江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初483号原告（执行案外人）：邹华香，女，汉族，1974年4月10日出生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：潘红卫，系江西事事律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：夏晓山，男，汉族，1973年1月13日出生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：余志刚，系江西华兴律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（被执行人）：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路**，统一社会信用代码：91360700063467812K。法定代表人：金勤敏，系该公司总经理。被告（被执行人）：金勤敏，男，汉族，1969年3月8日出生，住江西省南昌市新建区。被告（被执行人）：余雪菲，女，汉族，1971年12月23日出生，住江西省南昌市新建区。被告（被执行人）：金奎霖，男，汉族，1993年2月8日出生，住江西省南昌市新建区。原告邹华香与被告夏晓山、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹华香的委托诉讼代理人潘红卫、被告夏晓山的委托诉讼代理人余志刚到庭参加诉讼，被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹华香向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于赣州市“呈祥·中央首府2号楼17＃、18＃”商铺，并解除对赣州市“呈祥·中央首府2号楼17＃、18＃”商铺的查封措施；（600万）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：南昌市新建区人民法院在执行被告（申请人）夏晓山与被告（被执行人）赣州市呈祥实业发展有限公司、第三人（被执行人）金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案【案号：（2019）赣0112执505号】中，查封了位于赣州市。原告得知后，立即提出了书面异议。南昌市新建区人民法院经过审查后，于2019年12月26日向原告送达了（2019）赣0112执异53号民事裁定书，驳回了原告的异议请求。位于赣州市，早在2015年2月5日，就由被告呈祥公司出售给了原告，双方签订《商品房买卖合同》后，也到当地房管部门办理了相关登记，原告通过现金和按揭贷款的方式支付了全部购房款。2017年7月，呈祥公司将该二套商铺交付给原告后，原告将该二套商铺出租给了许师锋使用。因此，位于赣州市“呈祥中央首府**楼**、18＃”的二套商铺，虽然在法院查封时仍然登记在呈祥公司名下，但该商铺已经交付给了原告，并由原告实际占有并使用。原告对该二套商铺享有的物权权益，完全能够排除执行。但南昌市新建区人民法院以原告因自身原因导致未办理过户登记为由，驳回原告的异议请求显然是错误的。为此，特向法院起诉，要求判如所请，以维护原告的合法权益。被告夏晓山辩称：南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异53号民事裁定书，事实认定清楚、法律适用正确。被答辩人邹华香以其购买呈祥公司开发的呈祥·中央首府2号楼栋17#、18#商铺（下称案涉商铺），提起执行异议之诉，请求排除对案涉商铺的强制执行。被答辩人提供的证据未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。但是被答辩人提供的证据未同时满足上述4个条件，因此，不能排除南昌市新建区人民法院对案涉商铺的强制执行。一、被答辩人未按案涉商铺的商品房买卖合同约定向呈祥公司支付全部价款。被答辩人两间案涉商铺价款分别为2737713元和3265754元，合计6003467元，其中首付共计3013467元，没有支付至呈祥公司的银行账户，而是支付至该公司法定代表人及股东金勤敏的个人账户。案涉商铺买卖合同第七条第（三）项明确规定：出售商品房资金必须全部存入合同规定的呈祥公司预售资金监管账户即呈祥公司在中国建设银行赣州金峰支行的账户。依据公司法的规定，公司财产与公司法定代表及股东个人账户是不能混同的。因此，被答辩人购买的二间案涉商铺的首付款3013467元因为没有支付至呈祥公司的预售资金监管账户，所以，可视为被答辩人没有向呈祥公司交付3013467元首付款。因此，被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第三个排除强制执行的条件。