西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                         (2020)陕0113民初3465号原告：李凡，男，汉族，1984年6月30日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码：61232XXXX406302516。原告：刘婷，女，汉族，1989年6月5日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码：61232XXXX906051928。共同委托诉讼代理人：姬陈苗子，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：黄继辉，男，汉族，1968年11月5日出生，籍住西安市碑林区，公民身份号码：61010XXXX811050319。第三人：西安树德房地产管理营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610135MA6U73685F。法定代表人：车少伟，该公司执行董事。原告李凡、刘婷与被告黄继辉、第三人西安树德房地产管理营销策划有限公司（以下简称树德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李凡、刘婷的共同委托诉讼代理人姬陈苗子，被告黄继辉到庭参加了诉讼，树德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李凡、刘婷共同诉称，原、被告在第三人居某某于2018年1月22日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX环XX幢XX单元XX室商品房，建筑面积132.22平方米，总价942000元。购房合同签订后，原告将定金82000元支付给被告，将首付款260000元及银行贷款600000元存入资金监管账户，在约定期限内完全履行了合同义务。房屋具备过户条件后，被告以各种理由拒绝配合原告过户，原告遂向法院起诉要求被告过户。最终，法院判决被告协助原告过户，但是被告仍置之不理。原告遂向法院申请强制执行，终于2019年8月7日取得房屋所有权。房屋过户后，资金监管解除，被告于2019年8月12日收到房款860000元。原告多次催促被告交房均遭拒绝，且被告未经原告同意擅自改变房屋内部结构，违法将其分割出租，造成了极大的安全隐患。故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告因逾期过户向原告双倍返还定金164000元；2、被告立即将房屋恢复原状，并向原告履行交房义务；3、被告按471元/日向原告支付自2019年8月15日至实际交房之日止的逾期交房违约金；4、被告向原告赔偿律师代理费41000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告黄继辉辩称，其已将房屋交付原告，涉案房屋已经和其没有关系了。涉案房屋在出卖前存在租赁，双方签订涉案合同的时候，被告已向给原告告知，且被告还给原告让了房价，当时的房价是9000元，其给原告算的是7000元。第三人树德公司未出庭，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2018年1月22日，原告李凡、刘婷（买受方、乙方）与被告黄继辉（出售方、甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定原告李凡、刘婷以942000元购买被告黄继辉与案外人雷某某共同所有的西安市雁塔区XX环XX幢XX单元XX室房屋；乙方应于合同签订当日将定金82000元直接交于甲方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户，若甲方违约双倍返还乙方定金，若乙方违约甲方不退还乙方定金；乙方应于合同签订之日起20日内备齐购房款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款260000元存入资金监管账户进行资金监管；乙方选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款600000元；甲、乙双方自签订本合同当日起，50个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应当在收到总房款3日内后将房屋交付乙方；若甲方未能按约将房屋交付乙方，视为甲方违约，逾期超过三十日，则乙方有权解除合同，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行，并按房价款每日万分之五支付至房屋交付完成之日的违约金。2018年2月2日，原告李凡、刘婷（买方、乙方）与被告黄继辉（卖方、甲方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》，约定原告李凡、刘婷以860000元购买涉案房屋，原告李凡、刘婷应于协议签订之日起60个工作日将购房首付款260000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续；原告李凡、刘婷向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入第十五条规定的资金监管专用账户。合同签订后，原告李凡以银行转账方式分三次共向被告黄继辉支付购房定金82000元，被告黄继辉于2018年1月22日向原告刘婷出具收到该82000元购房定金的收款收据。2018年3月8日，原告李凡向资金监管账户存入首付款260000元。兴业银行于2018年3月13日向原告李凡发放贷款600000元。后原告李凡、刘婷被告黄继辉拒不履行过户手续为由，将黄继辉诉至本院，请求判令黄继辉配合原告办理房屋所有权转移登记，本院经审理，于2019年1月11日作出（2018）陕0113民初7746号民事判决书，判令黄继辉于判决生效之日起十日内协助原告李凡、刘婷将西安市雁塔区XX环XX幢XX单元XX室房屋的所有权转移登记至原告李凡、刘婷名下。后被告黄继辉不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，后黄继辉经西安市中级人民法院传票传唤无正当理由拒不出庭，西安市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）陕01民终4711号民事裁定书，裁定该案按照黄继辉撤回上诉处理。（2018）陕0113民初7746号民事判决书生效后，李凡、刘婷申请对被执行人黄继辉进行强制执行。本院于2019年7月18日作出（2019）陕0113执5869号执行裁定书，裁定将现登记在被执行人黄继辉名下位于西安市雁塔区XX环XX幢XX单元XX室的房产过户至申请执行人李凡、刘婷名下。房管部门实际变更登记的日期为2019年8月7日。后案外人李某某将黄继辉、刘婷、李凡诉至本院，以侵害其优先购买权为由，请求确认黄继辉与刘婷、李凡于2018年1月22日签订的《西安市存量房屋买卖合同》无效，被告黄继辉以同等价格将房屋过户给李某某。本院经审理认为原告李某某提交的其于2017年10月30日向被告黄继辉回款20万元及《房屋租赁合同》不能证明双方存在真实的租赁关系，该支付方式有悖常理，据此以（2018）0113民初10739号民事判决书驳回了李某某的诉讼请求。该判决于2019年3月8日发生法律效力。以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》、银行交易流水收款收据、民事判决书、民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，二原告与被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》经本院生效判决认定有效，被告未按合同约定主动履行过户登记及交房的义务，已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告黄继辉认为其已完成交付义务，但未提交其已完成交付的证据予以证明，本院对其上述辩解不予采信；对于被告黄继辉主张涉案房屋在合同签订前已与案外人存在租赁的辩解，本院生效判决已对该房屋是否存在优先购买权及二原告与被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》效力作出认定，故本院对黄继辉前述辩解亦不予采信。对于原告主张被告按471元/日向原告支付自2019月8月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，原被告在合同中约定的违约金为日万分之五，该违约金约定过高，本院综合原告的实际损失情况、同地段房租情况、房屋交易总价款等实际情况并兼顾公平原则，酌情将上述违约金调整至每月3500元；对于原告主张的被告因逾期过户向原告双倍返还定金164000元的诉讼请求，本院认为，所谓定金，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。而违约定金是指由当事人一方过错造成合同不能履行时得没收或加倍返还的定金。因我国现行法上的定金为违约定金，二原告与被告签订合同时并未对定金的性质进行约定，且本案涉及的定金82000元已转为购房款，现该涉案房屋已完成过户登记，不存在不能履行的情形，故本院对原告请求被告双倍返还定金164000元的请求不予支持。对于原告要求被告对房屋恢复原状、赔偿律师费41000元的请求，因原告所提供的证据无法证明房屋的原状，其与被告所签订的合同对律师费亦无约定，故本院对此亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄继辉于本判决生效之日起二十日内将位于西安市雁塔区XX环XX幢XX单元XX室房屋交付原告李凡、刘婷；二、被告黄继辉于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房的违约金（违约金自2019年8月15日起，按每月3500元的标准，支付至实际交房之日止）；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李凡、刘婷的其余诉讼请求。本案案件受理费4375元，由被告黄继辉负担3126元，原告李凡、刘婷负担1249元。因原告已预交，被告黄继辉在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员  杨      博   二〇二〇年 六 月二十八日 书 记 员  高  彩  娥      打印：相丽华       校对：吴承洲       2020年  月  日送达 1