河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0205民初317号 原告：赵长松，男，1981年10月24日出生，汉族，唐山市中医医院急诊科医生，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：潘劲冬，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：赵国良，男，1965年11月16日出生，汉族，个体，住唐山市开平区。 被告：刘书艳，女，1967年4月13日出生，汉族，住唐山市开平区。 二被告委托诉讼代理人：张井楠，河北全景律师事务所律师。 原告赵长松与被告赵国良、刘书艳、吉美玉排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，原告于2020年5月6日申请撤回对吉美玉的起诉，本院予以准予，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵长松及其委托诉讼代理人潘劲冬，被告赵国良、刘书艳及其委托诉讼代理人张井楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵长松向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告赵国良、刘书艳与吉美玉处置原告赵长松坐落于唐山市开平区的行为无效,买卖上述房产的合同无效，注销房产登记，并判令被告赵国良、刘书艳搬出原告所有的上述房产,将该房产交还给原告；2.判令二被告自2018年7月起按每月1333元的标准向原告支付房屋占用费至其将房屋交还原告之日止；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由:坐落于唐山市开平区的房产为原告于2010年10月11日从唐山妇兴房地产公司购买的商品房,购房款共计485327元,该房于2011年交付给原告,原告于2016年7月将该房出租给了案外人吉美玉,每年租金16000元（合月租金1333元）,租金交至2018年6月。吉美玉承租后,谎称该房为顶账房,将该房以20万元的价格转让给被告赵国良、刘书艳,三人随后持伪造的公证委托书于2017年9月4日将该房屋产权变更到被告赵国良、刘书艳名下。二被告在该房居住至今。2019年,吉美玉因此案涉嫌诈骗犯罪,唐山市开平区人民法院作出（2019）冀0205刑初71号刑事判决，判处其有期徒刑12年6个月。法院判决“东港龙城二期102楼1门701号房产返还给被害人赵长松”。原告据此认为,二被告与吉美玉持伪造的文书非法处置原告房产的行为无效,被告赵国良、刘书艳以不合理的低价买入并非法占有原告房产的行为存在过错,侵犯了原告的合法的财产权,应当搬出原告房屋,并支付其占用房屋期间的房屋占用使用费。 被告赵国良、刘书艳辩称，1.二被告已善意取得案涉房屋,属于合法的房屋所有权人,原告要求二被告搬离房屋、并将房产交还给原告于法无据。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定:“除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“行为人已将诈骗财物用于清偿债务或者转让的应当依法追缴:(一)对方明知是诈骗财物而收取的；(二)对方无偿取得诈骗财物的;(三)对方以明显低于市场的价格取得诈骗财物的;(四)对方取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的。他人善意取得诈骗财物的,不予追缴。”首先,根据原告要求调取的吉美玉诈骗罪案刑事卷宗可以看出,在二被告购买涉案房屋时并不知道原告并未委托吉美玉出售涉案房屋,主观上应为善意，其次,二被告为购买涉案房屋已实际支付相对合理的价款。需要明确的是,相关法律并未明确规定何为善意取得概念中的“以合理的价格转让”,二被告认为，在认定“以合理的价格转让”时应充分考虑交易标的的性质、交易行为发生时的市场价、交易双方的心理等交易时的具体情况,而不能一概而论。本案存在一定的复杂性,二被告一开始购买的并非是93.72平米的案涉房屋,法院(2019)冀0205刑初71号判决书中已经查明,吉美玉先是于2015年7月答应为二被告购买一套70平米左右的“顶账房”，后来,吉美玉谎称这套房屋已经出售给他人,然后又伙同“刘阳”为二被告找到一套80多平的“顶账房”,后来又谎称不能交付这套房屋,最后才将同为“顶账房”的涉案房屋出售给二被告。整个交易过程,二被告为购买“顶账房”先后共向吉美玉支付了25.7万元房款,也曾经认可吉美玉提出的再行补交“低也低不到10万,高也超不过15万”的购房尾款,只不过当时二被告一再要求与房主“赵长松”签订协议再行补交,而“赵长松”一直未出现而拖延至今。此外,二被告认为,法院在认定案涉房屋的“合理价格时”还应考虑吉美玉将已经转让给二被告的70平米房屋另行出售给他人时曾承诺通过“少支付购房款”的方式赔偿二被告未获得该套房屋的损失这一情节。综合考虑以上交易情节以及双方交易标的为“顶账房”的特殊性,二被告为购买“顶账房”先后共向吉美玉支付的25.7万元房款是建立在适当的优惠或减免基础之上的,价格低于市场价也是合理的。另外,虽然在吉美玉诈骗罪刑事案件中,唐山市公安局开平分局委托开平区物价价格中心对案涉房屋价值进行过鉴定,鉴定结论为:“被诈骗房屋在价格认定基准日的价值为人民币590436元”,但二被告认为该鉴定报告并未明确鉴定的基准日为何时。二被告与吉美玉交易的目的是购买“顶账房”,众所周知,“顶账房”的价格要比普通房源的市场价低很多,二被告购买“顶账房”本身并没有过错,法律也未禁止。以所谓“市场价”来认定二被告购买“顶账房”的价格是否合理,对二被告明显不公。此外,该鉴定报告的委托时间为2018年11月7日,距离吉美玉帮助二被告购买房屋时间已过去多年,在该时间段内正属唐山房价大幅涨价期间,因此二被告认为该鉴定的鉴定结论价格对于本案并无在同一时间幅度的参照性。综上,二被告对涉案房屋完全符合善意取得的构成要件,原告要求二被告搬离房屋、并将房产交还给原告于法无据。2.法院不应在吉美玉诈骗罪刑事案件已经对涉案房屋作出判决后,再次受理原告要求二被告返还涉案房屋的民事诉讼。