江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终424号上诉人（原审被告）：熊树根，男，1965年4月13日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：梁兴华，高安市瑞正法律服务所基层法律服务工作者。上诉人（原审被告）：江西才博实业有限公司。住所地：江西省南昌市新建区长堎镇文化大道**(A4号门面)。法定代表人：胡传斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁兴华，高安市瑞正法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：高立清，男，1965年1月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：邬有红，江西鸿韵律师事务所律师。原审第三人：南昌化工农资大市场有限公司。住。住所地：江西省南昌县莲塘北大道**/div>法定代表人：徐敬东，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱恩良，江西瀛洪仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁斗强，江西瀛洪仁律师事务所律师。上诉人熊树根、江西才博实业有限公司（以下简称才博公司）因与被上诉人高立清、原审第三人南昌化工农资大市场有限公司（以下简称农资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2017）赣09民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊树根、才博公司的共同委托诉讼代理人梁兴华，被上诉人高立清及其委托诉讼代理人邬有红，农资公司的委托诉讼代理人朱恩良、丁斗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊树根、才博公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回高立清的诉讼请求；2.确认（2017）赣09执异80号执行裁定具有法律效力；3.本案一、二审诉讼费用由高立清承担。事实和理由：一、高立清与南昌化工大市场有限公司（以下简称化工公司）签订的《南昌县商品房买卖合同》中的商品房买卖不成立。1、在买卖合同上盖章的化工公司早于2007年1月16日进行了工商注册变更，该企业已不存在，且加盖印章的张波是农资公司而非化工公司的法定代表人。在南昌县房产管理局登记注册的案涉房产所有人为农资公司。诉争商品房买卖合同签订主体不适格。2、高立清并未就案涉房产实际支付房款。首先，高立清提供了证人罗某出具的证明，而罗某又作为农资公司的代理人出席了一审庭审，不能排除农资公司与高立清相互串通损害其合法权益、对抗执行的可能。其次，高立清提供了转账记录以证明李新华转账给罗某再由罗某转账给交通银行用于归还原购房人刘国华的房贷。在庭审中罗某的证明称2016年1月12日向交通银行转账170460元，房贷结清，而交通银行的证明显示贷款于2016年1月7日全部还清，两份证明明显自相矛盾。且该组证据无法证明刘国华在交通银行的房贷就是案涉房产的房贷。再次，既然案涉房产有原购买人，那么高立清购买案涉房产就应当与原购房人签订买卖合同。最后，按照高立清提供的证据，只有十七万余元的转账记录，剩余房款并未支付。二、高立清与化工公司就案涉房屋所签订的《南昌县商品房买卖合同》备案登记是虚假的，依法应当纠正并予处罚。1、根据南昌县不动产登记中心出具的产权产籍管理查询信息，农资公司所有的位于南昌县综合楼的产权于2012年4月13日依法完成整栋楼房9594.85平方米的产权总证登记，直至2018年11月13日，该栋综合楼所有房产没有进行分割出售备案登记；总不动产一至六层面积为9594.85平方米，该不动产形成年份为2007年，单独所有，股份制产权。2、农资公司所有的案涉1＃、2＃、3＃国有土地和该土地上开发建成未销售的2万余平方米商品房的产权都登记在农资公司名下，已出售的房屋出售方为农资公司并已登记在实际买受人名下。南昌县产权登记中心没有以化工公司作为产权人的不动产产权的登记。案涉综合楼房产没有化工公司的房屋预售许可证，只有2008年11月18日南昌县房产管理局核发给农资公司的化工大市场综合楼的商品房预售许可证，高立清提供的《南昌县商品房买卖合同》中的出卖人化工公司至今未取得案涉综合楼的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，诉争商品房买卖合同无效。房产局的登记备案错误，应当予以撤销。3、不动产查无登记之实,房产局的备案登记为虚假备案。高立清向化工公司购得的位于江西省南昌县房屋备案与产权在不动产登记中心查无登记，且在执行期间执行法院对执行标的查询时，南昌县房产管理局出具了没有被查封或出让的记录，故南昌县房产管理局在上述《南昌县商品房买卖合同》上的备案登记用章应当是虚假登记。4、高立清与化工公司签订的《南昌县商品房买卖合同》使用的是2007年7月已明令停止使用的填写式格式合同，而非法定电子网签合同，以该楼盘为销售尾盘为由解释续用填写式格式合同，足以说明该合同的真实性存在重大疑义。经南昌县房产管理局开发科工作人员确认，自2007年7月以后，全县按规定统一使用电子版《南昌县商品房买卖合同》，该规定是为了防止虚假登记、违规售房的强制性规定。三、高立清以借款抵购房款的事实不存在。