福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5430号 原告(反诉被告)：厦门先品壹觉餐饮有限公司，住所地厦门市思明区湖滨东路********。 法定代表人：张婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：安清惠，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄唯玮，福建昕悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄毓青，男，1972年10月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：陈纲，男，1972年1月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈夏生，福建佐力律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：黄水群，福建佐力律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门先品壹觉餐饮有限公司（以下简称先品壹觉公司）与被告（反诉原告）庄毓青、陈纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。先品壹觉公司的委托诉讼代理人安清惠、黄唯玮，庄毓青、陈纲的委托诉讼代理人陈夏生、黄水群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 先品壹觉公司向本院提出诉讼请求：1.确认先品壹觉公司与庄毓青、陈纲的不定期租赁关系于2020年2月10日解除；2.庄毓青、陈纲退回先品壹觉公司2020年1月25日至2020年1月31日租金15806.45元；3.确认先品壹觉公司无需向庄毓青、陈纲支付2020年2月1日至2020年2月10日租金23448.28元；4.庄毓青、陈纲退回租赁保证金120000元。事实与理由：2019年9月16日，先品壹觉公司与庄毓青、陈纲签订《租赁合同》，合同约定：先品壹觉公司向庄毓青、陈纲承租厦门市思明区湖明路24号第一层Ａ商场以及后面Ｂ车库，租赁期限为2019年9月1日起至2024年8月31日止，先品壹觉公司已支付租金至2020年1月31日。双方约定该房屋使用用途为经营餐饮火锅餐厅，不能做其他用途。庄毓青、陈纲于2019年12月19日发送律师函给先品壹觉公司，通知双方租赁合同关系于2019年12月19日解除。合同解除后，先品壹觉公司继续使用租赁房屋并支付租金，庄毓青、陈纲对此知情且从未向先品壹觉公司提出异议，故双方的租赁合同自2019年12月20日起变更为不定期租赁合同。2019年12月以来，全国范围内出现了新型冠状病毒感染××疫情。为防控疫情，2020年1月24日福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，厦门市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部发布多份通告，要求取消各类活动、不聚会、不聚餐等，以上政策的颁布导致先品壹觉公司无法继续经营餐厅，租赁合同目的无法实现。先品壹觉公司于2020年2月10日向庄毓青、陈纲发送《解除合同通知书》，通知庄毓青、陈纲自2020年2月10日起解除双方的不定期租赁合同。现先品壹觉公司已停止营业，餐厅内物品已清理完毕，租赁房屋已交付给庄毓青、陈纲。根据我国《合同法》及相关法律规定，先品壹觉公司随时可以解除不定期租赁合同。受新冠××疫情影响导致先品壹觉公司无法正常经营，且行政部门为防控疫情要求取消各类餐聚活动，此次××疫情及行政措施的实施均已构成不可抗力导致合同无法继续履行，先品壹觉公司不存在违约行为。现疫情尚未平息，先品壹公司有权要求庄毓青、陈纲退还、免除疫情期间的租金，并返还租赁保证金。 庄毓青、陈纲共同辩称，一、先品壹觉公司与庄毓青、陈纲签订的《房屋租赁合同》于2019年12月19日解除，而非于2020年2月10日解除。先品壹觉公司在合同履行过程中，每一期均未按时足额支付租金。合同签订后的第二期租金（2019年11月1日至2019年12月31日的租金），先品壹觉公司应在2019年10月15日将租金14万元全部支付，但先品壹觉公司直至2019年12月30日才将尾款付清，整整延期支付了两个半月。