广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1771号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑伟基，男，1974年12月27日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇×××。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周青，男，1983年10月1日出生，汉族，住广东省雷州市企水镇×××。委托诉讼代理人：莫茜特，广东泓磊律师事务所律师。上诉人郑伟基因与被上诉人周青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。郑伟基上诉请求：撤销一审判决，改判周青支付租金178500元及按月息2%支付逾期付款利息给郑伟基，利息计至欠款实际清偿之日止。事实和理由：一、一审判决审查事实不清。1.一审判决对郑伟基已经与周青办理了租赁标的物交接手续的事实审查不清。根据《房屋租赁合同》第一段及《现场设施交接》表，证明周青租赁的标的物是郑伟基位于横栏镇五沙工业区鑫玫街1号物业的四楼和五楼，且郑伟基与周青于2018年5月31日就办理了四楼和五楼设施的交接手续，并已经将五楼宿舍交予周青使用。2.2018年6月1日-4日期间，双方并未因郑伟基未能交付四楼厂房给周青使用的原因而发生纠纷。根据周青于2018年6月6日18时54分在横栏公安分局西涌派出所的《询问/讯问笔录》第5页记载“按照合同我应于2018年6月1日开始可以使用该厂房，在当天我和郑伟基在该厂房内商量如何使用该厂房，郑伟基就说我做的机器有噪音，我想在墙上开窗户，他也不同意……于2016（应为2018年）年6月1日至6月4日，我多次与郑伟基协商如何使用该厂房的问题，但一直协商不好”，周青的上述陈述内容证实在6月1日至4日期间，周青并未因郑伟基未能交付四楼厂房给周青使用的原因发生争议，而是周青欲使用的生产设备噪音大的问题和周青要拆除厂房墙体进行改建的问题未达成一致意见，且从6月1日至4日一直就厂房的墙体拆除问题在进行协商，并非因租赁物业四楼存放货物的原因导致周青无法使用而产生纠纷。同时亦能印证双方在5月30日签订租赁合同以及5月31日办理租赁厂房设备交接时，周青是知道四楼的厂房中有大量货物存放，故先行对五楼宿舍和四楼的相关设施进行清点交接，而对于四楼厂房待存放的货品搬离后再行交付，上述事实根据周青同意租赁及从6月1日至4日商量如何对四楼进行装修使用的事实可以证实。二、一审判决认定周青于2018年6月4日向郑伟基提出解除合同缺乏证据。1.周青于2018年6月6日18时54分在横栏公安分局西涌派出所的《询问/讯问笔录》第5页记载“到了6月5日9时左右，我再次去到该厂房找郑伟基谈，后来我提出说不租了，郑伟基说不行……”，周青的上述陈述内容证明周青在起诉中称的6月4日向郑伟基提出解除合同的陈述与事实不符，一审判决认定双方合同于2018年6月4日解除缺乏证据证明。2.上述《询问/讯问笔录》第6页记载“……后来我就想既然我已经交了房租，该厂房应该归我使用，于是我就去叫四楼的员工离开，然后叫我的员工买了一把锁把四楼的门锁住……”“一直到了当天晚上21时许，我带着赵香等5、6名员工再次去到该厂房……接着我们就去该厂房四楼去规划厂房的使用细节……”周青的上述陈述证实周青不但实际占有了四楼厂房，同时正在规划使用该厂房，进一步证实周青诉称的其于6月4日已经向郑伟基提出解除该租赁合同的主张与事实不符。3.赵香的《询问/讯问笔录》第2页记载“横栏镇五沙工业区八米工业园厂房四楼是我老板周青于2018年6月1日租下来的，于2018年6月4日我老板就安排我和另外几个同事到八米工业园4楼来看一下，于2018年6月5日上午我又和同事去看厂房”，赵香的陈述也证实6月4日周青并未向郑伟基提出解除合同。周青的上述陈述及证人证言证实2018年6月4日周青并未向郑伟基提出解除合同，一审判决认定周青于2018年6月4日向郑伟基提出解除合同缺乏证据证明。三、郑伟基于2018年6月4日已经安排公司员工搬离存放于四楼仓库的货品，但因四楼被周青占有且锁住了四楼的门锁致使郑伟基未能及时搬离上述货品。根据中山市公安局横栏分局六沙派出所对郑伟基员工郭连山的《询问笔录》第2页记载“问：你将事情经过讲一遍？答：好的，2018年6月5日23时许，我接到厂长（姓林，全名不详，约40岁）临时通知，要我到工厂四楼把货物搬下来，说是明天急着出货，然后我就和杨超……共六人一起到工厂四楼仓库，在仓库门口我看到一名陌生男子坐在那玩手机，我们进到仓库把货物搬到门口时发现仓库大门被锁上了，然后我们就打电话给老板郑伟基……”，上述事实证明，郑伟基在6月5日已经安排员工搬离存放在四楼仓库的货品，但因周青的占用、锁门等原因未能搬离，且据此产生纠纷。