文书内容广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2512号原告：彭晶，女，1971年10月23日出生，土家族，住广州市天河区。被告：陈家铭，男，1995年5月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈**能，广东百健律师事务所律师。原告彭晶诉被告陈家铭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭晶,被告陈家铭委托诉讼代理人陈**能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晶向本院提出以下诉讼请求：一、被告向原告返还5600元房屋租赁保证金；二、被告向原告返还2020年3月9日至2020年3月18日期间的房租903元；三、被告向原告支付与保证金等额的违约金5600元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月10日，原告经广州市宏华房地产代理有限公司居间与被告代理人何宝弟（被告母亲）签订《房产租赁合同》，约定由原告向被告承租南沙区南沙街××房（以下统称涉案房屋），租赁期限自2019年7月19日至2021年7月18日。签订合同当日，原告向被告交纳了5600元租赁保证金及一个月租金2800元。2020年1月开始，涉案房屋厨房出现天花漏水问题，致使厨房不能正常使用，原告在2020年1月至2月初多次通过微信向何宝弟反映，但何宝弟直至2020年2月12日才回复会处理。在原告的多次催问下，何宝弟于2020年2月19日联系物业和楼上住户到现场查看，因看到问题严重，何宝弟便通过微信通知原告搬离涉案房屋，其向原告退还保证金、结清费用并要求原告搬离涉案房屋。考虑到疫情严重加上自己的新房交楼在即，原告表示不同意此时搬离。因涉案房屋厨房天花漏水影响到春节期间做饭，经多次协商，何宝弟同意在原告交纳2月租金时减免500元租金作为补偿。但同时，何宝弟又专程上门告知原告，其想将涉案房屋维修后由被告及其女友居住，因此让原告另找房子搬离，并承诺会补偿原告一个月租金。何宝弟还强调，即使涉案房屋未能及时维修好，其也不再补偿原告，并要原告自行找28楼住户解决相关问题。在此情况下，原告不得不另找房子搬离。在原告找到新房后，何宝弟又表示仅同意减免11天租金，原告无奈接受。另外，双方原约定于2020年3月9日在中介的见证下办理退租、退保证金和结算租金等事宜，但何宝弟却于2020年3月8日报警称涉案房屋里可能居住有违法犯罪人员，妄图用此种方式给原告施压。被告及何宝弟还要求原告同意其不退多收的租金，并且表示保证金需看情况再退还。原告在万般无奈之下，于2020年3月8日晚在派出所两位工作人员的见证下将涉案房屋交给物业工作人员托管。原告就退租问题多次向中介、物业、社区反映，各方多次联系被告及何宝弟希望协商解决问题，但其二人均拒绝出面协商。原告为维护自己的合法利益，特提起本案诉讼。被告陈家铭辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告擅自解除租赁合同，违约在先。根据《房屋租赁合同》的约定，原告必须租满12个月后才能提前退租，且必须提前一个月通知被告，但原告并没有按约定履行。原告自称已于2020年3月9日搬离涉案房屋，但其没有提前一个月通知被告，而是擅自无理强行搬出，且至今仍未将出入门禁卡和房屋钥匙交还被告。由于涉案房屋大门已由原告重新设置指纹密码，原告至未告知开门密码，也未协助被告重设指纹密码，导致被告不知屋内状况，也无法进入查看及管业。原告上述擅自搬离的行为已构成严重违约，理应予以严肃处理。二、被告在2020年1月27日接到物管中心管家告知，了解到厨房天花出现渗水发黄现象，便立即联系原告询问相关情况，双方这时才发现厨房天花渗水。后经排查，渗水系因楼上2804房的厨房管道漏水所致。涉案房屋厨房天花渗水并未对原告的生活造成较大影响，但被告仍多次向原告询问天花情况，并积极地协调物业管理处和2804房业主处理修复事宜，但碍于春节假期和新冠××疫情防控原因有所延误。修复施工人员曾于复工后在2020年2月22日立即前往检修，但原告以疫情期间不便接受修缮为由拒绝了施工人员的修复请求，导致涉案房屋的厨房天花至今仍未修复。厨房天花渗水并未对原告的生活造成较大影响，对其继续承租涉案房屋并不构成根本阻碍，原告拒绝修缮的根本目的是想以此为借口提前解除租赁合同，并要挟被告继续减少此期间的租金。另外，根据《合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，原告也可自行修缮厨房，相关费用由被告承担。三、被告从未要求原告搬离涉案房屋，更未承诺给予其一个月租金补偿。原告中途擅自退租，被告作为无过错的出租人仅同意原告2020年3月30日交还房屋，并免除其自2020年3月19日至2020年3月30日共11天搬迁期间的租金。原告以其主观错误认识曲解被告意思，在尚未与被告协商达成一致意见的情况下，便执意搬离涉案房屋。在新冠××疫情防控期间，被告作为出租方如果主动解除租赁关系会很难找到新租客，而原告在租赁期间一直稳定交租，被告解除租赁合同无疑增加自身麻烦，明显不符合常理。