北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62964号原告：代逸远，男，1993年8月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘坚（代逸远之母），住北京市昌平区。被告：鹏润天成（北京）房地产开发有限公司。法定代表人陈寿安，经理。委托诉讼代理人：董萍萍，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学磊，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京永通房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇。法定代表人：李吉帅，经理。原告代逸远与被告鹏润天成（北京）房地产开发有限公司（以下简称鹏润公司）、北京永通房地产经纪有限公司（以下简称永通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代逸远及其委托诉讼代理人刘坚与被告鹏润公司委托诉讼代理人董萍萍、李学磊，被告永通公司法定代表人李吉帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。代逸远向本院提出诉讼请求：要求鹏润公司支付我方违约金198120元；2、要求鹏润公司退还中介服务费47500元并支付利息共计49756元。事实与理由：我与鹏润公司签订了《房产买卖合同》，约定由鹏润公司出售位于北京市海淀区马连洼北路的裕和家园的房屋，面积为99.06平方米，价款为3962400元。2017年8月2日，我方已足额支付了合同价款，但是由于鹏润公司无法交付房屋，《房产买卖合同》已解除。由于鹏润公司未按照合同约定时间完成合同约定事项，已经构成严重违约，依据合同对等原则，其应当按照房款总金额的5%向我支付违约金。我方支付的该笔房款系本人向亲戚朋友借款，鹏润公司于2018年9月退款，恳请法院支持补偿。另，鹏润公司还有47500元收取中介的保证金，系我方于2017年8月支付，鹏润公司曾答应于2019年8月底前退还，一直未退还，至今累计本息共49756元，恳请法院一并协助追回。现为维护我方的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法维护我方的合法权益。鹏润公司辩称，一、我方没有违约行为，双方是协商解除合同，且合同中没有约定代逸远所述我方的违约行为，也无违约责任的计算方法。现代逸远要求我方承担违约责任没有合同依据和事实依据。双方协商解除合同之后，我方将房屋款项均已退还，双方已经没有任何争议，因此我方无需支付违约金。二、双方除了签署了房屋买卖合同之外未签订其他协议，代逸远所交的中介服务费由案外人收取，和本案不是同一法律关系，代逸远应向该公司追要中介费。我方除了收到房款外，未收到代逸远交纳的其他费用，故亦无义务返还中介费。代逸远是否交纳中介费我方不知情，我方非中介服务的参与人和当事人。代逸远也自认双方是协商解除合同，现其不应就已经解除的合同再去主张所谓的违约责任，双方也已经没有合同关系。请求法院驳回代逸远全部诉讼请求。永通公司辩称，代逸远主张的中介费由我方代收，之后转给了鹏润公司，系鹏润公司要求我方代收的服务费，性质相当于中介费，我方与鹏润公司系合作关系，其称有房屋出售，我方提供中介服务。后三方协商将代逸远所交款项全部退还，代逸远称只要我方将钱款退还即与我方无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，庭审中，代逸远提交《房产买卖合同》一份，内容为：出卖人鹏润公司，买受人代逸远，出卖人拥有处分裕和嘉园的权利，该项目坐落于北京市海淀区上地街道马连洼北路，项目面积为230000平方米；该房产位于本项目中7层，房产建筑面积99.06平方米；房产权利承诺，出卖人对该房产享有处分权，如该房产权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款；该房产总估价款为3962400元，房款已于2017年8月2日付清；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付清全部房款的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人所付定金，按照定金罚则不予退还，甲方将此房另行出售，买受人所付房款扣除总房价5%的违约金，并在15个工作日内退还给购房人；出卖人应在2019年5月31日前向买受人交付该房产；记载房屋权利的《不动产登记证》的办理下发时间为2024年5月31日前。