山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2503号上诉人（原审被告）：康某，住太原市。委托诉讼代理人：闫某，山西行直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市和融维佳物业管理有限公司（原太原市维佳物业管理有限公司）。法定代表人：贺某。委托诉讼代理人：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：李某，1984年5月18出生，住太原市。上诉人康某因与被上诉人太原市和融维佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康某的上诉请求：1、请求撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初2322号民事判决，确认被上诉人违规收费，改判按照政府最高指导价标准1.27元平方米/每月，计算上诉人应交的物业费用；2、请求核减被上诉人诉求即“2018年度物业费收费标准”，按照政府最高指导价1.27元平方米/每月标准的60%，判决上诉人向被上诉人支付物业服务费；3、请求驳回被上诉人要求支付违约金的诉求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定，上诉人与被上诉人之间签订的《兰亭玉湖城前期物业管理服务协议》涉及的物业收费标准是上诉人与被上诉人双方达成和议，不违反法律、行政法规的强制性规定，故否定上诉人的抗辩意见。此系认定事实错误。根据《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据《山西省物业服务收费管理实施办法》(晋价服字[2004]85号)第六条物业服务收费管理区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第七条实行政府指导价的住宅物业服务收费，由市政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，按照优质优价的原则，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，同时向省物价局和省建设厅备案。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。据被上诉人收费的备案公告文件《太原市物价局、太原市房产管理局关于印发太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》并价服字(2014〕67号，《太原市物业服务与收费管理暂行办法》规定：第二条本办法适用范围为太原市城区(迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区，高新开发区、经济开发区、民营开发区、不锈钢园区)。第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理；非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。因此，住宅物业收费应当实行政府最高指导价管理，一审判决认定的上诉人与被上诉人在2014年5月6日签定的《兰亭御湖城前期物业管理服务协议》，违反上述行政法规、规章的规定，被上诉人超出《并价服字〔2014〕67号》规定的在太原市物价局、太原市房产管理局备案的兰亭.御湖城小区住宅前期物业服务等级与收费标准(太原市维佳物业管理有限公司)中最高指导价1.27元平方米/每月的标准收费，而一审判决对此视而不见，系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《合同法》第60条第一款，第107条，第114条的规定判决，系适用法律错误。《合同法》第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。因此，一审判决适用法律错误，应予纠正。三、被上诉人疏于履行自己的职责，不符合五星级标准的收费资质。经上诉人业主批评并多次磋商，但没有明显改进，依然故我。2018年至2019年间，上诉人等广大业主与物业公司就其物业服务中长期没有改善的问题进行多次磋商。被上诉人的物业收费资质为最高等级五级，但是对应《太原市住宅物业服务等级标准》中的(一)基本要求，(二)共用设施设备运行、维修及养护，(三)共用部分维护及管理，(四)协助维护公共秩序，(五)保洁服务，(六)绿化养护管理。被上诉人的收费标准显得毫无根据、没有底气。就2019年以前一直存在的种种诸多问题，2019年1月31日傍晚18时许，多次协商后，被上诉人与业主代表就兰亭御湖城小区20-23号楼业主集中反映问题整改措施汇总了一份表格。该表格列数了被答辩人物业公司的总总不尽职之处，并约定了整改的措施和期限，由被答辩人的多位中高级管理人员签字。一审中法庭查明了该事实。然而时至今日，被上诉人没有实质改变。故法庭应当核减其本次诉求即2018年度物业费收费标准比例，最多按政府最高指导价的60%取费，也算是对被上诉人履行了一部分职责的客观体现。四、因被上诉人违规高标准收费，其按照《兰亭御湖城前期物业管理服务协议》计算的违约金过高，希望二审法庭驳回其一审中的诉求。综上，一审判决以“签字就要认可并履行合同”的逻辑思维方式，对被上诉人违法超标准收费的事实从法律层面予以纵容。对小区业主房屋明明均为“住宅”，而被上诉人非要按照所谓“洋房”收取高额物业费，并且同一幢楼房屋不同标准收费的事实视而不见，导致判决失当，请求上级法院予以纠正。太原市和融维佳物业管理有限公司辩称：康某应当支付物业服务费10558.2元，违约金12669.84元。