福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终2435号 上诉人（原审被告）：林玉瑜，女，1946年11月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄燕飞，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文祥，福建闽荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:泉州市创联房产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道泉秀路**丰盛假日城堡****。 法定代表人：沈小平，公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娟，福建麒顺律师事务所实习律师。 原审第三人：王国钦，男，1936年4月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王云英，女，1957年10月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系王国钦之女。 上诉人林玉瑜因与被上诉人泉州市创联房产经纪有限公司（以下简称创联公司）、原审第三人王国钦居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初8532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林玉瑜上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判驳回创联公司的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由创联公司承担。事实和理由：一、诉争房产系王国钦家庭共同共有财产，原审法院认定为夫妻共同财产有误，应当依法予以纠正。根据林玉瑜申请调取的《户籍资料查询结果》显示，王国钦的家庭成员包括妻子吴明治、长女王云英、长子王贡馨、次子王贤庭，并且户主为吴明治。经法院调查确认，吴明治与王国钦于1953年结婚，涉案房屋于1981年承建。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房屋的物权已经在1981年承建时产生，承建房屋时王国钦的子女都已经年满18周岁，虽然办理产权证时只登记王国钦一个人的名字，但是该涉案房屋明显属于王国钦家庭共同共有财产。二、王国钦没有如实告知诉争房产的真实情况，并且无权处分，致使合同无法履行，应当承担相应的违约责任。第一，根据《房产买卖经纪合同》第二条第一款规定，王国钦对房产现状负全责，并保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的后果由王国钦承担。因王国钦故意隐瞒诉争房产的真实产权信息，并且无权处分涉案房产，致使涉案合同解除，林玉瑜购房目的落空，王国钦应当承担相应的违约责任。第二，交易过程中，王云英始终没有出具王国钦和其他家庭成员的授权委托书，王云英作为共有权人，其出售行为构成无权代理。未经其他共有权人的授权，王国钦和王云英的出售行为同时也构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见，林玉瑜解除合同属于正当的维权行为，无需对此承担任何责任。第三，王国钦陈述“合同订立当晚，林玉瑜打电话给第三人称已在老家看中一块地，不再向第三人购房”，该陈述不属实。林玉瑜和王国钦完全不认识，林玉瑜没有王国钦的联系方式，也从来未联系过王国钦。王国钦为了逃避法律责任，虚构事实，然而这并不能免除王国钦理应承担的违约责任。综上，原审法院只认定林玉瑜和创联公司存在过错，而未依法认定王国钦的过错情况，应当依法予以纠正。三、创联公司违规操作，并向林玉瑜提供了无效的房产信息，致使合同无法履行，创联公司应当承担由此产生的全部责任。第一，创联公司在庭审中确认，签订《房产买卖经纪合同》时林玉瑜和王国钦没有同时在场，是创联公司拿着合同分别到林玉瑜和王国钦(即《房产买卖经纪合同》的甲乙双方)家里签订的。创联公司在没有确认产权信息和经过合同甲乙双方当面最终确认署名、按手印等无误的情况下，就让双方分别签字，属于违规操作行为，应当对合同的解除负全部法律责任。第二，根据《房产买卖经纪合同》约定，创联公司应当为林玉瑜提供房产政策咨询服务、协助签订《房产买卖经纪合同》、提供居间中保服务，监管购房款及权属材料、协助办理房屋过户手续、协助过户资料的收集、协助房产移交及房产配套设施移交手续等。但是创联公司提供了无效的房产信息，并一再逼迫林玉瑜签订购房合同，写下定金借条，事后又隐瞒房产无权处分的事实。种种行为只是为了迫使林玉瑜和王国钦达成交易，进而赚取佣金。创联公司的行为已经违背了林玉瑜的购房初衷，也违反了居间合同中对居间人的责任要求，创联公司依法应当承担全部的不利后果。四、创联公司单方制作的《房产买卖经纪合同》属于格式合同，该合同中多数条款加重了林玉瑜和王国钦的责任，且创联公司未尽到提示义务，此类格式条款属于无效条款。