广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初2453号原告：托普兔实业投资（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道新城社区*******阳光海岸商业中心托普兔创业加速器1701。法定代表人：陈某1。委托代理人：张宗良，广东尚宽律师事务所律师。委托代理人：陈渊，广东尚宽律师事务所实习律师。被告：东莞市汇美酒业有限公司，住所地：广东省东莞市**************************。法定代表人：郑某1。委托代理人：闫复利，男，该公司员工被告：郑某1，女，汉族，1963年3月25日出生，住重庆市沙坪坝区远祖桥**附**，身份证号码：510************12X。委托代理人：闫复利，男，系其丈夫。原告托普兔实业投资（东莞）有限公司与被告东莞市汇美酒业有限公司（以下简称汇美公司）、郑某1租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张宗良，两被告的委托代理人闫复利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《物业租赁合同》于2019年8月5日解除；2.被告汇美公司向原告支付2019年7月租金11000元及物业服务费805元；3.被告汇美公司向原告支付逾期违约金4131.75元；4.被告汇美公司向原告支付解除合同违约金33000元及律师费6000元；5.被告郑某1对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原被告于2019年2月15日签订《物业租赁合同》，约定了租期、租金、缴费时间、违约责任等。因被告拖欠2019年7月租金及物业服务费，原告多次催收无果，于8月5日向被告提出解除合同，被告应承担诉请中的各项费用。两被告共同答辩称，1.两被告不同意赔偿逾期违约金，两被告因需支付员工工资，导致未能在2019年7月5日按时交租，但原告却在第9天后强行将被告汇美公司的门锁住，给两被告造成重大损失；2.在原告强行锁门后，两被告仍与原告沟通，但原告要求支付两个月租金的违约金，后原告强行进入汇美公司并霸占两被告的物品；3.原告的员工曾与被告闲聊，并表示要被告送他几瓶名酒，被告拒绝，故其故意借此报复；4.被告汇美公司的物品都是名贵稀有珍品，经简单统计，被扣押物品近60万元，两被告在2019年12月9日再次报警，但原告仍拒绝开门；5.原告收取的违约金过高；6.两被告没有给原告造成任何损失，原告扣押了22000元押金未退回，后原告又强行进入到汇美公司。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，要求原告返还扣押两被告的物品，诉讼费由原告承担。本院经审查认定事实如下：案涉租赁物于2014年1月14日取得房产证（房产证号为粤房地权证莞字第**00609920号）。2018年5月10日，原告的法定代表人与案涉租赁物的业主签订《租赁合同》，约定案涉租赁物可以转租。2019年2月15日，原告与被告汇美公司签订一份合同编号为201902151402的《托普兔大厦（阳光海岸）创业加速器物业租赁合同》，约定原告将位于广东省东莞市**************************（以下简称案涉租赁物）租赁给被告汇美公司从事经营活动使用；租赁期限为三年，从2019年2月15日至2022年2月14日；2019年2月15日至2021年2月14日租金为11000元，2021年2月15日至2022年2月14日租金为12100元，免租金为2019年2月15日至2019年2月28日；签订合同时，被告汇美公司需向原告缴纳合同履约保证金22000元；每月物业服务费为805元；被告汇美公司需在每月的5日前缴纳租金和物业服务费，如被告汇美公司逾期缴清租金及物业服务费，原告有权单方面对该租赁单位进行停水或停电处理，逾期缴纳，被告汇美公司必须按应缴费用总额的5%/日向原告支付违约金，逾期7日（含7日）以上，被告汇美公司没有缴清当月租金、或物业服务费、或相应违约金的，以上三种情况，原告均有权立即单方解除租赁合同，并有权收回租赁单位作另行安排处理，履约保证金不予退还，被告汇美公司投入的所有装修无偿归原告所有；合同期内被告汇美公司具有拖欠应缴纳款项及费用达7日（含）以上（应交款项以全额缴清视为缴清款项）的情形的，属于被告汇美公司严重违约，原告可单方面解除合同、没收履约保证金，被告汇美公司所交纳的相关费用不予退还，并承担原告因此支出的律师费、诉讼费、保全费、居间费等，同时被告汇美公司应按合同相关条款规定支付违约金（如未作详细约定，则按合同解除当月的三个月租金计算该违约金），造成原告损失的，原告有权向被告汇美公司追偿由此造成其他损失。庭审中，原被告均确认被告汇美公司已搬离案涉租赁物，原告陈述被告汇美公司只遗留有一些茶叶盒子等零散物品在租赁物内，在其缴清应付费用后，可以归还。原告与两被告均确认双方于2019年2月15日签订的《托普兔大厦（阳光海岸）创业加速器物业租赁合同》已于2019年8月5日解除，两被告同意支付拖欠原告的2019年7月租金11000元及物业服务费805元。对于被告汇美公司已缴纳的履约保证金22000元，原告主张因被告汇美公司违约，原告根据合同约定没收该履约保证金。原告主张委托广东尚宽律师事务所处理案涉纠纷，产生律师费6000元，提交诉讼代理合同及律师费发票佐证。另查，被告汇美公司是2013年1月31日登记成立的自然人独资的有限责任公司，被告郑某1为其法定代表人及100%持股股东。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因案涉租赁物已依法取得建设工程规划许可证，故原被告签订的物业租赁合同有效，本院予以确认。原告与两被告确认双方于2019年2月15日签订的《托普兔大厦（阳光海岸）创业加速器物业租赁合同》已于2019年8月5日解除，本院对此予以确认。两被告同意向原告支付拖欠的2019年7月的租金11000元及物业服务费805元，合计11805元，本院对此予以确认。对于违约金。双方在《物业租赁合同》中同时约定了履约保证金和违约金条款。本院认为，履约保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告获得其中一项，已足以弥补相关损失。现原告已没收了被告汇美公司缴交的履约保证金22000元，故对原告主张两被告再支付逾期及解除合同违约金的诉请，本院不予支持。对于律师费6000元，有民事委托代理合同及律师费发票佐证，且符合合同约定，本院予以支持。对于被告郑某1的责任。根据工商登记资料显示，被告汇美公司系一人有限责任公司，郑某1为其唯一股东。被告郑某1没有提交证据证明公司财产独立于自己财产，故应对被告汇美公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告托普兔实业投资（东莞）有限公司与被告东莞市汇美酒业有限公司签订的合同号为201902151402的《托普兔大厦（阳光海岸）创业加速器物业租赁合同》于2019年8月5日解除；二、被告东莞市汇美酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告托普兔实业投资（东莞）有限公司支付租金11000元、物业服务费805元、律师费6000元，共计17805元；三、被告郑某1对被告东莞市汇美酒业有限公司的第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告托普兔实业投资（东莞）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费586.71元（原告已预交），由原告负担396.71元，两被告共同负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年六月五日书记员  麦婷婷