海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1292号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：匡松鹤，男，1957年12月30日出生，汉族，住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司，，住所地海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区**** 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）、匡松鹤与被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实与理由：一、一审判决认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为匡松鹤所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1.依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约认责。该条文明确约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第15条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的。买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”但匡松鹤在得知上诉人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按合同的约定在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息。事实上匡松鹤已经放弃了追索上诉人违约办证的权利。因此无权向上诉人主张未按时办证的违约责任。2.根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在案涉房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给匡松鹤办产权证书的根本原因不是上诉人没向主管部门申请也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向上诉人索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在上诉人与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局已上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，上诉人没有过错，依据合同第15条的约定，上诉人不承担至今未办理产权证书的责任。二、一审判决判决上诉人向匡松鹤退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。1.根据匡松鹤提供的证据，匡松鹤所主张的契税是交给了被上诉人美林物业公司。并没有交给上诉人。根据被上诉人美林物业公司提供的证据二《转款明细表》分为三部分：第一部分只能证明被上诉人美林物业公司向上诉人转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用。该款为什么款？是否为物业收取的业主交来的契税、维修基金等费用？是否为全部业主交来的款项？是否全部转给了上诉人？均无法确认。且转给上诉人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。第二部分为物业公司给伍瑞平个人的现金，且特别注明所转款的性质是备用金与契税等费用没有关系。备用金依据财务制度应为公司内部款项流转，伍瑞平是被上诉人美林物业公司的出纳，故该部分款项可能是物业公司内部行为。上诉人从未委托或者授权伍瑞平代公司收取过任何款项。第三部分为上诉人转给被上诉人美林物业公司的款项。既然被上诉人美林物业公司提供该证据是想证明其已将全部收取的业主交来的全部契税、维修基金等费用全部转给了上诉人，那么就不应该有上诉人转给被上诉人美林物业公司的款项。因此一审判决上诉人向被上诉人匡松鹤退还契税等费用，实属认定事实错误。2.上诉人与匡松鹤之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与匡松鹤应当按照合同的约定执行。在上诉人与匡松鹤没有解除合同的情况下，匡松鹤要求退还契税、办证费等费用没有法律依据。根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第15条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的。买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”该条文可以看出，在《商品房买卖合同》没有解除前，上诉人没有退还办证税、费的义务。既然匡松鹤没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。匡松鹤在补充协议第一条约定的期限内没有提出解除合同退还办证税、费的主张，已经视为自愿放弃追索上诉人逾期办理产权证书违约责任的权利，因此无权向上诉人主张退还契税等费用。综上所述，契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，上诉人有代扣代缴的权利和义务。一审判决上诉人向被上诉人匡松鹤退还契税等费用，属认定事实和适用法律错误。三、一审判决在匡松鹤没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定匡松鹤的诉求没有超过了诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。1.一审判决错误认定实际收房时间为2013年10月13日，上诉人违约的诉讼时效从2014年10月8日起算。事实上，上诉人已经依据《商品房买卖合同》的约定于2013年6月30日向匡松鹤交房，2013年9月21日为匡松鹤向被上诉人美林物业公司缴纳契税、维修基金等费用以及物业管理费的交款时间。事实上上诉人已经依据补充协议的约定在2013年6月28日通过邮寄的方式通知全体业主收房，要求业主在2013年6月30日至2013年7月31日来办理交房手续了。匡松鹤由于自身原因未在规定时间收房不能作为认定上诉人违约的依据。2.根据民法总则的规定诉讼时效为三年，匡松鹤从接收案涉房产直到起诉前六年多的时间都没有向上诉人及依法有权解决民事纠纷的主体主张过权利。依据民法总则第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”依据该规定，只有权利人也就是匡松鹤向上诉人主张权力才能导致诉讼时效的中断。另依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”依据该规定，匡松鹤只有亲自向依法有权解决民事纠纷的主体主张权利才能导致诉讼时效的中断。但直到今日匡松鹤也没有向有权解决民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求。业主委员会不是有权解决民事纠纷的相关组织。因此业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。3.匡松鹤提供的3份美林湖国际社区业主委员会向上诉人发的函，上诉人根本就没有收到，不能就此认定为匡松鹤向上诉人主张权利。且业主委员会向上诉人所发的函件上没有上诉人签收确认，匡松鹤也没有提供能够证明上诉人确实收到的证据。该业主委员会的函也没有明确是为匡松鹤主张权利。4.业主委员会没有在工商局登记注册也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业主委员会的函与物业管理无关，因此不具有任何的法律效力。5.依据《海南经济特区物业管理条例》第17条的规定，可以看出业主委员会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。业主委员会向上诉人3次发函的行为均未得到业主大会的授权。综上，商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与上诉人之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会在没有经业主大会授权的情况下主动向上诉人发函主张权利的行为已经远远超出了法律所规定业主委员会的职责范围，更不能引匡松鹤向上诉人主张合同权利的诉讼时效的中断。