四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初167号 原告：广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行，住所地广元市利州区蜀门北路东街口，统一社会信用代码915108023457274242。 负责人：徐正祥，系该支行行长。 委托诉讼代理人：侯晓华，四川华民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。 被告：周文，男，汉族，生于1982年6月30日，住四川省蓬溪县。 被告：梁婷，女，汉族，生于1979年4月10日，住四川省大英县。 被告：四川建联实业开发有限公司，住所地四川省广元市大石镇前进村建联·香颂湾20栋2-1号，统一社会信用代码91510800205820774P。 法定代表人：赵建平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行（以下简称贵商银行东山支行）诉被告周文、梁婷、四川建联实业开发有限公司（以下简称建联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯晓华，被告建联公司的委托诉讼代理人李志均到庭参加诉讼，被告周文、梁婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，三被告连带偿还原告借款本金314699.2元及利息5686.54元、逾期利息（从2019年4月20日起至付清时止，按年利率8.085%计算）；2.判令拍卖位于广元市利州区××镇××村××幢××号房产,原告在被告欠付借款范围内优先受偿;3.判令被告建联公司回购广元市利州区××镇××村××幢××号房产;4.判令本案诉讼费、律师费、拍卖费等由被告承担。在庭审过程中，原告当庭将诉讼请求更正为：1.判令解除三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；2.判令三被告连带偿还原告借款本金34万元及逾期利息（以34万元为本金，从2020年4月26日起至付清之日止，按年利率8.085%计算）；3.判令拍卖被告周文、梁婷所有的位于广元市利州区××镇××村××幢××号房产，原告对被告周文、梁婷欠付借款范围内优先受偿；4.判令被告建联公司回购第3项诉请中的房产；5.判令被告承担本案律师费5000元及诉讼费。 事实与理由：2016年9月26日,原告与三被告签订了《商品房按揭借款(抵押)合同》（以下简称借款合同）,约定被告周文、梁婷向原告借款34万元,借款期限2016年9月26日至2036年9月25日。借款年利率为5.39%。贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。被告周文、梁婷向原告承诺以建联香颂湾31幢1-3-2号房产为该笔借款的提供抵押担保。被告建联公司对此笔借款承担连带保证责任。原告足额向被告发放了贷款,被告周文、梁婷未按照合同的约定履行还本付息的义务。截止2019年4月，被告还剩借款本金34万元未归还。被告周文、梁婷已连续超过三个月未履行其义务,已构成违约。被告建联公司也未履行连带保证责任。 被告周文、梁婷未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩意见和证据。 被告建联公司辩称，1.对原告主张解除合同无异议；2.关于借款本金原告诉请不明，原告诉状31万多元，庭审中又更正为34万元，且借款期间，本公司代为偿还过该笔借款的本息；3.对原告诉请第三项进行拍卖、变卖案涉房屋无异议；4.该案涉房屋现存在多处查封，本公司回购不能，该项请求不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，认定事实如下： 2016年9月，被告周文、梁婷因购买被告建联公司开发的位于广元市利州区××镇××村××幢××号的房屋，双方协商一致并签订编号为（2016）0900551《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明该房屋总价款为494907.00元。 2016年9月19日，被告周文因购买上述房屋，向原告申请借款34万元，借款期限为20年，还款方式为等额本息。该申请由被告梁婷在共同债务承诺书上签字确认，主要内容为：梁婷与借款人周文系夫妻关系，借款34万元为梁婷与周文的共同债务，并愿意与借款人共同承担该笔借款的还本付息义务。同时，被告周文、梁婷在抵押承诺书上签字，承诺愿意以共有的上述房屋为前述借款提供抵押担保。 2016年9月26日，原告与被告周文、梁婷、建联公司三方协商一致，签订编号为Ｊ28812016092703的《商品房按揭借款（抵押）合同》，主要内容为：1.被告周文、梁婷向原告借款34万元，用于购买房屋；2.借款期限自2016年9月26日至2036年9月25日，分240期归还；3.年利率5.39%，每月第20日支付利息，逾期罚息利率在本合同利率水平上加收50%，调整后利率由原告负责通知被告，同时告知建联公司，不再另签合同；复利按逾期本息利息计收；4.还款方式为等额本息还款，每月等额还本息金额为2317.00元；5.本借款由被告周文、梁婷所有的位于广元市利州区××镇××村××幢××单元××层××号的房屋为该笔借款作抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费等实现抵押权的一切费用；6.建联公司为该笔借款提供连带责任保证，在保证期间内代周文、梁婷偿还其所欠本息及其他相关费用，或回购周文、梁婷所购买的商品房，为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他费用承担保证责任，保证期间自本合同生效之日起至建联公司协助周文、梁婷办妥所购商品房产权手续并移交原告止。 2016年9月，广元市国土资源局为上述案涉房屋办理川（2016）利州区不动产证明第0××2号预告登记，登记类型为预购商品房抵押预告登记，抵押方式为一般抵押。 2016年10月11日，原告按约向被告周文发放贷款34万元，通用凭证中载明：1.借款类型为长期个人住房按揭贷款；2.客户姓名为周文；3.发放金额34万元；4.起息日2016年10月11日，到期日2036年10月10日；5.基准利率4.90，执行年利率5.39；6.还款方式为等额还款。被告周文于当日在原告出具的借款凭证上签字确认。 放款后，三被告虽陆续向原告偿还借款本金及利息，但存在严重违约情形。经逐笔核对，截止2020年4月26日，三被告共计向原告偿还本金36452.83元，偿还利息61771.38元。剩余本金303547.17元及2020年4月26日之后的利息至今未偿还。 另查明，上述案涉房屋，因被告周文其他债务的原因，被本院和广元市朝天区人民法院分别于2018年11月12日，2019年9月9日轮候查封。 