广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5322民初1214号原告（执行案外人）：傅海成，男，1977年8月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。原告（执行案外人）：唐九艳，女，1978年1月18日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告傅海成、唐九艳的委托诉讼代理人：练明洪，广东长正律师事务所律师。被告（被执行人）：梁土金，男，1962年5月20日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：魏镜芝，男，1966年4月24日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：何美红，女，1966年4月13日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：梁丽玲，女，1980年11月23日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：陈火娇，女，1962年3月6日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：练汉华，男，1977年11月13日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（申请执行人）：郁南县**信用合作联社。住所地：广东省云浮市郁南县*********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈智敏，男，该社工作人员。原告傅海成、唐九艳与被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华、郁南县**信用合作联社（以下简称郁南农信社）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅海成、唐九艳的委托诉讼代理人练明洪，被告郁南农信社的委托诉讼代理人陈智敏到庭参加诉讼；被告梁土金、魏镜芝、何美红、陈火娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告梁丽玲、练汉华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅海成、唐九艳向本院提出诉讼请求：1.不得执行郁南县连滩镇**房（以下简称涉案房屋）；2.确认被告梁土金于2014年11月10日将郁南县************住宅楼中的**转让给原告傅海成、唐九艳的行为，原告傅海成、唐九艳与被告魏镜芝于2014年11月10日签订的《购房合同》和2017年8月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效；3.被告梁土金继续履行原告傅海成、唐九艳与被告魏镜芝签订的《购房合同》及2017年8月14日双方签订的《房地产买卖合同》，履行房屋过户手续。事实和理由：1.关于郁南农信社与魏镜芝、梁土金等人金融借款合同纠纷一案，郁南县人民法院作出（2018）粤5322民初309号民事判决。案件执行过程中，郁南县人民法院于2019年2月28日作出（2019）粤5322执191号执行裁定，查封梁土金名下的涉案房屋（证号：粤房地权证郁字第**号，建筑面积155.02平方米）。2.2019年8月，傅海成、唐九艳提出书面异议，郁南县人民法院于2019年8月23日作出（2019）粤5322执异31号执行裁定，驳回傅海成、唐九艳的异议请求。3.涉案楼盘是魏镜芝与梁土金共同开发，涉案房屋登记在梁土金名下。傅海成、唐九艳于2014年11月10日与魏镜芝签订《购房合同》，2017年8月14日又与梁土金签订《房地产买卖合同》，约定傅海成、唐九艳购买涉案房屋。2014年11月10日，傅海成、唐九艳支付了购房款100000元，余款约定办理过户后支付。4.梁土金已将涉案房屋交付傅海成、唐九艳使用，其也追认魏镜芝的行为，傅海成、唐九艳已装修入住。因梁土金未能履行过户手续，故傅海成、唐九艳行使不安抗辩权拒不支付剩余款项也是合法合理的，且傅海成、唐九艳不存在过错，故法院应中止对涉案房屋的执行。被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华未作答辩。被告郁南农信社辩称，请求驳回傅海成、唐九艳的诉讼请求，继续执行涉案房屋，确认傅海成、唐九艳与魏镜芝签订的《购房合同》及与梁土金于2017年8月14日签订的《房地产买卖合同》无效，梁土金不能履行房屋过户手续。（一）法院已依法作出判决且发生法律效力，我社对涉案房屋享有抵押权。我社与魏镜芝等人金融借款合同纠纷一案，已经郁南县人民法院判决并进入执行程序，判决我社对包括涉案房屋在内的多个房产享有抵押权，对抵押物的折价、拍卖处置所得价款享有优先受偿权。