山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申505号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：阳泉世华房地产开发有限公司。法定代表人：邵某，经理。委托诉讼代理人：陈某，山西真安律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵某，山西省昔阳县人，现住山西省晋中市昔阳县。委托诉讼代理人：胡某，昔阳县法律服务所法律工作者。一审被告、二审被上诉人：昔阳县城区社区管委会西李家庄社区居民委员会。住所地：山西省晋中市昔阳县西庄新村**楼****。法定代表人：李某，任该居民委员会主任。再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司因与被申请人赵某，一审被告、二审被上诉人昔阳县城区社区管委会西李家庄社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市中级人民法院（2019）晋07民终1110号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司的再审请求为：1.撤销山西省晋中市中级人民法院（2019）晋07民终1110号民事判决；2.改判驳回被申请人的诉讼请求；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：原判决对本案诉讼时效的起算适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条认定诉讼时效错误，理由如下：首先，根据《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《民法总则》第一百八十八条第二款之规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”被申请人与再审申请人2012年签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年10月1日，届时被申请人已经知道违约事实存在，诉讼时效就应当起算。2015年7月28日实际交房，违约行为终止，被申请人对于权利受到损害、损害的大小，义务人均已知晓，完全符合《民法通则》及《民法总则》关于时效起算的规定。同时参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》四、关于房地产纠纷案件的审理（四）关于违约责任问题18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”又根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》法释〔2018〕12号第三条之规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原告于2018年10月31日起诉主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条适用于一般的合同请求权，不适用于违约金请求权。违约金请求权，其本质是在违约方违约时，法律或合同赋予守约方的一种救济权利，这是违约金请求权和一般的合同请求权（如交房请求权、交付房款请求权）最大的不同之处，即该请求权产生之时，往往已经是双方对合同的履行产生争议和纠纷的时候，此时适用诉讼时效制度，更应该从尽快解决纠纷的目的出发。按照原判决，若债权人不要求债务人支付违约金，则其诉讼时效就不起算，如此则必然导致纠纷持续的时间延长，不利于矛盾快速解决，债权人缺乏及时行使权利的动力，双方当事人之间的关系会长期处于不稳定的状态。再次，原判决违背诉讼时效制度的宗旨。再审申请人认为，在确定按日累计违约金请求权的诉讼时效起算点时，应该考虑诉讼时效制度的目的与宗旨。按照二审判决，被申请人可以无限期地不主张权利，仍受诉讼时效制度的保护，显然与诉讼时效制度的宗旨相悖。第四，导致守约方与违约方之间的利益失衡。将按日累计的违约金请求权看作是一般的未约定履行期限的债权，虽然在逻辑上可以自圆其说，但实质上对违约方极不公平，极有造成可能被追索的不稳定地位，双方权利失衡。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，请求高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。被申请人赵某提交意见称，1.法律上的利益平衡应当以证据证明的事实为基础。法律上的逻辑推理即证成应当以法律的明文规定为大前提。商品房的交房行为属于法律行为，必须符合法律的强行性规定。直到本案再审，申请人阳泉世华房地产开发有限公司也未能向业主出示小区工程的《竣工验收备案表》，所以业主的现有诉求不可能超过法律规定的诉讼时效；2.关于违约金是否过高，商品房买卖合同司法解释第十六条、第十七条已经做出明确规定，申请人并没有据此主张权利。申请人的再审理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审查认为，本案的争议焦点是逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算点问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在合同约定的交房时间到期后，开发商没有交房即构成了违约，同时合同相对方买房者就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经产生，其侵害买房者合法权益的事实就已经确定，故从合同约定的交房时间起，购房者就享有了违约金请求权，可以提起诉讼请求赔偿。但从开发商违约交房开始，由于违约行为的持续，构成了持续性债权，从逾期交房之日开始计算诉讼时效也不利于全面保护购房者的完整权利，特别是从违约之日起算诉讼时效在超过诉讼时效后，违约行为还未终止，就会使购房者丧失胜诉权或者多次提起诉讼，不能切实保护购房者的合法权益，故逾期交房违约金请求权的诉讼时效不宜从违约之日起计算。开发商逾期交房构成违约之后，其违约行为一直持续到实际交房之日才得以终止，对此期间的违约行为事实可以认定，特别是逾期违约金可以根据合同约定予以确定。至此，逾期交房违约金请求权已经固定，购房者就应当及时主张权利，既方便于及早保护购房者的合法权益，又便于人民法院查明案件事实，故逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房之日起计算更符合相关诉讼时效的法律规定，符合“两便原则”的要求。从本案看双方当事人在2013年5月3日所签订的《商品房买卖合同》中第七条约定，申请人阳泉世华房地产开发有限公司如违反约定的期限迟延交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，应按日向被申请人支付已交付房款的万分之二的违约金。申请人阳泉世华房地产开发有限公司与被申请人赵某2013年5月3日所签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2013年10月1日，而被申请人赵某依约履行合同后，实际取得房屋钥匙的时间为2015年7月28日。2018年10月31日被申请人赵某以申请人阳泉世华房地产开发有限公司、昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会逾期交付房屋要求支付违约金为由向山西省晋中市昔阳县人民法院提起一审诉讼。一审庭审过程中，申请人阳泉世华房地产开发有限公司、一审被告昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会明确以被申请人赵某诉讼请求已经超过诉讼时效为由提出抗辩，为此赵某请求支付逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房时间2015年7月28日起算。关于原二审认定的理由，双方当事人虽仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的计算期限和支付时间，但无论从诉讼时效制度设立的目的以及日常行业惯例及人们的普遍认知因素来看，均不宜将此类债务认定为未约定履行期限的债务，进而可以随时主张，这样既不符合法律规定，也不利于纠纷的及时解决。另，2011年7月6日再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司与一审被告昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会签订的《昔阳县西庄村整体搬迁建设项目委托代建合同》、2013年10月23日签订的《终止施工协议》、2014年7月1日签订的《补充协议》，以上协议对涉案工程代建的事实、未能如约交付房屋的原因、违约金支付等均进行了约定，原审对除诉讼时效以外的案件事实并未查明。综上，双方当事人诉争的逾期交房违约金的诉讼时效，从法律规定、“两便原则”上均应从实际交房之日起计算。原审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令山西省晋中市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 武全敬审判员 赵 凯审判员 许文杰二○二○年六月二十九日书记员 赵星河