苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9022号原告（反诉被告）：苏州广益房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路**新苏大厦**。法定代表人：王金录，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。被告（反诉原告）：吴宗权，男，1957年12月9日生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。被告（反诉原告）：张永连，女，1956年2月13日生，居民身份证号码3426251956********，汉族，住江苏省苏州市吴中区家天下花园****。以上俩被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：卢苏南，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告苏州广益房地产经纪有限公司（以下简称广益公司）与被告吴宗权、张永连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，由审判员顾霞适用简易程序审理，被告吴宗权、张永连在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。因案情复杂，后依法裁定转为普通程序进行审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员顾霞独任公开开庭审判。原告广益公司委托诉讼代理人王磊，被告吴宗权、张永连的共同委托诉讼代理人卢苏南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广益公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告的房屋出租委托代理合同于2019年8月3日解除；2、判令被告退还原告房屋租金8000元；3、判令被告支付原告违约金40408元（两年房租损失35200元、家具家电配置折旧费损失5208元）。事实和理由：被告系苏州市吴中经济开发区房屋所有权人。2018年7月13日被告委托吴景玲以被告名义与原告就位于苏州市吴中经济开发区房屋委托出租事宜签订了《房屋出租委托代理合同》。合同明确租赁期限为2018年9月3日至2021年9月2日，同时约定了免租期、租金及支付方式。但在合同履行期间，2019年8月3日被告委托代理人吴景玲单方面切断该房屋生活用电并提出单方面解除《房屋出租委托代理合同》，事后双方就违约金事宜没有达成一致，被告违反合同约定切断电源、拒绝恢复，导致承租人无法继续居住。现涉案房屋因被告授意该房屋物业公司不允许原告进入，导致原告无法进入该房屋，被告的违约行为致使原告的合同目的已无法实现，对原告造成了损害，故起诉至法院。被告吴宗权、张永连共同辩称，认可吴景玲代表俩被告与原告签订的《房屋出租委托代理合同》，原、被告之间系委托关系，而非转租关系。依照法律规定，原告作为代理人在履行代理职责期间应当全面保障委托人的合法权益，按照委托人的指示开展代理事项，并且应当履行重大事项的报告义务。合同签订后，原告并未尽到审慎处理义务，被告在给予原告合理期限后可以解除双方的代理关系。原告无权要求被告返还8000元房租。且在委托事项办理中，所有的房租均属被告所有，不存在原告主张的房租损失。原告主张的家具折旧损失无事实依据，故被告不应承担家电折旧费。同时反诉提出如下诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人房屋维修费14600元，并为反诉人修复地板、恢复地板原貌；2、判令被反诉人支付从2019年8月3日起至房屋全部维修完毕期间的反诉人房租损失，暂计6个月共24000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人违约金8000元。事实和理由：反诉人授权女儿吴景玲与被反诉人签订了《房屋出租委托代理合同》，约定被反诉人代理反诉人的涉案房屋出租事宜，当时口头约定被反诉人可以将房屋出租给一户人家居住，不得分房间单独出租。合同还约定了被反诉人保证房屋内不圈养、饲养宠物，保证房屋的清洁度与使用度，并做好公安局的备案及记录。2019年3月，反诉人发现被反诉人将房屋分单间租赁给了四户人家。2019年5月，反诉人发现房屋内有租客饲养宠物，并且房屋卫生状态极差，墙面到处都是污渍，地板被人，地板被人恶意损坏在房间内给电瓶车充电，此种情形严重损害了反诉人的财产权利。