河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4498号 上诉人（原审被告）：河北缘计划文化传媒有限公司，住所地石家庄市长安区广安大街美东国际****。 法定代表人：李唱，该公司经理。 委托诉讼代理人：张哲，河北张哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏文杰，男，1980年4月27日生，汉族，住石家庄市。 上诉人河北缘计划文化传媒有限公司（以下简称缘计划公司）因与被上诉人魏文杰租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人缘计划公司的委托诉讼代理人张哲、被上诉人魏文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人缘计划公司上诉请求：1、依法撤销原判第一项，依法发还重审或改判。2、本案一审二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定30000元系押金，但实际是压金，并未查实收据中所载明金额的真实用途，因此，该30000元不应当作为一审判决所认定的普通押金予以返还。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同因被上诉人违约已由正定县人民法院判决解除，租赁合同约定了违约责任，因此被上诉人应当向上诉人承担违约责任，已经缴纳的保证金等费用不予退还。3、被上诉人实际仅支付了上诉人30000元压金，显然没有按照租赁合同履行，且被上诉人支付的30000元压金不足以支付上诉人实际损失和违约金，上诉人不予退还被上诉人的款项显然是依据合同行使权利，一审判决判令上诉人返还被上诉人30000元不符合合同约定和事实，本案中，在上诉人已经提出抗辩理由的情况下不应予以返还。 被上诉人魏文杰辩称，当时上诉人说的就是押金30000元，等租赁合同到期后上诉人退还我这30000元押金。 魏文杰向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告河北缘计划文化传媒有限公司退还原告押金30000元；2、请求依法判令被告承担钢结构、明档、厨房、储物间、污水管并、钢结构隔断等装修费23500元；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年1月25日，缘计划公司（甲方、出租方）与魏文杰（乙方、承租方）签订《（阳和楼）租赁合同》，合同主要内容：“序言：二、甲方同意将阳和楼周边商铺中9号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；三、甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：7、保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金及质量保证金。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息；第二条租赁期限：本合同项下租赁期限为伍个租约年60个自然月，自2018年1月25日开始计租，到2022年12月24日结束；第四条租金标准和租金支付：4.1该房屋的租金按计租面积313平方米计付。第一个租约期（即2018年1月25日至2019年6月24日）第一个租约期经营流水的15%为支付甲方的租金。第二个租约期（即2019年6月25日至2019年12月24日）每月每平方米人民币25元，即每月租金为人民币7825元；第三个租约年至第五个租约年（即2019年12月25日至2022年12月24日）每月每平方米按照阳和楼周边其他商户的平均值进行收取，乙方自计租日开始承担该房屋的租金；第五条品牌、经营项目：5.1乙方在该房屋内经营品牌为聚和缘，经营项目为特色餐饮；第六条保证金：6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付每年租金比例30%的人民币28170元（大写：贰万捌仟壹佰柒拾元整）的保证金，同时向甲方支付人民币3000元（大写：叁仟元整）作为装修押金，装修结束后负责清运垃圾，甲方负责验收后如无问题甲方于7个工作日给乙方退还全部装修押金。如乙方无合同相关违约责任则甲方把保证金全额于合同到期后7个工作日内退还乙方；第七条进场及房屋交付：7.1本合同项下的进场日为2018年1月26日前；第八条乙方对该房屋的装饰装修：8.1乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续；8.5乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的（包括但不限于未经甲方批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），甲方有权通知乙方改正。自甲方发出通知之日起超过5日，乙方仍未改正的，甲方有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正或解除本合同，因此而发生的一切损失和费用均由乙方承担，本合同项下免租装修期不予延长，乙方仍应当按本合同约定承担租金等费用；第十二条紧急状态和房屋维修：12.2乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修；第十五条甲方的保证和责任：15.2甲方应对乙方办理经营、设计、装修设计的通讯、消防、卫生等审批手续给予必要的协助；第十七条违约责任：17.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金双倍金额的违约金；17.4本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修的前提”。