江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初2650号原告（反诉被告）：陈长福，男，1961年12月17日生，汉族，于都县人。原告（反诉被告）：钟金莲，女，1968年12月14日生，汉族，于都县人。委托代理人：刘文明，江西红土地（于都）律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：肖春生，男，1966年2月24日生，汉族，于都县人。委托代理人：肖志华，于都县方安法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。委托代理人：欧阳小平，男，1962年12月18日生，汉族，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）陈长福、钟金莲与被告（反诉原告）肖春生确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告钟金莲及其委托代理人刘文明，被告肖春生的委托代理人肖志华、欧阳小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长福、钟金莲向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告于2011年4月11日签订的《土地转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告肖春生承担。事实与理由如下：2010年，被告肖春生在未召开村民代表会议及原告不知情的情况下，以非正常手段非法占用原告耕地、田土，并称与梓山镇大坳下村委会签订了50年土地承包协议，严重侵犯原告合法权益。2011年4月6日，因原告长期在广东打工，被告开挖掘机到原告家中威胁，在被告胁迫下，与被告签订了《房屋土地等权属转让协议》，之后被告在不顾原告反对，公然将原告所建沼气池挖平。原告三次在自己宅基地上建房，也均让被告阻扰，严重损害了原告合法权益。原告土地属于集体土地，依法该土地房屋不能买卖，原告多次到有关部门维权，但均未果。为维护自身合法权益，原告具状法院，请求按照诉讼请求判决。被告肖春生辩称：1.答辩人与原告签订的协议是在双方平等协商，达成的一致意见，签订协议后答辩人支付给原告转让款80200元，且签订协议时有原告三名亲属在场，由此可以认定双方签订协议系原告真实意思表示；2.答辩人与原告签订协议后对原告原有房屋重新进行了装修和改建，共投入82058元，且根据与原告签订的协议，违约方应当按月利率2%承担利息，原告应当赔偿答辩人相应损失。反诉原告肖春生向本院提出如下反诉请求：1.判决陈长福、钟金莲退回肖春生转让金80200元，赔偿原告装修、改建房屋投入161177.87元及利息173232元，鉴定费4000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2011年4月6日，反诉原告与反诉被告在平等自愿、协商一致情况下签订了《房屋土地等权属转让协议》，在场人中有反诉被告的亲属钟金发、肖娟等三人在场，并按农村习俗给每人一个红包，反诉被告当即收取反诉原告转让金80200元，并在转让协议中约定，违约方应当承担月利率2%的利息。如实际损失超过违约利息，应按实际损失赔偿。签订转让协议后，反诉原告对转让房子进行了装修、新建，重新投入了161177.87元。2018年12月29日，经梓山镇人民调解委员会调解，因被告不同意赔偿反诉原告实际损失，调解不成功。为维护自身合法权益，请求法院支持反诉原告所有诉讼请求。反诉被告陈长福、钟金莲辩称：1.反诉原告与反诉被告签订的转让协议自始无效，因此其中利息约定也是无效；2.反诉原告侵占反诉被告房屋在先，且通过收买村干部诱骗反诉被告签订协议；3.协议签订至今，反诉原告一直占用、损毁反诉被告房屋，同样应当承担损失赔偿责任；4.反诉原告系知识分子，明知道集体土地不能买卖，仍要求与原告签订转让协议，具有重大过错，应当承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的下列证据,本院予以确认并在卷佐证：1、原告身份证复印件、常住人口登记卡复印件；2、被告肖春生常住人口基本信息；3、原告陈长福宅基地使用面积登记表复印件、使用林地许可证复印件、农业税及附加到户核定表复印件、陈长福农户农村土地承包经营权证颁证申请表复印件；4、原、被告于2011年4月6日签订的《房屋土地等权属转让协议》复印件、陈长福、钟金莲向肖春生出具的收条；5、照片；6、肖春生与欧阳小平签订的合伙投资协议书复印件；7、装修、改建房屋支出账本复印件；8、赣州市东升工程造价咨询有限公司作出的赣东升基字［2020］第72号鉴定意见书、鉴定费发票。