北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86292号原告（反诉被告）：刘明，男，1975年7月23日出生，汉族，北京某1餐饮有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦勇，北京市问天律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美市库商贸有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄北里**楼**-101。法定代表人：王峰，总经理。委托诉讼代理人：姚远，北京市达实律师事务所律师。原告（反诉被告）刘明（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司（以下简称美市库公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘明及其委托诉讼代理人秦勇，美市库公司的委托诉讼代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明向本院提出如下诉讼请求：1.判令美市库公司赔偿装修损失329130元及违约金156585元；2.判令美市库公司返还押金162680元。事实和理由：2017年8月15日，刘明为租赁位于北京市朝阳区左家庄北里某2商场地下一层三号商铺经营餐饮，与美市库公司签订了《定金协议》，对租赁商铺位置、面积、租金等作了约定。2017年8月26日，刘明与美市库公司签订了《房屋租赁合同》，对租赁期间、违约责任、权利义务等作了约定。随后，刘明经美市库公司同意后对租赁商铺进行装修，支出了装修费共计329130元。但由于美市库公司不能取得消防开业检查及地下空间备案，导致刘明无法办理营业执照，进而导致装修损失。鉴于此，刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约通知书》，解除合同并要求美市库公司赔偿装修费用并赔偿三个月租金，但美市库公司一直不同意赔偿。由于美市库公司阻拦，刘明经营餐饮准备的桌椅、电器等未能从租赁房屋中取出，也产生了损失。为维护自身合法权益，刘明诉至法院。美市库公司辩称，不同意刘明的全部诉讼请求。刘明在合同履行过程中多次违约，而美市库公司不存在违约行为。刘明自2018年5月起即未在支付租金，并欠付2018年3月至6月的水电费。经美市库公司多次催要，刘明均未支付。至2018年7月，刘明支付的押金已全部抵扣完毕后却反称美市库公司违约，并要求美市库公司赔偿损失，没有任何依据。此外，美市库公司提出如下反诉请求：1.判令刘明向美市库公司支付2018年8月至2018年11月的租金（占用费）156585元；2.判令刘明向美市库公司支付违约金156585元。刘明针对美市库公司的反诉请求辩称，不同意美市库公司的全部反诉请求。刘明于2018年7月1日向美市库公司发出解约通知，此后亦未再占用租赁房屋，不应支付租金；由于美市库公司没有办理地下空间备案和消防备案，在2018年8月被消防部门等查处，租赁房屋也客观上也无法经营使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2017年8月15日，刘明（乙方）与美市库公司（甲方）签订《定金协议》，明确：乙方交付甲方位于北京市朝阳区左家庄北里某2商场地下一层三号商铺定金10000元，租金52195元，付款方式押三付一，押金156585元，免租期30天；商铺需具备上下水、动力电、排烟等可经营餐饮的条件，并可提供相应的商铺（房屋）合法手续。2017年8月26日，刘明（承租方、乙方）与美市库公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区左家庄北里某2商场地下一层三号商铺建筑面积231平方米（以下简称租赁房屋）租赁给乙方从事餐饮，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月30日，租金自2017年10月1日起计算，年租金626340元；租金按每两年5%递增，采用押三付一的支付方式，于每月15号前交纳下个月房租，保证金156585元，保证金用于甲方承担本应由乙方支付的相关费用，包括但不限于物业费、供暖费、水电费等日常性支出以及按照本合同约定应由乙方承担的税金和其他费用。甲方在乙方未承担上述费用时，有权使用该保证金先行支付，并通知乙方在五日之内补足保证金；本协议履行期满乙方迁出本合同标的15日内，双方办理完毕场地交接手续；30天内如无与客户经济纠纷遗留问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税、费后，甲方退还乙方保证金；因甲方原因导致本协议无法继续履行，甲方返还乙方保证金。甲方提供有效的房屋证明及证件，由乙方自行办理营业执照；乙方合理安全使用房屋，如需装修或增扩设备，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。乙方保证在开业前完善内部装修，因装修不善（如漏水等），致使他人遭受经济损失由乙方承担。乙方未按期交纳房屋租金及其他相关费用，按未缴纳部分的金额每日百分之五向甲方支付滞纳金，超过3日，甲方有权解除合同。任何一方违约将承担违约责任，向对方赔偿三个月租金。