长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初258号 原告：吉林省百舟投资有限公司，住所地吉林省四平经济开发区君汇集团院内。 法定代表人：曹玉琢，该公司总经理。 委托代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。 委托代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。 被告：刘玉杰，女，汉族，1966年11月5日出生，住吉林省四平市铁西区。 委托代理人：朱俊，长春市德瀚法律服务所法律工作者。 被告：李维新，男，汉族，1966年9月12日出生，住长春市绿园区。 委托代理人：侯国涛，吉林名瑞律师事务所律师。 原告吉林省百舟投资有限公司（以下简称百舟公司）与被告刘玉杰、被告李维新案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 百舟公司向本院提出诉讼请求：请求不执行四平市铁西区新月农村信用合作社名下位于四平市铁西区仁兴街南天桥街房屋（四平市房权证四字第XXX号)。事实与理由:2017年12月31日百舟公司与李维新因案涉房屋签订《房屋买卖合同》。百舟公司按约定支付完毕全部购房款后，双方于2018年3月1日完成房屋交接,由百舟公司承继李维新与承租人在先签订的八份房屋租赁合同项下出租人权利义务。除一楼两处银行租赁的房屋没有办理交接手续外，百舟公司与其他承租人或重新签订租赁合同，或由百舟公司、李维新、承租人签订三方补充协议，确认出租人即房屋所有权人变更为百舟公司的事实。2019年7月15日刘玉杰依据与李维新之间民间借贷纠纷案件生效法律文书，申请强制执行案涉房屋。百舟公司提出排除执行异议后，贵院作出（2019）吉0191执异34号执行裁定，以百舟公司未实际占有案涉房屋为由驳回百舟公司申请。 百舟公司认为，该裁定认定事实明显错误，证据采信明显不当。首先，案涉房屋共计7层，总建筑面积为2,874.48平方米。百舟公司在执行异议中已向法院提交在2018年3月1日实际接收房屋后陆续与原承租人重新签订的房屋租赁协议，能够覆盖案涉房屋绝大多数建筑面积。仅有一楼银行租用的房屋，因银行内部审批流程障碍，没有同时办理交接手续，但相比百舟公司实际控制的面积，此部分占案涉房屋面积比例不足十分之一；其次，四平中院判决（2019吉03民终761号）由于在查封之后做出，判决结果虽不能直接作为排除执行的依据，但该生效判决在认定李维新是否有权处分案涉房屋问题及相关案件事实上仍然具有证据规则项下的证明效力。被告李维新利用其形式上的出租人身份，违反与百舟公司之间房屋买卖合同的规定,擅自以出租人身份与银行续签租赁协议，属于违约违法行为。该行为本身不能作为认定其仍实际控制案涉房屋的依据；最后，百舟公司与李维新签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示,合法、有效，且先于本案查封行为。同时，百舟公司已经支付全部合同价款并获得实际占有。未办理过户登记原因系李维新未及时依据前手拍卖裁定办理变更登记,责任不在百舟公司。百舟公司提出的排除执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部条件。 刘玉杰辩称，执行异议之诉的前提是登记在被执行人名下的不动产，而该房屋是登记在四平市新月农村信用社名下，依据物权法规定不登记不发生法律效力，百舟公司诉请不成立，争议标的百舟公司已经在四平市铁西区人民法院提起物权请求之诉，人民法院驳回百舟公司的物权请求，确认合同有效，但合同有效并不一定导致物权变动，故此百舟公司想通过执行异议之诉取得物权的请求属于重复起诉，请求人民法院依法驳回。 李维新辩称，百舟公司与李维新是借贷关系，不是房屋买卖关系，合同价款800万元明显过低，实际价值是2,000余万元，800万元李维新没有收到是百舟公司给了关联公司四平君汇公司，百舟公司以同等方式存在多起以签订房屋买卖合同为行民间借贷事实行为，并被多家法院认为是借贷关系，相关水电费由李维新缴纳，表明百舟公司没有实际占有该房屋。交接八份租赁合同是用租金抵顶李维新欠百舟公司的借款本息，交接日期也于签订买卖合同相差3个月有余，与合同规定的交接时间不符合。 本院经审理认定事实如下：刘玉杰与李维新、四平国商百货有限公司民间借贷纠纷一案,在案件审理过程中,本院于2018年8月1日查封了李维新通过拍卖取得的四平市铁西区新月农村信用合作社名下的房产(坐落于四平市铁西区仁兴街南天桥街，丘地号XXX,产权证号:四平市房权证四字第XXX号，建筑面积2,874.48平方米),查封期限三年。2018年11月14日,长春经济技术开发区人民法院出具（2018）吉0191民初第XXX号民事调解书,协议如下:截止到2018年1月3日,四平国商百货有限公司尚欠刘玉杰7,790,000元人民币;三方同意，由李维新履行还款义务,李维新2019年2月14日前将7,790,000元欠款本金及10个半月的利息1,650,000元(按年利息24%计息）全部给付刘玉杰;李维新不承担自2018年11月14日起至2019年2月14日止期间的利息;双方无其他争议。