湖北省咸丰县人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂2826行初5号原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司，住所地：宣恩县珠山镇莲花坝村******。统一社会信用代码：91422800090597225D。法定代表人陈平权，该公司董事长。委托诉讼代理人杨发明（特别授权），湖北雄视律师事务所律师。被告咸丰县自然资源和规划局，住，住所地：咸丰县高乐山镇楚蜀大道**/div>法定代表人王辉，该局局长。参加诉讼行政机关负责人叶青，不动产登记中心主任。委托诉讼代理人沈素敏（特别授权），湖北刘咸生律师事务所律师。第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司。住所。住所地：咸丰县高乐山镇东门路社会信用代码：91422826594231745H。法定代表人夏启军，该公司总经理。委托代理人余子胜（一般授权），咸丰县开元法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人蒋祥勇（特别授权），该公司工作人员。第三人刘海琴，女，土家族，生于1990年11月9日，住湖北省咸丰县。原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司（以下简称发夏越黔公司）请求确认被告咸丰县自然资源和规划局行政登记行政行为违法及行政赔偿一案件，于2020年4月14日向本院提起诉讼，本院受理后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭合并审理了本案。原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司的委托代理人杨发明，被告咸丰县自然资源和规划局参加诉讼行政机关负责人叶青及委托代理人沈素敏，第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司委托代理人余子胜、蒋祥勇，第三人刘海琴委托代理人杨振华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2017年3月30日，咸丰县不动产登记中心为第三人刘海琴办理鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000913号预售商品房买卖预告登记及鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000914号预售商品房抵押权预告登记。原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司诉称：第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司以蒋祥勇的名义与原告签订《借款担保合同》向原告借款，并以其在建的“发夏新城”工程的部分房屋作抵押担保，所抵押的房屋于2015年5月11日在咸丰县住房和城乡建设局办理了在建工程抵押登记并颁发了在建工程抵押登记及颁发了不动产登记证明，不动产登记号为咸丰房建高乐山镇字第××号，抵押权人为宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司，抵押人为湖北省发夏越黔房地产开发有限公司。抵押登记所对应的房屋为A-14-6、A-15-6、A-16-6、A-17-6、A-18-6、B-4-2、B-5-2、B-6-2、B-7-2、B-8-2共十套。因第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司未按《借款/担保合同》约定履行还款义务，原告遂向宣恩县人民法院提起民事诉讼，诉请第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司偿还借款并享有抵押物拍卖、变卖价款享有优先受让权，宣恩县人民法院判决第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司偿还原告借款本金1000万元及利息，并对抵押房屋的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，原告向宣恩县人民法院申请强制执行，宣恩县人民法院依法对拍卖房屋进行评估拍卖，但在执行过程中查明第三人刘海琴所购买的B-5-2系第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司为原告所提供的抵押房屋，该房屋已在被告处办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。宣恩县人民法院以“抵押房屋已出卖并与购买人在房产管理部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押预告登记……涉及抵押房屋已难以通过司法拍卖实现申请人债权”为由，裁定终结执行程序，导致原告的优先受偿权无法实现。综上，被告在第三人所购买的房屋处于担保抵押登记的情形下，又为第三人刘海琴进行商品房买卖预告登记和预售商品房抵押预告登记，其行为违反了相关法律规定，属于违法具体行政行为。鉴于第三人财产的取得系善意取得，因被告违法行为给原告造成的损失，被告应予以赔偿。按照湖北省宣恩县人民法院委托鉴定的评估报告，被告咸丰县自然资源和规划局违法为第三人刘海琴登记的房屋面积为131.5平方米，评估单价为4300元每平方米，给原告造成的直接损失为565450元。为保护原告的合法权益，请求人民法院确认被告咸丰县自然资源和规划局为第三人刘海琴办理的鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000913号预售商品房买卖预告登记及鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000914号预售商品房抵押权预告登记行政行为违法；判令被告赔偿因违法行为给原告造成的损失565450元。原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、(2018)鄂2825民初833号民事判决书、咸丰房建高乐山镇字第××号、00××27号在建工程抵押登记证明及抵押物清单。