汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初1980号 原告肖芸，女，汉族，1982年10月19日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXX210196723委托代理人李明志，中国法律协会法律服务中心第九工作部法律工作者。    被告汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700776971939X。法定代表人张顺军，公司执行董事。委托代理人张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托代理人刘扬，陕西德迈律师事务所律师。原告肖芸与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋庆元适用简易公开开庭进行了审理。原告肖芸及其委托代理人李明志，被告泽顺房产公司委托代理人张恩笛、刘扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖芸诉称，2014年4月，原告经被告销售部工作人员引荐，到汉中市汉台区XX小区观看已建成并装修完工的26号楼0401室样板房（带装饰装修、家电，拎包入住），房屋买卖交易达成后，原告于2014年5月29日分三次向被告银行账户支付购房款及装修款100万元，被告即将26号楼0401室的房门钥匙交付给了原告，并承诺在365日内让原告拿到房屋产权证书。2014年6月27日，被告与原告补签了《房屋买卖合同》。自原告2014年5月29日入住房屋后，被告应当按照合同约定在2015年5月29日给原告交付房屋产权证书，但被告在2015年10月29日才给原告交付了产权证书，逾期150日，应按合同约定支付违约金。在双方签订购房合同当日，被告向原告提交了一份住宅质量保证书，载明房屋的保质期为5年，因原告长期在外经商，多在外少在家居住，2014年11月下旬，原告回到住处，即发现房屋出现质量问题：1、窗户变形关不严实；2、该楼二楼火锅店的排油烟管道与原告的卧室空调是同一管道，因此，主卧室冒油烟，客厅阳台冒油烟；3、主卧室、副卧室墙面渗水；4、厨房从地漏和橱柜冒油水达30厘米，厨房的水管漏水导致净水器、饮水机、壁挂炉全部损坏。原告当即找被告承担修复和赔偿，被告推给物业，物业推给被告，相互推诿不理不睬。原告无奈向小区业委会求助，业委会工作人员督促被告及物业尽快给原告修复，但被告及物业仍未修复。原告为了使用，自己花费4200元修复了净水器、饮水机；壁挂炉损坏程度太大，根本无法修复。2020年2月，原告从浙江回到汉中，发现房屋的厨房供水管道和所有电器用品全部报废，室内全是积水，无法使用，原告当即向业委会和物业公司反映了情况，业委会领导和物业公司工作人员观看了现场，提出将受损情况汇报给被告，由被告修复。被告至今仍未修复和赔偿。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼。请求：1、判令被告按照合同约定，向原告支付逾期办理房产证的违约金7500元（按日万分之零点五计算）；2、判令被告赔偿原告房屋质量问题所造成的损失26000元；3、本案受理费由被告承担。被告泽顺房产公司辩称，1、原告不存在迟延办理房产证的违约行为，而且原告主张支付迟延办证违约金已超过诉讼时效。依据双方签订的《商品房现房买卖合同》及相关的接房手续书可以看出，本案房屋的交房时间是2014年6月27日，被告最迟在2015年6月26日前将办理房产证的需由被告提供的资料报产权机关登记备案。被告分别在2015年3月18日及5月6日完成了涉案房屋的契税及维修基金的代缴工作，完成了合同约定的义务。至于原告陈述在2015年10月29日才收到房产证，此期间包含产权登记机关的登记制证期间，还包含了原告收到被告通知后未及时到被告处领取房屋产权证的期间，因此，被告不存在迟延办理产权证的违约行为。即使依原告陈述，其在2015年10月29日收到房产证，此时，被告的违约行为已经终止，但原告在2020年4月15日向法院起诉，要求被告承担违约责任，其诉请明显超过了诉讼时效期间。2、原告诉称发生在2014年的房屋质量问题，应当提供证据证明其所陈述的情形确系实际发生并且与房屋质量直接相关，而非第三人造成，否则，应承担举证不能的责任；另，该诉请也已超过诉讼时效。经被告核实，2014年期间，涉案房屋发生过角阀漏水的情况，但经被告及时维修，问题已经解决，否则，原告也没有理由在漏水的情况下长期在浙江经商。