福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复36号 复议申请人（利害关系人）：郑华华，女，汉族，1987年11月18日出生，户籍地福建省福安市，法律文书送达地址福建省福安市。 申请执行人：明策伟华有限公司,住所地香港特别行政区新界沙田安平街**新贸中心****，公司编号2141236。 授权代表：张晓琳。 被执行人：沃得玛拉松电气(福建)有限公司，住所，住所地福建省福安市城阳中泉**社会信用代码913509816603805044。 法定代表人：郭义恩。 被执行人：张雄华，男，汉族，1975年10月30日出生，住福建省福安市。 被执行人：郭清，女，汉族，1980年5月3日出生，住福建省福安市。 被执行人：郭义恩，男，回族，1955年5月3日出生，住福建省福安市。 复议申请人郑华华因不服宁德市中级人民法院（以下简称宁德中院）作出的（2020）闽09执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 宁德中院在执行申请执行人明策伟华有限公司与被执行人沃得玛拉松电气(福建)有限公司、张雄华、郭清、郭义恩借款合同纠纷一案中，案外人郑华华对该院执行被执行人郭清、张雄华名下房产未带租拍卖，提出书面异议。 郑华华异议称，其于2014年8月1日与被执行人张雄华、郭清签订一份房屋租赁协议，租期15年，自2014年8月1日至2029年7月31日。租金每月每平米27元，15年租金分多次转账给郭清账户计2626101元。郑华华以月租10000元将该房屋转租给陈安清，租期为2018年5月28日至2023年5月28日。根据买卖不破租赁原则，依法享有租赁权。请求在拍卖被执行人张雄华、郭清名下位于福建省福安市××花园××号楼××层的房产时，应负担异议人所享有的租赁权进行拍卖，并依法保护异议人的优先购买权。 宁德中院查明，该院作出的（2017）闽09民初139号民事判决书确认“原告明策伟华有限公司有权在350万元的最高余额内以被告郭清、张雄华名下坐落于福建省福安市××花园××号楼××层的房产及土地使用权（以下简称涉案房产）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿（他项权证号为：安房他证福安字第0××6号）”。涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日。在执行过程中，该院以（2018）闽09执144号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房产即位于福建省福安市××花园××号楼××层房地产【证号：韩房权证福安字第0××4号、安政国用（2010）第×××号】，并以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑华华、陈安清进行不带租拍卖。郑华华不服提出执行异议。 宁德中院认为，因被执行人未自动履行该生效法律文书确定的义务，该院对被执行人张雄华、郭清名下涉案房产采取查封、拍卖等执行措施符合法律规定。在异议人郑华华与被执行人张雄华、郭清签订《房屋租赁协议》之前，涉案房产已经登记抵押给中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（权利承受人为明策伟华有限公司）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，因异议人郑华华主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权，故再对其提供的《房屋租赁协议》是否真实合法有效等进行专门审查已无必要。异议人郑华华异议理由不足，其请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人郑华华的异议请求。 复议申请人郑华华不服，向本院申请复议，请求撤销宁德中院（2020）闽09执异4号执行裁定。理由如下：1.申请人是善意第三人，且支付合理对价，其合法权益依法受法律保护；2.申请人已实际占有和使用案涉房产，其异议请求不影响执行过程，也不会对执行申请人合法权益造成影响。 本院对宁德中院查明的事实予以确认。另查明，宁德中院作出（2019）闽09执恢54号通知书通知郑华华、陈安清该院对涉案房产租赁不予认可，将依法对涉案房产进行不带租拍卖。 本院认为，涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑华华与被执行人张雄华、郭清签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑华华主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑华华、陈安清对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下： 驳回郑华华的复议申请，维持宁德市中级人民法院（2020）闽09执异4号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王旭盛审判员李显先 审 判 员 滕   玲   燕 二〇二〇年六月八日 法官助理 王       喜 书 记 员 周   楚   楚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。