海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初2017号 原告：张某1，住四川成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陶某，北京炜衡（海南）律师事务所律师。 被告：海南银磬实业有限公司，统一社会信用代码91469003681158486H。 法定代表人：张某2。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古天祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎某，儋州市和盛法律事务所法律工作者。 原告张某1诉被告海南银磬实业有限公司（以下简称：银磬公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人陶某、被告银磬公司的委托诉讼代理人刘某、黎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行为原告办理房屋权属证书的合同义务；2.判令被告因逾期办理房屋权属证书而向原告支付违约金（自2016年11月30日起计算，暂计至2020年3月16日为29423.63元，最终计算至完成办理房屋权属证书之日止）；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告就位于儋州市白马井镇滨海新区第一组团，海阳城小区，高层8号楼（幢）4层405房签订了《儋州市商品房买卖合同》。据合同第八、十五条的约定，被告应该在约定交付之日（2016年10月30日）起730日内（2018年10月30日前）为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。但是，被告至今没有为原告办理房屋权属证书，也没有提交任何排除其责任的有效证据，其行为当属于严重逾期违约。因而，被告应当向原告承担支付违约金及办理房屋权属证书的责任。为维护自己的合法权益不再继续被侵害，原告向法院提起诉讼，望能依法查明事实，判如所请。 被告银磬公司辩称，一、被告没有违约行为，不应承担违约责任。本案涉及的商品房由被告开发建设，施工单位最初由十一冶建设集团有限责任公司（以下简称：十一冶公司）中标。十一冶公司中标后未严格按照《建筑法》等有关法律规定组织施工，于2015年8月8日单方面停工，并与被告发生诉讼纠纷。海南省第二中级人民法院于2016年1月18日作出（2015）海南二中民三初字第16-1号判决书，判令十一冶公司退出施工现场并移交全部施工资料。执行过程中，十一冶公司仅对施工资料进行了部分移交，其以剩余部分工程资料在第三方机构为由，拒绝移交隐蔽工程及施工过程资料。因十一冶公司的行为导致被告施工资料缺失，无法进行竣工验收备案工作，进而无法开展产权登记的办理工作。被告积极委托第三方检测鉴定机构对工程进行质量检测和评估，出具鉴定报告后进行竣工验收，于2020年1月8日完成工程的最终竣工备案。本案产权证的办理以被告取得房屋竣工验收合格材料为前提。但因十一冶公司的原因，致使被告迟迟不能获取房屋竣工验收资料，进而导致无法办理不动产登记，无法取得房屋产权证。这一结果并非由被告的原因造成，而是由买卖双方之外的第三方十一冶公司的责任所致。依据《补充协议》第八条第3款的约定，本案的情形符合出卖人不承担违约责任的约定。被告主张违约金没有事实和依据。二、被告办理房屋权属证书的期限应当自2020年1月8日起算。本案被告履行办理房屋权属证书的义务需要以取得工程竣工验收资料为前提。当第三人为前提条件的成就设置障碍时，就在客观上造成了被告不具备履约条件。此时，并非被告违反合同约定延期履行合同，而是被告在客观上无法履行合同。被告彻底排除本案合同履行障碍的时间是2020年1月8日，因此，被告的履约期限应从这一日期起算。三、本案被告的履约期限应进行适当延长。现阶段，被告已取得工程竣工验收资料，已经开始着手办理房屋权属证书事宜。因新冠肺炎疫情防控，使得被告的办证工作暂时搁置，疫情期间的政府防控措施构成本案合同履行的不可抗力，相应的履约期限应当适当延长。目前，被告已经重启相关工作，相信能够在约定期限内依法完成向房屋登记机关报送办证资料。四、被告的违约金诉讼请求金额计算错误。《儋州市商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”被告起诉状中将“房屋交付之日”改为“约定交付之日”，从而变更了730日的起算点，增加了所谓的违约天数，其诉讼请求金额计算错误。综上，被告的诉讼请求既不符合合同约定，也不符合法律规定，依法不应得到人民法院的支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证明其主张的诉讼事实，向本院提交了如下证据：证据一、《儋州市商品房买卖合同》，证明原告与被告就买卖案涉房产相关事宜签订合同，并就办理房产证期限及违约责任承担达成一致意见。证据二、No6017196号、No6006422号收据，证明原告依约支付全额购房款。 原告提供的上述证据经被告质证后，被告对原告提供的证据一、二的三性予以确认。对证据一的证明内容不予认可。