广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初132号 原告：广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司，住所地：柳州市雒容镇广场路**阳光丽景**楼10-1、2号门面，统一社会信用代码：91450200695364424B。 负责人：杨鹄诚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 被告：覃燕华，女，1980年12月14日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司与被告覃燕华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司的委托诉讼代理人黄平，被告覃燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2019年7月至2019年12月拖欠的物业管理费173.4元及违约金（暂计算至2019年11月30日的违约金为20.81元，2019年11月30日之后的违约金以173.4元为基数按日千分之三计至物业费还清时止）；二、判令被告向原告支付从2017年11月至2019年9月拖欠的电费6721元及违约金（暂计算至2019年11月30日的违约金为7327.61元，2019年11月30日之后的违约金以6721元为基数按日千分之三计至电费还清时止）；三、判令被告向原告支付从2015年1月至2019年12月拖欠的生活垃圾处理费428元；四、本案的诉讼费用由被告承担。 庭审过程中，原告明确其主张的电费实为被告自2017年11月-2019年8月期间欠缴的电费6721元。 事实和理由：2008年11月20日，原告与广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司（以下简称正鑫分公司）签订《阳光丽景前期物业服务合同》，双方约定由原告为阳光丽景小区一期、二期提供物业管理服务，业主按其拥有物业建筑面积向原告交纳物业管理服务费，多层住宅物业费为0.4元／月／平方米，在小区供水、供电设施移交给相关部门之前，如由正鑫公司或原告支付水电费的，原告有权向业主收缴水电费；物业管理服务费用、公用水电费及其他应缴费用应于物业交付之日及此后按月交纳，业主或物业使用人应在物业交付之日及每月15日前履行交纳义务，如有逾期，则每逾期一日按逾期款项的千分之三计收违约金。2009年11月，被告购买了位于柳州市，该房屋的建筑面积72.3平方米。被告购买房屋后，从2019年7月开始拖欠物业费，2017年11月开始拖欠电费，2015年1月开始拖欠生活垃圾处理费，上述费用至今未向原告交纳。原告认为，原告与正鑫分公司签订了合法有效的《阳光丽景前期物业服务合同》，依据相关规定该合同对全体业主具有约束力。现原告已经按合同提供了符合约定的物业管理服务，被告应当按合同约定向原告交纳物业管理服务费等费用，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告覃燕华辩称，1、原告诉请要求被告支付拖欠电费及违约金没有事实和法律依据。被告并没有约定或委托原告为其及代缴电费，双方签订的《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》的所有条款中，双方当事人没有约定或委托物业公司代缴电费的事项，更没有关于按用电费用的基数计算日千分之三交纳违约金的约定，因此，物业公司并不能用一个不存在的合同条款来要求被告承担所谓的“违约责任”，且在本案中物业公司并没有举证被告给其造成何种损失的证据证明其经济损失7327.61元，故被告不应支付违约金；2、2018年4月27日被告已经向原告支付了电费1045.9元，具体是哪一时间的电费其不记得了；3、原告提供的物业服务不到位，化粪池堵了让业主自行向其他业主收费，收齐费用了物业才找人来处理；小区里面的环境很差，卫生脏乱；小区的消防通道不达标，车辆到处摆放；治安不好，外来车辆随意进出；4、被告愿意支付物业费、合理的电费及生活垃圾处理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的证据《阳光丽景前期物业服务合同》、《茂晨物业小区业主服务单》、《催费函》、《电费通知单》、《电费发票》《用电情况公示表》、《电表读数照片》、《关于调整我市生活垃圾处理费的通知》、《垃圾处理费发票》均有原件予以核对，并且证据之间相互佐证，证实原告为被告提供了相应的物业服务，本院对此予以采纳。至于被告辩解其不在案涉小区居住，对于相关情况不知情的意见不能成为否认原告履行职责的理由，故本院对该辩解意见不予采纳。 2、原告提交的证据2017年11月30日《收据》、2018年4月27日《收据》。该组证据有原件予以核对，本院予以认定。原告主张2018年4月27日《收据》系被告代他人交纳的电费，然证据中并未体现出该事实，本院对原告的证明目的不予采纳。 3、被告提交的证据《前期物业管理服务协议》。该协议的相对方为覃玉兰及原告，与本案涉及的物业服务合同关系并无关联，本院对被告的证明目的不予采纳。 4、被告提交的证据《商品房买卖合同》。该合同系被告与广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司签订，确认的是双方之间的买卖合同关系，与本案涉及的物业服务合同关系并无关联，本院对被告的证明目的不予采纳。 5、被告提交的证据《微信转账截图》。原告对收到被告交纳的电费1045.9元无异议，但认为该费用为被告代缴邓福兴的电费（20栋1单元201号房），如前所述，本院对此证明目的不予采纳。结合被告的缴费记录、原告自认收到被告缴费的事实，本院采纳被告的意见，认定被告于2018年4月27日通过微信转账方式交纳其电费1045.9元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于柳州市由广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司开发建设。