天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初2480号原告：张宝才，男，1971年8月21日出生，汉族，职工，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：闫小竣，天津承泰律师事务所律师。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地：天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，公司员工。原告张宝才与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝才的委托诉讼代理人闫小竣，被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝才向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房产；2.判令被告支付原告自2016年11月1日至2020年5月10日的已付购房款利息220000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，原被告就蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房产买卖，签订了天津市商品房买卖合同，约定原告支付房屋总价款1300247元，被告于2016年10月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，因被告未能及时取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，未能及时交付房屋。故起诉。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉求，请求法院予以驳回。第一，之前原告办理收房手续，被告方要求原告补全2017年至今物业费，因为原告没有补全物业费，所以不同意给原告房子，如果原告交了物业费，就同意给原告房子；第二，关于已付款利息，原告与被告公司签订商品房买卖合同及补充协议，对逾期交房有两处约定，其中补充协议第四条是对主合同第五条的变更，应以补充协议第四条为准。补充协议第四条约定，被告应向原告支付违约金，而不需要支付利息，违约金上限为已付房款的2%。故不同意原告的计算方法。不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2015年11月11日，以张宝才为乙方、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋，总价款为1300247元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2015年11月11日，张宝才向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付商品房购房款390247元。2016年1月19日，张宝才向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付购房款910000元。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。因疫情原因导致延后交房，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年4月份通知业主收房，由于张宝才拒绝交纳2017年至今的物业费，故至今没有办理交房手续。本院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、被告取得商品房准许交付使用证的时间、房屋尚未交付等事实均无异议，本案的争议焦点包括：（一）被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否应该立即交付房屋；（二）逾期交房利息如何计算。关于被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否应该立即交付房屋。原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定，除遇不可抗力外被告应于2016年10月31日将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的商品房交付原告使用。被告主张因原告未交纳物业费故不同意交付房屋，没有事实和法律上的依据，本院不予认可。被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应立即向原告交付涉案房屋。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，构成违约，应该承担违约责任。关于逾期交房利息如何计算。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。本院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。庭审中原被告双方均认可因疫情原因导致交房延后30天，原告同意扣除该期间的利息，本院予以认可。因此，被告应向原告支付已付购房款利息209227.8元（自2016年11月1日至2020年2月19日，自2020年3月20日至2020年5月10日）综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下：一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张宝才交付位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××＃××房屋；二、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张宝才已付款利息209227.8元，款项直接汇入原告张宝才在中国农业银行开户的6228××××7571账户；三、驳回原告张宝才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9241元（已减半，原告已预交），由原告张宝才负担48元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担9193元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告张宝才上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 闫 哲二〇二〇年六月二十四日书记员 余贵洋附：本案所适用法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。