广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初1222号原告（反诉被告）：珠海科训教育科技有限公司，住所地：珠海市金湾区********侧指点科技园1007室。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雪勤，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘海燕，女，1968年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。公民身份号码：412************481。原告（反诉被告）珠海科训教育科技有限公司与被告（反诉原告）刘海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚剑雄，被告刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退回押金79,928元；2、被告向原告返还屋内财产（详见清单）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月4日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于珠海市金湾区**************的房屋(面积为432㎡，共18间)出租给原告使用，租赁期限自2017年8月5日起至2023年8月20日(共六年)，涉案房屋每年的租金为130,000元，按半年进行结算，在租房开始时间的每半年第一个月的15号前进行支付，押金为100,000元。租赁期间，水、电、物业及其他由原告居住而产生的费用由原告负担。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告履行了支付押金及租金的义务，原告已向被告支付了截止至2020年2月4日之前的全部租金共计322,624元(扣除了被告之前拖欠的水电费用2376元)。因受到新冠肺炎疫情的影响，原告的经济能力锐减无力负荷庞大的开支，所以原告与被告协商提前终止合同，并于2020年3月28日向被告出具《关于提前终止的商函》，原告表示提前终止《房屋租赁合同》并向被告支付自2020年2月5日至3月31日(共1个月24天)的租金19,500元及逾期支付的违约金572元，合计20,072元；要求被告从已收押金100,000元(押金性质为履行保证金)中抵扣20,072元后将剩余79,928元返还给原告并于当日收回房屋。随后原告依约于2020年3月31日将涉案房屋腾退交还给被告，被告当日收回了房屋并更换了门锁。在腾退的过程中，原告拟将属于自己的物品搬走，但被告百般阻挠。为此，原告于2020年4月2日向被告出具了《返还财产催告函》，要求被告返还其无权占有的原告财物。原告认为，首先，按合同约定原告是先交租后入住，截止2020年3月31日，原告仅拖欠2月5日至3月31日的租金，且原告也愿意计算一定利息给被告，而原告所交的押金是履约保证金，只起到担保的作用，并非被告应有的租赁收入。原告预交的押金高达10万元，完全足够被告从中扣除原告拖欠的租金和违约金。剩余部分，被告无权占有，应当予以返还。其次，被告已于3月31日当天将房屋收回，但拒绝原告将原告自有的财物搬走，其行为已经构成无权占有、恶意占有，其所称因原告拖欠租金是因租赁合同而产生的债权，可通过诉讼向原告主张，但其无权侵害原告的物权利益。因此，被告侵占原告合法财产的行为已经构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、房屋租赁合同；2、建行交易明细、支付宝及微信记录；3、关于提前终止《房屋租赁合同》的商函及顺丰快递单、微信聊天记录；4、返还财产催告函及顺丰快递单；5、视频；6、送货单。被告辩称，《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定严格履行合同条款。原告无视合同约束，在合同履行期内多次违约：延迟交租、拖欠房租水电费、私自转租、对房屋私自改造、损坏房屋设施等。1、原告称“押金是履约保证金，只起到担保作用”，这与当初签订合同时交定金的真实意思不符，与合同对押金的性质约定不符，与法律法规不符。合同条款单列明确约定押金为定金性质，并约定了定金罚则的使用情形：“在租赁期间，如甲方违约，按照押金双倍赔偿”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第118条对于定金的识别标准解释为“如果当事人没有采取‘定金’的表述，但条款中约定了定金罚则的使用情形，从而能够判断属于定金性质的，也应当认定为定金，不能因为没有‘定金’的表述而予以否定”。在实践中，双方也是严格按照定金的要求执行的，定金在合同履行前进行了支付，金额不高于合同总标的的20%。所以本合同押金属于定金性质。《中华人民共和国担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可知，在原告违约的情况下其无权要求返还定金。所以原告要求被告返还押金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。2、原告称是受新冠肺炎疫情影响需要提前终止租赁合同。被告认为新冠疫情是举国之殇，世界各国都受到了新冠疫情的重创。如果原告能拿出证据证明,其违约确实是因为受到新冠疫情的影响,被告可以考虑租金延迟交付,延长租期,减免部分租金。3、原告在3月28日发出商函。被告在29日收到，并在30日回函。在准备发出回函时，被告接到原告来电。被告以微信图片的形式把回函发给原告(后又与《催告函》一并通过EMS寄交)。原告无视被告的意见,仍于3月31日上午带着开锁师傅过来暴力开门,要求被告收房,完全不顾被告一再表示不同意提前终止合同的表示。“当日收回房屋更换门锁”一说更是无稽之谈。每个房间门都是原告请开锁师傅开的,当时有些房间还有人住,时至今日还有人在住。