贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2624民初331号原告：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（下称“重庆诚科物业公司”），住所地:贵州省丹寨县龙泉镇中华南路******，组织机构代码915226360677435381。法定代表人：陈科，该公司董事长。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：三穗县八弓镇人民政府（下称“八弓镇政府”），住所，住所地贵州省三穗县八弓镇新穗街div>法定代表人：何祖斌，提名镇长人选。委托诉讼代理人：袁仁义。委托诉讼代理人：杨长永。原告重庆诚科物业公司与被告八弓镇政府物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆诚科物业公司的法定代表人陈科及其委托诉讼代理人余金桥、被告八弓镇政府的委托诉讼代理人袁仁义、杨长勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆诚科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日“三穗县开发区保障性安居工程小区”步梯空置房房产物业管理费268920元；2、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”电梯房房产物业管理费1054200元；3、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”门店空置房10个标段的房产物业管理费810836.1元；4、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”35户扶贫搬迁(简称“易搬房”)的房产物业管理费49680元；5、请求判令被告支付因物业用房的装修、装饰、采购办公设备的开办费25110元。上述费用共计2208746.20元。事实及理由：1、被告系原告管理的“三穗县开发区保障性安居工程小区”16栋步梯房、5栋电梯房房产的业主，也是10栋标段处产权的业主、35户易地扶贫搬迁房目前产权的业主，16栋步梯房面积为14940平方米，5栋电梯房面积为35140平方米，10处标段产权面积为27027.87平方米,易搬房25套60平方米，10套80平方米。原告与被告签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同约定原告对“三穗县开发区保障性安居工程”小区进行物业管理，管理期限从2017年6月1日至2020年6月1日止，原告向被告提供物业管理服务，16栋步梯房被告按建筑面积0.6元/㎡向原告缴纳物业管理服务费，5栋电梯房、10处标段产权被告按建筑面积1元/㎡向原告缴纳物业管理服务费，35户易地扶贫搬迁房被告按建筑面积向原告缴纳物业管理服务费（步梯房按0.6元/㎡缴纳，电梯房按1元/㎡缴纳）。协议签订并生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未按照约定向原告缴纳物业管理服务费，从2017年6月1日至2019年11月30日，被告欠原告16栋步梯空置房物业管理费服务费268920元、5栋电梯空置房物业管理服务费1054200元、10个标段门店空置房物业管理服务费810836.1元、35户易地扶贫搬迁房房产物业管理服务费49680元。上述费用原告多次向被告进行催缴，被告均予以拒缴。原告根据与被告签订的《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第四章《物业的经营与管理》第十一条的约定，前期物业入驻小区对物业用房的装修、装扮、采购设备等等的开办费由甲方（被告）支付，所产生的经费暂由乙方（原告）先行垫付，后由甲方支付给乙方。原告（乙方）累计垫付了25110元。原告（乙方）对物业用房装修完毕后，多次向被告（甲方）要求支付所产生的全部费用，被告（甲方）均拒绝支付。原告遂以前述事实与理由起诉来院，请求依法判决。被告八弓镇政府提出答辩：1、2017年5月27日，被告八弓镇政府与原告重庆诚科物业公司签订了《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，该合同的履行时间为2017年6月1日至2019年11月30日，共计30个月。2、根据《2016年1月发放三穗县开发区保障性安居工程60㎡保障房钥匙台账》，三穗县开发区保障性安居工程步梯房共有60㎡房屋820套，已售791套，未售29套；按照《三穗县扶贫生态移民房购房合同书》第四条和《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第六条规定，已售的791套房屋应由购房人交纳物业管理服务费；未售空置的29套房屋应由被告八弓镇政府交纳物业管理服务费：60㎡/套×29套×30个月×0.6/㎡.月=31320元。3、根据《2017年1月发放三穗县开发区保障性安居工程80㎡和100㎡保障房钥匙台账》，三穗县开发区保障性安居工程电梯房共有672套，其中：80㎡的有336套，已售325套，未售11套；100㎡的有336套，已售329套，未售7套。