甘肃省高台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0724民初105号 原告（反诉被告）：甘肃省白龙江林管局河西综合开发局。 法定代表人：杨映，系该局局长。 统一社会信用代码：91620724225362xxxx。 地址：高台县南华镇。 委托诉讼代理人：王星亮，系该局后勤中心主任。 委托诉讼代理人：白春民，系该局法律顾问。 被告（反诉原告）：张翠萍，女，1974年12月23日出生，汉族，住高台县城关镇。 委托诉讼代理人：盛兴明，甘肃鑫星律师事务所律师。 原告甘肃省白龙江林管局河西综合开发局（以下简称河西局）与被告张翠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河西局向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年7月1日至2021年6月30日三年的租金99000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月9日，原告与被告签订场地租赁合同一份，将位于南华镇原告园艺场内靠南经营用房和苹果园170亩租赁给被告经营，期限10年，前五年租金每年50000元，其中经营性用房30000元，园艺场果园20000元，后五年租金在前五年租金基础上增加10%。2014年9月11日，经协商，原被告签订了解除园艺场果园承包权协议书，双方同意解除原租赁合同中苹果园170亩部分，终止苹果园每年20000元的租金，乙方只租赁经营性用房12间，面积707.54平方米，每年租金30000元。根据2012年4月9日签订的园艺场场地租赁合同第三款租金支付中“第一年租金在合同签订后3日内一次性付清，同时一次性付给甲方保证金10000元，第二年起租金在上一年六月内支付下一年租金，以此类推，后五年租金在现租金基础上上涨10%/年”的约定，被告应在2018年6月30日前支付原告2018年7月1日至2019年6月30日的租金33000元，但是截至目前被告未支付上述租赁期间的租金。 张翠萍辩称，原告要求被告支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金不符合合同约定，也没有法律依据。1、原告严重干涉被告正常经营活动，致使被告长期歇业构成违约。2014年9月11日，原告要求解除案涉租赁合同苹果园部分，构成单方违约，并因此赔偿了被告损失。因双方协商赔偿损失时意见分歧较大，尽管双方达成了赔偿协议，但原告对此事一直耿耿于怀。案涉租赁合同苹果园部分解除之后，原告安排本单位森林管护局、消防队入驻园艺场即案涉的租赁场地，与被告同院办公，将消防车、警车停放到被告经营的祁连葡萄庄园（案涉的租赁房屋经营场所）门口，致使被告新、老顾客不敢到其经营的祁连葡萄庄园就餐，生意日渐萧条。同时，原告借故与被告找事，具体表现为2015年8月6日、10月8日，原告入驻园艺场人员两次故意毁坏园艺场大门，被告两次报警调解处理，但双方的矛盾并未因此平息。所以，因原告严重干扰被告经营活动，致使被告生意逐渐萧条，无法继续经营。原告的行为违反了案涉租赁合同第五条第1项、第7条约定，已构成违约；2、原告未经被告同意长期停电，不能保证被告正常经营构成违约。2018年7月18日，被告向原告交清了当年的电费，原告向被告出具了收款收据。之后被告以原告未预交电费押金为由，将被告租赁房屋供电线路切断，停止供电。但原被告并未约定被告要向原告预交电费押金，原告方可供电，原告也从来未通知被告交纳电费押金。据此，原告的行为违反了案涉租赁合同第四条第1、2、3项及第五条第2项的约定，即原告配套租赁房屋水电，包括水到户、电到户，水电费收取按水、电表实际发生逐月收取，水、电费依照当地标准执行，原告负责户外水、电管线及线路的维护，原告应按约定提供被告水、电供应，保证被告的正常经营。原告停电的行为明显违反了上述约定，已构成违约。综上，原告安排本单位森林管护局、消防队入驻被告租赁的园艺场办公、无故停电，严重干扰被告正常经营，致使被告长期歇业，原告的行为应认定为违约行为。因被告未能在原告主张的租赁期间使用租赁房屋，并因此获得收益，故原告要求被告交付租赁费不符合合同法第二百一十二条规定，应依法驳回其诉讼请求。 