广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2029号上诉人（原审被告）：谢志坚，男，1984年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：班小琼，女，1981年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：区伟杰，男，1983年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人谢志坚因与被上诉人班小琼、区伟杰合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢志坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为区伟杰应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金10万元并支付违约金1.2万元予班小琼，谢志坚无需承担支付责任；2.撤销一审判决第二项，改判为区伟杰应于判决发生法律效力之日起十日支付律师费1万元予班小琼，谢志坚无需承担支付责任；3.本案全部诉讼费用由区伟杰、班小琼承担。事实与理由：一、班小琼作为本案原告的诉讼主体不适格，一审遗漏了应当参与诉讼的《房地产买卖合同》中的买方黄某。1.一审法院确定的案由为合同纠纷，具体为谢志坚与黄某之间签订的《房地产买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系纠纷。因房屋买卖合同纠纷所提起的诉讼，权利与义务的争议双方为房屋卖方(谢志坚)与买方(黄某)，故一审原告应为案外人黄某而非班小琼。班小琼的诉讼主体不适格，其无权提起诉讼。2.一审法院依据《情况说明》认定班小琼系适格原告是认定事实有误。即使购买案涉房屋的定金10万元系由班小琼支付，但也仅仅系由班小琼代黄某支付，《房地产买卖合同》的合同主体仍为谢志坚与黄某，定金的实际支付人的变更并不能导致《房地产买卖合同》的合同主体变更，两者是不同的法律关系，即代理关系与房屋买卖合同关系，不能混为一谈。3.倘若需要由班小琼作为一审原告提起诉讼，则《房地产买卖合同》的买方必须先由黄某变更为班小琼，必须先履行债权转让手续。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，班小琼与黄某之间的债权转让并未通知谢志坚，债权转让没有发生法律效力。综上，班小琼作为一审原告的诉讼主体不适格，若本案定性为合同纠纷，应由黄某作为原告起诉谢志坚，班小琼无权提起诉讼。二、一审法院认定谢志坚收取了购房定金是事实认定错误，谢志坚并未收到购房定金10万元，应由实际收取购房定金的区伟杰承担返还定金的责任。1.一审法院认定谢志坚收取了购房定金的主要理由为“谢志坚出具了《收据》确认收到了定金”。但一审法院却忽略了《收据》中特别注明了“以银行实际到账金额为准”的事实，由此可以推断在出具《收据》时，班小琼是尚未转账购房定金，否则购房定金的金额就应当是确定无疑的。实际上，谢志坚系在班小琼转账前先出具的《收据》，而出具《收据》的目的是为了双方简化手续，以便在实际收到定金后无需再行奔波，因担心班小琼实际转账金额不足10万元或根本不转账，遂在《收据》上特别注明了“以银行实际到账金额为准”。但谢志坚根本没有想到班小琼与区伟杰私下达成了协议，在未经其同意的情况下将购房定金转账给区伟杰。所以，《收据》根本没有确认实际收取了购房定金的意思表示，谢志坚根本未收取购房定金，该《收据》应属无效。2.一审法院认定“房地产买卖合同中向谢志坚指定的工商银行账户付款并非唯一指定付款方式”系对合同条款的机械化理解，并未从合同的性质去理解、认定。