湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初561号原告湖北金地商业管理有限公司，住所地：咸宁市咸宁大道**（佳辰国际中央商务区中央城）******。法定代表人李臻，该公司董事长。委托代理人曾庆荣，湖北今天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告李维，男，1988年2月21日出生，汉族，住咸宁市咸安区，委托代理人朱呈君、陈伟，湖北佳强律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告湖北金地商业管理有限公司与被告李维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曾庆荣、被告委托诉讼代理人朱呈君、陈伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金地商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退商铺。2、原告收取被告支付的保证金不予退回。3、被告支付原告租金和管理费205575元及承担违约金71454元；4、被告支付原告从2020年1月1日到本案判决解除租赁商铺合同之日止的后续商铺租金和管理费，并按月息2%承担逾期付款违约金至全部本息还清之日止。5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原告与被告签订第一份《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》）。约定原告将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-2幢1层1069号铺，出租给被告使用。根据该《租赁合同》约定，租期为5年，从2016年8月1日到2021年1月31日，原告每年应缴租金:第一年（三个月）租金13900元，第二年至第五年每年租金27800元。第一年度和第二年度管理费实行优惠免收，后三年度每年管理费为4029元。《租赁合同》还约定，合同签订之日，被告需向原告一次性缴付第一年度（三个月）租金13900元，租赁保证金9267元，共计23167元。由于经济困难，经双方协商，被告向原告作了余款还款承诺，并出具了还款《承诺书》，承诺2017年8月1日至2018年7月31日租金共计27800元，于2017年10月中旬付清。但被告至今未付。2017年7月1日，原告又与被告签订第二份《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》。约定原告将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-6幢1层1067-1068号铺，出租给被告使用。根据该《租赁合同》约定，租期为4年，从2017年8月1日到2021年7月31日，原告每年应缴租金:第一年为60444元，第二年至第四年每年租金72533元。同时约定，前两年年度管理费实行优惠免交；后两年年度管理费8059元。该《租赁合同》还约定，合同签订之日，被告需向原告一次性缴付第一年租金30222元、租赁保证金5000元，共计35222元。《租赁合同》对双方的违约责任作出规定：被告必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向原告缴纳千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，原告有权停止乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）一个月以上的，原告有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且被告不能拆除固定装修。被告在原告发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠原告的一切费用后，搬出该商铺，否则，原告有权扣押并自行处置该商铺内所有物品。一切责任由被告承担。被告违反本合同所规定的条款或各种制度、公约的规定时，原告有权要求被告限期整改，若超过期限仍未改正，视被告为根本性违约。原告有权终止解除合同，随时收回商铺，各项保证金不予退还，并不作任何补偿。合同签订后，2016年7月19日，被告向原告交了租赁保证金9276元；同时支付半年租金13900元。2017年7月1日，被告向原告支付租赁保证金5000元，2017年7月3日支付租金30200元。除此之外，2018年度2019年度租金及管理费未交。经核算至2019年12月31日，原告欠被告租金及管理费分别为2017年度欠租58000元，2018年度欠租金100333元，2019年度欠租金41803元、管理费3022元，共计205575元。原告应承担违约金分别为2017年度31627元、2018年度34514元、2019年度4482元，共计71454元。因被告拖欠商铺租金不付，原告于2019年12月27日向原告发出了《解除通知书》，被告至今未向原告作出回复。