湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12825号上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓明，女，1977年6月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范红艳，女，1961年10月3日出生，汉族，住武汉巿东西湖区。委托诉讼代理人：张猛，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：向辉，男，1983年4月26日出生，汉族，住武汉巿江岸区滨江苑******。公民身份号码4201121983********。委托诉讼代理人：张猛，湖北中和信律师事务所律师。上诉人周晓明与被上诉人范红艳、被上诉人向辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3564号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月18月受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周晓明的上诉请求：1、请求人民法院发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决要上诉人支付被上诉人2019年1月1号到12月31号的租金，却要上诉人在判决生效后十日内将房屋退与被上诉人，那么上诉人并未实际承租一年却要交一年的房租，这明显于法不合。2、上诉人从上家手上经被上诉人同意以11万的价格转让了此门面，并且于2016年6月21日签订了合同，约定上诉人可以再次转让，房租半年付，前期都相安无事，直到2017年12月25号，是该交2018年上半年房租的时间，被上诉人来了，我以为是交房租，谁知道说是要涨价，原先85000元一年的门面一下子要涨到12万，我跟她说现在生意不好，人家都在降价，你怎么一下子涨这么多，那怎么做的下去，被上诉人讲做就是这个价，不做给我走人，后面因被上诉人同意少涨一点而达成和解，上诉人说签了合同后我要转让门面，因为你这每年涨房租我已经承受不起了，被上诉人当时也同意了，所以当时被上诉人拿了合同来说是跟以前的合同一样，说反正是续签没什么问题，我就把字签了。把2018年的房租也交了，开始做转店换地方的准备。到了2018年12月10号左右被上诉人来了，说25号要交2019年上半年的房租，我就跟她说年底正是转店的好时机，我现在已经开始清货了，要把店转让出去，跟您说一声，谁知道被上诉人当场就反悔，说不同意转让了，我看她言而无信就说你不让转那我就不交房租，同意我转让房租分不差给你。被上诉人还是不同意。还打110报警，110说和平解决不了就上法院，但不要在这打闹，我说行，但被上诉方不同意，然后又喊了弟弟来吵闹要封门，喊了环卫工来封门，儿子，媳妇开着车来店里打碰，店铺根本无法营业，而且隔壁不是他的门面，他也不让人买东西，在里面大吵大闹，我一个人带个小孩子又无亲朋好友帮衬只能任其欺凌，整整半年时间一直干扰上诉人正常营业，不但没有赚钱，两个门面每天500元房租，天天亏本，入不敷出，导购工资也发不出。我们娘俩也没有别的经济来源，跟孩子的生活开支，孩子下学期的学费也成了问题。迫不得已只有把孩子送回老家上学了。3、被上诉人在法庭上一直辩解说是同意上诉人转让，可是却一直不打同意转让证明，导致门面一直未能转让出去，因而无力支付门面租金才会导致拖欠。综上所述，被上诉人存在明显的违约过错行为，房租年年涨，合同期内不让转，合同还未到期就想收回，极大的损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何的违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。范红艳、向辉请求维持一审判决。范红艳、向辉的一审诉讼请求：1、请求依法解除范红艳、向辉、周晓明双方签订的门面租赁合同；2、判令周晓明支付2019年1月至12月的租金100,000元；3、判令周晓明腾退承租门面；4、判令周晓明承担本案诉讼费。周晓明一审的反诉请求：1、判令反诉范红艳、向辉同意反诉周晓明转让门面并返还反诉周晓明门面押金10,000元；2、判令反诉范红艳、向辉赔偿反诉周晓明停业损失20,000元；3、判令反诉范红艳、向辉承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于本巿东西湖区吴南花园小区******（东至西）的门面房系向辉购买并办理了房屋所有权证书。范红艳、向辉系母子关系。2016年6月21日，范红艳、向辉与周晓明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：范红艳、向辉将上述门面租赁给周晓明经营内衣，期限自2016年7月1日至2017年12月31日；2016年度半年租金为40,000元，于2016年6月20日前一次性付清；2017年租金为85,000元，于2016年12月20日前一次性付清；签订合同时周晓明支付押金10,000元；租赁期内，周晓明可将房屋转租给第三人，但需经范红艳、向辉书面同意，转租后原合同终止，新承租方与范红艳、向辉另行签订租赁合同；合同还约定了违约条款。