四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8250号 原告：邹代刚，男，1987年9月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：熊军，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：邓亚奇，男，1989年10月19日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人：张慧，女，1993年9月17日出生，汉族，住四川省资中县。 第三人：赖强，男，1980年5月6日出生，汉族，住四川省资中县。 原告邹代刚与被告邓亚奇、第三人张慧、赖强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2019年8月28日、2020年1月5日两次公开开庭进行审理，原告邹代刚及其委托诉讼代理人熊军，被告邓亚奇、第三人张慧到庭参加诉讼。因赖强与本案存在法律上的利害关系，本院于2020年1月15日追加赖强为本案第三人参加诉讼。后因赖强下落不明，本案转为适用普通程序,依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书。后本案分别于2020年5月29日、6月16日公开开庭审理。原告邹代刚及其委托诉讼代理人熊军，被告邓亚奇、第三人赖强到庭参加诉讼，第三人张慧经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹代刚向本院提出诉讼请求（最后一次庭审中明确）：1.请求判决被告邓亚奇支付原告邹代刚购房款190000元；2.第三人赖强承担连带支付责任；3.本案诉讼费、保全费由被告邓亚奇承担。事实和理由：2015年10月14日，原告邹代刚与被告邓亚奇在四川省成都市律政公证处办理委托公证，公证号为：（2015）川律公证内民字第62308号，授权委托权限为：委托邓亚奇代为出售邹代刚所有的位于成都市高新区的房屋，与买方签订买卖合同及相关文件，收取售房定金及售房款。如遇买方为按揭购房，邓亚奇有权协助买方办理上述房产按揭的一切相关手续，并将代收的上述房屋售房款打入邓亚奇名下指定银行账户。2015年11月2日，邓亚奇代邹代刚与第三人张慧签订《成都市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）,合同约定第三人张慧以20万元（房屋的实际出售价格为21万元，买方为达到少缴纳相关费用的目的而在《买卖合同》中约定购房款为20万元）购买邹代刚所有的上述房屋，双方约定于2016年5月2日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。2015年10月底，原告邹代刚因受到刑事处罚而被羁押于江苏省，2018年底才释放，因此案涉房屋的买卖事宜全部由邓亚奇经手。根据被告邓亚奇与第三人张慧的银行流水记录，第三人张慧于2015年11月10日将购房款21万元支付到《委托书》指定的邓亚奇银行账户中，另根据邹代刚2019年1月10日查询个人住房信息，邹代刚名下已无案涉房屋，可推定案涉房屋已按照《买卖合同》办理完成过户手续，邹代刚的合同义务已经履行完毕。被告邓亚奇在收到代收购房款后未依照《委托书》约定将购房款支付给委托人即原告邹代刚，而是支付给了第三人赖强，因此被告邓亚奇应按照《委托书》约定，向原告邹代刚支付购房款，并支付相应利息，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告邓亚奇答辩称，被告邓亚奇与第三人赖强为同事关系，经赖强介绍作为邹代刚的代理人，并于2015年10月14日办理了委托公证，代理原告邹代刚处理与张慧之间的房屋买卖事宜。邹代刚在公证处口头嘱咐邓亚奇，收到张慧购房款后将钱转账给赖强，邹代刚再直接找赖强收钱。由于邹代刚被刑事羁押，张慧2015年11月10日即根据《委托书》内容将购房款委托支付给邓亚奇光大银行账户，随即邓亚奇根据和邹代刚的口头协议，在2015年11月13日又将该款项汇入赖强账户，邓亚奇认为其已经按照约定履行完毕责任，对邹代刚不承担任何责任，邹代刚应该去找赖强要这笔钱，且邹代刚也明白这笔钱在赖强那里，邹代刚是因为找不到赖强才来找邓亚奇要这笔钱。 