云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终461号上诉人（原审原告）：付光会，女，1979年6月29日生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：金嘉孟，云南兰城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告）：杨朝润，男，1953年4月22日生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：金嘉孟，云南兰城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘学玉，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人付光会、杨朝润因与被上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）、原审第三人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人付光会、杨朝润的委托诉讼代理人金嘉孟，被上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥、原审第三人基德公司的委托诉讼代理人刘学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付光会、杨朝润上诉请求：1.撤销一审判决，判决确认上诉人付光会、杨朝润对位于保山市隆阳区产享有占有使用权；2.判令停止对上述房产的执行并解除查封措施。事实和理由：1.一审判决确认付光会、杨朝润支付购房款的金额不正确。除一审判决确认的297000元外，付光会、杨朝润还交给基德公司总经理赵松3000元现金，赵松系代表公司收取购房款项，付光会、杨朝润已全额支付30万元购房款。2.基德公司出具的《购房情况说明》应当认定为商品房买卖合同，一审法院未予认定属于适用法律错误。上诉人与基德公司商定好购房事宜后，基德公司即出具购房情况说明，明确上诉人所购买房屋的单价、面积、总价和房屋的具体位置，买卖双方意思表示真实，主要内容明确，商品房买卖合同的最重要信息在购房情况说明中已明确，该购房情况说明应当认定为商品房买卖合同。3.由于基德公司经营不善，公司账户被查封，付光会、杨朝润应基德公司原法定代表人赵石良之子，基德公司总经理赵松的要求将购房款交给赵松，相当于将购房款交给基德公司，基德公司之后也没有向上诉人催交购房款，也能证实购房款已经交付。4.上诉人对本案诉争房产享有的权利可以排除查封和执行，付光会、杨朝润的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应解除对涉案房产的查封并终止执行。张官16组辩称，1.基德公司出具的《购房情况说明》不应认定为商品房买卖合同，付光会、杨朝润并未向基德公司支付购房款。付光会、杨朝润和基德公司之间未签订书面买卖合同，购房情况说明仅记载了双方曾存在买卖合同的口头约定，不应当认定为商品房买卖合同。杨朝润支付的款项也未进入公司账户，而是进入了赵松的个人账户。另外，杨朝润是基德公司的项目经理，涉案房屋是杨朝润本人拿钥匙进行了装修和使用，并非基德公司向其交付房屋。因此，即使目前房屋被杨朝润占有，其占有也无合法权源，实为非法占有，且基德尚都2幢2003室于2017年12月8日被一审法院诉前查封，目前处于查封状态，不存在被杨朝润占有之说。2.张官16组与基德公司之间为共同共有关系而非债权债务关系，张官16组申请的是非金钱债权执行，付光会、杨朝润的权利不能排除执行。首先，张官16组依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，并于2013年3月2日与基德公司签订了《合作开发合同书》，约定共同开发基德尚都项目，张官16组依照合法建造行为已经原始取得包括基德尚都2幢2003室在内的82套房屋的所有权。其次，2017年11月17日基德公司与张官16组签订了《保证书》和《分配房表》，基德公司将基德尚都中的98套房屋分给张官16组，后经一审法院生效裁判文书确认，将98套房屋调整为82套，调整后的82套房屋经过一审法院民一庭盖章确认，已经进入强制执行，张官16组已原始取得了包括基德尚都2幢2003室在内的82套房屋的所有权。