湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初381号原告：江祝年，男，生于1949年12月11日，汉族，湖北省建始县人。原告：孙六梅，女，生于1952年8月4日，汉族，湖北省罗田县人，住，系原告江祝年之妻。上列二原告共同委托诉讼代理人：李杰锋（特别授权），建始县业州法律服务所法律工作者。被告：恩施皓阳房地产开发有限责任公司，住所地：建始县业州镇朝阳大道**，统一社会信用代码：91422822052623189R。法定代表人：杨俊奎。委托诉讼代理人：姚冰峰（特别授权），湖北边沁律师事务所律师。原告江祝年、孙六梅诉湖北润禾商业管理有限公司（以下简称润禾公司）、被告恩施皓阳房地产开发有限责任公司（以下简称皓阳公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤回对润禾公司的起诉，本院裁定予以准许。原告江祝年、孙六梅及二原告委托诉讼代理人李杰锋、被告皓阳公司委托诉讼代理人姚冰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江祝年、孙六梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金17000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告夫妇于2017年6月30日交纳定金2万元订购了被告皓阳公司位于建始县业州大道京桥国际广场（一期）2399号商铺一间（面积16.94㎡），房价34万元。后于同年7月19日交纳购房款258800元、7月20日交纳房款61200元，房款全部交清。7月20日，原告作为出租方、润禾公司作为承租方、皓阳公司作为担保方签订《京桥国际广场（一期）商铺租赁协议》，由润禾公司承租原告所有的2399号商铺。7月28日，原告与被告皓阳公司签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。上述所签合同文本都是被告制定的格式合同文本。《商品房买卖合同》第十五条规定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”2019年7月28日，合同约定的办证期限已到，但皓阳公司没有为原告办理房屋产权证。7月30日，原告再次催问皓阳公司，其工作人员饶燕回答8月中旬开始办理，原告并按饶燕的要求支付了办证费用15649元，被告皓阳公司至今仍未给原告办理房屋产权证。同年9月18日，原告向皓阳公司呈递《关于要求赔偿暨建议奖励的请示》书面文件，皓阳公司置若罔闻，拒不承认违约。11月8日，被告皓阳公司向原告发出《京桥国际广场一期业主办证通知》，要求业主于2019年12月10日前到皓阳公司办理相关权属证明资料的领取及产权证办理工作，办理完成后十个工作日后到璞玉岛三楼办公室领取不动产权证。按皓阳公司通知的办证时间，原告最早在2019年12月20日才能领到产权证。这已超过双方所签《商品房买卖合同》约定的办证期限达四个月以上，被告已构成违约，应依法支付原告违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”综上，依双方合同约定和法律规定，被告应按已付房价款340000元的5%向原告支付违约金17000元。因协商无果，原告遂提起诉讼。被告皓阳公司辩称，根据原、被告的约定，被告最迟交房日期是2017年12月31日，但事实上被告提前于2017年7月20日已将原告所购商铺交付原告；关于产权登记，被告的义务是在2019年12月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告在2019年1月26日已将资料提交产权登记机关备案并取得案涉铺房的不动产权证书。故此，原告只需和被告办理财务结算手续、缴纳公共维修基金、办证工本费，并自行到税务部门缴纳税金、办理面签手续即可办理过户登记，取得不动产权证书。但时至今日，原告在收到被告发出的办证通知的情况下，却一直没有到被告处办理相关手续，也没有前往税务部门办理面签手续、缴纳税金。因此，原告目前没有取得案涉房屋产权证的原因在于原告自身，被告不构成违约，更不应当承担违约金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。依据在案证据，本院对本案事实认定如下：原告江祝年、孙六梅夫妇于2017年6月30日交纳定金2万元订购了被告皓阳公司位于建始县业州大道京桥国际广场（一期）已竣工房屋2399号商铺一间，面积16.94㎡，房屋价款34万元。后于同年7月19日交纳房款25.88万元、7月20日交纳房款6.12万元。至此，原告已交清全部房款。在原告交清房款的当日即7月20日，被告将所售商铺交付原告，并于当日由皓阳公司作为担保方、原告作为出租方、润禾公司作为承租方，三方签订了商铺租赁协议，由润禾公司自即日起承租原告的该商铺。7月28日，原告与被告补签了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，所签合同系由被告制定的格式合同文本。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”载明：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”2019年7月28日以后，原告向被告催问办理房屋产权证的事宜，并按其工作人员饶燕的要求于同年8月26日通过饶燕支付了办证费用，后饶燕将所收原告的办证费用予以退还。同年9月18日，原告向被告呈递《关于要求赔偿暨建议奖励的请示》，以被告未在合同约定的办证期限内给其办理房屋产权证构成违约，要求支付违约金1.7万元及办证费用的利息损失3000元。11月8日，被告向包括原告在内的京桥国际广场一期业主发出办证通知，告知业主于2019年12月10日前到皓阳公司办理相关权属证明资料的领取及产权证办理工作，办理完成后十个工作日后到璞玉岛三楼办公室领取不动产权证。至今，原告未取得所购商铺的不动产权证。本院认为，从庭审查明的事实来看，原、被告之间交易的系已竣工商铺房屋，双方就案涉商铺房屋虽于2017年7月28日才补签书面的房屋买卖合同，但自2017年6月30日原告交纳购房定金之日起双方的房屋买卖合同事实上即已成立并生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案当事人所签《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，该条款虽约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房价款5%的违约金，但综观该条款乃至整个买卖合同，其中对办理房屋所有权登记的期限或买受人取得房屋权属证书的期限并未进行约定，依照前述法律规定，被告在案涉房屋买卖合同订立之日起90日内未通知原告及时协助办证，致原告未能及时取得房屋权属证书，应依法承担违约责任。关于违约金，被告以格式合同、格式条款与原告进行了约定，应从其约定，被告应支付原告已付房价款34万元的5%的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告恩施皓阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告江祝年、孙六梅违约金17000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费226元，减半收取计113元，由被告恩施皓阳房地产开发有限责任公司负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘晓风二〇二〇年六月二十二日书记员  杨苑园