广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终916号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄勇标，男，1983年9月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，身份证号码：440************034。委托诉讼代理人：陈韦露，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任凤文，男，1976年2月3日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：440************896。委托诉讼代理人：林筱岚，广东海法律师事务所律师。原审第三人：茂名南天地产中介服务部，住所地：广东省茂名市******************。经营者：李其波。原审第三人：茂名市一方房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市********、2、5、7号首层1号房。上诉人黄勇标因与被上诉人任凤文、原审第三人茂名南天地产中介服务部（以下简称“南天地产服务部”）、茂名市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄勇标上诉请求：1、撤销(2019)粤0904民初3886《民事判决书》第一项判决，并依法改判任凤文赔偿黄勇标违约金295000元及公证费、律师费9800元(不服一审判决金额304800元)；2、本案全部诉讼费用由任凤文承担。事实和理由：一、一审认定任凤文未按黄勇标通知时间办理更名手续及缴清房款没有违约，属认定错误，应依法纠正。首先，各方当事人在签订《房地产买卖合同》时，已对办理更名手续的时间进行协商，因未能知悉一方房地产公司何时通知办理网签手续，经各方商议后将办理更名手续的期限设置为不明确的“2018年12月31日前”，各方已达成一致意见，待一方房地产公司通知黄勇标办理网签后，双方需马上去办理更名手续，且任凤文需一次性支付房款603134元给黄勇标。再者，各方在《房地产买卖合同》第九条约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或丙方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限”，该条款正是为了敦促买方(即任凤文)履行合同义务，保证能及时办理更名手续而特意制定的。最后，开发商于2018年3月26日发出《一方名苑二期网签通知函》，要求黄勇标于2018年4月24日前往营销中心办理网签手续，黄勇标随即通知任凤文及南天地产服务部，要求尽快办理更名手续，但任凤文一直无故拖延，经黄勇标及南天地产服务部多次催促后，任凤文依然态度强硬、拒绝配合，对三方签订《房地产买卖合同》中约定的合同义务拒不履行。因此，任凤文用实际行动明确表示违约、不愿继续履行合同，黄勇标有权行使不安抗辩权，根据《房地产买卖合同》第六条“乙方中途悔约不买(不按时付购房款)，乙方赔偿违约金给甲方人民币30万元整，并有权收回该房屋，乙方无权干涉甲方单方重新处置该房屋”及第九条“任何一方违约，赔偿对方实际经济损失，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等”约定，有权要求任凤文承担违约责任并支付违约金及相关损失。二、退一步说，即使2018年12月31日前任凤文拒绝办理更名手续没有违约，但2019年1月1日起至今，任凤文拒绝配合办理更名手续及支付房款，也构成违约，应依法承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第四条规定“甲、乙、丙三方约定2018年12月31日前必须携带有关资料一起到茂名市一方房地产开发有限公司办理更名手续，…当天内乙方扣除定金后一次性支付清房款金额人民币：陆拾零万叁仟壹佰叁拾肆元整(￥：603134元)给甲方收取”，可知2018年12月31日是办理更名手续、支付购房款的最后期限，但2019年1月1日起至今，任凤文一直拒绝配合办理更名手续及支付购房款。任凤文的违约行为具有持续性、连贯性，一审法院错误地将其违约行为进行机械分割，错误认定任凤文在2018年12月31日前没有办理更名手续及支付购房款不构成违约，实际上，在黄勇标及南天地产服务部通知后，任凤文拒绝办理时已构成违约。