广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终764号 上诉人（原审被告）：北海天健仁合房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市广东南路以西金海岸大道以北天健豪园****。统一社会信用代码：914505006877943443。 法定代表人：段飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰林，男，1994年12月18日出生，汉族，，住西安市碑林区 委托诉讼代理人：兰利根（系兰林父亲），，住山西省原平市 委托诉讼代理人：石峰（系社区推荐公民），，住山西省原平市 上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司（以下简称“天健仁合公司”）与被上诉人兰林合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 天健仁合公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.兰林在一审起诉时提供的《产权式酒店合作合同》（以下简称《合作合同》）系伪造的，天健仁合公司在一审庭审中也明确指出《合作合同》系伪造且兰林提交的所有证据都无法证明该合同的真实性。首先，《合作合同》在签订时间上是明显错误的。兰林所提交的《合作合同》签订日期为2014年4月7日，但《合作合同》所约定合作房产的《商品房买卖合同》签订日期和发票日期为2015年8月和9月。先委托经营后购买房产明显违反了正常的交易程序和交易习惯。其次，《合作合同》在签订的内容上是错误的。《合作合同》约定的房号为1201-1216,明显与《合作合同》不符，一审法院并未就此查明事实，也未就《商品房买卖合同》与《合作合同》签订时间相差一年以上作出明确结论。再者，《合作合同》在形式上是错误的。天健仁合公司对外签订的所有《合作合同》均为一房一签，从未多房签订一份《合作合同》。北海市中级人民法院审理的(2019)桂05民终1717号案件中陈建玲购买的两套房产均为一房一签，且一审法院审理的(2019)桂0503民初2069-2072号案件中梁亦快购买的四套房也是一套一签分四个案件起诉，(2019)桂0503民初2063-2066号陈碎玲购买的四套房也是一房一签分四个案件起诉。因此《合作合同》系兰林伪造，一审法院认定《合作合同》合法有效是明显错误，天健仁合公司请求对该《合作合同》进行司法鉴定以辨真伪。2.庭审时提交的《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》(以下简称《认购书》）也系伪造的。首先，该《认购书》擅自添加的内容未经天健仁合公司盖章确认。天健仁合公司出具的认购书为天健仁合公司收取客户定金时使用的格式版本，从未在认购书的空白处添加返租内容。其次，本案中，《认购书》约定的定金数额1500000元约为购房总价5088693元的30%,如按手写添加的总金额3867408元计算则为39%,明显不合理。再者，签订时间为2014年3月29日，兰林却说在签订《认购书》之前两个月就支付了定金3000000元，明显违反的正常交易习惯。一审法院却认定兰林仅凭口头意向就向天健仁合公司支付了3000000元，明显违背了法律关于交易习惯的规定。因此，《认购书》上擅自添加的内容显系伪造，天健仁合公司请求对该《认购书》进行司法鉴定以辨真伪。3.兰林提交的付款证据错漏百出，一审法院强行拼凑事实，侵害了天健仁合公司的合法诉讼权利。兰林在起诉时并未提交付款证据，而是当庭提交证据，天健仁合公司在质证过程中已明确指出其提交的2014年1月6日的转账凭证不是原件、内容不全、无法证明是向天健仁合公司的付款，2014年1月23日的转账汇款凭证附言注明是投资款、无法证明是购房定金。该3000000元实际上是兰林与天健仁合公司合作投资天健豪园产权式酒店经营的投资款项。为了保障兰林的投资权益,双方口头约定以签订购房合同的形式保障兰林权益，因此双方于2014年8月签订了关于天健豪园12楼16套房的买卖合同。