北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71636号原告（反诉被告）：刘月松，男，1980年10月24日出生，回族，住河北省廊坊市经济技术开发区。委托诉讼代理人：海君，女，1982年12月3日出生，回族，住河北省廊坊市经济技术开发区，系刘月松配偶。委托诉讼代理人：刘启瑞，男，1955年10月1日出生，回族，住北京市海淀区，系社区推荐。被告（反诉原告）：北京上岛至善餐饮管理有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西环路北北京伟士恒达商贸有限公司院内******。法定代表人：甘志文，男，1980年10月15日出生，汉族，系公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘月松（以下称刘月松）与被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司（以下称上岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘月松及其委托诉讼代理人海君、刘启瑞，上岛公司的法定代表人甘志文、委托诉讼代理人孙红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘月松向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘月松与上岛公司之间的《房屋合作协议》（以下简称诉争合同）；2、判令上岛公司返还转让费20万元；3、判令上岛公司返还保证金153333元；4、判令上岛公司返还电费4487元；5、判令上岛公司支付装修损失369706元。事实和理由：刘月松与上岛公司于2018年10月28日签订诉争合同，该合同实为房屋租赁协议，刘月松租赁房屋为经营“二宽拉面”，约定：1、双方合作使用北京市朝阳区北苑路07F商业用房（以下简称诉争房屋），该房屋建筑面积为365平方米，类型为商铺。2、甲方（即上岛公司）作为该房屋的第一承租人与乙方（即刘月松）建立合作关系。二、交付日期和合作期限：1、甲乙双方约定期限为2018年10月30日至2022年7月31日止，共计3年9个月。甲方应于2018年10月31日向乙方交付该房屋。2、甲方同意免收乙方自2018年10月30日至2018年12月19日期间的合作金。如提前解除本合作协议，该期间的合作金不免，按第一年合作金标准补交给甲方。四、合作金支付方式和期限：1、2018年10月30日至2020年10月29日期间的每年合作金为92万元；2、支付方式：乙方按每3个月为一期向甲方支付合作金，首期合作金必须于签订本协议后两天内支付，乙方逾期支付合作金，每逾期一天，需按照合作总金额的万分之五支付违约金。五、保证金和其他费用。1、甲乙双方约定，乙方于本协议签订之日支付履约保证金153333元，该履约担保金用以抵充本协议所约定的应由乙方承担的各项费用外，以及在乙方注销或迁移在诉争房屋登记注册的有关证照后15日内，由甲方将剩余部分无息退还给乙方。……九、转租、转让和交还。1、合作期间，乙方不得将该房屋以任何形式转租给他方使用，否则甲方有权解除合同，在合作期间，乙方因经营困难需将该房屋转让给他人的，必须事先征得甲方书面同意，否则甲方有权随时解除合同。……根据诉争合同约定，刘月松按时交了房租和保证金，在拿到钥匙之后，刘月松进行了将近3个月的装修，花费92万元。在刘月松实际经营4个月后，因餐厅位置和管理水平有限，经营亏损，如继续经营则会导致亏损扩大。在此情况下，刘月松只能选择转让。根据双方约定，刘月松以书面形式通知了上岛公司，上岛公司收到通知后回复可以转租，但租金需要涨价，诉争房屋以现价格已不好转让，涨价会导致不可能转让成功，故上岛公司的行为等于不同意刘月松转租。刘月松在此情况下只能提出解除诉争合同。另外，诉争协议中未涉及20万元转让费给前一家租户“沙县小吃”，但上岛公司私下向刘月松要转让费，后经向“沙县小吃”了解此情况，“沙县小吃”称并未收到20万元转让费。我方主张解除合同的依据是合同法第94条第4项，因对方违反了诉争合同第九条的约定，没有同意刘月松转租，该违约行为导致刘月松无法实现营利的合同目的，所以我方主张解除，合同因为法定原因解除后，上岛公司应当退还保证金，且因为上岛公司违约，所以我方要求其分担刘月松的装修费用。上岛公司辩称，不同意刘月松的诉讼请求。1、诉争合同已经于2019年6月15日解除了，因为刘月松在2019年6月14日向我方邮寄了解除通知书，并且已经实际搬走，其以实际行动表示不再继续履行合同，我方认为刘月松是违约解除合同，我方也同意诉争合同于我方收到通知书之日已经解除了。2、不同意返还20万元，我方确实收到了刘月松的20万，但是这属于转让费，在双方的定金协议中有明确约定，且如果刘月松不支付这20万元，我方就不会把房屋租给他，这20万元购买的是一个租赁资格。3、根据诉争合同，保证金属于履行保证金，需保障合同履行到最后，现在是刘月松违约，所以该款项不予退还。4、认可刘月松主张的电费金额，同意把这笔钱还给刘月松。5、诉争合同因刘月松的原因解除，故不同意承担装修费用。上岛公司向本院提出反诉请求：1、判令刘月松支付2018年10月31日至2018年12月19日期间的租金126027元。2、判令刘月松支付违约金153333元。