安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1763号 上诉人（原审原告）：刘飞，男，1989年2月7日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴国柱，男，1974年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：袁红云，安徽云旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许宏莉，安徽云旗律师事务所实习律师。 上诉人刘飞因与被上诉人吴国柱房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘飞上诉请求：1.依法撤销（2019）皖0191民初5655号民事判决，发回重审或依法改判支持刘飞一审的全部诉讼请求；2.本案一审及二审的诉讼费用由吴国柱承担。事实与理由：1.一审认定事实方面的错误。（1）本案租赁合同是三年，一审认定为两年是错误的。双方签署的《房屋租赁合同》的租赁期限明确写明大写“叁”，且约定第三年租金上涨10%。显然小写部分应为笔误。况且如果是两年期限根本不用约定第三年的租金标准。（2）一审认定“吴国柱积极协助刘飞与新二房东合肥智生创业服务有限公司（以下简称智生公司）协商”与事实不符，也无证据支持。吴国柱从未采取过所谓“积极协助刘飞与新二房东进行磋商”的行为，相反其在《会议纪要》中作出的承诺是“清退现有租户”，人民法院认定事实应以证据为准。况且“积极协助”从字面理解也是过程行为或态度，即便假设其积极协助，没有结果等于没做。况且，如果真可以租赁两年，吴国柱完全可以自己租下并继续履行与刘飞的租赁合同至结束，而无需“积极协助”。（3）刘飞不存在两年与半年的自由选择权问题。刘飞与新二房东智生公司的六个月的补充协议明确约定，智生公司不同意续租。且从逻辑上说，两年与半年并不一定是非此即彼的二选一关系，如果真可以租赁两年，可以在六个月到期前协商续租至两年，为何新的二房东在补充协议上约定到期不再续租？（4）一审法院认定的“合同二的租金标准低于合同一，如果刘飞选择租两年，则相当于合同一履行到终止期限”是错误的。第一，定价权在新二房东，而非一审法院。一审法院认为的“租赁两年的租金标准比现有租赁合同低”是以现有六个月补充协议的租金标准简单推算而来，对于一个本不存在的“两年”协议，一审法院没有依据认定一定是按照现有六个月租金标准执行。且刘飞与吴国柱的协议是按照18/㎡×500㎡（9000元/月）计算的，但实际面积是454平米，新的二房东的补充协议是按照454㎡据实计算的，所以房租变为8172元/月，并不存在降低，况且这是短租，符合常理。第二，一审法院去过现场进行实地查勘后认为：场地平整（事实上原来的场地也很平整）、隔壁租户正常经营，进而认为：“更加有利于各商户经营”，结合“刘飞本可以选租两年而放弃”的认定，言下之意是刘飞自己放弃，与吴国柱无关。上述认定的错误之处在于：现场查勘理应核实现在场地与原来场地相比，产生了哪些对经营便利性、经营成本等造成影响的变化以及导致这些变化的责任归属，进而做出责任划分，而非仅仅看场地是否平整。经营修理厂有大量的车辆出入及停泊需求，因此是否具备足够的停车场地以及是否收费才是影响其经营的重要因素。事实上，刘飞门前原来有近两百米的可供停车的场地，虽不是租赁物本身但属于案涉房屋的坐落与周遭经营环境，这也是刘飞选择租赁案涉房屋的重要因素。现已被二房东划为收费的停车场且在出入口安装了收费的道闸，进出车辆均须缴费。如果这些改造是业主实施，尚且可以解释为即便原来的租赁合同进行，业主要如此改造也非吴国柱责任，但事实却是这些都是新的二房东所为，如果不是吴国柱隐瞒事实在先，刘飞在经营期内本不应也不会产生上述变故。关于“隔壁经营户尚在正常经营”的问题，需要指出的是：隔壁经营户的经营场地并非从吴国柱处租赁，不是一个房东。事实是：所有从吴国柱处租赁的经营户全部遭清退，无一可以继续经营下去。 2.