江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初8741号原告：泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，统一社会信用代码91321324758483384K，住所地泗洪县长江路住建局大楼**。法定代表人：张晓翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱经纬，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶笑笑，1988年1月4日出生，该公司员工，住泗洪县。被告：陈锦，女，1970年2月18日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。原告泗洪县城市建设投资经营集团有限公司（以下简称为泗洪县城投公司）与被告陈锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗洪县城投公司委托诉讼代理人朱经纬、陶笑笑,被告陈锦委托诉讼代理人徐海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗洪县城投公司向本院提出诉讼请求：1、被告搬出并返还租赁原告的位于泗洪县黄山丽景小区幼儿园房屋，并保持房屋现状；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，经公开竞拍，原告将位于泗洪县黄山丽景小区内的黄山丽景幼儿园房屋出租给案外人孙某，双方签订了黄山丽景幼儿园房屋租赁合同。约定：房屋用途为幼儿园；租期五年，自2013年9月1日至2019年8月31日；租金逐年递增，按年收取，每年于6月30日前交清下年租金；租赁期满，乙方（被告）应返还该房屋及其附属设施。合同签订后，原告按约交付租赁房屋。2015年3月1日，案外人孙某私自将黄山丽景幼儿园转让给被告，后由被告实际来履行原租赁协议。2018年8月30日，经被告申请称幼儿园租金过高，招生不足，故申请提前一年解除合同，并承诺将所欠的1044880元的租金在解除合同时一次性结清。考虑到现实情况及被告的承诺，原告同意提前解除租赁合同。现原告多次催要以上欠付的房租并要求被告立即进行搬迁，但被告拒不付款及搬迁，故诉至法院。被告陈锦辩称：首先，认可原告与案外人孙某于2014年6月份签订的租赁合同。案外人孙某将黄山丽景幼儿园转让给被告，被告即享有合同权利并履行合同义务。但涉案房屋应系黄山丽景小区业主共有，原告没有提供证据证明其是涉案房屋的所有权人或管理人，被告认为原告的主体资格不适格；其次，在原告的主体资格适格的前提下，被告对于涉案的租赁合同已经于2018年8月30日解除无异议。但被告针对涉案的幼儿园投入了大量的资金，并对房屋进行了资产添附，且原告在之前的关于涉案黄山丽景幼儿园拍卖公告中已经约定成功竞租者应支付原承租人后续投入的固定资产费用，故原告应对被告的资产投入进行赔偿。综上，应驳回原告起诉或驳回诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的《关于黄山丽景苑住宅小区保障性住房项目建议书的批复》复印件1份，结合双方庭审的陈述，可以证明原告系泗洪县黄山丽景小区包括涉案幼儿园房屋的开发商；2、被告提供的黄山丽景幼儿园学生花名册、机构信用代码证、民办非企业单位登记证书餐饮服务许可证、江苏省教育厅关于确认南京银龙鑫苑幼儿园等138所幼儿园为省优质幼儿园的通知复印件各1份，该组证据仅能证明被告所开办的黄山丽景幼儿园资质、规模等相关情况，但与本案纠纷无关联性，本院不予确认；3.被告提供的资产评估报告1份，原告未认可系其指定被告对涉案幼儿园资产进行评估。即使系原告指定，亦不足以证明评估价值由原告负责赔偿或补偿；4.被告提供的泗洪县黄山丽景幼儿园十年期租赁经营权拍卖公告打印件1份，原告对该拍卖公告无异议，真实性本院予以确认。但经审查，该拍卖公告约定“如非原承租人成功竞租，现承租人必须一次性支付给评估报告中原承租人后续投入的固定资产（60万元）”，因原告系上述拍卖公告中的委托方，故该条款并非直接约束原告。且因国家政策调整，上述拍卖事项流拍，故该拍卖公告内容不足以证明原告同意对双方租赁合同解除后幼儿园的固定资产、设备现存价值予以补偿，对该拍卖公告的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月4日，原告与案外人孙某签订租赁合同1份，约定原告将泗洪县黄山丽景安置小区房屋出租给案外人孙某用于开办幼儿园；期限5年，原告自2014年9月1日起将房屋交付孙某，至2019年8月31日收回；在租赁合同期限内，前二年租金不变，每年为570000元，自第三年起至第五年每年按上一年租金标准增加5%、8%、12%，第一至第五年租金分别为570000元、570000元、598500元、646380元、723945.6元，租赁合同期限内租金总额3108825.6元。