内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1019号上诉人(原审被告)：赤峰中天房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区穆家营镇龙王庙居委会**（怡和家园小区内）。统一社会信用代码：91150404676939659P。法定代表人：赵振起，经理。委托诉讼代理人：刘志民，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：金佳琳，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马志国，男，1960年5月19日出生，蒙古族，市民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李世有，男，1968年2月4日出生，蒙古族，市民，住内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭丽娟，内蒙古千孚律师事务所律师。上诉人赤峰中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人马志国房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院作出的（2019）内0403民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人起诉已超出法律规定的诉讼时效，依法不能获得支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持。”被上诉人签订《商品房买卖合同》之日便明知其不享受上述优惠政策，无论是按照两年或三年计算，被上诉人的起诉已远远超过诉讼时效期间，其诉讼请求不能得到法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”被上诉人应举证其曾做出使诉讼时效中断的法定行为，在被上诉人未举证的情况下，一审法院做出诉讼时效未经过的认定不当。2、双方签订的《商品房买卖合同》中不包括“送8m2入户花园”的内容。签订合同时，上述“送8m2入户花园”优惠活动期间已过，上述优惠不再适用，被上诉人在合同签订过程中也未主张享受上述优惠，且已明示行为认可其不享受上述优惠。商品房买卖合同是住建部公布的模版合同，合同条款公平合理，不存在任何损害被上诉人利益的行为。3、一审法院对上诉人举证的事实不予认定，对被上诉人一审未举证的事实及因果关系予以确认，实属事实认定不清、片面、断章取义。上诉人出具的2011年12月16日、2011年12月30日的赤峰亿翁广告，广告上删去了“送8m2入户花园”的优惠条款，只留下了“首付8万”的字样，此时御龙湾小区房屋销售的优惠政策已经发生了变更，2011年12月16日之后，购房人不再享有“送8m2入户花园”的优惠活动。上诉人刊登的销售广告的变化体现了上诉人在商品房销售的不同阶段采用了不同的销售策略，属上诉人意思自治的范畴。一审期间，被上诉人并未举证证实上述优惠广告对其购房行为产生了重要影响，且购房时间与优惠广告时间相距甚远。二、一审法院适用法律错误，上诉人在亿翁广告上刊登的“送8m2入户花园”应为要约邀请，且被上诉人未在优惠活动有效期内购房，无权享受上述优惠政策。《中华人民共和国合同法》第十五条第五款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”根据上述规定，商业广告或商品房销售广告原则上应为要约邀请。本案中，“首付8万＋送8m2入户花园，提前入主御龙湾”是上诉人在亿翁广告上刊登的商业广告的内容，上诉人发布广告的目的在于吸引潜在的购房人向上诉人发出购房要约，其内容不具有具体和明确的特征，亦非针对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”。该广告右小角标注“本资料所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，开发商保留最终解释权”，也明确了该广告的要约邀请性质。同时，广告亦明确“欲知详情，请到售楼中心咨询”，并未表明该内容经购房人承诺其即受该意思表示约束。上述销售广告不符合《中华人民共和国合同法》第十五条第二款或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条但书规定的要约及视为要约的情形。即使上述优惠政策属于要约，上诉人中天公司2011年12月16日、2011年12月30日的销售广告替代了“送8m2入户花园”的意思表示，事实上构成要约的撤销。上诉人中天公司在商品房销售的不同阶段采用了差异性的优惠方案，符合商业惯例，“首付8万＋送8m2入户花园，提前入主御龙湾”要约也被后续的优惠方案所替代，不会让购房人重复、叠加享受。三、一审判决依据其他案件的第一次判决作出，有违司法独立。在本判决的论述中，多次提到了吴骥、滕树新两份判决，上述类案，同级法院有不同判的情况，也有上下级检察院认定不统一的情况，由此可见本案存在较大争议。