广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终148号上诉人（原审被告）：湛江市万有房地产有限公司，住所地湛江市经济技术开发区昌平路**办公楼**。法定代表人：谭什成，董事长。委托诉讼代理人：邓亚玲，广东汉基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林子晴。委托诉讼代理人：谢明演，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江市万有房地产有限公司（以下简称“万有公司”）因与被上诉人林子晴商品房预约合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万有公司的委托诉讼代理人邓亚玲、被上诉人林子晴的委托诉讼代理人谢明演到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万有公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林子晴的诉讼请求。二、判决本案诉讼费用由林子晴负担。事实与理由：一、一审判决未正确认定《认购书》的解除问题。林子晴于2018年1月14日向万有公司转账支付房屋首期款33967元，万有公司在不知情的情况下于2018年9月6日向林子晴发出《解除认购书通知》，这一事实一审法院已作出认定，但一审法院却判决双方签订的《认购书》在2018年9月8日解除，缺乏事实依据和法律依据。万有公司是投资和建设恒逸酒店会议中心的开发商，经营目标是将所售房屋正常出售、及时回笼建设资金。当万有公司与认购者签订《认购书》时，一般只能收到3万元的定金，而当认购者支付房屋首期款并签订《广东省房屋买卖合同》后，万有公司即可根据合同约定收取全部的房款。因此，万有公司在收到林子晴首期房款33967元后，万有公司是会积极与林子晴签订《广东省房屋买卖合同》的，这样万有公司才能尽快收取后期房款。然而，由于万有公司在不知道林子晴已经支付首期房款的情况下，误以为林子晴已经严重超期、未支付首期房款，才于2018年9月6日向林子晴发出《解除认购书通知》。所以，《解除认购书通知》并非是万有公司的真实意思表示，万有公司存在误解，万有公司在一审期间已明确表示了这一观点，愿意撤销《解除认购书通知》。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，一审判决在认定万有公司对林子晴付款情况“不知情”的情况之下，应认定万有公司对解除认购书这一行为存在重大误解，从而对万有公司提出撤销《解除认购书通知》的请求予以确认，即双方签订的《认购书》未解除、应继续履行。二、一审法院未正确认定《解除认购书通知》的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款和第九十四条，对约定解除和法定解除的事由作了明确规定，具备以下条件可以解除合同：1.当事人约定的解除合同的条件成就；2.因不可抗力不能实现合同目的的；3.在履行期限届满之前，另一方当事人明确表示或者以其行为表明不履行主要义务的；4.另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；5.另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；6.法律规定的其他解除情形。根据以上规定并结合本案进行分析，林子晴于2018年1月14日支付首期款33967元，万有公司于2018年9月6日发出《解除认购书通知》没有法律依据，并且万有公司在一审中认可了这一事实。因此，《解除认购书通知》缺乏法律依据应属无效。2019年8月13日林子晴提起本案诉讼，其诉讼请求是退还所有购房款，那么在《解除认购通知书》无效的情况下，林子晴要求退还所有购房款也是没有依据的。三、林子晴提供的首期款支付信息有误，是导致万有公司出现重大误解的原因之一，故林子晴对本案纠纷的产生存在过错。根据林子晴提供的起诉书和证据四显示，林子晴支付首期款33967元的时间是2018年1月13日，而林子晴在一审中提供的证据显示当日万有公司并未收到任何款项。经查实，万有公司在2018年1月14日收到一笔33967元，但款项备注信息为“林观李支付宝转账”。万有公司的经营范围有房地产开发、室内装饰工程、园林工程、特种设备租赁，因此银行账户会有多笔收支，万有公司根本无法判断2018年1月14日收到的33967元是本案林子晴支付的购房款，并且由于转账信息备注的内容又与林子晴毫无关系，故万有公司无法得知林子晴已经支付首期款项的事实，所以才会出现重大误解，并向林子晴发出解除通知。因此，正是由于林子晴自身对其支付首期款项的信息未能准确掌握，甚至在起诉至人民法院时，仍然错误记载支付时间是2018年1月13日，故万有公司发出解除通知，林子晴存在主要过错。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，判决万有公司自《解除认购书通知》送达给林子晴之日即2018年9月8日开始，向林子晴按年利率6%支付资金占用费错误。首先，本案是商品房预约合同纠纷，不应适用民间借贷的法律规定。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条是对借贷双方逾期利息的处理，万有公司并没有向林子晴借款，更没有逾期支付利息的事实。再次，如前所述，万有公司存在重大误解，向林子晴发出《解除认购书通知》并非万有公司的本意，就算双方对解除效力无异议，但《认购书》解除之日，万有公司并没有退还林子晴购房款63967元的义务，万有公司直至本案起诉之日仍认为是林子晴未支付首付款33967元从而导致《认购书》解除，而且林子晴在收到《解除认购书通知》后也没有向万有公司主张退还购房款63967元，因此，一审法院判决万有公司自《认购书》解除之日支付资金占用费没有法律依据。