苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1715号原告（反诉被告）：苏州逸舟网络贸易有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路**德博商务大厦**1209。法定代表人：周利娟，董事长。委托诉讼代理人：黄静，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市支点纺织服装有限公司，住所，住所地苏州市吴江区盛泽镇茅塔村**div>法定代表人：曹某，执行董事。委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广霞，江苏天辩律师事务所律师。原告苏州逸舟网络贸易有限公司（以下简称逸舟公司）与被告苏州市支点纺织服装有限公司（以下简称支点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序公开进行审理。被告支点公司于2020年3月31日提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本案于2020年4月15日依法转为普通程序，由审判员陈烨适用普通程序独任制于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告逸舟公司的委托诉讼代理人黄静，被告支点公司的委托诉讼代理人龙辉、李广霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸舟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金、保证金共计人民币58866元及利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准，以人民币58866元为基数，从2019年7月29日计算至实际支付之日，暂时计算至2020年1月31日为1323.01元），上述两项共计人民币60189.01元；2.本案的诉讼费全部由被告承担。审理中，原告逸舟公司将诉讼请求变更为：1.判令原告与被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月15日解除；2.被告支付原告未支付租金、保证金共计人民币69189.75元（应付8.5个月的房屋租金与保证金之和）；3.被告支付违约金75416.83元（2019年7月29日至2019年11月15日共计109天，每天1%计算违约金），以上共计144606.58元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年10月26日与苏州市泽诚物业有限公司吴江分公司（以下简称泽诚公司）签署了《租赁协议》，约定泽诚公司向被告出租苏州市吴江区松陵镇开平路3333号德博商务大厦A幢1209室房屋，租赁期限自2018年12月11日至2023年12月10日，租期5年，免租期1.5个月，故泽诚公司于2018年10月26日即将该房屋交付给被告使用。该房屋于2019年3月28日出售给原告，故被告与泽诚公司于2019年7月29日签署了《租赁协议解除合同确认书》，约定原租赁协议于2019年3月28日提前到期，被告放弃该房屋优先购买权，泽诚公司向被告多收取的该房屋保证金及租金共计58866元，出于财务合规性考虑，由泽诚公司先退还至被告账户，再由被告将58866元支付至原告。后原被告双方于2019年7月29日另行签署了《写字楼租赁合同》，约定由原告向被告出租该房屋，被告向原告支付租金、押金等租赁费用。但迄今为止，被告都未履行上述约定，向原告支付租金及押金。因被告的行为已严重违反新租赁协议第7.1条的约定，故原告于2019年11月15日收回该房屋，并对被告进行了书面通知。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请法院判如诉请。被告支点公司辩称，一、原告与房屋原所有权人恶意串通，并通过欺诈手段与被告签订《写字楼租赁合同》，严重损害了被告的合法权益，该合同应为无效。（一）原告与案涉房屋原所有权人恶意串通，在明知被告已承租案涉房屋的情况下签订虚假租赁合同，恶意抢注公司。