一审适用法律方面的错误。（1）以违约后的补救行为（如果有）来否定之前的违约客观事实存在，属于法律适用错误。首先，吴国柱在隐瞒自身租期仅有六个月的情况下与刘飞签署三年的租赁合同，进而导致双方合同无法继续履行至约定期限完毕，属违约无疑，吴国柱对此应承担全部责任。其次，吴国柱并未采取上述“积极协助新房东与刘飞签订租赁合同”的行为。最后，即便假设存在上述行为，也只能认定是“违约后的补救行为”，不能因为一方当事人在违约后采取补救措施便否定其存在违约的事实。（2）一审不支持刘飞关于装修损失的赔偿请求是错误的。首先，从合同约定的角度讲，案涉合同约定的是“不得擅自改变房屋结构和装修”，并不是简单的约定为“不得进行装修”。刘飞在租赁伊始便为经营需要而进行了装修，吴国柱对此是知情同意的，且还到现场看过，因此，刘飞不存在擅自装修的行为。其次，从合同履行的角度，刘飞承租房屋是做汽车修理厂之用，必要的设备及装修是履行合同所必须的，而吴国柱出租的是毛坯房，如果吴国柱说案涉房屋不得进行任何装修，刘飞不可能去承租案涉房屋，因为合同目的根本无法实现。 吴国柱辩称，1.一审认定事实正确。（1）本案租赁合同期是两年，一审法院认定正确。合同第二条写明的租赁期是“从2018年5月1日起至2020年4月30日止。租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提前提出，由甲方决定是否继续续签合同”也就是说在这个日期之后，刘飞还要续租的话，要在2020年3月30日前告知吴国柱，由吴国柱决定是否继续续签，租赁期限是两年。否则，不会第三年要另外特别注明。（2）一审法院关于刘飞与智生公司的租赁情况系经过现场走访调查了解的，相关认定正确。刘飞、吴国柱之间合同约定是到2020年4月30日止，刘飞还有10个月没能继续租赁下去是刘飞自己放弃的，不是吴国柱的原因。 2.（1）一审法院适用法律正确，刘飞称系违约后的补救行为不能成立。（2）刘飞主张的各项损失没有事实和法律依据，刘飞自己放弃继续承租，其即便有损失也应该由自己承担。（3）刘飞就本案起诉两次，第一次起诉时因为还在租赁期内就起诉，法院建议其撤诉。通过刘飞第一次起诉列出的请求与其提交的44.85万元巨额装修收据对比本次诉请和证人出庭，可以看出刘飞提交虚假证据，证人证言虚假，诉讼非常不诚信，夸大误导事实。 刘飞向一审法院起诉请求：1.吴国柱退还刘飞多收取的租金9200元、房租押金10000元；2.吴国柱支付刘飞违约金27600元；3.吴国柱赔偿刘飞装修损失148981元（以上为搬迁时现值，已扣除折旧，原值为192855.84元）、搬迁费及人工费支出5万元、鉴定费3000元；4.广告宣传费损失30000元（因原宣传的场地为案涉房屋，现因无法使用，上述广告费实际损失）；5.吴国柱赔偿刘飞因装修新场地产生的停产停业损失36553元（877293/6×25%×1个月）。 一审法院认定事实：涉案厂房系吴国柱从产权人安徽和意达物流有限公司（以下简称和意达公司）整体租赁而来，吴国柱将涉案厂房对外分租给其他人经营。 刘飞（乙方）自2008年起经营汽车修理厂，因原经营场地较小不能满足业务发展需要，在网上看到吴国柱（甲方）登记的出租厂房信息。双方经洽谈，于2018年5月1日签署《房屋租赁合同》（以下简称合同一）：约定：甲方将位于合肥市经开区的面积约460平方米的地面一层厂房出租给乙方经营汽车修理厂，租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日，年租金108000元，半年支付一次，押金10000元。甲方应保证乙方的正常水电供应，房屋按现状对外出租，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约。甲乙双方如果有合同约定外的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因违约造成的损失外，还应当支付三个月违约金……。 