江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民初211号原告：刘江**，男，汉族，1971年7月10日生，住址：江西省樟树市。委托诉讼代理人：邹江平，江西新青年律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。被告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块。统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：李景斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕淑萍，国浩律师（南昌）事务所。原告刘江**与被告上海绿地集团江西申江置业有限公司（以下至主文简称“绿地申江公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告刘江**及其委托诉讼代理人邹江平、肖娟，被告绿地申江公司委托诉讼代理人吕淑萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江**上诉请求：1、调解或者判决原告与被告于2012年12月7日签订的《南昌市商品房买卖合同》，合同编号1000324266、1000324272；2、调解或判令被告向原告退还已经支付的房款10421546元；3、调解或者判令被告赔偿原告损失104215.46元；本案诉讼由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原、被告双方签订三份编号为1000324266、1000324272、1000324276的《南昌市商品房买卖合同》三份，原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区房屋。其中2203号房屋建筑面积260.83平方米，总价款为4863598元，按揭贷款2430000元；2204号房屋建筑面积260.83平方米，总价款为5200679元，按揭贷款2600000元；2209号房屋建筑面积76.86平方米，总价款为635802元，按揭贷款310000元。合同还对计价方式、面积确认等做了明确的约定。协议签订后，原告按照合同约定办理了银行按揭，共计支付了2203号房屋购房款4532999元，2204号房屋购房款5578547元，全面履行了支付房屋价款的义务。但是被告于2019年6月26日才向原告交付2203、2204号房屋。其中2209号房屋因为房屋面积误差超过3%，根据合同约定属于退房情形，被告已经同意退房，原告也在2019年6月在南昌市房管部门办理了撤销备案手续，但是被告未退回31万元购房款，而是将该款项折算到2203、2204号房屋，也就是说原告向被告支付了2203、2204房房屋总价款为10421546元。根据《南昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告作为出卖人应当在商品房交付后180日内为原告办理相关产权权属证书，若未能取得该权属证书，原告可以要求退房，并在提出退房要求之日起30日内将购房款退还，并赔偿1%房价款损失。但是被告在2019年6月26日交付房屋后，截至今日，原告都未能取得房产权属证书，原告也曾多次主张权利，被告均以各种理由推脱。故向法院提起诉讼，请求法院依法支持相关诉讼请求。被告绿地申江公司答辩称，原告直到2019年6月26日才缴清2203、2204号房的购房款，逾期付款长达七年之久，构成严重违约，该两套房屋也不存在面积误差。案涉2203、2204号房屋在原告缴清房屋款项之前已经完成了竣工验收备案，满足交付条件，原告因为自身原因拖欠购房款，未能办理收楼手续，答辩人未追究其违约责任，而是积极配合原告提前交付房屋以供原告对外出租，已经是对原告格外照顾。被告早在2015年6月30日完成了涉案房屋所在楼栋的初始登记备案，根据商品房买卖合同补充协议第八条约定，被告为原告办理案涉房产产权证的时间应当以原告付清全部购房款及提交齐全办证资料后起算，因为原告自身未付清款项及提交办证材料，被告有权延迟办证期限并不承担相应责任。原告主张解除合同的原因系因为周边部分写字楼降价，原告未避免投资风险，减少损失而提起的诉讼，该损失应当自行承担。原告刘江**为证明自己的主张提供了如下证据证明自己的主张：第一组证据：原、被告双方身份信息、企业信息，证明目的：原、被告双方主体适格；第二组证据：《商品房买卖合同》二份，证明目的：1、2012年12月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的绿地中央广场A2#办公楼2203、2204号房屋，其中2203号房屋总价款4863598元，2204号房屋总价款5200679元；2、被告向原告交付房屋后，应在180日内办理房屋权属证书，若原告未按期取得房产权属证书，原告可退房，被告应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付房价款，并按已付房价款的1%赔偿损失；第三组证据：《个人房屋抵押借款合同》一份、贷款直通发放借款凭证，证明目的：1、原告购买被告开发的绿地中央广场A2#办公楼2203号房屋在华厦银行股份有限公司南昌分行办理了银行按揭贷款，贷款金额为243万元；2、2012年12月21日华夏银行股份有限公司南昌分行发放了按揭贷款243万元，转入被告的银行账户。