依据《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》(法[2013]229号)的规定，根据刑法第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条、第一百三十九条的规定,“被告人非法占有、处置被害人财产的,应当依法予以追缴或者责令退赔…被害人提起附带民事诉讼,或者另行提起民事诉讼请求返还非法占有、处置的财产的,人民法院不予受理”。法院作出的已经生效的(2019)冀0205刑初71号判决中已对案涉房屋作出了判决,虽然该份判决严重侵害了二被告的合法权益,但对二被告提起本次民事诉讼的实质还是要求返还案涉房屋,属于在刑事案件审理完结后另行提起的民事诉讼,根据现有法律规定,法院不应受理本案,已经受理的应依法驳回原告的起诉。3.二被告也是吉美玉诈骗罪案件的受害人,二被告对吉美玉的诈骗行为并不知情,二被告占有涉案房屋是合法占有,原告要求二被告支付房屋占用费于法无据。在吉美玉诈骗罪刑事案件中,二被告与原告一样,同是受害人。在案涉房屋整个交易过程中,二被告先后通过在唐山妇兴房地产公司领取房产证、在唐山市开平区房产交易中心办理案涉房屋过户等方式有足够理由相信案涉房屋交易的合法性,且二被告已经支付了相对合理的购房款,二被告在整个交易行为过程中并没有过错,也不具有串通或恶意的情节。况且,吉美玉的诈骗行为是于2019年11月26日才被人民法院认定,因此二被告占有涉案房屋是合法占有,原告要求二被告支付房屋占用费于法无据。 本院经审理认定事实如下：2010年10月11日，原告与河北妇兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐妇兴［预］字第0115号），以485327元的价格贷款购买了坐落于唐山市开平区。2016年7月，原告将上述房产以年租金16000的价格出租给案外人吉美玉，租期为两年。2015年7月，吉美玉谎称可以为被告赵国良、刘书艳夫妇低价购买坐落于唐山市开平区港龙城小区的70平左右的“顶账房”，二被告前后共交付给吉美玉25万元左右的购房款。后吉美玉谎称房产已出售给他人，又为二被告找到80多平米的“顶账房”，又谎称其不能交付，最后将其租用的案涉90多平米的房屋提供给二被告居住并将其出售给二被告。2016年10月，吉美玉从河北妇兴房地产开发有限公司冒领原告的房产证，2017年9月，吉美玉使用伪造的华忆公证处公证书、房地产转让合同，在唐山市国土资源局开平区分局将原告的房产过户至二被告名下。2018年8月18日，吉美玉因涉嫌犯诈骗罪被唐山市公安局路北分局刑事拘留，2018年9月21日被执行逮捕。2019年5月22日，唐山市开平区人民检察院指控吉美玉犯诈骗罪，向本院提起公诉，本院于2019年8月19日作出（2019）冀0205刑初71号刑事判决，判处吉美玉有期徒刑十二年六个月，并处罚金人民币20万元，公安机关查封的东港龙城二期102楼1门701号房产返还给被害人赵长松，吉美玉于判决生效后30日内，退还赵国良、刘书艳支付的购房款25万元。吉美玉于2019年8月21日上诉至唐山市中级人民法院，2019年11月26日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02刑终749号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。另查明，二被告自2016年8月在案涉房屋居住至今，现原告仍在偿还案涉房屋贷款。 上述事实有商品房买卖合同、刑事判决书、银行交易明细、刑事判决书、刑事裁定书、当事人陈述等在案佐证。 本院认为，无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案外人吉美玉将其承租的坐落于唐山市开平区港龙城小区102楼1门701号的房产谎称“顶账房”以25万元左右的价格出售给二被告，并冒领原告的房产证，持伪造的文书将案涉房屋过户至二被告名下并由二被告居住至今，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了原告的利益，双方达成的案涉房产的买卖合同应为无效合同，双方的过户行为亦属无效行为。案涉房屋现登记在赵国良、刘书艳名下，应由行政机关依法办理房产注销登记。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求二被告搬离出案涉房屋并将其返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告于2016年7月将案涉房屋以年租金16000元（合每月1333元）的价格出租给吉美玉至2018年6月，故原告主张二被告向其支付自2018年7月至搬离房屋之日的房屋占用费1333元的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称法院在刑事案件中判令将案涉房产返还给赵长松，赵长松不应再提起民事诉讼，法院也不应受理，因案涉房产现由二被告占有使用，并非吉美玉占有使用，故对于二被告此项辩称，本院不予采纳。二被告辩称其已善意取得案涉房屋,属于合法的房屋所有权人,本院认为，其虽不知原告未委托吉美玉出卖案涉房屋，但其只实际支付了25万元左右的购房款，远低于原告购买案涉房屋时的价格及市场价格，二被告并不构成善意取得案涉房屋，故对于二被告此项辩称，本院不予采纳。二被告辩称其亦为吉美玉诈骗罪案件的受害人，其已善意取得案涉房屋，原告要求二被告支付房屋占用费于法无据，因二被告对案涉房屋不是合法占用，故对二被告辩称，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定之规定，判决如下： 一、被告赵国良、刘书艳于本判决生效之日起10日内搬离坐落于唐山市开平区的房屋； 二、被告赵国良、刘书艳于本判决生效之日起10日内按每月1333元支付原告赵长松自2018年7月至搬离房屋之日的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取为40元，由被告赵国良、刘书艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审判员  周立荣 二〇二〇年六月十日 法官助理王业 书记员赵钰