广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终1号上诉人（一审原告）：广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街大布村爱民路自编**。法定代表人：陈达安。委托诉讼代理人：黄珑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金玲，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人（一审原告）：陈达安，男，1952年6月10日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市花都区新华街大布村爱民路自编**。委托诉讼代理人：黄珑，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金玲，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：罗启坚（曾用名:罗啟坚），男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。第三人:伦国生，男，1965年11月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。上诉人广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司（以下简称利宝时公司）、陈达安因与被上诉人罗启坚、一审第三人伦国生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本院于2020年5月29日公开开庭审理此案，上诉人利宝时公司和上诉人陈达安的委托诉讼代理人黄珑，被上诉人罗启坚的委托诉讼代理人唐广凌，第三人伦国生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利宝时公司、陈达安上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。利宝时公司、陈达安在开庭时明确，其请求解除涉案合同的事由为：1.涉案商铺产权不明，土地使用权出让金未缴清。2.罗启坚未依约办理所有权转移登记，对上诉状中提出的其他解除合同事由不再主张。利宝时公司、陈达安上诉的具体理由为：（一）基于罗启坚的下列违约行为，陈达安有权解除合同：1.涉案商铺产权不清晰，不具备出售条件。罗启坚主张根据人民法院执行裁定，涉案61间商铺原属于肇庆市金诚贸易有限公司（下称金诚公司）所有，由法院以以物抵债方式裁定归罗启坚所有。但涉案商铺至今还登记在肇庆市景铭房地产开发有限公司（下称景铭公司）名下。金诚公司不是所有权人，且根据另案生效判决认定的事实，金诚公司与罗启坚没有债权债务关系，不具有以物抵债的基础。法院的执行裁定处于执行环节，不能单独作为认定罗启坚具有所有权的依据。一审以陈达安对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利为由，不采信陈达安的主张错误。2.涉案商铺未补缴土地使用权出让金，无法办理所有权转移登记。3.罗启坚拒绝办理所有权转移登记，拒绝承担过户税费构成违约。（1）罗启坚至今未提交完整有效的过户材料。罗启坚只办理了部分商铺查档。一审法院向经侦大队调取的2013年12月5日《肇庆市房地产所有权转移登记申请书》，是针对B17-34商铺，也只是小部分商铺。（2）涉案合同没有必备条款，房产证号、具体坐落不明确，需要重新签订合同才能过户。（3）罗启坚拒绝承担税费属于严重违约。一审认定过户税费由陈达安承担错误。涉案合同约定“双方交易及所有办证税费由乙方负责”，按交易惯例仅指罗启坚过户到陈达安名下的费用。况且，罗启坚至今未取得产权证，合同履行未到缴税环节，税费还未产生，一审的认定超出案件审查范围。（4）一审认定罗启坚作为出卖方仅承担“协助”办理转移登记的义务，免除其过户义务，违反常理。（二）罗启坚和第三人伦国生恶意串通损害其利益。1.罗启坚向伦国生移交物业，并表明一切物业归伦国生所有，反映其不想将物业交给陈达安。且罗启坚和伦国生至今没有把合同原件交给陈达安。2.2013年12月5日伦国生受罗启坚委托办证，存在和陈达安委托伦国生办证的利益冲突。