河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1079号上诉人（原审被告）：通许博文置业有限公司，住所地通许县文卫路西段北侧。法定代表人：杨建勋，总经理。委托诉讼代理人：吕游，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋趁兰，女，汉族，1968年8月19日出生，住通许县。委托诉讼代理人：祁建超，河南咸平律师事务所律师。上诉人通许博文置业有限公司（以下简称“博文置业”）因与被上诉人宋趁兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博文置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋趁兰的诉讼请求或者将本案发回重审，诉讼费用由宋趁兰负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，存在认定错误的情况，直接导致一审法院错误认定博文置业为违约方。具体情况如下：1.一审法院对商品房价款认定错误。涉案房产为博文置业作为开发商开发的商品房，双方签订了商品房买卖合同并进行了备案。按照双方约定内容商品房价款应为买卖合同约定的数额，在宋趁兰仅仅支付定金的情况下，博文置业无法交房。2.宋趁兰提交的补充协议所指向的贷款不明确，应由宋趁兰承担相应的举证责任。3.涉案房产已经抵付给田X峰，并且涉案房产是由田X峰出售给宋趁兰，具体的手续由田X峰的儿子田X光和员工任X宇进行操办，并且所有的费用均由其收取，上述行为后果应由田X峰、田X光承担，不应由博文置业承担。4.宋趁兰主张因迟延交房解除合同，迟延交房并非博文置业原因造成。除宋趁兰未付全款、只缴纳定金外，通许县政府在土地整理过程中对于涉案房屋所在地块只是部分交付，由于涉案房屋所在的林语花庭小区需要进行整体验收，因此住建部门对该工程未予以验收。虽然涉案的该套房屋已达到交付条件，但仅碍于手续原因未交付。截至目前，该房屋的相关手续已经办理完毕，随时可以入住，并不存在博文置业故意推迟交房的情形。5.对于除房款外的其他各项费用系由房屋买卖行为产生，用于办理相关手续，不应由博文置业退还。6.本案宋趁兰不是本案适格原告，与博文置业签订商品房买卖合同的是张X海。虽然张X海去世，但宋趁兰并非唯一继承人，本案的一审认定可能影响到其他继承人的利益。在未经析产的情况下，一审法院作出的判决应予撤销。二、一审法院在审理过程中存在程序错误。为了查清本案事实，明确本案权责主体，博文置业向法院申请追加被告或第三人田X峰的儿子田X光和员工任X宇参与本案进行诉讼，一审法院未允许追加被告或第三人。就本案事实而言，涉案房产已经由博文置业抵付给田X峰用于偿还欠款，田X峰等人将该房产出售给宋趁兰，宋趁兰也将房款支付给了田X峰等人，博文置业并未收到任何宋趁兰支付的款项。因此宋趁兰的诉讼请求应由田X峰、田X光、任X宇承担，与博文置业无关，其对博文置业的诉讼请求应依法予以驳回。宋趁兰辩称，一、一审法院认定事实清楚，博文置业的上诉理由不能成立。首先，博文置业在上诉状中率先承认了其与张X海签订商品房买卖合同并进行备案登记的事实，即博文置业认可其将房屋出售给张X海的事实。且张X海已经依照合同履行了货币给付义务，博文置业在收到钱款后向张X海出具了收据。经过备案的商品房买卖合同系博文置业与张X海的真实意思表示，对房屋的位置、面积、价款、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定，故一审法院根据合同对商品房价款予以认定事实正确。因合同签订时的相对方及备案合同均显示张X海与博文置业之间存在买卖合同关系，且有博文置业出具的收据加以证实，博文置业称房屋已经抵付给田X峰没有相应证据予以支持，其上诉理由不能成立。张X海去世时张X海的继承人有宋趁兰、张X鹏、张X红，且张X鹏、张X红均已自愿放弃对张X海购买的涉案房屋的继承权，故宋趁兰系张X海涉案房屋权利的唯一继承人，宋趁兰是适格的诉讼主体。其次，开封市鼓楼区人民法院2019年9月26日作出的生效民事判决已经对贷款事宜进行了详细、明确的阐述，博文置业在收到该判决后服判息诉，却在宋趁兰要求与博文置业解除合同、退还全部已付款时声称贷款不明，明显不能成立。再次，经过备案的商品房买卖合同明确约定，出卖人逾期不交付房屋的，逾期60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。根据博文置业向张X海出具的收据显示，张X海的全部已付款包括购房款180880元、契税6000元、配电费6720元、维修基金4788元及其他费用345元等，上述费用均是张X海应博文置业要求让缴纳的合理费用。现在双方之间的购房合同已经解除，宋趁兰根本无法享受涉案房屋的其他配套服务，故博文置业应当退还上述所有费用。二、一审法院审理程序并无错误。在一审中，博文置业虽然申请追加田X光和公司员工任X宇参加诉讼，但是宋趁兰认为案件事实简单、清楚、明了，没有必要追加田X光和任X宇为诉讼参与人，为了避免增加诉累，宋趁兰不同意追加田X光和任X宇为诉讼参与人。况且，博文置业如果坚持认为田X光和任X宇应当承担责任，可以在承担违约责任后向其二人提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，不动产权利的设立以登记为生效要件。博文置业声称已经将房屋抵付给田X峰，却没有拿出抵押登记的相关证据来支持其主张，上诉人应自行承担举证不利的法律后果。三、随着经济的发展，通许县作为一个交通不算太发达的小县城，现在的房屋价格与2015年4月1日签订合同时的房屋价格有天壤之别。张X海出于信任与博文置业签订合同并履行了货币给付义务，由于双方在合同中约定的违约金过低，博文置业严重违背诚实信用原则，对交房事项一推再推，严重侵害了宋趁兰的合法权益。宋趁兰作为受害者，要求博文置业另行按照同期银行贷款利率支付宋趁兰利息。宋趁兰向一审法院起诉请求：1.依法要求解除张X海与博文置业签订的商品房买卖合同；2.要求博文置业退还宋趁兰购房款180880元、契税6000元、配套费6720元、维修费4788元、其他费345元、违约金4408.8元，共计203141.8元；3.要求博文置业将以宋趁兰名义在中国工商银行开封鼓楼街支行的贷款结清；4.本案诉讼费、律师费由博文置业承担。一审法院经审理查明，张X海与宋趁兰系夫妻关系，双方育有一子张X鹏、一女张X红。