福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2797号 上诉人（原审被告）：林玉山，男，1943年7月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：林彦，男，1978年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈开放，福建汇德律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：聂文攀，福建汇德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴钦云，男，1960年10月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：吴钦榕，男，1964年2月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：吴钦添，男，1966年11月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：吴丽平，女，1969年1月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：吴美芳，女，1972年2月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。 上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所律师。 上诉人林玉山、林彦因与被上诉人吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林玉山、林彦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用修订前的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条规定，认定林玉山、林彦与吴玉串签订的《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》无效，属适用法律错误。修订前的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条仅仅是规定宅基地的所有权归农民集体所有，第六十三条的规定也只是限制农村集体土地用于非农业建设，而案涉房屋是吴玉串个人合法私有的房屋，系农村宅基地上的房屋，其所使用的土地并不会因案涉房屋的出售行为而改变其宅基地用途，其土地性质仍属于农村建设用地性质。2.根据修订前的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，不仅准许农村村民出卖宅基地上住宅，而且还鼓励农村村民通过多种途径盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。现有其他法律和行政法规并未明确禁止农村村民将其私有的宅基地上房屋对外出售及对外出售给城镇居民，在林玉山、林彦与吴玉串签订的《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》不存在违反法律、行政法规强制性规定的前提下，一审判决认定合同无效，缺乏事实和法律依据。二、案涉房屋的所有权证是福州市房地产管理局在林玉山缴交全部合法交易应缴税费后颁发给林玉山的，《房地产买卖契约》的生效、交易纳税的合法性及交易后案涉房屋所有权归属，均经过福州市房地产管理局的行政确认，在相关行政确认未经依法撤销前，一审判决林玉山、林彦将案涉房屋登记回吴玉串名下，没有事实和法律依据。 吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳辩称，请求维持一审判决。一、一审判决认定案涉合同无效正确。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19点规定，农民将宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，合同认定为无效，且福州也并非改革试点地区。2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30点，重申了交易标的禁止买卖的合同，属于违反法律强制性规范，应当认定无效。二、林玉山、林彦由始至终都是城镇居民，并非原始村民，在购房前没有村集体经济组织成员的购房资格，在购房后也没有享受村里的拆迁补贴等村民福利待遇，购房也没有征得村小组或村民大会的决议通过，一审判决认定林玉山、林彦不具有购房资格是正确的。 吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳向一审法院起诉请求：1.吴玉串与林玉山所签订的房地产买卖契约无效以及吴玉串与林彦签订的房屋买卖契约无效；2.林玉山协助吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳办理将坐落于福州市仓山区的房屋（该房屋原所有权证号：榕晋Ｓ字第**，现房产证号：榕房权证Ｃ字第××号）恢复登记至吴玉串名下的手续；3.林玉山、林彦立即将吴玉串所交付的房屋（房屋坐落为仓山区先农村吴厝顶251号，包括原产权证为榕晋Ｓ字第067846号房屋以及旁边未办理产权证的连体混合结构三层楼房一座）返还给吴玉串的继承人吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳。 一审法院认定事实：1987年5月29日，福州市土地管理局郊区分局向吴玉串颁发了郊地总第8700133号福州市郊区土地使用证，内容为“仓山乡（镇）先农村杂地120㎡给吴玉串作建房用地”。1997年11月7日，福州市人民政府向吴玉串颁发榕晋Ｓ字第067846号房屋所有权证，房屋坐落郊区先农村，屋式混合构双层楼房一座。2000年9月9日，吴玉串与林彦（代理人林玉山）签订了《房屋买卖契约》。2000年9月13日，吴玉串与林玉山就讼争房又签订了《房地产买卖契约》。2000年10月30日，福州市房地产管理局向林玉山颁发了房屋所有权证（榕房权证Ｃ字第××号）。林玉山向吴玉串交付了购房款12万元，吴玉串向林玉山交付了讼争房。 另查，吴玉串系福州仓山区先农村村民（2006年7月5日去世），妻子吴玉英（2007年11月17日去世）。吴玉串的父亲吴财禄（1989年1月26日去世），吴玉串的母亲齐金妹（1987年5月19日去世）。吴玉串、吴玉英的子女有吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳。