河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4440号上诉人（原审原告）：徐国福，男，汉族，1958年4月14日生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：李世华，河南航星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏雪艳，女，汉族，1963年1月7日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：林书见，男，汉族，1963年9月18日出生，住河南省宜阳县，系魏雪艳丈夫。被上诉人（原审被告）：河南新辉杰置业有限公司，住所地河南省信阳市浉河区五星路**。法定代表人：姚成明，该公司负责人。上诉人徐国福因与被上诉人魏雪艳、河南新辉杰置业有限公司（以下简称新辉杰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月22日对当事人进行了询问。上诉人徐国福的委托诉讼代理人李世华，被上诉人魏雪艳及其委托诉讼代理人林书见到庭参加了询问。本案现已审理终结。徐国福上诉请求：徐国福不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2151号民事判决，请求洛阳中院依法撤销该判决，重新判决确认徐国福和新辉杰公司在2016年6月22日所签订的房屋买卖协议合法有效，撤销河南省宜阳县法院2018年7月6日下发的（2018）豫0327民初1775号民事裁定书，排除对新辉杰公司开发的1号楼二单元1103号和1303房的强制执行措施。事实和理由：徐国福通过肖丽娜以以物抵债的形式，在2015年6月22日从新辉杰公司取得其在宜阳县温哥华国际开发的1号楼二单元1103号和1303号两套住房，但因新辉杰公司方原因未能完成产权转移登记手续，2018年7月6宜阳县法院应魏雪艳申请下发（2018）豫0327民初1775号裁定书，将该两套住房査封，准备拍卖。徐国福不服该裁定向宜阳县法院提起执行异议被驳回，之后徐国福又提起执行异议之诉，宜阳法院审理后做出（2019）豫0327民初2151号民事判决，判决驳回徐国福的起诉，徐国福认为该判决认定事实不清判决错误，故依法提起上诉，请求洛阳中院依法改判，具体理由如下：根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若开问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，徐国福认为在2015年6月22日其通过以物抵债形式购买的两套住房符合该规定四个条件的规定，理应确认房屋买卖协议合法有效，应撤销河南省宜阳县人民法院2018年7月6日下发的(2018)豫0327民初1775号民事裁定。1.该若干问题规定的二十八条规定第一个条件是在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。本案徐国福在2015年6月22日就己通过以物抵债的形式和新辉杰公司签订了购房合同，该购房合同虽然没有徐国福的签名和日期，但在买卖合同的当事人栏内清楚的签有买受人徐国福的名字、住址、和联系电话，徐国福持有该合同办理产权转移登记手续时可随时补上签名和日期，并且徐国福在新辉杰公司留存备案的合同中留有签名；购房合同上虽没有日期，但新辉杰公司在2015年6月22日给徐国福开具的每份收据清楚地载明收到徐国福交来温哥华国际住宅房款237100元，房号1-2-1103，1-2-1303字样，该票据载明的日期及购房事项一应具全，也就是2015年6月22日徐国福和新辉杰公司双方达成以物抵债协议，商品房买卖预售合同成立，该日期远早于宜阳县法院2018年7月6日下发的1775号民事裁定的时间，故徐国福符合提起执行异议第二十八条的第一个条件。2.该若干问题规定的第二十八条第二个条件规定在人民法院査封之前己合法占有该不动产。