苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6925号原告（反诉被告）：苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司，住所地苏州市吴中区光福镇梅桂园新区。法定代表人：陆振华，总经理。委托诉讼代理人：王宇、徐诗茗，江苏久顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张茂标，男，1961年2月10日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周根兴、伍宵宇，江苏正欣律师事务所律师。被告：钱伟健，男，1964年2月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司（以下简称光福集体资产公司）诉被告张茂标、钱伟健土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，被告张茂标在本案审理过程中提起反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王宇、徐诗茗，被告张茂标及其委托诉讼代理人周根兴、伍宵宇，被告钱伟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光福集体资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即搬离并归还租赁的土地、水面；2.判令两被告立即支付其占用使用费10114.3元(自2019年1月1日至实际搬离之日止，目前暂计至2019年5月28日)；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：其与两被告于2002年1月1日签订《光福镇集体资产租赁合同》，双方约定其将原太湖水产养殖的土地、水面85亩(包括原湖胜村的部分池塘和相应的池梗，陆地等)及基础设施租给两被告使用，租赁期限自2002年1月1日至2018年12月底止。现租赁合同已经到期，其欲收回上述土地、水面，经其多次催告，被告迟迟没有搬离。根据《合同法》第二百三十五条的规定，其为了维护自身的合法权益提起诉讼。被告张茂标辩称，原告主张占有使用费不合情理，也无法律依据，租赁合同到期后，其从2019年1月开始多次要求原告办理评估、交接手续，但原告始终拖延，其只能委托看管人员代为看管池塘；位于太湖镇**桥上合计建筑面积858.25平方米的房产登记在其投资的吴县市太湖特种水产养殖场名下，原告没有理由要求其搬离；其投资的吴县市太湖特种水产养殖场建造的车库、育苗室、水塔、锅炉房、孵化室系经过原告及太湖镇村镇建设管理所同意批准而建造，其系合法所有人，不应搬离；其对于归还土地及水面无异议，但原告应配合其对资产增值部分委托市级评估机构进行评估，原告应将增值部分返还或补偿给其；钱伟健并未实际签订光福镇集体资产租赁合同，钱伟健作为被告不适格，钱伟健未实际参与经营，不享有合同的权利义务。并反诉称，其与反诉被告于2002年1月1日签订合同第七条约定租赁到期后经市级评估机构评估后，甲方应认可乙方资产增值部分，并返回乙方所有，其于2018年12月29日短信告知反诉被告按此约定评估增值部分以处理好租赁物返回、交割事宜，但反诉被告不配合评估，故反诉要求反诉被告以人民币形式返还经评估后的资产增值部分8794905元（包括有房产证部分858.25平，按市场价8000元每平，为6866000元；未办房产证部分542300元，加上遗漏评估的10万元，为642300元；机器设备及苗木1157600元，加上错评造成的129005元损失，为1286605元）；支付其看管费用77776元（从2019年1月1日起暂计算至2019年9月1日，实际计算至其搬离之日）；诉讼费由反诉被告承担。被告钱伟健辩称，同意被告张茂标的意见。针对被告张茂标的反诉，光福集体资产公司称，1.被告张茂标主张评估的树木、附属道路以及养殖设备，均不在其1999年移交给被告张茂标的资产清单之列，系被告张茂标添置、种植，未经过其许可，故其不同意将被告主张的上述资产列入评估范围。2.其并未委托被告看管场地，被告出于在占有期间看管自己的设施、林木、房屋等，与其无关，所发生费用不应当由其承担。3.反诉费用由被告自行承担。4.对于反诉金额不予认可，根据估价报告书，针对其有证房产，已出具评估金额为89.12万元，应该按照评估报告书的价格来计算，张茂标所提出的8000元每平没有任何依据。对于无证厂房也应按照评估报告来计算。对于树木，双方签订合同的目的是为了让被告进行养殖业，并非种植业，张茂标未经其同意种植了3000多棵树木，不应由其承担损失赔偿，且根据评估报告，金额也应该为1020887元。