河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初1452号 原告管继涛，男，汉族，1996年2月12日出生，住址涿州市华阳中路****涿郡**。 委托代理人魏玉娇，涿州市晨曦法律服务所法律工作者。 委托代理人管常杰，男，汉族，1968年10月23日出生，住址涿州，住址涿州市华阳中路****涿郡**父。 被告马秀芳，女，汉族，1977年10月8日出生，住址涿州市。 委托代理人张春华，河北博典律师事务所律师。 原告管继涛与被告马秀芳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘翠翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告管继涛及其委托代理人魏玉娇、管常杰，被告马秀芳的委托代理人张春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告管继涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《涿州市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告退还原告交纳的首付款30万元；3、判令被告赔偿原告违约金198000元；4、判令被告返还原告交纳的中介费2万元；5、判令被告给付原告交纳的物业费2700元、更换卧室门1280元；6、判令被告给付原告银行评估费2970元、过户税费67000元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月2日在涿州市卓家房地产经纪有限公司的居间下，签订房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告所有的水岸花城G11号楼2-2502室，成交价99万元。原告采取银行贷款方式付款，签定合同后原告共给付被告30万元首付款。2019年11月1日原、被告共同到涿州市不动产登记局办理过户手续，原告交纳了过户税费67000元、银行评估费2970元。2019年11月5日涿州市不动产登记局给原告打电话，告知该房产被法院查封，原告无法办理过户手续。原告认为，被告的行为构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，特起诉，请判决。庭审中，原告将其诉求第5项中的物业费变更为2046.76元、将第6项中的过户税费变更为65455.63元。 被告马秀芳辩称，一、本案中，未出现《合同法》第94条规定的合同解除情形。2018年12月2日，被告与案外人管常杰签定《房屋买卖合同》，2019年7月15日，被告向管常杰交付房屋。2019年11月1日，房屋买受人变更为本案原告，内容发生部分变更，新合同未约定违约条款，但合同价款仍按原合同执行。同日，原告、被告按合同约定到房屋登记部门办理过户手续，涿州市不动产登记局受理了双方的申请。被告始终积极、全面的履行自身合同义务。现房屋被涿州市人民法院5323号《民事裁定书》查封，但本案合同目的并非不能实现。被告在积极清偿5323号案件债权人债务后，即可解除房屋的保全措施，后即可顺利过户。且，现原告正确的救济途径是依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，向查封机构提出异议，以维护其自身合法权益，保护市场交易的安全性与稳定性。因此，本案不存在合同目的不能实现或者被告根本违约的解除合同的情形。二、原告要求支付违约金无事实根据，且数额过高。根据《合同法》第114条第一款之规定，违约金的支付应当以合同当事人的约定为前提。2019年11月1日，合同主体及内容发生变更，变更后的《房屋买卖合同》未约定迟延办理过户登记系根本违约行为，亦未约定相应的违约条款。同时，依《合同法》第114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金不能过分高于实际造成的损失。本案中，从房屋交易至今，涿州房价持续下跌，此为社会公众知悉的事实，如此时解除房屋买卖合同，原告不会因此次交易产生损失。因此，原告之违约金请求不应得到支持。三、被告未收取原告中介费，被告无返还中介费的事实根据及法律依据。如原告要求中介费的返还，应向接收其费用的主体主张。四、物业费系原告居住使用涉案房屋产生，原告是物业服务的享受者，依法应当由服务享受者支付相应物业服务费。五、2011年4月26日，财政部、国家税务总局对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。请遵照执行”。参照该答复，如交易不成功，则不应产生交易税费，已缴纳的各项过户税费，应由纳税人持交易不成功的文书或者证明到税务部门办理退税手续。