河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0607民初22号 原告：刘成立，男，1987年11月11日，汉族，住满城区。 被告：保定天望房地产开发有限公司，地址：保定市竞秀区恒兴路**康泽园****楼**。 法定代表人：张海峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高国辉，河北昊正律师事务所律师。 原告刘成立与被告保定天望房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成立，被告委托诉讼代理人高国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘成立向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即办理房产登记手续并赔偿违约金123874.29元，并承担自2020年5月15日至原告收到房产证期间的所有违约金；二、判决被告立即归还房屋面积差金额5946.00元；三、判决被告立即归还贷款保证金及期间产生的利息11805.97元,并承担自2020年5月15日至原告收到被告退还的贷款保证金期间的全部利息；四、诉讼费由被告承担。 事实和理由：我于2013年6月在保定市满城区兰订朝阳3号楼2单元1504购买商品房一套，开发商为保定天望开发房地产有限公司（以下简称被告）,于2013年6月2日与被告签署《商品房买卖合同》,合同编号2011182,同时缴纳房屋首付款135573元；合同签订之后被告方要求我等待被告方工作人员办理贷款手续事项,2014年4月4日，被告同我和中国建设银行股份有限公司满城支行签署贷款合同,建行将180000元剩余尾款打入被告方账户。房屋自2014年10月1日交房后,一直未办理房产证登记手续。我们多次到省、市、区政府相关部门反应情况,经政府协商,开发商同意2019年9月30日前办理房产登记手续,但要求我们签署一份《承诺书》,承诺书中对于房屋缺少的面积被告不承担退还费用(后续承诺书图片）,我们不签署承诺书不给办理房产登记手续（有电话录青）。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第十七条和《最高人员法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,我诉求开发商立即办理房产登记手续,并承担由此造成的违约金共计123874.29元,由2020年5月15日至原告收到房产证期间的全部违约金由被告同时承担。 利息构成： 315573*6%*1.5*61/365+315573*5.75%*1.5*71/365+315573*5.5%*1.5*487365+315573*5.25%*1.5*59/365+315573*5%*1.5*59/365+315573*4.75%1.5*1665/365=123874.29元。 根据购房合同中“第五条面积确认及面积差异处理”规定,我方诉求被告立即退还1.76平米金额,共计5946.00元； 根据银监会规定，贷款保证金是银行针对未办理房产证的房屋向开发商收取的担保金,开发商将其转嫁到业主身上属于违规行为，我方诉求于发商立即退还贷款保证金本金及利息共计11805.97元,（截止到2020年5月15日）。 本金及利息构成： 9000+(9000*6.4%*250/365+9000*6%*99/365+9000*5.75%*71/365+9000*5.5%*48/365+9000*5.25%*59/365+9000*5%*59/365+9000*4.75%*1665/365)=11805.97元。 被告保定天望房地产开发有限公司辩称：1、因原告未向被告支付合同约定的购房首付款135573元，故被告在原告未结清购房首付款时可履行抗辩权，不与原告办理登记。2、双方争议房产与2014年10月1日交房，原告主张违约金已经超过法定诉讼时效。3、原被告争议的兰亭朝阳小区3号楼已启动房产登记办理工作，本案原告因与被告存在首付款、面积差等争议事项，原告不配合被告办理房产登记，原告再要求支付违约金更不存在法律与事实依据。4、关于房屋面积差金额问题，被告认为应当在办理完房产登记后以登记确认的房屋面积与双方之间的买卖合同约定的面积进行折算面积差及退款金额。现原告主张退款面积差金额没有事实依据。5、关于还款贷款保证金9000元，被告认为在双方办理完毕房产登记手续后可以退换，但保证金属于原被告双方自愿达成的约定，双方对保证金没有利息的约定，所以原告主张保证金利息无约定或法定情形，利息主张不应支持。 原告提供证据（证据均为复印件）：1、历年诉求开发商办理房产证的投诉留言，证明从2014年12月30日一直跟开发商和政府协商办理房本，在政府的协商下，2019年9月30日前开发商同意办理房本。2、《商品房买卖合同》一份，证明我们双方的合同关系。3、首付款收据一份，证明2013年6月2日交首付款135573元。4、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明我与建设银行签订的借款合同。5、地、地下室购房发票一份5975元、购房发票一份金额为315573元。7、确权面积差额发票一份，退还5946元。8、贷款保证金收据一份，金额为9000元。9、承诺书一份，证明被告要求我签订承诺书后才给我办理房本。10、不签署承诺书不给办理房产登记手续电话录音一份。11、企业信息变更记录一份，证明我签订购房合同和现在的法人不一致。12、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。 被告质证意见：1、对证据1，因原告提供的是复印件，真实性不予认可，并且该内容不能证明是原告进行的权利主张，权利主张并不明确，因此不能达到原告的证明目的。2、买卖合同认可。3、首付款的收费票据我方不认可，未提交原件。4、证据4认可。5、地、地下室发票真实性认可、购房发票真实性认可，但原告的首付款135573元没有向被告支付。7、证据7的真实性认可，对证明目的不认可，应该与房产证和实际面积差为准。8、证据8认可，应办理完房产证一起退还。9、承诺书的真实性和证明目的均不认可。10、对证据10的真实性不认可，录音不能证明是被告与原告的交谈，交谈内容并不能证明被告不给原告办理房产证。11、证据11、12均认可。 被告提供证据为：1、兰汀朝阳小区3号楼1单元502室房屋登记产权证一份，证明自2018年11月被告已经具备办理房产登记的条件。2、兰汀朝阳小区3号楼2单元1403室、3号楼1单元203室、3号楼1单元703室，业主领取房产证的证明三份，证明目的同第一份证明目的一样。3、首付款和面积差金额双方不能协商一致，才导致原告的房产证一直未办理。要求原告出示首付款的原件。 原告质证意见：我不签署承诺书被告不给我办理房产证。首付款的原件在被告手里，因被告要求办理房产证，发票他们留下的原件。 本院经审理认定如下基本事实：原告于2013年6月购买被告开发的保定市满城区兰订朝阳3号楼2单元1504号商品房一套，于2013年6月2日与被告签署《商品房买卖合同》,合同编号2011182。2014年4月4日，原、被告和中国建设银行股份有限公司满城支行签署贷款合同,建行将180000元剩余尾款打入被告方账户。房屋自2014年10月1日交房后,一直未办理房产证登记手续，原告诉至本院。 本院认为：原、被告之间订立的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照执行。被告已向原告开具购房总价款315573元发票一份，其抗辩原告未向被告支付合同约定的购房首付款135573元而不与原告办理登记理据不足，不予采纳。房屋面积差金额5946.00元，被告已开具票据确认，应予返还。对于贷款保证金9000元，双方未约定利息，原告要求被告支付利息，不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金，本院认为，双方未约定办理产权登记日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，办理房屋权属登记期限为商品房交付的90日内。本案涉及房屋于2014年10月1日交付，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼时效应从2014月12月31日计算，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释〉第三条的规定，诉讼时效应计算2年，至2016年12月31日届满，原告于2019年10月提起诉讼要求被告支付违约金超过了诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释〉第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告保定天望房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告刘成立办理位于保定市满城区的房屋权属证书； 二、被告保定天望房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告刘成立房屋面积差款5946.00元； 三、被告保定天望房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还原告刘成立贷款保证金9000元； 四、驳回原告刘成立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1441元，由原告刘成立负担720.5元，被告保定天望房地产开发有限公司负担720.5元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 陈 运 二〇二〇年六月二十八日 书记员 孙晓丹