云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0629民初115号原告：威信县天源物业管理有限公司（以下简称天源物管公司），住所地：威信县扎西镇麒麟小区麒麟路**扎西尚城**。统一社会信用代码：91530629075262793B。法定代表人：陶帮龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权。被告：威信亿达商贸有限公司（以下简称亿达公司），住，住所地：威信县扎西镇麒麟社区扎西尚城**一社会信用代码：91530629MA6NBW41XK。法定代表人：李凌，系该公司负责人。委托诉讼代理人：李洪毅，云南滇东北（威信）律师事务所律师，特别授权。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住址。委托诉讼代理人：郑文，系郑涵丹之父，特别授权。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司），住，住所地：昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**一社会信用代码：915301005848367914。法定代表人：倪尉东，系该公司总经理。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司），住，住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路一社会信用代码：915306295993157026。负责人：李建华。原告天源物管公司与被告亿达公司、李东翠、郑涵丹及第三人润红公司、润红分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）云0629民初102号民事判决书。因原告天源物管公司，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉。云南省昭通市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）云06民终1714号民事裁定书，裁定撤销（2019）云0629民初102号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年1月13日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天源物管公司的委托诉讼代理人张萌，被告亿达公司的委托诉讼代理人李洪毅，被告李东翠，被告郑涵丹的委托诉讼代理人郑文到庭参加诉讼。第三人润红公司、润红分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告亿达公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用124,221元、二次加压费18,480元、水池清洗费4,620元，共计147,321元；2.判决被告亿达公司按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费用之日起至实际结清之日止的资金占用损失（其中截至2018年12月31日共计人民币8,839.26元）；3.判决被告李东翠、郑涵丹对亿达公司所欠交的费用以及应支付的资金占用损失承担连带责任；4.判决本案诉讼费等原告实现债权的费用由三被告承担。事实和理由：第三人润红分公司系威信县扎西尚城小区的开发商，原告系第三人润红分公司依法选聘的扎西尚城小区的物业服务企业，按与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》的约定，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，物业服务费为每年预交一次，逾期交纳的，每逾期一日按欠费金额的5‰承担违约金。自2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹开始占有扎西尚城1-4楼商铺，并以出租人的名义将其中1至2楼的部分商铺出租给被告亿达公司，亿达公司装修后用于开办尚城购物广场，并开始接受原告提供的物业服务，原告与被告亿达公司建立了事实上的物业服务关系。但被告亿达公司至今未交纳相关物业费，2018年1月1日至2018年12月31日期间共计欠交147,321元，原告多次催告均遭被告亿达公司拒绝，原告联系作为出租人的李东翠、郑涵丹也未果。原告认为，被告亿达公司作为商铺的实际经营者和使用者应当为自身接受的物业服务支付相关的费用，其长期拖欠物业等费用已构成违约，被告李东翠和郑涵丹作为房屋出租人、获益人负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，故作如前诉请。被告亿达公司、李东翠、郑涵丹辩称，被告亿达公司经营使用的商铺是2018年3月向李东翠租用的，与郑涵丹无关，被告不知道天源物管公司是什么时候成为小区的物业管理企业，也没有接受过原告的物业服务，开发商没有将商铺交付给业主，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人润红公司和润红分公司未作陈述。本案原告天源物管公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹未提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的商铺占用面积明细表和面积图，双方当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据如下：1.前期物业服务合同一份，欲证明开发商选聘天源物管公司作为小区的物业管理公司；经质证，被告亿达公司和郑涵丹对该合同的三性不予认可，认为该合同的相对方是第三人润红分公司和天源物管公司，润红分公司不具有法人资质，在未取得总公司润红公司的授权签订的合同是不成立的，该合同的内容违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，是无效的合同；被告李东翠认为，当时确定的物业公司法人不是陶帮龙，后来确定为陶帮龙后又换成其他人，这不符合法律程序；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，该证据能够证明原告天源物管公司与第三人润红分公司签订《前期物业服务合同》的事实，且该合同合法有效，予以采信。