广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初123号 原告（案外人）：杨滨铭，女，1978年8月11日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：杨建勋（系原告杨滨铭的父亲），男，1944年6月15日出生，汉族，住广西北海市。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷**，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 被告（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司董事长兼总经理。 原告杨滨铭与被告北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告杨滨铭的委托诉讼代理人杨建勋到庭参加诉讼，被告二建公司、汇澳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨滨铭向本院提出诉讼请求：1.对润和花园2幢3单元2403号房屋依法撤销查封并中止执行。2.确定前述房屋归原告所有。事实和理由：2012年9月15日原告杨滨铭与被告汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，约定由原告认购汇澳公司销售的润和花园2幢3单元2403号房屋，建筑面积74.17平方米，单价3600元，总房款为267000.00元，付款方式为一次性付款。2010年4月14日原告的母亲杨桂香代原告向汇澳公司的法定代表人陈大山一次性支付了房款267000.00元。因为2403号房屋面积88.49平方米，2011年12月19日原告应约支付了面积差款51552元，汇澳公司为此出具了收据。至此，原告已全部支付了房款318552元，该宗买卖关系业已成立，只是因该房屋尚没建成，没有交付使用，便尚未签订房屋买卖合同，也更没有过户。北海市中级人民法院立案执行的被告二建公司与被告汇澳公司建设工程施工合同纠纷案［执行案号为（2019）05执128号］，于2019年7月31日作出（2019）桂05执128号之一查封公告，查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为［北建房预字第××号］项下包括原告购买的2幢3单元2403号房在内的共228套商品房。后原告向北海市中级法院提出执行异议，要求解除对其2403号房屋的查封。北海市中级人民法院审查后作出（2019）桂05执异281号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，在北海市中级人民法院查封该房屋之前的2011年12月，原告已经全部付清了房款，出卖方汇澳公司加盖了收款的公章，并于2012年9月签订了认购协议书（认购书签订时汇澳公司已办理了润和花园商品房预售许可证，具备了销售条件），该协议书内容具体、详尽、真实、合法，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。原告在北海市不动产登记中心并无其他房屋的登记信息。原告购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条规定，法院应予排除执行。 被告汇澳公司书面答辩称:原告的请求不能成立，请求驳回。一、原告与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是陈大山违法使用旧公章办理的，非汇澳公司真实意思，汇澳公司对此不予认可。因无力经营，2012年11月8日，经陈大山等与现汇澳公司法定代表人黄重才等协商一致，陈大山等将公司100%股权转让给黄重才等新股东，陈大山保留“润和花园”N栋（2栋）所有权，但N栋（2栋）商住楼转让前已开工建设而用地无法分割。当月23日汇澳公司启用了新公章，旧公章应已作废。陈大山在上述股权转让完成后应按约定将其持有的旧公章交还汇澳公司，但其一直没有归还，汇澳公司多次追讨无果，遂诉至北海市海城区人民法院，该院作出（2016）桂0502民初614号民事判决，判决陈大山将旧公章、合同专用章、财务专用章交还汇澳公司。该判决生效后，汇澳公司向法院申请执行，现已执行完毕。在股权转让后（2012年11月)到法院强制执行完毕（2016年9月）将近4年时间内，陈大山为销售“润和花园”N栋的房屋，预盖了很多空白的《认购协议书》《商品房买卖合同》和收据等。2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”N栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关淑文的个人账户（最后资金未转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米，资金近亿元)，300多户购房者（含本案原告)持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因北海市中级人民法院发出对汇澳公司“润和花园”N栋部分房产查封公告，原告于2012年9月更换成加盖汇澳公司旧印章《“润和花园”认购协议书》和收据。二、即使认定原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》《商品房买卖合同》是真实有效的，原告的主张不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，其权利不能排除法院强制执行。 被告二建公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证的权利。 原告杨滨铭提交以下证据：1.“润和花园”认购协议书。2.市场运作建房合同。3.收据。4.转账凭条。5.户口簿。拟证实原告购房及付款等事实。 被告汇澳公司向本院提交证据：1.微信信息；2.市场运作建房合同、收据、转账凭条，拟证明2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”N栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关淑文的个人账户；涉案认购协议书、收据等是查封公告后更换形成。3.（2016）桂0502民初614号判决书，拟证明陈大山等于2012年11月14日将汇澳公司100%股权转让给新股东，汇澳公司于当月23日启用新公章，但陈大山没有将旧公章交还汇澳公司，最后汇澳公司诉至法院要求归还，并得到支持。 原告对被告提交证据进行了质证，本院对证据认证如下：对原告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案事实的参考依据。本院对相关证据的证明目的据实认定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （1）2012年9月15日，原告杨滨铭（乙方）与被告汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市海大道与云南路交汇）土地证号为北国用（2012）第Ｂ380**，预售证号为北建房预字第××号的“润和花园”Ｎ栋（2栋）3单元2403号房，建筑面积74.17平方米，单价3600元，总房款267000元。付款方式为一次性付款。合同备注：现面积88.49平方米，已补面积差51552元。协议约定乙方须承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了其他事项。同日，汇澳公司向杨滨铭出具收取20000元定金的收据。2010年4月14日，原告的母亲杨桂香账户向陈大山账户转款267000元。同月15日，汇澳公司向杨滨铭出具编号为ＮＯ15450023的收据载明“今收到杨滨铭购‘润和花园’Ｎ栋（2栋）3单元2403号房款单价3600元∕平方米267000元”，并加盖汇澳公司财务专用章，经手人“关淑文”。2011年12月19日，汇澳公司还向杨滨铭出具了补交面积款51552元的收据。