河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初562号原告：方文奇，女，汉族，1984年2月20日出生，住河南省。委托诉讼代理人：范传美，河南牧野律师事务所律师。被告：郑州进达置业有限公司，住所地郑州市金水区纬五路**院**楼。法定代表人：顾崇允，董事长。委托诉讼代理人：刘保业，河南北法律师事务所律师。第三人：王景连，女，汉族，1970年4月10日出生，住河南省。委托诉讼代理人：申建华，河南殊尚律师事务所律师。原告方文奇与被告郑州进达置业有限公司、第三人王景连商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，于2019年8月27日作出（2019）豫0702民初3737号民事判决书，后王景连不服该判决，提出上诉，新乡市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）豫07民终4474号民事裁定书，撤销本院作出的（2019）豫0702民初3737号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年2月19日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方文奇及其委托诉讼代理人范传美，被告郑州进达置业有限公司的委托诉讼代理人刘保业，第三人王景连及其委托诉讼代理人申建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方文奇向本院提出诉讼请求：1、依法确认新乡市红旗区进达花园12A号楼9层东户901房屋所有权归原告；2、判令被告协助原告办理进达花园12A号楼9层东户901房屋的不动产登记手续；3、诉讼费及律师代理费8000元由被告承担。案件审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的《进达花园认购书》合法有效；2、判令第三人从12A号楼9层东户901房屋中搬出。事实与理由：2017年9月28日，原告方文奇与被告郑州进达置业有限公司签订《进达花园认购书》，购买位于新乡市红旗区进达花园12A号楼9层东户901房屋（建筑面积：145m2），原告已支付全部房款，且被告出具了收到房款的证据，并将房屋钥匙交于原告。之后，原告向河南小康物业物业服务有限公司新乡分公司缴纳物业费、水电费、装修押金等费用。2019年4月份，原告在对涉案房屋装修过程中，第三人王景连强行换锁并侵占涉案房屋，经过多次交涉，第三人拒不搬出涉案房屋。故诉至贵院，呈请贵院查明事实，判准所请，以维权益。被告郑州进达置业有限公司辩称，1、被告对原告所述事实予以认可。原告购置涉案房屋合法有效，待郑州郑东新区政府对郑州进达置业有限公司非法集资资产处置完毕后，统一协助办理房屋不动产登记手续。2、第三人与被告签订的《进达花园认购书》时间上有改动，且存在虚假。被告姑且相信其签订事实是真实的，那么第三人声称于2009年12月4日就签订认购书，并支付认购款93000元，然其并未按规定交纳尾款，且在被告涉及非吸刑事案件之后，在公安机关委托审计部门进行审计过程中并未申报。后郑东新区政府打击和处置非法集资小组办公室委托资产处置公司发布通知，要求客户对其投入资产进行申报时，其也并未反映和申报。2017年6月23日，托管单位以郑州进达置业有限公司名义向第三人多次发布交付尾款通知，其却置之不理。反而却在该房屋在原告购置并装修入住时强行占有。与其购置房屋时间相差十年之久。试想，第三人既然认购了涉案房屋，交纳了认购款，为何十年之间，并在多次通知申报及补款情况下，对此不闻不问，有悖常理。可见，第三人认购房屋不是真实的，存在虚假。3、原告取得涉案房屋合法有效。郑东新区政府处非办依据相关法律规定委托托管单位以郑州进达置业有限公司名义合法处置非法集资财产是合法有效的，第三人强行占据并混淆视听、多次诉讼，被告保留追究其相关责任的法律权利。4、退一步讲，第三人在被告没有备案及没有销售许可的情况下，签订认购书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，本身该认购书就是无效的，而原告是在郑东新区政府处置非法集资资产的情形下，全款购置涉案资产，是合法有效的。第三人王景连述称，原、被告之间签订的进达花园认购书依法未成立或是无效，原告诉请没有事实及法律依据，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2017年9月28日，原告方文奇作为买受人与被告郑州进达置业有限公司作为出卖人签订《进达花园认购书》，内容为：房屋位置为进达花园小区12A号楼9层东户，面积为145平方米，单价为3200元/平方米，总房款为464000元。合同签订当日，原告方文奇向被告郑州进达置业有限公司支付购房款464000元，并由被告郑州进达置业有限公司向其出具收据一份。郑东新区打击和处置非法集资领导小组办公室、郑东新区处置非法集资指挥部发布的公告载明“河南小康进达投资担保有限公司因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2016年3月31日被郑州市公安局依法立案侦查，该公司主要犯罪嫌疑人已被郑州市高新技术产业开发区人民检察院依法逮捕，经查，新乡进达花园（新乡市红旗区人民东路631号）系该公司非法吸收的资金所建造，属涉案资产，任何单位和个人对该资产不得以任何方式非法侵占和转让，否则，将依法追究相关责任人的法律责任”。河南省新乡市中级人民法院在（2020）豫07民终940号民事案件中查明：案涉房屋没有取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）……。该条规定并未直接明确违反的法律后果是导致合同无效，且《中华人民共和国城市房地产管理法》作为行政管理性规定，其目的是为维护房地产开发和交易行为的经营秩序，并不直接调整民事法律关系，因此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定应为管理性强制性规定，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条违反效力性强制性规定导致合同无效的范畴。据此，虽案涉房屋已被查封，但并不影响原、被告签订的《进达花园认购书》的效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，本院对于第三人在庭审中认为公章真伪的鉴定应由原、被告提请的意见不予采纳。综上，原、被告签订的《进达花园认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证明，该案涉房屋的权属不明，故本院对于原告要求第三人从案涉房屋搬出的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告方文奇与被告郑州进达置业有限公司于2017年9月28日签订的《进达花园认购书》有效；二、驳回原告方文奇的其他诉讼请求。案件受理费8880元，退还原告方文奇8780元，实收100元，由被告郑州进达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  王秀明人民陪审员  王 琦人民陪审员  王文卡二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈雨霏