湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3241号原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处鼎丰路**。法定代表人金法银，董事长。委托代理人周大来、周才忠，湖南众议律师事务所律师。被告王爱君，女，1961年8月18日出生，汉族，居民，住浙江省义乌市。委托代理人孙积晖，湖南天地人律师事务所律师。被告李小虎，男，1986年6月4日出生，汉族，居民，住安徽省明光市。原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称“鼎丰公司”）与被告王爱君、李小虎商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人周大来、被告王爱君委托代理人孙积晖到庭参加诉讼，被告李小虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鼎丰公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的浏阳市鼎丰家居建材城19栋房号分别为106、107、108、111、112、113，合同编号分别为20140076106、20140076107、20140076108、20140076111、20140076112、20140076113的《商品房买卖合同》，并由被告李小虎协助原告办理商品房网签撤销手续；2、判令解除原告与被告王爱君签订的浏阳市鼎丰家居建材城19栋房号分别为102、114、115、116、117、118，合同编号分别为20140076102、20140076114、20140076115、20140076116、20140076117、20140076118的《商品房买卖合同》，并由被告王爱君协助原告办理商品房网签撤销手续；3、本案诉讼费由被告承担。被告王爱君辩称:1、原告主张解除与被告签订的涉案合同，并撤销网签手续无事实及法律依据；2、被告出借款项不止100万元，原告所述“2014.8.7仅有100万元可供支付房款，没有其他借款可以抵扣，故余款没有支付”与事实不符；3、原告所述“基于已经实际付款了342万元，才同意网签更名，李小虎、王爱君至今没支付房款。”与事实不符，也与常理不符；4、原告所述“2015年12月24日，被告王爱君为了避免其中6个商铺被查封，通过网签在李小虎名下的方式继续作为其丈夫的投资款担保物。”与事实不符，（2019）湘01民终5361号判决中也认可王爱君将商铺更名，目的是转售房屋获取资金；5、原告所述“2016年1月5日委托北京市君合律师事务所向被告寄发律师函，催促王爱君支付房价款9459360元。”中催付金额9459360元与原告在起诉状中所述被告欠付金额（10448090元-200万元加盟金-100万元借款）7448090元自相矛盾。该《律师函》是原告股东之间发生纠纷后，金法银作为原告法定代表人滥用职权对被告的恶意中伤；6、原告在诉状中承认：2014年11月9日已确定16个商铺购房款共计10448090元，原告却在被告王爱君付清全部购房款10448090元一年后，同时向王爱君和李小虎发送律师函，催收12套购房款共计17363520元（9459360元+7904160元），明显无依据；7、已经生效的长沙市中院（2019）湘01民终5361号民事判决书已认定，李小虎是王爱君与原告之间商品房买卖合同的概括转让的买受人，被告李小虎对原告没有付款义务，原告无权向李小虎主张合同解除权；8、本案已超过诉讼时效。综上，法院应驳回原告的诉求。被告李小虎辩称：1、原告主张解除与被告签订的涉案合同，并撤销网签手续无事实及法律依据；2、原告所述“基于已经实际付款342万元才同意网签更名，李小虎、王爱君至今没有支付房款。”与事实不符，也与常理不符；3、原告所述“2015年12月24日，被告王爱君为了避免其中6个商铺被查封，通过网签在李小虎名下的方式继续作为其丈夫的投资款担保物。”与事实不符，王爱君将商铺更名为李小虎，目的是转售房屋获取资金；4、原告所述“2016年1月11日委托北京君合律师事务所向被告李小虎寄发律师函，催促李小虎支付房价款7904160元。”原告向被告李小虎催款没有事实和法律依据，该律师函反而证明已经交房的事实和本案已超过诉讼时效；5、原告在起诉中已承认：2014年11月9日已确定16个商铺购房款共计10448090元（涉案12个商铺价款共计7555812.53元），原告却在被告王爱君付清全部购房款10448090元一年后，同时向王爱君和李小虎寄发律师函，催收12套商铺购房款共计17363520元（9459360元+7904160元），明显无依据；6、已经生效的长沙市中院（2019）湘01民终5361号民事判决书已认定，李小虎是王爱君与原告之间商品房买卖合同的概括转让的买受人，被告李小虎对原告没有付款义务，原告无权向李小虎主张合同解除权；7、本案已超过诉讼时效。综上，法院应驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下:原告鼎丰公司成立于2012年9月24日，系从事房地产开发经营的有限责任公司，注册资本为3000万元，该公司共有股东四名，分别为义乌市鼎丰置业有限公司（该公司法定代表人为金法银）、王益民、陈继民和吴江义，其中王益民持股比例为25%，认缴出资额为750万元。本案被告王爱君系王益民之妻，被告李小虎系王益民聘请的司机。2014年1月15日，鼎丰公司开始开发建设位于浏阳市鼎丰路的浏阳市××建材城。在开工之前，被告王爱君于2013年4月8日以加盟的名义向原告鼎丰公司预付购房款200万元并申请了ＶＩＰ卡，决定购买位于浏阳市××建材城××栋××商铺××号××号××号××号××。2014年8月1日，浏阳市鼎丰家居建材城19栋竣工。同年11月9日，王爱君向鼎丰公司提交了16份购房申请表，鼎丰公司部门经理及股东王益民均在表上签字核准，确认上述16个商铺的购房款共计10448090元。