因被执行人到期未履行义务,刘玉杰向长春经济技术开发区人民法院申请执行。在案件（2019）吉0191执426号执行过程中，长春经济技术开发区人民法院于2019年7月15日裁定冻结、划拨被执行人李维新的存款人民币款9,440,000元及利息，迟延履行期间的债务利息、案件受理费及执行费用或查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖其相应价值的财产。百舟公司对执行标的物提出书面异议,主张立即停止执行李维新案涉房屋并解除查封。 另查明，2009年1月13日李维新通过拍卖取得案涉房屋，但一直未办理房屋更名过户，目前登记在四平市铁西区新月农村信用合作社名下。李维新与刘彦东等签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋部分出租。2017年12月31日百舟公司与李维新签订《房屋买卖合同》，约定百舟公司以8,000,000元购买案涉房屋，李维新签字确认收到购房款。百舟公司、李维新与承租人签订《房屋出租方变更协议书》，约定李维新将房屋转让百舟公司，百舟公司作为房屋所有权人与出租方，继续履行合同。李维新与案外人中国建设银行股份有限公司四平分行签订《房屋租赁合同》仍未变更。2018年3月2日百舟公司与李维新签订《房屋交接单》，写明交接内容房屋所有权证原件、拍卖档案、租赁合同原件、钥匙10把。2019年3月百舟公司起诉李维新，要求确认双方2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；案涉房屋归百舟公司所有，四平市铁西区人民法院出具（2019）吉0302民初432号民事判决书，判决确认该合同合法有效，驳回其他诉讼请求。四平市中级人民法院予以维持，该判决2019年8月16日发生法律效力。 本院认为，关于本案所涉房屋的产权问题。本案所涉房屋登记在案外人四平市铁西区新月农村信用合作社名下，李维新通过拍卖取得房屋后，双方一直未办理产权变更，百舟公司与李维新签订买卖合同虽被认定为合法有效，但因合同的相对性，不能对案外人发生法律效力，且要求确认所有权亦被驳回，依据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案房屋的产权最终归属仍不能确认。李维新通过合法拍卖取得房屋，仍可能被确认为房屋产权人，且百舟公司自认李维新仍对一楼两处银行租赁的房屋有处分权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》与四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初432号民事判决书不是具有确认产权效力的生效法律文书，不能对抗本院的生效裁判文书。案涉房屋被查封后作出的另案生效法律文书不具有排除执行效力。 百舟公司通过买卖合同与房屋交接实际取得对部分房屋的占有，合同约定2018年1月31日李维新配合百舟公司办理房屋过户登记手续。如李维新未按期办理产权过户应当继续履行合同，将房屋交付百舟公司实际接收和占有，并按总价款承担日1.2%的违约金，百舟公司对李维新只享有债权请求权，没有物权请求权。依据合同约定，案涉房屋至今未产权变更，李维新已违约，百舟公司与李维新的合同是否能够继续履行无法确定，案涉房屋仍可能作为执行标的物。 百舟公司的案涉房屋的占有范围未确定。依据双方的交接证据，李维新未对全部房屋实际交付，李维新仍交纳房屋相关费用，李维新称交接合同不等于占有管理，只是接收合同收取租金的权利，不是交接占有，交接是2018年3月1日，支付房款是3月13日，办理合同是2017年12月31日，与常规购房交接不符，百舟公司强行进入商业楼，并没有交接，属于非法占有，法院查封在先。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二款规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。百舟公司应就其对争议款项享有足以排除执行的民事权利承担举证责任。《最高人民法院》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:（一)在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据现有证据不足以认定百舟公司在人民法院查封之前已合法全部占有案涉房屋，且本院实际采取的查封措施仅为停止公告之后的房屋处分，未对百舟公司的实际占有部分造成妨碍。故吉林省百舟投资有限公司的异议请求不能成立,本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告吉林省百舟投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费33,900元，由原告吉林省百舟投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  周其巍 人民陪审员  王跃进 人民陪审员  刘 秀 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  陈 皓