广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22865号上诉人（原审被告）：中海地产集团有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福华路**中海大厦**，统一社会信用代码：914403006188329255。法定代表人：颜建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李园，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小英，女，1975年10月28日出生，香港居民特别行政区居民。上诉人中海地产集团有限公司（以下简称中海地产）因与被上诉人陈小英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中海地产上诉请求判令：1、撤销一审判决，依法驳回陈小英的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由陈小英承担。事实和理由：一、一审法院委托的评估机构不具备鉴定房屋工程质量问题的资质，一审法院在委托鉴定过程中存在严重的程序错误。一审法院委托深圳市南方华信财产评估有限公司（以下简称南方华信公司）对涉案房屋漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定。但南方华信公司的资质登记证书显示，该机构具有从事生产经营、合同签订、抵押质押等各类标的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质，系一家单纯的价格评估机构，不具有鉴定工程质量问题的资质。本案中，中海地产与陈小英对涉案房屋渗漏水问题是否属于保修范围以及是否仍在保修期内存在争议，需先由具有建设工程质量鉴定资质的机构对房屋漏水原因以及地下室水管倒灌原因进行鉴定，根据鉴定结果判断中海地产的保修范围。在确认漏水原因及中海地产需承担的责任范围之后，再由价格评估机构评估修复费用。此外，根据《深圳法院司法委托专业机构名册》及《深圳市中级人民法院2018年度增补入册司法委托专业机构公告》可知，“工程质量鉴定”是一类有别于资产评估、价格评估的独立的鉴定类别，其鉴定资质范围与价格评估完全不同，且无交叉、重合关系。二、一审法院委托的评估机构超出委托事项范围对“保修期限、保修范围、因防水失效造成财产损害的修复方案建议及费用估算”等事项作出鉴定结论，一审法院采信该结论属于认定事实错误。一审法院司法鉴定委托书中“鉴定事项”载明，对陈小英的整个房屋的漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定。而南方华信公司出具的《价格鉴证报告》在委托事项范围外，作出了修复方案建议及费用评估，且该公司在《异议书回复》中就“涉案房屋渗水问题是否属于保修范围、渗水问题是否属于保修期限内”等事项作出了结论。南方华信公司不具有鉴定房屋工程质量问题的资质，且超出司法鉴定委托书委托的范围作了评估和鉴定，其出具的《鉴定报告》不具有可采性。一审法院采信南方华信公司的鉴定结论属于认定事实错误。三、陈小英自行对涉案房屋进行二次装修，二次装修可能破坏一次装修形成的防水层导致涉案房屋出现渗漏水问题，因二次装修导致的防水层破坏以及水管渗漏等问题属于中海地产保修责任免除范围，一审法院未查明中海地产对涉案房屋的保修范围。根据陈小英提交的《中海大山地陈小姐2X栋F户型联排别墅室内设计施工图》可知，陈小英曾自行对涉案房屋进行二次装修。根据《住宅质量保证书》，住户因二次装修而引起管道堵塞渗漏、防水层破坏等原因引起的质量问题属于保修责任免除范围。陈小英自行对涉案房屋进行的二次装修很可能破坏涉案房屋一次装修形成的防水层，导致涉案房屋出现渗漏水问题，该情况下中海地产免除保修责任。一审法院未查明涉案房屋的保修范围，认定事实不清。四、涉案房屋交付时经有资质的鉴定机构验收合格，陈小英收楼时对涉案房屋质量未提出任何异议。中海地产曾在涉案房屋渗漏水问题保修期内履行保修义务，现涉案房屋已交付近10年，远远超过保修期限，一审法院认定事实错误。涉案房屋交付前经政府相关部门验收，取得工程竣工验收合格证明文件。中海地产于2008年按照房屋买卖合同约定的交付标准向陈小英交付房屋。根据陈小英提供的保修通知书可知，其在收楼时并未提出任何关于房屋主体结构质量问题以及外墙面、屋面、地下、地下室渗漏水问题的异议涉案房屋在交付时完全符合质量标准，不存在上述质量问题。中海地产于2010年初根据陈小英提出的维修要求对涉案房屋渗水问题进行保修，陈小英在一审中对此予以确认。保修后陈小英未提出异议。中海地产已经履行合同约定的保修义务。涉案房屋的《买卖合同》关于“质量保修期限”约定如下：1）屋面防水5年；2）墙面、厨房和卫生间地面2年；3）墙面、顶棚抹灰层1年，自交付之日起算。