内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民事判决书（2019）内0303民初1527号原告：高在兰，女，汉族，1963年5月9日出生，住乌海市。委托诉讼代理人：余永泽（系原告儿子），汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：陈改莲，乌海市海南区公乌素镇法律服务所法律工作者。被告：樊华，男，汉族，1982年10月25日出生，住乌海市。被告：乌海市誉腾房地产开发有限公司。法定代表人：刘毅。委托诉讼代理人：项钲堘，内蒙古金喏律师事务所律师。原告高在兰诉被告樊华、乌海市誉腾房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告高在兰及委托诉讼代理人余永泽、陈改莲，被告樊华、被告乌海市誉腾房地产开发有限公司委托诉讼代理人项钲堘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对乌海市海南区景泰苑小区1号楼2单元701室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封（房屋价值41万元，含装修及家电）；2、请求法院依法确认位于乌海市××区房产系原告所有；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告高在兰于2018年12月19日与王涛、王丹约定购买其位于乌海市××区房屋，并交付定金10000元，王丹向高在兰出具了收据，因该房屋不具备办理产权证书的条件，经协商原告与王涛、王丹同意在该房屋开发商乌海市誉腾房地产开发有限公司处直接变更买受人为原告高在兰。变更后原告高在兰向乌海市誉腾房地产开发有限公司交付维修基金等各项费用，并于2019年3月10日与王涛、王丹签订了《二手房买卖合同》，约定该房屋售价总金额为410000元。按照约定的付款方式，原告将剩余400000元支付给王涛、王丹，王丹向申请人出具了收据。合同签订后便开始装修，约一个月后入住该房屋，入住该房屋后所涉及的电费、水费、物业费等费用全部由原告缴纳，因乌海市誉腾房地产开发有限公司原因，该房屋一直未办理相关产权手续，该房屋系原告唯一住房，且经原告在王丹、王涛处得知，涉案房屋在原告购买前已交易过三次，且一直有人居住。直至2019年5月26日原告才得知该房屋被贵院查封，后向贵院递交了书面异议，针对该异议贵院出具了《执行裁定书》，该《执行裁定书》中载明贵院查明的涉案房屋于2016年即被查封，查封期限为三年，原告对此并不知情，如若贵院查明属实，该房屋在原告购买之前即被查封，为何该房屋在原告购买时并未处于查封状态，仍可进行交易。依据法律规定，原告有证据证明贵院查封的位于乌海市××区的位于乌海市××区房产系原告于贵院查封之前购买，并且已支付全部价款，原告对该房屋具有所有权。综上所述，原告有理由认为贵院查封错误，对贵院出具的驳回异议裁定书不服，现向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告樊华辩称，1、高在兰购买王涛、王丹的位于乌海市××区的位于乌海市××区是虚假买卖，该房屋签订的买卖合同是在乌海市海南区人民法院查封之后签订的，买卖合同签订日期为2019年3月10日，海南区法院首次查封本案房屋的时间为2016年5月25日，续查封时间为2019年5月23日。在购买时已经被乌海市海南区人民法院查封。2、收据中显示2019年3月10日武婧大额支付王丹房款400000元未通过银行转账汇款而是以现金方式支付，不符合交易惯例，存在虚假成分。3、收据的付款时间及金额与合同约定的付款时间及金额相互矛盾，存在虚假成分；4、收据中显示的交款人武婧与该二手房买卖合同中显示的买方高在兰不是同一人。驳回原告的诉讼请求。被告誉腾房地产辩称，对于原告的诉讼请求认可，本案诉讼费用我方不承担。我公司不应该成为被告，本案房屋在2012年11月20日已经顶账，2012年赵某给我公司加工承揽开发海南区景泰苑住宅窗户的安装，我公司将该案房屋于2012年11月20日顶给赵某，赵某让公司将本案房屋开具收据为赵艳军，2014年1月8日赵某又将本案房屋收据变为孙爱萍，2014年11月5日又将本案房屋收据变为黄立秀（赵某的岳父），2017年3月18日赵某将本案房屋收据变为王丹，高在兰的收据因公司未找到，但收据已实际变为高在兰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：原告为证实其主张向本院提供了如下证据：1、《二手房买卖合同》（王涛和王丹结婚证复印件、王涛、王丹身份证复印件各一份），证明：原告以410000元的价格从原房主王涛、王丹夫妇手中购买了涉案房屋。