广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1159号上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂**茂南大道**大院。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴华锋，男，1996年6月22日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人戴华锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院(2019)粤0902民初4498号民事判决；2.改判驳回戴华锋的全部诉讼请求；3.由戴华锋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证因为要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作,差异较大，工作量明显增加,导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致，理应免责。房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但却不可能办好不动产权证。由于发生的重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。由于不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延了鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少鸿福公司的违约金。（二）鸿福公司已将不动产权证交给戴华锋，戴华锋并没有损失，戴华锋主张的违约金过高。鸿福公司不存在怠于办证的情形，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院结合现今社会大环境等因素，调低违约金计算标准。（三）一审法院对逾期办证违约金的截止时间计算有误。根据法律规定，应认定出证时间为逾期办证违约金的截止时间。综上所述，请求二审法院予以改判。戴华锋辩称，（一）政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见、不能避免、不能克服的客观情况。现有证据表明开发商怠于履行协助办证义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（二）针对逾期办证违约金是否过高的问题。案涉合同约定房屋自交付之日起550日内交证，而根据司法解释的规定，双方未约定的情况下，开发商在签订合同90日内交付产权证，因此，本案办证期限显然存在开发商利用格式条款出具方优势地位，实际占有合同巨大利益。戴华锋主张的计算标准是依据司法解释第十八条以及中国人民银行关于人民币贷款利率的通知第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。综上所述，请求驳回鸿福公司上诉请求。戴华锋向一审法院起诉请求：1.判令鸿福公司向戴华锋支付逾期交房违约金2400元；2.判令鸿福公司向戴华锋支付以总房款801792元为基数按年利率6%为标准自2018年12月26日起计至鸿福公司向戴华锋实际交付案涉房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金(暂计至2019年8月5日的逾期办证违约金为29259.92元)；3.判令鸿福公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月5日，原告戴华锋(买受人)与被告鸿福公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市**大道**号**大院**房，该商品房的用途为住宅，建筑面积138.24平方米，单价为每平方米5800元，总金额801792元；买受人应当于2017年4月5日前支付首期房价款人民币201792元，余款人民币600000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因(除政策性外)导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月24日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2019年8月12日，原告领取到案涉房屋不动产权证书。一审法院认为，原告戴华锋与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。(一)原、被告在签订《商品房买卖合同(预售)》后，原告已依约向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉房屋。被告辩称原、被告双方约定的交房时间早于签订合同的时间，被告对约定交房时间的条款存在重大误解，该条款应予撤销，如果需计算逾期交房时间，应从合同签订之日起计算三个月；且逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，被告无需承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同是预售合同，签订时间为2017年4月5日，在不可能于2017年1月20日前交房的情况下，仍在合同中约定交房时间为2017年1月20日，这有违常理，但不属于重大误解的情形，应视为双方对交房时间约定不明。结合本案的实际情况，交房时间应以签订合同之日起三个月为宜，故被告应于2017年7月5日前向原告交付房屋，被告已于2017年6月24日将房屋交付原告使用，不存在逾期交房的情形，原告主张被告交房违约，一审法院不予支持。(二)根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。原告于2019年8月12日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间，被告逾期办证的行为构成违约。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，但未能提供充分证据予以证明。鉴于茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，而原、被告签订房屋买卖合同的时间是2017年4月5日，是在不动产登记政策实施之后，双方约定的办理房屋所有权证理应为不动产权证，其双方约定的办证期限应当为办理不动产权证的期限，原告房屋不动产权证的办理不存在不可抗力因素，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。(一)鉴于被告不存在逾期交房的情形，原告主张被告支付逾期交房违约金，于理无据，一审法院不予支持。(二)根据合同第二十条约定，被告应在商品房交付之日起550日内即2018年12月26日前取得房屋所有权证。现原告于2019年8月12日才领取到房屋权属证书，故原告请求被告支付从2018年12月27日起至2019年8月12日止的违约金，于理有据，一审法院予以支持。原、被告双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，一审法院予以支持。被告主张原告请求的违约金过高，请求一审法院予以核减。鉴于被告存在违约行为，且原告请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对被告的上述请求，一审法院不予支持。据此，被告应支付从2018年12月27日起至2019年8月12日止的逾期办证违约金30183元(以涉案房屋总价801792元为基数，按年利率6%计算)给原告。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金30183元(以涉案房屋总价801792元为基数，按年利率6%计算)给原告戴华锋；二、驳回原告戴华锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元(原告戴华锋已预交)，由原告戴华锋负担45元，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担547元。被告茂名市鸿福房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告戴华锋，一审法院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。庭审中，因证据1、2、5在一审已经提交，鸿福公司撤回证据1、2、5。经质证，戴华锋对证据1、2、5质证意见与一审一致。戴华锋认为证据3的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，2019年2月20日超过合同约定的办证期限。对证据4、6的三性有异议，手机扫描后没有内容，该证据证明开发商在业主起诉后才提交办证资料。戴华锋认为证据7的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，办证材料调整不必然导致开发商逾期办证，而且办事指南依据的法律法规早已颁布，开发商具备公开途径获取材料。2020年6月23日，本院依职权向茂名市不动产登记中心调取了《茂名市不动产登记信息查询结果证明》一份，该证明载明案涉房屋于2019年7月30日办理了不动产权证，证号为粤（2019）茂名市不动产权第0**26号。经书面质证，戴华锋、鸿福公司对上述证据的真实性均无异议。本院对该证据予以采信。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋于2019年7月30日办理了不动产权证，证号为粤（2019）茂名市不动产权第0**26号。本院认为，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期办证是否有免责事由；2.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期办证是否有免责事由的问题本院认为，鸿福公司认为由于不动产登记制度的实施，不动产登记政策的变化，导致办证的时间增加，造成戴华锋无法按合同约定取得不动产权证。但鸿福公司没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于逾期办证违约金应如何计算的问题《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，戴华锋即取得不动产的物权。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，戴华锋应在商品房交付之日起550日内即2018年12月26日前取得房屋所有权证。戴华锋未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。案涉房屋的不动产权证在2019年7月30日办出，因此，逾期办证违约金应从2018年12月27日起计至2019年7月30日止，共计216天，逾期办证违约金为28469.11元（801792元×6%÷365天×216天）。一审法院认定逾期办证违约金计至鸿福公司将不动产权证交付给戴华锋之日不当，本院予以纠正。鸿福公司与戴华锋在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初4498号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初4498号民事判决第一项：限茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28469.11元给戴华锋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费592元，由戴华锋负担34元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担558元。二审案件受理费555元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担523元，戴华锋负担32元。茂名市鸿福房地产开发有限公司已预交二审案件受理费555元，戴华锋负担的二审案件受理费32元，由戴华锋在收到本判决书之日起七日内迳付给茂名市鸿福房地产开发有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月三十日法官助理 李松霞书 记 员 陈小敏