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 针对美丰公司的上诉，匡松鹤辩称，首先，对方说不存在违约的事实是错误的。附加合同（附件五补充协议的第一条）应视为无效条款。其次，2016年底屯昌法院已经判决美丰公司违约。伍瑞平是两个公司共同的职员，如果钱不见了，当年美丰公司就应该知道钱不见了。最后，美丰公司认为超过诉讼时效，但是业委会是具备主体资格的，业委会的函足以中断诉讼时效，因此本案的诉讼并没有超过诉讼时间。 匡松鹤上诉请求：1.维持一审判决第一项；加判被上诉人退回上诉人所交的办理房屋权属证书的维修基金4219.2元或提供“住宅专项维修资金专用票据”；2.支付14054.51元（办理房屋权属证书的契税9425.31元、维修基金4219.2元和其他办证费用280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计14054.51元）从被告收取费用之日起至返还款项之日止的银行同期利息（14054.51×（1+6.5%）6=20507.53元）；3.本案的一、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决引用2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条、第十三条及第二十七条属于对相关文件的错误引用和理解。2013年11月2日，上诉人已经按照文件要求在收房时将全部各项费用都交给了美林物业公司，所以上诉人是遵守了第十二条和第十三条规定合法地入住了房屋。而《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十四条规定“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”现在已经是2020年了，至今6年多过去了，上诉人没有收到被上诉人应开具的“住宅专项维修资金专用票据”。事实上，被上诉人至今都没有将维修基金存入住宅专项维修资金专户，导致二期楼房漏水物业都无资金维修，屯昌法院距美林湖社区仅4.9公里，上门调查一下就知道情况。被上诉人银行账户早已经没有资金了，连2015年法院的强制执行也无法完成，一审法院了解此情况。如果不是被上诉人违约和挪用资金，哪有利息一说呢？所引用的第二十七条纯属断章取义，张冠李戴。正因为交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，上诉人在今后办理房屋权属证书时，必须提供“住宅专项维修资金专用票据”，届时这笔住宅专项维修资金连同滞纳金是否还要上诉人第二次重复上交？本案要求被上诉人退回专项维修资金，就是为了上交给相关部门，从而取得“住宅专项维修资金专用票据”。获得办理房屋权属证书的必要条件。一审判决对如此重要且显而易见的事实，不予尊重，却采用被上诉人滥用的法律条文作出判决，显然不考虑客观事实，是错误的。2.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”又根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)文“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”、“5年期以上档次贷款利率，由金融机构参照人民银行公布的5年期以上贷款利率自主确定。”被上诉人2013年至今没有依法律规定为上诉人办理房屋权属证书，被上诉人的违约是不争的事实，依法判决支付给上诉人利息是有法律依据且合理的。3.被上诉人在没有办法办证的情况下严重逾期而不予退款，主观上也准备拖过诉讼时效后，利用法律来实施挪用、侵占上诉人的资金。从被上诉人银行账户上无款的事实来看，上诉人的资金已被被上诉人挪用。6年来，上诉人经常因商品房预售合同纠纷往返于常住地和屯昌县之间造成经济上不少的损失，上诉人诉讼和上诉都是被逼无奈之举，故本案的一、二审诉讼费用应该全部由二被上诉人承担。综上所述，上诉人的请求事项是符合法律法规的，请二审法院认真查明事实，依法主持正义，请求贵院支持上诉人的诉讼请求。 针对匡松鹤的上诉，美丰公司辩称，答辩意见与上诉意见一致，补充一点，支持一审对维修基金的判决。 美林物业公司未作答辩。 匡松鹤向一审法院起诉请求：1.判决二被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税9425.31元，公共维修基金4219.2元和其他办证费用410元(包括其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元)，合计14054.51元；2.判决二被告偿还上述费用14054.51元从被告收取费用之日起至返还款项之日止的银行同期利息为14054.51×（1+6.5%）6=20507.53元；3.判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月27日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:TC-210-0005645)，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第16幢6层606号房以总价316680元出售给原告，建筑面积为70.88平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2011年12月27日付清了全部房款。2013年10月12日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费，于次日领取了房屋的钥匙。2013年11月2日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税9425.31元，公共维修基金4219.2元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计14054.51元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。2015年5月7日，原告匡松鹤向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金63652.68元，并判令被告在2015年7月30日前申请房屋验收并通过合格验收；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金32015元，并判令被告在2015年7月30日前将房产证办理给原告，逾期办理的按照中国人民银行公布的金融机构逾期贷款计收利息的标准向原告支付违约金；3.判令被告在2015年6月30日前接通市政供水、供电管网至原告所购房入户门口，使原告所购商品房达到正常使用条件，并判令被告承担在其接通市政供水供电管网到原告住房入户门口并使原告所购房屋达到使用条件前原告已交的物业服务费3206元；4.判令被告向原告返还多收取的代缴契税6283.54元；5.判令被告承担本案诉讼费。2019年10月24日，原告以被告收取办证税费后逾期办理不动产证为由，向一审法院提出诉讼请求：1.判决二被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税9425.31元，公共维修基金4219.2元和其他办证费用410元(包括其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元)，合计14054.51元；2.判决二被告偿还上述费用14054.51元从被告收取费用之日起至返还款项之日止的银行同期利息为14054.51×（1+6.5%）6=20507.53元。3.判决被告承担本案的诉讼费用。原告表示上述税费等费用退还原告后，今后原告自行缴纳，自行办理不动产证。另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效以及是否重复起诉的问题；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定;4.如果原告的主张成立,关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任。一、关于本案是否超过诉讼时效以及是否重复起诉的问题。被告于2013年10月13日交房给原告。因此，原告入住案涉房屋606室已六年多。