第三人张慧述称：在2015年经其当时的男朋友赖强介绍购买了案涉房屋，邓亚奇是赖强的同事，经赖强介绍作为邹代刚的代理人处理案涉房屋买卖事宜，我根据邹代刚和邓亚奇之间的委托合同，与邓亚奇签订并履行了《买卖合同》，将购房款支付到《委托书》指定收款账户即邓亚奇光大银行账户上，邓亚奇也按照合同约定配合办理了房屋过户手续，其已经履行完毕买方义务。赖强是邹代刚指定的收款人，于是邓亚奇收到购房款后便将钱转给了赖强，邹代刚应该去找赖强要钱，邹代刚现在找不到赖强，就只能找我和邓亚奇。另外，案涉房屋后因赖强资金周转困难而卖出，所得卖房款给了赖强去还债，2016年左右与赖强因感情和性格原因分手。 第三人赖强述称：邹代刚说他在服刑后委托邓亚奇签订的本案房屋买卖合同，所以不知道邓亚奇签订合同的价格，这一点我不认可，签订合同时邹代刚还没有服刑，所以他是知道合同价格的。合同约定价格是200000元，张慧转给邓亚奇210000元是因为我这边需要钱，用房子抵押贷款210000元。邹代刚的卖房款应是200000元。 审理查明：2015年10月14日，邹代刚签署《委托书》，委托邓亚奇代为出售邹代刚所有的位于成都高新技术产业开发区房屋（权30xxx09）,委托权限包括：与买方签订买卖合同及相关文件、收取售房定金及售房款，如买方为按揭购房，受托人有权协助买方办理上述房产按揭的一切相关手续，并将代收的上述房屋售房款打入受托人的银行账户（开户行：中国光大银行人民中路支行，账户名：邓亚奇，账号：62×××54）。该委托书在四川省成都市律政公证处办理了公证，公证书号为：（2015）川律公证内民字第62308号。 2015年10月27日，邹代刚因涉嫌诈骗被嘉兴市公安局刑事拘留，2016年1月27日，被浙江省嘉兴市秀洲区人民法院判处有期徒刑三年二个月，并处罚金50000元（罚金限判决生效之日起十日内缴纳）。 2015年11月2日，邓亚奇以邹代刚委托代理人身份，代理邹代刚与张慧签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：530086)。该合同与本案有关的主要内容为：1.案涉房屋成交价200000元；2.买卖双方2016年5月2日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。该合同买方由张慧签字，卖方委托代理人处由邓亚奇签字。合同未约定房屋实物的交付时间，未约定定金和房款支付期限和方式，也未约定违约责任。 2015年11月10日，第三人张慧以案涉房屋抵押贷款，并通过委托支付方式将抵押贷款所得的210000元打入邓亚奇在中国光大银行开设的账户（账号62×××54）。2015年11月13日，邓亚奇将该210000元汇入赖强在中国工商银行股份有限公司成都航空路支行账号62×××50的账户。 邓亚奇将款项转给赖强以后，赖强未直接将上述款项交付给邹代刚。关于邓亚奇转入赖强账户的210000元的去向和构成，赖强的陈述如下： 1.210000元中有10000元，不属于与邹代刚约定的房款，系利用案涉房屋抵押贷款获得的款项，邹代刚的房款金额是合同约定的200000元； 2.第二笔67500元，赖强陈述系邹代刚委托案外人李某取走。因邹代刚和案外人李某存在债权债务关系（邹代刚曾经委托李某帮其借款50000元），案涉房屋出卖以后，邹代刚因尚在服刑，故以录制短视频的方式委托案外人李某向赖强追收房款。追收金额李某和邹代刚均陈述为190000元。李某持邹代刚委托收款的录像视频找到了赖强，要求赖强支付卖房款。赖强验证录像以后，分三次共计转账支付67500元。证人李某当庭作证确认实际收取了赖强的款项67500元。上述67500元中，57500元李某当庭作证认可是赖强代邹代刚偿还欠李某的借款50000元及利息7500元，另10000元李某称系前往取委托索债的短视频录像和前往索债的路费。 3.第三笔系赖强帮邹代刚支付税款11020.31元，含个人所得税2328.24元、一般营业税（销售不动产-销售建筑物或构筑物）7760.78元、其他企业城市维护建设税（城建税-营业税）543.25元、教育费附加收入（营业税教育费附加）232.82元、地方教育附加收入（地方教育附加-营业税）155.22元。赖强提供发票佐证。 4.第四笔款项，赖强另外还陈述支付给俞洪根和黄友虎50000元至60000元，但未提交证据证明。 5.第五笔款项，赖强自行抵扣入狱前给付邹代刚的款项50000元； 6.200000元减去上述1-5项后剩余10000元至20000元，赖强承认尚未支付。 邹代刚对上述款项的第二笔67500元、第三笔税金11020.31元、第五笔入狱前给付的款项50000元，未提出异议，对其余第一笔、第四笔款项的扣除不予认可。 