广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12027号上诉人（原审被告）凌琳，女，1988年11月20日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈文婷，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李谦，女，1971年5月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：余水荣，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人凌琳因与被上诉人李谦物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。凌琳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李谦一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由李谦承担。事实与理由：一、凌琳与案外人李兰签署合法有效的租赁合同，有权对涉案房屋占有并使用。凌琳与案外人李兰签署正式的租赁合同，租赁期限从2014年5月24日至2034年5月23日，期限为20年，每月租金为4500元。凌琳总共向案外人李兰支付房租108万元。故凌琳与案外人李兰建立起合法有效的租赁关系，凌琳占有并使用涉案房屋是合法有效，应受到法律保护。二、凌琳是涉案房屋的合法承租人，一审法院判决凌琳支付房屋占用费显失公平。凌琳已向案外人李兰支付20年的租金，并且承担涉案房屋每月的水、电、气费以及管理费，已经因涉案房屋花费很多财力。现一审法院判决凌琳向李谦支付每月4500元的房屋使用费显失公平。李谦答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。凌琳与案外人李兰恶意签署长达20年的租赁合同属于恶意串通而为之，目的是通过该手段长期霸占涉案房屋；凌琳辩称租赁涉案房屋20年是为了购买该房屋明显不符合生活常理及一般交易习惯。李谦通过法院拍卖的途径合法购得涉案房屋，并办理了房产登记手续，已取得不动产登记证书，李谦系涉案房屋的合法所有权人。涉案房屋于2013年1月21目抵押给银行，即使凌琳与案外人李兰的租赁关系真实，租赁合同签订于2014年5月24日在后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，凌琳的租赁权不得损害李谦的物权效力。李谦曾多次与凌琳沟通，要求其搬离涉案房屋，但凌琳不但不搬离，且态度恶劣，凌琳的行为严重侵害了李谦的合法权益。李谦作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受到法律的保护，凌琳除应搬离涉案房屋外，还应当支付李谦的房屋占用费。李谦于2019年8月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、凌琳搬离现租住房屋（广州市海珠区罗马家园中盛路盛庭街11号K座502房）；2、凌琳按照4500元/月标准向李谦支付自2019年3月20日起至搬离之日止的房屋占用费，暂计算至2019年7月20日合计为18000元；3、案件诉讼费用由凌琳承担。一审法院经审理查明：2014年10月15日，广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第3047号裁决书查明如下事实：2012年12月17日，第一被申请人李兰向申请人中国民生银行股份有限公司广州分行申请借款2350000元，2013年1月21日，第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋将名下位于广州市海珠区盛庭街11号502房提供作抵押担保。涉案房屋于2014年7月2日被广州市天河区人民法院查封至2016年7月1日。由于第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋没有按时归还借款，中国民生银行股份有限公司广州分行经申请仲裁，第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋要向中国民生银行股份有限公司广州分行偿还借款2350000元及逾期利息，中国民生银行股份有限公司广州分行对广州市海珠区盛庭街11号502房拍卖、变卖所得享有抵押优先受偿权。2014年11月6日，广东省广州市中级人民法院依照申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行的申请，对广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第3047号仲裁裁决立案执行，裁定该案由一审法院执行。2019年3月20日，一审法院作出（2018）粤0105执恢106号之一执行裁定书：主要内容，一审法院依法拍卖被执行人李兰占有的位于广州市海珠区盛庭街11号502房的房屋产权份额，由买受人李谦以4840000元竞得。裁定被执行人李兰占有广州市海珠区盛庭街11号502房屋的所有权归买受人李谦所有，上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李谦时起转移。2019年3月20日，李谦签收了上述执行裁定书。2019年4月16日，李谦取得广州市海珠区盛庭街11号502房屋的不动产登记证书。另查，2014年5月24日，凌琳与案外人李兰签订《广州市房屋租赁合同》，约定李兰将涉案房屋出租给凌琳作居住用途，租赁期限为2014年5月24日至2034年5月23日，双方协定每月租金为4500元，按年以现金方式结算，并于2014年7月17日向租赁登记备案机关备案（编号：穗租备2014B0501601353号）。2014年5月17日、20日，李兰出具收据，收到凌琳的房租100万元及房租订金8万元。2014年7月17日，凌琳缴纳住宅税款3618元。之后，凌琳以*兰朋友名义缴纳水费、电费、燃气费、管理费、宽带账户资料，入住涉案房屋。2019年7月9日，23日，李谦去收屋与凌琳发生冲突，凌琳向南洲街派出所报案。双方经协商未果，李谦于2019年8月5日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0105执恢106号之一执行裁定确认涉案房屋所有权归李谦所有，李谦于2019年3月20日签收了该裁定，并于2019年4月16日取得涉案房屋的权属证书，李谦作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。中国民生银行股份有限公司广州分行在2013年1月21日已经就涉案房屋取得抵押权，且自2014年7月2日开始涉案房屋已经被法院连续查封，之后涉案房屋被拍卖并过户到李谦名下。而凌琳与李兰在2014年5月24日签订《广州市房地产租赁合同》;涉案房屋在出租给凌琳前已经设立抵押权并已被法院查封，最后又因为抵押权人实现抵押权而致房屋所有权转移至李谦名下，涉案物业抵押权成立在先，因而具有优先的效力，此后凌琳成立的租赁权不得损害之前设定的抵押权，因此李兰与凌琳签订的上述《租赁合同》对李谦没有约束力。现凌琳表示是涉案房屋的实际使用人，故李谦要求凌琳搬出涉案房屋，并无不妥，一审法院予以准许。凌琳拒绝搬迁的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。凌琳在交还房屋给李谦时，不得拆除屋内的固定镶嵌物。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在李谦获得房屋所有权后，凌琳使用涉案房屋，应向李谦支付使用费。使用费标准，根据凌琳提供的《房产租赁合同》，涉案房屋同时期出租的租金为4500元，故一审法院对于李谦请求每月4500元使用费的主张予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定于2020年4月10日作出判决：一、被告凌琳在本判决生效之日起三十日内，将广州市海珠区盛庭街11号502房腾空并交还给原告李谦；搬迁时，被告不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；二、被告凌琳在本判决生效之日起三十日内，按每月4500元的标准向原告李谦支付从2019年3月20日起至被告交还上述房屋给原告之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由凌琳负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：凌琳对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗李谦对案涉房屋享有的物权，凌琳应否支付房屋占用费。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案涉房屋在出租前已设定抵押权且因抵押权人实现抵押而发生有权的变动，依据上述法律规定，凌琳以其享有的租赁权对抗李谦对于案涉房屋享有的物权，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”广州市海珠区人民法院于2019年3月20日出具了（2018）粤0105执恢106号之一执行裁定，裁定将案涉房屋过户给李谦。李谦即享有案涉房屋的各项权能，其主张凌琳交还案涉房屋，应予支持。在李谦获得房屋所有权后，凌琳使用案涉房屋，应当向李谦支付占有使用费。因此，一审判决并无不当，应予维持。综上所述，凌琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由凌琳负担。本判决为终审判决。审判长 戴 俊审判长 戴俊英审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年六月二十八日书记员 张家齐李逸丹