福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1884号 原告：何步清，男，1974年3月5日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告:方冬梅，女，1973年7月26日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈志鹏、林贵洋，福建杜伦律师事务所律师。 被告：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地龙海市榜山镇柯坑村，统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：黄庆祝，董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，系该公司职员。 原告何步清、方冬梅与被告明发（龙海）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何步清、方冬梅的委托诉讼代理人林贵洋、陈志鹏，被告明发（龙海）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑敏婷、魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何步清、方冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金23141.22元及利息（自起诉日至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买龙海市榜山镇平宁南路明发广场1幢506号商品房。该合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：2、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后365日内’，买受人取得权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后720日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约履行支付购房款等合同义务。案涉房屋于2019年7月3日办理不动产权属证书，已超过双方约定的办证期限，原告向被告主张逾期办证违约金未果，故诉至法院。 明发（龙海）房地产开发有限公司辩称，一、本案逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算。虽然案涉《合同补充协议》第二十八条约定买受人取得房屋权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”，而案涉买卖合同约定的房屋交付期限为2016年5月31日，实际交房时间为2016年5月17日，在案涉房屋尚未实际交付甚至未通过验收的情况下，被告显然无法按照上述约定于2016年5月31日之后的720日内完成取得房屋权属证书，故上述约定属于客观履行不能，本案应按实际交房后第721日作为逾期办证违约金的起算日；二、2018年12月24日，被告已向龙海市不动产登记中心申请办理案涉房屋所在项目的首次登记，即其已依约办理房屋所有权初始预登记，履行了协助办证义务，故应以2018年12月24日作为本案逾期办证违约金的计算截止点。原告主张以实际取得房产证之日作为计算截止点缺乏事实和法律依据。综上，本案逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算，以2018年12月24日为计算截止点。 本院经审理对双方无异议的事实认定如下：2015年6月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买龙海市榜山镇平宁南路明发广场1幢506号商品房，总价款565848元。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：1、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。2、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后365日内’，买受人取得权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后720日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十九条约定，“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务……”。合同签订后，原告依约支付购房款565848元。2016年5月17日，原、被告办理了讼争房屋交接手续。2018年12月24日，讼争房屋所在1#楼住宅部分办理了初始登记。2019年6月27日，被告将讼争房屋办理权属登记所需资料提交龙海市不动产登记中心，该登记中心同日受理被告的产权登记申请。2019年7月3日，原告取得讼争房屋不动产权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。关于出卖人的产权登记义务，根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十八条、第二十九条约定，作为出卖人的被告关于产权登记应履行的义务有二：一是在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满后365日内办理房屋所有权初始预登记；二是在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给买受人或房屋权属登记机关，协助买受人在交付期限届满后720日内取得房屋权属证书。关于产权初始预登记、产权登记的时限，本案中，《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满日为2016年5月31日，根据《合同补充协议》第二十八条约定，被告应当在此后365日内即2017年5月31日前办理房屋所有权初始预登记。讼争房屋所在1#楼住宅部分至2018年12月24日方完成初始登记，已超过双方合同约定的期限；办理产权登记的时限应为交付期限届满后720日内，即2018年5月21日前。原告于2019年7月3日方取得讼争房屋不动产权属证书，已超过此时限，即构成逾期办证。关于被告应支付逾期办证违约金的计算方式。因被告存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，该行为势必影响到原告如期取得不动产权属证书，故被告应按合同约定支付逾期办证违约金。因被告提供《龙海市不动产登记中心受理通知书（存根）》证明其于2019年6月27日已将办理权属登记所需资料交付房屋权属登记机关，根据《合同补充协议》第二十九条约定，至此视为被告已依约履行办理房屋权证的义务，故逾期办证违约金应计算至交件日即2019年6月27日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，被告应支付的逾期办证违约金为：自逾期之日2018年5月22日起至产权登记交件之日2019年6月27日止，每日按买受人已付款565848元的0.01%计算，即22747.09元（565848元×0.01%×402天）。对原告诉求的逾期办证违约金的合理部分，予以支持；对超过本院核定的数额部分，应予驳回；被告辩称逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算至办理产权初始登记之日止，不符合双方合同关于办证时限及办证义务的约定，不予采纳；原告请求被告支付利息缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告明发（龙海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何步清、方冬梅逾期办证违约金22747.09元； 二、驳回原告何步清、方冬梅的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费378.5元，减半收取计189.25元，由原告何步清、方冬梅负担25元，被告明发（龙海）房地产开发有限公司负担164.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 曾聪明 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。