广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35128号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码：914403004557663795。负责人：王业。委托诉讼代理人：孙坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚孟平，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汤晓宇，女，1991年10月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：刘丽琼，女，汉族，1964年6月3日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。汤晓宇、刘丽琼共同委托诉讼代理人：盛敏琥，广东融方律师事务所律师。汤晓宇、刘丽琼共同委托诉讼代理人：汤毅，男，1961年10月29日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区，系被上诉人刘丽琼丈夫、汤晓宇父亲。被上诉人（原审被告）：深圳东部华侨城有限公司，住所，住所地：深圳市盐田区大梅沙东部华侨城社会信用代码91440300752528799P。法定代表人：贾涛。委托诉讼代理人：李春峰，男，1989年3月14日出生，汉族，身份证住址：湖北省武汉市洪山区，系该司员工。上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳市分行）因与被上诉人汤晓宇、刘丽琼、深圳东部华侨城有限公司（以下简称东部华侨城）金融借款合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初39899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。建行深圳市分行上诉请求：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院作出的（2018）粤0304民初39899号民事判决，改判支持建行深圳市分行的全部诉讼请求或发回重审；二、案件一、二审诉讼费及保全费等相关费用全部由汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城承担。事实与理由：一、一审判决存在以下认定事实错误及认定事实不清的情形，一审法院在无证据证实的情况下，采信汤晓宇、刘丽琼的答辩意见，存在明显错误，依法应当予以纠正。1.一审判决第7页第2段第8行“涉案房产属于预售登记，在办理不动产权证书及抵押登记时需要建行深圳市分行、汤晓宇、刘丽琼及东部华侨城三方配合才可办理”，一审法院混淆了预购不动产抵押登记、不动产预售登记、不动产权属登记、抵押权登记等房产所有权及他项权利登记的概念，错误认定建行深圳市分行作为贷款银行具有办理不动产权属登记即办理房地产证的义务，因此错误判定建行深圳市分行承担办理不动产权属登记的责任。2.一审法院既未查明涉案房产未办理不动产权属登记的事实，未查明办理涉案不动产权属登记的权利义务主体，也未查明建行深圳市分行向汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城依法催告办理抵押登记的事实，仅仅通过汤晓宇方答辩意见就错误的认定了建行深圳市分行对涉案房产办理不动产权属登记承担办证义务。3.一审判决第7页第2段倒数第5行“汤晓宇、刘丽琼在贷款时已向建行深圳市分行提供了相应的授权手续”，一审法院在无证据证实已委托建行深圳市分行办理不动产权证及抵押登记的情况下，单方采信汤晓宇、刘丽琼的答辩意见，认为建行深圳市分行已取得相应授权手续，存在明显错误。4.一审判决第7页第2段倒数第4行“建行深圳市分行作为抵押权人并未提交充分有效证据证实其在起诉前已明确告知抵押人需要如何配合办理”，一审法院混淆了办理抵押登记和不动产权属登记办事流程，错误的将抵押登记认定为不动产权属登记，该案在未办理不动产权属登记的情况下是无法办理抵押登记的，而办理不动产权属登记与建行深圳市分行无关，属于汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城的义务。5.一审判决第7页第2段倒数第2行“在建行深圳市分行起诉后，汤晓宇、刘丽琼并未拒绝办理抵押登记，因涉案房产被建行深圳市分行申请查封，客观上无法办理相关手续”，首先，汤晓宇、刘丽琼自建行深圳市分行起诉至一审法院作出判决之时，事实上均未主动履行办理不动产权属登记及抵押登记的义务，“并未拒绝办理”并不影响汤晓宇、刘丽琼已违约的认定；其次，一审法院未查明涉案房产未办理抵押登记的真实原因，错误认定建行深圳市分行为维护自身权益的合法诉讼行为是涉案房产未办理抵押登记的客观阻却事由，混淆了合同的先后履行顺序。一审判决未查明建行深圳市分行针对汤晓宇、刘丽琼的违约行为追究责任的方式由建行深圳市分行决定，并非由一审法院进行认定。6.一审判决第8页第1段第2行“建行深圳市分行并未充分举证未办理抵押登记的责任在于两被告，建行深圳市分行据此要求解除涉案合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，一审法院未查明涉案房产未办理不动产权属登记的情况下是无法办理抵押登记的，办理不动产权属登记与建行深圳市分行无关，而且抵押登记的责任在于汤晓宇、刘丽琼未向房产登记部门递交办证手续、未缴纳房产契税、未办理不动产权属登记，认为建行深圳市分行解除合同缺乏事实和法律依据，明显有误。二、汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城至今未办理涉案房产不动产权属登记，导致无法办理相应抵押登记，经建行深圳市分行催告，仍未按合同约定完成不动产权登记和抵押登记，构成违约，应承担违约责任。根据汤晓宇、刘丽琼于一审中提交的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》，查封说明中显示“经查办文系统，东部华侨城天麓八区7栋已办理房地产初始登记，东部华侨城天麓八区7栋01、02房产未办理不动产权证书，预售备案记录权利人为刘丽琼、汤晓宇。上述房产无抵押、查封、预告、异议、地役、地役权及其他限制权利登记此，涉案房产仅仅在2010年2月4日办理了预售合同备案登记，未办理楼花抵押登记、不动产权属登记及正式抵押登记等其他不动产登记。