安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2963号 上诉人（原审被告、反诉原告）:合肥市青松咖啡屋，住所地安徽省合肥市庐阳区庐江路**。 执行事务合伙人：曹巍。 委托诉讼代理人：何朕，北京（大成）合肥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，北京（大成）合肥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:安徽国润纺织服务中心，住，住所地安徽省合肥市庐阳区庐江路**/div> 法定代表人：陈亚琴，总经理。 委托诉讼代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迪，安徽世邦律师事务所实习律师。 上诉人合肥市青松咖啡屋（以下简称青松咖啡屋）因与被上诉人安徽国润纺织服务中心（以下简称国润服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初11543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 青松咖啡屋上诉请求：撤销原判，改判驳回国润服务中心的诉讼请求，国润服务中心赔偿青松咖啡屋各项损失人民币2万元。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、国润服务中心在2019年5月7日至2019年10月22日期间将租赁房屋房门封住，青松咖啡屋在此期间无法使用房屋，无需支付此期间租金及物业费。一审仅扣除4万元，处理不公。2、国润服务中心恶意封门，且租赁房屋长期污水渗漏，国润服务中心拒绝维修，一审认定青松咖啡屋违约且须支付违约金，于法无据。3、国润服务中心恶意封门给青松咖啡屋造成实际经营损失，应酌情赔偿损失。青松咖啡屋为维修房屋污水渗漏的问题支付了费用，日常经营亦受到影响。 国润服务中心辩称，1、青松咖啡屋自2019年4月15日后未支付房屋租金，截至2019年10月27日累计拖欠租金及管理费86666.5元。双方对封门时间存在异议，青松咖啡屋不能提供完整证据证明其主张的封门情况，一审根据庭审初步认定封门期间为2019年5月7日至2019年10月1日，并据此酌定减免房房屋租金及物业费40000元。实际封门期间应为2019年5月30日至2019年10月1日。2、国润服务中心无奈多次以书面方式催缴租金并要求返还房屋，青松咖啡屋不予理会。青松咖啡屋在一审庭审中提出庭后提交2019年4月15日之后房屋租金缴纳凭证，此后并未能提供任何缴费凭证。双方已于2020年1月21日办理房屋交接手续，青松咖啡屋未支付2019年4月15日至2020年1月21日期间租金。3、青松咖啡屋未提供完整的证据表明其存在经济损失，以及损失与国润服务中心的关联，其索要经济赔偿无事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 国润服务中心向一审法院起诉请求：1、解除其与青松咖啡屋之间的租赁合同关系,青松咖啡屋返还房屋;2、青松咖啡屋支付房屋使用费及物业管理费暂计80000元(自2019年4月15日暂计算至2019年10月15日,顺延计算至房屋返还日止);3、青松咖啡屋支付违约金21600元(暂计算至2019年12月15日,按年利率36%标准计算至房屋返还日止)。 青松咖啡屋向一审法院反诉请求：国润服务中心赔偿经济损失90000元。 一审法院认定事实：2014年8月15日，安徽省纺织工业厅招待所与青松咖啡屋签订房屋租赁合同，合同约定：安徽省纺织工业厅招待所将位于合肥市的房屋出租给青松咖啡屋用于经营；租期自2014年8月15日至2015年8月14日；每季度租金30000元，承租方需提前一个月按季度支付租金，先付款，后用房；承租方每季度须向出租方交纳物业综合管理服务费10000元整；双方签订本合同时，承租方需向出租方交纳履约保证金20000元整；承租方拖欠租金累计一个月的，出租方可以终止合同，收回房房屋；承租方逾期交付租金及综合管理费的，除应及时如数补交外，每日还应支付月均租、费金额10%的违约金；承租方因故终止合同，如由此造成出租方的经济损失，所交履约保证金出租方不予退还。合同签订后，双方按照合同约定履行了义务。该租赁合同到期后，青松咖啡屋继续使用案涉房屋，双方未续签租赁合同，仍履行原合同。 2016年4月19日，安徽省纺织工业厅招待所企业名称经核准变更为国润服务中心。青松咖啡屋向国润服务中心支付了截至2019年4月16日的租金及物业管理服务费。 2019年5月7日，国润服务中心将案涉房屋房门封住，致使青松咖啡屋无法使用房屋。国润服务中心自述其于2019年10月1日将涉案房屋封住的房门打开，此后青松咖啡屋继续使用房屋。2019年10月24日，国润服务中心向青松咖啡屋邮寄解除租赁关系通知书，通知青松咖啡屋自该通知发出后第三日双方租赁关系解除，要求青松咖啡屋立即搬离。该通知于2019年10月25日被青松咖啡屋前台人员签收。