反诉人认为被反诉人作为租赁事宜的受委托方应当勤勉审慎处理受托事宜，为维护反诉人的权利，故提起反诉请求。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称：不认可反诉原告的反诉请求，通过反诉原告提供的证据可知，墙体污痕及污渍是可以擦去的，孔洞是安装窗帘的打孔，且维修费用也不会这么多，若合同到期其也会对房屋进行维修恢复，反诉原告的证据并不涉及到维修费。反诉原告主张的6个月租金没有依据。经审理认定事实如下：2017年6月26日，吴宗权、张永连购买了苏州市吴中区经济开发区郭巷街独墅湖西玲珑花园3幢102室房屋。2018年7月14日吴宗权、张永连向广益公司出具授权委托书，明确将该房全权委托广益公司办理出租房屋事宜。当日，广益公司（乙方）、吴宗权和张永连（甲方）签订房屋出租委托代理合同，明确涉案房屋140.83平方米，房屋居室为4室1厅，出租委托代理期限为3年（2018年9月3日至2021年9月2日），甲方应于2018年7月14日前将房屋交付给乙方，甲方承诺每年给乙方60天，作为乙方装修、维护房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用。月租金为4000元/月，年租金为40000元，付款方式为季度，房租支付日期详见房租支付清单。该合同第五条约定：出租委托代理期内，由乙方承担与房屋有关的水费、电费、燃气费、上网费。第六条第（七）项约定：乙方需保证房屋内不能圈养、饲养宠物。合同第七条第（四）项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、延迟划付房屋租金达十五个工作日以上的；2、利用房屋从事违法活动，损害公众利益的。合同第八条违约责任约定：（一）除本合同第八条约定情形外，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）若因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除第八条第（一）款约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费、家具家电配置折旧费，因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。（三）在委托期限内，甲方不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活。如甲方干扰承租人对租赁房屋的正常租赁使用，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，或因其他第三方干扰、妨碍承租人对租赁房屋的正常租赁使用，由此产生的所有赔偿责任均由甲方承担。该合同附件《房租交付清单》明确：房屋出租委托代理期限和租金支付方式为季付，第一年合同期租金为4000元/月，分别于2018年7月14日支付2018年9月3日至2018年12月2日的租金4000元；2018年12月3日支付2018年12月3日至2019年3月2日期间的租金12000元；2019年3月3日支付2019年3月3日至2019年6月2日至的租金12000元；2019年6月3日支付2019年6月3日至2019年9月2日期间的租金120000元，2019年9月3日支付2019年9月3日至2019年12月2日的租金4000元，以此类推。2019年6、7月份，吴宗权、张永连的委托人吴景玲与广益公司联系，拟出售涉案房屋，要求广益公司配合看房。在湖西玲珑3幢102客户群内，广益公司多次在群内声明禁止电动车屋内充电行为并进行实地检查，客户抱怨广益公司对涉案房屋频繁检查有无电瓶车充电情况，抱怨购房意向者频繁看房影响生活。2019年7月14日吴景玲报警：委托中介出租湖西玲珑3幢102室房子，现屋内脏乱差。同月17日，吴景玲再次就此事报警。同年8月3日广益公司与房东因租房发生纠纷在万科湖西玲珑3-102报警，民警处警时，广益公司表示签了三年租房合同，现一年还没到，对方要卖房子，把房子电断了，故报警。因房东不在、电话不接，民警嘱托报警人走法律途径解决。审理中，双方一致确认：广益公司共计交付吴宗权、张永连截至2019年12月2日止的房屋租金44000元，其中2019年8月3日至2019年12月2日已付租金为8000元。吴宗权、张永连向广益公司交付房屋时涉案房屋已统一装修（装有热水器、油烟机、燃气灶、卫浴设施、中央空调），无家具家电，广益公司添置了洗衣机、冰箱、床、衣柜，上述广益公司添置的物品已于2019年8月20日经协商取回。吴宗权、张永连认可已于2019年8月3日收回涉案房屋。