北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初13753号原告：李凤华，女，1964年5月21日出生，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘建川（系李凤华之子），男，1989年2月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：琚敬，北京众再成律师事务所律师。被告：刘建国，男，1971年12月29日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘建华（系刘建国之姐），女，1965年11月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。原告李凤华诉被告刘建国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤华及其委托诉讼代理人刘建川、琚敬，被告刘建国之委托诉讼代理人张敬辉、刘建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李凤华向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理位于北京市石景山区金顶北路20号院房屋过户登记手续，将房屋过户登记至原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年1月11日签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市石景山区金顶北路房屋出售给原告，原告按时支付了被告购房款。双方于2018年1月11日办理了网签，被告于2018年2月1日通过石景山地方税务局为原告代开了购房发票。之后被告一直不肯出现配合原告办理过户登记手续，原告多次通过电话、短信督促被告、被告均以各种理由拖延不配合过户。原告认为，被告恶意拖延拒不配合过户的行为，违反了相关法律规定，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告刘建国辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，刘建国系无行为能力人或限制行为能力人，其不具备订立合同的能力，涉案的房屋买卖合同上无刘建国的监护人签字，故合同属于未成立，我方持有刘建国自上世纪九十年代起患有精神分裂症的证据，我方之前申请对刘建国签订合同时的民事行为能力进行鉴定，不能因为鉴定机构未受理就推定刘建国具备完全民事行为能力，本案的委托手续是一个叫于光明的人交给刘建华让她来参与诉讼的；其次，涉案合同本身显示公平，合同涉及的房屋价格远远低于市场价值，在通常的房地产交易过程中通常存在两个合同，即网签合同和双方的私下合同，网签合同的价格一般低于实际成交价格；第三，原告提交了两份房屋买卖协议，第一份合同是刘宝顺与刘建国所签，但原告提交的调解书显示当时李凤华与刘宝顺签订合同时已离婚，故合同与李凤华无关；第四，目前房屋是司法查封状态，不具备过户的条件。综上，希望法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市石景山区金顶北路20号院房屋（以下简称涉案房屋）系登记于刘建国名下，房屋于2017年12月18日取得产权登记。2018年1月11日，刘建国（出卖人）与李凤华（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，建筑面积为89.85平方米，该房屋性质为限价商品住房，房屋成交价格为1450000元。该合同对付款方式、期限、房屋交付、违约责任、税费规定、权属转移登记处均未作约定，相应内容均显示为空白。上述合同签订当日，双方就上述房屋买卖合同办理网签登记。2018年2月1日，李凤华就上述房屋交纳了契税及印花税共计14505元。关于上述《存量房屋买卖合同》的房款支付一节，李凤华作如下陈述：1.李凤华主张其于2009年3月6日当日给付刘建国现金50000元，为此李凤华提交收条一份为证，该收条载有如下内容：“今收到刘宝顺伍万圆整，不予返还。”该收条右下方签名为“刘建国”。李凤华主张该收条所载款项系其基于涉案房屋支付给刘建国的房款。2.2009年3月6日，李凤华名下中国建设银行账户向标注为“首钢房地产”的账号转账558857元。李凤华主张该款项系交纳涉案房屋的购房款及相应税费。3.2017年12月13日，李凤华名下华夏银行账户分四笔向刘建国名下中国工商银行账户共计转账200000元，其中两笔转账备注为“过户费”。4.李凤华主张其于2017年12月18日在华夏银行现场提取现金200000元并给付刘建国，为此其提交华夏银行个人结算业务申请凭证和取款凭证为证，刘建国对此不予认可。5.2018年2月1日，李凤华之子刘建川名下中国工商银行账户向刘建国名下中国工商银行账户转账100000元。李凤华主张上述100000元系其交纳的涉案房屋买卖合同的房款。原告另提交日期为2009年3月6日的房屋买卖合同一份，根据该份合同显示，刘建国（合同甲方，卖方）与刘宝顺（合同乙方，买方）于2009年3月6日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将位于北京市石景山金顶街房屋出售给乙方，上述房屋成交价格为558857元，房款由乙方于2009年3月6日一次性付给甲方，双方同意于当日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。