福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民初100号 原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区古田路**。 负责人：应安华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林建兴，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温洁，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（执行案外人）：董小山，男，1982年12月5日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈超锋，福建品义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林志，福建品义律师事务所律师。 被告（被执行人）：郑文水，男，1971年5月22日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告（被执行人）：陈玉云，女，1973年6月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告（被执行人）：福建启宏实业有限公司，住，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村**/div> 法定代表人：郑文煌，该公司执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：莆田标准木业有限公司，住，住所地福建省莆田市秀屿区木材加工区/div> 法定代表人：郑文水。 被告（被执行人）：中国华宇经济发展有限公司，住，住所地北京市昌平区昌平镇鼓楼西街**楼**38/div> 法定代表人：李军，该公司总经理。 原告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称华融福建公司）与被告董小山、郑文水、陈玉云、福建启宏实业有限公司（以下简称启宏公司）、莆田标准木业有限公司（以下简称标准木业公司）、中国华宇经济发展有限公司（以下简称华宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华融福建公司的委托诉讼代理人林建兴，董小山的委托诉讼代理人陈超锋到庭参加诉讼。郑文水、陈玉云、启宏公司、标准木业公司、华宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华融福建公司向本院提出诉讼请求：1．撤销福建省高级人民法院（2019）闽执异103号执行裁定书（以下简称103号裁定），准许对启宏公司名下坐落于莆田市荔城区黄石××号××号××国际家具物流配送中心”的土地使用权进行执行；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：郑文水、陈玉云、启宏公司、标准木业公司、华宇公司系（2019）闽执57号案件的被执行人，董小山系该案案外人，华融福建公司系该案申请执行人。在执行程序中，董小山对执行标的提出异议。福建省高级人民法院于2019年11月29日作出103号裁定，中止对启宏公司名下坐落于莆田市荔城区黄石××号××号××国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行。但董小山并未充分举证证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的权利，即未举证证明其在查封前已入住案涉房屋、非因其原因未办理过户登记、案涉房屋系其唯一住房、已支付全部购房款或已按要求支付购房款等事项。此外，董小山仅举证证明对部分房产有权益，103号裁定却中止对整块项目用地（地块（地块一、地块二块土地）的执行，已超过董小山的权益范畴，违反了处分原则。鉴此，华融福建公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案诉讼，请求判如所请。 董小山答辩称，（一）董小山依据合法有效的《商品房买卖合同（预售）》对案涉执行标的享有取得房屋所有权的权利，且对未办理过户登记手续不存在过错。1．董小山与启宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，支付购房款，并在案涉房产被查封前早已入住。故其已履行了合同项下的全部义务，启宏公司对案涉房屋不再享有法律上的任何实体权利，仅负有协助购房人办理产权过户登记的义务。2．案涉房屋不属于启宏公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。启宏公司已交付案涉房屋，购房人亦已支付全部购房款以及相关产权过户费用，本案不存在购房人与启宏公司恶意串通或者其他损害第三人利益的情形。3．《不动产登记信息查询结果证明》可证实董小山所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。且董小山按照补充协议的约定，将办理不动产过户登记手续的相关税费支付给启宏公司。故董小山对案涉房屋未办理过户登记手续不存在过错。本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的足以排除强制执行的情形。（二）《商品房买卖合同（预售）》明确约定，董小山所购买房屋坐落于莆田市荔城区黄石××区（地块（地块二地编号为ＰＳ挂-XXXX-23号地块，该地块国有土地使用证号为莆国用（2013）第Ｎ××5号，故宗地编号为ＰＳ挂-XXXX-23号地块即为案涉地块，华融福建公司关于执行异议裁定超过董小山权益范畴违反了处分原则的主张缺乏事实依据，应驳回华融福建公司的诉讼请求。 