江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0822民初276号原告：徐礼明，男，1973年10月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告：刘菊英，女，1975年8月18日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县，系原告徐礼明之妻。两原告委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈稚华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：江西鸿昌置业有限公司。法定代表人：汪宗泉，董事长。统一社会信用代码：91360822056402797L。地址：吉水县。委托诉讼代理人：符海水，系该公司御龙湾项目管理团队负责人。原告徐礼明、刘菊英与被告江西鸿昌置业有限公司（以下简称鸿昌置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，与其余31案（239号、242号、248号、252号、253号、255-257号、260-264号、267-275号、277-281号、283-286号）公开开庭进行了合并审理。原告徐礼明、刘菊英的委托诉讼代理人王罕芳、被告鸿昌置业的委托诉讼代理人符海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐礼明、刘菊英向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向两原告支付逾期交房违约金【以444879元为基数按每日万分之0.1自2015年6月16日起计至房屋符合法定和约定交付条件之日止，暂计至2019年9月30日为人民币6971.25元】；2、请求判决被告立即为两原告办妥江西省吉水县城城北新区房屋的产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付两原告；3、请求判决被告向两原告支付逾期办证违约金【以444879元为基数按每日0.01%自2015年9月16日起计至被告将江西省吉水县城城北新区房屋的房地产权证（不动产权证书）办妥并交付两原告之日止，暂计至2019年9月30日为人民币65619.65元】；以上第1、3项诉讼请求金额合计为人民币72590.90元；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年3月17日，两原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向两原告预售位于江西省吉水县城城北新区房屋（下称该商品房），该商品房总价为人民币444879元，被告应于2015年6月16日前交付符合法定和约定标准的验收合格的房屋，于合同约定的交付日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期交房和办证的，每逾期一日，分别按购房款总额的每日万分之0.1、每日0.01%向两原告计付违约金等等。上述合同签订后，两原告依约支付了购房款，但被告并未按照合同约定期限和约定的交付条件，向两原告交付符合法定和约定标准的验收合格的房屋。截至目前，被告也尚未为两原告办妥房地产权证（不动产权证书）。两原告已依约支付全部购房款，现被告未依约交房及办证，应依法、依约承担继续完成房屋应达到的交付条件、为两原告办理房地产权证（不动产权证书）及支付相应违约金的合同义务和责任。为了依法维护两原告的合法权益和经济利益，两原告特提起本案诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。鸿昌置业辩称：双方签订的商品房买卖合同，是房管局备案的，是双方的真实意思表示。1、对于逾期交房，被告按合同约定的交房时间并经原告验房后，接受了房屋并已经入住，我方没有违约行为。2、退一步讲，即使被告交付的房屋没有竣工验收，但原告已经自愿接收了，应视为双方对合同约定的交付条件进行了变更并达成一致，换言之应当以原告接收钥匙的时间为被告接受房屋的时间。3、至于说房屋交付的法定条件，是经综合验收合格交付这样的认定，是法律的管理性规定，不是强制性规定，双方当事人达成合意，不违反法律，不损害国家及第三人的利益，应当予以确认。4、原告接收房屋时，通过各种途径应当知道房屋没有通过综合竣工验收，现在又提出说是逾期交房，是有违背诚实信用的；5、交房证明、收房确认书、入伙缴费表充分说明业主接收房屋时自愿的，也是知情的，这就是我方的一个充分证据。关于逾期办证的问题，合同第15条第3款明确约定，办理产权登记的前提条件是房屋经过综合验收备案合格后90天通知办理产权登记，因为各种原因，目前房屋还未通过综合验收，所以没通知业主办证，所以我方也没有逾期办证。省高院的指引是这两天出台了，不能适用本案。6、原告的违约金诉请超过了诉讼时效。综上，我方没有违约，请求法院公平公正判决，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下统称合同），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：原告购买的房屋是位于吉水县城城北新区，总房价款444879元，房款支付方式按揭贷款，买受人支付首付款274879元，余款170000元办理银行按揭。其他与本案有关的约定有：（一）交房时间和标准（合同第八条）：出卖人应当在2015年6月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策因素，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，非出卖人原因导致、允许延期90天。（二）逾期交房的违约责任（合同第九条）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（三）交付形式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）产权登记及逾期办证违约责任（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买手人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。二、合同生效后，原告已支付约定房价款444879元。原告于2017年8月9日领取案涉房屋钥匙。三、案涉房屋所在18幢楼至今未办理竣工验收。四、因御龙湾业主集体向有关部门信访，要求尽快办理房屋权属证书，政府相关部门接访后要求鸿昌置业明确项目推进时间。2019年5月5日，鸿昌置业向御龙湾小区广大业主作出《鸿昌·御龙湾项目工程竣工验收及办证工作时间节点安排》（以下简称《节点安排》），其主要内容有：2019年6月底前对1#-3#，5#-9#楼确保办理不动产证；2019年10月底前对18#、19#、20#楼确保办理不动产证；2020年3月前对10#-13#、21#、25#、15#、17#、23#楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2020年3月底前对27#、28#、22#、26#楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2019年10月底前确保2、3期消防验收合格；2019年11月底前确保让人防验收合格；2020年6月底前确保整个小区的商品房都办理不动产证，对于公司已代收代缴办证契税、维修基金等费用，统一由公司代每户办理不动产证时上缴相关部门。