四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1603号 原告（执行案外人）：钟洪芬，女，1973年10月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：苏继平，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈渊，四川上同律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乐山市恒丰典当有限责任公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：李海东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐萍，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢可，四川双荣律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省乐山华冠房地产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区致江路**。统一社会信用代码：915111007400146789。 法定代表人：胡秀兰，该公司执行董事。 原告钟洪芬与被告乐山市恒丰典当有限责任公司（以下简称恒丰公司）、第三人四川省乐山华冠房地产开发有限公司（以下简称华冠公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，适用普通程序于2020年3月30日、6月12日公开开庭进行了审理。原告钟洪芬的委托诉讼代理人苏继平，被告恒丰公司的委托诉讼代理人谢可、徐萍到庭参加诉讼。第三人华冠公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告钟洪芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得执行位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房产；2.本案的诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实和理由：2008年10月28日,原告与第三人华冠公司签订了《房地产买卖契约》,约定原告购买华冠公司所有的位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房产，价款为764692元,付款方式为:原告于签订合同时首期支付700000元,余64692元于办理完房产证并交付原告时付清。该房屋系原告的丈夫修建，修建完工后双方就案涉房屋的价格及剩余工程款的支付进行了协商,双方约定以工程款抵扣房款的方式,抵款700000元作为房屋首付款,双方为此分别向对方出具了相应的收款收据。合同签订后,华冠公司向原告交付了该房产,原告即对该房屋持续占有、使用至今,并一直为该房屋交纳物业费。迄今为止,原告已累计合法占有该房产十余年。（2019）川1102民初4534号《民事裁定书》对案涉房屋进行了首次查封，且（2019）川1102民初4534号《民事判决书》已确认《房地产买卖契约》合法有效。被告恒丰公司申请强制执行第三人华冠公司典当纠纷一案,华冠公司被列为该案被执行人。原告对市中区法院查封并强制执行位于四川省乐山市市中区××路××号××栋××单元××楼××号房产不服,提出执行异议。2019年12月18日,市中区法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为,市中区法院在对（2019）川1102执2059号案件的执行程序中对该房产的查封及拟对该房产作出的强制执行,损害了原告作为已按约履行房屋价款支付义务的买受人的合法权益。由于原告向贵院提出的执行异议申请已被裁定驳回,为维护自身合法权益,现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,特提起诉讼。 被告恒丰公司辩称：原告所享有的权利不能排除答辩人的强制执行，原告的诉讼请求无法律依据，理由不成立，应依法予以驳回。一、原告所享有的权利只是债权，其权利不能对抗答辩人的抵押权。根据物权优于债权的原则，原告的债权不能对抗答辩人享有的物权。原告主张的权利并不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。原告引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定作为其法律依据，但该条款并不是直接针对执行异议之诉，只能参照适用。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九条及《九民会议纪要》第一百二十六条的规定，原告作为非消费者购房，认为其享有的权益优先抵押权从而要求排除被告的强制执行，与我国现行法律规定不符。