二、被答辩人的证据不能完全排除非自身原因导致案涉商铺未办理过户登记。被答辩人未办理案涉二间商铺办理不动产登记的原因是其自身原因导致的。2015年2月5日，被答辩人与呈祥公司签订案涉二间商铺和4套住宅商品房的买卖合同，并付清了全部房款8799526元。2016年3月17日，被答辩人为了赚取呈祥公司300万元借款高额利息，将案涉二间商铺一次性付款改为了按揭方式付款。被答辩人两间案涉商铺本来可以同四套住宅房一同办理不动产权登记的。但因被答辩人为了向呈祥公司出借300万元赚取高额利息，撤销2015年2月5日签订的案涉二间商铺买卖合同，2016年3月17日双方重新签订案涉商铺买卖合同，被答辩人于2016年8月16日、17日用案涉二间商铺向建行赣州分行按揭贷款299万元，用于支付案涉二间商铺购房款，导致南昌市新建区人民法院查封案涉商铺前未办理不动产过户登记。因此，被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四个排除强制执行的条件。综上所述，南昌市新建区人民法院对案涉商铺的执行裁定事实认定清楚，适用法律正确，被答辩人作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，人民法院应当继续执行案涉商铺强制执行的裁定书。被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖未出庭并未答辩，也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，原告邹华香与被告呈祥公司签订《购房合同补充协议》，双方约定该合同为针对2015年2月6日签订的关于呈祥中央首府2号楼17、18号商铺一楼、二楼及2号楼305、306、307、308四套住宅楼进行补充约定：1、购房款总计8799526元，邹华香一次性支付8639526元，剩余160000元在电梯安装完毕且验收合格后一周内付清；2、因呈祥公司交房时间不确定，呈祥公司同意在占用邹华香购房款8639526元期间，计算支付一年的利息给邹华香，月息按1.7%计息，时间到2016年2月6日，利息按月支付；该协议由吴昌圻、朱新明作为担保。原告邹华香于2015年2月5日通过转账方式向被告呈祥公司的法定代表人即被告金勤敏支付8639526元，备注为付房款。2016年3月14日，原告邹华香与被告呈祥公司于2015年2月5日签订的购买2幢17#商业网点、2幢18#商业网点的商品房购买合同在赣州市不动产登记中心办理了撤销登记。2016年3月17日，原告邹华香与被告呈祥公司针对位于章江新区D10地块的2幢17#商业网点、2幢18#商业网点重新签订了两份编号分别为20160305147号、20160305163号的赣州市商品房买卖合同，17#商业网点的建筑面积为108.21㎡，套内面积为104.096㎡；18#商业网点，建筑面积为128.27㎡，套内面积为123.398㎡。合同中约定该商品房有债权抵押，抵押人为被告呈祥公司，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，抵押登记日期为2014年2月21日，债务履行期限为2014年2月21日至2016年2月20日止。合同中约定2幢17#商业网点的商品房总价2737713元，签订合同前原告已向被告呈祥公司支付定金三万元，原告采取所以商业贷款的方式付款，原告应当于2016年3月17日前支付首期房价款（占全部房价款的50.3%）137713元，余额1360000元申请贷款支付；2幢18#商业网点的商品房总价为3265754元，签订合同前原告已向被告呈祥公司支付定金三万元，原告采取以商业贷款的方式付款，原告应于2016年3月17日前支付首期房价款（占全部房价款的50%）1635754元，余额1630000元申请贷款支付。2016年4月20日，原告邹华香与被告呈祥公司签订的两份赣州市商品房买卖合同在赣州市不动产登记中心重新进行了商品房网上合同备案。2016年8月16日，原告邹华香与中国银行股份有限公司赣州市分行签订了编号为2016年城东投字0214号《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为1360000元，贷款期限为120月，贷款用途为购买商用房：呈祥·中央首府2栋17号商铺，被告呈祥公司作为本次贷款的保证人在合同上签字盖章；原告邹华香将呈祥·中央首府2号楼17号商铺为本次贷款进行抵押担保。2016年8月17日，原告邹华香与中国银行股份有限公司赣州市分行签订了编号为2016年城东投字0214号《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为1630000元，贷款期限为120月，贷款用途为购买商用房：呈祥·中央首府2栋18号商铺，被告呈祥公司作为本次贷款的保证人在合同上签字盖章；原告邹华香将呈祥·中央首府2号楼18号商铺为本次贷款进行抵押担保。