安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1022民初333号 原告（反诉被告）:吴振宇,男,1985年11月1日出生,汉族,住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）:黄山市九盛房地产开发有限责任公司，住所地安徽省休宁县海阳镇萝宁街**，统一社会信用代码913410225649863707。 法定代表人:陈晨，执行董事。 委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴振宇与被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴振宇委托诉讼代理人汪学军、被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴振宇向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还购房款372万元整；2.要求被告因违约双倍返还定金35万元整；3.要求被告承担利息损失，自2020年3月26日起按本金372万元、年利率10%计算利息至清偿时止，截至2020年4月6日止的利息为10333元；4.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月26日，原被告签订一份商品房认购书，原告认购被告开发建造的位于休宁县的休宁新天地项目（注册名为九盛新天地）商品房，购买物业为1幢25号商铺，建筑面积190.61平米，约定房屋单价为人民币32500／平米，房屋总价为人民币6194825元，当日支付购房定金35万元整。之后依据认购书约定于2019年10月8日支付60%的房款337万元整,合计支付人民币372万元整。认购书约定于2020年3月25日前双方办理《商品房买卖合同》签约手续,另查该房屋在签认购书时处于抵押状态,属在建工程未竣工验收可预售。2020年3月25日,原告至被告售楼处要求办理《商品房买卖合同》签约手续,但被告知无法办理,原因是涉案房产已被法院查封,无法签订合同及至不动产登记中心完成备案手续。经查，涉案房屋1幢25号在2020年元月2日被黄山市中级人民法院查封，2020年元月3日被休宁县人民法院二次查封。 鉴于被告已无法在约定时间内完成合同义务,原告选择解除房屋买卖合同关系，并要求被告承担违约责任，双倍返还定金以及迟延交付退房款导致的利息损失，双方协商无法达成一致，故原告依法向贵院提起合同纠纷之诉，望贵院审查后公正裁判。 被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司辩称，1.案涉认购书不符合解除条件，认购书应当继续履行；2.即便本案合同具备解除条件，但本案合同依法尚未解除，双方也需继续履行；3.由于本案合同尚未解除且应当继续履行，则答辩人无需退还购房款；4.本案未能按期签约备案，系被答辩人违约而非答辩人违约，应当由被答辩人承担违约责任，答辩人无需双倍返还定金和承担利息损失。 反诉原告黄山市九盛房地产开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.反诉原告不需要返还反诉被告35万元定金；3.诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2019年9月26日，反诉原告与反诉被告签订了一份《商品房认购书》，认购书约定反诉被告认购反诉原告开发建造位于休宁县的休宁新天地项目1幢25号房，房屋总价6194825元，缴付定金人民币35万元，反诉被告于2019年10月8日前缴足首付款372万元，并于2020年3月25日前办理《商品房买卖合同》签约手续，具体签约期限由甲方另行通知。 协议签订后，反诉被告交付了定金及首付款。当时因房屋存在银行抵押，需待银行解压后再行办理备案手续。2019年11月13日，反诉原告动用资金归还案涉房屋的债务，银行即解除了该套房屋的全部抵押，至此该房屋已具备签约备案条件。2019年11月14日开始，反诉原告业务人员即多次通知反诉被告前来签订《商品房买卖合同》，但反诉被告一直以需要增加首付为由拖延签订，拒不按照反诉原告通知的具体时间签订合同，存在违约行为。拖延至2020年1月9日，黄山市中级人民法院查封该房屋，导致房屋不能办理备案手续。 为妥善解决签约事宜，2020年3月25日反诉原告与反诉被告又签订了一份《补充协议》，协议第一条即约定双方同意将签约手续期限延期至2020年5月10日。 因此，反诉被告与反诉原告已延长签约期限至2020年5月10日，只要反诉原告能够在5月10日前解除法院查封的签约障碍，反诉被告即应当继续履行合同。且2019年11月至2020年1月期间，案涉房屋已完全具备签约备案条件，反诉原告也已多次通知反诉被告签约备案，是反诉被告存在拖延签约的违约行为，导致后续未能按期签约备案，应由反诉被告承担相应的违约责任。所以反诉原告有权在继续履行合同的情况下，不予返还反诉被告已交付的35万元定金。 