广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1906号原告：林良赞，男，1978年3月18日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区，确认的送法地址：广东省阳江市江城区*******，公民身份号码：441************718。委托代理人：梁茂林，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被告：阳江市联丰房地产开发有限公司，住所：阳江市江城区****，确认的送达地址：阳江市江城区****，统一社会信用代码：914**********628XU。法定代表人：沈炽腾，公民身份号码：440************215。委托代理人：费良敬，公民身份号码：441************010，该公司员工。原告林良赞与被告阳江市联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林良赞及其委托诉讼代理人梁茂林、被告阳江市联丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人费良敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林良赞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（自2017年9月1日起每逾期1日按已付全部房价款万分之一计算至交付之日止，暂计至2019年9月12日为24627.73元）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告、被告双方于2016年2月15日签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2016020864)，合同约定原告购买被告预售的位于阳江市江城区*******，总价款为332358元,首付款为116358元、银行按揭贷款为166000元。被告应于2017年8月30日前将符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016020864）第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付原告使用，如逾期超过90日后交房的，原告有权要求被告继续履行合同并要求其按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、中国工商银行股份有限公司阳江分行签订的《个人购房借款／担保合同》，通过中国工商银行股份有限公司阳江分行向被告支付了166000元。至此，原告已完全、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016020864）的约定，于2017年8月30日前将商品房交付原告使用，但经原告多次催促无果，直至2019年9月4日被告才向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2019年9月12日办理收楼手续。综上，被告逾期交房行为已构成违约，为维护原告合法权益原告现依法提起诉讼，望判如所请。被告联丰房地产公司辩称：原告提起诉讼请求权已超过诉讼时效，依法不予支持，应驳回原告的起诉。1、原告提交的民事起诉状落款的具体时间是2020年3月11日，按照本案的立案时间往前推算至2017年8月31日时，原告提出的诉讼请求权已超过诉讼时效，根据中国人民共和国民法总则188条，诉讼时效由两年改为三年的规定，于2017年10月1日施行，也就是说该修订条款施行前本案已在2017年8月31日发生违约侵权，所以侵权之诉的请求权诉讼时效应为2年，请法院审查。2、原告提起诉讼请求逾期违约金每日按总房价款万分之一计算至交付之日错误，被告于2019年9月3日取得涉案房屋《竣工验收备案表》及《房地产实测绘报告书》，足以证明被告符合约定交楼的条件，并于2019年9月4日以邮递的方式书面告知原告于2019年9月12日办理收楼手续，清楚列明收楼的时间、地点、收楼的相关资料，所以被告按商品房买卖合同履行通知原告收楼的义务，而原告在收到收楼通知书之日起没有在约定的收楼时间办理收楼手续，直至2020年3月15日办理收楼手续，原告应为其未能在约定时间内收楼承担自身过错责任，请法院依法查明。经审理查明：2016年2月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2***4），合同主要约定：买受人林良赞，通讯地址阳江市江城区***，联系电话186*****585。买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*******，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2016005号；预测建筑面积共39.19平方米，总价款为332358元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年2月15日前支付首期房价款166358元，余款166000元向指定贷款机构申请贷款支付；合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人在收到出卖人发出的收楼通知书（以寄出邮戳为准）确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付，出卖人不再另行通知。合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款332358元给被告，但被告未能按合同约定时间交付涉案商品房给原告。2019年9月3日，被告取得阳江市江城区万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年9月10日，被告取得阳江市江城区万山·香悦四季4幢的《房地产实测绘报告书》。诉讼中,原告主张已收到被告发出的《收楼通知书》，该《收楼通知书》的主要内容为：“你所购买的***单元，项目已完成竣工验收备案，符合交楼条件，现请您于2019年9月12日前莅临办理收楼手续；落款日期为2019年9月4日”，原告认为被告发出《收楼通知书》时未能取得《房地产实测绘报告书》，不符合合同交付的条件，且根据合同第10、11的约定，被告发出的收楼通知未能提前10日通知原告，因此，原告未在《收楼通知书》规定的时间办理房屋交接手续，原告实际的收楼时间是2020年3月15日。以上事实，有原、被告提供的国家企业信用信息公示系统打印资料、商品房买卖合同（预售）、个人购房借款/担保合同、认购书、收据、发票、收楼通知书、竣工验收备案表、房地产实测绘报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金。原告已按合同约定付清全部购房款，被告应按合同约定在2017年8月30日前交付涉案商品房给原告，但被告未能依约交付涉案商品房，已构成逾期交房，故被告应从逾期交房之日即2017年8月31日起按合同约定承担违约责任。合同约定的商品房交付条件是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告于2019年9月3日取得万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得万山·香悦四季4幢《房地产实测绘报告书》，至此涉案商品房已符合合同约定的交付条件。涉案商品房已于2019年9月10日符合交付的实质性条件，但原告自认在收到《收楼通知书》后，直至2020年3月15日办理收楼手续，因此自2019年9月12日之后的逾期交房的责任应由原告自行承担，本案被告逾期交房违约金计算期间应从2017年8月31日起计至2019年9月12日止共743天，被告应按已付房价款日万分之一支付逾期交房违约金24694.2元（332358元×0.0001/天×743天）给原告，现原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持，但逾期交房违约金的具体金额应以本院核定为准。至于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案约定涉案房屋交付时间是2017年8月30日前，则原告的诉讼期间应从2017年8月31日开始计算，至民法总则施行之日（2017年10月1日）尚未满二年，本案应适用三年的诉讼时效，为此被告抗辩本案已过诉讼时效，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、限被告阳江市联丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金24694.2元给原告林良赞；二、驳回原告林良赞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江市联丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年四月二十七日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。