海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终245号   上诉人（原审原告）：陈鑫，男，1966年10月24日出生，汉族，身份证号码：XXX，现住武汉市洪山区。   委托诉讼代理人：范青林，海南阳光岛律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：关闭海南发展银行清算组，住所地海口市滨海大道**富南大厦**。组织机构代码YA255111-7。   负责人：贾晓峰，该清算组组长。   委托诉讼代理人：王玮玲，海南信达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南联合拍卖有限公司，住所地海口市，住所地海口市国贸北路金融花园****代码91460000681168190Ｕ。   法定代表人：雷继英，该公司董事长。   委托诉讼代理人：程旭球，男，该公司部门经理。   上诉人陈鑫因与被上诉人关闭海南发展银行清算组（以下简称海发行清算组）、海南联合拍卖有限公司（以下简称联合拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初13310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，审理过程中，经批准延长审限三个月，现已审理终结。   陈鑫上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持陈鑫的一审诉讼请求第2项和第3项；2、一、二审诉讼费用全部由海发行清算组承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定黛蒙俱乐部房产的面积应包括游泳池面积144.46平方米在内是1561.62平方米，属于认定事实错误，实际面积是不包括游泳池的面积在内只有1417.16平方米。根据海口市中级人民法院委托评估的海南汇德经济技术咨询有限公司2001年11月9日出具的估价结果报告第7页记载，黛蒙俱乐部是由一栋地下一层及地上二层框架结构小楼和一座游泳池组成，地下一层面积41，地下**面积411一层461.，地上**461层544.69平方米，合计1417.16平方米。游泳池虽然面积为144.46平方米，但属于黛蒙俱乐部房产的附属设施，所以，估价报告并未将游泳池面积计算在黛蒙俱乐部房产面积范围内，而只是与游泳池天棚（面积为335.8平方米）一起用于计算整个黛蒙俱乐部的造价。2、一审法院认定将实际面积只有1417.16平方米黛蒙俱乐部房产按面积2000平方米拍卖，符合《委托拍卖合同》、《竞买协议书》和《瑕疵声明》中“拍卖标的的建筑面积差异不影响成交总价，成交后拍卖的面积差额部分均不补差”，“涉案房产是净价拍卖，标的公告及拍卖清单中所载面积数量与实际差异不影响成交及成交价”的约定，属于认定事实错误。黛蒙俱乐部房产的真实面积只有1417.16平方米，却被说成是2000余平方米，多计算面积582.84㎡（2000㎡－1417.16㎡），占比高达41.13%（582.84㎡÷1417.16㎡），严重与客观事实不符，海发行、联合拍卖公司在明知这一情况的前提下，还在《委托拍卖合同》、《竞买协议书》和《瑕疵声明》等合同的格式条款中作出“拍卖标的的建筑面积差异不影响成交总价，成交后拍卖的面积差额部分均不补差”，“涉案房产是净价拍卖，标的公告及拍卖清单中所载面积数量与实际差异不影响成交及成交价”等约定，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该相关约定是无效的，所以应按实际面积结算拍卖款。3、一审认定“陈鑫参加竞买，表明陈鑫对拍卖标的的详尽情况进行了充分的了解并认可，并对其现状、重大缺陷及瑕疵等予以接受”，也属于认定事实错误。