第四组证据：《商品房买卖合同》一份、《个人房屋抵押借款合同》一份、贷款直通发放借款凭证，证明目的：1、原告购买被告开发的绿地中央广场A2#办公楼2204号房屋在华厦银行股份有限公司南昌分行办理了银行按揭贷款，贷款金额为260万元；2、2012年12月21日华夏银行股份有限公司南昌分行发放了按揭贷款260万元，转入被告的银行账户。第五组证据：《个人房屋抵押借款合同》一份、贷款发放借款凭证，证明目的：1、2012年12月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的绿地中央广场A2#办公楼2209号房屋，房屋总价款635802元。2、原告购买被告开发的绿地中央广场A2#办公楼2209号房屋在华厦银行股份有限公司南昌分行办理了银行按揭贷款，贷款金额31万。3、2012年12月21日华夏银行股份有限公司南昌分行发放了按揭贷款31万元，转入被告的银行账户；第六组证据：收据9份，业务结算单1份、还款凭证1份，证明目的：1、原告向被告支付2203、2204号房屋价款5081546元。2、原告购买2209号房屋的按揭贷款31万元已全部结清，该款被告折算到2203、2204号房屋；第七组证据：专用收据二份、《房屋租赁合同》一份、装饰装修登记单、物业缴纳费用单、增值税专用发票，证明目的：被告于2019年6月向原告交付了2203、2204号房屋。被告绿地申江公司质证后发表质证意见如下：对证据一真实性、合法性和关联性均无异议。对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据双方签订的商品房买卖合同15条之约定，被告需要向房管部门提交办证手续的初始登记手续材料，不是原告理解的办理房产权属证书。该合同补充协议第18页第8条第2款，需办理完交付手续及其他材料才能开始计算办理房屋产权证书的时间。商品房买卖合同中约定于应于2012.12.31前付清全部款项，但事实原告真正付清全部款项在2019.6.26，存在严重逾期付款违约行为。原告逾期付款，办证时间应当顺延。对证据三、证据四真实性、合法性无异议，关联性有异议。该组证据仅能证明原告办理了22按揭手续，但是发放贷款的事实不认可。对证据五真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告办理2209号房屋退房及撤销备案手续后，31万应退按揭款于2019.6.26才转为2203.2204的购房款，至此原告所购被告所有物业下的款项才全部结清。对证据六真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据进一步证明原告最终结清全部购房款时间是2019.6.26，存在严重逾期付款违约行为。对证据七真实性、合法性无异议，关联性有异议。该组证据证明被告在原告未结清全部款项前就配合原告提前交付了涉案商品房，让其实现租赁收益。针对原告刘江**的举证并结合被告绿地申江公司的质证，本院认证如下：双方当事人对该七组证据的真实性、合法性无异议，本院该七组证据及反映的事实予以确认。对于证明目的由本院结合其他证据予以确定。被告绿地申江公司也提供如下证据证明自己的主张：第一、二组证据：原告所购2203室、2204室的《南昌市商品房买卖合同》（编号1000324266、1000324272）以及A2#办公楼《南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告》，证明原告所购的2203室、2204室面积误差比均在3%以内，应按合同约定据实结算；第三组、第四组证据：A2#办公楼《南昌市建设工程竣工验收备案表》及原告所缴纳的2203室、2204室自付部分购房款的票据，证明涉案房屋早在原告缴清房款前就已完成竣工验收备案，满足交付条件，但原告直至2019年6月26日才缴清2203室、2204室的购房款，已构成严重违约；证据五：产权登记机关出具的A2#办公楼初始登记办理的《收件收据》、《领证确认单》，证明被告已在合同约定期限内完成初始登记备案，原告未能取得权属证书并非因被告原因所致；证据六及证据七：原告与阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》以及目前2203室、2204室已在正常使用的照片（4张），证明目的：涉案商品房已由原告用于出租，已实际交付使用完毕。原告刘江**质证后发表如下质证意见：对证据一真实性、合法性有异议，关联性无异议。该合同是签订了按揭合同后再签订的，实际签订时间是2013年1月。合同约定的2012年12月31日前付款与按揭合同约定相冲突，按揭合同没有签订时间，实际放贷时间是2012.12.21。按揭合同第一章第三款，签订本合同已经付了总房款50.04%，因此商品房买卖合同对原告给付房款的约定不真实、不合法。证据二是复印件，真实性无法核实，如果有原件，则对其真实性、合法性和关联性均无异议。证据三真实性、合法性和关联性均无异议。证据四真实性无异议，合法性、关联性及证明对象有异议。