江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终363号上诉人（原审原告）：景德镇农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省景德镇市新风路**。法定代表人：夏金平，该行董事长。委托诉讼代理人：罗金寿，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张进华，辽宁京桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩春美，女，1984年4月29日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。被上诉人（原审被告）：黄调荣，男，1966年3月7日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：江颖，江西景鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波春晨国际物流有限公司，住所地：浙江省宁波市北仑区梅山盐场**办公楼****。法定代表人：兰辉。被上诉人（原审被告）：陈绪翰，男，1966年7月12日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审被告）：福建建润电子科技股份有限公司，住，住所地：福建省上杭县南岗工业开发区/div>法定代表人：张天生，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：厦门博智贸易有限公司，住，住所地：福建省厦门市象兴四路**银盛大厦第****/div>法定代表人：许良省，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：彭家梁，男，1953年7月27日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审被告）：邓德山，男，1966年3月9日出生，汉族，住湖北省石首市。被上诉人（原审被告）：桐城市宜春塑料制品有限公司，住所地，住所地：安徽省桐城市新渡镇iv>法定代表人：殷宜春。被上诉人（原审被告）：深圳市朗科智能电气股份有限公司，住所地，住所地：深圳市宝安区石岩街道上排社区爱群路同富裕工业区**厂房iv>法定代表人：陈静，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：景德镇市荣昕包装材料有限公司，住所地：江，住所地：江西省景德镇市高新区迎宾大道香江陶瓷城南京东路**>法定代表人：王和盺，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：临海市金和兴金属制品有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省临海市尤溪镇坎头村法定代表人：金华达，该公司负责人。被上诉人（原审被告）：景德镇东大包装有限公司，住所地：江西，住所地：江西省浮梁县陶瓷工业园洪源路**法定代表人：林冬方。被上诉人（原审被告）：江西省财惠通实业有限公司，住所地：江西省南昌，住所地：江西省南昌市西湖区系马桩街**财投大厦v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尤祥国，该公司总经理。委托诉讼代理人：万波，男，汉族，1993年7月27日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：胡克春，男，1985年8月15日生，住江西省南昌市高新技术开发区。被上诉人（原审被告）：章莉莉，女，1978年9月24日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：范万兵，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文杰，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林晓，女，1983年12月15日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：范万兵，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文杰，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪宜发，男，1947年6月27日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被上诉人（原审被告）：汪玉平，男，1976年10月18日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