广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2759号原告（反诉被告）：张静，女，1992年4月5日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙薪，男，1987年5月10日出生，汉族，系原告丈夫。被告（反诉原告）：广州市粤成市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路****广东音像城内**（市场地址：机场路118-122、124-164、166-182号；白云区兴泰路2、8、12号首层）。法定代表人：梁卫彬。委托诉讼代理人：巢锦雄，广东启源律师事务所律师。原告（反诉被告）张静（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州市粤成市场经营管理有限公司（以下简称被告粤成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭审理。原告（反诉被告）张静的委托诉讼代理人李倩雯及孙薪，被告（反诉原告）广州市粤成市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人巢锦雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张静向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告和被告签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效；2、被告向原告返还已交付的合同保证金4254元、水电费周转金1000元、入场费20300元（注：B2007商铺与B2009商铺共计缴纳入场费40599元）并支付资金占用损失（以25545元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，原被告双方签订了《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]》及《租赁合同补充协议》。签订上述协议后，原告依约向被告支付了租赁保证金、水电费周转金共5245元。此外，原告还需要与丈夫孙新的B2007商铺档口共同向被告缴纳入场费40599元，该入场费在退租时将一并返还。原告根据被告指示向被告缴纳了入场费。承租期内，由于被告消防未通过验收且管理混乱，导致场内包括原告在内的20多名租户一直无法正常使用物业和正常经营。原告等20多名租户曾多次向被告反映情况，但是被告不但没有积极解决问题，反而要求原告继续交租并收取滞纳金。后期因双方协商无果，被告更采取停水停电、锁门等方式逼退原告。鉴于被告物业的消防问题无法得以改正，存在安全隐患，市场也无法继续经营，直接导致双方签订租赁合同的目的不能实现，为避免损失的进一步扩大。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对粤成公司的反诉，张静辩称，一、关于租金的支付期限从2018年11月开始计算，原告表示不予认可。原告已支付完毕2018年10月份的租金，并且在2018年11月后便未实际使用涉案商铺。加之被告存在未经原告同意的情况下采取锁门、停电的行为，导致原告也无法正常经营使用涉案商铺。二、关于综合费、市场管理费、卫生清洁费、中央空调分摊费，由于租赁合同可能被认定无效，那么双方约定的上述费用是没有任何法律依据和事实依据的。请求法院驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）粤成公司提起反诉称，广州市白云区三元里街机场路65-67、69号是广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社的名下物业，2017年1月13日，通过广州白云产权经纪有限公司举办招投标的方式，整体出租给被告。2018年10月22日，原被告签订《租赁合同》及其补充协议。上述协议签订后，被告依约在将涉案商铺移交给原告使用，但自合同签订后，原告从未向被告缴纳过租金及其它费用。为此，被告一直向原告进行催收租金等费用，同时催告其按时开业，但原告均置之不理。2019年7月30日，被告委托律师事务所向原告发出《律师函》：要求原告交还商铺，支付拖欠的租金及其他费用，并向反诉原告承担违约责任，但原告自始至终都未予以理会。原被告签订的《商铺租赁合约》内容合法有效，应受法律保护。原告自签订《租赁合同》及补充协议后，再未依约支付过任何费用，已经构成根本性违约，应当承担违约责任。同时，原告在签订租赁合同后，无按时开业，影响商场的统一运营，亦严重违反了双方补充协议的约定。若法院认定合同为无效合同的话。那双方所签订的免租的协议，也应当是无效。同时给予免租的优惠是在整体履行合同的前提下给予的，是综合的一个考量。现原告提出解除合同，在履行合同当中也存在的严重的违约行为，因此被告不予计算免租的一个期限，并进行相应的租金的变更。