贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0524民初1826号 原告：贵州和致兴商业管理有限公司，住所地：贵州省织金县文腾街道金北路黔中国际商贸博览城**。统一社会信用代码：91520524MA6DQQTJ2D。 法定代表人：陈长丰，男，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭芸，女，贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：齐进，男，1975年9月11日出生，汉族，住贵州省织金县。 原告贵州和致兴商业管理有限公司（以下简称贵州和致兴公司）与被告齐进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州和致兴公司的诉讼代理人彭芸，被告齐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州和致兴公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付其租赁的位于织金县间）的物管费26152元（其中，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物管费为11208元,2019年12月1日至2020年11月30日期间的物管费为14944元），并自2018年12月1日起以11208元为基数、自2019年12月1日起以14944元为基数，按每日万分之五的标准向原告计算支付违约金至付清物管费26152元之日止（违约金暂计算至2020年1月1日为2450元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月23日，原、被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》约定，原告将其接受托管的位于织金县间，面积共计778.36平方米）出租给被告，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止共计5年，租赁期间，被告不按时交纳本合同约定之应缴费用的应向原告支付违约金，违约金以拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰计算；该合同亦对租金标准及支付方式作了明确约定，同时还约定物管费按每年12个月进行计价和收取，以原告的收费标准及支付方式为准；原告将载明有收费标准及支付方式的物业服务合同模板即《前期物业管理服务协议》在织金县住房和城乡建设局进行了备案，备案材料虽载明一、二、三楼商铺的物业费均按每月每平方米3元计算，但原告向所有商铺的租户口头承诺，一楼物业费按每月每平方米3元计算，二楼商铺物业费按每月每平方米2元计算，三楼商铺物业费按每月每平方米1元计算；原告与被告签订前述租赁合同后，原告又分别与所有商铺的租户口头约定，第一年度的物业费打五折，第二年度的物业费打六折，第三年度的物业费打八折，故根据该口头约定及被告所租的二楼商铺面积计算，被告需交纳的第一年度物业费打5折后为9340元（778.36平方米×2元／月／平方米×12月×0.5），第二年度打6折后为11208元（778.36平方米×2元／月／平方米×12月×0.5），第三年度打8折后为14944元（778.36平方米×2元／月／平方米×12月×0.8）；被告已于2017年12月1日实际使用前述物业，原告也于当日起为被告提供物业管理服务，但被告在向原告支付第一年度的物管费9340元后，未再向原告支付任一期物管费；原告于2020年1月8日在被告所租商铺的门上张贴关于催交物业费的通知书对被告欠交物业费的行为进行催收，之后又于2020年4月2日由原告的物业管理人员亲自到被告租赁的商铺内当面送达催交物业费通知，且要求被告在三日内交纳所欠第二年度的物业费11208元、第三年度的物业费14944元，但被告经原告多次催收后仍未交纳第二年、第三年的物业费，原告遂起诉至法院，请依法支持原告的合法诉求。 被告齐进辩称，原告所述双方签订租赁合同、未签订书面物管合同、被告租赁的16间二楼商铺面积共计778.36平方米、被告向其交纳第一年度物管费9340元的事实属实。原告与被告只是口头约定原告按被告所租的门面面积每月每平方米1元的标准计收物业费，但双方并未约定第一年度的物业费打五折、第二年度打六折、第三年度打八折，且未约定物业费是按月收取还是按年收取。被告根据原告要求按每月每平方米1元的标准交纳了第一年的物业费9340元（778.36平方米×1元/月/平方米×12月），之后由于原告未催收物业费且原告提供的物业服务质量太差，故被告未交纳第二、第三年的物业费。