江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1077号原告：江西安福农村商业银行股份有限公司，地址：安福县武功山大道**。法定代表人：胡福亮,该公司董事长。委托诉讼代理人：秦芹，该行城区支行负责人。委托诉讼代理人：刘珍，该行城区支行客户经理。被告：彭胜德，男，1969年3月16日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。被告：罗春凤，女，1975年11月3日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。被告：安福县振耀地产有限公司，地，地址：安福县名都大酒店**/div>法定代表人：周建强，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：焦开伟，该公司销售员。原告江西安福农村商业银行股份有限公司(以下简称“安福农商行”)与被告彭胜德、罗春凤、安福县振耀地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行农商行委托诉讼代理人刘珍，被告罗春凤，被告安福县振耀地产有限公司的委托诉讼代理人焦开伟到庭参加诉讼，被告彭胜德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。安福农商行向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止执行原告江西安福县农村商业银行股份有限公司与被告彭胜德签订的《个人购房借款／担保合同》；2、请求判令被告彭胜德、罗春凤向原告安福县农村商业银行股份有限公司归还贷款本金594791.71元，支付贷款利息10825.78元，合计：605627.49元。（利息计算至2020年4月28日，之后利息按合约约定计算至贷款实际归还日为止）；3、请求判令被告彭胜德、罗春凤承担抵押担保责任，确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；4、判令被告安福县振耀地产有限公司承担连带担保责任；5、本案诉讼费用被告全部承担。事实及理由：被告彭胜德、罗春凤于2014年10月17日向原告申请84万元的房屋按揭贷款，用于购买安福县房屋，建筑面积为337.4平方米，套内面积为326.61平方米，商品房买卖合同备案编号为：20140600081。2015年1月7日原告与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，原告依约发放贷款70万元整，期限20年，2035年1月6日到期。自2019年12月起，被告资金出现困难，拖欠贷款利息，原告对被告进行了催收，但被告还款意愿很差，不接电话。根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第十条违约及违约责任第10.2约定，借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告拒不还款，应当承担违约责任，向原告偿还全部的借款并支付利息。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。彭胜德未作答辩。罗春凤辩称，这个房贷70万元，是2014年我与彭胜德没有离婚的时候借的。当时彭胜德承包了振耀地产菜市场的基建工程，由于基建工程没有付款，当时振耀地产老板说拿房子去按揭，把70万元用于还我们的工程款，当时房贷下来之后，振耀地产一直拖欠彭胜德工程款，直到现在都没有付，导致房贷一直拖欠。加上彭胜德做工程的时候，利益熏心，本性大变，吃喝嫖赌，还在外面借高利贷。我一个女人在菜市场经营一个猪肉店，一个人维持家里的开销以及房贷，在这期间，工程款一直拖欠加上外面的高利贷一直追债，我忍无可忍于2017年12月向法院提起离婚请求，判决书于2017年12月正式生效，小孩由我抚养，所有的财产债务没有划分，财产都在彭胜德名下。这三年来，由于各种原因我的店也经营不下去，没有收入来源，我现在在超市打工，勉强维持我和小孩的生活。对于房贷的事情我提几个意见，1、因为当时是振耀地产需资金周转要我们拿房子按揭贷款，抵付彭胜德的工程款，他们也签订了连带责任担保书，如果这几年他们不拖欠的话，我们也不会走到这个地步，到现在都还有工程款在振耀地产那里没付给我们，所以请求法院让振耀地产还这个房贷，然后我把房子卖掉，卖掉的钱多退少补还给振耀地产。2、委托法院把我的房子卖掉还银行的欠款，剩下的一分为二，我的给小孩，彭胜德的那一份他自己分配。安福县振耀地产有限公司辩称，现在要我们公司承担担保责任的话，我们公司也没有钱还银行的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的贷款利息清单、彭胜德、罗春凤身份证复印件、结婚证复印件、个人商住按揭贷款申请表、楼宇按揭合作协议书、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、抵押物清单、房产抵押权证、还款明细表、贷款催收通知书等，能够证明本案的相关事实，对方当事人没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，被告彭胜德、罗春凤与安福县振耀地产有限公司签订了一份合同备案编号为20140600081的《商品房买卖合同》。合同约定：彭胜德、罗春凤购买安福振耀地产有限公司位于安福县房屋，房屋建筑面积为337.4平方米，套内面积为326.61平方米；房款120万元；付款方式为首付36万元，普通按揭84万元。