安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1145号 上诉人（原审被告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心**。 法定代表人：李应亮，经理。 委托诉讼代理人：黄序权，男，公司法务。 被上诉人（原审原告）：张良，男，1988年10月31日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：占正东，安徽华人律师事务所律师。 上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）因与被上诉人张良商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2019)皖0104民初9603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 骏誉公司上诉请求:1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初9603号民事判决，驳回张良的全部诉讼请求；2.判令张良承担本案的一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由:一、原审判决事实认定不清，部分事实认定错误. 1.一审法院认定导致案涉车位《商品房买卖合同》无法办理网签的责任在于骏誉公司，属事实认定不清且证据不足。一审法院引用《商品房销售管理办法》《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》的相关规定，在没有将案件的事实核实调查清楚以及张良未提供任何证据的情况下，便认定案涉车位《商品房买卖合同》无法网签的责任在于骏誉公司，存在严重的事实认定不清。事实上，根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》规定，网签备案合同需通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章），方可办理备案。而本案车位网签买卖合同早已录入房管局网签系统，只是由于张良拒绝签字，由此导致无法去房管局办理网签合同备案登记。因此，足以证明骏誉公司具备办理该车位网签备案条件，符合《商品房销售管理办法》、《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》规定的现房销售及网签备案相关规定，不存在骏誉公司无法办理车位买卖合同网签的情况。一审法院未就本案事实作出核实调查且在张良未提供任何证据的情况下，便认定案涉车位《商品房买卖合同》无法网签的责任在于骏誉公司，存在严重的事实认定不清。事实上，案涉车位的《商品房买卖合同》早已在房管局网签系统中录入并打印，只是由于张良拒绝在案涉车位的《商品房买卖合同》上签字，导致无法办理房管局合同备案登记手续。因此，足以证明骏誉公司具备办理该车位网签备案条件，不存在骏誉公司无法办理车位买卖合同网签的情况。 2.一审法院认定案涉车位于2019年9月30日才具备办理产权转移登记条件，在张良提起诉讼时，仍不具备已可办理产权转移登记的条件，存在明显的事实认定错误。一审法院依据张良举证的来源不明的《合肥市不动产登记信息查询结果》（无合肥市不动产登记中心印章），认定案涉车位发生了抵押变更登记，由此认定案涉车位于2019年9月30日才可办理产权转移登记，存在事实认定错误。实际上，张良购买案涉车位为一次性付款，该车位从未设立抵押权，根本未发生过有无抵押的变更登记，另外从张良提供的此证据内容来看，亦完全不能反映案涉车位发生过变更登记，以及影响了合肥市不动产登记中心于2018年4月13日对案涉车位登记的《房屋所有权登记证明》的效力。骏誉公司提交的合肥市不动产登记中心《房屋所有权登记证明》，能够直接证明案涉车位登记时间为2018年4月13日并作为转移登记业务使用。即自2018年4月13日起，案涉车位已具备产权转移登记的条件。一审法院依据张良提交的证据来源不明的《合肥市不动产登记信息查询结果》（无合肥市不动产登记中心印章）对案件事实进行认定，而对骏誉公司提交的直接证据：案涉车位《房屋所有权登记证明》（有合肥市不动产登记中心印章）未认定，存在明显的事实认定错误。 二、一审法院适用法律错误。 1.一审法院对本案事实认定不清以及事实认定的错误，便依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定判令合同解除，系法律适用错误。 2.一审法院以骏誉公司存在迟延履行债务的行为，并导致张良不能在法定的合理期限内取得车位权属证书，导致合同目的不能实现，故认定张良提起诉讼时已享有合同解除权，自2019年10月8日骏誉公司签收送达的诉讼资料时合同已解除。骏誉公司认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第4款规定的合同目的不能实现，系由于一方违约导致合同目的不能实现的最终结果。而本案是案涉车位商品房买卖合同未网签导致骏誉公司无法办理商品房买卖合同备案的争议。