张翠萍向本院反诉提出诉讼请求，1、要求解除反诉原告与反诉被告签订的《园艺场场地租赁合同》；2、要求反诉被告返还反诉原告保证金10000元；3、要求反诉被告赔偿反诉原告房屋装修及室外新建、改建部分残余损失166917元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年4月9日，反诉原告与反诉被告签订《园艺场场地租赁合同》一份，双方约定反诉被告将园艺场内靠南经营用房以及苹果园170亩出租给反诉原告，总面积707.54平方米，其中经营用房租金标准为每年30000元，合同约定反诉被告配套水电，水电费收取按水、电表实际发生逐月收取，水电费按照当地标准执行，反诉被告负责户外水、电管道及线路维护；反诉被告应按约定提供给反诉原告水电供应，保证反诉原告的正常经营，因反诉被告原因解除合同，反诉被告向反诉原告赔偿装修费用残值。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付保证金10000元，并征得反诉被告同意后对租赁房屋进行了装饰装修、硬化道路、修葺花池，种植了柳树、葡萄树，购买并安装路灯10盏，搭建钢架日光温室4座，修建了鸡舍、羊舍，用于经营祁连葡萄庄园餐饮。2014年10月，反诉被告因故解除了170亩苹果园的租赁合同，并将森林管护局、消防队安排到与反诉原告租赁房屋毗邻的房屋内办公，门口停放消防预警车，致使新老顾客不敢到反诉原告经营的景点就餐，生意日渐冷落，期间反诉被告多次撬门砸锁，反诉原告报警处理未果。2018年7月18日，反诉被告在反诉原告交清电费后无故停止供电，迫使反诉原告至今停止营业，综上所述，反诉被告在反诉原告租赁房屋门口停放警车、撬门砸锁、无故停电等行为不仅严重违反了合同约定，致使反诉原告继续租赁反诉被告房屋经营餐饮业的合同目的无法实现，而且严重侵害了反诉原告的合法财产权益，造成了反诉原告装修装饰、设施设备、停业经营的损失。现反诉原告提起诉讼。 本诉原告河西局对反诉辩称，张翠萍诉称与事实不符。1、2012年4月9日，河西局与张翠萍签订《园艺场场地租赁合同》，2014年9月11日，双方协商签订《解除园艺场果园承包权协议书》，解除原租赁合同。张翠萍仅租赁河西局经营用房12间，面积707.4平方米，年租金30000元。2018年7月9日，张翠萍书面要求解除租赁合同，理由是被告的丈夫需要到四川老家照顾病重的老人，在该理由中没有停电等不能经营的表述。明确对室内外装修及设备设施反诉被告不需要的无条件全部撤回，河西局同意解除。后张翠萍无视合同约定和书面申请，河西局不得已于2018年10月24日起诉；2、张翠萍的反诉请求没有法律依据和合同约定。2012年4月9日双方签订《园艺场场地租赁合同》对此有明确约定。第四条第一款约定：由于乙方自身原因在租期内终止合同，河西局收回，乙方不得附加任何条件；第五条第3项约定：乙方按照合同要求按时支付租金及水电费，并自行缴纳生产经营的各项税费。第六条第5项约定：在本合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋，归还苹果园并结清各项费用，乙方若有欠款现象（包括但是不限于：水电费、煤气费，应向甲方支付的款项等），甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无任何欠款，甲方应在本合同终止后15天内无息返还乙方履约保证金。第6项约定：如因乙方原因导致合同解除终止的，甲方将不予返还已缴纳的租金及保证金；第7项约定：在本合同解除或终止时乙方应在15日内交还房屋及苹果园，并将存放的自有财产物资及时处置，如逾期不归还或者未处置的财产物资视为乙方同意甲方代为处理；第8项约定：合同期内，乙方逾期支付租金保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同，损失乙方自行承担。现张翠萍要求解除合同，非河西局不让经营，双方理应按照合同约定依法解决，不能没有法律依据没有合同约定反诉被告就赔偿；3、张翠萍的损失不存在。张翠萍要求河西局赔偿的停业损失、装修残值等，系张翠萍本人不经营造成的，非河西局不让张翠萍经营，且自2012年到2018年张翠萍仅交纳租金223000元，现在却要求河西局赔偿250128元，无法律依据和合同约定，现张翠萍若不想经营，河西局同意解除合同，可将自有的财产撤回，但河西局不予退还保证金，并根据合同第六条约定另需交纳违约金9900元。 