山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初730号 原告：郑某某，女，1967年7月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：宋克成、张恺歆（特别授权代理），山东布朗律师事务所律师。 被告：济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会，住所地济南市历城区。 负责人：高健，主任。 委托诉讼代理人：刘良玉（特别授权代理），山东嘉孚律师事务所律师。 被告：济南市历城区人民政府西营街道办事处，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：113701120042032350。 法定代表人：张学慧，主任。 委托诉讼代理人：龚志国（特别授权代理），男，1970年6月20日出生，汉族，该街道副主任，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：刘良玉（特别授权代理），山东嘉孚律师事务所律师。 第三人：张晋，男，1973年8月29日出生，汉族，住济南市历下区， 委托诉讼代理人：董玉红（特别授权代理），山东金联合律师事务所律师。 原告郑某某与被告济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会（西营城建委）、济南市历城区人民政府西营街道办事处（西营街道办事处）、第三人张晋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人张恺歆、被告西营城建委及被告西营街道办事处的委托诉讼代理人刘良玉、被告西营街道办事处的委托诉讼代理人龚志国、第三人张晋的委托诉讼代理人董玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某某向本院提出诉讼请求：1.请求贵院确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.被告返还购房款516701元；3.被告赔偿利息，以516701元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自支付购买房款之日计算至本金付清为止；4.被告赔偿原告损失20万元，暂定为20万元，待鉴定后再变更诉讼请求；5.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2005年10月6日签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买由被告开发建设的水木艺墅A7号房，房屋产权建筑面积为225.5平方米（实测241.6平方米）。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，房屋亦已交付使用。但是被告迟迟未按照合同约定给原告办理房屋产权登记手续。现房屋因违建被拆除，原告方知原告购买的房屋为违章建筑，不能办理产权手续。因房屋被拆除，原告于被告协商退款赔偿事宜未达成一致。为此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告西营城建委、被告西营街道办事处辩称，第一，真正实际的案涉房屋的出售人为本案的第三人，西营城建委在与第三人合作协议中明确约定，有第三人负责案涉房屋的土地征用，出资建及销售工作，因售后出现的一切纠纷和经济问题有第三人负责，案涉房屋只是以西营城建委的名义销售，而实际的房屋出售及房款收取人均是第三人，所以案涉房屋的买卖协议及相关纠纷应由第三人承担责任。第二，根据物权法第15条规定，合同效力和物权效力采取两分法，案涉房屋因违法建筑而不能取得产权证书，但已实际交付，原告也已入住使用，原告已经取得了房屋买卖合同上相关房屋的使用权，原告已经取得了相关权利，原告要求退回购房款及损失无依据。第三，原告作为完全行为能力人，在购买没有取得产权证书和没有取得合法建设手续的房屋具有自身过错，应当对自己没有尽到调查和注意而面临房屋被拆的风险，原告在购买房屋签订合同时，对此应是明知的，应当承担相应的过错责任。第四，本案案涉建筑物只所被拆除，正是由于没有取得建设手续和土地变更手续，原告对此造成的损失，应当自己承担。第五，原告在购买房屋时，没有尽到调查和注意义务，在取得房屋使用权后，又投入资金进行装修等，对损失扩大应当是明知的，相关的其他损失与购房合同无关，不属于购房合同能够预知到的损失，不属于应当赔偿的数额。第六，对于原告主张的利息损失，也属于原告在购房时应当能够预知的，不属于应当赔偿的事项。 第三人张晋辩称，本案的基本情况为2003年8月6日济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）取得了济南市历城区西营镇大南营村三百亩荒山（其中包括40.7亩荒地）的土地使用权，使用年限为五十年。2004年11月24日被告镇政府对此盖章予以确认。2005年8月2日济南市历城区西营镇土地管理所和被告镇建委联合做出了《关于青龙峪项目的批复》，批准了千佛山办事处的建设项目，该办事处向镇政府交纳36万元，镇政府负责办理12000平方米的开工手续，半年内办理完毕宅基地的手续，如遇其他问题，由镇政府负责协调处理。千佛山办事处取得了《村镇规划选址意见书》（约计1000亩地）、《林权证》、《四荒使用权证书》等由历城区人民政府及相关部门颁发的确权证件。随后，千佛山办事处拿出80亩地与答辩人合作开发，双方签订了《项目合作协议》，约定：第三人自筹资金进行项目开发与运作，2005年10月24日向千佛山办事处交纳土地租用管理费壹拾万元。2005年9月15日答辩人与镇建委签订了《合作协议》。约定：镇建委负责办理《村镇规划选址意见书》，按每平米10元收费，《土地使用权证》、《房屋使用权证》，按建筑面积每平米6.36元收费，另加120元工本费。项目的住宅以镇建委名义销售，按照每平米10元答辩人投入巨资兴建道路、水井等村内公共设施和建设开发项目，开发的住宅以镇建委的名义对外出售，就包括本案中原告购买的房屋。二、涉案房屋为合法建筑，原告与被告镇建委签订的房屋买卖合同合法有效，被告镇政府作为违建拆除是错误的，被告镇建委为涉案房屋颁发了《村镇规划选址意见书》，是建造房屋的合法手续。房屋是在荒山、荒地上建设的，根据特别法优于一般法的原则，应适用《济南市农村四荒资源开发管理条例》，而不适用《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定。根据《济南市农村四荒资源开发管理条例》第五条市、县（市、区）人民政府应当加强对四荒开发工作的领导，坚持防治水土流失的原则，制定四荒开发规划，鼓励合理开发利用四荒。