广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初219号原告（反诉被告）：陈滨，男，汉族，1987年4月30日出生，住广东省汕头市金平区***********，公民身份号码440************019。被告（反诉原告）：吴丽君，女，汉族，1979年3月6日出生，住广东省汕头市龙湖区**************，公民身份号码452********042421。委托诉讼代理人：陈华，广东徐行律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪少霞，广东徐行律师事务所律师。原告（反诉被告）陈滨与被告（反诉原告）吴丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈滨、被告（反诉原告）吴丽君的委托诉讼代理人陈华、纪少霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈滨向本院提出诉讼请求：1.请求判令吴丽君继续履行合同约定的交房义务。2.判令吴丽君支付给陈滨合计补偿费为每月6380.00元，暂计自2019年8月20日起至2019年11月20日止共计3个自然月最终以完成修复该房受损物品并且交房移交进门钥匙之日止，为补偿费的计算结束时间，补偿费暂计总金额为19,140.00元，按每月三十个自然日数为单位计算，日数不到整月的，以实际自然日数算，多退少补原则。诉讼期间，陈滨明确上述第一项诉讼请求为：要求吴丽君将位于汕头市龙湖区********************，在该房从2019年1月1日至今的物业管理费、水电费交清，由吴丽君赔偿该房实际受损的费用后，将该房产交付陈滨使用。事实及理由：陈滨与吴丽君于2018年1月3日至2018年3月期间到位于汕头市龙湖区********************现场看房，期间进行协商谈价，之后吴丽君于2018年3月22日自愿将该房，带装修固定配套销售给原告。同日，原告、被告、蔡静金共同签署了汕房买卖列2016BN0.0002422居间合同，依据合同该房的销售总价为1,406,888元。之后共同办理房产交易及支付房款，于2018年6月4日房产证更名手续办理完毕，陈滨于该日取得该房不动产产权证，陈滨与吴丽君于2018年7月24日自愿并协商一致，签署了汕房买卖列2016BN0.0002422的补充合同，共同约定于2019年8月20日准时交房并移交进门钥匙，合同中约定吴丽君必须于该日将该房交房之前产生的全部物业管理、生活用电、生活用水、垃圾处理等费用全部交清。陈滨于2018年3月22日至2018年7月24日支付给被告该房购房房款总金额为1,356,888元。合同签约之后吴丽君多次向陈滨说明自己后悔出售该房,第三个及第四个视频作为证据证明吴丽君当时现场所说，吴丽君向陈滨说明，2019年8月20日交房时，可能会索要合同以外的装修费，吴丽君称之为赔偿装修费。吴丽君认为该房存在租约汕房租列2013AN0.0006745租赁合同，吴丽君认为承租人黄隆宏身份证号码440************752装修该房，认为黄隆宏的装修行为与该租赁合同全部权利及义务都归属吴丽君自己。陈滨现场不接受吴丽君该费用，于是吴丽君现场声称如果陈滨不同意，就可能于2019年8月20日交房之日要制造一些事情出来,第一个及第二个视频作为证据证明吴丽君当时现场所说，因此吴丽君对陈滨的矛盾关系开始。之后，吴丽君于2019年7月1日至2019年7月30日多次要求陈滨在合同没有规定的情况下延期交房，并向陈滨说明可能于2019年8月20日无法交房。陈滨回复不同意延期交房，要求吴丽君按合同约定于2019年8月20日按时交房。另外吴丽君于2014年7月16日至2019年8月20日负责对接该房承租人黄隆宏的租金收取，及负责物业管理等该期间的欠费的交清工作，吴丽君并在此期间独自联系对接承租人黄隆宏，且该承租人只移交该房进门钥匙给吴丽君。