中国非适用判例审判制度的国家，一审法院作出上述错误判决，有违司法独立，应依法予以改判。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人马志国答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。一、上诉人自2011年11月开始先后通过亿翁广告、电视、新闻发布会、车体、派发传单等方式轰炸式向社会发布“首付8万元＋送8m2入户花园，提前入住御龙湾”的售房广告，指向清楚、允诺明确、诱惑巨大，该广告未注明广告的截止时间，销售广告对购房人购买案涉房屋起到决定性作用，销售广告的内容已经构成要约，承诺人可以随时做出承诺。上诉人在签订合同时使用的是制式合同，面积、单价、总房款均打印，购房人以为所赠送部分已经落实，都毫不犹豫签字。待拿到房产证，聘请测绘公司测量后才发现所赠入户花园的承诺并没有兑现。且上诉人承诺赠送的入户花园独立存在，该区域没有窗户，直通室外，没有取暖设施，墙体由保温夹板做出而非砖体墙，不具有居住功能。签订购房合同时，及时主张权利的购房者，已享受了“送8m2入户花园”的优惠政策，可见上述优惠购房条件不虚。二、上诉人主张本案已经超过诉讼时效不能成立，案涉房屋的销售是期房，上诉人在做出广告后，业主均看到广告内容，并到售房处询问置业顾问，置业顾问表示有入户花园的说明，业主才购房。全体业主到法院诉讼后，一审法院担心大量案件立案后，会有人干预诉讼活动，故只审理了两个案子，其他案件中止审理,故本案并未超过诉讼时效。原告马志国向一审法院起诉请求：一、判令被告退回8㎡面积购房款31248元，支付利息14061.60元（按银行同期贷款利率支付到履行判决之日止），共计45309.60元；二、判令被告承担诉讼费用。一审法院经审查查明，被告为赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的房地产开发公司。自2011年11月起，被告在赤峰亿翁广告上刊登售房广告，主要内容为“首付款8万元＋送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”。2013年7月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同中与本案有关的内容主要为：原告购买的商品房座落：平庄御龙湾39号-1-1042、建筑面积100.72㎡，套内建筑面积86.88㎡。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3906元，价款为393412.32元，原告一次性存入商品房首付款190559.60元，其余价款办理贷款……。涉案争议8㎡入户花园地面铺设为水泥磨石块，墙面为外墙保温墙面，未设置窗户，设有1米左右的护栏，其装修与室内装修不一致。另查明，2015年3月3日，赤峰市元宝山区房产管理中心及赤峰四方测绘有限责任公司针对御龙湾小区业主反映入户花园面积计算问题，对涉案小区的入户花园测绘面积及测绘依据进行了复核，就该“入户花园”面积计算问题进行了答复。在该答复中确认御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积，即产权面积中包含“入户花园”的面积。再查明，涉案小区业主自入住后就涉案问题多次向相关部门反映、信访，并进行了诉讼。经法院做工作，2015年，该小区业主推选滕树新、吴骥两户先行在法院诉讼，请求判令被告中天公司返还8㎡购房款。赤峰市元宝山区人民法院于2016年3月16日分别作出（2015）元民初字第2720号、第2721号民事判决，判令被告中天公司返还滕树新、吴骥购房款及利息。宣判后，被告中天公司提起上诉，赤峰市中级人民法院作出（2016）内04民终2075号、2076号民事判决，将我院（2015）元民初字第2720号、第2721号民事判决撤销，驳回滕树新、吴骥的诉讼请求。后吴骥向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院指令赤峰市中级人民法院再审，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04民再80号民事判决，撤销赤峰市中级人民法院作出的（2016）内04民终2075号民事判决，维持了赤峰市元宝山区人民法院作出的（2015）元民初字第2721号民事判决。滕树新不服赤峰市中级人民法院作出的（2016）内04民终2076号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉，内蒙古自治区人民检察院向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，内蒙古自治区高级人民法院作出（2019）内民再157号民事判决，撤销了赤峰市中级人民法院作出的（2016）内04民终2076号民事判，维持赤峰市元宝山区人民法院作出的（2015）元民初字第2720号民事判决。该判决书下发后，本案及该小区其他涉案业主诉至法院，要求判令被告中天公司返还8㎡购房款并支付利息。现滕树新、吴骥案已经执行完毕。