江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初358号原告：江新见，男，1990年5月27日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。原告：申雪莉，女，1990年1月18日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。被告：九江正盛房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区长城路**恒盛科技园**楼**，统一社会信用代码：9136040607429657XN。法定代表人：魏文军，该公司执行董事。委托代理人：游少群，江西民信律师事务所律师。委托代理人：李静怡，江西民信律师事务所律师。原告江新见、申雪莉诉被告九江正盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后进行多元化解调解，调解不成后于2020年5月6日立案。本案依法适用简易程序，于同年6月5日公开开庭进行了审理。原告江新见和申雪莉、被告九江正盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人游少群和李静怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付瀚江府2栋2单元205号房屋及房屋质量保证书；2.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至起诉之日（2020年1月21日）止共113日逾期交房违约金14554元，并按照129元／日的标准支付自起诉之日至实际交付房屋之日止的违约金；3.判令被告支付原告房屋面积不足部分房价款15777元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年4月5日，原、被告签订商品房认购书，约定原告购买被告预售的位于九江经济技术开发区房，面积101.65平方米，单价6336元／平方米，总房款644054元，实付首付款为214054元，银行贷款为430000元。2018年5月3日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告应于2019年9月30日前将具备建设工程竣工验收备案证明文件，并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房超过60日，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金；合同第十三条约定，实测面积小于合同约定面积时，面积不足部分的房价款由被告按合同约定价格返还原告，而案涉房屋实测面积比合同面积少2.49平方米，被告应向原告支付房屋面积不足部分房价款15777元。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告及中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行签订了个人购房担保借款合同，购房抵押贷款直接支付给被告，原告开始偿还银行按揭贷款。2019年12月23日，被告开始第一次通知小区业主交房，交房时要求业主签订逾期交房违约金抵扣两年物业费的霸王条款。小区业主向九江市经开区信访局、住建局投诉。投诉被受理后，因小区建设工程仍未通过综合验收，属于违法交房，被告被责令停止交房，其于2019年12月26日张贴停止交房通知。经查，被告于2020年1月12日才取得工程竣工验收备案资料，符合交房条件，被告于2020年1月13日开始通过挂号信、打电话方式，陆续通知小区业主第二次交房，办理交房手续时仍强迫业主签订逾期交房违约金抵扣物业费的协议。被告的行为已构成违约，原告有权要求赔偿。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、被告随时准备向原告交房，但原告迟迟不前往被告处办理交房手续，故被告对此不负责任。被告于2020年1月13日向原告发了交房通知，但原告迟迟不来被告处办理交房手续。因新冠疫情爆发，政府对疫情防控要求，不能集中人群，故采取零散分批次的方式进行交房。2020年3月9日，被告又向原告发催告函，催促原告及时办理交房手续，原告不及时办理交房手续，后果应自负。二、被告逾期交房原因亦存在着国家机构改革、天气状况恶劣、新冠疫情影响施工进度等客观的不可抗力因素，且原告主张的违约金过高，应按可得利益计算其真实损失。（一）被告逾期交房存在着国家机构改革、天气状况恶劣影响施工进度等客观的不可抗力因素。1.2018年3月，中共中央印发《深化党和国家机构改革方案》，在国家机构改革中，消防验收机构由原来的地方消防支队改为建设环保、住房和城乡建设保障局，被告开发的瀚江府项目于2017年开建，彼时消防验收的主管部门为消防大队，被告于2019年8月将消防验收资料提交至消防大队，被告知因消防验收流程改革，2019年之后提交的消防验收资料必须到建设环保局和住建云平台同时办理验收流程，于是被告不得不重新提交相关电子版及纸质材料，住建云平台显示的瀚江府项目消防验收电子版资料审核通过的日期为2019年11月8日，而瀚江府项目消防验收纸质资料的提交日期为2019年11月13日，九江市抽取的消防专家组织瀚江府项目消防验收日期为2019年11月18日，瀚江府项目收到九江经开区建设环保局建设工程消防验收意见书也即消防验收的最终通过日期为2019年12月10日。由此看出，被告在得知国家机构改革、部门工作交接导致消防验收流程变更时，在第一时间积极补救，为消防验收的尽快通过做了最大的努力。被告知道如不通过消防验收就无法办理规划验收，就会造成交房时间滞后。正因如此，虽然案涉房屋所在楼盘在2019年6月30日就已完成竣工验收，在2019年8月19日就已经完成环保验收并公示，但直至2019年12月31日才规划验收核实合格，2020年1月12日才正式备案。