广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27792号原告：中山市三乡镇碧保物业管理有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914***********730X。法定代表人：陈文杰，职务经理。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市首发服饰工艺品有限公司，住所地广东省中山市****************，统一社会信用代码914***********358H。法定代表人：彭引弦，职务经理。被告：彭引弦，男，1972年2月18日出生，汉族，住广东省中山市**********新城6期B区F1幢303房，公民身份号码432************016。两被告委托诉讼代理人：杜倩平，广东维烈律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：温冬妮，广东维烈律师事务所律师助理。原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司（以下简称碧保公司）与中山市首发服饰工艺品有限公司（以下简称首发公司）、彭引弦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2019年12月9日和2020年6月2日公开开庭进行审理。原告碧保公司的委托诉讼代理人苏秋云，被告首发公司、彭引弦的委托诉讼代理人杜倩平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧保公司向本院提出诉讼请求：1.两被告将中山市***************屋腾空交还给原告；2.两被告将中山市**************前面的建筑物、土地腾空交还给原告，且该建筑物归原告所有；3.两被告向原告支付占用费492480元。事实和理由：2012年7月30日，原告与被告签订《租赁厂房协议书》，约定由被告租赁原告位于中山市**************的房屋作厂房用途，租赁期限为5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止，其中第1至3年每月租金为6500元，第4至5年每月租金为7020元。该房屋前空地不纳入租赁范围内，但原告暂时提供给被告使用。签订合同时，租赁房屋前空地已建有厂房约900方，合同到期后空地上所有建筑物归原告所有。后原告发现，除租赁房屋所占土地外，被告还实际占用原告土地约2700平方米。合同期满后，双方没有续签合同，合同终止，原告多次要求被告将租赁房屋及前面的建筑物、土地腾空并交还给原告，但均遭到被告的拒绝。被告的行为已经构成严重违约，应承担相应的法律责任。中山市首发服饰工艺品有限公司由彭引弦一人投资成立，系自然人独资的一人有限公司，彭引弦应对中山市首发服饰工艺品有限公司的所有债务承担连带清偿责任。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告当庭明确第三项诉讼请求为：1.两被告向原告支付2017年7月份的租金7020元及2017年8月1日至2019年12月份的占用费485460元。原告碧保公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁厂房协议书；2.土地所有权证；3.物业委托书（日期为2012年5月14日）；4.物业委托书（日期为2018年1月1日）；5.红线图、现时卫星图、现场图片；6.土地价格说明、空地租赁合同。被告首发公司、彭引弦共同答辩称：一、原告所提交的证据并不足以证明其是涉案租赁物的权利人，因此无权要求被告腾空土地及退还建筑物。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告与原告所签订的《租赁厂房协议书》应属无效合同，因此原告要求被告继续支付占用费均无事实和法律依据。三、双方在此前签订的合同无效后，被告一直要求原告提供相应的证据证明其享有收租权，但原告并未提交相应的证明资料，因此被告在案外人陈冠荣提供了相应资料证实涉案租赁物其享有收租权的情况下，与案外人陈冠荣签订了新的租赁合同，并将相应的租金交给了案外人陈冠荣。原告对此存在一定的过错，若需要弥补前述损失，应另行提起诉讼，向案外人陈冠荣追索，而不应当针对被告提起本案诉讼。被告首发公司、彭引弦就其答辩向本院提交了如下证据：1.证明书；2.租赁厂房协议书。本院认定事实如下：2012年5月14日，案外人中山市三乡镇白石环经济联合社（委托人）与原告（受托人）签订了《物业委托书》，主要约定：白石环经济联合社现将位于中山市***************（约2700㎡）委托中山市三乡镇碧保物业管理有限公司进行出租及管理，委托期限自2012年5月15日至2017年12月31日止。委托期间受托人负责招租、租金的收取及物业的日常维护工作。上述委托书落款处委托人一栏为中山市三乡镇白石环经济联合社并加盖有公章，受托人一栏为中山市三乡镇碧保物业管理有限公司并加盖有公司公章。2012年7月30日，原告（甲方）与被告首发公司（乙方）签订了《租赁厂房协议书》，主要约定：1.甲方现有厂房面积约600平方米，位于红花庙一街**的房屋，租给乙方作厂房用途；2.