湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1263号原告：周轶男，女，1977年9月27日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托代理人：李少华，益阳市赫山区朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告:曹艳林，女，1981年2月8日出生，汉族，住益阳市资阳区。被告:盛红梅，女，1979年11月19日出生，汉族，住益阳市赫山区。以上两被告共同委托代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:益阳恒瑞置业有限公司，住所地益阳市高新区谢林港镇楠木塘村创业园**公寓**。法定代表人:贺喜阳，该公司总经理。委托代理人:陈日锋，代理权限为特别授权。原告周轶男（以下简称原告）与被告盛红梅、曹艳林、益阳恒瑞置业有限公司（以下简称被告恒瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李少华，被告盛红梅、被告曹艳林共同委托代理人饶路林，被告恒瑞公司委托代理人陈日锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告共同向原告补充提供益阳恒大绿洲项目影院二楼239号商铺销售税务发票707778元；2、请求判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月8日，原告因置业需要，拟在被告恒瑞公司购置相关房产，被告恒瑞公司的销售员曹艳林负责接待原告，双方初步达成购房意愿后，原告在被告曹艳林的安排下自2017年4月至2017年6月共分4次向其个人账户支付用于向被告恒瑞公司购房的购房款共计1218000元。2017年8月23日，原告在被告曹艳林的引导下与被告恒瑞公司签订《益阳市商品房买卖合同》，合同约定原告所购置的商品房每平方米3507.93元，建筑面积为319.34平方米，价款为1120222元。2017年10月26日，被告恒瑞公司安排原告从银行贷款560000元，由银行直接转给被告恒瑞公司的收款账户，另加支付给被告恒瑞公司购房定金50000元。为此，原告为了购置上述房产共计向三被告支付了1828000元。购房程序完毕后，被告恒瑞公司仅分两次向原告出具了购房发票共计1120222元，被告曹艳林与被告盛红梅没有向原告出具任何购房发票，为此，三被告尚欠原告购房税务发票707778元，就该项事宜，原告多次找三被告协商，要求其补充提供相关税务票据，但被告恒瑞公司以多余款项被告曹艳林未向其公司上交为由，拒绝向原告提供票据，原告认为被告曹艳林系被告恒瑞公司的员工，其以公司名义向原告收取的各项购房款，均系其代表被告恒瑞公司的职务行为，被告恒瑞公司应对其行为承担相应的责任。同时，被告曹艳林确认其收取的700000余元购房款已经支付给其同事被告盛红梅，为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼。被告曹艳林、被告盛红梅共同辩称，一、涉案的707778元并非商品房销售款，而是被告盛红梅将涉案商品房优先认购权转让给原告所得的款项；二、被告盛红梅无须向原告就涉案707778元款项提供任何发票；三、针对涉案707778元不管是纳税主体还是税款金额均应由税务机关认定，依据《发票管理办法》等法律规定，原告起诉要求开具发票的行为属于行政管理范畴，非人民法院受理民事诉讼的范围；四、原告当庭增加的诉讼请求金额不明确，该部分也不是人民法院的受案范围。被告恒瑞公司辩称，被告恒瑞公司依法向原告出具了金额为1120222元的发票，原告没有权利要求我方补充额外的发票，在合同签订时，原告向被告恒瑞公司交纳了房款，被告恒瑞公司依法出具了相应的发票，原告诉称的707778元和50000元定金被告恒瑞公司并未收取。原告的诉求没有依据，请求驳回原告对恒瑞公司的诉讼请求。经审理查明，被告盛红梅、曹艳林系被告恒瑞公司的前员工。2016年8月28日，被告盛红梅与被告恒瑞公司签订《益阳·恒大绿洲楼宇认购书》（编号：5507303），认购书上被告恒瑞公司置业经办人为被告盛红梅，约定由被告盛红梅购买益阳·恒大绿洲影院商铺剧场239房，该商品房建筑面积共319.34平方米，按建筑面积计算单价为3508元／平方米，总金额为1120222元。