安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初4118号 原告：李某，男，汉族，1979年5月23日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：邓传信，合肥市诚信法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：邓家红，合肥市诚信法律服务所法律服务工作者。 被告：王某，女，汉族，1978年7月14日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋冬雪，安徽宸坤律师事务所实习律师。 原告李某诉被告王某婚约财产纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人邓传信、被告王某及其委托诉讼代理人宋冬雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将合肥市瑶海区房屋返还并过户至原告名下；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告李某增加诉讼请求：确认原、被告之间签订的《存量房买卖合同》无效。 事实和理由：××××年××月××日原告和被告登记结婚。2012年6月8日，原告和被告经合肥市庐阳区人民法院主持调解，达成协议离婚。离婚后，被告以复婚生二胎、替孩子保管房产为由，要求原告将合肥市瑶海区过户至被告名下。原告同意了被告的上述意见，完成了案涉房产的过户手续。被告为了掩盖房产过户的事实，不想让原告父亲李国安干涉，办了一本案涉房产的假房产证交给原告，并让原告将假房产证放回到原告父亲存放案涉房产房产证的抽屉里。2020年3月29日，被告要求原告将案涉房产内腾空，并出售房产。对于被告违背承诺的行为，原告很失望，并予以拒绝。 被告王某辩称：1、我们认为本案的法律关系应当名为房屋买卖合同关系，实为赠与合同关系。案涉房屋产生权属变更登记，虽然依据的是房屋买卖合同，但是房屋买卖合同的交易金额为40万元，并且当时的合肥房屋市场最低核定价为565900元，因此双方交易的价格明显低于市场价。同时，该合同对于付款方式、付款时间以及房屋的交接时间在合同中均显示为空白，无任何约定，并且双方没有任何的资金托管、房屋贷款等手续明显不符合正常的房屋买卖的交易习惯。同时本案的原告在五年内均没有向本案的被告方主张付款权利，故而我们认定上述行为“名为买卖，实为赠与”；2、该房产作为赠与房产，已经完成了权属变更登记，同时本案的原告方不享有对该赠与的撤销。根据合同法第一百八十六条的规定，赠与人享有撤销权的发生条件是该房屋没有进行转移。但是本案中双方已经完成了转移登记，因此对于时间条件，明显不符合合同法一百八十六条规定的时间条件。同时若赠与标的物已经完成交付登记的，不得撤销。为了维护交易的平衡和保护财产权利的相对稳定的原则，对方不享有要求将房屋回转过户的权利；3、对于原告方的赠与行为，通过相应的证据可以反映出本案的原告李某这种赠房行为是单方的示好行为。房屋已经赠与给被告王某，赠与后本案的原告李某，对于本案的原告方李某见没有复婚和好的可能性要求返还房屋明显的违背了诚实信用的法律原则，应承担赠与后产生的法律风险。因此，我们要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告李某与被告王某原系夫妻关系。2012年6月8日，经合肥市庐阳区人民法院调解，李某与王某离婚，双方协议确定位于合肥市的房屋（以下简称“案涉房屋”）及位于合肥市房屋归李某所有。2018年8月5日，李某与王某就案涉房屋买卖签订《存量房买卖合同》，该合同中李某为出卖人（合同甲方），王某为买受人（合同乙方），双方约定案涉房屋的建筑面积为106.44平方米、转让价款为400000元，但对房屋交接时间、违约责任、存量房转移登记手续等均未能作出约定，王某亦未能按合同约定向李某实际支付购房款。2018年8月5日，税务机关就案涉房屋买卖开具《房地产转让完税（免税）审核通知单》，按核准基准价565900元为标准收取个人所得税5659元，并按售房款565900元开具销售不动产统一发票。其后，案涉房屋转移登记至王某名下，但一直未办理交付。庭审中，王某述称李某系为表达复婚的诚意以及为双方的婚生子保管财产为目的将案涉房屋赠予被告，其因与李某之间所成立的赠与合同取得案涉房屋的所有权。 以上事实，有原、被告身份证明、（2012）庐民一初字第01401号《民事调解书》、房产登记信息、微信聊天记录、房产证、《存量房买卖合同》、发票、《房地产转让完税（免税）审核通知单》、《税收完税证明》、不动产登记信息查询单及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：原告李某与被告王某就案涉房屋买卖签订的《存量房买卖合同》未能约定房屋交接时间、违约责任及存量房转移登记手续，双方约定的房屋价款亦显著低于市场平均价格，以上合同签订后王某未实际支付购房款即已将案涉房屋过户登记至其名下，案涉房屋的交易在合同的签订、履行及过户手续的办理过程中均不符合一般房屋买卖合同中当事人的交易习惯。关于原、被告之间签订《存量房买卖合同》并实际办理房屋过户手续的原因，王某辩称其因李某为求复婚以及为双方婚生子保管房产所作的赠与而取得案涉房屋的所有权，李某亦根据以上相同的事实与理由述称其与王某签订《存量房买卖合同》并将案涉房屋过户至王某名下的动机。综上可以看出，原、被告在案涉房屋的买卖过程中实际存在共同的意思联络，双方签订的《存量房买卖合同》仅为以买卖形式办理房屋过户登记手续的手段及工具，该合同签订之时双方并无买卖案涉房屋的真实意思表示，故本案涉及两个层面的问题：一是李某与王某签订的《存量房买卖合同》行为的法律效力，二是该行为下所隐藏的双方真实意思表示及法律效果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，因本案原、被告就案涉房屋买卖签订的合同属通谋虚伪表示，本院依法确认原、被告之间签订《存量房买卖合同》无效。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，本案中，原、被告之间就房屋买卖签订的《存量房买卖合同》虽归于无效，但双方之间存在以缔结婚姻为目的作房屋给付的事实清楚，该行为实际隐藏的双方以默示形式订立以结婚为目的的关于房屋的赠与合同，故本案所涉纠纷应按婚约财产法律关系处理。虽然原告在本案中主张的法律关系是房屋买卖合同，被告主张的法律关系是赠与合同，与本院认定的法律关系性质不一致，但对本案的裁判理由和结果并没有影响，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定按本院认定的法律关系予以处理。根据庭审中双方所作陈述，可确认李某向王某赠与房屋时应具有明确的关于缔结婚姻的指向性和目的性，现双方均述称已无恋爱、结婚之可能，赠与一方的初衷和目的已无法实现，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，王某应向李某返还案涉房屋并办理房屋产权登记过户手续。鉴于房屋现实际仍然由原告占有，对其主张返还房屋不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下： 一、确认原告李某与被告王某之间签订的《存量房买卖合同》无效； 二、被告王某于本案判决生效之日起十日内协助原告李某办理位于合肥市瑶海区的房屋产权登记变更手续； 三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告李某和被告王某各半负担3900元；财产保全费5000元，由原告李某和被告王某各半。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 陆 军 二〇二〇年六月二日 书记员 万志成