因此，不应中止涉案房屋的执行。（二）傅海成、唐九艳对涉案房屋没有诉讼请求权。傅海成、唐九艳与魏镜芝签订《购房合同》，约定买卖涉案房屋，但魏镜芝并非涉案房屋的权属人，无权签订买卖合同。我社于2015年2月12日与梁土金签订《抵押担保合同》，抵押物包括涉案房屋等10套房产，并于2015年2月13日办理了抵押登记。2016年6月13日，因销售房产需要，经双方协商，对10套房产的整体抵押登记变更为单个房产的抵押登记。傅海成、唐九艳与梁土金于2017年8月14日签订《房地产买卖合同》，是在我社对涉案房屋设定抵押权之后。另外，傅海成、唐九艳对涉案房屋提出执行异议，因其排除执行的理据不足，法院已驳回傅海成、唐九艳的异议请求。（三）《房地产买卖合同》应当认定无效。涉案房屋办理了抵押登记，梁土金作为抵押人，完全知情，但梁土金与傅海成、唐九艳于2017年8月14日签订《房地产买卖合同》，并无证据显示梁土金已将涉案房屋的抵押情况告知傅海成、唐九艳，即梁土金故意隐瞒房屋已抵押的事实，故应认定《房地产买卖合同》无效。（四）梁土金的《情况说明》是无效证据。《情况说明》是傅海成、唐九艳提出执行异议被驳回后提出的，傅海成、唐九艳与魏镜芝签订《购房合同》未得到梁土金追认，应认定为无效证据。综上，傅海成、唐九艳提起执行异议之诉理据不成立，请求驳回其诉讼请求。原告傅海成、唐九艳围绕诉讼请求提交了（傅海成、唐九艳）居民身份证、购房合同、收据、房地产买卖合同、土地转让协议书、郁南县土地房产项目权属转移纳税申报表、土地增值税纳（免）税证明、广东增值税普通发票、税收完税证明、照片、（梁土金）居民身份证、房地产权证、（2019）粤5322执191号执行裁定书、（2019）粤5322执异31号执行裁定书、情况说明、个人活期明细信息。被告梁土金、魏镜芝、何美红、梁丽玲、陈火娇、练汉华没有提交证据。被告郁南农信社提交了（2018）粤5322民初309号民事判决书、抵押担保合同、房地产他项权证。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，傅海成、唐九艳与魏镜芝签订《购房合同》，约定傅海成、唐九艳向魏镜芝购买位于郁南县************住宅楼中的第12层B1201型**，房屋总价款334782元，每平方米2100元；签订协议后支付100000元首期款，余款在办理房地产权证后付清或办理银行按揭。同日，唐九艳通过银行转账支付了100000元购房款到郁南县鸿源房地产开发有限公司账户，同日魏镜芝出具收据确认收到100000元购房款。郁南县************住宅楼中的**与涉案房屋是同一个房屋。涉案房屋的房地产权证登记时间为2013年1月16日，证号为粤房地权证郁字第**号，建筑面积155.02平方米，权属人系梁土金，共有情况为单独所有。2015年傅海成、唐九艳入住涉案房屋。2015年2月12日，郁南农信社与魏镜芝签订《个人借款合同》，约定魏镜芝向郁南农信社借款8000000元，借款期限为二年。同日，郁南农信社（抵押权人）与梁土金（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定梁土金自2015年2月12日起至2017年2月12日止以其名下的10套房屋（包括涉案房屋）为郁南农信社与魏镜芝签订的上述《个人借款合同》项下的全部债务提供抵押担保。2015年2月13日，郁南农信社对包括涉案房屋在内的梁土金名下的10套房屋办理了抵押登记，领取粤房地他项权证郁字第**号《房地产他项权证》。2016年6月13日，郁南农信社对涉案房屋单独办理了抵押登记，领取粤房地他项权证郁字第**号《房地产他项权证》。2017年8月14日，傅海成、唐九艳与梁土金签订《房地产买卖合同》，约定梁土金将涉案房屋转让给傅海成、唐九艳。2017年8月25日，税务部门收取了涉案房屋转让的增值税、契税。涉案房屋至今未办理过户登记。因魏镜芝未能归还借款，郁南农信社向本院提起诉讼。2018年9月10日，本院对郁南农信社与魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲、梁土金、陈火娇金融借款合同纠纷一案作出（2018）粤5322民初309号民事判决，判决如下：一、魏镜芝于判决发生法律效力之日起十日内清偿借款6247068.73元及利息给郁南农信社；二、魏镜芝于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元给郁南农信社；三、何美红对上述第一项、第二项判决承担连带清偿责任；四、郁南农信社对魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲提供的用于借款抵押的房地产权在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权；五、郁南农信社对梁土金、陈火娇提供的用于借款抵押的房地产权（包括涉案房屋）在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，因魏镜芝等人拒不履行生效判决所确定的义务，郁南农信社向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2019）粤5322执191号。