广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初7917号原告：陈宏健，男，1954年11月10日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。原告：伍长峰，男，1930年2月20日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。两原告共同委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告：伍志强，男，1970年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。被告：佛山市奔路贸易有限公司大良第七分店，住所地广东省佛山市顺德区大良华盖路**之三铺，统一社会信用代码91440606059905090B。法定代表人：刘建州。委托诉讼代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。被告：广东顺德贺华发酒店管理有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区大良华盖路****统一社会信用代码9144060607345744XX。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：胡益兴，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绍强，广东百言律师事务所律师。被告：顺德区大良炫动服装店，住所地，住所地广东省佛山市顺德区大良中区居委会华盖路**首层之一440681601418201。经营者：阮志春，男，1974年1月23日出生，汉族，住光广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。被告：佛山市奔路贸易有限公司，住所地广，住所地广东省佛山市禅城区祖庙路**百花广场****信用代码91440600719364446P。法定代表人：陈祖胜。委托诉讼代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。第三人：成志锋，男，1984年10月7日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。原告陈宏健、伍长峰与伍志强、佛山市奔路贸易有限公司大良第七分店（以下简称奔路公司第七分店）、广东顺德贺华发酒店管理有限公司（以下简称贺华发公司）、顺德区大良炫动服装店（以下简称炫动服装店）、佛山市奔路贸易有限公司（以下简称奔路公司）、第三人成志锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序。本案分别于2019年6月19日、2019年8月5日、2020年4月3日公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告陈宏健、伍长峰的共同委托诉讼代理人梁锦耀、何敏莹、被告伍志强、炫动服装店的共同委托诉讼代理人黄宗强、被告奔路公司第七分店的委托诉讼代理人何雪琼、被告贺华发公司的委托诉讼代理人胡益兴到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加奔路公司为本案被告，追加成志锋为本案第三人。第二次开庭，原告陈宏健、伍长峰的共同委托诉讼代理人梁锦耀、何敏莹、被告伍志强、炫动服装店的共同委托诉讼代理人黄宗强、被告奔路公司、奔路公司第七分店的共同委托诉讼代理人何雪琼、被告贺华发公司的委托诉讼代理人胡益兴、胡绍强、第三人成志锋的委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。第三次开庭，原告陈宏健、伍长峰的共同委托诉讼代理人梁锦耀、何敏莹、被告伍志强、炫动服装店的共同委托诉讼代理人黄宗强、被告奔路公司、奔路公司第七分店的共同委托诉讼代理人何雪琼、被告贺华发公司的委托诉讼代理人胡益兴、第三人成志锋及其委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宏健、伍长峰向本院提出诉讼请求：1.被告伍志强向两原告支付从2018年1月1日至实际腾退案涉房产予两原告之日止的占有使用费（暂按150000元／月的标准计算，计至2019年3月共1480000元，其中2018年1月至2018年9月占有使用费差额为630000元，2018年10月占有使用费差额为100000元，2018年11月至2019年3月占有使用费为750000元）；2.被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店将座落于佛山市顺德区房产（以下简称49号房产）腾退予两原告；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：两原告合资购买了49号房产，建筑面积为3091.2平方米，两原告按份共有49号房产（其中原告陈宏健占85%的份额，原告伍长峰占15%的份额）。2007年10月5日，两原告与金某签订了一份《租赁合同》，约定两原告将案涉房产租赁给金某使用，租赁期限为10年（从2008年1月1日起至2017年12月31日止），租金分段计算（2008年1月1至2012年12月31日期间，每月租金95000元；2013年1月1至2017年12月31日期间，每月租金100000元），签订合同时金某应向两原告支付380000元作为租赁押金，金某应于每月5日前支付当月租金。