文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10281—10313、10315—10344号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戚琼、冯小平等人（详见附表）。委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亨，广东俭德律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：惠东县长银房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。再审申请人戚琼、冯小平等人因与被申请人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷系列六十三案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2738、2741—2743、2745—2749、2751—2752、3178—3187、3189—3194、3196—3198、3201—3203、3207—3210、3213、3216—3217、3219—3224、3227—3229、3231—3240、3243—3246号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。戚琼、冯小平等人申请再审称：（一）依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉销售广告关于“六星级度假酒店”“温泉”“美国温德姆豪生酒店经营”“六万平方米巴厘园林”等宣传内容应视为要约。长银公司上述宣传内容虚假，应当承担违约责任。（二）精装修商品房的交付以装修样板房为标准是精装修商品房的交易惯例。案涉商品房的装修标准明显低于样板房，买受人有权主张赔偿装修差价损失，二审法院对此未予支持没有事实和法律依据。（三）案涉《补充协议》关于专属委托经营的约定排除、限制了买受人关于案涉房屋的处分权，属于无效格式条款。综上，戚琼、冯小平等人请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审。长银公司提交意见称：（一）关于“美国温德姆豪生酒店经营”的宣传内容属实。另外，“六星级”并非客观标准，不属于对房屋及相关设施所作的具体确定的说明；涉案楼盘是否具有“温泉”对合同订立及房屋价格确定亦无重大影响，以上宣传内容不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约内容。（二）案涉合同以及交房协议对装修交房标准进行了明确约定，且明确不符合约定标准的，以同等品质的材料设备代替。戚琼、冯小平等人主张按照样板房装修标准赔偿差价损失没有事实和法律依据。（三）案涉合同关于“专属委托经营”的约定合法有效，大部分的买受人亦在房屋交付后与案涉房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，系各方当事人真实意思表示。综上，长银公司请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定驳回再审申请。本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷。戚琼、冯小平等人与长银公司签订的《广东省商品房买卖合同》内容合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。案涉《广东省商品房买卖合同》补充协议第十一条约定“买受人必须将房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一对外经营，业主获得相应收益，所得收益即为扣除酒店运营相关服务费后的50%”。经查明，案涉商品房为酒店公寓，戚琼、冯小平等人在购房前已知悉并同意该酒店公寓的管理模式，其中大部分买受人还在房屋交付后与案外人惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》，委托经营并收取对价，应认定上述委托经营条款系当事人的真实意思表示，该约定并未减轻出卖人的合同义务，亦未排除买受人的主要权利。统一对外经营是酒店式公寓的主要经营模式，戚琼、冯小平等人诉请主张案涉补充协议第十一条无效没有法律依据，二审判决对此不予支持并无不当。关于长银公司对温泉的宣传是否应视为合同内容的问题。经查明，案涉广告单张中载明相关宣传内容为要约邀请，案涉《广东省商品房买卖合同》补充协议第十五条亦约定“若售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，双方不受其约束”，案涉广告单张上的相关宣传内容未载入案涉商品房买卖合同中。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料虽未载入商品房买卖合同，但相关宣传内容特定明确，且对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以成为合同内容。现戚琼、冯小平等买受人依据上述法律规定主张将长银公司关于温泉的广告宣传视为合同内容，依法应就该宣传内容对案涉合同订立以及房屋价格的确定有重大影响承担举证证明责任。本案中，案涉房屋为酒店式公寓，多数购房者一般是基于投资需求，在综合考虑公寓地理位置、委托经营方的运营管理能力以及收益回报率等因素的基础上选择购买案涉房屋。在戚琼、冯小平等人未提交充分证据证明温泉宣传内容对案涉合同订立存在重大影响的情况下，二审法院对戚琼、冯小平等人以此为由提出违约赔偿诉请不予支持并无不当。戚琼、冯小平等人申请再审提出的有关“六万平米巴厘园林”的宣传内容，属于长银公司对酒店公寓周边绿化程度的广告宣传，偏重于对配套环境的主观描述，不具备特定、明确的特点，不能视为合同内容，戚琼、冯小平等人以此为由主张违约赔偿依据不足。关于戚琼、冯小平等人申请再审提出的装修差价问题。本案中，戚琼、冯小平等人与长银公司签订的案涉合同以及交房协议中，均未对案涉房屋的具体装修价值进行约定。案外人盛亚娟与长银公司单独达成的3000元/㎡的装修标准，属于盛亚娟、长银公司的意定内容，戚琼、冯小平等人亦未提交证据证明案涉双方曾就3000元/㎡的装修价格达成合意，其主张按照案外人盛亚娟与长银公司关于3000元/㎡的标准计算装修差价依据不足。至于戚琼、冯小平等人申请再审提出的其他理由，与其上诉理由一致，二审法院已根据双方当事人的诉辩意见及提交的证据对本案事实进行了认定，处理结果并无不当。