云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6817号原告昭通市大境界房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915306025501323828。法定代表人董希载。住所地：昭通市昭阳区。委托代理人苏才兵，云南建昭律师事务所律师（特别授权）。被告叶远亮，男，汉族，1965年8月12日生，文化，民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人成翰、张毅（未到庭），云南振诚律师事务所律师（特别授权）。被告林茂隆，男，汉族，1975年4月8日生，云南省昭通市威信县人，住云南省昭通市威信县。被告刘相玲，女，汉族，1972年5月29日生，云南省昭通市威信县人，住云南省昭通市威信县。二被告共同委托代理人程隆银，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告昭通市大境界房地产开发有限公司（以下简称大境界公司）诉被告叶远亮、林茂隆、刘相玲执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大境界公司委托代理人苏才兵、被告叶远亮委托代理人成翰、被告林茂隆、刘相玲委托代理人程隆银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大境界公司诉称，原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订了《商品房购销合同》，合同约定：被告购买原告开发的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋，房屋总价款1138417.00元，首付款458147.00元，分24期支付原告，被告林茂隆、刘相玲向中国建设银行股份有限公司昭通环城南路分理处贷款680000.00元支付原告购房款，被告林茂隆、刘相玲用该房屋作抵押，原告提供担保。由于两被告未按时向银行还购房按揭贷款，中国建设银行股份有限公司昭通环城南路分理处于2017年9月30日从原告保证金账户内扣款674307.43元用于偿还被告林茂隆、刘相玲的上诉贷款。2018年2月6日，原告向昭阳区人民法院起诉解除与被告林茂隆、刘相玲签订的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋买卖合同。因被告林茂隆、刘相玲为拖延时间拒不到庭应诉，历经公告送达，昭阳区人民法院于2019年3月22日作出（2018）云0602民初546号民事判决书判决解除原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告林茂隆、刘相玲未上诉，该判决书已生效。2019年6月11日，原告发现昭通市昭阳区人民法院公告被告叶远亮与被告林茂隆、刘相玲（2019）云0602执1047号一案，原告发现公告拍卖的执行标的“昭阳区房屋”系原告与被告林茂隆、刘相玲诉争房屋。该诉争房屋已经昭通市昭阳区人民法院2019年3月22日作出（2018）0602民初546号判决书（已生效）判决原告与被告林茂隆、刘相玲解除房屋买卖合同，该房屋现属于原告所有，已不属于被告林茂隆、刘相玲的财产。2019年9月2日，原告向昭阳区人民法院申请执行异议，请求中止执行昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602执1047号《执行裁定书》的执行内容：中止拍卖昭阳区房屋。2019年11月13日，昭阳区人民法院作出（2019）云0602执异40号执行裁定书裁定：“驳回异议申请人（案外人）昭通市大境界房地产开发有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。在本案中，被告叶远亮向昭阳区人民法院申请对乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋财产保全时，昭阳区人民法院未履行对原告的告知义务，在未确定该房屋的产权人是被告林茂隆、刘相玲的前提下作出财产保全侵犯了原告的合法权益。乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋至今还未办理不动产权证，且昭阳区人民法院（2018）0602民初546号判决书（已生效）已判决原告与被告林茂隆、刘相玲解除该房屋买卖合同，该房屋现属于原告所有，已不属于被告林茂隆、刘相玲的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定。被告林茂隆、刘相玲未取得乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋的所有权。原告于2018年2月6日就向昭阳区人民法院起诉解除与被告林茂隆、刘相玲签订的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋买卖合同。按照简易程序，昭阳区人民法院应于2018年5月6日之前审结该案。按照普通程序，昭阳区人民法院应于2018年8月6日之前审结该案。因被告林茂隆、刘相玲为拖延时间拒不到庭应诉，历经公告送达，昭阳区人民法院才于2019年3月22日作出（2018）云0602民初546号民事判决书判决解除原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。而被告叶远亮于2018年8月30日向昭阳区人民法院申请财产保全，昭阳区人民法院于2018年8月30日作出（2018）云0602民初2953号民事裁定书裁定对位于昭阳区房屋予以查封。