江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初9114号原告：刘东港，男，1980年1月13日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳明月，江苏谐达律师事务所实习律师。被告：陈双明，男，1978年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈坤元，男，1954年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：童根娣，女，1956年10月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：夏远桃，女，1987年3月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈粉喜，女，1932年11月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈根妹，女，1957年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈金妹，女，1967年5月22日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈银妹，女，1970年6月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：高建珍，女，1978年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陈家乐，男，2001年11月22日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区新泾村澄中路**。法定代表人：胡建华，董事长。原告刘东港与被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃、陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、高建珍、陈家乐、第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。因案情需要，本院向被告公告送达起诉状副本、举证通知书和开庭传票，本案转普通程序审理，依法组成由审判员余琼琼担任审判长，审判员沈琳主审，人民陪审员周忠浩参加评议的合议庭。于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘东港及其委托诉讼代理人高博、柳明月到庭参加诉讼。被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃、陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、高建珍、陈家乐、第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘东港向本院提出诉讼请求，1、判令被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃继续履行《房屋买卖合同》。2、判令十名被告及第三人配合原告将坐落于苏州市相城区凤阳路38号阳澄湖畔花苑18幢906室房屋过户至原告名下。3、判令被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃支付违约金10000元。4、判令被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃承担本案全部诉讼费、保全费用。审理中，原告对第2项诉讼请求明确因拆迁协议是陈坤元作为户主签字的，所以要求第三人将座落于苏州市相城区凤阳路38号阳澄湖畔花苑18幢906室房屋的不动产权先登记至被告陈双明或陈坤元名下，再由陈双明或陈坤元协助原告将涉案房屋登记至原告名下。事实与理由：原告刘东港于2012年12月1日与被告陈双明签订《房屋买卖合同》将坐落于苏州市相城区凤阳路阳澄湖小区18号楼2单元906室房屋出卖给原告刘东港。被告陈坤元、童根娣、夏远桃于当日出具字条也表示自愿将房屋出卖给原告刘东港。原告于2012年12月1日支付首付款120000元，被告陈双明出具《收条》确认已收到房屋首付款。同时被告陈双明与原告签订《房屋租赁合同》约定将苏州市相城区凤阳路阳澄湖畔小区18号楼2单元906室房屋出租给被告陈双明，为期一年。后原告于2012年12月7日支付房款100000元，被告陈坤元、童根娣、夏远桃对2012年12月1日出具的《收条》及2012年12月7日出具的《收条》均予以确认。至此原告已履行主要合同义务，被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃将房屋交付给原告。因案涉房屋是拆迁安置房，当时无法办理过户登记，双方遂约定(《房屋买卖合同》第七条)“乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额”。但当案涉房屋可以办理过户登记时，被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃不配合原告办理过户登记，致使合同尚未履行完毕。直至原告已无法联系到被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃。后经原告调查得知，案涉拆迁安置房的拆迁协议中被拆迁安置对象分别是：陈阿三、陈粉喜、陈坤元、童根娣、陈双明、陈家乐。根据苏州市相城区人民法院出具的(2011)相少民初字第0023号民事调解书，案涉房屋涉及高建珍、陈家乐的权利。根据苏州市公安局出具的户口注销证明，被拆迁人陈阿三于2017年6月25日死亡，其法定继承人为陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、陈坤元。被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃的行为已严重违约，应承担继续履行合同的义务以及根据《房屋买卖合同》的约定向原告支付违约金，其余被告及第三人负有配合原告办理过户登记的义务。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，唯判所请。