广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3025号原告：陈水冰，女，1974年1月8日出生，汉族，罗定市人，现住罗定市。委托诉讼代理人：陈启荣，广东翔浩律师事务所律师。被告：陈耀辉，男，1991年7月30日出生，汉族，罗定市人，原住罗定市，现下落不明。第三人：罗定市浩瀚物业发展有限公司，统一社会信用代码914***********389T，住所地罗定市**********之三。法定代表人：陈某1。原告陈水冰与被告陈耀辉以及第三人罗定市浩瀚物业发展有限公司（以下简称“浩瀚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，依法适用简易程序，后于2019年11月1日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈启荣到庭参加了诉讼，被告陈耀辉经本院公告传唤、第三人浩瀚公司经本院传票传唤均没有到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年5月31日签订的《房产买卖合同》以及于2018年12月5日签订的《购房补充协议》合法有效（原告已支付18万元购房款，尚欠41万元购房款）；2.确认涉案房屋即罗定市迎宾馆XX房归原告所有，判令第三人浩瀚公司、被告陈耀辉协助将该房屋的产权登记至原告名下；3.判令被告陈耀辉从2019年9月24日起按总房价款59万元的万分之五每日向原告支付违约金，直至涉案房屋产权登记至原告名下为止（违约金暂计至2019年10月8日为4575元）；4.本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：被告于2016年9月13日向第三人浩瀚公司购买了涉案房屋即罗定市迎宾馆XX房。2018年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产买卖合同》，约定原告向被告购买该房屋，总房价款为61万元，由原告支付首期购房款15万元（含定金），因房屋已在中国工商银行办理贷款手续，由原告偿还银行贷款办理赎证，相应款项在剩余的购房款中扣除，仍欠的购房款在原告取得产权证后由原告申请银行按揭贷款支付。双方对于房屋权属转移登记的约定为：因房屋未出证，被告在出证后7日内向银行申请赎证，原告配合领证事宜，领证后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方对于房屋交付的约定为：被告收到原告支付首期款15万元后将房屋交付给原告。双方对于延迟履行的违约责任约定为：每逾期一天，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金。合同还约定了其他权利义务。原告于签订《房产买卖合同》前的2018年5月30日支付定金2万元，于签订合同当天支付了13万元购房款。被告收到上述总共15万元首期款后出具了收据，并于签订合同当天将涉案房屋的商品房买卖合同、借款合同、发票以及房屋钥匙等移交给原告，原告随即对房屋进行装修并于2018年年底入住。涉案房屋现在实际由原告居住、使用。2018年12月5日，原、被告双方签订了《购房补充协议》，约定原告从2018年10月至房屋赎证过户前代还银行月供款（含本金和利息），代还的月供款在房屋总价应付的剩余款项中扣除；被告同意房屋让利2万元，从剩余款项中扣除。签订《购房补充协议》后，原告向被告供楼银行卡中转入1万元，但该款被被告用来偿还了一期贷款本息（1747.04元）之后，剩余款项被被告挪用于其他消费支出。为此，原告无奈与中国工商银行协商，变更为从原告个人账户中直接扣除供楼本息。因此，自2018年12月底开始，涉案房屋的银行供楼贷款本息直接从原告账户中划扣。至2019年9月，涉案房屋的开发商通知各业主可以办理不动产权属证书，要求各业主配合。但被告拒不配合办证手续，导致涉案房屋至今没有办理不动产权证书，也因此导致原告不能取得涉案房屋的权属证书。原告认为，原告已经按照《房产买卖合同》及补充协议的约定履行了支付购房款并代为偿还银行供楼贷款的义务，且涉案房屋已经交付并由原告居住、使用一年多时间，为此，请求人民法院依法确认涉案房屋属于原告所有，并将涉案房屋的权属登记至原告名下。被告的行为已经构成违约，并严重侵害原告的权益。为此，根据《房产买卖合同》的约定，被告迟延申领涉案房屋的产权证书应当从通知其申领之日起按总房价款万分之五每日向原告支付违约金，违约金从2019年9月24日开始计算，暂计至2019年10月8日为4575元，之后的违约金按上述标准直计至涉案房屋产权登记至原告名下为止。原告为维护合法权益，特提起本案诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：一、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。二、房产买卖合同，证明原、被告于2018年5月31日签订《房产买卖合同》，约定原告向被告购买罗定市迎宾馆XX房，购房总价款为61万元；合同对双方的权利义务以及违约责任等进行了明确。三、收据两份（其中一份书写在被告的身份证复印件上）、转账凭条二张，证明原告依约支付了15万元首期购房款给被告。