北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1494号原告：赵立兴，男，1970年2月7日出生，汉族，北京华诚润达机电设备有限公司员工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告赵立兴与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵立兴，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵立兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（以总房价6514829元为基数，按日万分之一的标准暂计算至2020年4月1日，631935元，合计违约天数970天）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月26日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y××××××，合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区×××路×××号院西园嘉园项目，4号楼602号商品房（现名及楼号：门头沟区×××路×××号院×××号楼602号）。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款6514829元，被告按照合同约定于2015年8月18日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，时至今日仍然没有办理房产登记，已严重违约，应当按照合同约定，以6514829元为基数，日万分之一的标准向原告支付违约金，暂计算到2020年4月1日，违约天数970天的违约金为631935元。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告不应承担产权证逾期办理的违约责任。1、包括本案项下房屋在内的西山御园小区一期，至今不能办理房屋产权手续的原因是由于房屋建筑面积超过了规划要求，而面积超过规划的原因是小区房屋的开放阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧结构洞口进行了封装作为了房屋的阳台等改造行为，由此导致本案项下房屋实际面积增加36．68平方米（合同约定面积192．64平方米，实际面积229．32平方米，超出约定面积约20%），且增加幅度超过了规划要求的面积误差。但上述房屋改造行为是原告委托相关施工单位进行的，是原告为了增加其购买的房屋的使用面积而进行的，是为了增加原告的利益进行的行为。2、在政府发现西山御园小区面积超规划后，政府对被告进行了处罚。但在处罚之后政府对该问题一直没有进一步的具体处理方案，导致至今不能取得房屋产权证书，对此，被告多次与政府相关部门沟通协调，但至今政府仍在组织协调处理中。3、在政府发现房屋改造行为后，按照相关规定，应对该改造行为进行恢复原状，但为原告利益，被告积极与政府协调，使政府部门同意了对改造部分保持现状，从而使原告保留了因房屋改造而获得的巨大利益。基于上述理由，被告认为，原告不能按时取得房屋产权证书是原告进行的房屋改造行为造成的，应由原告自行承担相应后果，且该改造行为又是为原告利益进行的，改造产生的巨大经济利益也全部由原告获得，被告不仅没有因此受益，反而被政府部门进行了处罚，且原告委托施工单位进行该房屋改造行为而产生的施工成本最终亦由被告承担，故应当由原告自行承担未能如期办理房产证的责任。二、假设法庭认为被告需要承担违责任的情况下，被告认为：1、本案项下房屋的实际交付时间为2015年8月18日，并非预售合同约定的2015年7月31日，违约金应在房屋实际交付后的第731日，即2017年8月19日开始起算，而不应当是预售合同约定的2017年8月1日。且本案实际交房日晚于约定交房日，并非被告过错，被告在约定交房日之前房屋已达到交付标准，并向业主发出收房通知，业主因为种种原因没有收房。根据预售合同第二十二条第（二）款第2项约定“商品房交付之日”，无论从字面理解还是通常理解，都应该是实际交付之日，而不应是合同约定的交付之日。同时，预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人完成交付，但合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。综上，我方认为预售合同非常明确的约定了计算730日办证的起算点是实际交付之日，而不应该是合同约定的交付之日。2、在原告已经实际入住的情况下，由于原告没有因逾期取得房屋产权证书而受到的任何实际损失，因此，合同约定的违约金过高，应当依法予以减少。第一、本案中，被告按约定将房屋交付给原告，原告实际占有并使用，虽未按期取得房屋产权证书，但并未对其正常使用造成影响（原告反而一直在享用因房屋改造而增加的房屋面积）。第二、被告并未存在恶意拒绝为原告办理房屋产权转移手续，反而是一直在积极协调。第三、因房屋改造行为增加的建筑面积由原告实际享有，被告并未因此获益。第四、按照原告的诉求，原告主张的违约金已经接近房屋总价的10%，要求被告支付如此巨额违约金，显失公平。综上，原告对房屋进行改造导致了房屋面积增加超过规划，进而导致不能按期办理房屋产权转移登记手续，在此情况下，被告承担了行政处罚，如果原告要求就此追究被告的违约责任，对被告而言是不公平的，被告保留向原告追究承担行政处罚罚金的权利。我方希望人民法院考虑本案的上述实际情况，判决驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告构成违约，则亦应以原告的实际损失为基础，结合原告的获益情况、合同的履行情况、各方的过错承担等综合因素，根据公平和诚实信用原则对原告主张的违约金金额予以降低。此外，我方已就逾期办理房屋所有权证书与赵立兴就赔偿协商一致，并实际给付赵立兴20196元赔偿金，故赵立兴亦不应再向我方重复主张逾期办理房屋所有权证书违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年6月26日，天台山公司（出卖人）与赵立兴（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y××××××）（以下简称预售合同），约定赵立兴购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A4）门头沟新城城子地区×××项目×××层602号房屋（双方一致认可即门头沟区×××路×××号院×××号楼602号），房屋预测建筑面积192．