广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终203号上诉人（原审被告）：王小挺，男，1989年10月29日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区*************，公民身份号码440************535。委托诉讼代理人：王更生，男，1966年2月24日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区***********6*，公民身份号码440************051。被上诉人（原审原告）：侯中景，男，1985年8月4日出生，汉族，住河南省唐河县************。委托诉讼代理人：陈纯，广东德益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜顺彪，广东德益律师事务所律师。上诉人王小挺因与被上诉人侯中景房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小挺上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由侯中景承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、原审法院在判决依据中认定“涉讼租赁房产系在王更生与黄惠芳夫妻关系存续期间购买，且王更生在原告黄惠芳诉被告王更生离婚纠纷一案[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]的审理过程中自认其向林绵明和蔡少婉购买的房产有其他共有人”，属于认定事实错误。首先，上述情况并非法院在黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]中认定的事实，不能作为本案判决依据。根据黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案民事判决书[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]，法院认定事实如下“1992年9月被告与前妻离婚，婚生子王小挺由被告抚养。1997年10月原、被告未办理结婚登记手续便以夫妻名义同居生活，原告于1999年6月5日生育儿子取名小鑫。1998年6月26日，被告向他人购买位于信宁中兴路23号铺面一间。原、被告同居期间，彼此互不信任，互相猜疑，互相指责，常因家庭琐事发生吵架，导致关系恶化，无法共同生活，原告于2003年8月中旬携儿小鑫离开被告家，并于同月26日诉至本院”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。在黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案民事判决书[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]中，法院并未就涉讼租赁房产的产权关系作出认定，不能作为原审法院的判决依据，原审法院认定事实错误。其次，在黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]中，王更生并未自认涉讼租赁房产有其他共有人，原审法院以王更生自认涉讼租赁房产存在其他共有人作为判决依据属于认定事实错误。根据黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案民事判决书[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]，王更生在质证过程中表示当时购买涉讼租赁房产的资金有三分之一系由黄秋松出资，对于这一事实，可能存在其他法律关系，王更生并没有自认涉讼租赁房产存在其他共有人。原审法院在没有查明事实的情况下以王更生自认涉讼租赁房产存在其他共有人作为判决依据属于认定事实错误。以上事实，有黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案民事判决书[案号：（2003）澄凤东民初字第124号]为证。2、原审法院在判决依据中认定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须依法登记，发生效力。被告的父亲王更生虽与林绵明和蔡少婉签订《契约》购买本案涉讼租赁房产，但没有依法办理不动产变更登记手续，故被告的父亲王更生尚没有取得涉讼租赁房产的所有权”，属于适用法律错误。涉讼租赁房产系农村自建房屋，根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，涉讼租赁房产自建成之日起当时的所有人林绵明即依法取得该房屋所有权，并不需要办理产权登记。后林绵明因无需再使用该房产，故将该房屋转让给同村的王更生，该涉讼租赁房产长期以来均由王更生实际占用及使用，不存在产权纠纷。原审法院以王更生未办理产权变更登记为由认定王更生未取得该房屋所有权属于适用法律错误。以上事实，有王更生与林绵明签订的《契约》及林绵明出具的情况说明为证。3、本案诉讼费用由侯中景承担。