云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0422民初643号原告：罗兴，男，1972年3月12日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨敬松，云南民定律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇矣旧村委会（澄华路9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告罗兴与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗兴的委托诉讼代理人杨敬松、秦世臣，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗兴向法院提出如下诉讼请求，请求人民法院判令：1.由被告向原告支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金共计99299元（486762元×6.8%×3年）；2.由被告向原告支付迟延支付租金的违约金8028元（违约金分两部分计算，第一部分的违约金按银行同期贷款利率计算：①被告于2014年7月30日支付2014年7月1日至12月31日的租金，逾期30天。被告于2015年1月20日支付2015年1月1日至6月30日的租金，逾期20天，上述两段期间共逾期50天的违约金为486762元×6.8%÷2×5.6%÷365天×50天＝127元；②被告于2016年7月5日支付2015年7月1日至12月31日的租金，逾期370天，该段期间主张370天的违约金为486762元×6.8%÷2×5.25%÷365天×370天＝881元；③被告于2016年7月5日支付2016年1月1日至6月30日的租金，逾期186天，该段期间的违约金为486762元×6.8%÷2÷365天×4.75%×186天＝400元。第二部分的违约金按年租金的20%计算为486762元×6.8%×20%＝6620元)；3.由被告赔偿原告不能免费入住酒店造成的经济损失13500元（150元/天×30天×3年），以上三项请求合计120827元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月28日，原、被告双方签订《湖畔圣水租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于湖畔圣水l幢第A座第10层1024号的商品房出租给被告，租赁期限自2010年8月28日至2019年6月27日，被告每年度按照《商品房购销合同》约定的购房价款的6.8%向原告支付固定租金，租金支付方式为：第一次支付时间在本合同签订生效之日，被告向原告支付自2010年8月28日至2010年12月31日的租金11426元。自2011年1月1日起，每年度上半年固定租金于当年度1月1日前10日内支付，每年度下半年固定租金于当年度7月1日前10日内支付，被告未按时支付租金的应当自应付而未付之日起按同期人民银行贷款利率向原告支付违约金，逾期支付超过60日的，还应当向原告支付当年应得租金的20%作为违约金。合同签订后，被告向原告支付租金截止至2016年6月30日，被告还存在多次延迟支付租金的情况，且一直未向原告支付合同约定的分红租金，就连合同约定的原告免费入住酒店的权利也未让原告充分享有。综上所述，原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》并没有于2016年6月30日解除，这是被告单方面提出，原告并不同意解除合同，被告的单方解除合同的行为对原告没有约束力。为维护其合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告湖畔圣水公司辩称，一、被告于2016年3月22日向原告发出的《解约通知书》中已经明确作出自2016年7月1日起不履行租赁合同的意思表示，且以停付租金、停止使用并交还原告房屋的行为不履行租赁合同。原告在收到《解约通知书》后已知晓自2016年7月1日起被告不履行租赁合同。原告认为被告不履行租赁合同的行为侵害其合法权益，并未在法定诉讼时效期间向被告主张支付租金。对于被告迟延支付租金的行为，根据《中华人民共国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法对违约责任的承担方式已经作出明确规定，原告也没有在法定诉讼时效期间向被告主张支付违约金。对原告主张由被告赔偿不能免费入住造成经济损失的请求，因原告享有免费入住抚仙湖悦椿度假酒店的前提是租赁合同尚在履行，抚仙湖悦椿度假酒店尚在经营管理租赁房屋。然而自2016年7月1日起租赁合同已没有履行，抚仙湖悦椿度假酒店也没有经营管理租赁房屋，被告就不应再负担提供免费入住的义务，原告也无权主张免费入住的赔偿权利，且原告的该项主张已超过诉讼时效。二、原告的诉请背离了基本的公平原则和诚实信用原则。被告自2016年7月1日起就不再占有、使用、收益租赁房屋，抚仙湖悦椿度假酒店也没有经营管理租赁房屋，原告无权主张相应的租金。同时原告也应当采取适当的措施防止损失的扩大，及时收回房屋另行出租，原告并未基于诚信原则采取上述措施，反而是消极等待，放任损失的发生和扩大。原告一直等待并观望其他出租人历时近四年的诉讼结果是否有利，完全效仿他人诉请主张，这是典型的诉讼投机行为。综上所述，原告既未对《中华人民共和国民法总则》施行前已经超过诉讼时效的所谓欠付租金及相应迟延支付租金产生的违约金主张权利，更未在《中华人民共和国民法总则》所规定的3年诉讼时效期间要求被告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告怠于行使诉讼权利近四年，显然原告提出的全部诉讼请求已超过了向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间，故请求人民法院予以全部驳回。经审理，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2010年8月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，购买被告开发的湖畔圣水1幢第A座第10层1024号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为486762元。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款。2010年8月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第10层1024号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年8月28日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水2010-481号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年8月28日至2010年12月31日的租金11426元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。在房屋租赁期间，被告按合同约定向原告支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金。2016年3月22日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，被告在《云南信息报》上公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但原告未到被告处办理上述手续。2016年7月5日，原告收到被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金。2020年4月20日，原告以《湖畔圣水租赁合同》并未解除为由诉至本院，要求被告支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金、违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失。