海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终839号   上诉人（原审被告、反诉原告）：海南义利达高新技术实业有限公司。住所地：海口市滨海大道**宝华公寓1A1301，统一社会信用代码：91460000284019175C。   法定代表人:孔金学，经理。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南新财富物业服务有限公司。。住所地:海口市滨海大道**财富广场公寓**统一社会信用代码：91460000665131937K。   法定代表人：肖东辉，董事长。   委托诉讼代理人：黄修强，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄茂雷，海南法立信律师事务所实习律师。   上诉人海南义利达高新技术实业有限公司（以下简称义利达公司）与被上诉人海南新财富物业服务有限公司（以下简称新财富公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   义利达公司上诉请求：一、依法撤销（2019）琼0106民初4158号民事判决，驳回新财富公司全部本诉请求，改判由新财富公司向义利达公司退还多收取的水电费、物业费等共计195878.18元（自2011年7月至2018年8月收取的费用），并向义利达公司支付利息损失5349.11元（以195878.18元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年9月1日暂计算至2019年4月15日，最终金额应计算至反诉被告实际付清之日止）；二、本案一、二审的全部诉讼费用由新财富公司承担。事实和理由：一、一审判决对水电费、物业管理费、公摊费等各项费用数额事实认定错误或法律适用错误，应当予以改判。1.关于水、电费单价：《物业管理条例》第四十四条、《海南经济特区物业管理条例》第五十三条、《海南省物业服务收费管理办法》第二十三条等法律均规定物业服务企业接受委托代收水、电、气等相关费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。且义利达公司向一审法院提交了海南省物价局出具的历年水、电费的收费标准（该标准是国家强制执行的标准），但一审法院始终回避该份证据，未予采信，仅以新财富公司单方出具的无证据佐证的收费标准为依据计算出义利达公司应支付的相关费用，明显属于基本事实认定错误。2.关于用电、用水数量：一审法院在未查明义利达公司历年用水用电数量的情况下，片面的采纳新财富公司单方出具的无证据佐证的数据作为定案依据，明显属于基本事实认定错误。事实上,在2017年2月安装了监督电表之后,双方同意并签字盖章确认：废弃以前所有的收费汇总及签字,重新按实际发生额计算,即每月办公用电186度,空调用电每年1860度,每月用水5吨。从新财富公司入住小区开始计算,多退少补。考虑到设备老化，用电量增大，双方同意按金鹿物业当年的用电量计算11年到13年的用电量，因此义利达公司按2017年2月以后的实际使用量来计算以前的用电量、用水量，依据是充分的，也是符合事实的，也是公平合理的。3.关于物业管理费：《海南省物业服务收费管理办法》中第六条明确规定，普通住宅物业收费实行政府指导价；其他物业的物业服务费实行市场调节价。尔后该规定的第八条和第十二条对第六条的规定进行了补充，依据第十二条的规定，此处的市场调节价特指“物业公司与业主签订的物业服务合同中的价格”。在本案中，义利达公司与新财富公司并未签订物业服务合同，当然的不能实行市场调节价，只能实行政府指导价。义利达公司在一审庭审中充分的说明了新财富公司怠于履行物业服务的情形，故涉案小区的物业管理费应当以海南省物价局、建设厅作出的《关于公布海南省物业管理等级收费标准的通知》中第四级收费标准下浮20%为准收取。但一审法院在没有合同约定和法律规定的情形下，以新财富公司单方认可的无证据佐证的3.3元/㎡计算物业管理费，没有事实及法律依据。4.关于公摊费：《物业服务收费管理办法》、《海南省物业服务收费管理办法》等法律法规明确规定物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊。且新财富公司在一审中提交的《转供电主体收取电费有关操作情况说明》和海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅《海南省物业管理区域公用水电费分摊办法》对水电费的分摊进行了规定，而新财富公司的计算方法却与之相悖。一审法院也在判决第十五页第九行阐述“新财富公司未提供证据证明在小区公共部位单独安装计量器具，收款通知单也未显示各月公摊用电、用水的实用数量，其关于公摊水电费的计算方法与相关法律法规不符”。但在上述法律规定明确的基础上，一审法院仍适用所谓的“公平原则”让义利达公司承担新财富公司主张的公摊费的80%，于法无据。首先，公平原则应当是在法律无规定、合同无约定的情况下才可以适用，而本案中法律明文规定公摊水电需单独安装计量器具，据实分摊；其次，独立安装计量器具属于新财富公司应当履行的义务，多年来一直拒绝安装电梯用电表，以便索要更多；公用照明仅需要公摊楼道（其余为停车场，按物价局规定，不得计入公摊），已经安装了电表，但拒不按电表读数据实分摊，而是按照建筑面积与办公用电数公摊]，一审法院以所谓的“公平原则”将新财富公司未履行法定义务的不利后果强加于义利达公司。