广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初1742号原告：廊坊海泽田农业开发有限公司，住所地廊坊市*****，统一社会信用代码911***********644J。法定代表人：倪宏燕，执行董事。委托诉讼代理人：高洁，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婕，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：郑军，男，汉族，19**年**月**日出生，住珠海市香洲区唐家湾镇金唐路363号二区**，公民身份号码352************418。委托诉讼代理人：黎丽，女，汉族，19**年**月**日出生，住珠海市香洲区唐家湾镇金唐路363号二区**，公民身份号码522************961。系被告郑军妻子。被告：黎丽，女，汉族，19**年**月**日出生，住珠海市香洲区唐家湾镇金唐路363号二区**，公民身份号码522************961。原告廊坊海泽田农业开发有限公司（以下简称海泽田公司）诉被告郑军、黎丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海泽田公司的委托诉讼代理人高洁、被告黎丽(同时为被告郑军的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海泽田公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令两被告向原告双倍返还定金544万元；3.请求判令两被告退还购房款28万元；4.判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月5日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告向两被告购买其位于珠海市唐家湾镇金唐路363号二区***屋（房屋所有权证证号：粤房地权证珠字第**00*****号，已设定抵押），建筑面积共386.58平方米，成交价格为实收人民币1360万元，付款方式为合同签订后3日内支付定金300万元，余款1060万元在合同签订后15个工作日内买卖双方到银行办理三方监管手续后支付，被告应当在合同签订后15个工作日内完成该房屋的解抵押工作。合同签订当天，原告即向被告支付了300万元。但经催促，两被告既未能办理解抵押手续，也未能和原告配合办理三方监管手续。据闻两被告在办理解押手续过程中发现房屋被司法查封，但两被告向原告保证能够想办法筹措资金解决查封事宜，原告无奈只得等待。近期，原告经查询得知两被告官司缠身，发生多起执行案件，案涉房屋也已经全部变更登记，不在被告名下，造成房屋买卖合同事实上已经无法履行，合同目的无法实现。综上所述，原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但两被告因为自身原因严重违约导致合同无法履行，合同目的已经无法实现，根据《合同法》第94条第（四）项之规定，原告可以解除合同。被告收取了300万元定金，按照《合同法》定金不超过合同金额20%的规定，其中272万元属于定金，28万元属于购房预付款。根据《合同法》第115条之规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，272*2=544万元。因此，为了维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求法院依法查明事实，依法秉公判决。原告海泽田公司向本院提交如下证据：1.《房屋买卖合同》；2.业主收条及银行入账通知；3.不动产权登记表（权证号码：01003*****）；4.不动产权登记表（权证号码：2019*****）；5.不动产限制（查封）登记表（限制号：xa20*****）；6.不动产限制（查封）登记表（限制号：xa2017*****）；7.不动产限制（查封）登记表（限制号：xc20*****）；8.不动产限制（查封）登记表（限制号：xc2017472）；9.不动产抵押（按揭）登记表（限制号：de2018*****）；10.不动产抵押（按揭）登记表（限制号：de2018*****）11.微信聊天记录。被告郑军、黎丽答辩称，2017年4月5日，两被告与原告签订《房屋买卖合同》，经双方协商一致，原告向两被告购买坐落于珠海市香洲区唐家湾镇金唐路363号二区**屋。合同签订后，两被告曾多次要求原告配合办理相关手续，其一而再，再而三的找理由推托，导致无法办理相关手续。这明显是原告存在违约责任，两被告不承担责任。因此，对两被告所造成的损失，理应由原告全部承担。其次,涉案房被查封也是在超过合同约定付款期以后的事，原告购买时根本没有这种被查封的情况。涉案房产拍卖时，拍卖所、两被告都有通知其过来一起解决此事，可是，原告还是找借口不理睬。这真是让人难以置信啊！原告所购买的房子都要被别人拍买走了，自己所交的钱300万元很可能打水漂了，可其却无动于衷！是何其怪哉！难道其真的不在意这300多万元，如果真是那样，原告现也不会将两被告诉至法院！结果,因原告不配合办理此事解决相关事宜，导致房屋拍卖由原合同中的房款价1360万元，以900多万元低价拍卖出去，导致两被告损失严重。第三,原告在签订购房合同时，支付了300万元。