根据中国人民银行个人按揭贷款的规定，个人购买商铺应当首付房款50%以后才能申请按揭贷款。案涉房屋在2012.12.21华夏银行已经向被告发放了贷款，证明原告、被告之间不存在欠购房款一说，只是双方存在借贷关系，否则被告涉嫌骗贷。证据五请求法庭核实原件。如果有原件，对真实性、合法性无异议，关联性有异议。这仅是初始备案，如果是办理产权证应将全部办证手续材料移交，例如涉案房屋购房款税务发票。领证确认单真实性、合法性和关联性及证明目的均有异议，看不清，且有涂改。证据六真实性、合法性和关联性无异议，证明对象有异议。被告实际交付案涉房屋的时间是2019.6月，致使原告租赁合同违约，并免除了第三人的房租一个月。证据七的真实、合法性和关联性均无异议。针对被告绿地申江公司举证并结合原告刘江**的质证，本院认证如下：双方当事人对于证据一、证据三、证据四、证据六、证据七的真实性、合法性无异议，本院对此确认。证据二、证据五未提交原件，真实性无法确认，本院对此不予认可。本院审理查明：2012年12月7日，原告刘江**与被告绿地申江公司签订《南昌市商品房买卖合同》二份，合同约定原告刘江**购买被告绿地申江公司开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，该房屋为写字楼，钢筋混凝土结构，层高4.1米，该两房屋的建筑面积均为260.83平方米，公摊面积为107.77平方米。其中2203号房屋单价为18646.62平方米，总价为4863580元，2204房屋单价为19938.96平方米，总价为5200679元。买受人应当在2012年12月26日之前支付2203号房购房款2433580元，剩余购房款应当于2012年12月31日前付清。2204号房购房款在2012年12月26日之前应当付清2600679元，剩余购房款应当于2012年12月31日前付清。原告刘江**作为买受人如未按照合同约定时间内支付相应款项，如果逾期时间在30日之内，则应当支付万分之一违约金，合同继续履行。如果超过30日，被告绿地申江公司作为出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当支付0.5%的违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同可以继续履行，但是买受人应当按照万分之一比率支付违约金。出卖人绿地申江公司应当在2014年12月31日前，按照规定交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将已经支付的房价款退还买受人，并按照已支付房款的1%赔偿买受人损失。双方之间发生争议的，依法向人民法院起诉。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。该租赁合同补充协议（租赁合同附件4）第八条规定，出卖人办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，买受人协助办理房屋所有权证，办证所需相关税费，由双方各自依照国家规定承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应当由买受人承担的相关费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应责任。同时出卖人有权按照合同约定总价款的日万分之一要求支付违约金。如因南昌市政府有关主管机关办理程序或者政策发生变化，或者因为买受人原因导致无法在约定时间办妥产权证的，出卖人不承担相应违约责任。补充协议第十条第三款同时约定，买受人根据房屋买卖合同第十五条行使单方面解除合同的，应当在出卖方逾期180天起30天内以书面形式提出，否则视作买受人放弃该项权利。房屋买卖合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘江**与华夏银行股份有限公司南昌分行签订了个人房屋抵押借款合同二份，原告刘江**以案涉2203、2204房屋为抵押，由华夏银行股份有限公司南昌分行发放抵押贷款243万元、260万元，该款项已于2012年12月21日由华夏银行股份有限公司南昌分行支付给被告绿地申江公司。原告刘江**分别于2012年10月26日支付案涉2203房屋购房款87.5万元、2013年7月31支付20万元、2014年5月30日支付40万元、2016年9月5日支付12.5万元。被告绿地申江公司分别于2016年8月9日、2013年7月31日、2016年8月30日、2016年9月5日向原告刘江**开具案涉2203号房购房款收据87.5万元、20万元、40万元、12.5万元。原告刘江**分别于2012年10月26日支付案涉2204房购房款87.5万、2016年9月5日支付12.5万元。被告绿地申江公司于2016年8月9日向原告刘江**开具案涉2204号房购房款87.5万元、12.5万元收据二张。2019年6月26日原告刘江**以银行汇款的方式向被告绿地申江公司支付2081556元，用途中载明“付南昌绿地中央广场A2.2203、2204购房尾款总和。”被告绿地申江公司向原告刘江**开具两张收据，载明原告刘江**以转账方式于2019年6月26日支付绿地中央广场A2-2203、2204房款分别为502999元、1578547元。