文书内容山东省平度市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0283民初7257号原告：盛开发，男，1982年12月7日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：陈寿峰，平度城德法律服务所法律工作者。被告：青岛福元玖合房地产开发有限公司，住所地平度市经济技术开发区松花江路南端，统一社会信用代码913702006867606954。法定代表人：袁波，总经理。委托诉讼代理人：徐永强，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，国浩律师（青岛）事务所实习律师。被告：青岛润锦房地产开发有限公司，住所地平度市东阁街道办事处人民东路557号六楼617/618室，统一社会信用代码91370283092071390W。法定代表人：陈广柱，总经理。原告盛开发与被告青岛润锦房地产开发有限公司(以下简称“润锦公司”)、被告青岛福元玖合房地产开发有限公司（以下简称“福元玖合公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛开发及其委托诉讼代理人陈寿峰、被告福元玖合公司的委托诉讼代理人徐永强与张伟到庭参加诉讼，被告润锦公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告盛开发向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交付房屋，并支付因逾期交付房屋期间的违约损失132000元；2、返还车库款57600元，并赔偿因此而造成的的经济损失115200元；3、依法判令被告给付因未安装太阳能款3000元；4、本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月8日，原、被告签订了《青岛市商品房预售合同》。原告购买被告福元玖合公司坐落于平度市青岛路6号“铂金府”商品房17号楼2单元10层1001户楼房一套，建筑面积为90.90平方米，价款290698元、楼下面积为20平方米车库一个，价款57600元，房屋总价款为348298元。同时承诺于2013年12月31日前交付该楼房，逾期交付房屋，支付延期交付使用房屋期间的违约损失。合同签订后，原告依约全面履行了合同，而被告福元玖合公司迟迟没有依约交付房屋。后被告润锦公司与被告福元玖合公司合作销售尾房及交付已售房屋事宜。2019年7月，被告润锦公司工作人员强行要求原告与其签订已经拟好的放弃要求支付逾期交房违约损失的协议；不交付车库，用车库更换地上车位，且已经交付的车库款分文不给退还的协议。依照合同约定应给业主安装太阳能，而被告未给原告安装只给补偿2000元，且还必须是在接收房屋之后再给付。如果原告不与被告签订以上协议书，便不交付房屋。被告至今没有向原告交付房屋。被告福元玖合公司答辩称：1、原告系利用在福元玖合公司担任销售经理的职务便利签订的案涉《商品房预售合同》，合同销售价格严重低于市场价格，福元玖合公司已经以职务侵占罪报案追究原告的法律责任，本案应依法中止审理。原告2004年6月入职青岛福元玖合投资顾问有限公司，并签订了劳动合同，缴纳社会保险，2009年7月至2014年4月借调到福元玖合公司，担任铂金府项目售楼处销售经理，于2014年3月21日突然向福元玖合公司提交书面辞职申请后离开单位。原告要求福元玖合公司承担30余万元违约金，该案引起了福元玖合公司高层高度重视，并查阅了当年的销售记录和销售合同等资料，未找到原告所称的购房合同，最后通过平度市开发区管委获得一份原告上访时提交的合同复印件和定购单复印件，发现原告以严重低于当时市场销售价格将案涉房屋卖给自己，此价格甚至严重低于福元玖合公司的建设成本价格，福元玖合公司从来没有以如此低的价格进行销售。福元玖合公司调查还发现，2013年3月6日，原告为了掩人耳目，先偷偷以郭秀芹的名义签订了《铂金府定购单》，将铂金府商品房17号楼2单元10层1001户楼房以每平米单价3198元的极低价格出售，总价款仅仅290698元，楼下20平米车库一个，价值57600元，总价款为348298元。但此后原告并未以郭秀芹的名义签订合同，而是以自己名义私自签订正式购房合同，且将合同条款做了有利于自己的修改，并办理了公积金贷款等相关手续。而同为铂金府小区的17号楼4单元10层1001户房屋的销售单价为每平米4656.9元，原告自己购买房屋销售价格比此户每平米低1458.9元，仅凭低价购买该处房屋就非法获利132614.01元，而其为了掩盖低价购买房屋的事实，在办理公积金贷款时故意将购买车库的57600元合并到房价中，在银行贷款240000元。福元玖合公司认为原告系利用担任福元玖合公司销售经理的职务便利，未经公司批准，私自操纵签订购房合同，变相侵占公司财产。