广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1218号 原告：兴业银行股份有限公司钦州支行，住所地：钦州市永福西大街**金湖国际大厦，社会统一信用代码：91450703695379335T。 负责人：梁才，钦州支行行长。 委托诉讼代理人：劳英波，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何嘉玲，广西立辉律师事务所实习律师。 被告：刘剑忠，男，1985年1月11日出生，汉族，户籍所在地：广西钦州市钦**。 被告：广西钦州大华房地产开发有限公司，，住所地：钦州市钦**大垌镇钦**人民医院新址西北面统一社会信用代码：914507007689398833。 法定代表人：周训吉，公司总经理。 原告兴业银行股份有限公司钦州分行（简称兴业银行钦州分行）与被告刘剑忠、广西钦州大华房地产开发有限公司（简称大华房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人劳英波、何嘉玲到庭参加诉讼，被告刘剑忠、大华房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行钦州分行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与刘剑忠、大华房地产公司于2016年6月22日签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银桂钦州支行房抵（保）字（2016）第279号】；二、判令刘剑忠偿还原告贷款本金202029.36元、利息6820.44元、罚息283.93元【利息、罚息暂计至2020年3月30日，此后的利息、罚息按照合同的约定顺延计算至全部本息实际清偿之日止】；三、判令刘剑忠承担原告为实现债权支出的律师费6274元；四、判决大华房地产公司对刘剑忠的上述第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、判决确认原告对刘剑忠预抵押给原告的位于钦州市钦北区协议折价或者拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权；六、本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费、鉴定费）由刘剑忠、大华房地产公司承担。事实与理由：刘剑忠于2016年购买大华•富贵家园12栋3单元1001房,因资金不足向原告贷款，申请贷款的金额为224000元，贷款期限为20年，原告同意刘剑忠的贷款申请。2016年6月22日，刘剑忠与原告签订了《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银桂钦州支行房抵（保）字（2016）第279号】，合同约定：原告借给刘剑忠224000元，自2016年6月22日至2036年6月22日年利率按照中国人民银行人民币贷款基准利率五年以上期限档次计算，采用等额本息还款法；逾期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%；大华房地产公司为刘剑忠本合同项目的债务承担阶段性保证担保。2016年6月24日，原告向刘剑忠发放了借款224000元，全面履行了合同的义务。2016年8月12日,原告与刘剑忠在钦州市住房和城乡建设委员会己就刘剑忠所购上述住房办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》。借款后，刘剑忠开始还能正常还款，但自2017年10月份以后，逾期还款的情况越来越严重，违约的次数越来越多，至今己有18次逾期还款的情形。根据合同第十三条的约定，原告有权要求刘剑忠清偿所有到期或者未到期的借款本金、利息及其他费用。截至2020年3月30日，刘剑忠尚欠原告借款本金202029.36元、利息6820.44元、罚息283.93元。原告为实现债权，聘请了广西立辉律师事务所的律师作为诉讼代理人，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费【2013】41号）和《广西壮族自治区律师服务收费标准》之规定向广西立辉律师事务所支付了6274元的律师费，根据双方合同约定，这是应由刘剑忠承担的费用，依法应由刘剑忠偿还给原告。大华房地产公司作为刘剑忠的连带责任保证人，依法应当对刘剑忠的上述债务承担连带清偿责任。又根据法律法规的规定，原告对抵押担保物房屋享有优先受偿权，依法以抵押物优先清偿上述各项款项，请法院支持原告的诉求。 被告刘剑忠、大华房地产公司不答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求提交了《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》、《借款借据》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《预购商品房贷款抵押登记证明》、贷款还款明细、《委托代理合同》及发票、转账凭证等证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，两被告经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利。经查，原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对待证事实有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告主张的一致。另查明，被告刘剑忠以所购房屋即钦州市钦北区，作为借款抵押并办理了预购商品房抵押登记，被告大华房地产公司对刘剑忠承担保证责任的方式为阶段性连带责任担保，被告大华房地产公司保证责任解除的条件为：被告刘剑忠取得房屋所有权证，原告取得房屋抵押登记的他项权利证明。被告刘剑忠至今尚未取得上述房屋的房产权证，亦未办理房屋抵押登记手续，原告尚未取得他项权证。 本院认为，原告与被告刘剑忠及大华房地产公司签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依照约定向被告发放了贷款，履行相应的义务，但被告刘剑忠没有按照约定偿还本息，已构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有借款本金并结清利息，因此，原告现请求解除与被告所签订的上述合同，要求被告刘剑忠偿还借款本金并按合同约定支付利息、复利和逾期罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告刘剑忠向被告大华房地产公司购买并办理预购抵押登记的涉案房屋没有办理房屋所有权证，原告也没有取得他项权证或其他有效抵押证明，依据合同约定，被告大华房地产公司仍处在担保期内，仍需承担保证责任，而保证范围包括贷款本金、利息、复利及为实现债权的诉讼费、保全费、律师费等，故被告大华房地产公司需对被告刘剑忠的上述债务承担连带清偿责任，并在承担责任后，有权向被告刘剑忠进行追偿。依据合同约定，被告刘剑忠违约未偿还贷款本息的，应承担原告为实现债权而支出的律师费等费用，且该费用符合相关收费标准并已经实际发生，故原告请求被告承担律师费6274元及其他诉讼费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于优先受偿权的问题，被告刘剑忠以其向被告大华房地产公司购买未取得产权证的房屋，向原告抵押贷款时虽然已经办理了预购商品房贷款抵押登记，但目前该房屋尚未取得不动产产权证。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”；该法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，根据物权法定原则与物权登记原则，银行享有优先受偿权的前提是办理抵押登记。预告登记并不直接产生物权设立、变更、转让和消灭的效力，只有办理了正式抵押登记才可以产生物权效力。本案中，原告在预售商品房按揭贷款中仅办理了抵押预告登记，未办理正式抵押登记，抵押权并未设立，原告对房产并不享有优先受偿权。因此，原告主张其对上述房产拥有抵押权并对其处置所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告刘剑忠及大华房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不利法律后果自行承担，本院依法可以缺席审判。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 解除原告兴业银行股份有限公司钦州分行与被告刘剑忠、广西钦州大华房地产开发有限公司于2016年6月22日签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银桂钦州支行房抵（保）字（2016)第279号】； 被告刘剑忠偿还原告兴业银行股份有限公司钦州分行借款本金202029.36元及利息[含罚息、复利，计至2020年3月30日的利息6820.44元、罚息283.93元；自2020年3月31日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利按双方签订的合同约定的利率计算，但罚息不能再计算复利]； 三、被告刘剑忠支付原告兴业银行股份有限公司钦州分行为实现本案债权而支出的律师费6274元； 四、被告广西钦州大华房地产开发有限公司对上述第二、第三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任，并在承担责任之后，有权向被告刘剑忠追偿； 五、驳回原告兴业银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 上述债务，债务人应当于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4531元，减半收取计2266元，财产保全费2075元，合计4341元，由被告刘剑忠、广西钦州大华房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  祝光旺 二〇二〇年六月二十三日 书记员  黄思绮 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百八十条【抵押财产范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）兴业运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。