广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终865号上诉人（原审原告）：章丰艳，女，1973年10月23日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。上诉人（原审原告)：肖灿荣，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：许晓莹，广东前瞻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇新湖街**。法定代表人：崔雅基，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小云，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人肖灿荣、章丰艳与上诉人广东电白二建集团有限公司（以下简称二建公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖灿荣、章丰艳上诉请求：1.依法广东省茂名市电白区人民法院撤销(2019)粤0904民初929号民事判决；2.依法改判支持肖灿荣、章丰艳一审的全部诉讼请求；3.一、二审所有诉讼费用由二建公司承担。事实和理由：一审判决对于二建公司逾期交付房屋的违约金计算不当，请求二审法院予以纠正，支持肖灿荣、章丰艳一审所有诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》合法有效，按合同约定，二建公司应在2017年6月30日将涉案商品房交由肖灿荣、章丰艳使用，同时相关基础设施设备均应符合使用条件，二建公司未能在约定时间内将符合合同约定的商品房交给肖灿荣、章丰艳使用已经构成根本违约，违约责任在《商品房买卖合同(预售)》第十二条有明确约定。一审判决以违约金约定过高为由进行调整不当。首先，涉案合同关于违约金的约定是双方的真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、可撤销情形。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定适用于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，而本案中，当事人双方对于违约金有明确的约定，且违约金按肖灿荣、章丰艳支付全部房价款的日万分之三计算与民间借贷支持的年利率24%相比，并不过高，不应当对违约金进行调整。再次，一审法院没有考虑肖灿荣、章丰艳的实际损失，简单将肖灿荣、章丰艳的损失认为是租金损失，进而认定违约金过高是非常不严谨的。在二建公司请求对违约金进行调整的情况下，首先应就违约金是否过分高于所造成的损失承担举证责任，但二建公司未经正当程序向法院提供由其单方委托机构作出的毛坯房租金评估报告作为依据，该评估报告仅是针对毛坯房的租金进行评估，无法客观真实反映同地段同类房屋的租金情况。事实上，毛坯房根本不能居住生活，因此，肖灿荣、章丰艳对上述报告不予认可，一审法院以毛坯房的租金评定肖灿荣、章丰艳的实际经济损失严重错误。肖灿荣、章丰艳不认可该评估报告，法院依法应根据守约方的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期可得利益等情况综合考量是否调整违约金，本案中，肖灿荣、章丰艳不存在违约，二建公司逾期交房已给肖灿荣、章丰艳造成巨大的经济损失，再予以调整违约金无疑会损害肖灿荣、章丰艳的合法权益。最后，一审法院仅参考二建公司提供的判决书，无视肖灿荣、章丰艳提供的参考判决书，调整逾期交房违约金的计算方式明显偏向二建公司，缺乏公平公正。综上所述，一审法院认定事实部分不清，导致适用法律错误，判决结果错误。恳请二审法院依法查清事实，改判支持二建公司一审全部诉讼请求。二建公司对肖灿荣、章丰艳的上诉答辩称，（一）一审以逾期交房违约金约定过高进行调整符合法律规定，符合客观事实。1.合同双方对于逾期交房违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合案件的实际情况，逾期交房造成的损失应当参照同地段同类房屋租金标准计算。一审认定合同约定逾期交房违约金过高，参考茂名市盈恒资产评估土地房地产估价事务所作出的评估报告确定租金损失符合法律规定。2.延迟交房确实是由于在建设过程中遇到特殊地质问题，扩大了施工难度，严重拖延施工进度。涉案房屋售价多数在三十至五十万元价款之间，二建公司因施工延迟，业主拖延支付房款，其所开发的“西湖小区”，处于亏本状态。一审认定双方约定逾期交房违约金过高正确，请求二审法院予以维持。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，涉案房屋的交付标准是毛坯，评估报告以毛坯房的租金作为评估依据，一审以毛坯房租金作为认定逾期交房造成的实际损失符合客观情况。肖灿荣、章丰艳上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。二建公司上诉请求：1.撤销(2019)粤0904民初929号民事判决书第一项判决，驳回肖灿荣、章丰艳原一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费全部由肖灿荣、章丰艳承担。(即二建公司不服一审判决金额为：13829.06元)事实和理由：（一）一审判决部分认定事实错误。二建公司已经履行合同，因不可抗力导致未能按照合同约定交付房屋给肖灿荣、章丰艳，依法应予免除责任。1.施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时被发现地下地基存在复杂性地质问题，严重增加了施工难度，拖延施工进度，共计延误工期212天。另外，在涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工期间，因台风多发造成商品房建设延误，导致涉案商品房延迟验收，这是不可抗力因素，依法不应由二建公司承担违约责任。