广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2436号 上诉人（原审原告）：柳州市润泽物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号1楼。统一社会信用代码：9145020007060044X0（1-1）。 法定代表人：陈明福，总经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：伍孝明，男，1968年7月9日出生，汉族，住所地湖南省祁阳县浯溪镇东风村7组35号，住广西壮族自治区。 被上诉人（原审被告）：谢红艳，女，1966年8月28日出生，汉族，住所地湖南省祁阳县浯溪镇东风村7组35号，住广西壮族自治区。 上诉人柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽物业公司）因与被上诉人伍孝明、谢红艳物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润泽物业公司的法定代表人陈明福及委托诉讼代理人卓日凤，被上诉人谢红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润泽物业公司上诉请求：1.撤销（2020）桂0203民初203号民事判决；2.改判支持润泽物业公司一审诉讼请求；3.判决伍孝明、谢红艳共同承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2013年5月10日润泽物业公司受柳州市晟汇房地产开发有限责任公司(以下简称晟汇房开)的委托，对其开发的位于柳州市雒容镇雒柳路6号的江滨商贸城提供前期物业服务，双方签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》)。从签订合同起润泽物业公司严格按合同约定为江滨商贸城提供物业服务。作为江滨商贸城业主的伍孝明、谢红艳，从2013年12月31日至2018年12月31日无故拖欠润泽物业公司的物业服务费和公摊水电费。2.一审判决未区分商业部分和住宅部分计算伍孝明、谢红艳应交纳的物业服务费与事实不符。润泽物业公司一审提供的证据《前期物业服务合同》、《房产证》中己明确了商业部分和住宅部分的物业服务费计收标准及该商住楼的各层的面积，且伍孝明、谢红艳在一审法庭调查中从末否定该商住楼一层用于商业经营的行为。润泽物业公司在二审提交的江滨商贸城相关图纸可以证实该商住楼的一层使用性质为商业，二至五层使用性质为住宅。因此，伍孝明、谢红艳应交纳的物业服务费应按照一层按商业标准，二至五层按住宅标准计收。经核算，一审诉请的物业服务费8692元计算有误，伍孝明、谢红艳，从2013年12月31日至2018年12月31日应交纳的物业服务费为8739元（0.35元/㎡/月×241.29㎡×60月+1元/㎡/月×61.2㎡×60月）、公摊水电费600元（10元/月/户×60月）。3.一审法院认为润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对伍孝明、谢红艳支付物业费的义务适当减免，酌情确定伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司支付70%的物业费有失公平、公正，对润泽物业公司的处罚过重。润泽物业公司存在不完全履行物业服务合同情形的原因为部分业主欠缴物业费，导致公司经营出现困难，在采取停电催收电费后，部分业主冲击润泽物业公司的办公室，影响了润泽物业公司正常经营和提供物业管理服务，并非润泽物业公司故意不完全履行物业服务合同。4.一审法院认定“双方都存在违约行为，双方的违约责任相互冲抵”，但一审法院判决伍孝明、谢红艳按70%支付物业服务费未体现伍孝明、谢红艳应承担的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销(2020)桂0203民初203号民亊判决，支持润泽物业公司一审诉讼请求。 伍孝明、谢红艳辩称，1.其是在2014年7月15日才开始出租一楼的门面，润泽物业公司从2013年12月31日开始按照商业标准来计算物业服务费是不合理的；2、案涉房屋的前业主与晟汇房开签订的购房合同中记载的房产都是住宅部分，没有商业部分，不应该按照商业标准计算物业服务费；3、润泽物业公司没有按照签订的物业服务合同履行物业服务职责。 润泽物业公司向一审法院起诉请求：1.判令伍孝明、谢红艳支付从2013年12月31日至2018年12月31日止的物业服务费8692元、公摊水电费600元;2.判令伍孝明、谢红艳支付2013年12月31日至2019年7月31日拖欠公摊水电费产生的违约金1943元；3.判令本案诉讼费用由伍孝明、谢红艳承担。 一审法院认定事实：位于柳州市雒容镇雒柳路的江滨商贸城由晟汇房开开发建设。