当事人向本院提交证据，对本诉原告河西局提交的《园艺场场地租赁合同》、《解除园艺场果园承包权协议书》、《解除租赁合同申请书》，原告河西局待证双方签订合同、被告申请解除合同的事实，本诉被告张翠萍对证据真实性均无异议，但质证认为该组证据不能证明原告河西局的主张，且《解除租赁合同申请书》与本案无关，被告张翠萍为获得河西局补偿，在原告河西局领导要求下出具的非真实意思表示的理由，双方并未达成解除合同的合意，故被告对其关联性不予认可。同时，被告张翠萍亦提交该合同，证明本案中系原告河西局违约，其违约事实有三，1、在被告经营期间原告无故停电，不能保证被告正常经营；2、因原告原因解除合同，需赔偿被告装修残值，被告要求以60%为标准赔偿；3、在解除果园租赁合同时原告进行补偿，那对被告园艺场扩建部分亦应补偿。经审查，对原告提交的证据予以认定。 被告（反诉原告）张翠萍提交电费收据1张、2018年河西局五场上交的费用明细表1张、录音光盘1份，待证原告（反诉被告）河西局无故停电，影响被告张翠萍生产经营，被告向原告工作人员交涉无果的事实。原告河西局质证对电费收据无异议，对通话录音提出异议，并质证认为，该通话录音中的张军非权限管理人，且通话录音中张军告知被告电线被风刮断，非原告借故停电，且要求被告继续交纳相关费用，并不能证明被告主张。经审查，该组证据证明被告曾交纳过电费，且张军表明非原告原因停电，不能证明被告主张原告违约的事实，故对该证据不予认定；2、提交报警记录，被告欲证明原告工作人员撬门影响被告正常经营，经审查，该证据能够证明原告工作人员曾与被告发生冲突，不能证明被告主张，对被告欲证明的事实不予认定；3、森林管护队及消防队入驻的照片。被告欲证明因该两家单位的入驻，影响到被告的生产，原告对该事实没有异议，但认为二者不具有关联性。经审查，该两单位入驻的场地与被告经营场所相邻，但非被告租赁场地之内，与被告无关，故对该证据不予认定；4、评估报告书及评估费票据，原告对其真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本院对该证据真实性、合法性予以认定。 本院根据当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实如下：2012年4月9日，原被告签订《园艺场场地租赁合同》1份，约定1、原告将位于南华镇原告园艺场内靠南经营用房和苹果园170亩租赁给被告经营，期限10年，自2012年7月1日至2022年6月30日，租金前五年每年50000元，其中经营性用房30000元，园艺场果园20000元，第一年租金在合同签订后3日内付清，同时一次性交付原告房屋保证金10000元。第二年起租金在上一年六月内支付下一年租金。后五年租金在前五年租金基础上增加10%；2、原告的经营用房在现有基础上配套水电，户内由被告装修，装修费由被告承担。若被告因自身原因在租期内终止合同，原告收回房屋，被告不得附加任何条件。室外未经书面批准不得进行基建投入；3、水电费收取按水、电表实际发生逐月收取，原告负责户外水、电管道及线路维护，被告负责户内管理维修；4、被告若将原告财产设施损坏，应恢复原状，否则保证金不予退还；5、原告不得干涉被告正常经营活动，并按照约定提供被告水、电供应；6、未经同意单方解除合同，需支付合同约定承租剩余时间承包费总额10%违约金，因原告解除合同，需赔偿被告装修残值〔装修费用残值=装修费用总值-（装修费用总值/承租时间×实际承租时间）〕，若因被告原因解除合同，原告不予返还已交纳的保证金及租金。合同成立后，双方履行了合同，被告将租赁房屋12间装饰装修后从事餐饮，经营“祁连葡萄庄园”。2014年9月11日，原被告签订《解除园艺场果园承包权协议书》，双方同意解除原租赁合同中被告租赁原告苹果园170亩。房屋租赁合同继续履行，租赁费及其他内容执行原《园艺场场地租赁合同》。被告因方便和美化经营环境，对“祁连葡萄庄园”中心水泥道路进行了扩建，安装架设照明灯10盏，房前空地贴砖硬化了小道等。2018年7月9日，被告向原告出具《解除租赁合同申请书》，载明“因本人需回四川照顾重病老人，又要照顾孩子上学，现无力继续经营，申请解除双方签订的《园艺场场地租赁合同》，并要求退还保证金1万元。若河西局对装修设施留置使用，本人愿折价处理，不愿留置，自愿无条件撤回”。原告负责人在该申请上备注意见“设施由本人拆除，我局不予留置使用，对房屋损坏的部分从保证金中扣除”。期间，因被告要求原告对其损失予以补偿遭原告拒绝，双方终未达成解除协议。