四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2729号 原告：王柏雯（曾用名王鹏钧、王润森），男，汉族，1998年8月16日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王开彬（父子关系），住四川省成都市金牛区。 被告：四川利东农牧股份有限公司，住所地四川省成都市简阳市石桥镇回龙大道************，统一社会信用代码91512000579610106G。 法定代表人：王利民，董事长。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 第三人：四川省大华农产品市场管理有限公司，住所，住所地四川省简阳市石桥镇回龙寺村，会信用代码91512081MA62K1TL85。 法定代表人：郑炼，执行董事。 委托诉讼代理人：刘方，四川领邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘方，四川领邦律师事务所律师。 原告王柏雯与被告四川利东农牧股份有限公司（以下简称：利东公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后。2019年9月2日，原告王柏雯申请追加四川省大华农产品市场管理有限公司（以下简称：大华公司）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以追加。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王柏雯的委托诉讼代理人王开彬，被告利东公司的委托诉讼代理人邱斌，第三人大华公司的委托诉讼代理人刘方到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 王柏雯向本院提出诉讼请求：1.判令利东公司向王柏雯支付逾期交房违约金（逾期交房违约金从2015年9月30日至交房并付清违约金之日止，以已交付房款的金额为基数，按每日万分之一的标准计算）；2.判令利东公司赔偿王柏雯因3-169商铺和3-170商铺之间的防火隔墙不能拆除致使商铺使用面积减少和商铺不能连贯使用而造成的经济损失60,000元；3.判令利东公司支付王柏雯土地赔偿款20,000元；4.判令大华公司支付王柏雯商铺使用费647805.6元及资金占用利息（资金占用利息以商铺使用费为基数，从2014年4月24日计算至2020年4月23日，按年利率6%的标准计算）；5.判令利东公司为王柏雯所购买的位于简阳市××镇××期××号楼××号××商铺按“一户一表”的标准安装水电，按照广告宣传用12毫米厚的玻璃和铝合金框架结构将169和168商铺隔离成独立商铺，并将上述商铺交付给王柏雯；6.诉讼费由利东公司承担。事实和理由：2014年4月23日，王柏雯与利东公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定王柏雯购买利东公司修建的位于简阳市××镇××期××号楼××层××商铺，购房款总共为638,099元，利东公司于2015年9月30日前交付商品房。利东公司至今未交付上述商铺，其行为构成违约，根据合同应当按日万分之一支付逾期交房违约金。利东公司在销售商铺时未告知169、170号商铺之间的隔墙为消防隔墙，因消防隔墙无法拆除，导致商铺的使用面积减少，也因商铺无法连贯使用而给王柏雯造成经济损失，利东公司应当予以赔偿。同日，王柏雯与大华公司签订了《补充协议》，王柏雯将案涉三个商铺的使用权交给了大华公司。大华公司的法定代表人或授权委托人未在补充协议中签字，且该补充协议没有对应的需要补充的合同或协议，属于无效协议。王柏雯没有委托大华公司代为验收商铺，但大华公司代为收房并实际占用，虽双方未约定商铺使用费的标准，但是按利东公司宣传单上邀约的最低租金90元／月／平方米的标准，大华公司应当支付2014年4月24日至2020年4月23日的商铺使用费647,805.6元。大华公司未按时支付商铺使用费，应当按年利率6%的标准支付资金占用利息。利东公司对外宣传资料中载明了装修的标准、修建30万吨冻库、建西南冷链批发市场、汽车客运中心等内容。其向买房人发放ＤＭ单中载明了每平方米每月租金在90-220元的内容。