广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12431号原告（反诉被告）陈俊仙，女，汉族，委托代理人梁宇森，广东品峰律师事务所律师。委托代理人袁海清，广东品峰律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道沙井中心路**，统一社会信用代码91440300319532201B。法定代表人谢志强。委托代理人李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。委托代理人罗路华，广东玉律律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告陈俊仙及其委托代理人梁宇森、袁海清，被告的法定代表人谢志强及委托代理人李炳蔚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年4月2日签订了《租赁合同》，原告一直按照合同的约定全面履行合同义务。自2018年12月，被告开始未按合同约定按时向原告支付租金，此款经过原告多次催讨，被告均以各种理由推诿拒绝。为保障原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：原告与被告于2016年4月2日签订的《租赁合同》解除；2.被告向原告支付拖欠的租金171810元及滞纳金（暂计至2019年3月10日为30925.80元）；3.被告向原告支付违约金636086.40元；4.被告向原告支付商铺占有使用费（按原《租赁合同》约定租金标准计付，自合同解除之日起计至商铺实际退还之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。前述款项暂合计：838822.20元。被告答辩称：一、涉案商铺因为主体墙内水管爆裂，给被告造成重大经济损失；二、被告拒不履行商铺的维修义务，导致涉案商铺无法正常使用，同时扩大了被告的损失，致使被告无力缴纳租金；三、被告没有违约，双方的合同应当继续履行。综上所述，本案系因原告违法违约的行为，导致商铺租赁合同无法履行，因此被告无须缴纳租金给原告，同时原告的违法和违约行为给被告造成了重大的经济损失，原告应当依法进行赔偿，原告的违法违约行为导致被告无法正常使用涉案商铺，因此原告应当依法免除2018年12月至原告修缮完毕之日的租金，原告存在严重违约，因此原告无权要求解除涉案商铺的合同。被告反诉称，2016年4月20日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，该合同约定：反诉被告将其位于一层020号商铺（占地面积498.3平方米）出租给反诉原告，商铺用途为母婴会所，租期为10年即2016年8月1日零时起至2026年7月31日24时止，租金65000元/月，后经反诉原告与反诉被告协商一致涉案商铺的租金从2017年8月1日起降为57520元/月。《商铺租赁合同》签订后，反诉原告一直按约定履行自己的义务，但反诉被告却从未对涉案商铺进行过维护、维修。涉案商铺因反诉被告常年失修，2018年11月24日涉案商铺墙内的主体水管突然爆裂，致使大量污水涌入涉案商铺导致商铺及商铺内的设施设备遭受严重损坏。事发当天反诉原告在采取紧急措施的同时多次电话联系并通过手机短信将涉案商铺水管爆裂的情况告知反诉被告，并要求反诉被告对涉案商铺水管爆裂的问题进行维修和处理善后赔偿事宜，但反诉被告至今都置之不理，由于反诉被告的不理会，涉案商铺从2018年11月24日起至今无法经营给反诉原告造成了重大经济损失，该损失依法由反诉被告承担，同时由于涉案商铺无法使用故反诉被告应当一壁免除涉案商铺2018年12月起至反诉被告修缮完毕之日起的租金及反诉被告还应承担涉案商铺2018年12月起至反诉被告修缮完毕之日起的物业管理费。另涉案商铺主体墙内的主体水管突然爆裂的当天反诉原告也通知了物业即第三人。综上所述，因反诉被告未依法对涉案商铺进行维护、维修导致涉案商铺主体墙内的主体水管爆裂给反诉原告造成了重大经济损失且事发后反诉被告拒不对涉案商铺水管爆裂的善后事宜进行处理进一步扩大了反诉原告的损失，反诉被告对反诉原告遭受的前述所有损失应当依法进行赔偿。为维护反诉原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规、司法解释的相关规定，反诉原告依法提起反诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告签订的涉案《商铺租赁合同》继续履行；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失1581730.86元及设备损失180560元；3、反诉被告赔偿反诉原告营业损失401318元，人员工资482734.2元；4、反诉被告免除涉案商铺2018年12月至修缮完毕之日的房屋租金；5、反诉被告承担涉案房屋2018年12月至今的物业管理费29892元；以上合计2676235.06元；6、本案反诉及本诉诉讼费用由反诉被告承担。针对被告反诉，原告答辩称，一、涉案爆裂的水管并非在主体墙内，而是沿着墙壁贴着墙壁，发生泄露的位置是一楼地面与上方水管的连接处。该渗水的管道是涉案商场的公共管道，使用的商铺是一楼以上全部商铺，涉案商铺在一楼，根据住宅专项维修基金管理办法第三条第二款之规定，本办法所称共用设施设备是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营车场车库、公益文体设施和共有设施设备使用的房屋，由此可见，该由全体商铺使用的排污管道应当水平共用设施设备，其维修义务人应当是该商场和物业管理方，而非原告。