广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2002号原告：高宾宾，男，1981年5月1日出生，汉族，身份证住址陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：谢映伟，xx律师事务所律师。被告：集创商业运营（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道，统一社会信用代码91440300326248444Y。法定代表人：李旭云，总经理。委托诉讼代理人：余晨飞，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金红，xx律师事务所律师。原告高宾宾诉被告集创商业运营（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宾宾及其委托诉讼代理人谢映伟到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人余晨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.确认双方签订的《物业租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租赁合同房屋保证金27840元、水电费保证金960元，共计28800元；3.判令被告返还原告租赁物业中属于原告的志高牌空调2台（一台1.5Ｐ、一台3Ｐ，折价7000元）、餐饮用一体冰柜5台（折价1万元）；4.判令被告赔偿原告加盟斗士小面支付的费用69800元。事实与理由：2018年11月8日，原告租赁被告位于深圳市宝安区物业经营餐饮店，该物业位于附近工业区一处大门外，该园区工人为主要客源，被告承诺不会关闭大门。原告承租后被告多次关闭该大门，2019年6月被告长时间关闭大门，导致原告餐饮店全无客源，生意惨淡，无力支付房屋租金。原告请求被告先打开园区大门，其再缴纳租金，被告置之不理，并于7月16日通知原告解除租赁合同，并将房屋租赁与他人。原告要求被告返还房屋租赁保证金、水电费保证金及租赁物业内设备，均被被告以租赁合同约定为由拒绝。原告为维护合法权益，特具状至贵院，望判如所请。被告答辩称：1.原告所欠被告租金及相关费用已远远高于租赁保证金，原告无权要求被告返还租赁保证金及水电费保证金；2.被告收回房屋时已无原告相关物品，原告主张被告返还相应物品，应对其主张承担举证责任，并承担举证不能的不利后果。即使原告有遗留相关物品在涉案房屋，根据原被告双方签订的租赁合同第10.6条约定，视为原告放弃相关物品，被告有权处置，原告不得异议，也不得追究被告责任和要求被告赔偿；3.原告要求被告赔偿加盟费没有事实和法律依据，且原告提供的证据中不能证明其已支付了加盟费。本院经审理认定以下事实：2018年11月14日，原、被告签订《物业租赁合同（商铺）》，双方约定：1.被告将位于深圳市宝安区的部分房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告使用，用途“商铺”，租期“自2018年11月8日至2021年11月7日，交房日期即为合同起租日”，装修期优惠期“自2018年11月8日起至2018年12月7日止，装修期仅需要支付物业管理费、水电费等其他费用”，涉案房屋每月租金总额9280元；2.双方签订协议当日，原告支付被告保证金27840元及水电、管理费保证金960元，若原告未能遵守本合同规定，未能及时支付租金、物业管理费或其他支出、费用、税收、违约金等任何费用，被告有权通知原告并从被告缴纳的保证金中直接扣除。原告主张已依约向被告支付涉案房屋租赁保证金、水电费保证金、首月物业管理费、首月租金，并提交收款收据予以证明，被告对证据真实性予以认可。经查，收款收据出具日期均为2018年10月30日，并盖有深圳市华堃物业管理有限公司的财务专用章，收据显示原告支付涉案房屋租赁保证金27840元、水电保证金960元、首月物业管理费480元、首月租金9280元。2019年5月15日、2019年5月28日、2019年6月13日，被告向原告出具《中止物业服务通知》共三份以催收拖欠的租金及水电费。2019年7月16日，被告向原告出具《解除租赁合同通知书》，载明“截止到2019年7月16日，贵方拖欠该租赁物业2019.05.01-2019.07.31水费及电力设施使用费和2019年05月租金已超过30日，拖欠租金水电费共计32172.5元……贵我双方签订的租赁合同自2019年7月16日解除……”。《解除租赁合同通知书》落款处盖有被告公章确认。原告提交银行流水记录欲证明其支付租金情况，被告对银行流水记录真实性予以认可。