福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1042号 原告：冯永进，男，1978年6月12日出生，汉族，德化县人，住德化县。 委托诉讼代理人：黄**锋、许曼琪，福建瓷城律师事务所律师、实习律师。 被告：林培对，女，1982年5月10日出生，汉族，德化县人，住德化县。 原告冯永进与被告林培对租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯永进向本院提出诉讼请求：要求林培对继续履行《房屋租赁合同》，缴交自2020年1月1日起按每季度45000元标准支付租金，并按月利率2%的标准承担逾期付款的违约金，计算至起诉日即2020年4月10日尚欠租金90000元和利息5000元。庭审中，因双方均同意解除《房屋租赁合同》，冯永进当庭变更诉讼请求为：要求解除《房屋租赁合同》，林培对缴交自2020年1月1日起至实际移交之日止按15000元／月计算的租金。事实与理由：2010年10月13日，冯永进与黄敬寿、郑淑珍、冯心情合伙经营“海鲜馆”需要，由黄敬寿、郑淑珍出面与颜爱民签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁颜爱民所有的址在间店面。2016年4月9日，经全体合伙人协商同意，该“海鲜馆”由冯永进一人独自经营，其它合伙人退伙。2016年4月17日，冯永进与林培对签订一份《房屋租赁合同》，约定：林培对向冯永进租赁上述店面，面积约600㎡；租赁时间从2016年4月17日至2021年4月16日；每季度租金45000元，应于每季度20日前支付；如拖欠，应按日加收5%的滞纳金。合同签订后，冯永进即将店面交付给林培对使用，但林培对租金仅缴纳至2019年12月31日，2020年1月1日至今没有缴纳，尚欠第一、二季度租金90000元。2020年3月10日，颜爱民、林培对和原告三方有在一起商谈租金能否减免问题，并没有谈合同解除问题。为此，提起诉讼。 林培对辩称，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项、6项规定，2020年1月底爆发的新冠疫情属法定不可抗力范畴，该疫情致使答辩人租赁案涉店面用于经营餐馆的合同目的不能实现，合同属法定解除；2020年3月11日；答辩人通过电话联系冯永进叫其盘点交接案涉租赁场所，冯永进置之不理；2020年3月16日，答辩人通过微信转账5200元给冯永进以结清尚欠的租金，冯永进没有领取；聊天内容可以体现双方曾口头约定解除案涉租赁合同并沟通租赁场所交还问题；不同意冯永进请求的租金数额，要求减少租金数额，只同意再支付20000元；2016年租赁时不认识房东颜爱民，2020年3月7日、8日左右颜爱民打电话给我要求我继续租赁，直到同月10日答辩人才和颜爱民及其两个儿子、冯永进五人一起协商租赁事宜，同意租金仅计算至2月底；租金是每个季度第一个月的20日前缴交，已交押金12000元应予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 首先，冯永进提供如下证据：1、颜爱民与黄敬寿、郑淑珍签订的《房屋租赁协议》一份，证实案涉店面之前系冯永进与黄敬寿、郑淑珍、冯心情向颜爱民租赁用于合伙经营；2、冯永进与林培对签订的《房屋租赁合同》一份，证实冯永进将案涉店面转租给林培对以及双方对租金数额、租赁期限等进行约定，林培对已交押金12000元给冯永进；3、银行转账记录一份2页，证实冯永进于2020年3月11日、4月13日分别转账给颜爱民租金（每月12000元）24000元和12000元。林培对质证认为，证据1黄敬寿、郑淑珍不认识，真实性不予认可；证据2真实性予以认可，合同是其本人签的，且已交押金12000元；2020年3月10日三方已就租赁事宜进行协商，次日就转账，证据3不予认可。 其次，林培对提供如下证据：《德化县新型冠状病毒感染的××疫情应急指挥部第1号公告》、《德化县防控新型冠状病毒感染的××疫情应急指挥部第19号通告》、微信聊天记录（9页）各一份，证实因新冠××疫情影响无法经营，被告有向冯永进要求解除合同。冯永进质证认为，微信聊天记录真实性无异议，但聊天内容均属林培对单方行为，解除合同并没有经过双方协商，且店面至今也未移交给原告，该证据仅能证明租金催讨情况，无法证实双方已协商解除合同；公告和通告是规范性规定，不属于证据。 本院认为，冯永进提供的证据1、3能够相互印证证实案涉店面由冯永进承租，冯永进每月按租金12000元支付给颜爱民。上述证据及证据2来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。林培对提供的微信聊天记录能够证实1、冯永进、林培对及颜爱民三方已就店面租赁及租金事宜有进行协商，但未能达成一致；2、颜爱民就冯永进将店面转租给林培对继续经营已知悉并默许同意；3、林培对于2020年3月16日微信转账5200元给冯永进，冯永进未领取。