第一，创联公司单方提供的合同中约定甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付居间服务佣金。并且进一步详细约定了甲乙双方的违约责任，但是对于创联公司自身未履行合同义务所承担的责任只字未提。这种约定明显免除了创联公司的自身责任，同时加重了林玉瑜和王国钦的责任，属于无效条款。第二，创联公司作为格式合同的提供人，有提示林玉瑜和王国钦注意免除或是限制其责任的条款的义务，这是法律规定的强制义务，违反该项义务，即使该条款已订入合同，仍不发生效力。然而，订立《房产买卖经纪合同》时，创联公司并没有提醒林玉瑜和王国钦责任条款、各方权利义务等，此类条款依法不产生效力。 创联公司辩称，一、林玉瑜主张王国钦建造案涉房屋时子女已经年满18周岁，故王国钦的子女是案涉房屋的共有权人，该主张没有任何法律依据。林玉瑜称，王国钦建造案涉房屋时其子女已经年满18周岁，故依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，王国钦建造的房屋为家庭共同共有的财产，林玉瑜所引用的法律规定与其上诉主张并没有任何关联性，该法律规定并不能作为子女对父母建造的房屋享有共有权的依据，林玉瑜引用法律错误。而王云英作为王国钦的子女已经在庭审中明确表示，案涉房屋是王国钦的财产，与其子女无关，王国钦有权自行处分案涉财产，无需征得子女的同意，故林玉瑜的上诉主张没有事实和法律依据。二、案涉合同没有继续履行是因林玉瑜未依约履行合同约定所致，林玉瑜应当承担违约责任。按照合同约定，林玉瑜应于2019年4月9日之前交付购房定金，但其未依约交付定金，且在经创联公司和王国钦的多次催促之下仍拒不交付，并且明确表明不再继续履行合同。在整个合同的履行过程中，林玉瑜也从未提出过所谓的无权处分之事，也未就此提出过解除合同的主张。相反，王国钦及其配偶吴明治均表态可以依约履行，实际上王国钦作为房屋的卖方也未违约，直到一审庭审辩论终结前，王国钦仍表示可以继续交易，故林玉瑜所谓的王国钦无权处分致使其购房目的落空的理由并不能成立。三、创联公司已经依约成功促成了林玉瑜与王国钦签订了买卖合同，促成了合同成立，依法依约均可以取得居间报酬，现林玉瑜违约后主张创联公司作为中介人不能取得居间报酬的理由不能成立。四、《房产买卖经纪合同》的条款系经向各方逐条详细解读，并经合同各方同意后签订的，是合同各方的真实意思表示，也不存在加重林玉瑜和王国钦的责任条款，该合同合法有效，对合同各方均具有法律约束力。 王国钦述称，涉案房产不属于家庭共同共有的财产，是王国钦夫妇的共同财产。 创联公司向一审法院起诉请求：1.林玉瑜立即向创联公司支付居间服务佣金84000?元及自2019年6月27日起至实际付清之日止按每日千分之五计算的每日迟延履行金（暂计算至2019年7月26日共计12600?元）；2.林玉瑜立即向创联公司支付为实现佣金权利所支付的律师费6000元；3.本案诉讼费由林玉瑜负担。 一审法院认定事实：坐落于泉州市丰泽区**房产登记的房屋所有权人为王国钦，房管部门于1999年9月30日向王国钦颁发了房屋所有权证。2019年4月4日，王国钦（合同甲方）、林玉瑜（合同乙方）和创联公司（合同丙方）签订了一份《房产买卖经纪合同》，约定甲方将前述房产以240万元的价格转让予乙方；乙方应于签订合同时支付定金10万元；甲乙双方应于2019年5月1日前办理房产过户受理手续。关于居间内容，合同第十三条约定，甲乙双方签订《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功，丙方向甲方、乙方收取的居间服务佣金分别为4.8万元和3.6万元。合同第十五条“违约责任”条款约定，甲乙双方应按约定支付丙方佣金及服务费，否则应按佣金及服务费总额的千分之五按日支付迟延履行金；因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行、合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师费等其他必要费用。合同签订当日，因未支付定金，林玉瑜出具一份欠条予王国钦，欠条载明欠王国钦签约定金10万元，承诺于2019年4月9日前转入双方约定的交易监管账户。嗣后，因林玉瑜拒绝支付定金，诉争合同无法继续履行。2019年6月26日，创联公司委托律师向林玉瑜发出一份律师函，向林玉瑜催讨佣金。另查明，王国钦配偶为吴明治，诉争房产系两人夫妻关系存续期间购置。创联公司因本案纠纷委托律师参与诉讼，为此支出律师代理费6000元。 案件审理过程中，一审法院依职权向王国钦及其配偶吴明治进行了调查，王国钦称诉争房产目前登记在其名下，属其个人财产，购房方没有守约，应承担违约责任；吴明治称其清楚并同意王国钦出售诉争房产，如果房产买卖成交，其会配合办理相应的过户手续。 一审法院认为：王国钦、林玉瑜与创联公司签订的《房产买卖经纪合同》兼具房屋买卖合同和居间合同的法律特征，未违反法律规定，系各方当事人真实意思表示，应属有效。创联公司作为居间人向王国钦与林玉瑜报告了订立房屋买卖合同的机会，并提供订立买卖合同的媒介服务，已促成房屋买卖合同有效成立，即使买卖合同最终无法履行，创联公司仍有取得相应居间报酬的权利。