湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6569号上诉人（一审被告）：李巍，男，1974年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张天骄，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖南纵一物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇板仓路以西、开元路以南（楚天二期）5-2-2305。法定代表人：余可武，执行董事。委托诉讼代理人：夏军梅，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，湖南通程律师事务所律师。上诉人李巍因与被上诉人湖南纵一物业管理有限公司（以下简称纵一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李巍上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回纵一物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、纵一物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判决适用法律错误。1、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、《物业管理条例》第44条的规定，物业公司收取水、电费不能提高收费标准，不得收取手续费。纵一物业公司对非住宅用电和住宅用电的标准分别为1.2元/度和0.8元/度，对高于国家规定标准的部分，应当驳回。2、选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，业主委员会无权单独选定物业服务企业，在未召开业主大会的情况下与纵一物业公司续签物业合同超出了业主委员会的法定权限，且江汉松个人并非开宇大厦业主，不具有代表业主签字的权力，因此一审法院适用《物权法》第78条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，认定该合同效力及于全体业主属于法律适用错误，该合同对业主不具有约束力。3、物业合同的签订未召开业主大会，未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不符合选聘物业服务公司的法定程序，因此《开宇大厦物业管理委托合同》因违反《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十五条的强制性规定而属于《合同法》第52条第五项规定之无效合同。二、一审判决认定事实错误。1、2017年时，业主委员会任期已经届满，此后未再次进行选举，开宇大厦实际并不存在业主委员会，也不存在业主委员。一审法院认定纵一物业公司与业主委员会续签了《开宇大厦物业管理委托合同》系认定事实错误。2、一审法院认定纵一物业公司向业主委员会上交了30%的停车费，认定水电耗损严重、价格合理，都仅根据纵一物业公司的陈述，未提供相关凭证。纵一物业公司辩称：一、本案中所涉《开宇大厦物业管理委托合同》合法有效，是李巍与纵一物业公司双方享有权利履行义务的基本依据，李巍主张撤销合同没有任何事实依据及法律依据。二、纵一物业公司所有费用的收取均合理合法，李巍无任何正当理由拒付、拖欠。纵一物业公司向李巍收取的电价、水价标准系依据业主大会与纵一物业公司签订的物业管理委托合同的规定严格执行，不存在私自乱收费行为。物业合同中关于电价收费的标准，未违反国家强制性法律、法规，应当为有效条款，李巍据此要求纵一物业公司返还电费、水费的主张不合理。整栋大厦电损情况十分严重，李巍作为电的终端使用者，理应对该部分损耗费用予以分担，同时《业主公约》中已约定公共部分的水、电费由各业主按照物业面积予以分摊，因此纵一物业公司向李巍征收的电价、水价即使稍高于政策性规定，也是由于实际情况决定的。三、纵一物业公司已按照合同约定向业委会上缴了停车费的30%。综上，本案中所涉《开宇大厦物业管理委托合同》合法有效，是双方享有权利履行义务的基本依据，李巍主张撤销合同没有任何事实依据和法律依据，纵一物业公司所有费用的收取合理合法，李巍无任何理由拒付、拖欠。请求法院维持一审判决，驳回李巍全部诉请。纵一物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李巍立即支付物业管理费5807元、停车费1950元；2、判令李巍向纵一物业公司支付水费1827元、电费13971元（均暂计算至2019年4月25日）即至实际支付之日的费用；3、判令李巍赔偿纵一物业公司滞纳金3893.9元（按每月2%的逾期利率，暂计算至2019年4月30日）及至实际支付之日的费用；4、李巍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：纵一物业公司接受长沙市劳动路侯家塘开宇大厦业主委员会委托，于2007年开始为开宇大厦提供物业服务，双方签订了《开宇大厦物业管理委托合同》，并在到期后进行续签。2017年1月2日，纵一物业公司（乙方，受托方）与开宇大厦业主委员会（甲方，委托方）再次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对开宇大厦实施物业管理，期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；在合同生效之日起，甲方向乙方提供大厦车库共乙方出租，租金收入的70%用于弥补物业管理费，30%上交业主委员会；物业费收费标准住宅为1.2元每平方米每月，非住宅性质房屋为1.65元每平方米每月，空置房屋按照收费标准的90%收取；住宅用途水费3.48元每吨，非住宅用途为5.42元每吨；住宅性质房屋电费按0.8元每度计收，非住宅性质房屋按1.2元每度计收；车位使用费为小车每月每台1**元，摩托车、电动车每月每台50元；业主和物业使用人逾期交纳物业费、水电费、停车费，从逾期之日起每天按应交费的1%支付滞纳金，逾期15天以上乙方有权停止其水电供应；双方还对委托管理事项、物业管理服务质量等其他事项进行了约定。