贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0322民初178号原告：犹世超，男，1971年9月1日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：王强，系贵州山一律师事务所律师。被告：陆斌，男，1986年7月19日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：陆正义，男，1968年3月14日生，汉族，贵州省桐梓县，住桐梓县。委托诉讼代理人：况明应，系贵州宇辉律师事务所律师。被告：桐梓县金钥匙房产经纪事务所。住所地桐梓县海校街道和平路海校信用社对面。经营者：吴中群，女1975年7月17日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县娄山关镇河滨南路。第三人：遵义市乾豪房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，系该公司负责人。诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。法定代表人：李泽友，系该所主任。委托诉讼代理人：黄军平，系该所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，系该所实习律师。原告犹世超与被告陆斌、陆正义、桐梓县金钥匙房产经纪事务所（以下简称经纪事务所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法适用普通程序审理，当事人申请追加遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪公司）为第三人，本院予以准许，原告犹世超及其委托诉讼代理人王强、被告陆斌、陆正义及其二被告的委托诉讼代理人况明应、被告经纪事务所的经营者吴中群、第三人乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平和杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告陆斌、陆正义于2018年1月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判决陆斌、陆正义立即返还原告购房款308000元并支付资金占用利息，从2018年8月21日起至付清之日止以308000元为基数按银行间拆借中心公布的利率计算；3、判令陆斌、陆正义赔偿原告违约金61600元；4、经纪事务所对判决第2、3项承担连带清偿责任，并立即退还已支付的中介费3100元；5、诉讼费、保全费等由三被告负担。事实和理由：2018年1月2日，原告经经纪事务所介绍，购买了陆斌所有由乾豪公司开发的位于桐梓县阳光水岸二期一栋2单元2-15-2号住房一套，并签订《房屋买卖合同》，经纪事务所加盖了印章，约定价款308000元，原告通过支付现金、银行转账等方式支付了全部房款，陆正义于2018年2月20日书写了《收条》一份给原告，原告还支付了中介费3100元。双方所交易的房屋尚未建成，也未登记，现乾豪公司已进入破产程序，贵州子尹律师事务所作为管理人，确认该房屋无法交付。综上，乾豪公司已破产，房屋尚未建成，无法交付，原告与陆斌和陆正义签订的房屋买卖合同目的无法实现，原告特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告陆斌和陆正义辩称，陆正义系陆斌之父，陆正义仅以陆斌的名义进行交易，陆斌从未参与，本案的处理与陆斌无关；案外人范永祥从乾豪公司处订购了房屋（期房），以25万元转让给陆正义，陆正义受让后，并没有与乾豪公司签订任何协议，后来陆正义又将该房屋以30.8万元出售给原告，原告也与乾豪公司签订了《商品房买卖合同》；《房屋买卖合同》实为债权转让，并且得到乾豪公司的同意，并重新签订了《商品房买卖合同》；陆正义在交易过程中，不知晓乾豪公司破产清算的事实；《房屋买卖合同》已经履行完毕，不存在解除的情形，且原告已向管理人申报了债权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告经纪事务所辩称，吴中群与陆正义认识，陆正义说有房屋要出售，当时乾豪公司没有破产，并称谁购买了房屋可以与乾豪公司签订合同，所以双方签订了《房屋买卖合同》，经纪事务所不应承担连带责任，中介费可以退还，随时都可以退。第三人乾豪公司述称，破产管理人解除与原告的《商品房买卖合同》并无不当；管理人没有发现乾豪公司与陆斌、陆正义存在债权债务关系，原告通过经纪事务所从陆斌和陆正义处购买了房屋；经查，原告购买房屋，实为抵范永祥的工程款，但范永祥又于2019年3月29日申报了债权；范永祥主张工程款，原告并未抵偿范永祥的债权，因此，原告未履行付款义务；乾豪公司无法完善后续工程建设，无法交付房屋。请求依法判决。本院经审理认定事实如下：案外人范永祥承建了第三人乾豪公司在花秋二环的房地产项目，范永祥因此获得第三人位于桐梓县阳光水岸二期一栋2单元2-15-2号住房一套对外出售，被告陆正义称从大街上的公告栏获得售房信息，后来从范永祥处以25万元购得该房，陆正义提交了范永祥于2017年1月22日出具给陆斌的收条。陆正义又将该房通过被告经纪事务所（二手房中介）对外出售，原告犹世超需要购房，原告与被告陆正义于2018年1月2日签订《房层买卖合同》，出卖方陆斌（甲方）与买受方犹世超（乙方）约定：1、甲方（陆斌）自愿将位于桐梓县阳光水岸一栋2单元2-15-2住房出售给乙方（犹世超），房屋面积98.19平方；2、房屋总价308000元，甲方承诺该房屋改成乙方名字不需乙方承担费用。