海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民初141号 原告（执行案外人）：刘昕，男，1968年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 被告（申请执行人）：嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：张征）。 委托诉讼代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。 被告（被执行人）：五指山金山房地产开发有限公司，住所地海南省五指山市河北西路。 法定代表人：王念东，该公司总经理。 原告刘昕与被告嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴湖岸企业）、被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告刘昕、被告嘉兴湖岸企业的委托诉讼代理人冯志坚到庭参加诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水林溪”项目中3幢1单元1802房的强制执行，并予以解除查封；2.请求判决确认五指山市旅游山庄东北侧“五指山水林溪”项目中3幢1单元1802房归原告所有，被告配合原告办理不动产登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年10月至2013年10月受聘就职于被告五指山金山房地产开发有限公司，担任总工程师职务。离职时被告金山公司尚拖欠原告巨额的劳动报酬，原告便提出用该笔劳动报酬作为购房款购买被告开发的“五指山水·林溪”项目中3幢1单元1802房产。后经双方友好协商于2015年月16日就购买上述房产签订了《五指山水林溪认购书》。该认购书约定了原告所购买房产的位置，面积，购房款数额及双方相应的权利和义务。1月17日双方又签订了《五指山水林溪关于3号楼一单元1802房产权属协议》除约定了被告相应义务时更明确了原告将从金山公司应得的劳动报酬直接转化为了购房款，金山公司实际也就收到了原告支付的全部购房款。2015年1月18日被告金山公司将“五指山水林溪”项目中3幢1单元1802房产交付给原告。原告将房屋装修后一直使用至今。根据《合同法》第130条，60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，为办理物权登记的，不影响合同的效力的规定，原告已经取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立，被告金山公司应当配合原告办理房屋登记手续。被告嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)系执行案件的申请人，被告金山公司系执行案件的被执行人。执行程序中被告嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)作为申请执行人对1802房产申请执行。原告对贵院的执行提出了执行异议申请，贵院2020年2月26日作出(2020)琼96执行异110号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告认为上述执行裁定书“对涉案房屋系被告金山公司奖励给原告”的认定是对基本事实没有查明的情况下而作出的错误认定，严重侵犯了原告的合法权益，现依据相关法律规定诉至贵院，恳请贵院查明案件基本客观事实，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益，维护法律的公正。 被告嘉兴湖岸企业辩称，执行裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，符合法律及相关规定，被答辩人异议理由不能成立。理由如下：一、涉案被查封房产，答辩人都是具有合法的抵押权。2011年12月30日，被执行人金山公司与五指山农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称“三家行社”）签订《贷款合同》，并以其名下位于五指山市旅游山庄东北侧的“五指山水林溪”项目土地和在建工程做抵押担保。双方办理抵押登记。三家行社取得五土他项（2012）第02号土地他项权证、五指山在建抵20111230001号《在建工程抵押登记证明》、五指山市房五他字第8-3857、8-3858、8-3859、8-3860、8-3861号房产他项权证。涉案被查封房产都属于被设定抵押权的房产之一。上述抵押权被已经生效的海南省高院（2016）琼民终139号民事判决书确认。2017年底三家行社将对金山公司的债权及相关担保权利等全部转让答辩人，现答辩人向海南省第一中级人民法院申请变更执行人完毕。因此，答辩人已经获得对金山公司合法的抵押权。即对涉案被查封房产也具备合法抵押权。至于金山公司是将已经出售的房产拿给银行抵押，还是抵押后私自出售处置银行的抵押物，造成今日的诉讼纠纷以及答辩人的讼累，答辩人保留追究金山公司的违法行为以及造成答辩人各种损失的权利，在此不再赘述。二、涉案被查封房产目前仍然登记在金山公司名下，被答辩人都没有取得涉案被查封房产的物权。1.根据五指山市住房保障与房产管理局2017年12月11日出具的《关于查询五指山金山房地产开发有限公司五执山水林溪项目房产抵押及查封等相关情况的函》中体现，涉案被查封房产的状态为“可售、有查封、有抵押”。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。很明显，涉案被查封房产目前仍然登记在开发商金山公司名下，被答辩人都没有取得物权。三家行社是依据金山公司贷款时提供的抵押物向法院申请的诉讼保全，而答辩人承继债权后，在诉讼保全到期前依法申请续封，（2018）琼96执21号之一执行裁定是一个续封裁定，答辩人不存在侵犯被答辩人权利的行为。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。