北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初422号原告：胡颖，女，汉族，1963年10月4日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郑春梅，北京市永浩律师事务所律师。被告：赵硕，男，汉族，1984年6月12日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张灼州，北京罗斯律师事务所律师。第三人：北京阿瑜家杰文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河东里******。法定代表人:朱建红，执行董事。委托诉讼代理人：吕保家，北京市京伦律师事务所律师。原告胡颖与被告赵硕、第三人北京阿瑜家杰文化发展有限公司（以下简称阿瑜家杰公司）合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终8506号民事裁定书发回本院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡颖及其委托诉讼代理人郑春梅，被告赵硕及其委托诉讼代理人张灼州，第三人阿瑜家杰公司的委托诉讼代理人吕保家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡颖向本院提出诉讼请求：1、确认胡颖与赵硕签订的《宝景台球俱乐部转让合同》无效；2、判令赵硕向胡颖返还转让款72万元，押金3万元，物业费、供暖费、空调费、垃圾清除费、卫生间清理费、灯箱广告牌费用10．22万元；3、判令赵硕向胡颖赔偿损失610692．96元（其中云川台球加盟费20万元、装饰装修费143885．96元、设备购置费91414元、返还会员卡费用175393元）；4、本案诉讼费用由赵硕及阿瑜家杰公司承担。事实与理由：2014年3月19日，胡颖与赵硕签订了《宝景台球俱乐部转让合同》。合同约定：赵硕将位于北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦地下2层宝景台球俱乐部（以下简称宝景台球）转让给胡颖经营，其中宝景台球内部的设施及装饰装修、电器转让给胡颖，转让费72万元；宝景台球的场地及经营所需相关证照出租给胡颖，租赁期限自2014年3月22日至2019年7月14日，其中2014年3月22日至2015年8月14日租金每年36万元，2015年8月15日至2019年7月14日租金每年42万元。合同签订后胡颖如约向赵硕支付了转让费、租金、押金等费用。2014年10月胡颖申请加盟了云川（北京）体育运动俱乐部有限公司（以下简称云川公司），按照云川公司的要求进行了升级改造和装修。2016年初，宝景大厦因装修，开始清退商户，宝景台球营业额开始大幅下滑，8月初胡颖遂联系赵硕，希望就上述情势变更事宜与赵硕协商合同事宜，在协商的过程中，胡颖得知赵硕并无房屋转租权，其对转让给胡颖的设施亦无处分权，同时赵硕虚构了物业费、供暖费、空调费等代收费用，以此从胡颖处敛财10万余元。2016年11月30日胡颖发现宝景台球大门被锁，胡颖无法进入。赵硕对合同标的并无处分、转租权，其与胡颖签订的合同给胡颖造成了巨大的经济损失。胡颖为维护自己的合法权益特向人民法院提起诉讼。被告赵硕辩称：《宝景台球俱乐部转让合同》系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定。第三人阿瑜家杰公司对转租事宜知晓且认可，因此《宝景台球俱乐部转让合同》有效。胡颖履行合同过程中正常经营两年有余，利润可观。胡颖不按期缴纳房租导致赵硕与胡颖解除租赁关系，赵硕并无义务向胡颖赔偿转让款、押金、物业费、供暖费、空调费、垃圾清除费、卫生间清理费、灯箱广告牌等各项费用。第三人阿瑜家杰公司述称：根据《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意可将出租物转租给第三人，因此胡颖与赵硕签订的涉案合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并确认以下事实：阿瑜家杰公司注册地位于北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦B2。经营范围包括台球、棋牌等。