福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3535号 原告：黄志勇，男，1978年1月30日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告：兰桂凤，女，1984年4月15日出生，汉族，住福建省武平县。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈艺德，福建所艺律师事务所律师。 被告：陈家武，男，1968年5月3日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门市杏林求精工艺品有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林广兴南路**，统一社会信用代码91350211612331353W。 法定代表人：邱乘龙。 原告黄志勇、兰桂凤与被告陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司（以下简称求精工艺品公司）合同纠纷一案，黄志勇、兰桂凤于2019年5月9日以陈家武、求精工艺品公司为被告向福建省龙海市人民法院提起诉讼，陈家武对管辖权提出异议，福建省龙海市人民法院于2019年6月6日作出（2019）闽0681民初3009号之一民事裁定书，裁定将本案移送福建省厦门市海沧区人民法院管辖。本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告黄志勇及其与兰桂凤的共同委托诉讼代理人陈艺德、被告陈家武的委托诉讼代理人郑子腾、求精工艺品公司的法定代表人邱乘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄志勇、兰桂凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄志勇、兰桂凤与陈家武、求精工艺品公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》；2.判令陈家武、求精工艺品公司退还黄志勇、兰桂凤购房款278000元，并支付违约金62457.33元（按月息2%计，自2018年6月1日起暂计至2019年5月8日，实际计至还款日止）；3.本案全部诉讼费用由陈家武、求精工艺品公司承担。案件审理中，经本院释明，黄志勇、兰桂凤对第1、2项诉讼请求变更为：1.确认黄志勇、兰桂凤与陈家武、求精工艺品公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》无效；2.判令陈家武、求精工艺品公司退还黄志勇、兰桂凤购房款278000元，并支付资金占用费（按年利率6%计，自2018年6月1日起暂计至实际还款日止）。事实与理由：2018年5月21日，黄志勇、兰桂凤与陈家武、求精工艺品公司签订《合作建房协议》，约定黄志勇、兰桂凤支付278000元，获得陈家武、求精工艺品公司提供的地块6楼A6户型一套房产；同时约定，陈家武、求精工艺品公司应当在2018年8月31日完工并将上述房产交付黄志勇、兰桂凤，如至2018年12月31日未能交房，则黄志勇、兰桂凤有权退房，要求陈家武、求精工艺品公司退还交付的房款并支付违约金（以交房款为基数，自合同签订之日起算，每按月息2%计算至实际还款时间）。合同签订后，黄志勇、兰桂凤当日支付全部购房款278000元，陈家武出具《收据》一份。现早已过双方约定的交房期限，经黄志勇、兰桂凤多次催讨后，陈家武、求精工艺品公司仍拒绝退还已支付的购房款并支付违约金，已构成违约。其认为本案诉争的土地性质不是宅基地，是集体土地使用权，是通过出让、划拨的形式给求精工艺品公司，若作为商业用地是可以交易的。黄志勇、兰桂凤要求以补偿金的形式返还购房款，根据《合同法》第五十八条可以要求陈家武、求精工艺品公司赔偿。为维护自身合法权益，特向法院起诉。 陈家武辩称，1.其认为2018年5月21日签订的《合作建房协议》无效。案涉房屋土地系新垵村村民集体所有，黄志勇、兰桂凤不是新垵村集体组织成员，根据农村宅基地使用权取得资格法律限制性规定，外村村民不能取得他村村民集体土地、农村宅基地使用权，因此黄志勇、兰桂凤不具有主体资格，违反《土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、《物权法》第五十九条“农民集体所有不动产或动产属于本集体成员组织所有”等法律强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五项“违反法律行政法规强制性规定”属无效合同。