该合同出卖人处鹏润公司盖章，买受人处代逸远签字。代逸远主张上述合同签订于2017年8月2日，其当天付清房款。鹏润公司认可收到了代逸远支付的全部房款，后因房屋一直未交付、未再选房，鹏润公司于2018年9月21日将房款全部退还代逸远。庭审中代逸远提交鹏润公司开具的房款收据，部分房款通过POS机汇款，部分房款共计20万元应鹏润公司要求汇入杜宗仁名下账户，账号×××。代逸远另向永通公司支付款项共计295300元。就各方之间的关系，鹏润公司主张其方既非开发商，亦非房屋产权人，公司性质相当于中介公司；代逸远、永通公司则主张案涉房屋买卖永通公司为中介方，永通公司与鹏润公司系合作关系。就解约及退款事宜，庭审中，代逸远提交《还款说明》一份，内容为：兹有代逸远与鹏润公司关于裕和嘉园99.06平方米住宅购买之事宜，于2017年7月双方签订了房产买卖合同，由北京倡衡律师事务所进行了见证。同期，代逸远委托其母亲刘坚于2017年7月15日支付了中介费用295300元，详见银行打款记录，以及永通公司NO.5962502号收据。后因项目拖延，迟迟无法交房，买卖双方同意撤销合同，卖方鹏润公司于2018年10月退还了全部本金3962400元，据此，买卖双方的合同无法达成，现买卖双方及中介一致协商如下：1、永通公司同意退还所收取代逸远购房的中介费295300元，其中47500元由鹏润公司直接支付，余款247800元由永通公司支付，“其中47500元由鹏润公司直接支付，余款247800元由永通公司支付”内容为手写体；2、由于永通公司内部流程问题，需要一段时间方能返回上述款项，相应的还款时间为：2018年12月底前47500元，2019年8月底前247800元，三方同意并签字处，代逸远未签字，永通公司法定代表人李吉帅签字，鹏润公司处代表人无签字，见证人马超签字。代逸远、永通公司据此主张三方达成协议，马超系鹏润公司工作人员，由鹏润公司退还代逸远中介费用47500元，永通公司已退还代逸远247800元。就马超身份，代逸远、永通公司主张马超系鹏润公司销售、房屋买卖的经办人，带客户与鹏润公司签约，鹏润公司则称马超与其方无劳动关系，马超在三方之间亦为中间人的身份，且马超在该《还款说明》中签字仅为见证人身份。就47500元款项一事，永通公司主张按照鹏润公司要求，其将自代逸远处收取的中介费中拿出该部分转给了鹏润公司，当时该款项应鹏润公司指示汇至杜宗仁名下账户，账号×××，该款项系其方代鹏润公司向买方收取的费用，故解约时协商由鹏润公司退还。鹏润公司则主张该笔款项应属于其方与永通公司之间的另一法律关系，应另行解决，代逸远应向永通公司主张该笔费用。代逸远明确要求鹏润公司支付该笔款项及利息，其中利息自2017年8月2日起算至2018年12月底。本院认为，本案中，代逸远与鹏润公司2017年就未建好的房屋签订了《房产买卖合同》，代逸远支付了全部购房款，后因房屋一直未能交付，双方协商解约，鹏润公司退还了全部购房款。就鹏润公司的主体身份，现各方持不同意见，无论鹏润公司系开发商抑或中介机构，与代逸远形成买卖合同关系的主体即鹏润公司。现代逸远主张鹏润公司迟迟未交房构成违约，主张总房价款5%的违约金，鉴于双方并未约定此种情形鹏润公司需承担违约责任，且双方解约时代逸远对此并未有所主张，其该项诉请无法律依据，本院不予支持。解约后，除代逸远支付的购房款由鹏润公司全部退还外，就代逸远支付的中介费的退还事宜，现三方亦持不同意见。永通公司在《还款说明》中签字，代逸远虽未签字但认可该说明的约定，另有一见证人马超签字。就马超的身份及签字的性质，三方持不同意见。鹏润公司虽不认可马超系代表其公司签字，但其并未完全否认马超的身份，且根据约定由鹏润公司退还的款项最先由代逸远支付给永通公司，永通公司另转给鹏润公司的过程，本院对代逸远、永通公司对此的主张予以采信，即鹏润公司认可该款项由其退还，但其至今未退，已构成违约，现代逸远要求鹏润公司退还该款项，本院予以支持；就代逸远要求鹏润公司支付利息一节，还款说明约定2018年12月底退还，而代逸远主张利息计算期限为2017年8月至2018年12月底，其该项诉请无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、鹏润天成（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还代逸远费用四万七千五百元；二、驳回代逸远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二千五百零九元，由代逸远负担二千零二十八元，已交纳；由鹏润天成（北京）房地产开发有限公司负担四百八十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二〇年六月二十八日书记员  李甜甜