福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1209号 原告（反诉被告）：宁德市豪泰商贸有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路**工业供销大楼**，统一社会信用代码913509007531148843D。 法定代表人：郑茂响，董事长。 委托诉讼代理人：陈长厚，福建方拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴巧丽，福建方拓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省宁德市工业供销公司，，住所地福建省宁德市蕉城区815中路**统一社会信用代码9135090215746097XM。 负责人：林贝。 委托诉讼代理人：董帝銮，福建惠尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪扬，福建惠尔律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）宁德市豪泰商贸有限公司（以下简称豪泰公司）与被告（反诉原告）福建省宁德市工业供销公司（以下简称工业供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）豪泰公司的法定代表人郑茂响及其委托诉讼代理人吴巧丽，被告（反诉原告）工业供销公司负责人林贝及其委托诉讼代理人董帝銮、洪扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除豪泰公司与工业供销公司于2016年9月25日签订的《租赁合同》；2.判令工业供销公司返还租金（2019年3月1日起至2024年12月30日）1020833元及押金50000元，合计1070833元；3.判令工业供销公司支付违约金（自2019年3月1日至实际还款日止，以1070833元为基数，按照年利率6%计算）。事实和理由:2005年起，豪泰公司向工业供销公司租赁位于宁德市蕉城区的房屋。2016年9月25日，双方继续签订《租赁合同》，约定工业供销公司将坐落于蕉城南路22号工业供销大楼一、二层的房产租赁给豪泰公司，承租期限从2016年10月1日至2024年12月30日止（其中三个月为装修期），押金50000元，每年租金175000元，八年租金合计1400000元一次性支付。合同签订后，豪泰公司随即付清了所有租金和押金。2018年7月11日，上述房屋因工业供销公司与中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行金融借款纠纷一案被蕉城区人民法院查封，于2019年3月1日被挂网拍卖，租赁合同无法继续履行，工业供销公司的行为已经构成根本违约，请求判决支持豪泰公司的诉讼请求。 工业供销公司辩称，1.其出租给豪泰公司位于宁德市蕉城区的房屋，虽然因涉民事诉讼执行，被法院依法处置，但其依然有权收取房屋所有权发生变动前的租金。其中房屋一层所有权发生变更的时间是2019年5月9日，房屋二层所有权发生变更的时间是2020年3月26日，房屋所有权变更之前，其依然有权收取房屋租金，即使认为豪泰公司有权要求返还租金，其也仅能要求返还案涉房屋一层2019年5月9日起至2024年12月30日、案涉房屋二层2020年3月26日起至2024年12月30日的房屋租金，但豪泰公司实际上无权要求返还租金；2.案涉《租赁合同》与之前双方签订的其他租赁合同明显不符，租金远低于之前签订的其他租赁合同，也远低于市场价格，租金的支付方式也不符合以往惯例，系洪英未经过其公司规定的议事程序与豪泰公司恶意串通后签订的。豪泰公司提供的收款收据及银行取款、转账凭证记载的时间大多在2016年9月25日之前（即案涉《租赁合同》签订之前），不能作为已经支付案涉《租赁合同》租金的依据。且豪泰公司与洪英恶意串通，以银行转账的方式将钱款转入陈淑云的账户，再由陈淑云将收到的钱款转入洪英个人银行账户，钱款并未进入其账户，收款收据亦是豪泰公司与洪英恶意串通后，由洪英捏造出来，私自出具给豪泰公司的，其实际上并未收到相关款项，因此豪泰公司无权要求其返还租金、押金及支付违约金；3.根据相关规定，房屋买卖所有权的变动不影响房屋租赁的关系，当时在拍卖的中已经明确租赁关系由承租人与买受人直接协商解决，豪泰公司没有通过相关执行异议之诉就直接要求解除合同是不符合法律规定的。综上，请求依法驳回豪泰公司的诉讼请求。 工业供销公司向本院提出反诉诉讼请求：请求判令豪泰公司支付房屋租金523337.11元及自2016年9月25日起至归还租金之日止，按年利率6%计算的违约金（暂计至2020年3月11日，违约金为110162.46元）。在诉讼过程中，宁德工业供销公司变更诉讼请求为：请求判令豪泰公司向工业供销公司支付房屋租金537730.36元及自2016年9月25日起至归还租金之日止，按年利率6%计算的违约金（暂计至2020年3月11日，违约金为110162.46元）。事实和理由：2016年9月25日，双方签订《房屋租赁合同》，由其将宁德市蕉城区538.57、566.74平方米的房屋出租给豪泰公司经营使用，合同约定租期为8年零3个月，即自2016年10月1日起至2024年12月30日止，年租金17.5万元，合计租金140万元，在租赁合同签订后一次性支付。后因其涉民事诉讼执行，出租房屋被法院执行处置，出租房屋一、二层的实际租赁期限分别截止至2019年3月24日、2020年3月10日。反诉被告实际承租的时间是一层30个月、二层41.5个月，租金合计应为523337.11元。豪泰公司自上述租赁合同签订后，尚未支付租金。 