经审理本院认定事实如下：1999年1月12日，太湖镇农工商总公司（甲方）与张茂标、钱伟健（乙方）签订《土地使用租赁、资产转让合同》一份，约定甲方将原太湖水产养殖场产权转让给乙方，该场地土地、水面的使用及基础设施实行租赁，租赁期限为暂定20年（自1999年1月12日至2018年12月底），租赁项目为对原太湖水产养殖场包括湖胜村的部分池塘和相应的池埂、陆地实行租赁（1、养殖水面85亩；2、配套设施（水电、道路等）），年租赁标的约定为1、鱼池水面85亩，单价186/亩，计15800元；2、租赁配套设施（水电、道路等）计4000元；3、管理费上交4000元；4、上述款项合计23800元；5、后拾年水面租赁费增幅3%；资产转让中约定，转让形式为实行动产拍卖，不动产租赁（部分不动产拍卖，具体附明细表）企业占有的水面、土地、道路及设施实行租赁使用，其土地使用权属不变，对原有的房屋、猪舍、桔树、小型船只、网具、电动设备工具等实行拍卖，资产转让款约定为甲方按照镇资产评估小组评估金额为依据协议转让款为11万元，实行资产转让款以清点确认为准，同比例下降；付款时间约定为第一拾年付款时间分三期支付，第一期在签约时先付10万元，第二期在甲方给乙方办理了工商执照、银行开户、税务登记等手续后再付20万元，余款部分在99年11月底全部交清，第二拾年，在10年后次年先付200000元，余款42743元在合同期满时付清；其他事项中约定乙方在租赁期内因发展生产，如需搭建应取得甲方及有关部门同意后方可实施；租赁到期后，经市级评估机构评估后，甲方应认可乙方资产增值部分并返回乙方所有。1999年3月8日，张茂标、钱伟健收到太湖镇农工商总公司移交的位于上述租赁土地及水面上的包括房屋、水泥船、网箱等在内的资产，并形成《太湖水产养殖场资产移交表》一份。1999年3月2日，张茂标作为投资人设立了个人独资企业苏州市吴中区太湖特种水产养殖场（以下简称太湖养殖场），该养殖场于2003年7月3日注销。2002年1月1日，太湖养殖场（乙方）与光福集体资产公司（甲方）签订《光福镇集体资产租赁合同》一份，约定甲方同意将原太湖水产养殖场的土地、水面85亩（包括湖胜村的部分池塘和相应的池埂、陆地等）及基础设施租给乙方使用，租赁时间为2002年1月1日至2018年12月底，租赁费约定为2002年1月1日至2008年12月31日租赁费根据原合同已在1999年11月底全部交清，2009年1月1日至2018年12月底租赁费为242743元，在2009年先付200000元，余款42743元在合同期满时付清；乙方在租赁期内因发展生产，如需搭建应取得甲方及有关部门同意后方可实施；租赁到期后经市级评估机构评估后，甲方应认可乙方资产增值部分，并返回乙方所有；原太湖镇农工商总公司与乙方所签合同同时废止，以本合同为准。上述合同签订后，太湖养殖场的投资人张茂标实际使用了案涉租赁土地及水面，并支付租金至2018年12月底。光福集体资产公司、张茂标、钱伟健均确认上述约定的租赁标的为位于苏州市吴中区桥东南面85亩的土地及水面。2018年9月30日，光福集体资产公司委托江苏益友天元律师事务所律师向张茂标、钱伟健发送《律师函》，要求张茂标、钱伟健在2018年12月底前搬离案涉租赁场地，双方办理交接手续。2018年至2019年期间，张茂标及其亲属与光福集体资产公司工作人员进行沟通，张茂标表示按合同约定评估后返还租赁物，光福集体资产公司工作人员表示由法院委托评估机构进行评估，双方未能就租赁物的返还及相关补偿金额协商一致。另查，光福集体资产公司于2012年1月1日取得了上述租赁合同约定土地及水面的水域滩涂养殖证。1999年10月19日，太湖养殖场经吴县市太湖镇村镇建设管理所及苏州市吴中区太湖镇农工商总公司同意后，在案涉租赁场地上建造了车库、水塔、育苗室、孵化室锅炉房，但未办理房产登记。2000年7月，太湖养殖场以价款91800元自吴县市太湖镇集体资产经营公司处受让了位于苏州市吴中区太湖镇2号桥面积共计858.25平米的房屋，该房屋于2000年8月23日登记于太湖养殖场名下，该房屋位于案涉租赁合同约定的租赁土地上。再查，太湖养殖场原系张茂标、钱伟健共同投资，2004年2月18日，钱伟健退出投资，双方约定张茂标返还钱伟健投资款，现张茂标认为已足额支付钱伟健投资款13万元，钱伟健认为还有投资款18000元未支付，但认可其已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，其自2004年2月18日之后亦未再使用过租赁土地及水面了。审理中，张茂标为主张其看管案涉租赁场地的支出，向本院提供如下证据：1.张宁于2019年8月20日出具的情况说明一份，反映张茂标的儿子张宁自2019年1月1日起受张茂标指示在吴中区太湖镇2号桥看管土地水面。2.杨惠芬于2019年8月20日出具的情况说明一份，反映张茂标的亲戚杨惠芬自2019年1月1日起受张茂标邀请在吴中区太湖镇2号桥看管土地水面。针对上述证据，张茂标称，其自2009年1月开始委托张宁、杨惠芬看管光福集体资产公司的池塘，应当由光福集体资产公司按照苏州市人均工资4861元每人每月支付报酬。光福集体资产公司称，其对情况说明反映的内容不清楚，即使存在现场看护，也系张茂标单方行为，并非出于其委托，相关费用应由张茂标自行承担。审理中，本院依张茂标申请委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对案涉租赁场地内的财产的市场价值进行评估，张茂标支出评估费16000元。