西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民初24号原告：西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会，住所地拉萨市。 负责人：边巴穷达，西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：王彦木，西藏拉萨泰和泰律师事务所律师。被告：西藏兴龙商贸有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：罗布次仁，该公司执行董事兼经理，委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：洛桑贡布，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：彭单，男，1962年1月10日出生，汉族，现住拉萨市。原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会（以下简称加荣居委会）与被告西藏兴龙商贸有限公司（以下简称兴龙公司）、彭单房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告加荣居委会负责人边巴穷达及委托诉讼代理人王彦木、被告兴龙公司的法定代表人罗布次仁及该公司的委托诉讼代理人董艳伟、被告彭单出庭参加诉讼，本案现已审理终结。加荣居委员会向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告兴龙公司立即向原告支付拖欠的租金975万元，并支付违约金100万元、滞纳金143万元，且原告不予退还保证金50万元；以上合计：1268万元；2．被告彭单对上述975万元租金及违约金100万元承担连带支付责任；3．依法判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年7月3日，原告与被告兴龙公司就加荣农贸市场租赁事宜达成《加荣农贸市场租赁合同》，并于2016年6月6日达成《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》。双方约定“租赁期限为20年共计240个月，租期自2015年10月1日至2035年10月1日；2015年7月至9月为装修期，免租金。2015年10月至12月承租人（被告兴龙公司）向出租人（原告）交付25万元租金。2016年1月至10月交付150万元。2016年10月至2017年10月交付200万元。2017年10月至2018年10月交付200万元。2018年10月至2019年10月交付300万元。2019年10月至2020年10月交付300万元……第二笔租金开始乙方都需在每年的1月15日内交付给甲方，每延迟一日甲方有权收取该年租金的每天千分之三的滞纳金，延迟超过15日，甲方有权终止合同，同时也有权在不退还保证金的前提下收取100万违约金。”合同签订后，乙方仅交纳了50万元保证金、200万租金。余下租金经反复催要，被告兴龙公司均无动于衷。而被告彭单多次作为被告兴龙公司的保证人向原告出具承诺书、保证书，承诺保证被告兴龙公司在一定期限内付清所欠租金，但也均未履行承诺。原告迫于无奈诉至贵院，恳请依法支持原告的全部诉讼请求。被告兴龙公司辩称：原告主张的违约金100万元，被告认为原告违约在先，双方所签订的《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》第六条甲方于2015年9月份将消防手续交付给乙方，其余房屋手续正在办理中，待办理完成后交付于乙方。但直至开庭原告也未将消防等手续交付给被告。被告对外所租赁的酒店因无法维修导致被告经济损失惨重，故本案中因原告违约在先，被告不应支付违约金。关于滞纳金，《租赁合同》第二条规定，租金支付方式明确约定，原告没有提出解除租赁关系，保证金作为合同履行的前提，既然没有提出解除合同，违约金及滞纳金不应予以支持。其次，被告多次与原告协商要求履行政府关于中小型企业的辅助政策，原告的态度是不予配合，导致双方合作产生纠纷，因新冠病毒疫情的影响，被告对外所承租的商户强烈要求免租金，导致被告经济困难。被告彭单辩称：彭单出具承诺书及保证书等行为，均系履行公司职务行为，并非个人行为，不应由彭单个人承担责任。其他意见同被告兴龙公司相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》、《补充协议》，预证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告应当按合同约定交付租金至2020年10月以及双方约定违约责任的情形。被告兴龙公司提出对该组证据的三性无异议，但对证明目的不认可，按照合同约定，合同至今未到期，违约责任是因原告产生的，违约金及滞纳金约定应视为无效。本院认为，该组证据系原告与被告兴龙公司签订，系双方真实意思表示，可证明双方签订租赁合同及补充协议的具体情况，对该组证据本院予以确认；2.建设工程消防验收意见书，预证明案涉租赁物是经过消防验收的，结果是验收合格，至于出租之后的消防验收应当由出租人即被告兴龙公司自行负责。被告提出对该证据的真实性无异议，但对证明目的和关联性不认可，只能说明当年是合格的，但是消防检验是需要每年验收的，之后2016年至2018年均未能验收合格。