上述宣传内容属于对商品房开发规划范围内的建筑物及相关设施作的说明和允诺，对买受人是否订立商品房买卖合同及房屋价格有重大影响，属于要约。2017年，简阳市政府雄州大道Ｃ段和成简快速通道Ｃ段进行道路改造，征用了利东公司开发的大华国际项目公共面积，并支付了利东公司补偿款6,375,200元，该征地补偿款属于全体业主共有，应按大华全体业主各自所占土地面积分配，故请求判令支付王柏雯应分得的20,000元。为了维护王柏雯的合法权益，故起诉至法院。 利东公司辩称，1.王柏雯与利东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，广告宣传的内容不构成要约。利东公司按王柏雯的委托将商铺交由大华公司统一经营管理，利东公司按约定全面履行了合同义务，不存在逾期交房的违约行为，不应当承担违约责任。2.利东公司修建的大华国际商铺属产权式商铺，从报规报建到实际交付依法依约均不涉及实体隔墙和水电入户及装修，符合当时的法律及政策，并已竣工验收。王柏雯将案涉商铺的使用权委托给大华公司，其应当知晓商铺系无实体隔墙和水电入户。王柏雯要求修建3-168、169号商铺之间的隔墙及安装水电入户，将严重违反消防、水电及通道等建筑物设计强制性规范，造成全体业主实质损害。王柏雯购买的3-169、170号商铺之间的隔墙属于消防边墙，从报规报建到竣工验收均存在该隔墙，若强行拆除装饰影响房屋整体结构，侵害其他业主权益，利东公司也无义务将其拆除，该隔墙也不影响原告诉称的使用价值；3.从王柏雯提交的原简阳市土地储备中心《国有建设用地使用权收购及临建设施补偿合同》等证据可以看出，政府征用的利东公司的临雄州大道和成简快速通道这部分土地并不在案涉商铺的土地房屋面积内，也没有计入公摊，该补偿款绝大部分费用为地上构筑物、附着物，并非土地赔偿款，王柏雯主张享有雄州大道赔偿款的请求，与客观事实不符，没有法律依据。4.王柏雯在购买上述商铺时已享受了利东公司提供的购房款51%的折扣。 大华公司辩称，王柏雯与大华公司签订的《补充协议》是合法有效，协议尚未到期。案涉商铺为产权式商铺，大华公司受王柏雯的委托，管理及出租案涉商铺，大华公司按合同约定已全面履行了义务，并为此投入了巨大的财力人力，无任何违约行为。在受托管理期间，案涉商铺从未对外出租，未产生收益，《补充协议》也未约定大华公司代为向王伯雯支付商铺使用费。故王柏雯诉请的商铺使用费和资金占用利息，无法律及合同依据，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月23日，王柏雯的父亲王开彬代王柏雯（当时王柏雯为未成年人）与利东公司签订了三份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。合同约定：（1）王柏雯购买利东公司修建的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心二期E地块3号楼（以下简称：二期E3号楼）3-168、169、170号营业用房，预测建筑面积分别为31.57平方米、32.62平方米、35.78平方米，总价分别为196,027元、202,547元、239,525元；（2）第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一；（3）第十一条交付条件，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合三项条件，即已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；（4）上水、下水、电于2015年9月30日达到验收标准；（5）第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交付商品房的，逾期在90日之内的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期在90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；（6）第十五条交接手续，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（7）第十六条，具体装饰和设备标准的约定见附件六；（8）本合同及附件共21页，合同共计20页，第21页为商铺平面图,无标高和图例符号。 