广东省中山市第二人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2072执异54号 异议人（案外人）：欧在添，男，1991年5月26日出生，汉族，住广东省中山市。 委托代理人：陈显圳，广东凯行律师事务所律师。 委托代理人：江晓彤，广东凯行律师事务所实习律师。 被异议人（申请执行人）：金奇，男，1956年11月8日出生，汉族，住广东省广州市。 被异议人（被执行人）：中山市小榄镇安维金属制品厂，住所地广东省中山市。 主要负责人：蓝文柱。 被异议人（被执行人）：蓝景光，男，1959年8月21日出生，汉族，住广东省中山市。 被异议人（被执行人）：蓝文柱，男，1988年10月23日出生，汉族，住广东省中山市。 本院在执行金奇与中山市小榄镇安维金属制品厂（以下简称安维厂）、蓝景光、蓝文柱买卖合同纠纷一案中，依法查封蓝景光、蓝文柱名下共有的位于广东省中山市东升镇东升开发区1188平方米国有工业用地土地使用权及地上附着物[不动产权证号：国（2000）060632]一处，依法评估并拟拍卖。现案外人欧在添以上述不动产为其所有为由，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年6月1日举行了听证。异议人欧在添的委托执行代理人陈显圳、江晓彤参加了听证，被异议人金奇、蓝景光参加了听证，被异议人安维厂、蓝文柱经本院传唤无故缺席听证。现本案已审查终结。 异议人欧在添称，法院（2019）粤2072执5983号案件依法查封蓝景光、蓝文柱名下位于中山市东升镇东升开发区的土地，并已对该土地进行评估并拟拍卖，欧在添对其持有异议。2015年7月18日，欧在添与蓝景光、蓝文柱签订《土地转让协议》，约定欧在添以2800000元购买涉案不动产，协议签订后，欧在添已依约支付蓝景光、蓝文柱全部转让款。2015年10月15日，蓝景光、蓝文柱向欧在添出具收据，确认收到欧在添支付的转让款2800000元。协议签订后，蓝景光、蓝文柱向欧在添交付涉案不动产，随即欧在添继续收取该厂房租金至蓝景光、蓝文柱与原承租人之间签订的租赁合同到期，该租赁合同到期后，由欧在添自行出租。2017年11月22日，欧在添将涉案不动产出租给中山市鑫浩源实业有限公司使用，双方签订《厂房租赁合同》，租赁期限为2017年12月30日起至2022你那12月30日止。由于受政策影响，蓝景光、蓝文柱未能将涉案不动产过户至欧在添名下，但涉案不动产已属于欧在添所有，蓝景光、蓝文柱只是名义上的产权人，欧在添是实际所有权人。法院的执行行为损害了欧在添的合法权益。欧在添为维护自身的合法权益，特提起执行异议，请求法院：1.依法解除对蓝景光、蓝文柱名下共有的位于广东省中山市东升镇东升开发区1188平方米国有工业用地土地使用权及地上附着物[不动产权证号：国（2000）060632]的查封措施；2.立即终止对蓝景光、蓝文柱名下共有的位于广东省中山市东升镇东升开发区1188平方米国有工业用地土地使用权及地上附着物[不动产权证号：国（2000）060632]的执行、评估、搬迁、拍卖措施。欧在添就其陈述的事实于庭前提交以下证据予以证明：1.（2019）粤2072民初6222号民事判决书一份；2.中山市不动产登记资料查询结果一份；3.土地转让协议一份、收据一份；4.国有土地使用证一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份（共九张）、厂房租赁合同一份；5.房屋租赁合同一份；6.（2019）粤2072执5983号执行裁定书一份、网络司法拍卖辅助工作委托函一份；7.欧在添支付蓝景光、蓝文柱购地款清单一份、何琼珍农业银行流水十一张及中国银行流水五张、付款凭证两份；8.厂房租金明细表一份、何琼珍农业银行流水十张、欧浩昌农业银行流水十二张、付款凭证十三张；9.声明一份。欧在添就其陈述的事实于庭后提交以下证据予以证明：欧浩昌、何琼珍身份证复印件各一份、结婚证复印件一份、常住人口登记卡三份。 被异议人金奇辩称，金奇认为欧在添的异议请求不合理，不同意其异议申请，土地转让行为无效。第一、涉案土地买卖的签约行为不符合法律规定，欧在添并没有向土地管理部门申请产权变更，其买卖行为不符合法律规定，涉案土地并没有发生产权变更；第二、不动产物权已登记为准，涉案土地没有出现产权变更，欧在添与蓝景光、蓝文柱就涉案土地的买卖行为不发生产权变更的效力。 