四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初641号 原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区太升南路**，统一社会信用代码：91510105752847730X。 法定代表人:凌锋,董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1989年10月10日出生，汉族，四川省剑阁县人，系成都市东景物业管理有限公司员工，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：赵文生，男，1975年9月27日出生，汉族，四川省通江县人，系成都市东景物业管理有限公司员工，住四川省通江县。 被告：四川百庆实业有限公司，住所地：四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码：915110287090009645。 法定代表人:马义春,董事长。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日出生，汉族，四川省资中县人，系四川百庆实业有限公司员工，住四川省资中县。 原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称东景物业公司）与被告四川百庆实业有限公司（以下简称百庆实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日、5月25日公开开庭进行了审理。原告东景物业公司委托诉讼代理人王**、赵文生，被告百庆实业公司委托诉讼代理人刘锡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告百庆实业公司交纳拖欠的车位物业服务费644014.32元及违约金163345.14元（计算日期2017年7月17日至2019年10月31日）；诉讼费用由被告百庆实业公司承担。事实和理由：被告百庆实业公司系“百庆·尚西国际”Ｂ区车库502个车位的业主。2017年7月14日，原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同签订后，原告东景物业公司按照协议履行了自己的义务，而被告百庆实业公司从2017年7月14日起至今拒不交纳车库车位物业服务费等，至2019年10月31日止，累计拖欠车库物业服务费等644014.32元及违约金163345.14元。原告东景物业公司多次催收未果，遂提起本案诉讼，提出上列诉求。 被告百庆实业公司辩称：1.原告东景物业公司在社区解决相关物业服务纠纷的会议上确立自认不对“百庆·尚西国际”Ｂ区的地下车库提供管理服务；2.假设“百庆·尚西国际”Ｂ区的地下车库属原告东景物业公司的管理服务范围，但原告东景物业公司从2017年入住至2020年初未按《物业服务合同》向被告百庆实业公司提供车库管理服务，已构成违约。3.“百庆·尚西国际”Ｂ区的地下车库相对独立，与其他物业空间区别大，对其提供物业服务有较强的管理要求，原告东景物业公司不能以对地上物业进行了物业服务，就认为对地下车库完成了物业管理。4.自2017年入住到2020年初原告东景物业公司因未对地下车库提供管理服务，从未向被告百庆实业公司提出过收取车位物业服务的要求。综上，要求判令驳回原告东景物业公司的诉讼请求。 经审理查明:原告系“百庆·尚西国际”Ｂ区的物业服务公司,被告百庆实业公司系“百庆·尚西国际”Ｂ区地下车库未出售的475个车位的业主。2017年7月14日，原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会签订了《“百庆·尚西国际”Ｂ区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》对物业基本情况、委托管理服务事项、委托管理服务期限、服务内容与标准、双方的权利义务、物业服务费用的收取违约责任及其他相关事项进行了约定，其中第十九条约定“乙方依据《四川省区域性物业服务等级划分》标准，在物业服务区域内，按照质价相符原则，乙方提供三级服务标准，其中包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化的维护和管理；5、车辆停放秩序维护；6、公共秩序维护；7、物业档案资料管理”，第二十六条约定“停车场属于开发商所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据车位个数，按照下列标准向乙方交纳车位服务费：车库车位：50元／个.月”，第二十三条第5项约定“…….未交纳物业管理等费从欠费之日起超过90日的，经多次催收未果后，乙方依法向人民法院起诉，业主并承担违约责任，违约金按欠费总金额的3‰／日计算，直至以上费用交纳完毕之日止。”同日，原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会又签订了《“百庆·尚西国际”Ｂ区物业服务合同补充协议》，其中第三条第4项载明“因目前小区地下车库未实行收费管理，等小区开发建设单位对其车库整改并投入使用后实行收费管理……”。2017年7月25日，被告百庆实业公司致函“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会，对“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会选聘的物业公司认可，对业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》同意，承认该《物业服务合同》对公司具有约束力。