太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9647号原告（反诉被告）：太某，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某1，校长。委托诉讼代理人：王某，山西柏方坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，山西柏方坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西万峻计算机软件开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某2，董事长。委托诉讼代理人：毛某，山西瑞茨律师事务所律师。原告（反诉被告）太某与被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太某的委托诉讼代理人王某，被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司的委托诉讼代理人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）太某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即支付原告租赁费238783.17元；2、请求人民法院判令被告支付违约金71634.95元（按照上述所欠238783.17元为基数、以30%进行计算）（上述一、二项合计310418.12元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是太原市教育局所属的教育机构，为积极探索校企合作职业教育模式，培养高素质的技能型人才和高素质劳动者。2012年5月8日，原、被告双方共同签订了一份《共建实训基地，创业孵化基地协议》，依据上述协议约定，合同期限为6年，原告提供场地，被告应当按期交付房屋使用费，每延迟交付一天，按照应缴费额的千分之五支付违约金，超过三个月，甲方可解除本协议，解除本协议后被告应当赔偿给原告造成的全部损失，否则原告可扣留基地使用的设备等资产进行处理，以抵偿原告的部分损失。在双方同日签署的《补充协议》明确实训楼一层使用费标准为36元每平米每月，地下室使用费标准为18元每平米每月，基地外聘人员使用实训楼一层卫生间18元元每平米每月。在上述协议签订后，被告尚能如约履行，截止2015年5月，经核算被告欠原告房屋使用费438783.17元，2015年6月，被告交付20万元。剩余拖欠的房屋使用费未缴纳。2015年9月，被告法定代表人提出因身体原因，希望终止合同，并以一套设备来抵顶所欠原告房屋使用费。双方对此未达成一致意见，被告也未在继续经营。2017年8月，被告法定代表人致函原告，再次提出用相关设备抵顶所欠租金；2019年9月，被告派人与原告协商，但是因双方差距太大而作罢。原告认为，双方在2015年9月之后，因被告原因导致双方合同关系终止，但是因该合同所产生的义务，双方均应当履行。被告拖欠原告的房屋使用费以及由此产生的违约金，被告应当按照协议约定进行履行。因双方多次协商未果，现特向人民法院提出诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司辩称，一、原告诉讼请求中要求被告支付租赁费及违约金缺乏法律和事实依据，依照原告陈述以及提供的两个基地协议和补充协议可以证实，原、被告双方之间是合作法律关系，不是房屋租赁关系，并且该协议中以及补充协议中也没有约定被告需要支付原告房屋租赁费以及租赁费的具体数额、具体支付时间，依法应予以驳回；二、关于涉案协议的解除，原因不在被告，是因为原告以自身学校需要协议涉及的合作场地为由，违约在先，将被告强行从合作场地中赶出，并将被告购置的电子设备扣押至今，对被告造成了重大损失，被告具体被迫搬出场地的时间是2015年9月份，所以原告要求被告支付违约金，也与客观事实不符。同时被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人交还反诉人2001年4月19日至2015年8月期间的财务账本；2、判令被反诉人赔偿反诉人财产损失219万元（最终损失由法院委托资产评估机构出具的评估结果为准）；3、本案反诉费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2012年5月8日，反诉人与被反诉人签订了《共建实训基地、创业孵化基地协议》，合同期限为6年，但合同履行至2015年时，被反诉人以自己占用所租赁场地为由，要求反诉人腾空，反诉人因一时找不到放置设备的场地，迫不得已放置到租赁场地的地下一层，待反诉人找到合适场地要搬出时，被反诉人却扣留反诉人的设备和财务账本不让搬出，扣留至今，长达4年之久。综上，被反诉人诉状陈述内容严重歪曲事实，涉案协议是因被反诉人擅自违约而解约的，并非反诉人主动提出终止履行合同。反诉人认为，被反诉人先是违约擅自解约，进而扣留反诉人财产拒不返还，严重侵犯了反诉人的财产权益，并给反诉人造成了巨大的损失，应赔偿反诉人的财产损失约219万元。（具体财产明细附后，反诉人酌情按照财产购置价730万元的30%主张，最终损失由法院委托资产聘雇机构出具的评估结果为准）。原告（反诉被告）辩称，被告在反诉状中陈述不实，2015年是反诉原告因其自身原因不再经营，而非反诉被告不让其经营。扣留财物账本一事是无稽之谈，反诉原告将其物品搬至现在场所，钥匙由其掌控，反诉被告从未阻止。因其找不到放置设备的场所，并多次提出用设备抵顶租金，亦可反映被反诉人没有扣留其财物，为此反诉原告所提到的财物账册，反诉答辩人亦未扣留和代其保管，故不存在返还一事。