《租赁合同》签订后，金某向两原告缴纳了租赁押金380000元，两原告也依约将案涉房产交付予金某使用。后因金某向两原告提出调整租金的要求，希望将租金调整为80000元／月，两原告口头予以认可。双方约定金某将租金汇入以原告陈宏健名义开设的中国农业银行账户中（账号:44×××48）。因两原告常年居住在香港，且收取租金的存折为大陆存折，不方便管理租赁物业及核查租金到账情况，故委托被告伍志强代为督促物业承租人及时缴纳租金并了解物业维修情况，如租赁物业出现故障需要修理时及时反馈给两原告，由两原告出资维修好租赁物业的相关设施。两原告将收取租金的存折原件交由被告伍志强保管，委托其定期到银行核查租金到账情况，如发现物业承租人出现拖缴、欠缴租金的情况即代为催收。两原告在2012年以前每月向被告伍志强支付报酬300元，从2013年开始每月支付报酬400元，被告伍志强的角色并非两原告的出租代理人，而仅仅是案涉物业的租金催收管理者。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，两原告没有与金某续签《租赁合同》，《租赁合同》自然终止，但因金某尚欠2017年10月至12月的租金，故两原告委托被告伍志强向金某催收欠缴租金，后两原告分别于2018年1月30日、2018年3月15日、2018年4月10日收到了金某欠缴的2017年10月至12月的租金。但在此后收取租金的账户仍然有80000元／月的资金汇入，且因金某本人并没有就案涉租赁物业与两原告办理过任何交接手续，两原告便以为金某在合同期限届满后仍然强行占用案涉租赁物业，于是两原告曾于2018年3月22日以ＥＭＳ快递形式向金某寄送了一份《通知》，函告其物业租赁期已于2017年12月31日终止，须于2018年4月23日前交回房产并结清使用期间所产生的一切费用。经催促无果后，两原告在2018年5月向佛山市顺德区人民法院提起诉讼［案号：（2018）粤0606民初9948号］，要求金某向两原告支付至实际腾退租赁物业之日止的占有使用费，并要求金某腾退案涉物业予两原告。在该案审理过程中，为查明事实，两原告申请追加了本案被告伍志强为该案的第三人参与诉讼。经法庭调查询问，金某已确认于2017年12月31日租赁合同期限届满时将案涉物业腾退予本案被告伍志强，被告伍志强对此也不持异议，且金某的答辩意见中提及向目前案涉租赁物业的经营方广州班尼路法务部了解到，该物业己由班尼路公司自2018年1月1日起与被告伍志强签订了房屋租赁协议并支付了相应的租金。该案虽然驳回了两原告的相关诉讼请求，但由此明确了被告伍志强确实存在未经两原告授权或同意擅自将案涉租赁物业出租予他人使用的行为。后经两原告实地考察以及查找相关企业的工商登记信息后发现，被告伍志强擅自将案涉租赁物业出租予被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店经营使用，且被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店均利用案涉租赁物业办理了工商登记手续。两原告认为，与金某的租赁合同关系早己于2017年12月31日合同期限届满时终止，两原告从未口头或书面授权被告伍志强作为租赁代理人向他人继续出租，且按照目前的市场价值，案涉租赁物业的租金应为150000元／月以上，而被告伍志强仅以十年前的80000元／月租金标准向两原告支付了2018年1月至2018年9月的占有使用费及2018年10月的部分占有使用费，令两原告蒙受了巨大的经济损失，且从2018年11月起至今一直未支付过任何占有使用费。为此，被告伍志强应向两原告支付从2018年1月至2018年9月的占有使用费差额630000元及2018年10月的占有使用费差额100000元，以及自2018年11月起至实际腾退案涉物业之日止以150000元／月的租金标准支付占有使用费予两原告，暂计至2019年3月，共应向两原告支付占有使用费1480000元。此外，被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店作为案涉物业的实际承租人和使用人，有义务核实案涉物业的业主是谁，即使认为被告伍志强为案涉租赁物业的出租代理人，亦应核实被告伍志强是否得到业主的授权作为出租代理人，因此，被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店在没有尽到最基本的审查义务的情况下，擅自与被告伍志强签署租赁合同，存在着严重的过错。鉴于被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店没有与两原告签订书面租赁合同或口头的租赁协议，被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店与两原告不存在租赁关系，被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店无权继续占有使用案涉租赁物，故两原告恳请法庭依法要求被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店腾退案涉房屋，以维护两原告的物权不受侵害。综上，被告伍志强未经两原告同意，擅自将案涉租赁物业出租予被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店，并收取被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店的租金后不足额返还予两原告，严重侵害了两原告的合法权益。