被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃、陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、高建珍、陈家乐均未应诉答辩。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司未应诉陈述。原告为证明其诉讼请求，向本院举证：1、《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》复印件一份七页（加盖村委会公章）、2019年12月3日阳澄湖镇车渡村村委会出具的《情况说明》一份、第二次全国人口普查登记表(居民户)一份、2019年12月3日苏州市公安局出具的《户口注销证明》一份、《户表》一份、苏州市相城区人民法院(2011)相少民初字第0023号民事调解书复印件一份三页，证明案涉房屋为拆迁安置房，被告主体适格。2、原、被告于2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》一份、《承诺书》及《阳澄湖畔花苑房屋交接确认书》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且签订合同时，被告陈双明实际占有该房屋，对该房屋具有支配权，该合同成立并生效。3、陈双明于2012年12月1日向原告出具的《收条》一份、陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃于2012年12月7日向原告出具的《收条》一份，证明原告已按照《房屋买卖合同》约定，分别于2012年12月1日、2012年12月7日向被告支付了购房款，共计人民币22万元。4、《结婚证》及王宇鹏身份证一份，证明原告与王宇鹏系夫妻关系。5、原告与被告于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》一份、王宇鹏与郭露露于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋治安责任书》一份、2015年3月28日房屋租赁合同一份、2014年5月31日苏州湘苑物业管理有限公司出具的《证明》一份、《苏州有线数字电视客户证》一份、《居民水费缴费卡》一份、《燃气充值卡》一份、《苏州市相城供水有限公司收费凭证》九份、《江苏省电力公司苏州供电公司通用机打发票》一份、国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司《江苏增值税电子普通发票》打印件十四份，证明被告已将该房屋实际交付给原告，并且原告一直对该房屋实际占有、使用至今。对于原告的上述举证，被告及第三人均未提供书面质证意见。经审理查明，被告陈坤元与被告童根娣系夫妻关系，被告陈双明系陈坤元、童根娣之子。被告陈双明与被告高建珍婚后生育被告陈家乐。被告陈坤元父亲陈阿三于2017年6月25日去世，陈阿三与被告陈粉喜生育陈坤元、陈根妹、陈金妹、陈银妹四个子女。2010年9月16日，被告陈坤元作为拆迁户主与苏州市相城区车渡村村民委员会签订《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》一份，约定陈坤元拆迁户共获得的补偿款为288935元，按规定可享受安置面积250㎡（含四世同堂），具体为圣堂小区5幢905、906室，安置房的房款从补偿款中预留28万元。由苏州市相城区车渡村村民委员会出具的证明载明：上述《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》中拆迁户安置全家核定人数为6人（分别为：本人陈坤元、妻子童根娣、父亲陈阿三、母亲陈粉喜、儿子陈双明、孙子陈家乐）。2011年1月10日，被告陈双明向本院起诉要求与被告高建珍离婚，该案审理中，陈坤元、童根娣与陈双明、高建珍签订《房屋分割协议》一份，协议内容：上述四人为高建珍离婚后应得房产的分割问题达成如下协议：各方均同意将位于苏州市相城区的房屋（约70平方米，系拆迁安置房，现尚未交房）分给高建珍及儿子陈家乐所有，其余拆迁安置房均归陈坤元、童根娣、陈双明所有。本协议一式五份，由各人及法院各持一份。后陈双明与高建珍经本院主持调解，双方达成如下协议：“一、原告陈双明与被告高建珍离婚。二、…。三、…。四、原、被告与其父母一起拆迁得到的房子中，被告高建珍及其儿子陈家乐可分得70平方米小户一套[地址为苏州市相城区圣堂安置小区（暂命名）****]。被告高建珍在拿到该拆迁房后（约2011年11月）再开始抚养儿子陈家乐，之前由原告陈双明及其父母抚养陈家乐。其余安置房均归原告陈双明及其父母所有。五、被告高建珍名下的房屋拆迁过渡费由被告高建珍所有，原告陈双明名下的拆迁过渡费由原告陈双明所有，婚生子陈家乐名下的拆迁过渡费暂时由原告陈双明所有，将来抚养权移交后由被告高建珍所有。六、双方其余财产已自行分割处理完毕。”。协议签订后，本院依据调解协议于2011年1月11日出具（2011）相少民初字第0023号民事调解书予以确认，且已送达生效。2012年3月2日，被告陈双明经苏州湘苑物业管理有限公司收到二区18幢906室物业，领取房门钥匙3把、信箱钥匙1把、《阳澄湖畔花苑业主手册》一份、《业主入住服务指南》一份。2012年12月1日，原告刘东港为乙方（买方）、被告陈双明为甲方（卖方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在苏州市相成区凤阳路阳澄湖畔小区18号楼2单元906室（建筑面积70平方米，储藏室3平方米，产权证号无）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。双方设定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写二十四万元整；即人民币小写240000元。乙方在签订本合同时支付定金即小写120000元。乙方支付定金之日起1个月内向甲方支付首付款120000元。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在2013年6月前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10000元的违约金。附加条1款：乙方把房产租给甲方6个月整。合同落款处，原告刘东港、被告陈双明分别签名并捺指印。合同的反面，有一行字：“本人陈坤元自愿将阳澄湖畔花园18幢906室卖给刘东港”。字的下面，父亲名字：陈坤元，身份证：，母亲：童根娣，老婆：夏远桃。均签名并捺指印。