广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5004号原告：杨立，男，汉族，1983年8月9日出生，公民身份号码：430************511，住址：广东省惠州市惠城区***********3号*******。原告：汪雷，女，汉族，1988年7月20日出生，公民身份号码：340************641，住址：广东省惠州市惠城区***********3号*******。第一被告：周瑞容，女，汉族，1961年4月10日出生，公民身份号码：442************028，住址：广东省惠州市惠东县*************。第二被告：李某1，女，汉族，1991年11月23日出生，公民身份号码：441************10X，住址：广东省惠州市惠城区********。第三被告：惠州市同乐兴房地产有限公司,住所地：惠州市************光耀荷兰堡一期地下室B1层18号。法定代表人：李某1。原告杨立、汪雷与被告周瑞容、李某1、惠州市同乐兴房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨立、原告汪雷、被告李某1、被告惠州市同乐兴房地产有限公司法定代表人李某1到庭参加诉讼，被告周瑞容未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告杨立、汪雷起诉称：第三被告系一家房产中介公司，2017年7月24日，原告、第一被告及其丈夫李汉明经第三被告介绍，就原告购买第一被告名下位于惠州市惠城区********达成一致意见，双方签订协议，约定房屋总价为133万元，40个工作日内办理过户手续，2018年3月30日前交付房产。签订协议当天，两原告向第一被告支付10万元订金，并于2017年8月25日支付73万元房款，并要求第一被告立即办理过户手续，期间第二被告自称为第三被告的员工，告知两原告，第一被告将后续赎楼、过户等手续全权委托第二被告办理，并出示了《公证书》。后续几个月期间内，两原告一直未收到被告关于过户的消息，经询问，第二被告以各种理由搪塞，直到2017年12月，第二被告才告知两原告其将73万元挪为他用，并未进行赎楼，且李汉明与第二被告为父女关系。2017年12月14日，因房屋一直无法过户，经双方协商，签订了《补充协议》，约定两原告向被告再行支付40万元用于赎楼，被告书面承诺该款项不能挪为他用，必须用于赎楼。同时约定应当于2018年1月30日交付房屋，2018年5月30日办理过户手续，否则应全款退还，并支付违约金10万元。但直至2018年5月到期，被告仍未能交付房屋、办理过户，后原告联系被告出面解决，被告均未出现。原告无奈只得委托律师准备起诉。2018年6月初，经律师调查发现，本案所涉及的房屋早在2017年5月份就已被惠州公安予以查封处理，即合同签订时就缺乏履行可能性，而第二被告就是第三被告的法定代表人、股东、实际控制人，三被告恶意串通，假装不认识的中介及卖家，骗取原告的信任，进而骗取原告的购房款。原告于2018年6月13日向惠州惠城区法院申请财产保全，就本案房产予以查封，并得知李汉明已因其他刑事犯罪予以刑事拘留。2019年3月31日，原告与三被告签订《并存债务承担协议》，约定三被告应当于2020年1月25日之前解封房屋并过户至两原告名下，否则应全额返还两原告购房款123万元，并支付违约金10万元。但期限到期后，三被告仍无法履行，故原告只得起诉，要求解除原告与第一被告之间签订的《房屋买卖及居间合同》、《补充协议》，三被告共同返还原告购房款123万元、违约金10万元。因三被告自开始就知道房屋无法交易，仍骗取两原告签订合同，通过欺骗的手段恶意占用两原告的购房款，导致两原告严重损失，故两原告还主张三被告因就占用期间承担逾期还款利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，款项均自支付之日起算，其中10万元自2017年7月24日起算，73万元自2017年8月25日起算，40万元自2017年12月14日起算，均计算至三被告实际清偿之日止。基于上述事实，原告依据《民事诉讼法》之有关规定，向贵院提起诉讼。恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。一、请求解除两原告与第一被告签订的《房屋买卖及居间合同》、《补充协议》；二、请求判令三被告共同返还两原告购房款123万元；三、请求判令三被告共同支付两原告违约金10万元；四、请求判令被告承担两原告资金占用期间的利息损失，以123万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中：10万元，自2017年7月24日起算；73万元，自2017年8月25日起算；40万元，自2017年12月14日起算；均计算至被告实际清偿之日止，暂计至原告起诉之日，暂计140125元；五、请求判令三被告共同赔偿两原告维权损失39000元；六、请求判令本案的诉讼费由三被告共同承担。