云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3523号原告：朱龙，男，1971年2月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：李燕琼，女，1983年6月2日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告共同委托诉讼代理人：施蔼玲，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴可，男，1978年7月5日生，苗族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨颖韬，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张世锦，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李庆恩，男，1976年12月14日生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：邹通荣，男，1974年2月28日生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：普志超，云南精恒律师事务所实习律师，特别授权代理。原告朱龙、李燕琼与被告吴可、李庆恩、邹通荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告李燕琼及二原告共同委托诉讼代理人施蔼玲，被告吴可的委托诉讼代理人杨颖韬、张世锦，被告李庆恩，被告邹通荣的委托诉讼代理人阮宏兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱龙、李燕琼向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》；2、判令三被告立即腾退租赁物；3、判令三被告立即支付原告2017年12月1日至2019年6月30日期间的租金及相关费用791432.77元，自2019年6月30日后的占用费按合同约定的租金及相关费用支付至租赁物腾还原告之日止；4、判令被告支付原告违约金500000元；5、本案诉讼费、保全费等由三被告承担。事实和理由：2012年1月10日原告与被告签订《嘉阳商业城物业租赁合同》，约定原告将位于玉溪市的物业出租给被告经营ＫＴＶ。开始被告尚能正常支付租金及相关费用，但2017年12月1日后被告就出现拖欠租金及相关费用的情况，并请求原告在当年应付租金及相关费用的基础上给予适当减免，根据合同约定2017年12月1日至2018年11月30日应付租金及相关费用为1122055.92元，原告同意按813084元收取，2018年12月1日至2019年11月30日合同租金及相关费用为1290852.16元，原告综合考虑被告的经营情况后亦同意按813084元收取，虽然原告充分考虑了被告的利益，但自2017年12月1日至2019年6月30日期间被告仍然累计拖欠原告租金及相关费用791423.77元，被告的行为己构成根本违约，根据合同约定被告应支付原告2195620元的违约金，原告考虑既不能损害自己的合法权益，同时也考虑了被告的实际情况，主动对违约金按500000元主张收取。原告为维护自己的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望判如所请。被告吴可辩称：一、其欠付原告2017年12月1日至2019年6月30日期间的租金及相关费用628174.33元，原告诉讼请求没有事依据；二、其欠付2019年7月1日至2020年1月24日的租金及相关费用502760.39元；三、2020年1月24日至今因新冠病毒疫情期间，相关部门禁止KTV营业，应免收期间租金；四、双方并未约定延期支付租金的违约金，原告要求支付违约金的请求没有任何依据，不应得到支持，请求人民法院予以查明。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告李庆恩辩称：2016年12月8日其和邹通荣已退出“爆米花KTV”，已将“爆米花KTV”的股权卖给了吴可，之后的债权债务与其没有关系，相关证据已提交法院。2016年11月底三被告前往嘉阳商业城告诉原告，其和邹通荣已经退出“爆米花KTV”，要求变更租赁合同，但原告说不需要，我们说如果吴可不交租金，我们要求关掉“爆米花KTV”，之前支付给原告的8万元保证金不需要原告退还，原告说可以。退出“爆米花KTV”的相关材料工商局都有，并且营业执照也进行了变更。被告邹通荣辩称：李庆恩陈述的就是本案的事实，从原告的主张来看，将其作为本案被告违反了客观事实，应当依法驳回对其的起诉。2016年12月1日，吴可、李庆恩、邹通荣签订了一个股权转让协议，约定将先前三方共有的爆米花KTV合并到吴可名下，并以2016年12月8日到工商部门办理了变更手续，随后李庆恩、邹通荣一并到原告办公室要求变更租赁合同主体，经原告方工作人员做工作以后声称因为租赁合同约定是先交款后用房，以此安抚邹通荣、李庆恩不会因为拖欠租金找二人。