吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终2041号 上诉人（原审被告、申请执行人）：梁宇，男1983年9月23日出生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：皮瀚雯，吉林衡丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：孟宪飞，男，1984年10月14日生，汉族，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王鑫鹤，男，1985年10月5日生，汉族，住长春市南关区。 上诉人梁宇因与被上诉人孟宪飞、王鑫鹤案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）（2019）吉0105民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁宇上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孟宪飞诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由孟宪飞承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。虽然孟宪飞支付了首付款，后通过王鑫鹤银行卡按月偿还银行贷款，并在庭审中表示如果人民法院要求，同意提前支付剩余购房款。但是，该事实并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款：“(三)已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分剩款项，且剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。第一，孟宪飞虽然按月支付银行贷款，但并没有经贷款银行同意，并重新签订抵押贷款合同，由孟宪飞继续偿还未到期的贷款。因此，孟宪飞的还贷款行为属于第三人 代为履行债务的行为，不能认定为支付了房屋价款。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款强调的是房屋价款的全部支付。因此，规定了如果买受人支付部分价款，且按照人民法院的要求将剩余部分价款交付执行，那么也可视为其支付了全部的房屋价款。本案中，孟宪飞虽口头表示同意支付剩余价款，但至今仍未实际将房屋剩余价款交付于人民法院执行。前述法条要求的是买受人交付房款的实际履行行为，而并非承诺，承诺不等同于实际履行完毕，因此，即使孟宪飞作出承诺，也不符合上述法律规定，诉讼请求依法不应被人民法院支持。第三，一审法院以贷款银行没有要求贷款人立即支付剩余贷款为由，便不要求被上诉人按照法律规定将剩余房屋价款交付执行，理由过于牵强，明显袒护被上诉人。且一审法院在不要求孟宪飞立即将剩余房屋价款交付人民法院执行的情况下，判决支持孟宪飞的执行异议请求，排除了梁宇对该房屋的强制执行，那么此后对于剩余的银行贷款，究竟孟宪飞是否会一直履行完毕，孟宪飞与王鑫鹤是否会提前解除合同将房屋出售给其他人，均不得而知。但可以确定的是，上述情况一旦发生，势必会损害梁宇的利益。 孟宪飞辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。孟宪飞在一审法院查封前就已经签订了合法有效的书面买卖合同并占有案涉房屋。在签订合同当日就向王鑫鹤支付了部分购房款，且一直按照合同约定按期偿还贷款。同时在审理阶段，孟宪飞亦表示同意支付剩余房款。案涉房屋至今未能办理产权证，原因是开发商的问题，这是众所周知的事实，并不是因为贷款未结清或答辩人怠于行使权利而导致不能办理更名过户，并非孟宪飞自身原因不能办理更名过户。因此应当维持原判。 被上诉人王鑫鹤辩称，我和孟宪飞的买卖关系是真实的，我不同意梁宇的上诉请求。 孟宪飞向一审法院起诉请求：1.停止对长春市二道区规划路以南、河东路以北、太和街以东、广德街以西万晟爱琴海A4幢1008号，面积为77.31平方米，丘地号XXXXX房屋（以下简称案涉房屋）的执行，解除查封措施；2.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：1.2014年1月20日，王鑫鹤与长春豪爵房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定，王鑫鹤以按揭贷款方式购买案涉房屋，房屋总价格642078.00元。2014年1月15日，王鑫鹤和共同借款人王某某与中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行签订个人购房借款/担保合同，约定，王鑫鹤和王某某贷款44万元用于购买案涉房屋，贷款期限为360个月，同时用案涉房屋做抵押担保。2.2018年2月6日，王鑫鹤和王某某为甲方（出卖人），孟宪飞为乙方（买受人）、吉林省泉源房地产营销策划有限责任公司为丙方（中介方），三方签订房屋买卖合同一份，约定“甲方将其所有的案涉房屋以57万元的价格卖给乙方，乙方于合同签订之日起7个工作日内向甲方交付定金和首付款共计20万元，乙方负责目前甲方尚未结清的银行贷款月供，待甲方具备办理不动产登记证按揭贷款条件后，在接到丙方通知后三个工作日内到场办理相关手续。无法到场办理的视为违约……”。合同签订当日，孟宪飞通过其名下卡号XXXXX向王鑫鹤名下账号XXXXX转入20万元。2018年2月7日，孟宪飞又向王鑫鹤名下偿还银行贷款的账号XXXXX转入2万元，用以偿还王鑫鹤拖欠银行的贷款。此后，孟宪飞每月按时向该账号转入还贷款至今。