西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初7517号原告（反诉被告）：段宝红，男，1979年4月27日出生，汉族，住河南省荥阳市，身份证号：410XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，陕西乐友律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨国芬，女，1981年12月21日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：512XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张愉康，陕西英培律师事务所律师。第三人：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区。负责人：王晏蓉，系该行行长。委托诉讼代理人：肖铭谦，男，1991年1月10日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：410XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱丹，女，1986年9月30日出生，汉族，住西安市楼，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告段宝红与被告杨国芬、第三人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）、第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段宝红及其委托诉讼代理人王晓鹏到庭参加了诉讼，被告杨国芬及其委托诉讼代理人张愉康到庭参加了诉讼，第三人金地公司的委托诉讼代理人侯佳奇到庭参加了诉讼，第三人招商西安分行的委托诉讼代理人肖铭谦、朱丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告段宝红诉称，2013年1月9日，被告与第三人金地公司签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买金地公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX室房屋，建筑面积共141.07平方米，单价每平米12787.28元，被告以银行按揭的方式付款，首付款543901元已于2012年12月15日付清，剩余购房款1260000元以银行按揭贷款形式付清，被告在招商西安分行办理按揭贷款手续。上述手续办理完成后，被告与金地公司就涉案房产办理了网签备案登记手续，预告登记号为2013068XXXXX。原、被告系朋友关系，双方之间存在经济往来，被告多次向原告借款用于公司投资经营，约定按月息二分向原告支付利息。2015年5月，被告应付原告本息100余万元，被告无力向原告偿还，后被告提出以涉案房产购房款抵押应付原告款项，原告同意后双方就涉案房产买卖事宜达成一致意思表示，涉案房产2015年5月市场价为每平米8000元至9000元，考虑到双方的关系，为保障自己的权益，原告同意按高于市场价的价格每平米12000元购买涉案房产，双方对被告应付原告的款项确认为1000000元。2015年5月28日，原、被告就涉案房产买卖事宜签订协议，约定被告将涉案房产房屋产权转卖给原告，并在协议中明确原告已支付被告购房款1000000元，剩余房款为700000元。因被告购买的涉案房产尚未取得房屋产权证，被告承诺在2016年3月31日前将涉案房产过户手续完成。协议签订后，被告将涉案房产交付于原告，原告对涉案房产进行装修并入住，原告实际占有涉案房产居住至今，因涉案房产产生的物业费等全部由原告缴纳。2016年4月15日，金地公司取得涉案房产的所有权，不动产权证号为：115XXXXXXX-XX-X-XX-20XXX-X，因被告以涉案房产办理抵押贷款等原因导致未能按时向原告完成过户手续。2017年底涉案房屋可以办理房屋产权证书，涉案房产的银行按揭由原告偿还，根据开发商金地公司办理房产证流程的要求，原告分别于2018年1月23日和4月13日缴纳涉案房产办理过户需要缴纳的维修基金和契税。2018年5月起，原告无法正常偿还涉案房产按揭贷款。原告遂于被告联系，要求被告配合办理遭到拒绝，原告向被告提出提前偿还涉案房屋本息办理按揭贷款注销手续也被拒绝。此后被告迟迟不愿办理过户手续，原告联系被告协商解决，被告以各种理由拒绝。随后被告原配偶张某某以原、被告为共同被告起诉至贵院，要求确认涉案协议无效，审理过程中，被告否认涉案协议上签字的真实性，申请司法鉴定后并未缴纳鉴定费，案卷被退回人民法院，后经贵院审理驳回张某某的诉讼请求，该判决已经生效，被告以诉讼等各种理由拖延，致使原告至今无法取得涉案房产的所有权。综上，涉案房产买卖《协议》是双方真实的意思表示，已经人民法院生效判决确认有效，被告应当继续履行。涉案房产原告实际占有使用至今，期间产生的所有费用均由原告承担。