3.2016年8月22日，罗启坚在公安部门的询问笔录陈述：“罗启坚认定成交价为430万元，将房产过户后，第三人才将购房款打入我个人账户，这样我们双方将完成交易。”但是伦国生提前向罗启坚支付了全部购房款，损害陈达安的利益。4.伦国生虚假陈述称交易双方2013年11月17日签订买卖合同后亲自办理房产交易手续。根据公安机关询问笔录，交易双方至今未见过面及通话联系，陈达安也未去过房地产交易中心办理交易手续。5.罗启坚和伦国生故意隐瞒房产重大瑕疵及签订合同相关事实，损害陈达安合法权益。开庭时，上诉人明确就其主张的伦国生和罗启坚构成恶意串通的问题，仅作为本案纠纷的背景予以阐述。（三）一审认定利宝时公司无原告资格，又驳回其诉讼请求错误。此外，一审计算诉讼费总额明显错误。罗启坚辩称：（一）利宝时公司不是合同当事人，不是本案适格主体。（二）涉案合同合法有效，全部涉案61间商铺已于2013年12月5日交付陈达安使用，陈达安将全部商铺和其购置的其他商铺打通重新进行分割、装修后打造成服装批发市场档口，以统一对外出租的方式占有使用至今。罗启坚已经提交和签署过户所需的所有相关资料，涉案房屋未能过户原因责任在陈达安。（三）陈达安提出的解除合同事由均无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。第三人伦国生述称：涉案商铺产权清晰，陈达安是在了解商铺真实情况后自愿购买，其已经自2013年9月接收涉案商铺并行使了所有权的全部权能。涉案合同约定办证全部税费应由陈达安负担，陈达安之所以至今未取得产权证明，是因为其怠于履行缴纳税费的义务。陈达安诉请解除合同的真实原因是资金周转出现困难，且线下实体店经营受到冲击，商铺出租困难，升值潜力和空间不升反降。请求驳回上诉，维持原判。利宝时公司与陈达安共同向一审法院起诉请求：1.解除陈达安与罗启坚于2013年11月17日签订的《房屋买卖合同》；2.罗启坚双倍返还定金人民币（注：以下未作说明的均为人民币）200万元；3.罗启坚支付定金100万元的利息29.885万元(按照年利率6%，从2013年12月5日暂计至2018年11月27日共1818天，之后的利息计算至还清之日止)；4.罗启坚向陈达安返还预付款400万元；5.罗启坚向陈达安支付预付款400万元的赔偿款727.2万元(按合同约定违约日利率1‰，从2013年12月5日暂计至2018年11月27日共1818天，之后的计算至还清之日止)。一审法院认定事实：佛山市中级人民法院于2005年2月2日作出（2004）佛中法执字第1168-3号民事裁定，裁定将金诚公司所有的B17、B18、B19、B20、B21、B22、B23、B24、B25、B26、B27、B28、B29、B30、B31、B32、B33、B34、B35、B36、B38、B39、B40、B41、B42、B43、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B50、B51、B52、B53、B54、B55、B56、B57、B58、B59、B60、B61、B62、B63、B64、B65、B66、B67、B68、B69、B70、B71、B72、B73，B140、B141、B142、B143、B144共61套商铺抵给罗启坚，以抵偿景铭公司欠罗启坚款项2820808.97元。佛山市中级人民法院于2005年3月29日作出（2004）佛中法执字第1168-4号民事裁定，裁定将上述61间商铺过户到罗启坚名下，并于2005年3月29日作出《第三人履行债务证明书》及《协助执行通知书》，通知肇庆市房产管理局将上述61套商铺过户到罗启坚名下。陈达安向伦国生出具的委托情况如下：1.陈达安于2013年2月8日出具《委托书》，载明：特委托伦国生作为我的合法代理人，全权代表我参与肇庆市商铺及车房、仓库等房产变卖相关手续，对被托人在办理上述事项中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。2.陈达安于2013年5月18日出具《房屋买卖授权委托书》，载明：委托人陈达安有意购买位于肇庆市睦民路南2号天福广场Ｂ区首层内铺房产，面积以房产权证登记为准……全权代表委托人以人民币650万元（含需支付的居间费）购买权属出让人罗啟坚部分的位于肇庆市睦民路南2号天福广场Ｂ区首层内铺房产，此购买价格为税前款，并且不包括二次过户由委托人所需支付的相关税费。