广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初7555号 原告：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。 法定代表人：张海明。 委托诉讼代理人：胡倩，女，汉族，1995年5月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区沙嘴路上沙新村****，身份证号码4304211995********，公司员工。 委托诉讼代理人：肖悦，女，汉族，身份证身份证住址广东省深圳市。iv> 被告：深圳市乐安房地产有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区龙城街道龙城大道**正中时代广场****2603-07社会信用代码9144030069711826X0。 法定代表人：赵建军。 委托诉讼代理人：李世武，男，瑶族，身份证住址广西。 委托诉讼代理人：刘锐，男，汉族，身份证身份证住址四川省宜宾市。iv> 上列原告诉被告商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人胡倩、肖悦、被告深圳市乐安房地产有限公司委托诉讼代理人李世武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付代理服务费共计421500元（人民币，下同）；二、被告向原告支付逾期付款违约金(以421500元为基数，按银行同期贷款利率标准自2019年1月30日起计算至欠款付清之日止，暂计至2019年12月4日为15686.83元）；三、由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日至2018年7月31日，原告接受被告委托为被告开发的远洋新天地项目提供推介服务。期间，原告成功销售远洋新天地项目多套物业，但截至具状之日，已有确认达到结算条件的5套物业，被告未予结算，依据原被告双方签订的《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》，未结代理服务费金额共计421500元。已确认达到结算条件的5套物业被告应于2018年1月30日前支付代理服务费，故逾期付款违约金原告选择以上述付款期限为起算日，以应付代理服务费金额为基数，按银行同期贷款利率标准，计算至欠款付清之日止。根据原合同约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，被告理应向原告支付相应代理服务费。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，并提出上述诉请。 被告辩称，一、被告不认可原告主张的佣金总金额，被告认可的为320000元，1栋620成交业主林正泉，因为报备到访人与最终成交人不一致，属于无效推荐；二、根据双方营销代理协议的约定，原告请求被告支付款项需提供正式有效的增值税普通发票，否则被告有权拒绝支付该笔款项，全部承担任何违约责任。截至目前为止，不仅双方有争议的这一单的佣金原告没有向被告开具增值税发票，双方没有争议的其他的佣金金额原告也没有向被告开具增值税发票，被告享有先履行抗辩权。 经审理查明，2018年4月24日，客户林正泉与被告签订《深圳市房地产认购书》，约定林正泉购买被告远洋新天地家园1栋6层620房，签订认定书时林正泉向被告支付定金50000元。经被告销售经理签名确认的《远洋地产推介客户成交确认单》（编号0006569）显示由原告推介的客户林正泉于2018年4月21日到访，于2018年4月24日认购1栋620房，认购金额为290000元。 2018年8月22日，原、被告签订《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》约定：原告为被告的远洋新天地家园、远洋新天地水岸花园项目提供组织带看的推介服务，被告按推介成功的房产支付佣金；有效客户指通过原告向被告推介，由原告推介至项目接待中心前，在被告客户关系管理系统及客户来访来电登记簿中不存在到访、进线、来电记录且客户及其直系亲属确未在销售案现场做任何登记的，并且该客户（包括直系亲属）不属于“老带新”、“员工推介”的情形的，可以认定为有效客户，否则为无效；自有效客户到访项目并登记《推介客户到访登记表》之日起7天内，该客户与被告签署合法有效的商品房认购书，并在被告同意的时间内成功签约的，即为原告推介成功；客户成功签署《深圳市商品房预售合同》或《深圳市商品房现房买卖合同》三日内后，原告应当与被告的项目营销负责人许凤兰签署《推介客户成交确认单》；有效客户的书面确认以项目案场原、被告授权人员签字的《推介客户到访登记表》为准，《推介