陈鑫在参加竞买之前，曾到联合拍卖公司了解查询黛蒙俱乐部的相关情况，当时联合拍卖公司并未说明该标的真实面积与拍卖面积严重不符的事实，也未提供海口市中级人民法院委托评估的海南汇德经济技术咨询有限公司2001年11月9日出具的估价结果报告，陈鑫是在拍卖成交后，以买受人的身份经多方渠道了解、查询后才知道黛蒙俱乐部房产真实面积与拍卖面积严重不符的情况，在得知面积严重不符后，陈鑫先后向联合拍卖公司、海发行清算组提出异议，要求按实际面积结算拍卖款，海发行清算组调查后也予以认可，但却因多种原因未据实办理。4、海发行清算组、联合拍卖公司存在一房二卖。海发行清算组委托拍卖的黛蒙俱乐部和新鸳鸯火锅城的实际面积是2000余平方米，在拍卖了674.31平方米的新鸳鸯火锅城后，还将黛蒙俱乐部的面积按2000平方米来拍卖，构成重复拍卖即一房二卖。二、一审判决适用法律错误。黛蒙俱乐部房产经海口市中级人民法院（1999）海中法执字第359-3号民事裁定书裁定抵债给海发行清算组，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自该裁定生效时起，该房产已属于海发行清算组所有，海发行清算组在取得该房产的所有权后委托联合拍卖公司公开拍卖，陈鑫通过竞价竞买成交，并付清了拍卖款也进行了交付，所以，该房产已属于陈鑫所有。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误，为此上诉，请二审法院依法支持陈鑫的上诉请求。   海发行清算组辩称，按照委托拍卖合同第8条及竞买协议书的第1条第4项均约定拍卖标的物的产权过户手续是由陈鑫自行办理，海发行清算组已经将本案所说的黛蒙俱乐部房产所涉及的相关过户的材料都已经交付给了陈鑫，海发行清算组没有义务来协助陈鑫再办理过户手续。至于本案所说的黛蒙俱乐部房产占用范围内的土地是否能办理过户，请求法院依法处理。   联合拍卖公司辩称，请法院依法判决。   陈鑫向一审法院起诉请求：1.确认陈鑫与联合拍卖公司于2011年9月13日签订的《拍卖成交确认书》合法有效；2.由海发行清算组、联合拍卖公司协助陈鑫将原海口市机场东路20号黛蒙俱乐部1417.16平方米的房产以及附属设施144.46平方米的游泳池的不动产的产权过户登记至陈鑫名下；3.判令海发行清算组退还多收取的拍卖款1165680元给陈鑫；4.全部诉讼费用由海发行清算组承担。   一审法院认定事实：2001年1月9日，海口市中级人民法院作出（1999）海中法执字第359-3号《民事裁定书》，裁定将被执行人海南华鑫产业股份有限公司位于海口市机场东路28号的黛蒙俱乐部的房产（2000余平方米）以人民币895689.6元抵债给申请执行人海发行清算组。海南汇德经济技术咨询有限公司接受海口市中级人民法院的委托，于2001年11月9日对海口市机场东路28号黛蒙俱乐部房产出具了《估价结果报告》，其中载明：位于海口市机场东路东段民源小区内的黛蒙俱乐部于1992年建成并投入使用，是由一栋地下一层及地上二层框架结构小楼和一座游泳池组成，地下一层面积41，地下**面积411一层面积46，地上**面积461层面积544.69平方米，游泳池面积144.46平方米。2011年9月1日，海发行清算组（委托人、甲方）与联合拍卖公司（拍卖人、乙方）签订一份《委托拍卖合同》，其中第七条至第十五条约定：海发行清算组委托联合拍卖公司拍卖资产清单中的资产，对拍卖资产均以现状、净价拍卖；其中，位于海口市机场东路**的黛蒙俱乐部房产（面积约2000平方米），系海口市中级人民法院以（1999）海中法执字第359-3号《民事裁定书》裁定抵偿给海发行清算组，该标的存在标的物面积减少、不能清场、不能过户等风险，海发行清算组对拍卖标的物面积数量、建筑质量、任何瑕疵或重大缺陷等均不做保证；在标的物拍卖前，其产权证尚未办到海发行清算组名下，联合拍卖公司及买受人办理竞买手续，视为愿意承担标的物存在的面积减少、不能过户等诸多风险，并视为已充分知悉认可并自愿接受本次拍卖标的物的现状、瑕疵及重大缺陷等；若成交标的物权属来源材料所载有的面积数量与实际面积有误差，联合拍卖公司及买受人同意海发行清算组不予补差；拍卖成交后，收到联合拍卖公司付来的全部拍卖成交款后，海发行清算组出具产权过户相关文件资料，由买受人自行办理产权过户手续等事宜；联合拍卖公司应将本合同复印件（本合同第二页标的拍卖底价除外）作为联合拍卖公司与竞买人签署《竞买协议书》的附件，全部向竞买人进行披露，让竞买人充分知晓并确认；本合同双方签字盖章后生效；等等。