本案诉讼过程中，被告依法向苏州市吴江区市场监督管理局调取了原告工商档案资料，资料显示原告法定代表人周利娟于2019年3月15日向苏州市吴江区市场监督管理局申请设立原告公司，并于2019年3月22日被核准设立。在原告的设立申请材料中留有一份原告与德尔集团苏州博世国际地产有限公司（以下简称博世地产）就案涉房屋签订的《写字楼租赁合同》，合同起始日期为2019年3月20日。首先，2019年3月20日原告尚未被核准设立，即原告尚不具备民事主体资格。其次，被告早于2018年12月11日就已承租该案涉房屋，租赁期限为五年，原告及博世地产理应知晓。显然该份《写字楼租赁合同》系原告与博世地产恶意串通、在被告毫不知情的情况下签订的虚假合同，目的是帮助原告在案涉房屋上先于被告抢先注册公司，从而获得该房屋的购房资格。（二）原告恶意隐瞒案涉房屋已经注册公司的事实，与被告续签租赁合同，导致被告合同目的无法实现。原告在取得案涉房屋所有权后，在明知被告承租案涉房屋系用于公司注册经营以及同一地址只能注册一家公司的情况下，故意隐瞒其已注册公司的事实使得被告陷入错误认识而与原告签订合同。后在被告向相关部门就案涉房屋申请注册公司时，却被告知该房屋已被注册，不能再注册其他公司。被告承租房屋用于公司注册经营的合同目的无法实现。原告故意隐瞒事实以致被告陷入错误认识后与被告签订合同的行为已构成以欺诈手段订立合同，并且损害了被告的合法权益，合同无效。（三）黄某某既非原告工作人员，也无相关授权，无权代表原告签订合同。2019年7月29日《写字楼租赁合同》系被告与名叫黄某某的个人所签订，但原告在向被告签发的盈沪律师函（2019）第1563号律师函中明确表示，黄某某并非其公司工作人员，未在其公司担任任何职务或参与公司经营管理，所以合同签订时，黄某某既非原告法定代表人，也非公司工作人员，更无相关授权，无权代表原告与被告签订合同，故双方于2019年7月29日签订的《写字楼租赁合同》也应无效。（四）因原告过错行为导致合同无效，被告不应支付租金及保证金，并有权要求原告赔偿其因此所受到的损失。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原告方过错导致合同无效，原本原告基于合同应收取的租金及保证金，原告无权再要求被告支付，同时被告在合同签订后对案涉房屋进行了装饰装修，原告应赔偿被告因装饰装修所受到的实际损失。二、退一万步讲，即使合同有效，被告也不存在任何违约行为，原告无权解除合同，且原告构成违约，无权要求被告支付租金、保证金、违约金及物业费等费用。（一）被告未逾期支付租金及保证金，不存在任何违约行为。1.合同并未就租金及保证金支付期限等事宜进行明确约定。2019年7月29日原被告双方所签《写字楼租赁合同》系照搬2018年10月26日被告与泽诚公司所签《写字楼租赁合同》内容，原告在合同签订背景、主体、款项支付等实际情况已发生变动的情况下并未对合同内容进行修正。合同第七条第一点，仍是对原合同租金及保证金支付期限及违约责任的约定，而对于原、被告双方之间的租金及保证金支付期限等事宜，该合同并未约定也就当然不存在被告逾期支付或欠付的问题。2.原告公司从未就款项支付向被告进行过催告，原告起诉时证据材料中提供了两份聊天记录，用于证明原告曾多次向被告催要欠付租金及保证金，但被告一直未予支付的事实，经被告核实后发现，该两份聊天记录的一方是被告法定代表人曹某，另一方是黄某某，而原告声称黄某某并非是原告工作人员，未在原告处担任任何职务或参与公司经营管理，也无相关授权，且对黄某某并非原告工作人员的事实，原告在律师函中也予以认可，因此黄某某无权代表原告向被告进行催告，其催告行为也不能视为原告的催告行为，从而进一步能够说明原告从未就付款事宜向被告进行过催告，这与其“曾多次向被告催要欠付租金及保证金”的表述严重不符。3.被告多次要求原告提供其公司对公账户用于支付款项，但原告却迟迟不向被告提供，以致被告无法支付相应款项。合同签订后，被告多次要求黄某某提供对公账户以便支付款项，但原告均以无对公账户等理由搪塞被告或仅提供私人账户，以致被告一直无法完成款项支付。被告认为，合同系原、被告双方之间公司所签订，基于合同相对性原则以及财务合规性的考虑，被告要求原告提供其对公账户用于合同款项支付合理、合法。综上，原、被告双方所签合同并未就租金及保证金的支付期限进行约定，被告不存在逾期支付或欠付情形，原告也不能按照合同第七条第一点主张被告逾期支付，并要求被告承担违约责任，更无权私自收回房屋，单方面终止履行合同。