广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终2330号上诉人（原审被告）：中山久兴家电科技有限公司。住所地：广东省中山市石岐区海景路**（**）。法定代表人：王淑真，该公司董事长。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖莹，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市启峰房地产有限公司。。住所地：广东省中山市**金华南路**广浩华庭公寓楼**商铺之八法定代表人：林孟宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：于定勇，广东广信君达律师事务所律师。上诉人中山久兴家电科技有限公司（以下简称久兴公司）因与被上诉人中山市启峰房地产有限公司（以下简称启峰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院作出的（2017）粤20民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人久兴公司的委托诉讼代理人寇晓波，被上诉人启峰公司的委托诉讼代理人于定勇、杨云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久兴公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回启峰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由启峰公司承担。事实和理由：（一）《房地产转让合同》第三条“付款方式”中的第6条、第7条及第9条应为有效。因为：1.《中华人民共和国外汇管理条例》第八条和第十二条第一款的规定属于管理性规范。该条款主要是外汇管理部门用来规范和限制国家的外汇收支，是行政机关用来日常行政管理的依据，该条款并没明确规定违反该条款的协议无效。2.本案双方当事人之间的交易不属于经常项目外汇的交易，不应当适用《中华人民共和国外汇管理条例》第十二条的规定，双方间的交易不需要在外汇管理部门办理结汇手续，事实上也无法办理实际的结汇手续。3.双方之间的交易行为，无需在国内完成结汇，不可能造成国家的外汇流失，而效力性强制规定主要目的是为了防止损害公共利益，管理性规定是针对特定主体的对内管理行为，不涉及公共利益的规定。启峰公司可以用境外借款或者境外第三方代为支付方式，并不会造成国家的外汇流失或减少。4.《房地产转让合同》第三条“付款方式”中的第6条、第7条及第9条中只有付款方式付至久兴公司指定相关账户这部分内容违反了相关外汇的管理规定，但关于付款的时间和条件均为双方的真实意思表示，不违反法律的规定。一审判决认定整个“付款方式”中的第6条、第7条及第9条无效，违反了意思自治原则。（二）一审判决未对案涉合同是否能实际履行进行审查，直接判决继续履行导致实际无法执行。1.国有土地使用权转让时应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让。根据久兴公司二审新证据中山市正大土地房地产评估有限公司作出的《投资评估报告》，可以证明案涉土地的投资强度并未达到25%，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款的规定，存在事实不能履行。2.案涉土地上已经建成两栋独立厂房，但未取得所有权证，不符合法律的规定，法律上无法进行房地产转让。3.双方已经明确案涉土地和建筑物按现状转让，久兴公司不负有在现有建筑物加建达到投资强度25%的义务。4.案涉土地的性质是工业用地，但该区域现在的规划用途已经变更为居住和教育，事实上已经无法继续进行工业项目建设。（三）合同约定“如遇政府政策调整原因或久兴公司原因导致无法采用该方式转让的，则双方可采用其他方式办理交易过户手续”。久兴公司作为一家工业企业，对住宅房地产开发流程和规定并不熟悉，合同履行期间久兴公司经过各种努力均无法完成过户，为此依据上述合同约定商请启峰公司变更交易方式，但未果。一审判决继续履行合同，剥夺了久兴公司依据合同对合同履行的调整权和解除权。启峰公司辩称，（一）《房地产转让合同》第三条关于用美元在香港支付内容为无效条款，不应得到履行。该约定既违反了强制性规范，一旦履行将导致国家税收流失，久兴公司的偿债能力大大降低，也会损害社会公共利益。（二）无论香港支付的约定是否有效，均不影响作出久兴公司违约在先的判断。久兴公司办理完成评估报告达到核税条件是启峰公司香港支付义务的基本前提条件，久兴公司确认其并无履行上述在先义务，据此启峰公司享有法定的履行抗辩权，其未按约定向久兴公司指定的香港公司账户支付5000万元款项不构成违约。（三)本案不存在合同法第九十四条规定的不可抗力和其他情形，即使无法采用合同约定方式直接过户，双方也只能商量采用其他方式办理交易过户手续，而不是解除合同。故无论案涉土地项目已经完成投资额是否达到25%或者能否办理转让过户登记手续，久兴公司都不享有法定或约定的合同解除权。（四）本案中启峰公司已经举证证明久兴公司故意拖延导致无法及时办理土地过户手续，并意欲高价转让他人的意图和行为，而久兴公司无法提供证明其2017年8月后仍按约履行义务的证据，故应认定久兴公司故意违约。综上，请求驳回久兴公司的上诉请求，维持一审判决。启峰公司向一审法院起诉请求：1.判决启峰公司与久兴公司签订的房地产转让合同（除合同第三条第6点、第三条第7点外）的其他条款有效；2.判令久兴公司继续履行《房地产转让合同》（除合同第三条第6点、第三条第7点外）的其他条款。一审法院认定事实：久兴公司与中山市国土资源局签订合同编号为442000-2013000982的中山市国有土地使用权出让合同（适用划拨土地使用权补办出让及改变土地用途重新签订出让合同）（注：未载明签订日期），其中约定：合并土地（房产使用土地）位于石岐区总用地面积为118944.6平方米，久兴公司领有该房产所有权证书（房产证编号为；登记字号为）及使用范围内土地的使用证［土地证编号为：中府国用（2003）第XX、中府国用（2003）第XX、中府国用（2003）第XX、中府国用（2011）第XX、中府国用（2012）第XX、中府国用（2012）第XX］；中山市国土资源局出让土地的面积为118944.6平方米；合并房产使用范围内的土地，按原批准用途为工业，现出让土地用途为工业，久兴公司须按城市规划和建设要求使用土地。