居间人蔡静金于2019年8月18日联系陈滨述说吴丽君己取得该房进门钥匙，于是陈滨要求居间人蔡静金预约吴丽君于2019年8月20日下午3时到该房见面。陈滨于该日下午3时到该房门口，吴丽君及居间人蔡静金现场用该房进门钥匙开门邀请吴丽君共同进入该房，于是陈滨在吴丽君及居间人蔡静金同意的情况下进门，陈滨发现该房固定配套装修物品被人为故意损坏及拆坏，该房固定装修物品被胡乱划伤、出现多处人为损坏伤痕。以下为该房详细损坏情况客厅和两个房间的整排墙体固定书橱被人为恶意撬开拆损，该柜表面漆层被人为损毁导致露出内层木料及遍地木屑，墙体出现多处裂缝、周围墙面涂料多处脱落。木地板被人为故意划损，出现明显大裂痕，阳台木地板被损坏。客厅生活用水及水龙头管道、水管入户总开关被拆损，厕所生活进水源管道、厕所下水道及洗手盆被堵塞。客厅墙面被恶意写上谁再租谁死等黑色字体。房间内飘窗瓷砖被人为撬开，导致露出内层水泥墙体。各个房间玻璃隔墙玻璃胶被刮损出现摇晃松动，各个窗户窗锁无法正常上锁。不锈钢进户大门两边被人为划损，刮出多处划痕等以下简称该房实际受损具体情况。陈滨多次要求吴丽君尽早恢复原状修复该房被损的固定装修配套物品，但是吴丽君当场拒绝恢复该房原状，且吴丽君拒绝移交该房进门钥匙给陈滨。经查证该户自2019年1月1日至2019年8月20日共计拖欠物业管理、生活垃圾处理、生活用水等欠费为1631.25元、拖欠生活用电费,该房2019年10月2日前处于用电欠费状态为100.47元。在该日现场陈滨多次要求吴丽君交清该房之前产生的物业管理等欠费，并同时要求进行交房交接，但是吴丽君于2019年8月20日在该房现场多次拒绝交清物业管理等欠费，此原因导致该日该房交房失败。2019年8月21日至2019年9月5日期间,陈滨多次要求吴丽君交清物业管理等该房之前产生所欠费用，及尽早恢复该房固定装修原状，并要求尽早进行交房，但是吴丽君仍然拒绝交清该欠费且拒绝移交该房进门钥匙。而2019年9月5日距离2019年8月20日，已经超过10个工作日，吴丽君于该期间的持续拒绝履行合同规定的交清之前所欠费用的行为己经违背合同及构成交房违约。吴丽君于2019年8月20日至2019年9月5日拒绝交清物业管理等欠费是导致此期间交房失败的直接根本原因。居间人蔡静金于2019年9月16日发微信信息给原告，蔡静金在微信聊天中发出丽君40,000作为赔偿。2019年9月19日,吴丽君亲笔写出函给陈滨，自称只愿赔偿8710.00元。补充合同也明确规定，吴丽君带装修固定配套销售给陈滨。但是自2019年8月20曰至今协商过程中，吴丽君只承认两个书柜和一个水龙头受损。吴丽君拒绝承认上述事实中的该房实际受损具体情况中的其他损坏。吴丽君不承认进户大门、木地板、墙面被胡乱划伤出现多处伤痕，飘窗瓷砖被撬开、窗锁受损、水泥墙体受损、部分墙面脱落、墙面涂料受损、下水道及进水管道受损，玻璃隔墙等受损出现松动摇晃。汕房买卖列2016BN0.0002422补充合同上第一条中第1项规定甲方吴丽君如果到2019年8月20日后超过10个工作日还不能成功完成交房，剩余50,000元房款作为违约金赔偿给乙方陈滨，因吴丽君至今没有移交该房进门钥匙给陈滨，应承担交房违约责任。吴丽君的拒交清物业等欠费行为按照合同约定已构成交房违约，吴丽君应该承担交房违约的全部责任。另外按照汕房租列2013AN0.0006745租赁合同中第五条规定乙方承租人应付给甲方吴丽君2200元作为各项费用物业管理等及设施设备的押金，吴丽君自2014年7月16日至今收取承租人黄隆宏的为2200元押金。然而吴丽君却至今拒绝用此押金2200.00元交清物业管理等欠费，该房自2019年1月1日至2019年12月1日物业管理等欠费合计为2733.00元。由此给陈滨造成的至今无法交房，须按照合同补偿原告的租金费用按同地段同类装修房屋租金标准确定，自2019年8月20日至完成修复该房受损固定装修物品并且交房移交进门钥匙之日止，为实际时间计算。