诉争房产为王国钦与吴明治夫妻关系存续期间所购置财产，应依法认定为夫妻共同财产。本案争议的主要焦点是诉争居间合同无法继续履行的原因是什么？林玉瑜认为，创联公司作为居间人提供给买方的房产属王国钦无权处分的房产，导致其合同目的无法实现，故其有权解除合同；创联公司未向其告知诉争房产存在共有权人，存在过错。一审法院认为，根据创联公司提供的诉争合同、林玉瑜出具的欠条等证据，可以显示在订立房屋买卖合同的过程中，王国钦、林玉瑜与创联公司三方均未就诉争房屋是否存在其他共有权人问题进行过协商，由于共有权人未共同签约并不必然导致合同目的无法实现，林玉瑜亦未提供证据证实其在履约过程中曾就此提出过质疑并求中介公司予以协调或通知共有权人前来签约，即林玉瑜无法举证证明因共有权人不同意售房导致合同无法履行；且根据本院向共有权人吴明治的调查，其表示知晓并同意王国钦的售房行为。林玉瑜应在合同履行过程中要求吴明治共同签约，如果确因共有权人拒绝签约或追认导致合同无法继续履行，再中止合同并可向违约方主张权利。因此，可以认定系林玉瑜主观上不愿继续履行合同，存在违约情形。另外，创联公司作为专业房产中介机构，应当知晓房屋买卖未经共有权人同意可能导致房屋买卖合同无法履行，但其在订约时并未就该问题提示买卖双方，故创联公司亦存在一定过错。综合双方的过错程度，酌定林玉瑜、创联公司应分别承担60%和40%的过错责任。根据诉争《房产买卖经纪合同》的约定，如居间成功，买卖双方应支付的居间服务佣金分别为3.6万元和4.8万元，合计8.4万元，林玉瑜承担买卖双方应付佣金的60%，即应支付5.04万元予创联公司。创联公司另主张自发函向林玉瑜催讨佣金之次日即2019年6月27日起，按日千分之五的标准计算的迟延履行金，该违约金标准明显偏高，依法调整按中国人民银行同期同类贷款利率（计算至2019年8月19日止）及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（自2019年8月20日起算）计算的利息计付迟延履行金为宜。创联公司还主张林玉瑜支付律师代理费，因创联公司自身存在过错，对该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林玉瑜应于判决生效之日起十日内支付创联公司居间服务佣金5.04万元及迟延履行金（迟延履行金以5.04万元为基数，自2019年6月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回创联公司的其他诉讼请求。案件受理费2352元，由创联公司负担1193元、林玉瑜负担1159元。 本院二审中，当事人均未提交新的证据。对于一审查明的事实，除林玉瑜认为涉案房屋是1981年王国钦家庭共同承建的，并非购买的外，当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对当事人无争议事实予以确认。 本案二审当事人的争议焦点为：林玉瑜是否应当支付创联公司居间服务佣金5.04万元。 本院认为，涉案《房产买卖经纪合同》签订后，林玉瑜明确表示不履行合同，并主张系创联公司提供无效的产权信息致使合同目的不能实现，但林玉瑜在合同签订后未曾提出要求王国钦履行买卖合同、交付标的物的请求，无法证实买卖合同系因无权处分而无法履行，进而导致合同目的不能实现，因此，林玉瑜单方不履行合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，其主张创联公司应当承担全部责任，本院不予支持。一审法院就涉案居间费用的分担，已综合林玉瑜与创联公司的过错程度，酌定林玉瑜、创联公司应分别承担60%和40%的过错责任，该认定并无不当，林玉瑜应向创联公司支付居间服务佣金5.04万元。另，案涉《房产买卖经纪合同》虽然是创联公司提供的并且重复使用的，但合同约定的“因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行、合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师费等其他必要费用”内容，属于违约责任的约定，并非属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款，并且合同第二十二条“在签署本合同时，丙方已就本合同的全部条款向甲乙双方进行了说明和解释，各方对合同的全部条款已无疑义……”，该条款在合同中字体加粗并以下划线作出了突出提示，林玉瑜主张违约责任条款属于格式条款未发生效力，本院不予支持。至于林玉瑜提出的王国钦存在违约的问题，与本案居间合同纠纷不是同一法律关系，本院不予处理。 综上所述，林玉瑜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1060元，由林玉瑜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄海清 审 判 员 杨钊胜 审 判 员 孙 越 二〇二〇年六月三十日 法官助理 林良楷 书 记 员 金雅琳 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。