云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终822号上诉人（原审被告）：周尧，男，1980年4月27日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：周承林，男，1949年6月1日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。系周尧之父，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市中辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302560099854Q；住所地：云南省曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人：张春枚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。上诉人周尧因与被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周尧的委托诉讼代理人周承林，被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司委托诉讼代理人张华到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人周尧上诉请求：1.撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初2266号判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。上诉人在2017年4月1日至2019年3月31日期间，一没有聘请过被上诉人，二没有与被上诉人订立过物业服务合同，上诉人至今未入住，也没有产生服务与被服务的关系，何谈违反合同约定。2017年5月13日—5月17日，田源小区由周承林、朱加贤、张建国、郑树清等四人组织选举田源小区管理委员会，管理委员会是群众性自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，并非不能行使业主委员会的职责，没有法律规定非得要成立业主委员会，非得要物管公司才能管小区。贵源房地产公司没有通过招投标的方式选聘了被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司，被上诉人在无资质证书、等级证书，工作人员没有资格证、上岗证、保安没有保安证的条件下非法进入田源小区，进行非法的物业管理活动，违规收费、乱收费、黑打人、黑停水、扣发房产证等，并强制性收取了各种费用，所签《前期物业服务协议》是无效合同。被上诉人与贵源房地产公司签订的《前期物业服务协议》，期限从2014年4月1日至2017年3月31日止，有效时间三年已过，对上诉人没有约束力。请求查明事实，依法纠正一审法院错误判决。被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人与建设单位签订的物业管理合同合法有效，对全体业主具有约束力；收费依据有明确的法律规定，一审法院判决上诉人支付物管费用没有任何问题。上诉人陈述的其他事项与本案无关，不应在本案中进行审理。被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告周尧支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费4,220元、二次供水加压费及水池清洗费200元、垃圾清运费264元，逾期付款违约金1,194.42元，合计5,878.42元；支付2019年3月31日以后的违约金按月利率1.5%计付至付清之日止。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月21日，被告周尧购买曲靖市贵源房地产开发有限公司开发的位于曲靖市住宅。2014年1月3日，原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订《物业服务协议》约定，曲靖市贵源房地产开发有限公司将田源小区商住楼7幢17单元952户及商铺、地下停车位，委托原告实施物业管理服务。委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会按法定程序决议解除本委托之日止，否则本合同有效。电梯房住宅按建筑面积每月每平方1.3元向业主收取。代收费用为：代收水费、电费；代收垃圾清运费及垃圾外围费。费用支付方式：物业服务先收费后服务，水电先使用后收费，按月交费。每年1月1日至1月31日收缴本年度物业管理费，每月25日至30日收缴水电费及垃圾处置、清运费。业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按日累加计算承担违约金，逾期90天的，受托方有权采取停水停电措施进行催收。2014年1月24日，曲靖市发展和改革委员会向原告发出了《物业服务价格管理备案证》，对田源小区的物业服务价格、车辆停放服务费、二次供水加压及水池清洗费作出了政府指导价。其中物业服务价格为：高层住宅每平方每月1.3元（含电梯运行维护费），垃圾处理费未含在物业服务费内；二次供水加压及水池清洗费，每户每年100元；垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。2014年3月12日，被告接房后向原告交纳了第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）的物业服务费1948元及其他费用，并与原告签订《物业服务合同》约定，被告将其购买的5幢2单元1004号住宅，建筑面积135.26平方，委托原告实施物业管理服务。物业服务费：住宅每月每平方1.2元；合同期限三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。经一审法院查证，被告因未按期交纳物业服务费，原告曾向提起诉讼，一审法院于2017年6月8日作出（2017）云0302民初1851号判决，判决被告十五日内支付原告2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费1948元。又因被告未交纳2017年4月1日之后的物业服务费及其他费用，原告于2018年8月6日采取停水的方式催收。被告起诉要求原告赔偿损失，并恢复供水，一审法院于2018年10月20日作出（2018）云0302民初6971号判决，判决原告两日内向被告供水。本案审理中，原、被告认可，被告未交纳2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费及其他费用。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。虽然原、被告2014年3月12日签订的《物业服务合同》，合同期限至2017年3月31日届满，但因田源小区未依法成立业主委员会，原告仍为该小区提供物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司于2014年1月3日签订《物业服务协议》，对被告具有约束力。被告未按约定交纳2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费和其他费用，应承担违约责任。原、被告签订的《物业服务合同》约定，物业服务费为每月每平方1.2元，现原告要求按每月每平方1.3元交纳，因原、被告双方未达成提高服务收费标准的协议，原告也无提高收费标准的理由，本院不予采纳。原告仍应按每月每平方1.2元收取，即被告应支付2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3,896元；两年的二次供水加压费及水池清洗费200元。因被告未入住，并且原告于2018年8月6日采取停水的方式催收物业费，侵害了公民的基本生存条件，其行为违反了公序良俗的规定，对造成本案纠纷有一定过错，原告要求被告支付垃圾清运费、要求支付逾期违约金的诉求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告周尧于本判决发生法律效力后十五日内支付原告曲靖市中辰物业服务有限公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3,896元；两年的二次供水加压费及水池清洗费200元。二、驳回原告曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告曲靖市中辰物业服务有限公司负担20元；被告周尧负担30元（履行期限同上，履行时由被告给付原告）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人周尧以购买方式取得曲靖市住宅，系该房屋的业主。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主的建筑物区分所有权属于一种集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，三种权利具有不可分离性。业主对专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础，决定着业主对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理负有相应的义务，不得以放弃权利不履行义务。田源小区系曲靖市贵源房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，在田源小区的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，曲靖市贵源房地产开发有限公司与其委托的曲靖市中辰物业服务有限公司签订《物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司依据该合同进入田源小区，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，所提供的物业服务并不违背小区业主的整体意志，客观上业主已享受曲靖市中辰物业服务有限公司对田源小区业主专有部分以外的共有部分提供的物业服务，曲靖市中辰物业服务有限公司有权请求上诉人周尧支付物业服务费。一审法院根据审理查明的案件事实，兼顾本案物业服务合同履行情况以及当事人对引起纠纷所具有的过错，确定上诉人周尧应承担的物业服务费数额，不违反法律规定及合同约定，二审予以确认。综上所述，上诉人周尧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周尧负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年六月五日书记员  陈 蔚