江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初804号 原告：江西进贤农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇民和路**，统一社会信用代码：913601241587494175。 法定代表人：魏青，董事长。 委托诉讼代理人：闵光柏、周丽，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被告：黄少成，男，1966年8月3日出生，汉族，职业：从事电器买卖生意，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：吴晰春，江西知常容律师事务所律师。 被告：江西桂扬实业有限公司，住，住所地：江西省南昌市进贤县城进贤大道**一社会信用代码91360124759984316N。 法定代表人：桂军林。 第三人：桂军林，男，1962年5月3日出生，汉族，系江西桂扬实业有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 第三人：黄九金，女，1963年12月14出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原告江西进贤农村商业银行股份有限公司（以下简称进贤农商行）与被告黄少成、江西桂扬实业有限公司（以下简称桂扬公司）和第三人桂军林、黄九金申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 进贤农商行向本院提出诉讼请求：1、撤销江西省南昌市中级人民法院作出的（2019）赣01执异128号执行裁定；2、判决案外人黄少成提出的异议不成立；3、判决继续对进房字第××、00××05、00××07号房产的查封。事实与理由：江西省南昌市进贤县人民法院依据（2018）赣01民初234号民事判决执行桂扬公司、桂军林、黄九斤等金融借款合同纠纷案【执行案号为（2019）赣01执272号】。法院在执行过程中依法查封了桂扬公司提供的位于进贤县【房权证号：进房字第××、00××05、00××07号】商铺（以下简称“该商铺”）抵押物。被告黄少成向南昌市中级人民法院提出书面异议。南昌市中级人民法院认为：“本案中，（2018）赣01民初234号民事判决书虽然判决进贤农商行对案涉三处房产享有优先受偿权，但事实上，在抵押之前案涉三处房产已转让给案外人黄少成。……其在涉案房产查封前已通过法律途径要求桂扬公司为其办理过户登记，故案外人非自身原因未办理过户手续，对未办理过户登记也没有明显过错”，并以此为由，作出（2019）赣01执异128号执行裁定，裁定解封案涉三处房产，于法无据。被告黄少成所提交的现有证据无法证明《房屋销售协议》、《收据》等的客观真实，如此大额的现金支付，缺乏银行凭证，仅凭《收据》显然不能证明款项支付的客观真实，故不能证明被告黄少成等四人支付了购房款；交纳水电费的凭证不能证明黄少成就是房屋所有权人。在抵押之前案涉三处房产已转让给案外人黄少成，但未办理过户登记，事实上系因存在抵押办理不能，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”之规定，因抵押给原告，导致黄少成的商品房买卖的目的不能实现，因此黄少成只能请求解除《房屋销售协议》，故江西省南昌市中级人民法院作出的（2019）赣01执异128号执行裁定，于法不符，应当予以撤销。为维护原告的合法权益，依法提起执行异议之诉，恳求判如所请。另，进贤农商行补充上诉称，首先，案涉三处店面的总面积为2181.04㎡，而黄少成与桂扬公司买卖的店面面积仅有2023.9㎡，该面积与房产证面积明显不符，南昌市中级人民法院直接认定黄少成对整个案涉店面合法占有明显错误；其次，根据三份评估报告和不同时间段现场照片可以看出，黄少成自始自终并未占有案涉三处店面，退一步来讲，即便其曾经占用案涉店面，根据（2019）赣0124民初64号案件2019年2月21日《庭审笔录》可知，黄少成仅在2014年至2015年占有本案案涉房产（房产证号：房权证进房字第××、00××05、00××07号），2010年至2013年以及2016年至今并非由其占有，且黄少成仅提供《工程款结算协议书》，而未提供实际施工相关材料相佐证，无法证明桂扬公司实际欠付工程款数额以及以房抵债的事实，因此黄少成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，既无法证明已经合法占有案涉房屋，亦无法证明已经支付了全部价款，黄少成不享有排除执行异议的权利，南昌市中级人民法院裁定黄少成异议请求成立并中止对案涉房屋的执行措施没有法律依据。