3.陈达安于2013年9月12日出具《委托书》，载明：特委托伦国生为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理位于肇庆市睦民路南2号天福广场Ｂ区首层内铺房产产权过户登记手续。4.陈达安于2014年8月8日出具《委托确认书》，载明：全权代表我在肇庆市端州区资产包等买卖业务，每项买卖业务所产生的交易金额已经本人口头授权认可，我均予以承认（含在2014年前所发生的相关物业买卖业务）、且每笔买卖所支付的款项已包括物业交易购买款、由此所产生的居间费及各项业务活动费等。上述委托情况均证实伦国生是陈达安的代理人，代理陈达安处理关于肇庆市商铺的房产购买、查档、缴交税费、产权登记等相关事宜。5.陈达安于2013年11月18日出具《委托书》，载明：特委托伦国生为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理位于肇庆市睦民路南2号天福广场Ａ区的房产购买、查档、缴交税费、产权登记及领证等手续，签订购买商铺的合同协议。该《委托书》在肇庆市端城公证处办理了公证。2013年11月17日，罗启坚作为卖方（甲方）与陈达安作为买方（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋基本情况。1.物业位于肇庆市睦民路南2号天福广场Ｂ区首层内铺，建筑面积：564.20平方米（最终按法院执行裁定面积计算）。二、成交价格及其他费用。1.甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋税后实收总金额为人民币伍佰万元整。2.甲、乙双方达成一致意见，双方交易及所有办证税费由乙方负担。三、付款方式。1.在双方签订本合同后，乙方支付甲方定金100万元至甲方指定账户。2.乙方支付定金后十个工作日内，甲方凭法院裁定书到房产登记部门办理该房屋产权登记至甲方名下手续，办证所产生的费用应由乙方承担。3.甲方必须于颁发新房产证后三个工作日内与乙方共同到政府相关部门办理产权过户至乙方名下手续（交易税费由乙方支付）。在房管部门受理产权登记资料并开具受理回执当天乙方支付甲方人民币400万元整，该费用为最后购房款。4.甲方指定汇款账户。①定金20万元汇至以下账户，建设银行账号：62×××28。②定金80万元、第二期购房款400万元为最后购房款汇至以下账户：四、房屋交付。1.乙方在履行完毕本合同第三条第1款七个工作日内，甲方先将房屋及租户（甲方与租户合同内容乙方已清楚了解）交付乙方，乙方按程序接收该物业及租户。甲方在收完所有款当天向乙方办理该物业移交手续。2.甲方支付原已收租户按金4万元给乙方，由乙方处理租户相关事项。3.甲方向乙方移交给物业，乙方付清该物业所有房款给甲方后，即视为该物业的所有权经已转移至乙方，乙方有权对物业进行处置（包括且不限于：出租、装修、合作经营、改建等），甲方不得阻挠和干涉。五、违约责任。1.本合同签订后，甲方毁约的，应双倍返还定金给乙方，乙方毁约的，无权请求返还定金。2.乙方未按本合同规定的付款期限付款，每逾期一天，按照逾期付款金额的1‰支付违约金，逾期达一个月的，即视为严重违约，甲方有权解除合同，没收订金及收回物业。六、甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。七、本合同为甲、乙双方签字确认的最终房屋买卖合同，在交易过程中若签订其它格式合同，凡与本合同相悖，均以本合同为准。最后该合同落款人甲方为罗启坚，乙方为伦国生。陈达安支付涉案款项的情况如下：1.2013年11月21日陈达安向伦国生汇款50万元。2.2013年12月3日陈达安向伦国生汇款330万元。3.2013年12月3日利宝时公司分3次向肇庆市丽美物业有限公司汇款各100万元，共300万元。以上款项合共680万元。2013年12月3日，伦国生出具收据：今收到陈达安分几次汇入购买天福广场首层罗启坚61间商铺款680万元。伦国生认为该680万元中，500万元用于支付涉案购房款，剩余180万元是陈达安支付给伦国生的居间费用及各项业务活动经费。而罗启坚收取涉案款项情况如下：1.2013年11月23日金诚公司出纳伍少群收取20万元定金。2.2013年12月5日伦国生向罗启坚汇款475.5万元。