后，双方签订《补充协议》，约定因客观原因，将《房屋租赁合同》终止时间延长至2020年9月20日，延长的20天不计房租。刘明、美市库公司均认可，刘明支付租金至2018年4月底，自2018年5月未再支付租金。2017年8月15日至2017年10月27日，刘明分多笔向美市库公司转账共计162680元，刘明主张该部分款项均系押金；美市库公司则称，其中156585元系押金，由于刘明自2018年5月欠付租金，押金已用于折抵2018年5月、6月、7月的租金，剩余6095元系装修期间的水电费。刘明与美市库公司在合同履行过程中发生争议，刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》，内容包括：因甲方美市库公司未能按照国家相关法律、法规规定，取得消防开业检查及地下空间备案等有效合法资质，导致甲方不能按照合同约定向乙方刘明提供办理证照的手续，违反了合同约定，导致乙方无法办理证照，致使合同目的无法实现。故乙方通知甲方解除《房屋租赁合同》并主张甲方赔偿乙方装修费用、违约金等实际损失。甲方应于五日内与乙方协商办理交接手续；逾期拒不办理交接的，视为甲方已接收，乙方无责。2018年7月4日，美市库公司向刘明回复《告知书的回函》，内容包括：今收到乙方刘明于2018年7月1日寄送我公司的《违约解约告知书》，乙方应于2018年3月15日之前缴纳4月份房租以及2月份水电费，期间我司多次通知乙方，乙方均以等两天为借口推脱。乙方无故拖欠4月至7月房租以及3月至6月水电费，合计20余万元。我公司于2018年6月14日已经告知乙方刘明违约解除合同，故不存在乙方刘明2018年7月1日告知我公司违约解除的事实依据。诉讼中，刘明及美市库公司均认可《房屋租赁合同》已于2018年7月4日解除，亦认可未办理租赁房屋的交接手续；但双方关于租赁房屋占用情况，意见不一：刘明主张由于美市库公司阻拦，2018年7月合同解除时，租赁房屋内仍有其部分物品，包括后厨设备、桌椅板凳等均无法搬走；并提交了北京市海诚公证处作出的（2018）京海诚内民证字第某3号《公证书》，以证明租赁房屋物品情况。美市库公司认可《公证书》的真实性，主张《公证书》恰恰可以证明刘明占用房屋的事实，并主张刘明于2018年11月将物品搬走，占用租赁房屋直至2018年11月。美市库公司称，2018年12月，其已将租赁房屋另行出租与案外人。关于《房屋租赁合同》解除的原因，双方意见如下：刘明主张，美市库公司不能取得消防开业检查及地下空间备案，导致其无法办理营业执照，其租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现，故而解除《房屋租赁合同》。美市库公司则主张，刘明系因经营不善、资金短缺、无法按时支付租金等自身原因无法继续经营而提出解除《房屋租赁合同》；刘明也曾于2018年2月28日向美市库公司出具《情况说明》，认可因资金周转紧张未能及时支付租金，并提出了支付欠付租金的方案，对美市库公司催收租金的通知也均予签收未提出异议；在双方多次沟通《房屋租赁合同》解除及后续问题的过程中，刘明均未提出地下空间备案、消防等导致其无法办理营业执照的问题；而且地下空间备案、消防问题也不影响营业执照及餐饮许可的办理。为证明装修损失，刘明提交主要证据及美市库公司质证意见如下：1.装修费用清单、与李某的微信转账记录、李某出具的收条等，证明向水电工李某支付装修材料费及人工费共计120560元；与“某4”的微信转账记录，证明向木工杨某某支付装修费22700元；与张某的微信转账记录，证明因排烟罩、地、地沟安装向工人张某支付装修费33889元商银行转账凭证，证明因安装玻璃向工人李某某支付装修费8700元；向康某付款的支付宝记录及收据，证明购买PVC地板支出5980元；与某5广告的张某某等微信转账记录及账单，证明支出条幅、灯箱等制作安装费18431元；收据及出库单，证明购买厨房电器、桌椅、监控设备分别支出75750元、22400元、6690元；杨某某、张某、李某某、康某、张某某的书面证言，证明其为刘明经营餐饮进行装修并收取了相应费用。美市库公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可，主张刘明未提交装修合同，证人也未出庭作证，仅凭收据、清单等无法认可与本案的关联性。2.刘明申请证人李某出庭作证，李某作证称：大概在2017年9月，其为刘明经营的饭店进行土建装修，包括地砖、墙砖、水泥、吊顶、水电等，饭店的位置在三元桥附近某栋楼的地下一层，旁边是超市，但具体位置说不清楚，而且时间太长记不清楚饭店的字号了；装修的材料费是实际支出的，购买材料的凭证应该在刘明处，人工大概300元至400元不等，装修款共计12万余元，刘明通过线下、微信转账等方式支付的。刘明认可李某的证言。美市库公司对李某的证言不予认可，主张李某说不清楚饭店字号，也未能说清装修材料的价格，李某称购买装修材料的凭证给了刘明，刘明也未能将该凭证作为证据提交，所以对证明目的不认可。3.北京时尚某6百货有限公司（以下简称某6百货公司）出具的收据及发票，证明为经营向某6百货公司支付胸卡押金1600元及服务费430元。美市库公司主张，上述费用向刘明向某6百货公司支付的，与其无关。经询，美市库公司称，其是自某6百货公司处承租的租赁房屋，租赁房屋具备地下空间备案、消防备案；美市库公司将租赁房屋出租与刘明时，向刘明提供了自某6百货公司处承租租赁房屋的证明，此外未提供其他材料。经本院释明，关于违约金约定，刘明主张约定过高，请求法院酌减；美市库公司表示不请求法院酌减。