重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26193号原告：黄顺菊，女，1972年10月17日出生，汉族，重庆市合川区村民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谭军，重庆扬义律师事务所律师。原告：赵光海（黄顺菊之夫），男，1973年5月13日出生，汉族，重庆市合川区村民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谭军，重庆扬义律师事务所律师。被告：江永山，男，1980年7月9日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告：何晓艳，女，1981年9月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆爱城房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路******，统一社会信用代码915001040656627343。法定代表人：伍强，重庆爱城房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：余秋良，男，重庆爱城房地产经纪有限公司职工，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人雷启川，男，重庆爱城房地产经纪有限公司职工，住四川省广安市前锋区。原告黄顺菊、赵光海与被告江永山、何晓艳，第三人重庆爱城房地产经纪有限公司（以下简称爱城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告黄顺菊、赵光海及其委托诉讼代理人谭军，被告何晓艳，第三人爱城公司的委托诉讼代理人余秋良、雷启川到庭参加诉讼。被告江永山经本院公告送达开庭传票，公告期间届满后仍未到庭参加诉讼；在本院当庭通知的时间，被告何晓艳、第三人爱城公司未到庭补充质证，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄顺菊、赵光海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、判令被告退还原告购房款313633元。3、判令被告支付原告违约金191000元。4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年6月10日，二被告与原告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：被告将其位于重庆市沙坪坝区房屋，以95.5万元的价格出售给原告。购房款以按揭贷款的方式支付。原告在合同签订当日支付5万元购房定金。任何一方违反合同约定，导致合同无法继续履行时，违约方需向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，原告按约在签订合同当日支付被告购房定金5万元。同时，因被告需要办理涉案房屋的解押手续，于是原告在2019年7月1日再次向被告支付了263633元购房款，用于帮助被告还清涉案房屋的银行按揭尾款。在过户条件成就后，原告及第三人多次要求被告办理房屋过户手续，但被告一直对此置之不理，拒不配合办理相关手续。之后，原告了解到涉案房屋目前处于司法查封状态，现已无法正常交易，致使原告的购房目的已无法实现。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，违背了诚实信用的原则，给原告带来了较大的经济损失。为了维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告何晓艳辩称，二被告原系夫妻关系，于2018年登记离婚。离婚时，二被告协议约定涉案房屋归被告何晓艳所有，但因为经济困难，所以至今没有办理过户手续。二被告约定共同出售涉案房屋，购房款归被告何晓艳。二被告离婚后，才与原告签订《房屋买卖（居间）合同》。原告支付的购房定金5万元在江永山处，原告支付的购房款263633元也是支付到江永山归还银行按揭贷款的账户，且已经用于提前归还按揭贷款。涉案房屋现因江永山的另案纠纷被司法查封。此前，原、被告双方曾经达成口头协议，约定解除合同，被告不支付违约金，所以现同意原告解除合同的诉讼请求，但不认可支付违约金。本被告现在没有经济能力退还原告购房款。如果人民法院支持原告要求支付违约金的诉讼请求，则本被告认为合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。第三人爱城公司陈述，原告所述属实，其诉讼请求成立。第三人不清楚被告何晓艳所称原、被告达成口头协议，原告放弃要求被告支付违约金的事情。签订合同时，定金确实是支付给江永山的。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区住宅房屋登记所有权人为江永山。2019年4月23日，江永山以该房屋为案外人华夏银行股份有限公司重庆渝北支行设立了抵押登记。2019年6月10日，以江永山、何晓艳为售房方、甲方，黄顺菊、赵光海为购房方、乙方，爱城公司为经纪方、丙方，签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将其所有的、位于重庆市沙坪坝区住宅房屋出售给乙方，该房屋有抵押登记。房屋成交价为955000元。乙方于签订合同当日支付甲方定金50000元，于甲方扣款当时支付300000元，于过户当日支付200000元；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款400000元用于支付甲方房款；双方须于按揭审批通过之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付给甲方；乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付尾款5000元。