2、武婧的中国农业银行银行卡交易明细清单，证明：原告高在兰的儿媳妇武婧，于2019年2月18日通过自己的银行卡给房屋出卖人王丹转款370000元，2019年3月10日通过自己的银行卡给房屋出卖人王丹转款30000元，用于支付购房款。3、收据2张，证明：原告高在兰已经向原房主王丹支付了房款410000元（定金10000元，银行转款400000元）。4、户口本复印件，证明：余永泽系本案原告高在兰的儿子。5、结婚证复印件，证明：武婧和余永泽系夫妻关系。6、高在兰的上一手房主王涛、王丹2017年-2018年，2018年-2019年的取暖费缴费发票2张，2017年7月4日燃气公司收款收据一张，证明：2017年开始王丹就已经购买并实际占用使用涉案房屋海南区景泰苑小区1-2-701室。7、第二被告于2019年2月17日出具的收款收据五张，更换购房款票据一张，证明：原告购买涉案房屋向第二被告缴纳天然气入网费、房屋交易费、登记费、维修基金、测绘费、资料费费用，取暖费（2014年度取暖）共计8583.99元。2、2019年开始原告购买并实际占用使用涉案房屋；3、王丹、王涛收到原告购买涉案房屋款后，去第二被告处更换票据，理由：第二被告无法给王涛、王丹办理房屋产权证，认可将房屋转售原告。8、黄立秀于2014年11月5日在第二被告处购买涉案房屋交房款收据，证明：本案涉案房屋在2014年11月5日第二被告已出售，售价413440元；2、涉案房屋在贵院查封前已出售。9、领钥匙通知单，证明：早在2014年11月6日，赵某（黄立秀）就合法占有涉案海南区景泰苑小区1-2-701室。10、孙爱平2015年至2016年、2016年至2017年交采暖费发票2张，2017年5月4日电费发票1张，证明：涉案房屋自第二被告出售后，一直有人居住。11、黄立秀于2017年3月13日、同年3月18日收到王涛购房款手机转账截图，证明：1、王涛、王丹在2017年3月后取得涉案房屋；2、涉案房屋已经第三次买卖。被告樊华针对被告提供的上述证据发表质证意见为，对原告提供的1、2、3、4、5、8、9、10组证据与本案无关。第6组证据恰好可以证明是在我查封期间购买的该房屋。第7组证据也是在我查封之后出的，第十一组证据不认可，也许他们有其他经济往来。被告誉腾房地产针对被告提供的上述证据发表质证意见为，对原告提供的11组证据的真实性无异议，对原告提出的前期四户买卖房屋的具体协议我公司不清楚，我公司给出具了四次本案房屋变更购买人的购房收据。被告樊华在本案中未提供任何证据。被告誉腾房地产为证实其主张向本院提供了如下证据：第一组证据：记账凭证3份，证明：1、2012年11月20日将本案房屋顶给赵艳军（赵某的合伙人），实为赵某所有。2、2014年1月8日赵某将房屋转给孙爱平并去公司将收据变为孙爱平；3、2014年11月5日赵某将本案房屋挂名在黄立秀名下，黄立秀（赵某岳父）实为赵某所有，并去公司将收据变为黄立秀。4、2017年3月18日赵某将本案房屋卖给王丹，本案户名是黄立秀，并去公司将本案房屋收据变为王丹。5、2019年2月17日王丹将房屋出售给高在兰，并去公司将本案房屋变为原告高在兰。原告高在兰及其委托诉讼代理人针对被告提供的上述证据发表质证意见为，真实性和证明目的认可，恰好可以证实本案原告与王涛去变更收据时的原始凭据一样。被告樊华针对被告提供的上述证据发表质证意见为，真实性不认可，本案房屋是一房多卖，都是在查封之后售卖的。本院经审理认定事实如下：根据原、被告各方的庭审陈述及双方对证据的相互质证意见，本院确认如下事实：2012年11月20日案外人赵某承揽被告乌海市誉腾房地产开发有限公司开发的乌海市××区住宅窗户的安装工程，工程完工后被告乌海市誉腾房地产开发有限公司拖欠赵某工程款，该公司将乌海市海南区景泰苑小区1号楼2单元701室顶给赵某，2012年11月20日乌海市誉腾房地产开发有限公司将房屋收据开具给赵某，收据的名称为赵艳军（系赵某合伙人）。2014年1月赵艳军将该案房屋卖给孙爱平，并去被告公司将房屋收据变更为孙爱平名字。