太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初789号原告：沈俊恒，男，1954年4月21日出生，汉族，无业，住山西省偏关县。委托诉讼代理人：贾清红，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西丰茂房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市尖草坪区和平北路经济园区******。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杨丽，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽风，山西黄河律师事务所律师。原告沈俊恒与被告山西丰茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，于2019年9月30日作出（2019）晋0108民初1774号民事判决，被告山西丰茂房地产开发有限公司提出上诉，太原市中级人民法院于2020年1月20日作出（2020）晋01民终406号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈俊恒的委托诉讼代理人贾清红，被告山西丰茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨丽、刘丽风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈俊恒向本院提出诉讼请求：判令一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，位于南内环街98-2财富大厦第****2109、2111号房归原告所有；二、被告履行《商品房买卖合同》第十五条的约定，并协助原告办理所购商品房的不动产权属证书；三、被告支付延期办证违约金339元，并按日支付判决之日至实际领取产权证之日的违约金；四、被告向原告返还代收的办证费、服务费84649元，并参照中国人民银行贷款利息标准从2009年1月15日起至实际支付之日止资金占用费；五、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于太原市南内环街98-2号财富大厦第1幢1单元2109、2111号房，合同约定交房时间为2009年1月7日前，被告在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋权属登记手续。后原告按约交付了全部购房款。房屋交付后，被告又向原告收取了办证费及服务费，但至今由于被告的原因，原告未取得房屋所有权证。被告山西丰茂房地产开发有限公司辩称，一、根据《物权法》第九条规定，本案案涉房屋暂未取得不动产权属证书，原告要求确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定。二、被告已经完全适当的履行了应履行的义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。1.被告已向原告交付了房屋，对此事实原告认可。案涉房屋五证齐全且已经取得建设工程的竣工验收，权属登记已在产权机关备案。2.被告已经履行了义务，原告第二项诉讼请求不存在现实履行的可行性。3.《商品房买卖合同》中第十五条并没有约定协助办理的义务，仅约定被告需提供资料到产权登记机关备案，办理商品房产权证书属于行政机关及不动产权机关的职权，不是被告公司的职权。4.未能办理案涉房屋产权证书是历史遗留问题。根据合同补充协议第七条第二款，相关的责任不应由被告承担。三、原告要求被告支付代收的办证费、服务费及利息，没有事实和法律依据。1.代收办证费、服务费属于委托合同关系，原、被告并未就办证事宜达成合意。没有约定就不存在违约的责任。2.原告要求被告就代收的办证费、服务费承担利息的诉讼请求没有法律依据。综上，本案案涉房屋五证齐全且经过网签备案，被告没有办理房屋产权证的权限，原告没有证据证明是因被告的原因未能办证。收取代收的办证费、服务费是委托合同关系，诉讼前原告从未提出解除委托关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经当庭质证，原告对被告提交的商品房买卖合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书真实性、合法性认可，但对其证明目的不认可；对太原市处理不动产权登记遗留问题实施方案、资料报送说明、太原市处理不动产登记遗留问题提交申请资料清单、太原市处理不动产登记遗留问题申报表、申请项目汇总表、山西光明图文系统有限公司收据、太原市国土资源测绘中心增值税普通发票的证明目的不予认可。被告对原告提交的商品房买卖合同、收款收据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。根据原、被告的举证质证情况和庭审陈述，原、被告提供的相关证据内容真实，与本案具有关联，本院予以认定。经过对证据的分析认定，结合原、被告的陈述，本院审理查明的事实如下：2008年8月4日，原告向被告交付了购房款100000元。2008年9月16日，原告向被告交付购房款1028654元。2009年1月7日，原告与被告签订合同编号为20081016430和20081016432的《商品房买卖合同》两份。合同约定：原告购买被告位于太原市南内环街98-2号财富大厦第1幢1单元2109号和2111号商品房各一套，建筑面积分别为32.5平方米和32.86平方米，商品房总金额分别为（人民币）小写586333.00元和542321.00元；《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订了《附件四：合同补充协议》，补充协议主要内容：出卖人：山西丰茂房地产开发有限公司（甲方）买受人：沈俊恒（乙方）……第七条《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的补充约定：乙方应当自商品房交付使用之日起90日内提交办理房屋权属登记须由乙方提供的资料，甲方应于365日内协助乙方办理房屋权属登记手续。如乙方采用银行按揭贷款方式付款的，甲乙双方应于取得房屋所有权证之日起15日内办理抵押登记取得他项权证。甲方可协助乙方办理房屋权属证明，但因乙方原因未能交齐办理产权所需材料或买受人未能亲自到场的，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，甲方不承担任何违约责任。如因政府相关部门原因而导致房屋权属证明延期办理的，甲方不承担任何违约责任。……合同签订后，被告将两套商品房交付原告。2009年1月15日，被告向原告收取了办理该两套房屋产权办证费83649元、服务费1000元。被告已将案涉房屋资料报产权登记机关备案。原告至今未能取得不动产权属证书。另查明，2019年8月，太原市处理不动产登记历史遗留问题，原被告争议的案涉房屋财富大厦商铺登记在“有房无证”名单中。本院认为，原、被告于2009年1月7日签订的两份《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告向原告收取办证费、服务费等相关费用，双方就代办产权权属证书事宜形成了事实上的委托合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，因被告至今未能协助办理不动产权属证书，原告起诉要求被告退还代收的办证费、服务费，视为原告解除了双方之间的委托合同关系，现原告要求被告返还办证费、服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告未能完成委托事项，存在不可归责于被告的事由，且被告也进行了相关的工作，原告要求被告支付办证费、服务费产生的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中原告尚未就涉案房屋取得不动产权属证书，原告要求确认其购买的房产归原告所有，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告协助办理所购商品房不动产权属证书，因办理不动产权属证书属于行政机关职权范畴，不属于人民法院受理民事案件的范围，该主张本院不予支持，故原告由此主张的违约金，本院也不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告沈俊恒与被告山西丰茂房地产开发有限公司于2009年1月7日签订的合同编号为20081016430、20081016432的两份《商品房买卖合同》合法有效；二、被告山西丰茂房地产开发有限公司退还原告沈俊恒办证费83649元、服务费1000元，共计84649元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告沈俊恒的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元，由被告山西丰茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 李宏伟人民陪审员 李月俊人民陪审员 张玉香 二〇二〇年六月十七日书 记 员 郭亚慧