云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终728号上诉人（一审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审原告）：段美芳，女，1970年8月1日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：韩丽梅，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审第三人）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）因与被上诉人段美芳、保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥、杨英云，被上诉人段美芳的委托诉讼代理人韩丽梅，被上诉人基德公司的委托诉讼代理人刘绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张官16组上诉请求：1.撤销(2019)云05民初79号民事判决，改判驳回段美芳第一、二、四项诉讼请求；2.判令段美芳、基德公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋属张官16组所有，段美芳就案涉房屋的权利不能排除执行。首先，张官16组依法取得案涉土地的建设规划许可和土地使用权，并于2013年3月2日与基德公司签订了《合作开发合同书》，约定共同开发基德尚都项目，张官16组依照合法建造行为已原始取得包括案涉房屋在内的82套房屋的所有权。其次，2017年11月17日基德公司与张官16组签订了《保证书》和《分配房表》，将基德公司基德尚都中的98套房屋分给张官16组，后经一审法院生效裁判文书确认，将98套房屋调整为82套，调整后的82套房屋经过一审法院民一庭盖章确认，已经进入强制执行，张官16组已原始取得了包括案涉房屋在内的82套房屋的所有权。2.本案为上诉人依据其对案涉房屋所享有的物权向人民法院提出的非金钱债权执行案件，并不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的前提条件，一审法院适用法律错误，段美芳仅仅与基德公司签订了商品房购销合同，其所享有的债权不能对抗上诉人所享有的物权。二审庭审中，张官16组当庭补充上诉理由如下：1.段美芳和基德公司签订商品房购销合同并备案登记，未办理房产预告登记，备案登记属行政机关管理和监督商品房买卖的管理手段，并不创设任何物权权利，买受人享有的合同债权不能排除一审法院对于案涉房屋的查封、执行。2.即使上诉人对于案涉房屋不享有物权，其也基于（2018）云05民初7号民事判决对案涉房屋享有物权期待权。3.本案即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，段美芳所享有的权利也不能排除执行，商品房购销合同系以房抵债形成，载明的房屋单价远低于市场价，约定购房款金额与转账凭证记载不符，备案登记机关也未签章，合同效力存疑。段美芳未向基德公司支付购房款，亦未实际占有案涉房屋。段美芳所购案涉房屋系用于投资性经营而非居住，其名下还有其他用于居住的房屋，案涉房屋系张官16组村民唯一住房，段美芳应另行向基德公司主张权利。段美芳辩称，1.张官16组将案涉土地使用权转让于基德公司。基德公司基于合法建造行为原始取得案涉房屋所有权，段美芳与基德公司签订商品房购销合同并支付全部房款后基于合法买卖行为成为案涉房屋的合法所有权人。张官16组和基德公司之间不存在合法建造行为，也不存在共同共有关系，张官16组无法原始取得案涉房产的所有权。2.（2018）云05民初7号民事判决未判令基德公司向张官16组交付案涉房屋。人民法院因执行该判决作出查封裁定及公告，段美芳在法定期限内提出了执行异议。张官16组不能依据上述法律文书原始取得案涉房屋所有权。3.段美芳在人民法院查封案涉房屋之前与基德公司签订合法有效商品房购销合同并备案登记，付清全部购房款，取得该房屋钥匙，实际控制并管理房屋，房屋至今未过户至段美芳名下系基德公司原因导致，张官16组未取得案涉房屋所有权或合法占有房屋，不能取得案涉房屋物权。请求驳回上诉，维持原判。基德公司辩称，1.基德公司将案涉房屋出售给段美芳。段美芳已按约定付清全部购房款并合法占有该房屋。2.2019年3月22日，基德公司与张官16组达成和解协议，约定基德公司以17套房屋、10间商铺及182个车位置换该分配房屋且已实际履行。请求驳回上诉，维持原判。段美芳向一审法院起诉请求：1.判令解除对基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号房产的查封；2.确认基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号房产归段美芳所有；3.判令基德公司及时为段美芳的上述房产办理产权证；4.判令张官16组承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月10日，段美芳与基德公司签订商品房购销合同，段美芳购买案涉基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号四套房屋，段美芳一次性付清了全部购房款，四套房屋均已备案登记，备案登记号为：852017011000169、832017011000170、832017011000171、832017011000172。一审法院在执行张官16组与基德公司合同纠纷一案过程中，于2019年7月16日作出（2019）云05执50号之一执行裁定，将段美芳购买的上述房屋查封。同年7月17日又发出公告，将以上房屋裁定归张官16组所有。2019年8月2日，段美芳以案外人身份向一审法院提出执行异议申请，同年8月13日段美芳的执行异议申请被驳回。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”段美芳于2017年1月10日与基德公司签订《商品房购销合同》，约定段美芳向基德公司购买四套商品房，段美芳依照约定付清了全部购房款，并依照法律规定办理了合同备案登记，基德公司实际已交付房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的……。”