认购书第一条约定，被告盛红梅同意向被告恒瑞公司支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。第二条约定，被告盛红梅于2016年8月28日前支付首期房款330222元，余款78万元采用银行按揭贷款，乙方需在2016年8月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，逾期20天以上视作被告盛红梅单方解除本认购书，所付款项不予退还，被告恒瑞公司无需通知被告盛红梅，可另行销售该房屋。第四条约定，被告盛红梅必须按约定的付款方式和期限到益阳·恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为被告盛红梅放弃购买该房屋。认购书签订后，被告恒瑞公司自认收到了被告盛红梅支付的首期房款340222元（含定金），780000元银行按揭贷款未办理。2017年4月8日，原告欲购置商铺，被告曹艳林作为被告恒瑞公司的销售工作人员推荐了涉案商铺，填写了置业计划表。原告与被告恒瑞公司签订了《益阳恒大绿洲商品房认购书》（编号8000752），认购书中恒瑞公司方的置业经办人为被告盛红梅，双方确定了购置的房源为益阳·恒大绿洲影院商铺剧场239房，建筑面积319.34平方米，套内面积209.63平方米，折后单价5724.30元，折后总价1828000元。首期款1268000元，贷款560000元。同日，原告周轶男签署《承诺书》，未载明向谁承诺，仅载明“本人已知悉239号商铺成交单价为5724.3元，成交总价为1828000元，实际开票单价为3507.92元，实际开票总价为壹佰壹拾贰万零贰佰贰拾贰元”。同时，原告签订《具结书》，具结书明确被告盛红梅于2016年8月24日认购了益阳恒瑞置业有限公司位于益阳市为5507303的认购书，现被告盛红梅退出该房产的购买，由周轶男向益阳恒瑞置业有限公司签署相关协议以及办理相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责。具结书有原告、盛红梅签名，但不是双方同时在场签名，原告从未与被告盛红梅见面。2017年4月至6月期间，被告盛红梅根据湖南恒大发布的关“认购清尾住宅、商铺的，一年内可更名一次”的优惠条件，将涉案商铺的业主由被告盛红梅更改为原告周轶男。2017年8月23日，原告与被告恒瑞公司签订《益阳市商品房买卖合同》，由原告向被告恒瑞公司购买益阳恒大绿洲项目中的15＃22＃＆影院2层剧场239号房，合同约定单价为3507.93元，总金额1120222元，首付560222元，银行按揭贷款560000元。合同签订后，原告现金支付定金50000元。原告于2017年4月17日向被告曹艳林转账400000元、110222元，于2017年6月17日转账147778元，于2017年6月19日转账560000元，合计向被告曹艳林转账1218000元。按揭贷款资金560000元由银行直接付给了恒瑞公司。原告向被告恒瑞公司及曹艳林支付款项共计1828000元，被告益阳恒瑞公司就其中的1120222元向原告开具了湖南增值税普通发票。以上事实，有原告提交的益阳市商品房买卖合同、湖南增值税普通发票、益阳恒大绿洲商品房认购书、银行转账凭证，有被告提交的益阳·恒大绿洲楼宇认购书、承诺书、具结书及当事人陈述在卷予以证实。本院认为，被告恒瑞公司与被告盛红梅签订《益阳·恒大绿洲楼宇认购书》，认购书上载明了商铺的位置、价格、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，并且被告恒瑞公司作为出卖人自认收到了买受人盛红梅的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定认购书为商品房买卖合同，该认购书生效后对双方均具有约束力，被告盛红梅取得涉案商铺的所有权。被告盛红梅为出卖所购房屋，与被告恒瑞公司合意一致，由被告恒瑞公司与原告签订买卖合同，以更名的形式将涉案商铺的买受人更改为原告，实质上构成涉案商铺的第二次销售。关于三被告行为的认定问题。商品房交易中，出卖方应当以明示的、适当的方式充分告知买受人标的物的实际情况。涉案商铺的实际所有权人为被告盛红梅，被告恒瑞公司对此明知却未如实告知原告，仍以所有权人身份与原告签订了商品房买卖合同。原告与房屋实际所有权人盛红梅不相识，商铺买卖的磋商和订约均是由被告曹艳林代表出卖人进行，被告曹艳林在介绍涉案房屋的来源时仅表示涉案商品是开发商内部商铺，并未充分披露商铺的真实房源情况和所有权人信息，仅依据具结书，达不到出卖人履行了告知说明义务的证明目的。