昭阳区人民法院于2018年12月11日作出（2018）云0602民初2953号民事判决书，判决：被告林茂隆、刘相玲承担连带责任，偿还叶远亮500000元。很明显，昭阳区人民法院2018年8月30日作出（2018）云0602民初2953号民事裁定书及2018年12月11日作出（2018）云0602民初2953号民事判决书都是在原告2018年2月6日向昭阳区人民法院起诉解除与被告林茂隆、刘相玲签订的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋买卖合同案的法定审限之后。综上所述，昭阳区人民法院于2019年4月23日立案执行叶远亮与林茂隆、刘相玲（2019）云0602执1047号民间借贷纠纷一案。但昭阳区人民法院于2019年3月22日才作出（2018）云0602民初546号民事判决书，判决解除原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该判决书从原告2018年2月6日起诉至作出判决历经一年零一个月，并不能归责于原告。因此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求贵院支持原告的全部请求。请求：1、请求贵院依法判决终止对昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602执1047号《执行裁定书》的执行内容：终止拍卖昭阳区房屋；2、本案的诉讼费由被告承担。被告叶远亮辩称，一、叶远亮于2018年8月21日向昭阳区人民法院申请保全涉案房屋，房地产公司在2019年4月才解除与林茂隆等签订的商品房买卖合同，根据最高法办理执行异议、复议规定26条：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封扣押冻结后作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议的人民法院不予支持，故本案叶远亮申请保全在前，房地产公司解除合同在后，因有限保证申请查封人叶远亮的权利；二、林茂隆、刘相玲签订商品房购销合同后已经办理了备案登记，虽然涉案房屋还不能办理产权证但不能办理的原因在于房地产公司，虽为办理产权证但备案登记任具有准物权效力，房地产公司对执行标的没有享有足以排除强制的民事权利；二、林茂隆、刘相玲已经投入大量金钱对涉案房屋进行装修、装饰，虽然在贷款过程中存在未按时履约的情况，但银行的记录任然有相应还款流水，林茂隆、刘相玲并未构成根本违约，同时提请法庭注意，受到昭通市房价大幅上涨，林茂隆等花巨资将房屋进行装修装饰等影响，涉案房屋的现值已经远远超出购房总款之和，由林茂隆将涉案房屋进行处置，不仅能归还全部贷款违约金等费用，甚至多余的部分还可以偿还林茂隆、刘相玲的其他债务，房地产公司解除商品房买卖合同的行为不仅违背了购房者的信贷利益，也会对林茂隆的其他债权人的利益产生影响，更会对社会的不稳定产生影响，综上恳请人民法院依法驳回房地产公司的诉讼请求。被告林茂隆、刘相玲答辩意见与被告叶远亮答辩意见相同。原告大境界公司向本院提交如下证据：一、1、原告营业执照复印件1份，2、法定代表人身份证明复印件，3、法定代表人身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体资格；二、4、昭阳区人民法院（2018）云0602民初546号民事判决书复印件，5、生效证明复印件，证明2018年2月6日，原告向昭阳区人民法院起诉解除与被告林茂隆、刘相玲签订的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋买卖合同。昭阳区人民法院于2019年3月22日做出（2018）云0602民初546号民事判决书解除原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告林茂隆、刘相玲未上诉，该判决书已生效；三、6、昭阳区人民法院（2019）云0602执异40号执行裁定书复印件，证明1、昭阳区人民法院于2018年8月30日做出（2018）云0602民初2953号民事裁定书裁定对位于昭阳区房屋予以查封。2、昭阳区人民法院于2018年12月11日做出（2018）云0602民初2953号民事判决书，判决：被告林茂隆、刘相玲承担连带责任，偿还叶远亮500000元，3、昭阳区人民法院于2019年4月23日立案执行叶远亮与林茂隆、刘相玲（2019）云0602执1047号民间借贷纠纷一案。4、2019年11月13日，昭阳区人民法院做出（2019）云0602执异40号执行裁定书裁定驳回原告的异议。原告不服此裁定依法起诉。经质证，被告叶远亮对原告提交的证据一三性无异议，证明无异议；对证据二三性无异议，证明目的不予认可，反而证明了叶远亮查封在前，房地产公司解除合同在后的事实；对证据三三性及证明目的无异议，根据执行异议和复议的相关规定，该执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。经质证，被告林茂隆、刘相玲对原告提交的证据：一、对三组证据的三性均无异议；二、生效证明所载明的时间2019年7月30日，也就是说原告方所提交的第二组证据判决书的生效时间应该为2019年7月30日；三、从原告提交的三组证据足以证实叶远亮申请财产保全取得生效判决书申请执行，均在原告方取得相关生效法律文书之前。