江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8884号原告：余洪兵，男，1966年12月6日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告：徐庚仙，女，1965年8月21日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：余洪兵，男，1966年12月6日生，汉族，住江苏省溧阳市。被告：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路**，统一社会信用代码91320481773207046X。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬萍，女，1976年12月16日生，汉族，住江苏省溧阳市。系该公司员工。被告：溧阳市溧城汤乐汇浴场，住所，住所地溧阳市溧城镇燕山中路**福田中心**C1010、C1019、C1028，B1039、B1040、B1042-B1045、B1051，**C2001-C2004、C2006、C2008-C2016、C2018、C2028、C2030-C2037、C2039-C2043、C2046-C2048社会信用代码92320481MA1WQCJ54M。经营者：周超，男，1983年5月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋心昊，江苏平凌律师事务所律师。第三人：上海福创企业管理中心（普通合伙），住所地，住所地上海市崇明区三星镇宏海公路****楼**会信用代码91310230MA1JY75X2P。执行事务合伙人：黄正鑫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐平，男，1979年7月4日生，汉族，住江苏省溧阳市。系该公司员工。第三人：江苏福创房地产经纪有限公司，住所地在上兴镇工业园，住所地在上兴镇工业园区联强路**0481MA1UR3MB1T。法定代表人：黄正鑫，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。原告余洪兵、徐庚仙与被告江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）、溧阳市溧城汤乐汇浴场（以下简称汤乐汇浴场）、第三人上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）、江苏福创房地产经纪有限公司(以下简称江苏福创)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日、2020年6月3日公开开庭进行审理，原告余洪兵、徐庚仙(第二次庭审)、被告福田公司的代理人饶金钢、被告汤乐汇浴场的代理人蒋心昊及第三人上海福创的代理人饶金钢、徐平（第二次庭审）、第三人江苏福创的代理人饶金钢（第二次庭审）到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告余洪兵、徐庚仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告福田公司立即清空坐落于溧阳市福田中心二层C2034商铺内的全部设施，并按照交房标准将上述房产移交原告，并按合同约定自2019年4月1日起至实际交房之日止、以房屋总价652067元为基数、按照每日万分之二支付逾期违约金；2、判令被告汤乐汇浴场立即按照交房标准返还房产，并支付2019年4月1日起到2019年10月31日的房产占有使用费38037元，并自2019年11月1日起按月支付房产使用费到实际将上述房产按照交房标准移交原告之日止，每月月初按5433.92元的标准支付，被告福田公司承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年1月，原告与溧阳淘宝城商业有限公司（原溧阳福田购物中心有限公司）签订了福田中心商铺租赁管理协议，协议约定原告将位于溧阳市燕山中路28号福田中心二层C2034商铺（面积为41.07平方米）出租给溧阳市淘宝城商业有限公司，租期为10年，租金自第四年起按照房价的10%每年返还给原告，乙方转租给经营客户的租期超过了甲方出租给乙方的租期，超过部分无效，乙方应在承租期结束后，按照甲方选择将该物业按照结束时状态或交房标准移交给甲方，租赁期满六个月内，乙方如遇继续续租甲方该物业，应提前与甲方商量，并按每年支付甲方10%的标准继续续租该物业两年至五年。2014年4月1日，原告与溧阳淘宝城商业有限公司、江苏福田置业有限公司签订租赁关系变更协议，由被告福田公司享有和承担溧阳淘宝城商业有限公司的权利和义务，双方一直按照合同的约定履行各自义务。2018年，福田公司将淘宝城一楼二楼的商铺出租给了汤乐汇浴场，原告的该商铺即处于上述租赁场所范围内，两被告之间的租期远远超过了福田公司与原告约定的租期，按照合同约定应属无效。2019年3月14日，福田公司书面通知原告原合同在2019年3月31日到期后不再续租，且将其自己所有的商铺委托给第三人上海福创管理运行，由第三人与原告及其他业主另行协商管理事宜，至今原告及其他业主也没有与第三人达成任何租赁管理协议。原告认为，本案所涉商铺所有权归原告所有，福田公司与汤乐汇浴场签订的租赁合同远远超过了福田公司与原告签订合同的期限，超过部分应属无效。