五、万有公司于2018年9月6日向林子晴发出《解除认购书通知》，告知林子晴万有公司决定解除与林子晴签订的《认购书》，收回林子晴所认购的商品房，林子晴所缴交的定金不予退还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第九十六条、第九十九条的规定，当事人应在三个月内对解除合同的问题提出异议，该“三个月”属于除斥期间，不因任何事由中止、中断或者延长。本案中，林子晴在对《解除认购书通知》有异议的情况下，应于2018年12月8日前向人民法院起诉，林子晴于2019年8月13日才起诉至人民法院，林子晴未在法定期限内对《解除认购书通知》提出异议，一审法院应判决不予支付林子晴的异议。被上诉人林子晴答辩称：一、万有公司称其在对林子晴已经支付购房款不知情的情况下发出《解除认购书通知》与事实不符，林子晴以转账的方式支付购房款，万有公司在本案一审中也确认其收到购房款，万有公司不可能在时隔9个月之后仍不知情，这是不符合常理的。万有公司发出《解除认购书通知》是违约行为。二、因为万有公司存在违约行为，故导致《认购书》解除，因万有公司明知林子晴已经支付购房款，故其发出的《解除认购书通知》并非无效。三、因为涉案《认购书》解除，故万有公司应向林子晴退还购房款。四、对万有公司解除《认购书》的意见林子晴表示认可和同意。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。林子晴向一审法院起诉请求：一、判决万有公司返还林子晴购房款73967元及相应资金占用费(从2018年9月7日起按年利率6%计至实际返还购房款之日止)；二、判决万有公司负担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2017年9月19日，万有公司（甲方）与林子晴(乙方）签订一份《认购书》，约定乙方认购甲方位于湛江经济技术开发区乐山大道60号恒逸酒店会议中心913房，建筑面积27.9平方米，物业原价格为248718元，乙方选择银行贷款付款方式，优惠后总房价为223967元。乙方于2017年9月19日支付认购定金30000元，该定金在双方签定《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房首期款。乙方采用银行贷款方式付款，于2017年10月19日前支付清首期款63967元，同时与甲方签署《广东省商品房买卖合同》，并按政府相关文件规定缴纳相关的税和费。剩余房款60000元选择银行（公积金）按揭贷款的方式支付。《认购书》第五条约定：乙方必须遵守本认购书条款，在约定的时间内自行到甲方营销中心（售楼部）支付房款，同时与甲方签署《广东省商品房买卖合同》。如乙方在约定的时间内不与甲方签署《广东省商品房买卖合同》或逾期不支付房款，或逾期不依约办理按揭手续的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本认购书，定金不予退还，并有权不再通知乙方而将上述商品房另行出售给第三方。签订《认购书》当天，万有公司收取了林子晴支付的30000元定金。此后，因林子晴与万有公司协商涉案房屋的更名，万有公司不同意更名后，林子晴于2018年1月14日向万有公司转账支付了33967元首期款。2018年9月6日，万有公司向林子晴出具《解除认购书通知》，主要内容为林子晴与万有公司签订了《认购书》认购涉案房屋，应于2018年2月5日到万有公司营销中心签订《商品房买卖合同》并交付房款，但至今未履行上述义务，截至统计时止已逾期211天，已构成违约。根据《认购书》第五条的规定，决定解除与林子晴签订的《认购书》，收回涉案房屋，所缴交的定金不予退还，因此所造成的损失及责任由林子晴自行承担。林子晴于2018年9月8日收到了上述《解除认购书通知》。再查明，2017年9月19日，林子晴填写一份盖有湛江新世力文化传播有限公司公章的《VIP客户团购优惠确认函》,自愿申请成为湛江新世力文化传播有限公司VIP会员，约定向其缴纳1万元作为VIP团购活动服务费，认可此费用不能抵扣房款，仅作为团购活动服务费，由湛江新世力文化传播有限公司开具相应收据，确认在2017年9月19日至2017年9月20日期间购买恒逸酒店会议中心项目的住宅楼913房，可享受团购壹万元抵房款贰万元优惠后，折后成交总价223967元。在正式签署恒逸酒店会议中心项目的《商品房认购协议》后，团购活动服务费不予退还，本人认可。当天，林子晴向湛江新世力文化传播有限公司的POS机转账缴纳了10000元VIP团购活动服务费。另查明，万有公司于2017年12月30日向林子晴寄出《关于解除认购书预告通知》，通知林子晴在2018年1月14日前到公司办理相关签约手续，逾期不办理自2018年1月15日正式按照约定办理没收定金，房屋另售，并不再另行通知。该邮件因原址查无此人于2018年1月5日被退回。一审法院审理认为，本案属于商品房预约合同纠纷。林子晴、万有公司双方签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按约履行。根据《认购书》约定，万有公司应于2017年10月19日前支付清首期款（含定金）63967元。因林子晴、万有公司协商涉案房屋更名的原因，林子晴未能在2017年10月19日前付清首期款，万有公司遂于2017年12月30日向林子晴发出《关于解除认购书预告通知》，通知林子晴在2018年1月14日前到公司办理相关签约手续，但林子晴没有收到该《关于解除认购书预告通知》，于2018年1月14日向万有公司转账支付了33967元房屋首期款，万有公司在不知情下于2018年9月6日向林子晴发出了《解除认购书通知》，林子晴于2018年9月8日签收了该《解除认购书通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，林子晴与万有公司于2017年9月19日签订的《认购书》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，林子晴要求万有公司返还购房款63967元（含30000元定金)，于法有据，予以支持。