广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1621民初470号原告：广东东岸实业有限公司，住所地广东省河源市*********东岸，统一社会信用代码914***********818Y。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：钟小华，女，1980年11月13日出生，汉族，住广东省紫金县。被告：邓论丁，男，1957年8月16日出生，汉族，住广东省紫金县。原告广东东岸实业有限公司与被告邓论丁商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员刘越东适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告广东东岸实业有限公司的委托诉讼代理人钟小华、被告邓论丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东东岸实业有限公司诉称，2019年8月6日，被告邓论丁与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同明确约定，被告向原告购买位于河源市江东新区临江镇华南城十里东岸****，房屋总价款为4371876元。付款方式为贷款方式付款：被告应于2019年8月6日前，支付首期房价款1751876元，余款2620000元向开设预售监管账户的银行申请贷款支付。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第1条约定“买受人已经于本合同签订前充分了解银行、住房公积金管理中心发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）。签订《商品房买卖合同》即日内，买受人须办妥银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，且买受人应保证向银行、住房公积金管理中心提交一切相关资料的真实性、合法性并满足银行、住房公积金管理中心审批贷款的要求。若贷款银行对买受人在签约当日提交的按揭资料进行审查后要求买受人补充相关资料的，买受人应予积极配合，并在接到贷款银行通知或出卖人通知后的5日内补齐相关资料，否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之五/日向出卖人支付违约金，如买受人逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除本合同，买受人按该房屋未付房价款的20%向出卖人支付违约金”。合同签订当日，因被告资金紧张只按时支付790000元，剩余首付款961876元，被告与原告签订《十里东岸购房款分期付款协议书》，按协议书第3.1.2条约定，被告应在2019年10月5日前向原告支付该房的首期购房款961876元。同时约定：被告逾期付款达90天时，原告有权解除购房合同及本协议。该协议签订后，约定应于2019年10月5日支付首期购房款961876元早已到期，被告至今未支付，原告多次催促付款没有结果。现已逾期90天以上，已构成根本违约。同时，被告亦未向银行办妥按揭贷款向原告支付购房款2620000元，被告尚欠原告购房款共计金额3581876元。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于被告的上述行为已经严重违反了《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任的约定及合同附件四第1条的约定，原告解除合同的条件已经成就。依据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。据此，原告有权要求解除《商品房买卖合同》并要求被告按合同约定支付违约金，考虑约定的违约金过高，原告适当降低请求按总房价的10%支付违约金于情合理。请求判决：1.解除原告与被告邓论丁签署的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告邓论丁于判决生效十日内配合原告办妥房屋备案登记的注销手续；3.被告邓论丁于判决生效之日起十日内按商品房总价款的10%向原告支付违约金437187元；4.被告邓论丁承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。原告广东东岸实业有限公司向法庭提交的证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件；2.购房款分期付款协议书复印件；3.商品房买卖合同复印件；4.房款收据复印件；5.律师函复印件；6.快递单复印件；7.预售许可证复印件。被告邓论丁主要辩护意见是：对起诉销售买卖合同的事实没有意见，当时因为是不能办理按揭手续，也与原告方公司进行了沟通的；签订合同后交了部分钱还没有交房，如果不是疫情，钱已经支付完毕，不同意解除合同。被告邓论丁对原告出具的证据没有异议，未向法庭提交有相关证据。经审理查明，2019年8月6日，被告邓论丁与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同明确约定，被告向原告购买位于河源市江东新区临江镇华南城十里东岸****，房屋总价款为4371876元。付款方式为贷款方式付款：被告应于2019年8月6日前，支付首期房价款1751876元，余款2620000元向开设预售监管账户的银行申请贷款支付。