海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终906号 上诉人（原审原告）：徐秉迪，男，1962年6月26日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：张玉洁，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜孟君，海南颖川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陵水中信香水湾开发有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县光坡镇坡尾村委会香水湾铜岭。 法定代表人：陈刚，总经理。 委托诉讼代理人：韩韵，海南宝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。 上诉人徐秉迪与被上诉人陵水中信香水湾开发有限公司（以下简称中信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐秉迪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：《陵水县商品房买卖合同》中第十一条第2项“逾期交付违约金总额以房屋总价款的1%为上限”为格式条款，不应作为本案判决的依据，一审依据该格式条款判令违约金是错误的。《陵水县商品房买卖合同》第十一条第2项系房地产开发商即被上诉人为了重复使用而预先自行拟定的，在订立该协议时未与购房者协商的格式条款。该条款不仅在上诉人与被上诉人签订的《陵水县商品房买卖合同》中存在，在其他购房者与被上诉人签订的《陵水县商品房买卖合同》中也普遍存在。该格式条款的内容系“逾期交付违约金总额以房屋总价款的1%为上限”。在商品房买卖合同关系中，交付房屋的主动权掌握在强势的开发商手上，购房者只能选择相信开发商，对于交房的时间完全无法控制。而对于购房者来说，在签订《陵水县商品房买卖合同》时，已向开发商支付了大额款项。上述条款将开发商迟延交房的违约责任控制在1%范围内，大大降低了开发商的违约成本，致使购房者的权益无法得到保障，这对购房者来说极其不公平，也会助长市场的不正之风。该格式条款在很大程度上免除了开发商即格式条款提供者的责任，根据《合同法》第四十条的规定应属于无效条款。另根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上理解的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。即被上诉人自逾期之日起每日向上诉人支付万分之零点五的逾期交房违约金。因此，一审法院在认定被上诉人逾期交房的情况下，依照该格式条款判令被上诉人按照房屋总价款的1%支付违约金是严重错误的，严重降低了开发商的违约成本，严重助长了开发商不诚信的不正之风。二、一审认定被上诉人逾期交房期间自2014年12月31日起至2018年2月8日止，共计1136天是错误的。一审法院已经认定上诉人主张的被上诉人存在逾期交房的事实，但一审认定被上诉人逾期交房期间自2014年12月31日起至2018年2月8日止，共计1136天是严重错误的。尽管被上诉人于2018年2月8日取得了涉案房屋竣工验收备案表，但首先上诉人远在北京，对此并不知情；其次，依据合同约定，被上诉人应向上诉人发出收房通知，通知收房并交接，但2018年2月8日后，被上诉人并没有向上诉人发出过收房通知。甚至上诉人2019年1月4日向被上诉人发出律师函催交房屋，被上诉人也未作任何回应；再次，被上诉人于2018年2月8日取得涉案房屋竣工验收备案表，只是证明了其具备了交付房屋的条件，并不代表着被上诉人实际交付了涉案房屋。因此，被上诉人逾期交房的期间不应截止于2018年2月8日，至今，被上诉人也未发出收房通知、办理交房手续，因此，被上诉人逾期交房期间应自2014年12月31日起至实际交付房屋之日止。被上诉人应向上诉人支付的逾期交房违约金也应计算至实际交房之日止。三、一审已经认定被上诉人逾期交房，但却未判令被上诉人向上诉人交付涉案房屋。一审判决第5页第8-9行明确认定：“被告未能在合同约定的时间内向原告交付符合条件的涉案房屋，存在逾期交房情形”，且第5页第12行认定：“被告逾期交房且无免责事由”。一审法院认定了被上诉人逾期交房且无免责事由的情况下，却没有判令被上诉人向上诉人交付房屋，无视上诉人的合理诉求，未实际解决上诉人与被上诉人的纠纷，存在严重错误。综上，被上诉人的违约行为完全是不诚信的行为，违反了诚实信用原则。因被上诉人不履行合同，也给上诉人造成了巨大的合同履行后可以获得的利益损失。上诉人认为民事审判中应充分尊重当事人的意思自治原则，尊重当事人的选择，保护诚信方的合法权益。因此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 中信公司辩称： 徐秉迪向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金101666.2元(违约金以1159250元为基数，按照每日万分之0.5计算，自2015年1月1日起暂计至2019年10月21日，共1754天，应计算至被告向原告支付具有政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋之日止）；2、请求判令被告立即将中信·香水湾7号楼（幢）11（层）7-1102房交付原告；3、请求判令被告立即将中信·香水湾7号楼（幢）11（层）7-1102房的不动产权证办理至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一审法院对原告主张的事实予以确认。另查明，原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证明文件条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定：1.出卖人逾期交房的，超过180日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；2.逾期交付违约金总额以房屋总价款的1%为上限。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。至今，涉案房屋仍未交付原告使用。另，中信香水湾7#8#公寓楼及A1、A4、C、D户型低层住宅已通过工程竣工验收，备案表上备案文件收讫签署时间为2018年2月8日。再查明，住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。