此后，原告提起诉讼要求解除与被告签订的房屋租赁合同，后撤回起诉又提起本案诉讼。被告自2018年7月后未再履行交纳租金义务。2019年7月底被告腾出租赁房屋内的物品，但未交付原告钥匙。此前，因双方均同意解除房屋租赁合同，为减少损失合议庭调解先行交付房屋，但原告要求全案审结再接受房屋，被告腾出房屋后空置至今。 本案诉讼期间，被告于2019年6月23日申请对经营用房装修残值及室外改建、扩建部分的损失进行评估。经张掖市华荣房地产估价有限责任公司作出张华房估字第（2019）142号“张掖华荣房地产报告”，对位于甘肃省白龙江林管局河西局综合开发园艺场房屋装修残值及室外新建、扩建部分市场总价值166916.56元，其中室外项目（水泥路扩建、照明灯、人行道、彩钢棚）费用52250.7元。 另查明，2018年，原告安置其森林消防队及南华林场管护站在“祁连葡萄庄园”前院办公，因与原告经营场所相邻，双方曾为停车等问题发生过纠纷。 本院认为，原被告签订的《园艺场场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同包括果园和房屋的租赁，合同履行过程中，双方协议解除了果园租赁合同，继续履行房屋租赁合同。期间，被告因经营“祁连葡萄庄园”装修装饰了租赁房屋，并扩建和硬化美化了租赁物环境。合同届满前，双方曾先后提出和主张解除合同，但因争议协议未果。现双方争议的焦点是提前解除合同的原因归责于原告还是被告？原告应否承担被告房屋装修及室外新建、改建部分残值166917元并返还保证金。对此，被告张翠萍辩称原告安置其他单位与其为邻，对其经营造成直接影响，并任人乱停放车辆、无故停电，其提出解除合同是原告根本违约行为造成；而原告主张解除合同是被告首先提出因家庭原因，并有其书面申请为证。经查，原告安置单位与被告经营场合相邻和被告申请解除合同均属实，虽然原告在被告相邻处安置其他单位必然会对被告经营活动造成一定影响，但双方签订的《园艺场场地租赁合同》并未约定被告相邻处不得安置其他单位，该问题不属于违约事项；且被告未提交证据证实该行为与其无法经营具有直接因果关系，不足于确定该行为是其申请解除合同的直接因素，因此对被告辩解意见不予完全采纳，造成合同终止履行的主要责任在被告。原告要求被告承担房屋租赁费的请求，因自被告提出解除合同以来，双方处于协商和争议状态，被告实际停止了经营，原告本可先行接受房屋减少损失，但原告拒绝接受对损失扩大具有责任。原告主张的租赁费计算止2019年12月。被告要求原告承担房屋装修残值损失不予支持。被告扩建、改建的室外项目费用由原告适当承担。被告保证金由原告返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局与被告张翠萍（反诉原告）签订的《园艺场场地租赁合同》； 二、被告张翠萍（反诉原告）给付原告甘肃省白龙江林管局河西综合开发局（反诉被告）房屋租赁费44000元； 三、原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局给付被告张翠萍（反诉原告）改扩建的室外项目费用20900.28元（52250.7元×40%），房屋保证金10000元，计30900.28元； 四、驳回原被告其他诉讼请求。 上述二、三项相抵，由被告张翠萍（反诉原告）再给付原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局13099.72元，限于本判决生效后30日内付清。 本诉受理费2275元，由原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局承担1075元，被告张翠萍（反诉原告）承担1200元；反诉受理费5152元，由原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局承担452元，被告（反诉原告）张翠萍承担4700元。 评估费5000元，由原告（反诉被告）甘肃省白龙江林管局河西综合开发局承担2000元，被告（反诉原告）张翠萍承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判长  尹建功 审判员  孔瑞东 审判员  张 蕾 二〇二〇年六月三十日 书记员  王世娟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。