河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0703民初787号原告：万金秀，女，汉族，1949年5月2日生，住新乡市。原告：王春霞，女，汉族，1974年4月22日生，住新乡市。原告:王春艳，女，汉族，1977年9月11日生，住新乡市。原告：张云，女，汉族，1980年10月2日生，住新乡市，原告：王佳雨，女，汉族，2003年8月12日生，住新乡市。原告：王梓萱，女，汉族，2011年11月26日生，住新乡市。六原告共同委托代理人：张莹，河南牧野律师事务所律师。六原告共同委托代理人：张建伟，河南舒展律师事务所律师。被告：新乡威龙汽车销售服务有限公司，住所地新乡市和平大道南段，统一社会信用代码：9141070072512908XE。法定代表人：王玉连，执行董事。委托代理人：张光平，河南未来律师事务所律师。委托代理人：吴辉，河南瑞源律师事务所律师。原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱诉被告新乡威龙汽车销售服务有限公司（以下简称威龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。六原告的委托代理人张建伟、张莹，被告威龙公司的委托代理人张光平、吴辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱当庭变更诉讼请求为：1、请求法院确认原告与被告之间2007年6月11日签订的租赁合同已经解除；2、判令被告支付自2017年1月起至2020年5月21日合同终止之日止的租赁费27.35万元；计算方式2017年1月开始至2020年一共3年零5个月，每年八万；3、判令被告立即返还租赁物，并支付自2020年5月21日起至交还租赁物之日止的租赁物违法占用使用费（截止2020年6月，暂计为2.63万元），计算方式自2020年5月21日起计算按照被告转租的价格，每月2.63万元；4、判令被告支付逾期付款违约金4.2万元（自2017年元月20日起至给付之日止，截止2020年6月8日，暂计为4.2万元）。按照最高法买卖合同同期银行贷款利率以5%，加计100%。事实和理由：2007年6月11日，被告威龙公司和王玉顺签订租赁合同，约定由被告承租王玉顺位于新乡市和平路××西台头影剧院南邻的房屋及院子。租赁期限25年，年租金80000元，分二次支付，每年元月20日前支付当年上半年租金，每年6月10日支付下半年租金。2008年9月6日，王玉顺去世，该合同出租方权利由王玉顺妻子万金秀及儿子王元圣、女儿王春霞、王春艳共同继承。2017年7月8日王玉顺儿子王元圣去世，其财产份额由妻子张云与女儿王佳雨、王梓萱转继承。2016年上半年，被告未经许可将承租的房产转租。自2017年元月起，被告更是以各种理由不支付租金。2019年12月13日，原告向被告发出履行合同催告函，该催告函于2019年12月14日被其工作人员签收。原告在催告函中要求其三日内支付拖欠我方租金及逾期利息，否则将根据法律规定单方解除合同。2019年12月18日，原告向被告发出合同解除书面通知书，告知其租赁合同已解除，请被告及时支付拖欠的租金及利息，并尽快交还租赁物，该通知经邮政公司工作人员多次联系，被告拒收该通知书。至今为止被告仍拒不支付租金、拒绝腾退交还租赁房产。原告认为被告先是未经许可违法转租，其后更是恶意拖欠租金长达三年之久，违反了租赁合同的主要条款，属于根本性违约，致使原告的合同目的不能实现，故原告诉至法院。被告威龙公司辩称：一、被答辩人不具备合同的法定解除权，故其单方解除合同是无效行为。被答辩人解除租赁合同的前提是答辩人无正当理由未支付或者迟延支付租金，而本案中答辩人并不存在无正当理由拒付租金的情形，被答辩人不具备法定解除权，其单方解除合同是无效行为。二、答辩人暂缓缴纳租金是基于被答辩人违约在先的合同履行抗辩权，并非无正当理由拒不缴纳租金。因被答辩人的违约行为在先，故答辩人提出暂缓缴纳租金是基于合同履行抗辩权具备的正当权利，也是防止答辩人损害进一步扩大的必要措施。故答辩人不存在无正当理由拒不缴纳租金的情形。三、答辩人诉被答辩人合同违约纠纷正在诉讼中，本案应待合同违约案件处理完毕后再进行处理，故本案应该驳回被答辩人起诉。本案处理的前提是被答辩人是否存在合同违约问题，且答辩人已经起诉到法院，该案尚未审结。