西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初929号原告：段亚亮，男，汉族，1976年4月24日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。被告：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。第三人：王雪，女，汉族，1987年5月20日出生，住西安市XX路与丈八二路交汇处海珀香庭项目********。原告段亚亮与被告绿地集团西安置业有限公司（以下简称“绿地公司”）、第三人王雪商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段亚亮的委托诉讼代理人尚艳燕、被告绿地公司的委托诉讼代理人龚健、李鑫和第三人王雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段亚亮诉称，原告系陕西佳德建设有限公司（简称“佳德公司”）的项目经理。被告系绿地控股集团有限公司（简称”绿地集团”）出资设立并控股的公司之一。佳德公司自2008年起系绿地集团下设多家公司地辐射采暖工程的施工人。2013年受房地产市场低迷的影响，佳德公司无法按约获取工程款。2014年6月绿地集团与包括佳德公司在内的多家业务合作单位达成以房抵款的解决方案，即由业务单位指定购买绿地集团下属公司开发房屋的单位或人员，用欠付的工程款抵扣该房屋的价款。绿地集团抵给佳德公司的房屋包括被告开发的位于西安市XX路与丈八二路交汇处的海珀香庭项目1幢2单元16层21601号房屋（简称“涉案房屋”），建筑面积152.68平方米，每平方米12716元，总价1941479元。佳德公司指定原告为涉案房屋的购买人，被告予以认可。2014年6月23日，被告与原告签订《定购协议》并选定与涉案房屋配套的地下车位712号，同日原告全额交纳房屋定金1万元，第三日交纳车位定金1万元。2014年7月5日，被告与原告订立编号3902428的《商品房买卖合同》和编号PC185的《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》。其中《商品房买卖合同》因办理网签需要原告签字后全部交由被告持有，而《车位使用权转让协议》是基于原告购买涉案房屋所订的附属协议，双方约定《商品房买卖合同》解除的，该协议随之解除。涉案合同签订同日，经将工程款与约定应交房款相冲抵后，被告向原告开具43万元的购房款发票和22万元的购车位发票；剩余房款由被告负责办理与欠付的工程款相冲抵，原告无需再支付。但被告在签订涉案合同后却迟迟不向原告交付房屋，原告多次向被告催要均未果。2017年下半年随着西安市房价的高速增长，被告于2018年4月13日向原告邮寄《商品认购协议的解除函》。但原、被告间的认购协议已履行完成，被告的所谓解除并不成立，完全属于恶意毁约。后经原告多方了解才得知，被告已将涉案房屋出售给第三人。原告认为，被告一房二卖的行为不仅违法违约，而且严重损害原告的合法权益。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、判令解除原告与被告于2014年7月5日订立的编号3902428的《商品房买卖合同》和编号PC185的《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》；2、请求依法判令被告立即向原告返还44万元购房款和23万元车位款，以及自2014年7月5日起算至返还全部房款和车位款之日止的利息，计算至2019年12月4日的利息为217884元（即（44+23）×6%×5.42）；3、请求依法判令被告向原告承担一房二卖的赔偿款44万元，并赔偿房屋溢价给原告造成的损失50万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告绿地公司辩称，原告诉请中包含的商品房预售《定购协议》和《车位使用权转让协议》两协议属不同法律关系，不应同案审理，故应由原告释明本案需处理的法律关系，否则应驳回原告起诉；原、被告之间并未成立房屋买卖合同关系，故原告诉请无事实及法律依据；原告无权要求被告退还10000元定金，仅需退还430000元购房款；被告不存在一房二卖的情形，故不应承担一房二房赔偿款及房屋溢价损失。第三人述称，2018年5月，其从被告处购买海珀香庭项目1幢2单元16层21601号房，交付全部购房款后已入住房屋并取得房屋产权证。