2019年12月19日，庄毓青、陈纲依据双方《房屋租赁合同》的约定向先品壹觉公司发送律师函，解除了《房屋租赁合同》，并要求先品壹觉公司搬离租赁房屋。因此，双方的租赁合同于2019年12月19日解除。二、因先品壹觉公司严重违约，造成庄毓青、陈纲依法解除合同，先品壹觉公司的违约行为已经给庄毓青、陈纲造成巨大的经济损失，因此无权要求退还12万元保证金。本案是先品壹觉公司恶意拖欠租金，严重违约，造成合同被解除。在合同解除后，庄毓青、陈纲一直催促先品壹觉公司清空搬离案涉房屋，但先品壹觉公司不理睬并持续非法占有使用直至2020年4月18日。庄毓青、陈纲因为先品壹觉公司的行为，失去了在疫情爆发前将租赁房屋进行重新出租的机会，给庄毓青、陈纲造成了巨大的经济损失。12万元保证金根本不足以弥补庄毓青、陈纲的损失（两个月租金就已经是14万元）。三、庄毓青、陈纲多次催促先品壹觉公司腾空搬离，先品壹觉公司仍采取消极的态度，继续占有使用庄毓青、陈纲的租赁物，应承担房屋占有使用费。双方租赁合同解除后，庄毓青、陈纲不断催促先品壹觉公司搬离租赁房屋并明确告知不搬离租赁房的后果。但是先品壹觉公司采取消极的态度，一直拖延时间，直至2020年4月18日才将租赁房屋腾空返还给庄毓青、陈纲。先品壹觉公司应依法向庄毓青、陈纲支付租赁合同解除后直至实际搬离期间的房屋占用费。四、本案不适用因新冠××疫情影响可以免租的情形。案涉合同因先品壹觉公司严重违约而于2019年12月19日被解除，但先品壹觉公司继续占有使用案涉房屋，面对庄毓青、陈纲的反复催促不予理睬，是先品壹觉公司一直懈怠自己的权利，任由损失扩大。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三款第一项规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。本案所有违约行为都是先品壹觉公司所为，所有损失后果都是先品壹觉公司造成，应当由先品壹觉公司承担全部责任。 庄毓青、陈纲向本院提出反诉请求：1.先品壹觉公司向庄毓青、陈纲支付房屋占用费182000元（自2020年2月1日起计算至2020年4月18日，按照每月租金70000元的标准计算）及逾期支付房屋租金违约金3520元；2.先品壹觉公司赔偿庄毓青、陈纲经济损失14万元；3.先品壹觉公司按无法实际使用的4600元“戏锅餐饮抵用券”的等值面额以现金方式向庄毓青、陈纲支付房租4600元；4.确认庄毓青、陈纲无需返还先品壹觉公司保证金12万元。事实与理由：先品壹觉公司与庄毓青、陈纲于2019年9月16日签订《房屋租赁合同》。合同约定：庄毓青、陈纲将坐落于厦门市思明区湖明路24号第一层A商场（建筑面积357.1平方米）及后面B车库（详见附件：平面图及房屋权证《厦地房证第00157492号》）租赁给先品壹觉公司，该租赁物用于餐饮火锅类经营。租期五年。2019年9月1日起至2021年8月31日止，先品壹觉公司应向庄毓青、陈纲支付租金140000元/2个月，租金以136000元现金加4000元戏锅抵用券（券面面值100元）组合方式支付。房屋租金每二个月支付一次，第1期租金应于租赁合同签订后3个工作日内付清；从第2期起，每期租金应于每2个月的第1个月的15日前足额支付。租赁期间产生的水电费、物业费等由先品壹觉公司自行缴纳。先品壹觉公司在合同履行过程中，多次未按照合同约定按时足额支付租金，累计逾期长达2个月之多。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2款的约定：“乙方应按合同约定的期限交纳租金。若有违约除补交租金外，每逾期一日按拖欠租金的千分之一向甲方交付违约金。若逾期1个月仍未支付的，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此造成的全部损失......”。庄毓青、陈纲向先品壹觉公司发出了解除合同的律师函，双方的租赁合同于2019年12月19日解除。合同解除后，庄毓青、陈纲多次催促腾空搬离，先品壹觉公司仍采取消极的态度，继续占有使用租赁物，直至2020年4月18日才将租赁房屋腾空返还给庄毓青、陈纲，先品壹觉公司应承担租赁房屋占有使用费。根据双方签订的《房屋租赁合同》，先品壹觉公司用4000元/2个月“戏锅餐饮抵用券”来代替房租，现先品壹觉公司店铺已经关闭，该抵用券无法消费，目前剩余4600元，因抵用券实际性质是抵扣房租凭证，因此先品壹觉公司还应当将无法消费的4600元支付给庄毓青、陈纲。