山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初8756号原告（反诉被告）：杜希丰，男，1982年10月13日生，汉族，住平度市白沙河街道办事处东杜家村**，现住平度市。委托诉讼代理人于卓群，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人迟磊，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛新世纪工艺品有限公司，住所地：平度市开发区长江路**，统一社会信用代码：91370283614307509P。法定代表人李德顺，执行董事。委托诉讼代理人李新良，山东天正平律师事务所律师。委托诉讼代理人郭鹏娟，山东天正平律师事务所律师。原告（反诉被告）杜希丰与被告（反诉原告）青岛新世纪工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜希丰的委托诉讼代理人于卓群、迟磊，被告青岛新世纪工艺品有限公司的委托诉讼代理人李新良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜希丰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拆迁补偿款人民币2299767.00元，2、依法判令被告向原告赔偿其他经济损失人民币70565.00元，3、判令被告以1670332.00元为基数，按照人民银行同意贷款利率向原告支付利息（自起诉立案之日2019年9月3日起至判决生效之日止），4、本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2017年12月1日原被告双方签订了《房屋租赁合同书》，被告法定代表人李德顺作为出租方的代表，将被告位于平度市开发区建筑面积2300平方米的三层楼房及楼前平房4间及部分大院租赁给原告使用，租赁期限10年，自2018年3月1日至2018年3月1日；年租金40万元；同时约定原告有权对房屋进行装修、改造。原告承租房屋后对房屋进行了装修，按照合同约定向被告交纳了租金，并开始使用房屋从事经营画室。实际使用1号楼3层、楼前平房4间、警卫室，共计面积为2430.96平方米。被告在未通知原告的情况下，于2019年3月29日与平度开发区管委签订了《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》，并获得相关补偿。原告为配合政府顺利完成拆迁，已于2019年7月15日从租赁房屋中搬迁完毕。在拆迁过程中，原告发现被告在将房屋出租给原告时，已经知晓该房屋将于2019年1月拆迁，却仍将房屋出租给原告十年，此行为构成欺诈。原告按照使用至少十年的标准进行装修。因租赁合同提前终止，给原告造成了巨大损失，其中包括装饰装修设备损失、停产停业损失、搬迁补偿共计：2299767.00元，其他损失：70565.00元，上述两项共计：2370332.00元；以及被告未及时支付上述损失产生的利息损失。因被告未对原告因此次搬迁而遭受的损失进行补偿，原告多次找到被告协商未果，故诉至法院，请求依法判如所请。被告（反诉原告）青岛新世纪工艺品有限公司辩称，一、原告主张在搬迁过程中发现被告在将房屋出租给原告时已知晓该房屋将于2019年1月拆迁，却仍将房屋出租给原告十年，此行为构成欺诈，该主张无任何事实依据，二、原告承租的标的物只有2300平方米，其主张实际使用2439.96平方米与事实不符，三、原告并未实际装修，无权要求装修损失，四、原告请求我公司向其支付拆迁补偿2299767元、赔偿损失70565元并承担利息，该请求无事实和法律依据，综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告青岛新世纪工艺品有限公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告房屋租赁费50000元，2、判令反诉被告返还反诉原告拆迁补偿费700000元，3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定年租赁费400000元，合同签订后，反诉原告将房屋交付反诉被告使用，第一租赁年度的租赁费400000元，反诉被告已付清，第二租赁年度的租赁费反诉被告仅支付100000元。因该租赁物被政府征收，反诉被告拒绝搬迁，影响搬迁进度，平度经济开发区管理委员会从反诉原告的补偿款中支付给反诉被告700000元，反诉被告才于2019年7月15日搬迁，第二租赁年度从2019年3月1日开始，至反诉被告2010年7月15日搬迁之日，期间为4个月15天，租赁费应为150000元，尚欠50000元。为此，特向法院提起反诉，请与本诉合并审理，支持反诉原告的反诉请求。