被告在主观上并无迟延交房的故意，且在积极补救。但国家机构改革属于不可抗力，瀚江府项目完成合格备案的时间是被迫延长的，请法院结合客观事实予以公正、客观的评判。2.导致瀚江府项目逾期交房的另一因素在于该项目所在地区受恶劣气候环境影响而施工进度不得不延迟。被告整理了自2018年6月1日至2019年1月14日的所有天气（共计228天），其中阴雨天气甚至是极端恶劣天气有70天，占统计总天数30%，瀚江府项目施工进度也受此气候因素的影响而有所推迟。3.双方对案涉房屋于2020年1月13日具备交付条件无异议，但新冠疫情打破了正常的生产生活秩序，赣府厅明[2020]11号文件明确规定在疫情的严峻形势下不能集中人群。在疫情有所缓解的第一时间，被告即全力办理交房事宜，原告指责被告延期交房是罔顾事实。（二）我国《合同法》等规定的违约金体现出补偿性的立法精神与倾向，即违约金应与原告真实的可得利益与损失相当，而原告主张的违约金过高，应依法予以减少。1.我国《合同法》和相关司法解释的立法精神体现出用以保护当事人信赖利益和可得利益的填平原则和公平原则，即所获赔偿应与所受损失相当，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，这一立法精神能够有效地维护双方当事人的利益，实现公平正义。2.至于如何确定逾期交房时的可得利益数额，审判实务中的惯例是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的标准，按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。综上，原告按总房款的万分之二主张违约金过高，远超其可得利益，被告请求法院综合考虑机构改革等不可抗力因素，按照案涉房屋所在地段同类房屋的租金客观计算可得利益即违约金数额，以维护公平正义。原告围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告的质证意见：证据1-2、原、被告的身份信息，拟证明双方的主体资格；证据3、商品房认购书、收据及银行POS机交易单，拟证明原告认购被告开发的瀚江府2栋2单元205号房，并按时交付了首付款；证据4、商品房买卖合同，拟证明原、被告间为商品房买卖合同关系，原告需按时交付购房款，被告需于2019年9月30日前交付条件合格的房屋，被告逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同，被告按总购房款日万分之二计付违约金，案涉房屋总价比认购价偏低；证据5、首付款发票，拟证明2018年5月7日，被告出具首付款发票，首付款为164653元；证据6、个人购房担保借款合同，拟证明原告已向中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行申请贷款支付剩余购房款430000元；证据7、协议书，拟证明原告前去收房时，被告要求签订逾期交房违约金抵扣2年物业费的协议书，原告拒签，被告拒绝交房；证据8、通知，拟证明因达不到交房条件，被告被相关单位责令停止交房，被告张贴通知于2019年12月26日起暂停交房事宜；证据9、竣工验收备案表，拟证明被告于2020年1月12日才取得竣工验收备案登记。被告质证意见：证据1、2系立案审查诉讼主体身份证明材料，与案件事实无关；证据3、4的真实性无异议，证据4的关联性有异议，合同约定的逾期交房违约金计算标准为60天内按日万分之一计算，超过60天部分按日万分之二计算，原告认为全部按日万分之二计算违反合同约定；证据5的真实性无异议；证据6与本案无关；证据7的真实性、合法性和关联性有异议，该证据只是拍摄的图片，没有任何签名，也没有标注任何房号；证据8的真实性、合法性和关联性有异议，没有证据原件，无法达到其证明目的；证据9的真实性无异议，该证据证明瀚江府项目在2020年1月12日已取得竣工备案，且出现延误的原因是机构改革及天气等不可抗力因素造成的。被告为支持其答辩意见向本院提交的证据材料及原告的质证意见：证据1、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，合同第十二条约定日万分之二的违约金明显过高，被告有权申请法院调整；证据2、2013年3月16日的面积补差补充协议（退款）、网上银行电子回单、费用收缴明细，拟证明原、被告解决了房屋面积差价事宜，原告已收取14566元面积差价款；证据3、原告于2020年3月16日签署的业主入伙会签单（流程卡）、住户情况登记表、房屋验收确认单与入户声明、入伙物品签收表、物业入伙费用收缴明细、正盛瀚江府交付指南、办证指南，拟证明原告案涉房屋的交付手续已办理完毕；证据4、瀚江府交付通知书及催告函，拟证明被告于2020年1月13日向原告发出交房通知书，但原告迟迟不前往被告处办理交房手续，2020年3月9日，被告又向原告发出催告函，催促原告及时办理交房手续，原告不及时办理交房手续的责任不在被告；证据5、2018年6月1日至2019年1月14日，瀚江府项目所在地天气统计表，拟证明自2018年下半年起出现厄尔尼诺气候现象导致的恶劣天气影响了施工进度，气候因素属于法律上的不可抗力，被告对交房迟延无主观恶意及过错，依法应不承担责任；证据6、2018年9月13日的中共中央办公厅和国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知（以下简称两办通知）、2018年10月29日的国务院办公厅关于聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知（以下简称国办通知），拟证明指导建设工程消防设计审查职责由公安部划入住房和城乡建设部，住房城乡建设部牵头推进工程建设项目审批制度改革，故瀚江府项目的迟延交房存在不可抗力的客观原因；证据7、瀚江府项目验收时间节点、消防验收专家签到表