贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初886号 原告：陈隆钰，女，1984年6月2日出生，汉族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所实习律师。 被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负****，统一社会信用代码91520300569235584B（1-1）。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。 原告陈隆钰诉与被告遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称“天时利公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告陈隆钰及其委托诉讼代理人赵伟、江雪婷，被告天时利公司的委托诉讼代理人张英到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告陈隆钰向本院提出诉讼，请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》约定的交房标准在判决书生效之日起30日内向原告交付房屋；2、判令被告向原告承担逾期交房的违约金108279.02元（暂从2018年12月31日计至2020年1月15日，之后按照原告全部已付款金额的万分之二每日计算违约金直到被告交付合格房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年10月22人，原被告签订了编号为2016430372的《商品房买卖合同》，双方就价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中合同第十三条第1款第（二）向约定“逾期超过90日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”.合同第十四条第二款约定“房屋质量严重影响买受人对范围正常使用，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”合同签订后，原告遂按照合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同预定的标准向原告交付房屋，该商品房截止2019年12月31日仍然存在诸如木地板浸水、多处拼接断接、地板被凿空破坏等，根本无法正常使用和居住，被告的此行为已构成严重违约，已严重侵害原告的合法权益，原告多次向被告反映要求修复，但被告百般推诿并未按照预定标准修缮房屋，也未通知原告再次验收及交房。原告为维护其合法权益诉至法院，请求依法判如所请。 被告天时利公司辩称：被告已经按补充协议第五条第一款的约定在取得竣工验收备案表后通知了原告收房（2018年12月底），在原告收房检验时，房屋确实存在一些瑕疵，但不属于补充协议第五条第五款约定的地基和主体结构质量问题或保证无法居住使用和居住的质量问题，对于这些房屋瑕疵出卖人已经在2019年1月及时修复，也把钥匙交付给原告交其检验，但直到2019年7月，原告并未向被告提出任何质量问题，其后因为原告及其他业主原因，导致原告有进水，被告一直履行保修责任，现已修复完毕，可以进行交接，因此，被告不应承担逾期交房的责任。 经审理查明：2016年10月22日，原告陈隆钰（买受人）与被告天时利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016430372），约定被告天时利公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区出售给原告，房屋建筑面积为253.43平方米，总房款为1424724元，首付294724元，余款采取银行按揭方式支付。其中第十一条“交付时间和条件”约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）（2）不作累加）：…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件…（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续。…3、查验该商品房时，买后仍对以下出该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准至查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）前面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面结起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）放到及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程资料的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的约起交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后货经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人、出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照15%利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中为约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议详见附件十二），但补充协议中含有不合理或减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件六“装饰、设备标准的约定”中约定“交付的商品房的装修部分达不到本附件的装修标准的，卖房人有权要求出卖人就未达到标准部分进行重新装修。”同时对各种户型的装饰装修的标准进行了明确，案涉房屋为“碧桂园遵义1号ＹＪ125户型交付标准（样板房劳斯莱斯）”，该标准中对于结构、外墙、内墙、灯具、地面、户门、卫生设施等的装饰装修标准均进行了明确。 以上协议签订后，原告通过直接付款及银行按揭贷款的方式向被告全额支付了购房款。