退一步说，即使任凤文在2018年12月31日前没有办理更名手续及支付购房款不构成违约，但2018年12月31日是办理更名手续、支付购房款的最后期限，任凤文直至今时今日，仍然没有配合办理更名手续、支付购房款，根据《房地产买卖合同》第六条“甲方双方应积极配合对方办理该房地产(不动产)的更名手续，如超过本协议所规定的的时间办理该房地产(不动产)更名、拖延交款及更名的，不履行方则视为违约”可知，任凤文的行为已然构成违约，应依法承担违约责任，向黄勇标支付违约金及赔偿其他损失。综上所述，任凤文未按黄勇标通知时间办理更变手续及缴清房款，已构成违约。退一步说，即使任凤文有权拒绝在2018年12月31日前办理更名手续、支付购房款，但其违约行为一直持续到现在，早已超过约定期限，任凤文违约的事实已证据确凿。黄勇标作为守约方，在本次合同履行过程中没有任何过错，为维护黄勇标的合法权益，请求二审法院查明事实并依法改判。任凤文辩称：一、一审法院认定任凤文没有违反《房地产买卖合同》的约定，无需承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、《房地产买卖合同》第四条明确约定：“甲、乙、丙三方约定2018年12月31日前必须携带有关资料一起到茂名市一方房地产开发有限公司办理更名手续…”，而黄勇标通知任凤文办理网签手续的时间是2018年4月24日，还未到2018年12月31日，合同中对办理更名手续的时间约定是明确、清楚的，因此，黄勇标主张是不确定的时间明显是站不住脚的，任凤文并未违反《房地产买卖合同》的约定，无需承担违约责任，一审法院驳回黄勇标的诉讼请求适用法律正确，应予维持。2、黄勇标在《房地产买卖合同》约定的备案登记时间2018年12月31日前即2018年7月3日就向电白区人民法院起诉解除涉案合同，并且黄勇标的妻子已于2018年7月3日前就对涉案房屋办理了备案登记手续，使得任凤文已无法再办理备案登记手续，黄勇标却以此主张任凤文违约，显属颠倒是非。二、如前所述，涉案的《房地产买卖合同》因黄勇标擅自办理备案登记手续导致合同无法继续履行，已经侵犯了任凤文的合法权益，因涉案合同而收取的任凤文支付的定金50000元应当全额退还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，黄勇标主张任凤文违反合同约定没有任何的事实上和法律上的依据，应当依法驳回其上诉请求，以维护任凤文的合法权益和法律的尊严。南天地产服务部陈述，黄勇标、任凤文签订了合同但没有按照合同履行，多次催促来网签，但任凤文不来。一方房地产公司既不到庭，也不提交书面陈述。黄勇标向一审法院起诉的请求：一、判令解除黄勇标、任凤文及南天地产服务部签订的《房地产买卖合同》；二、判令任凤文需向黄勇标支付毁约不买房屋的违约金295000元(任凤文交付南天地产服务部保管的45000元优先支付)；三、判令任凤文承担黄勇标为实现合同权益产生的公证费及律师费共计9800元；四、本案诉讼费用全部由任凤文承担。任凤文向一审法院提起反诉请求：一、判令任凤文、黄勇标、南天地产服务部签订的《房地产买卖合同》无效；二、判令黄勇标全额退还任凤文支付的50000元的购房定金；三、本案诉讼费用由黄勇标承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，黄勇标为乙方与一方房地产公司为甲方签订《单位员工投资购房协议书》，投资购买一方房地产公司位于茂名市茂南区*****************，暂定建筑面积约为119.24平方米(实际建筑面积以茂名市房屋测绘队的测量面积为准)，房屋价格为524095元，首期预付款157229元。《单位员工投资购房协议书》第四条第2条约定：在达到预售条件前，乙方不能将投资购买的房屋自行转让，只能退还给甲方。第六条第3项约定：乙方投资购买的房屋以达到预售条件的，乙方须在收到甲方书面通知后30日内到甲方办公地址办理网签手续，逾期视为乙方放弃购买，甲方可将此房另行销售而无需另行通知乙方，并将乙方预付款项退还。2017年12月25日，黄勇标为甲方(出卖方)、任凤文为乙方(购买方)、南天地产服务部为丙方(经纪方)签订《房地产买卖合同》，甲方拟将位于茂名市茂南区****************以现状转让给乙方，该房的建筑面积约119.24m²，转让总成交价为1020000元。《房地产买卖合同》第二条约定：甲、乙双方约定在签定本合同时，乙方支付购房定金人民币50000元给甲方，其中定金暂由丙方代收并保管45000元，待改名当天由丙方转交定金给甲方收取。合同第三条约定，甲方原购价为524095元，已交开发商购房款157229元，转让费495905元，即乙方要支付给甲方的金额653134元。合同第四条约定，甲、乙、丙三方约定2018年12月31日前必须携带有关资料一起到一方公司办理更名手续，更名到乙方名下的房地产后，以后由乙方承担该房与开发商的义务，当天内乙方扣除定金后一次性付清房款金额人民币603134元给甲方。