综上，戚琼、冯小平等人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回戚琼、冯小平、唐建伟、唐顺、唐谢辉、何莉华、罗绍英、杨林、孙永清、赵合峰、程建华、陈胜利、唐珍、芮武生、罗永华、陈玫、蔡巧凤、殷惠茹、卢娟、林海平、张贤柔、谢增祺、梁万春、张莹、吴莲娣、李露、何莉、刘慧娟、彭焕堂、朱雪贤、彭宇杰、彭诗婷、梁建华、柳胤西、孙永清、方燕、周娅兰、杨爱莲、俞珠星、黄小红、王金玲、杨晓艳、赵丽莉、罗定球、胡愈双、郭应生、冷梅、郑小玲、付诚、熊薇华、谭锦波、付荷兰、张秀维、肖雨、高战英、赵梁圆、何某、丁玉玲、凌熙旻、王任、何秀云、徐洪为、李少清、冯小敏、张健、张文婷、朱桂琴、谢金峰、谢志良、刘伟森、戎宏苗、朱欣兰、田守红、蒙晚秋、贺然、郭巨森的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  金锦城审判员  许东平二〇二〇年六月二十二日本件与原本核对无异法官助理武晓晖书记员周毓敏彭振楠附表            序号              申诉审查案号              二审案号              申请人基本情况                  1              （2019）粤民申10281号              （2018）粤13终字2738号              戚琼，女，1966年9月18日出生，汉族，广东省深圳市福田区。      冯小平，女，1968年4月19日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  2              （2019）粤民申10282号              （2018）粤13民终2741号              唐建伟，男，1958年7月1日出生，侗族，湖南省会同县。                  3              （2019）粤民申10283号              （2018）粤13民终2742号              唐顺，男，1981年12月3日出生，汉族，湖南省怀化市鹤城区。                  4              （2019）粤民申10284号              （2018）粤13民终2743号              唐谢辉，男，1980年4月30日出生，汉族，湖南省怀化市鹤城区。                  5              （2019）粤民申10285号              （2018）粤13民终2745号              何莉华，女，1975年12月9日出生，汉族，北京市东城区。                  6              （2019）粤民申10286号              （2018）粤13民终2746号              罗绍英，女，1982年1月17日出生，汉族，广东省惠州市惠城区。                  7              （2019）粤民申10287号              （2018）粤13民终2747号              杨林，女，1988年4月12日出生，汉族，湖南省新化县炉观镇                  8              （2019）粤民申10288号              （2018）粤13民终2748号              孙永淸，男，1965年2月3日出生，汉族，河北省石家庄市桥**。                  9              （2019）粤民申10289号              （2018）粤13民终2749号              赵合锋，男，1973年10月19日出生，汉族，广东省深圳市福田区。      程建华，女，1948年4月19日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  10              （2019）粤民申10290号              （2018）粤13民终2751号              陈胜利，男，1957年3月5日出生，汉族，湖南省会同县。                  11              （2019）粤民申10291号              （2018）粤13民终2752号              唐珍，女，1986年10月29日出生，侗族，广东省深圳市宝安区。                  12              （2019）粤民申10292号              （2018）粤13民终3178号                    芮武生，男，1974年1月13日出生，汉族，广东省东莞市万江区。                        13              （2019）粤民申10293号              （2018）粤13民终3179号              罗永华，男，1974年10月15日出生，汉族，江西省吉安市青原区。                  14              （2019）粤民申10294号              （2018）粤13民终3180号              陈玫，女，1980年5月10日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。                  15              （2019）粤民申10295号              （2018）粤13民终3181号              蔡巧凤，女，1980年3月16日出生，汉族，广东省东莞市樟木头镇。                  16              （2019）粤民申10296号              （2018）粤13民终3182号              殷惠茹，女，1979年10月14日出生，汉族，广东省东莞市清溪镇。                  17              （2019）粤民申10297号              （2018）粤13民终3183号              卢娟，女，1986年4月4日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。                  18              （2019）粤民申10298号              （2018）粤13民终3184号              林海平，男，1976年1月17日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。      张贤柔，女，1982年3月10日出生，香港居民。                  19              （2019）粤民申10299号              （2018）粤13民终3185号              谢增祺，男，1976年11月11日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。                  20              （2019）粤民申10300号              （2018）粤13民终3186号              梁万春，男，1978年6月1日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。      张莹，女，1978年10月8日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。                  