山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0911民初6804号原告：泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会，住所地泰安市岱岳区山口镇户栗村。法定代表人：巩其超，任村主任。委托诉讼代理人：巩龙华，山东望岳律师事务所律师。被告：鞠兴峰，男，汉族，1964年2月22日出生，个体户，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：姚翠（鞠兴峰之妻），1963年8月8日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：冯拥政，山东岳首律师事务所律师。第三人：泰安市岱岳区山口合利源养殖场，住所地泰安市岱岳区山口镇户栗村，统一社会信用代码92370900MA3D7AHQOY。经营者：江春菊，女，汉族，1976年4月28日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：高瑞腾，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会(以下简称户栗村委会)与被告鞠兴峰、第三人泰安市岱岳区山口合利源养殖场(以下简称合利源养殖场)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告户栗村委会的法定代表人巩其超及其委托诉讼代理人巩龙华，被告鞠兴峰及其委托诉讼代理人姚翠、冯拥政，第三人合利源养殖场的经营者江春菊及其委托诉讼代理人高瑞腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告户栗村委会向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2011年1月1日签订的《租赁合同》和2012年1月1日签订的《土地租赁补签合同》；2、判令被告支付截至2019年10月31日的租赁费23147.3元及违约损失1342.55元，2019年11月1日起按照合同约定的租赁费标准继续支付占有使用费至土地交付原告时止；3、判令被告和第三人立即清空并腾退上述合同中的土地和地上附属物交付原告；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2011年1月1日签订的《租赁合同》和2012年1月1日签订的《土地租赁补签合同》无效；2、判令被告和第三人立即清空并腾退上述合同中的16.46市亩土地和地上附属物交付原告；3、判令被告支付截至2019年10月31日的土地占有使用费23147.3元，自2019年11月1日起继续支付占有使用费至土地交付原告时止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于户栗村河西地15.3市亩，并按照每市亩每年1400斤粮食（小麦700斤、玉米700斤）作价支付租赁费，小麦按照当年芒种后的第一个山口集的市场价格计算，必须在山口集后的三日内付清，玉米按照当年秋分后的第一个山口集的市场价格计算，必须在山口集后的三日内付清，如逾期不付，每逾期一日，按照总款数的10%支付违约金。2012年1月1日，原、被告签订《土地租赁补签合同》，约定被告租赁原告位于该村养牛场西土地1.16市亩，租赁费每市亩每年1500斤粮食计算（小麦750斤、玉米750斤），付款方式按照《租赁合同》的约定执行。目前，第三人使用被告租赁的土地进行养殖。现被告未按照合同约定的时间和方式支付租赁费，构成严重违约。为此原告起诉。原告变更诉讼请求的事实和理由：原、被告签订《租赁合同》和《土地租赁补签合同》后，被告将合同中约定的土地和地上附属物未经原告同意转租给第三人，并从中牟利。涉案两份合同的签订涉及村集体财产的处分，均没有召开村民代表会议经过民主议定程序进行决议，同时被告未经原告同意转租牟利，损害了原告的集体利益。两份合同的签订和内容违反《村民委员会组织法》第二十四条、《山东省实施﹤中华人民共和国村民委员会组织法﹥办法》第二十条和《农村土地承包法》第五十二条规定，应属无效合同。为此，原告变更诉讼请求。被告鞠兴峰辩称，原告诉称与事实不符。被告无违约行为，2011年1月1日，原、被告签订的《租赁合同》中只约定了每年分两次交纳租赁费，并未约定具体的交纳时间，2011年秋天，时任原告村书记的张灿明通知被告在当年阴历年底前一次性交纳租赁费。自此一直至2018年，被告于当年的阴历年底前接到原告要求交纳租赁费及具体数额后一次性交纳全年的租赁费。因原告至今尚未通知被告交纳2019年的租赁费的具体数额，也没有催要过，而且不到交纳的期限，因此，被告没有任何违约行为，更达不到根本违约，原告要求解除租赁合同不符合《合同法》的规定。关于2019年租赁费，被告在原告通知交纳数额后愿意立即支付。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。原告变更后的诉讼请求、事实和理由与诉状中所主张的是完全不同的内容，应为两个不同的诉讼，现原告变更了所有内容，被告认为不当。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且有原告的法定代表人签字，并加盖了原告的印章，另外山口镇农业办公室作为监督方加盖印章，该合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同。《村民委员会组织法》只是行政性管理法，是管理性规范，调整对象主要是村委组织内部的管理，而合同的效力应依据《合同法》的规定，如果村委会违反《村民委员会组织法》的规定，不会导致合同无效。因此，原告以没有经过民主议定程序进行决议签订合同而主张合同无效，没有依据。第三人合利源养殖场述称，对原告的起诉和变更诉讼请求没有意见。