长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初1416号 原告：长春房地（集团)有限责任公司物业发展公司,住所地长春市朝阳区前进大街****楼。 法定代表人：任喜杰，总经理。 委托诉讼代理人：王淑英,系该公司员工。 委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师 被告：姚多禄，男，汉族，1988年9月1日生，住长春市高新区。 被告：修琳琳，女，汉族，1976年4月14日生，住长春市高新区。 被告：于英，女,汉族，1977年4月6日生,住长春市高新区。 被告：马扬眉，女，汉族，1968年4月5日生，住长春市高新区。 被告：赵洁军,男,汉族，1964年12月6日生，住长春市高新区。 被告：赵国伟，男，汉族，1985年1月15日生，住长春市高新区。 被告：孟丽丽，女，汉族，1980年4月16日生，住长春市高新区。 被告姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽的委托诉讼代理人：杨桂伍，吉林吉大律师事务所律师。 被告修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽的委托诉讼代理人：王宇玲，吉林吉大律师事务所律师。 原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司（以下简称“长房物业发展公司”）与被告姚多禄、马扬眉等物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长房物业发展公司的委托诉讼代理人王淑英、林玉兰到庭参加诉讼，被告姚多禄、马扬眉、修琳琳、赵洁军、赵国伟、于英、孟丽丽等七被告的委托诉讼代理人杨佳伍、王宇玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长房物业发展公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告姚多禄给付原告物业费人民币4784.4元、违约金1148.26元合计5932.66元；被告孟丽丽给付原告物业费人民币7638.72元，违约金1833.29元合计9472.01元；被告马扬眉给付原告物业费人民币53215.4元，违约金12771.7元合计65987.1元；被告赵国伟给付原告物业费人民币5251.62元，违约金1260.39元合计6512.01元；被告修琳琳给付原告物业费人民币27457.34元、违约金6589.76元合计34047.10元；被告于英给付原告物业费人民币15819.77元、违约金3796.74元合计19616.51元；被告赵洁军给付原告物业费人民币27160.38元、违约金6518.49元合计33678.87元。事实和理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与原告签订物业服务合同一份，约定原告为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%标准向原告支付违约金，原告已按照合同约定提供了物业服务，现各被告未按照合同约定支付物业费。原告为维护其合法利益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法裁判。 姚多禄、马扬眉等七被告辩称：1.本案物业服务合同对答辩人不具有约束力，根据《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同要经过业主大会专有面积和总人数的双过半通过，这是一强制性规定。本案中的物业服务合同签订过程不但答辩人不知情，其他广大业主也不知情，关于这一事实如果法庭觉得有必要可以前往融创上城任意核实调查该情况。被答辩人作为物业合同签署的一方对物业合同的相关法律规定应当知晓并且也应当知道物业服务合同的签订权利来源是经过真实的业主大会批准,本案的物业服务合同是否真实的经过业主大会审批被答辩人也是必然清楚的，如果明知没有经过审批而仍然签订便属于恶意串通，《合同法》第52条规定恶意串通损害国家、集体、第三人利益的合同无效。能够证明本案合同经过业主大会批准，最直接的证据就是大会形成的所有原始资料。《物业管理条例》规定：业主大会的所有资料应当存档备案，答辩人根据民事诉讼法的相关规定，申请法庭令被答辩人提供召开业主大会的所有会议资料包括但不限于业主到会签到簿、表决事项投票原始记录，或追加业主委员会作为第三人参加本案负责提供上述资料。如果最终各方没能提供出业主大会资料，就证明本案物业合同没有经过真实合法的审批通过，对答辩人和其他业主都不具有约束力。另外，本案小区面积超过5万平方米，但是没有以招标的形式选择物业企业，还有万科物业也曾经向小区的其他业主发过律师函催缴物业费，这些都是法律不允许也更让人相信被答辩人与业主委员会之间的恶意串通行为存在的合理性，请法庭进一步查明。 2.假设本案物业合同法庭认定合法有效，那么因下列理由，法庭也不应支持被答辩人的诉讼请求。首先，被答辩人没有按约定履行物业服务合同。在被答辩人进驻到融创上城后，有大量的证据证明其没有履行合同约定的服务内容和要达到的服务标准，小区公共区域垃圾遍地堆放、公共设施不但没有维修而且放任其破坏、小区之外人员可以任意进出业主无任何安全保障，本案小区由2015年之前的本市高档小区沦为了现在的低档小区，导致业主的物业价值较其他同类小区大大缩水。在服务标准上，被答辩人在签订物业合同承诺了三年服务规划，按“万科睿”服务质量为业主提供物业服务，既然被答辩向答辩人主张合同权利，那么就要证明自身已经履行了服务义务并达到了“三年规划”中承诺的服务标准。如果不能证明，就无权主张答辩人支付物业费。同时被告要求原告按照合同约定向被告支付违约金，金额同原告主张金额。第二，本案物业合同已经于2018年9月30日到期，被答辩人主张2018年之后的物业费没有任何依据，具体观点在之后庭审中逐步展开。