江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2153号上诉人（原审被告）：施秋娟，女，1985年9月29日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳胜强，江苏李杏珍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦燕，女，1982年1月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人施秋娟因与被上诉人秦燕租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初11920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。施秋娟上诉请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初11920号民事判决中要求上诉人返还转让费及押金40500元，依法改判或发回重审。2、一二审费用由秦燕承担。事实和理由：一、一审法院认为“出租人亦不同意转租，并在得知后的六个月内提出异议，因此转租合同无效”。但根据对出租方苏州莺脰湖教育集团有限公司的员工韩洋所作的笔录，出租方苏州莺脰湖教育集团有限公司至今未对转租行为提出异议，并且房屋所有权人顾坤龙也未对转租行为提出异议，应视为对施秋娟转租行为予以认可。根据对出租方员工陈坤所做的笔录可以看出，出租方6月份就知道此事并未提出要求阻却施秋娟与秦燕之间《转让协议》的履行，秦燕却在7月底左右自行办理，而且之前都在正常经营，且秦燕一审并未并无相关证据证实因施秋娟转让时未通知出租方自己不能正常经营的事实。二、一审法院没有考虑到秦燕在不核实有关情况下签订转让协议，本身也有过错，其后续自行搬离未通知施秋娟，导致转让协议不能继续履行，亦存在过错。本案中并未出现和发生任何出租人阻却诉争转让履行协议的情况，秦燕完全可以正常经营并使用承租房屋。三、秦燕在一审中并没有举证证明因施秋娟的原因导致转让协议不能履行，诉讼请求不应得到支持。秦燕答辩称，2019年3月下旬我转租了案涉房屋，转租费用61000元我已转账给施秋娟。但施秋娟并未将转租的事由告知房东，我报警的时候、一审法院审理的时候，多次询问对方有无就无权转租的事情告知，都是称没有告知的。因此，不同意施秋娟的上诉请求，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。秦燕向一审法院起诉请求：1.判令施秋娟返还秦燕房屋转让费40000元、转让押金8500元；2.本案诉讼费由施秋娟承担。一审法院认定事实：2017年3月2日李亦欣与顾坤龙签订《房屋租赁协议》一份，由李亦欣承租位于吴江区的精装房，租期从2017年3月1日至2022年2月28日，合同中注明施秋娟经营的韩都汗蒸店继续续租。同日，李亦欣作为转出租人与施秋娟作为受转租人签订《房屋转租协议》一份，约定施秋娟租用位于吴江区的精装房，期限为五年，自2017年3月1日至2022年2月28日，付款方式为一年一付，先付款后使用，每年2月1日前付款；租金第一年29400元，第二年31650元，第三、四、五年和第二年租金一样，另收水电押金及保证金3500元；未经李亦欣同意，施秋娟将出租房屋转租或转借第三人及与他人合租的，李亦欣有权解除本合同。2017年3月14日施秋娟另交付物品押金5000元。2019年3月29日，施秋娟作为转让方与秦燕作为受让方签订《转让协议》一份，约定施秋娟将位于吴江区的韩都汗蒸馆转让给秦燕，并保证秦燕享有施秋娟在原有房屋租聘（赁）合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他营业设备等全部归秦燕（除韩都无针线雕）；秦燕在签订合同3天内向施秋娟支付转让费61000元（含转让费40000元、5个月房租13188元及押金8500元）。秦燕于2019年3月24日转账给付施秋娟2000元，于3月26日转账给付施秋娟30000元，于3月27日转账给付施秋娟14000元，于3月29日转账给付2600元，共计48600元。此外，双方确认5个月的房屋租金已经另行结清，未在本案中涉及。2019年3月底施秋娟将争议房屋交付秦燕。2019年7、8月秦燕口头向施秋娟表示要退还争议的房屋，施秋娟不同意。后秦燕于2019年8月1日搬离该房屋。