房屋产权证办理需要缴纳的相关税费也由原告承担，因被告拒绝履行合同义务，致使原告无法取得涉案房屋的所有权。为维护原告的合法权益，故依法诉至法院，要求法院依法判令：1、 被告继续履行与原告签订的《协议》，协助原告办理西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋过户登记手续，过户至原告名下，第三人履行过户协助义务；2、被告承担过户产生的契税、大修基等费用（具体以房屋管理部门缴费数额为准）；3、被告返还原告垫付的维修基金和契税费用47493.45元；4、被告支付原告保费9300元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告杨国芬辩称及反诉称，一、被告与原告在2015年5月28日签订协议之前不存在借贷关系。1、2014年，被告与原告在“教练型领导力培训”上学期间认识，后成为朋友。被告因家境殷实，一直有做理财业务，原告了解到被告家境和理财情况后，便多次请求被告帮其进行理财，同时委托被告理财的还有与原告同为同班同学的路某、刘某某、杜某某等人，原告对此非常清楚，法院可以调查核实。2014年7月16日至2015年6月11日，被告与原告交易往来共计52笔，该交易往来均为原告委托被告理财的往来记录，理财期间，被告根据理财收益情况多次将收益款项转至原告帐户，具体理财情况都有被告与原告之间的银行流水及微信聊天记录为证。2、原告未提交任何证据可以证明被告与原告双方存在借贷合意（例如借条），也未提交证据证明其借款交付行为（银行转账），况且被告家境殷实，从未有过向他人借款的行为，更不会向原告借款，原告称被告多次向其借款，并约定利息两分，纯属捏造事实，没有任何依据。3、原告在诉状中称，被告提出以涉案房产购房款折抵应付原告款项，但在协议内容中载明：双方友好协商将涉案房产转卖给原告，对于以物抵债的事实只字未提，没有任何证据证明双方就以物抵债达成合意，这也明显违背了签订以物抵债协议的常理。因此，原告捏造双方存在借贷关系的事实，进一步捏造了以物抵债的事实，妄图达到不法目的的诉求，法院应予以驳回。二、双方的协议虽经法院另案裁判确认为有效，但原告并未实际支付购房款。2015年5月28日，被告与原告签订协议，约定将涉案房屋以1700000元转卖给原告，在括号内备注：已付房款1000000元，剩余700000元，房产未过户但所有权归原告，被告承诺在2016年3月31日前办理过户手续。协议虽然载明已付房款1000000元，但未明确载明1000000房款支付的期日，被告亦不认可已付房款1000000元的事实，同时协议也并未载明其已付房款1000000元是双方的抵债合意，而原告也未就其已付房款1000000元的事实或双方达成抵债行为提出证据予以证明。因此，在该协议签订之前原告对被告不享有任何债权，协议签订之后也未实际支付1000000元房款，更未支付协议里剩余的700000元房款，因此其无权要求被告将房产过户。三、原告未支付协议中约定的1700000房款，且其接受房屋后承诺偿还涉案房屋的银行按揭贷款，原告实际偿还了4期银行贷款，证明其明知其应偿还涉案房屋的银行按揭贷款，但拒不偿还。截至目前该房屋的银行按揭贷款仍由被告在按期偿还，原告属于恶意违约，理应承担相应的法律责任。1、双方签订协议虽然只约定了过户期限，没有约定支付房款的期限，但是，根据二手房市场交易的行业情况，在二手房产过户前购房人均需将全部房款付清，因此，本案中，原告付清全部房款的日期最晚应为2016年3月31日，但原告至今未支付涉案房款，致使合同目的不能实现，协议依法应予解除。2、协议并未约定过户契税、大修基金由出卖方承担，根据二手房交易市场的一般习惯，双方签订的合同价格均不包含过户手续等相关费用，也就是若房屋实际交易则被告实际应获得1700000元房款，且被告购买该房屋时的价款为1803901元，被告不可能以低于其购买时的价款出卖房屋后还承担过户契税、大修基金等款项。且由于原告的违约行为，被告已提起反诉，并不存在过户契税、大修基金等费用。因此原告对过户契税、大修基金的请求没有任何事实与法律依据。3、关于保费9300元，并不是被告违约的行为产生的损失，房产至今未过户是因为原告违约拒不支付房款。此外，即便在案件到了执行阶段亦不必然产生执行不能的情况，故该费用应由原告自行承担。综上，被告与原告签订协议，但原告并未依约向被告支付房款和偿还银行按揭贷款，同时违背诚信，在其未履行付款义务的情况下，妄图通过诉讼手段侵吞被告的房产。原告违反协议内容，拒不支付房款和拒不支付银行按揭贷款的行为，已经严重侵犯被告的合法权益，被告提出以下反诉请求：1、解除原告与原告于2015年5月8日签订的《协议》；2、原告将位于西安市XX城XX号XX号楼XX单元XX室房屋恢复原状并返还被告；3、原告向被告支付占用该房屋期间的房屋占用使用费（参照同区XX户型每月租金为：7000元，从2015年06月01日起至实际归还之日止，暂计算至2020年5月31日，共计60个月，为：420000元）；4、本案诉讼费用由原告承担。原告段宝红针对被告的反诉辩称，1、根据已经生效的西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15020号民事判决书查明的案件事实。