豪泰公司针对反诉诉讼请求辩称，工业供销公司的反诉没有事实与法律依据。工业供销公司与豪泰公司签订合同后，豪泰公司已经依约支付了自2016年10月1日至2024年12月30日止的租金，工业供销公司收款后均向豪泰公司出具了相应金额的收据予以确认，豪泰公司提供的相关转账凭证与收据能够互相印证。如果豪泰公司至今尚未支付租金，那么自合同签订至今已近四年，工业供销公司却从未主张过租金，而是在豪泰公司起诉返还租金后才以反诉的形式提出主张，明显与常理不符，且其反诉明显已经超过了诉讼时效，故请求依法驳回工业供销公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的企业信用信息、(2018)闽0902执1864号公告、司法拍卖公告信息等证据，本院予以确认，并在卷佐证。豪泰公司提交的内资企业登记情况表、2008年11月1日签订的承租商场协议、2012年10月23日签订的承租商场协议、2017年3月9日出具的福建增值税普通发票，工业供销公司提交的房屋登记证明、宁德市不动产登记查询证明、承租商场协议，双方对上述证据真实性均无异议，上述证据来源形式合法，与本案具有关联性，予以采信。豪泰公司提交的2016年9月25日签订的租赁合同，该租赁合同上有工业供销公司法定代表人洪英及公司签章，具有真实性、合法性、关联性，工业供销公司质证虽对证据三性有异议，但其未提供相应的反驳证据，且其在本案中仍依据该合同向对方主张租金，故该证据本院予以采信。豪泰公司提交收款收据、银行取款凭证、转账凭证、情况说明、身份证复印件用以证明其已向工业供销公司履行支付租金的义务，其中编号为0000754、0000784的收款收据，豪泰公司主张系双方之前签订的租赁合同押金未退还作为本案押金使用，上述收款收据体现支付押金的时间为2012年8月28日2万元、2014年9月16日2万元，工业供销公司与豪泰公司分别于2012年10月23日、2014年9月15日签订《承租商城协议》，且上述押金数额与编号为0000189的收款收据支付的押金数据加起来共计50000元，与本案合同约定的押金数额相符，亦符合租赁市场交易习惯，可以证明豪泰公司已向工业供销公司支付案涉房屋押金50000元，工业供销公司虽有异议，但未提供相应的反驳证据，故对上述三份收款收据予以采信。中国邮政储蓄银行取款凭证、福建农商银行农村信用社取款凭证、中国工商银行付款凭证、大额普通贷记往账业务凭证、汇款收据2份、编号为0000177收款收据，用以证明在2015年8月9日至2016年1月16日期间，其已向工业供销公司支付70万元租金。本院审查认为，其中中国邮政储蓄银行取款凭证、福建农商银行农村信用社取款凭证仅为取款凭证，豪泰公司亦未提交相应的付款凭证证明，不足以证明其待证目的；2份汇款收据体现的收款人为林昱，豪泰公司未提供证据证明林昱为工业供销公司员工或授权代理人，工业供销公司亦不予认可，与本案缺乏关联性；本案合同签订时间为2016年9月25日，双方虽于2008年开始签订多份合同存在长期租赁关系，但其未提供证据证明双方存在提前一年多支付租金的交易习惯，豪泰公司在2015年8月9日至2016年1月16日期间缴纳尚未签订合同的租金，且未注明支付事由，明显不符合常理，上述期间付款凭证与编号为0000177收款收据金额亦不符，无法相互印证，工业供销公司亦不予认可，故本院对上述证据不予采信。中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、中国邮政储蓄银行取款凭单、编号为0000899号收款收据、中国邮政储蓄银行入账业务凭单2份、编号为0000190号收款收据，工业供销公司质证虽有异议，但其未提供相应的反驳证据，上述证据符合证据三性要求，其中两张收款收据均有特别注明为支付案涉租金款项，且与上述证据能够相互印证，可以证明豪泰公司已向工业供销公司支付70万元租金的事实，本院予以采信。情况说明、身份证复印件，符合证据三性要求，对证据三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.工业供销公司系宁德市蕉城区南路22号工业供销大楼一、二层的房屋所有权人。2008年11月1日、2010年10月23日、2012年10月23日、2014年9月15日，工业供销公司分别与豪泰公司签订《承租商城协议》，约定租赁期限均为2年，年租金为135600元、180000元、240000元、240000元，均按每三个月缴纳一次，先交款后使用。 2.2016年9月25日，工业供销公司（甲方）与豪泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼一二层出租给乙方作为经营使用。承租期限为2016年10月1日至2024年12月30日止。为期8年零三个月，其中三个月为装修期。每年租金为175000元，该租金为八年一次性缴纳，即一次性缴纳1400000元，押金50000元，期满场所交还甲方验收后退还押金（无息）。豪泰公司已向工业供销公司支付房屋押金50000元及4年的房屋租金70万元，共计750000元。 3.2018年7月11日，本院发出（2018）闽0902执1864号公告，载明：“关于申请执行人中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行与被执行人福建省宁德市工业供销公司、洪英金借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）闽0902民初1096号判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院将于近日通过司法拍卖被执行人福建省宁德市工业供销公司名下坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼101、201、303、304房地产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起三十日内将福建省宁德市工业供销公司名下坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼101、201、303、304房地产腾空并交付本院。