首先，高立清提供的借款借据上面的借款人并不是案涉房产的所有人农资公司，且借款的日期均为2012年，此时，借款人张波并非农资公司的法定代表人，在农资公司处占有的股份比例也是微乎其微，其并不能代表农资公司进行借款；其次，2013年所签订的债权转让协议书并没有农资公司的盖章，且从债务承诺书的措辞来看，高立清主张抵购房款的债务实际是张波的个人债务，与农资公司无关；再者，高立清主张用该笔借款抵购房款，但此抵扣在农资公司的公司财务税务工商审计报表中并未显示出来，据此可以认定该债务与农资公司无关，故高立清主张的借款抵购房款的事实不存在。四、农资公司的南昌县综合楼至今为完整的独立院内办公类楼房，并非商品住房，该栋楼一至六层空无一人，无任何办公、生活用具，也无单位和个人居住生活迹象。楼院内四周杂草丛生，一层全部办公用房统一使用玻璃门、统一型号的Ｕ型锁，且锁已生锈；二层至六层所有办公房间装修工程未完工，全部房间无锁，大多数无门；综合楼大门无锁，整栋楼房无人看管。以上迹象显示该栋楼房从来没有分割销售，也没有交付个人占有使用。五、不动产物权期待权不能等同于物权，未经登记不产生权属登记的效力，更无法对抗第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”高立清向法庭提供的《南昌县商品房买卖合同》中出卖人是化工公司，合同签订时间为2016年1月11日，而合同的出卖人已于2008年1月15日经工商注册变更，企业不复存在，故高立清于2016年1月11日与化工公司所签订的合同是非法的、无效的合同。高立清一直未能提供其已合法占有、使用该套房产的合法有效证据，此处的“占有”，应理解为对不动产的管理和支配。以店面为例，对店面进行了装修，办理了物业的入住（入驻）手续，缴交了物业、水、电、气等费用，从事商业活动的应当有缴税凭证等相关手续。如果仅仅拿到钥匙，而无其他的占有外观，无法产生公示效力。且高立清向法庭出示的钥匙和房屋实际占有人的钥匙不一致，从2007年至2018年11月底该房屋一直由南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司承租，而房屋出租人是农资公司而非高立清。因此，本案没有证据证明高立清取得该房屋产权并占有使用。高立清提供的转账记录、证明、借款借据、债权转让协议等均不能证明其已经向农资公司支付了案涉房产的房款，其抵债行为不符合法定情形，不能排除人民法院的强制执行，且抵债事实不存在，不符合保护物权期待的条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的没有办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”一审法院在执行过程中，对登记在被执行人即农资公司名下的房产进行查封符合法律规定，并无不当。《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人主张其与被执行人签订了以房抵债协议，以其为房屋的实际权利人为由提起执行异议之诉，请求排除执行，符合下列情形，应予支持：⑴案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；⑵案外人对被执行人享有的债权清偿期已经届满且与执行标的的实际价值大致相当；⑶案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；⑷以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑸以房抵债协议不违反《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”本案中，高立清主张的债权实际上是其与张波之间的个人债务，与被执行人农资公司无关。高立清至今未提供以房抵债的书面协议，其现有的证据不能证明以房抵债这一事实，故高立清的主张不能排除执行。六、一审法院计算案件受理费错误，应予纠正。高立清辩称，一、熊树根、才博公司的债权存疑。熊树根、才博公司主张权利的依据为（2015）宜中民一初字第27号民事判决，但该案审理时，农资公司并未到庭应诉答辩，且依据（2015）宜中民一初字第27号民事判决，农资公司仅为担保人之一而不是债务人，债务是否清偿、偿还多少、债务是否存在均存疑。熊树根、才博公司的权利来源存疑。二、其与农资公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，其已经通过支付现金及抵债的形式支付了购房款，南昌县房产管理局已经盖章，其已经实际占有了房屋，案涉房屋未能过户的原因是由于熊树根、才博公司的非法查封、缠讼、干扰。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。农资公司辩称，一、对一审判决事实认定部分存在以下异议：其一、对2013年10月21日徐保根、高立清、张波三人签订的《债权转让协议书》、2013年11月20日的《债务承诺书》形式上的真实性无异议，但对债权本身的真实性有异议。其二、对张波以农资公司综合楼107号房抵给高立清以冲抵部分欠款及利息有异议。二、农资公司已进入破产清算程序，《破产法》属于特别法，应适用特别法的相关规定。农资公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向江西省南昌市中级人民法院申请破产清算，该院于2019年5月5日裁定受理农资公司破产清算一案，并指定江西瀛洪仁律师事务所担任破产管理人。高立清向一审法院起诉请求：1.