山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初4818号原告：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郭丹月，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。被告：温某1。法定代理人：温青飞（温某1之父），男，1986年3月30日出生，汉族，农村居民，住山东省聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区**楼******，公民身份号码3715021986********。被告：温青飞，男，1986年3月30日出生，汉族，农村居民，，住山东省聊城市东昌府区上列二被告委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。原告郑玉珍与被告温某1、温青飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日依法公开开庭进行了审理。原告郑玉珍的委托诉讼代理人郭丹月，被告温青飞及其委托诉讼代理人宋以林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑玉珍向本院提出诉讼请求：判令被告履行合同，支付剩余房款58952元，并承担违约金11790元。事实和理由：2013年11月份，原告出资在原郑家镇粮所的院内建设郑家镇和聚家园小区住宅楼。2017年10月30日，被告温某1、温青飞与原告签订《房屋买卖合同》一份，以总房价213952元的价格购买和聚家园小区1号楼1单元5层东户1109室房产一套。合同签订后，被告至今未付清房款，在原告催收无果之下，诉至法院，望判如所求。被告温某1辩称，涉案房屋实际价格低于合同价格，房屋的实际价格即为155000元。2017年10月30日，被告通过和聚家园的职工解炳龙购买了涉案房屋，签订合同时与解炳龙口头约定房屋实际价格为155000元，为以后方便办理房产证，才在合同中填写了与实际价格不一致的合同价格。该事实可由贵院对解炳龙的询问笔录以及贵院（2019）鲁1502民初6644号、5015号已生效的民事判决书予以证明。另有证人温某2也可以证明该事实，而且购房合同第四条注明“房款已结清”。自2017年10月30日被告支付155000元购房款至原告起诉之日，原告从未向被告主张过所谓的剩余房款，现在的主张明显不合常理。综上所述，被告已支付完毕购房款155000元，原告的起诉无事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告温青飞辩称，房屋买卖合同的买受人是温某1，答辩人是温某1的法定代理人，原告起诉答辩人属于主体不适格。双方当事人围绕争议的事实各自提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于原告提交的在标有1109号房门之上贴有“通知”的照片，无法识别“通知”内容，但结合其他同类案件中原告提交的通知，通知并非针对特定业主，也没有具体的催款数额，只是通知“业主”核实是否尚欠房款或其他费用，如存在欠款，速到物业办公室办理补交手续的事实，不能作为针对本案被告的催款通知书；2.关于被告温青飞的主体是否适格问题，房屋买卖合同是由温青飞与原告签订，支付房款也是温青飞出资，温某1并未到场参加签订合同，而且温某1系无民事行为能力人，其名下并无财产，不具有签订房屋买卖合同的民事行为能力，实际购房人是温青飞，只是以温某1的名义签订合同，因此温青飞的主体适格；3.被告提交的（2019）鲁1502民初6644号、5015号两份生效民事判决书，仅能证明解炳龙作为郑玉珍的外甥及和聚家园的工作人员收取购房者款项的行为，构成表见代理，应视为系郑玉珍收取的房款，从而驳回了郑玉珍要求解除合同的请求，但不能以此认定被告已将全部购房款付清的事实；4.对解炳龙的询问笔录，解炳龙陈述合同价格是公司（和聚家园）规定的价格，实际价格根据楼层的不同给以优惠，优惠多少，如何优惠并没有说明，本案被告以此来证明其支付155000元即视为对合同定价213952元的房款全部结清的事实，本院不予采信；5.被告提交的31份由和聚家园业主出具的证明和情况说明，因证人与被告处于同一地位，存在共同利益，属于利害关系人，其证言本院不采信；6.证人温某2当庭证明被告温青飞所购房屋的价款是155000元，属单一证据，证明力较差，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，，住户**的和聚家园小区（**楼房）经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，和聚家园项目工程于2014年11月06日竣工。和聚家园楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。2017年10月30日，被告温青飞以其子温某1的名义与原告郑玉珍的委托代理人解炳龙签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的1号楼1单元5层东户（1109室），建筑面积为91平方米（每平方米2080元），地下室面积20.56平方米（每平方米1200元），总计以213952元的价格卖给被告温青飞；约定被告温青飞于合同生效之日起二日内首付定金155000元；双方还约定了买受方逾期付款的违约责任（《房屋买卖合同》第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行。┉┉）。原、被告双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并在《房屋买卖合同》上面加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告温青飞于2017年10月30日付购房款155000元。被告。被告温青飞现已入住所购房屋付了相关费用。原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告温青飞自交付155000元房款后，剩余房款不予交付。原告于2018年1月29日，在被告温青飞居住的和聚家园1109室房门之上张贴“通知”，通知业主核对应缴费用，包括原欠房款、开口费、维修储备金、物业费、取暖费、车位费等，要求于腊月26日（即2018年02月11日前）将所欠款项交清，但被告温青飞未交。本院认为，原告郑玉珍与被告温青飞签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了交付房屋义务，被告温青飞也应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。被告温青飞在交付部分房款后，剩余房款至今未付，在原告通知核实补交的情况下，仍以已付款完毕为理由不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零九条（当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬）的规定，原告要求被告支付剩余房款的请求，依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）的规定，依法亦应予支持。现原告诉求被告支付的违约金，按照《房屋买卖合同》第六条第2项的规定计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，本院予以支持。关于被告温青飞辩称解炳龙口头承诺涉案房屋实际价格为155000元，自己已支付完毕，因原告郑玉珍不予认可，被告也没有足够的证据予以证明，故被告的辩称意见本院不予采信。对于被告以其提交的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打勾，证明涉案房屋的价格为155000元的问题，本院认为，《房屋买卖合同》中双方约定的内容，是约束双方相互遵守的，但实际履行中，往往存在与约定不一的情形，就本案，被告也没有按照《房屋买卖合同》第四条第1项约定的“一次性交纳”来履行合同，仅按第2项分期交纳方式支付了首付款155000元，没有将剩余房款结清，故此被告主张的房款已结清的事实本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告温青飞于本判决生效之日起十日内支付原告郑玉珍房款58952元，并承担违约金11790元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，由被告温青飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  林孟良二〇二〇年六月二十三日法官助理柴新亮书记员乔善昊