云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终478号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雷，男，汉族，1982年2月5日生，户籍所在地上海市长宁区，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：陈顺哲，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨如雷，男，白族，1963年4月9日生，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：尹彩香，女，白族，1967年4月1日生，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨静恒，男，白族，1988年12月8日生，住云南省大理市。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：杜娅丹，云南欣晨光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陈雷与上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈雷及其委托诉讼代理人陈顺哲，上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒共同的委托诉讼代理人杜娅丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈雷上诉请求：撤销原判，改判支持陈雷一审的全部诉讼请求，驳回杨如雷等三人一审的反诉请求，本案一、二审诉讼费、鉴定费、保全费、保全保险费由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担。事实和理由为：1.杨如雷、尹彩香、杨静恒在与陈雷签订《合作经营协议》时，隐瞒了涉案土地2608.65平方米《村镇建设许可证》已被撤销、4701.34平方米《村镇建设许可证》未实际取得的事实，故涉案《合作经营协议》因存在欺诈而无效。一审法院认定涉案《合作经营协议》因不可归责于双方当事人的原因而不能履行，进而判决解除是错误的。一审判决之后，涉案租赁房屋又被政府拆除了596平方米，故一审认定涉案《合作经营协议》所涉租赁房屋中4524.8平方米属合法有效部分也是错误的。2.涉案租赁土地及房屋陈雷作为整体规划使用，强行拆分势必影响合同目的实现，应认定合同整体无效。3.涉案房屋在《合作经营协议》约定的装修期限尚未届满时，就因出租人原因被政府叫停装修，陈雷至今未实际使用过房屋，故租金支付条件尚不成就，陈雷已经支付的租金应当全额返还。4.对于已经投入形成附和装修损失，应当按照陈雷和装修单位实际结算金额或市场价认定，一审委托的鉴定机构作出的鉴定意见书采用定额计价方式是错误的。且遗漏了陈雷支付给装修施工单位的停工补偿和现场遗留材料补偿。5.一审对陈雷主张的装修设计费漏审，对家具、空调、瓷砖、电梯等损失认定也存在错误。6.一审对于双方在履行合同中的过错比例分摊明显失衡，本案中陈雷无任何过错，由于杨如雷、尹彩香、杨静恒存在欺诈行为，应由其承担全部责任。上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒辩称：陈雷的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。理由：1.杨如雷、尹彩香、杨静恒在签订《合作经营协议》时不存在欺诈，且《合作经营协议》亦不存在损害国家利益的情形，不满足《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。对于超规划面积部分，杨如雷已经在2015年底拆除整改完毕，整改后的4524.8平方米的建筑物已得到政府规划部门的认可，一审认定《合作经营协议》部分无效部分有效是正确的，且无效部分不影响其余部分的履行。一审判决后政府拆除的596平方米系由于洱海流域保护整治活动，而非房屋超规划面积。2.涉案房屋在装修期内被叫停装修施工，是因为陈雷的责任，故装修期限按约不能予以顺延，支付租金的条件已经成就。3.一审委托的鉴定机构对于装修损失的鉴定意见是客观、公平的。4.一审对家具、空调、瓷砖、电梯等物品损失的分担合理。5.对于涉案《合作经营协议》的解除，陈雷应承担大部分责任。2016年4月28日杨如雷、尹彩香、杨静恒发函给陈雷建议解除合同，但陈雷要求继续履行合同，属于自甘风险行为，此后扩大的损失应由其自行承担。上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判支持杨如雷、尹彩香、杨静恒一审的全部诉讼请求。事实和理由为：1.《合作经营协议》签订时，合同约定的租赁房屋面积超出了《村镇建设许可证》载明的建筑面积，陈雷对此是明知的，且合同履行过程中，杨如雷、尹彩香、杨静恒已经将洱海流域保护整治活动将影响涉案合同目的的实现告知了陈雷，陈雷在此情况下仍愿意承担风险并继续承租，应承担相应的责任。2.一审对合同解除的责任划分不当。涉案房屋在装修期间被政府叫停施工是承租人陈雷的原因；且涉案房屋在超规划面积拆除整改完毕后，已经得到政府规划部门认可，合同可以继续履行，但陈雷以起诉的方式表明了其不愿再履行合同，故导致合同解除的主要过错在陈雷。3.由于政府开展洱海保护整治活动，杨如雷、尹彩香、杨静恒在2016年4月28日即发函给陈雷，提出了解除合同的意见，但陈雷要求继续履行，故此后的损失属于扩大的损失，应由承租人陈雷自行承担。4.对于已形成附和的装修损失，应当按照残值计算。对于三线规划拆除部分的装修损失，应当以政府实际补偿给杨如雷的金额为认定依据，而不能以鉴定意见书为依据。钢结构部分属于陈雷擅自扩建，对应的装修损失应由其自行承担。5.合同履行过程中，陈雷将房屋原有的木质长廊及砖砌围墙拆除，其应承担赔偿责任。6.因陈雷明确表示不再履行合同，但其一直占有租赁物至今，故其应支付租赁物占用损失，自2017年5月21日起至租赁物实际返还之日止，按合同约定的每年200万元计算。7.一审对诉讼费、鉴定费、保全费的分担比例不当；保全保险费不属于诉讼费用，双方对此也没有约定，不属于必须支出的费用。上诉人陈雷辩称：杨如雷、尹彩香、杨静恒的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。理由：1.涉案合同因杨如雷、尹彩香、杨静恒一方的欺诈行为而无效，其应承担合同无效的责任，而陈雷无任何过错。2.陈雷主张的损失都是在2015年4月7日装修施工被叫停之前产生的，陈雷并未扩大损失。3.涉案租赁房屋陈雷并未实际使用，故不应按残值计算装修损失。4.针对三线规划拆除部分的损失，应按照陈雷的实际损失计算。5.对于钢结构部分，按照合同约定陈雷有权进行改建扩建，导致合同无效的责任在杨如雷、尹彩香、杨静恒，其应承担该部分损失。6.陈雷在装修是拆除木质长廊及砖砌围墙已经得到了杨如雷、尹彩香、杨静恒的认可，故陈雷无需承担赔偿责任。7.双方的纠纷在法院作出生效判决前，陈雷有义务保护现场；且涉案房屋在装修期内即因杨如雷的原因被叫停装修施工，装修期顺延，支付租金的条件尚未成就，故陈雷无需支付租金及租赁物占用费。8.本案纠纷系应杨如雷、尹彩香、杨静恒欺诈行为导致合同无效引起，故诉讼费、鉴定费、保全费、保全保险费均应由杨如雷、杨静恒、尹彩香承担。陈雷一审诉讼请求：1.确认双方签订的《合作经营协议》和《补充协议》无效；2.判令杨如雷、尹彩香、杨静恒共同返还给陈雷租金452万元，并以452万元为基数自陈雷实际支付日起（其中200万元为2014年10月21日、50万元为2014年10月24日、202万元为2016年5月26日）到实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向陈雷支付利息；3.