逾期未履行的，本院将依法予以停水停电并强制执行。若案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议并提供相应证据。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。”后本院于2019年3月对宁德市蕉城区、201单元进行挂网公开拍卖。 4.工业供销公司所有的宁德市蕉城区建筑面积为538.57平方米，于2019年5月9日被注销房屋所有权证，宁德市蕉城区工业供销大楼201单元建筑面积为566.74平方米，于2020年3月26日被注销房屋所有权证。豪泰公司一直占用使用案涉租赁房屋直至与房屋新产权人签订新的租赁合同。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。工业供销公司与豪泰公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。工业供销公司辩称案涉合同租金价格远低于市场价格，系其公司法定代表人洪英与豪泰公司恶意串通订立的，但本案合同因双方约定的租期长、支付方式为八年一次性缴纳而租金金额低于之前双方签订的合同，符合租赁市场交易行为，工业供销公司未提供证据证明该租赁价格明显低于市场价格，且未提供相应证据证明洪英与豪泰公司存在恶意串通订立合同的情形，其抗辩意见，不予采纳。在合同履行期间,工业供销公司作为涉案房屋的出租人,因自身债务问题,导致涉案房屋被法院依法强制拍卖,产权转移至案外人，并且豪泰公司在租赁房屋产权变更后已与案外新产权人重新签订租赁合同,双方已无继续履行案涉合同的必要，故豪泰公司诉请解除双方于2016年9月25日签订的租赁合同，本院予以支持。根据双方合同约定，租赁期限为2016年10月1日至2024年12月30日止，三个月为装修期即免租期，故豪泰公司向工业供销公司支付4年的租金70万元，为2017年1月1日至2020年12月31日租金。而工业供销公司所有的宁德市蕉城区于2019年5月9日被注销房屋所有权证，宁德市蕉城区工业供销大楼201单元于2020年3月26日被注销房屋所有权证。工业供销公司有权收取豪泰公司宁德市蕉城区的租金期间应为2017年1月1日至2019年5月9日，收取宁德市蕉城区工业供销大楼201单元租金期间应为2017年1月1日至2020年3月26日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故工业供销公司应当向豪泰公司返还押金50000元及宁德市蕉城区2019年5月10日至2020年12月31日期间的租金142353.46元（175000元÷12月÷1105.31平方米×538.57平方米÷30天×601天），返还宁德市蕉城区工业供销大楼201单元2020年3月27日至2020年12月31日租金69540.77元（175000元÷12月÷1105.31平方米×566.74平方米÷30天×279天），租金共计211894.23元，豪泰公司诉请工业供销公司返还租金超出的部分，其提供的证据不足以证明其主张，应自行承担不利的法律后果，对该部分，本院不予支持。豪泰公司诉请工业供销公司自2019年3月1日起按年利率6%支付违约金，但案涉合同对违约金并无约定，本院依据双方履行合同情况，酌定工业供销公司应当向豪泰公司支付逾期还款利息，以261894.23元（211894.23元＋50000元）为基数，自起诉之日起即2020年1月2日至实际给付之日止，按年利率6%计算。工业供销公司诉请豪泰公司支付租金537730.36元及自2016年9月25日起按年利率6%计算违约金，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除宁德市豪泰商贸有限公司与福建省宁德市工业供销公司于2016年9月25日签订的《租赁合同》； 二、福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日返还宁德市豪泰商贸有限公司房屋押金50000元及租金211894.23元； 三、福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日支付宁德市豪泰商贸有限公司逾期还款利息，以261894.23元为基数，自2020年1月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算； 四、驳回宁德市豪泰商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回福建省宁德市工业供销公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14933元，由福建省宁德市工业供销公司负担11349元，由宁德市豪泰商贸有限公司负担3584元；反诉案件受理费5067.45元，由福建省宁德市工业供销公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈仲斌 人民陪审员  钟岩梅 二〇二〇年六月十三日 法官 助理  林芳苓 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。