原告和被告于2015年5月28日就涉案房产买卖事宜签订协议，约定涉案房产总价款为1700000元，原告已付房款1000000元，剩余700000元。被告反诉主张原告未按协议履行付款义务明显与事实不符。涉案房屋被告购买时办理了按揭贷款，被告首期付款为543901元，按揭贷款1260000元。在原告已经支付了1000000元购房款的情况下，涉案房产未办理过户登记前偿还按揭贷款是被告的义务，与原告无关，被告主张原告承诺偿还涉案房屋按揭与实际交易习惯明显不符。此外，双方房屋买卖协议约定因涉案房产过户手续问题暂未能更名过户，被告承诺在2016年3月31日前将过户手续全部办完，若有意外因此给原告造成的全部损失由被告承担。根据上述约定及交易习惯，原告支付被告剩余购房款也是涉案房屋能够办理产权过户登记时。2、涉案协议签订后，双方共同办理涉案房屋收房手续，被告将涉案房屋商品房买卖合同、钥匙、水卡、电卡一并交付原告，履行己方的合同义务。原告对涉案房屋进行装修，装修完毕后自2016年居住使用至今，并缴纳相关物业、水、电费。涉案房屋买卖协议履行期间，因被告以该房屋办理抵押贷款导致未能依照协议约定办理相关过户手续。原告作为买受人为防止涉案房产被按揭银行主张权利，尽快取得房屋所有权，2018年1月起原告通过被告银行卡偿还涉案房屋按揭贷款，涉案房产亦能够办理房产证，原告于2018年1月23日缴纳涉案房屋大修基金20446.45元，2018年4月13日缴纳涉案房屋契税27047元。2018年5月，被告不愿继续履行房屋买卖协议，通过其原配偶张某某向原告寄送律师函，要求解除合同，收回房屋。同时变更房屋按揭还款银行卡，拒绝协助原告办理涉案房屋房产证，被告拒绝履行合同义务构成违约。3、本案为房屋买卖合同纠纷，原告作为涉案房屋买受人主要合同义务为支付购房款。如上所述，原告已向被告支付1000000元购房款，履行了涉案房产过户前的主要付款义务。被告亦向原告交付涉案房屋，原告装修入住至今已近四年。被告主张原告未履行付款义务，自双方签订协议至诉讼前，原告从未收到任何被告要求原告支付购房款的通知，被告也向原告主张解除合同，其反诉主张因原告未依约支付购房款导致合同目的无法实现，要求解除合同既无事实依据，也无法律依据。综上所述，被告的反诉请求及事实和理由完全不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人金地公司针对本诉和反诉陈述意见，涉诉房屋于2016年3月24日取得西安市XX户登记表，金地公司的办证义务已经履行完毕，其并非涉案房屋的业主，客观上无法协助原告办理过户。第三人招商西安分行针对本诉和反诉陈述意见，其不知晓原告与被告的买卖行为，2013年2月28日，其向被告发放贷款1260000元，涉案房屋已设置抵押权，贷款已经逾期，在被告全部清偿本息及相关费用后，第三人招商西安分行同意办理撤押手续。经审理查明，2015年5月28日，段宝红和杨国芬签订协议，协议内容如下“段宝红、杨国芬经双方友好协商，杨国芬将位于西安市曲江新区曲江池北路XX城XX号XX号楼XX单元XX室（面积141.07平方米）房屋产权转卖给段宝红（段宝红已付房款100万，剩余70万），因过户手续问题暂时未能更名过户，但从即日起这个房子的所有权归段宝红，杨国芬承诺在2016年3月31日前将过户手续全部办完；在此期间发生任何情况不影响此协议内容：（如有意外情况，段宝红在此期间的所有经济损失由杨国芬承担）。协议签订后杨国芬将此房购房合同及钥匙交段宝红所有；此协议等同法律效益”。2018年，案外人张某某将杨国芬、段宝红诉至法院，要求确认杨国芬、段宝红签订的协议无效。该案经审理查明，张某某与杨国芬于2006年2月6日登记结婚，2017年11月2日登记离婚。2013年，杨国芬与金地公司签订商品房买卖合同，约定XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号即涉案房屋。段宝红与杨国芬签订协议后，杨国芬与段宝红共同办理相关收房手续，杨国芬将房屋商品房买卖合同、钥匙、水卡、电卡一并交给段宝红。段宝红于2016年年底将涉案房屋装修完毕后居住使用至今，并交纳相关物业、水、电费。2018年1月起由段宝红偿还房屋按揭款，2018年1月23日，段宝红交纳房屋大修基金20446.45元，2018年4月13日，段宝红交纳房屋契税27047元。后本院依法作出驳回杨国强的诉讼请求的民事判决书。判决后，张某某与段宝红、杨国芬均未提起上诉。位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋现登记在金地公司名下，该房屋已具备房屋分户的条件。2018年5月22日，段宝红在天安财产保险股份有限公司购买保险，该保险用于担保段宝红对位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋的保全。保险费为9300元。