乡（镇）人民政府应当根据市、县（市、区）人民政府四荒开发规划，制定四荒开发利用计划，并具体组织实施。据此，西营镇建委为颁发《村镇规划选址意见书》是合法有效的。涉案房产为合法建筑，原告与镇建委签订的房屋买卖合同也是有效的，原告确认合同无效的诉请不成立。三、第三人与原告之间没有合同关系，根据合同相对性原则，第三人不应该对原告承担责任。如果涉案房产为违建，合同被确认无效，被告因怠于履行下列文件及合同职责应向原告承担赔偿责任。（1）根据《关于青龙峪项目的批复》镇政府负责办理12000平方米的开工手续，半年内办理完毕宅基地的手续。（2）根据《合作协议》，镇建委负责办理《村镇规划选址意见书》，《土地使用权证》、《房屋使用权证》。令人费解的是由于被告镇政府、镇建委没有依法正确履行上述义务，被告失职让第三人建房、被告镇建委出售给原告，被告镇政府确认为涉案房产为违建并由镇政府拆除，也就是说被告做错了事知错改错后的恶果应由被告承担，向原告承担赔偿责任。否则，就是利用职权玩弄百姓，会极大地降低政府的公信力。如果合同无效，原告也有过错，除了退还购房款外的其他诉请不成立。五、原告房产被被告镇政府违法拆除，作为原告应依法通过行政复议、行政诉讼程序依法维权，由于其怠于行使诉权，超过了法律规定的诉讼时效，对其损失自担责任。 本院经审理认定事实如下： 2005年9月15日，甲方历城区西营城建委和乙方张晋签订合作协议，约定：“一、合作协议：双方合作开发建设青龙峪健身广场项目中的文化组团建设项目。二、双方责任1、甲方的责任（1）甲方负责办理本项目建设中的《村镇规划选址意见书》，费用按10元/每平米收取，《土地使用权证》、《房屋使用权证》费用按建筑面积每平米6.36元收取，另加120元的工本费，费用由乙方负责。（2）本项目的住宅以甲方名义销售，乙方按照10元/每平米向甲方缴纳利润。” 2005年10月6日，卖方（甲方）济南市历城区西营城建委与买方（乙方）郑某某签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：第一条房屋坐落位置此别墅区暂定名水木艺墅，主体建筑物的性质为[住宅]，房屋名称以地名办正式批准为准。第二条乙方所购房屋的面积乙方向甲方购买房屋A7号房，该房产权建筑面积225.5平方米；此面积为甲方暂测面积……第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米1780元，车库为1号50000元，总计金额为（人民币）肆拾伍万壹仟叁佰玖拾零元整。 郑某某于2005年10月6日支付120000元，于2006年3月20日支付180000元，于2009年1月20日支付100000元，与2009年1月21日支付40000元，西营城建委出具了收据，共计44万元，张晋认可收到。 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，郑某某与西营城建委签订房屋买卖合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2005年10月6日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与郑某某签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由郑某某分担。本案中，虽然张晋和西营城建委签订了合作协议，按照合同相对性，郑某某所签房屋买卖合同的相对方系西营城建委，购买的系西营城建委的房屋，所以郑某某向西营城建委主张权利符合合同相对性，对于张晋和西营城建委的法律关系及合作协议的效力问题并不是本院审查的范围。西营街道办事处的下属单位西营城建委不具备独立的法人资格，其相应法律责任应由西营街道办事处承担。故西营街道办事处应当返还郑某某购房款440000元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付郑某某，亦不影响占用期间的合理使用，郑某某主张房屋交付时间为2010年3月初，未提供证据证明，张晋主张是按合同约定交房的，即2006年6月30日。故本院认定交房时间为2006年6月30日。郑某某主张2017年6月1日涉案房屋被拆除，西营街道办事处主张2017年5月底涉案房屋被拆除，本院认定拆除时间为2017年6月1日。郑某某应支付自2006年6月30日至2017年6月1日（共131个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为101783.51元【440000元÷566.3个月（2006年6月30日至2053年9月9日）×131个月】。西营街道办事处在扣除使用费后，余款338216.49元（440000元-101783.51元）应当返还给郑某某。关于郑某某主张的利息损失，郑某某在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，西营街道办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿郑某某利息损失，故以338216.49元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以338216.49元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。郑某某购买房屋后自主对房屋进行了装修，该项损失应由其自行承担，故对郑某某要求赔偿其20万元损失的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、依法确认郑某某、济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会于2005年10月6日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告济南市历城区人民政府西营街道办事处于本判决生效之日起十日内返还原告郑某某购房款338216.49元； 三、被告济南市历城区人民政府西营街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑某某利息损失（以338216.49元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以338216.49元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息）； 四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5484元，由原告郑某某负担2896元，由被告济南市历城区人民政府西营街道办事处负担2588元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年六月十二日 书记员 马秀菊