原、被告双方曾与税务部门约定好，于2020年5月26日上午到税务机关办理退税手续，但原告当天未能到场办理，致其未能领取退税款。据此，税务部门已承诺退还税款，该部分费用不会成为原告损失，原告无权因此向被告主张权利。综上，本案房产交易系双方自愿形成，合同内容合法、合同目的正当，双方当事人均应遵从诚实信用的原则，履行双方合同义务。答辩人请求人民法院从鼓励交易的民法原则出发，驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原告管继涛购买被告马秀芳位于涿州市房屋。2019年9月25日，被告马秀芳出具二手房定金确认函（定金收据）载明“现收到管继涛交来购房定金人民币20000元整”。2019年9月25日，管继涛通过中国邮政储蓄银行股份有限公司向马秀芳汇购房款280000元。2019年11月1日，原告与被告签订《涿州市存量房屋买卖合同》（合同编号ＺＺ201902445），约定原告管继涛购买被告马秀芳上述房产。2019年11月1日，原被告双方向涿州市不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记，不动产登记局受理后，原告管继涛缴纳了房屋买卖契税。因该涉案房屋于2019年11月5日被涿州市人民法院（2019）冀0681民初5323号《民事裁定书》裁定查封，原被告未成功办理涉案房屋所有权转移登记手续。 另查，原告在庭审中陈述：“2018年12月2日原告父亲管常杰与被告签订了一份房屋买卖合同，居间方是涿州市卓家房地产经纪有限公司，当时合同约定被告同意该房屋过户到原告管继涛名下，管常杰支付的款项等同于管继涛支付的房款”“我们想把房产证直接办到管继涛名下，2019年9月25日原被告双方办理贷款手续，当日被告共收取房屋首付款30万元，贷款获批后双方于2019年11月1日在涿州市住建局签订的本案的房屋买卖合同，并且将房屋准备过户，后来交了税了，准备过户的时候发现房屋被查封，房子是2019年11月5日被查封的”。 上述事实，有原、被告陈述、《涿州市存量房屋买卖合同》、中国邮政储蓄银行股份有限公司交易明细、二手房定金确认函、不动产登记资料查询结果证明、补充协议及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告管继涛与被告马秀芳签订的《涿州市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原、被告在办理房屋过户期间涉案房屋被法院依法查封，该房屋所有权无法转移至原告名下，原告无法按约定获得房屋所有权利，上述《涿州市存量房屋买卖合同》的合同目的无法实现，原告主张解除该买卖合同的诉求，本院予以支持；对于原告要求被告按房屋总价款的20%支付违约金即198000元的诉请，被告虽因履行不能导致违约，但结合原告庭审中的自述，自2018年12月2日原告父亲管常杰与被告签订房屋买卖合同至2019年11月1日原告管继涛与被告签订《涿州市存量房屋买卖合同》并申请办理房屋所有权转移登记手续，期间间隔长达11个月，原告自认系因其个人原因未能及时签订合同及办理房屋过户，原告对合同目的无法实现也负有一定责任，被告认为违约金过高请求予以减少，综合全案事实，结合公平原则，本院酌定由被告以已收取购房款30万元为基数承担20%的赔偿责任，故被告应当向原告支付违约金6万元，原告主张产生的中介费、物业费、更换卧室门费、银行评估费损失，因上述损失数额未超出本院酌定违约金数额，故原告主张本院不予支持。因原告缴纳的房屋过户税费可依据相关规定向主管部门申请办理，故对于原告要求被告给付其已缴纳房屋过户税费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告管继涛与被告马秀芳于2019年11月1日签订的《涿州市存量房屋买卖合同》（合同编号ZZ201902445）； 二、被告马秀芳于本判决生效后十日内向原告管继涛返还购房款300000元； 三、被告马秀芳于本判决生效后十日内向原告管继涛支付违约金60000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4860元，由原告负担1904元，被告负担2956元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  刘翠翠 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李凤丽 注：递交上诉状之日起七日内交纳上诉费并向本院递交转账凭证（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号10×××07）。逾期，视为不上诉。