广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终191号上诉人（原审原告）：佛山市南海红彤物业投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区*********兴业铜铝型材厂（配电房）。统一社会信用代码：914************886。法定代表人：严红彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泽，广东道正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四会市桥邦金属有限公司，住所地：四会市***************。组织机构代码：74447136-6。法定代表人：邓坚荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：周湘文、黎晨辉，均为北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市南海红彤物业投资发展有限公司（以下简称红彤公司）与被上诉人四会市桥邦金属有限公司（以下简称桥邦公司）土地租赁合同纠纷一案，四会市人民法院于2016年12月23日作出（2016）粤1284民初580号民事判决，红彤公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月21日作出（2017）粤12民终1070号民事裁定，撤销该院（2016）粤1284民初580号民事判决、将案件发回重审。四会市人民法院对本案重新立案后于2019年10月15日作出（2019）粤1284民初926号民事判决，红彤公司不服该判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭审理了本案。红彤公司的委托诉讼代理人陈泽、桥邦公司的委托诉讼代理人周湘文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。红彤公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令桥邦公司立即返还租用的土地和占用的地上建筑物；2.要求桥邦公司支付占用涉案地上建筑物的使用费3272992.18元（暂计算至2019年9月19日，实际要求计算至桥邦公司全部支付完毕为止）；3.本案所有诉讼费用由桥邦公司负担。事实和理由：一、一审判决事实认定部分错误。1.（2013）肇中法民二终字第136号案件中判决桥邦公司以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算到2012年12月2日止，可以明确的看出，在2012年12月3日前，桥邦公司对涉案地上建筑物使用费是否应当支付以及支付的标准，红彤公司在该案之前是没有明确主张过的，双方也没有达成一致意见，都是处于待定状态的。在2012年12月3日，红彤公司起诉要求桥邦公司支付地上建筑物的使用费，并按照同类地段租金价格支付（对使用费支付标准提出了评估申请）后，根据（2013）肇中法民二终字第136号判决，桥邦公司应当支付地上建筑物使用费，对支付标准，双方应当是另外作出约定。但桥邦公司拒绝与红彤公司协商支付标准，则本案应通过评估的方式判令桥邦公司支付。因此，对于2012年12月3日之后的地上建筑物使用费，一审枉顾涉案土地及地上建筑物同地段上建筑物使用费标准的事实，草率照搬（2013）肇中法民二终字第136号判决的标准进行计算是错误的。2.红彤公司在2007年通过司法拍卖竞得涉案土地及地上建筑物后，多次找到桥邦公司并要求其支付建筑物使用费，因其拒绝支付，红彤公司不得已于2012年12月3日提起诉讼。肇庆中院于2014年6月5日作出（2013）肇中法民二终字第136号民事判决，判决桥邦公司应当支付建筑物使用费。后桥邦公司不服该判决向省高院提出再审，省高院于2015年9月10日作出裁定驳回其申请。至此，桥邦公司已经明确知道要支付建筑物使用费的，就算双方之前没有协商一致的标准，但（2013）肇中法民二终字第136号民事判决已经确认了标准，桥邦公司却不予支付。在省高院驳回其再审申请裁定之日，桥邦公司也应当主动支付自2012年12月3日至2015年9月11日期间的建筑物使用费，其却从未主动支付。直至2016年4月红彤公司提起诉讼时，桥邦公司亦无动于衷。