广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0602民初341号原告：刘鹏。委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。被告：广西防城港德城实业集团有限公司，住所地：防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****，统一社会信用代码：91450600711498132J。法定代表人：张哨德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。原告刘鹏与被告广西防城港德城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张植、邬江月，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金18349元（违约金的计算方式：以314374元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年12月20日起计至2019年11月30日为18349元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落在防城港市行政中心区，房屋总价为314374元；因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起720天内取得房屋所有权证书，每逾期一日，被告按买受人已付款的同期活期存款利率计算违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部房款314374元，案涉房屋于2016年12月30日交付，原告于次日开始缴纳案涉房屋的物业管理费。但收房至今已逾多年，被告并没有通知原告办理产权登记手续。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。合同签订后，原告已足额履行给付房款义务，被告逾期办证构成违约。被告的逾期办证行为极大限制了原告对于房屋流转权利的行使，且被告在其所提供的格式条款合同当中对于逾期办证违约金仅约定按已付房款的同期活期存款利率（即年利率0.35%）计算显然过低，系以占据合同签订主动权的优势不合理地降低其违约成本，导致案涉合同约定违约金远不足以弥补原告损失，又不足以发挥违约金对于被告违约行为的惩罚作用，以督促其尽快履行办证义务。鉴于上述理由，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告依法享有请求调整违约金的权利；又根据该解释第十八条第二款的规定，本案逾期办证损失难以确定，违约金应当按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，被告应为原告办理不动产权属证书，以及自房产所有权证书取得期限届满次日即2018年12月20日起，以314374元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告给付违约金至房产证办理完毕之日止；违约金截止2019年11月30日为18349元（314374元×4.75%×1.3÷365天×345天）。被告辩称，一、被告的合同义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。办理具体各套房屋的不动产权证是产权登记机关的行政职能，涉及到产权登记机关的行政审批权限，不属于被告可履行事项。原告诉请被告办理不动产权证是对象错误，法院应驳回；二、《商品房买卖合同》对逾期办证的处理已有约定（按同期活期存款利率计算违约金），原告也没有产生实际的经济损失，其要求按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据；三、如业主存在未付清购房款等违约行为，被告可针对违约的业主行使先履行抗辩权暂缓交付房屋，办证期限相应顺延，故房屋交付使用日期应以原告签字确认的《住宅房屋交接确认书》为准，原告的逾期办证违约金起算点错误，对原告多算的违约金不予认可；四、逾期办证违约金存在诉讼时效，原告已超过诉讼时效；五、逾期办证是业主违规搭建占用公共消防平台、小区土地涉及跨宗地问题等多方原因造成，相关证据需要由有关部门出具。被告庭前已向法院申请延长举证期限，暂无法对该部分情况进行举证。本院经审理认定事实如下：2016年6月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＣ16192082），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区，面积为82.73平方米，总价款为314374元，合同约定被告应当在2016年12月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的；双方同意按照下列第2、3、4、5、6种方式处理：2.出卖人关于办理产权登记手续通知发出之日起，买受人应在7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料及费用（补交面积误差款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门规定缴费标准缴纳相关费用如：相关税费、契税等），如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房屋所有权证书的，由买受人承担全部责任。3.如因国家或地方政府及有关部门改变政策等非出卖人原因造成办证超期限的，不属于出卖人违约。4.如因出卖人的原因，造成买受人未能在合同约定的时间取得该商品房的房屋所有权证书超过一年的，买受人可以要求退房，有权要求出卖人退还已付房款和赔偿利息损失，利息损失可参照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。5.买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付款的同期活期存款利率计算违约金。6.买受人未付清全部房款（含银行按揭贷款、公积金贷款）的，出卖人可不协助买受人办理房屋所有权转移登记。2016年4月18日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告购房款共计314374元。2019年12月13日，原告向本院提起诉讼。另查明，2017年7月19日，原告与被告签订《住宅房屋交接确认书》，确认被告于2017年7月19日向原告交付案涉商品房。再查明，被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。现原告已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2017年7月19日交房，故被告应于2019年7月9日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现被告未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得《不动产权证书》，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告为原告办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理。且又因被告尚未办理房产证初始登记，其为原告办理不动产权证的履行条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待履行条件成就后再行主张。关于原告请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告应于2019年7月9日前协助原告办理不动产权证，故原告诉请逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的问题。双方在合同中约定以已付款的同期活期存款利率计算违约金过低，结合原告的实际损失情况，本院酌情将逾期违约金调整至以已付房款为基数，按照年利率1.5%，从被告逾期之日起即从2019年7月10日起计至本判决落款之日止为4353.86元（314374元×1.5%÷365天×337天）。此后的逾期办证违约金，原告可视被告履行的具体情况，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西防城港德城实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘鹏支付逾期办证违约金4353.86元；二、驳回原告刘鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费358.73元，减半收取计179.36元（原告刘鹏已预交），由原告刘鹏负担136.8元，被告广西防城港德城实业集团有限公司负担42.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费358.73元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审判员  王丽二〇二〇年六月十日书记员  庞剑