被答辩人自进驻融创上城以来从未向答辩人及广大业主公布公共部分收益，也未向答辩人及广大业主分配过公共收益，此处在答辩人抗辩被答辩人诉请的同时向法庭提出反诉，请求法庭判令被答辩人向答辩人公布经过会计师事务所审计的公共收益并按《物业管理条例》规定和合同约定向答辩人分配公共收益。综上，答辩人认为被答辩人的主张不应得到法院支持，应驳回其诉讼请求。其中修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军适用诉讼时效，上述四被告2016年之前的物业费已经过三年诉讼时效。 经审理查明：2015年7月3日，长春融创上城业主委员会（甲方）与长春融创上城小区业主大会选聘的长房物业发展公司（乙方）签订《过渡期物业服务合同》一份，约定长房物业发展公司为融创上城小区提供过渡期物业管理服务，期限为2015年7月1日至9月30日，物业服务费用标准按照原物业服务费标准收取。 2015年10月1日，长春融创上城业主委员会（甲方）与长房物业发展公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定长房物业发展公司为长春融创上城小区提供物业服务，第二条约定物业服务内容为“1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理（工业共同设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”，第五条合同期限约定未2015年10月1日起至2018年9月30日止，“但是：1、如合同到期，当具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”，第十一条约定物业服务收费标准，第十三条约定“【物业服务费】按【年】【季【月】缴纳，业主或物业使用人应于每【年】【季【月】的15日前向乙方交纳当期的【物业服务费】，在下【年】【季】【月】首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”。长房物业发展公司为业主提供了物业服务。因各被告欠付物业费，故长房物业发展公司诉至法院。 另查明，姚多禄系融创上城×9栋××3室房屋的业主，建筑面积为88.6平方米。2020年3月26日，长房物业发展公司向姚多禄发出书面催缴函，要求姚多禄于2020年3月31日前缴纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4784.4元，其中2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费3827.52元。 马扬眉系融创上城8×栋××2室房屋的业主，建筑面积为289.37平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求马扬眉于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费28908.2元。2020年3月27日，长房物业发展公司向马扬眉发出书面催缴函，要求马扬眉于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费53215.4元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费48353.96元。 赵国伟系融创上城5×栋×单元××3室房屋的业主，建筑面积为88.41平方米。2020年3月26日，长房物业发展公司向赵国伟发出书面催缴函，要求赵国伟于2020年3月31日前缴纳2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5251.62元，其中2018年4月1日至2020年6月30日的物业服务费4296.78元。 修琳琳系融创上城×2栋××9室房屋的业主，建筑面积为208.96平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求修琳琳于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14919.24元。2020年3月31日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求修琳琳于2020年4月7日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费27457.34元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费24949.82元。 于英系融创上城×8栋×单元×××3室的业主，建筑面积为133.29平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向于英发出书面催缴函，要求于英于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费8622.17元。2020年3月27日，长房物业发展公司向于英发出书面催缴函，要求于英于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费15819.77元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费14380.25元。 赵洁军系融创上城×3栋××5室的业主，建筑面积为206.7平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向赵洁军发出书面催缴函，要求赵洁军于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14758.38元。