3.45000元是商铺押金，直接在购房款中扣减。罗启坚于2013年12月5日出具《收据》，确认收到伦国生交来购买涉案商铺出让金500万元。2013年9月25日徐锦壮向伦国生作出《移交手续》，内容为徐锦壮已理顺原临租户的租赁关系，于2013年9月25日将天福广场罗启坚名下的61卡内铺全部移交给伦国生使用与管理。2013年12月5日罗启坚向伦国生作出《移交物业书》，将涉案的商铺全部交给伦国生，并表明移交后一切物业权属伦国生所有。之前的租户（徐锦壮）由伦国生负责处理与罗启坚无任何关系。2013年10月14日陈达安向伦国生出具《授权书》，委托伦国生成立肇庆市丽美物业有限公司，全权负责“天福广场”B区首、二层商铺的物业经营、物业出租及物业管理等相关事宜。2013年12月5日，肇庆市房地产档案馆作出《肇庆市房产档案馆临时收件收据》（客户联），显示涉案房屋登记在景铭公司名下。同日陈达安亦出具《委托书》，委托伦国生代为办理天福广场产权手续。肇庆市不动产登记中心于2018年9月12日出具的《房屋权属登记信息查询结果》显示：天福广场首层的62处房产中，除了B37号商铺外，其余房屋均已裁定给罗启坚，上述房产均未办理不动产权证。位于天福广场首层**商铺的产权人为李国权。陈达安通过居间人伦国生除购买罗启坚61间商铺外，还以此方式购买了天福广场其他首层商铺。根据《房屋权属登记信息查询证》显示，天福广场首层有部分商铺已登记在陈达安名下。2014年8月8日陈达安出具《委托书》，委托伦国生设立肇庆市丽美物业有限公司，并担任该公司的法定代表人。肇庆市丽美物业有限公司成立于2013年10月18日，注册资本100万元，经营范围为物业管理、物业租赁、批发及零售服装、皮具、皮革、床上用品、文具、化妆品、电子产品。陈达安接手涉案商铺后，将商铺以肇庆市丽美物业有限公司的名义对外出租获利。陈达安曾以罗启坚和伦国生作为共同被告向肇庆市端州区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，后于2018年10月23日撤回起诉，肇庆市端州区人民法院于2018年10月30日作出（2018）粤1202民初3218号民事裁定书，准许陈达安撤诉。2018年12月13日,陈达安以伦国生、黄展鹏为被告、罗启坚为第三人向肇庆市端州区人民法院[（2019）粤1202民初56号]提起委托合同纠纷一案，该案仍在审理中。陈达安为香港永久居民，于1997年1月24日在中国内地成立利宝时公司，利宝时公司注册资本为4410万港元，企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资），陈达安是利宝时公司唯一的股东。一审法院经审理认为，本案是因房屋买卖合同发生纠纷，且由于陈达安为香港特别行政区居民，故应认定本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于本案的买卖行为均发生在肇庆市辖区内，根据民事诉讼法第二百六十五条的规定，一审法院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。根据涉外民事关系法律适用法第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案不动产标的物所在地在肇庆市辖区内即我国内地。因此，解决本案纠纷的准据法应适用买卖合同行为发生地的法律，即我国内地法律。本案的争议焦点为：（一）利宝时公司是否为本案适格原告。（二）罗启坚对涉案的61套商铺是否具有处分权。（三）罗启坚在履约过程中是否存在过错致使涉案合同解除。关于利宝时公司是否为本案适格原告的问题。根据罗启坚与陈达安于2013年11月17日签订的《房屋买卖合同》显示，利宝时公司在本案中既不是合同的当事人，也不享受相应的权利和承担相应的义务，且与本案的处理结果不具有法律上的利害关系。除部分款项从利宝时公司的账户中支付外，其他与本案相关的证据材料均为陈达安个人名义作出。同时，在利宝时公司与陈达安的诉状中亦表述为“伦国生代陈达安接洽商铺买卖事项”。在庭审中，一审法院要求利宝时公司提交其与陈达安共同购买涉案商铺的书面证据，但陈达安至今仍未提交相关的书面证据予以证实存在共同购买的行为。因此，利宝时公司与本案纠纷没有直接利害关系，并非本案适格的原告。