事实和理由：诉争合同系刘月松违约提前解除，根据合同约定，其提前解除合同，则免租期的合作金不再减免，其应当按照第一年合作金标准将该期间的合作金补交给我方，另外其违约解除合同，应当向我方按照合同约定的解除当月租金的两倍标准支付违约金，我方认为保证金不能用于折抵违约金，因为保证金是保证合同履行的，刘月松自行解除合同，就不应再退还保证金，违约金是根据合同需另行支付的。刘月松对反诉辩称，不同意上岛公司的反诉请求。合同虽然约定解除之后没有免租期，但是现在是上岛公司违约，刘月松书面告知上岛公司要转租，上岛公司明知刘月松经营不善，还要求涨价转租，视为不同意转租，这种情况下经营时间越长，刘月松越赔钱，导致刘月松无法实现盈利的目的，所以上岛公司违约行为在先，应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证:刘月松与上岛公司于2018年10月28日签订诉争合同，约定：上岛公司作为诉争房屋（面积为365㎡）的第一承租人与刘月松建立合作关系，刘月松使用诉争房屋用于经营“二宽拉面”，双方合作期限为2018年10月30日至2022年7月31日，其中2018年10月30日至2018年12月19日期间免收合作金，如刘月松提前解除诉争合同，则该期间合作金不再免除，刘月松需按照第一年合作金标准支付；2018年10月30日至2020年10月29日期间的合作金为每年92万元，自2020年10月30日起，后两年合作金在前一年的基础上增加6%，刘月松按照每三个月为一期向上岛公司支付合作金，首期合作金需于诉争合同签订之日起两日内支付，履约保证金153333元需于诉争合同签订当日支付，合作期满后，如刘月松未违约，该履约保证金抵扣诉争合同约定应由刘月松应负担的各类费用后剩余部分退还；另外，刘月松不得将诉争房屋转租他人使用，如因经营困难确需要转让的，必须事先征得上岛公司书面同意，否则上岛公司有权随时解除诉争合同，如刘月松违反约定或法律规定提前解除合同，则需按照解除时当月的合作金两倍支付违约金。实际履行过程中，上岛公司于2018年10月29日向刘月松交付了房屋，刘月松按照约定支付了免租期之后至2019年6月18日期间的合作金共计459999元、履约保证金153333元以及20万元转让费，并对诉争房屋进行了装修。后刘月松因经营不善向上岛公司提出转租申请，上岛公司于2019年5月28日向刘月松出具《关于“北京北苑二宽清真牛肉拉面店”转租申请决议》，主要内容系同意刘月松转租，但转租租金价格为13元/天/平方米，保守底价为12元/天/平方米，刘月松于2019年6月14日向上岛公司邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：刘月松因经营不善需转租诉争房屋，但上岛公司表示需以每天11元/平方米的价格进行转租，该条件过高，等于不同意转租，故上岛公司不同意按照诉争合同价格转租的行为有悖诉争合同约定，致使刘月松不能实现合同目的，刘月松基于此解除诉争合同。上岛公司称其于2019年6月15日收到该邮件。2019年6月15日，刘月松搬出诉争房屋，并于当天与上岛公司的员工蔡某进行了交接。上岛公司称诉争房屋现已另行转租。双方均认可刘月松搬走时，不存在拖欠款项的情况，且诉争房屋内留有墙面装修、地、地板装修防喷头以及排风系统等装饰装修。经询，就20万元转让费，刘月松称该转让费系上岛公司私下向其索要，原为15万元，后涨为20万元，其只有向上岛公司支付该20万元，上岛公司才会与其签订租赁合同，该款项属于不当得利；上岛公司称，该20万元对价系租赁资格，因其前期就诉争房屋整体投入较多，并非为了刘月松而投入，且免去了合同期限内的物业费。就刘月松留下的装饰装修，上岛公司称其不同意利用，且新租户已做了拆除、重新装修。庭审中，刘月松提交上岛公司与案外人的商铺租赁协议，证明上岛公司将诉争房屋同时出租给刘月松及他人，上岛公司称真实性无法考证，且与本案无关；刘月松提交装修票据、转账截图、装修后照片，证明刘月松对诉争房屋进行装修的情况，上岛公司不认可真实性，其主张诉争合同系刘月松提出解除，损失与其无关。上岛公司提交《房屋租赁定金协议》，该协议就双方签订租赁合同等事项进行明确，且约定刘月松承受转让费15万元，租金包含物业费，上岛公司以此证明双方对转让费作出约定，刘月松不认可真实性，其主张该协议上签名非其本人签署，上岛公司称该签名系中介工作人员代签，但刘月松之后支付了该笔款项，应视为其认可该约定。本院认为，诉争合同实质系上岛公司出让涉案房屋使用权，由刘月松支付费用并对房屋自主使用，应认定为房屋租赁合同。本案中，刘月松主张上岛公司将诉争房屋同时出租给他人，实际履行中上岛公司按约定向刘月松交付了房屋，故上岛公司是否与他人另行签订租赁合同并未影响诉争合同的履行，与本案并无关联。刘月松主张上岛公司未按约定同意其转租，诉争合同中约定的承租人转租需征得出租人书面同意，系对承租人进行转租的限制，属于承租人转租前应履行的义务，出租人并不因该约定而负有必须同意承租人转租的义务。刘月松因经营不善向上岛公司提出转租申请，上岛公司表示同意转租，但转租价格高于诉争合同约定的价格，上岛公司作为出租人，是否同意转租、转租价格高低等均系行使其相应权利，刘月松据此主张上岛公司违约没有依据，其主张享有解除权进而要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。但刘月松明确向上岛公司提出解除合同，上岛公司认可其于2019年6月15日收到解除通知，同意诉争合同自其收到通知之日解除，故诉争合同因双方协商一致解除，解除时间为2019年6月15日。