广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1830号上诉人（原审原告、案外人）：杨家澎，男，汉族，1986年3月27日出生，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************013。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广东集成融资担保有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区***************侧，统一社会信用代码914***********434K。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：何海彬，男，汉族，1991年2月26日出生，住广东省佛山市禅城区行仁里****，公民身份号码440************312，系该司员工。原审第三人（被执行人）：陈丽英，女，汉族，1979年5月30日出生，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************425。上诉人杨家澎因与被上诉人广东集成融资担保有限公司（以下简称集成担保公司）、原审第三人陈丽英案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2019）粤0604民初18814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年4月14日公开进行法庭调查。上诉人杨家澎、被上诉人集成担保公司的委托诉讼代理人何海彬到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人杨家澎不服（2019）粤0604民初18814号民事判决，向本院提出上诉，请求：1.判令撤销一审判决，径行改判支持杨家澎一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由集成担保公司承担。事实与理由如下：一、杨家澎一家人从2011年左右居住使用陈丽英所有的位于广东省佛山市顺德区****办事处新松社区居民委员会新松路北二街12号房产（以下简称涉案房产），租赁合同关系早于集成担保公司2014年8月29日办理抵押登记日期，杨家澎主张带租约拍卖事实充分、合法有据。1.杨家澎为证实长期居住在案涉房产，提供了相应的租赁合同、租金支付凭证及作为杨家澎一家人居所的证据包括用水情况清单、用电情况清单、代扣代缴存折、居住证明、广东省儿童预防接种证、儿童保健手册等。2.涉案房产水费缴纳账户在2017年2月发生变更、电费缴纳账户在2017年3月发生变更，是因为陈丽英被人起诉查封了其账户，杨家澎才将水电费缴纳账户由陈丽英变更为廖秀枝。由于涉案房产是一家人居住，水费、电费、有线电视费、网络费用等都是杨家澎一家人承担，变更账户之前主要是兄长杨家胜转账支付到陈丽英账户，其中在2015年6月至2016年12月向陈丽英水费、电费账户转款共计1.9万元，这个钱就是用于缴纳水电费。如果这个钱不是水费、电费，是其他性质的款项，不会在近两年的时间才转账，故一审法院在证据认定中认为1.9万元转账不能证明待证事实，显然有违常理，更加违背事实。二、一审法院认为杨家澎承租的交易方式有违租赁市场管理，且租金标准明显低于市场价格，违背生活常理。一审法院该认定本身显然也有违常理，杨家澎已经穷尽了其举证责任证明在涉案房产从2011年左右居住使用至今，兄长杨家胜的两个小孩均在涉案房产出生作为联系地址，若非在此处屋居住，不会把自己小孩的联系地址写成一个和自己无关的房屋。杨家澎一家人从2011年左右居住使用至今，若不支付租金，不可能居住这么久，陈丽英亦不可能免费给杨家澎一家人居住。房产租金价格之所以偏低，是因为房产在杨家澎一家人搬进去住之前基本上没有装修，需要投入装修才这么低。综上，杨家澎认为一审法院的判决基本上是主观臆断，其推理违背事实，更加违背生活常理。故特向本院提起上诉。被上诉人集成担保公司对上诉人杨家澎的上诉主张答辩如下：一、涉案房产已由集成担保公司设立抵押权，现要求强制执行上述抵押房产合法有据。集成担保公司于2014年8月29日办理涉案房产的抵押登记手续，在集成担保公司与陈丽英、卢裕科签订的《最高额反担保（抵押）合同书》中明确约定未经集成担保公司书面同意，陈丽英、卢裕科不再对抵押房产设置任何形式的物权，即不对外出租、出售、抵押等。