郑文水、陈玉云、启宏公司、标准木业公司、华宇公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对于董小山提交的物业费、垃圾清运费等《收款收据》、装修保证金《收据》，华融福建公司质证认为这些证据虽有原件，但对其中“莆田市雅居物业管理有限公司”印章真实性和来源合法性均无法确认，故对其真实性有异议。本院认为，董小山提交的《收款收据》及《收据》均为原件，华融福建公司虽不予认可，但未能提交证据予以反驳，故对这些票据真实性予以确认。至于该等证据证明效力，将连同董小山提交的其他证据的证明效力一起就本案争议焦点作进一步分析。对于现场照片，因无法体现与案件的关联性，本院不予采信，华融福建公司的异议理由成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： （一）原告华融福建公司与被告标准木业公司、华宇公司、启宏公司、郑文水、陈玉云合同纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2018）闽民初115号民事判决。在该案审理过程中，华融福建公司申请进行财产保全，本院于2018年10月25日作出（2018）闽民初115号民事裁定，查封、扣押、冻结标准木业公司、华宇公司、启宏公司、郑文水、陈玉云名下相当于人民币379850768.89元的同等价值的财产，其中第一项财产内容为：启宏公司名下坐落于莆田市荔城区黄石××号××号××国际家具物流配送中心”的房产及土地使用权。启宏公司于2019年3月11日以该房产及土地使用权已于2018年1月1日全部出售，第三人已交付全部购房款并已实际占有为由，向本院提出复议申请，请求对该查封部分予以解除，本院于2019年3月19日裁定驳回其复议请求。2019年7月9日，本院以（2019）闽执57号案号受理了（2018）闽民初115号民事判决的立案执行。在该案执行过程中，董小山向本院提出书面异议，主张本案查封的莆田市荔城区黄石××区的土地使用权上的房屋已全部出售，案外人已交付全部购房款并已实际占有，请求中止对该查封部分的执行。本院经审查于2019年11月29日作出103号裁定，中止对启宏公司名下坐落于莆田市荔城区黄石××号××号××国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行。华融福建公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 （二）董小山所持《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××56）及附件十一《补充协议》的签订日期均为2016年10月10日，出卖人为启宏公司，买受人为董小山，内容载明出卖人以出让方式取得坐落于莆田市荔城区黄石××区（地块（地块二号为ＰＳ挂-XXXX-23号地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用权证号为莆国用（2013）第Ｎ203115号，土地使用权面积为12538.38平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业、住宅及配套设施用地。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为艺境天下。买受人购买的商品房为Ｄ1＃1402室，规划用途为成套住宅，总价款为507640元，付款方式为2016年10月10日前支付首期房价款157640元，余款35万元向按揭银行申请贷款支付。该商品房存在土地使用权抵押，抵押权人为福建莆田农村商业银行股份有限公司江口支行。该合同第十九条约定，出卖人应在本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十一条约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为莆田市雅居物业管理有限公司。《补充协议》第十三条第三款约定，出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人必须不可撤销地委托出卖人代为办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给出卖人。 （三）2016年10月13日，启宏公司向董小山出具金额为157640元的《福建增值税普通发票》。2018年4月3日，启宏公司向董小山出具金额为35万元的《福建增值税普通发票》。2016年10月13日，董小山缴纳住宅专项维修资金6686.25元。2016年10月13日，莆田市住房和城乡建设局出具《莆田市商品房买卖合同备案表》，载明案涉合同已于2015年6月6日通过莆田市房地产管理信息网提交备案。2016年10月25日，董小山缴纳预购商品房预告登记费80元。2016年11月23日，董小山取得登记地址为荔城区××镇××街××号艺境天下27号楼1梯1402室的门牌证。启宏公司向董小山出具《艺境天下交房收费明细表》，并于2017年1月20日向董小山出具缴纳初始登记费、土地证办理费、转移登记费、契税、印花税费用的《收款收据》。2017年2月9日，莆田市雅居物业管理有限公司分别出具《收款收据》及《收据》，载明董小山缴交了案涉房屋的水费、物业费、装修保证金等费用。案涉房屋2018年3月的水费缴纳户名为董小山。2019年9月16日，莆田市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》载明未查询到董小山在该单位有房产登记信息记录。 （四）2015年7月23日，董小山作为借款人、启宏公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称莆田建行）签订《个人住房借款合同》，约定董小山向建设银行秀屿支行借款35万元，并提供莆田市黄石商贸物流园区内“艺境天下”D1#1402号房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押物。