广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4213号 原告：莫子奎，男，汉族，1942年3月15日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：莫瑜明，男，汉族，1964年5月11日出生，住北海市海城区。 被告：吴维东，女，汉族，1968年8月30日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。同为被告黄金程的委托诉讼代理人。 被告：黄金程，男，汉族，1994年7月21日出生，住北海市海城区。 第三人：杨惠然，女，汉族，1962年4月25日出生，住北海市。 第三人：北海佳宇房地产发展有限公司，住所地北海市云南路东一巷**，统一社会信用代码：91450500751212370G。 法定代表人：陈厚发。 第三人：北海中怡置业有限公司，，住所地北海市北京路**怡沁园**第**统一社会信用代码：91450500759789529R。 法定代表人：赵素平，执行董事。 委托诉讼代理人：莫翠凤，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所律师。 原告莫子奎与被告吴维东、黄金程、第三人北海佳宇房地产发展有限公司（下称佳宇公司）、杨惠然、北海中怡置业有限公司（下称中怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫子奎的委托诉讼代理人莫瑜明，两被告的委托诉讼代理人谭彩燕、第三人中怡公司的委托诉讼代理人莫翠凤、李焕兰到庭参加诉讼。第三人佳宇公司、杨惠然经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫子奎提出诉讼请求：准予执行北海市地块中被告侵占的部分土地。事实与理由：2017年12月20日北海市海城区人民法院对佳宇公司、杨惠然、中怡公司的借款合同纠纷一案，作出（2017）桂0502民初1996号民事判决，判决原告莫子奎就涉案债权对佳宇公司名下的位于北海市地块的折价、变卖价款享有优先受偿权。2019年1月28日，被告吴维东、黄金程对执行标的提出书面异议。北海市海城区人民法院于2019年6月10日作出（2019）桂0502执异29号执行裁定，裁定中止对吴维东、黄金程购买的位于北海市地块部分土地使用权的执行。该裁定认定与事实不符，适用法律错误。被告违规购买土地，其协议无效。被告协议约定的北海市贵州小区园中园土地并非其侵占的涉案土地（北海市地块的土地）；被告证据不足以证明被告已支付全部价款；被告违规擅自售购没有建筑物土地、买地自建房屋不完成工程竣工验收、不纳税，是造成土地使用权未办理过户登记的主要原因，被告存在过错。综上，被告对执行涉案土地提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当准予执行涉案北海市地块中被吴维东、黄金程侵占的土地。原告为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 两被告辩称：1、两被告与中洋签订协议书是合法有效的，合同2005年1月7日签订，合同约定的园中园地块A13是以8万元的价格成交，两被告已经向北海中洋房地产发展有限公司（下称中洋公司）足额支付购地款，并建有房屋，购地协议书是双方真实意思表示，没有违反法律规定，因此是合法有效的。2、原告与中洋公司的抵押手续是在2005年9月15日办理，而被告与中洋公司转让是在2005年1月7日，很明显原告的抵押行为在两被告购地之后，而且是在被告不知情的情况下，中洋抵押给原告，损害了被告的合法权益，因此原告和中洋公司的抵押行为应该是无效的。3、两被告的房屋至今没有办理过户手续并不是两被告的自身原因。首先两被告的房屋是经过出让方的许可并具备了施工的条件，原告提到的没有按时审批验收，并不是办理过户登记的障碍事由，是可以消除的，而现在无法办理，是因为中洋公司瞒着被告把土地抵押给原告，所以责任不在两被告。综上，两被告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，至此，原告的抵押权无法抵抗。原告要求对涉案土地享有优先权没有法律依据，恳请法院驳回原告的诉请。 第三人中怡公司述称：对本案的事实不清楚，对与中怡公司相关的案件由法院依法作出判决。 第三人佳宇公司、杨惠然未作书面陈述、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人佳宇公司、杨惠然经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2005年4月6日，北海国耀经贸发展有限公司(下称国耀公司)企业名称变更为中洋公司，2008年3月28日，中洋公司企业名称变更为佳宇公司。 