后因合作投资未达预期，双方约定投资款全部转为购房款，于2015年8月签订了天健豪园13楼16套房的买卖合同，并进行了投资款结算，天健仁合公司分两笔退还了兰林的余款共计1623612元（退款收据的日期均为2015年8月30日、金额均为811806元，一张标注房号1-1201-1216、收款人为兰林，一张标注房号1-1301-1306、收款人为兰雅慧。天健仁合公司已在一审庭后按法官要求提交了《补充法律意见书》及上述退款收据，但一审判决并未予以提及）。根据所有资金往来的记录，兰林实际仅向天健仁合公司支付了6076388元，天健豪园12-13层房产总面积为1148.5平方米，折合单价5293元，只是天健豪园2014年对外销售时的毛坯房价格。因此，兰林提交的《认购书》是伪造的，目的在于通过虚假诉讼骗取非法利益。一审法院对上述证据并未予以认真审查，认定事实仅以口头意向（对方当庭口述、并无实质证据证明）就错误认定兰林的全部口述事实为真实无误，对其中的矛盾和错漏全盘接受，对天健仁合公司提出的反证故意忽略，严重侵害了天健仁合公司的合法诉讼权利。二、一审法院适用法律错误，审理程序失当，应依法予以撤销。1.本案讼争的焦点是《合作合同》，而《合作合同》的真伪是案件审理的事实基础。但一审法院在审理过程和事实认定中并未就《合作合同》的真伪予以查明，故意遗漏兰林向法庭提供的付款证据和天健仁合公司向法庭补充提交的退款证据，违反了法律关于证据的相关规定。同时，兰林当庭无法解释《合作合同》先于《房屋买卖合同》签订的合理性，天健仁合公司的主要答辩意见之一也是因该行为有悖于交易惯例和常识，足以证明《合作合同》是伪造的，但一审法官却擅自代原被告认定该行为是换签《商品房买卖合同》，违反了证据审核的相关规定。2.一审法官既认定《合作合同》合法有效，又判令兰林违反《合作合同》的行为有效，属于滥用法律干涉双方合意的错误行为。兰林提交的《合作合同》的第8.6条明确约定了“本合同在有效期内，除双方一致同意外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约方按照守约方可得利益1.5倍（以剩余租赁年限计算）的标准向守约方支付违约金”。该《合作合同》并无其他条款约定任何一方可因对方违约而解除合同，因此，兰林向天健仁合公司发函要求解除《合作合同》的行为是违反了《合作合同》的约定。一审法官抛开《合作合同》的约定，判令违约解除合同，超越了《中华人民共和国合同法》授予的裁判权限，是明显的适用法律错误。三、天健仁合公司提交的补充证据证明兰林的代理人兰利根以其妻子的名义张爱婵在天健豪园购买房屋所签订的合同以及缴纳的款项均是按照正常程序走的，与兰林的并不一致。一审法院在程序上有多处错误。起诉状和判决书所列的兰林的地址与证据材料中起诉人的身份住址不同，属于严重疏漏。《认购书》上的认购人与《商品房买卖合同》、《合作合同》的主体不同，《认购书》的主体是兰利根，《商品房买卖合同》以及《合作合同》的主体是兰林，根据相关法律规定，房地产买卖合同必须由业主即购买者本人签署，兰利根在代签时并未签“兰利根代”，而是直接签的兰林，因此，该份买卖合同违反了相关法律规定。无论是按《认购书》还是《房屋买卖合同》的房款均不是万位整数，而兰林提供的《认购书》《商品房买卖合同》的房款总额是7713431元，兰林、兰雅慧尚欠房款13431元已构成实际违约，因此兰林无权主张该权利。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序不当，天健仁合公司请求二审法院依法撤销一审判决，驳回兰林的全部诉讼请求。 兰林辩称，一、原审判决认定事实清楚。原判决认定兰林购买天健仁合公司商品房、天健仁合公司租赁兰林房屋、双方履行《合作合同》的事实清楚。《合作合同》约定，天健仁合公司独立自主管理、经营、租赁兰林的房屋，直接收取经营管理该物业所获收益，并负责承担使用房屋所产生的物业管理等经营费用；天健仁合公司按照约定时间向兰林支付房屋收益。如兰林未履行应尽义务，则由此造成天健仁合公司的经济损失及商誉损失等由兰林进行赔偿。