广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1466号上诉人（原审原告）：张文权，男，汉族，1950年8月24日出生，住所地：广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾领忠，男，1931年4月7日出生，香港特别行政区居民。原审第三人：佛山市高明区荷城街道办事处，住所地：广东省佛山市高明区。代表人：黄宝坚，该街道办主任。委托诉讼代理人：梁志艳，高明区荷城街道办事处工作人员。委托诉讼代理人：谢惠燕，高明区荷城街道办事处工作人员。上诉人张文权因与被上诉人曾领忠、原审第三人佛山市高明区荷城街道办事处建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文权上诉请求：1.请求依法撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初3607号民事判决，改判支持张文权一审诉讼请求（即判决原审第三人佛山市高明区荷城街道办事处协助将西安联某制衣新厂名下明府国用字（1990）第062xxxx6号国有土地使用证变更登记到曾领忠名下，再由曾领忠协助将该变更后的国有土地使用证变更到张文权名下）;2.本案一审、二审受理费由曾领忠负担。事实和理由：一审法院认定《土地厂房转让合同》无效缺乏事实依据。一审法院认定《土地厂房转让合同》无效的事实依据是佛山市高明区国土城建和水务局在《关于对的回复》(以下简称《回复》)中对案涉土地为划拨性质的陈述。但一审法院仅简单在《回复》中提取了“划拨”的陈述，而忽略了本案其他重要证据及事实：1.1990年12月25日，原高明县人民政府在颁发本案所涉国有土地使用权证时，在国有土地使用权证“变更记事”栏中明确写明“一九八九年二月六日由高明县西安镇房地产开发公司转让”，以及在“备注”栏中明确写明“转让面积：贰仟伍佰肆拾叁点捌陆平方米”。案涉土地权属证书的内容明确证实了案涉土地是通过转让取得。2.张文权向佛山市高明区不动产信息中心调取的案涉土地登记内档资料也证实了案涉土地的取得方式为转让，非划拨。例如：（1）土地登记审核表中明确记载了案涉土地权属来源为“转让”，该土地登记审核表的内容经过了高明县国土局审核并盖章确认；（2）土地登记申请表的内容也显示案涉土地权属来源为“转让”，批准用地机关是西安房地产公司（与土地证上“变更记事”内容相互吻合）；（3）国有土地使用权登记卡内容显示案涉用地来源为“转让”；（4）地籍调查表内容显示“土地权属来源有合法依据、界限清楚、面积准确、四至无误、无纠纷、无争议、准予登记发证。”综上，案涉土地经原高明县国土局审核无误后，原高明县人民政府在1990年12月25日进行了登记并颁发土地证书。从案涉土地的用地申请、用地审核、土地调查、土地发证等内容均显示土地来源为“转让”取得，但佛山市高明区国土城建和水务局（也就是原来的高明县国土局）为何在《关于对的回复》中答复案涉土地使用权类型为划拨，这明显自相矛盾。综上所述，土地权属登记具有公示公信法律效力，从案涉土地使用权的登记情况足以证实土地属于转让取得，而非划拨。而且，案涉土地是经过佛山市高明区国土城建和水务局（原称高明县国土局）审核无误才予以登记的，其登记内容应当具有公式公信力。在本案中，佛山市高明区国土城建和水务局在《回复》中关于土地类型为划拨与案涉土地使用权证及登记情况出现不一致时，应当以土地使用权证登记内容为准，这是程序公正、执政为民的原则体现。二、佛山市高明区荷城街道办事处有义务在高明市西安联某制衣厂注销后承担协助办证义务。从张文权调取的高明市西安联某制衣厂企业登记内档可以反映出，原高明县西安镇人民政府是高明市西安联某制衣厂的主管部门。从张文权调取的案涉土地登记内档可以反映出，案涉土地登记时，土地登记部门既使用西安联某制衣新厂，也使用过西安联某制衣厂，而且，从张文权向市场监督局调查时，市场监督局明确告知没有西安联某制衣新厂的工商登记信息，只有西安联某制衣厂的工商登记信息。以上事实证明了，国土部门使用“西安联某制衣厂”和“西安联某制衣新厂”两个称呼，实质上都是指经过工商登记的西安联某制衣厂。西安联某制衣厂注销，且原高明县西安镇人民政府作为其主管部门又被机构改革合并为佛山市高明区荷城街道办事处，佛山市高明区荷城街道办事处负有处理所接收合并单位事务的义务。一审法院没有对此问题予以审查，仍然认为案涉土地的权利人为“西安联某制衣新厂”，导致事实查明不清。三、请求二审法院对张文权的诉讼请求予以实质审理。案涉土地及地上建筑物全部由曾领忠投资，并一直由其占有使用，持续时间超过二十多年，直至卖给张文权为止。在此期间，原西安镇人民政府以及后来机构改革合并后的佛山市高明区荷城街道办事处均没有提出任何异议，也没有向曾领忠催讨过任何转让欠款，足以说明本案中各当事人对曾领忠为实际权属人根本不存在争议。