本案中，段美芳已在人民法院查封之前与基德公司签订合法有效的商品房购销合同，故能够排除人民法院的执行。此外，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，段美芳已付清全部房款，并实际占有房屋，未办理产权过户登记手续系基德公司所致，段美芳对此无过错，故人民法院不得实施查封、扣押、冻结，段美芳依法享有排除执行的权利。执行异议之诉是执行救助措施，审理范围为执行标的实体权利争议，不包括其他事项，故段美芳要求基德公司及时为其办理产权证的诉讼请求不属于本案的审理范围，对此不予支持。段美芳的诉讼请求部分于法有据，一审法院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：“一、解除基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号房产的查封，停止对基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号房产的执行；二、基德尚都1幢1304号、1幢1604号、1幢1505号、1幢1404号房产归原告段美芳所有；三、驳回原告段美芳的其他诉讼请求。案件受理费12876元，由段美芳负担300元，基德公司负担12576元。”本院二审期间，张官16组提交了以下证据：第一组：《合作开发合同书》《土地使用证》《建设用地规划许可证》。拟证明张官16组依法取得案涉土地规划许可和土地使用权，于2011年3月2日与基德公司签订《合作开发合同书》共同开发案涉项目，张官16组与基德公司在建造事实行为成就时共同原始取得案涉房屋所有权。第二组：《保证书》《分配房表》、（2018）云05民初7号判决书、《张官十六组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一裁定书、（2019）云05执50号之二裁定书、（2019）云05执50号之三公告。拟证明基德公司分配给张官16组的房屋经人民法院生效裁判文书确认，产生物权效力，张官16组原始取得房屋所有权。第三组：《农网升级改造居民供用电合同》、照片4张。拟证明案涉房屋由张官16组居民而非段美芳实际占有。第四组：《陈述书》4份、照片14张、身份证复印件3张、收据2张、《电费收款清单》。拟证明案涉房屋由张官16组居民占有。第五组：《楼盘表（回迁房）》《会议记录》。拟证明基德公司未按约定向张官16组交付96套房屋，并私下将案涉房屋备案于段美芳名下用于以房抵债，后经相关部门协调于2017年11月20日将案涉房屋交付张官**居民。第六组：《基德尚都已销售备案房屋统计表》。拟证明案涉房屋不是段美芳唯一住房。第七组：（2019）云05民初67号民事判决书、（2019）云05民初96号民事判决书。拟证明一审法院已就相同案件事实判令张官16组胜诉。段美芳经质证对第一组证据中的《合作开发合同书》真实性、合法性无异议，但不认可其关联性及证明目的，认为该合同系张官16组与基德公司之间的约定，不能约束段美芳；对《土地使用证》证明目的不予认可，认为案涉土地使用权人已变更为基德公司；对《建设用地规划许可证》真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对第二组证据中的《保证书》证明目的不予认可，认为该保证书并非基德公司法定代表人出具且未实际履行；对《分配房表》不予认可，认为该表系内部制作，无法律约束力；对裁判文书的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的。对第三组证据中的《农网升级改造居民供用电合同》不予认可，认为该供电合同系张官16组通过欺骗手段取得。对第四、五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对第六组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为该统计表系私自制作，不能证明案涉房屋是否系段美芳唯一住房。对第七组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，认为该判决尚未生效。基德公司经质证对第一组证据中的《合作开发合同书》真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，认为张官16组未按约定缴纳土地征收款且阻挠基德公司施工，导致房屋无法出售。对第二组证据中的《分配房表》不予认可，认为该表系张官16组强行从基德公司取走，不具有合法性。对其他证据的质证意见与段美芳一致。段美芳提交了以下证据：第一组：隆国用（2010）字第××号土地登记卡、隆国用（2010）字第××号土地登记卡。拟证明案涉土地使用权人于2014年6月16日变更为基德公司，张官16组已不享有该土地使用权。第二组：《期房情况说明》。拟证明案涉房屋备案于段美芳名下，房屋处分权已转移至段美芳。第三组：（2019）云05执50号之一公告。拟证明人民法院未将查封的案涉房屋交付于张官16组，张官16组在人民法院查封该房屋前后强占、装修房屋的行为系非法占有。张官16组经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，认为土地登记卡证明案涉土地使用权人原为张官16组，案涉房屋备案于段美芳名下不代表其对房屋享有处分权，除张官16组居民外亦有其他案外人对案涉项目房屋进行装修。基德公司经质证对上述证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。对各方当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信。对其证明目的将结合本案其他证据综合认定。张官16组对一审查明事实提出以下异议：1.认定段美芳一次性付清全部购房款有误；2.遗漏查明张官16组村民在人民法院查封案涉房屋前已实际占有房屋的事实；3.遗漏查明张官16组村民无其他住房以及案涉房屋系用于解决被征地农户住房问题的事实。