广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28410号原告：广州市海珠区江海街红卫经济联合社，住所地广州市海珠区石榴岗路**。负责人：简文生，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社，，住所地广州市海珠区大塘西华大街**负责人：李健礼，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社，，住所地广州市海珠区大塘南华大街十四巷**之一负责人：李焯文，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社，住，住所地广州市海珠区红卫村西华大街**/div>负责人：李广成，社长。众原告的共同委托诉讼代理人：黄子彬、王章志，均为广东捷成律师事务所律师。被告：广州市南鹤房地产开发有限公司，住，住所地广州市海珠区赤岗西路**304/div>法定代表人：李惠玉。委托诉讼代理人：黄典枝，广东法仪律师事务所律师。第三人：广州市美新投资有限公司，住所，住所地广州市海珠区革新路润江北路**101铺自编之一div>法定代表人：苏毅华。原告广州市海珠区江海街红卫经济联合社（以下简称“红卫联合社”）、广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社（以下简称“第一合作社”）、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社（以下简称“第二合作社”）、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社（以下简称“第三合作社”）诉被告广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称“南鹤公司”），第三人广州市美新投资有限公司（以下简称“美新公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。众原告的共同委托诉讼代理人黄子彬、王章志，被告的委托诉讼代理人黄典枝，第三人的法定代表人苏毅华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1997年10月18日、1997年11月30日、1997年12月30日，广州市海珠区新滘镇红卫村民委员会作为甲方，广州市海珠区新滘镇红卫第一经济合作社、广州市海珠区新滘镇红卫第二经济合作社、广州市海珠区新滘镇红卫第三经济合作社作为乙方，与作为丙方的被告分别签订了三份内容完全一样的《合作建房协议书》，约定由甲、乙方提供位于广州市海××区××村口××和路南侧的用地面积为9233平方米的建设用地，由被告自筹资金总承包建设该建房项目，并负责办理该建房项目报建、合作开发等一切手续以及承担所有税费。建房总工期为签订协议之日起2年10个月内建成交付使用。2003年3月，涉案土地登记到了原告红卫联合社及被告名下。2003年10月26日，四原告与被告签订了《合作建房补充协议书（一）》、《合作建房补充协议书》，对合作开发的一期楼宇“新怡苑”的分配问题进行了约定，原《合作建房协议书》甲方变更为原告红卫联合社、乙方的名称也变更为原告第一合作社、第二合作社、第三合作社。因被告在合作地块仅完成了“新怡苑第一期”建设，余下4200平方米的建设用地尚未依约开发。2013年12月28日，四原告作为甲方，被告作为乙方，与丙方即第三人签订了《合作建房协议书》，约定由第三人投入资金在余下的4200平方米建设用地上建设商住楼，同时约定了取得施工许可证和完成房屋建造的时间等内容。2013年12月31日、2014年7月4日，四原告与被告及第三人又分别签订了《合作建房补充协议书》和《合作建房补充协议书（一）》，约定了2013年12月28日签订的《合作建房补充协议书》和当天签订的协议书的生效和解除条件。2018年3月28日，四原告与被告签订《协议书》，约定被告如未能在协议签订之日起30日内取得广州市国土资源和规划委员会批准将4200平方米土地的容积率增加至2.63以上的许可和各项规划方案批准的，被告构成根本违约，被告同意无条件放弃海××区××村口××和路南侧的土地有关的一切所有权和利益，同时将一切所有权和利益移交给原告，并立即办理土地使用权证等的除名手续，原告与被告之前的签订的各种合同、协议解除。被告并没有在30日内取得合同约定的各项许可和批准，也没有履行其他合同义务，构成了根本违约，也符合约定的合同解除条件。