内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1473号 原告：李某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：王某1，内蒙古大来律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市佳鑫商贸有限责任公司，统一社会信用代码91150602683412863F。 法定代表人：格某。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古鑫阳律师事务所律师。 被告：马某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150602783001180J。 法定代表人：段某。 原告李某与被告鄂尔多斯市佳鑫商贸有限责任公司（以下简称佳鑫商贸公司）、马某、第三人鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司（以下简称聚能房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼，被告佳鑫商贸公司、马某经本院公告送达开庭传票后，被告佳鑫商贸公司的委托诉讼代理人王某2、被告马某到庭参加诉讼，第三人聚能房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告购房款242702元，并支付资金占用期间的利息129622.81元（按照中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算从2010年11月24日起至2019年10月16日止，合计372324.81元）；2.判令二被告支付从起诉之日至购房款242702元全部退还之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算）；3.判令二被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2010年11月23日，被告将其向第三人聚能房地产公司购买的××区、401号期房转卖给原告，原告在2010年11月24日给被告马某通过工商银行鄂尔多斯塞北支行转账缴纳了全部购房款909892元，被告和第三人给原告两张收据，其中一张667190元的购房收据由第三人聚能房地产公司出具，另一张242702元的收据由二被告出具。购买房屋后，二被告及第三人一直未向原告交付涉案房屋。2017年原告得知第三人聚能房地产公司将该房屋已另行出售，导致原告购房目的不能实现。后第三人给原告的父亲（变更过收据名称）退还了购房款667190元及资金占用期间的利息。但二被告却以各种理由拒绝退还其收取242702元购房款，为维护原告的合法权益故提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告佳鑫商贸公司辩称，1.本案原告李某与被告佳鑫商贸公司之间存在居间服务合同关系，并非房屋买卖合同关系。双方约定原告李某通过被告佳鑫商贸公司从第三人聚能房地产公司处购买福海花园房屋一套，中介服务费为242702元。之后原告通过被告佳鑫商贸公司向第三人聚能房地产公司交付了购房首付款667190元，并从第三人聚能房地产公司处收到了向其出具购房首付款收具，故原告与第三人之间的商品房买卖合同关系实际成立。 被告佳鑫商贸公司履行了居间义务，原告李某与被告佳鑫商贸公司之间成立居间服务合同关系。2.被告佳鑫商贸公司已按约完成居间义务，不应向原告退还居间服务费和支付利息。被告佳鑫商贸公司事实上促成了原告李某与第三人聚能房地产公司之间的商品房买卖合同，原告李某与第三人聚能房地产公司之间成立了商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，被告佳鑫商贸公司取得居间服务费有事实和法律依据，第三人聚能房地产公司未向原告交付约定的房屋属于聚能房地产公司的单方违约行为，与被告佳鑫商贸公司无关，佳鑫商贸公司不应承担退还居间服务费和支付利息的责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告马某辩称，其是被告佳鑫商贸公司的财务人员，在本案中以财务人员的身份办理了相关手续，其在收据上签字的行为，属职务行为，从原告处收取的款项全部交至佳鑫商贸公司，佳鑫商贸公司已在收据上盖章确认，所以其不应承担本案的法律责任。 围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下： 原告李某为证明自己的主张提供了以下证据： 证据一：中国工商银行转账凭证打印件，拟证明：2010年11月24日，原告向佳鑫商贸公司及马某购买涉案房产，并将购房款909892元打入被告马某个人账户中。