相反，被告多次要求原告提供对公账户以支付相应款项，但原告却迟迟不向被告提供，以致被告无法完成付款，原告应对此承担相应的责任。（二）因原告恶意隐瞒其已在案涉房屋注册公司及同一地址只能注册一家公司的事实，导致被告合同目的不能实现，被告有权解除合同，并不向原告支付租金及保证金，同时被告有权要求原告赔偿其所受损失。原告明知被告承租案涉房屋的目的系用于公司注册经营，但原告在与被告签订合同时却未告知被告房屋已被其注册公司，从而导致被告陷入错误认识而签订合同，继而导致被告后续无法再注册公司以致合同目的不能实现。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约情形致使不能合同实现合同目的的，当事人有权解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故因原告违约行为导致被告合同目的不能实现，被告有权解除合同并不再向原告支付租金及保证金。同时，因被告已对案涉房屋进行装修，被告有权要求原告赔偿其装修实际损失。（三）因原告在被告无任何违约行为的情况下，单方面终止履行合同，故应赔偿被告相当于解除合同时月租的三个月租金19768.25元以及被告的所有装修实际损失暂计55640元。具体赔偿标准及事实理由详见反诉状。（四）退一万步讲，即使被告需要支付款项，也仅需按照实际承租期间2019年3月29日至2019年11月12日并扣除1.5个月免租期后的租金向原告支付。1.被告承租案涉房屋的实际期限为2019年3月29日至2019年11月12日。2019年3月28日，原告取得案涉房屋所有权，被告与第三方泽诚公司的租金结算至2019年3月28日，故合同应从2019年3月29日计算起租期，2019年11月13日原告单方面终止履行合同并收回房屋，所以，被告实际承租期限应为2019年3月29日至2019年11月12日。2.合同约定起租期最初1.5个月为免租期，故被告实际应付款项等于日租金×实际承租天数－1.5个月免租期，最终核算后为39509.42元。综上，答辩人认为原、被告双方于2019年7月29日所签《写字楼租赁合同》系无效合同，且系原告方过错导致合同无效，原告应承担合同无效的不利法律后果，无权要求被告支付租金及保证金等费用，同时被告有权要求原告赔偿其所受实际损失。退一万步讲，即使合同有效，在被告无任何违约行为的情况下，原告无权以被告违约为由解除合同，相反原告在明知被告已承租案涉房屋用于公司注册经营的情况下，恶意签订虚假合同，抢先注册公司，以致被告合同目的不能实现，且无故单方面终止履行合同，故原告也无权要求被告支付租金、保证金、违约金等费用，且应按照合同第二条第五点赔偿被告所受实际损失，故答辩人请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告支点公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告于2019年7月29日签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月13日起解除；2.反诉被告赔偿反诉原告房屋租金人民币19768.25元（79073/年/12个月*3个月）；3.反诉被告赔偿反诉原告装修损失暂计55640元，以上合计75408.25元；4.反诉被告承担本案反诉部分全部诉讼费用。审理中，反诉原告支点公司撤回了第一项诉讼请求，同时明确第三项诉讼请求为要求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失55640元。事实和理由：2019年7月29日，反诉原告与反诉被告签订《写字楼租赁合同》1份，约定反诉被告将位于苏州市吴江区合计建筑面积为146.43平方米的房屋出租给反诉原告用于办公之用。租金为每月每平方米45元，每年79073元，租赁保证金为13179元。房屋租赁期限为5年，自2018年12月11日起至2023年12月10日，同时合同就双方权利义务、违约责任、合同解除等内容亦进行了明确约定。反诉原告承租该房屋后，对房屋进行了装饰装修，装修费用暂计55640元。2019年11月13日，反诉被告在反诉原告无任何违约行为的情况下告知反诉原告已将该房屋正式收回，并将房屋上锁，以致于反诉原告无法继续使用该房屋。《写字楼租赁合同》第二条第5点明确约定，在反诉原告无任何违约行为的情况下，如反诉被告单方面终止本合同，反诉被告应提前六个月通知反诉原告，如数无息退还反诉原告的租赁保证金，并赔偿相当于解除合同时月租的三个月租金，以及反诉原告的所有装修实际损失。