故请求法院判令：1、请判令原告将广州市白云区三元里街机场路65-67、69号二楼B2009商铺（下简称B2009商铺）腾空并交还被告；2、请判令原告向被告支付自2018年11月1日起至B2009商铺实际交还之日止之租金，并向被告支付从2018年11月1日起至租金实际付清之日止之滞纳金（当月应缴租金为标准，租金暂计至2020年2月29日为15856元，滞纳金以欠租金额为基数，按日利率1%的标准计算，暂计至2020年2月29日为10287元计算方法详见附表1）；3、请依法判令原告立即向被告清付自2018年11月1日起至原告实际交还涉案商铺之日止之综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费及自用电费，并按每日1%的标准计付自2018年11月1日起至原告实际交还涉案商铺之日止之滞纳金（综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费及自用电费暂计至2020年2月29日金额合计为19263元，滞纳金暂计至2020年2月29日为15566元，计算方法详见附表2）；4、本案反诉费用由原告承担。针对张静的本诉，被告粤成公司辩称，原告起诉要求解除合同并退回保证金缺乏合同和法律依据，应当予以驳回。一、原被告双方签订的租赁合同合法有效，签订合同后，被告已经依约将商铺交予原告经营。原告应按约支付租金并按时开门营业。但原告在2018年10月就停止支付租金及相关合同费用，责任均在原告方，被告亦提起反诉要求原告支付拖欠的租金及相关费用。二、涉案商场已经通过消防验收合格，商场商户均可正常办理营业执照。原告称未通过消防验收合格，无法实现合同目的，没有事实依据；三、根据双方签订的合同约定，原告作为承租人有支付租金和合同约定其他费用的义务。同时根据双方签订的补充协议，原告也有按时开门营业的义务。但原告在履行合同过程中违反上述约定，已构成违约。根据合同约定，原告交纳的保证金不予退还；四、原告所交纳的20300元系基础设施建设费而非入场费，不应当予以退还给原告。涉案商场为怡发广场二期，被告在承租商场后不断升级改造，营商环境投入超过3000万元。原告作为承租人清楚承租商铺需要承担一定的改造升级的费用，该费用是一次性缴纳，被告也已投入了商场的升级改造中。现原告以其无法经营为由采取不开业不交租，在被告多次追讨下仍不予理会，违反了诚信及恪守合约的原则。被告一直作为合同的守约方履行合同的相应义务，并提供良好的营商环境，不存在任何违约行为。因此，原告要求被告退还相应的保证金、入场费是没有任何事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]、租赁合同补充协议、怡发国际美容产业城租赁合同补充协议、发票、转账记录、租金支付凭证、律师函、微信沟通记录、结婚证、复函、不动产登记查册表及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月22日，原告张静（乙方）与被告粤成公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：二、原告向被告承租位于广州市白云区三元里街机场路65-67、69号二楼B2009号商铺（以下简称涉案商铺）。租期：2018年10月22日至2022年1月4日，自2018年10月22日开始收取租金及相关费用。三、租金1415元/月，自2018年10月22日起计至2019年1月4日按七折收取、第二年按八折收取、第三年按九折收取、第四年按原价收取。中央空调分摊费：208元/月。四、乙方须向甲方一次性缴纳3个月租金作为合同保证金4245元，一次性缴纳1000元作为水电费周转金。合同期满，乙方结清租金、水电费及相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金及水电周转金。乙方单方终止合同或因乙方原因导致合同终止，甲方所收乙方款项不予退还。五、乙方在合同签订之日将合同保证金、水电费周转金、当月租金等所有费用一次性缴付给甲方。租金、水电费按月结算，每月五日前乙方应将当月租金及上月水电费等所有应付费用一次性缴付给甲方，逾期缴纳者，每逾期一天，乙方须向甲方交付所欠费用1%的滞纳金，逾期15天视为乙方违约，甲方有权单方终止协议，乙方交纳的合同保证金甲方不予退还。八、乙方所付合同保证金只能用作违约金，不能用于抵消乙方应付的租金和水电费等应付费用。同日，原告张静（乙方）与被告粤成公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定：一、乙方确认在每月5日前缴交由甲方代收的综合费每月624元/月，综合费2018年10月22日至2019年1月4日七折收取、第二年八折收取、第三年九折收取、第四年原价收取。卫生清洁费每月125元、市场管理费333元及每月每户100元的水电公摊费。如每逾期一天按1%计收滞纳金，超过30天，视为乙方违约，甲方有权单方面终止《租赁合同》及本补充协议。二、乙方应自觉遵守甲方的经营时间，依时开门营业，不得无故停业，如乙方在合同期内发生连续一个月或累计两个月无故停业的情况，甲方有权单方面终止合同，无偿收回出租商铺，不予退还所有已收的合同保证金、水电费周转金等款项。同日，原告与被告粤成公司签订《怡发国际产业城租赁合同补充协议》，约定：原告承租的怡发国际美容产业城二楼B2009铺符合我司免收租金十个月的特招政策，可享受免租10个月的优惠政策，1、这个合同期共计享受免租10个月，其他费用除外；2、每个缴租年度享受免租3个月；3、免租期一律在缴租年度下半年执行。同日，原告向被告支付合同保证金及水电费周转金5245元，并于2018年1月5日支付20300元入场费。2019年7月22日，被告向原告发出《律师函》，内容：合同签订后，粤成公司依约将合同约定物业交付给原告使用，但从2018年11月起至2019年7月止，原告已拖欠粤成公司9个月的租金及其他费用，扣除免租期的租金及综合费后，原告拖欠粤成公司的租金及其他费用合计16905元。请收到本律师函3日内将所拖欠款项合计16905元支付给被告。