北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1311号原告：于湉湉，女，1991年8月28日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚露，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路。法定代表人：朱天星,执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊英豪，北京市金石律师事务所实习律师。原告于湉湉与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于湉湉之委托诉讼代理人龚露，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于湉湉向本院提出诉讼请求：天台山公司支付于湉湉房屋逾期办理房屋权属转移登记违约金（以已付房款7776053元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年7月31日起计算至房产证办理完毕之日止）。事实和理由：2013年9月25日，于湉湉与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1532131，合同约定于湉湉向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目10层1001号（以下简称1001号）房屋。房屋预测建筑面积200．31平方米，其中套内建筑面积166．01平方米。《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。于湉湉已依约支付全部购房款7776053元。根据预售合同约定天台山公司应当于2015年7月31日前向于湉湉交付该商品房，并最迟于2017年7月31日为于湉湉办理房屋权属转移登记。截至起诉之日，天台山公司仍未为于湉湉办理房屋转移登记手续。为维护自身合法权益，于湉湉特诉至法院，请求法院依法支持其的诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告于湉湉的诉讼请求。1．1001号房屋不能办理产权登记的原因，主要是因将1001号房屋的开放式阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧的结构洞口进行封装等改造行为，导致房屋实际建筑面积超过了规划要求，房屋管理部门不予办理产权登记。该小区的房屋模型、样板间、宣传图册与建成的房屋均一致，并有部分业主就“房屋改造”，出具过委托书。于湉湉所购买房屋虽为预售形式，但于湉湉在购房前亦多次通过样板间、沙盘模型等方式对所购房屋进行过了解，故无论于湉湉购房签约时是否签订过“加建改造”委托书，其对房屋建成后的状况均应了解、知情。因此，于湉湉在与天台山公司签订合同时即应当知道涉案房屋实际面积将大于《预售合同》中约定的房屋面积，作为完全民事行为能力人，其亦应预见到此行为可能导致的法律后果。据此，涉案房屋暂不能取得产权登记，于湉湉应对此自行承担责任，不应归责于天台山公司。2．如法庭认为天台山公司需要承担违约责任，我们认为，天台山公司承担逾期办理产权登记违约责任的起算时间应自于湉湉实际入住时间即2015年9月19日开始计算。因于湉湉与天台山公司就逾期交房问题已于2015年9月26日签订《补充协议》，约定：双方确认延期收房时间为8月1日至31日，天台山公司按合同约定标准支付补偿金24106元（以每天777．6元为标准，共计31天）。天台山公司已就延期交房向于湉湉支付违约金24106元，将延期交房期间计入延期办证期间，属重复计算，对天台山公司有失公平。另，根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，违约金数额应当以实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，天台山公司已将1001号房屋交付于湉湉，虽未办理房屋产权登记，但并未影响于湉湉居住、使用。天台山公司亦在与相关部门积极协调，推动办理房屋产权登记，并争取为于湉湉保留因房屋改造产生的巨大经济利益。于湉湉主张的违约金金额接近房屋总价款的10%，其所主张的违约金数额已远大于其实际损失的30%，故如法院认定天台山公司应承担违约责任，应当按照于湉湉的实际损失降低违约金标准。综上，天台山公司请求判决驳回于湉湉的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年9月25日，天台山公司（出卖人）与于湉湉（买受人）签订《预售合同》，约定于湉湉购买1001号房屋。房屋预测建筑面积200．31平方米，其中套内建筑面积166．01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34．3平方米，单价每平方米46840．87元，房屋总价7776053元。《预售合同》第十二条交付条件第一款规定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。于湉湉于2013年10月18日向天台山公司支付房款3276053元，于2014年5月14日向天台山公司支付剩余房款4500000元。于湉湉于2015年9月19日办理了1001号房屋的入住手续。于湉湉（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年9月26日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1532131《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1532131《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。于湉湉于2015年10月16日收到天台山公司逾期交房违约金24106元。截至2020年4月20日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记，天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因原告自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：天台山公司主张于湉湉对房屋实测面积超出规划知情，且面积超规划系因于湉湉自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。于湉湉对此不予认可，于湉湉表示，其对于房屋加建情况并不清楚，未委托过他人对房屋进行加建。庭审中经询问，于湉湉、天台山公司均认可1001号房屋在交付于湉湉之前，阳台及房屋外墙外侧的结构洞口均已完成封装。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。天台山公司辩称于湉湉对于房屋实际面积超过规划面积应当知情，且由于于湉湉委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，天台山公司亦认可房屋交付于湉湉前就已进行阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为于湉湉办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。但于湉湉与天台山公司于2015年9月26日签订了《补充协议》，在《补充协议》中双方确认，由于双方对收房标准存在分歧，双方经过充分、自愿协商，同意延期收房期间为2015年8月1日至2015年8月31日，并由天台山公司向于湉湉支付上述期间的延期交房违约金。鉴于天台山公司与于湉湉就交房时间进行了重新约定，天台山公司应自上述延期期间届满后的2015年9月1日起730日内(即2017年8月30日前)协助于湉湉办理1001号房屋的权属转移登记手续。故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年8月31日。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。于湉湉要求以全部购房款7776053元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付于湉湉二○一七年八月三十一日至二○二〇年四月二十日止的逾期办理房屋权属登记违约金749611．51元；二、驳回于湉湉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5765元，由于湉湉负担174元，已交纳，由北京天台山房地产开发有限公司负担5591元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二〇年六月十日法官助理  宋霞敏书记员王跃