广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初79号 原告：黄素媛，女，1948年8月25日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告：冯桂才，男，1946年12月15日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 二原告共同委托诉讼代理人：冯永恒，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 被告：冯桂贤，女，1955年6月5日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：伍时健，广西圣泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦廷柒，广西圣泰律师事务所律师。 原告黄素媛、冯桂才与被告冯桂贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日作出（2019）桂0205民初2571号民事判决。被告冯桂贤不服该判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）桂02民终4058号民事裁定，发回重审。本院于2020年1月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告黄素媛、冯桂才的委托诉讼代理人冯永恒、陈书，被告冯桂贤的委托诉讼代理人伍时健、韦廷柒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄素媛、冯桂才向本院提出如下诉讼请求：1.冯桂贤把位于柳州市柳北区房屋的不动产权证，过户到黄素媛、冯桂才名下；2.冯桂贤承担本案诉讼费。审理过程中，黄素媛、冯桂才增加诉讼请求，要求冯桂贤承担本案的评估费4000元。事实与理由：2007年底，黄素媛、冯桂才急需为儿子结婚购买一套房屋，冯桂贤知情后就主动提出要求黄素媛、冯桂才购买其名下位于柳州市房屋（以下简称“涉案房屋”）。双方经多次协商，冯桂贤同意以140000元的价格将涉案房屋出售给黄素媛、冯桂才，并约定2008年4月份以前交付首笔购房款70000元，在春节前再付清50000元，涉案房屋变更所有权时再支付剩余的20000元。黄素媛、冯桂贤已于2008年3月9日向冯桂贤支付70000元，后冯桂贤就将涉案房屋交付黄素媛、冯桂才装修并居住使用。期间，冯桂贤协助黄素媛、冯桂才办理了水电用户变更手续。2009年1月22日，黄素媛、冯桂才依约又向冯桂贤支付50000元购房款。黄素媛、冯桂才于2008年8月搬进涉案房屋居住至今。黄素媛、冯桂才已依约履行合同义务，但是冯桂贤未协助办理涉案房屋的过户手续。双方协商未果，黄素媛、冯桂才诉至法院。 冯桂贤辩称，1、双方不存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同属于要式合同，买卖房屋必须签订书面的合同，合同中必须具备买卖双方的主体身份、房屋的坐落、面积、房屋的单价及总价款等基本内容，尤其是房屋价款，只有双方对房屋的买卖达成一致表示时，房屋买卖合同才成立；2、权某是涉案房屋的共有人，权某从1987年9月失踪，涉案房屋未经共有人权某同意是不能转让的，因此，黄素媛、冯桂才主张的房屋买卖合同关系不成立；3、即使房屋买卖合同成立也应当是无效的合同，双方当时约定等权某出现后再确定房屋价格，涉案房屋过户的条件尚未成就，黄素媛、冯桂才只有按照双方原来约定的价格方法确定价格且支付后或者按照其承诺的支付100000元或者120000元后才能办理过户手续。综上，请求人民法院依法驳回黄素媛、冯桂才的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据(详见附录：证据目录），本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、对黄素媛、冯桂才提交证据的认定。冯桂贤对黄素媛、冯桂才提交的证据1、7、8的真实性无异议，上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。黄素媛、冯桂才提交的证据2至6、9有原件予以核对，与本案具有关联性，本院予以确认。 2、对冯桂贤提交的证据的认定。黄素媛、冯桂才对冯桂贤提交的证据1中的结婚证、个人住房档案及证据4的真实性无异议，本院予以确认。其余证据因缺乏原件予以核对，本院不予采信。冯桂贤申请证人权某出庭作证，拟证明其作为涉案房屋的共有人对冯桂贤与黄素媛、冯桂才之间买卖涉案房屋并不知情。因权某与冯桂贤原系夫妻关系，该两人具有利害关系，且黄素媛、冯桂才对其证人证言亦不予认可，故本院对权某的证人证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄素媛与冯桂才是夫妻关系，冯桂才与冯桂贤是兄妹关系。冯桂贤与证人权某原系夫妻关系，两人1979年7月25日结婚，并于2019年2月18日离婚。涉案房屋原系冯桂贤与权某共有，购房时间为1998年11月4日。2019年2月20日，冯桂贤因分割（析产）取得涉案房屋所有权，涉案房屋建筑面积为77.80平方米。 2008年3月8日，黄素媛从其中国工商银行账户取出现金40000元。次日，冯桂贤向黄素媛出具1份《收条》，认可收到黄素媛买房现金70000元。2009年1月22日，黄素媛又从中国工商银行账户转账50000元至冯桂贤账户。