由于原告并未告知过被告物业费打折的事情，故被告并不知道已交纳的第一年度的物业费9340元是否已打折，故对原告所称第一年物业费打5折后为9340元，第二年度打6折后为11208元，第三年度打8折后为14944元的说法不予认可。原告既是商管公司也是物管公司，原告当初向我们所有商铺租户承诺由原告每年出资开展四次大型宣传活动、每月开展一次小型宣传活动，但原告只是在第一年开展过几次小型宣传活动，之后未再开展过任何宣传活动，且从未开展过一次大型宣传活动。另外，原告当初向我们所有商铺租户口头承诺按每间商铺补贴油卡200元的标准补偿油卡费用，依该标准计算，原告应向租赁16间商铺的被告补偿油卡费用3200元，但原告从未兑现过该承诺。原告亦未实施过任何物业管理行为，其提供物业服务对象的黔中国际商贸博览城无人管理，环境长期脏、乱、差，房屋、厕所出现漏水无人管，且厕所臭气熏天。今年的环境卫生情况虽稍有改善，但仍然脏、乱、差，且一直无保安值勤执守。2019年，原告以含被告在内的部分商铺租户未交物业费为由陆陆续续停水、停电将近一年的时间。因黔中国际商贸博览城的环境卫生一直脏、乱、差，至今未得到改善，且原告从未上门催收物业费，故被告至今未交纳第二年度、第三年度的物业费。若原告提供的物业服务质量符合标准，第二年、第三年的物业服务费可以沿用第一年的收取标准即按每月每平方米1元的标准交纳物业服务费。但原告提供的物业服务质量太差，导致被告所租商铺的生意受到严重影响，故原告要求被告支付第二年、第三年物业服务费的主张不应得到支持。 经审理查明：2017年5月23日，原告与被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》约定，被告向原告租赁原告代为托管的位于织金县共计16间商铺（面积共计778.36平方米），租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止共5年；前三年租金标准为每月25元／平方米，月租金标准为19459元；租赁期内，本项目的租赁政策为最高免租27个月；租赁期间，若被告不按时交纳租赁合同约定应缴费用的，应向原告支付违约金，违约金以拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰计算；物管费按每年12个月进行计价和收取，详见原告公司收费标准及支付方式。租赁合同签订后，原告将合同约定的前述商铺交付给被告使用。被告向原告交纳第一年的物业费9340元后未再交纳后续物业费，原告以双方虽未签订书面物业服务合同但有口头约定为由向本院起诉，要求被告按双方口头约定的二楼物业费以每月每平方米2元计算、第一年度物业费打五折、第二年度物业费打六折、第三年度物业费打八折的标准，向其支付第二年的物业管理费11208元、第三年的物业管理费14944元共计金额26152元，并以未交的物业管理费金额为基数按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。被告以双方未签订书面物业服务合同，亦未约定过物业管理费打折，被告只是根据原告要求按每月每平方米1元的标准向其交纳了第一年的物业费9340元，之后因原告未催交物业费，且原告提供的物业服务质量太差，故未交纳第二年、第三年的物业管理费为由作答辩。 另查明，2019年4月16日，织金县住房和城乡建设局作出《物业服务合同备案证明》，该证明主要内容为，该局已收到贵州和致兴公司提交的黔中国际商贸博览城（前期）物业服务合同的备案资料，现同意给予备案，备案项目名称为黔中国际商贸博览城、物业委托单位为织金县弘宇房地产开发有限公司、物业企业为贵州和致兴公司、总建筑面积为725737.56平方米、备案的合同期限为2017年1月29日至2022年1月27日止。附随该备案证明的《前期物业管理服务协议》模板载明，黔中国际商贸博览城C2栋一、二、三楼商铺的物业费均按每月每平方米3元计算收取，住宅按每月每平方米1.4元计算收取；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天0.03%的标准交纳违约金，采取中止部分或全部物业服务，直至其缴清应缴费用。 再查明，原告提供的物业服务有瑕疵，存在脏、乱等现象。 认定上述案件事实的证据有：原、被告的陈述；原告提供的原告的营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件，《建设工程规划许可证》，织金县弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇公司，系甲方）与深圳市和致兴商业运营管理有限公司（以下简称深圳和致兴公司，系乙方）签订的“（2014）第26号”《商铺委托经营管理合同》（主要内容：弘宇公司就其开发的“黔中国际商贸博览城”项目委托给深圳和致兴公司进行招商、运营管理及物业管理），弘宇公司（甲方）与深圳和致兴公司（乙方）、贵州和致兴公司（丙方）签订的“（2016）第38号”《商铺委托经营管理合同补充合同》（主要内容：“（2014）第26号”《商铺委托经营管理合同》项下的乙方权利义务由本补充合同项下的丙方概括承受），原告与被告签订的《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，《物业服务合同备案证明》及附随于该备案证明的《前期物业管理服务协议》、《业主管理公约》、《承诺书》模板，载明客户姓名为齐进的商铺交房标准确认表，装修守则，黔中国际商贸博览城业主/租户进场装修须知，原告于2020年4月2日向被告送达催交物业费的催收通知及送达时拍摄的视频；被告提供的另案被告王贵、曹丽琼、董波于今年拍摄的关于黔中国际市场环境现状的照片在卷证实，并经庭审质证核实。