林玉山、林彦系城镇居民。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条明确规定农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。本集体经济组织成员向城镇居民出卖农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，吴玉串将讼争房屋出卖给身为城市居民的林彦、林玉山，违反了上述法律规定，双方之间的《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》应认定为无效，故吴玉串与林彦签订的《房屋买卖契约》以及吴玉串与林玉山所签订的《房地产买卖契约》均无效；《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳诉请林玉山、林彦立即将吴玉串所交付的房屋（房屋坐落为仓山区先农村吴厝顶251号，包括原产权证为榕晋Ｓ字第067846号房屋以及旁边未办理产权证的连体混合结构三层楼房一座）返还给吴玉串的继承人吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳，由于在吴玉串与林彦签订的《房屋买卖契约》以及在吴玉串与林玉山所签订的《房地产买卖契约》中，吴玉串与林彦、林玉山对于合同无效均有过错，双方应各自向对方承担缔约过失责任。林彦、林玉山应将讼争屋返还给吴玉串的继承人及赔偿相应的损失，亦可要求吴玉串的继承人赔偿缔约费用、履行所支出的费用以及丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。本案中，林彦、林玉山未提出赔偿损失，可另行主张。吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳诉请林玉山协助吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳办理将坐落于福州市仓山区的房屋（该房屋原所有权证号：榕晋Ｓ字：榕晋Ｓ字第**号：榕房权证Ｃ字第××号）恢复登记至吴玉串名下的手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳可向不动产所在地的登记机构申请办理，故对该项诉请，一审法院不予支持。林玉山、林彦辩称吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳已超过了法律规定的诉讼时效,应驳回吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳的起诉。我国民法通则所规定的诉讼时效仅适用于请求权，确认合同无效是指合同一方当事人向法院或者仲裁机构提出的要求确认合同无效的权利，以及确认合同无效的权利的行使，不需要合同另一方的同意或者给付，通过权利人的单方主张后由法院或者仲裁机构确认即可实现，确认合同无效在性质上属形成权，不受诉讼时效制度的限制，故林玉山、林彦该辩称一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条规定，判决：一、林彦、林玉山与吴玉串在2000年9月9日、2000年9月13日签订了《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》无效；二、林彦、林玉山应于本判决生效后三十日内将吴玉串所交付的房屋（房屋坐落为仓山区先农村吴厝顶251号，包括原产权证为榕晋Ｓ字第067846号房屋以及旁边未办理产权证的连体混合结构三层楼房一座）返还给吴玉串的继承人吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳；三、驳回吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳的其他诉讼请求。案件诉讼费用14700元，由吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳负担7350元，林彦、林玉山各负担3675元。 二审中，林玉山、林彦向本院提交户口簿复印件一份，拟证明林玉山已于2019年1月21日将户籍迁至讼争房屋所在处。本院经审查认为，上述材料的真实性可予确认，对其证明力，本院将进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，吴玉串与林玉山、林彦就讼争房买卖签订《房地产买卖契约》、《房屋买卖契约》时，林玉山、林彦并非先农村集体经济组织成员，不具备符合购买讼争房屋的前提条件，故讼争《房地产买卖契约》、《房屋买卖契约》应认定为无效。林玉山在签订合同后迁入户籍，不足以认定其在签订合同时已具备购房条件，亦不能据此替代对合同效力的认定。林玉山、林彦因房价上涨、合同无效可能产生的损失，可依法另行主张。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，讼争《房地产买卖契约》、《房屋买卖契约》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，双方互负返还义务。因各方当事人对讼争协议无效均存在过错，尚不具备单方返还的条件，故吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳等人在未履行相应义务的情况下单方要求林玉山、林彦返还讼争房屋缺乏法律依据，不予支持，一审判决处理不当，本院予以纠正。 综上所述，林玉山、林彦的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2011号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2011号民事判决第二、三项； 三、驳回吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳的其他一审诉讼请求； 四、驳回林玉山、林彦的其他上诉请求。 本案一审案件受理费14700元，由吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳负担7350元，由林玉山、林彦负担7350元；二审案件受理费14700元，由吴钦云、吴钦榕、吴钦添、吴丽平、吴美芳负担7350元，由林玉山、林彦负担7350元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年六月二日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