吴丽君在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，吴丽君辩称：涉案房产在2019年8月20日前按合同及补充合同的约定完整履行交房义务，因此陈滨第一项诉讼请求没有事实和法律依据，第二项诉讼请求根据陈滨在事实与理由中自认及证据明确在2019年8月20日前已经对涉案房产管业使用，涉案房产为带租出售，2018年7月24日吴丽君交付陈滨完成，在补充合同中约定租金为陈滨所有，双方对事实签字确认，有房产中介作为确认，吴丽君在2019年8月20日作为原租赁合同相对人参与陈滨收房，并非交房义务人，该租赁合同已在签订补充合同后，将租赁合同原件交与陈滨，因此租赁合同是陈滨与承租人的履行，并非吴丽君与承租人之间的合同义务，吴丽君在2018年7月24日签订补充合同之时已经与该涉案房产脱离一切关系，在补充合同中明确约定若出现装修损拆的赔偿，即便房产出现损拆也不能作为陈滨拒收房产的理由，况且陈滨未就赔偿提出主张，吴丽君为诚信履约于2019年8月20日与合同中介方到现场参与陈滨与承租人的交房过程，中介出具情况说明，在陈滨起诉状陈述居间人向其提出给予宽限，经被告事后了解，是因为承租人黄隆宏向陈滨提出宽限的，因陈滨态度坚决，导致其与承租人交恶。吴丽君不知情，因此若有装修及固定配套损坏也应由黄隆宏承担。吴丽君提出反诉诉讼请求如下：请求判令陈滨向吴丽君支付余款50,000元。事实和理由：吴丽君与委托房产中介共同于2019年8月20日向陈滨交付了汕头市龙湖区********************，已经履行房屋买卖合同的全部义务。根据合同的约定，陈滨应当向吴丽君支付尚欠房款50,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年3月22日，吴丽君（甲方）与陈滨（乙方）签订汕房买卖列2016（B）NO0002422《汕头市*******合同》，约定：吴丽君将位于汕头市龙湖区********************卖给陈滨，成交金额为1,406,888元，以上价格包括全套房产配套、固定配套、物业维修资金；付款方式为：陈滨先付给吴丽君购房定金280,000元，双方于2018年4月13日到辖区的土地房产交易管理所办理产权交易登记受理时，陈滨将首期房款400,000元付给吴丽君，双方缴交完税费时，陈滨应付给吴丽君末期房款706,888元；吴丽君将该房地产移交给陈滨时应将之前产生的水费、电费、物业管理费、有线电视费等杂费交清，并将原有登记在该房地产地址的户口迁出；如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求赔偿，任何一方超过本合同约定日期五个工作日不履行义务的视为违约，履约方有权按本合同约定向违约方提出赔偿；交房时间为全部房款付清时交房；合同备注栏注明：甲乙双方约定：乙方在2018年3月22日先付定金50,000元给甲方，在2018年3月26日再追加定金230,000元给甲方，同时再付部分房款20,000元给甲方，本合同需履行汕房列2013（A）NO0006745租赁合同，在乙方付清还甲方全部房款后的租金由乙方所得，上交易所登记交易时房屋申报价为1,100,000元。汕头市利安房地产经纪有限公司及其工作人员蔡静金在该合同经纪栏加盖公章及签名。2018年7月24日，吴丽君（甲方）与陈滨（乙方）及汕头市利安房产经纪有限公司（丙方）签订《汕房买卖列2016（B）NO0002422》补充合同，约定：一、租赁合同责任概况及房产租金转换购房房款。1.甲方在2018年3月22日将位于汕头市龙湖区*******************全套房带办公装修固定配套销售给乙方。剩余末期房款50,000元，到正式交房交钥匙完毕后，验收办公装修价值合格后付。甲方必须保证在2019年8月20日前交还该房产给乙方使用，将房产钥匙交给乙方。甲方如果到2019年8月20日后超过10个工作日还不能成功完成交房，剩余50,000元房款作为违约金赔偿给乙方，甲方同意负责所有经济及法律的赔偿责任。2.