福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初280号 原告：梅秀英，女，1966年2月8日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：郭文豪，福建维理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。 被告：刘敏，男，1984年7月5日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 第三人：邵武市乐家房产信息咨询服务中心，经营场所邵武市宏林尚都国际**A18（477-95）。 经营者：毛伶俐，女，1985年2月26日出生，汉族，住光泽县。 原告梅秀英与被告刘敏、第三人邵武市乐家房产信息咨询服务中心（以下简称乐家服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅秀英的委托诉讼代理人郭智明、被告刘敏的委托诉讼代理人邱建夫到庭参加诉讼。第三人乐家服务中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅秀英向本院提出诉讼请求：1.解除梅秀英与刘敏签订的《房屋订购协议》；2.刘敏双倍返还梅秀英支付的定金60000元。事实和理由：2019年6月18日，经乐家服务中心介绍，乐家服务中心、梅秀英与刘敏签订《房屋订购协议》一份。根据协议约定，刘敏将其所有的位于邵武市熙春东路477号宏林尚都国际5幢1101室的房屋以总价820000元出售给梅秀英，并收取梅秀英定金30000元（其中10000元由第三人保管）。双方同时约定于2019年7月26日办理房产过户手续，后延期至2019年8月6日。此后，虽经梅秀英及乐家服务中心多次催告，刘敏均拒绝履行过户及交房等义务。梅秀英遂提起诉讼。 刘敏辩称，第一，《房屋订购协议》是2019年7月20日签订的，协议上的甲方处的签字及公民身份证号是刘敏本人写的，其他签字均不是刘敏本人的签字。《房屋订购协议》属于预约合同，而非买卖合同。刘敏于2019年6月18日通过毛伶俐转账收到20000元，但该款并非梅秀英支付的定金。虽然刘敏在2019年7月20日出具了收条，但是实际并未收到梅秀英支付的定金。第二，案涉房屋的产权人并非刘敏一人，并且该房屋在银行办理了抵押手续，未经抵押权人的同意，该房屋也无法进行买卖。综上所述，梅秀英主张双倍返还定金没有事实依据，请法庭依法予以驳回梅秀英的诉讼请求。 庭前乐家服务中心向本院提交书面答辩状述称，对梅秀英所陈述的事实没有异议，刘敏无故拒绝履行合同，已构成违约，根据双方签订的《房屋订购协议》第二条、第六条，及刘敏在2019年7月20日作出的相关承诺，刘敏应双倍返还定金60000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梅秀英通过乐家服务中心向刘敏购买房屋，并于2019年6月18日，向毛伶俐账户汇入30000元。同日，毛伶俐将20000元转入刘敏账户，并注明：“尚都2栋1101购房定金。”2019年7月20日，梅秀英作为乙方与甲方刘敏签订《房屋订购协议》一份，约定：乙方向甲方订购位于尚都国际5幢1101室，该物业建筑面积约为142.14平方，总价为820000元。乙方在签订本协议当日，向甲方支付定金30000元，定金不计利息，在签订《房屋买卖合同》后，即转为所购商品房房款的一部分，余款付款方式另行商定。乙方须于2019年7月26日之前，携带有关材料，到乐家房产签订《房屋买卖合同》，并按照双方已经确定的付款方式支付房款。乙方如逾期未到上述地点签订《房屋买卖合同》，则视为乙方违约。甲方对乙方所交订购诚意金叁万元不予退还，同时甲方有权将上述房屋另行出售，在甲乙双方约定时间内甲方不可对该房另售，否则视为甲方违约。若甲方违约，则需退还乙方定金叁万元，并赔偿乙方叁万元违约金，若乙方违约，则定金叁万元不予退还。本协议一式三份，甲、乙、代理人，各执一份，具有同等效力。协议还对其他事项做了约定。刘敏、梅秀英、乐家服务中心分别在该协议上签字、盖章。之后，梅秀英向乐家服务中心经营者毛伶俐给付了30000元，毛伶俐又向刘敏转账20000元，并注明系“尚都5栋1101购房定金”。2019年7月20日，刘敏出具收条一份，载明：“今收到梅秀英购房定金叁万元整（30000），购房地址为：邵武市熙春东路477号宏林.尚都国际5幢1101室。”之后，因刘敏迟迟未能去房管部门办理过户手续，导致梅秀英与刘敏未能完成案涉房屋过户手续，梅秀英遂向本院提起本案诉讼。 另查明，讼争房屋的房屋所有权人为刘敏、陈玉芬，该房产于2012年8月10日已抵押给中国农业银行股份有限公司邵武市支行，债权金额540000元。 上述事实有原、被告在庭审中的陈述及双方所举证据《房屋订购协议》、银行转账记录、收条、微信聊天记录、不动产登记查询证明、交易明细予以佐证。 本院认为：1.关于《房屋订购协议》的效力问题。《房屋订购协议》系梅秀英、刘敏、乐家服务中心的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效，刘敏与梅秀英之间形成房屋买卖合同关系。刘敏辩称“案涉房屋共有人陈玉芬未在案涉协议上签字并且在银行办有抵押登记故协议无效”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持，故对其辩解不予采纳。2.关于合同解除的问题。梅秀英、刘敏签订《房屋订购协议》后,梅秀英依约交付了定金,但刘敏收取定金后表示因其尚有其他担保债务被起诉，并且担保金额较大，故不能继续履行《房屋订购协议》，其迟迟未去房管部门办理过户手续，导致梅秀英购买案涉房屋的合同目的无法实现,刘敏存在根本违约行为，故梅秀英有权解除与刘敏签订的《房屋订购协议》。3.关于原告诉请的双倍返还定金60000元的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或少于约定数额,视为变更定金合同。收受一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。”可见定金合同是践行性合同,在交付定金时生效,定金数额应以实际交付的定金数额为准。本案中,原、被告在《房屋订购协议》中约定定金金额为30000元,但毛伶俐在收到梅秀英30000元后，仅给付刘敏20000元，剩余10000元仍在毛伶俐处，且刘敏在微信中要求毛伶俐给付该10000元时，毛伶俐明确予以拒绝，故该10000元实际上并未支付给刘敏，该款不符合定金性质。刘敏实际上收到的定金为20000元，根据定金罚则的规定，刘敏应双倍返还梅秀英40000元。梅秀英可以另行要求毛伶俐返还代为保管的10000元。刘敏辩称其未收到定金，但是交易明细中明确备注乐家服务中心转账支付的20000元为“尚都5栋1101购房定金”，刘敏实际收取了该款，并且未提出过异议，故对刘敏的该抗辩理由，不予采信。另刘敏申请对《房屋订购协议》中备注内容的签字的真实性进行鉴定,本院认为该申请鉴定的事项不影响本案的处理结果,对其申请本院不予准许。乐家服务中心经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定,判决如下: 一、解除原告梅秀英与被告刘敏签订的《房屋订购协议》; 二、被告刘敏应于本判决生效后十日内双倍返还原告梅秀英定金40000元; 三、驳回原告梅秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1400元，减半收取700元，由原告梅秀英负担200元，被告刘敏负担500元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  李曦 二〇二〇年六月二十二日 法官助理申屠聪琴 书记员蒋长玉 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。