广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4668号原告：唐波和，男，1976年9月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。原告：胡结媚，女，1975年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：管叔阳。委托诉讼代理人：韩跃，男。被告：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：聂杰华，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女。原告唐波和、胡结媚与被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请追加广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）作为被告，本院适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告唐波和、胡结媚及其委托诉讼代理人钟凌志，被告益泰公司委托诉讼代理人韩跃，被告海伦堡公司委托诉讼代理人黄小芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐波和、胡结媚向本院提出诉讼请求：1.被告益泰公司以1980000元为基数，按每日万分之一标准，从2017年1月1日起至完成实际交房之日止计付逾期交房违约金给两原告；2.被告益泰公司赔偿两原告缔约过失的直接损失705206元和间接损失593000元。事实和理由：2016年2月27日，被告益泰公司通过印发宣传材料等方式，销售其所建的****房。该宣传材料声称“买一层用三层”，建筑面积186.75-186.80㎡，赠送面积302.88-359.35㎡，使用面积489.63-546.15㎡。当日，两原告根据该宣传资料及被告益泰公司售楼部主管（梁素娴）草拟的海伦湾置业计划书(****户型一致)，两原告最后选择了****商品房，并在2月29日支付了30000元定金，并于3月19日与被告益泰公司签订了购买上水湾***房的商品房买卖合同。两原告另于合同签订当日支付了首期款600000元与两个车位费用120000元以及340元的办证综合费，后于2016年5月17日办理了银行按揭贷款1380000元。被告益泰公司承诺2016年12月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交楼，但至交楼日2016年12月30日被告益泰公司仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。经多次交涉沟通，被告益泰公司仍未有明确交楼日期，并以正在办理为由拖延至2018年11月28日，两原告才首次收到《关于收楼的温馨提示》。因被告益泰公司仍未具备合同约定的交房条件，至今尚未能将符合交房条件的房屋交付给原告使用。原告唐波和于9月27日向中山市城乡规划局申请信息公开，取得资料，规划显示赠送的负一和负二层分别是架空绿化层和设备用房层，按规划不能围蔽使用，被告益泰地产公司用墙围蔽属严重违建行为。被告益泰公司采取先拆除报批，2018年1月5日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后再围蔽赠送的行为，不但违反了相关规划，同时也损害了两原告相关的合法权益。两原告认为被告益泰公司在销售过程中并未告知其赠送面积属于违法建筑，两原告以广告资料、现场示范单位和销售人员介绍，认为该房适合自己居住，遂与被告益泰公司签订购房合同和支付购房款，被告益泰公司的行为导致赠送部分无效，被告益泰公司负有完全的缔约过失责任，应承担民事赔偿责任。原告唐波和、胡结媚起诉后，申请追加海伦堡公司作为被告，并诉讼请其对被告益泰公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：被告海伦堡公司作为被告益泰公司的一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告海伦堡公司应对被告益泰公司的债务承担连带责任。此外，两原告另变更其第二项诉讼请求为要求两被告连带赔偿其直接损失819856.05元、间接损失975300元。两原告在第一次庭审中补充事实与理由称，被告益泰公司出售给两原告的商品房与规划设计图纸不符，业主有权拒绝收楼，因为被告益泰公司围闭了消防通道，存在消防安全隐患，危及到两原告的人身安全，两原告有权拒收楼。被告益泰公司答辩称，1.被告益泰公司开发建设的房屋是依据规划设计图纸建造并取得相关预售的资格，并经验收合格，不存在违反规划设计图纸的事实。2.