上诉人景德镇农村商业银行股份有限公司（以下简称景德镇农商行）因与被上诉人韩春美、黄调荣、宁波春晨国际物流有限公司（以下简称春晨物流公司）、陈绪翰、福建建润电子科技股份有限公司（以下简称建润电子公司）、厦门博智贸易有限公司（以下简称博智贸易公司）、彭家梁、邓德山、桐城市宜春塑料制品有限公司（以下简称宜春塑料公司）、深圳市朗科智能电气股份有限公司（以下简称朗科智能公司）、景德镇市荣昕包装材料有限公司（以下简称荣昕包装公司）、临海市金和兴金属制品有限公司（以下简称金和兴金属公司）、景德镇东大包装有限公司（以下简称东大包装公司）、江西省财惠通实业有限公司（以下简称财惠通实业公司）、章莉莉、林晓、汪宜发、汪玉平执行分配方案异议之诉一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2019）赣02民初62号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人景德镇农商行的委托诉讼代理人罗金寿、张进华，被上诉人黄调荣的委托诉讼代理人张敏，被上诉人邓德山，被上诉人财惠实业公司的委托诉讼代理人万波、胡克春，被上诉人章莉莉与林晓共同委托诉讼代理人范万兵到庭参加诉讼，其他被上诉人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景德镇农商行上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案，在确认景德镇农商行优先受偿权范围的基础上重新制作执行财产分配方案；3.撤销（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案中韩春美的优先受偿权的认定；4.确认景德镇农商行对抵押房产和整宗土地使用权的拍卖款项在抵押借款本金、利息、逾期利息共计56302146.44元（截至2018年10月7日）范围内享受优先受偿权；5.一、二审诉讼费由各被上诉人共同承担。事实和理由：（一）一审判决将抵押物范围限定在抵押房屋及房屋地基实际占有的土地，景德镇农商行仅就该部分价款优先受偿的认定错误。1.江西密胜科技有限公司（以下简称密胜公司）的《股东会决议》、《同意抵（质）押意向书》、（2013）景农商行高抵字31042201312002号《最高额抵押合同》证实抵押物的范围包括景高新土国用（2011）第002号项下的129839.58平方米的整宗土地。2.《景德镇市房产登记申请书（抵押权设立登记）》显示申请登记的抵押物包括景高新土国用（2011）第002号土地、3号厂房和1号宿舍楼，总价值69089300元。3.法律规定土地的单位是宗地。《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《江西省土地登记办法》第十一条规定：“申请土地登记以宗地为单位进行。本办法所称宗地，是指以土地权属界线所包围的封闭地块。”故本案占用土地是指权属界线封闭的整块土地，而案涉土地只有一宗土地，只有一个土地使用证，而景德镇市房地产交易管理处在办理本次抵押时，将土地使用证收走，实际上为该宗土地抵押办理了登记。4.《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，办理抵押物登记的部门如下：（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。案涉土地为一宗，没有分割，该宗土地上有定着物，办理抵押物登记的部门不应是土地管理部门，应是房地产管理部门。景德镇市房地产交易管理处接受本次抵押物登记申请，并办理登记、收走土地使用权证，表明其认为本宗土地及其上面的房产登记属于其职权和业务范围。实践中，2013年景德镇市采用的抵押登记方式为:当土地上有附着物、建筑物时，景德镇市国土资源局不单独办理土地抵押登记，必须至景德镇市房地产交易管理处一并办理房产和土地抵押登记。本案抵押物在景德镇市房地产交易管理处办理的房产和土地抵押登记正确。4.退一步讲，本宗土地的《建设工程规划许可》（景规工业建字第2011002号）规划建设的建筑面积为5.52606万平方米，实际建筑面积约2.7万平方米，抵押建筑面积为2.4万平方米。如同规划建设的建筑物面积相比抵押建筑物面积占43%。如同实际建筑面积相比，抵押的建筑面积占88%。因而，仅以抵押的房屋地基为限计算占用的土地面积错误。至少应按整宗土地规划建筑面积的43%或实际建筑面积的88%计算景德镇农商行的优先受偿权。综上，密胜公司抵押的土地应是整宗土地，且完成了抵押登记手续。（二）一审法院执行局在制作分配方案时，将所有债权人的利息部分未纳入到分配方案中，不合法、不合理。1.案涉两份《最高额抵押合同》约定抵押担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及为实现债权的所有费用。2.