四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1136号 原告：仁寿县市场监督管理局。住所地：四川省仁寿县文林镇金马路二段**。统一社会信用代码：11511722MB1623170T。 负责人：郑燕，局长。 委托诉讼代理人：杨恒业，四川德卓律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：黄胜，男，生于1981年2月15日，汉族，居民，住成都市高新区。 被告：四川金马房地产开发有限公司。住。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，执行董事。 委托诉讼代理人：黄云，四川达宽律师事务所律师，特别授权代理。 被告：仁寿县文林镇飞扬文化培训中心，个体工商户。住。住所地：四川省仁寿县文林镇大修厂对面一社会信用代码：92511421MA65QN1K7H。 经营者：沈月霞，女，生于1966年9月14日，汉族，居民，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李忠根，男，生于1971年2月20日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：邹兴，男，生于1986年2月19日，汉族，居民，住四川省江油市。 被告：李岗，男，生于1972年11月9日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告仁寿县市场监督管理局（以下简称市场监管局）与被告四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）、仁寿县文林镇飞扬文化培训中心（以下简称飞扬文化培训中心）、邹兴、李岗租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法由审判员张巍耀适用简易程序于2020年5月21日首次公开开庭进行了审理，庭审中原告市场监管局申请追加李岗作为本案被告共同参加诉讼，本院审查后依法追加李岗作为本案被告参加诉讼。本院于2020年6月16日适用简易程序再次公开开庭进行了审理，原告市场监管局的委托诉讼代理人杨恒业、黄胜，被告金马房地产公司的委托诉讼代理人黄云、被告飞扬文化培训中心经营者沈月霞及其委托诉讼代理人李忠根、被告李岗到庭参加了诉讼。被告邹兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告市场监管局向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决四被告立即腾退房屋；2.请求法院依法判决四被告立即向原告支付拖欠的租金共计909974元；3.请求法院依法判决四被告立即向原告支付因继续占有房屋产生的房屋占有使用费，按每月16666元计算，自2020年1月10日起，计算至四被告实际返还房屋之日止；4.请求法院依法判决本案的诉讼费由四被告承担。事实和理由：2014年，被告金马房地产公司找到原告，提出以租赁的方式承租原告位于XX镇XX街的三间门市以及办公用房（以下简称诉争房屋）用于商业使用。双方经过友好协商，在2014年正式签订《租赁合同》，约定租期一年。合同签订后，原告依约交房，被告金马房地产公司向原告支付了租金14万元。同时按照合同约定，租赁期间诉争房屋产生的水、电等进行商业活动所必须的费用由被告金马房地产公司承担。2015年《租赁合同》到期后，双方再次签订为期一年的《租赁合同》。2016年《租赁合同》期满后，双方经过口头协商，同意继续按照之前的租金执行，被告金马房地产公司也继续使用诉争房屋。因被告金马房地产公司一直拖欠租金，原告工作人员反复上门催缴，催缴租金过程中，原告发现另三名被告也在诉争房屋进行经营。截止起诉之日，四被告拒不支付租金又不腾退房屋。原告在此期间，多次上门催要，但一直未果。四被告的行为致使原告遭受巨大经济损失，据此，根据《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，诉至法院，望判如所请。 被告金马房地产公司辩称，1.2014年，金马房地产公司拟竞买大修厂对面土地作房地产开发，拟租赁讼争房屋用于拟竞买土地项目的售房部，并于2014年与原告签订租赁合同，但原告在签订合同后一直未将讼争房屋交付金马房地产公司使用，金马房地产公司因在取得该地块之前无使用需要，故一直未要求原告交付讼争房屋，即金马房地产公司从2014年至今未使用过讼争房屋。2016年，金马公司未取得拟竞买土地，不再有使用讼争房屋的需要，不再租赁讼争房屋，并在租赁合同到期后口头通知原告不再续签租赁合同。 