河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终978号 上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建华南大街**万达广场综合写字楼****。统一社会信用代码：91130100684313883D。 法定代表人：鲁涛，执行董事。 上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地：河，住所地：河北省衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村用代码：911311065673904330。 负责人：董鹏进，系该公司总经理。 二上诉人委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：张静雅，河北冀华（赞皇）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张俊巧，女，1963年5月23日出生，汉族，住景县。 委托诉讼代理人：刘洪彬，河北志安邦律师事务所律师。 上诉人河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）、上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）因与被上诉人张俊巧商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丹阳公司、上诉人丹阳衡水分公司共同委托的诉讼代理人李立伟、张静雅，被上诉人张俊巧及其委托的诉讼代理人刘洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹阳公司、丹阳衡水分公司上诉请求：1、撤销一审判决;2、改判驳回张俊巧的诉讼请求或发回重审;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《认购协议》、《培育协议》不应被解除，一审判决解除合同不当。1、《认购协议》、《培育协议》约定交房时间为2018年4月30日，因商铺建设延期，我方未能在2018年4月30日前取得预售证、与张俊巧签订商品房买卖合同及交付商铺，但我方参照《培育协议》约定向张俊巧支付了培育金，张俊巧对此接受。原培育协议到期后，双方于2018年4月28日续签了《培育协议2018》及《补充协议》，约定交房时间延长至2021年4月30日，《补充协议》明确约定"因丹阳公司原因导致无法依据原合同在约定市场培育期结束后将商铺的使用权交付张俊巧，双方同意另行协商具体交付时间，在未将商铺交付原告之前，丹阳公司按每年不低于总房款9%继续支付张俊巧培育金"。在签订《培育协议2018》及《补充协议》时，张俊巧清楚地知晓并认可商铺的现状，即:商铺未取得预售证，双方未换签商品房买卖合同，也未交付商铺。双方签订《培育协议2018》及《补充协议》，表明双方对商铺的现状及交房时间等问题已达成一致，因此张俊巧再以“至今未接到签订商品房买卖合同的通知，丹阳公司未按约定交付商铺”为由要求解除合同没有依据，亦违反了诚信原则。我方违约之处仅是延期支付培育金，但一审法院却以我方"未取得商品房预售证，致使双方不能换签商品房买卖合同"为由判令解除合同，该理由是不能成立的，这是一审法院随意行使裁判权，干涉民事主体之问的法律关系。如果按照一审判决，无论我方是否延期支付培育金，张俊巧都可随时解除合同，这就使我方与两千多业主所签订的合同处于不确定状态，是否解除合同完全取决于业主之意，这将严重损害我方合法权益，亦会对地区经济及社会稳定带来隐患。 2、根据《合同法》第九十四条，可解除合同的情形为一方出现根本违约使相对方合同目的落空，而我方不存在根本违约。张俊巧的合同目的是购买商铺，我方主要义务是交付商铺，现交房时问还没到，我方不存在违约。支付培育金并非合同主要义务，我方虽延期一段时间支付培育金，但在开庭前已向张俊巧足额支付，不构成根本违约，亦不会使张俊巧合同目的落空，因此一审判决解除合同不当。最高院公报2006年第11期刊登的最高院(2006)民二终字第111号民事判决书裁判要旨称"判断违约行为是否构成根本违约，可以通过违约行为造成的后果在整个合同利益的比例、守约方在合同中所受利益以及能否通过其他方式得到救济等方面综合考虑，严格合同解除适用标准。"；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定"人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。"；根据最高院观点及九民会议纪要精神，一审判决解除合同不当，应予纠正。二、一审判决将优惠部分视为张俊巧所交房款，系认定事实错误。张俊巧实际交付的房款为762274元，而非1224045元，一审将优惠部分视为张俊巧所交房款，系认定事实错误。理由如下：第一，优惠即让利，是指在原价基础上减少价款，如果将优惠部分视为所交房款，则相当于没有减少价款，这与优惠的含义及常理不符;第二，认购协议是培育协议的基础和前提，一审判决亦持此观点(见判决书第9页)，因此商铺价款应以认购协议约定为准，而认购协议约定的价款就是优惠后的成交价，而不包括优惠部分，第二，培育协议并未约定前三年应支付培育金，一审判决却将优惠部分认定为“培育期前三年应支付给张俊巧的培育金抵顶了部分房款”，超出了双方合同约定，属主观臆断。综上，一审判决将优惠部分视为张俊巧所交房款系事实认定错误，应予纠正。 三、一审法院关于合同解除的后果判决错误。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除产生溯及既往的效力，合同解除的后果是合同关系消灭，合同不再履行，对合同解除前的履行部分，应发生恢复原状的法律后果。对本案而言，张俊巧实际交付的房款为762274元，如果合同解除，我方应返还其762274元，同时张俊巧应返还我方已付的培育金。