被异议人蓝景光辩称，蓝景光、蓝文柱确实在2015年与欧在添签订土地转让协议将涉案土地卖给欧在添，蓝景光、蓝文柱2013年年底已经开始收取土地转让款，收完款后才签订涉案土地的土地转让协议。 被异议人安维厂、蓝文柱无到庭出席听证，亦无提交书面答辩意见及相关的证据。 本院查明，金奇与安维厂蓝景光、蓝文柱买卖合同纠纷一案因蓝景光、蓝文柱未自觉履行本院作出已生效的（2019）粤2072民初6222号民事判决所确定的义务，2019年7月25日，金奇向本院申请强制执行，案号为（2019）粤2072执5983号。2019年8月14日，本院作出（2019）粤2072执5983号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人中山市小榄镇安维金属制品厂、蓝景光、蓝文柱的银行存款人民币共279326元。如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。在查封期间，被查封之财产不得转移、出租、出售、抵押、赠与或作其他处分。 二、限被执行人在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，本院将依法拍卖或者变卖上述财产。后本院依据（2019）粤2072执5983号执行裁定于2019年8月29日依法查封涉案不动产。2020年3月27日，本院作出（2019）粤2072执5983号之一执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人蓝景光、蓝文柱共有的位于中山市东升镇东升开发区1188平方米国有工业用地土地使用权及地上附着物[不动产权证号：国（2000）060632]。本院并于2020年3月27日委托广东国际拍卖有限公司辅助涉案不动产拍卖工作。 另查，位于中山市东升镇东升开发区1188平方米国有工业用地土地使用权登记的权利人为蓝景光、蓝文柱，土地证号为中府国（2000）字第0606**，于2018年11月28日办理抵押登记，抵押权人为李卫珍，抵押金额为1500000元。2019年3月27日，经胡满洪申请，由广东省中山市第二人民法院查封；2019年5月20日，经袁恒杰申请，由广东省中山市第二人民法院查封；2019年8月29日，经金奇申请，由广东省中山市第二人民法院查封；2019年11月8日，经李文光申请，由广东省中山市第二人民法院查封。 本院认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案土地登记在蓝景光、蓝文柱名下，至今并未办理变更登记，不具有物权变动的效力。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产或其它财产权”。本案中，涉案土地登记的权利人为蓝景光、蓝文柱，蓝景光、蓝文柱作为被执行人，本院依法查封登记在其名下的不动产符合法律规定，并无不妥。最后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，欧在添虽然在本院查封涉案不动产前已经与蓝景光、蓝文柱就该不动产签订《土地转让协议》且支付了全部价款，但蓝景光、蓝文柱事后却又将土地使用权抵押给抵押权人李卫珍，不符合常理，且欧在添提供的证据不能形成完整的证据链证明其已在人民法院查封之前已合法占有该不动产，更不能证明非因欧在添原因导致涉案不动产未办理过户登记，故本院认为欧在添所述其与蓝景光、蓝文柱间就涉案不动产间的买卖行为不属于本法条规定的可以排除本院执行的情形。综上所述，欧在添的异议请求于法无据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回异议人欧在添的异议请求。 当事人、案外人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  黄炳炎 人民陪审员  区耀荣 人民陪审员  曹学龙 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  崔梦勤