四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0921民初2075号 原告：高云光，男，汉族，生于1975年6月14日，住蓬溪县。 原告：王慧，女，汉族，生于1975年11月2日，住蓬溪县。 二原告委托诉讼代理人：李红梅，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：××。 二原告委托诉讼代理人：陈茂华，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：××。 被告：四川涌泯置业有限公司。住所地：遂宁市蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕。 诉讼代表人：四川涌泯置业有限公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。执业证号：××。 委托诉讼代理人：周仁来，北京德恒（成都）律师事务所律师。执业证号：××。 原告高云光、王慧与被告四川涌岷置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高云光及其委托代理人陈茂华、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人唐涛、周仁来到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高云光及其委托代理人陈茂华、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的委托代理人陈卓到庭参加了诉讼。原告王慧、委托代理人李红梅、被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的负责人蒋安兵、委托代理人周仁来未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间签订的《四川省商品房买卖合同》（合同编号：2016003282）合法有效，合同所涉债权为购房户债权。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉房屋系2016年7月6日遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司以物抵债取得，后经元恒典当有限责任公司抵债给四川渝和投资有限公司，再经四川渝和投资有限公司以物抵债给原告（原告是四川渝和投资有限公司的合法债权人）。据此，2016年9月19日，原被告签订了房屋买卖合同，被告出具了购房收款收据，并对原告所购房屋进行了网签备案登记。2018年8月10日，原告接被告破产管理人通知，要求原告进行债权登记。原告于2018年8月20日向被告提交了债权申报资料，明确了债权系购房户债权，被告进行了登记。2019年10月11日，原告接到被告的债权审核通知书，告知原告双方签订的《四川省商品房买卖合同》无效，网签备案将依法撤销，原告如对审核意见有异议，需在收到审核通知书7日内提出，也可在异议期满之日起15日内提起诉讼。原告于2019年10月16日向被告提出异议，申明所申报债权的真实性及合法性。2019年10月19日，原告收到被告复函，告知原告异议不成立，如对回复仍持异议，可向蓬溪县人民法院提起诉讼。 被告四川涌岷置业有限公司辩称，原告与涌岷公司所签订的商品房买卖合同本身不具有合同法第五十二条规定的法定无效情形，但是原告与涌岷公司签订的合同当前应当视为已经解除，因此原告不享有商品房消费者优先权。原被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但是原告并未向涌岷公司实际支付购房款，同时被告涌岷公司也未将案涉房屋过户交付给原告，原告缴纳税费等相关义务也并未履行，案涉商品房买卖合同无论是主合同义务还是附随义务均未履行完毕。根据企业破产法第十八条第一款规定，管理人未就案涉合同的履行进行进一步崔促和通知，在原告向管理人就案涉合同申报商品房消费者优先权时，管理人通过否定的答复以此事实行为明确表示对涌岷公司与原告之间签订的合同不再继续履行。根据前述法律规定，原告与涌岷公司签订的合同依法已经视为解除。管理人解除原告与涌岷公司签订的合同对原告造成实际损失的，原告可以通过举证向管理人申报相应债权，以保护原告合法权益。综上，原告对被告已经不享有任何债权，更不享有原告所诉请的商品房消费者优先权。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本案确认以下事实：2015年2月28日，原告从其中国工商银行账户（卡号：6222××××8133）向账号为6222××××9044的账户转款20万元，后来借款人归还了3万元。2015年9月1日，原告与四川渝和投资有限公司签订《借款合同》，约定原告出借金额17万元，借款期限3个月，即2015年9月1日起至2015年11月30日，月利率为1.5%，借款人指定收款账户为中国工商银行，户名何竞，账号：6222××××9872。2016年10月8日，遂宁经济技术开发区坤伦小额贷款有限公司出具付款单，载明四川渝和投资有限公司为借款方，高云光为收款方，合同到期，借款本金17万元，本次利息8160元，合计金额178160元。 2016年7月6日，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订《以物抵债协议》，协议涉及抵偿金额30651086元，其中本金2400万元，利息6651086元，涉及香榭城2栋、3栋未售商品房59套，单价3200元㎡，2栋、3栋代售商品房27套，单价3200元㎡。2016年7月28日，胡春渝与遂宁市元恒典当有限责任公司签订《以物抵债协议》，约定遂宁市元恒典当有限责任公司将香榭城3-1-25-2号房（面积97.34平方米）、3-2-32-4号房（面积81.18平方米）抵偿给胡春渝，单价3288元㎡。2016年9月15日，原告（甲方）与四川渝和投资有限公司（乙方，法定代表人胡春渝）、胡春渝（丙方）签订《以物抵债协议》，约定抵偿金额为320054元，丙方将香榭城3-1-25-2号住房抵偿给甲方，单价3288元㎡，金额320054元。 2016年9月19日，原告及王慧与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2016003282，合同载明商品房名称为香榭城，房号为3幢1单元25层1-25-2号，房屋建筑面积97.34平方米，房屋单价3288元平方米，总价款320054元，买受人在2016年9月19日前支付该商品房全部价款。