2019年4月25日，原告通知被告解除双方就涉案土地的合作开发房地产关系，被告应协助原告红卫联合社注销其为涉案土地权属人的登记手续，将土地登记至原告红卫联合社名下及将收取的关于土地的资料原件退还给原告。故起诉请求判令：1、确认原告广州市海珠区江海街红卫经济联合社、广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社与被告就位于海××区××村口××和路南侧的土地[穗府国用（2003）字第36号]的合作开发房地产关系于2019年4月25日解除，包括解除在1997年10月18日、1997年11月30日、1997年12月30日签订的三份《合作建房协议书》、2003年10月26日签订的《合作建房补充协议书（一）》与《合作建房补充协议书》、2011年12月13日签订的《协议书》、2013年12月28日签订的《合作建房协议书》、2013年12月31日签订的《合作建房补充协议书》、2014年7月4日签订的《合作建房协议书补充协议（一）》及2018年3月28日签订的《协议书》；该地块的总价值为人民币48914500元。2、被告协助原告广州市海珠区江海街红卫经济联合社办理注销其位于海××区××村口××和路南侧的土地[穗府国用（2003）字第36号]权属人的登记手续，将上述土地登记至广州市海珠区江海街红卫经济联合社名下；3、被告向原告广州市海珠区江海街红卫经济联合社、广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社退还以下资料原件：（1）广州市城市规划局穗城规南片地字[1996]第151号建设用地规划许可证及附图、（2）广州市城市规划局穗规批字[1997]第81号规划方案复文、（3）广州市城市规划局海珠分局[1997]穗城规（海）建公字第A034号报建审核意见书、（4）广州市国土局穗国土建用[2002]第592号、穗国房业务[2007]第484号建设用地批准书和附图及延期批文、（5）广州市国土资源和房屋管理局穗府国用（2003）字第36号国有土地使用证、（6）广东轻纺设计院的总平面规划图、道路交通系统与竖向规划图、总平面规划及绿地系统规划图、设计说明书、（7）建设工程规划许可证及附图、（8）建设工程施工许可证及附图、（9）建设项目选址意见书及附图；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告诉请。首先这块地是双方合作开发的，原告出地，被告出钱，双方有分成，这个土地实际上登记在原被告双方名下，出纳金是原告这边垫付的。原告没有权利要求被告将其过户到原告名下。这块地已经被征用了，也被很多法院查封。被告的诉讼很多，原告的诉请实际上也不可能实现。原告说依据的主要是双方2018年3月2日的协议书，这份合同签的本身就不是公平合理的合同，原告当时要求被告一定要这样子才签的。地的容积。地的容积率能否在三十天内增加做到。被告一直都在办理，但是规划委要求非常严格，现在要把容积率增加到2.63，难度非常大。被告一直在做，但是还没有做好。原被告双方对这方面的约定其实是不合理的。被告在第一期的开发过程中，欠下的债务比较多。被告在海珠区法院涉及到很多案件，在广州几个区也有查封，实际上不能过户了。被告现在这个公司也没什么人留守，代理人不清楚资料原件是否在被告处，现在公司没人管。经审理查明：本院就本案情况向广州市规划和自然资源局发函，该局于2020年3月18日以穗规划资源协查（2020）318号发出关于（2019）粤0105民初28410号《协助调查函》的复函，载明：一、（一）地块相关）地块相关情况×区××村口××和路南侧地块以2003国用**办理了《国土证》，用地单位为南鹤公司和红卫村联合社，用地面积7114.69平方米。该地块所在项目已签订《广州市国有土地使用权出让合同》[穗国地出合（2002）287号及变更协议之一号]，用地单位为红卫村经济联合社、南鹤公司，该项目用地面积9233平方米，其中规划退缩及道路用地面积为2119平方米，合同总建筑面积25756平方米，其中商业1000平方米，住宅19946平方米，厂房、仓储1530平方米，地下室1，地下室1750平方米200平方米，综合商店100平方米，公厕50平方米，幼儿园1180平方米，其中红卫村经济联社分成面积6418平方米，包含：商业556平方米、住宅3020平方米、工业1530平方米，中西药店、综合商店120平方米、幼儿园、公厕、地下室1、地下室1192平方米分成面积19338平方米，包含：商业444平方米、住宅16926平方米、中西药店、综合商店180平方米、幼儿园、公厕、地下室1、地下室1788平方米块查封）地块查封情况以（2011）海民执字第753-3号协执文书查封该业属南鹤公司占有的土地使用权（已核发预售许可证占地5000平方米和已确权登记的除外），查封至2022年6月16日止；你院以（2007）海民执字第999-4号协执文书另案轮候查封。