江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初7915号 原告：庞仲雍，男，汉族，1972年1月30日生，住江苏省常熟市。 被告：邵丽珍，女，汉族，1968年5月12日生，住江苏省常熟市。 第三人：江苏广德网络科技有限公司，住所地常熟市虞景文华平时商店（地下商场）。 法定代表人：陆军。 第三人：常熟市住房和城乡建设局，住所地常熟市海虞北路**。 法定代表人：钱建平，局长。 原告庞仲雍诉被告邵丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞仲雍、被告邵丽珍到庭参加诉讼。审理过程中，本院依法通知江苏广德网络科技有限公司、常熟市住房和城乡建设局为第三人参加本案诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庞仲雍到庭参加诉讼，被告邵丽珍、第三人江苏广德网络科技有限公司、常熟市住房和城乡建设局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞仲雍向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所订《房屋租赁合同》，被告将所租房屋腾让给原告；2、判令被告支付拖欠的房屋租金计人民币646666元(暂计至2019年5月17日，实际要求被告支付至腾让房屋之日)；3、判令被告支付违约金108393元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月21日，原、被告签订《商业房屋出租合同》，约定由被告向原告租赁常熟市虞景文华平时商店（（地下商场开办超市，租赁期限自2017年9月18日起至2022年9月17日止，前二年的租金均为每年580000元，被告本应于2018年9月18日前全部付清上述二年的租金，但实际至今仅支付租金22万元、10万元购物卡、保证金5万元，其余租金拖欠未付，现被告既不支付租金，又占用房屋不腾让，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告邵丽珍辩称：1、其租了以后是用于开超市的，当时因为手续不全，没有房产证，开了4个月消防大队就把超市封了，就没有再经营了。2、对于原告第1项诉请，不同意解除租赁合同，也不同意腾让，因为亏损太大。3、对于原告第2项诉请，原告没有必要的手续，没有房产证，导致其产生了经营问题，不同意支付租金。其不欠原告房屋租金，因为只经营了4个月就被封掉了，后来也没有解封过。目前还是封掉的。4、违约金也不同意支付的，因为不是其违约。 第三人江苏广德网络科技有限公司未作陈述。 第三人常熟市住房和城乡建设局未作陈述。 本院经审理认定事实如下：庞仲雍与唐妹芳原系夫妻关系。2007年9月21日，常熟市人民防空办公室为出租方（甲方）、唐妹芳为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方租用甲方原教育局地块人防工程中地下商场。租赁期限为十五年，自2008年1月1日起至2022年12月31日止。”合同并约定了租金及支付方式。2009年11月20日，常熟市人民防空办公室为出租方（甲方）、唐妹芳为承租方（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方同意该租赁物租金起算日期自2008年10月1日起开始并计算租金，第一、第二年租金依旧优惠50%。合同期暂定为20年到2027年……” 2013年8月30日，庞仲雍与唐妹芳办理离婚登记手续。 审理过程中，唐妹芳向本院出具说明一份，载明：“常熟市虞景文华平时商店（（地下商场系我与庞仲雍在夫妻关系存续期间由本人出面向常熟市人防办租赁，实际为我与庞仲雍共同承租。后二人离婚时，本人承诺该处房屋的租赁权利全部由庞仲雍行使，并已取得出租方的认可。” 2017年8月21日，原告庞仲雍为甲方、被告邵丽珍为乙方签订《商业房屋出租合同》一份，约定：第一条租赁房屋名称：虞景文华平时商店（（地下商场；第二条租赁期限：从2017年9月18日起至2022年9月17日止。第三条租赁房屋的用途：超市。第四条年租金：租赁期第一、二年580000元，第三年开始每年递增5%。租金的支付方式：先付后用的原则。1、乙方第一年支付48万元现金，10万元超市购物卡。合同签订时，支付24万元现金，2017年11月18日前支付24万元现金及10万元超市购物卡。2、第二年租金，2018年9月18日前支付48万元现金，10万元超市购物卡。3、第三年租金在2018年租金的基础上递增5%。即2019年9月18日之前支付48*1.05=50.4万元现金，10*1.05=10.5万元超市购物卡。4、第四年租金在2019年租金的基础上递增5%。即2020年9月18日之前支付50.4*1.05=52.92万元现金，10.5*1.05=11.02万元超市购物卡。5、第五年租金在2020年租金的基础上递增5%。即2021年9月18日之前支付52.92*1.05=55.566万元现金，11.02*1.05=11.57万元超市购物卡。第五条履约定金为5000元人民币（不超过租金总额的20%。签订合同时由乙方一次性支付给甲方，租赁期满如乙方无违约行为，则甲方退还定金给乙方）。第六条甲方的义务……第七条乙方的义务1、乙方必须完全地按照合同约定向甲方交付租金以及履约定金。如果乙方拖欠租金，则甲方有权向乙方收取违约金：每日按租金总额的千分之二收取，如乙方拖欠租金达壹个月以上，甲方可以从乙方已经交付的履约定金中扣除租金，并有权解除合同、收回出租之房屋。2、租金期间，房屋管理费、水电费、设备维护费、电话费、卫生费、物业管理费等由乙方承担。如果乙方拖欠上述费用，则甲方有权从履约定金中扣除相应金额。 