广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1575号原告：张卫山，男，1966年12月22日出生，汉族，公民身份号码422************656，户籍地湖北省荆州市沙市区*************，住广东省珠海市金湾区****************房。委托诉讼代理人：朱伟平，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉婷，广东常成律师事务所律师。被告：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇湖心路**万威美地**商铺，统一社会信用代码914404006713526563。法定代表人：谢惠刁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。原告张卫山诉被告珠海市万威房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫山的委托诉讼代理人朱伟平、何婉婷，被告珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称：万威公司）的委托诉讼代理人凌奕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卫山向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《万威森林园二（商住）认购书》；2、判令被告向原告双倍返还定金10万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月12日，原告与被告签订了《万威森林园二（商住）认购书》（以下简称《认购书》），由原告认购被告开发的位于珠海市斗门区********************，建筑面积为83.16平方米，物业总价为1,302,773元；原告于当天已向被告支付定金5万元。认购书签订后，原告按照认购书约定的时间于2020年4月27日前往被告处签署正式的《商品房买卖合同》，但被告却要求原告另需支付8万元团购费（除首付款外），并且以原告不支付团购费为理由不配合原告办理签署《商品房买卖合同》等购房手续。原告认为，原告与被告签订的《认购书》是自愿、平等协商一致签订的，是双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均应当严格按照《认购书》的约定履行自己的义务。被告要求原告支付《认购书》外的团购费用没有法律依据，在原告多次催告的情况下，被告一直不配合原告办理签署《商品房买卖合同》等手续，被告的行为已经构成了根本违约，原告有权解除《认购书》及要求被告双倍返还定金。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告万威公司辩称：一、被告对于解除双方签订的《万威森林园（商住）认购书》没有异议，该认购书因原告违约确已无继续履行的必要。对原告违约的行为，被告保留继续向原告索赔的权利。二、原告要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据，依法应驳回原告该项诉讼请求。本案认购书未能履行的根本原因在于原告根本违约，原告因其自身违约导致认购书解除，被告有权依法没收原告已付的定金。根据双方认购书第三条第1款第（2）项以及第五条第3款第（1）项的约定，原告应于2020年4月30日前付清首期款512,773元，“逾期做挞定处理”。而根据认购书第三条第2款的约定，剩余房款由原告向银行申请按揭贷款方式支付，原告应在签署本认购书后7日内办理完毕按揭贷款审批手续（包括签署按揭贷款手续所需的相关文件，交齐符合银行按揭贷款审批条件的全部申请资料等）并取得银行出具的同意贷款通知书，否则原告应在上述期限届满之日起7日内一次性付清剩余房款。同时该条第4款还约定，原告选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到被告指定之地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件等与购房有关的法律文件。因此，双方签订《珠海市商品房买卖合同》的前提是原告付清首付款并取得银行同贷书。但直至本案开庭之时，原告并未举证证明其已履行了认购书已明确约定的申请贷款的义务、获得银行同贷书的义务、付清首期款的义务，双方签订《珠海市商品房买卖合同》的条件尚未成就。原告诉称被告因团购费问题未与其签订《珠海市商品房买卖合同》显然是与事实不符的。三、原告以合同之外的事由提起本案诉讼本身就是违约的表现，且所述事由与本案的客观事实不符。众所周知，商品房买卖属于大宗交易，对于任何一个购房者而言都是慎之又慎的，对于房屋的总价更是锱铢必较。因此，对于总房价的确定过程原告是非常清楚的。据被告向销售代理公司了解，案涉房屋作为特价房，相关销售代表在销售之时已明确告知原告相关的购买条件，并为此将相应的计价过程详细地列给原告，原告在知悉该购买条件的情况下，自愿继续与被告签订认购书，依法应视为原告接受销售代理公司告知的认购条件。现原告对其与销售代理公司在签订认购书前的磋商结果予以否定，显然是有违诚实信用的。更何况，双方认购书对于原告应当支付的款项和应当履行的义务的约定是非常明确的，原告即使与销售代理公司存在争议也不能免除其按照认购书履行合约的义务。实际上，在原告已经逾期的情况下，被告已再次给予原告按照认购书履行的机会，但原告一意孤行拒不履行协议义务并提起本案诉讼，其单方故意找借口违约的意图暴露无遗。综上所述，自认购书签订之后，原告完全没有履行过认购书所约定的义务，导致双方签订《珠海市商品房买卖合同》的条件未成就，原告的行为早已构成根本违约。根据担保法的相关规定，被告依法没收原告支付的定金合法有据。原告现以合同之外的事由、以及为该事由而故意制造的证据提起本案诉讼，完全就是为了转移法庭对其本身根本无意履行认购书的违约行为的审查，意图蒙蔽法庭。恳请法院在查明本案事实的基础之上，依法应驳回原告的诉讼请求。原告张卫山对其诉请依法提交了如下证据：1、万威森林园二（商住）认购书（NO:6000688），拟证明原告认购了被告开发的************，物业总价为1,302,773元；2、收据，拟证明原告已按认购书约定支付5万元定金；3、光盘一张、录音文字整理记录，拟证明被告在没有任何法律依据的情况下要求原告支付8万元团购费，而因此不配合原告签署商品房买卖合同等购房手续；4、消费者协会电话投诉记录（2020-4-30），5、消费者协会投诉工单，拟证明原告因被告无理要求支付8万元团购费而向消费者协会投诉，消费者协会已经受理的事实；6、个人收入证明，7、银行流水，8、结婚证，9、个人存款证明，拟证明原告已经筹备好购房首付款及办理银行贷款所需得材料，因被告不配合未能办理。