如天健仁合公司未履行应尽义务，则由此造成答辩人的经济损失由天健仁合公司进行赔偿。天健仁合公司于2014年4月22日注册登记成立“北海莫菲尔酒店管理有限公司”，负责“莫菲尔国际精品酒店（MOFEIER)”的经营管理。天健仁合公司从2014年6月1日起独立自主管理、经营、租赁兰林的房屋并受益，至今正常营业。双方约定，从2017年6月1日起计算兰林应得的租金，由天健仁合公司按年向兰林支付，并于每年的12月30日前将房屋租金汇入兰林指定银行账户。但天健仁合公司至今未向兰林支付过房屋租金，已经构成根本违约。二、原判决适用法律正确。按照合同约定，兰林全面履行了自己的义务，但是天健仁合公司却不履行合同约定的向兰林支付租金（收益）的义务。从2017年06月01日至2018年10月10日，天健仁合公司累计拖欠兰林16个月零10天的房屋租金。期间兰林多次向天健仁合公司催要房屋租金（收益)，但天健仁合公司一直没有给付。2018年9月7日兰林通过邮政快递方式向天健仁合公司送达《房屋租金催缴及解除合同通知书》，要求天健仁合公司在2018年10月10前给付拖欠兰林的租金，如到期不履行房屋租金给付义务，兰林与天健仁合公司解除双方签订的《合作合同》。并要求天健仁合公司在合同解除后5日内腾空房屋，并将房屋返还给兰林。天健仁合公司于2018年9月9日收到兰林向其发出的《房屋租金催缴及解除合同通知书》后至今未提出任何异议，且至今占有、使用兰林的房屋并收取占有房屋收益。该事实原判决认定清楚。三、天健仁合公司的上诉理由不能成立。天健仁合公司诉称兰林提供的《合作合同》及《认购书》、付款凭证系伪造，并请求二审法院进行司法鉴定，没有事实依据。天健仁合公司诉称其在2015年8月30日退还了兰林“投资结算款”没有事实依据。天健仁合公司以《合作合同》第八条第8.6款约定为由，认为一审判决适用法律错误，没有法律依据。四、天健仁合公司的诉讼行为符合《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一的规定涉嫌虚假诉讼，人民法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。综上所述，原判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理、公平公正，天健仁合公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 兰林向一审法院起诉请求：一、判令兰林与天健仁合公司在2014年4月7日签订的《合作合同》于2018年10月11日解除；二、判令天健仁合公司及时将租赁的位于北海市天健豪园1栋（Ａ幢）1201号房至1216号房腾空，并将房屋返还给兰林；三、判令天健仁合公司支付兰林从2017年6月1日起至2018年10月10日的房屋租金人民币550884元（404844元／年÷12×6个月＋10天），并按日租金1109元的标准，支付从2018年10月11日起至天健仁合公司返还兰林房屋之日止的房屋使用费；四、本案诉讼费用由天健仁合公司承担。 一审法院判决：一、确认兰林与天健仁合公司于2014年4月7日签订的《合作合同》于2018年10月11日已经解除；二、天健仁合房公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于北海市房屋腾空归还给兰林管理使用；三、天健仁合公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付给兰林2017年6月1日起至2018年10月10日的房屋租金550884元；四、天健仁合公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付给兰林房屋占用费（房屋占用费，参照《合作合同》约定的年租金404844元计算，自2018年10月11日起至天健仁合公司归还兰林房屋之日止）。案件受理费9308元，公告费260元，由天健仁合公司负担。 天健仁合公司向本院提交的新证据如下：证据1.