再次，在新财富公司未提供证据证明据实发生的数额且计算方式错误的情况下，一审法院判决义利达公司负担新财富公司主张公摊费用的80%的事实依据和法律依据在哪。根据新财富公司以往出具的《收款通知单》记载，仅义利达公司每月承担的电梯公摊费就高达三四千元，以一审判决书确认的的电费价格为0.9012元为依据，3000元的公摊电梯费就等同于3329度电，涉案办公楼共31层，计算出每月电梯总耗电高达103199度。楼道照明，每层仅100多瓦的节能灯，晚上有人时才自动打开，2013年收取义利达公司照明公摊13891.60度，平均每月1158度，31层楼道，每月的楼道照明用电竟达35898度。该数据完全不符合常理。二、一审判决在对证据的认定过程中，出现部分证据认定错误，法律适用错误，应当予以改判。关于对《协议书》、《义利达写字楼25楼公寓2A2013年1月至2016年物业收费情况表》的认定：一审判决第十五页第二行阐述“义利达公司已无异议，在此基础上双方于2018年9月17日签订的《协议书》，约定了各项收费的项目、标准、收费的方法内容等，应视为双方签订了物业服务合同”。首先，义利达公司自始至终都对新财富公司各项费用的收费标准、数量存有异议，否则也不会未按时足额缴纳各项费用。之所以签订该《协议书》及对《情况表》签字确认，系因新财富公司对涉案房屋采取停水停电措施，胁迫义利达公司在无法正常办公的情况下签订的，并非义利达公司的真实意思表示；另外，《协议书》及《情况表》中约定的水、电费等相关费用标准均是违反法律法规的，如擅自提高水电费收费标准，未按法律规定分摊水电费等。一审法院将此违反法律法规的内容确认为“视为双方签订了物业服务合同”，是明显违法的，即使视为双方签订了物业服务合同，该合同也因违反法律强制性规定而无效；最后，《协议书》第九条明确约定若双方未在一个月内结清债务，则本协议作废，即至2018年10月18日，若双方仍未结清债务，协议书将失去法律效力，不再对双方当事人产生约束力，一审法院将一份已失去法律效力的《协议书》当做定案依据，明显事实认定错误。再者，一审法院依照《协议书》中约定对各项目、标准、收费的方法内容等进行了确认，却又未适用协议书中第五条“乙方不得坚持按现时价格计算”、第九条“协议签字后，以前所有收费作废，重新按照本协议计算”、第七条“双方同意，此次按本协议算出从乙方2011年7月入住到2018年以前，甲方应缴的全部费用，减去从乙方入住以来甲方已交付给乙方的全部费用，多退少补”的约定，在判决“因义利达公司已结清2013年2月份之前的费用（判决第十五页倒数第三行）”及判决2013年1月至2016年12月尚欠的物业管理等各项费用时，又以义利达公司提交的《情况表》为判决依据，同时未按照前期价格计算，也未按照本协议规定重新计算水电数量，逻辑混乱。《协议书》的内容可视为是对《情况表》内容的重新约定，即在《协议书》签订的同时《情况表》便失去了法律效力，不再对义利达公司具有约束力。综上，《协议书》及《义利达写字楼25楼公寓2A2013年1月至2016年物业收费情况表》的内容均违反法律法规且现已失去法律效力，不可作为本案的定案依据，一审法院事实认定不清，应当予以改判。关于一审判决对义利达公司主张的各项费用的采纳问题：一审判决第十六页倒数第二行“因新财富公司未能提供2017年1月、2月份……应承担举证不能的不利后果；又因新财富公司与义利达公司自2017年后协商确认限定用水量为5吨/月……由此，义利达公司应向新财富公司缴纳2017年1月和2月的自用电费……”的阐述明显是对义利达公司主张的各项数据的错误采纳。义利达公司虽在《民事答辩状》及庭审中提供了用水、电量的数量，但并非判决中载明的数量；并且义利达公司主张的各项数据被采纳的前提是自2011年起重新计算各项费用，并非判决中所谓的“自2017年后协商确定”和仅适用2017年1月与2月。一审法院断章取义，强行拼凑义利达公司的各年份的各项费用，明显属于事实认定错误，依法应当予以改判。关于一审判决对《高压供用电合同》的认定：一审判决第十四页第二段阐述“另查，2017年，新财富公司与海南电网有限责任公司海口供电局签订《高压供用电合同》，海口供电局根据合同收取电费的价格为0.9012元/度”。此处所指的《高压供用电合同》系由新财富公司举证，该份证据仅有封面和签字页等几页，并未记载判决书当中所阐述的“海口供电局根据合同收取电费的价格为0.9012元/度”，其提供的南方电网发票，经义利达公司到海口市税务局查证，其发票内容系伪造，在一审法庭上，已经向法庭提出；但新财富公司拒绝当庭提供发票原件，也拒绝质证，因此，不应作为一审定案依据。据相关法律法规，水、电费的价格是由政府定价，企业执行，任何组织不得提高水、电收费单价（在业主举报、政府处罚与督促下，2019年已开始按物价局规定的0.6362元/度来收取）。三、一审法院错误适用“谁主张谁举证”这一民事举证原则，应当予以改判。本案系物业服务合同纠纷，依据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，新财富公司向义利达公司主张各项费用时，应当举证证明应收费的单价、数量等。但自新财富公司起诉至今，从未向法庭举证证明上述各费用的数量和标准，均是由义利达公司依据事实向法庭提供数据，且新财富公司在一审审理时也未对义利达公司提供的水电数量提出异议。