广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1971民初4993号原告：东莞市融易房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑万科城市高尔夫花园橡树街****。法定代表人：郭科锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告：吴润池，男，1963年7月19日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：442************517。被告：刘秋琪，女，1966年8月4日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：440************142。被告：吴宇超，男，1993年5月18日出生，汉族，住广东省东莞市东城区********信德方斯花园赛纳楼1711号，公民身份号码：440************917。原告东莞市融易房地产经纪有限公司与被告吴润池、刘秋琪、吴宇超居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告东莞市融易房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人叶雨、被告吴润池、刘秋琪、吴宇超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即支付原告中介服务费64032元及利息（以64032元为本金，自起诉之日起每日按照同期贷款利率计至清偿完毕之日止）；2.判令三被告立即支付原告律师费4000元；3.判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告吴润池和被告刘秋琪是夫妻关系，被告吴宇超是被告吴润池、刘秋琪的儿子。被告刘秋琪需要为被告吴宇超购买房子一间，要求原告为其提供中介服务，后在原告所提供的信息及努力下，经被告吴润池、刘秋琪和原告及案涉房屋原业主协商，确定好相关交易流程及按成交价的2.4%收取中介服务费后，由被告吴润池代理被告吴宇超与原告及案涉房屋原业主于2019年4月3日签订《房屋买卖合约》一份，合同约定原业主将位于东莞市*****************住宅楼1单元2803的房屋转让给被告吴宇超，房屋成交价为2668000元，由三被告支付首期楼款赎楼注销抵押。但合同签订后，被告吴润池、刘秋琪要求按成交价的2.4%所收取的中介服务费分三期支付，拒绝签订相关服务收费确认书。后又要求原告对如原业主的违约责任承担担保责任，要求原告承担公证费450元，后来又要变更与原业主的交易方式，由被告赎楼变更为担保公司赎楼，并要求原告承担担保费用，被告的行为已经违反了其之前承诺的内容，以种种借口拒付中介费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告吴润池辩称，1.案涉《房屋买卖合约》不成立，该合约没有案涉房屋的另一所有人王园园的签字，且缺少原告工作人员的签字。该合约不是我的真实意思表示。我与案外人杨真彪自行协商，另外签署了新的《房屋买卖合同》和《补充协议书》，应以此为准。2.原告在整个交易过程中未尽到第三方应尽的义务。原告未保证到房屋买卖双方的交易安全，对银行贷款估算错误。原告没有尽到告知和提醒的义务以及对我提出的服务要求置之不理。原告作为中介方，不仅不促成买卖双方交易，还竟设法阻延买卖双方办理过户手续。3.不认可原告关于中介费的收费标准。《房屋买卖合约》没有明确约定我方需要支付的服务费具体数额，只有原告手写的“服务收费确认书”，该“服务收费确认书”是原告在我不知情的情况下填上去的。期间原告并未出示该服务收费确认书，我在签署《房屋买卖合约》时不知道具体的中介费用，也一直没有对原告的中介费数额表示确认。4.原告拖欠我10000元诚意金未返还，另造成我多支付2000元利息的损失。5.本案诉讼主体不适格。被告刘秋琪并没有在案涉合约签字，与本案无关。被告刘秋琪辩称，我并非案涉《房屋买卖合约》的合同主体，《房屋买卖合约》签字一栏显示该合同主体为吴宇超、杨真彪和原告三方，《房屋买卖合约》并无我的签字，约定的权利和义务均与我无关。我没有参与《房屋买卖合约》的交易，只在其中与原告有口头沟通、交流协商的行为，没有得到任何授权或签署任何具法律效应的文件。我并非适格的诉讼主体。被告吴宇超辩称，与被告吴润池的答辩意见一致。经审理查明，2019年4月3日，案外人杨真彪（卖方）、被告吴宇超（委托代理人吴润池，买方）与原告东莞市融易房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：1.