安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2453号 上诉人（原审被告、反诉原告）：巢湖市柘皋镇佳易购超市，住所地安徽省巢湖市柘皋镇玉兰街与古楼街交叉口西北侧。 经营者：鲍杨镇，男，1991年9月9日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凡，安徽易尚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：巢湖市巢州房地产开发有限责任公司，住所地安徽省巢湖市巢柘北路西山巷**巢州景苑综合楼**。 法定代表人:李怀金，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈笑梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐圆圆，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人巢湖市柘皋镇佳易购超市（以下简称佳易购超市）因与被上诉人巢湖市巢州房地产开发有限责任公司（巢州房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 佳易购超市上诉请求：撤销原判第一项，改判佳易购超市无需承担利息。事实和理由：一审判决佳易购超市承担违约金974616.7元和6401.42元错误，应予改判。1、双方签订的《巢湖市商品房买卖合同》未明确约定付款方式，佳易购超市的付款行为不构成违约。合同虽约定房款“首付30%，尾款于交付使用时一次性付清”，亦约定巢州房地产公司负责联系银行按揭并在商品房验收合格后将商品房交付给佳易购超市。巢州房地产公司一直未联系银行办理按揭手续，佳易购超市无法办理按揭贷款，故不能及时支付房款原因在于巢州房地产公司。合同约定尾款支付的前提是房屋交付使用，但房屋于实际交付时未验收合格，规划、消防、质量监督等均未通过验收，房屋无法正常使用，无法办理产权登记。一审认为2017年5月28日房屋交付时佳易购超市应付清全部房款，系错误，亦不符合合同约定。2、巢州房地产公司先行违约，佳易购超市有权拒绝付款。巢州房地产公司在《巢湖市商品房买卖合同》和《合作协议》签订后将二楼东北角部分房屋另行出售给第三人，未按合同约定向佳易购超市交付全部3600平米房屋。3、即使佳易购超市不及时付款，巢州房地产公司未及时联系银行办理按揭亦负有过错，佳易购超市不应承担全部利息损失。4、一审计算违约金的基数系错误。巢州房地产公司2019年1月26日出具的收条注明“补以前未打条据”，该40万元支付时间为2016年，一审在计算2019年1月26日之后的利息时未在基数中扣除该40万元，导致利息计算金额错误。 巢州房地产公司辩称，1、《商品房买卖合同》明确约定付款方式和时间，佳易购超市未按约定付款，显属违约。巢州房地产公司仅负责联系银行按揭，不确保按揭手续办理成功，佳易购超市不能以按揭未办理成功拒付剩余房款。2、《商品房卖卖合同》约定房屋交付标准为符合商品房验收标准。巢州房地产公司在2017年5月28日交付房屋时持有工程竣工验收报告（2016年12月9日）、建设工程竣工验收消防备案凭证（2016年12月13日），所交付房屋已验收合格。佳易购超市自2017年3月始对房屋进行装修，后开业使用。3、《商品房买卖合同》约定商品房交付后，产权登记面积于合同约定的面积不一致的，以产权登记面积为准。2016年9月6日巢州房地产公司与原拆迁户因旧城改造房屋拆迁安置引发纠纷，在柘皋镇人民调解委员会组织下巢州房地产公司将**东北角部分房屋安置给被安置人，2017年5月28日巢州房地产公司交付房屋给佳易购超市时已扣除二楼东北角面积，佳易购超市认可交付行为。消防备案凭证于2016年12月13日办理，不影响佳易购超市实际使用房屋。4、巢州房地产公司未按合同约定时间办理权属证书，已按约承担违约金65000元。佳易购超市未及时支付剩余房款导致巢州房地产公司资金链断裂，巢州房地产公司因融资遭受的损失远超过一审判决的利息及罚息数额。一审计算违约金的基数合法合理。请求驳回上诉，维持原判。 巢州房地产公司向一审法院起诉请求：佳易购超市偿还商品房款本金6100000元和损失2231600元。 佳易购超市向一审法院反诉请求：1、巢州房地产公司提供资料将其开发的位于巢湖市铺）过户给佳易购超市，为佳易购超市办理该房屋产产权登记手续；2、巢州房地产公司支付违约金150000元。 一审法院认定事实：2016年4月26日，巢州房地产公司与佳易购超市签订《商品房买卖合同》一份，约定巢州房地产公司将其所有的位于巢湖市小区）面积3600平方米的房产以每平方米4166元的价格出卖给佳易购超市，总价款为1500万元，付款方式为分期付款，首付30%，尾款于交付使用时一次性付清；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，以产权登记面积为准。 2017年5月28日，巢州房地产公司将前述房屋交付给佳易购超市。 佳易购超市于2016年4月25日向巢州房地产公司支付购房款200万元，于2016年11月16日支付购房款450万元，2019年1月26日支付40万元，2019年1月30日支付200万元，共计支付房款890万元。2019年9月，巢州房地产公司起诉至一审法院，请求判如所请，佳易购超市在法定期限内提起反诉。 一审法院另查明，案涉房屋坐落于巢湖市旧城改造工程商业201铺，建筑面积3528.16平方米，不动产权利证号为皖（2019）巢湖市不动产权第××号。该房屋于2016年12月9日竣工验收，2018年9月26日经建设工程竣工验收消防备案，2018年11月27日经住建部门验收备案。 李怀金（巢州房地产公司法定代表人）于2016年向冯金保（佳易购超市股东）借款350万元，约定月息两分，巢州房地产公司自认该笔借款自2017年3月28日计算至2019年1月30日利息为154万元。巢州房地产公司、佳易购超市及冯金保均同意将该笔借款本息抵付佳易购超市应付巢州房地产公司的购房款。