广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19660号原告：周颖诗。委托诉讼代理人：黄子星，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展华，广东法仕律师事务所辅助人员。被告：陈沛铭。委托诉讼代理人：蔡金刚，广东汉章律师事务所律师。第三人：东莞市易友房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市大朗镇长富社区**********************，统一社会信用代码为91441900MA524HYY04。法定代表人：叶某1。原告周颖诗诉被告陈沛铭、第三人东莞市易友房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，于2019年10月16日作出（2019）粤1972民初19660号民事裁定，保全被告价值1000000元的财产，并予以实施。2019年12月3日，本院作出（2019）粤1972民初19660号之一民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告不服，提出上诉。2020年2月5日，广东省东莞市中级人民法院作出（2020）粤19民辖终17号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2020年5月26日，本案公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄子星及被告的委托诉讼代理人蔡金刚到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因处理管辖权异议扣减审限143天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告及第三人签署的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还已支付的定金200000元及剩余首期款800000元；3.判令被告向原告支付违约金940000元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买房屋，在原告向被告支付部分款项后，因房屋被查封而无法继续履行合同，故原告诉至法院解决。被告辩称：1.同意原告的第1、2项诉讼请求。2.被告在收取原告支付的款项时，案涉房屋尚未被查封，现被告已无力解封房屋，请法院结合被告的过错情况，判决被告无需支付违约金，或酌情将违约金调低为按LPR利率从收款之次日起计算至付清之日止。第三人没有发表意见。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（编号为NO.0000412），约定：被告将位于东莞市***********************的房屋转让给原告；转让成交价为4700000元，其中定金200000元于签订合同当天支付，首期款1800000元于2019年6月28日支付，余款2700000元由原告申请银行按揭贷款支付给被告，贷款不足部分由原告于买卖双方到房管所签订《房地产买卖合同》当天付清；被告保证对物业享有完整的所有权，且该物业在合同签订时没有被查封，本次交易完成前也不会被查封，否则被告应承担违约责任；合同履行过程中任何一方违约，守约方有权要求违约方以转让成交价的4%支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金。同日，原告向被告支付了200000元定金。2019年6月28日，原告向被告支付了1800000元首期款。同日，案涉房屋因被告与他人有未了结的诉讼而被深圳市宝安区人民法院查封。原被告均确认该查封措施至本案庭审时尚未解除。2019年7月9日，被告向原告退回100000元。2019年7月15日，被告向原告退回500000元。2019年7月25日，被告向原告退回200000元。2019年8月8日，被告向原告退回100000元。2019年8月19日，被告向原告退回100000元。以上共计1000000元，即被告尚欠原告1000000元购房款未退回。原被告均确认原告在提起本案诉讼前曾通知被告解除《房地产买卖合同》，但双方均无法确定具体的通知时间。现无证据证明原告曾通知第三人解除《房地产买卖合同》。本院分别于2019年11月20日及25日向第三人及被告送达了原告的起诉状。被告认为其无需向原告支付违约金或应调低违约金数额，原告不予同意。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。《房地产买卖合同》无影响合同效力的法定因素，故为有效合同，各方应严格按照合同约定享有权利并承担义务。《房地产买卖合同》约定被告应保证案涉房屋在交易完成前不会被查封，否则应承担违约责任。现案涉房屋在交易完成前因被告与他人有未了结的诉讼而被深圳市宝安区人民法院查封，且有关查封措施在本案庭审时尚未解除，直接导致《房地产买卖合同》无法继续履行，故原告以此为由解除《房地产买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，被告亦无异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，单方解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原被告虽然确认原告在起诉前曾通知被告解除合同，但不能确定具体的通知时间，亦无证据证明原告已通知了第三人解除合同，而原告的起诉状载明了其要求解除合同的诉讼请求，故应认定被告及第三人在收到原告起诉状时，合同予以解除。本院向被告及第三人送达起诉状的最后时间在2019年11月25日，故应认定《房地产买卖合同》于2019年11月25日解除。原告要求被告返还已付的购房款1000000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告亦无异议，本院予以支持。被告违约应承担违约责任，被告主张其无需向原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于违约金的数额，原告根据《房地产买卖合同》的约定诉请940000元（转让成交价的20%），被告请求予以调低，本院认为，首先，被告是因与他人有未了结的诉讼而导致案涉房屋被法院查封，并非出于恶意不向原告转让房屋，被告在知悉查封情况后，已在收款后的2个月内向原告退回了购房款1000000元，剩余1000000元未退回，主观过错不大；其次，案涉合同仅履行了部分，购房款未全部付清，亦未办理转移登记等，故解除合同后恢复原状的成本相对较小；再次，被告逾期返还购房款对原告造成的损失一般为资金被占用期间的利息损失，解除合同对原告造成的损失一般为另购房屋的差价损失或者转售房屋可得利益的损失。因此，可认定《房地产买卖合同》约定的违约金940000元（转让成交价的20%）超出了被告违约造成原告的损失，被告请求予以调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以支持。但被告要求违约金调整为按LPR利率计算已收款被占用期间的利息，显然不足以弥补原告的全部损失，故本院不予支持，本院酌情将违约金调整为按转让成交价的10%计算，即为470000元。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周颖诗与被告陈沛铭、第三人东莞市易友房地产经纪有限公司于2019年6月26日签订的《房地产买卖合同》（编号为NO.0000412）于2019年11月25日解除；二、限被告陈沛铭在本判决发生法律效力之日起三日内向原告周颖诗返还购房款1000000元，并支付违约金470000元，共计1470000元；三、驳回原告周颖诗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11130元，财产保全费5000元，共计16130元，原告周颖诗已预交，由原告周颖诗负担2696元（均是受理费），被告陈沛铭负担13434元（受理费8434元+保全费5000元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年六月一日书记员  陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。