上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初10195号原告：上海虹口商业(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：濮正虎，董事长。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海灏龙企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：江雨顺。被告：上海牛众物业管理有限公司(原名上海沪丰投资管理有限公司)，住所地上海市虹口区。法定代表人：叶炳宏，执行董事。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璇，上海君伦律师事务所实习律师。第三人：上海久旺物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区宁武路**。法定代表人：范育辉，经理。委托诉讼代理人：黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。第三人：上海蓄电池隔离板厂，住，住所地上海市高阳路**/div>法定代表人：王振华，经理。原告上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称“虹口商业集团公司”)诉被告上海灏龙企业发展有限公司(以下简称“灏龙公司”)、上海牛众物业管理有限公司(以下简称“牛众公司”)、第三人上海久旺物业管理有限公司(以下简称“久旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告牛众公司在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查于2019年7月4日裁定驳回被告牛众公司的管辖权异议，被告牛众公司不服本院裁定，上诉于上海市第二中级人民法院，后上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2019年9月16日转为适用普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。因被告牛众公司申请，本院依法追加上海蓄电池隔离板厂为本案第三人，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告虹口商业集团公司的委托诉讼代理人陈皓，被告牛众公司的委托诉讼代理人张志东、孙璇，第三人久旺公司的委托诉讼代理人黄雪松，第三人上海蓄电池隔离板厂的法定代表人王振华到庭参加了诉讼。被告灏龙公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告虹口商业集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将该房屋交还原告；2、判令第三人久旺公司立即迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，将该房屋交还原告；3、判令两被告与第三人久旺公司共同支付2018年2月1日起至实际迁出之日止、按每月50,416.67元标准计算的房屋使用费。事实和理由：上海市杨浦区宁武路XXX号房屋系原告下属的上海蓄电池隔离板厂名下房产。被告灏龙公司、上海沪丰投资管理有限公司(以下简称“沪丰公司”)的实际控制人陈尚云有意向上海蓄电池隔离板厂承租该房屋，并用于转租营利。沪丰公司与第三人久旺公司于2011年12月25日签订《房地产租赁合同》，约定被告沪丰公司将上海市宁武路XXX号房屋(面积2071平方米)租赁给第三人使用，租期自2011年12月25日至2017年4月20日止。2012年1月9日，上海蓄电池隔离板厂书面同意沪丰公司与第三人的上述转租行为。2012年1月，经上海蓄电池隔离板厂授权，原告与被告灏龙公司签订《租赁协议》，约定原告将上海市宁武路XXX号房屋(面积1916平方米)租赁给被告灏龙公司使用，租期自2015年2月1日至2018年1月31日止。房屋租金由陈尚云个人账户支付至原告账户，发票由原告开具给被告灏龙公司。原告于2018年1月通知被告灏龙公司《租赁协议》期满不再续租，要求被告灏龙公司按约定返还房屋，但被告未予理睬，经原告现场走访，该房屋由第三人久旺公司经营白领公寓，系争房屋至今仍由第三人久旺公司占用，拒绝迁出。原告认为被告灏龙公司承租系争房屋，以沪丰公司名义转租给第三人使用，但目前原告和被告灏龙公司签订的《租赁协议》以及沪丰公司与第三人签订的《房地产租赁合同》均已经到期，被告灏龙公司与第三人继续使用系争房屋没有法律依据，应返还房屋，并支付2018年2月1日以来的使用费。原告多次与被告及第三人交涉要求其交还房屋，被告与第三人均予以拒绝。