因未足额收取到房款，2019年5月7日，邹代刚以张慧、邓亚奇为共同被告起诉到法院，陈述称出售案涉房屋后，只收到50000元定金，剩余房款150000元未收到，要求张慧、邓亚奇支付剩余购房款150000元。案件审理中，邹代刚在2019年7月19日变更诉讼请求为请求邓亚奇支付购房款210000元。2020年5月29日庭审中，邹代刚认可定金50000元已经收到，但主张总房款是240000元，邓亚奇还应支付房款金额是210000元。2020年6月16日庭审，邹代刚再次改变陈述，主张总房款是240000元，已经收到定金50000元，邓亚奇还应支付房款金额是190000元，赖强应承担连带支付责任。2020年6月16日庭审中，邹代刚当庭放弃支付利息的诉讼请求。 邓亚奇当庭认可接受委托代邹代刚出售案涉房屋并提供账户代为收取房款的事实，但辩解称案涉房款系邹代刚口头委托邓亚奇收取后就直接转给赖强的。邓亚奇提交张慧和邹代刚的微信聊天记录中，张慧多次提到邓亚奇当初只是帮忙，邹代刚未进行否定，只是强调找不到赖强，只有先找邓亚奇，让邓亚奇去找赖强。邹代刚在庭审中否定曾经口头委托邓亚奇将房款收取后转给赖强。 另查明，邹代刚准备出售案涉房屋时，经朋友介绍结识了赖强，赖强当时与张慧系男女朋友关系（现已分手）,赖强与邓亚奇系同事关系。案涉房屋是赖强劝说女朋友张慧购买，合同签订前支付的第一笔房款50000元为赖强代张慧支付，合同签订后的房款由张慧以案涉房屋抵押贷款支付。 上述事实，有各方当事人陈述、证人李某当庭陈述的证言、《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：530086）、（2015）川律公证内民字第62308号《公证书》、邓亚奇62×××54账号的《中国光大银行对私活期账户对账单（本对账单仅供参考）》、邓亚奇的《中国光大银行个人转账凭证》、邹代刚与张慧的微信聊天记录等证据在案佐证，本院予以确认。 就本案争议焦点问题，本院逐一分析认定如下： 一、案涉合同的相对人是邹代刚和张慧，还是邹代刚和赖强？ 邹代刚在2020年6月16日最后一次庭审中主张是和赖强建立了房屋买卖合同关系，理由是出售案涉房屋是在被羁押前和赖强协商好以价格240000元出售，且委托邓亚奇后，不知道邓亚奇是和张慧签订的合同。所以在羁押时通过视频录像委托李某找赖强索要售房款，而不是找张慧索要房款。经当庭询问邹代刚是否在委托邓亚奇卖房时特别指示合同相对方是赖强，邹代刚当庭承认未特别指定买卖合同的相对方。本院认为，虽然邹代刚和赖强在案涉合同签订前就案涉房屋的出售和价格进行了协商，但双方并未形成正式的房屋买卖合同关系，邹代刚公证委托邓亚奇代为“与买方签订买卖合同及相关文件、收取售房定金及售房款”，并未特别指示必须和赖强签订房屋买卖合同，且赖强与张慧当时是恋爱关系，邹代刚当庭陈述事前明知赖强是为张慧买房，并无证据显示赖强是借张慧名义买房。故，案涉合同由张慧和邹代刚的委托代理人签订，合同的双方当事人应是邹代刚和张慧。邹代刚主张赖强是合同相对人理由不充分，本院不予确认。 二、案涉房屋售价，究竟是代理人邓亚奇代表邹代刚和张慧在《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：530086)中约定的200000元，还是张慧以案涉房屋抵押获得的贷款210000元？还是邹代刚口头陈述的240000元？ 关于案涉房屋的出售价格，邹代刚的陈述前后矛盾。起诉状中邹代刚陈述房屋售价是合同约定的200000元，并认可已经收到定金50000元，诉讼请求要求张慧和邓亚奇支付剩余的150000元。开庭前的2019年7月19日，邹代刚变更陈述并变更诉讼请求，主张案涉房屋的售价是二十多万，邓亚奇接受委托应当支付给邹代刚的房款就是210000元。2020年1月15日第二次开庭时，经本院当庭多次询问邹代刚房屋售价的准确金额，邹代刚陈述，在被羁押前，也就是案涉合同签订前，邹代刚与赖强协商好房屋售价是240000元，口头上的，没有写书面合同，后来邹代刚被羁押，房屋售价到底合同上写了多少也就不清楚了，羁押结束后邹代刚在房管局将合同打印出来，发现售价是200000元，以前与赖强口头约定的已经不作数了，同意按照实际交易金额210000元确定房屋售价，并认可收到了赖强和张慧支付的房款50000元，同意在总房款中扣除已经收到的50000元，在本案中主张邓亚奇还应支付房款160000元。2020年5月29日第三次庭审，邹代刚再次改变诉讼请求，要求邓亚奇支付210000元售房款。2020年6月16日第四次庭审，邹代刚再次改变陈述并改变诉讼请求，主张实际售房价是240000元，已经收到定金50000元，要求邓亚奇支付剩余的190000元售房款。 