广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终5423号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：赵晓明，董事长。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文秀，女，1990年4月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李雅，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国浩，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人广东宏泰国通地产有限公司（以下简称宏泰国通公司）与被上诉人陈文秀因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，于2020年1月2日判决：“一、被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈文秀支付违约金76273.5元；二、驳回原告（反诉被告）陈文秀的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为853.42元（原告陈文秀已预交），反诉受理费减半收取为10036.88元（被告广东宏泰国通地产有限公司已预交），均由被告（反诉原告）广东宏泰国通地产有限公司负担。”宏泰国通公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，第二项，第三项，改判驳回陈文秀全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈文秀负担。事实和理由：一、一审法院认定宏泰国通公司逾期交房依据不足。原审判决通过照片、视频以高度盖然性标准认定质量问题，而买卖合同第十一条第三项第二目约定“墙面开裂、外墙渗水”是涉及工程施工质量的“专门性”问题，非经司法鉴定不能认定。（一）本案商品房经有权机关竣工验收合格，《竣工验收备案表》性质是公文书证，验收范围包括外墙的施工质量，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条之规定应推定为真实，陈文秀主张外墙施工质量不合格，未提供充分的、相反的证据推翻前述公文书证，应认定该事实不存在。（二）案涉楼盘大量房屋已经交付使用，陈文秀主张墙体渗漏、开裂等建筑质量问题，专业性、技术性强，应当通过申请司法鉴定查明。其单方制作的照片、视频等证据的证明力弱，明显达不到高度盖然性的标准，不足以认定外墙施工质量不合格并导致墙体渗水等问题。对此，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条第一款后段规定“但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”换言之，大量商品房项目的工序多、复杂，要求发展商没有瑕疵的交付过于苛责，买卖合同中也明确区分了商品房的交付条件和保修义务，陈文秀主张的均是属于保修义务范围的质量问题，不是可以拒绝收楼的法定或约定条件。故从法律规定和合同约定的目的，应将购房者可拒绝收楼的情形限于“严重影响正常居住使用的质量问题。”而从本案证据来看，难以达到该程度。二、案涉小区因有购房者向当地住建部门投诉称交房过程中存在质量瑕疵，已于2019年1月全面修复完毕。陈文秀从收楼至提起本案诉讼已近一年半时间，说明上述质量现象并不是拒绝收楼的原因。按照常理，若存在严重质量问题，购房者会尽快提起诉讼，维护自身权益，不会拖到在先的被法院认定质量问题的案件终审后才提起诉讼。针对宏泰国通公司的上诉，陈文秀辩称，其坚持原审判决及查明结果，陈文秀认为涉案商品房均出现与《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定不符的房屋渗水、开裂等质量问题，且其一审提交的证据已经高度盖然地证明了质量问题。在业主提出问题后，宏泰国通公司并未将任何维修结果通知业主，显然陈文秀因为房屋的质量问题无法收楼，并且逾期长达90天以上，宏泰国通公司违反案涉合同约定构成违约，应当承担相应的违约责任，并不需要另行进行质量的鉴定。而且宏泰国通公司仍未将案涉房屋交付给陈文秀，陈文秀屡次要求宏泰国通公司交房，但是其不配合履行交楼手续，致使部分业主至今仍未实际取得房屋。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，陈文秀有权对该商品房进行查验，陈文秀如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点是宏泰国通公司应否承担逾期交房的违约责任；如果应该承担违约责任，宏泰国通公司应向陈文秀支付的违约金数额是多少。关于宏泰国通公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏泰国通公司与陈文秀签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项约定：办理交付手续前，陈文秀有权对该商品房进行查验，陈文秀如查验出除地基基础和主体结构存在质量问题之外的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，宏泰国通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。本案中，陈文秀一审提供的验房时拍摄的视频、照片及与物业公司员工的微信聊天记录等证据，结合一审实地勘查的情况，足以证明验房时涉案商品房存在渗水等问题。宏泰国通公司上诉主张涉案房屋的墙面渗水等问题须经司法鉴定才能认定，理由不成立，本院不予支持。因宏泰国通公司未能在合同约定的交付期限内交付符合合同约定的商品房，其行为构成逾期交房，应承担违约责任。宏泰国通公司上诉主张其无需承担逾期交房的违约责任于理无据，本院不予支持。关于宏泰国通公司应支付的违约金数额。《补充协议》第五条约定“宏泰国通公司逾期交房在90天内，陈文秀承诺不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宏泰国通公司按日计付已付购房款万分之一违约金；逾期超过90日后，双方均有权解除合同，一方解除合同的，应书面通知对方，自陈文秀付款之日起至书面解除合同之日止，宏泰国通公司按陈文秀已付购房款的每天万分之一向陈文秀支付利息；双方协商一致继续履行合同的，合同继续履行，宏泰国通公司另行向陈文秀支付已付购房款百分之五的违约金”。宏泰国通公司于2018年7月25日向陈文秀发出收楼通知书，通知其可以择日预约收楼，陈文秀于2018年8月13日到宏泰国通公司处办理收楼手续，验房时发现涉案房屋存在渗水等问题，陈文秀有权拒绝收楼。宏泰国通公司对涉案房屋墙面渗水等问题进行修复，但是其并未提供证据证明其何时解决渗水问题，亦未提供证据证实其完成修复后通知陈文秀再次收楼，未履行自身应尽的通知收楼义务。一审法院于2019年11月13日现场查勘房屋时暂未发现房屋存在表面渗水等问题，据此认定涉案房屋在2019年11月13日时已符合交付条件，该认定并无不当。综上，宏泰国通公司逾期交房超过90天，依据上述合同约定“逾期超过90日后，合同继续履行，宏泰国通公司另行向陈文秀支付已付购房款百分之五的违约金”，现合同继续履行，宏泰国通公司应向陈文秀支付逾期交房违约金76273.5元（1525470元×5%=76273.5元）。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。宏泰国通公司上诉主张其无需向陈文秀支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。综上，宏泰国通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1706.84元，由上诉人广东宏泰国通地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年六月五日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