山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初5211号原告:王达启，男，1963年12月3日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。被告：青岛杰盛置业有限公司，住所地青岛市李沧区书院路********。法定代表人：薛晓明，职务执行董事。委托诉讼代理人：战莹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰英，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：崔元硕，男，1992年10月24日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市临淄区，现住黄岛区。委托诉讼代理人：孙福刚，山东诚远律师事务所律师。被告：许喆，女，1991年11月4日出生，汉族，户籍所在地青岛市黄岛区，现住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：孙福刚，山东诚远律师事务所律师。被告：刘淑琴，女，1958年7月6日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：刘涛，山东诚远律师事务所律师。原告王达启与被告青岛杰盛置业有限公司（以下简称杰盛公司）、被告崔元硕、被告许喆、被告刘淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王达启及其委托诉讼代理人朱坚、王鹏，被告杰盛公司的委托诉讼代理人战莹、宋杰英,被告崔元硕、许喆的委托诉讼代理人孙福刚，被告刘淑琴的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王达启向本院提出诉讼请求：1.判令被告崔元硕、许喆、刘淑琴共同偿付原告购房款510090元及延期支付的利息122421.60元（按同期贷款利率6%计算）；2.判令被告杰盛公司承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告崔元硕于2015年7月27日与原告签订协议，购买原告所享有的青岛市李沧区广水路9号适园雅居15号楼4单元102户房屋，建筑面积108.07平方米，合同约定，被告崔元硕除了与杰盛公司签订履行相关房产转移登记手续和缴纳相关费用外，再另行向原告支付购房的差价款510090元。合同订立后，崔元硕持有与原告签订的购房协议，向杰盛公司进行了房产登记，并转让给其姨母刘淑琴名下。崔元硕再次将房产转移后，拒不给付原告的购房款，在被告预登记和房屋空置的情况下，原告多次寻找被告，但被告至今不露面和给付购房款。许喆作为崔元硕的配偶，应当承担夫妻连带清偿责任，杰盛公司作为房产预登记申请人，也应当承担连带责任。为此，原告具状法院，望判如所请。被告杰盛公司辩称，杰盛公司系完全按照原告的指示履行涉案房屋的更名签约事宜，本案系原告与其他被告之间的争议，与杰盛公司无关。崔元硕辩称，王达启并未履行其与崔元硕签订的协议书，崔元硕未购买取得涉案房屋，也未将涉案房屋转让第三方，原告诉求于法无据，应当驳回原告诉讼请求。许喆辩称，在2015年7月27日协议书签订时，许喆尚未与崔元硕结婚，对协议书签订和履行不知情，不应承担法律责任，应依法驳回原告的诉请。刘淑琴辩称，本案原告以相同事实于2018年向法院提起诉讼，经法院（2018）鲁0213民初3242号民事裁定书裁定驳回起诉。该裁定书认定涉案房屋为违法建筑，并被行政机关没收，后被杰盛公司取得开发权。根据李沧区政府的相关文件对涉案房屋的交易办理登记等事项，系对原以工程款抵债房屋的处理，属于执行政府文件的行政执法行为。行政机关与具体行政相对人杰盛公司并非平等的民事主体，原告因被没收的违法建筑，根据李沧区的文件转化为商品房，并交付产生的纠纷属于行政法律关系范畴，原告的起诉不属于人民法院受理的民事诉讼范畴，原告以同一事实提起民事诉讼，应当依照法院已经生效的民事裁定书依法驳回。被告刘淑琴购买房屋系与杰盛公司签订购房合同，并将购房款支付给杰盛公司，与原告没有任何合同关系。原告对被告所购房屋没有任何权利，因此原告起诉被告支付购房款，主体不适格，应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的协议书、民事裁定书，被告杰盛公司提交的商品房确权合同，被告刘淑琴提交的收据、银行凭证、房地产登记申请书、税收交款书，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2019年6月19日杰盛公司出具的证明一份，内容为：“青岛杰盛置业有限公司是南王家上流社区住宅项目（原销售名称“瑞峰苑小区”、现销售名称更名为“适园雅居”，以下简称“项目”）的开发单位，王达启是该项目15号楼的实际施工人。