广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4023号原告（反诉被告）：刘宇峰，男，汉族，1990年8月18日出生，身份证住址哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：湛朝略、赵学丰，均系广东伯方律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑松文，男，汉族，1957年11月5日出生，身份证住址浙江省乐清市。委托诉讼代理人：曹强华、黎家学，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告刘宇峰诉被告郑松文合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宇峰及其委托诉讼代理人湛朝略，被告委托诉讼代理人黎家学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告郑松文立即向原告刘宇峰返还押金255000元和钥匙、消防器材押金2000元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）为新中国大厦的所有权人，被告向金穗丰公司承租了新中国大厦八楼109档口用于投资。被告承租后，于2019年10月24日与原告签订了名为联营，实为租赁的《联营协议书》。合同签订当日，原告即向被告转账支付了第一个月的租金、房屋押金及钥匙、消防器材押金共计342000元，其后的经营期间内，一直有按时缴纳租金。后因受2020年1月中旬疫情爆发影响，原告承租的商铺无法在原定的2月初开业经营，一直到3月4日恢复经营。且因疫情防控措施导致长时间无法经营及恢复经营后仍限制经营时间而使得各商户经营损失惨重，经承租投资者及次承租商户的争取，金穗丰公司于3月4日在其微信公众号上发布了公告同意减免各商户（包括投资者、次承租商户）2020年3月整月租金。后金穗丰公司又于3月17日在其微信公众号上发布公告同意对2020年4月至7月租金进行减半收取。但被告在享受到上述租金优惠措施后，却一直不同意按照上述措施对原告租金进行减免，反而于4月7日带人到原告店铺吵闹、静坐，严重影响原告的店铺经营，且于2020年4月8日向原告发来律师函，要求解除租赁合同。原告收到函件后，在与被告协商无果的情况下，于4月15日通过微信发函告知被告，同意解除租赁合同并于4月15日将店铺内物品搬空，将租赁物交回给被告。原告认为，被告在4月份带人到店铺静坐、吵闹等致使原告无法按照合同约定使用租赁物的违约行为，导致合同目的已无法实现，且双方均同意解除租赁合同，故租赁合同解除后，被告收取原告的押金257000元应返还给原告。被告郑松文辩称：1、原告刘宇峰存在违约行为，其支付的押金早已被被告依约没收。原告至今为止没有缴纳2020年2月、3月、4月的租金，已严重违反双方所签订的《联营协议书》第一条的约定。协议书所约定的押金实质就是保证金性质，是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。根据《合同法》第六十条、第二百二十六条以及第一百一十五条，被告依法依约可没收原告的押金，无需退还押金给原告。2、原告应依照协议书的约定缴纳2020年2-4月的租金。2020年2-4月期间，原告的货物一直存放在涉案档口。原告也没有将涉案档口交还给被告，仍然在使用经营涉案档口。国家没有出台政策或者没有法律规定，被告必须免除原告2020年2-4月期间的租金。原告仍应按照协议书的约定按时足额缴纳每月的租金。3、被告依照《联营协议书》第一条约定以及《合同法》第九十四条规定主张解除协议书的。由于原告没有依照约定缴纳租金，并经被告多次催促后仍拒绝缴纳租金，已构成严重违约，也让被告每月收取承包费的合同目的无法实现。因此，被告可主张解除双方签订的协议书并要求被告承担违约责任。4、被告不存在任何违约行为。被告从未阻碍原告正常使用经营涉案档口。原告所提交的证据均不能证明被告存在阻碍涉案档口正常经营的情况。被告作为一个年过六旬的老人家，根本没有能力去阻碍原告正常使用涉案档口。原告应承担举证不能的不利后果。反诉原告郑松文提出反诉请求：1、判令反诉被告刘宇峰向反诉原告郑松文支付2020年2月、3月、4月承包费合计255000元及滞纳金（以所拖欠的费用为本金，按照年利率24%的标准，从2020年4月2日开始计算至反诉被告实际付清之日止）；2、判令反诉原告郑松文没收反诉被告刘宇峰的押金257000元；3、本案的诉讼费用由反诉被告刘宇峰承担。反诉事实和理由：双方所签订的《联营协议书》约定反诉人提供新中国大厦八楼109档口与被反诉人承包经营服装生意，承包期从2019年10月24日至2020年7月31日止，反诉被告支付三个月承包费255000元作为押金，每月1日提前三天缴交承包费85000元，逾期3天不交承包费的，押金不退还。双方签订上述协议后，反诉原告已依照约定提供约定的档口给反诉被告承包经营服装生意，但反诉被告已拖欠2020年2月、3月、4月承包费，已属于严重违约。