湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终750号 上诉人（原审原告）：龚丽，女，1980年4月27日出生，汉族，住益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：贾钢，湖南求剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振华，湖南求剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：大汉（益阳）城镇建设有限公司，住所地益阳市资阳区。 法定代表人：邹明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐芊里，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙敏，湖南森力律师事务所律师。 上诉人龚丽与上诉人大汉（益阳）城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2019）湘0902民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龚丽上诉请求：在一审判决的基础上，增加从2019年4月25日至2019年12月12日共计40270元违约金（231天，174.33元/天）并且违约金计算至大汉公司实际向龚丽交付房屋之日，由大汉公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年12月29日，龚丽与大汉公司签订《益阳市商品房买卖合同》两份，XX-101，XX-102，价格分别为1202500元、54077元，合计房款1743278元。合同约定2018年7月28日交房，到交房日期后，龚丽要求大汉公司交房，但大汉公司于2019年4月24日才取得各方验收合格的法律文件，已构成违约。龚丽在之后的验房过程中又发现XX-101屋顶破裂以及XX-101、XX-102漏水问题。根据实际情况以及一审法院查明事实，目前XX-101、XX-102室内渗水问题依然较为严重，一审法院责令大汉公司于2019年11月20日前整改完毕，但时至今日大汉公司仍未解决。大汉公司所建房屋未能达到合格的交房标准，至今未能交付。依照合同约定，大汉公司应当每日按购房价的万分之一赔偿违约金至实际交房之日。 针对龚丽的上诉，大汉公司辩称，1.房屋的渗水是在房屋交付很长时间后，龚丽本人并未向大汉公司提出有房屋渗水问题，起诉状中未提到。涉案房屋在双方交接时并未存在渗水，而是在交付使用后存在的问题。龚丽不能以漏水为由主张逾期交房的违约金；2.渗水问题是属于微裂缝导致的小点渗水，并不影响房屋的正常使用，大汉公司只需承担保修责任，只有严重影响房屋使用的时候才能赔偿，一审庭审中，大汉公司在发现房屋出现小点渗水时已经积极保修，现在已不存在渗水问题，小点渗水只是一点瑕疵，并不影响房屋正常使用。3.龚丽的诉讼请求只是逾期交房的违约金，赔偿金不是诉讼请求，即使房屋存在质量问题，龚丽应当另行起诉，而不应当在本案中进行处理；4.龚丽所称的质量问题并不存在，其所谓的入户台阶地面也不是房屋所约定的装饰设备交付标准，龚丽所称主张逾期交房的违约金的理由也不能成立，请求二审法院驳回龚丽的上诉。 大汉公司上诉请求：撤销原判，驳回龚丽的全部诉讼请求，由龚丽承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审法院认为政府原因造成延期交房，不属于不可抗力，属于事实及法律认定错误，大汉公司之所以没有能够在约定的交房日期即2018年7月28日完成交付，是由于政府的不可抗力原因造成的，大汉公司不应当对龚丽承担违约责任。 针对大汉公司的上诉，龚丽辩称，1.大汉公司所称的逾期供地及规划变更等因素并未有充分证据予以证实。另外，按照合同法第121条规定，即使存在这样的事实也是由第三方即政府对大汉公司承担相应的法律责任，不影响合同的相对方龚丽向大汉公司主张违约责任；2.大汉公司所称逾期供地和规划变更对于本案的合同而言不属于不可抗力，因为在本案合同签订时是2017年12月份，约定交房时间是2018年的7月份，这个时候房屋已经基本完工，对于此前的逾期供地和规划变更的因素在本案合同签订时已经成为大汉公司明知的、可以掌握的因素，因此大汉公司提出的理由不属于不可抗力。请求二审法院驳回大汉公司的上诉。 龚丽向一审法院起诉请求：1.判令大汉公司支付龚丽逾期交房违约金62757.96元（违约金应计算至房屋实际交付之日止，现暂计算至起诉之日）；2.