广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1620号上诉人（原审原告）：中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社，住所地广东省中山市**×××。法定代表人：郑斯恩，该联合社社长。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市金三叶展示工程有限公司，住所地广东省中山市×××。法定代表人：叶荣堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：厉宇驰，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文琳，广东品信律师事务所实习律师。上诉人中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社（以下简称大鳌溪经联社）因与被上诉人中山市金三叶展示工程有限公司（以下简称金三叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。大鳌溪经联社上诉请求：1.改判金三叶公司立即向其支付2018年4月厂房占用费346098.80元；2.改判没收金三叶公司支付的租赁保证金135000元；以上合计481098.8元。事实和理由：一、本案租赁关系发生及延续属于历史遗留问题，一审判决认定租赁合同和补充协议无效，全盘否认租赁合同和补充协议的保证金条款，属于不尊重历史，不考虑实际情况，无法让大鳌溪经联社在案件中感受到公平正义。1.双方租赁关系发生于2008年1月1日，一开始并非属于无效合同，之后签订的续租合同、补充协议均是基于多年来形成的交易习惯延续存在，固然司法解释实施后，涉案租赁合同确实存在无效的问题，但简单套用该司法解释而罔顾双方的实际情况，不考虑历史遗留问题的影响，必然无法让其在本案中感受到公平争议。2.大鳌溪经联社利用村集体的土地使用权、星棚厂房等物业对外出租，已经征得中山市东区农业和农村工作局的批准立项，并通过三资平台公开竞投的方式进行招标，上述租赁模式是已经征得政府相关部门的审批同意，在中山市范围内也是被大量推行的租赁模式，租赁合同相应的保证金条款、违约金条款也是为了保障双方权益，不宜被全盘否定。3.本案的实际情况是金三叶公司在合同期限届满后，仍强行占有租赁厂房、逾期交回厂房达一个月，致使其因无法按时向新承租人交付物业而承担违约赔偿，金三叶公司的行为明显已经违反合同约定，且该行为已经造成其经济受损的事实，该经济损失属于因金三叶公司行为而实际发生的经济损失，两者之间存在直接的因果关系，其有权使用租赁合同中的违约责任条款、没收保证金。二、即使租赁合同无效，一审法院参照补充协议的租金标准，认定金三叶公司应当支付2018年4月的占用费173049.4元属于认定事实错误，应当按照346098.80元的标准支付占用费。补充协议明确约定逾期交回租赁物业的，按照租金标准的两倍支付占用费，该条约定属于双方对2018年3月31日后若金三叶公司未搬迁而强占厂房时，将房屋占用费变更为租金标准的两倍，即346098.80元，这个占用费的标准与市场实际租赁行情是基本相符的，该条款并非一审判决认定的违约金条款，而是新时间节点下的新的租金标准或占用费标准。且一审调解时，金三叶公司也认可按照该租金标准支付，双方只是因保证金退还的问题无法达成调解。因此秉着契约精神，尊重合约双方当事人的意愿，请求二审法院判令金三叶公司按照346098.80元的标准支付2018年4月份的房屋占用费。金三叶公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的厂房租赁协议以及补充协议均在房屋租赁合同纠纷的司法解释施行后签订，大鳌溪经联社出租的厂房没有取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件是不争的事实，依法应当认定无效。二、大鳌溪经联社要求金三叶公司支付346098.8元厂房占用费并要求没收租赁保证金135000元没有任何事实及法律依据。基于合同无效，相应的违约金条款、保证金条款均无效，一审调解时，双方未达成合议，即使其作出部分妥协，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。因此，大鳌溪经联社要求其支付346098.8元厂房占用费并要求没收租赁保证金135000元没有事实及法律依据。大鳌溪经联社向一审法院起诉请求：1.金三叶公司立即向大鳌溪经联社支付2018年4月租赁厂房占用费480000元及逾期违约金（从2018年5月1日起按同期银行贷款利率计算至付清之日为止，暂计至2019年8月14日为26870元），没收金三叶公司支付的租赁保证金135000元；2.金三叶公司立即支付拖欠的2017年11月至2018年4月电费管理费23688.50元；3.