《商品房买卖合同》，拟证明兰林在天健豪园购买房屋的时间为2014年8月，迟于《合作合同》的签订时间，所以《合作合同》系伪造的；证据2.《销售不动产统一发票》，拟证明发票的开具时间与《商品房买卖合同》的签订时间吻合，兰林实际购房时间是2014年8月；证据3.《商品房买卖合同》，拟证明1幢1304-1308号房产是由兰林所有，《合作合同》未包含该4套房明显是伪造；证据4.《退款收据》，拟证明天健仁合公司于2015年8月30日退还兰林投资款与购房款的差额；证据5.《商品房买卖合同》，拟证明兰利根在天健豪园3幢以张爱婵名义购买了两套房，均按正常购房流程付款、签约；证据6.付款凭证及收据，拟证明兰利根在天健豪园3幢购房是按对外销售价格付款，款项中有尾数，兰林提供的付款凭证为万位整数，与实际房款金额不符，不是正常购房行为，而是投资转购房行为。兰林经质证发表意见如下：对证据1、2、3的合法性、真实性无异议，反而证明兰林与天健仁合公司之间形成《商品房买卖合同》关系，且本案诉争房屋的所有权归兰林所有，其中“天健豪园”1号1幢1304号房至1幢1308号房产登记在兰林名下，但不影响兰林对本案权利的主张；对证据4《退款收据》的真实性、合法性不予认可，认为兰林的签字系伪造，天健仁合公司的公章不具有证据效力，兰林从未收到过其中载明的款项；对证据5、6的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联，天健仁合公司提供的《商品房买卖合同》是《天健豪园》3幢1301、1305号住宅用房，且系张爱婵购买，与本案没有关联性。本院认为，双方当事人对上述证据1、2、3、5和6的真实性均无异议，本院予以确认，但上述证据仅能证明签订《商品房买卖合同》的时间和具体内容，并不能以此反证《合作合同》是虚假的，两者没有必然联系；证据4仅为天健仁合公司内部会计凭证，且现金支付的是811806元，天健仁合公司主张该款是支付给兰林，但并未提供兰林收款的凭据佐证，兰林亦不予认可，仅凭该证据无法证明天健仁合公司已经支付了811806元给兰林，故该证据不能证明天健仁合公司主张。 兰林二审没有向本院提交新的证据。 天健仁合公司对一审判决认定的事实有以下异议：1.遗漏查明天健仁合公司当庭提出并庭后补交的关于退款810000余元的证据；2.对一审查明“2014年9月13日,……原告陆续与被告换签了“天健豪园”1幢1301-1304号和1309-1316号房屋共十二套房屋的《商品房买卖合同》。”的事实有异议，从双方提交的《商品房买卖合同》、发票、备案登记时间可看出，双方是在2015年签订的合同而非2014年，其中已明确约定房产的交付时间是2015年12月30日，也不存在一审查明的换签的事实。兰林对一审查明的事实没有异议。本院认为，如前所述，《现金支付凭证》无法证明天健仁合公司已经支付了811806元给兰林，一审不予认定该事实无不当；一审查明的《商品房买卖合同》签订的事实均依照证据本身记载的事项进行认定，亦无不当，本院均予以确认。 二审经阅卷和询问当事人，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《认购协议书》《合作合同》是否合法有效；二、《合作合同》是否符合解除条件；三、天健仁合公司应否腾退案涉房屋并支付相应租金和使用费给兰林。 针对第一个争议焦点即案涉《认购协议书》《合作合同》是否合法有效的问题，本院认为，从上述《认购协议书》《合作合同》的形式及内容两个方面进行审查，均为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。具体理由为：一、合同形式合法。《认购协议书》《合作合同》签订的主体是兰林和天健仁合公司。兰林是由兰利根代签，鉴于兰利根与兰林是父子关系，兰利根代兰林签字，在得到兰林的追认后应视为兰林的真实意思表示，故该代签行为合法有效。天健仁合公司亦在出卖人处盖章确认，对于印章的真实性天健仁合公司并无异议，本院予以确认。故上述《认购协议书》《合作合同》形式合法。二、合同内容真实。1.天健仁合公司对《认购协议书》空白处添加的返租内容真实性提出异议，认为该形式不是公司的一贯书写方式，且添加的内容前后矛盾。