广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终810号上诉人（原审被告）：茂名鑫林房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**************，营业地址：广东省茂名市电白区**************。法定代表人：余旭明，董事长。委托诉讼代理人：徐玉云，广东民道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李毅，男，族，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘栩潮，广东诚挚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄建兰，女，汉族，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘栩潮，广东诚挚律师事务所实习律师。上诉人茂名鑫林房地产开发有限公司（以下简称鑫林公司）因与被上诉人李毅、黄建兰商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫林公司上诉请求：1.撤销(2019)粤0904民初4717号民事判决，驳回李毅、黄建兰的诉讼请求。2.本案的诉讼费用由李毅、黄建兰负担。事实与理由：（一）案涉《商品房买卖合同》第十九条约定了协商的前置程序，李毅、黄建兰未与鑫林公司协商即提起诉讼，违反了合同约定，对李毅、黄建兰的诉讼请求依法应予驳回。（二）案涉《商品房买卖合同》所约定的商品房已交付给李毅、黄建兰，李毅、黄建兰主张从2015年12月29日计算至2019年10月18日的违约金没有依据，应予以驳回。第一，签订案涉《商品房买卖合同》当日，鑫林公司到电白区房地产交易所办理了不动产登记备案手续，案涉商品房的产权已转移给李毅、黄建兰。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，鑫林公司已完成了交付不动产的义务。第二，李毅、黄建兰于2017年9月5日在案涉商品房安装了不锈钢防盗门，并在2019年10月6日补交了收房并申请室内装修的申请书给鑫林公司，李毅、黄建兰现要求鑫林公司交付房屋没有事实依据。第三，鑫林公司不存在逾期交房的情况，也不应承担违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人应当在2015年12月28日前将涉案商品房交付给买受人使用，由于国家宏观政策调整，对房地产限购、限贷，限售等条件的影响，导致案涉商品房未取得相关的验收文件，这不能视为鑫林公司的原因导致逾期交房，鑫林公司无需承担逾期交房的违约责任。（三）鑫林公司不存在违约行为，李毅、黄建兰的全部诉讼请求依法应予驳回。第一，如前所述，鑫林公司不存在逾期交房的违约情形。第二，李毅、黄建兰存在逾期付款的情形。案涉《合同补充协议》第十条约定，李毅、黄建兰应在2014年3月31日签订合同起三日内办理银行按揭贷款的手续，但李毅、黄建兰直至2014年8月5日才向贷款银行贷款，显然李毅、黄建兰存在逾期付款的行为，应承担逾期付款的违约责任。综上所述，李毅、黄建兰所诉没有事实依据和法律根据，请求法院依法驳回李毅、黄建兰的诉讼请求。李毅、黄建兰辩称，（一）鑫林公司不按合同约定履行义务，应支付违约金。李毅、黄建兰提起诉讼符合双方约定。一审时，鑫林公司承认案涉商品房尚未竣工验收，案涉商品房不符合合同约定的交付标准。李毅、黄建兰多次要求鑫林公司尽快按合同约定完成竣工验收手续进行交付并支付逾期交付违约金。随着鑫林公司履约能力恶化，为了避免损失扩大，李毅、黄建兰同意按现状占有房屋，并提出用违约金抵对车位款，但鑫林公司不同意。鑫林公司至今仍然未完成竣工验收手续，不支付违约金给李毅、黄建兰，甚至以断水断电来威胁李毅、黄建兰撤诉。鑫林公司诉称未进行协商，不是事实。（二）鑫林公司逾期交付房屋，理应按约定支付违约金。2019年10月6日，李毅、黄建兰仅同意收楼进行装修，而非合同约定意义上的交付。鑫林公司主张因国家政策、政府等因素免责，但无证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。一审法院判决违约金支付至2019年10月6日是欠妥的，违约金应支付至鑫林公司交付房屋为止。（三）李毅、黄建兰没有违约行为。案涉《合同补充协议》第十条强调三日内提交贷款资料，而不是三日内完成贷款手续。银行自身亦需要时间完成发放贷款手续，因而2014年8月5日银行出具借款收据不属于违约行为。即使李毅、黄建兰存在鑫林公司诉称的逾期付款，仍应按双方约定进行处理，这不是鑫林公司免责的事由。综上，恳请法院作出公正判决，驳回鑫林公司的上诉请求。李毅、黄建兰向一审法院起诉请求：1.判令鑫林公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396)，将符合合同第八条约定交付条件的位于茂名市电白区*****************交付给李毅、黄建兰；2.判令鑫林公司支付逾期交付违约金203959.32元（按日万分之一点八计算，暂从2015年12月29日计至2019年10月18日止1389天，以后计算至实际交付符合合同第八条约定交付条件的房屋之日止）给李毅、黄建兰；3.本案全部诉讼费用由鑫林公司承担。