围绕交房占有问题，徐国福向一审法院提交了新辉杰公司出具的六张物业费单据，其中两张注明该物业费是交纳2017年9月1日至2018年9月1日二单元1103号房和1303号房的物业管理费，该两张票据充分证明了徐国福从2017年9月1日前己经合法占有该两套住房，该票据虽是在2019年4月24日所开，但该六张票据上诉人交付物业管理费的时间是相互衔接的，充分证明徐国福从2017年9月1日到2019年9月一直在交纳物业管理费的事实。至于被上诉人提到2015年9月21日徐国福与温哥华国际的短信来往显示没有交房，却在诉状中显示2015年9月30日交房形成矛盾，徐国福在经过向新辉杰公司催告后拿到房门钥匙并不矛盾。既然徐国福在2017年9月1日前拿到该两套房屋钥匙，并足额交纳了物业管理费，就己完成合法占有，并且该合法占有的时间远在被上诉人采取查封措施的2018年7月6日之前，因此徐国福符合二十八条的第二个条件。3.该若干问题的规定的第二十八条规定第三个条件是已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行。围绕支付购房款问题，徐国福先后提交了转账凭证及抵债设议，出具了肖丽娜的书面证人证言，并申请了肖丽娜出庭作证，证明徐国福己经以以物抵债的形式支付了全部购房款。庭后徐国福又补交了洛阳涧西区的一份裁定书、新辉杰公司的一份工商登记材料以及中国新闻网的一则报道，用以证明匡家和的新辉杰公司实际控制人地位。徐国福提供了肖丽娜两次向匡家和转账的凭证，证明肖丽娜向新辉杰置业有限公司的在实际控制人匡家和转账480万元，上诉人提供徐国富的妻子杨朝秀向肖丽娜转账30万元，张军向肖丽娜转账30万元，以上事实肖丽娜都在书面证言中证实，并出庭证实2015年6月22日由其协助办理将徐国福的30万元和张军的30万元以以物抵债的形式，抵购新辉杰公司的房屋两套，即宜阳县温哥华国际1楼二单元1103号房和1303号房两套住房。至于肖丽娜、唐书丽在2016年9月13日和新辉杰公司宜阳分公司签订的抵债协议，时间上是在徐国福抵债2015年6月22日之后，并不矛盾，因肖丽娜和唐书丽均系信阳鼎丰公司员工，肖丽娜给温哥华国际项目共借款700万元，远不止480万元，在肖丽娜催要借款无门情况下，一家一家带着客户签订抵债协议，共签了二十多家，该事实肖丽娜在庭审证言时都说的很清楚，所以之后又和新辉杰置业公司在2016年9月13日签订了一个总的抵债协议，该协议是对一个个抵债协议的汇总，也并非肖丽娜还没有取得卖涉房产就又抵给了徐国福，因此时间在后并不矛盾。徐国福通过以物抵债的形式支付了全部购房价款完全符合二十八条第三个条件的要求。4、该若干问题的规定二十八条第四个条件规定是非因买受人自身原因未办理过户。徐国福在新辉杰公司交房后多次找其办理过户手续，但由于后来该公司处于停业状态，无法办理产权过户手续，这一点法院无法送达开庭传票就是一个明证。徐国福和新辉杰公司签订的商品房买卖合同第十五条也明确约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此约定可以看出办理产权转移登记手续的责任在新辉杰公司一方，显然办理过户手续不能的原因非因徐国福自身原因，故徐国福符合二十八条第四个条件的规定。综上意见，徐国福认为徐国福通过以物抵债购得商品房，符合《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题》的规定第二十八条四个条件的规定，可以提起执行异议之诉，足以排除魏雪艳申请的强制执行措施，请求洛阳中院查明事实，撤销一审法院判决。魏雪艳辩称，一、徐国福不能证明在查封之前巳经签订了合法有效的书面买卖合同。1.虽然徐国福在案件执行阶段与一审中均提供了商品房买卖合同，但是徐国福提交给执行部门的是合同复印件，合同上有签名;而一审庭审时提交的合同原件却没有签名，没有买受人的签名，就无法确认合同的有效性，而且两次提交的合同自相矛盾：一个有签名，另一个没签名，真伪难辨。2、徐国福两次提交的合同上均无签订日期，无法证明该合同签于查封之前。虽然徐国福提交的由开发商新辉杰公司出具的收款收据记载的日期为2015年6月22日，但是该《收据》系电脑打印，落款日期可以人为随意调整，该《收据》的真实形成时间无法辨明，从而该《收据》也不能间接证实合同签订时间。基于上述理由，徐国福未能完成“在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同”的举证义务。