至于，原告所述的卧室、客厅冒油烟，墙面渗水等，被告从未接到过相关问题的反映。原告陈述花费4200元修复净水器、饮水机，要求被告承担责任，被告对以上情形是否实际发生以及是否与房屋质量问题相关存疑，而且，原告的该诉请也超过了诉讼时效。3、被告对原告所述发生在2020年的房屋质量问题是否实际发生存疑，且依《住宅质量保证书》已过保修期，被告不应承担保修责任。原、被告签订的《住宅质量保证书》中，房屋防水工程的保修期为5年，给排水管道保修期为2年；原告自2014年6月26日接收房屋，最长保修期到2019年6月26日，而本案原告自述厨房供水管道问题发生在2020年，其已经过保修期，被告已经无保修责任。因此，原告的该部分诉讼请求应依法予以驳回。原告肖芸为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组 1、原告的身份证复印件，证明原告的身份及主体资格；第二组 2、《商品房买卖合同》，证明原、被告买卖房屋形式要件；3、《收据》，证明被告收取原告装修费470106元的事实；4、发票，证明被告收取原告测绘费185元的事实；5、税费缴纳书，证明原告缴纳购房税金的事实；6、购房发票，证明原告交付购房款的事实房价款为50万元；7、维修基金交款凭证，证明原告缴纳维修基金的事实及原告在2015年5月6日入住房屋的事实。第三组 8、《住宅质量保证书》，证明被告对房屋质量质保的承诺；9、房产证，证明原告房屋的登记时间为2015年8月19日；10、申请书，证明原告的房屋出现质量问题，请求业委会帮助的事实。第四组 11、《收据》，证明原告维修家电支付维修费4200元的事实；12、银行转账凭证，证明原告于2014年5月29日支付购房款100万元的事实；13、照片，证明原告的房屋出现质量瑕疵，造成影响居住生活的事实。被告泽顺房产公司质证认为：XX组证据的真实性无异议。对第二组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，被告不存在迟延办证的违约行为。对第三组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，原告起诉是2020年4月2日，发生质量问题时已经超过保质期限；依据房产证记载的时间是2015年8月19日，房产证取得时间符合双方的合同约定。对第四组证据的真实性不予认可，该证据系原告与案外人之间的证明，证据的真实性及内容无法进行核实；对3张收据的真实性予以认可，但收据与本案无关，而且，三张收据时间相差二年，但票据号码相连，因此，被告认为该票据是伪造的；对银行的转账凭证予以认可，但证明目的不予认可，凭证只能证明原告向被告支付房款的时间，并不能证明房屋的交付时间，交房时间应以接受房屋的时间为准。对照片的真实性和证明目的不予认可，照片无法证明拍摄的时间、地点，无法证明原告主张的管道漏水问题。被告泽顺房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、《商品房现房买卖合同》；2、接房手续书、物品领用清单、收楼书、收据。以上证据证明：1、被告向原告交付房屋的时间为2014年6月27日；2、原、被告约定的关于被告办理产权登记的义务在商品房交付后365日内报产权机关备案，被告分别在2015年3月18日、2015年5月6日完成了代缴契税、维修基金的工作，因此，被告不存在违约行为；3、依据双方签订的《住宅质量保证书》约定的保修范围和保修期限，原告诉称发生在2020年的房屋质量问题已经超过了保修期限。原告肖芸质证认为：对证据1的真实性予以认可；证据2中的物品领用清单我没有收到，其他证据予以认可。房产证登记时间是2015年8月19日，但原告收到是2015年10月29日。上述证据，经庭审质证，对双方无争议的证据，本院予以确认。本院审理查明，2014年6月27日，原、被告签订《商品房现房买卖合同》（合同编号：XS00004380），由原告购买被告开发建设的位于汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX室。合同主要约定：1、原告购买的房屋为现房；2、房屋建筑面积146.14㎡，商品房单价3421.38元/㎡，总金额人民币50万元；付款方式为一次性付款；3、关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同约定当天，原告向被告交纳购房款50万元。在该合同签订之前，原告于2014年5月29日向被告交纳装修费470106元。合同签订当日，被告向原告交付了房屋，双方签订了《接房手续书》、《物品领用清单》、《收楼书》。