即使原审法院将案涉车位可办理产权转移登记条件的时间错误的认定为2019年9月30日，但都未否定案涉车位能够办理产权转移登记。而案涉车位在已交付被上诉且具备办理产权转移登记条件的情况下，并无不能实现合同目的的情形。因此骏誉公司不享有法定解除权，另依据商品房买卖合同补充协议第8.2、8.4条约定，张良亦无权解除合同。 张良辩称，1.一审判决认定事实清楚，案涉车位无法办理网签的责任在于骏誉公司，骏誉公司构成严重违约，张良有权解除合同。2019年3月2日，张良与骏誉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张良购买骏誉公司名下天珑广场一期负2层A-2192车位，该车位为现房销售，当场交付，理论上当场就可以签署备案合同，但骏誉公司一直不与张良签署备案合同。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，骏誉公司应当在车位交付使用后60天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料（权籍报告、不动产登记证明）报产权登记机关备案，否则买受人有权要求退房，并追究骏誉公司的违约责任。根据张良申请法院调查令调取的资料：权籍调查成果审核证明显示，权籍报告的登记时间为2019年5月7日；合肥市不动产登记信息查询结果显示，案涉A-2192车位在2019年9月30日发生房屋变更登记，才取消抵押权。以上均能说明，骏誉公司已构成严重违约。2018年4月13日《房屋所有权登记证明》仅能证明，案涉车位有权对外预售，并不能表明案涉车位能够办理备案登记手续。2019年8月22日，张良向骏誉公司提起诉讼后，骏誉公司2019年10月24日才向张良发出了《关于尽快签订车位网签合同的催告函》，在长达半年的时间里，骏誉公司从未要求张良签订网签合同，反而张良多次去现场沟通询问网签合同事宜，由此也印证了骏誉公司存在严重违约行为。2.一审判决适用法律正确。根据合肥市房地产管理局《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》及《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》相关规定，现房销售需要办理销售备案手续，在取得销售备案证明后，才能对外销售，骏誉公司违反了其法定义务，张良有权解除合同。综上所述，请求二审法院驳回骏誉公司上诉请求，维持原判。 张良向一审法院起诉请求：1.判令解除骏誉公司与张良签订的《天珑广场认购协议》及《商品房买卖合同》；2.判令骏誉公司返还车位款5万元，支付违约金2500元;3.判令骏誉公司返还车位管理费600元；4.本案全部诉讼费用由骏誉公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月1日，张良、骏誉公司双方签订一份《天珑广场认购协议》，约定张良认购Ａ车位Ａ2192号。2019年3月2日，出卖人骏誉公司与买受人张良签订一份《商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买天珑广场地下室Ａ车-2层2192室车位，建筑面积共37.21平方米；房价款总金额5万元，买受人于2019年3月2日前一次性付清；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。3、出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。当日，双方签署了附件四：合同补充协议，其中约定：第八条关于产权登记。2、当买受人采取一次性付款方式购房时，买受人应自行办理房屋产权登记手续。买受人办理相关手续前，应向出卖人索取自行办理产权登记手续所需的由出卖人提供的相关资料，出卖人有义务配合提供。买受人自行办理房屋产权登记手续时，双方确认不适用主合同内第十五条的相关约定，买受人同意继续履行买卖合同。4、当出现主合同内所述的因出卖人的责任而直接导致买受人未在规定时间内取得房地产权属证书时，买受人应在逾期之日起一个月内书面通知出卖人。出卖人除向买受人支付主合同约定的违约金外，相互不支付任何其他费用。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何违约责任。当日，双方又签订一份《协议书》，其中约定：双方于2019年3月2日签订的《商品房买卖合同》标的物坐落于合肥市，签订本协议时，该房屋已经竣工验收合格，现该房屋已属现房销售，已具备交付条件。当日，张良向骏誉公司交付5万元，骏誉公司向张良交付了车位。2019年3月17日，张良向天珑广场物业管理服务中心缴纳了2019年3月18日至2020年3月17日车位管理费600元。 2018年3月15日，骏誉公司向合肥市不动产登记中心申报的潜山路588号天珑广场地下室权籍调查资料，经审查，符合《不动产权籍调查技术方案》的要求。骏誉公司举证的房屋所有权登记证明，记载：登记单位骏誉公司；房屋坐落政务区；产别股份制企业房产；预售许可证号20150034；登记时间2018年4月13日；本登记证明仅供登记机构办理商品房现房销售及转移登记业务使用，本登记证明仅反应所登记房屋填发日期时点的房屋状况。 