云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初681号原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇民航路惠祥小区**值班室。统一社会信用代码：91532600MA6N113M6J。法定代表人：喻鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者，特别授权。被告：于荣敏，男，1972年5月18日生，汉族，小学文化，云南省砚山县人，居民，住砚山县。原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告于荣敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告于荣敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了《物业服务合同》，原告负责提供其小区内的物业管理服务。合同中明确约定：原告提供服务受益人为本物业的全体业主即被告和物业使用人，本物业的全体业主包括被告和物业使用人均履行本合同，承担相应责任。合同约定物业服务费由原告收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，原告即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而被告却不守信用完全不按合同规定履行自己的义务。原告曾多次要求被告按合同规定支付物业管理费，被告均以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。为此，原告特向人民法院提起诉讼。于荣敏辩称，一、原告的主张缺乏事实依据，其诉讼请求依法不能成立。理由是：1.原告诉状称要求被告立即支付其物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元。被告并未享受过原告的任何服务，且原告所告的对象住址与实际不符。2.原告所服务的对象是惠祥小区内的三期业主，而被告并非惠祥小区三期内的业主。其证据为中华人民共和国建筑工程施工许可证，其中指到被告用地名称为惠祥商贸街，用地位置为砚山民航路。3.被告入住民航路惠祥商贸街至今，从不知原告为被告进行什么“物业服务”，被告的住房与惠祥小区三区不在一个范围，被告的水电、环境卫生均是被告自行管理维修，住房周围道路和人行道是由城洁职工进行打扫，原告从来没有为被告进行过任何物业服务，何来拖欠其物业服务费？4.原告在诉状中称，被告现住砚山县，而被告在惠祥小区三期中没有这套房产。被告的房产为砚山县，与原告所诉街道名称不符，有权拒绝原告的起诉。5.原告诉状中提到与被告签订物业服务合同，被告并未与其签订任何合同协议，与原告签订合同的是惠祥小区三区委员会。被告对此并不知晓，不知道该委员会的存在，也未享受原告所带来的服务。该委员会存在这么久，各种与业主有利害关系的事项也从未与被告联系过，可见该委员会也并没有把被告看成其业主。二、1.接受服务支付服务费是应该的，但从来没有接受过原告的物业管理服务，原告有何资格向被告索取物业服务费？2.原告起诉状叙述不明确，对于具体的服务对象没有明确指出，只用“小区内”来概括，而被告未居住在小区内。3.原告起诉状中叙述不准确，对于被告居住房屋街道名称不符。三、原告应向法庭提供服务于被告的相关证据。原告有哪些服务项目已向被告提供了服务，应用事实来证明，否则其应依法承担举证不能的不利后果。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：原告方的诉讼请求是否应得到支持。本院组织双方当事人进行了举证和质证。弘福物业公司向法庭提供了三组证据，一是其《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件。以证明原告方的主体信息。二是《物业服务合同》复印件。以证明原告于2019年3月27日与惠祥小区三区委员会签订了物业服务合同，合同约定服务期限为三年，即2019年4月1日至2022年3月31日的事实。三是物业费催缴通知图片。以证明因被告未按时交纳物业服务费，原告催交物业费的事实。经质证，于荣敏对原告方第一组证据认可；对第二组证据不认可，称自己不是合同主体，没有签过合同，不是惠祥小区三期业主，自己属于惠祥商贸街，所以该合同与自己无关；对第三组证据不认可，因为自己不是该小区业主，所以该通知与自己无关。于荣敏向法庭提交了三组证据。一是房产证、土地使用证复印件各一页。以证明其房屋属于民航路惠祥商贸街，不属于惠祥小区三期的范围，证上登记所有权人彭登芬是其妻子。二是水费缴费清单原件。以证明其自己向自来水公司缴纳2019年11月份水费。三是电费收据原件一份。以证明其电费是自己交到砚山县鑫华物业管理服务有限公司而不是交给原告。经质证，原告方对于荣敏第一组证据真实性、合法性、关联性认可，对其要证明的内容不认可。认为其房屋产权证明确指出被告的房屋坐落于民航路惠祥商贸街E幢96/97号，与惠祥小区三期的区域是一致的，所以其提出不属于惠祥小区三期的范围不予认可。对第二、三组证据认可无异议。经当事人举证、质证，本院认为弘福物业公司所提交的三组证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能证实本案事实，予以采信；于荣敏所提交的三组证据虽然形式、来源合法，内容真实，但均不能证实其不属于惠祥小区三期业主的事实，对这几组证据，本院将结合其他证据及全案所认定事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年3月27日，弘福物业公司（乙方）与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，由该小区业主按约定支付物业服务费。上述《物业服务合同》部分内容为：一、物业项目基本情况：名称惠祥小区三期；类型住宅小区；坐落位置文山州砚山县民航路（街道）；占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米。二、物业管理区域四至：东至民航路；南至城南壹号；西至羊街村小组家用地；北至环城南路；三、物业服务内容和标准：提供物业服务项目为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。四、物业服务费收取方式为包干制。收费标准为：别墅0.6元／平方米／月；外围商住楼1500元／户／年……。五、收费时间为每年4月1日等。合同签订后，弘福物业公司进入云南省砚山县惠祥小区三期提供相应的物业服务。同时查明，于荣敏案涉住房坐落于砚山县，该房系惠祥房地产公司开发出售，为砚山县惠祥小区三期外围商住楼，此类房一楼为两面通的门面，外邻砚山县民航路，内系惠祥小区三期住户。弘福物业公司提供服务后，于荣敏等部分居住于惠祥小区三期外围商住楼的住户以其不属于惠祥小区三期业主为由拒绝支付物业服务费，致弘福物业公司起诉。另查明，2019年3月27日代表砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）与弘福物业公司（乙方）签订《物业服务合同》的业主委员会成员中刘洪的住房情况与本案于荣敏的住房情况基本一致。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，……。”，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案弘福物业公司与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对服务期限、服务区域、收费标准等均作了明确约定，该约定对所有惠祥小区三期（包括商住楼住户）的业主和弘福物业公司均具有法律约束力，所有业主和弘福物业公司均应当按照约定履行各自的义务。本案于荣敏以自己的商住楼不属于惠祥小区三期业主及弘福物业公司没有为其提供物业服务等为由拒绝支付物业服务费，根据上述查明的事实，于荣敏所提交的证据不能直接证实其所有的商住楼（民航路惠祥商贸街）不属于惠祥小区三期管理范围，完全独立于惠祥小区三期管理范围之外，故于荣敏拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足，其抗辩理由不能成立。现弘福物业公司要求于荣敏支付从2019年4月1日至2020年3月30日止的物业服务费1500元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：于荣敏于本判决生效之日起二十日内，支付云南弘福物业管理有限公司物业服务费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由于荣敏负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王锦华二〇二〇年六月十五日书记员  卢春影