广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初417-429、705、883-885、887-910号：原告：黄贤君等陆丰市东海镇东信小区业主共41案【案号（2020）粤1581民初417-429、705、883-885、887-910号】（具体名单身份信息详见附表一）。上列原告共同委托诉讼代理人：黄进亮，广东沁森律师事务所律师。被告：陆丰市东信实业有限公司，住所地陆丰市***********之8，统一社会信用代码9144********34199E。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：陈尊场，广东众诚律师事务所律师。上列原告黄贤君等与被告陆丰市东信实业有限公司房屋买卖合同纠纷系列案件，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列原告的共同委托的诉讼代理人黄进亮，被告的法定代表人邓某1及其委托诉讼代理人陈尊场到庭参加诉讼。本系列案现已审理终结。上列原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为各原告办理商品房权属证书；2.判令被告支付各原告逾期办理产权证违约金（以各原告已支付涉案购房款为基数，按购房款的1%标准计算）；3.判令被告立即开通东信小区地下停车库给各原告使用；4.判令被告于2019年12月底前为各原告安装与市政燃气网相连的燃气管道到案涉房屋；5.判令被告履行合同第一条有关案涉房产有七十年土地使用权的约定（从2014年至2084年），被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用；6.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2015年至2017年间，上列各原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定各原告购买被告开发陆丰市东海镇东信小区商品房一套。各原告已交清涉案房产的全部购房款。合同第十四条第3款约定：燃气在交房后，燃气公司安装验收后交付；合同第十五条约定：出卖人应该在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付购房款的1%向买受人支付违约金。被告交房后，东信小区至今一直没有安装天然气燃气管道。被告至今亦没有向产权登记机关备案，各原告至今也没有领到不动产产权证。东信小区的地下停车库是小区的配套建筑，被告一直不开放给小区业主使用。综上，各原告已履行了商品房买卖合同的全部义务，被告的上述行为已违反商品房买卖合同的约定，为维护各原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、关于房产证，双方签订商品房买卖合同后，作为开发商的被告已经在期限内向办证机关递交了办理产权初始登记的相关资料，只因办证机关要理妥土地核算补地价的问题，存在延迟办证的客观事实，因此被告一直没办法办理相关的不动产产权登记，但被告方已经在理妥之中。二、关于地下车库，地下车库涉及到物业管理的问题，地下车库并没有像原告诉状中所言的没有开通，地下车库已经开通但没有完善。因小区住户少，住户需求少，一旦全部开通会造成物业不必要的经济损失，且地面的停车位基本上是可以满足日常需求，导致地下车库并未停止开放，也没有禁止住户使用。三、关于燃气管道的问题，按照合同被告要先和燃气公司签订合同，然后交由业主使用。被告就燃气安装的事实已和陆丰市华润燃气公司进行过协商，华润公司提供的条款对被告严重不公平，但至今双方仍在沟通和交涉中。四、关于土地使用权的期限问题，由于被告所办理的土地的性质属于出让的，用途是住宅，且已经提交的相关的情况说明土地的使用年限是七十年。各原告围绕其主张依法提交了如下证据：1.案涉商品房买卖合同，拟证明各原告与被告存在商品房买卖合同关系，被告有为各原告办理产权证书及开通附属设施的义务；2.东信小区收款收据，证明被告已收取了各原告的首期款和办理产权证书的费用以及办理开通煤气管道的费用；3.关于陆丰市东海镇东信小区不能办理不动产权证的情况说明，拟证明被告没有履行办理产权登记的义务。被告的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据3的证明目的有异议，被告方已经履行了办理产权登记的义务，只不过还没有完成。本院认为，陆丰市自然资源局作为办证机关，已证实其至今未收到陆丰市东海镇东信小区办证必须材料，导致其无法为该小区业主开展登记业务。可见被告至今尚未完成案涉合同约定提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对被告的抗辩本院不予采信，对各原告提交的全部证据予以确认。被告围绕其主张依法提交了如下证据：1.建筑工程竣工验收报告；2.广东省陆丰市商品房预售许可证；3.陆丰市商品房预售款监管协议书；4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；5.建设工程规划许可证；6.建筑工程施工许可证；7.建设用地规划许可证；8.国有土地使用证；证据1-8共同拟证明被告已经有向办证机关提供了初始登记的必须材料，已经完成了主要的办证义务。9.陆丰市东信实业有限公司与陆丰华润燃气有限公司的协议书协商稿，拟证明被告与华润燃气有进行过协商办理燃气管道工程的事实。各原告的质证意见是：对证据1至8的真实性、合法性、关联性无异议，但被告尚未完全履行向不动产登记部门办理产权证书所要求递交的全部资料的义务；对证据9的真实性无异议，各原告认为没有安装燃气管道的责任在于被告。本院认为，对证据1-8，考虑到各原告对其三性均无异议，其确实具有真实性、合法性、关联性，但结合陆丰市自然资源局出具的情况说明，上述证据不能证明被告已履行了案涉合同约定全部办证义务；证据9能证明被告已跟华润燃气公司进行协商过，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年至2017年间，上列各原告（买受人）与被告（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定各原告向被告购买位于广东省陆丰市东海镇洛州小区********信小区商品房一套（各案具体房号及购房总价款详见附表二），商品房用途为住宅。