合同第六条约定，甲乙双方应积极配合对方办理房地产(不动产)的更名手续，如超过本协议所规定的时间办理该房地产(不动产)更名，拖延交款及更名的，不履行方则视为违约，甲方如悔约不卖给乙方，根据《合同法》规定，甲方赔偿违约金给乙方人民币300000元整，乙方中途悔约不买(不按时付购房款)，乙方赔偿违约金给甲方人民币300000元整，并有权收回该房屋，乙方无权干涉甲方单方重新处置该房屋，甲乙双方任何一方违约的，丙方都有权向甲、乙双方收取应得的佣金。合同第九条约定，本合同一式三份，甲乙双方、丙方各执一份，自签字按指模之日起，具有法律效力，任何一方违约(不履行合同)，都有权向法院起诉对方，赔偿对方实际经济损失，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等，合同未约定明确履行期限的，以守约方或丙方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限，丙方为甲乙双方公证人。合同第十条约定，甲方转让该房地产给乙方的总价为1020000元，甲方原购价为524095元，转让费为1020000元-524095元=495905元，甲方已交开发商157229元，乙方共付款157229元+495905元=653134元-50000元=603134元。合同签订当日，任凤文支付购房定金50000元给南天地产服务部，其中5000元交付给黄勇标，剩余45000元暂由南天地产服务部代收并保管。2018年3月26日，一方房地产公司发出《一方名苑二期网签通知函》，通知黄勇标需在2018年4月24日前办理网签手续，如逾期办理视为自动放弃购买。黄勇标收到该通知后，联系南天地产服务部办理相关事宜。2018年3月27日南天地产服务部工作人员通知任凤文办理更名手续，任凤文不予理会。此后，南天地产服务部工作人员多次催促任凤文办理更名手续，任凤文均不予办理。2018年4月14日，黄勇标委托律师向任凤文发出《办理房屋更名手续及缴费通知书》并办理了公证，以书面形式通知任凤文与黄勇标办理房屋变更手续及一次性缴清购房款603134元，否则黄勇标有权单方解除合同并要求其承担违约责任。黄勇标因此用去公证费800元，缴交律师费9000元，两项合计9800元。事后，任凤文未按照黄勇标通知的时间办理更名手续并缴清购房款，为此，黄勇标于2018年7月3日诉至该院，任凤文随后提出反诉，该院于2019年2月19日作出(2018)粤0904民初2123号民事判决书，判决解除黄勇标、任凤文、南天地产服务部签订的《房地产买卖合同》；任凤文向黄勇标支付违约金143771.5元；任凤文向黄勇标支付公证费及律师费9800元；驳回黄勇标的其他诉讼请求；驳回任凤文的反诉讼请求。任凤文不服，向茂名市中级人民法院提出上诉，茂名市中级人民法院于2019年7月15日作出(2019)粤09民终795号民事裁定，认为本案遗漏诉讼主体，裁定撤销本院判决，将本案发回本院重审。该院在重新审理本案过程中，黄勇标、任凤文、南天地产服务部确认对该院(2018)粤0904民初2123号民事判决书认定的事实不持异议。又查明，黄勇标与朱梅华是夫妻关系。本案在审理过程中，黄勇标称涉案房屋于2018年3月13日取得预售许可证明，一方房地产公司已经与朱梅华办好合同网签手续。同时又称因与签订涉案合同后，黄勇标不能将涉案房屋转让他人，但任凤文突然反悔不买涉案房屋，导致黄勇标不能及时找到新买家，而向贷款公司借钱补交购房款，涉案合同办理网签手续后，如果房屋再次转让，会产生巨大税费和交易成本，该房屋已经无人愿意购买，因此无法转让。庭审后，黄勇标提交了朱梅华与一方房地产公司于2018年5月28日签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》复印件以及朱梅华出具的《配偶(共有权人)同意出售房屋声明书》，朱梅华表示同意黄勇标将涉案房屋出售给任凤文。一审法院认为：黄勇标、任凤文、南天地产服务部签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应遵守履行。本案争议的焦点是：任凤文未按照黄勇标通知的时间一起办理办理房产更名手续并缴清购房款是否构成违约。本案中，涉案《房地产买卖合同》第四条约定：黄勇标、任凤文、南天地产服务部于2018年12月31日前必须携带有关资料一起到一方房地产公司办理更名手续，任凤文扣除定金后缴清购房款给黄勇标。从该合同条款的内容来看，双方办理更名手续并缴清购房款的最后日期为2018年12月31日，该约定时间清楚、明确，故黄勇标诉称办理更名手续的时间不明确，该院不予采纳。