山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2020）晋0902民初158号   原告：刘某1，男，汉族，2000年10月21日生，汉族，忻州市人。   委托诉讼代理人：刘某2，男，1968年6月3日出生，汉族。系原告的父亲。   委托诉讼代理人：冯某，山西卓阳律师事务所律师。   被告：崔某，男，汉族，1975年4月20日生，人。   第三人：贺某，女，汉族，1946年10月2日生，偏关县人。   委托诉讼代理人：刘某3，女，1968年11月27日出生，汉族。系第三人的长女。   委托诉讼代理人：刘某4，女，1972年11月17日出生，汉族。系第三人的次女。   原告刘某1诉被告崔某、第三人贺某物权保护纠纷一案，本院于2020年01月13日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘某1及委托诉讼代理人刘某2、冯某，被告崔某，第三人贺某的委托诉讼代理人刘某3、刘某4均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求，请求依法判决：1、被告崔某立即解开加封于址在忻府区前进东街6号13幢02层01单元002室房屋的门锁，并将其本人的相关物品搬离该建筑物；2、被告及第三人共同返还原告与该房屋（忻府区前进东街6号13幢02层01单元002室房屋）配套的水卡一张、电卡一张、燃气卡一张及钥匙一把；3、被告支付原告物业使用费，燃气费、水费、电费等暂计2000元，以及2019年至2020年年度的采暖费1873元；4、被告支付原告自2019年7月31日起每日按27.8元计算至2020年1月13日的房屋使用费4531.4元，并从2020年1月14日起每日按27.8元一直计算至被告停止侵害、排除妨碍之日止；5、诉讼费由被告与第三人共同承担。事实与理由：2019年6月27日，原告委托刘某2（系原告之父）与第三人贺某签订了《房屋买卖合同》（下称：《合同》）一份。《合同》约定：1、甲方（贺某）将其拥有独立产权位于忻州市忻府区的房屋（房屋所有权证编号：20090993），建筑面积113.51平方米（附带地下室）以人民币46万元整出售给乙方（刘某2，系原告的代理人）；2、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人权属追索；3、甲、乙双方定于2019年7月31日正式交付该房屋，甲方应在正式交付该房屋前腾空房屋等，双方还就房屋过户手续的办理情况，甲乙双方的承诺、双方的违约责任及过户的税费分担方面进行了约定。《合同》签订后，原告依约向第三人支付了房款，第三人也将该房屋于2019年8月1日过户至原告名下。但原告于2019年7月31日接收房屋时，被告以与第三人有经济纠纷为由拒不搬离该房，也不将该房屋的水卡、电卡、燃气卡交付原告。后原告之父多次寻找被告及第三人就房屋接收事宜及被告与第三人的经济纠纷事宜进行协商，以便尽快入住该房，但第三人以房屋已过户为由不予出面解决，被告至今仍占有该房，原告至今仍无法对该房屋行使占有、使用权。原告是该房屋的所有权人，原告的合法权利应受法律保护，被告的行为已构成侵权。被告占有原告房屋期间，应当支付发生的水费、电费、燃气费。参照当地居民出租房屋的租金为每年10000元左右，被告应按照每日27.8元向原告支付房屋占有使用费。为维护原告的合法权利，依据《物权法》第32条、第34条、第35条、第37条之规定，现向人民法院提起诉讼，望判如所请。   被告崔某未提交书面答辩状，其口头辩称：原告从来没有向我要过钥匙、水卡、电卡，我们也没有见过面。原告起诉的腾房牵扯到我与第三人之间的关系，2019年7月27日我交2019年的租赁费时，携带1万元送到第三人贺某家，交完钱第三人打了收条。我租赁第三人的房屋十余年，相处较好，后我又回家拿了1万元给了第三人的女儿刘某3，又续交了一年的房租费，故第三人又给我打了一支收条。