云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2278号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人胡斌，公司董事长。委托代理人陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告马纪凡，男，彝族，1987年4月29日生，身份证住址云南省宣威市，现住昆明市官渡区。被告鲁建兰，女，汉族，1990年10月10日生，身份证住址云南省临沧市永德县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告马纪凡、鲁建兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人陈玲、被告马纪凡到庭参加诉讼，被告鲁建兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月6日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《补充协议》，被告承租位于昆明市官渡区住房，租赁合同对租金及其缴纳方式、租期、违约责任等作出了约定。后被告自2019年4月1日起一直拖欠租金至今，原告多次催讨未果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约且给原告造成巨大经济损失。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、二被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区住房；3、二被告向原告支付自2019年4月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月614.7元的标准计算，暂计算至2019年10月8日为3846.8元）；4、二被告向原告支付2019年4月1日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即30.74元）的标准计算，暂计算至2019年10月8日为5870.4元】；5、二被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）；6、原告不予退还二被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7、被告承担本案诉讼费。另，经原告当庭明确第五项诉请未产生相应费用。被告马纪凡答辩称：希望原告减免违约金，被告并非恶意拖欠租金。被告鲁建兰未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。原告针对其诉讼主张向本院提交如下证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、昆明市住房保障局综合查询表、《俊福花城小区房屋设施（设备）移交表》、非经营性收款收据、云南增值税普通发票一张、尚欠租金违约金计算表，欲证明2017年11月6日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于昆明市官渡区住房出租给二被告，双方就月租金、租期、租金缴纳方式、违约责任、解除合同等事项进行了相应约定。当日，被告鲁建兰向原告缴纳履约保证金3688.2元。原告于2018年1月20日将房屋交付被告鲁建兰使用。被告支付租金至2019年3月31日，自2019年4月1日起至今未缴纳租金及违约金。经质证，被告马纪凡均认可原告的证据。被告鲁建兰未到庭进行质证，也未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性，被告马纪凡认可，本院予以采信。被告鲁建兰经本院合法传唤拒不到庭发表质证意见，应视为其放弃质证的权利。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2017年11月6日，原告（出租人、甲方）昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告鲁建兰（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市官渡区住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为50.69平方米，月租金614.7元；租赁期限为36个月，租赁期自2018年3月15日起至2021年3月14日止；租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方按相当于6个月的租金标准向甲方缴纳履约保证金3688.2元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。原告于2018年1月20日将房屋交付被告鲁建兰使用。后被告缴纳租金至2019年3月31日，自2019年4月1日起被告未按约支付租金。原告诉至本院，请求判如所请。另查明，1.《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》中载明被告马纪凡为共同承租人，其系被告鲁建兰的配偶。庭审中，被告马纪凡自述其与被告鲁建兰于2019年2月离婚，现租赁房屋由其居住使用。2.被告鲁建兰于合同签订之日向原告缴纳履约保证金3688.2元。3.2019年7月19日，原告通过其系统操作将案涉租赁合同主申请人鲁建兰变更为马纪凡。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告鲁建兰签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告马纪凡作为共同承租人，应承担前述租赁合同的权利义务。对原告第一项诉请，双方合同约定拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，本案二被告自2019年4月1日起至今拖欠租金，故原告依法享有合同解除权。现二被告仍占有、使用本案诉争的房屋，依照上述法律规定，原告有权解除合同，故第一项诉请本院予以支持。对第二项诉请，二被告未支付租金的前提下，经原告向本院起诉，本院依法将原告诉状送达二被告承租房屋，应视为原告解除合同及腾退房屋的意思表示已通知到二被告，且原告主张给予二被告30日的腾退期限，故原告第二项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。对第三项诉请，按照双方合同约定及前述论述，本院支持由二被告支付原告自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止以月租金614.7元为标准计算的租金。对第四、六项诉请，本院按照双方合同约定及法律规定，结合公租房的社会保障属性，本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还二被告保证金。被告鲁建兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告鲁建兰于2017年11月6日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房俊字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告马纪凡、鲁建兰于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告马纪凡、鲁建兰于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年4月1日起至被告马纪凡、鲁建兰腾还上述房屋时止按614.7元每月计算的租金；四、被告马纪凡、鲁建兰支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金3,688.2元与本案违约金相互抵销，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马纪凡、鲁建兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年六月二十二日书记员  袁映娟