贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5399号 原告：欧彩凤，女，汉族，1984年8月12日出生，住湖南省祁阳县。 原告：李欢容，男，汉族，1974年6月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曹清，系贵州威迪律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），系贵州众正律师事务所律师。 原告李欢容、欧彩凤与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月10日登记立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告李欢容、欧彩凤的委托诉讼代理人曹清、被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李欢容、欧彩凤向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计20000.00元（该违约金计算方式为:以总房款304923.00元为基数，从2013年3月30日按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计付至实际交付有关文书之日止;二、依法判决被告退还原告已收取的电表入户费529.00元、水入户费750.00元、燃气入户费2500.00元，三项共计3779.00元;三、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2011年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省毕节市，约定总价款为304923.00元。合同还约定，被告应于2012年12月30日交付房屋，在房屋交付之日起90内取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期不能交付的应承担违约责任。合同签订后，原告支付了总房款以及电表入户费529.00元、水入户费750.00元、天燃气入户费2500.00元。到期后，被告一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，理应收到法律的保护。原告支付全部房款，已经履行了约定的义务。被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，违法了合同约定，已经构成违约。除应按合同约定继续履行义务外，还应支付违约金。同时，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规定，各项开户费等费用已经计算在购房款中，本案中被告擅自的收取电表入户费529.00元、水入户费750.00元、天燃气入户费2500.00元应当予以返还。综上所述，为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，诉如所求，望人民法院支持为谢。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证，是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照"贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天燃气入户、有限电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效。4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担:5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。补充：原告本人于2019年11月19日向被告公司作出书面承诺，对逾期办证违约金及其他责任自愿放弃要求被告方承担违约金及其他责任的义务，就即使说原告不放弃，原告的诉请也已超过诉讼时效，并且不动产权证也已领取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证复印件，被告所举营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明、收证单、领款单，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据:商品房买卖合同、借款合同、借款凭证、收据、发票。证明目的：1、原告与被告签订的商品房买卖合同后，原告支付了房款，被告存在违约责任，应承担违约责任，2、被告收取原告三通费，应退还三通费：电表入户费529.00元、水入户费750.00元、天燃气入户费2,500.00元。被告质证意见：要求计算逾期违约金的起止日期从2013年开始计算，已超过诉讼时效；三通费的时间也已超过诉讼时效。并且李欢容本人有书面承诺，不要求被告公司承担超期办证违约金及其他责任。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房买卖合同，原告支付相关购房款及电表入户费529.00元、水入户费750.00元、天燃气入户费2,500.00元等事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：对振华商贸大厦A、B幢首次登记审查意见。证明目的：审查意见出来后，公司于2019年8月13日根据不动产登记中心的规定在张贴栏及电梯口都张贴了通知，通知所有购房户办证。违约金计算时间只能截止至2019年8月13日。原告质证意见：三性均有异议，该证据为复印件，无原件核对，无法查实其真实性。其次，该证据仅仅是审查意见，并不能证明被告已经取得了办证的条件。并且该意见不能证明已按约定通知原告缴纳相关材料，为原告办理了转移登记，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证明案涉楼幢于2019年8月13日起具备办证条件的事实，本院予以确认；二、对被告所举证据2：收证单、承诺书。证明目的：原告已经取得了房产证；并且原告书面承诺自愿放弃被告公司承担逾期办证违约金和其他责任。原告质证意见：对收证单无异议，领证时间为2020年4月2日，违约金应以此为截止时间；对承诺书三性均有异议，该承诺书是复印件，无原件比对，真实性有异议，并且该上面内容全部为打印，是被告公司先行打印，上面的‘李欢容’签字与合同上的签字不相吻合。因此，该承诺书是被告公司自行制作的，不应当采信，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，对收证单的证明力，本院予以确认，对承诺书，原告质证否认真实性，经本院释明：如对该承诺书上的签名字迹或手印进行司法鉴定，应在2020年6月23日前申请，逾期视为放弃该权利。原告在本院限定的期限内未申请鉴定，放弃该权利，视为其默认该证据的真实性，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月15日，原告李欢容、欧彩凤作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为304923.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任……合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳水、电、煤气，闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，2011年8月15日被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天燃气入户2500.00元，合计3779.00元。被告于2012年12月向原告交付涉案房屋。 另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），2019年11月19日，原告向被告书面承诺：“毕节市振华房地产开发有限责任公司，因我向你公司购买住房或者商铺，由于政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书，对此，我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任”，同日，被告退还原告所交纳的契税4,574.00元。2020年4月2日，被告将案涉房屋的不动产权证书交付给原告。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记违约金、标准、时间；二、原告请求被告退还四通费的诉讼请求是否应得到支持。对双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对办理商品房转移登记有关文书的时间未作具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》规定：“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日向原告交付房屋权属证书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，被告虽于2019年8月13日取得案涉房屋楼幢的办证条件，但被告不能举证证明其在约定期限内履行了文书交付的通知义务，故在本案开庭之日（2020年6月18日）视为被告履行了通知义务。因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金以已付购房款304,923.00元为基数，对计算标准问题，因双方合同未约定，故按上述司法解释的规定，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，又因从自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故在2019年8月20日起之后参照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算。对被告以诉讼时效抗辩，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于被告于2012年12月向原告交付商品房。原则上应从交付使用后90日即2013年3月30日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月21日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因此，本案计算违约金为以原告已付购房款304,923.00元为基数，从2017年4月23日起计算至2020年6月18日，标准为从2017年4月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年6月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，原告诉请超过部分，本院不予以支持。对被告以逾期办证系政府部门的原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳。对被告以原告已放弃要求被告支付违约金的抗辩意见，本案中，原告于2019年11月19日向被告书面承诺：“我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任”。该承诺系原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。原告为完全民事行为能力人，应当知道自己的行为产生的法律后果而自愿向原告书面承诺，该承诺对原告与被告之间产生相应的法律义务。原告虽主张该书面承诺不是自己所写，在庭审中表示与商品房买卖合同所签字不一致。但经本院释明后，原告未在法院限定的期限内（2020年6月23日前）申请司法鉴定，视为其放弃该申请，认可该承诺书的真实性，被告不能举出有力证据证明原告出具的该送货单上载明的“葛知付”不是其所签。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的后果。故原告的该抗辩理由，本院予以采纳，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予以支持。对双方争议的焦点二。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月21日起诉，于开庭当日（2020年6月18日）增加诉讼请求催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元应予以退还。被告以原告向其出具承诺书为由不应退还原告开户费的理由，因原告出具的承诺书载明的是逾期办证违约金，且注明是“因政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书”，对其他责任，指代不明确，且返还三通费与逾期办证之间没有必然联系，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。对被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李欢容、欧彩凤水表入户750.00元，电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元，以上合计3,779.00元； 二、驳回原告李欢容、欧彩凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197.00元，由原告李欢容、欧彩凤负担147.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担50.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十四日 书记员 张朕一