合同签订后，原告东景物业公司对“百庆·尚西国际”Ｂ区车库外的其余物业，进行了正常的物业服务，但因地下车库的物业服务，与被告百庆实业公司、个别车位业主时有纠纷产生。 另查明，“百庆·尚西国际”Ｂ区地下车库共有502个车位，其中，属个人所有的27个车位，属被告百庆实业公司所有的475个车位。合同签订后，被告百庆实业公司没有将自有车位移交业主委员会，然后由业主委员会再移交原告东景物业公司进行物业管理。原告东景物业公司进驻“百庆·尚西国际”Ｂ区后，对地下车库开通了电梯、照明，对设施设备进行了维护，但未对地下车库提供日常清洁卫生、秩序维护、巡防、车辆进出、登记、停放等管理服务，也未向其他车位业主提出过收取车位物业服务费的要求。2019年5月，曾有地下车位业主因车辆停放在地下车库发生损害与原告东景物业公司、开发商被告百庆实业公司发生纠纷，所在社区曾组织相关几方对车库问题协调处理，但因各方均认为与自己无关而无结果。2020年初新冠肺炎疫情发生后，“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会才在街道、社区等相关部门的要求下，安装地下车库进出车辆控制栏杆，原告东景物业公司开始派员管理。 还查明，2019年10月8日，原告东景物业公司聘请律师向被告百庆实业公司发函催收地下车库车位所欠物业服务费，认为原告东景物业公司入驻后，已按照协议履行了自己对地下车库车位应尽的物业服务义务，被告百庆实业公司应从2017年7月14日起计算并交纳地下车库车位物业服务费，承担违约金。被告百庆实业公司认为原告东景物业公司未对地下车库车位提供物业服务，拒绝交纳物业服务费。原告东景物业公司多次催收未果后，遂提起本案诉讼，提出上列诉求。 上述事实，除原告东景物业公司、被告百庆实业公司的当庭陈述外，还有原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会签订的《“百庆·尚西国际”Ｂ区物业服务合同》及其补充协议、被告百庆实业公司出具的对物业服务合同确认函件、合江××菜坝社区关于“百庆·尚西国际”Ｂ区地下车位增设监控问题协商会会议记录和被告百庆实业公司向社区出具的回复函、被告百庆实业公司对诉讼所涉地下停车场拍摄的证明原告未履行物业服务的照片、视频以及证人业委会成员陈某、地、地下车库车位业主袁铭德正芳、小区业主任春羽社区主任王某的证言在卷佐证，经庭审质证，双方对证据真实性均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案涉及以下争议焦点，本院根据查明事实和相关法律评述如下： 一、原告东景物业公司是否为被告百庆实业公司所有的475个车位提供了物业服务。 首先，从原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会签订的《物业服务合同补充协议》的第三条第4项“因目前小区地下车库未实行收费管理，等小区开发建设单位对其车库整改并投入使用后实行收费管理……”的约定看，该诉讼所涉物业地下停车库在签订协议时，尚不具备使用条件；这与原、被告在庭审中陈述被告百庆实业公司未将自有车位移交业主委员会，然后由业主委员会再移交原告东景物业公司进行物业管理，以及2019年5月13日在合江××菜坝社区组织协调解决“百庆·尚西国际”Ｂ区地下车位增设监控问题时原告方的陈述一致。其次，“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会人员、小区住户、地、地下车位业主区干部，均证实，原告东景物业公司进驻“百庆·尚西国际”Ｂ区后，未专门对地下车库提供物业服务，仅是顺便开通电梯、照明，进行相应的设施设备维护，未对日常清洁卫生、车库秩序维护、车库车辆进出、登记、停放等提供管理服务。第三，原告东景物业公司进驻以来未向其他车位业主提出过收取车位物业服务费的要求。所以，本院认为，原告东景物业公司没有为被告百庆实业公司的地下车库车位提供物业服务。 二、原告东景物业公司应不应该按《物业服务合同》收取被告百庆实业公司地下车库车位的物业服务费。 原告东景物业公司与“百庆·尚西国际”Ｂ区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，被告百庆实业公司明确对选任物业公司和签订的《物业服务合同》予以认可，承认接受约束，则原、被告均应按约履行各自的权利义务，现被告百庆实业公司未将车库交由原告东景物业公司管理，原告东景物业公司也没有为被告百庆实业公司的地下车库车位提供物业服务，导致《物业服务合同》中关于地下停车库的物业服务实际未履行，原告东景物业公司按理当然不应该按《物业服务合同》收取被告百庆实业公司地下车库车位的物业服务费。原告东景物业公司进驻“百庆·尚西国际”Ｂ区后，顺便开通了地下车库的电梯、照明，对设施设备进行了一定的维护，必然产生必要的开支，理应得到相应的补偿，但由于原告东景物业公司未能提供相应证据证明自己这一部分开支的具体数额，本院也无法通过其他方法确定，故原告东景物业公司可以在证据充分，能够确定具体数额后，另行向被告百庆实业公司主张权利。 关于原告东景物业公司要求追究被告百庆实业公司违约责任的问题，被告百庆实业公司没有将地下停车库交由原告东景物业公司进行物业管理，原告东景物业公司也未为地下停车库提供物业服务，本院认为，双方均存在违约事实，不予支持。 综上，原告东景物业公司要求被告百庆实业公司支付地下车库车位物业服务费及利息和违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告成都市东景物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费11874元，减半收取5937元，由原告成都市东景物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 刘达才 二〇二〇年六月五日 法官助理 张 威 书 记 员 夏雪梅