广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初62号原告：欧华，男，汉族，1986年2月2日出生，住广东省吴川市*************，公民身份号码：440************037。委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。被告：吴川市南方实业发展有限公司，住所：吴川市*********，统一社会信用代码：914************195。法定代表人：李兴，执行董事。被告：欧惟乾，男，汉族，1987年7月18日出生，住广东省吴川市*********，公民身份号码：440************352。被告：欧惟国，男，汉族，1981年9月5日出生，住广东省吴川市*********，公民身份号码：440************25X。原告欧华诉被告吴川市南方实业发展有限公司（以下简称“吴川南方公司”）、欧惟国、欧惟乾建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告欧华的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼，被告吴川南方公司、欧惟国、欧惟乾经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告欧华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告欧华与被告吴川南方公司于2017年11月15日签订的《土地转让协议》。2、判令被告吴川南方公司双倍返还定金共800000元给原告；3、判令被告欧惟国、欧惟乾对吴川南方公司所负原告的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告吴川南方公司于2017年11月15日签订《土地转让协议》约定：吴川南方公司将位于吴川市****梅录头商住小区富康二街8126号地作价100万元转让给原告，原告在协议签订时先行支付定金40万元给被告吴川南方公司，在办理土地过户申请并取得受理回执后，原告再支付余款60万元给被告吴川南方公司，被告吴川南方公司应在合同签订之日起十个月内将涉案土地变更登记至原告名下。在合同签订后，原告依约支付了40万元定金给被告。此后，虽经原告多番催促，但被告至今仍未办妥交易土地的过户手续。现了解到因涉案土地使用权至今未取得权属证书，双方所签订的《土地转让协议》己无法履行，被告吴川南方公司的行为己违约，其应向原告承担双倍返还定金的违约责任，被告欧惟国、欧惟乾作为担保人，应对被告吴川南方公司所负的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请人民法院判如诉求。原告欧华在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、企业信用信息公示信息、身份证复印件，主张证明被告的诉讼主体适格。2、土地转让协议、收据，主张证明原告与被告吴川南方公司签订《土地转让协议》，吴川南方公司将位于吴川市****梅录头商住小区富康二街8126号地作价100万元转让给原告，原告依约支付定金40万元给被告，但被告至今仍未办理过户登记手续给原告，被告已违约。被告欧惟国作为担保人应承担连带保证责任。3、保证书，主张证明欧惟乾作为被告吴川南方公司的担保人，应向原告承担连带保证责任。被告吴川南方公司、欧惟国、欧惟乾不作答辩，亦没有证据提交。被告吴川南方公司、欧惟国、欧惟乾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及对原告证据进行质证的权利。经核对原告的证据，在无相反证据推翻的情况下，本院对原告提供的证据予以认可。经审理查明：2017年11月15日，原告（乙方）欧华委托欧灼桃与于被告（甲方）吴川南方公司签订《土地转让协议》，双方约定：“一、甲方地块位于吴川市****梅录头商住小区富康二街8126号地，此地块门面宽度为9.1米，深度为13米,地块面积为118.3平方米，坐北向南，地块四至为：东至（8128)1米通风巷，西至1米通风巷，南至8米路，北至2米通风巷。二、转让土地款总价为人民币壹佰万元整（Y1000000.00元）。三、自签订本协议时，乙方支付定金人民币肆拾万元整(¥400000.00)给甲方；待甲方交件到吴川市国土资源局行政交易服务中心窗口取得回执，并把回执交给乙方，乙方必须在即日一次性付清土地余款人民币陆拾万元整（Y600000.00元）给甲方。三、过户的一切费用由甲方负责；四、如果甲方在签订合同期十个月内没有办到《国有土地使用证》给乙方，按定金金额的2%月息计算给乙方作为补偿。……”被告欧惟国在担保人处签字。同日，被告吴川南方公司出具收据收到欧华交来购买大有岭富康二街8126号土地款项肆拾万元正。2019年8月30日，被告欧惟乾出具保证书载明：吴川南方公司将位于吴川市****梅录头商住小区富康二街8126号地转让给欧华并收讫定金400000元。现我自愿作为吴川南方公司的担保人，敦促其履行合同义务。吴川南方公司如因违约而产生的一切经济、法律责任，我愿作吴川南方公司的保证人，向欧华承担连带担保责任。被告欧惟乾在担保人处签名捺印。原告在庭审过程中称涉案土地没有办理土地使用权属证书。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《土地转让协议》是否应予解除；二、原告请求被告双倍返还定金800000元是否支持；三、被告欧惟乾、欧惟国应否承担清偿责任。一、关于原、被告签订的《土地转让协议》是否应予解除的问题；依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定，被告吴川南方公司因未取得位于吴川市****梅录头商住小区富康二街8126号土地的处分权致使土地所有权不能转移，故买受人欧华要求解除与被告吴川南方公司于2017年11月15日签订的《土地转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告请求被告双倍返还定金800000元是否支持的问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。”的规定，本案中,原告欧华与被告吴川市南方实业发展有限公司签订的《土地转让协议》主合同标的额是1000000元，约定的定金数额为400000元,远远超过合同标的额的百分之二十,故对于超出部分,不属于合同法上的定金性质。由此,该合同合法定金应为1000000元×20%=200000元,其余200000元(400000元-200000元)为预付款。此外,《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。由于被告吴川南方公司收到欧华的定金后，没有按照合同的约定办理《国有土地使用证》给原告，存在违约,依法应向原告双倍返还定金400000元（200000元×2）,被告已收取的200000元预付土地款退还给原告。三、关于被告欧惟乾、欧惟国应否承担清偿责任的问题。在本案中，被告欧惟国在原告欧华与被告吴川市南方实业发展有限公司签订的《土地转让协议》担保人处签名捺印。虽双方并未对保证方式进行约定,但根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任”之规定,被告欧惟国应当按照连带责任保证承担保证责任。另，被告欧惟乾于2019年8月30日出具《保证书》，承诺“自愿作为吴川市南方实业发展有限公司的担保人，敦促吴川市南方实业发展有限公司履行合同义务。吴川市南方实业发展有限公司如因违约而产生的一切经济、法律责任，我愿作吴川市南方实业发展有限公司的保证人，向欧华承担连带担保责任。”依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。”之规定，被告欧惟乾应当按照连带责任保证承担保证责任。故，原告欧华请求被告欧惟国、欧惟乾对被告吴川市南方实业发展有限公司对原告欧华所负的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告欧华与被告吴川市南方实业发展有限公司于2017年11月15日签订的《土地转让协议书》。二、限被告吴川市南方实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告欧华双倍返还定金400000元。三、限被告吴川市南方实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告欧华退还已收取的预付土地价款200000元。四、被告欧惟国、欧惟乾对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告欧华的其他诉讼请求。本案件受理费13800元，由原告欧华负担4300元，被告吴川市南方实业发展有限公司负担9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈春佩人民陪审员  陈观康人民陪审员  庞月超二〇二〇年五月二十六日法官 助理  魏燕玲书 记 员  黄诗颖附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。