从原告的承诺及房屋实际使用人使用情况，其认为不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年1月10日，作为甲方（出租方）的原告李燕琼、朱龙与作为乙方（承租方）的被告吴可、李庆恩、邹通荣签订了《嘉阳商业城物业租赁合同》，合同约定：甲方将其投资建盖的位于玉溪市的物业出租给乙方经营ＫＴＶ使用，房屋建筑面积约为2710.28平方米。租赁期限为16年，自2012年12月1日起至2028年11月30日止。甲方给予乙方免租装修期为6个月，该期间不收取任何费用。合同签订生效的次日，乙方提交人民币捌万元整作为租赁期间履约保证金给甲方，履约保证金待出租物业期限届满时6个工作日内无息返还乙方。租赁期内，若因乙方违约导致该租赁合同终止，则乙方提交的履约保证金将不予退还。实际每年缴纳租金及相关费用按照建筑面积乘以各项单价计算，具体缴纳标准详见附件一《租金及相关费用支付明细表》。租金及相关费用所涉及税费，乙方应将所有相应税款支付甲方后，甲方开具发票。合同签订后三日内，乙方应向甲方支付首年度租金及相关费用全额，此后租金及相关费用为一年交付一次，年度租金及相关费用必须在下一个年度使用期开始前一个月交清。先交租金及相关费用后使用，逾期一个月未交清年度租金及相关费用，甲方有权单方面解除合同收回房屋，一切后果损失责任由乙方自负。在乙方经营期间内，乙方知情并同意将该房屋的物业服务委托云南志衡嘉延物业有限公司进行管理，需按时缴纳物管费及其它按《物业管理服务合同》执行，乙方有义务遵守执行。因乙方经营所发生的所有税费及水电费等由乙方自行向相关部门缴纳，甲方不承担任何费用。合同签订生效后的次日，乙方将约定的履约保证金支付给甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可自行终止合同并收回房屋，一切责任后果由乙方承担，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠当年租金逾期达一个月的；……。若乙方无故终止合同，所交纳的租金及相关费用不给予退还，且需承担全部租赁年限租金及相关总额10%的违约金，若甲方还有其它损失，乙方还应赔偿甲方相应损失。合同签订后，被告于2011年10月24日支付了原告履约保证金80000元。2017年12月1日前的租金及相关费用，被告已付清。经原、被告协商，2017年12月1日至2018年11月30日的租金及相关费和2018年12月1日至2019年11月30日的租金及相关费用原告均同意被告按每年813084元（两年合计1626168元）支付原告。2017年12月14日至2019年8月29日期间被告共支付原告租金及相关费用共计为563708.67元（该费用不包含2019年6月24日至2019年7月2日期间被告转账至李燕琼账户，李燕琼代被告支付案外人的物业费6500元及2019年7月3日至2019年7月31日期间，以及2019年8月2日至2019年10月10日期间，被告转账至朱云霞账户支付案外人的物业费14000元及14500元）。另查明，2016年12月1日，被告李庆恩（甲方）、吴可（乙方）、邹通荣（丙方）签订了《玉溪福源爆米花娱乐有限公司转让协议》，协议中载明：1、鉴于目前玉溪福源爆米花娱乐有限公司经营情况，经甲、乙、丙三位股东共同协商一致，同意将三方持玉溪福源爆米花娱乐有限公司全部股份（含三方各人名下所属的所有其他股东）、全部设备设施，有形无形资产，整体打包对外出售。2、经竞价，乙方吴可出资人民币410000元（大写肆拾壹万圆整），将玉溪福源爆米花娱乐有限公司全部股份、全部设备设施、有形无资产，收购为个人所有。原所有股东所持股份自本协议签订之日起全部失效。3、甲、丙两方有责任和义务协助配合乙方吴可办理变更各种证照、租房合同等相关手续。4、目前承包方乙方负责所有承包期内的债务，一切承包期内的债务问题与其他股东无关。自本协议签订之日起所产生的债权债务、安全、消防等责任，与甲、丙两位股东无关。由乙方吴可个人承担。2020年1月31日，玉溪市红塔区政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部通知第1号文件第13条中规定“关停图书馆、影剧院、歌舞娱乐场所、网吧、KTV、酒吧、书店和营业性演出场所等公共聚集场；……。”被告按通知要求关停了其经营的“爆米花KTV”。2020年5月14日玉溪市红塔区文化和旅游局下发关于召开红塔区娱乐场所疫情防控知识培训会的通知，通知中载明“根据《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》（国发明电[2020]14号）要求，有序推进娱乐场所恢复开放，经红塔区文化和旅游局研究，决定召开红塔区娱乐场疫情防控知识培训会，……”并通知被告于2020年5月15日参会。2020年5月15日，被告未参会。2019年8月7日原告朱龙、李燕琼向本院申请财产保全，请求在1290852.16元范围内对被告吴可、李庆恩、邹通荣在玉溪市红塔区房屋内的音响设备、家具物品进行查封。2019年8月7日本院作出（2019）云0402民初3523号民事裁定书，裁定内容为：在1290852.16元范围内对被申请人吴可、李庆恩、邹通荣在玉溪市红塔区房屋内的音响设备、家具物品进行查封。