一审判决第十八页第二段对义利达公司的反诉部分阐述“其主张应付的物业管理等相关费用的依据不足，故其反诉请求，事实和法律依据不充分，本院不予支持”，首先，在一审判决中的本诉部分，一审法院采纳义利达公司主张的各项数据，但却在反诉部分称义利达公司主张应付的物业管理费等相关费用的依据不足，明显逻辑错误；其次，在本诉中，依据民事诉讼法的规定，新财富公司才是应当提供各收费项目数量、单价的证据主体，若其未能提供相关证据则应承担相应的不利后果，在本案中即为驳回新财富公司的全部诉讼请求。在反诉中，义利达公司依据海南省物价局等部门出具的文件为单价标准，以义利达公司与新财富公司共同确认的数量为依据提请的诉讼请求，于法有据，理应被支持；另，义利达公司针对反诉部分在庭审中进行了详细的论述，以便一审法院可以做出公正、合理的判决，并不是如一审判决中“事实和法律依据不充分”这一句话就所能够概括和总结的。因此可见一审判决有失公正，依法应予改判。四、一审判决判令义利达公司向新财富公司支付利息损失明显错误，依法应当予以改判。一审判决中计算出的水电、物业管理、公摊费等各项费用均是没有事实依据和法律依据的，依照义利达公司和新财富公司确定的数量及相关部门出具的收费标准，义利达公司已超额缴纳了各项费用，存在利息损失的应为义利达公司；其次，就算义利达公司未及时缴纳各项费用，也系因新财富公司收取的各项费用数量、标准等不明确，未依法进行公示导致的，即是因新财富公司的行为让义利达公司陷入了不敢且不能缴费的地步，与义利达公司无关，新财富公司应自行承担其利息损失。退一步来讲，就算义利达公司应当承担新财富公司的利息损失，也应当是以每月拖欠的金额为本金分阶段计算，并不能以拖欠的总金额为本金计算新财富公司的利息损失。五、新财富公司多次胁迫义利达公司作出违背自身意愿的意思表示，并在收取各项费用时存在欺诈义利达公司的情形。在新财富公司提供物业服务期间，因物业费等问题私自断开义利达公司电闸共计五次，最长一次长达3天，致义利达公司不能正常工作，从而胁迫义利达公司与其签订了《义利达写字楼25楼公寓2A2013年1月至2016年物业收费情况表》等协议。并且在向义利达公司收缴各项费用时，欺诈义利达公司，使用胁迫手段，迫使义利达公司共向其缴纳了357166.4元。并且在庭审过程中，新财富公司故意隐瞒、回避、虚假陈述客观事实，影响法官正确判断，挑战司法权威性。六、新财富公司历年向义利达公司出具的《收款通知单》所载明的数据均是不合理的。义利达公司一审提交的第五组证据由新财富公司出具的《收款通知单》明显显示新财富公司存在各种不合理收费，如：1.在每年的11月到第二年的4月，空调线路已全部断电，空调停止运转的情况下，收取义利达公司高额空调电费（如：2012年12月份，2830度电费，2011年11月份，3800度电费，）属于欺诈。2.每月收取义利达公司高额水费，涉案房屋均为办公室，仅有卫生间用水，但新财富公司每月需收取义利达公司35-70吨水，直至2017年协商为每月5吨用水（实际用量仅为两吨左右。）。3.新财富公司收取义利达公司高额的空调电费及办公用电费。新财富公司在夏天空调运转期间，月最高收取8995度电费（2013年合计为：47130度），在安装了监督电表后，月最高空调用电仅300多度（2018年全年合计1860度）。办公用电设备仅有照明、电脑、烧水壶等，均为小功率电器，但新财富公司收取最高达3700度的办公用电（2013年合计收取34729度电）。自2017年2月份，义利达公司安装监督电表后，每月实际耗电量仅为186度左右（2017年合计为2100度）。4.仅有2辆车在小区，强行按5辆车收费。5.违规安装电流互感器15倍的电流互感器（在收费单中的倍率15，就是安装了15倍的电流互感器）。6.无视政府规定，私自增设收费项目，收取高额的变损电费0.5838元/度（见判决书十一页第十行，此处应为0.5838元/平米）。物价局明确规定：按照单价抄表到户，不得加收任何其他费用。如2019年3月，照明用电410度，费用为260元，而变电损耗费就收取了651.65元，依据当月收费单上的电价0.6362元/度，折算为电度数为1024度。财富广场总建筑面积79000多平方米，每月的变电损耗费要46120度电，这是典型的欺诈。7.随意涨价：物业管理费、停车费等未经义利达公司同意，不断上涨。综上所述，一审判决认定事实错误及法律适用错误，严重损害了义利达公司的合法权益，依法应予以改判。   新财富公司辩称，一、一审判决对物管费、水电费、公摊费数额认定无误，适用法律正确，应予以维持。1.新财富公司在一审时出具的对义利达公司水电费等各项物业服务的收费是以《2013年1月至2016年物业收费情况表》为标准，该表也经过义利达公司签字、盖章确认的。2.义利达公司主张的用电、用水数量是以双方在2018年9月17日签订的《协议书》约定的数量为依据，但《协议书》中的第九条约定，合同签订后一个月内，双方依据本协议清算出双方的退、付款数据并签章作为本合同附件。款项确定并签字后，一个月内双方互相结算并交纳完毕。否则，此协议作废。实际中双方并未进行结算，也未结清各项款项。故该协议已作废，并不能作为义利达公司主张的用电、用水数量依据。3.本案纠纷主体是写字楼物业公司和企业单位，且该物业公司所服务的对象是写字楼内的所有公司单位。虽然本案中双方并未签订《物业服务合同》，但新财富公司于2011年进入涉案写字楼进行物业管理服务，期间义利达公司也按之前物业公司的标准向新财富公司缴纳了部分物管费及其他费用。