一审法院未查明该案中建行深圳市分行已对汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城进行催告的事实，甚至未拆封核验建行深圳市分行催告函内容，一审法院在无任何事实依据情况下及错误查明该案事实，错误认定建行深圳市分行作为借款合同关系一方当事人需对不动产权属登记的办理承担义务。该案中，汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城于2010年1月21日签订深（盐）网预买字（2010）第224、225号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，第九条约定“卖方应当于2010年12月28日前将本房地产交付给买方”；第二十一条约定“在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应选择书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”。汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》明确约定办理不动产权属登记为买卖双方共同办理，与建行深圳市分行无关。汤晓宇、刘丽琼自2010年12月28日起占有涉案房产近九年，一直未办理涉案房产转移登记取得《房地产证》，2011年6月24日，涉案房产所在楼盘均已具备办理不动产权属登记的条件，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第四十一条之规定，涉案房产未取得房地产权利证书，无法申请抵押登记。《个人住房（商业用房）借款合同》第十条第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”依据合同约定借款人应当在建行深圳市分行通知时限内办妥抵押登记，即办理抵押登记义务人应当为汤晓宇、刘丽琼。按照《个人住房（商业用房）借款合同》第十二、十三条之约定，在涉案贷款抵押担保未生效时，建行深圳市分行有权请求解除合同要求借款人立即清偿贷款本息。2017年10月18日，建行深圳市分行通过EMS邮政特快向汤晓宇、刘丽琼合同约定通讯地址及抵押物地址发送《律师函》，催告汤晓宇、刘丽琼于2017年11月30日前办妥抵押登记，邮件发出后抵押物地址显示他人收、合同约定通讯地址经拒收退回。建行深圳市分行因催办涉案房产抵押登记事宜，同时向东部华侨城寄送催告《律师函》，汤晓宇、刘丽琼明确已收到《律师函》并对相应办证情况进行回复。因此，未按照合同约定完成不动产权登记及抵押登记的责任在于汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城，汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城应当承担相应的违约责任。三、在汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城已经违约的情形下，建行深圳市分行可以选择是继续履行合同还是解除合同。一审判决剥夺了建行深圳市分行选择违约救济方式的权利。汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城经催告仍不办理涉案不动产权登记，导致无法按合同约定完成抵押登记，构成违约。对此违约行为，建行深圳市分行有权选择继续履行合同或宣告贷款提前到期。基于汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城的违约行为，建行深圳市分行已明确选择解除合同，因此即便汤晓宇、刘丽琼在诉讼过程中同意办理不动产权证及抵押登记已无任何意义，也不应当影响建行深圳市分行诉讼请求是否成立，影响建行深圳市分行诉讼请求是否成立的仅仅是汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城是否构成违约，如汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城构成违约就应当承担相应违约责任。该案是因汤晓宇、刘丽琼未履行与建行深圳市分行签订的借款合同义务，未在建行深圳市分行要求的合理期限内到相应的登记部门办理抵押登记在先，建行深圳市分行因此提起诉讼维护自身合法权益，请求汤晓宇、刘丽琼承担相应违约责任。建行深圳市分行在诉讼程序中依法申请查封涉案房产，是为了防止在涉案房产无抵押、查封、预告、异议、地役、地役权及其他限制权利登记的情况下宇、刘丽琼恶意转移资产，是为了确保建行深圳市分行日后合法权益的实现。该案汤晓宇、刘丽琼违约在先，建行深圳市分行申请查封涉案房产在后，查封的事实并非导致汤晓宇、刘丽琼无法办理抵押登记手续的客观阻却事由。在建行深圳市分行提起诉讼前，涉案房产就因未办理不动产权登记而无法办理抵押登记，正是因为汤晓宇、刘丽琼违约未办理抵押登记在先，建行深圳市分行提起诉讼，查封的事实并非是涉案房产不能办理抵押登记的客观阻却事由，仅仅是建行深圳市分行依法选择的合理救济途径。《深圳市经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规、深圳市不动产登记中心办事指南及广东政务服务网公示信息等均有明确房地产登记及抵押登记办理流程，一审法院认为因涉案房产被查封，客观上无法办理相关手续，误判了合同的先后履行顺序，认定事实明显有误。四、在汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城未举证的情况下，一审法院仅凭东部华侨城的口头答辩意见事实认定，严重违背“谁主张谁举证”的举证责任制度，应当予以纠正。建行深圳市分行作为《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”）一方当事人，并非汤晓宇、刘丽琼之间房屋买卖合同关系当事人，办理不动产权属登记的义务与建行深圳市分行无关。该案中汤晓宇、刘丽琼并未提交任何证据证明已授权建行深圳市分行代理汤晓宇、刘丽琼办理不动产权属登记及抵押登记手续，即使汤晓宇、刘丽琼向建行深圳市分行出具了授权手续，也不能改变办理抵押登记的义务人为汤晓宇、刘丽琼，授权手续是否已过代理期限、委托办理事项范围一审法院均未予以查明。根据房地产买卖合同约定，不动产权属登记程序应当由卖方发起并通知买方进行办证，东部华侨城至今未履行办理不动产权属登记的义务，汤晓宇及刘丽琼至今未缴纳房产契税的情形，一审法院同样未予以查明。