被告万威公司对其辩称依法提交了如下证据：1、《万威森林园二（商住）认购书》及《收据》，拟证明原告并未按照认购书第三条的约定履行申请贷款的义务、获得银行同贷书的义务、付清首期款的义务，至今仅支付5万元。双方签订《珠海市商品房买卖合同》的前提条件因原告违约尚未成就，原告以合同外的事由主张被告未与其签订《珠海市商品房买卖合同》明显与事实不符。而根据认购书第五条的约定，原告违约的，被告有权没收定金。2、房源广告单张及置业计划书，拟证明原告本案购买的房屋属于特价房，对于购买的条件和计价方式在原告签署认购书前销售代理公司的销售代表已明确计算告知原告，原告现以此为由推翻双方订立认购书的前提条件，显然是有违诚实信用的违约表现。3、催款函及邮寄详情单、退改批条，拟证明在原告已经逾期的情况下，被告再次给予原告按照认购书履行的机会，但原告一意孤行拒不履行协议义务的事实。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对证据认定如下：原告提交的证据3，由于没有其他证据予以佐证，无法证实录音中对话双方的真实身份情况，无法证明对话的人为被告的工作人员，被告对此证据亦不认可，本院对该证据不予确认。被告提交的证据2，由于没有当事人的签名，无法证明与本案有关，本院对该证据不予确认。对原被告提交的其他证据的真实性、合法性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月12日，原告（认购方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订了《万威森林园二（商住）认购书》，约定原告向被告认购位于珠海市斗门区********************，建筑面积为83.16平方米，该物业总价为1,302,773元，原告须在签订本认购书的同时向被告付清定金50,000元，该定金将于双方签署《商品房买卖合同》同时转化为房款。原告选择银行按揭付款，原告应于签署本认购书之日起18日内付清首期款共计462,773元（含定金），剩余房款由原告向银行申请按揭贷款方式支付，原告应在签署本认购书后7个日内办理完毕按揭贷款审批手续（包括签署按揭贷款手续所需的相关文件，交齐符合银行按揭贷款审批条件的全部申请资料等）并取得银行出具的同意贷款通知书，否则原告应在上述期限届满之日起7日内一次性付清剩余房款，如银行批出的按揭金额低于原告的申请金额，则差额部分原告须于接到被告通知之日起7日内付清。在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，原告还需向被告交付物业专项维修资金，以政府要求的缴付标准为准。原告选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知书或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到被告指定的地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件、《前期物业管理协议》、《临时管理规约》、按揭合同等与购房有关的法律文件。若发生下列情况之一，则被告有权解除本认购书，不予退还原告已经支付的定金，并可以不通知原告而将该物业另行出售：（1）原告未按本认购书约定付清房款、物业专项维修资金或办理完毕按揭贷款申请手续；（2）原告未于本认购书约定期限按前述示范文本与被告签订《商品房买卖合同》；（3）原告若在签订《商品房买卖合同》前单方面解除本认购书。被告若在签订《商品房买卖合同》之前无故解除本认购书，应双倍返还原告支付的定金。原告应于2020年4月30日之前付清首付款512,773元，逾期做挞定处理。2020年4月12日，原告向被告支付了50,000元定金。后原告没有在2020年4月30日前向被告支付首期款462,773元，被告在2020年5月22日按原告在《万威森林园二（商住）认购书》联系信息中的地址向原告邮寄《催款函》，要求原告于2020年5月30日前向被告付清剩余首付款462,773元。但该邮件没有投递成功，中国邮政工作人员在邮件上备注未妥投的原因为拒收，并签名、盖章确认。该邮件退件在本案庭审中被当庭拆封，并取出邮件中的催款函原件。本院认为，原被告签订的《万威森林园二（商住）认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告现主张被告以原告不支付80,000元团购费为由未与原告签订《商品房买卖合同》，存在违约，原告提供了谈话录音作为证据。对此本院认为，被告对谈话录音不予认可，认为谈话录音中的人员不是被告员工，原告亦没有提交其他证据佐时谈话录音中的谈话人的真实身份情况，无法证实谈话人为被告的工作人员，故原告仅凭谈话录音无法证明被告因原告未支付80,000元团购费而拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。根据《万威森林园二（商住）认购书》的约定，在原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，原告需向被告交付物业专项维修资金；原告选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知书或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到被告指定的地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件等。故被告与原告签订《商品房买卖合同》的前提条件，应系原告先履行向银行提交按揭贷款的申请资料并取得银行出具的同意贷款通知书或银行同贷书的义务以及交款的义务。但原告均未履行上述义务。被告未与原告签订《商品房买卖合同》并未违反《万威森林园二（商住）认购书》的约定，被告不存在违约行为。原告主张被告拒绝收取首付款，但原告没有提交证据予以证明，本院不予采信。由于原告没有按认购书的约定在2020年4月30日之前付清首付款512,773元，故被告辩称应按认购书的约定没收原告已支付的定金50,000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张卫山的诉讼请求。案件受理费2,300元减半收取计1,150元（原告张卫山已预交），由原告张卫山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇二〇年六月三十日书记员 冯志炜附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。