判令杨如雷、尹彩香、杨静恒共同赔偿陈雷直接损失1335.1827万元，并以1335.1827万元为基数，自2015年4月7日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向陈雷支付利息；4.判令杨如雷、尹彩香、杨静恒共同支付陈雷自2018年12月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按照每月6000元支付看管人员费用；5.由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担本案全部诉讼费用、保全费用及为保全支付的担保费用。杨如雷、尹彩香、杨静恒一审反诉请求：1.依法解除双方签订的《合作经营协议》；2.判令陈雷立即将承租的位于银桥镇××村的房产及土地返还反诉杨如雷、尹彩香、杨静恒；3.判令陈雷向杨如雷、尹彩香、杨静恒支付自2017年5月21日起至2019年5月20日止的租金400万元，以及自2019年5月21日起至承租物返还之日止的租金，按照200万元／年计收；4.判令陈雷赔偿杨如雷、尹彩香、杨静恒拆除的木质长廊及围墙工程价款645774.25元；5.由陈雷承担本案所有的诉讼费、鉴定费、评估费。一审法院认定事实：2007年10月22日，大理市银桥镇××村委会通过召开村民代表大会决议将本村闲置的原沙砖厂、制线厂两块场地对外公开拍卖或出租，原沙砖厂场地为集体土地，原制线厂场地为工业用地。2008年5月24日，马久邑村村民杨静恒与马久邑村委会签订《土地承包协议书》，由杨静恒承包马久邑村委会集体所有的前述闲置土约20亩用于经营，期限50年，承包费为16000元／年，承包方有权在承包土地上建盖房屋和其它设施建设，有权对所承包的土地自由转租或向外承包。上述协议书于2008年6月6日经过大理州公证处公证。2016年11月8日，原制线厂场地由权利人马久邑村委会申请变更土地用途并缴纳土地出让金后，该地块由“工业用地”变更为“商业用地”用途，并于2017年5月12日办理了（2017）大理市不动产权第××号不动产权证书。为经营利用承包土地，杨静恒于2012年9月10日成立大理洱海阳光海岸旅游投资有限公司，并于同年10月31日向马久邑村委会提出开办“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目的申请，经村委会上报大理市银桥镇人民政府，银桥镇政府于2012年11月28日作出审核意见，同意马久邑村开办乡村民俗旅游文化服务中心，要求项目建设要符合村镇规划建设要求和环保相关要求，项目建设内容必须按相关要求，办理相应手续。2012年12月11日，大理市银桥镇人民政府向杨静恒颁发“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”建设项目的《云南省村镇建设许可证》（编号：村工2012-383号），该编号的建设许可证同时出现两份，一份建筑面积为2608.65平方米（2层），一份建筑面积为4701.34平方米（2.5层），均载明该建设项目符合村镇规划建设要求，准予开工建设。后杨如雷户在承包地块上建盖两幢三层砖混结构的房子，并作了部分装修。2014年10月21日，杨如雷、尹彩香及二人之子杨静恒（甲方）与陈雷（乙方）签订《合作经营协议》，双方合作经营酒店项目，约定：1.项目所在地，大理市银桥镇马九邑村临海地块总面积12540平方米，地面建筑5800平方米；甲方保证已通过合法方式取得该地块的使用权，合作项目有合法使用该地块的权利。2.合作期限为20年，2015年5月21日起至2035年5月21日止，甲方为乙方提供房屋建设及装修期，2014年10月21日至2015年5月21日为装修期限，装修期内如因甲方责任造成装修停工，装修期顺延。3.合作方式，甲方提供该地块及地上建筑物和附属物为期20年的使用权，乙方负责经营该项目；乙方按约定的时间和金额向甲方支付固定收益，其中2015年5月21日至2020年5月20日每年支付200万元，于每年5月21日前支付。4.乙方的权利，⑴乙方在合作期限因经营所发生的一切责任由乙方承担，无论收益多少都按约定支付固定分成给甲方；⑵乙方在合作期间有权根据需要在该地块上新建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物及水、电等设施，所产生相关费用由乙方承担，甲方需配合办理相关手续；⑶合作期间因经营所产生的水、电、有线电视等费用，由乙方承担；⑷乙方合作期间保证经营过程遵守国家法律法规，如违反后果自负；合作期限内无权转让。5.甲方权利，⑴合作期限内，甲方必须保证无政府、集体或个人对合作项目使用的土地及地上建筑物提出任何异议，如出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关；如甲方处理不当给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿；⑵甲方保证满足该项目正常经营所需的供水、供电设施连接到该地块；⑶期满不再续约的，甲方有权收回该地块及地上建筑物的所有权；⑷甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续，如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责；如因此造成乙方损失的由甲方负责赔偿。6.协议的解除，⑴本协议期满后；⑵双方达成终止协议。7.违约责任，⑴违约责任，如因乙方原因违约的，甲方有权收回本土地的使用权，土地上所建的固定建筑归甲方所有；⑵如因甲方原因违约的，甲方退还全部已收取的未到期的分成，并赔偿乙方全部投资金额的五倍以上，投资额包括乙方所支付的分成及所有在该项目上的投资。2014年10月19日，双方签订《补充协议》，约定因经营需要，乙方成立酒店管理公司运营该地块酒店项目，行使乙方在合作经营协议中的权利和义务，陈雷、刘遵华为公司股东，甲方予以认可。2014年10月24日，双方签订《补充协议》，约定乙方在该地块和建筑物上装修改造和经营期间如发生安全事故由乙方承担，二十年内分成总金额增加50万元，场地及地上建筑物于2014年10月24日下午全部移交乙方。合同签订后，陈雷于2014年10月21日向杨如雷、尹彩香、杨静恒支付租金200万元，10月24日支付50万元，共计支付租金250万元；杨如雷、尹彩香、杨静恒于2014年10月24日将场地和房屋交付给陈雷。陈雷接手房屋和场地后，对框架建筑房屋进行设计装修改造，并准备在场地上扩建一栋钢结构房。装饰装修过程中，陈雷购置了空调、家具、瓷砖，预订了电梯，进行了电路设施建设、空调管线安装、消防工程建设及路边围建彩钢瓦等施工。2015年2月13日，陈雷在场地上开挖基础建设钢结构房，被银桥镇政府组织巡查的人员发现并制止其施工。2015年4月6日，陈雷将原建筑围墙拆除进行改建过程中又被银桥镇政府组织巡查的人员发现，次日被大理市银桥国土资源所下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令停止违法行为，并要求马久邑村委会加强监管，待办理相关合法手续后再进行施工。2015年期间，因杨如雷户超规划建筑，银桥镇政府要求其对违建部分进行整改拆除，杨如雷于2015年底完成整改拆除。2016年4月28日，杨如雷、尹彩香、杨静恒向陈雷出具《告知函》，认为双方合作的租赁标的物被列为洱海流域建设项目的重点整治项目，整治过程中《村镇建设许可证》被撤销，并责令进行整改拆除部分建筑物；现完成房屋的整改，但政府部门一直不颁发《村镇建设许可证》，以致后续的手续无法办理，双方合作的目的目前根本无法实现，也许以后也实现不了；根据目前客观情况继续履行原合作协议已不现实，请陈雷在一个月内提出双方合作的解决方案，并与杨如雷、尹彩香、杨静恒面商处理意见。