广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2190号上诉人（原审被告）：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：广东省吴川市*******，统一社会信用代码：914************023。法定代表人：郭玉丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，广东佳业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡康华，男，汉族，1981年11月6日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************054。被上诉人（原审原告）：黄晓冰，女，汉族，1989年9月2日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************724。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李泽如，广东法博律师事务所实习律师。上诉人吴川市长鸿基房地产有限公司(以下简称“长鸿基公司”)因与被上诉人蔡康华、黄晓冰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人长鸿基公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长鸿基公司上诉请求：请求二审法院将一审判决改判为长鸿基公司依合同约定可逾期交楼，并减除相应逾期交房的违约金。事实与理由：一审法院的认定既不客观，也不公正。第一，吴川市政府于2017年11月13日发出麻纺路改造工程实施半封闭施工的通告，而涉案的金牛小区（二期）楼盘就位于吴川市*****，麻纺路本来路面就窄小，工程改造导致路面破烂不堪。长鸿基公司运送建筑材料的汽车都是大卡车，麻纺路改造工程实施半封闭施工必然影响车辆的正常出入，限制了金牛小区工程（二期）正常施工和推进。这种限制性来源于麻纺路改造工程和政府半封闭施工的通告，这明显属于政府限制性行为。道路改造虽然没有导致长鸿基公司楼盘停工，但导致长鸿基公司楼盘工期的延误。根据合同第十一条的约定，长鸿基公司交楼时间可据实予以延期，但一审判决却不予支持，不够客观公正。第二，麻纺路是市内道路，其改造工程毫无疑问属于市政工程。而涉案的楼盘位于麻纺路，小区业主百分之九十九出入于麻纺路，而且麻纺路改造工程是先对地下排污管和供水管道重新铺设，后铺建道路硬底化，该改造工程不仅属于“市政工程”，而且属于小区业主正常生活所必需的生活配套设施。正是由于麻纺路改造工程未能及时完工，才导致了长鸿基公司逾期交楼，根据合同第十一条的约定，交房时间应据实予以延期，一审判决不予认定是错误的。第三，2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市********进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了麻纺路改造工程《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点金牛小区（二期）楼盘，终点为梅录人民西路，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，而长鸿基公司与蔡康华、黄晓冰签订的商品房预售合同是2017年12月12日，此时即使在信息上知道吴川市******进行改造，也仅知道麻纺路改造工程的施工时间，绝对不可能知道2018年7月18日又签订施工合同补充协议，把工期延长至2018年12月31日。这连吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司在签订合同时都预想不到需要延期施工，一审却认定长鸿基公司对于预售房产的交付日期“不审慎”，缺乏事实依据。因此，一审法院即使不能因麻纺路改造工程14个月工期，认定长鸿基公司可延期14个月交楼，最起码应该认定补充协议延期4个月工期而可延期4个月交楼，否则对于长鸿基公司来说是不公平的。第四，蔡康华、黄晓冰于2017年12月11日支付首期房款113000元，另在工商银行贷款250000元，贷款于2018年4月25日才发放，根据双方合同的约定，长鸿基公司交房时间有理由延期至2018年4月25日，一审法院认为本案应从2018年3月1日起计算逾期交房违约金错误。综上，请二审法院依法改判支持长鸿基公司的上诉请求。蔡康华、黄晓冰口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。蔡康华、黄晓冰向一审法院起诉请求：一、判决长鸿基公司支付2018年3月1日起至2018年8月31日共180天的逾期交房违约金6534元给蔡康华、黄晓冰。二、判决长鸿基公司支付2018年9月1日起至2019年8月31日共365天的逾期交房违约金26499元给蔡康华、黄晓冰，2019年9月1日起至按合同约定交付房屋之日止的逾期交房违约金以363000元为基数，每日按万分之二计算。三、本案诉讼费由长鸿基公司负担。一审法院审理查明：长鸿基公司是依法登记成立的有限责任公司，其经核准从事的经营范围为房地产开发经营。位于吴川市*****“金牛小区（二期）”项目的商品房属于长鸿基公司开发。2017年4月17日，李帝明、欧烨灵与长鸿基公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定蔡康华、黄晓冰向长鸿基公司购买吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋1502房，该房屋的建筑面积为71.58平方米，价款为363000元。