文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10496-10497、10502-10504、10507-10508、10510、10512-10514、10516号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李艳萍等18人（身份信息见附表）。委托代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。委托代理人：陈香萍。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市天盛房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市阜沙镇阜沙大道。法定代表人：何淑玲，总经理。委托代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。委托代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。再审申请人李艳萍等18人与再审申请人中山市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）商品房预售合同纠纷共12宗系列案，双方分别不服广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终1187号、（2019）粤20民终1195号、（2019）粤20民终1191号、（2019）粤20民终1196号、（2019）粤20民终1185号、（2018）粤20民终7533号、（2018）粤20民终7534号、（2018）粤20民终7536号、（2018）粤20民终7528号、（2018）粤20民终7531号、（2018）粤20民终7537号、（2018）粤20民终7539号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李艳萍等18人申请再审称：1、二审法院认定双方按照每日万分之一计付逾期办证违约金的约定合法有效是错误的。（1）为购房人办理产权证是天盛公司的主要合同义务。（2）购房人与天盛公司签订的《商品房买卖合同》对双方违反各自主要义务而承担违约责任的约定明显不对等，且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，因此法院应根据购房人的请求依法予以调整。（3）合同是天盛公司一方制作的格式合同，合同中存在大量免除或减轻天盛公司违约责任和义务的相关条款，而天盛公司并没有履行向购房人明确告知、提醒的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，以万分之一计付逾期办证违约金的约定属无效的格式条款。2、二审法院适用法律有误，本案应以中国人民银行逾期贷款利率作为违约金计算标准。合同约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的违约责任条款，未与天盛公司逾期办理房屋产权证书的违约时限相联系，即无论天盛公司逾期办证延续多久均只承担房价款1%的违约金，显然与其所承担的违约责任不相符，也与购房人支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，违约金显然过低，故一、二审法院均已认定合同中以1%作为逾期办证固定违约金的约定无效。而合同约定以每日万分之一计付逾期办证违约金属于无效的格式条款，故应按照没有约定违约金的情形处理。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的标准计算违约金。3、根据购房人重新对720个工作日的核查结果，二审法院对逾期办证违约金起算时间的计算存在明显错误，由此导致违约天数以及违约金总额计算及判决均为错误。据此，请求再审。天盛公司提交意见称：李艳萍等18人的再审申请缺乏事实依据，应予驳回。天盛公司分别申请再审称：一、二审判决认定事实错误，判决结果不公。1、一、二审判决忽略政府政策变更因素在逾期办证中的主要作用，片面将逾期办证的全部责任归咎于天盛公司，明显不公。根据天盛公司提交的中山市规划局办公室《关于超容积率补地价有关问题的通知》、中山市人民政府办公室《市政府常务会议决定事项通知》、中山市城乡规划局办公室《中山市建设用地容积率调整规范》等证据可以证明，逾期办证的原因系由于政府政策所导致。天盛公司与购房人签订的《合同补充协议》第七条第2款约定，“若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用证》进度的政府行为，甲方可据实顺延本条的办证期限”，天盛公司依据该约定有权顺延办证期限。因此，自2014年7月1日新政策颁布执行到2015年10月26日，天盛公司因执行新政策办理完增加面积的规划变更手续这段时间不应纳入合同约定的720个工作日内。2、天盛公司由于为购房人房产所属土地办理使用年限延长导致逾期，根据利益损害补偿和公平原则，购房人无权再向天盛公司主张逾期办证的法律责任。案涉土地使用权原来是截止2073年12月20日到期，但小区其他部分的土地使用权截止2077年12月4日到期，后中山市发布该情况的处理办法，要求天盛公司补缴土地出让金，将不同地块的使用年限按最晚到期的土地使用年限合并处理。据此天盛公司与中山市国土资源局于2017年10月13日签订《中山市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金4276939元和缴纳税款130446.67元。天盛公司为购房人的利益支付巨款，购房人不应再主张损失。3、逾期办证违约金按已付房价款的1%计算，是双方签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效，一、二审判决否定该约定的法律效力错误。据此，申请再审。本院经审查认为，本12宗系列案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的申请再审的请求与理由，本案应审查的问题是：逾期办证违约金的计算标准；天盛公司是否无需承担逾期办证违约责任；逾期办证时间的计算是否有误。关于逾期办证违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》对逾期办证约定：“出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的1%作为上限”，由于约定封顶违约金未与天盛公司逾期办理房屋产权证书的违约时限相联系，在天盛公司逾期办证时间较长的情况下，该约定的违约金显然过低，不足以弥补李艳萍等18人的损失。因此，二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定、合同的约定和李艳萍等18人的请求，判决逾期办证违约金“按买受人已付房价款每日万分之一”的标准计算，并无不当。李艳萍等18人主张合同约定以每日万分之一计付逾期办证违约金属于无效的格式条款，应按照没有约定违约金的情形处理，依据不足。