江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4667号原告：无锡融创绿城湖滨置业有限公司，住所地无锡市蠡湖大道**蠡湖大厦**。法定代表人：顾国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫侠，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽，该公司员工。被告：刘艳，女，1965年5月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：朱国良，男，1964年11月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：高毅，男，1975年4月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡融创绿城湖滨置业有限公司（以下简称融创绿城湖滨公司）与被告刘艳、朱国良、高毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融创绿城湖滨公司委托诉讼代理人闫侠、王丽，被告刘艳、朱国良到庭参加诉讼，被告高毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创绿城湖滨公司向本院提出诉讼请求：判令刘艳、朱国良、高毅向其偿还借款144万元及该款自2014年12月30日起至2015年9月30日止以144万元为基数按年利率24%计算的利息259437元并支付罚息（以144万元为基数自2015年10月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算），其中刘艳、朱国良承担共同还款责任，高毅承担连带保证责任。事实和理由：2014年12月24日，其与刘艳、高毅签订《借款协议》，约定刘艳向其借款144万元，高毅承担连带保证责任，还款期限为2015年9月30日。朱国良系刘艳丈夫。现其已按约提供借款，但借款人及保证人未按约还款，应承担相应还款责任。被告刘艳辩称，双方的借款协议不成立，其没有借款的意思表示。其购买融创绿城湖滨公司的房屋系高毅当时在香樟园做工程，因高毅欠其借款150万元，称可以用工程款抵扣50%的房款，故其同意以该种方式购买房屋。后其与融创绿城湖滨公司签订了购房合同、工抵合同等。2015年7月起，其即入住所购房屋。2016年7月，其收到了催款函，当时其即和售楼小姐进行联系，售楼小姐称问一下，但后来没有消息了。其所购房屋确实是以工抵方式购买，否则融创也不会借款给其。现其不同意归还借款及利息、罚息。被告朱国良辩称，当时融创绿城湖滨公司拿过来很多材料，其没有注意具体的内容，签好字后融创将相关材料收回称盖好章后再给其一份。当时其签了一份工抵房协议，有相关证人可以证明。其与融创素不相识，融创为何要借钱给其。融创选择高毅作为担保人，就是因为高毅在融创做工程，结欠高毅工程款，其购买的房屋就是工抵房，高毅和融创方面都是同意工抵的。所谓的借款协议和购房合同都是为了规避法律的操作，刘艳没有申请过借款，也没有收到144万元的出借款项。当时其如购买其他房屋，首付更少，何必去买工抵房。其不同意还款，同时法律规定任何民间机构都无权收取罚息，该利息和罚息过高，要求法院以银行同期贷款利息进行调整。融创绿城湖滨公司该行为属恶意欺诈，其请求法院驳回融创绿城湖滨公司的诉讼请求。被告高毅向本院陈述，其与朱国良系朋友关系，五六年前其曾向朱国良借款几百万元，也曾抵给朱国良一套东北塘的房子。其确以长江建筑装饰工程有限公司无锡分公司（以下简称长江无锡分公司）的名义承接融创香樟园幼儿园装修工程，因工程质量不过关，融创就让其退场，就其所做工程部分融创结算了约五六百万元，除去供应商及工人工资，因为亏损其没有拿到钱。当时其欠朱国良借款，就协商由朱国良付一部分，待融创与其结算后用工程款冲抵朱国良的剩余首付款，刘艳、朱国良就首付款支付了约30万元。工抵是事实，但工抵没有成功，朱国良欠融创的钱应该自己来还。