2011年9月2日，联合拍卖公司在海南日报刊登拍卖公告。2011年9月8日，陈鑫（竞买人、乙方）与联合拍卖公司（拍卖人、甲方）签订一份《竞买协议书》，其中约定：陈鑫在本场拍卖会拟竞买的标的为海口市机场东路20号黛蒙俱乐部房产，面积2000平方米，权属来源《民事裁定书》（1999）海中法执字第359-3号，拍卖之标的以现状为准，海发行清算组和联合拍卖公司不对标的的瑕疵和质量、数量做任何保证，拍卖标的建筑面积差异不影响成交总价；陈鑫签订本协议书后，表明陈鑫对本次拍卖之标的详尽情况进行了充分了解并认可，并对其现状、重大缺陷及瑕疵等予以接受，同意参加竞拍；标的拍卖前，其产权证尚未办到委托方名下，房产存在不能过户等风险；产权面积数量以登记管理部门的实际登记数额为准，成交后其面积差额部分均不补差；拍卖人将所拍标的的《委托拍卖合同》之第三条至第十五条款作为本协议的重要组成部分全文向陈鑫展示和告知，陈鑫在本协议上签字盖章则表明竞买人就上述合同中条款完全知悉和认可；本合同自双方签字盖章后生效；等等。2011年9月13日，陈鑫（买受人）与联合拍卖公司（拍卖人）签订一份编号为（20110913）联合拍成字第2号的《拍卖成交确认书》，其中约定：陈鑫按《竞买协议书》的约定，于2011年9月13日在联合拍卖公司举行的拍卖会上，以最高应价成功买受位于海口市机场东路20号黛蒙俱乐部房产[《民事裁定书》（1999）海中法执字第359-3号]，成交金额为400万元，陈鑫须于2011年9月21日前付清成交款；联合拍卖公司在拍卖前将标的物的瑕疵履行了告知义务，陈鑫在签订《竞买协议书》前已充分认知并完全认可竞买标的物存在的瑕疵；本确认书经买受人和拍卖人签字盖章后生效。同日，陈鑫在联合拍卖公司处签署了一份《瑕疵声明》，其中载明：买受人拍卖的标的位于海口市机场东路20号黛蒙俱乐部房产，面积2000平方米，无房产证、无土地证，是海口市中级人民法院以（1999）海中法执字第359-3号《民事裁定书》抵偿给委托人，该标的存在面积减少、不能清场、不能过户等多处风险，委托人及拍卖人对该标的面积数量、建筑质量、任何瑕疵或重大缺陷等均不做保证；本次所拍标的为现状、净价拍卖，产权尚未过户到委托人名下，标的物存在包含但不限于上述瑕疵风险均由买受人自行承担；标的公告及拍卖清单中所载面积数量与实际差异不影响成交及成交价，过户手续由买受人自行办理；竞买人参加竞买即视同对拍卖标的物的现状及瑕疵完全知悉并接受，由此造成的损失由竞买人、买受人自行承担，与委托人及拍卖人无关；等等。2017年10月27日，联合拍卖公司向陈鑫出具一张《收据》，确认收到陈鑫支付的海口市机场东路黛蒙俱乐部房产的拍卖款总计400万元。陈鑫因本案纠纷，于2018年9月21日向一审法院提起诉讼。庭审中，海发行清算组确认已经收到陈鑫支付的拍卖成交款400万元。陈鑫及海发行清算组、联合拍卖公司均确认，涉案房产及附属设施未办理不动产产权的初始登记。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈鑫与联合拍卖公司于2011年9月13日签订的《拍卖成交确认书》，是当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。陈鑫请求确认该《拍卖成交确认书》合法有效，予以支持。经查，《委托拍卖合同》《竞买协议书》《瑕疵声明》中均载明涉案房产及附属设施无产权证，尚未登记过户到委托人即海发行清算组名下，陈鑫及海发行清算组、联合拍卖公司亦称涉案房产及附属设施并未办理不动产权的初始登记，且陈鑫无充分证据证明涉案房产及附属设施所占用土地的权属登记情况以及涉案房产已经具备办理不动产产权登记的条件，故陈鑫请求海发行清算组、联合拍卖公司协助其将原海口市机场东路20号黛蒙俱乐部1417.16㎡的房产以及附属设施144.46㎡的游泳池的不动产产权过户登记至陈鑫名下，依据不足，不予支持；陈鑫可待涉案房产及附属设施具备办理产权登记过户条件后再行主张此项权利。