内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2020）内0402民初1947号原告：中铁湘建建设工程集团赤峰有限公司，住所地赤峰市红山区清河路北段东侧北方物流配送中心**楼**。法定代表人：祈有君，经理。委托诉讼代理人：冬雪，彭佳慧，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告：赤峰华宇运输有限责任公司，住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场8-1-01018（玉龙汽贸路**）。法定代表人：尹某，经理。委托诉讼代理人：段玉强。被告：李国学，男，1981年12月16日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：张祥，内蒙古法林律师事务所律师。原告中铁湘建建设工程集团赤峰有限公司（以下简称中铁湘建）与被告赤峰华宇运输有限责任公司（以下简称华宇公司）、李国学确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁湘建的委托诉讼代理人冬雪，被告华宇公司的委托诉讼代理人段玉强，被告李国学及其委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁湘建向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令二被告于2018年12月14日签订的《赤峰市房地产买卖合同》无效；2、全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年4月8日，原告与被告华宇公司签订《赤峰北方现代物流配送中心项目5号楼、6号楼施工协议》，协议约定，原告为被告华宇公司开发的赤峰北方现代物流配送中心项目5号楼、6号楼进行施工，该项目除装完基础，硬化完地面，6号楼钢结构柱子已做完，剩余部分全部由原告负责施工，该工程的施工费用由被告华宇公司用该项目1号楼三层北侧房屋（316、317、318、319、320、321、322、323、324、325、326、327、卫生间26号，共14间)抵顶，抵顶的建筑面积为1346.815平方米，作价5387260元;单价为每平方米4000元，该工程开工时间为2018年4月10日，竣工时间为2018年6月10日，被告华宇公司及时给原告办理产权证，办证所需要交纳的税费由各自按有关规定承担，其中暂缓办理约100平方米的产权证，待2019年春节前后，如不出现上访等情况，给予办理，保质期为12个月，自竣工验收之日起算，保质期内暂缓给原告办理产权房约50平方米为一套，等保质期结束后，被告华宇公司给原告办理工程保质金所押房屋的产权证等，且约定了违约责任。合同签订后，原告按合同约定及时将原告与被告华宇公司约定的工程量进行施工，被告华宇公司也对该工程及时进行竣工验收，被告华宇公司也按照合同约定的工程款抵顶的房屋及时全部交付原告使用。2018年，原告听说该上述房屋能办理产权证时，曾找被告华宇公司，要求其交付给原告的房屋按照合同约定办理房屋产权证照，被告华宇公司承诺等所有的房屋在质保期过后一次性为原告办理房屋产权证照。可在2019年1月8日，被告华宇公司法定代表人因涉嫌刑事犯罪被赤峰市松山区公安局关押，2020年3月30日，原告出租给赤峰众安代驾服务有限公司的317号房屋法定代表人滕广华收到红山区人民法院传票，被告李国学将赤峰众安代驾服务有限公司诉至法院，被告李国学向法院提交了房屋所有权证复印件一份，用以证明其拥有红山区桥北镇红山物流园区赤峰北方现代物流配送中心1号楼1-317号房屋所有权，该房屋面积为126.25平方米，原告这时才知道被告华宇公司将已经交付给原告的1-317房屋的产权证办理到李国学名下，该房屋作价为202000元，该房屋的买卖单价为每平方米1600元，二被告的上述买卖房屋的行为是恶意串通后签订的《赤峰市房地产买卖合同》，明显低于市场价格进行转让，其转让行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令二被告签订的《赤峰市房地产买卖合同》无效，以维护原告的合法权益。被告华宇公司辩称：1、317号房屋是我公司抵顶给原告的房屋。2017年我公司计划建设赤峰北方现代物流配送中心二期施工项目5号、6号仓库，用已建好的没有办理产权证的1号楼三层整体抵顶。年初原告单位祁有君、王子超等人几次与我公司商谈，想承建该项目，并提供过施工预算。后祁有君、王子超介绍由双鸭山程盛建筑安装有限责任公司（以下简称程盛公司）马占军承建。之前，祁有君、王子超、马占军一起在翁牛特旗承包施工农业设施项目。与程盛公司签订施工合同后，我公司将1号楼三层整体钥匙交给了程盛公司，用于工棚等使用，程盛公司将1号楼三层一半预售给了中铁湘建用于公司注册地办公用房。施工期间，由于程盛公司资金不足，不能继续施工，2018年4月8日我公司与程盛公司、中铁湘建，几次共同协商将项目剩余工程交由中铁湘建施工，用中铁湘建已装修好的预购房315-327共13间抵项，其中包含317号房屋。2、原告将317号房屋抵押给了伟旗公司张某。程盛公司施工时在伟旗公司定制的钢构材料，中铁湘建承建后将定制好没有使用的部分钢构材料转给中铁湘建。伟旗公司张某要现钱，中铁湘建不交钱不给送材料。2018年5月27日，中铁湘建与张某协商叁拾玖万玖仟零玖拾元材料款用316、317两套房屋做抵押，张某必须在2018年5月28日18时前，将定制的钢构部件全部运送至工地指定位置。若到2018年6月20日前不还该款，所抵押的房屋归张某所有。因房屋属我公司，当时办不了房产证，张某要求必须由我公司担保，如中铁湘建违约，协助将抵押房屋产权明确给张某指定人名下。