被告益泰公司与两原告签署了正式的《房屋买卖合同》，并办理了网签手续，也通知了两原告前来收楼，但两原告一直拒收，其责任在两原告，即便是被告益泰公司有逾期交房的事实，也应该按照双方签订的《房屋买卖合同》中所约定的违约条款计算逾期违约金，即违约金总额不能超过房价款2%的上限。3.从两原告提供的相关证据可以得知，两原告并没有提供产生相关直接损失的证据，更不用说有间接的损失。4.被告益泰公司提交了公司的年度审计报告，证明被告益泰公司和被告海伦堡公司是两家独立的公司，其财务是相对独立的，均有各自聘请的财务人员，办公地点也不一致，被告益泰公司在中山坦洲，被告海伦堡公司在广州市番禺区，不存在财务混同。综上，请法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告海伦堡公司并未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告唐波和、胡结媚诉称其于2016年2月27日，受到被告益泰公司销售部门所作《*****的广告宣传户型册》所载明户型信息的吸引，前往被告益泰公司开发的位于中山市东凤镇东堤路68号上水湾售楼部了解该户型信息，此后由被告益泰公司的销售主管梁素娴接洽。此后，两原告诉称受该户型“买一层用三层”的条件吸引，而被告益泰公司的销售梁素娴亦于当天向两原告出具了《海伦湾置业计划书》。庭审中，两原告向本院提交《*****的广告宣传户型册》、梁素娴的名片及《海伦湾置业计划书》以证明上述事实。经查，《****——A****的广告宣传户型册》显示被告益泰公司开发的位于中山市东凤镇****——A****的建筑面积186.75-186.80㎡，赠送面积为302.88-359.35㎡，总使用面积489.63-546.15㎡；该宣传册另载明“买一层，用三层”的内容，并载明该户型机构分为首层、负一层、负二层三层，并附图说明结构；此外，该宣传册最后一页以长宽约为1.5毫米且难以察觉的字迹写明“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准。本资料的最终解释权归开发商所有”。梁素娴的名片显示其为案涉商品房所在销售项目的销售主管。《海伦湾置业计划书》载明****号户型产权面积为187.47㎡，使用面积为508.36㎡，总价为2849559元，成交价为2530000元。庭审中，被告益泰公司对上述《****——A****的广告宣传户型册》及梁素娴名片的真实性予以确认，但辩称上述《****——A****的广告宣传户型册》已注明“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准”的内容。2016年2月29日，两原告向被告益泰公司付款30000元，两原告诉称该款项为购房定金。2016年3月19日，两原告再分三次向被告益泰公司付款650340元、20000元、20000元，合共690340元，两原告诉称其中600000元为购房首期款。同一天，两原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，该合同约定如下事宜：1.两原告向被告益泰公司购买其开发的位于中山市的房屋。2.上述房屋建筑面积为187.47平方米，套内面积为161.67平方米，结构为两层，分别为首层及负一层。3.两原告应于2016年3月19日前支付首期款600000元，并于2016年4月19日前通过银行按揭贷款的方式支付第二笔购房款1380000元。4.被告益泰公司应于2016年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。5.如被告益泰公司存在逾期交付房屋的情况，逾期不超过180日的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告益泰公司按每日万分之一的标准向两原告支付违约金，合同继续履行；逾期180日后，两原告有权解除合同，两原告要求解除合同的，被告益泰公司应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的2%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告益泰公司自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按原告已付房价款每日万分之一的标准支付违约金，违约金总金额不高于总房款的2%。上述《商品房买卖合同》另附房屋平面图一份，载明房屋分为首层及负一层，两原告的在该平面图上签名予以确认。两原告及被告益泰公司均在上述《商品房买卖合同》上签名、盖章予以确认。同一天，两原告又与被告益泰公司签订案涉商品房的《补充协议》一份，约定如下事宜：1.如两原告逾期未向被告益泰公司发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告益泰公司按日向两原告支付已付房价款0.1‰的违约金。