由于合同已对逾期办证违约金的计算作了约定，李艳萍等18人主张应以中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金，缺乏法律依据。天盛公司申请再审主张逾期办证违约金应按已付房价款的1%计算，依据也不足。关于天盛公司是否无需承担逾期办证违约责任问题。天盛公司与孙恒志等38人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。但在案涉房屋交付使用后，天盛公司并未依照合同约定期限向产权登记机关提交办证资料，构成违约。天盛公司主张逾期办证系因政府部门调整了容积率补交地价核定单位及工作衔接问题所致，依照《合同补充协议》第七条第2款约定其有权顺延办证期限，但根据中山市城乡规划局出具的《关于中府国用（2008）第060269号地块规划情况的函》内容，天盛公司在建设案涉项目过程中增加了计容建筑面积，二审法院认定天盛公司补缴增容费用系其自身原因造成，对其以此为由主张顺延办证期限不予支持，并无不当。天盛公司主张由于为购房人房产所属土地办理使用年限延长导致逾期，根据利益损害补偿和公平原则，购房人无权再向天盛公司主张逾期办证的法律责任，但案涉房屋土地使用权期限的延长是合同约定之外的事宜，天盛公司主张以购房人土地使用权限的延长利益来抵销其应负担的逾期办证违约责任，不符合法律关于债务抵销的规定。因此，天盛公司主张其无需承担逾期办证责任，依据不足。关于逾期办证时间的计算是否有误问题。二审法院经核算，按购房人的收楼日期，加上720天工作日后确定天盛公司逾期办证的起算日期，并据此计算违约时间和违约金，并无不当。李艳萍等18人主张二审法院对逾期办证违约金起算时间的计算错误，但未提供具体的依据，该主张的理由不充分。综上所述，李艳萍等18人以及天盛公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回李艳萍和王广鑫、徐年有和王美坤、黄伟、黄友秀和冯勇、陈虾仔和卢佗弟、谭全通和吴华丽、何雪兴、万丹丹、赵眉芬、何标华、张小君、陈子平和梁湛荣以及中山市天盛房地产开发有限公司的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年六月二十九日书记员  苏冰娜附表：李艳萍等18人身份信息表            序号              申请再审案号              二审案号              再审申请人（购房业主部分）基本情况                  1              (2019)粤民申10496号              （2019）粤20民终1187号              李艳萍，女，1984年12月3日，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      王广鑫，男，1979年1月12日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  2              (2019)粤民申10497号              （2019）粤20民终1195号              徐年有，男，1975年6月2日出生，汉族，住四川省泸县。      王美坤，女，1975年2月8日出生，汉族，住四川省泸县。                  3              (2019)粤民申10502号              （2019）粤20民终1191号              黄伟，男，1974年6月1日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。                  4              (2019)粤民申10503号              （2019）粤20民终1196号              黄友秀，女，1977年12月7日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。      冯勇，男，1974年11月12日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  5              (2019)粤民申10504号              （2019）粤20民终1185号              陈虾仔，男，1976年8月12日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      卢佗弟，女，1977年1月22日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。                  6              (2019)粤民申10507号              （2018）粤20民终7533号              谭全通，男，1982年5月1日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      吴华丽，女，1986年12月28日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。                  7              (2019)粤民申10508号              （2018）粤20民终7534号              何雪兴，女，1987年9月17日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  8              (2019)粤民申10510号              （2018）粤20民终7536号              万丹丹，女，1991年12月5日出生，汉族，住湖北省石首市。                  9              (2019)粤民申10512号              （2018）粤20民终7528号              赵媚芬，女，1978年1月18日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  10              (2019)粤民申10513号              （2018）粤20民终7531号              何标华，男，1980年12月1日出生，汉族，住广东省中山市港口镇。                  11              (2019)粤民申10514号              （2018）粤20民终7537号              张小君，女，1987年4月19日出生，汉族，住广东省广宁县潭布镇。                  12              (2019)粤民申10516号              （2018）粤20民终7539号              陈子平，女，1983年1月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。      梁湛荣，男，1983年3月20日出生，汉族，住广东省中山市港口镇。