山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初2803号 原告：吴建民,男。 被告:梁勤杰,男。 委托诉讼代理人：赵俊栋，山西明煌律师事务所律师。 原告吴建民诉被告梁勤杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴建民、被告梁勤杰及其委托诉讼代理人赵俊栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴建民向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行盐湖区迎太路某某居××号房产过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:我与被告之间的关系,梁勤杰是我再婚的小舅子。2012年我与被告梁勤杰的姐姐梁某相识,我们都是丧偶的,在经过几个月的接触之后都感觉对方不错，就到了谈婚论嫁的时候,梁某提出我必须要有房子,如果没有房子就没有必要进行下去了。我当时在盐湖区法院后边也报了一套房子,并交了1000元。梁某又提出我们将来是要生活在一起,她的两个孩子都小,让我把那边的房子退了买到她现在居住的某某居小区,这样生活都方便些。我就按照梁某的意见来。梁某又告诉我,她大弟弟也就是梁勤杰在某某居有一套房子(即:某某居××室)卖给我。我就同意了。梁某问那边的房子能掏多少钱,我就说大概是二十四五万吧,梁某让我准备三十万,她和被告说,让被告将案涉房屋出售给我，后来在梁某的说和之下,被告同意把房子卖给我。我于2013年6月1日把30万汇到由被告给我提供的他在稷山农行开立的银行账户上。2013年6月2日(星期天)我在运城市某饭店宴请了被告夫妇、被告的父母、被告的弟弟。被告并当面返还给我1万元,并说“还能说多少就多少”。也就是说我是出了29万元买到了某某居××室（即××室）。我在合法取得了该房屋的所有权之后就开始装修。同年九月份我就住到了该房子里。2017年5月20日，我小儿子吴某某结婚后也住在该房子里。 2013年6月1日我和被告实施了货币交易行为,被告也把房产证交给了我,我成为该套房产的事实拥有者。因为我在万荣上班,就是星期天回来与家人短住,星期一早上又得早早上班,致使该套房产的过户问题迟迟没有办理。2017年12月份,我忽然得病,经运城市中心医院检查后被确诊为胃癌肝转移,随后进行了化疗手术等治疗,身体一直处于极度虚弱状态。2018年腊月，我的身体还是不见好转,就想到了身前死后的事,才把该套房产过户问题纳入到重要位置。在我的催促下,被告一直同意给我过户,并且同意将该套房产直接过户到我的小儿子吴某某名下。2019年5月25日前，我打电话催问被告房子过户的事，被告告诉我让我把吴某某夫妇的身份证、结婚证、户口本复印件和房产证捎到稷山,他找人办理,我也相信被告的话,按照被告给我提供的出租车司机电话(1813××)联系出租车，把相关手续捎给了被告。2019年5月27日，我就用短息联系被告催问房子过户一事,被告告诉我他在北京开会。我随后又通过短信、微信于同年5月28日、8月21日、9月25日、11月14日、2020年1月2日、2月18日、3月9日多次催促被告办理过户一事,被告不是说他在北京就是在青岛,更是说他遇到什么蛮缠事在外边躲避,又是说他腰疼住院了,总是推三阻四不能按照我们约定把房子过户到吴某某名下。 2013年9月份以来我和我的家人就一直居住在该套房子内,有该小区的“运城市某某物业管理公司”证明为证,行使着一个业主应尽的义务也享受着一个业主享有的权利。自2019年5月10日到2020年5月10日，我打电话催促被告办理房子过户问题28次,未接通是18次,接通是10次。在2019年9月9日18:19、18:31我打电话被告没有接,被告在2019年10月10日00:44给我回了一条微信说“康娃的事我安排着呢,我也很着急”。足以说明被告见到了吴某某夫妇的身份证、户口本、结婚证和房产证,还表明他正在办理。 综上所述,被告作为房屋买卖的出售方,在原告交付房款履行了付款义务,被告方交付房屋即购买合同成立,被告方应当积极地办理房屋过户一事。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，被告应当按照约定办理房屋产权过户一事。被告的行为已经严重的侵害了原告的合法权益。为捍卫国家法律尊严,维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求判允前列诉讼请求。 