广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0681民初147号 原告：杨雪凡，男，1971年1月15日出生，汉族，户籍住址北海市铁山港区。 原告：东兴天和汽车城，住所地东兴市滨海一级公路（武警加油站北面），统一社会信用代码914506816851535941。 法定代表人：李昌秋，经理。 特别授权委托诉讼代理人：杨雪军，该汽车城员工，系杨雪凡之弟弟。 两原告共同特别授权委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师，执业证号14506201010336191。 被告：东兴龙业汽车配件有限公司，住所地东兴市滨海一级公路，统一社会信用代码91450681664801724P。 法定代表人：朱兴龙，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师，执业证号14501200810748674。 原告杨雪凡、东兴天和汽车城（以下简称为“天和汽车城”）诉被告东兴龙业汽车配件有限公司（以下简称为“龙业公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月19日立案受理，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告杨雪凡及其诉讼代理人蔡始军，天和汽车城的诉讼代理人杨雪军、蔡始军，被告龙业公司法定代表人朱兴龙及其诉讼代理人莫毅绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除杨雪凡与龙业公司于2014年2月28日签订的《租赁合同》；2.被告赔偿经济损失1200000给原告（其中天和汽车城的厂房、设备等搬迁造成的损失800000元；天和汽车城因搬迁重建厂房停工期间的利润损失400000元，以上两项损失以司法鉴定的评估金额为准）；3.被告返还保证金100000元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。原告在开庭陈述诉讼请求时请求增加诉请：被告支付给原告违约金100000元。事实和理由：2014年2月28日原告杨雪凡与被告龙业公司签订《租赁合同》，被告将其所有的防东一级公路旁（罗浮）的钢结构厂房出租给杨雪凡作为汽车服务使用。租赁期限10年，原告按约定已支付完至2019年12月31日的租金给被告，杨雪凡承租后，购进相关设备，从事汽车维修等生产经营，为了扩大经营需要2016年1日5杨雪凡作为实际投资人以李昌秋的名义注册成立东兴天和汽车城，继续从事汽车维修、美容等生产经营。2019年9月30日东兴市城市管理监督局（以下简称为“城管局”）向被告发出《限期拆除违法建筑催告通知书》[东城管限拆催字(2019)第35号]，由于被告未取得工程规划许可证和建筑工程施工许可证及不按审批方案施工，擅自建设钢结构建筑物六栋，城管局责令被告于2019年9月29日前自行拆除违法建筑。被告出租给原告的租赁物属于违法建筑的六栋钢结构建筑物之中。2019年10月8日城管局向被告发出《强制拆除违法建筑决定书》[东城管限拆催字(2019)第35号]，自2019年10月8日起城管局将强制拆除被告的六栋违法建筑物。由于被告出租给原告的租赁物存在违法，被政府职能部门强制拆除，原告不能再继续使用租赁物用于经营，按法律规定，租赁合同中，出租人应保证出租物符合法律规定，被告应对出租物有权利的上的保证并不存在瑕疵，即保证出租物是合法的，不违反法律规定。由于被告的出租物违反法律规定，属于违法建筑，并被政府职能部门下发强制拆除通知。原告已不能保证原告在租期内合法地使用租赁物，被告已构成根本性违约，原告可以依法解除双方签订的《租赁合同》，同时原告依法可以要求被告赔偿因被告违约造成原告的经济损失，原告造成的经济损失一是直接经济损失，其中包括房屋建筑物，地上定着物，机器设备搬迁费用等；二是间接损失，主要是重建房屋期间停业的营业损失。为此，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。 被告龙业公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。因原告拒付租金已超过了双方《租赁合同》里约定的付租金期限，双方为此已在2017年4月23日解除《租赁合同》，原告的诉请无事实依据；由于原告违约，其原交的保证金依约不予退回；同时还要向被告支付违约金100000元并立即搬出租赁场地。原告的投入的汽车修理设备等工具直到庭审时还在出租场地继续经营，更没有因重建厂房停工停产的损失。事实上，到目前为止，案涉的租赁物都未强制拆除，市政府的会议纪要也明确租赁物不拆除，可补办房产证。因此，被告违约，所以原告的诉请没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交的证据：居民身份证、营业执照、公示信息、租赁合同、限期拆除违法建筑催告通知书（以下简称为“通知书”）、强制拆除违法建筑决定书（以下简称“决定书”）、资产评估报告书、违约解除合同通知、结算清单、会议纪要、宗地图、授权委托书、建设用地规划许可证、准建证、建设用地规划许可证审批单、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可审批单、总平图。