按照《三穗县扶贫生态移民房购房合同书》第四条和《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第六条，已售的80㎡的325套房屋和100㎡的329套房屋应由购房人交纳物业管理服务费；未售的80㎡的11套房屋和100㎡的7套房屋由被告八弓镇政府交纳物业管理服务费：（80㎡/套×11套×30个月×1元/㎡.月）+（100㎡/套×7套×30个月×1元/㎡.月）=47400元。4、根据《房屋买卖协议》、《开发区保障性安居工程房屋出让统计表》，被告八弓镇政府已将开发区保障性安居工程的商业用房全部出售给了三穗县城市开发投资有限责任公司，按照《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第六条，被告八弓镇政府不再交纳上述全部商业用房（说明：原告重庆诚科物业公司在《民事起诉状》中称为“10个标段门店空置房产”）的物业管理服务费。5、根据《三穗经济开发区保障房搬迁户情况统计表》、《三穗开发区生态移民房保障性安居工程80平方》，被告八弓镇政府已将60㎡的25套步梯房和80㎡的10套电梯房交给了三穗县水库和扶贫生态移民局（三穗县易搬指挥部），用于安置易地扶贫搬迁群众；按照《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第六条，被告八弓镇政府不再交纳该35套房的物业管理服务费。6、根据《三穗家装美装饰工程造价表》，按照《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》第十一条，对于一个重庆诚科物业公司诉讼请求第五项即物业用房的装修、装饰、采购办公设备的开办费25110元，被告八弓镇政府予以认定并同意支付。7、根据《三穗县供电局客户欠费停电通知书及附表》、《关于缴纳三穗县开发区生态移民房物业管理电费的情况说明》、交电费的发票，原告重庆诚科物业公司拖欠八弓镇政府为该公司垫付的2019年10月份、11月份两个月的物业管理电费共计16589.42元。8、根据《特种设备检验收费通知单、关于缴纳三穗县开发区生态移民房2019年度电梯年检费的情况说明》、电梯年检费发票、《关于三穗县开发区保障性安居工程电梯设备年检费缴款书付款人名称的说明》，原告重庆诚科物业公司拖欠八弓镇政府为该公司垫付的电梯年检费：22392元+22392元=44784元。9、根据《电梯维护保养合同》、电梯维护保养发票，原告重庆诚科物业公司拖欠被告八弓镇政府为该公司垫付的电梯维护保养费：70000元+17500元+17500元=105000元。本院经审理认定事实如下：2017年5月27日，原告重庆诚科物业公司与被告八弓镇政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同主要内容：由原告重庆诚科物业公司对三穗县开发区保障性安居工程小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、管道疏通、公共绿化养护、秩序维护等，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳：高层住宅：1元/月/平方米；非住宅物业：1元/月/平方米（商业）；步梯住宅0.6元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定逾期支付物业服务费的，按所欠物业服务费用总额自欠费之日起每日千分之三的标准向原告支付违约金,合同还约定了赔偿损失等其他权利、义务。合同签订后，原告按照合同约定向三穗县开发区保障性安居工程小区提供物业管理服务，聘请人员履行巡逻巡查、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、公共设施设备的维护和保养等义务，在履行义务过程中，但存在着服务瑕疵等问题。同时查明，三穗县开发区保障性安居工程步梯房共有60㎡房屋820套，已售791套，未售29套，未售房产权为被告八弓镇政府所有；电梯房共有672套，其中：80㎡的有336套，已售325套，未售11套，100㎡的有336套，已售329套，未售7套，未售房产权均为被告八弓镇政府所有。原、被告在对房屋进行移交时，被告已将步梯房已售房但尚未接房的82套房的钥匙交给原告，由原告通知业主接房。2016年6月28日至2016年11月15日，被告八弓镇政府与三穗县城市开发投资有限责任公司签订《房屋买卖协议》，已将开发区保障性安居工程的商业用房（即原告所称10个标段的门店空置房）全部出售给了三穗县城市开发投资有限责任公司。2018年5月17日，被告八弓镇政府已将60㎡的25套步梯房和80㎡的10套电梯房交给了三穗县水库和扶贫生态移民局（三穗县易搬指挥部），用于安置易地扶贫搬迁群众。另查明，2017年5月20日，按原、被告合同约定应由被告八弓镇政府负担而由原告垫付的物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元。原告重庆诚科物业公司在经营期间，八弓镇政府为重庆诚科物业公司垫付2019年10月份、11月份两个月的物业管理电费共计16589.42元、电梯年检费：22392元+22392元=44784元、电梯维护保养费：70000元+17500元+17500元=105000元、化粪池维修费用2300元，合计168673.42元。