同一天，被告陈双明出具收条一份，内容：今收到刘东港买房首付款120000元，大写：壹拾贰万元整。2012年12月7日，被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃共同出具收条一份，内容：今收到刘东港买房货款100000元，大写壹拾万元整。后原告刘东港与被告陈双明于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日。刘东港的配偶王宇鹏与案外人郭露露签订《房屋租赁合同》二份，第一份合同签订时间为2014年3月28日，租赁期限自2014年3月28日至2015年3月28日，第二份合同签订时间为2015年3月28日，租赁期限自2015年3月28日至2020年3月28日。王宇鹏同时以阳澄湖畔花园18幢906室户主的名义办理了苏州有线数字电视客户证、居民水费缴费卡及开通了管道燃气缴费卡，并缴纳了电费和水费。现原告刘东港为要求被告及第三人协助办理所购房屋的过户手续，于2019年12月17日诉至本院。另查，涉案房屋现已办理不动产权属的初始登记，登记坐落相城区，房屋建筑面积76.47平方米，土地面积11.25平方米，权证号Z3150250。以上事实，有原告提供的身份证、常住人口信息、户籍人口信息、人口普查登记表、户表、户口注销证明、《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》、《情况说明》、（2011）相少民初字第0023号民事调解书、承诺书、阳澄湖畔花苑房屋交接确认书、《房屋买卖合同》、收条、结婚证、《房屋租赁合同》、证明、苏州有线数字电视客户证、居民水费缴费卡、管道燃气缴费卡、普通发票、收费凭证，本院调取的（2011）相少民初字第0023号一案中的《房屋分割协议》、不动产登记簿查询记录及原告的当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，经本院向苏州市相城区车渡村村民委员会核实，原相城区阳澄湖镇圣堂小区5幢905室、906室为现在相城区阳澄湖镇湖畔花园二区18幢905室、906室。审理中，原告陈述，我和被告不认识，经朋友介绍2012、2013年在涉案小区买了三套房子，陈双明是其中一套，关于房款，2012年12月1日在陈双明家里给了12万元现金，部分取现因时间长了，无法提供取现记录，剩下10万元是2012年12月7日在陈双明家中给的现金，部分借的、部分自有，两次给现金时陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃都在场，合同签订后去村委会备案了，但现在时间长了人员和电脑都换过了，登记记录查不到。我确认与被告无债权债务关系或以房抵债情形。村里开具的交接确认书上签字是陈双明，拆迁协议上签字是陈坤元，我方认为是陈坤元或陈双明协助办理登记，且涉案房屋能够办证了。收条及合同上被告的签字都是各被告本人所签。房屋是签完合同后由原告租给被告一年，先交了半年的房租，过了半年被告说不住了，我将房屋收回，收回后我住了一段时间，后来租给别人直到现在。卖房子给我时告诉我拆迁安置对象是陈双明和夏远桃及陈双明父母，当时叫我不要告诉陈双明的爷爷奶奶。对两次过户产生的费用同意由我承担，尾款2万元按合同第七条过户完给陈双明。我没见过高建珍，她从来没出现过，她和陈家乐从来没有找过我。对于陈双明和高建珍离婚时约定涉案房子归高建珍及陈家乐所有，前面一次诉讼时（原告起诉后曾撤回起诉）才知道有这么一份调解书，但原被告双方房屋买卖合同关系成立，双方已实际履行合同，被告负有继续配合原告办理过户的义务，第三人负有协助义务。退一步讲，案涉房屋实际上有两个负担行为，但原告已实际占有使用，且在先行使物权请求权，原告应当取得房屋所有权，且被告应承担违约责任。现陈双明一家找不到人，村里也不管这个事情。对于不动产登记簿查询记录上涉案房屋建筑面积和房屋买卖合同上的面积差额当时没有具体约定，但被告是将一整套房屋卖给我。我保证在法院陈述的所有内容均是真实的，如有虚假则承担法律责任。本院认为，原告刘东港与被告陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃于2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。涉案房屋在《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》记载位置为圣堂小区5幢906室，但根据对车渡村村民委员会的核实和不动产登记簿查询记录，结合原告的陈述，应为现坐落阳澄湖畔花苑18幢906室。鉴于该房屋的性质为陈坤元家庭户的拆迁安置房，而对于该房屋的归属在被告陈双明与被告高建珍离婚之时，被告陈坤元、童根娣与被告陈双明、高建珍已在法院进行了分割确认归被告高建珍、陈家乐所有，本院也出具了（2011）相少民初字第0023号民事调解书即以法律文书予以确认，被告陈双明、陈坤元、童根娣对此是明知的。然被告陈双明、陈坤元、童根娣未向原告如实陈述披露涉案房屋的分割归属，在未经由被告高建珍、陈家乐书面同意的情况下将涉案房屋出卖给原告，显然是无处分权人处分他人的财产。据此，在没有证据表明被告高建珍、陈家乐对原告与被告陈双明、陈坤元、童根娣等人签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出卖给原告予以追认的情况下，案涉《房屋买卖合同》存在履行上的障碍，故就本案目前情况而言，原告诉请要求继续履行涉案合同并要求被告及第三人协助办理涉案房屋的二次转移登记，因缺乏事实依据和法律根据，本院碍难支持。至于违约金，原告于本案中所主张的违约金为逾期协助办理过户手续的违约金，则计收该违约金系以涉案合同可继续履行为前提。因涉案合同目前存在履行上的障碍，即合同约定之办理过户手续义务目前无法完成，故原告主张该违约金亦缺乏事实依据，本院亦难以支持。各被告及第三人经本院合法传唤后未到庭，视为自行放弃答辩、质证等诉权，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及其他法律法规的规定，判决如下：驳回原告刘东港的全部诉讼请求。本案案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费600元，合计人民币15420元，由原告刘东港负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  余琼琼审 判 员  沈 琳人民陪审员  周忠浩二〇二〇年六月二十二日书 记 员  莫叶清