2020年3月27日，长房物业发展公司向赵洁军发出书面催缴函，要求于英于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费27160.38元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费24679.98元。 孟丽丽系融创上城×5栋××5室的业主，建筑面积为88.41平方米。2018年12月15日，长房物业发展公司向孟丽丽发出书面催缴函，要求孟丽丽于2018年12月30日前缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3819.36元。2020年3月21日，长房物业发展公司向孟丽丽发出书面催缴函，要求孟丽丽于2020年3月30日前缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7638.12元，其中2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费6683.88元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力……”之规定，经融创上城业主大会选聘的长房物业发展公司与长春融创上城业主委员会签订的《过渡期物业服务合同》《物业服务合同》对姚多禄、马扬眉等业主具有法律拘束力。关于姚多禄、马扬眉等人主张上述《过渡期物业服务合同》《物业服务合同》系长房物业发展公司与长春融创上城业主委员会恶意串通故属无效合同的抗辩意见，但姚多禄、马扬眉等人提供的证据不足以证明其主张，故本院对姚多禄、马扬眉等人的抗辩意见不予采信。关于姚多禄、马扬眉等人认为物业服务合同已经到期故对业主不具有法律效力的抗辩意见，《物业服务合同》第五条既约定了合同期限，又约定了合同继续有效的条件，目前合同的履行情况符合合同约定的有效条件，故《物业服务合同》仍为有效合同，对业主具有法律拘束力，本院对姚多禄、马扬眉等七被告的抗辩意见不予采信。 对长房物业发展公司的各项诉讼请求，本院分别评判如下：（一）关于长房物业发展公司要求姚多禄、马扬眉等人支付物业费的诉讼请求，根据长房物业发展公司提供的照片及视频等证据可以证明，长房物业发展公司为融创上城小区履行了提供物业服务的义务，业主应当按照合同约定向长房物业发展公司支付物业费。关于物业费计算的起止期限，因合同约定的物业费的支付期限并不明确，长房物业发展公司仅能就已经实际发生的物业服务费进行主张，故本院对原告主张的自欠付之日起至2020年6月30日止的物业费数额予以支持。对于2020年7月1日至2020年12月31日止的物业费尚未实际发生，本院对原告该部分诉讼请求不予审理，待实际发生后，长房物业发展公司可另行主张。关于修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军等四被告抗辩认为长房物业发展公司主张的2017年1月1日以前的物业服务费超过诉讼时效的抗辩意见，因合同约定的物业费给付期限并不明确，应视为未约定履行期限的合同，长房物业发展公司可随时主张权利，且长房物业发展公司第一次主张权利的时间为2018年6月15日，至其起诉之日即2020年6月3日并未超过三年诉讼时效，故本院对修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军等四被告的抗辩意见不予采信。 （二）关于长房物业发展公司主张按照合同约定计算违约金的诉讼请求，虽然各被告经书面催缴后仍未支付物业费构成违约，但各被告提供的照片、视频等证据证明长房物业发展公司提供的物业服务亦存在瑕疵，长房物业发展公司的损失是其自身过错所致，双方当事人应自行承担各自的违约责任，故本院对长房物业发展公司该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姚多禄于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费3827.52元； 二、被告修琳琳于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费24949.82元； 三、被告马扬眉于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费48353.96元； 四、被告赵国伟于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2018年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费4296.78元； 五、被告赵洁军于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费24679.98元； 六、被告孟丽丽于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6683.88元； 七、被告于英于本判决生效后立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费14380.25元； 八、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司提出的对违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2844元，收取为1472元，由原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司负担405元，由被告姚多禄负担16元、马扬眉负担529元、赵国伟负担16元、修琳琳负担237元、于英负担18元、赵洁军负担234元、孟丽丽负担17元。本院多收取的案件受理费1372元，退还原告原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司1372元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  唐虹梅 二〇二〇年六月三十日 书记员  王 越