原告与福田公司的租房合同租赁期满后，租房合同已依法解除，被告福田公司应按约清空并搬离房屋，将房屋按照交房标准移交给原告，现福田公司未按约返还房屋，并由次承租人汤乐汇浴场实际占有使用房屋，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告福田公司辩称，1、原告主张清空福田中心二层C2034号商铺内的全部设施，并按照交房标准将该商铺移交原告的诉讼请求，没有依据。原告的商铺的性质决定，要出租就整体出租，且目前该商铺一直处于正常的出租状态，原告的商铺早已与相邻商铺整体出租，该楼层商铺均是整体出租的现状。原告就其所拥有的商铺，前期与福田公司签订了《福田中心商铺租赁管理协议书》，就出租的权利、义务均有明确的约定，原告此项诉讼请求，不符合实际，也不符合法律规定。2、就原告第二项诉讼请求，要求支付2019年11月1日前7个月的占有使用费38037元及2019年11月1日后按照每月支付5433.92元租赁房屋占有使用费，没有依据，被福田公司不予认可。原告与被告福田公司租赁到前期，福田公司已经下发解除通知，即到租赁期2019年3月31结束后，原告所拥有的商铺和整个其他业主商铺一起，变更为与被告上海福创建立租赁关系，对应的租赁收益由被告上海福创到期支付。因此原告主张的租赁商铺的占有使用费不存在，其对应的仍然是租赁收益。3、需要说明的是，目前，整个商铺租赁市场比较萧条，很多商铺闲置，无人承租，给广大商铺拥有者带来巨大冲击，商铺若租不出去，就不能有租赁收益，最终损失的是商铺拥有者。被告福田公司考虑到残酷的现实，积极探索，率先将自己名下的福田商铺委托第三人，即专门从事商铺招商运营业务的上海福创（含后续以江苏福创）来运作，目前，整体运作良好，同时，就其他商铺业主也积极与被告上海福创建立了租赁关系，签订了租赁协议，目前均能出租，对其他商铺业主租赁收益也有了保障。目前，原告所有的商铺和其余相邻商铺已整体出租。尽管原告到目前为止，尚没有与新的商铺招商运营管理方上海福创签订新的租赁协议，但是同区域商铺其他业主已经绝大部分签订了新的租赁协议，相关权利与义务都已经约定明确，按照原告与被告福田公司签订前期租赁协议第十三条第1条的约定，“如果甲方不同意续租，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二到五年，租金标准按持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的同意标准执行”，目前原告所有的商铺均出交付出租状态，原告能够按照广大其他大多数业主（目前已达到73%以上，远远超过50%的业主)新签订的租赁协议标准，享有到期租金利益回报。4、原告要求被告汤乐汇浴场支付占用使用费以及要求按照每月5433.92元的标准支付的请求，被告福田公司不予认可，目前原告商铺已由第三人和周边相邻产权商铺一起出租给了被告汤乐汇浴场用于经营。根据与其他业主签订租赁协议的约定，原告的租金收益将由第三人按期支付，原告的该部分合法权益是有保障的。原告与被告汤乐汇浴场没有直接的租赁关系，其无权向被告汤乐汇浴场主张支付。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告汤乐汇浴场辩称，1、被告汤乐汇浴场与原告之间不存在租赁合同关系，被告汤乐汇浴场与福田公司签订租赁合同、整体承租溧城镇福田中心一层和二层。2、被告汤乐汇浴场已经将2019年3月1日至2020年2月28日期间的房屋租金全部支付给了江苏福创，故原告要求被告汤乐汇浴场支付租金无事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告对被告汤乐汇浴场的全部诉讼请求。第三人上海福创陈述，1、原告主张清空福田中心二层C2034号商铺内的全部设施，并按照交房标准将该商铺移交原告的诉讼请求，没有依据。原告的商铺的性质决定，要出租就整体出租，且目前该商铺一直处于正常的出租状态，原告的商铺早已与相邻商铺整体出租，该楼层商铺均是整体出租的现状。2、关于原告要求支付2019年11月1日前7个月的占有使用费38037元及2019年11月1日后按照每月支付5433.92元租赁房屋占有使用费没有依据，原告的商铺目前为止处于出租的状态，其对应的租金收益，会到时按期按照规定支付，因此原告主张的租赁商铺的占有使用费不存在，其对应的仍然是租金收益，根据第三人与福田中心其他业主已经签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》，原告对应的租金支付义务由第三人承担并严格按照与广大福田商铺其他业主已经签订的租赁协议标准按期支付。3、第三人作为专门从事商铺招商出租运营管理方（含后续以江苏福创名义来运作），目前整体运作良好，福田商铺业主所持有的商铺，均能出租，对其租赁收益有了保障。尽管原告到目前为止，尚没有与第三人签订新的租赁协议，但是福田中心同区域商铺其他业主已绝大部分签订了新的租赁协议，相关权利与义务都已经约定明确，按照原告与被告福田公司签订的前期租赁协议第十三条第1条的约定，原告所有的商铺处于交付出租状态，原告能够按照其他绝大多数业主签订的租赁协议标准，享有到期租金收益回报。第三人江苏福创陈述,意见同上海副创意见。经审理查明，两原告系夫妻关系。