董小山有归还贷款本息。 本院认为，本案系申请执行人华融福建公司对本院作出的中止执行裁定不服而引发的纠纷，故本案应为申请执行人执行异议之诉。董小山以其已向启宏公司购买该公司开发的案涉商品房为由，主张排除对案涉土地使用权的强制执行。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，买受人买受建筑物的前提下，随之取得该建筑物所占用范围内的相应土地使用权。故在案涉商品房权属及对应土地使用权未登记至董小山名下的情况下，对董小山要求排除案涉土地使用权强制执行之请求，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，审查其是否对案涉土地使用权享有足以排除强制执行的实体权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。董小山所提交的《商品房买卖合同（预售）》，落款时间早于本案查封时间，该合同亦于2015年6月办理了备案登记及缴纳预告登记费用，上述事实足以证明董小山与启宏公司在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。董小山提供的《销售不动产统一发票（自开）》《福建增值税普通发票》《个人住房借款合同》以及相应贷款还款记录，结合启宏公司在财产保全复议申请期间主张案涉被查封的房产及土地使用权已于2018年1月1日全部出售，第三人已交付全部购房款并已实际占有的内容，可以证明董小山已经支付了全部购房款。根据《补充协议》第十三条第三款约定，启宏公司已经为董小山的按揭贷款承担了保证责任，故董小山依约应不可撤销地委托启宏公司代为办理房屋权属登记手续，并于交房时将办理权属证书的资料和契税交给启宏公司。董小山提交的启宏公司出具的《艺境天下交房收费明细表》及2017年1月20日缴纳初始登记费、土地证办理费、转移登记费、契税等费用的《收款收据》，可证明其已经依约委托启宏公司代为办理房屋权属登记手续，故可认定案涉房屋及土地使用权权属至今尚未登记至董小山名下，系属不可归责于董小山的原因所致。上述契税、土地证办理费、转移登记费等费用依约应在房屋交付时支付，结合董小山于2017年已缴交了案涉房屋的物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用，案涉房屋水费缴纳情况以及前述启宏公司在财产保全复议申请期间的主张等事实，亦可证明案涉房屋在被查封前已经交付，董小山已经合法占有该房屋。华融福建公司于本案举证期间向本院申请向莆田市雅居物业管理有限公司调查董小山的入住情况，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，董小山已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，华融福建公司申请调查的证据并无调查收集的必要，本院依法不予准许。由上，应认定董小山对案涉房产及占用范围内的土地使用权的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。鉴于被执行人启宏公司系房地产开发企业，且案涉商品房由其开发建设，故案涉商品房同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条规定的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在该两条规定的适用上产生竞合，买受人符合该两条规定之一即可排除执行。在董小山的异议主张符合第二十八条规定的情形下，对于其是否符合第二十九条规定，可不予审查认定。华融福建公司主张董小山未举证证明其具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的足以排除执行的实体权利，缺乏事实依据，本院不予采信。 虽然《商品房买卖合同（预售）》载明案涉商品房坐落于莆田市荔城区黄石××宗地编号为ＰＳ挂-XXXX-23号的建设用地上，但董小山对该宗土地使用权享有的实体权利应仅限于其所购买的商品房所占用的部分，并不能及于该宗土地使用权的全部。故本案不得执行的土地使用权范围应仅限于董小山所购买的案涉《商品房买卖合同（预售）》项下商品房所占用的国有土地使用权。董小山购买的案涉房屋及土地使用权之外的其他权益不在本案的审理范畴。华融福建公司主张103号裁定中止对整块项目用地的执行，超过了董小山的权益范畴，具有事实依据，但因该超出范围不属本案审理范畴，对此不作处理。 综上，董小山对登记在启宏公司名下的其所购买的案涉商品房所占用的土地使用权提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，华融福建公司对该商品房所占用的土地使用权的诉讼请求不能成立，该请求依法应予驳回。被告启宏公司、标准木业公司、华宇公司、郑文水、陈玉云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司关于准许对福建启宏实业有限公司名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石××区（宗地编号为ＰＳ挂-XXXX-23号）的国有土地使用权中包含的合同编号为×××56号《商品房买卖合同（预售）》项下房屋占用范围内的国有土地使用权予以执行的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 卢椰枫 审 判 员 陈 曦 审 判 员 黄 挺 二〇二〇年六月三十日 法官助理 朱 彤 书 记 员 李佳玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。