至于原告与第三人签订的《房屋买卖协议》，我有电话录音证明房屋不是2019年7月份到期。本来是我准备买第三人的房子，但没有买成，第三人剥夺了我的优先购买权。我认为房子租期未到，应该是2020年7月份到期，第三人当时说房屋租期到了再搬，原告与第三人的房屋买卖协议不影响我的房屋租赁。   第三人述称：我有一套113平方米的房子在忻州市前进东街原农机公司宿舍院内，崔某从2008年7月至2019年7月一直租用这套房子。2019年我们准备卖房子，于6月5日开始在58同城发布卖房信息，也在房子附近周边张贴了广告，于6月17日带客户去看过房子，也告知崔某要卖房。具体陈述如下：1、崔某在2019年7月26日租赁到期以后，拒不腾房，索要钱款（从一开始的3.7万元，到2.7万元，再到2万元）为让崔某腾房，我们曾多次和崔某沟通协商，在协商无果后于2019年9月14号报过警。2、2018年7月26日收到崔某的1万元房租，给他打过一个收据，没有签名的是当时写的涂改了废弃的。3、以前曾说过，卖房的时候同等价钱优先卖给崔某，这次卖房，我们卖46万元，崔某说46万不买，我们也没问他要47万元，是他放弃了这次46万元的购房机会，我们没收过他的定金和房款。4、刘某2和崔某是同乡，也在这个院子里住，崔某这些年租用这个房子开托管，刘某2也知道这个情况。5、刘某2在按合同约定交纳购房尾款1万元时以未腾出房屋为由扣下余款5000元，刘某2实付房款45.5万元。6、为让崔某尽快腾出房子，减少买房人刘某2的损失，我们于2019年9月15日以快递方式寄出正式的书面建议，提醒并期待刘某2能采纳合理的建议，尽快采取有效措施维护自己的合法权益。综上，崔某无合法理由、恶意占据我已出售的房屋，给我造成直接经济损失5000元，崔某对刘某1造成侵权，应当承担相应的责任。   围绕原告的诉讼请求，各方当事人向本院提交以下证据：   原告提交的证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明合同第三条约定甲方承诺该房屋未予出租；2、晋（2019）忻州市不动产权第XXXX号登记证书复印件一份，证明2019年8月1日双方均履行了买卖合同，将该房屋过户登记到原告刘某1名下；3、房屋被锁的照片复印件一张，证明该房屋目前由崔某占用和使用，该房屋的物业使用费每月46元及从2019年7月31日开始以每日27.8元至搬离完毕的占用使用费、2019-2020年度的采暖费都应当由被告崔某承担，该房屋配套的水卡、电卡、燃气卡、钥匙都由崔某占有，应当返还原告；4、采暖费打印件以及忻州市热力公司收费确认单打印件复印件各一份，证明户主为刘某1，该房屋应支付2019-2020年度的采暖费1872.92元；5、忻州市农业机械总公司经销公司出具的证明一份，证明刘海宽（贺某丈夫）名下从2019年11月至2020年3月期间拖欠物业费（每月46元），共计230元。   被告提交的证据：1、收条复印件三支、录音光盘一个（当庭播放），证明我的房屋不是2019年7月27日到期，而是2020年7月27日到期，我到期后搬迁；2、微信转账复印件一份、收据复印件一支，证明我于2017年-2018年7月缴纳刘海宽（贺某丈夫）名下的天然气费用的情况。   第三人：通知复印件两份，证明贺某分别于2019年7月26日、2019年7月31日在被告租赁的房门上张贴书面通知要求被告腾房。   经本院组织各方当事人及其委托诉讼代理人当庭质证，各方当事人及其委托诉讼代理人发表如下质证意见：   被告：拖欠的物业费应由我支付，因房屋由我使用。对原告提交的其他证据均不认可。第三人给我门上张贴通知时我在村里，我知道后让她撕了，因我房租没有到期。   第三人：对原告提交的证据认可。对被告提交的收条，有签名、没有涂改的条子证明我们收到了1万元的房租款，没有签名有涂改痕迹的另一支条子是当时写错了重新打了一支收条。直至我们让被告腾房时，被告才拿出这支有涂改没有签名的条子。