相关约定如下：合同第十四条第二款第3项约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……3.燃气在交房后，燃气公司安装验收后交付；合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；合同第十五条约定：出卖人应该在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付购房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，除原告许晓苗通过全款支付涉案商品房房款外，其余各原告均通过缴纳首期和向银行按揭贷款的综合方式缴清涉案房产的全部购房款，并向被告缴纳了水、电开户等费用。2014年9月29日，被告取得案涉土地的《国有土地使用证》【陆府国用（2014）第0113639号】；2015年6月23日，涉案房地产项目取得《广东省陆丰市商品房预售许可证》（编号：陆建房预字第0000230号）；2017年3月3日，涉案房地产项目进行了验收并于2017年12月4日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明：本院依各原告申请对涉案小区不能办理商品房不动产权证书的原因前往陆丰市自然资源局进行调查取证，该局于2020年6月2日向本院出具《关于陆丰市东海镇东信小区不能办理不动产证的情况说明》，该情况说明主要载明：陆丰市东信实业有限公司于2014年9月29日依法取得该宗国有土地使用权，用途为住宅。经其核查市住建部门移交的楼盘总登记档案资料，尚未发现东信小区的竣工验收材料，该小区开发商至今也未向其提交相关必需材料（包括：1.房屋竣工资料；2.房地产调查或者测绘报告；3.相关税费缴纳凭证；4.项目用地规划设计要点等其他必需材料），导致其无法为东信小区业主开展登记业务。再查明：被告曾与陆丰市华润燃气有限公司就涉案房地产就天然气管道安装进行了协商，但因双方对部分协议条款未取得一致意见而致涉案房地产至今没有安装天然气管道。诉讼过程中，本院经审查认为，各原告在本系列案中第3项及第4项诉讼请求“要求被告开通东信小区地下停车库给各原告使用及要求被告为各原告安装与市政燃气网相连的燃气管道到案涉房屋”中各原告主体均不适格，本院遂于2020年6月10日作出民事裁定书，裁定驳回各原告的上述第3.4项的起诉。本院认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷。各原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当事人应当按合同全面履行合同义务。因本院已作出裁定，以各原告主体不适格驳回各原告对被告主张被告开通东信小区地下停车库给各原告使用及要求被告为各原告安装与市政燃气网相连的燃气管道到案涉房屋的起诉，故本系列案只剩下需解决的诉求及争议焦点为：一、被告是否存在迟延办证的违约行为及应否承担违约责任的问题；二、被告应是否立即为各原告办理涉案房屋的不动产权证的问题；三、关于原告主张被告履行合同第一条有关案涉房产有七十年土地使用权的约定（从2014年至2084年），被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用的问题。对此，本院具体认定如下：一、被告是否存在迟延办证的违约行为及应否承担违约责任的问题。被告主张其已向办证机关提供了初始登记的必须材料，已履行完成主要的办证义务，只因办证机关要理妥涉案土地核算补地价的问题，因此存在延迟办证的客观事实，导致被告一直没办法办理相关的不动产产权登记。本院认为，因被告方的自身原因，被告作为案涉小区开发商至今未向办证机关提交相关办证必需材料，足以说明被告未完成主要案涉合同约定的办证义务。故对被告提出的该已履行完成主要的办证义务辩解，本院不予采纳。关于涉案房产交付时间，庭审中，双方均已确认案涉商品房交付给各原告使用的时间已超过180天。根据涉案合同第十二条及第十五条的约定，因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向各买受人支付各买受人已付购房款的1%违约金责任。本案中，因被告自身原因导致被告未在商品房交付给原告使用后180日内向产权登记机关提供材料备案，应承担违约责任。故对各原告要求被告支付逾期办理产权证违约金的主张，本院予以支持（各原告违约金具体数额详见附表二）。二、被告应是否立即为各原告办理涉案房屋的不动产权证的问题。本院认为，依民法遵循意思自治原则，双方当事人就案涉合同约定的办证义务，双方均应遵从该约定，涉案合同第十五条约定，出卖人应该在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但办证机关出具的《情况说明》显示，至今（距离案涉房屋交付各原告使用已远超180日）未发现被告向办证机关提交案涉房屋办证的相关必须材料，也致该办证机关无法为案涉房屋开展登记业务。被告违约未履行上述合同义务，故对各原告要求被告立即为各原告办理案涉房屋的不动产权的请求应予支持。被告应按案涉合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料（包括房屋竣工资料、房地产调查或测绘报告、相关税费缴纳凭证、项目用地规划设计要点等其他必需材料）报产权登记机关备案。三、关于原告主张被告履行合同第一条有关案涉房产有七十年土地使用权的约定（从2014年至2084年），要求被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用的问题。本院认为，被告已通过出让的方式于2014年9月29日取得位于东海镇洛州小区华贵路北侧9号地块的土地使用权，有被告提交的《国有土地使用证》【陆府国用（2014）第0113639号】为证；并于2015年6月23日，涉案房地产项目取得《广东省陆丰市商品房预售许可证》。该许可证主要载明：项目名称为东信小区，土地使用证证号及用途为陆府国用（2014）第0113639住宅。