2016年5月23日，陈雷通过大理州玉洱公证处以证据保全形式向杨如雷、尹彩香、杨静恒邮寄送达一份《告知函》，认为大理市银桥国土资源所发出的违法行为通知书是因杨如雷、尹彩香、杨静恒未能及时办理相应手续，导致合作项目在装修期内被政府责令停工，按协议约定因杨如雷、尹彩香、杨静恒原因造成项目停工，装修期顺延，相关收益分成金理应同期顺延，但为表示陈雷方合作诚意，按约向杨如雷、尹彩香、杨静恒支付200万元，请杨如雷、尹彩香、杨静恒三日内提交有效的收款方式。后陈雷于2016年5月26日向大理州玉洱公证处提存了2016年5月21日至2017年5月21日的租金200万元及滞纳金2万元，并支付证据保全公证费600元和提存公证费6060元。杨如雷、尹彩香、杨静恒于2017年1月9日领取了提存款202万元。2016年5月27日，陈雷向杨如雷、尹彩香、杨静恒发出《回函》，认为双方签订的协议合法有效，陈雷有权要求杨如雷、尹彩香、杨静恒继续履行协议，促使合作项目的顺利开展；合作分成200万元按协议约定时间支付给杨如雷、尹彩香、杨静恒，因协议约定的银行卡支付账号失效，陈雷将合作分成金交到大理州玉洱公证处进行公证提存；因杨如雷、尹彩香、杨静恒合作房屋相关手续不齐全，导致后续手续无法办理，合作项目无法正常开展，请杨如雷、尹彩香、杨静恒及时与政府沟通办理相关手续，确保项目正常开展。2017年5月19日，陈雷通过大理三塔公证处以证据保全形式向杨如雷、尹彩香、杨静恒邮寄送达一份《告知函》，认为自2015年4月收到违法行为通知书后，一直等杨如雷、尹彩香、杨静恒办理相关手续，合同至今不能履行，在杨如雷、尹彩香、杨静恒将全部手续交陈雷之前，双方所签订的合同中止履行，暂停支付分成款直至合同恢复履行之日。为此，陈雷支付公证费300元和邮寄费23元。2017年7月23日，大理市城乡规划委员会在2017年第四次项目审查会议上对“马久邑乡村民俗文化旅游服务中心”项目的审查决议结果为：鉴于该项目属历史遗留问题，且已经州级相关部门认定违建部分已拆除，银桥镇政府已确认整改到位，同意认可其整改后的效果；鉴于目前“七大行动”等保护措施的实行，不再对该项目进行审批，由银桥镇政府备案认可整改后的现状建筑。根据上述审查决议内容，银桥镇政府在2018年1月23日召开的第十九次党政联席会会议上对该项目备案事宜经讨论研究决定，由银桥镇政府按大理市城乡规划委员会2017年第四次项目审查会议的审查决议，办理相关备案手续。根据市规划局的审议和镇政府的讨论研究，2018年2月1日，大理市银桥镇政府向马久邑乡村村俗旅游文化服务中心发出《备案通知》，备案情况为，有建筑两幢，南幢建筑面积1308.02平方米，层数3层，北幢建筑面积3216.78平方米，层数3层，总建筑面积4524.8平方米。2018年2月14日，杨如雷、尹彩香、杨静恒向陈雷发出《告知函》，认为杨如雷、尹彩香、杨静恒于2016年完成租赁房屋的整改，但政府一直未办理验收备案手续，为此杨如雷、尹彩香、杨静恒征求陈雷意见是否继续履行合同，陈雷当时未明确书面意见，但已将租金支付给杨如雷、尹彩香、杨静恒；2018年2月1日，银桥镇政府已同意对“马久邑乡村民俗文化旅游服务中心”项目整改验收备案，租赁标的房屋已经具备合法手续，请陈雷提出后续双方合作的解决方案。2018年5月18日，陈雷通过大理玉洱公证处以证据保全形式向杨如雷、尹彩香、杨静恒邮寄《告知函》，认为自停工通知后杨如雷、尹彩香、杨静恒提供的房屋被政府一拆再拆，虽拆除后获得备案，但说明根据2016年之前政策规定杨如雷、尹彩香、杨静恒的房屋就已存在违法，到现在杨如雷、尹彩香、杨静恒也没有提供可恢复施工的政府批文；在办理全部手续交给陈雷之前双方中止合同履行，暂停支付分成款至合同恢复履行之日。为此，陈雷支付公证费600元。2018年11月19日，大理市银桥镇政府向大理市“七大行动”指挥部违规经营整治组报送镇政专字﹝2018﹞224号“大理市银桥镇人民政府关于请求同意马久邑乡村民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的请求”，认为马久邑乡村民俗旅游文化服务中心于2015年10月14日按审查通过的方案自行整改，2015年底完成违建部分和外观整治，大理市城乡规划委员会2017年第四次项目审查会议通过了中心整改方案验收；在客栈餐饮整治前期，因为中心的整改情况未经规委会验收，银桥镇政府和执法组没有把该户纳入关停的名单；中心地块局部位于蓝线范围内，业主已经完成拆除腾退；中心业主向银桥镇和执法组提出办理完善经营证照的申请，经银桥镇政府和执法组现场核实，认为中心因为历史遗留的违章建筑整改问题未纳入客栈整治范围，情况属实，建议按《大理市乡村民宿客栈管理办法》办理完善相关经营手续。2018年11月27日，大理市市场监督管理局向银桥镇人民政府出具“市违规经营整治组办公室关于马久邑民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的函复”，认为马久邑民俗旅游文化服务中心位于洱海流域水生态保护区，且建设整改未经规委会验收，未开展经营活动，不属存量餐饮客栈经营户，根据《大理市乡村民宿客栈管理办法》规定和专项整治工作要求，不同意该中心办理经营证照。一审诉讼过程中陈雷申请对租赁物添附的装修、设施和设备中未拆除部分的造价和价值进行评估，对已拆除的装修、设备、设施的结算进行审计，后其撤回鉴定申请。杨如雷、尹彩香、杨静恒同时也申请对陈雷实施的装修工程进行工程造价鉴定，一审法院依据杨如雷、尹彩香、杨静恒的申请依法委托大理诺亚工程造价咨询有限公司对涉案租赁房屋的装饰装修工程造价进行了鉴定，该造价公司于2019年8月13日作出《工程造价司法鉴定报告书》，鉴定意见：“陈雷与杨如雷、尹彩香、杨静恒房屋租赁合同纠纷”装饰装修造价鉴定金额合计4185366.64元，其中违建已拆除部分的装饰装修造价为799693.07元，三线规划已拆除部分的装饰装修造价为161056.51元，未拆除部分的装饰装修造价为3224617.06元（含C栋钢结构及地基造价794226.84元）。杨如雷、尹彩香、杨静恒支付鉴定费用70000元。2019年10月15日，一审法院组织双方当事人对置于租赁房屋及场地上的家具、空调、瓷砖进行清点、固定，双方对清点、固定的结果均无异议。1.陈雷订制的木制家具，部分已运送至马久邑，堆放于租赁房屋北幢一层，该部分家具系各部件零乱混杂堆放，未进行组装、包装，未进行分类，无法辨清其类别，无法清点；堆放情况有刻制的光盘予以固定。根据陈雷提交的证据证实，2014年12月5日，陈雷与玉龙县传奇设计装饰有限公司签订《家具制作合同书》，约定乙方按图纸式样规格制作家具，交货日期为150日，交货地点大理马久邑；总价款为235.77万元，分四次付款；家具出售后概不退换。订购单载明，家具的类别为床、床头柜、书桌、衣柜+茶水柜+行李架、单人沙发、沙发边柜、脚踏、茶几、玄关桌、电视柜等。2018年8月1日，玉龙县传奇设计装饰有限公司送到马久邑租赁房屋处家具425件，总价款为128.94万元；当天玉龙县传奇设计装饰有限公司向陈雷出具收款证明一份，载明玉龙县传奇设计装饰有限公司分别于2014年12月6日、2014年12月13日、2015年1月15日、2015年10月11日四次共计收到陈雷家具款230万元，余下未送货制成家具仍在乙方仓库保存，此部分家具不退不换。2.陈雷购买的空调，安装好外挂在房屋外墙上有11台，安装后拆除50台（含已损坏1台），未安装的40台，现场共计清点空调有101台。按陈雷购买空调的单价计算，⑴C015型空调单价为3923.40元/台，未安装3台，已安装7台，10台共计价款为39234元；⑵C020型空调单价为5020.60元/台，未安装12台，已安装48台，60台共计价款为301236元；⑶C025型空调单价为6511.70元/台，未安装8台，已安装5台，13台共计价款为84652.10元；⑷C030型空调单价为6825.70元/台，未安装17台，共计价款为116025元；⑸C010型空调单价为3608.80元/台，已安装1台，价款为3608.80元。上述空调共计价款为54.47559万元。3.