广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初10857号原告：深圳市凯锐得机械有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道大浪社区华荣路华荣第二工业区******，统一社会信用代码91440300695593104E。法定代表人：郑中震。委托代理人：陈吉元，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：深圳市昱南通电气有限公司，，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区浪荣路**401-404（301-304）统一社会信用代码9144030070842911XT。法定代表人：欧阳峰。委托代理人：刘学，广东斯明律师事务所律师。委托代理人：蓝晓拈，广东斯明律师事务所实习律师。原告深圳市凯锐得机械有限公司与被告深圳市昱南通电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、被告返还原告厂房合同保证金、宿舍合同保证金、厂房宿舍水电押金等合计186432.0元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；2、被告返还原告未实际发生的厂房租金46915.0元及同期银行贷款利息（利息自起诉之日起计付至实际还款之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市凯锐得机械有限公司委托代理人陈吉元，被告深圳市昱南通电气有限公司委托代理人刘学、蓝晓拈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2016年6月25日，被告作为出租人即甲方与原告作为承租人即乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将深圳市龙华区“大浪街道大浪社区华荣路昱南通科技园厂房1栋1楼”以及“宿舍楼412、413房”出租给原告使用，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日，厂房租金每月58174元、宿舍租金每月3000元、卫生费每月500元、基本电量电费每月1200元，上述费用合计每月62874元，原告须向被告缴纳厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金6000元、厂房水电保证金58174元，同时约定了其他条款。上述合同签订之后，原告向被告缴纳厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金6000元、厂房水电保证金58174元。被告将涉案房产交付原告使用。2018年3月27日，原告向被告缴纳5422房水电押金650元及合同保证金1300元，被告向原告出具收款收据。2018年6月29日，原告向被告缴纳5706房合同保证金1900元及水电押金950元，被告向原告出具收据。2018年11月7日，原告向被告缴纳大门押金1110元，被告向原告出具收据。2019年6月26日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《退租恢复协议》一份，载明双方于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月30日到期，乙方到期退租，约定“现因乙方在租赁过程中对租赁物产生严重的破损，乙方无法在租赁合同约定的期限内将房屋恢复原状。经甲方聘请的专业施工单位估算，预计恢复工期为25天，施工金额人民币169800元”，第一条第1项约定“乙方同意用厂房和宿舍合同押金人民币186462元抵扣厂房和宿舍恢复费用人民币12000元，同时缴纳合同逾期恢复工期25天的厂房租金人民币46915元”，同时约定了其他事项。原告于2019年6月29日搬离涉案房屋，并向被告支付《退租恢复协议》约定的租金46915元。原告主张涉案房屋租赁合同为无效合同，主张被告威胁不让原告搬离，原告被胁迫签订《房屋租赁合同》，要求被告退还厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金9200元、水电押金59774元、大门押金1110元，共计186432元及自起诉之日起的利息；要求被告返还实际未发生的租金46915元及自起诉之日起的利息。被告不予认可，主张《退租恢复协议》为双方真实意思表示，合法有效，理应履行。被告认为应当扣除厂房恢复费用120000元、厂房水电费5782.43元、宿舍水电费1966元、宿舍灯具损坏及清理垃圾费用2000元、8张未交还的出入卡扣款240元等费用合计129988.43元后，其可向原告退还剩余押金。原告不予认可，主张其2019年6月底搬离时确实未缴纳该月水电费，其对具体数额不清楚。另查，原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有房屋租赁合同、收款收据及银行转账汇款电子回单、物业续租征求意见函、报警回执、不予受理告知书、退租恢复协议及委托申请书、租赁房屋到期不再续租及交付房屋通知、照片、通知函、退租恢复修缮工程清单、退租费用结算表、收费通知单、装饰装修工程施工合同等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，原告与被告于2016年6月25日签署《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市龙华区“大浪街道大浪社区华荣路昱南通科技园厂房1栋1楼”以及“宿舍楼412、413房”出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。故被告应当向原告退还收取的厂房租赁保证金116348元、宿舍租赁保证金9200元、水电押金59774元、大门押金1110元，合计186432元。原被告于2019年6月26日签订的《退租恢复协议》，系双方对原告退出涉案房屋租赁合同关系后保证金的退还、恢复原状费用等事项作出的约定，并未违反相关法律规定。原告主张该协议系被胁迫所签署，提供的证据并不足以证明该主张，本院不予采信。因此，该协议为双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。根据《退租恢复协议》的约定，原告需向被告赔偿房屋恢复原状费用120000元及相应施工期间租金46915元，原告已向被告赔偿该项租金46915元。原告现要求被告退还该项租金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据上述查明的事实，抵扣恢复原状费用后，应当退还保证金及押金总额的差额为66432元（186432元-120000元）。被告主张上述还应当扣除厂房水电费5782.43元、宿舍水电费1966元，由于原告确认确实未缴纳2019年6月水电费，故本院对被告该主张予以支持，被告应当向原告退还保证金及押金总额的差额58683.57元（66432元-5782.43元-1966元）。被告主张应当扣除宿舍灯具损坏及清理垃圾费用2000元、8张未交还的出入卡扣款240元等费用，缺乏事实依据，本院不予支持。由于涉案房屋租赁合同无效，故原告请求被告支付上述款项利息，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市凯锐得机械有限公司与被告深圳市昱南通电气有限公司于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市昱南通电气有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市凯锐得机械有限公司退还保证金及押金总额的差额58683.57元；三、驳回原告深圳市凯锐得机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元原告已预缴，由原告承担1796元、被告承担604元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇二〇年六月四日书记员 邬真桢（兼）书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。