河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0306民初374号 原告：秦皇岛市盛唐房地产开发有限责任公司，住所地秦皇岛市抚宁区抚宁镇东大街**。统一社会信用代码：91130323752435728Y。 法定代表人：丁宝义，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王花，河北德圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩楠，河北德圣律师事务所律师。 被告：袁国强，男，1972年7月5日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区。 委托诉讼代理人：谷秀梅，河北骊宁律师事务所律师。 原告秦皇岛市盛唐房地产开发有限责任公司（以下简称盛唐房地产公司）与被告袁国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）冀0306民初729号民事判决。盛唐房地产公司不服该判决，向河北省秦皇岛市中级人民法院提起上诉。河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）冀03民终2648号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告盛唐房地产公司委托诉讼代理人王花、陈浩楠，被告袁国强及其委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛唐房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除与被告签订的《骊城龙园内部认购大定单》协议，被告向原告支付定金73767.2元；2、被告返还已占用的骊城龙园房号6-7-302房屋及8号车库；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2009年8月3日，原告（变更前名称为秦皇岛市盛卓发房地产开发有限公司）与被告签订了《骊城龙园内部认购大定单》协议，原告将开发的骊城龙园房号6-7-302房屋及8号车库以总价368836元价格认购给被告，被告支付定金15万元、余款218836元由被告办理银行贷款后支付给原告。原告房屋建成以后，被告以看房为名将房屋钥匙取走。此后，被告既不按照协议约定签订正式《商品房买卖合同》，又在银行贷款不能办理情况下及时补交剩余房款，长期占用该处房屋。尤其是近期被告公开对外出售该房屋，原告的合法权益再次受到严重侵害，万般无奈只好向贵院提起诉讼。请求依法判决解除与被告签订的《骊城龙园内部认购大订单》协议，被告向原告支付定金73767.2元、被告返还已占用的骊城龙园房号6-7-302房屋及8号车库、被告承担本案全部诉讼费。 袁国强辩称，一、原告方诉请解除合同的时间已超过法定的除斥期间1年，原告方诉请的解除权已消灭,请求依法驳回原告诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。本条第二款同时规定:法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案为房屋买卖合同纠纷,原、被告双方签订合同的时间为2009年8月3日,按双方签订合同约定解除权发生之日应为2009年8月11日,现原告方已超过1年逾期未行使解除权,故解除权已消灭。原告方无权要求解除此合同。二、本案案涉楼房合同的签订履行过程如下：2007年9月8日原告方将该楼房先行预售给王志强,王志强交纳各项费用两次合计50000元,其中2007年9月8日交2000元,2007年9月14日交48000元。后经原告方法定代表人罗兴平、王志强及答辩人袁国强协商，王志强退出购买,将该楼房出售给答辩人袁国强,由袁国强直接给付王志强50000元,将王志强交给原告方的50000元转为袁国强的购房定金,原告方与答辩人于2009年8月3日签订《认购大订单》时,答辩人向原告方交付10万元,加之王志强原来交纳的5万元,最后显示答辩人付定金15万元。因原告方与答辩人之间一直有业务往来,存在债权债务关系,原告方地产拖欠答辩人材料费、沙子和积沙等费用远远超过答辩人剩余的房款,当时答辩人经常和原地产法定代表人罗兴平在一起,多次表明随时可以交纳剩余房款,包括现在也是如此。但罗兴平一直没要。另,未能办理银行贷款的原因也是因为原告方楼房相关手续不能完善导致。三、原告方诉状中陈述答辩人以看房为名将房屋钥匙取走与实际情况不符。签订《认购大定单》当日,即2009年8月3日,原告履行了交付楼房的义务,将楼房钥匙交给答辩人,向答辩人收取了装修垃圾清理费、单元门及可视对讲系统费用、楼道公用电费、沼气入网费、维修基金、磁卡电表费等等。此后答辩人每年按原告方物业规定交纳各种相关费用。因原告方原因一直未能办理产权手续。