本案是先品壹觉公司恶意拖欠租金，严重违约，造成合同被解除。并且在合同解除后，先品壹觉公司无理持续非法占有使用直至2020年4月18日，给庄毓青、陈纲造成了巨大损失。该损失，先品壹觉公司应当予以赔偿。 先品壹觉公司辩称，一、先品壹觉公司无需支付庄毓青、陈纲房屋占用费，逾期支付房租的违约金也并非3520元。首先，根据先品壹觉公司提交的录音资料及厦门市政府文件可以明确，案涉房屋的权属人鹭江出版社根据厦门市政府规定，免除了庄毓青、陈纲案涉房屋2020年2月份的租金，减半收取案涉房屋2020年3月份、4月份的租金。先品壹觉公司租用该房屋只能用于经营火锅餐厅，但因新冠疫情影响及厦门市防疫指挥部发布的公告要求，先品壹觉公司无法正常经营餐厅，该情形构成不可抗力。其次，庄毓青、陈纲于2020年2月10日接到先品壹觉公司发出的解除租赁关系通知，于2020年2月16日接收案涉房屋，并对案涉房屋进行更换门锁、张贴招租广告，可以确认其已经对案涉房屋享有完全控制权。第三，关于逾期支付租金的违约金，根据双方约定及先品壹觉公司支付租金的转账明细，双方实际上已变更了合同中约定的支付租金时间。即使先品壹觉公司存在逾期支付租金的情形，根据《房屋租赁合同》第七条约定，庄毓青、陈纲需收取违约金的金额为1670元。二、庄毓青、陈纲已于2020年3月份实际控制案涉房屋，在这段时间内对案涉房屋享有完全处分权，并在房屋上张贴了招租广告，房屋重新租赁期间产生的费用由庄毓青、陈纲自行承担，不应将其归为损失。三、先品壹觉公司无需将戏锅抵用券等额折现后支付给庄毓青、陈纲。先品壹觉公司以戏锅抵用券支付部分房租是符合双方约定的，而庄毓青、陈纲未提供证据证明其仍存留4600元的戏锅抵用券。且事实上，先品壹觉公司仍有其他戏锅门店还在经营，该抵用券可以在其他门店进行使用。四、案涉房屋现出租给第三方，先品壹觉公司也不存在违约行为，庄毓青、陈纲应当将租赁保证金120000元返还给先品壹觉公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月16日，庄毓青、陈纲（甲方、出租方）与先品壹觉公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在厦门市思明区湖明路24号第一层A商场（建筑面积357.1平方米）以及后面B车库出租给乙方。乙方承租该房屋作商业用（餐饮火锅类）房屋使用。房屋租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月31日止。租赁期间所产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、通讯费、煤气费、有限电视费、物业管理费等）由乙方支付。乙方应在签订合同之日向甲方支付租赁期间保证金12万元。该保证金系原甲乙双方于2014年签订的关于上述房屋的租赁合同（租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日），甲方已收取的保证金，期满后自动转为本合同项下的保证金。本合同期满后1日内，如不存在本合同约定的扣除、收取保证金的情形，甲方应无条件将保证金全额退还给乙方。2019年9月1日起至2021年8月31日，乙方应支付甲方店面每两个月租金14万元，租金以136000元现金加4000元戏锅抵用券组合方式支付。自2021年9月1日起至2022年8月31日，乙方应支付甲方店面每两个月租金147000元。租金按2个月结算，第一次租金乙方应在签订本合同后3个工作日内付清。从第2期租金起，乙方应于每2个月的第1个月的15日前付清当二个月租金。乙方应按合同约定的期限交纳租金。若有违约除补交租金外，每逾期一日按拖欠租金的千分之一向甲方交付违约金。若逾期1个月仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿由此造成的全部损失。但因甲方违约导致乙方延期支付或减少支付租金的除外。租赁期届满或本合同解除后乙方应按时将所承租房屋以现状返还甲方（乙方因装修投入的资金甲方不予赔偿或补偿）。若乙方未将房屋返还甲方，甲方有权自行收回房屋，屋内物品视为乙方放弃所有权的弃物，甲方有权处置，费用由乙方承担。因一方当事人提前解除合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任外，提前解除合同一方应赔偿给守约方造成的全部损失。 