安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初1184号 原告：中冶置业集团物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区华侨路37号2503室，统一社会信用代码913201001349531146。 法定代表人：刘波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆玉嵘，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩伟，北京一法（天津）律师事务所律师。 被告：黄**梅，女，1982年3月6日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。 原告中冶置业集团物业服务有限公司（以下简称中冶物业公司）与被告黄**梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中冶物业公司委托诉讼代理人陆玉嵘、韩伟以及被告黄**梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中冶物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令黄**梅支付拖欠的物业服务费3714.9元。2、由黄**梅承担本案诉讼费用。事实和理由：中冶物业公司与黄**梅签订《钟鼎悦城物业服务合约》一份，约定由中冶物业公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照每月每平方米1.2元收取,黄**梅一直未履行交纳物业费义务，经中冶物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。 黄**梅辩称：1、物业服务合同第十条、第四条规定的，物业公司没有做到，物业公司是渎职的，因为物业公司未尽到保持房屋完好的义务，致使32栋西、北两侧外墙严重渗水，导致被告家主次卧内墙油漆起包脱落，窗户套霉烂，严重影响正常的居住生活。被告多次向物业反映，均未得到解决，只得自行维修，多次维修造成被告损失费用多达近两千元。2、原告未按物业服务合约第二项第五条规定履行义务，完成对小区的清洁服务，导致地面出现脏、乱、差的环境卫生，施工后的场地长时间没有清理，业主群里也经常反映。3、公共秩序维护：小区虽然有两个门岗，但大部分时间没有尽到责任，小区摄像头基本无法使用，导致每年都有多户业主家被盗，原告没有做到应尽的职责。同时，公共电梯存在较大的安全隐患，被告家老人和小孩多次被卡在电梯里无法出去，按求救按钮长时间也没有响应，尤其是在炎热夏天，很容易引起老人和孩子的窒息。4、根据业主临时公约的约定，业主依法享有物业共用设备设施的所有权或使用权，然原告一味的只考虑收取费用，从来不会为业主的真实需求考虑，被告平时只有两个父母住在这边，下班过来临时接送孩子，原告都不同意进出，严重损害了业主的权利。以上反映的问题，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是一味电话催费，最后法院诉讼。请求法院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。黄**梅对中冶物业公司提交的公司准予变更登记通知书及物业费催缴通知单的真实性持有异议，对其余证据无异议。中冶物业公司对黄**梅提交的微信截图和照片的真实性不予认可，认为需提供原图或者是原始载体；对收据和收条认为与本案不具有关联性。本院对中冶物业公司所提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据。黄**梅举证的微信截图和照片因未提供原图或原始载体以及收据和收条所涉及的内容与本案不具有关联性，故本院不予以确认。 根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月12日，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司与黄**梅签订一份《钟鼎悦城物业服务合约》，约定由南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业服务事项包括物业区域内的管理、经营和公共配套设施的维修、养护；保持房屋、公共配套设施设备的完好率，定期安排养护工作，确保功能良好，运行正常；保持物业区域内公共场所，共用部位环境的清洁卫生；对物业区域内各种车辆进行行驶、停放、秩序的管理；负责物业区域内绿化的养护工作；在物业区域内协助公安机关做好消防、治安的防范工作；按规定向物业产权人、使用人收取物业管理公共服务费、特约服务费、代收代缴公共水电费等。物业管理公共服务费的收费标准为多层住宅、高层住宅均为每月每平方米1.2元，售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；业主在办理房屋交付手续时，预交6个月的物业服务费和每户500元代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用和车位服务费首次预交六个月，以后按半年一次及以上周期缴纳物业服务费、车位服务费和公共能耗费用等。合同签订后中冶物业公司依据上述合同为该小区提供物业服务至今。黄**梅为钟鼎悦城小区32栋306室业主，房屋面积为103.19平方米，每月应交物业费123.83元（1.2元/平方米×103.19平方米），拖欠自2017年7月至2019年12月31日的物业费计3714.9元（123.83元/月×30个月）未交，以致成讼。 另查，2016年4月22日，南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司。2016年5月24日，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准，变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司。 本院认为：1、南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司（现名中冶物业公司马鞍山分公司）与黄**梅签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶物业公司，中冶物业公司马鞍山分公司不具有法人资格，其权利义务由中冶物业公司承担。2、中冶物业公司提供了物业管理服务，黄**梅作为业主理应按照上述合同约定的标准及时履行支付物业费的义务。黄**梅欠费未付的行为显属违约，现中冶物业公司要求黄**梅支付物业服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。3、黄**梅提出的因为物业公司未尽到保持房屋完好的义务，致使32栋西、北两侧外墙严重渗水，导致其家主次卧内墙油漆起包脱落，窗户套霉烂，严重影响正常的居住生活的抗辩意见，因与本案非同一法律关系，故在本案中不予处理，可另行主张权利。4、针对黄**梅就物业公司物业服务方面反映的一些问题，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，黄**梅按拖欠物业费3714.9元的90%计算即3343元（取整数）向中冶物业公司交纳为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告黄**梅自本判决生效之日起十日内一次性向原告中冶置业集团物业服务有限公司支付自2017年7月起至2019年12月31日期间的物业管理费3343元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告黄**梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年六月十一日 书记员 王婧琦 附1：本案证据目录 一、中冶物业公司提交的证据和证明目的如下： 1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、授权委托书、变更登记通知书，证明原告诉讼主体资格及企业名称变更的事实。 2.身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。 3.物业费催缴通知单复印件1份，证明原告曾向被告催缴过物业费用。 4.《钟鼎悦城物业服务合约》1份、入住确认单1份、业主收房流程表，证明2015年12月12日，黄**梅与原告之间签订了物业服务合同，并办理入住手续，同时证明案涉房屋的面积和物业费的收费标准。 二、黄**梅提交的证据及证明目的如下： 1.微信截图2张、照片1张，证明小区公共环境存在脏乱差的现象。 2.收据3张（其中2019年11月11日的收据为原件，其余为复印件）、收条原件1份，证明因物业公司没有对房屋尽到维修责任，导致其家中装潢受损，其自己掏钱进行了修缮的事实。 附2:法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。