福元玖合公司已经将有关事实于2019年9月3日向公安机关邮寄报案材料，请求贵院依法中止审理，等待刑事案件结果出具后恢复审理。福元玖合公司也将根据公安机关认定的房屋价值，以及侵占金额提出反诉请求，令原告补齐房屋差价。2、原告主张的违约金过高，且没有合同和法律依据。即使原告与福元玖合公司当年正常签订合同，按照该《预售合同》第12条约定：“违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算”，根据房款290698元计算，自2013年12月31日至2019年9月3日，违约金应为6023.2元，计算公式为：290698×0.00001×2072天=6023.2元，原告主张迟延交房的违约金明显过高，违反合同约定。3、铂金府小区车库优化调整的规划发生变更，且已经公示，福元玖合公司对车库的销售价格没有异议，原告不同意变更为车位，福元玖合公司同意退款。2019年平度市城乡规划中心下达了《关于铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》，并依照法定程序进行公示公告，协调完成了规划变更和业主需求的衔接工作，作为对业主的信赖利益的损失补偿，为了公司的声誉以及良好运营，福元玖合公司决定，业主可以声明更换车位、车库，并且如果放弃对车位、车库的所有权，福元玖合公司可以返还当时支付的对应价款。福元玖合公司同意原告关于返还车位价款的要求，但因原告将车库款并入房款开具了购房发票，且可能存在其办公积金贷款的另一份伪造合同，所以被告不同意直接退还，应直接抵顶部分购房款差额。此外，原告要求返还车库款的巨额赔偿金实属不合理不合法，应予以驳回。4、本案合同与润锦公司无关，因为规划变更，福元玖合公司同意退还2000元太阳能款，原告主张3000元不符合实际，也没有法律依据。且该金额也应在购房款差额中抵顶，不能直接退还。被告润锦公司经本院传票传唤未到庭答辩，也未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告向本院提交如下证据：证据一，购房订购单（订购人是郭秀芹，郭秀芹系原告的妻子）一份，证明：当时订购涉案房屋的时候，原告与福元玖合公司签订的购房订购单时上面约定有车库。证据二，商品房买卖合同一份，证明：原、被告签订商品房买卖合同，并约定了房屋的价款、户号、楼号，合同上约定有车库。房款是348298元，其中包含车库款57600元，因为当时允许将车库款或储藏室计算到房款内，以房款的名义办理贷款手续，以减轻购房者的首付压力。证据三，录音书面笔录（带光盘，光盘中仅提供第一份录音内容），证明：被告福元玖合公司与被告润锦公司是合作关系。二被告强迫原告放弃延期交房违约金，并要求原告接受以车位换车库的条件，否则不予交房。其他的业主也是这种情况。证据四，原告与郭秀芹的结婚证一份，证明：原告与郭秀芹是夫妻关系。证据五，提交2009年7月7日被告福元玖合公司法定代表人袁波通过邮箱发给原告所购买楼房所在楼盘价格表及上下紧挨楼层其他客户所购买价格明细，证明是原告按袁波所发送给原告的价格表执行销售。原告所购买楼房的价格合理、合法，与其他的楼房购买者价格相同。被告福元玖合公司质证称：对证据一真实性没有异议，但对订购单的合法性有异议，该订购单出售房屋的价值严重低于公司成本，因此，对该订购单的合法性不认可。对证据二中印章的真实性没有异议，对合同的合法性不认可，严重违反公平原则，且合同对通用条款单独做出了对原告有利的修改，附件一倒数第九行中“储物间不足2.2米，不能确权”，其他合同中没有该约定。合同第十二条约定的迟延交房的违约金是按照日万分之零点一计算，对原告证据二的其他质证意见同被告福元玖合公司举证的证据三的证明事项。对证据三的录音真实性无法确认，对录音中谈话人的身份无法确认，对原告的证明事项不予认可，通过该录音的内容来看，不能确定被告润锦公司能够代表被告福元玖合公司，且被告福元玖合公司也从来没有要求被告润锦公司代表被告福元玖合公司作出任何权利义务的承认或者放弃，内容中所指的签订合同或者协议的主体也是被告福元玖合公司，没有被告润锦公司。此外，原告提交的该录音中的人员记载的是平度市润锦城乡建设有限公司耿蕾，与被告润锦公司及被告福元玖合公司没有关系，因此该录音没有证明力。对证据四真实性及证明内容没有异议。关于证据五，对该邮件的真实性无法确认，对其附件销售价格表真实性也无法确认，其次，对原告的证明事项不认可，即便2009年7月27日存在铂金府项目的销售价格表，该销售价格也仅对相应期间的房屋销售具有约束力，原告于2013年5月8日签订的购房合同，因此，应适用2013年5月期间的销售价格。原告购买涉案房屋明显的运用职务上的便利谋取了公司的利益，涉嫌违法犯罪。被告也将提交相应证据证明2013年2月-2013年6月期间公司对外销售房屋的价格。均在每平方米4600元-4800元区间，远远高于原告购买的价格。原告订购房屋的时间为2013年3月6日，当时是以郭秀芹的名义购买并交纳10000元定金，因此，不能适用2009年的对外销售价格销售。