21              （2019）粤民申10301号              （2018）粤13民终3187号              吴莲娣，女，1961年10月10日出生，汉族，江西省南康市。                  22              （2019）粤民申10302号              （2018）粤13民终3189号              李露，女，1977年5月15日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  23              （2019）粤民申10303号              （2018）粤13民终3190号              何莉，女，1964年9月14日出生，汉族，广东省珠海市香洲区。      刘慧娟，女，1981年1月25日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。                  24              （2019）粤民申10304号              （2018）粤13民终3191号              彭焕堂，男，1962年9月11日出生，汉族，广东省广州市黄埔区。      朱雪贤，女，1965年4月6日出生，汉族，广东省广州市黄埔区。      彭诗婷，女，1994年11月18日出生，汉族，广东省广州市黄埔区。      彭宇杰，男，1988年8月29日出生，汉族，广东省广州市黄埔区。                  25              （2019）粤民申10305号              （2018）粤13民终3192号              梁建华，女，1982年8月30日出生，汉族，广东省罗定市苹塘镇。                  26              （2019）粤民申10306号              （2018）粤13民终3193号              柳胤西，女，1971年11月30日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  27              （2019）粤民申10307号              （2018）粤13民终3194号              孙永淸，男，1965年2月3日出生，汉族，河北省石家庄市桥**。                  28              （2019）粤民申10308号              （2018）粤13民终3196号              方燕，女，1980年5月6日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。                  29              （2019）粤民申10309号              （2018）粤13民终3197号              周娅兰，女，1957年11月17日出生，汉族，山西省太原市迎泽区。                  30              （2019）粤民申10310号              （2018）粤13民终3198号              杨爱莲，女，1956年1月21日出生，汉族，湖南省常德市鼎城区。                  31              （2019）粤民申10311号              （2018）粤13民终3201号              俞珠星，男，1958年8月20日出生，汉族，江西省上饶市弋阳县弋江镇。      黄小红，女，1966年10月17日出生，汉族，江西省上饶市鄱阳县。                  32              （2019）粤民申10312号              （2018）粤13民终3202号              王金玲，女，1974年11月2日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  33              （2019）粤民申10313号              （2018）粤13民终3203号              杨晓艳，女，1971年3月20日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  34              （2019）粤民申10315号              （2018）粤13民终3207号              赵丽莉，女，1953年7月9日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  35              （2019）粤民申10316号              （2018）粤13民终3208号              罗定球，男，1969年1月23日出生，汉族，广东省东莞市莞城区。                  36              （2019）粤民申10317号              （2018）粤13民终3209号              胡愈双，女，1965年9月5日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  37              （2019）粤民申10318号              （2018）粤13民终3210号              郭应生，男，1981年6月4日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。      冷梅，女，1983年1月24日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。                  38              （2019）粤民申10319号              （2018）粤13民终3213号              郑小玲，女，1965年5月8日出生，汉族，武汉市青山区。                  39              （2019）粤民申10320号              （2018）粤13民终3216号              付诚，女，1989年7月16日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。      熊薇华，女，1962年5月16日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区。                  40              （2019）粤民申10321号              （2018）粤13民终3217号              谭锦波，男，1985年4月27日出生，汉族，广东省遂溪县。                  