（三）地上建筑）地上建筑物报建情况。该地块所涉及的项目为“新怡苑D、E、F幢”，是1997年8月海珠区红卫村委会经原广州市城市规划局海珠分局（1997）城规海建公字A034号批准建设九层、十二层、十五层商业、幼儿园、住宅综合**。2009年经穗规函（2009）7924号《关于申请建设工程规划验收复函》，同意该综合楼工程自编D幢3至12层、E幢3至15层、F幢3至9层住宅部分规划验收。（四）地上建筑）地上建筑登记情况12层、E幢3-15层、F幢3-9层、车位编号：1-33号车位领取了预售许可证（编号为20030009号），申报单位为南鹤公司。该项目部分单元已办理预购商品房预售合同备案，D幢3至12层、E幢3至15层、F幢3至9层以2010登记1113823号案办理首次登记在南鹤公司名下，地址为海，地址为海珠区怡雅街************（除****及**1006房外），登记用地面积为1756.25平方米。根据2010登记1113823号档案内的《合建房屋分成协议》约定，南鹤公司占有自编D幢（门牌号：××）三至十二层，自编E幢（门牌号：××）三至十五层，自编F幢（门牌号：××）三至九层，红卫村经济联合社占有自编F幢（门牌号：××）十层十一层，地下室、首、二层裙楼分配仍按1997年12月30，地下室01年10月26日南鹤公司、红卫村经济联社与广州市海珠区江海街红卫第一、二、三经济合作社签订的《合作建房协议书》和《合作建房补充协议书》执行。二、（一）该地块范围内已建成三幢房屋(D、E、F幢），曾以测字11011104501号办理测绘，其中D幢3至12层、E幢3至15层、F幢3至9层已办理首次登记，上述三幢房屋大部分已办理小业主过户手续。该地块若整体办理过户，根据“地随房走”的原则，将出现重证问题。（二）根据《广州人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）第五十四点，宗地一经确定，不得随意调整，宗地确需分割，须先经规划审查同意。另根据《物权法》第七十条规定，小业主对国土证记载的7114.69平方米土地享有共有和共同管理的权利，如你院剔除已建成建筑物用地面积后对剩余土地权益进行处置，应先取得全体业主同意。（三）该地块已被你院查封（含轮候查封），须解封后方可处置。1997年10月18日，广州市海珠区新滘镇红卫村委会（甲方）、红卫村委会第一、二、三经济合作社（乙方）、南鹤公司（丙方）签订《合作建房协议书》，约定：丙方办理的甲、乙方规划红线建设用地9233平方米，甲、乙方提供给丙方总承包建房，该建房地点位于广州市海珠区敦和路南侧大塘村口，经广州市规划局穗城规南片地字（1996）第151号文批准，用地性质为商业、住宅、加工场，初估算可建建筑面积27000平方米；由甲、乙方无偿提供建设用地，由丙方自筹资金总承包建设该建房项目；所建的房屋九层以下部分建筑面积，甲、乙、丙三方按5:33:62的比例分成，所建的房屋超过九层以上部分的建筑面积乙方占20%，丙方占80%（如建地下室属丙方所有）；全部裙楼必须垂直分配建筑面积的20%给丙方；从本协议签订之日起二年零二个月内建成交付使用；丙方负责办理该建房项目报建、合作开发等的一切手续；等。1997年11月30日、1997年12月30日，上述合同签约方再次签订两份《合作建房协议书》，内容与1997年10月18日的《合作建房协议书》一致。2003年10月26日，广州市海珠区红卫经济联合社（甲方）、广州市海珠区红卫第一、第二、第三经济合社（乙方）、南鹤公司（丙方）签订《合作建房补充协议书》，约定：一、略；二、原合作建房协议书规定：甲、乙方按报建审核书批准的18500平方米进行楼宇面积分配，甲方占九层以下面积的5%，乙方占九层以下面积的33%，九层以上面积的20%，其余为丙方所有，乙方D、E幢，首、二层占80%不足部分由住宅补足……；三、协议签订后，丙方须先向甲、乙方支付20万元做保证金，甲、乙方才出具有关的证明文件给丙方办理加名手续，其余楼款丙方半年内全部付清给甲、乙方；等。