四、因周青提出要拆除厂房的墙体进行装修的要求未得到郑伟基同意，周青就采取恶意锁门等手段禁止郑伟基搬离存放于四楼的货品，故意制造矛盾和摩擦，导致双方产生矛盾，从而达到解除合同的目的，但郑伟基对其提出的无理要求并未答应，但经派出所、司法所协调不成后周青至今未向郑伟基提出解除租赁合同的申请，且也未办理租赁设施的交还手续，导致上述租赁物从2018年6月至2019年2月期间一直处于闲置状态，造成郑伟基严重经济损失，周青应当依法按照租金的标准支付占用期间的占用费用。五、郑伟基不存在逾期交付租赁物给周青的违约事实，一审判决认定郑伟基违约且支付违约金缺乏事实和法律依据。1.一审判决认为“郑伟基在横栏西涌派出所所作笔录证明涉案的四楼厂房在2018年6月5日止仍由郑伟基使用并正常进行生产经营，并没有在签订合同后就动手搬离的意思表示，表明郑伟基未能及时交付涉案租赁物是其有意为之”，一审判决上述认定郑伟基有意不搬离四楼厂房明显缺乏事实和法律依据。郑伟基在公安机关的笔录中记载“问:你把当时的情况讲一遍?答:好的，2018年6月5日23时许，我接到工厂保安(姓许，全名不详，约43岁)的来电，说我们的工人在工厂四楼和对方一名男子发生争执，然后我就独自一人上去四楼查看情况，去到四楼是发现对方的那名男子强行要锁住厂房大门，我工厂的十多名工人都在里面想推门出来，但门已被锁住了，然后我就警告那名男子，叫他不能在我们工厂搞事，不要影响我工厂的正常生产”，因郑伟基出租的四楼和五楼物业仅是郑伟基整栋物业的两层，四楼仅是仓库并不是生产车间，郑伟基在笔录中所讲的“不要影响我工厂的生产经营”不是指的是四楼的生产经营，而是不要影响到其他楼层生产车间的生产经营。2.郑伟基已经与周青办理了五楼租赁的交付以及四楼厂房相关设施的交付，因郑伟基在四楼的货品需要时间搬离，同时周青也要对四楼厂房重新规划装修，所以给郑伟基几天的搬离期是经双方协商同意的，并非是郑伟基故意不履行交付四楼厂房的违约行为。3.郑伟基在6月5日晚上就已经通知员工搬离存放于四楼的货品，但因周青恶意锁门等行为导致双方发生冲突而未能及时办理，证实郑伟基有在积极的安排搬离货品移交四楼场地给周青的行为。4.即便郑伟基有迟延几天交房的行为，也不构成根本违约。双方签订的租赁合同租期为3年，郑伟基仅是迟延5天交房，显然不构成根本的违约事实，周青据此提出解除租赁合同显然缺乏法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判。周青答辩称，一、郑伟基未能依约及时将租赁物交付给周青使用构成违约，依法应当将收取的款项返还给周青及承担违约责任。郑伟基本应按合同约定于2018年6月1日将涉案租赁物交付给周青使用，根据公安机关的出警视频显示，直至2018年6月5日涉案厂房仍由郑伟基占用生产经营，厂房内堆满郑伟基的货物和设备，根本不符合交付的条件，双方发生纷争后郑伟基也没有及时搬离的意思表示，租赁物由始至终都没有交付周青使用。郑伟基未能按合同约定交付租赁物的行为，严重影响了周青的生产经营和计划，造成周青经济损失，使周青合同目的无法实现，构成违约，其依法应当将收取的款项返还给周青及承担违约责任。二、郑伟基认为已经与周青办理了租赁物的交接手续，完成交付义务，缺乏理据。郑伟基提交的证据《现场设施交接》表上所列物品均为租赁物的附着物或附属设施，该表格上只是列明了上述设施的数量，是对现场设施清点后所列的清单，并不能证实是对租赁物的交付，是否完成交付应当以周青能否实际占有和全面使用租赁物为标准，事实上，郑伟基由始至终都未能交付租赁物，周青由始至终都未能占有使用租赁物。另外，郑伟基提交的《现场设施交接》表并没有周青的签名确认，无法证实双方已对现有设施进行了清点，而根据周青所持有的《现场设施交接》内容显示，上面并未列明设施数量，也没有双方的签名，作为一式两份双方各持一份的合同附件，本应完全一致，但事实上却出现了2份不同样板，故不排除郑伟基所提交的《现场设施交接》是事后为诉讼而做的证据材料，对该证据依法不应采信。三、周青已于2018年6月4日在公安机关介入的调解现场口头告知郑伟基解除合同，并在郑伟基拒绝签收的情况下留置《取消合同通知书》，一审法院认定《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除正确。2018年6月4日，双方发生争执，并因此报警，公安机关前往现场调解，根据公安机关2018年6月4日的出警视频（视频时间段自15:27起）显示，派出所工作人员、周青、郑伟基三方在郑伟基的办公室进行商谈时，周青已当场口头明确向郑伟基提出解除双方签订的租赁合同，并要求郑伟基签收《取消合同通知书》，是郑伟基现场拒绝签收。之后，周青现场留置了《取消合同通知书》，故双方的租赁合同关系已于2018年6月4日解除，一审法院对该事实认定正确。四、郑伟基辩称没有及时搬离是双方协商后同意给予10天的搬离期，与事实不符。