原告是利用了其职务的便利低价销售房屋。被告福元玖合公司向本院提交如下证据：证据一，报案材料原件、EMS邮寄报案材料回执（电子版），证明：因原告系利用担任被告福元玖合公司销售经理的职务便利，未经公司批准，私自操纵签订购房合同，变相侵占公司财产，被告福元玖合公司已经将有关事实于2019年9月3日向公安机关邮寄报案材料，请求贵院依法中止审理，等待刑事案件结果出具后恢复审理。证据二，盛开发2014年3月21日辞职信复印件、2014年7月22日劳动仲裁申请书复印件，证明：盛开发2004年6月入职青岛福元玖合投资顾问有限公司，并签订劳动合同，缴纳社会保险，2009年7月至2014年4月借调到被告福元玖合公司，担任铂金府项目售楼处销售经理。并在此期间私自签订涉案购房合同，获取非法利益后，盛开发于2014年3月21日，向公司提交书面辞职申请后离开单位。但此后，盛开发利用其职务便利所掌握的信息不断对被告公司进行恶意仲裁和诉讼。证据三，盛开发签订《青岛市商品房预售合同》复印件、抵押借款合同、铂金府订购单、业主李京平《青岛市商品房预售合同》原件一份、购房发票原件一份，证明：1、原告私自修改公司合同条款，办理公积金贷款时将车库款偷偷并入房款中办理贷款。因此，在银行贷款时还有一份未知的购房合同存在。2、对比业主李京平购买的相同的楼层，即17号楼4单元1001户房产，每平方米4656.90元，盛开发自己购买房屋销售价格每平方米比其低1458.9元。仅凭低价购买该处房屋就非法获取公司利益人民币132614.01元。3、即便案涉合同合法有效，根据合同第12条规定，迟延交房的违约金为日万分之0.1，经计算至本案开庭之日为人民币6023.2元，原告主张违约金过高，不应得到支持。证据四，平度市城乡规划中心关于《铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》复印件、《铂金府项目规划方案变更批前公示》复印件、铂金府购房合同补充约定，证明：铂金府小区内的部分车库变更是经过正常程序审批、决定、公示、公告的，是正常的规划变更。原告拒绝更换成车位，被告同意解除车库购买补充该协议，返还其车库购买款57600元。证据五，提交2013年2月-8月铂金府销售明细一份及22份商品房预售合同，证明2013年2月至2013年8月期间铂金府项目16号、17号小高层的销售价格区间均在每平方4500-4900元，其中包含了福元玖合公司前次庭审提交的李京平的商品房预售合同，唯独原告自己的购买的合同的价格是每平方米3198元，其明显利用了职务上的便利为自己谋取利益，损害了公司的利益，涉嫌违法犯罪。原告盛开发质证称，证据一与本案没有关系，不予质证。证据二的本身没有异议，当时是因为福元玖合公司欠原告工资，福元玖合公司拒付工资，原告提起的仲裁申请。对证据三中李京平的房屋合同及发票的真实性无法确认，但是在买卖合同过程中价格是一时一变，不是同一时间购买的标的物，价格也是不一样的，被告不能以该证据上标明的房屋价格来衡量原告购买房屋的价格，所以原告不予认可。在原告当初提出劳动仲裁期间提交的工资及佣金提成的奖励，有福元玖合公司当时提供的一份证据上有溢价的奖励说明，是福元玖合公司法定代表人袁波签字。再次说明2009年至2013年期间平度房地产市场是涨幅较快的，不同时期购房价格不同。证据四中《铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》是复印件，不能作为证据使用，不具备证据效力。原、被告签订商品房买卖合同是在2013年，而《铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》是在2019年5月22日，在原、被告签订合同之后，即便是政府文件也不能干预原被告之间的合同效力，且该意见中只涉及到15号及16号楼，也不应该涉及到原、被告签订的17号楼的房屋。所以，《铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》与本案没有关系，且违反原、被告双方签订的合同第九条约定“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的，应征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区平面图的，乙方有权要求甲方恢复；如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的百分之零点五的违约金”。所以，被告提交的政府文件与本案没有关系，不能违背原、被告签订的合同的权利义务。对于证据五有异议，被告提供的证据是其单方制作，不应当作为证据使用，即便被告提交的证据是真实的，但房屋是在取得了商品房销售许可证后销售的价格，其提供的证据与本案没有关联性。