云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4057号上诉人（一审原告）钱晓红，女，汉族，1966年8月29日生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（一审被告）：昆明嘉丽泽旅游文化有限公司，住所地昆明市嵩明县泽杨林镇嘉丽泽农场。法定代表人：王旭，系公司董事长。委托诉讼代理人：苏世芳，系公司员工，一般授权代理。上诉人钱晓红与被上诉人昆明嘉丽泽旅游文化有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钱晓红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实错误，被上诉人多次欺骗上诉人，在他们事先打印好的换房申请上签字按手印，但被上诉人一直不给我方告知结果，前因后果的一切责任都是被上诉人造成的。不能签订购房合同的全部责任应由卖方承担。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人昆明嘉丽泽旅游文化有限公司答辩认为认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。钱晓红向一审法院提出诉讼请求：1.由被告双倍返还定金人民币40000元；2.本案诉讼费、精神损失费、交通费、误工费人民币9600元，由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实：被告嘉丽泽公司系依法成立的有限责任公司，经营范围为旅游项目开发，养生服务，房地产开发及经营，参与土地一级开发整理，城市基础设施及配套投资建设，不动产租赁等。2016年8月5日，原告钱晓红（乙方）认购被告嘉丽泽公司（甲方）开发建设的中信嘉丽泽二组团2647幢3A01号房并签订了《中信嘉丽泽认购书》，认购书中载明该房屋的建筑面积为116.96平方米（房屋的最终实测面积以产权登记面积为准）；房屋认购价为1218849元，付款方式为按揭贷款；本协议签订时，乙方向甲方支付购房定金人民币20000元，双方签订购房合同时该定金抵作房款；双方一致同意，乙方与甲方按甲方公示购房合同文本签订签约，并约定缴付房款或首付款及相关税费的时间为2016年8月12日；在本认购书约定的甲乙双方签署购房合同前，若甲方将乙方认购房屋另行出售给他人，则甲方双倍返还定金；因乙方未在本认购书约定的时间与甲方签署购房合同、或因乙方的其他任何原因导致上述购房合同在本认购书约定的时间没能签署，甲方无需返还乙方已付定金，并有权不再另行通知乙方将其认购房屋另行出售。签订认购书后，原告通过POS机向被告交付了定金20000元，被告出具了收据一份给原告持有。此后，双方未在约定的时间签订《商品房购销合同》。2016年11月18日，原告向被告递交《换房申请》，申请将其认购的中信嘉丽泽二组团2647幢3A01号房换至二组团2667幢202号房屋；2017年1月20日，原告再次向被告递交《换房申请》，申请将其认购的中信嘉丽泽二组团2647幢3A01号房换至2667幢102号房屋。被告未对原告的两份申请进行过书面答复，也未与原告签订过任何《商品房购销合同》。原告起诉的被告名称为中信嘉丽泽旅游文化有限公司，庭审过程中，原告变更被告的名称为昆明嘉丽泽旅游文化有限公司。另查明，被告已于2017年7月26日将原告认购的中信嘉丽泽**团****房出售给他人。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告于2016年8月5日签订《中信嘉丽泽认购书》，约定由原告认购被告开发建设的中信嘉丽泽二组团2647幢3A01号房，原告认为该认购书系在被告方工作人员的误导下签订，且被告方工作人员承诺签了认购书后可以换房，故该认购书不是其真实意思表示。认购书中对原告认购的房号、房屋总价款、付款方式、合同签订时间、违约责任等内容进行了明确约定，在原告未与被告就认购后可重新选房的事项达成一致意见前，双方在认购书中所确定的房屋即为原告认购的房屋，原告虽向法庭提交了《换房申请》，以证实其依据被告销售人员的承诺向被告申请换房，因原告的申请未经被告的认可，故该行为仅是原告的单方行为，且原告无相应证据证实其与被告达成可以重新选房或换房的约定，亦无相应证据证实被告销售人员对其有误导或欺瞒的情形，故原告所述的上述内容无事实依据，一审法院不予采信。