理由：依据《补充协议》第八条第3款的约定，产权证未办理是因为第三人的责任造成的，依据合同约定，被告不应承担违约责任。 被告为反驳原告的诉讼请求向法庭提供如下证据：证据一、（2015）海南二中民三初字第16-1号《民事判决书》、（2016）琼民终143号《民事裁定书》、（2016）琼97执34号《执行裁定书》，证明十一冶公司拒不移交工程资料，导致无法办理竣工备案的事实。证据二、中国儋州市住房和城乡建设局党组会议议题呈批单、中国儋州市住房和城乡建设局党组会议纪要、终止施工安全监督告知书、海南省建筑施工项目安全生产标准化综合考评结果告知书、建筑工程质量监督报告，证明行政主管部门认定十一冶公司未移交隐蔽工程及施工过程资料，造成工程备案资料大量缺失，致使项目无法完成竣工验收。2020年1月8日，工程完成竣工验收，此时才具备工程竣工备案条件。证据三、海南省自然资源和不动产登记网站截屏、海南省不动产统一登记办事指南，证明按照海南省不动产登记办理要求，银磬公司办理建筑物所有权首次登记必须提交的资料中包括竣工验收备案表或建筑物已竣工并通过验收的材料。证据四、儋州市商品房买卖合同及补充协议、房屋验收表，证明因第三方责任致使原告不能按期取得房屋权属证书的，银磬公司不承担违约责任。原告诉求自约定交付之日起计算730日计算错误，合同第十五条第一款约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内办理权属证书”，房屋验收表载明了被告向原告交付房屋的具体时间。证据五、儋州市新冠肺炎疫情防控指挥部《关于强化落实“防输入、防扩散、防输出”疫情防控措施的通告》、儋州市不动产登记中心《关于新型肺炎病毒疫情防控期间办理不动产登记业务的通告》、海南省人民政府办公厅《关于新冠肺炎疫情防控期间本省企业灵活安排工作的通知》，证明被告不应承担因疫情防控而造成的延期责任，相应的履行期限应适当延长。证据六、海阳城一期工程规划图、建设工程报建审批表，证明7、8、9号楼分别对应施工楼号B2-1、B2-5、B2-6，三栋楼的初期施工单位是十一冶公司，十一冶公司拒不移交工程资料的行为与本案涉案房屋不能及时办理产权证存在因果关系。 被告提供的上述证据经原告质证后，原告对被告提供的证据一、二、三、六的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。理由：施工资料移交和竣工验收备案存在的问题，不属于免除被告逾期办证责任的法定或约定事由，不能免除被告逾期办证责任。原告对被告提供的证据四的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。理由：补充协议第八条第三项明确约定免除出卖人逾期办证违约责任的事由，是“因买受人或产权登记机关等第三方的责任”，而不是施工方的责任事由。合同第十五条第一款约定“出卖人应当自房屋交付之日”的内容，并未否定其含有“约定交付之日”的意思。原告对被告提供的证据五的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。理由：被告违约在先，疫情防控措施发生在后，不能作为免除被告逾期办证责任的事由。 对于原、被告有争议的证据本院认定如下:原告提供的证据一、二，被告对其三性没有异议，仅对其证明内容有异议，本院予以确认。被告提供的证据四、五，原告对其真实性、合法性没有异议，仅对其关联性有异议，本院予以确认。被告提供的证据一、二、三、六系被告与第三人十一冶公司因建设工程施工合同关系引发的纠纷，不属于本案审理范围，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张某1（买受人）与被告银磬公司（出卖人）签订了《儋州市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇滨海新区第一组的位于儋州市××区团，海阳城小区，高层8号楼（幢）4层405房；买受人所购买的房屋为预售商品房，预售许可证为儋建房售字第（2013-12）号；建筑面积共58.16㎡，套内建筑面积为45.23㎡，公摊面积为12.93㎡；按建筑面积每平方5359.2元计算，总房价款为311691元；第八条：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同附件七本合同补充协议第八条第三款约定：在办理房产证、土地证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关材料及费用，否则办理房产证、土地证的期限相应顺延，如因买受人或产权登记机关等第三方的责任致使买受人不能在本合同规定日期办妥房屋权属证书的，则出卖人不承担任何违约责任。 另查明：合同签订后，原告按约定及时支付了全部房价款311691元。被告于2017年10月5日将房屋交付给原告使用，案涉工程2020年1月8日完成竣工验收。 本院认为,原、被告所签订的《儋州市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：被告逾期办理房屋权属证书是否构成违约，如构成违约如何承担违约责任。 一、关于被告因第三人的原因造成违约是否免除违约责任的问题。