河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0304民初7号原告：吴锐，女，汉族，1992年7月21日生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：王苏楠，河南博同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵志毅，河南博同律师事务所律师，特别授权。被告：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日生，住洛阳市瀍河区，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳福海置业有限公司，住所地洛阳市瀍河区邙麓街****。法定代表人：张高。第三人：张高，男，汉族，1957年7月15日生，住洛阳市瀍河区。原告吴锐诉被告侯红霞、第三人洛阳福海置业有限公司（以下简称福海置业）、张高执行异议之诉一案，本院依法立案受理后，公开开庭进行了审理。原告吴锐委托诉讼代理人王苏楠、赵志毅，被告侯红霞以及第三人张高，第三人福海置业委托诉讼代理人尤士虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锐向本院提出诉讼请求，1、请求终止执行洛阳市瀍河区××花园××楼××号房屋，并解除对上述房产的查封；2、判决原告和第三人洛阳福海置业有限公司签订的《购房合同》合法有效，原告系洛阳市瀍河区××花园××楼××号房屋合法占有人，洛阳市老城区人民法院无权查封原告的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告吴锐与第三人（被执行人）洛阳福海置业有限公司的买房行为合法有效，且原告吴锐已经按照市场价支付了全部购房款且当时所购房屋并没有被查封，原告在买房行为中无任何过错。2014年12月30日，原告吴锐购买洛阳福海置业有限公司开发的位于洛阳市瀍河区××花园××楼××号房屋，当天吴锐母亲李文明向洛阳福海置业有限公司指定的尚燃琴（系洛阳福海置业有限公司法人张高妻子）账户转账支付房款30万元。2017年2月26日，原告与洛阳福海置业有限公司签订正式购房合同，并且交付剩余房款41280元，洛阳福海置业有限公司当场将福海花园1号楼2005号房屋钥匙交给原告。原告按照市场价支付了该套房屋的全部购房款。原告不知道该房在2017年3月13日被洛阳市老城区人民法院进行过查封的事实。老城区人民法院并未对该房屋张贴封条或者公共的行为剥夺了原告的申诉权且违反最高院的查封、扣押、冻结财产规定；第三人洛阳福海置业有限公司对原告恶意隐瞒房屋被查封及开庭诉讼的情况，让原告丧失参加诉讼的权利。原告在买房过程中没有过错，原被告的房屋买卖行为合法有效。二、被告侯红霞申请保全金额明显超过其诉讼标的，请求人民法院对其超标的保全的本案涉诉房产予以解除保全。根据2017豫03**民初232号民事判决，侯红霞诉求的本金250万元，却申请查封洛阳福海置业有限公司名下的19套房屋及洛房权证市字第**商铺，第三人洛阳福海置业有限公司已向侯红霞清偿债务80万元。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价格足以清偿法律文书确定的债权为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结……”。三、原告所购买房屋用来自己居住而非其他用途，且已实际居住。原告实际占有房屋的时间早于洛阳市老城区法院的查封时间。因此，老城法院的查封明显违反了法律规定。吴锐名下无其他房屋，原告购买的房屋系其唯一住房。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，确认原告与第三人的《购房合同》合法有效，终止执行涉诉房屋，并解除查封。被告侯红霞辩称：一、（2019）豫0304执异70号民事裁定书适用符合法律规定。吴锐所提诉讼请求不能成立，应予驳回。吴锐不属于买受人，未提供有效证据证明已经支付完毕买卖房屋的全部款项。她不属于查封之前占有，《购房合同》属于无效合同。该情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。1、吴锐未实际支付全部款项。吴锐提供的购房收据可能涉及虚假制作，并存在逃税漏税情况。不属于法律规定的合法发票，不能作为合法证据予以采信，不能证实其交付购房款。收款人不是洛阳福海置业有限公司，不能证明原告向公司支付了购房款，且凭条转账金额与购房合同金额不一致，不能证明款项用途是购房,且转账金额与合同签订时间间隔较长，不能认定为相互关联。2、吴锐提交的《购房合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，该合同不属于有效合同。该合同即未向房管部门备案，又未办理过户登记，对于是否真实无法查明。3、法院查封该房屋时，吴锐并未实际占有，尚未办理产权过户登记手续，也未备案登记，法院查封符合法律规定。4、吴锐明知福海花园小区五证俱全，未提供证据证明多次催促福海置业办理房屋登记手续，不符合对未办理过户登记手续的房屋没有过错的情形。