2013年8月8日，久兴公司名下登记位于中山市石岐区的土地使用权证书，证号为中府国用（2013）第××号，使用期限至2053年7月23日。2016年12月6日，久兴公司（转让方）、启峰公司（受让方）与中山市广浩房地产有限公司（以下简称广浩公司）签订房地产转让合同约定：一、转让标的概况：久兴公司持有位于中山市石岐区的土地使用权及其地上建筑物（尚未取得房地产权证），土地使用权面积为118944.6平方米，地上，地上厂房建筑面积24129平方米土地使用证号码：中府国用（2013）第××号，用途为工业，使用年限至2053年7月23日止，下统称“该房地产”。启峰公司已亲自到场察看，双方同意按现状转让。久兴公司确认该房地产属于其单独所有。二、转让价格：双方同意以人民币1.1亿元成交，启峰公司就久兴公司在该房地产上生产设备的投入补偿人民币1亿元，久兴公司应收启峰公司总价款人民币2.1亿元（即久兴公司实收价款，本交易过户时双方所需缴交的买、卖方交易税费，均由启峰公司承担，在建工程投资强度评估费用除外）。双方同意，日后过户至启峰公司名下的不动产权证记载的该土地使用权面积与本合同第一条记载的面积差异在±1%，不调整本合同的总转让价款，否则应按实际使用权面积调整土地使用权的总价款，而厂房面积的差异不影响房产总价。三、付款方式：1.第一期：双方同意于本合同签订当日到中国工商银行在中山市的任一网点以双方名义开立两个监管账户（账号Ａ为；账号Ｂ为）并各自签订监管协议，同时，以双方指定的个人王友吟、林孟宇名义开立监管账户（账号为）并签订监管协议，启峰公司须于该监管账户开立当日将人民币2000万元划入以双方名义开立的监管账户Ａ内，作为双方履行本合同的定金，该款项是否划入久兴公司账户内，不影响定金条款的生效。2.第二期：启峰公司按时履行本条第1款约定付款责任后，在久兴公司办理完成评估报告达到核税条件时，双方在三个工作日内签署国土部门所提供的房地产买卖合同文本，同时，启峰公司须分别将人民币9000万元划入以双方名义开立的上述监管账户Ａ内，将人民币5000万元划入以双方名义开立的上述监管账户Ｂ内，及将人民币5000万元划入以双方指定的个人王友吟名义开立的上述监管账户内，启峰公司完成上述付款责任当日，双方提供齐备所需资料到税务部门办理本次交易核税手续。启峰公司须自税务部门采用短信或电话通知缴纳本次交易税费之日起三个工作日内完成交易税费缴纳手续，且久兴公司可在税务部门采用短信或电话通知缴纳本次交易税费当日，凭税务部门以短信形式发送的缴税通知向中国工商银行提领双方名义开立的监管账户Ａ内的人民币2000万元并解付至久兴公司指定的账户内。3.第三期：办妥核缴税费手续后3个工作日内，双方到国土局申请办理该房地产交易过户手续并取得受理回执，过户受理回执原件由久兴公司保管，久兴公司于取得上述受理回执之日起满三个工作天（不含取回执当日）即可自行凭国土局出具的过户收件受理回执（原件）向中国工商银行提领双方名义开立的监管账户Ａ内的人民币2000万元并解付至久兴公司指定的账户内，同时，凭上述资料在中国工商银行提领久兴公司指定的个人王友吟名义开立的监管账户内的人民币5000万元并解付至久兴公司指定的个人王友吟的账户内，若久兴公司须于三个工作天内提领，须经启峰公司同意，满三个工作天之后久兴公司即可自行提领。该房地产的新不动产权证（启峰公司名下）由久兴公司领取。4.第四期：久兴公司取得该房地产的新不动产权证（启峰公司名下）当日，久兴公司可自行凭该房地产的新不动产权证（原件）在中国工商银行提领双方名义开立的监管账户Ａ内的人民币6000万元并解付至久兴公司指定的账户内。5.第五期：久兴公司取得该房地产的地上建筑物不动产权证并移交启峰公司后，久兴公司可自行凭该房地产的地上建筑物不动产权证（原件）以及由启峰公司出具的确认地上临时建筑物（包括但限于工棚、沙石水泥堆放场等）清理证明（正本），在中国工商银行监管账户提领监管账户内的人民币500万元解付至久兴公司指定的账户内；当久兴公司处理完该工厂的机器设备及所有材料时凭启峰公司出具的已清理完毕机器设备的确认单的正本，双方在中国工商银行监管账户提领监管账户内的人民币500万元解付至久兴公司指定的账户内。6.关于付款的特别约定：1）启峰公司承诺须自本合约签订日起120日内（含节假日），将人民币5000万元或等值美元划付至久兴公司指定的香港账户内。当启峰公司指定的第三方（中山市泓峰房地产开发有限公司）取得银行和相关部门同意可撤资划款时，双方同意在中国工商银行监管账户Ｂ的人民币5000万元分期解付至启峰公司指定的如下账户内（户名：启峰公司，开户行：建设沙朗支行，账号44×××77），有关分期解付的次序详见第7条约定，在划款过程中久兴公司可以指派人全程监督，久兴公司须将新的不动产权证移交启峰公司执管。2）如启峰公司未能按本款第1项约定按时将应付款项划付至久兴公司指定香港账户内的，久兴公司则有权按本款第1项约定应付未付款的千分之四每日向启峰公司收取违约金。3）因返还款项给启峰公司所产生的转账手续费（如有）均由启峰公司承担，久兴公司可直接连同违约金（如有）在所应返还款项中予以抵扣。7.解付帐款及境外收款：1）久兴公司应在第6条条件具备时3个工作日内将监管账户内的款项解付人民币1000万元至启峰公司指定账户，启峰公司在收到该款项以后，将款项转入香港，具体转账日期由启峰公司自主决定，以当日中国人民银行公布美元汇率（以银行单据上确定的兑换比率为准）为结单依据，兑换比率后续不再作调整。启峰公司于收到上述款项后三日内应向久兴公司指定的香港帐户支付人民币2000万元之等值美元（比率按照上1）条的约定确定，下同）。2）久兴公司在收到上述款项后3个工作日内解付人民币2000万元到启峰公司指定帐户，启峰公司于收到上述款项后3个工作日内应向久兴公司指定的香港帐户支付人民币2000万元的等值美元汇到久兴公司指定的香港银行帐户内。3）久兴公司在收到上述款项后3个工作日内解付人民币2000万元到启峰公司指定帐户，启峰公司于收到上述款项后3个工作日内应向久兴公司指定的香港帐户支付人民币1000万元的等值美元汇到久兴公司指定的香港银行帐户内。