合同签订后，刘飞分次支付了至2019年1月30日的租金81000元及押金10000元，吴国柱将涉案厂房交付刘飞使用，刘飞将原有厂房分割了一小部分作为洗车房，进行了简易装修，在厂房内搭建了一间活动板房屋，开始对外经营汽车修理业务。 吴国柱承租的期限到2018年9月30日终止，产权人和意达公司决定不再由吴国柱承租，智生公司承租，对各次承租人的交接问题由吴国柱协助处理。2018年9月25日，由和意达公司组织，吴国柱等参加会议并形成《会议纪要》，载明：1、吴国柱同意现有厂房租赁合同到期后（2018年9月30日）自动终止；2、租赁合同由汤允金与公司签订租赁合同，从2018年10月1日起签订并支付租金；3、由于厂房尚有部分租户需要清退，吴国柱承诺于2018年12月31日前清退现有租户，并将厂房交付汤允金。清退一户，交付一户；3、2018年10月1日至2018年12月31日期间，吴国柱按照100万元/年的价格，根据实际使用面积向汤允金支付租金，按月支付……。 2018年10月18日，新房东智生公司向各承租户发出《通知》，称：我公司已与和意达公司签订了《厂房租赁合同》，起租日期为2018年10月1日，你方之前的租赁合同已到期，为解决交接问题，之前的转租方就厂房交接签订了书面会议纪要……。吴国柱协助各次承租户与智生公司协商重新签订租赁合同，就刘飞这一户，智生公司提出可以租二年，也可以租半年，刘飞选择租半年，刘飞自2019年1月1日起向新房东智生公司支付租金。2019年3月4日，智生公司（甲方）与刘飞（乙方）签署《补充协议》（以下简称合同二），约定：续租期限自2019年3月1日至2019年6月30日，乙方于协议签订时向甲方支付履约保证金8172元，乙方于协议签订时向甲方支付4个月租金32688元。甲方因修建收费停车场等多种原因，本场地不再适合乙方经营，甲方不再进行续租，乙方需接受本协议约定离场……。协议签订后，刘飞于2019年6月30日搬离场地，在附近另租赁了一处场地用于经营汽车修理。 诉讼期间，一审法院去现场实地查勘，刘飞隔壁的商户亦是从事汽车修理业务，其与智生公司签订了二年的租赁合同，现正常营业。涉案厂房外围的停车场重新修建后，场地平整，更加有利于各商户经营。 一审法院认为：刘飞与吴国柱于2018年5月1日签订的合同一是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。合同一履行中，因吴国柱与产权人的租赁期限于2018年9月30日到期，产权人选择智生公司作为新的承租人，吴国柱亦积极配合各次承租人与智生公司进行协商。智生公司亦同意刘飞可以选择租二年或租半年，且合同二的租金标准低于合同一的租金标准，刘飞如合同二选择租赁二年，相当于合同一履行到终止期限，刘飞主动选择租半年系其自由处分民事权利。 刘飞自2019年1月1日起向新房东缴纳租金，故刘飞与吴国柱签订的合同一已于2018年12月31日实际解除。合同解除后，吴国柱应当返还刘飞多收取的1个月租金9000元并返还押金10000元。 吴国柱积极协助新房东与刘飞签订租赁合同，其行为并未构成违约，刘飞诉请吴国柱支付违约金27600元，无事实及法律依据，对此诉请，该院依法不予支持。刘飞诉称因吴国柱的违约行为致其发生了搬迁及人工费50000元、广告宣传费30000元，装修新场地的停业停产损失36533元，刘飞并未举证证明上述经济损失确已发生，且上述几项损失与合同一的履行及吴国柱是否违约并无必然的因果关系，对上述诉请，该院依法不予支持。至于刘飞诉请吴国柱赔偿装修损失148981元，因合同约定了“房屋按现状对外承租，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修的情况否则视为违约”，故刘飞的此项诉请无合同依据，该院亦不予支持。对吴国柱的辩解，该院予以部分采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴国柱于判决生效后十日内返还刘飞多收取的租金9000元及押金10000元，合计19000元；二、驳回刘飞的其他诉讼请求。一审案件受理费6030元，由刘飞负担4000元，吴国柱负担2030元。 