广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0403民初677号 原告：张宏林，男，1993年5月27日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺。统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑，执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑，执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地，住所地梧州市新兴一路**（原工人体育馆）**会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 被告：陈金泉，男，1976年6月18日出生，汉族，住广东省封开县。 委托诉讼代理人：莫彩娇（系原告陈金泉配偶），女，1975年3月9日出生，汉族，住广东省封开县。 被告：徐云仙，女，1962年7月1日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告张宏林诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）、陈金泉、徐云仙合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，本案审理过程中依法追加徐云仙作为本案被告参加诉讼，分别于2020年5月22日、6月28日公开开庭进行了审理，原告张宏林，被告好士成公司及被告悠悠美食城公司的共同委托诉讼代理人覃如军，被告日月明公司法定代表人李志明，被告陈金泉的委托诉讼代理人莫彩娇，被告徐云仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宏林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告张宏林与梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》；2.判令四被告向原告张宏林支付所交的租金及管理费9000元，押金6000元，合计15000元；3.判令四被告向原告张宏林支付违约金2400元（祥见租赁合同19.8条）。以上两项金额合计17400元；4.判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月1日好士成公司、悠悠美食城公司在已知该场地与日月明公司有合同纠纷的情况下与原告签订《租赁合同》，约定被告悠悠美食城公司将位于梧州市租给原告经营管理和使用，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日，原告向被告悠悠美食城公司先后支付了一季度租金及管理费9000元，保证金6000元，合计15000元。被告悠悠美食城公司出具了原告支付一季度租金及管理费9000元，保证金6000元的收据。2019年5月，原告租赁的商铺大门被被告日月明公司强制关门，被告日月明公司认为被告好士成公司和被告悠悠美食城公司不具有充分处分该商铺的权利。被告日月明公司阻碍原告正常使用该商铺，最终导致原告租赁该商铺的使用权得不到实现。被告好士成公司和被告悠悠美食城公司明知自己没有对该商铺处分权的前提下，仍向原告承诺并签订了《租赁合同》，并一次性收下了原告一季度租金、管理费及押金共15000元，现被告好士成公司和被告悠悠美食城公司已构成严重违约。现请求法院判决四被告返还已收的租金、管理费及押金共15000元，并依据《租赁合同》中第十九章的第8条规定赔偿原告1个月租金共2400元作为违约金（附发票）。经过多次与被告悠悠美食城公司协商退还租金及押金未果，为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》第二十一章的第2条规定，提交甲方所在地的人民法院诉讼解决，现待诉至梧州市万秀区人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告好士成公司与被告悠悠美食城公司共同辩称：由投资户委托悠悠美食城公司与经营户签订商铺的《租赁合同》，根据合同相对性，经营户应当直接向投资户来主张损失的权利。悠悠美食城公司是代理投资户与经营户签订合同的，这个代理行为的法律后果应该由投资户承担。 被告日月明公司辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告陈金泉辩称，我只是出租了其中两个商铺，原告的主张不应该由我承担，而是应该由其余三被告承担，与我无关，因为我不认识原告。 被告徐云仙辩称，本案与我无关，不应该由我承担。应该由被告好士成公司、悠悠美食城公司及日月明公司一起承担责任。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2018年11月14日，被告悠悠美食城公司作为甲方与原告张宏林（乙方）签订《租赁合同书》（合同编号Ｆ211-213），约定由被告悠悠美食城公司将位于梧州市及其设施租赁给乙方经营管理和使用。租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日。乙方装修期自交付场地日起至15天内为装修期，乙方必须规定时间内完成装修。依法装修期后需在按照甲方指定时间内对外营业，计租时间为商铺对外营业时间当日开始计算，支付商铺租金及物业管理费从计租之日起开始计算。第一年该店铺每季度租金为7200元，每季度管理费为1800元；合同还约定在签署本合同时，乙方需向甲方缴纳履约保证金6000元，合同终止或解除，乙方把该商铺依约交还给甲方，双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕，且收到乙方交还的履约保证金收据原件后，90天后（如美容院、化妆品、健身会所等办理了会员卡及充值卡的商铺需要延长至180天），如乙方销售出的商品无质量问题或服务问题引发的顾客投诉赔偿或无任何拖欠甲方费用，保证金由甲方无息归还乙方（若有）以及约定在乙方完全履约情况下，若甲方提前解除合同或将商铺转租给他人，视为甲方违约，甲方赔偿乙方当期一个月的租金作为违约金等内容。原告张宏林于同日向悠悠美食城公司交纳了租金7200元，管理费1800元以及合同履约保证金6000元，悠悠美食城公司出具收据予以确认。2019年2月25日，被告悠悠美食城公司出具证明证实“张宏林与梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的租赁合同已于2018年11月14日正式生效，其中2018年11月14日至2019年2月28日为免租期，租期到2021年2月28日......”。 2018年7月15日，被告悠悠美食城公司作为甲方与被告陈金泉（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号：F211-212-030），约定被告陈金泉支付121094元投资金额后取得梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆负壹层F211、212号物业(以下简称涉案商铺)的经营权（经营期限至2041年4月30日）。