当时因为工抵不了，其曾和朱国良讲过，但朱国良没有理会。其曾与融创签订过工抵协议，但现在找不到了。现其没有能力还款，也不同意承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据有争议：融创绿城湖滨公司向本院提供的证据：1.《借款协议》、特批借款申请书及收据，证明刘艳向其借款144万元，高毅承担连带保证责任，且刘艳已收到借款。2.网签《商品房买卖合同》及购房款凭证，证明刘艳向其购买了蠡湖香樟园11号2401室房屋，房屋价款2909040元。刘艳实际支付首付款309040元，贷款116万元。3.催款函，证明其于2016年7月15日向刘艳催款。4.其与无锡市嘉德琳教育投资有限公司（以下简称嘉德琳公司）、长江建筑装饰工程有限公司（以下简称长江公司）签订的《蠡湖香樟园幼儿园精装修工程施工合同》及付款凭证，其与南京深圳装饰安装工程有限公司（以下简称南京深圳公司）签订的《蠡湖香樟园幼儿园精装修收尾工程施工合同》及付款凭证，证明其系与长江建筑装饰工程有限公司签订施工合同，而非与高毅签订，相关工程款已经支付完毕。因长江公司的装修质量不过关，其另委托了南京深圳公司整改。其与长江公司的合同价款总额为6278860元，其已付6653664元，已超付，故无论相关工程是否系高毅挂靠，其均不结欠工程款。刘艳对上述证据质证：1.证据1中的落款签字为其所签，手印均为其捺，但当时融创绿城湖滨公司拿过来一系列合同，内容其没有看过，收据中载明的144万元其没有收到。2.对证据2购房合同无异议，对其支付的四笔款项和银行发放的贷款亦无异议。其支付的相关款项系其卖掉了沁园新村的房子筹集。融创绿城湖滨公司的退款109万元其均已收到。3.其确实收到过催款函，但对其中的内容不予认可。4.对证据4真实性无异议，但融创绿城湖滨公司知道其所购房屋系工抵房，仍然在高毅拿钱时给其结算。朱国良的质证意见同刘艳一致。刘艳、朱国良共同向本院提供的证据：1.刘艳与融创绿城湖滨公司员工袁丽娣的电话录音，证明在其收到催款函后与袁丽娣电话联系，袁丽娣证实其所购房屋为工抵房。2.郁梦露、江一帆等人出具的联名见证，证明与融创绿城湖滨公司同一楼层的无锡三槐堂文化发展有限公司的员工均知道其所购房屋为工抵房。3.张某出具的见证材料，证明张某看到其签订了工抵合同。4.借条，证明高毅于2014年7月6日向刘艳出具借条，载明借款150万元。5.朱国良与高毅的通话录音，证明其要求高毅提供在幼儿园所做工程的相关情况，但其后高毅未提供。6.刘艳、朱国良向本院申请对融创绿城湖滨公司财务所做的调查笔录，融创绿城湖滨公司财务人员称其财务没有与高毅或长江公司的工抵记录。如有工抵情况，其公司必须留存相关工抵协议，不然无法出卖房屋，且公司内部也得按相关流程走。其与长江或南京深圳公司的相关材料会提交给法院。7.申请证人陈某、姚某、张某出庭作证。证人陈某陈述：其与刘艳、朱国良系朋友关系，签订协议时看到他们就打了个招呼。其看到了购房合同，其他没有细看，刘艳、朱国良告诉其房屋是工程款抵押的。证人姚某陈述：其与刘艳、朱国良系朋友关系，签订协议当天其是和刘艳、朱国良一起去的，签订合同时其在旁边，没有看到具体过程，也没有凑上去看，但刘艳、朱国良说是去签购房合同、贷款合同和工抵合同。证人张某陈述：其与刘艳、朱国良系邻居。签订协议时其正好在售楼处玩，刘艳、朱国良说是来签房屋买卖合同和工抵合同，具体签的什么合同其没有凑上去看。融创绿城湖滨公司对上述证据质证，对证据1录音的真实性有异议，其与袁丽娣进行过核实，袁丽娣称并未说过是工抵房。即使该录音为真实的，工抵房也需要签订相关的工抵房抵款协议，但实际其并未签订过。对证据2、3，见证材料属证人证言，证人未到庭其无法核实，相关证据也与本案无关，故其对该证据不予认可。对证据4，借条为复印件，真实性其无法核实，即使借条为真实，也与本案无关。对证据5、6的真实性无异议。证据7中的证人均陈述没有看到工抵协议，只是听刘艳、朱国良说过是签工抵协议。高毅未向本院提供证据，但其向本院陈述：对于双方提供的证据中有其签字的内容予以认可，后来的事情其没有参与，不清楚。