二、查封之前己合法占有房屋问题。徐国福证明其合法占有房屋的唯一依据是物业部门出具的物业费单据，该“物业费单据”形成于2019年4月24日，晚于查封日期2018年7月6日。虽然单据中注明系补交2017年9月1日至2018年9月1日期间的物业费，但是仅凭该收据依然不能证明在其之前己经占有了涉案房屋，因为业主自愿主动缴纳未实际占有期间的物业费，物业公司不可能拒绝业主的这种多交物业费的要求。三、徐国福不能证明其己经交付了房产价款。徐国福称其用“以物抵债”的方式完成了交付房款的义务，那么徐国福与开发商之间是否存在真实的债务关系，以及双方是否达成以物抵债，就成为了徐国福是否完成交付房款的关键。徐国福构造的债务关系是：上诉人出借给案外人肖丽娜30万元（起诉状中最先称是200余万元，一审庭审中又改称为30万元），案外人张军出借给案外人肖丽娜30万元（该债权张军转给徐国福，用于以物抵债），肖丽娜出借给开发商实际控制人匡家和700万元（起诉状中最先称480万元，上诉状中又改称为700万元），而在执行局徐国福的代理人称徐国福借给新辉杰公司400余万元。上述债务关系混乱，债务数额前后说法不一、全凭徐国福及其证人肖丽娜口述，也没有银行流水予以佐证，债务的真实性无法辨明。徐国福究竟什么时候与开发商达成了以房抵账的协议，徐国福自己的陈述也前后不一：徐国福一审起诉状的诉讼请求中称是2016年6月22日，而在事实和理由部分里，却又称为是2015年6月22曰；在徐国福的上诉状中，又多次提到以房抵账日期，仍然是2015年6月22日与2016年6月22日交替使用。而且，案外人肖丽娜与开发商达成总的以房抵账协议签订于2016年9月13日，晚于徐国福与开发商达成协议的日期。徐国福对于达成协议的日期说法前后矛盾，且不合逻辑，其上诉理由依法不能成立。综上，本案徐国福所提供的证据和陈述前后矛盾，其举证义务并未完成,也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。请求洛阳中院依法驳回其无理上诉，维持一审法院的正确判决。徐国富向一审法院起诉请求：1.请求法院依法认定徐国福和新辉杰公司在2016年6月22日所签订的房屋买卖协议合法有效；2.请求法院判令解除查封魏雪艳对该1号楼2单元1103号房及1号楼2单元1303号房的保全措施，停止执行宜阳县人民法院（2018）豫0327民初1775号裁定。一审法院认定事实：魏雪艳与新辉杰公司因房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年7月6日下发（2018）豫0327民初1775号民事裁定书，裁定查封新辉杰公司开发的位于宜阳县城关镇解放东路烟草局东隔壁的1#楼-2单元-1103、1#楼-2单元1203、1#楼2单元-1303号房产或者冻结相应价值的银行存款。2018年11月15日该院下发豫03**民初1775号民事判决书，判决新辉杰公司于判决生效之日起三十日内向魏雪艳退还购房款727749元。判决生效后，新辉杰公司未按期履行法定义务，魏雪艳申请强制执行。在执行过程中，2019年4月13日，宜阳县人民法院下发公告，欲对1#楼-2单元-1103、1#楼2单元-1303号房产采取评估、拍卖等强制措施时，案外人徐国福对此提出异议。该院下发（2019）豫0327执异28号裁定书驳回了徐国福的执行异议。另查明，1.徐国福于2019年4月24日向洛阳轩钰物业管理有限公司交纳2单元1103室、2单元1303室的生活垃圾处理费、物业管理费，洛阳轩钰物业管理有限公司为徐国福出具收据6张；2.徐国福向该院执行部门提供的商品房买卖合同复印件上买受人签名处有徐国福的字样，在庭审中提供的两份商品房买卖合同原件中买受人签名处为空白；3.新辉杰公司宜阳分公司为徐国福出具收据2张，分别显示收到徐国福1-2-1103号房人民币337100元（刷卡）、1-2-1303号房人民币237100元（刷卡），时间2015年6月22日；4.2012年12月17日、2013年1月10日分别从张军账号打入肖丽娜账号20万元、10万元。2014年8月5日徐国福妻子杨朝秀取出30万元存入肖丽娜账户；4.肖丽娜账户于2013年12月2日、12月3日分别向名称为KUANGJIAHE的账户转470万元、10万元；5.