润泽物业公司系2013年5月6日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2013年5月10日与晟汇房开签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，为江滨商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为5年，自2013年5月10日起至2018年4月30日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。该合同主要还载明：1.物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业服务费按0.35-0.45元/月/㎡收取，商业物业服务费按1.0-1.2元/月/㎡收取；2.小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费：10元/月/户；3.业主应于每月8日前将上个月物业服务费缴纳给润泽物业公司，超过一个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金；等等。合同到期后，润泽物业公司继续为江滨商贸城提供物业服务。伍孝明、谢红艳系江滨商贸城8栋19号房的业主，该房屋建筑面积为302.49㎡。2013年10月8日，润泽物业公司与伍孝明签订《物业服务合同》，约定合同期限从2013年10月8日开始至业主委员会与润泽物业公司签订《物业服务合同》生效时止，住宅物业服务费按建筑面积0.35元/月/㎡收取，商业物业服务费按建筑面积1元/月/㎡收取，公摊水电费10元/月/户。2019年8月1日，润泽物业公司在伍孝明、谢红艳住处张贴《催费通知单》，主要内容为：截止2018年12月31日伍孝明、谢红艳已拖欠物业服务费8692元，水电公摊费600元，请于2019年8月15日前缴纳，逾期则按欠缴金额每日加收3‰违约金，并保留通过司法程序追缴拖欠费用的权利。2019年5月，江滨商贸城业主委员会成立，润泽物业公司与晟汇房开之间的前期物业服务合同终止。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，润泽物业公司系建设单位选聘的前期物业服务企业，且与伍孝明签订《物业服务合同》，为江滨商贸城提供物业服务，因此，润泽物业公司与伍孝明、谢红艳成立物业服务合同关系。关于伍孝明、谢红艳辩称润泽物业公司未提供前期物业服务合同备案证明，应为无效合同，对此该院认为，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条关于“建设单位应在签订前期物业服务合同十五日内报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案”的规定，属于行政管理性规范，而非效力性强制规定，物业服务合同备案制度亦属于非行政许可审批项目，因此，前期物业服务合同是否备案并不影响合同效力。关于物业服务费。润泽物业公司主张住宅物业费按0.35元/月/㎡、商业物业费按1.0元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定，该院予以准许，但润泽物业公司未能提供60平方米按商业服务费计收的证据和依据，故物业服务费应按住宅标准计付，经计算自2013年12月31日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计6352.29元（0.35元/月/㎡×302.49㎡×60个月）。伍孝明、谢红艳认为润泽物业公司提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由拒绝缴纳2013年12月31日之后的物业费，并提供了系列照片、新闻报道、证人证言等证据。该院经查后认为，伍孝明、谢红艳提供的证据中反映出该小区的绿化、卫生、管理等方面确实存在问题，但伍孝明、谢红艳所居住的小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，另润泽物业公司提供的证据亦能证实润泽物业公司确实为小区提供了物业服务，小区管理上存在问题不能完全否认润泽物业公司提供物业服务的事实，因此伍孝明、谢红艳拒交物业费，依据不足，理由不完全充分，但鉴于润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对伍孝明、谢红艳支付物业费的义务适当减免，该院酌情确定伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司支付70%的物业费即4446.60元(6352.29元×70%)。