湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初95号原告（反诉被告）：老河口市明星文化娱乐中心。住所地：湖北省老河口市北京路**。注册号：4206821100071。法定代表人：吴应强已退休，现负责人为李**。委托诉讼代理人：王小波、谢鹏（实习），系湖北檀溪律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：计文富，男，1979年5月30日生，汉族，住湖北省老河口市北京路**，现住北京路**。委托诉讼代理人：雷昆，系湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告老河口市明星文化娱乐中心（以下简称明星文化娱乐中心）与被告计文富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日、2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告明星文化娱乐中心的负责人李**及其委托诉讼代理人王小波、谢鹏，被告计文富及其委托诉讼代理人雷昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明星文化娱乐中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告所有的位于老河口市××号原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间；2.判令被告向原告支付自2019年7月8日至实际腾退之日期间的占用费（每月按1000元计）；3.依法判决本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月8日，原告与叶红签订《租赁合同》，合同中约定：原告将其院内原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间出租给叶红。该合同的租赁期为十年，年租金一共为每年6000元。租金为每年上交一次，第一年租金从2009年10月1日起执行，每年租金应在当年的10月1日前交清，每年租金应提前一个月上缴下一年度租金。租赁期间叶红承付所用水、电费。租赁期间叶红自主对其租赁部分进行装修。2011年5月，叶红转给被告装修营业。2019年7月7日，合同已经到期。7月8日之后原告多次告知被告合同期满终止后不再续租，截止到2019年10月21日被告仍未腾退该房屋，2019年10月21日原告再次书面通知被告在10日内即2019年10月31日前必须腾退该房屋，但时至今日被告仍未履行向原告腾退房屋之义务。为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状贵院，恳请判如所请。被告计文富辩称，1、2012年5月，老河口市文化和旅游局副局长墨有昌、明星娱乐中心法人吴应强经理、陈克有副经理多次约谈计文富等承租人，称因租赁房屋要拆迁要求计文富停业，并承诺老河口市价格认证中心对承租房屋装修评估后对计文富进行赔偿。答辩人于是按要求在2012年6月停业。答辩人实际租赁了一年，原告应当赔偿答辩人投入的固定资产和装修损失2200348元，原告要求答辩人腾退房屋并支付占用费无任何事实和法律依据。2、老河口市文旅局作出的编号为4219092823077884《信访事项处理意见书》告知计文富市政府决定明星剧院作为国有资产，由市国资局统一协调处理剧院改制及资产租赁等问题，明星文娱中心起诉计文富违反了老河口市政府的决定，无权起诉。