2014年11月5日孙爱平将该案房屋转卖给黄立秀，并去被告公司将房屋收据变更为黄立秀（赵某岳父）。2017年3月18日黄立秀将该房屋转卖给王丹，并去被告公司办理了房屋收据变更为王丹。2019年2月17日王丹将该案房屋转卖给原告高在兰。2019年3月10日王丹、王涛和高在兰签订了《二手房买卖协议》，该协议约定，王丹、王涛将位于乌海市××区以410000元售价转卖给原告高在兰，分三次付清，合同签订当日付10000元定金，60日内交付370000元，剩余30000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。2018年12月19日原告高在兰儿媳妇武婧给王丹定金10000元，2019年2月18日原告高在兰儿媳妇武婧通过中国农业银行转款给王丹370000元；2019年3月10日原告高在兰儿媳妇武婧通过中国农业银行转款给王丹30000元。2016年3月18日本院立案受理樊华、乌海市誉腾房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，2017年3月20日经（2016）内0303民初469号民事判决书判决被告乌海市誉腾房地产开发有限公司赔偿原告樊华286300元损失。乌海市誉腾房地产开发有限公司对判决不服上诉至乌海市中级人民法院，2017年7月3日乌海市中级人民法院（2017）内03民终617号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。乌海市誉腾房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，2019年5月16日樊华向本院申请强制执行。2016年5月25日本院（2016）内0303民初469号民事裁定书裁定将该案房屋予以查封，查封期限三年；2019年5月23日续查封。原告高在兰提出案外人执行异议，请求解除涉案房屋的查封。本院经审查作出驳回异议的（2019）内0303执异31号执行裁定书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案涉案房屋涉及多次转让，被告乌海市誉腾房地产开发有限公司于2012年11月20日已将该案房屋抵账给赵某，并开具了买卖房屋收据到赵艳军，2014年1月8日赵艳军将该案房屋卖给孙爱平并将收据变为孙爱平，2014年11月5日孙爱平将该案房屋转给黄立秀并将收据变为黄立秀（赵某岳父），2014年11月6日黄立秀并取得了该房屋钥匙。2017年3月18日黄立秀将该房屋转卖给王丹，并将房屋收据变更为王丹。2019年2月17日王丹、王涛将该案房屋转卖给原告高在兰，同日并与原告高在兰签订了《二手房买卖合同》，原告高在兰按照协议约定付清了全部房款。原告高在兰也向被告乌海市誉腾房地产开发有限公司缴纳了天燃气入网费、房屋交易费、登记费、维修基金、测绘费、资料费、取暖费，据此可认定原告已经取得对涉案房屋的管理与支配权，合法占有了涉案房屋。涉案房屋虽至今未办理过户登记，但未过户的原因是因被告乌海市誉腾房地产开发有限公司的原因该房屋使用权未办理相关法定手续，而非原告高在兰原因所致。本案被告樊华基于买卖合同纠纷申请执行，在本院查封涉案房屋之前该房屋于2012年11月20日顶账给赵某，实际所有人已发生变更，已不属于被告乌海市誉腾房地产开发有限公司。综上所述，原告要求停止对争议房屋执行的诉讼请求，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定情形条件，能够排除执行标的，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告请求确认争议房屋为原告高在兰所有的诉讼请求，因涉案房屋现尚未取得房屋产权证，故暂时不具备确权的条件，待确权条件成就后，原告可另案请求确权。因此对原告在本次诉讼中的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行乌海市海南区景泰苑小区1号楼2单元701室房屋。二、驳回原告高在兰的其他诉讼请求。案件受理费7450元，由被告樊华、乌海市誉腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 宏 霞审 判 员 陈 波人民陪审员 崔丽萍 二〇二〇年六月二十四日书 记 员 华俊英