本案争议的焦点问题为：一、原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、原告主张租金、违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失是否超过诉讼时效；三、被告是否应向原告支付2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金，逾期支付租金产生的违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失；如应支付，租金及违约金的金额如何确定；如应赔偿，不能免费入住造成的经济损失如何认定。对于上述争议的焦点问题，本院将逐一进行评述：关于争议的焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”被告依据该条的约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，本案现有证据不能认定被告主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故被告主张出现巨大商业风险的依据不充分，被告行使单方解除权的条件并未成就。综上所述，原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日并未解除。关于双方争议的焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上述法律及司法解释的规定：（一）关于原告主张的租金是否超过诉讼时效的问题：本案中，双方约定租金的支付方式为自2011年1月1日起，固定租金每半年支付一次，上半年固定租金应当于当年度1月1日前10日内支付，下半年固定租金应当于当年度的7月1日前10日内支付。双方约定的租金支付方式为分期支付，对于分期支付租金的，因每一期支付问题发生纠纷，诉讼时效期间自该期债务履行时间届满的次日起计算。原告于2020年4月20日向本院提起诉讼，要求被告支付自2016年7月1日至2019年6月27日三年共六期的租金。对于2016年7月1日至12月31日的租金，被告应于2016年7月1日前10日内支付；2017年1月1日至6月30日的租金，被告应于2017年1月1日前10日内支付，但上述两期租金，被告并没有在合同约定的期间内支付。原告应当自权利被侵害的次日起在法律规定3年的诉讼时效期间内向被告主张权利，即原告应当在2019年7月1日前向被告主张2016年7月1日至12月31日的租金；在2020年1月1日前向被告主张2017年1月1日至6月30日的租金，但原告并没有在此期间主张，现原告主张2016年7月1日至2017年6月30日两期的租金已超过了法定的诉讼时效。对于2017年7月1日至12月31日的租金，被告应于2017年7月1日前10日内支付给原告，在被告未支付租金时，原告可在2020年7月1日前主张权利，现原告向本院提起诉讼的时间为2020年4月20日，故原告主张2017年7月1日至12月31日期间的租金，没有超过法定诉讼时效。同理，2018年1月1日至2019年6月27日期间的租金，也没有超过法定的诉讼时效；（二）对于原告分二部分主张违约金的请求是否超过诉讼时效的问题：原告主张第一部分的违约金即分三个时间段按银行同期贷款利率计算2014年7月1日至2016年6月30日期间，逾期支付租金产生违约金的请求，根据上述阐述，同理，被告最后一期支付租金的时间为2016年7月5日，而原告向本院提起诉讼的时间为2020年4月20日，上述逾期支付四期租金所产生的违约金，原告均没有在法定3年的诉讼时效期间内向被告主张权利，故原告主张第一部分违约金的诉讼请求，均超过法定诉讼时效。对原告主张第二部分违约金即按当年度应得租金的20%计算违约金的请求，因2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，被告至今都未支付，原告主张第二部分的违约金没有超过法定诉讼时效；（三）对于原告要求被告赔偿不能提供免费入住造成的经济损失是否超过诉讼时效的问题：原、被告在合同中约定：“每年的4月1日－10月31日期间可享有免费入住20天，11月1日－次年3月31日期间享有免费入住10天。”现原告主张的期间为2016年7月1日至2019年6月27日，对于2016年7月1日至2017年6月30日一年免费入住30天，诉讼时效根据合同约定分段计算，前20天免费入住权利自2016年11月1日起应在3年的诉讼时效内即2019年11月1日前主张权利，后10天的免费入住权利应自2017年4月1日起应在3年的诉讼时效内即2020年4月1日前主张权利，但原告均没有在法定的诉讼时效内主张，该期间原告享有免费入住的权利已超过法定的诉讼时效。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间享有免费入住的权利，原告于2020年4月20日向本院提起诉讼，原告在该期间享有免费入住的权利没有超过法定的诉讼时效。关于争议的焦点三，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。依据合同约定，被告应在约定的期限内向原告支付租金。对于原告主张被告向其支付自2016年7月1日至2019年6月27日止的租金共计99299元的诉讼请求，因2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，本院予以支持。现被告尚欠原告自2017年7月1日起至2019年6月27日止共2年的租金共计66200元（486762元×6.8%×2年），故被告应向原告支付的租金为66200元；（二）根据合同的约定，被告逾期支付租金的行为，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任。对原告主张第一部分的违约金，已超过法定的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。对原告主张第二部分的违约金，即按当年度应得租金的20%计算违约金，因2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金，被告至今都未支付原告，且已超过60天，故对该部分诉讼请求，本院予以支持。第二部分违约金为6620元（486762元×6.8%×20%）；（三）《湖畔圣水租赁合同》合同期限已届满，现被告已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，原告也不能向被告申请延期，原告已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，被告应承担由此给原告造成的损失。现原告要求被告赔偿2016年7月1日至2019年6月27日期间不能免费入住造成的经济损失，因原告享有2016年7月1日至2017年6月30日共30天免费入住的权利，已超过法定诉讼时效，对该期间造成的经济损失，本院不予支持。对于2017年7月1日至2019年6月27日期间共60天免费入住的权利，未超过诉讼时效，本院予以支持。现根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，本院酌情确定的标准为150元/天，60天的损失共计9000元（150元/天×60天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告罗兴支付2017年7月1日至2019年6月27日期间的租金共计66200元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告罗兴支付违约金6620元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告罗兴赔偿不能免费入住造成的经济损失9000元；四、驳回原告罗兴的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，适用简易程序减半收取1358元，原告罗兴已预交1358元，由原告罗兴负担435元，由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  杜跃梅二〇二〇年六月二十四日书记员  李晶欣