被告佳鑫商贸公司质证，对该证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，909892元为原告通过被告佳鑫商贸公司向第三人聚能房地产公司购买涉案房屋的居间费和购房首付款，马某系被告佳鑫商贸公司的员工，办理本案相关手续、收取款项均为职务行为，非个人行为，马某收取的909892元全部由佳鑫商贸公司实际支配。被告马某质证意见与被告佳鑫商贸公司的质证意见一致。 证据二：康巴什区人民法院（2018）内0603民初663号民事调解书、聚能房地产出具的房款收据复印件，拟证明：二被告出售给原告的涉案房产已经另行出售，原告的合同目的不能实现，聚能房地产公司将667190元购房款退还给原告父亲李根旺。被告佳鑫商贸公司质证，对该组证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，原告就涉案房屋以其父亲李根旺的名义与聚能房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，667190元的首付款收据由聚能房地产公司向其出具，民事调解书确认了原告父亲李根旺与聚能房地产公司之间的房屋买卖合同关系，并因聚能房地产公司无法向原告交付涉案房屋而解除了双方的房屋买卖合同关系，原告与被告佳鑫商贸公司之间不存在房屋买卖合同关系。被告马某质证意见与被告佳鑫商贸公司的质证意见一致。 证据三：被告佳鑫商贸公司向原告出具的金额为242702元收据一支，拟证明：因涉案房产另行出售，原告的合同目的不能实现，二被告应将242702元退还原告并承担利息。被告佳鑫商贸公司质证，对该收据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，该收据中的款项不是购房款而是原告通过被告佳鑫商贸公司购买涉案房屋的居间费，在收据中已备注该款项与购房款无关；收款人马某作为被告佳鑫商贸公司的财务人员进行签字，被告佳鑫商贸公司加盖了公章，确认收到该笔款项，马某在该收据中的签字行为系职务行为，非个人行为。被告马某质证意见与被告佳鑫商贸公司的质证意见一致。 证据四：法院向聚能房地产公司调取的借款单及置换房源编号复印件，拟证明：2011年6月28日，聚能房地产公司向当时为佳鑫商贸公司股东及法人李凤飞借款24199102元，后经聚能房地产公司相关负责人批示，将巨力首府部分房产抵顶给佳鑫商贸公司，涉案房产为置换房，所以本案被告佳鑫商贸公司为涉案房屋的售卖方，并非中介机构或被授权出售房屋的机构。被告佳鑫商贸公司质证，对该该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，借款单显示是李凤飞个人借款，并非被告佳鑫商贸公司借款。被告马某质证意见与被告佳鑫商贸公司的质证意见一致。 证据五：企业信用信息公示报告打印件，拟证明：李凤飞于2016年2月24日之前系被告佳鑫商贸公司法定代表人及股东，被告马某于2016年2月24日至2016年5月25日期间系被告佳鑫商贸公司法定代表人及股东。被告佳鑫商贸公司质证，对该组证据的真实性、合法性认可，对该证据中载明的信息内容认可，马某担任公司法人代表是因公司对外负有债务，原公司法人代表被限高，公司为方便经营暂时变更法人代表为马某，马某并未实际出资也未参与经营，且本案涉及款项的收取时间为2010年，当时马某系佳鑫商贸公司财务人员，非公司股东和法人代表，该证据与本案无关联性。被告马某质证意见与被告佳鑫商贸公司的质证意见一致。 被告佳鑫商贸公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据： 证据一：康巴什区人民法院（2018）内0603民初663号民事调解书及民事起诉状复印件，拟证明：2018年7月6日，原告以其父亲名义将聚能房地产公司诉至康巴什区人民法院，要求解除其父亲与聚能房地产公司之间的商品房买卖合同关系，并要求聚能房地产公司退还购房款并支付利息，2018年8月8日，康巴什区人民法院依法作出（2018）内0603民初663号民事调解书，确认解除了原告的父亲李根旺与聚能房地产公司之间的商品房买卖合同关系，且聚能房地产公司同意按照该民事调解书的内容向原告退还购房款并支付利息；因此原告与聚能房地产公司之间关于案涉房屋存在商品房买卖合同关系，原告与被告佳鑫商贸公司之间不存在商品房买卖合同关系。原告李某质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明问题不认可，首先原告购买房屋时，是直接将购房款打入马某账户且由马某带领原告从聚能房地产公司处开具了收据，因此原告与佳鑫商贸公司存在买卖合同关系；其次因为涉案房产是由聚能房地产公司开发，所以办理相关手续必须通过聚能房地产公司，且聚能房地产公司出具了667190元的收据，该667190元应当由聚能房地产公司退还给原告。