西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初11123号原告：杜炳坤，男，1945年10月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：安娜，陕西恒达律师事务所律师。被告：西安盛润置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵刘，系公司总经理。委托诉讼代理人：冯钢，男，1972年11月17日出生，汉族，住西安市碑林区，系公司员工。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。原告杜炳坤与被告西安盛润置业有限公司（以下简称“盛润置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜炳坤及其委托诉讼代理人安娜，被告盛润置业公司委托诉讼代理人冯钢、李琴琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜炳坤诉称，2016年4月12日，原告杜炳坤与被告盛润置业公司签订合同编号为2-1-15的《梦想城商铺认购协议书》，原告认购被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX街XX号XX单元XX层XX号房屋，并于当日交付房款272664元。根据协议第三条第五款约定：本协议项下房屋交房时间为2016年6月30日，若届时因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权退房。合同签订至今，被告仍未与其签订《商品房买卖合同》，且被告因建审手续不完善等因素也未向原告交付涉案房屋。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的合同编号为2-1-15号的《梦想城商铺认购协议书》无效；2、被告立即返还原告购房款272664元；3、被告支付自2016年4月12日至2019年11月30日利息47271元，后仍按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；4、被告支付自2019年10月1日至2019年12月10日租金损失11606元，后仍按照租金59693元为基数计算至实际清偿之日的利息；5、本案诉讼费由被告承担。    被告盛润置业公司辩称，原告主张合同无效，被告同意。但双方已经全部履行完毕己方义务。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案不涉及其他问题，故重点答辩双返问题。要解决双返问题，前提是对本案的法律关系和案件性质作出正确认定。本案中，被答辩人在诉状中刻意隐瞒了一个重要的事实，即就案涉商铺，同日同时连续签订两个合同，即在《梦想城商铺认购协议书》外，还签订了一份《商铺租赁合同》。该《商铺租赁合同》如果能成为独立的合同，本身也是无效的。答辩人认为，这两份合同实质上是一份合同，《商铺租赁合同》作为当时销售操作的需要，实际上只是《梦想城商铺认购协议书》的一部分。因为，根据《商铺租赁合同》，从2016年10月1日前，答辩人就需要向被答辩人支付“租金”，而实际情况是，此时案涉商铺尚未建成，换句话说，租赁物不存在，而《合同法》212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”按照一般的流程，答辩人作为出售方，应在房屋建成以后，交付于被答辩人（买受人），被答辩人接收房屋并验收合格以后，与答辩人签订租赁合同并将房屋交由答辩人占有、使用。而本案的实际情况是，被答辩人交了一半的购房款，至今没有接收到案涉商铺，究其原因，《商铺租赁合同》和《梦想城商铺认购协议书》是同时所签，所谓的“租金”并不真实，实质是对房价的变通处理。房子还没有盖好就开始收取租金，这是租赁合同吗？从法律上说，案涉的所谓两个合同都只是双方的债权行为，因为案涉租赁的标的物并不存在，没有交付前提，也就没有任何意义上的物权行为。据此，《商铺租赁合同》不可能成为一个独立的合同，只能是《梦想城商铺认购协议书》的一部分，而没有交房即开始支付“租金”，充分证明这是对起始房价调整的方法与标准。至于《商铺租赁合同》约定的租赁期限截止日为2019年9月30日，这只能说明，是房价调整的截止日期。同时，如果是租赁合同，为何“租金”的计算方式不是按照案涉商铺的面积为基础计算，而是按照购房款作为计算基础，且三年标准各不相同？对答辩人来说，这是一种销售方式，而对于被答辩人来说，这是一种在充分沟通的基础上同意以有条件的实际低价购买商铺的行为。综上所述，答辩人认为，同时签订所谓的两份合同的表象下，实质上只是一份合同，其性质是：商铺返点销售（预约）合同。要完成的任务，是以三年为期，将房价确（固）定下来。出售方图加快建设速度，买受方则获低价。法理依据在于：《民法总则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”所谓虚假行为，是行为人与相对人双方合意为虚假的意思表示，本质上是不真实的；所谓隐藏行为，是行为人与相对人将真意隐藏在虚假行为之中的行为。本案的虚假行为就是所谓的租赁合同，而隐藏行为是在特殊情况下采取的一种在房地产业多有出现的变通方式，即为了扩大资金规模，加快工程建设，售房时买方先支付稍高一点的购房款，然后由卖方在一定期限内按一定比例逐渐的返还购房款，返还采取返点的形式。也就是说，签订合同时的购房款是初始价位，三年返点期结束时的剩余购房款，才是真正的购房价位。