福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初4393号 原告：张兴超，男，汉族，1981年3月17日出生，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：马文忠，福建秦剑律师事务所律师。 被告：丁泉涌，男，回族，1970年2月10日出生，住福建省晋江市。 原告张兴超与被告丁泉涌房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兴超的委托诉讼代理人马文忠及被告丁泉涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兴超向本院提出诉讼请求：请求1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.丁泉涌返还其租金6500元、押金1000元，共计7500元。后在庭审中变更诉讼请求为：请求1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.丁泉涌返还其租金6171元（6500元-实际租住租金329元）、押金1000元，共计7171元。事实和理由：2018年3月6日，张兴超与丁泉涌签订房屋租赁合同，丁泉涌将其位于晋江市××镇××村××路××号的房屋出租给张兴超使用，期限从2018年3月1日至2019年3月1日，年租金为15000元，押金1000元。合同到期后，双方没有签订书面合同，但按照原租赁合同继续租房，2020年3月2日，张兴超向丁泉涌转款6500元，口头约定租房期限从2020年3月2日到2020年9月1日。2020年3月9日，陈埭镇溪边村在例行检查中，发现丁泉涌出租的房屋属于三无危房，口头通知张兴超搬出该危房，张兴超于2020年3月11日搬出该租赁房屋。该租赁合同无法继续履行。 丁泉涌辩称，张兴超住了十多天搬出去，张兴超说是村里面通知电线老化不能租，其去村里面了解情况村里面没有通知，后来张兴超说是镇里面通知的。其于3月13日左右到租房验看房子，垃圾没有清理，水电费也没有缴纳。垃圾到今年的5月12日晚上才清理，但钥匙也没有马上交接，直到5月15日的时候张兴超才把钥匙交给法庭，其也于5月15日接收了钥匙。其不同意张兴超退还半年的租金及押金得要求，应扣除从3月1日算到5月11日的租金，共应扣除2400元，剩余租金和押金共计5100元再退还给张兴超。 本案争议焦点：1.双方的租赁合同何时解除？2.丁泉涌应退还的金额数额多少？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张兴超与丁泉涌于2018年3月6日签订房屋租赁合同，约定丁泉涌将其位于晋江市××镇××村××路××号的房屋出租给张兴超使用，期限从2018年3月1日至2019年3月1日，年租金为15000元，押金1000元。该租赁合同期限届满后，双方没有签订书面合同，仍按照原租赁合同继续租房。2020年3月2日张兴超向丁泉涌微信转款6500元，作为从2020年3月2日到2020年9月1日的租金，丁泉涌确认收到张兴超支付的上述款项。因张兴超电话告知村里通知因租房电线老化不宜出租，要求解除合同，丁泉涌与张兴超于2020年3月13日前往案涉租赁房屋验看，双方因张兴超未能清理租房内垃圾及交清水电费等问题，未能达成解除租房及退还租金、押金等协议而产生纠纷，张兴超于2020年5月6日诉至本院。 在本案审理中，张兴超于2020年5月15日通过本院将案涉租房的钥匙归还给丁泉涌，张兴超已清理租房内的垃圾，并交清案涉房屋的水电费。 本院认为，张兴超与丁泉涌签订的房屋租赁合同的约定，案涉房屋的租赁期限已于2019年3月1日届满，而张兴超在前述租赁合同租赁期限届满后继续使用案涉房屋居住，作为出租人的丁泉涌没有提出异议，根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，张兴超与丁泉涌签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，因此张兴超与丁泉涌签订的房屋租赁合同继续有效，双方均应依约履行。因租赁期限为不定期，张兴超随时可以要求解除，但因对方有异议，且双方未能达成一致解除租赁合同的协议，张兴超应及时请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。鉴于张兴超未能及时行使救济权，直至2020年5月6日方起诉至本院，故本案租赁合同应自张兴超起诉主张权利时解除；另因本案双方因丁泉涌应退还的金额数额多少产生纠纷，张兴超未能依法采取适当途径解决纠纷、防止损失扩大，纠纷期间又未能及时腾空租房并交付给丁泉涌，故张兴超除应支付2020年3月2日至双方产生纠纷时的2020年3月13日的租金外，尚应继续支付自2020年3月13日起至本案租赁合同解除时的租金张兴超，故张兴超主张全额退还其全部租金6500元的诉讼请求，无法提供充足有效的证据予以证明，本院不予全部支持，即丁泉涌应退还张兴超已收而合同解除后未履行的租金为4189元（具体计算如下：丁泉涌已收取张兴超自2020年3月2日起至2020年9月1日半年的租金6500元，扣除张兴超自2020年3月2日起至2020年5月6日本案租赁合同解除时应付的租金共计2311元）；另张兴超要求丁泉涌返还押金1000元，因双方租赁合同已解除，该诉求于法有据，本院予以支持。丁泉涌抗辩应扣除本案诉争房屋腾空交付前的租金等相关主张，合法有据，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认张兴超与丁泉涌之间就位于晋江市××镇××村××路××号的房屋所签订的房屋租赁合同于2020年5月6日解除； 二、丁泉涌于本判决生效之日起十日内退还张兴超剩余租金4189元及押金1000元，共计5189元； 三、驳回张兴超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取为25元，由张兴超负担8元、丁泉涌负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇二〇年六月八日 书记员  许玉娇 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。