周青与郑伟基签订涉案合同的时间为2018年5月30日，若真如郑伟基所称存在10天搬离期，该内容应当于合同中明确记载且租金起算日期也应当作相应顺延或减免部分租金，否则与常理不符，现涉案合同内容不仅对搬离期相关内容不作任何约定，郑伟基收取的租金也不作任何减免，租金仍是自2018年6月1日起算，以上足以充分证实了双方并不存在搬离期的约定，反而双方均应当严格按照合同约定履行各自的合同义务，郑伟基所称明显与事实不符，其主张反而证实直至2018年6月5日郑伟基仍在继续占用涉案厂房，未能交付租赁物的事实。综上，郑伟基未能依约交付租赁物构成违约，一审法院对本案事实认定清楚、正确，郑伟基的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。周青向一审法院起诉请求：一、确认双方在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除；二、郑伟基立即返还周青1885**元；三、郑伟基从2018年6月7日起至全部款项清偿之日止按0.4%计付违约金给周青，暂计至2018年12月10为140244.2元。郑伟基向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的租赁合同；二、酌情支付拖欠租金为178500元及按月息2%支付逾期付款利息给郑伟基，利息计至欠款清偿之日止。一审法院认定事实：2018年5月30日，周青与郑伟基协商签订《房屋租赁合同》，约定周青承租郑伟基所有的位于中山市横栏镇×××厂房四楼及宿舍五楼，作为生产、加工LED驱动电源经营使用，租赁期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，第一年、第二年的月租金为29750元，年租金357000元。合同签订后，周青向郑伟基支付第一季度租金89250元、押金89250元、厂房四楼电安装费10000元，三项合计188500元。郑伟基称双方签订的租赁合同后，郑伟基已经与周青办理租赁物相关设施交接手续，履行租赁物交付义务。但郑伟基在答辩时又称，出租的四楼厂房已用于成品仓库，经双方协商周青同意给郑伟基一定的时间尽快协调办理上述货品。周青否认已接收租赁物相关设施，也否认周青同意给郑伟基一定的时间尽快协调办理上述货品。从2018年6月4日至6月6日，周青多次带人到涉案厂房与郑伟基交涉双方的租赁纠纷，周青一度将货车、小车停放要厂房门口阻塞交通及用锁锁上四楼厂房门口，双方数度发生冲突，并多次报警处理。2018年6月4日双方冲突期间，周青曾将一份《解除合同通知书》放在涉案租赁厂房的现场。郑伟基于2018年6月7日在横栏西涌派出所所作的询问笔录第2页中称：“2018年6月5日23时许，……（我）去到四楼……我就警告那名男子，叫他不能在我们工厂搞事，不要影响我工厂的正常生产……”，证明涉案的四楼厂房当时仍由郑伟基使用。此后周青一直没有使用涉案厂房，郑伟基也没有通知周青何时可以使用涉案厂房。为此周青于2019年1月11日起诉要求处理，郑伟基则反诉要求周青支付租金。上述事实，有周青提交的《房屋租赁合同》、收款收据、取消合同通知书、现场图片、报警回执，郑伟基提交的不动产权证、授权委托书、房屋租赁合同、收款收据、一审法院在横栏西涌派出所提取的询问笔录及原郑伟基陈述在案为凭，予以确认。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。周青与郑伟基签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，周青已按合同约定支付了第一季度租金89250元、押金89250元、厂房四楼电安装费10000元，三项合计188500元。郑伟基称双方签订的租赁合同后，郑伟基已经与周青办理租赁交接手续，履行租赁物交付义务，又称，出租的四楼厂房经周青同意给郑伟基一定的时间尽快协调搬离上述货品，但郑伟基未能提交相关证据，周青也予否认，郑伟基在横栏西涌派出所所作笔录证明涉案的四楼厂房在2018年6月5日止仍由郑伟基使用并正常进行生产经营，并没有在签订合同后就动手搬离的意思表示，表明郑伟基未能及时交付涉案租赁物是其有意为之，故对郑伟基的陈述不予采信。郑伟基未能按合同约定交付租赁物给周青，使周青签订合同的目的无法实现，郑伟基的行为已构成违约。事实上合同签订后周青也一直未使用过涉案厂房，故要求确认双方在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除，予以支持。由于引起解除合同的责任在于郑伟基，周青起诉要求郑伟基返还周青已支付的租金、押金、厂房四楼电安装费共188500元及从交付之日起的银行同期贷款利率利息，符合法律规定，予以支持。周青要求郑伟基从2018年6月7日起至全部款项清偿之日止按每日0.4%计付违约金给周青没有合同和法律依据，不予支持。