原告在发现天花渗水后，向被告提出各种要求，被告才最终答应原告于2020年2月20日主动提出的继续承租涉案房屋和减免500元租金的要求。原告明确表明了其将继续承租涉案房屋，并于2020年2月21日向被告缴纳了2020年2月19日至2020年3月18日期间的租金。此后，原告突然擅自搬离涉案房屋，被告对此亦十分费解。虽然被告母亲在微信中曾经说过的“住得不开心，不租也可以……无所谓”等话，但是在是原告单方解约退租的情况下，却被原告曲解为要求其搬离租赁房屋及解除合同，并企图用这些话来掩饰其的根本违约和擅自解除合同退租的无理目的。被告对于原告不断的无理要求，感到极度无奈，也未作任何回应和理会。原告更是到各个政府部门投诉被告，要求有关部门协调处理以达到其无理的目的，被告对此感到十分无奈和懊恼。综上所述，被告于本案中并不存在违约行为，而原告擅自退租，严重违反诚实信用原则和合同约定。另外，原告仍欠付被告租金5600元以及其他各项费用1100.91元，被告将保留另案主张的权利。经审理查明：涉案房屋为被告名下房屋，被告确认委托其母亲何宝弟与原告签订租赁合同，并在合同履行过程代其与原告进行沟通。被告对何宝弟沟通过程中的全部陈述予以确认。原告亦确认涉案房屋由被告出租，何宝弟代为处理相关租赁事宜。2019年7月10日，被告（甲方）委托其母亲何宝弟与原告（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：“甲方同意出租涉案房屋给乙方作住宅用途使用，租期为2年，从2019年7月19日至2021年7月18日止。甲方应于2019年7月10日结清之前所有费用将房产交付乙方使用。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。甲乙双方约定月租金为2800元。租金按月结算，乙方在每个月的第19日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方交付租金的方式为现金交付（微信转账）。乙方于签订本合同之当天（2019年7月10日）向甲方交付保证金5600元，以及首月租金2800元。租赁期满，乙方付清租金及其他并按时迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权在保证金中扣除相关费用。租赁期间，需要缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房屋而产生的费用由乙方负责支付。在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修责任而延迟房屋维修造成他人人身身亡、财产损失的，应负责赔偿。租赁期间，乙方应爱护和正常使用房屋及其他设备，发现房屋及其他设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身身亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其他设备损坏的，应负责修复或赔偿。租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意。否则，按以下处理：甲方提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。其他事项（对上述条款的修改或补充）：①签约时间为2年，甲乙双方同意租期在满12个月后，乙方可提前退租，提出退租需提前一个月通知甲方知悉，甲方需配合并退予乙方2个月押金。②出租该房屋期间甲乙双方人身安全各由双方自己负责。”上述合同签订当日，原告交纳了5600元保证金。被告于2019年7月13日将涉案房屋交付原告使用。2020年1月27日，涉案房屋所在的物业管理单位告知被告涉案房屋的厨房天花出现渗水。何宝弟经与原告微信沟通后，原被告双方对厨房天花渗水的事实进行了确认。2020年2月2日以及2020年2月12日，原告通过微信向何宝弟发送视频以及图片，告知厨房天花渗水情况，并表示一直无人处理。何宝弟在2020年2月12日回复原告，已同物业管理处多次联系，渗水原因系28楼漏水。2020年2月17日，原告提出希望渗水问题未解决前每月仅交纳一半租金，且不交纳物业管理费。何宝弟表示物业公司已与28楼的业主沟通，但因为处于新冠××防控时期，维修人员尚未复工，待复工后立即维修。何宝弟另表示同意该月减免300元租金。2020年2月19日，原告微信回复何宝弟，不同意仅减免300元租金的方案，并坚持要求减免一半租金并免除物业管理费。在此情况下，何宝弟回复“晶姐，不可能，这个也不影响你什么，如果这样纠全（缠）下去无意思，也搬走了”，并通过语音表示“晶姐，你提出的要求我们双方都没办法去协议，你交完那些物业管理费，你该用的那些费用，我退还按金给你，算数了好吗？因为造成这样也不是因为我自己”、“晶姐，你本身这个月18号就咩（到期）了，我给你一个星期的时间，你出去找房子租，好吗”、“我给你一个星期的时间，这个星期不收你租金，你找地方搬走”、“你和你老公商量一下，你看看（情况），我（给你）一个星期，或者你去房地产中介那里，叫他解决问题”，“晶姐，说这么多没用的，你要求这样减，我又要求不能够这样减，刚刚物业打电话给我，约了明天中午28楼那个业主下来看一下怎样赔偿，你明天和我当面谈好吗”。