2016年8月18日，中国银行股份有限公司赣州市城东支行向原告邹华香发放贷款1630000元；2016年8月24日，中国银行股份有限公司赣州市城东支行向原告邹华香发放贷款1360000元；共计发放贷款299万元。2017年9月3日，原告邹华香与许师峰签订《商铺租赁合同》，合同约定许师峰承租经营场所位于江西省赣州市章贡区呈祥·中央首府，房号为2＃楼17-18商铺，租赁期限自2017年12月1日至2026年2月28日，许师峰经营的商品范围为足浴养生会所，租金按季度支付。另查明，2016年8月18日，被告呈祥公司与原告邹华香的弟弟邹义平签订《借款合同》，合同约定呈祥公司要求邹义平借款300万元，邹义平表示同意，邹义平在呈祥公司办理好房屋备案登记手续后一次性转账支付给呈祥公司，呈祥公司同意所借款项按月利息54000元/月，借款期限为2016年9月1日至2017年2月28日，呈祥公司所借邹义平款项，呈祥公司提供呈祥中央首府1#楼301房、302房、303房、2#楼301房、3#楼302房、303房作为抵押担保，呈祥公司负责到房产管理部门办理房产备案登记手续。2019年3月20日，邹义平与被告呈祥公司签订《还款协议》，约定，呈祥公司向邹义平借款300万元，截至2019年3月20日，利息尚欠136万元，呈祥公司欠邹义平款项总计为436万元，呈祥公司承诺在2019年4月20日前将上述欠款及利息支付给邹义平。邹义平出具证明表示：呈祥公司向邹义平及邹华香借款300万元，款项由邹华香将呈祥·中央首府2号楼17#、18#商铺按揭贷款299万元及现金1万元出借。邹义平、邹华香与呈祥公司的该借贷关系已经江西省赣州市章贡区人民法院于2019年8月28日作出判决且支持邹义平、邹华香的诉请。夏晓山与呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，夏晓山向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后于2018年9月13日作出（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定，本院于2018年9月21日查封了登记在呈祥公司名下的案涉两间商铺。原告邹华香作为案外人得知案涉两间商铺被查封后于2019年11月18日向本院提起执行异议申请，本院经审理后裁定驳回案外人邹华香的异议请求。原告邹华香不服该裁定于2019年12月25日向本院提起案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：原告邹华香对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，原告邹华香与被告呈祥公司于2016年3月17日签订了两份编号为20160305147号、20160305163号的《赣州市商品房买卖合同》，原告邹华香表示该两份合同实际上是因被告呈祥公司需要资金，希望原告邹华香通过按揭的方式重新购买案涉两间商铺，并将按揭款作为借款借给被告呈祥公司，故本院认为该两份商品房购买合同非原告邹华香与被告呈祥公司真实意思表示，实则为以合法形式掩盖非法目的，虽该两份合同均办理了商品房网上合同登记备案，但本院认为两份商品房买卖合同无效。原告邹华香与被告呈祥公司于2015年2月5日签订了案涉两间商铺的买卖合同，与原告向被告呈祥公司购买其他四套商品房共同签订买卖合同并共同支付了8639526元购房款至被告呈祥公司的法定代表人即被告金勤敏的账户上，剩余购房款为16万元，故本院认为原告邹华香与被告呈祥公司并未按照双方重新签订的两份编号为20160305147号、20160305163号的《赣州市商品房买卖合同》履行双方的义务。原告邹华香与被告呈祥公司重新签订的商品房买卖合同实际目的为向银行贷款299万元并向被告呈祥公司出借300万元从而赚取利息，故本院认为原告邹华香未办理案涉两间商铺的过户登记实际为其自身原因导致。综上所述，原告就案涉商铺并不能享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告邹华香的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、准许被告夏晓山申请对登记在赣州市呈祥实业发展有限公司名下的位于赣州市章贡区呈祥中央首府2幢号楼17#商业网点、18#商业网点的执行，但不妨碍登记或查封在先的优先受偿权利；二、驳回原告邹华香的其他诉讼请求。案件受理费53800元（原告已预交），由原告邹华香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄乐明人民陪审员  邹平政人民陪审员  陶 蒸二〇二〇年六月二十四日法官助理卢子静书记员徐方琴