山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1768号上诉人（原审原告）：张杰，男，1988年1月10日生，汉族，住临沂市河**。委托诉讼代理人：范丰磊，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂市广鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市河**集贤路中段路西。法定代表人：谷山明，董事长。委托诉讼代理人：黄兰菊，山东隆泰律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人临沂市广鑫房地产开发有限公司（以下简称广鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张杰的委托诉讼代理人范丰磊、被上诉人广鑫公司的委托诉讼代理人黄兰菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人违约金119366元；一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、按照合同约定被上诉人于2017年3月31日将商品房交付上诉人，被上诉人未能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，进而造成逾期取得房屋产权证书。商品房预售合同第十五条约定了出卖人在商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的责任，被上诉人未按约定的期限办理备案义务，已构成违约。2、根据商品房预售合同第十五条第1项的约定，第(2)种方式约定“买受人委托出卖人办理产权证书，……”涉案房屋到产权登记机关备案并取得商品房大证是出卖人的基本义务，该义务不能被出卖人以合同约定的方式免除、转移和抵消，该第(2)项约定的内容应是对涉案房产登记备案取得大证，具备办证条件后，买受人委托出卖人代为办理业主各自的房产小证的约定，该项约定应属于与商品房预售合同之外的委托代理合同关系，与本案不是同一法律关系，不能作为出卖人免除或转移违反合同约定未到产权登记机关备案和未取得房屋产权大证的理由；而且该项约定的“买受人委托出卖人办理产权登记证书的约定”及后述内容的约定均是以双方签署授权委托书作为委托代理合同成立生效的前提条件，买受人未签署授权委托书以表明该委托代理合同并未生效，更谈不上买受人受该条约定的约束；也不能作为出卖人推翻违约事实，免除承担违约责任的借口。3、出卖人在商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定中未约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的违约责任，根据相关司法解释的规定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，除对期限有特殊约定外，出卖人应承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于违约责任的规定，“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理；出卖人在合同中对因自己的原因导致买受人未取得房屋权属证书的责任并没有约定，仅约定了备案取得大证后与买受人之间的委托代理关系，对于出卖人的违约责任的承担应依照上述法律规定来确定。4、从双方签订的预售合同对于产权登记的约定来看，该第(2)条的约定属于被上诉人单方事先拟定未予上诉人充分协商的条款，应为格式条款，依法无效。买受人在交房时没有缴纳相关费用并委托被上诉人办理，根据双方约定应视为解除委托，对于已解除委托的房屋产权办理，应当按照法律规定的期限即在交房90日后被上诉人负有为上诉人办理权属登记的义务。广鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。张杰向本院提出诉讼请求：依法判决被告因未在合同约定的商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约；被告承担原告因被告原因无法办理房屋所有权登记而产生的违约金119366元；本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告张杰与被告广鑫公司于2013年11月17日签订编号YS338072，房屋代码2040380，2040634的《商品房预售合同》一份，合同约定原告张杰购买被告广鑫公司开发慧谷花香丽舍F1号楼1单元401室房屋及F1号楼-114号储藏室房屋，单价4105.38元/平方米，建筑面积共152.48平方米，合计总价款625988元。根据合同约定原告于2013年11月15日支付首付款191988元，余款434000元通过银行按揭方式支付。2015年5月31日被告广鑫公司将上述房产交付给原告张杰使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第(2)种方式办理产权证书：......(2)、买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后叁拾日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书、并按规定缴纳相关费用(包括契税、测绘费、登记费、交易手续费；以上费用均由买受人承担)，则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证。如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。一审法院认为，原告张杰与被告广鑫公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同要求全面履行义务。合同中的第十五条没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任，但该条款约定了未在期限内取得房屋产权证书的处理方式，即买受人委托出卖人办理产权证书，同时约定了关于办理产权证书条件、期限，该项条款应当认为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定情形，应当尊重双方约定。原告张杰未提供证据证明在约定期限内向被告广鑫公司提交相关资料签署授权委托书、并按规定缴纳相关费用，故对于原告张杰主张被告构成违约及被告广鑫公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对原告要求被告因未在合同约定的商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约及被告承担原告因被告原因无法办理房屋所有权登记而产生的违约金119366元的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条一款(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(一)款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张杰的诉讼请求。案件受理费2687元，减半收取1343.5元，由原告张杰负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，并不违法律规定，其法律效力应予认定。根据双方合同约定，双方应按合同约定的第二种方式办理产权证书，即上诉人应向被上诉人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关费用。提供相关资料并缴纳相关费用是办理产权证的必要条件，上诉人不能解除该约定。上诉人未办理房产证，其不能证明其履行了合同约定的上述义务，现其以被上诉人违约为由要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2687元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年六月十七日书记员  李璐彤