2.双方一致同意，《商品房买卖合同》及《补充协议》，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，两原告又于2016年5月17日通过银行按揭贷款的方式向被告益泰公司支付第二笔购房款1380000元。此后，案涉商品房所处房地产开发项目于2018年1月5日办理工程竣工验收备案登记。另查明，两原告诉称被告益泰公司交付给两原告的房屋并不符合《****——A****的广告宣传户型册》所载明的结构户型，且按照上述户型册的所载明的结构，被告益泰公司存在在房屋通过验收后，再次将地下架空层围蔽后向原告出售的违规行为。庭审中，两原告向本院提交《中山市建设工程报建变更批复书》、《***7-8座立面图及2-2剖面图》、中山市凤翔公证处出具的《（2018）粤***号公证书》、中山市城市管理行政执法局东凤分局于2018年12月26日出具的《调查情况告知书》、中山市自然资源局于2019年10月15日出具的《处理意见书》等证据以证明上述事实。经查，《中山市建设工程报建变更批复书》载明***5-8座商住楼于2017年5月12日变更7-8座立面图、2-2剖面图等内容。《***7-8座立面图及2-2剖面图》载明案涉房屋所处的建筑物结构分为地上五层，垂直地下三层，负一层为架空绿化层，负二层为设备用房层，负三层为车库，其中负一层的架空绿化层、负二层的设备用房层与《****——A****的广告宣传户型册》所附机构图中负一层、负二层的位置重合。中山市凤翔公证处出具的《（2018）粤***号公证书》原告唐波和向中山市凤翔公证处申请证据保全的事宜，中山市凤翔公证处派员到海伦湾7栋101房现场拍照取证，所拍照片显示海伦湾7栋101房地下负一层及负二层均存在完全围蔽的情况。中山市城市管理行政执法局东凤分局于2018年12月26日出具的《调查情况告知书》载明该局对于原告唐波和于2018年10月30日到访该局反映的中山市东凤镇***1-4,5-8座商住楼在取得《建设工程验收登记证》后又重新围蔽，存在消防隐患的问题，已安排执法人员到场进行勘验，并就相关问题函至中山市东凤镇规划分局征询，目前正等待东凤镇规划分局研究函复。中山市自然资源局于2019年10月15日出具的《处理意见书》，载明该局回复原告唐波和如下事宜：“***1-4、5-8座商住楼存在封闭架空层的违法建设行为，我局已于2019年10月15日函告中山市城市管理和综合执法局东凤执法分局，请该局依据相关法律规定，对该违法建设行为依法查处”。又查明，两原告诉称由于被告益泰公司并未向其交付与《****——A****的广告宣传户型册》所载明结构相同的房屋，因此给其造成了直接损失819856.05元及间接损失975300元。对于直接损失819856.05元，原告诉称因为其所购买的本案房屋按照《****——A****的广告宣传户型册》的户型要求，存在大量的赠送面积，因此单价为12247.17元/平方米，同小区且同座向没有赠送面积的房屋单价则为7176元/平方米，因此原告多支付的房价款为819856.05元【161.67平方米（套内）×（12247.17元/平方米-7176元/平方米）】，该费用为直接损失。此外，与案涉7座102房同处一座的202房因存在赠送面积，所以售价为2850000元，而7座102房的售价为1874700元，因此被告益泰公司应赔偿两原告房屋差价造成的间接损失975300元（2850000元-1874700元）。庭审中，两原告向本院提交被告益泰公司售楼部的销售广告传单图片及房屋所处小区同类型商品的销售网站录像视频以证明上述事实。再查明，被告益泰公司是被告海伦堡公司投资的法人独资有限责任公司。两原告认为被告海伦堡公司并未举证证明其财产独立于被告益泰公司的财产，故须对被告益泰公司的上述债务承担连带清偿责任。被告益泰公司向本院提交该公司《2016年度审计报告》一份，拟证明被告海伦堡公司财产独立于被告益泰公司财产的事实。经查，上述《2016年度审计报告》载明被告益泰公司在2016年度的财务状况及2016年度的经营成果和现金流量，但无法反映被告海伦堡公司财产是否独立于被告益泰公司财产的情况。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两原告及被告益泰公司均对两原告已付清购房款1980000元的事实并无异议，本院予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、两原告购买商品房时，被告益泰公司是否构成虚假宣传。本院认为，根据两原告及被告益泰公司双方均确认的《****——A****的广告宣传户型册》，载明案涉房屋采用“买一层、用三层”的出售方式，户型包含首层、负一层、负二层结构，建筑面积为186.75㎡至186.80㎡，赠送面积为302.88㎡至359.35㎡，该情况亦与两原告所提交的《海伦湾置业计划书》所载明的内容亦基本一致，故本院予以采信，并认定被告益泰公司曾就案涉出售房屋向两原告作出上述宣传。