广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17390号上诉人（原审原告）：黄建福，男，1974年1月19日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：钟敏荣，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：瞿炎祥，男，汉族，1964年8月9日出生。委托诉讼代理人：唐江涛，广东竹石律师事务所律师。委托诉讼代理人：南龙龙，广东竹石律师事务所实习律师。上诉人黄建福因与上诉人瞿炎祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄建福上诉请求判令：1、撤销一审判决第三项，改判为瞿炎祥向黄建福支付拖欠的租金58666元及滞纳金（以58666元为基础，按每日千分之八的标准，从2016年10月2日起计至付清之日止）；2、撤销一审判决第五项、第六项，改判为瞿炎祥按每月88000元的标准向黄建福支付逾期返还房屋的赔偿金（从2016年11月11日起计至返还房屋之日止）；3、一审、二审诉讼费用全部由瞿炎祥承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第十条约定：乙方（即瞿炎祥）在指定日期没有按时缴纳房租的，甲方（即黄建福）按照应缴租金及费用的每日千分之八收取滞纳金。黄建福认为双方签订的合同对滞纳金标准有明确的约定，且瞿炎祥在庭审中并未要求降低滞纳金标准，故应当按照合同约定的标准执行。二、关于瞿炎祥逾期返还房屋赔偿金的问题，黄建福认为应当按照每月88000元的标准，从2016年11月11日起计至返还房屋之日止，理由如下：1、双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第二十条对逾期返还房屋的赔偿金标准有明确的约定：本合同终止后，瞿炎祥应于3日内迁离并返还租赁房屋，同时结清各项费用并办理有关移交手续。如瞿炎祥逾期不迁离或不返还房屋的，黄建福有权收回租赁房屋，并就逾期部分向瞿炎祥收取相当于双倍租金的赔偿金。2、该《深圳市房屋租赁合同书》是“深圳市房屋租赁管理办公室”制定，并非黄建福单方制定的格式文本，而且该合同黄建福己经向有关房屋租赁管理主管部门进行了备案登记，合同权利义务是对等的，合同内容不存在显失公平、单方面增加瞿炎祥义务、负担等问题。3、《深圳市房屋租赁合同书》约定逾期返还房屋的赔偿金标准是房屋租金的两倍，黄建福认为是合理的，理由：（1）该赔偿金针对的是合同终止后承租方恶意、逾期不返还房屋的行为，带有惩罚性质；单倍租金是瞿炎祥作为合同当事方本来应当承担的正常履行合同的义务，两者应当有所区别。（2）如果按照一审判决所指“赔偿金视为租金损失，参照单倍租金标准认定”，则无法对恶意返还房屋的承租人予以惩戒；如果恶意违约的当事人付出的代价与其正常履行合同应当承担的义务无二异，合同失去了适当的“威慑力”，则无法督促违约的当事人正常履行合同，亦无法对守约的当事人予以救济。（3）适当惩罚性质的赔偿金有利于督促违约的承租人在合同终止后及时返还租赁房屋，有利于加快社会物质生产资料的流转，做到物尽其用，亦有利于尽快恢复交易秩序。（4）瞿炎祥一直恶意占用、逾期返还房屋，致使黄建福无法对房屋另行出租，每月租金损失巨大，即使按照一审判决“从2017年5月10日以后产生的损失由双方各自承担一半”，按照“损失填补的原则”，都无法弥补黄建福的巨大损失。4、一审判决认为“因瞿炎祥已经明确解除合同，且黄建福有条件自行进入租赁房屋清场，未采取适当措施防止损失扩大，故黄建福无权就扩大的损失要求赔偿”，黄建福认为一审判决这一理由是不对的。黄建福分别于2016年10月18日、2016年11月4日、2016年11月7日连续三次向瞿炎祥发函催收，而且后两份函件都注明了若瞿炎祥在2016年11月10前未支付租金，黄建福有权按照《房屋租赁合同补充协议》第二十条的约定进行处理，即于2016年11月11日解除合同，但瞿炎祥收到上述三封函件后一直置之不理。