福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申550号 再审申请人（原审原告、二审上诉人）：李仁俊，男，1973年6月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：邱国营，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭昌添，福建建达律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路**。 主要负责人：叶骏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建金，福建联合信实（福州）律师事务所实习律师。 原审第三人：江寒，男，1984年8月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原审第三人：陈美兰，女，1984年4月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。 再审申请人李仁俊因与被申请人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）及原审第三人江寒、陈美兰案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终726号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 李仁俊申请再审称，（一）二审判决认定本案基本事实错误。1．案涉《二手房买卖合同》签订后，李仁俊即依约陆续支付购房款。2016年5月前李仁俊按月将款项转至江寒贷款账户偿还按揭款，2016年4月5日因发现江寒挪用贷款账户中的购房款，李仁俊遂从2016年5月起委托翁某代为按月支付按揭款，2016年10月起至2019年1月均系翁某代李仁俊前往银行柜台现金存缴按揭款。一、二审期间李仁俊的举证足以证明李仁俊在支付首付款后，剩余155万元按揭款由李仁俊本人或委托翁某代为支付，且翁某已代李仁俊全额支付应当支付的按揭款。而且，李仁俊和江寒之间不存在其他经济往来，所发生的资金往来与购房及还贷均有直接关联。二审判决仅根据民生银行福州分行的简单抗辩就否认李仁俊以江寒名义支付案涉房产按揭款的事实属明显错误，对李仁俊委托翁某代为支付案涉房产按揭款的事实未予认定亦属认定基本事实不清。2．一审判决书第14页第二段、第三段系一审法院根据李仁俊举证查明认定的李仁俊与江寒签订《二手房买卖合同》及依约支付购房款等基本事实，二审法院在无相反证据之情形下草率否认亦显属错误。（二）二审判决适用法律错误。1．法律并未禁止通过私下交易方式买卖二手房，更未规定未经正规房产中介机构进行交易违法，二审判决以李仁俊与江寒属私下交易为由否定案涉《二手房买卖合同》的合法性，缺乏法律依据。2．《二手房买卖合同》签订之后，李仁俊即从开发商处接收并占有案涉房产，收取开发商交付的《住宅质量保修书》与《住宅使用说明书》。在实际合法占有使用案涉房产期间，李仁俊已支付全部物业费至2017年12月，并办理水电过户手续，但因开发商及物业公司的原因均只能以江寒的名义支付相关费用。二审判决认定相关凭证不足以证明李仁俊实际占有案涉房产，缺乏法律依据。3．案涉房产按揭贷款的原债务人是江寒，《二手房买卖合同》签订后若由李仁俊直接向银行偿还按揭款，属江寒与李仁俊之间的债务转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，应当经过债权人即贷款银行的同意。但买卖双方经多次与银行协商无果，无奈之下只能约定由李仁俊将按揭款转账给江寒，再从江寒账户偿还给银行，故前期还贷部分虽然是从江寒账户直接付款，但实际还款人是李仁俊。而加注“江寒翁某代”字样的《个人贷款还款凭证》项下按揭款，系还贷后期翁某作为受托人代李仁俊还款，对此事实翁某亦已出庭作证予以证实，且李仁俊也愿意将剩余购房价款按照人民法院的要求交付执行。因此，二审判决对李仁俊的付款事实未予确认，与法律规定不符。4．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属管理性规定而非效力性强制性规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条也未将“未依法登记领取权属证书”作为认定案外人具有主观过错的事由。二审判决仅以案涉房产未依法取得权属证书为由认定李仁俊具有主观过错，显然缺乏事实与法律依据。根据江寒与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，开发商只要在2016年9月21日之前办理案涉房产权属登记即不构成违约。李仁俊与江寒在《二手房买卖合同》中约定，江寒应在开发商将案涉房产过户登记至其名下之日起10日内为李仁俊办理过户手续，即是期待案涉房产最终能顺利办至自己名下。但是，在案涉房产被首次查封之前开发商尚未过户给江寒，被查封之后也就无法进一步过户至李仁俊名下。