原告于2016年9月开始，自行出租讼争房屋。被告飞扬文化培训中心于2016年9月14日取得营业执照，证明其至少是从2016年9月14日开始使用讼争房屋。仁寿县天天鲜果店于2017年9月13日取得营业执照，证明其至少是从2017年9月13日开始使用讼争房屋。飞扬文化培训中心、仁寿县天天鲜果店办理营业执照，需要讼争房屋所有权证，而该证只能由原告提供。前述事实，证明原告于2016年9月开始，自行出租讼争房屋。另三被告使用讼争房屋与金马公司无关。 2.原告要求金马房地产公司腾退房屋的诉讼请求不能成立。原告从未将讼争房屋交付金马房地产公司使用，金马房地产公司一直未占有使用讼争房屋，且现在讼争房屋分别由飞扬文化培训中心、邹兴、仁寿县天天鲜果店使用，因此原告要求金马房地产公司腾退房屋的诉讼请求不能成立。 3.原告要求金马房地产公司支付租金909974元的诉讼请求不能成立。租赁合同签订后，原告一直未将讼争房屋交付金马房地产公司使用，即金马房地产公司从2014年至今从未占有和使用讼争房屋，原告无权收取租金，相反应将收取的租金返还金马房地产公司。因此，原告要求金马房地产公司支付租金909974元的诉讼请求不能成立。另外，原告要求金马房地产公司支付租金909974元的诉讼请求无计算依据。 4.原告要求金马房地产公司支付占有讼争房屋的使用费的诉讼请求不能成立。飞扬文化培训中心、邹兴、仁寿县天天鲜果店使用讼争房屋系原告自行出租，与金马房地产公司无关。因此，原告要求金马房地产公司支付占有讼争房屋的使用费的诉讼请求不能成立。 5.原告要求金马房地产公司支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。原告与金马房地产公司的租赁合同于2016年到期，到期后金马房地产公司口头通知原告不再续约，且原告于2016年9月开始自行出租讼争房屋。因此，原告要求金马房地产公司支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。 6.应扣减仁寿县天天鲜果店的租金及继续占有使用费。原告撤回针对仁寿县天天鲜果店的诉讼，应扣减仁寿县天天鲜果店的租金及继续占有使用费。 综上，原告针对金马房地产公司的所有诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告针对金马房地产公司的诉讼请求。 被告飞扬文化培训中心辩称，培训中心是2015年在李忠根家里开办起来的，2015年9月20日，金马房地产公司占用李忠根家所在地块作房地产开发，将其安置到现在的诉争房屋，并约定使用至交房，但至今房屋未修建，且金马房地产公司说了，房租由他们负责，水电由我方负责。期间，因原告来找我们支付租金，我方也与金马房地产公司沟通过，开发商说我们不用管。2020年3月中旬，我方已搬出现在的诉争房屋。 被告邹兴辩称，没有经人许可，自行占用原告的车库，原告2019年12月通知搬离后现已搬离占用车库。 被告李岗辩称，其2012年开始就在诉争门市外的街道上摆摊卖水果。2015年金马房地产公司将诉争门市装修了，但原告和金马房地产公司并未阻止我在街道上摆摊，直到2020年5月接到法院传票，都不清楚具体情况。只是摆地摊，并未使用诉争房屋。 原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1.原、被告双方身份信息，拟证明原、被告主体适格； 2.租赁合同4份，其中2014年签订2份，2015年签订的续租协议2份，拟证明原告与金马房地产公司存在租赁合同关系； 3.情况说明3份，拟证明被告二、三、四的诉争房屋的使用情况，及原告多次催缴租金的行为； 4.照片，证明四被告对诉争房屋的使用现状； 5.限其搬离通知书，证明原告给予合理期限后四被告仍未归还房屋。 原告提供的证据经庭审质证，被告金马房地产公司质证意见如下：1.对证据1三性无异议；2.对证据2中2014年签订的2份租赁合同三性无异议，但租赁合同本身不能证明合同已履行。对证据2中续租协议2份，因为复印件，故对其三性均不认可。3.因出具情况说明的三方均为本案被告，故情况说明不能作为本案证据使用，也不能证明原告一直在向金马房地产公司主张权利。4.对证据4，因金马房地产公司未使用诉争房屋，对其现状不清楚，以其他二被告的质证意见为准；5.对证据5，金马公司并未收到过该通知书。 被告飞扬文化培训中心质证意见如下：1.对证据1三性无异议；2.对证据2，不清楚情况；3.对证据3，认可其真实性，是应原告要求出具的；3.对证据4、5，真实性无异议。 被告邹兴因未到庭，未发表质证意见。 被告李岗质证意见如下：1.对证据1三性无异议；2.对证据2、3、5，因不清楚情况，只是摆地摊，未占用过诉争房屋，不发表质证意见；3.