41              （2019）粤民申10322号              （2018）粤13民终3219号              付荷兰，女，1972年3月24日出生，汉族，江西省景德镇市浮梁县。                  42              （2019）粤民申10323号              （2018）粤13民终3220号              张秀维，女，1970年1月27日出生，汉族，广东省惠东县。                  43              （2019）粤民申10324号              （2018）粤13民终3221号              肖雨，女，1974年12月5日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  44              （2019）粤民申10325号              （2018）粤13民终3222号              高战英，女，1967年11月29日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  45              （2019）粤民申10326号              （2018）粤13民终3223号              赵梁圆，女，1981年5月8日出生，汉族，广东省深圳市宝安区新区。                  46              （2019）粤民申10327号              （2018）粤13民终3224号              何某，女，2012年7月3日出生，汉族，广东省佛山市顺德区。                  47              （2019）粤民申10328号              （2018）粤13民终3227号              丁玉玲，女，1951年6月25日出生，汉族，湖南省沅陵县。                  48              （2019）粤民申10329号              （2018）粤13民终3228号              凌熙旻，女，1973年10月30日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区。                  49              （2019）粤民申10330号              （2018）粤13民终3229号              王任，男，1973年8月17日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  50              （2019）粤民申10331号              （2018）粤13民终3231号                    何秀云，女，1975年11月7日出生，汉族，广东省惠东县。                  51              （2019）粤民申10332号              （2018）粤13民终3232号              徐洪为，女，1981年3月29日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  52              （2019）粤民申10333号              （2018）粤13民终3233号              李少清，女，1970年11月15日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。                  53              （2019）粤民申10334号              （2018）粤13民终3234号              冯小敏，女，1987年9月10日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。                  54              （2019）粤民申10335号              （2018）粤13民终3235号              张健，男，1984年1月31日出生，汉族，山西省太原市小店区。      张文婷，女，1983年7月28日出生，汉族，山西省太原市迎泽区。                  55              （2019）粤民申10336号              （2018）粤13民终3236号              朱桂琴，女，1966年11月21日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  56              （2019）粤民申10337号              （2018）粤13民终3237号                    谢金峰，男，1991年5月16日出生，汉族，广东省深圳市福田区。      谢志良，男，1989年3月9日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  57              （2019）粤民申10338号              （2018）粤13民终3238号              刘伟森，男，1964年8月25日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。                  58              （2019）粤民申10339号              （2018）粤13民终3239号              戎宏苗，男，1968年1月16日出生，汉族，广东省深圳市福田区。                  59              （2019）粤民申10340号              （2018）粤13民终3240号              朱欣兰，女，1979年10月9日出生，汉族，广东省深圳市南山区。                  60              （2019）粤民申10341号              （2018）粤13民终3243号              田守红，女，1970年5月5日出生，汉族，广东省深圳市宝安区。                  61              （2019）粤民申10342号              （2018）粤13民终3244号              蒙晚秋，女，1976年11月9日出生，侗族，广西壮族自治区桂林市七星区。                  62              （2019）粤民申10343号              （2018）粤13民终3245号              贺然，女，1971年2月15日出生，汉族，辽宁省抚顺市望花区。                  63              （2019）粤民申10344号              （2018）粤13民终3246号              郭巨森，男，1979年7月21日出生，黎族，广东省深圳市龙华新区。