广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初8209号原告（反诉被告，下统称原告）：李秀珍，女，1974年10月26日出生，汉族，住湖北省黄梅县，委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。被告（反诉原告，下统称被告）：黄利梅，女，1988年10月3日出生，汉族，住湖南省辰溪县，被告（反诉原告，下统称被告）：王松柏，男，1987年6月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区（深圳）有限公司集体户，上列被告共同委托诉讼代理人：潘廷高，广东吉径律师事务所律师。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省东莞市东城区星城社区学星路**新世纪星城**商铺**，统一社会信用代码为91441900077943357B。法定代表人：郭凤敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖烁爽、高亚静，该公司员工。原告李秀珍诉被告黄利梅、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月30日立案受理后，发现被告黄利梅与王松柏为夫妻关系，案涉买卖房屋系黄利梅与王松柏的共有财产，本院依法追加了王松柏为本案共同被告参加诉讼，两被告提出反诉，本院同意受理并与本诉合并审理。本院依法先适用简易程序审理，后转为适用普通程序审理，先后三次公开开庭审理和一次调解，原告李秀珍及其委托诉讼代理人陈浩鹏，被告黄利梅、王松柏及其共同委托诉讼代理人潘廷高等到庭参加诉讼，第三人的委托诉讼代理人赖烁爽、高亚静缺席庭审，但参加了调解。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告与第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（居间方）于2017年10月11日签订了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（下简称“《房屋买卖合同》”），约定由原告购买被告位于东莞市××恒星××906房屋，建筑面积80.47平方米。另外由于原告暂无名额购买被告的房子，故原告和被告与第三人于2017年10月18日签订《二手房买卖合同补充协议》（下简称“《补充协议》”），约定在原告卖出一套现有房屋腾出名额之后，由原告帮被告赎楼，该房屋的月供由原告给被告出供楼利息。2017年10月18日，原告向被告支付了共计人民币33万元整，被告也出具了收据，但被告却拒绝为原告办理按揭贷款手续。原告及居间方曾多次要求被告履行办理按揭贷款手续的义务，原告也曾委托第三人于2018年11月29日向被告发函催促，但被告一直推脱，直至具状之日止，被告一直没有履行为原告办理按揭贷款手续，导致合同无法继续履行。原告为了保护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行《房屋买卖合同》；2.被告支付违约金（从2017年11月10日起按照转让成交价165万元为基数每日万分之五的标准支付违约金至履行完毕之日止，暂计至2019年3月6日共人民币396825元）；3.被告支付原告律师费50000元;4.被告承担诉讼费用。两被告答辩并反诉称：原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，成交价为165万元，定金33万元。由于原告当时已有两套房，没有购房名额，故再签订《补充协议》，约定原告卖出已有“富山居”房产，腾出买房名额，并及时办理相关按揭手续，同时约定案涉买卖房产的月供利息从2018年1月起由原告承担。履约中，原告已付定金33万元，被告一再强调原告尽快卖掉“富山居”房产及主动支付被告房产的月供利息，原告满口应承，但到了2018年1月，原告未履行《补充协议》约定支付月供利息，被告多次与原告沟通，原告回复其“富山居”房产仍未售出，也没钱支付月供利息，被告为避免被银行列为黑名单，只得自己支付月供利息。被告也曾沟通询问原告是否解除合同，但原告要求被告耐心等待。到2018年底，第三人电话通知称原告可以申请银行按揭了要求被告协助。