被答辩人在诉讼过程中提出解除合同不具备合理性和正当性，依法不产生合同解除的法律效果。综上，答辩人系有正当理由暂缓支付租金，答辩人诉被答辩人违约之诉案件正在审理中，被答辩人并无法定合同解除权，且本案应待违约之诉案件审结后再进行处理，请法院依法驳回被答辩人的起诉。变更诉讼请求第3项原告占用使用费的计算方法没有法律依据，且答辩人在此期间并不能完全使用该租赁物。在原告的干扰下，有的次租户已经不再承租案涉租赁物，且目前在原告的威胁下没有一家次租户向答辩人正常缴纳转租费用。关于第4项原告关于逾期没有法律规定，依据是最高院关于买卖合同的司法解释，不适用于租赁合同。关于返还租赁物的诉讼请求建立在合同已经解除的基础上，答辩人认为双方签订的租赁合同期限未满，且答辩人不同意解除合同，因此合同并未解除，不存在返还租赁物的问题。在原告排除对租赁物正常使用的干扰之后，答辩人才存在支付租金的义务。2019年8月22日之后不存在银行利率一说。六原告向本院提交以下证据材料：一、2007年6月11日租赁合同一份，证明双方之间存在租赁关系；二、2018年3月29日庭审笔录一份，证明被告承认未交租赁费；3、被告与次承租人之间转租协议5份，证明被告未经出租方同意非法转租以及转租的价格；4、租赁合同催告函、快递照片及轨迹截图一份，证明万金秀没有拒收租金，原告已履行合理催告程序；5、解除合同通知书、快递照片及轨迹截图，证明合同已解除；6、公证处谈话笔录两份，证明被告在公证处做虚假陈述，骗取公证书。被告威龙公司向本院提交以下证据材料：第一组证据：2019年12月15日《对租赁合同催告函的复函》1份、邮寄送达回执一份，证明被告对于原告《租赁合同催告函》已经进行复函，且已送达原告；第二组证据：2017.1.2迟明华与万金秀电话通话录音及整理文稿1份、租金公证提存公证书一份，证明2017年1月至2017年6月租金因原告拒不收取，被告已进行公证提存，原告可随时领取；第三组证据：（2017）豫0703民初1017号《民事裁定书》、（2017）豫0703民初1608号《民事判决书》、（2018）豫07民终2851号《民事裁定书》、（2018）豫0703号民初1779号《民事判决书》、（2019）豫07民终3010号《民事判决书》、（2019）豫0703民初2236号《民事判决书》、上诉状1份、（2020）豫07民终863号案件开庭通知书1份，证明原被告之间租赁合同自2017年发生合同及侵权纠纷至今，双方一直在进行诉讼过程中，且被告起诉原告合同违约之诉案件二审尚在审理之中，尚未审结，被告有正当理由暂不付租金。本案应等到（2020）豫07民终863号案件审结后再进行处理。1779号及3010号判决认定案外人尚德顺主张权利，原告认可，依据法律规定被告可以减少租金或不支付租金。因此被告至今暂未支付租金有法律依据。经庭审质证，被告认为六原告提交的《解除合同通知书》没有收到，对该内容不认可，从快递的运送轨迹显示，该邮件一直处于未妥投状态，最后签收的地址是原告邮寄的地址，又退回原告处，被告称未收到该邮件，故对该证据本院不予采信；被告对原告提交的其它证据的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的《对租赁合同催告函的复函》不予认可，认为该回函不合事实，被告也未证明复函原告已经收到，对该复函本院不予采信，原告对被告的其它证据真实性无异议，本院予以确认。根据上述有效证据及庭审质证，本院认定事实如下：2007年6月11日，王玉顺（甲方）和被告威龙公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要载明：“甲方将位于和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子租赁给乙方。租赁期限25年，自2007年6月1日至2032年5月31日。租金每年8万元整，分二次支付，每年元月20日前支付当年的上半年房租，每年6月10日前支付当年的下半年房租。”合同签订后，王玉顺向被告交付涉案房屋及院子，被告向王玉顺支付房租。王玉顺于2008年9月6日死亡，王玉顺与万金秀系夫妻关系，育有王春霞、王春艳及王元圣三子女。张云与王元圣系夫妻关系，育有王佳雨、王梓萱二子女，王元圣于2017年7月8日死亡。