、九江经开区建设环保局建设工程消防验收意见书、关于九江正盛房地产开发有限公司正盛瀚江府建设项目自助环保验收情况的公示、建设项目用地规划核实许可、建设项目规划核实合格意见单、竣工验收备案表，拟证明被告在得知国家机构改革、部门工作交接导致消防验收流程变更时，立即在第一时间积极补救，为消防验收的尽快通过做了最大努力，被告无过错；证据8、被告和江西省中盛建筑集团签订的建设工程施工合同、被告与九江庐峰消防设备有限公司签订的供货施工合同及配电安装工程合同，拟证明瀚江府项目由上述单位承担建设施工，施工单位出具的因天气原因和机构改革等不可抗力因素导致房屋延期交付的证明具有证明力，迟延交房属一定的不可抗力原因造成；证据9、江西匡正工程设计咨询有限公司出具的正盛瀚江府项目验收延迟证明，拟证明因机构改革导致瀚江府项目消防验收延迟，从而导致交房延期的客观事实；证据10、与案涉房屋同小区房屋的现场照片，拟证明合同约定交付房屋的现状，相关的租金损失参照此标准；证据11、评估报告，拟证明案涉房屋评估月租金为5.03元/平方米；证据12、测绘合同，拟证明案涉房屋符合交房条件。原告质证意见：证据1无异议，但不能达到被告证明目的；证据2无异议；证据3无异议；证据4，原告没有收到催告函、交房通知书；证据5的真实性无异议，但与本案无关；证据6的真实性和合法性无异议，但与本案无关；证据7无异议，但不能达到被告证明目的；证据8与本案无关；证据9的真实性有异议，且不能达到被告证明目的；证据10的真实性和合法性无异议，但不能达到被告证明目的；证据11不予认可，系被告单方委托，没有听取原告意见，且与本案无关；证据12的真实性无法核实。本院综合原、被告的质证意见，对双方提交的证据认证如下：一、原告的证据材料：证据1-6的真实性予以确认；证据7无法确认其真实性，不予采信；证据8，案涉房屋具备交房条件的时间在该通知的落款时间之后，结合被告证据4（2019年12月22日的交邮清单），推定该通知为被告持有，内容真实；证据9予以采信。二、被告的证据材料：证据1-12的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年4月15日，原、被告签订商品房认购书，约定原告购买被告开发的位于九江经济技术开发区房屋，建筑面积约101.65平方米，折后单价6336元／平方米，总房款644054元，购房定金20000元。认购书签订后，原告于同年4月15日向被告支付购房定金20000元、认筹金30000元。同年4月21日，原告分三次向被告转账支付164054元，被告向原告开具购房首付款金额为164653元的收款收据。同年5月3日，原、被告签订商品房买卖合同，合同关于房屋的坐落、房号及建筑面积等约定同认购书，另约定房屋总价款594652元，原告应于同年5月3日前支付首付款164653元，余款430000元由原告申请贷款支付；被告应于2019年9月30日前将具备建设工程竣工验收备案证明文件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告及中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行签订了个人购房担保借款合同，购房抵押贷款直接支付给了被告。2020年3月16日，被告向原告交付案涉房屋。现原告以被告逾期交房为由诉诸本院，请求如前述。诉讼中，原告变更其诉请为：1.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2020年3月15日止、以已付购房款644054元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金；2.本案诉讼费用由被告负担。另查一：就案涉房屋，原告向被告实际支付购房款644054元。另查二：2019年12月下旬，被告以挂号信的方式通知原告收房，原告以案涉房屋尚不符合交房条件为由拒收。后被告于同年12月26日以张贴通知的方式告知瀚江府业主，暂停办理交房事宜。2020年1月13日，案涉房屋具备交房条件。被告称其于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但原告否认收到被告的交房通知，被告对其上述主张未能提供证据证明。另查三：根据《中共中央办公厅和国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转核增行政编制的通知》和住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的规定，建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。瀚江府建设工程完成消防工程测试并移交当地住房和城乡建设主管部门后，因消防验收工程积压较多，瀚江府消防验收于2019年11月5日由当地住房和城乡建设主管部门登记，同年12月10日消防验收合格。另查四：针对与案涉房屋同小区的房屋租赁费，被告委托的江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司于2020年5月12日出具房地产估价报告，评估瀚江府2栋2单元407号房屋租赁单价为5.03元/平方米·月。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据本案已查明的事实，被告已构成逾期交房，依据合同约定应承担违约责任。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是逾期交房违约金的确定。而逾期交房违约金取决于逾期交房时间和计付标准两个因素，围绕该两个因素，本院评述如下：关于逾期交房时间。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付案涉房屋，而被告的实际交房时间为2020年3月16日，逾期交房时间为167日。