2018年12月26日，原告在接房时，发现案涉房屋的装饰装修存在很多问题，达不到双方合同约定的标准，被告于2019年1月6日派人与原告对案涉房屋存在的问题进行清点，发现室内有27处存在，并将问题记录于《房屋交接单》中；之后，被告将存在的问题报装修单位维修，于2019年2月26日前维修了26个项目，并进行销项处理；2019年3月，被告要求原告对修复情况进行验收，原告看后未实际入住，被告亦未将房屋正式交付给原告；2019年7月，案涉房屋所在的很多楼层出现渗水情况，物管人员于7月17日联系原告后组织人员对案涉房屋进行现场查看，并分别于2019年9月、11月对室内墙体开裂等12项问题进行了修复。 庭审中，被告提交了《商品房买卖合同》的附件十二“补充协议”以及2017年6月26日的“收执书”，均有原告陈隆钰的签名捺印，原告对补充协议上的签名捺印均予以认可，但称未收到“补充协议”，收执书中的签名与其本人签名一致，但系拓印上去的；原告对拓印并未举证证明，经法庭释明后原告明确表示不申请鉴定。“补充协议”对《商品房买卖合同》中的逾期付款、逾期交房、逾期办证等进行了变更，并明确以“补充协议”为准，其中部分内容为：第五条“合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，及商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。…5、买卖双方一致同意不按合同第十四条第（二）款第3点履行，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”第六条“关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条全部约定变更如下：逾期时间分别处理：2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。” 另查明：案涉房屋已经在原被告双方签订合同是已经取得商品房预售许可（许可证号为2016074），且于2018年12月28日竣工验收合格。 审理中，原告称案涉房屋目前还存装修质量问题（如墙体颜色不一致、大理石断裂等），达不到合同约定的交付条件；经本院释明后，原告明确表示要求被告交付房屋，对于装修存在质量问题部分若被告不整改，待接房后自行处理并向被告另案主张。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、房屋交接单、房屋现场照片及视频，被告提交的营业执照、商品房买卖合同及补充协议、收执书、工程竣工验收备案表及不动产权证、房屋交接单、微信记录、房屋维修记录等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告陈隆钰与被告天时利公司之间于2016年10月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋已经取得商品房预售许可，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同合法有效。被告提交的“补充协议”中有原告陈隆钰的亲笔签名，对于交付补充协议的收执书，原告虽然提出异议，但并没有提供证据证明其主张，该补充协议应视为原被告自愿签订且原告已经收到，对原被告双方均具有约束力，同时，补充协议的内容在双方签订的《商品房买卖合同》的基础上存在变更，该变更应当符合《商品房买卖合同》第二十九条的约定。 原告陈隆钰要求被告天时利公司按照《商品房买卖合同》约定的交房标准在判决书生效之日起三十日内向原告交付房屋的问题。因被告认为房屋已经修复完毕、符合交付条件、对交付房屋无异议，而原告认为未修复完毕但明确表示被告不修复的情况下自行修复后另案主张，因此，本院对于原告主张由被告交付案涉房屋予以支持，关于房屋交付后存在的修复费用等问题双方可以另行处理。 原告陈隆钰要求被告天时利公司承担逾期交房违约金的问题。首先，案涉房屋系装修完毕后移交原告，原告接房后即可直接入住，但在交接过程中经双方确认房屋有27处存在问题，虽然这些问题并非房屋主体结构的问题，但这些问题直接影响原告入住，因此原告并未实际接房，被告不得以案涉房屋主体不存在问题而拒绝承担逾期交房的违约责任，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，承担逾期交房的违约责任。其次，根据双方《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”的约定，被告在修复房屋后应履行正式的交接手续、由原告验收等，第一次修复后被告未将案涉房屋移交给原告；案涉房屋于2019年7月因渗水等导致第二次修复，修复后被告亦未将房屋交接给原告，因此被告应当承担逾期交房的违约责任的时间应为实际交房之日止。第三，关于如何计算违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及补充协议第六条均约定“合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院对原告主张逾期交房违约金的计算方式予以支持，被告应当从2018年12月31日起，以原告已付房款1424724元为基数，按日万分之2向原告支付违约金至实际交房之日，违约金计算至2020年4月30日共计136488.56元。虽然《补充协议》第五条第5点中约定了每日按照20元进行补偿的情况，但根据《商品房买卖合同》第二十九条关于“补充协议中含有不合理或减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，该约定明显减轻出卖人的责任，与原告主张不符，本院以原告主张为准。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、由被告遵义天时利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈隆钰交付位于贵州省遵义市红花岗区屋。 二、被告遵义天时利房地产开发有限公司于本判决生效后向原告陈隆钰支付计算至2020年4月30日的逾期交房违约金136488.56元；2020年5月1日以后的逾期交房违约金，应以1424724元为基数，按日万分之2计算实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费(已减半收取)1235元，由被告遵义天时利房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员  罗 静 二〇二〇年六月三日 法官助理  马 倢 书 记 员  张露旭