现场遗留的瓷砖，场地院落内堆放三堆零散瓷砖，无法识别品牌和数量；租赁房屋内堆放有金持牌木纹砖合计737件，⑴规格16cm×90cm的86件，陈雷购买单价为170元/件，价款为14620元；⑵规格15cm×60cm的43件，单价为106元/件，价款为4558元；⑶规格15cm×80cm的454件，销售单价为140元/件，共计价款为63560元；⑷规格20cm×100cm的共计154件，销售单价为201元/件，共计价款为30954元；737件瓷砖共计价款为11.3692万元。此外，还有马赛克瓷砖1件；地砖（规格80×80）1件；地砖（规格60×60）1件，该件地砖双方认可价款为231.20元。按陈雷购买单价，除院落内的三堆瓷砖、马赛克瓷砖1件、地砖（规格80×80）1件外，其他瓷砖共计价款为11.39232万元。一审另查明，2018年，政府在涉案租赁房屋区域内实行“三线规划”的政策，为此又拆除涉案租赁房屋部分建筑和装修，对该拆除部分杨如雷、尹彩香、杨静恒已得到政府相应的补偿款。一审法院认为，一、关于合同的性质和合同的效力问题。双方签订名为合作经营酒店，由陈雷向杨如雷、尹彩香、杨静恒支付固定收益的合作经营协议，实则是杨如雷、尹彩香、杨静恒将其建盖好的房屋及场地租赁给陈雷经营酒店，双方之间是租赁合同关系。涉案租赁场地上的“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目系经银桥镇政府批准开办，并向杨静恒颁发该建设项目的《云南省村镇建设许可证》（编号：村工2012-383号），由杨如雷在场地上建筑了涉案两幢租赁房屋。因银桥镇政府在办理上述383号建设许可证中过程中出现违规行为，以至于该383号建设许可证出现两份，一份建筑面积为4701.34平方米（2.5层），另一份建筑面积为2608.65平方米（2层），相关部门对该违规行为已做出处理，并责令杨如雷对超规划的违法建筑部分进行整改拆除，经拆除后的房屋获得镇政府的备案。故现经备案后的建筑面积为4524.8平方米的两幢房屋及场地的租赁合同是有效的，而超出规划被整改拆除的部分房屋的租赁合同是无效的，双方签订的租赁合同部分有效，部分无效，合同无效部分并不影响合同有效部分的履行。陈雷主张确认整份租赁合同无效的诉请，与查明的案件事实不相符，一审法院不予支持。杨如雷、尹彩香、杨静恒主张经整改后的房屋已取得合法的手续，双方签订《合作经营协议》有效，与查明的事实相符，一审法院予以采纳。二、关于合同是否应当解除的问题。涉案租赁房屋取得政府整改备案后，2018年11月19日，银桥镇政府根据杨如雷、尹彩香、杨静恒提出办理完善经营证照的申请，向大理市“七大行动”指挥部违规经营整治组报送“大理市银桥镇人民政府关于请求同意马久邑乡村民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的请求”，建议办理完善相关经营手续，大理市市场监督管理局对此向银桥镇政府作出函复，认为马久邑民俗旅游文化服务中心位于洱海流域水生态保护区，且建设整改未经规委会验收，未开展经营活动，不属存量餐饮客栈经营户，根据《大理市乡村民宿客栈管理办法》规定和专项整治工作要求，不同意该中心办理经营证照。据此，因洱海流域水生态保护治理的政府政策性因素“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目目前不能办理经营证照，陈雷经营酒店的合同目的不能实现，且其已明确表示不再继续履行合同，因不可归责于当事人的事由导致合同不能继续履行，合同应予解除。杨如雷、尹彩香、杨静恒提出解除合同的反诉请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。三、关于合同解除后的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题。陈雷主张合同无效，已付租金总额452万元应全部返还，并由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担相应利息。杨如雷、尹彩香、杨静恒认为不应返还租金，陈雷还应承担第三年起至返还承租物之日止的租金。1.租金计算起止时间的认定。陈雷交纳第一年租金，第一年期满后，杨如雷、尹彩香、杨静恒认为合同目的不能实现提出与陈雷协商解决方案，陈雷认为合同合法有效，继续履行合同，并将第二年租金公证提存，后杨如雷、尹彩香、杨静恒领取第二年租金；到第三年度，陈雷于2017年5月19日以杨如雷、尹彩香、杨静恒未办理相关手续恢复施工为由提出中止履行合同，暂停支付租金。对此，一审法院认为，综合上述事实，第一年系双方自愿履行合同，第二年杨如雷、尹彩香、杨静恒提出合同无法继续履行后，陈雷认为可继续履行合同并将租金提存，杨如雷、尹彩香、杨静恒收取了第二年租金，亦视为双方自愿履行合同；第三年陈雷提出“中止履行合同，暂停支付租金”的事由符合本案的客观实际，一审法院予以确认；故本案的租金应计算至2017年5月19日止即以前两年的租金计算，之后的租金不应再支付。陈雷于2014年10月24日支付的50万元租金系双方经协商后增加的二十年内的分成总金额，分摊到各年的租金为2.5万元，前两年分摊5万元，剩余租金45万元应由杨如雷、尹彩香、杨静恒返还陈雷。杨如雷、尹彩香、杨静恒反诉要求陈雷支付第三年至承租物返还之日止的租金的诉请，与一审法院确认的上述案件事实不相符，一审法院不予支持。2.双方签订的租赁合同部分有效，部分无效，合同无效部分系因杨如雷、尹彩香、杨静恒违建拆除，该部分房屋的租金应由杨如雷、尹彩香、杨静恒返还陈雷。对于合同无效部分的租金，一审法院按照整改备案后的面积与合同约定的租赁面积的比例进行计算，违建拆除部分面积占22%，第一年合同无效部分的租金为44.55万元【（200万元+2.5万元）×22%】，第二年合同无效部分的租金为44.99万元【（202万元+2.5万元）×22%】，杨如雷、尹彩香、杨静恒应返还陈雷合同无效部分的租金共计为89.54万元（44.55万元+44.99万元）。3.合同有效部分的租金，第一年合同有效部分的租金为157.95万元（202.5万元-44.55万元），因该部分合同合法有效，租金应由陈雷承担；第二年合同有效部分租金为159.51万元（204.5万元-44.99万元），因第二年度杨如雷、尹彩香、杨静恒认为合同无法履行，而陈雷认为可继续履行并提存了租金，根据该事实和案件客观实际酌定由双方各承担一半，即各承担79.755万元（159.51万元×50%）租金。综上，杨如雷、尹彩香、杨静恒应返还陈雷的租金为214.295万元（45万元+89.54万元+79.755万元）。陈雷主张杨如雷、尹彩香、杨静恒承担返还租金的利息，于法无据，一审法院不予支持。四、关于陈雷投入的已形成附合部分的装饰装修损失问题。涉案租赁房屋的装饰装修工程造价一审法院依法委托大理诺亚工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该造价咨询公司鉴定资质合法，鉴定人员具备鉴定的相应资质，对《工程造价司法鉴定报告书》已组织司法鉴定人员向双方答疑质证，因此该造价咨询公司出具的鉴定报告应作为定案的依据。对于陈雷申请的重新鉴定申请，一审法院不予准许。1.对于鉴定报告中“违建已拆除部分的装饰装修造价799693.07元”如何承担的问题。因杨如雷、尹彩香、杨静恒将违建部分的房屋租赁给陈雷，双方签订该违建部分的租赁合同无效，合同无效的原因是由出租人造成，添附在违建部分房屋上的装饰装修部分已被拆除，陈雷并未实际使用，故该违建拆除部分的装饰装修损失799693.07元应由杨如雷、尹彩香、杨静恒全部承担。2.鉴定报告中三线规划已拆除部分的装饰装修造价161056.51元如何承担的问题。政府对三线规划拆除部分的装饰装修价值已对杨如雷、尹彩香、杨静恒进行了补偿，故由陈雷装修而又被政府三线规划后拆除的装饰装修损失161056.51元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒补偿给陈雷。3.未拆除部分装饰装修造价3224617.06元的损失如何分担问题。