西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初5950号 原告:西安东智房地产有限公司，住所地西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4609。 法定代表人:张伦，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺凤麟，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告:西安安耐杰环保科技有限公司，住所地西安市高新区，统一社会信用代码：91610131570249238M。 法定代表人:谢志东，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵滢，女，系该公司副总经理。 原告西安东智房地产有限公司（简称东智公司）与被告西安安耐杰环保科技有限公司（简称安耐杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东智公司委托诉讼代理人贺凤麟、王磊、被告安耐杰公司委托诉讼代理人赵滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东智公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告签署的《融城东海房屋租赁合同》解除；2.请求依法判令被告向原告支付欠付租金70266元（暂计算至2019年9月10日，主张至房屋实际归还之日），滞纳金66227元（暂时计算到2019年10月31日，自2019年11月1日起计算至实际支付之日）；违约金205390元，以上费用共计341883元；3.请求依法判令被告向原告返还涉案A楼11401、11402号房屋并清空屋内财产；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费及追偿费用。事实与理由:2018年6月11日，原告与被告签订《融城东海房屋租赁合同》(以下简称“合同”，合同约定被告租赁原告位于西安市高新区XX路XX中心XX楼XX号房屋，房屋建筑面积418.26平方米，租赁期限为5年，自2018年6月11日至2023年6月10日。租金为28元/平方米，从第三年起，租金每年递增2%，租金按季度支付。如逾期支付租金或其他款项的，应按日千分之五的标准支付迟延交付期间的滞纳金。拖欠租金、物业管理费、水、电、气费等达到30日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订生效后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告缴纳了部分租金。后被告拖欠原告2019年3月11日—2019年9月10日两季度租金共计70266元，经原告多次书面催收，被告至今仍未支付任何租金。后原告向被告发出解除通知书，要求解除合同、支付租金、违约金等，但被告均不予理会。综上所述，原告与被告签署的房屋租赁合同系双方真实自愿的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行合同约定的义务。但被告未按约定支付租金已构成违约，且已经超过30日未支付，故原告有权单方要求解除合同，同时被告也应承担合同约定的支付租金、滞纳金及违约金的法律后果。另合同解除后，被告应返还房屋给原告。现原告无奈诉至贵院，请求贵院依诉所判。 被告安耐杰辩称，一、答辩人对拖欠房租租金无异议，但是目前房屋被原告锁封，锁定时间在原告起诉之日后，也就是2019年11月12日后，被告无法进入，因此租赁合同解除，租金收取应该截止于2019年11月12日。二、答辩人认为原告请求的房租租金、滞纳金、违约金，金额不符。租房合同(合同编号YMCI-RCDN-BG-034)第四条约定，月租金为11711元，根据原告解除合同时间即锁封房屋时间计算，拖欠租金的时间为2019年3月11日至2019年11月12日止，共计8个月。1、由此计算拖欠房租总租金为93688元；2、原告根据租房合同第七条约定滞纳金按照每天千分之五计算，答辩人认为原告要求的滞纳金是违法的，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立滞纳金，因此原告提出的每天千分之五滞纳金属于霸王条款，答辩人不予支持。3、违约金根据租房合同第十一条的第2小条约定为30%，违约金计算金额应该为拖欠房租费总金额的30%，即93688*30%=28106元;4、被告在2018年6月11日交付于原告两个月房租押金23422元。被告认可拖欠租金及违约金费用总计为98372.00元。三、答辩人认为，被答辩人于起诉之后没有跟被告协调沟通的情况下私下锁封涉案A楼11401、11402号房屋，行为已经促成违法，被告尊重法院判决，将遵守法院判令。四、答辩人要求被答辩人赔偿被告装修费用553890.26元，答辩人认为租房合同第十二条第5小条约定租赁期未满，若因乙方的原因造成本合同解除或者提前终止，乙方不得拆走装修物及其附属物。不合理，并且被告拖欠房租是因为原告物业不卖电造成被告无法使用涉案房屋，答辩人请求原告给付赔付装修款。因为被告确实是因为公司倒闭，资金链断裂造成拖欠租金的，而且被告目前已经工商清算，处于解散注销中，并且拖欠房租期间，被告由于原告物业不出售电费造成此房屋自2019年4月份之后至今都没有使用过，也就是装修后都没有获得收益。并且再此期间被告多次跟原告负责租房业务的经理于培鑫沟通，目前公司破产，无力付房租，请求转租或者出售，于培鑫不同意，造成3到4个同意客户流失。后来原告房产销售经理姬某某在2019年8月份之后开始出售1401和1402，结果由于原告在原来出售的价格上每平米多加了500元装修费用，我公司也加上了我们装修的费用，造成出售单价超高，没有出售成功，可见原告是有想通过被告装修获益的想法的，被告因经营不善，注销倒闭，也无力支付拖欠租金了，答辩人请求法院依法判令将装修款折算后一部分全部抵销拖欠租金和违约金98372元，余下的装修款根据折旧给予答辩人一定的赔偿。如果被答辩人不给予赔偿，答辩人申请拆除全部装修设施，恢复成房屋起租毛坯房状态后，交付给原告。四、被答辩人请求的依法判令被告承担本案诉讼费、保全费及追偿费。答辩人认为诉讼费按照国家法律法规依法判令，合情合理，保全费及追偿费不予支持。被告积极跟原告协商多次，原告不予协商。被告支付了原告2019年3月11日前的租金。 