江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初681号原告：赣州市汇鑫置业有限公司，住所地：赣州市章贡区赣江源大道**云星中央城**楼**，统一社会信用代码：91360700581603191B。法定代表人：魏国平，总经理。委托诉讼代理人：黄洪强、张**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：何海田，男，1992年7月8日生，汉族，住赣州市宁都县，现羁押于广东省汕头市看守所原告赣州市汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）诉被告何海田商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司的委托诉讼代理人张**明到庭参加诉讼，被告何海田经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018082401601）及相应《补充协议》已于2019年5月18日解除；2.判令被告立即将商品房买卖合同及相应补充协议原件、购房首付款收据联原件一并退还原告,并协助原告办理注销合同备案登记，相关费用由被告承担；3.判令被告立即向原告支付违约金人民币161614.6元（总房款1616146元的10%）；4.判令被告立即赔偿原告律师代理费8000元；5.判令原告有权从被告已付房款中扣除被告应承担的上述第3、4项费用后再退还被告剩余已付房款;6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月24日，原告与被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》（下称“合同”）及相关补充协议，合同编号为2018082401601。该合同约定，被告向原告购买位于赣州市房屋，建筑面积164.93ｍ2，总价1616146元。付款方式为银行按揭贷款，签订合同时，被告已付清首付款486146元，余款1130000元向银行申请按揭贷款支付。签订合同和相关补充协议后，被告未能办理银行按揭手续。原告于2019年4月22日向被告邮寄《关于办理按掲手续的通知》，要求被告在4月30日前办理按掲贷款手续事宜，但是被告未办理。原告又于2019年5月14日通过邮政快递向被告邮寄《关于解除く赣州市商品房买卖合同>及く补充协议>的函告》，该函告于5月17日送达被告指定的通讯地址。但是，被告仍然对原告的函告置之不理。被告至今仍未付清剩余1130000元房款。起诉时，涉案房屋尚未办理产权登记，尚未交付。根据合同附件五补充协议第三条第2款第(3)项约定，买受人应在银行规定的期限内向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充资料的，买受人应在银行或其指定机构发放通知后五日内补齐。......买受人逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付合同约定的总房价款的10%作为违约金。根据合同附件五补充协议第十九条第5款约定,本合同因法律规定或合同约定解除的，双方应配合办理合同备案登记的注销手续；如买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人除承担违约责任外，还应协助出卖人办理合同终止手续，并承担解除合同所产生的费用。第6款约定，因买受人违反本合同正文和补充条款约定等导致出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权等措施而发生的费用由买受人承担。根据合同附件五补充协议第十八条第1款约定，双方通讯地址以本合同所载地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后七日内书面通知对方。第2款约定，采取邮寄送达的，送达时间为快递回执上注明的投递日期的第二天。如任何一方拒绝签收、或因其他不可归责于对方原因而邮寄被退回的，视为送达。据此,原告解除函告应视为已送达至被告。被告至今未按约定付清全部房款，已构成严重违约，侵害了原告合法权益。根据合同及补充协议相关约定，原告有权要求解除合同及相应补充协议并要求被告承担逾期付款违约责任。被告何海田未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2018年8月24日，被告何海田（买受人）与原告赣州市汇鑫置业有限公司（出卖人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018082401601），合同约定：“买受人购买出卖人开发的赣州新力钰珑湾10号楼305室房屋，建筑面积164.93㎡，房屋总价为1616146元。买受人应于2018年8月24日前支付首期房价款为人民币（大写）肆拾捌万陆仟壹佰肆拾陆元整（￥486146元），余款人民币（大写）壹佰壹拾叁万元整（￥1130000）向银行申请贷款支付……”。被告于合同签订之日支付首付款486146元。同日，原告汇鑫公司与被告何海田签订一份《补充协议》，协议第三条第2款第(3)项约定：“买受人应在银行规定的期限内向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充资料的，买受人应在银行或其指定机构发放通知后五日内补齐。......逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付合同约定的总房价款的10%作为违约金”；第三条第2款第(4)项约定：“在买受人提供申请商品房担保贷款所需的全部资料起120天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起30日内付清担保贷款部分的房款，逾期支付的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人可收取合同约定总房款的10%作为违约金”；第十八条第1款约定：“双方通讯地址以本合同所载地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后七日内书面通知对方”，第2款约定：“采取邮寄送达的，送达时间为快递回执上注明的投递日期的第二天。如任何一方拒绝签收、或因其他不可归责于对方原因而邮寄被退回的，视为送达”；第十九条第5款约定：“本合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销手续；如买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人除承担违约责任外，还应协助出卖人办理合同终止手续，并承担解除合同所产生的费用”；第十九条第6款约定：“因买受人违反本合同正文和补充条款约定等导致出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权等措施而发生的费用由买受人承担”。签订合同和相关补充协议后，被告未能办理银行按揭手续。亦未支付剩余房款。2019年4月22日，原告通过邮寄的方式向被告发送《关于办理按掲手续的通知》，要求被告在4月30日前办理按掲贷款手续事宜。但被告并未去办理按揭贷款手续。2019年5月14日，原告通过通过邮寄的方式向被告发送《关于解除く赣州市商品房买卖合同>及く补充协议>的函告》，要求被告在收到函件后三日内到原告公司办理解除合同相关手续并支付合同总价款10%的违约金。该函告于5月17日送达被告指定的通讯地址。以上事实，有原告的企业信息复印件、被告的身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议》、《函告》、当事人陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告汇鑫公司与被告何海田签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告汇鑫公司与被告何海田在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》中对买受人即被告何海田在未办理按揭贷款进行了约定，包括“买受人应在银行规定的期限内向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充资料的，买受人应在银行或其指定机构发放通知后五日内补齐。......逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付合同约定的总房价款的10%作为违约金”、“在买受人提供申请商品房担保贷款所需的全部资料起120天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起30日内付清担保贷款部分的房款，逾期支付的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人可收取合同约定总房款的10%作为违约金”，以上内容是原告汇鑫公司与被告何海田就《商品房买卖合同》约定解除的条件。现在被告何海田未能按约定办理银行按揭手续，亦未支付剩余房款，被告何海田的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告汇鑫公司要求解除《商品房买卖合同》和《补充协议》符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形。同时，原告汇鑫公司据此要求被告协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院一并予以支持。现原告提出按总房价的10%向被告收取违约金，并要求被告赔偿律师代理费，符合双方约定，本院予以支持。本案商品房买卖合同解除后，原告已收取的被告的购房款486146元，在扣除被告应承担的费用后，应退回给被告。被告何海田经本院合法传唤未能到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赣州市汇鑫置业有限公司与被告何海田签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号201808240xxxx）及《补充协议》于2019年5月18日解除；二、由被告何海田于本判决生效之日起十日内将《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号201808240xxxx）及《补充协议》原件、购房发票原件一并退还给原告赣州市汇鑫置业有限公司，并协助原告赣州市汇鑫置业有限公司办理注销合同备案登记手续，相关费用由被告何海田承担；三、由原告赣州市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款486146元给被告何海田；四、由被告何海田向原告赣州市汇鑫置业有限公司支付违约金161614.6元；五、由被告何海田向原告赣州市汇鑫置业有限公司支付本案律师代理费8000元；上述第四、五项由原告赣州市汇鑫置业有限公司在应退还给被告何海田购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告赣州市汇鑫置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还给何海田。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3693元，财产保全费5000元，共计8693元，由被告何海田承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  蔡清芳审判员  严 慧审判员  李 莉二〇二〇年六月十六日法官助理宋剑英书记员黄凤珠