虽然一方房地产公司发给黄勇标的网签通知函指定黄勇标于2018年4月24日前办理网签手续，黄勇标也联系南天地产服务部，通过南天地产服务部通知任凤文办理更名手续，但该网签通知函是一方房地产公司依《单位员工投资购房协议书》约定向黄勇标发出，对任凤文没有约束力，故任凤文收到南天地产服务部通知及黄勇标委托律师发出的《办理房屋更名手续及缴费通知书》后未办理网签手续并不违反《房地产买卖合同》关于2018年12月31日前办理更名手续的时间约定，双方约定办理更名手续的时间尚未届满。故黄勇标请求解除其与任凤文、南天地产服务部签订的《房地产买卖合同》，并判决任凤文支付违约金、公证费及律师费，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于任凤文认为涉案房屋签订时未取得预售许可证明，反诉请求确认涉案《房地产买卖合同》无效问题。虽然涉案合同签订时一方房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，但黄勇标于2018年7月3日向该院起诉时，涉案房屋已经取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，涉案《房地产买卖合同》应为有效。故任凤文诉求黄勇标返还定金，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，该院判决：一、驳回黄勇标的诉讼请求；二、驳回任凤文的反诉请求。本诉案件受理费2936元，由黄勇标负担。反诉案件受理费525元，由任凤文负担。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕黄勇标上诉请求的范围进行审理。本案实质是房屋买卖合同纠纷，亦即是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：出卖人黄勇标与买受人任凤文签订《房地产买卖合同》后，任凤文是否违约；黄勇标请求判令任凤文支付违约金295000元及公证费、律师费9800元是否有依据。结合本案的事实，涉案的房屋属于期房，房屋来源于出卖人黄勇标与其所在单位一方房地产公司签订《单位员工投资购房协议书》约定购买涉案的房屋。2017年12月25日，黄勇标在未取得涉案房屋所有权的前提情况下，和任凤文签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以套为单位，总价102万元。该合同第四条约定“甲、乙、丙三方约定2018年12月31日前必须携带有关资料一起到茂名市一方房地产开发有限公司办理更名手续，…当天内乙方扣除定金后一次性支付清房款金额人民币：陆拾零万叁仟壹佰叁拾肆元整(￥：603134元)给甲方收取”，开发商一方房地产公司通知出卖人黄勇标于2018年4月24日前办理网签手续，同年4月14日黄勇标委托广东粤茂律师事务所发《律师函》要求买受人任凤文于同年4月18日办理房屋变更手续及缴清房款603134元，否则单方解除合同并由买受人承担违约责任。因双方合同约定办理更名手续时2018年12月31日前，而在同年5月28日，开发商一方房地产公司与朱梅华签订《商品房买卖合同（预售）》，将涉案房屋出售给朱梅华，同年7月3日即向一审法院起诉解除《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”出卖人黄勇标已构成根本违约。黄勇标请求解除《房地产买卖合同》应予支持，其上诉请求任凤文支付违约金295000元以及公证费、律师费9800元的理由不充分，本院不予支持。综上所述，黄勇标的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实部分清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正并依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法合同法》第六条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3886号民事判决第二项；二、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3886号民事判决第一项；三、解除上诉人黄勇标与被上诉人任凤文以及原审第三人茂名南天地产中介服务部签订的《房地产买卖合同》；四、驳回上诉人黄勇标的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费、反诉一审受理费维持不变，二审案件受理费5827元由上诉人黄勇标负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年六月二十四日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