2020年3月20日微信转账给冯永进租金6600元，用于支付2020年1月1日前所欠的租金。但微信聊天记录并不能证实林培对与冯永进的合同已协商一致解除。证据疫情公告、通告，证实2020年1月份至今发生新型冠状××疫情造成经营困难，属客观发生的事实，本院予以确认。 综上陈述、答辩及证据的认定，本院认定事实如下：2010年10月13日，案外人颜爱民将其所有的址在德化县间店面租赁给黄敬寿、郑淑珍经营，租赁期间自2010年10月15日起至2020年10月15日止。2016年4月9日，冯永进取得该店面的继续租赁经营权。 2016年4月17日，冯永进作为出租方（甲方），林培对作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将阳光山庄1－5#楼店面17－21及1/21间，面积约600平方米，室内设备及装修包括餐具、空调，附盘点的清单为据等让乙方承租；租赁期间为2016年4月17日至2021年4月16日止；店面租金为45000元/季度，乙方应在每季度20日之前缴纳；租赁期间的水电费用等由乙方承担；乙方须交押金12000元给甲方；租赁期间拖欠租金，每天按欠租金的5%加收滞纳金；…等。合同签订后，林培对交给冯永进押金12000元，冯永进将店面移交给林培对经营，并于每季度的第一个月20日前向林培对按45000元/季度收取租金。庭审中，冯永进自认每月向房东颜爱民交付租金12000元。截止2019年12月31日，冯永进与林培对双方的租金已结清，但2020年1月1日至合同解除日的租金林培对未支付。 2020年1月以来，全国发生新型冠状××疫情，最高人民法院即时作出《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第5条第一款规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。受疫情影响，林培对承租经营的餐馆收入明显降低。同年3月10日，林培对和颜爱民及其两个儿子、冯永进五人就店面租赁及租金事宜进行协商，但林培对与冯永进未能就解除合同达成一致。庭审中，冯永进与林培对均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，一、冯永进将向颜爱民承租的店面转租给林培对进行经营活动，双方并签订《房屋租赁合同》。颜爱民在林培对经营期间长期向冯永进收取租金，且在疫情发生期间就租赁及租金事宜与冯永进、林培对进行协商。因此，可认定颜爱民对冯永进将店面转租给林培对一事已知情并默许同意。《房屋租赁合同》约定的租赁期间虽超出原合同约定的租赁期间，但本案中冯永进请求的租赁期间的租金并未超出原合同约定的租赁期间。故，冯永进与林培对签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当依合同约定履行；二、林培对辩解双方与颜爱民已于2020年3月10日协商一致解除并减免相应租金，对此，冯永进承认三方有协商但对合同已协商解除不予认可，且林培对提供的微信聊天记录并不足以证明双方就解除合同已达成一致，故该辩解证据不足，不予采纳。庭审中，双方均一致同意解除租赁合同，故可认定庭审时间即2020年5月21日为案涉合同解除时间。参照指导意见精神和实际情况，林培对要求减少租赁期间的租金数额，符合指导意见精神和客观实际，根据合同约定租金为45000元/季度，冯永进自认每月向颜爱民交纳租金12000元，故林培对应付的月租金本院酌情按月租金数额的20%予以减少即12000元/月予以计付。对冯永进要求林培对支付自2020年1月1日起按月利率2%的标准承担逾期付款的违约金的请求，与精神相违背，本院不予支持；三、双方均同意解除合同，故林培对主张押金12000元应在所欠租金总额中予以抵扣，本院亦予以采纳。综上，案涉房屋所欠租金期间为2020年1月1日至5月21日，租金数额按12000元/月计付，即租金总额为48000元+8400元＝56400元，扣除押金12000元，林培对尚欠冯永进租金44400元。 综上，冯永进的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、冯永进与林培对于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除。 二、林培对应于本判决生效之日起十五日内支付给冯永进租金44400元。 三、驳回冯永进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元，减半收取1087.50元，由冯永进负担632.50元，林培对负担455元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文敬 二〇二〇年六月十九日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物将会承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。