海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终804号 上诉人（原审原告）：琼海世华房地产代理有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面。 法定代表人:张大国,总经理。 委托诉讼代理人:程磊，海南以宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程亚中，男，1967年9月20日出生，汉族，住海南省琼海市嘉积镇珠江工业区(琼海市人民路**)榆海万泉河畔椰海苑**。 上诉人琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人程亚中居间合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初3017号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世华公司上诉请求：1.撤销(2019)琼9002民初3017号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审涉案费用均由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订《限时销售合同》已经明确，在限时销售（独家委托）期限内，被上诉人不得擅自终止本合同，自行出售该房产或另行委托其他公司及个人销售该房产，限时期限内，如甲方不配合，拖延时间影响乙方的销售工作的，乙方有权单方解除合同并追究甲方的违约责任；或甲方违反本条款，甲方应当向乙方支付该房产上述销售委托价的4%作为违约金。被上诉人委托上诉人销售该房屋，如果被上诉人自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，视为违约，被上诉人应当承担违约责任，支付违约金。在本案中，陈丽虽然是上诉人的员工，但上诉人从未委托陈丽以公司员工的身份接受被上诉人的委托，为其销售房屋；被上诉人在证据中也未提供任何有效的证据证明上诉人委托陈丽与其签订合同为被上诉人销售房屋，对此被上诉人应当承担举证不利的法律后果，承担违约责任。因此，陈丽的行为不是上诉人委托或者授权的行为，尽管其有上诉人员工的身份，但在上诉人未明确授权的情况下，也不能代表公司为被上诉人销售房屋，其行为完全是个人行为，其法律后果应由被上诉人和陈丽自行承担，而不能要求上诉人对其行为承担法律后果。再没有证据证明的情况下，被上诉人委托陈丽销售房屋的行为，不能视为受上诉人指示的行为，陈丽接受委托的行为，也不能视为履行上诉人指示的职务行为。一审法院以陈丽具有上诉人员工的身份，即认定陈丽的行为代表上诉人，系职务行为，其行为后果应由上诉人承担而驳回上诉人的诉讼请求，缺乏证据支持。请求二审法院查明事实，判如所请。 程亚中辩称：答辩人的公证书是在上诉人的指示下班里的，答辩人没有违反居间合同的约定，一审认定事实清楚，适用法律正确。2018年4月24日，上诉人向答辩人支付的7万元是其为履行《限时销售合同》义务而支付的定金，作为其合同履行的担保。案涉房屋的购买是答辩人向银行按揭贷款，为房屋设有抵押。答辩人收到上诉人支付的担保定金7万元后，在上诉人的要求下，向案外人易春燕借高利贷30万元还清了银行的32万元左右的贷款并在2018年6月11日上诉人的营业经理杨肖的指示下办理了《公证书》，委托给上诉人的职员杨丽。至于杨丽是否有上诉人的授权属于上诉人内部的行为，对外不产生法律约束力。上诉人的主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 世华公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金3.84万元；2.诉讼费、公告费由被告承担。 一审法院认定事实:2018年4月10日原告与被告签订《限时销售合同》，约定被告委托原告限时销售琼海市嘉积镇珠江工业区(琼海市人民路588号)榆海万泉河畔椰海苑302房，交易价为96万，限时销售期限为合同签订之日起至2018年10月10日止。合同第八条约定：限时销售(独家委托)期限内，被告不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其它公司及个人销售该房地产，限时销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任。若甲方违反本条款，甲方应向乙方支付该房地产上述销售委托价的4%作为违约金。若乙方擅自终止本合同的，乙方应支付甲方相当于该房地产上述销售委托价的4%作为违约金。协议签订后，原告向被告支付保证金500元后，找到买方孙焕然。2018年4月23日，原告与买方孙焕然签订《承购确认书》，约定买方孙焕然同意购买被告的上述房屋，交易价为105万元。确认书签订后，买方孙焕然向原告支付房款160000元(含保证金5000元)，原告于2018年4月24日通过中国光大银行向被告转账70000元定金。2018年6月11日，被告在海口市椰海公证处公证委托原告员工陈丽代为办理该房屋交易事项的有关手续。由于买方孙焕然受海南购房政策限制，没有资格购房，放弃购房后要求原告退还已付购房款，原告于2018年7月23日向孙焕然母亲黄美荣转账退还房款，原告要求被告退还已支付的定金70000元和保证金500元，被告不同意退还，原告提起诉讼，一审法院作出判决。由于《限时销售合同》第八条约定：限时销售(独家委托)期限内，被告不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其它公司及个人销售该房地产，否则被告应支付原告该房地产上述销售委托价的4%作为违约金。原告认为被告公证委托陈丽代为销售该房屋，已经违反了合同的约定，因此要求被告支付违约金3.84万元，被拒绝后提起诉讼。另查明，陈丽是原告的职员，从2015年1月开始至2019年9月，原告一直代陈丽向琼海市社会保险事业局缴纳陈丽应缴纳的养老保险金。 一审法院认为：原告与被告签订的《限时销售合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强迫性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是：被告是否违约，应否向原告支付违约金3.84万元。根据原被告签订的《限时销售合同》第八条约定：限时销售(独家委托)期限内，被告不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其它公司及个人销售该房地产，限时销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任。若甲方违反本条款，甲方应向乙方支付该房地产上述销售委托价的4%作为违约金。若乙方擅自终止本合同的，乙方应支付甲方相当于该房地产上述销售委托价的4%作为违约金。被告委托原告(独家委托)销售该房屋，如果被告自行出售该房地产或者另行委托其它公司及个人销售该房地产，视为被告违约，应当承担违约责任支付违约金。本案中，从查明的证据来看，陈丽是原告的职员，被告公证委托陈丽代为办理房屋买卖有关事项，陈丽履行的是职务行为，被告委托陈丽没有违反限时销售合同的约定，故原告主张被告违约，要求被告支付违约金3.84万元，理由不成立，不予以支持。被告抗辩理由成立，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费380元，由原告负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《限时销售合同》第十二条备注中第3项约定：委托期限内，乙方找到适合买家，甲方自接到乙方通知后收取购房定金，在合同规定时间内到琼海办理房屋相关事宜，如甲方工作事务繁忙，需在规定时间作出房屋买卖公证委托书给乙方代为办理产权转移过户手续。双方当事人在二审陈述中均认可上诉人指派杨肖负责与被上诉人接洽房屋销售事宜。2018年6月11日，杨肖通知被上诉人将房产证、土地证、购房发票、契税发票、一手商品买卖合同、夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件带去公证处。 本院认为，本案的主要争议焦点是被上诉人是否构成违约，应否向上诉人支付违约金。上诉人以未授权其员工陈丽负责被上诉人的房屋买卖相关事宜为由，主张被上诉人另行委托个人陈丽销售房产，构成违约，应承担违约责任。根据本案现有证据和查明的事实，陈丽是上诉人的职工，虽然上诉人否认指派其负责为被上诉人办理房屋买卖有关事项，但从杨肖通过微信通知被上诉人将办理房屋买卖相关事宜的证件原件带到公证处，以及被上诉人接到杨肖通知的当日办理了委托陈丽的公证书的事实来看，被上诉人有理由相信陈丽是受上诉人的指派，负责代办房屋买卖有关事项的工作人员，其办理公证委托书中的事宜是履行职务的行为，故一审认定被上诉人公证委托陈丽办理房屋买卖相关事宜，并未违反《限时销售合同》的约定，不构成违约，不承担违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人违约，应支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，世华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费760元，由上诉人世华公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇二〇年六月十六日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。