2009年1月21日，甲方徐庚仙与乙方溧阳福田购物中心有限公司、丙方溧阳市福田物业服务有限公司（原溧阳市福田经营管理有限公司）签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜，本协议所指商铺为坐落于溧阳市的“福田中心”，编号为第一层第2125号商铺，建筑面积为41.27平方米（以最终实际测绘面积为准），承租期为120个月，自“该物业”实际交付之日后第4个月起120个月整止，（实际交付之日后的前三个月为装修准备期），福田公司将“该物业”交付给甲方当日，甲方应当同时将“该物业”交付给乙方，为培育市场，甲方承诺将承租期36个月作为市场培育期，期间免计提租金，在此期间，乙方无需向甲方交付租金及其他任何费用，甲方将该物业租赁给乙方10年，自第四年开始每年乙方以原房价的10%的金额作为租金返还给甲方，自第四年至十年，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理），乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜，甲方同意在承租期间乙方不需要经甲方同意对“该物业”行使下列权利：乙方可以自己使用，乙方可以转租或允许他人再转租并收取相关收益，乙方可以将“该物业”承租期内的使用权作为出资与他人共同合作合资从事经营活动，乙方可以或允许他们对“该物业”进行装饰、装修（包括根据商业目的进行分割、合并或与相邻其他商铺应经营之目的改变内部结构布局），其他不损害甲方所有权的合理使用，甲方委托乙方办理“该物业”的交房手续，但该房屋交付使用所需支付的所有费用将由甲方承担，乙方办理交房手续完毕之日，视为甲方已将“该物业”交付乙方，双方不再另办交接等手续，乙方在承租期内行驶“该物业”相关权利时，应以乙方的名义进行，由此所产生的一切后果均由甲方乙方承担，与甲方无关，但应甲方原因的除外，乙方有权在本协议于晓期内对“福田中心”进行全面商业形象包装、推广、宣传，培育物业的市场需求，提升物业的商业氛围，所发生的的一切费用由乙方承担，乙方在承租期内承担该物业的水电费、物业管理费、装饰装修费及招商费等费用，乙方应该在承租期结束后，根据甲方的选择，将“该物业”按结束时状态或交房标准移交给甲方，承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约），甲方与租赁户签订租赁合同，应采用乙方提供的同意的《租赁合同》，租赁合同必须到乙方处进行备案，本协议有效期内，甲方如转让“该物业”产权的，应提前30天书面通知乙方，保证“该物业”受让方继续发型本协议中约定的甲方的权责，并再办理产权过户前要求受让方与乙方签订本协议，以承接本协议中甲方的权责，十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。上述协议的租期实际至2019年3月31日。原告的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第**，位于福田中心**C2034,规划用途商业。2014年，甲方徐庚仙与乙方溧阳淘宝城商业有限公司（原溧阳福田购物中心有限公司）、丙方江苏福田置业有限公司签订了一份租赁关系变更协议书，约定：甲方与乙方于2009年1月签订了福田中心商铺租赁管理协议书，由乙方租赁甲方购买的商铺（编号为2125号），租期10年，截止2014年3月31日，合同已履行了5年，尚未履行年限为5年，现因乙方未能正常经营淘宝城，导致承租的物业大量空置，双方合同目的无法实现，为了维护甲方的利益，经三方协商，达成如下协议：1、自2014年4月1日起，原甲方和乙方签订的租赁管理协议书中，乙方的权利和义务均由丙方享受和承担，乙方与甲方原签订的协议至2014年4月1日终止，甲方与丙方的租赁关系于2014年4月1日成立。甲方福田公司与乙方上海福创签订了一份《委托代理协议》，约定：甲方将其开发并持有的福田中心、永盛家园、御景苑、君悦豪庭、幸福城项目商铺及住宅，委托乙方代理销售、招商、运营，乙方有权对甲方该持有的项目对外同意招商、运营，协议期限自2019年4月1日期至2029年3月31日止。该协议下方没有签订协议的日期，被告福田公司称：2017年4月份，考虑到两年之后第一次与小业主签订的协议即将到期，且现期租赁市场低迷，我公司向社会寻求专业从事房屋租赁招商经营的公司进行统一对外招租，那时起和上海福创签订了委托代理协议，具体的签订时间是2017年4月18日，但协议履行时间是2019年4月1日到2029年3月31日。2018年1月2日，甲方上海福创与乙方江苏福创签订了一份《委托代理协议》，约定：甲方将其代理招商及运营的福田中心商铺，委托乙方代理招商、运营，乙方有权对甲方委托代理的项目以自己的名义对外同意招商、运营，原上海福创对外签订协议及开展业务的相关权利与义务由乙方享有与承担，涉及具体业务，以变更后的书面协议为准，甲方根据福田中心的商铺的租金收益向乙方支付代理费用，代理期间产生的支出费用由乙方承担，代理期间所产生的一切经济纠纷以及法律责任由乙方承担。甲方福田公司与乙方江苏福创签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的物业“福田中心”第1层C1049号等商铺（面积为2896.97平方米），出租给乙方，乙方同意进行承租，承租期为为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金，在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面突出解除本协议，乙方再本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。