广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初68号 原告（案外人）：徐维，男，1963年12月23日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：郭明飞，黑龙江正开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓田，黑龙江正开律师事务所律师。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷**，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 委托诉讼代理人：何俊，贵州丰宸律师事务所律师。 被告（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：邱永生，广西中龙律师事务所律师。 原告徐维与被告北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告徐维的委托诉讼代理人郭明飞、李晓田，被告二建公司的委托诉讼代理人何俊、被告汇澳公司的委托诉讼代理人邱永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐维向本院提出诉讼请求：请求立即停止执行并解除对位于北海房屋的查封；判决案涉房屋认购书合法有效，案涉房屋归原告所有。事实与理由：原告对北海市中级人民法院作出的（2019）桂05执128号之一查封公告提出案外人异议，该查封公告查封并拟执行原告购买的位于北海市房屋，北海市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）桂05执异354号裁定书，裁定驳回原告的异议申请，该裁定认定事实有误、适用法律错误。理由如下：第一、原告徐维与开发商汇澳公司签订的认购协议为合法有效的商品房买卖合同。原告与开发商汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，协议中对以下信息做出了明确约定：1.买卖双方当事人的信息；2.房屋的基本状况；3.房屋价款面积；4.付款方式；5.原告应承担的供水、供电等配套基础设施和公共设施的费用;6.税费的承担；7.公共配套建筑的产权归属；8.面积差异的处理方式；9.办理产权登记有关事宜；10.违约责任等事项。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，原告与开发商汇澳公司签订的认购协议已经包括了商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告与开发商汇澳公司签订的认购协议应当认定为商品房买卖合同。因此，原审执行裁定依据该条款规定，认定原告与开发商汇澳公司签订的认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房规定的主要内容，明显属于认定事实不清，适用法律错误。第二、原告徐维已向开发商交付了全部房款。汇澳公司出具的房款收据、银行凭证，足以证明原告已将所有房屋价款支付给开发商。因此，原审裁定认定原告未向汇澳公司支付全部购房款的事实认定有误。第三、原审法院已经认定原告在执行法院查封之前与汇澳公司签订了购房协议，同时在该辖区原告名下无其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条的规定，原告有权排除对案涉房屋的强制执行。因此，原审裁定认定事实有误，适用法律错误。综上，原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告二建公司答辩称:原告所签订的《“润和花园”认购协议书》，是在陈某成为汇澳公司法定代表人前后以北海大山房地产开发有限公司（下称大山公司）名义签订《市场合作建房合同》私自收款，所有购房款未进入汇澳公司账户，陈某为转移责任与原告勾结伪造收据和认购协议书的形式。所有认购协议书都是一次性“付款”，且“付款”大多数超过购房金额，都是付给私人，不合常理，不符合房产交易习惯，在逻辑上推定相应款项并非购房款，亦非真实购房行为，即使购房款及购房过程真实，原告亦未尽到注意义务。认购协议书在预售许可证下发后长达3年多未签订正式商品房买卖合同，未备案，说明认购协议书为假。所有的认购书在长达6-8年间均没有一个原告提出解除协议、要求退款的诉讼，不合常理，真正买房或正规买房的客户早已起诉并执行完毕了。如果属于真实买房签订认购书，那陈某将上述房屋陆续抵押，从不忌惮原告的质疑和愤怒亦不合常理，陈某不继续签订商品房买卖合同的行为，同时也是原告放弃签订商品房买卖合同的行为。另一方面，原告所述的款项无法判断是原告真实支付，都是由证人直接或间接支付给陈某、关某，款项性质不明，无法认定为购房款，款项又是以大山公司的名义收取，与汇澳公司没有关联。涉案楼盘于2012年8月30日取得商品房预售许可证，此时才有确定的房号和房屋面积。所有房屋的处置均未取得抵押权人的同意。涉案收据系伪造，属于人为制造交款、开具收据、签订认购书炮制“购房”过程，收据开在2010年,而收据反映的房号在预售证下发后才能知道，故认购书系伪造。认购书缺少了《商品房销售管理办法》第十六条中十三项内容中大约百分之七十的内容，不能认定为商品房买卖合同，应认定为预约合同。陈某以汇澳公司名义实施的行为不完全视为汇澳公司的行为，其法律后果应归结于陈某或大山公司。 被告汇澳公司答辩称:认同二建公司的答辩意见。原告的请求不能成立，请求驳回。一、原告与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是陈某违法使用旧公章办理的，非汇澳公司真实意思，汇澳公司对此不予认可。因无力经营，2012年11月8日，经陈某等与现汇澳公司法定代表人黄重才等协商一致，陈某等将公司100%股权转让给黄重才等新股东，陈某保留“润和花园”Ｎ栋（2栋）所有权，但Ｎ栋（2栋）商住楼转让前已开工建设而用地无法分割。当月23日汇澳公司启用了新公章，旧公章应已作废。陈某在上述股权转让完成后应按约定将其持有的旧公章交还汇澳公司，但其一直没有归还，汇澳公司多次追讨无果，遂诉至北海市海城区人民法院，该院作出（2016）桂0502民初614号民事判决，判决陈某将旧公章、合同专用章、财务专用章交还汇澳公司。该判决生效后，汇澳公司向法院申请执行，现已执行完毕。在股权转让后（2012年11月）到法院强制执行完毕（2016年9月）将近4年时间内，陈某为销售“润和花园”Ｎ栋的房屋，预盖了很多空白的《认购协议书》、《商品房买卖合同》和收据等。