2019年2月28日，本院作出（2019）粤5322执191号执行裁定，查封魏镜芝、梁土金名下共18套房屋，其中包括涉案房屋。案件执行期间，傅海成、唐九艳对本院查封涉案房屋提出书面异议。2019年8月23日，本院作出（2019）粤5322执异31号执行裁定，驳回傅海成、唐九艳的异议请求。傅海成、唐九艳不服，于2019年9月9日向本院提起执行异议之诉。2020年3月19日，傅海成将剩余购房款234782元交至本院暂留款账户。庭审中，傅海成、唐九艳的委托诉讼代理人陈述：傅海成、唐九艳与魏镜芝签订《购房合同》时以为权属人就是魏镜芝，直至2017年8月办理过户，知道涉案房屋登记在梁土金名下，傅海成、唐九艳遂于2017年8月14日与梁土金签订买卖合同。经本院向梁土金询问，梁土金对魏镜芝转让涉案房屋的行为予以追认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1.傅海成、唐九艳与魏镜芝签订的《购房合同》及傅海成、唐九艳与梁土金签订的《房地产买卖合同》的效力问题；2.傅海成、唐九艳作为买受人获得的物权期待权能否对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权。关于傅海成、唐九艳与魏镜芝签订的《购房合同》及傅海成、唐九艳与梁土金签订的《房地产买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，涉案房屋属于梁土金所有，魏镜芝作为出卖人与傅海成、唐九艳于2014年11月10日签订《购房合同》，后梁土金与傅海成、唐九艳签订《房地产买卖合同》。经本院询问，梁土金确认涉案房屋转让给傅海成、唐九艳的事实。涉案《购房合同》、《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故傅海成、唐九艳与魏镜芝签订的《购房合同》及傅海成、唐九艳与梁土金签订的《房地产买卖合同》有效。至于傅海成、唐九艳请求确认梁土金向其转让涉案房屋的行为有效，该请求实质是确认《购房合同》和《房地产买卖合同》有效，傅海成、唐九艳已请求确认上述两份合同的效力，无须重复主张。关于傅海成、唐九艳作为买受人获得的物权期待权能否对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明事实，傅海成、唐九艳与魏镜芝于2014年11月10日签订《购房合同》，且经权利人梁土金的追认，傅海成、唐九艳已支付了部分购房款，并将剩余的购房款交至本院暂留款账户，且税务部门已收取房屋转让的增值税、契税，傅海成、唐九艳已入住涉案房屋。从上述情况看，第一，《购房合同》、《房地产买卖合同》有效，且是在本院查封之前签订。第二，在本院查封之前傅海成、唐九艳已实际占有使用涉案房屋至今。第三，傅海成、唐九艳已支付了部分购房款且将剩余款项交付执行。第四，傅海成、唐九艳购买涉案房屋的时间早于抵押登记和查封的时间。涉案房屋虽未办理过户登记，但并非傅海成、唐九艳自身原因所致，傅海成、唐九艳并无过错。因此，傅海成、唐九艳作为买受人获得的物权期待权能够对抗郁南农信社作为抵押权人的优先受偿权，能够对涉案房屋排除强制执行。关于傅海成、唐九艳请求梁土金继续履行合同和履行房屋过户手续的问题，本案是案外人执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。傅海成、唐九艳提出的继续履行合同和履行房屋过户手续的诉讼请求，与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件审理范围，傅海成、唐九艳可就此另行主张权利，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、在（2019）粤5322执191号案中停止对郁南县**房（证号：粤房地权证郁字第**号）的执行；二、确认原告傅海成、唐九艳与被告魏镜芝于2014年11月10日签订的《购房合同》及原告傅海成、唐九艳与被告梁土金签订的转让郁南县连滩镇**房的《房地产买卖合同》有效；三、驳回原告傅海成、唐九艳的其他诉讼请求。案件受理费6183.13元，公告费560元，诉讼费用合计6743.13元（该款原告傅海成、唐九艳已预付），由被告魏镜芝、梁土金负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。本院（2019）粤5322执异31号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  谢 宁人民陪审员  周少云人民陪审员  陈宝玲二〇二〇年六月八日书 记 员  邓广华吴瑶