与此同时，案涉房产均已为桂扬公司向原告借款提供了抵押，并在进贤县不动产登记局办理了抵押登记【不动产登记证明证号：赣（2017）进贤县不动产证明第0004561号】。虽然被告黄少成在执行异议过程中提出其购买及使用桂扬金三角商住小区从北向南起第三排、四排14Ａ连接14Ｂ号楼店面，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告黄少成即便与桂扬公司签订了《店面出售合同》并实际占有，但案涉房屋已经办理了抵押登记，黄少成也仅能依法解除《店面出售合同》，要求对方当事人返还已付款项并要求赔偿，黄少成不享有排除执行异议的权利，南昌市中级人民法院裁定黄少成异议请求成立并解除对案涉房屋的查封措施没有法律依据。 黄少成辩称，一、黄少成对本案所涉房产享有的实体民事权益足以排除人民法院的强制执行。抵押权优先受偿是法律规定的基本原则，但抵押权仍是一种民事权利，仍有可能被某些特定权利或利益排除执行。黄少成早在房产抵押给原告之前，并在人民法院查封之前就签订了书面合同，支付了全部价款，并合法占有房产。而至于未办理过户登记，责任也并不在黄少成，从签订合同到抵押登记两年时间内，为何没办理过户登记，这是因为黄少成与桂扬公司签订合同时房屋还未验收，还不符合办理初始登记条件，而桂扬公司在办理房屋产权登记后的6多月，就抵押给了进贤农商行，此后桂扬公司又分别多次解除抵押及办理抵押登记。二、原告将桂扬公司列为被告，而又将其两个自然人股东桂军林、黄九金列为第三人是不符合法律规定的。根据最高院《民事诉讼法》司法解释第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定。虽然桂军林、黄九金是原告申请执行案件的被执行人，但申请执行人提出的对执行标的继续执行的诉讼请求，须以被执行人对执行标的享有实体权益为基础，而被执行人在执行异议之诉中的利益诉求主要是确认其对执行标的所享有的权利。本案中对执行标的实体权益诉争的是黄少成与桂扬公司两个当事人，而桂军林、黄九金与案涉房产没有实体上的权益诉争，他们既不应成为被告，也不应成为第三人。退一步说既使可以将他们列为本案当事人，那么原告将被执行人桂扬公司列为被告，说明桂扬公司是反对其主张的，但是作为法人的两个自然人股东桂军林、黄九金又怎能支持其主张而被列为第三人，要么法人与其股东全部列为共同被告，要么就全部列为第三人。三、原告的第1、2、3项诉讼请求于法无据。对于原告诉状中第1、2项诉讼请求，根据最高院《民事诉讼法》司法解释第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效……”之规定，法律对执行异议的失效与生效专门有程序上的规定，对本案经过审理后，如法院判决对执行标的继续执行，原裁定自动失效，如法院判决驳回原告的继续执行诉请，原裁定就有效，因此原告的第1项诉请是不予审理的。第2项诉请与第1项诉请具有必然的因果关系，原裁定有效，黄少成的异议就成立，如原裁定无效，黄少成的异议就不成立。作为申请人执行异议之诉的诉讼请求只能是诉状中的第3项，也是《民事诉讼法》司法解释第三百零六条规定的“……对执行标的继续执行……”。因此原告的诉请应该是判决进房字第××、00××05、00××07号房产的继续执行，而不是查封。 桂扬公司、桂军林、黄九金提供书面答辩状，认为桂扬公司在进贤农商行处贷款是事实，未归还本息是事实，用公司金三角小区14号楼一楼商业用房抵押给进贤农商行贷款是事实，现因经济困难暂时无能力还款，请求法院查明事实依法判决。