上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46324号原告：上海市天宸股份有限公司。法定代表人：叶某某。委托诉讼代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海好友多投资咨询服务有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：邢某某，男，上海好友多投资咨询服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：符继礼，上海市中浩律师事务所律师。原告上海市天宸股份有限公司（以下简称天宸公司）与被告上海好友多投资咨询服务有限公司（以下简称好友多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日、2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告天宸公司的委托诉讼代理人卢昱，被告好友多公司的委托诉讼代理人邢某某、符继礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天宸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年10月1日至2019年4月4日期间，按年租金1,389,150元*2计算的房屋占用使用费4,194,091.233元；2、判令被告支付原告2015年7月至2019年4月期间欠付的消防水费673,820.70元。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×号厂房的产权人。2005年3月23日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租上述厂房及厂房内全部建筑物和附属设施,租赁期限自2005年7月1日起至2017年6月30日止。2005年6月23日被告向原告申请延长3个月租期至2017年9月30日,原告予以同意。2017年4月18日,原告发送《通知函》书面通知被告,将不与其续租,并要求其于2017年9月30日前搬离案涉房屋，2017年4月28日该函由被告法定代表人王某某签收。2017年9月30日租赁合同到期后，被告不仅未按租赁协议之约定及通知函要求在2017年9月30日前搬离，且经原告多次催告后仍迟迟未向原告交还涉案房屋，持续占用租赁房屋至2019年4月4日才与原告办理交接手续。原告认为，被告在租赁协议期限届满后逾期不搬离、不返还涉案房屋的行为,严重违反双方租赁协议之约定,被告应当按租赁协议第9.4条之约定支付房屋占用费4,194,091.233元。此外,涉案房屋交接前仍有部分消防水费未结清,且被告自认是消防水费的承担者，上海城投水务(集团)有限公司供水分公司徐汇供水管理所最终向原告收取消防水费共计673,820.70元，根据租赁协议第10.6条之约定，该笔费用应由被告承担。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告好友多公司辩称：被告经原告同意于2005年6月1日将涉案房屋转租给案外人上海A酒店管理服务有限公司（下称A公司），被告从未直接占有使用涉案房屋，原告应向负有腾房义务的次承租人A公司主张逾期腾房占有使用费。在合同到期后，被告多次要求A公司退房未果，故被告在2017年10月15日采取强制措施，强制清退房屋，且在2017年10月17日又聘请案外人上海B物业管理有限公司（下称B物业公司）进入涉案房屋维持秩序，防止A公司重新进入，此后房屋处于停业空关状态。被告在2017年10月15日至17日间，多次要求原告接收房屋，但原告以各种借口拒绝接收。即使被告在履行义务的过程中存在瑕疵，根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。此外，被告还得知在2018年2月1日，原告与案外人上海C股份有限公司上海分公司（下称C公司）签订了关于涉案房屋房顶的用房协议，并收取相应费用，可见此时原告已实际使用涉案房屋。关于消防用水，消防水费不是经营产生的费用，不应由被告负担。被告在2017年9月30日后已没有缴纳消防水费的义务，且原告提交的欠费明细可见消防用水存在明显的异常情况。