就刘月松要求上岛公司返还转让费20万元的诉讼请求，双方均认可刘月松需支付该20万元后，上岛公司才会与其订立房屋租赁合同关系，否则上岛公司将不会向刘月松出租诉争房屋。虽诉争合同对该笔款项无约定，但刘月松系自行向上岛公司支付，应视为双方就此达成了一致意见，刘月松主张该款项系不当得利没有依据。根据双方陈述，上岛公司称其因安装燃气、消防等设施存在前期投入，故另行收取20万元，但诉争房屋的出租系对该房屋占有、使用、收益权利的让渡，并就此收取租金，且上岛公司亦明确其前期投入并非仅为了刘月松，而系对房屋的整体投入，刘月松就承租房屋支付了租金，现无证据证明该租金金额明显低于市场标准，故应当认定其支付的租金包含对诉争房屋及其附着的设施设备的占有、使用、收益的权利，上岛公司该行为应系就刘月松获取承租人身份一节另行作价20万元，双方就此自愿缔约，本院不持异议，然房屋租赁合同关系具有持续性的特征，并非一蹴而就，故其承租人身份对应的期限应为诉争合同约定的租赁期限，即2018年10月30日至2022年7月31日，现诉争合同于2019年6月15日解除，剩余期限的对应价款，上岛公司应予以退还，即上岛公司应向刘月松退还166666.67元。就刘月松要求上岛公司赔偿装修损失的诉讼请求，刘月松提出解除合同并实际搬走，双方已就房屋情况进行了交接，诉争合同系因其原因解除，上岛公司就此并无过错，虽双方均认可刘月松搬离诉争房屋时留有装饰装修未拆走，但上岛公司于庭审中明确表示不同意利用，刘月松亦未举证证明上岛公司对剩余装修实际进行了利用，故其要求上岛公司赔偿装修损失没有依据。就刘月松要求上岛公司返还电费4487元的诉讼请求，上岛公司同意返还，本院不持异议，予以支持。就刘月松要求上岛公司返还保证金153333元的诉讼请求，以及上岛公司要求刘月松支付违约金153333元的反诉请求，诉争合同系因刘月松提前要求解除，上岛公司虽同意其解除的意见，但并未表示就此免除其违约责任，故其应当依照合同约定向上岛公司支付违约金。现刘月松提出违约金金额过高，申请本院予以酌减，考虑到上岛公司明确诉争房屋已另行转租，且其亦未提交证据证明实际损失情况，故本院结合在案证据、当事人陈述，酌定刘月松向上岛公司支付违约金76666元，基于公平原则，本院酌减部分的案件受理费仍由刘月松负担。就上岛公司不同意退还保证金并另行主张违约金的意见，诉争合同并未对合同提前解除时，该笔履约保证金不予退回且可另行主张违约金作出约定，诉争合同虽因刘月松提前解除而未能履行完毕，但本院已就其该行为判处了违约金，即已对其承担违约责任的方式作出认定，在此情况下，上岛公司扣留保证金没有依据，应予以退还。就上岛公司要求刘月松支付免租期租金126027元的反诉请求，诉争合同系刘月松提出解除，根据双方约定，免租期的租金不再免除，上岛公司主张的该期间的租金金额不高于双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用若干意见》之第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘月松与被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司于二〇一八年十月二十八日签订的《房屋合作协议》于二〇一九年六月十五日解除。二、被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘月松退还转让费十六万六千六百六十六元六角七分。三、被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘月松退还保证金十五万三千三百三十三元。四、被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘月松退还电费四千四百八十七元。五、原告（反诉被告）刘月松于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上岛至善餐饮管理有限公司支付租金十二万六千零二十七元。六、原告（反诉被告）刘月松于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上岛至善餐饮管理有限公司支付违约金七万六千六百六十六元。七、驳回原告（反诉被告）刘月松其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由原告（反诉被告）刘月松负担2992元（已交纳），由被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司负担2408元（原告（反诉被告）刘月松已交纳，被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）刘月松）。反诉案件受理费2900元，均由原告（反诉被告）刘月松负担（被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司已交纳，原告（反诉被告）刘月松于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）北京上岛至善餐饮管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院审 判 员 付瑞洁二〇二〇年六月三日法官助理 姜 真书 记 员 邓亚楠