判令大汉公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月29日，龚丽与大汉公司签订《益阳市商品房买卖合同》两份，龚丽购买大汉公司开发的位于益阳市资阳区××路大汉资江城XX＃XX＃幢X层XX-101、XX-102房产，价格分别为1202500元、540778元，合计房款1743278元，约定交房时间为2018年7月28日，逾期交房违约金为所交购房款每日万分之一。合同签订和龚丽交付房款后，因政府交付土地及其他行政职能部门的验收等种种原因，大汉公司未能在2018年7月28日如期交付房产给龚丽。2019年1月，大汉公司通知龚丽收房，龚丽认为质量达不到交付标准拒绝收房。2019年4月24日大汉公司取得各方验收合格的法律文件。一审法院为查明事实，到达涉案房产现场勘查，屋顶琉璃瓦更换、入户地砖铺设已完工，XX-101室外墙渗漏已修补，北面内墙裂缝未修补，XX-102室渗水问题较为严重，已责令大汉公司于2019年11月20日前整改完毕。 一审法院认为，龚丽与大汉公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约全面履行。龚丽交纳购房款后，大汉公司应于2018年7月28日完成法律意义上的交付（房产实物的交付及交房的法律文件），但大汉公司直至2019年4月24日才取得该房产的各方验收合格文件，故实际交房日应认定为2019年4月24日。大汉公司认为的2019年1月交房成功，因只有房产实物的交付而没有法律文件的交付，不能认定为法律意义上的交付。大汉公司认为的迟延交付是行政部门原因，不是其主观故意，是不可抗力造成的抗辩理由，因为根据合同的相对性原理，责任不在龚丽，大汉公司应预留合理时间再确定交付时间，该情形又不属于法律意义上的不可抗力，故不予采信。龚丽要求的2019年4月24日之后的违约金，因该房产已取得验收合格的法律文件，小型的裂缝渗水问题是大汉公司应尽的修复整改的合同义务，不能视为大汉公司未予交付房产，故不予支持。综上所述，龚丽的诉讼请求合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、由大汉公司赔偿龚丽逾期交付房产的违约金46894元（1743278元×万分之一/日×269日）；二、驳回龚丽的其他诉讼请求。案件受理费1368元，由大汉公司负担972元，龚丽负担396元。 二审中，龚丽向本院提交下列证据：1、2020年3月3日101房、102房照片两张；2、2020年3月3日101房、102房视频两个，欲证明2020年3月3日101房、102房仍存在渗水。大汉公司质证称，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均有异议；对其所称的三月份还是漏水并没有任何证据可以显示，时间不具真实性；龚丽自己所拍摄的照片、视频并不具合法性；本案龚丽要求的是逾期交房的违约金，其举证的漏水属于房屋质量问题，与本案并无关联性；现在房屋的小点渗水问题已经全部解决。 本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，龚丽的诉讼请求是要求大汉公司支付逾期交房违约金，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议的焦点是：一、大汉公司延期交房是否构成违约；二，违约金如何计算。 一、关于大汉公司延期交房是否构成违约的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，《益阳市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。大汉公司在与龚丽签订合同时，应该对其经营风险进行预判，其是否能获得土地使用权并非不能预见，不属于上述规定所称的“不可抗力”。大汉公司在2019年4月才办理完工程竣工验收手续，其未能在合同约定的时间2018年7月28日交付房屋，明显构成违约。 二、关于违约金如何计算的问题，双方在合同第十条约定了房屋交付条件，即房屋经验收合格并符合合同附件三的约定的装饰、设备标准，大汉公司于2019年4月24日取得案涉房产的各方验收合格文件，诉争房屋也达到了合同附件三约定的标准，大汉公司通知龚丽收房，龚丽也认可其在2019年4月接到收房通知，但其以发现台阶没有完善、墙面渗水为由拒收。因双方合同针对交房条件进行了约定，此时房屋已符合约定条件，至于诉争房屋存在的渗水等问题，属于合同约定的保修范围，不能作为龚丽拒绝收房的理由。一审认定实际交房日应为2019年4月24日，并以此作为计算违约金的时间节点，并无不当。 综上所述，龚丽与大汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2736元，由大汉（益阳）城镇建设有限公司负担1368元，龚丽负担1368元。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年六月十日 书记员  张淼淼