本院认为，该份证据可以反映出案涉租赁物在出租时消防验收为合格的事实，对于被告认为原告应交付2016年至2018年消防合格证明，因双方对此并未约定，故对被告兴龙公司的该辩解意见不予采信；3.承诺书及保证书，预证明被告兴龙公司向原告承诺支付租金但未履行，被告彭单个人也代表公司签字。被告兴龙公司提出对该份证据的真实性认可，当时被告彭单系被告兴龙公司的临时主管，故向原告出具的承诺书及保证书，是代表被告兴龙公司的行为。本院认为，通过庭审中询问，被告兴龙公司对被告彭单系该公司的副总身份予以认可，并对其出具保证书、承诺书系履行职务行为予以认可，本院对该组证据予以确认。被告兴龙公司提交的证据：1.律师函一份、情况汇报两份及情况反映三份、情况说明一份，预证明原告存在违约，被告兴龙公司直催促原告履行办理房屋维修义务及每年提供消防验收合格意见书的情况，原告提出对该组证据的三性均不认可，该组证据均系原告单方制作，且原告并未收到律师函无法证明原告存在违约的情况。本院认为，该组证据均系原告单方制作，且无法证明被告收到上述证据并进行了回应的相关证据，故对被告的证明目的本院不予采信；2. 整改通知书、租赁合同及补充协议，预证明消防验收是一年一检的，因原告原因导致被告方消防无法验收合格。原告提出该组证据系复印件，无法核实真实性，原告交付租赁物时消防验收是合格的，至于租赁后，经营装修改造后致使无法验收合格的并非原告原因，不应由原告承担责任。本院认为，双方合同对交付后的消防验收应由原告加荣居委会一年一检并未约定，故本院对被告的证明目的不予采纳；3.照片一组，加荣农贸市场维修问题的汇报，预证明房屋顶层大面积漏水，导致租赁物至今不能正常使用；原告提出确实存在一些需要维护的，但原告已经进行过维修，原告出资15万余元对租赁物进行了维修。本院认为，原告将租赁物交付被告兴龙公司后，租赁物的维护理应由自行负责，故对被告兴龙公司的证明目的不予采信；4.入围协议书、民事调解书，预证明因原告不履行维修义务，导致被告损失30万元。原告对该组证据的三性均不认可，认为不排除被告与案外人恶意串通，原告并不知情，且被告在明知房屋有问题的情况下，进行装修是扩大损失，原告不应当承担责任。本院认为，被告兴龙公司认为原改造维修义务，导致被告损失30万元，应由原告承担的辩解，因与双方合同约定有出入，故对该证据不予采信。根据双方当事人提交的证据及质证，本院认定事实如下：2015年7月3日，原告加荣居委会与被告兴龙公司就加荣农贸市场租赁事宜达成《加荣农贸市场租赁合同》，合同约定：“房屋租赁自2015年10月1日至2032年10月1日，共17年204个月。租金标准及支付方式（租赁第一年、第二年、第三年200万元每年，第四年、第五年、第六年300万元每年，第七年、第八年、第九年400万元每年，第十年、第十一年、第十二年500万元每年，第十三年、第十四年、第十五年600万元每年，第十六年、第十七年400万元每年，保证金50万元，待合同期满或特殊情况导致合同结束退租后7日内返还保证金）。”并于2016年6月6日达成《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》，协议约定：“租赁期限为20年共计240个月，租期自2015年10月1日至2035年10月1日；2015年7月至9月为装修期，免租金。2015年10月至12月承租人（被告兴龙公司）向出租人（原告）交付25万元租金。2016年1月至10月交付150万元。2016年10月至2017年10月交付200万元。2017年10月至2018年10月交付200万元。2018年10月至2019年10月交付300万元。2019年10月至2020年10月交付300万……第二笔租金开始乙方都需在每年的1月15日内交付给甲方，每延迟一日甲方有权收取该年租金的每天千分之三的滞纳金，延迟超过15日，甲方有权终止合同，同时也有权在不退还保证金的前提下收取100万违约金。”合同签订后，被告兴龙公司交纳了50万元保证金及200万元的租金。2018年1月30日，被告彭单代表被告兴龙公司向原告出具承诺书，载明：“我叫彭单代表兴龙商贸有限公司承诺在2018年2月10日将公司所欠租金一部分伍拾万元交付加荣居委会”。2018年3月27日，被告彭单代表兴龙公司出具保证书，载明：“我叫彭单代表兴龙商贸有限公司保证我公司所欠加荣居委会租金在本年六月底付清”，被告兴龙公司并未按约定在2018年6月底向原告加荣居委会支付拖欠的租金。截止目前，被告兴龙公司共计欠付租金975万元。被告兴龙公司在庭审中追认被告彭单出具承诺书及保证书的行为系代表公司履行职务的行为。以上事实由《加荣农贸市场租赁合同》、《加荣农贸市场租赁合同的补充协议》、保证书、承诺书及双方当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告加荣居委会与被告兴龙公司签订的《加荣农贸市场租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，归纳本案的争议焦点为：一、原告加荣居委会主张的租金975万元能否支持的问题；二、原告加荣居委会与被告兴龙公司、被告彭单是否存在违约行为，原告加荣居委会主张的违约金100万元及滞纳金143万元能否得到支持的问题；三、保证金是否应当予以退还的问题；四、被告彭单是否应当承担保证责任的问题。具体评析如下：一、原告加荣居委会主张的租金975万元是否能够得到支持的问题。