山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终933号上诉人（原审被告）：王相苹,女,1977年4月18日出生,汉族,住山东省兰山区。委托诉讼代理人:唐文刚,山东铭信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王振芬,女,1945年10月12日出生，汉族,住兰山区。委托诉讼代理人:陶树朋,临沂河东元立法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:刘淑信（曾用名刘书信）,男,1971年10月10日出生,汉族,住山东省兰山区。委托诉讼代理人:陶树朋,临沂河东元立法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:刘书珍,女,1973年3月23日出生,汉族,住山东省兰山区。委托诉讼代理人:陶树朋,临沂河东元立法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:刘昕（曾用名刘书科）,男,1975年2月1日出生,汉族,住兰山区。委托诉讼代理人:陶树朋,临沂河东元立法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:陆子嘉（曾用名明秀）,女,2002年11月26日出生,汉族,住山东省兰山区。法定代理人:王相苹,女,1977年4月18日出生,汉族,住山东省兰山区。上诉人王相苹因与被上诉人王振芬、刘淑信、刘书珍、刘昕、陆子嘉确认合同无效纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初9617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王相苹及其委托诉讼代理人唐文刚、被上诉人王振芬的委托诉讼代理人陶树朋、刘淑信的委托诉讼代理人陶树朋、刘书珍的委托诉讼代理人陶树朋、被上诉人刘昕及其委托诉讼代理人陶树朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王相苹上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判或发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人认为，一审法院认定事实不清，判决依据错误。一审法院认定刘朝振与上诉人签订《房屋及附属车库买卖合同》未办理产权变更登记手续，该认定不符合现实情况。涉及该房屋唯一的凭证是开发商临沂大成置业有限公司收据及购房合同，因该处房产并没有办理产权登记，不符合办理产权登记条件，不能办理产权变更登记手续，没有变更登记的条件。在开发商处办理了的更名手续就应视为办理了房屋产权更名手续，待以后可以办理产权登记手续时，可以直接办理到上诉人名下，不需要再办理房屋变更登记手续。其次，临沂市罗庄区鑫汇物业服务有限公司给上诉人出具了维修基金收据，可以认定该处房产已经确定是上诉人所有，与其他人没有产权纠纷，该处房屋为开发商所有，开发商转让给谁就是谁的房产，现在开发商已经更名给上诉人，就与刘朝振及其他人没有任何关系，不涉及其他资金及任何问题，是开发商与上诉人之间的关系。二、对于一审法院支付对价的认定，上诉人平时不使用微信及支付宝等电子支付方式，无论任何交易方式都是允许的，不能因是现金交易法院就不采信。在2016年4月18日上诉人出借11万元现金给他人使用，且上诉人经营理发店有稳定的收入，月收入在8000左右，完全有能力以现金方式支付房屋价款。其他支付方式也存在限额问题，不能一次性全部支付，现金支付是最直接、简单的支付方式，也是符合交易习惯的。三、刘朝振在购买此涉案房屋时，已经在开发商处取得收据及购房合同，后来再次更名时开发商已经把原有的收据收回，给陆子嘉出具了新的收据，如果刘朝振没有收到房屋款项是不会把开发商给他出具的收据交回开发商的，这些事情全部是经过开发商处理的，办理的相关手续。四、该房屋于2017年5月10日刘朝振将房屋钥匙交给上诉人，上诉人取得房屋后，于2017年6月份开始装修，共计花费装修费约5万元，装修后一直居住至今。王振芬、刘淑信、刘书珍、刘昕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陆子嘉未答辩。王振芬、刘淑信、刘书珍、刘昕向一审法院起诉请求：1、依法确认原告的亲属刘朝振与被告签订的楼房买卖协议无效（原购房价款为252486元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被继承人刘朝振于2018年8月26日因病去世。被继承人刘朝振与原告王振芬系夫妻关系，两人共生育二子一女即本案原告刘淑信、原告刘昕、原告刘书珍。被告王相苹与被告陆子嘉系母女关系。被继承人刘朝振于2016年7月22日与临沂大成置业有限公司签订《购房合同书》，合同约定被继承人刘朝振采取分期方式购买大成家苑9号楼1单元301室（建筑面积为66.83平方米，每平方3019元）以及-107号车库（建筑面积为22.86平方米，每平方2219元），合计总房款为人民币252486元。被继承人刘朝振于2016年7月20日向临沂大成置业有限公司交付定金10000元，于2016年7月25日交付房款110000元，于2016年11月16日交付房款132486元，涉案的总房款252486元均已结清。2017年5月10日，被继承人刘朝振与被告王相苹签订《房屋及附属车库买卖合同》，约定购买罗庄区大成家苑住房及车库，购买价为260000元，买方一次性付清价款。被告王相苹到临沂大成置业有限公司办理更名手续时，将购房人直接登记在被告陆子嘉的名下。