河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1104民初644号原告：上城公馆业主委员会。负责人：孙栋梁。委托诉讼代理人：杨爱云，漯河市诚信法律服务所法律工作者。被告：漯河帝禾物业管理有限责任公司，住所地漯河市郾城区辽河路中段。法定代表人：耿超凡，该公司经理。委托诉讼代理人：樊锋，河南长风律师事务所律师。第三人：漯河市威世纪物业管理有限公司，住所地漯河市郾城区太行山路北段三利花园门面房。法定代表人：段肖梦。委托诉讼代理人：陈庆德，该公司员工。原告上城公馆业主委员会与被告漯河帝禾物业管理有限责任公司（以下简称帝禾物业公司）、第三人漯河市威世纪物业管理有限公司（以下简称威世纪物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后,依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告上城公馆业主委员会负责人孙栋梁及其委托诉讼代理人杨爱云，被告帝禾物业公司法定代表人耿超凡及其委托诉讼代理人樊锋，第三人威世纪物业公司委托诉讼代理人陈庆德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上城公馆业主委员会向本院提出诉讼请求：1、被告停止侵权、排除妨害，撤离上城公馆小区。2、请求被告将上城公馆小区29号楼1101房腾出，交付给原告。事实与理由：召陵区上城公馆2008年建成，2009年业主入住，入住后由被告进行服务管理，双方未签订服务管理合同。在被告服务管理期间，服务不到位：1、业主投诉房屋漏水，去找被告处理，被告总是用各种理由推脱，不给业主维修；2、业主的财务遭受了损失，被告不配合调查，服务态度恶劣；3、小区监控瘫痪，根本起不到监控的作用；4、小区卫生脏、乱、差，单元门的门禁全部坏完，被告不给维修；5、下水道经常堵塞也不疏通，给业主们造成了诸多生活不便；6、机动车乱停乱放不管理，占用消防通道不管理。由于被告管理不善，导致业主与被告之间矛盾重重，业主们怨声载道，所以原告要求与被告解除物业服务关系。2019年3月27日，原告向被告提出了接触物业服务合同，到2019年7月29日被告还没有撤离原小区。原告多次向漯河市召陵区住房和城乡建设局反映，漯河市召陵区住房和城乡建设局于2019年8月5日给被告下发通知，通知被告与原告做好资料移交工作并撤离出上城公馆小区。通知发出后，被告至今我行我素，占住原告29号楼1101房，并派人每天在大门口捣乱。原告无奈于2019年7月21日与第三人签订了物业管理服务合同，合同签订后，第三人进驻原告小区进行服务管理，但被告派人扰乱第三人在原告小区正常工作。被告的行为侵犯了原告的合法权益及财产所有权。被告帝禾物业公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。原告诉被告漯河帝禾物业管理有限责任公司物业服务合同案件时，其自称系上城公馆第二届业主委员会。但是根据2019年12月18日，翟庄街道办事处燕山路居委会联合下发的公告，证实了上城公馆第二届业主委员会已经解散，故不存在上城公馆第二届业主委员会，也就是说原告不具备本案件的诉讼主体资格。2、原告所述的事实与理由部分大部分失实。原告称被告在物业服务管理期间各种不到位的情形，仅是一面之词，并非小区大多数业主的意见。所谓的“上城公馆第二届业主委员会”的组成人员共7人，但是有5人存在违法拒交物业费的情形，其所诉的理由均是无中生有，以达到让漯河市威世纪物业管理有限公司入住小区的目的。漯河帝禾物业管理有限责任公司做过小区业主民意调查，约有53%的业主是认可帝禾物业的服务管理的。另外，根据漯河帝禾物业管理有限公司与上城公馆第一届业委会签订的《物业管理服务合同》，委托管理的期限至2022年8月17日到期。综上所述，应依法驳回原告的起诉。第三人威世纪物业公司辩称，1、作为案件第三方，是案件的直接受害方，我们要求原告上城公馆业主委员会，依法履行与第三人的约定，排除干扰，尽快恢复我公司常态化的工作通道。2、要求被告按照召陵区住建局通告其撤出的形式尽快撤出，停止侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述、举证、质证及庭审情况，本院认定事实如下：原告上城公馆第二届业主委员会选举产生后，在漯河市××翟庄街道办事处备案，任期为2018年10月27日至2023年10月27日。