原告付了这么多钱，这300万元不是300元或3000元，然而在长达3年这么久，也未见其主动催两被告交房，也未见其主动交余下的房款，就这样一直拖着，导致两被告无法收到余款，又无法与第三方进行交易！其居心何在？请贵院明查！综上所述，原告一直不履行合同的责任及义务，才导致今天这种局面，所有责任应由原告一方承担。而造成两被告的所有损失，应当由原告赔偿！请求贵院明鉴，驳回原告的所有诉讼请求，并赔偿给两被告所造成的一切损失。以维护两被告的合法权益！被告郑军、黎丽向本院提交以下证据：黎丽与廊坊李律师的通话记录。经审理查明，2017年4月5日，原告海泽田公司为买方、两被告郑军、黎丽为卖方签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买其位于珠海市唐家湾镇金唐路363号二区***屋（以下简称案涉房屋），建筑面积共386.58平方米。合同第二条房屋权属情况第一项案涉房屋所有权权证号为粤房地权证珠字第**00*****号；第三项案涉房屋规划用途为别墅；第四项案涉房屋的抵押情况为已设定抵押。合同第四条约定案涉房屋成交价格为1360万元；合同第四条第二项买方付款方式约定：1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金人民币300万元；2、本合同签订后15个工作日内，买卖双方共同到银行办理三方监管手续，签订监管协议后，买方将剩余房款1060万元打入监管账户。待完成该房屋过户登记手续后（即取得买方名下的不动产权登记证书），该笔款项解除第三方监管，买方完成全部房款支付义务；3、卖方应在本合同签订之日起15个工作日内，完成该房屋的解抵押工作。合同第六条房屋产权及具体状况的承诺约定，卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系……，合同还约定了其他事项。合同落款处卖方郑军、黎丽签字并按捺指模，买方海泽田公司加盖公司公章，罗某1为见证人签字并按捺指模。上述《房屋买卖合同》签订当天，原告向收款方户名为郑军、账户尾号为6868的交通银行珠海金鼎支行的账户转账300万元。原告举证被告郑军于当天出具一份《业主收条》，内容为“今收到廊坊海泽田农业开发有限公司交来购买珠海市香洲区唐家湾镇金唐路********产定金款人民币300万元”，并列明收款人为郑军，收款账号尾号为6868，开户行为交通银行珠海金鼎支行。质证时，被告尾号6868的交通银行账户是郑军本人的，但郑军不记得签署收条的情况。原告举证一系列案涉房屋的不动产权登记表，载明郑军于2015年向陈某购买案涉房屋，登记占有份额为100%，缮证日期为2015年7月10日。2017年4月20日，案涉房屋被珠海市香洲区人民法院查封，申请人为梁某，解除日期为2017年5月3日；2017年6月14日，案涉房屋被查封，申请人为姜某1，解除日期为2017年12月15日；2017年6月30日，案涉房屋被加某1申请轮候查封，解除日期为2018年12月20日；2017年8月11日，案涉房屋被中国银行股份有限公司珠海分行申请轮候查封，解除日期为2018年12月20日。案涉房屋于2015年7月10日至2018年12月27日期间存在抵押登记，抵押权人为珠海银行股份有限公司珠海分行；案涉房屋于2016年10月28日至2018年12月27日期间存在抵押登记，抵押权人为周某1，以上两次抵押登记于2018年12月27日注销。案外人宛某1于2018年通过法院裁定判决成为案涉房屋的权属人，登记占有份额为100%，缮证日期为2019年1月16日。原告举证袁某1(上述房屋买卖合同中买方联系人，微信名：安*)与被告黎丽（微信名Lily）群聊中的微信聊天记录，记录显示，2017年5月22日，Lily：“上次跟李总不是说过的就是在过户前借个300万给我吗？本来卖1600万实收的，因李总答应借300万就能帮到我解决问题的，我就便宜卖了，我主要是还这套房的贷款的，因有个二押要解除，我们才去做资金监管的。”安*：“这300万一是有没有抵押物？二是是有息还是无息，有息的话利息是多少？”Lily：“有利息的，没有抵押物，李总没有说要利息，但我觉的还是按1.5%的月息支付给你们公司，因为我计划用三个月就可以还了，就借三个月，李总是知道我有困难想帮我，也注明还款时间和借款费用，要借300万给我把二押解除了，马上就可以过户给你们。”安娜：“这个需要抵押物的，你还是找下抵押物，公司规定没有抵押物不行，这300万你也走过桥，和那一千多万一起过桥，这样就不用考虑抵押物的事情。”Lily：“我问过了，因为资金监管只有1060万元，人家只能按监管的金额过。”安某：“二抵是什么？”Lily：“银行当时贷款是1600万贷给我公司用，后来陆续还了380万，现在还余1120万的银行贷款余额，这是一抵，二抵是指抵押给银行之外的，就是我本来已抵押给银行了，后来又抵押给金融公司或个人，房子二押有300万，想跟李总借款就是用于解二押后方便过户给你们。”2017年5月23日，Lily：“我昨晚跟过桥方沟通了一下，他要看到资金监管到位才能帮我还银行的款，要不我们先监管资金。”安某：“您筹集到了解二押的钱把二押解了以后，我再过来做1060万元来的资金监管。”被告举证黎丽与廊坊李律师的通话记录截图，用以证明案涉房屋在2017年5月3日至2017年6月14日解封期间，在案涉房屋解除查封后就立马通知原告，不存在没有通知的情况。