2015年4月1日，张X海（××）与被告博文置业（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：由张X海购买被告开发建设的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区3幢东单元3层302号房屋，建筑面积106.4平方米，单价每平方米3530元，总金额375592元。博文置业应在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。逾期不交付房屋的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2015年4月1日，博文置业为张长海出具收据五份，分别为收到购房款3#-东-302户180880元、契税6000元、配套费6720元、维修基金4788元、其他费用345元。张长海以上述房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行借款260000元，博文置业为该笔借款的保证人。2019年9月26日，开封市鼓楼区人民法院，就中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行与张X海、宋趁兰、通许博文置业有限公司借款合同纠纷一案作出判决，判决张长海、宋趁兰偿还借款合同中约定的本息、逾期利息、罚息、复利及律师费，通许博文置业有限公司承担连带清偿责任。上述案件所涉及的借款合同，为张X海以林语花庭小区3幢东单元3层302号房屋作为抵押担保与中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行所签订的借款合同。2019年6月10日，张X鹏、张X红共同出具放弃遗产声明一份，载明张X鹏、张X红自愿放弃对其父亲张X海于2015年4月1日购买的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区3幢东单元3层302号房产的继承，该房产全部由其母亲宋趁兰继承享有，全权处理。一审法院认为，张X海与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法且有效，予以认定。合同签订后，张X海向博文置业交纳购房款180880元、契税6000元、配套费6720元、维修基金4788元、其他费用345元，共计198733元。张X海于2018年11月20日去世，继承人张X鹏、张X红自愿放弃张长海购买的涉案房屋的继承权，故宋趁兰为涉案房产权利的唯一继承人。现博文置业未依约向宋趁兰交付房屋，宋趁兰依合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还宋趁兰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计198733元。对宋趁兰要求博文置业支付违约金的诉讼请求，因张X海以涉案房屋抵押贷款的260000元已支付给博文置业，故违约金应为4408.8元（440880元×1%）。对宋趁兰要求博文置业将以其名义在中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行的贷款结清的诉讼请求，开封市鼓楼区法院已对该笔借款的偿还顺序作出判决，且已生效，故对该诉讼请求，不予处理。宋趁兰诉求博文置业承担本案律师费，证据不足，不予支持。对博文置业辩称未收到张X海购房款的辩解理由，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除张X海与通许博文置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、通许博文置业有限公司于判决生效之日起十日内返还宋趁兰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计198733元，并支付违约金4408.8元；三、驳回宋趁兰的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347.13元，由通许博文置业有限公司负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，张X海与博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章并经备案，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。博文置业向张X海出具收据，证明其收到林语花庭小区X#-X-X户购房款180880元、契税6000元、配套费6720元、维修基金4788元、其他费用345元。并认可收到涉案房屋银行抵押后的贷款260000元，故张长海已经完成购房款支付义务，博文置业称不能证明张长海交付了相关费用的上诉理由不能成立。博文置业收到房款后，应当按照合同约定的条件向宋趁兰交付房屋。因博文置业逾期交房超过60日，宋趁兰按照合同约定有权解除合同。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。本案因博文置业违约致使合同解除，博文置业应返还宋趁兰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计198733元并按照合同约定支付违约金。博文置业称宋趁兰作为本案原审原告主体资格不适格，张X海去世后，其继承人有宋趁兰、张X鹏、张X红，张X鹏、张X红自愿放弃张X海购买的涉案房屋的继承权，宋趁兰作为本案唯一原告提起诉讼并无不当。博文置业称其已经将涉案房屋抵付给田X光或田X峰，但其提交的调解协议并不发生物权变动的效力，而且博文置业以自己名义向张X海出具收款收据并以自己名义与张X海签订房屋买卖合同，宋趁兰有理由相信涉案房屋出卖人为博文置业，田X光及任X宇既非买卖合同当事人，也非本案必要共同诉讼参与人，故一审法院对博文置业要求追加当事人的请求不予准许并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。博文置业的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4347.13元，由通许博文置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年六月二十三日法官助理申和平书记员荀文彬