2019年3月27日，原告上城公馆第二届业主委员会提出与被告帝禾物业公司解除服务合同的函。2019年7月21日原告上城公馆第二届业主委员会与第三人威世纪物业公司签订了物业管理服务合同，合同期限为：2019年8月1日至2020年7月31日。第三人威世纪物业公司进入上城公馆小区服务，被告帝禾物业公司因对原告上城公馆第二届业主委员有异议，拒绝撤出该小区。2019年8月5日，召陵区住房和城乡建设局物业管理中心向被告帝禾物业公司下发通知，要求被告按照《河南省物业管理条例》的规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域，并在接到该通知后三日内与小区新一届业主委员会做好资料移交工作并撤出该小区。2019年10月22日，漯河市召陵区住房和城乡建设局向被告漯河帝禾物业公司作出撤消及限期整改通知，通知撤消该单位物业管理股于2019年8月12日做出的要求被告帝禾物业公司撤出上城公馆的通知。通知中又显示，根据上城公馆第二届业主代表大会的决议、第二届业主委员会发出的通知及第二届业主委员会向我单位提出申请，依据《河南省物业管理条例》第五十二条规定，业主大会或业主代表大会决定解聘业主服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。现根据《河南省物业管理条例》第八十三条规定，责令你公司自收到本通知之日起7日内进行整改，逾期将按照《河南省物业管理条例》第八十三条规定进行处罚。该通知下发后，被告帝禾物业公司仍未撤出上城公馆小区。2019年12月18日，漯河市××翟庄街道物业管理办公室、漯河市××翟庄街道办事处燕山路居委会向上城公馆小区全体业主发出公告：“第二届业主委员会共有7人，现有6人因个人原因辞去委员及主任职务，辞职人数过半，因此上城公馆第二届业主委员会解散。为了上城公馆小区良性发展需要，应上城公馆小区居民要求，决定成立上城公馆小区第三届业主委员会……。”现被告帝禾物业公司认为，本案中原告不具备诉讼主体资格。被告帝禾物业公司庭审中提交了一份与上城公馆第一届业主委员会签订的物业管理服务合同，合同期限为2019年8月18日起至2022年8月17日止，该合同上未加盖上城公馆第一届业主委员会公章。本院认为：业主委员会是在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，通过业主大会选举产生。本案中，上城公馆第二届业主委员会产生后在上城公馆小区所在的房地产行政主管部门进行了备案，其选举产生合法有效。业主委员会人数不满一半时，应该按照业主大会议事规则的规定，召开业主大会重新整补，是否解散也应该通过业主大会讨论评议，经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数半数的业主同意的，才可以解散当前的业主委员会。业主委员会的选举产生与解散都应该由业主大会决定，被告仅以漯河市××翟庄街道物业管理办公室、漯河市××翟庄街道办事处燕山路居委会于2019年12月18日发出的公告认为上城公馆第二届业主委员会已经解散，认为原告诉讼主体不适格，本院不予认可。《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上城公馆第二届业主委员会已经向被告帝禾物业公司提出了解除服务合同的函告，且与第三人签订了物业服务管理合同，被告应该按照《河南省物业管理条例》第五十二条的规定退出物业管理区域也就是上城公馆小区。另外，原告并未举证证明被告现占用上城公馆物业用房29号楼1101房，对该部分诉讼请求，本院不予支持，原告可待有新的证据时，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《河南省物业管理条例》第五十二条之规定，判决如下：一、被告漯河帝禾物业管理有限公司应予本判决生效之日起十日内退出上城公馆小区；二、驳回原告上城公馆业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由被告漯河帝禾物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式伍份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吕松涛二〇二〇年六月十二日书记员  刘姗姗