一审法院仅凭汤晓宇、刘丽琼的口头答辩意见而无任何证据证实的主张作出事实认定，明显违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十六条之规定，违反“谁主张谁举证”的举证责任制度。五、东部华侨城庭上发言与其先前所作书面回函存在冲突，根据诚实信用原则，不应采信东部华侨城的庭上发言。对于庭审意见与书面意见不一致的，法院应当进行查明。2017年10月16日，建行深圳市分行通过发送律师函形式催告深圳市东部华侨城*房产尚未办理抵押登记的业主尽快办理抵押登记。2017年11月28日，东部华侨城在收到律师函后，出具《对广东广和律师事务所的回复》，东部华侨城在复函中明确说明对未办证业主曾多次通知并催办，但一直未能办妥相关手续。该复函原列明的七位尚未办理不动产权属登记及抵押登记手续的业主，在建行深圳市分行以及东部华侨城的催告下，事实上目前仅剩汤晓宇、刘丽琼的涉案房产既未办理不动产权属登记也未办理抵押登记手续。根据东部华侨城的书面回函，其在2017年10月收到律师函后，已多次通知汤晓宇、刘丽琼办理不动产权属登记以及抵押登记手续。但是，东部华侨城的委托代理人开庭时却辩称经通知后，汤晓宇、刘丽琼积极配合办证，此说法与前述书面回函称“曾多次通知并催办”的情况不一致。因汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城未共同办理不动产权属登记导致涉案房产不具备办理抵押登记的基本条件，东部华侨城凭什么认为汤晓宇、刘丽琼一直积极配合办理抵押登记？东部华侨城的代理人开庭时所作陈述违背《民事诉讼法》所规定的诚实信用原则，一审法院应采信东部华侨城此前所出具《对广东广和律师事务所的回复》，而不应采信东部华侨城毫无事实依据的庭上发言。建行深圳市分行自涉案房产具备办证条件之日起至提起诉讼前均多次催告汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城尽快办理抵押登记，请求法院依法调查涉案当事人的相应催告记录，查明该案事实。六、一审法院未查明涉案房产经催告仍未办理不动产权属登记不可能办理抵押登记的事实，因此建行深圳市分行作为守约方选择提前实现债权的维权方式，应当得到支持。借款合同第十条第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有”，该约定所指的抵押登记手续是指正式抵押登记，是贷款人对抵押物享有抵押权的基础。涉案房产自2010年4月8日建行深圳市分行发放贷款至今未办理抵押登记，建行深圳市分行基于防范法律风险的考虑，因该案贷款一直未办理抵押登记，建行深圳市分行的抵押权无法得到保障，建行深圳市分行内部工作人员前期已通过电话、短信方式通知汤晓宇、刘丽琼办理抵押登记，前期通知无果后才另行委托广东广和律师事务所通过以邮寄律师函形式催告汤晓宇、刘丽琼在要求的时限内办理抵押登记手续，并要求东部华侨城作为保证人共同催告业主办证。建行深圳市分行已尽到合理通知、告知义务，汤晓宇、刘丽琼一直拒绝予以回应。借款合同第十三条约定：“出现借款合同中约定任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系”。汤晓宇、刘丽琼在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，仅办理了不动产预售合同备案登记，此后对涉案房产一直未办理任何相关抵押登记事项（包括楼花抵押登记以及正式抵押登记），经建行深圳市分行催告无果，已严重危害建行深圳市分行作为债权人应当享有的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，汤晓宇、刘丽琼经建行深圳市分行发函催告后仍未及时办理抵押登记的情形已违反合同约定，解除合同条件已成就，建行深圳市分行有权行使约定解除权。一审法院在审理过程中既未核实建行深圳市分行发送律师函催办抵押登记的内容、未对建行深圳市分行的催告行为进行查明，也未对借款人未办理抵押登记是否构成违约行为进行认定，明显未查明该案事实。一审法院认定借款合同系各方当事人的真实意思表示，是有效合同，各方当事人应全面履行合同义务，却在汤晓宇、刘丽琼事实上未履行办理抵押登记手续义务的情况下驳回建行深圳市分行的诉讼请求，一审判决明显有误。汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城未办理不动产权属登记导致涉案房产未办理抵押登记的行为已明显违约，在汤晓宇、刘丽琼违约的情形下，建行深圳市分行可以选择宣布贷款到期、继续履行、解除合同等形式请求汤晓宇、刘丽琼承担相应的违约责任。建行深圳市分行已通过提请诉讼方式确定请求解除借款合同，明确要求汤晓宇、刘丽琼承担解除合同及赔偿损失的违约责任，应当得到支持。汤晓宇、刘丽琼未依约办理抵押登记，且经建行深圳市分行多次催告后仍不办理抵押登记的行为明显违反合同约定，一审法院审理结果让建行深圳市分行作为守约方承担汤晓宇、刘丽琼违约行为的违约责任，明显违背公序良俗。例如逾期还款起诉的案件中，不会因为借款人在诉讼过程中还清逾期贷款，法院就判决确认被告无需承担违约责任，实践中即便借款人还清逾期贷款，法院也会判决其承担相应逾期还款的违约责任。七、经建行深圳市分行催告，东部华侨城作为保证人，涉案房产在合理期限内至今未办理不动产权属登记也未办妥抵押登记，根据保证书的约定，其应对涉案贷款承担连带清偿责任。东部华侨城于2010年3月1日出具《保证书》，《保证书》第四条约定：“保证期间自本保证书生效之日起至办妥以刘丽琼、汤晓宇为抵押人、以贵行为抵押权人的房地产抵押登记手续之日止”。现涉案房产至今仍未办妥抵押登记，依据《保证书》的约定，建行深圳市分行有权要求东部华侨城对汤晓宇、刘丽琼上述贷款立即承担连带保证责任。借款合同是否满足解除条件，并不影响保证人承担保证责任。2017年11月28日，华侨城公司收到建行深圳市分行律师函后，仍然不与汤晓宇、刘丽琼办理不动产权登记。一审法院认定《保证书》系各方当事人的真实意思表示，是有效合同，各方当事人应全面履行合同义务，却在汤晓宇、刘丽琼事实上未履行办理抵押登记手续义务的情况下未判决东部华侨城承担连带保证责任，并驳回建行深圳市分行的诉讼请求，一审判决明显有误。八、一审判决有悖公序良俗，颠覆普世价值观。目前仍存在大量办理住房按揭贷款的借款人未配合办理抵押登记的情形，如果根据原一审判决，借款人拒绝办理不动产权属登记及抵押登记的行为都不属于违约行为，无需承担违约责任，那么银行作为贷款人，其抵押权无法得到保障。建行深圳市分行作为国有金融机构在发放住房按揭贷款时，均有要求借款人应当为贷款设立抵押登记，但目前仍存在大量借款人未依据合同约定办理抵押登记的情形。