锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2502民初901号 原告：宋某，现住锡林浩特市。 委托诉讼代理人：吉某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 被告：牛某，现住锡林浩特市。 被告：魏某，现住锡林浩特市。 二被告共同委托诉讼代理人：王某，内蒙古理想律师事务所律师。 第三人：内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司。 法定代表人：郝某。 原告宋某与被告牛某、魏某、内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某的委托诉讼代理人吉某，被告牛某，魏某及委托诉讼代理人王某和魏某、第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司的法定代表人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决解除三方签订的《房屋买卖合同》(合同编号XNZHFDC-DKXY-2019-SZD)；二、请求人民法院判决二被告立即返还原告预购房屋定金贰万元(￥20000.00)；三、请求人民法院判决二被告支付违约金肆万壹仟捌佰元(￥41800.00）及居间服务费贰仟元(￥2000.00)；四、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告于2019年11月15日经过内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司（以下简称“信诺公司”）居间，预购被告在信诺公司挂网出售的锡林浩特市××区房产，并三方签订了《房屋买卖合同》后原告向信诺公司交付了贰万元的购房定金及居间服务费贰仟元，由信诺公司出具了收款收据。根据三方合同，合同约定条款明确，权利义务清晰，合同第八条、第九条、第十二条明确约定了权属转移登记即签订网签合同时间为签订三方《房屋买卖合同》当日，由卖方负责办理；任何一方不履行合同约定条款，致合同目的不能实现的，违约方承担房地产总价款10%的违约金；违约方承担全部居间服务费。合同落款卖方处二被告签字确认，由信诺公司盖章。后原告多次要求被告履行合同约定条款，但被告以种种理由至今未能办理相关产权转移登记，屡次推托，致使合同目的不能实现。现原告无奈只能诉诸法院解除合同，并要求被告承担相应的违约责任，请求人民法院支持原告诉请为盼。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定，提起诉讼。 被告牛某辩称，该房屋买卖是可以实现，由于房地产开发公司账号被冻结，无法办理网签变更手续，但是房屋买卖的主要义务交付房屋等是可以实现，不存在原告陈述的合同目的不能实现，我方确实收到了两万购房款，我方同意退还，现合同解除可以，但是不能适用合同目的不能实现而解除，应当按照双方同意解除，原告索要10%的违约金是不适当的，截至目前，我方仅收到了两万元购房款，愿意继续履行合同，如果原告强烈要求解除，那么原告的损失仅仅是两万元为基数，自付款之日起现在之日止按同期全国银行拆借中心公布的报价计算的利息，原告主张违约金远超实际损失，请求法庭予以调整。 被告魏某辩称与牛某辩称意见一致。 第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司述称，双方经有我公司签署该协议，我们当时确实收到了买家原告的2000元服务费，其余6000元约定是事情办完后再支付，我们同意解除合同也同意退还2000元服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院经审理查明如下：2019年11月15日由原告宋某作为买受方、被告牛某作为出卖方、第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司作为居间方三方签订了一份编号XNZHFDC-DKXY-2019-SZD《房屋买卖合同》约定，卖方所转让房地产坐落于：内蒙古自治区内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市××区#-3-102，房屋建筑面积为1l1.03平方米。第三条房产的交易价格为：人民币￥418000元整（大写：肆拾壹万捌仟元整），本合同签定之日，买方向卖方支付人民币￥10000元整（大写：壹万元整）,作为购房定金。第五条买卖双方同意以下方式付款：买卖双方同意以银行按揭方式付款，并约定在变更网签合同当日支付首付款（含定金）人民币￥148000元整(大写：壹拾肆万捌仟元整)给卖方，剩余房款人民币￥270000元整（大写：贰拾柒万元整）申请银行按揭贷款……第八条，卖方负责在签订本合同当日为买方办理更名手续，将该房产转移到买方名下；第九条，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。第十条，因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。牛某手写（15日之内更名）。第十二条，居间服务费共计8360元整，应于交付定金时一次性付清。买卖双方自愿解除合同的，双方各承担50%。合同末尾卖方牛某、魏某、买方宋某签字确认，居间方内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司加盖公章。 2019年11月15日居间方内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司出具两张编号为9765269号、9765270号收据，金额为20000元、2000元。之后，涉案当事人未能就讼争房屋买卖达成一致意见。 庭审中，被告牛某、魏某认可收到房款定金20000元，第三人居间方内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司认可收到服务费2000元并表示愿意退还2000元的服务费。 涉案在审理中，原被告、第三人均同意解除签订的编号XNZHFDC-DKXY-2019-SZD《房屋买卖合同》。 以上事实，有当事人陈述、庭审笔录及提交的证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据本案查明的事实，原告宋某、被告牛某、魏某及内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司签订编号XNZHFDC-DKXY-2019-SZD《房屋买卖合同》，当事人没有按约定条款履行，系对《房屋买卖合同》中约定内容的变更。涉案鉴于三方对系争房屋解除均无异议，故本院确定该合同协议解除。庭审中被告牛某、魏某认可收到原告宋某20000元并同意退还，第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司同意合同解除愿意退还2000元服务费，本院依照当事人履行合同情况予以采纳当事人意见。故对原告宋某诉请返还预购房屋定金20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点即为被告牛某、魏某未按约办理变更手续是否构成违约？是否应承担41800元的违约金？本院认为，根据系争房屋买卖协议约定，被告牛某、魏某未按约定即15日之内办理变更手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。即使被告牛某、魏某不清楚办理变更手续的细节问题，其也应主动询问并积极办理，又没及时通知原告宋某，被告牛某、魏某有一定过错，据此涉案原告宋某行使了合同解除权。庭审中二被告辩称，原告宋某陈述是双方协商一致解除合同，如果是双方协商一致解除该合同就不能适用合同第九条约定，暂时不能办理变更手续。原告宋某主张41800元违约金是不合理的，请求法庭对违约金数额予以调整。根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率计算，自2019年12月1日起算自实际退还之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告宋某与被告牛某、魏某及第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司签订的编号XNZHFDC-DKXY-2019-SZD《房屋买卖合同》； 二、被告牛某、魏某应于本判决生效之日起5日内返还原告宋某购房定金20000元并承担违约金（以20000元为基数自2019年12月1日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率计算）。 三、第三人内蒙古信诺众合房地产经纪有限公司退还原告宋某2000元服务费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费698元，已减半收取，由被告牛某、魏某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  乌日娜 二〇二〇年六月十二日 书记员  朱 迪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。