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同到期后，青松咖啡屋继续使用案涉房屋，国润服务中心未提出异议，该租赁合同继续有效。根据合同约定，青松咖啡屋应当提前一个月支付下一个季度的租金，拖欠租金累计一个月的，出租方有权终止合同。青松咖啡屋向国润服务中心支付了截至2019年4月16日的租金及物业管理费，此后未再支付任何费用，故国润服务中心诉请解除房屋租赁合同并收回房屋，予以支持，确认双方之间的房屋租赁合同于国润服务中心向青松咖啡屋发出租赁关系解除通知的第三日即2019年10月27日解除。 按照合同约定每季度租金及物业管理费标准为40000元，自2019年4月17日至2019年10月27日青松咖啡屋需支付国润服务中心86666.5元。因青松咖啡屋未按约支付租金，国润服务中心在2019年5月7日至2019年10月1日期间案涉房屋的房门封住，导致青松咖啡屋无法使用房屋，对此期间租金及物业管理费酌减40000元，另扣除青松咖啡屋支付的履约保证金20000元，青松咖啡屋还需支付国润服务中心房屋租金及物业管理费共计26666.5元。 青松咖啡屋未按约支付租金及物业管理费给国润服务中心造成利息损失，国润服务中心要求青松咖啡屋按拖欠租金和物业管理费年利率36%的标准支付违约金，过分高于利息损失。综合本案案情，酌定青松咖啡屋自2019年3月16日起以26666.5元为基数，按年利率8%标准向国润服务中心支付违约金至实际返还房屋之日止。 房屋租赁合同于2019年10月27日解除后，青松咖啡屋继续占用房屋，酌定青松咖啡屋按房屋租赁合同约定的租金及物业管理费每季度40000元标准向国润服务中心支付房屋占有使用费至房屋返还日止。 青松咖啡屋诉请国润服务中心赔偿经济损失90000元，无相应事实及法律依据，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、确认安徽国润纺织服务中心与合肥市青松咖啡屋之间的房屋租赁合同（租赁房屋位于于2019年10月27日解除；二、合肥市青松咖啡屋于判决生效之日起十五日内将位于庐江路106号的房屋返还安徽国润纺织服务中心；三、合肥市青松咖啡屋于判决生效之日起十五日内支付安徽国润纺织服务中心房屋租金及物业管理费共计26666.5元及违约金（自2019年3月16日起以26666.5元为基数按年利率8%的标准计算至实际返还房屋之日止），并自2019年10月27日起按每季度40000元的标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止；四、驳回安徽国润纺织服务中心的其他诉讼请求；五、驳回合肥市青松咖啡屋的反诉请求。本诉案件受理费1206元，由安徽国润纺织服务中心负担576元，合肥市青松咖啡屋负担630元；反诉案件受理费1025元，由合肥市青松咖啡屋负担。 二审期间，青松咖啡屋向本院提交送达回证一组、交房通知一张、2020年1月21日房屋交接书面材料影印件一张，以证明案涉房屋已于2020年1月21日交接，房屋占有费止付日期应为2020年1月20日；国润服务中心质证称认可前述材料的真实、合法、关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：青松咖啡屋、国润服务中心于2020年1月21日办理了涉案租赁房屋交还手续，双方认可本院就此一审程序终结后新发生的事实作出处理。 本院认为，国润服务中心自2014年8月15日起将位于合肥市的房屋出租给青松咖啡屋经营使用，双方为此签订了书面房屋租赁合同，合同于2015年8月14日到期后双方未续签书面合同，青松咖啡屋继续使用房屋，国润服务中心按原合同约定标准收取租金及物业管理费，双方建立了不定期租赁合同关系。青松咖啡屋未支付2019年4月16日以后租金及物业管理费，国润服务中心据此主张解除双方房屋租赁合同及租赁标的物返还，一审予以支持，本院予以确认。国润服务中心在青松咖啡屋欠付租金及物业费情况下将租赁房屋房门封堵，系自行救济行为，但封堵数月之久超出了合理限度，因双方对封堵具体期间的陈述不一致，亦未能就各自主张的期间提供证据予以证实，一审酌情免除青松咖啡屋的4万元租金及物业管理费支付责任，并无不妥，本院予以认同。因青松咖啡屋拖欠租金及物业管理费，违约事实清楚，且一审已免除其4万元租金及物业管理费支付责任，其上诉主张国润服务中心赔偿封门期间营业损失2万元，本院不予支持，其上诉称无需向国润服务中心支付违约金，本院亦不予采纳。 鉴于双方于一审程序终结后的2020年1月21日办理了房屋交还手续，本院据此认定青松咖啡屋向国润服务中心支付合同解除日2019年10月27日至2020年1月20日期间房屋占有使用费及物业管理费合计37333元，并就一审判决第三项部分内容予以明确。 综上所述，青松咖啡屋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1127元，由合肥市青松咖啡屋承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月十六日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。