肖丽娜提供的抵债协议上载明：甲方：新辉杰公司宜阳分公司，甲方负责人匡家和，乙方：信阳鼎丰公司，唐书丽。因甲方开发建设宜阳温哥华国际住宅项目向肖丽娜、唐书丽借款700万元，因无力偿还，用新辉杰置业有限公司宜阳分公司开发的宜阳温哥华国际住宅房产抵债，并以单价2700元/㎡抵扣，现经过算账后，已全部抵扣完成700万元的借款。现经甲乙双方协商，新辉杰公司宜阳分公司承诺如下：（1）甲方是完全合法、五证齐全的开发项目；（2）所有以资抵债的委托客户及甲方各自应承担的税费责任；（3）甲方承诺抵扣房产尽快完成备案和交付钥匙使用，如因甲方上述原因甲方须承担债务偿还责任。甲方匡家和签字，新辉杰公司宜阳分公司加盖印章，乙方肖丽娜（唐书丽代签），鼎丰公司，2016年9月13日；6.案涉房产至今仍登记在新辉杰公司名下。一审法院认为，徐国福对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此，该院认为，该案案外人徐国福系基于与肖丽娜之间存在以物抵债，肖丽娜与新辉杰公司之间存在以物抵债而主张案涉房产物权期待权，故肖丽娜是否以以物抵债的形式从新辉杰公司取得案涉房产是前提，而该案中，肖丽娜与新辉杰公司宜阳分公司之间的抵债协议上载明的条款并没有涉及具体的房号，其不能证明案涉房产系协议上约定的新辉杰公司抵债给肖丽娜的房产；同时肖丽娜称是2015年6月将案涉房产抵给徐国福的，但肖丽娜出示的与新辉杰公司宜阳分公司之间签订的抵债协议上的落款时间为2016年9月13日，在肖丽娜还没有抵债取得案涉房产时就又抵给了徐国福，存在矛盾。对此，原告称肖丽娜是在2015年6月22日征得新辉杰公司同意将案涉房产抵给徐国福，后签订协议予以确认，但徐国福在执行部门提供的购房合同复印件与庭审中提供的购房合同存在矛盾，合同上均无签订日期，对合同的真实性不予采信。徐国福提交的交纳物业费的收据显示的时间是在2019年4月24日，亦不能证明在法院查封案涉房产前，徐国福、肖丽娜、新辉杰公司有以物抵债的事实。且肖丽娜庭审中称与徐国福之间没有书面抵债协议，而出示的证据中却有书面的抵债协议，也存在矛盾。徐国福的意见不能成立，不予支持。其主张以物抵债成立，并请求排除强制执行，该院不予支持。徐国福的其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回徐国福的诉讼请求。案件受理费8413元，公告费480元，合计8893元，由徐国福承担。本院二审期间，徐国福提交洛阳轩宇物业管理有限公司出具的情况说明，案涉房屋照片，肖丽娜为信阳鼎丰公司的法定代表人工商登记信息，2015年8月26日新辉杰公司出具的确认函。拟证明徐国福实际占有案涉房屋。魏雪艳对以上证据均不认可。本院经审查认为，洛阳轩宇物业管理有限公司出具的情况说明没有经办人签名，且印章盖于空白处，不符合证据要求。新辉杰公司出具的内容系复印件，未显示确认函，不符合证据要求。房屋照片不显示时间，对以上证据本院均不予采信。肖丽娜为信阳鼎丰公司的法定代表人工商登记信息不影响本案基本事实的认定，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，对该证明责任人民法院应采取严格审查的原则。本案首要审查的关键是徐国福是否依据抵债协议实际占有案涉房屋。徐国福与肖丽娜存在经济往来，但债权数额未经司法程序确认，肖丽娜一审庭审陈述没有签订抵债协议，原借据已销毁，该陈述与徐国福提交的抵债协议相矛盾，故徐国福与肖丽娜之间的债权数额本院无法核实。肖丽娜与新辉杰公司签订有抵债协议，但该抵债协议中并未明确具体房屋号。新辉杰公司与徐国福签订的《商品房买卖合同》最后一页没有签订时间和买受人签名，房屋每平方米单价与抵债协议中单价并不一致，本院尚无法判断该合同的真实性。徐国福提交的证据存在诸多矛盾之处，亦未得到房管部门的证实，不能形成完整的证据链，达不到高度盖然性的标准，徐国福对案涉房产所享有的权利不能够阻却对案涉房屋的执行。综上所述，徐国福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8413元由徐国福负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月二十八日书记员 王娅莉