南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行初10号 原告谢鸣，男，1958年1月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托代理人潘金忠，北京市盛廷律师事务所律师。 委托代理人郭悦，北京市盛廷律师事务所律师。 被告南宁市人民政府，住所地广西壮族自治区南宁市嘉宾 路1号。 法定代表人周红波，市长。 委托代理人杨军，南宁市住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人陈翾，广西冠益律师事务所律师。 原告谢鸣不服被告南宁市人民政府（以下简称南宁市政府）行政补偿一案，于2020年1月3日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭审理了本案。原告谢鸣及其委托代理人潘金忠、郭悦，被告南宁市政府的委托代理人杨军、陈翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告南宁市政府于2019年7月11日对原告位于南宁市作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》（南府征补决字【2019】第13号）（以下简称13号补偿决定）。 原告诉称，原告系南宁市西乡塘区北湖北路北湖小区******房屋所有权人。因北湖小区片区棚户区改造项目，被告于2015年1月22日作出《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》，将原告的房屋列入征收范围。2019年7月11日，被告针对原告作出13号补偿决定。2017年12月，征收实施机构改变了2015年关于安置小区的规划平面设计，将原来安置房户型设计做彻底变更导致涉案争议的发生。涉案的安置补偿方案未经依法公示征求意见，不能作为补偿决定的依据。补偿签约期不能根据征收决定和征收公告的日期予以认定，事实上征收公告所载的签约日期并不具备可实施性。涉案房地产评估机构选定程序、委托程序以及分户评估报告有效期和适用期明显违法和不合理。涉案评估机构未实地勘查，未对房屋征收装潢进行评估并纳入补偿范围，同时分户评估报告也未依法送达。涉案补偿决定内容不符合法律规定，不具备可实施性，对于决定所载明的产权调换及异地产权调换未提供合法房源权属资料，未依法对产权调换房屋进行价值评估和结算说明。对货币补偿部分依然延用2015年评估结论，不具备合法性和合理性。故，请求法院依法判决:1.撤销被告南宁市政府作出的13号补偿决定。2.本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交了以下证据：证据1.13号补偿决定，证明被告于2019年7月11日针对原告作出补偿决定，该补偿决定违法；证据2.《房屋所有权证》，证明原告作为本次被征收人，持有合法房屋所有权。证据3.周边房屋市场价格查询表，证明目前房屋市场价格在一万三以上，最高可达到两万以上。但被告作出的补偿决定，房屋评估价格按照2015年标准为5000元每平方米，远低于周边房屋价格，补偿决定不具备合理性。 被告南宁市政府辩称，一、南宁市政府具有作出13号补偿决定的主体资格与法定职权。二、13号补偿决定认定事实清楚，证据充分。（一）北湖小区片区棚户区改造项目已由南宁市政府作出房屋征收决定及公告，原告的房屋依法列入征收范围。（二）13号补偿决定确定的安置补偿方式及金额符合法律规定。首先，该项目的评估程序合法公正，应当作为征收补偿决定的依据。其次，南宁市政府已依法核实确认被征收房屋的产权状况。南宁市政府在核实房屋产权情况后，根据法律规定对被征收房屋作出了13号补偿决定。（三）该项目的补偿安置方案符合法律规定，但由于原告的主观原因，提出过高的补偿要求，所以双方无法达成补偿安置协议。（四）在签约期限内，征收部门与原告多次就补偿安置问题进行充分的协商，原告的补偿要求亦得到全面阐述。（五）为保障原告的补偿方式选择权，南宁市政府在征收补偿决定中确定了两种补偿方案供其选择，并且从居者有其屋的角度考虑，又以产权调换作为首选方案。三、13号补偿决定的程序合法。南宁市政府依法审查了该项目及被征收房屋的相关情况后作出13号补偿决定，依法履行了法律文书送达及公示等程序。四、13号补偿决定适用法律正确。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告南宁市政府向本院提交了以下证据、依据：1.房屋征收决定、房屋征收决定的公告及公示材料，证明依据征收决定，原告的房屋在征收范围内，且作出补偿决定时已超过房屋征收签约期限；2.房屋征收补偿安置方案，证明补偿决定所依据的补偿安置方案；3.选取评估机构的证据材料，证明评估机构的产生合法、公正；4.评估机构资质证书、营业执照，证明评估机构具备评估资质；5.被征收房屋权属证明材料，证明已依法调查核实被征收房屋的产权状况；6关于北湖小区片区棚户区改造项目被征收房屋评估实勘的通知、房屋实勘登记表，证明评估机构对房屋进行现场勘查；7.房屋分户初步结果及公示照片，证明评估机构依法公示房屋初步评估结果；8.评估报告及送达材料，证明被征收房屋的评估价格，且该评估报告已依法送达；9.国有土地上房屋征收补偿协商记录表，证明征收部门与被征收人已进行充分协商，因被征收人过高的要求而无法达成协议；10.关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知、送达回证、签到表、笔录，证明征收部门召开会议协商补偿安置事宜，但征收双方未能达成补偿协议；11.南住建报{2019}314号，证明征收部门向市政府请示作出补偿决定；12.征收补偿决定书，证明政府依法作出征收补偿决定；13.征收补偿决定书的送达回证及公示的照片，证明依法履行征收补偿决定书的送达和公示程序；14.