在合同期限内，房屋租金按年计取，每年6月30日前交清下年租金；租赁期满后或合同解除后，承租方应返还涉案房屋及其附属设施。2015年3月1日，案外人孙某将涉案幼儿园转让给被告陈锦，并签订转让合同书。2018年8月30日，被告以该小区入住户太少、幼儿园租金过高、幼儿园人数不足、教师工资发不出为由，向原告申请解除租赁合同，并按合同条款约定处理交接工作，并承诺交接之前交清租金。当日，原告同意被告解除合同要求。在租赁期间，因被告多次逾期交纳租金，原告委托律师事务所分别于2018年3月26日、2018年10月8日、2019年10月31日、2020年2月26日向被告发出律师函，要求其交纳租金。其中2020年2月26日函告被告要求其搬离涉案房屋。诉讼过程中，被告将截至2019年9月1日前租金全部付清。租赁合同解除后，被告继续占有使用涉案幼儿园房屋至今。2019年1月7日，原告于2019年1月7日委托宿迁市宝典拍卖有限公司发布“泗洪县黄山丽景幼儿园十年期租赁经营权交易公告”，但因政策调整原因，该拍卖并未进行。现原告要求被告搬出房屋未果，双方因而成讼。本院认为，原告泗洪县城投公司作为国有独资公司，其主要承担城市基础设施建设、房地产开发与经营、公用事业项目投资等相关项目。本案中的泗洪县黄山丽景小区作为安置小区，原告既是该小区的开发者，也承担该小区部分的管理职责，故原告与案外人孙某签订涉案小区幼儿园房屋租赁合同，之后基于孙某与被告之间的幼儿园转让合同及被告实际占有、使用涉案房屋的事实，城投公司现以原告身份要求被告履行租赁合同义务、处理房屋纠纷，并无不妥，故泗洪县城投公司向被告主张涉案房屋相关权利，主体资格适格。案外人孙某将其承租原告的涉案幼儿园转让给被告。根据原告提供的案外人孙某与被告的转让协议，以及原、被告均认可双方按原协议内容履行各自义务，故本案认定原告知道或者应当知道孙某与被告之间的转租事实且未提出异议，故承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。在本案中，原、被告均认可涉案的租赁合同于2018年8月30日解除，且从被告提出的申请书来看解除合同的原因应归咎于被告，故在合同解除后被告应及时清偿原告租金并将房屋及附属设施、设备返还原告。故对于原告要求被告返还泗洪县黄山丽景幼儿园房屋的诉讼请求，本院予以支持。但在返还房屋时，对于未形成附合的装饰装修物、设备，被告可自行搬走，对已经形成附合的装饰装修物、设备，应保持现状。对于被告抗辩的原告应对于其投资的固定资产进行补偿，但其提出反诉后又撤回反诉，故对该抗辩主张，在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告陈锦将泗洪县黄山丽景幼儿园房屋返还原告泗洪县城市建设投资经营集团有限公司，于本判决生效后45日内履行完毕。案件受理费12249元，由被告陈锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张振业人民陪审员  杜鸿鹄人民陪审员  杨全文二〇二〇年六月三十日书 记 员  周方青附录一：本案证据目录原告泗洪县城投公司提交的证据和证明目的如下：1、租赁合同1份，证明原告将泗洪县黄山丽景幼儿园房屋出租给案外人孙耀使用，租期5年，以及合同对租赁期限届满后返还房屋事项进行了约定；2、黄山丽景幼儿园转让合同书1份，证明2015年3月3日，案外人孙耀将涉案的幼儿园转让给被告，相应的权利与义务也一并转让；3、被告出具的申请书1份，证明2018年8月30日，被告以涉案小区入住户太少、幼儿园租金过高、幼儿园人数不足、教师工资发不出为由，向原告申请解除租赁合同，并按合同条款约定处理。同时，原告单位工作人员经过核实情况属实，同意终止合同；4、律师函4份，时间分别为2018年3月26日、2018年10月8日、2019年10月31日、2020年2月26日，证明被告均不能按期交纳租金及原告催要租金、要求被告搬离房屋的事实；5、《关于黄山丽景苑住宅小区保障性住房项目建议书的批复》复印件1份，结合双方庭审的陈述，可以证明原告系泗洪县黄山丽景小区包括涉案幼儿园房屋的开发商。被告陈锦提交的证据和证明目的如下：1、黄山丽景幼儿园学生花名册，证明被告经营的幼儿园在校学生224名的事实；2、机构信用代码证、民办非企业单位登记证书餐饮服务许可证、江苏省教育厅关于确认南京银龙鑫苑幼儿园等138所幼儿园为省优质幼儿园的通知复印件各1份，证明被告经营的幼儿园为合格、优质幼儿园；3、资产评估报告1份，证明经原告指定评估后被告幼儿园的总资产为1040700元；4.泗洪县黄山丽景幼儿园十年期租赁经营权拍卖公告打印件1份，证明在该拍卖公告中已经明确了对被告幼儿园固定资产按证据3资产评估报告进行补偿的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。