2019年5月7日，骏誉公司又向合肥市不动产登记中心申报的潜山路588号天珑广场地下室权籍调查资料，经审查，符合《不动产权籍调查技术方案》的要求。张良举证的合肥市不动产登记信息查询结果，记载：权利人骏誉公司；登记类型变更登记；登记原因房屋变更（不含抵押）；登记时间2019年9月30日；不动产坐落政务区潜山路588号天珑广场地下室A车-2192室号权利人为骏誉公司。 诉讼中，骏誉公司于2019年10月8日签收了本院向其邮寄送达的诉讼材料。2019年10月24日，骏誉公司向张良邮寄了《关于尽快签订车位网签买卖合同催告函》，催张良于收函后3日内前往天珑广场营销中心签约部与其签订车位网签买卖合同。次日，张良收悉，但至今未与骏誉公司签订车位网签买卖合同。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。依据骏誉公司举证的房屋所有权登记证明中记载“本登记证明仅供登记机构办理商品房现房销售及转移登记业务使用”的内容，可认定骏誉公司于2018年4月13日可对坐落于政务区现房予以销售，由此可认定案涉合同有效。 《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。合肥市房地产管理局《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》规定：房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。现房销售备案完成后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源；房地产开发企业进行新建商品房现房销售时，应将新建商品房现售备案证明文件在售楼场所公示。《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》规定：房地产开发企业在销售商品房前，应当申请办理合同网上签约和登记备案入网认证手续，并按照有关规定使用和保管商品房网上签约用户密钥。房地产开发企业应当在网签系统建立楼盘表，并在取得商品房现房销售备案证明后十日内在对外信息发布平台公示以下信息：（一）项目基本情况；（二）项目建设计划；（三）商品房销售信息；（四）经工商部门备案的合同示范文本；（五）商品房房源信息、销售价格（住宅需经物价部门明码标价备案）、销售状态和权利限制状况等。交易双方应当根据公布的合同示范文本协商订立合同条款，经双方确认后，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）。房地产开发企业应当持交易双方共同签字（盖章）的合同（备案单）等材料申请合同登记备案。对此，骏誉公司未能举证证明其在将案涉车位销售于张良时已按照上述规定履行了其法定义务，故应认定导致案涉《商品房买卖合同》在签订时无法办理网签的责任在于骏誉公司。依据张良举证的合肥市不动产登记信息查询结果中记载“登记类型变更登记；登记原因房屋变更（不含抵押）”的内容，可认定坐落政务区潜山路588号天珑广场地下室A车-2192室号于2019年9月30日变更登记时已不含抵押。由此，可认定案涉车位自此时起可办理产权转移登记。对此，骏誉公司未能举证证明其在2019年9月30日前对案涉车位已完成现房销售备案、合同网上签约和登记备案入网认证手续，并在张良提起本案诉讼前其已通知张良予以配合完成合同网签登记备案。由此，应认定骏誉公司违约。 《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《城市房地产开发经营管理条例》规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登記手续，并提供必要的证明文件。因张良诉请解除合同的主要理由为骏誉公司未在车位交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，及骏誉公司仍未给张良办理备案手续，由此可认定张良是以不能实现在规定的期限内取得车位权属证书之合同目的而诉请解除合同。依据双方签署的附件四合同补充协议第8.2、8.4条的规定，虽可认定双方之间关于产权登记的约定不适用《商品房买卖合同》第十五条的相关约定，且买受人同意继续履行买卖合同，骏誉公司存有因其责任而直接导致张良未在规定时间内取得房地产权属证书时，张良应在逾期之日起一个月内书面通知骏誉公司，骏誉公司应向张良支付主合同约定的违约金，但法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，且合同自通知到达对方时解除。因车位为现房销售，且在张良提起诉讼时仍不具备已可办理房地产权属证书转移登记的条件，由此可认定骏誉公司在向房地产行政主管部门提交办证资料中存有迟延履行债务的行为，并导致张良不能在法定的合理期限内办理取得车位权属证书，故应认定张良提起诉讼时已享有合同解除权（有权解除合同），且自骏誉公司于2019年10月8日签收本院向其送达的诉讼材料时合同已解除。