被告马某质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明问题不认可，当时原告与佳鑫公司的法人代表李凤飞商量好涉案房屋购买事宜后，让其去聚能房地产公司办理手续，因此在本案中其不应该承担责任。 证据二：佳鑫商贸公司出具的票号为0020273收据复印件，拟证明：原告与被告佳鑫商贸公司之间不存在房屋买卖合同关系，存在居间服务合同关系。原告李某质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明问题不认可，原告并不知道聚能房地产公司销售房屋，而是通过佳鑫商贸公司直接购买，所有手续也是由佳鑫商贸公司办理，涉案房屋已经置换给佳鑫公司，佳鑫公司就是售卖方，只是出具相关手续需要聚能房地产公司配合。 被告马某质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明问题均认可。 被告马某为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据： 证据一：被告佳鑫商贸公司出具情况说明，拟证明：马某从2010年5月至2010年12月在被告佳鑫商贸公司工作，本案中原告向法庭提供的载有马某签名的收款收据，其签字行为是职务行为，并不是个人行为，原告打入马某账户中的909892元，马某已全部交回佳鑫商贸公司，公司也已经向原告出具了盖章收据，法律后果均由佳鑫商贸公司承担，与马某个人无关。原告李某质证，对该证据的真实性和证明问题均不认可，如果马某是公司员工，则其在2016年2月24日至2016年5月25日期间不会持有佳鑫商贸公司的股权，也不会担任公司的法定代表人；如果马某是佳鑫公司的员工，公司不会让马某个人收取909892元的款项。被告佳鑫商贸公司质证，对该证据无异议。 本院依职权调取本院审理的（2019）内0603民初50号李某诉佳鑫商贸公司买卖合同纠纷案中李某谈话笔录，原告李某质证，对谈话笔录内容无异议。被告佳鑫商贸公司质证，李某的谈话内容不属实，案涉房屋并非由被告佳鑫商贸公司转卖，案涉房屋的出售方为聚能房地产公司，原告与被告佳鑫商贸公司协商好居间服务的相关事宜后，原告通过佳鑫商贸公司购买聚能公司的案涉房屋，被告佳鑫商贸公司赚取中介服务费。原告通过被告佳鑫公司购买房屋，是因为通过佳鑫商贸公司购买房屋的单价远低于当时的市场价。事前双方协商好后给原告出具的两支收据，一支中介服务费收据、一支购房首付款收据。被告马某质证，涉案房屋系李凤飞与原告李某协商好具体事宜后，其为原告办理了相关手续，但双方协商内容其不清楚，其没有带原告看过房，向原告提供的账户也是李凤飞要求其向原告提供，收据上标明的“与购房款无关”也是中介服务费。 本院依职权调取本院审理的（2019）内0603民初50号李某诉佳鑫商贸公司买卖合同纠纷案中票号为0020825收据第三联记账（证据来源：本院向聚能房地产公司调取），原告李某质证，对该收据的真实性认可，该收据恰恰能证明收款方是马某，且马某没有将667190元支付给聚能房地产公司，马某称记不清转账的时间、地点、方式属于规避事实。被告佳鑫商贸公司质证，对证据的真实性认可，对收据中马某的签字认可，系马某带领原告到聚能房地产公司处办理相关手续，该笔款项也由被告佳鑫商贸公司全额支付给第三人聚能房地产公司。被告马某质证，该收据中的签名是其本人签字，当时李凤飞联系好聚能房地产公司后，让其带领李某去办理的手续，其将667190元交给了聚能房地产公司具体通过现金还是转账记不清。 本院依职权调取本院审理的（2019）内0603民初50号李某诉佳鑫商贸公司买卖合同纠纷案中聚能房地产公司向李某出具的票号为0020825收据第二联彩印件（证据来源：李某提供），原告李某质证，该收据系马某于2010年11月24日带原告去聚能房地产公司办理手续时出具，后便于将房屋网签至其父亲李根旺名下，又将收款人李某变更为李根旺，该收据原件已被聚能房地产公司收回，此彩印件是其拍照后打印，该收据中的时间也变更为2015年12月16日。被告佳鑫商贸公司质证，认可原告质证内容，因原告自行去聚能房地产公司将首付款收据变更为其父亲李根旺的名字，也能够证明原告与聚能房地产公司形成房屋买卖合同关系，被告佳鑫商贸公司促成了原告与聚能房地产公司的房屋买卖合同关系，完成了居间义务。被告马某质证，对该证据的真实性其不能确定。 第三人聚能房地产公司未到庭进行质证，亦未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了举证和质证，本院对原、被告无异议的证据予以确认，对有争议的证据在本院认为部分作出分析认定。 