广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2613号 原告：广西冠亚房地产开发有限公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道**，统一社会信用代码：914502007759649215。 法定代表人：张炳杰，董事长。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴岚，广西诺一律师事务所律师。 被告：刘庆国，男，1986年9月30日出生，广西柳城县人，无固定职业，住广西柳城县。 原告广西冠亚房地产开发有限公司与被告刘庆国租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告广西冠亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴岚，被告刘庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西冠亚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年5月16日至2018年9月15日的租金76704元；2、请求判令被告向原告支付违约金32005元；3、请求判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金按照应付的租金额度为基数分段计算，均按照年利率24%的标准计算，其中第一笔租金9588元从2017年3月20日起算，第二笔租金14382元从2017年6月20日起算，第三笔租金14382元从2017年9月20日起算，第四笔租金14382元从2017年12月20日起算，第五笔租金14382元从2018年3月20日起算,第六笔租金9588元从2018年6月20日起算，上述租金的违约金均从逾期支付之日计算至实际付清之日止）。以上3项金额合计为：108709元。4、判令被告承担本案案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2015年3月27日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告开发建设的位于柳州市，租期从2015年4月15日至2021年4月14日止。该合同第三条第1款约定了租金金额，第2款约定：“租金按季支付，其中首期租金人民币13074元（即2015年10月15日起至2016年1月14日止），乙方（即被告）应于2015年3月28日前支付给甲方（即原告），其余租金由乙方于每年3月、6月、9月、12月的20日前以现金或转账的方式支付当季月租给甲方。”第八条“违约责任”第3款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付本合同租金总额10%（即人民币32005元整）的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，拖欠累计1个月以上的。”第4款约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。”第6款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。”上述合同签订后，被告仅支付租金至2017年5月15日。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据我国《民法通则》等相关法律法规的规定，向法院提起诉讼。 被告刘庆国辩称，有欠租金，但是具体欠多少不清楚，冠亚一直没有叫我缴纳租金，按照合同约定，如果我一个月或一个季度不交租金，应当催我要租金或终止合同，但是没人通知我缴纳租金或终止合同。对违约金不予认可。租赁期，客流量少，生意一直亏损。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 一、原告与被告于2015年3月27日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告开发建设的位于柳州市，面积为174.33平方米，租期从2015年4月15日至2021年4月14日止，原告同意其中2015年4月15日至2015年10月24日期间为被告筹备和装修时间，不计租金；商铺用途为装饰建材、电器；商铺交付时间为2015年4月15日，实际商铺交付时间为2015年4月8日。租金及支付方式如下： 1、甲方(原告)、乙方(被告)双方一致同意，同意第一、二年不递增，从第三年租金按每两年递增10%计算。本合同租金不含任何税费，租赁期间，除双方协商一致对租金进行调整外，甲方不得以任何理由任意调整租金。 第一年、第二年（即2015年4月15日起至2017年4月14日止）租金价格为每月25元/m2，合计月租金为4358元/月，合计租金：78444元。 第三年、第四年（即2017年4月15日起至2019年4月14日止）租金价格为每月27.5元/m2，合计月租金为4794元/月，合计租金：115056元。 第五年、第六年（即2019年4月15日起至2021年4月14日止）租金价格为每月30.25元/m2，合计月租金为5273元/月，合计租金：126552元。 六年（2015年4月15日至2021年4月14日止）总租金合计：320052元。 本合同租金不含任何税，租赁期间，除双方协商一致对租金标准进行调整外，甲方不得以任何理由调整租金。 2、租金按季支付，其中首期租金人民币13074元（即2015年10月15日起至2016年1月14日止），乙方应于2015年3月28日前支付给甲方，其余租金由乙方于每年3月、6月、9月、12月的20号前以现金或转账的方式支付当季月租给甲方。 3、乙方应于本合同签定当日将本商铺租赁保证金人民币13074元支付给甲方。如租赁期间乙方发生违约行为，除承担相关违约责任外，甲方有权不退还该保证金；如租赁期间乙方无违约行为，甲方应于租赁期满时将保证金退还给乙方。 关于商铺租赁期间的有关费用规定，如物业管理费、水、电等与被告有关的费用由被告支付。物业管理费每月2元/㎡，装修标准不低于500元/㎡；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承该该商铺。如甲方所有权发生变更，乙方同意按合同条款变更本合同的甲方； 双方对违约责任规定如下： 1、甲方因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应向乙方支付本合同租金总额10%（即人民币32005元整）的违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应向乙方支付本合同租金总额10%（即人民币：320005元整）的违约金。 