2017年10月至2019年6月期间，包括涉案房产在内，建行深圳市分行通过向合同约定地址、抵押物地址发送律师函形式催告借款人办理抵押登记共计约600笔贷款。经建行深圳市分行催告后，因未办理抵押登记起诉案件仅有十余笔，且其他诉讼案件均在诉讼过程中达成和解，办妥抵押登记，仅仅该案中的汤晓宇、刘丽琼因未办理不动产权属登记原因导致至今未办理抵押登记。除汤晓宇、刘丽琼外，建行深圳市分行的催告办证得到了近600人的认同并完成了抵押登记，是公序良俗和普世价值的体现。如果根据一审判决，借款人无需为未办理抵押登记行为承担相应违约责任，那么大量的借款人将以此为依据拒绝办理不动产权属登记及抵押登记，银行作为抵押权受损一方寻求司法救济的途径将被关闭。当发生贷款无法及时清偿情形时，银行原本作为抵押权人的权利也无法实现，此种情形将严重损害银行的合法债权，不利于维护日后金融市场的交易安全及贷款清收的稳定性。综上所述，汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城未按照合同约定办理不动产权属登记，汤晓宇、刘丽琼未按照合同约定履行办理抵押登记的义务，构成违约，并应当承担相应的违约责任，建行深圳市分行有权要求解除合同，并要求汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城偿还贷款本息。在此情形下，一审法院认为建行深圳市分行要求解除合同缺乏事实和法律依据，并驳回建行深圳市分行要求收回全部贷款、要求保证人履行保证责任等诉讼请求，导致抵押人在未履行办理抵押登记义务的情况下无需承担任何违约责任、保证人也无需承担阶段性担保责任，明显有违契约精神与诚实信用原则，严重影响金融市场的交易安全及银行日后金融贷款的清收。一审判决存在认定基本事实不清、认定事实错误以及适用法律错误的情形，侵犯了建行深圳市分行的合法权益。恳望法院查明事实，依法予以改判，或发回一审人民法院重审。建行深圳市分行补充如下上诉意见：一、一审法院查明起诉前已经催告，却错误认定建行深圳市分行在诉前没有进行催告，对汤晓宇、刘丽琼单方陈述不知情的行为应当认定为虚假陈述。（一）一审法院查明起诉前已经催告，却错误认定建行深圳市分行在诉前没有进行催告，查明事实明显前后冲突。一审判决第5页第4段“建行深圳市分行委托广东广和律师事务所向汤晓宇、刘丽琼及东部华侨城发出《律师函》，催促两被告于2017年11月30日前办理房屋抵押登记手续，否则建行深圳市分行将提起诉讼，宣布贷款提前到期等。其中寄给汤晓宇、刘丽琼的律师函分别向两被告在合同约定的通讯地址及抵押物地址进行投递，其中合同约定地址被退回，抵押物地址显示‘他人收’”。建行深圳市分行一审过程中提交2017年10月催告汤晓宇、刘丽琼在指定期限内办妥抵押登记律师函，已清楚证明建行深圳市分行进行了催告行为，有相应邮政妥投信息佐证，一审法院明确对建行深圳市分行发送律师函催告行为进行了确认。一审判决第6页倒数第1段“建行深圳市分行诉称其在起诉前多次向两被告发出催告，但未向本院提交相应证据。”一审法院却又认为建行深圳市分行2017年10月18日发出律师函行为不属于起诉前催告汤晓宇、刘丽琼办理抵押登记的行为，认为建行深圳市分行提交律师函及相关邮政往来回单、退件不属于建行深圳市分行催告办理抵押登记的证据，此处查明事实与一审法院确认建行深圳市分行发送律师函催告事实明显前后冲突。（二）一审法院查明律师函邮件妥投及拒收，却认定汤晓宇、刘丽琼所称未收到任何有关催办登记通知，明显查明事实错误。一审判决第6页第3段“汤晓宇、刘丽琼称，在建行深圳市分行起诉前未收到任何有关催办抵押登记事项的通知”建行深圳市分行通过邮政特快专递向被告发出催告律师函，合同约定地址为拒收，抵押物地址为“他人收”，根据邮政特快专递妥投信息即可说明建行深圳市分行寄送律师函已送达给汤晓宇、刘丽琼，一审法院仅依据汤晓宇、刘丽琼陈述而拒绝采信邮政特快专递送达效力明显违背事实与法律规定。邮政特快专递查询显示汤晓宇、刘丽琼拒收建行深圳市分行催告律师函，另送达抵押物地址律师函查询显示他人收，即应当视为汤晓宇、刘丽琼已收悉建行深圳市分行寄送的催告办理抵押登记事宜律师函件。汤晓宇、刘丽琼代理人单方陈述未收到任何有关通知与邮政妥投信息相悖，应当认为汤晓宇、刘丽琼对该事实进行了虚假陈述。（三）一审法院查明建行深圳市分行发函事实却未确认汤晓宇、刘丽琼以律师函形式进行催告的效力，认定事实前后冲突，毫无逻辑可言。2017年10月18日，建行深圳市分行委托律师依《个人住房（商业用房）借款合同》上载明的地址、抵押物地址向汤晓宇、刘丽琼寄送要求办理抵押登记的律师函，且在备注栏注明为律师函，上述地址应视为有效的送达地址。EMS快递单显示合同约定送达地址标注为“拒收”、抵押物地址标注为“他人收”，由此可以说明建行深圳市分行催告汤晓宇、刘丽琼尽快办理抵押登记的通知已到达汤晓宇、刘丽琼。建行深圳市分行已充分提供证据主张已进行催告行为一审法院却不予确认，汤晓宇、刘丽琼在该案中未提供任何证据证明各方履行积极办证义务，甚至抵押登记先行条件应当办妥不动产权登记都尚未办理相关手续，一审法院仅依据汤晓宇、刘丽琼单方陈述答辩意见即认定汤晓宇、刘丽琼主张具有办证意愿，明显违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，违反“谁主张谁举证”的举证责任制度。请求法院开庭审理该案，当庭拆封汤晓宇、刘丽琼拒收退回EMS邮政专递，以确认建行深圳市分行已进行催告办理抵押登记的事实。（四）一审法院未查明汤晓宇、刘丽琼未办理不动产权属登记而无法办理抵押登记的事实，错误认定未办理抵押登记责任不在于汤晓宇、刘丽琼。根据《深圳市经济特区房地产登记条例》第四十一条及深圳市政府发布公示的抵押权首次登记办事指南说明，汤晓宇、刘丽琼必须持有不动产权属证书前往不动产登记中心抵押登记手续，一审法院未查明涉案房产未办理不动产权属登记的事实错误，错误认定涉案房产仅凭汤晓宇、刘丽琼口头陈述配合意愿即可办理抵押登记明显与事实不符。一审法院未查明涉案房产因汤晓宇、刘丽琼未办理不动产权属登记而无法办理抵押登记的事实，错误认定未办理抵押登记责任不在于汤晓宇、刘丽琼。二、一审法院在无任何证据情形下采信东部华侨城的反言行为，明显违背诚实信用原则，应当对东部华侨城妨碍民事诉讼的行为依法予以处罚。（一）东部华侨城已确认收到建行深圳市分行的催告函件明确多次催告但汤晓宇、刘丽琼未办证，与建行深圳市分行所述多次催告汤晓宇、刘丽琼不配合办抵押登记的情形吻合。建行深圳市分行于2017年11月16日向东部华侨城发函告知涉案房产未办理抵押登记情况时，东部华侨城书面回函说明涉案房产未办理抵押登记，东部华侨城多次通知并催告汤晓宇、刘丽琼办理办证但至今尚未办妥相关手续。