即使二建公司逾期交房，交房的日期应顺延212天至2018年1月28日。2.二建公司为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，只接受二建公司以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）第1幢商品房的地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，无法取得竣工验收备案证明文件。二建公司就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件是不可抗力所致。根据涉案合同约定，不可抗力属于免责事由，二建公司依法对此不应承担违约责任。一审认定二建公司存在逾期交房的违约行为，判决二建公司承担逾期交房违约责任是错误的，应予以纠正。（二）一审判决计算逾期交房赔偿标准过高，违约金计算时间错误。1.本案中，肖灿荣、章丰艳没有任何证据证实具有其他损失，因此，即使认定二建公司违约，应当以实际租金为标准计算损失。一审以涉案房屋的市场客观租金上浮30%计算是错误的。2.一审认定逾期交房违约金计算时间至2018年3月20日错误，二建公司已经依法在2017年10月份履行了通知肖灿荣、章丰艳收房义务。2017年10月22日，二建公司通过营销中心通知业主提前收楼装修(一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以二建公司提前通知业主)。二建公司在西湖花园业主微信群(其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群)发布信息，告知包括肖灿荣、章丰艳在内的各个业主每户都可以交楼装修(见微信截屏资料)。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。2018年元旦前，二建公司组织三场业主代表沟通会，作出了免二年的物管费和补偿2400元现金给业主的补偿方案，270户业主签署了补偿协议。客观上，二建公司已经履行交付房屋的告知义务。虽然涉案房屋于2018年3月9日交接，但是属于肖灿荣、章丰艳故意拖延接收。因此，一审判决计算违约金至2018年3月20日，显然是错误的。综上所述，请求二审支持二建公司的上诉请求。肖灿荣、章丰艳对二建公司的上诉辩称，依法驳回二建集团有限公司的上诉请求。1.二建公司主张逾期交房是不可抗力导致，该说法不成立，肖灿荣、章丰艳已在一审以及原一审提交了代理词论证本案并不存在不可抗力的因素，二建公司的主张依法不能成立；2.逾期交房的违约金计算标准与肖灿荣、章丰艳上诉状一致，应当按照双方签订的房屋买卖合同的约定去计算逾期交房违约金；3.二建公司没有证据证实其已经履行了交房通知的义务，逾期交房违约金应计至实际交付房屋之日止。肖灿荣、章丰艳向一审法院起诉请求：1.判令二建公司支付逾期交房的违约金36369.32元给肖灿荣、章丰艳[(462714元×0.0003×262天=36369.32元)，违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，从2017年7月1日计至2018年3月20日止]；2.本案的诉讼费用由二建公司承担。一审法院认定事实：2015年1月21日，原告肖灿荣向被告二建公司交付西湖花苑项目9幢802房建设投资款50000元。2015年12月23日，原告肖灿荣、章丰艳与被告二建公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定肖灿荣、章丰艳向二建公司购买位于茂名市电白区**镇**街**号**花园**房的商品房一套，该房套内建筑面积112.28平方米，单价为每平方米4121.07元，总金额为462714元。《商品房买卖合同(预售)》第七条约定：“(一)签订合同前，买受人己向出卖人支付定金伍万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人应当于2015年12月21日前支付首期房价款142714元，占全部房价款的30.84%。余款320000元向金融机构申请贷款支付。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：“1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在190日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过190日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人电话通知之日起五日内或接到《交付通知书》之日起五日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起一日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。自此因该商品房产生的一切后果及费用均由买受人承担。买受人认为商品房不符合交付条件的，应一次性提出异议。出卖人在接到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不给予答复或处理的，视为买受人异议事实成立，本房产视为未交付。”第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”合同签订后，肖灿荣、章丰艳于2015年12月21日交付首期购房款92714元给二建公司。2015年12月30日，该《商品房买卖合同(预售)》进行登记备案。2016年2月1日，肖灿荣、章丰艳与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，按揭贷款320000元汇入肖灿荣、章丰艳指定的二建公司银行账户，付清了购房款。