首先，因房屋买卖合同的特殊性，基本不可能存在指示交付或代为收款的情形，且案涉房屋需要收到房款后，利用收到的房款进行解押后再转让，这是合同各方都明确知道的，即房款必须要由谢志坚收取才能办理解押；第二，班小琼的实际身份为经纪方，房屋买卖合同系由班小琼提供，也即该房屋买卖合同系格式条款，付款方式中“可以根据合同约定条款通过该账户转入定金或部分房款”有明显歧义，应作出有利于非提供格式条款一方也即谢志坚一方的解释，“可以”应作“应当”理解，即“应当根据合同约定条款通过该账户转入定金或部分房款”，谢志坚的工商银行账户为唯一支付方式。3.房屋买卖合同系由谢志坚签订，纵观该合同，谢志坚并无授权任何代理人，且合同中的收款账户也特别注明谢志坚账户为指定账户。班小琼违反合同约定向指定账户之外的其他账户转账，应视为未履行合同的付款义务，遂谢志坚未收取任何购房定金，当然就无法解押房屋，也就不可能办理房产证，自然也就无法将房产证交予买方查验。谢志坚并未违约，而是作为买方的案外人黄某违约。在这种情况下，谢志坚根本不可能同意，也不会认可所谓的《补充协议》或《欠条》，班小琼称系谢志坚违约纯属无稽之谈。4.区伟杰与班小琼均非房屋买卖合同当事人，二人支付款项、收取款项的行为与案涉房屋买卖合同无关，系独立于房屋买卖合同之外的，两人之间的关系应为不当得利关系，本案应定性为不当得利纠纷，应由班小琼以不当得利之诉起诉实际收取购房定金的区伟杰，要求其偿还购房定金。三、区伟杰并非谢志坚的代理人，谢志坚从未授权区伟杰作为代理人代为收取购房定金，也未授权区伟杰代为签订任何法律文书；区伟杰无权代理谢志坚也未能形成表见代理；区伟杰与班小琼之间签订的《补充协议》《欠条》对谢志坚不发生法律效力，谢志坚无需承担《补充协议》《欠条》所约定的违约金及律师费等法律责任。1.谢志坚从未授权区伟杰收取购房款，也未授权其代为签订任何的法律文书。且要证明区伟杰系谢志坚代理人的举证责任在班小琼，班小琼未能提供证据的，应承担举证不能的法律责任。2.表见代理需满足三个条件，①行为人无代理权；②须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；③须相对人为善意且无过失。具体到本案，区伟杰虽无代理权，但区伟杰无任何事实与理由足以使班小琼相信其有代理权，且班小琼存在故意或重大过失。所以，区伟杰无权代理谢志坚的行为不能形成表见代理。3.因区伟杰未取得谢志坚的授权，也未能形成表见代理，因此，其自行与班小琼之间签订的《补充协议》《欠条》对谢志坚不发生法律效力，谢志坚无需因此承担任何法律责任。4.因《补充协议》《欠条》对谢志坚不发生法律效力，谢志坚无需向班小琼支付任何违约金，无需承担包括但不限于律师费在内的任何费用，应由签订《补充协议》《欠条》的区伟杰自行承担法律责任。四、班小琼未经谢志坚同意，擅自向谢志坚指定账户之外的账户转账，在指定账户变更时未作审核，也未向谢志坚征询，其对此结果具有故意或重大过失的明显过错。1.如上文分析，房屋买卖合同中已经明确了收取购房定金的唯一账户为谢志坚指定的工商银行账户。2.谢志坚也未曾指示变更过收款账户，谢志坚与区伟杰之间也未能形成表见代理关系。3.基于以上事实，班小琼在未经谢志坚同意的情况下，擅自向区伟杰的账户支付购房定金，未审查区伟杰是否有授权，也未征询谢志坚本人的意愿，其对购房定金错误汇入区伟杰的账户之结果具有故意或重大过失的明显过错。五、实际上，谢志坚是受害人，一直以来均被区伟杰蒙骗，蒙受了不白之冤，承担了不应由其承担的责任。1.从案外人广东某房地产开发有限公司手上购买案涉房屋实际上是区伟杰的意愿，因为区伟杰声称其有诉讼在身，不方便以其名义购买房屋，遂请谢志坚帮忙代为购买，并代为申请银行按揭贷款，承诺会按时偿还按揭贷款。遂谢志坚基于朋友情分答应了区伟杰的请求。但其后，区伟杰仅仅偿还了一部分房贷后，便再无还款行为，甚至连续13个月没有偿还房贷，为此谢志坚与区伟杰发生了争执。谢志坚一直催促区伟杰一定要解决好案涉房屋的房贷问题，但区伟杰一直以诸多借口百般推脱，最终导致谢志坚被诉至法院要求清偿全部购款房。无奈，最终谢志坚只能够选择自行购买了案涉房屋，并且自行清偿了拖欠开发商及银行的全部房贷，现案涉的房屋的所有权属于谢志坚。2.案涉房屋买卖合同系区伟杰声称找到了房屋买家，房屋转手后就可以解决房贷问题以及谢志坚的失信被执行人名单问题，并请求谢志坚配合转手房屋。