原告的诉请缺乏事实和法律依据,依法应予以驳回。反诉原告向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付2020年2月5日至4月18日的租金26,361元；2、反诉被告支付水电费751.75元；3、反诉被告支付房屋恢复原状的工程施工费用47,550元及房屋恢复原状期间的误工损失9028元；4、反诉被告支付房屋空置损失65,000元；5、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：《房屋租赁合同》合法有效,双方应当按照约定严格履行约定的条款。房屋性质是商铺，面积432㎡。2009年末，反诉原告自己装修、自己经营一家小宾馆，经营状况良好。2017年4月，反诉被告多次找上门来，表示想租下房屋做学生宿舍，租期最少十年。反诉原告被反诉被告的诚意打动。2017年5月4号，双方签订《房屋租赁合同》。反诉被告表示需要空房。反诉原告就把经营了近十年的小宾馆所配套的东西全部处理掉。包括近万元的招牌、和派出所联网登记的系统、房间里一应俱全的配套设施等。现在要重新运作起来最少要六万以上的投入，流失的老客户方面的损失还未计算。合同约定每次交付租金时间是每年的2月15日和8月15日前。至今，反诉被告除了定金和第一次的租金在约定的时间内支付，以后的每次租金都未按时支付，都是在多次催告下才延期支付。此外，屋内洗手间门及门锁、入户门、窗户护栏拆除修补、201房灶台恢复等所需工期一个月。反诉被告违约，要求提前解除合同。反诉被告至少要赔付一定时间的租金作为反诉原告的房屋空置期补偿。根据双方合同约定的“合同期满后,如乙方要求继续租赁,则需提前半年向甲方提出”条款，空置期最少六个月即65,000元。反诉原告遂提起反诉。反诉原告提交的证据材料有：1、房屋租赁合同；2、建行交易明细、支付宝及微信记录;3、房产证；4、关于提前终止《房屋租赁合同》的商函回复函、返还财产催告函复函、催告函、快递回执；5、微信聊天记录；6、陈振恒的房屋租赁合同、王铁山的房屋租赁合同、转租收据；7、证人证言；8、被赶走部分人员名单；9、水电费欠费单；10、光盘；11、房屋恢复原状工程报价单；12、视频、音频；13、淘宝购物记录。本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其单独所有的位于金湾区红旗镇广安路广兴花园B栋二层的房屋出租给原告使用，期限自2017年8月5日至2023年8月20日。合同第三条约定，租金为13万元每年，按半年进行结算，原告在租房开始的每半年第一个月的15号前支付，逾期按每日5%的违约金支付，逾期两个月没有按时缴纳的，按原告违约放弃租赁合同，押金不予退还。租赁押金为10万元，原告在租赁期结束后未违反相关协议，原告全额退还押金。在租赁期间，如原告违约，按押金双倍赔偿。合同第四条约定，租赁期间水、电、物业等费用由原告负担。租赁结束时，原告须交清欠费。合同第五条约定，租赁期间原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得原告同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，被告须将房屋设施恢复原状。该合同加盖了原告公章，及有原告法定代表人谭某1、被告刘海燕签名确认。2017年5月4日、7月24日，谭某1向被告转账押金10万元。之后，至2019年9月20日，原告共向被告支付租金322,624元（2017年8月15日付62,624元、2018年3月10日付65,000元、2018年8月21日付65,000元、2019年2月19日付65,000元、2019年9月20日付65,000元）。又查明，原告称承租被告的房屋是用于教育培训对象的短期住宿。被告提交的证据（转租合同、谭某1朋友圈发布信息）证明自2018年9月起，原告将屋内部分房间向社会人员转租。对于原告转租的行为，被告称未经过被告同意，但是被告认为双方都是为了生计，只要被告能正常收租，《房屋租赁合同》能继续履行就没过问，也没明确表示过反对。原告的租金交至2020年2月4日。原告曾向被告提出延长交租期限，被告同意延长至2020年2月底。之后，原告未再交租。被告又主张原告欠缴水电费共751.75元。另查明，2020年2月23日，原告以受新冠肺炎疫情影响提出减免租金遭拒后又提出延迟一个月支付租金的期限。被告同意延迟至2月底。2020年3月28日，原告向被告寄交一份《关于提前终止的商函》，称受疫情影响无力承担后续租金，决定提前终止《房屋租赁合同》，要求被告在扣除租金、违约金后退回剩余押金79,928元。3月30日，原告再次通过微信向被告发送该商函，并告知被告“明天可以过来收房”。被告随即向原告回复，指不同意原告“提前终止《房屋租赁合同》”的意见，认为原告存在以下违约行为，包括：未经被告同意对房屋进行改造装修，对地面墙面门窗等造成不同程度的损坏；未经被告同意转租；未按时支付租金。被告要求原告支付租金、违约金，结清水电费，恢复原状，对屋内物品进行修复。3月31日，原告到租赁房屋要求清场及搬走屋内物品。被告否认当日接收房屋。4月2日，原告向被告寄交一份《返还财产催告函》，称在3月31日已经将房屋交还被告，要求被告返还屋内属于原告的物品。4月4日，被告向原告作出一份《催告函》及《返还财产催告函》的复函，告知原告拒绝提前终止合同的要求，催促原告尽快支付拖欠的租金、违约金。4月15日，被告再向原告作出一份《催告函》，要求原告于收到《催告函》后缴纳所欠租金、违约金、水电费，否则将解除《房屋租赁合同》，收回房屋，押金不退。又查明，原、被告在庭审中一致确认：1、《房屋租赁合同》已经解除，原告认为解除时间是2020年3月31日，被告认为是2020年4月18日；2、由被告以其提交的物品清单上所列物品种类和数量向原告返还；3、由原告向被告补偿25,000元作屋内装修、物品返修费用。以上事实有原、被告双方提交的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告应依合同约定履行。