苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8743号原告：李国琦，女，1990年12月19日生，汉族，户籍所在地南京市高新技术开发区。被告：南京乐伽商业管理有限公司，统一社会信用代码：91320106MA1MLLLG58，住所地南京市建邺区白龙江东街**艺树家工场项目**。法定代表人：姜千。原告李国琦诉被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谢淑敏独任审理，后因被告乐伽公司下落不明，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序由审判员谢淑敏与人民陪审员姚于贵、任永华组成合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李国琦到庭参加诉讼，被告乐伽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本院现已审理终结。原告李国琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金3300元；2、判令被告向原告返还2019年7月16日至2020年4月21日剩余租金30360元；3、判令被告向原告赔偿违约金两个月房租6600元；4、判令被告向原告赔偿剩余9个月的宽带费651元。事实和理由：2019年4月20日，就原告向被告租房事宜，原告与被告签订编号为LJZFE020001177的房屋租赁合同。合同约定被告出租江苏省苏州市工业园区丰隆城市中心T3-1819的房屋给乙方居住，房屋租赁期共12个月，自2019年4月22日起至2020年4月21日止。房租为每月3300元，支付方式为年付共39600，押金为一个月房租，即3300元。原告于签订合同当天即2019年2月20日支付12个月房租和一个月押金，一共42900元。合同中约定，“甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，须按两个月租金向乙方支付违约金”。另外，原告基于房屋租期为一年的信赖，办理了电信一年的宽带，共计869元整。但是，2019年7月15日原告收到该房业主的代理人联系，说被告没有按时付给业主租金，已违约，要原告立刻搬出房屋。原告于当天电话联系被告工作人员，被告工作人员表示被告公司已计划与业主违约解除委托协议，并告知原告7月15日当晚去谈违约解除租房合同。原告于7月15日去到被告苏州分公司总部新区润捷广场10楼，工作人员表示他们没有违约，要原告主动违约才能返还剩余租金、押金，并且不付违约金。7月17日，该房屋业主告知原告，被告已与业主签订终止租房协议书，让原告当天立刻搬出房屋。因此，原告向被告请求返还剩余房租和押金，赔偿违约金和相应宽带费用，被告拒不支付。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》，被告已经根本违约，被告已与业主解除委托协议，并签订《终止租房协议书》，被告已无法且无权再将房屋租赁给原告居住，成立根本违约。根据原告与被告签订的房屋租赁协议，被告在原告未违约的情况下，提前解除合同，应当依约支付违约金。且原告基于租期一年的信赖，办理了为期一年的电信宽带，被告的违约导致原告损失了剩余9个月的宽带费用，原告要求被告赔偿其损失。另外，原告向被告支付了一年的房租加一个月的押金，因为被告违约解除的情况，被告收取原告剩余天数的房租和一个月房租的押金没有合法依据，构成不当利益。在原告请求被告返还后，被告应及时将取得的不当利益返还原告。现被告拒不返还的行为，不仅违反了法律规定，也违背了基本的诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。故原告特提起诉讼，请贵院依法支持原告诉请。被告乐伽公司未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：原告李国琦提交原告（承租方、乙方）与被告乐伽公司（甲方、管理人）签订的《房屋租赁合同》一份，租合同约定甲方出租给乙方位于江苏省苏州工业园区丰隆城市中心3-1819，房型1室1厅1卫，66平方，房屋租赁期共12个月，自2019年4月22日起至2020年4月21日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自住，该房屋每月租金3300元，房屋租金支付方式为年付。签约时收取乙方押金人民币3300元。合同第六条约定，甲方有以下行为之一的视为违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金：（1）恶意对房屋停水停电，严重影响居住。（2）、甲方提供的房屋的主体存在严重质量问题，危及人身安全的。（3）甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同。合同约定网终费用为70元每月。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》及庭审陈述予以证实。原告李国琦针对其诉请主张，还向本院提交如下证据：证据1、与乐伽工作人员魏娇的微信记录、2019年4月20日的短信截图、乐伽公寓的电子收款单打印件、支付宝支付凭证打印件，证明我方向乐伽公司支付了42900元，包含一个月押金、12个月租金。证据2、房东黄仁惠与被告签订的终止租房协议书打印件，证明被告已于2019年7月16日与房东终止租房协议，构成根本违约。证据3、物业公司的空调费收据、电费交费凭证打印件，证明涉案房屋是业主是名字叫黄仁惠。证据4、宽带的缴费记录、宽带业务发票、电信迁网工作人员的微信记录，证明当时入住时办理了宽带并支付了869元宽带费用，于2019年11月17日将宽带迁出，并支付了迁网费150元。就本案网费，我方变更为主张迁网费150元。证据5、被告公司发布的公告打印件，公告内容就是说被告已经无力付房东的费用，然后基本算是跑路了，他自己也是承认了自己资金链断裂。证据6、2019年7月15到7月18日之间跟被告的工作人员还有房东以及房东他那边的中介的微信聊天记录打印件，证明在2019年7月15日开始，房东就已经开始在催促我搬房，理由是被告已经很久没有给他打房租了，然后在7月18日非常强硬，要我当天搬离，在2019年7月18日的时候，房东过来这边跟我们进行了一个协商，然后当时给他重新转了钱，意思是给我时间让我搬出去。证据7、与房东黄仁惠的微信记录打印件，证明我重新向房东交纳了房租，从2019年7月16日起交至2019年11月21日，当时交费的是按每月4000元标准交付的。证据8、与新房东的微信记录截图、转账记录截图及首期租金、押金支付收条，证明自2019年11月18日开始搬到新住处。就房屋承租使用情况，原告表示，其从2019年4月22日入住后，房东在2019年7月18日明确告知我当天必须搬走，我就与房东协商，我重新按4000元标准向房东支付了租金至2019年11月21日，之后搬到了新的住处。诉讼过程中，原告明确表示要求确认与被告的租赁合同解除。本院认为，原告李国琦与被告乐伽公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照租赁合同约定按约履行。根据原告提交的黄仁惠与乐伽公司签订的终止协议书、乐伽公司发布的公告、原告提交的黄仁惠的相关身份证明、原告与黄仁惠的微信聊天记录，结合原告提交的与被告签订的《房屋租赁合同》，上述证据形成完整证据链条，可证实因被告乐伽公司自身原因导致原告无法按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定使用涉案房屋，被告乐伽公司未到庭就此提出异议并提供相反证据，原告主张被告违约并解除与被告签订的房屋租赁合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提交与乐伽公司工作人员的微信聊天记录、支付宝付款凭证、乐伽公司的电子发票、与房东的微信聊天记录，主张因被告违约导致原告自2019年7月16日起向房东重新交纳房租，故主张乐伽公司退还原告已向乐伽公司支付的自2019年7月16日至2020年4月21日的房租30360元并返还押金3300元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。另，关于原告主张迁网费150元，系因被告违约导致原告实际发生的费用，本院对该项主张予以支持。就原告主张的违约金，本院结合被告违约情节、原告实际损失，酌情支持3300元。被告乐伽公司未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告李国琦与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李国琦租金30360元、押金3300元，合计33660元；三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李国琦迁网费150元、违约金3300元，合计3450元；四、驳回原告李国琦的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，保全费356元，合计1178元，由被告南京乐伽商业管理有限公司负担，此款项已由原告预交，本院予以退还，由被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告。公告费690元，由被告南京乐伽商业管理有限公司负担，此款项已由原告预交，由被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  姚于贵人民陪审员  任永华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  马金叶