经审理查明，2018年6月11日，原、被告签订《融城东海房屋租赁合同》，该合同第一条约定，本合同租赁房屋位于西安市高新区XX路XX中心XX楼XX、XX号房屋。租赁面积418.26平方米，第三条约定，租赁期限为5年，即从2018年6月11日起至2023年6月10日止。装修免租期：由2018年6月11日至2018年9月10日。如在合同期内由于乙方（即被告）原因而造成本合同终止，则乙方不再享有此免租期。第四条第一款约定月租金为11711元，租金从第三年起开始递增，每年递增租金的2%。该条第二款约定，租金按季支付，合同签订后7日内，乙方需支付第一季的租金35133元，同时应向甲方缴纳23422元，作为乙方履行本合同各项条款的履约保证金。该合同第七条约定，当乙方未能按照合同约定支付应付租金、保证金、物业管理费和其他款项，乙方应支付延迟交付期间的滞纳金，滞纳金按每日千分之五计算。该合同第十一条约定，乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的，甲方有权单方面终止合同，并收回房屋，且乙方应按合同租金总额的30%支付甲方违约金并赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。合同第十二条第五款约定，租赁期未满，若因乙方的原因造成本合同解除或提前终止，乙方不得拆走装修物及其附属物。2018年6月11日被告向原告缴纳了23422元的押金，原告向其出具了收款收据。2018年7月2日被告法定代表人谢志东与涉案房屋物业公司签订《装饰装修管理服务协议》。另被告与多家公司签订了合同，称装修总价553890.26元。2019年8月中下旬原、被告曾沟通出售涉案房屋，但最终未果。原告于2019年9月30日通过EMS向被告邮寄《解除合同通知书》，但该邮件被退回，退回原因为单位倒闭，电话有误，原址查无此人。现房屋处于锁闭状态，有两把锁，一把系原告所有，另一把系被告所有。原告于2019年11月13日与陕西海普睿诚律师事务所签订委托代理合同，发票显示案件代理费5000元。2020年5月19日，被告因决议解散，拟向登记机关申请注销登记，请债权人自公告之日起45日内向清算组申报债权。公告期自2020年5月19日至2020年7月3日。清算组负责人为赵滢，清算组成员为赵滢及谢志东。 上述事实有，《融城东海房屋租赁合同》、装饰装修管理服务协议、《解除合同通知书》、EMS邮寄单及快递跟踪单、委托代理合同、律师费发票、押金收款收据、装修相关材料、西安安耐杰环保科技有限公司注销备案/公告、微信聊天记录、涉案房屋现状照片及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告签订的《融城东海房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，但被告在原告交付房屋后迄今只交纳了23422元的押金，并未依照合同约定按时足额向原告支付房屋租赁费，显属违约，现原告依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，双方均同意解除《融城东海房屋租赁合同》，但对解除合同的日期存在争议，被告于2020年4月14日收到原告诉状，故本院认定解除合同的通知于该日到达被告，合同自到达被告之日时解除，即2020年4月14日原、被告之间签订的《融城东海房屋租赁合同》解除。双方在合同中约定如在合同期内由于乙方（即被告）原因而造成本合同终止，则乙方不再享有此免租期。现因被告违约造成该合同解除，但原告在诉讼请求中并未主张免租期的租金，故被告应支付原告自2019年3月11日起至2020年4月14日合同解除之日的租金共计152243元，被告已缴纳23422元的押金，可予以抵扣。故被告还应向原告支付拖欠租金128821元。合同解除之日至房屋实际归还之日期间的租金，因该期间双方不存在租赁关系，原告主张该期间的租金本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告既主张违约金又主张逾期支付房租的滞纳金还主张律师诉讼代理费，因双方在合同中约定了因被告违约给原告造成损失包括律师诉讼代理费应予以赔偿，现原告提交了律师诉讼代理费的相关证据，故本院对原告主张赔偿原告律师诉讼代理费5000元，予以支持，原告实际损失为其合同约定的应收租金及其维权所付出的律师诉讼代理费，共计133821元，被告系合同的违约方，原告并不存在违约行为，故被告应当向原告支付违约金40146.3‬元【（被告拖欠租金+律师诉讼代理费）×30%】。原告主张的违约金和滞纳金总计不能超过其实际损失的30%，故对原告超过部分的诉请，本院不予支持。《融城东海房屋租赁合同》解除后被告应清空涉案房屋内其所有的物品，并向原告返还对涉案房屋的占有。至于被告主张的装修费，因装修至今已由近两年，装修现值无法估算，且双方对此争议较大，被告准备提起反诉，但证据交换时被告最终并未提起反诉，其同意另案主张，故就装修费被告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告西安东智房地产有限公司与被告西安安耐杰环保科技有限公司于2018年6月11日签订的《融城东海房屋租赁合同》于2020年4月14日解除； 二、被告西安安耐杰环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安东智房地产有限公司支付拖欠租金128821元（已扣除履约保证金即押金23422元），违约金40146.3元。 三、被告西安安耐杰环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于西安市高新区XX路XX中心XX楼XX、XX号房屋，并返还原告西安东智房地产有限公司； 四、被告西安安耐杰环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告西安东智房地产有限公司律师诉讼代理费5000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告西安东智房地产有限公司其他诉讼请求。 案件受理费9421元，由被告西安安耐杰环保科技有限公司负担4877元，由原告西安东智房地产有限公司负担4544元。原告已预交案件受理费，被告在履行本判决确定的金钱给付义务时一并支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 雷 君 二〇二〇年六月二十八日 书记员 高彩娥 打印：扈艳红校对：张石磊2020年月日送达 1