黑龙江省鹤岗市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑04行终26号上诉人（原审原告）王庆辉，女，1968年2月2日出生，汉族，鹤岗市蔬园乡中心小学教师，住黑龙江省鹤岗市向阳区。上诉人（原审被告）鹤岗市住房和城乡建设局，住所地黑龙江省鹤岗市工农区。法定代表人佟杨，该局局长。委托代理人肖玉，该局房产科科长。委托代理人陈洪建，该局法律顾问。被上诉人（原审第三人）孟德斌，男，1971年7月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市。委托代理人周庆军，黑龙江畅心律师事务所律师。委托代理人王铁军，黑龙江畅心律师事务所律师。原审第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。法定代表人于永忠，该公司总经理。上诉人王庆辉、鹤岗市住房和城乡建设局（以下简称住建局）与被上诉人孟德斌、原审第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司（以下简称于生公司）撤销行政行为违法一案，不服鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。于2020年5月25日组织双方当事人对案件有关事实进行了调查询问。上诉人王庆辉，上诉人住建局委托代理人肖玉、陈洪建，被上诉人孟德斌到庭接受询问，原审第三人于生公司经本院依法送达传票后，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋于2014年7月22日网签至王庆辉名下。2014年7月26日，鹤岗市住房和城乡建设局依据鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，将王庆辉名下的房屋网签予以撤销。现该房屋网签至孟德斌名下。原审认为，房地产领域实施网络化管理房屋交易，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，而通过实施网签这一流程，目的就是为了规范房屋销售，防止一房多卖，更好地保护交易安全。本案中，王庆辉名下的网签信息，对其权利义务的实现，起到外在的保护效果，而被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其网签，将对其权利义务产生实际影响，所以被告行政机关作出撤销网签的行为，应当依据行政执法操作程序正当进行。而在针对王庆辉的权益变动的过程中，被告鹤岗市住房和城乡建设局仅依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，即将商品房网签系统中关于王庆辉的房屋网签予以撤销，显然在行政行为程序上未能充分保障当事人王庆辉的参与权、知情权、异议反驳等权利，且被告未有证据亦未提交该撤销行政行为的电子或纸质留存资料，证实其对据以撤销的事实及理由，进行了合理审查、核实。因此，该撤销行政行为属事实不清、证据不足，且程序违法。对于被告鹤岗市住房和城乡建设局所称鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋涉及刑事案件的抗辩理由，与本案所审查的对象即网签被撤销的合法性问题无关，故对被告的该抗辩理由不予采纳。对于鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋现在的网签人孟德斌，因本案的处理与其有利害关系，致使其权益受到损害的，可通过诉讼或其他途径维护权益。对于原告王庆辉请求撤销被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋网签的行政行为，应予支持。综上，依照《中国人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决对被告鹤岗市住房和城乡建设局2014年7月26日撤销原告王庆辉鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋的网签予以撤销。上诉人王庆辉以原审判决中遗漏其第二项诉求（恢复原告王庆辉网签合同）没给予判决为由向本院提起上诉，请求1、请求二审法院对一审法院（2019）黑0404行初34号行政判决：“对被告鹤岗市住房和城乡建设局2014年7月26日撤销原告王庆辉鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋的网签予以撤销”给予支持；2、请求二审法院确认被上诉人住建局于2014年7月26日撤销上诉人王庆辉鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋的网签行政行为违法并恢复到上诉人王庆辉名下；3、起诉费、上诉费、车马费等一切费用均由被上诉人承担。庭审中，上诉人王庆辉增加一项诉讼请求，因此房已在孟德斌名下，此房如果不能恢复到我名下，根据行政诉讼法第六十七条第一款规定，要求住建局进行赔偿。住建局辩称，第一，删除网签信息不是具体行政行为，不适用行政诉讼法第六十七条之规定，第二，如果王庆辉认为有损失存在，应当向本案第三人于生房地产公司主张权利。孟德斌辩称，一、答辩人孟德斌与原审第三人于生房地产签订的商品房买卖合同合法有效，并且支付了房屋价款办理了相关入户手续和缴纳了相应税费，已经依法取得鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑2号楼010501室房屋的所有权；二、原审原告王庆辉与原审第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是名为买卖实为借款抵押的担保合同，《最高院关于民间借贷司法解释》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故原审原告应向其债务人孙先辉主张债权，原审原告的主张违反物权法定的原则应予以驳回；三、从合同效力上来，网签备案不是合同成立及生效的条件，且不具备对抗其他合同形式的效力。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高法院关于商品房若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。在司法实践中，法院在审理不动产交易案件时，对于“阴阳合同”的“阴合同（即非网签备案的合同）”效力是予以承认的。可见，网签备案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件。住建局做出的撤销网签的行政行为也没有实际损害原审原告的权益。综上，原审原告王庆辉的上诉请求不成立，请贵法院依法驳回，维护答辩人的合法权益。上诉人住建局以原审判决认定事实错误，并违反管辖的相关规定为由提起上诉，请求1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担两审诉讼费。王庆辉辩称，一、买卖抵押不是本庭所审理的内容；二、关于网签联机备案的删除。房产局不负责任地认为不是行政管理行为，国家设立网签联机备案平台就失去了意义，开发企业不可以独立操作撤销网签备案，因为一旦录入网签录入信息不经本人同意是不可以撤销的，不可以二次网签，应该由住建局依据程序进行撤销。完成了网签联机备案得到一个网签号，开发企业不能独自撤销网签，就是为了防止开发企业一房二卖，一房多抵，保护交易安全，住建局如果说撤销网签联机备案，不是具体的行政行为，实属房产局推卸责任的一种说法；三、住建局说南山法院没有管辖权，2018年10月我们已经向工农法院诉讼，工农法院裁定不属于他管辖。我们2018年12月又在南山法院诉讼，南山法院裁定不属于他管辖，我们又上诉到中院，市中院指定南山法院管辖。综上所述，南山法院认定的房地产网络化房屋交易是房地产管理部门对开发企业的一种监督管理措施，防止一房二卖，保护交易安全，维护我方权益。孟德斌辩称，与对上诉人王庆辉上诉请求答辩意见一致。二审中各方均未提交新证据。二审查明认定的事实与原审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。而备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售许可证前向房产管理部门备案商品房出售价格，面向社会出售。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同之后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。本案中所涉及的备案是购房合同备案，备案时间是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。由此可见，备案是以网签为前提的。网签是可以协商撤销的，而备案后房屋买卖合同正式生效。完成网签需要先选定网签时间后准备网签资料再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案再审核，在取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即完成备案。综上，备案是以网签为前提的，只有完成了网签，交易双方才可以持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。网签是由开发商及购房者自主通过网签平台完成的，不需要经过行政机关的审批或许可，只要开发商与购房者符合相应条件即可自行完成，网签行为只是购房合同备案的一个前提，只有办理购房合同备案才是一个完整的行政行为。本案中，上诉人王庆辉只是完成了网签，而没有进行备案。上诉人住建局依据原审第三人于生公司单方申请即撤销网签，且未提交原审第三人于生公司与上诉人王庆辉进行协商撤销网签的证据，该撤销网签的行为应予撤销。上诉人王庆辉、住建局的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100.00元，由上诉人王庆辉、鹤岗市住房和城乡建设局各负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭培君审判员  刘延霞审判员  顾立宏二〇二〇年六月十九日书记员  郑帮国