广东省肇庆市端州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1202执异98号 异议人（被执行人）：肇庆市驰润房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区，统一社会信用代码914××759。 法定代表人：董某1。 委托代理人：田自卫、蒋忠昶，均系北京市京师（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：浙江中垚建设有限公司，住所地浙江省东阳市巍山镇，统一社会信用代码913××917。 法定代表人：韦某1，该公司董事。 本院在执行申请执行人浙江中垚建设有限公司与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中[案号：（2019）粤1202执2974号]，被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司向本院提出书面执行异议。本院立案受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 异议人肇庆市驰润房地产开发有限公司称：浙江中垚建设有限公司与异议人强制执行一案，法院于2020年4月13日作出（2020）肇端法司拍字第28号拍卖公告（以下简称“第一次拍卖公告”)，将异议人名下“驰润大厦”置于阿里网络拍卖网进行拍卖。根据网络拍卖信息显示，法院在此前已暂缓对案涉驰润大厦的拍卖，并于2020年5月19日重新作出（2020）肇端法司拍字第28号拍卖公告（以下简称“第二次拍卖公告”)，再次将案涉驰润大厦置于阿里网络拍卖网进行拍卖。法院作出的第一次拍卖公告及第二次拍卖公告均存在错误，但从效力上来讲，第二次拍卖公告已取代第一次拍卖公告，故异议人现依法对第二次拍卖公告提出执行异议。一、法院未将涤除部分房屋对应的土地使用权份额予以明确。异议人就案涉驰润大厦已经取得预售许可证，部分房屋亦已对外出售，故法院在第二次拍卖公告将相关已对外出售的房屋涤除后进行拍卖，相关已对外出售的房屋对应的土地使用权部分亦不作为拍卖标的。案涉土地使用权目前为异议人所有，根据法院第二次公告的内容，若本次拍卖成功，则除已对外出售的房屋对应的土地使用权部分之外的案涉土地使用权将由竞买人取得。但法院既已对应予涤除拍卖的部分房屋进行了确认，却未将对应部分的土地使用权份额同时予以明确，若仅依靠“对应的土地使用权部分不作为拍卖标的”的表述，则竞买人能够取得的土地使用权份额并不明确，未来实际办理土地使用权过户时必然存在障碍。故，法院应在拍卖公告中对作为本次拍卖标的的土地使用权份额予以明确。二、针对涤除拍卖的部分房屋，法院要求竞买人未来配合买受人办理权属、变更等手续存在错误。因案涉部分房屋巳对外出售，法院在本次拍卖中对相应的已出售的房屋予以涤除，并要求竞买人在工程竣工验收后应配合买受人办理相应的权属确认、变更等手续。案涉部分对外出售房屋的买卖合同关系中出卖方实际上为异议人，根据合同相对性原则，有义务配合买受人办理权属确认、变更的主体应为异议人。然而，法院在未对买卖合同中异议人的权利义务是否全部概括转移至竞买人的问题进行确认的前提下，径直在第二次拍卖公告中要求竞买人在工程竣工验收后应配合买受人办理相应的权属确认、变更等手续，该认定的依据并不充足。另外，如前述第二点所述，法院并未将已对外出售的房屋对应的土地使用权作为本次的拍卖标的，故已对外出售的房屋对应的土地使用权在本次拍卖后仍属于异议人所有（或登记在异议人名下），具有配合买受人办理相应的权属确认、变更等手续的能力的应为异议人，而非竞买人。此外，法院也并未明确涤除房屋对应的剩余购房款向谁支付等问题，拍卖后将会出现一系列问题，甚至会引发维稳风险。因此，法院要求竞买人未来配合买受人办理权属、变更等手续的认定存在错误。三、案涉1305-1307办公室并未对外出售，拍卖公告所述内容与事实不符。异议人就案涉驰润大厦已经取得预售许可证，但并未对外出售1305-1307办公室（以下筒称“案涉办公室”)。案涉办公室属于异议人所有，且并无任何权属纠纷。因案涉驰润大厦尚未办理产权证书，在法院已经整体查封驰润大厦并进行整体拍卖的前提下，案涉办公室也应作为驰润大厦的一部分进行整体拍卖，以拍卖所得的价款依法偿还本案的执行债权。然而，法院作出的第二次拍卖公告却以案涉办公室已签订了认筹协议书或认购书为由，将案涉办公室排除在本次拍卖之外，在驰润大厦的原评估价值上对案涉办公室的评估价值予以扣除，导致驰润大厦的评估价值及拍卖价格均有所降低，该执行行为并无事实及法律依据。四、法院径直将案涉办公室排除在本次拍卖之外损害了异议人的合法权益。1.法院的执行行为实质上对异议人针对案涉办公室享有的实体权利造成了限制。异议人作为驰润大厦的所有权人，完全可以确认案涉办公室尚未对外销售，更不可能签订了所谓的认筹协议书或认购书。