因此，三方共同签订了《钢结构材料款用房屋抵押担保协议》。3、我公司按约定责任将317号房屋产权过户给李国学。伟旗公司张某按约定将钢结构部件按时送至了指定地点，过了2018年6月20日还款期限，张某多次找中铁湘建祁有君要钱，当时祁有君、王子超在呼市有施工，不常在赤峰，开始找还能见面、不在赤峰打电话还能接，后来人不见面、电话不接。从7月份开始，张某几乎每周到我公司找尹某经理，或给尹经理打电话，要钱或要房屋，我公司经理和我给祁有君打电话开始还能接，说回赤峰给钱或给房，后来打电话就不接了。2018年8月29日伟旗公司将中铁湘建告上法院，红山区法院于2018年9月29日开庭审理，2019年10月8日下达判决书，判决后中铁湘建也不履行判决应承担的义务。2018年10月31日该房产权证办理到我公司名下，张某几乎天天到我公司蹲门，多次给祁有君打电话就是不接，没办法2018年12月14日按抵押担保协议将316、317两套房屋，按张某指定分别给张某的女儿张新锐和与张某钢构制作安装合作人李国学办理了过户相关手续。4、原告说不知317号房屋转至张某指定人名下，是不实之词。原告欠张某钢构材料款还没结清没拿到钱，经常到我公司要求协助向中铁湘建要钱，其中曲文明2018年9月将我们告上红山区人力资源和社会保障局，由我公司垫付了壹拾贰万元欠款。近期还有姓陈、姓张的到我公司要求协助向中铁湘建要钱。因此，其他房屋产权证仍在我公司名下。我公司抵顶给中铁湘建的房屋是13间，不是14间，卫生间是公用的，1-3楼的楼梯间、楼梯道都是公用的，不属于中铁湘建所有。被告李国学辩称：1、原告的起诉没有法律依据。二被告之间签订的房地产买卖合同，是双方真实的意思表示，不存在《合同法》第52条关于合同无效的任何情形。2、原告的起诉没有事实依据，纯属无中生有。2018年5月27日，本案原告与被告华宇公司及案外人张某签订了《钢结构材料款用房屋抵押担保协议》，协议的内容是原告欠张某的钢结构材料款，用包括本案涉案的房屋做为抵押，若在同年6月20日前不能偿还钢结构材料款，就将所抵押的房屋归张某所有等。后来原告没有偿还给张某材料款，张某起诉至红山区人民法院，人民法院作出判决后，最终协商将抵押房屋归张某所有。我与张某之间存在着施工合同关系，张某在将案涉的房屋抵顶到手后，又以46万元的价格抵顶给了我，于是我和张某在被告华宇公司处签订了《商品房买卖合同》，真正交易价款并非是原告诉状中所称的202000元而是46万元。客观的讲，原告从被告华宇公司抵顶的其它房屋在房产登记的单价也不会超过1600元的，因为在房产登记时的同一地段的标价都是这个价位，这是政府统一定价。3、原告与被告华宇公司签订的是《房屋认购书》，只是存在购买意向而已，并不属于《商品房买卖合同》。被告华宇公司在将案涉房屋抵顶给张某时，原告是明知的，因为签署过三方协议。姑且认为原告不知抵顶事宜，那么也只能追究被告华宇公司的违约责任。但也并非是像原告诉状中所称，华宇公司的法定代表人被追究刑事责任，就表示公司没有资产可被执行了。综上，原告的起诉既无事实依据，也没有法律依据，请依法驳回其诉讼请求，以保护我的合法权利。本院经审理，认定事实如下：2017年6月8日，祁有君与被告华宇公司签订《房屋认购书》，祁有君购买包括案涉1-317号房屋在内的北方现代物流配送中心1号楼，被告华宇公司于当日给付钥匙。2018年4月8日，原告与被告华宇公司签订《赤峰北方现代物流配送中心项目5号楼6号楼施工协议》，协议约定，原告为被告华宇公司开发的赤峰北方现代物流配送中心项目5号楼、6号楼进行施工，该工程的施工费用由被告华宇公司用该项目1号楼三层北侧房屋抵顶，抵顶的建筑面积为1346.815平方米，作价5387260元。2018年5月27日，原告与案外人张某、尹某共同签署《钢结构材料款用房屋抵押担保协议》，约定原告将包括案涉1-317号房屋在内的两套房屋抵押给了张某，尹某进行担保。若到2018年6月20日前原告不能给张某所欠材料款，被告华宇公司作为担保方有义务协助将抵押房产权明确给张某。本院作出（2018）内0402民初5486号判决后，原告在规定的期限内没有偿还张某的钢结构材料款，被告华宇公司将案涉房屋过户到张某指定的李国学名下。2018年12月14日，二被告签订《赤峰市房地产买卖合同》，被告华宇公司将××区赤峰北方现代物流配送中心1号楼1-317号房屋出售给被告李国学，房屋建筑面积126.25平方米，转让价款202000元。本院认为，原告提交的《房屋认购书》、赤峰北方现代物流配送中心项目5号楼6号楼施工协议》、水暖费收据等证据，证明被告华宇公司已将案涉房屋抵账给原告，且由原告一直占有使用。期间，被告华宇公司未经原告同意将房屋产权办理在了被告李国学名下。现原告以二被告恶意串通为由主张二被告于2018年12月14日签订的《赤峰市房地产买卖合同》无效，称二被告以明显低于市场价格进行交易，但未提供相应证据。被告李国学提供了《钢结构材料款用房屋抵押担保协议》、本院（2018）内0402民初5486号判决书、出资46万元购买涉案房屋的收据，证明其通过抵顶欠款19万元，又交纳现金27万元取得案涉房屋，且办理了房屋所有权证书，现有证据无法认定二被告恶意串通。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的:(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，判决如下：驳回原告中铁湘建建设工程集团赤峰有限公司的诉讼请求。案件受理费1459元（原告已经预交），由原告中铁湘建建设工程集团赤峰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 马建华 二○二○年六月二十四日书记员 张 瀚