因此，本案并非李仁俊自身原因未办理过户登记。5．《执行异议和复议规定》第二十八条系关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定。李仁俊作为无过错买受人购买案涉房产，完全符合该条规定的情形，对案涉房产应当享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院未予支持，适用法律明显错误。综上，请求依法对本案进行再审。 本院经审查查明，一、二审期间李仁俊提交加注“江寒翁某代”字样的《个人贷款还款凭证》29张，其中显示借款人江寒在2016年9月至2019年1月向中国建设银行偿还贷款29笔的记录，每笔还贷的付款账号均为623211X********，每笔还贷金额（含本金与利息）均为8293.57元，总额合计240513.53元。 另查明，一审中李仁俊申请翁某出庭作证。关于案涉房产交付问题，翁某述称：2015年7月份，开发商通知江寒交房，江寒提前一天通知李仁俊与我，第二天就在房产售楼部办理了交房手续，当时我与江寒先到了售楼部；当时李仁俊还没有到场，物业要求业主要前往看房，我们就电话给李仁俊，李仁俊同意了，我就与江寒一起验房，验房完物业走了以后江寒就把房子所有资料、门禁等都给了我，江寒走了没多久李仁俊就过来验了，我与李仁俊一起验房，李仁俊验房确认后我就将所有材料、钥匙、门禁、逾期交房赔偿的物业费抵用券等都给了李仁俊。 本院经审查认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，解决的是在强制执行程序中买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实，以降低及缓和合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序之冲击，亦有效防范和减少被执行人与第三人恶意串通之可能性。本案中，《二手房买卖合同》约定，李仁俊于合同签订之日向江寒支付40万元，于开发商交房之日向江寒支付28万元，剩余房款由江寒以江寒、陈美兰的名义向银行按揭贷款，交房之后此剩余贷款由李仁俊负责按月转款至江寒贷款账户偿还。李仁俊主张剩余155万元按揭款系其本人或委托翁某代为支付，然从2013年8月20日江寒、陈美兰作为借款人与银行签订的《个人住房借款合同》看，对该合同约定的借款本金155万元，借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息总额约为9848.08元，且由借款人委托贷款人在委托扣款日，从借款人江寒在贷款人银行开立的个人结算账户（扣款账号：6214××××0268）中直接扣划还款。另从李仁俊提交的《银行卡客户交易查询单》、《存款历史交易明细》看，其中体现对方收款账户为江寒、收款账号为6214××××0268的支付款项，付款方式及金额与《二手房买卖合同》约定均不相符；李仁俊提交的29张加注“江寒翁某代”字样的《个人贷款还款凭证》，显示借款人江寒在2016年9月至2019年1月间每次还贷的本息总额均为8293.57元，付款账号均为623211X********，与前述合同约定的还款金额及账户信息亦不一致。而且上述交易凭证并未载明与案涉房产的关联信息，本案也无银行及江寒确认上述款项系用于归还案涉房产按揭贷款的相关证据。因此，李仁俊主张其已按《二手房买卖合同》约定履行付款义务依据不足，不能成立。2013年8月20日《个人住房借款合同》还约定，案涉按揭贷款本金155万元的还款期限为30年，李仁俊在签订《二手房买卖合同》时亦明知江寒尚未取得案涉房产权属证书且该房产系由江寒通过办理按揭贷款购买，故李仁俊应当预见江寒向其办理案涉房产过户登记存在障碍，以及在涤除设于该房产上的抵押权之前其与江寒之间也无法办理过户登记，但李仁俊仍与江寒约定以按月偿还江寒贷款的方式支付剩余购房款，故案涉房产未办理过户登记有能够归责于李仁俊自身的原因。一审中李仁俊提交的案涉房产物业费等费用票据上体现的交款人均为江寒，证人翁某出具的证言则称在2015年7月开发商交房时系江寒与开发商办理交房手续，江寒收到的案涉房产所有材料、钥匙、门禁等，翁某均已向李仁俊转交，但在本案中除《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》外，李仁俊并未提交其他收房材料，亦未提交江寒与其办理案涉房产移交手续或其已实际占有使用案涉房产的其他证据，故本案不能认定李仁俊在一审法院查封之前已合法占有案涉房产。据上，李仁俊主张本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益不能成立，本院不予支持。 综上所述，李仁俊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回李仁俊的再审申请。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  朱 彤 书 记 员  陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。