陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕0404民初214号 原告（反诉被告）：陕西某某实业有限公司（原陕西某某投资有限公司）。住所地：陕西省西咸新区XX新城XX中心XX号。统一社会信用代码：91611103583520XXXX。法定代表人：王XX，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王某，女，汉族，19XX年7月29日出生，住陕西省咸阳市XX区XX街道办事处XX村XX号，公民身份号码：61XXXXXXXXX729XX。被告（反诉原告）：贾某，男，汉族，19XX年1月5日出生，住陕西省咸阳市XX区XX街道办事处XX村XX号，公民身份号码：61XXXXXXXXX105XXXX。共同委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西某某实业有限公司诉（以下简称某某公司）被告（反诉原告）王某、贾某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某公司的委托诉讼代理人郭军刚、刘悟子、被告（反诉原告）王某及其与贾某的共同委托诉讼代理人陈浩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间的《西咸新区商品房买卖合同》，房屋价值110640元。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年10月12日签署了《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东“某某中心”X栋X单元X楼X号房屋，价格总计110640元人民币。但是，由于涉案项目地处西咸新区XX城中，位于古秦咸阳城遗址上，历来出现各种原因导致无法按期交房。原告向被告等买房人做了充分的解释说明，被告也一直认可。原告一直尽力克服困难积极施工，以期能够早日交房，但随着近两年秦岭保护以及文物等生态保护力度的加强，特别是2019年6月份中共陕西省西咸新区XX城委员会和陕西省西咸新区XX城管理委员会联合发文，对辖区XX城遗址建控地带建筑项目进行大整治行动，要求所有项目暂停接受检查整顿，导致项目至今未恢复正常施工，预计完工日期已经陷入履行不能。被告因故多次组织其他业主对原告施压，索取巨额赔偿。原告本着协调处理的原则多次与被告协商，并且一再退让，但被告咄咄逼人，其提出的巨额索赔数额，原告实在无法承受。鉴于此，双方的合同目的依然无法实现，为了减少双方产生更大的损失，诉至法院请求判令解除原、被告之间的《西咸新区商品房买卖合同》，希望法院依法支持原告诉请。被告王某、贾某辩称，1、原告在诉状中所述与事实不符，被告不同意解除该商品房买卖合同。①原告未按照合同约定的时间交付房屋，系原告单方面原因造成，应按照合同约定承担违约责任。②被告的维权行为严格按照合同约定进行，原告所述无事实依据。③原告开发建设的该房屋目前已经主体完工，外立面施工完成，不存在合同履行不能，且即便合同履行不能，行使解除权的主体也是被告而非原告。2、原告不享有合同解除权。①被告按期付款，无违约行为。②原告未按照合同约定将符合合同约定及法律强制性规定的房屋交付被告，未按照合同约定为被告购买的房屋办理初始登记相关手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出的诉讼请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》合法有效，位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东某某中心XX 栋XX 单元X楼X号房屋归反诉原告所有。2、依法判令反诉被告向反诉原告支付延期交房违约金16374.72元、未按照合同约定取得房屋所有权证书违约金8408.64元。3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月12日签订了《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告开发的位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东某某中心X栋X单元X楼X号房屋一套，房屋面积18.44平方米，单价每平方米6000元，总价110640元。合同签订当天，反诉原告一次性全额支付了购房款。该合同第十条约定，出卖人（反诉被告）应当在2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付反诉原告，第十二条约定了不能按时交付房屋的违约责任，即从合同约定的交付日期开始，按已付购房款万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止；合同第十九条第三款约定，出卖人原因导致买受人未能在约定交付之日起720日内取得房屋所有权证书，应按照已付购房款日万分之一支付违约金至所有权证书取得之日止。