湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1873号 原告：陶增光，男，1982年12月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 被告：湖南宝强文化旅游有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道白芙塘社区兴邦花城****。 法定代表人：张鑫。 第三人：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住，住所地长沙市望城区铜官街道铜官窑路**铜官窑古镇游客服务中心**/div> 法定代表人：张春华，董事长。 委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。 原告陶增光诉被告湖南宝强文化旅游有限公司（以下简称宝强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依职权追加长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（以下简称新华联公司）作为第三人参加诉讼。该案适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行审理，原告陶增光、被告宝强公司的法定代表人张鑫及第三人新华联公司的委托诉讼代理人邹鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陶增光向本院提出诉讼请求：1、依法解除与宝强公司签订的租赁合同；2、宝强公司退还所交租金和押金共计11万元；3、宝强公司承担诉讼费。事实与理由：2018年6月8日，陶增光与宝强公司在宝强公司驻铜官窑古镇办事处签订租赁合同，宝强公司同意将七十二行街A01-10-07-10门面出租陶增光进行专业经商，租赁期限为五年。合同签订后，陶增光按约履行全部合同义务，并投入大量资金进行装修和经营。2018年7月12日和2018年8月29日，原告向宝强公司交纳租金和押金共计11万元。2018年9月11日，第三人函告陶增光，称宝强公司在未经该公司书面批准情况下，存在大面积商铺转租行为。新华联公司认为宝强公司在未享有转租权的前提下与实际承租人签订转租或联营合同，存在严重违约行为，第三人将解除与宝强公司之间的租赁关系，要求陶增光与第三人重新签订合同，致使原告与宝强公司签订的合同无法履行，故应解除合同。 被告宝强公司辩称：1、同意解除合同；2、宝强公司仅收到原告交纳的8万元，另外3万元由原告交给黄定强，宝强公司并未收到；3、涉案商铺由原告持续经营，但仅交纳3个月租金，未交纳押金、保证金等，原告应将剩余未付款项一并交纳。 第三人新华联公司述称：1、宝强公司存在违约转租行为，新华联公司已提起诉讼，（2019）湘01民终4156号民事判决书确认双方签订的合同于2018年9月11日解除；2、原、被告签订的合同与第三人无关。 经审理查明：2018年7月10日，宝强公司（甲方）作为出租方，陶增光（乙方）作为承租方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将七十二行街区A01-10-07-10铺位出租给乙方使用，乙方作为咖啡中西餐厅专业经营商，同意承租该场所，计租面积为299平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（陶增光及宝强公司当庭均确认计租日为2018年8月28日）；合同期内起始月租金为110元/平方米/月，月租金=月租金单价*计租面积，租金按季度进行支付，首付租金应于本合同签订当日内支付3个月，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付房屋；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳32890元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有权在下列情形下解除合同：乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金，逾期达到5日的，履约保证金中被扣除的费用达到50%时，乙方迟延进场进行装饰装修超过10日的，乙方逾期开业超过30日的，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或乙方延迟缴纳资金或其他费用累计超过3次的等等。乙方有权在下列情况下解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，由于甲方原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形，法律规定的其他情形；因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括本合同约定乙方应当承担的违约金等其他费用。 上述合同签订后，陶增光于2018年7月12日向宝强公司支付租金8万元，宝强公司出具收据，由负责铜官窑商铺租赁事宜的工作人员黄定强及会计薛晓琳在该收据上签名，并加盖宝强公司的财务专用章；于2018年8月29日支付租金3万元，黄定强在收据的经手人处签名。后，陶增光装修涉案商铺并于2018年8月28日开始营业。2018年9月11日，第三人新华联公司向陶增光发出告知函，主要内容为：新华联公司与宝强公司于2018年4月25日签订《租赁合同》，宝强公司未经新华联公司书面批准，存在大面积商铺转租行为，新华联公司将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系。鉴于部分商户已进驻并已对店铺进行装修、运营，为保障商户实际利益、减少商户实际损失，同意在依法合规，并符合新华联公司招商业态的前提下，按照优惠价格与实际承租人重新签订《租赁合同》，函告商户于收到此《告知函》后七日内与新华联公司招商运营部联系确认。如无法重新签订《租赁合同》达成一致或承租业态不符合新华联公司招商业态要求，将收回商铺，由此产生的所有经济损失由商户及宝强公司自行承担。 