本院认为，原、被告于2012年1月10日签订《嘉阳商业城物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当按照合同的约定履行各自的义务。被告李庆恩、邹通荣辩驳其二人于2016年12月1日与被告吴可签订了《玉溪福源爆米花娱乐有限公司转让协议》，已将二人在玉溪福源爆米花娱乐有限公司的全部股权转让给了被告吴可，并且就本案合同义务转让给被告吴可已经过了原告的同意，本案与被告李庆恩、邹通荣没有任何关系，但根据被告李庆恩、邹通荣提供的证据均不能证明本案被告李庆恩、邹通荣的合同义务转移给被告吴可已经经过了原告的同意，故被告李庆恩、邹通荣合同义务的转移对原告不发生法律效力，被告李庆恩、邹通荣应与被告吴可连带承担本案的相应责任。被告未按期支付原告租金的行为已构成违约，原告要求解除其与被告签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》，并要求被告腾还租赁房屋、支付租金及违约金的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》的解除时间为本院应诉材料送达最后一位被告（被告吴可）之日即2019年8月22日。合同解除之前即2017年12月1日至2019年8月22日（共629天）的房屋租金及相关费用，以及合同解除之后即2019年8月23日至2019年11月30日的房屋占有使用费，根据原、被告双方商定的2017年12月1日至2019年11月30日的房屋租金共计为1626168元的标准，经计算2017年12月1日至2019年8月22日（共629天）的房屋租金及相关费用为1401178元（813084元/年÷365天×629天＝1401178元），合同解除之后即2019年8月23日至2019年11月30日的房屋占有使用费为224990元（1626168元-1401178元=224990元）；扣除被告已支付的租金563708.67元，被告还应支付原告租金837469.33元（1401178元-563708.67元=837469.33元）。2019年12月1日至2020年1月31日（共61天）的房屋占有使用费按原、被告双方合同约定的租金标准每年1290852.16元，每天为3536.58元（1290852.16元/年÷365天＝3536.58元），原告主张每天3536元，计算为215696元（3536元/天×61天＝215696元）；2020年2月1日至2020年5月15日（共104天）期间因新型冠状病毒感染肺炎疫情，被告按相关部门通知关停了其经营的“爆米花KTV”，对该期间的房屋占有使用费，本院综合考虑客观实际情况，确定按该期间的年租金及相关费用标准1290852.16元计算支持原告一半的房屋占有使用费为183872元（3536元/天×104天÷2＝183872元）。综上，合同解除之后即2019年8月23日至2020年5月15日被告应支付给原告的房屋占有使用费共计为624558元（224990元＋215696元＋183872元）。2020年5月16日起的房屋占有使用费按原、被告合同约定的租金标准计付至被告返还原告房屋之日止。对于原告主张的违约金500000元，因其主张过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的履行情况及造成违约的过错情况，综合考虑酌情支持原告违约金为一个月的租金损失即107571元（1290852.16元/年÷12月＝107571元）。对于原告2011年10月24日支付原告的履约保证金80000元及装饰装修残值，因被告未按时支付租金，导致合同解除，按照双方约定的履约保证金原告不予退还被告及一切后果损失责任由被告承担的约定，对被告提出的履约保证金应抵扣租金及装饰装修残值由被告享有的辩驳意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、2012年1月10日原告朱龙、李燕琼与被告吴可、李庆恩、邹通荣签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》于2019年8月22日解除；二、由被告吴可、李庆恩、邹通荣于本判决生效之日起三十日内返还原告朱龙、李燕琼位于玉溪市的房屋；三、由被告吴可、李庆恩、邹通荣于本判决生效之日起三十日内连带支付原告朱龙、李燕琼20**年12月1日至2019年8月22日期间的房屋租金837469.33元及2019年8月23日至2020年5月15日期间的房屋占有使用费624558元，2020年5月16日起至房屋返还时止的房屋占有使用费按原、被告双方签订的《嘉阳商业城物业租赁合同》约定的租金标准计付；四、由被告吴可、李庆恩、邹通荣于本判决生效之日起三十日内连带支付原告朱龙、李燕琼违约金107571元；五、驳回原告朱龙、李燕琼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16422元、保全费5000元，合计21422元，由被告吴可、李庆恩、邹通荣共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判长  徐红伟审判员  李美珍审判员  钟 梅二〇二〇年六月十八日书记员  徐 妍