双方2014年10月21日签订的合同约定：⑴合作期限内，甲方必须保证无政府、集体或个人对合作项目使用的土地及地上建筑物提出任何异议，如出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关；⑵甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续，如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责。根据上述合同约定保证租赁房屋的合法性和办理合法经营手续系杨如雷、尹彩香、杨静恒的合同义务，前期因杨如雷、尹彩香、杨静恒办理村镇建设许可证的违规行为、违建部分的拆除、整改备案等其自身因素影响合同的履行和办理经营证照的时机，以至其未能履行前述合同义务；后期确因洱海保护治理政府政策的实施，杨如雷、尹彩香、杨静恒客观上不能履行办证的义务；但导致后期客观事实的发生杨如雷、尹彩香、杨静恒具有一定的过错，对涉案合同不能继续履行产生的法律后果负有一定的责任。虽然合同约定未履行前述合同义务的责任全由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担，但陈雷对杨如雷、尹彩香、杨静恒提交的同一村镇建设许可证有两个不同建筑面积的证件，未尽到合理谨慎的审查义务；在第一年租期满、违规建筑事实披露后，杨如雷、尹彩香、杨静恒主动提出合同目的不能实现要与陈雷协商处理方案时，陈雷未能预见事态的发展趋势，仍表示继续履行合同，并将第二年租金予以公证提存，其在第一年就可与杨如雷、尹彩香、杨静恒协商终止合同的履行而未积极磋商，故其对之后损失的扩大具有一定的过错，对此其对合同不能继续履行产生的法律后果亦承担一定的责任。综合上述客观事实和案件实际，一审法院根据公平原则，认定杨如雷、尹彩香、杨静恒对未拆除部分装饰装修造价的损失承担70%的责任，陈雷承担30%的责任。即陈雷承担967385.12元（3224617.06元×30%）的装修损失，杨如雷、尹彩香、杨静恒承担2257231.94元（3224617.06元×70%）的装修损失。综上，已形成附合部分的装饰装修损失，由杨如雷、尹彩香、杨静恒赔偿给陈雷共计321.798152万元（79.969307万元+16.105651万元+225.723194万元）。陈雷投入资金进行装修、改造所形成的附合的装饰装修物因杨如雷、尹彩香、杨静恒原因未使用过，故本案陈雷装饰装修造成的损失不再适用合同解除时剩余租赁期内构成附合的装饰装修残值的计算方式，杨如雷、尹彩香、杨静恒主张按剩余租期的装饰装修残值计算的理由不成立，一审法院不予采纳。五、关于陈雷投入的未形成附合部分的装饰装修损失问题。1.家具部分。陈雷主张其定制总价为235.77万元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担该损失；杨如雷、尹彩香、杨静恒认为合同解除后对其已不适用，不同意接收。对此，一审法院认为，陈雷订制家具是用于经营酒店，现经营酒店的合同目的不能实现，对陈雷已造成一定的经济损失；由于不可归责于当事人双方事由导致合同的解除，产生的损失仍由双方按一定比例进行分担。第一，家具部分的价值问题。陈雷现拉到马久邑租赁场地上的家具部分，属于各部件零乱混杂堆放，未进行组装、包装，未进行分类，无法辨清其类别，无法清点，不具备价值评估的条件，对此应由陈雷承担不能进行评估鉴定的责任。第二，陈雷于2014年12月签订家具定制合同，合同期限为5个月，而在2015年2月、4月陈雷在装修改造过程中被政府部门叫停，2016年4月28日，杨如雷、尹彩香、杨静恒已告知陈雷合同目的不能实现，双方协商处理方案，在上述情况知悉后家具还在制作期限内，陈雷应当积极与玉龙县传奇设计装饰有限公司沟通协商采取适当措施防止损失的扩大，而陈雷并未履行该义务，故在止损事项上陈雷具有一定的责任。第三，陈雷定制家具的材质、工艺及单价不一定与市场价值相当。一审法院综合考虑上述三个因素，杨如雷、尹彩香、杨静恒不愿意接收家具的意见，及杨如雷、尹彩香、杨静恒对合同不能继续履行产生的法律后果所负的责任，酌情由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担拉到现场家具总价128.94万元的30%，即38.682万元（128.94万元×30%），其余损失由陈雷自行承担，家具所有权归陈雷，并由其自行处置家具，将堆放于租赁房屋内的家具搬离现场。2.空调部分。陈雷主张共计购买112台，支付货款和安装费用100万元，尚欠9813元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担损失100.9813万元。陈雷主张112台，现场清点只有101台，一审法院确认以现场遗留的101台空调作为计算损失的依据。对于空调，杨如雷、尹彩香、杨静恒愿意接收，一审法院确定由杨如雷、尹彩香、杨静恒享有。综合案件的客观事实，损失价值一审法院确定仍按30%和70%进行分担。101台空调共计购买价值54.47559万元，由陈雷分担16.342677万元（54.47559万元×30%），由杨如雷、尹彩香、杨静恒分担38.132913万元（54.475590万元×70%）。3.瓷砖部分。杨如雷、尹彩香、杨静恒愿意接收，并按陈雷购买的单价进行计价。金持牌瓷砖合计737件，按陈雷购买单价共计为11.3692万元，双方认可规格60cm×60cm的地砖1件价款为231.20元，总计11.39232万元。另堆放在场地上的三堆瓷砖、规格80cm×80cm的地砖1件、马赛克瓷砖1件，陈雷提交的证据无法判定其价款，一审法院不作处理。就瓷砖部分，由杨如雷、尹彩香、杨静恒向陈雷补偿价款11.39232万元。4.变压器和消防工程。变压器陈雷主张已支付35万元，杨如雷、尹彩香、杨静恒认可，一审予以确认；消防工程陈雷主张产生费用15万元，杨如雷、尹彩香、杨静恒只认可7万元，同理按过错责任进行分担，陈雷承担4.5万元，杨如雷、尹彩香、杨静恒承担10.5万元；变压器和消防工程价款共计45.5万元由杨如雷、尹彩香、杨静恒补偿给陈雷。5.电梯。陈雷预订电梯3台，共计46.7万元，已支付30%的货款14.01万元，杨如雷、尹彩香、杨静恒虽愿意接收电梯，但电梯的制作完成、安装等事实尚未发生，对此一审法院不作处理。6.陈雷主张的其他费用。⑴彩钢瓦围栏费用、脚手架租赁费用、垃圾清运费、水电费、电视入网费、提存公证费及处理合同事项公证费。一审法院认为，彩钢瓦围栏费用、脚手架租赁费用、施工水电费均已包含在装饰装修的工程造价内，属于重复主张，一审法院不予支持。垃圾费和生活水电费系承租人租赁使用房屋、场地期间产生的费用，且合同也约定租赁期间的水电费由陈雷承担，故应由陈雷自行承担。提存公证费6060元，杨如雷、尹彩香、杨静恒愿意分担，一审法院酌情各分担一半即3030元；而其他公证费用系陈雷为维护自身权益而支出的费用，与杨如雷、尹彩香、杨静恒无必然关联性，应由其自行承担。电视入网费用1.95万元，杨如雷、尹彩香、杨静恒认为可以用的情况下接收，一审确定该费用由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担。⑵陈雷主张由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担装修期间其差旅费13.9988万元、看守工地人员支出的工资生活费用33.65万元及2018年12月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按6000元/月支付看管人员费用，对上述费用，杨如雷、尹彩香、杨静恒不认可。一审法院认为，出租人将租赁物交付给承租人后，合同履行期限届满和合同解除之前，承租人因工作、生活、管理租赁物所产生的费用应由其自行承担，不应由出租人承担。综上，未形成附合部分的装饰装修物和其他费用，由杨如雷、尹彩香、杨静恒向陈雷共计补偿135.960233万元（家具38.682万元+空调38.132913万元+瓷砖11.39232万元+变压器、消防工程价款45.5万元+入网费用1.95万元+提存公证费0.303万元）。