2.工作联系单一份，欲证明该联系单是李东翠的直系亲属郑涵丹签收的，能说明李东翠在2017年12月前就已经占有扎西尚城1-4楼，在占有期间出资解决消防问题，属于实际的占有人；经质证，被告亿达公司和郑涵丹对该联系单的三性均不予认可，认为该联系单为复印件，接收人为李东翠，但实际签收人为郑涵丹，接收人和签收人不匹配，对真实性不予认可，且该联系单也无法证明被告李东翠本人在什么时候开始对商业部分的1-4楼进行装修，无法证明该楼层属于李东翠；被告李东翠认为，郑涵丹不属于商铺租赁人，对郑涵丹签订的工作联系单不予认可，这不符合法律规定；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该证据有被告郑涵丹的签名，郑涵丹与李东翠系母子关系，郑涵丹代李东翠签收该联系单并无不妥，故能证明原告的欲证事实，予以采信。3.威信县发展和改革局《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》（威发改复〔２０１７〕７５号）文件一份，欲证明三被告占有使用的商铺物业服务费用每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20元，水池清洗收费每月每户5元；经质证，被告亿达公司、李东翠和郑涵丹认为行政机关作出影响大多数人利益的决定之前应该告诉利害关系人，且利害关系人有权按照相关法律就该批复事项申请听证，因此该批复存在程序违法的情形，对该份文件的三性不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该批复系政府价格主管部门就该小区物业服务收费标准作出的有效文件，故予以采信。4.照片三张，欲证明被告李东翠和郑涵丹占有1-4楼后将部分房屋出租给亿达公司用于开设购物广场，双方存在事实上的物业法律合同关系；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹认为，该组照片只能证明拍摄时扎西尚城商场的情况，不能证明原告提供了物业服务的事实，不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该组照片只能证明尚城购物广场以此商铺作为经营场所，及拍摄该组照片时尚城购物广场的经营状况，并不能证明是被告李东翠、郑涵丹将该部分房屋租赁给被告亿达公司，原告与被告亿达公司之间具有物业服务合同关系的事实，故不予采信。5.催收照片三张、催收公告二份、催收通知二份，欲证明被告亿达公司接受了原告的物业服务后拒绝交费，原告多次催收未果；经质证，被告亿达公司、李东翠和郑涵丹认为，通过催收照片无法核实具体内容，催收公告系原告单方制作，故对其合法性和真实性有异议，对欲证事实和主张不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，催收照片未注明具体拍摄日期，从照片中也看不出被告亿达公司拒绝交费的事实，不予采信，但催收公告和通知能够证明原告方对物业相关费用进行过催收，故对催收公告、催收通知的欲证事实予以采信。6.亿达公司欠费明细表和资金占用费计算表各一份，欲证明被告所拖欠费用的基本情况；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹对其三性均不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，欠费明细表有计算标准和依据，能够证明被告亿达公司使用商铺产生的物业费的情况，予以采信，但原告计算的资金占用费缺乏相应的计算依据，不予采信。7.视听资料一份，欲证明原告曾经试图与被告李东翠、郑涵丹协商，但二人态度恶劣，多次纠结人员与原告发生纠纷，损坏财物；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹认为与本案无关；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该视听资料所显示的内容与本案的争议事实没有关联性，故不予采信。8.秩序维护部交接班记录表一份、消防巡查记录台账一份，欲证明原告提供物业服务的情况，被告享受了物业服务，就应当支付相应的物业服务费用；经质证，被告亿达公司和郑涵丹认为该证据系原告单方制作，不予认可；被告李东翠认为原告把消防设施全部关闭后消防部门来处罚过，原告把1-4楼断电两次，导致商铺不能正常营业，造成了重大损失，因此对该组证据不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，该组证据是原告交接班、消防巡查的记录，能证明原告存在巡查和值班的客观事实，故予以采信。9.小区二次供水设备运行记录表和设备报修记录表各一份，欲证明原告严格按照约定提供了对小区的二次加压设施、设备进行巡视检查、维护保养、对水池进行例行清洗的服务，被告应该支付二次加压费及水池清洗费；经质证，被告亿达公司、李东翠、郑涵丹均认为该组证据系原告单方制作，不予认可；第三人润红公司和润红分公司经本院传票传唤未到庭质证，视为其对质证权利的放弃；本院认为，两份记录表虽系原告单方制作的复印件，但能证明原告在服务过程中提供过二次加压、水池清洗等服务，且被告也未提供相应的证据予以反驳，故对该组证据予以采信。被告李东翠、郑涵丹未提交证据。第三人润红公司、润红分公司未提交证据。本院依职权向被告李东翠调取询问笔录一份；经质证，原告认为该笔录刚好证实涉案商铺的实际占有人是李东翠，且李东翠是以业主的身份将商铺出租出去的；被告郑涵丹的委托诉讼代理人郑文、亿达公司无异议；本院认为，被告李东翠所述涉案商铺属于烂尾楼，被告李东翠、郑涵丹出资修建完善后开发商将商铺抵押给李东翠、郑涵丹，后被告亿达公司租赁其中部分商铺用于经营购物广场，故能够证实涉案商铺系李东翠、郑涵丹占有，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人润红分公司与原告天源物管公司于2017年6月30日签订了前期物业服务合同，约定原告对威信县“扎西尚城”商住小区提供前期物业服务，管理期限为三年，即2017年4月1日起至2020年3月31日止，在此期间原告为小区提供了二次加压、水池清洗等物业服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复〔2017〕75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》文件，批复了该小区商铺物业服务费用每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗每月每户5元。