被告奔路公司第七分店、被告贺华发公司、被告炫动服装店是无权的承租人，应立即腾退案涉租赁物予两原告，以维护两原告的物权不受侵害。为此，两原告特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持两原告的全部诉讼请求。诉讼过程中，原告要求被告奔路公司与被告奔路公司第七分店对第二项诉讼请求承担连带责任。被告伍志强辩称，一、关于本案的相关事实经过。被告伍志强和原告伍长峰是叔侄关系，与陈宏健是朋友关系。案涉的房产是被告伍志强介绍两原告购买并代表两原告接收的，而且相关的租赁以及物业管理维护等都是由被告伍志强负责的。原告提交的租赁合同是2007年10月份，该合同中承租方为金某。该合同上，手写的水表和电表度数的确认中，被告伍志强是代表出租方签名。该合同约定的租期十年，从2008年1月1日至2017年12月31日止。其中2008年1月1日到2012年12月31日每月租金9.5万元，2013年1月1日至2017年12月31日每月租金10万元。当时原告和被告伍志强约定：该租金由被告伍志强收取,其中2万元作为被告伍志强的报酬，原告只收取75000元。此后案涉物业的租金95000元一直由被告伍志强向承租人收取，收取后将75000元存入原告陈宏健在顺德农业银行账户，该账户账为44×××48。为方便租金缴纳陈宏健将该账户存折原件交给被告伍志强保存。到2013年1月开始，按照合同约定，租金升为每月10万元，被告伍志强向承租人金某收取该租金后，仍然自己收取2万元，每月存入8万元到陈宏健上述账户。后于2013年3月，承租人金某要求退还部分物业，原告陈宏健表示由被告伍志强负责租赁事宜，他只要每月继续收取80000元租金即可，多出的租金归被告伍志强所有。后经被告伍志强联系接洽，与第三人成志锋达成租赁意向。2013年3月28日，两原告由伍长峰作为甲方（业主），与成志锋签订《租赁合同》一份，约定将案涉物业49号之一楼铺面一间约80平方米及二、三、四楼，建筑面积2400平方米出租给成志锋经营和管理。该合同由伍长峰签名并加盖指模，在该合同上，被告伍志强作为业主的代理人签名并加盖指模。该合同租赁期为10年，从2013年6月1日起至2023年5月30日止；其中2013年6月1日至2018年5月30日租金为每月28000元。另外该合同还写着“农行卡号62×××18”字样，该农行卡属于被告伍志强所有，是该租赁合同约定用以收取租金的账户。而从2013年6月开始，因为退还了部分物业，金某的租金降为每月72000元。被告伍志强收取租户金某和成志锋的租金合计10万元，并每月向陈宏健账户存入80000元，两原告一直按上述数额收到租金且未提出任何异议。金某的租赁合同于2017年12月31日期满，承租人金某不再续租，两原告向被告伍志强表示，该物业继续交给被告伍志强负责出租及管理维护，并表示两原告只要每月收取80000元租金即可，并要求被告伍志强代为退还原告陈宏健所收金某押金38万元。被告伍志强于是代原告退还了38万元的押金。此后，被告伍志强继续每月向陈宏健账户存入80000元。2017年12月21日，伍志强作为出租方与承租方成志锋签订《门面租赁合同》一份，约定将案涉物业49号之二铺面一间约180平方米出租给成志锋，租期至2023年5月30日，租金支付到账户62×××18。2017年12月21日，被告伍志强以原告名义，与被告奔路公司第七分店签订《租赁合同》，将案涉房产49号之三共449平方米租赁给被告奔路公司第七分店，租期从2018年1月1日至2023年5月30日，其中2018年1月1日至2020年12月31日的租金为每月90000元，2021年1月1日至2023年5月30日的租金为94500元。在2018年3、4月间，原告陈宏健认为被告伍志强赚取的租金差价过大，于是想要收回物业由其自己收租，被告伍志强与其协商未果，原告提起诉讼，案号为（2018）粵0606民初9948号，后顺德区人民法院驳回了原告的全部诉讼请求。原告于是又提起了本次诉讼。二、关于原被告之间的法律关系。被告伍志强在案涉租赁合同中，对承租方是以原告代理人的身份签订租赁合同、收租、物业维护、管理，而被告伍志强与原告的内部关系中，被告伍志强实际上是该物业出租的承包者，负责该物业出租、管理、维护等几乎所有事宜，固定每月向原告缴纳固定的租金。虽然上述原告和被告伍志强的关系并无合同或授权委托书原件予以证明（原告曾向被告伍志强出具过委托书，但目前被告伍志强未找到委托书原件）。但从案涉租赁合同履行中的相关事实可以证明：1.与金某签订的租赁合同，是两原告与金某签订，该合同上，被告伍志强作为出租方代表与承租方确定水电度数。2.2013年3月28日，原告伍长峰作为甲方（业主），与成志锋签订《租赁合同》，该合同上原告伍长峰签名加盖指模，有被告伍志强作为业主的代理人签名并加盖指模，且约定的收款账户为被告伍志强账户。3.案涉房产租金由被告伍志强收取且原告陈宏健将其存折原件交由被告伍志强保管。根据上述原告与金某和成志锋签订的合同，原告清楚知道租户实际的租金数额是多少，但其每月收取被告伍志强支付的75000元或80000元却直至在2018年4月之前没有任何异议。由此可以推测原告与被告伍志强达成口头协议，由被告伍志强负责租赁事宜，原告仅向被告伍志强收取每月8万元的固定租金。原告在诉状中所称的“后因金某向两原告提出调整租金的要求，希望将租金调整为80000元／月，两原告口头予以认可，双方约定金某将租金汇入以原告一名义开设的中国农业银行顺德大良支行账户中（账号：44×××48）”，该陈述与事实不符，与（2018）粵06Ｏ6民初9948号案中金某的陈述不符，也没有任何证据予以证实。