停止对高立清购买的位于南昌县的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.确认高立清与农资公司于2016年1月11日签订并经南昌县房产管理局登记备案的《南昌县商品房买卖合同》合法有效，并确认位于南昌市归高立清所有。3.案件受理费由熊树根和才博公司负担。一审法院查明，2007年7月16日，经南昌市工商行政管理局核准，南昌化工大市场有限公司更名为南昌化工农资大市场有限公司。江西融汇理财管理有限公司大股东徐保根多次向高立清借款，以张波为法定代表人的农资公司多次向江西融汇理财管理有限公司借款。江西融汇理财管理有限公司与张波商定，因高立清与徐保根有资金借用关系，该公司将部分债权以徐保根名义与高立清及张波签订《债权转让协议》，农资公司出具《债务承诺书》进行担保。2013年10月21日，徐保根、高立清、张波三人签订《债权转让协议书》，2013年11月20日签订《债务承诺书》。张波以农资公司综合楼107号房抵给高立清，以冲抵部分欠款及利息。2015年12月28日，为购买案涉房屋，高立清通过前妻李新文账户汇款180650元给农资公司员工罗某，罗某汇款170460元给案涉房屋的原购房人刘国华，以帮助刘国华还清银行按揭贷款。农资公司于2015年12月交付了案涉房屋的钥匙给高立清，将案涉房屋交付给高立清占有使用。2016年1月11日，农资公司与高立清签订了一份《南昌县商品房买卖合同》，约定农资公司将其开发的位于南昌县㎡，单价3750元，总价689325元）一套房屋出卖给高立清，付款方式为签订合同时一次性付清。该份《南昌县商品房买卖合同》于2016年1月11日在南昌县房产管理局备案登记。熊树根、才博公司因与农资公司民间借贷纠纷一案，于2015年3月31日向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年9月21日作出（2015）宜中民一初字第27号民事判决，判决农资公司对案涉债务承担连带担保责任，该民事判决生效后，熊树根、才博公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年3月18日作出（2016）赣09执25号执行裁定书，2016年4月14日依法对登记在农资公司名下的位于南昌县的房产（权证号15××**）及土地使用权【土地证号：南国用（2009）0XX4、0XX5、0X**】进行了查封。高立清以其对农资公司综合楼107号房产享有所有权为由向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。一审法院于2017年11月20日作出（2017）赣09执异80号执行裁定书，裁定驳回高立清的异议请求。高立清对此不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.化工公司与农资公司是否为同一主体；2.高立清是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，一审法院分析如下：1.关于化工公司与农资公司是否为同一主体的问题。2007年7月16日，经南昌市工商行政管理局核准，南昌化工大市场有限公司更名为南昌化工农资大市场有限公司。根据法律规定，自2007年7月16日后化工公司已不存在，该公司应以农资公司的名义进行各项民事行为。但因该公司管理混乱，在与高立清签订《南昌县商品房买卖合同》时，仍以化工公司名义签订。虽然该套房屋备案登记在农资公司，与该份《南昌县商品房买卖合同》签订主体化工公司不一致，但从该份《南昌县商品房买卖合同》约定的房屋位置可以看出，高立清与化工公司约定的买卖的该套房屋系一审法院查封的房屋。高立清、农资公司提供的证据足以证实化工公司与农资公司系同一主体。2.关于高立清是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。高立清诉请停止对案涉房屋的执行，依法应审查高立清对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：（一）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（二）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；（三）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；（四）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（五）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；（六）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”本案中，高立清在一审法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并进行了备案登记，且在查封之前已实际占有并使用案涉房屋。高立清按照《南昌县商品房买卖合同》的约定已经付清了全部房款。高立清与农资公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，农资公司通过以房抵债，与高立清在案涉房屋被查封前已经签订了书面《债权转让协议书》及《债务承诺书》。