一审法院（2016）赣02民初23号民事判决主文第一项判决密胜公司应当清偿本金3300万元及利息、罚息；第二项明确判令密胜公司逾期未清偿上述固定资产借款债务，景德镇农商行有权以编号景房抵通字[0900181]号房屋抵押登记通知书登记的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；第三项判决密胜公司应当清偿承兑敞口800万及利息；第四项判决景德镇农商行有权以编号景房抵通字[0900201]号房屋抵押登记通知书登记的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款上述第三项款项优先受偿。抵押合同已约定利息属于担保范围且一审生效判决已确认借款的利息、罚息属于优先受偿权范围。执行财产分配方案将借款利息排除于分配方案之外，改变生效判决主文内容不合法，且各债权人所享有的债权数额不同，利息有较大差异，一刀切，看似公平，其实不公平。（三）一审判决对韩春美工资优先受偿权的认定不符合法律规定。韩春美的工资债权只是普通债权，并无作为优先受偿权的法律依据，本案审理的内容仅是执行财产分配方案，并非破产财产分配方案，应将该债权作为普通债权进行认定和参与分配。黄调荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。（一）一审法院将抵押物范围限定在抵押房屋及其实际占有的土地，景德镇农商行仅就该部分土地使用权的价款优先受偿并无不当，符合法律规定。虽然密胜公司的《股东会决议》及其与景德镇农商行签订的抵押合同，能反映当时确定的抵押范围是房屋及土地，但《抵押登记通知书》明确记载是房屋及其所占用土地，不包含整宗土地。结合本案事实，本案涉及的并不是土地登记，而是在建工程抵押登记。登记部门接受本次抵押申请，并办理了抵押登记，且收走了密胜公司的土地使用权证，由此，景德镇农商行认为对整宗土地及其房屋进行了抵押登记，但抵押申请书上明确是受理在建工程抵押，登记部门是根据申请书办理在建工程抵押登记。（二）一审法院认定执行当中不应当把利息纳入优先分配的方案有法律依据。抵押登记通知书上的抵押权利价值并不包含利息以及其他的，根据法律规定，只登记了借款本金，并不包含利息，故景德镇农商行在利息方面不具有优先受偿权。邓德山的答辩意见与黄调荣的答辩意见一致。财惠通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）景德镇农商行的抵押权不涉及整宗土地。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十七条规定，在建工程设定抵押的，要办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。抵押权的设立要看是否办理抵押登记。而景德镇农商行提供的抵押登记通知书记载“本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占用土地”，并不涉及整宗土地。景德镇农商行提及的《土地登记办法》、《江西省土地登记办法》的相关规定，根据上位法效力优于下位法的法律效力原则，其效力均低于《物权法》，应以《物权法》的规定为准。此外，景德镇农商行主张不到10%土地上建造的房屋占用100%的土地不符合客观实际，也不合理。景德镇农商行优先受偿范围应以抵押登记占用土地为准。因此，一审法院将抵押物范围限定在抵押房屋及房屋地基实际占有的土地，合法合理。（二）景德镇农商行享有优先受偿权的范围仅限于贷款本金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定不一致的，应以记载的内容为准。从景德镇农商行提供的抵押登记通知书来看，上面记载的权利价值反映抵押权仅为贷款本金。因此，景德镇农商行的受偿范围仅为本金。此外，执行分配方案将所有债权人的利息部分均未纳入到分配方案中，对所有债权人是公平的，合理的。景德镇农商行就利息部分仍可以向密胜公司及其保证人继续追偿。章莉莉、林晓答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。（一）关于优先权范围。景德镇农商行优先权的范围应当根据（2016）赣02民初23号民事判决确定，该判决主文明确以房屋抵押登记通知书登记的抵押物拍卖价款优先受偿。而通知书载明“本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占用土地”，因此，执行分配方案中有关优先受偿权的界定正确。如果景德镇农商行不服，应针对生效判决采取救济措施。现该判决已生效四年，景德镇农商行无法再对生效判决提出任何抗辩。（二）关于债权范围的问题。一审法院为本次分配中不考虑各债权人的利息，这不是不保护景德镇农商行及其他债权人包括林晓等在内的债权人的利息，景德镇农商行可向其他债务人主张，一审法院的做法充分保护了全体债权人的利益，体现了司法公正。（三）关于韩春美的工资债权的问题。韩春美的工资债权是可以参照破产债权分配的顺序，一审法院的这种做法并无不当。