综上所述，被告未按期付清租金已严重损害原告的合法权益，原告认为被告的逾期行为已构成根本违约，故依法诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李维辩称，被告同意解除与被告签订的两份《商铺租赁协议》，该合同已经无法继续履行，责任归属原告，被告不应支付租金、管理费和违约金。2016年7月19日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告1096号商铺用于经营夜宵店，租期从2016年8月1日至2021年7月31日止，被告须在2016年9月1日前完成装修并营业，营业期间被告一直按时缴纳租金、运营管理费等费用。夜宵店的生意越来越好，2017年7月1日，被告果断决定扩张店面，便与原告又签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告1067-1068号商铺，合同租期从2017年8月1日至2021年7月31日止，被告须在2017年9月1日前完成装修并营业。为此，被告又投资30余万元完成装修。正当被告踌躇满志准备大干一场的时候，商铺门前的马路确在2017年8月11日封路，被告的夜宵店从原本的车水马龙、门庭若市的场景突然门可罗雀、宾客稀少，最后被迫关门歇业。期间被告多次与原告沟通，希望恢复该路段的正常通行。原告从一开始承诺一周时间解决问题，再承诺一个月内解决问题，再承诺三个月解决问题，到最后推卸责任，该路段一直封锁到2019年3月22日才解封。而此时，早已物是人非，新装修门店未曾正式投入使用，现在已是破烂不堪。被告从签订合同到履行合同，先后投入50余万元，夜宵店正直天时地利人和的时候，确因原告管理的区域内出现封路，致使所有的食客均因交通问题放弃就餐，直接将被告客流阻断，导致被告经营中断。即被告在与原告签订《商铺租赁合同》时，根本就无法预见到被告的客户必经之路会被封路，更没想到的是封路从2017年8月11起延续至2019年3月22日，造成被告无法继续经营的原因并非被告不努力、不能吃苦、不善于经营，就是因为封路所致的。2019年3月22日至2020年1月份，因为原告承诺将会减免租金，同时，虽然路已经通了，但是配套设施路灯等均没有开放，再次开门营业的条件也不具备，原告的承诺迟迟没有兑现，随后2020年1月份疫情爆发，店面关门至今。综上所述，从丰路开始被告就已经不具备经营的客观条件，造成被告无法经营的原因就是原告不作为，在没有任何行政部门批准可以封路的的文件下，原告作为提供商铺和物业服务的责任主体，既没有提前通知被告要封路，又没有在事后积极协调拆除路障，而是忽悠被告签订第二份合同之后，试营业期间就任由商铺被围墙围的得水泄不通，客户无法进入，商铺无法正常经营。现在居然向法院提出要求支付租金、管理费、违约金的请求，完全推卸己方责任，置被告的巨额经济损失于不顾，闻所未闻！在此，被告恳求贵院依据公平原则，结合本案实际情况，依法驳回原告全部诉讼请求。经本院审理，根据原被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院对本案的事实确认如下：2016年7月19日，原被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：第一条商铺的位置、状态、租赁面积：1、甲方同意将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-2幢1层1069号铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。3、经双方共同确定，该商铺建筑面积为67.15平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。在签订本合同前，乙方已对该商铺位的租赁计价面积及周边环境作了充分的调查和了解，并已清楚地知道了该商铺在签订本合同时的现状；第二条租赁用途及期限：1、乙方承诺租用该商铺的用途为夜宵店，经营范围（品牌）只限于经营夜宵店，除双方另行书面协议外，乙方不得擅自改变该商铺的用途或品牌。否则，本合同立即终止，收回出租商铺，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失与责任。2、甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；第三条乙方应交租金、物业费及其他费用：3、租金缴交（三个月租金）：第一年租金13900元于签订本合同时缴交到甲方，第二年租金27800元于2017年7月20日起至2017年8月1日前缴交到甲方，后续租赁期的租金均于每年的8月1日前一次性按半年度缴清。4、租赁保证金（三个月租金）：需缴租赁保证金人民币9267元于签订本合同时缴交到甲方。5、管理费前两年按2元/平方米/月优惠政策，后三年为5元/平方米/月，即：2016年8月1日起至2018年7月31日止按2元/平方米/月，每年管理费1612元直接向甲方物业管理公司缴交，2018年8月1日起至2021年7月31日止按5元/平方米/月，每年管理费人民币4029元，其中2元平方米/月每年管理费计人民币1612元直接向甲方物业管理公司缴交：3元/平方米/月每年管理费计人民币2417元向甲方缴交，后续租赁期的管理费缴交时间均于每年8月1日前缴清。