福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初3080号 原告（反诉被告）：曾慧芳，女，1985年7月14日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈凤，福建迅维律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：廖培兰，女，1953年4月17日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈伟国，福建升恒律师事务所执业律师。 被告（反诉第三人）：黄丽丽，女，1986年11月28日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 原告（反诉被告）曾慧芳诉被告（反诉原告）廖培兰、被告（反诉第三人）黄丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾慧芳的委托诉讼代理人陈凤、被告廖培兰及其委托诉讼代理人陈伟国到庭参加诉讼，被告黄丽丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾慧芳向本院提出诉讼请求：1.解除曾慧芳与廖培兰、黄丽丽签订的《办公空间租赁合同》；2.廖培兰、黄丽丽共同赔偿曾慧芳改造装修花费35万元，并退还押金5000元；3.本案诉讼费用由廖培兰、黄丽丽承担。事实与理由：2017年12月6日，黄丽丽以城厢区龙桥街道泗华溪老叶树村一带民居总承租人的身份，把廖培兰位于城厢区××街道××号××栋房××房的房子租给曾慧芳使用，租期三年，装修免租期一个月，收租日期自2018年1月6日至2021年2月6日；租金为2018年度每个月2000元，自2019年1月份起每个月3000元；到期后若续租，则租金在合理的范围内递增，租金每个月6日交付；曾慧芳另交付押金5000元；合同期限内若承租房受他人侵占或其他情况导致曾慧芳无法正常使用租赁物，由出租方赔偿曾慧芳包括改造装修房屋全部费用在内的所有损失，并退返押金。合同签订后，曾慧芳即开始改造装修涉案房屋，并按合同约定支付租金。因曾慧芳租赁涉案房屋系从事装饰设计工作，因此先后共投入56万元资金对租赁物进行改造装修。但装修完毕后，廖培兰却以要加建改建涉案房屋为由，自2019年3月起，多次进行施工，致使曾慧芳无法按合同约定使用涉案房屋。2019年5月20日，在曾慧芳做出重大让步的情况下，曾慧芳与廖培兰、黄丽丽达成协议，《协议合同》约定，因受廖培兰的建设干扰，使曾慧芳无法正常使用租赁物，遭受重大损失，廖培兰赔付25万元，黄丽丽赔付2万元给曾慧芳，曾慧芳收到赔付的全部款项后，《协议合同》生效，生效后三方解除承租关系。《协议合同》签订后，廖培兰于当日通过转账支付15万元。但此后廖培兰、黄丽丽却拒不按《协议合同》约定，支付剩余款项。不仅如此，廖培兰还纠集人员，阻挡曾慧芳搬离，甚至用木板把涉案房屋的门户钉死，用铁链把门锁住，致使曾慧芳既无法按租赁协议使用涉案房屋，也无法按《协议合同》获得赔偿、进行正常搬迁。廖培兰、黄丽丽的行为不仅使曾慧芳遭受重大损失，人身财产也受到严重威胁。 廖培兰辩称，曾慧芳与黄丽丽签订租赁合同，廖培兰并不知情，也没有参与签订，该房屋租赁合同内容对廖培兰没有法律约束力。曾慧芳诉称装修完毕后，廖培兰以加、改建为由进行施工，不符合实际。廖培兰并没有加、改建房屋，更不存在多次施工致曾慧芳无法使用的情况。实际上廖培兰是在曾慧芳的胁迫下无奈签订协议合同。曾慧芳曾多次对廖培兰说房屋属于两违建筑，如果不签订合同进行赔偿，将向相关部门投诉，要求强行拆迁违规建筑。曾慧芳实际向相关部门投诉，在该情况下才签订协议合同。该合同要求廖培兰赔偿25万元并不是廖培兰的真实意思表示，是在受胁迫下签订的，该协议无效。协议约定付清25万元后生效，现也未付清，故协议无效。曾慧芳诉称廖培兰召集人员不让其搬离也不符合事实，实际上曾慧芳已将房屋内的物品全部搬离。综上，曾慧芳诉求没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 黄丽丽未作答辩。 廖培兰向本院提出反诉请求：1.确认廖培兰与曾慧芳、黄丽丽签订的《协议合同》无效；2.曾慧芳返还廖培兰房屋赔付款15万元；本案诉讼费用由曾慧芳承担。事实与理由：廖培兰与曾慧芳、黄丽丽于2019年5月20日签订的《协议合同》无效，理由如下：一、廖培兰是被曾慧芳胁迫、欺诈下签订的《协议合同》，违背其真实意思表示。（一）主观上分析，曾慧芳是有预谋的。