云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3236号原告：周钰茹，女，1990年1月16日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市东川区。被告：田伟，男，1992年4月12日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：吴存芝，女，1967年3月8日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：田伟（系被告吴存芝之子，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区），特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530100719458522F。住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。法定代表人：黄倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞萍，女，系该公司法务，特别授权代理。原告周钰茹与被告田伟、被告吴存芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，经原告周钰茹申请，依法追加昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）为第三人参与诉讼，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，于2020年5月21日进行了补充询问。原告周钰茹、被告田伟、被告吴存芝到庭参加了庭审及补充询问，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年4月7日所签的房屋租赁合同；2.由被告吴存芝、被告田伟退还原告房租4600元（2020年3月1日至2020年5月1日期间房租）；3.由被告吴存芝、被告田伟退还原告押金2300元；4.由被告吴存芝、被告田伟退还原告所垫付的物管费1000元。审理过程中，原告向本院明确撤回第3项诉讼请求，并将第4项诉讼请求减少为846元。事实及理由：2019年4月7日，原告经第三人介绍与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于润城十区房屋出租给原告居住，租赁期限为1年，月租金为2300元，租金每半年一付，被告承担物管费，原告需支付押金2300元。被告田伟系被告吴存芝之子，全权代理被告吴存芝处理房屋租赁事宜，故原告所支付的房租及押金均为原告直接以微信、支付宝转账的方式支付给被告田伟。2020年2月21日，被告田伟突然要求原告搬走，不再将房屋出租给原告使用，原告与被告田伟协商退还剩余两个月的房租及违约金等事宜均遭到被告田伟的拒绝，无奈，原告于2020年2月27日向前卫派出所报警，经报警处理，被告田伟仍迟迟不予退还相应费用。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告吴存芝、被告田伟共同答辩称，1.同意解除本案房屋租赁合同；2.被告于2020年3月至5月期间仍在使用涉案房屋，所有相应租金不应退还；3.不同意退还押金，因双方尚未对涉案房屋内破损情况及水电费用进行确认；4.原告违背了合同约定的用途使用涉案房屋，相关物管费不应退还；5.因二被告并未违约，故不应当支付违约金4600元；6.对原告所述的事实不认可，因疫情原因，原告提出要求其减免3个月的房租，其予以拒绝后，原告态度恶劣，其方才提出若原告不愿继续租赁，可以搬走，其可以退还剩余房租，但此后其并未主动将原告的物品搬出或更换门锁，从签订合同时至庭审之日止，涉案房屋的钥匙均在原告处，涉案房屋均由原告占有使用。第三人荣城公司答辩称，1.本案租赁合同约定的租期已经于2020年5月2日届满，租赁合同无需再行解除，至于原告的其他诉讼请求，请法庭依法查明事实作出裁判；2.在年前，原被告确因物管费问题产生过争执，被告田伟确实说过让原告搬离，但二被告并未采取任何实际行动，此后，双方未再沟通，后因疫情原因，原告要求被告承担赔偿责任，荣城公司组织原被告双方协商，但未达成一致，原被告也曾报警，但亦未妥善解决纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的与物业对话录音，因无法核实对话中对方身份，无法判断对话真实性，本院在本案中不予采信；2.原告提交的与被告田伟的微信语音资料2段，虽第三人不认可，但因被告田伟认可该录音对话确系其本院所说，本院对真实性予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2019年4月7日，原告作为乙方与被告吴存芝作为甲方、第三人荣城公司作为丙方签订了《房屋租赁合同》，约定被告吴存芝自愿将坐落于润城十区房屋出租给原告，租期自2019年5月3日至2020年5月2日，每月租金为2300元，租金半年一付，并约定签订合同当日原告先支付6个月租金，合计13800元，每一期届满前30日内原告必须向被告吴存芝给付下一期租金，租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由乙方自己承担。押金为2300元，应在签订合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。另合同第九条第2项约定“甲方在租期内提前终止合同则退还乙方剩余租金，并承担两个月的租金及其他损失”，合同第九条第4项约定“在租期内乙方提前终止合同，则向甲方支付两个月租金及其他损失”，合同第十条约定“出现下列情况之一的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应法律责任……2.未按约定使用房屋，损害甲方利益的”。