法院在第二次拍卖公告中载明案涉办公室已签订了认筹协议书或认购书且案外人提出了异议，但异议人从未收到案外人针对案涉办公室提出异议的相关材料，所谓案外人也根本不可能持有与异议人签订的认筹协议书或认购书，法院稍做审查或与异议人进行确认即可查明相关事实。然而，法院径直以案涉办公室已签订了认筹协议书或认购书为由将案涉办公室排除在本次拍卖之外，该行为实质上已对异议人针对案涉办公室享有的实体权利造成了限制。故，法院的上述执行行为确无事实依据，甚至有违法之嫌。2.法院的执行行为损害到了异议人的其他合法权益。如前所述，案涉办公室作为异议人所有的财产，若法院不采纳异议人关于驰润大厦应进行涤除拍卖的观点，则案涉办公室亦应作为驰润大厦的一部分在本次拍卖中进行整体拍卖。法院将案涉办公室排除在本次拍卖之外的行为，一方面，有可能因为异议人的财产未完全处置而导致异议人的债务无法在本次执行行为中得到完全清偿，清偿期限推迟必然导致债务数额持续累高；另一方面，由于市场价值的波动，未来继续对案涉办公室进行单独拍卖，拍卖价格将无法与本次拍卖保持同一水平，也必然产生其他的拍卖、评估等费用，增加异议人的负担；最后，案涉办公室为商用办公室，若未与驰润大厦进行整体拍卖，未来在单独处置过程中亦会存在无法变现等处置障碍。综上所述，法院将并未对外出售的案涉办公室排除在本次拍卖之外的行为并无事实及法律依据，亦损害了异议人的合法权益，法院作出的第二次拍卖公告存在错误认定。故，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提出异议申请，恳请法院依法中止或终止对案涉驰润大厦的拍卖行为，查明事实后依法撤销于2020年5月19日作出的（2020）肇端法司拍字第28号拍卖公告。 本院经审理查明：关于浙江中垚建设有限公司与被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，因被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司逾期未履行已经发生法律效力的肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终2206号民事判决及本院的（2018）粤1202民初4936号民事判决确定的义务，浙江中垚建设有限公司向本院申请执行。2020年3月20日，本院作出（2020）粤1202执2974号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司名下坐落于肇庆市××州区××大道东侧（××）区的土地使用权[肇府国用（2014）第0××4号]、办公楼地下室地下建筑及地上在建房屋（首层商业、201-203房、205-207房、301-303房、305-307房、401-402办公室、602办公室、606办公室、609-610办公室、701-703办公室、705-710办公室、801-803办公室、805-810办公室、901-903办公室、908-910办公室、1001-1003办公室、1005-1010办公室、1101-1103办公室、1105-1110办公室、1201-1203办公室、1205-1210办公室、1301-1303办公室、1308-1310办公室）。2020年5月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台登载（2019）粤1202执2974号拍卖公告（第一次拍卖），其中，该公告第一条“拍卖财产”载明：“（一）拍卖标的物：肇庆市端州区68区星湖大道东侧、塘岗村西侧在建工程房地产25469.58平方米（详细情况见拍卖须知及标的物描述）。……”公告第三条“特别提示”载明：“1、……2、标的物对应土地证号[产权证号：肇府国用（2014）第0××4号]，土地面积8260平方米，因拍卖标的为在建工程未办理大确权，403、501-503、505-510、601、603、605、905-907、1305-1307办公室对应的土地使用权部分不作为拍卖标的，如403、501-503、505-510、601、603、605、905-907、1305-1307办公室的买受人取得对应的所有权，竞买人在工程竣工验收后应配合买受人办理相应的权属确认、变更等手续。3、403、501-503、505-510、601办公室已网签（未列入评估范围）；603、605、905-907、1305-1307办公室签订了认筹协议书或认购书，案外人提出异议，前述不动产均未作为拍卖标的物，故在原评估价格1808086000元的基础上扣减了603、605、905-907、1305-1307的评估价值……”。 又查明，另案的案外人谢依兰、任永东于2015年1月15日分别向本院提起执行异议，分别要求中止对肇庆市端州区××区[肇府国用（2014）第0××4号]××楼05单元及9楼06、07单元的执行[案号分别为：（2020）粤1202执异14号、15号]。