黄建福认为瞿炎祥对合同解除的具体时间是明知的，但仍然恶意占用、拒绝返还房屋，过错在于瞿炎祥，且房屋钥匙在瞿炎祥处，房屋一直处于瞿炎祥占用、控制之下，黄建福客观上是无法收回房屋的。因为瞿炎祥一直占用房屋，黄建福亦蒙受了巨大损失，瞿炎祥应按照合同约定的赔偿金标准赔偿黄建福损失。瞿炎祥答辩称：瞿炎祥不应向黄建福支付租金以及赔偿金。理由如下：双方在2016年7月28日签订合同后，瞿炎祥依约进场装修，在装修期间，于2016年9月8日被迫停工，停工的原因是该商业房屋的入口是业主上楼的电梯口，特别需要说明的是瞿炎祥当时与管理处协商，想在一楼做一个吧台接待旅客用，遭到业主的联名抵制，更是直接不让瞿炎祥以及将来可能的客户上楼，封锁电梯通道。在2016年9月17日，几十号业主联名发函给管理处、街道办等相关部门，强烈要求我方停工，不允许通行，瞿炎祥于2016年9月20日通过律师咨询发函至黄建福，告知其装修停工的事实，希望黄建福妥善解决，而黄建福收到该函之后置之不理，瞿炎祥分别于2016年10月6日、10月9日、10月14日多次通过短信、电话等方式联系黄建福的代理人黄某梅（黄某梅是黄建福的亲妹妹），并且多次通过短信的方式发函给黄建福，希望能够解决楼梯入口的通道问题，均没有任何答复，瞿炎祥不得已撤离该场地，并将钥匙归还给管理处，只是由于瞿炎祥法律意识淡薄，没有要求管理处出具钥匙的收条。2016年11月7日，黄某梅发出收回房屋的通知书，并将该通知粘贴在门上，与门缝相连，类似于封条的作用，而且在收回房屋通知书发出的同时采取了停水停电、没收房屋内所有物品、没收保证金等措施，至此瞿炎祥与黄建福之间的法律关系已彻底解除，而一审法院并没有按双方的时间顺序查明事实，却要求瞿炎祥不仅承担装修期间的租金，而且要求瞿炎祥承担撤场之后，也就是说黄建福采取贴封条、停水停电措施之后持续要求瞿炎祥支付赔偿金，一审法院认为2016年11月11日起至2017年5月的赔偿金也应当由瞿炎祥承担，根据我方向法庭提交的证据材料显示，在2016年11月7日双方就进行了房产交付，房产早就交付给了黄某梅，黄某梅也采取了停水停电、粘封条的措施，瞿炎祥认为赔偿这段时间的房屋损失没有法律依据。一审判决甚至要求瞿炎祥支付从2017年5月11日起再持续计算至返还房屋之日止的赔偿金，而该时间已间隔双方交付房屋的时间长达一年之久，因此我方认为黄建福的诉讼请求、事实理由没有法律依据，一审法院的判决错误，请求二审予以纠正。上诉人瞿炎祥上诉请求判令：1、撤销一审判决，依法改判驳回黄建福全部诉讼请求；2、黄建福承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定的从一楼到三楼租赁房屋能正常通行的事实错误，理由如下：1、双方签订房屋租赁合同时，已清楚的表明了该租赁物是作为商业用途，租赁合同中约定的用途范围是旅馆，而一审法院现场勘验了解的是通过电梯并配有门禁卡才能到三楼的，正常情况下，该电梯的主要功能是属于私人业主共用的电梯，因此才配有门禁卡，并不是商业用途性质的电梯，商业电梯是针对不特定的旅客正常出入的，无论是管理处还是业主，都没有给瞿炎祥足够的权利允许不特定的人通过此电梯进入三楼，且于2016年9月17日，《后海花园七栋业主联名信》内容显示，该小区业主联名向粤海街道办、龙城社区、后海花园管理处提出要求，反对瞿炎祥将旅馆招牌设在一楼大厅内及门口两侧并要求入住旅客不能通过一楼大厅、电梯和消防步梯到达三楼，同时也不能通过两部电梯和消防梯到达四楼以上楼层，并要求瞿炎祥作为三楼旅馆经营方提供加建隔层的改造许可和消防安全认可证明以消除全体业主的安全顾虑等。而双方在签订租赁合约前，黄建福私自在三楼电梯口旁打开一个九十公分宽的侧门墙，用于欺骗瞿炎祥以达到能所谓正常通行的目的。因此一审法院认为的正常通行仅仅是个别人的正常通行，完全不能满足商业用途的需要，也是所有电梯业主不允许的，这才是该租赁房屋不能使用的根本原因。