陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 (2020)陕民终647号上诉人（原审原告、案外人）：栾志凌，男，1962年10月1日出生，汉族，宁夏大光明律师事务所律师，住宁夏固原市原州区。上诉人（原审原告、案外人）：牟宗华，女，1964年4月3日出生，汉族，宁夏固原原州区人民医院护士，住西安市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李爱华，女，1956年3月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师。第三人（原审第三人、被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，。法定代表人：曾克剑，该公司总经理。关于上诉人栾志凌、牟宗华与被上诉人李爱华、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人栾志凌、牟宗华，被上诉人李爱华的委托诉讼代理人杨过到庭参加诉讼，第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾志凌、牟宗华上诉请求：1.依法撤销西安市中级人民法院（2019）陕01民初2017号民事判决。2、依法确认上诉人和第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司的商品房买卖合同成立并具有法律效力。3、判令不得执行第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司名下的西安市XX区XX城XX路XX号XX号商品房。4、本案诉讼费由被上诉人和第三人承担。事实和理由：一、上诉人的商品房买卖合同成立且有法律效力。本案商品房出卖方的《房屋订购协议》是商品房买卖合同关系中的要约。上诉人栾志凌签署后，按《房屋订购协议》提出的要件，于2017年5月20日缴纳30%的购房首付款180080元，是商品房买卖合同法律关系中的承诺。上诉人按《房屋订购协议》，于2017年5月20日缴纳30%的购房首付款180080元，有转账记录和出卖人的房款收据两个直接证据，房屋买卖合同成立的时间和首付款的数额都很清楚，根本无需其他“证据予以佐证”。二、上诉人已支付了所购商品房的全额价款。2017年5月20日缴纳的30%房屋首付款180080元有转账记录和收款收据为证。后续缴纳的400000元购房款是以现金方式支付的，不能以上诉人未提供银行转账凭证为由，否定上诉人已全额支付房款的事实。三、上诉人所购不动产物权期待权应予以保护。上诉人所购商品房系用于居住，且上诉人名下无其他住房，应当对消费者以居住为目的而购房的权益予以特殊保护。上诉人已付清全部房款并实际占有不动产，并且上诉人对办理过户手续客观上没有过错，事实上应认可已取得了相当于物权的权利。综上，请求法院支持其诉请。被上诉人李爱华辩称,一审法院查明事实清楚,适用法律正确,应予维持。汇通西安分公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：李爱华与汇通西安分公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决已发生法律效力。后因汇通西安分公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，李爱华向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年5月18日，本院作出（2018）陕01执921号之一执行裁定：查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市XX区XX城XX路XX号XX小区三套房产(其中两套房产预售证号为200XXXX，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米;第三套房产预售证号为201XXXX、房号及建筑面积为3-13101、130平方米)，上述房产查封期限为三年，房产查封期间不得办理转移过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定及协助执行通知。栾志凌、牟宗华作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的2-22702号房屋为由，提出执行异议。执行法院经审查作出（2019）陕01执异796号执行裁定：驳回栾志凌、牟宗华的执行异议申请。栾志凌、牟宗华遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。一审法院另查明，汇通西安分公司（出卖人）与栾志凌（认购人）签订《房屋订购协议》，显示栾志凌订购房屋4-2-22702，参考建筑面积为96.68平方米，优惠后单价为6000元，优惠后总价580080元。该协议无出卖人签字和盖章，亦未注明签订日期，仅有栾志凌个人签字。2017年5月20日，栾志凌向汇通西安分公司支付180080元；同日，汇通西安分公司向栾志凌出具《收据》（NO.2035907）显示：收到栾志凌交来4-2-22702房款人民币为180080元；2018年8月14日，汇通西安分公司向栾志凌出具《收据》（NO.5055698）显示：收到栾志凌交来4-2-22702房款人民币为400000元。