陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书(2020)陕0602民初868号原告:延安圣远房地产开发有限公司，住所地:延安市宝塔区。法定代表人:庞永卫，系公司总经理。委托代理人：李文璟，男，汉族，延安市宝塔区人。委托代理人：贾耀顶，陕西旷达律师事务所律师。被告:陈永宏，男，汉族，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区。第三人:延安东宇商贸有限责任公司，住所地:延安市宝塔区。法定代表人:杜海瑜，该公司总经理。委托代理人：高雪梅、唐樱，陕西圣地律师事务所律师。原告延安圣远房地产开发有限公司（以下简称：延安圣远公司）与被告陈永宏、第三人延安东宇商贸有限责任公司（以下简称：东宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文璟、贾耀顶，被告陈永宏，第三人委托代理人高雪梅、唐樱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告延安圣远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿欠付原告的购房款3542720元及利息(从2019年6月1日起至实际付款之日止，按照月利率1％计算)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在开发建设东宇公司的“延安丝绸厂住宅及再就业基地工程”过程中，东宇公司将该小区3＃楼副楼(小7＃)折抵原告建安费用。2018年5月16日，原告作为甲方、被告作为乙方、东宇公司作为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定:该房屋面积为1504㎡，原告以5680元/㎡将该房屋出卖给被告，购房总价8542720元;被告于合同签订时支付房款5000000元，2019年5月31日前支付下余房款3542720元，若在前述期限内未付清第二笔房款，则付款期限可延长6个月，期间按月利率1％计算利息，逾期甲方可起诉或另行协商。《房屋买卖合同》签订后，被告支付了第一笔购房款和大修基金等，原告向被告交付了该房屋，之后被告对该房屋进行了装修改造并实际占有、使用。但第二笔房款付款期限届满至今被告一直没有支付下余购房款3542720元。原告向被告催要未果，故成诉。原告为证明自己的诉讼理由成立，向本院提交如下证据：证据一：房屋买卖合同，证明三方当事人于2018年5月16日签订的房屋买卖合同，房屋总价8542720元，付款的方式合同签订时支付500万元，2019年5月31日前支付下余3542720元。证据二：收据及农行的业务回单两份复印件，证明收据是原告给第三人出具900万元以房抵债的手续；业务回单是房屋买卖合同签订后，被告夫妻分两次支付首付款500万元，下欠3542720元至今未付。被告陈永宏辩称：1、原告交付给被告涉案房屋至今没有相关合法手续，导致被告损失巨大。2018年5月16日，被告与原告签订《房屋买卖合同》时，原告向被告出示了很多文件，因被告并不懂建筑的相关手续，便草草的相信了原告，认为涉案房屋是合法建筑，便与原告签了《房屋买卖合同》。可在被告收到原告交付的房屋装修过程中，很多部门(例如消防部门、城建规划部门等)多次阻挡被告施工。这时，被告才知道，原告交付的涉案房屋是违法建筑并没有办理建设工程规划等相关合法手续，也没有经消防验收。原告采取欺骗的手段，让被告误以为涉案房屋是合法建筑，从而签订合同，花费巨资进行装修。但现因涉案房屋未办理相关手续，被告无法正常使用该房屋，导致被告签订合同的目的也无法实现，损失惨重。在此，被告保留向原告要求赔偿的诉讼权利。2、原告明显违反了合同约定的义务，构成违约。《房屋买卖合同》第四条房屋交接及配套设施约定：“房屋各楼层的自来水、排污管道、暖气管道、电路、电线、天然气、消防管线及地下管网等基础设施进入楼内，并达到国家有关规定的标准;”而原告向被告交付的房屋并没有达到上述标准，交付的房屋至今没有办理消防验收手续。《房屋买卖合同》第六条约定:“甲方(原告)和丙方(第三人)保证交易房屋及附属设施的所有权、土地使用权及所述具体状况合法、真实，无产权纠纷……”但该涉案房屋没有办理相关合法手续并不是合法建筑。由此，原告并没有按照合同约定，向被告交付合法、达标的房屋，其行为构成违约。3、原告违约在先，导致被告未支付剩余款项，被告享有先履行抗辩权，故被告的行为不构成违约，不应支付剩余款项及违约金。合同签订后，被告便向原告交付了首付款500万元。但原告收到款项后，并没有向被告交付符合规定的合法房屋。相反，向被告交付的是违法建筑，导致被告无法正常经营。被告发现涉案房屋属于违规建筑后，多次找原告，要求解除合同，退还购房款，但原告要么称房屋没有办理相关手续不是他们的义务，是第三人的义务，拒绝退还购房款，要么劝被告说没人会给被告退钱，被告还不如装修使用，盈利多少算多少。《房屋买卖合同》的出卖人是原告，买受人是被告，被告也是将购房款支付给原告，故对于被告来说，合同的相对方是原告，即向被告履行卖房义务的也是原告，原告称办理相关手续不是其义务，不能对抗被告。根据《商品房销售管理办法》第七条、《合同法》第六十七条规定，本案中，系原告未按照合同约定履行相应义务在前，被告享有先履行抗辩权，故被告的行为不构成违约。应驳回原告的全部诉求。被告未向本院提供证据。第三人东宇公司述称：1、《以房抵债协议书》合法、有效，第三人已经实际履行协议内容，原告已取得房屋处分权。2018年5月8日，第三人与原告签订《以房抵债协议书》，协议约定将位于延安宝塔区XX路XX小区XX楼（小7#楼），以8542720元的价格折抵给原告，清理所欠原告的开发管理费，于2018年5月20日前已经将房屋实际交付原告使用。协议签订后，第三人依约将房屋交于原告。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条关于“以房抵债”的规定，没有完成产权变更手续并不影响“以房抵债”协议发生法律效力。“以房抵债”协议属于诺成性合同，也即一般债权合同。