被告牛众公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告主体不适格。沪丰公司已经变更名称为上海牛众物业管理有限公司。被告牛众公司将系争房屋转租给第三人久旺公司是基于产权人授权同意，和原告没有关系。本案中原告的诉请是属于排除妨害纠纷，不属于房屋租赁合同纠纷，根据物权法规定，排除妨害权利应由产权人行使，原告仅是授权代理人，无权提出排除妨害诉讼。原告提供了产权人授权的文件，但被告对该证据的真实性不予认可，授权晚于被告获得授权的时间，与被告将系争房屋转租给第三人久旺公司没有关系，原告无权向牛众公司提起诉讼。牛众公司和久旺公司之间的合同还在合同期内，原告要求牛众公司迁出应先解除合同，但原告在本案中没有提出解除合同的诉讼请求。原告起诉应将实际占有人列为被告，遗漏了被告。现在是疫情期间，按政策不能有大面积人员流动，应驳回原告起诉，等疫情过去后再行起诉。被告灏龙公司未到庭应诉答辩，亦未向本院递交证据。第三人久旺公司述称，不同意原告的诉请，久旺公司不是本案的适格第三人，本案是房屋租赁合同纠纷，原告和灏龙之间订立的合同，与久旺公司没有任何关系，根据合同相对性，久旺公司不应作为第三人。久旺公司取得系争房屋是从牛众公司合法取得的，牛众公司将房屋租赁给久旺公司是有产权人同意出租的证明的，该出租行为合法有效。牛众公司和久旺公司的合同一直按约定履行，久旺公司也一直按约定支付房租，不存在合同到期，原告诉请没有理由，应予驳回。第三人上海蓄电池隔离板厂述称，同意原告的诉讼请求。原告是和灏龙公司签订的房屋租赁合同，上海蓄电池隔离板厂是原告的下级单位，灏龙公司和沪丰公司实际是一家，灏龙公司的两个股东郑国清、郑国椿是沪丰公司法定代表人陈尚云妻子的哥哥，所以合同签订后，灏龙公司没有使用该房屋，直接由沪丰公司使用，沪丰公司又转租给久旺公司，当时久旺公司需要注册，第三人上海蓄电池隔离板厂为了配合办理相关手续，于是出具了证明，是为了履行原告和灏龙公司的这份合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据和陈述的事实，本院认定如下：上海市杨浦区宁武路XXX号房屋权利人为上海蓄电池隔离板厂，权属性质国有建设用地使用权，使用面积2386平方米。2011年11月23日，甲方虹口商业集团公司与乙方灏龙公司签订《租赁协议》，约定甲方将位于杨浦区宁武路XXX号房屋，建筑面积约1916平方米租赁给乙方使用，租赁期自2012年2月1日至2015年1月31日，乙方如需续租应在期限届满二个月前书面通知甲方，按市场价乙方优先续约贰年。租赁价格为年租金55万元整。协议另对保证金、租金付款方式、双方权利义务等事项作了约定。2011年12月25日，出租方(甲方)沪丰公司与承租方(乙方)久旺公司签订《房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在上海市杨浦区宁武路XXX号厂区房屋，建筑面积共约2071平方米，出租给乙方使用，乙方承诺租赁用途仅为门面、商业、白领公寓，租赁期限自2011年12月25日起至2017年4月20日止，2011年12月25日起至2012年4月19日为免租装修期，合同期满后，乙方在合同履行过程中无违约和租金正常支付的情况下，合同再行租赁伍年(甲方不得以动迁、租金上涨、自用为由拒绝续租)，但甲乙双方需另行签订新的租赁合同。房地产合同租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为第一年年租金115万元整，第二年年租金115万元整，第三年起年租金在上一年的基础上每两年环比递增一次5%。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。合同另对租金支付方式、双方权利义务、违约责任等事项作了明确约定。该合同到期后，双方未再续签新的租赁合同。2012年1月9日，上海蓄电池隔离板厂出具《同意转租协议》，同意沪丰公司将上海市宁武路XXX号的房屋出租给久旺公司。2012年1月31日，上海蓄电池隔离板厂出具证明：上海市宁武路XXX号房屋为本公司名下房屋，本公司授权上级单位上海虹口商业(集团)有限公司直接以自身名义，对外出租该房屋，并收取房屋租金。2012年2月22日，上海蓄电池隔离板厂出具承诺书，上海勤工物资有限公司原注册地址为宁武路XXX号，现不在此地经营，现将本地址租赁给上海久旺物业有限公司，由此引起的房产纠纷由房屋权利人上海蓄电池隔离板厂承担。原《租赁协议》到期后，虹口商业集团公司作为甲方与乙方灏龙公司就杨浦区宁武路XXX号房屋续签《租赁协议》，租期自2015年2月1日至2018年1月31日止，押金为5万元，年租金为60.5万元整，协议另对租金付款方式、双方权利义务等事项作了约定。2017年11月13日，虹口商业集团公司向灏龙公司发出《合同到期通知》，截止到2017年11月13日止，灏龙公司一直未提交续租申请。