湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终275号上诉人（原审第三人）：恩施市菲特健身会所，住所地湖北省恩施市舞阳大道**。经营者：谭金金，女，1976年7月14日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡光灿，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施市第一中学，住，住所地湖北省恩施市舞阳大道**/div>法定代表人：董祖昌，校长。委托诉讼代理人：张廷红，湖北联信律师事务所律师。委托诉讼代理人：向纯蒂，湖北联信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施自治州众信房地产有限责任公司，住所地，住所地湖北省恩施市叶挺路**iv>法定代表人：何佳，董事长。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。上诉人恩施市菲特健身会所（以下简称菲特会所）因与被上诉人恩施市第一中学（以下简称市一中）、恩施自治州众信房地产有限责任公司（以下简称众信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初371号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人菲特会所的委托诉讼代理人余杭、胡光灿，被上诉人市一中的委托诉讼代理人张廷红、向纯蒂，众信公司的委托诉讼代理人谌章余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菲特会所上诉请求：撤销原判、依法改判众信公司、市一中赔偿资产投入经济损失1158132.2元、预期经营损失1288734.2元；一、二审诉讼费及鉴定费由众信公司和市一中负担。事实及理由：1.一审判决认定音响设备、机械器材等活动财产没有和租赁物形成附和，菲特会所搬离后仍然可以继续使用，不应认定为经济损失错误。上述设备是在菲特会所经营过程中使用，设备解除后，失去了原有的使用价值，与其他资产投入具有同等价值，应一并计入资产投入损失。2.一审判决没有支持预期经营损失错误。菲特会所与众信公司签订租赁合同时，明确约定租赁期限为十年，菲特公司也是按照十年期限进行投资，如今租赁合同提前解除，依据双方租赁协议第七条补偿条款约定，众信公司应当对预期经营损失进行赔偿，众信公司在送达解除合同通知第三条中也予以了承诺。赔偿计算标准应为594800元/年÷12个月×26个月，即1288734.2元。市一中辩称：一、市一中与菲特会所没有房屋租赁合同关系，不存在违约解除合同之说。二、市一中只与众信公司存在房屋租赁合同关系，对于众信公司与菲特会所之间的转租合同关系，市一中既不知情也未追问，菲特会所提出的上诉理由与市一中无关。三、菲特会所一审已经明确主张的损失赔偿主体为众信公司，菲特公司要求市一中承担鉴定费没有依据，市一中对菲特会所的损失无赔偿义务。四、涉案评估报告部分损失不客观，菲特会所主张的经营损失缺乏依据。众信公司辩称：一、菲特会所与众信公司之间存在房屋租赁合同关系，该房屋租赁属于转租行为，一审判决已经查明市一中对该事实知晓并认可。二、菲特公司与众信公司、市一中与众信公司之间的租赁合同解除，是基于市一中进行学校建设，菲特公司在房屋租赁合同实际解除半年前就知晓此事，三方进行了多次磋商。三、可移动资产依然存在使用价值，菲特会所要求对可移动资产进行赔偿违背基本常理，该上诉请求没有法律依据。四、菲特会所未向法庭提交实际停止经营的相关证据，实际上在租赁合同解除前，菲特会所已经另外租赁了场地，进行实际经营，不存在经营损失及逾期收益损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。市一中向一审法院起诉请求：1.依法解除市一中与众信公司于2011年4月27日签订的《博文广场地下室租赁协议》；2.判令众信公司自2018年9月1日起按照每月12500元支付租金至腾退返还房屋之日止；3.判令众信公司及时腾退返还博文广场地下室。一审法院根据菲特会所的申请，通知其作为本案第三人参加诉讼。一审法院认定事实：2011年4月27日，市一中、众信公司签订《博文广场地下室租赁协议》，约定市一中为出租方（甲方），众信公司为承租方（乙方）；甲方将位于舞阳大街167号市一中学校门口面积近2000平方米的广场地下室（无消防及装潢）出租给乙方，租期为10年即2011年9月9日起至2021年9月9日止（原租赁协议自动终止），前五年租金每年为10万元，后五年租金每年为15万元，每年9月前支付租金；如乙方未按时支付租金等被甲方收回租赁物，所有损失由乙方自行承担，甲方不予补偿，如因甲方特殊原因需提前收回租赁物，甲方需提前三个月通知乙方且按乙方全部投入每年10%的折旧率补偿给乙方，如因甲方此行为造成乙方损失，则甲方须予以合理补偿。