另认定，李巍系开宇大厦20A、20F房屋物业使用人，因李巍未按时交纳该两处房屋物业费，纵一物业公司向李巍发出交费通知催收无果后，遂诉至一审法院。在本案审理过程中，纵一物业公司陈述称，开宇大厦水电损耗情况严重，李巍作为水电终端使用者应当对损耗费用进行分担，涉案合同约定的水电价格稍高于政策性规定，是由于实际情况决定的，纵一物业公司没有私自收费的行为。纵一物业公司还陈述称，经查阅财务资料，纵一物业公司已经按照合同约定向业主委员会上交了30%的停车费，否则业主委员会不会坐视不理。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。纵一物业公司与开宇大厦业主委员会于2017年1月2日签订的《开宇大厦物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。李巍作为开宇大厦物业使用人，接受了纵一物业公司的物业服务，应当按照约定向纵一物业公司交纳相应的物业管理费。李巍对纵一物业公司主张的欠付截止2019年4月30日的物业管理费5807元、停车费1950元，以及截止2019年4月25日止的水费1827元、电费13971元的事实未提供反证，一审法院对此予以认定，李巍应当向纵一物业公司履行支付义务。对于纵一物业公司主张的滞纳金，因李巍拒交物业费系对物业服务质量以及水电收费标准等有异议，并非恶意拖欠，故不宜再另行支持滞纳金。李巍辩称纵一物业公司与业主委员会签订的涉案合同未召开业主大会，应属无效，一审法院认为纵一物业公司为开宇大厦提供物业服务客观属实，如李巍认为业主委员会作出的决定存在侵害业主合法权益情形的，可依法主张撤销，而不能以此为由拒交物业费，故李巍该项抗辩意见依据不足，一审法院依法不予采信。李巍辩称，纵一物业公司收取的水电费用高于国家规定标准，应当退还，一审法院认为该收费标准系开宇大厦业主委员会与纵一物业公司所签合同中的明确约定，在无证据证明涉案合同存在可撤销或无效的情形下，纵一物业公司主张按照该标准收取水电具有合同依据，故一审法院对李巍该项抗辩意见依法不予采信。李巍关于纵一物业公司在楼梯内播放广告等抗辩意见，一审法院认为纵一物业公司物业管理质量虽与李巍主观愿望存在差距，但李巍不能以此拒交物业费，且拒交物业费对于其他已经交纳物业费的业主亦不公平，不利于涉案小区的整体管理，故一审法院对李巍上述抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、李巍应于判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司物业费5807元、停车费1950元；二、李巍应于判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司水费1827元、电费13971元；三、驳回湖南纵一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李巍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费486元，因适用简易程序减半收取243元，由李巍负担。本院二审期间，双方当事人均提交了新的证据材料。本院组织当事人进行了质证，双方当事人均发表了充分意见。对上述证据材料，本院将结合本案一审证据及本案事实予以综合考量。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、业主委员会与纵一物业公司续签的物业管理合同对李巍是否具有约束力；二、一审判赔的物业费及水电费、停车费是否合理。对此，本院分析如下：关于焦点一。经审查，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，开宇大厦业主大会授权业主委员会与纵一物业公司签订物业管理委托合同，符合选聘物业服务企业的法律规定。李巍主张第一任业主委员会任期届满后失去业主委员会委员资格，之后再未成立业主委员会，但在纵一物业公司就物业费提起诉讼前，李巍在较长时间内接受纵一物业公司提供的物业服务并按续签的物业委托合同标准交纳物业费。即使在对物业合同提出异议后，纵一物业公司并未停止提供物业管理服务，业主同时也接受该服务，李巍通过默示或者接受行为认可续签合同，因此一审法院认定纵一物业公司与李巍之间的物业服务关系合法有效并无不当，应予维持。另因开宇大厦一直未进行新一届业主委员会选举，纵一物业公司自2007年起与业主委员会多次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，并加盖有业主委员会公章，纵一物业公司和开宇大厦业主委员会属于长期合作关系，纵一物业公司有理由相信代表开宇大厦业主签订物业合同的业主委员会成员是经过业主授权、具有续签资格的，纵一物业公司的合理信赖利益应当受到保护。关于焦点二。经审查，李巍作为开宇大厦业主,开宇大厦业主委员会与纵一物业公司签订的物业管理合同对李巍具有约束力,李巍享受物业服务的同时,应按期缴纳合同约定的相关费用。在纵一物业公司多次催缴后,李巍仍拒绝缴纳,故一审法院依据物业管理合同中的约定支持纵一物业公司关于物业费、水费、电费的诉讼请求,并无不当。李巍在本案中以停车费未上交为由主张减免相关费用，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，李巍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费486元，由李巍负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  谢 晋审判员  戴 静二〇二〇年六月二十八日书记员  刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。