广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2588号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。营业场所：阳江市江城区******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914************613。负责人：邢益玲，公民身份号码：441************729，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，公民身份号码：441************318，该行员工。委托诉讼代理人：王日派，公民身份号码：441************513，该行员工。被告：陈昌立，男，1992年9月10日生，汉族，户籍地址：广东省阳西县**************，现住址:广州市白云区*******，公民身份号码：441************03X。被告：阳江保利弘盛房地产有限公司，住所：阳江市江城区*******楼，确认的送达地址：佛山市南海区***********，统一社会信用代码：914***********785G。法定代表人：郭文峰，公民身份号码：420************330。委托代理人：张婧，广东力诠律师事务所律师。委托代理人：张晗，公民身份号码：120************42X，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告陈昌立、阳江保利弘盛房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、被告阳江保利弘盛房地产有限公司的委托代理人张婧、张晗到庭参加了诉讼，被告陈昌立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与第一被告陈昌立、第二被告阳江保利弘盛房地产有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********690）；二、请求判令被告陈昌立立即偿还借款本金人民币598349.30元及利息人民币32783.44元，本息合共人民币631132.74元（利息计至2020年3月2日止,从2020年3月3日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告；三、请求判令原告在处置被告陈昌立所有的坐落于阳江市江城区************************的房产抵押物价款中优先受偿；四、请求判令第二被告阳江保利弘盛房地产有限公司负连带保证责任；五、请求判令被告负责本案诉讼费。事实与理由：被告陈昌立因向阳江保利弘盛房地产有限公司购买房屋，于2017年9月14日在我行借个人住房贷款人民币61万元正，期限30年，年利率4.9%，还款方式为等额本息还款法，并用被告陈昌立所有的坐落于阳江市江城区************************的房产作借款抵押，且三方协商一致于2017年9月14日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********690），于2018年3月13日在阳江市国土资源局办理了【《不动产登记证明》号码是：粤(2018)阳江市不动产证明第***号】，原告于2017年9月14日依约借款61万元整给被告陈昌立(借款凭证号码：440********1898)，被告陈昌立依约清偿了27期本息，偿还本金11650.70元及利息39921.54元，但自2019年1月15日起至2020年3月2日止连续14期没有清偿本息，违约了原告与被告所签订的《个人购房担保借款合同》第7页第十一条的约定，被告陈昌立计至2020年3月2日止尚欠我行借款本金人民币598349.30元及利息人民币32783.44元，本息合共人民币631132.74元（利息计至2020年3月2日止,从2020年3月3日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算），第二被告阳江保利弘盛房地产有限公司违约了原告与被告所签订的《个人购房担保借款合同》第11页第三十五条的约定，应负连带保证责任。为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请法院给予支持。被告阳江保利弘盛房地产有限公司辩称:一、本案债务应由案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款清偿，不足清偿的，阳江保利弘盛房地产有限公司才承担连带保证责任。农行江城支行的债权既有阳江保利弘盛房地产有限公司的保证，又有物的担保，依据《担保法》第二十八条关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，阳江保利弘盛房地产有限公司请求本案债务由涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款偿还，不足清偿的，阳江保利弘盛房地产有限公司再对不足部分承担保证责任。二、阳江保利弘盛房地产有限公司对农业银行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议。本案房屋己经进行了抵押权预告登记，预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故可以赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权，阳江保利弘盛房地产有限公司对农业银行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议。《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，陈昌立己就案涉房屋向农业银行设立了抵押预告登记，本案中房屋已经交付，因陈昌立未能按约还本付息，农业银行有权就案涉房屋优先受偿。三、阳江保利弘盛房地产有限公司对本案诉累并无过错，若判决阳江保利弘盛房地产有限公司需要承担保证责任，应在判决中明确阳江保利弘盛房地产有限公司有权向本案被告陈昌立追偿。阳江保利弘盛房地产有限公司一直积极履行合同义务，但由于本案被告逾期不支付按揭款等违约行为才导致农业银行起诉。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”据此，如阳江保利弘盛房地产有限公司需承担涉案债务的保证责任，请法院在判决中明确阳江保利弘盛房地产有限公司的追偿权，以减少诉累，避免司法资源的浪费。本项请求也有最高院2009执他第四号答复及相关判例作为依据。综上所述，阳江保利弘盛房地产有限公司恳请人民法院依法判决支持农行江城支行实现本案预抵押房屋的优先受偿权，同时在判决中明确阳江保利弘盛房地产有限公司的追偿权的诉讼请求，以维护阳江保利弘盛房地产有限公司的合法权益。被告陈昌立无到庭应诉，亦无辩称。