租期定为5年，即自2012年8月1日起至2017年7月31日止；第1-3年租金为6500元，第4-5年租金递增8%，租金为7020元；租期届满后，在同等条件下，乙方享有优先续约权；3.租赁期内，乙方必须在每月10日前交清当月租金，不得拖欠。如乙方连续两个月不交租金，甲方有权终止该合同，并将厂房收回，另作安排，不再退还押金；4.关于该厂房前的空地不纳入租用范围内，但甲方暂时提供给乙方使用，现厂房前的空地已建有厂房约900方，合同到期后空地上所有建筑物归甲方所有。上述协议书落款处甲方代表一栏为中山市三乡镇碧保物业管理有限公司并加盖有公司公章，乙方代表一栏为中山市首发服饰工艺品有限公司并加盖有公司公章。上述协议书还约定了其他内容。在庭审时，原告述称实际上原被告早于2009年8月1日存有租赁关系，即双方在本案签订的《租赁厂房协议书》为续租协议，两被告亦表示确认。原告提交由中山市人民政府于2015年5月13日出具的一份《土地所有权证》，主要载明：1.土地所有权人：中山市三乡镇白石环经济联合社农民集体；2.地址：中山市*******;3.土地总面积:24.5573公顷。上述土地所有权证还载明了其他内容。被告首发公司、彭引弦当庭提交证明书以及《租赁厂房协议书》（主体为被告与案外人陈冠荣），拟证明涉案厂房相应的收租权利人为案外人陈冠荣并与其签订了新的厂房租赁协议书。在庭审期间，两被告确认在2017年7月31日租赁合同到期后，至今没有交付租金给原告。两被告亦陈述在租赁合同到期后，曾向原产权人白石村委会和白石环经济联合社提出签订续租合同，但协商不成而未签订。另查：2018年1月1日，案外人中山市三乡镇白石环经济联合社（委托人）与原告（受托人）再次签订了《物业委托书》，主要约定：白石环经济联合社现将位于中山市***************（约2700㎡）委托中山市三乡镇碧保物业管理有限公司进行出租及管理，委托期限自2018年1月1日至2022年12月31日止。委托期间受托人负责上述物业招租、签订租赁合同、租金的收取、物业的日常维护工作以及他人非法占用上述物业的起诉、上诉事宜。上述委托书落款处委托人一栏为中山市三乡镇白石环经济联合社并加盖有公章，受托人一栏为中山市三乡镇碧保物业管理有限公司并加盖有公司公章。原告提供的红线图、现场卫星图及现场照片显示，红线范围为红花庙一街10号，土地面积2700平方米，目前由中山市首发服饰工艺品有限公司实际占用。原告提交由中山市******民委员会以及中山市三乡镇白石环经济联合社于2019年12月9日出具的《土地价格说明》，主要载明：据查，我村（我社）辖区范围的集体土地2017年下半年之后出租价格原则上不低于6元/平方米/月。以上价格仅供参考。上述说明书证明单位落款处均加盖有中山市******民委员会以及中山市三乡镇白石环经济联合社公章。原告提交由中山市******民委员会以及中山市三乡镇白石环经济联合社于2020年4月9日出具的《证明》，主要载明：兹证明中山市**************土地面积约2700平方米，其中部分土地上建有临时建筑，上述土地及临时建筑系中山市三乡镇白石环经济联合社的集体资产，并由中山市三乡镇白石环经济联合社委托中山市三乡镇碧保物业管理有限公司出租和管理。上述证明书证明单位落款处均加盖有中山市******民委员会以及中山市三乡镇白石环经济联合社公章。在庭审时，原告当庭明确第三项诉讼请求为：两被告向原告支付2017年7月份的租金7020元及2017年8月份至2019年12月份的占用费568980元（租赁范围内600平方米的占用费：7020元/租金×29个月=203580元；租赁范围外2100平方米的占用费：2100平方米×单价6元/平方米×29个月=365400元），合计576000元。此外，本院当庭向原告释明，首先，本案处理的是双方当事人签订的《租赁厂房协议书》中涉案租赁范围内的土地及建筑物，如果原告认为被告有侵权行为或因其他民事法律行为造成损失的，原告可另行途径主张权利进行维权，即对于涉案租赁合同以外的民事法律关系，本院不予审理；其次，原告在民事起诉状和庭审时述称，被告在经营使用租赁物过程中多占用了1200平方米，但原被告就多占用的1200平方米并不存在合同关系；再次，原告作为受托企业，是否就上述多占用的1200平方米主张权利系由权利人行使，原告无权主张。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告受业主方委托，将位于中山市**************（约2700㎡）内的物业交与原告进行管理及办理出租手续等。后原、被告双方于2012年7月30日签订了《租赁厂房协议书》，且涉案厂房是建设在原告提供的中山市******整个土地所有权证的范围里，原被告对此均未有异议。因此，本院认定原、被告双方之间存有房屋租赁合同关系，上述《租赁厂房协议书》系双方真实意思表示，合同内容符合国家法律规定，是有效合同，对双方均产生约束力，双方均应按照约定，全面履行各自的义务。根据原、被告双方诉求、抗辩意见及庭审调查情况，本院的争议焦点为：合同期满后，被告仍一直使用600平方米的厂房以及所附属的约900平方米空地，现原告要求被告腾空厂房、退出土地并支付厂房以及空地的占用费是否有法律依据？具体分析如下：首先，根据《土地所有权证》以及原被告庭审时确认，涉案厂房是建设在中山市******整个土地所有权证的范围里，原告亦在庭审时表示涉案厂房所有权属一直未予以变更，仍属于中山市三乡镇白石环经济联合社，且原告受上述权属人委托，对位于中山市**************（约2700㎡）内的物业进行管理及办理出租手续等。