广东省韶关市武江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0203执异14号 异议人（利害关系人）：梁荣凤，女,1981年11月4日出生，汉族，住韶关市武江区。 委托代理人：梁子龙，广东众同信律师事务所律师。 委托代理人：杨豪，广东众同信律师事务所律师。 申请执行人：韶关市区农村信用合作联社。住所地：韶关市武江区新华南路**福星楼。 法定代表人：孟翼，理事长。 被执行人：王业斌，男，1969年6月26日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：王宏昌，男，1989年11月15日出生，汉族，住韶关市武江区。 本院在执行申请执行人韶关市区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）与被执行人王业斌、王宏昌借款合同纠纷一案中，异议人梁荣凤于2020年5月28日对本院以不带租方式网络司法拍卖的房屋及商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人梁荣凤称，异议人于2016年4月26日与被执行人王业斌、王宏昌签订书面租赁合同，租赁被执行人位于浈××区××房屋及浈××区××大厦首层××号商铺，租期为9年，租金共计人民币450000元，并已一次性全部付清。此后,上述房屋、商铺的租金异议人向其他承租人收取。在订立租赁合同时，王业斌、王宏昌曾说明房屋与铺面均无抵押，现法院告知执行不带租拍卖房产，损害了异议人的租赁权利。根据有关法律规定，拍卖财产时排除租赁合同权利的，应通过诉讼程序解决，而非在执行过程中直接否定租赁合同的效力。现提出执行异议，请求撤销（2019）粤0203执1236号《网络拍卖告知书》中不带租拍卖的决定，确认涉案房产带租拍卖。 本院查明，本院受理的农村信用社与王业斌、王宏昌金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，双方当事人于2018年10月15日自愿达成调解协议：“一、被告王宏昌、王业斌欠原告韶关市区农村信用合作联社借款本金1300000元及利息113495.88元（含罚息，利息、罚息暂计至2018年7月20日），本息合计1413495.88元（利息的计算：以借款本金1300000元为基数，按合同约定的贷款利率7.8375%，逾期利率11.75625%计收至清付之日止），由王宏昌于2019年3月30日前全部还清。具体为：2018年11月30日前归还本金20万元，2019年1月30日前归还本金30万元，2019年3月30日前还清全部欠款本息。二、被告王业斌对被告王宏昌上述欠款承担连带清偿责任。三、被告王宏昌若有任何一期未按上述约定还款，原告韶关市区农村信用合作联社可就所欠款项全额向法院申请强制执行。四、如被告王宏昌未履行本协议第一项确定的义务，原告韶关市区农村信用合作联社有权要求对被告王宏昌、王业斌共有的韶关市浈江区复兴路25号华达大厦首层6号商铺（房产证号：粤房地权证韶字第××号）、浈江区复兴路25号华达大厦首层18号商铺（房产证号：粤房地权证韶字第××号）、浈江区下后街32号房产（房产证号：粤房地权证韶字第××号）进行拍卖、变卖，并对拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。”对此，本院作出（2018）粤0203民初1765号民事调解书予以确认。因王业斌、王宏昌未按上述协议履行还款义务，农村信用社于2019年9月6日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0203执1236号。在执行过程中，本院凭农村信用社的申请，将被执行人用以借款抵押的位于浈江区下后街32号房屋和浈江区复兴路25号华达大厦首层6号商铺委托有关部门估价后，移交阿里巴巴网上司法拍卖平台上公开拍卖，并向异议人及其他租户发出《网络拍卖告知书》，告知以不带租方式拍卖被执行人上述抵押房产。2020年6月1日，异议人梁荣凤对本院以不带租拍卖被执行人房产提出执行异议，请求撤销（2019）粤0203执1236号《网络拍卖告知书》中不带租拍卖的决定，确认涉案房产带租拍卖。 另查明，被执行人王业斌、王宏昌名下位于韶关市浈××区××及××浈××区××大厦首层××号商铺存在多份承租人与被执行人签订的租赁合同。其中第一份合同载明：2014年3月10日案外人黄福向王业斌、王宏昌租赁浈江区下后街32号房屋，租期五年；第二份租赁合同载明：2014年9月1日，案外人许粤胜向王业斌、王宏昌租赁浈江区复兴路25号华达大厦首层6号商铺，租期自2014年10月1日至2019年9月30日止；第三份租赁合同载明：2016年4月26日，异议人梁荣凤向王业斌、王宏昌租赁浈××区××房屋及浈××区××大厦首层××号商铺，租期自2016年5月1日至2025年5月1日止；第四份租赁合同载明：2019年9月25日，案外人许粤胜向王业斌、王宏昌租赁浈江区复兴路25号华达大厦首层6号商铺，租期自2019年11月1日至2024年10月31日止。 再查明，浈××区××房屋及浈××区××大厦首层××号商铺，2016年6月14日，王业斌、王宏昌因本案借款在韶关市房地产登记中心办理了抵押登记，抵押权人为农村信用社；2016年8月10日，韶关市浈江区人民法院因王业斌、王宏昌的其他债务案件被首次登记查封；2019年11月6日，本院因本案执行被登记轮候查封。 本院认为，本案争议的焦点为：一、异议人梁荣凤是否能确定为涉案房产履行合同的承租人，从而享有在租赁期内带租拍卖的权利。二、在执行案件中决定以不带租拍卖涉案房产是否存在不当。 一、关于合同承租人的问题。从梁荣凤提交的房产租赁合同及收据等材料来看，其与被执行人签订合同的时间虽然在抵押、查封登记之前，但在合同签订至今，并无实际占有使用租赁的房产，其提出已一次性付清48万元共九年的租金明显与合同约定及支付凭据等证据材料不一致，也不符合租赁市场的交易常理，况且本院在执行中向申请执行人及现承租人调取的租赁合同来看，涉案房产在梁荣凤签订合同之前已有其他承租人与被执行人签订租赁合同，且一直承租占有使用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，如在涉案房产租赁合同均有效的情况下，也应按房产占有及合同在先等因素确定履行合同的承租人。显然，本案可确定浈江区下后街32号房实际履行合同的承租人为案外人黄福；浈江区复兴路25号华达大厦首层6号商铺实际履行合同的承租人为案外人许粤胜。因此，异议人梁荣凤并非涉案房产履行合同的实际的承租人，自然也就不能享有在租赁期内带租拍卖的权利。 二、关于不带租拍卖的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权、不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”的规定。本案中，被执行人王业斌、王宏昌于2016年6月14日将上述房屋及商铺抵押给了申请执行人农村信用社。根据上述规定，能对抗本案农村信用社抵押权的租赁合同必须在此之前成立。而案外人黄福、许粤胜虽然均在涉案房产抵押权登记及查封前与被执行人王业斌、王宏昌签订租赁合同，但租期均已在2019年间届满，2019年之后续签的合同自然不能对抗本案农村信用社的抵押权。因此，本院为提高房产变现效率及实现拍卖房产价值的最大化，决定去除原有的租赁权，对涉案房屋及商铺不带租拍卖的决定并无不当。 至于异议人梁荣凤及其他承租人或因租赁的房产被拍卖权益受损的问题，可根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，由租赁双方视实际情况另行主张权利。因此，异议人梁荣凤请求撤销（2019）粤0203执1236号《网络拍卖告知书》中不带租拍卖的决定，确认涉案房产带租拍卖，理据不足，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十七条第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回梁荣凤的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向韶关市中级人民法院申请复议。 审判长  吕韶杰 审判员  邱华英 审判员  朱建祥 二〇二〇年六月十五日 法官助理蒋星 书记员骆健