广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终512号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德平，男，1957年8月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司(以下简称雄盛王府公司)因与被上诉人陈德平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或驳回陈德平全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由陈德平承担。事实与理由:陈德平逾期支付购房款，需向雄盛王府公司支付违约金86130元，因双方互负到期债务，雄盛王府公司已在一审诉讼中向陈德平发出通知主张换锁，陈德平主张的逾期交楼违约金已经足额换锁，雄盛王府公司所欠陈德平的债务消灭，其诉讼请求应当依法予以驳回。虽陈德平主张其应支付的逾期付款违约金已过诉讼时效而成为自然之债，但是并不意味该债务已经消灭，该债务仍然存在，同时，自然之债不能用于抵销法律并无相关禁止性规定。而根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，雄盛王府公司与陈德平互负到期债务，且债务种类、品质相同，应当符合合同法规定的债的抵销情形。抵消权作为形成权，其本身并不受诉讼时效的限制，雄盛王府公司在一审庭审中已依法行使自身权利，向陈德平明确提出抵销主张，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”之规定，在雄盛王府公司通知到达陈德平时，抵销即已生效，该笔债务可以抵销。因此，雄盛王府公司完全有权拒绝履行本案陈德平所主张的债权。综上，一审法院错误认定雄盛王府公司所主张的债权已过诉讼时效而无法进行抵销，显然是认定事实不清，请求二审法院查明案件事实，依法改判。陈德平辩称：雄盛王府公司无权行使抵销权，行使抵销权的前提是双方互负债务，便陈德平不负有债务，因此雄盛王府公司无权行使抵销权。在本案一审庭审前雄盛王府公司从未通过任何方式向陈德平催收购房款，也从未向陈德平主张逾期付款违约金。这一行为可视为雄盛王府公司同意陈德平延期支付购房款，也同意放弃向陈德平主张逾期付款违约金，因此就陈德平延期付款一事，雄盛王府公司与陈德平之间根本不存在债权债务关系，在此情况下雄盛王府公司无权行使抵销权。陈德平向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司立即向陈德平支付违约金79832元（以3966元/月为标准，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止。计算公式：3966元/月÷31天+3966元/月×26个月+3966元/月÷31天×3天=103628元，103628元-23796元=79832元）；2.本案的诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院查明：2015年8月28日，陈德平为购买禅城区与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积84.53平方米，房屋总价951866元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》为该合同附件由原、雄盛王府公司签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定：第七条出卖人逾期交付商品房超过90天后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。此后，陈德平（甲方）与柏某公司（乙方）、被告雄盛王府公司（丙方）共同签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。此后，陈德平与顺耀公司签订《房屋租赁管理合同》，约定陈德平将涉案物业出租给顺耀公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金为23796元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。柏某公司于2018年10月8日向陈德平寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明案涉房屋的室内装修已经竣工，通知陈德平于2018年10月10日之前前往柏某公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若陈德平未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月9日由速递易快递柜签收。此后，柏某公司于2018年11月5日向陈德平寄送《室内装修竣工再次验收通知书》，通知陈德平办理房屋竣工验收交付手续。该邮件于2018年11月7日由他人代签收，快递信息备注为亲属。2017年2月7日，陈德平出具《收据》，确认收取雄盛王府公司支付涉案房屋迟延交楼足额补偿违约金23796元。雄盛王府公司于2017年2月28日向陈德平转账23796元。另查明：陈德平于2016年8月15日向雄盛王府公司支付第二期购房款660000元。。一审法院认为，该案为房屋买卖合同纠纷。因陈德平为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。陈德平、雄盛王府公司协议选择适用内地法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案适用内地法律。案涉《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。该案中，陈德平、雄盛王府公司双方对逾期交楼的事实并无争议。雄盛王府公司逾期交楼构成违约，依法应承担违约责任。该案争议焦点为：一、逾期交楼违约金的计算标准；二、逾期交楼违约金的计算期间；三、雄盛王府公司主张的违约金能否抵消陈德平主张的违约金。对此，一审法院分析如下：关于逾期交楼违约金的计算标准案涉房屋买卖合同约定逾期交楼违约金按该房屋的市场租金，但标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，雄盛王府公司对此应负赔偿责任。陈德平主张按照其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的案涉房屋租金标准3966元/月（23796元÷6个月）计算违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且雄盛王府公司盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，陈德平有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据合同约定，雄盛王府公司收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，雄盛王府公司有义务保证在交楼同时将装修成果交付给陈德平。此外，根据柏某公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏某公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知陈德平办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，陈德平有权要求柏某公司在保证期内承包保修责任，但仍应及时办理收楼手续，雄盛王府公司不因此承担延期交楼违约责任。依据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，一审法院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月13日。逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月13日。根据陈德平出具的《收据》，雄盛王府公司已经向陈德平足额支付半年的逾期交楼违约金，故该案违约金起算点应为2017年7月5日。经核算，自2017年7月5日至2018年10月13日，雄盛王府公司应付逾期交楼违约金61473元（3966元/月÷30天×465天）。陈德平主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司主张的违约金能否抵销陈德平主张的违约金按照案涉合同约定，陈德平应于2015年11月28日支付第二期购房款，陈德平实际付款的时间是2016年8月15日，已构成逾期，依约应按欠付金额660000元向雄盛王府公司支付每日万分之五的违约金，即86130元（660000元×0.5‰×261天）。雄盛王府公司抗辩抵销陈德平主张的违约金，而陈德平认为雄盛王府公司主张的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持，对此一审法院分析如下：2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”陈德平应于2015年11月28日支付剩余购房款，其逾期未付，违约金自2015年11月29日起产生，雄盛王府公司知道或者应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效开始起算。因案涉合同约定的违约金是按日计算，陈德平于2016年8月15日支付前述购房款，故2016年8月15日产生的违约金诉讼时效计至2019年8月14日，此前产生的违约金对应的诉讼时效应自2019年8月14日依次往前推算。雄盛王府公司确认其在该案庭审前从未向陈德平主张过支付违约金，故该案不存在有其他可以引起诉讼时效中止、中断的情形，雄盛王府公司主张陈德平支付逾期付款违约金已经超过三年的诉讼时效，人民法院不予保护。故雄盛王府公司主张抵销债务的抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈德平支付逾期交楼违约金61473元；二、驳回陈德平的其他诉讼请求。一审案件受理费1796元，由陈德平负担413元，雄盛王府公司负担1383元。各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。本案二审阶段的争议焦点是雄盛王府公司能否以逾期付款违约金抵扣案涉债务。陈德平承认其存在逾期付款的违约行为。该违约行为的发生时间是2016年8月15日，基于该违约行为的持续性违约金计算期间应该从该日起算，至2019年8月14日止三年诉讼时效期间届满。雄盛王府公司在本案中承认其在本案诉讼2019年9月4日提起之前没有向陈德平主张该违约金。因此，雄盛王府公司所主张的逾期付款违约金请求的诉讼时效期间已过，其就此已丧失胜诉权。雄盛王府公司在本案中主张以该丧失胜诉权的违约金抵销案涉逾期交楼违约金，缺乏事实根据，本院不予支持。一审法院不支持雄盛王府公司抵销债务主张正确。综上所述，雄盛王府公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1796元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇二〇年六月二十九日法官助理 庞玮明书 记 员 何敏玲