广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初143号 原告：周婷婷，女，1977年7月31日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：杨显，广西达兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玥，广西达兰律师事务所实习律师。 被告：唐明强，男，1973年9月30日出生，壮族，住上林县。 被告：韦银丽，女，1970年7月18日出生，壮族，住上林县。 二被告共同委托诉讼代理人：韦文永，男，住上林县，由上林县大丰镇皇周社区居民委员会推荐。 原告周婷婷与被告唐明强、韦银丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周婷婷的委托诉讼代理人杨显，被告韦银丽及二被告共同委托诉讼代理人韦文永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周婷婷向本院提出诉讼请求：1.确认原告周婷婷与被告唐明强、韦银丽签订的《房屋租赁合同》有效；2.判令被告唐明强、韦银丽继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：2013年12月31日，原告周婷婷、被告唐明强、韦银丽（两被告系夫妻关系）经协商，签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定两被告将座落于上林县的房产（4栋，毛坯房）出租给原告10年，租期从2014年1月1日至2024年12月31日，每年租金10万元，租金逐年支付，租赁期间原告负责装修并自理费用。合同签订后，原告投入巨资装修了租房，注册成立了“上林县XX休闲娱乐会所”，会所已经营五、六年之久。2019年底，两被告开始出尔反尔，扬言收回租房，不再继续履行租赁合同，并拒收租金，双方由此发生纷争，后被告又于2020年1月3日擅自锁上租房大门至今，拒绝原告进入，双方矛盾进一步激化。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制规定，且合同已履行多年，应为合法有效的合同，合同应当继续履行。在原告没有违约的情况下，被告没有理由提前解约，被告的上述行为已构成违约。 被告唐明强、韦银丽辩称，一、2013年12月31日，经甲、乙双方友好协商签订房屋租赁合同：甲方把位于上林县米＋门宽4米）＊深度10米／栋四层半的房屋租给乙方经营。当初甲方贷款建成房屋耗尽所有资金无钱再装修，经双方口头协商乙方负责出资装修第46栋5号的两单栋房屋用于经营，甲方不收房租金但可投资合伙经营，租房期间，乙方负责装修整栋，费用自理（内外全部批底，地板、楼梯扶手，四面大门等）房屋梁柱不能破坏。自出租至今甲方尚欠银行的40万元贷款未偿还，从未投入资金与乙方合作经营。二、原告周婷婷违反双方签订的房屋租赁合同第十一条：乙方装修不能超过5年，如果不按合同，甲方有权收回房屋。租赁己超过6年周婷婷只装修部分的房屋，从2019年起被告韦银丽多次催促周婷婷再装修未装修的房屋，期间周婷婷违反合同不履行双方的协商不装修。2019年年底原告周婷婷想单交房租金继续经营，被告韦银丽不同意拒收租金，锁起上楼单栋大门让原告周婷婷装修后才能经营；底层三间韦银丽没有锁起周婷婷正常营业；大约3日后韦银丽把上楼锁门的钥匙交给与原告周婷婷一起经营的合伙人小蒋给他们继续营业，小蒋一直保留有上楼大门锁匙的微信记录图片；有被告2019年1月31日录像原告周婷婷正常营业视频记录。由于周婷婷违反合同不履行协商的约定，被告为偿还贷款不得己对外发布租房信息。根据房屋租赁合同第五条租房期间，乙方负责装修，费用自理（内外全部批底，地板、楼梯扶手，四面大门等），房屋梁柱不能破坏——双方签订合同时在括号内明确补充说明是要批底后再装修就是预防原告粘贴图纸或塑料图案修饰当作装修。《百度汉语》释义“装”—修饰。释义“修”—修饰。装修就是修饰的意思。《百度汉语》释义“修饰”1．修整装饰使整齐美观。原告并没有对被告的部分房屋批底后修整装饰使整齐美观，也就是普通的装修都不做。从证据图片看出原告不经出租人被告同意修改破坏房屋楼板发生裂缝严重漏水已不能修复必须赔偿。甲乙双方口头协商乙方负责装修第46栋5号两单栋房屋用于经营、甲方不收租金己不再成立，被告决定收回。 本案的争议焦点为：1.原被告在履行合同的过程中是否存在违约行为；2.本案的房屋租赁合同是应当继续履行还是解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的视频光盘，是一些零星的视频且拍摄时间不能确定，不能证明原告能够正常经营，本院不予确认；2.被告提交的短信记录，被录音人员的身份无法核实，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月31日，被告唐明强（甲方）与原告周婷婷（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方把位于上林县半的房屋，坐南向北租给乙方经营。二、租赁期10年，即从2014年1月1日至2024年12月31日。三、付款方式，乙方应在合同生效之日，向甲方支付租金每年10万元，分一年一年付款，第二年提前五天交房租，如不按合同，甲方有权收回房屋，合同到期，租赁期满，若乙方续租需提前一个月向甲方提出，同等条件下乙方有优先承租权......五、租房期间，乙方负责装修，费用自理（内外全部批底，地板、楼梯扶手，四面大门等），楼梯梁柱不能破坏......。十、乙方交给甲方押金5000元，合同期满后，甲方应向乙方一次性退还押金。十一、由于乙方资金没有到位，可以两三年以后再装修，不能超过第五年，如果不按合同，甲方有权收回房屋。原告周婷婷和被告唐明强、韦银丽在合同上签字。合同签订后，原告向被告交纳了押金及租金，将租赁的房屋进行装修，办理字号为“上林县XX休闲娱乐会所”的个体工商户营业执照，将租赁的房屋用于经营卡拉ＯＫ。2019年底，原被告因租赁房屋的装修问题发生纠纷，被告自2020年起拒收原告交纳的房屋租金并将房屋大门锁起来。2020年1月，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告陈述，其租赁被告的房屋，是用到哪里就装修哪里；被告陈述，原告装修了一楼的部分，主要装修二楼、三楼，四楼是部分装修，楼顶没有装修；原被告均陈述对合同的效力没有异议。 本院认为，原告周婷婷与被告唐明强、韦银丽签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现原、被告双方均认可合同的效力，即对合同的效力没有争议，故本院对原告请求确认合同有效的诉讼请求不作处理。 原、被告签订的《房屋租赁合同》对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》约定了房屋租赁期间，由原告负责装修房屋，原告按合同的约定装修了房屋经营卡拉OK，被告认为原告没有按照合同的约定装修租赁的房屋，自2020年起拒收原告交纳的租金，并在诉讼中主张解除双方的合同。解除合同的前提条件是合同的一方当事人在履行合同的过程中存在根本性违约行为，而从被告在的陈述来看，原告装修了一楼的部分，主要装修二楼、三楼，四楼是部分装修，楼顶没有装修，这些小部分未装修仅为一般瑕疵，并不构成根本性违约。故双方签订的合同应当继续履行，不应当解除。原告的诉请继续履行合同有事实和法律依据，本院予以支持。被告解除合同的辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 被告唐明强、韦银丽继续履行与原告周婷婷于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》。 案件受理费100元，由被告唐明强、韦银丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何 健 人民陪审员  吴志刚 人民陪审员  周陆礼 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  邓 艳