对证据4，真实性无异议。 被告金马房地产公司为证实自己的主张和辩解，向本院提供以下证据： 飞扬文化培训中心、仁寿县天天鲜果店企业登记信息，拟证明原告于2016年开始自行租赁诉争房屋，与金马房地产公司无关。 被告金马房地产公司提供的证据经庭审质证，原告质证意见如下：1.对飞扬文化培训中心的企业登记信息，真实性认可，关联性不认可；2.对仁寿县天天鲜果店的企业登记信息，原告已撤回对天天鲜果店的起诉，该证据与本案无关，不应作为本案证据使用。 被告飞扬文化培训中心质证意见如下：1.对飞杨文化培训中心的企业登记信息有异议，培训中心是2014年7月办理的登记，2015年9月20日与金马房地产公司签订了安置合同，然后到诉争房屋经营；2.对仁寿县天天鲜果店的企业登记信息，不清楚情况。 被告邹兴因未到庭，未发表质证意见。 被告李岗质证意见如下：不清楚情况，不发表意见。 被告飞扬文化培训中心为证实自己主张和辩解，向本院提供以下证据： 旧房拆迁建新房合同1份，拟证明培训中心是与金马房地产公司签订的合同。 被告飞扬文化培训中心提供的证据经庭审质证，原告质证意见如下：对该份证据无异议，该证据证明了原告实际交付房屋给被告金马房地产公司，且金马房地产公司实际占有并使用房屋。 被告金马房地产公司质证意见如下：该组证据为复印件，对其真实性和合法性不予认可；东泰国际项目不是金马房地产公司的项目，旧房拆迁建新房合同是东泰国际的项目，与金马房地产公司无关；合同签订的时间为2015年9月20日，即金马房地产公司与原告的租赁合同期限届满后签订的合同。 被告邹兴因未到庭，未发表质证意见。 被告李岗因不清楚情况，不发表质证意见。 被告邹兴未向本院提交任何证据。 被告李岗为证实自己主张和辩解，向本院提供以下证据： 照片2张，拟证明其只是在街道摆地摊，没有占用诉争房屋。 被告李岗提供的证据经庭审质证，原告质证意见如下：对该组证据三性均不认可。 被告金马房地产公司、飞扬文化培训中心不发表质证意见。 被告邹兴因未到庭，未发表质证意见。 原告提供的证据经被告质证，本院认证如下：对证据1，参加庭审的三被告对三性均予以认可，因此本院对其三性均予以认可；对证据2，2014年签订的租赁合同2份和2015年签订的续租协议2份，被告金马房地产公司认为2015年签订的续租协议2份系复印件不予认可，本院经审查该两份续租协议虽属复印件，但协议上有当时原告法定代表人和负责人代表及会计签名并留有电话，经电话核实确实存在被告金马房地产公司与原告续签协议的事实，因此本院对原告提供的四份租赁合同予以采信；对证据3，庭审中被告飞扬文化培训中心和被告李岗均予以认可，当庭表示是由其本人出具，因此本院对该组证据的真实性予以采信，关联性本院将结合其他证据综合予以认定；对证据4，因属于对诉争房屋的现状照片，因此本院对其真实性予以认可；对证据5，被告飞扬文化培训中心表示原告确实通知其搬离，现在已经搬离，因此本院对该组证据真实性予以认可。 被告金马房地产公司提供的证据经原告和其余被告质证，本院认证如下：被告金马房地产公司提供的飞扬文化培训中心、仁寿县天天鲜果店企业登记信息，因属于真实存在的，因此本院对其真实性予以认可，对关联性将结合其他证据予以综合认定。 被告飞扬文化培训中心提供的证据经原告和其余被告质证，本院认证如下：被告飞扬文化培训中心提供的旧房拆迁建新房合同，因属于客观存在的，合同相对方李忠根作为被告飞扬文化培训中心的委托代理人和共同投资人出庭参加诉讼，对合同的前因后果做了说明，因此本院对该组证据的三性予以采信。 被告李岗院提供的证明其街道摆地摊的证据，经原告及其余被告质证后，本院认证如下：因该组照片客观真实反应了被告李岗的真实经营状况，因此本院对该组证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月27日，被告金马房地产公司（乙方）因开发项目的需要与原告前下属单位仁寿县质量技术监督局（甲方）（现合并到原告市场监管局）签订了一份《房屋出租协议》，合同中双方约定甲方将办公用房1179.42平米（1-2楼，门市除外）出租给乙方，同时还约定:1.租期从2014年8月27日至2015年9月15日止；2.按市场房屋租金价格140000元，协议签订后7天付款；3.乙方向甲方交纳保证金20000元，期满如乙方未违约，则甲方将保证金退回乙方；4.乙方在租用期内不得转租，否则甲方无条件收回租赁物，并不退还租金和保证金……8.乙方应主动及时缴纳水、电费等，在租期结束后按水表、电表的实际度数与甲方结帐……。合同中双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告金马房地产公司向原告支付了租金140000元。 