2016年9月19日，被告向原告及王慧出具收据，收据编号是0000829，房号是3-1-25-2，金额是320054元。原告认可其未实际向被告付款，系以其自有债权17万余元，加上向案外人熊凤菊购买债权82990元，共计26万余元冲抵购房款。 2018年8月20日，原告向被告的管理人申报了债权，2019年10月10日，管理人向原告高云光出具了债权审核通知书，审核意见为：因你未实际支付涌岷香榭城3-1-25-2号房的购房款，你于2016年9月19日与四川涌岷置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效，合同编号为2016003282网签备案将依法撤销，你与涌岷公司不存在债权债务关系，你向四川涌岷置业有限公司管理人申报的债权不成立。2019年10月16日，高云光向管理人递交异议书，请求撤销（2018）川0921破1-49号裁定书。理由是：原告与被告没有发生借贷关系，不存在为借贷关系提供担保；双方签订的商品房买卖合同合法有效；民事裁定书以《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第二项为依据，但原告与被告是以当时的市场价进行交易，不是以明显不合理的价格进行交易。2019年10月18日，管理人针对原告的异议书面回复，载明：你的异议不成立，如对回复仍持异议，可于收到之日起十五日内向蓬溪县人民法院提起诉讼。 2020年5月14日，遂宁市元恒典当有限责任公司出具《遂宁市元恒典当有限公司债权情况核实表》（以房抵债），其中载明原告高云光住房3-1-25-2，面积97.34㎡，抵债金额320054元，实际债权人（抵债）高云光。该表文字说明：本表内债权人以房抵债情况属实；本表内债权人抵偿房屋的债权包含在我公司向管理人申报的债权内。 另查明，2018年7月26日，本院以（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理四川涌岷置业有限公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任四川涌岷置业有限公司管理人。 本院认为，原告请求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同所涉债权为购房户债权。就诉的分类而言，应属于确认之诉。其诉求包含了两项，第一项诉求应为普通民事诉讼的范畴，第二项诉求系与破产有关的纠纷。应当审查原告是否有权提起上述诉讼。 先了解一下原告提起本案诉讼的背景：2018年8月20日，原告向被告的管理人申报了债权，2019年10月10日，管理人向原告高云光出具了债权审核通知书，审核意见为：因你未实际支付涌岷香榭城3-1-25-2号房的购房款，你于2016年9月19日与四川涌岷置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效，合同编号为2016003282网签备案将依法撤销，你与涌岷公司不存在债权债务关系，你向四川涌岷置业有限公司管理人申报的债权不成立。2019年10月16日，高云光向管理人递交异议书，请求撤销（2018）川0921破1-49号裁定书。表明管理人在本案诉讼之前不认可商品房买卖合同的效力，也否定了原、被告间的债权债务关系，原告由此提起本案诉讼。 原告第一项诉讼请求系针对债务人的普通民事诉讼，在被告正常经营期间提起此类诉讼符合法律规定自不待言。在被告申请重整阶段能否提起该诉讼则应根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行审查，该法第二十条规定“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”，第二十一条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起”，由此表明法律允许利害关系人提起相应的民事诉讼。就本案而言，在管理人否定合同效力，也否定债权债务关系的前提下，原告提起本案诉讼，正是其依法实施救济的途径，且该项诉讼不属于给付之诉，更不属于个别清偿诉讼，原告提起该项诉讼符合法律规定，应当予以允许。 当然，原告提出该项诉讼请求，并非其最终目的，其最终目的应当是要求确认其对被告享有购房户债权。商品房买卖合同是否合法有效与其能否享有购房户债权间具有密切联系，原告提起第一项诉讼请求自然成为其请求确认享有购房户债权的基础。 原告请求确认其享有购房户债权，属于普通破产债权确认纠纷。 就实体处理而言，解决本案争议，需要明确以下事项： 一、相关当事人间发生的关联交易及其原因。 1、与本案房屋买卖合同的发生相关联的借贷关系。根据当事人陈述及案件证据证实的相关事实，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，并由此签订了以物抵债协议，这是借贷关系之一；遂宁市元恒典当有限责任公司与胡春渝之间可能存在借贷关系（除以物抵债协议外，无证据认定），这是借贷关系之二；而原告与四川渝和投资有限公司签订《借款合同》，产生借贷关系，这是借贷关系之三；至于胡春渝与四川渝和投资有限公司之间是否存在借贷关系现无证据显示。由此，与本案商品房买卖合同相关联的借贷关系至少有三个层次。 2、借贷关系如何与本案房屋买卖合同相关联。由于遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司之间具有直接的借贷关系，四川涌岷置业有限公司应当向遂宁市元恒典当有限责任公司偿还到期借款，但四川涌岷置业有限公司不能以现金偿还，便以实物清偿债务，于是产生了《以物抵债协议》。按通常的交易，四川涌岷置业有限公司将用于抵债之物转移给遂宁市元恒典当有限责任公司则可完成以物抵债，但本案并非如此，其原因应当有两个方面，一是用于抵债之物具有特殊性，系不动产，其权利转移不象动产那样简便易行，需要办理相应的手续，且为在建房产，有一个过程；二是遂宁市元恒典当有限责任公司本身并不需要房屋居住使用，须对拟接受的抵偿之物进行处置，公司又欠他人借款，由此其将协议中抵债之房产再转抵给公司的债权人，以清偿公司所负之债务，本案而言就是胡春渝。同样，胡春渝又将同一房产抵偿给原告，用以清偿四川渝和投资有限公司对原告所负之债务。至于胡春渝为何愿意这样做，系因其是四川渝和投资有限公司的法定代表人，还是因其本身与四川渝和投资有限公司之间存在借贷的债权债务关系，现无证据显示。由此，约定的同一标的物在多个主体之间，发生多层次的以物抵债，从而达到债务抵偿的目的。 3、关于以物抵债概念。以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在交易中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，对其效力分别进行认定。