河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初728号原告：赵珂，女，1986年12月28日出生，回族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：李志增，男，1983年9月3日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。系原告之夫。委托诉讼代理人：金新涛，河南博颂律师事务所律师。被告：毛鹏飞，男，1984年9月23日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：赵春光，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。被告：苏瑞，男，1983年4月24日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：沙萍，女，回族，1979年11月12日出生，住郑州市管城回族区城东路**院**楼****。被告：沙萍，女，1979年11月12日出生，回族，住郑州市管城回族区。第三人：广发银行股份有限公司郑州淮河路支行，住所地郑州市嵩山南路**。负责人：李磊磊，职务行长。委托诉讼代理人：吕继科，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：张友良，国浩律师（郑州）事务所实习律师。原告赵珂与被告毛鹏飞、苏瑞、沙萍、第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行执行异议之诉纠纷一案，依最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院依法由审判员适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵珂的委托诉讼代理人金新涛、李志增，被告毛鹏飞委托诉讼代理人赵春光，被告沙萍（被告苏瑞的委托诉讼代理人沙萍），第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行委托诉讼代理人吕继科、张友良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵珂向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127的房产（商品房买卖合同备案号GX12975415）归原告所有；2、判决撤销中原区人民法院（2019）豫0102执异100号执行裁定书，停止对位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127的房产（商品房买卖合同备案号GX12975415）的执行并解除查封；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月22日，赵珂与苏瑞、沙萍经中介机构居间撮合，签订《房屋买卖合同》，约定将其拥有的位于高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127（商品房买卖合同备案号GX12975415）的房产出售给赵珂。房屋总价99万元，车位价款10万元，共计109万元。合同约定在2015年5月7日前将首付60万元（含车位款10万元）支付给苏瑞一方，剩余房款49万元由赵珂申请银行按揭贷款支付。赵珂在2015年5月5日将首付款50万元与车位款10万元交付给了苏瑞，苏瑞出具了收条，双方在当日办理了物业交割。房屋交付给赵珂时属于未装修的毛坯房，交付之后赵珂即装修并入住，并实际居住使用至今。因该房屋系被告按揭贷款购得，双方约定应在苏瑞办理完解押手续之日起产权证下来后拾个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。在落实办理产权证过程中，发现由于苏瑞涉及经济纠纷，原告赵珂购买居住的涉案房屋因涉及到诉讼查封导致无法正常办理房屋产权证，同时苏瑞仍需还清按揭贷款50余万元方可解除抵押。因原告无法联系苏瑞并责令其解除查封，无奈将其起诉至房屋所在地郑州高新区人民法院，在诉讼中原告赵珂表示愿意将购房尾款49万元用于结清第三人抵押贷款，被告沙萍和第三人均表示同意，但法院审理认为应当向查封法院提出执行异议。因此，原告向中原区法院提出执行异议，认为异议符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。现因执行异议请求被裁定驳回，故此起诉，请法院依法审理支持诉讼请求。被告毛鹏飞辩称：关于被告毛鹏飞与原告赵珂案外人执行异议之诉纠纷一案，被告毛鹏飞认为，原告赵珂主张的事实及理由，不足以排除贵院对涉案房屋的执行，请求依法驳回原告赵珂的诉请。具体理由如下：涉案房屋登记在被告苏瑞名下，依据法律规定，苏瑞对涉案房屋拥有物权。苏瑞作为被执行人，没有履行生效判决所要求的金钱给付义务，贵院查封执行涉案房屋符合法律规定。根据原告赵珂所主张的事由，从签订购房合同到涉案房产被查封，长达一年的时间内，没有进行相应的银行贷款解押、办理房产过户，不符合正常的交易习惯。退一步讲，即使购房交易是真实的，房屋受让人需同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定的全部四个条件，其权利方能排除法院执行。本案中，首先，原告赵珂提交的《房屋买卖合同》第七条约定的交房条件为原告赵珂支付全部房款，原告赵珂既未支付全部价款，亦未合法占有涉案房产。其次，原告赵珂明知案涉房屋存在银行抵押贷款的情况下，仅交付50万元首付款，长期不进行相应的银行贷款解押、办理过户手续，自身明显存在过错。故，原告赵珂主张的权利不能排除执行，被告毛鹏飞请求法院依法驳回原告赵珂的全部诉讼请求。被告苏瑞、沙萍辩称，2015年5月，苏瑞将房子卖给赵珂，赵珂付给苏瑞60万元，以后办手续我们愿意配合。第三人广发银行淮河路支行述称，第三人依法享有抵押权，若按揭借款结清，将会办理相应手续。原告赵珂为支持其诉讼请求，提供如下证据：（2019）豫0102执异100号执行裁定书；2、高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127不动产查询证明。