广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初349号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路**之一保利大江郡凯旋艇****物业管理用房。统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：覃革江，女，1966年10月30日出生，壮族，，住所地柳州市柳** 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司（以下简称保利物业）与被告覃革江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，并于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍到庭参加诉讼，被告覃革江经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4713.8元（120.89㎡×1.5元/㎡/月×26个月）；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊水费11.3元、公摊电费438.1元（公摊水、电费按二、三期2213户，每月实际产生的水、电按实分摊）；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊电梯电费283.4元（按该小区21栋1单元实际户数120户按阶梯分摊）；2016年11月1日至2019年6月30日期间的自用水费460元（自来水公司实际抄表产生）；2016年12月1日至2019年6月30日期间的热水费2190.4元（每月抄表实际产生）；2017年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费135元（代环卫收取，7.5元/月/户×18个月）；2017年12月1日至2019年8月31日止的违约金4961.8元（以当月欠缴的物业服务费为基数，按每天3‰从欠缴当月1日起暂计至2019年8月31日，之后计算至结清费用之日止）。事实和理由：原告为保利大江郡的物业服务公司，被告为保利大江郡XX单元XX号房屋的业主，原告提供了物业服务，被告却未依约定按时交纳物业服务费等相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告覃革江经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其已放弃答辩和质证的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提供的证据来源合法、内容真实、能客观反映案件的事实，本院予以认可并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2012年12月29日被告与柳州保利置业有限公司（以下简称保利置业）签订《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市房屋，房屋面积120.89平方米。 2015年2月15日被告覃革江与原告保利物业签订《保利·大江郡前期物业服务协议》。该协议约定：被告覃革江所购房屋为保利·大江郡XX单元XX号房，原告保利物业为保利·大江郡的全体业主和物业使用人提供服务，服务期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；业主缴纳费用的时间为每月1日-10前缴纳当月费用；业主的物业服务费应从保利物业的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；物业服务费的收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月·平方米标准缴纳；业主和物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向保利物业支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由保利物业代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由保利物业代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，保利物业有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理；在物业管理区域内，绿化、环境清洁、路灯、园林景观、二次供水、公共安防系统以及电梯运行等公共设备设施和公共性服务所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费列支范围，由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊；电梯电费分摊方式为：本楼栋所产生的电梯电费一楼分摊30%，二楼70%，三楼以上含三楼100%。另外，被告与保利置业签订的《商品房买卖合同》中约定：小区配置有江水源热泵热水系统的，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担。 另查明，柳州市柳北环境卫生管理所委托原告代收垃圾清运费。 再查明，保利·大江郡至今尚未成立业主委员会。被告尚未交纳2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4713.8元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊水费11.3元、公摊电费438.1元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊电梯电费283.4元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的自用水费460元；2016年12月1日至2019年6月30日期间的热水费2190.4元；2017年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费135元。原告催收上述费用无果故诉至法院，提出如上诉请。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向物业使用人收取一定费用的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主及物业使用人具有约束力。业主及物业使用人交纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。本案中，被告已经实际享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，故被告应向原告交纳保利大江郡21栋1单元6-2号房屋2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4714.71元（120.89㎡×1.5元/㎡/月×26个月），现原告诉请期间的物业服务费为4713.8元，本院予以支持。 关于公摊水费及公摊电费、自用水费，根据合同约定，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊，由保利物业代为收取。被告作为保利·大江郡XX单元XX号房的业主，保利物业已经向相关公司履行代缴义务，根据合同约定，被告应当补缴相应的公摊水费、电费以及自用水费。故原告保利物业的该部分诉请合法合理，本院予以支持。 关于电梯电费，根据前期物业服务协议约定，对于电梯电费应当由业主每月按户据实分摊，因此原告保利物业主张该项费用合法合理，本院予以支持。 关于热水费，根据《商品房买卖合同》约定，小区配置有江水源热泵热水系统的，使用设备所产生的费用按实际使用量据实由业主负担，因此原告保利物业主张该项费用合法合理，本院予以支持。 关于垃圾清运费，该费用为柳州市柳北环境卫生管理所委托原告代收，原告已代为支付该费用，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－10日前缴纳当月费用，且原告未能提供证据证明被告欠缴物业费用所导致的具体违约损失，故本院认为应从被告欠缴物业费用的次月起，参照同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际交纳完毕上述物业服务费时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告覃革江向原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4713.8元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊水费11.3元、公摊电费438.1元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的公摊电梯电费283.4元；2016年11月1日至2019年6月30日期间的自用水费460元；2016年12月1日至2019年6月30日期间的热水费2190.4元；2017年2月1日至2018年7月31日期间的生活垃圾处理费135元，合计8232元； 二、被告覃革江向原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司支付违约金[违约金计算方式：以当月欠缴的物业服务费为基数，从应缴纳费用的次月1日起参照中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR））上浮30%计算至物业服务费清偿之日止，按月依次计付]； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元、公告费560元，共计690元，由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担80元，被告覃革江负担610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  岑 磊 人民陪审员  王富辉 人民陪审员  彭 婕 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  黄译萱 书 记 员  陈罗依