原告系2009年9月17日依法成立的企业法人，其于2008年11月20日与广西正鑫房地产有限责任公司柳州分公司签订《阳光丽景前期物业服务合同》为阳光丽景小区提供物业服务，合同约定的服务期限自2008年12月10日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。该合同主要还约定：1、多层住宅物业管理服务费：0.4元／月／平方米；2、物业管理服务费用、公用水电费及其他应缴费用应于物业交付之日及此后按月交纳，业主或物业使用人应在物业交付之日及每月15日前履行交纳义务，如有逾期，则每逾期一日按逾期款项的千分之三计收违约金；3、生活垃圾处理费按政府文件规定7.5元／月／户执行，如由原告向清运公司支付的，原告有权向业主收缴生活垃圾处理费；4、在小区供水、供电设施移交给相关部门之前，如由被告或原告支付水电费的，原告有权向业主收缴水电费，并对小区供水供电设施进行管理及日常维护，等等。原告现仍继续为阳光丽景小区提供物业服务。被告系阳光丽景小区17栋1单元Ａ1号房的业主，该房屋建筑面积为72.30㎡。2019年9月24日，原告在被告住处张贴《催费函》，主要内容为：被告尚有以下费用未缴，1、物业管理费173.4元（自2019年7月至2019年12月）；2、电费6721元（自2017年11月至2019年12月）；3、生活垃圾处理费428元（自2015年1月至2019年12月），合计欠费总金额7323.6元，经电话催缴无效，现向你户邮寄挂号催费函、入户门粘贴催费函并拍照，如你户仍然拒缴，物业将通过法律途径追缴所欠费用。经查，原告已向广西电网有限责任公司交纳了阳光丽景小区2017年10月-2019年9月期间的电费，及向广西升禾环保科技股份有限公司交纳了2016年-2019年11月期间的生活垃圾处理费。被告于2018年4月27日通过微信转账方式向原告交纳电费1045.9元。现原告以被告未能按照合同约定按时交纳相关费用为由，诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，被告自述于2014年1月1日起入住案涉房屋，2015年开始搬出，并于2015年12月28日将该房屋出租给第三人使用，其从未自行至供电部门交纳过电费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，为阳光丽景小区提供物业服务，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，被告受该合同约束，应履行相应交费义务。 关于物业管理费。原告主张住宅物业费按0.4元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定。经计算，自2019年7月起至2019年12月期间的物业管理费合计173.52元（0.4元/月/㎡×72.3㎡×6个月），原告主张该费用为173.4元，系其民事权利的自行处分，本院予以准许。被告以其不在案涉房屋居住不知情及原告提供的物业服务不到位为由不按时交纳物业管理费，依据不足，本院不予采纳。 关于电费。根据《阳光丽景前期物业服务合同》第六条第四点、《电费通知单》、被告的《电表读数照片》及《用电情况公示表》可知，在原告已向广西电网有限责任公司垫付相关电费后，被告应按照电价标准、用电量向原告交纳电费（2017年11月-2019年8月期间），则该费用为6721元。扣除被告已经支付的1045.9元，被告还应支付给原告5675.1元。原告主张超过的部分，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费。根据《阳光丽景前期物业服务合同》第六条第三点、《关于调整我市生活垃圾处理费的通知》、《垃圾处理费发票》可知，在原告已向有关部门垫付了生活垃圾处理费后，被告应向原告支付生活垃圾处理费427.5元[7元/月×45个月（2015年1月1日-2018年9月30日）+7.5元/月×15个月（2018年10月1日-2019年12月31日）]。原告主张超过的部分，本院不予支持。 关于违约金。原、被告因化粪池的维修、小区卫生环境、治安管理、消防通道等问题产生矛盾，被告还表示对于原告的催收情况、收费情况毫不知情，并以此为由未能按时交纳相关费用,说明原告对该小区提供的物业服务确有不完善之处。被告上述理由虽不充分，但其确实并非恶意拖欠，其亦在庭审过程中表示愿意支付物业管理费、合理的电费及生活垃圾处理费。考虑双方之间的物业服务合同仍在继续履行，物业服务关系具有相对长期、稳定性，双方应保持良好良好沟通，故原告主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定： 一、被告覃燕华应于本案判决生效之日起十日内向原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司支付物业管理费173.4元； 二、被告覃燕华应于本案判决生效之日起十日内向原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司支付电费5675.1元； 三、被告覃燕华应于本案判决生效之日起十日内向原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司支付生活垃圾处理费427.5元； 四、驳回原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费167元（原告广西南宁茂晨物业服务有限责任公司柳州分公司已预交），由被告覃燕华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  梁 佳 人民审判员  韦干雄 人民陪审员  韦晶晶 二〇二〇年六月二日 书 记 员  韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。