欠费发生在2018年4月至2019年4月期间，房屋在2017年10月15日由被告强制清退后一直处在关停状态，但产生的水费欠费却比2015年7月至2018年4月总欠费还要高。据被告了解，原告已在2019年4月4日将房屋出租他人，消防水费是否是在新承租人使用期间产生无法确认。按常理，正常情况下是不会产生消防水费，只有在发生火灾等情况下才能使用，原告在未确认水费产生原因前就支付消防水费，应由其自负相应责任。且2019年4月4日的房屋交接验收单中并未写明被告欠付消防水费的金额及水表计量数据。据被告所知2019年4月并没有抄过表，真正抄表日期为2019年10月，原告为让被告承担所有费用更改了数据。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告天宸公司系上海市闵行区×路×号房屋的房地产权利人。2005年3月23日，原告天宸公司（出租方、甲方）与被告好友多公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将位于上海市闵行区×路×号独院厂房及厂房内全部建筑物和附属设施租赁于乙方使用。租赁厂房建筑面积约6,157.94平方米。乙方租赁该厂房主要用途为由工商部门核准的商务经营性项目。因该厂房转变功能所需要办理的全部手续由乙方按政府的有关规定自行申报办理，甲方积极配合，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。甲方同意乙方2005年5月1日开始进场至6月30日二个月，为甲方向乙方提供免租金装潢期，租赁期限自2005年7月1日起至2017年6月30日止，共计壹拾贰年。租赁期届满前2个月，乙方如需续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。在本协议生效之日起7日内，甲方将租赁厂房、场地、办公楼、锅炉房、水泵房、浴室、警卫室等应撤清场地交付乙方验收，客货电梯、变压器等达到正常运行状态，屋顶漏水，屋面大修由乙方负责。乙方进场前发生的税费由甲方支付，乙方进场后发生的税费由乙方支付。租赁期内第1年至第3年年租金为壹佰贰拾万元（每月壹拾万元），第4年起年租金将在上年的基础上每3年递增一次，递增率为5%。在租赁期内，日常维修、小修由乙方负责，并承担相应费用。甲方在房屋交付前应保证租赁物的安全和正常使用状态，乙方在房屋返还时应保证租赁物的安全及正常使用状态。乙方对租赁厂房及附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，甲方有检查监督权利。因乙方使用不当造成租赁厂房及附属设施损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。甲方同意乙方可将厂房的部分面积转租，但转租部分的管理工作全部由乙方负责，包括向承租户收取租金、各项费用等。乙方在承租期间内，如需变更乙方承租人户名，在保持甲乙双方本协议条款，责任和权力不变的原则前提下，事先经甲方同意确认，乙方可实施本协议转租的户名变更。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：（1）转租租期不得超过乙方对甲方的承租期限；（2）转租部分的用途也必须符合工商部门的有关规定；（3）若甲乙双方因故提前终止本合同，乙方与承租户的租赁合同应同时终止，并由乙方负责善后事宜的处理；（4）因转租而产生的税、费，由乙方负责。本合同经双方协商一致提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金。租赁合同期满，乙方的装潢及间隔设施应无偿移交甲方。租赁期内，有关营业执照、税务登记、消防、治安、卫生等证照、手续的办理由乙方自行办理，费用由乙方承担，甲方应积极配合乙方及乙方的客户办理工商注册手续。甲方应提供相应房屋产权证书、厂房建筑平面图、消防验收合格证书。甲方提供现有厂房附属设施及相关材料，如乙方办不出实施经营项目的营业执照等相关手续，责任自负。租赁期内，乙方开展经营活动而产生的一切费用（如电费、水费、电话通讯费、清洁费、治安费等）均由乙方支付，拖延缴付按有关部门规定支付滞纳金，并将有关缴费凭证保留备查。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告天宸公司将涉案房屋以毛坯房交付被告好友多公司。经原告天宸公司同意，被告好友多公司将涉案房屋转租给A公司用以经营酒店。