2003年，王达启与该项目的原建设单位签订《建设工程施工合同》，并取得该项目15号楼2单元全部房屋和15号楼4单元一楼二楼东西户房屋的销售权，其房屋销售后的款项应该由王达启收取。2011年青岛杰盛置业有限公司竞得并负责完善该项目。之后，王达启继续履行《建设工程施工合同》未尽的施工义务。在此基础上，我公司对王达启分得房屋的销售权予以追认。适园雅居15号楼4单元102户在王达启可销售房源范围之内，王达启享有对上述房屋的对外销售权，销售后的款项亦应由王达启收取。15号楼4单元102户我公司在王达启销售给他人后，按我公司与王达启的约定，我公司仅收取购房人差价款408505元，剩余的购房款应当由购房人根据王达启与购房人签订的《房屋买卖协议》的约定另行支付给王达启”。原告预据此证明杰盛公司与刘淑琴签订的预登记合同，仅仅交付了房屋差价款408505元，剩余房款510090元应当由崔元硕、刘淑琴另行支付给原告。杰盛公司对该证据无异议，认可所载内容，同时表示对原告与其他被告之间的关系不清楚。被告崔元硕、许喆、刘淑琴均认为该证据系杰盛公司单方出具，对其内容不予认可。该证据系杰盛公司出具给原告，仅对原告和杰盛公司之间发生效力，其内容真实性本院将结合其他证据综合予以认定。2、被告杰盛公司提交分房结算协议书，用以证明涉案房屋系原被告之间以房抵工程款所取得的房屋之一，涉案房屋已在原告认可的情况下，补交差价并签约。原告对此没有异议，认为可以证明涉案房屋为原告王达启分得的房屋。被告崔元硕、许喆、刘淑琴均认为该证据真实性无法确认，系原告与杰盛公司所签订，认为该协议系2019年6月签订，房屋销售时间是2015年，说明原告当时无权处置涉案房屋。该协议系原告与杰盛公司之间签订，仅对原告和杰盛公司之间发生效力，其内容真实性本院将结合其他证据综合予以认定。3、被告杰盛公司提交更名申请书一份，用以证明2015年7月27日应原告申请将涉案房屋购房人名称变更为刘淑琴。原告对此没有异议。被告崔元硕、许喆、刘淑琴对该证据的真实性及证明事项均不予认可，认为该申请应由崔元硕填写，而不是王达启，且应由崔元硕、王达启、刘淑琴三方签字确认，该证据仅有王达启签字，不产生法律效力。该申请书系杰盛公司提交，上仅有王达启的签名，对其真实性本院将结合其他证据综合予以认定。4、被告刘淑琴提交收款收据、欠条、证明各一份，用以证明刘淑琴购买涉案房屋是从案外人孙达功(亲家关系)取得的购房权利，而且当时购房价格约定的是每平米1400元，并包含煤屋一个，煤屋价值是另算的。2004年9月6日，孙达功与王达启签订了一份购房协议，卖方为李沧区九水街道办事处南王家上流村民委员会，也就是争议房屋的开发商，王达启在委托代理人处签名，该证据约定将15号楼四单元502房屋出售给乙方，建筑面积150.05平米，单价人民币1400元，合计人民币147070元，另煤屋价4480元，总价款151550元，王达启于2005年5月28日向孙达功出具欠条一份，收据一张，声明欠孙达功钢材款165531.6元，减去购房款151550元，尾款13981.6元，向孙达功出具的收据上写着15号楼四单元502购房款，因该协议受王达启众多诉讼的影响，一直没有实际履行。后2015年7月27日王达启另行出具的一份证明，约定如该房屋无法按约定出售给孙达功，将15号楼二单元102户房屋出售给孙达功，该证明的事项也未实际履行，后双方约定将刘淑琴现购买的房屋出售给孙达功，但实际合同签订人为刘淑琴，原告欠孙达功的钢材款作为购房款顶给刘淑琴，该款项刘淑琴不需要再缴纳给开发商，双方再无债权债务争议，孙达功也不再向王达启追究欠款的利息等费用。后刘淑琴按双方约定购买了该房屋，房屋实际购房价格是1400元每平方米，另每平米3600元系补交的土地出让金等税费由杰盛公司代收。孙达功作为证人出庭证实了以上事实。原告对以上证据的真实性均无异议，但认为房屋买卖合同是2004年签订，房屋性质是小产权房，是无效合同，且合同主体是南王家上流村民委员会而不是王达启；证明中涉及的系王达启与南王家上流村民委员会就房屋产权性质发生纠纷，所涉纠纷的房屋买卖合同均被认定为无效合同，该证明没有法律效力。原告对该组证据的真实性均无异议，本院对于予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的适园雅居15号楼4单元102户房屋所在项目原系青岛瑞丰德不锈钢有限公司开发建设的小产权房，因严重违反国家法律法规，于2004年被青岛市政府列为违法拆除项目，并被依法没收，后根据青岛市和李沧区两级政府文件，杰盛公司按照商品房开发建设条件完善建设及相关手续，并取得相应开发许可，独立开发建设。