即被告在支付全部土地使用权出让金后，已依照规定办理登记，领取国有土地使用证，并于2014年取得土地使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第一项“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年……”的规定，涉案土地使用权的年限为2014年至2084年，被告已完全履行涉案商品房买卖合同第一条的约定，故对各原告的主张该请求没有事实和合法依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第一项、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰市东信实业有限公司向各案原告黄贤君等支付迟延办理不动产权证书的违约金（以购房总价款为基数，按总价款1%的标准计算，具体数额详见附表二）；二、在本判决生效之日起三十日内，被告陆丰市东信实业有限公司将各原告购买的位于广东省陆丰市东海镇洛州小区********信小区的各房屋（各原告对应的各房屋地址详见附表二）办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并向产权登记机关申请办理房屋权属证书；三、驳回各原告黄贤君等的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费的负担详见附表二，受理费各原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 温建豪二〇二〇年六月二十二日法官助理 蔡少将书 记 员 袁科英书 记 员 罗宇杰各原告的具体身份信息详见附表一序号案号（2020）粤1581民初原告身份信息1417号黄贤君，男，1961年10月14日出生，汉族，住广东省陆丰市东海镇玉印小区****对面501，公民身份号码442********014001X。2418号施标，男，1982年1月28日出生，汉族，住广东省陆丰市甲子镇两东区*******，公民身份号码44152*************。3419号刘天祜，男，1969年8月4日出生，汉族，住广东省陆丰市*********之3，公民身份号码44158*************。4420号卓清陆（曾用名：林清陆），男，1970年2月3日出生，汉族，住广东省陆丰市***************,公民身份号码44158*************。5421号朱楚，男，1976年4月6日出生，汉族，住广东省陆丰市**********,公民身份号码44152*************。6422号卓镇权，男，1988年10月12日出生，汉族，住广东省陆丰市桥冲镇禾潭村委会禾潭四村新南区****,公民身份号码44152*************。7423号林建辉，男，1969年11月10日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码442********110*018。郑月满，女，1972年10月11日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码44152*************。8424号黄宋侨，男，1986年11月5日出生，汉族，住广东省陆丰市*****************，公民身份号码44152*************。9425号许晓苗，女，1981年8月3日出生，汉族，住广东省陆丰市**********，公民身份号码44158*************。10426号谢贵强，男，1980年7月25日出生，汉族，住广东省陆丰市博美镇机关区教办宿舍**，公民身份号码44152*************。11427号古剑钊，男，1995年2月7日出生，汉族，住，住广东省陆丰市铜锣湖农场机关区场部干部楼****民身份号码44152*************。12428号林剑畅，男，1989年10月1日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，公民身份号码44152*************。13429号蔡志斌，男，1979年9月20日出生，汉族，住，住广东省陆丰市东海镇侨社宿舍**民身份号码44152*************。14705号陈锡耀，男，1979年12月20日出生，汉族，住广东省陆丰市内湖镇机关区*******，公民身份号码44152*************。15883号蔡庆照，男，1972年9月13日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码44152*************。16884号郑丽云，女，1993年6月1日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码44152*************。17885号黄新华，男，1963年7月2日出生，汉族，住广东省陆丰市*******良种场宿舍，公民身份号码442********702*011。18887号林振坤，男，1978年5月12日出生，汉族，住广东省陆丰市********，公民身份号码44152*************。19888号蔡长水，男，1987年6月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区****************，公民身份号码44152*************。20889号林培欣，男，1977年9月10日出生，汉族，住广东省陆丰市*************，公民身份号码44152*************。21890号卓龙锋，男，1982年9月23日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码44152*************。22891号林秀香，女，1980年12月18日出生，汉族，住广东省陆丰市************局宿舍，公民身份号码44158*************。23892号林倍双，男，1984年10月1日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，公民身份号码44152*************。24893号肖绿妹，女，1963年10月7日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码442********007*763。25894号朱燕少，男，1987年1月10日出生，汉族，住广东省陆丰市*******供电局宿舍，公民身份号码44152*************。26895号蔡娘波，男，1975年12月16日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码44158*************。