现反诉被告在反诉原告无任何违约行为的情况下既未提前六个月通知，也未赔偿租金。装修费用等损失，便无故单方面终止本合同并收回房屋，其行为已严重构成违约，给反诉原告造成了巨大经济损失，严重侵害了反诉原告的合法权益。现反诉原告为了维护自身合法权益，特提起反诉，请法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告逸舟公司辩称，反诉原告的诉请毫无依据，请求法院驳回反诉原告的诉请。《写字楼租赁合同》第六条第二款第八项规定，乙方在租赁期届满之日或者解除合同之日，将保持原状的场地和设备交还甲方，正常损耗及按本合同规定不得拆除的情况除外，否则视为乙方放弃房屋内所有遗留物品及装修等涉设施设备权利。因此反诉原告所主张的装饰装修的费用，没有合同和法律依据，即根据前述合同条款的约定，反诉原告违约在先，反诉被告不应当承担反诉原告的诉讼请求。且原告提交的《装饰装修工程施工合同》，施工方吴江区盛泽镇大易装饰服务部成立的日期是2020年的3月12日，因此反诉原告提供的工程施工合同可能是虚假的，对该合同的三性不予认可，反诉原告主张的五万多块装修费与本案无关。本院经审理认定书事实如下：2018年10月26日，泽诚公司作为出租方（甲方）、支点公司作为承租方（乙方）签订了《写字楼租赁合同》1份，约定：乙方租赁甲方合法拥有的位于苏州市吴江区房屋作为办公之用，租赁期限为5年，自2018年12月11日至2023年12月10日；甲方于2018年10月26日前将楼宇交付乙方，本合同从甲方交付场地之日为起租期日，开始计算租期，起租期最初1.5个月为免租期，即从2018年10月26日至2018年12月10日供乙方场地装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用；乙方必须于进场装修之前即在2018年10月26日前向甲方一次性交付房租和押金，租金79073元/年（每一年一支付），乙方须于上笔租金截止日期前30日，将后续租金支付给甲方，押金的金额为两个月租金总额共计13179元，该押金在租赁期满或双方解除租赁合同后3个工作日内，乙方结清了租金、物业费、水电费等相关费用后，甲方将押金如数无息退还乙方，或者在征得乙方同意后，甲方可以把乙方结欠的相关费用直接在押金中扣除；租赁期届满或者解除合同的，一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修（包括室内的门窗及嵌墙的固定装饰），一律不得拆除或搬走（不含乙方自购的空调机），甲方并不予补偿；乙方逾期缴付应缴费，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日1%收取违约金，如连续1个月未能缴足租金或连续2个月未能缴足管理费及其他应缴费用，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地和附件2中列明的设备，甲方和管理公司有权没收乙方的租赁保证金及管理保证金，如此给甲方或管理公司造成损失的，乙方应予赔偿；每套房屋乙方只能注册一家公司，租赁期届满或双方提前终止乙方需立即注销或迁移注册公司；乙方作为该房屋的承租人明确表示，无意购买该房屋，放弃对该房屋的优先购买权。另查明，逸舟公司成立于2019年3月22日，2019年3月20日德尔集团苏州博世国际地产有限公司作为出租方（甲方）与逸舟公司作为承租方（乙方）签订了《写字楼租赁合同》1份，约定乙方承租甲方合法拥有的位于苏州市吴江区的房屋，租赁期限为2年，自2019年3月20日至2021年3月19日。2019年3月28日，逸舟公司取得了案涉房屋的所有权。2019年7月29日，泽诚公司作为出租方（甲方）、支点公司作为承租方（乙方）签订了《租赁协议解除合同确认书》，约定“现因该房屋面临出售，甲乙双方做出如下约定：1.上述组协议租赁期于2019年3月28日提前到期，合同终止，双方权利义务终止；2.甲方返还乙方剩余租金，乙方放弃上述房屋优先购买权；3.租金清算及合同终止后，乙方应于合同签订日起7日内腾退房屋，甲方双方再无任何法律关系；4.乙方之前交予甲方租金及租赁保证金等租赁费用同意由甲方直接支付给租赁房屋的购买人苏州逸舟网络贸易有限公司法人周利娟的个人账户中，周利娟（身份证号,银行卡62×××15，开户行兴业银行吴江支行）。