8.本合同涉及到的转让款为久兴公司实收的，本次转让涉及办理该房地产过户手续所需的买、卖方税、费（包括契税、增值税、政府设施费、测量费……含启峰公司变更土地功能所有费用等过户相关费用等）所有税费及相关费用，均由启峰公司承担，而企业所得税由久兴公司自行承担，另若其他税费及相关费用，因规定须从久兴公司银行账户中扣除者，启峰公司也需在久兴公司通知之日，于当日之内将其款项拨入久兴公司指定之账户，以便缴纳各项税费及相关费用。9.久兴公司收取上述地块转让价款的银行账号，确定如下，启峰公司将相关款项支付至下列账户，即为履行完付款义务。（注：该条详细载明了久兴公司在中国大陆地区的公司收款账户、久兴公司在中国大陆地区的个人收款账户，以及久兴公司在香港地区的3个公司收款账户，其中香港地区的3个公司收款账户收款人分别为：Ｈ.Ｓ.Ｔ.ＭＡＮＵＦＡＣＴＵＲＩＮＧＩＮＣＩＮＣ、Ｈ.Ｓ.Ｔ.ＭＡＮＵＦＡＣＴＵＲＩＮＧＩＮＣ、Ｗ.Ｈ.Ｉ.ＭＡＮＵＦＡＣＴＵＲＩＮＧＩＮＣ）。四、相关手续办理规定：1.双方同意并确认，采用评估地上建筑物造价达到土地使用权可转让条件的方式直接将该房地产过户至启峰公司名下，但采用该方式办理该房地产过户手续期间，若遇政府政策调整或因久兴公司原因导致无法采用该方式转让的，则双方可采用其它方式办理交易过户手续，但届时所增加的税、费等均由启峰公司自行承担，如所需税、费超过本合同第六条第2款约定金额的，仍按该条约定执行。2.双方同意由久兴公司负责该房地产转让的行政审批及过户手续，启峰公司予以充分积极的协助，全此一切作业手续，皆需由启峰公司派员会同办理。3.地块交付：启峰公司在合同签订前已对该土地现状有充分的了解（但不包括久兴公司的债务纠纷），并已到现场进行了核查，同意按约定依现状接收土地，不得再有任何争议。启峰公司于日后拟办理后续房产证事宜，由于其后续作业并不包含此协议内容中，故日后无论其有其它任何问题之产生，概与久兴公司完全无涉，但久兴公司会基于双方买卖合作关系及情谊，将会积极予以协助办理，但如属于久兴公司的债务纠纷导致的后果，由久兴公司承担法律责任及经济赔偿责任。4.久兴公司收到全部土地转让款后将该房地产按现状交付给启峰公司，届时双方签署书面文件以示该房地产交付完毕。启峰公司接受全部物业财产之日起，应无偿借用3000平方米的区域给久兴公司堆放机器设备使用，借用期不超过九个月，如到期久兴公司未将上述机械设备清走，则视久兴公司放弃该财产的所有权，并将所有权归启峰公司所有。启峰公司需为久兴公司使用该地块和厂房提供方便，保证通道畅通，处理好相邻关系。5.房产证及过户后的新土地使用权证书皆由久兴公司领取。五、双方权责：1.久兴公司保证在签订本合同前或签订本合同后，该房地产的产权清晰，无抵押或抵债等权利瑕疵，否则，因此被法院等部门查封、扣押或无法办理过户等，造成启峰公司经济损失的，则由久兴公司承担，与其他第三方无关。2.久兴公司转让该房地产时，可移动的财产为久兴公司所有（包括但不限于该房地产范围内的设备、办公设备、家具、存货……等）。该土地上所有附着物、建筑物、附属物、附属设施等附着于该土地上的一切财产，现有房产范围内的不可移动之财产（包括但不限于该房地产范围内的全部水电安装、所有装修、装饰），一并转让给启峰公司。有关财产的明细，由双方另行制作清单，作为本合同的附件，按本合同约定的房地产交付期限同时交付。至于该财产的价值，在双方协商该房地产转让的时候，已经将其实际价值，计算入该房地产的价款里面，因此，久兴公司不得再行以任何理由要求启峰公司支付费用，并确保与启峰公司签订本合同时的财产现状。3.……4.……5.……6.……7.……六、（注：合同中载明为“五、”应为笔误）违约责任：1.如久兴公司未按本合同规定的期限向启峰公司交付土地，或者久兴公司未按合同规定的期限协助启峰公司办理土地过户手续的（若因政府或其它非久兴公司之因素导致逾期办理，则此责任不得归于久兴公司），应每日向启峰公司已付款项的千分之四作为违约金，逾期超过10日且经启峰公司催告仍未履行的，启峰公司有权解除合同。启峰公司解除合同，久兴公司须向启峰公司支付违约金人民币2000万元并返还已付久兴公司的款项。2.如启峰公司不按本合同的约定支付转让款至监管账户或解付至久兴公司指定账户，逾期期间每日向久兴公司支付按逾期应付未付款的千分之四作为违约金，启峰公司逾期超过10日且经久兴公司催告仍未履行的，或因启峰公司原因导致逾期办理过户手续或启峰公司不购买该房地产或不按时向税务部门、第三方缴纳交易所需税、费、测绘费、评估费等应承担款项或者启峰公司未按合同规定的期限接收久兴公司交付的土地，启峰公司逾期超过10日且经久兴公司催告仍未履行的，久兴公司有权无条件解除合同，启峰公司须支付违约金人民币2000万元给久兴公司。3.任何一方未履行或未完全履行本合同约定其它义务的，须赔偿由此导致守约方所产生的一切损失。七、（注：合同中载明为“六、”应为笔误）其它特别约定：1.在合同签订后新颁布的政府规定或者政策，从根本上影响到本合同所涉及的交易不能完成的，才属于双方认可的不可抗力，双方均有权解除合同，互不承担违约责任，双方各自按照原状相互返还。双方为履行本合同所产生的费用，由双方各自承担，相互不承担任何的补偿责任。2.在合同履行过程中，如政府相关主管部门核税时，启峰公司应承担的税款的总额超过人民币2200万元时，启峰公司有权选择单方解除本合同，双方同意按照原状相互返还，互不承担违约责任，若启峰公司选择继续履行合同的，对于超出上述税费限额的部分则由双方各承担50%，本合同继续执行。3.双方同意，任何信函及通知的邮寄均按本合同约定的地址以特快专递寄出，并在投递之日起7日后视为对方已经收到。4.……5.……6.本合同在履行过程中发生任何争议的，双方应先行通过友好协商，妥善解决。如协商不能解决的，任何一方有权向中山市所在地有管辖权的人民法院起诉。同时，由违约方承担或赔偿守约方为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等，以相关行业主管部门核定的最高收费标准确定）。7.本合同以广浩公司作为履约担保，如启峰公司出现违约责任无法履行则由担保方承担相应责任。双方还约定了其他相关条款内容。