2、一楼租客是整容医院，瞿炎祥提供了大量的证据证明，该医院为了霸占正常的步行楼梯通道直接设置了栅栏，并上了锁，瞿炎祥曾多次协调沟通，要求医院打开栅栏，恢复至原始通行尺寸（原通行尺寸为四百七十公分，现通行尺寸仅为九十公分），一楼租客不同意开锁供三楼租客使用，理由是该楼梯部分是他们装修的，楼梯上放满了一楼租客的杂物，也拒不清理，一审法院去现场核实时了解的情况，全是一楼整容医院承认可以打开的虚假口述，而完全忽视了整容医院设置栅栏并直接上锁的基本事实，这是证明不能通过该楼梯上三楼最直接的证据，一楼整形医院为了规避自己的风险便于自身经营，向法院陈述该锁可以打开的虚假谎言，一审法院却依据该虚假的谎言，直接认定符合正常通行条件，这与事实不符。3、瞿炎祥通过与一楼整形医院协商，为了能履行合同义务，宁可自己再出钱加装电梯或装修楼梯通道，均被整形医院拒绝，黄建福也不积极配合处理。瞿炎祥在与整形医院协商未果的情况下与管理处协商通过电梯进入三楼哪怕是一个九十公分的侧门，至少能够正常进出，连这个最基本的功能也遭到业主的联名反对，根本无法实现正常作为商业用途使用的目的。4、据瞿炎祥了解，在瞿炎祥承租该租赁房屋前，前租客就因为一楼整形医院强行围起栅栏，封住原四米宽的商业入口，导致其无法正常使用该租赁物。前租客在迫不得已的情形下，使用业主电梯门上的承重墙强行开了一个八十公分左右的侧门，因其擅自开了八十公分左右的入口，引起业主不满，最终迫使前租客无法正常经营。二、一审法院判决租金计算至交付之日止的内容是严重错误的，双方合同早已解除，瞿炎祥已归还了租赁房屋，不应一直持续计算租金。1、双方的合同已于2016年9月20日解除，瞿炎祥曾向黄建福发送律师函告知租赁物无法正常使用，律师函内容清楚的表明了因三楼进出口已被其他租户占有导致无法正常通行，装修已于2016年9月8日停工，后期已无法正常开业，根据法律规定，解除合同，返还押金及相应费用并赔偿损失，该函清楚的表明了其解除合同的根本原因及日期，黄建福收到律师函后置之不理，导致黄建福所谓的租金损失继续扩大，其租金收益损失扩大的根本原因在黄建福，与瞿炎祥无关，不应该持续计算至一审判决认为交付之日止的日期。2、在2016年11月10日，黄建福向瞿炎祥发函要求支付租金，未缴付租金的，解除合同。这份函的内容也清楚的表明了解除合同的时间，即便是以黄建福发函解除的时间为准，也应该只计算至2016年11月10日，而不是无期限的计算租金，租金损失扩大的原因是黄建福怠于处理租赁物导致租金损失的扩大，与瞿炎祥无关。黄建福答辩称：本案有三个争议焦点：一、关于协议履行的情况；二、关于通道的问题；三、瞿炎祥退还房屋的时间点。关于第一个争议焦点，协议是双方平等协商签订的，且在协议签订之前，瞿炎祥对房屋的状况进行了详细的考察，黄建福已经向瞿炎祥交付了房屋，瞿炎祥也已经进场并进行装修，黄建福已履行租赁合同约定的义务。关于第二个争议焦点，涉案的房屋的通道完全没有问题，这在一审判决中有详细的说明，瞿炎祥所认为的通道受阻，是因为其计划在一楼大堂设前台进行接待，这已超出合同范围，而且关于这一点，黄建福和瞿炎祥之间也没有进行特别的约定，所以通道完全没有问题。关于第三个争议焦点，黄建福正式收到瞿炎祥退还的钥匙是2018年8月22日，我方同意房屋的赔偿金截止至2018年8月22日。补充说明两个问题：一、黄某梅并非黄建福的亲妹妹，他们只是上沙同村人，瞿炎祥对此陈述有误。二、双方的租赁合同争议另外一个案件已经过深圳中院审理，案号是（2018）粤03民终21384号，该案是瞿炎祥起诉黄建福，经过南山法院一审、深圳中院二审，驳回了瞿炎祥的诉讼请求，在该份判决书中，对相关事实已经进行了认定。