黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终343号上诉人（原审第三人）：王**，女，1967年3月14日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵富，男，1959年12月28日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。被上诉人（原审原告）：刘忠明，男，1981年9月30日出生，蒙古族，无职业，住友谊县。被上诉人（原审被告）：黑龙江省神鸭房地产开发有限公司，住所地双鸭山市四方台区振兴路中段。法定代表人：岳文起，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张少忠，男，1960年7月15日出生，汉族，无职业，住友谊县。上诉人王**因与被上诉人刘忠明、张少忠、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司（以下简称神鸭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服友谊县人民法院（2017）黑0522民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王**上诉请求：一、请求二审法院撤销黑龙江省友谊县人民法院作出的(2017)黑0522民初694号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。2012年10月23日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人购买被上诉人开发建设的友谊县温馨嘉园4号楼1单元602室，建筑面积91.7平方米，售价165060元，第三人一次性付清全部购房款，并将购买原楼房和车库在友谊县房产管理局办理房屋预告登记证明。以上事实与法院查明的事实不符，原告没有签订购房合同，出具虚假购房收据及虚假证据，原告出示的证据证明力不足，与上诉人购买的房屋和车库数量、面积、价款都不相同。法院不予采纳上诉人以房抵债的主张不符合法律规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。2．上诉人王**要求认定与被上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并要求被告在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，法院不予支持的行为违反法律规定。2011年被上诉人取得友谊县友谊镇温馨家园小区房屋开发权，被告授权张少忠为该项目的负责人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。另根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条[盖章行为的法律效力]司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见，人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力，法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第16条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果，法人以法定代表人事后己无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权，代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任。被代理人以代理人事后己无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。综上所述，请二审法院依法撤销一审判决，判令上诉人与被上诉人签订的编号为1220262号商品房买卖合同有效；判令被上诉人履行合同，协助上诉人办理房屋产权证，提供办理房屋产权证的相关手续；判令被告支付房屋违约金165060元。被上诉人刘忠明、张少忠、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司二审期间未提交书面意见。刘忠明向一审法院起诉请求：一、确认双方温馨嘉园小区4号楼1单元602室房屋买卖协议有效；二、要求被告履行为原告办理房屋产权证义务；三、被告承担诉讼费用。第三人王**向一审法院起诉请求：1.确认第三人与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；2.确认原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年8月31日，被告张少忠与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订合同，约定被告张少忠使用被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司资质，在友谊县友谊镇开发温馨嘉园综合楼。2012年7月6日，原告购买温馨嘉园小区4号楼1单元602室房屋，原告向被告张少忠交纳了购房款165060元，被告张少忠委托郑前程以黑龙江省神鸭房地产开发有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了编号为5091531号收据。2013年4月6日被告张少忠将房屋交付给原告，原告接受案涉房屋后入住。2015年1月17日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠共同向原告补发了书面的涉案房屋入户通知单，通知原告与温馨嘉园小区物业公司办理友谊镇温馨家园小区4号楼1单元602室房屋入户手续，原告交纳了维修基金、装修保证金、物业费，向同方节能友谊热力有限公司交纳了供热费等相关费用。原告购买并使用该房屋后，被告至今未给原告办理房屋所有权证书。查明，2012年7月31日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠开发建设的友谊县温馨嘉园小区取得商品房预售许可证。另查明，被告张少忠向第三人王**借款，于2012年10月23日被告张少忠与第三人王**签商品房买卖合同用于借款担保，于2013年10月16日，被告张少忠为王**办理了友谊县××小区××楼××单元××室房屋的预购商品房预告登记。