该合同载明久兴公司的联系人是张俊雄，联系地址是中山市石岐区海景路18号（三楼），启峰公司的联系人是黄炎祥，联系地址是中山市西区金华南路2号广浩华庭公寓楼120号商铺之八。2016年12月8日，启峰公司（付款委托人）、久兴公司（收款委托人）与中国工商银行股份有限公司中山分行（托管人）（以下简称工行中山分行）签订安心账户（交易资金）托管协议（三方）（编号为2016002402），约定：启峰公司、久兴公司自愿委托工行中山分行对2016年12月6日签订房地产转让合同的交易款项进行托管，由工行中山分行为交易款项提供资金保管，并按照本协议的有关约定监督资金支付并进行信息披露等托管服务。启峰公司、久兴公司指定工行中山分行资产托管账户（账号：20×××71，开户行：中山分行营业部）为托管账户，工行中山分行在本托管账户下开设以启峰公司、久兴公司双方商定的名义开立托管子账户（户名：中山市启峰房地产久兴家电资金托管账户），用于本协议项下的托管资金进行明细核算。开立托管子账户时，启峰公司应向工行中山分行出具《委托开户通知书》，《委托开户通知书》应加盖启峰公司、久兴公司双方的预留印章，工行中山分行以《委托开户通知书》为依据开立托管子账户；工行中山分行对托管账户内资金履行托管职责的托管期限自启峰公司将托管资金划入托管账户之日起至托管资金划入启峰公司、久兴公司双方共同确认的账户为止，但最长不超过120天（含）。托管期限到期后，若启峰公司、久兴公司双方仍未按照本协议约定提供《委托付款通知书》或《终止协议通知书》的，工行中山分行有权解除本协议。工行中山分行应书面通知启峰公司、久兴公司双方解除托管协议，并将托管账户内款项划入启峰公司的退款账户；本协议项下托管金额为人民币1.6亿元；本协议签署后的3个工作日内，启峰公司先将人民币2000万元托管资金汇入托管子账户。在久兴公司办理完成评估报告达到核税条件时，启峰公司、久兴公司双方在三个工作日内签署国土部门所提供的房地产买卖合同文本，同时，启峰公司须将人民币1.2亿元托管资金汇入托管子账户。工行中山分行向久兴公司出具资金到账通知后，正式对托管账户内的资金履行托管职责；在资金支付条款中，约定了工行中山分行仅可以按合同约定的相应条件分别支付托管资金2000万元、2000万元、6000万元、500万元、500万元至久兴公司的工商银行账户内，自本合约签订日起120日内（含节假日），如果交易尾款人民币5000万元启峰公司、久兴公司双方通过其他方式支付，启峰公司可向工行中山分行提供启峰公司与久兴公司双方签署的《委托付款通知书》，工行中山分行审查《委托付款通知书》要素的齐全性以及签章的表面一致性。审查无误后，工行中山分行可将托管账户内的尾款人民币5000万元按照启峰公司、久兴公司双方的要求分3次以转账的方式退划到启峰公司、久兴公司双方共同确认的启峰公司在工商银行的账户内；在托管期限结束前，若启峰公司或久兴公司对托管资金的支付尚未达成一致意见，不能如期向工行中山分行发出双方共同签署的《委托付款通知书》或《终止协议通知书》的，启峰公司或久兴公司可在托管期限结束前10个工作日向工行中山分行发出双方共同签署的《延长托管期限申请书》，并应以原件方式向工行中山分行发出。单次延长的托管期限最长不得超过原托管期限。延长的托管期限期间的安心账户资金托管费与原托管期限内安心账户资金托管费总金额相同，上述申请经工行中山分行同意后，申请方应于工行中山分行同意之日起2个工作日内支付托管费至工行中山分行指定账户，否则托管期限到期终止。托管期限延长期内，除该期限外协议各方其他权利义务仍适用本协议的约定，延长托管期限所产生的任何后果由申请托管期限延长的一方承担。若托管期限延长期到期后，启峰公司或久兴公司再须延长托管期限的，则按本条款的约定类推执行等。三方还约定了其他条款内容。同日，启峰公司与久兴公司作为共同申请人向工行中山分行出具委托开户通知书，委托该行办理在托管账户（户名：中国工商银行股份有限公司中山分行资产托管账户，账号：20×××71）下开立托管子账户，户名为：中山市启峰房地产久兴家电资金托管账户的开户事宜。2016年12月14日，启峰公司通过中国工商银行向中山市启峰房地产久兴家电资金托管账户20×××23（20×××71账号下的子账号）转账支付2000万元。启峰公司与久兴公司均确认只是开设了房地产转让合同约定的监管账号Ａ，合同约定的监管账号Ｂ以及王友吟、林孟宇的个人监管账户均未实际开设。一审庭审中，启峰公司陈述，房地产转让合同约定其公司在签约后的120日内将人民币5000万元或等值美元划付至久兴公司指定的香港账户内，是应久兴公司的要求，后其公司经过查询得知需要取得外汇管制部门的许可，所以其公司没有将此款汇入久兴公司指定的香港账户，久兴公司境外收款是为了规避企业所得税及土地增值税。久兴公司陈述，因合同约定税费全部由启峰公司负担，启峰公司为了减少税费而承诺部分款项可以境外付款，是应启峰公司的要求。2017年9月10日，启峰公司的人员黄炎祥通过微信向久兴公司的人员张俊雄发信息“张生，编号2016002402的安心账户（交易资金）托管协议到2017年9月8日已到期，我方已在此前向工行申请延长托管期限，请贵方尽快到中山工行办理相关手续。”久兴公司的张俊雄于当日微信回复黄炎祥“黄先生，我方已于2017年9月8日到中国工商银行拟办理该托管期限相关手续，但贵公司没有到场以至于未能办妥！”黄炎祥于当日微信回复张俊雄“怎么可能？当时我公司已派人去监管行，贵公司没到场，我司已与监管行沟通好，可以按原合同延长监管期限，请贵公司尽快派员处理相关事务，如需协助，请与我方联系。”2017年10月24日，黄炎祥微信传给张俊雄一份广东冠伦律师事务所杨云龙律师致久兴公司的律师函。2017年10月20日，广东冠伦律师事务所杨云龙、杨婧通过EMS向久兴公司邮寄文件资料，分别载明张俊雄收和王淑真收，但邮件均以无此地址被退回。启峰公司称邮寄的文件资料为律师函，律师函的主要内容为，启峰公司已依约将定金2000万元缴纳至双方确认的银行监管账户，但久兴公司一直拖延履行合同义务，虽经启峰公司多次催告，久兴公司仍拒不履行相关的办证义务，受启峰公司的委托，杨云龙律师正式致函久兴公司，请久兴公司于收到律师函后立即履行相关的办证义务，严格按照双方合同的约定和相关法律规定，履行合同义务。否则，将循司法途径向久兴公司主张权利。