辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14885号原告：孙玉春，男，1973年11月8日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：刘香芹，女，1974年8月14日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。被告：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马语卿，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县辽中镇商业街**。法定代表人：佟宝仓。原告孙玉春诉被告刘香芹、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙玉春、被告刘香芹到庭参加诉讼，被告佟有山、宝仓公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异166号执行裁定书；2、请求法院判决恢复执行沈阳市辽中区的住宅楼；3、请求法院判决本案诉讼费、公告费由被告刘香芹承担。事实和理由：一、被告刘香芹不具备本案的主体资格。房屋买卖合同没有日期，没有在房产局登记备案正式过户，没有房屋产权证，没有增值税发票，只有购房三联据一张。没有契税证，没有契税发票，被告没有向法院提供涉案房屋合法要件。二、被告刘香芹跟开发商签署的房屋买卖合同属于一房二卖，根据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据法律规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息，赔偿损失，及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、按照物权法的规定预告登记的保护期间有限制。物权法第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。四、吴成武在2012年11月签定十二套房屋，2013年备案到吴成武名下，有备案的房屋是不允许买卖的，所以吴成武备案在先刘香芹买卖合同在后，按照合同法规定应另案起诉。不应该在他人案件中向法院提异议，申请人向法院提供（2015）辽中民三初字第2054号辽中区人民法院判决十二套房屋买卖无效。判决已生效，原告向法院提供的证据合法有效。五、原告2016年9月13日向法院申请强制执行，执行案号（2016）0102执3003号协助执行通知书和裁定书，查封位于沈阳市辽中区产一处。和平区人民法院执行局按照法律程序查封了被执行人沈阳宝仓房地产开发有限公司十二套房产。其中包括被告涉案房屋一套。六、由于以上证据证明，被告刘香芹不是十二套涉案房屋实际法律权属人，十二套涉案房屋实际法律权属人是沈阳宝仓房地产开发有限公司所有。法院查封正确有法有据。七、以上所述事实清楚，被告刘香芹不是涉案房屋合法权属人，也没有向法院提供涉案房屋所有合法要件，由此，被告刘香芹作为原告进行诉讼的地位不成立。以上所述事实清楚，为维护原告的合法权益请求法院判决撤销（2019）辽0102执异166号执行裁定书，恢复执行。被告刘香芹辩称，一、沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异166号执行裁定书认定的事实清楚，证据充分，适用法律适当。答辩人在2013年12月7日与沈阳宝仓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，实际购买了本案争议的房产，宝仓公司出具了价格为123,336元收款收据，并办理了入住手续，之后对该楼房进行了装修、居住，对该楼房进行了实际占有、管理、使用、收益、处分的权利，并交付了各种费用。答辩人在诉吴成武、宝仓公司案外人执行异议之诉案件中，沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初4452号判决书已经发生法律效力，该判决认定，在查封前已经实际购买，并且答辩人与宝仓公司签订的合同合法有效，故原告已经合法取得了该楼房的所有权。二、答辩人交付了全部的购楼款，已经全部交付给开发公司，而原告是基于借款诉讼到法院，之后在执行程序对该楼房进行的查封，对该楼房没有所有权。综上所述，答辩人认为，其作为案外人就涉案房屋在法院查封前已经签订有效买卖合同并且合法占有，支付房屋对价款，且自身无过错，享有足以排除强制执行的民事权益，故法院驳回原告的诉讼请求。被告佟有山未到庭亦未提交书面答辩意见。被告宝仓公司未到庭亦未提交书面答辩意见。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，根据到庭当事人陈述和经质证、审查确认的证据，本院认定事实如下：宝仓公司于2012年11月28日向吴成武借款85万元，并将12套房产与宝仓公司签订商品房买卖合同（已备案）。辽宁省辽中县人民法院（现沈阳市辽中区人民法院）于2015年11月2日作出（2015）辽中民三初字第2054号民事判决，认定：宝仓公司与吴成武于2012年11月29日签订的辽中爵士公馆2号楼11套商品房买卖合同无效，其中包括本案涉案房产。刘香芹于2013年12月7日与宝仓公司签订了涉案房屋的买卖合同，并于当日向宝仓公司支付现金123,336元（购房总价款）。辽宁省辽中县人民法院（现沈阳市辽中区人民法院）于2015年12月18日作出（2015）辽中民三初字第05030号民事判决，判决宝仓公司偿还吴成武借款本金85万元及利息。后该案进行执行程序，刘香芹提出执行异议，沈阳市辽中区人民法院作出（2018）辽0115执异133号执行裁定，裁定驳回刘香芹的执行异议请求，刘香芹不服该裁定，向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2019年3月8日作出（2018）辽0115民初4452号民事判决，判决“不得执行位于沈阳市辽中区的住宅楼；刘香芹与沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的沈阳市辽中区的住宅楼《商品房买卖合同》有效。”本院于2016年4月27日作出（2015）沈和民一初字第03351号民事判决，判决：“一、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙玉春借款本金1,250,000元；二、佟有山、沈阳宝仓房地产开发有限公司从2015年10月2日起至实际还款日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算给付孙玉春上述借款的利息。（同上述借款本金一并给付）”。后该案进入执行程序，执行案号（2016）辽0102执3003号，本院于执行过程中查封了涉案房产，刘香芹向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。本院于2019年7月1日作出（2019）辽0102执异166号执行裁定，裁定刘香芹的异议理由成立，停止对涉案房产的执行。原告不服该裁定，向本院提起申请执行人异议之诉。再查明，佟有山为宝仓公司的实际控制人；刘香芹主张其在本院查封涉案房产前即合法占有涉案房产，并提交了装修票据、房屋照片。本院认为，本案的争议焦点为被告刘香芹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。第一，沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初4452号民事判决已经确认，刘香芹与宝仓公司于2013年12月7日签订的沈阳市辽中区的住宅楼《商品房买卖合同》有效。第二，沈阳市辽中区人民法院（2018）辽0115民初4452号民事判决已经确认，刘香芹于2013年12月7日与宝仓公司签订了涉案房屋的买卖合同，并于当日向宝仓公司支付现金123,336元（购房总价款）。第三，刘香芹提交的装修票据、房屋照片等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于刘香芹实际使用状态中。《商品房买卖合同》、装修票据、房屋照片等能够证明刘香芹对涉案房屋实际的控制和支配，为合法占有。第四，本案由于宝仓公司与他人发生纠纷，办理房产备案登记存在的障碍，故刘香芹未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由刘香芹的原因未办理涉案房屋的过户登记。刘香芹基于与宝仓公司形成的房屋买卖合同关系，实际占有案涉房屋，具备准物权性质，刘香芹就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告孙玉春的诉讼请求。案件受理费2,767元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 蒙人民陪审员  高宏菊人民陪审员  张奉传二〇二〇年六月二十四日法官助理刘美琪书记员岳岩