可以看出，对方除了主动支付土地租金外，对于其他的费用是抗拒支付的，这一点从对方拒绝与红彤公司协商使用费标准问题也可以看出。同时，直到现在，桥邦公司除了在法院强制执行的情况下支付了（2013）肇中法民二终字第136号判决确定的2012年12月3日前的地上建筑物使用费后，对2012年12月3日之后的使用费分文未付，这一行为明显违反了涉案租赁合同的约定，且是公然对抗上述生效判决的行为。桥邦公司的上述行为已经侵害了红彤公司的合法权益，且双方租赁关系无法继续，一审法院认定“不存在原告所称的拒不协商地上建筑物使用费标准，又不交纳使用费的情形，而且被告一直以提存的方式向原告支付租金，没有违反《租地合同》的约定”是错误的。二、一审判决严重错误。如前所述，一审判决认定事实部分错误，导致判决结果严重错误。（2013）肇中法民二终字第136号判决已经明确了桥邦公司应当支付地上建筑物使用费及使用费的标准，在该判决确定的给付日期之后的使用费的标准，双方应当予以协商，对方不愿意协商的只能通过评估的方式予以确定。法院也委托了评估机构作出了十分低廉的使用标准，但一审法院却枉顾评估结论，一审法院的做法既浪费了时间和司法资源，又增加了当事人的诉累。因此，一审判决严重错误。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持红彤公司的上诉请求。桥邦公司口头辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审的判决，请求维持原判，驳回红彤公司的上诉请求。红彤公司向一审法院请求：1.要求桥邦公司立即返还租用的土地和占用的地上建筑物；2.要求桥邦公司支付占用红彤公司地上建筑物的使用费3272992.18元（按面积11958.32㎡以3.4元/㎡/月从2012年12月3日暂计算到2019年9月19日，实际要求计算到桥邦公司全部返还为止）；3.本案所有诉讼费用由桥邦公司承担。一审法院认定事实：2002年11月7日，桥邦公司（乙方）与四会市大沙镇经济实业发展总公司（甲方，下称大沙公司）签订《租地合同》，该合同第一条约定，乙方租用甲方位于南江工业园的、座标为附大沙公司红线图以内的地宗编号为01的土地41.63亩；第二条第1项约定，乙方租用甲方土地期限为50年；第三条第1项约定，乙方向甲方租用的土地租金为3000元/年/亩，租金前五年不变，从第六年开始每五年为一期进行递增，每期在上一期的租金基础上递增6%；第三条第2项约定，乙方每年向甲方交纳租金二次，每年4月1日前交纳当年上半年租金62445元，10月1日前交纳当年下半年租金；第三条第3项约定，若乙方长期拖欠租金，拖欠租金超过六个月，甲方有权收回乙方的租用权，由此造成的一切损失由乙方自己负责，对乙方的投入甲方不作任何赔偿，乙方动产部分及财物在45天内自行搬迁；第四条第一款第4项约定，保证乙方在租赁的50年内，不因甲方的债务（包括借款或者将土地抵押）而影响乙方对租赁土地的正常使用，否则甲方应赔偿乙方的一切损失，包括财产和生产的损失；第四条第二款第4项约定，租地期限满后，租用甲方土地上的建筑物（不动产）乙方有责任办好资产移交手续，不动产属甲方所有；第五条第2项约定，乙方承租期满前，若甲方提前收回租地，必须经乙方同意，并向乙方赔偿损失，损失费按乙方建筑物50年出租金扣除已使用年限，一次计付给乙方。桥邦公司租赁大沙公司的土地后，在租赁土地上建筑了地上建筑物。2000年5月22日，中国工商银行股份有限公司四会支行（下称工行四会支行）与广东省四会市铝合金型材厂（下称铝合金厂）签订两份《流动资金借款合同》，分别约定工行四会支行出借116万元和198万元给铝合金厂，期限均为12个月。同年7月14日，大沙公司承诺把坐落于四会市********编号为四国用（2000）字第01034号、面积为27755.88平方米的土地（即上述大沙公司租赁给桥邦公司的土地，属同一地块）给铝合金厂作贷款抵押，并办理了土地抵押登记的他项权利证明书。由于铝合金厂未能归还所借款项，工行四会支行遂与铝合金厂在之后逐年签订《流动资金借款合同》，且大沙公司向工行四会支行表示同意继续提供上述土地使用权为铝合金厂向工行四会支行借款作抵押担保，并在2003年5月重新办理了土地抵押登记手续。由于铝合金厂未能偿还贷款，工行四会支行遂于2006年3月16日将铝合金厂及大沙公司诉至本院，要求大沙公司承担抵押担保责任。