本院经审理认定事实如下:2011年1月1日，原告户栗村委会作为出租方（甲方），被告鞠兴峰作为承租方（乙方），双方经协商一致签订了《租赁合同》，合同约定，甲方将村西部分土地租赁给乙方作养殖业使用，一、租赁期限：自2008年9月27日始至2058年9月27日止。二、租赁项目：甲方向乙方提供村河西地南北长150米，东西平均宽68米（南71米、中68.2米、北65米）计15.3市亩。三、1.租赁费的支付方式：乙方所租赁土地按每市亩每年1400斤粮食作价支付给甲方（小麦700斤、玉米700斤）；2.价格的计算方式：小麦按当年芒种后的第一个山口集的市场价格计算，玉米按当年秋分后第一个山口集的市场价格计算；3.支付时间：乙方必须在山口集后的三日内付清，如逾期不付，每逾期一日，乙方支付给甲方按总款数的10%的违约金。四、为保证乙方养殖业的正常生产经营，甲方保证路通、电通。1.甲方无偿提供从养殖场至大路的宽8米的路一条，由甲方负责修好。2.乙方如需要用电，电费按实际用电度数和供电部门的标准价格支付给甲方。五、为做好防汛工作，保证乙方养殖业的安全，甲方负责养牛场北河堤的稳固。六、甲方必须向乙方提供2米的排污道占地（在现村委院北墙后2米处），东至河底，西边院墙外留1米遮阴。七、甲方有义务协调处理好乙方与外界群众的各种纠纷，支持乙方养牛场的工作。八、在合同期内，如甲方无故终止合同，应赔偿乙方由此造成的全部经济损失；如乙方无故终止合同，应支付给甲方租赁期间全部租赁费。九、如遇国家政策的变动，乙方可与甲方协商处理。十、乙方因养殖经营所交纳的各种费用及工商税务登记等一切事宜均由乙方自行负责。十一、在租赁期内，乙方根据养殖行情的需要自行转产、转包，甲方不得干涉。合同签订后，被告即从2011年1月1日开始租赁上述场地从事养殖业，原、被告双方并对场地上的附属物进行了清点交接，被告接收的原告的财物有：办公室10间、厨房3间、仓库9间、水井和铁罐1套、小楼1处、木床2张、铝合金架1个、连椅3张、椅子3把、桌子3张、写字台1张、周围院墙、畜粪池1处、厕所2间。2012年1月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方经协商签订了《土地租赁补签合同》，约定在原租赁合同不变的情况下，新增粪场一处，地点在养牛场西（南北长43米，东西长18米），计地1.16市亩，租赁费按每市亩1500斤计算（小麦750斤、玉米750斤），付款方式按《租赁合同》办理。粪场南边和西边分别留2米宽的生产路，并由乙方负责修好（包括18米之内）。该合同签订后，被告在上述土地上建造了粪场。被告租赁案涉养殖场期间向原告交纳了2012年的租赁费25400元。2012年11月1日，被告鞠兴峰与张仁峰签订《租赁合同》，约定鞠兴峰将案涉养殖场转租给张仁峰使用，租赁期为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，张仁峰即租赁使用案涉养殖场。2018年1月1日，被告鞠兴峰与张仁峰又签订《租赁合同》，约定鞠兴峰将案涉养殖场转租给张仁峰使用，租赁期为1年，自2018年1月1日起至2019年1月1日止。合同签订后，张仁峰即租赁使用案涉养殖场。期间，张仁峰向原告交纳了2013年至2018年度的租赁费。2013年3月20日，第三人合利源养殖场在泰安市岱岳区畜牧兽医局登记备案，2014年2月28日进行了工商登记，取得了营业执照，经营者为张仁峰。2016年4月19日，江春菊以其作为合利源养殖场的经营者办理了工商注册登记。张仁峰与江春菊系夫妻关系，张仁峰现已去世。被告鞠兴峰与张仁峰签订的《租赁合同》到期后，双方未再续签，现第三人占有、使用案涉养殖场。被告一直未向原告交纳2019年度的案涉养殖场租赁费。诉讼中，原、被告均表示同意2019年度的案涉养殖场租赁费核定为21500元。被告和第三人在占有、使用案涉养殖场期间均投资建设了部分附属物。诉讼中，本院对被告投资建设的附属物进行了现场勘验。原告申请对被告和第三人在案涉土地上建设的附属物进行价值评估。本院依法委托山东大地房地产土地估价有限公司进行了价值评估。2020年3月30日，该公司作出市场价值估价报告，结果是：本次委托评估的泰安市岱岳区山口镇合利源养殖场地上附属物的总市场价值为31.41万元。原告为此支付评估鉴定费10000元。原告与第三人对该估价报告无异议，被告对该估价报告持有异议，认为报告中对其部分资产未作价值评估，包括化粪池一处及化粪池处的院墙、厕所，场地内的大门及4个仓库卷帘门，院内40棵梧桐树及院外68棵杨树，院内所有线路。原告对被告所持异议只认可4个仓库卷帘门是被告的资产，其余的不予认可。被告未提交相应证据证明其余的资产归其所有。对4个仓库卷帘门的价值，经原、被告协商同意核定为2000元。另查，案涉土地系属于原告所有的耕地。原告将案涉土地出租给被告时，既未办理农用地转用审批手续，也未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。在本案法庭辩论终结前仍未办理农用地转用审批手续，也未获得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。2019年12月1日，根据泰安市岱岳区政府和山口镇政府开展“三资”清理的要求，原告在清理中发现与被告签订上述合同时未经民主议定程序对外出租案涉土地。原告经过召开村民代表大会，决定提起民事诉讼，请求确认上述合同无效。诉讼中，被告称案涉土地性质已于1992年变更为建设用地，与原告签订案涉合同时，被告并不知晓原告是否召开村民会议或者村民代表会议，但合同中有原告的印章，村主任的签字，并经过了镇政府有关部门监督见证，案涉合同合法有效。上述事实由当事人的陈述，《租赁合同》，《土地租赁补签合同》，附属物清点明细表，村民代表会议决议，收款收据，现场勘验图和照片，价值估价报告书，评估鉴定费发票，合利源养殖场的登记备案证明，营业执照等证据在卷证实。