西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初19167号 原告：刘庆雨，女。 委托诉讼代理人：刘武强，男。 委托诉讼代理人：刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。 被告：杨小平，女。 被告：惠富平，男。 共同委托诉讼代理人：于福生。 第三人：陕西居尚地产品牌管理有限公司。 法定代表人：邢燕。 委托诉讼代理人：文超。 委托诉讼代理人：王伟。 第三人：西安邦房企业管理咨询有限公司。 法定代表人：赵楠。 委托诉讼代理人：关君慧。 委托诉讼代理人：孙阿敏。 原告刘庆雨与被告杨小平、惠富平、第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘庆雨及其委托诉讼代理人刘武强、刘海兵，被告惠富平，被告杨小平、惠富平的共同委托诉讼代理人于福生，第三人居尚公司的委托诉讼代理人文超、王伟，第三人邦房公司的委托诉讼代理人孙阿敏、关君慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆雨诉称，2017年12月28日,其与被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定由其购买被告杨小平、惠富平所有的位于西安市经济技术开发区北二环西段5号3幢1单元10304室的房屋，建筑面积102.63㎡，成交价为74.5万元；同时约定逾期办理房屋产权转移登记手续、逾期交付房屋的违约责任、居间服务费用的承担及合同解除的违约责任等。合同签订后，其依约交付定金10万元，被告承诺一个月内办完房屋产权过户登记的手续。后被告杨小平、惠富平以各种理由，未办理买卖合同网签手续，经第三人与被告多次沟通和督促，被告于2018年3月16日同意将办理网签和房屋产权过户手续的时间确定为2018年7月26日，并承诺赔偿其1万元。2018年5月10日居尚公司告知其不想出售涉案房屋，后又无法联系被告。其已准备好房款愿一次性交付，随时准备办理网签手续和产权过户手续，被告推脱不愿办理，已构成违约，给其造成重大经济损失。现被告明确表态不愿出售涉案房屋，故起诉请求判令：1.解除原、被告及第三人于2017年12月28日签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告退还其定金10万元；3.被告向其支付因更改过户时间赔偿金1万元；4.被告赔偿其因房屋涨价所造成的房屋溢价款227900元；5.被告承担居间服务费22350元；6.本案的诉讼费、保全费用、房屋评估费、公证费由被告承担。 被告惠富平辩称，因刘武强没有购房资格，致房屋买卖合同无效，其不应承当赔偿责任；房屋买卖合同因杨小平被羁押而无法办理网签，是客观存在的事实，从而无法履行，但并不是其违约，现同意退还原告10万元定金，中介费应由第三人向原告退还，对原告其余诉讼请求均应予以驳回。如法院认定合同有效，则应适用房屋买卖合同第十一条的约定，系因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，其不承担违约责任。 被告杨小平辩称意见与被告惠富平辩称意见一致。 第三人居尚公司述称，房屋买卖合同是有效的，合同未履行的原因是原告或者被告违约造成的。对原告的诉请无异议，对被告的答辩意见不认可。 第三人邦房公司述称，房屋买卖合同是有效的，合同未履行的原因是原告或者被告违约造成的。对原告的诉请无异议，对被告的答辩意见不认可。 经审理查明，2017年12月28日,原告刘庆雨与被告杨小平、惠富平、第三人居尚公司、邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，约定由原告购买被告杨小平、惠富平所有的位于西安市经济技术开发区北二环西段5号3幢1单元10304室的房屋一套，居尚公司作为居间方，邦房公司作为居尚公司门店服务管理方。同时约定:房屋建筑面积102.63㎡，成交价为74.5万元，及付款方式、房屋产权过户登记手续、合同解除的违约责任及居间服务费用的承担等。合同签订当日，刘武强依约交付定金10万元，惠富平出具了定金收款确认书，该确认书上收款人处惠富平、杨小平签字捺印。同日刘武强向邦房公司出具了中介服务承诺书，载明：本人承诺支付信息咨询/居间服务费22350元，2017年12月28日支付1万元，剩余12350元于过户当天结清；刘武强依约交纳了信息咨询/居间服务费1万元。2018年1月2日，杨小平向惠富平出具了授权委托书，内容为：委托人杨小平是位于西安市经济技术开发区北二环西段********房屋所有人，同意出售或抵押上述房屋，因为委托人不能亲自办理该房屋的买卖或抵押等相关手续，故委托受托人全权办理相关事项。