被告梁勤杰辩称：1、2013年被告看在原告与其姐姐梁某结婚，且是将房屋当作婚房的前提下，才以29万元的低价将某某居××房屋卖给被告与梁某的，并不是卖给原告一个人的。2、后来我给我姐梁某40万元，让梁某在××小区给我买房，2017年原告与梁某又给我做思想工作，将我卖给他们的房子以35万元又回卖给了我，现在某某居××房屋为我所有，因被告系我的姐夫，我只是同意其继续居住在该房屋内。3、关于原告要求过户问题，因现在房子就是我的，不涉及过户问题。即使当时房子过户，也是过户至原告与梁某名下，原告迟迟不过户，是想办法将房子过户到原告儿子吴某某名下。4、原告这些年一直住这里是事实，物业证明也正好说明，原告应支付这些年的房租。综上，原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。 原告为证实自己的主张，向法庭提交以下证据： 1、2013年6月1日中国农业银行业务回单，证明：原告给被告转账30万元。 2、结婚证，证明：原告与梁某2013年8月27日登记结婚。 3、2019年8月21日原、被告的短信聊天记录，主要内容：康娃回来了，请你抽空把过户手续办了吧。 4、2020年1月2日原、被告的短信聊天记录，主要内容：年关将至，望年前或者年后把过户手续办了。 5、2020年3月9日、3月10日原、被告的短信聊天记录，主要内容：过户手续办的咋样了，康娃孩子要上学了。被告于2020年3月10日回复原告：近期暂时不行，这边摆条顺了我会第一时间安排办理的！ 6、2019年9月25日、2019年10月10日原、被告的微信聊天记录，主要内容：2019年9月25日原告问被告国庆长假回来吗？若回来抓紧把房子过户了。被告于2019年10月10日回复原告“哥，你打电话还是说康娃的事哩吧，有急事要办前几天回去了下，有人跟催着不能多停，康娃的事我安排着呢，我也很着急，迟早会办妥的,你放心吧。 7、2020年5月15日运城市博思物业管理有限公司的居住证明，拟证明：原告自2013年9月份至今一直居住在某某居××室，户名为梁勤杰。 8、原告电话的通话详情单，拟证明：2019年5月10日至2020年5月，原告一直电话联系被告催问过户的事情。 9、房屋所有权证，证明：某某居××室登记的所有权人是梁勤杰。 10、2017年5月31日山西××房地产开发有限公司收款收据，拟证明吴某某向××房地产开发有限公司交费14483元，2018年1月24日被告弟弟梁晓杰又把该款还给了吴某某。 被告的质证意见为：对证据1无异议，后来返了1万元，实际收款29万。对证据2的真实性合法性无异议，但被告出售房屋的前提，是以房屋作为婚房为前提，房子是卖给原告和梁某的，不是卖给原告个人的。对证据3、4、5、6的真实性无异议，但聊天记录中他从没说过给原告办理过户，他不可能给原告过户。对证据7、8、9无异议，认为这些证据不能证实原告的陈述，只能证实房子是他的，他之所以没有让原告搬出房子完全是基于原告有病在身，他只是暂时让原告居住。对证据10无异议，被告称自2013年开始，他陆续给梁某名下打款40万元。让梁某给他在××小区买房，后来吴某某（吴建民儿子）结婚后，因为住房困难，原告就提出把××小区两套留下，将某某居作价35万元给他，并出具了收据。之后，他催原告腾房，原告答复说把××小区收拾好，搬过去就给他腾房。2017年年底原告就生病了，他就再也没有催原告腾房。至于后来××小区的归属问题，他均不知情。当时案涉房屋35万元，是和××小区交换的价值，不是市价。至于××小区的房钱退给谁了，是原告的家庭问题，与本案无关。 被告为证实其主张向本院提交了以下证据： 1、录音证据，证明：购买房屋时是原告与梁某住，现在原告病了，要求将这个房屋过户至原告儿子吴某某名下。 2、2017年5月31日吴建民出具的收据1份，拟证明:2017年5月31日，吴建民将某某居××室以35万元价格卖给了梁勤杰，自2017年5月31日起该房屋权属归梁勤杰所有，房屋已不属吴建民所有，原告吴建民要求梁勤杰为其办理该房屋的过户基础不存在，吴建民的诉讼请求不能支持。 3、梁勤杰的银行转账记录，拟证明：梁勤杰于2013年5月23日向梁某转账10万元、7月12日转账3万元、9月2日转账22万元、2015年4月12日转账5万元，共给梁某的账户上转入40万元，让梁某帮其在××小区购买电梯房的事实。 4、黄某出具的借条，拟证明：2014年4月22日，黄某向梁某借款15万元，梁某经吴建民同意将15万元出借给吴建民朋友黄某，该钱就是梁勤杰的转给梁某的40万元中一部分。 5、吴建民的住房公积金借款申请审批表，证明：吴建民为购买××小区的房子于2017年6月14日向银行申请办理住房公积贷款，因征信不合格未能办理成功。 