客户到访登记表》上签字确认的客户，由看房至最终签约原则必须为同名（同人），中途不得更名（换人），否则须重新进行客户确认；经确认的原告有效客户与被告签订《房地产买卖合同》后，被告按以下标准支付佣金：2018年4月19日至2018年4月30日期间一期在售产品佣金点数住宅3%、商铺3.5%、公寓3.5%，二期3、4栋小高层佣金点数3%，二期在售的5栋住宅2018年5月4日至5月31日、2018年6月1日至2018年6月30日期间成交的按80000元/套计佣金；原告在每月3日前向被告提交上月度报表（成功签约的客户名单）及结算申请表，被告在每月10日前完成审核和确认，并于每月15日前将审核确认结果告诉原告；佣金按月结，原告于开始结算当月20日前开具上月/季度佣金等额正式的增值税（普通）发票提交给被告，若因原告原因造成客户确认或开票时间延后，则支付日期相应顺延，被告于当月30日前（休息日或法定节假日顺延）以转账方式支付原告指定的账户；原告为增值税（一般）纳税人，原告在收到被告支付款项前，须提供正式、有效的增值税（普通）发票，若原告不提供有效的增值税（普通）发票，被告有权拒绝支付该笔款项且不承担任何违约责任，同时原告不得因此而停止工作；协议有效期2018年1月1日至2018年7月31日。 另查，经被告员工赖玉金于2019年1月27日签字确认的《成功销售明细》显示，原告成功销售远洋新天地二期5套房产总佣金共计421500元，其中1栋620房客户为林正泉，认购日期2018年4月24日，成销日期2018年12月27日，房价2900000元，佣金点位3.5%，佣金101500元，另有5栋B座21A、5栋A座8A、5栋B座8C、5栋B座14B为佣金80000元/套，四套共计320000元。被告赵鑫磊（职级高于许凤兰）亦在该《成功销售明细》签名。 《远洋地产推介客户成交确认单》（编号0006569）显示客户姓名林正泉，认购房1-620，到访日期2018年4月21日，认购日期2018年4月24日，被告销售经理签字确认。 2019年5月10日，原告向被告发送《远洋新天地佣金催告函》，要求被告支付佣金，被告签收了函件。2019年10月18日，原告再次向被告发送《催告函》（邮件注明远洋新天地佣金催告函-421500元），函件内容载明原告成功销售物业被告未予结佣，原告曾于2019年5月10日向被告发函催告，但被告未予结佣，未结金额为421500元，要求被告在收到本函件3日内予以回函或联系原告，并在收到本函后7日内支付未结款项。因被告拒收，函件于2019年10月21日被退回。 2019年11月20日，经被告处员工赖玉金、赵鑫磊签名及被告盖章确认的《远洋新天地项目联动代理费结佣表（链家）明细表》载明原告所成功推介的四套房产、认购日期、签约日期、代理费（80000元/套）及代理费共计320000元。 本院认为，《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。对于原告推介成功的5栋B座21A、5栋A座8A、5栋B座8C、5栋B座14B房产及被告应支付原告该四套房产佣金320000元，双方无争议。本案争议焦点：一、赖玉金、赵鑫磊在《成功销售明细》签字是否代表被告；二、林正泉是否为原告推介成功的客户，被告是否应支付林正泉所购的1栋620房的佣金；三、被告可否以原告未开具增值税发票为由拒绝支付原告佣金。 关于焦点一，赖玉金、赵鑫磊在《成功销售明细》签字是否代表被告。首先，《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》虽约定客户成功签署《深圳市商品房预售合同》或《深圳市商品房现房买卖合同》三日内后原告应当与被告的项目营销负责人许凤兰签署《推介客户成交确认单》，但除林正泉所购的1栋620栋房产未经许凤兰确认，被告确认的原告成功推介另外4套房产亦未经许凤兰确认；其次，赖玉金、赵鑫磊于2019年11月20日在《远洋新天地项目联动代理费结佣表（链家）明细表》签名，被告亦盖章确认的，表明赖玉金、赵鑫磊对于佣金结算签字系代表公司；最后，赖玉金、赵鑫磊系被告处的员工，双方在履行合同过程中系知晓的，而赵鑫磊系被告处的副总经理，没有证据证明原告与赵鑫磊、赖玉金恶意串通损害被告的利益，原告有理由相信赖玉金、赵鑫磊在与原告就推介事项的行为系代表被告。据此，本院认为，赖玉金、赵鑫磊在《成功销售明细》系代表被告。 关于焦点二，林正泉是否为原告推介成功客户，被告是否应支付林正泉所购的1栋620房的佣金。被告主张报备的到访人与最终成交人不一致，为无效推介。