福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3317号 原告：厦门市集联饮服业公司，住所地厦门市思明区厦禾路**第****，统一社会信用代码91350200154997456。 法定代表人：洪跃志。 委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 被告：王根平，男，1969年5月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：刘尽忠，福建开元大同律师事务所律师。 厦门市集联饮服业公司（以下简称集联公司）与王根平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。集联公司的委托诉讼代理人黄芳和陈琦，王根平及其委托诉讼代理人刘尽忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 集联公司向本院提出诉讼请求：1.解除集联公司和王根平签订的编号W17sg06号租赁合同（合同解除之日即集联公司起诉之日2020年2月15日）；2.王根平支付拖欠租金85500元及逾期支付租金违约金（自2019年12月5日起按日千分之一的标准，计算至实际支付之日止）；3.集联公司有权不予退还履约保证金，同时王根平还应支付因违约导致合同解除的违约金74254元；4.王根平支付房屋占有使用费262328元（2020年2月19日至2020年2月29日期间按每日5420元为基数，2020年3月1日至2020年4月3日期间按每日5962元为基数）。事实及理由：2017年3月1日，集联公司与王根平签署了一份编号为W17sg06号的租赁合同，合同第一条约定集联公司将位于思北68-70号，仁和宫1号仁和宫2号，建筑面积约为155其中店面90，仓库65平方米的房屋按现状出租给王根平使用；合同第二条约定租赁期限自2017年3月1日起至2021年2月28日止；合同第三条约定2017年3月1日至2020年2月28日每月租金为54200元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为59620元；合同第四条约定租金每三个月为一期，于每期5日前支付当期租金；合同第十三条约定合同解除之日起3日内王根平应将租赁房屋恢复原状并腾退交还集联公司，逾期集联公司有权不予退还履约保证金；合同第十四条约定王根平任一期租金拖欠达一个月的，视为违约，集联公司有权单方解除合同；合同第十六条约定王根平逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准支付违约金；因王根平原因导致合同解除的，集联公司不予退还履约保证金，同时王根平还应按合同未履行租期租金10%的金额加付违约金；若王根平逾期恢复原状或腾退交还，则每逾期一日，王根平还应加付原日租金3倍的房屋占有使用费。上述租赁合同签订后，集联公司已按时将租赁物交付王根平使用。2019年12月5日前，王根平本应缴纳下一期租金（即2019年12月1日至2020年2月28日租期内租金），但经集联公司多次口头及书面催收，王根平仅缴纳了5万元，至今仍未缴纳其余部分租金。另集联公司起诉至法院后，王根平于2020年3月25日向集联公司邮寄了一份申请书，要求移交部分租赁物，集联公司以该申请不符合合同约定系违约移交为由拒绝了该申请，之后，王根平向集联公司出具承诺书一份，载明为防止损失扩大，经王根平本人申请集联公司同意全部移交租赁物，但王根平应当承担的违约责任以该案件的判决或调解结果为准（包括但不限于王根平不得以已交接租赁物为由主张免责，也不得以已移交为由主张应退还履约保证金），2020年4月3日，双方就案涉租赁物进行了场所移交。 王根平辩称，1.因去年经济环境恶化，王根平的妻子患肾衰竭（尿毒症）在透析治疗中，医疗费甚巨，王根平需长期照顾，王根平无心也无力经营承租店面，另讼争店面租金太高，且新冠病毒疫情的严重影响，王根平同意解除编号W17sg06号租赁合同，王根平与集联公司于2020年4月3日办理思明北路68号、70号、思明区仁和宫1号、思明区仁和宫2号交接手续，将讼争店面返还给集联公司。2.根据《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》【（2020）3号】“八、适当减免房租。对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半;鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行”的规定，2020年2月份为免租期，3月、4月份为减半期，王根平只需支付2019年12月份、2020年1月份租金，扣除其已支付50000元租金，还有58400元租金未付，双方在2020年4月3日交接，则加上支付2020年3月份及4月份3天一半租金32791元（59620元月+59620元/月÷30天/月*3天）÷2），王根平还须支付91191元。本案租赁合同期限是从2017年3月1日起至2021年2月28日止，从2018年开始，因经济环境恶化，王根平经营非常困难，另王根平的妻子患肾衰竭（尿毒症）在透析治疗中，医疗费甚巨，王根平资金非常紧张，造成王根平无法严格按照租赁合同约定时间按时支付租金，王根平只能断断续续缴交租金，对于王根平存在的困难及这种断断续续缴交租金的行为，集联公司口头上表示谅解也默许王根平这种断断续续缴交租金的行为，因此，王根平与集联公司以实际履行方式就租赁合同对租金缴交进行变更，因此，王根平无需支付逾期支付租金违约金61563元。3.因去年经济环境恶化，王根平的妻子又身患肾衰竭（尿毒症）在透析治疗中，医疗费甚巨，王根平需长期照顾，王根平无心也无力经营承租的店面，讼争店面租金太高，加上今年年初新冠病毒疫情严重影响，讼争店面不能经营处于关闭状态，王根平于2020年2月14日向集联公司申请终止合同，退还履约保证金，而集联公司接到王根平申请后，却迟迟不给予答复，因此，鉴于王根平的困难情况及新冠病毒疫情严重影响的客观事实，集联公司应向王根平退还履约保证金人民币178860元，王根平也无需支付合同解除的违约金人民币74254元，何况集联公司所主张的违约金标准也过高。