涉案房屋的《住宅质量保证书》关于质量保修期限约定如下：1）外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏5年卫生间渗漏5年；3）管道渗漏2年；4）管道堵塞2年；5）墙体开裂或室内抹灰空鼓脱落2年；6）卫生间、厨房、阳台地面积水2年，自正式入伙之日起算。陈小英于2008年10月11日签署收楼意见书，入伙至今将近10年，涉案房屋无论是屋面防水问题还是地下室倒灌问题，均已远远超过保修期限，中海地产不需再针对上述质量问题承担保修责任。上诉人中海地产补充如下上诉事实与理由：一、中海地产交付的涉案房屋通过验收质量合格，是毛坯交付，根据2008年8月4日中海地产与陈小英签订的深圳市房地产买卖合同附件3可知，双方约定的是毛坯交付，2008年10月11日陈小英办理入伙手续验收表示无异议，中海地产完成交付。二、根据陈小英提供的装修图纸，证明其在收楼后自行对涉案房屋进行的装修和改建，装修和改建都有可能破坏原有验收合格的防水层，导致涉案房屋出现漏水的问题，加上其收楼至今已经10年，防水层在技术和理论上也已经失效，一审法院并未查清事实，对全案进行分析，确定双方责任的范围，就要求中海地产承担全部责任属于认定事实不清。三、陈小英未按合同约定的送达方式进行送达，应视为未通知。根据双方签订的深圳市买卖合同第二十七条规定，本合同采取书面形式通知，通知如系个人发出应该签名，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，陈小英并未以合同的方式通知过中海地产，一审法院认定陈小英2013年—2017年多次要求中海地产维修没有事实依据。四、一审法院委托价值评估机构对于房屋工程质量的问题进行鉴定，未使用房屋鉴定的专业技术对涉案房屋的漏水点具体的原因未进行技术上分析，导致一审认定事实不清。被上诉人陈小英答辩称：一、对涉案房屋的问题评估过两次，第一次我方委托的深圳市华联价格事务所有限公司（以下简称华联价格公司）进行的评估，因此我方主动要求一审法院摇珠选定机构进行评估。中海地产没有审核评估南方华信公司到底有无资质，但中海地产2018年1月25日还派人去现场配合鉴定工作，并确认签字。二、一审已经查明确定没有超过保修期限5年，保修范围也在质量保修手册上写得很清楚是5年。我投诉的材料全部是给物业签收，再由物业转交中海地产，在微信聊天中海地产的客服也叫我去找物业。三、中海地产称房屋装修过，但是毛坯房不装修怎么居住？2010年时中海地产帮我维修过，如果中海地产没有责任为何还帮我维修。四、我们没有在验收报告上面写明质量问题是因为这不是用肉眼能够看到的，要通过时间才能证明，所以没有在验收报告上写是正常的。并且在2018年1月25日鉴定时评估公司除了看我的房屋之外还看了隔壁的房屋，隔壁的是毛坯房，一样是漏水严重，而且隔壁的漏水更严重。五、2015年我到住建局投诉，回复函上面写得很清楚，但是中海地产仍然不理不睬，不肯维修，所以这个很明显是中海地产的问题，只不过是中海地产一直拖着不维修，所以到现在为止这个问题还没有解决。陈小英向一审法院起诉请求：1、中海地产支付陈小英房屋维修费489439元，维修期间的安置费54000元、维修期间无法正常使用房屋的物业管理费2338.8元；2、中海地产将房屋的质保期从维修完成之日起延长5年；3、中海地产承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：陈小英、中海地产于2008年8月4日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定陈小英向中海地产购买位于深圳市龙岗区横岗街道的大山地花园第2X栋1-3层复式1F号房。关于保修，双方在该合同第十五条约定：保修期自交付之日起计算。在保修期间和范围内的保修费用由卖方负担，但因买方使用不当或不可抗力等非卖方原因造成的问题除外。卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务；卖方对保修责任有异议的，应在收到买方通知后5日内通知买方。买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，买方发出书面保修通知书5日内，卖方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由卖方承担。双方同时还签订《住宅质量保证书》，该保证书约定：外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏的保修限期为5年式入伙之日起计算。同时约定中海地产的响应时间为3个工作日，应在15个工作日内给出处理方案。陈小英于2009年4月3日办理了产权登记，并于2008年10月11日办理了入伙，管理费为每月779.6元。