西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初5362号 原告（反诉被告）：西安经发物业管理有限责任公司。 法定代表人：吴锁正，董事长。 委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。 被告：董文泽，男，1998年3月12日出生。 委托诉讼代理人：张波，陕西泽秦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐家霞，女，1984年12月12日出生。 委托诉讼代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。 原告（反诉被告）西安经发物业管理有限责任公司（以下简称经发物业）与被告董文泽、被告（反诉原告）徐家霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）经发物业委托诉讼代理人田磊、丁丽，被告董文泽委托诉讼代理人张波，被告（反诉原告）徐家霞委托诉讼代理人郑朝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经发物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付物业服务费12568.7元（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ2.5元）、商铺垃圾费3016.77（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ0.6元）、暖气固定费3770.4元（2017年和2018年，8个月ⅹ209.47平方米ⅹ7.5元ⅹ30%）、特行水费16957.5元（2017年5月1日至2019年4月30日，969吨ⅹ17.5元）、违约金7200元，共计43513.32元；2、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告一直对位于西安经济技术开发区凤城九路白桦林居项目进行物业管理服务，履行物业服务。被告董文泽为业主，被告徐家霞为租户，二被告均未按要求支付各项物业管理相关费用，截止2019年6月已拖欠各项费用36313.32元及违约金7200元，共计43513.32元。二被告不履行付款义务违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，对原告的正常经营造成一定损害。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告董文泽辩称，二被告于2014年7月1日签订商铺租赁合同，约定由承租人即被告徐家霞直接向原告交纳各项物业管理费用，原告的诉请与被告董文泽无关。关于原告主张的各项费用，被告董文泽不知晓2017年11月3日签订的物业服务合同，对每平方米2.5元物业费的标准不予认可，认为2010年5月10日签订的物业服务合同约定每平米1.5元物业服务费，对其余费用计算标准和数额没有异议。违约金数额过高，建议降低至按同期银行贷款利率计算。物业公司未按物业服务合同约定履行物业管理义务，对公用设施设备运行维护和管理，导致租赁房屋漏水，造成经济纠纷，如果最终给业主造成经济损失应由物业公司进行赔偿。 被告徐家霞辩称，依法应驳回原告诉讼请求。2014年7月1日，被告徐家霞从被告董文泽处承租了案涉商铺用于美容美发经营，一楼为美发部，二楼为美容部，并约定物业费用由承租人交纳。被告徐家霞承租后对室内进行装修，基于租赁合同成为合法的物业使用人。原告经发物业未依约履行物业服务，未尽到物业管理义务，对商铺顶楼共用部位的下水管道未及时进行疏通，导致堵塞，2017年7月27日下暴雨时，雨水从房顶灌入商铺内，造成商铺的吊顶、墙面、木地板全部被水浸泡。徐家霞于2017年7月28日停止使用，经发物业在未履行自身义务的前提下，无权收取迟延修复至修复好投入使用期间的物业费用，即使可以收取也应从给徐家霞赔偿损失中折抵扣除，徐家霞享有同时履行抗辩权和债务抵消权。经多次交涉，直到2019年5月，经发物业让徐家霞先自行修复，并表示愿意承担合理修复费用。徐家霞自行修复后花费7万多元要求赔偿，经发物业只愿承担一万元。经发物业主张的物业费无合法收费标准和依据，物业服务合同是2017年11月3日签订的，自2017年7月1日至2017年11月2日物业费按2.5元标准收费没有依据，2017年11月3日之前应按1.5元标准收取，已收取的有权要求返还，业主委员会与经发物业签订合同未经业主及承租人同意，故对2.5元的收费标准不认可。对用水量和两年过渡期的水费标准不认可，对其余费用数额和标准没有异议。徐家霞没有违约，不承担违约金，且违约金数额过高，应予以调整。 反诉原告徐家霞向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告经发物业赔偿反诉原告徐家霞房屋维修损失46591元、商铺租金7604元、员工工资18000元，共计72195元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年9月，反诉原告徐家霞与被告董文泽签订商铺租赁合同，徐家霞承租董文泽商铺用于经营美容美发店，经发物业作为该商铺的物业公司进行物业管理服务。经发物业平时没有清理打扫商铺顶部，未尽到物业管理义务，致使商铺顶部的下水管道堵塞，发现后经发物业也没有及时疏通。2017年7月27日下暴雨时，因商铺顶部下水管道堵塞，雨水溢出后全部流到徐家霞租赁的商铺中，造成商铺的吊顶、墙面、地面等全部泡水。发现漏水后，徐家霞多次拨打物业电话，一直无法联系，无奈报警处理。后联系到物业人员，经双方多次沟通协商，经发物业曾同意向徐家霞赔偿损失，但一直没有主动支付赔偿款，故徐家霞用物业费予以冲抵。现提起反诉，请求判如所请。 反诉被告经发物业辩称，本诉是合同纠纷，反诉属于侵权纠纷，法律关系不同，不能合并审理。本诉有三方当事人，反诉是两方当事人，不能合并审理。反诉原告称商铺泡水，未举证证明，不符合事实。反诉请求的三项费用无依据，不予认可。请求驳回反诉原告全部反诉请求。 经审理查明，被告董文泽自2010年始为该房屋业主，该房屋建筑面积为209.47平方米，原告经发物业提供物业服务。