黄建福向一审法院起诉请求：一、判令确认黄建福与瞿炎祥于2016年7月28日签订的关于深圳市南山区××大道后海花园××层商铺《深圳市房屋租赁合同书》以及《房屋租赁合同补充协议》于2016年11月11日解除；二、判令瞿炎祥立即恢复租赁房屋的原状，立即迁离、腾出并向黄建福返还位于深圳南山区××大道后海花园××层商铺的租赁房屋；三、判令瞿炎祥立即向黄建福支付拖欠的租金共计人民币58666元（租金从2016年10月1日起算，计至2016年11月10日止，共计1个月又10天）；四、判令瞿炎祥按每日千分之八的标准向黄建福支付应付租金的滞纳金22058元直至租金清偿完毕之日止（滞纳金以租金为基数，按合同约定的每日千分之八的标准，自2016年10日1日起暂计至起诉之日）；五、判令黄建福不予退还瞿炎祥租赁保证金人民币88000元；六、判令瞿炎祥按每月88000元的标准向黄建福支付逾期返还房屋的赔偿金20533元直至瞿炎祥实际迁离、腾出并向黄建福返还租赁房屋之日止（按合同约定的双倍租金即88000元／月作为计算标准，自合同解除之日起暂计至起诉之日，以上费用暂共计189257元）；七、判令瞿炎祥承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：深圳市南山区后海大道后海花园七号楼第3层商场房屋权利人为黄建福，房地产权利证书号为深房地字第**。2016年7月27日，黄建福向黄某梅出具《委托书》，授权其全权行使出租上述房屋之权力。该《委托书》经过公证。2016年7月28日，黄某梅以黄建福（甲方）的名义与瞿炎祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述商场房屋出租给乙方，用途为商业；租赁期限从2016年8月1日起至2026年9月30日止；月租金总额44000元，乙方应于2016年10月1日前交付首期租金13200元；甲方应于2016年8月1日前交付租赁房屋，并收取二个月租金数额的租赁保证金88000元，若甲方延迟交付10天以上，乙方可请求损害赔偿；在出现“乙方未按时交付房屋租金或其他费用；乙方提前终止合同；乙方未经甲方书面同意转租他人使用”的情形时，甲方可不予退还租赁保证金，另外，乙方拖欠租金达30天以上及其拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一万元以上，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》（下称补充协议），明确约定瞿炎祥可将该房屋作“商业旅馆”用途，关于月租金，另约定：2016年8月1日至2016年9月30日为装修免租期，2016年10月1日至2019年9月30日为每月44000元；2019年10月1日至2022年9月30日为每月46200元；2022年10月1日至2026年9月30日为每月48510元。同日，瞿炎祥支付了“居间中介费”20万元，黄建福委托代理人黄某梅出具《收款收据》确认收到。瞿炎祥表示该笔费用系委托黄建福一方与楼下租户沟通将一楼前楼梯入口恢复成原先的商场通道入口用途，但黄建福一方并未履行该项义务，故该笔费用应予以返还。黄建福对此不予认可，认为该笔费用系支付给黄某梅的居间费用。黄某梅于2016年7月28日向瞿炎祥交付房屋钥匙并出具房屋租赁保证金收据，瞿炎祥确认收到。瞿炎祥未依约在2016年10月1日前缴纳第一期租金，黄建福代理人黄某梅分别于2016年10月18日、2016年11月4日、2016年11月7向瞿炎祥发函催收。后两份函件均注明，若未在2016年11月10日前支付租金，即解除合同。速递查询单显示，2016年11月4日的函件已由瞿炎祥“本人收”，2016年11月7日的函件则由“他人收”。瞿炎祥主张其租赁该房屋后至今没有一个正常入口可以到达3楼，导致租赁物业无法使用，系因黄建福违约造成，故不应支付租金。瞿炎祥为证明租赁房屋已无法正常使用，提交了一份落款日期为2016年9月17日的《后海花园七栋业主联名信》，内容显示，该小区业主联名向粤海街道办、龙城社区、后海花园管理处提出要求，反对瞿炎祥将旅馆招牌设在一楼大厅内及门口两侧并要求入住旅客不能通过一楼大厅、电梯和消防步梯到达3楼，同时也不能通过两部电梯和消防梯到达4楼以上楼层，并要求瞿炎祥作为3楼旅馆经营方提供加建隔层的改造许可和消防安全认可证明以消除全体业主的安全顾虑等。