四、收到物品清单，证明原告支付首期购房款给被告后，被告将涉案房屋的相关文件、发票及钥匙交给原告，涉案房屋已经交付，原告也已实际使用和居住。五、发票、完税证明、商品房买卖合同（预售）、个人购房借款/担保合同，证明被告将涉案房屋的文件及资料交给了原告。六、前期物业管理服务协议，证明涉案房屋实际由原告使用、居住。七、购房补充协议，证明原、被告双方签订了《购房补充协议》，约定原告从2018年10月至该房屋赎证过户前代还银行月供款（本金+利息），被告同意房屋让利2万元。八、银行卡、被告借记卡历史明细清单，证明双方签订《购房补充协议》后，原告向被告的供楼银行卡中转入1万元，但被告仅用该款偿还了一期的贷款本息，将剩余款项挪用于其他消费和支出。九、原告借记卡历史明细清单，证明从2018年12月底开始，涉案房屋的银行供楼贷款本息直接从原告账户中划扣。十、签名通知书，证明涉案房屋已符合办证条件，但被告经通知拒不配合办证。被告没有答辩和提交证据。第三人没有陈述和提交证据。原告提交的证据已在庭审中依法予以出示。经审查，上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采纳，作为认定本案有关事实的依据。庭审后，为核实涉案房屋的权属情况和权利负担情况，本院依法去函罗定市*******进行查询。罗定市不动产档案室向本院出具二份《不动产登记资料查询结果证明》，显示涉案房屋已办理商品房确权登记（即初始权属登记），房屋所有人为第三人浩瀚公司；已办理预购商品房预告登记，权利人为被告；已办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司罗定支行，抵押人为被告；已被本院作出的（2019）粤5381执保458号协助执行通知书查封，查封申请人为原告，即原告在本案中提出的诉讼保全申请。庭审后，原告书面申请本院给予必要的期间，以便其筹款代被告全额还清中国工商银行的抵押贷款并付清尚欠被告的购房尾款。2020年6月2日，原告向本院出示由中国工商银行出具的业务凭证四份以及《贷款结清证明》，另外还向本院提交了其卡号尾号为21821的中国工商银行账户自2018年12月1日至2020年5月28日的历史明细清单，拟证明其已代被告向中国工商银行提前还清了涉案房屋的抵押贷款，以及其账户中支付到对方户名“陈*辉”、对方账户尾号“0623”且摘要信息为“贷款还本”和“贷款还息”的款项即为其在提前还清贷款之前代被告偿还月供贷款本息的款项。原告另称因故尚未筹到支付购房尾款的款项，但主张可以变更原合同关于先过户再支付尾款的约定，变更为给予其三个自然月的时间由其先付清购房尾款再进行房屋过户。2020年6月8日，原告再向本院邮寄提交《关于陈水冰支付款项的补充说明》，主张其实际于2018年10月起已代被告偿还银行贷款本息，并于2018年11月5日存入现金10000元到被告的银行账户，而该款只扣划了2018年11月的月供贷款本息，余款被被告挪作他用，以致于2018年12月5日又要转账存入10000元到被告账户以供扣划月供贷款本息。原告并未就其补充说明的事实提供证据证实。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定以及当事人的陈述，经审理认定以下事实：第三人浩瀚公司系位于罗定市迎宾馆北面的泷江翡翠城商品房项目的开发商。2016年9月13日，被告陈耀辉与第三人浩瀚公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买泷江翡翠城18栋16层1601房，付款方式为支付首期房价款104277元及贷款支付余款280000元。2016年9月20日，被告与中国工商银行罗定支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由被告向中国工商银行罗定支行贷款280000元用于购买罗定市迎宾馆XX房，并由被告提供该房抵押担保及第三人保证担保；借款期限240个月，由被告采取等额本息还款法还款，提前还款需付清利息并支付违约金。上述合同签订后，被告按约定支付了首期购房款104277元给第三人，中国工商银行罗定支行也按约定发放被告的贷款280000元给第三人，被告缴纳了购房契税，罗定市地方税务局开具了《税收完税证明》。2018年5月31日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房产买卖合同》，约定：原告向被告购买罗定市迎宾馆XX房，成交价格610000元，该款不包含税费，因交易产生的相关税费由原告承担；付款方式为由原告支付首期购房款150000元，因已办理房屋抵押贷款，届时由原告偿还贷款赎证，因赎证产生的其他费用由被告承担，原告代还银行贷款的金额以银行结算单据为准，在房屋总价中扣除首期房款后的余款460000元中扣除，剩余购房款于双方办理权属转移登记后原告取得产权证后7日内向甲乙双方指定的银行申请商业按揭贷款支付；被告必须保证在房屋出证后7日内向银行申请赎证，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，该房屋权属转移的一切税费由原告承担；被告收到原告支付的首期款150000元后将房屋的使用权交付给原告。