该公司于2019年12月出具《资产评估报告》一份及《房产估价报告》两份，评估结论为资产的评估值为1157600元（机器设备评估值为268237元、苗木资产评估值为1020887元，机器设备中网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个对应的评估价值分别为5232元、3000元、810元、200元、765元、141元、396元、152元、666元、188元，合计11550元）、有证房产及室内不可移动装修的评估价值为89.12万元、无证房产及室内不可移动装修及附属设施的评估价值为54.23万元。经质证，光福集体资产公司、钱伟健对上述报告均无异议。张茂标对上述报告中的部分内容提出异议，认为无证房屋中遗漏一楼产卵池、孵化环道等设施的评估，有证房屋的评估价值应当按每平米8000元进行计算，资产评估中枇杷树、垂丝海棠的评估单价有误，遗漏孵化桶、加热管道等设备的评估。经现场复核后，该公司于2020年3月27日出具《补充评估意见书》一份，主要内容为：一、产卵池、孵化环道、夏花培育池、消毒池、出苗池位于W5号房中，经分析该部分构筑物的基础是利用W5号房的基础部分，该部分价值已包含在第一次评估价值中，其对地面以上构筑物进行增项估价，估价结果为1.15万元，故无证房屋估价报告中的估价结果增加1.15万元。二、委托人提供材料显示证载房屋所占用的土地使用权原为租赁所得，且土地租赁合同于价值时点之间已结束，以此可知证载房屋的权利人在价值时点时并不拥有证载房屋所占土地的使用权。其无法在公开交易市场上找到与估价对象相类似的房产的交易转让实例，无法采用比较法进行评估。对张茂标提出的8000元转让单价的真实性也无从判断。在同一供求圈内也无法查阅到与估价对象相类似的房产近期的租赁交易实例，难以找到与估价对象相类似的房产的营收资料，且非房屋部分的收益难以较准确的剥离，故不能采用收益法。根据估价对象的情况，其采用成本法对估价对象进行评估，评估结果客观、公正、合理。三、经双方指认，确定遗漏9棵桃树及2棵杏树，涉及评估金额为600元。四、枇杷树、梨树、海棠苗木价格系其评估人员于东山苗圃及香雪苗木市场商户现场询价取得，为评估基准日市场真实成交价格。五、经双方指认，对确定遗漏的相关生产设备进行补充，涉及评估金额为6600元。光福集体资产公司、张茂标、钱伟健对上述《补充评估意见书》均无异议，张茂标认为，需参照商品房市场价格对房屋进行评估或协商回购价格，方可接受回购房屋并且搬离。审理中，光福集体资产公司与张茂标一致确认，租赁之初，张茂标自光福集体资产公司收到的资产中现还存在于租赁场地的有：网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个，其余评估的资产均系张茂标承租后个人购买添置的。光福镇集体资产公司称，两份房产估价报告中反映的房屋对应的评估价值其认可，也愿意利用评估的房屋，同意按照估价报告载明的估价金额进行补偿；资产部分，仅同意补偿租赁之初交付给张茂标、现在还存放在租赁场地内的财产价值，其余资产不同意利用，也不同意补偿，应当由张茂标自行处理。合同中约定的“返回乙方所有”是指租赁场地上的不动产以及合同签订初其交付给张茂标的动产经评估后的价值，由其支付给张茂标，张茂标自行添置的动产应由张茂标自行处理，其不同意补偿。张茂标称，租赁期内，其主要从事水产养殖和苗木种植业务，其从2018年12月29日开始催促光福集体资产公司前来评估办理交接手续，但对方迟迟不来谈评估事宜。合同中约定的“返回乙方所有”是指除了房产以外原来光福集体资产公司转让给其的资产及其承租后新增的资产全部评估后的金额，由光福集体资产公司支付给其，返回就是支付。上述事实由原告提供的租赁合同、转让合同、水域滩涂养殖证，张茂标提供的照片、房屋所有权证、房产登记审核表、资产转让合同、房产交易申请表、不动产登记簿查询记录、企业直接申请注销资料查询表、手机页面截图、录音文字记录、光盘、申请书、受让协议、收条、情况说明、资产移交表、租赁合同、律师函，以及本院开庭笔录、鉴定笔录、现场勘查笔录、调查笔录、审理中形成的资产评估报告、房产估价报告、补充评估意见书、评估费发票在卷佐证。本院认为，太湖养殖场与光福集体资产公司签订《光福镇集体资产租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）合法有效，双方均应按约履行合同义务。因太湖养殖场于2003年7月3日注销，且钱伟健亦认可其已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，张茂标系个人独资企业太湖养殖场的投资人，故太湖养殖场在上述合同中的相关权利义务应由张茂标承继。现案涉租赁合同已于2018年12月底到期终止，光福集体资产公司亦已在合同到期前告知张茂标在2018年12月底前搬离案涉租赁土地及水面，故本院对光福集体资产公司要求张茂标搬离并归还租赁土地及水面的诉讼请求予以支持。鉴于合同到期后张茂标仍占有使用案涉租赁场地及水面至今，故张茂标应当参照合同约定的租金标准24274.3元/年向光福集体资产公司支付自2019年1月1日至实际返还租赁土地及水面之日的占有使用费。