文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初9693号原告：重庆置铖蓝鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区昌州大道672号，统一社会信用代码91500118576167153H。法定代表人：于珂，经理。委托诉讼代理人：谢华，重庆博凯律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：沈志超，重庆扬义律师事务所律师。被告：罗家海，男，汉族，1973年11月6日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：肖乾明，重庆进明律师事务所律师。被告：胡尚余，男，汉族，1963年4月15日出生，住重庆市永川区。第三人：重庆淼益水电开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇红井社区后河组，统一社会信用代码91500240709499320Q。法定代表人：胡尚余，总经理。第三人：重庆北斗星水电开发有限公司，住所地重庆市彭水县汉葭街道文庙街58号黔龙阳光国际3号楼8-5，统一社会信用代码500243000599405。法定代表人：胡尚余，执行董事。第三人：重庆野猪林农林牧发展有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇良玉街C1栋3-3号，统一社会信用代码91500240304967691Y。法定代表人：胡尚余，执行董事。原告重庆置铖蓝鹏房地产开发有限公司（以下简称：置铖公司）与被告罗家海、胡尚余及第三人重庆淼益水电开发有限公司（以下简称淼益公司）、重庆北斗星水电开发有限公司（以下简称北斗星公司）、重庆野猪林农林牧发展有限公司（以下简称野猪林公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告置铖公司的委托诉讼代理人谢华、沈志超及被告罗家海的委托诉讼代理人肖乾明到庭参加诉讼，胡尚余及淼益公司、北斗星公司、野猪林公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告置铖公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋系原告所有；2、不得执行位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋，并解除该房屋的查封扣押；3、诉讼费被告承担。事实和理由：另案被执行人胡尚余与其公司于2013年12月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由胡尚余购买位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋，总金额1546283元。合同签订后，胡尚余仅支付了首付款149387元，尚欠首付款316896元但办理了按揭，后未偿还按揭贷款导致永川农行起诉，其公司承担了担保责任代胡尚余偿清了永川农行贷款。其公司遂向法院提起诉讼，永川法院于2018年11月23日作出（2018）渝0118民初6374号民事判决书，判决解除了其公司与胡尚余签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由胡尚余协助其公司注销所购房屋的预告登记、合同备案及网签手续。胡尚余因涉及另案多个债务被执行，永川法院于2017年5月8日起对上述所购房屋进行了查封。但该房屋其实并未交付给胡尚余，登记权利人系其公司，现已解除购房合同并注销预告、备案登记，不应执行该套房屋。因其公司提出的执行异议被驳回，故提起执行异议的诉讼。被告罗家海辩称：1、预告登记的房屋可以预查封，涉案房屋被查封后置铖公司才取得解除合同注销预告、备案登记的法律文书，不得以此排除执行；2、我国对不动产物权的取得采用债权形式主义；3、其无任何过错，涉案查封并非保全而是法院采取的执行措施，无论何种情形均不应承担本案诉讼费。被告胡尚余及第三人淼益公司、北斗星公司、野猪林公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告置铖公司围绕其诉讼请求，向本院提供了关联前案的民事判决书、执行裁定书、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》等证据予以证明，被告及第三人未提供证据。上述证据已当庭质证，具有真实性、关联性和合法性，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月8日，置铖公司与胡尚余签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：1、由胡尚余购买置铖公司开发并销售的位于重庆市永川区兴龙大道111号（置铖御府小区）5幢2-1-3号房屋，总成交金额1546283元，由胡尚余于2013年12月8日支付首付款466283元，向银行申请按揭贷款1080000元；2、逾期付房款超过三十日的或者按揭逾期导致置铖公司向银行承担担保责任的，置铖公司有权解除合同；3、胡尚余在接房前应付清全部应付款项、税费，如未结清置铖公司有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由胡尚余承担。合同签订后，胡尚余仅向置铖公司支付首付款149387元，另向中国农业银行重庆永川支行（以下简称永川农行）办理按揭贷款。2014年3月26日，置铖公司与胡尚余就上述所购房屋（即涉案房屋）办理了重庆市土地房屋预告登记证明（205渝预告[2014]字第05798号）及重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（205字第201403240170368号）。2014年4月1日，永川农行就该涉案房屋办理了预购商品房抵押权登记；同年5月8日，永川农行发放贷款代胡尚余向置铖公司支付了购房款1080000元。