甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民终1447号上诉人（原审原告）：左某，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州，现住甘州，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某，河北省武强县人，现住甘州，公民身份号码×××。（左某父亲）被上诉人（原审被告）：甘肃华大房地产开发集团有限公司。法定代表人：雷某。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：闫某。上诉人左某因与被上诉人甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）返还原物纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人左某的委托诉讼代理人王某，被上诉人华大公司的委托诉讼代理人马某、闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左某上诉请求：1.撤销原审判决，将此案改判；2.判令华大公司承担因一房多卖的诈骗行为而导致左某的各项经济损失；3.保证该房屋内所有物品(含家俱家电、床上用品、衣物首饰、股权凭证、合同、借据及其他贵重物品)等的完好无损并如数归还上诉人，若有损坏或丢失请求赔偿；4.判令华大公司承担原审诉讼费9095元和本案诉讼费。事实与理由:（一）一审判决认定事实不清，主体错误，导致判处不当。1.一审判决未认定华大公司一房多卖的诈骗行为。左某在拿到华大公司交给的房屋钥匙装修期间，多次去找华大物业要电，要水，均无一人告知此房屋另有权利人，居住近两年半期间也无人告知此房屋已卖给赵某。2.左某不是未办理产权过户，而是因郭森霖死亡，华大公司不给办理。（二）一审判决认定事实错误。1.一审判决未能将华大公司和收取左某房款的肃南县人民法院的过错责任，及相互之间的法律关系、责任的承担明确区分，导致判决错误，使左某房、钱两空，房款514482元和装修费8.6万元也没了着落。2.因华大公司欺诈买卖房屋，致使案外人进入该房屋，造成古钱币两枚丢失，至今再无法进入室内仔细查看和知晓所有物品的完整性。3.华大公司更换门锁芯强占房屋期间，左某无处居住，在外租房居住长达一年之多，产生租房、交通费等共计15000元。（三）一审判决适用法律错误，判处不当。由于左某交清全额房款被华大公司非法占有，左某至今无处可住，造成诉讼，产生费用18190元。华大房产公司辩称：首先，涉案房屋华大公司没有收左某的钱，华大公司与宝隆公司法人郭森霖签了合同，当时给宝隆公司借了8套房子作为宝隆公司债务的抵押物，华大公司和宝隆公司签订了购房合同，也向宝隆公司出具了收款收据。双方协商6个月内付款，如果要过户的时候，宝隆公司需支付房款。至2014年12月份，涉案房屋郭森霖还没有交房款也没有过户，华大公司将该套房屋卖给了赵某，并签订了商品房买卖合同。肃南法院作出（2015）肃民执字第109号执行裁定书之前，涉案房屋就在不动产中心作了网络备案，肃南法院没有查明涉案房屋的具体情况就作出裁定，且未向华大公司送达。现华大公司认为涉案房屋所有人应当属于赵某，不认可左某提出的房屋属于其所有，不属于一房二卖。左某向一审法院起诉请求：1.判令华大公司归还左某所属的的位××区房屋；2.判令华大公司承担强占左某房屋期间给左某造成的经济损失15000元；3.判令华大公司将该房屋过户到左某名下；4.判令华大公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年3月26日，华大公司作为出卖人，张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份，约定买受人郭森霖以总价款603839元购买位于××区住宅楼一套（建筑面积为135.39平方米）。合同签订后，华大公司向郭森霖出具金额为603839元的收款收据一张。2015年10月22日，张掖市宝隆水电开发有限责任公司以借款人身份向华大公司出具金额为4215886元的借支单一份，由张掖市宝隆水电开发有限责任公司现法定代表人郭琨经办，并由其签名、加盖公司印章，借支单载明4215886元的价款构成中包括本案所涉及的房屋价款603839元。2014年12月12日，华大公司作为出卖人，案外人赵某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份，约定买受人赵某以总价款611963元购买位于××区住宅楼一套（建筑面积135.3平方米），买受人于2014年10月11日首付按揭款251963元，剩余36万元办理银行按揭，张掖市房屋产权交易中心在该合同中加盖“预购商品房合同备案专用章”。合同签订后，双方于2014年12月16日在张掖市不动产登记中心办理了房屋预告信息登记，载明涉案房屋的权利人为赵某。后赵某以所购房屋作为抵押，向中国银行股份有限公司张掖分行办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行作为抵押权人办理了不动产抵押预告登记，抵押金额为36万元，债务履行期限自2014年12月12日至2045年12月12日。但赵某至今尚未入住涉案房屋。另查明，2015年11月18日，肃南裕固族自治县人民法院就申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀与被申请执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司民间借贷纠纷七案作出（2015）肃民执字第109号执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖所有的位于张掖市××区（建筑面积135.39平方米）房屋一套作价514482元，交付申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀七人的委托代理人杨凤莲抵偿被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司对上述七申请人的债务318037.08元，华大丰泽园B2区5号楼1单元301室（建筑面积135.39平方米）房屋一套的所有权自本裁定送达买受人时起转移；二、申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀七人的委托代理人杨凤莲之女左某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。”