2003年10月26日，广州市海珠区红卫经济联合社（甲方）、广州市海珠区红卫第一、第二、第三经济合社（乙方）、南鹤公司（丙方）签订《合作建房补充协议书（一）》。2011年12月13日，四原告（甲方）与被告南鹤公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方为表合作诚意，以期能尽快开发“新怡苑二期商住大楼”，和甲方签订协议如下：乙方完成的提高该4200平方米用地的建筑容积率即在该4200平方米用地原有基础上所提高和增加的建筑面积只属乙方和依法投资合作的丙方共同所有，等。2013年12月28日，四原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《合作建房协议书》，约定：三方合作开发的“新怡苑”第一期余下的用地约4200平方米，因乙方资金原因，甲、乙方同意丙方以投资人的身份出资，参与开发“新怡苑二期商住大楼”；第一期D、E、F栋商住楼开发后余下用地约4200平方米，按市规划局审批的方案，只能建一栋七层商住楼，乙方提出增加项目建设容积率，增加容积的申请工作、费用由乙、丙方承担；由甲方、乙方提供已平整的建设用地约4200平方米，丙方投入资金建设商住楼；等。2013年12月31日，四原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《合作建房补充协议书》。2014年7月4日，四原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《合作建房协议书补充协议（一）》。2018年3月28日，原告红卫联合社（甲方）、原告第一合作社、第二合作社、第三合作社（乙方），被告南鹤公司（丙方）签订《协议书》，约定：由于丙方拒绝支付土地出让金，导致甲方代垫土地出让金、违约金、利息、律师费、执行费共7648962元，由于丙方在涉案地块的前期建设中违规占用了容积率，导致开发剩余的4200平方米的建设用地的容积率不足2.63，丙方承诺在签订本协议起30日内向广州市国土资源和规划委员会提交完整的手续将4200平方米土地的容积率增加至2.63以上，并取得广州市国土资源和规划委员会准予的许可和各项批准，达成协议如下：丙方未能在30日内向广州市国土资源和规划委员会批准将4200平方米土地的容积率增加至2.63以上的许可和各项规划方案批准的（详见附件1）,丙方构成根本违约，甲、乙方有权立即解除本协议。丙方同意无条件放弃涉案地块有关的一切所有权和利益，同时将一切所有权和利益移交给甲、乙方，并立即办理土地使用权证等的除名手续，三方之前签订的各种合同、协议解除；丙方未能按第一条的约定取得许可和各种批准，则丙方应将涉案地块相关的各种许可、证照、批准文书等（详见附件2）的原件立即交给甲、乙方，等。附件1：丙方应取得广州市国土资源和规划委员会的许可如下：4200平方米土地的容积率为2.63以上的许可、4200平方米土地的建设工程规划许可证及附图、建设工程施工许可证及附图、建设项目选址意见书及附图；附件2:丙方应交还给甲、乙方的资料（原件）如下：（1）建设用地规划许可证（广州市城市规划局穗城规南片地字[1996]第151号）及附图、（2）规划方案复文（广州市城市规划局穗规批字[1997]第81号）、（3）报建审核意见书（广州市城市规划局海珠分局[1997]穗城规（海）建公字第A034号）、（4）建设用地批准书和附图及延期批文（广州市国土局穗国土建用[2002]第592号、穗国房业务[2007]484号）、（5）国有土使用证（广州市国土资源和房屋管理局穗府国用（2003）字第36号）……（10）广东轻纺设计院的总平面规划图、道路交通系统与竖向规划图、总平面规划及绿地系统规划图、设计说明书、（11）建设工程规划许可证及附图、（12）建设工程施工许可证及附图；（13）建设项目选址意见书及附图。2019年4月25日，第三人在四原告发出的《解除合同通知函》空白处写明，同意解除《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》和《合作建房协议书补充协议书（一）》。上述《解除合同通知函》载明：因第三人没有履行合同约定的义务，包括但不限于没有将和解款项汇至原告红卫联合社，没有完成约定的抵押涂销登记手续，没有取得施工许可证，没有增加容积率且拒绝按原容积率报建和施工建造房屋，第三人的行为构成根本违约，符合约定的合同解除条件。原告提交了向被告邮寄的《解除合同通知函》，该函件被退回。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求将登记在被告公司名下的土地份额转至原告名下。