贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初290号原告：贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大营坡鹿冲关路**中大国际******。法定代表人：黄卫民，执行董事。委托诉讼代理人：何镜君，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。被告：贵州环宇智策文化传媒有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区凤凰村凤凰翠堤**楼******[太慈社区]div>法定代表人：王荟锋，执行董事。被告：平涛，男，1983年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二被告共同委托诉讼代理人：李倩，贵州好时律师事务所律师。第三人：贵州永辉超市有限公司云岩区第四分公司，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区**团******和**iv>负责人：黄德顺。第三人：贵州鑫泰诚汽车服务有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区**团******和**iv>法定代表人：罗明珠。原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司（以下简称宏利聚丰公司）与被告贵州环宇智策文化传媒有限公司（以下简称环宇智策公司）、被告平涛、第三人贵州永辉超市有限公司云岩区第四分公司（以下简称永辉超市云岩第四分公司）、第三人贵州鑫泰诚汽车服务有限公司（以下简称鑫泰诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏利聚丰公司的委托诉讼代理人何镜君，被告环宇智策公司、被告平涛的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。经本院传票传唤，第三人永辉超市云岩第四分公司、鑫泰诚公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏利聚丰公司提出诉讼请求：1.解除宏利聚丰公司和环宇智策公司在2019年1月26日签订的《租赁合同》,以及补充协议；2.贵州环宇智策文化传媒有限公司向贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司返还租赁使用的房屋;3.贵州环宇智策文化传媒有限公司支付租金279368.00元(从2020年2月1日到起诉之日)；4.贵州环宇智策文化传媒有限公司向贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司返还租赁房屋之前,占用原租赁房屋的使用费(从起诉之日起到到返还房屋之日止),即每日为4656.00元；5.贵州环宇智策文化传媒有限公司向贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付违约金490052元;6.平涛对贵州环宇智策文化传媒有限公司的债务承担连带责任;7.两被告共同承担诉讼费用。事实与理由：2019年1月26日，原告与环宇智策公司签订了《租赁合同》，合同约定由原告出租贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋给环宇智策公司使用，期限从2019年2月1日到2023年12月31日止，2019年2月1日至2020年2月1日期间，原告不收取租金，从2020年2月1日起计租；在签订本合同的当日支付保证金20000元，2019年6月30日前支付首期租赁费419052元，押金139684元，总计金额为558736元。原告要求环宇智策公司履行其义务，而环宇智策公司数次称款项已付，经核查，环宇智策公司未向原告支付任何款项。双方协商一致后，签订了《补充协议》，再次约定环宇智策公司支付的期限、金额。但环宇智策公司再次违约。2020年1月17日，向原告作出承诺，分三期向原告支付550000元，被告平涛作为环宇智策公司的保证人，承担连带保证责任。期限届满后，环宇智策公司仍未履行其承诺。现永辉超市云岩第四分公司和鑫泰诚公司作为次租赁人租赁使用房屋的部分。原告为维护合法权益，诉至法院。被告环宇智策公司、被告平涛共同辩称：1.原告违约在先，租赁合同中约定原告保证出租的店面能够正常营业，但自2019年6月12日开始，原告因与小区业主就停车场等问题产生纠纷，导致本案第三人无法正常营业，从而致使环宇智策公司无法正常收取租金，因此环宇智策公司不应当支付租金、违约金；2.案涉合同不存在履行不能的情形，且原告未按合同第十条第一款之规定，进行书面通知解除租赁合同，故其不享有单方解除权；3.合同中未约定房屋使用费，且案涉合同并未解除，故不应当支付该笔费用；4.环宇智策公司已经支付保证金20000元及押金139684元；5.2020年伊始，疫情爆发，原告应当减免部分房租；6.平涛不应当承担连带责任。第三人永辉超市云岩第四分公司未提交答辩意见。第三人鑫泰诚公司未提交答辩意见。经审理查明，2018年7月27日李国成（甲方）与原告宏利聚丰公司（乙方）签订《合伙经营房屋合同》，约定李国成将贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋，与乙方以合伙方式进行合伙经营；合伙期限为2018年8月1日至2025年7月31日止。