广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1551号上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市茂南区**********。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘玉娣，女，汉族，住广东省茂名市茂南区*****************。被上诉人（原审原告）：李创柱，男，汉族，住广东省茂名市茂南区*****************。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人潘玉娣、李创柱房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0902民初6109号民事判决；2.改判驳回潘玉娣、李创柱的全部诉讼请求；3.由潘玉娣、李创柱承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）鸿福公司逾期交房具有不可抗力因素，应予免责。且鸿福公司与潘玉娣、李创柱已就逾期交房一事达成了赠送三个月物业管理费作为补偿的协议并已实际履行，潘玉娣、李创柱现再主张逾期交房违约金，没有依据。鸿福公司在开发建设该楼盘的商品房过程中，因茂南大道道路扩建改造，经常封堵道路，影响施工及运输车辆出入，原材料进场缓慢，导致鸿福名苑小区的园林建设及部分收尾工程延误，鸿福公司无法在约定的时间内交房。政府扩建道路，鸿福公司无法预见、不能克服和避免，属于不可抗力因素，依法理应免责。另外，交房时鸿福公司已赠送3个月的物业管理费及出售车位优惠给潘玉娣、李创柱作为补偿，潘玉娣、李创柱没有对该方案提出异议，并实际接受了鸿福公司赠送的3个月物业管理费，应视为双方就逾期交房一事已达成补偿协议，潘玉娣、李创柱在享受补偿后又要求鸿福公司支付逾期交房违约金，属于违约行为，其请求不应获得支持。（二）潘玉娣、李创柱逾期支付房款，属先期违约，鸿福公司有权拒绝按照合同约定时间履行交房的义务，基于公平合理原则，在计算逾期交房的天数时应当扣减潘玉娣、李创柱逾期付款的天数。潘玉娣、李创柱未在案涉《商品房买卖合同（预售）》〈附件十一补充协议〉第2点约定的期限内办妥完成贷款手续，其履行债务不符合约定。鸿福公司有权依据合同法第六十七条的规定拒绝按照合同约定的交房的履行义务，而且基于公平合理原则鸿福公司逾期交房的天数应当扣减潘玉娣、李创柱逾期付款的天数。综上所述，请求二审法院予以改判。潘玉娣、李创柱辩称，请求驳回鸿福公司上诉请求，坚持一审庭审意见。潘玉娣、李创柱向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金5900元；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：2017年6月8日，原告潘玉娣、李创柱（买受人）与被告鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市*****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积132.5平方米，单价为每平方米5560元，总价款736700元。买受人应当于2017年6月8日前支付首期房价款人民币184700元，余款人民币552000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第*个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2018年2月2日，被告将案涉房屋交付给原告使用。一审法院认为，本案的立案案由定为物业服务合同纠纷不当，应为房屋买卖合同纠纷，予以更正。原告潘玉娣、李创柱与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉房屋。被告辩称原、被告双方约定的交房时间早于签订合同的时间，被告对约定交房时间的条款存在重大误解，该条款应予撤销，如果需计算逾期交房时间，应从合同签订之日起计算三个月；且逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，被告无需承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同是预售合同，签订时间为2017年6月8日,在不可能于2017年1月20日前交房的情况下，仍在合同中约定交房时间为2017年1月20日,这有违常理，但不属于重大误解的情形，应视为双方对交房时间约定不明。结合本案的实际情况，交房时间应以签订合同之日起三个月为宜。故被告应于2017年9月8日前向原告交付房屋，被告至2018年2月2日才将房屋交付原告使用，逾期交房四个月零二十五天，构成违约。被告称逾期交房具有不可抗力因素，但没有提供充分的证据予以证明,一审法院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。被告逾期交房四个月零二十五天，原告请求被告按月支付逾期交房违约金，被告对该计算标准没有异议。据此，被告应支付逾期交房违约金1900元（300+300+300+500+500）给原告。原告请求超出的部分，一审法院不予支持。被告主张原告逾期支付房款，请求在计算逾期交房的天数时扣减原告逾期付款的天数。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二点“对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”的规定，原告应在被告办好合同的备案手续后和通知之日起30日内办妥完成按揭贷款手续。被告称在办好合同备案手续后已通知原告办理按揭贷款手续，原告没有在约定期限内办妥贷款手续，构成违约，原告对此予以否认。被告未能提供证据证明何时通知原告办理按揭贷款手续，故对被告主张原告逾期支付房款的事实,一审法院不予认定。被告请求在计算逾期交房的天数时扣减原告逾期付款的天数，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1900元给原告潘玉娣、李创柱；二、驳回原告潘玉娣、李创柱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告潘玉娣、李创柱已预交），由原告潘玉娣、李创柱负担34元，被告鸿福公司负担16元。被告鸿福公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告潘玉娣、李创柱，一审法院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市不动产登记中心递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。庭审过程中，因证据1、2、5在一审已经提交，鸿福公司撤回证据1、2、5。经质证，潘玉娣、李创柱对证据1、2、5质证意见与一审一致。对证据3，潘玉娣、李创柱认为证据3的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，2019年2月20日超过合同约定的办证期限。对证据4、6的三性有异议，手机扫描后没有内容，该证据证明开发商在业主起诉后才提交办证资料。潘玉娣、李创柱认为证据7的真实性由法庭认定，对合法性、关联性有异议，办证材料调整不必然导致开发商逾期办证，而且办事指南依据的法律法规早已颁布，开发商具备公开途径获取材料。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：鸿福公司逾期交房是否有免责事由。本院认为，第一，鸿福公司认为由于政府部门扩建道路，导致工程工期延长，造成其无法按合同约定交付案涉房屋给潘玉娣、李创柱使用。但鸿福公司没有举证证明政府部门扩建道路导致其工程工期延长，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。第二，本案现有的证据不足以证明潘玉娣、李创柱逾期支付购房款，且案涉《商品房买卖合同（预售）》也没有约定若潘玉娣、李创柱逾期支付购房款，鸿福公司可以顺延交房的时间。因此，鸿福公司主张潘玉娣、李创柱逾期支付购房款，其有权拒绝按照合同约定时间履行交房义务，或扣减其逾期交房天数的证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年六月三十日法官助理 张 茹书 记 员 何佩敏