该房产包含办公装修价值，包括：3间玻璃墙、配3个室内玻璃大门及1个入户玻璃大门、房间固定装修配套、3个房书柜及客厅2排下围书柜、厕所洗手盆卫浴、可视监控系统显示器、窗户及护栏玻璃、厅隔音玻璃、天花板吊顶、地砖墙砖木地板、室内配套、各个房厅门及1个入户钥匙等，以上房屋固定装修配套必须无偿归乙方所有。2019年8月20日交房交钥匙时，以上室内固定装修不得损坏和拆除。如果出现损拆，甲方同意负责赔偿乙方，赔偿的金额，甲方同意从剩余房款中扣减。3.因甲方在2014年7月20日到2019年8月20日止将该房产租给承租方黄隆宏，身份证号码440************752，依照汕房列2013（A）NO0006745《租赁合同》，租赁期间租金税、房产税、物业电梯费、水电费、有线电视费等由黄隆宏承担负责缴清。每月租金为2200元，从2018年7月20日到期满，剩下13个月房产租金，共计28,600元，甲方同意执行：把28,600元全部房产租金归乙方所有，把全部房产租金转为乙方成功付款给甲方的购房房款。甲方负责该房的维修检查、消除设施隐患。甲方负责该房产租赁期间漏水电、人身伤害、财产防盗损失、漏燃气、电线故障、高空坠落责任、火灾等事故，以上事故责任与乙方无关系。4.甲方必须承诺保证：只有一份汕房列2013（A）NO0006745《租赁合同》，该租赁合同没有其他附加纸张补充合同条款，不存在其他租赁合同及债权债务，全部与乙方无关系，全部法律及经济责任由甲方自己承担。二、乙方已付购房房款及甲方已收到的购房房款。1.在2018年3月22日乙方已经付款给甲方购房定金280,000元。2.在2018年4月17日乙方已经付款给甲方购房房款420,000元。该房款已汇款到中国银行账户名：陈国胜，账号601*************842。在2018年7月24日乙方把全部房产租金转为购房房款，已经成功付款给甲方房款28,600元。在2018年7月24日乙方已经付款给甲方购房房款628,288元。三、合同期满及交房。到2019年8月20日合同期满交房时，甲方保证水电正常使用，2019年8月20日交房时如果出现纠纷阻碍交房，甲方和丙方必须无条件在10个工作日内配合乙方，完成交房。如果甲方不愿配合及延误，造成乙方的经济损失，乙方有权起诉甲方并追究甲方赔偿。蔡静金在该补充合同的丙方栏签名。2019年8月20日，吴丽君、陈滨及蔡静金到涉案房产现场进行交房。诉讼期间，陈滨提出：2019年8月20日，陈滨到达房产现场，吴丽君及蔡静金已经在房产现场，房产现场没有其他人，陈滨发现房产固定配套装修物品被人为破坏，里面乱糟糟的；陈滨要求吴丽君尽早修复该房被破损的固定装修配套物品。吴丽君当场拒绝修复。另外，涉案房产自2019年1月至今的物业管理费、水费、电费尚未付还。吴丽君没有将房产钥匙交给陈滨。对此，吴丽君提出：2019年8月20日，吴丽君、蔡静金和陈滨到达房产现场，房产现场没有其他人，房产钥匙插在大门上，进入房产后发现房屋有被拆损情况，其中两个书柜、一个水龙头被拆损，其他装修比较脏乱，应该是承租人搬离的正常碰撞。中途承租人及其公司工作人员到房产现场拆除监控设施。陈滨向吴丽君提出赔偿，吴丽君同意赔偿，但陈滨提出的赔偿数额太大，没有达成一致协议。吴丽君就没有再接触房产钥匙。吴丽君不清楚涉案房产物业管理费、水费、电费的缴交情况。2019年9月19日，吴丽君向陈滨出具《结清尚欠购房款函》，该函载明：陈滨向吴丽君购买的位于汕头市龙湖区********************，在2019年8月20日吴丽君及原房屋承租人向陈滨交房，该房产已交由陈滨管业使用。因部分固定装修两个书柜与一个水龙头破被承租人破坏受损，按合同约定室内固定装修损坏的赔偿金额在末期房款50,000元中扣减。交房现场也建议陈滨请专业人士进行评估费用，按评估的修复价款在尾款中扣减，但至今陈滨一直没有评估的情况下要求吴丽君高额赔偿。现吴丽君已委托专业装饰公司对受损的两个书柜与一个水龙头的修缮报价，修缮报价为8710元。要求陈滨在收到此函5日内，结清剩余41,920元的购房款。