本院对上述证据认定如下：对于融创绿城湖滨公司提供的证据1，因刘艳、朱国良均确认系其所签，本院予以确认；证据2、3、4，因刘艳、朱国良对其真实性无异议，本院予以确认。对于刘艳、朱国良提供的证据1，因融创绿城湖滨公司已予以核实，对袁丽娣的身份本院予以确认，对于内容需结合其他证据予以判断；证据2、3属证人证人证言，对见证材料中陈某、张某的出庭陈述本院予以确认，对未出庭人员的相关见证内容本院不予确认；证据4，因借条为复印件，融创绿城湖滨公司不予认可，且无法确认与本案关联性，故本院不予确认；证据5、6，因双方均无异议，本院予以确认。证据7证人均出庭作证，本院予以确认。庭审中，融创绿城湖滨公司另陈述，2014年、2015年，楼市行情低迷，如购房人有借款需求，其公司在审核购房人资质后会向购房人提供部分房款，但借款期限一般不会太久，确保资金回笼。刘艳是高毅介绍过来购买房屋的，因为刘艳自身经济原因无法付清全款，即与其协商借款事宜。其曾听高毅说，因高毅与刘艳有债权债务关系，高毅挂靠了长江公司投标香樟园幼儿园工程，所以高毅就告诉刘艳，可以通过购买香樟园的房屋，用高毅的工程款抵消其债务。刘艳向其提交了借款申请，故其同意进行借款，并要求提供担保人一名。刘艳、朱国良虽辩称案涉房屋系工抵房，但双方并未签订工抵协议。至于要求刘艳先支付一部分款项，是因刘艳需要贷款，必须有首付款的流水记录。关于144万元的交付，系其在2014年12月24日向刘艳支付699040元、2014年12月26日向刘艳支付390960元，共109万元，余款35万元由其直接抵扣。刘艳、朱国良另陈述，其与高毅通过朋友认识。2014年时高毅向其借款150万元未归还，高毅称其在香樟园做工程，让其拿一套房子抵该150万元借款，其认可了以这种方式购买房屋，并和高毅说好，拿到房产证后将借条退给高毅。但当时三方并未签订债权债务抵冲的相关协议。签订合同时，售楼小姐拿过来一系列合同，当时其还问了售楼小姐，售楼小姐说工抵房就是这么签的，其就相信了，并以为购买成功，直到收到法院的材料才知道还有一份借款协议。其从未申请过借款，也未收到过144万元的出借款项。当时融创的总经理王龙、销售员、贷款员都知道该房屋系工抵房。现该房屋已经网签备案，但未办理产证。借款协议、特批借款申请书、收据中的签字均不是刘艳所签，同时申请笔迹鉴定。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：刘艳与朱国良系夫妻关系。2014年12月24日，刘艳与融创绿城湖滨公司签订《商品房买卖合同》，约定刘艳向融创绿城湖滨公司购买蠡湖香樟园11门牌24层2401室房屋，建筑面积187.68平方米，总金额2909040元，刘艳于2014年12月24日前支付1749040元，余款116万元办理贷款。合同中关于买受人逾期付款违约责任补充约定为买受人每逾期一日，应向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金等。2014年12月24日，出借人融创绿城湖滨公司与借款人刘艳及保证人高毅签订《借款协议》，约定刘艳购买融创绿城湖滨公司开发的蠡湖香樟园6-11-2401室房屋，总价款2909040元，其中首付款1749040元，余款按揭贷款，融创绿城湖滨公司同意出借款项给刘艳用于支付房屋首付款。借款金额为144万元，借款用途为支付房屋首付款，借款期限自2014年12月30日起至2015年9月30日止。在借款期限内如刘艳按约归还借款，则该协议为无息借款，如刘艳未按约归还，在借款期限内刘艳应按日千分之一向融创绿城湖滨公司支付利息。如刘艳未按约归还借款，融创绿城湖滨公司有权收取按日千分之二计算的罚息，罚息自约定的还款期限届满之次日起至实际还款之日。高毅根据协议约定为刘艳的借款向融创绿城湖滨公司提供连带责任保证，保证期限为还款期限届满之日起两年。三方还就其他权利义务进行了约定。同时，刘艳向融创绿城湖滨公司出具了收据，载明已到融创绿城湖滨公司的借款144万，用于购买房屋。