山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2307号上诉人（原审原告）（申请执行人）：山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行，住所地太原市迎泽区迎泽大街**。负责人：高飞飞，行长。委托诉讼代理人：吕银平，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔甜，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）（案外人）：郭琦敏，女，1982年3月7日出生，汉族，住太原市小店区长治路**城市密码小区****。委托诉讼代理人：郭沂（郭琦敏之父），男，1955年7月5日出生，汉族，住山西省，住山西省太原市迎泽区解放南路******v>被上诉人（原审被告）（被执行人）：韩继斌，女，1969年8月29日出生，汉族，住太原市杏花岭，住太原市杏花岭区新开南巷********div  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">原审第三人（被执行人）：李喜林，男，1976年4月7日出生，汉族，山西天晟新能源有限公司员工，住山西省太原市双塔北，住山西省太原市双塔北路-1-2腾辉大厦**  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">原审第三人（被执行人）：杨爱珍，女，1979年8月30日出生，汉族，住太原市郝家沟街郝庄派出所宿舍****。原审第三人（被执行人）：曾庆伟，男，1967年3月26日出生，汉族，山西金特嘉贸易有限公司法定代表人，住山西省介休市唐久宿舍****。上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行因与被上诉人郭琦敏、韩继斌、原审第三人李喜林、杨爱珍、曾庆伟执行异议之诉一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初4905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判上诉人对太原市小店区长治路20号城市密码(东岳大厦)第1幢23-24层2320号的房屋继续查封；2、本案的一审、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人郭琦敏与第三人韩继斌签订的《城市密码》小区二手房买卖合同为恶意串通的虚假交易行为，其真实目的为逃避生效判决的执行，因此该合同为无效合同，不符合排除执行的条件。1、双方约定的房屋交易价格严重低于同期市场价。2013年5月24日，被执行人购入该房屋时，购房合同明确显示，按建筑面积计算，单价为(人民币)每平方米5763.94元；然而，三年后，在同期同一地段房屋价格同比价格都上涨的情况下，2016年6月8日异议人与被执行人签订的《城市密码》小区二手房买卖合同，单价仅为(人民币)每平方米6688.21元，与三年前购入时的差价仅为924元，此价格严重低于市场价格，显然恶意串通的目的非常明确。2、涉案房屋唯一的产权证明仅有一份网签合同，普通购房人者都知晓网签合同在市场上并不能交易。异议人在明知所争议房屋不能办理过户手续的情况下，仍与被执行人签订二手房买卖合同，且并没有证据证明异议人曾督促办理过户手续，严重不符合交易习惯。因此，双方签订的合同为恶意串通为了逃避生效判决执行的虚假交易行为，根据《合同法》第52条的规定，该合同属于无效合同，不属于在法院查封前已经合法成立的合同，不符合排除执行的条件。二、一审判决认定证据不足。1、被上诉人提供的2016年6月8日向第三人韩继斌转账50万元的建设银行转账凭条，未表明转款用途，不能证明该转款用途为购房款，被上诉人在一审中亦未能提供证据证明；其次，双方约定的房屋价款为538000元，且依据双方合同约定，第三人韩继斌应当在收款后出具收款收据，然而，在被上诉人提供的证据中收款收据是第三人韩继斌于2018年7月16日才出具，明显不具有合理性，更不符合交易习惯。因此，被上诉人提供的建设银行转款凭证不能证明已支付全部价款，不符合排除执行的条件。2、被上诉人并未能够提供证据证明已经合法占有涉案房屋。在一审中，被上诉人向法院提交的物业费、水、电、煤气费凭证中均显示截止2018年1月10日，涉案房屋购买物业、水、电、煤气费时的收款凭证用户名为韩继斌，且没有任何一处体现用户为被上诉人郭琦敏。因此不能证明在法院查封之前被上诉人郭琦敏已经合法占有被执行人名下的涉案房屋。3、物业公司出具的证明有重大瑕疵不具有客观真实性，不能证明涉案房屋交付的事实。2018年5月28日，山西源泉物业管理有限公司出具的证明内容为“该住户的物业费、水费、电费、煤气费自2016年7月至今均由新住户郭琦敏缴付”。根据异议人提供的太原市天然气有限公司智能表卡用户购气凭证可以看出，天然气的收取单位为太原市煤气公司大营盘管理站。煤气公司向谁收取煤气费，物业公司如何得知，如何有权利证明仅从这一点即可以看出物业公司出具的证明内容不具有客观真实性，属于典型的伪证。五、执行异议纠纷审查的是法院查封之前未办理更名过户的原因，异议人不能举示证据证实未办理更名过户系出卖人韩继斌的原因，或者存在其他客观原因，导致其无法行使变更产权手续行为，不符合排除执行的条件。