总之，本案涉及的双方所签订的合同是无效的，返点销售是真实的，返点内容是确定的，双方履约是诚信的。关于双返，本案被答辩人请求“判令被告一次性返还原告购房款272664元”没有合同依据和法律依据，根据前文论述，答辩人认为，应该返还的购房款金额为115292元（公式：交付金额-返点金额=应返还金额）。被答辩人在诉讼请求中要求答辩人支付利息，并提出以贷款利率为标准，亦无合同依据及法律依据。对于无效合同，《合同法》第58条规定：“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案就属于双方都有过错的情况，如前文所述，本案所涉合同具有充分知晓、事先合意、统一文本、同时签订等四个特点。信息充分对等，过错程度亦应对等。考虑本案具体情况，《梦想城商铺认购协议书》第三条第5款约定：“按银行同期存款利率计息”；而众多已退房者是按照“央行现行活期利率”计算的。据此情况，答辩人认为，按银行同期活期存款利率计，既参照了事先约定，又使众多已退房者与被答辩人采同一标准，彰显一体对待、妥善解决之精神，这样被答辩人的实际损失仅仅是115292元实际已交购房款银行同期活期存款利息的损失，而该损失，因本案双方过错均等，各负担一半为宜。被答辩人在诉讼请求中要求答辩人支付租金损失，没有合同依据和法律依据。被答辩人与答辩人签订了商铺返点销售（预约）合同，2019年9月30 日前的三年是对起始房价调整的期限，三年期满后，双方应就商铺问题另行协商，但被答辩人尚未与答辩人就商铺问题达成新的合意，答辩人作为项目建设方，拥有商铺的全部权利，被答辩人对商铺没有任何权利，自然也没有收取租金的权利。经审理查明，2016年4月12日，原告杜炳坤作为买受人（乙方）与被告盛润置业公司作为出卖人（甲方）签订了《梦想城商铺认购协议书》(编号为2-1-15)，合同约定，乙方购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX街交汇处西南角的梦想城项目，房号为1单元2层15号房屋，房屋总价款542664元。乙方选择按揭的方式付款，于本协议签订时付清总房款的50%，即272664元，余款50%于甲方通知办理银行贷款手续15日内，办理银行贷款相关手续。涉案房屋交房时间为2016年6月30日，若届时，因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权选择退房，甲方将乙方已付购房款全额退还，按银行同期存款利率计息。上述合同签订同日，原告向被告缴纳购房款272664元。截止庭审之日，原告未收房。被告认可其所开发的楼盘无任何建审手续。另查明，被告辩称意见中所指的《商铺租赁合同》，系2016年4月12日，原告杜炳坤作为出租方、案外人西安东阳房地产咨询有限公司作为承租方、被告盛润置业公司作为保证方，以涉案房屋作为标的物所签订。以上事实，有《梦想城商铺认购协议书》、《商铺租赁合同》、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告盛润置业公司签订认购书以认购被告开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目无任何建审手续，致双方签订的认购书所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告盛润置业公司签订的认购协议系无效合同，被告盛润置业公司已收取原告的购房款272664元应当予以返还关于原告主张的利息及租金损失一节，因被告盛润置业公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而原告也未认真全面核实所购房屋的实际情况亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，本院酌情认定被告盛润置业公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付购房款272664元被占用期间的利息损失。租金损失一节，不予支持。至于被告所称其已经基于《商铺租赁合同》，以返点的形式向原告返还了部分房款的问题。因《商铺租赁合同》的签订主体并非本案原、被告，且商铺租赁合同与本案不属于同一个法律关系，不宜一并处理，被告可通过另诉方式主张其相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告杜炳坤与被告西安盛润置业有限公司于2014年4月12日签订的《梦想城认购协议书》 (编号为2-1-15)无效；二、被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜炳坤返还购房款272664元及利息损失（以272664元为基数按照中国人民银行同期存款利率的60%为准计算自2016年4月12日起至实际给付之日止）；三、驳回原告杜炳坤其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9227元，减半收取计4613.5元，由原告杜炳坤承担1850元，由被告西安盛润置业有限公司承担2763.5元。因原告已预交，被告西安盛润置业有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     申  国  英                          二 〇二 〇 年 六 月十八日                          书  记  员     陈      静打印：相丽华        校对：刘婷婷     2020年  月  日送达