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，为经营聚和缘饭店需要，魏文杰建设明厨一间、污水井及管道、储物间、大厅隔段。2018年11月11日，魏文杰向缘计划公司转账30000元，缘计划公司向魏文杰出具收据一张，该收据载明：“入账日期：2018年11月11日，交款单位：魏文杰，收款方式：转账，人民币（大写）叁万元整，¥30000，收款事由：饭店压金（收叁万陆仟陆佰玖拾元整），2018年11月11日。”2019年1月11日，缘计划公司以租赁合同纠纷为由起诉魏文杰至原审法院，请求确认解除双方之间的租赁合同并判令魏文杰向缘计划公司支付拖欠的租金及相应的滞纳金。2019年8月9日，原审法院作出（2019）冀0123民初601号民事判决，判决：“一、原告与被告双方2018年1月25日签订的（阳和楼）租赁合同解除；二、驳回原告的其他的诉讼请求。”判决已发生法律效力。在本案审理期间，魏文杰、缘计划公司未在原审法院指定的期间内就出租房屋添附部分提交书面意见。以上事实，有原被告陈述、《（阳和楼）租赁合同》、收据、（2019）冀0123民初601号民事判决书为证。原告魏文杰称，2018年12月底，因家里有事将饭店交付当地服务员代管，缘计划公司没有尽到出租方责任，没有给予我方指导和协助，装修和改造没有进行消防验收，缘计划公司应返还3万元押金，如装修费用协商不成，我自行移走装修改造部分。被告缘计划公司称，租赁合同的解除系魏文杰违约导致，其应按合同约定承担违约责任，在魏文杰所缴纳的保证金不足弥补我方损失的情况下，魏文杰无权要求退还保证金，我方同时保留进一步追究其违约责任其他款项的权利，魏文杰对承租房屋的装修改造系其为开展经营活动所进行的添附，我方没有义务对其添附部分承担任何责任，双方可对添附部分进行协商，但在移走时不应当破坏房屋原有的结构并对房屋进行适当的恢复。 一审法院认为，原告魏文杰与被告缘计划公司之间的《（阳和楼）租赁合同》于2019年8月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于饭店押金问题。押金实际为承租人向出租人交纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的转移（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时交纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，将押金作为让与担保，在确定出租人的损失后加以扣减，多余退回承租人，则有利于衡平租赁合同双方当事人的利益，也能保证法律概念及当事人租赁合同整体和谐，故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人自然可以押金抵扣违约损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，缘计划公司未提供充分有效证据证明租金及其他损失的具体数额，缘计划公司的损失无法确定，且缘计划公司未就损失提起反诉，故对缘计划公司认为不应退还魏文杰押金的辩解意见不予采纳。缘计划公司可另行起诉主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”第十四条第二款规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”《（阳和楼）租赁合同》第八条规定：“乙方装修前必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续；乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的，经通知仍未改正的，因而发生的一切损失和费用均由乙方承担。”本案中，魏文杰对承租房屋的装修及扩建未取得合法建设手续，且在本案庭审中，魏文杰表示自行处理装饰及扩建物，故对魏文杰要求缘计划公司承担装修改造费用的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北缘计划文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告魏文杰房屋租赁押金30000元；二、驳回原告魏文杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元，减半收取，由被告负担569元。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人缘计划公司是否应退还被上诉人魏文杰30000元押金。房屋租赁合同中约定押金的目的在于促使承租人按照合同约定及时交纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权。本案中，双方签订的租赁合同中保证金部分约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付每年租金比例30%的人民币28170元的保证金，同时向甲方支付人民币3000元作为装修押金，装修结束后负责清运垃圾，甲方负责验收后如无问题甲方于7个工作日给乙方退还全部装修押金。如乙方无合同相关违约责任则甲方把保证金全额于合同到期后7个工作日内退还乙方。本案争议的30000元押金，应当认定为案涉租赁合同约定的保证金。租赁合同中违约责任部分约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。在（2019）冀0123民初601号案件中，上诉人请求确认解除双方之间的租赁合同，但未提交证据证实被上诉人存在合同约定的违约行为，原审法院也未认定被上诉人存在违约行为。按照租赁合同约定，上诉人应将保证金全额退还被上诉人，原审判决并无不当。上诉人主张因被上诉人违约导致案涉租赁合同解除，没有事实根据，对此不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年六月十六日 书记员  崔娇娇