改名后，该房即为乙方所有，与甲方无任何关系，故后续该房所有问题与甲方无关。（例如：建筑面积平方差，交房时间，过渡费用，接房产生的费用）；3、付款方式，第一次签合同付首付15万元，尾款15.8万元于2018年2月10日之前付给甲方，付款当天，甲乙双方将夫妻身份证、结婚证或离婚证提供到开发商改名字；4、如一方违约，违约方除应赔偿损失外，还应付给对方违约金为当时房价的20%；5、信息服务费为成交价的1%。该合同甲方由陆正义、乙方由犹世超签字，经纪事务所由吴中群签字。原告通过转账或现金方式向被告支付了房款，2018年2月20日，陆正义开具《收条》给原告，载明“今收到犹世超交来购买桐梓县阳光水岸一栋二单元2-15-2号住房全部购房款叁拾万捌仟元，购房款已全部付清。”2018年1月2日，吴中群收到犹世超支付的中介费3100元。2018年3月8日，原告犹世超与被告乾豪公司签订了《商品房买卖合同》，约定乾豪公司将阳光水岸二期（Ｂ）区一幢2单元15层2-15-2号房，价款324027元，应于2018年3月8日前支付，乾豪公司于2018年12月30日前交付商品房。乾豪公司于当日开具324027元的收据给原告，载明犹世超所交纳的是Ｂ区2-15-2号房的购房款，注明“抵范永祥花秋二环工程款”。乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院作出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定遵义子尹律师事务所为资产管理人。管理人于2019年12月6日向犹世超发出“解除犹世超与乾豪公司于2018年3月8日签订的《商品房买卖合同》”，原告已向管理人申报了债权，第三人称范永祥已就工程款申报了债权，现原告以其诉讼请求诉来本院。经查：阳光水岸二期B区项目于2014年取得商品房预售许可，涉案房屋B区2-15-2号房乾豪公司已签订了四份买卖合同，即出现一房四卖，乾豪公司于2017年4月14日将该房备案登记在陈孟德和毕春的名下。上述事实，有原告提交的买卖合同、转账凭证、收条、商品房买卖合同、收据、解除通知、备案登记，被告陆斌、陆正义提交的收条、买卖合同、解除通知，第三人提交的图片、商品房预售许可证及各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告犹世超于2018年1月2日与被告陆斌、陆正义签订了《房屋买卖合同》，该合同的出卖人是陆斌的名字，陆斌系陆正义之子，陆斌没有签字，陆正义签字并开具收条收房款，而合同指向的房屋系范永祥向陆斌出售，陆斌对陆正义出卖该房没有异议，本院认定陆正义具有表见代理关系，《房屋买卖合同》相对人是陆斌，该合同没有违反法律法规的强制性规定，本院认定《房屋买卖合同》合法有效。被告陆正义和陆斌主张《房屋买卖合同》名为买卖合同，实为债权转让合同，因合同内容约定的是房屋买卖，没有债权转让的意思，故本院对被告的主张不予支持。《房屋买卖合同》是双务合同，原告有交付房款的义务，有享有房屋所有权的权利，被告陆斌有收取房款的权利，有交付房屋的义务，出卖方收取了房款，根据合同约定，出卖方负责将房屋名字改为犹世超，犹世超即享有房屋所有权，后续交房时间及费用与出卖方无关，房屋是不动产，必须经过不动产登记才能享受有所有权，双方约定更名即享有所有权，但至今没有在不动产登记中心更名，原告没有能享有该房屋的所有权，故本院认定《房屋买卖合同》没有履行完毕，对被告关于合同已经履行完毕的主张不予支持。原告虽然与第三人签订了《商品房买卖合同》，但是没有起到原告更名即享有所有权的作用，尤其在签订《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同》时，该房屋已于2017年4月14日被备案登记在陈孟德和毕春的名下，无法更名；第三人开具给原告的收条注明“抵范永祥花秋二环工程款”，原告的房款没有交给范永祥，而是交给了陆正义，本院认定《房屋买卖合同》没有履行完毕，第三人已进入破产程序，《商品房买卖合同》已被管理人通知解除，虽然约定交房时间与被告无关，但现在交房已无可能，原告合同目的不能实现，原告请求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。原告主张由被告赔偿损失，因签订合同时，原告也没有尽到注意义务，原告应承担相应责任，故本院对原告请求被告支付资金占用费的主张不予支持；原告请求被告支付违约金，因合同目的不能实现的根本原因在于第三人破产，故本院对该请求不予支持。合同解除后，陆斌应当退还原告购房款308000元。原告以合同法第四百二十五条要求经纪事务所承担连带责任，因双方没有约定，故本院对该主张不予支持，但经纪事务所对提供的房屋信息审查不严，引起了本案诉讼，应当承担相应的诉讼费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告犹世超与被告陆正义、陆斌于2018年1月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陆斌于本判决生效后十日内返还原告犹世超购房款308000元；三、被告桐梓县金钥匙房产经纪事务所于本判决生效后十日内返还原告犹世超中介服务费3100元；四、驳回原告犹世超的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7190元，保全费2420元，共计9610元，由被告陆斌负担6000元，由被告桐梓县金钥匙房产经纪事务所负担3610元。如果义务人不主动履行本判决确定的义务，权利人可于本判决确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  韩庆均人民陪审员  金祖志人民陪审员  何庆德二〇二〇年六月十一日书 记 员  魏春燕