桂扬公司后又向本院补充提交书面意见，认为：黄少成未付清购房款，也从未要求其办理交房手续，属未经其同意，强行对涉案部分店面进行装修后，非法占有并使用；案涉房屋未办理产权登记手续，系黄少成自身原因，因黄少成迟迟不履行合同义务，即黄少成至今未向有关部门缴纳各项办理产权登记税费，黄少成对金三角项目在为业主办理产权登记手续是知情的，并非黄少成主张的是桂扬公司不予办理产权登记手续；综上，桂扬公司认为进贤农商行有权处置涉案房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告进贤农商行向本院提交以下证据： 第一组证据：1、桂扬公司与黄少成签订的《店面出售合同》一份；2、《收据》一份；3、《工程款结算协议书》一份。证明目的：1、《店面出售合同》约定黄少成购买桂扬公司位于县政府新区南面“桂扬金三角商住小区，从北向南起第三排、四排、14Ａ连接14Ｂ号楼店面，总价为2428680元，付款方式为第一期（签订合同时）一次性付清。协议双方签字后，出卖人当天收到买受人全额付款后生效。此店面房款，买受人以现金方式支付伍拾万元给出卖人完善金三角小区验收手续用，余款待买受人完成本小区市政配套工程结算后多还少补。而桂扬公司与黄少成于2010年10月19日才办理工程款结算，即在2010年10月19日之前双方系无法确定所欠工程款能否覆盖该房屋价格，然桂扬公司却在2010年4月22日出具收据收到了黄少成2428680元购房款，该收据明显是不真实的。2、按照《店面出售合同》约定买受人以现金方式支付伍拾万元给出卖人完善金三角小区验收手续用，如此大金额的现金支付黄少成没有提供银行取现或转账记录予以证实已经支付给桂扬公司，明显不符合常理；3、黄少成仅提供《工程款结算协议书》，而未提供实际施工相关材料相佐证，无法证明桂扬公司实际欠付工程款数额以及以房抵债的事实，根据谁主张谁举证的原则，黄少成应承担举证不能的法律后果，南昌市中级人民法院依据该收款收据即认定黄少成已经支付全部购房款明显证据不足；第二组证据：1、2012年4月18日江西老楼房地产评估顾问有限公司出具的《房地产抵押估价报告》一份；2、2015年10月14日江西诚达房地产土地估价咨询有限公司出具的《房地产抵押估价报告》两份；3、2017年10月18日新余广泰房地产评估咨询有限公司护具的《房地产抵押估价报告》一份；4、2020年1月3日拍摄的现场照片3张；5、（2019）赣0124民初64号案件2019年2月21日《庭审笔录》。证明目的：1、案涉三处店面的总面积为2181.04平方米，而黄少成与江西桂扬公司有限公司买卖的店面面积仅有2023.9平方米，该面积与房产证面积明显不符，南昌市中级人民法院直接认定黄少成对整个案涉店面合法占有明显错误；2、根据三份评估报告和不同时间段现场照片可以看出，黄少成自始自终并未占有案涉三处店面，即便其曾经占用案涉店面，也仅在2014年至2015年占有本案案涉房产，2010年至2013年以及2016年至今并非由其占有，即黄少成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于已经合法占有的规定，南昌市中级人民法院认定黄少成合法占有案涉房产系事实认定错误；第三组证据：1、《最高额抵押合同》一份；2、《不动产登记证明》4份；3、（2019）赣0124民初64号《民事判决书》一份；4、《个人借款合同》一份、《流动资金借款合同》二份。证明目的：1、案涉房产均已为桂扬公司向原告借款提供了抵押，并在进贤县不动产登记局办理了抵押登记【不动产登记证明证号：赣（2017）进贤县不动产证明第0004561号】。虽然被告黄少成在执行异议过程中提出其购买涉案房产，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告黄少成即便与桂扬公司签订了《店面出售合同》并实际占有，但案涉房屋已经办理了抵押登记，黄少成不享有排除执行异议的权利。2、进贤县人民法认定“对黄少成要求确认该店面产权归其所有并办理过户手续的诉请，进贤县人民法院不予支持；黄少成对其所受损失，可另寻途径解决”，该判决亦确定了黄少成对案涉店面不享有物权权利，仅能依据店面出售合同向桂扬公司主张赔偿损失。第四组证据：（2018）赣01民初234号《民事判决书》一份；证明目的：江西桂扬实业有限公司、桂军林、黄九金金融借款合同纠纷一案，经南昌市中级人民法院受理后，于2018年9月6日作出（2018）赣01民初234号《民事判决书》，确认原告就江西桂扬实业有限公司提供的抵押物（即案涉三处房产）享有优先受偿权。