2006年6月8日，本院作出了（2006）肇中法民商初字第46号民事判决，判令铝合金厂在判决生效之日起10日内将尚欠的借款本金314万元和对应的利息26万元（利息计至2005年12月20日，之后另计）清偿给工行四会支行、大沙公司在抵押物价值范围内对铝合金厂的贷款本息承担抵押担保责任。工行四会支行于2006年7月13日向本院申请强制执行（2006）肇中法民商初字第46号民事判决。2006年10月23日，北京中土源房地产评估有限公司出具涉案房地产的《房地产估价报告》，评定坐落于四会市********编号为四国用（2000）字第01034号的土地的评估价值为310.86万元、地上建筑物的评估价值为263.85万元，评估总值为574.71万元。之后，本院摇珠选定并委托肇庆市邦民拍卖行有限公司（以下简称邦民公司）对上述房地产进行公开拍卖。2007年3月5日，邦民公司以评估价574.71万元起拍未能成交，故本院依程序在574.71万元的基础上确定下浮20%，即以459.768万元为起拍底价通知拍卖行重新拍卖。2007年4月2日，红彤公司以500万元的价格竞得上述土地及地上建筑物。2007年4月23日，本院作出（2006）肇中法执字第160-1号民事裁定，裁定：“一、将被执行人大沙公司所有的，位于四会市********的土地使用权，（土地证号为：四国用[2000]字第010**，使用权面积为27755.688平方米）及地上建筑物，归竞买人红彤公司所有。……”。2007年5月8日，本院作出（2006）肇中法执字第160-1号通知书，通知桥邦公司将原向大沙公司应交的租金交给红彤公司。之后，因红彤公司没有提供收款方式给桥邦公司缴交土地租金，桥邦公司从2008年4月1日起以通过向广东省佛山市南海公证处提存的方式缴交土地租金。2012年11月12日，本院作出（2006）肇中法执字第160-2号民事裁定，将（2006）肇中法执字第160-1号民事裁定书第三页第二段第六行中的“并于2003年5月办理土地他项权抵押登记（见：四他项【2003】字第36号他项权证）”更正为“并办理土地他项权抵押登记（见：四他项【2003】字第36号他项权证）”、第三页第三段的“该院认为，2002年11月7日四会市桥邦金属有限公司与四会市大沙镇经济实业发展总公司……四会市桥邦金属有限公司应向佛山市南海红彤物业投资发展有限公司支付租金”更正为“该院认为，佛山市南海红彤物业投资发展有限公司通过拍卖程序竞得涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权，该土地的使用权及地上建筑物所有权应归买受人佛山市南海红彤物业投资发展有限公司享有；2002年11月7日，四会市桥邦金属有限公司与四会市大沙镇经济实业发展总公司签订租赁合同，将涉案土地租赁给四会市桥邦金属有限公司，在对涉案土地及地上建筑物拍卖的过程中，经中国工商银行股份有限公司四会支行、四会市桥邦金属有限公司、四会市大沙镇经济实业发展总公司协商一致，同意带租约拍卖，拍卖机构在拍卖过程中对拍卖标的物带租约拍卖的情况进行了公示，拍卖成交后，涉案土地及地上建筑物应由四会市桥邦金属有限公司继续承租，并向买受人佛山市南海红彤物业投资发展有限公司支付租金”。2013年1月10日，红彤公司以桥邦公司尚欠地上建筑物租金且已无能力承租土地及地上建筑物为由向该院提起诉讼，要求桥邦公司交还涉案土地和厂房、支付所欠的厂房和土地至搬离之日止的租金（暂计至2012年12月2日为7469737.60元），该院于2013年5月23日作出（2013）肇四法民初字第203号民事判决，驳回了红彤公司的诉讼请求。红彤公司对该判决不服提起上诉，本院于2014年6月5日作出(2013)肇中法民二终字第136号民事判决，撤销了该院（2013）肇四法民初字第203号民事判决，判决桥邦公司向红彤公司支付从2007年4月24日起至2012年12月2日期间的地上建筑物使用费（以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。桥邦公司对(2013)肇中法民二终字第136号民事判决不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年9月10日作出（2015）粤高法民二申字第839号民事裁定，驳回了桥邦公司的再审申请。(2013)肇中法民二终字第136号民事判决生效后，桥邦公司付清了该判决所确定的2007年4月24日起至2012年12月2日期间的地上建筑物使用费给红彤公司。