2015年开始，被告陆续将租用的房屋转租给案外人。六原告的起诉书中自认被告于2016年上半年将该涉案房屋转租。2019年12月13日，原告万金秀、王春霞、张云、王春艳向被告威龙公司邮寄《租赁合同催告函》，主要载明：“贵公司自2017年元月以来，长期拖欠我方房屋租赁费。截止2019年12月12日，我方已有3年时间未收到你方支付的租金。……你方不履行双方协议的行为严重影响了我方的正常生活，已构成根本违约，使我方的合同目的已不能实现。……鉴于贵公司的行为，我方郑重催告贵公司，敬请在收到本函后三日内付清拖欠的租金及利息共计27.7万元，逾期我方将单方解除合同，并提前收回全部租赁物。”被告威龙公司回复称：“1、2017年1月至2017年6月的租金我方早已进行提存公证，且经过数次诉讼你方也明知此提存公证情况，你方可随时领取，不存在拖欠的问题。2、2017年7月后至今，因你方严重违约导致我方不能正常生产经营，不能实现合同目的，故我方有正当理由暂不付租金。且相关争议我方已起诉至人民法院，此阶段的租金争议双方可在诉讼中共同解决，待法院判决后按照法院判决执行。我方不存在无正当理由拒付租金的情形，你方不具备单方解除合同权利，我方坚持继续履行租赁合同。”威龙公司于2017年向本院起诉尚德顺，并将万金秀、王春霞、王春艳、张云列为第三人，要求尚德顺停止侵害，排除对威龙公司租赁物使用权的妨碍并赔偿损失50000元；同时尚德顺反诉要求威龙公司支付欠付的租金50000元，并返还占用的租赁物。本院作出（2017）豫0703民初1608号民事判决书，尚德顺对该判决不服提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终2851号《民事裁定书》，发回本院重审。本院重新作出（2018）豫0703民初1779号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）尚德顺于本判决生效之日起十日内停止侵害，排除对原告（反诉被告）新乡市威龙汽车销售服务有限公司使用新乡市和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子（案涉租赁物）的妨碍；二、被告（反诉原告）尚德顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）新乡市威龙汽车销售服务有限公司的租金损失共计183507元；三、驳回被告（反诉原告）尚德顺的反诉请求。威龙公司和尚德顺对该判决均提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终3010号终审《民事判决书》，判决：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第三项。威龙公司于2019年向本院提起诉讼，要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱履行租赁合同义务，保证威龙公司正常生产经营活动；赔偿各项损失共计1116425元。本院作出（2019）豫0703民初2236号《民事判决书》，判决驳回威龙公司要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱赔偿损失1116425元的诉讼请求。威龙公司对该判决不服，向新乡市中级人民法院提起上诉，该案正在审理中。2017年1月5日，新乡市红旗公证处出具（2017）新红证民字第41号《公证书》，载明：“申请人：新乡威龙汽车销售服务有限公司……公证事项：提存……根据申请人新乡威龙汽车销售服务有限公司法定代表人王玉连的介绍，新乡威龙汽车销售服务有限公司租赁位于和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子，并与王玉顺签订了《租赁合同》。兹证明债务人新乡威龙汽车销售服务有限公司依据上述双方签订的《租赁合同，》于二〇一七年一月五日将租赁上述房屋的二〇一七年一月到二〇一七年六月的租赁费共计人民币肆万元整提交于我处。”在（2017）豫0703民初1608号案件中，威龙公司已向万金秀、王春霞、王春艳、张云告知了2017年1月至6月的租金已向公证处进行提存。已生效的（2019）豫07民终3010号《民事判决书》中明确“本院对原审除了‘案涉租赁合同解除’的相关事实认定之外的其他事实予以确认。”