成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初504号 原告：唐翔宇，男，1988年1月19日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：龚志立，四川法之识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高健，四川法之识律师事务所律师。 被告：成都龙泉驿蓝光和骏置业有限公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道群益路**。 法定代表人：余驰。 委托诉讼代理人：李月，女，该公司员工。 第三人：四川鸿翔建筑装饰工程有限公司，，住所地成都市高新区芳草东街**附** 法定代表人：黎辉。 第三人：梁璐，女，1992年11月13日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 原告唐翔宇与被告成都龙泉驿蓝光和骏置业有限公司（以下简称“蓝光公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理。原告唐翔宇申请保全被告蓝光公司财产，本院于2020年1月15日作出（2020）川0112民初504号民事裁定书，对蓝光公司的财产在价值1186884元范围予以保全。案件审理期间，本院通知四川鸿翔建筑装饰工作有限公司（以下简称“鸿翔公司”）、梁璐作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年4月7日、6月17日适用简易程序公开开庭审理此案。原告唐翔宇及其诉讼代理人龚志立、高健，被告蓝光公司的诉讼代理人李月，到庭参加诉讼。第三人鸿翔公司、梁璐经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 唐翔宇向本院提出的诉讼请求：1.判令蓝光公司返还多收取的购房款1099136元，并承担自2018年4月29日起至实际返还之日止的资金利息；2.本案诉讼费用由蓝光公司负担。事实和理由：2018年4月11日，唐翔宇经被告蓝光公司的销售代表梁璐介绍，购买蓝光公司开发的“蓝光翡翠澜庭”3幢1单元1层101号房屋（下称案涉房屋），户型为叠溪底跃，并支付预约金10万元。因房屋销售紧俏，被告要求原告在付完全部房款后才能签合同。于是，原告按照被告销售代表梁璐的指示，分别于2018年4月13日、4月17日、4月18日、4月19日、4月20日向被告指定的账户支付房款合计2755150元（不含预约金）。2018年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》时，房屋价格最终确定为1656014元，并在合同第八条第一款对购房款作了约定，同时开具了1656014元的房款收据和3880.53元的维修基金收据。原告认为，原告实际支付购房款为2755150元，与商品房买卖合同约定的房屋总价相扣减，被告多收取原告购房款1099136元，原告多次要求被告返还未果，原告为维护其权益，特提起诉讼。 蓝光公司辩称：案涉房屋系被告蓝光公司以工程款抵偿的方式抵给了第三人鸿翔公司，后受鸿翔公司的指定，蓝光公司与原告唐翔宇签订了《商品房买卖合同》，蓝光公司并未收取唐翔宇支付的购房款，对唐翔宇所称多支付购房款的情况并不知情。现案涉房屋已交付唐翔宇占有使用，《商品房买卖合同》已备案至唐翔宇名下。原告的证据显示其房款是支付给了案外人“廖永华”，而被告从未指定廖永华收取过房款，故原告主张被告返还多收取的房款，无事实依据，应予驳回。 第三人鸿翔公司、梁璐均未到庭陈述意见，也未提供证据材料。 经本院审理认定的案件事实：2018年4月28日，唐翔宇与蓝光公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定唐翔宇购买蓝光公司开发的项目“蓝光翡翠澜庭”3幢1单元1楼101号房屋，建筑面积141.11平方米，购房总价款1656014元。同日，被告蓝光公司向原告唐翔宇出具《收据》两份，一份载明收到购房款1656014元，一份载明收到维修基金3880.53元。合同签订后，蓝光公司将《商品房买卖合同（预售）》备案登记至唐翔宇名下，备案号745904号。 另查明：1.唐翔宇向案外人廖永华建设银行账号62×××59于2018年4月13日转款30万元，于2020年4月17日至20日分五笔转款2455150元，共计六笔转款金额为2755150元。 庭审中，原告唐翔宇补充陈述，原告的爱人曾于2017年在同一楼盘通过蓝光公司的销售人员梁璐购买过一套住房，为此，原告的家人与销售人员梁璐彼此建立了信任关系。后来，梁璐打电话声称还有其他房源可以销售，原告基于之前与梁璐建立的信任关系，有意再购一房。购买案涉房屋的过程均是在蓝光公司的售楼处，与蓝光公司销售人员梁璐进行的联系，梁璐称案涉房屋户型为叠溪底跃，房款是按照梁璐的指定转给了案外人廖永华。原告对为什么会将购房款转给廖永华的情况，向梁璐也提出过异议，梁璐解释称因案涉房屋需改成叠溪底跃户型，廖永华是施工方代表，该款就直接由施工方代表收取。原告在每次转款完毕后，都通过微信联系梁璐进行了确认。