黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初394号原告朱晓东,男，1968年9月6日出生，汉族，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托代理人关妍，黑龙江天扩律师事务所律师。被告张丽微，女，1975年11月11日出生，汉族，齐齐哈尔市总工会财务，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。第三人周明亮，男，1988年11月22日出生，汉族，龙沙区易帛房产中介所负责人，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托代理人韩辉，铁锋区扎龙法律服务所法律工作者。原告朱晓东诉被告张丽微、第三人周明亮房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。原告委托代理人关妍、被告张丽微、第三人周明亮委托代理人韩辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月，被告经中介介绍欲购买原告所有的齐齐哈尔市铁××区××小区××楼××单元××号房屋，房款总价为26万元。被告称其阿姨患病无处居住，想先入住该房屋后再支付房款。原告因同情被告处境就同意其先入住，但被告入住至今只向原告交付了定金3万元，剩余房款23万元至今未付，故原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告之间买卖关系，定金不予返还，被告立即从原告所有的齐齐哈尔市铁××区××小区××楼××单元××号房屋迁出，将房屋返还原告；二、被告及第三人承担违约金13,800.00元；三、被告承担本案诉讼费。被告张丽微辩称，赵国华是其购买房屋的房主。其并没有违约，其曾将全部购房款交给第三人周明亮，被告一直都是与中介联系，向中介交纳房款，后来被告才知道中介只交给赵国华3万元房款。在这之后，其多次找中介要钱，2019年12月左右，中介周明亮返还被告10万元，被告交付给赵国华，赵国华没有收。其不同意迁出，因为其是通过中介交易的，赵国华也是委托中介卖房子，被告已经履行了义务。定金也是周明亮转给原告的，我们没有违约，本案是房屋买卖纠纷，不应是排除妨害纠纷。第三人辩称，1、不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同；2、不同意原告定金不予返还的诉讼请求，理由是中介正在积极筹钱，把剩余13万元房款及时交给原告，原告尽快配合被告办理房屋更名过户手续；3、不同意原告要求的损失补偿，该案件中，是中介欠原告购房款。原告为证实其主张，向本院提交证据如下：1、房产证复印件一份，证实本案房屋坐落齐齐哈尔市铁××区××小区××楼××单元××号号，原告朱晓东系该房屋的所有权人。被告及第三人对该证据均无异议。2、原告朱晓东委托其哥哥赵国华与被告张丽微的微信聊天记录，和被告张丽微与第三人中介的微信记录，证实被告张丽微向原告购买房屋及未付清房款的事实，张丽微向第三人要求向原告付款，说明原告并未收到房款。被告张丽微对该证据真实性无异议，质证称，其将房款都交付给第三人了，其已经付清全部房款。第三人质证称确实收到被告交付的购房款26万元，也代被告交付给原告定金3万元，于2019年年末，又向被告返还10万元，要求被告将款项交给原告。3、原告哥哥赵国华与被告张丽微的微信聊天截图，证实原告不知道中介的名称，是通过被告才知道的，所以不是原告委托中介卖房。被告对该证据真实性无异议，但质证称，原告哥哥虽然不知道中介的名字，但并不代表不知道他是房屋中介。第三人对真实性无异议，称原告哥哥确实不知道中介的名字，但是见过面。被告为证实其主张，向本院提交证据如下：1、定金收据复印件一份、收条复印件5张，微信转账截图21.84万元，其中现金4万元，总计25.84万元，证实其已将上述款项交付给中介。原告对该证据真实性无异议，质证称，该证据说明被告并未将房款交付给原告，而是交付给了中介，对原告构成了违约。第三人对该证据真实性无异议，质证称该证据能证实房款是陆续交付给第三人的，所以第三人无法将购房款一次性交给原告。经审查，原、被告提交的证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认。本院经审理查明：2019年5月1日左右，被告通过58同城网站看到本案争议房屋，通过网站联系电话联系到本案第三人周明亮看房，看完房后决定购买，后第三人给被告打电话，原告哥哥赵国华通过手机与被告张丽微商议房价，最终确认房款为26万元。周明亮于2019年5月16日收取被告房屋定金2万元后出具定金收据并加盖“龙沙区易帛房产中介所”公章。同日，周明亮收取房款的1%，即2,600.00元作为中介费。2019年6月26日，被告拿到房屋钥匙，并于同年6月28日入住。入住后，被告陆续将剩余全部房款交给周明亮，周明亮出具收条并加盖公章。周明亮交付给原告3万元定金，其余款项未交付给原告。2019年年末，经被告催要，周明亮返还被告购房款10万元。上述事实，有原告提交的房产证、微信聊天记录、转款记录、定金收据、收条及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。本案中，原告在已交付房屋长达约一年时间里只收到中介转交的定金3万元，其余房款一直没有收到，虽经原告在合理期限催要，但是被告未予支付，故依据法律规定被告已经构成根本违约，作为出卖人有权与之解除合同并要求被告迁出。被告张丽微辩称其将全部购房款交付给第三人周明亮，已完成交付，应驳回原告诉请。本案的争议焦点是原告与第三人之间是否形成事实上的委托代理关系，第三人（居间方）是否有代收房款的职能。在居间方没有代收职能的情况下，买方需要到居间方将房款转付卖方后，方可视为完成了付款义务；反之，则在支付给居间方的同时就完成了付款义务。本案中，原告与第三人之间未签订书面合同，亦未有明确的口头约定，第三人虽代收了定金，但原告对中介代收定金行为的认可，并不必然导致对第三人继续代收房款的追认和产生同等的法律效力，故而并不能当然推定居间方有代收房款的职能。此外，在原、被告发生争议后，被告向第三人主张权利，要回10万元房款，可见，被告并不认可原告与第三人（居间方）之间存在代数房款的代理关系。另，在房屋买卖中，购房款的数额、交付方式、交付对象系买卖合同的重要条款，尤其买方通过中介买房时对此应着重审查，本案的购房价款是被告与原告方协商，并非通过中介，被告在未审查清楚情况下交付购房款属未尽合理注意义务，疏于防范，存在过错，不能视为其履行完毕交付购房款的义务。综上，本院认为，原告与第三人之间未形成代理关系，第三人未取得代收房款职能。原告有权要求解除与被告的房屋买卖合同，并由被告返还房屋。对于被告交付的房款及由此产生的损失，被告可向第三人另行主张权利。本案中，被告交付的定金3万元，数额未超过法律规定，该定金应归原告所有。关于原告要求的损失赔偿金，因双方未约定违约金的计算方式，且被告已交付3万元定金，该定金足以弥补原告损失，其要求违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主体问题，被告虽称其不认识原告，其知晓的房主应为赵国华，房屋系不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告提交证据证实其为买卖房屋权属证书的权利人，故其作为原告主体适格，被告该项答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱晓东与被告张丽微签订的房屋买卖合同；二、被告张丽微于本判决生效之日起十日内从原告名下坐落于齐齐哈尔市铁锋区馨园小区12号楼7单元4层2号房屋迁出，并返还房屋；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145.00元，由被告张丽微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  姜 兴审 判 员  王丽环人民陪审员  孙梓葳二〇二〇年六月二十九日书 记 员  关美伦