反诉原告计文富向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人老河口市明星文化娱乐中心赔偿反诉人计文富投入的固定资产和装修损失共计2200348元及利息损失，利息损失以2200348元为基数自2012年7月1日起至2200348元付清之日止按年利率6%计算；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2009年7月8日，被反诉人老河口市明星文化娱乐中心（以下简称明星娱乐中心）与叶红签订《租赁合同》,合同主要约定：明星娱乐中心将其院内原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间出租给叶红，租赁期为十年,年租金一共为每年6000元(陆仟元)，租赁期间因国家或本市占用租赁部分或全部土地时，明星娱乐中心应按叶红装修投资和目前经营情况进行协商赔偿给叶红，叶红有权转包转租。2011年7月4日,叶红与计文富、明星娱乐中心签订《转让协议》，将上述租赁合同的权利义务转让给反诉人计文富，转让费90000元。转让协议签订后，计文富投资300余万元对承租房屋进行装修，开办明星商旅会所于2011年11月对外营业。2011年6月30日，王世荣、郑德安等市领导专题调研宣传文体旅游工作时称要整合资源，开发明星影剧院。2011年9月8日，老河口市文化和旅游局给明星文化娱乐中心下达《关于对市明星文化娱乐中心改革期间搞好国有资产管理的通告》，要求明星文化娱乐中心不得对公共设施签订租赁承包、经营性协议，并立即中止一切经营行为，指派文体局墨有昌副局长、办公室科员许卫东、明星娱乐中心法人吴应强经理在2012年6月前完成与计文富的合同解除事宜。2011年11月28日，老河口市人民政府市长郑德安在老河口市第九届人民代表大会第一次会议上作《2011年政府工作报告》，明确2012年政府工作任务中包括“加快花城门、水西门、望江楼、明星影剧院、变压器厂等地块城市综合体建设，拆迁旧城棚户区20万平方米”。2012年5月，老河口市文化和旅游局副局长墨有昌、明星娱乐中心法人吴应强经理多次约谈计文富等承租人，称因租赁房屋要拆迁要求计文富停业，并承诺老河口市价格认证中心对承租房屋装修评估后对计文富进行赔偿。计文富于是按要求在2012年6月停业。2013年，明星娱乐中心委托老河口市价格认证中心对计文富经营的明星商旅会所进行价格认证，老河口市价格认证中心于2013年5月27日出具河价认字[2013]12号价格认证结论书，认定明星商旅会所固定资产及装修价格为2200348元。计文富按要求停业后，多次向明星文化娱乐中心、老河口市文化和旅游局要求赔偿，并多次信访，明星娱乐中心、老河口市文化和旅游局均以正在向老河口市政府汇报为由推迟赔偿。计文富为维护其合法权益,特诉至贵院，望贵院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告明星文化娱乐中心辩称，被告要求赔偿没有事实和法律依据，被告主张的损失是在实际继续租赁房屋的情况下请求的，被告主张该损失应当有充足的证据，其实际因原告的行为已停止经营，但结合被告实际仍然占有使用房屋，以及交纳租金的事实，足以证明其仍然在正常经营，其主张损失没有理由。再结合租赁合同，对其租赁部分进行装修，装修的财产所有权归被告自己所有，租赁期结束后，装修的部分能拆走的由其带走，所以不应当由原告赔偿其损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、老河口市明星文化娱乐中心公示信息，证明原告的主体适格；证据2、土地使用证，证明原告享有租赁物的产权；证据3、房屋租赁合同及租金收据，证明房屋租赁关系真实有效；证据4、原告发的通知及律师函，证明解除合同并给予腾退所需合理的时间；证据5、情况说明一份，证明老河口市价格认定中心的财产评估系老河口市委部门交办老河口市国资局，由老河口市国资局委托襄阳市相关单位进行的。被告对原告证据1无异议；证据2真实性无异议，但仅是土地证，被告租赁的是房屋，不能证明原告是房屋的所有权人；证据3真实性无异议；证据4确实收到了，也看到了通知，但不能证明合同已经解除；证据5，对原告提交的新证据，与本诉庭审时审判长要求说明的情况不一致，没有说明白为什么要进行价格认证，并且价格认证结论书对委托人及认证单位有明确的记载，与原告提供的情况说明明显矛盾，被告认为应当以价格认证结论书记载的内容为准是比较客观的。