云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0323民初744号原告（反诉被告）：张华，男，1988年9月3日生，汉族，大学文化，公务员，住云南省曲靖市师宗县。原告（反诉被告）：韩倩文，女，1987年12月22日生，汉族，大学文化，个体户，住云南省曲靖市师宗县。两原告共同委托诉讼代理人：杨丽花，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。法定代表人：高绍华，系该公司的总经理。地址：云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。负责人：朱冲礼，系该公司的负责人。地址：师宗县。两被告共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告（反诉被告）张华、韩倩文与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2020年4月10日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本诉原告张华、韩倩文的共同委托代理人杨丽花，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的共同委托代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张华、韩倩文诉称：2015年8月18日，原告向被告交款40000元作为购买信合怡苑住房的定金，后又于2015年11月2日交付了57815元购房款。后于2015年11月2日与被告签订《商品房购销合同》，合同编号为4-1-902号，合同约定购房款总额为297815元，原告于2016年4月14日通过银行贷款将余款200000元付清，至此合同约定房款全部支付。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款的0.02%向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。2015年11月11日，原、被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201501852。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年8月6日）共逾期340天。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。现原告依法诉至法院，请求人民法院判令：1.被告交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记；2.被告向原告承担逾期交付信合怡苑住4-1-902号房的逾期交房违约金38716元；3.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司共同辩称：一、原告张华、韩倩文与被告是签订过《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑住4-1-902。但我公司也于2016年8月31日电话通知过原告（反诉被告）张华、韩倩文接房，张华、韩倩文已经进住了所购房屋，而且进行了装修，只是不来办理接房手续。我公司于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，并于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，再次催告交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。原告仍然不来办理接房手续，原告不来办理接房手续，由此产生的一切后果只能由原告自己负责。二、本案信合怡苑住4-1-902《商品房购销合同》与《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》的开发地块是同一地块，统一规划的一、二期建设工程，所以，按照师宗县农村信用合作联社的要求，其命名为“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订的开发购买合同，长达五年多时间至今不履行导致本案（一期工程）房屋建设不能通过统一规划验收。过错也是师宗县农村信用合作联社造成的。但是按照合同第14页双方的约定，本案原告至今不办接房手续，不交纳相关基金税费，我公司根本就不承担其主张的办证和逾期交房的违约责任。由此，被告（反诉原告）也不能承担本案180个工作日办理房屋产权证的责任。三、本案《商品房购销合同》第九条约定:“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”按照本条约定，逾期30天交房，甲方承担违约金为1786.89元（297815元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为7147.56元，逾期90天以上的就解除合同，按（297815元×5%）承担违约金14890.75元，退还购房款297815元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为二段，合计1786.89元+7147.56元，91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金，这就约定限制了按0.02%或0.04%的无限期计算违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，不要为了钱扩大性无限期地按0.04%每天无限制的计算。原告（反诉被告）计算违约金高达340天是没有依据的。更何况原告已经擅自装修入住占有了该住房，又不办理相关接房手续，请法庭按合同第14页约定的内容查证原告是否履行了相关约定条款。四、因原告不愿在约定期限内履行合同，至今未办理接房手续，按合同第10条约定，我公司也有权解除合同，并按该条清算结清合同款项。由此，我公司已经提起了反诉，希望法庭重视。五、本案原告（反诉被告）起诉的约定时间是2016年9月1日起，至今已有3年零5个月时间，已经过了诉讼时效，法院依法不再保护，请法院依法判决驳回。综上我公司现已提起反诉，请求按双方合同约定解除合同。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉称：我公司因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的城镇混合住宅用地，2014年3月27日与师宗县信用合作联社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成“信合怡苑”一期为住宅，二期为经营性业务用房，但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设（此案正在诉讼中），形成了一、二期工程统一规划，统一报建，规划统一验收的规划建设格局。