另查明，被告二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信(微信名：“画心”)朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》(格式范本)，并发布“2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份(正反面)，茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证(复印双面个1份)；所需带的费用：3个月物业管理费(一次性缴付)，装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费(所有费用统一现金交到物业处)，谢谢配合!”的文字内容。原告称没有加入该微信群，否认收到被告员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知，也否认接到被告收楼的电话通知，并称是听到其他业主说可以收楼就过去收房了。被告提供的茂名市安泰物业有限公司安物函(2019)第02号《告知函》显示：茂名市安泰物业有限公司安物函(2019)第02号《告知函》载明，茂名市安泰物业有限公司要求二建公司支付其于2017年10月20日允许2.3.4.9.10共5栋楼业主在未交付前收楼的物业管理费，其中2017年10月份收楼91户，管理费14643.82元；11月份收楼160户，管理费25653.62元；12月份收楼186户，管理费29714.18元；2018年1月份收楼202户，管理费32268.40元；2月份收楼218户，管理费34823.15元；3月份收楼240户，管理费38453.54元；4月份收楼260户，管理费41691.39元；5月份收楼278户，管理费44535.13元；6月份收楼287户，管理费45917.60元；7月份收楼295户，管理费47280.03元；8月份收楼311户，管理费49810元；9月份收楼316户，管理费50635.93元；10月份收楼348户，管理费56026.41元。此外，茂名安泰物业有限公司装修项目申请表、房屋验收交接表、住户装修申请批复意见和装修施工许可证等证据显示，9栋302房业主于2017年10月23日向茂名安泰物业有限公司提出装修申请。涉案西湖花园9栋于2015年11月18日取得测绘报告，2018年1月24日取得建筑工程竣工验收报告。被告称于2018年1月24日后再次通知原告收楼。但原告否认收到被告任何收楼通知。原告称涉案商品房是被告于2018年3月20日交付给原告使用的，但被告认为交房时间为2018年3月9日。再查明，被告二建公司提交两份工程(工期延期)签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。被告二建公司在本案诉讼过程中，委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所对西湖花苑56套毛坯房(含涉案房屋)的市场客观租金进行评估，该事务所于2019年4月11日作出茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估确定涉案房屋于2017年月租金为1211.46元、2018年月租金为1290.46元。被告提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。被告又提交了广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了一审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案原、被告双方争议的是涉案商品房逾期交房的违约责任问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定涉案商品房的交付时间为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，于2018年3月20日交付原告使用。被告二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。被告二建公司辩称于2018年3月9日交付涉案房屋给原告使用，没有证据证明，一审法院不予支持。被告二建公司提出存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任及被告又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，被告应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，被告称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是2幢，双方签订涉案《商品房买卖合同(预售)》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为被告已考虑到地质影响问题而对原告作出的承诺，对被告自身具有法律约束力。另外，被告又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但被告未能提供证据加以证明，一审法院不予采信。综上，被告二建公司以不可抗力主张免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，一审法院不予采纳。关于原告是否存在故意拖延收楼的问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，被告应以书面或电话形式通知原告办理交付手续。被告辩称于2017年10月份通过其员工罗伟玉的微信朋友圈、2018年1月24日后再次通知原告收楼，但原告予以否认。因被告提供的证据不足以证明原告在2017年10月20日和2018年1月24日后收到被告的收楼通知，不能证明原告存在故意拖延收楼的行为。故一审法院对被告上述答辩意见不予采纳。