文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10492-10495、10498-10501、10505-10506、10509、10511、10515号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙恒志等20人（身份信息见附表）。委托代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。委托代理人：陈香萍。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市天盛房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市阜沙镇阜沙大道。法定代表人：何淑玲，总经理。委托代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。委托代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。再审申请人孙恒志等20人与再审申请人中山市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）商品房预售合同纠纷共13宗系列案，双方分别不服广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终7535号、（2018）粤20民终7530号、（2018）粤20民终7545号、（2018）粤20民终7540号、（2018）粤20民终7542号、（2018）粤20民终7546号、（2018）粤20民终7544号、（2018）粤20民终7547号、（2018）粤20民终7532号、（2018）粤20民终7529号、（2018）粤20民终7541号、（2018）粤20民终7543号、（2018）粤20民终7538号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。孙恒志、巢居桌和史登菊、黄远良和林彩桂、梁栈文和罗伟玲、张晓华和周涛、马金华、陈燕（简称陈燕等11人）申请再审称：1、二审法院认定双方当事人在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金以每日万分之一计算是错误的。双方在合同中仅约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并没有二审法院认定的“如出卖人逾期办证，则自其迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的内容。2、二审法院存在大量“同案不同判”的情形。二审法院对同一楼盘、同一诉讼批次、对逾期办证有相同合同约定的另外14宗案件均判令天盛公司按照年息6%的标准计付违约金，而在本案中却判令按照日息万分之一的标准计算违约金，难以令人信服。3、二审法院适用法律错误，本案应以中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金。合同约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的违约责任条款，未与天盛公司逾期办理房屋产权证书的违约时限相联系，即无论天盛公司逾期办证延续多久均只承担房价款1%的违约金，显然与其所承担的违约责任不相符，也与购房人支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，违约金显然过低，故一、二审法院均已认定合同中以1%作为逾期办证固定违约金的约定无效。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的标准计算违约金。4、根据购房人重新对720个工作日的核查结果，二审法院对逾期办证违约金起算时间的计算存在明显错误，由此导致违约天数以及违约金总额计算及判决均为错误。据此，请求再审。刘晓溶、许顺华和黄金惠、钟海雄、黄龙承和刘冬莲、林景森、陈世才和邓爱琴（简称刘晓溶等9人）申请再审，申请再审理由与陈燕等11人申请再审理由的1、2、3点相同。天盛公司提交意见称：孙恒志等20人的再审申请缺乏事实依据，应予驳回。天盛公司分别申请再审称：一、二审判决认定事实错误，判决结果不公。1、一、二审判决忽略政府政策变更因素在逾期办证中的主要作用，片面将逾期办证的全部责任归咎于天盛公司，明显不公。根据天盛公司提交的中山市规划局办公室《关于超容积率补地价有关问题的通知》、中山市人民政府办公室《市政府常务会议决定事项通知》、中山市城乡规划局办公室《中山市建设用地容积率调整规范》等证据可以证明，逾期办证的原因系由于政府政策所导致。天盛公司与购房人签订的《合同补充协议》第七条第2款约定，“若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用证》进度的政府行为，甲方可据实顺延本条的办证期限”，天盛公司依据该约定有权顺延办证期限。因此，自2014年7月1日新政策颁布执行到2015年10月26日，天盛公司因执行新政策办理完增加面积的规划变更手续这段时间不应纳入合同约定的720个工作日内。2、天盛公司由于为购房人房产所属土地办理使用年限延长导致逾期，根据利益损害补偿和公平原则，购房人无权再向天盛公司主张逾期办证的法律责任。案涉土地使用权原来是截止2073年12月20日到期，但小区其他部分的土地使用权截止2077年12月4日到期，后中山市发布该情况的处理办法，要求天盛公司补缴土地出让金，将不同地块的使用年限按最晚到期的土地使用年限合并处理。据此天盛公司与中山市国土资源局于2017年10月13日签订《中山市国有土地使用权出让合同》，补缴土地出让金4276939元和缴纳税款130446.67元。天盛公司为购房人的利益支付巨款，购房人不应再主张损失。3、逾期办证违约金按已付房价款的1%计算，是双方签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效，一、二审判决否定该约定的法律效力错误。据此，申请再审。本院经审查认为，本13宗系列案中，二审判决认定案涉《商品房买卖合同》约定逾期办证违约责任为“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，该基本事实认定与合同约定不符，据此作出的判决结果和理由均缺乏充分的事实依据。因此，案涉合同关于逾期办证违约金的约定属于基本事实，应在查明上述事实的基础上依法作出处理。综上所述，孙恒志等20人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令中山市中级人民法院再审本13案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年六月三十日书记员  苏冰娜附表：孙恒志等20人身份信息表            序号              申请再审案号              二审案号              再审申请人（购房业主部分）基本情况                  1              (2019)粤民申10492号              （2018）粤20民终7535号              孙恒志，男，1990年2月15日出生，汉族，住广东省廉江市。                  2              (2019)粤民申10493号              （2018）粤20民终7530号              刘晓溶，女，1980年10月21日出生，汉族，住重庆市忠县。                  3              (2019)粤民申10494号              （2018）粤20民终7545号              巢居桌，男，1981年2月11日出生，汉族，住广东省广州市从化区。      史登菊，女，1982年1月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区。                  4              (2019)粤民申10495号              （2018）粤20民终7540号              黄远良，男，1974年10月12日出生，汉族，住广东省平远县。      林彩桂，女，1975年7月6日出生，汉族，住广东省平远县。                  5              (2019)粤民申10498号              （2018）粤20民终7542号              许顺华，男，1975年10月9日出生，汉族，山东省荏平县。      黄金惠，女，1976年10月3日出生，壮族，广西壮族自治区贵港市覃塘区。                  6              (2019)粤民申10499号              （2018）粤20民终7546号              梁栈文，男，1986年2月12日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      罗伟玲，女，1989年5月17日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  7              (2019)粤民申10500号              （2018）粤20民终7544号              钟海雄，男，1985年9月13日出生，汉族，住广东省兴宁市罗浮镇。                  8              (2019)粤民申10501号              （2018）粤20民终7547号              黄龙承，男，1980年12月8日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      刘冬莲，女，1981年11月10日出生，汉族，住江西省九江市九江县。                  9              (2019)粤民申10505号              （2018）粤20民终7532号              张晓华，女，1974年8月18日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      周涛，男，1976年3月16日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  10              (2019)粤民申10506号              （2018）粤20民终7529号              林景森，男，1972年2月13日出生，汉族，住广东省陆丰市。                  11              (2019)粤民申10509号              （2018）粤20民终7541号              马金华，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。                  12              (2019)粤民申10511号              （2018）粤20民终7543号              陈燕，女，1988年8月6日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。                  13              (2019)粤民申10515号              （2018）粤20民终7538号              陈世才，男，1975年5月2日出生，汉族，住广东省中山市阜沙镇。      邓爱琴，女，1977年1月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区。