经查，空白处添加的内容为“总价：5060555，返三年租金1214532，实付3846023”，“返租时间为2014年5月1日起为计算周期”，该约定实质为以总价的8%作为年租金收益由开发商向购房者支付三年租金，这种销售模式与天健仁合公司销售案涉项目的销售模式相一致，兰林也认可天健仁合公司已经支付了三年租金以折抵房屋装修款。由此可知，所添加的内容为双方依照交易习惯协商确定，无伪造事实损害天健仁合公司的情形。因此，《认购协议书》的内容亦为双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。2.天健仁合公司上诉称《合作合同》签订时间远早于《商品房买卖合同》签订时间，且与案涉项目其他合作合同均为一房一签的惯常做法不符，《合作合同》亦为伪造合同。本院认为，《合作合同》虽然签订于《商品房买卖合同》之前，但签订《合作合同》之前的2014年3月29日双方当事人签订了《认购协议书》，达成了认购案涉房屋的合意，兰林亦履行了大部分的付款义务，即表示天健仁合公司与兰林实际履行了购买案涉房屋的一致协议，双方当事人在此基础上再签订《合作合同》约定由天健仁合公司就案涉房屋按产权式酒店模式进行管理使用并向兰林支付租金收益有事实和法律依据，天健仁合公司仅以不符合惯常做法为由主张《合作合同》是伪造的，缺乏证据支持，对该主张本院不予采纳。 针对第二个争议焦点即《合作合同》是否符合解除条件的问题。本院认为，《合作合同》第8.6条虽约定了“本合同在有效期内，除双方一致同意外，任何一方均不得提前解除合同……”，但该约定仅能针对双方正常履行合同的情形，不包含合同一方或双方违约的情况。本案《合作合同》约定天健仁合公司负有每年向兰林支付404844元租金收益的义务，天健仁合公司抗辩兰林没有支付《合作合同》约定的装修款，相应的其没有支付租金收益的合同义务。经查，兰利根自2014年1月至4月已经向天健仁合公司支付了770万元，该款涵盖了案涉房屋的大部分购房款，剩余未付款以三年的租金收益进行折抵，兰林付款购房的行为已经通过兰利根的转账行为完成。天健仁合公司主张其中部分款项的性质非购房款，但未能提供证据予以证实，对该主张本院不予采纳。天健仁合公司应履行每年向兰林支付租金收益的合同义务，但自2017年6月1日起其未依约向兰林支付租金，拒付租金长达16个月，已经构成严重违约。兰林为此在2018年9月5日向天健仁合公司发出《房屋租金催缴及解除合同通知书》通知天健仁合公司在2018年10月10日前支付所欠租金，否则解除双方的合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定。因天健仁合公司不能在2018年10月10日前履行支付长期拖欠的租金的义务，一审法院支持兰林提出的在2018年10月11日解除《合作合同》的诉讼请求有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。 针对第三个争议焦点即天健仁合公司应否腾退案涉房屋并支付相应租金和使用费给兰林的问题。如前所述，兰林与天健仁合公司之间的《合作合同》已于2018年10月11日解除，天健仁合公司没有按约定在2017年6月1日支付相应租金构成违约，兰林为此要求天健仁合公司支付2017年6月1日至2018年10月10日期间租金550884元理由成立。《合作合同》解除后，天健仁合公司应腾空案涉房屋归还兰林；但天健仁合公司未予腾退，继续占有使用案涉房屋，故该公司应向兰林支付按《合作合同》载明的年租金404844元的标准计算的房屋占用费，一审法院判决正确，本院予以维持。 综上，天健仁合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9308元，由上诉人天健仁合房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐惟甲 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年六月十七日 法官助理 苏 珊 书 记 员 赵梅君