2018年2月12日西安市公证处出具的（2018）西证民字第1300号公证书，兹证明委托人刘庆雨委托受托人刘武强代为办理购买位于西安市经济技术开发区北二环西段5号3幢1单元10304室房屋的相关事项。后因杨小平尚在羁押不能到现场，致过户手续等无法办理，刘武强与惠富平于2018年3月16日签订《协议》，将涉案房屋过户手续变更为2018年7月26日，同时惠富平承诺赔偿1万元；并作出已签合同除过户时间无效，其余条款有效的约定。后至2018年7月26日杨小平因交通事故罪仍处于羁押状态，房屋买卖合同未能履行，原告向本院起诉；本院认定原告主体不适格，于2019年5月31日作出（2018）陕0112民初18443号民事裁定，驳回原告的起诉；原告不服上诉至西安市中级人民法院，中院于2019年9月29日作出（2019）陕01民终11021号民事裁定，认定一审驳回刘庆雨起诉不当，撤销（2018）陕0112民初18443号民事裁定书，指令本院审理。审理中，原告对涉案房屋申请进行评估，西安市中级人民法院委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司对原告申请事项进行了评估，评估结论为：“评估对象在价值时点的市场评估单价：人民币9480/平方米；评估对象在价值时点的市场评估价值：人民币97.29万元”；评估费为4860元。审理中，因原、被告及第三人各持己见，致该案调解未果。 上述事实有当事人的陈述、房地产买卖居间合同、授权委托书、公证书、协议书、定金收款确认书、中介费承诺书、拘留通知书、微信聊天记录、通话记录、房地产评估报告、鉴定评估费票据、庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，刘庆雨已委托其父刘武强购房，并不影响合同的效力，故原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》在原、被告及第三人之间具有法律效力，合法有效，作为合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约支付购房定金10万元，依据《协议》约定，过户时间改为2018年7月26日之前，但至2018年7月26日杨小平因涉嫌犯罪仍被羁押，不能依照约定期限办理相关手续，并导致后续流程一并迟延，按照《房地产买卖居间合同》约定，合同逾期履行，一方可以主张解除合同，现原告主张解除《房地产买卖居间合同》，依法应予支持，并被告应向原告返还购房定金10万元。本案所涉及的房屋买卖合同中，系被告杨小平被羁押致使合同履行一再迟延，而一再迟延系被告的表现使合同其他当事人相信合同能够履行，增加了合同不能履行的风险，并继续达成《协议》；但原告在知晓杨小平被羁押情况下仍与被告继续签订《协议》，表明明知风险的存在，而应预知到风险所带来后果，亦应自行承担一定法律责任；第三人作为专业中介机构未能达到中介促成居间服务的目的；故综合上述履约情况及实际损失等因素，参照房地产评估报告，原告要求被告赔偿因房屋涨价所造成的房屋溢价款227900元，酌情支持117900元；而对原告要求被告依据《协议书》赔偿1万元不再支持。原告主张被告承担居间服务费22350元，原告实际交付1万元，该1万元由第三人向原告返还。原告主张公证费无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下： 解除原告刘庆雨、被告惠富平、杨小平及第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司于2017年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》。 被告惠富平、杨小平于本判决生效后十日内返还原告刘庆雨购房定金10万元。 被告惠富平、杨小平于本判决生效后十日内支付原告刘庆雨房屋溢价款117900元。 第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘庆雨居间服务费10000元。 五、驳回原告刘庆雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11594元、鉴定评估费4860元、保全费5000元，共计21454元，原告已预交；现由原告承担9000元，被告惠富平、杨小平承担12454元，被告承担部分于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张 锐 人民陪审员  马莉莉 人民陪审员  李玉梅 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  万丽华