2014年7月1日，被告董文泽（出租方）与被告徐家霞（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁房屋，租期7年，自2014年9月至2021年9月，物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳，水电费由承租方自行交纳。刘小丽作为董文泽法定监护人在该租赁合同尾部出租方处签名。徐家霞承租该房屋用于美容美发经营。上述房屋系同一房屋。2017年11月3日，白桦林居小区业主委员会与经发物业签订《白桦林居物业服务合同》，约定：物业名称为白桦林居；物业管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，商业为每月每平方米2.5元；水费、电费、暖气费、生活垃圾清运费等代收代缴费用，按照物业部门的规定收取，若遇政府相关部门调价，根据调价文件调整收费标准，并以调价文件规定的时间执行新收费标准；业主应在每单月10日前向经发物业预交本月及次月的物业管理费、水费等各项费用；代收代缴费用收取，其中，水费及生活垃圾费与物业费同步交纳，其他预交费用则根据业主使用需求提前交纳；业主应按合同约定标准和期限履行交纳义务，业主逾期交纳合同约定的相关费用的，逾期按照每日千分之三向经发物业支付违约金；业主出租房屋时，可以与承租人约定由承租人交纳物业服务费用，但业主仍负有连带交纳责任；合同约定的有关费用，如遇政策性调整，经发物业需向白桦林居小区业主委员会提供有关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，届时不需要再另行约定；物业服务期限为三年，自2017年11月3日起至2020年11月2日止。西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函市物函[2015]133号文件及附件西安市城区自来水销售价格表载明，美容美发业等特行用户水费为每立方米17元，加收二次供水运行费每立方米0.5元，进行户表改造的居民用户，两年过渡期内完成户表改造后即执行居民阶梯水价。自2017年5月至2019年6月，徐家霞拖欠物业服务费12568.2元（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ2.5元）、商铺垃圾费3016.37（2017年7月1日至2019年6月30日，24个月ⅹ209.47平方米ⅹ0.6元）、暖气固定费3770.4元（2017年和2018年，8个月ⅹ209.47平方米ⅹ7.5元ⅹ30%）、特行水费16957.5元（2017年5月1日至2019年4月30日，969吨ⅹ17.5元），共计36312.47。被告徐家霞以2017年7月27日下暴雨，雨水灌入租赁房屋造成损失系原告经发物业未尽物业服务义务为由拒交相关物业费用并提起反诉。 庭审中，二被告对原告主张的商铺垃圾费和暖气固定费均无异议。被告董文泽对原告主张的特行水费无异议。被告徐家霞不认可原告主张的特行水费用水量，且认为水费执行标准应有两年过渡期。二被告均不认可原告主张的每平方米2.5元物业服务费标准。 上述事实，有西安市房权证不动产权证书、《商铺租赁合同》、《白桦林居物业服务合同》、西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函市物函[2015]133号文件及附件西安市城区自来水销售价格表、抄表记录及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，白桦林居小区业主委员会与原告经发物业签订的《白桦林居物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业服务合同对业主具有约束力，被告董文泽辩称该物业服务合同未经其同意对其无约束力的辩称意见，本院不予采信。原告经发物业为白桦林居提供物业服务，被告徐家霞作为物业使用人应向原告支付相应费用，原告主张被告徐家霞支付拖欠的物业服务费、商铺垃圾费、暖气固定费、特行水费，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故原告要求被告董文泽承担连带责任，本院予以支持。被告徐家霞辩称，不认可原告主张特行水费的用水量，但未提供相反证据，认为应有两年过渡期亦不符合西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函市物函[2015]133号文件要求，故对该辩称意见不予采纳。二被告辩称，不认可每平米2.5元物业费收费标准，白桦林居小区业主委员会与原告经发物业签订的《白桦林居物业服务合同》明确约定商业每月每平方米2.5元物业费，原告经发物业自2010年始提供物业服务，被告徐家霞承租后按每平方2.5元向原告交纳物业费用，二被告未提供证据证明每平米1.5元物业费的相应证据，故对二被告该辩称意见，本院不予采信。关于原告主张的违约金，原告在提供物业服务过程中，存在沟通公示不到位的情况，结合合同履行情况及本案实际，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告徐家霞的反诉请求，未提供充分证据证明商铺漏水系反诉被告经发物业未尽物业服务义务所致，故反诉原告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下： 一、被告徐家霞于本判决生效之日起十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司物业服务费12568.2元、商铺垃圾费3016.37、暖气固定费3770.4元、特行水费16957.5元，共计36312.47元; 二、被告董文泽对上述债务承担连带责任; 三、驳回原告西安经发物业管理有限责任公司的其余诉讼请求; 四、驳回反诉原告徐家霞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费887元（原告已预交），由被告董文泽、徐家霞共同负担740元，于上述付款时间一并支付原告，原告负担147元。反诉案件受理费802元（反诉原告已预交），由反诉原告徐家霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  呼延莉 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李雅婷