五、本案所涉御龙湾房地产开发项目用地系汪宗泉等人于2012年9月通过网上竞拍获得土地使用权，规划建筑面积28万平米，设计商品房25幢，共约1800套。作为项目建设业主单位，鸿昌置业成立于2012年10月，注册资本2000万人民币，2014年工商登记载明法人代表汪宗泉其占股52%。2013年5月首期建设陆续达到预售条件。2015年7月，因公司股东债务纠纷和市场影响，公司资金断裂，资产被查封，项目建设停顿，项目经营权多次被授权给项目股东的债权人。2016年吉水县有关部门成立项目资金监管小组，负责监管新成立的以符海水为负责人的项目经营管理团队，确保项目资金切实投入未完成工程的建设。2016年6月底项目全面复工并陆续交房，至2019年底主体建设工程和主要相关设施建设完成，但因公司债务特别是拖欠建设工程款，承建方以鸿昌置业未付清工程款为由，拒绝提交建设资料，并向法院起诉，导致工程验收困难，项目资金链断裂。本院受理近百户业主起诉鸿昌置业商品房销售合同纠纷案件，县有关部门高度重视，组织相关单位工作人员进驻御龙湾项目部，强力督促当前项目管理团队抓紧推进御龙湾小区验收备案，尽快办理房屋权属证书。本院认为，原被告签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合原、被告的诉辩及本院查明的事实，可将双方的争议焦点概括如下：一是被告鸿昌置业是否构成逾期交房违约及违约责任的承担；二是被告鸿昌置业是否构成逾期办证违约及违约责任的承担。关于第一个争议焦点，本院认为根据合同约定，鸿昌置业应当在2015年6月16日前向原告徐礼明、刘菊英交付案涉商品房，且该商品房必须是经验收合格，同时，还应当出示【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】等证明文件，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。否则，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。而鸿昌置业在2017年8月9日向原告交付房屋（钥匙）时，既未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，也未出示相关证明文件等事实即充分表明案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的事实。鸿昌置业的上述行为违反了合同约定及相关法律规定，已构成违约并应承担相应的违约责任。但在此情形下，原告仍选择领取房屋钥匙，并自愿签署收房确认书或入伙办证代缴费表等文书，及缴纳代办证费用等。本院认为原告在知道房屋存在尚未完成竣工验收备案登记的情形下，仍同意接收房屋后，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》）第3条第1款规定：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”，原告请求被告承担其接收房屋后的逾期交房违约责任的诉讼请求不能得到支持。但原告仍可以要求被告承担接收房屋之前的逾期交房违约责任。由于被告就此提出了诉讼时效抗辩，原告的该部分诉讼请求能否得到支持，取决于其起诉时是否超过了诉讼时效。就原告的相关诉请是否超出诉讼时效，本院认为根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日（2017年10月01日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及《指引》第8条第1款规定：“购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或者保证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。”，原告应当自2017年8月10日起至2020年8月9日期间主张自己的权利，原告于2020年1月14日向法院起诉主张逾期交房违约金，未超过诉讼时效，故对原告2015年6月17日起至2017年8月8日期间的逾期交房违约金3483.4元（444879元×783天×0.01‰/天），本院予以支持。关于被告鸿昌置业是否构成逾期办证违约及违约责任的承担的争议焦点，本院认为根据合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买手人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”当事人实际约定的办证期限为“综合验收备案合格后90日内”。由于案涉房屋至今未完成竣工验收备案登记，即合同约定的办证前提条件尚未成就，故被告鸿昌置业并不违反合同中关于办证的约定。但被告于2019年5月5日，在有关部门的督促下，向御龙湾小区业主公布了关于各楼栋验收及办证期限等事项的《节点安排》。《节点安排》明确了各楼栋的办证期限，较之合同约定更有利于小区业主，可以视为对合同第十五条中办证期限约定的变更。被告认为《节点安排》仅适用于少数信访业主的意见，与其针对所有业主公开发布的事实不相符，本院依法不予采纳。根据《节点安排》，案涉房屋应在2019年10月底前办证。由于被告至今仍未完成该项办证义务，故被告应当自2019年11月1日起按合同约定的标准（每日按已付房价款的0.01%）向原告支付违约金。同时，我院也会向房地产管理部门提出司法建议，要求其督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。对于原告认为合同第十五条第三项关于逾期办证处理的条款系无效的格式条款的意见，本院认为该条款确实属于免除被告责任的情形，但被告已经使用下划线的方式对该部分内容进行了特别标识，履行了采取合理的方式提请对方注意的提示义务。而原告在签订合同时也未提出异议，故该条款应认定为有效。原告的意见缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。对于原告要求被告协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案登记，不具备办证条件，但被告仍应在相关条件具备后及时履行为原告办理相关产权登记的义务，故本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江西鸿昌置业有限公司在具备办证条件后三日内协助原告徐礼明、刘菊英办理鸿昌御龙湾18幢1-1202室房屋权属登记手续；二、被告江西鸿昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐礼明、刘菊英支付逾期交房违约金3483.4元；三、被告江西鸿昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐礼明、刘菊英支付以已付购房款444879元为基数，按日万分之一从2019年11月1日起计算至实际完成办证之日止的逾期办证违约金；四、驳回原告徐礼明、刘菊英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1614元，由原告徐礼明、刘菊英负担807元，由被告江西鸿昌置业有限公司负担807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王卫国审 判 员  肖 晖人民陪审员  林日奉二〇二〇年六月二十二日法官助理刘宇兵法官助理曾强书记员刘军书记员聂连英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。