贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初6号原告：刘敦义，男，1966年9月20日生，汉族，贵州省织金县人，务农，住贵州省织金县，公民身份号码：。原告：李玉芬，女，1965年8月13日生，穿青人，贵州省织金县人，务农，住贵州省织金县实兴乡补鲊村来陆组，公民身份号码：。二原告委托诉讼代理人：杨小玉，贵州道交律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州天晟置业投资有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道，统一社会信用代码：9152049006104105X5。法定代表人：杨燕妹。委托诉讼代理人：杜继铠，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：贵州同利运营管理有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道天瑞国际****，统一社会信用代码：915204903087948392。法定代表人：杨毅。原告刘敦义、李玉芬诉被告贵州天晟置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，后依法追加第三人贵州同利运营管理有限公司，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人杨小玉及被告贵州天晟置业投资有限公司的委托诉讼代理人杜继铠到庭参加诉讼，第三人贵州同利运营管理有限公司经本院合法（传票）传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘敦义、李玉芬向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》;二、判决被告向原告返还购房款人民币118429元、契税3553元、交付被告代缴的费用5330元,共计127312元及利息(利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至本息付清为止);三、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金1273.12元(按已付房价款1%计算);四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于安顺市开发区西航办事处王庄、西华村的天晟国际商贸城A区二栋2-107号房,合同价款人民币118429元,其余费用交由被告代缴,另外约定被告应当于2015年10月31日前向原告交付商品房、于2017年6月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,逾期超过90日不能交付办理商品房转移登记有关文书的,原告可以要求退房,被告按照银行同期同类贷款利率向原告支付利息。合同签订后,原告依约履行了合同义务,但被告违约,至今未在约定的时间内为原告办理商品房转移登记。现原告为维护自身合法权益,特依法向贵院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告贵州天晟置业投资有限公司（以下简称天晟公司）辩称：1、由于目前的项目整体在办理相关产权证的过程中，大概会在2020年7月前办理完毕。2、原告已经把商铺返租，获得收益冲抵房款。3、被告逾期办理产权的相关文书没有影响原告的收益等。4、委托管理期间不得违反返租协议的相关内容，原告解除合同损害了第三人的利益。5、本案如认定被告存在违约行为，被告愿意承担逾期办证的违约责任，不同意解除合同。第三人贵州同利运营管理有限公司未陈述，亦未出庭对原、被告提交的证据进行质证。原告刘敦义、李玉芬围绕其诉讼请求提供了原告的身份证复印件、被告企业公示信息报告打印件、商品房买卖合同一份、收据等，被告提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、收据、委托招商和经营管理协议、委托经营管理合同等证据及本院对贵州同利运营管理有限公司（以下简称同利公司）的询问笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证认证，足以认定。对原告提交的照片打印件，证明被告的房屋不符合使用条件，因为该照片不是案涉房屋的照片，故不能达到原告的证明目的，本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于安顺市开发区西航办事处王庄、西花村天晟国际商贸城第A区二幢二层107号房。该商品房建筑面积26.53平方米，套内建筑面积16.8平方米。按套（单元）算，该商品房总价款为（小写）￥118429元。买受人一次性付款，买受人在2014年8月24日前支付全部购房价款。出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条第（四）约定：买受人同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在签订合同之日起5日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后日向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费；（4）、供暖费；（5）房屋产权登记费；（6）按揭贷款银行所需收取的费用。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用后竣工之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款1%的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告于2014年6月20日向被告支付购房款20000元，2014年7月2日支付购房款47440元，2014年8月24日支付购房款50989元、支付契税3553元，代收电、有线电视开户费795元、代收维修基金1857元、代收产权办理费用666元。