2017年10月24日，工行中山分行向启峰公司的法定代表人林孟宇邮寄发出解除托管协议通知书，载明2016年12月8日的安心账户（交易资金）托管协议（三方）约定的托管期限（含申请延长后的托管期限）已经届满，但付款委托人（启峰公司）、收款委托人（久兴公司）双方未按照协议约定向其行提供《委托付款通知书》或《终止协议通知书》。协议约定前述情形下其行有权解除协议。据此，其行特书面通知启峰公司、久兴公司：其行拟依协议约定解除协议，请启峰公司、久兴公司在收到本通知书之日起5个工作内就协议解除事项复函其行，逾期未复函或函复内容没有法律或协议依据的，其行即正式解除协议，并将托管账户内款项2000万元划入启峰公司在工商银行的退款账户内。2017年10月31日，启峰公司的黄炎祥作为寄件人通过EMS向工行中山分行邮寄发出关于解除托管协议通知书的复函，以启峰公司已经向法院提起诉讼为由，其公司不同意工行中山分行解除编号为2016002402的安心账户（交易资金）托管协议（三方），及不同意工行中山分行将托管账户内的款项2000万元退回到启峰公司账户。2017年11月21日，国信信扬律师事务所寇晓波律师受久兴公司的委托通过EMS向启峰公司发出律师函，称2016年12月6日的房地产转让合同在签订后，启峰公司在第一笔人民币2000万元的共管已经出现了迟延。根据房地产转让合同第三条付款方式的第6款“关于特别付款方式的特别约定”，启峰公司应在2017年4月6日之前完成将人民币5000万元或者等值美元转至久兴公司指定的香港账户内的支付义务，但启峰公司未完成该款项支付义务。同时，在首期资金人民币2000万元的资金监管到期后，经过三次延期后仍未完成项目交易，在2017年9月9日第三期监管期满后当天，久兴公司去监管银行办理资金监管事项，但启峰公司一直没有出现并办理资金监管事项，导致首期资金2000万元未能办理监管手续，现该笔款项仍未办理共管手续。在项目交易过程中，由于国家法规及政策原因，迄今为止，项目无法正常过户，久兴公司曾在2017年9月份多次就交易方式的变更提出过建议，但启峰公司予以拒绝。启峰公司长期逾期支付相关款项及办理资金共管手续，已属于违约行为，为此告知启峰公司在2017年11月30日之前支付逾期款项及利息，办理资金共管手续，并请启峰公司考虑项目交易方式的变更。如启峰公司拒绝履行，久兴公司将依法要求司法机关追究启峰公司的法律责任，追索启峰公司拖欠的款项、逾期支付滞纳金及造成的所有损失和律师费、交通费、诉讼费等追款费用。一审法院另查明，2004年7月24日，中山市规划局对久兴公司核发了案涉土地上建设厂房A、B、C、D、E、F，多层厂房A、B、C，员工宿舍A、B、C、D，干部宿舍A、B，员工宿舍兼饭堂楼，办公室，值班室、配电房的建设工程规划许可证，共计15份。至启峰公司与久兴公司发生诉讼时，案涉土地的地上建筑物仍未取得产权证书。启峰公司与久兴公司均确认完成评估报告达到核税条件是案涉土地使用权过户的前提条件。久兴公司陈述其公司在2016年12月12日委托启峰公司、广浩公司介绍的黄润瑜、郑国昌办理完成评估报告达到核税条件事宜，但实际没有完成评估报告达到核税条件，因案涉土地地上建筑物未达到25%的投资强度，导致无法实现转让过户的目的。2017年12月1日，王友吟（久兴公司法定代表人王淑真的女儿）、久兴公司以郑国昌、黄润瑜、启峰公司、广浩公司作为被告，中山琦橼企业信息咨询有限公司作为第三人另案向中山市第一人民法院提起诉讼，该案案号为（2017）粤2071民初22712号。久兴公司在该案起诉的事实和理由中陈述，案涉土地原为工业用地，但于2007年因为政府规划变为居住以及教育用地，所以案涉土地上的建筑物一直无法办理房产证，案涉土地亦不被允许转让。该案于2017年7月17日作出（2017）粤2071民初22712号民事判决，判决黄润瑜、郑国昌向王友吟、久兴公司退还劳务费100万元及支付违约金。一审法院再查明，在启峰公司提起本案诉讼后，久兴公司在2018年1月16日以启峰公司、广浩公司作为共同被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除久兴公司与启峰公司、广浩公司于2016年12月6日签订的房地产转让合同；2.启峰公司向久兴公司支付违约金5100万元（本金5000万元，按每日千分之四，自2017年4月5日起计至偿还之日，暂计至2017年12月20日）；3.启峰公司向久兴公司支付违约金2000万元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2017年4月5日起计至偿还之日）；4.启峰公司向久兴公司支付首期律师费20万元及利息（按银行同期借款利率计算，自立案之日起计至偿还之日）；5.广浩公司对启峰公司的支付责任承担连带责任。该案案号为（2018）粤20民初2号。一审法院对本案及（2018）粤20民初2号案合并进行了开庭审理。一审法院经审理认为：久兴公司、启峰公司主要是基于久兴公司名下的案涉土地使用权转让给启峰公司的事宜而签订房地产转让合同，至于地上建筑物，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条关于“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，地上，地上建筑物的转让是依房随地走的原则而一并转让定本案为建设用地使用权转让合同纠纷。针对启峰公司、久兴公司在本案以及与本案关联的（2018）粤20民初2号案中的诉求主张及双方的陈述，本案的主要争议焦点为：一是启峰公司、久兴公司之间约定的房地产转让合同条款是否全部合法有效；二是久兴公司是否应与启峰公司继续履行房地产转让合同。关于焦点一。启峰公司与久兴公司之间约定的房地产转让合同条款是双方真实意思表示，但根据双方在该合同第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”和第7条“解付帐款及境外收款”的约定内容，启峰公司要将房地产转让款中的人民币1亿元或等值美元直接支付至久兴公司指定的非久兴公司而属案外人的香港账户内，此涉及到了境内资金转移支付至境外事宜，涉及到我国对外汇的管理。2008年8月5日，国务院发布实施的《中华人民共和国外汇管理条例》第四条规定：“境内机构、境内个人的外汇收支或者外汇经营活动，以及境外机构、境外个人在境内的外汇收支或者外汇经营活动，适用本条例。”