2014年10月30日，被告金马房地产公司（乙方）同样因开发项目的需要再与原告前下属单位仁寿县质量技术监督局（甲方）（现合并到原告市场监管局）签订了一份《门市租赁合同》，将属于甲方所有的三间门市出租给乙方，双方在合同中还约定:1.租期从2014年11月1日至2015年10月31日止；2.乙方有下列情形之一的，甲方有权立即中止合同，收回门市且不退还任何租金和保证金：乙方擅自将门市转租、转让或转借，乙方擅自改变门市用途，乙方利用承租门市进行违法经营及犯罪活动的；3.按市场房屋租金60000元/年，协议签订后7天付款；4.合同期满后，如甲方继续出租门市，乙方享有优先权……6.乙方应主动及时缴纳水、电费等，在租期结束后按水表、电表的实际度数与甲方结帐……。合同中双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告金马房地产公司未向原告支付了租金60000元。 两份合同到期后，双方再次续签了两份合同，对2014年8月27日签订办公用房租赁合同，双方约定租期为2015年9月16日至2016年9月15日，其他事项约定不变；2014年10月30日签订的三间门市租赁合同，双方约定租期为2015年11月1日至2016年10月31日，其他事项约定不变。两份合同签订后，被告金马房地产公司均未给付续租租金。 2015年9月20日，被告金马房地产公司与李忠根签订了一份《旧房拆迁建新房合同》，该合同签订后，因要涉及被告李忠根在新房未建好的过渡房问题，被告金马房地产公司便将李忠根安置在2014年8月27日与原告签订的租赁房屋内，并在签订合同次日搬入居住使用至2020年3月20日被告飞扬文化培训中心搬离。被告飞扬文化培训中心工商登记信息成立时间为2016年9月14日，投资人为沈月霞和李忠根，在搬入原告办公楼前在李忠根家中经营，李忠根搬入原告办公楼后，在原告办公楼经营至2020年3月20日。 被告李岗长期在原告三间门市外占用街道经营水果等。被告邹兴擅自占用原告办公楼两间车库，在原告发出限期搬离通知书后搬离占用的车库。被告金马房地产公司在签订合同后在原告办公楼安排工作人员来处理日常事务和建售楼部，因其他原因未进行开发，后将人员撤离。 2019年12月31日原告向被告飞扬文化培训中心、邹兴、李岗送达了《限期搬离通知书》，因疫情原因，被告飞扬文化培训中心于2020年3月20日搬离，被告邹兴随即也搬离占用车库。 另查明，仁寿县工商行政管理和质量技术监督局于2019年3月13日经仁寿县机构编制委员会办公室批准更名为仁寿县市场监督管理局，仁寿县质量技术监督局于2019年前并入仁寿县工商行政管理和质量技术监督局。庭审中，原告明确要求四被告搬离腾退案涉租赁房屋的同时也要求解除双方签订的两份租赁合同。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告飞扬文化培训中心、李岗、邹兴是否与原告建立直接的租赁合同关系，是否应当承担责任；二、原告是否将租赁物交予被告金马房地产公司，原告与被告金马房地产公司签订的《门市租赁合同》租赁的租赁期间，是否已履行完毕，尚欠租金是否已过诉讼时效；三、原告与被告金马房地产公司签订的《房屋出租协议》租赁期满后继续租赁行为如何认定，租赁合同是否已解除，何时解除，租金应如何计算，是否已过诉讼时效；四、房屋是否需要腾退交付。 关于焦点一，庭审查明被告飞扬文化培训中心是因被告金马房地产公司拆迁其投资人李忠根住房，后将李忠根安置在原告办公楼居住，李忠根在搬入该过渡房屋的同时将飞扬文化培训中心培训部迁至该过渡房，因此被告飞扬文化培训中心的投资人与原告不具有直接的租赁合同关系，根据合同的相对性，原告主张被告飞扬文化培训中心为本案被告，要求其承担租金给付义务等的主张本院不予支持。关于被告李岗，因其提供的照片证实其并没有占用原告办公房屋和门市，同理本院不予支持。对于被告邹兴，属邹兴擅自占用原告车库，与被告金马房地产公司无关，根据合同的相对性，被告金马房地产公司租赁物被他人占用，应当由被告金马房地产公司向被告邹兴主张侵权责任。因此，三被告未与原告建立租赁合同关系，原告请求其承担责任的请求，本院不予支持。 关于焦点二，因被告金马房地产公司在2014年签订的两份租赁合同期满后继续与原告续签了该两份租赁合同，被告金马房地产公司不可能在2014年签订的租赁物没有交付的情况下再与原告续签《门市续租协议》和《房屋续租赁协议》，被告金马房地产公司的辩解理由不符合逻辑，与客观事实不相符，对其辩解理由本院不予支持。从原告与被告金马房地产公司签订的两份门市租赁合同可以看出，门市租赁的租赁期间为2014年11月1日至2016年10月30日，租赁期满后无人占有、无人居住，原告亦未举证证实该三间门市继续由被告金马房地产公司占用和使用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告主张被告金马房地产公司继续实际占有至今的主张本院不予支持。 