5、涉诉房屋查封前，房号是由福海置业的法定代表人张高及其销售部人员根据售房记录提供，当时房屋均无售卖情形。根据《中华人民共和国物权法》第十四条，本案涉及的房屋所有权未在不动产登记薄发生登记变更，房屋的所有权不发生变动，仍应属于福海公司，可以被依法查封执行。综上，吴锐不属于买受人，并未实际支付完毕购房款且已实际占有。自认的实际占有是在查封之后，购房合同无效，吴锐的诉讼请求不能成立。第三人福海置业、张高共同答辩：款项我收到了，钱打到我妻子的卡上了，在老城法院的时候问过被告。被告说他不要房子，我就把房子卖给了原告。刚开始房子的手续不全，现在房子手续齐全了，我把房子卖给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一2014年12月30日，原告母亲李文明向尚燃琴转款300000元。原告于2017年2月26日与福海置业有限公司签订《福海花园购房合同》，合同约定吴锐购买福海花园1号路2005室，房屋总价款为341280元，应于当日付清全款。同日，福海置业有限公司出具341280元的收据一份。原告主张，合同签订当日以现金形式支付剩余购房款，并领取了房屋钥匙。侯红霞认为，原告的上述款项并未实际支付至福海置业账户内，不能认定为购房款。二、2019年12月6日，福海置业出具证明一份：“2014年12月30日由吴锐母亲李文明通过工商银行转账到尚燃琴账户上三十万元整，用于购买福海公司商品房。账号由张高提供，此卡用于公司日常业务（尚燃琴与张高为夫妻关系）。2017年2月26日又交现金四万壹仟贰佰捌拾元整，全款已交清，当日签合同交钥匙”。三、为证明对房屋的实际控制，原告提交了自2018年2月至2020年2月22日的洛阳龙秀物业有限管理公司的物业费收据两张。2019年4月14日福海置业燃气初装费收据一张。四、为证明自己仅有涉诉房产一套房屋。原告提交个人房屋信息查询情况表一份，截止到2019年12月24日原告吴锐名下没有其他房产。四、洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号裁定书，裁定内容为：冻结被申请人洛阳福海置业有限公司、张高的银行存款365万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2017年3月13日，老城区人民法院向洛阳市不动产登记中心出具协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的19套房产，查封期限自2017年3月13日至2020年3月12日。2017年6月28日洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号民事判决（以下简称232号判决），判令福海公司、张高于判决生效后十日内共同偿还侯红霞借款250万元及利息（从2015年3月9日起按月利率2分支付至实际履行之日止，已经支付的20万元利息从应付利息中予以扣除）。2018年2月28日，侯红霞依据232号判决申请执行。侯红霞提交2018年8月23日老城区法院询问笔录一份，证明：张高曾自认老城法院查封的15套房屋均为空房，没有出售，没有人居住。原告不认可该证据。但第三人认可上述证据。2018年9月5日，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执298号之一执行裁定，拍卖福海公司福海花园1＃楼3004、702、705、1305、2005、2802、2805、2905、3102、3105、3106、3202、3205、3302、3305号房产。洛阳市中级人法院2019年4月4日作出（2019）豫03执他7号执行裁定，以老城区法院报请指令执行，指令该案由本院执行。本院2019年6月25日作出（2019）豫0304执317号执行裁定，冻结、划拨福海公司、张高存款或扣留、提取应当履行义务部分的收入4742482.00元及利息。执行期间吴锐向本院申请执行异议。本院依法作出（2019）豫0304执异70号民事裁定书，驳回吴锐的异议请求。本院认为，原告提交的与第三人福海置业2017年2月26日签订的《福海花园购房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且在人民法院查封之前签订，该合同合法有效。转账凭证金额超过约定房款50%。且目前原告名下无其他用于居住的房屋。故原告的第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持。第二项诉讼请求因涉诉房屋尚不具备办证条件，故本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，经合议，判决如下：一、停止执行对坐落在洛阳市瀍河回族区南新安街与环城北路交叉口福海花园1号楼2005号房屋的强制措施；二、驳回原告吴锐的其他诉讼请求。本案受理费6419元，由被告侯红霞负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭 赟人民陪审员  刘巧玲人民陪审员  朱青州二〇二〇年六月十八日法官助理黄艳书记员韩晓梅