福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初79号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：石香珠，女，1971年6月29日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司与被告石香珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海置业”）的委托诉讼代理人张增强到庭参加诉讼，被告石香珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除滨海置业与石香珠签订的《商品房买卖合同》（预售合同号:LY1503XJ000637)及附件补充协议；2.判令石香珠在合同确定解除之日起7日内配合滨海置业办理注销预售合同号为LY1503XJ000637号的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由石香珠支付；3.判令石香珠向滨海置业清偿因滨海置业承担保证责任所支付的款项34,228.21元（该款项暂计至2019年8月26日，具体金额以中国农业银行罗源支行实际扣收的金额为准）以及利息（自起诉之日起至实际还清全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并确认上述款项从滨海置业收取的购房款中直接抵扣；4.判令石香珠按购房款的10%向滨海置业支付违约金37,842.6元，并确认上述款项从滨海置业收取的购房款中直接抵扣；5.判令石香珠向滨海置业支付因本案支出的律师费损失5500元，并确认上述款项从滨海置业收取的购房款中直接抵扣；6.判令石香珠承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费等因实现本案债权的全部费用。诉讼过程中，滨海置业变更第3项诉讼请求为：判令石香珠向滨海置业清偿因滨海置业承担保证责任所支付的款项51,351.34元（该款项暂计至2020年4月30日，具体金额以中国农业银行罗源支行实际扣收的金额为准）以及利息（自起诉之日起至实际还清全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并确认上述款项从滨海置业收取的购房款中直接抵扣。事实与理由：2015年3月1日，滨海置业与石香珠签订了预售合同号为LY1503XJ000637的《商品房买卖合同》及补充协议，石香珠以总价款378,426元购买罗源湾滨海新城罗玉苑10#楼1101号房屋，建筑面积82.47m2，单价4588.65元/m2，购房合同约定合同签署当日，石香珠支付首付款118,426元，剩余款项260,000元通过银行或者公积金贷款方式支付。根据合同附件六《合同补充协议》第十一条第5款约定“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内补足欠款，逾期没有补足的，买受人应按全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）；如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。购房合同生效后，石香珠向滨海置业支付了首期购房款118,426元，滨海置业依据合同约定向石香珠交付了涉案房屋。石香珠向农业银行罗源县支行贷款，农业银行罗源县支行向石香珠发放贷款260,000元，滨海置业就石香珠的还款义务向农业银行罗源县支行提供连带责任保证担保。但石香珠未按合同约定向农业银行罗源县支行按期偿还贷款本息，暂计至2020年4月30日止，被告逾期24期，导致农业银行罗源县支行向滨海置业扣收了石香珠拖欠的贷款本金、利息、罚息和复利合计51,351.34元。综上所述，石香珠的行为已构成根本违约，滨海置业有权解除合同并收回房产，为维护滨海置业的合法权益，特向法院提起诉讼。 石香珠未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。石香珠未到庭亦未提交书面质证意见，视为无异议。对当事人无异议的《商品房买卖合同》和补充协议、扣款凭证、银行证明、委托代理合同、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨海置业在罗源县开发罗源湾滨海新城楼盘，石香珠购买罗玉苑第10幢1101单元商品房。2015年3月1日，双方签订《商品房买卖合同》（备案号：ＬＹ1503ＸＪ000637），合同约定商品房单价4588.65元／㎡，房屋建筑面积82.47㎡，总房价款378426元，付款方式为按揭贷款，首付款118426元，剩余房款260000元通过农业银行罗源县支行贷款方式支付至滨海置业。合同生效后，石香珠支付首付款118426元。2015年6月16日，石香珠与农业银行罗源县支行签订《个人购房担保借款合同》。同日，农业银行罗源县支行将石香珠申请的住房贷款260000元支付予滨海置业。自2015年7月20日，石香珠开始按月偿还按揭贷款。自2017年8月起，石香珠未按照合同约定向农业银行缴纳按揭款，致使农业银行追究滨海置业阶段性连带保证责任，划扣滨海置业在农业银行开立的保证金账户，自2017年8月至2020年4月期间，滨海置业代石香珠偿还按揭款本息合计51351.34元，垫付的金额包含石香珠应还的本金、利息以及因逾期支付产生的罚息等。经滨海置业催告后，石香珠仍未偿还。2019年12月16日，滨海置业向石香珠发出了《关于解除的通知》。 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十一条第五款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。” 《商品房买卖合同》附件六即补充协议第十三条第三款约定：买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址为准。书面方式通知的送达，除买受人签收外，书面通知在按本合同载明的联系地址以挂号信或特快专递寄出后（以邮戳为准）五天即视为通知已送达。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。 另查，该房产产权证尚未办理，亦未装修入住。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，开发商滨海置业依约向贷款人农业银行罗源县支行承担阶段性保证责任，直至办理抵押登记。依据《商品房买卖合同》补充协议约定，滨海置业替石香珠承担阶段性保证责任后有权要求石香珠支付垫还银行的贷款本息，故滨海置业要求石香珠支付代垫款51,351.34元的诉讼请求合法有据,本院予以支持。 关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,本案中，《商品房买卖合同》约定因石香珠未按照合同约定向银行缴纳按揭款，导致银行追究滨海置业的保证责任，代垫本息累计超出3期以上的，滨海置业有权单方解除合同。合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据。合同解除后，石香珠有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，因此滨海置业诉请石香珠配合滨海置业前往不动产登记与交易中心注销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。同时，滨海置业有义务将石香珠的购房款予以返还。 关于违约金，首先，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。本案违约金约定具体明确，鉴于石香珠违约在先，有悖于诚实信用原则，故对石香珠的违约行为，法律可非难程度较高。其次，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，法院调整违约金以当事人主张为前提，石香珠未到庭参加诉讼，也未提交答辩状主张调整违约金，故本院不再对“违约金数额是否超限”进行审查。合同约定因石香珠逾期还贷，导致滨海置业向银行承担保证责任的，石香珠应当向滨海置业支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即37,842.6元（378,426元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，合同附件六即补充协议第十一条约定，因出卖人逾期还贷导致银行直接划扣开发商的保证金账户，由此引发追偿诉讼的，买受人应承担违约金责任并赔偿出卖人因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。故律师服务费在缔约之际即以明确载明，对合同双方均有警示作用，任何一方均应知道一旦自身违约，他方必将产生律师服务费的开销，因此，约定的律师费符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”。滨海置业已提供的律师服务委托合同以及发票，证明律师服务费确有实际支出，参照福州地区律师收费标准，5500元尚属合理范围，可予支持。 因本案《商品房买卖合同》本院已判决解除,因此滨海置业应返还石香珠已付的购房款人民币378,426元,关于滨海置业在其返还给石香珠的购房款中扣除石香珠应付给其的款项的有关诉请,滨海置业要求石香珠支付的代垫款、违约金及律师费属于普通的平等债权,不具有优先权,故滨海置业的该项诉请,于法无据,不予支持。石香珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与石香珠之间的《商品房买卖合同》（合同编号：LY1503XJ000637）； 二、石香珠应于本判决生效之日起十日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY1503XJ000637的《商品房买卖合同》注销登记相应手续，并负担相应的费用； 三、石香珠应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司代垫款本息51,351.34元及利息（自2020年1月6日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、石香珠应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金37,842.6元； 五、石香珠应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司律师费5500元； 六、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应在本判决生效之日起十日内向石香珠返还购房款378,426元； 七、驳回滨海置业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6976元及公告费，由石香珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱瑞镧 人民陪审员  周应琢 人民陪审员  郑向阳 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  李圣笛 书 记 员  全丽燕 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。