被告告知第三人，要求原告先按合同要求支付被告2018年1月起的月供利息，并承担违约责任。后一直协商不成。反诉请求判令：1.原告支付被告从2018年1月起至银行按揭办理完毕时止的月供利息；2.原告以165万元为基数，从2018年1月1日起按每日万分之五的标准向被告支付违约金；3.原告全面履行《房屋买卖合同》；4.原告支付被告律师费50000元；5.原告承担全部诉讼费用。原告对被告反诉的答辩称，被告主张原告按成交价支付违约金没有事实和法律依据。1、根据双方签订的《补充协议》，明确了房屋的月供是由买方出供楼利息，但没有明确按月支付，事实上被告也从未提供还款的利息清单给原告，原告无法按照每月支付的方式进行支付。2、根据双方签订《补充协议》的约定，每月还贷时间到2017年12月底，在买方没有名额出来之前，房子的月供由买方给卖方出供楼利息。3、被告称在2018年1月期间与原告进行过电话沟通，经核实，原告从未接到被告的任何电话。4、原告在出售富山居的房屋以后，腾出了购房名额，通过第三人催告被告按合同履行协助原告办理按揭贷款，但被告一直推脱，原告已提供第三人的催告函，证明被告拒绝履行合同义务的事实。第三人出具《情况说明》述称，1、2017年10月11日，原告、被告在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》，为三方真实意思表示，合法有效。约定由被告出售位于东莞市长安镇××社区恒星××房产，总成交价为165万元，定金33万元，无款项托管在第三人。并备注原告名下有两套房子在贷款，经询有一套从签约日起90天就可以过户，原告承诺不影响贷款，原告承诺一次性付款买此屋。2、因备注条款不清晰，2017年10月18日，三方签订了《补充协议》，约定“1、经双方协商，买方自愿帮卖方赎楼，赎楼金额按银行欠款为准。2、现今买方无名额买卖方的房子，双方协商，卖方等买方卖富山居的房子，腾出名额买恒星花园雍景庭B栋906。买方不可拖延时间，卖方需全力配合，卖方有权跟进了解买方卖富山居房子的进度。3、卖方每月还贷时间到2017年12月底，在买方没有名额出来之前，房子的月供由买方给卖方出供楼利息”。3、因原告迟迟未腾出名额，且双方未能就腾出名额协商一个具体的时间，故双方无法洽谈。当原告腾出名额后，被告要求与原告协商一个具体的合同履行完毕时间或要求原告一次性付款无果，故交易停滞不前。4、第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议后，一直积极协调但无果，请求公正判决。诉讼中，原告向本院提供了《房屋买卖合同》及相关手续文件、《补充协议》、《催告函》、《律师函》及送达凭证、原告银行流水、律师费发票及委托诉讼代理合同、富山居房屋的《房地产买卖居间合同》、《协议书》、《补充协议》、银行流水、营业执照及2018年度营业额记录、《不动产登记情况查询结果列表》、交楼确认书；两被告提供了《房地产权证》（莞字第**）、《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、银行交易明细清单、《中国建设银行个人贷款还款计划表》、委托诉讼代理合同及发票等作为证据，用以证明各自诉讼主张的事实。经审理查明，原告、被告黄利梅与第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（居间方）于2017年10月11日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于东莞市××恒星××906房屋，建筑面积80.47平方米，成交价为165万元，签订合同后5日内买方需支付卖方定金33万元，买方选择银行按揭付款方式，须在签订合同后30工作日内向银行或公积金管理中心办理抵押贷款申请，金额96万元，并于银行出具按揭贷款承诺书之日起60个工作日支付卖方首期购房款36万元；卖方需在合同签订后90个工作日内自筹资金赎楼，违约条款为“如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同”，同时备注原告名下已有两套房屋在贷款，其中有一套自签合同当日起90天可以过户，承诺不影响贷款，承诺一次性付款购买。《房屋买卖合同》签订后，原告和被告黄利梅与第三人于2017年10月18日再签订《补充协议》，约定“1、经双方协商，买方自愿帮卖方赎楼，赎楼金额按银行欠款为准。