4.各承租方一直是与被告伍志强接触联系，且向被告伍志强支付租金。金某（与两原告签订租赁合同）在另案的答辩中也认为被告伍志强是原告的代理人，成志锋（与原告伍长峰签订租赁合同）也是与被告伍志强接触联系，且向被告伍志强支付租金。5.承租方金某租赁合同期满，被告伍志强代原告退还租金给金某，金某向被告伍志强移交租赁房屋。6.案涉的物业在原告向上一手业主购买时，由被告伍志强代表原告陈宏健负责接收。基于上述事实，对于承租方被告奔路公司、贺华发公司、炫动服装店来说，被告伍志强是原告的代理人，即使原告否认代理关系的存在，但对于各租户来说，有充分的理由认为被告伍志强有代理权限，也应适用表见代理的规定，认定被告伍志强代表原告的行为具有法律效力,故被告伍志强代表原告与承租方签订的合同具有法律效力，原告要求被告奔路公司、贺华发公司、炫动服装店腾退租赁房屋没有法律依据。三、原告要求被告伍志强支付从2018年1月1日至今的占有使用费也没有依据，请求法庭予以驳回。如上所言，原告和被告伍志强之间实际上是承包关系，原告将案涉房产租赁事宜交被告伍志强负责，被告伍志强自行收取租金，并按固定数额每月8万元向两原告交租。被告伍志强仅负有每月向原告支付8万元的义务。原告要求被告伍志强按每月15万元支付占用费无任何依据，该15万元为原告凭空捏造的数额。被告伍志强应支付给原告的租金应按双方约定的每月8万元计算。而被告已实际支付了2018年1月至10月的租金，其中2018年9月22日除向陈宏健账44463000460080948支付5万元外，另向原告陈宏健的扣税账户46×××72支付了3万元。所以该次支付的租金也是8万元。另外被告伍志强代原告向金某退还了38万元押金应抵销应付的租金。也即截止原告起诉的2019年3月，被告伍志强并未欠原告租金。鉴于以上事实与理由，被告伍志强认为原告对各被告的诉讼请求没有事实依据。被告奔路公司第七分店、奔路公司辩称，一、被告伍志强为原告代理人与被告奔路公司签订租赁合同，原告与被告奔路公司之间租赁合同关系成立，原告要求被告奔路公司及奔路公司第七分店腾退涉案房屋无事实与法律依据。1.2017年12月21日，被告伍志强向被告奔路公司及被告奔路公司第七分店出示了一份委托人为原告，受托人为被告伍志强的《授权委托书》，该《授权委托书》明确被告伍志强为原告涉案房屋出租的合法代理人，具有代理原告与承租人签订租赁合同、收取租金等权限，委托期限从2017年12月10日起至2023年5月30日止。被告伍志强同时将涉案房屋产权证复印件提供给被告奔路公司及奔路公司第七分店，以证明其委托人即原告为涉案房屋合法产权人;被告伍志强还向被告奔路公司及奔路公司第七分店出示了其作为业主代理人与业主即原告共同与其他承租人签订的涉案房屋其他场地的《租赁合同》。在被告伍志强充分证明其为涉案房屋产权人即原告的代理人的情况下，被告伍志强代表原告与被告奔路公司签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋的之三、建筑面积449平方米场地租赁给奔路公司使用，租赁期限为2018年1月1日至2023年5月30日，并按市场价约定2018年1月1日至2020年12月31日，月租金为90000元整；2021年1月1日至2023年5月30日，月租金为94500元。合同还约定了保证金、双方权利义务、违约责任等条款。原告代理人即被吿伍志强与被告奔路公司均已在《租赁合同》上签字盖章，《租赁合同》已成立、生效并己实际履行至今，被告奔路公司第七分店是奔路公司在涉案场地开设的分支机构（班尼路品牌专卖店），因此被告奔路公司第七分店使用涉案房屋之三场地合理合法。2.原告称被告伍志强并非原告出租代理人不符合事实。事实上，被告奔路公司第七分店自2012年12月18日就设立了，从设立之日起经营场所就设在涉案49号之三，自2012年12月1日至2017年12月31日期间，是金某将涉案房屋之三场地提供给被告奔路公司使用的，也即是说被告奔路公司第七分店在涉案地址开设经营至今已7年了。在被告奔路公司第七分店使用涉案房屋之三场地期间，金某及其代理人应某告知被告奔路公司及奔路公司第七分店称被告伍志强为原告代理人，而原告与被告伍志强也曾一起以业主身份来过涉案房屋实地查看涉案房屋的使用情况，原告从未表示过被告伍志强非其代理人，原告对被告奔路公司第七分店自2012年12月起使用涉案房屋之三场地的事实是清楚了解，且无任何异议的。被告奔路公司第七分店使用涉案场地七年期间，遇到需要房屋业主出面处理的问题，几乎均由被告伍志强出面进行处理，现原告起诉称被告伍志强并非其代理人与事实不符。退一万步讲，即便被告伍志强不出具原告授权委托书、房地产权证复印件、与其他承租人的合同等任何材料或文件，根据原告与被告伍志强一直以来的行为表现、被告伍志强代行涉案房屋产权人责权的种种事实，被告奔路公司第七分店都完全有理由相信被告伍志强是原告代理人，其有权与被告奔路公司第七分店的设立人被告奔路公司签订涉案《租赁合同》。因此，根据《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。被告伍志强作为原告代理人与被告奔路公司签订的《租赁合同》对原告发生效力，原告依法应遵守履行，现原告要求被告奔路公司及奔路公司第七分店腾退房屋违反合同约定，依法不应予以支持。二、不论原告与被告伍志强存在任何争议，不应影响原告与被告奔路公司之间《租赁合同》的继续履行。1.