因此，高立清对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，高立清诉称其对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止对案涉房屋的执行，事实清楚，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项规定，判决：一、不得执行位于江西省南昌县房屋；二、确认高立清与农资公司于2016年1月11日签订的《南昌县商品房买卖合同》合法有效，高立清对江西省南昌县房屋享有所有权。案件受理费10600元，由熊树根、才博公司负担。本院二审期间，围绕上诉请求，高立清未提交新证据。熊树根、才博公司提交了以下证据：第一组：江西省宜春市中级人民法院函、江西省宜春市中级人民法院（2017）赣09执异80号执行裁定书、2017年7月28日南昌县房产管理局给一审法院的情况说明、2017年6月29日南昌县房产管理局给一审法院的说明、2016年8月9日南昌县房产管理局给一审法院的说明、2017年9月18日罗来清的异议书。证明：1.其与农资公司之间的债务已经法院作出生效判决并已进入执行程序，在诉争执行标的物进行拍卖时高立清提出异议，此前，没有一方对其债务提出异议或撤销权之诉，从判决到执行，农资公司对诉争债务没有提出任何异议，不能因为农资公司未参与诉讼就否定其债权。2.法院查封诉争房产时，南昌县房产管理局信息系统显示诉争综合楼1-6层无抵押、无备案、无网签，至2017年6月29日该综合楼仍处于正常状态，高立清主张其购买诉争房屋的合同没有进行备案登记，也未办理产权过户登记。2016年8月9日、2017年6月29日、2017年7月28日南昌县房产管理局向一审法院出具的三份备案情况说明均存在矛盾，一审法院函告南昌县房产管理局澄清，但时至今日南昌县房产管理局仍未澄清。第二组证据：2014年4月9日住房城乡建设部、国家工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。证明：根据2014年的该通知，2000年的示范文本作废，施行的新文本为GF2014-0171范本。高立清于2016年签订诉争房屋买卖合同时使用的为2000年的合同范本，且不是网签范本，而是手填的。使用范本为强制行为，高立清签订的合同是无效的。高立清质证如下：关于第一组证据，对（2017）赣09执异80号执行裁定书的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的均有异议，其已提出执行异议之诉。一审法院致南昌县房产管理局的函即使为真实的也无法达到对方证明目的。对南昌县房产管理局2017年6月29日出具说明的真实性无异议，对内容的真实性有异议，根据其与农资公司签订的房屋买卖合同及南昌县房产管理局一审中向一审法院提供的情况说明，高立清与农资公司签订合同的备案时间是2016年1月11日，该份说明中未记载其备案时间，内容不完整。关于2017年7月28日的情况说明，对其真实性有异议，诉争房屋之前属于刘国华，其不清楚刘国华是否于2009年2月16日前进行合同备案，但根据其购房合同，高立清与农资公司的合同是于2016年1月11日进行备案登记的。关于南昌县房产管理局2016年8月9日出具的说明，对真实性、关联性均有异议，无法达到熊树根、才博公司的证明目的。关于罗来清的异议书，与本案无关。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其与农资公司签订的商品房买卖合同经过南昌县房产管理局备案登记，故南昌县房产管理局是认可其使用的合同版本的。农资公司质证如下：对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据第一组证据，高立清所提供的证据不足以证明其已支付全部价款，并未实际占有。本院认证如下：第一组证据来源于一审法院执行局，对其形式上的真实性予以确认。（2017）赣09执异80号执行裁定书是一审法院执行部门对高立清所提本案执行异议的审查，因高立清对该裁定结果有异议故而引发本案执行异议之诉，高立清对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益应最终通过案外人执行异议之诉程序解决，故该证据不能证明高立清对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。至于该证据能否达到熊树根、才博公司的第一个证明目的，即其对农资公司是否享有合法债权的问题。本院认为，虽然高立清在二审答辩中对熊树根、才博公司的债权提出异议，但因熊树根、才博公司的债权已经生效裁判确认并进入执行程序，无证据证明本案执行依据被撤销，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行法院做出驳回其执行异议的裁定不服，认为作为执行依据的原判决有错误的，应通过审判监督程序解决。因此，熊树根、才博公司被执行依据确认的债权是否合法，不属本案审查范围。（2017）赣09执异80号执行裁定书不能证明本案待证事实。2017年9月18日罗来清的异议书，根据其内容，罗来清对综合楼5-6层主张权利，而本案涉及综合楼一楼107号房，故该证据与本案无关联。关于江西省宜春市中级人民法院函，根据该证据的内容，一审法院在其致南昌县房产管理局函件中陈述法院查封诉争房产时南昌县房产管理局信息系统显示诉争综合楼1-6层无抵押、无备案、无网签。关于南昌县房产管理局出具的三份说明，南昌县房产管理局2016年8月9日的说明载明诉争综合楼101室至112室已备案，未载明备案时间和备案登记的买受人。