其他被上诉人未提交答辩意见。景德镇农商行向一审法院起诉请求：1.撤销对（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案中第六条韩春美的优先受偿权的认定；2.确认景德镇农商行对抵押房产和整宗土地使用权的拍卖款项在抵押贷款本金、利息、逾期利息共计56302146.44元（截至2018年10月7日）范围内享受优先受偿权，但分配方案中仅认定优先受偿权为21371076.70元；3.撤销（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案，并在认可上述第一项、第二项诉请后，重新制作分配方案；4.诉讼费用由各被告共同承担。一审法院认定事实：2013年1月8日，景德镇农商行与密胜公司签订借款合同，借款金额3400万元，密胜公司将其所有的位于景德镇作为抵押，并办理房屋抵押登记，抵押登记通知书记载收国有土地使用证一本，证号为景高新土国用（2011）第002号，本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占土地。2013年1月10日，景德镇农商行发放贷款3400万元。密胜公司于2014年1月21日还款100万元。2016年11月30日，高新区财政代偿利息5928858.16元，其余款项未还。2013年8月26日，景德镇农商行与密胜公司签订银行承兑汇票最高额承兑合同，承兑敞口800万元，密胜公司将其所有的位于景德镇市高新区北侧密胜公司厂区内4号厂房作为抵押物，并办理房屋抵押登记，抵押登记通知书载明本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占用土地。该800万元承兑汇票于2015年8月26日形成不良。因密胜公司逾期未归还上述贷款等，景德镇农商行于2016年6月17日将密胜公司及一系列贷款合同保证人诉至一审法院，一审法院作出（2016）赣02民初23号民事判决，该判决已经生效。判决第一项至第四项内容为：一、密胜公司于本判决生效之日起十日内一次性向景德镇农商行支付固定资产借款本金3300万元及利息、罚息（利息、罚息扣除已支付的5928858.16元，按合同约定标准自2013年1月10日起计算至债务清偿之日止）；二、如密胜公司逾期未清偿上述固定资产借款债务，景德镇农商行有权以编号为景房抵通字××号房屋抵押登记通知书登记的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、密胜公司于本判决生效之日起十日内一次性向景德镇农商行支付承兑敞口800万元及利息（利息扣除已支付的3148元，按照利率每天万分之五标准自2015年8月26日计算至债务清偿之日止）；四、如密胜公司逾期未清偿上述承兑敞口债务，景德镇农商行有权以编号为景房抵通字××号房屋抵押登记通知书登记的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、密胜公司于本判决生效之日起十日内一次性向景德镇农商行支付流动资金借款本金177.43万元及利息、罚息（利息、罚息扣除已支付的116738.4元，按合同约定标准自2015年12月30日起计算至债务清偿之日止）；……”。另查明，密胜公司还有包括韩春美在内的其他一系列债权人，这些债权人也向一审法院执行局申请参与分配拍卖款。2018年11月8日，一审法院因密胜公司可供执行的财产不足以清偿全部债务，在对债权人的申请审查完毕后，作出（2018）赣02执45号执行分配方案。该分配方案作出之后，林晓、章莉莉分别向一审法院执行局提出分配请求。林晓请求：1、已经拍卖成交的密胜公司名下土地厂房的过户手续应当停止办理，相关手续必须得到该项资产首封法院即浙江省临海市人民法院同意后方可进行；2、停止实施分配方案，在将其列为债权人后再重新确定执行财产分配方案。章莉莉请求：停止实施分配方案，将其列为债权人后重新确定执行财产分配方案。2018年11月26日，一审法院作出（2018）赣02执异27号执行裁定书（裁定“撤销（2018）赣02执45号执行财产分配方案，将林晓列为债权人后再制作新的执行财产分配方案”）及（2018）赣02执异28号执行裁定书（裁定“撤销（2018）赣02执45号执行财产分配方案，将章莉莉列为债权人后再制作新的执行财产分配方案”）。2019年4月18日，一审法院作出（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案，该执行分配方案载明依法评估拍卖密胜公司名下土地使用权及地上建筑物，成交价为41970000元，除去优先受偿金额27346457.70元，剩余可分配资产总额为15623542.30元，剩余参与分配被执行人资产的债权总额为57140707.64元，分配比例为27.34%。其中景德镇农商行参与分配总金额为42774300元，抵押贷款优先受偿金额为21371076.70元，剩余普通债权21403223.30元按27.34%的比例分配金额为5851641元，共计可分金额为27222717元（含执行费）。