因《委托拍卖合同》及《竞买协议书》中均约定，，位于海口市机场东路**黛蒙俱乐部房产是净价拍卖拍卖标的建筑面积差异不影响成交总价，成交后拍卖标的面积差额部分均不补差；陈鑫参加竞买，表明陈鑫对拍卖标的详尽情况进行了充分了解并认可，并对其现状、重大缺陷及瑕疵等予以接受；且陈鑫在《瑕疵声明》中亦确认，涉案房产是净价拍卖，标的公告及拍卖清单中所载面积数量与实际差异不影响成交及成交价，故陈鑫以涉案房产面积计算有差异为由，要求海发行清算组退还多收取的拍卖款1165680元给陈鑫，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈鑫与海南联合拍卖有限公司于2011年9月13日签订的《拍卖成交确认书》合法有效；二、驳回陈鑫的其他诉讼请求。案件受理费15491元（陈鑫已预交），由陈鑫负担153991元，由海南联合拍卖有限公司负担100元。陈鑫多预交的案件受理费23309元，应予以退还。   二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。   二审另查明，在二审询问中，陈鑫撤回第一项上诉请求的第3项（即判令海发行清算组退还多收取的拍卖款1165680元给陈鑫）。   二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，海发行清算组与联合拍卖公司签订的《委托拍卖合同》、陈鑫与联合拍卖公司签订的《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。陈鑫在竞买涉案标的物之前，已充分了解认可涉案标的物的瑕疵和风险并签署了《瑕疵声明》，因此，涉案标的物如何变更过户以及能否成功变更过户，由陈鑫承担风险及责任，海发行清算组及联合拍卖公司不承担责任。但是，物权变更登记手续基本流程中仍需买卖双方当事人相互提供必要的协助工作，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，海发行清算组作为出卖人负有协助陈鑫办理涉案标的物使用权变更登记手续的义务，但是对于如何变更过户以及能否成功变更过户不承担责任。故陈鑫上诉主张海发行清算组协助其办理涉案标的物变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。由于联合拍卖公司作为拍卖人已履行合同约定义务，因此，陈鑫上诉主张联合拍卖公司协助其办理涉案标的物变更登记手续，无事实和法律依据，本院不予支持。在本案二审审理过程中，陈鑫撤回第一项上诉请求的第3项（即判令海发行清算组退还多收取的拍卖款1165680元给陈鑫），不违反法律规定，本院予以准许。   综上所述，陈鑫的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初13310号民事判决第一项。   二、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初13310号民事判决第二项。   三、限关闭海南发展银行清算组于本判决生效之日起60日内协助陈鑫将原海口市机场东路20号黛蒙俱乐部1417.16平方米的房产以及附属设施144.46平方米的游泳池的不动产的产权过户登记至陈鑫名下。   四、驳回陈鑫的其他诉讼请求。   一审案件受理费15891.12元，陈鑫负担15391.12元，关闭海南发展银行清算组负担500元；二审案件受理费8145.56元，陈鑫负担7645.56元，关闭海南发展银行清算组负担500元。陈鑫多预交的一审案件受理费22908.88元、二审案件受理费7345.44元，应予以退还。   本判决为终审判决。   审判长 林志勇   审判员 王小杰   审判员 杜 蕾      二〇二〇年六月二十二日   书记员 李 晶   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。