现通知如下：《合同》将于2018年1月31日到期，如贵司继续租赁此物业的，请在2017年11月30日前正式通知我司并与我司商谈续租事宜。逾期未告知，我司将按不续租处理。2018年1月11日，原告虹口商业集团公司向被告灏龙公司发出《终止合同通知书》，通知如下：一、我司与你方合同期至2018年1月31日止，提前告知，我方将不再续约；二、请你处接到本通知书后的15天内与我司联系，洽谈清场事宜。2019年1月30日，原告虹口商业集团公司委托律师向被告灏龙公司发出《律师函》，函告如下：请贵司在收到本律师函后15天内，携贵司全部物品迁出上海市宁武路XXX号房屋，将房屋交还“虹口商业集团”，并按《租赁协议》约定的租金标准，向“虹口商业集团”支付2018年2月1日至贵司实际迁出之日止的房屋使用费。否则，本律师将根据“虹口商业集团”的委托，通过司法途径解决此事。2019年5月，原告虹口商业集团公司具状来院，作如上诉请。另查，2012年11月8日至2017年8月29日，沪丰公司原法定代表人陈尚云多次向原告虹口商业集团公司转账，用途为宁武路XXX号租金，原告开具名称为上海灏龙企业发展有限公司的发票。2019年7月8日，上海沪丰投资管理有限公司变更企业名称为上海牛众物业管理有限公司。审理中，经各方确认，系争房屋一直由久旺公司实际使用，久旺公司支付租金给牛众公司，牛众公司向原告支付系争房屋租金至2018年1月31日，之后未再支付。2019年6月25日，上海蓄电池隔离板厂出具情况说明，声明如下：“虹口商业集团”系本厂的上级主管单位，上海市宁武路XXX号房屋系本厂名下房产，本厂同意“虹口商业集团”直接以其名义，对外出租该房屋，并收取租金，直接基于房屋租赁合同行使合同债权，本厂并授权“虹口商业集团”代为行使本厂作为房屋所有权人的相关不动产物权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告灏龙公司签订的《租赁协议》，合法有效，双方当事人均应按约履行。现合同履行期限已到期，被告牛众公司虽抗辩取得系争房屋的租赁使用系第三人上海蓄电池隔离板厂授权给予，但根据当事人陈述、相关证据及租金历史支付情况可以看出上海蓄电池隔离板厂并无和被告牛众公司建立合同关系的表现，对牛众公司支付租金给原告，上海蓄电池隔离板厂也无异议，因此被告牛众公司使用该房屋是依据灏龙公司与原告的租赁关系取得，第三人上海蓄电池隔离板厂出具的授权仅是为了配合被告牛众公司(原为“沪丰公司”)办理营业执照所需。被告牛众公司与第三人久旺公司签订的《房地产租赁合同》的履行期限也已经届满，至于被告牛众公司自行与第三人久旺公司约定到期后再行租赁五年，无法律依据，且事实上牛众公司与久旺公司在合同到期后也未另行签订过新的租赁合同，故牛众公司及久旺公司以此为由不同意迁出系争房屋，本院不予采信，原告现要求被告灏龙公司、牛众公司、第三人久旺公司迁出系争房屋，并将该房屋返还给原告，于法不悖，本院予以支持。原告诉请要求两被告及第三人久旺公司支付系争房屋自2018年2月1日起的房屋使用费，鉴于原告系与被告灏龙公司签订房屋租赁合同，与被告牛众公司、久旺公司并无合同关系，该使用费应由被告灏龙公司支付，至于使用费的标准，原告参照合同租金标准进行主张，并无不妥，本院予以支持。被告灏龙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由被告灏龙公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海灏龙企业发展有限公司、上海牛众物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还原告上海虹口商业(集团)有限公司；二、第三人上海久旺物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋，并将该房屋返还原告上海虹口商业(集团)有限公司；三、被告上海灏龙企业发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海虹口商业(集团)有限公司支付房屋使用费，该房屋使用费按每月50,416.67元标准计算自2018年2月1日起至被告上海灏龙企业发展有限公司、上海牛众物业管理有限公司、第三人上海久旺物业管理有限公司实际迁出上海市杨浦区宁武路XXX号房屋之日止；四、原告上海虹口商业(集团)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,681元，由被告上海灏龙企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年六月三十日书 记 员  蒋杨锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。