陈小英入住后，涉案房屋出现漏水，陈小英中海地产均确认2009年12月时因为陈小英房屋漏水中海地产进行过维修。2010年1月22日，中海地产向陈小英出具了一份函，记载：“大山地2XF业主：根据您的要求，我部承诺将2XF的外墙防水、屋面防水的保修期在购房合同保修的基础上延长壹年。”该函加盖了中海地产大山地项目部的公章。之后，陈小英在2013年9月-2017年期间多次向中海地产反映漏水问题，但均未得解决。2017年4月20日，陈小英委托华联价格公司对涉案房屋漏水原因及造成的损失维修费用期间安置费用进行评估，该鉴定机构作出（2017）华联价鉴字第0420号《评估鉴定报告》，结论为：1、涉案房屋漏水原因为排水系统不合理且外墙、天台未做防水，露天阳台防水层失效造成的，综其所述该建筑未按建筑标准施工，存在结构性问题，导致建筑物窜水、渗水；2、地下、地下室卫生间倒灌属于规划设计不合理虑建筑物地势及当地天气特征等因素的影响；3、因漏水造成损坏的修复费用为489439元；4、装修期间的费用为30000元。中海地产对该份鉴定结论不予认可。在本案的审理过程中，陈小英申请一审法院组织评估，一审法院委托南方华信公司对涉案房屋的漏水原因及地下室水管倒灌原因、维修费用进行鉴定。陈小英预交了鉴定费38220元。该所作出NO1A12008号《价格鉴证报告》及《南方价鉴20170182号鉴证报告补正函》，得出意见：1、涉案房屋室内漏水原因是因房屋屋面、外立面、地下、地下室室内墙面防水失效引起证据能表明涉案房屋使用过程造成该房屋防水失效；2、地下、地下室地漏反水（倒灌）是因外部排污管网水位或水压高于涉案房屋出户排污管，导致外部污水倒灌从涉案房屋地漏和马桶涌入地下室。引起此种倒灌现象通常是外部排污管网淤堵或超设计排污流量引起。未见证据能表明此倒灌污水情况与涉案房屋使用排污存在关联性；3、经评估估算涉案房屋因漏水造成的损失恢复费用价格为201899元。另外，该鉴定书载明，经调查该小区同类户型房屋整租租金区间约为16000-20000元/月，平均约为18000元/月。中海地产对鉴定报告存在异议，认为：1、南方华信公司未提供证据证明其具备鉴定建筑工程质量问题的相关资质；2、南方华信公司的职责是根据委托鉴定事项的内容，对涉案房屋漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定，无权对涉案房屋是否属于保修范围作出专业判断。一审法院认为：陈小英向中海地产购买涉案房屋，双方构成房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行权利义务。本案的焦点问题是涉案房屋的漏水问题是否超过了保修期以及南方华信公司作出的《价格鉴证报告》能否采信的问题。关于第一个焦点问题，本案系因外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏导致的纠纷双方签订的《住宅质量保证书》，保修期限应从入伙之日即2008年10月11日起计算五年。双方均确认在2009年12月中海地产曾对涉案房屋进行过维修，且2010年1月22日，中海地产向陈小英出具了同意延长一年的保修期的函，故保修期应计算至2014年10月11日。陈小英在2013年-2017年期间多次向中海地产要求维修，但漏水问题并未得到解决。一审法院认为，陈小英已经在保修期内向中海地产提出了维修的要求，但中海地产并未及时维修，导致陈小英的房屋在鉴定时仍然存在漏水问题，中海地产以超过保修期为由要求驳回陈小英的诉讼请求一审法院不予采纳。中海地产对2010年1月22日出具的同意延长一年保修期的函不认可，但未举证证明公章系伪造，对其主张一审法院不予采信。关于第二个焦点问题，一审法院认为，中海地产未提出充分的反驳证据，而该鉴定机构系广东省高级人民法院确定的广东法院司法委托入选专业机构，资质类别为综合涉诉讼类，具有合法的鉴定资质，该鉴定机构做出的涉案鉴证报告以及针对异议作出的复函论述详尽、清晰，一审法院予以采信。根据该鉴定意见，涉案房屋的漏水问题是由于房屋屋面、外立面、地下、地下室室内墙面防水失效引起由中海地产按照合同约定予以维修，但中海地产未在合同约定的期限内予以维修，应赔偿陈小英因维修导致的损失。评估估算涉案房屋因漏水造成的损失恢复费用价格为201899元，中海地产应予以支付。关于陈小英主张的安置费用问题，大山地小区同类户型整租租金价格平均为18000元/月，一审法院酌定工期2个月，中海地产应支付装修期间的安置费36000元。关于陈小英主张的装修期间的物业费损失，因未实际发生，一审法院不予支持。关于陈小英主张的要求中海地产从维修完成之日起延长五年质保期的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中海地产于判决生效之日起五日内支付陈小英房屋维修费201899元；二、中海地产于判决生效之日起五日内支付陈小英装修期间的安置费36000元；三、驳回陈小英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9218元（陈小英已预交），由陈小英负担5163元，由中海地产负担4055元；鉴定费38220元（陈小英预交），由中海地产负担16816元。