针对交房时间逾期，被告的答辩意见归纳为：一是被告曾于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但原告未前往；二是恶劣天气影响施工进度，导致交房逾期；三是在疫情防控情势下不能集中人群，延误了交房时间；四是建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门，机构改革导致案涉房屋所属的建设工程竣工验收备案延期，影响了交房时间。对此，本院经审查后分述为：一、对被告而言，若主张系因原告的原因导致交房逾期，其应负举证责任。被告称其曾于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但被告并未提供证据证明其曾于上述时间和方式或者其他能够确认收悉的合理方式通知原告收房。被告该项抗辩意见缺乏证据支撑，本院不予采纳。二、通常情况下，施工合同约定的工期应当包括天气原因在内，除非该天气属自然灾害导致无法施工。本案中，从被告提交的相关证据来看，瀚江府建设工程施工期间确实存在影响施工进度天气情况，但被告所列天气情况并非灾害性天气，不构成法律规定的不可抗力而免除其违约责任的事由。被告该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。三、2020年初，我国爆发了全国范围内的新冠疫情，国家采取延长春节假期、各省市地区采取延迟复工、减少人员聚集等措施加强防控，切断传播途径。新冠疫情的爆发超出各方预期，具有不可预见、不可避免、不可克服的特性，可认定新冠疫情属不可抗力。而案涉房屋于2020年1月13日具备交房条件，彼时恰逢新冠疫情爆发，若被告为履行合同义务集中交房，势必造成人群聚集，加大传播风险，破坏防控整体布局。一方面，新冠疫情虽对被告交房造成限制和影响，构成不可抗力的法定情形。但另一方面，对被告而言，其可分别通知购房者，错开交房时间，分批次交房，而不是完全停止交房。简言之，新冠疫情并未完全阻断被告交房，也不足以导致合同不能履行，不能据此完全免除被告逾期交房的违约责任，但可以适当免除其部分违约责任。四、根据江西匡正工程设计咨询有限公司出具的正盛瀚江府项目验收延迟证明和九江经开区建设环保局建设工程消防验收意见书的内容，并结合《中共中央办公厅和国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转核增行政编制的通知》和住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的文件规定可知，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。瀚江府建设工程完成消防工程测试并移交当地住房和城乡建设主管部门后，因前期消防验收工程积压，瀚江府消防验收于2019年11月5日才由当地住房和城乡建设主管部门登记，同年12月10日消防验收合格。由此可见，因建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门的原因，在一定程度上影响了瀚江府建设工程竣工备案手续的办理，从而影响了案涉房屋的交付时间，故可以适当免除其部分违约责任。综据上述，考虑到新冠疫情和机构改革的原因，被告的部分抗辩理由经查成立，本院部分采纳。为维护市场交易秩序和稳定，有效平衡不可抗力等因素对合同各方造成的损失，本院结合案涉房屋具备交房条件的时间和实际交房的时间，从公平原则的角度考量，酌定被告逾期交房时间核减30日，即逾期交房时间以137日（167日-30日）计算为宜。关于计付标准。根据合同约定，如逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同，由被告每日按已付房价款万分之二向原告支付逾期交房违约金。被告认为约定的违约金标准过高，申请本院调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该法律条款，当事人认为约定违约金过高，有权依法请求适当调整，调整的幅度以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，原告的损失可认定为因未取得案涉房屋而租房导致的租金损失。根据江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司出具的房地产估价报告，瀚江府2栋2单元407号房屋租赁单价为5.03元/平方米·月。具体到案涉房屋，原告因被告逾期交房的租金损失可认定为17.04元/日（101.65平方米×5.03元/平方米·月÷30日），按造成损失的130％计算为22.15元/日；而若按合同约定的日万分之二计算违约金为128.81元/日（644054元×2?）。显然，按合同约定的已付房价款万分之二计算违约金明显过高，可予调整。本院以原告的实际损失为基础，考虑被告逾期交房的时间、逾期交房的影响情形等因素，并兼顾违约金的惩罚性质，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金按已付房价款万分之一计付。具体而言，逾期交房违约金为8823元[644054元×1?×137日]。原告该项诉请的合理部分8823元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告九江正盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江新见、申雪莉支付逾期交房违约金8823元；二、驳回原告江新见、申雪莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，减半收取为82元，由原告江新见、申雪莉负担49元，被告九江正盛房地产开发有限公司负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年六月十九日书记员 胡 丛 聪