云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11302号原告（反诉被告）：邓宜文，男，汉族，1967年10月5日出生，身份证登记住址为云南省昆明市。原告（反诉被告）：邓宜昆，男，汉族，1961年12月25日出生，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：邓宜梅，女，汉族，1959年8月3日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。三原告共同委托诉讼代理人：沈宁、雷挺，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：潘立生，男，汉族，1963年3月20日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：乔洪兵、赵献武，系云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）邓宜文、邓宜昆、邓宜梅与李桂芬、被告（反诉原告）潘立生所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，李桂芬于案件审理过程中死亡。潘立生在法定期限内向本院提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。邓宜梅，邓宜文、邓宜昆、邓宜梅的共同委托诉讼代理人沈宁、雷挺，潘立生及其委托诉讼代理人乔洪兵、赵献武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓宜文、邓宜昆、邓宜梅向本院提出诉讼请求：1．判令昆明市的房屋系原告所有，被告立即将已转移至自己名下的该房屋重新变更过户至原告名下，过户费用由被告承担；2．判令被告赔偿原告各项经济损失合计150000元（包括律师费35000元、代偿贷款19482.33元、保全保险费5000元、差旅费5000元、鉴定费8000元，其余为精神抚慰金）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月，原告在所居住的昆明市的房屋外发现工商银行张贴的催告通知，告知原告所有的房屋拖欠银行贷款未还。之后，原告到银行处了解，方才发现原告所有的房屋在原告不知情的前提下，已于2007年12月28日被被告以伪造的《房屋买卖合同》变更至被告名下，被告还以该房屋于2008年在工商银行贷取了款项。为避免涉案房屋被银行采用司法途径处理，原告被迫代被告清偿了贷款。之后，原告多次与被告沟通，要求被告将原告所有的房屋再次变更至原告名下，但被告一直推诿不予办理。更为甚者，被告枉顾涉案房屋系原告所有的事实，反而将原告所有的房屋挂网进行销售，欲进一步侵犯原告的合法权益。为维护原告合法权益不受侵害，特诉至法院，请求依法审理。潘立生辩称，本案基本事实清楚，原被告双方系亲戚关系，原告的父母有卖房意向，由邓惠中与被告协商达成一致后，原告通过公证委托案外人杨智捷办理卖房手续，双方在中衡公证处办理了签订买卖合同、贷款合同的手续，由杨智捷代理原告办理了过户等手续，贷款款项已经打入了贷款合同约定的账户。因当时双方的关系还比较好，原告要求卖了房还要继续居住，被告又没有住房需求，就让原告在卖了的房屋居住。现在已经过了12年，原告突然起诉要求确认房屋的所有权是没有事实和法律依据的。从诉状上的事实和理由来说，原告称到2019年2月因为工商银行张贴催告通知才发现原告所有的房屋在不知情的情况下办理了贷款和权属转移，这个情况和实际是不符的。从常理来说，办理贷款的时候评估公司要入户进行评估，房屋一直都由原告方居住，在评估公司入户的时候原告肯定是知情的。实际上被告还委托过原告归还银行贷款。原告陈述被告枉顾事实将涉案房屋挂网销售，被告作为房屋所有权人，具有完全民事处分的权利，对自己依法享有的房屋进行处分是其形式自己权利的体现。潘立生向本院提出反诉请求：1．确认位于穿金路新1幢1单元201室的房屋为反诉人所有，判令被反诉人立即将房屋交还反诉人；2．反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人系亲戚关系。2007年12月，被反诉人欲出售位于穿金路新1幢1单元201室的自有房屋，反诉人经与被反诉人协商达成一致，由反诉人出资12万元购买房屋，后被反诉人委托案外人杨智捷办理房屋买卖、贷款、过户等手续，反诉人与被反诉人的受托人杨智捷办理了全部手续，并通过贷款全额付清房款，上述全程由云南省昆明市中衡公证处进行了公证。房屋过户后，反诉人按月偿还贷款，房屋继续由被反诉人居住使用。至2019年10月，被反诉人向法院起诉要求确认房屋所有权为自己所有，并申请了财产保全，被反诉人的行为已严重损害反诉人的财产权益，请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。