该合同对其他事项亦进行了约定，原告及被告吴存芝、第三人在该合同尾部进行了签字、签章。另查明，被告田伟系被告吴存芝之子，原告以微信转账、支付宝转账的方式向被告田伟付清了涉案房屋2019年5月3日至2020年5月2日的租金，并支付了押金2300元、1年的物业管理费2035元。上述事实有原告提交的微信截图、支付宝转账截图及原被告陈述证实。另，原告与被告田伟通过微信沟通往来，沟通过程中，被告于2020年2月21日回复原告称“给我今天搬走，不租了”，“该退你多少钱，我退你多少钱，你直接搬走，不租了，租个房子一下这样整烂，一下那样整烂……”。庭审中，原告陈述其于2020年3月1日搬离了涉案房屋，并将该房屋钥匙存放在涉案房屋内客厅的抽屉里，并已请第三人荣城公司向二被告告知了搬离情况，另，小区物业亦于搬离当天就其搬离一事联系了二被告。对此，二被告陈述其并未强制收房并要求原告搬走，并不清楚原告已经搬离涉案房屋，当日物业只是告知其原告要搬东西出去，第三人荣城公司给其打过多次电话，但并未告知原告搬离的情况，其也未去查看过涉案房屋情况。第三人荣城公司陈述二被告说过让原告搬走，但并未采取实质行动，原告确实于2020年3月搬离涉案房屋，也确要求其公司向二被告转告搬离情况，其公司也已联系过二被告。庭审中，原告陈述：1.因被告田伟直接收取了涉案房屋的租金、押金等费用，故要求被告田伟与被告吴存芝共同承担本案债务；2.因二被告提前终止合同的行为构成违约，故要求二被告支付违约金；3.因涉案房屋的门禁卡故障，导致其进出不便，其在2020年1月1日至2020年5月1日期间未能正常享受物业管理服务，故该部分费用应当由二被告退还。2020年5月18日庭审结束后，原告与被告共同对涉案房屋内物品进行清点、交接，并由第三人荣城公司的工作人员进行了见证。本院于2020年5月21日组织原被告及第三人荣城公司就交接情况进行补充询问，原被告一致陈述涉案房屋的门锁无破损，可由被告田伟指纹开锁，房屋钥匙亦存放在屋内，屋内电视背景墙有部分破损，需要更换，屋内墙漆存在色差，油烟机有油污需要清洗，涉案房屋水电尚未结清。另，二被告认为屋内墙漆色差明显需要全部重新粉刷，电视柜抽屉关不严，茶几有损坏。此外，原被告一致陈述因双方就涉案房屋内破损的处理存在争议，故保留就此另案诉讼的权利，对破损及押金退还问题暂不要求在本案中处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告吴存芝签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。至于合同履行过程中被告吴存芝是否单方终止合同并构成违约，本案中，被告吴存芝之子被告田伟虽于2020年2月时向原告作出过不再出租，退还租金的意思表示，但因涉案房屋此时已交付原告使用，二被告均未采取实际行动妨碍原告正常使用涉案房屋，并未实际影响本案合同目的实现，故不应视为被告吴存芝存在单方提前终止合同的违约行为，本院对原告据此要求被告吴存芝承担违约金4600元的诉讼请求不予支持。至于原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告陈述其已于2020年3月1日搬离涉案房屋，可以与第三人荣城公司陈述原告于2020年3月搬离涉案房屋相互印证，亦可与二被告陈述其于2020年3月1日接到物业电话称原告要搬东西出去相互印证，据此，本院可以确认原告已于2020年3月1日搬离涉案房屋的事实，以及二被告明知原告已经搬离涉案房屋的事实。此外，结合原告的举证及二被告、第三人的陈述，可以确认，在原告搬离涉案房屋前，被告吴存芝已经向原告明确作出了不再继续出租涉案房屋的意思表示，而原告亦无继续承租涉案房屋之意愿，并于2020年3月1日搬离涉案房屋，则应视为原被告双方就不再继续履行租赁合同，解除本案《房屋租赁合同》达成一致意见，故，本院认为，原告与被告吴存芝之间签订的《房屋租赁合同》已经于2020年3月1日解除。现《房屋租赁合同》解除，结合原告已于2020年3月1日搬离涉案房屋的情况，本院认定被告吴存芝应当立即向原告退还已收取的2020年3月2日至2020年5月2日的租金4600元。至于涉案房屋是否符合返还标准，是否因原告的承租行为产生损失，原被告可以与押金退还问题一并另案处理。至于物业管理费846元，本院结合《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除的情况，以及原告交纳的1年的物业管理费为2035元的事实，认定被告吴存芝应向原告返还2020年3月2日至2020年5月2日期间的物业管理费339.17元，其余物业管理费，因原告并未举证证实其未能享受2020年1月1日至2020年3月1日期间的物业管理服务，故本院对原告要求退还其余物管费用的诉讼请求不予支持。至于原告主张由被告田伟与被告吴存芝共同承担退还责任，本院认为，被告田伟以被告吴存芝之子的身份代为向原告收取租赁费用，符合常理，相应费用仍应视为被告吴存芝收取，被告田伟并非本案《房屋租赁合同》的相对方，原告要求被告田伟承担共同退款责任并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周钰茹与被告吴存芝于2019年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除；二、被告吴存芝于本判决生效之日起十五日内向原告周钰茹退还2020年3月2日至2020年5月2日期间的租金4600元及物业管理费339.17元；三、驳回原告周钰茹对被告田伟的全部诉讼请求；四、驳回原告周钰茹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元(原告已预交)，审理过程中，因原告周钰茹申请减少诉讼请求，实际应收取51元，由原告周钰茹承担26元，由被告吴存芝承担25元，退还原告周钰茹61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜竹馨二〇二〇年六月二日书记员  鲁 丹