苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10047号原告：苏州思锐信文化咨询有限公司，统一社会信用代码91320594MA1N1ME39Y，住所地苏州工业园区苏虹中路********世普单元室A301。法定代表人：安栋，执行董事。委托诉讼代理人：严龙芳，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利群，江苏双泽律师事务所律师。被告：苏州世博金属制品有限公司，统一社会信用代码91320508771513525R，住，住所地苏州市三香路**二楼西3）。法定代表人：姚国新，执行董事。委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫苏云，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州思锐信文化咨询有限公司（以下简称“思锐信文化公司”）诉被告苏州世博金属制品有限公司（以下简称“世博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员冯慧林、陆旻霞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告思锐信文化公司的委托诉讼代理人严龙芳，被告世博公司的委托诉讼代理人王飞、皇甫苏云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告思锐信文化公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》解除；2、判令被告返还原告租赁保证金67950元，电费保证金5000元；3、判令被告赔偿原告装修损失156476元；4、判令被告赔偿原告租金损失57000元、过渡场地装修费用损失30000元以及退费损失246789.95元；5、本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月18日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告从被告处承租位于苏州工业园区玲珑街88号房号为A301的房屋及相应设施，建筑面积为453平方米，租赁期限为五年，自2016年11月1日至2021年10月31日止。合同签订后，原告依约支付了租赁保证金、电费保证金及房屋租金。2017年12月20日，原告租赁房屋在内的玲珑街88号产业园整体被园区消防大队以存在重大火灾隐患为由进行查封并停止供电。在此情形下，原告与被告签订的租赁合同无法继续履行。此后，原告为尽量降低损失，故寻找了两处过渡场地,但最终仍不得不与学员协商退费。原告后因场地问题而停止了经营。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告世博公司答辩称：第一，双方签订租赁合同之后，答辩人已按租赁合同的约定，履行房屋交付等合同义务，并不存在违约；第二，原告在承租涉案房屋后存在严重的违约情形，合同约定的租赁房屋用途为办公，但原告未经答辩人同意即擅自进行经营使用。而且答辩人将房屋出租给原告后，被消防部门查封，但是该查封行为已被生效性质判决书确定为违法。因此，妨碍原告行使租赁权的是第三方违法行所致，并非答辩人违约。所以，原告即使有损失发生，也应找真正的侵权人主张。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：美嘉公司为苏州工业园区苏虹中路**地块的宗地权利人。2014年2月27日，美嘉公司（出租方，甲方）与世博公司（承租方，乙方）签订《工厂租赁合同》，甲方将位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房租赁于乙方使用，租赁物包括车间、办公区、门卫室、配电室、厂区道路、厂区停车位以及相应附属设施，工厂用地面积为21310.7平方米，车间和办公室总建筑面积为12594.76平方米，租赁物的功能为工业及办公用途，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。租赁期限为20年，从2014年6月8日至2034年4月7日止，甲方给予乙方一个月的免租期，在本出租合同约定承租之日起二日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第十一条约定，经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租，乙方转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途。该《工厂租赁合同》亦对租赁保证金、租金及支付方式、合同解除及违约责任等事项作出约定。2014年9月15日，美嘉公司与世博公司签订了《补充协议》，针对原租赁合同第十一条租赁物的转租部分补充内容，因乙方部分转租经营造成客户频繁签约和流动，为简化申请的程序提高乙方的出租效率，双方约定：租赁物的部分转租由乙方自行负责，在租赁的过程中只需要书面通知甲方并附相关平面图及经营内容，以作备案，租赁过程中所造成的一切责任及后果与甲方无关系。2016年10月18日，世博公司（出租人）与思锐信文化公司（承租人）签订《租赁合同》，出租人将坐落在苏州工业园区玲珑街88号，房号为A301之房屋及设施出租给承租人作为办公房使用，房屋建筑面积为453平方米，租赁期为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日止，约定该物业仅限于办公之用，未经承租人书面同意，承租人不得将该物业用于其它用途或从事任何非法活动。