广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13448号原告：何军伟，男，汉族，1980年06月07日出生，住深圳市龙岗区.委托诉讼代理人：吴雯晶，女，汉族，1987年12月17日出生，住深圳市龙岗区，系原告亲属。被告：深圳市美罗兰家饰用品有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道竹园小区**首层**。法定代表人：叶艳芳。委托诉讼代理人：皮兴科，男，汉族，1975年6月1日出生，住广东省惠州市惠阳区，系被告公司员工。原告何军伟诉被告深圳市美罗兰家饰用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吴雯晶，被告委托诉讼代理人皮兴科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月3日，被告将位于福田区××街道××小区××一半门面租赁给原告何军伟用于“辣骨气”快餐店做经营用途，双方签订租赁合同，原告用微信分两次转账给被告租金和押金合计25500元。原告于2018年8月17日以该地址向福田区市场监督管理局申请个体户成功。2018年8月13日到20日原告多次去租赁场所准备装修开业事项，发现该小区正作为城管重点整治区域，正在关闭相关的在营业餐馆；同时通过后几日拜访小区管理处夏主任，得知该场所的使用用途不是商铺，不能作为小餐厅开门营业，而且城管正对破墙开店行为进行整治。原告经过几次和管理处夏主任沟通，得知无法作为餐店经营，于2018年8月26日通过微信和电话告知被告，解除租赁合同并要求被告返还房屋租金和押金，原告也于2018年8月22日开始准备在华强北街道另开店铺。经过电话沟通，被告答应房屋租赁出去之后再返还房屋押金，于是原告同意被告诉求，后微信几次要求被告返还押金无果。2019年8月3日，原告再次到被告处协商解决退还押金一事，但双方无法达成一致。综上，被告将一处完全不具备资质的房产租赁给原告，原告要求被告退还本次租赁的所有费用。为维护原告的权益，请求判令：1、被告退回房屋租赁押金17000元；2、被告退还房屋租赁租金8500元。被告辩称，原被告之间是房屋租赁合同关系，原告违约在先，对要求退还租金和押金不予认可。理由如下：1、双方是自愿签订的租房合同，房屋合法，房屋编码可用，网上可公开查询，原告在签订合同之前就应该考虑清楚租用房屋经营情况，一旦合同生效，违约就得承担不能退还押金和租金的风险，合同具有保护双方利益的法律效力，签订合同有效予以认可；2、原告并没有提交装修效果图纸，也没动手装修，无法证明使用房屋的真实意图，且合同要求租用方使用时证件齐全，合法经营；3、该房屋所在位置出租期间不存在整治情况，没有事实证明不让经营，靠道听途说，无法确定真实，并且合同第六条告知过对方如因自己原因经营受阻毁约，后果自己承担且押金租金不退。原告靠主观臆想，不去咨询清楚，否定事实依据。给自己违约找借口，况且周边都有门店经营，有私房菜馆、沙拉店，烤鱼大叔，黄焖鸡店面馆等，而且现在涉案房屋由威利斯音乐培训在合法使用中，故原告的说法无法成立；4、原告是想找借口退还押金租金，见其他地段位置好，房租便宜借机单方毁约，违背合同的约束力，逃避违约责任。原告作为违约方，无权单方解除合同，故不能退还押金和租金，且原告的违约行为导致被告经济损失，我方保留另外诉讼的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将××栋首层面积为48平方米的小区临街门面（以下简称涉案房屋）租赁给乙方。租期自2018年8月12日至2019年8月11日止。月租金8500元，乙方于每月5日向甲方交清租金。合同生效后，乙方应向甲方交付17000元押金，合同期满押金退回。乙方必须取得合法经营证件。如因乙方自己原因经营受阻后果自己承担，押金不退并赔偿损失。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建及公司原因要收回房屋，必须提前1个月通知乙方，退还押金。如乙方违约不退返回押金，并还赔偿甲方经济损失。双方还对其他的权利义务进行了约定。原被告确认涉案物业的具体位置为深圳市福田区××小区××栋首层××号。