贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初1611号 原告（反诉被告）：杨帆，女，1978年2月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：杨晓林，贵阳市南明区油榨法律服务所法律工作者，特别代理。执业证号：32401051100147。 被告（反诉原告）：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。 法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭江妮，该公司员工，特别代理。 委托诉讼代理人：龙子枭，该公司员工，特别代理。 原告杨帆与被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。审理中，被告恒阳房开提出反诉，本院经审查依法予以受理，并合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨帆及委托诉讼代理人杨晓林、被告（反诉原告）恒阳房开委托诉讼代理人龙子枭、彭江妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨帆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告已付购房款1457600元。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月3日，原告向被告购买位于贵阳市经济技术开发区房屋，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）前，原告及被告工作人员先向银行咨询了原告的贷款信用状况，得到的结果是原告完全可以办理按揭贷款，原、被告双方便在合同中约定付款方式为银行按揭贷款方式。当原告与被告签订了购房合同，向银行办理按揭贷款业务时，银行方面却以原告负债过高为由拒绝办理。原告得知此情况后马上与被告联系协商处理，在此过程中原告发现提供的购房合同中没有完整约定违约责任条款。被告不顾购房合同的约定以及事实情况只要求原告按合同继续履行，如按合同继续履行将给原告造成严重的经济负担。在双方签订的购房合同第八条第一款第3项约定，如因买受人原因不能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的……出卖人有权解除合同并退还已付购房款的约定。综上所述，原告诉至法院，诉请如前。 被告恒阳房开辩称，原告应对其因本人原因无法贷款承担责任，不应由被告承担责任。另外，原告无法贷款，可以变更其他付款方式，并非必然解除合同。故原告因市场经济下行等原因主张解除合同，被告认为无事实和法律依据。 反诉原告恒阳房开向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付购房款1450000元，并从2019年11月15日起至实际清偿购房款之日止，以逾期应付款项为基数按每日万分之一计算违约金，暂计算至2020年4月13日，逾期150日，违约金21750元。2.判令反诉被告承担本案案件受理费。事实及理由：2019年7月3日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），并同时办理了《贵阳商品房现售合同备案登记表》。期间反诉被告向反诉原告支付房款1457600元，剩余房款合同约定以银行按揭方式支付，后反诉被告因其自身尚还有其余银行贷款未还清等原因，达不到银行贷款标准，故被银行拒绝发放购房贷款。根据购房合同约定，合同继续履行，反诉被告应与反诉原告另行协商具体付款方式及付款期限，但反诉被告拒绝了反诉原告提出的合理方案，并拒绝支付剩余房款。反诉被告的行为构成违约，并致使反诉原告遭受损失，根据法律相关规定，反诉原告诉至法院，诉请如前。 反诉被告杨帆辩称，反诉原告诉请不符合事实。反诉被告在最初与反诉原告签订合同时确有购房意愿，也得到了银行可以办理贷款的消息，才与反诉原告签订购房合同，但在支付购房款之后，银行才通知不能办理贷款，该情况并非因反诉被告原因导致，亦非反诉原告责任，而是银行的原因导致。故在不能归责于双方当事人的情况下，按照法律规定，当事人双方都可以解除合同，接受购房款的一方应当返还购房款，请求法院驳回反诉原告诉请。 本院经审理查明认定如下事实，2019年7月3日，杨帆作为买受人，恒阳房开作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019ＸＳ5-001），主要约定：杨帆购买恒阳房开开发建设的位于经开区，建筑面积242.3平方米，房屋总价款2907600元，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款1457600元，余款1450000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在／日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后／日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日个工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30个工作日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金。该合同还对其他权利义务进行了约定。杨帆在买受人处签字捺印，恒阳房开在出卖人处加盖合同专用章。同日，杨帆支付恒阳房开首付款1457600元，案涉房屋取得以杨帆为购房人的《贵阳市商品房现售合同备案登记表》，现售合同登记号为Ｘ19054486。