关于公摊水电费，庭审中润泽物业公司明确其主张的公摊水电费实为《前期物业服务合同》中约定的公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费，伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司缴纳，故伍孝明、谢红艳应缴纳自2013年12月31日起至2018年12月31日期间公摊水电费600元（10元/月/户×60个月）。关于违约金。伍孝明、谢红艳欠交物业服务费及公摊水电费的行为已构成违约，应按约定承担违约责任，润泽物业公司在物业管理服务活动中亦存在不完全履行物业服务合同义务的问题，应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。鉴于双方在履行合同的过程中，均存在违约行为，双方违约责任应相互抵销，故伍孝明、谢红艳无需承担润泽物业公司向其主张的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，该院判决:一、伍孝明、谢红艳应于本案判决生效之日起十日内向润泽物业公司支付物业服务费4446.60元；二、伍孝明、谢红艳应于本案判决生效之日起十日内向润泽物业公司支付公摊水电费600元；三、驳回润泽物业公司的其他诉讼请求。案件受理费81元（润泽物业公司已预交），减半收取40.5元，由润泽物业公司负担20.5元，由伍孝明、谢红艳负担20元。 本院二审期间，润泽物业公司对一审查明事实中关于伍孝明、谢红艳的房屋面积未区分商业部分面积和住宅部分面积提出异议，并提交了证据1申请函、证据2江滨商贸城工程平面图、证据3线路布置示意图、证据4供配电系统图和证据5江滨商贸城C2型设计图，用以证明伍孝明、谢红艳的房屋设计用途为商住楼，一楼应按商业标准计收物业服务费。伍孝明、谢红艳对润泽物业公司提供的上述五份证据均不认可其真实性及证明目的，认为润泽物业公司提供的工程平面图与江滨商贸城业主何凤才通过业主委员会从晟汇房开处获取的图纸不一致，润泽物业公司提供的该份图纸没有手写的内容、日期和盖章，亦未标注有C2型，晟汇房开应该仅有一份图纸，润泽物业公司提供的江滨商贸城工程平面图是假的。同时认为其房屋不是商住型，也没有证据证实其房屋为C2型，故其房屋一楼不应按照商业标准收取物业服务费。伍孝明、谢红艳对一审查明的事实除“伍孝明、谢红艳系江滨商贸城8栋19号房的业主，该房屋建筑面积为302.49㎡。”和“2019年5月，江滨商贸业主委员会成立，润泽物业公司与晟汇房开之间的前期物业服务合同终止。”外，其余查明事实均有异议。伍孝明、谢红艳认为其不清楚江滨商贸城由谁开发；一审法院认定润泽物业公司是依法成立经营范围包括物业服务的企业法人不属实，其还需要获得有关部门的资质认证；其没有见过润泽物业公司与晟汇房开签订的前期物业服务合同，故不认可合同中约定的所有内容；伍孝明与润泽物业公司的确签订了物业服务合同，但是是在物业公司说不签该合同就不能办理用电等相关过户手续的情况下签订的，其没有收到该份合同，因此对合同中约定的内容不知情；其没有见过润泽物业公司在住处张贴的催费通知单，故对催费通知单中载明的内容亦不知情。伍孝明、谢红艳在二审期间未提交新证据。 对双方当事人二审提交的证据，本院认证如下： 润泽物业公司提交的证据1有原件供核对，本院对其真实性予以认定。证据2由于润泽物业公司未提供原件核对，真实性存疑，本院对其不予采信。证据3—5有晟汇房开盖章的复印件供核对，故本院对其真实性予以认定。证据3线路布置示意图中，除综合市场外，包含8栋在内的所有建筑物均为商住楼，结合一审润泽物业公司提供的伍孝明、谢红艳房屋的房产证中记载的规划用途为商住，可以证实伍孝明、谢红艳所有的8栋19号房屋的性质为商住，本院对其证明目的予以采信。证据4供配电系统图由于无法在图中找到8栋19号的相关信息，无法体现其与本案的关联性，故本院不予采信。证据5仅能证实C2型私房的底层为门面，面积为58.8㎡，但并不能证明伍孝明、谢红艳的房屋为C2型，且与伍孝明、谢红艳的房产证中一层的面积不符，故本院对其证明目的不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认为，一审查明的事实，有润泽物业公司的营业执照、《前期物业服务合同》、房产证、催费通知单等证据予以证实，一审查明事实属实，本院予以确认。 二审另查明，江滨商贸城8栋19号房规划用途为商住，一层为门面，建筑面积为61.2㎡，二至五层建筑面积为241.29㎡。自2013年12月31日起，伍孝明、谢红艳未交纳过物业服务费和公摊水电费。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：润泽物业公司诉请的物业服务费、公摊水电费及其违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，关于润泽物业公司与晟汇房开签订的《前期物业服务合同》的效力问题，一审判决已进行了充分的阐述，本院在此不再赘述。