安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初1860号 原告：焦武，男，1989年11月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 原告：杨皖帅，男，1990年2月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 被告：郭立兵，男，1977年8月19日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告焦武、杨皖帅与被告郭立兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦武、杨皖帅的委托诉讼代理人徐启文，被告郭立兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦武、杨皖帅向本院提出诉讼请求：判令郭立兵支付租金19110元并赔偿损失（以19110元为基数，按年利率24%计算，自2017年12月1日至款清之日;截止2019年12月16日，暂计为9491元），合计29601元。事实和理由：2015年1月8日,安徽百商置业有限公司与郭立兵签订《房屋出租协议》，约定：郭立兵承租焦武、杨皖帅的商铺,商铺位于尚成花园6栋101室，面积为260平方米，月租金为35元，第三年开始增涨5%。协议第七条第3款约定:“如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。”2017年9月5日,焦武、杨皖帅取得涉案房屋所有权成为出租方。2018年3月31日,双方解除协议,但郭立兵尚有2个月租金19110元(35×1.05×260×2)未支付。基于上述事实，焦武、杨皖帅认为：郭立兵未按合同约定支付租金，其行为违反了协议第七条第3款的约定,系根本违约。郭立兵应支付租金并赔偿甲方的损失，故焦武、杨皖帅诉至法院，望判如所请。 被告郭立兵辩称：我并没有使用焦武、杨皖帅的房屋，从2017年12月底已经搬离涉案房屋，并且我已经支付了2018年1月的房租。2017年12月底搬离后支付租金是因为安徽百商置业有限公的陈经理给了承诺，说到时候在其他地方再给我一套门面房，本来我是不答应的，但是陈经理说不会让我吃亏的，所以我才付了2018年1月的租金，我支付过后陈经理并没有兑现承诺，所以后来我就不付了。总之，我没有使用房屋，也已经退房，所以不需要支付租金。 本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，安徽百商置业有限公司（出租方、甲方）与郭立兵（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定：乙方承租甲方位于合肥高新区海棠路尚成花园6栋101室商铺（上、下二层），面积为260平方米，租期10年，月租金为35元/平方米,月租金为9100元。第一年按季度支付，从第二年起半年支付，从第三年开始按每三年5%递增。乙方签订合同时支付甲方10000元作为租赁保证金，每期租金均提前30天缴纳。如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。乙方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第五条约定“1、在租赁期间，如甲方出售该房屋，应提前2个月告知乙方，乙方有优先购买权；2、自告知之日起30日内如乙方不购买，甲方与购买方签订房屋销售合同后，由购买方与乙方签订租赁合同，维持本合同条款至少三年（2015年4月1日至2017年3月31日），此三年后如购买方不予出租，则租金支付按月结算，不满一月按天支付（一年按365天），且甲方不存在承担乙方任何费用和补偿或赔偿责任。3、甲方可代为引荐乙方与该房屋购买方协商签订租赁合同……；4、若购买方同意按此合同条款将房屋出租给乙方，则此合同继续执行，仅更改甲方，合同条款不变。” 合同签订后，安徽百商置业有限公司按约向郭立兵交付了涉案房屋（毛坯），郭立兵对房屋进行装修后用于经营超市。安徽百商置业有限公司于2017年8月将涉案房屋卖给焦武、杨皖帅。焦武、杨皖帅于2017年9月5日办理了涉案房屋的初始产权登记：权利人为焦武、杨皖帅。2018年1月2日，郭立兵、焦武、杨皖帅签订了一份《双方协商协议》，协议约定：“根据安徽百商置业有限公司与郭立兵签订的百商尚城6栋101门面《房屋租赁协议》执行第五条第二项，郭立兵租期到2018年3月31日到期。在2018年1月15日付清2018年1月份租金，余2018年2月份、3月份房租在2018年3月31日前结清。经双方友好协商，2018年3月1日起房主可以带客户看房郭立兵无条件配合。违约责任：若郭立兵在2018年3月31日未如期付清2月份、3月份租金，百商置业有限公司有权单方解除郭立兵承租的安徽百商置业公司的任何房屋租赁协议。本协议一式三份，双方各执一份，百商置业有限公司留存一份”。郭立兵、焦武、杨皖帅、武建英（焦武的母亲）均在协议上签字。 上述事实，有不动产权证书、《房屋出租协议》、《双方协商协议》、（2019）皖0191民初1053号民事判决书、（2019）皖01民终6805号民事裁定书等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：安徽百商置业有限公司与郭立兵签订的《房屋出租协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。在上述协议约定的租赁期间，案涉房屋发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故作为案涉房屋现所有权人焦武、杨皖帅与郭立兵系案涉租赁合同的相对人，郭立兵应按约向焦武、杨皖帅履行支付租金的义务。因郭立兵和焦武、杨皖帅在《双方协商协议》中约定“在2018年1月15日付清2018年1月份租金，余2018年2月份、3月份房租在2018年3月31日前结清。”，且郭立兵未提供充分证据证实其已于2017年12月底搬离案涉房屋，现焦武、杨皖帅诉请郭立兵支付租金19110元(35元/平方米×260平方米×1.05×2个月)，本院依法予以支持。 双方签订的租赁合同，当事人应当按照约定全面履行己方义务。郭立兵未按约支付租金，其行为已经构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因案涉租赁合同约定的赔偿损失及焦武、杨皖帅主张的赔偿损失计算标准过高，本院酌情调整为以欠付租金为基数，自2018年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郭立兵于本判决书生效后十日内向原告焦武、杨皖帅支付租金19110元并赔偿损失（损失以19110元为基数，自2018年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告焦武、杨皖帅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元，减半收取计270元，由原告焦武、杨皖帅共同负担96元，由被告郭立兵负担174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年六月二十八日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。