第一被告周瑞容未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第二被告李某1、第三被告惠州市同乐兴房地产有限公司口头答辩称，涉案房产没有过户到原告名下，对原告的诉请没有意见，双方也签订了补充协议，原告也给予时间给我们，年前我是准备拿钱赎回房产证，但是因疫情没有办理，上周我到中院了解到了现在可以赎楼，第一被告收到了涉案房产在中院进行拍卖了，我也到中院了解到涉案房产需要40多万元赎回，但是因我爸的事情对我家庭影响比较大，需要时间处理。查明的案件事实经审理查明：2017年7月24日，两原告作为买方，第一被告周瑞容作为卖方（委托代理人李汉明），第三被告惠州市同乐兴房地产有限公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，约定第一被告向两原告出售位于惠州市********的房产（以下简称“涉案房产”），建筑面积160平方米。产权现状：涉案房产有《房地产权证》且已办理抵押登记；如该物业产权为共有，第一被告保证共有人已知悉并同意出售该物业，并保证该物业共有人于2017年8月31日前以书面形式确认本合同效力，并履行本合同第一被告的义务，否则视为第一被告违约并承担违约责任。房产转让价1330000元，两原告于2017年7月24日前向第一被告支付定金100000元，首期款730000元于按揭银行同意贷款后在第一被告赎楼当天直接支付给第一被告，剩余房价款500000元银行按揭。合同第四条约定，第一被告应在签订本合同之后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，两原告同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款730000元替第一被告向抵押权人清偿欠款、注销抵押登记。第五条产权过户手续约定，原、被告须在签署本合同30个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料，在税务局出具完税发票及银行同意贷款后10个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续。第七条物业交付约定，第一被告在2018年3月30日前交付该物业给两原告使用。第十条特别约定，如本合同由两原告或第一被告的代理人代为签订，代理人应催促补代理人在约定期限内以书面形式确认本合同的效力，否则因此导致本合同无法履行地，代理人应按本合同约定承担相关违约责任及赔偿居间方服务佣金损失。第十四条备注，2）本合同由李汉明代第一被告周瑞容签署。庭后，第一被告在接受本院询问时称其清楚并授权李汉明向两原告出卖涉案房产，第一被告未向李汉明出具书面授权委托书。合同签订当天，两原告支付了定金100000元，李汉明代第一被告向两原告出具《收据》。2017年8月25日，两原告向李汉明转账支付了730000元，第一被告向两原告出具《收款收据》，确认收到两原告交来的购买涉案房产的首期款730000元。2017年12月14日，李汉明、原告杨立及第二被告李某1签订了《补充协议》，约定本协议为2017年7月24日签订的《房地产买卖及居间合同》的补充协议，原告已支付定金100000元及首期款730000元，现原告同意再支付部分尾款400000到第二被告李某1账户，由第二被告李某1负责帮第一被告赎楼，如未赎楼由第二被告李某1负责一切责任，第一被告同意原告剩余尾款100000在过户当天支付给第一被告。同时第一被告承诺在2018年1月30日前交楼给原告，在2018年5月30日前过户给原告，如未能过户到原告名下，第一被告则属违约，需全款退还给原告并支付违约金100000元。当天，原告向第二被告李某1转账400000元，第二被告代第一被告向原告出具《收据》，确认收到原告交来的房款400000元。2019年3月31日，原告杨立（甲方、债权人）、第一被告（乙方、债务人）、第二被告（丙方、承担人1）、第三被告（丁方、承担人2）签订了《并存债务承担协议》，确认原告已向第一被告支付1230000元的购房款，由于涉案房屋被惠州市惠城区公安分局查封，无法办理过户手续，故而签订本协议，约定：一、债务确认，三被告一致自愿加入原告与第一被告因《房屋买卖及居间合同》、《补充协议》的债权债务，以并存债务承担的方式成为上述两合同的新的债务人，承担由于该上述两合同全部债务，原债务人第一被告并不退出原债权债务关系。二、债务承担，三被告对新债务承担连带责任。三方均同意由第二、第三被告协助第一被告于2020年农历春节（2020年1月25日）前解除惠州市惠城区公安分局对上述房屋的查封并将上述房屋过户至原名下。