根据《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条的规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。故双方存在事实上的物业服务合同关系。而义利达公司以双方并未签订《物业服务合同》为由主张适用《海南省物业服务收费管理办法》第8条和13条认定本案物业收费标准只能实行政府指导价，完全无法律依据。根据上述，双方存在事实上的物业服务合同关系，应当适用该办法的第6条第2款“其他物业的物业服务收费实行市场调节价”的规定认定本案纠纷的收费标准，且以上证据也已经过双方在一审庭审质证后法庭确认。据此，新财富公司收取义利达公司的物管费，水电费等其他以履行物业服务所产生的费用均是有合同依据，并不存在额外收费的行为。4.义利达公司认为一审法院适用的公平原则应当是在法律无规定、合同无约定的情况下才可以适用。新财富公司认为，公平原则是《合同法》基本原则之一，该原则是贯穿于整部合同法和权利义务人从签订合同开始到履行合同义务终止的整个过程。而公平原则在法律无规定、合同无约定的情况适用是弥补该原则在法律适用中法律规范不足的效力问题，并非是只有在法律无规定、合同无约定的情况下才适用。一审法院虽认为“新财富公司未提供证据证明在小区公共部位单独安装计量器具”但又释明了新财富公司也已实际提供物业服务，财富广场也实际发生水、电费应予分摊的事实。一审法院适用公平原则，一是使当事人关系上利益均衡，二是能够体现出法律原则在实践中的适用性。义利达公司主张的新财富公司未安装电梯用电表，以索要更多的事实无证据能够佐证。其作为法人单位，按照建筑面积与办公用电数公摊也是符合常理。故综合上述，因涉案写字楼实际已产生水电分摊的事实，一审法院根据实际情况适用公平原则主要在于衡量双方的权利义务是否平衡，且该公平原则的平衡并非受传统观念为主要导向。因此，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。二、“法院认为部分”并非是对涉案证据进行确认，一审判决对证据认定和法律适用无误，应予以维持。1.双方签订的《协议书》因为按约定未结算而作废，新财富公司是依据义利达公司签字、盖章确认的《2013年1月至2016年物业收费情况表》为标准收取物业费及各项费用。而且，一审法院认定证据部分并未对《协议书》进行查明确认，本案的物业服务收费标准是一审法院经过双方质证无异议后确认的各年份的物管费、水电费、公摊费等各项费用标准。1.义利达公司在上诉状中的第二大点表述“《协议书》、《情况表》的内容均违反法律法规且已失去法律效力，不可作为本案定案依据”与其上诉状中第2页第2小点表述的“双方同意并签字盖章确认的......依据充分，符合事实”的表述即是肯定《协议书》中的内容，但这又与第二大点中的内容自相矛盾。而且，“法院认为”部分并非是对一审证据的确认，义利达公司一直以“法院认为”部分是对一审证据的确认，从而主张一审多项事实错误和适用法律错误以及在上诉中表述有“索要更多”、“胁迫”等主观词汇，这显然是义利达公司的个人臆断。2.新财富公司在一审时提交的“海口供电局根据合同收取电费的价格为0.9012元/度”其发票内容并非伪造，该证据在一审提出是为了证明新财富公司并未存在多收或重复收取电费行为。而一审法院确认的2019年的电费标准是新财富公司与义利达公司双方依据市场调节价来约定，并非是按照海南省物价局规定的电费标准收取。三、一审法院依照民事诉讼法和相关实体法公平、公开、公证审理本案并判决，不存在错误适用法律原则问题。一审时新财富公司所提交的和法官所采纳的收费标准是经过义利达公司签字、盖章确认的《情况表》及各年份的物管费、水电费等其他物业服务收费标准的证据材料，以上证据材料也是经过双方在庭审时质证后无异议法院在卷佐证的。一审法院予以确认的2011年、2012年、2017年、2019年的各项物业收费标准与义利达公司主张在本诉中提交的单价、数量的标准并不一致。有此可看出，一审法院在反诉部分对义利达公司的反诉请求，事实和法律依据不予支持合法合理，逻辑正确。四、一审法院判决义利达公司向新财富公司以拖欠各项物业服务费为本金支付利息符合法律规定，应予以维持。新财富公司向义利达公司催收各项物业费均有明确的收费标准，该标准也是按照《海南省物业服务收费管理办法》第六条规定实施市场调节价收取，一审法院计算的逾期利息和本金也是依据双方庭审质证无异议后的证据作出，并不存在义利达公司所言的“其存在利息损失”，“新财富公司收取的各项费用数量、标准等不明确”等情形。五、新财富公司向义利达公司收取的各项物业服务费用均符合法律规定，义利达公司的主张也无证据佐证，不能形成对新财富公司的有利抗辩。义利达公司认为新财富公司对水电费、停车费存在多收行为，但经过新财富公司对照一审法院所确认的证据以及历年的停车费收费记录来看，并非如义利达公司所言一般。而且，本案并不是普通住宅物业服务纠纷，其不适用政府指导价来收取物业服务费用，对于义利达公司主张新财富公司存在“无视政府规定，私自增设收费项目”，“随意涨价”的行为更是无事实依据和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。义利达公司的上诉理由不能成立。   新财富公司向一审法院起诉请求：1.