一、关于《房屋租赁合同》的解除时间原、被告均同意《房屋租赁合同》已经解除，但对解除的时间未能达成一致。本案争议发生在新冠肺炎病情期间。按照合同约定，原告应在2020年2月15日前支付半年租金65,000元。原告曾在2020年2月以受疫情影响为由向被告提出减租或延长交租期限的要求。被告同意延至2月底。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条规定的精神（承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同），本院认为无论原告将涉案房屋用于教育培训对象的短期住宿即或向社会人员出租，都是用于经营，因此不置可否地都受到疫情影响。原告在与被告协商期间提出的延迟交租要求合理。被告亦同意延迟至2月底交租。直到2020年3月28日，原告仍未向被告支付租金，反而向被告寄交一份《关于提前终止的商函》，称受疫情影响无力承担后续租金，决定提前终止《房屋租赁合同》，要求被告在扣除租金、违约金后退回剩余押金。本院认为，《房屋租赁合同》约定合同的期限至2023年8月20日止，未约定单方解除合同的情形。原告在被告无过错的情况下提出提前终止合同、不再承租的行为明显构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，违约方一般无解除合同的权利。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，并未出现上述三种情形，亦不适用违约方单方行使合同解除权的例外情况。因此，原告以出具《关于提前终止的商函》的方式明确表示不履行主要债务，被告据此主张解除合同的行为符合法律规定。故，本院确认《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除。因此，原告应向被告支付自2020年2月5日至4月18日的租金26,361元及水电费751.75元。与此同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告于庭审中达成一致意见由被告以其提交的物品清单中所列的物品种类、数量向原告返还，及由原告向被告支付25,000元作为屋内装修、物品返修的费用。本院均予以支持。至于被告主张的房屋恢复原状期间的误工损失及房屋空置损失。本院认为，一方面，被告提交的《工程报价单》未充分佐证房屋恢复原状所需要的工期的合理性、必要性，本院对此不予采纳。房屋恢复原状所产生的误工工期并未确定，被告现主张误工工期损失缺乏事实依据，本院不予支持。另一方面，原告提前解除《房屋租赁合同》确实造成了被告的租金损失，鉴于合同约定房租是每半年支付一次，且约定“原告违约，押金双倍赔偿”，被告提出的六个月房屋空置损失未违反合同约定，本院予以支持。原告应向被告赔偿房屋空置损失65,000元。二、关于100,000元押金的性质本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付的留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，《房屋租赁合同》未使用定金字样。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房屋租赁合同》第三条关于“逾期两个月没有按时缴纳的，按原告违约放弃租赁合同，押金不予退还”及“在租赁期间，如原告违约，按押金双倍赔偿”的约定应属对原告违约责任的约定，而非定金性质的约定。因此，100,000元押金是“租赁保证金”，主要用于冲抵承租人应当支付而未支付的费用。故，在原告向被告支付了本院在本案中确定的应付被告的费用后，被告应向原告退回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告珠海科训教育科技有限公司与被告刘海燕于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；二、被告刘海燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海科训教育科技有限公司返还放置在珠海市金湾区**************屋内的物品（物品的种类、数量详见附表）；三、原告珠海科训教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告刘海燕支付租金26,361元及水电费751.75元；四、原告珠海科训教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告刘海燕支付房屋装修、物品返修费用25,000元；五、原告珠海科训教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告刘海燕支付房屋空置损失65,000元；六、被告刘海燕在原告珠海科训教育科技有限公司支付了上述第二至第四判项确定的债务后向原告珠海科训教育科技有限公司退回押金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计899元，由被告刘海燕负担；反诉费1986元，由反诉原告刘海燕负担719元，反诉被告珠海科训教育科技有限公司负担1267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郭美玲二〇二〇年六月三十日法官助理 罗敏兰书 记 员 钟润华附表：返还物品清单被告刘海燕向原告珠海科训教育科技有限公司返还物品清单房号床床头柜衣柜桌子椅子鞋柜冰箱洗衣机空调热水器20121111202111203111121205111121120711114111208111151112091111411121011141112111111311121211121121311112112141113111215111121112171111311218111141121911121112201112111合计181017154413111521