6、××房地产开发有限公司收据，拟证明：2017年5月31日，××小区的房子变更至原告儿子吴某某名下，当天吴某某向山西××房地产开发有限公司交房款和其他费用。被告认为这是第二次交易，原告吴建民又将某某居××以35万元的价格卖给被告梁勤杰，同时被告梁勤杰已将其在××小区定购的房屋更名至其孩子吴某某名下。 7、证人梁某的证言，主要内容：我与原告是夫妻关系，与被告是姐弟关系。2011年10月，我与原告相识，在网上交流了两个月。2013年8月27日领证，领证的前提是必须在运城有自己的房子。原告想和我结婚，急着买现房,当时我弟在某某居有房，我给我弟做思想工作,说是将此房用于我与原告居住，我弟才将房子卖给我。当时买房的29万元，其中20多万元是我通过多方关系才帮原告要的死账。2013年时我与原告决定购买案涉房屋时，××小区正开发，我弟给我转了40万元，让我帮其在××小区购买房子，××小区是经济适用房，每套交10万元，我陆续交了20万元，买了两套。后来将20万元的集资款返回来了，在我弟不知情的情况下，我们将这15万元借给了原告的朋友黄某。现在这笔款项没要回来，剩余的5万元，我用于生活开支。后来原告小儿子结婚没房子，小儿子在外地工作，小儿媳在外租房住，我就把小儿媳叫回来。当时住在一起不方便，就叫我把我弟购买的××小区两套房子换给我们，将案涉房屋再卖给我弟。达成了口头协议，原告给我弟出具了一份35万元收据。从出具收据时起，我们的交易已成立。紧接着，原告带着儿子、儿媳去开发商处办理了更名手续并签定房屋购买合同，对××小区的两套房子，前期是我弟交了20万元订金，原告小儿子享有一套，小儿子贷款；我与原告享有一套，我俩公积金贷款。提交贷款信息审核时，存在不良贷款，没有审核通过，贷款没形成。余款迟迟没交，超过了开发商尾款交付期限，在这种情况下，我们单位一直催我，要扣除违约金。当时原告及儿子将尾款交不上，开发商就要将此房卖给别人，因为我是单位人员，我知道房屋价值和质量，我不愿意将房屋卖给别人，就把这房子卖给我二弟及我爸。这时吴某某夫妻俩与我二弟夫妻两在开发商销售现场、政务大厅，分别办理了退房、过户交易手续。我爸及我二弟将20万元的首付款陆续给了我，包括当时办这个房子交易手续时的维修基金、契税款项1万多元。我二弟将14500元退给了吴某某妻子杨静。我拿到20万元退款后给了我弟梁某杰5万元，剩下的15万元用于家庭日常开支。不是开发商退给我的钱，是我弟和我爸给的。我有转账记录，我爸及我弟通过现金、微信方式陆续给我支付了20万元。我爸和我弟给我转钱的事，原告不知道。 原告的质证意见为：2019年正月时，被告还说过户的问题，只是说这个房子是过户到原告与梁某名下，还是过户至我儿子名下。同时也否定了第二次买卖的问题。认为第二次买卖房屋根本不成立。被告在××房地产开发有限公司买了两套房子，一套房子在梁某名下，一套在被告亲戚名下，后来被告亲戚不要，梁某就把这房子留下了。在这种情况下（吴某某2017年5月20日结婚），2017年5月31日梁某提出将这两套房子留下，我们都方便些，据梁某说一套房子是17.5万元，两套房子是35万元。梁某让我给被告出了一个35万元的收据，我就出了。因为后续还要继续交钱，我没有钱，××小区那两套房子就没有要。对证据2收条，认可“今收到梁某杰交房款叁拾五万元正，吴建民，2017年5月31日”是其所写的。但收据上××（即某某居的房号）不是其书写的，认为收据上35万元是××小区的房款，与某某居的房子无关。对证据3无异议，被告与梁某的银行转款记录，我不清楚，与我也没任何关系。对证据4无异议，黄某的借款是事实，但与本案无关。对证据5、6无异议。对证据7证人证言有异议，案涉房屋没有进行第二次买卖，收条只能证明被告给房产公司交了35万元，如果交易能成，我愿意承担35万元，但交易没成。现在××小区两套房子，一套在被告弟弟梁晓杰妻子刘丽娜名下，一套在被告之父梁康云名下。至于怎么有这个结果，我不清楚。也就是35万元是空的，没有货币和实物交易。之后，我向梁某要回那35万元的收据，梁某说她撕了。证人证言不客观、不真实，被告提供的证据材料都是证人提供的，一切都是证人一手操纵的，其证言不应当被采信。 经审理查明：被告梁勤杰系原告吴建民的小舅子。原告吴建民2012年与被告梁勤杰的姐姐梁某相识，二人均系丧偶，了解后决定结婚。为了准备婚房，经梁某说和，被告梁勤杰决定将其在运城市盐湖区迎太路某某居××室的房屋卖给原告吴建民。2013年6月1日原告吴建民给被告梁勤杰卡号为：62××219的银行账户上汇款30万元，被告梁勤杰将房产证交给了原告吴建民。