第五组证据：（2019）赣01执异128号《执行裁定书》一份；证明目的：原告与江西桂扬实业有限公司、桂军林、黄九金借款纠纷一案执行过程中，因案外人黄少成对案涉房产提出异议，南昌市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）赣01执异128号《执行裁定书》，解除对进房字第××、00××05、00××07号房产的查封，对于该裁定书原告已提出执行异议之诉，该裁定未生效。 被告黄少成提供了以下证据： 证据一、被告黄少成的身份证复印件一份，证明目的：被告的身份信息；证据二、桂扬公司的《营业执照》复印件一份，证明目的：桂扬公司的信息；证据三、1、进房字第××、00××05、00××07号房产证各一份，2、金三角小区的规划图及平面图各一份。证明目的：1、涉案房产登记在桂扬公司名下；2、涉案房产的平面图位置与“证据五”中的《店面出售合同》记载的位置相一致；证据四：1、进贤县人民法院（2019）赣0124民初64号《民事判决书》一份；2、（2019）赣0124民初64号《民事裁定书》一份；3、《案件发生效力证明书》一份。证明目的：1、进贤县人民法院判决确认黄少成（买受人）与桂扬公司（出卖人）于2010年4月20日签订的《店面出售合同》合法有效；2、判决书认定以下事实：“桂扬公司将桂扬金三角小区从北向南第三排14Ａ（房权证号进房字第××号）、第四排14Ｂ（房权证号进房字第××号）及连接部分房权证号进房字第××号内680.72平方米的店面出售给黄少成；3、黄少成的诉讼请求之一为：“要求桂扬公司继续履行合同，为黄少成办理店面产权证”；4、该判决书现已生效；证据五：1、被告黄少成与桂杨公司于2010年4月20日签订的《店面出售合同》一份；2、《工程款结算协议书》一份；3、桂杨公司盖具财务专用章的《收据》一份。证明目的：（一）、《店面出售合同》的标的物为：桂扬金三角商住小区14Ａ（进房字第××号产权证）、14Ｂ（进房字第××号产权证）连接部份（进房字第××号产权证680.72平方米）；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）黄少成已支付全部价款；证据六：1、进贤县市场监督管理局《个体信息》登记表一份，2、黄少成与李晚英《结婚证》一份；3、交纳电费收据两份。该组证据证明目的：1、李晚英（黄少成妻子）于2017年1月3日开办的《进贤县晓英建材店》经营场所为案涉店面，即进贤县民和镇金三角小区14Ａ栋；2、买受人黄少成在人民法院查封之前已合法占有该不动产；证据七：1、《不动产登记信息表表》三份；2、进贤县不动产登记中心出具的证明一份。证明目的：1、桂杨公司对案涉房产的首次登记时间为：2011年10月19日；2、桂杨公司将进房字第××、00××05、00××07号产权证，在首次登记后的6个多月时间，从2012年4月28日起至2017年11月6日止，也就是说在出售给买受人黄少成之后，分三次抵押给被原告进贤农商行用于贷款并办理他项权证；3、黄少成买房在前，桂扬公司抵押在后，并通过诉讼行为积极要求桂扬公司办理产权证，因此足以证明非因买受人自身原因未办理过户登记。4、南昌市中级人民法院为首封法院。证据八：南昌市中级人民法院（2019）赣01执异128号《执行裁定书》，证明目的：南昌市中级人民法院在执行阶段已裁定中止对进房字第××、00××05、00××07号房产的执行。 黄少成向法院补充提交了以下证据材料：证据一、桂扬公司于进贤县人民法院（2019）赣0124民初64号案中的《民事答辩状》，证明目的：案涉三套房产卖给黄少成的原因、经过、单价、面积、时间。证据二：《店面租赁合同》一份，证明目的：黄少成将案涉房产中的560平方米于2015年1月1日租赁给彭某，租期三年（彭某与曾某等人一起合伙开店）。证据三：案涉房产2019年照片。证明目的：进房字第××上面有第二层，即“1413.72平方米”是物业用房，第二层就是原告主张的2012年办公用房，而第一层2012年的照片连门都没有安装（现在有门），根本不可能成为办公用房；14Ｂ与14Ａ设计面积是一样的，均为777.17平方米，但进房字第××号的面积是566.01，原因为：其中211.16平方米为桂扬公司卖给第三人，也就是照片上的“中国邮政”的店面。