海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终780号 上诉人（原审被告）：谢井荣，女，1965年7月12日出生，汉族，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:海南雅居乐物业服务有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾蔚蓝海岸商业街D1-1。 法定代表人:曾勇华，该公司总裁。 委托诉讼代理人:王华峰，该公司员工。 上诉人谢井荣因与被上诉人海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谢井荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人自2018年11月10日起支付物业费或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审法院审理本案适用的是简易程序，审限为三个月。虽然一审判决书落款时间是2019年7月14日，但判决书寄出时间是在2020年元旦后，一审法院对于超过三个月不宣判的情况下，应当组成合议庭，按照普通程序开庭审理并作出判决。二、一审判决认定事实错误。上诉人签订商品房买卖合同的日期虽为2017年2月16日，但因开发商的缘故，直至2018年11月9日，双方才最终达成一致意思，于当日交齐购房款，房屋买卖合同关系才得以成立，但上诉人并未办理入住手续至今。假设物业服务合同关系推定从此时点成立，并对双方产生法律约束力，那么物业费也应当自该次日起才需交纳。2.上诉人在拟接收房屋入住之前委托第三方即海南恒创项目管理有限公司对碧海帆影小区A11-2-B-32房屋进行了房屋质量检测并出具房屋质量咨询报告，报告证实房屋存在质量问题，需要整改后方能入住，故上诉人至今未办理入住手续。在与开发商理论且向一审法院提起房屋买卖合同之诉，请求开发商对存在严重质量问题进行整改，整改完毕后入住后双方达成一致整修意思，上诉人才撤回起诉。一审法院裁定准予撤诉。物业服务与被服务应遵循诚信公平实际履行的对等原则，买了房屋入住了就应交纳物业费。被上诉人应当遵循实际履行原则，应当自上诉人实际接收入住房屋之日起计费。退一步讲，假设上诉人因开发商原因至今没能整改房屋，达到上诉人收房入住条件。基于被上诉人提交一审法院的2018年11月10日上诉人签收的房屋交接单，就算入住，物业费的收取也应当是2018年11月10日起算。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 雅居乐物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 雅居乐物业公司向一审法院起诉请求：1.被告从2017年7月起向原告支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2019年3月，应付物业管理费为82506.06元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾碧海帆影小区（以下简称涉案小区）由海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐地产公司）开发建设，2017年2月16日，被告谢井荣与雅居乐地产公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，购买得涉案房屋房号为海南雅居乐A11-2区B型低层住宅B-32栋1-3（层）B-32（房号），即涉案房屋房号为03-BS-11-2-B-32（03-BS为原告对涉案小区碧海帆云组团的代称，11-2-B-32为被告所购买涉案房屋的房号），涉案房屋建筑面积为677.39平方米（其中，套内建筑面积为677.39平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积0平方米），系别墅，合同第八条约定：交付商品房时间为2017年5月30日；第九条约定：出卖人应当发出书面催告书一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，催告书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋义务、该商品房已实际交付买受人使用，并开始计算保修期，此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此，导致的一切责任、损失包括商品房及其设施、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担，交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房物业管理费、水电费等费用均由买受人承担。雅居乐地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容：①物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积支付，别墅物业管理费收取标准为5.8元/月／平方米；②业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业管理费的3‰支付违约金；③本合同期限自2008年12月1日起至小区业主委员会成立签订新的委托合同止。2017年5月20日，雅居乐地产公司向被告谢井荣发出《收楼通知书》，告知被告谢井荣接收涉案房屋，因被告原因未在通知到期日前办理收楼手续的，根据相关法律规定，物业管理公司将于2017年7月1日起计收物业管理费。2018年8月13日，雅居乐地产公司委托广东固法律师事务所向被告谢井荣发出《律师函》，告知未按时收楼及缴纳物业管理费应承担的法律责任。几次催促当中，被告谢井荣均未按时收楼和缴纳物业管理费。 一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告谢井荣为涉案小区03-BS-11-2-B-32号房屋业主，而涉案小区为建设单位雅居乐地产公司开发建设，因此，原告雅居乐物业公司与建设单位雅居乐地产公司签订的《前期物业服务协议》，对业主被告谢井荣具有约束力，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议焦点是原告雅居乐物业公司要求被告谢井荣支付物业管理费及违约金是否有事实根据和法律依据。