同时陈丽英与卢裕科在签订上述《最高额反担保（抵押）合同书》时，向集成担保公司明确声明案涉房产系其自用，并无对外出租。其后，由于债务人佛山市顺德区广进旧机动车交易有限公司无法偿还到期银行借款，集成担保公司履行担保人责任后就代偿债权向人民法院提起诉讼，一审法院判决确认了集成担保公司对佛山市顺德区广进旧机动车交易有限公司享有的债权以及集成担保公司对案涉房产享有的抵押权。案件判决生效后，集成担保公司向人民法院申请强制执行。集成担保公司认为，为实现债权，集成担保公司申请强制执行涉案房产合法有据。杨家澎的陈述及提供的证据均无法证明其享有足以排除强制执行的合法有效的承租权。杨家澎在上诉状中陈述其有充分证据证明其与陈丽英间存在合法有效的租赁关系，且租赁关系缔结时间早于集成担保公司办理案涉房产抵押登记。杨家澎为支持其主张，在一审审理过程中向人民法院提交了包括租赁合同（复写件）、杨家澎向卢裕科名下账户转账20万元银行特种转账凭证、案涉房产水电费清单、杨家胜名下广发银行账户银行流水、儿童保健手册等，用以证明上诉人杨家澎与陈丽英间合法租赁关系的存在以及其占有使用案涉房产的事实。可如（2019）粤0604民初18814号民事判决书中所述：首先，杨家澎提供的租赁合同约定的租期15年、租金总额为20万元（平均月租金约为1200元），该租赁合同中对租赁事项的约定显然与租赁市场交易习惯不符、租期长、租金则远低于市场标准，有违生活常理。其次，杨家澎所提交的水电费缴费记录，2017年2月前均是由陈丽英名下个人账户缴纳相应费用，虽杨家澎辩称前述缴纳款项最终由上诉人杨家澎一家四口承担，为支撑此主张，杨家澎提交了记载杨家胜向陈丽英转账的银行流水记录。但转账金额并不能与水电费及其他生活费用支出数额相匹配，转账金额远高于生活费用支出，缺乏合理性。而杨家澎提交的其他证据，亦存在真实性瑕疵，无法证明及支持其主张。此外，据杨家澎称，与卢裕科系表兄弟关系，案涉房产的陈丽英系其表嫂，杨家胜系杨家澎胞兄。集成担保公司无法确认杨家澎与杨家胜间是否存在亲属关系，但据集成担保公司知悉，杨家胜与卢裕科、陈丽英间存在利害关系，杨家胜一直参与卢裕科投资的包括广进公司在内能多家关联企业的经营，杨家胜也涉及多起与卢裕科、陈丽英、佛山市顺德区广进旧机动车交易有限公司相关的纠纷。因此杨家澎认为，杨家胜本人与陈丽英间存在众多账务往来实属正常，同时，也不排除利害关系人协助被执行人逃避执行的可能。集成担保公司认为一审法院对案件证据审查细致、事实认定清楚、适用法律正确。反之，杨家澎的上诉理由缺乏合理性，其主张缺乏事实及证据基础。综上，集成担保公司恳请本院依法严格审查上诉人杨家澎提供的各项证据，还原案件事实，保障其合法权益不受侵犯。上诉人杨家澎向禅城区法院提起诉讼，请求：1.判令对涉案房产带租约拍卖；2.本案诉讼费由被告承担。禅城区法院查明，该院审理的集成担保公司诉广进公司、卢裕科、陈丽英、盛松公司追偿权纠纷一案，查明：2014年9月5日集成担保公司与卢裕科、陈丽英签订集保字[2014]92号《最高额反担保（抵押）合同》，约定以涉案房产为广进公司的债务提供抵押反担保，并已办理抵押登记手续等事实，判决：广进公司在判决指定期限内向集成担保公司偿还代偿款本金3749579.72元及利息、罚息和违约金；卢裕科、陈丽英、盛松公司对广进公司前述债务承担连带清偿责任；集成担保公司对陈丽英名下涉案房产在2000万元限额内享有优先受偿权等。案经二审，本院作出（2018）粤06民终4836号民事判决书，维持一审判决。后因各债务人未自觉履行金钱给付义务，集成担保公司债权进入强制执行阶段，执行案号：（2018）粤0604执8030号。该案执行过程中，该院将涉案房产列入执行标的，评估价值4463118元（有效期2018年12月18日至2019年12月17日）。杨家澎作为案外人向该院提出异议，请求对涉案房产带租约拍卖。经审查，该院作出（2019）粤0604执异142号执行裁定书，驳回杨家澎的异议请求。因不服该裁定，杨家澎在法定期限内向该院提交立案申请，提起本次诉讼。另查明：涉案房产登记在陈丽英个人名下，权属证号：粤房：粤房地权证佛字第**性质为国有城镇住宅用地，自用土地面积156.8平方米，建筑面积481.99平方米。涉案房产2014年8月29日办理抵押登记，权利证号：粤房地他项权证佛字第0：粤房地他项权证佛字第**公司。涉案房产被该院首轮查封。再查明：2013年9月30日杨家澎从其名下账户转账20万元至卢裕科名下账户（账号尾号8482）。2011年1月10日至2017年3月前涉案房产的电费均系从陈丽英名下账户（账号尾号1994）扣缴，2017年3月起涉案房产的电费从廖秀枝名下账户（账号尾号4348）扣缴。