山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1102民初6260号原告：李春善，男，1964年3月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。被告：日照埃菲尔置业有限公司，住所地日照市经济开发区北京路**，统一社会信用代码913711001683815726。法定代表人：张仕彬，经理。委托诉讼代理人：王鹏，山东鑫文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，山东鑫文律师事务所实习律师。第三人：日照海博物业服务有限公司，住，住所地日照市东港区兴海小区**楼**一社会信用代码91371102MA3CC8MHX1。法定代表人：王振，经理。原告李春善被告日照埃菲尔置业有限公司（以下简称埃菲尔公司）、第三人日照海博物业服务有限公司（以下简称海博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春善的委托诉讼代理人韩邦国，被告埃菲尔公司的委托诉讼代理人王鹏、李霞到庭参加诉讼。第三人海博公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春善向本院提出诉讼请求如下：1.请求法院判决被告埃菲尔公司继续履行合同，赔偿原告损失5万元；2.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求至209780元，其中包括营业损失206080元，评估费3700元。事实与理由：2017年3月1日，被告埃菲尔公司与第三人海博公司签订委托管理服务协议，将被告自有的凯旋广场商城、沿街商业用房及地下停车场委托给第三人进行管理。后2018年6月1日第三人海博公司与原告李春善签订房屋租赁合同，将位于海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺出租给原告使用，租赁期限为三年，租期至2021年5月31日，租金为每年6万元。现被告单方面提高房租、违反合同约定停水停电、导致合同无法顺利继续履行，给原告造成重大经济损失。原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求法院判如所请。被告埃菲尔公司辩称，其对原告主张其继续履行合同有异议：其一，被告埃菲尔公司与第三人海博公司于2017年3月1日签订《委托管理服务协议》，根据协议约定：被告埃菲尔公司将自有的【凯旋广场】商城、沿街商业用房及地下停车场委托给第三人海博公司进行管理，其中第四条第二款明确约定：“乙方未按照协议约定将款项存入甲方指定账户，合同自行解除”。自协定签订之日起，被告埃菲尔公司从未收到过第三人海博公司应支付的租金，因此被告埃菲尔公司于2019年1月1日给第三人海博公司发送《解除合同通知书》，通知载明：“《委托服务管理协议》自本解除通知送达之日解除”。埃菲尔公司于2018年10月24日向凯旋广场商业各租户发送《通知》，通知载明：“自2019年1月1日起，日照埃菲尔置业有限公司委托日照市东港区凯旋广场业主委员会对凯旋广场商业房进行管理。自即日起，隶属于2019年所有的房租由日照埃菲尔物业管理有限公司收取并且同承租户签订租赁合同。”各租户自收到通知之日起，陆续与被告埃菲尔公司重新签订《租赁合同》并支付租金，但李春善拒绝重新签订《租赁合同》并从未支付过租金。根据我国《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故由于原告李春善未履行支付租金义务，被告埃菲尔公司作为后履行一方拒绝继续履行合同；其二，根据李春善与第三人海博公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，“租赁期自2018年6月1日起租至2021年5月31日止，每年租金为60000元，租金支付方式为全年预付，租金应于每年5月31日前全额支付当年度租金”。原告未依合同履行支付租金义务，但实际占用房屋两年，被告埃菲尔公司请求原告支付2018年度、2019年度房屋占用费共计120000元。原告主张被告埃菲尔公司赔偿原告损失5万元，后追加诉讼请求至209780元，其中包括营业损失206080元，评估费3700元，该主张没有事实依据，原告并非该饭店实际经营者。