另查明，案涉土地总面积129839.58平方米，3号厂房为框架结构，总层数为三层，建筑面积9894.15平方米；4号厂房为框架结构，总层数为三层，建筑面积9893.52平方米；1号宿舍楼为框架结构，总层数6层，建筑面积5071.48平方米。景德镇农商行对（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案不服，认为韩春美的职工工资债权没有优先受偿权，其应该对抵押的房产及整宗土地使用权的拍卖款项在抵押贷款本金、利息、逾期利息共计56302146.44元（截止2018年10月7日）范围内享有优先受偿权。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.韩春美的职工工资债权是否应列为优先债权；2.景德镇农商行抵押担保财产范围的认定；3.债权利息未纳入本次分配方案是否合理。对于争议焦点一、目前，执行领域相关法律规定并未明确普通职工工资债权是否属于优先债权范畴，但对普通职工债权而言，由于性质特殊，无法设定担保。当工资债权与抵押权发生冲突时，由于工资是劳动者劳动的对价，是劳动者生活的唯一依赖，基于生存权高于一切其他权利的原则，如果工资债权的优先性低于抵押权，则不足以保护劳动者的生存权。因此，司法实践中，为了确保普通职工工资债权的实现，一般都认定普通职工工资债权优先于其他债权，以保障劳动者的生存权。这也是贯彻以人为本，树立基本公平正义法治原则的要求。本案执行分配仅含韩春美一人职工债权，此债权形成于四年以前，且数额仅为27950元，将韩春美职工债权列为优先债权，符合司法实践，也并未实质影响到景德镇农商行的债权利益，一审法院执行局对该债权划定方式，并无不当之处。对于争议焦点二、密胜公司向景德镇农商行提供抵押物为密胜公司3号、4号厂房及1号宿舍楼，抵押登记通知书记载本次在建工程抵押范围上述房屋及其所占用土地。依据查明的事实，3号、4号厂房均为三层框架结构，建筑面积分别为9894.15平方米、9893.52平方米，1号宿舍楼为6层框架结构，建筑面积5071.48平方米，而案涉土地总面积129839.58平方米，建筑物实际所占土地面积不到10%，景德镇农商行主张不到10%土地上建造的房屋占用100%的土地，这种提法不符合客观实际，不具有合理性，不能认为密胜公司所有厂区土地都是抵押房屋所占土地。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。一审法院执行局将抵押物范围限定在抵押房屋及房屋地基实际占有的土地，景德镇农商行就该部分拍卖所得优先受偿，对于其余部分土地拍卖所得应参与普通债权统一按比例分配，并无不当。对于争议焦点三、对于债权人合法的债权利息，密胜公司均应予以支付。但密胜公司土地及厂房拍卖所得款项远远不足以清偿所有债权，一审法院执行局在制作执行分配方案时，将所有债权人的利息部分均未纳入到分配方案中，对所有债权人是合理的，也是公平的。景德镇农商行主张的贷款利息，在本次执行分配方案虽未予分配，但并非否认其合法利息。一审法院（2016）赣02民初23号案件判决项仍未完全执行完毕，景德镇农商行仍可向密胜公司及一系列保证人继续追偿。综上，景德镇农商行的诉讼请求无法律依据，依照《物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回景德镇农商行的诉讼请求。案件受理费323311元，由景德镇农商行负担。二审查明，2011年2月16日,密胜公司取得景规工业地字第（2011）001号建设用地规划许可证，项目名称为家用电力器具生产项目，用地面积为129839.58㎡。2011年6月23日，米密胜公司取得编号为（2011）1091号建筑工程施工许可证，工程名称为密胜公司宿舍1、2楼，2-4、6-8厂房，办公楼，建设规模55260.05㎡，合同价格3557.5万元。备注：框架，2-4号厂房3层，宿舍1、2号楼，办公楼6-8号厂房1-6层。2012年11月1日，密胜公司向景德镇农商行申请借款，申请借款3400万元，借款用途为项目建设。借款期限为36个月，抵押物为194.7亩土地及14965.63平方米房产。同日，密胜公司召开股东会，决议：1、一致同意向景德镇农商行申请3400万元项目资金贷款用于本公司厂房及项目配套工程建设需要；2、一致同意以本公司坐落于景德镇土地使用权及3号厂房（土地使用证：景高新土国用（2011）第002号，面积129839.58平方米，厂房面积9894.15平方米，宿舍楼5071.48平方米）为密胜公司在景德镇年申请4300万元项目资金贷款本息提供抵押担保。2013年1月8日，密胜公司与景德镇农商行签订借款合同，该合同第九条约定，密胜公司提供在建工程抵押担保，并签订编号为（2013）景农商行高抵字31042201312002号的《最高额抵押合同》，本合同属于该担保合同项下的主合同。