文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初1691号原告：崔小娟，女，1981年12月20日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：王同伟，山东海利丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马炳超，山东海利丰律师事务所律师。被告：刘学俊，男，1971年4月18日生，汉族，住平度市，（未到庭）委托诉讼代理人：崔淑花，女，1972年4月20日生，汉族，住平度市，（系被告刘学俊之妻）被告：姜滨（曾用名姜彬），男，1954年10月16日生，汉族，住平度市。被告：付宝叶，女，1956年2月19日生，汉族，住平度市，（系被告姜滨之妻）两被告共同委托诉讼代理人：杨翡，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李娜，山东睿扬（青岛）律师事务所实习律师。原告崔小娟与被告刘学俊、被告姜滨、被告付宝叶农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔小娟及其委托诉讼代理人王同伟、马炳超，被告刘学俊的委托诉讼代理人崔淑花，被告姜滨、被告付宝叶的共同委托诉讼代理人杨翡、李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔小娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告崔小娟与被告刘学俊签订的房屋买卖合同有效，（房屋位于平度市同和街道办事处李戈庄村477号，东邻居刘学梓、西邻居姜春，登记于被告姜滨（姜彬）名下）；2.判令被告刘学俊和被告姜滨、被告付宝叶协助原告崔小娟办理房屋产权变更登记手续及宅基地过户手续。事实与理由：被告刘学俊2001年从被告姜滨处购得房产，2020年3月4日被告刘学俊将房屋卖给原告崔小娟，双方在平等自愿符合法律规定的情况下签订的房屋合同，房屋现由原告实际占有，房屋位于平度市同和街道办事处李戈庄村477号，东邻居刘学梓，西邻居姜春，登记于被告姜滨（姜彬）名下，被告依法应当协助办理房屋以及宅基地过户手续。为此，诉至法院，请求处理。刘学俊辩称：2001年姜滨把房子以13000元卖给我们，签订协议，2020年3月4日我们以40000元卖给原告崔小娟。姜滨、付宝叶辩称：崔小娟无权依据合同要求姜滨及付宝叶协助办理过户手续，法院应驳回崔小娟对姜滨及付宝叶的诉讼请求。一、被告姜滨和被告刘学俊于2001年签署的《房屋转让合同》未履行完毕，合同已解除，房屋权利人仍为姜滨。理由：1.2001年3月9日，被告姜滨在未通知妻子付宝叶的情况下，私自与被刘学俊签署《房屋转让协议》，事后付宝叶表示坚决反对卖房、要收回房屋；2.合同签署后，刘学俊仅断断续续支付了几千元房款，并未全部付清房款，后来刘学俊称现在房子无法办理过户，因此明确拒绝支付剩下的购房款。即，2018年双方就已经实际合意解除了涉案的《房屋转让合同》。二、刘学俊与崔小娟之间签署的《房屋买卖合同》履行条件未成就，合同约定“甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人同意，达成以下合同条款：……”但是，土地权人姜滨和妻子付宝叶从未同意刘学俊和崔小娟之间的买卖行为，前提条件未成就，崔小娟无权依据该合同要求刘学俊或我方过户。三、刘学俊未经姜滨和付宝叶的同意，擅自出卖他人之物，未经权利人追认，出卖涉案房屋及宅基地给崔小娟的行为无效，崔小娟非善意第三人，无权直接请求我方协助过户。理由：1.刘学俊和崔小娟签署的房屋买卖合同价格显著低于市场价格，涉案的农村房屋的价格在2020年的价格超过20万元，刘学俊和崔小娟以4万元的成交，显然不符合常理；2.姜滨、刘学俊、崔小娟都住在同村，但是崔小娟从未找姜滨沟通或核实过，崔小娟其主观上有投机的过错，受让不动产时并非善意；3.涉案二买卖合同均并未经过县级以上人民政府审批、未经村委等相关部门确认，不能作为宅基地合法流转的依据；4.崔小娟有自己的住房和宅基地，不具有购买、受让涉案房屋及宅基地的资格。根据上述所有事实，我们认为崔小娟和刘学俊的《房屋买卖合同》涉嫌构成恶意串通损害第三人利益，合同无效。涉案院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是姜滨，刘学俊和崔小娟之间恶意串通的合同转让行为损害了姜滨的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告在诉讼中提供的证据，原、被告的当庭陈述，本院认定如下事实：涉案房屋坐落于平度市同和街道办事处李戈庄村477号，宅基地号为L03-02-035，宅基地面积164.46平方米，姜滨、刘学俊、崔小娟均为同和街道办事处李戈庄村村民。