同日，周晓明支付了向辉房屋押金10,000元。2018年1月1日，范红艳与周晓明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为二年，自2018年1月1日至2019年12月31日；2018年度租金为95,000元，2019年度租金为100,000元，周晓明需提前一个月支付半年租金；签订合同时，周晓明需支付押金，合同期满时，若周晓明违反本合同第五条中的任一条，押金不退还；租赁期内，周晓明可将房屋转租他人，但必须经过范红艳书面同意并签字确认后才能转让，否则不允许转让。该合同第五条规定，有下列情形之一的，合同终止，押金不退，房屋收回：1、未经范红艳同意，周晓明擅自将房屋转租、转借的；2、未经范红艳允许，周晓明从事其它行业的；3、利用房屋进行违法犯罪活动的；4、未经范红艳同意，周晓明擅自对房屋进行改造、装修的；5、周晓明无故解除合同的。合同签订后，周晓明按照合同约定支付了范红艳2018年度全年租金。同时，由于周晓明未按合同约定于2018年12月份前支付范红艳2019年上半年租金50,000元，范红艳等人曾到出租门面向周晓明催要租金，双方为此发生口角、推搡，但未发生扭打。范红艳于2019年4月24日向周晓明邮寄并在出租门面门上张贴催款函，称周晓明自2019年1月1日以来未向其支付租金，已严重违反合同约定，要求周晓明于同年5月5日前支付1-6月租金50,000元，否则终止合同、押金不退还、无条件退出房屋并补齐物业及水电费用。另外，周晓明应当在2019年6月份前支付范红艳下半年租金50,000元，但周晓明至今未付。审理中，周晓明表示因生意不好，没有能力支付租金，且不同意解除合同及腾退房屋。周晓明也未提交停业损失的相关证据。一审法院认为，范红艳、向辉与周晓明签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因周晓明自2018年12月起即拖欠范红艳、向辉房屋租金，累计金额达100,000元，范红艳多次当面向周晓明催要租金，并通过邮寄及在门面张贴催款函等方式向周晓明催要租金，但周晓明仍拒不支付，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"的规定,范红艳、向辉主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定。合同解除后，周晓明应当将承租房屋腾退给范红艳、向辉。同时，周晓明应当按合同约定支付范红艳、向辉拖欠的房租100,000元。一审法院对范红艳、向辉的全部诉讼请求均予以支持，周晓明的辩解意见无事实及法律依据，不予釆纳。因周晓明提供的视频证据不能证实范红艳到店催要租金的行为导致其停业，其也未提交停业损失的相关证据，故一审法院对周晓明请求判决范红艳、向辉赔偿其停业损失20,000元的反诉请求不予支持。合同解除后，因周晓明并无违反双方租赁合同第五条所规定的行为，故范红艳、向辉应当按合同约定退还周晓明房屋租赁押金10,000元，一审法院对周晓明的该项反诉请求予以釆纳。因周晓明表示无力支付租金，致本案调解不成，法院可依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物杈法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除范红艳与周晓明于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、周晓明于本判决生效后十日内将位于本市东西湖区吴南花园小区西区26栋8室（东至西）的门面房屋腾退给向辉、范红艳；三、周晓明于本判决生效后十日内支付向辉、范红艳房屋租金100,000元；四、范红艳、向辉于本判决生效后十日内退还周晓明房屋租赁押金10,000元；二、驳回周晓明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,150元（已减半收取），由周晓明负担；反诉案件受理费275元，范红艳、向辉负担25元，周晓明负担250元。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，合法有效的合同，当事人均应当按照合同约定行使权利并履行义务。上诉人周晓明未按照合同约定支付2019年度100000元租金且实际占有使用承租房屋，已经构成违约，被上诉人范红艳、向辉有权要求解除合同，一审判决其支付租金100000元及在判决生效后十日内返还房屋并无不当。此外，上诉人周晓明也不能提供范红艳导致门店停业以及停业损失的证据，该项上诉请求也没有事实与法律依据。综上所述，周晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由周晓明负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年六月二十六日书记员  阮小琴