广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10528号原告：邹维菊，女，1979年12月13日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：张文潮，男，1968年8月1日出生，汉族，住湖南省桃源县。被告：汤晓利，女，1984年2月7日出生，汉族，住四川省武胜县。第三人：中山市置家房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**锦绣广场176卡首层，同意社会信用代码914420003152033043。法定代表人：陈思婉。委托诉讼代理人：傅炎忠，男，该司工作人员。原告邹维菊与被告张文潮、汤晓利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依原告邹维菊申请依法追加中山市置家房地产中介有限公司（以下简称置家公司）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹维菊委托诉讼代理人郑雅铟，被告张文潮，第三人置家公司委托诉讼代理人傅炎忠到庭参加诉讼，被告汤晓利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹维菊向本院提出诉讼请求：1.被告张文潮、汤晓利继续履行双方于2016年8月6日签订的房地产买卖合同及补充协议，将房产证交付至第三人处，并协助原告办理房产过户手续；2.被告张文潮、汤晓利向原告赔付违约金126588.8元（以总房价为基数，自2018年11月1日起至被告张文潮、汤晓利交付将房产证交予第三人办理手续之日止，暂计至2019年4月1日，按月息2%计算）；3.被告张文潮、汤晓利向原告支付律师费10000元、经纪代理费50000元。诉讼中，原告邹维菊向本院申请撤回第二项诉讼请求并变更第一项、第三项诉讼请求为：解除原被告于2016年8月6日签订的房地产买卖合同及补充协议，被告张文潮、汤晓利向原告双倍返还定金100000元，同时向原告承担赔偿涉案房屋的溢价损失500000元（具体按委托评估后的评估报告为准）；两被告向原告支付律师费17800元、经纪代理费50000元。事实和理由：2016年8月6日，原、被告签订房地产买卖合同及补充协议，约定：两被告将其名下位于中山市售予原告，房屋总价款为1265888元，定金为50000元，两被告应在取得房产证后将房产证交给经纪方。合同签订后，原告依约向两被告交付定金。而后，经纪方与原告在中山市国土资源管理局查询得知，涉案房屋的房产证已于2018年10月出证。原告致电两被告要求继续履行合同，但两被告拒绝继续履行合同并称不想卖涉案房屋。原告和经纪方均向两被告发出催告函，但两被告置之不理。起诉后，原告经查询得知两被告已将涉案房屋出售给他人并已办理过户手续，涉案合同已无法继续履行。两被告的上述行为已构成违约金，应向原告承担双倍返还定金、赔偿房屋溢价损失等违约金责任。被告张文潮辩称，由法院依法认定，应由被告承担的责任被告同意承担。被告汤晓利未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。第三人置家公司述称，对原告的起诉没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2016年8月6日，张文潮、汤晓利（卖方）与邹维菊（买方）、置家公司（经纪方）签订房地产买卖合同及补充协议，合同约定：买卖双方通过经纪方就位于中山市致意见，总成交价为1265888元。付款方式第一部分楼款定金50000元，于合同签订之日支付，卖方同意定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权可正常交易后将定金放于卖方，买卖双方继续交易，卖方在签署本合同后首个工作日内将该物业的房地产权证原件放于经纪方处以备过户之用；第二部楼款1218888元买方应于签署本合同之日起备齐首期房款500000元（含已付定金部分，此款为第二部分楼款减去银行承诺贷款金额，为初步估算数目）及买方购房银行按揭所需要的资料，并在签署本合同后30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起，买方须对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退或少补应付的首期款，买方于办理过户递件当天将第二部分楼款中的首期款或第二部分全部楼款支付给卖方；买卖双方须与卖方贷款注销后，买方贷款同意出具后及卖方出售物业满两年后或之前办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为管理，在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内，买卖双方指定人员须在国土资源局相关部门领取房产证，领取房产证后，买方如是银行按揭付款的买方须在银行人员通知后3个工作日内到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、公证费等，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限；鉴于经纪方已促成买卖合同成立，违约方应代守约方向经纪方支付代理费50000元，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；该物业过户交易产生国家规定的税费买卖双方同意支付如下卖方实收，买方同意支付本次交易国家规定买卖双方所有费用。合同还约定了其他内容。补充协议约定：买卖双方均同意买方按揭贷款在卖方的房地产权证出具后开始办理，所签买卖合同中约定的买方按揭部分期限生效日期均按卖方房地产权证出具后卖方交付给经纪方后拾天开始计算。合同签订当天，邹维菊向张文潮、汤晓利支付了购房定金50000元，张文潮、汤晓利出具收款收据予以确认。2019年3月21日，邹维菊委托广东广瀚律师事务所向张文潮、汤晓利发出律师函记载：张文潮、汤晓利与邹维菊于2016年8月6日签订房地产买卖合同及补充协议约定张文潮、汤晓利应在取得房产证后交付房产证予经纪方，并继续履行合同。据邹维菊在中山市国土资源管理局查询到，张文潮、汤晓利的房产在2018年10月已出证，但张文潮、汤晓利拒绝继续履行合同。根据相关法律规定，张文潮、汤晓利拒绝履行合同的行为已构成违约，请张文潮、汤晓利接到本函之日起3日内与本律师联系，共同协商继续履行问题。逾期，邹维菊将诉诸法院，要求张文潮、汤晓利承担相应的违约责任。2019年3月23日，邹维菊与广东广瀚律师事务所签订一份民事案件委托代理合同，广东广瀚律师事务所向邹维菊开具价税金额合计17800元的广东增值税普通发票。2019年4月17日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市权利人为张文潮、汤晓利［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号、粤（2018）中山市不动产权第××号］；抵押权人为中国银行股份有限公司珠海分行，抵押登记时间为2018年5月16日，注销抵押时间2018年11月26日。