福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5460号 原告：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**银行中心**。 法定代表人：陈永栽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王力可，女，该公司职员。 被告：厦门杰莱德健康顾问有限公司，住所，住所地厦门市思明区厦禾路**之**店面div> 法定代表人：连嘉胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周文凯，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王依依，福建宏信律师事务所律师。 原告裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）与被告厦门杰莱德健康顾问有限公司（以下简称杰莱德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕景公司的委托诉讼代理人王力可，被告杰莱德公司的法定代表人连嘉胜及委托诉讼代理人周文凯、王依依到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 裕景公司向本院提出诉讼请求：1.裕景公司与杰莱德公司签订的《租赁协议》于2019年11月7日解除；2.杰莱德公司向裕景公司支付所欠租金10982.82元；3.杰莱德公司向裕景公司支付逾期支付租赁费用的违约金（分别以47069.22元为基数，按日千分之三标准，从2019年11月2日起计算至2019年11月7日，以10982.82为基数，按日千分之三标准，从2019年11月8日起计算至实际支付之日止）；4.杰莱德公司支付原合同解除后空置期（2019年11月8日至2020年3月31日期间）的损失以及新旧合同重合期间（2020年4月1日至2021年12月31日）的租金差损失合计558298.82元；5.杰莱德公司支付签订讼争合同时裕景公司向中介方支付的中介费133776.66元；6杰莱德公司支付管理费2000元（裕景公司员工自行清空讼争房屋产生的费用）；7.杰莱德公司支付律师函费用200元；8.杰莱德支付三个月装修免租期租金119090.4元。事实和理由：裕景公司与杰莱德公司于2016年12月签订《租赁协议》，协议约定：杰莱德公司承租裕景公司位于厦门市××路××号××号商铺，承租面积：180.44平方米；租期：2017年1月1日至2021年12月31日；租赁费用：2017年4月1日开始，至2017年12月31日，租金为39696.8元；2018年1月1日开始，至2018年12月31日，租金为42872.54元；2019年1月1日开始，至2019年12月31日，租金为46302.35元；2020年1月1日开始，至2020年12月31日，租金为50006.54元；2021年1月1日开始，至2021年12月31日，租金为54007.06元；管理费667.63元／月，房屋公共维修金54.13元／月，公摊水电费45.11元／月。付款方式为杰莱德公司每月第一天支付当月租赁费用。合同签订当天杰莱德公司须向裕景公司支付首期一个月的租赁费用及租赁保证金。协议第八节第四款约定，杰莱德公司在本协议下拖欠应向裕景公司支付的款项时，在不妨害本协议下任何其他权利的前提下（包括收回房屋的权利），每逾期一天，杰莱德公司应按该月份租赁费用的千分之三向裕景公司支付违约金。第九节“中途解约”约定，租赁期间，非本协议规定的情况，杰莱德公司中途擅自退租的，裕景公司除有权没收杰莱德公司所缴纳的租赁保证金外，还须缴纳尚未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。若违约金不足抵付业主损失的，承租人仍须承担相应的赔偿责任。合同签订后，裕景公司向杰莱德公司移交房产，并给予杰莱德公司三个月的免租金装修期，其后杰莱德公司支付了2017年4月1日至2019年10月31日的租赁费用。2019年11月份租赁费用47069.22元，应于2019年11月1日支付，但杰莱德公司却迟迟未予支付。且杰莱德公司于2019年11月4日，将物品搬离租赁商铺，表示不再继续履行合同。2019年11月7日，裕景公司发出律师函，解除合同并要求杰莱德公司清空单元并返还租赁物，但杰莱德公司未予理会。为避免损失扩大，裕景公司清空还原单元，积极招租并成功租出。2020年4月1日出租于厦门芳朵化妆品有限公司。裕景公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 杰莱德公司辩称，一、同意裕景公司的第一项诉求，双方签订的《租赁协议》于2019年11月7日解除。二、杰莱德公司无需支付从解除合同之日起至本合同原租期终止之日间的租金给裕景公司。