海南省文昌市人民法院民事判决书（2020）琼9005民初669号海南省文昌市人民法院民事判决书（2020）琼9005民初669号原告：朱某，女，1980年7月10日出生，汉族，住海南省文昌市。原告：云某，男，1977年8月29日出生，汉族，住海南省文昌市。共同委托诉讼代理人：黎某，海南华禾律师事务所律师。被告：海南嘉怡房地产开发有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇高隆路****。法定代表人：沈某，董事长。委托诉讼代理人：周某，该公司员工。原告朱某、云某与被告海南嘉怡房地产开发有限公司（下称嘉怡公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托诉讼代理人黎某，被告嘉怡公司委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某、云某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年4月17日签订的《文昌半岛阳光(认购书)》及2018年12月27日签订的《补充协议》；2.判令被告向原告退还购房款175,601元；3.判令被告向原告返还双倍定金200,000元;4.本案的诉讼费用(含保全费用)全部由被告承担。事实与理由：1.被告逾期未与二原告签订《商品房买卖合同》的行为已构成实质性违约，两原告有权解除双方签订的《文昌半岛阳光认购书》及《补充协议》。两原告系夫妻关系。两原告拟购买被告开发的位于海南省文昌市××路房，两原告与被告于2018年4月17日就上述房产的购买事宜签订《文昌半岛阳光(认购书)》(下称“认购书”)。按照认购书第三条的约定，两原告于签订本认购书当日(即2018年4月17日)向被告支付了购房定金100,000元，并于2018年4月23日向被告支付购房款175,601元，至此两原告积极履行了该认购书第5.4条关于支付购房首付款的合同义务，按照该认购书的约定，被告应于2018年5月1日前与两原告签署《商品房买卖合同》，但经两原告多次催告，被告均以各种理由不予履行签署正式买卖合同的义务。经过两原告多次要求，被告又与两原告于2018年12月27日就签订《商品房买卖合同》相关事宜签订《补充协议》，并承诺在2019年6月30日之前签订《商品房买卖合同》。但截至原告起诉时，被告都未能就涉案房屋与两原告签订《商品房买卖合同》。鉴于被告上述未按时签订《商品房买卖合同》的行为已经构成实质性违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权解除双方签订的《文昌半岛阳光认购书》及《补充协议》。2.被告应向原告退还购房款175,601元。基于上述被告具有逾期未与原告签订《商品房买卖合同》的违约行为，导致《文昌半岛阳光认购书》和《补充协议》解除，被告应当向原告退还购房款175,601元。但原告屡次催告，被告均以各种理由推脱不予退还，截止目前，被告仍未向原告退还上述购房款。3.被告应向原告返还双倍定金200,000元。原告于2018年4月17日向被告支付了购房定金100,000元，但因被告自身的原因导致未能签订《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被告应向原告双倍返还定金共计200,000元。综上所述，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法财产权益。据此，为了维护自己的合法权益，现原告依法提起民事诉讼，恳请人民法院依法判允所请。被告嘉怡公司辩称，原告认购书中指定的房子现处于湖北省鄂州市中级人民法院、文昌市人民法院查封状态，故无法与原告签订商品房买卖合同，只能按照补充协议中约定的按照银行贷款利息执行，不同意赔偿双倍定金。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：原告提交的《文昌半岛阳光（认购书）》、被告公司分别于2018年4月17日和4月23日出具的《收款收据》2张、借记卡账户历史明细清单1张及结婚证1张复印件等证据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《补充协议》复印件，拟证实被告逾期未与原告签订《商品房买卖合同》的行为已构成实质性违约，原告有权解除双方签订的《认购书》及《补充协议》。经被告质证，对补充协议内容有异议，原、被告双方应该按照补充协议执行。该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告朱某、云某系夫妻关系。原告朱某、云某与被告嘉怡公司于2018年4月17日签订《文昌半岛阳光（认购书）》，认购被告开发的“文昌半岛阳光一期”5栋2单元1306房，销售单价9662.41元/平方米，折后总价775,601元。《认购书》约定，原告于签订本认购书时，应向被告支付定金100,000元，于签订本认购书之日起七天内即2018年5月1日前，携带本认购书，签约应付款项、身份证及其他相关材料至半岛阳光营销中心与被告签署《商品房买卖合同》，并支付购房款项；如原告逾期七天仍未与被告签署《商品房买卖合同》，被告不再保留原告认购之商品房，并将该房屋另行销售，定金不予退还。