广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1184号上诉人（原审被告）：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芬，女，1978年11月4日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区********，公民身份号码440************86X。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司（以下简称“宽元公司”）因与被上诉人李芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宽元公司的委托诉讼代理人方晓，被上诉人李芬的委托诉讼代理人李海雯、黄承平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽元公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李芬的诉讼请求。二、本案诉讼费用由李芬负担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房违约金应当分段计算，即180天内的违约金应以总房价万分之一的标准按日计算，超过180天的违约金，才以总房价万分之二的标准按日计算。一审判决对合同条款理解错误，导致违约金计算错误。二、合同约定的违约金明显偏高，应予调整。在宽元公司逾期交房超过180天的情况下，李芬不选择解除合同，而是要求继续履行合同，说明李芬因房价上升而获利，故违约金适当即可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房所造成的损失实际为无法使用涉案房屋的租金损失。按照《湛江市市区******指导性租金标准》，租金最高指导价为25元/平方米，如果以总房价万分之二的标准按日计算违约金，宽元公司应当支付的违约金数额是租金损失的两倍，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应减少违约金。因此，参照《湛江市市区******指导性租金标准》计算租金损失，并以租金损失来确定宽元公司应当支付的违约金是最为合理的。另外，因宽元公司应向李芬交付的是毛坯房，故计算租金损失时应当扣减6个月的装修时间。综上，一审判决适用法律不当，计算违约金明显偏高，应予调整。李芬答辩称：一、一审判决对合同条款的理解正确，计算违约金并无不当。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房天数在180日内的与超过180日的，应当分别处理，但是不作累加。本案中，宽元公司逾期交房的天数已超过180日，根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，宽元公司应以总房价万分之二的标准按日计算违约金。因此，一审判决计算违约金正确。二、合同约定的违约金并未明显偏高，不应调整。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同已明确约定了逾期交房违约金的计算标准，故宽元公司应当按合同约定向李芬支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。李芬向一审法院起诉请求：一、判决宽元公司向李芬支付违约金37317.55元（违约金以全部房价款720416元为基数，按每日万分之二计算，自2018年7月15日起计至2019年3月31日止的违约金为37317.55元）。二、判决宽元公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。一审法院查明事实：2017年9月25日，李芬与宽元公司签订了《商品房买卖合同》（预售）。约定李芬购买宽元公司开发的位于湛江市赤坎区******金辉大厦28层2802房，总购房款为720416元。合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。十一条交付时间：宽元公司应于2018年7月15日前向李芬交付房屋。十二条逾期交付责任：除不可抗力之外，宽元公司不按约定时间将商品房交付李芬的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宽元公司按日计算向李芬支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，李芬要求继续履行合同的，合同继续履行，宽元公司按日计算向李芬支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，李芬已支付全部房款720416元给宽元公司。李芬于2019年3月31日收房，宽元公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认为：李芬、宽元公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。李芬已依约向宽元公司付清全部购房款，根据合同约定，宽元公司应在2018年7月15日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付李芬使用，但宽元公司至2019年3月31日才交付房屋给李芬，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同第十二条约定，宽元公司不能在约定的时间将商品房交付李芬的，逾期超过180日后，李芬要求继续履行合同的，合同继续履行，宽元公司按日计算向李芬支付全部房价款万分之二的违约金。故李芬请求以全部房价款720416元为基数，按每日万分之二利率计算违约金合法有据，予以支持。因此，宽元公司应支付自2018年7月16日至2019年3月31日的逾期交房违约金37317.55元（720416元×0.2‰×259天）给李芬。宽元公司关于违约金应该分时段计算的意见，没有依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、湛江市宽元房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金37317.55元给李芬。二、驳回李芬的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366.47元，由湛江市宽元房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宽元公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宽元公司的上诉理由和被上诉人李芬的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于逾期交房违约金应否分段计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人逾期交房的天数在180日以内和超过180日的，违约金按不同的标准计算，对于出卖人逾期交房天数超过180日且买受人要求继续履行合同的，违约金应以总房价万分之二的标准按日计算。宽元公司上诉主张逾期交房违约金应分段计算，即180日内的违约金应以总房价万分之一的标准计算，超过180日的违约金才以总房价万分之二的标准计算，再两者相加。宽元公司的上述上诉主张与《商品房买卖合同》第十二条的约定明显不符，故本院不予采纳。二、关于宽元公司与李芬约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定李芬具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按总房款万分之二计算，违约金总额为37317.55元，相较于李芬已付购房款720416元，并未明显过高。至于李芬是否因房价升高而获利，与宽元公司应按何标准向李芬支付逾期交房违约金无关，宽元公司以此为由主张应调低逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，宽元公司关于应调低逾期交房违约金的上诉主张缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，宽元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732.94元，由上诉人湛江市宽元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年六月十日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。