先品壹觉公司于2019年8月29日、2019年9月18日向庄毓青、陈纲支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金136000元。分别于2019年10月15日、2019年10月31日、2019年11月18日、2019年12月20日向庄毓青、陈纲支付5万元、2万元、2万元、46000元，前述合计136000元，为案涉房屋2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金。此外，先品壹觉公司还依约向庄毓青、陈纲交付了戏锅抵用券。 2019年12月16日，庄毓青、陈纲向先品壹觉公司发出律师函，载明因先品壹觉公司在合同履行过程中，未按照约定按时足额支付租金，累计逾期长达2个月，根据《房屋租赁合同》第七款第2条约定，先品壹觉公司于收到律师函之日解除双方租赁关系，并要求先品壹觉公司于收到律师函之日起五日内搬离租赁房屋、支付拖欠租金及违约金等。先品壹觉公司于2019年12月19日收到前述律师函，并确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。 此后，先品壹觉公司继续使用案涉房屋，并分别于2019年12月30日、2020年1月8日、2020年1月13日、2020年1月14日向庄毓青、陈纲支付2万元、1万元、1万元及28000元，前述合计68000元。2020年2月10日，先品壹觉公司向庄毓青、陈纲发送《解除合同通知书》。载明：自2019年12月以来，因新型冠状病毒导致××疫情出现，疫情构成不可抗力且导致合同目的无法实现，符合我国法律相关规定。因此，通知庄毓青、陈纲于2020年2月10日起解除合同，要求庄毓青、陈纲退还保证金12万元，店内物品先品壹觉公司自行清理，请庄毓青、陈纲收到通知之日起10日内联系验收店铺，如未在上述期限内验收的，视为已接收房屋。 2020年2月11日，庄毓青向先品壹觉公司回函，认为双方租赁合同已于2019年12月19日解除，先品壹觉公司构成违约应承担房屋占用费、违约责任等。 在此期间，先品壹觉公司的工作人员丁亮、罗美丽先后通过微信方式与庄毓青协商案涉房屋租赁及交接事宜。其中，庄毓青与罗美丽的微信聊天内容主要如下：2019年10月15日，罗美丽向庄毓青发送微信“你好庄总，租金今天先付5万，余的下周付，感谢你的支持”，庄毓青回复“下周一可以吗”，罗美丽回复“周五前”。后罗美丽又于2019年10月24日发送微信“非常抱歉，商量下，租金下周付一定，感谢您的支持”。2019年12月19日，庄毓青通过微信向罗美丽发送了前述律师函的内容，并询问罗美丽“我发的那个律师函你们想想怎么处理”，罗美丽表示“我看了回复您”。2020年2月16日，罗美丽向庄毓青发送微信“您好庄总，店里钥匙前门后门您已各拿走一把了，请确认”，庄毓青回复“OK”。2020年3月6日至2020年3月27日期间，庄毓青与罗美丽通过微信协商案涉房屋的合作事宜，并多次约定时间见面。2020年3月27日，庄毓青向罗美丽发送微信“明天要确认，不再拖了，不行好聚好散”。2020年3月30日，庄毓青向罗美丽发送微信“今天就安排人过来搬店里的东西，三天内务必搬光”。罗美丽回复“要搬需要一周时间”，庄毓青回复“你们要尽快”。2020年4月4日，罗美丽发送微信“下午2:30左右会来搬部分厨具”，庄毓青回复“可以，我去开门后我就离开，等你搬好了我再来锁门，里面的物品你要保管好，如有丢失你自行承担，可以的话请回复确认”。2020年4月4日晚，庄毓青与罗美丽通过微信协商次日8:00安排工人到店里搬东西。2020年4月5日凌晨，罗美丽告知“时间有变明天待定”。2020年4月6日，庄毓青询问罗美丽“什么时候搬”，罗美丽回复“明天约10:00到店里”。2020年4月8日，庄毓青询问“确认书好了吗”，罗美丽回复“他说确认好，要我去公司拿，我还没去拿”，庄毓青询问“没更改内容吧”，罗美丽回复“有啊，肯定有改呀”。后罗美丽将房屋交接确认书以微信方式发送给庄毓青。2020年4月17日，庄毓青微信询问“都搬完了吗”。 庄毓青与丁亮的微信聊天内容主要如下：2020年2月13日，庄毓青拍摄店内照片发送给丁亮，照片显示店内设备、餐椅均未搬离。庄毓青询问“你们都没搬离及恢复原状，要怎么交接”。2020年2月16日，庄毓青询问“那剩下的钥匙什么时候交给我，今天能确认吗”，丁亮回复“明天公司开会确认再回复你，我们会尽快”。