2.陈家武、求精工艺品公司为建房投资310000元，黄志勇、兰桂凤应承担其损失。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失”的规定，黄志勇、兰桂凤主体不适格，导致合同无效的主要责任在于黄志勇、兰桂凤，应承担陈家武、求精工艺品公司因投资建房的损失。综上，黄志勇、兰桂凤的诉求无事实与法律的依据，应依法驳回。 求精工艺品公司辩称，其想与黄志勇、兰桂凤协商，以房换房，在案涉房屋同一区域的隔壁栋，是其自己的宅基地，下个月就可以交付给黄志勇、兰桂凤。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月12日，求精工艺品公司（甲方）与陈家武（乙方）签订一份《集体土地使用权及房屋转让协议书》，约定：甲方是厦门市海沧区新阳街道新垵村11组3566.41平土地及房屋的权利人（土地证号为厦集土海沧字第0004**），现在因甲方资金需要，将该土地证内部分土地及房屋转让给乙方并配合乙方投资在原有栋房屋，设计五层修改，地址为新垵西片403-5；转让标的：厦集土证海沧字第00451号内中间栋土地和房屋，现有房屋建筑面积大概每层250平方米、共五层（四至为东至邱武松厝，西至现有三栋空地，南至2017年5月4日转让给陈家武三层房屋，北至邱乘龙厂房）；甲方配合乙方改建，改建的房屋归乙方所有，1-5层房屋每层东西向各外扩2米。合同还约定了其他条款。 2018年5月21日，黄志勇、兰桂凤共同作为乙方与陈家武（甲方）签订一份《合作建房协议》，约定：甲方投资求精工艺品公司集体使用权地块，地点为海沧区新阳街道新垵村**，新垵村西片**，土地证号为厦集土证海沧字第**，占地面积950平米（四至为东至邱武吉厝、西至石德燕房屋、南至预留的消防共同道路、北至邱乘龙宅）；资金支付方式：乙方向甲方垫付资金，一次性付款实收278000元后，甲方向乙方提供地块6楼A6户型一套，面积58.67平方归乙方永久使用；乙方对该房产拥有法律许可的完全的权利，包括占有、使用、收益处分权，乙方有权自行对该房产自住、合作、转让必须交清全款后才有权再转让、出租、赠送或继承等，甲方无条件同意并在乙方行使上述权利符合法律规定的条件下无条件予以必要的协助配合，若该房屋在政策允许范围内能取得权属证书等，甲方必须予以配合办理，费用由乙方支付；甲方定于2018年8月31日完工并交付房屋给乙方，若甲方逾期到2018年12月30日未交房屋给乙方，乙方有权退房，退房时甲方无条件退还所交的房款、补偿乙方从签订合同开始所交房款按时间计算月2%付给乙方。合同还约定了其他条款。邱乘龙作为求精工艺品公司的法定代表人也在该《合作建房协议》的尾部落款处签名捺指印。合同签订后，陈家武于2018年5月21日出具一份《收据》交黄志勇、兰桂凤收执，该《收据》载明：“兹收到黄志勇（身份证）于海沧区垵村西片403号6楼A6室278000元。附：一次性付款，2018.5.21日付￥278000元整。收款人：陈家武（签名捺指印），日期：2018年5月21日”。 庭审中，黄志勇、兰桂凤提交案涉房屋的相片、兰贵昌（系黄志勇的小舅子）与陈家武的电话录音，拟证明案涉房屋目前并未交付，录音转文字记载黄志勇、兰桂凤催促陈家武交房的过程，兰贵昌问“五月份开工什么时候交房”，陈家武回复“只要敲。两个月就完成了”，兰贵昌“那意思是说你们6月份动工，8月份就能交房？”，陈家武回复“如果6月份前无法动工8月份无法交房给你。”。陈家武质证认为，对上述相片的真实性无异议，但对其关联性有异议；对上述电话录音资料的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为双方对话主体不是原告本人，与本案无关。求精工艺品公司质证认为，对上述相片的真实性无异议，是案涉房屋；对上述电话录音资料质证认为，其当时不在场，对该电话录音资料不清楚。 庭审中，求精工艺品公司陈述称，案涉房屋原来就建到3层，后因没有资金便与陈家武合作将房屋建到6层，并确认案涉房屋顶层（6层）已于2020年4月1日被海沧城管拆除，到目前没有向黄志勇、兰桂凤交付案涉房屋。 另查明： 1.《厦门市集体土地使用权证》（证号：厦集土证海沧字第**）载明：“土地使用权人：求精工艺品公司；土地座落：海沧区新阳街道新垵村11组；使用权类型：集体土地使用权；土地用途：工业；土地使用权总面积：3566.41平方米。 2.