本案中，原、被告在《儋州市商品房买卖合同》补充协议第八条第三款中约定，如因买受人或产权登记机关等第三方的责任致使买受人不能在本合同规定日期办妥房屋权属证书的，则出卖人不承担任何违约责任。被告辩称，第三方应不限于产权登记机关，包括施工单位十一冶公司。本院认为，该条款若做扩大解释，包含除产权登记机关外第三人，则实际上免除了被告作为提供格式条款的一方应承担的逾期办理房屋权属证书的责任,排除了原告主张逾期办理房屋权属证书的违约责任的权利,违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的强制性规定。且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告与第三人之间的纠纷应依照法律规定或者按照合同约定解决，不能作为被告可以免除其逾期办理房屋权属证书违约责任的免责事由。因此，被告辩称，因十一冶公司造成违约，被告不承担违约责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 二、关于新冠肺炎疫情防控是否构成本案合同履行不能的不可抗力问题。本案被告逾期办理房屋权属证书系因案外人的原因导致其延期提供竣工材料，致使案涉工程于2020年1月8日才完成竣工验收，新冠肺炎疫情防控并不影响其办理产权初始登记。因此，被告辩称，新冠肺炎疫情防控构成本案合同履行不能的不可抗力，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 三、关于被告逾期办理房屋权属证书是否构成违约，如构成违约如何承担违约责任的问题。本案中，鉴于房地产权属证书的办理系行政机关的行政行为，被告无权决定权属证书的办理时间，原告不能直接请求被告限期为其办理权属证书，但原告的请求实质包含了要求被告依约协助办理权属证书，即向将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的意思。原、被告签订《儋州市商品房买卖合同》后，在履行合同过程中，出现政策变化，不动产权属证书的办理程序、流程有变更，房屋权属证书和土地使用证书现已经合并为不动产权证书，原先合同约定的取得办理房屋权属证书及土地使用权证已实际履行不能，故相应的办理期限应以土地使用证的办理期限为准，即自房屋交付次日的910天。案涉商品房实际交付时间为2017年10月5日，被告应于2020年4月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未予协助办理，被告的行为已构成违约，应根据合同的约定，自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。原告主张应按照约定交付之日起730日内协助办理权属证书，与合同的约定不符，也没有法律依据，本院不予采纳。原告主张违约金最终计算至完成办理房屋权属证书之日止，由于目前无法确定被告实际将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体日期，原告同意违约金最终计算至辩论终结之日止，本院予以支持。辩论终结之日后的违约金可待确定被告实际将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体日期后，另行提起民事诉讼主张权利。被告应按以下方式支付违约金：以311691元为本金，自逾期之日即2020年4月3日起至辩论终结之日即2020年6月15日止，按日利率万分之二计算，即4551元。关于原告诉请被告履行为原告办理房屋权属证书的合同义务的主张。产权初始登记系办理后续房屋权属证书的前提，而案涉房屋尚未经相关行政职能机关审批并办理产权初始登记，被告尚不具备将办理权属证书需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办证备案的条件，故原告该诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据,本院不予支持。原告可待办证条件成就后另行提起民事诉讼主张权利。 综上，被告逾期未协助原告办理房地产权属证书，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告海南银磬实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张某1支付逾期协助办理权属证书的违约金4551元； 二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。 如果被告海南银磬实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费545.09元，由被告海南银磬实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  吕文虎 人民陪审员  陈荣光 人民陪审员  陈汉洲 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  陈肇见 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。