同日，王柏雯的父亲王开彬代王柏雯与大华公司（原为简阳大华物流市场管理有限公司，2014年3月27日变更为四川省大华农产品市场管理有限公司）签订了三份《补充协议》，约定王柏雯赞同大华公司对大华国际农产品物流中心的整体经营理念及培育市场的重要性，其同意将持有的位于大华国际农产品物流中心E3栋3层168、169、170号三个商铺的使用权委托给大华公司，委托期限从2014年4月23日至2020年4月22日；该商铺交房之日，王柏雯委托大华公司按交房程序将商铺交付相应经营商户；本合同委托期满之日，王柏雯对商铺可做出如下选择,（1）王柏雯在同等条件下保证商铺的现实经营商户享有第一顺序优先承租权利；（2）委托大华公司代为出租该商铺，根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，委托大华公司代签相关合同，或自行签订；（3）王柏雯收回商铺自行管理；本协议委托期内，王柏雯不得单方提前终止或解除本协议；本补充协议自双方签字并加盖公章之日起生效。 2013年12月25日，二期E3号楼的施工图设计文件在原简阳市住房和城乡规划建设局备案。2014年1月7日，利东公司取得二期E3号楼的预售许可证。2015年4月29日，利东公司取得二期E3号楼的规划验收合格证。2015年6月25日，二期E3号楼竣工验收，地下**，地上**，竣工图纸上显示各商铺间用虚线相连。二期E3号楼于2016年4月20日办理了竣工验收备案。 2015年3月30日，利东公司与大华公司办理了二期Ｅ3号楼房屋（商铺）整栋的交接，交接书中的交接资料为：营业执照、房地产开发企业资质证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、平面图、业主信息表、施工图、分户图等。2016年7月7日，利东公司办理了二期Ｅ3号楼的房屋初始登记（产权证号为：简房权证简阳市第2xxxxxxxxx7号，国有土地使用证号为：国用2016第0××2号）。利东公司分别于2017年8月16日、2017年11月13日为王柏雯办理了案涉三个商铺的不动产权证书，产权证上载明为单独所有，无四至界限。案涉三个商铺一直未对外出租使用，商铺3-169和170号商铺间有消防墙,168和169号商铺间无隔墙，以地上画线进行区分。 诉讼中，原简阳市房地产管理局向本院出具说明，载明“合同附图不能作为认定为实体隔墙的依据”。 另查明，2012年8月1日，经原简阳市规划局审批通过的规划图显示大华国际农产品物流中心一期外有客运中心。利东公司对外宣传画册上载明以下内容：楼栋间有连廊；大华国际物流港-西南出海通道唯一的国际化商贸物流基地；一期项目为大华国际农产品物流中心，400亩19万平方米商贸交易大市场，逾30万吨冻库仓储量，逾10亿巨资打造，功能全面升级，逾300亿冷链第一城；大华国际农产品物流中心功能定位为专业经营农牧产品及其加工制品的商贸物流中心和大西南农牧产品配送基地，政府指定承接成都八里庄冻品市场等整体搬迁；政府主导，统一招商，统一经营，统一管理等。买铺首选大华国际生金旺铺宣传单上租金对比表中，大华国际物流港售价均价12,000元，租金90-220元/平方米/月，租售比54-133，最快收回投资成本54个月。 利东公司将案涉大华项目商铺整体交由大华公司统一经营管理。现大华公司对部分业态做了相应调整，海宁皮革精品馆、大华国际汽贸城等已入驻经营。利东公司现已修建5万吨的冻库，并竣工验收，投入使用。 2017年以来，案涉大华国际商铺部分业主先后向原简阳市商务局等有关部门信访反映所购商铺合同纠纷相关事项。大华项目一期10号楼、11号楼及二期商铺采用一次性抵扣委托期内的租金收益后收取购房款的销售模式,大华公司与业主签订的《补充协议》均未载明任何费用，且抵扣租金后商铺价格均在200,000元左右。 再查明，2019年8月7日，简阳市土地储备中心与利东公司签订了《国有建设用地使用权收购及临建设施补偿合同》，约定因雄州大道Ｃ段（高速路进出口）改造工作，收购利东公司依法取得的位于××镇××村××村两宗国有建设用地使用权318.4034平方米（简城国用2012字第05841、14321号《国有土地使用证》内部分土地），收购价为6,351,100元，该收购价包括对利东公司的土地使用权及沿线企业临建设施以及完成合同约定义务所需全部费用的补偿。上述款项已于2019年11月8日支付完。