南昌县房产管理局2017年6月29日的《说明》和2017年7月28日的《情况说明》均载明诉争107室备案时间为2009年2月16日，也均未载明备案登记的买受人。而一审中高立清提交的南昌县房产管理局2018年2月5日出具的《情况说明》载明高立清购买诉争房屋的合同于2016年1月11日进行了备案登记。可见，在江西省宜春市中级人民法院函中一审法院陈述其查封时南昌县房产管理局信息系统显示的诉争房屋的状态、南昌县房产管理局2017年6月29日出具的《说明》及2017年7月28日出具的《情况说明》记载的状况、2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》记载的状况，均不一致，对于不一致的原因，尚无做出合理解释的相关证据。因此，对于南昌县房产管理局出具的几份说明的内容的真实性，本院无法确认。江西省宜春市中级人民法院函也不能直接证明诉争房屋买卖备案登记的真实状况。综上，对该组证据不予采信。第二组证据为打印件，无法确认其真实性，即使是真实的，也不能直接根据使用的合同范本判断合同是否真实以及合同是否有效，违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效，违反规定使用合同范本不属于合同无效的情形。该证据不能达到熊树根、才博公司的证明目的，不予采信。农资公司提交了以下证据：第一组：1、江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01破申7号民事裁定书，2、江西省南昌市中级人民法院(2019)赣01破2号决定书。证明：2019年5月5日，江西省南昌市中级人民法院受理农资公司破产清算案，并指定江西瀛洪仁律师事务所为破产管理人，农资公司已进入破产清算程序，《破产法》属于特别法，应适用特别法的相关规定。第二组证据：1、高立清债权申报表、送达地址确认书、送达回执、证据目录。证明：高立清已向管理人申报债权，对其债权管理人正在审查中。2、熊树根、才博公司债权申报表、送达地址确认书、送达回执、证据目录。证明：熊树根、才博公司已向管理人申报债权，对其债权管理人正在审查中。第三组证据：农资公司第一次债权人会议资料。证明：农资公司的财产状况、债权调查及债权初步审查情况，其中包括对高立清、熊树根、才博公司的债权审查情况。熊树根、才博公司质证如下：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其申请的强制执行是在破产申请前实施的。对第二组、第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，债权仍在审查当中，尚未得出结论。高立清质证如下：对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，诉争房屋买卖合同的签订及备案登记是在农资公司破产前完成的，且其已通过现金和抵债的形式付清了全部款项。对第二组证据中高立清的债权申报表的真实性、合法性、关联性均无异议。因在熊树根、才博公司与农资公司民间借贷纠纷一案中农资公司未到庭应诉答辩，故对熊树根、才博公司的债权申报存在异议，即便熊树根、才博公司的债权真实，农资公司也仅为担保人之一，不是真正的债务人。关于第三组证据，无法核实其真实性。本院认证如下：对第一组证据的真实性、合法性予以确认，但与本案无关联。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。该条规定的是人民法院受理破产申请后针对被执行人的执行程序如何进行，对被执行人的财产如何处理，涉及的是执行程序和执行实施问题。若执行法院未按照《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定处理，当事人或利害关系人对执行行为有异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定通过执行异议、复议程序解决。本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉审理的是案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，人民法院受理破产申请不影响本案执行异议之诉的审理。对该组证据不予采信。第二组、第三组证据不能证明高立清对诉争房产是否享有排除强制执行的民事权利，与本案无关联，不予采信。根据一审当事人提交的证据，本院经审查认为，一审判决采信证据和认定事实存在错误，应予纠正。虽然罗某在一审中以农资公司员工的身份作为农资公司的委托诉讼代理人参加诉讼，并对高立清提交的所有证据均予以认可。但是，本案为案外人执行异议之诉，不仅涉及房屋出卖人和买受人的利益，还涉及被执行人其他债权人的利益，不能仅凭当事人的自认认定案件事实。结合一审当事人提交的证据，对一审判决采信证据、认定事实错误的情况具体分析如下：1.关于高立清提供的第一组证据《南昌县商品房买卖合同》、2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》。根据《南昌县商品房买卖合同》的内容，其载明的出卖人为化工公司，虽然化工公司更名为农资公司，但更名时间为2007年7月16日，按照高立清的陈述，本案商品房买卖合同于2016年1月11日签订，而一审中当事人对于更名八年之后使用化工公司印章签署的合同的真实性存在争议，故对于合同签订主体这一事实的认定应与证据本身记载的内容保持一致。一审判决认定2016年1月11日农资公司与高立清签订了一份《南昌县商品房买卖合同》与证据不符，认定事实错误。