安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2756号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽皖创商业运营管理有限公司，住安徽省合肥市肥东县经济开发区炜一路****。 法定代表人：陈玉玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴虎，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱灵辉，男，1985年10月22日生，汉族，住浙江省温岭市箬横镇馒头山村**。 委托诉讼代理人：谷在凡，上海市金典律师事务所律师。 原审被告：陈悦，男，1980年6月17日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区国庆路前锋村**。 上诉人安徽皖创商业运营管理有限公司（以下简称皖创公司）因与被上诉人朱灵辉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 皖创公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱灵辉一审本诉请求，支持皖创公司一审时的反诉请求。事实与理由：一、朱灵辉一审本诉缺乏事实和法律依据，不应支持。案涉房屋租赁合同约定面积是680平方米，根据安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的评估报告，皖创公司指界套内面积680.596平方米，与合同约定一致。朱灵辉未就其指定范围系合同约定范围进行举证，故其主张缺乏事实依据。根据交易习惯，房屋租赁双方在洽谈中，对面积等问题一定会核实，但是朱灵辉在皖创公司交付房屋后一个月后才提出面积不符，明显不符合常理。二、朱灵辉构成根本违约，应承担违约责任，赔偿皖创公司全部损失。案涉房屋出租合同明确约定租赁条件：朱灵辉须签订《入驻孵化协议》，并在30各工作日内，将工商、税务注册或变更在新安肥东双创产业园区或肥东县内，但是朱灵辉至今未予办理，且经皖创公司多次催促仍不予配合。因皖创公司负责案涉房屋所在园区的招商、孵化工作，朱灵辉拒不办理公司注册登记的行为，严重违反合同约定，造成合同目的不能实现，其行为构成根本违约；根据案涉房屋出租合同9.2和10.4条约定，因为朱灵辉的根本违约行为，皖创公司有权不退换履约保证金，并要求朱灵辉补缴免租期租金，同时赔偿皖创公司所有损失。综上，一审判决事实认定和法律适用错误，严重损害皖创公司合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。 朱灵辉辩称，皖创公司上诉请求缺乏事实和法律依据，经鉴定案涉房屋面积少于合同约定面积的20%，已经违约。请求驳回上诉，维持原判。 陈悦未发表意见。 朱灵辉向一审法院起诉请求：1、判令解除朱灵辉和皖创公司2019年6月3日签订的房屋租赁合同；2、判令皖创公司归还朱灵辉己付租赁费119000元；3、判令皖创公司支付违约金以119000元为基数从6月3日起算，每日按119000元的千分之一计算违约金；4、本案诉讼费由皖创公司承担。 皖创公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认皖创公司与朱灵辉签订的《房屋出租合同》解除；二、判令皖创公司无需退还朱灵辉支付的保证金及租赁费119000元；三、判令朱灵辉赔偿皖创公司损失119000元；四、判令朱灵辉承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2019年6月3日，朱灵辉与皖创公司签订了一份《房屋出租合同》，该合同约定了“一、房屋位置及面积……建筑面积为680平方米……”，合同签订之日，朱灵辉按照合同约定，将三个月房租及押金共计119000元汇入陈悦的中国建设银行账户。2019年7月8日，朱灵辉的代理人发出了《关于对履行租赁合同的具体意见》，该意见上载“……并终止租赁合同……”。2019年8月6日，皖创公司发出《解约通知书》。 一审开庭后，朱灵辉申请对案涉房屋的建筑面积进行测绘。2019年12月5日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对位于肥东经济开发区纬一路北侧1幢房屋（案涉房屋）建筑面积进行测绘，由于朱灵辉与皖创公司对案涉房屋指界不一致，故安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司根据双方当事人的指界分别出具了两份房屋面积测绘报告书。其中根据朱灵辉的指界，测绘结果为建筑面积528.08平方米，套内建筑面积为478.304平方米；根据皖创公司的指界，测绘结果为建筑面积746.02平方米，套内建筑面积为680.596平方米。朱灵辉对测绘费用提出异议，未予垫付。 一审法院认为，朱灵辉与皖创公司于2019年6月3日签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为涉案房屋的建筑面积是否是合同约定的680平方米。本案中双方均未提交充足的证据证明涉案房屋的建筑面积；且由于涉案合同中对房屋的四至没有约定，造成本案申请对涉案房屋的测绘鉴定时，因双方的指界不同，而形成了差距悬殊的两份房屋面积测绘报告书。故该院认定涉案合同对房屋建筑面积约定不明。朱灵辉请求解除合同的主张与反诉中请求确认涉案合同解除的意思表示一致，故应当认定涉案合同已经双方当事人协商一致，达成了解除的一致意思表示，故该院依法认定涉案合同解除。由于朱灵辉在按约支付租金和押金后并未入驻实际承租，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审本诉中朱灵辉主张归还其已经支付的租金和押金119000元的请求，该院依法予以支持。关于一审反诉中，皖创公司主张的不予退还租金和押金的请求，由于朱灵辉并未入驻，故皖创公司的该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，该院不予支持。另一审本诉和反诉中各自主张的违约责任的诉讼请求，因双方的行为均不符合涉案合同中约定的违约责任条款，且双方均未提交证据证明由于解除合同使其利益遭受实际损失，故对一审本诉与反诉中主张的违约赔偿，该院不予支持。另陈悦不是本案适格被告，该院依法驳回本诉中朱灵辉对陈悦的全部诉讼请求。关于本案中测绘费用，由于朱灵辉对测绘费用有异议，未予垫付，故本案对测绘费用不作处理，相关各方可另行解决。陈悦经该院传票传唤未到庭参加诉讼和向法庭提交证据，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，该院依法予以缺席判决。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除朱灵辉与皖创公司签订的《房屋出租合同》。二、皖创公司与判决生效之日起十日内返还朱灵辉支付的租金和押金共计119000元；三、朱灵辉于判决生效之日起十日内将位于肥东县经济开发区新安江路肥东双创产业园的房屋恢复原状；四、驳回朱灵辉的其他诉讼请求；五、驳回皖创公司的其他反诉请求。案件受理费减半收取1340元，由朱灵辉负担；反诉费2475元，由皖创公司负担。 本案二审期间，双方当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人协商一致的，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，双方当事人对案涉房屋四至没有约定，视为对合同约定不明，其后双方当事人均向对方发出解除合同的通知，对解除合同已经达成一致，本院依法予以支持。皖创公司主张朱灵辉未在入驻30日内签订《入驻孵化协议》及将工商、税务注册或变更在新安肥东双创产业园区或肥东县内，故朱灵辉应承担违约责任，经审查，案涉房屋出租合同约定租赁期自2019年8月3日其至2024年8月3日止，朱灵辉解除合同的意思表示已于2019年6月29日到达皖创公司，届时朱灵辉尚未入驻，并未违约，因此本院对皖创公司该项主张不予支持。一审法院认定皖创公司与朱灵辉签订的《房屋出租合同》解除，皖创公司返还朱灵辉支付的租金和押金共计119000元，朱灵辉将案涉房屋恢复原状，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，安徽皖创商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4950元，由安徽皖创商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王莉 二〇二〇年六月十日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。