2020年2月18日，庄毓青询问丁亮“那剩下的钥匙什么时候交给我，今天能确认吗”，2020年2月19日，庄毓青询问“今天要确认店内的物品什么时候搬离（到期未搬离的，视为放弃物品所有权，即按到期时的房屋情况进行交付，我方会在到期次日到现场拍照并将照片发至您微信号）并把剩余的几把钥匙交还给我方，如今日中午之前未能答复确认时间，我方视为店面无交还给我方，你方将继续支付我方店面占用费”。丁亮回复“罗姐昨天有跟你确认了吧，这几天我们在谈转租的事，这是对我们双方都有利，没必要这样催，对吧”。庄毓青回复“这是两回事，一、房子你要先交给我方，这样才不会有以后店面占用费的纠纷，二、你们要转让我们也不是不支持，昨天罗美丽叫我先不要贴转让，我也先没贴这就是支持”、“你方故意不交接店面这是让双方损失扩大化，怎么说我方在催呢”。丁亮表示“我们这边对接人，明天应该会给我们相对确认的回复，我这边确认后马上给您回电话”，庄毓青回复“你方所谓的对接跟我方没关系，你们如果找到转让方，我方会尽力支持你方，你方不交接店面就是让双方损失扩大化，这是我方不能理解及支持的”。2020年2月26日，丁亮询问“有人咨询要店铺，接下去租金如何计算”，庄毓青回复“你方的房子什么（时候）交接给我们”。2020年3月1日，庄毓青发送“丁亮，请贵司在三天内赶快把店里的物品搬离（不搬离视为放弃物品的所有权），我方即日开始张贴招租广告了，且三天后我方要换锁了”。丁亮回复“广告可以先贴，没关系”。2020年3月5日，庄毓青向丁亮发送微信“我方曾多次通知贵司将店里的物品搬离，且亦以律师函方式通知贵司，我方给予贵司将物品搬离的合理期限早已截止，贵司遗留在租赁店面的物品视为贵司的抛弃物，由我方自行处置且贵司不得就其抛弃物向我方主张任何权利，今后未经我方书面许可不得擅自进店，否则视为非法进入他人享有使用权的领地”。 2020年4月8日，先品壹觉公司向庄毓青、陈纲出具一份《房屋交接事宜确认书》，载明：我司与你方曾于2019年9月16日签订《房屋租赁合同》，承租位于思明区湖明路24号第一层A商场，现双方租赁合同已终止，特向你方提出房屋设施物品搬离的申请，并保证：1.于2020年4月4日起至2020年4月18日止，我司将租赁房屋内我司所需要的设施设备予以全部搬离。如逾期未搬离的设备、材料、产品等均视为我司的抛弃物，你方有权任意处置，我司对此没有任何异议。如你方留用的，我司不得向你方主张任何补偿。……在搬离设施设备时，我司应小心谨慎，尽量保持租赁房屋的现状，如我司拆卸照明等等与租赁房屋发生附着的设施设备，我司尽量做好工程恢复工作。如拆卸空调内机后，应将拆解下来的吊顶重新挂回原处。如搬离豆浆机需损害租赁房屋的门、墙面、墙体、地面等房屋结、地面等房屋结构的渣土、地面清理工作、地面清理工作的整齐、干净。租赁房屋移交时，我司应将租赁房屋打扫干净。 庄毓青、陈纲确认，先品壹觉公司于2020年4月18日腾空搬离案涉房屋。 另查明，案涉房屋系庄毓青、陈纲向房屋权利人福建鹭江出版社有限责任公司承租的厦门市思明区湖明路22-28号一层AB商场房屋（建筑面积633.1平方米）的一部分，庄毓青、陈纲租赁后转租给先品壹觉公司。庄毓青、陈纲承租期限从2019年10月1日至2024年9月30日止。庄毓青、陈纲确认，福建鹭江出版社有限责任公司给予二人二月份租金免除、三月份、四月份租金减半的租金优惠。 审理中，庄毓青、陈纲主张因先品壹觉公司违约，导致其另行出租房屋支出中介费用损失34000元，2020年4月19日至2020年5月31日期间产生房屋空置损失100800元，该损失应由先品壹觉公司承担，该损失即其所主张的经济损失。庄毓青、陈纲提供如下证据：1.中介委托协议、厦门畯家房地产营销策划有限公司出具的收据一份、银行账户交易明细一份，证明其委托厦门畯家房地产营销策划有限公司出租案涉房屋支出中介费34000元。2.陈纲、庄毓青与案外人签订的房屋租赁合同及定金合同，载明陈纲、庄毓青于2020年4月26日就案涉房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2020年5月1日起至2024年8月31日止，2020年5月1日至2020年5月31日为免租期，2020年5月1日起至2022年5月31日期间每月租金为72000元。先品壹觉公司对前述证据的真实性无异议，但认为前述费用系双方解除合同之后产生的，系陈纲、庄毓青重新出租房屋产生的正常支出。陈纲、庄毓青早就控制案涉房屋，租赁市场的风险应由出租人自行承担。