64平方米，其中套内建筑面积159．65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32．99平方米，单价每平方米40806．95元，房屋总价6514829元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。赵立兴向天台山公司共交纳购房款6514829元，天台山公司向赵立兴出具发票。涉案房屋于2015年8月18日交付予赵立兴。截至2020年5月9日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。在庭审中，经询问，赵立兴明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路23号院6号楼出具房屋面积测算技术报告书载6层602建筑面积229．32平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。天台山公司于2015年10月16日以向赵立兴支付人民币20196元。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，赵立兴起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对以下事实存在争议：天台山公司向赵立兴支付20196元款项的性质。天台山公司主张，已就逾期办理房屋所有权证书违约金与赵立兴协商一致，双方约定天台山公司一次性支付赵立兴逾期办理房屋所有权证书违约金20196元。赵立兴认可收到天台山公司支付的20196元，但不认可该款项系一次性支付赵立兴逾期办理房屋所有权证书违约金，主张该笔款项系天台山公司因交房时空调、房屋等不符合交房条件、逾期交房等支付的赔偿款，并非未逾期办理房屋所有权证书违约金，因为双方当时无法预见此后房产证不能如期办理。双方就各自主张的事实均未向本院提交证据。首先，天台山公司未就该款项系一次性支付违约金提交证据，赵立兴对于不予认可，本院对该事实不予认可。其次，虽双方当事人就该款项性质均未提交证据，但从该款项的支付时间来看，双方当时就房产证不能按时办理并无法预见。因此本院对赵立兴主张该款项不包括逾期办理房产证违约金的事实予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，而实际向赵立兴交付房屋的时间系2015年8月18日。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为赵立兴办理房屋转移登记手续，且至今赵立兴未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于赵立兴在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，赵立兴对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任。本院认为，委托书系买受人购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。对于赵立兴要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持。关于违约金的起算时间，天台山公司主张逾期交房系赵立兴自身原因造成，故应按照预售合同附件十《补充协议》第9条房屋交付部分第2款约定，因买受人原因迟延收房，原告起算违约金时间和办理房屋所有权证时间均按照实际收房时间顺延。首先，天台山公司未就迟延交房系赵立兴原因提交证据，其次，《补充协议》第9条第2款主要内容为“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（2）买受人未按预售合同之约定缴纳契税、专项维修资金……等相关费用；（3）买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任……（4）买受人未按预售合同或本协议约定付清违约金、赔偿金；（5）买受人以预售合同约定其有权拒绝接受该商品房之外的其他事由拒绝接收该商品房的；（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务”，根据已查明事实，本案亦不存在视为买受人原因未能按期办理交接手续的情况，综上，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以赵立兴实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，本院不予采信。综上，赵立兴主张天台山公司支付其2017年8月1日起至2020年4月1日止的逾期办证违约金，本院予以支持；赵立兴主张天台山公司承担自2020年4月1日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就赵立兴违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年5月9日。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。赵立兴主张天台山公司按照合同约定支付其2017年8月1日至2020年4月1日期间的逾期办证违约金631935元，不违反合同约定，本院不持异议；2020年4月2日至2020年5月9日期间的逾期办证违约金，经本院核算为24756．35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵立兴2017年8月1日起至2020年4月1日止的逾期办证违约金631935元；二、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵立兴2020年4月2日起至2020年5月9日止的逾期办证违约金24756．35元；三、驳回赵立兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年六月二十九日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