广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4099号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：甘静，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，该公司员工。被告：陈亚冰，女，1975年9月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州香江物业管理有限公司与被告陈亚冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人甘静、吴晓翔到庭参加诉讼，被告陈亚冰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2014年9月至2020年4月拖欠的物业管理费20554.62元、水费78.7元、污水处理费38.4元、分摊电费1879.84元及违约金23697.71元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年3月31日，违约金为23697.71元），合计46249.27元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠森林半岛63栋1802房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。在过程中，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务,履行了相关义务，但是被告自2014年9月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定，被告应当按月支付物业管理费、水费、分摊电费，否则原告有权依约按欠费总额每天千分之一向被告收取违约金。经原告核算，被告至2020年3月31日止仍拖欠物业管理费20554.62元、水费78.7元、污水处理费38.4元、分摊电费1879.84元以及违约金23697.71元未付。综上所述，原告已经依约提供相应的物业管理服务，现被告一直拒不缴纳上述费用的行为己构成严重违约。为此诉至法院，望判如所请。被告陈亚冰未作答辩。经审理查明：2011年11月15日，广州增城香江物业管理有限公司（甲方）与案外人陈建（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：鉴于乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲中森林半岛组团36街/栋1802号商品房，商品房销售（预售）合同编号为201111141608，该物业的建筑面积为123.39平方米；物业服务费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积）、花园面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后，通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.3元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。2014年2月26日，被告从陈亚冰（声明人）与陈健（原业主）向原告出具《过户声明》，载明：本人与贵司所辖之翡翠绿洲小区森林半岛（组团）63（街/栋）1802单元陈健（原业主）在增城市房屋交易所办理了房产证转移登记手续，房产证转移登记时间为2014年1月26日。现本人就办理过户事宜向贵司确认如下：一、本人将与原业主陈健共同协商并确保缴纳过户前该单元的所有应缴费用……二、本人承诺自过户之日起该单元的一切相关费用，包括但不限于物业服务费、代收水电费、代收水电分摊费、有线电视费、话费、煤气等费用均由本人承担……。另查明，原告提交《单元费用查询及费用明细》显示涉案房屋的代收2015年5月水费78.7元、2015年5月代收污水处理费38.4元，符合2014年9月1日至2017年6月9日期间的分摊电费为821.4元。再查明，根据《产权情况表》显示，位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街**房屋现登记在吴嘉雯名下，从2017年6月9日起满2年后方可转让或办理析产手续，建筑面积124.16平方米。庭审中，原告陈述以下：1.《前期物业服务合同》中有约定缴纳物业费、水电费及公摊费的期限，认为对于污水处理费也是依据该条约定进行缴纳。本院认为，虽然原告与被告之间并未签署《前期物业管理服务合同》，但原告作为具备物业管理资质的公司，为涉案小区提供了物业服务，被告作为小区的房屋业主，应向原告缴纳物业服务费以及支付原告代被告向相关部门缴纳的费用。关于物业服务费的问题。原告已依约对案涉房屋提供了物业服务，亦代被告缴交了水电费等相关费用，故被告应按上述协议的约定向原告支付物业服务费及水电费等相关费用。在两被告未到庭参加诉讼且未向本院提交任何相反证据推翻原告主张的情况下，根据《过户声明》及《产权情况表》显示，被告与陈健于2014年1月26日交接了涉案房屋，后于2017年6月9日涉案房屋的产权人变更为吴嘉雯，故本院认定被告交纳物业服务费截至2017年6月9日，原告主张计算至2020年4月，于法无据，本院不予采纳。经核算，涉案房屋的建筑面积为124.16平方米，前期物业服务合同约定的物业服务费为每月每平方米2.3元，每月物业服务费合计285.57元，被告应支付2014年9月1日至2017年6月9日期间物业服务费为9499.96元（285.57元/月×33个月+285.57元/月÷30天×8天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业服务费的违约金问题。因双方并未签署《前期物业服务合同》，原告亦未提供其他证据证明被告缴纳违约金的计算依据，因此原告主张要求从逾期之日起按照每天千分之一计算，并无依据。因被告确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故违约金宜按照按利息予以计算，以当月欠费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，每月违约金以285.57元为限，违约金总额以9499.96元为限。原告主张超出部分，本院不予支持。关于水费、污水处理费、分摊电费及违约金问题。《单元费用查询及费用明细》显示，原告代被告垫付了2015年5月水费78.7元、2015年5月污水处理费38.4元，因此，原告请求被告支付水费78.7元、污水处理费38.4元，在被告未到庭参加诉讼且未向本院提交任何相反的证据推翻原告主张的情况下，本院予以支持。对于分摊电费，原告向本院提供的《单元费用查询及费用明细》符合2014年9月1日至2017年6月9日期间的分摊电费为821.4元，原告主张超出部分，本院不予支持。至于水费、污水处理费、分摊电费这三项费用的违约金，因双方未签订合同，且《单元费用查询及费用明细》计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故本院调整为以拖欠费用（水费78.7元、污水处理费38.4元、821.4元，合计938.5元）为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金938.5元为限。综上所述，被告林国华、韦娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈亚冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2014年9月1日至2017年6月9日期间物业服务费为9499.96元以及违约金（每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，每月违约金以285.57元为限，违约金总额以9499.96元为限）；二、被告陈亚冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2014年9月1日至2017年6月9日期间分摊电费821.4元、2014年9月1日至2017年6月9日期间水费78.7元、2014年9月1日至2017年6月9日期间污水处理费38.4元；三、被告陈亚冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付污水处理费、水费、分摊电费这三项费用的违约金（以938.5元为本金从2020年4月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，总额应以本金938.5元为限）；四、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，由原告广州香江物业管理有限公司负担350元，由被告陈亚冰负担128元。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇二〇年六月二十六日书记员  谢明慧