2019年1月26日原告宏利聚丰公司（甲方）与被告环宇智策公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1.租赁场地为坐落于贵阳市云岩区渔安安井回迁安置区D组团5栋1层1号，计租面积2793.68平方米，其中临街部分243.08平方米，内铺2550.6平方米。2.租赁期限，临街部分自2019年2月1日至2020年12月31日，内铺部分为2019年2月1日至2023年12月31日。3.甲方承诺放弃2019年2月1日至2020年2月1日期间该租赁场地的任何租金收入，2020年2月1日起开始计租。4.租赁费用采取先付后用的形式按季支付。签订合同之日支付定金20000元，2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金。5.根据本合同的约定按时向甲方交纳租赁费用，如乙方逾期交纳前述费用的（因甲方原因造成乙方延期支付的除外），自第八个工作日起，每逾期1日，乙方按应付款项的千分之五向甲方支付逾期违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。6.乙方在不改变房屋主体结构的前提下，可以根据经营需要对租赁场地进行改建或装修。甲方同意乙方可以部分分租租赁场地，全部转租的需征得甲方书面同意。7.合同终止或届满时无续租的，乙方应于10日内乙方设施设备及可移动物品搬离本场地并将场地清洁完毕后交还甲方，在该期间内乙方无须支付租赁费用，但需支付实际使用的水、电、物业管理费等费用。8.本合同任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，否则从第八个工作日其视为逾期），且逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月的租赁费用的违约金，若前述违约金不足以弥补守约方因此而遭受的损失的，违约方还应负责赔偿守约方的所有损失。合同签订后，被告环宇智策公司于2019年1月28日向原告宏利聚丰公司通过银行转账20000元，附言“履约保证金”。合同签订后至案件庭审之日，被告环宇智策公司一直使用案涉房屋。2019年1月29日，环宇智策公司（甲方）与贵州永辉超市有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定环宇智策公司将案涉部分房屋（计租面积540平方米）出租给贵州永辉超市有限公司作第四分店使用，租赁期限自2019年2月1日至2023年12月31日。2019年6月8日，环宇智策公司第三人鑫泰诚公司签订《租赁合同》，将安案涉部分房屋（计租面积845平方米）出租给第三人鑫泰诚公司使用，租赁期限自2019年6月8日至2020年6月8日。2019年7月8日，宏利聚丰公司向环宇智策公司出具承诺书，载明：因D5地下停车场及物业问题，对鑫泰诚公司造成严重影响。物业公司对地下停车场进行整改一个月左右。整改期间，按鑫泰诚公司出具的2016年6月至停车场竣工当月的月报表和日报表，以利润平均值损失赔偿鑫泰诚公司。如不履行此承诺，鑫泰诚公司将此笔赔偿金冲抵下月房租。2019年8月1日，宏利聚丰公司向环宇智策公司出具《函告》，载明：有业主与宏利聚丰公司所发生的一切法律关系与环宇智策公司无关，如因业主与宏利聚丰公司产生的法律纠纷及损失由宏利聚丰公司承担。2019年12月23日，宏利聚丰公司（甲方）与环宇智策公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.因租赁合同中地下停车场的整改，现附条件甲方给予乙方四个月免收租赁费的优惠，即免收2020年至2023年最后一个自然月的租金。2.乙方在履行本协议过程中，有违约行为的，免收租赁优惠同时丧失，不再享受，本协议自动失效。3.《租赁合同》中约定乙方应于2019年6月30日前，向甲方支付的首期租赁费419052元及押金139684元。在签订本协议之日起三个工作日内，乙方向甲方支付首期租赁费和押金558736.00元（包含之前已付的两万）。4.本协议经双方签章，在乙方向甲方支付首期全部租赁费和押金时生效。因环宇智策公司未支付租金及押金，上述补充协议未能生效。2020年1月17日，被告环宇智策公司向原告宏利聚丰公司出具《还款承诺书》，载明因受市场经营影响，资金困难，未按约定向支付租金，就未支付的租金以及后期的租金支付，作出如下承诺：2020年1月31日，支付250000元；2020年2月10日，支付150000元；2020年2月21日，支付150000元；2020年，以及2020年以后的租金按照《租赁合同》约定方式、期限履行。环宇智策公司任何一次未按照上述期限、金额履行本承诺，自愿接受宏利聚丰公司追究违约责任的法律后果。被告平涛自愿为环宇智策公司承担连带保证责任，并签字确认。因环宇智策公司未足额支付租金，原告宏利聚丰公司分别于2020年1月10日、2月29日、3月10日、4月7日向，第三人鑫泰诚公司及贵州永辉超市有限公司送达《告知书》，告知第三人其解除与环宇智策公司的租赁合同关系，收回租赁使用权。截止本案开庭时，环宇智策公司仍未向原告足额支付2020年2月1日起的租金及押金。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《合伙经营房屋合同》、《租赁合同》三份、《补充协议》、《告知书》二份、《承诺书》、《还款承诺书》、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司应当按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司在《租赁合同》明确约定，环宇智策公司应于2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金，但仅在支付20000元保证金后逾期30日仍未按时足额支付，已构成违约，原告有权单方面解除合同。