裁定书作出之前即2015年11月16日，申请执行人的委托诉讼代理人杨凤莲及其女左某共同出具收条一张，载明“收到肃南县法院交来合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》原件一份以及金额为603839元的收款收据（票号0000889）一张”。同时，郭森霖向杨凤莲交付了涉案房屋钥匙，但双方至今未办理房屋产权过户手续。另外，张掖市宝隆水电开发有限责任公司与陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀民间借贷纠纷七案在执行过程中，双方自愿达成协议，张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖将涉案房屋作价514482元交付申请人委托诉讼代理人杨凤莲抵偿申请人的债务318037.08元，杨凤莲于2016年2月28日前支付余款196444.92元，并以杨凤莲的丈夫王某名下一套房产作担保。（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出后，杨凤莲向肃南裕固族自治县人民法院交付了房屋余款196444.92元。2018年11月17日10时许，王某向甘州区公安局南街派出所报案，称其于2018年10月7日晚前往位于××园住房（涉案房屋）之时，发现涉案房屋门锁锁芯被人更换。经甘州区公安局南街派出所初步调查了解，涉案房屋门锁锁芯系被告华大公司员工臧德军更换。2018年11月30日，甘州区公安局南街派出所向王某送达受案回执一份，告知其报称的非法侵入住宅一案已受理。2019年1月23日，该所作出终止案件调查决定书，认为因王某住宅被他人非法侵入一案具有未发现违法事实的情形，故决定终止调查。再查明，华大公司与张掖市宝隆水电开发有限责任公司之间素有经济往来，华大公司因张掖市宝隆水电开发有限责任公司下欠其借款，故将张掖市宝隆水电开发有限责任公司诉至张掖市中级人民法院，该案审理过程中，华大公司申请撤回要求张掖市宝隆水电开发有限责任公司偿还借款8581275元和4215886元的诉讼请求，经张掖市中级人民法院主持调解，于2016年8月5日作出（2016）甘07民初6号民事调解书，调解协议如下：“张掖市宝隆水电开发有限责任公司欠张掖市华大房地产开发有限责任公司借款270万元，于2016年10月30日前一次性清偿。”还查明：张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖与现任法定代表人郭琨系父子关系，郭琨在甘州区公安局南街派出所向其所做的调查笔录中陈述，张掖市宝隆水电开发有限责任公司通过向华大公司出具金额为4215886元的借支单向华大公司出借了包括涉案房屋在内的8套住宅楼用于出售，同时华大公司向其公司出具了8套房屋的房款收款收据及售房合同，因其公司并未实际向华大公司支付房款，故包括涉案房屋在内的8套房屋已由华大公司收回。一审法院认为，左某依据肃南裕固族自治县人民法院（2015）肃民执字第109号执行裁定书主张其系涉案房屋所有权人，要求华大公司返还涉案房屋，如不能返还，则由华大公司支付左某房屋折价款514482元。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，返还原物请求权的构成要件为：1.享有返还原物请求权的权利人为物权人；2.须有他人无权占有动产或不动产的事实；3.相对人须为现在的无权占有人。故综合各方当事人诉辩理由，本案的争议焦点为：1.左某是否系涉案房屋所有权人；2.左某与华大公司之间是否存在房屋买卖合同关系。就上述争议问题，分析认定如下:第一、围绕涉案房屋存在的房屋买卖合同以及相应的合同效力问题。根据左某、华大公司陈述一致的事实能够确认在涉案不动产的开发建设工程中，华大公司系相关行政审批机关确定的建设方，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋所有权，建造人因此取得该房屋的所有权，该物权取得方式为原始取得，不以登记作为取得不动产所有权的要件，故本案华大公司出资开发建设涉案住宅楼，其为住宅楼建造人，自住宅楼建成后，其取得所有权。华大公司作为所有权人就涉案房屋分别于2014年3月26日、2014年12月12日与张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖、赵某签订《商品房买卖合同》各一份，均系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为，不动产物权是否办理登记手续不影响合同效力，上述两份《商品房买卖合同》均属有效合同，且买受人基于生效合同享有债权、物权期待权等合法权益。另外，在（2015）肃民执字第109号执行案件过程中，申请执行人与被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司达成协议，由张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖将涉案房屋作价514482元交付杨凤莲抵偿申请人债务318037.08元，并将涉案房屋过户于杨凤莲之女左某名下，由杨凤莲支付余款196444.92元，由此，双方就涉案房屋形成房屋买卖法律关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，双方之间达成的房屋买卖合同仍属有效合同。第二、现涉案房屋所有权人是否系左某的问题。