甲方福田公司与乙方江苏福创签订了第二份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的物业“福田中心”第2层C2097号等商铺（面积为2280.73平方米），出租给乙方，乙方同意进行承租，承租期为为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金，在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面突出解除本协议，乙方再本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。上述两份福田公司与江苏福创签订的协议书均没有签订日期，福田公司称：两份协议书是在2018年1月份左右签订的，合同履行时间是2019年4月1日到2029年3月31日。对于福田公司先委托上海福创经营自有商铺，后上海福创又委托江苏福创经营的原因，福田公司解释称：因为我方起初是和上海福创公司建立的联系，因为上海福创的注册地在上海，投资经营理念以及相关的政策都有上海的因素，我方也是出于该考虑和上海福创建立关系，后续考虑到地方税收及其他经营管理更加方便，由上海福创在溧阳本地注册成立江苏福创，现行新签订的与小业主签订的协议均是江苏福创签订，后续所有小业主也均与江苏福创签订协议。对于福田公司与上海福创、江苏福创的的关系，福田公司陈述：我方是房地产开发公司，包括原告的产权商铺也是由我方开发出售，我方在产权商铺对外出租、经营、管理等方面不具备专有管理团队的技能与业务能力，考虑到原告方在内的其他全体业主的利益，为了使福田商铺能够保持常年稳定对外出租，使得包含原告在内的业主有符合市场行情的租金收益，因此我方经过市场调查与酝酿，与第三人上海福创达成了委托租赁经营管理的协议，由专业公司来进行运行与操作，目的就是为了盘活、提高包含原告在内的广大业主的租赁市场所得的收益，同时因考虑到地方税收以及相关管理的要求，上海福创后续以江苏福创名义与广大业主签订租赁协议，上海福创、江苏福创均是依法成立的符合现行市场管理部门要求的合法公司，其权利义务均有明确的法律规定，与原告方以及其他业主签订的租赁合同均受到法律保护，原告对此不需要承担任何异议类担心，因为包含原告在内的其他业主对这一问题均比较关心，前期市政府调解中心、溧阳市市场监督局均对本案相关主体以及商品整体出租的情况给予了充分的了解、调查，前期市政府调解中心也组织了少部分有异议的业主进行了沟通、协商，目前该部分业主很大一部分也对现行的情况给予理解，上海福创和江苏福创是同一家公司，法人代理及股东成员均一致，是独立核算经营的专业公司，与福田公司之间只是协议合作关系。出租方、甲方福田公司与承租方、乙方上海谂乐事业有限公司（以下简称谂乐公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于溧阳市“福田中心”商业楼一层、二层，建筑面积为6026.88平方米出租给乙方，甲方对该物业拥有独立出租权，期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止，其中免租期为2018年3月1日至2018那年8月31日租赁期间，租金总额79万元（年优惠租金158000元，其中免收半年装修期租金79万元，应收租金79万元），被告汤乐汇浴场实际系由谂乐公司投资开设。原告的商铺包含在谂乐公司承租的上述面积范围内。该份协议没有签订时间，汤乐汇浴场称协议签订时间是2018年2月底。出租方、甲方江苏福创与承租方、乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于溧阳市“福田中心”商业楼一层、二层，建筑面积为6026.88平方米出租给乙方，甲方对该物业拥有独立出租权，期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租金总额820万元。被告汤乐汇浴场已将2019年3月1日至2020年2月28日期间的年租金158万元全部支付给江苏福创。该份协议没有签订时间，汤乐汇浴场称协议签订时间是2018年3月20日。被告福田公司、第三人上海福创向本院出示了180多户“福田中心”商铺业主与上海福创或者与江苏福创签订租赁管理协议书的原件，其中有179户与上海福创签订的协议，其余几户是与江苏副创签订的协议，同时表示为保护业主的隐私，不能向原告提供复印件。本院以电话调查方式，向其中的30户业主进行了调查，30份业主大部分表示签订的租赁管理协议书属实，少数几个表示需要查看协议书再行确定，大部分业主都对2019年度较低的租金表示不满。对于案涉“福田中心”商铺如何区分的问题，福田公司称：类似于本案原告购买的是福田公司开发的商业产权式商铺，只是按照图纸购买对应的面积，也就是虚拟商铺，未进行实物分割或者进行其他物理方面的区分。案外的其他小业主（甲方）与上海福创（乙方）签订的租赁委托管理协议书中约定：租期为2019年4月1日至2029年3月31日，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的60%返还给甲方，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金（税自理），在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，双方的其他权利义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。