但迄今为止，金山公司并未为被答辩人做房产销售（或预售）备案登记，也没有缴纳相应房产过户税、费等。如果金山公司有擅自收费的行为，应当由金山公司承担相应的法律责任。三、被答辩人购买涉案房产的时间均在三家行社查封涉案房产之后，不享有足以排除强制执行的民事权益。三家行社向法院起诉金山公司等被执行人并向法院申请诉讼保全。海南一中院指定五指山市人民法院于2015年3月26日作出（2015）五民保字第2号民事裁定书，裁定查封五指山水林溪项目土地和被抵押的房产（包括涉案的全部房产在内）。（2015）五民保字第2号民事裁定书查封期限到期之前，三家行社申请继续保全查封，海南一中院作出（2018）琼96执21号之一执行裁定书。也就是说，执行人（现在是答辩人）查封涉案房产的时间是2015年3月26日。而此次提出执行异议之诉的全部原告均是从他人手中转手房产，购买房产的时间基本是自2016年至2018年，都在涉案房产被查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中被答辩人都没有在法院查封执行标的之前签订合法有效的书面买卖合同，因此，不符合该条法律规定。在被答辩人向海南一中院提出执行异议时，法院均经合法审查作出裁定书驳回被答辩人的异议申请。被答辩人再提出执行异议之诉，也同样不符合该条法律规定，其诉讼请求应当全部予以驳回。四、被答辩人的债权不能对抗答辩人的抵押权。根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。目前为止，答辩人与金山公司金融借款合同纠纷一案正在强制执行阶段，金山公司尚未清偿拖欠答辩人的全部债务；转让抵押财产也并未征得答辩人或三家行社书面同意；被答辩人即房产受让人也没有代为清偿该涉案房产上的债务。根据上述规定，金山公司即便私下出售房产，被答辩人对金山公司取得的一般债权也不能对抗答辩人的抵押权。五、目前涉案被查封房产上存在多轮查封。根据五指山国土局和房管局于2017年12月出具的对五指山水林溪项目抵押和查封情况的相关函件显示，五指山水林溪项目土地和房产除答辩人外，还有其他法院、其他被执行人的查封和轮候查封。因此，（2018）琼96执21号之一执行裁定的作出对被答辩人都未造成任何实质性的影响。六、答辩人执行情况。鉴于金山公司存在蒙骗购房客户和银行贷款或者私下出售抵押物的行为，答辩人在申请强制执行之时，虽然查封山水林溪项目全部抵押的土地和房产，但仅仅申请评估、拍卖、变卖山水林溪项目二期的60套别墅，这个可以在淘宝网上查询。目前，山水林溪二期60套别墅二拍流拍，流拍价格约1.068亿，正在准备进行变卖，执行将近尾声。在无法确定优先债权的情况下，该价格足以覆盖答辩人的债权；如有法定工程款优先债权的情况下，答辩人也会申请执行金山公司名下剩余尚未出售的山水林溪一期跃层。也就是说，答辩人为了减少社会矛盾，所要拍卖变卖的被执行人抵押物已经尽量避开涉案房产，也避开海南一中院已经受理并裁决的执行异议、执行异议之诉所涉及山水林溪一期房产。综上所述，答辩人认为（2018）琼96执21号之一执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，答辩人具有对涉案被查封房产合法抵押权，而被答辩人没有取得合法物权，其一般债权也不能对抗具有优先性的抵押权。被答辩人执行异议理由不能成立，应当予以驳回。 被告金山公司未到庭，未提交书面答辩意见。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.关于3号楼一单元1802房权属协议；证据2.五指山水林溪认购书；证据3.(2020)琼96执异110号执行裁定书；证据4.（2018）琼9001财保18号之一裁定书；证据5.证明；证据6.关于对山水林溪房屋土地给予全部解除押解封的申请（附表格）；证据7.五指山市住房保障与房产局《关于将山水林溪项目部分房产办理解付的函》（附名单）；证据6、7证明涉案土地已经被解押。 被告嘉兴湖岸企业未提交证据，其债权方面的证据与之前的五指山水林溪项目的其它系列案件所提交的证据以及在执行异议阶段的证据和查明的事实一致，以此为准。 被告金山公司未到庭、未提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院认为，证据4与本案没有关联性，证据7中所附名单为复印件且没有金山公司的盖章，被告嘉兴湖岸企业对该证据的真实性有异议，因此对上述证据本院不予采信。本院对原告提交的证据1、2、3、5、6、证据7中的《关于将山水林溪项目部分房产办理解付的函》的真实性、形式的合法性、与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院查明认定事实如下：位于五指山市的五指山水林溪项目由金山公司开发建设，已经取得20090008号商品房预售许可证。五指山市人民法院于2015年3月26日对申请人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称三家行社）与被申请人金山公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）五民保字第2号诉前财产保全裁定：一、查封被申请人金山公司名下三块土地，土地证号分别为五国用（2004）第XXXX号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第1号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人金山公司名下的五指山水林溪在押面积为20465.51平方米房产。