2016年4月13日，红彤公司向该院提起诉讼，要求桥邦公司返还租用的土地和占用的地上建筑物、支付2012年12月3日至2016年5月2日期间的地上建筑物使用费656万元（面积按20000㎡、标准按8元/㎡/月计算），同时申请对位于四会市***************、证号为“四国用（2013）第003148号”的土地地上建筑物每月每平方的平均使用费价格进行评估以及对地上建筑物的总面积和占地面积进行测量鉴定。2016年12月23日，该院作出（2016）粤1284民初580号民事判决，判决桥邦公司支付从2012年12月3日起至返还全部地上建筑物时止的地上建筑物使用费（以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给红彤公司、驳回红彤公司其他的诉讼请求。红彤公司不服该判决提起上诉，本院于2017年7月21日作出民事裁定，撤销了该院（2016）粤1284民初580号民事判决、将案件发回该院重审。在本案诉讼过程中，依据红彤公司的申请，该院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对位于四会市***************、证号为“四国用（2013）第003148号”的土地地上建筑物每月每平方的平均使用费价格进行评估以及对地上建筑物的总面积和占地面积进行测量鉴定，由于红彤公司没有缴交地上建筑物总面积和占地面积测量的鉴定费用，该院作红彤公司放弃该部分的鉴定申请。2019年9月3日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出估价报告书，确定上述土地的地上建筑物在价值时点2019年4月28日的平均使用费为3.4元/月/平方米。另查明：红彤公司竞得大沙公司位于四会市********的土地使用权（土土地证号为：四国用[2000]字第010**及地上建筑物后，于2013年6月5日办理了新的使用权证，证号为四国用（2013）第003148号。桥邦公司在上述土地所建设的建筑物没有办理报建手续、没有领取产权证。一审法院认为，红彤公司通过竞拍获得涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权后，本院作出（2006）肇中法执字第160-1号及（2006）肇中法执字第160-2号民事裁定，确定涉案土地及地上建筑物仍由原租赁方桥邦公司继续承租并向红彤公司支付租金，即红彤公司承接了大沙公司在《租地合同》中的权利义务，所以红彤公司、桥邦公司构成土地租赁合同关系。红彤公司认为桥邦公司拒不协商地上建筑物的使用费标准，又不交纳使用费用，故此要求桥邦公司立即返还租用的土地及地上建筑物、并且按鉴定结论3.4元/月/平方米的标准支付从2012年12月3日起的地上建筑物使用费。对于红彤公司所称的地上建筑物使用费标准，该标准已由生效的(2013)肇中法民二终字第136号民事判决确定为“以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付”，红彤公司并无证据可以推翻该判决，虽然红彤公司坚持要求对涉案土地的地上建筑物使用费标准进行评估，而且鉴定机构也得出了3.4元/月/平方米的结论，但该结论的价值时点是在2019年4月28日，与红彤公司取得地上建筑物所有权的时间相隔甚远，不能反映当时的地上建筑物使用价值，故该院认为本案争议的地上建筑物使用费标准仍按(2013)肇中法民二终字第136号民事判决所确定的标准为宜。在(2013)肇中法民二终字第136号民事判决生效后，桥邦公司已交清了截止2012年12月2日的地上建筑物使用费给红彤公司，只是红彤公司对该标准仍然不服不断提起诉讼，导致桥邦公司无法交纳2012年12月3日起的地上建筑物使用费给红彤公司，不存在红彤公司所称的桥邦公司拒不协商地上建筑物的使用费标准、又不交纳使用费用的情形，而且桥邦公司一直以提存的方式向红彤公司支付土地租金，没有违反《租地合同》的约定，所以红彤公司要求桥邦公司立即返还租用的土地及地上建筑物的诉求没有事实和法律依据，该院不予支持；桥邦公司应迅速付清从2012年12月3日起至本案庭审辩论终结之日（即2019年9月19日）的地上建筑物使用费（以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给红彤公司，从2019年9月20日起的地上建筑物使用费，桥邦公司应以交付土地租金的方式一并向红彤公司交付。