证据四：证人彭某（公民身份号码3601241975××××××××）、曾某（公民身份号码3601241972××××××××）的证人证言，证实2015年承租黄少成的店面，并装修用于开店营业的事实。证据五：1、《工程结算书》3份，其中《工程造价取费表》中的汇总数“2395842.06元、“113744.942元”、“564459.47元”与被告已提供的前述证据数据相印证。2、进贤县城镇管理局出具的40万元收据1份，用于印证前述证据《工程款结算协议书》中的第二条“乙方代甲方支付县城管局40万元超面积罚款”。3、桂扬公司会计李美娇、胡炳炎手写的桂扬公司通过支付现金、以房抵债方式付给黄少成各项明细统计表，总计1360380＋2428680＋422838＋132000＋132000＝4475898。该数据与《工程款结算协议书》第三条第2款中的“以上合计，共支付4475898元”完全吻合。综合证据五中的三组证据，完全可证实《工程款结算协议书》中的各项数据有其他明细印证，也由此正式黄少成用工程款242.862万元，以抵账方式支付了三套房产的全部房款。黄少成另申请彭某、曾某出庭，以证明2015年承租黄少成的店面，并装修用于开店营业的事实。彭某、曾某作为证人出庭接受了双方当事人和法庭的询问。 原告进贤农商行于庭审结束后向本院提交以下证据：第一组证据：1、2007年3月12日金三角小区开发项目股东胡小明出具的《承诺书》1份；2、2018年1月24日进贤县人民法院（2017）赣0121民初2298号《庭审笔录》1份；3、2018年4月4日进贤县人民法院（2017）赣0121民初2298号《庭审笔录》1份；4、（2017）赣0124民初2298号《民事裁定书》1份；证明：2007年开始，被告黄少成受胡小明委托，负责金三角小区的监管工作，该小区开发过程中所有财务收支均需要黄少成参与签字审批通过；第二组证据：1、证号为房权证进房字第××号、第××号《房屋所有权》证各一份；2、2011年1月10日-2015年1月20日抽取的桂扬公司会计凭证20张；证明：1、至少从2011年1月10日至2015年1月20日金三角小区黄少成一直负责金三角小区的管理工作，黄少成对案涉三套房屋的贷款抵押的情况均是知晓的，且从未提出异议；2、从2011年1月10日至2015年1月20日所有办证费用均由被告黄少成签字确认，房权证进房字第××号、第××号以及案涉三个房产证（第0033503号、第00××05号、第00××07号）均属于同一天办理房产证，且该相应办证所产生的费用均于2011年12月9日经黄少成审核通过予以签字，黄少成至少在2011年12月9日已经知晓案涉三处房产已经办理房产证的事实；3、针对金三角小区14号楼Ａ座和Ｂ座房屋，桂扬公司从2012年2月7日开始陆续为购房人办理了房产证，黄少成作为桂扬公司的管理人员对案涉503、505、507至少从2012年2月7日起可以办理房产登记是明知的；4、至2012年4月7日原告委托第三方对房号为房权证进房字第××号进行抵押评估、2015年10月13日对案涉三套房产进行抵押评估之前黄少成有充足的时间要求被告桂扬公司为其办理房产证，但其未主动按《店面出售合同》约定缴纳税费，亦未催促桂扬实业公司为其办理过户，系怠于行使权力，故未办理产权过户被告黄少成存在明显过错。综上，黄少成作为金三角小区管理人员，其知晓案涉三套房屋至少从2012年2月7日起可以办理房产登记，并知晓案涉房屋办理抵押的情况且从未提出异议，黄少成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“…四非因买受人自身原因未办理过户登记。”之条件，因此，被告黄少成不足以排除法院对案涉案产的执行。 桂扬公司于庭审结束后向本院递交以下证据：进贤法院2019赣01**民初64号判决书、上诉状、借条四张、欠条两张、产权证两张、2017赣01**是民初2298号民事裁定书一份、店面出售合同一份。证明黄少成没有结清购房款，他也没有向桂扬公司主张办理产权过户登记。 