福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初810号 原告：福建亿发房地产发展有限公司，住所地福建省莆田市涵江区苍林工业小区（涵西办苍林村）,统一社会信用代码91350300789046750T。 法定代表人：李志海，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晶晶，福建佘云律师事务所执业律师。 被告：杨建英，女，1983年5月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告福建亿发房地产发展有限公司（下称亿发公司）与被告杨建英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿发公司的委托诉讼代理人陈晶晶、被告杨建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿发公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1.解除亿发公司与杨建英于2014年9月9日签订的合同编号为Ｈ201402440《商品房买卖合同》；2.杨建英支付给亿发公司违约金251577.8元；3.杨建英立即归还给亿发公司代偿款100951.41元及该款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以70747.88元为基数自2019年3月30日起至实际还清之日止，以30203.53元为基数自2019年6月28日起至实际还清之日止），上述违约金、代偿款直接在杨建英已支付的首付款中扣除；4.杨建英配合亿发公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记与注销商品房预告登记手续；5.本案诉讼费由杨建英承担。诉讼期间，亿发公司申请变更上述第3项的诉讼请求为：判令杨建英立即归还给亿发公司代偿款100951.41元及利息（以70747.88元为基数自2019年3月30日起至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；以30203.53元为基数自2019年6月28日起至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息），上述违约金、代偿款直接在杨建英已支付的首付款中扣除。事实与理由：2014年9月9日，亿发公司与杨建英签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》主要约定：杨建英向亿发公司购买坐落莆田市涵江区××路骏乘.亿发城第3幢32层3201号房，商品房总价款为1257889元,杨建英应于合同签订当日支付首付款377889元，余款880000元由买受人向商业银行（或公积金）申请按揭贷款,贷得款项用于向出卖人支付购房款。附件六《合同补充协议》主要约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，买受人应于收到出卖人发出通知之日起30日内，除了要继续履行其向银行应尽的义务并承担对应法律责任，还应赔偿出卖人因作为担保人而遭受的损失；如若买受人于收到出卖人发出通知之日起超过30日仍不履行其向银行应尽的义务，出卖人有权解除合同，并按全部购房价款的20%向买受人收取违约金，同时买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失；出卖人可按合同确定的联系地址向买受人邮寄通知或文书，也可直接在湄洲日报上以刊登公告的方式送达，当面送达的，自买受人签收之日即视为送达，邮寄或公告送达的，自邮件发出或公告刊登之日起第3日即视为送达等。合同签订后，杨建英按约支付了首付款。2015年6月5日，杨建英、亿发公司与中国建设银行莆田分行股份有限公司莆田分行（下称建设银行莆田分行）签订一份《个人住房借款合同》，主要约定：杨建英向建设银行莆田分行借款，亿发公司作为保证人，担保方式为抵押加阶段性保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利等。借款后，杨建英起初尚能按约归还银行贷款，但自2019年3月份起就未依约还款，导致亿发公司被建设银行莆田分行扣款，截至2019年6月28日亿发公司已被两次扣款计100951.41元。2020年1月17日，亿发公司通知杨建英要求其偿还被扣划的款项等，但杨建英至今仍未归还。综上，案涉《商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，双方应按约履行，但杨建英的违约行为已达到约定的合同解除条件，亿发公司有权解除合同并要求杨建英归还代偿款和承担违约责任等，故提出上述诉讼请求。 杨建英辩称，对亿发公司主张的事实无异议，但不同意解除合同，希望与亿发公司协商解决，且亿发公司主张的违约金过高。 亿发公司围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1.亿发公司的营业执照、法定代表人居民身份证及杨建英的居民身份证复印件各一份，欲证明亿发公司、杨建英的信息情况及诉讼主体适格； 2.《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各一份，欲证明杨建英向亿发公司购买案涉商品房，双方对案涉商品房的坐落位置、价款、解除条件、违约责任等进行约定的事实； 3.《个人住房借款合同》一份，欲证明杨建英因购买案涉商品房向建设银行莆田分行申请按揭贷款880000元，亿发公司为杨建英的上述贷款提供阶段性保证责任的事实； 4.建设银行莆田分行的单位客户专用回单、账户扣划代偿通知书各二份，欲证明杨建英未按约偿还银行按揭贷款，导致亿发公司被银行扣款，截至2019年6月28日被扣款金额合计100950.59元的事实； 5.催款通知书、EMS快递回执单各一份，欲证明亿发公司向杨建英催讨被银行扣划的款项等事实； 6.不动产登记薄，欲证明案涉商品房已办理预告登记的事实； 7.《莆田市商品房买卖合同备案表》复印件、湄洲日报刊登的一则公告，欲证明案涉商品房已办理合同备案，但备案表遗失的事实。 上述证据，经庭审质证，杨建英对亿发公司提供的上述证据均无异议。 杨建英在本院指定的举证期限内未提交证据。 本院经审查认为，亿发公司提供的上述证据真实、合法，与本案有关联，能证明其主张，且杨建英均无异议，予以认定并采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2014年9月9日，亿发公司与杨建英签订编号为Ｈ201402440《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》内主要约定：买受人杨建英联系地址为福建省莆田市秀屿区××镇××村下楼48号；杨建英向亿发公司购买坐落莆田市涵江区××路骏乘.亿发城第3幢32层3201房,该商品房单价为8815.54元，总价款为1257889元，买受人应于合同签订当日支付不少于首付款377889元，余款880000元由买受人向商业银行（或公积金）申请按揭贷款,贷得款项用于向出卖人支付购房款。