本院认为，原告大境界公司提交的第一组证据能够证明原告的相关信息，本院予以采信；第二组证据能够证明2018年2月6日，原告向本院起诉解除与被告林茂隆、刘相玲签订的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋买卖合同，本院于2019年3月22日做出（2018）云0602民初546号民事判决书解除原告与被告林茂隆、刘相玲于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该判决书已生效的事实，本院予以采信；第三组证据能够证明本院于2018年8月30日作出（2018）云0602民初2953号民事裁定书裁定对位于本案涉案房屋予以查封，于2018年12月11日作出（2018）云0602民初2953号民事判决书，判决：被告林茂隆、刘相玲承担连带责任，偿还叶远亮500000元，于2019年4月23日立案执行叶远亮与林茂隆、刘相玲（2019）云0602执1047号民间借贷纠纷一案，于2019年11月13日，昭阳区人民法院做出（2019）云0602执异40号执行裁定书裁定驳回原告的异议的事实，本院予以采信。被告叶远亮向本院提交如下证据：一、（2018)云0602民初2953号民事判决书、(2018)云0602民初2953号民事裁定书各1份，证明1、2016年8月1日林茂隆与叶远亮产生借贷关系，并对借款时效做了约定，2、叶远亮于2018年7月23日向昭阳区人民法院起诉，于2018年8月30日向昭阳区法院提出保全申请，并提供了担保。经质证，原告大境界公司对被告叶远亮提交的证据三性均无异议，但能够和原告提供的判决书相互印证，原告起诉林茂隆、刘相玲的时间应该是在叶远亮起诉林茂隆、刘相玲的时间之前，因为被告林茂隆、刘相玲拖延时间，才导致叶远亮起诉林茂隆、刘相玲的时间在房地产公司起诉林茂隆、刘相玲的时间之前。经质证，被告林茂隆、刘相玲对被告叶远亮提交的证据三性均无异议。本院认为，被告叶远亮提交的证据能够证明被告叶远亮与被告林茂隆、刘相玲因民间借贷向本院起诉及其提起财产保全的事实，本院予以采信。被告林茂隆、刘相玲未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告林茂隆与被告刘相玲系夫妻关系。2015年11月3日被告林茂隆与原告大境界公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》购买原告大境界公司开发的乌蒙古镇23幢第1-3层23-2号商品房，后因被告林茂隆、刘相玲违约，原告于2018年2月6日向本院提起诉讼，主张解除原告与被告林茂隆、刘相玲签订的《商品房购销合同》，本院于2019年3月22日作出（2018）云0602民初546号民事判决书，判决：解除原告大境界公司与被告林茂隆于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。被告叶远亮与被告林茂隆、刘相玲因民间借贷起诉本院，2018年8月30日被告叶远亮向本院提起财产保全申请，本院于当日作出了（2018）云0602民初2953号民事裁定书，对本案涉案房产予以查封。本院于2018年12月11日作出（2018）云0602民初2953号民事判决书，判决：被告林茂隆、刘相玲连带偿还叶远亮借款本金500000元，并按照年利率24%支付利息。因被告林茂隆、刘相玲未按时偿还叶远亮借款及利息，叶远亮于2019年4月23日向本院申请执行，本院以（2019）云0602执1047号执行案件立案执行，执行中，对本案涉案房产进行处置。2019年9月2日，原告大境界公司向本院提出执行异议申请，请求中止执行（2019）云0602执1047号《执行裁定书》的执行内容，本院经审理作出了（2019）云0602执异40号执行裁定书，裁定：驳回异议申请人大境界公司的异议。原告大境界公司不服该裁定书，向本院提起诉讼。请求：1、请求贵院依法判决终止对昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602执1047号《执行裁定书》的执行内容：终止拍卖昭阳区房屋；2、本案的诉讼费由被告承担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不足享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，根据查明的事实，被告叶远亮所申请执行的房屋系被告林茂隆所购买，执行依据为原告与被告林茂隆所签订的《商品房购销合同》，依照该合同，被告林茂隆是本案涉案房产所有权人，但是本院作出的已生效的（2018）云0602民初546号民事判决书，判决解除了原告大境界公司与被告林茂隆于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同涉及的乌蒙古镇一期4号地块23幢23-2号房屋恢复至签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》之前的状态，即涉案房屋现应当属于原告大境界公司所有。故原告的异议成立，原告的主张本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、一百六十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：终止执行昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602执1047号《执行裁定书》的执行内容：终止拍卖昭阳区房屋。案件受理费100元，由被告叶远亮、林茂隆、刘相玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  龚 勋人民陪审员  李健美人民陪审员  马 丽二〇二〇年六月十二日书 记 员  周 镝