另查明，2018年4月25日，新华联公司与宝强公司分别签订了编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017001、ＴＧＹ-ＢＨ-2017003、ＴＧＹ-ＢＨ-2017006、ＴＧＹ-ＢＨ-2017007、ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》五份，其中编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》约定第三人新华联公司将位于长沙市望城区××街道××镇××街××号房屋出租给宝强公司，租赁面积为298.32平方米，租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（咖啡），租赁期限为10个租约年，自计租日起算。合同期内起始月租金单价为70元／平方米／月，租金支付方式为按季度进行支付。2018年10月25日，第三人新华联公司以宝强公司违约转租为由将宝强公司起诉至我院，诉请确认合同编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》已依约解除，我院作出（2018）湘0112民初3849号判决确认编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017010号《租赁合同》已于2018年9月11日解除。上述判决作出后，宝强公司未提起上诉，新华联公司上诉至长沙市中级人民法院，该案二审判决对确认合同已于2018年9月11日解除的判项予以维持。 庭审中，陶增光陈述其与新华联公司于2018年9月18日经协商重新签署租赁合同，并持续经营至今。新华联公司向本院提交租赁合同一份，承租方为“宁乡市齐百食食品有限公司”（载明法定代表人/授权代表为陶增光），签订日期为2018年9月18日，约定出租商铺为涉案商铺即七十二行街A01-10-07-10铺位，陶增光作为承租人的法定代表人在该合同尾部处签名，但出租人新华联公司并未签字盖章。同时，陶增光陈述新华联公司工作人员向其催收租金92841元，其已转款20495元至新华联公司账户，并经协商将另一商铺应退租金29505元折抵涉案商铺租金，已支付租金共5万元。新华联公司认可收取了原告部分费用，但认为该费用是否是涉案商铺租金还需由公司开会决定。 上述事实有陶增光向本院提交的《租赁合同》、收据、《关于湖南宝强文化旅游有限公司转租商户告知函》，宝强公司向本院提交的（2019）湘01民终4156号民事判决书及各方在庭审中的陈述予以证实，本院依法认定并在卷佐证。 本院认为，宝强公司与新华联公司签署《租赁合同》后，在承租期内与陶增光签订《租赁合同》，将其从新华联公司处承租的商铺转租给陶增光。新华联公司系出租人，宝强公司系承租人，而陶增光系次承租人。宝强公司未经新华联公司同意转租，新华联公司诉至我院，现（2019）湘01民终4156号民事判决书判决确认宝强公司与新华联公司就涉案商铺签订的《租赁合同》已于2018年9月11日解除。由于宝强公司违约转租致其与新华联公司签订的合同解除，承租人与出租人之间的租赁关系消灭，宝强公司丧失租赁权，导致陶增光已不能通过其与宝强公司之间的租赁合同实现其合同目的，该转租合同因其赖以存在的基础不复存在应予终止。本案中陶增光诉请解除该合同，宝强公司予以同意，对此本院予以支持。 关于陶增光已向宝强公司缴纳租金数额的认定，宝强公司仅认可8万元，认为另外3万元系由黄定强收取而非宝强公司收取。本院认为，黄定强在该张收据出具时系宝强公司的股东，宝强公司当庭亦认可黄定强系涉案商铺租赁工作负责人及财务负责人，由此可确认黄定强的身份，再结合该两张收据的编号应出自于同本收据（8万元收据编号为15433161,3万元收据编号为15433327）及在该两张收据上均有黄定强签名可确认黄定强的行为构成表见代理，其经手收取陶增光两笔租金共计11万元。原告关于“黄定强系代表宝强公司收取款项”的主张成立，被告关于“黄定强收取3万元，并未交至公司，系个人收款行为”的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于宝强公司收取的11万元租金的处理，《中华人民共和国合同法》九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本院已查明，涉案租赁合同解除系因宝强公司的过错造成，因宝强公司丧失租赁权，涉案店铺所有权人新华联公司已于2018年9月18日就涉案商铺与宁乡市齐百食食品有限公司（载明法定代表人/授权代表为陶增光）协商重新签订租赁合同，虽新华联公司并未在该租赁合同上签字盖章，但通过庭审中查明的陶增光持续经营涉案商铺及向新华联公司交款的情况可知新华联公司已实现对涉案商铺的实际占有使用，但双方之间的具体权利义务，并非本案审理范围，本案不再深入分析，二者可另行处理。结合上述情况，本院确认陶增光应向宝强公司支付自涉案合同的计租日2018年8月28日起至2018年9月17日止的租金，后段租金，因宝强公司并无出租权，多收取的相关费用应予以退还。经计算，宝强公司应向陶增光退还租金86977元（299*110/30*21=23023元；110000-23023=86977元）。故本院对陶增光诉请宝强公司退还110000元的诉讼请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陶增光与被告湖南宝强文化旅游有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告湖南宝强文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶增光退还86977元； 三、驳回原告陶增光的其他诉讼请求； 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2500元，因适用简易程序减半收取计1250元，由原告陶增光负担262元，由被告湖南宝强文化旅游有限公司负担988元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 恋 二〇二〇年六月十八日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。