2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”Ｎ栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈某和其妻子关某的个人账户（最后资金未转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米，资金近亿元），以上有原告向法院提交从大山公司提取的转账凭证予以证实，而上述转账凭证的来源非汇澳公司。300多户购房者（含本案原告）持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因北海市中级人民法院发出对汇澳公司“润和花园”Ｎ栋部分房产查封公告，原告于2019年8月更换成加盖汇澳公司旧印章《“润和花园”认购协议书》《商品房买卖合同》和收据。二、即使认定原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》《商品房买卖合同》是真实有效的，原告的主张不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，其权利不能排除法院强制执行。 原告徐维提交以下证据：1.“润和花园”认购协议书，拟证明在法院查封涉案房屋之前，原告与汇澳公司签订的认购协议书内容明确具备商品房买卖合同主要内容的事实；2.转账记录、交易明细、收据，拟证明原告已向出卖人汇澳公司支付全部购房款；3.不动产登记信息查询证明，证明原告在该辖区内无其他用于居住房屋的事实；4.证人关某、陈某的证人证言，拟证明原告已支付全部房款的事实。 被告二建公司向本院提交证据：1.（2015）北民二初字第62号、（2015）北民二初字第62-1号、（2015）北民二初字第62-2号等三份裁定书及财产查封清单，拟证明在查封期间，汇澳公司对外签订的房屋买卖合同属无效合同。2.汇澳公司、冯辉君民间借贷纠纷二审民事判决书，拟证明人民法院并不认可陈某以汇澳公司名义实施的行为视为汇澳公司的行为，而是定性为陈某个人行为及大山公司行为。3.三份《商品房买卖合同》以及仲裁裁决书等，拟证实涉案协议并非正式商品房买卖合同，不具有拘束力。 被告汇澳公司向本院提交证据：1.微信信息；2.市场运作建房合同、收据、转账凭条，拟证明2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”Ｎ栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈某和其妻子关某的个人账户；涉案认购协议书、收据等是查封公告后更换形成。3.（2016）桂0502民初614号判决书，拟证明陈某等于2012年11月14日将汇澳公司100%股权转让给新股东，汇澳公司于当月23日启用新公章，但陈某没有将旧公章交还汇澳公司，最后汇澳公司诉至法院要求归还，并得到支持。 各方当事人对相关证据进行了质证，本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4以及对被告二建公司的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案事实的参考依据。本院对相关证据的证明目的据实认定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （1）2012年4月17日，原告徐维（乙方）与被告汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市海大道与云南路交汇）土地证号为北国用（2012）第Ｂ380**，预售证号为北建房预字第××号的“润和花园”Ｎ栋（2栋）4单元1010号房，建筑面积共52.09平方米，单价3980元，总房款207318元。付款方式为一次性付款。协议约定乙方须承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了其他事项。协议签订当日，汇澳公司出具编号为ＮＯ129692《收据》，载明收到徐维交来润和花园Ｎ栋四单元1010号房购房定金10000元。2012年4月27日，徐维向陈某账户转款197318元，汇澳公司于同日向徐维出具编号为ＮＯ128913的收据载明“今收到徐维交来润和花园Ｎ栋四单元1010号房款3980元／㎡197318元”，并加盖汇澳公司财务专用章。 关某作为证人称其系原汇澳公司销售经理及财务总监，与陈某是夫妻关系，各方当事人对此并无异议。 证人陈某称汇澳公司与包括原告在内的业主在2010年左右先与大山公司签订《市场运作建房合同》，再与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，最后由汇澳公司通知原告等业主签订《商品房买卖合同》。两被告虽对此并无异议，但认为该事实正好证明了以汇澳公司作为卖房主体没有事实依据。关某出庭作证时称因为他们在收购汇澳公司的时候，没有确定什么时候复工，所以先签了《市场运作建房合同》，而且汇澳公司的公章当时是共同管理的，盖汇澳公司的公章比较麻烦，财务人员认为都是陈某的公司，所以就盖了大山公司的公章。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及被告汇澳公司开发的位于北海市所产生的工程款纠纷，本院于2018年8月3日作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决：一、被告汇澳公司支付原告二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、原告二建公司在被告汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院（2015）北民二初字第62号之二民事判决。 上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。同年8月，原告对涉案房屋提出案外人执行异议。同年11月20日，本院作出（2019）桂05执异354号执行裁定，驳回了徐维的执行异议。 （3）2015年9月29日，本院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计375套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。 2016年12月5日，申请人二建公司以润和花园Ｎ栋（2栋）即将复工，被申请人汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查封。本院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。 2017年2月14日，本院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。 