审理中，苏州莺脰湖教育管理集团有限公司的员工韩洋陈述，李亦欣原为公司的员工，其登记注册的苏州莺才湖文化艺术有限公司是公司开办的分店，租赁店铺的费用及人员的工资均由公司支付。后陈坤接替李亦欣的工作。陈坤向一审法院陈述：吴江区的房屋是莺湖教育黎里校区租来的，并将其中一间房屋转租给了施秋娟，当时明确约定不得转让。其到2019年6月才知道施秋娟转让的事，向总部汇报后，总部称合同规定不可以转让，其就向秦燕告知了此事，但并没有要求秦燕搬走。秦燕不知道不可以转租，得知此事后，于7月30日就搬走了。当时其尚未向秦燕催交房租，因此为施秋娟所写的材料中没有封房子是事实，但不是因为秦燕没有交房租而收回房屋。2019年8月秦燕交还了一把房屋钥匙，2019年9月初交还了另一把房屋钥匙。2020年1月2日上午一审法院组织秦燕和施秋娟对争议房屋内的物品和设施进行了清点，双方一致认可装修、装饰及营业设备仍在争议房屋内，主要为蒸房一间、小天鹅洗衣机一台、金环牌烘干机一台、方虹牌消毒柜一台、美容按摩床三张、韩都牌电气石按摩床垫三张、微波炉一台、热水器一台、韩都过滤净水机一台、吸尘器一台、衣柜三组。以上事实，有秦燕提供的《转让协议》、微信转账记录、《房屋租赁协议》、陈坤的书面说明，施秋娟提供的陈坤书面说明，一审法院向陈坤、韩洋所作询问笔录、韩洋提供的房屋租赁协议、现场清点交接笔录以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。一审法院认为，施秋娟与秦燕之间的转让协议既包括财产的转让，又包括房屋的转租，就房屋的转租而言，施秋娟与案外人李亦欣签订的房屋转租协议中约定“未经出租人同意，施秋娟不得将出租房屋转租、转借第三人或与他人合租”，施秋娟转让争议房屋时未经出租人同意，而出租人亦不同意转租并在得知后的6个月内提出异议，因此转租合同无效。转让财产的目的是为了经营，是以房屋转租合同有效且继续履行为前提的，现因出租人不同意导致转租合同无效，则原告受让财产的合同目的不能实现，而原告于受让房屋四个月后搬离房屋，以行为表示其不再履行转让协议，并起诉要求解除转让协议，故转让协议中关于财产转让部分应予解除，相应的财产应予返还。秦燕、施秋娟已对转让协议中涉及的物品进行清点及确认，因施秋娟拒绝接收，为防止财产灭失和损失扩大，该部分物品由施秋娟及时取回，施秋娟取得的转让费、押金应返还。考虑到秦燕实际使用财产四个月应支付相应的使用费，一审法院酌情确定使用费为8000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告施秋娟应于本判决生效之日起十日内返还原告秦燕转让费及押金合计40500元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）。案件受理费1326元，由被告施秋娟负担812元，由原告秦燕负担514元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用扣除其应承担部分，于本判决生效之日起十五日内由一审法院退还。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，施秋娟与案外人李亦欣签订的房屋转租协议中约定“未经出租人同意，施秋娟不得将出租房屋转租、转借第三人或与他人合租”，施秋娟转让争议房屋时未经出租人同意。苏州莺脰湖教育集团有限公司的员工陈坤向一审法院所作的陈述，表明出租人亦不同意转租并在得知后的6个月内向秦燕提出异议。苏州莺脰湖教育集团有限公司作出的不同意转租的意思表示足以构成秦燕的相应风险。因此一审判决认定施秋娟与秦燕之间《转让协议》，因出租人不同意导致转租合同无效的认定并无不当。施秋娟以苏州莺脰湖教育集团有限公司未实际采取阻却措施，应视为对施秋娟转租行为予以认可的上诉理由不能成立。施秋娟转让争议房屋时有义务取得出租人同意，其未履行义务存在过错。施秋娟主张秦燕存在过错、秦燕并没有举证证明因施秋娟的原因导致转让协议不能履行的上诉理由不能成立。综上所述，施秋娟的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理812元，由上诉人施秋娟负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年六月二十九日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。