宝景大厦B2商业用房原由阿瑜家杰公司经营台球厅。2014年2月15日，阿瑜家杰公司（出租人）与赵硕（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人将宝景大厦主楼B2商业用房出租给承租人。承租人所租标的仅供承租人经营自用，经营内容为台球健身服务、棋牌、信息咨询、组织文化艺术交流活动。承租人不得未经出租人同意擅自改变经营内容、不得改变商业用房用途。不得擅自将租赁标的转租、转让、转借、分租，私自交换使用，出卖或变相出卖使用权。租赁期限自2014年2月15日至2019年7月15日；前期租金每月3万元，后期每月3．5万元。租金中包含租赁标的的物业管理固定费用。此后涉诉台球厅由赵硕经营。2014年3月19日，赵硕（甲方）与胡颖（乙方）签订《宝景台球俱乐部转让合同》，双方约定：一、甲方同意将位于北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦地下2层宝景台球俱乐部转让给乙方经营使用。转让后合同标的清单所列的装修、装饰、台球设施等及俱乐部内其他所有设备全部归乙方所有。工商营业执照、税务登记证由甲方提供给乙方经营使用。甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、租赁期间为2014年3月22日至2019年7月14日。租金计算方式为：2014年3月22日至2015年8月14日，租金为每年36万元，2015年8月15日至2019年7月14日，租金为每年42万元。自合同签订之日2日内乙方支付给甲方租期自2014年3月22日至2014年8月14日场地租金14．3万元。以后每半年支付一次租金。三、自签订合同之日2日内乙方向甲方一次性支付甲方出售转让款共72万元。该转让款包含第一条所列相关设备和宝景台球俱乐部内其它设备的所有费用。甲方不再向乙方收取任何其它费用。四、自签订合同之日2日内乙方向甲方一次性支付房屋租赁押金3万元，此押金用来充当2019年6月15日至2019年7月14日乙方交给甲方的租金。五、物业费25元/每平米/年、供暖费、空调费（每年8000元）、垃圾清除费（每月300元）、卫生间清理费（每月300元）、灯箱广告牌（每月100元）。自签订合同之日2日内乙方向甲方一次性支付自2014年2月15日至2015年2月14日物业费2．5万元，空调费8000元，垃圾清除费、卫生间清理费、灯箱广告牌费8400元，共计41400元。十、在甲乙双方签订本合同后，乙方接受继续使用甲方在经营期间内向顾客销售的消费储值卡。十一、4．经营期间内若因甲方原因造成乙方停业则由甲方承担相关责任。甲方向乙方赔偿经营损失费，赔付额度为上月日均流水额乘以停业天数。5．若在房屋租赁期间若因甲方原因导致甲乙双方房屋租赁合同的解除，甲方承担由此给乙方造成的损失。合同标的清单记载：甲方将工商营业执照、税务登记证使用权转让给乙方。甲方将11张Riley牌中式八球台球桌及配套设施、6张乔氏牌中式八球台球桌及配套设施、2张星牌八球台球桌及配套设施、1张Riley牌斯诺克台球桌及配套设施、6张自动麻将桌及配套设施、全部装修、装饰及电器出售给乙方。宝景台球场地由甲方转租，乙方承租。当日，胡颖向赵硕支付转让费72万元、房屋租赁押金3万元、2014年3月22日至2014年8月14日租金14．3万元、2014年2月15日至2015年2月14日物业费2．5万元、空调费8000元、垃圾清除费、卫生间清理费、灯箱广告费8400元。赵硕于当日向胡颖出具了收据。后，赵硕将涉诉俱乐部交给胡颖，由胡颖进行经营。2014年4月10日，胡颖与云川公司签订《云川加盟合同》，约定胡颖在宝景大厦开设云川加盟店经营台球俱乐部，胡颖向云川公司支付加盟费20万元，由云川公司指定公司进行店铺装修，胡颖支付装修费。后，云川公司为胡颖出具了收据，载明收到加盟费20万元、装修款53200元、装修投资款20800元、外灯箱费35685．96元。装修完毕后，台球厅于2014年5月1日开业经营。胡颖依照合同向赵硕支付了截至2016年8月14日的租金及截至2017年2月的其他费用。2016年9月20日，赵硕向胡颖发出告知书称，由于截至当日胡颖拖欠6个月租金21万元，故通知终止与胡颖之间的承租关系，收回台球厅经营权，要求胡颖撤出经营场所。2016年10月30日，阿瑜家杰公司发出告知书，称：由于赵硕严重违约，阿瑜家杰公司终止与赵硕的承租关系，收回宝景大厦台球厅经营权。