本院认为，首先，《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》约定有效客户指由原告推介至项目接待中心前，在被告客户关系管理系统及客户来访来电登记簿中不存在到访、进线、来电记录且客户及其直系亲属确未在销售案现场做任何登记的，并且该客户（包括直系亲属）不属于“老带新”、“员工推介”的情形的，可以认定为有效客户，有效客户到访项目并登记《推介客户到访登记表》之日起7天内，该客户与被告签署合法有效的商品房认购书，并在被告同意的时间内成功签约的，即为原告推介成功，林正泉与被告签订了《深圳市房地产认购书》，经被告销售经理签名确认的《远洋地产推介客户成交确认单》（编号0006569）亦显示原告推介的客户林正泉于2018年4月21日到访，于2018年4月24日认购1栋620房。其次，经被告处工作人员赖玉金、赵鑫磊签字确认的《成功销售明细》载明原告成功销售5套房产，其中的1栋620房客户为林正泉，赖玉金、赵鑫磊系被告公司的工作人员，其签字确认系履行公司的职务行为。据此，本院确认林正泉为原告推介成功客户。根据《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》约定及《成功销售明细》的内容，被告应支付原告1栋620房的佣金为101500元。 关于焦点三，被告可否以原告未开具增值税发票为由拒绝支付原告佣金。首先双方签订《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》目的为原告成功为被告推介房产，被告支付佣金，而开具增值税发票是原告的从合同义务。原告对被告提供物业推介成功，客户与被告签订购房合同，则被告的合同目的实现，被告则应支付相应的佣金。其次，被告员工赖玉金、赵鑫磊于2019年1月27日在《成功销售明细》签字确认原告推介成功的5套房产，2019年5月10日原告向被告发送《催告函》，要求被告支付佣金，被告未予支付，亦没有与原告沟通，2019年10月19日原告再次向被告发送《远洋新天地项目佣金催告函》函件因被告拒收于2019年10月21日被退回，由于被告拒不履行对账、结算，原告为避免公司产生税损，基于履行不安抗辩权，未向被告开具增值税（普通）发票，于法有理。故，被告主张原告未开具增值税发票不应支付佣金，本院不予支持。 本院认为，原告主张被告应支付原告佣金421500元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《2018年1-7月链家渠道营销代理协议》约定，原告在每月3日前向被告提交上月度报表（成功签约的客户名单）及结算申请表，被告在每月10日前完成审核和确认，并于每月15日前将审核确认结果告诉原告，佣金按月结。2019年5月10日原告向被告发送《催告函》，要求被告支付佣金，被告未予支付，亦未要求对账，2019年10月19日原告再次向被告发送《远洋新天地项目佣金催告函》，因被告的拒收函件于2019年10月21日被退回。本院认为，被告拒不与原告对账，亦不支付佣金，应视被告于2019年10月21日收到函件，因被告的员工于2019年1月27日签字确认的《成功销售明细》明确认原告成功销售远洋新天地二期5套房产总佣金421500元，因此，被告按函件要求的付款时间支付原告佣金，有理有据。2019年10月19日的《催告函》要求被告在收到本函件3日内予以回函或联系原告，并在收到本函后7日内支付未结款项。函件于2019年10月21日被退回，故被告应于2019年10月28日前支付原告佣金421500元。 关于原告主张被告支付逾期付款利息。被告未按约支付原告佣金，应承担相应的违约责任。由于双方未约定逾期付款的违约责任，因此，被告支付逾期付款利息，本院确定以421500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年10月28日起计至款项付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下： 一、被告深圳市乐安房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳链家房地产经纪有限公司佣金421500元； 二、被告深圳市乐安房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳链家房地产经纪有限公司逾期付款利息，以421500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年10月28日起计至款项付清之日止； 三、驳回原告深圳链家房地产经纪有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3928.9元、保全费2705.93元，合计6634.83元（原告已预交），均由被告深圳市乐安房地产有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  黄梅兰 二〇二〇年六月二十四日 本件与原本核对无异 书记员  欧艳芳