原告红卫联合社出具《声明》，表示2003年广州市海珠区新滘镇红卫村民委员会的名称和登记证号已变更为广州市海珠区江海街红卫经济联合社（海联字006）。原告第一合作社出具《声明》，表示2003年广州市海珠区新滘镇红卫第一经济合作社的名称和登记证号已变更为广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社（海合字0083）。原告第二合作社出具《声明》，表示2003年广州市海珠区新滘镇红卫第二经济合作社的名称和登记证号已变更为广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社（海合字0084）。原告第三合作社出具《声明》，表示2003年广州市海珠区新滘镇红卫第三经济合作社的名称和登记证号已变更为广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社（海合字0085）。本院认为：四原告与被告、第三人之间就涉案地块签订相关合作建房协议没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应切实履行。2018年3月28日，四原告与被告签订《协议书》已明确如被告未能在30日内向广州市国土资源和规划委员会批准将4200平方米土地的容积率增加至2.63以上的许可和各项规划方案批准的,被告构成根本违约，四原告有权立即解除本协议，三方之前签订的各种合同、协议解除，被告应将涉案地块相关的各种许可、证照、批准文书等的原件立即交给原告。自1997年就涉案地块当事人签订《合作建房协议书》至今，已经过多年，现涉案地块仍余部分面积未能开发，导致合同目的无法实现，被告亦无法承诺何时能够继续履行合同，被告亦无法完成2018年3月28日《协议书》中约定的事项，被告构成违约，原告有权按照合同约定解除原告与被告就涉案地块开发签订的各种合同、协议，且有权要求被告将合同约定的应交回的原件交给原告。根据广州市规划和自然资源局的复函，被告占有的土地使用权存在查封及轮候查封等情况，地块若整体办理过户，将出现重证问题，若剔除已建成，地块若整体办理过户余土地权益进行处置，应取得全体业主同意。从上述复函内容来看，原告要求被告将其名下的土地份额转移至原告名下明显存在多重障碍，且涉及全体业主的权益，故原告要求被告将土地登记至原告红卫联合社名下的诉讼请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区江海街红卫经济联合社、广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社与被告广州市南鹤房地产开发有限公司于1997年10月18日、1997年11月30日、1997年12月30日签订的三份《合作建房协议书》、2003年10月26日签订的《合作建房补充协议书》与《合作建房补充协议书（一）》、2011年12月13日签订的《协议书》；2013年12月28日四原告、被告与第三人广州市美新投资有限公司签订的《合作建房协议书》、2013年12月31日签订的《合作建房补充协议书》、2014年7月4日签订的《合作建房协议书补充协议（一）、2018年3月28日四原告与被告签订的《协议书》；二、被告在本判决生效之日起十日内向四原告交还如下材料原件：（1）建设用地规划许可证（广州市城市规划局穗城规南片地字[1996]第151号）及附图、（2）规划方案复文（广州市城市规划局穗规批字[1997]第81号）、（3）报建审核意见书（广州市城市规划局海珠分局[1997]穗城规（海）建公字第A034号）、（4）建设用地批准书和附图及延期批文（广州市国土局穗国土建用[2002]第592号、穗国房业务[2007]第484号）、（5）国有土使用证（广州市国土资源和房屋管理局穗府国用（2003）字第36号）、（6）广东轻纺设计院的总平面规划图、道路交通系统与竖向规划图、总平面规划及绿地系统规划图、设计说明书、（7）建设工程规划许可证及附图、（8）建设工程施工许可证及附图；（9）建设项目选址意见书及附图；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费286373元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  韩建文审判员  施海文审判员  林丽娜二〇二〇年六月十九日书记员  李敬钊吴越鸣