广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1807号 原告：北海大都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91450500057517772Y，住所地广西北海市银海区金海岸大道****会所（商务中心）。 法定代表人：韦式汇，董事长。 委托诉讼代理人：毕诗明，广西建工集团有限责任公司律师办公室律师。 委托诉讼代理人：梁美（系北海大都房地产开发有限公司公司员工），女，汉族，1991年9月12日出生，住广西北海市银海区。 被告：张皓，男，汉族，1996年11月23日出生，住河南省禹州市。 被告：赵玉兰，女，汉族，1967年4月5日出生，住内蒙古包头市青山区。 原告北海大都房地产开发有限公司与被告张皓、赵玉兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，因被告张皓、赵玉兰下落不明，本案于2020年3月12日转为适用普通程序，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告北海大都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毕诗明、梁美到庭参加诉讼，被告张皓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告赵玉兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海大都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，请求：1.确认原、被告于2019年4月11日解除《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：YS00040961)。判令被告协助原告办理《北海市商品房预售合同登记备案证明》（NO:00033562)及《预售商品房买卖预告登记》[编号：桂(2016)北海市不动产证明第OO15O29号]的撤销手续；2.判令两被告向原告支付违约导致合同解除的违约金133228.8元（计算方法为：依据《商品房买卖合同》附件四第二条第3项，按照合同总价款的20%支付）；3.判令两被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金31975元（计算方法：依据合同附件十一补充协议第三条1项，自发出解除合同的通知之日起15日，按照合同总价的日万分之四计算，暂计至2019年8月23日，实际请求计算至办理上述登记注销之日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为判令两被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金110313元（计算方法：依据附件十一补充协议第三条1项，自发出解除合同的通知之日起15日，按照合同总价的日万分之四计算，暂计至2020年6月11日，实际请求计算至办理上述登记注销之日止）。事实和理由：原告于2016年11月18日与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00040961)，约定：原告将自己开发建设的北海市金海岸大道66号大都金沙湾2幢1单元7层0702号房出卖（预售）给被告，售价为666144元；付款方式为按揭贷款支付，被告应于2016年11月18日前支付首期房价款206144元，余款460000元向（贷款机构）申请贷款支付。双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，变更了首期房款的支付方式，原告实际收到被告支付的房款为106144元。被告在申请贷款的过程中，未能按照银行要求提供相关资料。原告于2019年3月28日向被告邮寄《违约告知函》催促其在2019年4月10日前补齐银行要求的按揭资料。2019年4月10日，原告向被告发出《合同解除通知》，该邮件于2019年4月11日送达至被告指定的收件地址，原、被告应当自2019年4月11日解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3项，如银行要求买受人提供其他个人资料，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内向银行提交资料。逾期超过20日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金，该项违约金为133228.8元。《商品房买卖合同》附件十一第三条1点约定:双方应在发出解除通知后的15天内，注销《合同》的备案登记和预告登记，逾期办理的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。被告逾期办理注销手续应承担的违约金为110313元。根据上述事实，原告认为，被告没有按照约定履行合同义务，已构成根本违约，导致原告的相关权益受损。为了保证原告的合法权益，请求人民法院依法判决确认原、被告解除《商品房买合同（预售》，并判令被告应当向原告承担相应的违约责任。 被告张皓经传票传唤，被告赵玉兰经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年10月14日、10月18日、10月22日，被告张皓分别向原告支付坐落于北海市房屋的购房定金3000元、7000元、10000元及首付款86144元，合计106144元，并于11月17日向原告缴纳了上述房屋的产权证办理费2000元、管道燃气开户费2700元、数字电视管道线路铺设费836元、物业专项维修资金7542元，合计13078元。同年11月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ00040961）,约定由两被告向原告购买上述涉案房屋［预售许可证号：北建房预字第××号，土地证号：北国用（2015）第&tim**;×号］，总价款为666144元，付款方式为按揭贷款，买受人应当于2016年11月18日前支付首期房价款206144元，余款460000元向贷款机构申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出买人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15%向出买人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件十一第三条第1点约定：双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。