首先，被告谢井荣是否欠缴原告雅居乐物业公司物业费问题。查明的事实表明，被告谢井荣应主动联系建设单位雅居乐地产公司接收涉案房屋，但被告谢井荣不予以配合，建设单位雅居乐地产公司于2017年5月20日向被告谢井荣发出《收楼通知书》，2018年8月13日雅居乐地产公司委托广东固法律师事务所向被告谢井荣发出律师函，要求被告履行合同约定的内容，因此，被告谢井荣在涉案房屋在交付时间内已具备交付条件的情形下未接收，由此产生的向原告雅居乐物业公司缴纳物业管理费的法律后果由其自行承担。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，原告雅居乐物业公司主张被告谢井荣自2017年7月1日起计收物业管理费，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。物业服务费的计算标准，《前期物业服务协议》有明确约定，被告谢井荣所购买的涉案房屋建筑面积为677.39平方米，系别墅，物业管理费收取标准为5.8元/月／平方米，即被告谢井荣每月应向原告雅居乐物业公司缴纳物业服务费为3928.86元，自2017年7月1日起至本判决生效之日止。其次，被告谢井荣是否应支付逾期付款违约金问题。原告雅居乐物业公司与建设单位雅居乐地产公司签订的《前期物业服务协议》，对被告谢井荣具有约束力，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，被告谢井荣应依照合同约定履行义务。经查明的事实表明，被告谢井荣未按时向原告雅居乐物业公司缴纳物业服务费，已构成合同违约，应承担违约责任，向原告雅居乐物业公司支付违约金。虽有《前期物业服务合同》第二十六条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业管理费的3‰支付违约金。但原告雅居乐物业公司主张违约金按日千分之三的标准过高，故一审法院酌定调整违约金按日万分之二标准计算。原告雅居乐物业公司已向被告谢井荣提供了物业服务，被告谢井荣应于当月1日缴交物业费，故被告谢井荣应自2017年7月1日起，以每月应缴物业费3928.86元为基数，按日万分之二的标准以每月2日前分段累计向原告支付逾期缴纳物业费的违约金至实际付清之日止。被告辩称，以自己购买的房屋的房号为海南碧海帆影小区A11-2-B-32号房屋，与原告要求被告支付物业费的房屋的房号03-BS-11-2-B-32号不为同一标的物，请求驳回原告诉讼请求。经查明事实，原告主张的房号前部分“03-BS”为原告对涉案小区碧海帆云组团的代称，后部分“11-2-B-32”为被告所购买涉案房屋的房号，并经核实被告抗辩自己购买的房屋与原告主张支付物业费的房屋实为同一间房屋，即涉案房屋，故被告抗辩要求驳回原告的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。另，被告又抗辩以依据自己单方委托第三方作出的《房屋质量咨询报告》为由涉案房屋存在质量问题，尚未办理入住手续，不能交物业管理费，若是成立非要交物业管理费，也只能按交完购房款的当日即2018年11月9日起计收物业管理费。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的第九条中有明确约定，经出卖人发出书面催告书后，买受人未按催告书规定的期限内办理该房屋的验收交接手续的，视为原告履行交付房屋的义务，同时视为被告已收房。2017年5月20日，雅居乐地产公司向被告谢井荣发出《收楼通知书》，一并告知被告根据合同约定从2017年7月1日起计收物业管理费，因此，原告要求被告支付物业费计收时间从2017年7月1日起计，于法有据，应予以采信。故被告抗辩驳回原告诉讼请求的理由不成立，其主张一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、限被告谢井荣于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付物业管理费（每月为3928.86元，自2017年7月1日起计算至本判决生效之日止）；二、限被告谢井荣于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金（自2017年7月1日起，以每月应缴物业费3928.86元为基数，按日万分之二的标准以每月2日前分段累计向原告支付逾期缴纳物业费的违约金至实际付清之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931.33元，由被告谢井荣负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，催告书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋义务、该商品房已实际交付买受人使用，交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房物业管理费、水电费等费用均由买受人承担。雅居乐地产公司于2017年5月20日向谢井荣发出《收楼通知书》，于2018年8月13日委托律师事务所向谢井荣发出律师函。谢井荣未能提供证据证明涉案房屋在合同约定的交付日期前未经验收合格。因此，一审判决谢井荣从2017年7月1日起交纳物业服务费是符合合同约定的。谢井荣也未能举证证明雅居乐物业公司在此期间未提供物业管理服务。 谢井荣上诉主张涉案房屋存在质量问题，应从实际接收房屋之日起即2018年11月10日交纳物业管理费。本院认为，合同约定涉案商品房经竣工验收合格即符合交付条件，谢井荣提供的证据不足以证明涉案商品房未经竣工验收合格。因此，谢井荣要求从2018年11月10日起交纳物业管理费，缺乏合同依据。至于谢井荣主张的房屋质量问题，属于其与开发商之间的法律关系，其所受到的损失，应向开发商主张，不能以此为由拒绝交纳物业管理服务费。 综上所述，谢井荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1862.66元，由上诉人谢井荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年六月十一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。