陕西省蓝田县人民法院     民事判决书     (2019)陕0122民初3514号     原告：成某，女，1975年3月24日出生，汉族，住西安市灞桥区，居民。   委托诉讼代理人：湛公勤，陕西众致律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张占杰，陕西众致律师事务所律师。   被告：成凌某，男，1969年9月11日出生，汉族，住西安市蓝田县，农民。   委托诉讼代理人：曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。   被告：王某某，女，1980年5月9日出生，汉族，住西安市蓝田县，农民。   委托诉讼代理人：陆继锋，陕西诺尔律师事务所律师。   委托诉讼代理人：薛延辰，陕西诺尔律师事务所实习律师。   原告成某与被告成凌某、王某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成某及其委托诉讼代理人张占杰到庭参加诉讼，被告成凌某及其委托诉讼代理人曹小燕、被告王某某及其委托诉讼代理人陆继锋、薛延辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告成某向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告2015年6月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年，原告出资在蓝田县XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋，面积90.85㎡。因原告在西安上班居住，房屋一直闲置，由住同一小区的原告哥哥即本案被告成凌某帮忙照管。2014年4月，被告成凌某因生意需要周转资金，提出用原告房屋抵押为其贷款，原告即将房产证交付给被告成凌某，并陪同被告成凌某到蓝田县XX社办理抵押手续。2017年7月，应被告成凌某要求又在蓝田县中银富登村镇银行有限公司办理抵押手续。2018年7月20日，被告成凌某还清了贷款，注销了对原告房屋的抵押手续。原告要求被告成凌某返还房产证，被告成凌某以各种理由推脱。后原告发现房屋已有人居住，经询问才获知居住人为被告王某某。被告王某某声称房屋是其购买的，拒绝搬出。为此，原告向蓝田县不动产登记局申请补办房产证，才获知原告的房产证仍在被告成凌某手上，两被告2015年6月2日签订了《房屋买卖合同》，被告成凌某将原告所购房屋出售给了被告王某某。故诉至法院，请求法院依法判决如所请。   被告成凌某辩称，原告所述案件事实不实，案涉房屋系被告成凌某以低价替原告购买，被告成凌某从未替原告照管过案涉房屋。被告成凌某系受原告委托出售该房产，被告王某某看到售房广告后，与原告本人电话沟通达成买卖合意。签订合同时，原告成某在合同上自行加盖私章，让被告成凌某替自己在合同上签名，并在签订合同后，将房屋的原始购房合同及水、电卡及房产证也交给了被告王某某，被告王某某将房屋装修后使用至今已经四年之久，原告对此并非不知情。被告成凌某用涉案房产抵押贷款属实，但被告清偿贷款后，原告已将房产证取回。因此，售房合同属于合法有效的合同，原告请求缺少法律依据，其请求应予驳回。   被告王某某辩称，原告诉请与事实严重不符，被告王某某2015年5月看到涉案房产出售信息后，经实地查看房屋并与原告及本案被告成凌某多次协商，后于2015年6月2日签订买卖合同，该合同系原告成某的真实意思表示。此后，被告王某某如约将17.2万元支付给原告及其哥哥被告成凌某。原告将原始购房合同及电卡、气卡、钥匙交给被告王某某，被告也已经装修入住。原告及其哥哥被告成凌某虽隐瞒涉案房产被抵押的事实，但其在房屋解押后，已将房产证交付被告王某某，现被告已经居住四年之久，依照物权法的规定，该合同自成立时生效，是否办理物权登记，并不影响合同效力，原告面对房价上涨，不协助被告王某某房屋过户，反而主张合同无效，违背诚实信用原则，其诉请于法无据，应予驳回。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月23日，原告成某购买了蓝田县XX镇XX广场XX号楼XX单元XX楼XX室房产一处，并办理了西安房权证蓝田字第20111223014号房屋权属证书。