另外，高立清提交的2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》载明：“高立清购买的位于南昌市商铺所签订的《南昌县商品房买卖合同》已于2016年1月11日在南昌县房管局登记备案。”在该《情况说明》上加盖了南昌县房产管理局的印章，无制作人和法定代表人签字。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章。故该《情况说明》不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位出具证明的条件。且本院二审中，高立清称该份《情况说明》是罗某向其交付的。另根据二审中熊树根、才博公司提交的证据，南昌县房产管理局向一审法院另行出具了三份说明，2017年6月29日的《说明》和2017年7月28日的《情况说明》均载明诉争107室备案时间为2009年2月16日，这与高立清提交的《情况说明》内容不一致。高立清也未提交证据证明南昌县房产管理局出具的说明记载不一致的原因。综上，对高立清提交的2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》应不予采信。一审判决错误采信该证据进而导致其错误认定诉争《南昌县商品房买卖合同》于2016年1月11日在南昌县房产管理局备案登记，应予纠正。2.关于高立清在一审提交的第二组至第六组证据，高立清提交这几组证据的目的是为了证明其已付清诉争房屋价款。高立清主张其支付的诉争房屋价款由两部分构成：一是转账给罗某180650元，二是以房抵债508675元。关于转账支付给罗某180650元，高立清陈述诉争房屋原买受人为刘国华，刘国华在交通银行有按揭贷款，为购买诉争房屋，其于2015年12月28日以其前妻李新文名义汇款180650元给罗某，之后，罗某汇款170460元给刘国华。高立清为证明其支付180650元购房款的主张，在一审提交了第二组证据即罗某出具的书面证明、罗某的身份证、李新文汇款给罗某180650元的付款凭证、罗某汇款给刘国华170460元的汇款记录、交通银行结清证明、交通银行数据更新记录。为证明以房抵债508675元的主张，高立清在一审提交了以下证据：第三组证据即江西融汇理财管理有限公司法定代表人身份证明、徐保根身份证、徐保根大股东身份证明、江西融汇理财管理有限公司营业执照、江西融汇理财管理有限公司出具的情况说明，证明：江西融汇理财管理有限公司大股东为徐保根，徐保根多次向高立清借款，以张波为法定代表人的农资公司多次向江西融汇理财管理有限公司借款，张波以农资公司综合楼107号房抵给高立清，冲抵部分欠款及利息，张波遂通知农资公司员工罗某为高立清在南昌县房产管理局办理了该房屋的备案登记手续。第四组证据即李新文身份证复印件、李新文与高立清结婚证、2012年3月9日李新文汇款100万元给江西融汇理财管理有限公司的汇款凭证，证明：李新文与高立清曾经是夫妻关系，2012年3月9日高立清以李新文名义汇款100万元给江西融汇理财管理有限公司。第五组证据即2012年5月14日的借款借据、2012年8月23日的借款借据、借款及担保合同、2012年5月16日汇款记录，证明：时间戳为2012年5月16日16：45分、汇款人为江西融汇理财管理有限公司、收款人为江西乾海投资发展有限公司的100万元汇款为该公司汇给张波的资金之一（收款人账户为张波指定）。第六组证据即债权转让协议、债务承诺书，证明：江西融汇理财管理有限公司与张波商定，因高立清与徐保根之间有资金借用关系，该公司将部分债权以徐保根名义与高立清及张波签订《债权转让协议》，农资公司出具《债务承诺书》，因此，农资公司欠高立清债务。关于高立清在一审提交的第二组证据，本院认为，该组证据虽能证明2015年12月28日李新文汇款180650元给罗某，罗某于2016年1月12日汇款170460元给刘国华，但不能证明其支付的为诉争购房款。首先，高立清向公司购买房屋，未向公司账户付款，而是向罗某个人付款，与交易习惯不符。其次，根据高立清提交的《结清证明》，刘国华的贷款在2016年1月7日已结清，与罗某出具证明载明其于2016年1月12日向刘国华账户转账支付170460元用以结清刘国华在银行的房屋按揭贷款不相符。再次，根据高立清提交的第一组证据，其于2016年1月11日与化工公司签订《南昌县商品房买卖合同》，而李新文转账给罗某180650元的时间为2015年12月28日，2015年12月28日商品房买卖合同尚未签订，房屋价款尚未确定，高立清及罗某称2015年12月28日李新文支付给罗某的180650元为购房款与常理不符。且根据罗某转账给刘国华170460元的事实，结清刘国华的贷款只需170460元，对于多支付的款项，高立清未作出合理解释。最后，罗某在一审中以农资公司员工的身份作为农资公司的委托诉讼代理人，同时作为证人出具书面证言，与农资公司有利害关系，其证言证明力较低。因此，高立清提供的该组证据不能证明其已于2015年12月28日支付购房款180650元，一审判决采信该组证据进而认定“2015年12月28日，为购买案涉房屋，高立清通过前妻李新文账户汇款180650元给农资公司员工罗某，罗某汇款170460元给案涉房屋的原购房人刘国华，以帮助刘国华还清银行按揭贷款。”，属事实认定错误，应予纠正。关于高立清在一审提交的第三组、第四组、第五组、第六组证据应否采信的问题。高立清提交的第三组证据中江西融汇理财管理有限公司法定代表人身份证明、徐保根大股东身份证明均无制作人和法定代表人签字，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位出具证明的条件，且与本案无关，不应采信。