被告王相苹自述其通过现金方式将260000元购房款交付给被继承人刘朝振，并申请其证人王某出庭作证，证人王某作证称，其与被告王相苹是同胞姐弟关系，与刘朝振是在交付款项的当天第一次见面，2017年5月10日，其和王相苹一起到刘朝振出卖的房屋看了房，并于当天交付了现金260000元，该260000元中有其自己的60000元现金，自己的60000元现金是自己存在家中的现金，有其母亲的50000元，剩下的现金是其姐姐王相苹的，购房总价也是其姐姐与刘朝振沟通的，交付现金后并没有要求刘朝振出具收到条，至于姐姐王相苹的现金如何来的其不知情，交了房款后刘朝振交付了钥匙给姐姐王相苹。四原告对证人证言有异议，证人王某与被告王相苹系近亲属关系，存在倾向性，其证言不应作为本案的依据，被告支付大额的购房资金，被告王相苹及证人王某均应当提交银行转账或提现的交易记录且交付款项不出具收款凭证也不符合常理，证人证言不能证明被告已支付购房款。被告王相苹自述其购房款260000元中弟弟王某的60000元现金、母亲的50000元现金，剩下的150000元现金是其自己放在家中的，其系做理发店生意的，每天日收入200元-300元，其款项均系现金交易，其不使用支付宝、微信等电子交易平台，但未提交取款凭证、收入证明等证据。现四原告以二被告侵犯了财产共有人、继承人的合法权益且被告并未支付购房款，合同并未实际完全履行为由，故原告诉至一审法院依法确认被继承人刘朝振与被告签订的楼房买卖协议无效。一审法院认为，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿；夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，对于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，不予支持。本案中，被继承人刘朝振在与原告王振芬婚姻关系存续期间于2016年7月22日所购买的大成家苑9号楼1单元301室以及-107号车库系其与原告王振芬的夫妻共同财产，刘朝振与原告王振芬系共同共有人，被继承人刘朝振在未经原告王振芬的委托且事后未得到追认的情况下，将涉案的该房屋出卖给被告王相苹，系擅自处分共同共有财产。作为第三人王相苹、陆子嘉取得该房屋应当同时具备三个条件：一是善意，二是支付合理对价，三是已经办理产权登记手续；关于被告王相苹与被继承人刘朝振签订《房屋及附属车库买卖合同》是否构成不动产善意取得的问题，四原告主张被告王相苹未支付合理对价，未支付房款260000元；被告王相苹自述其系通过现金的方式支付的260000元房款，其系做理发店生意，均系以现金交易，一般不使用支付宝、微信等电子平台，并申请其弟弟王某作为证人出庭作证，一审法院认为证人王某与被告王相苹有亲属的利害关系，其单一的有利害关系的证言证明效力较低，且交付260000元这种大额款项通过现金方式不使用支付宝、微信、银行转账等交易平台不符合交易习惯，被告王相苹其在交付给被继承人刘朝振现金260000元后未要求刘朝振出具收到条的行为，以上行为与常理不符且被告王相苹亦未提供其取款凭证、收入证明等证明其购买能力的相关证据，对被告王相苹所主张的其支付了购房款的意见，不予采信，该《房屋及附属车库买卖合同》中被告王相苹的交付房款的合同义务并未实际履行；其次，本案所涉及的房屋系小产权房，未办理产权登记手续，故被告王相苹、陆子嘉未取得该涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条第一款，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，判决：确认被继承人刘朝振与被告王相苹于2017年5月10日签订《房屋及附属车库买卖合同》无效。案件受理费5087元减半收取2544元，由被告王相苹、陆子嘉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王相苹提交证据如下：证据一，户名为王相苹存折及业务凭证，证明王相苹有支付能力，并且习惯使用现金支付。证据二，营业执照两份，证明王相苹及王相勇都是个体工商户，有正当的收入来源。证据三，亲属关系证明一份，证明崔桂英与王相勇、王相苹系母子母女关系，亲属间借贷属于常事，并且农村多以现金借贷较多。证据四，证人出具证明一份，证明马洪垒于2017年4月18日王相苹购买房产前偿还王相苹现金14万元。王振芬、刘淑信、刘书珍、刘昕质证称，对于证据一与本案的关某有异议。该证据不能够证实上诉人以通过现金的方式支付给被上诉人亲属购房款，并且根据该证据的内容可以看出自2015年至2020年4月18日均不能证实2017年5月10日上诉人提现支付的凭证，该证据不能证实上诉人的证明目的。证据二，营业执照系2018年7月17日办理并不能证实上诉人的证明主张，无法证明上诉人的证明目的，且王相勇的营业执照系复印件，并非原件。证据三亲属关系证明，对于该证据的关某有异议，不能证实上诉人与其他人存在借贷关系，也无法证实上诉人以现金的方式支付给被上诉人亲属购房款，证据四，对证人证言合法性、真实性、关某均有异议，且不属于新证据，综上四份证据均不能证实上诉人的证明主张及证明目的，且该四份证据均不属于法律规定的新证据，请求法院不予采纳。王振芬、刘淑信、刘书珍对王相苹提供证据一、三的关某有异议，对证据二、四的真实性、合法性、关某均有异议，王相苹未提供进一步的证据予以证实，本院不予确认。对于一审判决认定的王相苹未支付刘朝振购房款的问题，因本案系当事人提起的确认合同无效之诉，故是否支付购房款的认定超出了当事人诉讼请求的范围和人民法院审理的范围，故本院对一审法院认定的王相苹未支付涉案购房款不予确认。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系小产权房，故刘朝振生前与上诉人王相苹于2017年5月10日签订《房屋及附属车库买卖合同》因违反法律法规的强制性规定，该合同无效。综上所述，上诉人王相苹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5087元，由上诉人王相苹负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇二〇年六月十日书记员  李晴晴