6、自签定合同之日，乙方需向甲方一次性缴付三个月租金人民币13900元，租赁保证金人民币9267元，共计人民币23167元；第五条双方权利义务：1、甲方为乙方租赁商铺的商业管理部门，负责乙方租赁商铺的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及商铺外立面、户外广场等方面进行监督管理及日常经营管理；第六条违约责任：B、乙方：1、乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止向乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品，一切责任由乙方承担。2017年7月1日，原被告双方又签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：第一条商铺的位置、状态、租赁面积：甲方同意将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-6幢1层1067-1068号铺，面积134.32㎡（以下简称该商铺）出租给乙方使用。3、经双方共同确定，该商铺建筑面积为134.32平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。在签订本合同前，乙方已对该商铺位的租赁计价面积及周边环境作了充分的调查和了解，并已清楚地知道了该商铺在签订本合同时的现状；第二条租赁用途及期限：1、乙方承诺租用该商铺的用途为餐饮，经营范围（品牌）只限于经营餐饮，除双方另行书面协议外，乙方不得擅自改变该商铺的用途或品牌。否则，本合同立即终止，收回出租商铺，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失与自然。2、甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为4年，自2017年8月1日起至2021年7月31日止；第三条乙方应交租金、物业费及其他费用：3、每年应缴租金：第一年租金60444元于签订本合同时缴交到甲方（第一年免二个月租金，第一年租金分两次支付，签合同当日付一半，剩余半年租金在2017年12月1日前付清）；第二年租金72533元；第三年租金72533元；第四年租金72533元。每年租金乙方应于每年8月1日前10日内一次性按年度缴清到甲方，（以上均为税前租金）。4、租赁保证金;人民币8000元于签订本合同时缴交到甲方（签合同当日付5000元，剩余保证金3000元在2017年12月1日前付清）。5、管理费;前两年按2元/平方米/月优惠政策，后三年为5元/平方米/月，即：2017年8月1日起至2019年7月31日止按2元/平方米/月，每年管理费3224元直接向甲方聘请的物业管理公司缴交，2019年8月1日起至2021年7月31日止按5元/平方米/月，每年管理费人民币8059元，其中2元平方米/月每年管理费计人民币3224元直接向甲方聘请的物业管理公司缴交，3元/平方米/月每年管理费计人民币4836元向甲方缴交，后续租赁期的管理费缴交时间均于每年8月1日前10日内一次性按年度缴清到甲方。6、租金缴纳方式：签定合同之日，乙方需向甲方一次性缴付第一年50%租金人民币30222元，租赁保证金人民币5000元，共计人民币35222元；第一年剩余50%租金30222元，第一年剩余押金3000元，共计人民币33222元在2017年12月1日前付清；第五条双方权利义务：1、甲方为乙方租赁商铺的商业管理部门，负责乙方租赁商铺的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及商铺外立面、户外广场等方面进行监督管理及日常经营管理；第六条违约责任：B、乙方：1、乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止向乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品，一切责任由乙方承担。合同签订后，原告依约交付了商铺给被告使用。2016年7月19日，被告向原告交付CS-2幢1层1069号铺租赁保证金9276元和租金13900元，该租金交至第一年2017年7月31日。2017年7月1日，被告向原告交付CS-6幢1层1067-1068号铺租赁保证金5000元，2017年7月3日交付CS-6幢1层1067-1068号铺租金30200元，该租金交至第一年2018年2月28日（已扣减免交2个月租金优惠）。之后被告未付款。同时查明：2017年8月11日，案涉商铺前面一条公路的一端因其他原因被案外人封堵，之后不久，被告以此为由影响其商铺生意经营，被告选择关门停业至今。2019年3月22日，公路封堵被拆除。拖欠商铺租金和管理费被告也一直未付。被告于2019年12月28日收到原告《解除商铺租赁合同通知书》的函件，函件中载明“一、收到本通知之日起，本公司立即终止并解除与贵方签订商铺租赁合同，无条件收回商铺。二、请贵方在收到本通知后三天内交清拖欠本公司的一切费用后搬出该商铺。所造成的损失由贵方承担”。被告收到函件后，至今未交付租金和管理费，也未腾退商铺给原告。