（2019）桂05执异281号执行裁定查明原告名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及被告汇澳公司开发的位于北海市所产生的工程款纠纷，本院于2018年8月3日作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决：一、被告汇澳公司支付原告二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、原告二建公司在被告汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院（2015）北民二初字第62号之二民事判决。 上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。同年8月，原告对涉案房屋提出案外人执行异议。同年11月13日，本院作出（2019）桂05执异281号执行裁定，驳回了杨滨铭的执行异议。 （3）2015年9月29日，本院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计375套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。 2016年12月5日，申请人二建公司以润和花园Ｎ栋（2栋）即将复工，被申请人汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查封。本院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。 2017年2月14日，本院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。 2019年7月31日，本院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明本院据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计228套房屋，查封期限三年。 本院另查明，2020年5月12日，本院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）本院另查明，2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈大山。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈大山在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈大山的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈大山等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈大山行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈大山按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈大山就‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案润和花园N栋（2栋）住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。 2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 本案争议焦点问题是，杨滨铭对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律 在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，房屋买受人杨滨铭要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断杨滨铭对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。 （二）原告诉求是否符合第二十九条规定的三个条件 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，涉案《“润和花园”认购协议书》签订的日期为2012年9月15日，时间在本院于2019年5月12日作出（2019）桂05执128号之六执行裁定之前，即使按照本院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封起算时间即2017年2月27日，签订认购协议书时间亦在前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“润和花园”认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，且杨滨铭已经按照认购协议的约定交付全部款项，汇澳公司亦向杨滨铭出具了收到房款共318552元的收款收据。杨滨铭的付款情况有银行转账凭证、收据等予以证实。汇澳公司主张杨滨铭交付全部款项是交给陈大山的账户，并非交至汇澳公司的相关账户，应当视为杨滨铭未向汇澳公司交涉案房屋购房款，本院认为，陈大山对涉案楼盘房屋的处置销售已经汇澳公司于2012年11月30日授权并经公证确认，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈大山是汇澳公司的法定代表人，且已使用汇澳公司财务专用章向杨滨铭出具了收款收据，应当确认陈大山收取款项的行为属于代表汇澳公司的职务行为，并非其个人行为，故汇奥公司已经足额收取涉案认购协议书项下的购房款。原告杨滨铭交付完涉案购房款后，其已经履行了购房人一方的主要义务，应当享有购房人所应享有的权利，即在涉案楼盘取得商品房预售许可证后，汇澳公司应当诚信履行通知杨滨铭签订正式商品房买卖合同并在涉案工程竣工验收后及时交付房屋并办理产权过户等义务，杨滨铭在履行涉案认购协议书时并不存在过错，涉案认购协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，前述《“润和花园”认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定前述合同合法有效。 2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人杨滨铭名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋是用以解决其基本居住需求。 3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明事实，杨滨铭已全额缴付购房款318552元，已超过购房款的50%。 对于杨滨铭请求涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求属于确权之诉范畴，确认物权应以存在物权归属争议为前提，杨滨铭与汇澳公司之间系房屋买卖合同关系，因涉案楼盘工程尚未竣工验收，未达到汇澳公司配合履行协助办理房屋产权过户登记手续等义务的条件，在条件成就时杨滨铭享有产权过户登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，杨滨铭的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综上，原告杨滨铭的主张符合《执行异议规定》第二十九条规定的条件，其对涉案房屋享有消费者物权期待权，且优于二建公司对汇澳公司享有的工程价款优先权以及设定在该房屋上的抵押权，足以排除法院的强制执行，本院予以支持。至于原告提出的解除涉案房屋查封的请求，则属于本案生效裁判确定涉案房屋被依法排除强制执行后，由相关执行部门依法解封的范畴。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海房屋； 二、驳回原告杨滨铭的其他诉讼请求。 案件受理费5305元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2019）桂05执异281号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