东部华侨城书面回函陈述事实与建行深圳市分行多次催办汤晓宇、刘丽琼办理抵押登记却未予以配合办理的倾向相符。东部华侨城书面回函恰恰说明汤晓宇、刘丽琼多次拖延办证的事实，汤晓宇、刘丽琼连房产证多次催办都未配合办理，如何说明其积极配合办理抵押登记手续？（二）东部华侨城收到函件应当履行相应的催告义务，催告汤晓宇、刘丽琼尽快办理不动产权属登记及抵押登记，东部华侨城未履行相应催告义务应当依约承担连带清偿责任。建行深圳市分行办理涉案房产所在楼盘同小区其他贷款均已在合同约定期限内办妥不动产权属登记及抵押登记，仅剩涉案房产因未办理不动产权属登记导致无法办理抵押登记。东部华侨城作为出售方应当在买卖合同约定期限内通知汤晓宇、刘丽琼共同办理不动产权属转移登记，如因汤晓宇、刘丽琼未通知办证导致汤晓宇、刘丽琼未办理不动产权属登记的，应当另行追究东部华侨城的违约责任。根据东部华侨城出具的《保证书》约定，建行深圳市分行有权要求东部华侨城对汤晓宇、刘丽琼的贷款立即承担连带清偿责任。（三）汤晓宇、刘丽琼至今未办理不动产权证，不动产权证都未办理不可能办理抵押登记，因此足以证明汤晓宇、刘丽琼不配合办理抵押登记手续。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，汤晓宇、刘丽琼向东部华侨城购买涉案房产，所购房产办理不动产权属登记为买卖双方约定的权利义务，与建行深圳市分行无关。汤晓宇、刘丽琼至今未办理不动产权属登记的行为足以证明汤晓宇、刘丽琼不配合办理抵押登记。上述汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城一审过程中的陈述相互矛盾，东部华侨城书面陈述称已多次催告汤晓宇、刘丽琼办证，又陈述汤晓宇、刘丽琼积极配合办理，为何涉案房产至今未办理不动产权属证书？汤晓宇、刘丽琼代理人称其一直积极配合办证的陈述应为虚假陈述，应当对汤晓宇、刘丽琼代理人虚假陈述的行为进行惩戒。（四）对于东部华侨城反言行为应当进行惩戒，一审法院错误采信单方陈述，违背诚实信用原则。东部华侨城书面函件回复与一审判决第6页第4段“我方向汤晓宇、刘丽琼催告配合办理手续，双方都积极配合办理”完全不一致。东部华侨城就汤晓宇、刘丽琼办理抵押登记的情形与其原书面回复函件相悖，一审法院既未责令其说明理由也未要求其提供证据证明陈述，仅依据东部华侨城单方陈述作出错误的事实认定，严重损害建行深圳市分行的合法权益。请求法院对东部华侨城前后陈述进行审查，责令其作出说明并提供证据主张其陈述情形，如有故意虚假陈述妨碍法院审理情形的依照《民事诉讼法》第一百一十一条进行处罚。三、一审法院未审理查明汤晓宇、刘丽琼的违约行为和违约责任承担方，肆意判决驳回守约方主张合法权利的诉求，明显违背合同诚信及社会公序良俗。（一）汤晓宇、刘丽琼拖延办证的行为违反双方合同约定，明显构成违约。建行深圳市分行与汤晓宇、刘丽琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》双方均应严格履行，合同约定“本合同条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有”。涉案房产办理不动产权属证书应当由汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城共同办理，无需由建行深圳市分行协助，恰恰是汤晓宇、刘丽琼未办理不动产权属登记导致涉案房产无法办理抵押登记。借款合同签订后自建行深圳市分行发放贷款至今，经建行深圳市分行多次催告汤晓宇、刘丽琼仍未在建行深圳市分行要求的时限内办妥抵押登记的行为已构成违约。（二）对于汤晓宇、刘丽琼拖延办证的违约行为，建行深圳市分行要求其承担相应的违约责任于法有据。建行深圳市分行自2017年10月向汤晓宇、刘丽琼催告办理抵押登记至建行深圳市分行正式提起诉讼追究汤晓宇、刘丽琼违约责任长达一年时间，汤晓宇、刘丽琼均未办理任何有关抵押登记甚至不动产权证登记手续。直至建行深圳市分行向法院提起诉讼主张自身合法权益，请求法院追究汤晓宇、刘丽琼违约行为应当承担的违约责任时，庭审过程中向法院主张具有办证意愿，也无任何证据证明其主动履行相应办证义务，一审法院就对汤晓宇、刘丽琼的办证意愿进行认定，完全偏离了建行深圳市分行要求其承担违约责任、宣布贷款立即到期的诉讼请求。建行深圳市分行作为《个人住房（商业用房）借款合同》守约当事人对于汤晓宇、刘丽琼未办理抵押登记的违约行为有权追究其违约责任，主张合同约定权利包括宣布贷款立即到期、解除合同、要求违约方承担相应费用等。四、汤晓宇、刘丽琼无任何实际履行行为证明其配合办证，一审法院在汤晓宇、刘丽琼仅仅表述具有办证意愿，就错误认定建行深圳市分行有过错毫无法律依据。自建行深圳市分行催告、提起诉讼、甚至一审庭审过程中，汤晓宇、刘丽琼都没有开始办理涉案房产的不动产权属登记手续，汤晓宇、刘丽琼仅仅作出单方陈述，没有提供任何办证资料，也未任何支付任何办证的费用，无任何实际履行行为，一审法院就确认汤晓宇、刘丽琼具有配合办证意愿。且汤晓宇、刘丽琼表示具有办证意愿与建行深圳市分行诉请追究其逾期办证的违约责任无直接关联。按照一审法院的逻辑，在逾期贷款案件诉讼过程中若被告表示愿意筹集资金或有意愿准备还款，那就应当判债权人败诉，所以一审法院认定十分荒谬。一审法院对于汤晓宇、刘丽琼前期拖延办证行为是否明确违反合同约定，是否应当承担相应的违约责任，一审法院均未审查肆意驳回建行深圳市分行的诉讼请求，事实认定不清，法律适用错误。综上所述，一审法院未查明案件事实情况下判决建行深圳市分行即守约方承担汤晓宇、刘丽琼违约行为所造成的违约责任，明细违背公序良俗，激化社会矛盾，建行深圳市分行作为抵押权人已明确催告抵押人办理抵押登记无果，却无法通过诉讼司法救济途径维护自身合法权益，明显违背诚实信用原则，完全颠覆公众认知及普世价值观。汤晓宇、刘丽琼答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。1.签订借款合同时，抵押房产属于“预售登记”状态，按照现行法律规定，预售登记的房产只能做抵押登记备案（或预告登记），不具备不动产抵押登记条件。建行深圳市分行以此主张约定解除合同的条件成就明显不能成立，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。2.办理汤晓宇、刘丽琼的不动产登记证书及抵押登记（即：楼花转现楼抵押登记）手续须三方共同配合才能办理，该事实认定清楚，适用法律准确。