根据原告起诉状所述，原告认为自2018年1月起，涉案房屋月总租金应为15万元，但其收到被告伍志强支付的月租金只有8万元，要求被告伍志强按月租金15万元向其支付；而根据原告提交的另案（2018)粤0606民初9948号案的有关庭审笔录等证据显示，被告伍志强称因原告不满实收月租金过低，原告与被告伍志强双方协商不成而导致纠纷。由此可见，本案纠纷实际为原告与被告伍志强之间有关租金分配的纠纷，属于其双方内部纠纷，应由其双方自行解决，不应影响原告与被告奔路公司之间《租赁合同》的继续履行，更不应侵害被告奔路公司第七分店合法权益。2.被告奔路公司第七分店及被告奔路公司均为全国著名服饰品牌班尼路公司旗下的企业，具有充分的履约能力及优良的诚信，被告奔路公司第七分店在使用承租涉案房屋期间严格遵守法律规定及合同约定，按时支付租金等各种费用，从未发生过任何违法违约行为，是典型的优质承租人。原告作为涉案房屋的产权人，目的无非是为了将涉案房屋按市场价出租给诚实信用的承租人，以顺利收取租金，实现产权人收益。而被告奔路公司第七分店恰恰就是这种承租人，因此，且不论原告与被告伍志强之间有何矛盾或争议，对于原告与被告奔路公司第七分店之间，继续维持双方的租赁合同关系不仅符合事实及法律规定且最能保障双方利益，是解决纠纷的最佳选择。被告伍志强在与被告奔路公司签订《租赁合同》同时，出具《声明》称，如因被告伍志强没有及时转交租金给业主超过一个月的，被告奔路公司及被告奔路公司第七分店可将租金直接支付给业主。被告奔路公司第七分店收到本案起诉材料后，从原告起诉状得知被告伍志强与原告之间可能存在被告伍志强《声明》中涉及的租金转交问题，为此被告奔路公司自2019年5月起已停止向被告伍志强支付租金，待原告向被告奔路公司第七分店及奔路公司明确今后租金的收取方式后，被告奔路公司第七分店同意把自2019年5月起欠付的租金及今后应付租金均按原告确定的方式支付。综上，原告要求被告奔路公司及奔路公司第七分店腾退涉案房屋的主张无事实与法律依据，依法应予驳回。被告贺华发公司辩称，驳回两原告要求退还案涉房屋的诉讼请求，被告贺华发公司应当继续使用案涉房屋至2023年5月30日，理由如下：1.2013年3月28日，原告伍长峰、被告伍志强作为代表与成志锋签订租赁合同，该合同约定由成志锋承租佛山市顺德区49号之一楼铺面一间以及二至四楼的场地，该合同真实有效，应受法律保护，且至今已履行了六年；2.2013年6月18日被告贺华发公司的法定代表人与成志锋签订了房屋租赁合同，成志锋将该场所出租给被告贺华发公司的法定代表人，被告贺华发公司的法定代表人以该经营场所注册设立被告贺华发公司并租赁使用至今超过六年，该合同亦真实有效，应受法律保护。因此，被告贺华发公司不应当从案涉房屋搬离，不应当在合同期内将案涉场所退还给两原告。两原告与被告伍志强之间的纠纷不应当影响被告贺华发公司的租赁使用权。被告炫动服装店辩称，被告炫动服装店通过合法租赁关系取得案涉房屋的使用权，两原告要求被告炫动服装店退还房屋没有事实与法律依据，本案中成志锋与伍志强在2017年12月21日签订租赁合同，约定租期从2018年1月1日至2023年5月30日，此后成志锋与广州市炫华服饰有限公司签订合作经营合同，根据该合同设立被告炫动服装店，被告炫动服装店也相应的取得了案涉房屋在2023年5月30日前的租赁使用权，在租赁合同未到期的情况下，原告要求被告炫动服装店退还房屋没有法律依据。第三人成志锋述称，一、原告伍长峰作为业主代表与成志锋签订租赁合同，成志锋与业主主之间的租赁合同合法有效。被告贺华发公司基于与成志锋租赁合同而占用位于佛山市顺德区铺面（约80平方米）以及二楼、三楼、四楼的物业属合法使用，原告诉请被告贺华发公司腾退房屋没有事实依据。2013年3月28日，原告伍长峰作为业主代表、被告伍志强作为业主代理人与成志锋签订了《租赁合同》，租赁合同约定两原告将涉案物业的一楼铺面一间约80平方米以及二楼、三楼、四楼的经营场所约面积2400平方米出租给成志锋。除此之外，双方在《门面租赁合同》还约定：合同期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月30日止；2013年6月1日至2018年5月30日的租金为每月人民币28000元、2018年6月1日至2021年5月30日的租金为人民币30000元、2021年6月1日至2023年5月30日的租金为人民币32000元；租赁押金56000元和水电押金55000元；成志锋有权与第三方合作经营或者转让、转租本合同的任何权利与义务。原告伍长峰、被告伍志强各自在《租赁合同》上甲方处签名，成志锋在乙方处签名，《租赁合同》已经成立并生效。除此之外，伍志强在签约之时向成志锋出示了一份《委托书》复印件，《委托书》复印件显示两原告于2007年10月5日全权授权被告伍志强对位于佛山市顺德区之物业的租赁和管理，委托权利：（1）与承租方签订该物业的租赁合同；（2）代为收取承租方的租赁押金以及租金并代为向承租方开具相关收据；（3）有权行使该物业的管理权；（4）具有在每个月双方指定的日期将该物业的租金以转账的方式转到两原告指定的账户上的义务。签约之后，成志锋于2013年8月12日向业主代理人伍志强支付租赁押金56000元和水电押金55000元，且成志锋每月将租金支付给业主指定的伍志强的账户内。自2013年3月到2019年9月长达6、7年时间，成志锋一直按照如此缴纳租金和水电给业主代理人伍志强，从未违约过，业主一直从来没有任何异议。成志锋一直履行和遵守租赁合同的其他义务至今没有违约。根据成志锋与业主的《租赁合同》，成志锋作为承租人有权与第三方合作经营或转让、转租本合同的任何权利与义务约定，成志锋于2013年6月18日与陈某（被告贺华发公司的法定代表人）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于佛山市顺德区平方米，二、三、四楼）租给陈某用于经营酒店。