《兰亭御湖城前期物业管理服务协议》第四条协议约定其支付服务费及违约金，我们与地产签订的物业合同中第三章第七条约定，上诉人居住的物业服务类型是别墅类型，3.0元/平米。《物业服务收费管理办法》住宅物业收费执行政府最高指导价管理，市场调节价。太原市经营性服务收费表，按政府指导价备案，整改问题中是否实质性整改，物业服务是动态过程，我方有照片为证，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干法律》第六条，希望法院驳回上诉，维持原判。太原市和融维佳物业管理有限公司在一审法院的起诉请求：1.请求依法判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计23228.04元，其中物业服务费10558.2元（3元/月·平方米×20个月×175.97平方米），违约金12669.84元（10558.2元×2‰每天×30天×20个月）；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2014年5月5日签订《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》，协议中载明被告购买兰亭·御湖城小区房屋一套，房屋类型为别墅，坐落位置为23幢4单元102号，建筑面积175.97平方米，该小区物业属于原告太原市维佳物业管理有限公司管理，物业管理费的收费标准为别墅（住宅）每月每平方米3元。同时约定，被告应按时向原告交纳物业管理费用及其他原告可依法收取的费用。被告不按约定交纳物业管理服务费的，每逾期一日，原告有权要求被告按应缴额的千分之二支付违约金。合同还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。另查明，2019年1月31日，原告就20-23号楼业主所反映问题及整改措施、整改时间进行汇总，并制作《20-23号楼业主集中反映问题整改措施汇总表》，原告的相关负责人在该汇总表上签名。后就业主反映问题原告进行了部分整改。认定证据有庭审笔录、原告太原市维佳物业管理有限公司提交的《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》、照片、被告康某提交的照片及视频资料。一审法院认为，本案中，原、被告于2014年5月5日所签订《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》系双方在自愿、平等的基础上签订，双方理应严格履行。现被告对拖欠原告2017年5月1日至2018年12月31日的物业服务费这一事实并无异议，故被告理应向原告支付该期间的物业服务费10558.2元。关于被告称原告存在违规收费、差别收费问题，故应核减被告物业服务费收费标准的抗辩意见，因上述《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》中关于案涉房屋的物业收费标准，已经原、被告双方达成合意，且该部分约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告称原告未能提供与其收费标准相适应的物业服务的抗辩意见，现原告就其所存在物业服务问题，已经做出整改，如被告认为原告所提供物业服务不符合双方合同约定，其可另案进行主张，但并不能在本案中对抗物业服务费的交纳。另，关于违约金，因原告所主张日2‰的标准过高，故本院予以支持原告以被告拖欠物业服务费金额为基数，从2019年1月1日起计算至本判决确认的给付之日的违约金，该违约金在2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决一、在本判决生效之日起十五日内，被告康某一次性交纳原告太原市维佳物业管理有限公司2017年5月1日至2018年12月31日的物业服务费（管理费、电梯费）10558.2元及违约金（以10558.2元为基数，从2019年1月1日起计算至本判决确认的给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告太原市维佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元减半收取190.5元，由原告太原市维佳物业管理有限公司负担103.9元，被告康某负担86.6元。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《兰亭?御湖城前期物业管理服务协议》中载明上诉人购买兰亭?御湖城小区房屋一套，房屋类型为别墅，坐落位置为23幢4单元102号，建筑面积175.97平方米，该小区物业属于被上诉人太原市和融维佳物业管理有限公司管理，物业管理费的收费标准为别墅（住宅）每月每平方米3元。系双方真实意思表示，其中关于案涉房屋的物业收费标准，已经双方达成合意，且该部分约定并不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，当事人应依约履行合同义务。上诉人对拖欠2017年5月1日至2018年12月31日的物业服务费这一事实并无异议，因此，原审法院判决上诉人支付该期间的物业服务费及违约金的计算方法并无不当。上诉人提出的物业基础服务问题、幼儿园噪音等问题，被上诉人物业公司应当全面整改，在今后的工作中，提升服务品质，打造高品质服务环境。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由上诉人康某负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O二O年六月十六日书记员 刘芝钰