湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5075号上诉人（原审被告）：武汉古田联合置业有限公司，住所地：武汉市硚口区古田路**。法定代表人：易明超，该公司总经理。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，湖北华平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄思琴，女，1992年10月19日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：罗东辉，湖北江衡律师事务所律师。上诉人武汉古田联合置业有限公司（以下简称古田置业公司）因与被上诉人黄思琴商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。古田置业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回黄思琴的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由黄思琴承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人将预交物业费作为交房前置条件构成违约的事实错误。一审法院遗漏事实，被上诉人未在上诉人规定的时间内到交房现场办理收房手续，涉案房屋未交付的原因是被上诉人在缴纳房屋维修基金和面积差价款后，受他人鼓动，拒绝办理收房手续。二、一审查明涉案房屋所在小区的部分业主提出集中收房预交物业费的问题，经多方沟通，武汉千禧城物业管理有限公司于2019年4月3日向业主发布通知，通知发布后，业主开始与上诉人办理收房手续，这与一审判决认定的上诉人截至2019年6月28日止存在将预交物业费作为交房前置条件的违约行为矛盾。黄思琴辩称，一审查明事实清楚，不存在遗漏事实的情况；2019年4月3日物业公司发布的通知，一审中已经进行了质证，虽然其将预交物业费的时间由一年改为三个月，但仍然是交房的前置条件。请求驳回上诉，维持原判。黄思琴向一审法院起诉请求：1、古田置业公司支付延期交房违约金13054.7元（自2019年4月29日起至2019年7月5日止，违约金计算方式为已交付房款的日万分之一）；2、古田置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月29日，黄思琴与古田置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“黄思琴购买古田置业投资建设的位于武汉市硚口区罗家墩村下干校村湾（K1地块）上江湾兰亭4号楼9层4号房屋（合同约定建筑面积116.49平方米），总金额1946293元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2019年4月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用……。”合同第十二条约定：“……出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在办理房屋交接时应以登报或邮寄信函或电话方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人的电话和通讯地址应真实有效，买受人自接到出卖人房屋验收交接通知后，应在通知规定的时间内办理房屋验收交接手续，买受人未在通知规定时间内办理房屋验收手续的，视同其在规定的时间内办理了房屋验收交接手续，其所购商品房的毁损、灭失等风险责任及物业管理费由买受人承担。……”双方还就房屋交付条件、违约责任等在合同中均进行了约定。合同签订后，黄思琴向古田置业公司支付了全部购房款。2019年1月29日，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案。2019年3月20日，黄思琴收到古田置业公司向其邮寄的《商品房交付通知书》和《交付须知》，古田置业公司告知黄思琴于2019年4月1日至2019年4月3日办理江湾兰亭4号楼商品房的交付，交接地点为江山樾营销中心，物业服务费统一自2019年4月1日计收；《交付须知》载明了交付房屋的流程及需携带的资料。2019年4月4日，黄思琴前往江山樾营销中心办理收房手续，但双方因是否应当缴纳物业费产生争议而未办理房屋交付手续，古田置业公司代收住宅专项维修基金8513元并向黄思琴出具代收代缴住房维修基金确认书。同日，经双方经确认，黄思琴向古田置业公司补房屋面积差价2172元。2019年5月16日，古田置业公司向黄思琴出具1948465元的湖北增值税普通发票（实测面积：116.62㎡，单价16707.81元/㎡）。2019年7月5日，古田置业公司与黄思琴办理交房手续，同日黄思琴与武汉千禧城物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，交纳2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费2225元。一审法院另查明，因江山樾部分业主向古田置业公司、武汉千禧城物业管理有限公司提出集中收房预交物业费问题，经多方沟通，2019年4月3日，武汉千禧城物业管理有限公司向小区业主发布通知：“一、从2019年4月4日起，尚未办理交房手续的业主，按3个月预交物业费；2019年4月4日至8日在江山樾营销中心办理交房手续；2019年4月8日后，在江山樾营销中心办理面积多退少补及维修基金相关手续，完毕后前往物业服务中心（本小区3号楼2楼）办理剩余交房手续。