一审法院审理查明：2014年3月31日，李毅、黄建兰与鑫林公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201****396），约定李毅、黄建兰向鑫林公司购买位于茂名市电白区*****************的商品房一套，该房建筑面积179.82平方米，其中套内建筑面积154.68元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.14平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5273.93元，总金额为815771元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人首期房款已支付365772元，剩余房款450000元以公积金按揭或商业按揭方式向银行办理贷款支付，或以现金方式一次性付清。第八条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(不作累加)。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹点捌（该比率应不小于第1（1）项中的比率）的违约金。签订合同时，李毅、黄建兰已经交付了首期房款365772元，于2014年8月1日交付房款60000元给鑫林公司，鑫林公司开具发票给李毅、黄建兰收执。剩余房款390000元，李毅、黄建兰以公积金按揭贷款方式付清给鑫林公司。李毅、黄建兰与电白县**信用合作联社羊角信用社于2014年7月16日签订《住房公积金借款合同》按揭贷款390000元，约定贷款年利率为4.50%，在2014年8月5日已将按揭贷款390000元汇入鑫林公司账户。2014年3月31日，该《商品房买卖合同》经房产部门进行登记备案。鑫林公司未能提供案涉商品房的建筑工程竣工验收报告。李毅、黄建兰承认鑫林公司已经在2019年10月6日将案涉商品房的钥匙交付给李毅、黄建兰，但李毅、黄建兰认为房屋没有符合交付条件，不属于具有法律效力的房屋交付，房屋交付条件应该符合合同第八条约定的条件。鑫林公司提供2019年10月6日李毅、黄建兰签名的申请书，申请书记明：购房人在鑫林公司《**花园》购买*幢1**2房，建筑面积179.82平方米商品房，申请方对房屋进行检验认为符合购房合同约定条件，同意收房，现申请在2019年10月6日进行室内装修。一审法院认为，李毅、黄建兰与鑫林公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。李毅、黄建兰已向鑫林公司付清全部房款815772元，根据合同约定，鑫林公司应在2015年12月28日前将符合合同约定的交房条件的商品房交付李毅、黄建兰使用，但鑫林公司在2019年10月6日才将案涉商品房的钥匙交给李毅、黄建兰，李毅、黄建兰才实际占有该商品房。据此，鑫林公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。鑫林公司已在2019年10月6日将案涉商品房的钥匙交付给李毅、黄建兰，李毅、黄建兰也自愿接收该商品房的钥匙，并实际占有该商品房，应视为案涉商品房已交付李毅、黄建兰使用。虽然案涉商品房的建设工程未经竣工验收，但李毅、黄建兰已收房占有案涉商品房，故李毅、黄建兰主张鑫林公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201****396)，将符合合同第八条约定交付条件的位于茂名市电白区*****************交付给李毅、黄建兰，没有法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金应如何计算的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鑫林公司在庭审中认为李毅、黄建兰主张的违约金过高，请求法院予以降低。李毅、黄建兰只提供其以住房公积金向电白县**信用合作联社羊角信用社按揭贷款390000元，贷款年利率为4.5%，超过中国人民银行执行的人民币一年期贷款基准年利率的标准的事实，但未能举证证明鑫林公司逾期交房造成李毅、黄建兰其他经济损失的具体数额，一审法院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即李毅、黄建兰的利息损失,结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，一审法院认为合同约定的逾期交房按日万分之一点八支付违约金过高，一审法院酌定本案逾期交房违约金的计算方法为以已付房款815772元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案逾期交房违约金应以已付房款815772元为基数，从逾期交房之日即2015年12月29日起计至2018年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；从2019年8月20日起计至李毅、黄建兰实际收房之日即2019年10月6日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。经查相关数据，2015年10月24日起至2019年8月19日止中国人民银行执行的人民币一年期贷款基准年利率为4.35%，2019年8月20日至2019年9月19日止的贷款市场报价利率（LPR）一年期为4.25%，2019年9月20日至2019年10月19日止的贷款市场报价利率（LPR）一年期为4.20%。