栾志凌、牟宗华提供2017年12月4日涉案房屋《装修施工许可证》。2019年9月17日，一审法院依据（2018）陕01执字第921号执行裁定，分别扣划汇通西安分公司名下齐商银行股份有限公司西安西大街支行（账户为XXXXXXXXXXXXXX0049）金额：1660456.61元、9937.37元。2019年9月24日，齐商银行股份有限公司西安分行向本院提出执行异议申请。2019年11月25日，西安市不动产登记服务中心出具关于涉案房屋2-22702号的《西安市不动产登记簿》显示：涉案房屋于2016年8月12日被抵押给案外人南洋商业银行（中国）有限公司上海分行，被担保主债权40.08万元。2019年11月4日，西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示：申请人栾志凌、牟宗华在该中心数据库中无有效房产信息。2019年11月20日，固原市不动产登记事务中心出具的《固原市不动产登记信息查询记录》显示：申请人栾志凌、牟宗华在该中心数据库中无有效房产信息。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点为栾志凌、牟宗华就位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，栾志凌与汇通西安分公司签订《房屋订购协议》，协议内容无出卖人盖章、无签署日期、无涉案房屋的具体信息，亦无付款方式的约定，因该《房屋订购协议》并未明确栾志凌、牟宗华与汇通西安分公司签订合同的时间，双方也没有签订正式的《商品房买卖合同》，故无法确定《房屋订购协议》具体的签订时间。根据栾志凌提供的首笔房款转账凭证及汇通西安分公司向其出具的收据可显示时间为2017年5月20日，但在栾志凌、牟宗华等未提供其他证据予以佐证的情况下，转账凭证及购房款收据的开具时间并不能直接认定为《房屋订购协议》的签订时间。本案《房屋订购协议》显示购房款为580080元，栾志凌称剩余400000元购房款系用现金方式支付给汇通西安分公司,栾志凌、牟宗华虽为支持其已足额支付购房款的主张提供了汇通西安分公司向其出具的收到400000元购房款收据，但如此大额的现金交付不符合通常交易习惯，栾志凌、牟宗华并未进行充分合理的说明，亦未提供其他证据予以佐证，故栾志凌等应承担举证不能的法律后果。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，能够足以排除强制执行的情形中的几项条件系应同时具备的并列关系，在栾志凌关于涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面合同和已支付了购房款的主张不能成立的情况下，已足以否定其排除强制执行的主张。同时，因涉案房屋现处于抵押状态，栾志凌、牟宗华主张对涉案房屋归其所有,亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，其诉请的事实和理由不能成立。栾志凌、牟宗华主张不得执行涉案房屋并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告栾志凌、牟宗华的诉讼请求。案件受理费9601元，由原告栾志凌、牟宗华负担。本院二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案审理的焦点为：栾志凌、牟宗华就位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过总价款的百分之五十。本案中，栾志凌与汇通西安分公司签订《房屋订购协议》，协议内容无出卖人盖章、无签署日期、无涉案房屋的具体信息，亦无付款方式的约定，上诉人主张的《房屋订购协议》不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“合法有效的书面买卖合同”。其次，该《房屋订购协议》未明确栾志凌、牟宗华与汇通西安分公司签订合同的时间，双方也没有签订正式的《商品房买卖合同》，栾志凌提供的首笔房款转账凭证及汇通西安分公司向其出具的收据显示时间为2017年5月20日，一审法院认为在栾志凌、牟宗华等未提供其他证据予以佐证的情况下，转账凭证及购房款收据的开具时间并不能直接认定为《房屋订购协议》的签订时间，故也无法确定《房屋订购协议》的签订时间，其认定并无不当。再者，本案《房屋订购协议》显示购房款为580080元，栾志凌称剩余400000元购房款系用现金方式支付给汇通西安分公司,栾志凌、牟宗华虽为支持其主张提供了汇通西安分公司向其出具的收到400000元购房款收据，一审法院认为如此大额的现金交付不符合通常交易习惯，栾志凌、牟宗华二审中亦未进行充分合理的说明，也未提供其他证据予以佐证，一审法院认为栾志凌等应承担举证不能的法律后果，并无不当。故栾志凌、牟宗华主张不得执行涉案房屋并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，栾志凌、牟宗华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9601元，由上诉人栾志凌、牟宗华负担。本判决为终审判决。     审  判  长   李  亮   审  判  员   杨  菲   审  判  员   党  彬    二○二○年六月二十四日 法 官 助 理   段亚锋书  记  员   刘爱霞 1