由此，骏誉公司应向张良返还车位款5万元，同时张良亦应将车位返还于骏誉公司。对于张良诉请主张的违约金2500元，双方虽在签署的附件四合同补充协议8.2、8.4条中已确认不适用主合同内第十五条的相关约定，但主合同除此约定外，并未另存有因骏誉公司责任而直接导致张良未在规定时间内取得房地产权属证书时其承担何种违约责任的约定，因合同解除系骏誉公司违约而致，且车位应予以返还，故张良可参照《商品房买卖合同》第15.1条的约定向骏誉公司主张违约赔偿责任。因此，对张良的该项诉讼请求予以支持。对于张良诉请主张的返还车位管理费600元，因该费用属于张良实际占有车位期间而支付的物业管理费，且收取人不是骏誉公司，以及骏誉公司向张良承担的违约金已足以弥补该损失，故不予以支持。 综上，张良的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、《天珑广场认购协议》、《商品房买卖合同》于2019年10月8日解除；二、安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向张良返还车位款5万元；三、安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向张良支付违约金2500元；四、驳回张良的其他诉讼请求。一审案件受理费1128元，减半收取564元，由张良负担8元，安徽骏誉投资置业有限公司负担556元。 二审中，骏誉公司提交了合肥市房地产管理局房产市场信息平台案涉车位已备案截图。证明案涉车位已完成房管网签系统备案，骏誉公司符合《商品房销售管理办法》、合肥市房地产管理局《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》、《合肥市商品房买卖合同网上签约和备案管理办法》的相关规定，具备办理网签买卖合同的条件，一审法院对此存在事实认定错误。张良质证意见为：该份证据不属于新证据，在一审中骏誉公司完全可以调取该证据。对该证据的真实性请求法院依法予以核实。对其关联性以及证明目的有异议，该份证据仅仅只能证明案涉车位已经取得商品房预售许可，并不能表明其已经完成房管网签备案，骏誉公司没有进行网络备案。本院经审查，对骏誉公司二审提交的证据的真实性予以确认，通过该证据，反映案涉A车-2192室车位已在合肥市住房保障和房产管理局完成网签系统备案。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案的首要争议焦点为本案是否存在合同解除的情形，张良是否享有合同解除权。本案张良请求解除合同的事由为骏誉公司违反合同约定的办证义务，从而依据《商品房买卖合同》第十五条的约定行使解除权。对此，本院审查如下：本案张良系一次性全款购买车位，骏誉公司于同日将车位交付给张良。依据双方签订的合同附件四补充协议一第八条关于产权登记的约定，当买受人采取一次性付款方式购房时，买受人应自行办理房屋产权登记手续。买受人办理相关手续前，应向出卖人索取自行办理产权登记手续所需的由出卖人提供的相关材料，出卖人有义务配合提供。买受人自行办理房屋产权登记手续时，双方确认不适用主合同内第十五条的相关约定，买受人同意继续履行买卖合同。因此，本案排除了张良依据《商品房买卖合同》第十五条约定行使解除权的情形。依据合同附件四补充协议一第八条第2项的约定，张良应自行办理房屋产权登记手续。本案中，张良并未举证证明存在其向骏誉公司索取自行办理产权登记手续所需的由骏誉公司提供的相关资料，而骏誉公司拒不配合提供的情形。《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条规定，交易双方应当根据公布的合同示范文本协商订立合同条款，经双方确认后，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）。第九条规定，房地产开发企业应当持交易双方共同签字盖章的合同（备案单）等材料申请合同登记备案。……登记备案的合同（备案单）作为办理不动产登记和抵押贷款的有效凭证。通过以上规定，结合张良提供的微信记录，可以证明骏誉公司于2019年8月7日通知张良办理车位网签合同手续，而张良对此提出异议。此后，因没有双方共同签字（盖章）的备案单，故不动产登记办理难以继续。骏誉公司二审提交的网页截图，证明案涉车位已完成网签系统备案，因此，不存在合同目的不能实现的情形。综上所述，本案不存在合同约定的解除情形，亦不存在法定解除情形，张良请求解除案涉《商品房买卖合同》无事实和法律依据。一审对此认定有误，本院予以纠正。 综上，骏誉公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院(2019)皖0104民初9603号民事判决； 二、驳回张良的诉讼请求。 一审案件受理费564元，由张良负担。二审案件受理费1113元，由张良负担。 本判决为终审判决。 审判长 张长海审判员马枫蔷 审判员 方   玮   韡 二〇二〇年六月二日 书记员 金   琬   莹 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。