成志锋与陈某之间房屋租赁合同一直如约履行，成志锋将租赁房屋交付给陈某，如期收取租金。陈某作为被告贺华发公司法定代表人将案涉场地佛山市顺德区平方米,二、三、四楼）用于经营，属于合法占有使用租赁物，故两原告诉请被告贺华发公司腾退房屋没有事实依据。二、成志锋与原告租赁代理人伍志强之间签订的《门面租赁合同》合法有效。被告炫动服装店属合法使用佛山市顺德区平方米的物业，两原告诉请被告炫动服装店腾退房屋没有事实技据。鉴于成志锋自2013年起依约向业主的代理人伍志强履行物业租赁合约长达5年，且业主从来认可租赁代理人伍志强租赁代理。基于此前代理，成志锋在2017年12月底向业主代理人伍志强在同一场地再次承租铺位一间（位于佛山市顺德区平方米）。签约之后，依约支付租赁押金82500元和水电押金15000元。原告代理人基于门面租赁合同将案涉物业交付给成志锋，成志锋将该180平方米的物业与阮志春合作用于经营服装，且自2018年1月1日一直履约至今。被告炫动服装店使用案涉物业完全有依据，合法合理合情，且一直以来租赁合同或者合作合约履约顺利顺畅。基于上述事实可以判断，案涉房屋都是通过业主本人或者通过业主代理人出租给成志锋，成志锋取得上述两处物业承租权和使用权。此后，成志锋将自己承租物业依约转让、转租或者与第三人合作经营形式交付给被告贺华发公司、被告炫动服装店的法定代表人与经营者。被告贺华发公司、被告炫动服装店将上述场地用于经营酒店和服装专卖店完全合法。因此，原告诉请被告贺华发公司、被告炫动服装店腾退房产没有事实依据。三、成志锋、被告贺华发公司、被告炫动服装店属于善意第三人，成志锋与两原告之间的租赁合同合法有效。无论原告和伍志强在事实上是否终止了委托代理关系，不影响原告和成志锋的租赁合同生效和继续履行。成志锋与业主本人及代理人两人亲自签订《租赁合同》，且一直依约履行5年。五年之后，基于各种代理事实和前期租赁代理，完全有理由相信伍志强对同一门面存在代理，遂再次就门面签订门面（180平方米）租约，伍志强签约与履约行为完全属于表见代理，成志锋属于善意第三人，其主观上完全没有任何过错。签约之后，业主一直认可由伍志强收租。因此，成志锋鉴于表见代理所签订的租赁合同在没有解除之前有效，应当一直履行至期限届满。成志锋有权依照合同约定的权利义务，将该房产用于合作经营和转租。原告在各方如约履行合同情形下要求收回上述物业，背信弃义有违诚信。综上所述，被告贺华发公司、被告炫动服装店各自占有合法使用涉案房产，都是有依有据，故原告要求被告贺华发公司、被告炫动服装店腾退涉案房屋无事实与法律依据。成志锋请求法院依法驳回原告对被告贺华发公司、被告炫动服装店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：1.两原告举证的通知打印件、邮寄单、交寄邮件收据、EMS快递流程复印件、账户明细打印件、存折、（2018）粤0606民初9948号开庭笔录复印件、金某答辩意见、（2018）粤0606民初9948号民事判决书、（2018）粤0606民初9948号生效证明、租赁合同复印件，经审查，上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；2.两原告举证的发放报酬凭证，该证据形成于两原告与被告伍志强之间，被告伍志强对该证据的真实性无异议，本院予以采信；3.两原告举证的租赁物现状照片打印件，该证据证明被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店使用案涉房屋的情况，被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店对该证据真实性没有异议，本院予以采信；4.被告伍志强举证的物业移交单据、收款收据、农业银行客户凭条、收据、农业银行个人明细对账单、农业银行活期存折，上述证据形成于两原告与被告伍志强之间，两原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信；5.被告伍志强举证的租赁合同复印件及第三人成志锋举证的租赁合同，上述租赁合同经鉴定为原告伍长峰亲笔签名并按捺指模，故本院对上述租赁合同予以采信；6.被告伍志强举证的门面租赁合同、合作经营合同，上述证据形成于第三人成志锋与被告伍志强之间，第三人成志锋对该证据的真实性无异议，本院予以采信；7.被告伍志强举证的租赁合同，上述证据形成于被告奔路公司与被告伍志强之间，被告奔路公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信；8.被告伍志强举证的中国农业银行个人明细对账单打印件，经审查，上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；9.被告奔路公司第七分店举证的租赁合同，该证据形成于被告奔路公司与被告伍志强之间，被告伍志强对该证据的真实性无异议，本院予以采信；10.被告奔路公司第七分店举证的授权委托书，被告奔路公司第七分店未能提供原件予以核对，本院不予采信；11.被告奔路公司第七分店举证的房地产权证复印件、银行转账单、受委托付款确认书、收据、企业信息打印件、声明书，经审查，上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；12.被告贺华发公司举证的营业执照复印件，该证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；13.