广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1996号 原告：柳州市峻华物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市连塘路**现代收获大厦**，统一社会信用代码：91450202MA5KD0KH1J。 法定代表人：黄飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈兵，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 被告：覃得，男，1972年1月15日出生，壮族，住广，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区div> 被告：梁桂琼，女，1969年1月12日出生，汉族，住广，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区div> 委托诉讼代理人：覃得，男，1972年1月15日出生，壮族，住广，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区告梁桂琼的丈夫。 原告柳州市峻华物业服务有限责任公司与被告覃得、梁桂琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告柳州市峻华物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人陈兵，被告覃得并作为被告梁桂琼的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市峻华物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付2017年10月13日至2019年7月31日期间的物业管理费2906元；2.二被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的电梯分摊电费105元；3.二被告向原告支付违约金104元（该违约金暂计至2019年7月31日，之后的违约金以3152元为基数，按每日千分之三计付至付清时止）；4.二被告向原告支付为实现债权产生的律师代理费1000元；5.本案全部诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2017年2月14日，原告与二被告签订《峻禄住宅小区物业服务协议》一份，约定：由原告为二被告居住的小区提供物业管理服务，双方还对物业费的交纳方式、违约责任及双方的权利和义务进行约定。协议签订后，原告依约提供了合格的物业管理服务，但二被告却没有按约定及时支付相关费用。原告经多次催要，二被告均不履行义务。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告覃得、梁桂琼辩称，原告提供的物业服务达不到约定的物业服务质量标准，对小区的环境卫生、绿化养护、停车管理、安保维护等方面管理不到位，应减免物业费用；原告存在诸多不作为、乱作为和乱收费、重复收费现象，电梯分摊电费、楼道路灯分摊电费、景观路灯分摊电费应包含在物业管理费中，原告不应重复收取，原告需退还二被告入住小区以来被多收取的电梯分摊电费、楼道路灯分摊电费、景观路灯分摊电费；二被告不是故意不交费，不存在违约，原告主张的违约金及律师费没有依据。 本院认为，原告与被告梁桂琼于2017年2月14日签订的《峻禄住宅小区物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告依约为“峻禄住宅小区”提供物业服务，二被告作为该小区XXX号房屋的业主，亦应受该合同约束，履行相应的交费义务。 关于原告主张的物业服务费，根据《峻禄住宅小区物业服务协议》的约定，高层住宅物业服务费收费标准为1.2元/月/平方，多层住宅物业服务费收费标准为0.9元/月/平方，现双方对房屋面积及欠费期间无异议，故二被告应向原告支付2017年10月13日至2019年7月31日期间的物业服务费3046元（1.2元/月/平方×117.34平方×21个月零19天）。原告自愿主张2017年10月13日至2019年7月31日期间的物业服务费2906元，系原告对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。二被告辩称原告提供的物业服务达不到约定的物业服务质量标准，应减免物业费用。通过审查双方提供的证据材料，本院认为，二被告提交的证据虽然可以证明该小区某个地段及某个时间段的情况，但不足以证明整个物业管理活动过程中的小区情况，不足以证明原告完全没有提供服务并构成根本违约。虽然原告提供的服务具有一定的瑕疵，但尚不足以成为业主拒绝交纳物业服务费或减少物业服务费的理由。因此，本院对二被告要求减免物业费用的辩解意见不予采纳。需要特别说明的是，物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有所出入在所难免。业主的个人体验理由不应成为拒交物业费的合理抗辩。如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时交纳物业费。部分业主拒交物业费或物业公司以部分业主不交纳物业费为由拒绝提供服务的做法均不可取，均会侵害到已交费业主的利益并进而影响整个小区的正常运转。 关于原告主张的电梯分摊电费，根据《峻禄住宅小区物业服务协议》的约定，电梯运行电费0.3元/月/平方，现双方对欠费期间无异议，故二被告应向原告支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的电梯分摊电费105元（0.3元/月/平方×117.34平方×3个月）。二被告辩称电梯分摊电费应包含在物业服务费1.2元/月/平方中，但根据《峻禄住宅小区物业服务协议》的约定，电梯电费系单列的一个收费项目，并不包含在物业服务费1.2元/月/平方中；同时根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第五条“物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。（一）住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用……（三）电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用……”的规定也可以看出，电梯运行费系物业服务企业可单独向业主或物业使用人收取的收费项目，而二被告提出异议的物业服务项目中的“电梯升降系统”这一项目属于住宅物业费中“物业共用部位和共用设施设备维护”，与原告主张的电梯分摊电费并不冲突，故对于二被告的该辩解，本院不予采纳。至于二被告辩称原告应退还其入住以来已交纳的电梯分摊电费、楼道路灯电费及景观路灯电费，但其未提出反诉，也与实际情况不符，本院对此不作处理。 关于原告主张的违约金及律师代理费，由于二被告系因对原告的物业服务有意见而不交纳物业费，从二被告提供的证据来看，虽不足以减免物业服务费，但原告在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，对小区安保、小区公共部位、公共设施检修及维护不足，二被告不交纳物业费存在部分客观原因，基于双方之间的物业服务合同关系具有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，故本院对原告主张要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于律师代理费，由于《峻禄住宅小区物业服务协议》系格式合同，原告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对于加重对方责任的条款要予以说明。但原告并未举证证明其已尽到相应的义务，且如同上文对违约金问题的阐述，收取律师代理费并不利于形成原告作为物业服务企业与二被告作为小区业主之间的良性互动，故本院对原告主张的律师代理费亦不予支持。 最后，希望原告不断总结管理经验，提高服务水平，加强与相关行政管理部门的进一步沟通与协调，对业主反映的问题及时予以核实并积极协调解决，业主积极配合物业公司做好各项管理工作，共建和谐美丽的小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告覃得、梁桂琼应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市峻华物业服务有限责任公司支付2017年10月13日至2019年7月31日期间的物业服务费2906元； 二、被告覃得、梁桂琼应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市峻华物业服务有限责任公司支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的电梯分摊电费105元； 三、驳回原告柳州市峻华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费50元（原告柳州市峻华物业服务有限责任公司已向本院预交），减半收取计25元，由被告覃得、梁桂琼负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇二〇年六月十五日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。