当日，原告与何宝弟再就上述问题进行沟通。原告强调无法搬离，希望找到一个双方都满意的答案。何宝弟表示是28楼漏水，特殊时期难找人维修。2020年2月20日，原告通过微信表示，综合各种原因，希望继续承租，提出“大家各让一步没维修好以前每月减500”，管理费由原告与物业管理处协商减免，协商不成则正常缴纳。2020年2月21日，何弟宝接受了原告提出的上述方案，同意2月租金减免500元，并告知已与28楼业主沟通好，疫情过后就派人维修。原告于2020年2月21日交纳了当月租金以及2020年1月产生的物业管理费、水电费以及煤气费。双方同意就物业管理费的问题在与物业公司协商后再视情况抵扣。2020年2月22日，维修人员上门查看涉案房屋厨房渗水情况。2020年2月23日，原告告知何宝弟，工程人员称需待天花干透才能施工，天气晴朗的情况下需要半个月时间。何宝弟回复称“管理人员说，小小问题马上也可以施工也可以，是你要求疾情过就疾情先施工”。原告对此予以否认。随后双方再就减免租金的问题发生了争吵。何宝弟让原告向28楼业主主张权利。关于入户检查一事，涉案房屋的物业管理单位滨海御城服务中心出具了一份《关于××房厨房天花渗水情况说明》，该单位在说明中陈述：“2月22日服务中心大管家曾广海与工程部去2604房查看天花渗水造成的其他影响，2604租户不配合入户查看，后经协调，2604租户才愿一人进入查看，服务中心大管家曾广海查看后，只是天花渗水后有点天花板发黄，需要后期进行扇灰修复天花板，橱柜与抽油烟机等物品均在正常使用范围。出现厨房天花渗水期间，2604房业主多次找到服务中心协助安排专人处理此事。2604房租户彭晶表示不愿接受在疫情期间进行厨房天花板处理”。另外，该单位还在说明中表示，物业服务中心在2020年1月27日接到2504房业主反映厨房天花渗水情况后，逐户就渗水情况进行排查，当日查看涉案房屋才发现涉案房屋也存在厨房天花发黄，疑似有渗水情况。2020年2月24日，双方再就如何解决厨房天花渗水问题和减免租金问题产生争议。何宝弟在与原告的私信对话中告知原告“下个月不再优惠，你不租也可以，维原貌给我”。当日，何宝弟在与原告以及中介人员组建的微信对话群中表示“你想要优惠应向28楼追讨，我努力协在（调）”。2020年3月1日，原告在微信对话群中表示“阿宝，上次您说不想租了要给您孩子结婚用，想提前解除合同不收一个月房租”，并告知中介要另租一套房屋。何宝弟就此表示“解除合同可以了，不可以免一个月租，3月30号还给我（已给你11天免租）”。此时原告表示找好房子会在3月底搬，不需要被告赔钱，只希望搬好后双方当面结清费用，被告将押金以及11天的租金予以退还。2020年3月5日，原告表示已找到新的住处，会在周末搬离。何宝弟回应称“19号先到期，早退也当为一个月”。而后，双方再次就租金减免问题发生争执。原告坚称何宝弟因要装修涉案房屋给小孩结婚用，提前让其一家搬走。何宝弟回应“什么都是你说，你提前走是你自己的问题，这里不是酒店，今天住算今天，租房也有一个月计算了，电费、水费，物业管理费也要一个月清算”。2020年3月6日，原告再次在微信群中提及何宝弟要求其一家提前搬离一事，何宝弟并未予以回应。原告于该日通知何宝弟于2020年3月9日前去社区协商处理双方就退租产生的纠纷，但何宝弟不同意与原告面谈。2020年3月8日，何宝弟因与原告在微信中的口角，报警请警察协助前往涉案房屋处查看，何宝弟与原告因此发生争吵。2020年3月9日，原告发送消息称“我今天一天都在等你过来协商退房，中介和社区也多次和你取得联系请你过来房间或中介公司或社区退押金和未发生费用，我再一次请你过来退还我交给你的押金和未发生的多出租金。就在御城8栋2604房，顺带检查移交给你”。何宝弟未予以回应。根据原告提交的视频以及报警回执，原告于当晚在社区民警以及物业管理人员的见证下腾空搬离了涉案房屋。原、被告在庭审中确认，原告已缴纳租金至2020年3月18日，其中2020年2月21日交纳的租金为减免500元后的金额2300元。根据被告提交的发票，涉案房屋在原告承租期间各项费用产生情况如下：            费用              期间              金额（元）                  水费              2019.06.30-2019.08.31              83.99                  2019.08.31-2019.10.31              81.72                  2019.10.31-2020.02.29              161.17                  电费              2019.07.01-2019.08.31              772.64                  2019.09.01-2019.09.30              232.33                  2019.10.01-2019.10.31              