反诉原告计文富围绕反诉诉讼请求依法提交了证据：证据1、2009年7月8日明星娱乐中心与叶红签订的《租赁合同》、2011年7月4日叶红与计文富、明星娱乐中心签订《转让协议》，证明明星娱乐中心将其院内原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间出租给叶红，租赁期为十年,自2009年10月1日起，租赁期间因国家或本市占用租赁部分或全部土地时，明星娱乐中心应按叶红装修投资和目前经营情况进行协商赔偿给叶红，叶红有权转包转租；2011年5月,叶红将上述租赁合同的权利义务转让给计文富；证据2、老河口市人民政府网站《王世荣、郑德安等市领导专题调研宣传文体旅游工作》文章一份、《关于对市明星文化娱乐中心改革期间搞好国有资产管理的通告》、《明星文化娱乐中心解除合同责任分工》，证明2011年6月30日，王世荣、郑德安等市领导专题调研宣传文体旅游工作时称要整合资源，开发明星影剧院；老河口市文化体育旅游局要求明星文化娱乐中心不得对公共设施签订租赁承包、经营性协议，并立即中止一切经营行为，指派文旅局墨有昌副局长、办公室科员许卫东、明星娱乐中心法人吴应强经理在2012年6月前完成与计文富的合同解除事宜；老河口文旅局和明星娱乐中心要求计文富停止营业，未实际履行2016年6月至2019年10月1日的出租义务，租赁期限应当顺延或者赔偿计文富的投资装修损失；证据3、老河口市价格认证中心于2013年5月27日出具河价认字[2013]12号价格认证结论书，证明明星文化娱乐中心要求计文富停业，并委托老河口市价格认证中心对计文富经营的明星商旅会所进行价格认证，老河口市价格认证中心认定明星商旅会所固定资产及装修价格为2200348元；证据4、老河口市人民政府网站《2011年政府工作报告》一份，证明老河口市政府2012年政府工作任务中包括“加快花城门、水西门、望江楼、明星影剧院、变压器厂等地块城市综合体建设，拆迁旧城棚户区20万平方米”，进一步证明明星娱乐中心在2012年要求计文富停业，造成租赁合同从2012年至2019年无法履行，租赁期限应当顺延或者赔偿计文富的投资装修损失；证据5、《信访事项处理意见书》、邮件截图，证明计文富多次向信访部门维权无果；老河口市文旅局告知市政府决定明星剧院作为国有资产，由市国资局统一协调处理剧院改制及资产租赁等问题，明星文娱中心起诉计文富违反了老河口市政府的决定，无权起诉；证据6、被告租赁房屋的照片四张，证明原告要求被告停业后，被告会所闲置的现状；证据7、照片六张，证明租赁房屋现状，未在经营状态，而且可以看出未经营很久。反诉被告对反诉原告证据1真实性无异议；对证据2，2-1王世荣、郑德安等市领导调研文章真实性不予以认可，即使是真实的，关联性也不予认可，是政府的规划，不是被告行为和措施；2-2文化体育旅游局文件（2011）75号，出台文件并没有对涉案房屋实际落实，不影响被告租赁权的行使；2-3解除合同责任分工，真实性不予认可，即使是真实的，被告在答辩中也陈述合同并未解除，也还在继续租赁使用；2-4-1吴应强录音，真实性无异议，是吴应强的声音，但对关联性有异议，其中通话录音中说的让被告停止经营以及投入几百万因为停业造成损失，都是被告自己陈述的，吴应强并没有明确认可，而且吴应强也不知情，该录音证据最多证明文旅局曾经要求被告解除合同，但事实是合同并没有解除，被告仍然在继续占用房屋并经营；另外，按被告主张是2012年5月让其停止经营，给其造成损失，其要求损失赔偿也已超过诉讼时效；关于录音合法性，该录音是被告以调解的名义与吴应强进行交流，交流的内容包括吴应强的陈述，不应当作为定案的依据；2-4-2陈克有录音，真实性无异议，是陈克有的声音，但对证明内容与证明目的有异议，该录音证据最多证明文旅局曾经要求被告解除合同，但事实是合同并没有解除，被告仍然在继续占用房屋并经营，如果合同解除，被告应该把房屋腾退给原告，被告声称停止经营，但又一直占有房屋，不合情理，其他质证意见同吴应强录音质证意见；证据3价格认证结论书，属原告的反诉证据，如果不是反诉证据，与本案无关；认证书无认证机构及认证员资质，无法核实真实性；鉴定对象不能证明系被告租赁房屋内的投资，也不能证明这些投资是被告所称的在2012年6月停止前在涉案房屋作的投资，即使是投资，也与本案