2015年7月6日，置铖公司取得了该涉案房屋“城镇房屋初始登记”，对应权证号为“205房地证2015字第15078号”。2016年11月9日，本院作出（2016）渝0118民初3407民事判决书，判决由重庆淼益水电开发有限公司、胡尚余于该判决生效之日起三日内偿付原告罗家海借款100000元、利息及违约金，并由重庆北斗星水电开发有限公司、重庆野猪林农林牧发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该案立案执行后，被执行人胡尚余及其关联公司未履行还款义务，去向不明，本院于2017年5月8日作出（2017）渝0118执1746号执行裁定书，对胡尚余购买的上述房屋即位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋（建筑面积346.81平方米，以下以涉案房屋特指）予以查封，查封期限为三年；该项查封的登记时间为2017年5月12日。后该套涉案房屋又因其他执行案件被本院及重庆市石柱土家族自治县人民法院（以下简称石柱法院）多次轮候查封。因胡尚余未按期偿还银行贷款，永川农行提起诉讼，本院于2018年6月22日作出(2018)渝0118民初1504号民事判决书，判决由胡尚余偿付永川农行贷款本金981078.89元并支付利息、罚息和复利，置铖公司对前述债务承担连带清偿责任。置铖公司于2018年7月9日代胡尚余向永川农行转账支付了按揭还款1049103.41元、诉讼费13990元。随后，置铖公司起诉胡尚余要求解除购房合同，本院于2018年11月23日作出（2018）渝0118民初6374号民事判决书，判决解除置铖公司与胡尚余于2013年12月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由胡尚余于该判决生效后三日内协助置铖公司注销位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋的重庆市土地房屋预告登记证明（205渝预告[2014]字第05798号）、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（205字第201403240170368号）、重庆市商品房买卖合同网签手续。该民事判决书已于2019年2月10日发生法律效力。因胡尚余并未履行所涉执行案件，涉案房屋查封并未解除，置铖公司于2019年8月起分别向本院及石柱法院提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。本院于2019年8月27日作出（2019）渝0118执异70号执行裁定书，驳回了置铖公司的异议请求；石柱法院于2019年11月4日作出了（2019）渝0240执异27号执行裁定书，中止了对涉案房屋即位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋的执行。置铖公司不服本院作出的（2019）渝0118执异70号执行裁定书，在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另查明，已经生效的本院（2018）渝0118民初6374号民事判决书认定有“重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋尚未交付给胡尚余”及“约定应付首付款为466283元但胡尚余仅支付了首付款149387元”的法律事实。本案中，经现场调查，涉案房屋仍系清水房，所在小区物业公司重庆新置铖物业管理有限公司向本院出具证明称：因胡尚余未付清购房首付款，未交付重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋给胡尚余，该房屋产权属于置铖公司。庭审中，置铖公司陈述如异议成立，胡尚余缴付的首付款149387元扣减相关诉讼费后应予以退还并缴付法院作为执行案款。本院认为，房屋预告、合同备案登记与房屋所有权登记性质不同，一般将前者视为“物权期待权”作为后者过户的担保，如开发企业销售房屋后特别是开发企业尚未交付房屋给预告登记人买受人的情形下，该买受人未取得房屋所有权又根本违约导致购房物权合同解除，则丧失该套房屋的权利，无权实施物权变更登记或者过户登记，房屋实际权利人仍系房屋“初始登记”权利人即开发企业，相应对预告登记人的房产预查封将不会对开发企业产生效力。本案中，原告置铖公司系开发企业且与胡尚余所涉债务纠纷无关，胡尚余购房后一直未付清约定首付款，置铖公司按照合同约定未交付涉案房屋、无意进行过户，后因胡尚余根本违约、置铖公司代胡尚余偿清银行贷款有权解除售房合同，此情形中置铖公司不具备与胡尚余恶意串通的可能，本案未发生违法规避执行侵害另案申请执行人合法权益的情形，故置铖公司属于合法解除售房合同且已经本院生效判决确认，该判决同时要求注销相应预告、备案登记及网签手续，因此，胡尚余对涉案房屋目前已不享有权利，该房屋的实际权利人同“初始登记”人系原告置铖公司，其权益能够排除执行，不得再对涉案房屋予以强制执行。但解除相关查封系本案裁判生效之后的法律效果，应由原执行部门作出，属另一法律关系，本案不应处理。原告置铖公司系涉案房屋的“初始登记”权利人，其所有权已经登记确认，本案无需另行确权。涉案查封并非被告罗家海保全所致，而是执行中产生的预查封，且无证据证明胡尚余支持置铖公司的异议请求，故本案诉讼费理应由责任人胡尚余承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于重庆市永川区兴龙大道111号5幢2-1-3号房屋；二、驳回原告重庆置铖蓝鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18720元，由被告胡尚余负担。（原告已预缴，由胡尚余在本判决生效之日起三日内直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  覃魏枢人民陪审员  李依云人民陪审员  蒋 卫二〇二〇年六月三十日书 记 员  蒋雨童