张文权向曾领忠购买案涉土地及厂房后当即取得了实际使用权，并到公安部门办理了门牌变更。张文权最初将案涉土地及厂房用于设立体育用品生产公司，后因环保不达标取消了项目。期间，张文权又对案涉土地及厂房进行了场地、用电等改造投入，现在已经出租给了第三人使用。张文权本是希望通过法院解决权属问题，现一审法院认定合同无效不但没有解决问题，反而增加更多新问题。一审诉讼期间，张文权找到了当时代表西安镇人民政府与曾领忠签订《协议书》的何某昌书记的电话并提供给了一审法院及佛山市高明区荷城街道办事处，何某昌当时担任西安镇政府书记；也提供了西安联某制衣厂第一任法定代表人邓某安的电话给一审法院及佛山市高明区荷城街道办事处，以便一审法院及佛山市高明区荷城街道办事处查清事实。但一审法院简单认定合同无效，而未对本案关键问题及关键事实进行实质审查。四、本案所涉《土地厂房转让合同》应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”其次，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条的意见：“房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依照善意取得的规定处理。”从以上司法解释及指导意见足以认定本案所涉合同有效。综上所述，张文权出于善意与曾领忠签订《土地厂房转让合同》，该合同应当认定有效。张文权的诉讼请求于法有据，请二审法院予以审理。佛山市高明区荷城街道办事处述称:一、本案没有证据证明曾领忠或香港科某贸易有限公司已依约向原西安镇政府足额支付了产业及土地转让款50万元，故曾领忠和香港科某贸易有限公司均无权处分案涉土地。根据原西安镇政府与香港科某公司签订的《协议书》约定，原西安镇政府将其投资于西安镇科某制衣厂的产业及地皮以50万元的价格转让予香港科某公司，香港科某公司须于三年内全部付清款项。但本案没有证据证明曾领忠或香港科某公司已依约向原西安镇政府足额支付了产业及土地转让款50万元，故曾领忠和香港科某公司均无权处分案涉土地。二、张文权与佛山市高明区荷城街道办事处之间就案涉土地没有任何合同法律关系，根据合同相对性原则，张文权无权要求佛山市高明区荷城街道办事处直接办理土地变更登记手续。本案的诉讼标的是基于张文权与曾领忠签订的《土地厂房转让合同》而产生的建设用地使用权转让合同法律关系，但佛山市高明区荷城街道办事处并非合同的当事人，不承担该合同约定的义务。另外，《协议书》的双方当事人是原西安镇政府和香港科某贸易有限公司，张文权并非该《协议书》的当事人，不享有该《协议书》约定的权利，并且该《协议书》也并无约定原西安镇政府有义务将土地变更登记到曾领忠或香港科某贸易有限公司或其他第三方名下。根据合同相对性原则，张文权无论是以《土地厂房转让合同》，还是以《协议书》为由要求佛山市高明区荷城街道办事处承担义务，均无事实和法律依据，故张文权无权要求佛山市高明区荷城街道办事处直接办理土地变更登记手续。三、案涉土地属于划拨土地，未经有批准权的人民政府批准，依法不得转让，张文权要求佛山市高明区荷城街道办事处协助变更土地登记没有法律依据。佛山市高明区国土城建和水务局对一审法院调查函的回复已明确案涉土地属于划拨性质，且案涉土地登记档案中，原西安镇政府1991年11月6日的《证明》终也明确了“同意划拨”。尽管《国有土地使用证》等资料显示案涉土地权属来源是“转让”，但不排除书面记载可能会存在笔误，案涉土地权属来源应以土地主管部门最终调查核实情况为准。再者，《土地厂房转让合同》已明确载明“地块及房产的权属目前还没清晰”，即张文权与曾领忠均清楚了解该事实后才进行交易，故相关法律后果应当由两人自行承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。曾领忠未发表答辩意见。张文权向一审法院提出诉讼请求：1.佛山市高明区荷城街道办事处协助将西安联某制衣新厂名下明府国用字（1990）第062xxxx6号国有土地使用证变更登记到曾领忠名下，再由曾领忠协助将该变更后的国有土地使用证变更到张文权名下；2.该受理费由曾领忠负担。一审法院查明：张文权和曾领忠于2016年5月24日签订《土地厂房转让合同》，约定：曾领忠将座落在广东省佛山市高明区****原西安庆州开发区的原西安联某制衣新厂的厂房土地及其他地上附属物转让给张文权，土地证号为明国用字（1990）第062xxx**，土地面积为2544平方米（以土地证为准），地上物为****半的厂房及围墙四周仓库、饭堂等；购土地、厂房的总价750000元，张文权一次性付清，即当天签约，当天将土地款、厂房款转入曾领忠的银行账户生效；该协议签订当天，曾领忠必须提供该土地及附属物现有的一切资料（包括土地证（原件已失）、购买土地合同及发票收据、付款凭证、与西安镇政府签订的协议书等复印件）给张文权，并积极协助张文权办理相关手续；由于地块及房产的权属目前还没清晰，日后该地块及房产的确权将进行法律程序的费用、过户费等费用由张文权负责，其权属结果归张文权所有；……等。