2017年12月，曾慧芳在得知廖培兰房屋所在地周边即将拆迁后，与廖培兰及其周边的多户房屋所有人签订《办公空间租赁合同》，并对租赁房屋进行装修，以期获得高额赔偿款；（二）客观上看，曾慧芳采取胁迫、欺诈手段，骗取廖培兰签订《协议合同》，并逼迫廖培兰及其家属支付房屋赔付款15万元。在房屋租赁期间，因廖培兰在其房屋旁边违章搭建柴火间（只用一天时间），曾慧芳以此受到建设干扰、无法正常营业为由，向12345平台投诉，并向城厢区治违办投诉，同时多次组织一大批社会闲杂人员到廖培兰家里威胁，胁迫廖培兰赔付所谓的巨额经济损失，并利用廖培兰不识字且担心害怕的心理（扬言要把廖培兰所出租的房屋一并拆除），诱骗其签订《协议合同》，同时为了掩人耳目，让黄丽丽一并参与签订合同。二、该《协议合同》不仅违背了廖培兰的真实意思表示，而且严重显失公平。（一）在订立合同时，廖培兰是一位接近70岁且不识字的老人，而曾慧芳是一位年轻有文化、有背景的女人，双方明显不对等，加上曾慧芳采取各种威胁欺骗手段，导致签订的合同严重显失公平。（二）从《协议合同》内容看，在房屋租赁期间，仅仅因为曾慧芳受到廖培兰的建设干扰、无法正常营业不过一天时间，却要求廖培兰赔付25万元；同时曾慧芳在承租房屋之后，仅对房屋外墙、窗户等简单装修和更换，所花费用不过1万元，却要求赔偿其改造装修花费35万元，简直是强盗行为。根据《民法通则》第一百二十一条第二款规定，民事法律行为有效条件之一是必须具备意思表示真实。该《协议合同》是在违背廖培兰的真实意思的情况下订立的，且严重显失公平，依法应确认无效。 曾慧芳对廖培兰的反诉辩称，廖培兰的反诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。一、廖培兰请求确认无效的《协议合同》是附条件合同，该协议生效条件是廖培兰、黄丽丽付清协议约定的款项，但廖培兰、黄丽丽违反协议约定，违背诚信原则，故该协议并未生效。二、廖培兰主张协议是在被胁迫欺诈下签订的，是颠倒黑白。首先廖培兰只是从主观上分析，没有客观事实。廖培兰称曾慧芳是为了获取赔偿款签订租赁合同是荒谬的，曾慧芳不可能花了50万元去获取远低于装修费用的赔偿款，同时曾慧芳不存在与周边多户人家签订租赁合同的事实。故廖培兰的理由不能成立。其次廖培兰并非仅仅只是违章搭建柴火间。廖培兰违章搭建是违法行为，就算被举报过也不构成胁迫。举报违法行为是法律赋予所有公民的权利义务，就算曾慧芳投诉廖培兰违章建筑也是合法的，同时也是曾慧芳保护自己合法权益的方法。廖培兰违章搭建侵害了曾慧芳的权益，可能存在房屋倒塌的严重情况。三、该协议是在廖培兰进行违章建筑导致曾慧芳无法按合同约定使用租赁物，构成严重违约的情况下，同时也是廖培兰为获取非法利益，为了不让违章建筑的违法行为被他人发现的情况下签订的，故该协议是符合廖培兰的真实意思。曾慧芳花费巨额装修费用却只获得口头承诺的25万元赔偿，才是不公平的，为了息事宁人才选择了接受。廖培兰称不识字不符合事实，其在协议书上签字并按指印，对协议内容是清楚的。《协议合同》虽暂未生效，却不影响协议确认的基本事实。廖培兰在租赁期间改建房屋，导致曾慧芳无法按合同约定使用房屋，造成巨大损失，双方均确认对损失负有赔偿责任。廖培兰支付的15万元是赔偿曾慧芳的损失，该协议虽没有生效但不影响赔付款项的性质，该款项应作为廖培兰赔偿的一部分。综上，请求驳回廖培兰的反诉请求。 黄丽丽对廖培兰的反诉未作陈述。 曾慧芳、廖培兰围绕诉讼请求分别提交了证据，黄丽丽未提供证据。本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖培兰曾将位于城厢区××街道××村××号房屋出租给黄丽丽。2017年12月6日，黄丽丽（出租方、甲方）与曾慧芳（承租方、乙方）签订《办公空间租赁合同》一份，约定：甲方同意将莆田市城厢龙桥街道泗华溪老叶树村中老叶树144号两栋房子其中一栋面朝老叶树安置房的房子租予乙方使用；甲方给予乙方一个月的装修免租金期，收租日期从2018年1月6日开始，合同有效期至2021年2月6日。2018年期间，租金为2000元／月，2019年1月6日至2021年1月6日，租金3000元／月。合同到期后乙方若是续租，甲方房租递增在合理范围内；乙方交付5000元为租用保证金。三年合同到期后甲方原数退还乙方，租金每月6日由乙方准时交付，若乙方超过两个月未缴付租金，甲方有权收回承租房；乙方承租甲方房屋，乙方进行装修改造房屋及其附属设施，因自然属性或合理使用而导致的房屋损耗属于正常，甲方不追究乙方责任，如因乙方单方执意改造而造成的房屋结构安全问题，造成倒塌或明显安全隐患，乙方需承担恢复倒塌情况及安全隐患问题恢复；为了保障乙方投入较大财力精力打造所租用的场地，乙方拥有到期后同等条件续租权。