庭审中，原告提供：1、支付凭证，拟证实原告已向被告支付2018年2月至11月期间的租金；2、微信聊天记录，拟证实原告曾表示涉案商铺经营不下去，与被告沟通退租事宜并遭到被告拒绝；3、结婚证，拟证实B2007商铺与B2009商铺的承租人系夫妻关系。被告提供：1、发票，拟证实2017年6月至2018年12月期间，被告对包括对涉案商铺在内的整体物业进行装修，花费装修费2569020元。另查，涉案商铺于2018年1月5日交由原告使用，原告称已于2018年10月退场，被告称原告至今尚未退场。原告租金交至2018年10月后未再向被告支付租金。再查，根据《广州市不动产登记查册表》及复函的内容可知，白云区××××号权属人为三元里二社，共用地面积1854.456平方米，结构层数2层，建筑面积336平方米，仅东部有《建设工程规划许可证》。结合卫星定位图、《怡发国际美容产业城平面图》及原被告现场指认，涉案商铺位于白云区××××号靠里面的B2009，并非在东部有《建设工程规划许可证》区域里，故涉案商铺并未取得《建设工程规划许可证》。原被告双方已于2020年5月30日办理交接手续，涉案商铺已由被告管业。本院认为，鉴于涉案商铺并未取得合法报建手续，双方就涉案商铺签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》系无效合同。对于原告主张确认双方签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效的诉请，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将合同保证金4245元及水电周转金1000元返还给原告，原告应将涉案商铺返还给被告。因被告已于2020年5月30日收回涉案商铺，故被告反诉要求收回涉案商铺的反诉请求本院不予支持。原告要求收回保证金4245元及水电周转金1000元的诉请本院予以支持。关于原告支付的20300元是入场费还是基础设施费？根据被告提交的《发票联》可知，自2017年6月至2018年12月期间，被告对包括涉案商铺在内的整体物业进行装修升级改造，在原告并未举证证实该费用是入场费的情况下，本院认定原告支付的20300元并非入场费而是基础设施费。根据原告使用涉案商铺的年限计算其基础设施费为12180元【20300元÷1460天（2018年1月5日至2022年1月4日）×876天（2018年1月5日至2020年5月30日）】，被告需向原告退还尚未使用期限的基础设施费8120元（20300元-12180元）。关于2018年11月1日之后的房屋占有使用费。原告确认未向被告支付2018年11月1日至涉案商铺实际收回之日止即2020年5月30日期间的占有使用费，故原告应向被告支付上述期间的占有使用费。原告扣除2018年11月、2019年7月、9月、11月减免租金外，原告还需向被告支付房屋占有使用费14865元（991元/月×15个月）。对于被告称因《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效，故关于减免租金的约定亦属无效的意见，本院认为，虽然《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效，但关于租金的约定标准及减免方式属于双方合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该减免租金约定应属有效条款，双方应参照履行，故对于被告此意见本院不予采纳。关于2018年11月1日之后的综合费、市场管理费、水电公摊费、卫生清洁费、中央空调分摊费、自用电费。同上，原告应向被告支付自2018年11月1日起至2020年5月期间的综合费6555元（437元/月×15个月）、市场管理费6327元（333元/月×19个月）、水电公摊费1900元（100元/月×19个月）、卫生清洁费2375元（125元/月×19个月）、中央空调分摊费3952元（208元/月×19个月）、自用电费15元，合计21124元。关于原告主张的资金占用利息及被告主张的滞纳金等，因涉案租赁合同属于无效合同，双方对租赁合同的无效均存在过错，故原告主张的资金占用利息及被告主张的滞纳金的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认张静与广州市粤成市场经营管理有限公司签订的《粤成怡发国际美容产业城租赁合同[怡发国际美容产业城二楼B2009商铺]》及《租赁合同补充协议》、《怡发国际产业城租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市粤成市场经营管理有限公司向张静返还合同保证金4245元及水电费周转金1000元、基础建设费8120元；三、自本判决生效之日起三日内，张静向广州市粤成市场经营管理有限公司支付2018年11月至2020年5月期间拖欠的房屋占有使用费14865元、综合费6555元、市场管理费6327元、水电公摊费1900元、卫生清洁费2375元、中央空调分摊费3952元、自用电费15元，合计35989元；四、驳回张静的其他诉讼请求；五、驳回广州市粤成市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费439元，由张静负担209元，由广州市粤成市场经营管理有限公司负担230元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费662.15元，由广州市粤成市场经营管理有限公司负担271.15元，由张静负担391元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年六月二十二日书记员  陈春燕