山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1360号 上诉人（原审原告）：巨野县华峰工艺品有限公司。住所地：巨野县麒麟镇杨官屯。 法定代表人：姚月辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕高贵，巨野九州方圆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：程淑曼，巨野九州方圆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张庆才（曾用名张弓），男，1973年3月16日，汉族，居民，住上海市宝山区。 上诉人巨野县华峰工艺品有限公司（以下简称华峰公司）因与被上诉人张庆才房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院(2019)鲁1724民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人华峰公司的法定代表人姚月辉及委托诉讼代理人吕高贵，被上诉人张庆才参加了诉讼。本案现已审理终结。 华峰公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持华峰公司一审诉请；2.一、二审诉讼费用由张庆才负担。事实和理由：一、一审判决不予支持上诉人一审诉请错误。土地主管部门知悉案涉房屋及土地租赁给张庆才。即便土地主管部门不知情，也不影响华峰公司一审诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决以本案合同无效为由不予支持华峰公司一审诉请有悖于法律。二、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条等相关规定，仅适用民事诉讼中关于举证责任的规定驳回华峰公司一审诉请，适用法律错误。三、一审判决适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号）第四十五条规定应属于对合同管理性规定，而不属于合同效力性规定，同时案涉租赁合同不具备合同法第五十二条合同法规定的无效的法律情形，故一审判决所适用的上述法条不影响本案的合同效力。四、华峰公司对案涉物权系合法取得且一直依法使用至今。五、本案华峰公司与张庆才所签订的案涉合同，该合同不论有效与否均不影响华峰公司一审诉求的实现。六、若二审法院将案涉合同依法认定为无效，那么华峰公司请求依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的相关规定，判决张庆才将案涉租赁物全部返还华峰公司，同时拆除其在案涉土地上所建的附属物。 张庆才答辩称，2010年1月28日，张庆才与华峰公司签订了租期为35年的租赁协议，并支付了38万元的租赁费，根据法律规定，超过20年租期的部分无效，华峰公司应返还16.3万元的租金及利息损失。2010年1月30日姚月辉个人与张庆才签订了租赁协议书，既未经上级领导批准，也未经职工大会通过，也未加盖公司公章，属于姚月辉个人行为，不应认定为公司行为，据此，应当认定该协议书无效。华峰公司应按约定交付靠近327国道的7间房屋。 华峰公司向一审法院起诉请求：1.依法确认华峰公司与张庆才签订的房屋租赁协议超过租期20年的部分无效；2.依法确认华峰公司××路××排××间房屋归华峰公司使用，并判令张庆才拆除其擅自在最西头两间房屋南侧搭建的妨碍华峰公司使用的两间钢构房；3.诉讼费用由张庆才承担。 一审法院认定事实：2010年1月28日，华峰公司与张庆才签订了租赁协议，协议约定：华峰公司将位于巨野县城东327国道北的原华峰工艺品院内的房地产租赁给张庆才使用，租期35年，即2010年1月28日至2045年1月27日，租金38万元，2010年1月30日双方签订协议书，约定：张庆才同意将××路××排××间房屋留给华峰公司做办公室和仓库使用，后张庆才在案涉房屋最西侧两间房屋南侧搭建了两间钢结构房，影响两间房屋的采光、通行、排水等正常使用，因此双方发生纠纷，根据一审法院调取的证据显示，案涉土地为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”华峰公司未提供案涉土地经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的相关证据，其出租行为与上述规定相违背。 一审法院认为，案涉土地属须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准才能出租的情形，而华峰公司并未提供证据证明其出租行为取得上述部门的批准，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，因此，华峰公司要求确认其张庆才与被告所签订的房屋租赁协议超过租期20年的部分无效，要求确认华峰公司××路××排××间房屋归华峰公司使用，并判令张庆才拆除其擅自在最西头两间房屋南侧搭建的妨碍华峰公司使用的两间钢构房的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”故本案可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回华峰公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由华峰公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华峰公司提交巨粮字（1998）第29号《巨野县粮食局文件》及华峰公司改制前的国有企业《巨野县华泰工艺品公司关于申请改制为股份制企业的报告》，拟证明华峰公司在没改制之前是公有制企业，华峰公司的字号是改制后的字号，以此说明案涉土地是华峰公司所依法取得的使用权、土地上的附属物是华峰公司因合法建造所取得的物权，据此华峰公司有权将案涉土地租赁给张庆才，案涉合同合法有效，其诉请应依法支持。