瞿炎祥主张曾向黄建福发送《律师函》告知租赁物无法使用之情况，并另提交了由其委托代理人唐江涛律师出具的《律师函》为证，落款日期为2016年9月19日，载明因3楼进口已被其他商业租户占有导致无法正常通行，装修已于2016年9月8日停工，后期已经无法正常开业，根据法律规定可以解除合同、返还押金及相应费用并赔偿损失，希望黄建福收函后五日内妥善友好协商，否则保留追究法律责任的权利。瞿炎祥并提交了寄件邮单，日期为“9月20日”。一审庭审中，瞿炎祥表示签约时已知悉一楼电梯需要刷门禁卡使用等情况，因当时并未考虑通过电梯通行至3楼，故对于如何出入电梯并未与黄建福进行协商；而1楼前楼梯入口才是所租赁房屋的合法入口，才能满足经营旅馆用之途，故双方仅协商如何从一楼楼梯通行至3楼。黄建福则表示，1楼电梯可以正常使用，并不影响3楼旅馆旅客通行，前后楼梯也均可以正常使用，不存在瞿炎祥所述通行障碍，且瞿炎祥签约前已实地考察，完全知悉电梯、楼梯的通行情况。瞿炎祥另提交了《开支明细》等，用以证明进场后产生装修等费用。黄建福对此不予认可。黄建福提交了关于电梯、楼梯通行情况的视频资料、照片、竣工图纸等，用以证明通往3楼旅馆的通道畅通，并不存在瞿炎祥所述之通行障碍。经一审法院现场勘验及向所在小区管理处调查查明，从1楼至3楼租赁房屋有3处通道可通行，即1楼电梯、前后楼梯。另根据管理处的陈述，租赁房屋所属七号楼1至3楼楼梯属于该一至三层商铺业主共用，可正常通行。1、2楼租户为某医疗整形机构，在3楼租赁房屋尚处于空置状态时，其出于安全考虑，曾在非办公时间临时将前面1楼楼梯外玻璃门上锁，但可以协商开锁，后经管理处通知后即不再上锁，并不影响正常通行；3楼租户瞿炎祥出于经营旅途用途考虑，认为1楼楼梯门廊比较狭窄，曾希望可以协商扩充该门廊但未进行具体商谈，3楼租赁房屋原作茶馆用途，希望保持清净，并不希望人多，因此对于1楼门廊较小并不在意。一审法院认为:本案为房屋租赁合同纠纷，出租方黄建福的合同主义务是向承租方提供租赁房屋，承租方瞿炎祥的合同主义务是支付租金，出租方黄建福另外所负协助沟通义务，应仅为合同的附随义务。双方确认位于3楼的租赁物已交付，争议焦点为能否从1楼正常通行至3楼租赁房屋。对此一审法院分析如下：首先，租赁房屋系位于3楼的商场，黄建福已经将商场钥匙交由瞿炎祥，瞿炎祥确认收到并已进场装修，其可正常使用该房屋，黄建福所交付的租赁物与瞿炎祥考察签约时的状态一致，应视为黄建福已经履行了合同主义务；至于1至3楼的通行问题，租赁合同及补充协议均未作约定，难以认定黄建福对其负有租赁合同项下主要义务；其次，关于电梯的通行状况，因瞿炎祥表示签约时知悉电梯使用情况，鉴于电梯为4层以上住宅区业主自用，并未考虑通过电梯通行至3楼，因此未与黄建福就此作出约定，黄建福亦未作相应承诺。因此，一审法院认为，后续不论能否通过电梯通行至3楼租赁房屋，均未超出瞿炎祥签约时的预期，且瞿炎祥自行计划在1楼电梯大堂设旅馆前台接待，已超出合同约定内容，该事项与黄建福无关，由此导致业主联名反对，无法认定系黄建福一方违约造成。再次，关于前楼梯的通行问题，无证据显示双方曾作特别约定，瞿炎祥亦未提交充分证据证明该楼梯一直被楼下1、2楼某美容整形机构上锁而无法打开使用；并且，该楼梯属于1至3楼商铺共用，即便楼梯曾被楼下租户临时上锁，亦可协商开锁或由管理处告知开锁，并不会导致楼梯完全无法通行。另外，根据管理处及楼下租户的陈述，瞿炎祥曾提出将一楼楼梯口门廊予以扩建，但楼下租户并不赞同，双方未能就此达成一致意见。瞿炎祥认为协商不成系黄建福未充分履行协助沟通义务造成，一审法院认为，该项理由不能成立，能否协商一致取决于楼下租户与瞿炎祥是否同意对方提出的主要条款的内容，而非取决于作为出租人的黄建福是否与楼下租户充分沟通，即便由黄建福本人多次出面协商，其亦不能单方决定协商结果，瞿炎祥作为商务人士，理应知悉谈判结果存在多种可能性，但其对前楼梯进行考察后仍然签署涉案合同，将前楼梯的通行改善问题留待日后协商解决，应视为其对前楼梯保持现状也予以接受。