优惠部分不应计入应返还的房款，即便将优惠部分视为"培育期前三年的培育金抵顶了部分房款"，则在我方返还该部分房款同时，张俊巧亦应将同等数额培育金返还我方。因此在合同解除情况下，我方应返还数额为张俊巧实际交付的房款762,274元，对此，一审法院已作出(2017)冀1102民初4692号等多份生效判决，本案判决不应与上述判决不一致。 张俊巧辩称：一审判决认定事实清楚适用法律正确，丹阳公司、丹阳衡水分公司的上诉理由无事实和法律依据，不应得到支持，依据民事诉讼法170条第一款规定，请求二审法院驳回二上诉人对我方的上诉，维持原判。 张俊巧向一审法院起诉请求：1、依法解除张俊巧与丹阳衡水分公司2012年2月27日签订的《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称：《认购协议》）、《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称：《培育协议》）以及2018年4月28日签订的《滨湖国际商业广场商铺市场培育协议书》（商铺A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402）；2、判令丹阳公司、丹阳衡水分公司返还房款1,224,043元并支付违约损失764,467元，主要包括第四年、第五年、第六年未付的市场培育金382,286元及相应的逾期付款违约金（暂定6,000元）、资金占用期间的利息损失（利息损失时暂定37,618元，自2012年2月27日起，以762,272元为基数，按中国人民银行同期贷款利率7.05%计算至本息全部付清之日止）。 一审法院认定事实：2012年2月27日，张俊巧从丹阳衡水分公司处购买编号为A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，并与丹阳衡水分公司签订《认购协议》、《培育协议》各八份，《认购协议》约定：张俊巧购买的商铺为滨湖国际商业广场A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，面积分别为28.54平方米、26.63平方米、26.65平方米、28.54平方米、28.54平方米、26.65平方米、26.63平方米、28.54平方米，总房款分别为196,483元、183,333元、183,472元、196,483元、187,893元、163,420元、163,297元、187,893元。同时约定了张俊巧应在接到丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与丹阳衡水分公司签订《商品房买卖合同》，本协议自行终止。《培育协议》约定：张俊巧购买的A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺，总房款分别为258,530元、241,228元、241,410元、258,530元、247,228元、215,026元、214,865元、247,228元。自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年张俊巧享受培育期一次性优惠分别为62,047元、57,895元、57,938元、62,047元、59,335元、51,606元、51,568元、59,335元，优惠后实际支付总房款分别为196,483元、183,333元、183,472元、196,483元、187,893元、163,420元、163,297元、187,893元。约定在市场培育期内，丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；在市场培育期内，张俊巧不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回。市场培育期结束丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给张俊巧。另约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。 张俊巧于2012年2月20日向丹阳衡水分公司交付上述八个商铺定金每个10,000元，共计80,000元；于2012年2月27日交付A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺剩余购房款分别为96,483元、83,333元、83,472元、96,483元、87,893元、73,420元、73,297元、87,893元，共计762,274元。张俊巧共计交付购房款为762,274元。 2018年4月28日，张俊巧与丹阳衡水分公司双方签订《培育协议2018》，《培育协议2018》约定：经张俊巧、丹阳衡水分公司双方协商约定，将自2013年5月1日起至2018年4月30日止的原五年的市场培育协议延续三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，为市场培育期。在市场培育期内，丹阳衡水分公司享有商铺的使用权，张俊巧不得将该商铺另行出租于第三人，亦不得提前收回。在市场培育期结束丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付张俊巧。2018年5月1日至2019年4月30日的返租款按照每年总房款的9%回报率，在2018年第三季度内全部返清。 另查明，丹阳衡水分公司于2016年9月13日支付张俊巧A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺2016年5月1日至2017年4月30日（第四年度）市场培育金68,603元；2017年9月29日支付张俊巧2017年5月1日至2018年4月30日（第五年度）市场培育金68,603元；2019年10月21日支付张俊巧2018年5月1日至2019年4月30日（第六年度）、2019年5月1日至2020年4月30日（第七年度）市场培育金共计137,206元。 