关于逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定，被告逾期交房超过190日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，原告于2018年3月20日收楼，被告逾期交房262日(其中2017年184日，2018年78日)，已超过190日，现原告要求继续履行合同，主张被告应按合同约定的计算标准向原告支付逾期交房违约金。被告则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。本案原告未能举证证明被告逾期交房造成原告经济损失的具体数额，该损失应体现为房屋租金损失。被告提交的茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估机构和评估人员具备相应资格，评估程序合法，依据充分，一审法院予以采信。该评估报告可证明涉案《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约金明显高于该房屋的租金，故被告提出逾期交房违约金过高，要求予以调整，一审法院予以支持。被告提交广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，视为被告主张参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金，应为合理，一审法院予以采纳。根据上述评估报告确定的涉案商品房2017年市场客观月租金为1211.46元，2018年市场客观月租金为1290.46元，被告应向原告支付逾期交房违约金为13829.06元[(1211.46元/月×12个月÷365天×184天+1290.46元/月×12个月÷365天×78天)×1.3]。原告请求被告支付逾期交房违约金36369.32元，高于13829.06元的部分超出合理范围，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告广东电白二建集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金13829.06元给原告肖灿荣、章丰艳；二、驳回原告肖灿荣、章丰艳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709.4元，由原告肖灿荣、章丰艳负担439.66元，被告广东电白二建集团有限公司负担269.74元。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，二建公司围绕其上诉请求提交了两份《安全监理日志》，拟证明第一栋27层顶层是2016年11月2日封顶，2016年11月5日完成第1栋顶层花架建筑，1栋的延期影响整个楼盘验收，导致本案延迟交楼。经质证，肖灿荣、章丰艳对二建提交的上述证据的真实性、合法性、关联性都不予认可，认为日志没有任何人签名，是二建单方制作，且不是肖灿荣、章丰艳购买楼层，与本案无关，无法证实1栋影响整个楼盘验收的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.二建公司逾期交房是否有免责情形；2.一审判决计算逾期交房违约金是否正确。一、关于二建公司逾期交房是否存在免责情形的问题二建公司提出施工期间由于1栋楼房的特殊地质问题以及台风灾害等不可抗力因素造成工期延误，导致楼盘整体验收推迟，涉案商品房的逾期交付存在免责情形，要求不承担违约责任。本院认为，第一，从二建公司提供的2014年12月10日、2015年7月9日两份签单的内容看，二建公司最迟在2014年12月10日就知道1栋楼存在岩石、孤石等影响工程工期的因素，应当预见工期存在延期的情况，涉案《商品房买卖合同(预售)》签订于2015年12月23日，即二建公司在签订涉案合同时已经知道1栋特殊地质影响工期的情况，因此，1栋存在岩石、孤石影响工程工期不属于不可抗力，二建公司应当考虑到地质问题造成工期顺延可能导致楼盘整体验收推迟的情况后，才向肖灿荣、章丰艳作出交房承诺。第二，涉案楼盘选址在茂名市电白区，属于滨海地区，台风为其常见、多发的天气现象，二建公司作为专业的房地产开发商在房屋预售前，应当充分估计天气因素对工期可能造成的影响，事先合理扣除、预计工期，确保在合同约定交房日期前顺利完工。因此，二建公司主张涉案商品房的逾期交付因不可抗力造成，存在免责情形的理由不成立，本院不予支持。二、关于一审判决计算逾期交房违约金是否正确的问题本院认为，第一，如上所述，二建公司提出逾期交房存在不可抗力的主张不成立，其请求扣除212日延误的工期，顺延交房时间，本院不予支持。第二，二建公司未能提供证据证明其已经通知肖灿荣、章丰艳收房，亦无证据证明肖灿荣、章丰艳存在故意拖延收楼的行为，因此，二建公司主张肖灿荣、章丰艳故意拖延收楼应自行承担延迟收房责任的依据不足，一审判决逾期交房违约金计算至双方确认收房时间正确。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。本案中，肖灿荣、章丰艳未能举证证明其因二建公司逾期交房造成除租金以外的其他损失，亦没有提供足以推翻茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》的证据，一审法院参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。肖灿荣、章丰艳上诉请求按合同约定计付逾期交房违约金，本院不予支持。二建公司上诉请求按涉案商品房的实际租金为标准计算违约金及该违约金计至2018年1月24日具备交房条件为止，该主张本院亦不予支持。综上所述，二建公司及肖灿荣、章丰艳的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855.13元，由广东电白二建集团有限公司负担145.73元，肖灿荣、章丰艳负担709元。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年六月十八日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