3.2018年2月12日，孟宪飞经中介方吉林省泉源房地产营销策划有限责任公司的查验后，办理了案涉房屋交房手续，同时开始居住和使用案涉房屋，此后，案涉房屋的水费、电费、物业费等相关费用均由孟宪飞缴纳。2019年1月21日，吉林万晟物业服务有限公司爱琴海服务中心出具证明一份，证明孟宪飞自2018年2月12日开始在案涉房屋居住。4.2019年9月2日，长春市房产档案馆个人住房信息查询结果证明显示，案涉房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行，抵押开始时间自2014年1月15日，结束时间为2044年1月15日；案涉房屋现处于查封状态，查封单位为二道法院，查封文号即为梁宇与王鑫鹤民间借贷案件（2018）吉0105民初2336号，查封时间2018年12月24日，查封期限为36个月，查封类型为预查封。案涉房屋所在小区房屋，自交付至今仍不能办理产权证。5.2018年12月13日，二道法院受理了梁宇诉王鑫鹤民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，梁宇向二道法院申请财产保全。2018年12月13日二道法院作出（2018）吉0105民初2336号民事裁定书，并于2018年12月24日在长春市房产档案馆将王鑫鹤名下案涉房屋的房籍予以查封。2019年4月19日，二道法院作出的（2018）吉0105民初233号民事调解书，调解内容为“王鑫鹤于2019年5月30日前给付梁宇借款本金257000.00元，并按月利率2%支付利息（以257000.00元为基数，自2018年8月1日至给付完毕之日止）”。调解书生效后，因王鑫鹤没有履行还款义务，梁宇向二道法院申请强制执行。2019年7月4日二道法院立案执行，执行案号为（2019）吉0105执739号。在执行过程中，案外人孟宪飞向提出执行异议。2019年10月28日，二道法院作出（2019）吉0105执异45号民事裁定书，认为“案外人孟宪飞明知其购买的系王鑫鹤按揭贷款购买的房屋，该房屋已经抵押给银行，孟宪飞采用逐月偿还贷款的方式支付剩余房款，在房屋贷款偿清前显然不能办理更名过户，该种交易方式导致的是房屋交易后长期不能办理过户的后果，这明显属于因孟宪飞的自身原因导致房屋未办理过户登记，故其异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人孟宪飞的异议请求”。裁定下发后，孟宪飞在法定期间内向二道法院提起案外人异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为案涉房屋是否符合排除执行的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，1.2018年2月6日，孟宪飞与王鑫鹤、中介方签订的房屋买卖合同是在自愿、平等、合法的基础上，且不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同。而案涉房屋的查封时间为2018年12月24日，孟宪飞与王鑫鹤签订的房屋买卖合同时间先于法院的查封时间。2.2018年2月12日，孟宪飞开始占有和使用案涉房屋，并缴纳水、电、燃气费等费用，也就是在案涉房屋查封之前就己合法占有和使用案涉房屋。3.孟宪飞在签订房屋买卖合同当日，就己按照合同约定向王鑫鹤支付部分购房款，同时按期偿还银行贷款，且在本案开庭审理时，孟宪飞明确表示如果人民法院要求，同意提前支付剩余购房款。因案涉房屋系在银行按揭贷款购买，贷款银行没有要求贷款人立即支付剩余贷款，故不宜要求孟宪飞提前支付剩余房款。4.案涉房屋在交付后至今不能办理产权证，是该小区居民众所周知的事实，而不是因为贷款未还清或孟宪飞怠于行使权利而导致不能办理更名过户，并非孟宪飞自身原因所致不能办理更名过户。关于梁宇的辩称，因其不能提供支持自己抗辩观点的相关证据，故对其主张，不予支持。综上所述，孟宪飞请求停止对案涉房屋的执行，解除查封，于法有据，二道法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决：停止对王鑫鹤名下案涉房屋的执行，解除查封。案件受理费5155.00元，由梁宇负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，孟宪飞与杜某某于2016年5月20日登记结婚，经本院核实杜某某微信的实名认证及微信缴费记录，案涉房屋被法院查封之前的电费确系孟宪飞妻子杜某某在用其微信缴纳。再查明，案涉房屋所在的小区现今仍不能办理产权。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孟宪飞通过中介公司购买案涉房屋，并与王鑫鹤在法院查封前签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》；结合吉林省泉源房地产营销策划有限责任公司出具的交房查验通知书、吉林万晟物业服务有限公司出具的居住证明、孟宪飞妻子缴存案涉房屋电费的记录，可以认定孟宪飞在法院查封前已经占有案涉房屋；案涉房屋所在的小区所有房屋现均不能办理产权，即使孟宪飞将案涉房屋的贷款全部还清，亦无法办理更名过户。孟宪飞已经按照与王鑫鹤签订的《房屋买卖合同》的约定给付了王鑫鹤案涉房屋首付款20万元，并按照合同约定代为偿还剩余银行贷款，虽然孟宪飞还没有将案涉房屋剩余银行贷款全部结清，但剩余房款并不属于被执行人王鑫鹤，梁宇无权申请执行该款项。而贷款银行现并未要求一次性结清剩余房屋贷款，故人民法院无权要求贷款人或案外人提前结清案涉房屋剩余贷款。综上所述，梁宇的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5155.00元，由梁宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 蒋振华 审判员 邢春鹤 二〇二〇年六月二十八日 书记员 于斯淼