因原告购买该处房屋后一直未装修居住，2015年4、5月份，原告成某委托其兄长即被告成凌某帮其出售该处房屋。2015年4、5月，被告成凌某之子在壹顺传媒上刊登了售房信息。被告王某某随后与被告成凌某联系，实地察看了房屋，并电话联系原告成某确认原告是否卖房，得到原告肯定答复后，遂与被告成凌某就该房屋买卖事宜进行协商。2015年6月2日,双方签订买卖合同,合同约定由王某某以25.2万元购买涉案房产，首付17.2万元，余款于2016年底付清。付清房款之日出卖人办理房屋过户手续，并承担手续费，买受人负责提供各种手续。出卖人提供原始购房合同给买受人，电卡、气卡的费用出卖人无偿赠与买受人。被告成凌某在该合同出卖人处签名并代写原告成某签名及身份证号码。该合同出卖人处加盖有被告成凌某及原告成某的私章。合同签订后，被告王某某依约将17.2万元交给被告成凌某，并获得了该处房屋的原始购房合同、钥匙、水、电卡等。被告王某某随后对该处房屋装修，并一直为该房交纳物业费并居住至今。2015年7、8月份左右，被告成凌某电话告知原告成某房屋被卖掉，但未向原告支付房款。2018年7月17日，被告王某某付清余款，被告成凌某在合同上注明已付清。被告王某某在被告成凌某用该房产证抵押贷款撤押手续办理完毕后取得了该证。2019年4月6日，原告成某在该房屋门口张贴告知，要求住户在两个月内与其商谈，否则将自行处置该房屋。2019年6月20日，原告成某以房产证丢失为由申请补办，该局以该证存在且房产存在纠纷为由未予办理。2019年11月20日，原告成某提起诉讼，请求如前所述。直至原告起诉，涉案房屋一直未办理过户登记手续。审理中，因原被告意见分歧较大，双方未能达成一致的调解意见。   另查明，2014年4月11日至2017年6月5日，该处房屋因被告成凌某贷款被抵押于蓝田县城区XX社，2017年7月19日至2018年7月20日，因被告成凌某贷款被抵押于蓝田中银富登村镇银行。   上述事实，有西安房权证蓝田字第20111223014号房屋权属证书、原始购房合同、买卖合同、告知、售房广告、音频资料及记录、收据等证据在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案原告成某委托被告成凌某出售房屋一事虽无书面合同，但结合庭审中原告成某述称2015年7、8月份，其打电话给被告成凌某说不要卖房及录音等相关证据，应认定被告成凌某出售涉案房屋系受原告成某之委托，故原告主张被告成凌某系无权处分人缺少事实依据，对其主张本院不予采纳。被告成凌某与被告王某某签订的房屋买卖合同对房屋的价款、付款时间及方式、过户等问题进行了约定，双方约定的价款符合当时的市场价格，被告王某某按照合同约定支付了全部房款，被告王某某对此并无恶意。原告有卖房意愿，亦委托被告成凌某为其卖房，买卖合同也有原告私章，原告2015年7、8月份也知晓房屋被卖，直至2019年4月份其与被告王某某亦无争议，应认定原告认可被告对该房屋的处理。原告未收到卖房款系其与被告成凌某委托合同纠纷，与本案合同效力之诉并非同一法律关系，其可另行诉讼，故原告成某主张被告成凌某及被告王某某恶意串通损害其利益与实际不符。《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案涉案房屋虽办理过抵押登记且未办理房屋过户登记，但此前的抵押登记已经撤押，而且办理抵押和是否办理过户登记依法并不影响房屋买卖合同的效力。综上，原告主张二被告恶意串通损害其利益致该房屋买卖合同无效，与本案查明事实不符，原告亦未提交充分证据支持其主张，故对原告之主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告成某要求确认被告成凌某与被告王某某2015年6月2日所签订的房屋买卖合同无效之诉讼请求。   案件受理费100元（原告已预交），由原告成某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长 杨红娟   人民陪审员 史新民   人民陪审员 张淑玲                              二○二○年六月五日      书记员聂 丹  丹