根据协议约定，反诉被告除了应向反诉原告支付已拖欠的承包费，反诉原告可没收反诉被告支付的押金。反诉被告刘宇峰针对反诉请求答辩称：反诉被告不存在任何违约事由，反诉原告无权向反诉被告收取2020年2月、3月、4月的租金及滞纳金，也无权没收反诉被告的押金。1、反诉原告无权收取反诉被告2020年2月份的租金及滞纳金。因2020年1月中旬爆发新冠疫情，新中国大厦在2020年2月份整月均对整栋大楼均采取了封闭措施，反诉原告根本无法提供《联营协议书》约定的租赁物给反诉被告经营使用，合同目的在2月期间根本无法实现，故反诉被告无权收取2月份的租金，反诉原告也曾在短信告知反诉被告不再收取2月份的租金，其单方承诺行为应认定有效。反诉原告是向金穗丰公司承租了涉案档口后再转租给反诉被告的，金穗丰公司实际上也未收取反诉原告2月份的租金，根据民法的公平原则，反诉原告也不应再收取反诉被告2月份的租金。2、反诉原告无权收取反诉被告2020年3月份的租金及滞纳金。金穗丰公司已发布公告同意不再收取任何租户3月份的租金，根据民法的公平原则，反诉原告也不应再收取反诉被告3月份的租金及滞纳金。3、反诉原告无权收取反诉被告2020年4月份的租金及滞纳金。金穗丰公司已发布公告同意对4月至7月份的租金减半收取，并要求各承租人要将优惠措施落实到实际经营商户，及根据《联营协议书》第二条约定，双方合同的实际履行方式已变更为反诉被告已交付的3个月的押金可以直接抵扣2020年4月至7月减半收取的租金，且合同期满后，反诉原告还需要向反诉被告返还1个月的押金，反诉原告已无权再向反诉被告收取任何的租金。但反诉原告却不愿意遵守金穗丰公司的公告及不愿意按照已实际变更的合同履行方式来继续履行合同，反而在2020年4月7日就开始带人到反诉被告经营的店铺静坐、吵闹，存在严重影响反诉被告使用租赁物的违约行为，且其主动在2020年4月8日委托律师发函给反诉被告，要求解除合同，反诉被告在协商无果的情况下，只能被迫同意解除合同，并于2020年4月15日从租赁物内搬离。因此，反诉原告的行为已致使合同目的无法实现，故其无权再收取被反诉被告4月份的租金及滞纳金。4、反诉被告在本案中不存在任何违约事由，反诉原告无权没收反诉被告的押金。因新冠疫情的不可抗力影响，按照原合同条款继续履行合同对反诉被告明显不公平，且如上述1-3点所述，根据金穗丰公司的优惠政策措施，双方的合同实际履行方式已经发生了重大变更，反诉被告存在不向反诉原告支付租金的正当合法理由，故反诉被告在本案中未支付2020年2月至4月的租金不属于违约行为，反诉原告无权没收押金。经审理查明：据被告陈述，新中国大厦8楼109档口（简称涉案档口）是其向广东金穗丰实业有限公司承租得来，租期从2017年5月1日至2022年4月30日，其已交齐押金及每个月租金至今，另支付了进场费480万元。2019年10月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦8楼109档口与乙方承包经营服装生意：一、承包期从2019年10月25日至2020年7月31日，每月承包费金额为85000元整。乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金和缴交一个月的承包费，共340000元整。每月一日缴交租金85000元，逾期不交或未交清的除应如数交清外，另应付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠总额的3%计算，逾期三天不交租金作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方应自觉将档内物品搬离，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废品处理。二、承包期内，旺季不增、淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三个月扣除，当作承包费。五、承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿，等等。该协议签订后，原告向被告支付了押金255000元，并支付承包费至2020年1月底,之后没有再支付过承包费。2020年3月13日，被告向原告发送短信：“公司给予1个月，优惠，我们已给你了，二月份不收，三月份你应该要交租的”，该日原告没有回复。据被告陈述，原告对免除2月份租金的优惠不予接受，而是提出更多的优惠要求，故双方没有对优惠措施达成一致，也没有对协议书的履行作出任何变更。2020年4月8日，被告委托广东金桥百信律师事务所向原告发送《律师函》，称：自今年2月1日至4月8日，你方已经无故拖欠租金，我方此前已给予你方相应的减免优惠政策即免收2月份的租金并减半收取3月份的租金，但你方仍未支付。故致函你方解除双方签订的协议书，没收你方的押金，你方务必于见函后3日内搬离档口，等等。2020年4月15日，原告向被告发送《告知函》，称：我方要求你方按照金穗丰公司公布的优惠政策（即减免3月租金、减半收取4、5、6、7月租金）对本人租金进行减免，但你方不同意，反而4月7日带人到店铺静坐吵闹，4月8日发函解除合同。