按照反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同约定，反诉被告最迟应当于2015年12月31日交付房屋，买受人最迟应于2017年12月21日取得房屋产权证书，以上约定期限均已届满，反诉被告未按照合同约定履行相关义务，构成违约应当按照合同约定承担违约责任。恳请法院查明事实，支持反诉原告的反诉请求。对被告的反诉，原告辩称，1、合同有效，应该予以解除，不同意确认20482号房屋归反诉原告所有；第二，不同意支付延期交付违约金，因为延期交付已经委托第三方采取补偿的形式对反诉原告进行了补偿，补偿金额达39860.48元，已经超过反诉原告主张的违约金24783.36元。逾期交房的问题，双方已经以补偿款的形式予以解决。关于未取得所有权证书违约金，按照合同约定，该违约金起算点是交付房屋之后，本案房屋至今未交付，因此不存在该违约金的计算；第三，关于反诉费不应由反诉被告承担。原告某某公司为支持其诉请，向本院提交如下证据：第一组 《西咸新区商品房买卖合同》。欲证明：该合同第20页第五条约定了双方均有任意解除合同的权利，关于解除合同的补充协议，证明原告有解除合同的权利。第二组   项目五证。欲证明：原告所提供的商品房买卖合同的标的物手续合法，具备预售条件。第三组   1、中共陕西省西咸新区XX城委员会、陕西省西咸新区XX管理委员会关于集中开展文物违法大整治的通知，秦汉字(2019)23号文件；2.陕西省西咸新区XX城自然资源局通知。欲证明：该文件明确XX城范围内的27个项目停工进行整改，其中也包括了原告的某某中心项目，至今没有接到恢复的通知。该通知明确原告所在的项目属于文物违法建设项目，要求停止一切租售及经营行为，该组证据证明原告的项目由于第三方政府的原因停工至今无法恢复，无法向被告进行房屋交付，属于法律规定的合同履行不能，原告享有法定的合同解除权。经质证，被告王某、贾某对原告某某公司提交的证据第一组证据的真实性认可，证明目的不予认可。1.原告在违约的情况下，援引该条款，行使解除权，不符合诚实信用和公平合理的原则，2.该合同在签订时，该合同文本系原告提供的制式文本，且对于买受人不利的解除条款原告未做明示和说明，原告如果援引该条款解除合同，将对买受人的合法权益造成巨大损害，该约定属于排除出卖人法定责任和义务加重买受人不合理义务的格式条款，应属无效。第二组真实性予以认可，对其证明目的予以认可，买受人在购买出卖人开发的该房屋时，尽到了应尽的审查义务，不存在任何过错。第三组证据真实性认可，证明目的不予认可，且该证据与本案诉争事实之间无关联性，该文件发出的时间是2019年6月15日，而原被告双方签订的买卖合同中关于房屋交付的时间是2015年12月31日，即该文件的形成在双方约定的房屋交付时间之后；对于该通知的真实性认可，证明目的不予认可，除了跟文件的质证意见相同之外，补充如下：第一，该通知仅要求被告停止租售等经营行为，但对于已经发生的租售行为及处理方式并未作出明确约定，且通知发出后，原告是否应当采取其他措施予以整改以达到通知要求的合法条件也没有载明；第二，该通知属于政府下发的对原告有指导性意见的规定，不能够对原告对通知发出之前已经和第三人合法签订的房屋买卖合同及其他法律行为产生否定的法律后果。被告王某、贾某为支持其辩解，向本院提交如下证据：  第一组：《商品房买卖合同》、购房款交款凭证。欲证明：1、原告未按合同约定履行义务构成违约。原告应按合同约定承担违约责任，向被告支付违约金。2.被告按合同约定履行全部义务，原告不享有合同解除权。    第二组：关于某某国际酒店延期交房协议。欲证明：该协议是双方真实意思表示，合法有效，原告承诺按照合同约定向被告支付违约金，应按约定支付违约金。   第三组：微信名单。欲证明：包含被告在内的业主，有权要求原告向被告支付违约金。第四组：1.委托经营合同。2.关于收益相关问题的函。欲证明：被告与第三方委托经营合同，所确定的权利义务关系，与原告无关，第三方按照合同约定，向被告支付相关收益费用，系被告和第三方之间的委托合同关系，第三方按照合同约定向被告支付年收益，且已经实际支付。经质证原告某某公司对被告王某、贾某所举证据第一组真实性没有异议，证明目的不予认可，1、关于原告延迟交房已经向被告进行了补偿，2、2019年不能交房由于政府的第三方原因以及受新冠疫情的影响属于不可抗力，因此不应该由原告承担违约责任。对于被告的交款凭证认可，但是不能证明被告的证明目的。第二组证据真实性、证明目的不予认可，该证据名为协议但是不符合协议的构成要件，没有明确的甲方，没有甲方的签字，因此不符合合同的构成要件，其次该份所谓的协议是被告组织带领不知名的大量人员围攻原告售楼部，采取拉横幅等非法维权手段，迫使原告出具的协议，不具有法律效力的协议，且缺乏合同的法定构成要件，而且该协议内容仅是原则性的条款对于所有事项均明确指明按照双方之间签署的商品方买卖合同履行，因此对该份证据不予认可。