青岛市李沧区人民政府于2011年9月27日发布的《李沧区人民政府关于广水路以北、四十三号线以西地块有关事项的复函》（青李沧政函（2011）210号）中载明：涉案项目的房屋销售情况为：该地块共有楼房15栋，截止到2004年9月15日，对外销售住宅45套；以房抵工、抵料住宅260套；以房抵债住宅138套；未销售住宅110套。已售房屋处理方案为：该地块拍卖后，竞得人须与原购房户重新签订房屋销售合同（房屋位置不变），继受原购房合同约定的权利义务；原购房户向竞得人缴清未交款项，原购房合同废止。2011年12月9日，李沧区人民政府作为甲方，杰盛公司作为乙方签订《地上建筑物移交协议书》，协议载明：乙方于2011年12月9日，通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了南王家上流保留建筑项目土地使用权和地上建筑物所有权。甲方在乙方将地上建筑物工程费用交予甲方后10日内移交乙方；乙方应在接受该款项的同时，与甲方指定的购房人（仅限于原购房户）按照甲方指定的房号、单价重新签订房屋销售合同。移交协议签订后，杰盛公司已接收涉案项目的地上建筑物。2015年7月27日，王达启与崔元硕签订《协议书》，约定王达启将“适园雅居”项目15号楼4单元102户（预测绘面积为108.07平方米）的房产转销售给崔元硕；在协议签订当日由王达启协调“适园雅居”项目的现开发商即杰盛公司与崔元硕签订《适园雅居商品房预约合同》或《青岛市商品房预（销）售合同》，崔元硕与杰盛公司自行履行相关合同；除了与杰盛公司履行相关合同以外，崔元硕另行向原告支付商品房转售差价款4720元/平方米，合计差价总额510090元，该款在合同签订当日全额支付。协议同时约定了其他权利义务。同日，崔元硕（乙方）与杰盛公司（甲方）签订商品房确权合同，确认乙方购买甲方开发的适园雅居15号楼4单元102室，预测绘面积108.07平方米，单价5000元/平方米，销售总价540350元；乙方已经（自付或通过房产原权利人）支付了部分房款，其中131845元视为支付给甲方的已付房款，剩余房款408505元，合同中以加黑字体约定：“本合同自双方签字盖章后生效，乙方不得要求签订《青岛市商品房预售合同》时办理更名。”上述协议及合同均未实际履行。2015年7月29日，杰盛公司与刘淑琴签订商品房确权合同，除乙方名称由崔元硕变为刘淑琴外，合同内容与杰盛公司与崔元硕所签合同内容完全一致。同日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘淑琴向杰盛公司购买李沧区广水路9号适园雅居15号楼4单元1层102户房屋，暂测建筑面积为108.07平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全部装修价格）为人民币5000元，总房价款（不包含房屋全部装修价格）暂定为人民币540350元。杰盛公司与刘淑琴均确认刘淑琴缴纳给杰盛公司的房款为408505元，其中贷款37万元及另外收取刘淑琴的38505元，杰盛公司提供给刘淑琴收取预付款170350元的机打收据,二者的差额131845元，与确权合同中“视为支付给甲方的已付房款”金额一致。现杰盛公司已向刘淑琴交付了涉案房屋，刘淑琴也就涉案房屋办理了不动产登记证明。2019年6月19日，杰盛公司除了向原告出具前述原告提交的证明外，双方还签订分房结算协议书一份，原告（乙方）与杰盛公司（甲方），双方确认“乙方曾在2003年签订《建设工程施工合同》并据此分得部分“以房抵工”房源，具体房源以下表记载为准。……在2003年左右，乙方将此部分房源对外转售，相应款项由乙方收取。该项目原为违法建筑，后由甲方竞得并由甲方出资完善了该项目的商品房手续。”该协议中提到“截止该协议签订时，乙方分得的“以房抵工”房源对应的原购房人已在乙方认可的情况下按甲方要求补交差价并签约”，该明细中包含本案被告刘淑琴的15-4-102号房源，预测绘面积108.07。在该协议第3页中“与青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村村民委员会的纠纷”部分中，提到王达启曾将建设工程施工合同中未分得的房源私自转售给了褚云美、李会凯、王荣、刘壤世，并以南王家上流村委的名义签订房屋销售合同，并分别收取购房款140895元、222271元、140381元、120000元，相关款项由乙方本人收取并未转交村委，之后，该四人起诉至法院，并申请强制执行了房屋销售合同的名义主体单位南王村委775330.29元。