现无证据表明前楼梯不能通行，黄建福也表示曾与楼下租户沟通，并非如瞿炎祥所述一直不作妥善处理，因此，瞿炎祥仅以黄建福违反协助沟通的附随义务为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于后楼梯，通行状态与瞿炎祥考察及签约时的状态一致，并未上锁可正常通行，且因未临街，瞿炎祥表示并未将之作为通往3楼的主入口，因此，可以认定后楼梯交付时状态符合瞿炎祥的预期，黄建福并不负有进一步完善其通行的义务。并且，瞿炎祥已经进入3楼装修之事实，可以佐证1至3楼楼梯并不存在真正的通行障碍。另外，根据管理处的陈述，3楼租赁房屋曾作为茶馆用途，并未出现通行问题，且瞿炎祥曾认为前楼梯门廊过于狭窄，不太适合作为旅馆招徕旅客出入口，希望可以与1、2楼租户协商扩充门廊，后未果，后又改变计划希望能重新利用电梯通行至3楼旅馆，并欲在电梯大堂设置前台接待，但遭到业主联名反对。因此，一审法院有理由相信，瞿炎祥更多应是基于降低交易成本、规避商业风险之考虑而提出解除合同，该行为难以认定系租赁房屋存在通行障碍导致合同目的无法实现所致。因此，瞿炎祥的主张依据不足，一审法院不予采信，其未依约支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，黄建福有权要求解除合同，其在2016年11月4日的函件中已明确提出若未在2016年11月10日前支付租金，即解除合同，该函件已送达瞿炎祥。因此，一审法院确认双方的《房屋租赁合同》及补充协议于2016年11月11日解除。合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除系瞿炎祥一方原因造成，黄建福有权不予退还双倍租金的租赁保证金（押金）88000元，同时其有权要求瞿炎祥补足拖欠的2016年10月1日至2016年11月10日期间的租金58666元并支付滞纳金，一审法院对该请求予以支持，但对滞纳金标准予以调整，酌定滞纳金应按日万分之五的标准，以58666元为基数，从2016年10月2日起计至付清之日止。黄建福同时要求瞿炎祥立即将房屋恢复原状并迁离、腾房、返还房屋，符合双方约定，一审法院予以支持。黄建福另请求瞿炎祥按双倍租金标准支付逾期返还房屋赔偿金，一审法院认为，该赔偿金应视为房屋占有使用费或租金损失，金额应参照单倍租金标准认定为每月44000元。瞿炎祥未及时腾房并返还房屋，其应按该标准支付赔偿金，考虑到其将房屋恢复原状需要数月的合理时限，以及签约后已经存在两个月的免租期，一审法院酌定瞿炎祥应全额支付逾期返还租赁房屋赔偿金的期间为合同解除之后六个月，即从2016年11月11日起至2017年5月10日止，金额共计264000元（44000元×6）；关于此后的赔偿金，因瞿炎祥已经明确要求解除合同，且黄建福亦有条件自行进入租赁房屋清场，但其过了合理期限后仍未采取适当措施防止损失扩大，故黄建福无权就扩大的损失要求赔偿，因此，一审法院认定2017年5月10日以后产生的损失由黄建福自行负担一半，另一半损失则由瞿炎祥负担直至其返还房屋之日止（按每月22000元的标准）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄建福与瞿炎祥2016年7月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2016年11月11日解除；二、瞿炎祥应于判决生效后十日内将位于深圳市南山区××大道后海花园××层商铺的租赁房屋恢复原状并腾出、迁离、向黄建福返还该房屋；三、瞿炎祥应于判决生效后十日内向黄建福支付拖欠的租金58666元及滞纳金（以58666元为基数，按每日万分之五的标准，从2016年10月2日起计至付清之日止）；四、黄建福无须向瞿炎祥退还租赁保证金88000元；五、瞿炎祥应于判决生效后十日内按每月44000元的标准向黄建福支付逾期返还房屋赔偿金264000元（从2016年11月11日起计至2017年5月10日）；六、瞿炎祥应于判决生效后十日内按每月22000元的标准向黄建福支付逾期返还房屋赔偿金（从2017年5月11日起计至返还房屋之日止）；七、驳回黄建福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币4085.14元，由黄建福负担450元，由瞿炎祥负担3608.14元。