也因师宗县信用联社的违约行为，造成我公司一期工程完工验收后不能按时通过统一规划验收，由于信合怡苑主要是信用社职工为业主，反诉被告便跟着消极接房，不来办理接房手续，特别是按照合同第14页第3条、6条、7条的约定，拒绝交纳相关基金税费，按双方在合同中有关约定，我公司不能接受被反诉方的无理要求，特提起反诉，请求依照合同约定解除合同。1、本案反诉被告已于2016年9月1日后自行装修入住，只是没有办理接房手续。反诉被告虽然购买了该房屋，但在未办接房手续前擅自装修入住是一种极不诚信违反合同约定的行为，是一种非法占有行为，也是一种侵权行为。2、本案因反诉被告长期不办理接房手续，已经超过一年时间，依合同第10条约定应当解除合同，现我公司反诉解除，应依法给予解除，并按本条办理解除后清算结清退款手续。3、本案我公司已于2016年8月31日前通知反诉被告办理接房手续，已有29户业主办理接房手续入住。可反诉被告不来办理接房手续。2017年7月20日、2017年7月21日因有大部分业主不来办理接房手续，不得已又在小区内和曲靖日报登报公示催告接房，可本案反诉被告也不来办理接房手续。本案反诉被告事实上已经在2016年9月后擅自装修入住了，是有意不履行合同。欠着合同第14页上约定条款中的基金、税费不交，欠着3年半的物业费不交，现还来起诉要违约金，让人不可思议。综上，反诉人认为本案反诉被告已经自行装修入住，却长期不来办理接房手续，解除合同条件成就，请求法院支持反诉人的反诉请求，判决解除本案签订的信合怡苑住4-1-902《商品房购销合同》。原告（反诉被告）张华、韩倩文辩称：反诉原告所主张的反诉理由不是事实，被反诉人于2019年9月18日办理交接房手续之后在2019年10月28日才开始装修入住；反诉原告以29户业主已经接房来主张我方不办理接房手续，我方不认可，我方没有接到接房电话。原告（反诉被告）张华、韩倩文针对其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交了如下证明材料（复印件）：1．原告的身份证复印件，欲证明原告的身份信息及诉讼主体适格；2．商品房购销合同复印件一份，欲证明原告于2015年11月2日与被告签订了商品房购销合同，合同约定房屋总价款297815元，交房时间为2016年8月31日；3．收据复印件、农村信用社POS机账单复印件、借款凭证复印件、个人购房担保借款合同复印件，欲证明原告已全额支付了购房款；4．信合怡苑临时管理规约复印件、前期物业服务协议复印件、物业费用收款收据复印件，欲证明原、被告于2019年9月18日办理了商品房接房手续；5．亿凡装饰有限公司工程施工合同复印件、欧派家具订货合同书复印件、报价单复印件，欲证实原告在2019年10月28日后装修房屋的事实。经质证，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司对原告（反诉被告）张华、韩倩文所举证明材料1无异议；对证明材料2的真实性认可，但认为不能证明原告的证明目的；对证明材料3认为交清房款单据不清晰，不知道房款其公司是否收到，公司如果收到房款会开具收据，认为个人借款担保合同与本案无关；对证明材料4认为无异议，但认为不能证明原告接管房屋的时间；对证明材料5认为与本案无关，不能证明真实的接房日期。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司针对其答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证明材料（复印件）：第一组：1.师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份，欲证实2014年3月27日师宗县农村信用合作联社与云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同，但由于师宗县联社违约，至今二期工程不能动工造成了华升公司的巨大经济损失；2.师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号投资项目备案证复印件一份，欲证实2014年4月23日华升公司将其有开发使用权的51.09亩土地在师宗县信用联社的要求下，命名为:“师宗信合怡苑项目”，分为一、二期建设，计划于2016年8月竣工；3.师宗·信合怡苑二期工程项目规划设计方案照片一张，欲证实师宗县信合怡苑二期工程完工后的全景效果图，信合怡苑一、二期工程是一个完整统一的整体工程；4.现场照片，欲证实师宗县信合怡苑二期工程至今信用社未同意开工建设，二期工程现场仍为一片荒芜闲置的地块。该组证明材料欲证明信合怡苑工程分为一、二期，属统一规划，受二期工程的影响，一期工程按时竣工验收交付业主时，业主们消极接房。第二组：1.师宗信合怡苑一期主体结构工程验收记录复印件，2.前期物业公司办理接房手续统计表复印件，3.赵建红、王**、陈劲松、李仙先等业主接房所交押金、加压费、垃圾处理费、物业管理费单据复印件，4.李仙先、张郁东等接房业主办理接房手续得接房证明书复印件，证明材料1-4欲证实信合怡苑一期工程于2016年8月31日前已经完工验收，华升公司已经按时通知各业主按时接房，从2016年9月3日至2016年12月14日期间已有赵建红、王**、陈劲松、李仙先、陈檐志、张郁东等29户业主接房，并办理了相关的接房手续，信合怡苑一期工程是按时交房的事实；5.交房公告复印件一份，欲证实信合怡苑一期工程完工验收后，经华升公司电话催告业主接房，从2016年9月3日至2016年12月14日有29户业主接房，其他多数业主未接房；华升公司于2017年7月20日、21日分别在信合怡苑小区、曲靖日报第八版公告交房，再次书面催告交房，是业主们消极接房。第三组：信合怡苑住4-1-902号商品房购销合同复印件一份，欲证实华升公司师宗分公司与原告张华、韩倩文是签订了商品房购销合同，确定了房屋价款，交房期限，合同第九条对逾期交房应承担的违约责任规定超过90天甲方、乙方均可解除合同，合同第十条约定:“乙方超过一年未接房的，甲方有权随时解除本合同”。甲方以此约定反诉解除合同依法成立，华升公司没有逾期交房，按照合同第14页上第3、6、7条的约定，原告未履行义务华升公司也不赔偿；第四组：云南华升房地产开发有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照复印件、分公司法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件，欲证实云南华升房地产开发有限公司及师宗分公司的基本情况，华升公司是一家依法成立的法人公司，是一家依法经营有资质的房地产开发公司，是师宗信合怡苑一、二期工程合法的开发商。