拟证明第三人发夏越黔公司以涉案物做抵押向原告借款，并经宣恩县人民法院判决确认原告对抵押物变卖拍卖的价款享有优先受偿权，第三人刘海琴购买的房屋在抵押范围内。证据二、房地产司法鉴定估价报告、（2018）鄂2825执578号执行裁定书。拟证明原告向宣恩县人民法院申请执行后，对涉案物价值进行了评估，但宣恩县人民法院在执行过程中查明涉案物已由被告为第三人进行了预告登记及预告抵押登记，导致原告的优先受偿权无法通过拍卖得到实现。被告的预告登记行为违反了相关法律规定，是违法行政行为，其违法行为给原告造成的损失应当承担赔偿责任。证据三、预告登记信息、撤销预告登记申请书及答复函。拟证明原告在知悉被告对刘海琴的房屋进行重复登记后要求被告自行撤销，被告答复依法处理。被告咸丰县自然资源和规划局辩称：1、原告撤诉后无正当理由就相同事实和理由再行起诉，依法应驳回其起诉。2、原告的债权损失尚不确定，在此情况下要求答辩人赔偿其损失无事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的起诉或诉讼请求。被告咸丰县自然资源和规划局为证明其行政行为的合法性，向本院提交了以下证据：证据一、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押预告登记资料。拟证明被告给第三人办理预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押预告登记的相关情况。证据二、行政起诉状、（2019）鄂2826行初65号行政裁定书。拟证明原告曾于2019年8月5日以本案相同事实和理由提起行政诉讼，后又于2019年9月23日撤回起诉。证据三、在建工程抵押登记资料。拟证明涉诉在建工程抵押权登记的相关信息。第三人湖北发夏越黔房地产开发有限公司述称：1、原告的起诉属于重复起诉，应该裁定驳回原告的起诉；2、本案抵押登记不属于在建工程抵押，在建工程抵押会将土地使用权一并抵押，本案以房为单位，抵押是错误的；3、被告为第三人办理登记的行为合法，楼盘取得了商品房预售许可证就可以办理登记，被告的登记行为合法。本院对原、被告提交的证据认证如下：原、被告及第三人对原、被告提交的证据的真实性均无异议，有异议的内容系对案件的法律评价，原、被告提交的证据均符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院予以采信。本院根据采信的证据，结合庭审查明的情况，综合认定以下事实：湖北省发夏越黔房地产开发有限公司以蒋祥勇、聂艳、朱庆华、王明超的名义与原告签订《借款担保合同》向原告借款1000万元，并以其在建的“发夏新城”工程的部分房屋作抵押担保，所抵押的房屋于2015年5月11日在咸丰县住房和城乡建设局办理在建工程抵押登记并颁发了在建工程抵押登记证明。不动产登记号分别为咸丰房建高乐山镇字第××号（抵押登记所对应的房屋为A-14-6、A-15-6、A-16-6、A-17-6、A-18-6、B-4-2、B-5-2、B-6-2、B-7-2、B-8-2）、咸丰房建高乐山镇字第××号（抵押登记所对应的房屋为B-1-4、B-2-4）、咸丰房建高乐山镇字第××号（抵押登记所对应的房屋为B-12-2、B-13-2、B-14-2、B-15-2、B-16-2）、咸丰房建高乐山镇字第××号（抵押登记所对应的房屋为B-18-2、B-19-2、B-20-2、B-21-2、B-22-2），抵押权人为宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司，抵押人为湖北省发夏越黔房地产开发有限公司。2016年11月12日发夏越黔公司与第三人刘海琴签订《商品房买卖合同》，发夏越黔公司将已办理在建工程抵押登记的房屋出售给第三人刘海琴。2017年3月15日，第三人刘海琴与湖北银行股份有限公司咸丰支行签订《个人购房借款（担保）合同》，第三人刘海琴按照该合同约定授权委托贷款人将贷款一次性划入第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司基本账户。2017年3月30日，咸丰县不动产登记中心为第三人刘海琴办理鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000913号预售商品房买卖预告登记及鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000914号预售商品房抵押权预告登记。因第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司未按合同约定履行还款义务，2018年4月24日，原告遂向宣恩县人民法院提起民事诉讼，诉请第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司偿还借款并以其享有的抵押物拍卖、变卖价款享有优先受让权。2018年6月28日，宣恩县人民法院作出（2018）鄂2825民初833号民事判决书，判决第三人湖北省发夏越黔房地产开发有限公司偿还原告借款本金1000万元及利息（自2015年11月8日起计息），并对抵押房屋的拍卖或变卖价款在债权本金1000万元及利息范围内享有优先受偿权。2018年10月8日，该民事判决生效后，原告向宣恩县人民法院申请强制执行，宣恩县人民法院在执行过程中查明，发夏越黔公司已将抵押给原告并办理抵押登记的下列房地产，发夏新城A-14-6、A-15-6、A-16-6、A-17-6、A-18-6、B-4-2、B-5-2、B-6-2、B-7-2、B-8-2、B-3-4、B-2-4、B-12-2、B-13-2、B-14-2、B-15-2、B-16-2、B-18-2、B-19-2、B-20-2、B-21-2、B-22-2号房屋出卖，并与购买人在房产管理部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押预告登记，且大多数购买人已装修入住，办理预售商品房抵押预告登记的业主也在偿还银行按揭贷款。因原告所享有抵押权的房屋已经难以通过司法拍卖实现其债权，且第三人发夏越黔也无其他可供执行的财产。2019年7月4日，宣恩县人民法院作出（2018）鄂2825执578号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年8月5日，原告向本院提起行政诉讼，请求确认被告咸丰县自然资源和规划局为第三人刘海琴办理的不动产产权登记行为违法，本院在审查过程中发现被告并未为第三人刘海琴办理不动产产权登记。