2018年6月4日，本院作出对杨国芬名下位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋（房屋面积141.07平方米、合同登记号：Y13XXXXXX、商品房预售许可证号：201XXXX）予以查封的民事裁定书，保全费为5000元。2014年7月16日至2015年3月7日期间，杨艳旨及段宝红共向杨国芬转账2704314.21元。2014年7月29日至2015年5月3日，杨国芬共向杨艳旨及段宝红转账1686927元。上述事实，有协议、（2018）陕0113民初15020号民事判决书、西安市不动产登记簿、保险单、发票、（2018）陕0113财保139号民事裁定书、票据、银行交易明细、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案争议的焦点是协议中所写的“段宝红已付房款100万”是否属实，对于该争议焦点，原告称其与被告之间存在多次借贷关系，并提供银行交易明细予以佐证，原告提供的交易明细确实能够显示原告及杨艳旨（原告称系其配偶）2014年7月16日至2015年3月7日期间，杨艳旨及段宝红向杨国芬多次转账共计2704314.21元的事实。被告杨国芬称原告及杨艳旨转账均系委托被告理财，并提供银行交易明细及微信截图佐证，被告提供的交易明细确实能够显示2014年7月29日至2015年5月3日期间，杨国芬向杨艳旨及段宝红转账共计1686927元，微信截图显示确实在2017年月（因几月无法辨识，故无法写明）4日及2018年的部分微信截图显示双方之间确实存在委托理财关系。被告提供的微信截图未能证明其与被告之间于2015年5月28日之前存在委托理财关系，即使双方存在委托理财关系，则2015月5月28日的协议中的1000000元亦是对委托理财的结算，且被告在签订协议时明知内容中有“段宝红已付房款100万”仍然进行了签字确认，足以证明被告对2015年5月28日期间的经济往来的结果是认可的，故本院认定原告已向被告支付1000000元房款的事实。被告反诉称原告承诺偿还涉案房屋的贷款，但被告未提供证据予以佐证，原告提供的证据显示因被告要在昆明买房子让原告偿还房贷，并非签订协议时约定的房屋过户的义务，故对于被告所称的因原告未向银行还贷已构成违约的陈述，本院依法不予采信，因此，被告要求解除与原告之间的协议的诉请，本院依法不予支持，原告要求继续履行协议的诉请，本院依法予以支持。被告要求原告向其将涉案房屋恢复原状并返还的诉请以及要求原告向其支付房屋占有使用费的诉请，本院依法不予支持。因被告在购买涉案房屋时在招商西安分行办理了预抵押登记，且涉案贷款尚未清偿，原告应代替被告支付第三人招商西安分行涉案借款的全部款项（以招商西安分行计算为准），清偿后将剩余的房款支付给被告杨国芬。因涉案房屋已具备办理房屋权属登记的条件，故原告要求被告协助其办理房屋过户手续的诉请，本院依法予以支持。因原告与第三人金地公司不存在合同关系，故原告要求第三人金地公司协助其办理房屋过户手续的诉请，本院依法不予支持。因原告未提供证据证明过户产生的契税、大修基金等费用应由被告承担，且原告的该项诉请不明确，故本院驳回原告的该项起诉。因原告未提供证据证明已支付的维修基金及契税47493.45元系被告要求其垫付，故本院认定该费用系原告自愿支付，因此，原告要求被告向其返还其垫付的维修基金及契税47493.5元的诉请，本院依法不予支持。因涉案房屋存在预抵押，且被告尚未办理房屋权属证书，原告未提供证据证明被告存在或者有可能存在转移涉案房屋的事实，故原告要求被告承担保险费9300元的诉请，本院依法不予支持。因保全产生的保全费5000元由原告自行承担。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨国芬继续履行其与原告（反诉被告）段宝红签订的协议。二、原告（反诉被告）段宝红代被告（反诉原告）杨国芬向第三人招商银行股份有限公司西安分行支付购买位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋抵押贷款的全部款项（以招商银行股份有限公司西安分行计算为准），清偿后将剩余的房款支付给被告（反诉原告）杨国芬。三、被告（反诉原告）杨国芬在原告（反诉被告）段宝红履行完前述义务后于六个月内协助原告（反诉被告）段宝红办理位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋的过户手续。四、驳回原告（反诉被告）段宝红其余的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨国芬全部的反诉请求。本案案件受理费11368元，由原告段宝红承担。反诉费10050元，由被告杨国芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。            审  判  长     赵    妍             人民陪审员     许    墨   人民陪审员     孙    强      二〇二〇 年六月二十八日              书  记  员     蒋    甜  打印：扈艳红          校对：鲁蔓          年  月  日送达1