本院二审查明：瞿炎祥与黄某梅、黄建福房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）粤03民终21384号生效判决，该判决认定瞿炎祥拖欠租金30日以上且不具有正当理由，黄建福于2016年11月11日解除案涉租赁合同具有合同依据。二审期间，瞿炎祥提交以下证据：一、收回房屋通知书复印件及照片，用以证明黄建福的代理人黄某梅已实际掌握并控制了涉案房屋，并且该通知书内容中已明确表明“现停止供应水电，没收全部保证金，没收房屋及房屋内所有物品等，如有异议，请与本人联系”，该证据用以证明至少在2016年11月7日黄建福已实际控制该房屋。二、租赁物所在地后海花园管理处主任曾向阳亲笔出具的《情况说明》，《说明》中清楚反映自双方发生纠纷起，该商铺一直无人看管，直到2017年10月执法大队认为存在隐患并通知拆除，在业主授权下换锁。该《情况说明》用以证明两个问题：1、该房屋内的物品早已被黄建福清空，等待下一个租客。2、退一步讲，至少在2017年10月，瞿炎祥已离开该房屋。三、瞿炎祥通过顺丰快递在2018年7月18日向黄某梅发送的快递邮单，快递单号为048575019481，用以证明由于双方已进入诉讼程序，瞿炎祥通过管理处核实，黄某梅以及黄建福不仅没有把房子租出去，而且也没有与管理处联系，一直采取拖延的方法，承租人瞿炎祥出于好意向其发函，希望黄建福尽快处理，以免进一步造成房屋的损失。四、收条，用以证明瞿炎祥本人去管理处询问商铺情况，管理处向瞿炎祥提供了黄某梅在2018年8月22日领取钥匙的收条。五、瞿炎祥与黄建福之间的所有短信记录，瞿炎祥于2016年9月8日停工之后的2016年9月17日、10月6日、10月9日、10月14日多次发短信给黄建福，希望立即解决物业不能上楼及房屋通道的问题，但黄建福没有任何回复信息，不予理睬，用以证明双方真实解除合同的时间是2016年9月。二审期间，黄建福提交以下证据：一、深圳市万兴源物业管理有限公司后海花园管理处于2018年7月16日出具的《情况说明》，内容为：2017年12月管理处通知瞿炎祥配合执法队开门进行相关整改工作，但是瞿炎祥称其人在北京，会尽快安排合伙人将三楼钥匙递给管理处，管理处工作人员12月中旬巡逻时发现问题，管理处通知瞿炎祥，瞿炎祥授权蒋某（管理处工作人员）换锁，换锁费用由其承担，钥匙暂放管理处保管，本次换锁没有通知业主，用以证明直到2017年12月中旬，涉案商铺仍在瞿炎祥的控制之下，黄建福根本无法进入房屋。二、收款收据，证明内容同上。三、收条，用以证明黄某梅于2018年8月22日才收到瞿炎祥退还的钥匙，也就是说在该时间点之前，涉案商铺一直在瞿炎祥的控制之下。四、一审时黄建福向法院提交的材料清单，该材料清单的落款时间是2017年7月11日，用以证明当时想通过一审法院的协调，让黄建福一方进入涉案房屋，配合执法队进行相关的拆除工作。五、提交给南山法院的由黄建福出具的《情况说明》，落款时间为2017年7月10日，用以证明涉案房屋的钥匙一直在瞿炎祥手中，导致黄建福无法进入该房屋。六、南山城管局发出的《责令停止（改正）违法行为通知书》，落款时间是2017年6月26日，证明内容同上。本院向曾某阳进行调查，其陈述称：“本人2014年起任后海花园管理处主任至今。自后海花园7栋3楼业主和承租人产生经济纠纷以来，3楼承租人瞿炎祥多次到我办公室提出帮他出证明，因考虑双方存在纠纷，我什么情况也不清楚就迟迟未开。2018年7月16日，本人不堪其打扰，加上法律意识淡薄，在其承诺此说明不用于法庭证据情况下，未经相关调查核实，我以个人名义简单写了一份情况说明。同日，本人经与处理安全隐患的管理人员核实确认后，以深圳市万兴源物业管理有限公司后海花园管理处的名义出具了另一份情况说明，实际情况与后海花园管理处出具的情况说明描述相符。”