对于售房款总额，张慧称钱已经直接转给邓亚奇了，其中有10000元应该是赖强的佣金。邓亚奇则陈述买房的总价款是210000元。赖强主张卖房的总价款是200000元，贷款的210000元中只有200000元是房款，需要交给邹代刚，剩余的10000元是多贷的款，不需要交给邹代刚。 本院认为，案涉房屋系邹代刚在被羁押前与赖强协商出售，邹代刚在与赖强协商买卖案涉房屋后，收取了张慧和赖强的50000元，邓亚奇系赖强的下属，根据赖强指示、并得到邹代刚认同，通过公证委托的方式代邹代刚与张慧签订出售案涉房屋的合同并代邹代刚收取售房款。合同签订时邹代刚已经被羁押，案涉合同的售房款总额，邓亚奇作为有权代理人按照200000元签订合同，其后果应由邹代刚承担。邹代刚主张自己和赖强协商好的是240000元，给邓亚奇授权的也是240000元，也未提交证据证明。关于张慧以案涉房屋贷款210000元的问题，多贷出的10000元款项，是案涉房屋估价后抵押所贷出，并不当然等同于邹代刚与张慧之间就案涉房屋买卖确定的合同价款，双方《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：530086)中约定房屋价款是200000元，本院认定案涉房屋售价应为200000元。 三、案涉房屋剩余未支付房款的数额是多少？ 案涉房屋合同约定价款200000元，扣减邹代刚入狱前收到赖强代张慧支付的50000元，入狱后通过视频委托李某收取款项67500元，案涉房屋出售产生的税款11020.31元【含个人所得税2328.24元、一般营业税（销售不动产-销售建筑物或构筑物）7760.78元、其他企业城市维护建设税（城建税-营业税）543.25元、教育费附加收入（营业税教育费附加）232.82元、地方教育附加收入（地方教育附加-营业税）155.22元。】，剩余未支付房款数额为71479.69元。 四、关于邓亚奇是否应当承担责任的问题。 邓亚奇陈述称将房款支付给赖强系根据赖强的指示，邹代刚在入狱前也口头委托过。邹代刚对入狱前委托过邓亚奇将房款支付给赖强的事实不予认可。对于邓亚奇在邹代刚入狱后，将收取的房款转给赖强的事实，邹代刚不予追认。本院认为，邓亚奇接受邹代刚的委托出售案涉房屋并收取售房款，应忠于职责，将收到的房款如数转给邹代刚。邓亚奇明知张慧和赖强是恋爱关系，案涉房屋系赖强为张慧购买，却接受赖强的指示将张慧通过贷款支付到邓亚奇账户中的房款转给赖强，邓亚奇的行为系辜负委托的不当行为，邹代刚要求邓亚奇就未支付房款承担责任的请求符合法律规定，本院予以支持。 五、关于赖强是否应当承担连带支付责任的问题。 本院认为，案涉房屋买卖合同系邹代刚委托邓亚奇与张慧签订，赖强作为张慧的男朋友在邹代刚入狱前与邹代刚协商买房事宜和价款，并代张慧支付50000元房款，后期又指令邓亚奇将张慧通过抵押贷款支付的房款转给自己，但赖强并非合同当事人，虽然指使邓亚奇将本应转给邹代刚的房款转给了自己，但辜负委托的是邓亚奇，赖强不是邹代刚的委托代理人，邹代刚未收取到房款的责任，应由邓亚奇承担。赖强既不是合同相对人，也不是邹代刚的受托人，赖强与邹代刚之间没有直接的房款支付关系，对邹代刚要求赖强与邓亚奇承担连带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本院认为，邓亚奇接受邹代刚委托，代邹代刚与张慧签订买卖合同及相关文件、收取售房定金及售房款。邓亚奇在签订合同并收取购房款后，应忠实履行受委托事项，将房款直接支付给邹代刚。但邓亚奇却接受买房人张慧男朋友赖强的指令，将本应支付给邹代刚的房款转给赖强，邓亚奇擅自转款给赖强的行为，系辜负委托的错误行为，邓亚奇应对此行为承担法律责任，向邹代刚继续支付邹代刚未收到的房款71479.69元。邹代刚当庭放弃资金占用利息的支付请求，系自行处分实体权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告邓亚奇在本判决生效后十日内支付原告邹代刚71479.69元； 二、驳回原告邹代刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4450元，由原告邹代刚负担650元，被告邓亚奇负担3800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐永红 人民陪审员  王锦临 人民陪审员  张 骏 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  陈龙乔