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，关于《房屋买卖合同》为何没有继续履行，原告称，根据合同第4条第2款第3项约定，被告应当在合同签订之日起15个工作日内完成房屋解抵押工作，两被告在2017年4月20日房屋就被查封，原告就要求两被告尽快办理解封和解除抵押事宜，但在合同约定15个工作日内两被告都没有完成，所以原告经过多次催促的情况下，后来三方监管手续无法办理。法庭询问，在案涉房屋出现查封情况下，原、被告有无就案涉房屋继续交易达成新的约定？原告有无因此解除了房屋买卖合同。原告庭后向本院提交答复函称，双方没有新的约定，以合同约定为准，原告以提起诉讼的方式要求解除合同。被告陈述，2017年4月5日签完合同后一周内就通知原告过来做资金监管，因为双方约定先做完资金监管后就解除房屋的抵押，但原告一直推脱没有来，直至2017年4月20日案涉房产被梁某1查封后，两被告积极去解除梁某1的查封后又催促原告赶紧来做资金监管，从2017年4月20日至2017年6月14日原告一直没有派人来做资金监管，导致案涉房屋无法办理相关手续。原、被告间的房屋买卖合同未能继续履行，原告遂将两被告诉至本院，提交解除原、被告签订的《房屋买卖合同》等诉讼请求，本院于2020年4月28日向两被告送达本案民事起诉状等诉讼资料。本院认为，原告海泽田公司与两被告郑军、黎丽于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。关于违约责任的认定。理由如下：第一，《房屋买卖合同》第四条第二项约定买方付款方式是先支付定金300万元，合同签订后15个工作日内，买卖双方与第三方银行办理监管手续，将案涉房屋交易尾款1060万元打入监管账户，待案涉房屋办理过户登记后，解除第三方监管，买方完成全部房款支付义务。《房屋买卖合同》第四条第三项约定卖方应在合同签订起15个工作日内解除房屋抵押。从上述约定可以看出，原告支付房屋尾款给两被告的义务需待案涉房产过户至原告名下后才全部完成，并非直接将尾款支付给被告用于结清银行欠款，其目的是为了保证交易安全，被告负有自行筹集资金在过户前结清银行贷款和解除抵押的义务。第二，根据《合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定，先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下，可以中止履行。就被告履行过户义务而言，原告负有先支付购房款的义务，然而《房屋买卖合同》于2017年4月5日签订，2017年4月20日案涉房屋被法院查封，即在原告支付购房款履行期届满前，案涉房产被查封，房屋买卖合同可能无法继续履行，在原告为了交易安全，在案涉房屋被查封的情况下可以行使不安抗辩权，故原告未依约将交易尾款打入监管账户，不构成违约。第三，从原告提交的微信聊天记录和被告提交的通话记录以及房产权属登记情况来看，2017年5月3日至2017年6月14日期间，案涉房产曾有一个多月的时间未被查封，房屋买卖合同可以继续履行，但是被告在该期间内未能筹集资金解除房产抵押，而是提出向原告借款300万元解除房产抵押，原、被告最终未能就继续履行合同达成一致意见。其后案涉房产因两被告的原因被反复查封，最终被处分给案外人，致使房屋买卖合同无法继续履行。基于上述认定，两被告由于其自身原因导致案涉房产被查封，最终被处分给案外人，导致合同目的无法实现，被告构成根本违约。根据《合同法》九十四条之规定，原告诉请解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。两被告自签收本案诉讼资料之日收到解除合同的通知，故本院确认《房屋买卖合同》于2020年4月28日解除。关于违约责任的承担，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。被告郑军签发的《业主收条》和银行出具的客户收付款入账通知以及被告郑军自认尾号为6868的交通银行账号是其名下购房均足以证明原告于签订《房屋买卖合同》当日支付定金300万元。根据《合同法》第一百一十五条的规定，被告应当双倍返还定金。《担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，故原告请求被告双倍返还定金544万元及退还购房款28万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告廊坊海泽田农业开发有限公司与被告郑军、黎丽于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月28日予以解除；二、被告郑军、黎丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廊坊海泽田农业开发有限公司双倍返还定金人民币544万元；三、被告郑军、黎丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廊坊海泽田农业开发有限公司退还购房款人民币28万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币119720元，由被告郑军、黎丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  刘晓亮人民陪审员  梁艺芬二〇二〇年六月二十二日法官 助理  张海安书 记 员  罗加靖赵梵亦