贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初2516号原告：贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业公司），地址在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目**，组织机构代码：915201007660735454F。委托诉讼代理人：鲁婷婷、刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。被告：谢兴林，男，1956年08月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告宏立城物业公司与被告谢兴林合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告宏立城物业公司的委托诉讼代理人鲁婷婷、被告谢兴林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏立城物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告席位管理费28800元、物业费1200元，合计30000元；二、被告支付原告违约金（按年利率24%标准，以30000元为基数，从2017年3月1日起计算至款项实际付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月15日，原告与被告签订《山水黔城席位管理服务合同》，原告将位于本市南明区山水黔城五组团18号席位提供给被告使用，被告每月向原告支付席位管理费及物业费。截止至2017年2月28日，被告仍欠原告席位管理费28800元、物业费1200元，原告故提起诉讼。被告谢兴林辩称：合同违法，租赁房屋违规违建，致使原告不能办理工商营业执照。被告已于2016年3月下旬将租金交纳完毕，4月上旬就已撤离房屋。保证金应予退还。被告系残疾人。综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，原告宏立城物业公司（甲方）与被告谢兴林（乙方）续签《山水黔城席位管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定原告将位于本市南明区山水黔城五组团18号席位提供给被告经营“岭秀重庆老火锅”。席位交付时间及费用计收日为2015年11月1日，管理服务期限从2015年11月1日至2017年10月31日；每月管理服务费为7200元、物业管理费1200元，首次管理费缴费日期为2015年11日1日，管理服务费按季度收取于每个缴费周期届满15日前缴清下一缴费周期费用；合同签订时，乙方向甲方缴纳无息履约保证金11040元；乙方逾期未付租金或物业管理费等应付甲方款项，应按应付金额1%每日向甲方支付违约金；合同第六条……本合同履行期间若乙方违反甲方的相关管理规定或本合同约定，造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任（从履约保证金中扣除）；第七条，乙方逾期交付履约保证金、管理服务费、装修管理费、水电费或其他应交费用的，每逾期一日，甲方按欠费总额的百分之三向乙方收取违约金，若逾期十五日仍未缴清上述费用的，甲方有权随时收回本席位，保证金不予退还，届时本合同及时终止；第十一条，乙方在合同期内单方提出解除本合同的，则甲方不予退还乙方履约保证金（包括已交的管理费和管理服务费）；第十七条，本合同期满，若乙方有违约行为，甲方可不予退还履约保证金，同时要根据乙方违约而造成的损失，保留继续向乙方追讨损失的权力。被告曾于2014年3月24日因履行之前的合同交纳保证金11040元。合同履行中，被告未按合同约定全面履行缴纳席位管理费、物业服务费的义务，并于2017年6月30日停止营业。2017年7月12日，被告向原告提出《申请》，内容为：“兹有五组团五栋原岭秀重庆老火锅，因2015年后租金大幅上涨，小区餐饮新店快速增多，以及经济大环境疲软等原因，导致生意严重长期下滑，从2016年下半年起我店就辞退了全部工人，我夫妻二人当工人使，仍是入不敷出，为缴房租等费用，我们已借钱贴进去六七万，再也无力经营下去了，被迫于2017年6月30日关门停业。为此，我店特向贵公司申请：一、我店从2017年7月1日起即算退租门面；二、之前所交11000元押金转为抵交所欠四个月租金、费用的一部分；三、剩余租金费用暂欠，待有能力时缴付……”。审理中，原告陈述案涉山水黔城五组团18号席位（五栋三单元一楼楼下）为其合法管理使用，被告于2017年6月30日搬离租赁房屋，尚欠2017年3月1日至6月30日期间租金4个月×7200元=28800元、2017年6月物业服务费1200元，并提交贵州宏立城集团有限公司委托原告对山水黔城小区物业进行管理的《情况说明》、“山水黔城”1#、2#、4#-10#、26#、27#高层住宅房屋《建筑工程施工许可证》（建字第520000200801776号2006-026）、山水黔城二期一区1-10栋、二区26/27栋（不含地下室）《验收合格意见书》、贵阳市自然资源和规划局筑规询﹝2020﹞0164号业务征（咨）询回复函（“山水黔城”1#、2#、4#-10#属于山水黔城小区五组团）为证。被告认为原告提交的证据只能证明地面以上楼层房屋有规划许可和消防验收合格，不能证明案涉负一层门面属于合法合规、消防验收合格的建筑。被告陈述2017年3月下旬将租金缴纳完毕，同年4月上旬已撤离，提交《门面停业通知》、《请求恢复门面路边停车的申请》、《请求恢复减低租金的申请》证明原告未恢复门面路边停车、上涨租金违反合同，造成被告经营困难严重亏损，申请减租，该三份证据与上述《申请》由被告提交至物业管理公司。原告否认收到上述证据,否认证明目的。另查明，案涉房屋系案外人贵州宏立城集团有限公司建设开发，原告受托对案涉山水黔城小区进行席位管理及物业服务。上述事实，有《服务合同》、《申请》、《建设工程规划许可证》、《消防验收意见书》、《情况说明》、《筑规询﹝2020﹞0164号业务征（咨）询回复函》、案涉席位图片及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院经核实予以确认。本院认为，原告宏立城物业公司主张将案外人贵州宏立城集团有限公司建设开发的案涉席位出租给被告经营使用，被告谢兴林主张该席位位于负一层，无规划许可、未经消防验收属违规违章建筑。从原告提交的《建筑工程施工许可证》、《验收合格意见书》、《业务征（咨）询回复函》来看，可以证明案涉席位所在的五组团五栋房屋为建设规划许可的合法建筑，但用途为住宅。本案中，原告将案涉席位出租给被告用于商业经营并实际收取租金和物业服务费，但不能提交证据证明该席位经批准许可用于商业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与被告签订的合同应认定为无效。但鉴于被告承租使用案涉席位的事实，根据本解释第五条之规定，被告亦应按合同约定支付相应的租金及物业服务费。现原告依据被告于2017年7月12日提交《申请》载明的“之前所交11000元押金转为抵交所欠四个月租金、费用的一部分”，主张被告支付所欠2017年3月1日至6月30日期间租金4个月×7200元=28800元、2017年6月物业服务费1200元，本院予以支持。被告主张2017年3月下旬将租金缴纳完毕，不再欠付租金，与其提交的申请内容相互矛盾，被告该主张证据不足，本院不予采纳。如前所述，案涉席位因无改变用途的相关审批许可，被告要求保证金11040元用于抵扣租金等费用，本院予以支持；同理，原告关于违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谢兴林于本判决生效后十五日内支付贵州宏立城物业服务有限公司18960元；二、驳回贵州宏立城物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，由贵州宏立城物业服务有限公司负担336元，谢兴林负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 博二〇二〇年六月一日书记员 龙福星