一审查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为：各方当事人对一审法院适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。根据本院作出的（2018）粤03民终21384号生效判决，黄建福于2016年11月11日解除案涉租赁合同具有合同依据。关于瞿炎详返还租赁物的时间，双方存在争议，瞿炎祥不能证明向黄建福交还了租赁物钥匙，但其提交一份深圳市万兴源物业管理有限公司后海花园管理处主任曾某阳于2018年7月16日出具的《情况说明》，用以证明出租人黄建福于2017年10月授权该管理处更换租赁物门锁，新的钥匙由管理处保管，至少此时租赁物已返还。而黄建福提交一份加盖深圳市万兴源物业管理有限公司后海花园管理处印章的《情况说明》，但无相关人员签字，用以证明系承租人瞿炎祥授权该管理处更换租赁物门锁，管理处未通知出租人。为了核实本案事实，本院向曾某阳本人核实相关情况，其确认曾向瞿炎祥出具《情况说明》，但又认为黄建福提交的《情况说明》内容属实。本院认为，根据曾某阳的陈述，瞿炎祥提交的《情况说明》形成在前，双方提交的《情况说明》从根本上均属于证人证言的范畴，瞿炎祥提交的《情况说明》由案涉租赁物所在地管理处主任曾某阳亲笔签字，而黄建福提交的《情况说明》仅加盖了管理处印章并没有曾某阳的签字，瞿炎祥与黄建福的纠纷发生于2016年，承租人瞿炎祥没有在租赁物进行经营活动，2016年11月黄建福解除了与瞿炎祥之间的案涉租赁合同，曾某阳作为案涉租赁物所在地管理处主任，对双方之间的租赁合同争议是清楚的，特别是案涉租赁物因非法设置广告牌被政府责令拆除时，黄建福作为租赁物所有人收到政府部门的《责令停止（改正）违法行为通知书》，曾某阳应当知道拆除该广告牌的责任人系黄建福，其接受黄建福指令更换租赁物门锁配合强制拆除，符合一般社会经验和常情常理，曾某阳向瞿炎祥出具的《情况说明》证明力更强，更符合当时的客观情况，曾某阳反悔主张黄建福提交的形成在后的《情况说明》内容真实，缺乏合理充分理由，故应以瞿炎祥提交的《情况说明》载明的黄建福指令换锁时间2017年10月为返还租赁物时间，由于双方均未能证明具体换锁时间，本院酌定为2017年10月15日为返还租赁物时间。双方二审提交的其他证据均不足以证明租赁物返还时间，本院不予采纳。双方约定的拖欠租金的滞纳金标准过高，一审予以调整并无不当。一审根据违约可能造成的损失、对损失扩大的过错及案件具体情况等因素，确定按照租金标准赔偿黄建福的损失至2017年5月10日，之后黄建福自行承担一半损失，另一半损失由瞿炎祥赔偿正确。综上，黄建福的上诉不成立，本院不予支持。瞿炎祥的上诉部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14328号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14328号民事判决第六项为：瞿炎祥应于本判决生效后十日内按每月22000元的标准向黄建福支付逾期返还房屋赔偿金（从2017年5月11日起计至2017年10月15日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4085.14元，由黄建福负担人民币612.77元，瞿炎祥负担人民币3472.37元。黄建福上诉的二审案件受理费4085.14元，由黄建福自行负担。瞿炎祥上诉的二审案件受理费人民币4085.14元，由黄建福负担人民币612.77元，瞿炎祥负担人民币3472.37元，瞿炎祥已向本院预交人民币4085.14元，多交的人民币612.77元，在执行时一并予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 李   原审判员 许 海 锚二〇二〇年六月二十九日书记员 吴佳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。