被告的录音光盘是2019年7月18日我们去找被告时录制，房屋确实还没有到期，到期时间是2019年7月27日。   原代：同意第三人对被告两支收据的质证意见，被告崔某对两支收据的解释不符合常理，他陈述租房有十年，用途一直是办托管，每年都是一年一交房租，从来没有过一年交两年的履行方式；从常人履行房租的交付来讲，如若一次性交2万元，即使是分开交，那肯定在后书写的收条中备注说明，否则就说不清；没有载明收款人并且日期存在涂改的单据，符合第三人给出的解释，故对被告主张的2020年7月到期的说法不认可。对录音光盘的客观真实性认可，录音时间是2019年7月18日，当时该房屋还没过户于原告，已经签订了协议，录音内容能够证明被告并未提出优先购买权的抗辩，并且录音时间段正处于其2019年7月份的租期内，因此第三人才与原告约定在7月31日进行交房，第三人在录音中的内容陈述是符合当时的实际情况，也就是说给被告预留了腾房时间，并非要求签订买卖合同后就要求被告立即腾房。   根据原、被告及第三人提供的有效证据及各方当事人的质证意见，本院确认如下事实：   第三人贺某拥有位于忻州市农业机械总公司经销分公司2号楼1单元2楼2号的房屋一套，建筑面积113.51平方米（附带地下室）。2019年6月27日，原告委托刘某2（系原告之父）与第三人贺某签订了《房屋买卖合同》一式两份，以下贺某简称甲方、刘某2简称乙方。合同的主要内容为：1、甲方（贺某）将其拥有独立产权位于忻州市忻府区的房屋（房屋所有权证编号：20090993），建筑面积113.51平方米（附带地下室）以人民币460000元整出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房；2、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人权属追索；3、甲、乙双方定于2019年7月31日正式交付该房屋，甲方应在正式交付该房屋前腾空房屋等。甲乙双方就房屋过户手续的办理情况，双方的承诺、双方的违约责任及过户的税费分担方面进行了约定。原告之父刘某2、贺某在上述合同上签字、压印。《合同》签订后，原告之父刘某2向贺某支付了房款455000元，剩余5000元未支付（因贺某未交付房屋）。贺某将该房屋于2019年8月1日过户至原告刘某1名下，房产证号为晋（2019）忻州市不动产权第XX**。但原告于2019年7月31日接收房屋时，被告崔某以其与贺某有经济纠纷为由拒不搬离该房，也不将该房屋的水卡、电卡、燃气卡交付原告。上述房屋2019年-2020年度的采暖费1872.92元及2019年11月至2020年6月的物业费（每月物业费46元）均未交纳。   崔某租赁第三人贺某的房屋10年之久，双方未签订过租赁合同，双方口头约定在每年度的7月份一次性交纳全年的租赁费。崔某第一年度租赁贺某的房屋全年的租金为9600元；以后每年度的租金增加为10000元，于当年7月份一次性交纳全年的租金10000元。崔某、贺某对崔某于2018年6月底之前交纳的租金无争议，双方对崔某于2018年7月27日交纳的租金金额有争议。崔某提供的贺某于2018年7月27日书写的两支收据内容分别为：“收据今收到房租壹万元整2018、7、27日刘某3.（系贺某女儿）”、“收到房租壹万元整2018、7、27日”，第二支收条中的“27日”有涂改痕迹。庭审中，双方对上述两支收条各说不一，贺某女儿刘某3称：收到崔某的租金只有10000元，有签名、没有涂改的条子真实有效，崔某的租房期限至2019年7月27日止；对没有签名且有涂改痕迹的条子不认可，是因当时写错了日期涂改后重新写了一支收条，直至我们让崔某腾房时，崔某才拿出这支有涂改痕迹没有签名的条子。崔某辩称：贺某女儿刘某3于2018年7月27日写的两支收条证明刘某3当日两次各收10000元，共计20000元，房租期限应延续到2020年7月27日止，现房租不到期，故不同意给原告腾房。原告认可贺某女儿刘某3的意见。