2019年7月31日，本院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明本院据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计228套房屋，查封期限三年。 本院另查明，2020年5月12日，本院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈某。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈某在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈某的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈某等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈某行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈某根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈某按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原Ｎ栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈某就‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案润和花园N栋（2栋）住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。 2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 本案争议焦点问题是，徐维对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律 在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，房屋买受人徐维要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断徐维对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。 （二）原告诉求是否符合第二十九条规定的三个条件 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《“润和花园”认购协议书》签订的日期为2012年4月17日，时间在本院于2019年5月12日作出（2019）桂05执128号之六执行裁定之前，即使按照本院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封起算时间即2017年2月27日，签订认购协议书时间亦在前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“润和花园”认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，且徐维已经按照认购协议的约定交付全部款项，汇澳公司亦向徐维出具了收到案涉房屋购房款207318元的收款收据。徐维的付款情况有银行转账凭证以及证人关某、陈某的证人证言等予以证实。二建公司、汇澳公司主张徐维交付全部款项是交给陈某的账户，并非交至汇澳公司的相关账户，应当视为徐维未向汇澳公司交涉案房屋购房款，本院认为，陈某对涉案楼盘房屋的处置销售已经汇澳公司于2012年11月30日授权并经公证确认，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈某是汇澳公司的法定代表人，且已使用汇澳公司财务专用章向徐维出具了收款收据，应当确认陈某收取款项的行为属于代表汇澳公司的职务行为，并非其个人行为，故汇澳公司已经足额收取涉案认购协议书项下的购房款。原告徐维交付完涉案购房款后，其已经履行了购房人一方的主要义务，应当享有购房人所应享有的权利，即在涉案楼盘取得商品房预售许可证后，汇澳公司应当诚信履行通知徐维签订正式商品房买卖合同并在涉案工程竣工验收后及时交付房屋并办理产权过户等义务，徐维在履行涉案认购协议书时并不存在过错，涉案认购协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，前述《“润和花园”认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定前述合同合法有效。 2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人徐维名下无其他用于居住的房屋，另一方面经庭审查明徐维是黑龙江省七台河市人，涉案房屋是用以解决其北方候鸟型居住需求。 3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明事实，徐维已全额缴付购房款。即使按照二建公司主张的案涉房屋面积与认购协议中的面积之间有差异,该问题亦属双方签订正式商品房买卖合同按照产权部门测量确认面积的多退少补的范畴，徐维所付价款也已超过购房款的50%。 对于徐维确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求属于确权之诉范畴，确认物权应以存在物权归属争议为前提，徐维与汇澳公司之间系房屋买卖合同关系，因涉案楼盘工程尚未竣工验收，未达到汇澳公司配合履行协助办理房屋产权过户登记手续等义务的条件，在条件成就时徐维享有产权过户登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，徐维的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综上，徐维的主张符合《执行异议规定》第二十九条规定的条件，其对涉案房屋享有消费者物权期待权，且优于二建公司对汇澳公司享有的工程价款优先权以及设定在该房屋上的抵押权，足以排除法院的强制执行，本院予以支持。至于原告提出的解除涉案房屋查封的请求，则属于本案生效裁判确定涉案房屋被依法排除强制执行后，由相关执行部门依法解封的范畴。合同效力的审查确认属本院依职权审查的范畴，并非原告在执行异议之诉中的诉讼请求范围。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市房屋； 二、驳回原告徐维的其他诉讼请求。 案件受理费4409.77元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2019）桂05执异354号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庞 桦