3、原告与被告苏瑞、沙萍在2015年4月22日订立《房屋买卖合同》、2015年5月5日对房屋买卖合同内容的《补充协议》；4、2015年5月5日被告苏瑞收到购房款50万元《收条》；5、2015年5月5日原告支付购房款及车位费58万元的银行交易记录；6、2015年5月5日原告支付中介服务费《收据》；7、2015年5月5日原告与被告订立《车位转让协议》、车位转让费10万元《收条》；8、高新技术产业开发区玉兰街79号1号楼1单元22层127已备案的《商品房买卖合同》；9、D-290车位《专有使用权协议书》；10、物业证明；11、物业费用收据；12、装修施工合同；13、装修材料收据。被告苏瑞、沙萍提供如下证据：2015年4月8日苏瑞、沙萍离婚证和离婚协议。第三人广发银行股份有限公司郑州淮河路支行提供如下证据：1、按揭贷款合同一份；2、预购商品房抵押合同一份；3、抵押登记证明一份；4、欠款明细一份。本院组织当事人进行了质证,根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认以下事实：一、2012年5月5日苏瑞、沙萍从开发商郑州泽龙置业有限公司通过广发银行郑州淮河路支行以抵押贷款59万元（贷款期限30年），购买位于高新技术产业开发区XXX号的房产，房屋建筑面积140.29平方米，房屋总价84.764万元，苏瑞、沙萍在郑州市不动产登记中心进行预售商品房抵押权登记，通过广发银行郑州淮河路支行抵押贷款59万元，贷款期限30年，自2012年6月14日至2042年6月14日。截至2020年4月28日，苏瑞的抵押贷款仍有本金505494.33元，利息2221.29元，共计507719.66元未还。2015年4月8日苏瑞与沙萍协议离婚，双方约定涉案房屋归苏瑞所有，房屋贷款由苏瑞偿还。苏瑞未取得涉案房屋的不动产权证书。二、2015年4月22日赵珂经房屋中介公司郑州幸福港房地产营销策划有限公司介绍与苏瑞、沙萍签订《房屋买卖合同》，该合同约定：苏瑞、沙萍将其拥有的位于高新技术产业开发区XXX号的房产出售给赵珂。房屋总价109万元（含地下车位17290号一个），赵珂应在立契约时将首付60万元（含车位款拾万元整）支付给苏瑞、沙萍一方，剩余房款49万元由赵珂申请银行按揭贷款支付。苏瑞、沙萍涉案房产系按揭贷款购得，双方应在苏瑞、沙萍办理解押手续之日起叁拾个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。双方在其他约定事项特别约定：赵珂于2015年5月7日前将首付款陆拾万元整（含车位款拾万元整）支付给苏瑞，苏瑞收到首付款后，赵珂有权提前装修并入住。苏瑞自行解押，月供由赵珂承担。同日，双方又签订补充协议：解押前的月供由苏瑞承担。该合同签订后，赵珂在2015年5月5日通过工商银行郑州科学大道支行转给苏瑞58万元，苏瑞出具了收到50万元购房款和10万元车位款的收条，并与同日在物业公司办理了物业交割手续。赵珂于2015年8月27日向河南升龙物业管理有限公司交纳2015年下半年物业费1347元，赵珂于2016年11月装修入住，并实际居住至今。赵珂丈夫李志增婚前在本市高新技术产业开发区有一套92平方米的住房。三、毛鹏飞于2016年8月17日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉前保全申请，该法院依法作出（2016）豫0105民初18607号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告苏瑞、沙萍名下位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房产。河南省郑州市金水区人民法院于2017年8月2日作出（2016）豫0105民初18607号民事判决书，判决“被告苏瑞于本判决生效后十日内偿还原告毛鹏飞借款本金3418250元及利息、违约金（按照年利率24%计算，自2015年5月1日起至被告苏瑞实际清偿之日止，被告苏瑞已付利息15万元予以扣减）”。判决生效后，苏瑞未自动履行生效法律文书确定的义务，毛鹏飞于2017年11月7日向河南省郑州市金水区人民法院申请强制执行。执行过程中，由河南省郑州市中级人民法院于2018年8月指定由郑州市中原区人民法院执行。本院受理后，于2019年7月3日作出（2018）豫0102执2482号执行裁定书及协助执行通知书，裁定“续行查封沙萍、苏瑞名下位于郑州市高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房产；查封期限自2019年7月9日至2022年7月8日”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时满足该条规定的上述全部四个条件，才能排除执行。本案中，赵珂在购买涉案房屋时，明知涉案房屋登记在苏瑞、沙萍名下，苏瑞、沙萍也未取得房屋所有权证书，涉案房屋设定有抵押贷款，在银行抵押权没有涂销的情况下，不能办理过户手续，仍进行购买，购买后也没有及时涂销银行抵押权，未能及时办理涉案房屋过户手续存在过错，不能全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部四个条件，其对涉案房屋所拥有的权利不能排除毛鹏飞对该房屋的执行。故赵珂要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，本院不予支持。毛鹏飞要求继续执行的抗辩理由成立，本院予以采信。对于赵珂要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。赵珂与苏瑞、沙萍签订的涉案房屋买卖合同，没有证据证明该合同内容有违法行为，应为有效合同。赵珂已按合同约定支付50万元的房款，仍有49万元的房款没有支付，且涉案房屋已被法院依法查封，故该合同已不能继续履行；但赵珂对已付房款部分所占有的涉案房屋份额享有物权期待权，赵珂有权要求确认该部分房屋归其所有，故赵珂仅取得已支付房款部分的房屋所有权，买卖双方应按出资份额对涉案房屋形成共有关系，涉案房屋50.5%归赵珂所有，49.5%归苏瑞所有。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，第九十三条、第九十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、位于郑州市高新技术产业开发区玉兰街****楼******的房产50.5%的份额归原告赵珂所有，49.5%的份额归被告苏瑞所有。二、驳回原告赵珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18309元，原告赵珂负担9309元，被告苏瑞负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  宋长军二〇二〇年六月二十五日书记员  徐玉倩