海南省住房和城乡建设厅亦于2017年9月1日作出琼建复建字[2017]1号文件，明确建议备案机关不再发放《海南省建筑工程竣工验收备案证》等类似证明文件，应严格按照房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》之规定办理备案事宜。 一审法院认为：原、被告签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应恪守履行。本案双方的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房情形，如存在，应否承担违约责任；二、涉案房屋是否符合交房条件，原告能否主张被告交付房屋和办理过户手续。一、关于逾期交房的问题。原告已依约支付全部购房款，被告应依约于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋。现双方对涉案房屋何时符合交付条件有争议。根据《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》第六条规定以及海南省住房和城乡建设厅作出的琼建复建字[2017]1号文件，工程竣工不再发放验收备案证。因此陵水县住房和城乡建设局在涉案工程竣工验收备案表上签署“备案文件收讫”的时间即为涉案工程竣工验收备案的时间。现涉案7#公寓楼于2018年2月8日予以竣工验收备案，故涉案房屋于2018年2月8日符合交付条件。因此原告在2018年2月8日前可拒绝收楼而无需承担相应责任。被告未能在合同约定的时间内向原告交付符合条件的涉案房屋，存在逾期交房情形，逾期期间自2014年12月31日起至2018年2月8日止，共计1136天。被告辩称，其未能按约交房系因政府原因，但未向一审法院提交有效证据予以证明，故对被告的该抗辩意见一审法院不予采信。被告逾期交房且无免责事由，故原告根据涉案合同约定要求被告支付自2014年12月31日起至政府主管部门颁发涉案工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，一审法院予以支持，经计算自2014年12月31日起至2018年2月8日的逾期交房违约金为65845.4元（1159250元×日万分之0.5×1136天），被告辩称，双方合同将逾期交房违约金限定为房屋总价款的1%，房屋总价款的1%为11592.5元（1159250元×1%），鉴于双方合同对逾期交房违约金最高上限进行了约定，对被告的辩称，一审法院予以支持，故依约涉案逾期交房违约金应为11592.5元。对于原告关于逾期交房违约金101666.2元的诉请，一审法院予以部分支持。涉案房屋于2018年2月8日便符合交付条件，则原告自2018年2月9日起拒收涉案房屋无理据，故其要求被告支付2018年2月9日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，在双方合同履行过程中，被告并未拒绝向原告交付房屋，且已向原告发出入伙通知书，原告拒收房屋系自身行为，不能以此要求被告承担交付责任。现涉案房屋已符合交付条件，原告可自行前往办理收楼手续。故原告主张要求被告立即将涉案房屋交付给原告的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于逾期办证的问题。根据双方合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，即涉案房屋办理权属证书应在涉案房屋交付后360日内。现涉案房屋尚未交付，且未交付原因系原告拒收，涉案项目虽已取得大产权证，可以为涉案房屋办理产权证书，但因双方约定的被告为原告办理过户手续的期限未届满，被告未存在逾期办证违约行为，因此原告主张要求被告将涉案房屋的不动产权证办理至其名下的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告陵水中信香水湾开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐秉迪支付逾期交房违约金11592.5元；二、驳回原告徐秉迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333.4元，减半收取1166.7元，原告徐秉迪负担1033.67元，由被告陵水中信香水湾开发有限公司负担133.03元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：一、关于一审判决按房屋总价款的1%计算逾期交房违约金有无依据的问题。涉案商品房买卖合同明确约定，出卖人逾期交房的，按逾期日数每日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金，但以房屋总价款的1%为上限。据此，一审按照房屋总价款1%计算逾期交房违约金，符合合同约定，应予维持。徐秉迪上诉主张，该条款属于格式条款，降低了出卖人的违约成本。商品房交易属于重大交易行为，标的额较大，签约前，买房人应当认真阅读合同条款，与出卖人协商一致，对合同条款有分歧的，应当通过协商达成一致意见。如果不能达成一致意见，基于为自身负责角度考量，买房人可以拒绝签署该商品房买卖合同。本案中，徐秉迪在签订涉案商品房买卖合同时，并未就讼争合同条款提出异议，应视为其已接受该条款。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。徐秉迪现主张讼争条款属于格式条款，不应作为确定逾期交房违约金的计算方法，于法无据，本院不予支持。二、徐秉迪上诉主张逾期交房期间从2014年12月31日起算至房屋实际交付之日至应否支持的问题。鉴于涉案商品房买卖合同对逾期交房违约金最高限额作出了约定，因此，根据本案的实际情况，对逾期交房天数已经不能影响逾期交房违约金数额的认定，故对徐秉迪此项主张本院不予支持。三、一审未判决中信公司向徐秉迪交付涉案房屋应否维持的问题。鉴于中信公司已向徐秉迪发出入伙通知书，现涉案房屋已符合交付条件，故徐秉迪可自行前往办理收楼手续。一审未予支持徐秉迪提出的交房诉请，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，徐秉迪的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2333.4元，由上诉人徐秉迪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年六月十二日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。