利宝时公司基于本案法律关系和事实而提出的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。关于罗启坚对涉案的61套商铺是否具有处分权的问题。根据物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，佛山市中级人民法院于2005年2月2日作出（2004）佛中法执字第1168-3号民事裁定书，裁定将金诚公司的61套商铺（即涉案商铺）抵给罗启坚，抵偿景铭公司欠罗启坚的款项。并于2005年3月29日作出（2004）佛中法执字第1168-4号民事裁定书，裁定将涉案商铺过户给罗启坚。上述裁定书具有与登记、交付等公示方法相同的形成力，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力，即从该裁定书生效之日起，罗启坚即对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，罗启坚因将涉案商铺出售给陈达安，陈达安亦依双方签订的合同对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，而罗启坚因此丧失对涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利。因此，陈达安主张罗启坚对涉案商铺不享有处分权，一审法院不予采纳。关于罗启坚在履约过程中是否存在过错致使涉案房屋买卖合同解除的问题。第一，2013年11月17日签订的房屋买卖合同虽然落款人处签署的名字是伦国生，但从陈达安出具的多份委托书内容均可知伦国生是作为陈达安处理肇庆市天宁南路天福广场商铺的房产等相关事宜的代理人，伦国生签订房屋买卖合同时亦是以陈达安的名义与罗启坚签订合同，且陈达安在诉讼过程中亦认可委托伦国生洽谈商铺买卖、与罗启坚签订房屋买卖合同等事实。伦国生为此而从事的民事法律活动等相关行为的法律效果应当直接归属于被代理人陈达安。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。第二，关于涉案商铺实际面积与约定的建筑面积误差比绝对值超出3%，陈达安是否具有法定解除权的问题。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四十条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，房屋买卖合同约定建筑面积为564.20平方米并注明“最终按法院执行裁定面积计算”。而佛山市中级人民法院根据执行和解协议的内容作出裁定载明：如面积大于564.20平方米的，罗启坚无须退回面积或补偿费用。鉴于双方对涉案商铺的实际面积与建筑面积不符已经作出了约定，应当按照双方的约定履行。况且实际面积大于约定面积，对陈达安而言属于获益方。综上，对于实际面积与约定的建筑面积误差比绝对值超出3%，陈达安不具有法定解除权。第三，关于涉案商铺是否具备正常使用条件且过户的问题。各方当事人提交证据并未反映有相关行政职能部门出具过任何关于涉案商铺不具备正常使用条件且不能正常过户的事实。从陈达安自述及在案证据材料反映，陈达安还购买了涉案天福广场的其他商铺，且已经办理了产权过户手续。况且，根据移交物业书，罗启坚已于2013年12月5日将涉案房屋交付给陈达安使用，陈达安也通过对外出租涉案商铺而获取相应的收益。陈达安在使用涉案商铺过程中并未出现陈达安所主张的因罗启坚的原因存在阻碍其权利行使的情形。第四，关于税费应如何承担的问题。房屋买卖合同第二条第二款约定，双方交易及所有办证税费由陈达安负担。房屋买卖合同作为卖方主要义务是移交房屋，并协助办理房屋登记转移手续，而作为买方主要义务是缴纳房款及履行合同约定的义务。罗启坚应当积极配合陈达安办理房屋过户手续，而陈达安应当积极履行缴纳相关税费的义务。陈达安并未提供证据证明罗启坚存在不予配合甚至拒绝协助办理涉案商铺产权过户手续的事实。综上，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形。更不存在合同法第九十三条关于约定解除和第九十四条关于法定解除的情形。在合同履行过程中，罗启坚不存在违约行为。故陈达安不享有解除涉案合同的权利，涉案合同合法有效，陈达安应当继续依约履行。