云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3124民初386号原告：云南省陇川县福斯特实业有限公司，统一社会信用代码：91533124219163816W。住所陇川县章凤镇（甸川电池厂旁）。法定代表人：宦祥智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孔繁昕，云南宝励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：许秋梅，云南宝励律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：王立群，女，景颇族，1972年4月9日生，身份证住址：陇川县，现住陇川县。原告云南陇川县福斯特实业有限公司（以下简称福斯特公司）诉被告王立群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告福斯特公司的委托诉讼代理人孔繁昕、许秋梅到庭参加诉讼，被告王立群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福斯特公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年1月1日至2020年3月31日物业管理费人民币8203.68元；2.判令被告每日按照每年物业管理费总额的千分之一支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年3月31日应支付滞纳金为人民币2430.35元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告以2017年度物业费2050.92元为基数，按每日千分之一计算，支付自2017年1月1日至2020年3月31日止的滞纳金为2430.35元，及支付自2020年4月1日起至2017年度物业费2050.92元付清之日止的滞纳金。事实和理由：2013年12月25日，原告与被告签订《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积人民币1.5元/㎡的标准向原告支付物业管理费用。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年1月1日至2020年3月31日，被告共欠物业管理费人民币8203.68元，滞纳金人民币2430.35元，合计支付金额为人民币10634.03元（该笔支付金额的计算方式如下：物业管理费：1.5元/㎡×113.94㎡×39月=8203.68元；滞纳金：2050.92元×0.1%×1185天=2430.35元。后原告多次催缴未果，诉至法院。被告王立群未答辩。原告福斯特公司针对其诉讼请求，向本院提交六组证据：1.营业执照二份、法定代表人身份证明一份、身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体适格。2.《陇川县福兴苑小区业主管理暂行规定》《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》各一份（原件经核对后已当庭退还原告），欲证明被告同意授权原告云南省陇川县福斯特实业有限公司履行本小区物业管理的权利与义务；且与云南省陇川县福斯特实业有限公司签署了物业服务协议书。3.王立群的物业收费收据二份（原件经核对后已当庭退还原告），欲证明被告王立群已交纳2015年和2016年物业费。4.物业管理费及滞纳金需缴费明细证明一份，欲证明被告王立群自2017年1月1日至2020年12月31日所欠的费用金额。5.德宏州商品房销售明码标价备案回复一份、云南省商品房销售综合信息公示表一份，欲证明陇川县福兴苑小区物业收费经过了德宏州价格监督监察局的备案，允许该小区物业收费按每平方米1.5元收取。6.商品房购销合同复印件一份，欲证明2012年11月19日被告与陇川县新苑房地产有限公司购买位于陇川县房屋。被告王立群未到庭，对原告提交的六组证据视为放弃质证。被告王立群未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1组，来源合法，能够证实原告的诉讼主体适格，本院予以确认；证据2组，有各方当事人的签章，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；证据3组，能够证实被告已交纳2015年和2016年物业费的事实，本院予以确认；证据4、5、6组，能够相互印证，证实被告所购买的房屋面积、物业费收费标准，及物业费收费标准已报德宏州价格监督检查局备案的事实，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年11月29日，陇川县新苑房地产有限责任公司（以下简称新苑公司）作为甲方，被告王立群作为乙方，双方签订一份《商品房购销合同》，合同编号：20121119009，约定：乙方向甲方购买一套位于陇川县，甲方应于2013年9月30日前将该商品房交付给乙方。2013年10月25日，新苑公司作为甲方，被告王立群作为乙方，双方签订一份《陇川县福兴苑小区业主管理暂行规定》，约定：同意授权云南省陇川县福斯特实业有限公司物业管理分公司筹备处履行福兴苑小区物业管理的权利和义务，为该小区唯一的物业管理服务企业，服务期限至本小区业主委员会与新的物业管理企业签订新的物业管理服务合同时终止。2013年12月25日，云南省陇川县福斯特实业有限公司物业管理分公司筹备处作为甲方，被告王立群作为乙方，双方签订一份《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》，约定：甲方在福兴苑小区提供物业服务，包括物业共用部分、共用设施的运行、维护、养护和管理；及相关场所的清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理、物业档案资料管理。物业服务费用为：住宅多层每平方1元/月，电梯房每平方1.5元/月。收费方式：第一次入住或是同时收取至次年年底，满一年以后按年度收取。2015年5月7日，被告交纳了2015年1月1日至12月31日期间的物业费，2016年3月15日，被告交纳了2016年1月1日至12月31日期间的物业费。另查明被告购买陇川县，面积为113.94㎡。被告从2017年1月1日起至2020年3月31日共欠物业管理费人民币6665.5元（1.5元／㎡×113.94㎡×39个月）。云南省陇川县福斯特实业有限公司物业管理分公司筹备处系云南省陇川县福斯特实业有限公司设立的分支机构，不具备独立法人资格。2013年5月22日，原告营业执照的经营范围包含物业管理与服务。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”原告主张被告支付2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费8203.68元的请求，本院认为，原告具备物业管理服务企业经营资质，被告与新苑公司签订的《陇川县福兴苑小区业主管理暂行规定》，及原、被告签订的《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行义务。福斯特公司物业管理分公司筹备处系福斯特公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，该筹备处从事民事活动产生的权利和义务依法应当由福斯特公司享有和承担。陇川县福兴苑小区（二期）的物业服务收费由原、被告双方签订的《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》约定，该收费标准已报德宏州价格监督检查局备案。原告已经履行了合同主要义务，被告作为业主，应按照合同约定向原告支付物业服务费。自2017年1月1日起至2020年3月31日止的物业管理费应当为1.5元/㎡×113.94㎡×39个月=6665.5元，故对于原告的该项请求，本院予以部分支持，即支持6665.5元，其余部分本院不予支持。对于原告主张被告以2017年度物业费2050.92元为基数，按每日千分之一计算，支付自2017年1月1日至2020年3月31日止的滞纳金为2430.35元，及支付自2020年4月1日起至2017年度物业费2050.92元付清之日止的滞纳金的请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方于《陇川县福兴苑小区物业服务协议书》中约定物业费收费方式为：第一次入住或使用时收取至次年年底，满一年以后按年度收取。现被告未按照约定的年度交纳物业费已构成违约，应当赔偿原告损失。因双方对满一年以后按年度收取的物业费未约定具体交纳日期，且原告主张的按每日千分之一计算滞纳金明显过高，故本院综合全案，对原告的该项请求予以部分支持，即以2017年届满次日起（即2018年1月1日），按年利率6%计算，自2018年1月1日至2020年3月31日止的滞纳金为：2050.92元×6%×2年+2050.92元×6%÷12月×3月=276.9元，实际未付清欠款2050.92元为基数，按年利率6%计算，自2020年4月1日起至款项付清之日止的滞纳金。综上所述，小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条、《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告王立群于本判决生效之日起十日内给付原告云南省陇川县福斯特实业有限公司物业服务费6665.5元，支付自2018年1月1日至2020年3月31日止的滞纳金276.9元，合计6942.4元；并以实际未付清物业费2050.92元为基数，按年利率6%计算，支付自2020年4月1日起至款项付清之日止的滞纳金。二、驳回原告云南省陇川县福斯特实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费66元，由原告云南省陇川县福斯特实业有限公司负担22.9元，被告王立群负担43.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  马 丽审 判 员  毛 谦人民陪审员  蔺以先二〇二〇年六月十二日书 记 员  邵世玮