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件房屋平面图、《补充协议》、宣传画册和宣传单、王柏雯的不动产权证、案涉商铺的照片、《国有建设用地使用权收购及临建设施补偿合同》、简阳土地储备中心的转账记录、房屋（商铺）交接书、国有土地使用权证、房屋所有权证，原简阳市规划局于2012年8月通过的规划设计图、竣工图，《简阳市商务局关于大华国际商铺相关信访事项的回复》、大华国际农产品物流中心一期冷库竣工验收报告，原简阳市规划局、原简阳市住房和城乡规划建设局、原简阳市房地产管理局有关案涉商铺的报规报建档案资料，推广宣传费用汇总表和明细表、相关财务票据、照片，本院对调取的企业名称变更核准通知书、原简阳市房地产管理局、简阳市自然资源规划编制研究中心的说明等证据予以佐证，经合议庭评议，本院予以确认。利东公司提交的（2015）川民提字第24号民事判决书与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。王开彬代王柏雯与利东公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点：一、王柏雯与大华公司签订《补充协议》是否合法有效；二、案涉商铺的性质；三、商品房买卖合同关系及委托合同关系能否一并审理；四、利东公司是否存在违约行为及是否承担违约责任；五、利东公司是否应当支付征地补偿款给王柏雯；六、大华公司是否应当支付商铺使用费及资金占用利息。 一、关于王柏雯与大华公司签订《补充协议》的效力问题。王柏雯主张大华公司的法定代表人或授权委托人未在补充协议中签字，且该补充协议无对应的需要补充的合同或协议，属于无效协议。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，虽然《补充协议》约定自双方签字并加盖公章之日起生效，但公司法定代表人签单不是合同成立和生效的必备要件，大华公司在乙方栏处加盖公司印章，双方完成了协议签署，且该协议也已经实际履行，王柏雯以大华公司法人或授权委托人未在协议中签名为由主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。其次，协议中载明了委托管理的商铺房号、委托经营管理期限等内容，合同内容较为完整，虽然该合同取名为补充协议，但实质系独立合同，王柏雯以不存在补充协议对应的主合同为由主张补充协议无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。王开彬代王柏雯与大华公司签订的《补充协议》合法有效。 二、关于案涉商铺的性质问题。王柏雯主张案涉商铺是有隔墙能独立使用的商铺，利东公司抗辩案涉商铺是产权式商铺。从查明的事实看，利东公司将案涉大华项目商铺分割成若干个较小的无实体隔墙的商铺对外进行销售和办理产权，商铺没有明确的四至界限，以画线方式进行区分。商铺业主出于投资目的，将商铺通过利东公司整体委托大华公司进行统一经营，并获得了定期定额的投资回报。在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有、使用或经营商铺。案涉商铺符合产权边界虚设，统一规划、统一经营，所有权与经营权相分离，且所有权受到一定限制的特征，属于产权式商铺。 三、关于案涉两个法律关系能否一并审理问题。本案中，案涉两个法律关系所对应的事实相互牵连，所涉及当事人权利与义务密切相关，合并审理方能查清案件事实，妥善处理纠纷，鉴于此，本案案由确定为合同纠纷。 四、关于利东公司是否存在违约行为及是否承担责任的问题。 1.利东公司所建商铺与宣传画册不符是否构成违约的问题。王柏雯主张宣传资料载明了装修的标准、修建30万吨冻库、建西南冷链批发市场、汽车客运中心等内容，以及向买房人发放DM单中载明的内容，属于对商品房开发规划范围内的建筑物及相关设施作的说明和允诺，对买受人是否订立商品房买卖合同及房屋价格有重大影响，构成要约，利东公司修建商铺不符合以上约定构成违约。关于宣传画册内容是否构成要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，认定销售广告和宣传资料是否构成要约应当同时具备以下要件：一是销售广告和宣传资料的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是该说明和允诺必须明确具体；三是销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。