第八条规定:“中华人民共和国境内禁止外币流通，并不得以外币计价结算，但国家另有规定的除外。”第十二条第一款规定：“经常项目外汇收支应当具有真实、合法的交易基础。经营结汇、售汇业务的金融机构应当按照国务院外汇管理部门的规定，对交易单证的真实性及其与外汇收支的一致性进行合理审查。”启峰公司与久兴公司均是我国内地境内注册登记企业法人，属境内机构，双方转让的是我国内地境内的土地使用权及地上建筑物，双方之间的交易没有任何涉外因素，根据《中华人民共和国外汇管理条例》的规定，启峰公司与久兴公司在我国内地境内的土地使用权及地上建筑物的转让交易款项应当在我国内地境内以人民币进行结算，而不能在没有真实、合法的对外交易基础和交易单证下直接将部分转让交易款项资金划转至境外，却不以人民币在境内进行结算，因此，启峰公司与久兴公司在房地产转让合同第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”、第7条“解付帐款及境外收款”约定的内容违反了国务院行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”之规定，启峰公司与久兴公司在房地产转让合同第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”和第7条“解付帐款及境外收款”的相应条款依法无效。同理，房地产转让合同第三条“付款方式”中的第9条中约定的久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户，以及启峰公司将相关款项支付至此3个香港地区（公司）收款账户的内容亦属无效。除上述条款约定的内容外，启峰公司与久兴公司在房地产转让合同约定的其他条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于焦点二。启峰公司以久兴公司未履行相关过户办证义务，构成违约为由，诉求久兴公司继续履行房地产转让合同（除了合同第三条第6点、第三条第7点之外）。久兴公司则称因涉案土地地上建筑物未达到25%的投资强度而无法实现转让过户的目的，且久兴公司在启峰公司起诉后还以启峰公司未依约履行支付义务为由另案起诉主张解除合同。在久兴公司已主张解除合同的情形下，启峰公司诉求继续履行合同必须认定久兴公司行使合同解除权是否成立，结合本案以及（2018）粤20民初2号案对此分析如下：首先，双方签订的房地产转让合同中约定了启峰公司的支付义务，并约定启峰公司逾期支付超过10日且经久兴公司催告仍未履行的，久兴公司有权无条件解除合同。虽然双方约定启峰公司须在签订合同120日内将人民币5000万元或等值美元划付至久兴公司指定的香港账户内，但前已论述双方关于将合同交易转让款项划至境外的条款无效，无效的合同条款对合同当事人无拘束力，故启峰公司没有在签订合同120日内将人民币5000万元或等值美元划付至久兴公司指定的香港账户内不构成违约，久兴公司无权以此款项的支付主张启峰公司逾期付款，从而据此解除合同。至于启峰公司支付案涉房地产转让款项至监管账户的义务，启峰公司已履行了支付定金人民币2000万元的义务，因合同中约定须在久兴公司办理完成评估报告达到核税条件时，启峰公司、久兴公司双方在三个工作日签署国土部门所提供的房地产买卖合同文本的同时，启峰公司再将1.9亿元分别支付相应款项至不同的监管账户。久兴公司确认还未办理完成评估报告达到核税条件，故启峰公司支付1.9亿元至监管账户的条件尚未成就，启峰公司未将1.9亿元支付至监管账户不构成逾期支付。久兴公司以启峰公司逾期支付转让款而解除合同的理由不成立。其次，双方在房地产转让合同中约定，在合同签订后新颁布的政府规定或者政策，从根本上影响到合同交易不能完成的，才属于双方认可的不可抗力，双方均有权解除合同，互不承担违约责任，双方各自按照原状相互返还。久兴公司称案涉土地地上建筑物未达到法律规定投资强度的25%而不能交易过户，久兴公司所称的法律规定是指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定。久兴公司是以出让方式取得案涉土地使用权，且地上建有建筑物，但是双方签订房地产转让合同是在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布施行后，久兴公司所称的地上建筑物达到25%投资强度不属于新颁布的政府规定或政策，久兴公司以地上建筑物未完成25%的投资强度不能交易过户而解除合同不符合双方的约定，久兴公司在本案中也未举证在签订合同后有新的政府规定或者政策而致双方的交易根本无法完成。况且，久兴公司与启峰公司在房地产转让合同中约定久兴公司负有办理完成评估报告达到核税条件的义务，双方同意并确认，采用评估地上建筑物造价达到土地使用权可转让条件的方式直接将房地产过户至启峰公司名下，采用该方式办理该房地产过户手续期间，若遇政府政策调整或因久兴公司原因导致无法采用该方式转让的，则双方可采用其它方式办理交易过户手续，届时增加的税、费等均由启峰公司自行承担，如所需税、费超过人民币2200万元时，在启峰公司选择继续履行合同的情况下，超出部分由双方各承担50%。即双方在签订合同时也是清楚知悉涉案土地使用权达到可转让的条件之一是地上建筑物造价须达到政府规定，若采用此方式不能直接过户至启峰公司名下，则双方可采用其它方式办理交易过户手续。久兴公司举证了其公司法定代表人的女儿王友吟委托案外第三人黄润瑜办理涉案土地地上建筑物厂房房产证的事宜，并主张案外第三人未完成涉案房地产的交易过户手续，但即使案外第三人未完成办证、过户的受托事宜，这亦属久兴公司与案外第三人之间的法律关系，久兴公司不能因第三人的行为而免除其公司应对房地产转让合同相对方启峰公司所负的办理交易过户手续的合同义务。久兴公司在本案中和（2018）粤20民初2号案件中均未举证其公司办理地上建筑物造价达到核税条件的具体履行情况，也未举证采用此方式不能过户的情形下采用其它方式也仍然从根本上无法实现双方转让房地产的合同目的，即久兴公司亦未举证证明其公司享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。