又查明，2019年，原告重庆诚科物业公司对该小区业主周胜育等多人向本院提起诉讼，请求本院判决各业主交纳其所欠的物业管理费，本院已审结多案并予以执行完毕。以上事实有原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同、举报信、情况说明、答复、门面空置房统计表、25户贫困户明细、三穗家美装饰工程造价表、（2019）黔2624民初720号民事判决书、2019）黔2624民初726号民事判决书、（2019）黔2624民初711号民事裁定书、（2019）黔2624民初715号民事裁定书、被告统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、三穗县开发区保障性安居工程分标段图、2016年1月发放三穗县开发区保障性安居工程60㎡保障房钥匙台账、2017年1月发放三穗县开发区保障性安居工程80㎡和100㎡保障房钥匙台账、房屋买卖协议、开发区保障性安居工程房屋出让统计表（各四份）、三穗经济开发区保障房搬迁户情况统计表、三穗县供电局客户欠费停电通知书及附表、关于交纳三穗县开发区生态移民房物业管理电费的情况说明、交纳电费发票、特种设备检验收费通知单、关于缴纳三穗县开发区生态移民房2019年度电梯年检费的情况说明、电梯年检费发票、关于三穗县开发区保障性安居工程电梯设备年检费缴款书付款人名称的说明、电梯维护保养合同、电梯维护保养发票、关于拨付三穗县开发区保障性安居工程16#楼化粪池堵塞清理费的说明、贵州省增值税普通发票、罗永均存折、罗永均身份证、物业整改通知书，关于三穗县经济开发区生态移民房业主反映重庆诚科物业公司管理不到位、服务跟不上的情况说明、邹永林证言、原、被告相一致的陈述等证据予以证明，上述证据经庭审举证、质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告八弓镇政府与原告重庆诚科物业公司签订的《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，作为建设单位的被告八弓镇政府与原告签订的前期物业服务合同，对小区各业主具有约束力，原告重庆诚科物业公司在对小区提供物业管理服务后，各业主均有按合同约定缴纳物业管理费的义务。被告八弓镇政府作为未售房的业主和在原告提供物业管理服务期间房屋售出前的业主，有按照合同约定向原告重庆诚科物业公司交纳物业管理费的义务，应交物业管理费的房屋范围应为：未售出的步梯房60㎡/套×29套×30个月×0.6/㎡.月=31320元，电梯房80㎡/套×11套×30个月×1元/㎡.月﹦26400元，电梯房100㎡/套×7套×30个月×1元/㎡.月=21000元，易搬房60㎡/套×25套×11.5个月（2018年5月17日后移交三穗县易搬指挥部）×1元/㎡.月﹦17250元，易搬房80㎡/套×10套×11.5个月（2018年5月17日后移交三穗县易搬指挥部）×1元/㎡.月﹦9200元，以上合计105170元，但鉴于原告提供物业管理服务存在瑕疵，及被告八弓镇政府对未售房及未售期间房屋未入驻的情况，其应交的物业管理费本院酌情在全额基础上扣减30%，即73619元（105170元×70%）。由于被告八弓镇政府已将其作为建设单位所修建的本小区其他房屋已出售给三穗县城市开发投资有限责任公司及其他自然人，以及将35套易搬房交给三穗县易搬指挥部安置易搬户，各房屋所有权的业主应为交纳物业管理费的主体，原告也曾向其他主体主张物业管理费，其以被告未提交房屋移交清单及被告未有实际交房为主要理由，主张被告对其作为建设单位所修建的房屋全部纳入被告应交的物业管理费的范围，未能提供证据证明属被告应尽的义务，其主张本院不予支持。对原告垫付的物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元，依原、被告合同约定应由被告承担。原告重庆诚科物业公司在提供小区物业服务期间，八弓镇政府向电力局等单位和个人代支付的2019年10月份、11月份物业管理电费16589.42元、电梯年检费44784元、电梯维护保养费105000元、化粪池维修费用2300元，合计168673.42元，依合同及行业习惯应由原告负担，原、被告的互负义务，在本案中均可抵扣。即被告应付原告费用为：98729元（物业管理费73619元＋物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元），原告应付被告费用为：168673.42元，两相冲抵，原告应付费用已大于被告应付费用。综上所述，原告作为小区物业服务企业，对其所提供的物业服务业主和服务业务范围应当知道，其主张被告应支付其作为建设单位所修建房屋的全部物业管理费，与事实、法律规定不符，其诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条、第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的诉讼请求。案件受理费人民币12235元，由原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。审判员  万德武二〇二〇年六月十三日书记员  吴胜文