2020年4月8日，汕头市利安房产经纪有限公司出具《情况说明》，内容为：“我司系吴丽君与陈滨之间房产买卖的房产中介，2018年3月22日，吴丽君与陈滨双方签订《房地产买卖居间合同》，由我司代为买卖双方办理产权变更登记手续事宜，2018年4月17日，买卖双方签订《房地产买卖合同》，2018年6月14日我司代为领取该房产变更在陈滨名下的产权证书。后陈滨违反《房地产买卖居间合同》约定拒绝支付余款，要求签订补充协议，经我司协调，双方于2018年7月签订《补充合同》。2019年8月20日，我司为配合买卖双方办理交房事宜陪同吴丽君与陈滨到位于汕头市龙湖区********************，由吴丽君将上述房产从承租人处收回并交由陈滨管业使用。交房后，陈滨提出房产内部装修部分被破坏，双方就该问题进行协商，至今未果”。另查，涉案房产的权属人为陈滨。诉讼期间，诉讼双方均提出：陈滨与吴丽君之间没有对涉案房屋装修受损的赔偿数额进行确认。双方均表示不申请对涉案房屋装修受损的修复费用进行评估。陈滨提出：陈滨于2019年8月20日不接受涉案房产的理由是该房的物业管理费、水电费没有交清，房屋装修大部分受损。本院认为，吴丽君与陈滨之间签订的《汕头市*******合同》及《汕房买卖列2016（B）NO0002422》补充合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。补充合同关于交房方式及13个月的租金28,600元转为陈滨成功付款给吴丽君购房款的约定，应视为双方对交房时间及方式和部分购房款的支付进行了变更约定。交房方式由原来约定的“全部房款付清时交房”变更为“甲方必须保证在2019年8月20日前交还该房产给乙方使用，将房产钥匙交给乙方”。关于涉案房产是否已交付使用的问题，根据本案查明的事实，陈滨与吴丽君于2019年8月20日到达涉案房产现场，涉案房产的原承租人已搬离，房产具备交房条件，应视为吴丽君于2019年8月20日已将涉案房产交付陈滨。关于陈滨要求吴丽君将涉案房产交付其使用、要求吴丽君支付自2019年8月20日起每月6380元补偿费的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于陈滨要求吴丽君赔偿受损情况的费用的诉讼请求，因陈滨没有提出赔偿的具体数额，且诉讼双方没有对涉案房产装修受损的修复费用进行确认，而在诉讼期间，诉讼双方明确表示不申请对涉案房产装修受损的修复费用进行评估，故陈滨的该项请求，在本案中不予审理，陈滨可在涉案房产装修受损的修复费用确定后，另行向吴丽君主张权利。关于陈滨要求吴丽君交清涉案房产的物业管理费、水电费的诉讼请求，证据充分，应予支持，但该费用应支付至2019年8月20日止。关于吴丽君反诉要求陈滨支付余款50,000元的诉讼请求，根据本案查明的事实，可认定涉案房产固定装修被损坏。根据补充合同关于“如果出现损拆，甲方同意负责赔偿乙方，赔偿的金额，甲方同意从剩余房款中扣减”的规定，吴丽君应先赔偿陈滨涉案房产装修受损的费用后，才能要求陈滨支付余款50,000元。因此，吴丽君的该项请求证据不足，不予支持。关于吴丽君提出的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴丽君应于本判决发生法律效力之日起十日内，付清位于汕头市龙湖区********************2019年8月20日前的物业管理费、水费、电费(具体数额以提供服务的物业公司、供水、供电部门出具的数额为准)。二、驳回原告陈滨的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告吴丽君的其他诉讼请求。本诉案件受理费278.50元，由陈滨负担228.50元，吴丽君负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳；反诉案件受理费525元，由吴丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 罗  凝  霜人民陪审员 李    丹二〇二〇年六月二日书 记 员 林奕绚（代）