关于林子晴主张万有公司退还1万元团购活动服务费的问题。由于林子晴支付的1万元团购活动服务费是向湛江新世力文化传播有限公司缴纳，不能抵扣房款，并非万有公司收取，故对于林子晴的该项诉讼请求，依法不予支持。关于林子晴主张的资金占用费问题。可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，按年利率6%从2018年9月8日起支付资金占用期间利息至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市万有房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向林子晴返还购房款63967元及相应资金占用费（以63967元为基数从2018年9月8日起按年利率6%计至付清之日止）；二、驳回林子晴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750.88元，减半收取计875.44元，由林子晴负担112.14元，湛江市万有房地产有限公司负担763.30元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。万有公司向本院提供了一张《特种转账凭证（贷方）》，拟证明林子晴向万有公司转账33967元备注的转账原因是案外人林观李转账。林子晴质证认为：该证据的真实性由法院依法核实，万有公司对该证据的理解断章取义，林子晴在一审中提供的证据足以证明万有公司已经确认收到该购房款。本院经审查后认证认为：万有公司提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无影响，本院对万有公司提供的上述证据不予采纳。林子晴在本案二审中未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对万有公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据万有公司上诉请求的事实理由及林子晴的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案《解除认购书通知》的效力问题。根据万有公司发出《解除认购书通知》的具体内容，万有公司认为林子晴未依据双方的约定交付首期款以及在2018年2月5日签订《商品房买卖合同》，存在违约行为。但林子晴实际已经与万有公司协议变更首期款的支付时间并已于2018年1月14日转账支付了33967元首期款，万有公司主张双方约定于2018年2月5日签订《商品房买卖合同》的事实并无足够证据予以证明，故林子晴并未违约。本案中，万有公司亦承认其发出《解除认购书通知》是基于对林子晴履行《认购书》情况的误解，即万有公司在发出《解除认购书通知》时并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同解除权，其发出《解除认购书通知》的单方行为并无解除合同的效力，因万有公司发出的《解除认购书通知》不具有法律效果，故亦不存在撤销的基础。一审法院认定涉案《认购书》于林子晴签收《解除认购书通知》时解除不当，本院予以纠正。二、关于定金、首期款及资金占用费应如何处理的问题。关于林子晴支付的定金及首期款应如何处理的问题。涉案《认购书》属预约合同，预约合同的目的并不是必须确保促成本约，而在于促使当事人诚信谈判。万有公司和林子晴就交付首期款的时间合意变更后，并未重新约定签订《商品房买卖合同》的期限，故双方就《认购书》的义务而言已无限期定立本约的负担，应允许双方基于订约条件的变化以及各自的利益考虑预留磋商的空间，在没有证据证明当事人违反诚实磋商义务的情况下，不应施加给当事人从未允诺的强制缔约责任。而双方当事人在此后相当长的一段时间内并未就签订《商品房买卖合同》的问题进一步进行磋商，双方均应预见自身的消极行为会增加本约不成立的风险。因双方此后并不能就签订《商品房买卖合同》的问题达成一致意见，此情况不可归责于当事人双方，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”的规定，一审法院认定万有公司应向林子晴返还认购定金30000元及首期款33967元并无不当，本院予以确认。虽然一审判决判项表述万有公司应向林子晴返还购房款63967元不准确，但未影响当事人的实体权利，本院不予调整。关于万有公司应否向林子晴支付资金占用费的问题。如上所述，未能签订《商品房买卖合同》的原因不能归咎于万有公司或林子晴，万有公司与林子晴关于《认购书》的权利义务已经终止，万有公司再无对待给付义务应予以履行，其理应向林子晴返还所收取的款项。林子晴向万有公司支付定金及首期款后，万有公司所占有的该部分资金客观上产生了货币时间价值，属万有公司因占有该部分资金而获得的利益，也应一并返还给林子晴。关于资金占用费标准问题，因万有公司本应向林子晴返还款项，而本案亦可推定林子晴起诉之前已向万有公司主张权利未果，林子晴因此存在资金被占用的实际损失，故本案起诉之后的资金占用费可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定按年利率6%标准计付。至于本案起诉之前的资金占用费数额，综合考虑万有公司占用资金的实际时长、利用资金的具体情况以及市场行情等相关因素，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决万有公司从2018年9月8日起按年利率6%的标准支付该部分资金占用费，其总额尚符合双方当事人的利益平衡，未违背本案事实，也无明显不当，故本院不予调整。综上所述，万有公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750.88元，由湛江市万有房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年六月三十日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。