广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初43号 原告：灌阳县人民政府。住所地：灌阳县灌阳镇胜利路**。统一社会信用代码：11450327007865023W。 负责人：卢嵩，县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，灌阳县人民政府办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，灌阳县司法局干部。 被告：文志明，男，1971年11月13日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 原告灌阳县人民政府与被告文志明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告灌阳县人民政府委托诉讼代理人唐月荣、熊向华、被告文志明的委托诉讼代理人莫勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县人民政府向本院提出诉讼请求：1.判决被告文志明于1998年12月24日与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效；2.判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年12月24日，灌阳县武装部与被告签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县人民武装部综合楼第一层，从水电方向向西至东数起第壹间）的房屋使用权转让给被告，期限为60年，从1998年12月24日至2058年12月24日止，金额为88,374元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条等有关规定，灌阳县武装部转让的门面及土地属国防资产，该合同违反了国家国防资产处置、土地用途变更等法律强制性规定，损害国家和社会公共利益，依法不能转让，属无效合同。为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，原告与灌阳县武装部签订资产置换协议，原附于灌阳县武装部资产相关协议的权利义务主体已转为原告承接。现原告与灌阳县武装部已清查核实涉及军事营房、房产的产权登记资料情况并办理了产权过户等手续。为维护原告的合法权益，避免国有资产的流失，依法提起诉讼，请求法院依法判决。 被告文志明辩称，一、涉案门面已不再是国防资产，房屋产权已通过置换形式登记在灌阳县机关后勤中心名下，依法可以转让；二、军队停止有偿服务工作已经完成且涉案房屋产权已不再属于军队，本案不再适用军队停偿政策；三、本案合同不存在违反法律强制性规定情形；四、合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关；五、涉案合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同，被告一直在完全行使房屋所有权；六、确认合同无效违背了公平原则。 经审理查明，1998年12月24日甲方中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（下称灌阳县武装部，）与乙方文志明签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，合同约定：“一、房屋座落位置：甲方转让使用权房屋位于灌阳县，即灌阳县人民武装部综合楼第一层，从水电方向向西至东数起第壹间；二、上述甲方所转让的房屋总转让价为人民币捌万捌仟叁佰柒拾肆元（8,8374元），乙方在一九九八年十二月二十四日将全部房款交齐给甲方，作为乙方购买甲方房屋壹间（共33.99平方米）的使用权，时间从一九九八年十二月二十四日至二〇五八年十二月二十四日止，共计六十年；三、乙方在取得甲方房屋壹间使用权后，其用水用电单独安装电表、水表，安装费用由甲方负责，以后乙方用水、用电费直接与武装部结算；四、甲方必须在交付乙方房屋使用权前，到房地产登记机关办好房屋产权证，办理房屋产权证的有关税费、手续费由甲方负责（产权证由武装部办理整座大楼总的房产证，房屋产权属武装部所有，乙方按此合同拥有该座房屋一楼从西至东第壹间六十年的使用权）；五、乙方在取得甲方房屋壹间使用权后，有权经营各项营销业务，但乙方经营业务应交纳的各种税费、手续费，全部由乙方负责；六、乙方经营业务，必须保持房屋原主体框架结构，不得随意改变，如有损坏或改变，必须在使用权期满交给甲方之日前，负责修复好；七、甲、乙双方因体制改革，原单位名称改变或分家以及法定代表人变更，不影响房屋使用权性质，本合同照常履行；八、本合同生效后，甲、乙双方必须按本协议认真履行义务，甲方必须保证乙方使用房屋期满，如因城建履行需要拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通知乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的平均转让金后，将多收的金额全部退给乙方；九、乙方在房屋使用权期内，可以将房屋转租他人，但转租合同要交一份给甲方备存，转租的房屋，必须在乙方使用期满前一年内终止合同；十、合同生效后，凡因国家政策和当地政府规定，属房屋产权拥有者和转让中应交的各种费用，概由甲方负责，属经营中应交的各项费用由乙方负责；十一、乙方在房屋使用期内，要合法经营，做好安全、卫生和防火工作，如发生人员伤亡和其他事故，全部由乙方自负；十二、本合同甲、乙双方要严格遵守，不得违约，如一方违约，除赔偿守约方全部经济损失外，另按本合同房价的10%赔偿违约金；十三、本合同一式五份，甲、乙方各执二份，县公证处存一份，自签订之日起生效。”合同签订后，被告交纳了房屋门面使用权转让款项8,8374元。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：一、依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部二楼餐厅以及武装部未收回的所有沿街60年出租门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方；二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方；三、乙方接收甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作，由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方；四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院；五、本协议未尽事宜以及以后移交工作中所发生的各种问题，双方协商解决，并形成协议。2019年10月14日原告根据上述置换协议，将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中[桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号]不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、城镇住宅用地，面积为7876.9㎡。 上述事实，有原告提交的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部门全面停止有偿服务活动的通知》、桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号、第0001620号不动产权证及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，被告文志明与灌阳县武装部签订的名义是房屋使用权转让合同，但从合同内容来说，一方提供房屋门面，另一方使用门面，缴纳相关费用，实质是门面租赁合同。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批，……。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定，应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定”、第五十六条“无效的合同和被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》未报后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力，因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，本院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自1998年12月24日开始计算，到2020年1月止，被告使用租赁门面二十一年。基于被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，因此被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下三十九年的租金57,443.1元返还给被告文志明。被告提出本案涉案门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换形式登记在了灌阳机关后勤服务中心名下，依法允许转让，合同有效。本案已经过了诉讼时效的辩解与审理查明的事实不符，本院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条的规定，并经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 1、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告文志明于1998年12月24日签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效； 2、由被告文志明腾空涉案承租门面，恢复原状并返还给原告灌阳县人民政府； 3、由原告灌阳县人民政府退还被告文志明涉案门面租金57,443.1元； %1、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2109元，由原告灌阳县人民政府负担1300元，被告文志明负担809元。 上述义务，义务人应当本判决生效后三十日内履行，逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 唐国喜 审 判 员 莫秀巧 审 判 员 蒋 骁 二〇二〇年六月十七日 法官助理 莫 童 代书记员 莫 屈