河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初235号原告：陈建军，男，1972年6月24日出生，汉族，住所地河南省商丘市。委托诉讼代理人：寇学军，河南向东律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王连立，男，1969年7月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人河南中凯房地产开发有限公司，住所地河南省夏邑县产业集聚区建设路南段东侧。统一社会信用代码91411426796759951M。法定代表人：伊庆民，系该公司总经理。原告苏陈建军与被告王连立立、第三人河南中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈建军及其委托诉讼代理人寇学军、被告王连立及其委托诉讼代理人丰晓萌到庭参加诉讼。第三人中凯公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈建军向本院提出诉讼请求：1、要求立即终止对位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第六间1-2层门面房（建筑面积220.02平方米）的强制执行，并解除查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月31日，原告与第三人中凯公司签订一份《售房协议书》，原告购买了中凯公司开发的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第六间1-2层门面房，受房价格为每平方米10000元，合计2205000元。原告已足额支付给第三中凯公司全部购房款。而且第三人与夏邑县人民政府签订一份《土地转让协议》，协议第三条约定房屋用于本身拆迁户的位置，剩余房屋可以出售。该房屋出售经过夏邑县人民政府允许，原告与第三人签订的售协议有效，第三人将该房屋交付，原告占有该房屋，符合法律规定。原告向法院提出执行异议，本院作出(2019)豫1426执异124执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。该执行裁定书适用法律且认定事实错误，《售房协议》不属于商品房预售合同，原告应为本案权利人，对执行标的享有足以排除强制执行的权利。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王连立辩称：1、原告与第三人中凯公司签订的《售房协议书》为无效协议。被执行人至今未取得本案所查封房产的预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与第三人中凯公司签订的《售房协议书》应为无效协议，原告既不能根据该协议取得本案查封房产的所有权，也不能根据该协议取得排除强制执行该房屋的权益。2、本案查封、执行房产为门面房，属于商业用房，并非是消费者生存所需要的住宅用房，更不是被答辩人名下的唯一住房。且涉案房屋目前仍未满足交付、使用条件，并未交付给被答辩人占有、使用，本答辩人对涉案执行房屋不享有排除强制执行的权益。3.以房抵债协议是实践性合同，在房屋没有交付之前，不能发生相应效力，更不能优于其他债权的利益，案涉房屋未交付原告，协议无效，且该房屋并未完成产权登记，不能产生物权期待权及物权本身。综上，执异裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人中凯公司未答辩。原告围绕诉讼请求，本院提交以下证据：1、售房协议书、商铺交付协议、购房收据各一份。用以证明该房屋于2016年1月31日出售给原告，原告已交付全部房款（房款是第三人欠的原告的钢材款），并于2017年1月10日交付并领取了钥匙，原告是实际的权利人，该房屋不属于第三人所有。2、土地转让协议一份。用以证明案涉房屋系经夏邑县人民政府批准和统一出售的拆迁安置房屋的组织部分，不属于商品房，也不属于预售商品房。具有行政协议性质。3、商丘市中级人民法院（2018）豫14民终3295号民事判决书（来源裁判文书网）。用以证明被告是新兴小区9号楼，也即本案涉案房屋的合资合作建房人（合伙人），被告与第三人签订的《合作建设新兴小区9号楼协议书》第七条约定，王连立明确授权本案第三人用销售的楼房款偿还本案被告投资款，证明第三人与被告签订售房协议书的行为，代表了被告，而被告申请查封和执行原告已购买房屋的行为，违反了诚信原则和公序良俗原则，据此排除对涉案房屋的执行。4、第三人中凯公司出具的证明一份。用以证明第三人出售给原告房屋时，该房屋是已建成房屋，不属于预售商品房的范围，且是经夏邑县人民政府出售的拆迁安置房中的已建成房。