宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2020）宁0122民初2425号   原告：宁夏正丰物业服务有限公司，统一社会信用代码。   法定代表人：郑某。   委托诉讼代理人：汪某，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，群众，住宁夏回族自治区贺兰县。   被告：李某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区彭阳县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。   委托诉讼代理人：孙某（系被告李某妻子），公民身份号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。   原告宁夏正丰物业服务有限公司(以下简称正丰物业公司)与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告正丰物业公司的委托诉讼代理人汪某、被告李某的委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告正丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业服务费5208元、违约金1077元，合计6285元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系美茵湖城小区业主，原告向被告居住的小区提供物业服务。涉案房屋建筑面积100.89㎡，物业费0.9元/月/㎡。被告欠交2015年9月19日至2020年6月30日期间物业费5208元，滞纳金1077元，合计6285元。原告多次向被告催要，被告均已各种理由推脱不付，现原告诉至法院，望判如所请。   被告李某辩称，欠费不属实，欠交理由：小区卫生差，垃圾箱破损无人更换，狗屎、垃圾满地不及时清理，绿化带地面无人看管，随意踩踏，无任何提示标语，多处井盖破损未修补维修，公共路面破损无修补，小区路灯不亮无人更换，小区管理差，非法组织在家门口乱贴宣传单；疫情期间管理差，外来人员进入小区捡垃圾，绿化浇水成灾，浪费水资源，导致业主生活用水困难；小区绿化带大树不修剪，遮挡业主采光，单元门破损不及时维修；保安岗亭经常无人值守，保安年龄偏大，不符合一级资质对保安的要求；小区监控老化不更换，公共区域广告费去向不明；营业房门口公共区域滥用物业费制作u型档杆。合同约定物业费暂定0.9元/月/㎡，没有义务全额交纳，物业服务合同没有物业公司签字盖章。   本院经审理认定事实如下：自2011年至2018年，原告宁夏正丰物业公司与宁夏正丰房地产开发有限公司签订三份物业服务合同，服务期限分别为2011年9月22日至2016年9月21日，2016年9月21日至2018年7月31日，2018年8月1日至2020年7月30日，合同约定由原告正丰物业公司为贺兰县美茵湖城小区提供物业服务，物业服务内容及标准为银川市普通住宅小区物业服务等级标准中规定的内容。原告将合同在贺兰县物业管理中心进行备案。被告李某系贺兰县美茵湖城小区房屋业主，该房屋建筑面积100.89㎡。被告李某未交纳2015年9月19日至2020年6月30日期间的物业费，原告于2017年10月10日、2019年2月1日、2020年3月23日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。原告提供物业服务期间，小区多处照明灯不亮，楼道墙砖脱落，小区下水井盖破损未及时维修。部分绿化带裸露未补种。现原告诉至法院，要求判如所请。   以上事实，依据原告提交的前期物业服务合同、物业服务合同备案表、物业公司日常服务照片、物业费催缴通知单及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。   本院认为，原告宁夏正丰物业公司与宁夏正丰房地产开发公司签订了“前期物业服务合同”，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告宁夏正丰物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业服务收费标准为0.90元/月/㎡，被告应支付原告2015年9月19日至2020年5月19日期间的物业费5085（100.89㎡×0.9元/月/㎡×56个月）。被告辩称，原告提供物业服务期间，小区多处照明灯不亮，楼道墙砖脱落，小区下水井盖破损未及时维修，绿化带部分裸露未补种等，上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的证据能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，根据质价相符原则，应当酌情扣减5%的物业费。对原告要求被告支付物业费5208元的诉讼请求，本院在4831元（5085元－5085元×5%）的范围内予以支持。   关于违约金，原告当庭放弃要求被告支付违约金1077元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：   一、被告李某向原告宁夏正丰物业服务有限公司支付2015年9月19日至2020年5月19日期间的物业费4831元，于本判决生效之日起十五日内付清；   二、驳回原告宁夏正丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏正丰物业服务有限公司负担6元，由被告李某负担19元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 尹晓静     二〇二〇年六月十五日   （法官助理 时 楠   书记员 刘艳丽   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。   前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。