二、排污管道如因其本身质量问题导致本次渗水事故的，直接责任人应当是涉案开发商，而非商铺业主。如该排污管道的质量不存在问题，和物业管理方已经履行完毕维修义务，导致渗水发生的责任人应当是楼上没按正常方式使用排污管道的其他商铺，而非原告。根据侵权法第六条规定行为人因过错侵犯他人权利，应当承担侵权责任，第二十八条之规定，损害是第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。本案属一般侵权，应当以是否存在过错为承担责任的前提，我方不应当承担责任。三、基于上述陈述，原告仅对涉案事故承担协助的义务，被告不能以第三人对其造成损害为由拒绝支付租金。原告认为，其拒绝支付租金的行为已构成双方签订租赁合同的违约情形，应当承担违约责任。经审理查明，2016年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于一层020号的商铺出租给乙方使用，用途为“母婴会所”，商铺占地面积498.3平方米；租期十年，自2016年8月1日起至2026年7月31日至；租金每月65000元，第三年开始房租递增5%，第四年不递增，第五年开始房租每年递增3%；租金每一个月交一次，第一次租金于合同生效后10天内交给出租人，第二次租金于每月10日前缴清，以后以此类推；如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金10%加收滞纳金；签署本合同时乙方向甲方缴纳13000元的租金；乙方有下列情形，甲方有权解除合同：。（3）逾期交纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳者。；若乙方拖欠租金30天以上，视为一方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%作为违约金支付给甲方等。2017年8月25日，双方在案涉《商铺租赁合同》注明“自2017年8月1日起房租降为57270元／月”，并有原告签字、被告盖章确认。2018年11月24日，涉案商铺一处墙内排水管道破裂，导致商铺墙壁发生漏水，原被告双方人员均到场处理，商铺所在的万科物业派人到现场对该处排污管进行维修。被告主张，该次水管爆裂对其商铺装修及设备造成严重损坏，事件发生后被告对涉案商铺仅再使用了2、3个月，处理员工的后续问题，2019年6月25日该处排污管再次破裂。另查，涉案商铺系原告与案外人王金鸽于2014年2月20日共同购买，购买人与开发商签订了深圳市房地产买卖合同（预售），在深圳市房地产权登记中心进行了预售备案登记，合同编号：深（宝）网预买字（2014）第1413号。2019年11月18日，本院组织双方当事人赴涉案商铺进行现场勘验，查明以下情况：1、排水管破损处位于涉案商铺一楼一处墙壁与地面连接处和地板下方；2、破损位置已用管道同类材质的材料进行了包裹、封口，涉案排水管未进行更换处理；3、当天未发现该处管道漏水现象，被告主张其已不再使用该排水管，但其他商户排污仍会经过该管道，还会有一些污水外溢。以上事实，有《商铺租赁合同》、深圳市房地产买卖合同（预售）、现场勘验笔录等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行己方的义务。本案的争议焦点在于：1、涉案排水管破损的维修义务在于哪一方，涉案排水管漏水是否造成装修及设备损失；2、双方是否构成违约及相应的违约责任如何承担；3、涉案租赁合同是否解除。首先，关于涉案排污管破损、维修情况，以及水管维修义务及装修损失的责任承担问题。被告主张2018年11月24日、2019年6月5日涉案排污管同一位置发生两次破损漏水。原告对被告主张的第一次排污管破损时间予以确认，对第二次破损的发生不予认可。因庭审过程中原被告确认双方于2018年11月24日均有到现场处理漏水问题，物业管理公司亦派人到现场维修，故本院对当天涉案商铺排水管发生破损的事实予以认定。被告主张，2018年11月24日物业公司人员仅是堵住水管破裂处，原告并没有进行正规的维修，2019年6月5日排污管同一位置又发生破损漏水；原告则主张发生漏水的位置是一楼地面与上方水管的连接处，属公共管道，维修义务不属于原告，维修义务人应当是商场和物业管理方，据其了解万科物业将水管修好了。因原告并未举证证明漏水水管已完全修复，结合庭审情况及2019年11月18日本院赴现场的勘验情况，被告主张2018年11月24日该破损处并未进行全面维修，仅暂时堵住了漏水口，本院予以采信。因涉案排水管仅进行了外部的包裹，未进行更换，结合日常生活经验，本院认为该漏水隐患尚不能得以完全排除，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方均确认未约定涉案排水管的维修义务由哪一方承担，本院认为，涉案排水管发生破损处位于商铺范围内，属于出租物本身出现的质量瑕疵，原告并未提供证据证明该排水管破损存在可归责于被告的原因，依据法律规定及合同的相对性，本案原告作为出租人，负有对排水管进行维修以及对排水管漏水导致的损失进行赔偿的义务。关于被告主张的因排水管漏水造成的装修及设备损失，2019年11月18日，本院工作人员组织双方当事人赴涉案商铺进行现场勘验，双方未能就现场是否存在损失及损失范围达成一致意见。依据现场勘验的情况，本院亦无法辨明被告所主张的装修及设备损失确实存在，故被告应承担举证不能的不利后果。考虑到排水管漏水时对现场装修或设备造成损坏的高度可能性，且该损失后果可归责于原告怠于履行维修义务，本院酌定原告向被告支付损失赔偿款50000元。