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告签订的《租赁厂房协议书》约定，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租赁期限届满后，原、被告未续签厂房租赁合同。因此，原告向两被告主张腾退归还位于中山市***********约600平方米的厂房以及该厂房前所附属的约900平方米空地，于法有据，本院予以支持。关于租金计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，租赁合同签订后，原告向两被告交付涉案厂房，两被告立即投入经营并一直使用至今，故两被告应向原告支付租赁期限内的租金，按每月租金7020元的标准计算。现原告主张两被告尚欠2017年7月份的租金7020元仍未支付，庭审时两被告对该主张无异议，亦未提供相应的支付凭证等证据以证明其已向原告支付了上述款项，且两被告事实上仍在使用涉案厂房。因此，原告主张两被告支付2017年7月份的租金7020元，于法有据，本院予以支持。关于占用费计算问题，因两被告通过与原告签订《租赁厂房协议书》，取得了约600平方米厂房以及该厂房前附属约900平方米空地的使用权，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止。但两被告在租赁期限已经届满且合同终止的情况下，仍占用上述厂房以及所附属的空地，实际占有使用至今，故应当按照法律规定向原告支付其实际占用上述厂房以及所附属的空地期间的占用费。庭审时两被告辩称，原告提交的证据不足以证明其对涉案约600平方米厂房以及厂房前约900平方米空地享有相应的所有权。且合同到期后，两被告与案外人陈冠荣签订了新的厂房租赁协议书，因此两被告无需向原告支付相应的占用费。本院认为，首先，根据上述认定的事实以及相关证据，涉案约600平方米厂房以及厂房前约900平方米空地的所有权属一直未予以变更，仍属于中山市三乡镇白石环经济联合社，且原告受权属人委托，对上述厂房以及所附属的空地进行管理及办理出租手续等，故原告有权就上述厂房以及所附属的空地向两被告收取相应的占用费。其次，根据原告提供的红线图、现场卫星图及现场照片显示，土地面积为2700平方米的红花庙一街10号厂房用地仍由被告首发公司实际占用。再次，根据两被告提供的证明书以及《租赁厂房协议书》（主体为被告与案外人陈冠荣）并不能直接证明案外人陈冠荣对上述厂房以及所附属的空地享有所有权及收益权。两被告仅以原告对上述厂房以及所附属的空地不享有所有权为由进行抗辩，因两被告对其陈述的事实没有提供充分的证据证明，故对两被告的抗辩理由，本院不予采信。因此，原告主张租赁标的包括涉案厂房约600平方米以及所附属的空地约900平方米，合计1500平方米，对于上述租赁标的的占用费应参照《租赁厂房协议书》约定的租金标准即按每月租金7020元，两被告应向原告支付的占用费为：以7020元/月为标准，自2017年8月1日起计至涉案厂房以及所附属的空地返还之日止。对于原告主张的超出合同范围的占用土地问题，本案不作处理。权利人可另行主张权利。关于被告彭引弦是否承担连带责任的问题，根据国家工商登记信息显示，被告首发公司系一人有限责任公司，被告彭引弦是该一人公司的股东。又根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告彭引弦并未提供任何证据证明公司财产独立于自己的财产，被告彭引弦应当承担举证不能的后果，被告彭引弦应当对被告首发公司的债务承担连带责任。故原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告中山市首发服饰工艺品有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内腾退返还坐落于中山市**************约600平方米厂房以及该厂房前所附属的约900平方米空地给原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司；二、被告中山市首发服饰工艺品有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司支付2017年7月份的租金7020元；三、被告中山市首发服饰工艺品有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司支付占用费（涉案厂房600平方米以及该厂房前所附属的空地900平方米占用费：按每月租金7020元标准，自2017年8月1日起计至上述租赁物腾退返还之日止）；四、被告彭引弦对被告中山市首发服饰工艺品有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8687.2元（原告已预交），由原告中山市三乡镇碧保物业管理有限公司负担3491.2元，被告中山市首发服饰工艺品有限公司、彭引弦负担5196元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费5196元一并迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  黄广正人民陪审员  尤明文二〇二〇年六月四日书 记 员  陈绮靖林雷