被告于2017年8月22日左右支付原告房屋租金20万元，于2017年11月29日支付房屋租金7万元，于2017年12月支付购物卡10万元。 被告将该房屋用于开办超市。 另查明：江苏广德网络科技有限公司成立日期为2015年7月27日，法定代表人为陆军，股东为：邵丽珍、陆军。。住所地为常熟市虞景文华平时商店（（地下商场。 2018年4月9日，常熟市公安消防大队作出苏熟公（消）行罚决字【2018】0088号行政处罚决定书，载明：违法行为人江苏广德网络科技有限公司、、地址：虞景文华平时商店（地下商场现查明2018年1月9日，我大队消防监督员在检查中发现江苏广德网络科技有限公司未经消防安全检查擅自营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，根据该法第五十八条第一款第五项之规定，决定给予江苏广德网络科技有限公司责令停产停业广乐福精品生活超市整体，并处罚款人民币叁万元整的处罚。因江苏广德网络科技有限公司未履行常熟市公安消防大队作出的给予其责令停产停业广乐福精品生活超市处罚，2018年4月24日，常熟市公安消防大队对该超市进行了查封。 2019年6月19日，原告提起诉讼。2019年7月3日，被告收到应诉材料。 审理中，原告提交常熟市人民防空办公室出具的情况说明一份，情况说明载明：“鉴于虞景文华教育局地块人防工程中地下商场一直未经营使用，为加快盘活经营资产，同意承租人唐妹芳（庞仲雍）以转租或合作经营形式进行快速启动地下商场。” 本院认为：原告庞仲雍经常熟市人民防空办公室同意可以将涉案房屋转租给被告邵丽珍。原、被告于2017年8月21日签订的商业房屋出租合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定：如乙方拖欠租金达壹个月以上，甲方可以从乙方已经交付的履约定金中扣除租金，并有权解除合同、收回出租之房屋。因被告拖欠租金，原告有权行使合同解除权。关于被告邵丽珍抗辩的原告没有必要的手续，没有房产证，导致其产生经营问题的意见，本案中，因江苏广德网络科技有限公司未经消防安全检查擅自营业，常熟市公安消防大队对其作出责令停产停业并处罚款3万元的行政处罚，后又因江苏广德网络科技有限公司未履行停产停业处罚，常熟市公安消防大队对该超市进行了查封。因此，该超市被查封的原因在于被告。因此，被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求解除合同，腾让房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。双方合同于2019年7月3日解除。 关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金计人民币646666元(暂计至2019年5月17日，实际要求被告支付至腾让房屋之日)的诉讼请求，2017年9月18日至2018年9月17日的租金，被告应支付原告现金48万元、购物卡10万元。现被告已支付租金27万元、购物卡10万元，该年度租金尚欠21万元。 合同约定2018年9月18日至2019年9月17日的租金，被告应支付原告现金48万元、购物卡10万元，因被告原因原告无法使用购物卡，故购物卡部分应按同等价值的现金计算。经计算，2018年9月18日至2019年7月3日的租金为460778元。综上，被告应支付原告租金合计为670778元。被告应支付原告2019年7月4日至2019年9月17日的房屋占有使用费119222元。 自2019年9月18日至实际腾让之日止的房屋占有使用费按双方签订的《商业房屋出租合同》约定的年租金标准计算（其中购物卡按同等价值的现金计算）。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合同约定如果乙方拖欠租金，则甲方有权向乙方收取违约金：每日按租金总额的千分之二收取，现原告主张以21万元为基数自2017年11月18日按年利率24%计算至2019年5月17日、以38.6666万元为基数自2018年9月18日按年利率24%计算至2019年5月17日，合计为10.8393万元的违约金的诉讼请求，本院调整为以21万元为基数自2017年11月19日按年利率11.7%计算至2019年5月17日、以38.6666万元为基数自2018年9月19日按年利率11.7%计算至2019年5月17日，合计为67288元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告庞仲雍与被告邵丽珍于2017年8月21日签订的《商业房屋出租合同》于2019年7月3日解除。 二、被告邵丽珍于本判决生效之日起十日内腾空常熟市虞景文华平时商店（（地下商场，并交付原告庞仲雍。 三、被告邵丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告庞仲雍房屋租金670778元、自2019年7月4日至2019年9月17日的房屋占有使用费119222元及自2019年9月18日至实际腾让之日止按双方签订的《商业房屋出租合同》约定的年租金标准计算的房屋占有使用费（其中购物卡按同等价值的现金计算）。 四、被告邵丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告庞仲雍违约金67288元。 五、驳回原告庞仲雍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28478元，公告费300元，合计28778元，由被告邵丽珍负担，并于本判决生效之日起十日内支付本院，原告预交的，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  邵 英 人民陪审员  徐国兴 人民陪审员  强 洪 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  杨 帆