同日，逸舟公司作为出租方（甲方）、支点公司作为承租方（乙方）签订了《写字楼租赁合同》1份，合同的内容与泽诚公司与支点公司之间的《写字楼租赁合同》完全一致。后，实际由泽诚公司将剩余的租金和租赁保证金退还了支点公司，但支点公司并未向逸舟公司支付租金和租赁保证金。又查明，2019年9月，逸舟公司法定代表人周利娟的丈夫黄某某通过微信向支点公司的法定代表人曹某催讨租金，并将周利娟的账号发给了曹某，2019年11月5日黄某某发给曹某“不管你回不回信息，有个事情跟你确定一下，鉴于你们已经严重拖欠房租，房租总额79073元整，我给你们最后时间到本周5，即11月8日，如果再不付出，我们将破门收房！希望你们收到信息后足够重视！”2019年11月13日黄某某再次发给曹某“通报一下：根据租房合同约定，我们已经正式收回房产！另：请根据合同约定于下周三之前（即11月20日）付清前期拖欠的租金，逾期不付我们会连同租金、滞纳金一并诉之法院！”再查明，2019年12月10日，逸舟公司委托北京盈科（上海）律师事务所向支点公司发出了律师函，律师函载明“因贵司的行为已严重违反新租赁协议第7.1条的约定，故我司于2019年11月15日收回该房屋，并对贵司进行了书面通知。贵司于2019年11月30日给我司出具《公函》，但其内容与事实情况严重不符：第一，原租赁协议及新租赁协议第9.8条约定的每套房屋依法只能注册一家公司，租赁期届满或双方提前终止乙方需立即注销或迁移注册公司，系对贵司使用租赁地址注册公司数量的限制，具体是指贵司在承租该房屋时如需使用房屋地址注册公司时，仅可注册一家公司。我司系该房屋的合法产权人，完全有权利使用该房屋地址作为我司工商注册地址。第二，黄某某并非我司工作人员，未在我司担任任何职务或参与我司经营管理。第三，对于贵司所述我司为逃避税务部门监管未开立对公账户，更是无稽之谈，我司曾多次将我司法定代表人个人账户及对公账户提供给贵司，以便贵司支付相关费用，但贵司一直消极履行付款义务”。审理中，支点公司提交了其与吴江区盛泽镇大易装饰服务部（以下简称大易装饰）于2019年4月8日签订的《装饰装修工程施工合同》，合同约定大易装饰承包支点公司的家庭居室装饰装修工程，工程采取包工包料的方式，合同价款为55640元，工期60天，自2019年4月8日至2019年6月8日。支点公司另提交了转账凭证和收据，用以证明其已向大易装饰支付了装修工程款55640元。以上事实，有原告提供的《租赁协议解除合同确认书》、原被告之间的《写字楼租赁合同》、不动产权证书、微信聊天记录，被告提供的被告与泽诚公司之间的《写字楼租赁合同》、律师函、微信聊天记录、原告工商档案材料、《装饰装修工程施工合同》、转账凭证、收据以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，依法成立并合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。至于原告在取得案涉房屋所有权时是否存在不当情形，不属于本案的审理范围，本案不予理涉。泽诚公司与被告支点公司于2019年7月29日签订《租赁协议解除合同确认书》，约定泽诚公司与被告支点公司签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月28日提前到期，双方权利义务终止，支点公司之前交予泽诚公司租金及租赁保证金等租赁费用由支点公司直接支付给租赁房屋的购买人逸舟公司法人周利娟的个人账户中。同日，原告逸舟公司与被告支点公司签订《写字楼租赁合同》，该合同内容完全照搬了2018年10月26日被告支点公司与泽诚公司所签的《写字楼租赁合同》，结合被告支点公司与泽诚公司所签《写字楼租赁合同》、《租赁协议解除合同确认书》，应视为泽诚公司将自己在原《写字楼租赁合同》中的权利和义务一并转让给了原告逸舟公司。因泽诚公司实际将剩余的租金及租赁保证金返还给了被告支点公司，故原告逸舟公司有权向被告支点公司收取第一年剩余的租金及租赁保证金。根据泽诚公司与被告支点公司签订的《写字楼租赁合同》，被告支点公司应在2018年10月26日前向泽诚公司支付第一年的租金和租赁保证金，后因案涉房屋所有权于2019年3月28日发生变动，相应收取租金及租赁保证金的权利于2019年3月28日转让给了原告逸舟公司，在泽诚公司向被告支点公司退还剩余租金和租赁保证金后，被告支点公司应在合理期限内向原告支付，本院酌情认定合理期限为一个月，即被告应在2019年8月29日前向原告支付，拖欠不付，显属欠理，在原告法定代表人周利娟的丈夫代表原告方向被告多次催促后，被告仍未支付，显属违约，原告方有权依据合同的约定解除合同。