合同还约定，日后政策允许过户时甲方及时配合，办理房屋过户手续所缴纳的税费由乙方负担，如果甲方不配合，所有后果由甲方负责，乙方不负责任何责任，协议经双方签字盖章后，上述房屋产权归乙方所有，不得反悔，不得要回。该合同下方为刘建国与刘宝顺的签名。被告对该合同的真实性不予认可。李凤华主张自2009年3月6日房屋买卖合同虽系李凤华之前夫与刘建国签订，但合同实际由李凤华履行，实际缴纳房款并自房屋交房之日起实际居住使用，为此李凤华提交涉案房屋的购房发票、契税缴税凭证、房屋所有权登记缴费凭证、专项维修基金缴费凭证及2011年-2015年期间的水电费、物业费、供暖费的票据为证。另查，2009年12月18日，北京首钢房地产开发有限公司就涉案房屋出具了房款发票，发票显示付款人为刘建国，金额为555273元。再查，李凤华与刘宝顺原系夫妻关系，双方于1988年5月1日登记结婚，于2008年5月30日经本院调解离婚。关于本案中被告刘建国的诉讼行为能力和其姐刘建华的代理资格一节，2019年4月，被告刘建国之姐刘建华持刘建国签名捺印的相关授权委托书至本院签署相关送达手续，后刘建华及律师张敬辉向本院提交日期为2019年5月13日的署有刘建国签名捺印的相关委托代理手续。2009年6月，刘建华向本院提交刘建国的残疾证及盖有北京市石景山区古城街道水泥厂社区居民委员会公章的监护人证明（监护人证明出具日期为2019年5月30日），并主张刘建国在本次诉讼中及签订2018年1月11日的涉案房屋买卖合同时均不具备民事行为能力。根据刘建华提交的2018年10月10日北京市石景山区残疾人联合会出具的残疾人证显示，刘建国的残疾类别为精神，残疾等级为三级，该残疾证监护人处为空白。诉讼中，刘建华就被告刘建国目前及签订2018年1月11日涉案房屋买卖合同时是否具备民事行为能力申请鉴定，经北京市高级人民法院摇号，确定上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所对上述事项进行鉴定，该司法鉴定所于2019年10月28日作出不予受理通知书，以“送检病历材料中未见有被鉴定人刘建国2017年之后的病历，也未见近亲属及邻居的调查材料，属鉴定材料不充分、不完整之情形”为由决定终止鉴定程序。经询问，刘建华表示撤回上述鉴定事项的申请。本案审理过程中，法庭至北京市石景山区古城街道水泥厂社区居民委员会调查，该居民委员会工作人员表示，监护人证明确系该组织出具，但该组织并无认定刘建国是否具备民事行为能力的权利，仅依据刘建华提交的残疾人证来出具监护人证明；经法庭向法大法庭科技技术鉴定研究所等多家鉴定机构质询，均表示根据刘建国的残疾证及住院病历，无法认定刘建国目前及2018年1月11日签订合同时系无民事行为能力人。再查，北京市航天工业学校曾于2016年将刘建国以房屋租赁合同纠纷一案诉至北京市丰台区人民法院，该案审理过程中，刘建国作为完全民事行为能力人到庭参加诉讼，该院于2016年10月26日作出（2016）京0106民初15812号民事判决书。本案审理过程中，经李凤华申请，本院依法作出（2019）京0107民初48号民事裁定书，冻结刘建国名下涉案房屋的交易手续，李凤华为此支出保全费5000元。2020年6月24日,北京市丰台区人民法院向北京市石景山区不动产登记事务中心作出协助执行通知书，解除对刘建国名下涉案房屋的查封。上述事实，有房屋买卖合同、完税证明、发票、缴费记录交易明细查询、不动产登记信息查询结果告知单及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告于2018年1月11日签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属真实有效。双方均应按合同约定的内容履行各自义务。被告主张其在签订上述合同时不具备民事行为能力，但根据其提交的住院病历仅能显示2002年住院期间的精神状态，与签订合同时间相隔较远，被告提交残疾证及监护证明仅能显示其精神状态，且居委会并非认定公民民事行为能力的有效机构，上述证件亦未能有效证明被告在签订上述合同时系无民事行为能力或限制民事行为能力，结合相关鉴定机构的问询以及被告在2016年至今在多家法院参与民事诉讼等综合因素，可以认定被告的上述证据不足以证明其主张，故对上述主张，本院不予采信。在涉案房屋买卖合同成立后，双方均应按照合同约定履行相应的义务，但因合同未对付款方式、产权转移等期限进行特别约定，根据房屋买卖合同的性质，该合同应系双务合同，即原告应当履行全部房款给付义务，被告应当履行房屋交付及转移登记义务等。现原告提交证据不足以证明原告完全履行了合同约定的145万房款给付义务，故其要求被告继续履行合同并协助原告办理涉案房屋过户登记手续、将房屋产权转移登记至原告名下之主张，本院不予支持。原告或其他权利人可另行主张权利。另外，关于本案被告刘建国之诉讼代理人刘建华就代理人资格之异议，本院认为，刘建华主张本案相关委托手续系案外人交付并要求其到庭应诉，但刘建华的上述主张明显有悖生活常理，且其亦未能提交相关证据予以证明，同时，刘建华作为完全民事行为能力人，应当具备识别自身行为之能力，且本案的另一诉讼代理人系律师身份，应当具备一定的专业法律素养，对其委托人及委托手续应当具备较于常人更明确的辨别能力，基于此，本院对刘建华的上述主张不予采信，并最终根据刘建华及张敬辉所持委托代理手续确定二人的诉讼地位，并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李凤华之诉讼请求。案件受理费17850元，由李凤华负担（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长  徐晓辉审判员  刘丽媛审判员  赵 蕾二〇二〇年六月三十日书记员  曹 蕾