广益公司陈述，2019年8月2日下午客户反映租赁房屋内电没有了，其查询电费还有余额（预存电费制），业务员过去排查原因发现电表总开关被断开，其以为是保护断电就予以恢复。2019年8月3日下午四时许，实际承租人再次反映断电情况，广益公司联系物业打开电表箱，物业以未经业主同意为由不予配合，当日下午五点左右报警，后联系开锁师傅打开电表箱恢复供电，还是没能通电，经过排查发现系室内总电源开关被掐断两根线，其再次报警，公安处警联系物业后其恢复了供电。当日晚上23点被告知吴景玲再次到房屋内强行断电，广益公司员工到达时候已是次日凌晨，吴景玲已离开，其再次报警恢复供电无效。2019年8月4日广益公司联系房东未获回应。2019年8月5日吴宗权、张永连以房屋脏乱差，停放电瓶车为由表示不再交付广益公司使用。吴宗权、张永连陈述，自2019年3月起发现广益公司存在群租现象，分别于2019年3月、5月要求广益公司整改，广益公司均拒绝整改。2019年6、7月份发现房屋内环境差，有人饲养宠物还乱停放电瓶车，再次联系广益公司要求按合同办事，双方未能谈拢，多次报警亦未能协商，实在没有办法才于2019年8月3日下午强行断电。关于双方之间的合同关系。吴宗权、张永连认为系无偿委托关系，其将涉案房屋交付广益公司管理，由广益公司收取租金后交付其，其无需向广益公司支付代理费或委托费用。虽广益公司预交每年40000元的租金，但若预交租金期间没有实际承租人，其也无需向广益公司返还租金。广益公司实际多收取的租金应向其交付。吴宗权、张永连在提前收回房屋时，向实际使用人表明房东身份，并明确将涉案房屋委托中介出租。广益公司认为，其向吴宗权、张永连交付租金后，其出租获得的收益归其所有，风险亦由其自行承担。关于违约金主张。一、广益公司主张的违约金。广益公司认为，签订合同时并未就承租户数进行明确。2019年8月3日对方强行提前收回涉案房屋时存在4名实际使用人，因涉案房屋提前收回，其交付了实际使用人违约金。广益公司为证明其损失，提供了代理房屋出租合同4份，明确于2019年7月17日签订了月租金800元的期限为2019年7月18日至2019年9月2日的转租合同、2019年4月19日签订了月租金1100元期限为2019年4月20日至2020年9月2日的转租合同、2019年3月12日签订了月租金1100元期限为2019年3月13日至2020年3月12日的转租合同、2018年7月26日签订了月租金为1400元期限为2018年7月26日至2019年9月2日的转租合同以及上述合同实际承租人的身份信息，上述合同均约定违约金为月租金的200%。广益公司认为其第二年、第三年的预期损失为（4800元/月×12个月-已支付的房租40000元）×2为35200元，已实际高于合同约定的违约金金额。同时，为了房屋添置的物品亦应根据合同约定折算折旧费，广益公司提供了收据一张，载明其于2018年7月20日购买4张床、4个衣柜、4个电脑装、2个床头柜、1套餐桌，共计花费6500元；订货单截图一张，证明广益公司委托诉讼代理人于2018年7月20日购买三门冰箱一台，花费999元。吴宗权、张永连对转租合同的真实性表示无法确认，对收据、网购截图的关联性不予认可。认可收回房屋时存在实际使用人，并表示系因实际使用人在使用涉案房屋期间饲养宠物、给电瓶车充电，广益公司未能整改而导致其提前收回房屋。同时强调，签订合同时双方口头约定出租承租户仅为1户，不得分房间单独出租，但上述条款未能写入合同，不同意向广益公司支付违约金。二、吴宗权、张永连主张的违约金。吴宗权、张永连认为其收回的房屋被损坏，存在维修、装潢费用，提供了收回房屋时的厨房灶台照片2张、洗手台照片2张、开关照片2张、窗帘杆照片1张、墙面照片1张、饲养小鸟照片2张、电瓶车照片3张、安全告知书照片1张及视频，以证明地板损坏、墙面打孔被损坏、收回前该房屋内摆放电瓶车并饲养宠物，同时提供了苏州天祥益装饰工程有限公司向苏州可凡建筑装饰工程有限公司开具的金额为14600元的装潢增值税专用发票以及苏州天祥益装饰工程有限公司盖章确认的涉案房屋装潢维修工程预算表，金额为14639.49元，吴宗权、张永连陈述，苏州天祥益装饰工程有限公司、苏州可凡建筑装饰工程有限公司系关联公司，上述发票系代开，并未就维修事宜签订合同，维修费用系现金交付，无法提供收条。广益公司认为上述图片反映的系房屋自然损耗状态，煤气灶灰尘、墙体裂缝非人为造成，吴宗权、张永连强行收回房屋，导致其未能保洁后归还，不认可维修费用，同时，图片上的告知书系其所贴，告知使用人屋内严禁电瓶车充电等行为，其已尽到提醒义务，系租户后半夜擅自将电瓶车停放。