虽原告未举证其在起诉前向被告进行通知，但通过本院向被告送达起诉状时，解除合同的意思表示已到达被告。因此，原告关于解除于2020年4月15日原被告双方签订的《租赁合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告主张被告将案涉商铺返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，予以支持。关于原告宏利聚丰公司要求解除《补充协议》的诉请，根据《补充协议》第四条约定“本协议经双方签章，在乙方向甲方支付首期全部租赁费和押金时生效。”因被告环宇智策公司并未向原告宏利聚丰公司支付首期全部租赁费，故该《补充协议》并未生效，原告要求解除《补充协议》的诉请，本院不予支持。关于被告主张原告与小区业主就停车场等问题产生纠纷，导致本案第三人无法正常营业，被告无法收取租金的抗辩意见。被告提交原告出具的涉及D5地下停车场整改的《承诺书》，该承诺书中所提及自2019年6月12日影响鑫泰诚公司使用停车场一个月时间，同时也在原、被告双方签订的《补充协议》中明确了因物业停车场施工对双方造成一定影响，原告提出了附条件的免收租赁费优惠，虽该《补充协议》未生效，但被告因停车场施工影响使用房屋的事实得以确认，本院支持免除一个月房屋租金。此外，经查明，被告仅向原告支付20000元保证金，但对其称已支付的139684元押金，未提供银行流水予以佐证，应承担举证不能的责任。据此，对于被告环宇智策公司支付租金279368元(从2020年2月1日到起诉之日，即起诉状落款时间2020年3月31日)及以每日4656元支付返还房屋之前的使用费的诉请本院调整租金279368元的计算时间为2020年3月1日至4月30日），并从5月1日起以每日4656元的标准支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日止。关于因对于被告环宇智策公司提出考虑疫情情况，请求对租金进行一定减免的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。原被告双方签订的《租赁合同》约定，被告应在2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金。新冠××疫情于2020年1月底爆发，不可抗力发生在被告迟延履行后。对被告环宇智策主张减免租金的意见，本院不予支持。关于原告宏利聚丰公司主张被告环宇智策公司支付违约金419052元的诉请。依据合同约定，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月的租赁费用即419052元作为违约金。环宇智策公司在享受免租期带来的合同利益时，未按期支付租金及押金，违反诚实信用原则，其应承担相应的违约责任。从查明的事实中看出，环宇智策公司在免租期内使用房屋时遇到一定阻碍，宏利聚丰公司未能完全履行合同期间保证房屋符合合同用途的义务，也存在一定的违约责任。本院酌情地按2个月租赁费279368元计算违约金（419052元÷3个月×2个月＝279368元）。为减少当事人讼累，对于环宇智策公司已支付的20000元保证金进行扣减，即违约金为259368元。关于被告平涛对环宇智策公司的债务承担连带责任的诉请，被告平涛作为连带责任担保人在《还款承诺书》上签字捺印，符合《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司与被告贵州环宇智策文化传媒有限公司2019年1月26日签订《租赁合同》；二、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋腾退给原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司；三、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛自本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付房屋租金279368元，并从2020年5月1日起以每日4656元的标准计算房屋占有使用费，直至房屋返还之日止；四、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛自本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付违约金259368元；五、驳回原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10786元，减半收取计5393元，保全费5000元，共计10393元。由原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司负担1549元，被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛共同负担8844元（案件受理费、保全费已由原告预交，二被告在履行本判决时直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年六月二十四日法官助理吴曦书记员吴阳