反诉原告为维护合法权益，特反诉至贵院，请求贵院依法支持反诉原告的诉请。 反诉被告吴振宇对反诉原告黄山市九盛房地产开发有限责任公司的反诉辩称,1.反诉原告并未通知或者书面通知反诉被告在某一个具体的时间去签订商品房买卖合同，其次，从微信聊天的内容来看，是购房人与卖房人就具体首付款的多少在做进一步的协商，具体的说就是购房人希望多付100万元的首付，减少按揭贷款，反诉原告对此并未否定，而是同意或者说是配合反诉被告办理相关事宜，因此，我们并不认为这一个双方协商的行为是视为反诉被告违约。本起案件导致在3月25日前无法签订商品房买卖合同的客观原因是案涉房屋被法院查封，导致双方在约定的时间内无法完成签订商品房买卖合同的签约手续，而这一责任显然是在反诉原告一方。2.基于上述事实，因反诉原告的违约我方主张双倍返还定金符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）所举原告身份证复印件，商品房认购书、转账凭证两张、收据两张、补充协议、两份执行裁定书；被告（反诉原告）所举《商品房认购书》，休宁县不动产登记中心《说明》、农行《说明》、微信聊天记录截图8张、本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）所举《补充协议》，原告（反诉被告）认为双方已向法院起诉，该协议无效。本院认为，双方在协议第3条，约定：“若甲乙双方选择诉讼、仲裁等方式解决合同争议，则上述第1条和第2条补充约定无效。”，该条款属于无效条款，不影响其他条款效力。 根据上述认定的证据材料，以及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2019年9月26日，原告（反诉被告）吴振宇与被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司签订《商品房认购书》，吴振宇认购黄山市九盛房地产开发有限责任公司开发建造的位于休宁县的休宁新天地项目（注册名为九盛新天地）商品房，购买物业为1幢25号商铺，建筑面积190.61平米，约定房屋单价为人民币32500元／平方米，房屋总价为人民币6194825元，当日支付购房定金35万元整。之后依据认购书约定于2019年10月8日支付房款337万元整,合计支付人民币372万元整。认购书约定于2020年3月25日前双方办理《商品房买卖合同》签约手续,2020年元月2日涉案房屋被黄山市中级人民法院查封，2020年元月3日被休宁县人民法院二次查封，至2020年3月25日止涉案房屋处于查封状态。因涉案房产被法院查封,双方无法签订合同时到不动产登记中心完成备案登记手续，2020年3月25日原告（反诉被告）吴振宇与被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司搁置争议又签订了一份《补充协议》，约定双方同意将签约手续期限延期至2020年5月10日，若原告（反诉被告）吴振宇选择退房，被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司承担违约金。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示且内容未违反法律法规禁止性规定,合法有效。双方均应严格依约履行合同义务。本案中，被告（反诉原告）因自身原因，涉案房产被查封，致使双方在认购书确定的期限内，合同目的无法实现,被告（反诉原告）构成违约，之后，双方虽然签订了《补充协议》将签约手续期限延期至2020年5月10日，但并未约定被告（反诉原告）不能退房，而且《补充协议》未免除被告（反诉原告）违约双倍返还定金的责任。为此，现原告（反诉被告）要求解除双方签订的《房屋认购书》，要求被告（反诉原告）退还购房款372万元（含定金35万元），双倍返还定金，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担利息损失的请求，因定金已弥补了原告利息损失，该请求本院不予支持。反诉原告黄山市九盛房地产开发有限责任公司要求判令反诉被告继续履行合同；反诉原告不需要返还反诉被告35万元定金的反诉请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）吴振宇购房款337万元（不含定金35万元）； 二、被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）吴振宇定金70万元； 三、驳回原告（反诉被告）吴振宇其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费39443元，反诉受理费3325元，共计42768元，由被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长 严  毅  斌 人民陪审员 黄  爱  萍 人民陪审员 张  海  标 二〇二〇年六月九日 书 记 员 邵灵燕（代）