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、2011年11月16日发行的赤峰亿翁广告、关于御龙湾小区入户花园计算面积问题答复、8㎡入户花园照片、（2015）元民初字第2720号民事判决书、（2015）元民初字第2721号民事判决书、（2017）内04民再80号民事判决书、（2019）内民再157号民事判决书、（2017）内0403执1936号之二执行裁定书等证据在卷佐证。对被告提交的2011年12月16日、2011年12月30日发行的赤峰亿翁广告、（2016）内04民终2075号民事判决书、（2016）内04民终2076号民事判决书、（2017）内民申178号民事裁定书、赤峰市人民检察院民事监督案件受理通知书、赤峰市人民检察院通知书、赤峰市人民检察院不支持监督申请决定书，上述广告中并没有“加送8㎡入户花园”的要约已取消的内容，且赤峰市中级人民法院作出的（2016）内04民终2075号民事判决、（2016）内04民终2076号民事判决已经被赤峰市中级人民法院及内蒙古自治区高级人民法院作出的（2017）内04民再80号民事判决、（2019）内民再157号民事判决撤销，故上述证据不能作为被告的反驳证据使用。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具体到本案中，被告中天公司在发布的广告中刊登了“首付8万＋送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容是一个不争的事实。根据《中华人民共和国合同法》第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当认定该广告性质为要约。该广告内容没有明确终止时间，被告又不能提交证据证实在实际售房过程中已明确提示业主“加送8㎡入户花园”的优惠已取消，原告受该广告内容影响，确定购房意愿与被告签订了《商品房买卖合同》属对被告要约的承诺，故该要约对被告具有法律约束力。现原告所购房屋的入户花园已计入总面积中，原告请求中天公司返还相应购房款及利息，应当予以支持。被告应自合同签订之日起支付8㎡入户花园的购房款利息。被告辩称原告购买房屋的时间不在其广告时间范围内，未能提交充分证据予以证明，故该辩解主张法院不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效，从原、被告提交的法律文书及该小区业主就涉案问题多次向相关部门反映、信访及提起诉讼，能够证实原告、其他业主及业主推举的代表人一直在主张权利，故对被告的上述辩解主张，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：被告赤峰中天房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告马志国购房款31248元及利息（自2013年7月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至欠款付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人关于上诉人中天公司返还8㎡入户花园购房款及利息的请求是否应予支持。上诉人中天公司发布的广告中刊登了“首付8万＋送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容，没有明确广告内容终止时间。该广告内容对被上诉人确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条规定，应当认定该广告性质为要约。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中未明确约定，但是该广告内容对双方具有约束力。被上诉人在购买房屋时是否享受其他优惠政策与其接受8㎡入户花园之间并不矛盾。现被上诉人所购买房屋的入户花园已计入总面积中并交纳了该部分购房款，故被上诉人关于上诉人中天公司返还相应购房款及利息的请求，应予支持。上诉人中天公司主张本案已经超过诉讼时效，被上诉人则称2015年相关部门就御龙湾小区‘入户花园’面积计算问题作出答复后，其方知权利被侵害，之后便提起诉讼，故不超过诉讼时效期间。就此本院认为，自被上诉人知晓8㎡入户花园面积已按实际建筑面积计算并计入套内面积后，包括被上诉人在内的御龙湾小区部分业主就“送8㎡入户花园”问题多次向相关部门反映并自2015年开始陆续提起诉讼，能够证实小区业主及业主推选的代表人一直在主张权利，故上诉人中天公司关于本案已经超过诉讼时效期间的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赤峰中天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932元，由上诉人赤峰中天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丛 杰审判员 田丽丽审判员 张伟波 二○二○年六月二十八日书记员 刘梦鸽