辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2338号 原告：沈阳市农业科学院技术服务有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：李威，职务系总经理。 委托诉讼代理人：韩明旭、滕伟明，系辽宁易简律师事务所律师。 被告：沈阳新东方种业有限公司，住所地沈阳市沈北新区。 法定代表人：张海峰，职务系总经理。 原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司与被告沈阳新东方种业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月03日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈阳市农业科学院技术服务有限公司委托诉讼代理人韩明旭、滕伟明，被告公司法定代表人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 沈阳市农业科学院技术服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告支付拖欠的租金199828元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）、物业费6956元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）；2、判令被告向原告支付违约金14491.4元；3、判令被告立即向原告交还案涉房屋，并保证交还的房屋符合合同约定状态；4、诉讼费由被告承担。原、被告于2014年11月签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于沈阳市于洪区黄河北大街98-8号1门、面积414.04平方米的房屋租赁给被告使用。租期为22个月，自2014年12月1日起至2016年9月30日止，租金总额为212540.53元，租金支付方式为上打租，结算时间为每年11月前交清下年租金。合同到期后原、被告又续签了合同，新合同期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，房屋租金总额为434742元，租金支付方式为上打租，结算时间为每年9月前交清下年租金。两个合同均约定，被告未按合同约定交付租金的，应按年租金总额的10%向原告支付违约金。上述合同签订后，被告仅于2016年9月12日支付了357454.53元、2018年1月16日支付了90000元，其余租金拖欠至今，经原告多次催要仍未支付，且在双方合同到期后拒绝向原告交还房屋，已构成严重违约。故原告起诉至法院，请求法院依法判决。 被告沈阳新东方种业有限公司辩称，因为我们与农科院种业公司存在债权债务，种业公司现在没有还款能力，我只能找原告要钱。农科院委托王岩与我们达成销售种子协议，3123、3127两个品种，3127种子64万斤，总金额247万元，由于种子不好给农民赔款45万元，这些钱是我们出的，后经种业公司经理商定我公司无偿使用这个门市房，以租金还我们销售款和赔偿款。这个门市最开始是农科院食堂，在建新院时有一个锅炉改造，因为没有钱是我和我朋友垫付的，因为农科院钱给不上，让我用这个门市，拿租金顶我的垫款。租赁协议都是在2017年补签的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈阳市农业科学院系沈阳市黄河北大街**1门房屋所有权人，2014年11月1日，沈阳市农业科学院与原告沈阳新东方种业有限公司签订《房屋租赁授权委托书》委托原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司出租管理沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋，委托期限自2014年11月1日起至2019年10月31日。2014年11月4日，原告与被告沈阳新东方种业有限公司签订《房屋租赁合同》约定原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋租赁给被告沈阳新东方种业有限公司用于经营，租赁期限22个月，自2014年12月1日起至2016年9月30日止，房屋租金总额为212540.53元，租金结算方式为上打租，结算时间为每年11月前交清下年租金。2016年9月6日，原（甲方）、被告（乙方）双方续签了一份房屋租赁合同，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，房屋租金总金额为434742元，租金结算方式为上打租，结算时间为每年9月前交清下年租金，租赁期内，采暖费、水电费、煤气费、物业费、房屋修缮费等发生的一切费用均由乙方承担，乙方未按本合同约定的时间交付租金，甲方有权终止合同，同时乙方按年租金总额的10%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。2016年9月12日，被告向沈市农业科学院技术服务有限公司交纳租金357454.53元。2018年1月16日，被告向沈市农业科学院技术服务有限公司交纳租金90000元整。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订租赁合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定应为有效。被告应当按照合同约定支付租金及在租赁合同到期后将房屋返还给原告。 关于原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金199828元（暂计算至2019年9月30日，实际要求计算至实际交还房屋止）的诉讼请求，原、被告签订了两份租赁期限自2014年12月1日至2019年9月30日的合同租金总计为647282.53元，扣除被告已经支付的357454.53元及90000元，截至2019年9月30日被告还应支付原告租金199828元。关于原告要求被告给付2019年10月1日至实际交还房屋之日租金的诉讼请求，原告未明确要求被告给付租金的标准且实际交付之日并不确定，故原告的该项诉讼请求不明确，可另行主张权利。 关于原告要求被告支付物业费6956元（暂计算至2019年9月30日，实际要求按0.8元/㎡/月标准计算至被告向原告交还合格房屋时止）的诉讼请求，因原告未向法庭提供证据证明其代替被告已经交纳了物业费，该费用是否产生并不确定，故对原告的该项诉讼请求暂不予处理，原告可待支付物业费后另行向被告主张权利。 关于原告要求被告支付违约金14494.4元的诉讼请求，2014年至2016年的合同，被告已经履行完毕，支付了全部租金，虽被告未按照合同约定如期支付，但原告对此并未提出异议，且与被告续签下一个租赁合同并收取部分租赁费用，故原告无权在要求被告支付2014年-2016年合同的违约金。2016年至2019年的合同，被告未支付租金的金额为199828元，存在违约行为，应按合同约定支付相应的违约金，原告要求按照144914元一年房屋租金10%支付14491.4元作为违约金应予以支持。 关于原告提出的要求被告交还案涉房屋，并保证交还的房屋符合合同约定状态的诉讼请求，原、被告双方签订的租赁合同的到期日为2019年9月30日，到期后双方未继续签订租赁合同，被告应当将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋腾空返还给原告。关于原告提出的“保证交还的房屋符合合同约定的状态”，因双方在合同中未约定房屋交还时的状态，原告亦未提供证据证明将房屋出租给被告时的房屋状态，亦未提供证据证明房屋结构，故本院对该部分请求无法处理。 关于被告提出的与农科院种子公司存在债权债务关系，经种子公司经理同意无偿使用门市房的反驳意见，因被告未提供相应的证据，对该反驳意见不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司截至2019年9月30日的房屋租金199828元； 二、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内将将沈阳市黄河北大街98-8号1门房屋腾空返还给原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司； 三、被告沈阳新东方种业有限公司在本判决生效后十日内给付原告沈阳市农业科学院技术服务有限公司违约金14491.4元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费4619元，由沈阳新东方种业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 洋 人民陪审员  胡** 人民陪审员  尚雅娟 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  刘莹莹