山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1302号 上诉人（原审原告）：李建民，男，1962年7月20日出生，汉族，居民，住郓城县。 委托诉讼代理人：曹忠领，菏泽高新景轩法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：罗继国，男，1971年3月12日出生，汉族，居民，住郓城县。 上诉人李建民因与被上诉人罗继国房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2019）鲁1725民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李建民及其委托诉讼代理人曹忠领、被上诉人罗继国参加了本案诉讼，本案现已审理终结。 李建民上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判；2、判决被上诉人支付租赁房屋水费1000元和违约金7000元；3、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人在一审中只是要求被上诉人支付租金10000元及滞纳金，并继续履行合同，被上诉人在一审答辩中要求法院驳回诉讼请求和解除双方签订的租赁合同的答辩意见，被上诉人开设的幼儿园因为不具备相应资质被教育行政部门勒令取缔，并非该租赁房屋不符合使用条件。县级教育部门取缔在先，乡镇政府下达整改通知在后，一审法院明显偏袒被上诉人，违背法律事实和逻辑推理，作出了错误的判决。双方签订的房屋租赁合同规定，承租人应在每年3月1日缴纳下一年租金，承租人没有及时缴纳租金，被上诉人存在严重违约，上诉人有权行使同时履行抗辩权。相反，由于上诉人的忍让，反而助长了被上诉人变本加厉，幼儿园的取缔是由于不具备相应资质，将取缔原因归结到租赁房屋，纯粹是贻笑大方。一审法院认为该租赁合同不能实现合同目的，支持了被上诉人的解除合同的答辩意见，对于被上诉人提供的证据照片，并非租赁房屋的实物照片，因此，建议二审法院实地查勘。上诉人认为，由于被上诉人的违约在先，擅自单方解除租赁合同，应继续履行合同，支付相应租金，承担租赁合同规定的违约责任。同时被上诉人未按时缴纳水费。同时该合同是由被上诉人提供的，违约方应承担该合同总价款的70%的违约责任。一审法院认定事实不清，证据不足，明显偏袒一审被告。望二审人民法院查明事实后，支持上诉人之诉请。 罗继国答辩称，一、上诉人称房屋是安全的无法律依据，应拿出房屋安全鉴定材料。二、被上诉人2019年已搬离租赁房屋，何来1000元水费。三、上诉人称被上诉人单方终止履行合同，根本不存在。2019年3月7日郓州街道中心校下达房屋及设施隐患整改通知书后，就一直和上诉人联系，上诉人一直推诿不修缮，4月10日郓州街道清理整顿工作小组复查，该园未整改存在较大安全隐患，直接下达取缔通知书。被上诉人就一直和上诉人联系，上诉人不接电话，被上诉人又通过朱叶找到上诉人的亲弟弟，通过他弟弟把这件事告知上诉人。且幼儿园被取缔后，给被上诉人造成了经济损失，一审法院对此却不予认可。四、合同中约定的房屋用途是幼儿园，被上诉人一直做幼儿园使用，从未改变过使用性质，不存在违约行为。五、房屋整修期间不应存在租金。上级部门排查因房屋存在安全隐患取缔幼儿园，主体责任是房屋安全隐患造成的，所以在上级部门下达取缔通知后，合同应该自行终止，租金便不用交纳。因房屋是不动产，上诉人可以自行收回，这是政府正常决定不可改变的事实。请二审法院依据事实重新判决。 李建民向一审法院诉请：1、要求罗继国支付租金10000元及滞纳金（按年利率24%计算），继续履行合同；2、诉讼费由罗继国承担。 一审法院审理查明如下事实：2011年李建民与罗继国签订房屋租赁合同，李建民将位于郓城县胜利小区院内的房屋8间租给李建民，房屋用途为幼儿园,期限为10年，自2011年3月1日至2021年2月28日,租金为10万元，每年3月1日前交付当年租金1万元，如逾期交纳每逾期一日，按日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后,罗继国之妻刘淑霞在所租房屋开办郓城早教亲子园。合同履行期间，2019年3月7日，郓城县郓州街道办事处中心学校在对幼儿园排查时，以幼儿园房屋及配套设施存在安全隐患，向该幼儿园下达整改通知书，责令在一个月内整改到位。罗继国即与李建民协商房屋维修事宜，未果，罗继国即搬离了所租赁的房屋，双方就合同解除未达成协议。2019年4月10日，该幼儿园被取缔。罗继国未能将其租赁的房屋交付李建民，自2019年3月1日起租金未支付。 一审法院认为，李建民与罗继国签订的房屋租赁合同，双方对其真实性均无异议，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。合同明确约定了租赁物的用途为幼儿园，罗继国在租赁使用过程中，开办的幼儿园经业务主管部门检查，所用房屋及配套设施存在安全隐患，并被要求限期整改。合同未约定租赁物的维修主体，李建民作为房屋出租人，依法应当履行租赁物的维修义务。因李建民未履行出租物的维修义务，致使罗继国搬离，合同目的无法实现，故，李建民要求罗继国继续履行合同的主张，于法无据，不予支持。罗继国解除合同的辩称，理由充足，予以采信。罗继国未在约定的时间交纳租金，并搬离所租赁的房屋，但至今未将所租涉案房屋交还李建民，应按合同约定支付其实际占用期间的租金，并支付逾期交付租金滞纳金，合同约定了逾期一日，按日租金的3倍支付滞纳金，现李建民主张按年24%计算逾期滞纳金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、罗继国于判决生效后十日内将涉案房屋交还李建民，并支付房屋租金(按年租金10000元，自2019年3月1日起计算至实际交房之日止),并支付相应的逾期滞纳金(按年24%计算)。二、驳回李建民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由罗继国负担。 二审期间，上诉人李建民提交如下证据：一、收据一份，拟证明被上诉人自2013年至今所产生的水费为1487.5元；二、郓城县取缔无证幼儿园名单一份，拟证明被上诉人的郓城早教亲子园在该取缔名单之中，证明被上诉人的幼儿园系无证被取缔，并非房屋存在安全隐患。被上诉人罗继国质证称，证据一收据是上诉人个人自己写的，对上诉人提交的证据不认可，我只对自来水公司出具的正规手续认可；证据二该份名单是真实的，取缔不是因为无证，而是因为房屋存在安全隐患所取缔的。被上诉人罗继国提交如下证据：一、房屋照片（10张）一组，拟拟证明房屋存在安全隐患；二、房屋水费收据一份，拟证明我方每月按时交纳水费。三、幼儿园保育费收据（六张）一组，拟证明我方幼儿园因房屋问题取缔后，所造成的经济损失共计3万元。上诉人李建民质证称，对证据一中2020年4月28日的幼儿园外观照片无异议，对其余照片有异议，该照片拍摄的部位并不是涉案房屋真实情况；对证据二收据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据并不能证明被上诉人每月及时交纳水费；对证据三的三性均有异议，该证据不能证明其证明目的也没有收款人的签名盖章，同时收据时间为2017年6月份。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，李建民与罗继国签订的房屋租赁合同明确约定房屋用途为幼儿园，但在罗继国使用房屋的过程中，因有关部门检查其所使用的房屋及配套设施存在安全隐患而要求限期整改。因合同未约定租赁房屋的维修义务主体，李建民作为房屋的出租人，应当履行租赁房屋的维修义务。但因李建民没有对租赁房屋进行修缮，致使幼儿园被有关部门取缔，罗继国租赁房屋的合同目的无法实现，故李建民要求继续履行合同的诉请，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李建民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田佰旺 审 判 员 朱晨曦 审 判 员 史春雷 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 王 群 书 记 员 刘景彪