2019年9月23日，原告向本院提交撤诉申请书。同日，咸丰县人民法院作出（2019）鄂2826行初65号行政裁定书，裁定准许原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司撤回起诉。2019年10月15日，原告以其所享有抵押权的房屋在未解除抵押的情况下，被告将案涉房屋为他人办理预售商品房预告登记和预售商品房预告抵押登记，使其享有抵押权的房屋处于重复登记状态，损害其合法权益为由向咸丰县自然资源和规划局提交撤销预告登记申请书。2019年12月5日，咸丰县自然资源和规划局向原告作出答复函，答复存在重复登记，无法解决原告的诉求，建议通过诉讼途径解决问题。原告遂向本院提起诉讼。另查明，2014年6月7日，发夏越黔公司取得发夏新城一期A栋商品房预售许可证。同年12月26日，发夏越黔取得取得发夏新城一期B栋、C栋商品房预售许可证。本案第三人刘海琴所购买的房屋建筑面积为131.5平方米，原告为第三人发夏越黔公司办理抵押登记时约定的抵押物单价为2500元每平方米。2016年8月8日，咸丰县住房和城乡建设局不动产登记职能转移给咸丰县自然资源和规划局。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因机构改革，不动产登记职能已整合到咸丰县自然资源和规划局，故该局是适格的被告。本案的争议焦点是：一、原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司是否属于重复起诉；二、被诉行政行为是否合法；三、原告请求行政赔偿是否成立。一、原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司是否属于重复起诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”根据上述规定，后诉与前诉构成重复起诉，应当具备三个要件：一是当事人相同；二是诉讼标的相同；三是诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。前诉（2019）鄂2826行初65号案件与本诉当事人相同，诉讼标的相同但诉讼请求不同，前诉的诉讼请求是确认被告咸丰县自然资源和规划局为第三人刘海琴办理的不动产产权登记行为违法，后诉的诉讼请求是确认被告咸丰县自然资源和规划局为第三人刘海琴办理的预售商品房抵押权预告登记的行政登记行为违法。不动产产权登记行政行为与预售商品房抵押权预告登记行政行为并非同一行政行为，原告的起诉不属于重复起诉。二、被诉行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第一款规定，申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第四款规定，申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。即不动产登记机构在办理预告登记时应当考虑该预告登记所涉商品房是否设置了其他权利负担。本案被告咸丰县自然资源和规划局为第三人刘海琴所购买的商品房办理预购商品房抵押权预告登记是履行职责的行为，但应依法履行，被诉行政行为作出时正处于机构改革的过渡时期，被告在对刘海琴的预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记申请进行审查时，仅仅只是进行了形式审查，而未对案涉商品房是否设定了其他权利负担进行实质审查，被告主观上存在一定的过失，导致同一标的物上出现重复登记的情况，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定，应当确认违法。三、原告请求行政赔偿是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：”金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人。另依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条第二款的规定，预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。即预购商品房抵押预告登记不同于商品房抵押权登记，抵押权预告登记转为首次登记的前提条件是预购商品房已办理房屋所有权登记，本案第三人刘海琴并未办理房屋所有权登记，即其预购商品房抵押预告登记并未建立正式的抵押权。本案原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司不能实现其担保债权的根本原因是第三人发夏越黔公司将已办理在建工程抵押登记的房屋在未经抵押权人宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司同意的情况下转让给第三人刘海琴,且购房款未用于偿还原告债权。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条的规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。本案原告所受损害与被告咸丰县自然资源和规划局的预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记行政行为并不存在因果关系，原告的赔偿请求没有事实或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条的规定，判决如下：一、确认被告为第三人刘海琴办理鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000913号预售商品房买卖预告登记及鄂（2017）咸丰县不动产证明第0000914号预售商品房抵押权预告登记行政行为违法。二、驳回原告宣恩县鸿鑫小额贷款股份有限公司的赔偿请求。案件受理费50元，由被告咸丰县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冉隆胜人民陪审员  涂绍舜人民陪审员  杨隆群二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王君娥