根据《房屋租赁合同》（编号：CH0000269）第六条第1款规定，乙方擅自退租的无法按照本合同履行完该合同期，则乙方所缴交押金不予退还，如不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，赔偿数额双方协商，协商不成的可向人民法院起诉。据此，侯中景给王小挺造成的损失包括该案件产生的诉讼费用应由侯中景承担。以上事实，有《房屋租赁合同》（编号：CH0000269）为证。鉴于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等相关规定，为了维护上诉人的合法权益，恳请法院依法撤销原审民事判决，并由侯中景承担本案诉讼费用。侯中景辩称，一审法院作出的判决书，程序合法，认定事实客观、清楚，适用法律准确，判决结果公平、公正。王小挺的上诉无理，上诉请求没有事实和法律依据。具体理由如下：1、王小挺企图回避一个事实：黄惠芳是王小挺的父亲王更生的前妻，2003年黄惠芳与王更生在本案一审同一法庭诉讼离婚，双方因分割本案的租赁房产时，由于该房产没有依法进行不动产登记，况且是由王更生和多位案外人出资购买，虽然在他们双方婚姻存续期间所购买，法庭最终因为产权不明确没有认定本案的租赁房产是属于他们夫妻的共同财产而进行分割。本案中，自侯中景与王小挺双方签订《房屋租赁合同》以来，黄惠芳多次阻挠侯中景使用该租赁房产，造成侯中景无法正常使用该房产，此节有侯中景多次向凤翔派出所报警求助的《报警回执》及笔录以及证人唐野的证人证言予以佐证，正是由于该房产产权有争议，才会发生黄惠芳阻挠侯中景使用的事实发生。2、出于审理离婚案件的必要，法庭对涉案租赁的房产的来源进行细致的审理，（2003）澄凤东民初第124号《民事判决书》及案卷材料都是客观、真实地反映案件事实，特别是涉案房产是当时黄惠芳主张的夫妻共同财产的问题在该案件得到客观、全面的反映，因此，王小挺为了上诉胜诉的目的，便企图否认上述《民事判决书》和案卷材料中对自己不利的证据，是毫无道理的。3、王小挺上诉所称“农村自建房不需办理房产登记”的法律依据是《物权法》第三十条的规定，这是对法律规定的断章取义。《物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动。”因此，在王小挺的上述错误前提下，所得出的任何结论，毫无疑问是错误的。4、王小挺所谓的“情况说明”违反客观事实，在原审中没有出庭作证，程序不合法，所谓的签名是否其本人所签，无法确认。综上所述，王小挺的上诉无理，其上诉的请求以及其上诉的事实与理由，均没有事实与法律依据，属于胡搅蛮缠，毫无道理。侯中景向一审法院起诉请求：1、依法判令解除侯中景、王小挺签订的《房屋租赁合同书》；2、判令王小挺立即返还侯中景已支付的租金81000元及押金12000元；3、判令王小挺支付侯中景违约金12000元；4、判令王小挺承担本案一审诉讼费用。诉讼过程中，侯中景将诉讼请求变更为：1、依法确认侯中景、王小挺于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》（编号：CH0000269）为无效合同；2、判令王小挺立即退还侯中景已付租金82000元和押金12000元；3、本案一审诉讼费用由王小挺承担。一审法院认定事实：2019年3月2日，王小挺经其父亲王更生授权同意，与侯中景签订《房屋租赁合同》（编号：CH0000269）一份，约定：侯中景向王小挺承租位于汕头市澄海区****信宁6号1楼连3楼（产权来源：王小挺的父亲王更生于2001年8月31日向林绵明和蔡少婉购买位于汕头市澄海区****墘地基连建筑物楼房一幢）合计370平方米，租赁期限为自2019年4月1日起至2028年3月31日止；租金每年86000元，九年租金合计774000元，侯中景应于2019年3月2日前交付王小挺租金82000元，余款分8次交清；侯中景应于合同生效之日向王小挺支付押金12000元；王小挺应于合同生效之日起将该房屋交付给侯中景使用。上述合同签订后，侯中景向王小挺支付押金12000元及租金81000元；因他人干扰，侯中景无法正常使用上述租赁房产，遂诉至一审法院。一审法院另查明，上述涉讼租赁房产是王更生及黄惠芳在夫妻关系存续期间购买的，王更生在黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案【案号：（2003）澄凤东民初字第124号】的审理过程中自认黄秋松拥有其向林绵明和蔡少婉购买的房产的三分之一的份额，余款主要由王更生的父亲出资，小部分由王更生出资。一审法院认为，本案是一宗房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是涉讼租赁房产的权属是否清晰唯一，即王小挺的父亲王更生是否有权处分涉讼租赁房产。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。王小挺的父亲王更生虽与林绵明和蔡少婉签订《契约》购买本案涉讼租赁房产，但没有依法办理不动产物权变更登记手续，故王小挺的父亲王更生尚没有取得涉讼租赁房产的所有权。其次，涉讼租赁房产系在王更生与黄惠芳夫妻关系存续期间购买，且王更生在黄惠芳诉王更生离婚纠纷一案【案号：（2003）澄凤东民初字第124号】的审理过程中自认其向林绵明和蔡少婉购买的房产有其他共有人。因此，本案无论是在法律意义上，还是在客观实际上，涉讼租赁房产的权属人均无法明确，王更生授权王小挺将存在权属争议的房产出租给侯中景的行为，属无权处分。无处分权的人处分他人财产，除权利人追认或在订立合同后能取得处分权外，应认定合同无效。