其次，关于原告未及时对涉案商铺排水管进行维修，被告未依约交纳租金，哪一方构成根本违约以及相应违约责任的问题。庭审中，双方均确认被告未付2018年12月1日至今的商铺租金，对此本院予以认定。原告主张涉案商铺至今一直由被告占有，被告不予认可，主张商铺无法经营，不存在占有。因被告未提交证据证明其已向原告返还商铺，且本院于2019年11月18日到现场勘验，涉案商铺仍存放有被告大量物品，由被告占有使用，故本院认定涉案商铺至今仍系被告占有。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。同时，该法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，一方面，原告未完全履行对租赁物的维护义务，本院已认定其应当赔偿相应的装修损失费用，但结合租赁商铺的实际面积大小以及排污管破损的实际情况，租赁物出现的瑕疵并未达到导致合同目的无法实现的程度，原告对该涉案排水管未尽维护义务尚不足以构成未履行合同主义务，故被告并不能以本案中原告未修复排水管为由长期拒付租金。另一方面，在排水管发生破损故障时，虽原告未及时进行维修，但考虑到修复该处破损的复杂程度及费用水平，被告作为涉案商铺的实际占有和使用经营人，其能力足以自行安排对排水管进行修复，相关费用亦可在维修后向原告主张。现被告仍然占有使用涉案商铺，其以案涉水管破损问题为由向原告主张免除2018年12月至修缮完毕的租金、承担2018年12月至今的物业管理费、赔偿相关的营业损失、人员工资，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。考虑到该排水管破损的修复需要一定时间，确实会影响到被告的正常经营，本院酌定原告应相应减少商铺2018年12月份50%的租金即28635元，以补偿被告因维修造成的经营损失。再次，关于原告主张解除合同，并要求被告支付拖欠租金及滞纳金、违约金、占有使用费的问题。因被告自2018年12月至今未支付商铺租金，超过了正常履行期限，属于未履行合同的主义务，已构成根本违约。故原告主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持，酌定合同解除日期为本案传票送达被告之日，即2019年5月11日。经核算，被告应当支付原告2018年12月1日至2019年5月11日租金306671.61元（57270元/月×5个月+57270元/月÷31天×11天）。关于原告请求被告支付拖欠租金的滞纳金及违约金。原告主张，被告因拖欠租金构成违约，依照合同约定，应以实欠租金每天10%的标准向原告支付滞纳金，以拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%向原告支付违约金，被告当庭辩称该约定金额过高。本院认为，双方合同中约定的“滞纳金”，其性质亦属于违约金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,本院酌定被告应支付原告的违约金数额为2018年12月1日至合同解除之日(2019年5月11日)期间租金总额的30%,即92001.48元[（57270元/月×5个月+57270元/月÷31天×11天）×30%]。关于占有使用费。本院认定双方的《商铺租赁合同》于2019年5月11日解除，因被告至今仍占有涉案商铺，故原告主张被告应按原租金标准支付合同解除后至实际返还商铺之日止的涉案商铺占有使用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认双方于2016年4月20日签订的涉案《商铺租赁合同》于2019年5月11日解除；二、被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈俊仙支付2018年12月1日至2019年5月11月期间的租金306671.61元；三、被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈俊仙支付违约金92001.48元；四、被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈俊仙支付涉案商铺占有使用费（按57270元/月的标准，从2019年5月12日计算至被告实际向原告返还商铺之日止）；五、原告（反诉被告）陈俊仙应当在本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司装修损失50000元；六、原告（反诉被告）陈俊仙应当在本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司因维修造成的经营利润损失28635元；七、驳回原告（反诉被告）陈俊仙其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6094元，由原告（反诉被告）陈俊仙承担3197元，由被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司承担2897元；反诉受理费14104.94元，由被告（反诉原告）深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司承担13602.94元，原告（反诉被告）陈俊仙承担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 郭    冲二〇二〇年六月二十九日书记员 李  秀  秀书记员 王昭贤（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。