2016年9月19日，海南省高级人民法院对五指山市农村信用社等三家行社与金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案作出（2016）琼民终139号民事判决：“一、维持一审判决第一项、第三项，即限金山公司在判决生效之日起三十日内向三家行社偿还贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）；金山公司届期不履行判决第一项所确定的给付义务的，三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖对金山公司提供的抵押物所有权价值不足清偿第一项债务的部分承担连带清偿责任；二、变更一审判决第二项为：三家行社对金山公司名下五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第01号共30661.19平方米国有土地使用权及上述三块宗地范围内的在建工程和商品房共38166.34平方米折价或拍卖、变卖后的价款，在贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）的额度内优先受偿。”2018年1月11日，本院依据生效的上述民事判决,立案执行申请执行人三家行社与被执行人金山公司等金融借款合同纠纷一案。执行中，本院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，裁定续行查封上述房地产。2018年2月24日，本院作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，裁定变更嘉兴湖岸企业为本案申请执行人。该企业继受三家行社的债权。原告刘昕以本院查封的涉案房屋已由其合法购买提出异议，本院于2020年1月14日作出（2020）琼96执异110号执行裁定，驳回案外人刘昕的异议请求。原告遂向本院提起本诉。 另查明，案外人刘昕于2015年1月16日与金山公司签订《五指山水·林溪商品房认购书》，约定刘昕认购金山公司开发建设的“五指山水·林溪”项目中3栋1单元l802房，建筑面积335.36㎡，成交总价款2448128元。2015年1月17日金山公司与刘昕签订《关于3栋1单元1802房权属协议》，约定：鉴于刘昕自2008年10月至2013年10月期间在金山公司工作，工作表现优秀，成绩出色，经公司董事会研究决定，将五指山水林溪3号楼一单元1802毛坯房作为刘昕5年期间的贡献和报酬，本套房屋产权属于刘昕所有。目前刘昕居住于涉案房屋并缴纳物业管理费，其名下在五指山市未有其他房屋产权登记。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉案件。被告嘉兴湖岸企业与金山公司之间存在金融借款合同纠纷案件，其为保障今后金钱之债的实现向五指山市人民法院申请诉前财产保全，查封金山公司开发的五指山水林溪项目（后本院进行了续行查封），从而引发各购房原告对所购涉案房屋享有的权益与嘉兴湖岸企业申请执行涉案房屋之间的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案争议的焦点是：原告对位于五指山水林溪的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益、是否享有归其所有的权益。 一、关于原告刘昕与被告金山公司之间就涉案房屋签订的《商品房认购书》的性质和效力问题。本案中，刘昕就涉案房屋与开发商金山公司签订了《商品房认购书》，认购书系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，且该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，刘昕已以其在金山公司工作期间应获得的报酬抵付涉案房屋的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该认购书应当认定为商品房买卖合同。因金山公司已取得涉案房产的预售许可证，故该合同合法有效。 二、关于被告嘉兴湖岸企业主张抵押在先的问题。根据本案查明的事实，2015年1月16日金山公司将涉案房屋出售给刘昕。五指山水林溪项目是在2011年12月30日办理土地和在建工程抵押，刘昕购买涉案房屋是在抵押登记之后，但涉案项目已于2009年取得预售许可证并公开对外出售房屋，抵押权人并未反对金山公司出售房屋，视为其知晓和允许金山公司出售房屋；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可知，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其对该房屋享有的权益优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。因此，被告嘉兴湖岸企业的抵押权并不优先于购房者的权益获得支持。 三、关于原告刘昕对涉案房屋是否享有物权期待权并能否排除嘉兴湖岸企业的执行问题。参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案的事实，因金山公司拖欠刘昕的劳动报酬，2015年1月16日金山公司将涉案房屋出售给刘昕，购房款以欠付的劳动报酬扣抵。且涉案房屋已交付使用，刘昕名下在五指山市并无其他登记房屋，未能办理网签、备案以及过户等公示手续并非原告刘昕的过错。因此，刘昕的购房行为符合以上司法解释的规定，其拥有的物权期待权能够排除嘉兴湖岸企业金钱之债的执行。 四、关于涉案房屋的所有权问题。刘昕与金山公司之间属于商品房买卖合同关系，商品房买卖需要按照相关行政管理性规定，履行网签、备案、过户等一系列手续，故原告要求确认享有所有权，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行位于五指山市旅游山庄东北侧的五指山水林溪项目3幢1单元1802房。 二、驳回原告刘昕的其他诉讼请求。 案件受理费26385.02元，由被告嘉兴湖岸二号投资合伙企业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 本院（2020）琼96执异110号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  陈海燕 审判员  杨 洁 审判员  白玉琳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  吴 灿 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；