邓宜文、邓宜昆、邓宜梅共同答辩称，首先，案涉房屋本系原告所有，并非反诉人所有，所以不存在要求原告将实际居住使用的案涉房屋返还给反诉人的说法。在事实和理由部分，2007年12月并非像反诉人诉称的与我方达成了协议欲将房屋出售给反诉人，反而是在我方不知情的情况下，反诉人于他人串通将被反诉人的房屋变卖过户至反诉人名下，而且我方从来未委托过任何人办理过户手续。同时反诉人诉称付清了房屋全款，但是因为买卖合同本身是虚假的，所以反诉人诉称的付清房款的事实也是不存在的。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。当事人对真实性无异议的证据本院确认其真实性，并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《房产证》，经核对原件，本院对其真实性予以确认，但结合原告提交的其他证据，位于昆明市房屋（以下称诉争房屋）已于2007年12月28日变更登记为潘立生所有；对原告提交的《证明》，经核对原件后本院对其真实性予以确认；对原告提交的电费通知单10份、电网账单信息1份、自来水收费凭证17份，本院经核对原件后对其真实性予以确认；对原告提交的《装修施工协议书》，因无装修方签字确认，本院对该证据真实性不予采信；对原告提交的《委托协议》、保担保函、保险费发票、鉴定费发票，本院经核对原件后对上述证据真实性予以确认；对原告提交的《情况说明》，其陈述的鉴定过程与本案审理过程一致，对李桂芬的文化程度描述，结合李桂芬档案资料，本院确认李桂芬系文盲，对被告质证提出的与户籍登记“文盲、半文盲”不一致的观点，本院认为，户籍登记中的“文盲、半文盲”系选择性事由，其表达意思并非为所登记的公民既是文盲又是半文盲，故应以李桂芬个人档案登记表所表述的“文盲”为准。对被告提交的房屋所有权证，经核对原件后本院予以确认；对被告提交的委托书及公证书，经鉴定，委托书上“李桂芬”的指印并非其本人所按，结合原告提交的李桂芬档案登记表，本院确认该委托书并非李桂芬本人所签；对被告提交的房屋《买卖合同》及公证书、《个人购房借款／担保合同》及公证书、贷款还款明细表、银行卡交易明细表，经核对原件后本院对其真实性予以确认；对被告提交的国家统计局数据截图，经本院查询，与国家统计局官网公布数据一致，本院对该证据予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：邓惠中与李桂芬原系夫妻关系，共育有三名子女，分别为邓宜梅、邓宜昆、邓宜文。邓惠中于2010年12月31日死亡，李桂芬于2020年3月17日死亡，李桂芬死亡后原被告双方均未向本院提交其有其他案外继承人的证据材料。李桂芬档案资料中显示，配偶为邓惠中，子女共三人，为邓宜梅、邓宜昆、邓宜文，文化程度登记为文盲。李桂芬系原昆纺退休职工，2004年购买了诉争房屋，取得100%产权，建筑面积为56.13平方米，产权证号为200464653，邓惠中登记为诉争房屋共有权人。2007年12月20日，云南省昆明市中衡公证处出具（2007）云昆中衡证字第16915号《委托书公证书》，委托书载明：委托人邓惠中、李桂芬因出售诉争房屋，房屋所有权证编号：昆明房权证字第**；委托受托人杨智捷办理如下委托事项：1．签订诉争房屋的房屋买卖合同，并办理公证；2．办理房屋所有权转移登记的相关手续；3．代收售房款；4．如委托出售的房屋涉及法律纠纷，则委托人亦授权受托人或受托人聘请的律师为本人的代理人进行诉讼或仲裁，授权范围为特别授权代理（包括代为起诉、应诉、调解、和解、领取诉讼文书、申请强制执行、领取执行款物）；5．代为办理《国有土地使用证》变更、过户的相关手续。同日，杨智捷与潘立生签订《房屋买卖合同》，约定出售诉争房屋，成交价格为120000元，价款支付方式为首付60000元，剩余房款通过银行贷款支付，合同还对其他事项进行了约定；云南省昆明市中衡公证处出具（2007）云昆中衡证字第16921号对前述《房屋买卖合同》进行公证。2007年12月28日，诉争房屋所有权变更至潘立生名下。2018年1月8日，潘立生与中国工商银行关上支行（以下简称工行关上支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定由工行关上支行向潘立生发放贷款130000元用于购买诉争房屋，放款账户为户名：杨智捷，账号：25×××89；还款账户为户名：潘立生，账号：25×××93。上述贷款已于2019年4月1日全部结清。另查明，自2004年李桂芬取得诉争房屋产权至今，诉争房屋一直由李桂芬及其家属占有使用。经邓宜昆、邓宜文、邓宜梅申请，本院对2007年12月20日昆明市中衡公证处出具的（2007）云昆中衡证字第16915号《公证书》内的委托书及询问记录（委托书）上涉及的“邓惠中、李桂芬”签名及捺印与李桂芬本人的签名及捺印对比，是否为李桂芬本人所签、捺进行鉴定，云南春城司法鉴定中心出具云春鉴［2020］痕鉴字第77号鉴定意见书，鉴定意见：2007年12月20日昆明市中衡公证处出具的《公证书》中的《委托书》、《申请公证风险告知书》、《云南省昆明市中衡公证处询问记录【委托书】（19页）》、《云南省昆明市中衡公证处询问记录【委托书】（20页）》中有“李桂芬”压名指纹不是出自李桂芬本人捺印。