经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。对本案二审争议，本院评判如下：根据本案《深圳市房地产买卖合同》第十五条，对质量保修，双方可委托双方认可且有资质的监理单位裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。根据《住宅质量保证书》，在五年保修期内，若出现外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏问题海地产无条件免费维修，并对由于渗漏所造成的客户室内装修损坏进行修复；若由于业主使用不当或者自行改造造成渗漏，由住户自行负责。本案中，陈小英入伙之后不久案涉房屋出现房屋外墙面、屋面及地下室渗漏，2009年12月中海地产曾进行过维修，但未能解决，之后中海地产同意延长一年保修期，陈小英在保修期内多次向中海地产要求维修，中海地产主张陈小英未提出维修要求及超过保修期，与本案事实不符，本院不予采信。双方没有依照买卖合同第十五条选定有资质的监理单位或者建设工程质量检测机构，故陈小英自行委托华联价格公司对涉案房屋的漏水原因、维修费用等进行鉴定，中海地产对华联价格公司出具的意见提出异议，认为系陈小英单方委托且该机构没有鉴定工程质量的资质。陈小英又在一审期间申请鉴定，一审法院委托南方华信公司鉴定，中海地产上诉对鉴定机构资质及一审鉴定程序提出异议，本院认为，第一，南方华信公司系一审法院经摇珠程序选定，南方华信公司与陈小英自行委托鉴定的华联价格公司同样是广东省高级人民法院确定的广东法院司法委托入选专业机构，资质类别均是价格评估（综合涉诉讼类），在司法实践中，具体包括各类价格评估、各类损失评估及损失的原因、程度评估等，而且本案仅涉及渗漏水等非建筑基础、主体结构的质量问题，故南方华信公司具有鉴定本案质量问题并评估相关费用的资质。同时，在一审摇珠选定南方华信公司后，中海地产基于前述对华联价格公司鉴定资质提出的异议，应该且有能力对南方华信公司的鉴定资质进行审查并提出异议，但中海地产未提出异议并配合该鉴定机构到案涉房屋现场进行勘验，故中海地产在一审鉴定意见作出后对鉴定机构资质提出异议，本院不予采信。第二，一审法院鉴定委托书载明对房屋漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定，而陈小英系申请对房屋渗漏水原因、经济损失（维修费、维修安置费）进行鉴定，根据案件审理情况，解决本案争议需要鉴定的事项是案涉房屋漏水、地下、地下室水管倒灌的原因及维修费用费等，一审法院鉴定委托事项存在瑕疵，本院予以纠正，但不影响对鉴定意见的采信。第三，在鉴定意见作出后，双方均提出了异议，南方华信公司书面回复进行了解释、说明及补正，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条关于鉴定意见质证的规定。第四，中海地产对一审鉴定提出异议，要求不采信该鉴定意见，但并未向一审法院或者本院申请重新鉴定。综合上述分析，中海地产对一审鉴定机构及鉴定程序提出的异议依据不足，本院不予支持。根据鉴定意见，案涉房屋布局分隔情况与原始设计竣工图纸相符，未见陈小英对房屋的装饰装修改变原始设计结构情况。中海地产对此提出异议，鉴定机构回复称：陈小英二次装修对部分填充墙体进行的拆除及新砌墙体，符合物业管理方存档的图纸规范要求，未见案涉房屋二次装修改变建筑主体结构、承重结构和用途情况。故中海地产提出陈小英二次装修可能破坏防水层导致渗漏水等，缺乏事实依据，根据《住宅质量保证书》，中海地产不能免责。综上，根据鉴定意见，案涉房屋出现漏水等质量问题系房屋卖方中海地产的责任，中海地产应承担维修费、安置费，其上诉请求不成立，本院不予支持。案涉房屋自中海地产交付陈小英之后不久就出现渗漏水问题，经中海地产维修一次未能解决，在陈小英多次要求后，中海地产既不予维修，亦不按照合同约定与陈小英共同选定监理机构或者检测机构查明原因，对陈小英自行委托鉴定的意见不予认可，对一审法院委托鉴定的意见亦不予认可，但又不申请重新鉴定以证明其主张，导致案涉房屋质量问题历经十年仍未能解决，中海地产的上述行为严重违背诚实信用原则，本院给予否定性社会评价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5163元，由上诉人中海地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇二〇年六月二十八日书记员 吴佳(兼)附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。