重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初22692号原告：钟崇庆，男，汉族，1964年4月18日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托代理人：张威，重庆百事得律师事务所实习律师。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，住重庆市涪陵区。第三人：李东欣，男，汉族，1962年8月13日出生，住重庆市大渡口区。第三人：交通银行股份有限公司重庆市分行营业部，营业场所重庆市江北区江北城西大街3号负4-1、负5-1，统一社会信用代码915000007874639217。负责人：高琎，总经理。委托代理人：李静怡，交通银行股份有限公司重庆市分行公司律师。原告钟崇庆与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆达公司”）、第三人李东欣、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行营业部（以下简称“交通银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟崇庆及其委托代理人陶素琴，第三人李东欣，第三人交通银行委托代理人李静怡均到庭参加诉讼。被告鑫隆达公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟崇庆起诉请求判令：1、原告代第三人李东欣向交通银行偿还重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢(原B幢)*单元*层*号房屋的剩余贷款（具体金额以银行审批的金额为准）；2、第三人交通银行在收到原告代偿还的上述房屋的剩余贷款之日解除原抵押登记；3、被告与李东欣立即注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4、被告在涉诉房屋的抵押权、李东欣的商品房买卖合同备案登记注销后立即内将位于重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢(原B幢)*单元*层*号房屋的产权登记至原告名下；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2007年8月1日，原告向鑫隆达公司购买了位于重庆市经济开发区丹桂工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区B幢*单元*层*号房屋一套（现变为：南岸区丹景路6号金色家园小区2幢*单元*层*号）,双方于当日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1、该商品房的总成交金额为383262元；2、付款方式为：合同签订之日支付183262元，剩余200000元向银行申请按揭贷款；3.被告应于2008年3月30日之前交房。4､被告在原告签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后三十个工作日内完成合同中所签订房屋的解押、解除其他项权利及注销原登记，并完善本买卖合同的登记手续。被告在完成新建登记之日起玖拾个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。同时并约定了因被告原因致使原告未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款183262元、代收费6626元，但被告并未按合同约定履行自己义务、未按期办证。被告将房屋交付原告后，原告于2007年装修后已入住使用，并一直在缴纳房屋的物业费、水电气费等各种费用。原告多次找到被告要求履行合同义务，为原告办理房屋产权证及承担违约责任，但被告至今未能为原告办理该房屋的产权证。经原告查询得知，鑫隆达公司与原告签订合同之前，为从银行取得贷款，与李东欣签订了案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》及借款合同，向交通银行进行了贷款，并在不动产登记中心办理了合同备案登记及抵押登记。李东欣与鑫隆达公司于2001年当年便签订了退房协议，解除了涉案房屋的商品房买卖合同，该银行债务一直由鑫隆达公司在偿还，至今尚有部分借款金额尚未还清。鑫隆达公司从未交房给李东欣，时至今日约20年之久李东欣也从未主张过任何权利、也从未支付过该房屋的按揭款项等费用，可见李东欣与鑫隆达公司之间对于案涉房屋的买卖并不是真实意思表示，只是为了配合鑫隆达公司从银行套取贷款。现原告根据相关规定有权行使涤除权，向银行代为清偿案涉房屋的剩余贷款，该款项用于冲抵欠鑫隆达公司的购房尾款。被告鑫隆达公司的行为已严重违约，故原告起诉来院，望判如所请。被告鑫隆达公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人李东欣辩称：原告所述是属实的，因为当时第三人李东欣系被告公司员工，被告擅自使用李东欣的身份证复印件办理了涉案房屋的按揭款，同时与李东欣签订了一份合同，合同内容大概是由李东欣退房，所有的银行按揭贷款由被告承担，但一直未将该合同交付给李东欣。李东欣不清楚涉案房屋的贷款还款情况，案涉房屋的权利也不是属于李东欣的。直到2016年的时候，李东欣被渝中区人民法院列入黑名单过后李东欣才知道这件事情。关于原告的诉讼请求，请法院依法判决。第三人交通银行辩称：以李东欣的名义就涉案房屋在我银行确有一笔贷款，截至2020年5月29日，该笔贷款本金余额178964.97元，未还利息62794.19元，未还罚息为47329.37元，未还利息复利24369.32元，未还罚息复利9904.27元，共计323362.12元。根据重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第02217号民事判决书，李东欣应偿还我银行本金178964.97元。因为我银行是抵押权人，应保证我方的优先受偿权。针对原告的诉讼请求第二项，我方只能配合出手续。经审理查明，原、被告于2007年8月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区B幢*单元*层*号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：重庆市南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区2幢*单元*层*号。合同第四条：该商品房成交总价383262元。第五条：乙方于签合同之日支付房屋首付款183262元，剩余房款200000元由乙方向银行申请按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订后，原告支付了购房款183262元、代收费6626元。