谢志坚为了解决房贷及失信被执行人名单问题，当然会配合办理房屋的转手手续，但因为担心被区伟杰会捅出篓子，遂在签订房屋买卖合同时特别注明要将定金和购房款汇入到谢志坚的账户，并且在开具收据时也特别注明了房屋定金要以实际到账为准。因在签订合同及开具收据后，一直没有收到购房定金，遂质问区伟杰。在未经谢伟杰同意的情况下，班小琼擅自将购房定金10万元支付给区伟杰。在谢志坚毫不知情的情况下，班小琼与区伟杰以擅自签订《补充协议》《欠条》的方式，颠倒黑白，将买方违约的事实变成卖方违约，同时更约定了高额的违约金，加重了卖方的责任，而区伟杰早就丧失了履行债务的能力，也根本就没有履行债务的意思，二人系串通损害谢志坚的利益，目的是为了让谢志坚承担本不应该由其承担的债务。3.上述事件发生后，谢志坚无法与区伟杰取得联系以解决问题。区伟杰一直以来只是利用谢志坚骗取贷款、资金及逃避债务。六、退一万步讲，一审法院裁判时忽略了区伟杰与班小琼所签订的《欠条》中，是已经将谢志坚排除在外的。通过《欠条》中未出现“谢志坚”“代理人”等描述，以及区伟杰被列为“欠款人”等均可以看出，区伟杰与班小琼二人已经通过协议，将案涉债务明确为属于区伟杰的个人债务，与谢志坚无关，据此，谢志坚无需承担返还购房定金、支付违约金、律师费等法律责任。七、再退一万步讲，根据公平原则，为了避免讼累，也不应当由谢志坚承担返还购房定金、支付违约金及律师费的法律责任。1.谢志坚根本未收取过任何利益，根据公平原则，要求从未收受过任何利益的谢志坚承担法律责任，将使利益失衡，有违公平、公正、合理的原则。2.若判令谢志坚承担返还定金及支付违约金、律师费的法律责任后，谢志坚必定会起诉区伟杰要求其承担全部的债务，但届时未免将产生讼累。3.一审判决谢志坚与区伟杰承担连带责任，是认定谢志坚与区伟杰之间系代理关系，如区伟杰未履行代理义务的，谢志坚可以另行起诉被区伟杰追偿损失。但区伟杰已转移了其名下财产，更有多宗案件在执行当中，而且均未能成功执行，也不可能通过执行方式执行其财产。因此，承担连带责任的谢志坚在承担责任后，不可能通过诉讼方式起诉区伟杰以挽回损失。综上，谢志坚从未收取过任何购房款，也从未授权区伟杰代理收取房款；班小琼与区伟杰之间实为不当得利关系，应由区伟杰个人承担返还定金、支付违约金及律师费的法律责任，谢志坚不应承担任何责任。班小琼辩称，转定金时经本人同意，是当面转定金的，请求维持原判。区伟杰未发表答辩意见。班小琼向一审法院起诉请求判令：1.谢志坚、区伟杰向班小琼偿还欠款13万元及违约金1.2万元；2.谢志坚、区伟杰向班小琼赔偿律师费1万元；3.谢志坚、区伟杰以13万元为本金，自本案起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率向班小琼支付利息；4.本案诉讼费由谢志坚、区伟杰承担。一审法院认定事实：2018年1月24日，班小琼以案外人黄某的代理人的身份与谢志坚签订《房地产买卖合同》一份，约定黄某购买谢志坚名下位于佛山市南海区某房房产，并约定买方可以将定金或部分楼款转入卖方的工商银行6212XXXXXXXXXXXXX03账户。当日，谢志坚邀请区伟杰为其卖房提供帮助。当日，班小琼以手机转账及银行转账方式共支付了10万元购房定金给区伟杰，谢志坚知悉班小琼转款予区伟杰，并出具《收据》并确认收到班小琼交来的购房定金10万元，并注明以银行实际到账金额为准。2018年7月6日，区伟杰以谢志坚的代理人的身份与黄某的代理人即班小琼签订补充协议，确定因谢志坚未能提供房产证履行合同已违反合同约定，谢志坚于2018年7月21日前退还10万元予班小琼并支付违约金3万元等。2019年1月31日，区伟杰出具欠条确认欠班小琼本金及违约金共计13万元，承诺于2019年2月5日前归还，否则愿意支付违约金2万元，班小琼为实现该欠款的必要费用（含律师费、诉讼费等）由区伟杰承担。另查明，区伟杰曾向班小琼支付8000元，其余款项尚未退还。再查明，班小琼委托广东华登律师事务所律师代理本案诉讼，并支付了律师费1万元。一审法院认为，本案系合同纠纷。争议焦点为卖方谢志坚是否收取买方10万元购房定金。