经质证，三原告对该鉴定意见书无异议，被告虽对鉴定意见书提出异议，但未提交相反证据予以证明，故本院对该鉴定意见书予以采信。庭审后，本院通知杨智捷到庭接收询问，据杨智捷陈述，2007年时其系正序房地产经纪公司员工，因邓惠中家属需要贷款未能办理，故以向亲戚出售房屋方式获取款项，其收取款项后已将扣除手续费后的购房款交付给邓惠中家人。经原被告双方质证，双方对杨智捷的陈述均不认可，因无其他证据佐证杨智捷陈述的事实，故本院对其陈述的事实不予确认。根据原被告双方的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结双方的争议焦点为：潘立生取得诉争房屋是否合法。针对争议焦点，原告认为因出售房屋的委托书虚假，故基于委托书订立的房屋买卖合同虚假，原告无出售房屋的意思表示，且房屋至今未交付，取得过程不合法不合理。被告认为，物权变动以公示为准，本案诉争标的为房屋，系不动产，应以不动产登记为准，被告与邓惠中、李桂芬的委托人签署了《房屋买卖合同》，支付了相应对价，变更了房屋所有权登记，已经合法取得房屋所有权，即便委托书不真实，被告作为善意相对人，符合善意取得条件。本院认为，首先，针对本案涉及的委托书，经鉴定，李桂芬手印并非其本人所按，又根据李桂芬档案资料显示文化程度为文盲，故本院认为委托书中李桂芬的签名及手印均不真实。对邓惠中的签名及手印，因邓惠中已去世，无法找出比对笔迹，鉴定基础不完备，但可做如下假设分析：1．邓惠中签名及手印均非其本人所签所按，则本案委托书并非李桂芬、邓惠中两人的真实意思表示，杨智捷构成无权代理，其出售本案诉争房屋的行为为无权处分；2．邓惠中签名及手印均系其本人所签所按，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案诉争房屋原系邓惠中、李桂芬共同共有，如邓惠中签名及手印真实，在未经得李桂芬同意的情况下，其委托杨智捷出售房屋的行为属于无权处分。综上，无论邓惠中签名及捺印是否真实，本案杨智捷基于委托书向潘立生出售诉争房屋的行为均属无权处分。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”关于潘立生是否善意的问题。根据潘立生提交的证据，杨智捷作为代邓惠中、李桂芬出售房屋的受托人，持有委托书公证书，在无其他证据的情况下，基于普通群众对公证书的一般信任，本院认为潘立生与杨智捷签订《房屋买卖合同》时为善意。关于价格是否合理，根据潘立生提交的国家统计局数据以及诉争房屋建筑面积，本案《房屋买卖合同》约定房屋成交价为120000元属于合理对价，并且潘立生已经通过银行贷款方式向杨智捷支付了购房款，虽实际房款额超过合同约定价格，但潘立生对此作出了合理解释，基于普通群众对公证书的一般信任，本院认为潘立生已经向出售方委托的收款人支付了对价。关于变更登记，本案中，诉争房屋已于2007年12月28日变更登记为潘立生名下，至于邓宜昆、邓宜文、邓宜梅抗辩称房屋至今未交付，本院认为诉争房屋为不动产，应以变更登记为公示方式。综合上述两点，本院认为，潘立生取得诉争房屋符合善意取得条件，其取得诉争房屋符合法律规定。针对邓宜昆、邓宜文、邓宜梅要求潘立生赔偿其损失150000元的主张，如前所述，潘立生取得诉争房屋符合法律规定，不存在侵犯邓宜昆、邓宜文、邓宜梅的行为，故对上述主张本院不予支持。针对潘立生要求邓宜昆、邓宜文、邓宜梅返还诉争房屋的主张。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。如前所述，潘立生取得诉争房屋合法，系诉争房屋的所有权人，排他地享有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，邓宜昆、邓宜文、邓宜梅占有使用房屋无合法依据，应当向潘立生返还。对腾还房屋的期限，因邓宜文、邓宜昆、邓宜梅在诉争房屋居住多年，在搬迁时需要一定的时间，故本院酌情确定腾还时间为二十日。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房房权证字第**）潘立生所有；二、邓宜昆、邓宜文、邓宜梅于本判决生效之日起二十日内向潘立生腾还坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房权房权证字第**）/div>三、驳回邓宜昆、邓宜文、邓宜梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元及反诉案件受理费4400元，合计15200元，由邓宜昆、邓宜文、邓宜梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  徐莎莎人民陪审员  孙 静人民陪审员  李 芹二〇二〇年六月三十日书 记 员  孙海鸥