97.16                  2019.11.01-2019.11.30              67.13                  2019.12.01-2019.12.31              74.2                  2020.01.01-2020.01.31              103.05                  2020.02.01-2020.02.29              105.41                  2020.03.01-2020.03.31              34.74                  公摊电费              2019.07.01-2019.08.31              66.48                  2019.09.01-2019.12.31              134.62                  煤气费              2019.09.15              117.3                  2019.11.15              86.25                  2020.01.15              217.35                  2020.03.15              303.6                  车位服务费              每月              90                  物业服务费              每月              263.48      根据原告与何宝弟的微信往来记录，被告在原告承租期间向其收取上述费用的情况如下：            收费对应期间              水费（元）              电费（元）              公摊电费（元）              煤气费（元）              物业管理费（元）              车位服务费      （元）                  2019.07.13      -2019.08.19              79.45              772.64              32.7              117.3              263.48              90                  2019.08.19      -2019.09.18              83.99              32.7              263.48              90                  2019年10月              77              232.33              31              263.48              90                  2019年11月              81              126.7               /              86.25              263.48              90                  2019年12月              73              67.13               /              85.5              263.48              90                  2020年1月              76              94.29               /              217.35              263.48              90                  2020年2月              81.3              103.05              /               156.5              263.48              90      本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告提前退租是否构成违约，以及被告是否应当就合同提前解除承担违约责任。一、关于原告提前退租是否构成违约的问题。被告作为出租人，对涉案房屋负有瑕疵担保义务。涉案房屋的厨房天花在2020年1月27日发现渗水问题，必然给原告一家居住使用造成不便。被告作为出租人，收取了原告支付的租金，应及时履行维修义务。被告认为渗水原因系28楼一户业主造成，原告应向该户业主主张相关权利，违反合同的相对性原则。关于被告辩称原告可自行修复，再由被告承担修复费用的问题。本院认为，原告作为承租人，在未经业主同意的情况下自行对房屋进行修复，不符合租赁市场交易习惯，且双方可能会因修复是否破坏房屋以及修复费用是否合理等问题产生新的争议。