再查明，丹阳衡水分公司系丹阳公司的分支机构。截止到开庭之日，丹阳衡水分公司尚未取得本案所涉A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺的《商品房预售许可证》。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，本案中张俊巧与丹阳衡水分公司签订的《认购协议》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《认购协议》系商品房预约合同。张俊巧与丹阳衡水分公司签订的《认购协议》、《培育协议》、《培育协议2018》系双方真实的意思表示，属有效合同。张俊巧应当按照认购协议约定交付购房款，丹阳衡水分公司应当按照认购协议约定向张俊巧交付商铺、换签商品房买卖合同并办理产权登记。《认购协议》、《培育协议》签订后，张俊巧已经按照协议依约支付了购房款，虽双方通过签订《培育协议2018》将交付房产的时间变更为2021年4月30日，但丹阳衡水分公司至今尚未取得商品房预售许可证，致使双方不能换签《商品房买卖合同》，丹阳衡水分公司构成违约，且该违约行为致使合同目的至今不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，张俊巧请求解除该认购协议并返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《培育协议》《培育协议2018》均以《认购协议》的存在并生效为前提，《认购协议》解除，《培育协议》《培育协议2018》自然解除。张俊巧、丹阳衡水分公司签订的八份《培育协议》约定培育期前三年张俊巧享受培育期一次性优惠金额，优惠后实际支付总房款金额。该约定内容的实质是丹阳衡水分公司以商铺培育期前三年应支付给原告的培育金抵顶了案涉八套商铺部分房款。双方在同日约定的《认购协议》中均约定，张俊巧购买的商铺的总房款。以上情况说明，双方关于案涉八个商铺培育期前三年培育金抵顶案涉商铺房款已提前履行，应当视为张俊巧向丹阳衡水分公司支付了A3395号商铺62,047元的购房款、A3396号商铺57,895元的购房款、A3397号商铺57,938元的购房款、A3398号商铺62,047元的购房款、A3399号商铺59,335元的购房款、A3400号商铺51606元的购房款、A3401号商铺51568元的购房款、A3402号商铺59335元的购房款，加上张俊巧实际支付的A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺购房款106483元、93333元、93472元、106483元、97893元、83420元、83297元、97893元，应认定张俊巧向丹阳衡水分公司支付案涉八个商铺购房款共计1224045元，故丹阳衡水分公司应当返还张俊巧购房款1224045元，张俊巧要求丹阳衡水分公司返还购房款1224043元的请求合理合法，应予支持。关于张俊巧要求被告给付资金占用期间的利息是否应当得到支持，张俊巧向丹阳衡水分公司交付购房款后，丹阳衡水分公司一直按照《培育协议》、《培育协议2018》的约定给付张俊巧培育金，已经给付至2020年4月30日。该培育金本质系张俊巧所交付购房款产生的收益，在此情况下张俊巧并不存在利息损失，故张俊巧要求丹阳衡水分公司给付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于市场培育金的金额问题。《培育协议》第八条约定第四年、第五年的市场培育金按每年不低于本协议第一条总房款9%的回报比例返还，丹阳衡水公司应返还张俊巧第四年、第五年、第六年市场培育金的金额均为：110164.05元(1224045元×9%）。丹阳衡水公司已经支付张俊巧第四年、第五年、第六年市场培育金均为68603元，还应支付第四年、第五年、第六年未付的市场培育金均为41561.05元（110164.05元-68603元），故张俊巧要求丹阳衡水分公司支付未付市场培育金的诉讼请求，本院予以支持。张俊巧、丹阳衡水分公司之间签订的《培育协议》约定第四年、第五年的市场培育金，返还时间为第四年、第五年的前两个月。故2016年5月1日至2017年4月30日（第四年度）的市场培育金在2016年7月1日前返清；2017年5月1日至2018年4月30日（第五年度）的市场培育金在2017年7月1日前返清。丹阳衡水分公司于2016年9月13日支付第四年度市场培育金，已经造成违约，故张俊巧要求丹阳衡水分公司给付逾期支付违约金本院予以支持，违约金应当以41561.05元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日。丹阳衡水分公司于2017年9月29日支付第五年度市场培育金，已经造成违约，故张俊巧要求丹阳衡水分公司给付逾期支付违约金本院予以支持，违约金应当以41561.05元为基数自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日。张俊巧、丹阳衡水分公司之间签订的《培育协议2018》约定2018年5月1日至2019年4月30日的返租款，在2018年第三季度内全部返清。故2018年度（2018.5.1-2019.4.30）培育金丹阳衡水分公司应当在2018年9月30日前付清，丹阳衡水分公司于2019年10月21日支付市场培育金，已经造成违约，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算，以68603元为基数自2018年10月1日至2019年10月21日；以41561.05元为基数自2018年10月1日起计算至实际付清之日。因丹阳衡水分公司系丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由丹阳公司与丹阳公司衡水分公司共同承担。