陈雷主张要求杨如雷、尹彩香、杨静恒承担其装饰装修产生损失的利息，合同解除后杨如雷、尹彩香、杨静恒应赔偿陈雷装饰装修损失，不应再包括装修过程中产生的利息，陈雷的该项主张无法律依据，一审法院不予支持。六、关于杨如雷、尹彩香、杨静恒的其他反诉请求是否成立的问题。合同解除后，陈雷应将租赁的房屋和场地返还给杨如雷、尹彩香、杨静恒，杨如雷、尹彩香、杨静恒的该项反诉请求成立，一审法院予以支持。杨如雷、尹彩香、杨静恒要求陈雷赔偿杨如雷、尹彩香、杨静恒拆除的木质长廊及围墙损失64.577425万元，并申请对木质长廊及围墙进行价格评估。一审法院认为，木质长廊和围墙已被拆除，无评估的参考对象，且装修、改造行为系经过出租人同意，就改造过程中拆除的木质长廊及围墙，陈雷无须向杨如雷、尹彩香、杨静恒进行赔偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第（四）项、第十四条第（二）项之规定，判决：“一、解除原告陈雷与被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于2014年10月21日签订的《合作经营协议》及相关补充协议；二、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内返还原告陈雷租金214.295万元；三、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内向原告陈雷赔偿装饰装修损失共计457.758385万元；四、反诉被告陈雷于本判决生效后十五日内将租赁的房屋和场地返还给反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒，并将堆放在租赁房屋内的家具全部搬离；五、驳回原告陈雷的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒的其他反诉请求。本诉案件受理费128461元，由原告陈雷负担80155元，被告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担48306元；鉴定费70000元，保全费5000元，保全保险费36000元，共计111000元，由原告陈雷负担33300元，被告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担77700元。反诉案件受理费21983元，由反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担。”二审中，上诉人陈雷提交了三组证据。第一组：大理市银桥镇人民政府文件（镇政专字[2015]181号）。欲证明建筑面积为2608.65平方米的《村镇建设许可证》于2013年12月底已被撤销。第二组：淘宝出售家具照片。欲证明涉案家具市场价值高于陈雷购买的价值。第三组：微信朋友圈照片。欲证明涉案家具工期紧，在合同签订前的2014年11月22日已在生产。上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒质证认为：对陈雷提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于第一组证据，文件后的整改方案无政府机关印章，且建筑面积为2608.65平方米的《村镇建设许可证》，杨如雷、尹彩香、杨静恒并未收到行政机关的撤销决定。对于第二组证据，淘宝网上出售的其他家具的价格，并不对本案中陈雷购买的家具价值具有参考意义。对于第三组证据，微信朋友圈截图不能证明家具实际制作完成时间和交付的时间。上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒提交了一组证据：房地产评估报告。欲证明涉案房屋三线规划拆除部分的装修价值，政府补偿金额为140992元。上诉人陈雷质证认为：对杨如雷、尹彩香、杨静恒提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本案系租赁合同纠纷，杨如雷、尹彩香、杨静恒应按照实际装修损失对陈雷进行赔偿，政府补偿金额与陈雷无关。本院认为：对于陈雷二审提交的第一组证据，从文件内容来看，不能证明建筑面积为2608.65平方米的《村镇建设许可证》已于2013年12月底撤销，故本院不予采信。对于陈雷二审提交的第二组证据，不能证明涉案家具的价值，故本院不予采信。对于陈雷二审提交的第三组证据，不能证明陈雷购买的家具完成生产的时间，故本院不予采信。对于杨如雷、尹彩香、杨静恒二审提交的证据，仅能反映评估过程，不能证明政府实际向杨如雷、尹彩香、杨静恒补偿的金额为140992元，故本院不予采信。对于一审判决认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.涉案《合作经营协议》的效力如何确定，若有效应否解除。2.涉案《合作经营协议》的租金应如何负担。3.双方各自主张的损失应如何承担。一、关于涉案合同的效力如何确定及若有效应否解除的问题。本案中，陈雷上诉认为，杨如雷、尹彩香、杨静恒在签订《合作经营协议》时故意隐瞒建筑面积为2608.65平方米的《村镇建设许可证》已被撤销，而建筑面积为4701.34平方米的《村镇建设许可证》从未取得的事实，其行为构成欺诈，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定涉案《合作经营协议》无效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；......”。因本案中并不存在以欺诈手段订立合同并损害国家利益的情形，故陈雷的该项上诉主张不能成立。据此，对于陈雷欲证明签订合同存在欺诈情形，在二审申请调取涉案《村镇建设许可证》、《排污许可证》下发及撤销时间的申请，本院亦不予准许。因银桥镇政府在办理涉案土地《村镇建设许可证》存在违规，导致本案租赁土地出现了证号相同但面积不同的两份《村镇建设许可证》，对此相关部门已对违规行为进行了处理，并由银桥镇政府责令杨静恒户限期拆除超高、超层、超建筑面积部分建筑。杨静恒户于2015年底完成了拆除整改，整改后建筑面积为4524.8平方米的两栋房屋经过大理市备案确认。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，一审法院认定涉案租赁合同中经备案后的建筑面积为4524.8平方米的两幢房屋及场地部分有效，超出规划被拆除的房屋部分无效并无不当，本院予以维持。对于陈雷上诉提出无效部分已经影响到合同目的实现，本案不满足合同部分有效的条件，应认定合同整体无效的上诉观点。因杨如雷、尹彩香、杨静恒在2015年底已将超规划的建筑拆除整改完毕，而陈雷在2016年5月27日致函杨如雷、尹彩香、杨静恒时，并未提出超规划部分拆除会导致其合同目的不能实现，反而提出租赁合同应继续履行，故其该项上诉观点不能成立，一审认定合同无效部分不影响合同有效部分的履行亦并无不当。对于陈雷上诉提出一审宣判后，行政主管部门又拆除了596平方米，故涉案租赁合同有效部分受到影响问题，因陈雷作为涉案租赁房屋的控制人，并未提交证据证明一审宣判后的行政主管部门的拆除行为系因建筑物违反规划，故其该项上诉理由不能成立。对于合同应否解除的问题，杨如雷、尹彩香、杨静恒一审反诉请求解除合同，陈雷明确表示如法院认定合同部分有效则同意解除，故一审判决解除涉案《合作经营协议》及相关补充协议亦并无不当，本院予以维持。二、关于涉案《合作经营协议》的租金应如何负担的问题。本案中，陈雷上诉主张，涉案合同尚在装修期内即因出租方原因被政府叫停装修施工，按照合同约定装修期顺延，直至起诉时陈雷并未装修完毕，也未实际使用房屋，故陈雷已经交纳的租金应全额返还，并支付利息。杨如雷、尹彩香、杨静恒上诉主张，陈雷被叫停装修施工系陈雷的原因，故装修期不应顺延。合同签订后陈雷持续占有租赁物至今，但其仅支付了前两年的租金，其应自2017年5月21日起继续支付租金至租赁物实际返还之日止。