3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付本合同租金总额10%（即人民币：32005元整）的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意，转租、转借承租商铺。 （2）未经甲方书面同意，拆改变动上商铺结构。 （3）损坏承租商铺，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的商铺租赁用途。 （5）利用承租商铺存放危险物品或进行违法活动。 （6）逾期未交纳按约定当由乙方交纳的各项费用，拖欠累计1个月以上的。 4、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。 5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付本合同租金总额10%（即人民币32005元整）的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。 6、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。 7、租赁期满，乙方应如期交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 原、被告在《商铺租赁合同》还就合同的变更、解除与终止；纠纷的解决办法等事项进行了约定。 二、合同签订后同，双方在履行合同过程中，被告根据其需求对商铺进行装修。被告于2015年3月27日支付原告押金13074元。被告在经营过程中，由于生意不好，不能按时支付原告租金，甚至拖欠原告租金，原告与被告于2018年9月14日解除合同。原告与案外人李松才签订《商铺租赁合同》，并将押金收据交还原告。根据原告提交的证据显示，被告租金交至2017年5月15日，因此，2017年5月16日至2018年9月14日期间的租金未付。 三、2019年7月15日，原告通过邮寄的方式给被告送达了催收租金函，被告辩称未收至该函。 上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》、《业主（住户）家庭情况登记表》、《冠亚·国际星城房屋交付确认单》、《资料签收表》、《消防防火责任书》、《冠亚·国际星城临时管理规约签署》、《银行转账电子单》、《收款收据》、《广西增值税普通发票》、《商铺租赁合同》，被告提交的《招商银行户口历史交易明细表》等证据加以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。原、被告签订的《商铺租赁合同》是在双方自愿的基础上签订的，未违反法律、法规和行政强制性规定，其行为合法有效。 1、关于租金的支付问题。原、被告在解除合同之前，被告均未按合同约定足额支付原告租金，都是以零存的方式交纳租金，但原告出具增值税发票时均注明了租金交付的起始时间。被告辩称尚欠原告的租金，但不知具体数额，同时还辩称，原告承诺被告找到承租人租赁涉案的商铺，原告免除其尚欠的租金，但被告未提供相关证据加以证实；被告提供2018年《招商银行户口历史交易明细表》，证明其：2018年2月26日支付30000元、2018年3月2日支付506元，这两笔是补交2017年7月-12月的租金。2018年4月4日支付10000元、2018年4月22日支付10000元、2018年5月7日支付10000元、2018年6月2日支付10000元。2018年4月起交的是2018年第1、2季度的租金。按合同约定，2017年4月15日至2019年4月14日期间的月租金为4794元，被告支付的租金与被告辩称不相符。因此，被告上述辩称自相矛盾，本院不予采信。从原告出具增值税发票可以看出，被告支付原告的租金至2017年5月15日，尚欠原告2017年5月16日至2018年9月14日期间租金76384元(4794元×15月28天)，原告主张被告支付76704元过高，对过高分予以驳回。 2、关于违约责任、违约金的认定及违约金的支付问题。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。 支付租金是承租人对租赁物的使用、收益的对价给付。承租人支付租金是其基本的义务，被告拖交租金行为，已构成了根本违约，根据合同约定，原告与被告解除合同。按照合同约定，“乙方应于本合同签定当日将本商铺租赁保证金人民币13074元支付给甲方。如租赁期间乙方发生违约行为，除承担相关违约责任外，甲方有权不退还该保证金”。由于被告的违约行为，原告按合同约定不退还被告交付的保证金(收据为押金)，被告也将押金收据交付给原告，视为被告同意按合同约定没收保证金13704元。 本案原、被告在《商铺租赁合同》约定为6年总租金为320052元，按10%支付违约金，即32005元，未超出法律规定的范围，本院予以支持。但原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，按年利率24%计算。综观全案，原告所受到的损失应是被告未按时交纳租金，占用原告资金的损失，原告已按合同总标的的10%主张了违约金，并具没收了被告的押金13704元，已经弥补了原告的损失，因此，对原告主张被告支付逾期支付租金的诉请，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告刘庆国应于本判决生效之日起十日内支付原告广西冠亚房地产开发有限公司从2017年5月16日至2018年9月14日期间租金人民币76384元； 二、被告刘庆国应于本判决生效之日起十日内支付原告广西冠亚房地产开发有限公司违约金人民币32005元； 三、驳回原告广西冠亚房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币2474元（原告已向本院预交），减半收取1237元，保全费1064元，二项合计2301元，由原告广西冠亚房地产开发有限公司承担701元、被告刘庆国承担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳九林 二〇二〇年六月十二日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：本案适用的法律： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 2、最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。