长沙铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）湘8601行初3号原告田文东，男，1976年12月7日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。委托代理人邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。被告长沙市自然资源和规划局，住所地湖南省长沙市岳麓大道**市政府第二办公室**。法定代表人冯意刚，该局局长。委托代理人黄轶岚。委托代理人刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人王雷，女，1984年5月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人朱爱娟，湖南湘天律师事务所律师。原告田文东诉被告长沙市自然资源和规划局（以下简称长沙市自规局）与第三人王雷房屋行政登记一案，于2020年1月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，向被告和第三人送达了起诉状副本和其他诉讼材料，并依法组成合议庭于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告田文东的委托代理人邓玲，被告长沙市自规局的委托代理人黄轶岚、刘双，第三人王雷的委托代理人朱爱娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月7日，裴冠华与长沙市祥华房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定长沙市祥华房地产开发有限公司将位于长沙市岳麓区××期××栋××号房屋出售给裴冠华。2016年12月1日，裴冠华与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定裴冠华将该房屋出售给原告，因裴冠华尚未取得该房屋的产权证，双方约定裴冠华取得房屋产权证之后，将房屋过户给原告。原告支付给裴冠华购房款67万元。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作》的文件，文件要求在限购区域内购买的住房，需取得不动产权证两年后方可上市交易。裴冠华在2017年取得房屋产权证后，因不满足上述文件规定的条件，未能将房屋过户给原告。但是，裴冠华在与第三人王雷办理了假结婚证后，以夫妻更名的方式将房屋过户登记在王雷的名下。裴冠华和王雷提供的结婚证系虚假证据，被告据此作出的行政登记行为错误，导致原告不能与裴冠华办理房屋过户登记，损害了原告的利益。原告知悉后请求被告撤销而遭拒绝，因而诉请撤销登记在王雷名下的长沙市岳麓区××期××栋××号房屋所有权的登记。被告长沙市自规局答辩称：1.长沙市自规局所作出的涉案房屋的湘（2018）长沙市不动产权第2××1号《不动产权证》行政行为程序合法，证据确凿，依法应予维持。2018年12月27日裴冠华、第三人王雷依法向长沙市自规局申请涉案房屋产权证的转移登记，并提交：《长沙市不动产登记申请书》、申请人身份证明、湘（2018）长沙市不动产权第2××9号《不动产权证》、《夫妻约定》等申请材料。长沙市自规局接收申请材料后，对涉案房屋转移登记进行受理、审核，确定案涉案房屋原为裴冠华所有，遂依据双方结婚证、夫妻约定，于2019年1月3日按权属面积94.22平方米给第三人王雷颁发湘（2018）长沙市不动产权第2××1号《不动产权证》。长沙市自规局认为，其在办理涉案房屋产权转移登记程序过程中，履行了审慎审查义务，适用法律法规正确，程序合法，依法应予维持。2.田文东的起诉不符合法律规定，依法应予驳回。田文东诉称，其与裴冠华签订《房屋买卖合同》，并支付购房款，但裴冠华未与田文东办理房屋过户登记，现田文东要求人民法院撤销裴冠华与第三人王雷的房屋转移登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、四十九条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。田文东既不是涉案房屋登记行政行为的相对人，由于其对涉案房屋不享有物权法上的权利，即也不与涉案房屋登记行政行为存在利害关系，至多是田文东与裴冠华之间因房屋买卖的民事争议，与行政行为的合法性审查无关，田文东不是适格的原告，其起诉不符合法律规定。综上所述，长沙市自规局所作出的涉案不动产登记行政行为程序合法，证据确凿，依法应予维持。田文东的起诉不符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，应依法驳回其起诉。第三人王雷陈述意见称：1.田文东不是适格原告。原告田文东与裴冠华系朋友关系，均是山西太原人。原告田文东与裴冠华之间是否真实存在房屋买卖关系无法得知，而第三人王雷是2018年12月24日通过长沙市创道房地产经纪有限公司从裴冠华手上购买涉案房屋,总共花费86.5万元，办理房屋过户手续后已经装修入住该房屋，第三人的户口也已迁入该房屋处，对原告田文东与裴冠华之间的纠纷完全不知情。而办理房屋过户没多久，2019年3月第三人王雷就接到了原告田文东的电话，之后裴冠华又打电话给第三人，要第三人王雷出四五十万给田文东把事情解决了，第三人王雷回复裴冠华其行为属于欺骗敲诈，第三人有合理理由怀疑原告田文东与裴冠华之间恶意串通损害第三人的合法权益。即使原告田文东与裴冠华之间确实签订过《房屋买卖合同》，也只能证明两人之间存在房屋买卖合同关系，是民事纠纷，原告田文东完全可以去法院起诉,向裴冠华主张民事权益。在没有任何法院裁判文书确认涉诉房屋所有权人属于原告田文东之前，原告田文东既不是涉诉房屋的权利人，也不是利害关系人，不符合《行政诉讼法》第二十五条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十二条规定关于诉讼参加人的规定，因此，田文东不是适格原告，无权请求撤销房屋登记。2.第三人王雷完全系善意第三人，对原告田文东与裴冠华之间发生的纠纷完全不知情，也无从得知他们之间的纠纷。