合同第四条约定，租赁期第一年即2016年11月1日至2017年10月31日的租金为271800元；租赁期第二年即2017年11月1日至2018年10月31日的租金为279954元；租赁期第三年即2018年11月1日至2019年10月31日的租金为288353元；承租人同意先缴费后使用，租金、办公管理费及物业管理费支付以每三个月为一个付款周期。承租人需向出租人支付三个月租金作为租赁保证金，即67950元，并支付电费保证金5000元。合同第五条约定，出租人拥有该物业的合法使用权，并负责向承租人提供在出租当时处于良好、安全和可使用状态的物业。出租人确保承租人在遵守本合同各项条款之前提下可以自由地使用该物业。合同第八条约定，对承租人的中途退租行为，出租人有权扣除全部保证金并有权要求承租人向出租人赔偿相当于3个月的租金作为违约金。出租人违约付3个月租金的违约金。合同第十一条不可抗力约定，除本合同项下的金钱支付义务外，如果任何一方延迟履行其在本合同下的义务由自然灾害（例如洪水、火灾、风暴、闪电、台风）、政府管理、政府控制、延迟发放许可或批准、敌意或敌视的政府行为、市民暴动、火灾或其它灾祸，或其它在该受影响方合理控制之外的原因（以下简称“不可抗力”）造成的。原告提交了相应的交易流水，证明其在上述合同签订后，向被告世博公司支付了租金保证金67950元及电费保证金5000元。被告世博金属公司称相应的款项支付至毛丽萍的账户，毛丽萍是被告的财务。另外，原告承租后，在该承租场所进行教育培训活动。诉讼中，原告思锐信文化公司提交了由美嘉科技(苏州)有限公司委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具的《估价咨询报告》，在该报告确认的涉案房屋的装修残值金额为156476元。关于原告主张返还的租赁保证金67950元，电费保证金5000元，被告世博公司确认曾收到上述两笔保证金，但其认为应用于抵扣原告自2017年11月1日起的租金，且认为该期间开始的房屋无法使用并非被告导致，而是相应错误行政行为导致。另外，被告还称，在2017年10月11日起原告未付的水电费金额为2728元，但其并未就此提交相应证据。关于原告主张的租金损失57000元，原告思锐信文化公司称该部分租金损失是因为涉案承租的房屋无法使用，故其另行承租其他场地而导致的费用损失。关于原告主张的过渡场地装修费用损失30000元，原告称因在涉案租赁房屋无法使用后，其对于另行租赁用于过渡场地装修而发生的费用。另外，原告还称，其因涉案的租赁房屋无法使用，导致其经营受损并向相关学员进行退费，由此产生损失246789.95元。原告就此提交了课程合同、退费单据等用于佐证上述内容。另查明：2017年3月，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》，给予世博公司责令停止使用未备案的两幢办公用房，并处罚款三万元整的处罚。2017年10月30日，苏州市公安消防支队工业园区大队向世博公司作出苏园公消重字（2017）第0001号《重大火灾隐患整改通知书》，发现世博公司存在下列火灾隐患：1、擅自将丙类厂房变更为商业；2、擅自搭建夹层，增加可用建筑面积；3、部分夹层为可燃材料搭建；4、建筑内未采用任何防火分隔措施；5、现有六部楼梯皆为敞开楼梯，无法达到疏散楼梯设置要求；6、疏散走道两侧的分隔墙普遍采用普通石膏板，不能达到耐火极限要求；7、未按要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟设施、室内外消火栓，以上隐患已构成重大火灾隐患，责令世博公司于2018年4月30日前改正。2017年12月14日，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队共同发布《停止供电强制履行告知书》，告知世博公司（所有区域）：世博公司对苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》仍未予执行，该重大事故隐患依旧未消除，且存在现实危险，决定通知有关单位对你单位（所有区域）采取停止供电的措施，该措施决定自2017年12月20日10时起实施，直至你单位采取措施，消除事故隐患。2017年10月27日，苏州工业园区国土环保局认定园区72013号宗地土地权利人美嘉公司，土地批准用途工业用地，目前地块为商业经营和办公使用，属于未按批准用途使用土地。2017年11月2日，苏州工业园区规划建设委员会对玲珑湾88号厂区内搭建共20项建筑物进行核查：该20项内容均未获得规划批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》，认定其属于规划违法建设。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向世博公司作出苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书，该机关依法调查后查明，世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，未取得建设工程规划许可证进行建设，将地块内工业厂房改造成非工业的产业园进行经营，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定。同时经调查核实：世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。苏州工业园区综合行政执法局认为：上述行为违法事实清楚，证据确凿，对世博公司作出如下处罚：1、责令你单位限期1个月内拆除违法建设，具体为：主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。