故久兴公司要求解除合同不符合合同约定的解除权和法定解除权的行使条件，其公司主张解除合同不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”久兴公司未完成合同约定的办理完成评估地上建筑物造价达到核税条件，实现交易过户义务，久兴公司也未举证其公司与启峰公司签订的房地产转让合同符合上述不能继续履行的法定情形，故对启峰公司要求继续履行房地产转让合同（除该合同第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”、第7条“解付帐款及境外收款”以及第9条中关于启峰公司将相关款项支付至久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户的条款内容）的诉求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第一百零七条的规定，于2018年8月27日作出（2017）粤20民初68号民事判决：（一）确认启峰公司与久兴公司于2016年12月6日签订的关于双方之间权利义务的房地产转让合同条款[除第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”、第7条“解付帐款及境外收款”以及第9条中关于启峰公司将相关款项支付至久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户的条款内容之外]合法有效；（二）启峰公司与久兴公司于判决生效之日起继续履行双方于2016年12月6日签订的关于双方之间权利义务的房地产转让合同条款[除第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”、第7条“解付帐款及境外收款”以及第9条中关于启峰公司将相关款项支付至久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户的条款内容之外];（三）驳回启峰公司的其他诉讼请求。案件受理费1091800元，诉讼保全费5000元，合计1096800元，均已由启峰公司预交，由久兴公司负担（久兴公司于判决生效之日起七日内径付启峰公司）。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，本院二审庭审中，久兴公司提交以下新证据：1.投资强度评估报告书。中山市正大土地房地产评估有限公司接受久兴公司的委托，于2019年1月11日作出《投资强度评估报告》，计算结果显示久兴公司案涉土地的投资强度为15.54%。久兴公司提交该证据用以证明案涉土地投资强度未达到法律转让要求。启峰公司、广浩公司对该证据的真实性和合法性没有异议，但对证明的目的不予认可，且不具有关联性，报告中的投资强度与案涉合同中约定的投资强度（实为已经完成开发投资比例）是两个不同性质的法律概念，该报告中的投资强度高低与房地产是否可以转让过户无关。2.中山市建设项目规划用地变更批复通知书（直属分局）（无原件）。久兴公司提交该证据用以证明案涉土地规划用途已经在2013年规划为居住和教育用地，无法继续进行工业建设。启峰公司、广浩公司确认该证据的真实性和合法性，但对其证明的内容不予认可，认为即使在无法办理规划许可的情况下，仍然可以通过对厂区的改造和整治、以及增加生产设备等方式追加投资。3.广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民初6179号民事判决书。久兴公司提交该证据证明生效判决认定久兴公司在与第三方办理案涉项目过户手续过程中不存在违约。启峰公司、广浩公司对该证据的真实、合法性没有异议，但对其证明的目的有异议，认为久兴公司在委托办证过程中是否存在违约与其在本案中是否存在违约并无关联，该判决书只是认定当事人的证据无法证明久兴公司存在拒不配合的情况，并无认定其是否存在违约。作为本案合同当事人，久兴公司负有办理转让过户手续的义务，除非存在不可抗力导致其无法履行该义务。4．付款函。久兴公司于2018年10月25日向启峰公司发出《付款函》，以合同约定指定香港账户收款的收款方式不太符合我国目前的外汇管理制度为由，要求启峰公司在收到付款函七日内将5000万人民币付至久兴公司境内账户。久兴公司提交该证据证明久兴公司变更付款方式，要求启峰公司境内付款5000万元。启峰公司、广浩公司对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，该证据可以证明久兴公司内心一直是认为案涉房地产是可以办理转让过户手续的，不存在政策与法律的障碍。5．关于《付款函》之复函。启峰公司于2018年10月29日对久兴公司《付款函》进行答复：“在香港支付部分款项的条款被法院判定无效后，我司仍可以按照合同约定向B监管账户汇入9000万元，但合同约定的前提条件是久兴公司必须完成办理评估并达到核税条件。如久兴公司愿意继续履行合同，应先履行该合同义务。”久兴公司提交该证据证明启峰公司拒绝支付5000万元。启峰公司、广浩公司对该证据的真实性、合法性并无异议，认为久兴公司办理土地投资开发并达到核税条件的义务在先，启峰公司付款义务在后，且久兴公司指定的收款账户并非银行托管账户，久兴公司在没有履行自己的先行义务并重新约定托管账户的情况下，催促启峰公司付款没有依据。本院二审庭审中，启峰公司提交以下新证据：1．中山市固定资产投资项目立项登记申请表及登记证。启峰公司陈述该证据系从中山市档案馆和中山市发展和改革局档案中调取的复印件文件，内容为2003年久兴公司在建厂时其固定资产项目立项情况，其中载明久兴公司被批复核准的项目总投资额为9960万元。久兴公司确认该份证据的真实、合法和关联性，但认为项目总投资在立项时的一个静态投资额是9960万元，且项目立项证书中注明总建筑面积为125000平方米。2．外商投资企业联合年检报告书（2010年度）。该证据为久兴公司在2011年向工商部门提交的年度年检报告书，启峰公司认为该报告书中载明截止2009年12月31日，久兴公司已经完成固定投资总额43691899.98元，达到总投资额的43.87%，其中房屋建筑物一项投资总额为38468523.49元，达到总投资额的38.62%，结合上述新证据，足以证明久兴公司完成开发投资额已经达到25%。