涉案合同在第九条对商品房交付条件进行了约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”在合同的第十一条中约定了交付时间和手续：“出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力。不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；…（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位完工的…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同的第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。蔡康华、黄晓冰按合同约定向长鸿基公司支付涉案房屋购房款；2017年12月21日和2018年4月25日，长鸿基公司确认分别收到蔡康华、黄晓冰交付的购房款113000元和250000元并开具《广东增值税普通发票》（编号№04790825）及中国工商银行代理个人住房公积金贷款凭证给其收执。截止庭审时止，长鸿基公司仍未向蔡康华、黄晓冰交付涉案房屋。蔡康华、黄晓冰认为，依照涉案合同的约定，长鸿基公司应在2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给蔡康华、黄晓冰，但长鸿基公司未依约于该日期前交付房屋给蔡康华、黄晓冰，依照涉案合同第十二条的约定，长鸿基公司应向蔡康华、黄晓冰支付相应的逾期交房违约金，其为此于2019年8月19日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，吴川市***改造工程计划建设时间为2017年11月2日至2018年12月31日。经查，该工程为非全封闭式修路，涉案小区位于该改造工程路段，同时存在其他非改造范围的可通行道路。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。蔡康华、黄晓冰、长鸿基公司就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。本案的焦点如下：1.长鸿基公司逾期未交房是否需要承担违约责任；2.蔡康华、黄晓冰请求长鸿基公司支付违约金的诉求应否得到支持。一、关于长鸿基公司逾期未交房是否需要承担违约责任的问题。长鸿基公司辩称其逾期未交房是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，交房时间应依合同约定延期至2019年4月28日。经查，涉案房屋确位于吴川市***改造工程影响范围内，但道路维修工程不属于不可预见的情况，长鸿基公司在规划建设过程及签订合同时本应加以考虑，且该路段计划开始施工的日期与涉案房屋约定交房之日距离并不大。加之，该工程非全封闭式修路，同时存在其他非改造范围的可通行道路，长鸿基公司亦未能举证证明其有收到有关部门停工等相关通知，故可以认定该道路工程不属于蔡康华、黄晓冰、长鸿基公司约定的“政府限制性行为而导致工期延误、可据实予以延期”的情形。长鸿基公司又辩称工程改造造成供水问题、市政工程设施未能及时完工，但其未能提供证据予以证明上述问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故对长鸿基公司该辩称不予采信。因此，长鸿基公司上述抗辩理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及蔡康华、黄晓冰、长鸿基公司的约定，长鸿基公司逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。二、关于蔡康华、黄晓冰请求长鸿基公司支付违约金的诉请应当否到支持的问题。蔡康华、黄晓冰作为卖受人，已按约定向长鸿基公司支付了全部购房款，依约履行了合同义务，蔡康华、黄晓冰对延迟交房不存在责任与过错，长鸿基公司作为出卖人未按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，依法应承担违约责任。本案逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定及涉案合同第十二条的约定，蔡康华、黄晓冰请求长鸿基公司按全部房价款的每天万分之一支付2018年3月1日起至2018年8月31日止的逾期交房的违约金，由于合同约定长鸿基公司应于2018年2月28日前向蔡康华、黄晓冰交付该商品房，故逾期时间应从2018年3月1日起算至2018年8月31日止即为184天，蔡康华、黄晓冰请求长鸿基公司依其请求的2018年3月1日至2018年8月31日按180天并依照合同约定每日万分之一计算逾期交房违约金，是其自治处分自己民事权利的行为，且没有加重长鸿基公司的责任，予以认可。故该时间段的逾期违约金为363000元×万分之一/天×180天=6534元。蔡康华、黄晓冰请求长鸿基公司支付自2018年9月1日起至2019年8月19日止的逾期交房的违约金363000元×万分之二/天×353天=25627.8元，合法合理，故予以支持。