对当事人提交的证据，本院认证如下：进贤农商行提供的第一组证据已被生效判决确认，对该当事人签订协议、出具收据的事实予以确认；对第二组证据的真实性予以确认，能够印证进贤农商行分别在2012年、2015年、2017年期间就案涉店面办理抵押贷款进行评估的事实；对第三组证据予以确认，能够认定案涉店面因桂扬公司向进贤农商行借款办理了抵押登记的事实；对第四组证据予以确认，该判决已生效；对第五组证据予以确认，黄少成提起的执行异议本院已作出裁定；对进贤农商行庭审结束后提交的第一组证据、第二组证据真实性予以确认。黄少成提供的证据一、证据二、证据三予以确认；证据四的真实性予以确认，能够印证黄少成曾向进贤县人民法院起诉要求确认销售合同有效及办理过户，但生效判决仅确认合同有效，未支持确认过户；证据五与进贤农商行提供的一致，能够予以确认签订合同、出具收据的事实；对证据六予以确认，能够印证黄少成之妻在2017年期间在案涉店面经营的事实；对证据七予以确认，能够印证案涉店面在2011年10月19日办理了产权证，且案涉店面从2012年起多次办理抵押登记、注销抵押登记的事实；对证据八予以确认，本院已就黄少成提起的执行异议作出裁定；对黄少成补充提交的证据一真实性予以确认，该证据系桂扬公司在另案的陈述意见；补充证据二系黄少成签订的合同；补充证据三系2019年拍摄的照片，该照片系案涉店面的静止状态，并无法反应之前占有的情况；补充证据四系证人证言，反映的是案外人曾在案涉有关店面租赁经营的情况；补充证据五系复印件，本院无法确定其客观真实性；对黄少成申请出庭作证的证人证言，反映的是案外人曾在案涉有关店面租赁经营的情况。对桂扬公司庭审结束后提交的进贤法院2019赣01**民初64号判决书、上诉状、借条、欠条、产权证、2017赣01**是民初2298号民事裁定书、店面出售合同的真实性予以确认。 本院经审理查明，因桂扬公司向进贤农商行借款未还，进贤农商行起诉至本院，本院于2018年9月6日作出（2018）赣01民初234号民事判决，查明事实“进贤农商行与桂扬公司签订一份《最高额抵押合同》，双方约定为确保2017年11月6日桂扬公司与进贤农商行签订的《流动资金借款合同》的履行，保障进贤农商行债权的实现，愿意为主合同所规定债务人应履行的义务提供抵押担保。被担保的主债务为原告进贤农商银行依据主合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，借款最高额为人民币1040万元，抵押担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息等等，抵押物为桂扬公司名下的位于进贤县，房权证号：进房字第××、00××05、00××07号的商铺。2017年11月6日，桂扬公司将其提供抵押的上述抵押物在进贤县不动产登记局办理了抵押登记，不动产登记证明编号为：赣（2017）进贤县不动产证明第0004561号。”并判决：一、桂扬公司在本判决生效之日起十日内向进贤农商行偿还借款1040万元和利息（截至2018年5月17日利息为279565.89元，后续借款利息至付清全部借款之日止按《流动资金借款合同》约定的利率标准计算）；二、进贤农商行有权就桂扬公司提供的抵押物（位于江西省进贤县的三处房产，不动产登记证明编号为：赣（2017）进贤县不动产证明第0004561号）对上述第一项给付款项优先受偿。该判决当事人均未上诉，生效后，进贤农商行向本院申请执行。2019年8月1日，本院依据（2019）赣01执272号执行裁定书，于2019年8月1日出具协助执行通知书查封了桂扬公司所有的位于进贤县角小区市场（权证号:房权证进房字第××号）房产，轮候查封桂扬公司名下位于（权证号:房权证进房字第××号）、民和镇人民大道988号金三角小区14号楼Ｂ座（权证号:房权证进房字第××号），查封期限三年，自2019年8月1日至2022年7月31日。 黄少成提出执行异议，认为其对案涉房产的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。本院于2019年10月15日作出（2019）赣01执异128号执行裁定，认为案外人黄少成异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形，依法应当解除案涉三处房产的查封，并裁定解除对进房字第××、00××05、00××07号房产的查封。 