2011年5月11日，众信公司与谭金金签订《博文广场地下室租赁协议》，约定众信公司为出租方（甲方），谭金金为承租方（乙方）；甲方将位于舞阳大街167号市一中学校门口面积近2000平方米的广场地下室（无消防及装潢）出租给乙方，租期为10年即2011年5月4日起至2021年8月4日止（装修期免3个月租金），前五年租金每年为22万元，后五年租金每年为28万元，按年交纳，每年5月4日前一次性付清；如因甲方特殊原因需提前收回租赁物，甲方需提前三个月通知乙方且按乙方全部投入每年5%的折旧率补偿给乙方，如因甲方此行为造成乙方损失则甲方须予以补偿。合同签订后，众信公司将租赁物交与谭金金，谭金金对租赁物进行了装饰装修，并持市一中出具的国有土地使用证复印件等手续到恩施市工商行政管理局办理了字号为恩施市菲特健身会所的个体工商户《营业执照》，注册时间为2013年1月7日，登记时间为2015年5月5日。2016年7月28日，谭金金在恩施市工商行政管理局办理了字号为恩施市康康健康屋的个体工商户《营业执照》。2018年1月15日，恩施市发展和改革局向市一中作出批复同意立项修建高架连廊及附属工程。2018年8月14日，众信公司向市一中支付了2016年9月至2018年9月的租金30万元。2018年8月28日，市一中给众信公司送达了《关于解除并收回地下室的通知》，通知载明：因市一中高架连廊、博文广场维修及校门改造工程启动在即，工程需要占用场地并急需收回地下室，属于《博文广场地下室租赁协议》需提前收回地下室的情形，且双方曾于2017年10月31日、2017年12月12日取得联系，反复商议收回地下室事宜，贵公司表示同意学校收回地下室，需另行租赁场地后搬迁，但贵公司在合理期限内未予腾退地下室，故通知如下：1.双方于2011年4月27日签订的《博文广场地下室租赁协议》，自贵公司收到本通知之日起作出解除处理；2.请贵公司在2018年9月28日前腾退归还博文广场地下室，双方共同办理返还租赁物的交接手续；3.贵公司因提前解除博文广场地下室租赁协议确已遭受的合理损失，由双方共同委托评估机构予以评估，或由贵公司通过法律途径维护权利；4.如贵公司不能按期腾退归还博文广场地下室，我校近期将实施的建设活动所采取的相关安全施工方案可能会给该公司使用地下室带来不便等影响，请贵公司给予理解及配合。2018年9月6日，众信公司给第三人送达了《关于解除“博文广场地下室租赁协议”并收回地下室的通知》，通知载明：因市一中高架连廊建设、广场维修、校门改造工程施工，校方于2017年10月31日、2017年12月12日取得联系，反复商议收回地下室事宜，我公司口头通知贵方，邀请贵方一并参与了商议，并明确同意提前收回博文广场地下室，需另行租赁场地后予以搬迁，市一中分别于2018年8月19日、2018年8月28日向我公司送达《关于收回博文广场地下室的函》《关于解除‘博文广场地下室租赁协议’并收回地下室的通知》，现通知如下：1.双方于2011年5月11日签订的《博文广场地下室租赁协议》，自2018年9月6日正式解除；2.请贵方在2018年9月20日前腾退归还博文广场地下室，双方共同办理返还租赁物的交接手续；3.对贵方因提前解除合同所遭受的合理损失，由我方与市一中共同委托评估机构予以评估，或由贵方通过法律途径维护权利；4.如贵方不能按期腾退归还博文广场地下室，市一中近期将实施的建设活动所采取的相关安全施工方案对贵方造成的影响，概由贵方独自承担。后菲特公司未将租赁物腾退。一审法院根据菲特公司的申请，委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对第三人财产现有价值及经营损失进行了鉴定，价格鉴定评估结论为：财产价值为1351159元，预期年度经营损失为594800元。财产价值包括：1.装修装潢1121678.63元（其中恩施康康健康屋即美罗国际办公室32799.07元）；2.音响设备6136元；3.活动财产28434.80元；4.机械器材158456元；5.排风系统26266元；6、监控系统10187.50元。2019年5月22日，一审法院根据市一中的先予执行申请，作出（2019）鄂2801民初371号民事裁定书，裁定菲特会所立即腾退涉案租赁物。2019年6月18日，一审法院将第三人腾退的租赁物交给市一中。一审审理中，众信公司对市一中于2018年8月28日作出的《关于解除并收回地下室的通知》没有异议，认可该合同已解除；菲特会所对众信公司于2018年9月6日作出的《关于解除“博文广场地下室租赁协议”并收回地下室的通知》没有异议，认可该合同已解除。市一中称与众信公司于2017年10月31日、2017年12月12日反复商议收回租赁物事宜，但未按照要求提供相关资料，菲特会所未就停业的事实及搬迁安置的诉讼请求提供证据证实。一审法院认为，因众信公司对市一中发出的解除合同通知无异议，菲特会所对众信公司发出的解除合同通知无异议，故对市一中与众信公司、众信公司与菲特会所之间的案涉租赁合同的解除行为，予以确认。根据众信公司给市一中支付的租金金额，结合双方租赁合同租赁期间的约定，应认定众信公司已支付市一中租金至2018年9月9日。因市一中与众信公司之间的租赁合同已解除，市一中要求众信公司按照每月12500元的标准支付继续占用租赁物期间的租赁物占用使用费的理由成立，予以支持。案涉租赁物是2019年6月18日交付给市一中的，经计算，众信公司应支付市一中租赁物占用使用费116250元。