庭审中，原告提供了被告邹兴、李岗、飞扬文化培训中心的情况说明，拟证明原告于2017年11月向该三被告主张权利从而及于被告金马房地产公司，诉讼时效未经过。从三份《情况说明》记载的内容来看，证明内容只能证实质监局干部到门市了解过情况，并要求现在实际使用人联系实际的租赁老板，并不能证实原告直接向被告金马房地产公司主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行要求；（二）义务人同意履行；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，原告向合同以外的第三人主张权利并不能导致诉讼时效中断，因此被告金马房地产公司对门市租赁合同诉讼已经过的抗辩理由本院予以支持。尚欠门市租金因已过诉讼时效，本院不予支持。 关于焦点三，2014年8月27日原告与被告金马房地产公司签订了一份《房屋出租协议》，租期为2014年8月27日至2015年9月15日止、租金为140000元，协议签订后被告金马房地产公司给付租金140000元；租期届满后双方于2015年9月16日续签一份《房屋续租赁协议》，租期为2015年9月16日至2016年9月15日、租金同样为140000元，但租金至今未付。2016年9月15日租赁期满后，双方未续签合同，但被告金马房地产公司的拆迁户及本案被告飞扬文化培训中心的投资人李忠根仍继续居住在该房屋内直至原告要求其搬离，被告飞扬文化培训中心才在2020年3月20日搬离，此前原告未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方于2015年9月16日续签的《房屋续租赁协议》继续有效，租赁期限变为不定期，租金仍为140000元，给付租金的期限仍为一年一付。 庭审中，原告要求四被告腾退房屋，明确表示解除租赁合同，并于2020年3月23日向本院提起诉讼，本院于2020年4月1日受理此案，2020年4月30日向被告金马房地产公司送达诉状副本，原告请求解除租赁合同的通知于2020年4月30日到达被告金马房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告具有合同解除权，在解除通知到达对方时解除，即2020年4月30日双方于2015年9月16日续签的《房屋续租赁协议》解除。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，民法总则于2017年10月1日实施，2017年10月1日之前的诉讼时效适用两年的规定，2017年10月1日后的时效适用三年的规定，2017年10月1日至2020年4月30日的租金未过时效，原告对该部分的诉请本院予以支持，共两年零七个月，按每年租金140000元计算为361666.67元。 关于2015年9月16日至2017年9月30日的诉讼时效是否经过，原告提供了被告邹兴、李岗、飞扬文化培训中心的情况说明，拟证明原告于2017年11月向该三被告主张权利从而及于被告金马房地产公司，诉讼时效未经过，同焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，原告未向合同相对人主张权利，不能中断诉讼时效，因此本院对原告请求给付2015年9月16日至2017年9月30日租金的主张不予支持。 关于焦点四，因本案合同相对人是被告金马房地产公司，根据合同相对性，本案对房屋腾退的义务应该是被告金马房地产公司，但诉争房屋四被告现均不在该房屋内居住或使用，因此对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国劳动合同法》第九十四条第二款第（四）项、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告仁寿县市场监督管理局与被告四川金马房地产开发有限公司于2015年9月16日签订的《房屋续租赁协议》于2020年4月30日解除； 二、被告四川金马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告仁寿县市场监督管理局尚欠租金361666.67元； 三、驳回原告仁寿县市场监督管理局的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12900元，减半收取6450元，由原告仁寿县市场监督管理局负担2450元，被告四川金马房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张巍耀 二〇二〇年六月二十八日 书记员  徐俪娟