2、责令你单位严格按照批准土地用途依法使用土地，限期30日整改到位。3、处以30元/平方米的罚款，按宗地面积21710.7平方米计算，计65.1321万元。以上事实，有租赁合同、《估价咨询报告》、教育培训合同、交易流水等一系列相关资料，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为：违反法律、强制性法规的合同，应认定无效。租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经国土和规划部门认定，并经苏州工业园区综合行政执法局调查核实，被告世博公司擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。被告世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。因此，被告世博公司将其未取得建设工程规划许可改建、扩建的房屋转租给原告思锐信文化公司经营使用，双方签订的租赁合同应认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力，本案不构成合同解除。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张返还的租赁保证金67950元，电费保证金5000元，因原告与被告世博公司签订的租赁合同无效，被告世博公司收取的租赁保证金67950元和电费保证金5000元合计72950元，应返还原告。被告世博公司称原告本需支付自2017年11月1日之后的租金，但在2017年10月底原告即已搬离该场地，且该搬离承上述分析系因房屋被采取相应强制措施及房屋租赁合同无效所导致，原告无需再承担其搬离之后的相关费用。故对于被告的该项抗辩不予采纳。关于被告称原告还结欠其水电费的抗辩意见，因其并未提交相关证据证明原告有欠付水电费的具体情况，故对于该意见本院亦难以采信。关于原告主张的装修损失，本案中，被告世博公司转租房屋给原告使用，无证据证明其对原告装修行为提出异议，应视为同意原告装修，对合同无效后已形成附合的固定装修物，应由被告向原告进行相应赔偿。原告提交了由美嘉科技(苏州)有限公司委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具的《估价咨询报告》，该评估机构具有相应资质，且委托人为涉案场地的产权方，故本院对该咨询报告结论予以采信。故本院认定原告的装修损失为156476元。至于双方对于上述装修损失产生的过错，本院认为，被告世博公司系出租人，对租赁物有瑕疵担保义务，应首先保证其享有租赁物的合法使用权，并保证租赁物在租赁期内处于良好、安全和可使用状态。被告世博公司擅自改变土地使用用途，将工业厂房改成非工业的产业园出租经营使用，未取得建设工程规划许可证，违法搭建或扩建建筑物出租使用，系导致涉案租赁合同无效的根本原因，应对原告的损失承担主要责任。本案中，相关政府部门对涉案厂房采取的强制措施系因被告世博公司的违法行为而引起，政府部门的行为不构成法律上及合同上的“不可抗力”，被告世博公司以此抗辩免责，无法律依据。原告作为承租人，根据承租房屋所处的区位和厂房改建状况，应当知道承租房屋系将工业用地改变为办公经营性使用，也应当知道被告世博公司实施的大规模改建极可能存在违反建筑规划许可的情况，其仍租赁涉案房屋，不当的放任租赁合同无法履行的风险，亦应对其损失承担相应责任。本院根据各当事人在租赁合同中应承担的权利义务，认定被告世博公司应对原告损失承担主要过错，应负担70%的民事赔偿责任，赔偿原告损失为109533.2元（156476×70%）。关于原告主张的退费经营损失246789.95元，本院认为原告承租场所使用受限客观上会影响其正常经营，但原告所举证据不能准确证明其损失，但其所称的学员退费与涉案租赁间并非具有必然关系，故本院根据涉案场所的当时使用状况，酌情认定该项营业损失为15000元。至于双方承担的比例承上述分析，应由被告承担70%的赔偿责任，即被告应就此赔偿原告10500元。关于原告主张的租金损失57000元及过渡场地装修费用损失30000元，因涉案房屋难以实现租赁用途后，原告已于2019年10月底提前搬离，且也未再支付剩余期限的租金，故原告另行租赁场地而支付租金并未加重其相应负担，故对于该损失的主张，本院不予支持。至于过渡场地装修费用损失30000元亦非必然发生的费用，对于该诉请，本院亦难以支持。综上，被告共计应向原告返还保证金72950元，并赔偿各项损失合计120033.2元（109533.2+10500）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州世博金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州思锐信文化咨询有限公司保证金72950元；二、被告苏州世博金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州思锐信文化咨询有限公司各项损失120033.2元；三、驳回原告苏州思锐信文化咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10310元，由原告苏州思锐信文化咨询有限公司负担2310元，被告苏州世博金属制品有限公司负担8000元。被告负担部分（8000元）已由原告苏州思锐信文化咨询有限公司预交，本院予以退还，被告苏州世博金属制品有限公司负担部分（8000元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  冯慧林人民陪审员  陆旻霞二〇二〇年六月十八日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。