2020年4月8日，邹维菊向置家公司支付经纪代理费50000元，并由置家公司开具发票予以确认。经邹维菊申请，本院依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司（以下简称正中联行公司）进行评估，评估事项为中山市在2019年4月18日的市场价值，评估的目的为解除诉讼纠纷提供价值参考。正中联行公司于2020年1月6日出具房地产估价报告［编号：正中联行房字（2020）第17001号］。该房地产估价报告的估价结果载明：根据估价目的，遵循相关法律、法规和政策、制度，本着独立、客观、公正、合法的原则，按照估价程序，在实地查勘和房地产市场状况调查的基础上，采用比较法、收益法两种估价方法估计对象进行测算，确定估价对象在价值时点即2019年4月18日的市场价值（已扣有关税费）为ＲＭＢ1466100元。房地产估价报告附有房屋现场照片。针对该房地产估价报告，邹维菊提出异议：涉案房产的市场价值至少是170万元以上，评估的价值过低，与市场价值不符，要求正中联行公司对涉案房产价值进行再次评估。正中联行公司对上述异议予以回函：1.正中联行公司与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或者偏见，因此，正中联行公司不存在刻意低估的可能性；2.正中联行公司依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；3.正中联行公司对估价对象进行了实地查看，并做了必要的市场调查；4.正中联行公司按照估价程序对估价对象周边房地产历史市场价格水平集市场租金水平进行了认真细致的调查，选用比较法及收益法对估价对象进行了评定估算，然后得到估价结果；5.未扣除有关税费前的评估价值为RMB1567400元；6.本次评估价值时点为2019年4月18日，价值时点不同，评估价值会存在差异。经质证，邹维菊认为评估结果应以未扣除有关税费的评估价值1567400元为准，因根据合同约定张文潮、汤晓利收取的购房款为实收价款即不包含有关税费。张文潮认为以法院的结论为准，由法院依法作出认定。庭审中，双方均确认涉案房屋已出售给他人。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产合同包含了两个法律关系，其一系邹维菊与张文潮、汤晓利作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系邹维菊与张文潮、汤晓利各自与置家公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为邹维菊与张文潮、汤晓利之间的房屋买卖合同关系。邹维菊与张文潮、汤晓利、置家公司签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。庭审中，邹维菊称其已依约支付购房定金50000元，并提供房地产买卖合同、收据为证，张文潮对此予以确认，本院予以认定。庭审中，邹维菊、张文潮均确认涉案房屋已出售给他人，合同目的已无法实现，张文潮、汤晓利对此应承担违约责任。现邹维菊主张解除房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。至于双倍返还定金的请求，因张文潮、汤晓利的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任，邹维菊请求张文潮、汤晓利双倍返还定金100000元，有合同和法律依据，本院予以支持。关于邹维菊主张张文潮、汤晓利赔偿房屋差价损失的诉求。双方签约至合同解除期间时间跨度较大，且在此期间当地房价波动明显，确实会致使邹维菊受到必不可少的损失。损失的具体数额，本院从以下几个方面考虑。首先，根据案涉房地产估价报告，可以认定案涉房屋确实存在溢价损失，而该损失系因张文潮、汤晓利的违约行为致使合同解除所致，张文潮、汤晓利理应就该溢价损失给予合理赔偿。虽邹维菊对案涉房地产估价报告提出异议，但其并未提供证据予以推翻，且正中联行公司就邹维菊的异议已书面回函并对估价结果予以维持，加之房地产估价报告不存在其他违反评估程序的不被认可情形。另，房地产买卖合同约定涉案房屋过户交易产生国家规定的税费买卖双方同意由买方支付，卖方实收合同约定的总购房款，因此本院依据房地产估价报告认定案涉房屋于2019年4月18日未扣除有关税费前的市场价值为1567400元，即邹维菊因张文潮、汤晓利违约行为所致的实际损失为房屋差价损失301512元。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。依据合同约定由张文潮、汤晓利双倍返还定金100000元已不足以弥补邹维菊全部损失，故张文潮、汤晓利应对该差价损失予以合理赔偿。考虑到本院已支持邹维菊要求张文潮、汤晓利双倍返还定金主张的情形，参照房地产估价报告，本院酌定张文潮、汤晓利应当另行赔偿邹维菊差价损失251512元。关于律师费17800元，有委托代理合同及正式票据为凭，且合同明确约定由违约方承担，故对于邹维菊要求张文潮、汤晓利承担其律师费17800元的主张，本院予以支持。另，涉案房地产买卖合同约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费50000元，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”据此，邹维菊主张违约方张文潮、汤晓利承担其向经纪方置家公司支付的经纪代理费50000元，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。汤晓利经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告邹维菊与被告张文潮、汤晓利于2016年8月6日签订的房地产买卖合同及补充协议；二、被告张文潮、汤晓利于本判决生效之日起七日内向原告邹维菊双倍返还定金100000元；三、被告张文潮、汤晓利于本判决生效之日起七日内向原告邹维菊赔偿损失251512元；四、被告张文潮、汤晓利于本判决生效之日起七日内向原告邹维菊支付律师费17800元、经纪代理费50000元；五、驳回原告邹维菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19517元，诉讼保全费1270元，两项合计20787元（原告已预交），由被告张文潮、汤晓利负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；评估费6165元（原告已预交），由被告张文潮、汤晓利负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  朱明辉人民陪审员  邓敏智二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈嘉婷李晓童