针对被告的反诉请求，原告杜希丰答辩意见为：一、被告主张原告应向其支付租金50000元，无事实与法律依据，应当予以驳回，被告与拆迁人2019年3月19日签署的《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》第八条约定，双方签订补偿协议后，乙方于2019年4月30日前搬迁腾房，……逾期未腾房，视为自动放弃，由甲方处置，综上，根据法律规定及约定，涉案房屋所有权在2019年4月30日就已经转移至搬迁人，被告已不是产权人，无权收取租金，原告已支付被告租金共计500000元，已支付租金至2019年5月31日，2019年4月30日之后的租金33000余元，应当返还给原告。二、被告主张原告返还拆迁补偿费700000元，无事实与法律依据，应当依法予以驳回，平度经济开发区管委会付给原告的700000元款项，系原告因搬迁造成的实际损失中的一部分，是原告应得到的补偿，且付款人是平度市开发区管委会，并非被告，被告无权主张返还，综上，被告的反诉请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明，2017年12月1日，原告杜希丰与被告青岛新世纪工艺品有限公司的法定代表人李德顺签订了《房屋租赁合同书》，被告将位于平度市经济开发区建筑面积共2300平方米的三层楼房、楼前平房从北往南4间、部分大院（大门南第二个门柱以北）以及警卫室（以下简称租赁物）现状租赁给原告使用，大院大门由原告负责管理，租赁期限为十年，即从2018年3月1日至2028年3月1日止。租赁期前三个月内即从2017年12月1日至2018年3月1日止，为装修期间，在此期间原告不需要支付租赁费，同时原被告约定年租金为400000元，前三年租金不变，第四年起租金每年递增15000元，合同第六条约定，原告在不破坏租赁物原主体结构的基础上，有权根据营业需要对租赁物进行装修改造。合同签订后，原告依约对承租的房屋进行装修，并开始经营活动，已付清第一年租金400000元，第二年度租金已交付100000元。2019年1月3日，平度经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委）下达《关于老旧厂区改造区域范围内企业搬迁公告》，其中搬迁范围为：平度市青岛路以南、长江路以北、华山路以东、嵩山路以西的围合区域，本案讼争的标的物即在搬迁的范围内。2019年3月29日，被告青岛新世纪工艺品有限公司与开发区管委签订《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》，双方约定土地补偿费5381712元，房屋建筑物评估补偿金额为9938602元，房屋装修及附属物补偿费2404012元，搬迁补助费204229元，特殊设备搬迁补助费262221元，停产停业损失费2042292UI元，以上共计20233068元。第五条规定，搬迁补偿补助费及奖励标准（一）搬迁补偿补助标准：1、房屋装修及附属设施、特殊构筑物的补偿，由评估机构按照重置成新价进行评估，给予货币补偿，2、地、地上附着物由评估机构根据现状进行评估补偿，3产停业损失补偿费，正在用于经营并与营业执照、、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录的合法办公用房和厂房根据确认的建筑经营面积按照每月每平方米30元标准，一次性计发10个月，4、搬迁补助费，根据确认的房屋建筑面积，按30元/平方米的标准予以货币补偿。开发区管委对原告青岛名扬希丰画室的固定资产—机器设备进行评估，其中中央空调、碧丽健康星节能饮水机、商用电热开水器、蒸箱、燃气灶、投影仪为搬迁可用设备，评估价为33935.3元；厨房风机、厨房水池、室外水池、太阳能为搬迁报废设备，评估价为85797元。2019年3月5日，原告杜希丰与被告青岛新世纪工艺品有限公司法定代表人李德顺之妻王艳华对原告青岛名扬希丰画室物品装饰装修进行清点，并制作清单，由原告杜希丰与王艳华在清单上签字确认。2019年3月25日，受开发区管委委托，青岛恒元德房地产评估有限公司对被告青岛新世纪工艺品有限公司位于开发区的房地产进行市场价值评估，并出具《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》，结论为：房地产总价值17724326元，其中土地价值5381712元，建（构）筑物及地上附着物价值12342614元，在《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》中，《青岛新世纪工艺品有限公司评估结果汇总表》共有项目130项，总金额为17724328元，其中第71—130项系原告杜希丰与王艳华双方签字确认的《名扬希丰画室》物品装饰装修清单中的物品及装饰装修项目，71—130项的评估总价为1374639.85元。2019年1月8日，青岛新世纪工艺品有限公司清点现状图显示，原告杜希丰租赁的三层楼房经实测为2315.34平方米、楼前平房八间为175.46平方米、门卫室为35.36平方米，其中楼前平房原告使用四间，但仅主张80.26平方米，共计原告使用面积2430.96平方米。另查明，被告青岛新世纪工艺品有限公司已按照房屋评价报告的结果从开发区管委领取了拆迁补偿款。2019年7月8日，原告杜希丰从开发区管委领取700000元拆迁费后，于2019年7月15日搬迁出租赁房屋，本案所涉租赁物产权人为被告青岛新世纪工艺品有限公司，土地性质为国有出让土地，后原被告双方就拆迁补偿一事协商未果，原告于2019年9月9日诉来本院要求处理。