再查明，原告为主张本案借款本息，委托四川华民律师事务所代为诉讼并交纳律师代理费5000.00元。 上述事实有原告所举营业执照、身份证明、被告的身份信息、被告周文及梁婷的结婚信息、个人借款申请书、商品房按揭借款（抵押）合同、他项权证、通用凭证、流水清单、律师费发票等证据。被告建联公司所举建联香颂湾商品房认定书、买卖合同（预售）、领款单、收据、按揭贷款业务合作协议书、账户扣划回单、对账单、不动产权登记信息、房屋交易与产权管理信息查询单等证据。经双方当事人举证、质证以及双方当事人陈述，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为以下六个方面。 一、关于原告主张解除其与三被告签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》问题。 据双方合同约定，借款期限为2016年9月26日至2036年9月25日。原告发放贷款后，被告周文、梁婷仅向原告偿还了部分本金及利息，且前期还款中，大部分资金来源于原告对被告建联公司账户的扣取。同时，被告建联公司亦未按约承担连带清偿责任。被告周文、梁婷及建联公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第二、三项的规定，被告建联公司亦同意解除案涉借款合同。故，原告诉请解除借款合同的主张于法有据，本院予以支持。庭审中，原告及被告建联公司一致同意，案涉借款合同的解除日期确定为最后一次还款的2020年4月26日。本院结合双方的还款情况及自愿确定的解除日期，依法确定原、被告所签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》于2020年4月26日解除。 二、关于原告要求被告周文、梁婷履行还款义务的问题。 原告与被告周文、梁婷、建联公司三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》系各方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告按照合同约定向被告周文、梁婷履行了出借义务。被告周文、梁婷借款后，除偿还部分本金及利息外，剩余本金及利息尚未偿还。过错在于被告周文、梁婷，原告要求与被告周文、梁婷按照《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定偿还本金及利息，理由正当，合法有据，本院予以支持。根据原、被告所提供的证据，经核实计算，被告周文、梁婷已于2016年11月20日至2020年4月26日期间，共计向原告偿还了本金36452.83元，剩余本金303547.17元未偿还。故，被告周文、梁婷还应向原告偿还的本金金额为303547.17元。 三、关于利息的计算标准问题。 本院结合双方的还款情况及自愿确定的解除日期，依法确定案涉合同于2020年4月26日解除。该合同解除之前的利息，被告已经支付完毕；合同解除之后的利息，原告主张按合同约定的年利率8.085%计算。被告建联公司辩称应该按照银行贷款利率确定利息。本院认为，本案因三被告不按约定履行合同义务，至于合同被解除，同时给原告造成资金利息损失，该损失包括合同正常履行后可以获得的利益。故，原告主张，符合本案案情，本院予以支持。案涉借款解除后的利息损失计算方式为：以欠付本金303547.17元为基数，自2020年4月27日起至实际履行之日止，按年利率8.085%计算。 四、关于原告请求拍卖案涉抵押房屋对被告欠付借款范围内优先受偿的问题。 该房产于2016年9月20日设立抵押预告登记，不动产登记证号：川（2016）利州区不动产证明第0××2号。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。在不动产尚未完成或不具备登记条件时，为保全权利人的权利而进行的预告登记，非经登记的权利人同意，不发生物权变动效力。因此，预告登记与一般的不动产登记具有等同于物权的公示效力，在预告登记的房产上设定的抵押权同样具有与物权同等的效力。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 五、关于原告请求判令被告建联公司回购本案所涉房屋，其对价款优先受偿的问题。 因该房屋已于2018年11月12日，2019年9月9日分别被本院及广元市朝天区人民法院轮候查封，被告建联公司已回购不能。另一方面，原告诉请对案涉房屋因抵押担保权而享有的优先受偿权，本院已予以了支持。故，原告的该项诉请，本院不予支持。 六、关于原告诉请被告承担律师代理费的问题。 在双方签订的借款合同中明确约定抵押担保的范围包括律师代理费。且，因三被告的违约行为导致原告不得不委托律师代为诉讼，原告亦提供其缴纳律师费的增值税发票为证。该项诉请客观存在，亦符合双方约定，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条，第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下： 一、原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行与被告周文、梁婷、四川建联实业开发有限公司签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》于2020年4月26日解除。 二、被告周文、梁婷向原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行偿还借款本金303547.17元及利息（以303547.17元为基数，自2020年4月27日起至实际付清之日止，按年利率8.085%计算），限本判决生效之日起十日内支付完毕。 三、被告周文、梁婷向原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行支付律师代理费5000.00元，限本判决生效之日起十日内支付完毕。 四、若被告周文、梁婷未按时履行还款义务，原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行对位于广元市利州区××镇××村××幢××单元××层××号房屋【不动产登记证为：川（2016）利州区不动产证明第0××2号】的拍卖、变卖价款或者折价款享有优先受偿权。 五、被告四川建联实业开发有限公司对第二、三判项承担连带偿还责任。 六、驳回原告广元市贵商村镇银行股份有限公司东山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6106.00元，由被告周文、梁婷、四川建联实业开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  何启蓉 人民陪审员  魏志英 人民陪审员  卢学晖 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  奉 俐 书 记 员  曹明辉