最后，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，付光会、杨朝润并未与基德公司签订商品房买卖合同，亦未对涉案房屋进行不动产登记，尚未取得涉案房屋所有权，故付光会、杨朝润享有的权利并不能对抗张官16组所享有的物权，不能够排除执行。3.在法律适用上，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。综上，付光会、杨朝润的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。基德公司述称，对付光会、杨朝润上诉请求没有意见。付光会、杨朝润向一审法院起诉请求：1.确认付光会、杨朝润对位于隆阳区角基德尚都2幢2003号房产享有占有使用权；2.停止对该房的执行，同时解除查封措施。一审法院认定事实：2017年4月26日，基德公司向杨朝润出具《购房情况说明》，载明“杨朝润系基德公司项目经理，公司承诺给杨朝润住房一套（96.95㎡），购买一套（96.95㎡）按3300元/㎡计价，付30万元现金以后公司打收据，5月底以前办理购房合同和产权备案手续。具体楼层20-3室备案名为付光会（杨朝润之妻），21-3室备案名为杨鲈毅”。次日，杨朝润向基德公司代理人赵松（原基德公司法定代表人赵石良之子）个人账户转款22万元，POS机刷卡27000元。2017年5月25日基德公司出具收款《收据》，载明收到杨朝润2幢2003号房款50000元。现杨朝润、付光会已入住基德尚都2幢2003号房。2017年12月8日一审法院依据张官16组的申请，对基德公司未备案登记的房产进行诉前财产保全，保全财产包括案涉基德尚都2幢2003号房。2018年10月10日一审法院作出（2018）云05民初7号《民事判决书》，确认基德公司负有向张官十六组交付82套住房（建筑面积9046平方米）的义务，该判决已生效并进入执行程序。2019年4月3日付光会向一审法院提出执行异议申请，请求解除对案涉基德尚都2幢2003号房的查封，一审法院作出（2019）云05执异8号《执行裁定书》，驳回付光会的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案付光会、杨朝润和基德公司之间未签订书面购销合同，《购房情况说明》是以杨朝润的口吻书写，记载了双方曾存在买卖房屋的口头约定，然后基德公司加盖了印章，杨朝润支付的款项也未进入公司账户，而是进入赵松的个人账户。在公司账户被冻结的情况下，公司款项能进不能出，故杨朝润辩解因公司账户冻结无法向公司付款的理由不能成立。杨朝润是基德公司的项目经理，房屋也是杨朝润自己拿钥匙进行了装修和使用，且杨朝润占有涉案房屋后，最终也未进行物权登记。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，付光会、杨朝润主张《购房情况说明》系双方书面购销合同的理由不能成立。本案除了杨朝润实际占有使用涉案房屋外，其他证据不能证明杨朝润已拥有涉案房屋所有权，付光会、杨朝润主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除对基德尚都2幢2003号房产执行的理由不能成立。基德公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决“驳回原告付光会、杨朝润的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告付光会、杨朝润负担。”二审中，付光会、杨朝润提交如下证据。第一组：《工商银行交易清单》，欲证明付光会、杨朝润于2017年4月17日支付购房款15万元，该款进入赵松的账户。第二组：《建设银行账户交易明细》，欲证明付光会、杨朝润于2017年4月27日支付购房款7万元，该款项进入赵松的账户。第三组：《（2019）云05民初73号民事判决书》，欲证明曾元彩与张官16组、基德公司案外人执行异议之诉纠纷一案与本案相似。第四组：《农业银行卡交易明细清单》，欲证明曾元彩通过转账进入赵松个人账户的方式支付购房款。