对此，本院认为，涉案《合作经营协议》约定，2014年10月21日至2015年5月21日为装修期，若因出租人原因造成停工，装修期顺延。2015年4月7日，大理市银桥国土资源所向杨静恒户发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令施工人立即停止施工，原因是未经批准擅自在村集体耕地上回填土石方、围建基础、破坏耕地。由于该施工行为系陈雷实施，被责令停工的原因在陈雷，故陈雷关于装修期顺延的主张不能成立。关于租金的承担，对于合同无效部分占租赁合同约定面积的22%，各方均无异议，且无效部分的原因是租赁房屋超规划，系出租人原因，故一审判决杨如雷、尹彩香、杨静恒返还陈雷合同无效部分的租金89.54万元并无不当，本院予以维持。对于合同有效部分，第一年租期内，虽因2015年4月7日政府相关部门责令停工影响合同履行，但停工的原因是陈雷一方的责任，故第一年的租金应由陈雷承担。对于第二年的租金，杨如雷、尹彩香、杨静恒提出房屋整改拆除超规划部分后政府部门一直未颁发《村镇建设许可证》，合同目的无法实现，继续履行已不现实，要求协商解决，但陈雷仍要求继续履行合同并交纳租金。在双方可以预见合同存在无法继续履行风险的情形下，承租人坚持交纳租金，出租人最终也收取了租金，故一审判令承租人承担第二年租金的50%即79.755万元，符合本案的实际情况，本院予以维持。对于杨如雷、尹彩香、杨静恒反诉要求支付从第三年起至租赁物返还之日止的租金。本院认为，按照合同约定，出租人负责办理建筑物合法手续及后续经营手续，而至合同约定的第三年租金应当交纳之日即2017年5月21日，租赁房屋的规划手续和经营手续均未办理齐全。故自第三年起，陈雷以租赁房屋相关手续未办理齐全，提出暂停支付租金，属合理抗辩。据此，一审判决驳回杨如雷、尹彩香、杨静恒要求陈雷支付自2017年5月21日起至租赁物返还之日止的租金的反诉请求并无不当，应予以维持。对于经双方协商后陈雷支付的20年租期增加的租金50万元，扣除前两年对应的增加租金按前述比例承担后，剩余18年对应的45万元亦应当返还陈雷。综上，一审确认杨如雷、尹彩香、杨静恒应返还陈雷租金214.295万元（89.54万元+79.755万元+45万元）并无不当，本院予以维持。三、关于双方各自主张的损失应如何承担的问题。（一）关于合同履行过程中双方的过错及合同解除后损失的承担比例问题。本院认为，因2018年11月27日大理市市场监督管理局复函不同意为涉案马久邑民俗旅游文化服务中心办理经营证照，导致合同目的不能实现，故涉案合同系因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能继续履行，予以解除。对于双方在履行过程中的过错，按照合同约定，出租人应当保证土地及地上建筑物无政府、集体或个人提出任何异议，且出租人还需负责办理建筑物合法手续及后续经营手续，如因手续不全造成后期更改、拆建、无法经营的，由出租人承担责任。实际履行过程中，出租人办理的《村镇建设许可证》存在违规，导致建筑物存在超规划情形而被政府勒令拆除整改，拆除了违建部分，并且因整改备案等因素客观上影响了经营证照的办理时机，以致于洱海流域保护治理政策实施后，经营证照无法办理，以上行为系出租人杨如雷、尹彩香、杨静恒在合同履行过程中存在的过错，其应对合同不能继续履行所产生的损失承担主要责任。而作为承租人，在出租人于2016年4月28日发出《告知函》，告知其因租赁标的物被列为洱海流域建设项目整治的重点整治项目，涉案房屋完成整改后，政府部门一直不颁发《村镇建设许可证》，以致后续手续无法办理，双方合作目的无法实现，继续履行合同已不现实的情形下，未能预见到合同目的不能实现的风险，仍坚持继续履行合同并交纳租金，故承租人陈雷对合同不能继续履行所产生的损失亦应承担一定的责任。对于责任比例，本院确定杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%的责任，陈雷承担30%的责任。（二）对于陈雷投入的已形成附和的装饰装修损失如何承担的问题。一审中，双方均申请对装饰装修工程造价进行鉴定，后陈雷提出应当以其与施工单位的结算作为认定装饰装修工程造价的依据，并撤回了鉴定申请。一审法院依据杨如雷、尹彩香、杨静恒的鉴定申请对涉案装饰装修工程的造价进行了鉴定。本院认为，一审法院依据杨如雷、尹彩香、杨静恒的申请委托司法鉴定，鉴定程序合法，鉴定依据充分，鉴定人员一审亦出庭接受了双方质询，鉴定结论能够客观反映出涉案装饰装修工程造价，应以鉴定意见作为认定装饰装修损失的基础。对于添附在违建部分房屋上的装饰装修，因承租人尚未使用即已被拆除，而拆除原因系租赁房屋存在超规划问题，属出租人的责任，故该部分损失799693.07元应当由出租人杨如雷、尹彩香、杨静恒全部承担。对于添附在政府三线规划拆除部分的装饰装修，亦属承租人尚未使用即被拆除，该部分损失政府已对出租人进行了补偿，故出租人应全部承担该部分损失。对于该部分损失金额，基于政府补偿的过程承租人并未参加，其无法提出意见，故该部分损失应以鉴定意见确定的金额161056.51元为准。对于添附在未拆除部分的装饰装修损失金额，杨如雷、尹彩香、杨静恒提出应按合同解除时剩余租期内的残值计算，因该部分装饰装修尚未使用过，且合同不能继续履行产生的损失主要责任在出租方，故一审认为该部分装饰装修损失不适用残值计算方式并无不当。对于该部分装饰装修中包含的钢结构工程，杨如雷、尹彩香、杨静恒认为钢结构工程属未办理合法建设手续的工程，该部分损失应由陈雷承担。对此，本院认为，按照《合作经营协议》的约定，承租人有权在租赁地块上新建、改建永久性或临时性建筑，该部分钢结构工程系陈雷为履行合同而实施的建设，合同履行过程中杨如雷、尹彩香、杨静恒对此并未提出异议，故该部分损失亦应按双方过错责任予以分担。据此，对于添附在未拆除部分的装饰装修损失3224617.06元，应按双方对于合同不能继续履行所产生的损失的责任比例，由陈雷承担30%即967385.12元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%即2257231.94元。综上，杨如雷、尹彩香、杨静恒应赔偿陈雷投入的已形成附和的装饰装修损失3217981.52元（799693.07元+161056.51元+2257231.94元=3217981.52元）。（三）对于陈雷投入的未形成附和的装饰装修损失如何承担的问题。1.家具。陈雷主张以其定制家具的总价235.77万元为损失金额，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担。杨如雷、尹彩香、杨静恒不同意接收家具。经一审法院组织现场清点，已运至现场的家具系各部件零乱混杂堆放，未进行组装、包装、分类，无法辨清类别、无法清点，故无法确定家具是否全部制作完毕并交付。一审依据陈雷和玉龙县传奇设计装饰有限公司于2018年8月1日共同确认的《已送货家具清单》认定已运至现场的家具总价128.94万元作为家具损失金额并无不当。从陈雷提交的家具订购单来看，订购日期为2014年12月5日，出货日期为2015年5月5日，陈雷对涉案房屋的装修在2015年4月7日被政府部门叫停，此时家具还在制作期内，陈雷应当积极与玉龙县传奇设计装饰有限公司沟通采取适当方式防止损失扩大，而其并未采取相应措施，故其对损失扩大存在一定责任。基于杨如雷、尹彩香、杨静恒不愿意接收家具，一审在确认家具所有权归属陈雷的情形下，确定杨如雷、尹彩香、杨静恒承担30%的家具损失即38.682万元并无不当，本院予以维持。2.空调。经一审法院组织现场清点，现场空调数量为101台，购买价值为54.47559万元。陈雷主张其购买空调总计112台，部分空调在拆卸过程中被盗走，该部分也应由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担责任。对此，本院认为，就陈雷主张被盗的空调，其应向侵权人主张责任。