2014年10月13日，原告作为乙方与被告安福县振耀地产有限公司作为甲方签订了《楼宇按揭合作协议书》，就甲方开发的位于安福县菜蔬场右侧香溪小镇项目的房屋按揭贷款合作签订协议。协议约定：乙方为上述项目购房者提供不超过购房总价70%的个人房屋按揭贷款，贷款期限最长不超过20年；甲方同意对上述项目购房者向乙方所借个人房屋按揭贷款提供连带责任担保和回购责任；担保期限和承担回购责任期限从贷款发放之日起，至甲方为购房借款人办妥《房屋所有权证》和房产抵押登记，将他项权证交付乙方保管，并得到乙方同认可止；甲方在担保和回购责任期间内，当购房借款人未按时偿还贷款本息，或违约不能履行约定及甲方未按约定时间办妥房产证及他项权证时，甲方应立即履行连带保证责任，在接到乙方《履行担保责任通知书》后立即清偿购买借款人未还贷款本息及其他费用等；同月17日，被告彭胜德向原告申请按揭贷款84万元。2015年1月7日，原告作为贷款人与被告彭胜德作为借款人、罗春风作为抵押人、安福县振耀地产有限公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款金额70万元；贷款期限为240个月，自2015年1月7日至2035年1月6日止；贷款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率即6.15%上浮10%确定为年利率6.765%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮10%确定并执行新的利率；还款方式为等额本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期21日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同项下贷款由借款人以该购买房屋自愿向贷款人提供抵押担保，担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管等。合同签订后，双方办理了抵押权登记，原告依约向被告彭胜德发放贷款70万元整。自2019年12月21日，被告已连续三个月未按约支付借款利息，构成违约，原告遂宣布该合同项下全部贷款到期。至2020年4月28日，被告尚欠原告本金594791.71元和利息10825.78元。另查明，被告彭胜德与罗春凤于2017年11月28日经安福县人民法院判决离婚。本院认为，被告彭胜德以购买房屋为由向原告借款，双方签订的《个人购房借款／担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告提供借款后，被告应按约及时还本付息。现被告彭胜德未按照约定履行还款付息义务，出现违约，应承担违约责任。被告彭胜德已愈三个月归还借款本息，原告可宣布借款提前到期，直至解除合同，故对原告要求解除与被告彭胜德签订的《个人购房借款／担保合同》和还本付息的诉讼请求，本院予以支持。截止2020年4月28日，被告彭胜德尚欠原告借款本金594791.71元，利息10825.78元，合计605627.49元。合同签订时，被告罗春凤与被告彭胜德系夫妻关系，该笔借款系用于其家庭共同开支买房，被告罗春凤也予以认可。故对原告诉请要求被告罗春凤承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。被告彭胜德、罗春凤以其名下的位于安福县房屋对上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，故原告有权就上述房产行使抵押权并优先受偿。原告与被告安福县振耀地产有限公司之间的保证合同关系有双方签订的《楼宇按揭合作协议书》为凭，双方未约定保证份额，应认定为连带共同保证，对原告要求被告安福县振耀地产有限公司对被告彭胜德的还款付息义务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告安福县振耀地产有限公司承担保证责任后，有权向被告彭胜德、罗春凤追偿。被告彭胜德经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十四条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西安福农村商业银行股份有限公司与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告彭胜德、罗春凤在本判决生效后三十日内归还原告安福农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币594791.71元，并支付利息10825.78元，合计605627.49元。（利息已计算至2020年4月28日，之后的利息按合同约定计算至贷款实际归还日止）；三、原告安福农村商业银行股份有公司对被告彭胜德、罗春凤所有的位于安福县房屋折价、拍卖、变卖的价款在上述款项内享有优先受偿权。四、被告安福县振耀地产有限公司对上述借款本息承担连带担保责任。被告安福县振耀地产有限公司承担保证责任后，有权向被告彭胜德、罗春凤追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9856元，由被告彭胜德、罗春凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 刘 艳二〇二〇年六月二十三日书记员 胡兰香附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。