土地产权仍然登记在政府名下，不能证明本案涉案的财产时第三人的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，作为被告的申请人只能对被执行人进行查封，由于现有证据不能证明涉案财产时属于第三人，应解除对涉案财产的查封。为支持其辩解，被告王连立向本院提交以下证据：（2018）豫1426民初115号民事判决书和民事裁定书（复印件）、（2018）豫14民终3295号民事判决书（复印件）及补正裁定（复印件）、（2019）豫1426执104号执行裁定书（复印件）各一份。用以证明被告依法有权利强制执行涉案房屋。第三人中凯公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。依据审查确认的有效证据及当事人陈述，本院确定以下案件事实：2016年1月31日，原告陈建军作为乙方、第三人中凯公司作为甲方签订售房协议书。协议约定，甲方售给乙方的房子位于西区龙腾盛世小区即××大道北段路东××＃楼，南起第六间1-2层门面房，面积为220.05平方米，价格为每平方米10000元，计款2205000元。房产证由甲方负责办理，费用乙方负责。该协议签字后生效。甲方与乙方分别在协议上签章。签订合同当日，原告用商丘恒发钢材经销部钢材款抵房款2205000元。2017年1月10日，第三人将上述商铺交付原告。另查明，2014年6月26日，夏邑县人民政府（甲方）与被告中凯公司（乙方）签订土地转让协议，补充方式第1条约定，甲方同意乙方在新兴安置区建设9号楼，占地面积9.74亩，其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。再查明，2016年5月20日，被告与第三人签订合作建设新兴小区9号楼协议书及补充协议书，对投资数额及利润分成进行了约定。2018年1月3日，第三人中凯公司因拖欠被告投资款，被告王连立作为原告向本院提起诉讼，并向本院提交保全申请，本院根据王连立的申请，依法作出（2018）豫1426民初115号民事裁定书，查封第三人中凯公司所有的位于夏邑县城××××楼商业门面房12间（自南向北第1-12间）、商品住宅4套（西单元三楼西户、中户，四楼西户、中户）。其中包括第三人中凯公司卖给原告陈建军的9#楼南起第六间1-2层门面房，面积220.05平方米。本院经审理作出（2018）豫1426民初115号民事判决书，王连立不服该判决，提起上诉。经商丘市中级人民法院审理，作出（2018）豫14民终3295号民事判决书。判决生效后，王连立向本院申请执行。原告陈建军作为案外人，于2019年12月3日，向本院提出对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第六间1-2层门面房立即解除查封措施并终止执行的执行异议。本院经审理，依法作出（2019）豫1426执异124号执行裁定书，裁定驳回原告陈建军对被执行人中凯公司名下的位于夏邑××××大道北段路东新兴社区9号楼南起第六间1-2层门面房立即解除查封措施并终止执行的异议请求。现原告不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。本院认为，夏邑县人民政府将拆除刘建立等人的房地产后收回的土地，交由被告中凯公司开发，建造新兴社区9号楼。其房屋用于本身拆迁户的安置，剩余房屋可以出售。双方签订的土地流转协议关于补偿方式的约定，并不违反法律禁止性规定，应为有效，第三人中凯公司有权对所建房屋予以销售。原告就与中凯司签订了售房协议书、商铺交付协议，并按合同约定交清了门面房款2205000元（用钢材款折抵）。该房屋买卖合同实际是以房抵债合同，该约定未违反法律，行政法规的规定，应有效。原告签订以房抵债协议的真实目的是为了取得不动产的所有权用以抵销债权，而且原告实际占有该商铺。以房抵债协议双方已履行完毕，原告与第三人的债权债务消灭，该以房抵债协议的签订、交付房屋，均发生在被告与第三人向法院提起诉讼及查封之前。被告与第三人中凯公司系合资、合作建房关系，对原告购房的事实应当知道。能够认定原告已实际取得对涉案房产的占有、使用权。没有办理房产证书的原因在于第三人中凯公司手续不全，尚不具备办证条件，并非原告的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告提交的证据，已符合以上法律规定的情形，且其权利能够排除执行。原告的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：本判决生效之日停止对位于夏邑县和谐大道北段路东新兴社区9号楼南起第六间1-2层门面房（建筑面积220.05平方米）的执行，并解除对该房产的查封；案件受理费24440元，由原告陈建军负担4440元，被告王连立负担10000元，第三人河南中凯房地产开发有限公司各负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  付德运审判员  吕 朴审判员  黄舒林二〇二〇年六月二十二日书记员  彭素素