附件六《合同补充协议》主要约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，买受人应于收到出卖人发出通知之日起30日内，除了要继续履行其向银行应尽的义务并承担对应法律责任外，还应赔偿出卖人因作为担保人而遭受的损失，如若买受人于收到出卖人发出通知之日起超过30日仍不履行其向银行应尽的义务，出卖人有权解除合同，并按全部购房价款的20%向买受人收取违约金，同时买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失；出卖人可按合同确定的联系地址向买受人邮寄通知或文书，也可直接在湄洲日报上以刊登公告的方式送达，当面送达的，自买受人签收之日即视为送达，邮寄或公告送达的，自邮寄发出或公告刊登之日起第3日即视为送达。合同签订后，杨建英按约支付了购房首付款377889元。2014年9月24日，案涉《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。2014年10月21日，案涉商品房办理了预购商品房预告登记手续。2015年6月5日，杨建英、亿发公司与建设银行莆田分行签订了一份《个人住房借款合同》，主要约定：“商业性借款880000元，贷款期限为120个月（即自2015年6月5日起至2025年6月5日止）；本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买坐落莆田市涵江区××路骏乘.亿发城3幢3201房的购房款；还款方式采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为人民币7333.33元，利息逐期结算还清；担保方式为抵押加阶段性保证，杨建英以本合同项下贷款所购的商品房向贷款人提供抵押担保，亿发公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。借款合同签订后，建设银行莆田分行依约发放贷款880000元并支付给亿发公司。2018年11月起，杨建英未能按约归还银行按揭贷款，截至2019年6月28日止杨建英拖欠建设银行莆田分行的贷款计100951.41元，建设银行莆田分行于2019年3月30日、6月28日从亿发公司在建设银行莆田分行开立的保证金账户上分别扣划70747.88元、30203.53元。2020年1月8日，亿发公司按《商品房买卖合同》内载明的杨建英联系地址以邮寄方式向杨建英发出通知书，要求杨建英于收到本通知书之日起十日内一次性支付给亿发公司截至2019年6月28日止被建设银行莆田分行扣划的款项100950.59元等。因杨建英未能归还给亿发公司代偿款和按约履行义务，亿发公司遂于2020年3月9日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，本院按杨建英提供的当事人确认地址向其邮寄送达本案的民事起诉状副本、开庭传票等法律文书，杨建英未签收，该邮件于2020年3月24日退回本院。 另查明，案涉商品房于2019年9月3日被福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203执保1117号、1120号民事裁定查封，于2019年9月26日、2020年4月20日分别被本院（2019）闽0303执2555号、（2020）闽0303执31号执行裁定查封。 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。亿发公司与杨建英签订的《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》，以及杨建英、亿发公司与建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。建设银行莆田分行依约向杨建英放款，杨建英却未按约向建设银行莆田分行归还按揭贷款，致使建设银行莆田分行扣划亿发公司保证金账户上的款项100950.59元用于归还杨建英拖欠的按揭贷款本息，后亿发公司向杨建英发出催款通知书，杨建英的上述行为违反了《商品房买卖合同》附件六第6条第4点约定，已达到解除合同成就的条件，故亿发公司有权单方面解除合同并追究杨建英的违约责任，亿发公司主张解除其与杨建英于2014年9月9日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，予以支持；但亿发公司未向杨建英发出解除合同通知，本院按杨建英提供的当事人确认地址向其邮寄本案的民事起诉状副本等法律文书，该邮件于2020年3月24日退回本院，应视为2020年3月24日送达给杨建英，故本案《商品房买卖合同》的解除时间为2020年3月24日。案涉《商品房买卖合同》解除后，亿发公司有权要求杨建英配合其办理解除《商品房买卖合同》备案登记和注销商品房预告登记手续，亿发公司提出解除合同备案和预告登记手续的主张，于法有据，予以支持；对违约金问题，合同约定违约金按购房总价款的20%计算，杨建英主张该标准过高，亿发公司又未提供证据证明其具体损失，综合考虑房产行情，该违约金的约定标准过高，应予调整，酌定违约金按购房总价款10%计算，即违约金为1257889元×10%＝125788.9元。因杨建英逾期还款，导致建设银行莆田分行从亿发公司的保证金账户上扣款用于清偿杨建英拖欠的贷款，亿发公司对杨建英依法享有追偿的权利，故亿发公司要求杨建英归还代偿款100950.59元及相应利息，于法有据，予以支持，但利息的起算点应自亿发公司为杨建英代偿银行按揭款的次日起算，即代偿款70747.88元的利息自2019年3月31日起，代偿款30203.53元的利息自2019年6月29日起，均计算至还清款项之日止。亿发公司主张违约金、代偿款从杨建英已支付的购房首付款中直接抵扣系主张行使抵销权，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，该主张无须法院审查确认，该权利可由亿发公司自行行使，故该主张不予审查确认。因亿发公司与杨建英无法达成调解协议，杨建英提出与亿发公司协商、不同意解除案涉商品房买卖合同的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除福建亿发房地产发展有限公司与杨建英于2014年9月9日签订的编号为H201402440《商品房买卖合同》； 二、杨建英应在本判决生效之日起五日内配合福建亿发房地产发展有限公司办理解除《商品房买卖合同》（合同编号H201402440）的备案登记与注销商品房预告登记手续； 三、杨建英应在本判决生效之日起五日内支付给福建亿发房地产发展有限公司代偿的按揭贷款100950.59元及利息（以70747.88元为基数自2019年3月31日起至2019年8月19日止，以30203.53元为基数自2019年6月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以100950.59元为基数，自2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）； 四、杨建英应在本判决生效之日起五日内支付给福建亿发房地产发展有限公司违约金125788.9元； 五、驳回福建亿发房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18424元，由福建亿发房地产发展有限公司负担1531元，由杨建英负担16893元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方 悦 人民陪审员  李剑萍 人民陪审员  陈 忠 二〇二〇年六月五日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。