自2007年起，原告对涉案房屋装修入住。另查明，2001年7月16日，第三人李东欣与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由李东欣购买鑫隆达公司开发修建的“金色家园”小区B幢*单元*层*号房屋。合同签订后，鑫隆达公司与李东欣就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。李东欣于2001年8月16日签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将该房屋向第三人交通银行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为241000元，鑫隆达公司作为担保方。后因李东欣未按时偿还贷款，第三人交通银行于2013年9月25日以金融借款合同纠纷向重庆市渝中区人民法院提起诉讼（2014中区法民初字第02217号）。在本次案件审理中，被告鑫隆达公司到庭参加了诉讼，第三人李东欣及其配偶王鑫未到庭应诉。鑫隆达公司辩称对欠款的事实没有异议，鑫隆达公司已与李东欣、王鑫解除了商品房买卖合同，李东欣、王鑫的欠款由鑫隆达公司偿还，鑫隆达公司同意继续偿还李东欣、王鑫名下尚欠交通银行重庆市分行营业部的贷款本息及相关罚息和复利；由于经营困难，恳请交通银行给予合理的宽限期偿还余下的债务。重庆市渝中区人民法院于2015年3月16日作出（2014）中区法民初字第02217号民事判决书，判令李东欣、王鑫向第三人交通银行偿还贷款本金及利息等，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。另查明，截止2020年5月29日，李东欣尚欠第三人交通银行贷款本金余额178964.97元，未还利息62794.19元，未还罚息47329.37元，未还利息复利24369.32元，未还罚息复利9904.27元，共计323362.12元。诉讼中，原告钟崇庆自愿向本院提存房屋价款350000元，用以抵扣剩余房款即代被告鑫隆达公司向第三人交行重庆分行偿还剩余贷款本金、利息及其他相关费用。上述事实有重庆市商品房买卖合同及附件、收据、居住证明、装修协议、物业费缴费证明、不动产登记中心房屋信息查询证明、抵押贷款合同、民事判决书等证据及双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，虽然在（2014）中区法民初字第02217号案中，鑫隆达公司辩称其与李东欣签订了退房协议，解除了商品房买卖合同，李东欣在本案中亦辩称其与鑫隆达公司签订了退房协议，解除了商品房买卖合同，但均未提交相关证据予以证明，故在本案中，本院不予采信。由于案涉房屋存在两个买卖合同，并且由李东欣抵押登记在第三人交通银行名下，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属和抵押权是否应予以注销。对此，本院综合认定如下：首先，虽然鑫隆达公司分别与李东欣、钟崇庆签订了房屋买卖合同，但原告钟崇庆已于2007年接房入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。基于原告钟崇庆的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用，并要求被告鑫隆达公司转移该房屋所有权予钟崇庆并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了李东欣要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与李东欣虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力。第三人交通银行已向本院明确了李东欣所拖欠的贷款本金、利息、罚息、复利等，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向本院提存了该笔款项。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依此规定，原告也可以代李东欣清偿债务消灭抵押权，第三人交通银行的利益并不会因此受到损害。故，综合本案查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人交通银行案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利等费用后，第三人交通银行应当涤除该房屋抵押权。最后，原告钟崇庆自愿向本院提存350000元，该款项首先用于代李东欣向第三人交通银行偿还剩余的贷款本金、利息、罚息、复利等（具体金额以交通银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人交通银行偿还的金额未超过200000元，在200000元以内的剩余金额用于向被告鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还原告。若向第三人交通银行偿还的金额超过200000元，原告可通过另案诉讼与被告鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行营业部在原告钟崇庆代第三人李东欣清偿就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢*单元*层*号房屋的贷款债务（金额以第三人交通银行股份有限公司重庆市分行营业部审核为准）后五日内，办理注销抵押登记手续；二、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司与第三人李东欣于本判决生效之日起五日内注销就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢*单元*层*号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》的备案登记；三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记五日内转移重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢*单元*层*号房屋的房地产权属给原告钟崇庆。案件受理费320元，减半收取160元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（此款已由原告钟崇庆缴纳，被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告钟崇庆）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王 烁二〇二〇年六月二十三日书记员 曾萍萍