海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终87号   上诉人（原审原告）：许丽生，男，1940年9月6日出生，汉族，住海口市龙华区，身份证号码：XXX。   被上诉人（原审被告）：王和美，女，1950年8月15日出生，汉族，住海口市龙华区，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：李霖，男，1987年12月21日出生，汉族，住海口市龙华区，系王和美的儿子，身份证号码：XXX。   上诉人许丽生因与被上诉人王和美房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初14072号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   许丽生上诉请求：请求撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初14072号民事判决，依法改判王和美向许丽生支付违约金20000元。   事实和理由：许丽生和王和美于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》约定：“③当本房产买卖时约定，买方不可告知本房产已交易。④以上①②③项约定合同违约方要支付另一方贰万元整。”该合同是双方当事人真实的意思表示，王和美不仅签名还按了手印，是合法有效的合同。   王和美辩称，第一，许丽生提供的民事诉讼上所主张的房屋租凭合同中第③条内容：“当房屋买卖时约定，买方不可告知本房产已交易。”王和美签订时认为这一条款是基于房屋买卖时的协定，现已经过户两年，具有法律的公示效力，要履行这一条款是不切实际的。   第二，在房屋过户完后，房屋的所有权、使用权，以及知情权应归王和美所有，房屋对于许丽生除了约定租赁外已经没有任何的关系。而且，许丽生提供的这份合同是为房屋租赁合同，此条款内容与租赁完全无关，而且还附有巨额违约金，其目的令人深思。   第三，若说透露房屋买卖信息，也是许丽生首先提起的诉讼，将买卖内容公之于众。而许丽生所提及的兰梦律师，正是5月份其第一次起诉王和美时，王和美所聘请的辩护律师。王和美觉得为了维护自身的合法权益，聘请律师为其辩护是公民的权利，并且律师对委托内容也是享有知情权的，而王和美将被诉内容告知其委托律师是合理合规的，许丽生却以此作为起诉理由是站不住脚的。   第四，许丽生作为租房一方，其起草的两份租赁合同，涉及此案的是第一份租赁合同。在2019年5月份时，许丽生同样以这套房屋的第二张租赁合同将王和美告上龙华法院，此案案号为：（2019）琼0106民初8259号，而王和美已经反诉了此案，并且龙华区法院也判决王和美胜诉，驳回了许丽生索赔请求，撤销涉案合同并要求其缴纳租金。当时签订第二份租赁合同的背景是许丽生单独约王和美至其住所，并营造撤诉假象（其实从未起诉王和美），还将与王和美无关的许丽生对国土局的撤诉书给王和美看和利用裁剪报纸的方式，威胁王和美如不签合同就把她告到坐牢。王和美年老多病，并且缺少法律常识，因而害怕而签订了第二张租赁合同，让许丽生免费居住4年们还要倒贴其1800元购买家电。最后许丽生更是变本加厉，竟然还起诉了王和美要求缴纳5万元违约金。要知道，许丽生从2017年租房至今两年多时间只支付了王和美4个月3700元的房租。这次又以同样的手法起诉王和美，要求其支付两万元的违约金和其它费用。王和美觉得这样的金额是许丽生没有法律依据的情况下提出的漫天要价，与合同法中违约金相关的条款是相违背的，王和美是不可能答应的。   综上所述，王和美基于诚信、公平、信任将房屋出租给许丽生，许丽生却胁迫王和美签订其拟定的租房合同，之后更是变本加厉，以各种不合理的条款为违约的理由几次起诉王和美要求其支付巨额违约金。王和美作为出租方，在未收到许丽生近两年租金的情况下，其还要求王和美赔付几万元。这已然显失公平，违反了等价有偿的原则，违反了合同法相关法规，双方的义务俨然完全不对等，损害了王和美的合法权益，甚至属于欺诈和恶意诉讼。故，恳请人民法院依法驳回许丽生的全部诉讼请求。   许丽生向一审法院起诉请求：赔偿违约金20000元及诉讼费。   一审法院认定事实：2017年10月11日，许丽生、王和美签订《房屋租赁合同》，其中约定：王和美将海口市大同路30号1606房出租给许丽生使用，许丽生退租时将许丽生现有电视、冰箱、电热器、空调送给王和美，租期内若有损坏家电按许丽生更换发票抵每月租金；租期从本房产买卖过户到王和美名下算起四年时间不更改，租金每月1000元永不更改；当本房产买时约定，买方不可告知本房产已交易；以上约定合同违约方要支付给另一方20000元，10天内支付，滞纳金2%月利。2019年5月25日，因涉案房屋买卖产生纠纷，许丽生曾将王和美诉至一审法院，要求王和美向其赔偿违约金50000元，其诉称的理由为“本案本是房产交易，因王和美违规操作被许丽生起诉，经双方协商调解许丽生同意撤诉。但王和美又再违约……许丽生只好起诉”。   又查，涉案海口市大同路30号1606房现登记于王和美名下。   一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，当事人应当公平订立合同条款。然而，许丽生、王和美于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》中合同条款均系对王和美之义务的约定，属于显失公平的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，涉案《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五条的强制性规定，属于无效合同。故许丽生依据涉案《房屋租赁合同》诉请王和美向其支付违约金的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，遂判决：驳回许丽生的全部诉讼请求。本案案件受理费150元,由许丽生负担。   许丽生在二审时提交行政诉讼的相关材料。证明内容：房产局行政违法，许丽生在脑中风的情况下，王和美突然带许丽生去房产局。当时许丽生到了房产局因为脑中风就坐在地上，王和美就拿着空白的表格给许丽生填以及签字盖印，完了就带许丽生去交通银行转账245000元到许丽生光大银行账户。许丽生查了一下王和美房产成交的价格145000元，王和美是以145000元来交税，偷税漏税10万元。许丽生从《海口日报》获悉偷税漏税应依法取消购房资格。许丽生跟王和美签的合同都是在双方同意的情况下签字和按手印的。   王和美质证称，王和美对许丽生提交的证据真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关系。   本院经审查认为，上述证据是许丽生和行政机关进行行政诉讼的材料，与本案无关，本院不予采纳。   王和美二审时提交海口市龙华区人民法院2019年5月份许丽生第一次起诉的案件判决书，案号是（2019）琼0106民初8259号。证明内容：王和美多次被许丽生起诉，而且许丽生提供的证据和理由都是荒谬至极的。龙华区法院已经判决王和美胜诉，驳回许丽生诉讼请求，并撤销第二份不合理的租赁合同，要求许丽生缴纳房租。   本院经审查认为，由于该判决与本案有关，本院对该判决予以采纳。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点是：许丽生主张王和美向其支付违约金20000元，理由是王和美违反了双方于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》，应当支付违约金20000元。双方于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，一审法院认定为无效合同，处理不当，本院予以纠正。双方在该合同中约定：“③当本房产买卖时约定，买方不可告知本房产已交易。④以上①②③项约定合同违约方要支付另一方贰万元整。”由于许丽生在2019年5月27日提起的另案诉讼已经主动披露了双方就涉案房屋进行房产交易的事实，王和美在该案委托的诉讼代理人据此知晓该事实并无不当，且“当本房产买卖时约定，买方不可告知本房产已交易”也不明确王和美不可告知的时间和对象，因此许丽生主张王和美违约应支付违约金20000元，理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审判决认定《房屋租赁合同》无效，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由上诉人许丽生负担。   本判决为终审判决。   审判长 林 梅   审判员 陈 璐   审判员 刘思其      二〇二〇年六月十六日   书记员 彭青霞   速录员 黄晓霞   速录员黄晓霞   附法律法规   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。