第三人不知道原告与被告有房屋纠纷，原告与被告的纠纷也与其无关。经审理查明，2014年6月23日，原告与被告签订《定购协议》，约定原告定购被告开发的海珀香庭项目1幢2单元16层21601号房，预（实）测建筑面积152.68㎡，房屋单价12716元/平方米，房屋总价1941479元，定金10000元，备注：选定地下二层车位712、定金10000、于明日转账。《定购协议》特别条款约定按《西安市商品房销售合同》（样本）签订合同，签订《西安市商品房销售合同》的具体时间未进行约定。《定购协议》经原、被告双方签字盖章。被告在与原告签订案涉房屋定购协议之前，已取得案涉房屋的预售许可证，具备预售资格。当日，原告向被告交付购买房屋的定金10000元，被告收款后向原告开具不动产销售发票，发票所载合同号为3902428。同日，原告交付购买地下二层车位的定金10000元，被告收款后向原告开具收据。2014年7月5日，原告与被告签订绿地海珀香庭车协字第PC185号《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》，协议载明“鉴于乙方（即原告）与甲方(即被告）签订了＿号《商品房买卖合同》，购买了甲方位于西安市高新区XX路XX号楼XX号房屋。因此甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方购买西安绿地海珀香庭地下停车位使用权事宜达成如下协议：……车位编号：地下车位**……车位价格为230000元……乙方所购车位于2015与6月30日投入使用。乙方应在甲方全额缴纳车位价款后，在2015年6月30日前将车位按时按现状交付乙方……无论以何种原因导致乙方和甲方签订的《商品房买卖合同》解除，本协议随之解除。”《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》经原、被告双方签字盖章。该协议签订同日，被告向原告开具购房款430000元的不动产销售发票，发票所载合同号为3902428以及购车位款220000元的不动产销售发票，发票所载合同号为PC185。再查，2018年4月通过快递方式向原告寄送《催签函》，告知原告于接函后三日内前来履行签订《商品房买卖合同》的义务，逾期将解除《定购协议》，所缴纳定金不予退还。原告于同年4月13日签收该快递，但未就后续问题协商一致处理完毕。2018年4月19日，被告向原告寄送《关于的解除函》，告知原告双方签订的商品房《认购协议》（即本案中的《定购协议》）于本函送达之日解除，涉案房屋另行处理。原告收函后，于同年7月与佳德公司作为共同原告向本院提起民事诉讼要求确认该函无效。又查，被告就涉案房屋于2018年5月与第三人签订了定购协议并收取第三人购房款470000万元。2019年3月被告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同网签编号为X19031037。该合同约定房屋单价15300元/㎡，房屋总价2331567元。后第三人交纳全额房款后入住至今。被告向第三人出具的购房款制式发票上载明：收据换发票：2018年5月11日，470000元；2018年8月24日，701567元；2019年3月5日刷卡1160000元。庭审中，原告称此后其与被告签订《商品房买卖合同》后，被告出于办理合同网签需要将所签合同全部收走，后一直未返还，以致原告无法提供《商品房买卖合同》。被告则否认双方之间签订《商品房买卖合同》，随后又解释称“此合同编号是《商品房买卖合同》封面上的固有编号，在当时与段亚亮签订《定购协议》时，我司提供了一份合同模板供其翻阅了解合同内容，并且双方达成由段亚亮先支付定金并缴纳购房首付款但未达到首付款金额标准。我司基于将要在段亚亮付齐首付款后与其签订《商品方买卖合同》的事宜已确定，按照当时税务机关要求也为了方便客户管理和合同查找，将两份《商品房买卖合同》的封皮作为后期将要与段亚亮签订的合同，故此在给段亚亮开具销售不动产专用发票时将确定好的两份合同编号（合同封皮及编号为房管局提供的制式模板，我方根据需要向房管局购买）载入发票。”庭审后，原告申请就房屋溢价损失进行司法鉴定，并提供了案涉房屋所属小区绿地海珀香庭网络公开售价截屏，证明安居客房天下、贝壳、58同城房产发布的案涉房屋出售均价，案涉房屋出售均价为24500元每平米，故应以该市值为基准认定原告受到的房屋溢价损失。