因汤晓宇、刘丽琼的预售登记房产存在抵押登记备案（楼花抵押），因此，必须由抵押权人向不动产登记部门提出“楼花转现房抵押”申请，由三方共同申请办理一手商品房转移登记（办房产证，见汤晓宇、刘丽琼一审提交的证据六），经不动产部门审核通过后，再由汤晓宇、刘丽琼配合交纳税费，可见，该案需三方共同配合办理才能办妥房产证及抵押登记。在实践操作中，为了控制风险及为了方便客户的需要，按揭银行通常是让借款人全权委托按揭银行办证及办理抵押手续，抵押人仅配合交纳房产契税等费用，这已经形成一种业内惯例。可见，建行深圳市分行在办证及抵押登记流程中处于主导地位，而不是汤晓宇、刘丽琼能独自完成的事项。重要提示：汤晓宇、刘丽琼在办理借款按揭合同必须将其房产买卖合同原件抵押（或“质押”）给建行深圳市分行，根本无法自行办证，更别说抵押手续。3.建行深圳市分行声称起诉前多次催告汤晓宇、刘丽琼办证及抵押登记手续，但与事实不符。2017年10月18日广和律师事务所邮寄二份ＥＭＳ快递，汤晓宇、刘丽琼并没有收到该快递，且快递单上催告办证及抵押手续的房产，均不是汤晓宇、刘丽琼的房产（催办的华侨城*二区的房产，而汤晓宇、刘丽琼是八区房产）。因此，一审判决认定建行深圳市分行未对汤晓宇、刘丽琼履行催告通知义务而直接起诉要求解除合同的事实清楚。4.汤晓宇、刘丽琼如期偿还贷款，从未逾期拖欠任一期还款，主动、积极地履行了借款合同的义务，不存在违约情形，未达到合同约定的解除条件。从2010年4月8日至2020年3月17日止.汤晓宇、刘丽琼每月8日按时足额偿还贷款.现已共计偿还了134期贷款，金额达1979.09万元（见补充证据一：贷款账户基本信息）。综上所述，一审判决根据上述事实情况，结合借款合同的约定及现行的法律规定，认定汤晓宇、刘丽琼已经履行了合同义务，涉案合同尚未达到约定解除的条件是完全正确的。二、建行深圳市分行的上诉理由不能成立，其在上诉状中经常出现偷换概念、混淆法律关系、任意反言、虚假陈述甚至隐瞒事实的情况，具体表现为如下7点：1.建行深圳市分行故意偷换概念。一审判决认定办理不动产办证及抵押登记须三方配合才能办理，建行深圳市分行却“偷换概念”说一审判决认定涉案不动产权属办证（以下均简称“办证”）仅属于汤晓宇、刘丽琼的义务。见上诉状第一条第1／2／4款。2.上诉状故意混淆法律关系。将房产抵押登记备案（俗称“楼花抵押”）与不动产抵押登记的法律关系混淆在一起，从而错误援引《借款合同》的第十条第三款：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续”的规定。实际上，预售登记房产只能做抵押登记备案（或“楼花抵押”），该备案不同于不动产抵押登记。另外，在签订涉案借款合同时，建行深圳市分行并没有向汤晓宇、刘丽琼出示一般条款，也没有给汤晓宇、刘丽琼签名确认，因此，借款合同的一般条款对汤晓宇、刘丽琼没有约束力。3.建行深圳市分行作虚假陈述，刻意隐瞒自己曾参与过的办证流程，企图混淆二审法官的判断。该案是将预售房产抵押给建行深圳市分行进行贷款，如办证条件成就，须向不动产登记部门申请办证【即一手商品房转移登记（见汤晓宇、刘丽琼一审提交的证据6）】，上述申请除提交买、卖双方的交易及身份资料外，还需要建行深圳市分行提交“楼花转现楼抵押登记申请书”及“抵押权人身份证明”。可见，办证必须包括建行深圳市分行在内的三方共同配合办理，不同于未办理抵押的办证流程。建行深圳市分行提交的上诉状中第二条、第三条故意隐瞒了自己必须参与的办证流程，企图将“楼花转现房抵押”与办理不动产证书二者孤立分离，事实上二者具有密不可分性，建行深圳市分行企图撇开自己应当办证的责任，将未办证及未办抵押登记的责任完全归咎于三汤晓宇、刘丽琼的责任。即使建行深圳市分行的催告有效送达汤晓宇、刘丽琼，催告的形式及实质上也须具备相应条件，催告内容应具有可操作性。否则，贷款人（建行深圳市分行）如果可以任意通知借款人（汤晓宇、刘丽琼），并可以任性地让贷款人承担违约风险，这将有悖于合同法的诚实信用原则，也不能认定为约定解除的条件成就。根据建行深圳市分行提交的律师函，可以清楚显示该催告缺乏具体操作流程，未告知汤晓宇、刘丽琼须提交哪些材料，汤晓宇、刘丽琼须提交哪些资料，并且在准备好这些材料后，没有明确在某一特定时间共同去不动产登记部门办理或委托给建行深圳市分行自行办理。4.建行深圳市分行做虚假陈述，声称起诉前多次催告汤晓宇、刘丽琼。建行深圳市分行与汤晓宇、刘丽琼之间每月都有正常短信沟通，但至该案起诉前汤晓宇、刘丽琼从未接到建行深圳市分行（包括其员工）的电话或短信催办证及抵押手续的通知。关于2017年10月18日广和律师事务所邮寄二份ＥＭＳ快递，汤晓宇、刘丽琼均没有收到该两份快递，且快递单上催告的房产不是汤晓宇、刘丽琼的房产（催办的华侨城*二区的房产，而汤晓宇、刘丽琼是处于八区的房产）。备注说明：1.建行深圳市分行的二份快递单备注均是催办东部华侨城天麓二区7号楼01-01-02层01号房02号房不动产权属登记及抵押登记，催办的房产不是汤晓宇、刘丽琼房产；2.汤晓宇、刘丽琼的抵押预售房产至今还是毛坯房（见上诉补充证据二），无人居住，即使有代收也与汤晓宇、刘丽琼没任何关系。且东部华侨城*八区有44栋，是封闭式管理，外人无法进出，他人签收确实与汤晓宇、刘丽琼没有任何关系；3.邮寄至罗湖区的快递，汤晓宇、刘丽琼从未拒收过此邮件，也没有接到快递人员电话，拒收形式不符合证据合法性的要求，既没有邮局出具的证明书，也没有网上查询打印单，快递单标注“拒收”的真实性是无法确认的。5.建行深圳市分行对一审中自认事实在上诉时又进行反言，违背诚实信用原则。建行深圳市分行在一审庭审中对查封影响办理抵押登记事实予以了自认（见一审庭审笔录第17页第5-6段）。但是上诉状第一条第5款及第三条中又称“查封的事实并非是涉案房产不能办理抵押登记的客观阻却事由…”。6.建行深圳市分行隐瞒自己要求客户进行“委托”的交易习惯，虚假陈述为从未进行授权。汤晓宇、刘丽琼在向建行深圳市分行办理期房按揭贷款时，就将房产买卖合同原件质押在建行深圳市分行处，并签署了多份授权委托（落款日期空白）全部交给建行深圳市分行，由建行深圳市分行申请一手商品房转移登记并办理抵押登记，以上操作符合实务中期房按揭操作流程及银行自身风险防范的要求。一审法院根据汤晓宇、刘丽琼东部华侨城公司回函、已知事实及生活常理，结合公平原则和诚实信用原则的前提下，认定汤晓宇、刘丽琼已向建行深圳市分行提供了相应的授权手续符合事实。三、汤晓宇、刘丽琼如期偿还贷款，已履行借款合同的义务。建行深圳市分行主张约定解除的条件不能成立，且解除也违背了汤晓宇、刘丽琼的利益，损害了国家利益。1.建行深圳市分行存在店大欺客，以航母级的资产去威胁二个按时履行借款合同义务的弱女子（即汤晓宇、刘丽琼），汤晓宇、刘丽琼办理期房按揭贷款时，就将《房产买卖合同》的原件质押在建行深圳市分行处，签署了多份授权委托（落款日期空白）给建行深圳市分行，建行深圳市分行完全可以自行提交一手商品房转移登记资料书，汤晓宇、刘丽琼配合交纳税费即可。