对于桥邦公司所称本案已超过诉讼时效的意见，由于本涉案及的地上建筑物使用费是连续的，红彤公司首先于2013年1月10日对2007年4月24日至2012年12月2日期间的使用费提起诉讼，该时间段使用费的终审判决【(2013)肇中法民二终字第136号民事判决】是在2014年6月5日作出的，又因桥邦公司对该终审判决不服申请再审，广东省高级人民法院于2015年9月10日裁定驳回了桥邦公司的再审申请，维持了终审判决确定的使用费计算标准，所以本案诉讼时效的起算点为2015年9月10日。又由于上述生效的裁决未对2012年12月3日起的使用费确定支付方式，红彤公司、桥邦公司对此也没有通过协商的约定相应的方式，故红彤公司、桥邦公司之间的使用费争议一直处于连续状态，不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、桥邦公司应于判决生效之日起15日内付清2012年12月3日起至2019年9月19日止的地上建筑物使用费（以229.55万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给红彤公司，2019年9月20日起的地上建筑物使用费仍以上述标准按《租地合同》约定支付土地租金的期限予以支付；二、驳回红彤公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57720元、财产保全费5000元，合共62720元，由红彤公司负担55332元、桥邦公司负担7388元。另外，评估费15000元由红彤公司负担，管辖权异议申请费100元由桥邦公司负担。二审中，当事人双方均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.桥邦公司应否向红彤公司返还涉案土地及地上建筑物；2.涉案地上建筑物使用费的标准应如何确定。关于桥邦公司应否向红彤公司返还涉案土地及地上建筑物的问题。红彤公司以桥邦公司拒不支付地上建筑物使用费为由主张桥邦公司应当向其返还涉案土地及地上建筑物。首先，桥邦公司通过竞拍获得涉案土地及地上建筑物，根据买卖不破租赁原则，其应承接涉案土地上原有《租地合同》所设定的权利义务。根据《租地合同》第三条第3项“若乙方长期拖欠租金，拖欠租金超过六个月，甲方有权收回乙方的租用权”，以及第五条第2项“乙方承租期满前，若甲方提前收回租地，必须经乙方同意”的约定，桥邦公司通过提存的方式一直有缴纳租金，其行为没有违反合同的约定。其次，（2013）肇中法民二终字第136号民事判决确定了截止至2012年12月2日的涉案土地建筑物使用费的标准和支付方式，桥邦公司亦履行了该支付义务。对于2012年12月3日之后的地上建筑物使用费，已生效判决未进行处理。双方对地上建筑物使用费标准争议较大，又未能有效协商，导致案件长期处于诉讼的状态，在此情况下，桥邦公司向红彤公司缴纳土地租金却没有支付自2013年12月3日起的地上建筑物使用费的行为，并不意味着桥邦公司拒不支付地上建筑物使用费。再者，涉案租赁合同尚在有效期限内，双方均未有解除合同的意思表示，在此情况下，红彤公司主张桥邦公司返还土地及地上建筑物的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案地上建筑物使用费的标准应如何确定的问题。首先，已经生效的（2013）肇中法民二终字第136号民事判决已经确认了2012年12月3日之前涉案土地地上建筑物使用费的标准为以229.55万元为本金按中国人民同期同类贷款利率计付，对该日期之后的使用费支付标准及方式并未作出处理。其次，双方对于涉案土地上建筑物的面积一直未能达成一致意见，红彤公司于一审中申请了对地上建筑物使用费标准及地上建筑物总面积和占地面积进行鉴定评估，但由于红彤公司未缴纳地上建筑物总面积和占地面积测量的鉴定费用，虽然对于使用费标准已经有估价报告书参考，但是，由于涉案地上建筑物面积无法确认，导致使用费总额无法确定。因此，在没有其他更合理标准的情况下，一审参照生效文书确定的标准作为涉案地上建筑物使用费的计算标准，处理并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，红彤公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32984元，由佛山市南海红彤物业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年六月二日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