一审法院认为，原告向被告张少忠交纳了购房款，购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区4号楼1单元602室房屋，被告张少忠委托郑前程以黑龙江省神鸭房地产开发有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了收据，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠也已向原告交付了涉案房屋，原告、被告双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但原、被告双方均已履行了各自的合同义务，故原告、被告之间的商品房买卖合同成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。根据原告、被告及第三人的当庭陈述及举证，被告张少忠因在友谊县友谊镇温馨家园施工期间缺少资金，在第三人王**处借款，张少忠以被告的名义与第三人王**签订的商品房买卖合同和交付涉案房屋钥匙作为双方民间借贷合同的担保。第三人王**主张被告张少忠向其借款，借款到期后，被告张少忠不能偿还借款，被告张少忠用涉案房屋在内的友谊县温馨家园部分房屋抵偿借款，但其未能举证证明被告张少忠何时借款、借款本金和利息的数额、借款何时到期及双方是如何以房抵债（虽提交了借款结算协议书，经司法鉴定为虚假），且被告张少忠仅承认尚欠第三人王**2800000元左右借款，其否认与第三人王**已形成以房抵债事实，故对第三人王**主张以房抵债，不予采信。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称张少忠的行为属于超越代理权的行为，与原告、第三人发生的买卖行为对神鸭公司不发生法律效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，本案中，被告张少忠在与原告签订商品房买卖合同时持有被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的授权委托书，因此原告有理由相信被告张少忠以被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的名义与原告签订商品房买卖合同时有代理权，原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同对被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司具有法律约束力，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的答辩理由不能成立。综上所述，原告刘忠明要求认定与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并要求二被告在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人王**要求确认第三人与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效和确认原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、被告张少忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告刘忠明与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠之间的位于友谊县××小区××楼××单元××室的商品房买卖合同有效；二、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在诉争房屋具备办理房屋产权证条件时协助原告刘忠明办理房屋产权证书；三、驳回第三人王**的诉讼请求。案件受理费3601.2元，由被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：确认一审法院查明事实。且本院另查明：张少忠与王**签订《借款结算协议书》中的签名与打印字体形成时间，经友谊县公安局委托鉴定，签名时间早于打印字体形成时间，该《借款协议书》为王**单方制作，为虚假证据。本院认为，关于上诉人王**主张的一审法院认定事实错误问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”法律、行政法规规定采用书面形式的合同应当采书面形式订立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”故房屋买卖合同应当采用书面形式订立，但根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”被上诉人刘忠明与被上诉人张少忠、神鸭公司订立合同虽未采用书面形式，但张少忠及神鸭公司已将案涉房屋交付刘忠明，应当认定已经履行房屋买卖合同的主要义务，即应当认定刘忠明与张少忠、神鸭公司之间的房屋买卖合同关系成立，且该合同合法有效，应当依法履行。至于与房屋有关票据之交付系从给付义务，不影响该合同成立与否。关于上诉人王**提出的法院不予采纳其以房抵债的主张不符合法律规定及请求确认其与神鸭公司之间的房屋买卖合同有效的问题，王**与张少忠之间签订的《借款结算协议书》系虚假，不能认定为张少忠的真实意思表示，且一审中王**自认“张少忠将案涉房屋以物抵债的形式和王**签订商品房买卖合同”，故其与张少忠之间并不存在房屋买卖合同关系，其真实意思非为房屋买卖关系，不能以买卖合同主张权利，因其与张少忠签订的房屋买卖合同不成立，故无论张少忠与神鸭公司之间是否构成代理关系，王**与神鸭公司之间亦不存在买卖合同关系。关于王**主张的法院不予采纳其以房抵债的主张不符合法律规定问题，以物抵债系以新债作为履行旧债之方法，不具有担保功能，不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。王**所主张的以物抵债应为诺成性合同，应尊重当事人之意思自治，但王**与张少忠之间的《借款结算协议书》为虚假证据，不能证明张少忠与王**之间存在真实的转移案涉房屋所有权的意思表示合意，故王**没有提供充分的证据证明其与张少忠之间存在以物抵债关系，对王**此主张本院不予支持。即使王**与张少忠之间存在以物抵债关系，但该以物抵债关系因存在恶意损害第三人合法权益之情形，王**的该项主张仍不应予支持。综上所述，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3601.2元，由上诉人王**负担。本判决为终审判决。审判长 霍 拓审判员 王甜甜审判员 杨志超二〇二〇年六月二十三日书记员 李淑瑜