该抵押合同的第一条约定，被担保的主债务为景德镇农商行依据主合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，借款最高额为3400万元，借款用途为工程项目建设。第二条约定，密胜公司抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及景德镇农商行为实现债权的所有费用；第三条约定，抵押物详见抵押物明细表。抵押物明细表作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。该抵押物明细表填写抵押财产为3号厂房、1号宿舍楼，设定抵押值分别为2850万元、550万元，备注栏：含土地129839.58平方米，土地证号景高新土国用（2011）第0**。密胜公司与景德镇农商行共同提交的《景德镇市房产登记申请书》（抵押权登记）中的抵押房产情况一栏中，所有权证号：在建工程（3＃厂房＋1＃宿舍楼）及土地景高新土国用（2011）第002号，抵押面积：9894.15＋5071.48＝14965.63㎡，抵押物总价值：69089300元，贷款金额：3400万元；在申请登记内容栏中注明申请人申请对以上房产设立在建工程抵押。房屋抵押登记通知书记载，权利价值3400万元，在附记一栏，载明收国有土地使用证一本，证号为景高新土国用（2011）第002号，本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占用土地。备注：本通知书为在建工程及预购商品房抵押登记的合法证件。房屋在抵押期期内竣工的，抵押人应及时申领房屋权属证书，抵押双方重新申请抵押与他项权利登记。2013年8月26日，密胜公司与景德镇农商行签订《银行承兑汇票最高额承兑合同》及《银行承兑汇票最高额抵押合同》，抵押合同约定第一条第1款约定，抵押人自愿为债务人自2013年8月26日起至2015年9月26日止，在抵押权人处办理约定的银行承兑汇票承兑业务，扣除债务人提供的存款质押部分，所实际形成的最高余额不超过800万元的债务提供抵押担保。第二条约定，抵押担保的范围为包括债务人依主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及诉讼费、律师费、抵押物处置费，过户费等抵押权人实现债权的一切费用。第三条约定，抵押人同意以下列财产位于高新区梧桐大道北侧密胜公司厂区内4#厂房（详见抵押明细表）作为抵押物。上述抵押物作价21993300元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。在抵押物明细表注明抵押价值800万元，在备注一栏注明景高新土国用（2011）第002号。在共同提交的《景德镇市房产登记申请书》（抵押权登记）的抵押房产情况一栏载明：在建工程4#厂房，抵押面积9893.52㎡，抵押物总价值21993300元，贷款金额为800万元。房屋抵押登记通知书载明权利价值800万元。另查明，江西居易房地产估价有限公司接受一审法院委托，对密胜公司案涉土地及地上建筑物市场价值进行评估，评估对象在2018年6月19日的房地产市场价格如下：市场评估总价为5591.23万元（其中建筑物评估总价为2760.73万元，土地评估总价为2830.50万元）。其他事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议的问题为：1.韩春美的职工工资债权是否应列为优先债权；2.景德镇农商行抵押担保财产范围及担保范围如何认定；3.债权利息未纳入分配是否合理。（一）关于韩春美的职工工资债权是否应列为优先债权的问题。虽然密胜公司并未进入破产程序，但从本案来看，其现有财产不能清偿所有债权人，而韩春美的债权为工资债权，且数额仅为27950元。一审法院基于生存权高于一切其他权利的原则，参照破产财产清偿顺序，认定韩春美工资债权的优先于抵押权清偿，并无不可，这符合司法实践，也未实质影响到景德镇农商行的债权利益，故景德镇农商行称韩春美职工债权不能作为优先权的理由不成立，不予采纳。（二）关于景德镇农商行抵押担保财产范围的认定及担保范围的认定问题。根据生效判决，景德镇农商行有权在以编号为景房抵通字××号、09××01号房屋抵押登记通知书登记的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。上述抵押登记通知书载明“本次在建工程抵押范围为上述房屋及其所占用土地”，本案双方对其中的“所占用土地”即对地上建筑物包括在建工程抵押后，其占用范围内的土地使用权如何认定存在不同的意见。本案中，景德镇农商行认为案涉整宗土地已设定抵押并对其享有优先受偿权，但其与密胜公司签订的有关借款合同及抵押合同仅约定抵押为在建工程抵押，未明确整宗土地抵押，抵押物明细表中的抵押物是厂房及宿舍，房屋抵押登记通知书也明确为在建工程抵押，抵押范围为抵押房屋及其所占用土地。