我方现同意解除合同，但解除的原因非本人违约，合同解除后，本人将于2020年4月15日下午搬离档口，等等。庭审中，原告陈述其于2020年4月15日清空并搬离了涉案档口，被告则陈述其委托朋友于2020年4月16日到现场查看发现涉案档口确实清空了；双方均确认《联营协议书》于2020年4月15日起解除。又查：2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在账号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。2020年3月4日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦租金减免通知》，内容如下：一、与我司签订5年合同期商户送1个月租期优惠（即61个月）。其中9楼已签订5年合同期的商户送2个月租期优惠（即62个月）。二、2020年3月份以后尚与我司有租赁合同（除本方案第一条外）的商户：1.免去1个月租金和管理费；2.给予每月租金9折优惠1年（不足1年合同期的优惠至合同届满）。其中1楼A区商户免去1个月租金和管理费，并给予每月租金8折优惠。2020年3月17日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦再出重大优惠方案》，内容如下：一、五年合同期的商户在原增加一个月的基础上，再增加两个月租金，即共计63个月租期。二、存在二手转租的商户，必须将金穗丰公司的优惠方案落实到终端商户（即2020年4月、5月、6月、7月租金减半）。三、合同期在一年半以内的商户，2020年4月、5月、6月、7月租金按原合同五折优惠；等等。再查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为：原告与被告签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该协议书虽名为联营协议书，但双方实为租赁关系。关于租金。该《联营协议书》正常履行至2020年1月底，原告于2020年4月15日清空场地，原、被告均确认《联营协议书》于该日解除，故2020年4月15日合同解除前的租金原告仍应向被告支付。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰物业公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，本院对原告主张的涉案档口在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信，认定涉案档口在此期间无法经营的原因是政府防控工作。原告租赁涉案档口的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年3月4日前无法开门营业产生了实际损失，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，原告无法使用2020年2月1日至3月3日的租金应酌定按原租金标准的30%支付租金（即25500元/月）为宜。从开市（3月4日）起，原告具备使用涉案档口的条件，但整个市场处于复苏状态，我省处于省重大突发公共卫生事件二级响应期间，因此自开市之日至3月31日的租金，本院酌定原告应按原租金标准的40%支付租金（即34000元/月）为宜；4月1日至合同解除之日4月15日的租金，本院参照广东金穗丰实业有限公司提供的优惠方案，确定原告按原租金标准的50%支付租金（即42500元/月）为宜。经计算，2020年2月1日至4月15日的租金共计为79928元。关于押金。如上所述，因受疫情影响、原告无法正常使用涉案档口经营，广东金穗丰实业有限公司对此也出台了租金优惠方案，原、被告双方就租金的减免问题进行了协商但未达成一致意见，故原告在协商期间未按时支付租金具有一定的合理性，并非恶意拖欠，被告以原告拖欠租金为由要求没收押金，理据不足，本院不予支持。同理，被告主张迟延交租的滞纳金，本院亦不予支持。对于原告诉请的2000元锁匙、消防器材押金问题，因原告已撤离涉案档口，被告应将2000元锁匙、消防器材押金退还给原告，对于该诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告郑松文向原告刘宇峰返还押金255000元及锁匙、消防器材押金2000元。二、自本判决生效之日起十日内，原告刘宇峰向被告郑松文支付2020年2月1日至4月15日的租金79928元。三、驳回被告郑松文的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2578元，由被告郑松文负担；反诉受理费4475元，由原告刘宇峰负担899元，被告郑松文负担3576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年六月三十日书记员 左晶晶陈宇婷