以上事实，由广益公司提供的房屋出租委托代理合同、委托书、商品房买卖合同复印件、浦发银行网银回单、接处警登记表、微信聊天记录、录音材料及文字整理稿，送货单，冰箱购买截图，吴宗权、张永连提供的照片、手机视频、报警记录、情况说明，本院制作的开庭笔录、举证质证笔录等证据在卷佐证。本院认为，广益公司和吴宗权、张永连签订的合同虽名为房屋出租委托代理合同，但根据法律规定,委托合同是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人则按约支付报酬的协议。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《房屋出租委托代理合同》出现租金、实际承租人、承租人的表述，合同附件《房租交付清单》明确广益公司向吴宗权、张永连的租金交付义务，租金交付情况并不区分真实的出租情况，合同约定期间内的房屋有关水、电、燃气等费用的承担主体系广益公司，该合同约定的解除的条件，违约责任的承担，都符合租赁关系的特点。据此，本院确认双方之间属租赁合同关系，广益公司为承租方、吴宗权和张永连系出租方。在双方约定的租赁期间内，吴宗权、张永连通过断电方式强行收回房屋，致使合同无法继续履行。现吴宗权、张永连已当庭确认于2019年8月3日收回房屋，故广益公司主张双方之间的合同关系于2019年8月3日解除的主张本院予以确认。本院认为，上述租赁合同的提前解除应规责于吴宗权、张永连，理由如下:1、双方签订的合同中明确吴宗权、张永连有权提前解除合同的条件：（1）广益公司延迟划付房屋租金达15个工作日以上；（2）广益公司存在利用房屋从事违法活动，损害公共利益的。吴宗权、张永连并未提供证据证明广益公司存在上述行为，其收回房屋的理由也并非上述两项内容；2、虽广益公司在转租房屋过程中，的确存在实际承租人圈养宠物鸟、在房屋内对电瓶车充电的行为，上述行为也尚不达到吴宗权、张永连有权解除租赁合同、自行收回房屋的程度。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现广益公司和吴宗权、张永连一致确认广益公司已支付了2019年8月3日之后的租金8000元，本院予以确认，上述款项应由吴宗权、张永连归还广益公司。关于广益公司主张的违约金40408元，其中家具家电配置折旧费损失，由于庭审中双方已一致确认涉案房屋交付广益公司已装修，广益公司添置的家具家电已由广益公司实际搬走，故广益公司主张的家具家电配置折旧费本院不予支持。双方合同明确约定，违约方应按月租金的200%支付违约金，结合双方约定的月租金4000元的标准，违约方应向守约方支付8000元违约金。现广益公司认为其实际损失大于合同约定的违约金标准，提供了四份其和实际承租人之间签订的租赁合同，均约定任何一方违约均应向对方支付月租金200%的赔偿金，按上述4份合同所载，每月广益公司收取租金金额为4400元则违约金共计8800元，但广益公司并未进一步提供证据证明上述四份转租合同约定的违约金其已实际支付，亦未进一步提供证据证明合同履行期内涉案房屋其实际收益情况。综合考虑广益公司承租房屋期间内的确存在饲养宠物的合同禁止行为，广益公司向吴宗权、张永连支付租金的时间、金额，双方约定的租赁期间以及吴宗权、张永连收回房屋的方式，本院酌情认定吴宗权、张永连应按合同约定向广益公司支付违约金8000元。关于吴宗权、张永连向广益公司主张的维修费、维修期间的房租损失、进一步维修地板以及违约金请求，由于吴宗权、张永连并未提供充分证据证明出租房屋时双方明确约定承租户数，亦未进一步举证证明涉案房屋在广益公司承租期间受到损害，存在维修之实，上述房屋维修系因广益公司造成的，故吴宗权、张永连的上述反诉主张本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州广益房地产经纪有限公司和被告吴宗权、张永连于2018年7月14日签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年8月3日解除。二、被告吴宗权、张永连于本判决生效后七日内向原告苏州广益房地产经纪有限公司返还房屋租金8000元，支付违约金8000元，以上共计人民币16000元。三、驳回原告苏州广益房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴宗权、张永连的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取为1700元，反诉案件受理费483元，合计人民币2183元，由被告吴宗权、张广连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 员 顾霞二〇二〇年六月十一日法官助理 张望书 记 员 于悦