无关，综上对该组均不认可；对证据4真实性无异议，关联性有异议，这只是政府的工作任务，被告并没有同意解除合同，仍在继续租赁经营；证据5，5-1信访处理意见书真实性无异议，关联性有异议，恰证明被告仍在实际经营的事实，该证据明确载明待租赁到期后才收回，5-2网上截图，不予认可，不影响原告的诉求，是被告单方陈述；证据6，真实性不予认可，2013年的照片，我们也不清楚，造成现状的原因，也可能是被告自己经营的风险，因为原告并没有收回房屋，既然被告继续占用房屋经营，又没有交还房屋，经营风险自行承担；对证据7，房屋确实是被告在占用，至于被告如何经营是其自己的事，而且被告每月还在交纳租金。本院对原告证据1采信；对证据2、3、4客观性采信；对证据5，结合被告所举证据3，即老河口市价格认证中心于2013年5月27日出具河价认字[2013]12号价格认证结论书，该价格认证结论书已经载明原告老河口市明星文化娱乐中心就是价格认证的委托方，与原告拟证明老河口市价格认定中心的财产评估系老河口市委部门交办老河口市国资局，由老河口市国资局委托襄阳市相关单位进行的相矛盾，不予采信。本院对被告证据1予以采信；对证据2、3、4、5、6客观性予以采信。经审理查明，2009年7月8日原告作为甲方与作为乙方的案外人叶红签订一份《租赁合同》,合同主要约定:原告明星文化娱乐中心将其院内原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间出租给叶红；租赁期为十年,年租金为每年6000元；租赁期间乙方自主对租赁部分进行装修，装修的财产所有权归乙方所有；租赁期间因国家或本市占用租赁部分或全部土地时，明星娱乐中心应按叶红装修投资和目前经营情况进行协商赔偿给叶红，叶红有权转包转租。2011年7月4日,叶红作为甲方与被告计文富作为乙方、原告明星文化娱乐中心作为丙方，三方签订《转让协议》一份，甲方将与丙方签订的关于明星影剧院内三层楼的承租协议，转让给乙方，由乙方取代甲方按原协议内容执行，将上述租赁合同的权利义务转让给计文富；转让费90000元由乙方计文富支付给甲方叶红；丙方承认甲、乙两方的转让行为，并且配合乙方继续执行原承租协议。转让协议签订后，计文富开始投资对承租房屋进行了四个月的装修，于2011年11月对外营业，取名明星商旅会所。另查明：2011年6月30日，老河口市委书记王世荣、市长郑德安等市领导专题调研宣传文体旅游工作时称要整合资源，对明星影剧院改制和开发。2011年9月8日，老河口市文化体育旅游局给明星文化娱乐中心下达《关于对市明星文化娱乐中心改革期间搞好国有资产管理的通告》，要求明星文化娱乐中心不得对公共设施签订租赁承包、经营性协议，并立即中止一切经营行为，老河口市文体局还制定了《明星文化娱乐中心解除合同责任分工》，由墨有昌副局长、办公室工作人员许卫东、明星娱乐中心法人吴应强经理三人对计文富包保，限定在2012年6月完成与计文富的合同解除事宜。2011年11月28日，老河口市人民政府市长郑德安在老河口市第九届人民代表大会第一次会议上作《2011年政府工作报告》，明确2012年政府工作任务中包括“加快花城门、水西门、望江楼、明星影剧院、变压器厂等地块城市综合体建设，拆迁旧城棚户区20万平方米”。再查明：2012年5月，原告多次要求计文富的明星商旅会所停业，计文富于是按原告要求于2012年6月停业。2013年，原告明星文化娱乐中心委托老河口市价格认证中心对计文富经营的明星商旅会所进行价格认证，老河口市价格认证中心于2013年5月27日出具河价认字[2013]12号价格认证结论书，认定明星商旅会所固定资产价格认证为1095152元、房屋装修价格认证为1105196元，两项合计价格认证为2200348元，价格认证基准日为2013年1月15日。计文富按要求停业后，多次向原告明星文化娱乐中心要求赔偿，2019年9月18日向湖北省委第十一巡视组反映，2019年10月25日老河口市文化和旅游局答复计文富：“经研究，市政府决定待明星剧院租赁合同到期后，由市国资局将明星剧院作为国有资产，收缴统一管理，并由国有资产领导小组统一协调处理明星剧院改制遗留及资产租赁等问题。