判令义利达公司给付从2013年至2016年12月所欠水电费、停车费、物业服务费共计242850.2元，利息10564元；2017年1月至12月所欠水电费、停车费、物业服务费共计39251.9元，利息1708元；2018年1月至9月所欠水电费、停车费、物业服务费共计25273.3元，利息1099元；以上本息合计为320746.4元；2.本案诉讼费用由义利达公司承担。   义利达公司向一审法院起诉请求：1.判令新财富公司向义利达公司退还多收取的水电费、物业费等共计194361.64元(自2011年7月至2018年9月收取的费用),并向义利达公司支付利息损失27524.85元(以194361.64元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年1月29日暂计算至2019年4月15日,最终金额应计算至新财富公司实际付款之日止)；2.本案的全部诉讼费用由新财富公司承担。   一审法院认定，义利达公司为位于海口市滨海大道103号海口财富广场写字楼25-A、25-B、25-C、25-D、25-E房及公寓楼2A房的所有权人，2016年12月，公寓楼2A房已转让给他人。海口财富广场原由海南金鹿物业管理有限公司（以下简称金鹿物业公司）提供前期物业服务，2011年7月起，新财富公司接管、进驻海口财富广场进行物业管理服务，并按原金鹿物业公司的收费项目、价格收取各项费用，双方未签订物业服务合同。新财富公司在履行物业服务过程中，均向义利达公司发送的收款通知单，其中2011年度各项收费标准为，水费4.21元/吨、电费1.12元/度、管理费2.65元/平方米、养护费0.35元/平方米、电梯公共区域分摊费1.12/平方米、停车费5辆×150元/月、空调费1.12元/度；2012年度各项收费标准为，水费4.51元/吨、电费1.22元/度、管理费2.39元/平方米、养护费0.35元/平方米、电梯公共区域分摊费1.22/平方米、停车费3辆×150元/月+1辆50元/月及4辆×200元/月、空调费1.22元/度；2017年度各项收费标准为，水费5.4元/吨、电费1.22元/度、管理费3.3元/平方米、电梯公共区域分摊费1.22/平方米、停车费2辆×180元/月+1辆70元/月、空调费1.22元/度；2019年度各项收费标准为，管理费3.3元/平方米、水费5.4元/吨，照明电费、公共区域电费、电梯电费、空调电费分别为0.6362元/度，变损电费总额0.5838元/度。除2011年度外，其他年度的收款通知单备注费用于每月15日前交予本公司，逾期不缴费则每天按千分之三收取滞纳金。2011年11月4日至2016年1月28日，义利达公司九次向新财富公司支付共计357166.4元的物业管理费用，但未注明缴交费用的项目及所属时段。2017年1月16日，新财富公司参照金鹿物业公司的收费标准计算出义利达公司2013年1月至2016年12月尚欠的物业管理等各项费用为242850.2元，义利达公司及法定代表人孔金学在新财富公司提供的物业收费情况表中盖章、签名确认；此外，新财富公司计算2017年1月至12月、2018年1月至9月义利达公司尚欠的物业管理费、水电费及停车费分别为39251.9元和25273.3元，但未经义利达公司确认。   2018年上半年，义利达公司认为新财富公司的物业管理等各项收费不符合相关法律、法规政策的规定，拒缴费用，并多次向政府相关部门投诉，2018年8月21日，经海口市万绿园居委会主持，龙华区物价局、住建委派员与双方当事人参加了调解协商会，与会政府部门对义利达公司投诉的问题均做了调查和解答，义利达公司不再有异议，在达成共识的基础上，义利达公司（甲方）与新财富公司（乙方）于2018年9月17日签订《协议书》约定：一、略；二、双方同意2011年7月到2013年12月，所有收费数量均按乙方接管前，即2011年6月倒退一年至2010年7月金鹿物业公司收费的数目为准；三、鉴于2014年1月到2017年2月，由于25-A、25-B、25-C三套房处于空置或出租状态(出租状态，物业费、水电费己由租户缴付)，且2014、2015、2016三年空调压机均进行过维修，每次维修时间约二到三个月(5、6、7三个月未用空调)，仅有25-C、25-D由义利达公司在用，需要交费，经双方协商，2014、2015、2016全年、2017年1月及2月照明办公用电，按(2017年3月以后实际使用的标准)每月200元计算，空调电费按(2018年实际使用量)每年2000元计算，物业管理费每月的计算方法为，甲方房产总面积减去当月的出租面积(即是未出租月份由甲方承担)；四、双方同意收费的项目为:物业管理费、甲方自用电费、停车费、自用的水费以及公摊(含所有公共用电、公共用水及各种损耗)，公摊的计算方法为:公摊费＝建筑面积×0.55×电价+甲方照明及办公用电量×0.45×电价(这个标准是从开业到2017年一直执行的收费标准)；五、第二条所指的费用为当年甲方实际向金鹿缴交的费用，乙方不得坚持按现时价格计算；六、甲方在本协议签订后15日内向乙方提供即2010年7-12月份6个月、2011年1-6月份6个月共计12个月(如甲方难于提供以上年度的材料，乙方同意倒退至2008年、2009年、2010年的材料)，每月向金鹿缴交的以上第二条所指的收费项目的数量真实凭据交给乙方，并共同核算乙方应收费用数目；七、双方同意，此次按本协议算出从乙方2011年7月入驻到2018年8月年以前，甲方应缴的全部费用，减去从乙方入驻以来甲方已交付给乙方的全部费用，多退少补；八、甲方认可乙方涨价后的价格，即:物业管理费为:3.3元/平方米;电费为:1.22元/度;水费为:5.40元/吨、自有车位70元/辆、负二楼停车费210元/辆。