本案中，利东公司宣传资料载明的客运中心、冷链第一城建设、有关商铺图片等内容以及DM单，不属于规划范围内的房屋及相关设施，不属于要约；30万吨冻库仓储量系对商铺配套设施的说明和允诺，内容较为明确具体，鉴于消费者购买商铺一般考虑位置、品质等综合因素，本院认为该因素不构成对订立合同及价格的重大影响，不属于要约。 2.利东公司未修建隔墙、未完成水电入户的行为是否属于违约行为的问题。王柏雯与利东公司签订的商品房买卖合同第三条、第五条仅是商品房建筑面积、套内面积的表述，并未明确约定所购商铺为实体墙分隔，合同附件房屋位置图，无对墙体材质、标高、尺寸等图例要件的说明，结合原简阳市房地产管理局的说明，认定合同约定有实体隔墙的依据不足；《商品房买卖合同》中未约定水电入户，仅约定水电达到验收标准，现商铺已竣工验收，故王柏雯主张利东公司未修建隔墙和水电安装入户构成违约证据不足，对其主张要求修建168和169号商铺之间隔墙和水电安装的诉讼请求，本院不予支持。 3.利东公司修建消防墙是否应承担赔偿责任的问题。王柏雯所购买的169和170号商铺间有消防隔墙相区隔，王柏雯以该消防隔墙无法拆除，造成商铺面积减少和无法连贯使用为由，主张损害赔偿。本院认为，利东公司在169和170号商铺间修建消防隔墙，符合建筑及消防相关的规范。案涉商铺经专业机构测量，确定了其准确的建筑面积，并记载于不动产权证书中，消防隔墙本身并不会致使案涉商铺面积的减少。另外，案涉商铺属于产权式商铺，商铺所有权人并不直接使用或利用商铺，而是通过委托给第三方等方式统一经营管理，即产权式商铺个体所有者的利益获取依赖于整体利益的实现。故对王柏雯以消防隔墙不能拆除给其造成损失为由主张赔偿的请求，本院不予支持。 4.利东公司是否存在逾期交房的问题。王柏雯主张利东公司至今未向其交纳案涉商铺，存在逾期交房的违约行为。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，与一般商品房交房程序不同，业主出于投资目的，将商铺通过利东公司整体委托给大华公司，由大华公司统一经营管理。本案中，王柏雯与大华公司签订《补充协议》，约定自交房之日起，大华公司按交房程序将案涉商铺交付相应的经营商户。而利东公司与大华公司已于2015年3月30日完成了交接房。鉴于产权式商铺所有权与经营权相分离的特点，利东公司向大华公司交付案涉商铺之时，视为向王柏雯进行了交房。王柏雯现以利东公司至今未向其交房为由，主张逾期交房违约金，本院不予支持。 五、关于利东公司是否应当支付征地补偿款给王柏雯的问题。 王柏雯主张利东公司支付征地补偿款与本案审理的合同纠纷不属于同一法律关系，不能在本案中进行处理。 六、关于大华公司是否应当支付商铺使用费及资金占用利息的问题。 王柏雯与大华公司签订了《补充协议》，将案涉三个商铺委托给大华公司统一经营管理，未约定任何费用。结合大华项目一期10号楼、11号楼及二期商铺采用一次性抵扣委托期内的租金收益后收取购房款的销售模式中，大华公司与业主签订的《补充协议》均未载明任何费用，以及王柏雯购买案涉商铺的价格与以上销售模式销售的商铺价格基本相当的情况，加之王柏雯自该协议签订后直至起诉前近五年时间未向大华公司或利东公司主张过商铺使用费的事实，本院推定案涉商铺为扣除租金收益后收取购房款模式，对王柏雯主张大华公司支付商铺使用费和资金占用利息，本院不予支持。 七、关于商铺是否交付自行管理的问题。 对于王柏雯主张交付商铺自行管理，鉴于案涉商铺系产权式商铺，涉及业主众多，个体业主占有、使用权的行使受多数业主意志的限制，基于项目统一打造、统一经营、统一管理的实际情况，在多数业主没有形成共识的情况下，单个业主尚不具有收回商铺独立经营的客观条件。故对王柏雯主张交付商铺自行管理的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第三十二条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王柏雯的全部诉讼请求。 案件受理费12,340元，由原告王柏雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  税旭东 审 判 员  赵春梅 人民陪审员  周 亮 二〇二〇年六月四日 书 记 员  陈叔余