第一，山东宸证价格评估有限公司出具的《价格评估报告》中，《价格评估技术报告》第一条评估标的概况显示：“评估标的为日照市东港区凯旋饭庄在2019年05月24日至2019年10月24日的营业损失价值及月平均营业损失”，第二条价格评估方法及测算过程第二款测算过程第一项月平均收入的确定显示：“价格评估人员调取了日照市东港区凯旋饭庄2018年1-12月份及2019年1-5月份的经营收支统计表”。而该房屋位置自2018年4月份至2019年5月份，实际在营商户为日照市东港区翠花饭馆，经营者为邱询立，并非日照市东港区凯旋饭庄。第二，《价格评估技术报告》第一条评估标的概况中：“经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米”，该主张与事实不符。原告所租房屋为凯旋广场沿街A-17号商铺，商铺面积共70平方米，原告将该商铺划分为两间，一间原告自己经营五金店，一间出租给邱询立，并于2018年10月31日签订《饭店租赁经营合同》，租赁期限为2018年10月31日至2019年10月31日。评估报告中所称的192平米为原告私自占用面积，并非A-17商铺包含的部分。被告埃菲尔公司请求原告清空占用部分并恢复原状。综上所述，原告的诉讼请求不符合事实及法律依据，恳请法院查明案件事实，依法判决。另认为根据合同的相对性，原告与海博公司签订的租赁合同，原告应当要求海博公司继续履行合同，而并非是被告，请求依法予以驳回。案经送达，第三人海博公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、委托管理服务协议复印件，证据来源：第三人海博公司，证明内容：1.被告与第三人签订了委托管理服务协议。2.托管物业为凯旋广场商城、沿街商业房及地下停车场。3.委托事项为沿街商业房的出租，管理收取租赁费；证据二、房屋租赁合同原件及复印件各一份，证据来源：原告，原告与第三人签订，证明内容：1.原告与第三人签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，租金为60000元，每年5月31日前支付次年租金；证据三、录音两份及书面整理材料，证据来源：原告与被告工作人员孙玉林的通话录音，证明内容：1.被告拒绝收取原告支付的房租。2.被告单方违反合同约定将房租变更为12万元。3.被告私自给原告租赁的房屋断水断电。综上，被告严重违约，给原告造成损失；证据四、公告、通知、通知照片打印件三份，证据来源：被告出具，证明内容：被告与第三人解除委托管理协议的时间为2018年12月31日，原告与第三人签订租赁协议时，被告与第三人并没有解除委托管理服务协议；证据五、（2019）鲁1191民初274号民事判决书打印件，证据来源：裁判文书网，证明：孙玉林系被告方工作人员，职务总经理；证据六、价格评估报告原件，证据来源：山东宸正价格评估有限公司依据法院委托出具，证明内容：1、2019年5月24日至2019年10月24日，原告的营业损失为73600元；2、原告月平均营业损失为14720元；证据七、评估费发票原件庭后三日内提交，证明支出评估费3700元。对原告提交的以上证据，被告埃菲尔公司经质证认为，对证据一真实性无异议；对证据二房屋租赁合同真实性无异议，但该合同系原告与第三人海博物业签订的，根据合同的相对性，原告应当向海博物业主张损失，并要求海博物业继续履行或终止合同；对证据三录音真实性不予认可，原告无法证明录音的对象是孙玉林本人，且被告处也没有孙玉林这一工作人员；对证据四证据中的内容真实性予以认可，该公告证明被告与海博物业终止委托出租关系，所有商户与海博物业产生的一切问题有海博物业与商户自行负责；对证据五真实性无异议，但该证据与本案没有关联，孙玉林在被告的工作时间为2010年-2018年11月份，之后就不在被告公司工作了；对证据六评估的对象为东港区翠花饭馆，但是评估报告中写的是凯旋饭庄的损失，翠花手工水饺和凯旋饭庄并非同一主体，对评估报告的真实性不予认可，且该损失系原告与海博物业在租赁期限内的相关损失，原告向被告主张相关损失无任何理由和依据；对原告庭后提交的证据七请求依法认定，不再质证，但认为该损失与被告没有任何关联。针对被告埃菲尔公司的质证意见，原告补充如下：1、依据合同法第402条、403条以及民法总则126条、127条的规定，已经突破了合同相对性原则，本案被告系适格的主体。2、涉案的饭店工商登记为凯旋饭庄，悬挂的招牌为翠花水饺，评估报告采用工商登记的名称作出评估合理合法。3、被告与第三人系委托合同关系，双方之间的合同履行过程以及是否解除，不影响与原告之间的合同关系。原告李春善庭后提交2017年3月12日向海博公司交纳房屋5.5万元的收据一份，2018年6月6日王振向原告出具载明收到8万元的收到条，以及银行转账记录、鉴定费3700元的发票。