安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初3327号 原告：孙长好，男，1988年5月26日出生，汉族，住安徽省长丰县双凤经纪开发区。 委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。 原告：彭玲，女，1986年10月31日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥粤丰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房（**），统一社会信用代码913401000787008326。 法定代表人：钱宜丽，董事长。 委托诉讼代理人：李国勇，该公司员工。 原告孙长好、彭玲与被告合肥粤丰置业有限公司（以下简称“粤丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙长好、彭玲的委托诉讼代理人陈浩，被告合肥粤丰置业有限公司的委托诉讼代理人李国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙长好、彭玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20170107800959HD20190116)已经于2019年11月18日解除;2.判令被告返还原告购房款、抵押登记费合计853460元，并支付占用原告购房款等期间的利息损失，暂合计22458.08元（按同期银行贷款利率分别累计计算，其中50910元对应的利息自2018年3月27日暂计算至2019年11月25日为4084.11元;其中42000元对应的利息自2018年6月18日暂计算至2019年11月25日为2909.38元;其中85000元对应的利息自2018年9月22日暂计算至2019年1月25日为4811.35元；其中255000元对应的利息自2018年12月15日暂计算至2019年11月25日为10653.24元；以上利息均顺延计算至全部款项清偿完毕之日止);3.判令被告支付原告违约金8529.10元；4.判令被告返还原告自2019年6月6日起至判决生效之日止，已支付上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行的银行贷款利息，暂合计为21337.83元；5.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2018年,两原告(系夫妻关系)共同作为乙方与被告作为甲方签署《合肥恒大中心商品房认购书》,约定原告向被告认购合肥恒大中心楼盘D1栋塔楼924单元商品房,总金额为852910元。此后,依据被告要求,原告分别于2018年3月27日支付定金及购房款50910元、2018年6月18日支付购房款42000元、2018年9月22日支付购房款85000元、2018年12月15日支付购房款255000元和抵押登记费550元,被告向原告出具了对应金额的收款收据。2019年5月1日,两原告与被告就上述房屋签订《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190116、备案单号:1905000042)。合同明确原告采取按揭付款方式支付购房款,首付款432910元在2019年5月1日前支付,剩余房款420000元,办理按揭贷款。根据该份合同约定,原告与浦东银行签订了个人购房担保借款合同（合同编号：58092019100396130601),通过银行贷款支付了全部剩余房款。上述《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年6月30日前,将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。当前,约定的交房日期已经届满,被告未能如约向原告交付房屋,原告多次催促亦无果。万般无奈之下,2019年11月14日,原告依法向被告邮寄《解除合同通知函》,通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》,退还全部购房款并支付违约金等,被告于2019年11月18日签收前述函件后仍一直借故拖延。被告的行为已经构成违约,严重地损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院,望判如所请。 粤丰公司答辩称：1.案涉房屋未能交付是因为政府要求停工，而非被告自身原因导致的。被告已取得建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证，有权建设开发、销售，但因政策的不能预见、不能避免并不能克服，导致工程停工，被告也是被逼无奈无法交房。2.原告诉请利息损失与违约金重合，不应当重复主张。3.按照双方合同约定，被告逾期交房，按照买受人累计付款的1%支付违约金。原告诉请的金额不符合双方合同的约定。4.因原告的房屋中存在着银行贷款，被告也是贷款的担保人，若原告不还贷款的话，银行会直接扣划被告的相关款项，所以原告要求全部房款退还给原告，是不合理的。我们认为即使退款也应当先将银行贷款还清，剩余款项返还给原告。5.案涉房屋停工是政府政策变化导致，原告请求被告返还其已支付的银行利息缺乏依据，按照不可抗力或者是情势变更的相关规定，应当由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：孙长好、彭玲系夫妻关系。2018年3月底,甲方粤丰公司与乙方孙长好、彭玲签署《合肥恒大中心商品房认购书》,约定乙方向甲方认购合肥恒大中心楼盘D1栋塔楼924单元商品房,总金额为852910元。此后,孙长好、彭玲分别于2018年3月27日支付定金及购房款50910元、2018年6月18日支付购房款42000元、2018年9月22日支付购房款85000元、2018年12月15日支付购房款255000元和抵押登记费550元。 2019年5月1日，买受人孙长好、彭玲与出卖人粤丰公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190116、备案单号:1905000042)，合同约定：买受人采取按揭付款方式支付购房款,首付款432910元在2019年5月1日前支付,剩余房款420000元,办理按揭贷款；出卖人应当在2019年6月30日前,将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据该份合同约定,借款人孙长好、彭玲与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行、保证人粤丰公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：58092019100396130601),孙长好、彭玲向银行贷款420000元，用于支付上述房屋剩余购房款，贷款期限为10年，自2019年5月14日至2029年5月14日止，还款方式为等额本息还款法。自2019年6月6日起，孙长好、彭玲开始按约归还上述贷款本息，截至2020年5月6日，已偿还贷款12期，其中利息21337.83元。 