即使按照原告诉状依据的事实和理由，其诉请也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。原告知晓应在2010年10月30日前办理不动产过户手续，且案涉不动产早在2010年8月26日就具备过户条件，之后却在长达近10年的时间内不办理过户手续，不积极主张自已的权利。原告的行为不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。本案原告享有的仅是债权，不是物权，其权利不能够排除执行。二、被告对案涉房屋依法办理抵押登记，享有合法的抵押权。综上，请求依法驳回其诉讼请求。 第三人华冠公司提交书面陈述意见：原告丈夫张华忠承建了包含白燕路xxx号x幢x楼x号（新编门牌号：白燕路xxx号x栋x单元x楼x号）在内的华冠馨苑项目，工程修建完成后双方商定以工程款70万元抵扣房款首付款，于2010年8月28日签订《房地产买卖契约》，约定房款总价为764692元，余款64692元在办理完房产证时付清，原告在交房时交纳维修基金，办理房屋产权证时间为2010年10月30日。后第三人于2008年11月1日将该房屋交付给原告，原告至今尚未交纳维修基金。第三人于2010年8月26日取得房屋产权证，已经具备了办理产权过户的必备条件。2010年7月，华冠馨苑项目部分购房业主投诉出现质量缺陷，委托四川省建筑科学研究所对华冠馨苑1-8号楼的房屋结构安全性进行鉴定，鉴定结论指出需对房屋进行加固维修。原告的丈夫张华忠于2010年12月23日用原告所购的案涉房屋作担保签订担保书，双方口头约定待华冠馨园的质量纠纷处理完善后办理产权登记。因维修加固施工以及购房业主的装修恢复和补偿等事宜的处理，一直到2014年11月中旬，纠纷才慢慢平息。第三人垫付的鉴定费、补偿款等均未与张华忠进行结算。2014年6月因第三人资金短缺，向被告借款100万元并用案涉房屋作抵押，所借款项用于乐怡城项目开发，后因该项目受阻不能按时归还被告的借款，导致案涉房屋不能办理过户。 本院经审理查明：2019年11月4日，恒丰公司依据已经发生法律效力的乐山市中级人民法院（2019）川11民终1151号《民事调解书》向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执2059号。根据该生效法律文书，华冠公司应支付恒丰公司本金、利息140万元（2019年10月30日以前支付20万元，2019年11月30日之前支付余款120万元）；如果华冠公司没有按期足额支付前述约定的任意一笔款项，恒丰公司有权申请强制执行，申请执行金额为本金80万元和相应的利息（以80万元为基数，从2015年6月26日起按月利率2%计算至款项付清之日止；期间已付款项视为支付本金，根据付款情况分段计算利息）。本案一审诉讼费11800元，由华冠公司负担，二审诉讼费4010元，由恒丰公司负担。该案执行过程中，2019年11月26日，本院作出（2019）川1102执2059号之二执行裁定，裁定查封登记在华冠公司名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房产（房产证号：乐山市房权证企业字第企业1××4号），上述房产查封期限为三年。2019年11月27日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执2059号之二《执行裁定书》和《协助执行通知书》。原告钟洪芬以其与华冠公司签订的买卖案涉房屋的合同有效，本院所查封的登记在华冠公司名下的案涉房屋属其所有为由，提出执行异议。本院作出（2019）川1102执异95号《执行裁定书》，裁定驳回钟洪芬的异议请求。钟洪芬不服，提起本案诉讼。 2019年7月11日，本院受理了钟洪芬与华冠公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）川1102民初4534号。钟洪芬申请财产保全，本院作出（2019）川1102民初4534号《民事裁定书》，裁定查封华冠公司所有的位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房屋（房产证号：乐山市房权证企业字第企业1××4号，保全金额以764692元为限），查封期限为三年。在该案中，钟洪芬的诉讼请求为：一、依法判决确认钟洪芬与华冠公司于2008年10月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、依法判决华冠公司继续履行《房地产买卖契约》，协助钟洪芬办理将案涉房屋的产权过户至钟洪芬名下的手续；3、本案诉讼费由华冠公司负担。该案经审理查明：2008年10月28日，钟洪芬（乙方，买方）与华冠公司（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：华冠公司自愿将座落于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号的房屋（房屋建筑面积463.45㎡）以764692元出卖于钟洪芬；付款方式为签订本合同时钟洪芬支付房款70万元整，余款64692元于办理完房产证交付钟洪芬时付清；双方同意于2008年11月1日由华冠公司将上述房屋交付给钟洪芬；华冠公司于2010年10月30日为钟洪芬办理《房屋所有权证》；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。