山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终273号上诉人（原审被告）：北京北七星通讯设备有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨美琳，总经理。委托诉讼代理人：赵跳梅，女，汉族，1975年2月6日出生，身份证号：×××，住山西省山阴县文卫西街文瀛******，北京北七星通讯设备有限公司行政经理。被上诉人（原审原告）：李鑫，男，1982年6月6日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：苏彬，山西宁丰律师事务所律师。原审被告：北京北七星通讯设备有限公司太原分公司，，住所地太原市棉花巷**怡华苑小区****统一社会信用代码：×××。负责人：赵卫，经理。上诉人北京北七星通讯设备有限公司与被上诉人李鑫，原审被告北京北七星通讯设备有限公司太原分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7689号判决向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人北京北七星通讯设备有限公司的委托诉讼代理人赵跳梅，被上诉人李鑫的委托诉讼代理人苏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北京北七星通讯设备有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7689号民事判决书第一项，依法改判上诉人退还被上诉人房屋租金254558.13元、押金5万元、装修剩余残值5万元，合计354558.13元；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：被上诉人提供的证据不足以证明其装修剩余残值，上诉人基于自认认可5万元装修剩余残值，而原审法院所谓的“酌情认定”装修剩余残值8万元无任何依据，请求二审法院予以纠正。被上诉人提供的拟证明产生装修费用的证据包括：委托方郭瑞霞及承接方为闫天光的总价款16.5万元的合同、发包人为“太原V摄影”与承接方为闫天光的总价款为7万元的合同(以上两份合同合计总造价23.5万元)、郭瑞霞给闫天光汇款的5张、金额共计25万元的转账凭证。被上诉人证据并未形成完整证据链。首先，被上诉人向原审法院提交的两份合同复印件加盖有“太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室”公章，而开庭提交的原件并无公章，原件与复印件不一致，证据存在重大瑕疵。其次，装修合同的发包人并非被上诉人经营的原太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室(以下简称：工作室)，承包人也为没有施工资质的个人，合同项下装修内容不明确，是否为案涉房屋内装修无法证明唯一性。再次，两份合同总造价为23.5万元，郭瑞霞向闫天光汇款25万元，也即付款金额超过了合同总金额，原工作室在太原市开办有十余家摄影室，不排除郭瑞霞向闫天光支付除案涉房屋装修款之外的其他款项。最后，被上诉人并未提供装修完成的诸如图纸、报价单、进场材料证明、竣工结算资料、发票等资料。在原审期间，被上诉人并无证据证明其剩余装修残值的金额，上诉人本着实事求是的原则，自认装修剩余残值5万元，而原审法院滥用自由裁量权，作出“酌情认定8万元”的认定，无事实与法律依据。综上，原审法院判令上诉人退还被上诉人装修剩余残值8万元无事实与法律依据，请求二审法院改判上诉人退还被上诉人装修剩余残值5万元。被上诉人李鑫辩称：1、上诉人与原房东签订《租赁合同》是上诉人不能转让的合同。上诉人在2018年1月2日与原房东签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年12月30日起至2020年12月29日止，并约定在房屋租赁期间上诉人北京北七星通讯设备有限公司太原分公司不得将房屋转让他人经营；2、原房东在2019年6月1日限期被上诉人搬离并清理是上诉人的原因造成的。2018年2月3日被上诉人与北京北七星通讯设备有限公司太原分公司签订《房屋租赁合同》，租赁期为2018年4月1日至2021年1月14日，年租金520000元，合同签订后被上诉人支付租金842000元，押金50000元，并对租赁的房屋进行了装修，由于合同未经原房东同意，2019年6月1日，原房东强行拆除导致不能鉴定评估，给被上诉人造成了重大损失是上诉人的责任；3、上诉人利用转租牟利。原审被告北京北七星通讯设备有限公司太原分公司未提交书面答辩意见。被上诉人李鑫向一审法院起诉请求：1、判令被告返还租赁费254558.13元（从2019年7月1日至2020年1月14日）；2、判令被告返还押金5万元整；3、判令被告赔偿维修剩余价值129776元（从2018年3月1日至2021年1月14日），以上共计434334.13元；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：李鑫原为太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室的经营者，该工作室于2019年1月9日注销。2018年2月3日，太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室（甲方）与被告北京北七星通讯设备有限公司太原分公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方使用的位于太原亲贤北街60号61幢一层东侧第一跨房屋，（建筑/套内）面积为200平方米，租赁期从2018年4月1日开始，至2021年1月14日终止，年租金520000元。合同签订后，原告共向被告支付租金842000元，押金5万元。原告经装修后搬入涉案房屋。2019年6月1日，原房东向原告发出关于限期搬迁的通知，载明：由于七星手机卖场未按合同要求擅自对房屋进行转租且房租一直拖欠至今，现通知请贵司在收到本函件15日内，自行安排人员对租赁房屋内物品进行搬离并清理等。另，2018年1月2日，被告北七星太原分公司与原房东签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年12月30日起至2020年12月29日止，并约定在房屋租赁期间，被告北七星太原分公司不得将房屋转租他人经营。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告北七星太原分公司未经出租人同意将房屋转租给太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室，且出租人知情后，向太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室发出限期搬迁通知书，该转租合同因未被出租人追认而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于应退还租金金额，被告主张租金应当计算至交付钥匙之日（7月10日），但未提交相关证据佐证，原告对此亦不予认可，被告辩称无事实依据，本院不予采信，原告提供的限期搬迁通知书，载明搬迁时间，原告以此为依据，计算租金数额，有事实依据，故被告应退还租金数额应为254558.13元；关于装修剩余价值的赔付金额，原告提交的金额为165000元的装修合同，合同主体与本案无关，无法证实与本案的关联性，金额为7万元的装修合同无双方签字、盖章，无法核实其真实性，故对其提供上述两份装修合同，本院不予采信。鉴于双方均认可装修事实，结合庭审中被告同意退还5万元装修残值，本院酌情认定装修剩余价值为8万元。原告主张被告退还5万元租房押金，被告同意退还，本院予以支持。被告北七星太原分公司系被告北七星公司依法设立的分公司，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。综上，原告要求被告退还租金、押金以及装修损失合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告北京北七星通讯设备有限公司于本判决生效后十日内退还原告李鑫房屋租金254558.13元、押金5万元、装修剩余残值8万元，合计384558.13元；二、驳回原告李鑫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3908元（原告已预交），由被告北京北七星通讯设备有限公司负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审被告北京北七星通讯设备有限公司太原分公司与太原市迎泽区薇浪漫摄影工作室签订的《房屋租赁合同》因未被出租人追认而无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人在一审审理中要求上诉人退还装修损失，因案涉房屋的实际出租人已将该房屋的装修拆除，无法对装修剩余价值予以鉴定，一审法院综合全案考虑酌情认定装修剩余价值为8万元并无不当，故上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人北京北七星通讯设备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人北京北七星通讯设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年六月十一日书记员 程贝贝