贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1954号 原告（反诉被告）：王云莉，女，贵州省都匀市人，无固定职业，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：文昌君，系贵州行者律师事务所律师。 被告（反诉原告）：都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：谢鑫生，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗珠玉。 委托诉讼代理人：谢福成。 原告（反诉被告）王云莉与被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司（以下称恒大博鼎房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王云莉委托诉讼代理人文昌君，被告（反诉原告）恒大博鼎房开公司委托诉讼代理人罗珠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王云莉向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告退还购房款163,508元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事由与理由：2019年10月7日，原告到被告公司所在的房产销售中心看房，经洽谈，达成初步购房合意，经被告销售人员要求当天通过微信转账的方式（原告表妹的账户）将2万元定金支付被告。双方按照约定于2019年10月28日签订认购书，原告于当日将剩余143,508元首付款支付被告，后双方于10月31日签署《商品房买卖合同》。随后，因为2万元首付款系第三人代刷问题，中国农业银行都匀支行终止与原告的房屋抵押贷款业务，原告继而于2020年1月15日向被告申请解除《合同》并退还已付房款，被告经核查向原告出具了《解除及认购书的协议》和《退房审批表》，双方自愿解除合同，同时被告经审批同意将原告已付房款163,508元（包含定金2万元）退还原告。而在此之后被告又以要求原告负责承担19,000多元的销售佣金为由，不予退还房款，经双方多次协商无果。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》119条的规定，向人民法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）恒大博鼎房开公司答辩暨反诉称：原告主张退还购房款的前提系《解除双方签订的商品方买卖合同及补充协议》，对此被告公司予以认可。原告要求退还其缴纳的购房款163508元无法律依据。双方于2019年10月31日签订了编号为黔契合字18-19-0531的《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于都匀市恒大滨河左岸第2栋1单元18层4号房屋，房屋总价款为543508元，付款方式为按揭方式。合同签订后，被告为原告办理了案涉房屋的预告和合同备案登记手续，但原告未按照合同办理按揭贷款，根据双方签订的商品房买卖合同附件12，补充协议第三条的约定，因原告未能办理按揭逾期提供相关资料，逾期时间已经超过20天，故视为原告单方解除合同，原告应向被告公司支付购房款10%作为违约金。综上所述，为保障被告正常经营，维护被告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，特提出以下反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2．判令原告承担总房款10%的违约金即54350.8元；3．本案全部诉讼费用由原告承担。 原告（反诉被告）王云莉针对反诉请求辩称：1．反诉被告王云莉未违约，由于首付款中的2万元是按照反诉原告的要求支付，在按揭贷款办理时由于这2万元是第三人代刷，所以按揭申请被退件，反诉被告信誉是良好的，是可以办理贷款的，所以不能办理按揭是由于反诉原告的原因造成。2．总房款10%的违约金条款严重不合理，请反诉原告提供相应的损失凭证，反诉被告觉得是违反公平原则的霸王条款。双方已经在2020年的1月15日已经有解除商品房买卖合同的表示，另外住建部门退回相关款项证明反诉原告以实际行动表明与反诉被告解除合同。同时反诉被告遭受的损失应该由反诉原告承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，双方提交的相关证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月28日，被告（反诉原告）恒大博鼎房开公司作为甲方（出卖人）与原告（反诉被告）王云莉作为乙方（买受人）签订《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购都匀恒大滨河左岸楼盘2幢1单元1804号住房一套，该商品房建筑面积共109.05平方米，其中套内建筑面积87.26平方米。按建筑面积计算，单价为4,984.03元/m2；按套内建筑面积计算，单价为6,228.60元/m2，总金额543,508元；乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金，在签订《商品房买卖合同》时转入房款；乙方以按揭商业贷款付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款143,508元，同时签署《商品房买卖合同》；余款38万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。双方签署认购书后，原告（反诉被告）未实际向被告（反诉原告）支付定金20,000元，双方经口头协商并经案外人刘思诗同意，以案外人此前于2019年10月7日通过刷卡消费的方式向被告（反诉原告）交纳的房屋认购定金20,000元，直接作为原告原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳的涉案商品房定金。 2019年10月31日，被告（反诉原告）作为出卖人与原告（反诉被告）作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字18-19-0531），约定：买受人以543508元的价格购买出卖人开发的位于都匀市（建筑面积109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米）；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款163508元，余款380000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理［以下（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。 合同附件十二补充协议载明部分内容如下：三、双方同意本合同第八条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按褐方式者）1、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾朝办理或逾期提供有关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支材违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未款的万分之二向出卖人支危违约金：逾期20日以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可自行销售该商品房。