段美芳、基德公司对一审查明的事实无异议。本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。对张官16组提出异议的事实，因涉及本案争议焦点，将结合其他证据综合评述。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.张官16组对案涉房屋是否享有所有权；2.段美芳对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。一、关于张官16组是否对案涉房屋享有所有权的问题本院认为，张官16组和基德公司合作开发案涉房产，由张官16组提供土地，基德公司负责资金投入和实际开发，双方之间形成的是合同之债法律关系，根据合作开发协议，案涉用于项目开发的土地和相关开发手续办理在基德公司名下，对外签订施工协议，开发房产的主体是基德公司，张官16组主张其基于合法建造行为原始取得案涉房产的主张依据不足。《合作开发协议》约定张官16组可分配房产为住宅楼120套，每套90平方米，位置为靠百贝珍珠后侧西南边四层以上，张官16组可分配房产并不确定，在合同履行过程中，基德公司又出具《保证书》和《分配房表》，确定可分配房产为98套，后张官16组依据《合作开发合同书》《保证书》和《分配房表》提起诉讼，要求分配98套房屋，经判决确定由基德公司交付基德尚都项目内建筑面积9046平方米的82套房屋，但并未明确具体房号，张官16组之后提交的内部分房结果仅是其内部依据生效判决分配房产的结果，并不发生确定具体房产的法律效果，其后，一审法院在执行中将诉前保全的17套房产和执行中查封的65套房产作为执行标的，最终确定了案涉82套房产的范围，故张官16组的可分配房产的具体指向一直处于变动过程中，系在执行中最终确定，张官16组关于（2018）云05民初7号民事判决已经确定其为案涉房产的物权人的主张不能成立。二、关于段美芳对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益的问题本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需要具备合法有效的法律行为外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。案涉房屋属于不动产，应当依法办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力，而案涉房屋至今并未登记在段美芳名下，故段美芳主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，一审判决确认案涉房屋归段美芳所有有误，本院予以纠正。其次，一审法院（2018）云05民初7号民事判决虽然没有确定向张官16组交付的82套房产的具体房号，但该案执行内容仍系交付房产，并不是金钱债权的执行，故本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，一审法院在适用法律时引用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的具体内容，但将法规名称错误引用为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，适用法律错误，本院予以纠正。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定内容看，确定案外人是否享有排除执行合法民事权益的审查原则仍然为双方是否形成了出卖房产的合意，是否实际支付购房款项，是否实际占有案涉房屋，是否办理产权登记手续等方面。根据本案查明的事实，段美芳并未具备上述要件，其不享有排除案涉房产执行的合法民事权益，理由如下：1.段美芳与基德公司于2017年1月10日就案涉房屋签订了商品房购销合同并备案登记，应当认定双方在查封前签订了有效书面买卖合同，达成了房屋买卖的合意，张官16组虽然主张该四份买卖合同系以房抵债形成，但没有证据证实，本院不予采信；2.虽然在本案中段美芳和基德公司一致认可案涉房款已经付清，房屋已经实际交付，但本案系案外人执行异议之诉，案外人段美芳应对其享有排除执行的民事权益承担举证责任，该举证责任并不因基德公司的认可而免除或达成，本案是否已经支付房款、完成交付仍应根据段美芳的举证情况综合判定；3.段美芳于签订合同后分两次向案外人赵松支付款项100万元，其主张该100万元系支付购买案涉房屋的款项，但案涉房屋根据合同约定总价款为907632元，段美芳对于为何超付近10万元款项不能做出合理说明，款项的对应性存疑，且该款项系支付给案外人赵松，赵松并没有收取房款的委托，基德公司没有出具收据或开具发票证实收到房款，也没有提供该100万元在基德公司的入账记录，不能认定段美芳已经全额支付了购房款；4.判断是否实际占有应以合法占有为原则，段美芳认为其因基德公司交钥匙而合法占有房屋，但不能提交房屋交付的证据，也没有提供其占有使用案涉房屋的其他证据，相反，在二审中张官16组提交了案涉房屋供电合同和占有使用情况，段美芳主张供电合同系张官16组村民欺骗取得没有证据证实，段美芳主张其在查封前合法占有案涉房屋依据不足。综上，一审法院认定段美芳已经实际付清房款，实际占有房屋依据不足，本院予以纠正。另外，（2018）云05民初7号民事判决现仍在执行过程中，基德公司主张该案已经因执行和解协议的签订执行完毕的主张没有事实依据，本院不予支持，基德公司主张一审法院在其与张官16组签订执行和解协议之后不应继续执行案涉房产的主张属对于一审法院执行行为的异议，不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予评判。综上所述，张官16组的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院(2019)云05民初79号民事判决；二、驳回段美芳的诉讼请求。一、二审案件受理费各12876元，均由段美芳负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年六月二十九日书记员 王应娇