建行深圳市分行不主动给自己的客户（且是建行深圳市分行的ＶＩＰ）提供服务，反而动辄冒然发律师函、起诉解除合同。建行深圳市分行起诉查封抵押房产后，其代理律师在找到建行深圳市分行的丈夫明示可以调解（分别在2018年12月、2019年1月），调解时其代理人不停威胁、恐吓汤晓宇、刘丽琼：如果同意调解就要承担诉讼费、保全费，并支付他们8万元的律师费（后来同意降到3.8万元）；如果不愿意接受调解的，其口出诳语：“两千万对我们银行而言，打输了不过是九牛一毛，你们打输后果倾家荡产”。可能大部分华侨城的业主都忍了，但建行深圳市分行仅以未收到催办函就要汤晓宇、刘丽琼承担违约责任，承担10多万元的无辜损失，汤晓宇、刘丽琼相信司法的公正，相信建行深圳市分行这种“店大欺客”的做法，断然不会得到司法的保护。2.建行深圳市分行存在滥用诉权的行为。汤晓宇、刘丽琼自借款2010年4月8日至2020年3月17日共计偿还134期贷款金额1979.09万元（见补充证据一：贷款账户基本信息），从未逾期偿还贷款，建行深圳市分行每月9日都会短信通知汤晓宇、刘丽琼已收到贷款，从未进行告知需要办证。本次催告办证及抵押登记手续明明一个电话、短信或微信可以通知汤晓宇、刘丽琼配合办证或让汤晓宇、刘丽琼再办理个委托书就自行办理就可，但是建行深圳市分行却人为将事态扩大化，动辄采取诉讼手段，浪费国家司法资源，企图将自身过错转嫁给无辜的汤晓宇、刘丽琼。我们无法知晓是建行深圳市分行内部员工矛盾原因，还是专业人士提供错误的法律意见予以错误指引。3.从汤晓宇、刘丽琼角度来说，购房办证对其是自身利益保障，汤晓宇、刘丽琼没有理由不去配合办证。汤晓宇、刘丽琼刘丽琼与丈夫汤毅在东部华侨城楼盘还有另外二套房产，购买日期（分别为2008年6月，2009年9月）早于涉案预售登记房产（见被告提交的证据十一），且也在建行深圳市分行处办理期房按揭贷款。建行深圳市分行也从未通知汤晓宇、刘丽琼办证，后在汤晓宇、刘丽琼主动催促情形下，建行深圳市分行才向不动产登记部门提交楼花转现楼资料办理了一手房登记申请（含楼花转现楼抵押申请），在三方共同配合下，终于在2019年4月24取得了房产证（见汤晓宇、刘丽琼提交的证据六-八及证据十一）。4.从建行深圳市分行角度来看，继续履行该案借款合同，既保护了汤晓宇、刘丽琼利益，也保护了建行深圳市分行的利益。建行深圳市分行是中央管理的大型国有银行，如解除合同，建行深圳市分行对汤晓宇、刘丽琼享有的债权是一般债权，明显将置国家利益不顾。据此，一审法院认定涉案合同尚未达到解除的条件，建行深圳市分行要求提前收回巨额贷款，明显加重汤晓宇、刘丽琼的负担的事实认定是非常清晰的。这样避免合同解除后，既不能保护国有资产利益，又可能造成各当事人诉累，纯粹浪费司法自愿，且无辜使守约人受损。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，汤晓宇、刘丽琼按期偿还贷款，从未拖延支付任何一期贷款，履行了借款合同最重要、最核心偿还贷款义务。建行深圳市分行主张解除合同的诉求与事实不符，于法无据。汤晓宇、刘丽琼在此再次重申：愿意与建行深圳市分行、东部华侨城一起积极配合办证及抵押登记手续。请求合议庭在维护市场交易秩序的背景下，根据该案的（预售登记房产）按揭借款合同的特殊性，查明该案事实，并依法驳回上诉，维持一审判决。东部华侨城答辩称：一、建行深圳市分行存在多次的虚假陈述的情况，在建行深圳市分行提交的上诉状及参考资料的说明内容中，多次强调该案涉案房产办理证与建行深圳市分行无关，实际上一审阶段建行深圳市分行提交的证据7中，我方已经说明该案涉案房产在我方开发的地产项目购房业主发放按揭贷款时均委托给建行深圳市分行办理房产证及抵押登记手续，我方也协助提供了相关资料，但是建行深圳市分行却在二审上诉中多次否认此事，存在虚假陈述情况。二、建行深圳市分行存在扭曲事实情况，按照建行深圳市分行代理人的意见，如果汤晓宇、刘丽琼为信用贷款，那么就无需东部华侨城进行担保了，所以该代理意见存在扭曲事实的情况。三、东部华侨城的代理意见与一审代理意见一致，请求法院驳回建行深圳市分行的所有诉讼请求。建行深圳市分行向一审法院起诉请求：1.解除建行深圳市分行与汤晓宇、刘丽琼于2010年2月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.汤晓宇、刘丽琼偿还建行深圳市分行贷款本金21602117.53元及其实际付清款项之日的利息和罚息（暂计至2018年8月3日，利息为51455.05元）；3.依法处置汤晓宇、刘丽琼的抵押房产（深圳市盐田区东部华侨城天麓八区第7#楼01-01-02层01号房、深圳市盐田区东部华侨城天麓八区第7#楼01-01-02层02号房）所得价款优先清偿建行深圳市分行的债权，不足部分由汤晓宇、刘丽琼继续清偿；4.东部华侨城对汤晓宇、刘丽琼的上述债务承担连带清偿责任；5.汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城共同承担该案的诉讼费用及其他相关费用。一审法院认定事实：建行深圳市分行与汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城之间关于贷款、抵押、保证的事宜,有《个人住房（商业用房）借款合同》、保证书、支付凭证、银行欠款清单以及该案开庭笔录为证，一审法院予以确认。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十条第三项约定，本合同条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有;第十二条第（一）项约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：13、借款人违反本合同约定的其他义务；第十三条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；2、解除和借款人的借贷关系。2010年4月8日,建行深圳市分行向汤晓宇、刘丽琼发放了贷款29500000元。截至该案庭审之日，汤晓宇、刘丽琼均按期还款。2017年10月16日，建行深圳市分行委托广东广和律师事务所向汤晓宇、刘丽琼及东部华侨城发出《律师函》，催促汤晓宇、刘丽琼于2017年11月30日前办理房屋抵押登记手续，否则建行深圳市分行将提起诉讼，宣布贷款提前到期等。其中，寄给汤晓宇、刘丽琼的律师函分别向汤晓宇、刘丽琼在合同约定的通讯地址及抵押物地址进行投递，其中合同约定地址被退回，抵押物地址显示“他人收”。