原告刘江**同时购买了被告绿地申江公司开发的绿地中央广场2209号房屋，后因为房屋面积误差超过3%，双方协商于2019年6月26日办理了退房手续并解除了备案登记。被告绿地申江公司称由于原告刘江**一直未来办理31万元退款手续，也没有指示将该款项转为2203、2204房屋购房款，故一直未开具购房款发票，直至其提起诉讼明确才开具购房款发票。又查明，被告绿地申江公司开发的位于南昌市红谷滩新区办公楼已于2014年12月经过竣工验收备案，并在房屋管理部门进行了登记。该办公楼部分房产已在2016年之前经办理并领取了相应的房产权属证明。原告刘江**向本院提起诉讼后，被告绿地申江公司于2020年5月18日开具案涉2203、2204号房的增值税发票。另查明，原告刘江**与2019年4月25日与案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司签订房屋租赁合同，约定原告刘江**将其所有的位于南昌市红谷滩新区房屋出租给该公司，租赁期限为5年，用于商务办公，第一个年度为租金50万元，以后按年增加。承租人一次性缴纳租赁保证金8万元。2019年6月1日，原告刘江**从被告绿地申江公司接收了房产，缴纳了物业管理费，并将相关房产移交给案外承租人使用。后因为延迟交房等原因，承租主体变更为案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司江西分公司。截至法庭辩论终结，案涉2203、2204房屋仍然由原告刘江**收取租金，租赁合同尚未解除，案外人阳光一家家庭综合保险销售服务有限公司江西分公司仍然承租使用该房产。本院认为，本案争议焦点为案涉2203号、2204号房屋商品房买卖合同是否应当解除、被告绿地申江公司是否应当返还购房款、赔偿损失及具体金额的问题。原告刘江**与被告绿地申江公司于2012年12月7日签订的位于南昌市红谷滩新区份《南昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自身应当承担的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告刘江**作为房产购买人，应当按照合同的约定在2012年12月31日之前履行全部付款义务，但是原告刘江**并未在合同约定期限内支付全部款项，直到2019年6月26日才支付完毕。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》之约定，被告绿地申江公司有权解除相应合同，其未在规定期限履行解除权并愿意继续履行合同系对自身权利处分，但两份购房合同约定仍然合法有效，对双方仍具有约束力，原告刘江**仍然有义务支付购房款。原告刘江**称根据另行签订的《个人房屋抵押借款合同》第一章第3条约定，款项已经全部支付完毕，双方属于借贷关系，原告刘江**对此应当承担举证证明责任，否则应当承担举证不利的后果。且按揭合同中的约定与客观实际不符的，仍然应当以客观事实为准。审理过程中，原告刘江**并未能提供2019年之前全部购房款项支付完毕的凭证，也未提供双方之间关于借贷关系的约定，被告绿地申江公司对此亦予以否认，而且原告刘江**于2019年6月26日才以银行汇款的方式向被告绿地申江公司支付剩余2081556元，用途中也明确载明系“付南昌绿地中央广场A2.2203、2204购房尾款总和”，并非注明归还借贷款项，表明原告刘江**本人也不认可双方之间存在实际借贷关系，而是认可购房款未支付完毕的事实。原告刘江**作为先履行义务一方，在未履行支付全部购房款义务前，被告绿地申江公司有权不交付房屋，原告刘江**据此主张被告绿地申江公司延迟交房，应当解除案涉二份《南昌市商品房买卖合同》，显然没有事实和法律依据，不应支持。关于办理房屋权属登记证书延迟的问题。案涉两套房屋于2019年6月26日才缴纳剩余购房款，同时双方还存在对31万款项用途的争议，被告绿地申江公司最早也是2019年12月26日前有义务办理完权属证书，但前提条件是原告刘江**提出了办理权属证书的申请并缴清全部费用，原告刘江**在审理过程中，并未提供充分证据证明其提出申请的具体日期，也未交清全部办理权属证书的费用，相应的责任不应当由被告绿地申江公司承担。且根据双方签订的商品房买卖合同之约定，即使被告绿地申江公司存在延期办理权属证书的情形，原告刘江**也应当在1个月内书面向被告绿地申江公司提出解除申请，否则无权行使解除合同权利。审理中，原告刘江**并未提供充分证据证明其是在1个月内行使的解除权，应当自行承担不利后果。另一方面，原告刘江**在已经接收了案涉房产并对外出租（租赁期限为5年，尚余4年租期未满），且案涉房产在一审辩论终结前已经能够办理权属证书情形下，以办理权属证书的迟延为由要求解除合同，明显不符合双方约定及法律规定，也不符合诚实信用、鼓励交易的原则，本院对其请求不予支持。综上，原告刘江**的请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘江**全部诉讼请求。本案诉讼费84955元，由原告刘江**负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  张 燕审判员  周朝阳二〇二〇年六月三日法官助理黄梦瑶书记员邓轩