同日，张文权通过其妻子陈兴明的账户向曾领忠支付75万元。1991年10月18日，原西安镇政府（甲方）与香港科某贸易有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：（一）现有座落在西安镇水泥结构的四层工业楼房及其它附属基建，甲乙双方共同投资人民币58万元（甲方出资28万元，乙方出资30万元），但甲方出资的28万元愿意转让给乙方（即整体投资全部属乙方独资者曾领忠先生）。（二）现厂房的围墙内所占的地皮，甲方以人民币22万元卖给乙方自行处理，厂房及地皮的一切使用权归属乙方，乙方有权将地皮及厂房转让给他人或变卖。（三）乙方购买甲方的产业及地皮总额，乙方分三年分批给甲方，第一年签约后即付百分之六十，第二年付百分之二十，第三年全部付清，不得拖欠。……等。案涉土地土土地证号为明府国用字（1990）第062xxx**权利人系西安联某制衣新厂，使用权面积为2543.86平方米，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为国有土地，使用权类型为划拨。一审法院认为，该案系建设用地使用权转让合同纠纷。曾领忠为香港特别行政区居民，故该案属涉港民事纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”之规定，由于诉争的土地位于广东省佛山市高明区，一审法院对该案有管辖权。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”之规定，因双方没有选择处理合同争议所适用的法律，而合同的履行地及标的物所在地均在内地，故一审法院依法确定将内地法律作为处理该案纠纷的准据法。张文权与曾领忠签订《土地厂房转让合同》时，曾领忠尚未取得出让土地使用权证书，且合同明确记载“地块及房产的权属目前还没清晰”，即双方对土地的权属情况是知悉的。其次，案涉土地的权利人至今仍为西安联某制衣新厂，亦无证据证明曾领忠有权处分案涉土地。最后，佛山市高明区国土城建和水务局回复案涉土地使用权类型为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，因直至该案庭审辩论终结前曾领忠仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故一审法院认定张文权与曾领忠签订的土地使用权转让合同无效。张文权主张曾领忠及佛山市高明区荷城街道办事处协助办理国有土地使用证变更登记没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，缺席判决如下：驳回张文权的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由张文权负担。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。关于张文权与曾领忠订立的《土地厂房转让合同》效力问题，该合同所转让的土地使用权证号为明府国用字（1990）第062xxxx6号。张文权主张该土地使用权的取得方式为转让而非划拨，其依据是该土地的使用权证以及土地登记内档资料的记载。佛山市高明区国土城建和水务局在对一审法院的回函中明确上述土地的取得方式为划拨。该土地管理部门依法享有对辖区土地的管理和监督职能。该土地管理部门对案涉土地所作出的性质认定具有公信力。张文权在本案中所提供的证据不足以推翻土地管理部门的以上认定。因此，本院对张文权关于案涉土地取得方式是转让的主张不予采信。由于《土地厂房转让合同》所转让的土地使用权取得方式为划拨，张文权在本案中不能提供证据证明其已取得有批准权的人民政府批准受让该土地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，张文权与曾领忠签订的《土地厂房转让合同》无效，一审法院对此认定正确，应予维持。鉴于合同无效，张文权基于该合同请求将案涉土地使用权办理过户登记至其名下，缺乏事实根据，本院不予支持。此外，佛山市高明区荷城街道办事处并非《土地厂房转让合同》的合同当事人，该办事处对张文权并无负有合同义务。张文权要求其履行协助办理变更登记的民事义务，于法无据，本院同样不予支持。因合同无效而产生的清理问题，张文权可依合法途径另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张文权的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人张文权负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇二〇年六月十一日法官助理 庞玮明书 记 员 任小青