陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民初40号原告（执行案外人）：刘小丽，女，1967年3月11日出生，汉族，无业，住铜川市耀州区。委托诉讼代理人：梁安，陕西兰天律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯苗，陕西兰天律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部。住所地:上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路****。法定代表人：彭永寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司。住所地:。住所地:西安市未央大道**中登大厦**v>法定代表人：该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司职员，住西安市莲湖区。原告刘小丽与被告上海绍瑞物资经营部、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘小丽委托诉讼代理人梁安、侯苗，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，被告中登房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小丽向本院提出诉讼请求：1.不得执行凤城九路中登文景时代3号楼1单元13层11302室，并解除对该房屋的查封；2.确认刘小丽是上述房屋的所有权人；3.本案诉讼费由被告上海绍瑞物资经营部、中登房地产公司承担。事实与理由：原告刘小丽于2011年4月13日与被告中登房地产公司签订编号为3-1-1302号的《中登文景时代商品房买卖协议》，购买位于西安市未央区“中登文景时代”项目一期第3幢1单元13层1302号房，总价为：282584元，原告于2011年4月一次性支付了购房款，之后被告中登房地产公司向原告刘小丽实际交付了该房屋，原告早已实际入住并合法占有该房产。综上：本案原告刘小丽是该房屋的所有权人，已实际合法占有、使用该房屋，享有足以排除被告上海绍瑞物资经营部对该房屋执行的权利。法院因上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司之间的买卖合同纠纷一案查封原告刘小丽的房屋，侵害了原告刘小丽的所有权，现原告为维护其合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》119条和227条之规定向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序做出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、刘小丽要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。刘小丽称其早已与中登房地产公司就西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期3幢1单元13层302号房屋签订协议，达成买卖合意。2011年4月13日，双方签订《商品房买卖协议》，后刘小丽按照约定向中登房地产公司支付了全部房款。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，刘小丽虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”。本案中刘小丽虽然持有协议，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有人依然是中登房地产公司，并不属于刘小丽所有。故刘小丽要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，刘小丽的诉讼请求无任何事实及法律依据，不能成立。法院的执行行为正确应予继续执行，故请求驳回刘小丽的诉讼请求。被告中登房地产公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，认可原告刘小丽的诉讼请求。涉案房屋确实在法院查封前就已经出售给了刘小丽，刘小丽也向中登房地产公司缴纳了购房款，涉案房屋也在查封前交付给了刘小丽，刘小丽一直居住至今。涉案房屋至今未能办理房产证系中登房地产公司的原因造成，与原告刘小丽无关。刘小丽的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，房号及面积分别为3-12602等104套房屋（包括涉案房屋），查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。刘小丽作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11302号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1124号执行裁定：驳回原告刘小丽的执行异议申请。刘小丽遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2007年4月18日，中登房地产公司向刘小丽的丈夫王平顺出具中登文景时代十三号楼内部认购单，王平顺认购13#-13C东，订房面积90平方米，交付金额2万元整。2007年4月18日，中登地产公司向王平顺出具《收据》（NO.0019104），载明王平顺交款20000元，收款事由13#13C东（90平方米）；2007年4月21日，中登房地产公司向王平顺出具《收据》（NO.0019112），载明王平顺交款51890元，收款事由13#13C东,（90平方米）；2007年4月25日，中登房地产公司向王平顺出具《收据》（NO.0019043），载明王平顺交款200000元，收款事由13#13C东（90平方米）。2011年4月13日，中登房地产公司与刘小丽签订《商品房买卖协议》，约定刘小丽购买中登文景时代第3幢1单元13层11302号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币3021元/平方米，总价282584元。付款方式及期限为一次性付款，房款已付271890元，签订商品房买卖合同时付清全款。同日，中登房地产公司向刘小丽出具《收据》（NO.0005292），载明刘小丽交款271890元，收款事由3#-1-1302（93.54平方米）。2020年3月13日，中登文景时代物业管理中心出具证明一份，证明刘小丽为西安市经开区明光路131号中登文景时代3号楼1单元1302室住户。刘小丽出具2014年6月—2018年3月、2019年9月－2020年3月期间相关物业费收据2份及电费、天然气费用的缴费票据。又查，刘小丽与王评述1989年11月6日结婚。刘小丽提交的西安市住房情况查询申请表显示刘小丽、王平顺夫妇在西安市曲江新区、浐灞生态区均无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异1124号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、结婚证、《西安市住房情况查询申请表》庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：刘小丽就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢1单元13层1302号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案经查，刘小丽与中登房地产公司于2011年4月13日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖协议》约定刘小丽购买中登文景时代第3幢1单元13层1302号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币3021元/平方米，总价282584元。涉案房屋已由刘小丽丈夫王平顺先后于2007年4月18日，2007年4月21日，2007年4月25日交付房款271890元，有中登地产公司出具的收据予以佐证，故刘小丽支付房款已超过合同约定总价款的50%。根据西安中登物业有限公司出具的证明，结合物业费、电费、天然气费收费票据等证据，证明涉案房屋已由刘小丽实际占有使用。刘小丽提交的西安市住房情况查询申请表显示刘小丽、王平顺夫妇名下无其他用于居住的房屋。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，刘小丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，刘小丽主张不得执行涉案房屋，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，刘小丽虽然与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》并支付了价款，但该房屋并未办理过户登记手续，刘小丽享有的仅为物权期待权，故其要求确认其为涉案房屋所有人的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位西安市经济技术开发区路中登文景时代项目3幢1单元13层1302号房屋；二、驳回原告刘小丽其他诉讼请求。本案案件受理费5378元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 陈帅二〇二〇年六月一日法官助理 王坤书 记 员 李艳