中华人民共和国土地管理法地方法规1篇中华人民共和国合同法全国人民代表大会现行有效五十八条本院认为，本案当事人争议的主要焦点是案涉《租赁合同》和《土地租赁补签合同》是否有效。《》规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。法信超链：本案中，原告将归其集体所有的农用地出租给被告进行建设并经营养殖业，双方签订了《租赁合同》和《土地租赁补签合同》，根据上述法律规定，案涉土地应当首先办理农用地转用审批手续，并依法登记为集体经营性建设用地，在出租时应当经原告集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。虽然原、被告所签合同已实际履行多年，但至本案法庭辩论终结前，原告将涉案土地出租给被告既未办理农用地转用审批手续，并依法登记为集体经营性建设用地，也未获得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。故原、被告签订的《租赁合同》和《土地租赁补签合同》违反了法律的强制性规定，是无效的。原告请求确认上述合同无效，于法有据，本院应予以支持。因原、被告之间的租赁关系无效，被告将案涉土地转租给第三人亦应无效。《法规标题中华人民共和国合同法制定机关效力等级法律公布日期1999.03.15时效性》第第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国土地管理法地方法规1篇中华人民共和国合同法全国人民代表大会现行有效五十八条中华人民共和国土地管理法地方法规1篇中华人民共和国合同法全国人民代表大会现行有效五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉合同无效，被告和第三人占有、使用的原告的土地应予以返还，原告应对被告和第三人经营养殖期间建设的地上附属物进行折价补偿。被告和第三人建设的地上附属物经评估鉴定价值为31.41万元，4个仓库卷帘门的价值，经原、被告协商同意核定为2000元，原告同意予以补偿，不违反法律规定，本院予以确认。被告主张估价报告中对其部分资产未作评估，但未提交相应证据证明所述资产归其所有，故对被告此项主张，本院不予支持。关于被告和第三人建设的地上附属物价值分配问题，结合当事人的陈述、诉讼中的现场勘验和评估报告书，本院酌情认定被告建设的地上附属物价值为113650元，第三人建设的地上附属物价值为202450元。对原告支出的评估鉴定费应当由被告和第三人按分配的附属物价值比例分担。原告进行补偿后，被告和第三人所建设的地上附属物应当限期予以清理、拆除，并将案涉土地交付原告。因被告未向原告支付2019年度的案涉土地使用费，现原、被告均同意核定此费用为21500元，本院予以确认，被告应当支付原告此项费用。对原告主张的2019年以后至被告交付土地时的土地使用费，因双方未能核定数额，且原告未能举证证明此费用的相应数额，故本院不予支持。中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条综上，依照《》第三十条第一款、第四十四条第一款、第六十三条第一款、第二款，《》第第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条（三）以合法形式掩盖非法目的；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条（四）损害社会公共利益；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条（五）违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条第五项、第第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法五十二条五十八条和法规标题殡葬管理条例（2012修订）制定机关国务院效力等级行政法规公布日期2012.11.09时效性现行有效第九条任何单位和个人未经批准，不得擅自兴建殡葬设施。农村的公益性墓地不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地。禁止建立或者恢复宗族墓地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会与被告鞠兴峰于2011年1月1日签订的《租赁合同》和2012年1月1日签订的《土地租赁补签合同》无效。二、被告鞠兴峰和第三人泰安市岱岳区山口合利源养殖场于判决生效之日起十日内清理、拆除在原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会的16.46市亩土地上所建地上附属物，并将16.46市亩土地交付原告。三、原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会于判决生效之日起十日内给付被告鞠兴峰地上附属物补偿款113650元。四、原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会于判决生效之日起十日内给付第三人泰安市岱岳区山口合利源养殖场地上附属物补偿款202450元。五、被告鞠兴峰于判决生效之日起十日内给付原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会土地使用费21500元。六、驳回原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3282元，评估鉴定费10000元，由原告泰安市岱岳区山口镇户栗村村民委员会负担3073元，被告鞠兴峰负担3764元，第三人泰安市岱岳区山口合利源养殖场负担6445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  吴寿军二〇二〇年六月十六日法官助理刘春晓书记员金然