原告加荣居委会主张被告兴龙公司未按照合同约定支付租金共计975万元，对此被告兴龙公司并未提出异议，本院认为，双方签订《加荣农贸市场租赁合同》后，原告加荣居委会按照合同约定向被告兴龙公司履行了交付租赁物的义务，但被告兴龙公司未按照合同约定履行支付租金的义务，被告兴龙公司理应按照合同约定向原告加荣居委会支付欠付的租金，经本院核实被告兴龙公司应付租金的具体金额为：2015年10月至12月应付租金25万元、2016年1月至10月应付租金150万元、2016年10月至2017年10月应付租金200万元、2017年10月至2018年10月应付租金200万元、2018年10月至2019年10月应付租金300万元、2019年10月至2020年10月应付租金300万元，共计1175万元，被告兴龙公司已向原告加荣居委会支付200万元，因此被告兴龙公司拖欠原告加荣居委会租金共计975万元，故本院对原告加荣居委会要求被告兴龙公司支付租金975万元的诉讼请求予以支持；二、原告加荣居委会与被告兴龙公司在本案中是否存在违约行为，原告加荣居委会主张的违约金100万元及滞纳金143万元能够得到支付的问题。原告加荣居委会主张被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应当向原告加荣居委会支付违约金及滞纳金。被告兴龙公司则认为原告加荣居委会未按合同约定向被告交付消防手续及房屋手续，原告加荣居委会存在违约，故被告不应当承担违约责任。本院认为，本案中双方签订租赁合同后，被告经催讨后仍怠于履行支付拖欠房租的合同主要义务，构成违约，系主要过错方，应承担相应的违约责任。原告加荣居委会虽履行了交付房屋的主要合同义务，但庭审查明的事实及原告加荣居委会提交的证据，无法证明原告加荣居委会按照《补充协议》第六条约定向被告兴龙公司交付了相关房屋手续，本院认为原告加荣居委会未能按《补充协议》的约定履行交付相关房屋手续的义务，同样也存在违约情形。故本院综合双方均存在过错的事实，依据公平原则及诚实信用原则对于原告加荣居委会主张的违约金100万元，酌情支持50万元，超出部分本院不予支持。关于原告加荣居委会主张的滞纳金143万元，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，原告加荣居委会既请求被告兴龙公司支付滞纳金，又请求被告兴龙公司支付违约金，没有法律依据，且属于重复要求赔偿。故本院对原告加荣居委会该项诉讼请求不予支持；三、关于原告加荣居委会主张的保证金是否应当退还的问题，原告加荣居委会认为被告兴龙公司未按时支付租金已构成违约，被告兴龙公司支付的50万元保证金，原告加荣居委会不应当退还。被告兴龙公司则认为，合同未解除不存在退还租金的问题。本院认为，一般来说，租赁合同中保证金是在双方均履行完合同内容后退还，本案中双方签订的《加荣农贸市场租赁合同》第二条约定：“保证金50万元待合同期满或特殊情况导致的合同结束乙方退租后7个工作日内返还保证金”，且庭审中双方均提出不主张解除合同，并明确同意继续履行案涉租赁合同，故对原告加荣居委会该项诉讼请求本院不予支持；四、关于被告彭单是否应当承担保证责任的问题，原告加荣居委会认为，被告彭单向原告出具的承诺书及保证书，应当承担连带保证责任。对此本院认为，经庭审核实，在原告加荣居委会向被告兴龙公司催收租金的过程中，被告彭单向原告加荣居委会出具了承诺书及保证书，被告兴龙公司追认被告彭单出具承诺书及保证书系兴龙公司授权履行职务的行为，即被告兴龙公司对被告彭单的上述行为进行了追认，故被告彭单在本案中不承担连带保证责任。故本院对原告加荣居委会要求被告彭单承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。综上，被告兴龙公司应当向原告加荣居委会支付欠付租金975万元及违约金50万元，对原告加荣居委会的诉讼请求本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下：一、被告西藏兴龙商贸有限公司于本判决生效之日十五日内向原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会支付拖欠的租金975万元；二、被告西藏兴龙商贸有限公司于本判决生效之日十五日内向原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会支付违约金50万元；三、被告彭单在本案中不承担向原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会支付拖欠租金及违约金的责任；四、驳回原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97 880元（原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会已预交），由原告西藏拉萨市城关区纳金乡加荣社区居民委员会承担18 880元，被告西藏兴龙商贸有限公司负担79 000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区高级人民法院。审  判  长   德吉卓嘎审  判  员   尼玛卓嘎审  判  员   索朗德吉二〇二〇年六月二十八日法 官 助 理   王  念书  记  员   旦增潘多