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告张俊巧与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2012年2月27日签订的八份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》、《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》。（关于滨湖国际商业广场A3395、A3396、A3397、A3398、A3399、A3400、A3401、A3402号商铺）；二、解除原告张俊巧与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2018年4月28日签订的八份《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》；三、被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同返还原告张俊巧购房款1224043元；四、被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同给付原告张俊巧第四年度（2016年5月1日-2017年4月30日）、第五年度（2017年5月1日-2018年4月30日）、第六年度（2018年5月1日-2019年4月30日)未付市场培育金共计124683.15元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以41561.05元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以41561.05元为基数自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以68603元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2019年10月21日；以41561.05元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止）；五、驳回原告张俊巧其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21462元，原告张俊巧负担8251元，被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担13211元；保全费5000元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为,关于案涉《认购协议》、《培育协议》、《培育协议2018》应否解除问题。2012年《培育协议》到期后，张俊巧与丹阳衡水分公司于2018年4月28日续签了《培育协议2018》，具此协议，交房时间已顺延至2021年4月30日，在签订《培育协议2018》时，张俊巧对案涉商铺的现状，即:商铺未取得预售证，双方未换签商品房买卖合同是明知的，在此情形下，张俊巧仍与丹阳衡水分公司签订《培育协议2018》，表明双方对商铺的现状及交房时间等问题已达成一致。据此，张俊巧再以“至今未接到签订商品房买卖合同的通知，丹阳公司未按约定交付商铺”为由，要求解除案涉合同与双方约定不符，亦与诚信原则相悖。张俊巧的主要合同目的是购买商铺，并获取投资收益。现《培育协议2018》正在履行之中，双方约定的交房时问未到，故本案中不存在丹阳衡水分公司迟延履行主债务的情形。丹阳衡水分公司虽迟延给付张俊巧培育金，但丹阳衡水分公司已在一审庭审前足额支付了培育金中的无争议部分；张俊巧因丹阳衡水分公司逾期支付争议部分培育金而受损的利益，亦可通过主张逾期付款损失而在本案中得到救济，故该违约行为亦不会使张俊巧不能实现合同目的。综上，一审法院依据张俊巧的诉请，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决解除案涉合同错误，本院予以纠正;张俊巧的诉讼请求依法应予驳回。 综上所述，上诉人丹阳公司、丹阳衡水分公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2101号民事判决； 二、上诉人河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同给付被上诉人张俊巧第四年度（2016年5月1日-2017年4月30日）、第五年度（2017年5月1日-2018年4月30日）、第六年度（2018年5月1日-2019年4月30日)未付市场培育金共计124683.15元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以41561.05元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以41561.05元为基数自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止；以68603元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2019年10月21日；以41561.05元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付清之日止）； 三、驳回被上诉人张俊巧的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21462元，由被上诉人张俊巧负担20116元，上诉人河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担1346元；二审案件受理费21462元，由被上诉人张俊巧负担20116元，上诉人河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担1346元。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李 珺