贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初2346号原告：曹英，女，1981年11月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郜宏鑫，男，住六盘水市钟山区。原告曹英与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹英及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郜宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金41077.71元（从2018年1月1日到2019年7月24日止，480441元×570天×0.00015=41077.71元）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计2280元（570天×4项×1元）；3.请求判令被告向原告提供商品房实测技术报告书及实测数据，并按误差面积进行赔偿；4.请求判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月22日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同签订后原告于当日支付首付款240441元，到2017年7月5日按揭贷款下来后，共计支付房屋总款480441元。按双方签订的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告。被告未按合同约定将房屋交付原告，应按合同第四章第十三条被告逾期交房应按第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年7月24日共计570天，故违约金共计为2280元。原告得到钥匙后发现所购买的房屋面积与《商品房买卖合同》的面积不一致，故根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，要求被告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，向原告提供房屋的面积实测数据并进行赔偿。根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月/平方米，地下停车费400元，此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等小区的收费标准，故请求法院作出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，我方认为原告诉请的违约金过高，请求法院调整降低。另外我方在网上经过询价，得出结论，原告房屋附近的租金价格约为每平方米每月8-11元之间，且是可拎包入住的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少，由此也证明原告诉请的违约金金额已远远超过实际损失，请求法院以此作为调整违约金计算的依据。我们承认确实违约，但是原告的违约金计算起止时间我方认为有误，应当以商品房预售许可证载明的交付时间2018年6月30日为起算时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告身份证、2017年1月5日商品房买卖合同、2017年9月15日住房公积金借款合同、2016年12月11日收据复印件各一份、2017年1月5日收据复印件两份、2017年2月22日收据、2017年10月19日收据、2017年10月28日个人贷款支付凭证、房屋移交清单复印件各一份；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年1月5日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2、对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的网络询价截图打印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年1月5日原告曹英（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给曹英；总价款为480441元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款240441元，余款240000元以公积金贷款方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订前，原告于2016年12月11日支付被告认购金30000元。合同签订当日，原告支付被告购房款62441元及代收款11257.66元。2017年2月22日，原告支付被告购房款100000元；2017年10月19日，原告支付被告购房款48000元。原告于2017年9月15日向六盘水市住房公积金管理中心钟山管理部申请公积金贷款240000元，被告于2017年10月28日收到银行发放贷款240000元。原告支付给被告的购房款共计480441元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2019年7月24日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付、违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定期限交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，逾期交房违约金的起算点应为双方合同约定的交房时间届满次日2018年1月1日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供相应证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称本院不予采信，对原告主张从2018年1月1日起计算至2019年7月24日按原告已付款480441元的日万分之1.5计算违约金41005.64元的诉讼请求本院予以支持，超出部分本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金；主张被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，并按误差面积进行赔偿；主张被告将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹英逾期交房违约金41005.64元（从2018年1月1日起算至2019年7月24日止，按原告已付款480441元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告曹英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，减半收取442元，由原告曹英负担25元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担417元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  闻兴玲二〇二〇年六月十一日法官助理贝茜书记员朱真琳