上述事实，有原被告签订的《房屋租赁合同书》、被告的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《平度市经济开发区管理委员会关于老旧厂区改造区域范围内企业拆迁公告》、《平度经济开发区老旧厂区改造企业搬迁安置补偿办法》、《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》、《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》、青岛新世纪工艺品有限公司清点现状图等证据及庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务，本案中，导致双方合同不能履行的原因是因为政府拆迁行为引起的，原被告双方均无违约行为，均无须承担违约责任。本案争议的焦点一是原告主张的各种经济损失应否得到支持，二是被告的反诉请求是否应当得到支持。关于焦点一，原告主张的装修损失价值1374639.85元，系开发区管委委托有资质的评估公司对原告装修价值进行的评估，且有被告法人代表李德顺之妻王艳华对原告的装饰明细签字确认，被告也按照此评估公司的评估报告向开发区管委领取了拆迁补偿款，该评估报告合法有效，其关于原告主张装修损失价值1374639.85元，本院予以采纳。关于原告主张的固定资产损失119732.70元，根据原告提交的开发区管委出具的固定资产—机器设备评估明细表，其中中央空调、碧丽健康星节能饮水机、商用电热开水器、蒸箱、燃气灶、投影仪均为搬迁可用设备，其价值为33935.3元，未造成原告的实际损失，故此本院不予支持，另厨房风机、厨房水池、室外水池、太阳能为搬迁报废物品，总价值为85797元，此部分为机器物品损失部分，本院予以支持。关于原告主张的租赁面积，应以实际勘验的面积为准，楼前8间平房测量面积为175.46平方米，其中楼前平房原告使用4间，原告仅主张使用80.26平方米，是对自己诉讼权利的主张，本院予以采纳，即三层楼房面积为2315.34平方米，楼前4间平房为80.26平方米（原告主张），门卫室为35.36平方米，共计2430.96平方米，根据开发区管委颁发的《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》的规定，原告应得到的停产停业损失为2430.96平方米×30元×10个月=729288元，搬迁补助费为2430.96平方米×30元=72928.8元，原告主张因被告于2019年6月30日给其停水停电造成实际损失70565元，因证据不足，本院不予支持。鉴于被告已经按评估报告的结果及搬迁补偿协议的规定向开发区管委会支取了拆迁补偿款，对于原告的合理经济损失及利息，被告应当赔付，具体为房屋装修损失1374639.85元，机器设备损失85797元，停产停业损失729288元，搬迁补助费72928.8元，共计2262653.65元。关于焦点二，被告要求原告返还拆迁补偿费700000元，原告自认已从开发区管委会支取拆迁补偿费700000元，这700000元即开发区管委会从被告拆迁补偿费用中支取，应当从被告应付给原告的补偿款中扣除，故被告要求返还此款的主张，本院不予支持。关于被告要求支付租金的问题，原告自2019年3月1日至2019年7月15日搬迁，总共使用4个月15天，期间原告并无证据证明被告有阻碍其正常经营的行为，应按约定支付租金150000元，而原告仅支付100000元，尚余50000元租金应当支付给被告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条及相关法律规定，判决如下：一、被告青岛新世纪工艺品有限公司赔付原告杜希丰装饰损失1374639.85元，机器设备损失85797元，停产停业损失729288元，拆迁补助费72928.8元，共计2262653.65元，兑除原告杜希丰已支取700000元，余款1562653.65元及利息（利息的计算以1562653.65元为基数，自2019年9月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止），逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告杜希丰支付被告青岛新世纪工艺品有限公司租金50000元，于判决书生效之日起十日内付清，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告杜希丰其他诉讼请求；四、驳回被告青岛新世纪工艺品有限公司其他反诉请求。案件受理费25763元，保全费5000元，由原告杜希丰负担10000元，被告青岛新世纪工艺品有限公司负担20763元，反诉费5650元，由原告杜希丰负担400元，由被告青岛新世纪工艺品有限公司负担5250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王春光审判员  葛建军审判员  张培武二〇二〇年六月一日书记员  吴 奉