二审中，刘飞提交如下证据：新二房东改造导致刘飞经营场所漏水的现场视频一份，证明：1.新二房东改造导致刘飞经营场所漏水，实际已经给刘飞经营造成影响。2.刘飞本在与吴国柱约定的三年合同期限内，却出现新二房东并就现场进行改造而给刘飞造成影响，因为吴国柱合同欺诈在先造成的，吴国柱有明确过错，应当承担全部赔偿责任。吴国柱质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其证明目的不能成立。1.视频拍摄时间、原因并不能明确，不能说明是因为所谓的漏水造成的，房屋内的情况也是正常的。2.不能证明新二房东对房屋本身进行了改造。3.关于刘飞陈述的情况，从案卷材料中可以反映刘飞从未提出该情况。4.仅凭该视频并不能证明对刘飞的经营造成实质影响，并且据吴国柱所知现场状况良好，并不存在此类问题，该情况可能是下雨导致的。本院认证如下:刘飞二审提交的证据不能证实拍摄时间，且仅凭该视频也不能达到刘飞的证明目的。本院对其证据效力不予认定。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为吴国柱在履行与刘飞签订的《房屋租赁合同》中是否存在违约行为，刘飞主张的违约金及各项损失有无事实和法律依据。首先，关于吴国柱与刘飞签订的《房屋租赁合同》的期限问题。合同约定的租赁期限写明“叁年”，虽然之后又载明“从2018年5月1日起至2020年4月30日止”，但是从一般生活常理来看，大写数字一般不会出现笔误，而小写数字出现笔误的概率较大，结合合同中手写“第三年在第二年租金上递增10%”的约定，由此可以认定，双方签订的租赁合同期限应为三年，即合同于2021年4月30日期限届满。而吴国柱与房屋产权人和意达公司的租赁合同于2018年9月30日期满，且此后吴国柱未能与和意达公司续签租赁合同，导致刘飞未能使用房屋至约定的租赁期限届满之日，因此，吴国柱构成违约。一审法院关于“智生公司同意刘飞可以选择租二年或租半年”的认定没有证据支持，且即使该事实存在，也不能免除对吴国柱违约行为的认定，一审对该节事实及责任认定有误，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘飞主张的搬迁费、人工费、鉴定费、广告宣传费损失及停产停业损失，因证据不足，或法律依据不足，本院不予支持。对刘飞主张的装修损失148981元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，吴国柱没有证据证明刘飞系擅自装修，因此对于刘飞主张的装修损失，本院可依照上述法律规定，酌情予以支持。因刘飞在与吴国柱签订案涉《房屋租赁合同》时未考察吴国柱与房屋产权人签订的租赁合同，未尽合理注意义务，对合同不能完全履行亦存在一定过错。因此，本院综合合同履行情况，当事人过错程度等因素，酌定吴国柱赔偿刘飞损失5万元。对刘飞主张的违约金及其他损失请求不再予以支持。 综上，刘飞的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5655号民事判决第一项，即：吴国柱于本判决生效后十日内返还刘飞多收取的租金9000元及押金10000元，合计19000元； 二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5655号民事判决第二项； 三、吴国柱于本判决生效后十日内赔偿刘飞装修损失5万元； 四、驳回刘飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6030元，由吴国柱负担1319元，由刘飞负担4711元。二审案件受理费5745元，由吴国柱负担1687元，由刘飞负担4058元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二十三日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。