第三组证据真实性、证明目的不予认可，不符合证据的三要性，因此不予质证。第四组证据真实性认可，证明目的不予认可，其签署的委托经营管理合同的履行以商品房买卖合同为基础，该商品房至今未交付，委托管理事项至今未开始履行，委托经营收益无从开始计算。且该委托经营管理合同的3.2条具体计算方式，明确约定甲方相应期间应获得的收益为本商铺所在楼层所有商铺实际收取的税后总租金的80%。据此证明该合同所约定的收益款是以商铺交付经营后所取得的租金为计算基础，而该房屋至今未交付，因此不存在经营收益。函的质证意见同委托经营合同被告王某、贾某为支持其反诉主张，向本院提交证据与本诉证据一致，原告质证意见亦相同。原告某某公司针对被告王某、贾某提出的反诉提交如下证据。1、委托函。欲证明，反诉被告因各种原因交房迟延，因此特委托陕西某某国际酒店有限公司向反诉原告支付经济补偿，以收益的方式进行补偿，秦汉公司也接受了反诉被告的委托。2.补偿款打款清单。欲证明，该账单显示2016年9月9日至2019年7月15日秦汉酒店按照反诉被告的委托，共向反诉原告支付补偿金39860.48元。3、10张银行转账交易回单。欲证明，该回单显示秦汉酒店公司向反诉原告支付补偿金的银行转账回证，证明反诉被告在因各种原因无法按期交房的情况下，已经委托第三方陕西某某国际酒店有限公司对反诉原告进行了补偿，而且反诉原告也接受了该补偿，双方对于延迟交房已经进行了圆满的解决，因此反诉被告没有义务再向反诉原告支付延期交房的违约金。经质证，被告王某、贾某对原告某某公司反诉所举证据第一组证据真实性，证明目的均不予认可，反诉原告与第三方陕西秦汉酒店国际有限公司分别签订的委托经营合同，该合同第三条第一款对于收益的支付时间起点和年收益的支付方式均有明确约定，秦汉酒店公司按照合同约定向反诉原告支付收益，是合同约定的责任和义务，与反诉被告无关。 第二组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，如反诉被告所言，陕西某某国际酒店有限公司系与本案无关联的第三方，与原、被告之间的争议无关，且该证据恰恰证明了被告和某某国际酒店公司之间存在委托经营管理合同的法律关系，且某某国际酒店公司按照合同约定向被告支付相应收益和托管费用的事实。反诉被告提供的补偿款打款清单所载明的打款数字，恰恰是反诉原告和秦汉酒店签订的委托经营合同中关于收益计算方式所得数额，即第一年11%。第二年12%，第三年13%。第三组证据的质证意见和第二组相同。以上证据经本院审查后，认定如下：原告某某公司提交的证据2符合三性，本院予以确认；证据1、3真实性予以确认，但无法证明其违约行为系第三方原因造成，且不能证明其可以任意解除合同。对被告王某、贾某提交的证据1予以确认；证据2的真实性予以确认，但其无当事人签字，无法证明其欲证明的问题；证据3，无法核实其来源及真实性，本院不予确认；证据4的真实性本院予以确认，该证据能够证明陕西某某国际酒店有限公司向被告王某、贾某付款的事实。对反诉被告所举证据1-3的真实性本院予以确认，但该证据证明的付款情况是陕西某某国际酒店有限公司向本案被告支付的收益款还是本案原告委托陕西某某国际酒店有限公司支付的补偿金，无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据有效证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2015年10月12日，原告某某公司与被告王某、贾某签订了《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东“某某中心”X栋1单元X楼X号房屋，建筑面积为18.44平方米，价格总计110640元人民币，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同对逾期交房进行了约定：“逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订当日，王某、贾某向陕西某某投资有限公司交纳了购房款110640元。2015年10月12日，被告王某、贾某与陕西某某国际酒店有限公司签订了《西咸某某国际（某某中心）商铺委托经营管理合同》合同约定：王某、贾某将其110640元购买的位于西咸新区XX城XX大道秦汉管委会西侧西咸某某国际某某中心X号楼X层X号（建筑面积18.44平方米）商品房委托给陕西某某国际酒店有限公司统一进行经营管理。合同签订后，陕西某某国际酒店有限公司自2016年9月9日至2019年3月15日分10笔，向被告王某、贾某支付了32668.68元（某某公司仅提供了十份转账单据）。