此外，根据中山市自然资源局（原中山市城乡规划局）备案的《***7-8座立面图及2-2剖面图》所载明的案涉房屋所处楼房结构图，地下负**、负**分别为架空绿化层、设备用房层，故按其用途应属于公共设施，不得向业主出售，也不得由任何人员、单位单独占用。因此《****——A****的广告宣传户型册》上除《商品房买卖合同》所载明的负一层面积外，多余的负一层、负二层面积因属于小区、楼房公共设施的缘故，实际上不得向两原告出售或赠与。此外，根据两原告所提交中山市凤翔公证处出具《公证书》所附的现场调查图片显示，被告益泰公司已对案涉房屋的负一层、负二层采取封闭措施，其该行为亦已经中山市自然资源局东凤分局认定为违法建设行为，并函告中山市城市管理和综合执法局东凤执法分局处理。因此，在案涉房屋所处楼房除《商品房买卖合同》所载明的负一层面积外，被告益泰公司无权将《****——A****的广告宣传户型册》所载明的负一层、负二层赠送给原告使用。被告益泰公司利用《****——A****的广告宣传户型册》，以“买一层，用三层”、“赠送面积302.88㎡至359.35㎡”等噱头宣传、吸引两原告签订本案《商品房买卖合同》，但又未能兑现赠送《****——A****的广告宣传户型册》所载明的户型机构及面积，因此被告益泰公司在向两原告兜售案涉房屋期间存在虚假宣传的行为。被告益泰公司虽辩称在上述宣传册上向原告提示了“本资料所涉及的任何尺寸、图片、插图、文字描述或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门批准文件、图则及双方签订的买卖合同为准。本资料的最终解释权归开发商所有”的内容，但该内容所使用的为长宽各1.5毫米左右的字体，极其难以察觉，因此本院认定上述内容并未能向两原告起到提示作用，本院对被告益泰公司的该项答辩意见不予采信。二、被告益泰公司就其虚假宣传行为应向两原告承担的赔偿金额。本院认为，被告益泰公司的虚假宣传行为，提供虚假情况，给两原告造成了错误的认识，并带来了购房期待值的巨大落空，客观上给两原告造成了损失，因此其应向两原告承担赔偿责任。对于两原告主张被告益泰公司赔偿其直接损失819856.05元。两原告主张直接损失的依据为其所购房屋因为存在大量赠送面积的缘故而单价比同期同小区同座向而没有赠送面积的房屋单价贵50**.17元/平方米计算所得。本院认为，《商品房买卖合同》已经两原告及被告益泰公司双方签名、盖章予以确认，明确约定了原告实际所购商品房的面积、总价、单价等信息，故两原告于签订《商品房买卖合同》时已知晓所购房屋的实际面积、价格及户型结构等信息。虽然两原告主张有无赠送面积是导致上述房屋单价差距较大的原因，但现并无客观证据予以支持，且房屋单价受地段、户型、朝向、楼层等多方面的因素影响，有无赠送面积亦并非影响房价高低的唯一因素；此外，《****——A****的广告宣传户型册》所载明的赠送面积均为封闭架空绿化层、设备用房层所得，属于违法建设行为，因此所谓的赠送面积客观上亦不可行，两原告及被告益泰公司均不能因该非法行为而获益。因此，两原告主张以赠送面积为由主张房屋单价差异所导致的直接损失，本院不予采信。对于两原告主张的间接损失975300元，其主张的计算依据为存在赠送面积的7栋202房的现售单价与现不存在赠送面积的案涉房屋之间的二手房市场单价差异。本院认为，房屋单价受地段、户型、朝向、楼层等多方面的因素影响，有无赠送面积亦并非影响房价高低的唯一因素；此外，一手房单价与二手房单价受市场调节规律的影响，并不一定在单价上完全一致；因此，原告主张的间接损失计算依据缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本院对于两原告主张的损失金额不予采信。但因被告益泰公司存在虚假宣传，且将架空绿化层、设备用房层违反封闭后再向两原告兜售的不诚信行为，给两原告造成了信赖利益损失，其应依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，向两原告承担缔约过失责任。本院综合案情考虑并基于公平合理的原则，酌定被告益泰公司应赔偿两原告经济损失200000元。三、被告益泰公司是否须赔偿两原告逾期交付方的违约金。原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据两原告提供的证据可知，两原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月30日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给两原告使用，但被告益泰公司直至2018年1月5日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告益泰公司已构成违约，理应向两原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告益泰公司如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告益泰公司按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，两原告可以选择解除合同，并要求被告益泰公司支付已付房价款2%的违约金，但如两原告要求继续履行合同，则被告益泰公司须按已付房价款每日万分之一的标准支付违约金至实际交付之日止。