贺某女儿刘某3分别于2019年7月26日、2019年7月31日两次以书面形式通知崔某腾房，但崔某以房租未到期为由拒不腾房，该房屋一直由崔某占用。崔某提供的其与贺某女儿刘某32019年7月18日的录音光盘一个，证明刘某3当时承认房租未到期。   本院认为，原告之父刘某2与第三人贺某签订的《房屋买卖合同》后，原告支付贺某购房款，贺某将位于忻州市农业机械总公司经销分公司2号楼1单元2楼2号的房屋一套于2019年8月1日过户至原告刘某1名下，该房屋属于刘某1所有，贺某理应按照合同约定的时间将该房屋交付刘某1。但因刘某1在购买贺某的上述房屋之前，崔某已经租赁贺某的上述房屋多年，且刘某1购买上述房屋时崔某仍在租赁期间，贺某与崔某的租赁关系对刘某1购买该房屋继续有效，刘某1应在崔某租赁期限届满后，才能要求崔某腾出房屋，将该房屋交给其管理、使用。   贺某于2018年7月27日收到崔某的房屋租金是10000元，还是20000元及崔某的租期是至2019年7月27日还是至2020年7月27日届满，是本案争议的主要焦点。关于崔某提供的两支收据，崔某与贺某说法不一，贺某女儿刘某3称：其只收到崔某的租金10000元，有签名、没有涂改的条子真实有效，对没有签名且有涂改痕迹的条子不认可，是因当时写错了日期涂改后重新写了一支收条。崔某辩称：贺某女儿刘某3于2018年7月27日写的两支收条证明刘某3当日两次各收10000元，共计20000元，房租期限应延续到2020年7月27日止。崔某庭审中陈述其租房有十年，每年的房租费以前都是一年一交，从来没有过一年交两年租金的履行方式，从常人履行房租的交付来讲，如若一天分两次交两年的租金20000元，那应该在后面书写的收条中备注说明，崔某的解释不符合常理，贺某女儿刘某3的解释符合常理，且崔某未能提供证据证明其与贺某口头协商续租房屋的事实，故本院对崔某提供的没有涂改痕迹的收条的真实性认定，对没有签名且有涂改痕迹的收条不予认定。崔某租赁上述房屋的期限应至2019年7月27日。崔某辩称：贺某剥夺了其的优先购买权，要求贺某赔偿其损失。与本案不属于同一诉讼，崔某应另行起诉。   综上，刘某1要求崔某立即解开加封于址在忻府区前进东街6号13幢02层01单元002室房屋的门锁，将其本人的相关物品搬离该建筑物，并返还其该房屋配套的水卡一张、电卡一张、燃气卡一张及钥匙一把之请求，符合有关法律之规定，本院依法予以支持。刘某1要求崔某支付2019年至2020年年度的采暖费1873元及该房屋未腾出之前的物业费（以每月46元计算）、水电费、燃气费、房屋占用费（以每年10000元计算），不违反有关法律之规定，本院也予以支持。   依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告崔某于本判决生效后10日内腾出属于原告刘某1的位于忻府区前进东街6号13幢02层01单元002室的房屋一套，同时将该房屋的钥匙、水电卡、燃气卡交给原告刘某1，该房屋未交付原告刘某1之前的水电、燃气费由被告崔某负担。   二、位于忻府区前进东街**********的房屋从2019年-2020年度的采暖费1873元、2019年11月起至腾房之日的物业费（以每月46元计算），均由被告崔某支付。   三、被告崔某支付原告刘某1上述房屋从2019年8月1日起的占用费，以每日27.4元（10000元/365日）计算，直至其腾房之日止。   上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。   如被告崔某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，由被告崔某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审 判 长 米改玲   审 判 员 刘效青   人民陪审员 王 燕     二0二0年六月十五日   书 记 员 李炎霞