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将乘剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。作为房屋的买受人，异议人郭琦敏并不能提供证据证明其买受该房屋符合上述四种情形，因此其物权期待权不能够获得保护，不能排除人民法院的执行。鉴于此，被上诉人郭琦敏提出主张解除查封的条件不符合法律规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，其行为有帮助被执行人韩继斌逃避债务之嫌疑，为了保护上诉人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》等法律之规定，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法撤销一审判决并依法改判。郭琦敏辩称：一、答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、答辩人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款。银行转账单据不可能有用途。三、非因答辩人自身原因未办理过户登记。请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩继斌、原审第三人李喜林、杨爱珍、曾庆伟经本院合法传唤未到庭。山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行在一审法院的起诉请求：1、判令准许对被告韩继斌太原市小店区长治路20号城市密码（东岳大厦）第1幢23-24层2320号的房屋继续查封。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本院于2017年3月24日作出(2016)晋0106民初862号民事判决书，判令被告李喜林、杨爱珍于本判决生效之日起十日内偿还原告山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行借款本金1398000元及利息，被告曾庆伟、韩继斌对上述款项及案件受理费、保全费承担连带保证责任。本院于2016年9月5日将被告韩继斌名下的位于太原市××路房屋进行查封，查封期限三年。2017年12月21日，因韩继斌、李喜林、杨爱珍、曾庆伟均拒不履行生效的(2016)晋0106民初862号民事判决书所确定的金钱给付义务，本院作出（2017）晋0106执2615号执行裁定书，扣划、冻结韩继斌、李喜林、杨爱珍、曾庆伟银行存款2013406.09元或查封、扣押相应价值的财产。被告韩继斌于2013年5月24日与太原市东岳实业有限公司签订《商品房买卖合同》，以463651元的价款购买本案争议房屋，房屋建筑面积80.44平方米，套内建筑面积61.65平方米。2016年6月8日，被告郭琦敏与被告韩继斌签订《二手房屋买卖合同》，以538000元的价款购买本案争议房屋，双方约定定金38000元于2016年6月2日先行交付，剩余房款50万元于定金支付后6日内支付，房款付清当日双方办理交接，并由第三人吴克宁作为公证人签字。根据中国建设银行转账凭条显示，被告郭琦敏于2016年6月8日向被告韩继斌转账支付50万元。（2018）晋0106执异字第40号执行裁定书中查明：第三人曾庆伟（被告韩继斌配偶）对房屋买卖合同及以现金方式支付的定金38000元表示认可，并陈述房屋钥匙于2016年6月9日交付被告郭琦敏，因房屋合同是网签合同，整个小区大红本办不下来，所以没有过户。另查明，自2016年7月起，争议房屋的物业、水电、煤气费均由被告郭琦敏缴付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，位于太原市××路的房屋于2016年9月5日被法院查封，被告郭琦敏于法院查封之前即2016年6月8日与被告韩继斌签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2016年6月2日支付定金38000元，于合同签订当日将剩余房款50万元支付完毕，双方于2016年6月9日办理了房屋交接，被告郭琦敏合法占有该不动产。因该房屋尚处于网签期间，不能办理过户，故未办理过户登记非因被告郭琦敏之原因。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回原告山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争议的焦点是山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋虽登记在被上诉人韩继斌名下，但迎泽法院于2016年9月5日依法查封该房屋前，2016年6月8日郭琦敏与被上诉人韩继斌签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2016年6月2日支付定金38000元，于合同签订当日将剩余房款50万元支付完毕，已按照合同约定支付了全部价款，双方于2016年6月9日办理了房屋交接，被上诉人郭琦敏在法院采取查封措施之前已经实际占有、使用该房屋。因该房屋尚处于网签期间，不能办理过户，由此可见，未办理涉案房屋的过户登记，郭琦敏并不存在过错。因此，郭琦敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O二O年六月九日书记员 刘芝钰