首先，杰莱德公司与裕景公司之间有约定了履约保证金（合同附件第五部分），在杰莱德公司违约的情况下，裕景公司有权没收杰莱德公司的履约保证金，作为杰莱德公司支付违约金的一种方式。其次，《合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。杰莱德公司于2019年11月6日前就将案涉房屋内的物品清空，并于2019年11月6日将案涉房屋的全部钥匙交还给裕景公司，裕景公司于2019年11月7日向杰莱德公司发出律师函提出解除合同的要求。根据前述法律规定，裕景公司有防止损失扩大的义务，如果承租人违约，出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置，损失一直在扩大，出租人要求所有损失全部由承租人承担，这明显违反了《合同法》第一百一十九条第一款之规定。杰莱德公司已于2019年11月6日将案涉房屋交还给裕景公司，裕景公司应积极采取适当措施防止损失的扩大，如果裕景公司没有积极采取适当的措施防止损失的扩大，那么损失应由裕景公司自己承担。最后，虽然双方《租赁协议》中有约定，杰莱德公司如果违约，除了已缴交的租赁保证金被没收外，还须缴纳尚未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。杰莱德公司认为根据该约定，杰莱德公司承担的违约金明显过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杰莱德公司认为以杰莱德公司已缴交的租赁保证金作为违约金的赔偿已足以弥补裕景公司的损失。三、杰莱德公司不必支付中介费给裕景公司。杰莱德公司与裕景公司之间签订的《租赁协议》上并未约定中介费由杰莱德公司支付。双方曾口头约定中介费由裕景公司支付。且中介合同只有裕景公司和第三人所签名盖章，并无杰莱德公司签名盖章，且中介合同并未约定中介费由杰莱德公司承担一部分。故杰莱德公司不必支付中介费。四、装修期间租金杰莱德公司无需支付给被裕景公司。杰莱德公司与裕景公司之间签订的《租赁协议》附件第六部分约定，裕景公司给予杰莱德公司三个月的免租金装修期，这一点裕景公司在起诉状中亦予以了自认，故装修期间的租金，杰莱德公司无需支付。五、杰莱德公司无需再支付给裕景公司所欠租金、滞纳金，管理费。杰莱德公司与裕景公司之间签订的《租赁协议》第六节第（4）项约定，应付的房屋租金若为按协议规定的时间和方式缴纳，应视为拖欠。业主可从承租人缴交的租赁保证金中扣除拖欠的租金及费用。第七节第（1）项约定，业主可以在此情况下，自行选择终止或不终止本协议，但可从上述租赁保证金中扣除未付租金、税费、管理费、空调费和其他应付费用。第八节第（4）项约定，承租人在本协议下拖欠应向业主支付的款项时，在不妨害本协议下任何其他权利的前提下，每逾期一天，承租人应按拖欠款项的千分之三向业主支付违约金。违约金可从承租人在本协议下向业主缴纳的租赁保证金中扣除。杰莱德公司已依约按照《租赁协议》附件第五部分的约定支付了141207.66元的租赁保证金。以上费用可在租赁保证金中予以扣除，杰莱德公司无需再支付给裕景公司。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月，裕景公司（业主）与杰莱德公司（承租人）签订了一份《租赁协议》，约定杰莱德公司承租裕景公司位于厦门市××路××号××号商铺，承租面积为180.44平方米；租期为2017年1月1日至2021年12月31日；租赁费用为2017年4月1日开始至2017年12月31日的租金为39696.8元；2018年1月1日开始至2018年12月31日的租金为42872.54元；2019年1月1日开始至2019年12月31日的租金为46302.35元；租金应在每个月第一天支付。协议第六节第（5）项追索承担中约定：合同履行过程中，因承租人违反本协议约定的，业主可向承租人发出律师函督促承租人遵守及履行协议规定；承租人须在收函5天内支付给业主每次律师函费用200元。协议第七节第（1）项租赁保证金中约定：若承租人违反、未遵守或未履行任何协议规定，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金，且不妨害业主就损失损害提出索赔的权利。协议第八节第（4）项拖欠款项的违约金中约定：承租人在本协议下拖欠应向业主支付的款项时，在不妨害本协议下任何其他权利的前提下（包括收回房屋的权利），每逾期一天，承租人应按拖欠款项的千分之三向业主支付违约金。协议第八节第（8）项约定：尽管本协议中有任何相反规定，承租人特此同意按房屋的“现有”状况移交空置房屋，且进一步同意并承诺业主可经酌情考虑在本租约届满或提前终止时要求承租人自费复原、恢复房屋至房屋交付时的状况。协议第九节中途解约中约定：租赁期间，非本协议规定的情况，承租人中途擅自退租的，业主除有权没收承租人所缴纳的租赁保证金外承租人还须缴纳尚未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。若违约金不足抵付业主损失的，承租人仍须承担相应的赔偿责任。 