北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37911号原告：张萌，女，1987年8月10日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司员工。原告张萌与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张萌，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张萌向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还侵占面积所收取的费用24815．4元；2．判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的贷款利息4681．4元（自2016年5月12日起计算至起诉之日2019年9月23日止，按照年利率3．5%计算）；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼*单元*，建筑面积为58．63平方米，套内面积45．53平方米。从开发商提供的测评申请书中得知公共卫生间加上走到面积合计73．09平方米，所有楼层套内面积合计3010．65平方米，均分到每户约1．10平方米（43．38/3010．65*73．19=1．10）。2016年收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成了重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝。被告的行为已严重侵害了原告的实际利益，为了维护原告的利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：原告所述并不属实，被告已经完全履行了合同义务，并没有违约行为，原告主张的诉讼请求与事实不符，应当全部驳回。本院经审理认定的事实如下：2016年4月2日，张萌（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》。《北京市商品房现房买卖合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区景盛北一街甲12号院*号楼*层*。该商品房的用途为办公……其实测建筑面积为58．63平方米，其中套内建筑面积为45．53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13．1平方米。《北京市商品房现房买卖合同》第六条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22559．48元，总价1027133元。……本条所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房现房买卖合同》第七条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50．34%，其余价款可以向渤海银行借款支付。具体付款方式及期限约定见附件五。《北京市商品房现房买卖合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房现房买卖合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2015年11月29日前与出卖人签订商品房现房买卖合同并同时向出卖人交付总房款的29．93％作为首期房款，即307463元（含定金20000元），于2016年1月13日前交付总房款的20．19%，即207414元，于2016年3月30日前交付总房款的0．22%，即2256元，其余房款510000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房现房买卖合同》还约定了其他相关内容。张萌共向龙源地产公司实际支付涉诉房屋房款1027133元，其中尾款510000元支付时间（即银行放款时间）为2016年5月12日。涉诉房屋的实测建筑面积为58．63平方米、套内建筑面积为45．53平方米。根据龙源地产公司提交的《房屋面积测算技术报告书》显示，涉诉房屋所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道。涉诉房屋所在楼层共有共用建筑面积分摊部分包括卫生间、走道。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182．54平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．56平方米。张萌收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的套内建筑总面积乘以每户业主房屋的套内建筑面积。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、房款发票、不动产权证书、放款通知书、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：关于本案案由，张萌以商品房预售合同纠纷提起诉讼，但根据已查明的事实，张萌与龙源地产公司签订的系现房买卖合同，其所购买的系已竣工的商品房，本案案由有误，故本院依法调整案由为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房现房买卖合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于张萌来说其被占用的公摊面积应为0．95平方米（24．56平方米/1182．54平方米×45．53平方米≈0．95平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给张萌。虽然《北京市商品房现房买卖合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出张萌被占用的0．95平方米对应房款应为16642．95元（1027133元/58．63平方米×0．95平方米≈16642．95元）。对于张萌主张超出上述数额的部分，因缺乏相应的依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收、占用了张萌房款16642．95元，且张萌就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，故龙源地产公司应赔偿其违约行为所造成的张萌相应利息损失。现张萌主张自银行放款之日即2016年5月12日起计算至起诉之日2019年9月23日止的利息损失，按照年利率3．5%计算，本院经核算数额为1962．96元。对于张萌主张的超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告张萌房款16642．95元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告张萌利息损失1962．96元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告张萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，由原告张萌负担136元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担133元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 立二〇二〇年六月二十九日书记员 渠守彬