另查明，2018年2月26日，安徽省巢湖管理局下发《关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》，要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内现有全部涉水在建项目建设。2018年3月21日，合肥市包河区环境保护局向合粤丰公司下发《关于转发的通知》，要求其按照文件要求执行。2018年6月19日，安徽省巢湖管理局对粤丰公司作出2018环罚告字（6）号行政处罚事先（听证）告知书，责令其停止违法行为，并处以五十万元罚款。因上述原因，案涉房屋至今尚处于停工状态。 再查明，2020年3月26日，孙长好、彭玲向本院提起诉讼，本院于2020年4月30日向粤丰公司送达了民事起诉状副本等诉讼材料。 上述事实有双方当事人当庭陈述和孙长好、彭玲提交的《合肥恒大中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、上海浦东发展银行(合肥分行)2019年度还款计划、上海浦东发展银行(合肥分行)个人贷款还款通知单(代回单)、浦发银行交易流水、上海浦东发展银行个人客户交易流水专用回单以及粤丰公司提交的停工通知、事先听证通知书等证据材料在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。 本院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否已于2019年11月18日解除；2.本案是否存在不可抗力或情势变更情形；3.孙长好、彭玲主张返还全部购房款、抵押登记费及资金占用利息损失、违约金、银行贷款利息损失是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一。原告孙长好、彭玲与被告粤丰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同约定，粤丰公司应在2019年6月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，买受人有权行使解除权。现粤丰公司逾期交房已超过90日，双方约定的解除条件已成就，故孙长好、彭玲有权依法解除合同。关于解除合同的时间，孙长好、彭玲主张其于2019年11月18日向粤丰公司送达了解除合同通知书，但其提供的快递单据中收件人系身份不明确的案外人，而非粤丰公司，粤丰公司对此亦不予认可，故本院对其主张的合同解除时间不予认定。孙长好、彭玲诉至法院后，本院依法于2020年4月30日向粤丰公司送达了民事起诉状副本等诉讼材料，此时孙长好、彭玲要求解除合同的通知已经到达粤丰公司，产生解除合同的法律效力，故本院确认双方合同解除的时间为2020年4月30日。 关于争议焦点二。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。也就是说，不可抗力及情势变更都适用于合同成立以后发生不能预见的客观情况。本案中，合肥市包河区环境保护局向粤丰公司下发停建通知的时间（2018年3月21日）在前，孙长好、彭玲就案涉房屋交付定金、购房款以及双方签订商品房买卖合同的时间均在后，不存在不能预见的情形，故粤丰公司关于不可抗力以及情势变更的辩称，明显与事实及法律不符，本院不予采信。 关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，孙长好、彭玲已付购房款852910元，此款合肥粤丰置业有限公司应予以返还。粤丰公司辩称应先将银行贷款还清，剩余款项返还给孙长好、彭玲，无合同及法律依据，本院不予采信。 关于孙长好、彭玲主张的各项损失及违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在明知政府机关已下发暂停案涉房屋建设项目通知的情况下，粤丰公司不仅未向孙长好、彭玲履行通知义务，反而与对方签订商品房买卖合同，并在合同签订后逾期交房，其行为严重违反诚实信用原则，构成严重违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。依照法律规定，损失赔偿数额既包括当事人受到的直接损失，也包括合同履行后当事人可获得的利益。本案中，孙长好、彭玲主张的抵押登记费550元及房款占用利息、银行贷款利息系其因粤丰公司违约而遭受的直接损失，且其已提供证据证明上述损失实际发生，故本院对其关于上述损失的主张予以支持。但对2020年5月6日之后的银行贷款利息损失，因截至庭审时尚未实际发生，本院不予支持。此外，双方在合同中约定了违约金按照累计已付款的1%计算，孙长好、彭玲据此主张违约金8529.10元，符合双方合同约定，本院予以支持。粤丰公司辩称赔偿损失与违约金系重复主张，但本案中双方约定的违约金明显过低，不足以弥补当事人遭受的实际损失，孙长好、彭玲依法可以同时主张，且合并主张之后的金额并不明显超过当事人遭受的实际损失，故本院对粤丰公司的上述辩称不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、确认原告孙长好、彭玲与被告合肥粤丰置业有限公司2019年5月1日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20190116、备案单号:1905000042)已于2020年4月30日解除； 二、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十日一次性返还原告孙长好、彭玲购房款852910元，并支付资金占用利息（分段累计计算：以50910元为基数，自2018年3月27日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年6月17日；以92910元为基数，自2018年6月18日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年9月21日；以177910元为基数，自2018年9月22日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年12月14日；以432910元为基数，自2018年12月15日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以432910元为基数，自2019年8月20日起同期全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止；） 三、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十日一次性支付原告孙长好、彭玲抵押登记费550元以及截至2020年5月6日的银行贷款利息损失21337.83元； 四、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十日一次性支付原告孙长好、彭玲违约金8529.10元； 五、驳回原告孙长好、彭玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12856元、减半收取计6428元，由被告合肥粤丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年六月八日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。