此后，乙方不得以任何理由涨价(国家电价、水价调涨时，可调涨相同幅度)；九、合同签字后一个月内，双方依据本协议清算出双方的退、付款数据并签章做为本合同附件。款项确定并签字后，一个月内双方互相结清并交纳完毕。否则，此协议作废。本协议签字后，以前所有收费作废，重新按照本协议计算。《协议书》签订后，2018年11月7日，新财富公司作出《关于执行〈协议〉过程第一阶段情况的报告》，计算出从2011年8月至2013年12月义利达公司尚欠物业管理费、水电费、停车费共36652元，义利达公司予以确认。2018年11月8日，新财富公司作出《关于执行〈协议〉过程第二阶段情况的报告》，计算出从2014年1月至2018年12月义利达公司尚欠物业管理费、水电费、停车费共190414.2元，义利达公司对该报告认为计算的用电量、电价不符合规定收费，不予确认。之后，义利达公司不再履行《协议书》的内容。   另查，2017年，新财富公司与海南电网有限责任公司海口供电局签订《高压供用电合同》，海口供电局根据合同收取电费的价格为0.9012元/度。   一审法院认为，新财富公司在入驻海口财富广场后，虽然未与义利达公司签订物业服务合同，但新财富公司已实际对包括义利达公司在内的海口财富广场业主提供了物业管理服务，义利达公司亦向新财富公司缴交了部分物业管理等费用，因此，双方存在事实上的物业服务合同关系。义利达公司的房产除公寓楼2A房外其他的属于写字楼，根据《海南省物业服务收费管理办法》第六条的规定，写字楼为其他物业，其他物业服务收费实行市场指导调节价。本案中，义利达公司自新财富公司入驻海口财富广场后至2018年9月，已缴交了部分物业管理等费用，其对新财富公司参照金鹿物业公司的收费标准计算的2013年1月至2016年12月尚欠的物业管理等各项费用242850.2元盖章、签名予以确认，在之后对新财富公司的各项收费存有异议并向政府相关部门投诉后，海口市龙华区物价局及住建局对其投诉的问题进行调查、解答后，义利达公司已无异议，在此基础上双方于2018年9月17日签订的《协议书》，约定了各项收费的项目、标准、收费的方法等内容，应视为双方签订了物业服务合同，也是对之前各项收费内容的确认；对于其中的公摊水电费部分，根据《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第三条规定“物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当单独安装独立的水、电计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊”，新财富公司未提供证据证明在小区公共部位单独安装计量器具，收款通知单也未显示各月公摊用电、用水的实用数量，其关于公摊水电费的计算方法与相关法律法规的规定不符，但新财富公司已实际提供了物业服务，所在的财富广场也实际发生水、电费应予分摊的事实，新财富公司关于公摊水、电费的计算方法实际也包含了物业企业自身使用水、电发生的费用，因此，根据公平原则及综合本案的实际情况，对新财富公司主张的公摊水、电费用按80％的原则予以计算，义利达公司抗辩上述费用未单独安装计量器具，据实另行分摊，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊，与公平原则相悖，予以部分支持。因义利达公司已结清2013年2月份之前的费用，2014年8月义利达公司支付了50000元，2016年1月支付了30000元；扣除已经支付的费用和结清的费用，义利达公司2013年1月至2016年12月尚欠新财富公司的物业管理等各项费用242850.2元，其中，水费3647.4元，公共照明公摊电费22359.1元，电梯公摊电费26594.5元，因根据公平原则，公摊水电费应按80%计算，则义利达公司应向新财富公司支付2013年1月至2016年12月尚欠的物管费等各项费用232330.02元[137173.2元+56928元+76186.92元+17600元+（3647.4元+22359.1元+26594.5元）×80%-80000元-17638.9元]。   根据2017年的收费标准，义利达公司2017年应向新财富公司缴纳的物管费为23917.5元，自用和公摊水费合计为518.4元、停车费5160元；1月至2月义利达公司自用和公摊电费合计为3450.9元；3月至12月的公摊照明电费为2502.34元，3月至12月的公摊电梯电费为3703.01元，3月至12月的自用电费为4558元；因从2017年2月28日起，义利达公司自行安装电表计量收费，义利达公司自2017年3月之后的自用电费不再由新财富公司收取；义利达公司欠付2017年1月至2017年12月的物管费等各项费用合计39251.9元。2018年1月至9月，义利达公司欠缴的物管费为15106.1元，自用和公摊水费合计1447.6元，公摊电费4099.6元，停车费4410元，合计25063.3元。义利达公司自2017年1月至12月、2018年1月至9月应缴纳的公摊水、电费，根据公平原则及综合本案的实际情况，对新财富公司主张的公摊水、电费用按80％的原则予以计算。