第五组：《（2018）云05民初7号民事判决书》，欲证明张官**承认赵松系案涉房地产开发项目的实际操作人。张官16组质证认为，对付光会、杨朝润提交第一、二组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性不认可，且该证据一审中已经存在，不属于新证据。对第三、四组证据的真实性合法性无异议，但该证据与本案无关联，不认可其关联性。对第五组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证据的证明目的不认可。基德公司质证认为，对付光会、杨朝润提交的证据没有意见。张官16组提交如下证据：第一组：《合作开发合同书》、土地使用权证、建设用地规划许可证。欲证明张官16组依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，于2013年3月2日与基德公司签订了《合作开发合同书》约定共同开发基德?尚都项目，张官16组依照合法建造行为已与基德公司共同原始取得合作开发房产的所有权。第二组：《保证书》《分配房表》《（2018）云05民初7号民事判决书》《（2017）云05财保4号民事裁定书》《（2017）云05执50号之一执行裁定书》《（2017）云05执50号之二执行裁定书》《（2017）云05执50号之三公告》。欲证明基德公司分配给张官16组的房屋经一审法院生效裁判文书确认并产生物权效力，涉案基德尚都2栋2003号房屋现处于查封状态而非由付光会、杨朝润占有使用。付光会、杨朝润质证认为，对张官16组提交的第一组证据的证明目的不认可，基德公司与张官16组之间仅有债权债务关系，张官16组并没有取得房屋所有权。对张官16组第二组证据的证明目的不认可，（2018）云05民初7号案件不是确认之诉，而是给付之诉，张官16组并未取得涉案房屋所有权。基德公司质证认为，对张官16组提交的上述证据没有意见。基德公司提交如下证据：第一组：《（2018）云05民初7号民事判决书》，欲证明基德公司将基德尚都项目内的82套住房交给张官16组。第二组：《执行和解协议》，欲证明张官16组与基德公司合同纠纷一案，双方已达成执行和解协议。付光会、杨朝润质证认为，对基德公司提交的第一组证据真实性无异议，但该判决不是确权判决；对于第二组证据《执行和解协议》，该证据没有确定诉争房屋已抵给张官16组，行政机关没有作出产权过户，不能产生物权效力。张官16组质证认为，对基德公司提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第二组证据的真实性和合法性无异议，但该协议没有履行，故对其证明目的不认可。本院认为，对付光会、杨朝润提交的第一、二、五组证据，因张官16组对该证据的真实性认可，基德公司对其没有意见，对证据的真实性予以确认，对于是否能够证实上诉人已经支付购房款本院将结合案件审理的焦点问题综合评述；对付光会、杨朝润提交的第三、四组证据，由于该证据与本案无关联，不予采信。对张官16组提交第一、二组证据，对于证据的真实性予以确认，对于证明目的是否成立本院将结合案件的争议焦点问题综合评述。对基德公司提交的第一、二组证据，对于真实性亦予以确认，但执行和解协议因张官16组不认可，并未实际履行，对于基德公司认为案件已经执行和解，执行已经终结的证明目的本院不予确认。二审中，付光会、杨朝润针对一审判决认定的事实提出其还交付基德公司总经理赵松3000元现金，应当补充认定为已付房款，但上诉人并未提交证据予以证明，对该主张本院不予支持。被上诉人张官16组提出一审判决认定付光会、杨朝润支付的款项性质为借款，但张官十六组也未提供证据予以证实，对其异议本院不予支持。二审中，经核对上诉人一审中提交的证据原件，2017年5月25日基德公司出具收款《收据》上载明收到50000元对应的房号为2幢2103号，一审中上诉人提交的复印件为涂改形成，上诉人二审中主张系笔误，但无证据证实，一审认定该事实有误，本院予以纠正。对于各方当事人均无异议的其他一审判决认定事实，本院予以确认。综合各方当事人诉辩主张，本案二审审理的焦点问题为：1.付光会、杨朝润是否享有对保山市隆阳区产排除执行的民事权益。2.付光会、杨朝润要求确认涉案房屋的占用使用权是否有依据。