被告贺华发公司举证的租赁合同、房屋租赁合同，该证据形成于被告贺华发公司与第三人成志锋之间，第三人成志锋对该证据的真实性无异议，本院予以采信；14.第三人成志锋举证的门面租赁合同，该证据形成于被第三人成志锋与被告伍志强之间，被告伍志强对该证据的真实性无异议，本院予以采信；15.本院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及鉴定费发票，上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区的房产登记权利人为原告陈宏健、伍长峰。2007年9月1日，中国农业银行佛山顺德大良支行将上述房产移交给两原告，由被告伍志强代为接收。2007年10月5日，原告陈宏健、伍长峰与案外人金某签订《租赁合同》，约定如下：两原告将位于佛山市顺德区的房产出租给案外人金某使用；租赁期为十年，从2008年1月1日至2017年12月31日；2008年1月1日至2012年12月31日期间的月租金为95000元，2013年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为100000元；金某应于每月5日前向两原告支付当月租金，逾期15日未付清租金则视为违约；在签订合同当日，金某应当向原告支付380000元作为按金，在租赁期间金某提前退租或有其他违约行为，两原告有权没收按金作为违约金，如租赁期满无违约行为则无息退回，金某如逾期30日未交付租金，两原告有权收回房产并没收按金。在租赁合同上对电表、水表的度数的确认，并由被告伍志强、案外人应某签名确认。2007年10月6日，原告陈宏健出具收据确认收到金某按金380000元。因金某实际退回部分房屋，故租金予以减少,2017年6月2日、2017年7月3日、2017年8月2月、2017年9月5日、2017年10月1日、2017年11月3日，金某均通过案外人的账户各向被告伍志强的账户转账72000元。2017年12月31日，被告伍志强出具《房屋移交交接确认书》确认金某已结清所有相关费用，并将案涉房屋移交给被告伍志强。2017年12月26日，被告伍志强转账97000元至案外人应某的账户；2018年1月10日，被告伍志强转账200000元至案外人应某的账户。金某将按金收据380000元的原件交给被告伍志强。2017年12月21日，被告伍志强与第三人成志锋签订《门面租赁合同》，约定如下：第三人成志锋承租位于佛山市顺德区做品牌营业使用，房屋使用面积约为180平方米；租赁期从2018年1月1日至2023年5月30日；2018年1月1日至2020年12月30日期间的月租金为27500元，2021年1月1日至2023年5月30日期间的月租金为28875元；商铺押金82500元及水电费押金15000元。第三人成志锋与案外人在该商铺合作经营炫动服装店。2017年12月21日，被告伍志强以两原告的名义与被告奔路公司签订《租赁合同》，约定如下：被告奔路公司承租位于佛山市顺德区的房产，房屋建筑面积为449平方米；租赁期从2018年1月1日至2023年5月30日；2018年1月1日至2020年12月31日期间的月租金为90000元，2021年1月1日至2023年5月30日的月租金为94500元；被告奔路公司于每月5日前付清当月租金，如被告奔路公司逾期15日未付清租金则视为违约，逾期30日未交付租金，则两原告有权收回房屋并没收被告奔路公司的合同保证金；被告奔路公司交付270000元作为合同保证金。合同签订后，被告奔路公司在该地址注册设立了分公司即被告奔路公司第七分店。被告奔路公司、奔路公司第七分店在2018年1月至2019年4月期间每月向伍志强支付租金90000元，共计支付了租金1440000元。另查明，2013年3月28日，原告伍长峰、被告伍志强、第三人成志锋签订《租赁合同》，约定如下：第三人成志锋承租位于佛山市顺德区间（约80平方米）及二楼、三楼、四楼经营场地（建筑面积为2400平方米）；租赁期从2013年6月1日至2023年5月30日；2013年6月1日至2018年5月30日期间的月租金为28000元，2018年6月1日至2021年5月30日的月租金为30000元，2021年6月1日至2023年5月30日的月租金为32000元；租赁押金56000元；第三人成志锋于每月5日前付清当月租金，如第三人成志锋逾期15日未付清租金则视为违约，原告有权收回该经营场地并没收押金。原告伍长峰在该合同“甲方签名”处签名，第三人成志锋在“乙方签名”处签名，被告伍志强在“屋主代理人签名”处签名。第三人成志锋在2018年1月1日至2018年5月30日期间每月向伍志强支付租金55500元，在2018年6月1日至2020年3月31日期间每月向伍志强支付租金57500元，共计支付了租金1542500元。第三人成志锋于2013年6月18日与被告贺华发公司的法定代表人陈某签订《房屋租赁合同》，约定如下：陈某承租位于佛山市顺德区平方米，二、三、四楼以房屋产权证为准）；租赁期从2013年6月1日至2023年5月30日；2013年6月1日至2016年5月30日期间的月租金为75000元，2016年6月1日至2019年5月30日的月租金为78750元，2019年6月1日至2023年5月30日的月租金为82688元；合同保证金225000元，水电费押金50000元，合同期满后扣除费用剩余的三个工作日内无息退还给陈伟洪；陈某每月5日前付清当月租金，如陈某逾期20日未付清租金则视为违约，第三人成志锋有权单方面解除合同并收回该房屋，已缴付的租金及押金不予退回。