涉案房屋厨房天花渗水问题一直未能解决，原告期望通过减少租金的方式进行补救，合理有据。在被告同意减免一次租金后，双方对后续租金减免事宜无法协商一致，在渗水问题又无法及时得到解决的情况下，原告要求提前解除合同，并无不当。因此，本院认为原告提前退租的行为，不构成违约，被告应当向原告退还5600元保证金。根据原告提交的视频资料，其已于2020年3月9日腾空搬离涉案房屋，故租金应当计算至该日止。根据双方的交易习惯，原告于2020年2月21日交纳的2300元租金，应为2020年2月19日至2020年3月18日期间的租金，按照该标准计算出2020年2月19日至2020年3月9日期间，原告应支付的租金为1586元（2300元÷29天×20天），故被告应向原告退还租金714元（2300元-1586元）。涉案房屋的门锁是密码锁，密码锁均具备在遗忘密码情况下的应急开锁方法。被告在明知原告已腾空搬离涉案房屋的情况下，以没有密码为由辩称自己无法进入涉案房屋，不符合常理。原告在搬离涉案房屋前已微信知会被告，搬离后亦再次告知被告，同时在庭审过程中又多次明确已腾空搬离房屋。被告在此情况下，怠于行使收回房屋的权利，由此产生的扩大损失，应由其自行承担。二、关于被告是否应当就合同提前解除承担违约责任的问题。（一）虽然何宝弟在微信中作出过让原告找28楼业主赔偿的意思表示，但根据原告与何宝弟之间的微信对话记录以及滨海御城服务中心出具的《关于8栋2604房厨房天花渗水情况说明》，被告在得知涉案房屋厨房天花渗水后，实际上积极履行了沟通、协助义务，安排维修人员上门检查。双方虽然就租金减免问题有争议，但现有证据不能证明被告存在怠于履行或拒绝履行维修义务的行为。鉴于渗水发生时正处于新冠××疫情防控期，立刻找人施工维修存在一定困难。而根据《关于8栋2604房厨房天花渗水情况说明》记载的内容，涉案房屋无法及时维修有一部分原因系因原告不愿接受在疫情期间进行施工所致。虽然原告对此予以否认，但却未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。因此，涉案房屋未能及时得到维修，不可归责于被告。（二）关于被告是否存在强行要求提前解约的行为。根据原告与何宝弟之间的微信对话记录，何宝弟提出原告可以不租，给予其一定时间另找房屋居住，均发生在2020年2月19日。结合双方前后对话内容，此时应当理解为：何宝弟因无法接受租金减半且免除物业管理费的方案，提出解除合同的想法。即双方在渗水问题暂时未能解决的情况下，均对变更合同履行提出新的方案。2020年2月20日，原告提出了每月减免500元租金的方案，被告予以接受，双方实际亦按该方案继续履行合同。即双方在合同履行产生争议后，达成了一致意见，合同得以继续履行。原告以2020年2月19日何宝弟提出过解除合同的意向，就认为其提前退租系因被告一方的要求，过于武断、片面。同理，何宝弟在2020年2月24日表达“下个月不再优惠，你不租也可以，维原貌给我”的意思，亦是在双方无法就继续减免租金达成一致意见的情况下，作出的表述。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告坚称何宝弟为装修涉案房屋供被告居住而要求原告一家搬离，并承诺补偿其一个月租金，但纵观微信对话记录，都是原告一方对此事进行描述，没有证据证明何宝弟作出过上述陈述，原告对此应承担举证不能的不利后果。综上所述，本院认为被告对合同提前解除亦不负过错，故不应承担违约责任。原告要求被告支付5600元违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告是否仍欠付水电费、车位管理费、物业管理费以及公摊电费，欠付的费用是否应当予以抵扣的问题。根据被告提交的发票以及查明的被告收取款项的事实，被告在原告承租涉案房屋期间向其收取的费用，与涉案房屋在此期间产生的实际费用有差异，而被告无法进一步说明数额核算方法和依据，应承担举证不能的不利后果。因此，被告主张原告仍欠付1100.91元其他各项费用的答辩意见，本院不予采纳。需要特别指出的是，虽然案涉《房产租赁合同》提前解除的过错不在原、被告双方，但双方对本案纠纷的产生都负有责任。涉案房屋的渗水问题虽由案外人引发，但双方在沟通过程中未能本着特殊时期宽容、理解的相处原则，或发表过激言辞，或采取报警等过激行为，不仅不易于双方争端地解决，还加深了彼此之间的矛盾。因此，双方均应自行承担因合同提前解除给自己造成的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈家铭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭晶返还租赁保证金5600元；二、被告陈家铭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭晶返还租金714元；三、驳回原告彭晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51元，由原告彭晶负担24元，由被告陈家铭负担27元。本判决为终审判决。审判员  李慧娟二〇二〇年六月十一日法官助理谢雨虹书记员梁艺