2008年11月5日，华冠公司向钟洪芬出具《收款收据》，载明：今收到钟洪芬交来购房款项人民币柒拾万元此据￥700000元，备注栏备注9幢3楼12号房。华冠公司在《收款收据》上加盖“四川省乐山华冠房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，案涉房屋（房屋唯一号：371161）位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号，建筑面积为463.45平方米；登记权利人为华冠公司，共有方式为单独共有；该房屋上设立抵押权，抵押权人为恒丰公司，抵押期限为2014年6月20日至2016年6月19日。截止2019年7月16日，该抵押并未解除。还查明，案涉房屋门牌号由“乐山市市中区白燕路xxx号x栋x楼x号”现变更为“乐山市市中区白燕路xxx号x栋x单元x楼x号”。钟洪芬已按合同约定占有、使用案涉房屋，并交纳案涉房屋物业费。在该案审理中，钟洪芬陈述案涉房屋系其丈夫修建，修建完工后，双方就案涉房屋的价格进行了协商，双方以工程款抵扣房款的方式，抵款700000元作为房屋首付款，华冠公司给钟洪芬出具购房收款收据，钟洪芬给华冠公司出具了工程款的收款收据，华冠公司认可案涉房屋首付款确为工程款结算后予以抵扣，并陈述其因差欠恒丰公司的款项未还，故案涉房屋上设立的抵押权仍未解除。2019年9月23日，本院作出（2019）川1102民初4534号民事判决，判决：一、确认钟洪芬与华冠公司于2008年10月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、驳回钟洪芬的其他诉讼请求。 另查明，乐山市市中区白燕路xxx号x楼3-7层登记权利人为华冠公司，2008年1月14日至2009年1月13日期间，该房屋上设立有抵押权，抵押权人为乐山市市中区茅桥农村信用合作社。2010年8月26日，华冠公司登记乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋的房屋所有权证；2011年4月15日，该房屋上设立有抵押权，抵押权人为井研县农村信用合作联社，权利注销日期为2012年7月31日。2012年10月9日，华冠公司取得乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋的国有土地使用权证。2014年6月23日，该房屋上设立有抵押权，抵押权人为恒丰公司，该房屋上设立的抵押权尚未解除。 上述事实，有钟洪芬提交的证明、（2019）川1102民初4534号《民事裁定书》及《民事判决书》、（2019）川1102执2059号之二《执行裁定书》、（2019）川1102执异95号《执行裁定书》、《房地产买卖契约》、收款收据、《工程施工内部承包合同》、《建筑工程内部承包协议》、乐山市房权证企业字第企业7457号房产证、乐山市房权证企业字第1××4号房产证、房屋他项权证存根（2019）川1102执2059号之一《执行裁定书》，本院调取的（2019）川11民终1151号《民事调解书》、房屋信息摘要、（2019）川1102执2059号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：钟洪芬的购房权益能否阻却本院拍卖案涉房屋的执行行为。本案中，案涉房屋登记在华冠公司名下，虽然钟洪芬与华冠公司签订的《房地产买卖契约》经本院（2019）川1102民初4534号《民事判决书》确定为有效，但是该《房地产买卖契约》的设立是为了以物抵债（抵偿工程价款70万元），其目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人本质上享有的依然是金钱之债。因此，本案不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条之规定。虽然钟洪芬对案涉房屋进行了首次查封，但是恒丰公司对案涉房屋依法办理了抵押登记且设立抵押登记时间在首次查封之前，享有合法的抵押物权。虽然钟洪芬与华冠公司签订有《房地产买卖契约》，但该约定系钟洪芬与华冠公司双方之间的约定，依据该合同取得的债权不得对抗合法取得抵押物权的恒丰公司。故钟洪芬依据《房地产买卖契约》取得的向华冠公司主张的债权，不能阻止本院对案涉房屋的执行。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下： 驳回原告钟洪芬的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告钟洪芬负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院 审 判 长  赵浏渊 人民陪审员  曾李琴 人民陪审员  周楠侠 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  王海铃