根据原告的银行流水记录显示，原告于2019年6月15日最后一次向被告法定代表人李旭云转账5000元，未备注相关款项性质。原告还提交营业执照、《启典国际合作协议》、收款收据等主张其承租涉案房屋经营斗士餐饮店，双方签订租赁合同时被告曾承诺不会关闭大门，但其承租涉案房屋后，被告却关闭大门导致原告餐饮店客源全无，被告需为此赔偿加盟费69800元。被告对聊天记录、营业执照的真实性予以认可，对其他证据不予认可。经查，营业执照显示名称“深圳市宝安区福海街道斗士餐饮店”，经营场所“深圳市宝安区天佑创客产业园115Ａ”，经营者为原告。《启典国际合作协议》显示签订的主体为广州市启典餐饮管理有限公司与黄大芬，但协议授权经营地址为空白，协议尾部备注已于2018年10月21日交付合作定金40000元，余款29800元须于2018年10月22日回齐，收款收据载明广州市启典餐饮管理有限公司收到深圳黄大芬斗士小面合作定金40000元。庭审中，原、被告均未能提交涉案房屋的房产证及建设规划许可证，被告确认于2019年7月16日收回涉案房屋。原告主张被告收回的涉案房屋里尚有原告遗留的志高牌空调2台（折价7000元）、餐饮用一体冰柜5台（折价10000），但未能提交发票等证据就其主张折价依据予以证明。以上事实，有《物业租赁合同（商铺）》、收款收据、《中止物业服务通知》、《解除租赁合同通知书》、营业执照、《启典国际合作协议》、收款收据、微信聊天记录、银行流水记录等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告均未能提价涉案房屋的房产证及建设规划许可证，双方签订的《物业租赁合同（商铺）》自始无效。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还。本案中，双方对原告已向被告支付涉案房屋租赁保证金27840元、水电保证金960元，被告于2019年7月16日收回涉案房屋的事实不持异议，本院予以确认。因被告已收回涉案房屋，原告已无返还之义务，本院不再处理。至于应返还的保证金，被告以原告拖欠房屋占有使用费及水电费超过租赁保证金、水电保证金为由主张不予退还租赁保证金、水电保证金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告提交的《解除租赁合同通知书》显示截止至2019年7月16日，原告拖欠被告房屋占有使用费及水电费共计32172.5元，在原告未对该金额提出异议的情况下，本院对此予以采信，即原告要求被告返还的保证金需扣减前述拖欠费用总额。经核算，原告的租赁保证金、水电保证金不足以扣减其拖欠被告房屋占有使用费及水电费总额，故被告无需返还原告租赁保证金、水电保证金。关于返还责任。本院认为，被告确认于发出解除通知当日即收回涉案房产，原告主张被告系在其停业期间单方收回商铺。因被告未能提交双方进行结算及办理交接手续的证据，原告主张涉案房产系被告单方收回，具有高度的盖然性，原告主张经营用志高牌空调2台、餐饮用一体冰柜5台亦未明显超出合理范围，故本院对原告有关遗留物品的主张予以采信。现被告已不能返还收上述物品，理应折价赔偿原告损失，鉴于原告不能提交有效证据证明其购置价款，本院酌情认定由被告赔偿原告损失1.2万元。经冲抵原告拖欠费用，被告还需赔偿原告损失8627.5元[12000元-（32172.5元-27840元-960元）]关于加盟费。本院认为，原告提交的《启典国际合作协议》、收款收据显示取得授权主体为黄大芬，实际交款为40000元，并不能证明与原告经营店铺间的关联性，理应自行承担举证不能的不利后果，原告有关支出加盟费69800元的主张，本院不予采信。况且，即便黄大芬支出加盟费40000元系由原告使用，案涉加盟协议并未限定授权经营地址，原告仍可在授权期内另行使用，原告主张未到期加盟费的损失，亦缺乏依据。综上，原告关于加盟费损失的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高宾宾与被告集创商业运营（深圳）有限公司于2018年11月14日签订的《物业租赁合同（商铺）》无效；二、被告集创商业运营（深圳）有限公司于判决生效之日起五日内赔偿不能返还志高牌空调2台、餐饮用一体冰柜5台的损失8627.5元；三、驳回原告高宾宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费1133元，由原告高宾宾负担1043元，由被告集创商业运营（深圳）有限公司负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇二〇年六月十六日书记员 叶  宝  英书记员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。