甲方承诺于2019年6月10日将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；丙方协助甲乙双方办理该房屋水、电、天然气、有线电视、物业管理等相关手续过户及费用结清等相关事宜；该房屋固定设施不可移除破坏。甲乙双方须在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。第六条违约责任，约定：本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。第八条补充条款，约定：1、甲乙双方必须配合丙方办理该房屋所有相关手续，如其中一方不配合，视为违约。2、甲方如该房屋产权发生问题，合同无法进行下去，客户定金如数退还，互不担责。江永山在该合同末尾甲方处签字，黄顺菊在乙方处签字。合同签订当日，黄顺菊按约支付江永山购房定金50000元。江永山向黄顺菊出具了《定金收条》。江永山、何晓艳将位于重庆市沙坪坝区住宅房屋移交给黄顺菊、赵光海，何晓艳与黄顺菊签订了《交房的家具电器清单》。2019年7月1日，黄顺菊支付江永山购房款263633元，用于归还江永山银行按揭贷款本息。江永山向黄顺菊出具了《房款收条》。2019年9月8日，何晓艳、黄顺菊与爱城公司工作人员签订《证明》一份，载明何晓艳已与黄顺菊移交位于重庆市沙坪坝区住宅房屋的钥匙、业主手册、物业手册，与房地产权证一并存放于爱城公司处。2019年6月12日，位于重庆市沙坪坝区住宅房屋因另案诉讼被广东省东菀市第二人民法院司法查封。至本案法庭调查终结之日，尚未解除查封。现黄顺菊、赵光海向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，黄顺菊、赵光海陈述，签订《房屋买卖（居间）合同》时，双方当事人均在场。因为黄顺菊、赵光海系夫妻关系，故认为黄顺菊一人签字即足以代表两原告。黄顺菊、赵光海当时以为江永山、何晓艳也是夫妻关系，而且何晓艳也口头授权江永山在合同上签字。何晓艳认可签订合同时在场，也认可其与江永山均是合同甲方、售房方；认可黄顺菊代表赵光海签字。对何晓艳抗辩合同约定的违约金过高的问题，黄顺菊、赵光海陈述，其因江永山、何晓艳违约产生了误工损失、房屋价差损失、资金占用损失，但黄顺菊、赵光海未举示证据证明其误工损失，也不申请对房屋价差损失进行司法鉴定。上述事实，有黄顺菊、赵光海举示的《房屋买卖（居间）合同》、《定金收条》、《房款收条》、《交房的家具电器清单》、《证明》、结婚证、不动产登记中心档案查询结果及当事人双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同系黄顺菊、赵光海与江永山、何晓艳签订。该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。当事人各方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，江永山、何晓艳将登记在江永山名下的、位于重庆市沙坪坝区住宅房屋**出售给黄顺菊、赵光海，江永山、何晓艳负有协助黄顺菊、江永山办理涉案房屋权属转移登记手续的合同义务。现涉案房屋因另案诉讼被人民法院司法查封，黄顺菊、赵光海因此无法取得涉案房屋所有权，其合同目的无法实现。黄顺菊、赵光海因此主张解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，黄顺菊、赵光海系依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同，则黄顺菊、赵光海与江永山、何晓艳签订的房屋买卖合同应自黄顺菊、赵光海解除合同的通知到达对方时，也即本院向江永山、何晓艳送达民事起诉状之日2020年4月21日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行过程中，黄顺菊、赵光海支付江永山定金50000元、购房款263633元，合计313633元。现房屋买卖合同解除，黄顺菊、赵光海要求江永山、何晓艳退还已支付的313633元，符合合同约定及法律规定，本院对黄顺菊、赵光海的此一诉讼请求依法予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》第六条约定，本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。审理中，何晓艳抗辩双方约定的违约金过分高于黄顺菊、赵光海的违约损失，请求人民法院予以调整。本院认为，黄顺菊、赵光海主张其违约损失为误工费损失、房屋价差损失、资金占用损失，但在审理中未能举示证据证明其误工费损失、房屋价差损失。以黄顺菊、赵光海实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，江永山、何晓艳的过错程度，以及黄顺菊、赵光海预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情主张违约金60000元。何晓艳主张双方当事人达成解除合同的口头协议，约定江永山、何晓艳无需支付违约金，但在审理中未能举示证据证明，本院对何晓艳的主张不予采信。江永山经本院公告传唤，未到庭参加诉讼；经本院当庭通知，何晓艳、爱城公司未到庭补充质证，应视为其放弃了依法享有的答辩、质证、举证的权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄顺菊、赵光海与被告江永山、何晓艳签订的房屋买卖合同于2020年4月21日解除。二、限被告江永山、何晓艳于本判决发生法律效力后五日内退还原告黄顺菊、赵光海已支付的购房款313633元。三、限被告江永山、何晓艳于本判决发生法律效力后五日内支付原告黄顺菊、赵光海违约金60000元。四、驳回原告黄顺菊、赵光海的其他诉讼请求。案件受理费13350元（原告已预交），由被告江永山、何晓艳负担3700元，由原告黄顺菊、赵光海负担78元。被告江永山、何晓艳负担部分限于本判决发生法律效力后五日内给付原告黄顺菊、赵光海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇二〇年六月十三日书 记 员 张玲玲