买受人已明确知道按揭银行和住房公积金管理机构所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得按揭贷款的责任由买受人承担。2、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金：逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。 合同签订当日，原告（反诉被告）另行按照被告（反诉原告）的要求填写了《按揭承诺书》及《征信承诺书》，承诺如因新增贷款或逾期还款、未能及时提供资料、提供资料不符合银行审批要求、提供虚假资料等以及本人或者配偶征信问题导致银行审批未通过、银行拒绝发放贷款，原告（反诉被告）承诺愿意一次性付款，否则房开商有权解除合同并追究原告（反诉被告）的违约责任。同时原告（反诉被告）通过其银行卡以消费交易的形式向被告（反诉原告）银行账户转账存入143,508元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收据一张，注明收到原告（反诉被告）将来的商品房首期款163,508元（含此前双方商定的案外人刘思诗向被告（反诉原告）交纳的购房定金20,000元）。 2019年11月14日原告（反诉被告）通过其银行卡以消费交易的形式向都匀市住房和城乡建设局账户转账存入3，721元，作为其购买此套商品房向该局交纳的维修基金。 此后原告（反诉被告）按照被告（反诉原告）的要求向银行递交按揭贷款所需的申请、资料等，因案外人刘思诗此前于2019年10月7日通过刷卡消费的方式向被告（反诉原告）交纳的20,000元定金被银行审核认定违规，原告（反诉被告）的按揭贷款最终未能发放。2019年12月24日被告（反诉原告）将催款通知书通过特快专递的形式送达原告（反诉被告），该通知书列明了买卖合同附件十二补充协议的第三条第（一）款第3点的相关内容，并注明“现因阁下原因致使阁下的按揭申请未获银行最终审批同意，请阁下务必于2019年12月25日前到都匀恒大滨河左岸销售中心，一次性付清剩余房款380,000元，逾期不支付上述款项，我司将按照与阁下签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究阁下的相关法律责任。” 2020年1月15日经与被告（反诉原告）工作人员协商，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具书面申请一份，载明“本人王云莉，由于一部分首付款代刷问题无法办理银行按揭，无力全款付清房款，特向贵公司申请退款，望公司领导批准。”原告（反诉被告）同时按照被告（反诉原告）工作人员的要求，填写了被告（反诉原告）提供的注明为“附件十三”的《都匀恒大滨河左岸项目解除＜商品房买卖合同>及认购书的协议》以及《贵州公司都匀恒大滨河左岸项目退房审批表》，该协议注明了原告（反诉被告）据此协议将购买的商品房退回被告（反诉原告），被告（反诉原告）退还购房款163,508元（含定金20,000元）、维修基金3,721元，合计退还166,779元。退房审批表注明“变更原因：因客户征信原因无法办理按揭贷款，特此申请退款”，原告（反诉被告）在该审批表客户签字一栏签名，被告（反诉原告）工作人员苟某某及曾某某分别在经办人及地区公司营销分部经理审批栏目签名。 2020年5月原告（反诉被告）依据被告（反诉原告）出具的相关书面材料，到都匀市的维修基金3721元。 此后双方针对退款的数额未能达成一致意见，原告（反诉被告）于2020年4月27日诉至本院，请求判决支持其本诉请求，被告（反诉原告）于2020年6月17日提出反诉。庭审过程中，被告（反诉原告）自认涉案商品房已经另行出卖他人，双方当事人已无履行合同的可能，双方因违约金的数额分歧较大未能达成一致意见。 本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。在原告（反诉被告）按揭贷款的申请被银行审核驳回后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达的一次性付清剩余购房款的催款通知书，属于变更合同内容的要约，原告（反诉被告）对此要约未予承诺，双方未能就一次性付清剩余购房款达成补充协议。经协商原告（反诉被告）于2020年1月15日向被告（反诉原告）递交了书面退款申请，并按照被告（反诉原告）工作人员的要求填写了《都匀恒大滨河左岸项目解除及认购书的协议》以及《贵州公司都匀恒大滨河左岸项目退房审批表》，上述材料应视为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出解除《商品房买卖合同》的通知，被告（反诉原告）对此通知未明确提出异议且配合原告（反诉被告）办理了涉案商品房的维修基金的退款手续，故本院依法认定双方解除合同的时间为2020年1月15日。 本案的争议焦点为双方当事人对合同解除是否有过错以及被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）给付违约金的反诉主张能否得到支持。本院认为，双方在签订《商品房认购书》的过程中，经过口头协商，一致同意将案外人向被告（反诉原告）刷卡交纳的20,000元购房定金直接作为涉案商品房的定金，该约定系双方当事人的真实意思表示，依法有效。根据庭审中双方当事人提供的证据及当庭陈述，本案原告（反诉被告）未能办理按揭贷款的原因系银行审核认定案外人刷卡交纳的20,000元定金违规，并非原告（反诉被告）提供的资料不齐、提供虚假资料或者征信问题等方面导致，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对合同解除在主观上均无过错。根据《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还已付房款的本诉主张，本院依法予以支持，但原告（反诉被告）主张按照年利率4%的标准支付逾期付款利息不符合双方的约定，本院依法确定被告（反诉原告）依约按照中国人民银行同期存款基准利率，给付从2020年2月14日起计至付清款项之日止的利息。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应当按照合同附件的约定承担总房款10%的违约金，但根据《商品房买卖合同》第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，作为附件十二补充约定的相关内容与合同约定的相关内容相悖，且明显不合理地加重了买受人的责任，被告（反诉原告）未能提供证据证实原告（反诉被告）在办理按揭贷款的过程中，存在过错且该过错系原告（反诉被告）未能成功办理按揭贷款的直接原因，故被告（反诉原告）应当承担举证不力的法律后果。 综上所述，双方当事人对合同解除均无过错，任何一方当事人可依照合同约定行使单方解除权，被告（反诉原告）在合同解除后三十日内依约未退回购房款，应当承担退还购房款并给付相应利息的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告(反诉被告)王云莉购房款163,508元，并给付以购房款163,508元为基数，按照同期中国人民银行存款基准利率的标准，从2020年2月14日起计至付清款项之日止的利息； 二、驳回原告(反诉被告)王云莉的其他本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的反诉请求。 如果被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3，570元，适用简易程序减半收取1，785元，反诉案件受理费1，158元，适用简易程序减半收取579元，共计2,364元，由被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张元正 二〇二〇年六月二十二日 法官助理张载木 书记员李菊莉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。