2018年8月3日、4日，原告向被告委托代理人皮兴科通过微信转账分两笔合计支付25500元，2018年8月4日被告委托代理人皮兴科出具收据载明收到原告租金8500元，房屋押金17000元，被告庭上也予以确认收到上述费用。关于涉案房屋的交付情况。庭审时，原告陈述：2018年8月3日签订合同时，因店面出租给他人且房间共用电路所以未交房，并设立免租期至8月12日，但原告一直未取得涉案房屋钥匙，未收房也未进场使用该房屋。被告陈述：合同签订时设立了免租期且房子里确实有他人居住，但在与原告签订合同后次日就已搬离。房屋未做书面交接手续，之所以未给钥匙是因为涉案房屋是没有钥匙的，被告和原告口头说过可以随时进去装修，原告从2018年8月5日就可以使用了。同时陈述，涉案房屋外部大门没有钥匙，房屋内部被隔成三、四个房间，其中一个房间交由员工使用，都有门锁，但是未上锁。关于无法用于经营的情况。原告提交其与微信名为“andy”（原告称为餐饮加盟店的工作人员）的微信聊天记录，其中在2018年8月21日，“andy”询问是否不让开店，原告回复“不让开，城管查的特别严，不让开门”。庭审时原告称2018年8月18日原告经物业管理处告知涉案房屋不能用于商业用途，其与被告法定代表人前往管理处询问无果后，至8月23日只得另寻其他商铺开店。被告则回应2018年8月17日收到原告微信告知称房屋不能经营，但被告不予认可，周边房屋也在从事商业或办公经营，在原告向我方提及前未了解涉案房屋不能用于经营情况。为此，被告提交了由案外人深圳市福田区××街道××社区出具的《××小区房屋编码登记证明》，其中包含涉案房屋编号，并载明房屋编码为福田××社区居委会工作登记。同时提交了拍摄时间为2020年4月27日的涉案房屋及周边商户运营照片，被告据此主张涉案房屋有合法编号，商铺正常且无阻止经营情形。此外，在2018年8月21日至2018年10月22日原告在与被告委托代理人皮兴科的微信聊天记录中，原告多次询问房屋相关事宜，其中在2018年10月22日原告发送信息“又一个月了，钱该给我了吧”。对此被告表示并未同意或承诺将租金、押金退回给原告。另查，本院于2020年5月18日前往涉案房屋物业管理处进行调查，管理处工作人员反馈涉案房屋为架空层，不可用于商业经营，政府与业主均不允许。在2018年至2019年间政府对该区域进行整治，其它商户是在2019年5月整治后因业主同意无油烟就可以进入。关于被告是否与原告前往管理处协商无法开店一事，当时的负责人已调离，但作为物业在业主或租客询问时均会如实告知相关情况。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方应依照合同约定严格履行各自义务。在租赁合同关系中，出租方的主要合同义务为将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告未提交证据证明其将房屋实际交付给原告，被告虽辩称房屋没有钥匙无须交接，但其后又自认内部房间有门锁未上锁，前后表述矛盾，且被告称原告在无交接无钥匙的情况下可以随时进入涉案房屋装修也与一般生活常理不符。此外，原告租赁涉案房屋是用于商业经营用途，但从本案查明事实可知涉案房屋客观上已不能实现原告开展经营活动的目的，被告提交的房屋编码登记证明仅可知涉案房屋有编码可供查询，提供的照片与合同签订时间相隔太远，均无法真实反映租赁物当时的使用情况，被告提交的证据不足以证明其向原告交付房屋且交付符合约定用途的房屋，应承担举证不能后果。据此，本院认为，被告未履行租赁合同关于交付租赁物的根本义务，原告有权要求被告向其全部返还已收取的租金8500元及租赁押金17000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市美罗兰家饰用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何军伟返还租金8500元；二、被告深圳市美罗兰家饰用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何军伟返还租赁押金17000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费438元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 李 丽 军人民陪审员 劳   伟二〇二〇年六月四日书 记 员 李妍（代）