广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3181号原告：广州南沙现代农业产业集团公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：钟惠彪，职务董事长。委托代理人：彭媛，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：黄福强，男，汉族，住广州市南沙区。委托代理人：谢国洪，系广东商达（东莞）律师事务所律师。原告广州南沙现代农业产业集团公司诉被告黄福强土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭媛、被告黄福强及其委托代理人谢国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州南沙现代农业产业集团公司诉称：原告与被告签订《农用租赁合同书》，约定原告将位于一分场新中片143号田西册第四块田3亩土地出租给被告，租赁期限为1年(2019年1月1日起至2019年12月31日止)。合同签订后，原告向被告交付了租赁土地，依约履行了合同约定的各项义务。然而，在合同期满后，被告却拒绝向原告归还土地，且对原告的多次催告均置之不理，至今仍霸占土地拒不归还。原告认为，被告在租赁期满后继续占用租赁土地的行为违反了合同法第235条的规定和双方租赁合同第十六条的约定。根据上述法律规定和合同约定，原告有权要求被告立即返还租赁土地，同时有权要求被告支付土地占用费。故起诉要求：1、判令被告立即将位于一分场新中片143号田西册第四块田3亩土地自行清场后归还给原告；2、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的三倍来计算，其中2亩土地占用费的标准是按每天10.68元来计算；另外1亩土地是按每天6.99元来计算）；3、判令被告向原告支付因追究被告的违约责任而产生的律师费2000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告黄福强辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下1、原告诉称被告在合同期满后拒绝归还土地，是强势把违约责任推向被告。被告没有归还土地是因为土地上种植的经济农作物不能即时清场，有不可抗拒的原因，而原告没有对被告农作物进行妥善处理，对应给的农业物经济补偿只字不提，才是导致被告未及时归还土地的客观原因。2、双方签订的《农用租赁合同书》第16条未体现合同权利义务的对等性，违背了合同法的平等、公平原则。3、涉案土地是国家免费划拨给原告管理的，被告是归难侨，除涉案土地外没有其他生活保障，原告理应优先照顾被告，由被告继续租赁。另外，原告为被告新安排的土地离被告住所有6、7公里远，不利于被告耕种。原告不给被告继续租赁涉案土地违反公平原则。4、农业的特点是投入长、产出慢，合同约定租期只有一年，明显不合理。原告不让被告继续租赁涉案土地的目的是要以更高的价格转租给他人，以谋取私利，有违诚实信用。5、早在2019年12月底，原告就要求被告交纳了2020年租赁土地的诚意金，之后被告一直在纷争的土地上耕种至2020年3月底原告均未提出异议，这足以表明原告已经同意被告继续租赁涉案土地，双方已经以非书面的形式订立了土地租赁合同。6、原告解除租赁合同的补偿费用过低，补偿费用的标准系原告单方作出，不具备客观性、公平性。7、因为案涉土地被政府征收，由农用地变更为城乡建设土地可以获得一笔征收补偿费，原告解除涉案土地的原因是想独吞征收补偿费，违背了诚实信用原则，也妨害了公共利益。经审理查明：广州市国营珠江**侨农工商联合公司成立于1991年6月8日，于2019年12月2日办理名称变更登记，名称变更为广州南沙现代农业产业集团公司（即本案原告）。坐落于广州市珠江管理区一至五涌农用地的土地使用者登记人为广州市珠江**侨农场，广州市珠江**侨农场将前述土地全部交由原告经营管理。2019年7月2日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订《农用地租赁合同书》，约定：“甲方为解决珠江**侨农场的归难侨、原农场职工及其直属子女的耕地承租需求，帮扶生活困难的失业人员，决定对符合特定条件的人员实施二亩农用耕地租赁优惠的惠民政策。经甲方与符合特定条件且报名的承租人（即乙方）平等协商，达成以下合同条款……”。根据该合同记载，合同约定原告将广州市南沙区珠江管理区一分场新中片143号田西册第4块面积3亩土地（下称涉案土地）出租给被告用于农业种植，租赁期限1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；涉案土地中，其中二亩地面积2亩土地的租金标准为每年每亩650元，剩余1亩土地的租金标准为每年每亩850元。该合同第十六条约定：在合同期满或合同解除时，被告依约清场并交回耕地给原告，并由原告工作人员验收；如被告在合同期满或合同解除后的十五日内未清场交回耕地的，视为被告放弃耕地上的相关农作物及设施等的所有权，原告有权处置，原告可自行采取强制清场措施收回耕地，被告不得向原告要求任何损失赔偿；被告未依约清场交回耕地的，原告有权按租金标准的三倍向被告追收逾期占用土地的使用费。合同第十八条约定：双方应自觉履行本合同，任何一方不能全面履行本合同的均属违约，守约方有权追究违约方的违约责任并要求赔偿因违约造成的损失，同时，守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、律师费等，由违约方承担。2020年4月16日，原告作为甲方、北京大成（广州）律师事务所作为乙方，共同签订《民事诉讼委托代理合同》，约定：甲方因与甲方一分场农用地承租人农用地租赁合同纠纷案件的一审诉讼程序，聘请乙方的律师作为代理人；乙方接受甲方委托，委派彭媛律师在上述案件一审诉讼程序中担任甲方的委托代理人；鉴于甲方系批量起诉承租人，故乙方同意案件一审程序律师费按2000元一件的标准收取，案件一审诉讼程序的律师费总价包干为53200元等。北京大成（广州）律师事务所于同日出具收取原告律师费53200元的发票。庭审中，被告主张《农用地租赁合同书》到期后，其继续在涉案土地进行耕种，并且交纳了2020年二亩地报名诚意金，两者结合，等于双方就涉案土地续签了合同。被告并提交《收据》和《关于确认承租居民二亩地的通知》各一份。《收据》载明日期2019年12月26日，内容为：今收到黄福强交来2020年二亩地报名诚意金600元，并盖有原告的财务专用章。《关于确认承租居民二亩地的通知》载明日期2020年3月24日，加盖有原告公章，内容为：黄福强居民，你于2019年12月23日至27日期间，向我司申报租耕2020年居民二亩地，经我司审核后，你符合申报2020年居民二亩地资格。现通知你在收到通知后，三天内与我司工作人员到现场确认承租地块范围。如不办理确认手续，将视作你自愿放弃处理，我司将不再对你另行安排该年度的居民二亩地，也不作任何赔（补）偿。被告另陈述原告在2020年3月24日向其提出重新安排新的租赁地,但因新租赁地点距其家较远,故其没有和原告到现场确认承租地块范围。原告否认与被告有续签合同，并提交落款日期为2019年12月20日、加盖有原告公章的《公告》、《租地申请书》、《承诺书》、《农用地租赁合同书（样本）》，证明涉案土地合同到期后，原告对二亩地公开招租，双方处于新的租赁关系的建立过程中，并未形成新的租赁关系。《公告》载明：“根据广州南沙现代农业产业集团公司土地发包工作计划，现将2020年度二亩地发包工作有关事项公告如下：一、申请条件。申请人必须同时符合如下条件：1、现户籍在珠江各片区的归难侨、原农场职工及其直属子女……5、已签订2019年二亩地合同。二、承租方式。租期一年，先交租后交地。三、申请时间。从2019年12月23日起至2019年12月27日止。五、申请要求及需提供的资料：……3、《租地申请书》、《承诺书》，由本人签名及盖手指印；4、报名诚意金，按300元/亩标准收取。七、重要说明。1、申请人必须无条件服从分地安排，否则，公司可取消申请人资格，不再安排分地……”。《租地申请书》、《承诺书》和《农用地租赁合同书（样本）》系样本，其中《承诺书》载明：“根据广州南沙现代农业产业集团公司于2019年12月20日发布的《公告》有关内容，我愿意向贵单位就二亩地申请事宜作出如下承诺……”。被告表示未见到上述《公告》，但确认在2019年12月23-25日期间有在《租地申请书》和《承诺书》上签名。本院认为：《农用地租赁合同书》清晰载明合同条款系甲方（即原告）与符合特定条件且报名的承租人（乙方即被告）平等协商达成。被告已在《农用地租赁合同书》上签名确认，被告作为完全民事行为能力人，应能充分认知合同的内容及签订合同的法律后果，故本院认定原告与被告签订的《农用地租赁合同书》是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，被告应依约清场并交回耕地给原告。故，被告作为承租人，在2019年12月31日租赁期届满后，负有自行清场并返还涉案土地给原告的义务。应当指出，合同已明确约定涉案土地用于农业种植，故，被告在涉案土地上进行农业种植时，应当充分考量租赁期限对植物生长及清场交地的影响，被告关于涉案土地上种植的经济农作物不能即时清场及原告未对被告农作物进行妥善处理及经济补偿的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。现被告未按合同约定于租赁期限届满后交还涉案土地给原告，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告诉请要求被告交还涉案土地及支付相应的土地占用费的诉求，符合合同约定，但合同约定按租金的三倍支付土地使用费的标准过高，在原告未能举证证明其因被告逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，本院从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定违约方应承担守约方为追究违约方责任而支出的诉讼费、律师费，原告基于被告逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出律师费2000元，现原告要求被告承担该律师费，符合合同约定，本院予以支持。关于被告认为合同期满后其继续在涉案土地进行耕种且交纳2020年度二亩地报名诚意金，故等同于双方就涉案土地续签合同的抗辩理由，本院认为，根据《农用地租赁合同书》及原告提交的《公告》可知，涉案土地的承租对象是符合特定条件的人员，《公告》已对包括涉案土地在内的二亩地的发包条件进行公告，明确告知承租二亩地的申请对象、申请条件等，其中交纳报名诚意金是申请条件之一，亦明确要求申请人必须无条件服从分地安排。被告表示在2019年12月23-25日期间有在《租地申请书》和《承诺书》上签名且交纳报名诚意金600元，足以表明被告已按《公告》要求向原告申请承租二亩地。结合《关于确认承租居民二亩地的通知》及被告关于原告在2020年3月24日有向其提出安排新的租赁地的陈述可知，原告在被告申请二亩地后，有安排分地并通知被告到现场确认承租地块及被告以地块离家过远拒绝服从原告分地安排的事实。该事实亦可表明，原告安排分的地也并非涉案土地。在被告拒绝服从原告分地安排后，根据《公告》要求，原告可取消被告资格，不再安排分地。上述事实足以表明，原、被告双方并未就涉案土地进行续签合同，故被告抗辩无理，本院不予采信。对于被告的其他抗辩，如前所述，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：?一、被告黄福强应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区珠江管理区一分场新中片143号田西册第4块面积3亩土地清场并交还给原告广州南沙现代农业产业集团公司管业。二、被告黄福强应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州南沙现代农业产业集团公司缴纳从2020年1月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（其中二亩地面积2亩土地的占用费按每年每亩650元的标准计算，剩余1亩土地的占用费按每年每亩850元的标准计算）。三、被告黄福强应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州南沙现代农业产业集团公司支付律师费2000元。四、驳回原告广州南沙现代农业产业集团公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州南沙现代农业产业集团公司负担5元，被告黄福强负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  钟丽炜二〇二〇年六月二十九日书记员  陈富城张余