以上证据，结合原、被告当庭陈述，本院认定事实如下：2011年4月6日，原告（反诉被告）陈长福、钟金莲与被告（反诉原告）肖春生签订《房屋土地等权属转让协议》，协议约定陈长福、钟金莲以价格人民币80200元将其所有的位于于都县大坳下的房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林及目前所属植被树木等的所有权、使用权、处分权有偿转让给肖春生。钟金发、肖娟等人作为在场人在该协议中签名。当日，肖春生向钟金莲、陈长福支付了转让款人民币80200元。签订转让协议后，肖春生开始重新装修并改建钟金莲、陈长福所建房屋。后钟金莲欲在其原有房屋边重新建房，肖春生不予准许，双方发生矛盾，钟金莲、陈长福遂起诉至本院要求确认双方签订的转让协议无效。在案件审理过程中，肖春生辩称其为陈长福、钟金莲原告房屋重新装修及改建花费82058元，要求陈长福、钟金莲赔偿。钟金莲对该费用不予认可，肖春生遂申请本院对装修、改进工程造价进行鉴定。经本院委托赣州市东升工程造价咨询有限公司进行造价评估，现完成该装修、改建工程需要花费人民币161177.87元，造价鉴定花费鉴定费4000元。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定而签订的合同无效。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相连系，不允许转让。本诉被告肖春生与本诉原告钟金莲、陈长福不是同一村集体经济组织成员，双方签订的《房屋土地等权属转让协议》涉及农村宅基地等权属的交易，违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。根据法律规定，合同确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自过错程度承担相应责任。原、被告均系完全民事行为能力人，应当认识到涉案合同违反了相关法律规定，双方对涉案无效合同的签订、履行具有同等过错，因履行该无效合同所造成的损失，原、被告各自承担50%的责任。合同确认无效后，本诉被告肖春生应当将原属本诉原告陈长福、钟金莲房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林返还本诉原告陈长福、钟金莲。本诉原告陈长福、钟金莲应当将转让款80200元返还本诉被告肖春生。原、被告签订涉案合同后，本诉被告肖春生为房屋进行装修、改建，该装修、改建工程随房屋归本诉原告陈长福、钟金莲所有，陈长福、钟金莲依照过错赔偿肖春生损失。肖春生本人陈述为该重新装修、改建花费82058元，经本院委托鉴定，现在完成该装修、改建工程需要花费人民币161177.87元，由此可以认定，履行涉案合同，造成本诉被告肖春生直接损失及可信赖利益损失共计人民币161177.87元。根据原、被告过错责任，本诉原告陈长福、钟金莲赔偿本诉被告肖春生损失共计人民币80588.94元。本诉被告肖春生要求本诉原告陈长福、钟金莲按月利率2%承担利息，因原、被告对本无效合同的签订具有同等过错，因此该项诉求，本院不予支持。原、被告在涉案合同履行中具有同等过错，且该鉴定费属于查清案情的必要支出，因此，该费用由原、被告各承担50%。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、本诉原告陈长福、钟金莲与本诉被告肖春生于2011年4月6日签订的《房屋土地等权属转让协议》无效；二、本诉被告肖春生于本判决生效后十日内返还本诉原告陈长福、钟金莲本案《房屋土地等权属转让协议》所涉的房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林；三、本诉原告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内返还本诉被告肖春生转让款人民币80200元；四、本诉原告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内赔偿本诉被告肖春生因房屋装修、改建所造成的损失共计人民币80588.94元；五、本诉被告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内支付本诉被告肖春生鉴定费人民币2000元；六、驳回反诉原告肖春生其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉费3790元，共计人民币3890元，由本诉原告陈长福、钟金莲负担1800元，由本诉被告肖春生负担2090元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  谢元九人民陪审员  肖光辉人民陪审员  王灶发二〇二〇年六月八日书 记 员  孙会洋