原告作为完全民事行为能力人，应明确认知其行为后果，结合认购书的签订及原告实际交付认购金的情形，该认购书系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该认购书合法有效，对原、被告双方均具有法律效力。关于原告所提的要求被告返还定金40000元的请求，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。原、被告双方签订的《中信嘉丽泽认购协议书》第四条约定：在签订认购书时，原告向被告支付购房定金人民币20000元，双方签订购房合同时该定金抵作房款；第六条约定：在本认购书约定的双方签署购房合同前，若被告方将原告方认购房屋另行出售给他人，则被告方双倍返还定金；因原告方未在本认购书约定的时间到中信嘉丽泽营销中心与被告方签署购房合同、或因原告方的其他任何原因导致上述购房合同在本认购书约定的时间没能签署，被告方无需返还原告方已付定金，并有权不再另行通知原告方将其认购房屋另行出售。签订认购书后，原告按约定向被告交付了定金20000元，为双方签订《商品房购销合同》提供了担保。依据认购书的约定，双方应于2016年8月12日签订《商品房购销合同》，并由原告向被告交付相应的购房款及税款，但双方并未在约定的时间签订《商品房购销合同》，原告亦未向被告交付相应购房款，原告作为认购方，其在明知了签约时间的情形下未积极履行签约义务，也未及时与被告商定重新签约时间，致使双方未能签订《商品房购销合同》，原告无相应证据证实未签订《商品房购销合同》的原因系被告所致，依据认购书的约定，被告无需退还原告定金20000元，故原告的该项请求无事实依据，一审法院不予支持。关于原告主张的诉讼费及各项损失9600元，对于诉讼费，一审法院将结合案件实际情况及相关规定予以确认；对于精神损失费等费用，原告并未提交相应证据证实上述费用已实际支出及该费用的支出与本案存在关联性的事实，故原告的上述请求无事实依据，一审法院不予支持。被告所提的其不存在违约行为，不应退还原告定金及赔偿原告各项损失的答辩意见与一审法院查明的事实相符，一审法院予以采信。被告所提的原告起诉主体与其不符，其不是本案适格主体的答辩意见，原告起诉时所列的被告名称为中信嘉丽泽旅游文化有限公司，该名称与被告的实际名称不符，但经法庭核实双方身份信息后，原告已变更了被告的名称，且本案纠纷发生于原、被告之间，故被告系本案适格主体，被告的上述答辩意见于法无据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告钱晓红的全部诉讼请求。二审中，双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案合同的解除事由应如何认定？本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订的房屋认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，对双方均具有法律约束力。但双方对认购书约定的内容可协商进行变更或补充。现上诉人主张因与被上诉人协商换房未果，导致被上诉人将涉案房屋另行出售，被上诉人应承担双倍返还定金的违约责任，对此，被上诉人对协商换房的事实不予认可，本院认为，根据审理查明的事实，上诉人提交的换房申请虽无被上诉人签字或盖章认可，但被上诉人认可该换房申请表格内容与其公司的换房申请表格内容相同，而上诉人所提的办理换房事宜的被上诉人销售人员高云丽，被上诉人对其身份亦并不否认，故从双方交易的地位来看，被上诉人作为专业的商品房销售企业，具有更丰富的商业经验，在交易中处于主导地位，而上诉人作为普通购房者，其在信息的掌控、资讯的辨别等方面与被上诉人相比处于弱势地位，故被上诉人辩解其不知晓换房事宜的理由不能成立。本院认为，双方因换房事宜一直未协商达成一致意见系导致双方签订的房屋认购书解除的原因，故该合同解除不能归责于任何一方，现认购书客观上已经解除，被上诉人应向上诉人返还其支付的定金20000元。综上，上诉人的上诉主张成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1893号民事判决；二、昆明嘉丽泽旅游文化有限公司于本判决生效之日起三日内退还钱晓红定金20000元；三、驳回钱晓红的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计1200元，由被上诉人昆明嘉丽泽旅游文化有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年六月三日书记员  王 欣