第三人王雷通过第三方长沙市创道房地产经纪有限公司处从裴冠华手上购买涉诉房屋，三方签订了房屋买卖居间合同，第三人王雷支付了74.5万元购房款并支付了过户各项费用12万元合计86.5万元给中介，中介再将购房款等转给了裴冠华，裴冠华也交付了房屋并办理了过户登记而且王雷花费了几十万对房屋进行了装修，合同已经履行完毕，之后第三人用房屋向长沙银行贷款并办理了抵押登记。同时房屋过户手续的具体事宜由长沙市创道房地产经纪有限公司办理，第三人王雷不存在侵害原告田文东的权益。3.原告田文东截至今日仍无购房资格，而第三人王雷和丈夫李吕在购买涉诉房屋也只差半年的时间就有购房资格，现在李吕也已经完全具备购房资格，当时也明确告知过裴冠华和长沙市创道房地产经纪有限公司王雷还有半年就具备购房资格，但长沙市创道房地产经纪有限公司和裴冠华说他们想办法帮忙过户，因此在房屋登记手续方面存在瑕疵，现在第三人王雷也是可以去补正的。但原告田文东本身就没有购房资格，不符合相关部门的购房条件，因此原告田文东提交的与裴冠华之间签订的《房屋买卖合同》是无效合同，原告田文东无权要求撤销房屋登记。综上，应依法驳回原告田文东的诉讼请求。经审理查明：2018年12月27日，案外人裴冠华、第三人王雷共同向长沙市自规局申请涉案房屋产权证的转移登记，同时提交了《长沙市不动产登记申请书》、申请人身份证明和结婚证、湘（2018）长沙市不动产权第2××9号《不动产权证》、《夫妻约定》等申请材料。长沙市自规局接收上述申请材料后，对涉案房屋转移登记进行受理、审核，查明涉案房屋原为裴冠华所有，遂依据双方结婚证、夫妻约定，于2019年1月3日给第三人王雷登记并颁发湘（2018）长沙市不动产权第2××1号《不动产权证》。现查明，裴冠华与王雷的结婚证系伪造，《夫妻约定》系虚假资料。第三人王雷当庭陈述，当时裴冠华与王雷签订了买卖合同，但因为限购政策影响无法过户，遂在中介公司的操作下提供虚假的结婚证和《夫妻约定》申请过户，当时签订购买合同并办理过户时并不知道原告田文东与涉案房屋有牵连。现王雷已经入住涉案房屋并进行了装修，户口也已经迁入该地址，亦已具有合法的购房资格。原告田文东当庭陈述，2016年12月1日，其与裴冠华就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，并支付购房款67万元。因裴冠华尚未取得该房屋的产权证，双方约定裴冠华取得房屋产权证之后再办理过户，后长沙市出台限购政策，裴冠华取得产权证后房屋亦未能过户给原告，但是原告认为，被告根据第三人提交的虚假资料办理不动产登记行为损害了原告的权益，依法应予以撤销，因而提起本案诉讼。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）第一条规定：“长沙市国土资源局（其职责已由本案被告长沙市自规局承继）为我市不动产登记机构，负责市本级及城区范围内不动产登记工作，其所属长沙市不动产登记中心负责承担不动产登记的具体事务性工作”。可见长沙市有关不动产登记的职能职责归于长沙市自规局。关于田文东的原告主体是否适格的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，即使原告田文东与裴冠华于2016年12月1日签订了《房屋买卖合同》，因未经登记，不发生不动产物权变动的法律效力，两人之间只能基于买卖合同产生合同之债，未经依法登记交付不动产，原告田文东与裴冠华之间仍只是基于买卖合同的债权债务关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。本案中长沙市自规局在办理涉案房屋的转移登记时，对裴冠华与田文东之间的买卖关系并不知情，不存在依法应予保护或应予考虑的除外情形。故原告应该就其与裴冠华债权债务关系提起民事诉讼，而不是提起本案行政诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。本案中，涉案房屋转移登记前并不存在其他的预登记，不属于法院的强制执行标的，亦无证据证明工作人员与裴冠华恶意串通，田文东并不是涉案房屋的抵押权人，故田文东的起诉不属于上述应当依法受理的范围，田文东既不是涉案不动产转移登记的行政相对人，亦不存在物权上的利害关系,其不具备原告的主体资格。关于第三人王雷与裴冠华提交虚假资料，骗取转移登记是否应当认定违法并撤销的问题。本案中，王雷与裴冠华提供虚假的结婚证明骗取登记，属于依法可以撤销登记的情形，但是本案田文东的原告主体资格不适格，法院对登记行为进行处理明显是司法权过度干预行政权。故第三人王雷的违法行为应由被告长沙市自规局根据《不动产登记暂行条例》等法律法规，考虑不动产物权关系的稳定性和充分发挥物的效用原则自行进行纠错处理。综上，原告田文东与裴冠华的《房屋买卖合同》因未依法办理转移登记，不产生不动产物权变动的效力，其作为债权人，应就民事争议提起民事诉讼。其不是本案所诉行政行为的相对人，亦不存在行政法律关系中的利害关系，故田文东不是本案适格原告，依法应当裁定驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条，第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告田文东的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方院平人民陪审员  何显莲人民陪审员  魏建莲二〇二〇年六月十七日书 记 员  王露淇附：本裁定适用的相关法律依据一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。三、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。四、《最高人民法院关于适用的解释》第十三条债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。第六十九条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条第四十八条【起诉期限的扣除和延长】公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。