乙方到期后若是放弃续租，乙方有权自行转让此房屋并收取转让费。房屋所有门窗重新置换、屋内水电网络重新牵线布置、重新打造阁楼阳台、承租房屋地板新翻、房屋前空地重新规划小院，乙方有权布置承租房前（注明：前是指朝安置房前面）的环境改造，房屋前的空地经营权、使用权归属乙方，但属开放式，为周边客流提供通道使用，房屋侧面地面不属于乙方经营使用范围；合同期间承租房遭受他人侵占等情况下导致乙方无法正常使用，甲方需赔偿乙方所有损失，其中包括改造房屋的全部费用，退还乙方保证金；注明：甲方已收到乙方5000元押金。双方还约定了其他事项。2019年5月20日，廖培兰（甲方）、黄丽丽（乙方）、曾慧芳（丙方）签订《协议合同》一份，内容为：“经甲乙丙三方共同协商，目前情况如下，因为受到甲方的建设干扰，使丙方无法再正常营业使用房屋，本房屋位于老叶树144号，导致丙方受到严重损失，现甲乙对丙方做以下赔偿约定：1.甲方赔付25万元给丙方；2.乙方赔付2万元给丙方；3.合同在丙方收到甲乙支付的赔偿全款后可生效，生效后三方解除承租关系；4.乙丙双方需配合甲方与拆迁部门协商装修赔偿事宜；5.经约定，甲方请求丙方对房屋内的设置暂时保留，于拆迁评估后丙方搬离处置，甲方不得干涉阻挠，物品搬运之前，丙方继续持有房屋的使用权；6.拆迁赔偿款归甲方所得；7.丙方保证不通过任何渠道通知城管对老叶树144号拆迁一事阻挠；8.甲乙两方的赔偿款于5月22日前向丙方付清。”合同签订当日，廖培兰通过其儿子余云山向曾慧芳转账支付15万元，余款未付致讼。 本院认为，黄丽丽向廖培兰承租房屋后，将其中一栋房屋转租给曾慧芳，双方签订的《办公空间租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。租赁期间，廖培兰、黄丽丽、曾慧芳签订的《协议合同》虽因约定的生效条件尚未成就而未生效，但合同确认的基本事实应予认定。因受到廖培兰的建设干扰，致曾慧芳无法再正常使用房屋，曾慧芳无法实现租赁合同的目的，现曾慧芳请求解除租赁合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曾慧芳请求黄丽丽退还押金5000元依据充分，亦予以支持。因租赁合同系曾慧芳与黄丽丽签订的，租赁押金亦是黄丽丽收取，曾慧芳与廖培兰并不存在租赁合同关系，曾慧芳要求解除与廖培兰的租赁合同及廖培兰共同退还押金缺乏依据，不予支持。关于曾慧芳的改造装修损失问题，曾慧芳虽申请对改造装修费用进行评估，但其提供的房屋照片及自行制作的装修清单无法证实改造装修情况，且廖培兰不予认可，案涉房屋亦已被拆迁，无法评估，曾慧芳主张改造装修花费56万元依据不足，不予认定。《协议合同》中确定的赔偿数额应是三方对损失情况进行充分协商评估后确认的，可作为认定曾慧芳改造装修损失的依据。故廖培兰应再赔偿给曾慧芳10万元，黄丽丽赔偿给曾慧芳2万元。曾慧芳要求廖培兰与黄丽丽共同赔偿缺乏依据，不予支持。因涉案《协议合同》约定的生效条件尚未成就而未生效，且廖培兰提供的通话录音亦无法证实曾慧芳对廖培兰的违章建筑进行举报，同时该合同亦约定拆迁赔偿款归廖培兰所有，廖培兰主张《协议合同》是受胁迫、欺诈下签订并显失公平依据不足，不予采纳，其反诉请求确认《协议合同》无效及曾慧芳返还赔付款15万元缺乏法律和事实依据，本院不予支持。黄丽丽拒不到庭参加诉讼，又未在举证期限内提出书面异议和提交证据，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、曾慧芳与黄丽丽于2017年12月6日签订的《办公空间租赁合同》于本判决生效之日解除。 二、廖培兰应在本判决生效之日起十日内再赔偿给曾慧芳改造装修损失10万元。 三、黄丽丽应在本判决生效之日起十日内赔偿给曾慧芳改造装修损失2万元并退还给曾慧芳押金5000元。 四、驳回曾慧芳的其他诉讼请求。 五、驳回廖培兰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7660元，减半收取3830元，由曾慧芳负担2078元，廖培兰负担1215元，黄丽丽负担537元；反诉受理费2525元（已减半收取），由廖培兰负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈金钰 二〇二〇年六月二十二日 书记员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。