2、现今买方无名额买卖方的房子，双方协商，卖方等买方卖富山居的房子，腾出名额买恒星花园雍景庭B栋906。买方不可拖延时间，卖方需全力配合，卖方有权跟进了解买方卖富山居房子的进度。3、卖方每月还贷时间到2017年12月底，在买方没有名额出来之前，房子的月供由买方给卖方出供楼利”。同日，原告向被告黄利梅支付首期款33万元购楼款。直至2018年10月16日，原告的富山居房子才完成出售，取得第二套按揭贷款购楼资格。同年11月29日，原告通过第三人向被告黄利梅发出《催告函》，要求被告黄利梅于五日内与原告办理银行按揭手续，逾期不办，需承担违约责任。同年12月24日，原告委托律师向被告黄利梅发出《律师函》要求被告黄利梅于同年12月25日前与原告办理按揭手续。被告黄利梅以原告没有按约定支付被告购楼月供利息为由，认为原告已违约，要求原告支付月供利息并承担违约责任后再配合办理。后因双方协商不成，原告与被告间的房屋买卖手续停滞不前。为此，原告提起了本案的诉讼，被告提出反诉。诉讼中，因原、被告均愿意继续履行合同，为避免双方因互不信任，难以履行而导致双方发生更大损失，本院组织原、被告及第三人三方协商履行新方案，并由本院限时督促双方相互配合履行《房屋买卖合同》。结果，原告于2020年3月4日向本院出具《情况说明》，明确在法官的协调下，原告已办理了按揭贷款手续及支付被告全部购房款的义务，特申请撤回“请求判令继续履行《房屋买卖合同》”的诉讼请求。两被告于2020年3月16日向本院出具部分撤诉申请书，明确诉讼中经本院的调解下，原、被告双方在2019年11月28日办理了房屋过户手续，2020年1月8日原告接收了案涉买卖房屋，并付清了案涉房屋的供楼利息给被告，申请撤回请求原告支付被告从2018年1月起至银行按揭办理完毕时止的月供利息、原告全面履行《房屋买卖合同》两项诉讼请求。对原、被告各自申请撤回部分本诉和反诉的诉讼请求，本院已另作民事裁定，准许撤诉。双方部分撤诉后，原告本诉保留的诉讼请求为：1.两被告从2017年11月10日起至合同义务履行完毕之日止，按成交价1650000元为基数的每日万分之五标准支付违约金给原告；2.两被告承担原告律师费50000元；3.两被告承担案件受理费。两被告反诉保留的诉讼请求为：1.原告从2018年1月1日起至银行按揭贷款完成日止，按成交价1650000元为基数的每日万分之五标准支付违约金给两被告；2.原告支付两被告律师费50000元；3.案件受理费由原告承担。另查明，两被告为夫妻关系，案涉东莞市××恒星××906房屋原为两被告的夫妻共同财产。以上事实，有原、两被告提供的上述证据和本案庭审笔录附卷予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》系原、被告及第三人共同签订的民事合同，符合各方真实意思表示，并符合法律的规定，合法有效。《补充协议》系《房屋买卖合同》的补充，《补充协议》约定的内容系在原告未能及时腾出购房名额的情况下，为尽快履行《房屋买卖合同》而补签了《补充协议》，名义上是增加了原告为被告赎楼及为被告支付供楼利息，实际上亦变更了后期楼款付款方式。因《补充协议》并未约定原告为被告支付赎楼月供利息的付款方式、时间，以及原告为被告赎楼的期间,导致双方在履行《房屋买卖合同》中办理赎楼和银行按揭贷款事项及《补充协议》中支付供楼利息问题上相互制衡，互不信任，互不配合。本院认为主要原因系买卖双方在《房屋买卖合同》和《补充协议》中约定事项的履行时间和方式不够具体，导致双方难以履行，合同内容有必要充实和具体化，在诉讼中，经本院协调，合同三方很快将合同履行完毕。故本院认为，原、被告各方的本诉与反诉主张对方违约导致合同不能履行的时间段，应为双方的协商充实合同内容期间，双方均不存在违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告李秀珍本诉全部诉讼请求。二、驳回被告黄利梅、王松柏反诉全部诉讼请求。本案收取本诉受理费8002元，由原告李秀珍负担8002元；减半收取反诉受理费4253元，由被告黄利梅、王松柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邓瑞良人民陪审员  麦学斌人民陪审员  文达平二〇二〇年六月三日书 记 员  杜秋兰叶倩莹