本案逾期交房违约金计算为：从2015年12月29日起计至2019年8月19日止（共1329天），违约金为167970.69元[815772元×（4.35%÷365天×130%）×1329天]；从2019年8月20日至2019年9月19日止（共31天），违约金为3827.98元[815772元×（4.25%÷365天×130%）×31天]；从2019年9月20日至2019年10月6日止（共17天），违约金为2074.52元[815772元×（4.20%÷365天×130%）×17天]；逾期交房违约金共计173873.19元（167970.69元+3827.98元+2074.52元）。李毅、黄建兰主张违约金按日万分之一点八计算，一审法院不予支持。对于李毅、黄建兰请求收房之后的逾期交房违约金，按合同约定，鑫林公司应将符合交付条件的房屋在合同约定的期限内交付给李毅、黄建兰使用。截止至2019年10月6日，鑫林公司已将案涉商品房的钥匙交付给李毅、黄建兰，李毅、黄建兰也自愿接收该商品房的钥匙，并对该商品房进行检验认为符合购房合同约定条件，同意收房。案涉商品房交付李毅、黄建兰使用时，该房屋还未验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此鑫林公司应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。但由于李毅、黄建兰接收该房屋时明知房屋不符合合同约定的交付条件，仍予以接收该房屋使用，根据公平合理原则，可酌情免除鑫林公司于2019年10月7日至房屋验收合格之日的违约责任数额。因此，案涉逾期交房违约金应计算到李毅、黄建兰实际收房之日即2019年10月6日止。李毅、黄建兰主张收房之后即2019年10月7日之后的逾期交房违约金，一审法院不予支持，予以驳回。鑫林公司辩称李毅、黄建兰已收房，现又要求鑫林公司交付房屋没有事实依据，李毅、黄建兰主张的违约金过高，要求根据鑫林公司的实际调低违约金，一审法院予以采纳。鑫林公司辩称是因国家政策、政府等因素，国家宏观政策调整约束原因导致鑫林公司无法取得相关验收文件，可以据实予以延期交房，鑫林公司无需承担逾期交房的违约责任，因鑫林公司的该辩称未能提供充分证据加以佐证，证据不足，一审法院不予采纳。鑫林公司称李毅、黄建兰存在逾期付款的行为，应承担逾期付款的违约责任，因鑫林公司没有提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限鑫林公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房违约金173873.19元给李毅、黄建兰。二、驳回李毅、黄建兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2179.7元(李毅、黄建兰已预交)，由李毅、黄建兰负担321.7元，鑫林公司负担1858元。二审期间，鑫林公司以及李毅、黄建兰均没有向本院提交新的证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1.提交电白县仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。”再查明，案涉商品房至今未过户至李毅、黄建兰名下。本院认为，鑫林公司主张李毅、黄建兰逾期支付购房款，构成违约，但鑫林公司没有提出应抵销逾期交房违约金的数额，也没有提起反诉，因此，本院在本案中对鑫林公司该主张不予审查，由鑫林公司另寻法律途径处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.黄建兰、李毅的起诉是否符合合同约定；2.鑫林公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担逾期交房的违约责任。一、关于黄建兰、李毅的起诉是否符合合同约定的问题本案是商品房销售合同纠纷，不属于适用调解前置程序的法定情形。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定双方解决争议的方式是先协商，协商不成的，向法院提起诉讼，但是该合同条款并未排除一方当事人不经协商程序而直接提起诉讼的权利。因此，鑫林公司主张李毅、黄建兰的起诉不符合合同约定的依据不足，本院不予支持。二、关于鑫林公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担逾期交房的违约责任的问题根据案件审理查明的事实，案涉《商品房买卖合同》约定，鑫林公司需在2015年12月28日前将案涉商品房交付给李毅、黄建兰使用，但鑫林公司在2019年10月6日才将案涉商品房交付给李毅、黄建兰使用，且鑫林公司未能举证证明其具有逾期交房的免责事由，因此，鑫林公司已构成违约。至于鑫林公司认为其已在2014年3月31日办理了案涉商品房的不动产登记备案手续，案涉商品房的产权已转移给李毅、黄建兰，但2014年3月31日是办理案涉《商品房买卖合同》备案手续的时间，案涉商品房至今未过户至李毅、黄建兰名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，合同备案仅是对双方的买卖行为的备案，不会产生物权变动的法律效力。因此，鑫林公司主张案涉商品房的产权已转移至李毅、黄建兰名下没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3777.46元，由茂名鑫林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 军审 判 员  黄**保审 判 员  黎湛红二〇二〇年五月二十九日法官助理  张 茹书 记 员  张淑贞