广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初5056号原告：方惠兰，女，1975年3月3日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：甘永辉，广东德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健威，广东德和衡律师事务所实习律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码:91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。原告方惠兰与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘永辉、陈健威，二被告共同委托的诉讼代理人尹德军、张洁平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证的违约金共计人民币1472347.95元（自涉案房地产交付之日2016年12月26日后的第240日即2017年8月24日起，计算至办理好原告名下的《不动产权证》之日即2019年7月3日止，共计679日，以购房总价款5421016元为基数，按照每日万分之四的标准计算违约金）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于深圳市宝安区，用途为商业，房屋总价款为人民币5421016元。原告已按合同约定付清了全部购房款。合同第二十一条约定“出卖人应在取得工程竣工验收文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。”被告于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。根据合同约定，被告作为出卖人应于2016年9月20日起180日内即2017年3月19日前完成本房地产项目的房地产初始登记，但被告直至2018年11月16日才完成初始登记，造成原告不能按约定期限取得《房地产证》。合同第二十二条约定“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。”因被告未履行相关义务造成原告于2019年7月3日才取得《不动产权证》，已超过合同约定的期限。根据合同约定，被告应承担逾期办证的违约责任，向原告支付延期办理《房地产证》违约金人民币1472347.95元（679日×5421016元×0.04%／日＝1472347.95元。）原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、被告为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目实施的权利限制付出了巨大的努力和代价。被告于2016年9月取得勤诚达悦园项目的规划验收合格证和竣工验收备案回执后，项目已具备了办理初始登记的条件。自2016年10月起，因湖南六建对原告所购房屋实施违法加建行为导致勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制不得办理初始登记和转移登记等手续后，被告瑞恒公司直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制。2018年9月起，考虑到广大购房业主能够尽快办理房地产证书的整体利益，被告先行缴纳了巨额行政处罚款项，方得以解除勤诚达悦园项目的权利限制并完成了该项目的初始登记和转移登记。二、原告诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。原告未能按照买卖合同约定办理《房地产证》是基于其在所购房屋因实施违法加建被政府相关主管部门限制权利。而且，未能按照买卖合同约定办理《房地产证》并不影响原告对所购房屋的占有、使用和收益，也没有给原告造成实际经济损失。原告现诉请的违约金人民币1,472,347.95元，超过总房款27%，明显过高，请法院依法予以适当调低。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月27日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园第1栋7单元1层商业207号房产，用途为商业，建筑面积58.5平方米，购房总价款为人民币5,421,016元。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。4、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。5、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。上述合同签订后，原告已付清了购房款。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2016年12月26日，被告瑞恒公司向原告交付了涉案房产。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月6日、13日，涉案项目部分业主确认收到被告瑞恒公司发送的手机短信，告知业主勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知业主带齐办证资料前往被告处办理。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，第三人湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。2019年7月3日，涉案房产经核准登记至原告名下，不动产权证号为：（2019）深圳市不动产权第××号。本院在另案审理涉案项目其他业主诉瑞恒公司房屋买卖合同案中，向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向本院复函（深不动产登函［2018］486号）如下：一、勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：勤诚达悦园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由深圳市瑞恒投资发展有限公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。深圳市宝安区新安街道土地规划监察队向本院复函如下：勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122,485,280.34元和并处罚款人民币2,576,610.5元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l、没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42,226.79元／平方米。成交均价42,226.79元／平方米乘以建筑总面积68,861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2,907,819,523.9084元。由销售总价除以71,890.17平方米（总建筑面积68,861.96平方米与超建面积为3,028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40,448.08元/平方米。用销售平均单价（40,448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3,028.21平方米）得出违法所得为122,485,280.34元人民币。2、罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2,576,610.5元人民币。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，原、被告确认涉案房产为商铺，不存在加建情形。又查，关于通知业主办证事宜。被告瑞恒公司主张已通过短信通知业主办理房产证，在2018年10月底、11月初在整个业主群里发出了几次通知，短信、手机短信通知。涉案项目部分业主在另案审理中确认已于2018年11月6日、13日收到短信通知。再查，关于具体办证流程。涉案项目部分业主主张其已经与瑞恒公司签署《房地产证办证委托协议书》，委托瑞恒公司为其办理房地产证，但该协议书原件在瑞恒公司处，瑞恒公司对此不予认可。原告主张办理房地产证须由瑞恒公司主导并提交资料，具体流程如下：业主与瑞恒公司需签订深圳市不动产登记申请表，瑞恒公司需出具授权其代理人缴纳相关税费、申办不动产权证书相关事宜的授权委托书以及其主体资料；如业主是通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的，一般需具备房地产楼花抵押登记转现楼登记申请书、营业执照、金融许可证、法定代表人证明书、授权书（授权被告为银行方签订经济合同及办理其他事务代理），并主张《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。瑞恒公司主张只要其完成了初始登记，即已经履行完成开发商的义务，合同约定由业主自行办证，瑞恒公司是配合提交公司的主体资料，在有抵押贷款的情况下，由银行委托瑞恒公司一起去办证，没有抵押贷款的情况下，部分业主与瑞恒公司签订委托书，委托瑞恒公司办证，部分业主则自行办理，即由这些业主到瑞恒公司处拿公司的主体资料自行前往办理。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面遵照履行。关于逾期办证违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。本案中，原、被告均确认涉案房产已于2016年12月26日交付原告，瑞恒公司应于房产交付之日起240日内即2017年8月22日之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，原告有权诉请被告自房产交付之日之后第240日起，按日支付购房总价款万分之四的违约金。原告主张违约金自2017年8月24日起计算，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。由于本院已查明瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日，逾期天数为450天。原告诉讼请求超出本院认定部分，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付违约金975,782.88元（5,421,016元×万分之四×450天）。被告主张违约金过高，诉请本院予以调低，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方惠兰支付迟延办证违约金人民币975,782.88元；二、驳回原告方惠兰的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,026元，由被告负担，被告应自本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年六月十一日书记员  席俊奇书记员  郑淦元附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。