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；15.南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法；16.国有土地上房屋征收评估办法。 经庭审质证，双方当事人对证据的质证意见如下：原告对南宁市政府证据1的真实性无异议，合法性有异议。对证据2的真实性认可，合法性、关联性不认可。对证据3-4的真实性认可，合法性不认可；房地产评估机构的选定及实际委托应当或只能由征收部门承担，但本案是由西乡塘区征收办实施和委托，严重违反法律规定程序，应当确认无效；对证据5的真实性、合法性认可，证明目的不认可。根据评估办法规定，评估机构应当全面了解房屋的历史状态，并且现场实测是作为必要的工作内容；对于证据6的真实性、合法性、证明目的都不认可，原告自述评估公司并未进行实际的现场勘查；对证据7的真实性、合法性、证明目的不认可。首先、涉案的评估机构选定及委托本身存在严重违法；其次根据所谓的公示，公示期就已达到6月1日，并没有时间和可能在所谓的签约期限内进行任何协商工作；对证据8的真实性、合法性、证明目的不认可。2015年原告并未收到相应的分户评估报告。原告收到涉案的补偿决定日期是在2017年12月份之后；报告的评估基准日和作出日期分别为2015年1月3日、2015年6月2日，而本案补偿决定作出的日期是2019年7月11日。涉案补偿决定应当以一年有限期内的评估报告作为合法的合理依据；对证据9的真实性不认可，原告自述没有参加过本次协商；对证据10的真实性认可，对合法性和证明目的不认可；对证据11的真实性认可，合法性、证明目的不认可；对证据12-13的真实性认可，合法性和证明目的不认可。被告南宁市政府对原告提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3真实性、合法性、关联性不认可，理由是原告提供的证据中反映的是挂牌价格，不是实际成交价，所显示的房屋户型、年限、配套等均与被征收房屋相差较大。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1-2，被告南宁市政府证据1-13，符合证据的真实性、关联性及合法性的要求，且证据之间相互印证，本院予以确认，可以作为认定本案事实的证据，但其证明目的将综合全案情况予以认定。原告提供的证据3未经评估机构评估，也与被征收房屋不相类似，故与本案无关，本院不予认定。 经审理查明，2015年1月22日，南宁市政府作出《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》（以下简称征收决定），决定对北××号北湖小区1栋、秀厢大道秀园一里大板市场路口35栋等共681户的房屋实施征收，并告知提出行政复议期限和行政诉讼期限。之后，南宁市政府将该征收决定和《南宁市人民政府关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收决定的公告》（该公告附有《北湖小区片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称补偿方案）于2015年1月30日张贴于被征收的北××号北湖小区1栋、秀厢大道秀园一里大板市场路口35栋等地并于1月31日在《南宁日报》上刊登。原告位于南宁市的房屋位于该征收范围内。2015年1月31日，南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（以下简称西乡塘区征拆办）作出《关于邀请参与北湖小区片区棚户区改造项目评估机构报名的函》，并于2015年1月31日在《南宁日报》公告。2015年1月31日，西乡塘区征拆办作出《关于参与北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收选取评估机构的公示》，在北××号等地进行张贴，对备选库的32家评估公司可以报名参与改建项目的评估进行公示。2015年2月7日，西乡塘区征拆办作出《关于北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收被征收人协商选定评估机构的公告》（西征（2015）01号），告知被征收人可协商选定房地产价格地产价格评估机构等事项，并对该公告进行张贴。2015年3月1日，西乡塘区征拆办作出《关于南宁市北湖小区片区棚户区改造项目投票选取评估机构的通知》，采取被征收人投票的方式选定地产估价机构。2015年3月11日，投票选取评估机构无效，以抽签的方式确定评估机构。2015年3月12日，西乡塘区征拆办作出《关于北湖小区片区棚户区改造项目房屋征收评估机构选取结果的通知》，最终以抽签的方式确定广西国正联合房地产评估资询有限公司（以下简称国正公司）中选，并对选取结果的通知进行张贴。2015年3月12日，国正公司发布《被征收房屋实勘的通知》，告知被征收户入户勘察拍照的时间等事项。2015年3月18日，国正公司想到原告被征收的房屋进行入户勘察拍照，但是未能入户勘察，根据实勘登记表的记载，未能入户查勘的原因为原告拒绝开门，无法入户。2015年5月26日，西乡塘区征拆办作出《北湖小区片区棚户区改造项目房屋征收分户初步评估结果公示》，并将初步评估结果进行张贴公示。2015年6月2日，国正公司作出《房地产估价报告》（编号：国正估字2015-04Ａ06-Ｆ495号），并于同年6月3日将该报告留置原告住所。2017年12月2日、2017年12月5日、2018年11月25日，征收工作组工作人员先后三次与被征收人就本次征收补偿进行协商，均未就补偿问题达成一致意见。2019年5月14日，南宁市政府作出《关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知》（南府征补决受字［2019）第27号），召开会议协商补偿安置事宜，原告未参会。