上述证据，来源合法，内容真实，与本案待证事实存在关联，本院依法予以采纳作为认定案件事实的依据。关于原告称其于2020年1月8日在被告租赁的商铺门面上张贴的催交物业费的催收通知，因被告有异议，称其从未见过所租的商铺门面上张贴过催交通知，而原告又未提供其他证据加以佐证，故对该份证据材料不予采纳。 本院认为，综合原、被告诉辩主张及举证质证意见，本案争议焦点为：1、物业费的收取标准是按每月每平方米1元计算还是按每月每平方米2元计算，双方是否口头约定过每年交纳的物业费打折；2、原告提供的物业服务是否有瑕疵。 本院认为，原告具有从事物业管理服务资质，其与被告虽未签订物业管理服务合同，但根据原告对含被告所租商铺在内的黔中国际商贸博览城提供物业服务及被告向原告交纳第一年物业费的客观事实可知，双方已形成事实物业管理服务合同关系。本案中，对原告诉称的双方口头约定被告所租的二楼商铺物业费按每月每平方米2元计算，第一年度物业费打五折、第二年度物业费打六折、第三年度物业费打八折，以被告所租商铺的面积778.36平方米计算，被告需交纳的第一年度物业费打5折后为9340元（778.36平方米×2元/月/平方米×12月×0.5），第二年度打6折后为11208元（778.36平方米×2元/月/平方米×12月×0.5），第三年度打8折后为14944元（778.36平方米×2元/月/平方米×12月×0.8），因被告不予认可，且称双方仅口头约定过按被告所租商铺面积每月每平方米1元的标准计算物业费，被告亦依该约定向原告交纳了第一年的物业费9340元（778.36平方米×1元/月/平方米×12月），由于原告未提供相应证据予以证实其前述诉称属实，故应由原告承担举证不能的法律后果。因双方未签订书面物业服务合同，被告又不予认可原告所称的收费标准，原告亦未举证证明其所称的收费标准及物业费打折属实，故对原告诉称的收费标准，本院不予采信。对被告未交纳的第二年、第三年的物业费可沿用被告交纳的第一年物业费的标准即9340元予以确认。根据当事人陈述及被告提供的照片可知，原告提供物业服务的黔中国际商贸博览城市场环境确实存在脏、乱的状况，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不足以全部抵扣被告应交纳的物业服务费，故被告以原告提供的物业服务质量太差，导致其生意受到严重影响，其不应交纳第二年、第三年物业服务费的主张于法无据，本院不予支持。结合费用与服务水平相适应的原则及本案实际，原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，其物业管理和服务存在一定瑕疵，故对原告主张的被告未交纳的第二年、第三年的物业管理费，本院酌情扣减10%较为合理，即被告按90%的比例予以交纳，因此，被告应向原告交纳第二年、第三年的物业管理费共计金额16812元（9340元/年×90%×2年）。关于原告主张的违约金，因被告不予认可双方签订的租赁合同载明的违约金以拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰的计算标准及方式沿用于物业管理费，而原告提供的附随于备案证明的《前期物业管理服务协议》模板载明的逾期付款违约金系按每天0.03%的标准予以计算，即租赁合同载明的逾期付款违约金与附随于备案证明的《前期物业管理服务协议》模板载明的逾期付款违约金不相吻合，故原告未提供有效证据予以证明违约金的计算标准及方法，加之，原告提供的物业服务存在瑕疵，根据权利义务相一致的原则，对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告齐进于本判决生效后五日内向原告贵州和致兴商业管理有限公司支付物业管理费16812元； 二、驳回原告贵州和致兴商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费514元，减半收取计257元，由原告贵州和致兴商业管理有限公司负担147元，被告齐进负担110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈英 二〇二〇年六月十九日 法官助理李卫军 书记员潘蓉