福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1157号 原告：蒋祥荣，男，1973年10月6日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，该公司员工。 原告蒋祥荣与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋祥荣的委托诉讼代理人温剑雄，被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋祥荣向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向蒋祥荣支付逾期办证违约金6076.62元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。本案审理过程中，蒋祥荣放弃要求万豪公司支付从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2015年7月7日，蒋祥荣与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠1号楼3A01室商品房，购买总金额为467433元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为蒋祥荣办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致蒋祥荣未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向蒋祥荣支付违约金。然而，在蒋祥荣付清所有购房款后，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定的时间，为蒋祥荣办理不动产权证书，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。 万豪公司辩称，万豪公司已积极履行合同义务，是蒋祥荣怠于履行合同义务，应由其自己承担责任，非因万豪公司原因导致蒋祥荣所购房屋逾期取得不动产权证，如果因此要求万豪公司承担逾期办证的违约责任，不符合合同的约定；蒋祥荣主张的逾期办证违约金过高，超过合同约定商品房总价款1%的限额不应支持，请求依法驳回蒋祥荣的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万豪公司对蒋祥荣提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、备案信息表、销售不动产统一发票的真实性、合法性没有异议。但万豪公司认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因未能在约定的时间内交房的，才承担违约责任，且逾期办证违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。本案万豪公司已经积极履行办证的前期准备工作，因此其不承担该条约定的违约责任。蒋祥荣对万豪公司提交的营业执照复印件、《房屋所有权证办理通知书》、《竣工验收报告》、《测量说明》、《房地产测量计算委托书》、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、《沙县住建局机构设置》、《中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知》的真实性、合法性没有异议。但蒋祥荣认为，上述证据与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下： 1.2015年7月7日，蒋祥荣与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：蒋祥荣向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠1号楼3A01室商品房，总价款467433元。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。 2.合同签订后，蒋祥荣依约向万豪公司支付购房款467433元。万豪公司于2017年5月30日前将诉争商品房交付蒋祥荣。2019年9月15日，蒋祥荣取得不动产权证书。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 蒋祥荣认为，万豪公司主张“逾期办证主要是由政府部门造成的”与本案无关，其已付清全部购房款，万豪公司延迟履行办证义务，已构成违约。 万豪公司认为，延迟办证系政府部门长期拖延办理导致。且我方已积极履行合同义务，在金古明珠1号楼3A01室具备办理不动产权证的条件后已通过电话、邮寄挂号信等方式多次通知蒋祥荣前来配合办理不动产权属证书，但蒋祥荣不积极配合办理，应由其自行承担逾期办证的责任。其要求我方承担逾期办证的违约责任，不应予以支持。 本院认为，万豪公司提供的证据不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于政府部门拖延办理所致。其次，万豪公司亦未能提供证据证明蒋祥荣存在不配合其办理不动产权属证书的事实。故目前证据无法证明系政府部门及买受人原因而导致延期办理不动产权证的情形。根据合同约定，蒋祥荣未能在2018年5月30日前取得涉案商品房不动产权属证书，万豪公司存在逾期办证违约的行为，应当承担逾期办证违约责任。 2.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 蒋祥荣认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”，该条款免除、限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，系无效的格式条款。该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务，属于无效格式条款。 万豪公司认为，蒋祥荣主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定系无效的格式条款，其理由不能成立。买房签约是双方真实意思的表示，合法有效。且合同签订时，工作人员己对该条款的内容与蒋祥荣进行协商并作必要的提示及说明，该条款不属于格式条款。蒋祥荣主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。因此，即便法院认定应由我方承担因出卖人原因所造成的逾期办证违约责任，也应按照合同约定的不应超过涉案商品房总价款的1%计算。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任、加重蒋祥荣责任、排除蒋祥荣主要权利，该条款合法有效，双方应按合同约定履行。且蒋祥荣已取得涉案商品房不动产权证书，不存在无限期拖延办证的情形。 综上所述，本院认为，蒋祥荣与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。蒋祥荣按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交蒋祥荣办理不动产权证书有关手续，而蒋祥荣实际于2019年9月15日取得不动产权证书，万豪公司逾期办证已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款467433元的1%即4674.33元。万豪公司应支付蒋祥荣逾期办证违约金4674.33元，对蒋祥荣主张逾期办证违约金超出本院支持部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋祥荣支付逾期办理房屋权属证书的违约金4674.33元； 二、驳回蒋祥荣其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 魏广明 二〇二〇年六月十五日 法官助理 肖星月 书 记 员 林联禄 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。