2016年5月9日原告向被告支付了交易费212元、水（水表开户费）1700元（付款方式双方认可为逾期交房违约金抵扣），共计代收各项费用5230元。被告（甲方）与案外人（乙方）贵州同利运营管理有限公司签订了《委托招商和经营管理协议》，将被告开发的天晟国际商贸城项目委托同利公司进行前期商业规划招商招租及商业经营管理工作，包含了天晟国际商贸城一期，委托期限从2015年1月1日起至2025年12月30日。2016年6月1日，原告刘敦义作为甲方与第三人作为乙方签订了《委托经营管理合同》，将其购买的上述商铺委托第三人经营管理，自2016年5月1日起满5年止，共计5年。合同中约定甲方以197382元的价格向被告购买该商铺，该商铺的租金已一次性在总房款内抵扣，五年内乙方不在向甲方支付租金。同时约定甲方承诺在本协议约定的托管期内不解除本协议，不自行出资该商铺、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该商铺。如甲方违反上述约定，而不纠正的，甲方应向乙方支付相当于本合同约定的年租金的3倍的违约金，该商铺现存租约继续履行，同时本托管协议和该商铺现存租约继续履行等违约责任。因被告一直未将该商铺的不动产权证书办理并交付给原告，原告遂诉至本院，提出上述请求。庭审中原告自愿放弃诉请的代缴费用5330元中的100元。经本院向原告释明，其在与第三人签订了《委托经营管理合同》的情况下，如坚持解除和原告的《商品房买卖合同》，可能要对第三人承担很重的违约责任，但原告仍然坚持解除和原告的买卖合同及其诉讼请求。另查明，原告在起诉前未向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知书，本院于2020年1月13日向被告的工作人员陈红飞（身份证号码为5221261990********）送达了民事诉状副本。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。被告应当及时履行合同约定的办证义务。被告至今未能履行给原告办理不动产权证书的义务，已经超过约定日期的90日，已构成违约，现在原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合上述合同约定的解除条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。现原告依照法律规定及合同约定主张退还购房款人民币118429元及购房税费3544元、代缴费用5230元的诉请（庭审中原告自愿放弃其中的100元），本院予以支持。本案中，因该合同约定“（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。因为原告未按照合同约定将退房通知告知被告，只能以原告向本院起诉，本院将民事起诉状副本送达被告之日起视为原告通知被告退房。2020年1月13日被告委托其公司员工陈红飞（身份证号码为5221261990********）到本院领取民事起诉状副本，故原告通知被告退房的时间为2020年1月13日。因此，被告应当在收到原告退房通知之日（2020年1月13日）起60日内（2020年3月14日内）退还买受人已付款127212元（购房款118429元＋契税3544元+代缴费用5230元），并以已付款127212元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月15日计算至上述款项付清之日止向原告支付利息。原告已经诉请解除与被告的《商品房买卖合同》，其诉请被告按已付房价款1%支付违约金1273.12元，该《商品房买卖合同》中在约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；在约定的90日之后，原告才能选择退房或是不退房并按照不同的约定承担违约责任，故现在原告的该诉请不符合上述合同的约定，本院不予支持。被告辩称其将原告所购的房屋出租给第三人，不影响原告对房屋的收益使用，且解除合同会影响第三人的权利。因为原告在明知会向第三人承担违约责任的情况下仍然坚持解除与被告的买卖合同，系其对权利义务承担的选择；且第三人与被告签订了《委托招商和经营管理协议》，第三人可和被告签订房屋租赁合同继续使用案涉的房屋，并可以向原告主张违约责任。被告不同意解除合同，愿意承担逾期办证的违约责任，因为被告已经违约且达到合同约定的解除条件，原告要求解除合同符合法律规定，故被告的上述辩称本院不予采信。第三人同利公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘敦义、李玉芬与被告贵州天晟置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、由被告贵州天晟置业投资有限公司在本判决生效后五日内退还原告刘敦义、李玉芬已付款人民币共计人民币127212元（其中购房款人民币118429元、契税人民币3544元、代缴费用人民币5230元）及利息（以已付款人民币127212元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月15日开始计算至该款退清之日止）。三、驳回原告刘敦义、李玉芬的其他诉讼请求。被告如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2922元，由原告刘敦义、李玉芬负担人民币78元，被告贵州天晟置业投资有限公司负担人民币2844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  杨 芳人民陪审员  向忠良人民陪审员  贾道颖二〇二〇年六月二十四日法官助理张彦书记员张宇