广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终402号 上诉人（一审被告）：广西中廷置业投资有限责任公司，住所地：钦州市扬帆大道**东方豪庭****房。 法定代表人：钟丽，经理。 委托诉讼代理人：钟钧。男，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：李友，男，1966年6月6日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：沈武，广西铭雄律师事务所律师。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与被上诉人李友房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，钦南区人民法院作出（2019）桂0702民初2524号民事判决。宣判后，一审被告广西中廷置业投资有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟钧，被上诉人李友的委托诉讼代理人沈武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李友一审诉称：我方（乙方）与对方（甲方）于2010年8月6日签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称协议书），于2013年12月12日又签订了《关于原的补充协议》（以下简称补充协议）。补偿协议书第九条第3点约定，甲方不能在交房后一年内办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元。补充协议第六条约定，本项目建设工期定为12个月，超工期不完成建设任务，没有按时交付给乙方使用的，甲方在原过渡安置费每月800元的基础上增加300元（即为1100元/月），按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。但甲方建设工期超期时间不能超过一年，如甲方超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至交房给乙方后一个月为止。但对方在2016年8月份才通知我方收房，按约定从2015年12月中旬起，每月的过渡安置费已升至2200元，计算至2016年9月中旬，对方尚欠我方的过渡安置费19800元（2200元/月×9个月），而对方仅支付9900元，尚欠9900元。对方交房已有二年多时间，至今没有为我方办妥房产证件。请求：1、判令广西中廷置业投资有限责任公司向李友支付尚欠的过渡安置费9900元及利息（利息按年利率6%从法院受理之日即2019年6月4日起计至被告还清之日止）；2、判令广西中廷置业投资有限责任公司向李友支付超期办理房产证件违约金5000元；3、本案诉讼费用由广西中廷置业投资有限责任公司承担。 广西中廷置业投资有限责任公司一审辩称，1、涉案房屋是还建住房，本案系单位内部住房改造所发生的纠纷，危旧住房改造建设项目带有职工福利性质，不属于平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围。2、如本案属于法院受理范围，因我方只是项目的代建方，不是建设方，不是本案适格的被告。3、对方第二项诉请是政策原因导致无法按时办理房产证，过错不在我方。4、安置费标准应当按1100元/月计算，从2015年12月计至2016年9月止。5、钦州市中医医院长期侵占使用涉案项目土地，我方多次协商并反映问题，钦州市中医医院拒不退还土地，且原住户崔胜国提出诸多不合理的拆迁安置补偿要求，不肯按期搬离，导致涉案危旧房改造项目不能按期开工建设。6、李友的各项费用双方均已结清且履行完毕，不应提起本案诉讼。 钦南区人民法院审理查明，2010年8月6日，李友（乙方）与广西中廷置业投资有限责任公司（甲方）签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称“补偿协议书”），该补偿协议书第三条第（三）款约定：“甲方补偿给乙方新房建筑面积共85㎡（含公摊）：按‘原住房房改面积×1.3倍＋杂物房补偿（4㎡）＋甲方公司优惠补偿’计算。同时，甲方对乙方选择住房产权置换给予新房装修奖励：乙方按时间要求签订本协议书的，甲方奖给装修费人民币伍仟元（￥5000元）；乙方在2010年8月10日之后签订本协议书的，奖励费下调至人民币贰仟元（￥2000元）。装修奖励款待甲方交房时一次性发给。回建房由乙方自行设计装修，费用自理。”补偿协议书第九条第3点约定：“甲方不能在交房后一年办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元。”钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局作为监督方，在上述协议上鉴字盖章。 2010年8月16日，钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局与广西中廷置业投资有限责任公司签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》（以下简称“委建代建合同”），约定钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局委托广西中廷置业投资有限责任公司为项目工程代建单位，代理办好本项目的立项、审批、报建等所有的行政手续，代建并经营本项目的所有住房，合同还就项目费用及手续、补偿与安置、责任和权利等进行了约定。 后因办理相关改造建设手续时间长等诸多原因，为顺利推进改造建设，经李友（乙方）与广西中廷置业投资有限责任公司（甲方）协商，在原补偿协议书的基础上，于2013年12月12日签订了《关于原的补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议第六条约定：“本项目建设工期定为12个月。超工期不完成建设任务，没有按时交付给乙方使用的，甲方在原过渡安置费每月800元的基础上增加300元（即为1100元/月），按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。