成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初5992号 原告：张家豪，男，1992年5月25日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司金牛分公司，住所地成都市金牛区花牌坊街**********。 负责人：袁毅。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********v> 法定代表人：陈志坚，总经理。 上列二被告共同委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告张家豪与被告四川橙森科技发展有限公司金牛分公司（以下简称“橙森金牛分公司”）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称“橙森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家豪的委托诉讼代理人雍敢、被告橙森金牛分公司、橙森公司的共同委托诉讼代理人程梦曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家豪向本院提出诉讼请求：1．判令橙森金牛分公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（参照装修标准）；2．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付欠付租金（暂计至2020年2月29日为13,156.04元，此后的租金按3,734.9元/月的标准计算至收房之日止）；3．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付房屋占用费11,204.7元（按租金3,734.9元/月的标准从2019年3月1日计算至2019年5月31日）；4．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付违约金22,409.4元（按6个月房租计算）；5．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付案涉房屋空置损失22,409.4元（按6个月房租计算）；6．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付拖欠的物业费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用（如有拖欠的情况）；7．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带承担张家豪维权产生的费用1,000元；8．本案诉讼费用由橙森金牛分公司、橙森公司承担。诉讼中，张家豪自愿撤回第1项以及第6项诉讼请求，并明确租金主张截止时间为收房之日即2020年5月20日。事实与理由：2018年12月26日，张家豪与成都万通时尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》的同时，与橙森金牛分公司签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》对租赁房屋的位置及用途、租期、租金及支付方式等内容进行了明确约定。租赁期间，橙森金牛分公司单方降低租金，未按时、足额向张家豪支付租金，并违法解除租赁合同，严重侵害了张家豪的合法权益。橙森金牛分公司系橙森公司的分支机构，橙森公司对橙森金牛分公司的民事责任依法负有赔偿义务。 橙森金牛分公司、橙森公司共同辩称：1．案涉合同已于2020年2月29日解除，故房屋租金及物业费等只应结算至2020年2月29日；2．关于房屋空置费用，因张家豪已收房，损失已得到控制，且随时有出租可能，空置期产生的损失无法确定，橙森金牛分公司、橙森公司不应承担收房后空置期间的损失；3．违约金主要是弥补损失，在违约情况下，橙森金牛分公司已支付的押金转为违约金性质，应用押金冲抵违约金；且酒店经营困难，希望酌情考虑违约金的赔偿问题；4．关于维权费用，合同中并未就律师费承担问题进行明确约定，橙森金牛分公司、橙森公司不应承担；5．合同约定的起租日之前属于双方约定的免租金，不涉及租金支付及占用问题，橙森公司不应支付起租日之前的房屋占用费。 本院经审理认定事实如下：张家豪（出租方）与橙森金牛分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．张家豪将其所有的位于成都市金牛区某房屋（建筑面积57.46㎡）出租给橙森金牛分公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年6月1日起至2024年5月31日止；3．租金每月65元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年6月1日至2019年8月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年6月1日至2021年5月31日，租金每月65元／㎡；5．张家豪于交房时（即2019年2月28日橙森金牛分公司代张家豪收房时）收到橙森金牛分公司支付的押金3734.9元，合同到期终止时，橙森金牛分公司交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，张家豪即退还押金；若橙森金牛分公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还；6．橙森金牛分公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，张家豪有权收回房屋，并不退还橙森金牛分公司押金，橙森金牛分公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 张家豪已将租赁房屋交给橙森金牛分公司使用。 庭审中，张家豪陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森金牛分公司经营酒店；双方一致认可：张家豪于2020年5月20日收回案涉房屋；截止2020年2月29日，橙森金牛分公司欠付租金金额为13,156.04元；橙森金牛分公司已向张家豪支付押金3,734.9元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、银行流水等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，张家豪与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 针对张家豪要求橙森金牛分公司支付租金至收房之日止的诉讼请求，橙森金牛分公司抗辩合同已于2020年2月29日解除，租金只应支付至2020年2月29日。因橙森金牛分公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司无解除权，故对其抗辩意见，本院不予采纳。因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，张家豪于2020年5月20日自行收房，并提出合同已于收房当日解除的意见，符合合同约定，本院予以确认。2020年2月29日前，橙森金牛分公司欠付租金为13,156.04元，此后至合同解除之日期间的租金，按照合同约定租金标准为9,835.2元，共计租金为22,991.24元；前述租金系合同解除之日前的欠付租金，橙森金牛分公司应当支付。 关于违约金问题。橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向张家豪支付租金，已构成违约。橙森金牛分公司抗辩公司经营困难，希望酌情调整违约金，并提出以押金冲抵违约金。橙森金牛分公司违约给张家豪造成的损失主要是租金损失，张家豪已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森金牛分公司抗辩违约金过高的意见，本院予以采纳；本着公平原则，本院酌定橙森金牛分公司按2个月租金的标准（3,734.9元×2个月）向张家豪支付违约金，计7,469.8元。张家豪超出此部分的违约金主张，本院不予支持。橙森金牛分公司要求以押金冲抵违约金的意见，因与合同约定内容不符，本院不予采纳。 关于张家豪主张橙森金牛分公司、橙森公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋占用费，并另行支付6个月租金作为空置期损失赔偿的诉讼请求。合同中虽约定起租日期为2019年6月1日，橙森金牛分公司收房日期为2019年2月28日，但合同中并未约定若橙森金牛分公司违约致张家豪主张解除合同，该期间的损失应由橙森金牛分公司承担。同时，合同解除后房屋多长时间出租，受市场因素影响，具有不确定性，且合同中对该项内容也无明确约定，故对于张家豪前述主张，本院不予支持。 关于张家豪主张维权费用1,000元的诉讼请求，因合同中未约定该费用应由违约方承担，且律师费不是必然发生的费用，故对张家豪的前述诉讼请求，本院不予支持。 另，橙森金牛分公司系橙森公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，本院认定橙森金牛分公司应承担的上述支付义务，均应由橙森公司承担；张家豪主张橙森金牛分公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 诉讼中，张家豪自愿撤回要求橙森金牛分公司腾退房屋、恢复原状以及要求橙森金牛分公司、橙森公司支付物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张家豪支付租金22,991.24元； 二、四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张家豪支付违约金7,469.8元； 三、驳回张家豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费777元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄利华 二〇二〇年六月三十日 书记员  姚小艳