庄毓青、陈纲未就其仍持有4600元的先品壹觉公司经营的“戏锅”抵用券提供证据。先品壹觉公司在厦门市还经营有其他餐厅可用于消费抵用券。先品壹觉公司认为即便庄毓青、陈纲尚留有抵用券，亦可于其经营的其他店铺消费。 本院认为，庄毓青、陈纲与先品壹觉公司于2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。 双方当事人对于2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金应于何日支付产生争议。根据双方《房屋租赁合同》约定，“第2期租金起，先品壹觉公司应于每2个月的第1个月的15日前付清当二个月租金”，该条款的词句约定确实存在两种解释，在此情形下，应根据双方交易习惯及诚实信用原则，探寻当事人真实意思表示。根据先品壹觉公司向庄毓青、陈纲支付租金的时间来看，2020年10月15日，先品壹觉公司即支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的部分租金5万元。先品壹觉公司的工作人员罗美丽还于同日向庄毓青发送微信，表示“租金先付5万，余的下周付，感谢你的支持”，庄毓青进行了催促。此后，罗美丽在2019年10月24日再次就未支付租金向庄毓青致歉。该内容表明，先品壹觉公司及庄毓青、陈纲均认可，2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金应于2019年10月15日前支付。先品壹觉公司现主张该期租金的支付时间为2019年11月15日，有违诚信。先品壹觉公司该期租金直至2019年12月20日才足额支付，构成违约。庄毓青、陈纲根据合同约定向先品壹觉公司发出解除合同通知行使合同解除权，符合合同约定及法律规定。先品壹觉公司于2019年12月19日收到解除合同通知，双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。 双方合同解除后，并无证据证明先品壹觉公司与庄毓青、陈纲又达成新的租赁合意，由先品壹觉公司继续租赁使用案涉房屋。先品壹觉公司在继续占有使用案涉房屋的情形下，仅依其向庄毓青、陈纲继续支付部分费用的情形，不足以认定先品壹觉公司与陈纲、庄毓青就案涉房屋的租赁事宜达成新的不定期租赁合同关系。因此，先品壹觉公司主张双方合同解除后又就案涉房屋达成不定期租赁合同关系、该不定期租赁合同关系因其行使任意解除权于2020年2月10日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》系因先品壹觉公司的违约行为解除，且先品壹觉公司的违约行为发生于新冠××疫情发生之前，先品壹觉公司应当依法承担合同解除后的违约责任。 根据前述查明事实，双方合同解除后，先品壹觉公司并未及时将案涉房屋返还庄毓青、陈纲。先品壹觉公司虽然在2020年2月16日向庄毓青交付了案涉房屋的部分钥匙，但并未将案涉房屋腾空返还庄毓青，也未向庄毓青交付案涉房屋的其余钥匙。从庄毓青与先品壹觉工作人员罗美丽、丁亮的微信往来来看，2020年2月期间，庄毓青多次催促先品壹觉公司腾空返还案涉房屋，而先品壹觉公司则以商谈转租事宜为由未将案涉房屋腾空返还。即便2020年3月1日庄毓青在案涉房屋张贴租赁广告之时，先品壹觉公司仍在占有使用案涉房屋。先品壹觉公司主张在2020年2月16日已将案涉房屋交还庄毓青，与事实不符。2020年3月5日，庄毓青、陈纲对案涉房屋上锁，先品壹觉公司亦难以对案涉房屋进行使用收益。2020年3月期间，庄毓青与先品壹觉公司也就案涉房屋继续合作事宜进行了沟通协商，直至2020年3月30日，庄毓青再次明确要求先品壹觉公司尽快腾空搬离案涉房屋。庄毓青、陈纲虽在案涉房屋上锁，但并未妨碍先品壹觉公司将其占用的房屋腾空搬离，反而一再催促先品壹觉公司，并对先品壹觉公司提出的搬迁时间予以配合。因此，先品壹觉公司主张系因庄毓青对房屋上锁导致其无法搬离房屋物品，亦有违事实。结合罗美丽与庄毓青的微信聊天记录，先品壹觉公司所出具的《房屋交接事宜确认书》系在双方充分协商且经过先品壹觉公司确认的基础上形成的，故可以认定先品壹觉公司实际腾空搬离案涉房屋的时间为2020年4月18日。综合上述事实分析，先品壹觉公司在双方合同解除后，一直占有使用案涉房屋，即便此后出现新冠××疫情，亦未影响先品壹觉公司对案涉房屋的占有使用，故先品壹觉公司应当向庄毓青、陈纲支付2020年1月1日至2020年4月18日期间的房屋占用费。