安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初4102号 原告:徐先友,男,1954年7月8日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村，统一社会信用代码91340122796402258J。 法定代表人：潘春艳，总经理。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 原告徐先友诉被告合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称“裕隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐先友的共同委托诉讼代理人许鹏、孙顺理及被告裕隆公司的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐先友提出如下诉讼请求：一、依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》;二、被告向原告支付租金11466.25元（其中2018年8月7日至2019年8月6日租金为7907.76元;2019年8月6日之后按照10.8元／ｍ／月计算至实际返还房屋之日止,暂计算至2019年12月20日为3558.49元）;三、被告向原告支付逾期给付租金违约金10925.23元（按照年利率24%,暂计算至2019年12月20日,实际计算至全部款项清偿之日）;四、被告履行合同约定的装修、装饰义务并向原告交付房屋;五、被告承担本案全部诉讼费。原告徐先友当庭申请变更第四项诉讼请求为：被告将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）。事实与理由：2008年6月,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于肥东县（以下简称“涉案房屋”）。原告与被告就涉案房屋并未履行实际交付的前提下于2013年8月7日签订了《合肥裕隆农机,工程机械大市场商铺返租合同》（下称“返租合同”）,返租合同约定被告承租涉案房屋用于经营,并对租赁经营期限、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任等作了明确内容。返租合同签订后,被告未按合同约定支付租金。故原告诉至法院。 被告裕隆公司辩称：一、返租合同约定8年的租期，租赁期限没有届满，合同没有到期，且合同没有约定原告有解除合同的权利；二、同意解除，但租赁合同没有到期；三、被告不存在违约，即使认为被告违约，那原告主张的违约金已明显高于实际损失，应当于减少，约定的违约金部分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少；四、原告要求被告将涉案房屋恢复到商品房买卖合同时状态，没有事实和法律依据，本案是租赁合同关系，并非商品房买卖合同关系，即使要求被告恢复原状，也只能要求恢复到2013年8月7日租赁房屋时的状态，而不能要求被告恢复到2008年签订商品房买卖合同时约定的状态。 本院经审理查明事实如下：原告徐先友于2008年5月15日签订《商品房买卖合同》，徐先友购买裕隆公司位于肥东县商铺，于2010年2月4日取得房地产权证，房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.22㎡。其附件三载明，徐先友购买的合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ1-2幢113号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温沙浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ1-2幢113号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年8月7日徐先友与裕隆公司签订《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080003）（下称“返租合同”），返租合同约定将裕隆农机·工程机械大市场内A1-2幢113号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月7日至2021年8月6日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.7元/㎡、第五年按照7.6元/㎡的价格计算租金、第六年按照9元/㎡的价格计算租金、第七年按照10.8元/㎡的价格计算租金、第八年按照13.5元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月6日后五个工作日内向徐先友支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。徐先友如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还徐先友房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，徐先友有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时（不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”）；2、合同有效期届满；3、经双方书面同意的其他情况。 返租合同签订后，裕隆公司于2017年1月2日向徐先友支付13047元、2019年3月15日向徐先友支付15331元返租款。合同到期后，双方因案涉房屋租金支付及设施发生争议致诉。 以上事实由有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《肥东县商品房网上备案确认单》、《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》、《房屋产权证》、《中国农业银行个人明细对账单》等证据予以佐证。 本院认为：原告徐先友与被告裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点有四个：一是返租合同是否解除；二、关于租金支付的问题；三是裕隆公司是否应该支付违约金；四是裕隆公司是否应将案涉房屋承担恢复原状。 第一，关于返租合同的解除问题。徐先友提出解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》的诉请请求；被告辩称，租赁合同尚未届满，不同意解除。本院认为，根据返租合同的约定裕隆公司应分别于2014年8月14日、2015年8月14日、2016年8月13日、2017年8月12日、2018年8月14日、2019年8月14日之前向徐先友支付第一年度至第六年度的租金。现裕隆公司存在无正当理由迟延支付租金及逾期不支付租金的情况，徐先友可以要求解除合同。故对徐先友的该项诉请本院予以支持。 第二，关于租金的支付问题。徐先友被告向原告支付租金11466.25元(其中2013年8月7日至2019年8月6日租金为7907.76元;2019年8月6日之后按照10.8元/m/月计算至实际返还房屋之日止,暂计算至2019年12月20日为3565.3元)的诉讼请求；被告辩称，租赁期限尚未届满，被告不存在违约行为；本院认为，双方签订的返租合同合法有效，应受法律规定，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。返租合同明确约定租金的支付标准和支付时间，裕隆公司应当按照合同约定及时足额将A1-2幢113号商铺的租金支付给徐先友，且合同解除后，案涉房屋实际返还之前，案涉房屋一直处于裕隆公司的实际控制之下，导致原告徐先友未能及时接收房屋获取收益。故对徐先友请求裕隆公司支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。 第三、关于违约金的支付问题。经本院查明，根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月6日后五个工作日内向徐先友支付上一年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故徐先友要求裕隆公司支付违约金的请求符合法律规定。徐先友提出裕隆公司需支付违约金22988.96元(按照年利率24%,暂计算至2019年12月20日,实际计算至全部款项清偿之日)的诉讼请求，被告辩称，合同尚未到期，被告不存在违约行为，原告主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使被告真的违约，违约金数额也应当予以减少；本院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定2019年8月20日之前按照同期同类银行贷款利息、2019年8月20日起按照按银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，根据具体欠付的时间，2019年8月20日之前按照同期同类银行贷款利息、2019年8月20日起按照按银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算得出裕隆公司应支付违约金2381.84元，暂计算至2020年6月30日（详见附件：徐先友违约金计算明细表）。 第四、关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且案涉房屋有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，徐先友主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了李向东，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故本院对原告徐先友的主张予以采信，即推定徐先友于2013年8月16日将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图、《竣工图》上载明的房屋状况一致。根据徐先友在审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在隔断墙，裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，且裕隆公司也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。因徐先友向本院提出解除合同的诉请，且满足法定解除的条件，本院准予解除。现徐先友提出裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为准）的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于竣工图，肥东县住建局城建档案信息管理中心提供的图纸，只能证明案涉商铺于2007年设计出图时的状态，与原告徐先友主张的2013年出租时的状态没有时间上的连续性，故对原告要求以竣工图的标准恢复原状的诉请，本院不予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决如下： 一、解除原告徐先友与被告合肥裕隆市场建设投资有限公司于2013年8月7日签订的《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080003）； 二、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司支付原告徐先友2013年8月7日至2019年8月6日期间的租金7907.76元，2019年8月6日至实际返还房屋之日的租金按照每月790.78元（73.22㎡×10.8元/㎡/月）计算； 三、三、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司支付原告徐先友逾期支付2014年8月14日至2020年6月30日期间的逾期支付租金的违约金逾期支付租金的违约金2381.84元，自2020年7月1日起，以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，款清息止；（详见附件：徐先友违约金计算明细表） 上述二、三项限本判决生效后十日内付清。 四、被告合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后三十日内将原告徐先友东购买的位于肥东县商铺恢复原状（以徐先友与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及《竣工图》为标准）； 五、驳回原告徐先友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费360元，减半收取180元，由原告徐先友负担43元，被告合肥裕隆市场建设投资有限公司负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李明 二〇二〇年六月三十日 法官助理田小静 书记员尹情情 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。