2014年12月30日，刘艳出具特批借款申请书，载明刘艳因资金紧张，向融创绿城湖滨公司申请借款144万元用于购买房屋。2014年12月23日，刘艳向融创绿城湖滨公司转账支付299040元，融创绿城湖滨公司出具收据；同日，刘艳再次向融创绿城湖滨公司转账支付40万元，融创绿城湖滨公司于2014年12月24日出具收据；2014年12月25日，刘艳又向融创绿城湖滨公司转账支付69万元，融创绿城湖滨公司于2014年12月26日出具了299040元和390960元的收据两份。2014年12月30日，融创绿城湖滨公司收到刘艳的贷款116万元。庭审中，刘艳与融创绿城湖滨公司一致确认，刘艳于此前曾支付过1万元定金。故，刘艳共向融创绿城湖滨公司支付款项1399040元，贷款116万元。2014年12月23日，融创绿城湖滨公司内部出具退房退款审批单，载明不退房、退部分首付款699040元，刘艳同时在汇款申请中签字，确认所退699040元汇至其指定账户，2014年12月24日，融创绿城湖滨公司向刘艳转账汇款699040元，业务回单载明退房款。2014年12月26日，融创绿城湖滨公司又通过前述流程向刘艳转账汇款390960元，业务回单载明退房款。故融创绿城湖滨公司共向刘艳转账109万元。2016年7月15日，融创绿城湖滨公司向刘艳邮寄催款函，载明根据借款协议，刘艳应于2015年7月30日前归还借款144万元，限刘艳于2016年7月18日前归还借款，否则通过法律途径解决。另查明，2015年3月，融创绿城湖滨公司曾与嘉德琳公司、长江公司签订《蠡湖香樟园幼儿园精装修工程施工合同》，长江公司为总包方，工程内容为无锡蠡湖香樟园幼儿园精装修工程，合同价款为6278860元，长江公司驻工地总代表为周文卫。后融创绿城湖滨公司通过承兑汇票及转账形式等支付了相应工程价款，部分承兑汇票中有高毅签收字样。2015年7月，融创绿城湖滨公司与南京深圳公司又签订了《蠡湖香樟园幼儿园精装修收尾工程施工合同》，南京深圳公司为总包方，工程内容为幼儿园精装修收尾工程，合同价款为703664元，南京深圳公司驻工地总代表为张卫，项目经理为施正兵，后融创绿城湖滨公司支付了相应工程价款。另，关于刘艳陈述的要求进行笔迹鉴定的主张，本院已明确告知刘艳应于限定期间内提出书面鉴定申请，否则视为放弃申请鉴定，但刘艳未在该期间内提出书面鉴定申请，且在本院第一次庭审过程中，刘艳曾确认相关材料中的签字系其本人所签，故应认定刘艳不再申请对相关材料的笔迹鉴定。本院认为，本案争议焦点为融创绿城湖滨公司与刘艳之间是否系借款合同法律关系，如借款合同关系不成立，双方之间应按何种法律关系处理。本案中，融创绿城湖滨公司与刘艳之间应为房屋买卖合同法律关系。理由为：融创绿城湖滨公司依据其主张向本院提交了《借款协议》及双方之间的款项往来凭证，证明双方系借款合同法律关系，但根据法律规定，借款关系的成立需出借人与借款人之间达成了借款合意且出借人有交付出借款项的相关事实。关于借款合意，刘艳辩称其从未向融创绿城湖滨公司申请过借款，且其所购房屋当时已约定好为工抵房，其有相应的首付款支付能力，并提供相关证据予以证实，虽然刘艳提供的相关证据不足以形成优势，但结合融创绿城湖滨公司提供的“收据”中未载名日期，且“特批借款申请书”落款时间晚于双方签订借款协议的时间，本院认为刘艳的解释具有一定合理性，即已达到使融创绿城湖滨公司主张的债权债务关系系由借贷行为引起的事实并不确定。关于款项交付事实，根据融创绿城湖滨公司提供的相关凭证可以看出，刘艳向融创绿城湖滨公司支付除贷款外共计1399040元，而融创绿城湖滨公司又向刘艳转账了109万元，融创绿城湖滨公司虽陈述该109万元即为其交付的出借款项，但结合融创绿城湖滨公司提供的“退房退款审批单”可见，该109万元显系融创绿城湖滨公司退还给刘艳的部分首付款款项，非系融创绿城湖滨公司交付的出借款项。根据上述认证，在融创绿城湖滨公司与刘艳之间的借款合意存疑的情形下，融创绿城湖滨公司又未有交付出借款项的事实，即使存在交付的事实，也系融创绿城湖滨公司交付给其自己，故本院认定双方之间的借款合同法律关系并不成立。