由于合同签订后周青一直未使用过涉案厂房，引起解除合同的责任在于郑伟基，故郑伟基反诉要求周青支付拖欠租金为178500元及按月息2%支付逾期付款利息没在事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的条规定，判决：一、周青与郑伟基在2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月4日解除；二、郑伟基在判决发生法律效力之日起5日内向周青返还周青已支付的租金、押金、厂房四楼电安装费共188500元，并从2018年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给周青，直至清偿之日止；三、驳回周青的其他诉讼请求；四、驳回郑伟基的反诉请求。案件受理费6232元，由郑伟基负担4070元，周青负担2162元；反诉费1935元由郑伟基承担。（案件受理费6232元周青已预缴，郑伟基履行上述义务时迳付给周青40**元，法院不另收退）。本院二审期间，郑伟基、周青均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，郑伟基在二审询问期间确认周青曾于2018年6月4日向其发出过取消合同通知书，但郑伟基当场表示不同意解除合同。郑伟基也确认涉案的四楼还有货品没有搬离，但称签订合同时与周青口头确认五楼宿舍可以在6月1日交接，但在四楼的货物可以晚一点搬离。再查，郑伟基于2018年6月7日在中山市公安局横栏分局西涌派出所的询问笔录第三页中称：“……到了6月5日23时，他们又开车过来堵塞住我们的厂门口，又继续用锁把仓库门锁住，那时仓库内有15名员工在上班，导致他们无法正常上班，还存在一定的安全隐患……”“我们那天是正常上班，仓库那5个员工一整天都没能工作，公司整体运作受滞，造成一定的损失”。另，一审法院向横栏西涌派出所提取的《房屋租赁合同》后附的《现场设施交接》表没有填写内容，也没有交接人和接收人签名。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为周青需否向郑伟基支付租金178500元及利息。《房屋租赁合同》约定租赁期为3年，从2018年6月1日起至2021年5月31日止，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，从上述合同约定及法律规定可知，周青与郑伟基在签订合同后，郑伟基在2018年6月1日向周青交付涉案厂房四楼及宿舍五楼是作为出租人的基本义务，虽然郑伟基称其与周青口头协商郑伟基在四楼的货物可以晚一点搬离，但周青不予确认，郑伟基对此也未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另外，郑伟基上诉主张《现场设施交接》可以证明其已经将涉案厂房四楼交付给周青，但该《现场设施交接》并没有周青的签名，郑伟基也没有证据证明在其提交的《现场设施交接》“接收人”栏中签名的“高波”与周青有何关系。而且周青提交给一审法院向横栏西涌派出所提取的《房屋租赁合同》后的《现场设施交接》表均没有填写内容，与郑伟基提交的《现场设施交接》并不相同，故郑伟基上诉提交的《现场设施交接》无法证明涉案厂房四楼已经交接给周青。结合郑伟基在二审询问中确认涉案厂房四楼还有货品没有搬离，以及郑伟基于2018年6月7日在横栏西涌派出所所作的询问笔录中称6月5日还有员工在仓库内上班的事实，可以证明在2018年6月5日涉案的四楼厂房仍由郑伟基使用，即在合同签订后郑伟基没有按照合同约定的时间向周青全部交付涉案租赁物，致使周青使用涉案厂房的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，周青有权解除涉案租赁合同。郑伟基在二审期间确认周青曾于2018年6月4日向其发出过取消合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故一审法院认定周青、郑伟基2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月4日解除，并判决郑伟基向周青返还周青已支付的租金、押金、厂房四楼电安装费共188500元，并从2018年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率向周青计付利息正确，本院予以维持。由于本案系因郑伟基迟延交付房屋导致合同解除，且郑伟基提交的证据不足以证明其将涉案厂房四楼交付给周青使用，周青并未实际使用过涉案房屋，故郑伟基上诉主张周青向其支付租金178500元及利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人郑伟基的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3870元，由上诉人郑伟基负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年六月八日书记员  雷 媛