现原告认为双方签订的合同补充条款第五条关于解除合同的补充约定：“1、除本合同约定外，出卖人擅自无故解除合同的，应当向买受人退还所缴纳购房款并承担所缴纳购房款10%的违约金；买受人因单方原因提出解除合同的，须以书面形式向出卖人提出，如出卖方同意解除合同，买受人应按照合同约定总房款的10%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应当据实赔偿。2、无论何种原因致使双方解除合同，买受人应在解除合同之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后七日内，将买受人已付购房款扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利，如因出卖人原因致使合同解除的，按上述条款执行。3、若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃合同解除权，双方继续履行合同。”原告具有任意解除权，原告已委托陕西某某国际酒店有限公司以支付收益的形式向被告进行了补偿，因为第三方原因及受新冠疫情的影响，属于不可抗力，故原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》且不应承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案为买卖合同纠纷，而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，被告已按照合同约定全额支付了购房款，原告应按照合同约定向被告交付合同约定的房屋；该合同于2015年10月12日签订，双方约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，原告承诺在合同签订后不足三个月内向被告交付房屋，应为其对房屋施工进度有所了解后确定的；而时至今日原告诉至法院以其享有任意解除权及其2019年6月受第三方影响，2020年受新冠疫情影响无法施工要求解除双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》，有违诚实信用原则，且无法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》为其双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，故被告要求确认原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》有效及位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东某某中心X栋X单元X楼X号房屋归被告所有的反诉请求本院予以支持。关于被告要求原告支付延期交房违约金16374.72元（自2016年1月1日至2020年1月20日）的诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据双方合同对房屋所有权证未按期办理的约定“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”本院对被告要求原告支付未按合同约定取得房屋所有权证书违约金8408.64元（自2017年12月21日至2020年1月20日）的诉请予以支持。关于原告辩称其已向被告做出了补偿，因无其他证据予以佐证，无法认定其付款情况，故对其辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告陕西某某实业有限公司的诉讼请求。二、原告陕西某某实业有限公司与被告王某、贾某于2015年10月12日签订的《西咸新区商品房买卖合同》为有效合同。位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东某某中心X栋X单元X楼X号房屋归被告王某、贾某所有。三、原告陕西某某实业有限公司于本判决生效后十日内支付被告王某、贾某违约金24783.36元（其中延期交房违约金为16374.72元，未按约定办理房屋所有权证违约金为8408.64元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2513元，减半收取1256.5元，由原告陕西某某实业有限公司承担。反诉费210元，由原告陕西某某实业有限公司承担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审 判 员  刘  岩                                   二0二0年六月二十二日                                 书 记 员  魏  彤    附：相关法律法规   《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。