本院认为：合同解除，是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。合同的解除可以依据当事人约定、当事人协商一致和法定解除条件的成立。本案中的争议焦点在于原、被告双方之间的租赁合同是否达到合同解除的条件以及是否应当缴纳租金和违约金。关于第一个争议焦点：一、王玉顺和被告签订的《租赁合同》依法成立，是双方的真实意思表示，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同未约定解除的条件，合同租赁期限尽管为25年，超过20年的，超过部分无效，该合同实际租赁期限为20年，合同并未到期，六原告作为王玉顺的继承人不得擅自变更或者解除合同。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《租赁合同》中对于房屋是否允许转租没有约定，六原告称得知被告于2016年上半年未经许可将该房屋转租，在（2017）豫0703民初1608号案件中，万金秀、王春霞、王春艳、张云作为第三人参加诉讼，该案件已经明确提出威龙公司将涉案房屋转租，2017年12月1日该案件开庭审理，此时间视为万金秀、王春霞、王春艳、张云对转租事实知情。六原告作为出租人应对被告转租的行为在六个月内提出异议，而六原告向被告发出《租赁合同催告函》的时间为2019年12月13日，超过了六个月的异议期，故原告以未经其同意转租为由解除合同，本院不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法律规定是合同解除的法定条件。六原告称被告恶意拖欠租赁费，从被告处迟明华与万金秀的通话记录可以看出被告主动要求缴纳房屋租金未果，之后被告以原告不收取租赁费为由将2017年1月至6月的房屋租金进行公证提存，该公证内容在（2017）豫0703民初1608号案件中威龙公司已告知原告万金秀、王春霞、王春艳、张云，在本案中原告仍称被告未尽到通知义务不符合客观实际，此阶段租金被告已经缴纳，仅是原告没有提取，故被告不存在恶意拖欠之说。同时，依据已生效的（2019）豫07民终3010号《民事判决书》内容显示，尚德顺对威龙公司已经构成侵权，威龙公司无法正常使用涉案房屋，剩余房租未支付是行使其履行中的抗辩权，并不构成根本违约，即使六原告发出解除合同的通知也并不导致该合同的解除。故原告主张租赁合同已经解除并返还租赁物的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点：六原告和被告之间的租赁合同未解除，且被告始终认为合同在履行中并未解除，被告应按约定向原告支付租赁房屋期间的租赁费。被告辩称和六原告合同违约尚在审理中，有理由不付租金。六原告如果构成合同违约需要承担相应的违约责任，违约责任的承担已经是对违约方的法律约束，不能以此作为抗拒支付租金的理由，威龙公司仍应就合同履行的期间向六原告支付租赁费。威龙公司的房租支付到2017年6月，应自2017年7月开始支付至原告主张的2020年1月止，共35个月。根据合同约定年租金为80000元，月租金实际为80000÷12=6666.67元，故被告威龙公司应向六原告支付租金233333.45元（6666.67元×35个月）。威龙公司曾向公证处提存租金，并向法院起诉主张六原告的违约责任，其未付租金的行为不存在主观故意，故六原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告新乡威龙汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱支付自2017年7月至2020年5月的租金233333.45元；二、驳回原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，减半收取2990元，由原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱负担590元，被告新乡市威龙汽车销售服务有限公司负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  延辉二〇二〇年六月十八日书记员  刘桢