2011年1月至2017年2月前涉案房产的水费、污水处理费、垃圾费均系从陈丽英名下账户（账号尾号1994）扣缴，2017年2月起涉案房产前述费用从廖秀枝名下账户（账号尾号4348）扣缴。诉讼中，杨家澎提供其与陈丽英共同签署，落款时间为2013年9月30日《房屋租赁合同》复写件一份，合同主要约定：乙方（杨家澎）向甲方（陈丽英）承租涉案房产作居住之用；租期15年，从2013年9月30日至2028年9月29日止；租金为1200元/月，15年租金折合为20万元，乙方应予合同签订之日起3日内将15年租金支付完毕，甲方指定卢裕科名下账号尾号8482账户为收款账户；租期内乙方自行负责涉案房产的租赁税、水电费、电话费、垃圾费、治安费、管理费等一切费用；乙方在不影响物业主体安全情况下有权随意装修；乙方在租期内有权对外进行转租等。杨家澎案中陈述：卢裕科系其表哥，陈丽英系其表嫂；杨家胜系其胞兄，杨家胜与廖秀枝原为夫妻关系，后二人离婚；涉案房产现由杨家澎、杨家胜及母亲三人居住；杨家澎及家人2011年入住涉案房产，当时对涉案房产进行装修，装修费用不详，因是找包工头进行装修，没有签订合同也没有保存装修单据；签订涉案《房屋租赁合同》前租用涉案房产的租金是1200元/月，由卢裕科、陈丽英从杨家胜每月收入中扣除。禅城区法院认为，原告作为案外人要求对（2018）粤0604执8030号执行标的带租约拍卖，因不服相应执行裁定提起本案诉讼，本案为执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”法院对执行不动产中存在的租赁合同，尤其是长期租赁合同，依法进行审查，不仅是保护债权人合法债权得以实现的需要，更是维护生效法律文书的必然要求。依据前述司法解释规定，法院对执行标的所设的租赁合同依法需严格进行实体审查，审查方面包括合同的合法有效、合理履行，更包括租赁物占有等方面。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定的抵押财产出租的准据时点系指租赁物交付的时间，换言之，能获法院支持对抗抵押权人的租赁权，除有证据证实租赁双方存在合意外，更要有充分证据证实承租人在抵押权设立前已实际占有租赁物，否则，相关租赁关系不足以影响抵押权。本案中，原告提供的《房屋租赁合同》为复写件，合同落款时间虽为2013年9月30日并约定原告以20万元对价承租涉案房产15年，但结合涉案房产面积、结构、评估价以及所处地段，不仅交易方式有违租赁市场管理，且租金标准明显低于市场价格，违背生活常理。同时，原告未能提供有效证据证实其在涉案房产抵押予集成担保公司前已实际占用涉案房产，即便廖秀枝与原告曾存在姻亲关系，但涉案房产的水电费缴费账户亦是在涉案房产抵押权设立后再行变更，无法确认原告主张的事实。因此，虽原告在2013年9月30日转账予卢裕科20万元，但因该款未注明用途，该院亦不能确认款项性质即为原告租用涉案房产的租金。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条的规定，判决驳回原告杨家澎的诉讼请求。上诉人杨家澎在二审期间向本院提交如下证据：1.杨家澎、廖秀枝、杨家胜的个人信用报告各一份，用来证明其在2014年之前已经入住涉案房产。2.杨家澎、廖秀枝、杨家胜的淘宝采购信息，用来证明其在2014年以前已经入住涉案房产。经质证，被上诉人集成担保公司对杨家澎提交的证据1的真实性与合法性没有异议，但对杨家澎的证明内容有异议。该个人信用报告上所记载的通讯地址信息，是由杨家澎、廖秀枝、杨家胜个人提供给对应的商业银行，商业银行并没有核实相关的一个通讯地址是否与其本人真实的居住地址一致。因此并无法证明杨家鹏、廖秀枝、杨家胜在2014年以前，实际占用并使用涉案房产。对于证据2的真实性无法核实，对于证明内容也有异议。虽然从该组证据上记载了杨家澎、廖秀枝、杨家胜是使用涉案房产的地址，用于收取淘宝快递，但无法证明三人是实际居住于该地址对应的房屋。经审查，杨家澎提交的证据1-2均为打印件，未提供出具单位盖章确认的原件予以核对，故本院对其不予确认。本案审查过程中，上诉人杨家澎向本院申请证人杨家胜、梁润胜出庭作证，本院经审查同意证人出庭作证。证人杨家胜在法庭调查中作证称，其2014年在淘宝的收货地址显示为涉案房产，但该记录已经清除，其开信用卡及其他征信证明都是以该地址作为住址填写的。杨家胜亲自见证杨家鹏与陈丽英于2013年9月份签订相应的租赁合同，但租金支付的事宜并不清楚，该合同应该是杨家鹏一次性支付了15年左右的租金。杨家胜从2010年底开始接收涉案房产，并开始装修。2010年年底的时候，杨家胜在涉案房产举办婚礼，女儿上学也是在涉案房产所在地开具证明。