贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初1205号 原告：饶丕奇，男，1974年1月3日生，汉族，贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：饶鑫，贵州山一（绥阳）律师事务所律师，执业证号：15203200611250330，特别代理。 委托代理人：张兴涛，贵州山一（绥阳）律师事务所律师，执业证号：15203201910141841，特别代理。 被告：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区都司路**新天地商住楼****。 法定代表人：张晓军，系该公司执行董事。 委托代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201711361880，一般代理。 委托代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201610708163，一般代理。 原告饶丕奇诉被告贵州弘宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶丕奇委托代理人饶鑫、被告贵州弘宇房地产开发有限公司委托代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶丕奇向本院提出的诉讼请求如下：一、请求判令被告继续履行合同，将符合合同编号为HY20140029《商品房买卖合同》约定的弘宇琉森堡第43号楼2单元6层商品房交付给原告，同时将该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告；二、请求判令被告支付原告逾期交房之日起至实际交房时止违约金（暂计算到2019年12月28日的逾期交房违约金为165,817元，按购房总款的日万分之1.5计）；三、本案诉讼费由被告承担。 原告饶丕奇诉称：2014年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买的商品房位于被告开发的贵阳市南明区弘宇琉森堡43号楼2单元6层，房号为2-6-1的商品房，建筑面积188.05平方米，总价款为1,009,544.00元，付款方式为银行按揭，商品房交付时间为2016年12月31日，逾期超过60日的，被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金计算按全部价款的日万分之三至实际交房之日止。合同签订当日，原告按照约定向被告支付首期款309,544元，之后又向银行办理了700,000.00元贷款，该款项已如期汇入被告账户，原告未将该商品房交付给原告，被告的行为已构成违约。被告应按照合同约定支付原告逾期交房违约金，为了减轻被告负担，原告同意主动调整违约金按日万分之1.5计算。因此原告为维护自身权益，特遂至法院。 被告贵州弘宇房地产开发有限公司对此辩称：一、涉案商品房在2017年1月1日至2017年5月22日期间由逾期交房的事实，符合交房条件后，弘宇公司采用各种形式通知业主收房办证，原告因自身原因未能收房，责任不在被告。二、原告还存在逾期付款的情形，依照合同约定被告交房、交付相关文件及办证的期限应该依法顺延，计算违约金的时间也应该扣除顺延的时间。三、最后合同约定的逾期交房违约金过高，应当依法调减。综上所述，涉案房屋存在逾期交付情形5个月22天，共172天，按合同约定原告因有逾期付款可顺延交房办证的情形可减免35天，实际逾期为137天。但原告诉请的逾期交房违约金过高应依法予以调整，调整的标准为按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金。 经本院审理查明：2014年10月21日原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告“南明区见龙路58号弘宇琉森堡第43号楼2单元6层1号商品房”。该房建筑面积为188.05平方米，套内面积147.89平方米。总价款1,009,544元，其中首期房款309,544元，余款700,000元以银行按揭支付。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……。合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……”。嗣后，原告以被告未按合同约定的交房期限2016年12月31日前将房屋交付给原告而诉至法院，诉请如前。庭审中，被告提交如下证据----42-44栋工程竣工备案表、43栋建筑面积测绘报告、2017年5月30日的交房公告报纸、2018年6月8日获得竣工备案后又进行了公告，2020年4月14日对未收房办证的补充公告----来证明涉案房屋在2017年5月22日通过竣工验收并提交报备，因业主要提前进行房屋装修的要求，在2017年5月30日就进行了交房公告，在2018年6月8日竣工备案后又采取了电话和张贴公告的方式通知收房，并在2020年4月14日对一直未收房办证的业主统一进行了登报补充公告。 以上事实有当事人陈述，以及相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：诉的利益是指民事权益受到损害或他人发生民事纠纷时，向法院请求司法救济所体现的利益。民事诉讼以定纷止争为基本功能，没有争议就没有诉讼。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 就本案，对于原告诉请：“被告继续履行合同，将符合合同编号为HY20140029《商品房买卖合同》约定的弘宇琉森堡第43号楼2单元6层商品房交付给原告，同时将该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告”。因双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。此约定明确被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》的前提是在交付商品房时，也即是交房时应同时具备上述相应文件。原告该项主张的请求权基础即是完成交付商品房时同时交付相关文件，因此，被告交付房屋、原告收房是原告上述主张的前提条件。交付房屋和收房的行为是原被告双方的互动行为，而不是依靠被告一方的主动或被动的行为所能完成的。由于原告未举证证明被告存在致使其不能收房的证据，且从原被告双方提供的证据来看，商品房的交付行为并未完成。故，原告该项诉请，本院依法不予支持。 对于原告诉请：“被告支付原告逾期交房之日起至实际交房时止违约金（暂计算到2019年12月28日的逾期交房违约金为165,817元，按购房总款的日万分之1.5计）”。根据合同约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付商品房，但被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约。被告辩称涉案房屋在2017年1月1日到2017年5月22日期间有逾期交房的事实，涉案房屋在2016年12月20日获得面积测绘报告，2017年5月22日就通过竣工验收，已经具备合同第11条的交付条件。被告通过2017年5月30日在贵州日报上进行交房公告、2018年6月8日获得竣工备案后又进行了公告……。从被告提供的证据中在2017年5月30日贵州日报上的交房公告上所载明的：“尊敬的弘宇琉森堡大平层44#号楼业主……”，并未体现是涉案房屋43号楼。2018年6月8日的交房公告从照片上看是贴在44栋2单元的一份公告也并非涉案房屋；而2020年4月14日的贵阳晚报上的补充通知中载明：“弘宇琉森堡1-41栋、42-44栋、59-61栋……”。该份补充通知所载明的内容包括涉案房屋43栋，故，应当予以认定被告在2020年4月14日通过登报的形式通知了业主收房。而对于被告辩称：“原告存在逾期付款的情形，被告在2014年12月9日按揭的70万元才到账，已经违约，逾期天数为35天。根据补充协议第2条第1款第3项的约定，原告存在逾期付款的，被告交房和办证的时间应当顺延。原告交房、交付相关办证文件及办证的时间应该依法顺延35天，计算违约金的时间也应扣除顺延的时间。以及合同约定的逾期交房违约金过高，应当依法予以调整，调整的标准按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金”。被告辩称违约金应扣除原告逾期付款时间即35天，由于被告出具的2014年12月9日的收条是被告单方制作，根据贷款申请及发放的交易习惯应是银行将原告所贷款项直接划入房开商账户，至于是原告的原因造成贷款延误、或者是银行的原因、亦或是银行与房开商共同的原因所造成的必须有充分必要的证据给予证明，被告仅凭单方所出具的收据不足以证明。故，被告要求扣除35天的辩称，本院不予采纳。另，关于违约金是否应当调整及调整标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故，参照贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中五级地段（南明区）住宅类的租金指导价是每平方米7-15元。本案原告诉请的逾期交付房屋产生的违约金应按每平方米15元上浮30%计算，根据客观实际及公平原则，本院酌情将应收房时间认定为2020年4月14日登报后的十日内即2020年4月24日，从合同约定收房时间2016年12月31日计算至2020年4月24日止。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告饶丕奇逾期交房违约金十一万四千七百七十七元四角三分。 二、驳回原告饶丕奇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,808元，由原告饶丕奇承担1,251元，由被告贵州弘宇房地产开发有限公司557元承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。 审判员  刘贵霞 二〇二〇年六月二十九日 书记员  班培丽