但甲方建设工期超期时间不能超过一年，如甲方超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。” 2016年6月23日，钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局危旧房改造住宅楼工程竣工验收。2016年8月30日，广西中廷置业投资有限责任公司发出《交房通知书》，通知住户办理房屋交接手续。2016年9月13日，广西中廷置业投资有限责任公司张贴《告示》再次通知住户办理房屋交接手续，载明：涉案项目住宅楼已通过竣工验收，符合交付条件。广西中廷置业投资有限责任公司已于2016年8月30日已电话告知并在项目龙墩三巷65号新建住宅楼门口粘贴《交房通知》水产畜牧局原安置户前往广西中廷置业投资有限责任公司公司办公室办理房屋交接手续，安置费发到八月份。2016年10月14日，广西中廷置业投资有限责任公司登报告示，请住户在10月31日前内前往办理房屋交接手续。 2016年11月23日，广西中廷置业投资有限责任公司向李友出具收据，收到李友交来808号房超面积款14220元。广西中廷置业投资有限责任公司支付给李友新房装修奖励款5000元、2015年12月13日至2016年9月12日的过渡安置费9900元（1100元/月×9个月）。同日，李友向广西中廷置业投资有限责任公司刷卡支付850元。 在审理过程中，广西中廷置业投资有限责任公司于2019年8月26日申请追加钦州市中医院、钦州市钦南区农业农村局（原钦州市钦南区水产畜牧兽医局）、钦州市钦北区农业农村局（原钦州市钦北区水产畜牧兽医局）、崔胜国为被告，钦南区人民法院于2019年10月18日裁定钦州市中医医院、钦州市钦南区农业农村局、钦州市钦北区农业农村局、崔胜国退出本案诉讼。 庭审中，李友就第一项诉讼请求增加了利息，即按年利率6%从法院受理之日即2019年6月4日起计至被告还清之日止）。 钦南区人民法院认为，双方签订补偿协议书及补充协议是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。 本案基于双方签订的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》及《关于原的补充协议》》的房屋拆迁安置合同纠纷，处理的是以民事权利义务为内容的纠纷，李友为自然人、广西中廷置业投资有限责任公司为企业法人，双方是平等主体，故对广西中廷置业投资有限责任公司抗辩双方不属于平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围，不予支持。 李友与广西中廷置业投资有限责任公司签订补偿协议书及补充协议，李友据此提起本案诉讼，根据合同相对性原则，广西中廷置业投资有限责任公司主体适格。广西中廷置业投资有限责任公司辩称其与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局签订了委建代建合同，其仅是项目代建方，不是建设方，非本案适格被告。委托代建合同约定了由广西中廷置业投资有限责任公司与项目区原住户签订补偿协议书进行补偿，且广西中廷置业投资有限责任公司与李友签订了补偿协议书以及补充协议对补偿安置等事宜进行了具体约定，故广西中廷置业投资有限责任公司的该项抗辩，于法无据，不予采纳。 双方在2016年11月23日已就此进行了结算，广西中廷置业投资有限责任公司提供的结清确认单上虽没有李友的签字，但结合广西中廷置业投资有限责任公司出具给李友的超面积补偿款收据、李友签字确认的过渡安置费补偿款凭证以及向广西中廷置业投资有限责任公司刷卡支付850元的凭证，李友以事实行为对双方办理收房交款与结清过渡安置费进行了结算，现再就过渡安置费提起诉讼，于法无据，不予支持。关于超期办证违约金，补偿协议书第九条第3点就此进行了约定，广西中廷置业投资有限责任公司于2016年8月30日开始通知交房，但至今仍未办妥房产证交付，已构成违约，现李友要求广西中廷置业投资有限责任公司支付逾期办证违约金5000元，符合双方约定和法律规定，予以支持。广西中廷置业投资有限责任公司辩称系因政策原因才导致无法按时办理房产证，不应承担违约责任。广西中廷置业投资有限责任公司作为专业的房地产开发经营公司，在签订委建代建合同、补偿协议书及补充协议时应充分了解了涉案项目用地的土地性质并对办证期限进行合理预估的情况下，对李友做出办妥房产证期限的书面承诺，故广西中廷置业投资有限责任公司的该项抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西中廷置业投资有限责任公司支付给原告李友逾期办证违约金5000元；二、驳回原告李友的其他诉讼请求。案件受理费172元，由原告李友负担114元，由被告广西中廷置业投资有限责任公司负担58元。 上述债务，义务人应当在本案判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审被告广西中廷置业投资有限责任公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、案涉项目属于危旧房改住房改造项目，不属于人民法院受理范围；2、上诉人是受南北区水产局委托行使代建职责的代建单位，不是建设单位，不是承担安置补偿义务的主体，不是本案适格被告；3、被上诉人仍拖欠我方电梯维护费等各项费用，即便上诉人支付被上诉人主张费用，应从中扣减。4、逾期办证并非我方过错，对方主张的逾期办证违约金不应得到支持。请求：撤销一审判决，驳回李友的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人李友答辩：1、本案纠纷并不是单位内部分房而引起的纠纷，是双方平等主体之间的纠纷，属于法院受理的范围。2、与我方签订补偿协议是上诉人，上诉人是合同的相对方。3、补偿协议中已明确约定有逾期办证的违约责任，该协议书由上诉人起草，对方违约，依法就应该承担违约责任。4、电梯维护费和水电费是另一法律关系，一审判决也没有涉及电梯维护费和水电费，对方尚未返还我方的装修押金，我方将另行起诉。同意一审判决。