被告埃菲尔公司对原告庭后提交的证据，经质证认为：对于收据的真实性请求本院与海博公司核实，被告对此并不知情，认为证实原告与海博公司存在合同关系，原告诉被告，无任何法律依据；对收到条真实性原告无法确认，且该8万元的性质无法确认，被告认为该证据与本案没有任何关联，不能证明原告所主张证明的内容；对银行转账记录认为与本案没有关联性，且不能证明原告所主张证明的内容；对评估费发票真实性无异议，但被告认为与本案没有关联性，评估费用及评估报告所评估的损失与原告所主张的证明的事实不一致，被告对此费用及损失不予认可。被告埃菲尔公司提交证据如下：证据一、《委托管理服务协议》原件及复印件各一份，用于证明：埃菲尔公司与第三人海博公司于2017年3月1日签订《委托管理服务协议》，根据协议约定：埃菲尔公司将自有的【凯旋广场】商城、沿街商业用房及地下停车场委托给第三人海博公司进行管理，其中第四条第二款明确约定：“乙方未按照协议约定将款项存入甲方指定账户，合同自行解除”；证据二、《解除合同通知书》原件及复印件各一份，用于证明：埃菲尔公司于2019年通知第三人海博公司因违反《委托服务管理协议》第四条第2款约定：“乙方未按照协议约定将款项存入甲方指定账户，合同自行解除”，《委托服务管理协议》自本解除通知送达之日解除；证据三、《通知》原件及复印件各一份，用于证明：日照埃菲尔物业管理有限公司（以下简称埃菲尔物业公司）于2018年10月24日向凯旋广场商业各租户发送《通知》，通知载明：“自2019年1月1日起，埃菲尔公司委托日照市东港区凯旋广场业主委员会对凯旋广场商业房进行管理。自即日起，隶属于2019年所有的房租由埃菲尔物业公司收取并且同承租户签订租赁合同”；证据四：《房屋租赁合同》复印件一份,用于证明:原告李春善与第三人海博公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，“租赁期自2018年6月1日起租至2021年5月31日止，每年租金为60000元，租金支付方式为全年预付，租金应于每年5月31日前全额支付当年度租金”；证据五、《营业执照》、《食品经营许可证》、《企业信用信息公示报告》打印件各一份，用于证明：涉案租赁合同中的租赁房屋2018年4月至2019年5月期间的实际在营商户为日照市东港区翠花饭馆，翠花饭馆原经营场所为山东省日照市东港区石臼街道海滨三路19号凯旋广场沿街，于2019年9月30日变更，经营者为邱询立；证据六、《饭店租赁经营合同》原件及复印件各一份，用于证明：原告李春善与日照市东港区翠花饭馆经营者邱询立于2018年10月31日签订《饭店租赁经营合同》，根据合同约定，甲方租给乙方的饭店位于海滨三路凯旋广场沿街，（与甲方的五金店同属一个租房合同），房屋租赁期间自2018年10月31日至2019年10月31日止；证据七、《协议》原件及复印件各一份，用于证明：原告李春善与日照市东港区翠花饭馆经营者邱询立于2019年6月4日签订《协议》，根据协议约定，因停电造成的水饺、食材腐烂、变质以及停业误工等损失计24800元的50%既12400元先由李春善代为赔付给邱询立，故2019年6月4日之前饭店经营者为邱询立；证据八、现场照片打印件一份，用于证明：涉案租赁房屋商铺门面名称为翠花手工水饺（海鲜炒菜一锅出），并非凯旋饭庄，从图片可以看出五金店是在开门经营；证据九、凯旋广场物业电费专业收据原件及复印件各一份、用户历史缴费明细信息报表原件及复印件各一份、微信转账记录截图打印件一份，用于证明：自2018年4月起至2019年5月止，日照市东港区翠花饭馆经营者邱询立经营期间电费缴纳情况，缴费方式为通过转账给物业梁启芳让其帮忙代缴或现金支付，故该期间为日照市东港区翠花饭馆经营期间，并非凯旋饭庄；证据十、不动产权证书、日照市房产平面图、房产分户平面图原件及复印件各一份，用于证明：被告系涉案商铺产权人，原告租赁的凯旋广场沿街A-17号商铺范围仅包括外部商铺，不包括西墙以内。对被告埃菲尔公司提交的证据，原告经质证认为，对被告提交的证据一、二真实性无异议，原告认为被告与海博物业的履行状况不影响与原告之间的合同关系；证据三、四真实性无异议，对于陈述的内容予以认可，但并不代表原告在履行合同过程中逾期缴纳租赁费，在原告提供的证据三录音内容能够充分证明是被告拒收租金，单方变更合同内容；证据十真实性无异议，但该份证据系沿街商业楼整体的产权证明，并没有进行分户的初始登记，不能显示涉案商铺的面积、四至等内容；证据五、六、七、八真实性无异议，但是邱询立开始是原告雇的厨师，后来在2018年10月份原告和邱询立商量着让邱询立承包着，但是签的是租赁经营合同，原告与邱询立签订该合同，邱询立办营业执照都是经过被告同意的，邱询立也将承包费8.8万元给原告了，后来因饭店无法经营，所以就跟邱询立于2019年6月4日签订该协议；证据九收据及信息报表姓名是五金，用户电话系原告的电话，二维码的份数及信息表不相对应，对于最后缴费时间为2019年5月7日无异议，对于电费五金店的用电量很小，基本上是饭店用，所以就由饭店缴费，因2019年5月25日停了水电，饭店无法经营，所以原告就和邱询立签订了协议，一共退还给邱询立4.9万元，且已经有邱询立写了收到该4.9万元的收据。