新疆维吾尔自治区莎车县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3125民初526号 原告：新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局，住所地新疆喀什地区莎车县。法定代表人：艾斯卡尔·吾休尔,该局局长。委托诉讼代理人：钟建新，该局机关服务中心主任。委托诉讼代理人：蒋三元，新疆京喀律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋吉祥，新疆京喀律师事务所律师。被告：祝国荣，男，1972年5月16日出生，汉族，现住新疆乌鲁木齐市。被告：赵娟，女，1976年11月05日出生，汉族，现住新疆喀什市。委托诉讼代理人：罗良才，新疆葱岭律师事务所律师。原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局（以下简称塔河管理局）诉被告祝国荣、赵娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，于2020年5月14日适用简易程序公开开庭审理。原告塔河管理局委托诉讼代理人钟建新、蒋三元到庭参加诉讼，被告祝国荣,被告赵娟委托诉讼代理人罗良才，到庭参加诉讼，现已审理终结。原告塔河管理局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《酒店房屋租赁合同》；2、判令被告将租用位于莎车县文化路9号叶河商务宾馆右侧的楼房（共计二层，1363平方米）返还给原告；3、判令被告向原告支付租金817379元及违约金200107元。事实与理由：2013年11月8日，原、被告签订了《酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于莎车县文化路9号叶河商务宾馆右侧的楼房租给被告，租期为2013年9月1日起至2023年8月31日止，并约定了相应的租金标准以及相关的权利义务、违约责任等条款。合同签订定后，原告按照合同的约定按时交付了房屋，但是被告没有按约定按时交纳房租，经原告核算累计拖欠租金817379元（此款已经扣减原告在被告处的住宿消费12621元），经原告多次催讨无果，故诉至法院请求依法公正判决。被告赵娟委托诉讼代理人答辩称，被告同意解除合同，同意返还1363平方米的房屋，但不同意支付租金和违约金。理由：一、虽然2019年之前欠原告租金507379元，从莎车县发出7·28事件后，由于众所周知的原因，到现在道路交通管制，造成酒店经营损失。双方在签订条约约定租赁期间原告保证房屋在正常的使用状态，该合同第九条第一款约定租赁期间，甲方应对乙方使用的与甲方有关联的配套基础设施水电等为乙方提供必要的保障，保证乙方的正常使用，不得以此限制乙方的经营。而在本案租赁合同中，原告多次以未交纳房租为由，将被告的正常用水给予停断，特别是从2017年开始，原告将被告的用水全部断掉，致使被告无法正常经营，对此造成损失应该由原告自己承担；二、双方在签订的合同第六条约定，由于不可预测规则解除合同的，双方都不承担责任，而导致双方不能正常的履行的义务是由于7·28事件，所以被告不承担违约金；三、被告赵娟与被告祝国荣于2016年11月7日离婚，在签订的离婚协议书中约定：莎车县的叶河酒店归祝国荣所有，因此被告赵娟不承担本案的责任。被告祝国荣答辩称：一、同意解除合同；二、同意返还租金和违约金，理由是1、虽然2019年之前欠原告租金507379元，应当给予减免，从莎车县发出7·28事件后，由于众所周知的原因，到现在还在道路交通管制，造成酒店经营损失；2、双方在签订条约约定租赁期间原告保证房屋在正常的使用状态，该合同第九条第一款约定租赁期间，甲方应对乙方使用的与甲方有关联的配套基础设施水电等为乙方提供必要的保障，保证乙方的正常使用，不得以此限制乙方的经营，而在本案租赁合同中，原告多次以未交纳房租为由，将被告的正常用水给予停断，特别是从2017年11月1日开始，原告将被告的用水全部断掉，致使被告酒店无法正常经营，对此造成损失应该由原告自己承担；3、双方在签订的合同第六条约定，由不可预测规则原因解除合同的，双方都不承担责任，而导致双方不能正常的履行的义务是由于发生7·28事件，所以被告不承担违约金；4、我方与被告赵娟离婚，离婚约定酒店所有权我方所有。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：酒店房屋租赁合同一份（原件经质证后退回，卷存复印件），证实原告将叶河宾馆右侧的房屋供被告使用，面积为1363平方米，租赁期限是2013年9月1日起至2023年8月31日止，前五年租金每年310000元，后五年租金是360000元，每年9月1日支付租金即2013年9月1日支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金，承租人不按期交纳租金的责任每逾期一天应按拖欠租金的千分之五交纳违约金，超过30日的不交租金的，出租方可以解除合同，合同还约定不可抗力是指因自然外力不可抗力造成的房屋损失等。