2019年1月27日，李怀金与鲍习卫（佳易购超市经理）、冯金保签订了一份《补充协议》，约定李怀金借冯金保350万元所产生的利息自2019年1月30日起由超市承担，李怀金不再承担，最迟过户时间不能超过2019年3月6日，过户手续办理好后一个月内付清购房余款。 一审法院认为，巢州房地产公司与佳易购超市在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于本诉部分，案涉房屋总价款为14698314.56元（3528.16平方米×4166元/平方米），合同约定“首付30%，尾款于交付使用时一次性付清”，双方签字认可的工程实物移交书反映房屋交付时间为2017年5月28日，因此佳易购超市应于2017年5月28日付清全部房款，但截至该日佳易购超市仅支付650万元，尚差欠购房款8198314.56元。自该日后佳易购超市处于违约状态，因案涉买卖合同未约定逾期付款违约金或违约金计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。经查2017年中国人民银行一至五年期的贷款年利率为4.75%，罚息按加收50%计算为7.125%，故以8198314.56元为基数，按年利率7.125%自2017年5月28日计算至2019年1月26日利息为974616.7元。2019年1月26日佳易购超市支付巢州房地产公司40万元后，佳易购超市尚差欠巢州房地产公司购房款本金8198314.56元，违约金574616.7元，以8198314.56元为基数，按年利率7.125%自2019年1月27日计算至2019年1月30日的利息为6401.42元。2019年1月30日佳易购超市支付巢州房地产公司共计704万元后（2000000元+冯金保借款350万元+冯金保借款利息154万元），尚差欠巢州房地产公司购房款1739332.68元。因2019年1月30日双方签订补充协议对不动产权证办理期限及给付剩余购房款的期限等事项作了变更约定，故此后利息不予计算。 巢州房地产公司诉请因向李震、成池福借款产生的利息损失，因巢州房地产公司未能举证证明该笔借款与本案具有关联性，故不予支持。 关于反诉部分，因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，巢州房地产公司作为出卖人应将案涉房屋所有权转移给买受人佳易购超市，《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，故巢州房地产公司已于2017年5月28日将案涉房屋交付给佳易购超市，应按约于2017年8月26日将资料报产权登记机关备案，但案涉房屋建设工程竣工验收消防备案时间为2018年9月26日，住建部门验收备案时间为2018年11月27日，故2017年8月26日前案涉房屋初始登记条件尚不具备，巢州房地产公司应属违约。双方此后于2019年1月30日签订补充协议对办证时间进行了重新约定，亦不影响案涉买卖合同中违约条款及违约金的约定。截至2017年8月26日，佳易购超市已支付购房款6500000元，巢州房地产公司应给付佳易购超市违约金65000元。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决：一、巢湖市柘皋镇佳易购超市于判决生效之日起30日内给付巢湖市巢州房地产开发有限责任公司购房款1739332.68元；二、巢湖市巢州房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内为巢湖市柘皋镇佳易购超市办理巢湖市旧城改造工程商业201铺房屋的不动产权登记手续；三、巢湖市巢州房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内支付巢湖市柘皋镇佳易购超市违约金65000元；四、驳回巢湖市巢州房地产开发有限责任公司和巢湖市柘皋镇佳易购超市其他的诉讼请求。本诉案件受理费70120元，由巢湖市巢州房地产开发有限责任公司承担50000元，巢湖市柘皋镇佳易购超市承担20120元；反诉案件受理费1650元，由巢湖市巢州房地产开发有限责任公司承担650元，巢湖市柘皋镇佳易购超市承担1000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，巢州房地产公司将其所有的位于巢湖市交叉口西北侧的商业用地部分房产出卖给佳易购超市，双方就该买卖事宜于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。合同签订后，巢州房地产公司于2017年5月28日将前述房屋交付给佳易购超市，佳易购超市却未按约足额支付全部房屋价款，显属违约，巢州房地产公司诉请佳易购超市支付剩余房屋价款并赔偿违约损失，有合同及事实依据，一审予以支持，本院予以认同。因双方于2017年5月28日办理了房屋交接手续，佳易购超市未对巢州房地产公司的交付行为提出异议，前述合同亦约定“产权登记面积与合同约定面积产生差异，以产权登记面积为准”、房屋交付条件为“该商品房经验收合格”等，佳易购超市上诉以巢州房地产公司交付的房屋面积不符合合同约定、房屋不符合交付条件为由主张减免己方其应承担的损失赔偿责任，本院不予采纳。鉴于前述合同约定“甲方（巢州房地产公司）责任为负责联系银行按揭”，佳易购超市上诉以其无法办理按揭贷款归责于巢州房地产公司为由主张减免其违约责任，亦无合同或法律依据，本院不予采纳。 巢州房地产公司于2019年1月26日出具的收条虽注明“补以前未打条据”，但未注明所涉40万元款项的具体收取时间，佳易购超市上诉主张该笔40万元系2016年支付，未能举证予以证实，故佳易购超市上诉称一审据以计算2019年1月26日之后利息的本金基数有误，事实依据不足，本院不予采纳。 对双方无异议的其他原判内容，本院予以确认。 综上所述，佳易购超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13610元，由巢湖市柘皋镇佳易购超市承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。