上述合同签订后，裕景公司依约将讼争房屋交付给杰莱德公司使用。合同履行过程中，杰莱德公司依约向裕景公司支付2017年4月1日至2019年10月31日的租金，并支付保证金141207.66元。后杰莱德公司表示不愿继续承租，于2019年10月底将物品搬离讼争房屋，并于2019年11月6日通过达达快递将讼争房屋钥匙交还裕景公司。2019年11月7日，裕景公司向杰莱德公司发送律师函通知双方签订的《租赁协议》于当日解除。此后，裕景公司对外招租，并于2020年1月20日与厦门芳朵化妆品有限公司签订《租赁协议》，将讼争房屋出租给厦门芳朵化妆品有限公司使用。 本案审理中，裕景公司主张因杰莱德公司违约擅自中途退租，保证金应予以没收；杰莱德公司主张其尚未支付的租金、违约金等费用应从保证金中抵扣。此外，裕景公司提供其与案外人陈露签订的《中介合同》一份，拟证明因讼争房屋支付中介费133776.66元。杰莱德公司对上述《中介合同》真实性不予认可，并称其承租讼争房屋时没有通过中介，而是看到外面张贴的招商广告，直接联系裕景公司招商部经理的。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。杰莱德公司搬离讼争房屋后，裕景公司于2019年11月7日发出律师函通知解除，杰莱德公司对裕景公司主张的合同解除时间表示认可，故双方租赁合同于2019年11月7日解除。杰莱德公司应支付2020年11月1至7日租金合计10982.82元及该租金的逾期付款违约金（以10982.82为标准，按日千分之三的标准，从2019年11月2日计算至实际支付之日止）。 关于律师函费用。裕景公司主张律师函费用200元具有合同依据，且裕景公司已实际发送该函件，故裕景公司该项诉讼请求可予以支持。 关于中介费。杰莱德公司并未签署裕景公司提交的《中介合同》，并否认有居间方参与讼争房屋租赁事宜，裕景公司所举证据无法体现该《中介合同》与本案的关联性，故裕景公司该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于合同解除后空置期租金损失以及新旧合同重合期租金差额损失。按照双方《租赁协议》约定，若承租人违反、未遵守或未履行任何协议规定，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金。现裕景公司主张没收保证金有合同依据，可以予以采纳，杰莱德公司主张租赁保证金应予以抵扣欠缴费用于法无据，不予采纳。裕景公司于2019年11月6日收回讼争房屋后便对外招租，并顺利与新租户缔约，裕景公司已没收杰莱德公司租赁保证金，根据公平原则及减损规则，对裕景公司该项诉讼请求，不予支持。 关于管理费。虽《租赁协议》对承租人交付房屋时应自费将讼争房屋恢复原状进行了约定，但裕景公司并未举证证明其为清空讼争房屋实际产生2000元的管理费，对裕景公司该项诉讼请求，不予支持。 关于免租期。根据日常生活经验，租赁合同中约定“装修免租期”的原因在于出租人以免除一定时期的租金为对价以换取租赁关系终止时无偿取得承租人对讼争房屋所投入的装修，此类条款约定的目的及实质在于平衡租赁双方利益。回溯本案，讼争房屋约定2017年期间的月租金为39696.8元，但双方仍约定了三个月的免租期，该免租期的具体约定应系综合考虑合同约定的租金标准及五年租赁期限而达成；实际上，杰莱德公司在承租不满三年后即以承担违约责任为代价解除合同，依照诚实信用及公平原则，结合约定装修免租期的原因及目的，本院认为裕景公司要求杰莱德赔偿免租期的损失，可酌情支持，结合双方约定的租金标准及裕景公司已没收杰莱德公司保证金之情形，本院酌定该部分损失为55000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、裕景兴业（厦门）有限公司与厦门杰莱德健康顾问有限公司的《租赁协议》于2019年11月7日解除； 二、厦门杰莱德健康顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向裕景兴业（厦门）有限公司支付租金10982.82元及逾期付款违约金（以10982.82元为基数，按日千分之三标准，从2019年11月2日起计算至实际支付之日止）； 三、厦门杰莱德健康顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向裕景兴业（厦门）有限公司支付律师函费用200元，装修期租金损失55000元； 四、驳回裕景兴业（厦门）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费6059元，由裕景兴业（厦门）有限公司负担5612元，由厦门杰莱德健康顾问有限公司负担447元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年六月五日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。