因新财富公司未能提供2017年1月、2月份义利达公司应缴纳的自用电和公摊用电费用明细和2017年、2018年自用水和公摊用水费用明细，无法查清自用水电费用和公摊水电费用的具体数额，应承担举证不能的不利后果；又因新财富公司与义利达公司自2017年后协商确认限定用水量为5吨/每月，自用照明电量186度/每月，空调用电1860度/每年，由此，义利达公司应向新财富公司缴纳2017年1月和2月的自用电费用为832.04元[（186度+1860度/12个月）×1.22元×2个月]，2017年的自用水费324元[5吨×5.4元×12个月]，2018年的自用水费243元[5吨×5.4元×9个月]。义利达公司应向新财富公司缴纳2017年1月至2017年12月物管费、自用水费、自用电费、停车费、公摊水、电费等各项费用37448.23元[23917.5元+324元+832.04元+5160元+（518.4元-324元）×80%+（9656元-832.04元）×80%]，2018年1月至2018年9月物管费、自用水费、停车费、公摊水、电费等各项费用23953.86元[15106.1元+4410元+（1447.6元+4099.6元）×80%]。   关于新财富公司主张义利达公司支付逾期缴纳物管费等各项费用的利息的请求，新财富公司的损失应为同期银行利息损失，新财富公司主张按中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率4.35%为基础，以12个月为限，计收义利达公司自2013年至2016年、2017年、2018年1月至2018年9月欠缴费用的逾期利息，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，予以支持。因此，义利达公司应支付2013年至2016年欠缴费用的逾期利息为10106.36元（232330.02元×4.35%），2017年欠缴费用的逾期利息为1629元（37448.23元×4.35%），2018年1月至9月欠缴费用的逾期利息为955.16元（23953.86元×4.35%/12×11个月），上述各项费用的逾期利息共计12690.52元。新财富公司主张的上述逾期利息超出部分，事实和法律依据不充分，不予支持。   关于义利达公司的反诉请求，义利达公司主张2011年8月至2018年9月写字楼25-A房、25-B房、25-C房、25-D房、25-E房及公寓楼2A房的物业管理费、电费、水费、停车费的标准是由其单方作出，未经新财富公司确认，也与实际使用情况不符，其主张应付的物业管理费等相关费用的依据不足，故其反诉请求，事实和法律依据不充分，不予支持。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十一条第三款，海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅制定的《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、义利达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向新财富公司支付2013年1月至2016年12月欠缴的物业管理费、水电费、停车费等合计232330.02元及支付逾期利息10106.36元；支付2017年1月至2017年12月欠缴的物业管理费、水电费、停车费等37448.23元及支付逾期利息1629元；支付2018年1月至2018年9月物管费、水电费、停车费等各项费用23953.86元及支付逾期利息955.16元；本息合计306422.63元。二、驳回新财富公司的其他诉讼请求。三、驳回义利达公司的反诉请求。本诉案件受理费6111.2元，由新财富公司负担273元，由义利达公司负担5838.2元；反诉案件受理费2314元，由义利达公司负担。   二审审理期间，义利达公司提供以下证据：   证据1、收费单（2011年11月）：证明新财富公司在冬天空调线路切断的情况下，仍然收取3800度的高额空调用电数量，实属欺诈。证据2、电费单（2016年3月）：证明新财富公司违规安装了电流互感器，互感器的倍率为15倍。证据3、收费单（2012年8月）：证明新财富公司收取了高额的办公、照明用电数3669度与空调用电数8380度，在2017年3月实际安装了监督电表后，办公、照明用电仅186度/月，空调年用电仅为1860/年，8月份空调用电大约500多度。经质证，新财富公司认为以上证据均不属于新证据，不同意质证。结合双方的质证意见，本院确认上述证据的真实性，对其合法性、关联性综合作出判断。   二审审理查明，新财富公司和义利达公司签订的《协议书》第九条约定“合同签字后一个月内，双方依据本协议清算出双方的退、付款数据并签章作为本合同附件。款项确定并签字后，一个月内双方互相结算并缴纳完毕。否则，此协议作废。本协议签字后，以前所有收费作废，重新按照本协议计算”。新财富公司和义利达公司签订《协议书》后，新财富公司于2018年11月8日制作并向义利达公司送达了《关于执行《协议》过程第一阶段情况的报告》，该报告主要内容载明经核对了相关的会计凭证资料等，确认从2011年8月-2013年12月共29个月，义利达公司应缴数额393818.84元，扣除期间义利达公司已转账的357166.4元，义利达公司尚欠新财富公司物管费、水电费、停车费等36652元。义利达公司在一审庭审中对该报告内容予以确认。2018年11月8日，新财富公司制作《关于执行《协议》过程第二阶段情况的报告》，该报告对2014年1月至2018年9月的欠款进行计算，义利达公司共欠新财富公司物业管理费、水电费、停车费共计190414.2元。