另黄少成于2019年1月7日向江西省进贤县人民法院起诉桂扬公司，请求确认双方之间签订的《店面出售合同》有效，并确认合同所涉店面所有权归黄少成所有等。江西省进贤县人民法院作出（2019）赣0124民初64号民事判决，认为“进贤农商行对桂扬公司用于借款抵押的房屋享有担保物权，黄少成要求确认该店面房屋所有权归其所有并办理过户手续的诉请，不予支持，黄少成对其所受损失，可另寻途径解决”，并判决如下：一、确认黄少成与桂扬公司于2010年4月20日签订的《店面出售合同》有效；二、驳回黄少成的其他诉讼请求。该判决已于2019年4月15日生效。 黄少成提供了一份落款为2010年4月20日的《店面出售合同》，该合同系桂扬公司与黄少成所签，该合同约定桂扬公司将位于县政府新区南面“桂扬金三角商住小区，从北向南起第三排、四排、14Ａ连接14Ｂ号楼店面，层高4.2米，柜架架构，店铺销售面积约2023.9㎡的店面出售给黄少成。每平方米为1200元，合计总价为2428680元。签订合同时一次性付清款项。该店面产权证由出卖人桂扬公司办理，办理产权证的各项税费由买受人黄少成承担。出卖人必须保证对该店面真实合法，其他人不得对该店面提出任何权利要求，否则造成本合同解除或无效，出卖人向买受人赔偿人民币20万元。协议双方签字后，出卖人当天收到买受人全额付款后生效。合同特注明，此店面房款，买受人以现金方式支付50万元给出卖人完善金三角小区验收手续用，余款待买受人完成本小区市政配套工程结算后多还少补。黄少成还提供了一份落款为2010年4月22日的《收据》，载明桂扬公司收到黄少成交款2428680元，收款方式为金三角，收款事由为14＃Ａ连接14＃Ｂ号楼购房款。另黄少成还提供了一份落款为2010年10月19日的《工程款结算协议书》，协议约定甲方桂扬公司于2010年4月以桂扬金三角商住小区店面抵偿乙方黄少成工程进度款2428620元。 2011年10月14日，桂扬公司坐落于江西省进贤县的店面办理了产权证，产权证号分别为：房权证进房字第××、00××05、00××07号。桂扬公司名下的产权证号为房权证进房字第××的店面分别于2012年5月7日、2013年10月25日、2015年10月26日办理了抵押登记，抵押权人是进贤县农村信用合作联社，并分别于2013年10月25日、2015年10月20日、2017年11月6日办理了注销抵押登记；桂扬公司名下的产权证号为房权证进房字第××的店面分别于2012年4月28日、2013年10月25日、2015年10月26日办理了抵押登记，抵押权人是进贤县农村信用合作联社，并分别于2013年10月25日、2015年10月20日、2017年11月6日办理了注销抵押登记；桂扬公司名下的产权证号为房权证进房字第××的店面分别于2012年4月28日、2013年10月25日、2015年10月26日办理了抵押登记，抵押权人是进贤县农村信用合作联社，并分别于2013年10月25日、2015年10月20日、2017年11月6日办理了注销抵押登记。 本院还查明，李晚英系黄少成妻子，李晚英于2017年1月3日开办《进贤县晓英建材店》，经营场所为案涉店面，即进贤县民和镇金三角小区**。另黄少成还提供了一份落款为2015年1月1日由彭某与黄少成签订《店面租赁合同》，合同约定黄少成将金山角小区的店面出租给彭某，并主张彭某、曾某等在2015年至2016年期间在该店面开设茶楼“茗茶岸坊”及饭店“董得吃”，但并未办理营业执照。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故在执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：黄少成对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。 所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明事实来看，在案涉房屋的不动产登记没有变更至黄少成名下的情况下，案涉物权变动并未完成，黄少成尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，最多是物权期待权。 