广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申9449号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：叶丽美，女，汉族，1963年1月20日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宇翔，广东华商律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：深圳市协硕投资管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南山街道前海路**森地花园****。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴博，广东都源律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚治中，广东都源律师事务所律师。再审申请人叶丽美因与被申请人深圳市协硕投资管理有限公司（以下简称协硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终3309号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。叶丽美申请再审称:（一）姚利涛的证人证言及刘国柱向姚利涛发放工资的银行流水等事实足以证明刘国柱对协硕公司的承租行为构成表见代理，刘国柱组织工人在案涉租赁房屋上进行加建的法律后果应由协硕公司承担。（二）二审判决认定案涉《房屋租赁合同》以及《南水村162号三楼租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）无效后，仍适用《房屋租赁合同》附页备注第一条判决叶丽美向协硕公司退还全部工程款项不当。（三）案涉租赁合同及补充协议无效不能完全归责于叶丽美，叶丽美虽然没有取得案涉租赁房屋的《建筑许可证》，但协硕公司作为企业，在订立合同时没有审查案涉房屋的相关证照就承租准备经营也存在过错。（四）《约束性意见书》及相关证据均能证明2016年1月至2016年12月协硕公司一直占有使用案涉房屋，协硕公司理应支付相应的房屋占有使用费及占用期间产生的水电费用。（五）深圳市南山区规划土地监察大队出具的《停止违法通知书》不是针对叶丽美开展的房屋修复工程，而是针对协硕公司开展的违法建筑抢建工程；协硕公司的违建加建行为导致案涉房屋损坏及二楼天花板漏水，叶丽美因此已经赔偿案外人损失75.6万元，该笔费用应由协硕公司承担。（六）叶丽美申请再审提供新证据可以证明案涉租赁房屋已经合法报建，案涉租赁合同合法有效。综上，请求再审。协硕公司答辩称：（一）一审过程中叶丽美申请姚利涛出庭作证，但姚利涛所作证言没有被采信；叶丽美申请再审提供的“新证据”是姚利涛的证人证言，其内容与一审一致，不构成“新证据”。叶丽美已经在一审中提交了内容相同的刘淑军向姚利涛支付工资的转账截图、租赁保证金转账凭证，本次提供相同证据不是“新证据”。协硕公司对《约束性意向书》的真实性、合法性和关联性不予认可，该意向书与本案无关。叶丽美提交的《临时建筑用地许可证》《关于申请搭建简易厂房报告》《设计审定单》无原件，其真实性无法确认，不足以证明案涉合同项下租赁房屋经合法报建。（二）叶丽美主张刘国柱为本案的利害关系人，是房屋的实际承租人之一，并在一审中申请追加刘国柱为第三人，但被一审法院驳回；叶丽美在二审中继续主张追加刘国柱为第三人，二审法院未予采纳。刘国柱与本案的关系在一审、二审中已经查清。叶丽美申请再审主张刘国柱与协硕公司成立表见代理关系，但叶丽美在一审、二审中均未提出此观点，该观点也没有法律与事实依据。协硕公司向叶丽美支付了租赁保证金、租金及装修款，足以证明协硕公司是案涉合同的履约方。（三）叶丽美主张协硕公司于2016年1月至3月对案涉房屋进行加建，将原本只有三层的房屋加盖至四层没有事实依据。（四）《补充协议》第六条约定“所有因天面施工漏水至二楼的责任由甲方（叶丽美）承担，乙方（协硕公司）无需承担任何责任；如因乙方内部装修导致漏水责任由乙方承担”，该约定可以证明叶丽美负责将案涉房屋屋顶改建为混凝土倒板。