陈达安提出罗启坚双倍返还定金及利息和返还预付款及赔偿款的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，利宝时公司、陈达安的诉讼请求理据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：驳回利宝时公司、陈达安全部诉讼请求。一审案件受理费97225.1元，财产保全费5000元，共计102225.1元，由陈达安负担。本院二审经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，根据一审法院向肇庆市公安局端州分局经济犯罪侦查大队调取的证据，罗启坚于2013年12月5日向肇庆市住房和城乡建设局出具委托书，内容为“本人因工作繁忙，不能亲自到市住房和城乡建设局办理坐落在睦民南路××广场××商铺产权属罗启坚的房屋办证及领证手续，现特委托伦国生全权代表我来办理。其所代办的有关上述房屋办证及领证之手续，我均承认”。该委托书上由罗启坚和伦国生分别作为委托人、受托人签名。当日罗启坚填写了查档委托、具结书，主要内容为因需办理房地产权证手续，现委托肇庆市房产档案馆出具查询睦民路南2号天福广场首层Ｂ17-34号商铺是否有抵押和查封等情况的证明。同日，罗启坚向肇庆市房产交易管理所提交了肇庆市房地产所有权转移登记申请书，申请对涉案Ｂ17-34号商铺转移登记，载明转移形式为“司法取得”，受让方“罗启坚”，受让方的代理人“罗启坚”，转让方“肇庆市景铭房地产开发有限公司”。此外，伦国生在一审提交了证据，证明罗启坚于2013年12月5日就涉案全部商铺向肇庆市房产档案馆出具查档委托、具结书。罗启坚还出具了落款日期为空白的委托书，委托伦谱亮办理涉案全部商铺的过户纳税手续。对伦国生提交的以上证据，罗启坚予以确认，陈达安认为，“罗启坚是委托了相关人员作了查询，但是该查询是否已经递交了房管局，显然缺少了相应的证据，况且原件还在伦国生手上，而伦国生与办理档案查询是无关联的。”本院二审期间，上诉人提交调查取证申请：1.向肇庆市自然资源局调取房屋用地的土地使用权证信息，包括但不限于（土地使用权人、土地出让金交纳情况、土地使用性质、土地使用年限、土地获得方式及土地抵押登记等），用以证明存在未缴清土地出让金的情况，不能过户。2.向肇庆市住房和城乡建设局调取涉案房屋所有档案信息，用以证明罗启坚构成无权处分，房屋登记在景铭公司名下，存在过户障碍。3.调取（2004）佛中法执字第1168号执行案件基础材料，用以证明房屋产权混乱，根据裁定房屋为金诚公司所有，但产权实际登记在景铭公司名下。罗启坚明知裁定书错误，和伦国生串通欺骗上诉人。本院认为，本案是涉港房屋买卖合同纠纷，涉案合同项下不动产所在地及合同履行地在广东省肇庆市，根据民事诉讼法第二十三条的规定，原审法院对本案有管辖权。根据涉外民事关系法律适用法第四十一条、最高人民法院关于适用涉外民事关系法律适用法若干问题的解释(一)第十九条的规定，当事人没有选择合同适用的法律的，按照最密切联系原则，本案应以中华人民共和国内地法律为准据法。涉案房屋买卖合同是伦国生在陈达安的授权范围内以陈达安名义签订，该合同对陈达安发生法律效力。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：陈达安是否具有合同解除权。陈达安请求解除合同的事由主要是：1.涉案商铺产权不清晰，未缴纳土地出让金，办理所有权转移登记存在障碍。2.罗启坚不履行合同约定的办理所有权转移登记的义务。本院对此问题具体分析如下：关于涉案商铺的所有权转移是否存在客观障碍的问题。佛山市中级人民法院作出（2004）佛中法执字第1168-3号民事裁定，裁定将金诚公司所有的涉案61套商铺抵给申请执行人罗启坚，以抵偿景铭公司欠罗启坚的款项2820808.97元。陈达安上诉认为，涉案商铺登记在景铭公司名下，而非金诚公司名下，罗启坚不能依照该裁定取得所有权。本院认为，该执行裁定已经发生法律效力。物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”据此，罗启坚依据前述执行裁定已经确定取得涉案商铺所有权。陈达安主张涉案商铺产权不明，并无事实依据，本院不予采信。至于涉案商铺是否缴清土地使用权出让金的问题。即使涉案商铺确需补缴土地使用权出让金，亦属于合同履行的环节中一方当事人的合同义务，土地使用权出让金缴清后即不影响办理所有权转移登记，该事实并不构成合同履行的障碍。