本院认为，本案争议焦点为，导致《房屋租赁合同》解除的违约方及责任认定。根据北京市工商行政管理部门的通知意见，使用人防工程或普通地下室作为住所（经营场所）的，应符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，并提交人民防空工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。本案中，租赁房屋位于某6商场地下一层，刘明承租房屋用于餐饮经营，根据上述规定，其在工商行政管理部门办理营业执照需提交租赁房屋所在地下空间许可或备案材料。双方虽约定由刘明自行办理营业执照，但同时约定了美市库公司应提供有效的房屋证明及证件，现美市库公司自述其向刘明提供了自某6百货公司处承租租赁房屋的证明，此外未提供其他材料。此外，目前又无证据显示刘明在办理营业执照过程中存在过错，根据现有的证据及查明的事实，美市库公司未能依约提供租赁房屋相关材料，导致刘明因资料缺失未能办理营业执照，并最终导致刘明承租租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现；因此，美市库公司对《房屋租赁合同》的解除构成违约，其要求刘明支付违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。刘明要求美市库公司支付违约金，有事实依据及合同依据，且经本院释明，美市库公司不请求法院酌减违约金，故对刘明该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘明占用租赁房屋期间如何认定一节，本院认为，刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》中，刘明通知美市库公司解除《房屋租赁合同》，并告知美市库公司应在五日内与其协商办理交接手续，逾期拒不办理交接的，视为美市库公司已接收。美市库公司认可于2018年7月4日收到《违约解约告知书》，本院根据查明情况认定美市库公司构成违约，故自2018年7月4日后5日至2018年7月9日系办理交接手续的期间，双方均认可未就租赁房屋进行交接，故自2018年7月10日起应视为美市库公司已接收租赁房屋。故美市库公司要求刘明支付2018年8月至2018年11月的租金（占用费）的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。关于本案损失情况的认定，本院阐释如下：首先，根据《公证书》可以看出，租赁房屋经过装修，在2018年6月底仍有桌椅板凳及进行餐饮经营的必要设备；美市库公司虽主张刘明于2018年11月将室内物品搬走，但并未对此举证；因此，在双方未就租赁房屋办理交接及美市库公司违约的前提下，美市库公司应赔偿刘明就租赁房屋产生的装修损失。其次，关于损失金额的认定，刘明提交的装修费用清单、与李某的微信转账记录、李某出具的收条，结合李某出庭作证情况，本院认为可认定该部分装修款项与本案存在关联性；从租赁房屋装修情况看，有厨房电器、桌椅及经营餐饮必要的设备设施；结合刘明提交的微信转账记录、购买凭证等，其主张的玻璃、地、地板告、灯箱、条幅等费用存在支出的客观必要性；因此，本院结合刘明提交的上述损失证据的形式、租赁房屋使用期间等酌情支持装修损失。关于退还押金一节，《房屋租赁合同》约定押金金额为156585元，刘明未举证证明双方就押金金额变更约定，故其仅以支付凭证为据主张162680元均系押金，本院难以采信。另，本院认为押金的意义主要在于保证租赁合同正常履行、发生欠付费用、违约等情形下对损失的弥补。本案中，美市库公司主张押金已用于折抵刘明欠付租金，表明美市库公司并未放弃收取欠付租金的权利。刘明同意以押金抵扣欠付租金，但主张《补充协议》约定将《房屋租赁合同》终止时间延长至2020年9月20日，延长的20天不计房租，其背景是美市库公司原因导致约定的装修期无法装修，双方协商以延长租赁期限（不计房租）的方式予以解决，但由于美市库公司违约导致《房屋租赁合同》解除，便造成了刘明支付了20天的房租但未能实际使用房屋的情形，因此刘明有权主张该20天对应的租金与应付租金抵扣。从《补充协议》约定看，延长租赁期限系因“客观原因”，且刘明未就该20日租金在本案中提出诉讼请求，故本院不宜一并处理。综上，结合本院认定刘明占用租赁房屋的期间，本院以押金156585元抵扣2018年5月1日至2018年7月9日的租金，判令美市库公司向刘明返还剩余押金共37042元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）刘明押金37042元；二、被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）刘明违约金156585元；三、被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）刘明装修损失240000元；四、驳回原告（反诉被告）刘明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10284元，由被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2999元，由被告（反诉原告）北京美市库商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  丁苏会人民陪审员  朱春梅二〇二〇年六月十七日书 记 员  张 楠