徐保根虽在江西融汇理财管理有限公司出具的情况说明中签名但未出庭作证，且《情况说明》中的相关内容仅系徐保根或江西融汇理财管理有限公司的单方陈述，无相关证据证实所载内容的真实性。第四组证据虽然能够证明李新文与高立清曾经存在婚姻关系，2012年3月9日李新文汇款100万元给江西融汇理财管理有限公司，但即使根据徐保根、江西融汇理财管理有限公司在《情况说明》中的自认而认定该笔款项系高立清出借给徐保根的，也仅能证明徐保根与高立清之间借款100万元的相关事实，不能证明农资公司与徐保根之间借款的相关事实，更不能证明诉争房屋部分价款是通过以房抵债支付的事实。关于第五组证据，民间借贷合同为实践性合同，借款金额以实际支付的为准。2012年5月14日的借款借据不能证明500万元借款已实际支付，2012年8月23日的借款借据、借款及担保合同不能证明1200万元借款已实际支付。2012年5月16日汇款记录仅能证明2012年5月16日江西融汇理财管理有限公司向江西乾海投资发展有限公司汇款100万元，即使江西乾海投资发展有限公司为张波指定的收款账户，也仅能证明实际支付100万元借款的事实，不能证明2012年5月14日借款借据中的500万元借款全部支付。因此，本案现有证据不能证明徐保根、江西融汇理财管理有限公司在《情况说明》中陈述的截至2012年10月22日农资公司累计欠江西融汇理财管理有限公司1200万元的事实。关于第六组证据即债权转让协议、债务承诺书，虽然2013年10月21日徐保根、高立清、张波三方签订的《债权转让协议书》载明徐保根将其对张波享有的债权本金1500万元转让给高立清，张波于2013年11月20日、2015年11月11日出具《债务承诺书》，在承诺书上签名并加盖了农资公司的印章，承诺在一定期限内还款，否则承担违约责任，但无证据证明该1500万元债权是如何形成和结算得出的、是否为受法律保护的债权。另外，本案现有证据也不能证明高立清与农资公司之间达成了以房抵债的协议。综上，对高立清在一审提交的第三组至第六组证据不予采信。一审判决认定：“江西融汇理财管理有限公司与张波商定，因高立清与徐保根有资金借用关系，该公司将部分债权以徐保根名义，与高立清及张波签订《债权转让协议》，农资公司出具《债务承诺书》进行担保。2013年10月21日，徐保根、高立清、张波三人签订《债权转让协议书》，2013年11月20日签订《债务承诺书》。张波以农资公司综合楼107号房抵给高立清，以冲抵部分欠款及利息。”，认定事实错误，应予纠正。关于高立清在一审提交的第七组证据即一把钥匙，证明其向农资公司交付180650元后农资公司于2015年12月向其交付了诉争房屋的钥匙，其已实际占有诉争房屋。对此，本院认为，虽然罗某作为农资公司的代理人对高立清的陈述予以认可，但是，如前所述本案不仅涉及农资公司与高立清的利益还涉及被执行人其他债权人的利益，不能仅凭高立清和农资公司的陈述认定案件事实，对于高立清是否在人民法院查封前实际占有诉争房屋应结合案件证据审查认定。根据现有证据不能证明这把钥匙是否为诉争房屋的钥匙，即使是诉争房屋的钥匙也不能证明是在人民法院查封前已经交付钥匙。对于该证据应不予采信，一审判决采信该证据进而认定“农资公司于2015年12月交付了案涉房屋的钥匙给高立清，将案涉房屋交付给高立清占有使用。”，认定事实错误，应予纠正。本院二审另查明：高立清在一审中提交的《南昌县商品房买卖合同》载明：2016年1月11日，出卖人化工公司与买受人高立清签订《南昌县商品房买卖合同》，约定化工公司将诉争综合楼107号房屋出卖给高立清，签订本合同时一次性付清全部房款689325元，买受人的房屋仅作商铺使用。在该合同上加盖了化工公司印章、张波的印鉴，高立清签字。对一审法院查明的各方无争议的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：高立清对诉争房屋享有的权益能否排除熊树根、才博公司对诉争房屋申请的强制执行。对此，本院分析评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的四个条件必须同时具备才能排除强制执行。关于本案是否符合上述四个条件，本院分析如下：第一，本案中，诉争房产于2016年4月14日被人民法院查封。高立清主张其于2016年1月11日与农资公司签订了商品房买卖合同并于同日办理了备案登记。本院认为，根据本院查明的事实，2007年7月16日经南昌市工商行政管理局核准，化工公司更名为农资公司。根据高立清提交的2016年1月11日的《南昌县商品房买卖合同》，出卖人为化工公司，且合同上加盖的是化工公司的印章。根据常理，公司更名后应启用新的公司印章，原印章应不再使用。在化工公司更名为农资公司八年多之后，仍然使用原化工公司的印章对外签订合同，不符合常理。另外，虽然高立清提交的《南昌县商品房买卖合同》上加盖了南昌县房产管理局备案章，且2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》中载明该合同于2016年1月11日进行了备案登记，但该《情况说明》无制作人和法定代表人签字，且根据二审中熊树根、才博公司提交的证据，南昌县房产管理局向一审法院另行出具了三份说明，2017年6月29日的《说明》和2017年7月28日的《情况说明》均载明诉争107室买卖合同备案时间为2009年2月16日，这与高立清提交的《情况说明》内容不一致。高立清也未提交证据证明南昌县房产管理局出具的说明记载不一致存在合理的原因。