关于润泽物业公司的资质问题，物业服务企业是否取得物业管理资质，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同的效力。 关于物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，润泽物业公司与晟汇房开签订了《前期物业服务合同》，并在2019年5月前为江滨商贸城提供了物业服务，故润泽物业公司与伍孝明、谢红艳之间的物业服务合同关系依法成立。润泽物业公司主张住宅物业费按0.35元/月/㎡收取，商业物业费按1元/月/㎡收取，符合合同约定，应当予以准许。润泽物业公司主张伍孝明、谢红艳所有的江滨商贸城8栋19号房的性质为商住，应当按照商业标准计收物业服务费，有线路布置示意图和房产证予以证实，且其仅主张按照一楼的建筑面积计算商业部分的物业服务费，符合庭审查明的事实及常理，本院予以支持。经计算，自2013年12月31日至2018年12月31日，伍孝明、谢红艳应交纳的物业服务费合计8739.09元（0.35元/月/㎡×241.29㎡×60个月+1元/月/㎡×61.2㎡×60个月），润泽物业公司主张伍孝明、谢红艳欠缴的物业服务费为8739元，属于对自身权利的处分，本院予以准许。因润泽物业公司在物业管理服务活动中存在不完全履行物业服务合同义务的情形，一审酌情确定伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司支付70%的物业服务费并无不当，故伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司支付的物业服务费为6117.3元（8739元×70%）。 关于公摊水电费及其违约金。润泽物业公司明确该项费用为《前期物业服务合同》第五章第八条第2点代收费用中约定的小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费。伍孝明、谢红艳应向润泽物业公司交纳2013年12月31日至2018年12月31日期间的公摊水电费600元（10元/月/户×60个月）。伍孝明、谢红艳欠缴公摊水电费的行为构成违约，应承担相应的违约责任，但伍孝明、谢红艳在一审期间提供的照片、反映出该小区的绿化、卫生、公共照明等方面确实存在问题，润泽物业公司收取该项费用与其提供的相应服务并不对等，不符合合同的约定，亦应承担相应的违约责任。鉴于双方在履行合同的过程中均存在违约行为，一审认定双方的违约责任相互抵销并无不当。对于伍孝明、谢红艳提出的润泽物业公司代收的电费超出供电部门的收费标准，故其代收的电费中已包含公摊电费的答辩意见，本院认为，晟汇房开与润泽物业公司签订的《前期物业服务合同》中没有代收电费的相关约定，故其代收电费的行为不在本案的审理范围，如双方对代收电费行为有争议的，可以到有管辖权的法院另行起诉。故伍孝明、谢红艳的该项答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，润泽物业公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持，其余部分予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但未对伍孝明、谢红艳的房屋按照商业和住宅的面积区分计算物业服务费有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初203号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初203号民事判决第一项为：被上诉人伍孝明、谢红艳应向上诉人柳州市润泽物业服务有限公司支付物业服务费6117.3元； 三、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初203号民事判决第三项； 四、驳回上诉人柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人柳州市润泽物业服务有限公司的其他上诉请求。 上述应当履行的金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费81元（柳州市润泽物业服务有限公司已预交），减半收取40.5元，由柳州市润泽物业服务有限公司负担16.5元，伍孝明、谢红艳负担24元；二审案件受理费50元（柳州市润泽物业服务有限公司已预交），由柳州市润泽物业服务有限公司负担20元，伍孝明、谢红艳负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 岗 审 判 员  朱文泉 审 判 员  段 静 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  李 玲 代书记员  李红臻