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下：被告埃菲尔公司提交日照市房地产管理局发的日房权证字第**产权证书，载明房屋所有权人为被告，房屋坐落日照市海滨三路19号埃菲尔凯旋广场商住楼，房屋总层数8层，所在层数1层，建筑面积4305.51平方米，土地证号日国用（2003）第03**。2017年3月1日，委托方（甲方）被告埃菲尔公司与受托方（乙方）第三人海博公司签订委托管理服务协议，约定甲方将自有的【凯旋广场】商城、沿街商业用房及地下停车场委托给乙方进行管理，管理的具体事项包括协助甲方开展沿街商业用房的出租事务等，收取的租金由乙方向承租人出具相应的收款凭据；本协议自签订之日起生效，至乙方全面完成甲方制定的工作目标时自动解除。原告主张其与第三人海博公司于2017年4、5月份就被告埃菲尔公司所有的海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺签订租赁合同，并提交2017年3月12日加盖海博公司凯旋广场项目收费专用章的收款收据一份，载明收到房租5.5万元。2018年6月1日，出租方（甲方）第三人海博公司与承租方（乙方）原告李春善签订房屋租赁合同，约定甲方同意将位于海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺（以下称该房屋）出租给乙方使用，该房屋作为商业用途，乙方用于经营五金店和饭店；租赁期自2018年6月1日起租至2021年5月31日止，租赁期间为3年；该房屋每年租金为6万，租金不包括物业管理费、车位费、取暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费、卫生费等各项费用，本条约定的租金不含税价，乙方要求开具发票的，乙方需另向甲方按照税务部门要求的税率支付税款；租金支付方式为全年预付，租金乙方于每年的5月31日前全额支付当年度租金；乙方在承租期间不得将该房屋转租、转借给任何第三方；乙方有下列行为之一的，甲方有权直接解除本合同，在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的；乙方未按本合同约定及时足额支付押金、租金的，每逾期一日向甲方支付全年租金1‰的违约金；乙方逾期十五日仍未足额支付押金、租金的视为乙方根本违约并自动退租，甲方不予退还乙方的定金，且甲方有权要求乙方承担赔偿该房屋空置产生的损失，损失按照本合同约定的3个月租金予以计算；本房屋租赁期满后，本合同自然终止；签订新合同，原合同自动作废。2018年10月24日，埃菲尔物业公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会向凯旋广场商业各租户发出通知，载明“为了更好的对凯旋广场商业房进行管理，经埃菲尔公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会协商决定，自2019年1月1日起，埃菲尔公司委托日照市东港区凯旋广场业主委员会对凯旋广场商业房进行管理。自即日起，隶属于2019年所有的房租由埃菲尔物业公司收取并且同承租户签订租赁合同，请广大承租户知悉遵守，否则后果自负。特此通知！”2019年1月1日，被告埃菲尔公司向第三人海博公司发出解除合同通知书，载明“我公司与贵公司于2017年3月1日签订《委托管理服务协议》。因贵公司违反《委托管理服务协议》第四条第2项约定‘乙方未按照协议约定将款项存入甲方指定账户’，我公司依法通知贵公司解除双方《委托服务管理协议》，并且一周内将收取款项同我公司对账。《委托服务管理协议》自本解除通知送达之日解除，特此通知！”2019年1月1日，被告埃菲尔公司向凯旋广场沿街商户发出公告，载明“埃菲尔公司于2018年12月31日解除与海博公司的（凯旋广场沿街商户）管理及收费权。自2019年1月1日起，全权委托日照市东港区凯旋广场业主委员会来对凯旋广场沿街商户进行管理并协助埃菲尔公司对各商户签订2019年房租合同及收取房租和其他各费用。