原告为房地产中介代理，为被告介绍合适的物业，物业地址为广东省东莞市*****************住宅楼1单元2803，认购价格为2668000元。2.买方应向经纪方支付中介服务费，详见《服务收费确认书》（NO.0008081）。买卖双方或其中任何一方逾期支付中介服务费，除每逾期一天，按应付费用的千分之一向经纪方支付滞纳金直至全部支付完毕之日止外，还须承担经纪方为追讨相关费用而支出的律师费、调查取证费、差旅费等费用。3.付款方式为涂销抵押后按揭付款，买方应在签署本合约同时自行交付卖方定金100000元。由买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）。该合约落款处有案外人杨真彪作为卖方的签字以及原告作为经纪方的盖章，在买方处有“吴宇超.吴润池代”的字样。被告吴宇超与被告吴润池主张，被告吴宇超并未授权委托被告吴润池签订该份《房屋买卖合约》，签字是被告吴润池签的，对该份《房屋买卖合约》不予确认。同日，被告刘秋琪签订《客户联系方式确认书》，载明：客户姓名为吴宇超，身份证号码440************917。被告吴润池与被告刘秋琪是被告吴宇超的父母，在双方前期沟通过程中，被告刘秋琪与原告员工在2019年3月28日、2019年4月上旬基本每天均保持微信聊天，被告刘秋琪于2019年3月28日告知原告的工作人员，案涉房屋是以被告吴宇超的名义购买。2019年3月31日，被告刘秋琪向原告的工作人员支付了当时双方确定的案涉楼盘2单元1202号房屋的诚意金10000元。被告吴润池于2019年4月3日向案外人梁真彪支付案涉房屋定金100000元。庭审中，被告吴宇超确认是其要买房，也知道被告刘秋琪与被告吴润池代表被告吴宇超去买房，但对买房的具体情况不清楚，也不知道被告刘秋琪和被告吴润池签订《房屋买卖合约》，认为被告刘秋琪和被告吴润池去看房只是为了了解当地的房地产信息。被告刘秋琪明确，在本案中不处理其向原告支付的10000元诚意金。关于中介服务费，原告主张双方已经谈好了按房价的2.4%支付，即64032元。因为双方就支付的期限没有谈好，所以双方没有最终签订《房屋买卖合约》上载明的《服务收费确认书》（NO.0008081）。三被告则主张，双方一直在协商中介服务费，没有最终确定，对原告所主张的中介服务费标准不予确认。在原告提交的被告刘秋琪与原告的工作人员的微信聊天记录中双方就中介服务费进行协商，被告刘秋琪说：“我在纸上写了两个点，为什么你们出尔反尔，要收我2.4个点呢。”“2.4%里面含有风险担保金，就是说用我的首付去替业主赎楼，万一出现问题，你们公司要先把首付退回来给我们，不耽误客户的资金周转，后续你们再去追讨。”“如果没有，我们就要另外请担保公司担保，其费用必须扣除。”“另外，佣金分三期支付。”“没有风险担当责任，我不会支付2.4%。”“2.4%是包括了风险担保责任的。”“2.4%*266.8-2.8=3.6”，原告的工作人员对此“3.6”回应“不可能”。在微信聊天中，原告的工作人员说：“佣金只能按当时说好的去做，担保费我强调过，风险只能协助您追讨。分三期我继续反映给上司。”“担保我会安排，2.4按签约前承诺办事。”。原告认为双方已经对中介服务费确认按总房价的2.4%支付，案涉房屋作为家庭债务，因此三被告应连带承担中介服务费64032元以及利息，利息以64032元为本金，自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。2019年4月29日，案外人杨真彪作为甲方与被告吴宇超作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定产权所有人杨真彪将其所有的坐落于广东省东莞市*****************住宅楼1单元2803房屋以2668000元出售给被告吴宇超。案外人杨真彪、王园园在落款处甲方签字，被告吴宇超在落款处乙方签字。2019年5月7日，案外人杨真彪、王园园与被告吴宇超签订了《补充协议书》，就案涉房屋的抵押情况、付款等进行了补充约定。原告提交了于2019年4月3日查询的不动产登记信息查询结果，案涉房屋的权利人为杨真彪，共有情况为单独所有。庭审中，双方确认案涉房屋已经登记在被告吴宇超的名下。原告提交了委托代理人合同和律师费发票，主张律师费4000元。另查，原告于2019年12月12日向本院提交起诉状及证据副本。以上事实，有原告提交的微信聊天记录、《房屋买卖合约》、《客户联系方式确认书》、委托代理人合同、律师费发票，被告吴宇超提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收款收据、诚意金收款收据、微信转账记录、个人贷款借款借据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告吴润池是否构成表见代理。