明星剧院负责人与计文富已电话沟通。”2020年5月13日，计文富与原告原经理吴应强、副经理陈克有通电话，吴应强、陈克有均认可计文富在装修后仅仅经营了八个月，就被原告要求停业的事实。2018年10月1日，被告向原告交纳了2018年10月1日到2019年10月1日的租金6000元。2020年6月12日庭审时，原、被告均不要求对老河口市价格认证中心于2013年5月27日出具河价认字[2013]12号价格认证结论书认证的财产进行再次鉴定。原告现诉至本院要求被告腾退原告所有的明星剧院原招待所三层楼及大厅北侧原化妆间及占用费；被告则提出反诉，要求原告赔偿被告投入的固定资产和装修损失共计2200348元及利息损失。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方应当依约全面履行自己的义务。原、被告双方的合同到2019年10月1日到期，原告现不愿再续租给被告，被告应当及时将租赁的房屋返还给原告。在10年合同期内，按照合同约定，每年的租金为6000元，每月500元。因合同已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁关系，被告应支付到期后不定期租赁期间的房屋占用费，每月按500元标准计算，支付至被告实际腾退之日止，原告要求被告每月按1000元支付房屋占用费的请求不予支持。原、被告的合同期限是10年，前租赁人叶红租赁了1年9个月（2009年10月1日到2011年6月），从2011年7月被告开始租赁，剩余租赁期限8年3个月，因在合同履行期限内，原告通知被告停止营业，且组成解除合同责任专班来解决解除合同事宜，被告也遵从了原告的意见配合停业，原告自己违反合同在先，原告以上违约行为，应给予被告赔偿；加之在被告停业前的2009年7月8日的《租赁合同》的第六条也约定了“租赁期间承租方自主对租赁部分进行装修，装修的财产所有权归承租方所有；租赁期间因国家或本市占用租赁部分或全部土地时，明星娱乐中心应按承租方装修投资和目前经营情况进行协商赔偿给承租方”，在被告停业后的2013年5月27日，原告自己主动委托老河口市价格认证中心对被告经营的明星商旅会所进行了价格认证，原告委托价格部门进行价格认证的行为，隐含着准备赔偿被告损失的意思表示。综上，明星剧院地块虽然最终未能开发，但责任不在被告，原告应对被告赔偿，赔偿应按价格认证的2200348元为标准。至于被告反诉要求原告支付2200348元所产生的利息损失，利息是间接损失，不是直接损失，2200348元从现金已转化为固定资产和装修，不能够产生资金占用期间的占用费，加之被告始终未腾退并将租赁房屋交给原告，被告始终在占有租赁房屋、添置的固定资产及装修，对被告这一反诉请求不予支持。本案经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）计文富于本判决生效后十五日内将原告老河口市明星文化娱乐中心所有的位于老河口市北京路204号原明星剧院招待所三层楼及大厅北侧原化妆间腾退给原告；二、被告（反诉原告）计文富于本判决生效后十五日内向原告老河口市明星文化娱乐中心支付因占用明星剧院招待所三层楼及大厅北侧原化妆间的占用费（占用费从2019年10月2日起至实际腾退之日止，每月按500元计）；三、原告（反诉被告）老河口市明星文化娱乐中心于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）计文富损失2200348元；四、驳回原告老河口市明星文化娱乐中心其他诉讼请求；五、驳回反诉原告计文富的其他反诉诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告老河口市明星文化娱乐中心负担20元，被告计文富负担60元；反诉案件受理费32676元，由反诉原告计文富负担10447元，反诉被告老河口市明星文化娱乐中心负担22229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈**人民陪审员  陈春燕人民陪审员  徐 斌二〇二〇年六月三十日书 记 员  蔡静萍