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年2月28日，原、被告签订《租赁合同》，载明承租方为东兴市天和汽车修理厂、杨雪凡，约定被告将其名下的位于防东一级公路旁（罗浮）的房屋出租给原告经营天和汽车修理厂，租金为每年406425元，自签订之日起按年计付；自2014年4月1日起至2017年4月1日止，按21元/平方米计算租金，自2017年4月1日起至2019年4月1日止，按23元/平方米计算租金，此后每年租金上涨2元/平方米；每年租金原告应在每年前一个月向被告一次性付清，如原告逾期交付租金达10天或以上，应承担违约责任支付100000元违约金，同时被告有权单方解除合同；原告在租赁房屋后如要对房屋进行装修，需经被告同意，且装修不得影响房屋的主体结构，如违反约定应据实赔偿损失；租赁期满或合同终止、解除后，原告应按原状返还房屋及其附属设施给被告，且不收取装修部分价值，装修部分可由原告拆卸自行处理；合同保证金为100000元，租赁期限10年；承期满后原告在同等条件下有优先租赁权；若房屋因城市建设被依法拆迁或遇不可抗力因素致使合同无法履行的，合同终止，双方据实结算租金，双方互不承担违约责任；原告承诺在承租期间，保证道路通畅，给他人出入提供便利，否则视为违约，被告有权解除合同；如因一方无故终止或有本合同约定违约的情形的，应向守约方支付违约金100000元；被告承诺给原告17天装修时间，装修期间不收租金。合同签订后，杨雪凡在案涉房屋经营汽车修理厂，并于2016年1月5日以投资人为李昌秋注册成立东兴天和汽车城继续经营。 2017年4月23日，被告向原告发送《违约通知解除合同》，称原告未按约支付租金，故行使解除权解除合同，并主张原告未在合同租赁期内每年4月1日前一个月一次性付清租金444912元。根据《租赁合同》第七条规定，原告向被告支付违约金100000元，并立刻搬空，租金按实结清。原告在该通知书上加盖了东兴天和汽车城的公章。此后，原告仍在案涉房屋内经营天和汽车城，并向被告缴纳水电费、租金等。2019年7月26日，原、被告对此前租金进行结算，确认本年度租金为350000元，原告已支付200000元，尚欠150000元。 2019年9月30日，城管局向被告发出东城管限拆催字〔2019〕第35号限期拆除违法建筑催告通知书。次月8日，城管局向被告发出东城管强拆决字〔2019〕第35号强制拆除违法建筑决定书。 东兴市建设局分别于2006年12月13日、2007年12月18日、2009年6月9日向被告分别发放东兴城规管地规字第2006-36号建设用地规划许可证、东兴城管建建工字第2007-1014（B）号建设工程规划许可证、450681200906090201号建设工程施工许可证；2008年12月19日东兴市人民政府向被告颁发编号为国用（2008）第A1110号国有土地使用权证。 另查明，案涉房屋所在地块因高铁站需扩建原预留道路而涉及土地征收，2018年6月24日，广西中阳资产评估事务所有限公司受东兴市住房和城乡建设局（以下简称为“住建局”）的委托，对该局拟实施友好大道北段建设项目土地征收中涉及的天和汽车城承租的房屋建筑物和构筑物、其他地上定着物的市场价值以及机器设备的搬迁费用进行评估，该评估事务所以2018年6月11日为基准日进行了价值评估。经评估，天和汽车城的征收补偿价值为506834元，其中房屋建筑物和构筑物价值为260098元、其他地上定着物价值为141022元、设备搬迁费用为105714元。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋在一审法庭辩论终结前已经被政府主管部门批准建设，《租赁合同》应认定有效。《租赁合同》的内容不违反法律规定，是双方真实的意思表示，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方约定了解除合同的条件，被告以原告逾期支付租金为由向原告发送了解除合同的通知，该通知自到达原告时起生效。原告已在通知上盖章确认，《租赁合同》自原告盖章时起即解除。原告现诉请要求解除合同，无事实与法律依据，本院不予支持。原告未能提供证据证明其逾期支付租金时政府已经开始修路影响其正常营业，应该承担举证不能的不利后果。《租赁合同》约定原告逾期支付租金达10日或以上的，被告应支付100000元违约金。根据责任自负原则，原告应该承担违约责任，被告主张原告违约应支付100000元违约金的意见，本院予以采纳（已在另案处理）。原告诉请要求被告返还合同保证金100000元，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请要求赔偿经济损失的问题，被告按宗地图、总平图规划范围建设涉案房屋，没有隐瞒任何重要信息而导致原告损失。由于政府重新规划，在案涉房屋北面建设高铁站，原预留的道路须扩大而征用被告部分房屋而导致原告搬迁机器设备，责任不在被告，根据《租赁合同》第六条第（一）项规定，原、被告双方不承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对厂房、设备搬迁造成的损失，原告应该承担举证责任。双方的租赁关系已于2017年4月23日解除，原告已经有充足的时间寻找新厂址办理搬迁事宜，其要求现对搬迁损失进行评估后再行搬迁的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。对搬迁造成的损失，原告应该承担举证不能的不利后果。原告诉请要求被告支付搬迁损失的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨雪凡、东兴天和汽车城的诉讼请求。 案件受理费16500元（原告已预交），由原告杨雪凡、东兴天和汽车城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费16500元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  韦少华 人民陪审员  苏维维 人民陪审员  李石明 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  黄丹亭