经审理查明：2017年7月18日，被告陈昌立与被告阳江保利弘盛房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定向其购买位于阳江市江城区************************房产，买受人应当于2017年7月18日前支付首期房价款人民币214262元，占全部房价款的25.99%，余款人民币610000元向银行申请贷款支付。同日，被告陈昌立向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款61万元用于购买涉案商品房。2017年9月14日，原告农行江城支行（贷款人）与被告陈昌立（借款人、抵押人）及被告阳江保利弘盛房地产有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440********0），合同主要约定：借款本金为人民币陆拾壹万元整；借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式执行，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；本合同的还款方式为等额本息还款方式；本合同项下借款采用阶段性保证和抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；等等内容。原告在“贷款人（抵押权人）签章”一栏盖有“中国农业银行股份有限公司阳江江城支行”公章，被告陈昌立分别在“借款人（签字）”、“抵押人（签章）”栏签名并按捺指模，被告阳江保利弘盛房地产有限公司在“保证人（签章）、法定代表人或授权代理人”栏盖有“阳江保利弘盛房地产有限公司”公章和“周康”印章。2017年9月14日，原告将贷款610000元划入了被告陈昌立指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款日期为2017年9月14日，到期日期为2047年9月13日，执行利率4.9%，逾期利率7.35%。2018年3月13日，原告与被告陈昌立到阳江市国土资源局办理坐落于阳江市江城区************************的《不动产登记证明》[证号：粤（2018）阳江市不动产证明第****]，《不动产登记证明》载明证明权利或事项为预售商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，义务人为陈昌立，其他：1、预告不动产权证明号：粤（2018）阳江市不动产证明第***号；2、预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记；3、担保债权的数额：61万元；4、债务履行期限：从2017-09-14至2047-09-13止。借款后，被告陈昌立只按合同约定偿还部分借款本息，自2019年1月15日起已连续逾期14期没有清偿本息，截至2020年3月3日，被告陈昌立尚欠借款本金598349.3元及利息32783.44元，合共631132.74元。原告上门催收无果，故诉至本院，请求如诉称。以上事实，有原、被告提供的身份证、户口簿、未婚声明、个人信贷业务申请表、不动产登记资料查询结果证明、不动产登记证明、商品房买卖合同、借款凭证、个人购房担保借款合同、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水、营业执照、法人身份证、法定代表证明书等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：原告与被告陈昌立、阳江保利弘盛房地产有限公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********690），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告陈昌立没有按约清偿借款本息，截至2020年3月3日止，被告陈昌立尚欠原告借款本金598349.3元及利息32783.44元，合共631132.74元，其行为已构成违约。现原告请求解除与被告陈昌立、保利公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********690），并要求被告陈昌立提前清偿借款本金598349.3元及利息32783.44元，合共631132.74元（上述款项计至2020年3月3日止，2020年3月4日起至清偿之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》第三十五条：“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”的约定，被告保利公司为本案借款提供了阶段性保证担保，涉案房产至今尚未办理正式抵押登记手续，被告阳江保利弘盛房地产有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人陈昌立的债务承担连带保证责任。阳江保利弘盛房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈昌立追偿。关于原告对被告陈昌立提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。原告农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告陈昌立就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告陈昌立并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈昌立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告陈昌立、阳江保利弘盛房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********690）；二、限被告陈昌立在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金598349.3元及利息（上述利息计至2020年3月3日止为32783.44元；2020年3月4日起至清偿之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江保利弘盛房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江保利弘盛房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈昌立追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5055元（原告已预交），由被告陈昌立负担，被告阳江保利弘盛房地产有限公司连带负担（支付后可向被告陈昌立追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年六月十五日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。