双方明确案涉房屋未交付，现仅办理了现房销售备案登记。杨帆陈述，若解除合同，将积极配合恒阳房开办理现房销售备案登记。 其后，因杨帆按揭贷款审核未获通过，杨帆要求解除合同，恒阳房开主张继续履行合同，双方为此产生争议。就按揭贷款办理情况，杨帆陈述，恒阳房开工作人员称与兴业银行有合作，并带其到该银行查询点办理贷款，杨帆向银行提交了征信报告、银行流水等资料，该银行工作人员胡本玲审核后表示可以贷款，让杨帆交纳购房首付款，杨帆遂签订合同并支付了首付款，其后胡本玲又通过电话和微信告知杨帆称贷款审核未通过，故按揭贷款最终无法办理责任不在杨帆本人。为证实上述情况，原告提交了杨帆与兴业银行工作人员的录音、征信报告和现金流水记录、微信聊天记录。恒阳房开称，与兴业银行的确存在合作关系，但具体贷款审核系由银行负责，并表示本案所涉金钱债务并非不能履行，恒阳房开可接受三年内付清尾款1450000元。对此，杨帆以其无固定收入、已负债3000000元经营性贷款、受疫情影响无法正常营业，现无支付能力为由未予同意。恒阳房开提交2019年11月13日向杨帆发送的《催告函》，拟证明其已按合同约定要求杨帆履行合同义务。该《催告函》载明：杨帆女士，依照您与我司于2019年7月3日就贵阳市经开区龙湾国际5栋1-31-1房屋买卖事宜订立的《商品房买卖合同》约定，您尚欠购房尾款1450000元，应交维修基金25199.2元。根据《商品房买卖合同》第十条约定，若您未在约定的期限内支付相关款项，您应按约承担逾期付款的违约责任，请您于2019年11月23日前至龙湾国际售楼处办理付款手续。杨帆质证称，该《催告函》只能证明恒阳房开要求履行合同约定义务，但不能证明杨帆存在故意隐瞒或故意违约情形。 经本院向兴业银行小河支行案涉贷款人经办人胡本玲调查询问，胡本玲认可案涉贷款确由其负责初审，并提交该行《二手房按揭所需资料及注意事项》说明情况，因杨帆符合上述材料中借款人准入条件，虽存在负债，但就杨帆提交的银行流水，收入覆盖负债，故在其负责的初审通过审查，初审后，还要补齐首付款交纳凭据等才能进行之后的二、三级贷款审批，其确向杨帆告知初审通过可以签订合同，并让其将首付款证明等材料交来，但也告知过杨帆具体贷款通过还要以后台审核结果为准。其后杨帆将首付款交纳凭证等资料均交过来，但在后台审批时，因负债过高存在较大潜在风险未予通过。对上述调查情况，杨帆认为银行工作人员所述内容和其诉请一致，能够说明无法办理贷款的原因不在杨帆本人，案涉合同无法继续履行的原因不能归责于双方当事人，且杨帆办理贷款时，胡本玲称符合办理贷款条件，并未说明还有二级、三级审批。恒阳房开认可兴业银行小河支行系合作银行的查询点之一，如有需要办理按揭贷款的客户，先到合作的银行查询点进行审查，审查通过后再签订购房合同，但提出，具体经办过程的确只有经办人才清楚，不认可杨帆所述意见，本案就是杨帆个人原因导致贷款无法办理。 本案在审理中，经本院主持双方进行调解，因意见分歧较大，调解未果。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《贵阳市商品房现售合同备案登记表》、收据、录音、微信聊天记录、催告函、征信报告及银行流水等与本案有关联的证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。杨帆与恒阳房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。结合庭审查明情况及双方发表意见，归纳本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件？ 本案中，合同约定杨帆向恒阳房开支付首付款1457600元，余款1450000元以按揭贷款方式支付，杨帆举证证明系因恒阳房开合作银行查询点兴业银行小河支行的工作人员告知通过贷款初审并要求提交首付款证明等材料，待其按照指示签订合同并支付首付款后，该银行工作人员又告知不能办理贷款，系不能归责于其个人的原因未能办理按揭贷款。根据购房交易习惯，杨帆作为消费者有理由相信，恒阳房开合作银行查询点所做审查符合贷款条件才签订的购房合同，结合本院调查情况，亦系该银行工作人员要求杨帆提交首付款支付证明等，待杨帆支付完毕本案房屋的首付款后，又被银行告知不能办理贷款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。而因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，及案涉《商品房买卖合同》关于“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，购房人杨帆以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人恒阳房开返还已付购房款，本院予以支持。对于恒阳房开的反诉诉讼请求，基于前述事由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨帆与被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019XS5-001）； 二、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨帆购房款1457600元； 三、驳回原告杨帆的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9059元（已减半收取），由原告杨帆负担。反诉案件受理费9023元（已减半收取），由反诉原告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 魏 丽 二〇二〇年六月十六日 书记员 方振华