广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1773号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区******，统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：陈海军，男，1982年10月24日出生，汉族，住河南省舞阳县**********。被上诉人（原审原告）：高艳，女，1986年10月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区*************。委托诉讼代理人：陈海军（高艳的丈夫），住河南省舞阳县**********。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈海军、高艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.涉案商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。合同第九条第2点即逾期交楼违约金责任条款，已通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高，应以双方约定为准，上诉人承担的逾期交楼违约金应以不超过被上诉人已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定并判决上诉人支付逾期交房违约金不设上限有误，上诉人承担的违约金明显过高，对上诉人显然不公。3.如上诉人逾期交房的时间过长，根据买卖合同约定，上诉人逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了被上诉人解除买卖合同的权利。4.上诉人作为长期经营房地产开发的企业，逾期交房的时间越长，上诉人承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，上诉人不存在怠于交房的理由，故上诉人必当尽力争取早日将涉案商品房交付被上诉人。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，上诉人承担的开发成本上升，上诉人受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使上诉人存在逾期交房，上诉人因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。二、如果被上诉人在涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证且上诉人书面通知被上诉人收楼之日前已办理收楼手续的，逾期交房违约金的截止时间应为被上诉人办理收楼手续之日止。三、因新型冠状病毒疫情的爆发，根据党中央国务院防控工作的部署和省委省政府防控疫情工作的要求，疫情防控对该商品房所属项目的建设、竣工、验收等皆产生了实质性不利影响，且根据合同法的规定及司法实践，疫情属于不可抗力事件，按照相关法律规定，上诉人不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。陈海军、高艳辩称：一审认定事实请求，适用法律正确，请求维持一审判决。一审认定的逾期交房违约金的截止时间是正确的，疫情发生的时间是在合同约定的交付时间之后，不同意新冠疫情期间上诉人不承担违约责任。陈海军、高艳于2019年9月20日向一审法院起诉请求：判令通大公司向陈海军、高艳支付逾期交房违约金（以购房款630879元为本金，从2018年6月30日起按每日0.01%的标准计算至实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后每月30日支付当月违约金）。一审法院认定事实：1.2015年9月30日，陈海军、高艳与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，陈海军、高艳以630879元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，陈海军、高艳如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,也尚未向陈海军、高艳交付涉案商品房。3.一审庭审中，陈海军、高艳明确诉讼请求中“实际交房”的标准为：“取得竣工验收备案登记证并且通知到陈海军、高艳之日”，并确认陈海军、高艳的联系方式以合同中约定的地址和电话为准。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与陈海军、高艳签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付陈海军、高艳使用。陈海军、高艳按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2018年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向陈海军、高艳支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而陈海军、高艳如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房一年有余，何时能将符合合同约定的商品房交付给陈海军、高艳使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于陈海军、高艳实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于陈海军、高艳逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的陈海军、高艳以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。陈海军、高艳请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与陈海军、高艳如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间，陈海军、高艳主张计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通知陈海军、高艳收楼之日，一审法院认为，该主张符合双方的合同约定，一审法院予以支持。如陈海军、高艳认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，前述期限届满之日不能视为房屋已交付的，陈海军、高艳可另案主张权利，以确定交付日期。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向陈海军、高艳支付逾期交房违约金【以630879元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司书面通知陈海军、高艳收楼之日止；截至2019年11月30日为9652.4元，自2019年12月起，通大公司于每月最后一日向陈海军、高艳支付当月违约金】。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费81.26元，由通大公司负担（该费陈海军、高艳已预交，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈海军、高艳）。本院二审期间，通大公司向本院提交如下证据：《火炬区企业复工指引》、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》、《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应的新闻》、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《中山市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应的新闻》、《企业因疫情不能正常履行合同怎么办？全国人大常委会法工委发言人臧铁伟说法律有相关规定的新闻》，上述证据均为网络截图打印件，拟证明新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，按照相关法律规定，上诉人不承担疫情持续期间的逾期交房违约责任。陈海军、高艳发表质证意见：真实性由法院认定，一审判决认定上诉人逾期交房违约期间是正确的。陈海军、高艳在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与涉案业主签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。现综合双方当事人的诉辩意见，本院具体分析如下：首先，关于逾期交房违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交房时间为2018年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交房义务，逾期已近两年，且通大公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。其次，关于逾期交房违约金截止时间问题。通大公司上诉主张如果业主在涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证且上诉人书面通知业主收楼之日前已办理收楼手续的，逾期交房违约金的截止时间应为业主办理收楼手续之日止。对此本院认为，通大公司所称本案的业主提前收楼情形属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的业主提前收楼情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉意见不予支持。一审法院依据双方合同约定，支持业主主张计算逾期交房违约金至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且书面通知业主收楼之日，该认定并无不妥，本院予以维持。至于通大公司上诉主张因新型冠状病毒疫情属于不可抗力，其不承担疫情持续期间逾期交房违约责任的问题。本院认为，即使按照通大公司所述即新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因疫情发生在通大公司交房义务履行期限届满之后，故依照上述规定不能免除通大公司在疫情期间的逾期交房违约责任，本院对通大公司的该上诉意见不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81.26元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年六月十一日书记员  易嘉璇