久兴公司对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。项目立项的时候有125000平方米，但是建设工程规划许可证批准的是9万多平米，也就是说不是一次性完成125000平方米的建设，后面还可以增加。如果政府部门认可启峰公司的这种计算方式，即认可投资强度达到38.62%，久兴公司同意继续履行合同。3.关于转发《专家组意见》的函（含专家组意见）。2019年广东省房地产行业协会受启峰公司委托，就已完成投资额度等相关问题组织了专家论证，并出具了专家组意见，认为（1）总投资额应当参考项目立项文件所列的投资项目及金额；（2）已投资额和总投资额均不含土地出让款、划拨价款和涉及土地交易的税费。已投资额不仅仅包括建筑物的建筑投入，还包括整个项目的其他投入；（3）在现有控规的前提下，也可以采取措施提高已完成投资总额。久兴公司对该证据的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。该证据不是一个合法的证据形式，且合同约定是按照现状转让，久兴公司没有义务去增加投资额以达到投资强度。4、《付款函》和《付款函》之复函（即久兴公司提交的证据四、五）及快递凭证。这些证据证明（1）从久兴公司该行为可以看出久兴公司一直认为房地产项目是可以转让的，本转让合同是可以继续履行的；（2）按照合同约定，久兴公司要求启峰公司付款是有先置条件的，但其在未履行先置条件且未经任何沟通和商量的情况下，发函要求将款项支付到非监管账户。同时在启峰公司回函要求其继续按照合同有效约定履行其先置义务已达到付款条件时，久兴公司既不撤诉也不履约，也没有回复，证明其不守约、不诚信。久兴公司对该组证据的真实性、合法性予以确认，函件发出的背景是因为一审法院认定在境外收款的方式是无效的，久兴公司认为该约定虽然不能导致合同条款无效，但是确实不太合规定，故发函要求启峰公司付款5000万元。但启峰公司回函表示不愿意继续支付该笔款项，证明其无继续履行合同的诚意。本院二审庭审中，久兴公司与启峰公司明确表示如果主管部门认为现有案涉土地还未达到过户条件，双方均愿意增加投入，费用由启峰公司承担，以达到投资强度符合转让条件。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据本案一审判决及久兴公司的上诉理由，本案主要争议焦点是：（一）案涉房地产转让合同的效力；（二）案涉房地产转让合同继续履行是否存在障碍。关于案涉房地产转让合同的效力问题。久兴公司与启峰公司及广浩公司于2016年12月6日签订的《房地产转让合同》系双方当事人在真实意愿情况下经协商形成的协议，其中关于启峰公司以外汇方式向久兴公司指定的境外第三人香港账户支付部分购房款的约定，违反了《中华人民共和国外汇管理条例》第八条的规定，应认定为无效条款。该合同部分条款无效不影响其他条款的效力。一审法院据此认定合同第三条“付款方式”中的第6条“关于付款的特别约定”和第7条“解付账款及境外收款”及第三条“付款方式”中的第9条中约定的久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户，以及启峰公司将相关款项支付至此3个香港地区（公司）收款账户的内容无效，并无不妥。久兴公司上诉主张合同付款方式中第6条、第7条及第9条约定有效的理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于案涉房地产转让合同继续履行是否存在障碍的问题。久兴公司上诉以案涉房地产投资强度不达25%，地上，地上建筑物未取得产权登记及案涉土地区域现在的规划用途已经变更为居住和教育为由案涉房地产转让合同无法继续履行应判决解除。本案中，双方当事人在案涉合同中确认采用评估地上建筑物造价达到土地使用权可转让条件的方式直接将房地产过户至启峰公司名下，且合同明确由卖方久兴公司负责办理完成评估报告以达到核税条件。久兴公司作为出卖方依据合同负有办理地上建筑物造价达到核税条件的义务，但是从本案查明的事实看，久兴公司既无举证证明其按照合同约定进行或完成评估报告的相关工作，也无提交其已向行政主管部门申请办理过户，且行政主管部门认为地上建筑物造价未达到核税条件的相关证据。久兴公司在二审诉讼中提交的《投资强度评估报告》，系其在一审判决后单方委托评估公司作出的，该评估报告中载明的投资强度评估事项、计算方法是否符合行政主管部门的要求，只有在向行政主管部门提交申请后，由行政主管部门作出认定，才能证明条件是否符合规定。即使行政主管部门认为地上建筑物造价未达到核税条件，双方当事人亦可以通过协商采取增大投资的方式以满足转让条件。且在本案二审庭审中，久兴公司与启峰公司明确表示如果行政主管部门认为现有案涉土地还未达到过户条件，双方均愿意增加投入，费用由启峰公司承担，以达到投资强度符合转让条件。久兴公司上诉以地上建筑物未达到行政主管部门要求的25%投资强度为由，主张案涉房地产转让合同无法继续履行，缺乏事实和法律依据。至于地上建筑物尚未办理产权登记以及案涉土地区域的规划用途调整事由，不构成房地产过户的客观障碍，或者可通过履行合同消除障碍。久兴公司在本案中举证其委托案外人办理案涉房地产转让的相关证据，并以案外人未完成案涉房地产的交易过户手续为由主张案涉房地产无法继续履行并完成过户，但案外人未完成委托事宜并不能证明案涉合同客观上不能履行，一审法院判决除案涉房地产转让合同第三条“付款方式”中的第6条关于付款的特别约定、第7条“解付账款及境外收款”以及第9条中关于启峰公司将相关款项支付至久兴公司指定的3个香港地区（公司）的收款账户的条款内容外，双方当事人继续履行其余合同条款正确，本院予以维持。久兴公司上诉以案涉房地产过户存在履行障碍为由主张驳回启峰公司关于继续履行案涉房地产转让合同诉求的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，久兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1091800元，由久兴公司负担。本判决为终审判决。审判长  佘琼圣审判员  金锦城审判员  许东平二〇二〇年六月三十日书记员  王晓丹