金三叶公司向大鳌溪经联社支付拖欠的2017年12月至2018年4月税费58836.80元。一审法院认定事实：1.2012年8月1日，大鳌溪经联社（出租人、甲方）与金三叶公司（承租人、乙方）签订厂房租赁协议书（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于鳌长公路29号（大鳌溪村土名“婆环山”）的工业厂区内的所有厂房、办公楼、宿舍、厕所、电房以及厂内道路及空地等全部出租给乙方，作制品展示生产使用；主体锌棚厂房面积12179.2平方米，三层水泥结构厂房办公楼主体面积1787平方米，厂房第一幢水泥宿舍楼面积3966平方米，厕所面积218.2平方米，电房面积103平方米，其他附设砖身锌铁棚面积1434.1平方米，厂区内厂房之间的通道星棚面积1024平方米，厂区通道及车棚活动场地面积4737平方米，合计租赁面积25448.5平方米；租赁期限为2012年8月1日至2017年12月31日；乙方在签订本协议当日向甲方支付履行协议保证金13万元，在租赁期满时，乙方将承租的厂区建筑物完好交回甲方之日且乙方已缴清所有费用及乙方无违约情况的，甲方将保证金一次性无息退回乙方，如乙方有违约行为的，乙方所缴交的保证金无权要求甲方返还；签订本协议之日起，双方于2007年10月16日、2007年10月25日、2008年1月1日、2011年7月1日签订的厂房租赁协议书和临时租赁协议书同时废止，按本协议执行；协议还约定了租金计算方法及其他事项。庭审中，双方确认涉案合同系续签合同，金三叶公司向大鳌溪经联社支付保证金135000元。2018年2月，大鳌溪经联社（出租人、甲方）与金三叶公司（承租人、乙方）签订厂房租赁协议书补充协议（以下简称补充协议），约定：双方于2012年8月1日签订的厂房租赁协议书的租赁期限已经届满，双方自愿续租3个月，即租赁期限续期至2018年3月31日；租金为每月173049.4元（不含税），租金由乙方按月支付给甲方，先交租金后使用物业，缴交时间为每月10日前，从逾期之日起，每逾期一日，乙方按照拖欠租金总额的6%向甲方支付违约金，如乙方拖欠甲方租金超过15天，则作乙方违约处理，甲方有权解除本协议，收回租赁物业，没收乙方缴交的租赁保证金；因乙方清楚甲方将在2018年4月1日收回本协议约定的租赁厂房另行出租并放弃续租权，故乙方同意在续租期间内逐步有序办理撤离搬迁工作，将租赁厂房内的生产设备、设施、产品、原材料、办公设备等属于乙方的财产全部搬出，在2018年4月1日前将租赁厂房及附属完好交回给甲方，逾期视为乙方放弃租赁厂房内所有物品的所有权，由甲方自行处理。若因甲方未及时搬迁导致逾期交回租赁物业的，乙方须按照租金标准的两倍支付占用费给甲方。庭审中，双方确认金三叶公司支付租金至2018年3月31日；大鳌溪经联社称金三叶公司于2018年4月25日开始搬离工作，同年5月1日搬离完毕，金三叶公司称2018年4月25日搬离涉案物业，双方确认未办理交接手续。双方确认金三叶公司尚欠电费管理费23688.5元，税费58836.8元。2.2018年2月，大鳌溪经联社就涉案物业的招租事宜发出招标公告，匠心公司通过招投标程序中标。2018年3月19日，匠心公司与大鳌溪经联社签订土地和物业租赁合同，约定位于大鳌溪鳌长公路29号物业，水泥结构厂房10773.8平方米、铁棚9889.53平方米、简易铁棚6677.01平方米和空地6470.4平方米出租给匠心公司；租赁期限为178个月，即从2018年4月1日起至2033年1月31日止，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，每月租金480000元。3.涉案物业已办理集体土地使用证，未办理房产证，集体土地使用证反映：土地使用者、土地所有者均为中山市东区大鳌溪村民委员会，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地，使用面积22557.10平方米。庭审中，大鳌溪经联社称涉案物业未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，涉案物业未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件，依照前述法律规定，双方签订的补充协议应认定为无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，尽管前述合同无效，但金三叶公司已实际占有使用涉案物业，仍应支付相应的占有使用费。关于占有使用费的问题。大鳌溪经联社主张金三叶公司于2018年5月1日搬离完毕，金三叶公司称2018年4月25日搬离涉案物业，双方对此未办理交接手续。对此，一审法院认为搬离时间的举证责任应由金三叶公司承担，其未提供相应证据证实，故采信大鳌溪经联社的上述主张，认定金三叶公司于2018年5月1日搬离涉案物业。