广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11658号原告（反诉被告）伍润娣，女，汉族，1950年11月10日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。委托代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。被告（反诉原告）杨小毛，男，汉族，1985年2月11日出生，户籍地址江西省南昌市湾里区，委托代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）伍润娣诉被告（反诉原告）杨小毛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序进行了公开开庭审理，原告伍润娣及其委托代理人陈佳丽、被告委托代理人贺才慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2018年11月1日起承租原告位于深圳市龙岗区的房屋，双方未订立书面的租赁合同，仅口头约定租金每月人民币6000元，双方有权随时通知另一方解除租赁合同。2019年10月开始原告通知被告解除租赁合同，并告知被告须在2019年11月底前将房屋返还给原告，但被告却置之不理，反而要求原告支付巨额赔偿款。原告又于2019年12月18日向被告发出通知，因需要配合城市更新项目，需将房屋移交给发展商统一拆除，再次要求被告在2019年12月31日前办理租赁物，并要求被告支付拖欠的租金和水电费。但被告在收到通知后，未在原告给予的宽限期内返还租赁物，也拒不支付任何租金及水电费。原告认为，原被告双方的不定期租赁合同关系已解除，被告应当如期返还房屋并支付拖欠的费用，但被告却拒绝履行该义务，其行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求判令：一、解除原被告双方的租赁关系；二、被告立即向原告返还租赁物；三、被告支付原告拖欠的租金人民币20000元（暂计至2020年1月10曰）；四、被告向原告支付从2020年1月11日至被告实际返还租赁物之日的占用费；五、被告支付原告2019年9月1日至2019年10月30日水费人民币112元；六、被告支付原告2019年9月1日至2019年12月31日电费人民币391.3元;七、承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告同意解除房屋租赁合同，同意搬走，但条件是原告要退还押金10000元，赔偿搬迁费及装修损失20000元，合计30000元，应当抵扣租金。二、从2020年1月11日起，因为原告停水停电，导致涉案房屋无法正常使用，再加上新冠疫情使得2020年2月至2020年3月被告也无法经营，因此从2020年1月11日至今的租金或占有使用费，被告不同意支付。三、水电费同意支付。被告反诉称，被告承租原告的房屋用来承接和生产铝合金门窗，租赁时被告希望租赁时间长久一些，不愿意再受搬离之累，一再要求与原告签订《房屋租赁合同》，原告不同意签书面租赁合同，口头保证此处房屋不会拆迁。但是原告出租的房屋又正好符合被告的要求，被告只好租下了原告的房屋，于2018年11月1日向原告支付10000元的租赁押金和当月的房屋租金。被告承租房屋刚刚10个月，即2019年9月2日，原告就向被告下达了停租通知书，因旧改要求被告2019年11月底前搬离。被告也同意搬迁，但是原告却不退还被告的押金l0000元，被告多次找原告，要求退还押金，适当补偿搬迁费用，原告不予理会，还反将上诉人告上法庭。综上，根据相关法律规定，请求法院判令：一、原告返还被告承租涉案商铺的押金10000元；二、原告支付被告搬迁费及装修损失20000元；三、原告承担本诉及反诉诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，一、被告在起租原告的物业时，原告已经告知被告涉案物业存在旧改项目，随时可能需要收回及拆迁，因此被告对于房屋随时需要收回的情形是知情的，但其依然同意承租涉案的租赁物业。在起租涉案物业时，原告也已向被告说明清楚，原告如果需要解除涉案物业的租赁关系的，被告将无条件同意并予以搬离。因此被告无权再主张相应的搬离费和装修损失。二、被告所提供的证据没有相应的支付记录和发票记录，无法证明其搬迁费和装修损失费的真实性。三、被告存在逾期支付租金和水电费的违约行为，原告有权因此主张合同解除权利，并要求被告搬离。经审理查明，被告于2018年11月1日开始承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道平湖大街392号一楼商铺，双方未签订书面租赁合同，口头约定每月租金人民币6000元，被告于2018年11月1日向原告支付了10000元押金，原告将商铺交于被告使用。在租赁过程中，由于涉案房屋需拆迁，原告于2019年9月7日开始通知被告解除租赁关系，要求被告于2019年11月底搬离，但被告拒绝搬离。原告称其于2019年12月18日再次限令被告于2019年12月31日前搬离，但被告仍不搬离。原告确认，由于被告拒不搬离，原告于2020年1月21日开始进行了停水停电处理，被告则称原告实际从2020年1月10日已开始停水停电。被告称其同意搬离，但要求原告退还租金10000元并赔偿搬迁及装修费用，原告认为被告无权要求赔偿，双方发生纠纷，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原被告确认，被告尚欠原告2019年9月1日至2019年10月30日水费人民币112元，尚欠原告2019年9月1日至2019年12月31日电费人民币391.3元，尚欠原告2020年1月10日之前的租金20000元。另被告提交一张装修费收据，主张其花费装修费20471元，原告对此不予认可，并称被告无装修，同时亦未同意过被告进行装修。双方确认，被告目前仍未搬离，虽已停水停电，但被告仍有五金货物存放在涉案商铺内。本院认为，被告承租原告房屋，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告作为出租人，可以随时解除租赁合同，但需在合理期限之前通知被告。原告因为拆迁，于2019年9月提前一个多月通知被告搬离，已给予被告合理搬离期限，故原告请求解除双方租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。租赁合同解除后，原告应将租赁押金10000元退还被告，被告应当支付其已确认的截至2020年1月10日前的租金20000元及水电费。由于原告依法享有解除权，故原告解除租赁合同不构成违约，被告无权要求原告赔偿搬迁及装修损失。况且被告提交的装修费收据亦无法证明其已征得原告同意进行了装修。关于2020年1月11日之后的租金，由于被告一直占用至今，故应当继续向原告支付占用期间的租金，但由于原告已停水停电，涉案商铺实际已无法正常使用，本院酌情2020年1月11日之后的租金按原租金标准的一半（即每月3000元）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告伍润娣与被告杨小毛的租赁合同关系；二、被告杨小毛应于本判决生效之日起三日内将承租的深圳市龙岗区平湖街道平湖大街392号一楼商铺交还原告伍润娣；三、被告杨小毛应于本判决生效之日起三日内支付原告伍润娣2020年1月10日之前的租金人民币20000元；四、被告杨小毛应于本判决生效之日起三日内支付原告伍润娣自2020年1月11日至被告杨小毛实际返还租赁物之日的租金（按每月人民币3000元计算）；五、被告杨小毛应于本判决生效之日起三日内支付原告伍润娣2019年9月1日至2019年10月30日水费人民币112元；六、被告杨小毛应于本判决生效之日起三日内支付原告伍润娣2019年9月1日至2019年12月31日电费人民币391.3元；七、原告伍润娣应于本判决生效之日起三日内退还被告杨小毛租赁押金人民币10000元；八、驳回原告伍润娣其他诉讼请求；九、驳回被告杨小毛其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币152.54元（原告伍润娣已预交），由被告承担。反诉费人民币262.5元（被告杨小毛已预交），由原告承担87.5元，由被告承担175元。本判决为终审判决。审判员  张智强二〇二〇年六月十五日书记员  宋德彪