2005年6月1日，被告好友多公司（出租方、甲方）与A公司（筹）（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市闵行区×路×号独院仓储，产证建筑面积6,157.94平方米，甲方实际出租建筑面积6,134.99平方米，及厂区建筑物的附属设施租赁于乙方，租赁期限自2005年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期届满前2个月，乙方如需续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同。2005年6月23日，被告好友多公司向原告天宸公司发送《报告》，主要内容为：因宾馆装潢时间较长，为此我司对原定租赁期限至2017年6月30日止，要求延长三个月厂房租期，将实际租赁期限更改为2017年9月30日止，便于我司工商注册实际经营期限为12年整。原告天宸公司对该《报告》表示同意。2006年8月14日，原告天宸公司出具《情况说明》，上载：我司已授权好友多公司实施招租业务，同意第三方承租×路×号房屋开设宾馆服务业，同意注册“上海A酒店管理服务有限公司A宾馆”。并按照工商部规定办理相关注册手续，租赁期限至2017年9月30日，共计12年。2017年4月18日，原告向被告发送《通知函》，主要内容为：1、自2017年9月30日起，我方将不再与贵司签订续租协议；2、请于2017年9月30日前搬离厂区；3、搬离厂区前，请妥善处理完结转租等相关事宜；4、将租赁物及相关装潢及间隔设施无偿移交我方。被告的法定代表人王某某于2017年4月28日签收该函。2017年9月30日《厂房租赁协议》到期，原告天宸公司未与被告好友多公司续签租赁合同，实际使用人A公司逾期未交还涉案房屋，故2017年10月被告好友多公司与B物业公司签订《物业保安服务协议书》，约定自2017年10月17日至2017年11月2日期间，由B物业公司实施物业保安服务任务，以清退A公司。2017年10月20日，A公司法定代表人庄某某向上海市公安局闵行分局梅陇派出所报案，称A公司与好友多公司发生租赁纠纷，好友多公司将其经营的酒店锁住。2017年12月27日，原告再次向被告发出《通知函》，主要内容为：2017年4月18日我方发函告知不再与贵司签订续租协议，贵司应于2017年9月30日前将厂房移交我方，但至今贵司仍未完成上述移交事项。现通知：1、自租赁期满至贵司实际交还厂房之日，贵司应按7,612元/日向我方支付租金。2、请务必于2017年12月31日前完成厂房移交，并支付租金计700,304元给我方。被告法定代表人王某某于次日收到该函。2018年1月22日，被告好友多公司向原告天宸公司回复《关于的回函》，主要内容为：2017年10月15日我司对第三方所有在现场人员实施强制驱赶。实施驱赶后，同时我司与天宸进行了多次面谈与电话联系，请求尽快派员接收房屋及停止供电、供水，万没想到天宸未能及时派员办理接收房屋。我司要求停止供电、供水以制裁第三方，迫使其停止使用，却因电费单户名与产权人户名不一致而无法办理停电手续。若当时在合同到期后能及时停止供电、供水，我司也不至于需要雇佣保安公司实施驱赶，也不会产生相关的费用等。12月13日下午，我司又与天宸就房屋收回事宜交换了意见，与天宸协商一致后，天宸同意出面收回房屋，14日下午天宸来电，突然改口，推翻了前一天的决定。2018年2月8日，被告好友多公司向原告工作人员发送微信：“×路房屋现宾馆办公人员已搬离，员工也已全部解散，目前已处无人看管状态，为以防事故及其它隐患的发生，望贵司尽快派员收回房屋。”2018年4月26日，原告联系被告：“根据你之前口述的与A宾馆的诉讼情况，希望尽快提供书面材料给我司评估。”被告回复：“你所提问题五一后我到你公司面谈。”2018年4月28日，原告联系被告：“根据今天下午的会议精神，我们认为，若A宾馆诉好友多的二审判决为维持原判，那么好友多诉A宾馆的案件有任何变化，诸如对方要求协商等，请及时通知我司，应以A宾馆尽早搬离并返还租赁物为原则。”2018年3月14日，原告天宸公司向被告好友多公司发出《通知函》，主要内容为：我司将于2018年3月31日收回厂房，请贵司予以积极配合，顺利完成厂房交接，包括但不限于结清房租、水费、电费等。2018年3月15日，被告好友多公司向原告天宸公司邮寄《回函》，上载：贵司来函中告知将于2018年3月31日收回厂房，对这一举措，我司表示全力支持并竭尽全力做好配合工作。