湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5278号原告：湖南省万圆智能物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路**芒果雅苑******。法定代表人：陈均其，总经理。委托诉讼代理人：姚祝,湖南湘一律师事务所律师。被告：卿岳云，男，1973年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南省万圆智能物业管理有限公司（以下简称原告）与被告卿岳云（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚祝、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业费共计8988元；2.判令被告向原告支付滞纳金（以欠费8988元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，暂从2019年11月1日起计算至2020年6月1日止为314.58元，2020年6月1日之后的滞纳金按照以上标准计算至还清之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。在本案的审理过程中，原告根据其向被告催收物业费的情况对上述第一项诉讼请求中物业费8988元进行了明确：包括原告已向被告催收2016年7月1日至2019年9月30日的物业费8346元和原告未向被告催收2019年10月1日至2019年12月31日的物业费642元。事实与理由：被告系原告所管理的由湖南北山房地产开发有限公司（以下简称北山公司）开发的芒果雅苑小区4栋201号房的业主，建筑面积为119.05平方米。2014年4月2日，北山公司与湖南万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定由万和公司对该小区进行前期物业管理服务，住宅用房**按1.8元/平方米/月、1栋按2元/平方米/月收取物业费。之后，万和公司退出芒果雅苑物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与原告签订了《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，全面委托原告对芒果雅苑小区进行物业管理，委托管理期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止。2016年12月20日，北山公司与原告签订了《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由原告对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原合同约定不变。上述协议签订后，原告积极履行合同约定的相关义务并依法依约向被告提供完善的物业管理服务，但是被告仅缴至2016年6月30日的物业费。自2016年7月1日起暂计算至2019年12月31日，被告共计欠缴物业费8988元。原告多次催缴未果，为维护合法权益遂起诉至法院。被告辩称，1、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》属于无效合同；2、与被告签订《前期物业委托服务合同》的相对人是万和公司，并非原告；3、原告不能当然沿用万和公司确认的物业费收费标准，故原告起诉被告没有事实和法律依据,请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系位于长沙市雨花区的业主，房屋建筑面积为119.05平方米。2014年4月2日，北山公司与万和公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定万和公司为芒果雅苑小区提供前期物业管理服务，实行包干制收费方式并严格按照合同约定的标准收费：住：住宅用房为**按1元/平方米/月、1号栋按2元/平方米/月收费；物业费按季度交纳，每季度首月的1-10日为交费时间，业主应及时交纳公共性物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的万分之五交纳滞纳金。被告收房后于2015年1月8日，与万和公司签订了《芒果雅苑前期物业委托服务合同》。被告共交纳了至2016年6月30日的物业费，2016年7月1日至今的物业费没有交纳。2014年12月19日，万和公司退出芒果雅苑小区物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与原告签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定由原告接管小区物业服务管理，小区物业管理的基本情况、物业服务内容、服务质量、收费标准、维修维护范围等相关条款皆按照2014年4月2日北山公司与万和公司签订的原定合同标准执行；合同期限为两年，自2014年12月20日起至2016年12月19日自动终止。同日，万和公司出具《声明》，载明该公司已于2014年12月19日退出芒果雅苑小区物业管理服务，已与原告办理了相应的工作交接手续，小区相关物业服务管理的权利义务工作均由原告承继。原告随后进驻芒果雅苑小区提供前期物业管理服务至今。2016年12月20日，北山公司与原告签订《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定双方在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由原告对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原《芒果雅苑小区前期物业服务合同》中约定不变。2019年10月10日，原告在被告房屋入户门上张贴《律师函》，载明被告自2016年7月1日起至2019年9月30日止欠缴的物业费合计8346元，被告须于2019年10月30日前向原告缴清上述拖欠的费用。之后，被告仍未向原告交纳物业费。原告遂于2020年6月8日诉至本院，请求判如所请。另查明，涉诉的芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会。本案在庭审中，涉案小区多名业主反映物业综合管理长期不规范，小区公共卫生长期存在死角，车库车辆乱停乱放，小区绿化日常养护服务、物业共用设备设施维护不到位，原告未尽到管理职责。以上事实，有《装修申请表》、《装修竣工验收表》、《芒果雅苑前期物业委托服务合同》、《入伙通知书》、《芒果雅苑小区前期物业服务合同》、《声明》、《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》、收据、《律师函》、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会，北山公司有权选聘前期物业服务企业。北山公司与原告签订的前期物业服务合同以及前期物业续约服务合同，合法有效，对被告具有约束力。原告自2014年12月20日起为芒果雅苑小区提供前期物业服务，被告作为小区业主实际接受了原告提供的小区公共物业管理服务，被告应按照合同约定及时足额向原告交纳物业费。虽然业主反映原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，业主可以要求原告加以整改，加强物业管理并提高服务质量，但不能以此为由拒绝向原告交纳物业费。被告实际自2016年7月1日起欠交物业费，根据本案查明的事实，原告向被告书面催收2016年7月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业费，该期间被告应向原告交纳物业费共计8357.31元（119.05平方米×1.8元／平方米／月×39个月），故对原告诉请该期间的物业费8346元本院予以支持。原告主张的超过该期间的物业服务费，因其未提供证据证明已向被告进行书面催交，本院不予支持。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告主张违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告卿岳云于本判决生效之日起10日内支付原告湖南省万圆智能物业管理有限公司物业费8346元；二、驳回原告湖南省万圆智能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告卿岳云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇二〇年六月三十日书记员 何润秋附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。