黄素媛、冯桂才从2008年7月起入住涉案房屋至今。2008年12月15日，黄素媛与柳州市威立雅水务有限公司签订《供用水合同》，用水地址即为涉案房屋所在地址。 2019年3月2日，黄素媛与冯桂贤就涉案房屋的价款问题进行电话沟通，黄素媛称再支付500000元是不可能的，并称仅能再补偿100000元。在电话中，双方对涉案房屋还需要补交多少价款无法达成一致。 庭审过程中，本院要求冯桂贤明确双方是否建立房屋买卖合同关系，冯桂贤认可双方存在房屋买卖合同关系，仅是不认可黄素媛、冯桂才主张的房屋价款，并认为黄素媛、冯桂才仅支付120000元并未完成付清房款的合同义务，涉案房屋尚不具备过户的条件。 审理过程中，黄素媛、冯桂才申请对涉案房屋于价值时点2008年3月9日的价值进行评估。本院依申请将案卷材料提交柳州市中级人民法院司法鉴定中心，经委托，广西方中房地产评估事务所有限公司于2020年5月6日作出《评估报告》，载明涉案房屋于价值时点2008年3月9日的单价为2045元/平方米，总价为159101元。黄素媛、冯桂才为本次评估花费评估费4000元。本院在开庭前已依法向冯桂贤送达上述《评估报告》，冯桂贤当庭对《评估报告》的内容提出异议，并认为评估程序、评估方法等均不符合法律规定，不应作为定案依据。本院当庭向冯桂贤是否需要就涉案房屋的价值申请重新评估，冯桂贤表示庭后答复，本院责令冯桂贤于2020年6月5日前答复法庭，逾期答复视为放弃重新申请评估的权利。截止上述日期，本院未收到冯桂贤的答复。黄素媛、冯桂才当庭明确愿意按照评估结果向冯桂贤支付剩余的购房款。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方之间建立有房屋买卖合同，冯桂贤以未经共有人权某同意为由抗辩本案房屋买卖合同无效，但权某是否确实处于失踪状态并无公安机关出具的有关失踪证明或者人民法院宣告失踪的法律文书予以证实，加之涉案房屋已于2019年2月20日通过分割（析产）的方式明确为冯桂贤个人所有，据此，黄素媛、冯桂才与冯桂贤买卖涉案房屋并不影响权某的权利，亦不存在无法办理过户的情形，故对冯桂贤关于合同无效的观点，本院不予采信。 关于双方的合同权利义务的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。黄素媛、冯桂才购买涉案房屋应当向冯桂贤支付购房款，黄素媛、冯桂才付清购房款后，冯桂贤应当配合办理涉案房屋的过户手续。黄素媛、冯桂才主张双方约定的房屋价款为140000元，因冯桂贤不予认可，故黄素媛、冯桂才申请对涉案房屋2008年3月9日的价值进行评估，估价结果显示涉案房屋于价值时点2008年3月9日的价值为159101元。本院认为，广西方中房地产评估事务所有限公司具有相应的评估资质，本案评估经实地勘验，评估内容客观真实，评估程序合法，其所出具的评估意见可以作为定案依据。估价结果与黄素媛、冯桂才主张的房屋价款140000元相差不大，加之黄素媛、冯桂才与冯桂贤具有亲属关系，故本院采信黄素媛、冯桂才主张的涉案房屋协议价格为140000元的观点。冯桂贤辩称双方当时约定待权某出现时再商定涉案房屋的价格，并认为《评估报告》不符合法律规定不能作为定案依据，但其未能提供证据对此予以证实，且在本院指定的时间内未申请重新评估，故本院对其观点不予采信。双方合意买卖涉案房屋的时间为2008年，黄素媛、冯桂才至今已在涉案房屋居住十余年，且涉案房屋现已办理不动产权证书，符合过户的条件，合同具备继续履行的前提，双方应继续履行合同。现黄素媛、冯桂才已表示愿意按照估价结果向冯桂贤补足购房款，本院对此予以确认。因黄素媛、冯桂才已向冯桂贤支付购房款120000元（70000元＋50000元），其还应向冯桂贤支付购房款39101元（159101元-120000元）。黄素媛、冯桂才付清购房款后，冯桂贤应当配合办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至黄素媛、冯桂才名下。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄素媛、冯桂才于本案判决生效之日起十日内向被告冯桂贤支付购房尾款39101元； 二、被告冯桂贤收到原告黄素媛、冯桂才支付上述款项后十日内配合将位于柳州市房屋过户至原告黄素媛、冯桂才名下。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6552元，评估费4000元，合计10552元（原告黄素媛、冯桂才已预交），由被告冯桂贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  潘春霞 人民陪审员  何燕秋 人民陪审员  陈 悦 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  李嘉欣 书 记 员  黎桂连 附录：证据目录 黄素媛、冯桂才向本院提交证据如下： 1、2008年3月9日收条、中国工商银行取款及汇款凭证; 2、供用水合同; 3、自来水安装发票； 4、水、电费收据、通知单; 5、装修合同; 6、装修合同收款收据; 7、2019年3月2日通话录音; 8、（2019）桂0205民初1356号民事判决书; 9、《评估报告》及评估费发票; 冯桂贤向法庭提交证据如下： 1、结婚证、个人住房档案、权某声明及旅行证、身份证复印件、泰国养老保险卡； 2、1987年11月18日柳州日报登报声明、1985年10月15日柳州日报登报声明； 3、2008年12月31日入党志愿书； 4、柳州市中级人民法院民事案件上诉受理通知书及（2019）桂0205民终3142号民事判决书。