“与原购房人的纠纷”部分中，有“乙方王达启还曾与王中珉、张宇轩、孙大公、孙聪聪、黄永德、李庆峰、王成君签订过协议书，现由乙方已与上述原购房人达成退款共识，但暂未完全妥善处置。”关于刘淑琴购买涉案房屋的价款差价问题，刘淑琴提交孙达功签订的购房协议、收据、欠条、证明各一方予以解释：2004年9月6日原告作为南王家上流村委会（甲方）的委托代理人与孙达功（乙方）签订购房协议，甲方将坐落于李沧区广水路南王家上流新村15号楼四单元502户房屋出售给乙方，建筑面积105.05平方米，单价1400元，合计147070元，煤屋28#5.6平方米，单价800元，合计4480元，总计151550元。2005年5月28日，原告向孙达功出具欠条，内容为：“欠钢材款165531.6元，减去购房款151550元，余款13981.6元+购房免3300元共欠人民币17281.6元”；同日，原告还出具了收款收据一份，内容为收到“南王15#楼4单元五层502户购房款”151550元。2015年7月27日，原告向孙达功出具证明，内容为：“2004年9月6日王达启与孙大功在李沧区南王家上流15#楼4单元502户房屋一处现因王达启与开发商有经济纠纷王达启以将开发商告李沧区人民法院如果此4单元502户经法院调解不成王达启自愿将2单元102户房屋给孙达功，现可以办认购手续，如果调解成功4单元502户仍归孙达功所有同将二单元102户退与王达启。”庭审中，原告明确表示分房结算协议书中的“孙大公”与本案证人孙达功非同一人。另查明，2016年前述分房结算协议书中提到的褚云美、李会凯、王荣、刘壤世将王达启、青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会起诉至法院，诉请解除房屋买卖合同、返还购房款并赔偿损失。经审理，以上案件的审理结果均为认定房屋买卖合同无效，王达启返还购房款并赔付利息损失，南王家上流居委会对此付连带偿还责任。本院认为，虽然原告与崔元硕签订了协议书及商品房确权合同，但原告未依约协调杰盛公司与崔元硕签订商品房预约合同或预售合同，崔元硕亦未依约支付合同价款，也即协议及合同均未实际履行。原告主张崔元硕将上述权利义务转让给了姨母刘淑琴，但对此没有证据佐证，故原告要求崔元硕偿付购房款及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，许喆虽系崔元硕的配偶，但未参与协议及合同的签订，原告对许喆的诉讼请求亦应予驳回。根据原告认可的杰盛公司出具的证明及分房结算协议书，杰盛公司并无向原告支付价款的义务，原告在诉状中陈述的杰盛公司作为房产预登记申请人应当承担连带责任的主张亦无法律根据和合同依据，本院不予支持，原告对杰盛公司的诉讼请求应予驳回。关于涉案房屋刘淑琴对王达启是否有付款义务的问题。原告主张崔元硕将其合同权利义务转让给了刘淑琴、刘淑琴系根据原告签字确认的更名申请书才与杰盛公司签订了房屋买卖合同，但对此无证据佐证，仅是根据崔元硕与刘淑琴之间存在亲属关系、二人与原告签订合同的日期相近所做推测。若确如原告所说，则如此大金额的房产交易应当由三方签订书面合同对各方权利义务予以确认，而原告声称其将空白的更名申请书交付给崔元硕并由崔元硕转让给刘淑琴显然与常理不符；与此同时，杰盛公司作为该项目的参与人、合作人，在审查王达启签字的更名申请书时，不与王达启本人确认是否系其所指定的更名人即签订商品房预售合同亦不符合常理。原告与崔元硕所签合同约定的差价款支付时间为合同签订当日，如该合同权利义务转让给了刘淑琴，原告应当及时向刘淑琴主张权利，而原告在刘淑琴与杰盛公司2015年签订商品房确权合同两年后才向刘淑琴提出诉讼。审查刘淑琴提交的证据，虽然房号存在差异，原告、刘淑琴及孙达功之间亦未签订书面合同，但原告在2015年7月27日向孙达功出具证明、并自认在同日向杰盛公司出具将购房人变更为刘淑琴的更名申请书，证明原告对上述事实是明知的，即便如原告所说其将空白的更名申请交付杰盛公司，更加证明原告同意将该房产权益转移他人。综上，刘淑琴所陈述的事实经过及提交的证据更符合客观实际，刘淑琴与杰盛公司签订商品房预售合同亦不违反法律规定，原告要求刘淑琴支付房款及利息证据不足，原告对刘淑琴的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告王达启对被告青岛杰盛置业有限公司的诉讼请求；二、驳回原告王达启对被告崔元硕、被告徐喆的诉讼请求；三、驳回原告王达启对被告刘淑琴的诉讼请求。案件受理费人民币10125元（原告已预交），由原告王达启负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  徐红珍人民陪审员  朱亚丽二〇二〇年六月二十二日书 记 员  孙淑飞