《认购书》中约定余下款项的支付方式为公积金贷款，即双方签署《商品房买卖合同》时，原告须向被告支付总房款64.46%（含定金），即275,601元作为购房首付款，剩余房款35.54%，即500,000元，由原告自行申请公积金贷款支付。2018年12月27日，原、被告双方签订《补充协议》，载明因被告原因目前无法就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，双方进行共同协商，同意以下条款：1.被告承诺于2019年6月30日之前，给予原告签订《商品房买卖合同》，且从2019年1月1日起承担该房款首付款同等银行存款利息赔付给原告，直至原告签订《商品房买卖合同》为止；2.被告承诺在原告签订《商品房买卖合同》之前不会将该房屋另做它售，否则将按房款双倍赔付给原告；3.在《商品房买卖合同》签订前，若该房达到交房条件允许原告提前装修（须写《提前装修承诺书》）。签订认购书后，原告依约向被告支付定金100,000元及购房款175,601元。因被告未能按期与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2020年3月23日诉至本院。另查明，涉案房屋在原、被告双方签订《认购书》之前已被司法机关查封，截至原告提起本案诉讼时止，涉案房屋尚未解封。再查明，本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求依法裁定冻结被告名下375,601元的银行存款或者查封等值房产，并提供保险保单保函作为担保。2020年3月26日，本院裁定冻结被告名下的银行存款375,601元或查封相应价值的房产，但未控制到存款和相应价值的房产。本院认为，原告与被告签订了《认购书》及《补充协议》，双方因签订商品房买卖合同的协议产生纠纷，案涉纠纷应为商品房预约合同纠纷，本院对本案立案案由为商品房预售合同纠纷予以相应变更。本案的争议焦点是：1.《认购书》及其《补充协议》是否应当解除；2.原告要求被告双倍返还定金的主张是否应予支持。针对争议焦点，评判如下：关于争议焦点一：被告未按约定履行义务，且截至原告提起本案诉讼时止，涉案房屋尚未解封，《认购书》及其《补充协议》无法继续履行。《认购书》及其《补充协议》直接约束原告和被告，原告主张解除，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告要求被告退还已支付的房款175,601元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二：《补充协议》系双方因被告未能按《认购书》约定的时间签订商品房买卖合同而与被告达成的补充约定，该协议中第一条补充约定被告承诺在2019年6月30日前签订房屋买卖合同，并同意自2019年1月1日起向被告支付该房款首付款同等银行存款利息作为赔偿，该条约定系在被告违约，原告愿意继续履行《认购书》的情况下进行的补偿，并非变更定金罚则条款。被告辩称双方在《补充协议》中对被告逾期未签订合同的违约责任进行变更（即从2019年1月1日起承担该房款首付款同等银行存款利息赔付给原告）的抗辩意见，本院不予采纳。涉案房屋在原、被告双方签订《认购书》前已被法院查封，截至原告提起本案诉讼时止，涉案房屋尚未解封，被告在明知涉案房屋已被查封的情况下仍与原告签订《认购书》并于2018年4月23日再次收取原告支付的购房款175,601元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；......。”《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，涉案商品房买卖合同未能签订、《认购书》未能继续履行系被告原因导致，被告应承担相应的责任，适用定金罚则双倍向原告返还定金。涉案《认购书》总标的额为775,601元，双方约定的定金数额为100,000元，未超过合同标的百分之二十，原告要求被告双倍返还定金200,000元的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告朱某、云某与被告海南嘉怡房地产开发有限公司于2018年4月17日签订的《文昌半岛阳光（认购书）》及2018年12月27日签订的《补充协议》；二、被告海南嘉怡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱某、云某退还购房款175,601元及双倍返还定金200,000元，共计375,601元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3467.01元，由被告海南嘉怡房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；原告朱某、云某已预缴的受理费3467.01元，本院在判决生效后予以退还。保全费2398.01元，由被告海南嘉怡房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起十日内给付原告朱某、云某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 林鹤玲二〇二○年六月十八日（法官助理 陈 雪书记员 吴钟旺附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。