2005年9月13日，原告莫子奎与中洋公司签订《借款协议书》一份，主要载明：中洋公司用位于北海市地块作抵押，向莫子奎借款人民币70万元，作开发另一块土地用。同日，莫子奎与中洋公司签订《抵押合同》一份，约定中洋公司用北海市地块为70万元借款及利息提供抵押。2005年9月15日，莫子奎与中洋公司在北海市土地局办理了北海市地块的借款抵押登记手续。 原告莫子奎与第三人佳宇公司因上述借款事宜产生纠纷，原告起诉至本院，本院于2017年12月20日作出（2017）桂0502民初1996号民事判决，判决如下：一、佳宇公司须偿还借款30万元及利息给莫子奎；二、杨惠然、中怡公司对佳宇公司的上述债务在30万元本金及利息范围内承担连带清偿责任；三、莫子奎就上述债权对佳宇公司名下的位于北海市地块的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、驳回莫子奎的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 因佳宇公司到期未履行该判决确定的义务，原告莫子奎向本院申请强制执行，本院于2018年5月3日本院作出（2018）桂0502执797号执行裁定、协助执行通知书，查封了被执行人佳宇公司名下位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】,查封限额为120万元,查封期限为三年。 位于北海市贵州路开发区项目，是由国耀公司开发建设，该项目工程于2005年8月3日取得《北海市建设工程临时规划许可证》【北规临证建（2005）104号】。该项目的建设用地为涉案的坐落于北海市地块。2006年5月29日，该项目取得建设工程施工许可证（编号450501200509290301），因企业名称的变更，该工程项目的建设单位，由国耀公司变更为中洋公司。 2005年1月7日，被告吴维东、黄金程与国耀公司签订《购地协议书》一份,主要约定：由被告以8万元购买北海市贵州小区的“国耀景海广场”园中园A13号别墅地一块；总体建筑方案批准后，公司办理施工许可证，做好小区内的三通一平；具备开工条件后，被告须按获批准的总体方案外型建好房屋。 国耀公司企业名称变更为中洋公司后，两被告与中洋公司就上述协议重新签订一份《购地协议书》，约定内容同上，落款日期亦同上。 合同签订后，中洋公司向被告支付了建设用地，被告向中洋公司支付了购地款8万元，中洋公司于2008年6月7日出具收款凭证。被告已在该地块建筑房屋，但未取得该房屋的权属证书。 被告吴维东、黄金程对上述（2018）桂0502执797号执行裁定不服，向本院提出执行标的异议。本院对此作出（2019）桂0502执异29号执行裁定，裁定中止对吴维东、黄金程购买的位于北海市地块【土地使用权证号：北国用（2005）第××号】部分土地使用权的执行。原告对该裁定不服，故向本院起诉，提出本案的诉讼请求。 本院认为：佳宇公司未履行生效判决确定的义务，本院依法查封了佳宇公司位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】，程序合法。 原告莫子奎对涉案土地使用权依法享有担保物权。“国耀景海广场园中园”项目虽然是中洋公司整体开发的商品房开发项目，但其与被告签订的《购地协议书》，只是分割转让商品房开发项目的建设用地，并由被告自行建房使用。被告通过该《购地协议书》的履行，对涉案Ｂ2地块部分土地使用权所享有的权利，属于一般不动产买受人的物权期待权，不能阻却对莫子奎涉案享有担保物权的金钱债权的执行，即不足以排除本院对涉案Ｂ2地块土地使用权的执行。莫子奎对涉案土地使用权享有担保物权的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。故原告要求准予执行北海市地块中被告占有使用的部分土地使用权的请求，依法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 准予执行证号为北国用（2005）第××号土地使用权证项下位于北海市地块中，被告吴维东、黄金程占有使用的部分土地使用权。 案件受理费550元，由被告吴维东、黄金程负担（该费用原告莫子奎已向本院预交，被告吴维东、黄金程在本案判决发生法律效力之日起5日内付还给原告）。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：45×××16；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏 海 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  孔静怡