根据刘艳与融创绿城湖滨公司之间购买房屋的事实，《借款协议》约定的款项实为支付刘艳购买房屋的首付款，即双方名为借款合同法律关系，实为房屋买卖合同法律关系，融创绿城湖滨公司所享有的债权，实质系融创绿城湖滨公司与刘艳之间依据《房屋买卖合同》所确立的债权，《借款协议》的内容应视为双方对部分首付款支付形式的特别约定，协议的各方当事人均应按约履行。刘艳、朱国良虽辩称其所购房屋为工抵房，但就其所提供的证据，本院不足以认定刘艳所购房屋为工抵房以及融创绿城湖滨公司已就其与高毅或长江公司结算的工程款与刘艳所购房屋的部分首付款进行了抵冲，也不足以认定刘艳已就未付款项进行了支付。相反，根据融创绿城湖滨公司提供的相关证据可见，融创绿城湖滨公司已就高毅所涉工程支付了相应款项，故融创绿城湖滨公司有权要求刘艳支付相应未付款项，融创绿城湖滨公司主张刘艳支付144万元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于融创绿城湖滨公司主张的未付款项的利息及罚息。双方在《商品房买卖合同》中约定了买受人每逾期一日应向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金，同时在《借款协议》中亦有关于逾期的期内利息及罚息的约定，因庭审中，刘艳认为相应的利息及罚息金额过高，要求法院予以调整，结合融创绿城湖滨公司陈述其损失主要为刘艳已长期使用房屋及资金成本损失，本院认为融创绿城湖滨公司主张的利息及罚息过高，应予调整。根据融创绿城湖滨公司的损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院将融创绿城湖滨公司主张的利息及罚息调整为以144万元基数，自2014年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。关于融创绿城湖滨公司要求朱国良承担共同还款责任的主张，因刘艳与朱国良系夫妻关系，且案涉款项系刘艳、朱国良用于购买居住房屋所需，故应认定为共同债务，本院对融创绿城湖滨公司的该项诉讼请求予以支持。关于融创绿城湖滨公司要求高毅承担连带保证责任的主张，因高毅陈述其不愿承担责任，且根据《借款协议》的约定，高毅虽应对刘艳的付款承担连带保证责任，但融创绿城湖滨公司就其在约定的保证期间即款项支付期间届满之日起2年内要求保证人承担保证责任的事实未向本院提供相应证据，故保证人高毅的保证责任应予免除，本院对融创绿城湖滨公司的该项诉讼请求不予支持。综上，融创绿城湖滨公司要求刘艳、朱国良承担共同还款责任的主张具有事实和法律依据，本院予以支持，但对融创绿城湖滨公司主张的利息及罚息予以调整，高毅的保证责任已免除，不应承担相应的连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘艳、朱国良于本判决发生法律效力后十日内共同支付原告无锡融创绿城湖滨置业有限公司购房款144万元及逾期付款损失（以144万元为基数，自2014年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）。二、驳回原告无锡融创绿城湖滨置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘艳、朱国良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30764元、诉讼保全费5000元，合计35764元，由原告无锡融创绿城湖滨置业有限公司负担9652元，由刘艳、朱国良负担26112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张志龙人民陪审员  宋贵夫人民陪审员  冯全平二〇二〇年六月十二日法官 助理  陈 果书 记 员  潘玉婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。《中华人民共和国担保法》第二十六条连责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。