三、违约责任，如被告不能履行第二项过户的义务：1、在原告确认该房屋不能过户的15个工作日内，三被告应当将原告向第一被告支付的全部购房款项及根据《补充协议》中违约责任金100000元支付给原告；2、三被告一致同意，在原告确认无法过户的15个工作日内，除向原告退还上述购房款外，还需向原告赔偿因市场房价上涨所导致的因原告无法及时购房的市场价差额损失。3、原告因向三被告主张该债权所导致的合理费用，包括但不限于律师费、律师调查取证费、诉讼费、保全费等合理费用。原告称其为向被告追索违约责任支付律师费39000元，并提供银行转账记录及收据为证，银行转账记录显示原告于2018年5月30日向案外人张卫平转账39000元，张卫平于当日向原告出具《收据》，确认收到原告交来的律师费39000元。庭审时，原告称该律师费为（2018）粤1302民初6933号案件所产生的律师费。另查一，李汉明与第一被告系夫妻关系，于2010年5月13日登记结婚。第一、第二被告称第二被告系第一被告与李汉明的女儿。另查二，涉案房产登记在第一被告周瑞荣名下，产权证书号：粤房地产权证惠州字第1****6号，房屋坐落于惠州市惠城区********，建筑面积159.99平方米，登记时间为2012年11月21日。涉案房产已设立抵押登记，抵押权人为邱国东，登记时间为2016年1月6日。2016年6月1日，涉案房产被惠州市公安局惠城区分局查封，后两次续封。另查三，原告杨立、汪雷诉被告周瑞容、李汉明、李某1房屋买卖合同纠纷一案，经原告申请并提供担保，本院作出（2018）粤1302民初6933号《民事裁定书》，裁定查封被告周瑞容名下的涉案房产（本次查封属于轮候查封）。案件在审理中，原告杨立、汪雷向本院提出撤诉申请，本院于2018年8月7日作出（2018）粤1302民初6933号之一民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于李汉明代第一被告向原告出售涉案房产的效力问题，虽然第一被告未向李汉明出具书面授权书，但第一被告在接受本院询问时称清楚并同意授权李汉明向原告出售涉案房屋，李汉明向原告出售涉案房屋的行为已得到了第一被告的追认，并且原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》及《并存债务承担协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。本案中，第一被告因自身原因导致案涉房产被查封，不能办理产权变更登记，原告订立合同的目的不能实现，现原告诉请解除两原告与第一、第二被告签订的《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》，本院予以支持。《并存债务承担协议》约定如三被告于2020年1月25日前无法将涉案房屋过户至原告名下，应将原告支付的全部款项1230000元退还，并向原告支付违约金100000元。因此，原告诉请三被告共同返还购房款1230000元并支付违约金100000元，本院予以支持。关于原告诉请的资金占用利息损失，原告未举证证明其因被告违约所产生的具体损失，本院已支付原告的违约金诉请，结合原、被告签订的《并存债务承担协议》的约定，本院酌定三被告以购房款1230000元为基数，自原告提起诉状之日（即2020年3月6日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用利息至清偿之日止。关于原告诉请三被告支付维权律师39000元，该律师费为另一案所产生的律师费，与本案无关，故对该诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告杨立、汪雷与被告周瑞容、惠州市同乐兴房地产有限公司于2017年7月24日签订的《房地产买卖及居间合同》及原告杨立与被告周瑞容、李某1于2017年12月14日签订的《补充协议》。二、被告周瑞容、李某1、惠州市同乐兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告杨立、汪雷返还购房款1230000元及支付资金占用利息（利息以1230000为基数，自2020年3月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。三、被告周瑞容、李某1、惠州市同乐兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告杨立、汪雷支付违约金100000元。四、驳回原告杨立、汪雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18382（原告已预交），由原告杨立、汪雷负担2182元，被告周瑞容、李某1、惠州市同乐兴房地产有限公司共同负担16200元。三被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年六月十日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