经质证，被告方对证据的真实性、合法性认可，对所证明的合同期限、租金数目认可，但对被告方不按时交纳租金、计算违约金的标准不认可。第二组证据：解除合同通知书一份（原件），证明因被告没有按时履行支付租金，被告没有将房屋交还原告，而是继续使用。经质证，被告方对证据真实性、合法性认可，对其证明的问题不认可，因为2017年11月22日开始，由于原告停止了供水，被告经营的酒店无法正常运行。第三组证据：照片一组（四张），证实2019年5月8日被告将承租的酒店用于学生的培训班使用。经质证，被告对证据的三性均不认可。被告赵娟向本院提供如下证据：第一组证据：酒店房屋租赁合同一份（复印件），证明：一、合同约定原告要为被告保障被告酒店正常的使用，原告将被告酒店水停电，还不止一次，影响了酒店正常的经营；二、合同中还约定不可抗力的因素双方互不承担违约责任，被告不应当承担违约金和部分租金。经质证，原告对证据真实性认可，对被告提出的证明问题不认可，理由是这份证据不能证明原告将被告酒店断水；对于不可抗力只有因自然外力引起房屋损毁的，故被告主张的不符合同约定。第二组证据：解除合同通知书一份（复印件），塔河管理局向叶河商务宾馆、叶河鱼馆下发催缴通知两份。证明：一、原告在2017年8月28日，9月23日以书面形式、交费通知的形式威胁被告如不拒不交付租金，原告将进行停水措施，在2017年11月24日原告送达解除合同通知书之前，将酒店的供水全部停掉。经质证，原告对解除合同通知书认可，但通知书发出了之后被告仍在经营宾馆，对于被告拟证明的问题不予认可。对照片真实性不予认可，照片形成的时间、地点、来源不能确定。被告向原告提交的2017年8月申请是缓交租金不是免交租金，被告也没有按照申请中承诺的时间支付租金，原告在没有支付租金的情况下发出的通知是符合合同约定的。被告凭照片主张2017年11月21之后停水的事实无法证明。断水这样的话说过，实际上没有断过水，该证据不能证明原告在这之间断水。第三组证据：离婚证一份（复印件），离婚协议书一份（复印件），证明2016年11月之后酒店的责任应当由被告祝国荣承担。经质证，原告对该证据不予认可。认为即使二被告离婚的话，债务也不应当由被告祝国荣承担，因为签订合同在二被告离婚之前，离婚协议属于两被告的内部约定，不能对抗原告、也不能对抗原告与被告赵娟签订的租赁合同，相关的权利责任应当二被告共同承担。第四组证据：2016年租赁合同明细表一份（原件经质证后退回，卷存复印件），证明被告酒店所欠的租赁费为507379元。经质证，原告对于证据三性认可，但2018年被告仍然在经营酒店，被告还应当支付2018年1月31日至2019年1月31日的租金310000元。被告祝国荣未向本院提交证据。本院对原告、被告所提交的证据，并综合双方的质证意见，本院对在案的证据部分予以采信。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定以下事实：一、2013年11月8日，新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局机关服务中心与被告赵娟（酒店竞标人）签订酒店房屋租赁合同，将莎车县文化路9号叶河商务宾馆右侧的楼房（两层，1363㎡）出租给被告赵娟。约定租期自2013年9月1日起至2023年8月31日止，前五年每年租金为310000元，后五年每年租金为360000元，每年9月1日需支付当年的租金。承租人不按期交纳租金每逾期一天应按拖欠租金的千分之五，交纳违约金，超过30日的不交租金，出租方有权解除合同，承租方还应支付当年三个月的租金。二、2017年8月28日，塔河管理局向叶河商务宾馆、叶河鱼馆发出催缴通知，要求叶河商务宾馆、叶河鱼馆实际经营人祝国荣、赵娟及时清缴租金。三、2017年9月30日，塔河管理局再次向叶河商务宾馆、叶河鱼馆发出催缴通知，要求叶河商务宾馆、叶河鱼馆实际经营人祝国荣、赵娟及时清缴租金，并告知逾期缴纳租金将诉请法院解除合同、清算欠款及滞纳金。四、2017年11月24日，塔河管理局通知被告赵娟解除合同。五、2016年11月7日，被告赵娟、祝国荣在乌鲁木齐市沙依巴克区民政局协议离婚并依法办理离婚手续，并确认婚姻存续期间不存在共同债权债务，并约定叶河商务宾馆经营权归被告祝国荣所有。本院认为，关于解除本案的租赁合同、返还宾馆部分，原被告双方确认欠付租金507379元，但时至今日被告方仍未按时支付给原告。