4.王根平于2020年4月8日将住所登记地址从讼争店面迁出。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月1日，集联公司与王根平签署了一份编号为W17sg06号的《租赁合同》，约定集联公司将位于思北68-70号，仁和宫1号仁和宫2号，建筑面积约为155平方米，其中店面90，仓库65平方米的房屋按现状出租给王根平使用；租赁期限自2017年3月1日起至2021年2月28日；2017年3月1日至2020年2月28日每月租金为54200元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为59620元；租金每三个月为一期，于每期5日前支付当期租金；王根平应于合同签订时向集联公司支付履约保证金178860元，合同期满或提前解除之日起3日内王根平应将租赁房屋恢复原状并腾退交还集联公司，逾期集联公司有权不予退还履约保证金；王根平逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准支付违约金，逾期达一个月的，视为违约，集联公司有权单方解除合同；因王根平原因导致合同解除的，集联公司不予退还履约保证金，同时王根平还应按合同未履行租期租金10%的金额加付违约金；若王根平逾期恢复原状或腾退交还，则每逾期一日，王根平还应加付原日租金3倍的房屋占有使用费。合同签订后，集联公司依约交付了房屋，王根平缴纳了履约保证金178860元并支付租金至2019年11月30日，此后仅缴纳租金50000元。 2020年2月14日，王根平向集联公司书面提出终止合同申请，以新馆疫情为由要求解除合同并退还履约保证金及2020年2月租金54200元。2020年3月25日，王根平向集联公司告知思北68-70号以及仁和宫1号房屋已清空，并申请解除合同和按现状移交仁和宫2号。集联公司于2020年3月30日回函，要求王根平应将全部租赁标的物恢复原状腾退移交，不接受现状移交的申请。王根平还于2020年3月27日出具一份《承诺书》，载明移交房屋后其应当承担的违约责任以判决或调解结果为准，不得以交接房屋为由主张免责和退还履约保证金。2020年4月3日，集联公司和王根平就讼争房屋办理移交手续。 审理中，集联公司向本院提交（2019）闽0203民初22541号判决书及证据清单和王根平妻子陈月仙的住院记录，拟证明王根平长期租赁诸多店铺并转租店铺赚取租金差价利润，经济并不困难。同时王根平的妻子患病已7年，与其所称经济困难以及本案并无关联。王根平对上述证据的真实性无异议，但认为其虽然还承租其他店面，但因疫情影响及其配偶的身体状况导致经济困难，也同样存在纠纷。 王根平向本院提交结婚证、诊断证明书等，拟证明其妻患有尿毒症需要长期治疗，医疗费开支巨大。集联公司对上述证据的真实性无异议，但认为王根平妻子患病已逾七年，与本案没有关联性。 本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。王根平自2019年12月1日以来欠缴租金超过一个月，已构成违约，集联公司有权解除合同并要求其支付租金并承担违约责任。同时，集联公司在合同履行过程中未有明显违约行为，且王根平逾期支付租金的行为发生在新冠疫情之前，不构成合法解除合同之条件，无权单方解除合同，故解除日期应为本案诉状送至王根平之日即2020年3月14日。因王根平占用房屋至2020年4月3日，其应当缴纳自2019年12月1日起的租金及占用费。双方虽约定占用费为租金三倍标准，但该占用费实质上属于违约金性质，标准过高，本院酌定占用费参照租金标准进行计算。同时，考虑到新冠疫情影响，根据国家及厦门市相关政策规定并综合王根平实际情况，本院酌定2020年2月为租金免除期间，2020年3月至4月为租金或占用费减半期间，故王根平尚欠租金应按每月54200元的标准自2019年12月1日起计算至2020年1月31日，按每月29810元的标准自2020年3月1日计算至3月14日，即72311元（54200元×2个月+29810元/30日×14日-50000元）；占用费按每月29810元的标准自2020年3月15日计算至2020年4月3日，即19873元（29810元/30日×20日）。 根据前述认定，王根平逾期支付租金导致合同解除，集联公司所主张的合同解除违约金、逾期支付租金违约金及没收保证金的诉求，于法有据，予以支持。合同未履行租期租金自2020年3月14日起计算，为689605元（59620元/30日×17日+59620元×11个月），故合同解除违约金为68961元。鉴于双方约定的逾期支付租金违约金过高，且集联公司亦主张了解除合同违约金，故本院综合本案实际情况酌定该项违约金标准为日万分之五，即以72311元为基数，自2019年12月5日起计算至实际付款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市集联饮服业公司与王根平签订的编号W17sg06号《租赁合同》于2020年3月14日解除； 二、王根平于本判决之日其十五日内向厦门市集联饮服业公司支付租金72311元及合同解除违约金68961元、逾期付款违约金（以72311元为基数，按自2019年12月1日起计算至实际付款之日止）； 三、王根平于本判决生效之日起十五日内向厦门市集联饮服业公司支付房屋占用费19873元； 四、厦门市集联饮服业公司有权没收王根平所缴纳的履约保证金178860元； 五、驳回厦门市集联饮服业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11225元，减半收取5613元，由厦门市集联饮服业公司负担1217元，王根平负担4396元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年六月九日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。