当日，鼎丰公司将上述16个商铺网签至王爱君名下，但双方未签订商品房买卖合同，其中涉案12个商铺所对应的商品房买卖合同编号分别为20140076106、20140076107、20140076108、20140076111、20140076112、20140076113、20140076102、20140076114、20140076115、20140076116、20140076117、20140076118。由于王爱君尚有购房款未向鼎丰公司支付，而其夫妇又存在对鼎丰公司超额投资的事实，鼎丰公司遂同意将超额投资款抵付购房款。2015年2月4日，鼎丰公司向王益民、王爱君出具承诺书1份，该承诺书的内容如下：“鼎丰公司承诺对股东王益民（王爱君）超额投资款1501万元作公司借款处理，从2013年5月20日以后按月息3分付息。如债权人同意，此借款本、息可直接抵扣购买公司商铺房款。公司资金允许同意首先归还此借款。特此承诺”；同年2月5日，鼎丰公司法定代表人金法银在16张购房表最下方的“董事长审批”一栏签署如下意见：“请财务核实，此房款在王爱君借款中扣除”；同年2月7日，鼎丰公司法定代表人金法银在承诺书下方备注如下内容：“请账务核算，同意允许王爱君购置的鼎丰城19栋门面购房款抵扣，请予办理。”当日，鼎丰公司经核算后，确认扣除已支付的200万元加盟金以及14张ＶＩＰ卡可以抵付的42万元外，王爱君还应支付购房款8448040.62元，鼎丰公司遂向王爱君出具了相应金额的购房款收据。此后不久，王爱君将所购商铺中的101号商铺转让给案外人曾浩艺、将103号商铺转让给案外人郑江、将104号商铺转让给案外人李甜辉、将105号商铺转让给案外人曾璐，鼎丰公司均表示同意，并与上述四人签订了商品房买卖合同并配合办理了网签更名手续。2015年9月1日，本院立案受理浏阳市湘顺典当有限公司诉鼎丰公司、王益民、陈继民典当、民间借贷纠纷一案，所立案号为（2015）浏民初字第4502号。同年9月6日，本院依法裁定查封了浏阳市鼎丰家居建材城的多处房屋。同年9月9日，本院依法裁定查封网签在王爱君名下的12个商铺（102号、106号-108号、111号-118号）。同年9月15日，王爱君向本院提出财产保全的复议申请，要求解除对该12个商铺的查封。本院经听证后于同年9月29日下达裁定，解除了对涉案6个商铺（106号-108号、111号-113号）的查封。此后，鼎丰公司与王爱君达成一致意见，双方决定撤销对该6个商铺的网签。同年11月16日，双方到浏阳市房屋信息中心办理了网签撤销手续。同年12月24日，在鼎丰公司、王爱君、李小虎三方一致同意的情况下，鼎丰公司将该6个商铺网签至李小虎名下，合同编号仍与之前的一致。2016年2月26日，本院作出（2015）浏民初字第4502号民事判决书，判令鼎丰公司给付浏阳市湘顺典当有限公司当金750万元、借款本金250万元及相应的利息等，王益民、陈继民对鼎丰公司的给付义务承担连带清偿责任。2017年1月22日，本院下达（2016）湘0181执2069号之三执行裁定书，裁定将原被执行人王益民所有的登记在王爱君名下的涉案商铺中的118号商铺以116.224万元的价格强制转让给买受人谭伟；同年3月6日，本院下达（2016）湘0181执2069号之四执行裁定书，裁定将原被执行人王益民所有的登记在王爱君名下的涉案商铺中的116、117号商铺分别以58.6816万元和63.9616万元的价格强制转让给买受人张书琳；2018年2月1日，本院下达（2016）湘0181执2069号之五执行裁定书，裁定将原被执行人王益民所有的登记在王爱君名下的涉案商铺中的102、114、115号商铺分别以63.9616万元、58.6816万元和58.6816万元的价格强制转让给买受人张炼军。2020年4月3日，原告以被告王爱君未按实支付房价款、被告李小虎签订合同后没有支付价款为由向本院提起合同解除之诉。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、律师函、住房签约详细信息、申请购房表、银行记账凭证、收据、VIP卡申请表、结婚证、企业工商信息、承诺书、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书等证据证实，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点主要在于被告王爱君在原告处购买涉案商铺是否已付全款的问题。本案中，被告王爱君提交的证据购房申请表、银行记账凭证、鼎丰公司分别于2013年4月8日、2015年2月7日开具的收款收据、VIP卡申请表、鼎丰公司于2015年2月4日出具的《承诺书》以及长沙市中级人民法院（2019）湘01民终5316号民事判决书，以上证据可充分证实被告王爱君向原告支付部分购房款以及原告同意以股东王益民的超额投资款抵付剩余部分购房款的事实，应当认定被告王爱君购买涉案商铺，其购房款已全部支付完毕。为此，王爱君作为合同守约方，原告鼎丰公司无权主张其解除合同。另，鼎丰公司经王爱君申请同意将涉案6个商铺的买受人变更为李小虎，并已将涉案6个商铺网签至李小虎名下，李小虎因此变更成为王爱君与鼎丰公司之间的商品房买卖合同概括转让的买受人，故李小虎对原告没有付款义务，其仅与王爱君之间存在具体的合同履行关系，原告无权向李小虎主张合同解除权。综上，原告主张解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持；亦因此，原告要求被告协助其办理网签撤销手续缺乏事实基础，本院亦不予支持。另，因合同解除权属形成权，不适用诉讼时效制度，被告以原告的起诉超过诉讼时效为由进行抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年六月五日书记员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。