本院认为，被告恒瑞公司将房屋出售给被告盛红梅后再次与原告签订商品房买卖合同，在与原告交易过程中，认购书上约定的成交单价为5724.30元，而商品房买卖合同约定的成交单价变更成了3507.93元。被告盛红梅作为所有权人以被告恒瑞公司的名义将房屋出卖给原告。被告曹艳林明知涉案商铺非被告恒瑞公司名下房屋仍以被告恒瑞公司的名义对外出售，并且未对原告进行充分告知。三被告在商品房买卖中，以更名形式进行商品房二次销售，隐藏实际成交价，以低价作为商品房买卖纳税依据的行为属于不诚信交易行为。关于原告支付的1828000元的款项性质问题。三被告主张原告所付款项中的1120222元为购房款，被告恒瑞公司予以认可，余下707778元被告恒瑞公司并未收取，不属于购房款，应当视为原告向被告盛红梅购买优先认购权的对价。根据庭审查明的事实，被告盛红梅根据其与被告恒瑞公司签订的认购书取得的是房屋所有权，被告盛红梅与原告之间并没有签订房地产转让合同，三被告亦未提交证据证明原告已知晓707778元系转让差价归被告盛红梅所有，且原告全部房款均汇入了被告恒瑞公司及曹艳林的银行账户，并未将707778元另作转让费汇入盛红梅账户，故三被告的上述反驳意见，本院不予采纳，本院认定原告支付的1828000元的款项性质全部为购房款。关于三被告是否应当向原告补充提供707778元的税票的问题。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条之规定，经营者提供商品或服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据，消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。又依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案商铺价款总额实际为1828000元，被告恒瑞公司仅对其中的1120222元开具发票，无法律依据，基于意识自治的约定并不能免除经营者的法定开票义务，故出卖方仍应当履行就购房款开具发票的合同附随义务。被告盛红梅作为房产出让方，虽没有与原告签订房地产转让合同，但收取了原告707778元的购房款差价，而其赚取的差价没有明示原告，其负有向原告提供购房款发票的义务。被告恒瑞公司作为房地产开发商，亦负有向原告提供购房款发票的义务。被告曹艳林作为恒瑞公司的置业顾问，销售不属于恒瑞公司的房产，并对原告隐瞒涉案房产的真实情况且以个人名义收取原告的购房款，均不是作为一个置业销售的诚信合规行为，但恒瑞公司已默许并予以配合，故被告曹艳林的行为应视为履行职务行为，其在本案中承担的民事责任由其工作单位即被告恒瑞公司承担，对三被告辩称707778元系优先认购款，因无事实依据，本院不予支持，对三被告辩称开具发票的请求不属于人民法院受理民事案件的范围，因显无法律依据，本院亦不予支持。被告恒瑞公司、盛红梅应向原告出具全额购房款1828000元相对应的购房款发票，被告恒瑞公司已经出具了1120222元购房款相对应的购房款发票，对原告要求被告恒瑞公司、盛红梅出具707778元购房款对应的税务发票的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告曹艳林出具发票的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款、第二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告益阳恒瑞置业有限公司、盛红梅于本判决生效之日起十日内向原告提供707778元购房款对应的税务发票。二、被告曹艳林不承担本案的民事责任。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告益阳恒瑞置业有限公司、盛红梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  彭虹二〇二〇年六月二十二日法官助理邓芬艳书记员王建附相关法律、法规规定：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第二十二条经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。