自2019年1月1日起，所有商户与海博物业所发生的一切问题由各商户自行负责。特此公告！”2019年6月25日，被告埃菲尔公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会发出通知，载明“请于2019年6月30日之前足额缴纳房租，逾期不交纳请自行搬离。”原告李春善主张已经将2018年6月1日至2019年6月1日的房租6万元交纳至第三人海博公司，并主张按照合同约定应该于2019年5月31日之前将涉案房屋2019年6月1日至2020年6月1日的房租交纳至海博公司，但因未到2019年5月31日海博公司不再收取2019年度的租金，原告找到被告埃菲尔公司要求交纳涉案商铺的租金6万元，被告主张租金12万元，原告认为按照合同约定只需交纳租金6万元，因被告提高租金，故原告未向被告交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租。原告李春善认可海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺的面积为70平方米，并主张经过被告或第三人默许，将涉案商铺内部空置部分自行使用，并主张全部商户均自行占用空置部分，被告及第三人也没有提出异议，已经这样使用两三年了。对此，被告不认可，主张出租的A-17商铺的面积就是大约70平方米，不认可默认原告占用空置面积，主张涉案房屋所在同地段其他房屋前期只租赁外部商铺，2017年度租赁商户为方便使用向被告申请打通西墙扩大使用面积，经双方协商一致，交纳增加部分房租后，使用扩大面积进行申请，认为李春善从未申请，未经被告同意私自打通西墙扩大使用面积，从未支付任何租金，并要求原告停止侵害、排除妨碍、返还财产、对非法占用的部分恢复原状，并赔偿由此给被告造成的损失、房屋占用费等。原告李春善认可将涉案海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺分割成两部分，一部分由原告用于经营五金建材，工商登记为日照市东港区工民建筑装饰材料批发站，另一部分是开饭店，工商登记为日照市东港区凯旋饭庄，门头为翠花菜馆手工水饺店，主张闲置的商铺内部的也由承租的商户自行使用，后被告主张对五金建材部分收5万元租金，对饭店部分收7万元租金，并且要将饭店部分租给别人，要是原告继续承租就需要交纳7万元租金，并提交原告2019年与被告工作人员孙玉林的电话录音，主张原告向被告交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，被告不同意，要求按照12万元标准收取，因双方未达成一致意见，原告未交纳租金，还主张被告对涉案商铺进行停水停电处理，导致饭店无法营业，五金建材部分偶尔营业。被告不认可孙玉林系其工作人员，并主张在被告处工作的时间为2010年至2018年11月份，但之后就不在被告处工作了，对于孙玉林不在被告处工作未提交证据予以证实，并认为原告系与海博公司签订的房屋租赁合同，现在向被告主张权利不符合合同的相对性。对此，原告认为因被告与第三人签订委托服务管理协议，后双方解除该协议，故原告与第三人签订的合同因现第三人无法履行，故根据法律规定，应当由被告承担合同义务。后于2020年4月22日，被告埃菲尔公司主张在第三人海博公司撤出管理后，被告作为该涉案房屋的产权人，有权承继该房屋租赁合同的权利义务，根据房屋租赁合同约定“在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的，甲方有权单方解除合同”，故根据该约定，被告埃菲尔公司主张查明事实，解除涉案房屋租赁合同。2018年10月31日，甲方（发租人）李春善与乙方（承租人）邱询立签订饭店租赁经营合同，约定甲方租给乙方的饭店位于海滨三路凯旋广场沿街（与甲方的五金店同属一个租房合同）饭店面积、设施、装修状况仅限于承租时的现状；时间自2018年11月1日起至2019年10月31日止，一年一定，先交费后经营，合同到期如乙方继续承租需提前一个月告知甲方，同等条件乙方优先承租；饭店租金一年8.8万元，大写捌万捌仟元整，第二年按物业租金递增比例和市场行情协商递增，物业费、水电费、卫生费等一切费用由乙方自己承担。2019年6月4日，李春善与邱询立签订协议，约定因凯旋小区所属物业公司自2019年5月25日给李春善所租赁的店面无故停电，致使饭店无法正常营业，现双方协商，李春善将剩余款项36666元退给邱询立，因停电造成的水饺、食材腐烂、变质以及停业误工等损失共计24800元50%即12400元，以上共计49000元（大写：肆万玖仟元整）先由李春善代为赔付给邱询立，后由李春善负责追诉由此造成损失的责任人，追责过程中涉及邱询立配合的，应全力配合。