对于单纯的以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性。 4、以物抵债背后的债权转让、债务转移。虽然本案中未出现债权转让、债务转移的协议，但纵观全案，以物抵债只是外在的表现形式，该法律关系背后实际上涉及到债权债务的转让和转移，从而实现债权债务的抵偿，结果在本不具有债权债务关系的当事人之间建立相应的法律关系。原、被告间本不具有债权债务关系，因遂宁市元恒典当有限责任公司以对被告享有的借贷债权抵偿其对胡春渝负担的借贷债务，从而将对被告享有的债权转让给胡春渝，胡春渝由此对被告享有相应债权，以消灭遂宁市元恒典当有限责任公司与胡春渝之间的债权债务关系；同理，四川渝和投资有限公司因对原告负有借贷债务，胡春渝将通过遂宁市元恒典当有限责任公司对被告享有的借贷债权转让给原告，抵偿四川渝和投资有限公司对原告负担的债务，从而消灭相应的债权债务关系。由上可知，债权债务的转让、转移在原告、四川渝和投资有限公司（胡春渝）、遂宁市元恒典当有限责任公司、被告之间依次发生，最终在原、被告间建立债权债务关系。由此，以物抵债是实现债的清偿的一种方法，债权债务的转让和转移是路径，实现多重债权债务清偿是目的和动因。 5、以物抵债与本案房屋买卖合同间的关系。由现有事实可推知，在原告、四川渝和投资有限公司、胡春渝、遂宁市元恒典当有限责任公司及被告之间达成了以物抵债的共识，否则，被告与原告签订商品房买卖合同后，被告不可能在原告未付房款的情况下就出具房款收据。被告当初认可了以房产抵偿债务，即《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016003282）载明的香榭城商品房，房号3-1-25-2。双方的本意是以房抵债，但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，双方便以签订房屋买卖合同的形式进行操作，被告虽然出具房款收据，但原告实际并未向被告付款，开具收据只是完成购房付款的形式，由此，签订房屋买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。 7、本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的差异。表面上看，二者并无差异。但透过前面的分析可知，本案的房屋买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买房屋，则须向被告支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现原告不用付款就从被告处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般房屋买卖合同之处就在于当事人当初签订合同目的是抵债，而不是购房，操作中借助了商品房买卖这种形式。 综上，原、被告发生交易的背后原因在于多重债权债务的转让、转移，以此实现多主体间的债权债务抵偿；最终用以物抵债的偿债模式清偿债务；又用签订房屋买卖合同的形式实现以物抵债，房屋买卖合同便成为了载体和工具。 二、案涉房屋买卖合同的效力及其履行。 1、关于合同效力。对于合同效力的认定，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定加以审查，案涉合同并不存在法定无效情形，应属有效。 2、关于商品房买卖合同的履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，由此，管理人具有法定的合同解除权。本案商品房买卖合同系以借贷债权冲抵购房款，原告实际未向被告支付购房款，对于合同是否已经实际履行双方存在争议，但标的物系在建工程，被告未向原告交付，更未办理产权登记，系不争的事实，说明合同的主要义务及附随义务均未履行完毕，破产管理人依法具有合同解除权。 三、关于以物抵债的履行。 双方达成以物抵债的合议，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转，因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益。由此涉及到以物抵债应否继续履行的问题。在破产重整中，对被告的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护。这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在被告正常生产经营期间，或者破产申请前六个月外，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。 四、关于购房户债权。所谓购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于原签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，移转所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将该类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。 综上所述，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016003282）虽然合法有效，但管理人已决定解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且本案以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成，原告要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。原告因以物抵债的约定与被告签订商品房买卖合同，从而主张优先债权，即购房户债权，本院不予支持，其拥有的债权为普通破产债权。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告高云光、王慧与被告四川涌岷置业有限公司于2016年9月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016003282）有效； 二、原告高云光、王慧对被告四川涌泯置业有限公司不享有优先债权，即购房户债权。 本案受理费6100元，减半收取3050元，由原告高云光、王慧负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  唐 卫 审 判 员  宋红敏 人民陪审员  肖晓华 二〇二〇年六月二十六日 书 记 员  殷 旭