广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5995号原告：梁达霖，男，1973年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**号，公民身份号码440************33X。委托诉讼代理人：谢春光，广东东成律师事务所律师。被告：何柱坚，男，1976年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码440************359。原告梁达霖诉被告何柱坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理，依法适用简易程序。并于2020年4月16日、2020年6月10日两次公开开庭审理。原告梁达霖及委托诉讼代理人谢春光两次到庭参加诉讼，被告何柱坚第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁达霖向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还正在使用的厂房；2.判令被告支付从2019年10月起至返还厂房之日止的厂房使用费，暂从2019年10月起计至2020年5月厂房使用费为108640元；3.判令被告支付拖欠的水费15元、电费88元，合计103元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月22日，原、被告双方签订一份厂房租赁合同。合同约定厂房租金每月12000元。2018年12月28日，原、被告双方又签订一份《厂房租用附加协议》，被告增加租用原告办公室，每月租金是1580元。从2019年10月开始，被告没有支付租金和水电费。经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的租金和水电费。原告遂向法院提起诉讼。被告何柱坚辩称，一、答辩人与梁达霖之间签订的原合同到期是2027年，但是因为佛山市三龙湾升级改造进行征地，答辩人2019年9月底与梁达霖口头协商一致：因为本次征地厂房设备搬迁补偿费支付是政府代表直接对房东交接，并且是到时统筹安排统一再支付房东的，所以补偿费由梁达霖接收，而梁达霖在确定搬走之日退回36000元三个月押金给答辩人，答辩人要协助房东办理征地工作拍摄，测量，填表等工作，所有多出的补偿费与答辩人无关，并给予40天的免租期来进行处理各项目事情。二、但是当一切工作进展顺利后，梁达霖于10月20日告诉答辩人要在11月10日全部搬走后就开始避而不谈，电话不接听，微信不回。由于梁达霖没有在书面协议上签字也不退还押金，答辩人对双方交谈进行了录音并报警处理。三、答辩人于2019年10月中租用其他厂房并已付款，也答应于2019年11月进驻。但是由于梁达霖突然间背信不守承诺的行为，造成答辩人蒙受损失押金3万元，答辩人的该项损失要梁达霖进行赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并赔偿答辩人的损失。诉讼中，原告梁达霖向本院提交了原告身份证复印件、被告人口查询信息、土地使用合同、厂房租赁合同、厂房租赁附加协议、短信聊天记录。经被告何柱坚质证认为对原告提交的证据真实性无异议，微信聊天记录证明内容有异议。经本院审查认为，原告提交的证明能够证明本案事实，来源、形式合法，本院予以采纳。被告何柱坚向本院提交了报警回执、电话录音及电话录音笔录、收款收据等证据。经原告梁达霖质证认为，被告是否报警原告并不清楚；对电话录音及录音笔录真实性无异议，被告提供的录音笔录与录音不符；收款收据与本案不具有关联性。经本院审查认为，对原告提交的报警回执真实性予以确认。电话录音及电话录音反映的内容与庭审询问原、被告双方的事实基本吻合，本院予以确认。原告提交的收据系租赁其他厂房交纳的押金，与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明，原告梁达霖于2001年1月从佛山市顺德区******民委员会承租了佛山市顺德区**工业区3号土地用于建厂房进行生产经营。2018年10月22日，原告作为甲方与被告何柱坚作为乙方签订厂房租赁合同。合同第一条约定，甲方出租位于陈村镇石洲岗北工业区3号厂房面积约680平方米，租期9年（2018年11月1日至2027年10月30日）。第二条约定，每月26日前必须支付下个月的租金，逾期未付甲方有权终止合同，后果由乙方承担。第三条约定，乙方须先交36000元作为押金，租赁期满后退回乙方，期间若乙方毁约，押金将不予退回。各期租金明细如下：第1-3年，每月对应租金12000元；第4-6年，每月对应租金13200元；第7-9年，每月对应租金14520元。合同签订后，原告向被告移交了案涉厂房，被告向原告交纳了36000元押金。2018年12月28日，原、被告之间又签订厂房租用附加协议，被告向原告增加租用90平方米的办公室及厂房，协议约定，租用的90平方米办公室及厂房租金明细如下：2019年1月1日至2021年10月30日，每月租金1580元；2021年11月1日至2024年10月30日，每月租金1738元；2024年11月1日至2027年10月30日，每月租金1912元。协议签订后原告将办公室及厂房移交被告使用。2019年10月，经原、被告协商，原告同意若被告在2019年11月7日前搬离案涉厂房，原告给予被告免租40天及退还押金，案涉厂房村改的补偿费用由原告享有。被告自2019年10月开始未向原告交租，截止至本案庭审辩论终结前，被告尚未搬离案涉厂房。本院于2020年5月7日发函向顺德区陈村镇国土城建和水利局征询案涉厂房是否办理规划报建手续，顺德区陈村镇国土城建和水利局于2020年5月13日复函本院，未查询到案涉厂房办理建设工程规划许可的档案资料。本院认为，原告梁达霖转租给被告何柱坚的位于陈村镇石洲岗北工业区3号厂房并未取得建设工程规划许可，且在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的厂房租赁合同、厂房租用附加协议属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”原告在合同签订后已将案涉厂房移交被告使用，合同无效，被告不享有占有、使用案涉厂房的权利基础，被告应将案涉厂房返还原告。据此，原告诉请被告返还厂房于法有据，本院予以支持。被告在合同签订后向原告交纳36000元押金作为合同履行的担保，现合同无效已无继续履行之可能，原告应返还被告交纳的36000元押金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”原、被告签订的租赁合同无效，原告已将案涉厂房交付被告使用，并约定了租金标准，被告应参照租赁合同约定租金标准向原告支付案涉厂房的占有使用费。原、被告之间对搬离案涉厂房进行了协商，但被告并未在2019年11月7日前搬离案涉厂房，故不能享有免租40天。据此，原告诉请被告支付自2019年10月起至实际返还之日止参照约定的租金标准支付占有使用费合法有据，本院予以支持。原告应返还被告的押金与被告应向原告支付的占有使用费本院酌情予以抵销。庭审中，被告对原告主张的水电费予以确认，该费用理应由被告承担，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告何柱坚应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告梁达霖返还位于佛山市顺德区**工业区3号厂房（含厂房及办公室）；二、被告何柱坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁达霖支付厂房的占有使用费（占有使用费计算方式：自2019年10月起按13580元/月计算至实际返还厂房之日止，并扣除押金抵销的36000元）；三、被告何柱坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁达霖支付水电费103元；四、驳回原告梁达霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1159.29元（原告已预交），由被告何柱坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年六月十八日书记员  杨 阳书记员  何国良