福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2791号 上诉人（原审被告）：陈坤飞，男,1953年10月12日出生,汉族,住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林钦，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李松，福建沃博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张鼎芳，男,1959年10月22日出生,汉族,住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所律师。 上诉人陈坤飞因与被上诉人张鼎芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈坤飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张鼎芳的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定张鼎芳与陈坤飞于1998年5月20日签订的《房屋买卖契约》无效，是错误的。1.案涉房屋买卖合同签订于1998年，当时的法律、政策并没有禁止、限制农村集体土地上房屋的流通，按照规定，福建省在2000年以前，农村集体土地上房屋的买卖是允许的，故案涉房屋买卖合同并未违反当时的法律、政策规定，是有效的。2.案涉房屋已办理了房产转移登记手续，陈坤飞已领取了房屋所有权证，双方签订的房屋买卖合同已履行完毕。3.一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条规定，认定案涉房屋买卖合同无效，属适用法律错误。第一，《中华人民共和国土地管理法》第八条是关于国家和农民集体所有土地范围的规定，第十条是关于农民集体所有土地的经营、管理的规定，均与本案房屋买卖合同纠纷没有关联性。第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，而农村房屋买卖涉及的是宅基地，宅基地本身即为建设用地，使用主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该规定显然不能调整宅基地使用权的流转问题。且案涉房屋买卖合同签订时，当时的《中华人民共和国土地管理法》并没有上述第六十三条的相关规定。 张鼎芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.依据我国现行的房地一体房地产政策，出售房屋需一并出售其范围内的土地使用权，而案涉房屋的土地使用权性质为集体土地使用权，依据土地管理法等相关规定，宅基地的转让与特定的经济组织成员身份相关联，是有特定条件的转让。2.一审判决认定案涉合同无效正确。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19点规定，农民将宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，合同认定为无效，且福州也并非改革试点地区。2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30点，重申了交易标的禁止买卖的合同，属于违反法律强制性规范，应当认定无效。3.陈坤飞由始至终都是城镇居民，并非原始村民，在购房前没有村集体经济组织成员的购房资格，在购房后也没有享受村里的拆迁补贴等村民福利待遇，购房也没有征得村小组或村民大会的决议通过，一审判决认定陈坤飞不具有购房资格是正确的。 张鼎芳向一审法院起诉请求：1.张鼎芳、陈坤飞签订的《房屋买卖合约》以及备案的《房地产买卖契约》无效；2.陈坤飞协助张鼎芳办理将坐落于仓山区，原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第**）恢复登记至张鼎芳名下的手续；3.陈坤飞立即返还张鼎芳所交付的房屋（位于福州市仓山区，原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字：榕郊Ｓ字第**iv> 一审法院认定事实：1992年12月1日，福州市郊区人民政府榕郊集用（92）第046732号集体土地建设用地使用登记卡批准张鼎芳使用仓山乡下湖村图号2655、地号Ｔ-48土地，面积65平方米的集体土地。1992年7月10日，福州市郊区房地产管理局填发了榕郊Ｓ字第032504号《房屋所有权证》，所有权人张鼎芳，房屋坐落仓山乡。1998年5月20日，张鼎芳、陈坤飞双方签订了《房屋买卖契约》，约定陈坤飞出资叁万贰仟元购买张鼎芳所有的混合结构三层楼房，之后陈坤飞依照约定交付了购房款，张鼎芳也依照约定交付了整栋房屋。1998年8月26日，福州市仓山区房地产管理局填发榕房权证Ｃ字第××号《房屋所有权证》，所有权人陈坤飞，房屋坐落仓山乡，房屋状况两层，买受张鼎芳产业。2001年4月27日，福州市仓山区房地产管理局填发榕房权证Ｃ字第××号《房屋所有权证》，所有权人陈坤飞，房屋坐落仓山乡，房屋状况叁层，变更受陈坤飞产业。2001年5月18日陈坤飞与案外人余茂展签订了《房地产买卖契约》，陈坤飞将坐落于仓山区仓山镇的房地产（建筑面积212.51平方米）出售给余茂展，成交价人民币叁万贰仟元整，现该讼争房的所有权人为余茂展。 另查，张鼎芳系福州市仓山区下湖村村民。陈坤飞1994年8月至2018年7月的户籍所在地为福州市仓山区，系城镇居民。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条明确规定农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。本集体经济组织成员向城镇居民出卖农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，张鼎芳将讼争房屋出卖给身为城市居民的陈坤飞，违反了上述法律规定，双方之间的《房屋买卖契约》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于《房屋买卖契约》无效，故自始没有法律约束力。嗣后，陈坤飞又将讼争房屋出售给余茂展，并办理了产权证书，现讼争房屋已登记在余茂展名下，故张鼎芳诉请陈坤飞协助张鼎芳办理将坐落于仓山区的房屋恢复登记至张鼎芳名下的手续、陈坤飞立即返还张鼎芳所交付的房屋，可另行主张。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：一、张鼎芳与陈坤飞于1998年5月20日签订的《房屋买卖契约》无效；二、驳回张鼎芳的其他诉讼请求。案件诉讼费用18300元，由张鼎芳与陈坤飞各负担9150元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，张鼎芳与陈坤飞就讼争房买卖签订《房地产买卖契约》时，陈坤飞并非下湖村集体经济组织成员，不具备符合购买讼争房屋的前提条件，讼争《房地产买卖契约》应认定为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，讼争《房地产买卖契约》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，双方互负返还义务。因讼争房屋现登记在案外人余茂展名下，且各方当事人对讼争协议无效均存在过错，尚不具备单方返还的条件，故张鼎芳诉请陈坤飞返还讼争房屋并协助过户登记，本案不予支持。 综上所述，陈坤飞的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人陈坤飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年六月三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