合同第八条是关于违约责任的约定，任何一方不按合同约定履行义务，应当向守约方承担违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不累加）：1.逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日起至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十个工作日，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方为原告，原告有权以书面通知的方式解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的总房价款的百分之二十支付违约金，守约方为被告，被告有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求原告按本合同约定的总房价款百分之二十支付违约金。《房产买卖合同》签订后，原告按约定支付了首期购房款150000元给被告，被告将涉案房屋相关的契税完税证明、发票（各一份）、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、装修钥匙（1条）交付给原告。原告随后与罗定市翡翠城物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》、与第三人及罗定市翡翠城物业服务有限公司联合签订《临时管理规约》，之后装修入住。2018年12月5日，原、被告签订《购房补充协议》，在双方于2018年5月31日签订的合同约定由被告正常偿还涉案房屋的银行按揭月供款的情况下另行约定：原告同意从2018年10月至该房屋赎证过户前代还银行月供款本金和利息，届时赎证过户后，由原告代还的总月供款在房屋总价应支付给被告的余款中扣除，月供款的多少具体从2018年10月至房屋赎证过户前的银行扣款清单为准；被告同意原告提出的让利费20000元从合同总价中扣除，即届时让利费20000元从购房合同剩余款项中扣除；在该房屋不动产权证办理完成过户手续前，双方有义务保证通信畅通，如有变动，必须第一时间通知对方；在双方办理该房屋正常过户前，如一方有违约，按双方2018年5月31签订的购房合同中第八条违约责任执行。补充协议签订后，被告将用于扣划贷款月供款的银行卡交给原告持有，原告当天向该银行账户汇款10000元用于偿还银行贷款月供款；但该款于当天被银行扣划贷款月供款之外，余款被被告通过其他渠道支出用于消费。之后，经原告与银行协商，后续的贷款月供款直接从原告名下卡号尾号为21821的中国工商银行账户扣划，自2018年12月29日扣划第一笔贷款月供款起，至2020年5月28日，原告银行账户流水显示原告实际被扣划15456.21元用于“贷款还本”和“贷款还息”，对方账户户名为“陈*辉”、账号尾号为“0623”，该对方户名和尾号与从被告账户扣划贷款月供款时的对方户名和尾号一致。2019年9月6日，第三人浩瀚公司以“泷江翡翠城销售中心”的名义向被告发出《签名通知书》，称被告购买的泷江翡翠XX房已付清所有购房款，该房屋已进入办证程序，资料初审已完成，经多次电话通知，均因无人接听或更换号码而通知不到，因而书面通知被告于2019年9月8日至9月23日前联系“泷江翡翠城销售中心”预约签名并办理相关签名手续。因被告没有联系开发商办理不动产权证并失去联络，原告于2019年10月16日提起本案诉讼。诉讼过程中，原告于2020年5月25日代被告办理贷款提前一次性还款手续，共向中国工商银行还款本息244936.04元，并因此支出提前还款违约金1760元。中国工商银行罗定支行出具《贷款结清证明》显示被告在该行的该笔贷款本息已全部结清。另查明：本案诉讼过程中，原告提出财产保全申请，本院于2019年10月25日依法作出（2019）粤5381民初3025号民事裁定书，裁定对涉案房屋即罗定市迎宾馆XX房（不动产权证号：罗预2004348）进行预查封，该查封以590000元为限，查封的期限为三年。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。被告购买了第三人开发的商品房后与原告签订《房产买卖合同》予以出售，并在后续与原告签订《购房补充协议》，该两份合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告起诉主张确认该两份合同合法有效，理据充分，本院予以支持。原告已按合同约定支付首期购房款150000元，被告也应按合同约定在该房屋具备办证条件后配合登记过户至原告名下，然后由原告履行后续的付清购房尾款的义务。但是，被告在与原告签订《购房补充协议》后失去联络，已违反补充协议关于双方保持通信畅通的约定，导致开发商未能联系其办理房屋办证手续。开发商发出书面通知后，被告仍未配合办证，导致后续未能按约定办理登记过户到原告名下，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。涉案房屋已办理商品房确权登记和预购商品房预告登记，且被告已付清购房款给开发商，故已具备办理转移登记至被告名下的条件。第三人与原告和罗定市翡翠城物业服务有限公司联合签订《临时管理规约》，可见第三人对被告转卖房屋给原告的行为知情。因此，原告起诉要求第三人和被告协助将涉案房屋登记至原告名下，理据充分，且由于原告已代被告还清该房屋的抵押贷款以消灭相应的抵押权益，故不会损害他人的合法权益，本院予以支持。