因此，对高立清提交的2018年2月5日南昌县房产管理局出具的《情况说明》的真实性无法确认。综上，对高立清提交的2016年1月11日的《南昌县商品房买卖合同》的真实性、合法性、有效性无法确认。高立清提供的证据不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，即使高立清提供的2016年1月11日的商品房买卖合同真实合法有效，其提供的证据也不能证明在人民法院查封之前其已合法占有诉争房产。对于买受人是否实际占有使用房屋的事实应结合房屋交付材料、买受人缴纳水电费、物业费等费用的证明、房屋出租的相关事实认定。按照交易习惯，房地产开发企业在交房时会与房屋买受人办理房屋交付手续。而本案中，高立清未提供其与农资公司办理房屋交付手续的证据，也未提交其缴纳水电费、物业费等费用或作为出租人出租诉争房屋的合同、收取房租的凭证等证据，其仅提供一把钥匙，不足以证明其在人民法院查封之前已实际占有诉争房屋的主张。第三，高立清主张其已支付全部价款，并主张其支付的诉争房屋价款由两部分构成：一是转账给罗某180650元，二是以房抵债508675元。在证据分析认证部分，本院已阐明高立清提供的证据不能证明2015年12月28日其支付给罗某的180650元为支付本案诉争房款，不再赘述。且高立清提供的证据也不能证明其对农资公司享有的合法债权的金额及其与农资公司之间达成了以房抵债协议，对其主张以其对农资公司的债权充抵房款508675元，不予支持。第四，高立清提供的证据不能证明其向农资公司主张过办理房屋产权过户登记手续，也无证据证明本案诉争房屋在人民法院查封之前存在办理过户登记手续的障碍。因此，高立清提供的证据不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是对商品房消费者的物权期待权的保护，且三个条件必须同时具备才能排除强制执行。关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、房屋价款支付的问题，如前所述，不再赘述。除此之外，即使高立清提交的2016年1月11日的《南昌县商品房买卖合同》是真实的，根据该合同约定，诉争房屋的性质为商铺，高立清也并非商品房消费者，本案不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形。关于本案是否符合《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条规定的排除强制执行的情形。《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：（一）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（二）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；（三）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；（四）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（五）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；（六）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”本案中，高立清提供的证据不能证明其受让的徐保根对张波享有的1500万元债权是如何形成和结算得出的、是否为合法债权，故不能证明其与被执行人农资公司在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系。且无证据证明其与农资公司在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议。因此，本案不符合《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条规定的排除强制执行的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中高立清提供的证据不能证明其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。熊树根、才博公司上诉请求撤销原判、驳回高立清诉讼请求的主张成立，予以支持。熊树根、才博公司上诉请求确认（2017）赣09执异80号执行裁定具有法律效力，不属案外人执行异议之诉判决主文载明的内容，其上诉称一审法院计算案件受理费错误，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，熊树根、才博公司关于撤销原判、改判驳回高立清诉讼请求的上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实错误导致处理结果错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2017）赣09民初195号民事判决；二、驳回高立清的诉讼请求。一审案件受理费10600元、二审案件受理费10600元，共计21200元，由高立清负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  吴玉萍审判员  刘伟伟二〇二〇年六月十一日法官助理王兵书记员肖力恒附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。