邱询立收到以上款项后两日内搬离现场，双方关系解除，债权债务结算清晰，互不相欠；本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效；李春善在该协商上签字，邱询立在该协议上签字并手写添加“收到现金49000元”。原告在第一次庭审前申请对日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值及月平均营业损失价值进行鉴定，本院依法委托山东宸正价格评估有限公司进行评估，该公司作出鲁宸价评字【2020】第01008号价格评估结论书，评估结论：在价格评估基准日（2019年5月24日），日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值为73600元，月平均营业损失价值为14720元，其中在价格评估标的的概况处载明“评估标的为日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值。日照市东港区凯旋饭庄位于日照市东港区商铺，此商铺由日照市东港区工民建筑装饰材料批发站和日照市东港区凯旋饭庄共同使用，经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米。依据《房屋租赁合同》显示：租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，租金60000元/年。日照市东港区凯旋饭庄位于凯旋广场商业区，地理位置，地理位置优越大，其经营范围为餐饮服务，主营海鲜、大锅全羊、炒菜等，内设十个卡座，三个雅间，其中一个雅间内设有两个大桌，餐位周转率较高，利用率较大。2019年5月24日，因双方当事人发生纠纷，造成商铺停电，无法正常经营而停业。”原告李春善支出鉴定费3700元。被告对以上价格评估报告有异议，认为饭店部分自2018年4月份至2019年5月份实际在营商户为日照市东港区翠花饭馆，经营者为邱询立，并非日照市东港区凯旋饭庄；而且评估报告中载明的是对使用面积为“70平方米和192平方米”的营业损失进行的鉴定，该主张与事实不符，该评估报告中所称的192平方米系原告私自占用面积，并非A-17商铺包含的部分。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，被告埃菲尔公司与第三人海博公司签订委托管理服务协议、第三人海博公司与原告签订房屋租赁合同，均系各方真实意思表示，亦不违反法律规定，本院予以确认。被告埃菲尔公司原将其所有的坐落日照市海滨三路19号埃菲尔凯旋广场商住楼商铺委托第三人海博公司对外出租，在此期间，第三人海博公司与原告签订房屋租赁合同，后被告埃菲尔公司与第三人海博公司解除委托管理服务协议，故第三人海博公司不能因其与原告李春善签订的房屋租赁合同履行义务，原告李春善可以选择向被告埃菲尔公司或第三人海博公司主张权利，本案中原告李春善选择向被告埃菲尔公司主张权利，系原告在法律规定范围内对其权利的自由处分，本院予以确认。故原告与第三人签订的房屋租赁合同的权利义务由原告与被告埃菲尔公司予以承继。原告要求被告埃菲尔公司继续履行合同，被告埃菲尔公司于2020年4月22日主张因第三人海博公司撤出管理后，被告作为涉案房屋的产权人，有权承继该房屋租赁合同的权利义务，根据房屋租赁合同约定“在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的，甲方有权单方解除合同”，被告埃菲尔公司要求解除涉案房屋租赁合同。原告庭审中认可其将租赁的涉案海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺分割成两部分，一部分由原告用于经营五金建材，另一部分是开饭店，并主张对开饭店部分是由其与邱询立商定承包，但签订的是租赁经营合同。对此被告不予认可，认为原告违反房屋租赁合同中不能转租的约定，要求解除房屋租赁合同，辩解成立，被告可行使合同约定的解除权。原告虽主张与邱询立并非租赁合同关系而系承包合同，但未提交证据予以证实，本院不予确认。故对原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，确认原告与第三人海博公司之间的房屋租赁合同于被告埃菲尔公司要求合同解除之日即2020年4月22日予以解除。