双方签订的房地产买卖合同只是约定买方可以通过向谢志坚中国工商银行账号转账的形式支付款项，而并非唯一指定的付款方式。双方签订合同后，谢志坚在明知班小琼向区伟杰支付购房定金的情况下，出具收据予班小琼，应视为认可由区伟杰代收购房定金这一行为，故应据此认定谢志坚已收取购房定金。房地产买卖合同虽为班小琼以案外人黄某的代理人的身份签订，但因定金由班小琼垫付，且案外人黄某同意由班小琼主张该笔定金，故在合同未能继续履行的情况下，班小琼主张谢志坚返还定金，一审法院予以支持。班小琼主张的违约金及利息，明显过高，且班小琼无证据证明其受到何等损失，扣减区伟杰已支付的8000元，一审法院酌定违约金以12000元为宜。班小琼主张超出部分，一审法院不予支持。班小琼主张的律师费尚属合理，一审法院予以支持。区伟杰出具欠条确认涉案欠款，构成债务承担，故班小琼主张区伟杰共同承担还款义务，一审法院予以支持。区伟杰经一审法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谢志坚、区伟杰应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金10万元并支付违约金1.2万元予班小琼；二、谢志坚、区伟杰应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费1万元予班小琼；三、驳回班小琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取3340元，财产保全费收取1280元，共计4620元（班小琼已预交），由班小琼负担800元，谢志坚、区伟杰负担3820元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予班小琼，一审法院不另收退。二审期间，谢志坚围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经认证，谢志坚提交的微信聊天记录、中国银行交易流水明细清单、兴业银行借记卡交易明细复印件、民事判决书、区伟杰被执行人记录与本案没有关联性，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审争议焦点为：1.班小琼作为本案原告是否适格；2.谢志坚是否应与区伟杰共同承担还款义务。关于班小琼作为本案原告是否适格的问题。根据黄某出具的《情况说明》，黄某基于定金实际由班小琼支付，确认由班小琼与区伟杰协商签订了《补充协议》和《欠条》，并由班小琼行使有关追索的权利，该《情况说明》已于一审期间送达谢志坚，对谢志坚具有法律效力。故班小琼作为本案原告主体适格，本院对谢志坚主张班小琼诉讼主体不适格的理由不予支持。关于谢志坚是否应与区伟杰共同承担还款义务的问题。谢志坚在一审中确认其知道班小琼已经转账支付定金给区伟杰后出具了收据，其之后亦未向班小琼或黄某追讨过定金，故可认定谢志坚对区伟杰收取定金是明知且同意的。谢志坚确认签订合同时区伟杰向其说过协助其办理之后的手续，现无证据证明谢志坚在当时明确表示反对，现谢志坚又否认区伟杰有权代其收取定金、签订法律文书与其自认的事实不符，本院对谢志坚上诉主张区伟杰签订的《补充协议》《欠条》对其不发生法律效力没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋因谢志坚未能提供房产证以致无法继续交易过户，区伟杰出具《欠条》表示同意承担债务，是债务加入，但谢志坚的义务并不因此而免除，谢志坚仍应承担因违约而产生的债务。至于谢志坚与区伟杰之间、黄某与班小琼之间是否存在借名买房的关系，不在本案审理范围，双方可另案主张。综上所述，谢志坚的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2740元，由上诉人谢志坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年六月十六日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