综上,请求依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2009年8月3日，秦皇岛市盛卓发房地产开发有限公司（以下简称盛卓发房地产公司、甲方）与袁国强（乙方）签订了《骊城龙园内部认购大定单》，协议约定：盛卓发房地产公司将其开发的骊城龙园6栋7单元302室房屋（建筑面积127.08平方米、单价2400元/平方米，计304992元）及8号车库（面积29.02平方米，单价2200元/平方米，计63844元）以总价368836元的价格认购给袁国强；袁国强支付定金150000元、余款218836元由袁国强办理银行贷款；乙方未在2009年8月10日前来与甲方签订房屋买卖合同的，则视其违约，甲方有权将乙方所定房屋另行出售，不退还乙方所付定金；乙方交付房款时，签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，将乙方交付的定金直接转入购房款或购房首期款，此定单作废，以签订的《商品房买卖合同》为准。同日，袁国强向盛卓发房地产公司交付定金150000元（包括之前案外人王志强交付的定金50000元），盛卓发房地产公司收取了袁国强的装修垃圾清理费、单元门及可视对讲系统费用、楼道公用电费、沼气入网费、维修基金、磁卡电表费等费用。后，袁国强对该房屋进行装修，并居住至今。2011年3月3日，盛卓发房地产公司名称变更为盛唐房地产公司。2019年2月27日，盛唐房地产公司主张解除双方签订的《骊城龙园内部认购大定单》，诉至本院。 另查明，袁国强未在2009年8月10日前与盛卓发房地产公司签订《商品房买卖合同》，袁国强至今未向盛唐房地产公司支付剩余购房款218836元。 上述事实，有当事人的陈述、书证等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告双方于2009年8月3日签订的《骊城龙园内部认购大定单》，系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定有效,双方应恪守履行。 本案的争议焦点一，关于原告是否享有解除权以及解除权是否消灭的问题。 本案中，在双方没有协商一致解除合同,以及双方没有在协议中明确约定一方解除合同的条件的前提下,原告要求解除合同的法律依据即为《中华人民共和国合同法》第九十四条。由于被告未能按协议约定在2009年8月10日前与原告签订《房屋买卖合同》，被告构成违约,原告有权解除合同,但解除权的行使必须及时,因为在一方享有解除权时,该当事人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方违约导致另一方享有解除权时,权利人可在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择,都应及时确定,不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权,应视为解除权消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”,原告应在解除事由发生之日起即2009年8月11日至2010年8月11日前及时行使解除权,否则解除权消灭。原告未提交证据证明其在2010年8月11日前行使了解除权,除斥期间已过,原告解除权消灭,原告诉请解除双方签订的《骊城龙园内部认购大定单》的主张,本院不予支持。另，诉讼中，被告亦明确表示愿意继续履行协议，交纳剩余购房款，故原被告之间签订的《骊城龙园内部认购大定单》应继续履行。 本案的争议焦点二，被告是否有权要求原告返还定金73767.2元的问题。 本案中，双方当事人在协议中约定的定金数额为150000元,依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”,由于案涉房屋的总价款为368836元,本案定金数额不得超过73767.2元，故本院认定被告实际支付150000元中的73767.2元系定金,而余下的76232.8元为购房款。同时,根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和原被告签订的《骊城龙园内部认购大定单》第五条的约定“乙方未在2009年8月10日前来与甲方签订房屋买卖合同，则视其违约，甲方有权将乙方所定房屋另行出售，不退还乙方所付定金。”被告作为给付定金一方，因其未能按照协议约定的期限与原告签订《商品房买卖合同》，被告属违约一方，定金性质亦属违约定金，故被告无权要求原告返还定金73767.2元。原告主张被告向其支付定金73767.2元的诉讼请求，因被告已向其交纳了包含定金73767.2元在内的150000元，且案涉《骊城龙园内部认购大定单》并未判决解除，故原告可另行诉讼被告支付剩余的购房款时，一并主张定金73767.2元不予返还。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回原告秦皇岛市盛唐房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费6,832.0元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董越强 人民陪审员  苏洪林 人民陪审员  李国林 二〇二〇年六月八日 书 记 员  张 蕊