张庆才质证称，对上述证据无异议。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款“当事人在诉讼过程中认可的证据，人民法院应当予以确认。但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对上述证据的证明力，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：一、纠纷双方2010年1月28日签订的租赁合同效力的认定；二、2010年1月30日协议书主体的认定。 针对焦点一，本院认为，本案中，依现有在案证据，华峰公司享有案涉土地的使用权并系案涉房屋的所有权人，其与张庆才于2010年1月28日签订租赁合同，将案涉土地使用权、房屋租赁给承租人张庆才使用，双方意思表示真实。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条并非法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院据此认定案涉租赁合同全部无效，适用法律错误。纠纷双方约定的租赁期限为35年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，以及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉租赁合同未超过二十年的部分并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，超过二十年的部分无效。华峰公司请求确认案涉租赁合同超过二十年的部分无效，符合法律规定，依法应予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张庆才已向华峰公司支付了38万元租金，其一审期间亦抗辩要求返还超过二十年租赁期限的相应租金，基于本案的情况，张庆才该抗辩主张依法成立，应予支持。华峰公司应返还张庆才超过二十年部分的租金162587元[380000元÷35年×（35年-20年）]。对于租赁合同超过二十年的部分，纠纷双方均有过错，故张庆才请求华峰公司支付超过二十年部分租金利息的请求，于法无据，依法不予支持。 针对焦点二，本院认为，首先，从2010年1月30日协议书的内容来审查，该协议首部虽载明“依据2010年1月1日双方签订的租赁协议第五条之内容，双方进行了友好协商达成了以下补充条款”，但纠纷双方均未提供在该协议之前除2010年1月28日租赁合同之外，还签订有其他租赁合同的相关证据，且2010年1月28日租赁合同第五条明确约定了双方需进一步协商房屋的位置，故该协议书中的“2010年1月1日租赁协议”应指2010年1月28日租赁合同。 其次，2010年1月28日租赁合同第五条明确约定“张庆才在所租房屋中无偿提供仓库4间、办公室3间归华峰公司使用，具体位置由双方协商确定”，2010年1月30日协议书对此补充约定为“张庆才同意将××路××排××间房屋留给华峰公司作办公室和仓库使用”，故该协议书应为2010年1月28日租赁合同的补充约定。 第三，2010年1月30日协议书明确注明合同当事人为华峰公司、张庆才，姚月辉作为华峰公司法定代表人在该协议中签名，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，该法律后果应由华峰公司承受。 综合以上分析，张庆才所述2010年1月30日协议书系姚月辉个人与其所签订的抗辩理由，于法无据，依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，华峰公司请求确认××路××排××间房屋归其使用的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。 案涉租赁合同第三条约定：在租赁期间，张庆才对土地具有使用权。故张庆才搭建钢结构房屋，符合合同约定，且不违反法律规定。现华峰公司主张张庆才擅自搭建房屋影响其7间房屋的正常使用，所提供的证据不足以证明其事实主张，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，华峰公司的部分上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省巨野县人民法院(2019)鲁1724民初2852号民事判决； 二、上诉人巨野县华峰工艺品有限公司与被上诉人张庆才签订的房屋租赁协议超过租期20年的部分无效； 三、上诉人巨野县华峰工艺品有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人张庆才超过租赁合同二十年部分的租金162587元； 四、确认上诉人巨野县华峰工艺品有限公司××路××排××间房屋归上诉人巨野县华峰工艺品有限公司使用； 五、驳回上诉人巨野县华峰工艺品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各200元，均由被上诉人张庆才负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇二〇年六月十六日 书记员  武文静