案外的其他小业主（甲方）与江苏福创（乙方）签订的租赁委托管理协议书中约定：租期为2019年4月1日至2029年3月31日，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金（税自理），在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，双方其他权利义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。对于原告商铺租金（2019年4月1日至2020年3月31日）的计算方式，上海福创称：整个二楼的2019年的租金1644233元除以整个二楼房产销售总价87198552元，乘以业主的房产价格652067元再乘以80%，即9836元，就是小业主与江苏福创签订的协议上约定的计算方式。审理中，本院向原告释明：如果法院审查下来认为你方主张的占有使用费应当由第三人上海福创或者是江苏福创承担，你方是否同意变更诉讼请求要求上海福创或者是江苏福创公司承担？如果法院审查下来你方主张的占有使用费应当是租金，你方是否同意变更为租金？原告均表示同意变更。以上事实，有当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。本院认为，关于原告要求福田公司、汤乐汇浴场返还商铺的诉讼请求。案涉“福田中心”为开放式商场，被分割为众多不同的商铺单元，商铺之间无永久分割的围护结构。从原告与福田公司签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》的内容看，原告是出于投资经营目的购买的商铺，该商铺本身无独立的专用出入通道，空间上四周没有完整的墙体分割，不构成一个独立的封闭空间，不同于独立商用房屋，原告购买该商铺时即委托福田公司统一经营，而获得定期定额的投资回报，所以，原告的商铺系产权式商铺，此种商铺有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一进行经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。《物权法》第七十一条规定，业主行驶权利不得损害其他业主的合法权益。原告虽拥有该商铺的所有权，但其所有的商铺仅为“福田中心”商场极小的一部分，为保证商场整体功能的发挥和保障大多数业主的利益，其所有权应当受到其他商铺业主整体利益的限制，否则少数业主要求分割使用商铺，势必会对整个商场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益，只有统一进行管理、经营，才有利于实现商铺的最大商业价值。其实，原告与福田中心的《福田中心商铺租赁管理协议书》中也有关于“统一经营”的约定，“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”。现福田中心将其自有的120个商铺委托第三人上海福创经营，另外也有170多户业主也与第三人上海福创签订了租赁管理协议，说明福田中心绝大部分业主同意委托第三人上海福创统一经营。本院对其中的约30户业主进行电话调查时，业主们对于过低的租金表达了强烈的不满，但租金收益肯定会受到市场等各种因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以，原告虽然享有商铺的所有权，但如上所述，其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”应统一经营、应服从全体业主利益的限制，故原告要求返还商铺，本院不予支持。关于原告主张福田中心支付的违约金。如上所述，福田中心与原告的租期到期后，江苏福创将原告的商铺又出租给了谂乐公司，具有事实和法律依据，所以，福田公司在承租期满后没有向原告返还房屋，不构成违约，不应支付违约金。关于原告主张的占有使用费。如上所述，江苏福创占有原告商铺，并转租给谂乐公司，具有法律依据，故应当支付给原告的是租金，并非占有使用费。因为目前“福田中心”超过70%的业主是与上海福创建立了租赁委托管理关系，故原告商铺的租金，应当由第三人上海福创支付，支付标准应参照小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的标准，即：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。2019年4月1日至2020年3月31日的租金，上海福创应于本案判决后支付，此后的租金，亦参照小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议中的约定，于每年的年底前支付。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：一、第三人上海福创企业管理中心（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内支付原告2019年4月1日至2020年3月31日的租金9836元，此后的租金于每年年底前支付，租金计算方式：租金=整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格乘以80%。二、驳回原告余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由第三人上海福创企业管理中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状原件两份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨水芳人民陪审员  沈建新人民陪审员  李海芝二〇二〇年六月十日书 记 员  朱媛媛