而原告与被告福元玖合公司在签订了购房订单并交付了定金、签订了合同、给付了首付款并由被告福元玖合公司为原告出具了银行房屋抵押贷款手续，被告福元玖合公司已经收取款项，并且完成了该房屋缴费，在此之前，被告福元玖合公司均未向原告主张过购买楼房价格过低等事宜，而在原告起诉被告福元玖合公司进行实际履行交房并赔偿实际损失的情况下，被告福元玖合公司在无任何证据的情况下口口声声以原告涉嫌职务犯罪等对原告的名誉、声誉进行损害，而在原告购买房屋后，被告福元玖合公司至今未实际履行该房屋的交付义务。其严重的违约行为已严重侵害了原告的生活居住权及合法经济权益，给原告造成了不可估量的经济损失。本院经审理查明事实如下：1、2013年3月6日，原告的妻子郭秀芹与被告福元玖合公司签订《铂金府订购单》，订购位于平度市青岛路与广州路交汇处青岛铂金府17号楼2单元1001户房屋一套及17号楼楼下车库一个，总房款为290698元，车库款为57600元，房款加车库款共计348298元。2013年5月8日，原告盛开发与被告福元玖合公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定将被告位平度市号《铂金府》17号楼2单元10层1001户房屋出售给原告，该房屋建筑面积90.90平方米，建筑面积单价为3831.66元，房屋总价款合计348298元。2013年5月4日，原告与被告福元玖合公司签订《铂金府购房合同补充约定》，约定原告购平度市号铂金府17号楼2单元10层1001号房屋楼下的储藏室，储藏室面积为20平方米，单价2880元每平方米，总价款为57600元，该57600元款项已经计算在348298元的房款中。双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第18项约定涉案房屋配有阳台壁挂式太阳能。上述房屋及储藏室的交付时间为2013年12月31日，被告如果未在约定期限内将房屋交付给原告,应当按照原告已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自双方约定的最后交房期限的第二天开始计算至实际交付之日止。涉案房屋至今未交付。原告于2013年5月4日向被告支付购房首付款108298元，于2013年6月4日通过公积金贷款向被告支付购房尾款240000元，已付清购房款。2、2019年5月22日，平度市城乡规划中心向被告福元玖合公司回复《关于铂金府小区优化调整相关事项申请的规划意见》，同意将15#、16#住宅楼南侧23个车库变更为43个停车位，其中20个公共停车位在规划总平面中要明确其具体位置。2019年5月27日至2019年6月2日，被告福元玖合公司对《铂金府项目规划方案变更批前公示》进行公示。3、原告提供其称2009年7月25日被告福元玖合公司的法定代表人袁波发送给他的电子邮件，附件中的价格表中案涉房屋单价标注为3198元。被告对电子邮件发送方及发送内容不予认可。经本院审查，原告提供的附件中一张表格标注为“16号楼销售价格表”，“17”为后添加。另一张表格与第一张表格是否同一次发送，原告也未提供其他证据证明，本院无法确认。4、被告福元玖合公司提供2013年3月份至8月份出售的16#、17#号楼23套商品房《青岛市商品房预售合同》，出售房屋单价在4535.53元-4922.96元之间，案涉房屋单价为3198元。被告福元玖合公司提供23份《青岛市商品房预售合同》复印件均盖有公司公司，又与原告提供的案涉房屋《青岛市商品房预售合同》一致，且该些《青岛市商品房预售合同》都有备案，对于被告福元玖合公司提供的23份《青岛市商品房预售合同》真实性本院予以确认。合同中反映的房屋单价本院予以确认。5、2019年9月3日，被告福元玖合公司以原告利用担任被告福元玖合公司销售经理的职务便利，未经公司批准，私自操纵签订购房合同，变相侵占公司财产为由，向公安机关邮寄报案材料。公安机关至今未向福元玖合公司回复是否受理的通知。本院认为，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，原告与被告福元玖合公司签订《青岛市商品房预售合同》以单价3198元购买涉案房屋时，原告系福元玖合公司销售经理，3198元单价低于同时期出售商品房单价千余元，考虑交易优惠等因素情况下，该差价也过大。被告福元玖合公司以原告盛开发涉嫌经济犯罪已于2019年9月份向相关公安部门报案，至今公安部门没有回复受理或不受理。本院认为，本案应由公安机关先行处理，故依法驳回原告盛开发的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告盛开发的起诉。案件受理费5917元，退给原告盛开发。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  徐俊卿审判员  卢爱林审判员  张培武二〇二〇年六月二十四日            本件与原件核对无异      法官助理张涛书记员于倩倩