以上事实，有西安市商品房预售许可证、《定购协议》、《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》、销售法动产统一发票、收据、银行交易往来明细、催签函、关于认购协议的解除函、快递物流单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的案涉房屋“定购协议”系双方真实意思表示，合法有效，原告已依约交纳定金10000元，本案中，原告称其与被告签订了合同编号为3902428商品房买卖合同，由其先行签名后由被告收走并未返还。原告提交了记载合同编号的制式发票证明双方签订了商品房买卖合同，该发票上所载内容除“合同号3902428”外，其余信息均与定购协议约定的内容完全一致。关于发票所显示的合同号一节，被告解释“该编号为“商品房买卖合同”固有编号（合同封皮及编号为房管局提供的制式模板，我方根据需要向房管局购买）载入发票。”被告亦承认曾向原告出示过该合同，庭审中本院要求被告向法院提交该份合同，被告以双方未签订该份合同，合同编号已作废、其未找到对应的备案的商品房买卖合同为由未予提交。经查，因定购协议仅约定交纳1万元定金，对付款时间、金额及方式并未明确，而在原告交纳了1万元定金后又交纳了44万元房款，被告收取该房款并出具制式发票，且在长达四年之久的时间内未提出异议，亦未向原告催款，故被告辩称因原告未按首付款标准交齐房款，双方未签商品房买卖合同的意见，与常理相悖，本院不予采信。本院结合制式发票、原告陈述、被告收取房款的行为及商品房买卖交易惯例，本院认定双方在定购协议签订后曾就商品房买卖合同达成进一步的合意，原、被告之间存在事实上的商品房买卖合同关系。现双方均认可案涉房屋已由被告销售给第三人，致原告合同目的无法实现，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还收取原告的购房款44万元及占用期间的利息。关于原告要求被告支付“一房二卖”赔偿款的诉请，被告在未解除与原告的合同关系、未告知原告的情形下将案涉房屋出卖给第三人，收取第三人的购房款的行为已构成严重违约，但鉴于原告在被告催款后未及时处理后续事宜，亦不能免责。本院根据双方的过错程度，酌情认定由被告向原告支付赔偿款350000元。关于原告主张的房屋溢价款损失，因原告的鉴定申请在辩论终结后提出，本案不再启动鉴定程序。根据原告的付款比例、被告的实际获利，参考市场价格等因素，本院酌情认定该项损失为350000元。基于地下车位使用权转让协议中的约定，原被告双方之间的买卖关系合同解除，地，地下车位使用转让协议”也随之解除协议解除后被告应向原告返还全部车位款230000元并支付占用期间的利息。兹根据《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告段亚亮与被告绿地集团西安置业有限公司之间绿地海珀香庭项目1幢2单元16层21601号房屋商品房买卖合同关系；二、解除原告段亚亮与被告绿地集团西安置业有限公司于2014年7月5日签订的绿地海珀香庭车协字第PC185号《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》；三、被告绿地集团置业有限公司应于本判决生效起三十日内返还原告段亚亮购房款440000元及车位款230000元，并承担原告段亚亮自2014年7月5日起至上述款项实际履行完毕之日止的利息损失（其中2014年7月5日至2019年8月19日的利息计算标准为中国人民银行同期贷款利率；2019年8月20日以后的计算标准为全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、被告绿地集团置业有限公司应于本判决生效起三十日内向原告段亚亮支付因被告绿地集团置业有限公司将案涉房屋出卖给第三人的赔偿款350000元，并赔偿原告段亚亮房屋增值损失350000元；五、驳回原告段亚亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24172元，由原告承担2172元，由被告承担22000元。因原告已全部预交，本判决生效后，被告应将该款连同上述费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王娜娜审判员  郑 彤审判员  史伟萍二〇二〇年五月十九日书记员  许丹彤打印:尹亚林校对:尹亚林2020年月日送达1