2018年11月13日，被告悠悠美食城公司作为甲方与被告陈金泉（乙方）签订《物业委托经营管理合同》（合同编号：F211-F212铺），约定被告陈金泉将涉案商铺经营权委托给被告悠悠美食城公司经营管理，由被告悠悠美食城公司以其名义依法出租给第三人或用于自己合法经营，委托期限为2019年1月1日至2020年12月31日，经营所得租金（扣除相关税费），按原告及被告悠悠美食城公司分别占90%、10%比例分配。期间，被告陈金泉确认收到2019年3月和4月租金1400元。 2018年7月4日，被告好士成公司（甲方）与被告徐云仙（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号“F213-026”），约定被告徐云仙支付61614元投资金额后取得梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆负壹层F213号物业(以下简称涉案商铺)的经营权（经营期限至2041年4月30日）。2018年11月13日，被告悠悠美食城公司作为甲方与被告徐云仙（乙方）签订《物业委托经营管理合同》（合同编号：F213），约定被告徐云仙将涉案商铺经营权委托给被告悠悠美食城公司经营管理，由被告悠悠美食城公司以其名义依法出租给第三人或用于自己合法经营，委托期限为2019年1月1日至2020年12月31日，经营所得租金（扣除相关税费），按原告及被告悠悠美食城公司分别占90%、10%比例分配。期间，被告徐云仙认为被告好士成公司于2019年2月交付商铺，商铺经营至2019年4月就不能经营了，期间收过被告悠悠美食城公司给付的一个月收益720元。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门。原告张宏林确认涉案商铺于2019年1月交付，其自2019年3月起到涉案商铺经营至2019年4月，实际经营时间为两个月。 本案审理过程中，原告张宏林向本院书面申请撤回关于违约金的诉讼请求，并明确不需要被告陈金泉、徐云仙承担返还所交租金及管理费共9000元以及押金6000元的责任。 上述事实有企业信用信息复印件，《物业委托经营管理合同》原件，收据原件，（2019）桂0403民初1589号民事判决书，（2020）桂04民终297号民事判决书，本案庭审笔录，（2020）桂0403民初636号庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案系合同纠纷。根据已查明的案件事实，被告陈金泉、徐云仙经投资获得涉案商铺经营权后，将涉案商铺经营权委托给被告悠悠美食城公司统一经营，被告悠悠美食城公司基于被告陈金泉、徐云仙的委托将涉案商铺租赁给原告经营使用，与原告签订涉案《租赁合同书》，并依据该合同的约定收取了原告履约保证金6000元、租金7200元及物业管理费1800元，被告悠悠美食城公司再将收取的租金中的1400元及720元分别交付给被告陈金泉及被告徐云仙。由此可见，被告陈金泉、被告徐云仙与被告悠悠美食城公司之间系委托代理法律关系,其委托行为产生的法律后果应当由委托人陈金泉、徐云仙承担，涉案《租赁合同书》的合同双方当事人应为原告及被告陈金泉、徐云仙。现被告日月明公司已收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致涉案《租赁合同书》无法继续履行，原告请求解除该合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。被告悠悠美食城公司未提供证据证实其已将收取原告的履约保证金交付给了被告陈金泉及被告徐云仙，故涉案履约保证金6000元应由被告悠悠美食城公司返还给原告。结合涉案《租赁合同书》的约定及各方当事人在庭上的陈述，本院确认原告实际经营涉案商铺期限为2个月（2019年3月1日至2019年4月底）。原告认为，虽收据载明的是第一季度的租金和管理费，因被告悠悠美食城公司确认2018年11月14日至2019年2月28日为免租期，因此其实际交纳的是2019年3、4、5月份的管理费，被告悠悠美食城公司认为根据收据所载明为第一季度管理费，因此本案原告所交纳的租金与管理费所交的是2019年第一季度的管理费，且免租期只免租金不免管理费，不同意退还租金，仅同意退还2019年3月后所交纳的管理费。本院认为，根据《租赁合同书》6.1条所约定“计租时间为商铺对外营业时间当日开始计算，支付商铺租金及物业管理费从计租之日起开始计算。”，庭审中被告悠悠美食城公司对原告所述2019年3月份进场经营到2019年4月底结束无异议，根据上述条款约定，租金以及管理费的收取应从2019年3月起算。按照《租赁合同书》中约定的租金及物业管理费的计算方式及原告实际经营期限，因被告悠悠美食城公司明确同意退还2019年3月以后的管理费，根据查明事实，原告张宏林在2019年第一季度3月份实际经营一个月，故被告悠悠美食城公司应退还管理费为1200元（1800元-1800元÷3个月×1个月）。 根据原告实际使用被告陈金泉、被告徐云仙涉案商铺的事实，原告在经营期限内应支付的租金（7200元÷3个月×2个月），再根据被告陈金泉、被告徐云仙与被告悠悠美食城公司约定的租金收取比例，上述租金4800元中90%即4320元应由被告陈金泉、被告徐云仙取得，余下10%即480元由被告悠悠美食城公司取得，现被告悠悠美食城仅支付给被告陈金泉、被告徐云仙共2120元，故剩余的租金2400元（7200元-4800元），其中被告悠悠美食城公司多收取部分2200元（4320元-2120元）应由被告悠悠美食城公司直接退还给原告，剩余部分200元（2400元-2200元）应由被告陈金泉、被告徐云仙予以返还。原告明确其主张的费用无须陈金泉、被告徐云仙承担返还责任，系其自行处分民事权利，没有违反法律的强制性规定，本院予以准许。被告好士成公司、被告日月明公司并非涉案《租赁合同书》的合同相对方，故对原告提出的要求被告好士成公司、被告日月明公司共同承担返还款项的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告张宏林与被告陈金泉及被告徐云仙签订的《租赁合同书》； 被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告张宏林返还款项履约保证金6000元、租金2200元、物业管理费1200元，共计9400元。 三、驳回原告张宏林的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 案件受理费175元，减半收取计88元（原告已预交），由原告张宏林负担33元、被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年六月三十日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。