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房地产公司应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房地产公司签订合同时的可预见范围内，且2016年7月18日文件废止后，恒丰房地产公司也仍未及时办理完毕初始登记。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否过高应当予以减少的问题。本案双方当事人根据自愿原则在商品房买卖合同中约定了日万分之一的违约金，但是一审法院根据恒丰房地产公司的主张，依据履行合同的实际情况及过错程度，兼顾公平原则，已经依法将违约金由日万分之一调整为日万分之零点五，现恒丰房地产公司认为违约金仍然过高，请求再次予以调低，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十二日法官助理郑华品书记员田仁晖