补充协议约定大鳌溪经联社按照两倍租金标准支付逾期后的占用使用费，该条款性质系违约金条款，因补充协议无效，参照补充协议约定的租金标准即173049.4元/月计算占有使用费。据此，金三叶公司应当支付2018年4月的占有使用费173049.4元。因涉案合同无效，其合同约定的违约金条款亦无效，故大鳌溪经联社主张逾期付款违约金的诉求，予以驳回。关于保证金的问题。没收保证金须以合同合法有效为前提，因涉案合同无效，自始不具有法律效力，不具备没收保证金的条件，故大鳌溪经联社主张没收保证金135000元，于法无据，不予支持。因涉案合同无效，大鳌溪经联社收取的保证金应当予以返还，为避免诉累，本案一并处理。大鳌溪经联社应当返还的保证金在金三叶公司应支付的占有使用费中予以抵销，故金三叶公司尚应支付占有使用费38049.4元（173049.4元-135000元）。大鳌溪经联社主张金三叶公司支付电费管理费23688.5元及返还税费58836.8元，金三叶公司无异议，予以照准。综上所述，大鳌溪经联社诉求合理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金三叶公司向大鳌溪经联社支付占有使用费38049.4元；二、金三叶公司向大鳌溪经联社支付电费管理费23688.5元、返还税费58836.8元，合共82525.3元；三、驳回大鳌溪经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9694元，减半收取4847元（大鳌溪经联社已预交），由大鳌溪经联社负担3856元，由金三叶公司负担991元（金三叶公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付大鳌溪经联社）。二审期间，大鳌溪经联社提交两份新证据，证据一，2008年大鳌溪经联社与金三叶公司签订的《厂房租赁协议书》，拟证明双方之后均属于续租；证据二，大鳌溪经联社集体资产立项申请表、定价说明书以及交易方案。拟证明涉案租赁模式属于政府认可的有效行为。二审期间，金三叶公司没有提交新的证据。金三叶公司对大鳌溪经联社提交的证据质证如下：对证据一的真实性确认，合法性、关联性不确认，即使该证据是真实的，也无法改变大鳌溪经联社未取得建设工程规划许可证的事实，合同依旧为无效合同；证据二的真实性、合法性、关联性由法院确认，该证据与其无关，该证据不是建设工程规划许可证等类似文件，至一审庭审辩论前大鳌溪经联社未取得建设工程规划许可证，虽然大鳌溪经联社主张现实中有大量类似本案的情况存在，但既然诉至法院解决该问题，应按法律规定予以判断该合同是否为无效合同。针对大鳌溪经联社二审提交的证据，本院认定如下：对证据的真实性均予以确认，对于证据一，一审查明事实中已反映了该事实，即大鳌溪经联社与金三叶公司于2012年8月1日签订的租赁合同已经载明2008年1月1日签订了《厂房租赁协议书》同时废止。对于证据二，2018年1月，大鳌溪经联社将位于大鳌溪鳌长公路29号的资产向中山市东区农业和农村工业局提交了集体资产交易立项申请，并获得批准的相关材料，均发生与涉案租赁合同签订之后，与本案无关，本院不予评述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方主张，本案争议焦点是：涉案租赁合同的效力问题以及合同期满后金三叶公司占用租赁物的占用费标准如何计付？关于争议焦点一，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案租赁合同所涉租赁物没有办理相关的报建手续，且在一审法庭辩论终结前及至今大鳌溪经联社也未履行相应的报建手续，显然违反了法律规定，大鳌溪经联社以该租赁行为属于历史遗留问题而认为合同有效于法无据，不予采纳。基于合同无效，相应的保证金条款一并无效，大鳌溪经联社应当退还保证金给金三叶公司，大鳌溪经联社上诉要求没收保证金的理据不充分，不予支持。关于争议焦点二，合同约定“若因甲方（指大鳌溪经联社）未及时搬迁导致逾期交回租赁物业的，乙方（金三叶公司）须按照租金标准的两倍支付占用费给甲方”，据此可见，此条款系双方对合同终止后乙方不履行搬迁义务应承担责任的约定，一审认定属于违约责任条款并无不当。前述，双方签订的合同无效，基于此，相应的违约责任条款一并应当无效。由于大鳌溪经联社在本案中主张的是占有使用费，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，参照合同约定的租金标准确定占用使用费也并无不妥，大鳌溪经联社要求按照租金标准的双倍支付的理由不成立，不予采纳。综上所述，大鳌溪经联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7946元，由上诉人中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐红妮审 判 员 焦凤迎审 判 员 章文佳二〇二〇年六月五日法官助理 古莉娟书 记 员 廖建锋