对于现存的101台空调的损失，在杨如雷、尹彩香、杨静恒愿意接收的情况下，一审确定由陈雷承担30%即16.342677万元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%即38.132913万元亦符合本案的过错责任比例，本院予以维持。对于空调损失，一审遗漏认定了空调设备辅材费和安装费380327元，双方均认可空调运至现场后已安装，后因违建拆除和政府三线规划拆除部分建筑物，附着在建筑物上的空调也进行了拆除。因空调设备辅材费和安装费已实际发生，应由双方按照责任比例分担，由陈雷承担30%即114098.10元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%即266228.90元。据此，杨如雷、尹彩香、杨静恒应向陈雷赔偿的空调及其辅材、安装损失为64.755803万元（38.132913万元+26.622890万元）3.瓷砖。对于经一审法院组织现场清点，双方共同确认的购买价为11.39232万元的瓷砖，杨如雷、尹彩香、杨静恒同意按照该购买价接收。对于一审法院组织现场清点时堆放在现场的三堆无法确定价值的瓷砖，应由陈雷承担举证不能的责任，一审不予支持并无不当，本院予以维持。4.变压器和消防工程。对于一审认定变压器价值35万元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒按该价值接收，双方均无异议。对于消防工程的价值，双方存在争议，但陈雷能够提供施工合同及付款凭证证明消防工程价款为15万元，故一审认定消防工程价值15万元，由陈雷承担30%即4.5万元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%即10.5万元并无不当，本院予以维持。5.电梯。陈雷上诉主张其为履行合同订购了电梯，已支付了30%的货款14.01万元，要求杨如雷、尹彩香、杨静恒承担。本院认为，陈雷一审提交的《电梯销售安装合同》系于2015年5月29日签订，此时其装修工程已被政府勒令停工，故其在防止损失扩大上具有一定责任；且从陈雷提交的付款流水来看，也无法确定其支付的14.01万元系电梯货款，电梯亦未完成制作、安装，双方之间不存在交付的基础。故对该笔款项，本院不予支持。（四）对于双方主张的其他损失如何承担的问题。1.装修设计费。陈雷上诉主张其委托设计单位对涉案装修工程进行设计，发生了设计费1321686元，应由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担。对此，陈雷能够提交设计合同及付款流水，但经审查其实际支付的设计费仅为1315000元。杨如雷、尹彩香、杨静恒虽认为该费用可能存在陈雷与设计单位恶意串通提高费用，但并未提交相关证据证明其观点。对于陈雷已经支付的设计费1315000元，应按照责任比例，由陈雷承担30%即394500元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担70%即920500元。一审对该笔费用存在遗漏认定，本院予以纠正。2.彩钢瓦围栏费、脚手架租赁费、施工水电费，因该三笔费用已经包含在涉案装饰装修工程造价鉴定意见当中，故陈雷对该三项费用的主张属于重复主张，一审不予支持并无不当。3.垃圾费、生活水电费、装修差旅费、现场工作人员生活费。该费用系承租人履行合同期间产生的费用，一审判决由承租人陈雷自行承担并无不当，本院予以维持。4.有线电视入网费1.95万元，一审判决由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担，二审中双方对此亦未提出异议，本院予以维持。5.公证费。对于提存公证费6060元，一审判决双方各承担50%，双方二审均未提出异议。对于陈雷支出的其他公证费，均系陈雷为主张其权利发生的费用，陈雷主张由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担缺乏合同依据，故一审认定其他公证费由陈雷自行承担并无不当，本院予以维持。6.保全保险费。陈雷主张其在本案一审中申请财产保全支出了保全保险费36000元，应由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担。本院认为，该费用系陈雷为主张权利发生的费用，陈雷主张由杨如雷、尹彩香、杨静恒承担缺乏合同依据，故本院不予支持。7.杨如雷、尹彩香、杨静恒反诉主张由陈雷承担拆除木质长廊及围墙的损失。因合同履行过程中拆除上述设施的行为经过了出租人同意，故一审对杨如雷、尹彩香、杨静恒反诉主张的该项损失不予支持并无不当，本院予以维持。综上，在合同解除后，杨如雷、尹彩香、杨静恒应向陈雷赔偿的损失共计576.431275万元（已形成附和装修损失321.798152万元+家具38.682万元+空调64.755803万元+瓷砖11.39232万元+变压器35万元+消防工程10.5万元+装修设计费92.05万元+有线电视入网费1.95万元+提存公证费0.303万元）综上所述，上诉人陈雷的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人杨如雷、尹彩香、杨静恒的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但遗漏处理了当事人诉请的部分费用，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29民初308号民事判决第一、二、四、六项，即：“一、解除原告陈雷与被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于2014年10月21日签订的《合作经营协议》及相关补充协议；二、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内返还原告陈雷租金214.295万元；四、反诉被告陈雷于本判决生效后十五日内将租赁的房屋和场地返还给反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒，并将堆放在租赁房屋内的家具全部搬离；六、驳回反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒的其他反诉请求”；二、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29民初308号民事判决第三、五项，即：“三、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内向原告陈雷赔偿装饰装修损失共计457.758385万元；五、驳回原告陈雷的其他诉讼请求”；三、杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效之日起十五日内向陈雷赔偿损失576.431275万元；四、驳回陈雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费128461元，由陈雷负担64461元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担64000元。一审反诉案件受理费21983元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担。保全费5000元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担。鉴定费70000元，由陈雷负担35000元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担35000元。二审案件受理费110690元，由陈雷负担64461元，由杨如雷、尹彩香、杨静恒负担46229元。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年六月十日书记员 袁 卉