本案争议的焦点：1.市一中是否知晓众信公司将租赁物转租给谭金金的事实。众信公司将租赁物转给谭金金后，谭金金即着手办理字号为恩施市菲特健身会所的个体工商户登记手续，市一中为谭金金提供了办理个体工商户手续需要的国有土地所有权证等相关资料。众信公司作为公司，在租赁物内从事经营活动，可以直接到相关部门办理登记手续，不需要市一中为其提供国有土地使用权证等相关资料，市一中应当知道只有办理个体工商户登记才需要其提供国有土地使用权证等相关资料，故市一中应当知晓其提供国有土地使用证等资料是为谭金金办理个体工商户的营业执照提供的。市一中称与众信公司于2017年10月31日、2017年12月12日反复商议收回租赁物事宜，既然市一中为提前收回租赁物与众信公司多次协商，众信公司必然会将租赁物已转租给谭金金的事实披露给市一中。故市一中最迟在2017年12月12日前知道或应当知道众信公司将租赁物转租给谭金金的事实。2.菲特会所的经济损失应以湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的《价格鉴定评估报告书》为基础予以认定。该评估报告中的音响设备、活动财产、机械器材没有和租赁物形成附和，菲特会所可以搬离继续使用，不宜认定为菲特会所的经济损失，而装饰装修、排风系统、监控系统已和租赁物形成附和，应作为菲特会所经济损失的计算依据。恩施康康健康屋从形式上看属另一民事主体，因与菲特会所的经营者均为谭金金，且装饰装修亦在租赁物之列，故谭金金对恩施康康健康屋的损失以菲特会所的名义主张并无不妥，应予支持。故菲特会所的财产损失应计算为1158132.20元（1351159-6136-28434.80-158456），超过部分，不予支持。菲特会所未就停止营业的事实及搬迁安置的诉讼请求提供相应证据证实，故其主张的经营损失120万元、搬迁安置150万元没有依据，不予支持。3、市一中、众信公司是否应对菲特会所的经济损失承担责任。根据合同相对性原则，菲特公司应向其合同相对人即众信公司主张权利，不能突破合同的相对性向市一中主张权利。众信公司与菲特公司签订的租赁合同明确约定：如提前收回物业即租赁物，众信公司应对菲特会所的损失予以补偿。故菲特会所要求众信公司赔偿经济损失的理由成立，予以支持，其要求市一中赔偿经济损失的理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恩施市第一中学与恩施自治州众信房地产有限责任公司2011年4月27日签订的《博文广场地下室租赁协议》于2018年8月28日解除；恩施自治州众信房地产有限责任公司与第三人恩施市菲特健身会所的经营者谭金金2011年5月11日签订的《博文广场地下室租赁协议》于2018年9月6日解除；二、恩施自治州众信房地产有限责任公司于判决生效后十日内支付恩施市第一中学租赁物占用使用费116250元；三、恩施自治州众信房地产有限责任公司于判决生效后十日内赔偿第三人恩施市菲特健身会所经济损失1158132.20元；四、驳回第三人恩施市菲特健身会所的其他诉讼请求。案件受理费2625元，由恩施市第一中学负担；第三人提起诉讼的案件受理费21400元，由恩施自治州众信房地产有限责任公司负担6206元，第三人恩施市菲特健身会所负担15194元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕菲特公司的上诉请求，本院二审的争议焦点为：1、音响设备、机械器材等活动财产是否应纳入资产投入损失；2、预期经营损失利润是否应纳入违约赔偿的范围。对此，分析评判如下：一、关于音响设备、机械器材等活动财产是否应纳入资产投入损失的问题。音响设备、机械器材等作为可移动财产，其功能不会因为租赁场所转移而受到影响，对于从事体育健身性质的菲特会所来说，这些可移动财产的使用功能没有受到破坏，仍然具有较为完备的利用价值，因此，音响设备、机械器材等活动财产不应纳入资产投入损失范围。二、预期经营利润是否应纳入违约赔偿的范围。本案中，众信公司与菲特会所提前解除租赁合同，系因市一中进行学校基本建设所致，众信公司虽然违约，但并不具有恶意。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益须具有确定性、可预见性，假定或者可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性，菲特会所如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入资金、人力、物力等成本，菲特会所要求众信公司赔偿其全部经营利润亏损，将使菲特会所在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和双方签订租赁合同时可以预见的损失范围。因此，一审驳回该项诉讼请求并无不当。综上，菲特会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18136元，由上诉人恩施市菲特健身会所负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二〇年六月十六日法官助理张晶晶书记员杨亚琼