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，在本案没有证据证明存在不动产权利证书与不动产登记簿内容不一致的情况下，房屋抵押登记通知书应当推定为景德镇农商行享有的他项权归属和内容的根据，故景德镇农商行主张案涉整宗土地已设定抵押并优先受偿的理由不成立。对案涉建筑物所占用土地范围的问题。本院认为，根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，因本案抵押物为在建工程抵押，故在建工程所占用的土地使用权应视为一并抵押，其设立时间应与案涉建筑物上设立抵押权的时间一致。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而《物权法》第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。本案中，密胜公司作为用地企业，以家用电力器具生产项目为由向相关行政管理部门申报土地利用需求，并经审核批准领取《建设用地规划许可证》，根据《建设用地规划许可证》记载，案涉工业项目总用地面积为129839.58平方米，规划建设规模55260.05平方米，而密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，占规划总建筑面积的44.99%。案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已建成的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾所有债权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据较为妥当。据此，景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%优先受偿。一审法院以建筑物实际所占土地面积来认定占用范围不妥，本院予以纠正。关于抵押担保范围的问题。本院认为，案涉两份抵押合同为最高额抵押合同，虽然抵押合同约定抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，但抵押物明细表及抵押登记通知书载明权利价值为3400万元及800万元。《担保法解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故案涉《最高额抵押合同》与案涉房屋抵押登记通知书记载的内容不一致时，应以后者的记载作为认定抵押担保范围的依据。案涉抵押登记通知书记载权利价值金额为3400万元及800万元，也就是担保范围的最高额为3400万元及800万元，景德镇农商行只在上述限额内对抵押财产优先受偿。故景德镇农商行主张以借款本金、利息等共计56302146.44元（截至2018年10月7日）范围对抵押财产优先受偿的理由不成立。（三）关于债权利息未纳入分配是否合理的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十条规定，参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿，清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿，债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。因此，一审法院对于普通债权，可根据案件执行情况，根据公平、合理原则予以处理，未将所有债权人的利息纳入普通债权范围清偿并无不当，且从生效判决来看，景德镇农商行还可向其他保证人执行相应的债权，故其主张将利息等纳入清偿范围的主张，不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律存在不当。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十条的规定，判决如下：一、撤销江西省景德镇市中级人民法院（2019）赣02民初62号民事判决；二、撤销江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02执45号之一执行财产分配方案；三、确认景德镇农村商业银行股份有限公司对江西密胜科技有限公司的抵押房产及其景高新土国用（2011）第002号土地使用证项下的44.99%土地使用权拍卖所得价款在4200万元范围内优先受偿，并由江西省景德镇市中级人民法院在此基础上重新制作执行财产分配方案；四、驳回景德镇农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费323311元，二审案件受理费323311元，合计646622元，由景德镇农村商业银行股份有限公司负担423311元，其他被上诉人承担223311元。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年六月十八日法官助理陈慧书记员张英