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第1条约定“买受人已经于本合同签订前充分了解银行、住房公积金管理中心发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）。签订《商品房买卖合同》即日内，买受人须办妥银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，且买受人应保证向银行、住房公积金管理中心提交一切相关资料的真实性、合法性并满足银行、住房公积金管理中心审批贷款的要求。若贷款银行对买受人在签约当日提交的按揭资料进行审查后要求买受人补充相关资料的，买受人应予积极配合，并在接到贷款银行通知或出卖人通知后的5日内补齐相关资料，否则每逾期一日，买受人按申请贷款总额的万分之五/日向出卖人支付违约金，如买受人逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除本合同，买受人按该房屋未付房价款的20%向出卖人支付违约金”。合同签订当日，被告支付了购房首付款790000元，剩余首付款961876元，原、被告签订了《十里东岸购房款分期付款协议书》，按协议书第3.1.2条约定，被告应在2019年10月5日前向原告支付首期购房款961876元；双方同时还约定：当被告延期付款达90天时，视为被告根本违约，原告有权解除购房合同及本协议。上述协议签订后，被告按照协议书约定应当于2019年10月5日支付的首期购房款961876元到期，因被告未履行支付义务；同时，原告认为被告亦未向银行办妥按揭贷款支付购房款2620000元，已共欠原告购房款3581876元，经多次催促无果，遂向本院提起诉讼。庭审中还查明，原、被告双方约定预售买卖的房屋至今仍未竣工，约定交付时间是2021年6月30日，现还不符合竣工和交房条件以上事实，有原告提交的相关证据和本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《十里东岸购房款分期付款协议书》是双方的真实意思，依法成立并有效；被告已按合同约定履行了部分首付房款的义务，仍欠首期购房款961876元和未向银行办理按揭贷款支付购房款2620000元，原告因此而向本院主张解除合同和请求判决被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金437187元；据此，本院作如下评述：首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，所约定预售买卖的房屋至今仍未竣工和还不具备交付条件，被告已按合同约定履行支付了部分首付房款790000元；虽然仍欠首期购房款961876元和未向银行办理按揭贷款支付购房款2620000元，但被告表示不同意解除《商品房买卖合同（预售）》，且在庭审过程中亦表示“疫情过后，会把相关的资金和手续都处理好”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见书》（二）第一条第一项第一款规定“疫情或者防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”现为疫情期间，对原告以此向本院主张权利请求解除《商品房买卖合同（预售）》问题，本院基于民生工程和事实上现仍处于在疫情期间并有相关法律法规的规定考虑，对被告提出的要求应当予以允许和支持，被告的行为其实是属于未按照约定时间支付购房首付款，并不是拒付购房款，故在此疫情期间不应当视作为解除合同方面的违约处理；因此，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》、被告邓论丁于判决生效十日内配合原告办妥房屋备案登记的注销手续的理由不成立，本院不予支持，双方应当继续履行该合同。其次，按照双方《十里东岸购房款分期付款协议书》约定，被告应于2019年10月5日前支付，逾期90天（即三个月至2020年1月4日）时视为根本违约的问题；对此，本院认为于本案中，双方虽有“逾期90天时视为根本违约”的约定，该约定其实也是双方对未按照约定时间支付购房首付款而规定的一种惩罚性补偿措施；而被告要求继续履行房屋买卖合同，以上本院亦作出被告不是不履行《商品房买卖合同（预售）》和不交付购房款的认定，并不是整个合同性的违约，是未能按时支付购房首付款个别方面的违约；现审理期间虽然仍是疫情时期，但是属于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”情形；因此，被告未能按时支付购房首付款应当向原告支付逾期付款的违约金，违约金的计算应当以欠首期购房款的961876元为基数，按原告请求以10%标准计付96187.6元违约金，原告诉请超过部分不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广东东岸实业有限公司与被告邓论丁于2019年8月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，双方继续履行；二、限被告邓论丁于本判决生效之日起二十日内，直接向原告广东东岸实业有限公司支付逾期支付购房首付款违约金96187.6元，或款交本院转原告广东东岸实业有限公司收领（执行款账户：开户行，中国工商银行紫金县支行；户名，紫金县人民法院；账号：200*************476）；三、驳回原告广东东岸实业有限公司的其它诉讼请求。本案受理费7858元，因适用简易程序，减半收取3929元，由被告邓论丁负担；立案时原告广东东岸实业有限公司已先行预交受理费3929元，本判决生效后凭据予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  刘越东二〇二〇年五月二十六日书记员  黄海帆