2019年7月8日南宁市住房和城乡建设局作出《南宁市住房和城乡建设局关于对北湖小区片区棚户区改造项目1户未签约户下达房屋征收补偿决定的请示》（南住建报（2019）314号），向南宁市政府请示对1户未签约户下达房屋征收补偿决定。在完成上述工作后，南宁市政府于2019年7月11日作出13号补偿决定，决定对原告位于南宁市的房屋进行征收补偿。原告不服，遂向本院起诉。 另查明，对于作出安置补偿决定的日期明显迟延于房屋价值的评估基准日（征收决定公告之日）的房屋价值的波动，南宁市政府在庭后已表示该部份价值可以通过协商确定。 本院认为，当事人对原、被告均具备本案的诉讼主体资格、原告的起诉没有超过起诉期限均无异议，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：13号补偿决定认定事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法？2.13号补偿决定是否合理？ 关于13号补偿决定认定事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法的问题。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第四条第一款、第二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因此，本案中，在签约期限内未达成补偿协议的情况下，南宁市政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、二十一条、二十二条、二十五条、二十六条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；被征收人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；补偿决定应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用与产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。南宁市政府作出的13号补偿决定，已经包含被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿等内容，并为被征收人提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式。被诉征收补偿决定的补偿内容符合征补条例和补偿方案对补偿项目的规定。最后，征补条例第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。本案的评估公司具有相应的资质，评估机构系在被征收人经协商、投票的方式无法选定评估机构后，最终以抽签的方式确定中正公司中选。之后，虽然原告不给国正公司入户勘察拍照，但不影响评估公司的评估。涉案房屋的分户评估结果报告作出后，在原告拒绝签收的情况下已经于2015年6月3日将该报告留置原告住所。原告亦未在法定期限内申请复核，对复核结果有异议的，也没有向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。可见，整个评估程序均是依法进行，原告认为评估报告的程序违法的观点不成立，应不予支持。故，南宁市政府作出的13号补偿决定主体适格、认定事实清楚、程序并无不当、适用法律正确，对其合法性应予以确认。 关于13号补偿决定是否合理的问题。本院认为，13号补偿决定书确定的安置补偿方式及金额符合法律规定。首先，在签约期限内，被告与原告3次就补偿安置问题进行充分的协商。签约期限届满后，被告又召开房屋征收补偿协商会，保证了原告的陈述、申辩权利。其次，13号补偿决定确定了两种补偿方案供原告选择。原告可以选择房屋产权调换、也可以选择货币补偿。对于房屋产权调换，南宁市政府也按建筑面积1:1.3的提供了改建地段或者就近地段的房屋供原告选房；对于货币补偿方面，被告南宁市政府也根据评估报告和补偿安置方案确定的价值作为货币补偿的依据，货币补偿款已足额到位；第三、至于作出安置补偿决定的日期明显迟延于房屋价值的评估基准日（征收决定公告之日）的问题。根据征补条例第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。据上，用于房屋征收的房地产估价的基准日是法定的，变更估价基准日违反法律规定。因此，即使作出安置补偿决定的日期明显迟延于房屋价值的评估基准日（征收决定公告之日），亦不能作为变更估价基准日的事由。何况，南宁市政府在庭后已表示该部份价值可以通过协商确定，亦未剥夺原告的合法权益。 综上所述，南宁市政府作出的13号补偿决定主体适格、认定事实清楚、程序并无不当、适用法律正确，对其合法性应予以确认。原告要求撤销13号补偿决定的请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告谢鸣的全部诉讼请求。 案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告谢鸣负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广西壮族自治区高级人民法院,并于上诉期满之日起七日内预交上诉费用50元（户名：广西壮族自治区高级人民法院，帐号：20×××77，开户行：中国农业银行南宁万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 胡青兮 审 判 员 杨 斌 审 判 员 韦圆圆 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 邓蔚长 书 记 员 陈斯涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。