一、关于付光会、杨朝润是否享有对基德尚都2幢2003号房产排除执行的民事权益的问题本院认为，付光会、杨朝润对于张官16组依据一审法院（2018）云05民初7号民事判决申请执行涉案2幢2003号房屋提出执行异议，在执行异议被驳回后提起执行异议之诉，并没有针对作为执行依据的（2018）云05民初7号民事判决申请再审，本案不属于对于原审判决裁定提出异议的情况，应当按照执行异议之诉审理。关于本案的法律适用，张官16组和基德公司合作开发涉案房产，由张官16组提供土地，基德公司负责资金投入和实际开发，双方之间形成的是合同之债法律关系，根据合作开发协议，相关开发手续办理在基德公司名下，对外签订施工协议，开发房产的主体是基德公司，张官16组主张其基于合法建造行为原始取得涉案房产的主张依据不足。《合作开发协议》约定张官16组可分配房产为住宅楼120套，每套90平方米，位置为靠百贝珍珠后侧西南边四层以上，张官16组可分配房产并不确定，在合同履行过程中，基德公司又出具《保证书》和《分配房表》，确定可分配房产为98套，后张官16组依据《合作开发合同书》《保证书》和《分配房表》提起诉讼，要求分配98套房屋，经判决确定由基德公司交付基德尚都项目内建筑面积9046平方米的82套房屋，但并未明确具体房号，张官16组之后提交的内部分房结果仅是其内部依据生效判决分配房产的结果，并不发生确定具体房产的法律效果，其后，一审法院在执行中将诉前保全的17套房产和执行中查封的65套房产作为执行标的，最终确定了涉案82套房产的范围，故张官16组的可分配房产的具体指向一直处于变动过程中，系在执行中最终确定，张官16组关于7号判决已经确定其为案涉房产的物权人的主张不能成立。（2018）云05民初7号民事判决虽然没有确定基德公司向张官16组交付82套房产的具体房号，但该案执行内容仍系交付房产，并不是金钱债权的执行，故本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，从该第十七条的规定内容看，确定案外人是否享有排除执行合法民事权益的审查原则仍然为双方是否形成了出卖房产的合意，是否实际支付购房款项，是否实际占有案涉房屋，是否办理产权登记手续等方面。根据本案查明的事实，上诉人付光会、杨朝润并未具备上述要件，其不享有排除涉案房产执行的合法民事权益，理由如下：1.杨朝润与基德公司之间形成的《购房情况说明》载明：“杨朝润系基德公司项目经理，公司承诺给杨朝润住房一套（96.95㎡），购买一套（96.95㎡）按3300元/㎡计价，付30万元现金以公司打收据，5月底以前办理购房合同和产权局备案手续。具体楼层20-3室备案名为付光会（杨朝润之妻），21-3室备案名为杨鲈毅”。情况说明明确杨朝润可以无偿取得一套房产，以3300元/㎡的价格购买一套房产，但杨朝润购买的房产是否为涉案2幢2003号房产并没有在购房情况说明中注明，不能证实杨朝润和基德公司就购买涉案房产达成了合意，一审判决认定购房情况说明不是商品房买卖合同无误；2.杨朝润主张其将247000元支付给了案外人赵松，完成了付款义务，但赵松并没有收款委托，基德公司没有出具收据证实收到房款，也没有提供该22万元在基德公司的入账记录，仅凭赵松参与项目建设以及与基德公司当时法定代表人的关系不足以证实其形成表见代理的表象，上诉人认为赵松收款属表见代理的主张依据不足，二审中经查对收据原件，杨朝润提交的50000元收据标注的房号与涉案房屋房号不一致，不能认定上诉人已经全额支付了购房款；3.判断实际占有应以合法占有为原则，杨朝润认为其合法占有房屋，但其不能提交房屋交付的证据，也没有提供其占有使用涉案房屋的其他证据，不能得出其在查封前合法占有涉案房屋的结论。综上，上诉人付光会、杨朝润要求排除对涉案房屋的执行依据不足，其上诉请求本院不予支持。二、关于上诉人付光会、杨朝润主张对于涉案房产享有占有使用权的问题本院认为，如前所述，涉案房屋属于被执行财产，付光会、杨朝润并不享有排除执行的合法权益，其占有房屋无合法权源，其要求确认对于涉案房屋具有合法占有使用权利的主张没有依据，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人付光会、杨朝润的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人付光会，杨朝润负担。本判决为终审判决。审判长 赵锐审判员王健审判员赵思远二〇二〇年六月十八日书记员 袁           卉