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告主张退回上述款项已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，于2013年10月13日领取房屋钥匙，但至2014年10月8日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年10月8日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年10月8日至2016年10月8日，超过2016年10月8日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，一审法院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，予以驳回。原告2015年5月7日向一审法院提出的诉讼请求与本案不同，因此被告美丰公司辩称原告重复起诉没有事实根据，不予采信，对其主张予以驳回。二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴……”，双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，予以支持。被告应向原告退还契税费9425.31元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计9835.31元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金的请求，予以驳回。三、关于原告主张契税、公共维修基金、其它办证等项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。契税和其它办证等费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息……”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。综上，原告主张被告收取的各项费用14054.51元的利息，没有事实和法律依据，予以驳回。四、关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。综上所述，被告美丰公司应退还原告契税费9425.31元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计9835.31元。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金4219.2元以及主张被告收取的各项费用共14054.51元的利息20507.53元，没有事实根据和法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告匡松鹤退还办证契税费9425.31元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计9835.31元；二、驳回原告匡松鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664.06元，减半收取332.03元，由原告匡松鹤负担237.54元，被告海南美丰不动产有限公司负担94.49元。 二审中，美丰公司提交一份新证据（2019）琼96行终163号行政判决书，拟证明美丰公司未能按期为业主办证及上缴契税等相关费用的原因，在于屯昌县国土局，美丰公司不存在过错。匡松鹤的质证意见是：对真实性和合法性予以确认，对关联性不予认可。经审查，本院对上述证据的真实性和合法性予以确认，对关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审需要解决的问题是1.匡松鹤的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.美丰公司应否向匡松鹤退还办证契税费9425.31元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元和产权转移登记费80元并支付占用上述费用期间的利息；3.美丰公司应否向匡松鹤退还公共维修基金4219.2元。 一、关于匡松鹤的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。 美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为匡松鹤通过业主委员会向美丰公司和美林物业公司主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此美丰公司认为匡松鹤的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决驳回美林公司关于匡松鹤的请求超过诉讼时效的主张并无不当本院予以维持。 二、关于美丰公司应否向匡松鹤退还办证契税费9425.31元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元和产权转移登记费80元并支付占用上述费用期间的利息的问题。 本案中，根据合同补充协议第10条的约定，匡松鹤办证所需税费等由美丰公司负责代收代缴，美丰公司对此亦予以认可，但美丰公司未能在约定时间内为匡松鹤办理房产证已构成违约,且美丰公司长期占用匡松鹤该笔资金的行为已经给匡松鹤造成损失。为尽快办理房产证，匡松鹤主张美丰公司退还办证税费等费用并支付占用期间的利息，由其自行办理，应予支持。一审判决美丰公司应向匡松鹤退还代收代缴的办证税费等费用，并无不当，本院予以维持。但一审判决不予支持占用上述费用期间的利息不当，本院予以纠正。最高人民法院《关于审理卖同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，根据案涉合同的约定，在匡松鹤于2013年11月2日交清办证费用后，美丰公司应在360日内为匡松鹤办理完房产相关证书，即2014年11月2日前为匡松鹤代办好房屋权属证书，但美丰公司至今为止仍未为匡松鹤办好房屋权属证书，故美丰公司从2014年11月3日开始违约。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息计算应以9835.31元为基数，自2014年11月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期计付。 三、关于美丰公司应否向匡松鹤退还公共维修基金4219.2元的问题。 依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，交纳公共维修基金是匡松鹤的法定义务，其主张退还于法无据，本院不予支持。一审判决不予支持匡松鹤诉请美林公司退还公共维修基金并无不当，本院予以维持。 综上所述，美丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；匡松鹤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1331号民事判决第一项（即一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告匡松鹤退还办证契税费9425.31元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计9835.31元）； 二、撤销海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1331号民事判决第二项（即二、驳回原告匡松鹤的其他诉讼请求）； 三、上诉人海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人匡松鹤支付占用办证契税费9425.31元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元和产权转移登记费80元的利息（利息计算以9835.31元为基数，自2014年11月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期计付）； 四、驳回上诉人海南美丰不动有限公司的全部上诉请求； 五、驳回上诉人匡松鹤的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费664.06元，减半收取332.03元，由上诉人海南美丰不动产有限公司负担265.62元，上诉人匡松鹤负担66.41元；二审案件受理费1328.12元，由上诉人海南美丰不动产有限公司负担1062.50元，上诉人匡松鹤负担265.62元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴罗南 审 判 员 林芝静 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。