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其损失的请求，即便有鉴定报告，仅能反映反诉原告滞留在反诉被告处的财物目前的价值，无法证明反诉被告有任何违约之处，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2012年5月8日，原告太某（甲方）与被告山西万峻计算机软件开发有限公司（乙方）签订《共建实训基地，创业孵化基地协议》，为了积极探索校企合作职业教育模式，为社会培养高素质的技能型人才和高素质的劳动者，经双方协商，在平等权利的基础上合作共建创业孵化基地，约定：双方合作甲方提供不少于4000㎡的场地，乙方提供设备技术及管理。甲方将座落在太原市坞城北街26号财贸学校实训楼部分建筑作为合作项目场地。合作项目不得影响实训楼现有甲方实习实训实验室的使用。合作项目暂使用实训楼一层及地下层部分建筑为场地，如以后合作项目扩展，经双方协商再作安排。乙方必须保证按期交付甲方房屋使用费，房屋使用费按本地区房租适当优惠确定，按使用的建筑面积计算。乙方房屋使用费每延期一天按照应缴费额的千分之五向甲方支付违约金，延期缴纳相关费用超过三个月或经甲方书面催告后仍不交付相关费用的，甲方可解除本协议，协议解除后乙方须赔偿给甲方所造成的全部损失；否则甲方可扣留基地使用的设备等资产进行处理，以抵偿甲方的部分损失。双方合作期六年。协议还约定了其他内容。同日，双方签订《共建实训基地，创业孵化基地的补充协议》约定，甲方根据本校教育教学的实际情况，先提供实训楼一层及地下室部分场所供乙方使用。合作中乙方保证甲方收益，费用按乙方使用的建筑面积计算。甲方同意乙方于2012年11月30日前交清第一年的房屋使用费。实训楼一层使用费标准为36元/㎡/月，地下室使用费标准为18元/㎡/月。基地外聘人员使用实训楼一层卫生间，卫生间使用标准为18元/㎡/月，费用一并缴纳。协议签订后双方开始履行合同。原告提供的证据显示，2015年9月，被告向原告提出终止合作，其后双方对租金支付、抵偿等事项协商未果。2019年6月11日，原告太某出具对被告山西万峻计算机软件开发有限公司租赁租金的情况说明，从2013年5月至2014年5月的租金为182783.17元，从2014年5月至2015年5月的租金为256000元，截止到2015年5月7日应缴纳的租金为438783.17元，2015年6月被告山西万峻计算机软件开发有限公司交纳费用20万元，尚欠租金238783.17元未支付原告太某。案件审理过程中，被告山西万峻计算机软件开发有限公司向本院提出财产损失评估申请，本院依法委托山西中仕德资产评估有限公司对山西万峻计算机软件开发有限公司的电子设备及产品等的损失价值进行鉴定。2020年4月1日，山西中仕德资产评估有限公司作出晋中仕德评报字（2020）第0002号资产评估报告，评估结论：1、评估结果，在企业公开市场假设前提下，评估基准日太原市小店区人民法院委托评估范围内的电子设备及产品等的评估价值263350元。2、特别提示，在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本评估结论有效期限为一年，自评估基准日即2019年12月24日起至2020年12月23日止。超过一年，需重新进行评估。庭审后，被告山西万峻计算机软件开发有限公司向本院提交情况说明称，被告已将在原告处的物品全部拉走，并列有明细清单，其中包括反诉诉讼请求第一项中的财务账本。确认上述事实的证据有《共建实训基地，创业孵化基地协议》及补充协议、情况说明、声明书、授权委托书、设备清单、晋中仕德评报字（2020）第0002号资产评估报告等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，原告太某与被告山西万峻计算机软件开发有限公司签订了《共建实训基地，创业孵化基地协议》及补充协议，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自的义务。原、被告双方在协议中明确具体的约定了租金的支付事项，且被告山西万峻计算机软件开发有限公司在双方来往的函件中亦明确表示因经营不善等原因欠原告的场地租金无力支付。双方争议的事项为租金的给付，本案以租赁合同纠纷解决并无不妥。原告提供的证据可以证明协议已经解除及欠付租金的事实，被告应向原告支付截止到2015年5月7日的剩余应缴纳的租金238783.17元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案原、被告双方在协议解除后仍就租金的支付进行协商，但并未对违约金事项进行协商，本院结合本案合同的履行情况及原、被告的协商情况，对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告山西万峻计算机软件开发有限公司关于要求原告返还财务账本的诉讼请求在审理中已经实现，本院不再处理。关于被告山西万峻计算机软件开发有限公司主张的财产损失219万元，晋中仕德评报字（2020）第0002号资产评估报告只能证明相关物品的现存价值，被告提供的其他证据亦不足以证明系原告扣留其物品，即不能证明其所主张的财产损失是由原告导致的，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）太某租金238783.17元。二、驳回原告（反诉被告）太某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取2978元（太某已预交），由原告（反诉被告）太某负担688元，由被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司负担2290元；反诉部分案件受理费减半收取12160元（山西万峻计算机软件开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）山西万峻计算机软件开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇二〇年六月十日书记员 王晓锦