经审理查明，2010年11月23日，原告李某向第三人聚能房地产公司购买了位于鄂尔多斯市××区房产，并于2010年11月24日将购房款909892元打入被告佳鑫商贸公司的财务人员即被告马某账户内。马某于2010年11月23日向原告出具内容为“今收到李某B区7＃301-401差价款242702元”，并加盖了被告佳鑫商贸公司印章，收据抬头处注有“与购房款无关”字样。2014年11月24日，由第三人聚能房地产公司也向原告出具了收到上述房屋的首付款667190元的收据，后于2015年12月16日重新更换收据，将交款人李某变更为其父亲李根旺。因涉案房屋被第三人聚能房地产公司卖于他人，未与原告李某父亲李根旺签订购房合同，李根旺于2018年7月6日诉于本院，要求解除双方的买卖房屋关系并退还购房款及占用期间的利息，本院立案受理了李根旺诉聚能房地产公司房屋买卖合同纠纷一案后，经本院主持调解于2018年8月8日双方当事人达成如下协议：李根旺与聚能房地产公司自愿解除××区的商品房买卖合同关系；并由聚能房地产公司返还李根旺购房款667190元并支付资金占用期间的利息240300元。聚能房地产公司已按照约定向李根旺履行了上述协议的给付内容。现原告因涉案房屋已由第三人聚能房地产公司出售给他人，并退还了购房款667190元及资金占用期间的利息为由，要求被告佳鑫商贸公司和被告马某共同退还其购房款242702元并支付占用资金期间的利息。 另查明，被告鄂尔多斯市佳鑫商贸有限责任公司于2008年12月8日核准登记成立，2016年2月24日之前该公司的法定代表人为李凤飞。第三人聚能房地产公司将涉案房屋用于抵顶李凤飞借款。 2019年1月9日，本院立案受理了李某诉佳鑫商贸公司及第三人马某房屋买卖合同纠纷一案，李某撤回起诉后于2019年9月6日，以佳鑫商贸公司、马某作为共同被告，聚能房地产公司作为第三人再次提起民事诉讼。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。经查，涉案房屋系第三人聚能房地产公司用于抵顶李凤飞个人借款后，以聚能房地产公司名义向原告李某出售了涉案房屋，原告李某将购房款909892元打入被告佳鑫商贸公司的财务人员马某账户内，被告佳鑫商贸公司与第三人聚能房地产公司又分别向原告出具了合计909892元房屋首付款收据。现被告佳鑫商贸公司针对原告的诉讼请求抗辩其收取的242702元系居间服务费，其与原告之间系居间合同关系，对此被告佳鑫商贸公司并未提供证据证实其具有从事房地产中介服务的资质、收费标准、计费方法以及双方约定的居间服务事项，且被告佳鑫商贸公司出具的收据载明“B区7＃301-401差价款”，也不能够直接证实该款项系原告李某向被告佳鑫商贸公司支付的居间报酬，被告佳鑫商贸公司提出的抗辩无事实依据，本院不予支持；因涉案房屋售于他人，原告李某的购房目的未能实现，其要求被告佳鑫商贸公司退还购房款242702元合理合法，本院予以支持；对于原告要求被告佳鑫商贸公司按照中国人民银行同期同类贷款年利率6%支付从2010年11月24日起至实际给付之日止的资金占用期间利息，因2018年8月8日原告父亲李根旺与聚能房地产公司自愿解除了××区的商品房买卖合同关系，被告佳鑫商贸公司应当向原告李某退还其收取的购房款242702元，被告佳鑫商贸公司未向原告退还购房款的行为已给原告造成了实际损失即为逾期付款的利息损失，故本院支持从2018年8月8日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，对于超出部分本院不予支持；对于被告马某在本案中的收款行为属职务行为，因其将收到的购房款242702元已交回被告佳鑫商贸公司，佳鑫商贸公司对此无异议，故本院对原告要求被告马某退还购房款242702元的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告鄂尔多斯市佳鑫商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某退还购房款242702元；并承担从2018年8月8日起至2019年8月19日止的利息16050元及以242702元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止的利息； 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费6885元，由被告鄂尔多斯市佳鑫商贸有限责任公司负担5181元，由原告李某负担1704元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判长 林    慧 审判员 陈    洁 审判员 赛罕德力格尔 二〇二〇年六月十日 书记员 严  秋  艳 书记员 王    丽 附法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。