被告益泰公司于2018年1月5日才取得案涉商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，而被告益泰公司并未向本院举证证明其逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》存在合理依据，故被告益泰公司的上述逾期行为已构成违约。本院认为，双方约定的违约金支付条件已经成就，被告益泰公司应向两原告支付违约金。至于被告益泰公司辩称合同《补充协议》第十六条第5点第（4）项约定按日计算的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%的主张。本院认为，鉴于涉案的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》均是格式合同，且《补充协议》第十六条第5点第（4）项的约定明显具备排除两原告主要权利且大量免除被告益泰公司责任的特征，本院认为上述条款明显显失公平。在被告益泰公司没有提供充分的证据证明其在签订合同时曾采取合理的方式提请两原告注意上述排除两原告主要权利、减轻被告益泰公司应承担法律责任的条款的前提下，本院认定《补充协议》第十六条第5点第（4）项关于逾期违约金总金额不超过总房价款2%的条款为无效条款。综上，被告益泰公司应向两原告支付自2016年12月31日起至2018年1月5日期间的违约金。此外，《商品房买卖合同》第八条约定案涉商品房的交付条件除被告益泰公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》外，所交付的房屋还应符合合同的约定。现已查明案涉商品房的负一层已采取违法封闭的措施，故负一层并非符合《商品房买卖合同》所约定的户型结构，因此本院依法认定被告益泰公司并未向两原告交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，两原告有权拒绝接收房屋。因此被告益泰公司仍应按每日万分之一的标准向两原告支付自2018年1月6日起至实际交付符合《商品房买卖合同》约定房屋之日止的违约金。此外，被告益泰公司是被告海伦堡公司单独投资设立的有限责任公司，被告益泰公司所提交的该公司《2016年度审计报告》仅为该公司在2016年度的财务收支情况，并不足以证明被告海伦堡公司财产独立于被告益泰公司的财产，因此被告海伦堡公司应对被告益泰公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐波和、胡结媚赔偿损失200000元；二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐波和、胡结媚支付逾期交房违约金（违约金自2016年12月31日起以1980000元为基数按每日万分之一的标准支付至被告中山市益泰房地产开发有限公司将符合合同约定的商品房交付原告唐波和、胡结媚使用之日止），其中自2016年12月31日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告中山市益泰房地产开发有限公司将符合合同约定的商品房交付原告唐波和、胡结媚使用之日止的上述违约金款项，被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔6个月向原告唐波和、胡结媚支付相应期间的违约金;三、被告广东海伦堡地产集团有限公司对被告中山市益泰房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告唐波和、胡结媚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26681元，由原告唐波和、胡结媚负担19557元（原告唐波和、胡结媚已向本院缴纳26681元），由被告中山市益泰房地产开发有限公司、广东海伦堡地产集团有限公司负担7124元（该款原告唐波和、胡结媚已预交，被告中山市益泰房地产开发有限公司、广东海伦堡地产集团有限公司于本判决生效之日起七日内返还给原告唐波和、胡结媚，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  黄宏图审判员  高嘉敏二〇二〇年六月十五日书记员  尹 珍