先品壹觉公司要求庄毓青、陈纲退还2020年1月25日至2020年1月31日期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。 关于2020年2月1日至2020年4月18日期间的占用费标准，应参照双方约定的租金标准，并结合双方过错程度、该占用行为客观上给庄毓青、陈纲所造成的损失情况进行确定。新冠××疫情虽不影响先品壹觉公司占有使用案涉房屋，但客观上确实影响了案涉房屋的收益情况。且在2020年3月5日之后，案涉房屋即由庄毓青、陈纲加锁，先品壹觉公司对案涉房屋也丧失使用收益的控制权。再根据庄毓青、陈纲确认的其承租案涉房屋所获得的租金减免优惠情况等因素，本院酌定2020年2月1日至2020年4月18日期间，先品壹觉公司按照合同约定的租金标准的50%即每月35000元向庄毓青、陈纲支付占用费，该期间占用费合计91000元（35000元×2个月＋35000元／30天×18天）。 庄毓青、陈纲主张先品壹觉公司支付2019年11月1日至2019年12月31日期间迟延支付的部分租金46000元的逾期违约金，符合合同约定。本院根据庄毓青、陈纲的实际损失情况，酌定先品壹觉公司以46000元为基数，按照月利率2%的标准自2019年10月16日起向庄毓青、陈纲支付违约金至2019年12月20日。 因先品壹觉公司的违约行为导致合同解除，先品壹觉公司还应赔偿庄毓青、陈纲因其违约行为导致的损失。庄毓青、陈纲在收回案涉房屋后，即委托中介公司另行寻找新的承租方，二人主张的2020年4月19日期间至2020年5月31日的房屋空置期间属合理期间，该期间的房屋空置损失及因委托中介公司出租房屋支付的中介费，均属因先品壹觉公司的违约行为造成的损失，与先品壹觉公司的违约行为存在因果关系，且属先品壹觉公司在订立合同时可预见的损失，先品壹觉公司应予赔偿。2020年4月19日至2020年5月31日期间的空置损失，应参照双方合同约定的租金标准，即每月70000元确定。先品壹觉公司应赔偿庄毓青、陈纲中介费损失及房屋空置期间损失合计134333.33元（34000元+70000元/30天×43天）。 庄毓青、陈纲已就先品壹觉公司的违约行为主张损害赔偿，二人要求没收履约保证金12万元缺乏合同依据，本院不予支持。庄毓青、陈纲已收取的履约保证金12万元，可用于抵扣本案先品壹觉公司应承担的违约责任，先品壹觉公司请求庄毓青、陈纲返还履约保证金12万元的诉求，本院亦不予支持。 庄毓青、陈纲与先品壹觉公司约定的月租金支付方式即包含现金支付及戏锅餐饮抵用券支付，且合同亦未限定该抵用券的使用餐厅。现并无证据证据庄毓青、陈纲持有的抵用券无法使用，庄毓青、陈纲也未举证证明其所持有的抵用券余额，庄毓青、陈纲要求厦门先品壹觉餐饮有限公司向其支付4600元房租的诉求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门先品壹觉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向庄毓青、陈纲支付房屋占用费91000元； 二、厦门先品壹觉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向庄毓青、陈纲支付逾期支付租金的违约金（以46000元为基数，按照月利率2%的标准自2019年10月16日起计算至2019年12月20日）； 三、厦门先品壹觉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿庄毓青、陈纲损失134333.33元（厦门先品壹觉餐饮有限公司已支付的履约保证金12万元可用于抵扣前述第一、二、三项债务）； 四、驳回厦门先品壹觉餐饮有限公司的诉讼请求； 五、驳回庄毓青、陈纲的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20682元，由厦门先品壹觉餐饮有限公司负担。反诉案件受理费4026元，由厦门先品壹觉餐饮有限公司负担2047元，庄毓青、陈纲负担1979元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘远萍 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 蔡奇特 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。