贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5114号原告：杨文明，男，1985年5月4日出生，侗族，住贵州省三穗县。原告：黄九妹，女，1988年9月17日出生，侗族，住贵州省三穗县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：施绍荣，男，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化南路**，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代理人：张守亮，男。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成、杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。原告杨文明、黄九妹诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施绍荣和被告委托诉讼代理人杨泽慧到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告移交不动产权证书时；让原告《协议书》签署的“双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、判令被告支付逾期交房违约金4475元（452031元×99天×0.0001）；三、判令被告支付逾期交付房屋权属转移登记有关文书的违约金28794.37元（452031元×637天X0.0001）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月18日，原、被告（原黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容：原告以缴纳首付款91031元，银行按揭361000元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”X号商品房（建筑面积122.32㎡）；交房时间为2016年6月28日前，合同第13条：若被告逾期交房，原告要求继续履行，被告应自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；移交办理产权登记有关文书的时间为2017年3月31日前，合同第22条：若被告逾期，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年10月5日，被告向原告收取水、电开户费，才向原告交付商品房，逾期交房天数为99天，应该承担相应的违约金责任。2018年12月29日，被告将事先拟定的《协议书》交予原告签署之后，才将办理转移登记有关文书交予原告，构成逾期，天数为637天，应该承担相应的违约金责任。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告中建伟业公司辩称，一、约定的交房时间为2016年6月28日，自此诉讼时效计算三年，截止时间为2019年6月29日，原告的起诉超过了诉讼时效，被告不应该向原告支付逾期交房违约金。二、《协议书》非格式条款，应为合法有效。原告为完全民事行为能力人，是其对自己合同权利的放弃，而非被告作为提供格式条款的一方在拟定格式条款时将义务和责任全推给原告方，将权利全留给自己。三、如果法院认为，被告应该负逾期交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，也应根据实事求是的原则计算，凯里市不动产出具的《说明》，足以说明被告于2018年11月13日前，申请办理不动产登记证资料，由于行政部门的原因，被告一直未能取得相关资料，导致被告未能向原告履行，属于上述不可抗力原因，违约金计算自约定的次日起至2018年11月13日止，鉴于原告已实际入住，并无实际损失，恳请法院适当减少违约金。综上，被告恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，原、被告（原黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容：原告以缴纳首付款91031元，银行按揭361000元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”X号商品房（建筑面积122.32㎡）；交房时间为2016年6月28日前，合同第13条：若被告逾期交房，原告要求继续履行，被告应自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；移交办理产权登记有关文书的时间为2017年3月31日前，合同第22条：若被告逾期，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年10月5日，被告向原告收取水、电开户费，向原告交付商品房。2018年12月29日，原告杨文明（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订《协议书》，内容：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为XXX的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。”同时查明，在履行《商品房买卖合同》过程中，“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”更名为“贵州中建伟业房地产开发有限责任公司”（即本案被告）。以上事实，有本案涉及的证据，原告的陈述，被告的答辩，庭审记录等，可以认定。本院认为，原、被告依法签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，自签订之日起，合同成立并生效。一、关于《协议书》是否合法有效的问题。被告在与原告签订《协议书》前，被告存在逾期交房和逾期交付办理产权转移登记有关文书，两个违约行为，被告提交的证据未能证明原告存在违约行为并应负违约责任。被告将事先拟定的协议，对同一小区的业主重复使用，要求原告签署，该协议的内容明显存在被告免除其责任、排除原告主要权利的情形，被告提供的证据未能证明，协议书经双方平等协商达成一致意见而签订且被告对免责条款进行了充分说明和合理提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，故《协议书》中关于免除违约责任的内容无效。二、关于被告是否应该负逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”结合本案，2018年12月29日，原、被告签署《协议书》，虽然，被告以此免除其逾期交房违约责任的内容无效，但是，依据该法条，该情形能发生诉讼时效的中断。为此，原告诉请被告支付逾期交房违约金，未超过诉讼时效。生效的商品房买卖合同，对原、被告具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被告未按合同履行交付房屋的义务，构成违约，应向原告承担违约责任。从双方约定的交房时间2016年6月28日之次日起至被告实际交房时间2016年10月5日止，逾期天数为98天，依照双方签订的合同第13条，被告应向原告负违约金责任，计算公式为：452031元×98天×0.0001＝4429.90元。三、生效的商品房买卖合同，对原、被告具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被告未按合同履行交付办理产权转移登记有关文书的义务，构成违约，应向原告承担违约责任。从双方约定的交付办理产权转移登记有关文书时间2017年3月31日之次日起至被告实际交付时间2018年12月29日止，逾期天数为637天，依照双方签订的合同第22条约定，被告应向原告负违约金责任，计算公式为：452031元×637天×0.0001＝28794.37元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第十条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：一、原告杨文明与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2018年12月29日签订的《协议书》中“在甲方向乙方交付前述产权登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄九妹、杨文明逾期交付房屋违约金4429.90元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄九妹、杨文明逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金28794.37元。案件受理费减半收取318元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担318元。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人不按期履行义务，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。审判员  刘建忠二〇二〇年六月五日法官助理杨楚楚书记员唐培忠