杨家胜与卢裕科是表兄关系，由于杨家胜当时任职于卢裕科名下的公司，故卢裕科将涉案房产作为一个福利低价出租于杨家胜，但由杨家澎代为签署合同。证人梁润胜在法庭调查中作证称，梁润胜与杨家澎一家是邻居关系，杨家澎一家于2012年就居住在涉案房产。被上诉人集成担保公司对证人杨家胜、梁润胜的证言质证如下：对证人杨家胜的证言质证意见，杨家胜与（2018）粤0604执8030号案中的被执行人卢裕科、陈丽英存在利害关系，其对整个涉案房产的租赁情况的描述，存在矛盾以及与常理不符。因此集成担保公司认为杨家胜的证言的证明力存在瑕疵，不能证明杨家鹏与陈丽英之间存在真实租赁关系。对证人梁润胜的证言质证意见，梁润胜证言并不能证明杨家澎与涉案房产屋主之间是否存在租赁的一个关系，因此其证言也无法证明杨家鹏、杨家胜与陈丽英之间是否存在真实合法的租赁合同，并依据这个合同来使用涉案房产。经审查，对证人杨家胜、梁润胜证言的分析意见在“本院认为”部分综合其他证据予以阐述。被上诉人集成担保公司在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人陈丽英在二审期间未进行答辩，亦未向本院提交新证据。经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，杨家澎就对涉案房产带租约拍卖的主张负有相应的举证责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。根据物权法第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，杨家澎须举证证明其在涉案房产设定抵押之前签订合法有效书面租赁合同，支付约定及合理租金，并自签订租赁合同开始已实际支配使用涉案房产。就本案而言，暂且不论杨家澎是否实际支配涉案房产，但其所举证据并不支持其带租约拍卖的主张，具体分析如下：第一，关于杨家澎与陈丽英是否在涉案房屋设定抵押及查封之前签订合法有效书面租赁合同的问题。首先，杨家澎虽提交了其与陈丽英签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，但该租赁合同为复写件，杨家澎未提供原件予以核对，且该租赁合同未办理租赁备案登记，故该租赁合同的真实性存疑。其次，集成担保公司与卢裕科、陈丽英于2014年8月29日就涉案房屋办理了抵押登记手续，虽然杨家澎与陈丽英签订的《房屋租赁合同》落款时间为2013年9月30日，但陈丽英与集成担保公司签订《最高额反担保（抵押）合同书》时并未表述已出租的事实，两者存在矛盾。最后，杨家澎主张其在2011年已实际使用涉案房产，并提供证人梁润胜、杨家胜予以证明，杨家胜甚至主张其在2010年底在涉案房产办理婚礼，其女儿在2011年也在涉案房产出生。但杨家澎2013年9月才承租涉案房产，故证人反映的事实与租赁合同签订的时间存在相互矛盾。此外，证人杨家胜反映，其与卢裕科是表亲关系，其因在卢裕科开办的公司任职，可低价承租涉案房产是公司福利。但在签订租赁合同时，却以并非公司员工杨家澎的名义签订租赁合同，隐瞒实际承租人与卢裕科、陈丽英存在的利害关系，存在帮助卢裕科、陈丽英逃避债务的可能。因此，更进一步印证租赁合同真实性存疑。综上，本院对上述租赁合同的真实性不予采信。第二，关于杨家澎是否支付了约定及合理租金的问题。涉案房产面积为481.99平方米，地处佛山市顺德区核心区域，而租赁合同约定的租金仅为每月1200元。杨家澎主张租金偏低的原因是签订租赁合同时涉案房产没有装修，需要后期投入。但证人杨家胜的证言反映，其在2010年已接收涉案房产，并重新装修入住。可见，杨家澎该主张与证人陈述之间的事实相左，故对该主张不予采信。另外，租赁合同约定，杨家澎须在合同签订之日起3日内支付15年租金折合20万元，杨家澎虽提交20万元的转账凭证，但该款项未注明用途，不能证实其支付租金的客观性。综上，杨家澎与陈丽英的交易方式不符合租赁市场规律，且租金明显低于市场价格，明显与常理不符，故杨家澎未能证明其支付了约定及合理的租金。综上所述，上诉人杨家澎在本案中的举证不能形成完整的证据链，不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果，其上诉请求理据不足，不能成立，应予驳回；禅城区法院作出的（2019）粤0604民初18814号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2892元，由上诉人杨家澎负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年六月十一日法官助理 徐 瑶书 记 员 梁佩玲