义利达公司不予认可该报告载明的内容。新财富公司上述两个报告的内容载明的款项共计227066.2元。本院经对新财富公司进行调解，新财富公司同意只向义利达公司主张200000元并自起诉之日起即2019年3月7日起计算欠款利息。案在审理中，经本院释明，义利达公司表示不对需要交付的所有费用申请审计，也不承担相关审计费用。   本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。   本院认为，新财富公司为义利达公司提供了物业服务，义利达公司应当缴纳服务费用。双方于2018年9月17日签订的《协议书》合法有效，根据《协议书》第九条“《协议书》签订后，以前所有收费作废，重新按照本协议计算。”的约定，《协议书》签订后，新财富公司于2017年1月16日计算并经义利达公司确认的2013年1月至2016年12月义利达公司尚欠新财富公司的物业管理等各项费用为242850.2元的结果作废，一审法院仍据此确定义利达公司的欠款数额不当。虽然2017年1月16日的计算结果作废，但一定程度上反映了义利达公司的欠款事实，可作为判断义利达公司欠款的参考依据。   义利达公司对新财富公司2018年11月8日制作的《关于执行《协议》过程第一阶段情况的报告》的内容无异议，该报告可作为本案定案依据，本院确认截止2013年，义利达公司尚欠新财富公司物管费、水电费、停车费等36652元。在新财富公司于2018年11月8日制作了《关于执行《协议》过程第二阶段情况的报告》后，由于义利达公司不予认可，双方未能就欠款数额达成一致意见，故根据《协议书》“款项确定并签字后，一个月内双方互相结算并缴纳完毕。否则，此协议作废。”的约定，由于双方未确定欠款数额并签字确认，故《协议书》并未作废，《协议书》约定的款项并未结算完毕，《协议书》应当继续履行。本案中，新财富公司根据《协议书》约定的计算标准计算了义利达公司2014年1月至2018年9月的欠款数额为190414.2元。虽然义利达公司不予认可该报告载明的内容，但根据义利达公司认可的“2011年8月-2013年12月共29个月，义利达公司应缴数额393818.84元，扣除期间义利达公司已转账的357166.4元，义利达公司尚欠新财富公司物管费、水电费、停车费等36652元”的事实，可确认截止于2013年，义利达公司已经拖欠了新财富公司的款项，2014年至今的款项尚未支付。综合2011年8月-2013年12月，义利达公司应缴数额393818.84元的款项，义利达公司平均每月应缴纳费用为13579.96元，同时考虑义利达公司曾经确认的2013年1月至2016年12月尚欠新财富公司的物业管理等各项费用为242850.2元的事实，据此推算，新财富公司在《关于执行〈协议〉过程第二阶段情况的报告》中计算从2014年1月至2018年12月义利达公司尚欠物业管理费、水电费、停车费共190414.2元并认为义利达公司自2011年8月至2018年9月共欠新财富公司物业管理费、水电费、停车费227066.2元，该结果未显失公平，亦未加重义利达公司的负担。本案中，如果执行《协议书》的约定，则应当重新对双方自2011年以来的款项进行审计。虽然双方未就《协议书》约定的事项进行结算，但在依据现有证据基本确信能够作出合理判决的情况下，不应继续增加当事人的讼累。本着化解矛盾的原则，本院对双方进行了调解，新财富公司表示只向义利达公司主张200000元并自起诉之日起计算欠款利息。综合全案证据进行判断，新财富公司的意见体现了解决问题的诚意，其主张的200000元款项在一定程度上应能反映客观真实，款项数额也合理，本院予以采纳。   综上，义利达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初4158号民事判决第三项；   二、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初4158号民事判决第一、二项；   三、限海南义利达高新技术实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海南新财富物业服务有限公司支付截止2018年9月欠缴的物业管理费、水电费、停车费等合计200000元及支付逾期利息（自2019年3月7日起至还清欠款之日止，以200000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、驳回海南新财富物业服务有限公司的其他诉讼请求；   四、驳回海南义利达高新技术实业有限公司的其他上诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费6111.2元，由海南义利达高新技术实业有限公司负担3811元，由海南新财富物业服务有限公司负担2300.2元，反诉案件受理费2314元，由海南义利达高新技术实业有限公司负担；二审案件受理费10739.2元,由海南义利达高新技术实业有限公司负担6781.2元，由海南新财富物业服务有限公司负担3958元。   本判决为终审判决。   审判长 廖端明   审判员 王小杰   审判员 范 晨      二〇二〇年六月九日   书记员 李 晶   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。