截至2017年8月1日至2017年8月10日，被告欠CS-2幢1层1069号铺封路前的租金761.64元（27800÷365天×10天），CS-2幢1层1069号铺封路期间2017年8月11日至2019年3月22日的租金为44784.66元（27800÷365天×588天），公路解封之后至合同解除通知限期腾房日之前即2019年3月23日至2019年12月31日的租金为21554.52元（27800÷365天×283天），2018年8月1日至公路解封日2019年3月22期间管理费为1542.9元（2417÷365天×233天），公路解封之日2019年3月23至合同解除通知限期腾房日2019年12月31日之前管理费为1874元（2417÷365天×283天）；CS-6幢1层1067-1068号铺封路期间2018年3月1日至2019年3月22日的租金为76706.13元（72533÷365天×386天），公路解封之后至合同解除通知限期腾房日之前即2019年3月23日至2019年12月31日的租金为56237.91元（72533÷365天×283天），2019年8月1日至合同解除通知限期腾房日2019年12月31日期间管理费为2013.89元（4836÷365天×152天）。2020年1月底开始在全国爆发新型冠状病毒××疫情，2020年4月咸宁市企业和个体经营者陆续开始复工复产。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同未违反法律法规强制性的规定，合法有效，双方均应按约全面履行。被告逾期未付租金已超过一个月，已构成违约。双方约定的合同解除条件已成就，故原告发函通知被告解除合同，符合合同约定，也符合法定程序，双方的租赁合同自该通知到达被告时解除，即于2019年12月28日解除，本院予以确认。根据合同约定和函件要求，被告应在租赁合同解除后3天内交清一切费用后搬出该商铺，故原告诉请被告立即腾退商铺，合法有据，本院予以支持。根据双方签订的商铺租赁合同的约定，被告逾期不支付租金、管理费超过一个月的情况，原告有权单方终止并解除合同，没收保证金，是对解除商铺租赁合同的违约责任的约定，原告的主张，符合合同约定，应予准许。关于租金和管理费的数额确定。鉴于租赁合同存续期间，涉案商铺门前的一条公路一端因案涉合同外第三人的原因被封堵，虽不是原告所为，但封堵后对承租人的实际经营产生一定影响，事后，多家商铺经营者先后自己选择关门停业，被告未能与原告协商一致解除商铺租赁合同退还给原告商铺。在公路封堵之后至公路解封之前所产生拖欠的租金和管理费，被告应负主要责任。考虑原告有对案外人影响租赁商铺经营的封路行为未能及时帮助解决日常经营管理的附随义务，对此期间被告拖欠的租金和管理费，可以根据承租人是否实际使用租赁的商铺、租赁商铺瑕疵、是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素，按公平原则酌情予以减免30%。在公路封路之前拖欠租金761.64元及在公路于2019年3月22日解封之后至合同解除通知限期腾房日之前被告拖欠租金77792.43元（21554.52＋56237.91）和管理费3887.89元（1874＋2013.89），被告理应及时付清。本院按被告在公路封堵之后至公路解封之前拖欠租金和管理费的70%额度即86123.58元（（租金44784.66＋76706.13＋管理费1542.9）×70%）和在公路封路之前拖欠租金761.64元及在公路于2019年3月22日解封之后至合同通知解除限期腾房日之前被告拖欠租金77792.43元和管理费3887.89元，拖欠租金和管理费合计168565.54元予以支持。对原告主张租赁合同解除之后至本判决确定退房之日的商铺租金和管理费及逾期支付租金和管理费的违约金，应以商铺后期闲置期间占有使用费的租金损失来计算，一般参照以合同约定的租金，按实际占用时间六个月计算，免除三个月因不可抗力新型冠状病毒××疫情期间的租金，解除商铺租赁合同之后的租金损失是被告不退商铺造成，责任在被告，商铺后期闲置期间占用费的租金损失酌情按三个月租金计算即25083.25元（27800÷12个月×3个月＋72533÷12个月×3个月）予以支持。违约金的功能在于弥补守约方的损失，另考虑到原告已经没收被告支付的保证金，而被告的违约仅由拖欠租金和管理费的一个违约行为导致，在法院已支持原告解除商铺租赁合同违约金的基础上，原告另主张逾期付款违约金有重复之嫌，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北金地商业管理有限公司与李维签订的商铺租赁合同已于2019年12月28日解除;二、李维于本判决生效之日起十日内腾退商铺交付给湖北金地商业管理有限公司；三、湖北金地商业管理有限公司没收保证金14267元不予退回；四、李维于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司拖欠租金和管理费168565.54元;五、李维于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司解除商铺合同后至本判决确定退房之日商铺期闲置期间占用费的租金损失25083.25元；六、驳回湖北金地商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5455元，减半收取计2728元，由被告李维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪向阳二〇二〇年六月二十三日书记员  曾 恬