二、前期已交1年物业费的业主，我公司将从2019年4月10日起开始办理退款手续。……”通知发布后，业主开始与古田置业公司办理收房手续。经查，在未交纳物业服务费的情况下，业主与古田置业公司最早办理收房手续时间为2019年6月29日。一审法院认为，黄思琴与古田置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示,未违反我国法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效。双方当事人理应信守合同,全面履行各自义务。该合同第十二条约定：“出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。”合同附件六《合同补充协议》第四条虽然约定了买受人应自出卖人通知的交房之日起向物业管理公司交纳物业管理费和相关应缴费用，但未约定交纳物业费是交付房屋的条件。黄思琴已向古田置业公司支付购房款1948465元，古田置业公司要求黄思琴预交物业费作为交房前置条件的行为已构成违约,其应承担相应的违约责任。关于黄思琴诉请的逾期交房违约金,根据合同约定，逾期交房应自2019年4月29日起算。因案涉房屋所在项目“江湾兰亭”中有业主于2019年6月29日在未交纳物业服务费的情况下与古田置业公司办理交房手续，证明古田置业公司已于2019年6月29日修正其违约行为，酌定古田置业公司以1948465元为基数按照日万分之一的标准从2019年4月29日起至2019年6月28日止向黄思琴支付违约金,1948465元×0.0001×61天=11885.64元。古田置业公司抗辩已按照合同约定履行了交房义务，无事实依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、古田置业公司于本判决生效后7日内向黄思琴支付违约金11885.64元；二、驳回黄思琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由古田置业公司负担97元，黄思琴负担29元，此款黄思琴已先行垫付，古田置业公司在支付上述款项时一并给付黄思琴。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，双方除对古田置业公司是否将物业费缴纳作为交房的前置条件有争议外，对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。二审审理期间，黄思琴提交了（2019）鄂0104号再审审查与审判监督民事裁定书，该案再审申请人为古田置业公司，被申请人为本案涉案小区业主张成，申请再审的生效判决为（2019）鄂0104民初2923号民事判决。在（2019）鄂0104民初2923号民事判决书及（2019）鄂0104号民事裁定书中，法院均认定古田置业公司存在将物业费缴纳作为向张成交付房屋前置条件的情况，从而导致延期交房。本院认为，本案的争议焦点是，双方在履行《武汉市商品房买卖合同》过程中，古田置业公司是否违反合同约定将物业费缴纳作为交房的前置条件导致延期交房及违约责任的承担问题。根据查明的事实，在合同约定的交付房屋日期前，古田置业公司向黄思琴发出了《商品房交付通知书》。在通知书中，古田置业公司明确告知黄思琴“物业服务费计收时间：本期交付的商品房，物业服务费统一自2019年4月1日起计收。”“为使您能够顺利办理房屋交付手续，请您务必仔细阅读本交付通知书中交付须知及收费明细内容，交付时请带齐交付时所需的相关资料和费用，谢谢！”等内容。而该交付通知书中指称的《交付须知》载明了黄思琴入住办理流程图。根据流程图，黄思琴在办理收房过程中，须先后到“业主身份核验处”、“缴费处”、“物业签约处”、“物品发放处”、“验房等候处”等办理收续，最终才完成“收楼完毕，业主入住”程序。其中，黄思琴在缴费处需缴纳的费用包括“一年物业管理费”。根据日常生活经验，从《商品房交付通知书》和《交付须知》的内容，可以确定黄思琴如果要办理收房手续，需要交纳一年的物业管理费。此外，根据另案已生效判决，古田置业公司在涉案小区存在以交纳物业费作为交房前置条件的情况。故，根据双方合同约定、房屋交付过程及客观情况，一审认定古田置业公司在向黄思琴交付房屋时，因将预交物业费作为交房前置条件导致逾期交房，有事实和法律依据，本院予以维持。对于违约责任承担问题，因古田置业公司逾期交房，应当根据合同约定承担违约责任。因案涉房屋所在项目中，在未交纳物业服务费的情况下，业主最早于2019年6月29日办理了交房手续，故一审法院酌定此时古田置业公司的违约行为消除并计算逾期交房至2019年6月28日，并无不当。古田置业公司上诉称武汉千禧城物业管理有限公司于2019年4月3日向业主发布通知，业主开始与上诉人办理收房手续，但该通知仅是将要求买受人预交一年物业费改为预交三个月物业费，并未纠正将预交物业费作为收房条件的违约行为，故其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，古田置业公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费126元，由古田置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年六月三十日法官助理胡海洲书记员胡海洲