另外，双方在签订书面合同时，原告对合同中载明的购房款金额为什么是165万余元而不是原告实际支付的275万余元时，梁璐解释称案涉房屋加下沉两层的面积约有400余平方米，实际单价不算贵，相当于别墅了，今后可以一大家人都可以住进去。原告听信于梁璐的解释后未作处理，直至2018年12月被告通知原告接房，原告实地查看案涉房屋时才发现，并没有开发商当初宣传的叠溪底跃户型，原告就此提出异议，其间，原告多次与被告协商退还多收取的房款，直至原告准备提起诉讼时，原告才于2019年11月接收了案涉房屋。 蓝光公司在庭审中认可梁璐为其公司销售顾问，但从未授权指定原告将购房款转给案外人廖永华。 2.唐翔宇为购买案涉房屋，通过pos机向蓝光公司账户刷卡支付了10万元诚意金，在双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，蓝光公司将诚意金全数返还给了唐翔宇。 3.蓝光公司（甲方）、鸿翔公司（丙方）及成都成华正惠房地产开发有限公司（乙方）三方于2018年4月24日签订《抵偿协议》，该协议载明：“一、各方同意，甲方用其合法拥有的房屋（具体明细详见附件）抵偿乙方应付丙方的工程款。二、各方同意上述用于抵偿乙方应付丙方工程款的房屋，由甲方与乙方指定客户（具体详见附件）签订《商品房买卖合同》，甲方协助该指定客户办理该房屋备案登记手续。三、乙方、甲方与丙方指定客户签订商品房买卖合同后，即视为乙方向丙方支付完毕对应工程款项，丙方（含丙方及丙方指定客户）承诺届时不得以未取得抵偿的房屋产权为由，而要求乙方另行向其支付对应工程款或者向乙方主张任何权利。四、……”。该协议附件载明案涉房屋抵扣工程价款1656014元，丙方指定客户为唐翔宇并列明其身份证号。唐翔宇针对该份《抵偿协议》质证称，原告在与销售人员梁璐协商购房事宜过程中，梁璐从未提及案涉房屋为工程抵款，原告也从未与鸿翔公司有过接触，直至案涉诉讼发生后原告才得知有该抵偿协议的存在，且该协议未经原告的签字认可，协议内容对原告不具有约束力。 上述事实，有原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、房屋合同备案摘要、原告向廖永华转款的转账凭证、微信聊天记录、抵偿协议、双方当事人陈述等证据在案证实。 本案争议焦点：原告唐翔宇按照梁璐的指示，向案外人廖永华转账付款的行为，对被告蓝光公司是否具有约束力。原告认为，购买案涉房屋的交易地点在蓝光公司售楼处，经办人梁璐为蓝光公司销售人员，向案外人廖永华账户转款是基于梁璐的指定，因此，梁璐作为蓝光公司销售人员，指示原告向案外人转款的行为，构成职务行为或者表见代理。被告认为，虽然梁璐属于蓝光公司销售人员，但并不是梁璐所有的销售行为都属于职务行为或者代表蓝光公司，原告未尽到合理审慎注意义务，梁璐指示原告向案外人廖永华转款的行为，与蓝光公司无关，对蓝光公司不产生约束力。 本院认为，1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，案涉房屋的签约地点在蓝光公司售楼处，以及梁璐系蓝光公司销售人员，双方并无争议。认定原告受梁璐指示向案外人廖永华转账，是否构成表见代理的关键是原告是否属于善意且无过失。庭审中，原告陈述基于此前购房过程中对梁璐产生的信任，在购买案涉房屋时按照梁璐的指示向案外人廖永华转款并听信了梁璐解释的理由。对此，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，在选择交易对象、支付大额款项时应当尽到合理审慎的注意义务。原告先后分六次向案外人廖永华转款共计2755150元，且在对收款人主体提出异议后，仍轻信于梁璐所作出的解释，继续向案外人账户转款，原告未能尽到合理审慎的注意义务，存在一定的过失。因此，原告唐翔宇按照梁璐的指示向案外人廖永华转账的行为，不构成表见代理。2.《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，梁璐作为蓝光公司销售人员，向原告推荐销售案涉房屋，促成原告与被告蓝光公司签订《商品房买卖合同》，属于履行职权范围内的职务行为，《商品房买卖合同》中载明的房屋价款对双方当事人具有法律约束力。原告在未签订案涉房屋的《商品房买卖合同》之前，基于对梁璐产生的信任，按梁璐的指示向案外人廖永华多次转款的情况，与原告就案涉房屋向蓝光公司支付10万元诚意金的事实，显然不符，原告作为购房人是知晓购房款应当支付给蓝光公司，但原告轻信于梁璐将购房款直接支付给了案外人廖永华，有违日常生活经验。因此，原告唐翔宇向案外人廖永华转款的事实，不属于梁璐履行职权范围内的事项，不构成梁璐的职务行为。 综上所述，当事人对自己提出的主张，应当承担相应的举证证明责任。原告唐翔宇与被告蓝光公司签订的《商品房买卖合同》，对双方当事人具有法律约束力，被告蓝光公司亦按合同约定价格向原告出具收款收据。原告提供的转账凭证印证的是向案外人廖永华转账的事实，未能举证证明被告存在多收取购房款的事实，原告主张的诉请，缺乏事实基础，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告唐翔宇的全部诉讼请求。 案件受理费14692元，减半收取7346元，保全费5000元，由原告唐翔宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈沁园