北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36967号原告(反诉被告)：北京馨筷子餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙XX，执行董事。委托诉讼代理人：刘炜，女，1971年3月2日出生，汉族，该公司总经理，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京康正程置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：蔡贞良，董事长。委托诉讼代理人：武小勇，男，1960年7月22日出生，汉族，该公司总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王迅，北京市律理律师事务所律师。原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司（以下简称馨筷子公司）与被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司（以下简称康正程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。馨筷子公司委托诉讼代理人任彦锦，康正程公司委托诉讼代理人武小勇、王迅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。馨筷子公司向本院提出诉讼请求：1.确认2009年8月15日XX牧场（北京）餐饮管理有限公司（以下简称XX牧场公司）与康正程公司签订的《合同书》于2017年11月28日解除；2.判令康正程公司支付馨筷子公司经济损失6789600.41元，退还保证金210000元，合计6999600.41元。事实和理由：2009年8月15日，XX牧场公司（馨筷子公司变更前名称）与康正程公司签订房屋租赁合同。约定：1.馨筷子公司租赁康正程公司位于北京市朝阳区元大都城垣遗址公园内大都酒吧街西—X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为1128平方米；2.约定承租区域只可作为餐饮用途使用；3.租赁期限自2009年10月15日至2020年10月14日；4.约定保证金的数额为21万元及交付日期与方式；5.双方之间责任的承担及其他事项，明确约定因康正程公司过错造成合同无法履行时，须向馨筷子公司赔偿全部装修款及相关损失，并双倍返还保证金。合同签订后，馨筷子公司对房屋进行了装修，经营餐饮业。2015年10月，由于原装修已经破败，馨筷子公司母公司北京XX投资管理有限公司（以下简称XX公司）和孙XX签订合作协议，约定共同出资对租赁的房屋进行重新装修，经营餐饮业。依据该合作协议，孙XX投资600多万元对房屋进行了装修。2016年3月装修完毕，2016年3月24日试营业。依据孙XX与XX公司的约定，孙XX在装修后成立新的公司进行经营，于是馨筷子公司股东XX公司在与孙XX签订合作协议后，于2015年10月28日，将馨筷子公司迁移至他处。在装修完毕需要重新办理营业执照时，康正程公司无法提供房屋消防通过验收的文件和环境影响评价报告，在租赁房屋处不能办理新公司营业执照。在无奈的情况下，于2016年5月12日又将馨筷子公司迁回原址，继续以XX牧场公司的名义经营。但由于康正程公司出租的房屋没有消防通过验收的文件和环境影响评价报告，不能办理食品经营许可证，致使馨筷子公司经营范围不能办理为餐饮服务，只能办理为餐饮管理。2016年8月15日，馨筷子公司名称由原XX牧场公司变更为北京馨筷子餐饮管理有限公司，经营范围为餐饮管理，法定代表人变更为孙XX。由于康正程公司出租的房屋没有消防验收合格证明和可以从事餐饮业的环境影响评价报告，致使馨筷子公司不能办理食品经营许可证和“餐饮服务”的营业执照，导致馨筷子公司投入巨额资金装修后无法正常营业。为此，馨筷子公司多次请求康正程公司提供房屋通过消防验收和可以从事餐饮业的环境影响评价报告手续，使馨筷子公司能够办理食品经营许可证和“餐饮服务”的营业执照，能够正常经营。但康正程公司迟迟无法提供，且北京市政府加大了对违章建筑的清理，政府承诺在五年内对违章建筑清理完毕。由于租赁房屋没有所有权证书，没有消防验收合格证明，康正程公司也不能出具租赁房屋的合法规划手续，租赁房屋为违章建筑存在随时被拆除的可能。馨筷子公司被迫于2017年11月22日通知康正程公司自2017年12月1日起解除与康正程公司签订的租赁合同，停止经营活动。因康正程公司的原因导致馨筷子公司的餐饮项目根本无法正常启动营业，给公司的正常运营带来了巨大的困难，造成了馨筷子公司投资装修款6789600.41元无法收回。康正程公司已构成严重违约，应当赔偿馨筷子公司的全部损失。康正程公司辩称，馨筷子公司的诉讼请求没有事实及法律依据，不同意其的诉讼请求。一、康正程公司在合同签订后始终按照合同约定履行合同义务；二、双方在2009年8月15日签订的租赁合同中约定，乙方延期付款超过15日甲方有权解除合同，乙方已支付的保证金不予退还，并有权向乙方追索未支付的租金。三、馨筷子公司要求康正程公司支付600余万元的经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。在2009年8月15日至2015年10月15日馨筷子公司调整餐饮业态、菜系和经营范围前，合同履行均正常、顺畅。馨筷子公司也从未提出过，由于涉案房屋没有消防验收合格证明等材料，导致食品经营许可证无法办理、出租的房屋是违章建筑等问题，从而影响了其餐饮经营，对其造成损失，要求赔偿等请求。周边承租的各家餐饮公司多年来一直在正常经营，从未因为食品经营许可证无法办理、出租房屋是违章建筑等问题影响过经营。康正程公司自与馨筷子公司签订租赁合同以来履行了全部合同义务，没有任何过错。馨筷子公司造成其目前经营受到影响完全是由于其自身公司内部投资人盲目的调整餐饮业态、菜系和经营范围，市场判断定位失误造成，属于商业投资造成的风险。其将自身的全部投资风险造成的损失转嫁到康正程公司，没有事实及法律依据。康正程公司向本院提出反诉请求：1.判令解除2009年8月15日XX牧场公司与康正程公司签订的《合同书》；2.判令馨筷子公司腾退并返还涉案房屋；3.判令馨筷子公司支付拖欠康正程公司的租金2306000元（暂计至2018年6月15日）；4.判令馨筷子公司按每日3948元的标准支付康正程公司自2018年6月16日至判决生效之日的租金；5.判令馨筷子公司按每日3948元的标准支付康正程公司自判决生效之日至实际腾退并返还房屋之日的房屋使用费；6.判令馨筷子公司支付拖欠康正程公司2017年至2018年度的供暖费共计57630元；7.判令馨筷子公司支付康正程公司因拖欠租金产生的滞纳金100311元。事实和理由：2009年8月15日，康正程公司与馨筷子公司签订《合同书》。约定康正程公司将涉案房屋出租于馨筷子公司用于餐饮经营，租赁期限自2009年10月15日至2020年10月14日止。租金为第一年、第二年每年1233000元；第三年、第四年每年1275000元；第五年、第六年、第七年每年1356000元；第八年、第九年、第十年每年1440000元，每四个月支付一次。馨筷子公司自2015年10月15日后开始逾期并拖欠租金。2015年10月16日至2018年6月15日期间，馨筷子公司应向我公司交纳租金3756000元，但馨筷子公司仅在2015年11月至12月期间交纳租金45万元，在2016年12月1日交纳租金50万元，在2017年6月14日交纳房屋租金50万元，合计交纳145万元，尚欠租金2306000元。此外，馨筷子公司还拖欠2017年至2018年度供暖费57630元。康正程公司曾多次催促馨筷子公司交纳拖欠的租金，并于2017年11月24日向馨筷子公司的经理递交了催缴通知书。但在2017年12月7日，馨筷子公司突然停业不再经营，馨筷子公司的行为给康正程公司造成了经营上的重大困难和经济上的重大损失。根据合同约定，馨筷子公司延期支付租金已超过十五天，康正程公司有权解除合同且不予退还保证金，并有权追索馨筷子公司未支付的租金。由于馨筷子公司的设施、物品仍在涉案房屋内，因此康正程公司有权解除合同并要求馨筷子公司腾退涉案房屋，支付拖欠的租金并按实际占用涉案房屋的天数支付自判决生效之日至实际返还房屋之日的房屋使用费，及供暖费用。馨筷子公司拖欠租金及供暖费的行为严重违反了合同约定及合同法的相关规定，构成严重违约，为维护康正程公司的合法权益提起反诉。馨筷子公司对康正程公司的反诉辩称，关于康正程公司主张解除2009年8月15日双方签订的《合同书》的反诉请求，馨筷子公司认可该合同已于2017年11月28日解除。馨筷子公司愿意腾退并返还涉案房屋。不同意康正程公司主张的其他反诉请求，合同的解除均为康正程公司违约造成，产生的损失都应由康正程公司承担。本院经审理认定事实如下：2009年8月15日，XX牧场公司作为承租人乙方与作为出租人甲方的康正程公司签订《合同书》，约定由XX牧场公司承租康正程公司的涉案房屋，涉案房屋建筑面积为1128平方米，约定承租区域只可作为餐饮用途。租赁期为十年，自2009年10月15日至2020年10月14日。租金为每日每平方米（建筑面积）3元计算，租金包含物业管理费，甲方按照合同金额开具税务发票。租金递增以每日每平方米（建筑面积）计算，第三年起递增0.10元；第五年起，在前次递增基础上再递增0.20元；第八年起，再在前两次递增的基础上递增0.20元。采暖费按职能部门收费标准，于每个采暖季节供暖前十日缴付。租金的支付方式及金额为，租金按照每四个月一次支付，乙方于每个交费期前五日向甲方支付下期租金。第一年、第二年每年租金为1233000元，每个交费期金额为411000元；第三年、第四年每年租金为1275000元，每个交费期金额为425000元；第五年、第六年、第七年每年租金为1356000元，每个交费期金额为452000元；第八年、第九年、第十年每年1440000元，每个交费期金额为480000元。每个交费期的具体日期以正式起租日为准顺延计算，本合同的正式起租日为2009年10月15日。自合同签订之日起，乙方向甲方缴付相当于两个月的租金210000元作为保证金及首期租金411000元，共计621000元。除非甲方就任何非正常损坏、罚金、乙方违约、乙方不守约或不履行本合同任何条款针对乙方提出权利主张，否则在本合同期满，乙方如不再续租，甲方应在本合同期满后三十天内返还保证金或其余额应在该等权利主张得到解决后返还。在合同履行过程中，甲方可扣除保证金的部分或全部，以实现对乙方提出的上述权利主张，在保证金扣除后，乙方应在接到甲方书面通知后五天内补足上述保证金。合同第8.1条约定，甲方按现状交付涉案房屋，现状具备通上下水，通电，通暖气，通天然气，消防通过验收。合同第9.3条约定，甲方须向乙方提供办理工商营业执照所需相关证明文件，但具体报批手续由乙方自行负责。合同第11.1条约定，如一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后三十日内违约行为仍不能得到纠正的情形下有权解除并终止本合同。如在违约行为无法纠正的情况下，另一方有权立即解除并终止本合同。如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失，违约方应就此对守约方进行赔偿，并保障守约方不受损害。乙方延期付款超过十五日甲方有权解除合同，乙方已支付的保证金不予退还，并有权向乙方追索未支付的租金。如果甲方不经乙方同意而提前单方面解除本合同，或因甲方过错造成本合同无法继续履行时，须向乙方赔偿全部装修款及相关损失，并双倍返还乙方支付的保证金。合同第11.2.3条约定，因乙方违约造成本合同提前终止或解除，甲方有权终止本合同，已支付保证金不予返还，乙方应在合同解除当日搬出承租区域，乙方须完好保留装修状态（吊顶、墙壁、地面不得拆除）交还甲方。合同签订后，馨筷子公司依约向康正程公司支付了保证金21万元。2015年，因涉案房屋需进行重新装修，馨筷子公司的母公司北京XX投资管理有限公司作为乙方与孙智勇作为甲方于2015年9月22日就北京市朝阳区XX牧场酒店合作经营事宜签订了《合作协议书》。《合作协议书》约定：一、双方就合作项目在工商行政管理部门注册成立新公司，新公司名称以工商局核准名称为准。新公司股权由甲方占60%股权，乙方占40%股权；新公司注册为有限责任公司，注册资本以评估后的实际数额为准。二、双方出资办法：由双方共同对乙方经营的北京市朝阳区北土城东路樱花园东街元大都遗址酒吧西5号的XX牧场酒店（上下2层，计1300平方米以及职工宿舍）和现有实物资产进行盘点，制作《资产清单》，然后乙方将《资产清单》所列资产交由甲方经营，其中甲方占股60%，乙方占股40%。乙方在北京市朝阳区北土城东路樱花园东街元大都遗址酒吧西5号的XX牧场酒店经营的XX牧场（北京）餐饮管理有限公司的债权债务由乙方自行处理，与新公司及甲方均无任何关系。三、甲方接收乙方交付的XX牧场酒店和现有实物资产后，对上述房屋进行装潢改造，所投入资金作为甲方对新公司的60%股权出资。乙方不另行投入改造费用。五、新公司由甲方负责经营。六、乙方原在酒店房产出租方缴纳押金20万元，酒店租赁合同到期后，20万元押金归乙方所有。新公司可与酒店房产产权所有人就租赁房产事宜重新商谈租赁事宜，由新公司缴纳后续租赁租金。2015年10月15日，康正程公司作为出租方甲方与作为承租方乙方的孙XX签订《合同书》，约定由孙XX承租涉案房屋，租期自2015年10月15日至2020年10月14日。租金以每日每平方米3元计算，房屋面积为1130平方米，租金包含物业管理费。租金支付方式及金额为，租金按照每四个月一次支付，乙方于每个交费期前五日向甲方支付下期租金。年租金为1233000元，每个交费期金额为411000元。本合同签订之日起，原有保证金有效。庭审中，双方均认可该份合同系办理新公司使用，实际履行的租赁合同仍为2009年8月15日签订的《合同书》。关于租金的交付，康正程公司称2015年10月15日前的租金馨筷子公司已足额支付，2015年10月15日后馨筷子公司交纳租金共计145万元。馨筷子公司对此予以认可，但认为支付的145万元并非租金，而是占有使用费。关于供暖费，康正程公司要求馨筷子公司支付2017年度至2018年度供暖费57630元，并提供北京市朝阳区元大都城垣遗址公司出具的《2017-2018年度冬季供暖收费单》证明供暖费的金额，馨筷子公司对此不予认可。庭审中，馨筷子公司称2017年11月27日以邮寄送达的方式向康正程公司送达了《关于要求解除租赁合同并赔偿损失的函》，通知康正程公司解除《合同书》，并于2017年11月28日将涉案房屋交付给了康正程公司。康正程公司称未收到《关于要求解除租赁合同并赔偿损失的函》，馨筷子公司系于2017年12月7日通知康正程公司停业，并应馨筷子公司的要求由康正程公司将涉案房屋上锁。双方均称并未对涉案房屋腾退，未办理交接手续。另，康正程公司向法院陈述，2019年7月康正程公司将涉案房屋交还至原产权人北京市朝阳区元大都城垣遗址公园。另查明，2015年10月28日，馨筷子公司注册地址由北京市朝阳区元大都城垣遗址公园内大都酒吧街西—5号，变更为北京市朝阳区驼房营路甲1号院（将台孵化器0275号）；2016年5月12日，变更回至北京市朝阳区元大都城垣遗址公园内河北岸56号房屋；2016年8月15日，企业名称由XX牧场（北京）餐饮管理有限公司变更为北京馨筷子餐饮管理有限公司；法定代表人由邵积田变更为孙XX。上述事实，有《合同书》《合作协议书》、双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，馨筷子公司与康正程公司于2009年8月15日签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，双方均主张解除合同，本院不持异议。康正程公司主张馨筷子公司腾退涉案房屋，因康正程公司在庭审中陈述，已将涉案房屋交还至原产权人，故康正程公司要求馨筷子公司向其腾退房屋的反诉请求，本院不予支持。关于违约，馨筷子公司主张由于康正程公司出租的涉案房屋没有消防验收合格证明和可以从事餐饮业的环境影响评价报告，致使馨筷子公司不能办理食品经营许可证和“餐饮服务”的营业执照，导致馨筷子公司投入的巨额资金装修后无法正常营业，合同无法履行，康正程公司违反合同约定，应当赔偿经济损失。康正程公司反诉认为馨筷子公司未能按照合同约定支付租金，违反合同约定，应当承担违约责任。本院认为，2009年8月15日双方签订《合同书》时馨筷子公司能够取得相关执照，并且直至2015年均能正常经营，现馨筷子公司主张因康正程公司的原因无法取得食品经营许可证和“餐饮服务”营业执照导致合同无法履行，证据不足，本院不予支持。馨筷子公司未按合同约定支付租金，存在违约行为，应承担违约责任。关于馨筷子公司要求康正程公司赔偿因康正程公司违约导致的装修损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款第（2）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因馨筷子公司存在违约行为，且康正程公司于2019年7月将涉案房屋交还至原产权人处，康正程公司无法对装饰装修再行利用，故馨筷子公司主张康正程公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于馨筷子公司主张康正程公司退还已交纳的21万元保证金的诉讼请求，因合同约定馨筷子公司延期付款超过15日，支付的保证金不予退还，故馨筷子公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于康正程公司主张馨筷子公司支付拖欠的租金2306000元并按每日3948元的标准支付自2018年6月16日至判决生效之日的租金及主张馨筷子公司按每日3948元的标准支付自判决生效之日至实际腾退并返还房屋之日的房屋使用费的反诉请求。本院认为，庭审中，馨筷子公司称于2017年11月28日将涉案房屋交付康正程公司，但对此未提交证据证明。康正程公司认可其公司于2017年12月7日将涉案房屋上锁。故，自2017年12月7日，馨筷子公司未再实际使用涉案房屋，康正程公司实际控制涉案房屋。又因，双方均认可2015年10月15日之前的租金已足额支付，2015年10月15日之后馨筷子公司支付租金145万元，故自2015年10月15日至2017年12月7日，馨筷子公司应当交纳租金为300.8万元，扣除已付的145万元，馨筷子公司应当支付康正程公司租金155.8万元。另，自2017年12月7日起，馨筷子公司并未实际使用涉案房屋，但因馨筷子公司的违约行为确实导致康正程公司产生涉案房屋的闲置损失，故本院酌定为4个月的租金，即48万元。关于康正程公司主张馨筷子公司支付2017年度至2018年度的供暖费的反诉请求。根据《合同书》第5.6条约定，采暖费按职能部门收费标准，于每个采暖季节供暖前十日缴付。根据该条约定的上下文可以确定供暖费用应当由馨筷子公司负担。但因该部分费用康正程公司仅提供了《2017-2018年度冬季供暖收费单》，尚未实际发生，故待发生后，康正程公司可另案解决。关于康正程公司要求馨筷子公司支付因拖欠租金产生的滞纳金的反诉请求，因无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司于2009年8月15日签订的《合同书》解除；二、原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司租金155.8万元；三、原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司损失48万元；四、驳回原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费60797元，由原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司负担（已交纳）；反诉受理费26512元，由原告（反诉被告）北京馨筷子餐饮管理有限公司负担23104元（康正程公司已预交，馨筷子公司于本判决生效之日起十日内支付于康正程公司），被告（反诉原告）北京康正程置业有限公司负担3408元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘坤鹏审判员  周 墨审判员  李思巧二〇二〇年六月二十九日书记员  邓亚楠李文伟