蔡康华、黄晓冰亦请求自2019年8月20日起至长鸿基公司按合同约定将验收合格的商品房交付给蔡康华、黄晓冰之日止的逾期交房违约金以363000元为基数，按每日万分之二计算，由于本案自2019年8月20日及至以后的逾期交房违约金尚未发生确定，故对蔡康华、黄晓冰该项请求在本案中不作处理，蔡康华、黄晓冰可待该项违约金发生确定后另行依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：吴川市长鸿基房地产有限公司应于判决生效之日起五日内向蔡康华、黄晓冰支付违约金32161.8（违约金计算：从2018年3月1日起计至2018年8月31日止为6534元，从2018年9月1日起计至2019年8月19日止为25627.8元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费312.91元，由蔡康华、黄晓冰负担8.94元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担303.97元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院除确认一审查明事实外，根据一审已质证的证据，另查明：中国工商银行向蔡康华出具《代理个人住房公积金贷款凭证》，工商银行于2018年4月25日向蔡康华放款250000元。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据长鸿基房地产公司的上诉理由和蔡康华、黄晓冰的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于长鸿基房地产公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，长鸿基房地产公司应当在2018年2月28日前向蔡康华、黄晓冰交付商品房，但长鸿基房地产公司截止至2019年8月19日仍未将涉案商品房交付给蔡康华、黄晓冰，其逾期交房已成事实。长鸿基房地产公司应否承担违约责任及如何承担违约责任，关键看本案是否存在合同第十一条所约定的长鸿基房地产公司可以据实延期交房的情形：（一）长鸿基房地产公司主张其未能按照合同约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，长鸿基房地产公司据此可以延期交房。一审法院认定长鸿基房地产公司的上述主张不符合合同第十一条的约定，已进行充分详尽的论述，本院予以确认。（二）长鸿基房地产公司主张蔡康华、黄晓冰未按合同约定全额支付房款，其可根据合同第十一条的约定延期交房。根据本院二审查明事实，涉案房屋余款250000元是以申请贷款方式支付。2018年4月25日，工商银行向蔡康华出具《代理个人住房公积金贷款凭证》，载明工商银行于2018年4月25日向蔡康华放款250000元，据此可认定贷款银行直到此时才将买受人的贷款发放给出卖人。根据合同第十一条的约定，长鸿基房地产公司有权延期交房。一审法院认定从2018年3月1日起计算逾期交房违约金有误，本院确定逾期交房违约金从2018年4月26日起计算。故长鸿基房地产公司关于交房时间应延期至贷款放款之日的上诉理由成立，本院予以采纳。二、关于出卖人逾期交房违约金如何计算的问题。根据合同第十二条的约定，出卖人逾期在180日之内和逾期超过180日的违约责任按逾期时间分别处理，两种情形不作累加。对于出卖人逾期超过180日且买受人要求继续履行合同的情况下，应由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。一审法院对于出卖人逾期交房超过180天的情形，将逾期交房180天内的违约金与超过180天后的违约金相加，显然与买卖双方在合同中的约定不符，但考虑到蔡康华、黄晓冰起诉请求的具体内容及其对该问题并未提起上诉的情况，此属于蔡康华、黄晓冰对其合法权利的自行处分，本院对此不予以调整。但由于蔡康华、黄晓冰向工商银行申请的贷款确实于2018年4月25日才发放给长鸿基房地产公司,故逾期交房违约金应从2018年4月26日起计算。2018年4月26日至2018年10月22日共180天，该时间段的逾期违约金为：363000×万分之一/天×180天=6534元。2018年10月23日至2019年8月19日止的违约金为363000元×万分之二/天×301天=21852.6元。蔡康华、黄晓冰亦请求自2019年9月1日起至长鸿基公司按合同约定将验收合格的商品房交付给蔡康华、黄晓冰之日止的逾期交房违约金以363000元为基数，按每日万分之二计算，由于本案自2019年9月1日及至以后的逾期交房违约金尚未发生确定，故对蔡康华、黄晓冰该项请求在本案中不作处理，蔡康华、黄晓冰可待该项违约金发生确定后另行依法主张权利。长鸿基房地产公司上诉主张逾期交房违约金不应从2018年3月1日起计算，理由成立，本院予以支持。综上所述，长鸿基房地产公司的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初2376号民事判决为：限吴川市长鸿基房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向蔡康华、黄晓冰支付违约金28386.6元（违约金计算：6534元+21852.6元）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费312.91元，由蔡康华、黄晓冰负担58.08元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担254.83元；二审案件受理费604.05元，由蔡康华、黄晓冰负担50元，由吴川市长鸿基房地产有限公司负担554.05元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年六月二十二日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。