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因李友认为，我方（乙方）与对方（甲方）签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称协议书），《关于原的补充协议》（以下简称补充协议）。补偿协议书第九条第3点约定，甲方不能在交房后一年内办妥房产证交给乙方的，罚给乙方5000元。补充协议第六条约定，本项目建设工期定为12个月，超工期不完成建设任务，没有按时交付给乙方使用的，甲方在原过渡安置费每月800元的基础上增加300元（即为1100元/月），按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。但甲方建设工期超期时间不能超过一年，如甲方超过一年的，过渡安置费将提升至2200元/月，按月补给乙方，直至甲方交房给乙方后一个月为止。广西中廷置业投资有限责任公司在2016年8月份才通知我方收房，按约定从2015年12月中旬起，每月的过渡安置费已升至2200元，计算至2016年9月中旬，对方尚欠我方的过渡安置费19800元（2200元/月×9个月），而对方仅支付9900元，尚欠9900元。对方交房已有二年多时间，至今没有为我方办妥房产证件，要求支付尚欠的过渡安置费9900元及利息、支付超期办理房产证件违约金5000元而引起。该案在本院审理过程中，双方当事人对一审判决认定;双方存在签订《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》（以下简称协议书），《关于原的补充协议》的事实；广西中廷置业投资有限责任公司承接钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目并已交房的事实和时间没有异议。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、本案是否属于人民法院受理范围？2、广西中廷置业投资有限责任公司是否属于本案适格被告？3、被上诉人是否拖欠广西中廷置业投资有限责任公司电梯维护费等各项费用，应从上诉人支付被上诉人主张费用中扣减？4、上诉人是否应当承担违约责任？ 该案在本院庭审当中，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司持与上诉状相同的辩论意见。 被上诉人李友辩论认为，1、对方已在庭审中自认补偿费用应由上诉人承担。2、对方在2016年交房，已远超一年的办证时限，应由对方承担逾期办证5000元的义务。其它持与答辩相同的意见。 本院评判如下：本案基于上诉人与被上诉人签订的《关于原的补充协议》而引起的房屋拆迁安置合同纠纷，是平等民事主体之间以民事权利义务为内容的社会纠纷，属于民法的调整范围，一审作为民事案件受理正确。上诉人辩称本案不是平等民事主体之间的纠纷，不属于人民法院的受理范围，没有事实和法律依据，该上诉理由，本院依法不予支持。 在本案中，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局虽然签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局水产宿舍区危旧住房改造建设工程项目委建代建合同》（以下简称“委建代建合同”），但在该合同中约定上诉人办好本项目的立项、审批、报建等所有的行政手续，代建并经营本项目的所有住房的项目费用及手续、补偿与安置、责任和权利。本案因拆迁受安置的只有32户，仍有50套房屋是由上诉人广西中廷置业投资有限责任公司对外销售，因此在该合同中，上诉人并非只是普通法律意义上的受委托去办理受托事务，还应对被拆迁户进行安置和补偿，其根本的目的是为了进行房地产的开发经营。因此上诉人辩称其与钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局是委托代理关系，涉案合同应直接约束钦州市钦南区水产畜牧兽医局、钦州市钦北区水产畜牧兽医局和被上诉人李友的上诉意见与事实不符，该上诉理由不成立，不予支持。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与被上诉人李友双方直接签定了《关于原的补充协议》，约定：由上诉人向项目区原住户进行具体补偿等细节。据此，一审法院认定上诉人为本案适格被告，上诉人广西中廷置业投资有限责任公司有承担安置补偿的义务，应向被上诉人李友支付过渡安置费、奖励装修费等费用有事实和法律依据，二审予以确认。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司与被上诉人李友签订的补偿协议书第九条第3点就逾期办证的行为，应否承担违约责任的问题进行了约定，上诉人于2016年8月30日开始通知交房，但至今仍未办妥房产证交付给被上诉人，已构成违约，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金5000元，符合双方约定和法律规定，一审法院对此予以支持正确，二审依法予以确认。上诉人辩称系因政策原因才导致无法按时办理房产证，其无过错，不应承担违约责任。但上诉人作为专业的房地产开发经营公司，在签订委建代建合同、补偿协议书及补充协议时应充分了解了涉案项目用地的土地性质并对办证期限进行合理预估，上诉人对办妥房产证期限的书面承诺，且未能提交充分证据证实未能按时交付房产证并非其过错，因此，上诉人该上诉主张无事实与法律依据。依法应承担逾期办证的违约责任。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司主张该费用是双方签署结算单后被上诉人李友在居住过程中产生，并未在结算单中进行结算和抵扣。本案中，上诉人提交的欠费单账目混乱，且上诉人承认所主张的费用与结算单中所结算费用有重复，亦不能对水电费等计算方式作出合理的说明，因此，上诉人所主张的债权不明确，本案中不予抵销。对此费用，上诉人可另行主张。 综上所述，一审法院查明事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由上诉人广西中廷置业投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年六月二日 书记员  翁业琼