虽张茂标认为系因光福集体资产公司不予评估补偿致使其一直看管案涉租赁土地及水面，但光福集体资产公司是否对案涉租赁土地及水面上的资产进行评估补偿并不影响张茂标迁出并返还案涉租赁土地及水面，故对张茂标认为其不应支付占有使用费的答辩意见本院不予采信。鉴于钱伟健已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，且钱伟健自2004年2月18日之后未再使用过租赁土地及水面，故本院对光福集体资产公司要求钱伟健搬离、归还租赁的土地及水面，并支付占用使用费的诉讼请求不予支持。反诉部分，根据合同约定，租赁到期后经市级评估机构评估后，光福集体资产公司应认可张茂标资产增值部分，并返回乙方所有，根据该约定，应可确定，合同到期后光福集体资产公司应按其在租赁之初交付给张茂标的资产在合同到期时的市场价值补偿张茂标，相关资产由光福集体资产公司回收。张茂标认为系按合同到期时租赁土地及水面上除房产以外所有资产的市场价值由光福集体资产公司进行回收的意见依据不足，现光福集体资产公司仅认可对租赁土地上的房产以及租赁之初其交付张茂标的现仍存在于租赁场地内的资产的评估价值予以补偿，对于张茂标在承租后在租赁土地及水面上添置的除房产以外的资产均不同意利用和补偿，故本院根据《资产评估报告》、《房产估价报告》、《补充评估意见书》中就房产以及双方均确认租赁之初光福集体资产公司交付张茂标的现仍存在于租赁场地内资产的评估金额1456550元，确认该款应由光福集体资产公司补偿张茂标，相对应的资产（包括网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个）及租赁土地上的房产亦应由张茂标返还光福集体资产公司。关于张茂标主张的其他资产补偿款，鉴于合同中并未明确约定在租赁期限届满时，光福集体资产公司应按租赁场地内的所有资产的评估金额补偿张茂标，故张茂标在承租期内自行添置的资产应由其自行处置，张茂标要求光福集体资产公司予以返还依据不足，本院对此不予支持。关于张茂标认为有证房屋评估价格应按每平米8000元计算的主张，鉴于案涉登记在太湖养殖场名下的房屋与履行案涉租赁合同密切相关，属于水产养殖的配套设施，并未取得相应的土地使用权证，且鉴定机构亦表示该房屋价格无法根据比较法、收益法进行评估，采用成本法进行评估客观、公正、合理，张茂标亦未就其主张的单价提供证据予以证明，故本院对张茂标该项主张不予支持。关于张茂标主张的看管费用，首先，根据张茂标提供的现有证据并不能客观反映其因看管案涉场地存在看管费的支出；其次，合同到期，光福集体资产公司并未委托张茂标看管案涉租赁场地，张茂标理应返还租赁场地，张茂标自行委托人员对租赁场地进行看管而产生费用与光福集体资产公司无涉；再次，合同到期后，张茂标在租赁场地上仍有其所有的相关资产，故即使存在该项费用，亦系张茂标为看管自身财产而存在的支出，综上，张茂标认为应由光福集体资产公司负担看管费依据不足，本院对张茂标该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告张茂标于本判决生效之日起三十日内迁出并返还原告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司位于苏州市吴中区桥东南面85亩的土地及水面（含上述租赁场地上的房屋及如下资产：网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个）。二、被告张茂标于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司按每年24274.3元计算自2019年1月1日至实际返还租赁的土地及水面之日的占有使用费。三、反诉被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告张茂标人民币1456550元。四、驳回反诉原告张茂标的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53元、评估费16000元，合计人民币16053元，由原告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司负担8000元，被告张茂标负担8053元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还）。反诉案件受理费减半收取人民币36954元，由反诉原告张茂标负担27954元，由反诉被告苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司负担9000元（反诉被告负担部分已由反诉原告预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告，反诉原告预交的案件受理费本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 谢 丰人民陪审员 徐 夏人民陪审员 平建英二〇二〇年六月十五日书 记 员 陆晓文钟晓婷