2001年3月19日，姜滨（甲方）与刘学俊（乙方）签订《房屋转让协议》并约定“姜滨居住的四间住房和西平房及不动产共计费用12998元，乙方在合同生效后，一次性付清给甲方；甲方把房产证及使用权100%交接与乙方，乙方办理产权交易事宜，甲方配合，合同生效后产权属乙方所有”，刘学进、刘学志作为证明人签字。合同签订后姜滨把土地使用证、房屋钥匙交给刘学俊，由刘学俊父母实际居住至2004年，后房屋空置，但双方一直未办理房屋产权变更登记手续及宅基地过户手续。2008年1月16日刘学俊将涉案房屋卖给李进祥，2019年4月22日李进祥将涉案房屋卖给崔小娟，后因为李进祥非李戈庄村村民，不享有买卖该房屋的权利，2020年2月28日崔小娟与李进祥协商解除涉案房屋的买卖协议，2020年3月2日刘学俊与李进祥亦解除涉案房屋的买卖协议。2020年3月4日，刘学俊、崔淑花（甲方）与崔小娟（乙方）签订《房屋买卖合同》，金额40000元，约定甲方将位于同和街道办事处李戈庄村477号房屋出售给乙方，现涉案房屋由崔小娟实际占有。本院认为：第一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，姜滨、刘学俊均为同一集体经济组织成员，刘学俊系可受让姜滨宅基地的适格主体，法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；根据其房屋转让协议第七条“交接全完毕”的内容，结合证人证言证实双方钱款已结清，姜滨将房屋钥匙交给刘学俊，并由刘学俊实际占有。因该种交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体公共利益，未违反相关法律法规。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，故姜滨与刘学俊的《房屋转让协议》应确认有效。第二，本案中双方所签协议属债权行为，涉案宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。姜滨主张其签订协议行为未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常证据，其妻作为重要家庭成员不可能在近20年的时间内对家中重要财产不闻不问，姜滨所述不符合生活常理；即便姜滨属无权处分，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故姜滨是否征得其妻同意亦不影响协议效力。第三，刘学俊、崔淑花、崔小娟均系李戈庄村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同》均系合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。综合以上三点，本院认为姜滨与刘学俊签订的《房屋转让协议》，刘学俊、崔淑花与崔小娟签订的《房屋买卖合同》应属合同有效，合同双方应依约履行，作为合同的出卖人除应交付房屋外，还有协助办理过户登记手续的义务。刘学俊依据买卖协议向姜滨支付了房款，姜滨理应协助买受人刘学俊办理涉案房屋相关登记手续。关于崔小娟要求姜滨、付宝叶协助办理房屋登记手续，虽然崔小娟与姜滨、付宝叶没有直接的合同关系，但涉案房屋系刘学俊从姜滨处购买后出卖给崔小娟，姜滨依据合同除履行交房的义务外，另亦有协助办理房屋登记手续的义务。姜滨与付宝叶辩称，其已与刘学俊解除合同，无证据予以证实。故崔小娟要求刘学俊与姜滨、付宝叶共同协助办理涉案房屋过户手续，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告崔小娟与被告刘学俊签订的房屋买卖合同有效，（房屋位于平度市同和街道办事处李戈庄村477号，东邻居刘学梓、西邻居姜春，登记于被告姜滨（姜彬）名下）。二、被告刘学俊和被告姜滨、被告付宝叶于本判决生效后30日内协助原告崔小娟办理鲁（2018）平度市不动产权第0017871号土地证上土地使用权的过户登记手续。案件受理费800元，保全费420元，共计1220元，由被告刘学俊、被告姜滨、被告付宝叶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘德治            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二〇二〇年六月十日法官助理刘理红书记员金锋