2019年1月22日，C公司建维运营部向原告天宸公司出具《情况说明书》，主要内容：我司在贵司的产权地×路×号楼顶一直有通讯基站设备放置，之前是跟现场的实际使用方进行的合同签署和付款等。现因中途产生了一些变动，故我司终止了跟现场使用方的合同和停止了场地使用费的支付。但因该使用方以断电要挟的方式要取了我司在2017年10月1日至2018年3月31日的场地使用费用，并且我司到目前为止还一直在支付该场地的所有用电费用，为了尽快结束被该方的再次要挟，我司请求跟贵司直接签署一年（从2018年4月1日至2019年3月31日）的短期合同已应对该方的不断要挟和无理要求。2019年3月6日，原告天宸公司（出租方、甲方）与C公司（承租方、乙方）签订《移动通信基站楼顶塔租赁协议》，约定：甲方系×路×号房屋的产权人，接受乙方在该处顶楼设立移动通信基站，并在顶层平台架设小型天线。乙方每年一次性支付场地使用费，标准为60,000元/年。本协议租赁期限为1年，自2018年4月1日至2019年3月31日止。另查明，2017年12月7日，被告好友多公司为与A公司房屋租赁纠纷案诉至本院，本院于2018年6月15日作出（2017）沪0112民初36154号民事判决，因A公司在租赁期间拖欠租金，在租期届满后仍占用租赁物，故判决A公司返还房屋、支付欠租和房屋使用费（被告与A公司租赁合同的月租金的一半，每月99,825元）、支付违约金。A公司上诉后，上海市第一中级人民法院于2018年12月10日维持原判。2019年3月12日，被告好友多公司（甲方）与A公司（乙方）进行执行和解，双方签订《房屋返还协议书》，主要内容为：1、乙方将目前在闵行法院申请的“马某某案”执行款项、乙方转租的舌尖上的火锅店租户拖欠的3万余元租金款项（由乙方负责催收）以及本案房屋押金一并归甲方所有。甲方同意将其中“马某某案”中执行到的款项按7%（总计9万元）提取给乙方。2、本案房屋内所有剩余物品及相关设施按现状予以保留，归甲方所有，乙方向甲方做好相关设施的使用及各房门钥匙的交接工作。3、屋顶信号发射站尚欠使用费20余万元，由乙方协助催收，欠款到达甲方或天宸账户，甲方或天宸须将其中的50%划转给庄福团看场工资及费用。4、房屋移交前产生的电费由乙方负责结清，消防用水及生活用水因拖欠尚未交纳的款项由乙方与水务部门协调，拖欠发生的费用由甲方负责承担并支付。2019年4月4日，被告与原告签署了《房屋交接验收单》，确认被告将房屋归还原告，生活水费和消防水费未结清，且消防水费无读数。2019年7月1日，原告向被告发送《关于结清相关费用的函》，主要内容为：1、请你司接本函后立即支付自2017年10月1日至2019年4月4日的厂房占用使用费共计4,193,778.8元。2、请你司接本函后立即结清厂房应付未付的消防水费等。2019年7月15日，被告好友多向原告天宸公司邮寄《回复函》，主要内容为：1、因第三方未能按时交还房屋，为此我司要求天宸采取停止设备供电供水措施，而天宸却告知因房屋产权证与电费单据户名不一致而无法采取措施，造成房屋收回产生障碍，违反了双方合同约定的条款。我司为尽快返还房屋，聘用保安公司对第三方实施清场措施，清场后，在2017年10月15日至17日三天内，我司曾多次电话告知天宸尽快安排人员接收房屋，而天宸却告知公司派员需走流程无法及时到岗。2、2019年3月26日双方交换了意见，天宸认可其在房屋租赁合同中的缺陷，对系争房屋的延期返还也表示理解。同时我司提出对系争房屋中两处额外建造的两幢小楼及×路×号×楼房屋返还时给天宸带来的利益等事项要求予以适当经济补偿，天宸当时接纳了我司合作项目的总结与经济补偿报告。并且在之前的协调会上，当时言明对第三方房屋占用费的追偿所得由双方各得50%，法务总监许正芳律师也是同意并确认的。房屋返还前的两次协调会，双方对相关事宜已经达成共识，基于此，我司按房屋现状办理了房屋返还移交手续，并签署了房屋交接验收单。2017年7月17日，原告天宸公司签收该文件。2019年11月5日，上海城投水务（集团）有限公司供水分公司徐汇供水管理所向原告天宸公司发出《的回复》，内容为：1、贵公司自2015年7月至2019年4月，位于闵行区×路×弄×号（×路×号）厂房的内部消防管道漏水，造成消防表读数为52504（2019年4月读数），在此期间我所龙华站工作人员多次上门要求当时所在租户缴费并且要求尽快修复漏水管道，但都没有得到答复，之后该处用户还私自关闭消防总阀门来解决漏水问题，我所也多次告知总阀门不能关闭，私自关总阀门是违法行为。