原告方在2019年11月13日通过微信通知被告已正式收回房屋，即向被告发出了解除通知，该通知于当日到达被告，故原、被告之间的《写字楼租赁合同》于2019年11月13日解除。对于合同解除前的租金，即2019年3月28日至2019年11月12日的租金49640元（小数点后的数字已四舍五入），应由被告支付给原告。关于原告要求支付两个月租金的租赁保证金的诉讼请求，该项诉请实质系原告向被告主张解除合同违约金，原告要求没收租赁保证金，因被告实际未支付租赁保证金，故对于原告要求支付两个月租金的租赁保证金13179元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金75416.83元（2019年7月29日至2019年11月15日共计109天，每天1%计算违约金）的诉讼请求。合同约定乙方逾期缴付应缴费，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日1%收取违约金，该条实际系约定逾期付款违约金，逾期付款违约金和解除合同违约金虽均具有违约金性质，但适用于不同的违约情形，不属于重复计算，但合同约定的违约金过高，本院结合原告的诉讼请求，将逾期付款违约金依法调整为以应缴未缴额（2019年3月28日至2019年12月10日的租金+2个月租金的租赁保证金，合计68969元）为基数，按照年利率11.7%，自2019年8月30日计算至2019年11月13日，为1681元（小数点后的数字已四舍五入）。关于反诉原告支点公司主张反诉被告逸舟公司违约并要求反诉被告支付3个月租金的违约金的诉讼请求，因反诉原告并未举证其签订《写字楼租赁合同》的目的系用于注册公司，且即使原告已经在该地址注册了公司，双方也可以协商解决，如由原告迁出等，并不存在合同根本不能履行的情形，故反诉原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告支点公司要求反诉被告逸舟公司赔偿装修损失的诉请，因合同约定租赁期届满或者解除合同的，一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修（包括室内的门窗及嵌墙的固定装饰），一律不得拆除或搬走（不含乙方自购的空调机），甲方并不予补偿，故对于反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告苏州逸舟网络贸易有限公司与被告苏州市支点纺织服装有限公司就苏州市吴江区的房屋签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月13日解除。二、被告苏州市支点纺织服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州逸舟网络贸易有限公司租金49640元、租赁保证金13179元。三、被告苏州市支点纺织服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州逸舟网络贸易有限公司违约金1681元。（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××61）四、驳回原告苏州逸舟网络贸易有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏州市支点纺织服装有限公司的反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6927元、保全费622元，合计7549元，由被告苏州市支点纺织服装有限公司负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。反诉案件受理费843元，由反诉原告苏州市支点纺织服装有限公司负担。原告苏州逸舟网络贸易有限公司预交的诉讼费用7549元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年六月十一日书记员 李睿莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。