陈达安以此为由请求解除合同，缺乏依据。陈达安申请调取证据，目的是证明涉案商铺权属不清，未缴纳土地使用权出让金，根据前述分析，其调查取证的内容和目的对本案争议事实的认定均无影响，故本院对其调查取证申请不予准许。关于罗启坚是否存在拒绝办理所有权转移登记手续的问题。办理所有权转移登记应由交易双方向登记机关提交申请及登记资料，并缴纳相关税费。从合同履行情况看，罗启坚于2013年12月5日向肇庆市住房和城乡建设局出具委托书，就涉案B17-34号商铺委托伦国生代为办证及领证，当日，罗启坚还填写了查档委托、具结书，主要内容为因需办理房地产权证手续，现委托肇庆市房产档案馆出具查询B17-34号商铺是否有抵押和查封等情况的证明。同日，罗启坚向肇庆市房产交易管理所提交了肇庆市房地产所有权转移登记申请书，请求以“司法取得”的转移形式将B17-34号商铺从景铭公司转移至自己名下。据此，罗启坚已经对涉案B17-34号商铺申请办理所有权转移登记至自己名下，履行了协助义务。对涉案其他商铺，虽然陈达安认为，罗启坚提交的查档委托、具结书并无证据证明已实际提交，但结合肇庆市房产档案馆就涉案全部商铺出具了临时收件收据这一事实，应认定罗启坚事实上已经办理全部商铺的查档手续。此外，罗启坚还签署了委托书，委托伦谱亮办理全部涉案商铺的过户纳税手续，尽管陈达安对伦谱亮的身份不予确认，但伦国生作为陈达安的代理人确认该委托是经陈达安认同，其陈述与前述有关证据结合，可印证罗启坚履行合同义务的事实。根据伦国生的陈述，涉案合同未能顺利履行是因陈达安拒绝缴纳税费导致，陈达安对此不予确认，并提出税费尚未实际发生，一审就税费的负担问题作出认定，超出案件审理范围。但在诉讼过程中，陈达安和罗启坚就税费负担问题存在争议，陈达安主张，将涉案商铺办理所有权登记至罗启坚名下的税费应由罗启坚承担，如该主张成立，对认定涉案商铺所有权转移登记至今未能办理的原因，以及罗启坚是否构成违约有实质影响。因此，一审就税费负担问题作出认定，并未超出案件审理范围。根据涉案合同第二条“1.甲乙双方协商一致，甲方（罗启坚）所售房屋税后实收总金额为500万元。2.甲乙双方达成一致意见，双方交易及所有办证税费由乙方（陈达安）负担”，双方已明确约定罗启坚实收购房款500万元。涉案合同第三条第2点约定，“乙方支付定金后十个工作日内，甲方凭法院裁定书到房产登记部门办理该房屋产权登记至甲方名下手续，办证所产生的费用由乙方承担”，陈达安在二审开庭时主张该条约定的“费用”仅指“工本费用”，与通常理解不符，也与前款约定的罗启坚税后实收总金额为500万元相背。涉案合同第三条第3点“甲方必须于颁发新房产证后三个工作日内与乙方共同到政府相关部门办理产权过户至乙方名下手续（交易税费由乙方支付）。”故一审认定所有办证税费由陈达安负担，并无不当。伦国生作为陈达安的代理人，向罗启坚实际支付500万元购房款，罗启坚主张陈达安还需支付办证所需税费，确有合同依据。综合以上分析，罗启坚已经配合陈达安办理所有权转移登记手续，其依约亦不负担缴纳税费义务，陈达安并无证据证明涉案商铺未能办理所有权转移登记是因可归责于罗启坚的事由导致，其据此解除合同，本院不予支持。至于一审认定利宝时公司并无适格的原告主体资格但未裁定驳回起诉的问题。利宝时公司并非涉案合同当事人，也未参与合同的履行或承受合同权利、义务，其与本案并无法律上的利害关系，不是本案的适格当事人。一审在认为利宝时公司诉讼请求应予驳回的情况下，未单独作出驳回起诉裁定，程序上存在瑕疵，本院予以纠正。综上所述，陈达安、利宝时公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决驳回利宝时公司的诉讼请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民初36号民事判决；二、驳回广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司的起诉；三、驳回陈达安的诉讼请求。二审案件受理费97225.1元，由广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司、陈达安负担。本判决为终审判决。审判长  佘琼圣审判员  许东平审判员  郭尔绚二〇二〇年六月二十二日书记员  洪喜芬