3、今年10月贵公司负责此事件的两位工作人员来我所处理，我们了解到贵公司也十分有诚意来解决这件事，其他生活水费也无拖欠记录，贵公司的申请报告中希望予以减免部分费用，我们龙华站也将贵公司实际情况与所领导进行沟通，最终决定以4倍的消防水费来收取此费用，共计673,820.7元。2019年11月13日，原告天宸公司通过银行转账方式支付上海城投水务（集团）有限公司水费673,820.71元。审理中，被告好友多公司陈述，C公司自2009年5月1日起开始使用涉案厂区内的屋顶架设通讯基站。原告确认，其与C公司签订了使用屋顶的租赁合同，C公司在该处楼顶设立移动通信基站，并在顶层平台上架设小型天线，该机房系无人值守机房，设备产生的电费由C公司负责。C公司自2018年4月1日起至2019年3月31日止，向原告支付每年6万元的场地使用费。以上事实，由原告天宸公司提供的厂房租赁协议、上海市房地产权证、报告、被告企业信用报告页面、2017年4月18日通知函、2017年12月27日通知函及邮寄凭证、2018年3月14日通知函及邮寄凭证、房屋交接验收单、2019年7月1日关于结清相关费用的函及邮寄凭证、关于减免×路厂房消防用水欠费的申请报告的回复及付款凭证、房屋返还协议书、房屋租赁合同，被告好友多公司提供的房屋租赁合同、情况说明、上海市公安局案（件）接报回执单、询问笔录、物业保安服务协议书、上海增值税普通发票、房屋交接验收单、微信聊天记录、善意提醒、关于2017年12月27日《通知函》的回函及邮寄凭证、关于2018年3月14日《通知函》的回函及邮寄凭证、《关于结清相关费用的函》的回函及邮寄凭证等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原被告签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。根据约定，上述《厂房租赁协议》的租赁期限于2017年9月30日届满。租期届满后，被告应及时向原告返还涉案房屋，并结清相关欠费。被告逾期未归还，故被告应当承担违约责任。被告在租期届满后，采取了聘请物业管理公司清退次承租人A公司，积极配合原告欲收回房屋，无奈因A公司继续占用房屋致涉讼，直至2019年4月4日才将涉案房屋归还原告，故原告有权主张自2017年10月1日起至2019年4月4日止的房屋使用费。双方虽然约定被告逾期不返还租赁厂房的，应向原告加倍支付租金，但因原告同意被告将涉案房屋部分转租，且被告在租期届满时也积极清退租客，配合原告收回房屋，被告并无迟延还房的违约恶意，故本院酌情支持由被告支付原告以年租金1,389,150元计，自2017年10月1日起至2019年4月4日止的房屋使用费。根据约定，被告在租赁期内须承担开展经营活动而产生的一切费用，包含水费。该水费是否包含消防水费，约定不明确。但因被告与A公司达成执行和解协议时，明确A公司承租期间拖欠的消防用水及生活用水费用由被告负担，故被告有义务结清消防水费的欠费。鉴于被告向原告归还涉案房屋时，原告并未抄表明确消防水费欠费的具体数额，加之原告作为出租房屋附属设施设备的所有人，本身对设施设备亦有管理和维修责任，故原告虽然向水务部门实际支付了以4倍计的消防水费欠费673,820.70元，但不能以此为由要求被告亦予支付。既然原告与水务部门后形成共识的消防水费欠费为251,385.25元，故被告应支付原告消防水费251,385.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海好友多投资咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市天宸股份有限公司自2017年10月1日起至2019年4月4日止，按年租金1,389,150元计算的房屋占有使用费；二、被告上海好友多投资咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市天宸股份有限公司消防水费251,385.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,871.65元、财产保全费5,000元，由原告上海市天宸股份有限公司负担10,123.59元，由被告上海好友多投资咨询服务有限公司负担17,748.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年六月九日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。