合同附件十一第六条约定：出卖人发给买受人与《合同》有关的任何通知、付款要求等材料均应按以下买受人载明的联系方式以信函、电话或传真方式送达对方，或以报纸公告形式告知:买受人的通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则由此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担。不论买受人或其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只耍出卖人按照上述地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果，由买受人承担:如果是信函的，则自出卖人信函发出之日起计算第三天（遇法定节假日顺延），视为信函己于该日送达买受人。2016年11月17日原告与两被告签订《商品房买卖合同补充协议》，两被告承诺按如下期限分期补齐购房款：2017年3月20日前支付50000元、7月20日前支付50000元。但两被告亦未能按补充协议的约定履行付款义务。2016年12月16日，原、被告双方到北海市预售合同登记备案证明（ＮＯ：00033562），将涉案房屋登记备案到了两被告名下;12月28日办理预告登记［桂（2016）北海市不动产证明第0015029号］。因两被告只向原告支付首付款106144元，未能全额支付合同约定的首付款206144元，故不能向银行申请办理按揭贷款。2019年3月28日，原告向被告张皓在合同中记载的通讯地址广东路金海岸大道凯昇假日公寓1401邮寄《违约告知函》一份，告知两被告未按约定向银行提交相关资料及未补齐首付款的行为已构成严重违约，要求被告在2019年4月10日前到原告处补齐银行要求的按揭资料，2019年4月10日仍未补齐银行要求的按揭资料的，原告将根据合同约定单方解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，被告应按合同约定支付违约金133228.8元。但两被告仍未能在2019年4月10日补齐银行要求的按揭资料，亦未向原告补齐首付款。2019年4月10日，原告又向两被告的上述合同中记载的地址邮寄《解除合同通知》一份，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，要求被告按合同总价款的20%支付违约金，该邮件于4月16日被退回。 上述事实，有原告提交的证据《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖补充协议》、北海市商品房预售合同登记备案证明、预售商品房买卖预告登记、付款凭证、违约告知函及邮政底单、解除合同通知及邮政底单及庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告于2016年11月18日签订的《商品房买卖合同（预售)》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方都应当严格依约履行。被告未按合同约定按期支付房款给原告，经原告发函催告后不与原告协商、不提出异议亦不履行，已属违约，原告有权按照合同的约定行使合同解除权。原、被告双方在合同附件十一第六条中对送达涉案合同有关的材料进行了约定，根据双方的约定，《解除合同通知》信函发出之日起计算第三天（遇法定节假日顺延）视为信函己于该日送达买受人，即《解除合同通知》于2019年4月15日送达两被告，送达的当天合同解除。被告未按约定向原告补齐首付款，亦未向银行提交材料办理按揭贷款，导致合同解除，应按《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，按累计应付款15%向原告支付违约金，即560000×15%=84000元。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条第1点约定了双方应在发出解除合同的通知后15天内到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记，逾期则应承担违约责任，本案两被告在合同解除后，至今未协助原告办理注销合同的备案登记手续和预告登记，应按合同约定承担违约责任。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持，但请求金额超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告北海大都房地产开发有限公司与被告张皓、赵玉兰2016年11月18日签订的《商品房买卖合同（预售)》(合同编号：YS00040961）于2019年4月15日解除； 二、被告张皓、赵玉兰应在本判决生效之日起十五日内配合原告北海大都房地产开发有限公司办理《北海市商品房预售合同登记备案证明》（NO:00033562)及《预售商品房买卖预告登记》（编号：桂(2016)北海市不动产证明第OO15O29号）的撤销手续； 三、被告张皓、赵玉兰向原告北海大都房地产开发有限公司支付合同解除违约金84000元； 四、被告张皓、赵玉兰向原告北海大都房地产开发有限公司支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金（违约金以666144元为基数，自2019年5月1日起至办理备案登记注销之日止，按日万分之四计算）； 五、驳回原告北海大都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5363元，公告费300元，合计5663元，由原告北海大都房地产开发有限公司负担163元，被告张皓、赵玉兰负担5500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  张宏文 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  张存彪 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  韩伟怡 书 记 员  符 聪 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。