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交第一组证明材料的真实性合法性无异议，对与本案的关联性有异议，认为不是华升公司违约交房的理由；对第二组证明材料中第1份证明材料的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性及证明目的有意见，认为主体验收合格不代表其他验收合格，不代表具备交房条件，对证明材料2、3、4的三性及证明目的均有异议，认为该盖章的地方没有盖章，业主也没有签字，即便业主签字了也无法证明达到交房条件也无法证明被告通知原告去接房，对证明材料5的三性无异议，对证明目的持有异议；对第三组证明材料的三性无异议，但对证明目的持有异议，认为违约计算方式已经得到师宗法院及曲靖中院判决书的认可，已经排除了被告（反诉原告）的计算方式；对第四组证明材料没有异议。本院对原、被告提交的证明材料经审核后，作如下认证：原告（反诉被告）所举证明材料1、2客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以采信；证明材料3客观真实并经被告庭后核实原告交付购房款情况，本院对原告（反诉被告）所举证明材料3予以采信；证明材料4、5不能证实原告（反诉被告）欲证明的内容，对其证明目的本院不予采信。被告（反诉原告）所举证明材料不能直接有效地证实其抗辩及反诉主张，对被告（反诉原告）所举证明材料欲证明的内容本院不予采信。根据庭审和举证、质证，本院依法确认如下法律事实：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系云南华升房地产开发有限公司的分支机构。2015年8月18日，原告向被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司交款40000元作为购买信合怡苑住房的定金，2015年11月2日，原告张华、韩倩文与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了商品房购销合同（合同编号：信合怡苑住4-1-902），约定：原告购买被告位于师宗县，合同总价款为297815元。原告通过ＰＯＳ机刷卡、办理银行按揭等方式支付了购房款。被告到相关部门办理了商品房买卖合同备案登记。合同约定被告应于2016年8月31日前交付房屋，并对逾期交房明确了违约责任，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天原告已交付房款0.02%元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.04%乘以逾期天数向原告支付违约金；逾期交房90日以上，双方有权解除合同；被告按房款5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，原告发生的交易相关税费由被告承担。后被告未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现原告向本院起诉，要求被告在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记；支付逾期交房违约金38716元，本案诉讼费由被告承担。被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提出反诉，要求解除双方签订的商品房购销合同。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张华、韩倩文与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，被告将商品房销售给原告，原告支付购房款，被告应当按照合同约定及时交付房屋,《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年8月31日前，被告于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为7月29日至8月6日，被告未按照合同约定的时间交付房屋，被告逾期交房的事实成立，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房的时间，因原、被告之间未办理交接房手续，张华、韩倩文已装修入住，被告对张华、韩倩文装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施，且无证据证实涉案房屋在被告公告确定的交房日期前具备法定的交房条件，也无证据证实原告在被告公告确定的交房日期前便已自行对号装修入住，故逾期交房的时间本院认定为2016年9月1日至2017年7月29日，共计逾期交房时间为332日。合同对违约金及计算方法做出了约定，即按总价款的0.02%、0.04%分别乘以逾期天数计算，本院予以支持违约金数额37762.94元（即297815元×0.02%×30天+297815元×0.04%×302天）。云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系云南华升房地产开发有限公司成立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由云南华升房地产开发有限公司来承担，故云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的行为应视为云南华升房地产开发有限公司的行为，产生的法律后果亦应由云南华升房地产开发有限公司来承担。对于原告要求被告为其办理房屋产权登记的诉讼请求，因双方还未办理正式的房屋交接手续，在此前无法确定双方的条件是否符合产权登记的行政审查要求，故对该诉讼请求本院不予支持。针对双方是否应当解除合同的问题，被告提出了解除合同的反诉请求，主张其可依照约定解除合同，主要理由是：因师宗县信用联社的违约行为，造成被告承建一期工程完工验收后不能按时通过统一规划验收，由于信合怡苑主要是信用社职工为业主，原告（反诉被告）便跟着消极接房，未办理接房手续并于2016年9月1日后自行装修入住，原告（反诉被告）长期不办理接房手续，不缴纳公共维修基金、有关税费。但首先，第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围；其次，缴纳公共维修基金、印花税、契税的义务主体与缴纳对向形成行政法律关系，被告在商品房购销合同签订过程中，通过格式条款的形式，将未向其支付公共维修基金、各种税费等费用作为其不承担逾期交房违约责任的条件，显属对付清购房款的守约一方利益的损害；并且本案原告（反诉被告）已实际装修入住该涉案房屋，双方已实际履行合同的主要义务，不符合解除的条件，故被告要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内依合同约定向原告张华、韩倩文支付违约金37762.94元；二、驳回本诉原告张华、韩倩文的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费768元，减半收取384元，由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员 李 想二〇二〇年六月二十日书记员 郭芷妤