二、三被告是否需要向原告支付中介服务费。三、应以何标准计算中介服务费以及利息。关于焦点一，首先，被告刘秋琪作为被告吴宇超的母亲，其于2019年3月28日告知原告的工作人员想用被告吴宇超的名字买房，并咨询了相关买房情况。在《客户联系方式确认书》上也写了客户姓名为吴宇超，让原告有理由相信是被告吴宇超要购买案涉房屋。其次，被告吴润池作为被告吴宇超的父亲在《房屋买卖合约》签字“吴宇超.吴润池代”并支付了定金100000元，让原告有理由相信被告吴润池有代理权。再次，庭审中，被告吴宇超主张其并未授权被告吴润池在《房屋买卖合约》上签字，但其确认是其本人要购房，明知被告吴润池与被告刘秋琪代表他去买房而当时并未提出反对或者否认，而是事后本案起诉后才予以提出，可以视为当时被告吴宇超是同意被告吴润池代理其去买房并在合约上签字。最后，被告吴宇超于2019年4月29日也与案外人杨真彪签署了《房屋买卖合同》，双方所交易的就是案涉房屋，且已经登记在被告吴宇超的名下，可以说明案涉房屋是以被告吴宇超名义购买。综上，被告吴润池代理被告吴宇超在《房屋买卖合约》上签字构成表见代理，三被告的主张不能成立。关于焦点二，首先，承上所述，被告吴润池代理被告吴宇超在《房屋买卖合约》上签字构成表见代理，该《房屋买卖合约》是以被告吴宇超的名义签订。其次，案涉房屋虽然是被告吴宇超在《房屋买卖合约》之后与案外人签订《房屋买卖合同》后直接向房屋所有人进行购买，但从《房屋买卖合约》、微信聊天记录可以看出原告确实为买卖双方提供了房源信息以及居间服务。且《房屋买卖合约》与《房屋买卖合同》约定的是同一间房屋，从一定程度上反映出原告在促成双方交易过程中作出了努力以及起到一定的作用。最后，被告刘秋琪并未在《房屋买卖合约》上签字，被告吴润池系被告吴宇超的代理人，该两被告并不是合同主体。原告庭审中也确认案涉《房屋买卖合约》合同主体是案外人杨真彪与被告吴宇超，经纪方为原告。依据《房屋买卖合约》约定应由买方支付中介服务费，故应由被告吴宇超向原告支付中介服务费。关于焦点三，双方的争议焦点主要是以房款的2.4%支付中介费是否包含担保费。虽然原告主张双方已经协商按照房款的2.4%支付中介费为：2668000元×2.4%=64032元，但是根据双方的微信聊天记录，被告并未确认原告的主张，一直强调按2.4%支付需要扣除担保费用，原告也无其他证据证明其主张，因此对原告所主张的以房款的2.4%支付中介服务费不予支持。在微信聊天记录中，被告刘秋琪确认“我在纸上写了两个点，为什么你们出尔反尔，要收我2.4个点呢。”可以看出其同意按照两个点支付中介服务费，其告知原告以被告吴宇超名义买房，被告吴宇超在庭审中也确认双方对中介服务费进行协商，因此中介服务费可以按2%进行支付。故被告吴宇超应向原告支付中介服务费2668000元×2%=53360元。至于利息，原告主张以起诉之日起计，原告于2019年12月12日向本院提交起诉状及证据副本，因此利息起算日可从2019年12月12日起计。故利息应以53360元为本金，从2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于律师费4000元，原告提交了委托代理合同以及律师费发票，根据《房屋买卖合约》的约定，本院予以支持，被告吴宇超应向原告支付律师费4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告吴宇超于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市融易房地产经纪有限公司支付中介服务费53360元及利息（应以53360元为本金，从2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、限被告吴宇超于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市融易房地产经纪有限公司支付律师费4000元；三、驳回原告东莞市融易房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750.4元（原告东莞市融易房地产经纪有限公司已预交），由原告东莞市融易房地产经纪有限公司负担117.4元，被告吴宇超负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年五月二十九日书记员 尹彩华书记员 陈俊铿附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。