原告主张其向被告交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，被告不同意，要求按照12万元标准收取，因双方未达成一致意见，原告未交纳租金，还主张被告对涉案商铺进行停水停电处理，导致饭店无法营业，五金建材部分偶尔营业，故要求被告赔偿饭店营业损失；原告认可海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺的面积为70平方米，并主张经过被告或第三人默许，将涉案商铺内部空置部分自行使用，并主张全部商户均自行占用空置部分，被告及第三人也没有提出异议，已经这样使用两三年了。对此被告不予认可，认为原告未履行交付房租的先合同义务却要求被告承担赔偿损失，且价格评估报告中载明“日照市东港区凯旋饭庄位于日照市东港区商铺，此商铺由日照市东港区工民建筑装饰材料批发站和日照市东港区凯旋饭庄共同使用，经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米”，被告认为日照市东港区凯旋饭庄并非由原告经营，故原告主张鉴定的损失亦非原告的损失，此外该商铺“经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米”，被告主张仅将70平方米的A-17商铺租赁给原告使用，对于192平方米未经被告许可由原告自行占用，对此部分占用的192平方米，原告并未交纳租赁费，故也不应当就该192平方米的部分主张损失。对于双方以上争议，本院对双方均无争议的A-17商铺面积为70平方米予以确认。原告要求按照其跟第三人海博公司签订的房屋租赁合同向被告交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，被告不同意，要求按照12万元标准收取，故原告因被告违反合同约定要求增加租金而未交纳该年度租金的主张，原告提交的证据足以证实，本院予以确认。原告主张经过被告或第三人默认以及其他商户亦自行占用空置部分，故认为对空置部分即192平方米亦有权使用，被告对此不予认可，原告未提交证据证实其主张，故对原告认为该商铺原空置部分即192平方米可以自行占用使用的主张，本院不予确认。对于原告主张的损失，系原告转租给邱询立经营饭店的损失，对此，被告提交李春善与邱询立于2019年6月4日签订的协议，原告对该协议真实性无异议，该协议明确载明“49000元先由李春善代为赔付给邱询立，后由李春善负责追诉由此造成损失的责任人，追责过程中涉及邱询立配合的，应全力配合。邱询立收到以上款项后两日内搬离现场，双方关系解除，债权债务结算清晰，互不相欠”，且邱询立在该协议上另书写添加“收到现金49000元”，以及原告庭审时认可饭店因停水停电无法经营。被告主张该损失并非原告损失，但被告提交的证据已经证实原告已经赔偿饭店经营人即邱询立的损失，且双方达成由原告李春善负责追诉的一致意见，故由李春善向被告主张饭店损失49000元，确属已经产生的实际损失，本院予以支持。对于原告主张的超出49000元的经营损失及评估费，系原告转租给邱询立经营饭店的损失，原告与邱询立签订协议后，因原告认可涉案房屋未经营，故原告不存在超出49000元的经营损失，且被告抗辩原告未履行交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元的先合同义务且鉴定时使用面积超过A-17的70平方米，辩解成立，故对原告主张的超出49000元的经营损失及评估费，本院不予支持。对于被告要求原告停止侵害、排除妨碍、返还财产、对非法占用的部分恢复原状，并赔偿由此给被告造成的损失、支付房屋占用费等主张，因被告未在本案中提出反诉，故本院不予处理。被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告李春善与第三人日照海博物业服务有限公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年4月22日解除；二、被告日照埃菲尔置业有限公司于本判决生效后七日内向原告李春善支付损失49000元；三、驳回原告李春善本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4447元，由原告李春善负担3408元，由被告日照埃菲尔置业有限公司负担1039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张红艳人民陪审员  刘贤奎人民陪审员  李君业二〇二〇年六月九日书 记 员  黄秋扬