诉讼中，根据两原告的申请，本院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对第三人成志锋提交的2013年3月28日《租赁合同》中第一页抬头处“甲方（屋主）：伍长峰”、第二页落款处“甲方签名：伍长峰”签名处的指印是否为伍长峰的手指捺印所留进行鉴定，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所于2019年12月9日出具《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：第三人提交的“2013年3月28日的《租赁合同》”其中第一页抬头处“甲方（屋主）：伍长峰”签名处指印不具备鉴定条件；第二页落款处“甲方签名：伍长峰”签名处的指印是伍长峰的右手指捺印所留。本院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对第三人成志锋提交的2013年3月28日《租赁合同》中第1页抬头处“甲方（屋主）：伍长峰”处“伍长峰”签名、第2页落款“甲方签名：”处“伍长峰”签名的真实性进行鉴定，广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所于2019年12月16日出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：第三人提交的2013年3月28日的《租赁合同》中第1页抬头处“甲方（屋主）：”处“伍长峰”签名，第2页落款“甲方签名：”处“伍长峰”签名与委托方提供的伍长峰笔迹样本是同一人所写。两原告为此支付司法鉴定费22076元。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告陈宏健、伍长峰为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。本案所涉及租赁的不动产位于广东省佛山市顺德区，内地法律属于与合同具有最密切联系的法律，故本案应适用内地法律审理。本案争议焦点为：一、被告奔路公司第七分店、奔路公司、贺华发公司、炫动服装店应否腾退案涉房屋予两原告；二、被告伍志强应否向两原告支付占有使用费。本院就该问题作以下论述。一、被告奔路公司第七分店、奔路公司、贺华发公司、炫动服装店应否腾退案涉房屋予两原告。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据上述规定，构成表见代理必须符合两个条件：一是代理人表现出了其具有代理权的外观；二是相对人相信其具有代理权且善意无过失。本案中，在两原告与金某履行租赁合同期间，两原告委托被告伍志强代为收取租金，在租赁合同期满时亦由被告伍志强负责相应费用、押金结算及交接案涉租赁房屋。在原告伍长峰与第三人成志锋签订的租赁合同中，被告伍志强以屋主代理人的身份参与签订，且租金亦是委托被告伍志强代为收取。被告伍志强并非案涉房屋的所有权人，但其一直以房屋所有权人的代理人身份处理案涉房屋的租赁事宜，已足以使善意相对人即被告奔路公司、第三人成志锋相信被告伍志强具有法律意义上的代理权，即使被告伍志强是以个人名义与被告奔路公司、以房屋所有权人名义与第三人成志锋签订租赁合同，也不足以影响被告奔路公司、第三人成志锋使其对被告伍志强没有代理权产生合理怀疑，因此被告伍志强与被告奔路公司签订的《租赁合同》、第三人成志锋所签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同应属合法有效。另外，原告伍长峰、被告伍志强、第三人成志锋于2013年3月28日签订的《租赁合同》，虽然原告陈宏健并未参与签订合同，但在合同履行期间陈宏健收取了相应租金且一直未提出过异议，故可推断原告陈宏健认可签订该合同，该合同亦合法有效。由于被告奔路公司、第三人成志锋合法取得案涉房屋的使用权，被告奔路公司有权将其所租赁的房屋交由其分公司被告奔路公司第七分店使用，第三人成志锋亦有权将其所租赁的房屋转租给被告贺华发公司及交由合作经营的被告炫动服装店使用，故原告主张被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店腾退案涉房屋予两原告，理据不成立，本院不予支持。二、被告伍志强应否向两原告支付占有使用费。两原告认为被告伍志强无权将案涉房屋出租给被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店，主张被告伍志强支付占有使用费至腾退案涉房屋之日止。承上所述，被告伍志强的出租行为构成表见代理，被告奔路公司第七分店、贺华发公司、炫动服装店有权使用案涉房屋，并不存在腾退案涉房屋的义务，故两原告主张被告伍志强支付占有使用费，理据不成立，本院不予支持。至于被告伍志强收取承租人缴纳的租金后未如实转交给两原告，两原告可另案向被告伍志强主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈宏健、伍长峰的全部诉讼请求。案件受理费18120元，财产保全费5000元，二项合计23120元（两原告已预交），由原告陈宏健、伍长峰负担；司法鉴定费22076元，由原告陈宏健、伍长峰负担。如不服本判决，原告陈宏健、伍长峰可以在判决书送达之日起三十日内，被告伍志强、佛山市奔路贸易有限公司大良第七分店、广东顺德贺华发酒店管理有限公司、顺德区大良炫动服装店、佛山市奔路贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何霈锋人民陪审员  关自强人民陪审员  陈雪琴二〇二〇年六月二十九日书 记 员  游瑞环