江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5200号 原告：谢淋杰，男，1976年10月16日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：王斌，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆逸，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路**商城大厦**601-605。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。 原告谢淋杰与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢淋杰及委托诉讼代理人王斌，被告常熟市新茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭慧、邢海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢淋杰向本院提出诉讼请求：1、请求确认2016年8月19日签订的商品房买卖合同合法有效继续履行；2、本案诉讼费律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2016年11月25日签订的商品房买卖合同符合物权法第六条规定：物权公示原则及登记原则，具有合法性和有效性；陈钦林个人于2013年1月17日借给新茂公司150万元的民间借贷，后于2017年2月14日由借贷债权人的说明将其中68万元的债权转让给原告抵消新茂公司的购房款，对于债权转让与受让是合法有据符合法律规定，故对购买6幢2单元1805室的总价款中抵消其中68万元，是有证据证明为支付的房屋价款。原告借用的资质，实际上也是原告为装饰装潢施工的项目负责；曾在2016年9月5日钢结构工程合同条款2.21条约定：采光顶玻璃幕墙(含税)工程量全部价款33万元。另对付款补充协议中还明确确认款33万元全部抵扣原预定的7幢504室；其建筑面积128.63㎡；每平方米按市价1万元。后因开发公司反悔不同意没有大户屋型只有小屋型，不得己原告只好同意变更购买为6幢楼2单元1805室小户型房屋；建筑面积为98.29㎡；基价为1万元每平方米，同时确认房屋购买人为明确为原告，双方意思表达一致是符合法律规定；对抵扣权三方一致意思同意授权人为原告个人，是有效的补充协议，也是符合《物权法》106条规定的对价、善意取得规定。2018年2月2日新茂房地产开发公司依法“破产清算”后，对新茂公司管理人于2018年4月2日通知书要求原告再补交购房款差额10万元，原告辩解述明由原预定128.63㎡后变更到98.29㎡，按1万元每平方米，价格也变更，但被告不同意；2019年10月29日又接到蒋律师电话催交余欠10万元购房款，原告于2019年11月1号支付购房价款10万元，对蒋律师确认购房价款差额款，其性质是购房补差款。对管理人确认事实和自认的购房款事实，后又出尔反尔并以“债权复核通知书”的函件方式予以否认，是错误的。 被告新茂公司辩称：首先，原被告之间的以房抵债协议并未实际履行，管理人依法解除了双方之间的商品房买卖合同。其次，原告不属于消费性购房人，管理人不应向其交付房屋，原告是以常熟市新艺建筑装饰装潢有限公司（以下简称新艺公司）对被告的债权，以及陈钦林个人结欠原告的借款折抵购房款，并未实际交付案涉房屋的购房款。最后，若被告向原告交付房屋，将违反破产法的规定，侵害其他债权人公平受偿的权利。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月5日，新茂公司与新艺公司签订《钢结构工程合同》，关于工程款的支付，双方约定由新艺公司认购新茂公司名下7幢504抵付工程款，按单价1000元/平方米结算。2016年11月16日，新艺公司、新茂公司及监理单位签写了《工程量确认单》，确认内容：4、6、12号车库采光顶玻璃幕墙的主体钢结构部分及建筑附件已完工。后新艺公司与新茂公司又签订了《钢结构采光棚付款补充协议》，约定由原来抵扣7-504号房（面积128.63平方米）变更为抵扣6-1805号房（面积98.29平方米），抵扣单价按原来协议每平方米10000元，抵扣工程款98.29万元，新艺公司网签指定人姓名：谢淋杰身份证。 2016年11月25日，新茂公司（出卖方）与谢淋杰（买受方）签订合同编号为Y201500005615的《商品房买卖合同》一份，约定谢淋杰向新茂公司购买新茂轻纺城6幢2单元1805室房屋，商品房总价款分别为983700元，买受人同意于2016年11月25日向出卖人支付100%房款983700元；出卖方应当在2017年5月31日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。谢淋杰个人就涉案房屋并未实际向新茂公司支付购房款，双方也未办理过户手续，涉案房屋于2020年初方才具备交付条件。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人向原告出具《债权审定结果通知书》，主要内容为：谢淋杰申报了新茂轻纺城6-1805室房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房，另申报逾期交房违约金。管理人审查结果如下：谢淋杰申报的上述房屋的消费性购房人权益不予确认，对于申报的逾期交房违约金不予确认。不予确认的理由为：根据你的申报材料，新茂公司将新茂轻纺城6-1805室冲抵新艺公司983700元合同款，并由你与新茂公司签订购房合同。该抵债行为属于“以物抵债”，且未办理物权转移手续。管理人对该“以物抵债”的效力不予认可，对你主张的购房人权益不予认可。逾期交房违约金要以购房人权益存在为前提，改对你申报的逾期交房违约金均不予认可。请在收到本函后尽快向你的债权人（如有）主张债权，避免损失扩大。管理人将同时向你寄送解除网签的商品房买卖合同的通知，如对管理人的审定结果有异议的，请自收到本通知起十五日内向常熟法院起诉。 本院认为：本案争议焦点在于原告是否属于消费性购房人，涉案《商品房买卖合同》应否继续履行，是否已经解除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述法律规定，原告主张系以陈钦林结欠的借款、新艺公司的工程款及之后支付给新艺公司的10万元折抵了购房款，并未实际向被告新茂公司支付房款，涉案商品房买卖合同系履行抵房协议的具体操作方式，故原告明显不属于消费性购房人，现被告新茂公司已进入破产程序,如继续履行合同，将构成对个别债权人的债务清偿,不符合法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，被告新茂公司于2018年2月份进入破产清算程序之后，新茂公司管理人并未通知原告继续履行协议，而通过《债权审定结果通知书》等表达了解除合同的意思，根据上述规定，该协议应视为已解除。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢淋杰的诉讼请求。 案件受理费减半收取6819元，由原告谢淋杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇二〇年六月二十二日 书记员  徐 超