根据本案实际情况，应先由第三人协助办理转移登记至被告名下，然后由被告协助办理转移登记至原告名下。但原告起诉请求判令确认涉案房屋归其所有，与物权经登记生效的法律规定不符，本院对此不予支持。原告向被告购买涉案房屋尚未付清购房尾款，根据合同约定，本应由原告取得房屋所有权后办理商业贷款支付尾款，但因被告下落不明，为充分保护各方当事人的合法权益，应由原告先付清购房尾款再行办理登记过户手续。原告在诉讼过程中主张给予其三个月的时间筹款付清购房尾款，系其真实意思表示，本院予以采纳。原、被告双方约定的交易成交价格为610000元，原告已支付首期购房款150000元，尚欠460000元。被告后续签订补充协议约定同意让利20000元并在尚欠款额中扣除，且原告当天汇款10000元到被告银行账户用于偿还贷款月供款，故原告尚欠的购房尾款为430000元。原、被告约定由原告代被告偿还银行贷款赎证，且因赎证产生的费用由被告承担，相应款项在购房尾款中扣除，故原告自2018年12月29日起通过本人名下银行账户被扣划的贷款月供款合共15456.21元，以及原告代被告提前一次性还清贷款本息的244936.04元，还有原告因代为提前还款支出的违约金1760元，均应在购房尾款中予以扣除，即原告实际仍欠购房尾款167847.75元（430000元-15456.21元-244936.04元-1760元）。至于原告补充主张在2018年10月起已代被告偿还贷款，且于2018年11月5日存入现金10000元到被告的银行账户的问题。根据原告提供的被告原用于扣划贷款月供款的银行账户的流水明细，在2018年10月期间，该账户只在10月20日被扣划1.7元用于“贷款还息”，扣划后余额为0，并无其他“贷款还本”或“贷款还息”的扣款记录；而被告账户于2018年11月5日存入现金10000元的记录并未显示交易对方账户，原告在本案中也未能提供确实充分的证据证明该10000元系由其存入被告的账户；因此，原告补充主张的此项事实理据不足，本院在本案中不予采信。对于原告主张的违约金。被告不按合同履行办证及协助过户的义务确实构成违约，根据双方约定，逾期超过十个工作日，原告有权书面通知被告解除合同并要求被告双倍返还定金或按合同约定的总房价款的百分之二十支付违约金。本案中，原告并未主张解除合同。根据双方约定逾期十个工作日内与逾期超过十个工作日的违约责任不能累加的实际情况，原告主张按逾期十个工作日内的情况以每日万分之五计算违约金，理据不足，本院不予采纳。根据本案原告已经获得房屋使用权及尚未付清购房款的实际情况，本院确定被告应当以已收取的购房款即160000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为支付给原告的违约金，从被告经开发商通知逾期不配合办证的2019年9月24日起计至本案判决发生法律效力需由原告支付购房尾款之日止，且最终的违约金数额不得高于合同约定的总房价款的20%即118000元（590000元×20%）。综上所述，被告已付清购房款给第三人，且涉案房屋已具备办理转移登记的条件，第三人应予协助办理房屋过户登记至被告名下；原、被告双方签订的《房产买卖合同》和《购房补充协议》合法有效，原告已支付（和应扣减）购房款合共442152.25元，仍需支付购房尾款167847.75元，该款由原告在三个月内付清；原告付清购房尾款后，由于该房屋涉及的抵押贷款已经结清，应由被告协助办理房屋过户登记至原告名下；被告履行上述义务后，还应承担违约责任。被告和第三人经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈水冰与被告陈耀辉于2018年5月31日签订的《房产买卖合同》和双方于2018年12月5日签订的《购房补充协议》合法有效。二、由第三人罗定市浩瀚物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈水冰或被告陈耀辉将罗定市迎宾馆XX房登记过户给被告陈耀辉。三、由原告陈水冰在本判决发生法律效力之日起三个月内付清购房尾款167847.75元给被告陈耀辉。四、在第三人罗定市浩瀚物业发展有限公司已履行上述第二项判决确定的义务的前提下，由被告陈耀辉在原告陈水冰履行上述第三项判决确定的义务完毕之日起十日内协助原告陈水冰将罗定市迎宾馆XX房登记过户给原告陈水冰。五、由被告陈耀辉在本判决发生法律效力之日起三个月内支付自2019年9月24日起至本判决发生法律效力之日止以160000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金给原告陈水冰（实际支付的违约金数额不高于118000元）。六、驳回原告陈水冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元、保全费3470元，合共10920元（原告已预交），公告费560元，均由被告陈耀辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄焯森人民陪审员  冯春林人民陪审员  区晓华二〇二〇年六月十五日书 记 员  陈思念附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。