其中《住宅质量保证书》约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修期为5年；电器管线、给排水管及设备安装，门、窗、五金件，顶棚、地面及墙面抹灰层，供热、供冷系统等保修期为2年。被告在2015年2月1日对涉案房屋进行了备案登记；房屋交付原告后，被告分别在2015年3月18日、2015年5月6日缴纳了契税和维修基金，完成了办理房屋权属证书的资料备案及税费的缴纳，于2015年8月19日办理了涉案房屋的权属证书（汉中市房权证汉台区字第179037号），并于2015年10月29日将权属证书交付原告。本案审理中，原告称其入住房屋后，因长期在外经商，多在外少在家居住，2014年11月下旬，原告回到住处，即发现房屋出现质量问题：1、窗户变形关不严实；2、该楼二楼火锅店的排油烟管道与原告的卧室空调是同一管道，因此，主卧室冒油烟，客厅阳台冒油烟；3、主卧室、副卧室墙面渗水；4、厨房从地漏和橱柜冒油水达30厘米，厨房的水管漏水导致净水器、饮水机、壁挂炉全部损坏。原告自己花费4200元修复了净水器、饮水机；壁挂炉损坏程度太大，根本无法修复。并提交《申请》一份，《收款收据》三份，证明因房屋质量问题给自己造成的财产损失，要求被告给予赔偿。同时，对房屋因管道冒烟及外墙渗水需要维修，对房屋因质量问题给自己造成的损失共计要求被告赔偿损失（自己估计）26000元。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案双方争议的焦点为：1、被告在房屋权属登记中是否存在违约行为及是否应当承担违约责任；2、被告是否应当赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失26000元。关于焦点1，首先，双方在合同中对产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按房价款的0.005%向买受人支付违约金。” 本案中，被告在2014年6月27日向原告交付房屋，按照该约定，被告应当在2015年6月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；而被告在2015年2月1日进行了备案登记，在2015年3月18日、2015年5月6日缴纳了契税和维修基金，完成了办理房屋权属证书的资料备案及税费的缴纳，履行了合同约定的义务，并不存在违约行为。其次，被告在2015年10月29日已经将房屋权属证书交付原告，至原告向本院提起诉讼，已经长达5年多时间，即使被告存在违约行为，原告未能在法定期限内主张权利，其起诉也超过了诉讼时效期间，已不再受法律保护。故原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，既不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，本院依法不予支持。关于焦点2，原告请求赔偿损失的证据为《申请》、《收款收据》和照片，本院审查认为，首先，《申请》上有业委会及相关人员的签章，依据该申请，可以看出，出现申请上记载问题的时间在2014年，涉及的问题除窗户变形问题外，其他基本属于物业管理中存在的问题，与本案被告无关；其次，净水器、饮水机、壁挂炉全部损坏的证据不足，即使有损坏，与房屋质量之间是否存在因果关系也无证据证明；第三，损害发生在2014年，原告出具的维修《收款收据》在2017年12月，不符合常理；第四，原告提交的照片不能证明拍摄的时间、地点及与本案之间的关系；同时，有关房屋的保修期最长时间为5年，属于保修范围的问题已超过了保修期限；第五，有关涉案房屋的质量问题，被告未能提供其他有效证据予以证明，其请求赔偿26000元，无事实及证据支持。综上，原告的该项诉讼请求，无有效证据证明，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告肖芸的诉讼请求。本案受理费638元，减半收取319元，由原告肖芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                         审  判  员  宋庆元                                      二〇二〇年六月十二日                             书 记 员 张丽莎2020070219801982101926040161232XXXX2101967239161070077697193920200422