清退过程中，阿瑜家杰公司发现赵硕与胡颖签署的《宝景台球俱乐部转让合同》复印件，赵硕未经阿瑜家杰公司同意擅自转租涉诉房屋，擅自处分台球厅内阿瑜家杰公司所有的设备、设施、装修和装饰等，要求赵硕如期向阿瑜家杰公司说明情况。2016年11月30日，阿瑜家杰公司将涉诉台球厅收回并实际控制使用。2016年12月3日，云川公司（甲方）与胡颖（乙方）签订《停业协议书》，约定：因乙方与房屋出租方合同纠纷导致无法营业，于2016年12月1日正式关门停业。自原房租合同到期至乙方找到新的经营场所不得超过6个自然月，在此情况下无需向甲方缴纳任何加盟费。经营结束后本店会员到其他店面消费的所有费用，包括退卡的费用由乙方承担。本店会员店内卡余额35940元、联网卡139453元。乙方向甲方交纳押金5万元，用于会员转卡、退卡等撤店前期相关工作，押金小于等于2万的3日内乙方需补齐至五万元。店内卡和联网卡有效期至2018年12月31日，截止当日剩余押金归乙方所有。甲方将带有云川标识字样的物品于2017年1月31日撤回。2017年，阿瑜家杰公司向胡颖发出律师函，要求其不得妨碍阿瑜家杰公司经营涉诉台球厅。2018年6月25日，赵硕以房屋租赁合同纠纷为由将胡颖诉至北京市东城区人民法院，要求胡颖支付涉诉台球厅2016年8月15日之后租金。审理中，胡颖与赵硕均认可涉诉台球厅使用的是阿瑜家杰公司的营业执照及税务登记证。赵硕主张阿瑜家杰公司对其将房屋转租给胡颖一事知晓并认可，提交了2016年及2017年其与张芳瑜的微信聊天记录节选。原审一审中，阿瑜家杰公司向本院提交书面意见一份，载明：阿瑜家杰公司原法定代表人张芳瑜已于2014年2月将公司经营管理全权委托了赵硕，赵硕承诺每月支付承包经营管理费4万元。期间张芳瑜曾去了解经营情况，见到一个叫谢迪的人和赵硕在一起，赵硕告诉张芳瑜，谢迪为其表弟。由于2016年3月至9月赵硕没有再交管理费，张芳瑜向其催要，赵硕仍无能力交，张芳瑜只得收回经营管理权另行安排。张芳瑜不认识胡颖和谢道德，也没有和除赵硕以外的任何人签署过宝景台球厅的任何协议。胡颖主张其为经营涉诉台球厅购买乔氏台球桌，花费38600元，提交了合同及发票；购买电视花费6097元，就其中的4598元部分提交了电子发票及订单信息；购买空调花费10176元，提交了电子发票及订单信息，订单记载的收货地址均为宝景大厦地下二层；购买其他经营用品花费31240元，提交了收据；主张其支付了壁纸、地板及、地板及人工费34200元收据。胡颖主张因宝景大厦2016年初开始装修，其经营状况受到影响，提交了其与云川公司2015年1月至2016年11月的每月利润分成表。胡颖主张2016年8月初，胡颖向赵硕提出因经营受到影响，希望降低租金，双方未能协商一致，赵硕同意胡颖暂缓交纳租金。但2016年11月30日，阿瑜家杰公司对台球厅进行了封店，其不得已撤出。赵硕认可宝景大厦装修及胡颖找其协商降低租金的情况，但称其并未同意暂缓交纳租金，因经多次催要胡颖拒不交纳租金，其委托阿瑜家杰公司于2016年11月30日对店面进行暂封。赵硕主张台球厅原系王彬向阿瑜家杰公司承租，王彬将台球厅经营权转让给赵硕后，赵硕与阿瑜家杰公司重新签订了合同。赵硕主张其将台球厅转租给胡颖后，向胡颖收取租金，再将其应付的租金交给阿瑜家杰公司，因胡颖未向其支付2016年8月之后的租金，故其亦未能向阿瑜家杰公司交纳租金。赵硕主张因其欠阿瑜家杰公司租金，其与阿瑜家杰公司约定不拿走台球厅内的物品。胡颖与赵硕均认可台球厅所在大厦并不收取物业费、供暖费、空调费，合同中约定的上述费用系双方自行约定的，由赵硕自行收取，垃圾清除费、卫生间清理费和灯箱广告费由大厦按月收取。原审二审期间，阿瑜家杰公司向法庭提交的《补充说明》（2018年9月27日出具）载明：2014年3月赵硕向胡颖转租房屋时，阿瑜家杰公司并不知情，期间阿瑜家杰公司原法定代表人张芳瑜曾去台球厅见到一个叫谢迪的人在管理，赵硕称谢迪为其表弟；2014年底，谢迪就阿瑜家杰公司营业执照相关事宜与张芳瑜联系，赵硕即与张芳瑜说了转租的事，说是转租给了胡颖和谢道德；基于赵硕当时能按时交房租，张芳瑜即没有对转租表示反对；张芳瑜认可其与赵硕之间微信记录的真实性，张芳瑜曾与胡颖及其家人谈过降房租的事但没谈拢，其在经营中也与胡颖及其家人有过接触；后因赵硕拖欠6个月的房租，赵硕说是因胡颖未付房租，所以阿瑜家杰公司才将台球厅收回来；阿瑜家杰公司于原审一审中向本院陈述的事实与真实情况有出入是因为张芳瑜的身体状况和精神状况不良所至，相应情况以此次说明为准。