2017年11月18日，东部华侨城向建行深圳市分行回函，称包括汤晓宇、刘丽琼在内的涉案房产等7套房产均未办理房产证，建行深圳市分行及其他按揭银行为把控贷款风险，均在为购房业务发放按揭贷款时，要求按揭业主委托按揭银行代为办理房地产证和抵押登记手续，上述购房业主也均已委托了建行深圳市分行办理房地产证和抵押登记手续，我司也协助提供的相关材料，但具体的办理房地产证和抵押登记手续的情况建行深圳市分行也一直未向我司通报，对于上述《律师函》所称的未办理抵押登记的情况我司一直未知情。2018年10月9日，建行深圳市分行以汤晓宇、刘丽琼未按合同约定办理抵押登记为由诉至一审法院，要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、提前收回全部贷款及处分抵押物等。汤晓宇、刘丽琼称，在建行深圳市分行起诉前未收到任何有关催办抵押登记事项的通知，而每月均收到建行深圳市分行提示还款的短信并如期还款，且在购房时汤晓宇、刘丽琼已经向银行出具了委托手续，并不存在违约；汤晓宇、刘丽琼并无拒绝办理抵押登记，因现在涉案房产已被建行深圳市分行申请查封，需要解封才能办理抵押登记，未办理抵押登记的责任并不在于汤晓宇、刘丽琼。东部华侨城称，涉案房产于2011年左右便符合办理房产证及抵押登记的条件，建行深圳市分行于2017年才进行催告；深圳东部华侨城有限公司向汤晓宇、刘丽琼催告配合办理手续，双方都积极配合办理。另，根据建行深圳市分行及汤晓宇、刘丽琼提交的短信往来记录，双方在建行深圳市分行起诉后曾就办理抵押登记事宜进行协商，后因相关费用未达成和解。建行深圳市分行称其在起诉前多次向汤晓宇、刘丽琼发出催告，但未向一审法院提交相应证据。再查，深圳市盐田区东部华侨城天麓八区第7#楼01-01-02层01号房产的产权证号为深（盐）网预买字（2010）224号，深圳市盐田区东部华侨城天麓八区第7#楼01-01-02层02号房产的产权证号为深（盐）网预买字（2010）225号，涉案两套房产均未办理不动产权证书。建行深圳市分行因该案诉讼，向法院申请查封涉案房产。涉案房产已于2018年11月1日实施了预查封登记。一审法院认为：建行深圳市分行与汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、保证书系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，各方当事人应全面履行合同义务。该案争议焦点在于，建行深圳市分行要求解除合同的理由是否充分，是否符合法律规定。该案中，建行深圳市分行主张汤晓宇、刘丽琼未办理抵押登记存在违约，要求解除合同。首先，虽然涉案合同约定了抵押人应在贷款人要求的时限内办理抵押登记手续，但在合同签订时，涉案房产并未具备办理抵押登记的条件；其次，涉案房产属于预售登记，在办理不动产权证书及抵押登记时需要建行深圳市分行、汤晓宇、刘丽琼及东部华侨城三方配合才可办理，汤晓宇、刘丽琼在贷款时已向建行深圳市分行提供了相应的授权手续，在抵押登记条件成就时，建行深圳市分行作为抵押权人并未提交充分有效证据证实其在起诉前已明确告知抵押人需要如何配合办理；而在建行深圳市分行起诉后，汤晓宇、刘丽琼并未拒绝办理抵押登记，因涉案房产被建行深圳市分行申请查封，客观上无法办理相关手续；第三，汤晓宇、刘丽琼作为借款人及抵押人如期偿还了贷款，履行了合同义务，而建行深圳市分行并未充分举证未办理抵押登记的责任在于汤晓宇、刘丽琼，建行深圳市分行据此要求解除涉案合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。再者，汤晓宇、刘丽琼在诉讼过程中已明确表示愿意办理抵押登记，在此情况下建行深圳市分行仍然坚持起诉，要求提前收回巨额贷款,明显加重汤晓宇、刘丽琼负担，关于建行深圳市分行要求收回全部贷款、处分抵押物并要求保证人履行保证责任等诉讼请求，一审法院一并予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院作出如下判决：驳回中国建设银行股份有限公司深圳市分行的全部诉讼请求。该案案件受理费150068元、保全费5000元（建行深圳市分行均已预交），由建行深圳市分行负担。二审中，建行深圳市分行提交了催告办理抵押清单，汤晓宇、刘丽琼、东部华侨城没有提交新证据。另查明，汤晓宇、刘丽琼另外在东部华侨城六区、七区购买有两套房产，该两套房产与本案房产情况类似，汤晓宇、刘丽琼已经配合办理抵押手续。从汤晓宇、刘丽琼提交的建行深圳市分行与其家属的聊天记录来看，双方在诉讼前一直就此事有沟通，汤晓宇、刘丽琼同意协助办理抵押手续。另查，截至二审调查时，汤晓宇、刘丽琼已经依约支付了按揭款134期，共计支付本息1979.09万元，从未出现过违约。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为汤晓宇、刘丽琼是否构成违约、建行深圳市分行能否依此解除合同。首先，一般而言，办理不动产权证是办理抵押登记的前提条件，但涉案房产在《个人住房（商用住房）借款合同》签订时属于预售登记，与普通二手房买卖办理抵押情况并不完全一致。本案涉案房产办理不动产权证书及抵押登记需要由抵押权人向不动产登记部门提出“楼花转现房抵押”申请，即需要建行深圳市分行、汤晓宇、刘丽琼及深圳东部华侨城共同配合才可完成。本案中，涉案合同约定了抵押人应在贷款人要求的时限内办理抵押登记手续，建行深圳市分行虽然进行了催告，但邮件封面所写地址并非涉案房产的地址或者系他人签收，并未进行有效的催告，故建行深圳市分行未能充分举证证明未办理抵押登记的责任在汤晓宇和刘丽琼。其次，汤晓宇、刘丽琼在一审以及二审诉讼过程中均明确表示愿意配合办理抵押手续，双方在诉前也有沟通，从现有证据不能认定汤晓宇、刘丽琼拒不配合办理抵押登记。再次，汤晓宇、刘丽琼购买的另外两套类似房产均已在建行深圳市分行告知后办理了抵押登记，本案系因建行深圳市分行提起诉讼之后查封涉案房产而导致该房产客观上暂无法办理抵押登记。最后，截至二审调查时，汤晓宇、刘丽琼作为借款人及抵押人已经依约支付了按揭款134期，共计支付本息1979.09万元，按期履行了合同义务，从未出现过违约。综上，建行深圳市分行主张汤晓宇、刘丽琼违约，据此要求解除涉案合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150068元，由上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行负担。本判决为终审判决。审判长 张 华审判员 尚彦卿审判员 费 晓二〇二〇年六月二十三日书记员 曾舒铿