被告拒付租金的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项已然对原告构成实质违约，另原告已两次催缴并通知被告赵娟解除合同，根据提交在案的《酒店房屋租赁合同》第三条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原告要求解除租赁合同并返还宾馆的诉讼请求予以支持。关于本案是否发生不可抗力的事实部分，双方当事人均未向本院提交证据证实。本院认为，被告赵娟2012年承包后至起诉前未向原告提出减租。该宾馆在2014年后虽受交通管制影响，但根据被告赵娟的默示行为、宾馆的实际经营情况，以及民事活动中诚实信用的原则，交通管制对被告的实际经营未造成根本性的影响，故被告需承担违约责任。关于塔河管理局未将涉纠纷宾馆作为定点接待场所、拖欠住宿费部分。本院认为，依据合同的规定，涉纠纷酒店作为塔河管理局的定点接待场所的约定在合同其他费用一节，可以推断出双方对定点接待事项约定是出租人塔河管理局的权利，而并非是义务，故被告以此为据要求减免部分租金的请求不予支持。原告拖欠被告住宿费12621元，双方于2017年8月28日催缴通知中予以确认，原告应当支付该笔费用，且应支付按照银行同期贷款利息计算至今的资金占用利息2840元，故本院酌定予以扣减。关于被告赵娟、祝国荣是否可以因离婚而约定本案的债务由被告祝国荣承担的部分。被告向本院提交的收入明细表明确载明租赁纠纷发生于2013年9月至2016年12月31日之间。虽被告赵娟、祝国荣于2016年11月7日协议离婚，但结合被告祝国荣亦承包塔河管理局名下叶河商务宾馆并打通本案酒店二楼改为宾馆的事实，可以从形式上推定叶河商务宾馆和叶河鱼馆由被告赵娟、祝国荣共同经营。另根据《中华人民共和国婚姻法解释(二)》第二十四条关于共同债务的举证责任倒置原则，被告赵娟、祝国荣应当对本案纠纷是否属实夫妻共同债务提交证据证实。被告赵娟仅以离婚协议举证债务的分担，而未依据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，故本院认为本案租赁债务属被告赵娟、祝国荣的共同债务。被告方之间的离婚协议约定由祝国荣承担的部分可在被告之间发生效力，被告赵娟承担本案租赁纠纷责任之后，可依据离婚协议约定向被告祝国荣追偿。关于租赁费和违约金的计算部分，原被告双方对租赁费计算至2018年507379均无异议，双方对2018年度的租金及解除合同的违约金有异议。本院认为，被告无法通过提供照片复印件证实原告停水导致宾馆不能正常运营的事实，且于2019年5月份将酒店改成学生的培训中心使用，故被告应当承担2018年度的租赁费31万。被告于2017年11月24日收到原告的解除合同通知书，故双方的合同依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告与被告赵娟之间的租赁合同于2017年11月24日已经解除。故被告应当支付在合同解除之日起逾期三十天缴纳千分之五的违约金（507379元×0.005×30天=76106.85元）和当年三个月的租金（310000元÷12个月×3个月=77500元），故被告应当支付原告租赁费、逾期支付违约金、三个月租金共计970985.85元，扣减原告应当支付的住宿费及占用利息15461元，被告仍需向原告支付955524.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第三项、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令解除原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局与被告赵娟的酒店房屋租赁合同；二、判令被告赵娟、祝国荣于本判决生效后立即向原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局返还位于莎车县文化路9号叶河商务宾馆右侧的楼房（共二层，1363平方米）；三、判令被告赵娟、祝国荣于本判决生效之日一次性向原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局支付955524.85元（玖拾伍万伍仟伍佰贰拾肆元捌角伍分）；四、驳回原告新疆维吾尔自治区塔里木河流域喀什管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6978.69元（原告已预交），由被告赵娟、祝国荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。 审判员 阿布都热西提·阿布都卡迪尔 二 〇 二 〇 年 六 月 八 日书记员 高      彦       文