只要双方经平等协商，没有胁迫等形式达成“以房抵债”协议，该协议属于当事人真实意思表示，不违反强制性效力性规定，也不违反社会公共利益，属于有效的协议。房屋所有权是否完成变动，仅涉及债是否已经获得清偿的问题，不影响“以房抵债”协议的生效。本案中，第三人已经履行了《以房抵债协议书》的义务，将涉案房屋交付给了原告，并按照协议约定承担涉案房屋直接关联的自来水、排污、采暖、天然气安装等产生的相关费用。现因房屋均未办理产权登记手续，房屋权属变更登记并不是合同的生效要件，房屋权属变更登记则属于合同履行的内容，原告已享有案涉房屋的处分权，系案涉房屋的所有权人。2、第三人与被告不履行付款义务之间无关联性。原、被告及第三人于2018年5月16日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将房屋出售被告，第三人负责协助原告办理产权登记，义务也仅限于配合原告向房产管理部门申报并办理产权登记证、缴纳应由出售方承担的交易税或因以房抵债产生二次交易税费等。现房屋整体未办理产权登记手续，第三人并不存在违反合同约定的情形，因此，第三人不承担违约责任。故原告与被告、第三人之间的《房屋买卖合同》合法、有效，各方当事人应当履行义务。第三人与本案房屋价款支付之间并无关联性，请求人民法院依法查清本案的事实，以维护第三人的合法权益。第三人为证明自己的诉讼理由成立，向本院提交如下证据：证据一:陕西华瑞勘察设计有限责任公司出具的设计图纸5份；证据二:《延安丝绸厂经济适用房和再就业基地1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#地下车库、换热站、室外部分配套工程项目工程结算审核报告》第一册；证据三:《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据四:《关于3号楼附楼（7号楼）消防验收的情况说明》；证据五:《延安市城乡规划会议纪要》；证据六：陕西省代收罚款收据。经审理查明，原告延安圣远公司承建第三人东宇公司延安丝绸厂住宅及再就业基地工程，第三人拖欠原告部分工程款。经第三人与原告协商，将第三人所有的三号楼副楼(小7＃)折抵原告建安费用。第三人与被告协商好买卖小7#的相关事宜后，2018年5月16日经                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     原告延安圣远公司（甲方）、被告陈永宏（乙方）、第三人东宇公司（丙方）协商签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：第一条、甲方（原告）中标承建丙方（第三人）所有的延安丝绸厂院内“延安丝绸厂住宅及再就业基地工程”，现工程竣工。因丙方资金紧张所欠工程款难以清偿，将产权所有的延安锦绣苑小区3#楼附楼（小7#楼）折价抵给甲方。甲、乙、丙三方本着公平、公正的原则协商，将此房屋以取得价格出售给乙方。第二条、3#楼附楼（小7#楼），四层，框架结构、独立楼宇，图纸面积1504平方米。 房屋价格每平方米5680元，总价8542720元。第三条、房款支付方式，签订合同时，乙方支付房款500万元；2019年5月31日前支付3542720元；若在以上约定期限内未支付清款项，可以再延迟6个月，月利率按1%计算。第四条、房屋交接及配套设施约定、按照以上约定乙方验收达标，并交清首付款后，甲方在3个工作日内交付乙方使用；房屋交付时，乙方须一次性向甲方交清大修基金135306元。第五条、关于办理产权证的约定。第六条、甲方和丙方保证交易房屋及附属设施的所有权、土地使用权及所述具体状况合法、真实、无产权纠纷，且未设定抵押，保证交易房产不受他人合法追索。原、被告及第三人对合同其他事项进行约定。合同签订后，陈永宏于2018年5月23日 经中国农业银行给原告转账1100000元，2018年5月22日经陈永宏妻子呼延俏梅在中国农业银行给原告转账3900000元。第三人东宇公司将小7#楼交付被告陈永宏。随后被告将该楼装修为酒店进行营业。2019年5月31日第二笔付款期限到期后，原告向被告进行多次索要，被告以该楼没有规划审批手续、没有消防验收等，其所购买小7#楼无法办理产权证书为由拒绝给付原告剩余款项，故成诉。 另查明：延安丝绸厂住宅及再就业基地工程整体产权未进行登记。但于2015年6月1日经延安市公安消防支队建设工程消防验收，评定为验收合格。2017年1月11日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，2017年3月17日经市住建局验收该工程为质量合格。2011年4月26日原告替第三人缴纳罚款238992元，第三人缴纳罚款597480元。2015年9月2日延安市城乡规划局、延安市城区改造指挥部办公室对延安市89个违法建设项目进行处罚整改，其中包括延安丝绸厂住宅及再就业基地工程。本院认为：根据《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 延安丝绸厂住宅及再就业基地工程整体产权未进行登记，但经过有关部门验收，并对于违建部分进行罚款整改处理。原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。第三人未办理产权登记，不影响买卖合同效力。原告及第三人已按合同约定履行了交付小7#楼的义务，被告应当履行给付房款的义务。故原告请求被告按约定给付所欠购房款及利息本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：由被告陈永宏于本判决生效后十日内支付原告延安圣远房地产开发有限公司购房款3542720元及利息（从2019年6月1日起按照月利率1％计算至给付之日止）。案件受理费37126元，原告已预交，减半收取，实际由被告负担18563元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。       审  判  员      赵士芳  二O二0年六月六日  书  记  员     刘喜梅 1