2013年6月2日被告梁勤杰给原告退了一万元,即被告吴建民以29万元购买了被告梁勤杰在某某居的××室（房产证标注为××室）。之后原告吴建民开始装修该房屋，2013年8月27日原告吴建民与被告梁勤杰的姐姐梁某登记结婚。2013年9月份原告和梁某入住该房屋，但原告一直未办理该房屋的过户手续。 同时查明，在2013年-2015年期间，被告梁勤杰陆续给梁某的账户转账40万元，被告称该转账的钱是让梁某给其购买××小区的电梯房，梁某便在××小区留了两套房。2017年5月20日，原告的小儿子吴某某结婚后也和妻子住进了该房屋，因为住房紧张造成生活不便，梁某便和原告商量，想把其弟弟梁勤杰托她在××小区买的两套房屋留下，将来她们住一套，孩子住一套，原告表示同意。经双方协商后，2017年5月31日原告吴建民给被告梁勤杰出具了一张收条，内容为：“今收到梁勤杰交房款叁拾伍万元（××）。”原告认可收条是自己所写，但后面的（××）数字不是自己所写，该35万元与某某居的房子没有任何关系。2017年5月31日当天，原告吴建民的儿子吴某某就给××小区开发商交了14483元的相关费用，将梁勤杰在××小区的房子变更登记到吴某某名下，即××小区的两套房子一套登记在梁某名下，一套登记在吴某某名下。后因原告无力支付剩余房款，经协商后又将登记在吴某某名下的这套房屋变更登记到被告弟弟的妻子刘丽娜名下，梁某名下的房屋登记到被告父亲梁康云名下。之后，被告弟弟将吴某某向开发商交纳款项退给了吴某某。原告称他后来向梁某要他打的叁拾伍万元收据，梁某告诉他已经撕毁。 2017年12月份,原告得病,经运城市中心医院检查后被确诊为胃癌肝转移,随后进行了化疗手术等治疗。2018年年底，原告觉得身体不见好转,就想把某某居××的房子过户到儿子吴某某的名下。之后原告吴建民便开始督促被告梁勤杰给其办理房屋的过户手续，2019年5月至2020年3月，原告吴建民多次给被告梁勤杰打电话、发短信和微信，要求梁勤杰将房屋给其过户到吴某某名下，并于2019年5月25日将吴某某夫妇的身份证、结婚证、户口本复印件和房产证交给被告梁勤杰。之后，原告就一直催问被告关于过户的事情，被告梁勤杰于2019年10月10日微信回复原告吴建民“康娃的事我安排着呢，我也很着急，迟早会办妥的,你放心吧。”但之后无论原告怎么催促，被告一直未给原告办理房屋过户。 另查明，2019年8月23日，原告妻子梁某离开某某居××室的家至今未归。 本院认为：2013年6月原告吴建民和被告梁勤杰之间形成的房屋买卖合同客观存在，尽管双方未签订书面的买卖合同，但基于原告吴建民已履行了付款义务，被告也实际向原告交付了房屋，原告接受房屋进行装修，实际已入住7年之久。故双方的买卖合同合法有效，某某居××室房屋的所有权归原告吴建民所有。即使被告梁勤杰是为了给原告与其姐梁某准备婚房才将该房屋出卖给原告的，但该房屋由原告吴建民个人出资，且购买于婚前，应视为原告吴建民个人的婚前财产。现原告因身体原因想将该个人财产过户到儿子吴某某名下，符合情理，被告梁勤杰理应及时给原告办理过户手续。关于被告梁勤杰辩称，该房屋已经二次交易，该房屋属于自己所有的意见，经审理查明，尽管原告与被告在2017年5月份曾存在置换房屋的事实，但因没有实际置换成功，被告所称的置换给原告的两套房屋，现一套在被告弟弟的妻子名下，一套在被告父亲名下，原告吴建民并未收到该两套房屋的任何价款，证人梁某因与本案有利害关系，故对其证明某某居房屋已经置换给了被告，××小区的房屋已经卖给自己的弟弟和父亲，其弟弟和父亲已将相关价款支付给她的相关证言内容不予采信。据此，原告吴建民2017年5月31日给被告出具的35万元收条没有了事实依据，且之后原告一家人仍一直居住在某某居××的房屋内。自原告得病后，原告一直催促被告给其办理过户手续，被告并未认为该房屋属于自己所有，若其认为该房屋属于自己所有，给原告的微信回复就不可能做出“康娃的事我安排着呢，我也很着急，迟早会办妥的,你放心吧”这样的意思表示。故应认定原告与被告之间的二次交易最终并没有成为事实，某某居××的房屋所有权仍应属于原告吴建民所有。被告的辩解意见与审理查明的事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项之规定，判决如下： 被告梁勤杰于本判决生效之日起三十日内将位于运城市盐湖区迎太路某某居××号房屋的所有权变更登记至原告吴建民名下。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告梁勤杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  王秀丽 二〇二〇年六月三十日 书记员  李芳君