涉案房屋自2014年至2015年期间存在多次买卖交易，现就涉案房屋产权转移情况分析如下：首先，华大公司与张掖市宝隆水电开发有限责任公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》后，虽华大公司向其出具了收款收据，但根据华大公司及张掖市宝隆水电开发有限责任公司现法定代表人郭琨陈述，双方均认可张掖市宝隆水电开发有限责任公司并未实际支付涉案房款，其以出具借支单形式向华大公怀出借包括涉案房屋在内的8套商品房用于出售，后因上述房屋并未售出，华大公司收回了房屋，故该《商品房买卖合同》并未实际履行，张掖市宝隆水电开发有限责任公司并非涉案房屋所有权人。其次，华大公司与赵某于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》后，双方于2014年12月16日在张掖市不动产登记中心办理了房屋预告信息登记。且赵某以涉案房屋作为抵押，向中国银行股份有限公司张掖分行办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行作为抵押权人办理了不动产抵押预告登记。根据一审法院依职权调取的不动产查询通知书，现涉案房屋仍登记于案外人赵某名下。最后，申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀与被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司民间借贷纠纷七案，肃南裕固族自治县人民法院根据双方协议于2015年11月18日作出（2015）肃民执字第109号执行裁定书，裁定将涉案房屋作价514482元交付申请执行人的委托诉讼代理人杨凤莲抵偿被执行人对上述七位申请人的债务318037.08元，涉案房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移，杨凤莲之女左某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。一审法院认为，登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件，（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出之前，涉案房屋产权已于2014年12月16日登记在案外人赵某名下，该房屋的权利人为赵某，且赵某以该房屋作为抵押办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行为抵押权人办理了不动产抵押预告登记，而左某自（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出至今，尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，故涉案房屋产权并未发生转移。综上，根据本院查明的事实，提供的证据尚不足以证明其系涉案房屋所有权人，其无权主张返还涉案房屋，故对其要求华大公司返还涉案房屋，承担占有涉案房屋期间的经济损失以及协助其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持。第三、关于左某主张如不能返还涉案房屋，则要求华大公司支付房款514482元的诉讼请求，一审法院认为，该项诉请若成立则基于两种情形，即左某依据涉案房屋所有权人的身份要求华大公司承担赔偿责任；左某依据房屋买卖合同要求华大公司承担违约责任。根据前文所述，左某并非涉案房屋所有权人，故其不能依此主张权利。对于左某能否要求华大公司承担违约责任，一审法院认为，合同相对性要求合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只对自主自愿签订合同的双方当事人有约束力。根据本案已查明的事实，左某与华大公司之间就涉案房屋并不存在买卖合同关系，故华大公司并无返还房款的合同义务。综上，左某要求华大公司支付房款的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回左某的诉讼请求。案件受理费9095元，由左某负担。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案在二审开庭审理过程中，上诉人左某的代理人明确表示，其不再向华大公司主张返还房屋，支付其赔偿款51万元，而是主张要求肃南县人民法院为其赔偿损失。经法庭向其释明变更诉讼请求的后果，并建议左某撤回上诉或者起诉，但上诉人左某坚持要求法院作出判决。经查，就案涉的××区，2014年3月26日华大公司与张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖签订商品房买卖合同，并出具收款收据。因郭森林未交付房款，华大公司陈述将房屋收回。于2014年12月12日与赵某签订商品房买卖合同，并办理了房屋出售备案登记。在肃南县人民法院执行宝隆公司的过程中，郭森林提出用该301室抵顶案款，杨凤莲便以514482元购得了该房，郭森林交付了其持有的购房合同及收款收据。514482元购房款中的318037.08元作为案款交付，余款196444.92元交给肃南县法院，杨凤莲提出将房产登记在左某的名下。对华大公司来说，其并没有收到杨凤莲的购房款，也没有向杨凤莲交付房屋的义务。左某向华大公司主张返还房屋、赔偿购房款的请求无法律依据。一审判决驳回其诉讼请求正确。从现有证据看，杨凤莲确实支出了514482元，而争议的房屋已登记在他人名下已无法向杨凤莲交付，造成如此的局面系宝隆公司无权处分房产所致，而事实上宝隆公司也获取了514482元的利益（减少了债务），杨凤莲可依据相互间的法律关系另行主张权利。综上，左某的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9095元，由上诉人左某负担。本判决为终审判决。审判长 杨祝续审判员 岳小芸审判员 宋力国二〇二〇年六月四日书记员 郝秀娟附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。