而对于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案黄少成虽提供了《店面出售合同》、《工程款结算协议书》等证据主张对案涉房产享有阻却执行的权益，但通过进一步审查，发现其主张仍有不符合常理之处。按照黄少成的主张，其在2010年4月就已通过签订《店面出售合同》的形式以房抵债获得了案涉房产，但从2011年10月案涉房产办理了产权证直至2019年1月，黄少成并未提供证据证明其主张了要求办理产权过户，且案涉房产系从2012年5月起办理了抵押登记，那至少在2012年5月前，其也理应主张办理过户，否则也不会引发本案纠纷。而在2019年之前，案涉房产有三次办理抵押登记和三次办理解除抵押登记的情形，黄少成在催促办理过户登记的过程中，黄少成理应发现案涉房产办理过抵押登记及解除抵押登记的情形，其完全可以向桂扬公司和进贤农商行提出异议，那么进贤农商行也会采取更谨慎态度应对。如若黄少成向桂扬公司和进贤农商行提出过异议，进贤农商行也可能不会在2017年仍和桂扬公司办理抵押贷款手续，本案纠纷也可能不再发生，故以上可以说明黄少成怠于行使自己的权利。黄少成在本案中主张物权期待权并不完全符合相关条件，其怠于行使要求办理过户的权利，对于案涉房产未办理过户登记存在一定过错，也间接导致进贤农商行同意桂扬公司以案涉店面向其抵押贷款，进贤农商行不应当因此承受相关损失。 另进贤农商行就案涉房产已经办理了抵押登记，对外具有公示性，且生效判决（2018赣01民初234号）也已认定进贤农商行对案涉房产享有优先受偿权。在该判决仍生效的情形下，不宜否定进贤农商行对案涉房产享有优先受偿权。而黄少成提起的诉讼生效判决（2019赣01**民初64号）也未确认黄少成对案涉店面享有所有权，该判决仅仅是确认黄少成与桂扬公司签订的合同有效，及认为黄少成对所受损失可另行解决。即便黄少成对案涉店面的物权期待权符合规定的保护条件，黄少成与桂扬公司签订的《店面出售合同》并未在有关机关备案登记，对外不具有公示性，进贤农商行不知道该以房抵债事实，不应苛求抵押权人在设立抵押前必须核实清楚实际占有使用情况，也不能以抵押权人未调查了解有以房抵债情况而推定抵押权人恶意。且本案中进贤农商行从2012年起就案涉店面办理过多次抵押、解除抵押登记手续，并未出现任何异常，进贤农商行对此已形成合理信赖，该信赖利益也应予以保护，进贤农商行依法办理的抵押登记效力应予保护，在此情形下，黄少成享有的物权期待权并不优于已经办理抵押登记的物权效力，也即黄少成不能以其对案涉店面享有的物权期待权来对抗进贤农商行已经办理了登记的抵押权，本案的申请执行人并非桂扬公司的普通债权人，不宜简单认为黄少成符合物权期待权的保护条件就可以阻却执行。 综上，本案争议的双方是申请执行人（抵押权人）与案外人，申请执行人是抵押权人，已办理了抵押登记，抵押权本身是物权，而黄少成尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，最多是物权期待权，黄少成享有的物权期待权并不优于已经办理抵押登记的物权效力，黄少成根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，主张对于案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。黄少成对案涉房产提出的执行异议不能成立，应当准许对案涉房产进行执行，对原告进贤农商行请求继续对案涉房产（桂扬公司名下位于江西省进贤县的三处房产，房产证号：房权证进房字第××、00××05、00××07号）进行查封本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 准许继续对江西桂扬实业有限公司名下位于江西省进贤县的三处房产（房产证号：房权证进房字第××、00××05、00××07号）的查封。 案件受理费139577元，由黄少成、江西桂扬实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  谢 芸 审 判 员  李 扬 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  魏 娟 书 记 员  刘惠文