案外人向叶丽美寄送的《律师函》中陈述经双方共同检查、确认，漏水是叶丽美三楼搭建施工所致。叶丽美与案外人签订的《调解协议书》也明确叶丽美负责赔偿案外人的损失。（五）一审法院向深圳市南山区蛇口街道办事处发出《协助调查函》，协助调查案涉房屋是否具有合法的报批报建手续，深圳市南山区蛇口街道办事处复函一审法院称可提供真实性无法确认的《建筑许可证》。该《建筑许可证》记载：深圳市蛇口区管理局市政办公室经审查，批准南山企业公司在建房一栋二层。因此，即便该《建筑许可证》是真实的，案涉租赁房屋第三层也必为违法建筑；叶丽美在一审庭审中也明确，三楼楼顶改造没有报建许可，其将案涉房屋屋顶改建为混凝土倒板应属违法。（六）虽然案涉租赁合同无效，但争议解决条款仍然有效。《房屋租赁协议》附页备注第一条约定的内容属于独立存在的解决争议条款，该条款在合同无效时仍具有法律效力。（七）本案过错方是叶丽美，《房屋租赁合同》明确约定由叶丽美提供混凝土倒板屋顶，但叶丽美却未能提供，导致协硕公司遭受重大损失。综上，请求驳回再审申请。本院经审查认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的申请再审意见，本案应审查的主要问题是:（一）申请人提交的新证据材料能否证明案涉租赁合同有效。（二）案涉租赁合同无效的责任认定及叶丽美应否向协硕公司退还工程款。（三）协硕公司应否向叶丽美支付租金及其他相关费用。（四）协硕公司应否承担二楼天花板漏水的损失。关于申请人提交的新证据材料能否证明案涉租赁合同有效的问题。经查明，深圳市南山区规划土地监察大队出具的《停止违法行为通知书》和深圳市南山蛇口街道办事处向一审法院出具的《复函》证明案涉租赁房屋未经合法报建，二审判决认定案涉租赁合同无效，有事实依据。叶丽美申请再审提交《公证书》《关于申请搭建简易厂房的报告》《设计审定单》《临时建筑（用地）许可证》《临时建筑（用地）申请表》，但上述资料均为复印件且无原件供法庭核实；即使前述资料属实，也仅能证明案涉建筑物一至二层部分经合法报建，而无法证明案涉租赁合同项下第三层租赁房屋经合法报建。案涉《房屋租赁合同》约定叶丽美将未经合法报建的案涉房屋第三层出租给协硕公司使用，导致合同无效，二审判决所作认定并无不当。关于案涉租赁合同无效的责任认定及叶丽美应否向协硕公司退还工程款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”案涉《房屋租赁合同》附页备注：“因该租赁房屋现状顶楼为铁皮封顶，协硕公司承租后楼顶需用混凝土倒板，叶丽美负责施工，如因施工后遭到政府部门或其他部门干涉导致工程无法进行，因上述工程产生的所有费用由叶丽美支付，叶丽美并在三日内退回协硕公司所交纳的保证金及合同无条件取消。”据此，叶丽美负责将案涉房屋房顶从铁皮封顶变为混凝土倒板，且因该施工被政府叫停的后果由叶丽美承担。叶丽美申请再审提供姚利涛的证人证言主张被要求停止加建的建筑工程系协硕公司所为，与2016年1月12日深圳市南山区规划土地监察大队发出《停止违行为通知书》中明令禁止的楼顶施工工程约定由叶丽美负责相矛盾，二审据此认定案涉合同无效归责于叶丽美并无不当。在案涉租赁合同及《补充协议》被认定无效后，二审判决叶丽美向协硕公司退还全部工程款符合双方合同有关解决争议的约定。关于协硕公司应否向叶丽美支付租金及其他相关费用的问题。本案中，协硕公司已经支付了2016年7月1日至2016年8月31日租金共计32万元。案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》因叶丽美的原因被认定无效且本案无证据证明协硕公司已按合同约定实际使用案涉房屋的情况下，二审判决叶丽美向协硕公司返还32万元租金且协硕公司无须向叶丽美支付其他水电费用亦无不妥。关于协硕公司应否承担二楼天花板漏水损失的问题。本案中，叶丽美主张因协硕公司的违建加建行为致二楼天花板漏水，其为此向第三人赔偿75.6万元并诉讼请求协硕公司予以赔偿，一审驳回其该项诉讼请求后，叶丽美未对此提起上诉，其申请再审主张协硕公司应承担该项损失，超出二审审理范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回叶丽美的再审申请。审判长  文建平审判员  王红英审判员  张扬云二〇二〇年六月二十四日法官助理吴小语书记员李艳丽