被告李东翠在2017年12月30日前已实际占有该小区商业部分1-4楼的部分商铺，并于2018年9月15日将1-2楼部分商铺出租给亿达公司开设尚城购物广场，建筑面积共计4,161.97平方米。被告亿达公司在租赁的上述商铺中注册经营至今。被告李东翠、郑涵丹、亿达公司未交2018年的物业服务费用，原告在2018年期间曾多次以公告、通知等形式进行催收，但被告亿达公司、李东翠、郑涵丹仍未向原告天源物管公司支付物业服务费用。另查明，因第三人润红分公司差欠被告李东翠、郑涵丹的欠款，所以将涉案商铺抵押给李东翠、郑涵丹。本院认为，原、被告及第三人之间系物业服务合同纠纷。原告天源物管公司已为扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，应当按照政府价格主管部门批复的交费项目和标准向业主和物业占有人收取物业服务费用，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，原告与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告李东翠、郑涵丹、亿达公司认为其不是合同相对方，该合同是无效的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，被告李东翠、郑涵丹将占有的商铺出租给被告亿达公司经营使用，被告李东翠、郑涵丹、亿达公司接受了原告的物业服务，应当支付物业服务费用，原告请求被告李东翠、郑涵丹、亿达公司承担连带支付责任，本院予以支持。原告已按合同约定和相关规定提供服务，被告李东翠、郑涵丹、亿达公司仅以原告没有很好地尽到物业管理及服务职责，其未享受相关物业服务为由不支付物业服务费用，未举证予以证明，故对三被告的该项反驳主张不予支持。根据原、被告双方的陈述，被告李东翠、郑涵丹认可被告亿达公司租赁商铺并使用的时间是2018年9月15日，本院予以采信。对物业费的承担问题，因2018年1月1日至2018年9月15日的商铺实际占有使用人是被告李东翠、郑涵丹，物业服务费用应由被告李东翠、郑涵丹支付，2018年9月15日-2018年12月的商铺实际经营者和使用者是被告亿达公司，物业服务费用应由被告李东翠、郑涵丹、亿达公司承担连带支付责任。被告李东翠、郑涵丹、亿达公司逾期未支付原告物业服务费用，依法应当承担资金占用损失，根据威信县发展和改革局文件中关于物业服务费用等计算的批复，本院确认费用是按月计算，当月应交而未交的物业服务费用从次月的1日起视为逾期，综合计算确认2018年1月1日至2018年9月15日欠交的物业服务费用从2018年2月1日起按月依次累进计算资金占用损失，2018年9月15日至2018年12月31日的欠交物业服务费用从2018年10月1日起按月依次累进计算资金占用损失，关于原告所述截至2018年12月31日的资金占用损失为8,839.26元的请求，本院不予支持。原告请求的2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费124,221元、自来水二次加压费18,480元、水池清洗费4,620元，证据充分，请求合理，依法应予以支持，被告李东翠、郑涵丹应支付2018年1月1日至2018年9月15日的物业服务费87,989.88元、自来水二次加压费13,090元、水池清洗费3,272.5元，合计104,352.38元，及从2018年2月1日起至物业服务费用元全部付清之日止的资金占用损失；被告李东翠、郑涵丹、亿达公司应支付2018年9月15日至2018年12月31日的物业服务费36,231.12元、自来水二次加压费5,390元、水池清洗费1,347.5，合计42,968.62元，及从2018年10月1日起至物业服务费用元全部付清之日止的资金占用损失。上述资金占用损失的计算方式为：2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至物业服务费全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、由被告李东翠、郑涵丹在本判决生效十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年9月15日的物业服务费87,989.88元、自来水二次加压费13,090元、水池清洗费3,272.5元，合计104,352.38元，及从2018年2月1日起至物业服务费用104,352.38元全部付清之日止的资金占用损失。二、由被告李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司在本判决生效十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年9月15日至2018年12月31日的物业服务费用36,231.12元、自来水二次加压费5,390元、水池清洗费1,347.5，合计42,968.62元，及从2018年10月1日起至物业服务费用42,968.62元全部付清之日止的资金占用损失。上述资金占用损失的计算方式为2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至物业费服务费用全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,420元，由原告威信县天源物业管理有限公司负担205元，由被告威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹共同负担3,215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长 江 奎人民陪审员 陶 琼人民陪审员 李启凤二〇二〇年六月二十三日法官助理陈昆书记员杨靓