重审庭审中，胡颖称谢迪为其儿子，谢迪未向胡颖提及曾与张芳瑜碰面的情况。阿瑜家杰公司则称，其对赵硕将房屋转租以及将宝景台球俱乐部经营权转让是知情且同意的。胡颖、赵硕、阿瑜家杰公司均认可，《宝景台球俱乐部转让合同》中约定由赵硕转让给胡颖的台球厅经营设备、物品的所有权原归赵硕所有，赵硕在签订合同时将相应设备、物品转卖给了胡颖。另查，阿瑜家杰公司法定代表人于2019年4月19日由张芳瑜变更为朱建红。上述事实，有原告胡颖提交的《宝景台球俱乐部转让合同》、银行转账凭证、收据、《云川加盟合同》、装修合同、乔氏台球桌销售合同、电子发票、停业协议书、利润分成表、律师函、告知函，被告赵硕提交的《房屋租赁合同》、告知书、微信聊天记录、银行转账记录，第三人阿瑜家杰公司提交书面说明、《补充说明》的等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：一、合同性质及效力胡颖与赵硕签订的《宝景台球俱乐部转让合同》约定，赵硕将台球厅经营场地转租给胡颖，并将涉诉台球厅的经营权（包括台球厅内设施设备）转让给胡颖。故该合同为数种法律关系相结合的综合性合同。就经营场地转租的部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人未经出租人同意转租，出租人事后予以追认的，转租合同有效。本案中，阿瑜家杰公司虽于原审一审中称其对赵硕转租一事并不知晓，但结合阿瑜家杰公司向法庭提交的《补充说明》及现有证据，张芳瑜于胡颖经营期间到台球厅了解经营情况时，就台球厅营业执照相关事宜沟通时，均与胡颖之子谢迪有过接触。依常理，公司对于是何主体在使用其营业执照实际经营应持相对谨慎的态度，因此张芳瑜作为阿瑜家杰公司的原法定代表人，知晓赵硕转租一事应更符合事实真相。且阿瑜家杰公司于重审中提交了《补充说明》，对其前后说法不一的原因予以解释，并于重审庭审中称其对赵硕转租一事知情且同意，故本院对《宝景台球俱乐部转让合同》效力予以确认，胡颖、赵硕应依约履行各自的合同义务。就经营权转让的部分，涉诉台球厅的经营权属于阿瑜家杰公司，其原法定代表人张芳瑜对赵硕将台球厅转由胡颖经营一事表示知情且同意，则胡颖与赵硕签订的《宝景台球俱乐部转让合同》中相应部分合法有效，双方应依约履行。合同中确实涉及阿瑜家杰公司营业执照使用权转移的内容，但未违反法律、法规的效力性强制性规定，故相应约定具有法律效力，本院予以确认。就胡颖诉称赵硕无权向其转让台球厅经营设备一说，因各方当事人均确认赵硕于签订《宝景台球俱乐部转让合同》时对经营设备享有所有权，故其系有权处分，本院对胡颖的相应主张不予采信。二、胡颖是否有权要求退款、赔偿根据现有证据，胡颖仅向赵硕支付了截至2016年8月14日的租金及截至2017年2月的其他费用，此后经催要仍未续交费用。因此是胡颖违约在先，导致阿瑜家杰公司将台球厅收回，形成了胡颖所谓的现有损失。胡颖所称宝景大厦装修导致其经营收入减少，是胡颖应预见、应承担的商业经营风险，不能成为其拒交房租的合法理由。胡颖与赵硕签订的《宝景台球俱乐部转让合同》合法有效，且胡颖也曾实际使用房屋、实际经营台球厅，则胡颖无权要求赵硕退还转让款72万元、约定用以抵交房租的押金3万元，及其用房期间的物业费、供暖费、空调费、垃圾清除费、卫生间清理费、灯箱广告牌费用。其中物业费、供暖费、空调费是双方于合同中自行约定由赵硕收取的费用，因此赵硕有权收取，无需返还。而对于胡颖已经交纳，但超出其用房期间的2016年12月至2017年2月的卫生间清理费900元、2017年1月至2月的垃圾清除费600元、灯箱广告费200元，胡颖有权要求赵硕返还。至于胡颖要求赵硕赔偿的经济损失，是因胡颖自身的违约行为致使其不能继续经营台球厅所致，故其无权要求赵硕赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告赵硕向原告胡颖返还费用共计1700元；二、驳回原告胡颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17966元（原告已预交），由原告胡颖负担17000元，由被告赵硕负担966元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李囡审 判 员  郭齐人民陪审员  张红二〇二〇年六月八日书 记 员  何晓