涉讼租赁房产权属现仍存在争议，并致侯中景无法正常使用租赁房产，现侯中景请求确认侯中景、王小挺于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，请求合法，一审法院予以支持。王小挺辩称双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，王小挺已将涉讼租赁房产实际交付侯中景使用的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同被确认无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。侯中景要求王小挺返还已支付的租金82000元及押金12000元，应根据一审法院查明的事实确定返还的押金及租金数额，即依法仅能支持侯中景向王小挺主张返还租金81000元和押金12000元。侯中景虽主张涉讼租赁房产没有取得建设工程规划许可证或者属未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，但未能提供证据予以证明，故一审法院对侯中景的上述主张不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，一审法院判决如下：一、确认侯中景与王小挺于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》（编号：CH0000269）无效；二、王小挺应于本判决生效之日起十日内返还侯中景租金81000元及押金12000元；三、驳回侯中景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由侯中景负担275元，由王小挺负担2125元。王小挺应于本判决生效之日起10日内向一审法院缴纳应负担的受理费。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系因房屋租赁合同纠纷而提起的诉讼。综合当事人诉辩主张，本案争议的主要焦点是：一、侯中景、王小挺所签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、一审判令王小挺返还侯中景租金及押金是否合法合理；三、一审判决对诉讼费用的认定是否于法有据。关于侯中景、王小挺所签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据本案查明的事实，2019年3月2日，王小挺经其父亲王更生授权同意，与侯中景签订《房屋租赁合同》，并约定由侯中景向王小挺承租涉案租赁房产。合同签订后，侯中景向王小挺支付了押金及租金。本院认为，涉案租赁房产系王小挺的父亲王更生在与黄惠芳以夫妻名义同居期间，同林绵明和蔡少婉签订《契约》所购买，但由于没有依法办理不动产物权变更登记手续，王更生尚未取得涉案租赁房产的所有权。同时，王更生在黄惠芳诉王更生解除同居关系纠纷一案【案号：（2003）澄凤东民初字第124号】的审理过程中自认其向林绵明和蔡少婉购买的房产有其他共有人。王更生在事先未征得涉案租赁房产其他共有人同意，事后未得涉案租赁房产其他共有人追认的情况下，授权王小挺与侯中景签订《房屋租赁合同》，将存在权属争议的房产出租给侯中景，本质上属于无权处置行为，应属无效。王小挺上诉主张涉案租赁房产的产权是否清晰唯一并不是判断租赁合同是否有效的依据，出租人是否具有租赁物的所有权并不影响租赁合同的效力。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。法律并不强制要求出租人对租赁物享有所有权，但要求出租人保证租赁物的使用权、收益权能够在租赁期间让渡给承租人。具体到本案，因涉案租赁房产权属无法明晰，致使侯中景自合同签订后因他人干扰，一直无法正常使用涉案租赁房产，合同目的无法实现，故侯中景向法院请求主张合同无效可予支持。因此，一审判决确认侯中景、王小挺所签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。关于一审判令王小挺返还侯中景租金及押金是否合法合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中，侯中景与王小挺所签订的《房屋租赁合同》无效，故王小挺应当返还侯中景所支付的涉案租赁房产租金及押金。一审法院判令王小挺返还侯中景租金及押金，合法合理，应予维持。关于一审判决对诉讼费用的认定是否于法有据的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费数额”。在一审判决支持侯中景的大部分诉请的情况下，王小挺作为本案当事人，理应承担相应的诉讼费用。故一审法院结合本案具体情况，确认一审案件受理费2400元，由侯中景负担275元，由王小挺负担2125元，并无不当，本院予以维持。王小挺上诉认为其不应承担本案诉讼费用，于法无据，本院予以驳回。综上所述，王小挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人王小挺负担，王小挺已向本院预交2400元，本院依法不予退回。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 林思浩审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年六月一日法官助理 曾 曼书 记 员 佘少芳