根据谢依兰、任永东在该二案提供的材料反映，2018年8月17日，肇庆市融创广告有限公司分别与谢依兰、任永东签订《认筹协议书》，约定由谢依兰支付给肇庆市融创广告有限公司（协议书注明该公司为肇庆市驰润房地产开发有限公司的销售代理商）购买置地大厦（即驰润大厦）13楼05单元认筹金5000元，由任永东支付给肇庆市融创广告有限公司购买置地大厦（即驰润大厦）13楼06、07单元认筹金共10000元。上述协议签订后，谢依兰、任永东各支付了5000元、10000元给肇庆市融创广告有限公司。2018年8月20日，肇庆市驰润房地产开发有限公司与谢依兰签订《置地大厦认购书》，约定由谢依兰认购××东侧（××区）××9层05房（办公），成交楼价1967456元。同一日，肇庆市驰润房地产开发有限公司与任永东签订《置地大厦认购书》两份，分别约定由任永东认购××东侧（××区）置地大厦9层06房、07房（办公），成交楼价分别为1448106元、1872487元。2020年2月20日,本院分别作出（2020）粤1202执异14号执行裁定书及（2020）粤1202执异15号执行裁定书，裁定驳回案外人谢依兰及任永东的异议请求。之后，案外人谢依兰及任永东分别提起执行异议之诉。2020年5月25日，本院分别作出（2020）粤1202民初920号、921号民事判决书，判决驳回谢依兰及任永东的诉讼请求。 另查明，2020年3月5日，申请执行人浙江中垚建设有限公司向本院提交《申请书》，请求对被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司位于肇庆市××州区××大道东侧（××）区在建工程（房屋）共77套房地产（含地下室、首层）进行整体拍卖，并请求暂缓对被执行人肇庆市驰润房地产开发有限公司位于肇庆市××州区××大道东侧（××）区在建工程（房屋）905、1305、906、907、1306、1307、603、605房共8套房地产的执行，其暂缓执行的理由是另案案外人谢依兰、任永东、梁敬鸿、梁金贤对上述房屋提出异议，上述8套房地产存在权属争议。 本院认为，针对异议人的异议请求及理由，本院评述如下： 一、对于异议人关于拍卖公告未将涤除部分房屋对应的土地使用权份额予以明确的异议。本院认为，房地产的面积，包括地上房屋面积及对应的土地使用权面积（或份额），应以相关产权部门核定为准。由于案涉的拍卖标的物，即异议人所称的“驰润大厦”，系在建工程，未竣工验收，其地上建筑物面积及对应的土地使用权面积并未经相关产权部门核定，故其地上建筑物对应的土地使用权份额无法明确。因此，本院的拍卖公告将涤除部分房屋对应的土地使用权不列入本次拍卖范围表述为“403、501-503、505-510、601、603、605、905-907、1305-1307办公室对应的土地使用权部分不作为拍卖标的”，符合实际情况，异议人的上述异议理由不成立，本院不予采纳。 二、对于异议人关于涤除拍卖的部分房屋，法院要求竞买人未来配合买受人办理权属、变更等手续存在错误的异议。本院认为，本次拍卖系对驰润大厦整体拍卖（除部分房屋外），驰润大厦属在建工程、未办理竣工验收、权属初始登记等手续，如竞买人竞拍成功，则竞买人成为驰润大厦的后续开发商，还需对驰润大厦的后续工程进行投入才达到竣工验收交付的条件，竞买人成为驰润大厦的后续开发商，当然有义务协助本次涤除拍卖的部分房屋的买受人办理权属、变更等手续。故异议人的上述异议理由不成立，本院不予采纳。 三、对于异议人关于案涉1305-1307办公室并未对外出售、拍卖公告所述内容与事实不符，暂缓拍卖1305-1307办公室损害了异议人利益的异议。如前述查明，谢依兰及任永东分别与肇庆市融创广告有限公司签订了《认筹协议书》，之后，谢依兰及任永东又分别与肇庆市驰润房地产开发有限公司签订购买××东侧（××区）置地大厦9层05房、06、07（办公）的《置地大厦认购书》，而且，在执行过程中，谢依兰及任永东分别提起了执行异议及执行异议之诉。因此，本院的拍卖公告第三条“特别提示”第3款关于“……905-907、1305-1307办公室签订了认筹协议书或认购书，案外人提出异议……”的表述与事实相符。对于异议人关于拍卖公告所述内容与事实不符的异议，其理由不成立，本院不予采纳。异议人认为暂缓拍卖1305-1307办公室损害其合法利益，但异议人并未就其主张提供充分、有效的证据证明，为此异议人应承担举证不能的不利法律后果，故对于异议人该主张，本院不予采信。 综上所述，异议人的异议请求，其理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人肇庆市驰润房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起十日内，向肇庆市中级人民法院申请复议。 审判长  蒙婉珊 审判员  陈晓文 审判员  黄坤朝 二〇二〇年六月九日 书记员  杜爱怡