陈家武提交《钢管外脚手架施工协议书》、《转账凭证》、《费用支出报销凭证》、《泥水班组施工协议书》、现金借款单、收条，拟证明其已为案涉房屋的施工，搭建钢管外脚手架、模板支出150000元、向水泥班组支付费用160000元，共计310000元。黄志勇、兰桂凤质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 上述事实有：黄志勇、兰桂凤提交的合作建房协议、收据，陈家武提交的集体土地使用权及房屋转让协议书、厦门市集体土地使用权证、钢管外脚手架施工协议书、泥水班组施工协议书、转账凭证、费用支出报销凭证、现金借款单、收条以及法庭审理笔录等在卷材料为证，可以认定。 本院认为，本案争议的焦点在于：1.《合作建房协议》约定的是合作建房关系还是房屋买卖合同关系；2.合同无效的损失如何处理。 关于《合作建房协议》约定的是合作建房关系还是房屋买卖合同关系的问题。黄志勇、兰桂凤主张本案的法律关系是房屋买卖合同关系。陈家武主张，案涉合同系合作建房关系，认为黄志勇、兰桂凤承认房屋系改建，则证明双方有合作建房的事实基础。本院认为，陈家武与黄志勇、兰桂凤签订的虽名为《合作建房协议》，但实际上双方系就买卖房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是房屋买卖合同关系。首先，合作建房意指当事人就待建房屋的相关事项所做约定。从合同内容看，双方约定陈家武向黄志勇、兰桂凤提供地块6楼A6户型一套，面积58.67平方归其永久使用，实质上属于付款人获得房屋所有权的内容，属于房屋买卖合同中买受人主要义务及主要的权利的实质内涵。上述约定与合作建房合同要件不符,更符合房屋买卖合同的实质要件。本着尊重当事人意思表示的原则,案涉合同认定为房屋买卖合同更为合理。案涉房屋未经主管部门批准而进行建设，已被认定为违法建设并已被部分拆除，陈家武与黄志勇、兰桂凤就违章建筑而订立名为合作建房实为房屋买卖的《合作建房协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故黄志勇、兰桂凤请求陈家武、求精工艺品公司退还购房款278000元，符合法律规定，本院予以支持。 关于因房屋买卖合同无效而导致的损失承担问题。根据合同无效的处理原则,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。陈家武、求精工艺品公司明知案涉房屋系违章建筑而将其出售，导致合同无效，存在主观过错，应对合同无效产生的损失承担相应的责任。黄志勇、兰桂凤作为买受人在查看了相应集体土地使用权证后，明知所购房屋系违法建筑，仍与陈家武、求精工艺品公司签订房屋买卖合同，亦应对损失承担相应的责任。本院衡量双方的责任大小，酌定按照各50%的比例承担因合同无效而导致的损失。黄志勇、兰桂凤主张资金占用利息损失以278000元为基数按年利率6%的标准，自2018年6月1日起计至实际还款日止，于法不悖，本院予以确认。双方应各自负担上述利息损失的50%，故陈家武、求精工艺品公司应承担上述利息损失的50%，即以278000元为计算基数，按年利率3%的标准，自2018年6月1日起计至实际还款日止。关于陈家武主张建设案涉房屋的损失问题，与本案名为合作建房实为房屋买卖不属同一法律关系，本案在此不作处理，双方协商不成可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄志勇、兰桂凤与陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》无效； 二、陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄志勇、兰桂凤278000元并支付资金占用期间利息（以278000元为计算基数，按年利率3%的标准，自2018年6月1日计至实际还款日止）； 如陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5970元及公告费，由黄志勇、兰桂凤负担338元，陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司负担5632元及公告费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈志强 人民陪审员  刘春霞 人民陪审员  杨婷琴 二〇二〇年六月九日 法官助理陈思 书记员程诗磊 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。