贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1814号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，地址：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日，现住贵州省凯里市，系公司职工。被上诉人（原审原告）：张永清，女，汉族，1980年3月15日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）因与被上诉人张永清商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2771号民事判决。事实和理由：一、本案逾期办证诉讼请求已超诉讼时效。本案违约行为开始时间为2014年1月1日，诉讼时效届满日为2017年1月1日，当事人起诉时间为2019年7月，已经超过诉讼时效。二、一审认定恒丰公司逾期办证违约错误。上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，在此间上诉人一直在积极补救，应认定属于情势变更。凯里市政府制定的砂石税文件，是政策性规范性文件，没有向社会公开，上诉人直到办理初始登记时才知道，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关，况且企业也没义务去预见违法的文件。后面砂石税文件被取消是随机和不确定的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质。因此，对于逾期办证，不应全责追究上诉人违约责任。三、2016年5月23日取得房屋初始登记后，恒丰公司就已经通过短信的方式通知业主领取初始登记证办理转移登记，仅是短信截屏无法显示年份，但被上诉人没有来领取，其未来领取，于2017年9月25日是第二次通知，计算违约金时间不能至2017年9月26日，应是第一次通知的时间。张永清答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张永清向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金80178元（从2014年5月22日暂计算至2018年5月23日）。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月21日，以原告张永清为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积139.80平方米，总价款552629元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款548044元支付给被告。被告于2014年9月19日向原告出具了《销售不动产统一发票》，2015年5月2日交付该商品房，2016年5月23日办理商品房初始登记，原告于2018年5月23日领取商品房初始登记证。嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷。2018年6月21日，原告向本院起诉请求被告支付案涉房屋逾期办理商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，后在二审阶段又撤回了起诉。本案中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对于被告辩称其已在2016年5月通知原告领取商品房初始登记证，原告对此不认可，在没有充分证据证实已通知原告的情况下，本院按被告2017年9月26日向原告公告办理房屋产权手续的时间认定通知时间。对被告要求对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于诉讼时效问题，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告未行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。综上，逾期办证违约金本院以548044元房价款按日万分之零点五的标准从2015年10月1日计算至2017年9月26日，共计726日，为19894元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张永清逾期办证违约金19894元。二、驳回原告张永清的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为902元，由原告张永清负担224元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担678元。本院二审审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。另查明恒丰公司于2017年9月25日向张永清公告办理房屋产权手续的通知。本院认为，本案二审争议焦点：1、逾期办证违约金是否超过诉讼时效？2、恒丰公司逾期办证是否因其过错导致？3、恒丰公司是否在取得房屋初始登记后就通知张永清领取？关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日生效并施行。本案中，因逾期办证每天违约事实及数额都是独立的，违约事实呈现不中断的持续状态，被上诉人于2018年6月21日曾到法院提起诉讼，一审法院对《中华人民共和国民法总则》实施前，即2017年9月30日以前，适用《中华人民共和国民法通则》已超过两年即2015年9月30日前超过诉讼时效的部分不予支持，并无不当，本院予以确认。上诉人称本案超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。关于恒丰公司逾期办证是否因其过错导致的问题。涉案合同签订于2014年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，恒丰公司既然约定2013年12月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形，对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更的理由，本院不予采纳。关于恒丰公司是否在取得房屋初始登记后就通知张永清领取的问题。上诉人诉称已经通过短信通知的方式张永清办证，但根据民事诉讼证据规则，上诉人提供的证据确实不能达到其证明目的，故上诉人逾期办证的事实客观存在，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1804元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十二日法官助理郑华品书记员田仁晖