27896号卢华莉，女，1991年4月18日出生，汉族，住广东省陆丰市**************区二巷9-2号，公民身份号码44158*************。28897号陈国桢，男，1972年6月1日出生，汉族，住广东省陆丰市*********海第三中学，公民身份号码44152*************。蔡美会，女，1970年7月14日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码44152*************。29898号陈丽霞，女，1981年7月15日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码44152*************。30899号杨丽青，女，1984年7月20日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，公民身份号码44152*************。31900号林彩英，女，1985年7月22日出生，汉族，住广东省陆丰市***************，公民身份号码44152*************。32901号蔡启达，男，1986年9月28日出生，汉族，住，住广东省陆丰市东海镇洛洲花苑******民身份号码44152*************。33902号佘景东，男，1986年1月23日出生，汉族，住广东省陆丰市**********，公民身份号码44152*************。34903号李锦枝，女，1953年2月20日出生，汉族，住广东省陆丰市********，公民身份号码44158*************。35904号黄炳专，男，1976年8月4日出生，汉族，住广东省陆丰市*************，公民身份号码44152*************。36905号陈冬冬，男，1992年3月12日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码44152*************。37906号余建城，男，1994年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*********，公民身份号码44152*************。38907号刘炎坤，男，1961年11月15日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码44152*************。39908号薛宏钊，男，1974年10月1日出生，汉族，住广东省陆丰市****************，公民身份号码44152*************。40909号李瑞勇，男，1976年8月11日出生，汉族，住广东省陆丰市********溪仔机械厂宿舍，公民身份号码44152*************。41910号陈胜然，男，1989年1月26日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码44152*************。各原告违约金及诉讼费承担情况附表二序号案号（2020）粤1581民初原告购房总价（元）原告购买的商品房地址东信小区逾期办证违约金标准(购房总价的1%)判决结果判决逾期办证违约金数额（元）受理费（原告已预交）原告承担（元）被告承担（元）1417号黄贤君680000B栋11031%68000252418号施标620000B栋8031%62000253419号刘天祜534919A栋13021%5349.190254420号卓清陆742983A栋10041%7429.830255421号朱楚459425A栋2021%4594.250256422号卓镇权488125B栋12021%4881.250257423号林建辉郑月满680000B栋9011%68000258424号黄宋侨620000B栋8011%62000259425号许晓苗541244A栋14021%5412.4402510426号谢贵强480000A栋8021%480002511427号古剑钊580000B栋5011%580002512428号林剑畅528988A栋12021%5289.8802513429号蔡志斌455385B栋7021%4553.8502514705号陈锡耀690000A栋3041%690002515883号蔡庆照470644A栋302号1%4706.4402516884号郑丽云468480B栋902号1%4684.802517885号黄新华778000A栋1104号1%778002518887号林振坤467475B栋802号1%4674.7502519888号蔡长水702000A栋804号1%702002520889号林培欣730000B栋804号1%730002521890号卓龙锋515865B栋1502号1%5158.6502522891号林秀香486441A栋702号1%4864.4102523892号林倍双520000B栋1302号1%520002524893号肖绿妹579222B栋201号1%5792.2202525894号朱燕少600000B栋1003号1%600002526895号蔡娘波690000A栋1001号1%690002527896号卢华莉583606B栋703号1%5836.0602528897号陈国桢蔡美会660000B栋1001号1%660002529898号陈丽霞459460B栋602号1%4594.6002530899号杨丽青670000B栋1101号1%670002531900号林彩英660000A栋603号1%660002532901号蔡启达528988A栋1502号1%5289.8802533902号佘景东655658A栋701号1%6556.5802534903号李锦枝467389A栋402号1%4673.8902535904号黄炳专622575A栋501号1%6225.7502536905号陈冬冬600000B栋601号1%600002537906号余建城617098A栋601号1%6170.9802538907号刘炎坤563457B栋403号1%5634.5702539908号薛宏钊684133A栋901号1%6841.3302540909号李瑞勇460000B栋1102号1%460002541910号陈胜然669961B栋404号1%6699.61025附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。