福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1145号 原告：曹思美，男，1982年4月13日出生，汉族，住沙县。 原告：朱清萍，女，1984年10月25日出生，汉族，住沙县。 委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，均系福建万融律师事务所执业律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，1994年7月11日出生，汉族，该公司员工。 原告曹思美、朱清萍与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹思美、朱清萍的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹思美、朱清萍向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向曹思美、朱清萍支付逾期办证违约金7117.16元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日按全部房价款日万分之0.5计算）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。诉讼中，曹思美、朱清萍变更第1项诉讼请求为：判令万豪公司向曹思美、朱清萍支付逾期办证违约金7117.16元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日按全部房价款日万分之0.5计算）。事实和理由：2016年2月15日，曹思美、朱清萍与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县商品房，购买总金额为547474元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为曹思美、朱清萍办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致曹思美、朱清萍未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向曹思美、朱清萍支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为曹思美、朱清萍办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，遂诉至本院，要求万豪公司承担违约责任。 万豪公司辩称：1.万豪公司积极履行办理房屋所有权转移登记的义务，从未懈怠。总确权之前的逾期办理房屋所有权转移登记系沙县城乡规划勘测设计室延误造成的，非因万豪公司原因；总确权之后逾期系因曹思美、朱清萍的原因，应由曹思美、朱清萍自行承担该逾期责任。万豪公司不承担逾期办证责任。2.曹思美、朱清萍主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。请求依法驳回曹思美、朱清萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 万豪公司对曹思美、朱清萍提交的（1）《身份证》复印件、（2）《商品房买卖合同（预售）》、（3）《沙县商品房买卖合同备案信息表》、（4）《销售不动产统一发票》的真实性、合法性、关联性没有异议。但万豪公司对《商品房买卖合同（预售）》证明的内容有异议，根据合同第二十条约定，因出卖人的原因未能在约定的时间内交房的，才承担违约责任，且房屋所有权登记是双方共同的义务，逾期办证的原因并非万豪公司引起，不应承担违约责任，且逾期办证违约金累加最高不超过商品房总价的1%。 曹思美、朱清萍对万豪公司提交的证据（1）《营业执照》复印件无异议；对证据（2）《国内挂号信函收据》真实性有异议，认为未收到该信件，且该信件也被退回；对（3）《竣工验收报告》、（4）《测量说明》、（5）《房地产测量计算委托书》、（6）交纳测量费的《福建增值税普通发票》、（7）《房屋现场勘测图》（金古明珠7#楼）、（8）《关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明》、（9）来源于沙县人民政府信息公开专栏的截图：《沙县住建局机构设置》、《中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知》、《沙县政府部门管理事业单位》、（10）来源于福建省自然资源厅行政审批与服务平台的《测绘资质管理信息系统》的截图等证据的关联性有异议，认为与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于万豪公司提交的证据（2），本院认为，无法证明挂号信邮寄内容且被退回，故本院不予采信；证据（3）至（10），未能反映与逾期办证之间存在直接的因果关系，故本院不予采信。 经审理查明： 1.2016年2月15日，曹思美、朱清萍与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：曹思美、朱清萍向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠7幢601室商品房，总价款547474元。双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，曹思美、朱清萍依约向万豪公司支付购房款547474元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付曹思美、朱清萍使用。 2.曹思美、朱清萍于2019年5月25日收到万豪公司《通知书》，要求办理金古明珠7幢601室商品房结算手续及办证手续。现曹思美、朱清萍已取得沙县金古山景公园南侧金古明珠7幢601室商品房不动产权属证书。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1．万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 曹思美、朱清萍认为，万豪公司提出的“逾期办证主要是由行政部门造成的”的辩解与曹思美、朱清萍及本案无关。本案双方当事人的合同关系与万豪公司同行政部门的关系，是两个不同的法律关系。曹思美、朱清萍依约支付了购房款义务后，万豪公司应当依约履行办理产权登记义务，万豪公司未按合同约定的期限办理不动产权证，应当承担逾期办证的违约责任。 万豪公司认为，合同第二十条明确约定，房屋所有权转移登记是双方共同义务，因万豪公司的原因，未能在约定时间内交房的，才承担相应的违约责任，万豪公司已积极履行合同义务，非因万豪公司原因导致曹思美、朱清萍逾期取得不动产权证，万豪公司不应承担非因其以外的原因导致的违约责任。理由：（1）总确权之后，万豪公司在具备办理房屋所有权登记条件下，通过电话通知曹思美、朱清萍办理手续，又通过挂号信、EMS快递再次通知，曹思美、朱清萍怠于履行相关义务，相应责任应由曹思美、朱清萍承担；（2）总确权之前的逾期并非万豪公司原因造成，沙县城乡规划勘测设计室实地测绘开始到完成房产测绘整整花了25个月时间，延迟办证的原因是沙县城乡规划勘测设计室延误造成，沙县城乡规划勘测设计室与承担房屋登记的沙县住建局系一套人马两块牌子，不应由万豪公司承担行政监管职能部门造成延误逾期的责任。 本院认为，首先，万豪公司所提交的证据未反映房屋测绘与逾期办证之间存在直接的因果关系，不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致。其次，根据合同约定，万豪公司应在诉争商品房交付使用后365日内（即2018年5月30日前）向当地房屋权属机构办理房屋权属登记，万豪公司提供的《国内挂号信函收据》，无法证明万豪公司于2019年3月7日已通知曹思美、朱清萍办理房屋权属登记，但曹思美、朱清萍认可2019年5月25日收到万豪公司要求办理金古明珠7幢601室商品房结算手续及办证手续《通知书》，万豪公司已构成违约，应承担逾期办证违约责任。 2．逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 曹思美、朱清萍认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价1%”，该条款系事先拟定且在订立合同时未协商的条款，且明显减少、限制万豪公司责任，系无效的格式条款；该条款内容显失公平，逾期办证影响曹思美、朱清萍对房屋权利的合理使用，而限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任。 万豪公司认为，《商品房买卖合同》第二十条关于逾期办证违约金的约定。该条款加注下划线作为特殊标识并予以说明，已采取合理的方式提示并说明，且在涉案的《商品房买卖合同》附件十一第七项第5条已确认进行了提示和说明，该条款没有免除万豪公司的责任，也不存在无效的其他情形，应认定为合法有效的条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明，且该条款并未免除万豪公司责任、加重曹思美、朱清萍责任、排除曹思美、朱清萍主要权利，该条款合法有效。曹思美、朱清萍认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现曹思美、朱清萍已取得不动产权属证书，不存在无限期拖延办证的情形。 综上所述，本院认为，曹思美、朱清萍与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。曹思美、朱清萍按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交曹思美、朱清萍办理不动产权证书有关手续，而曹思美、朱清萍于2019年5月25日才收到万豪公司办理坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠7幢601室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续的通知，为此，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款547474元的1%即5474.74元。曹思美、朱清萍主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹思美、朱清萍支付逾期办理房屋权属证书的违约金5474.74元； 二、驳回曹思美、朱清萍其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序收取计25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 叶小燕 二〇二〇年六月十九日 法官助理 官 泓 书 记 员 曹 颖 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。