广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2113号原告：谢智恒，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：******************。法定代理人：谢雪楠，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂英，广东法宗律师事务所律师。被告：黄务珍，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省江门市新会区会城五谷里****205，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。第三人：珠海市金星实业有限公司，住所地：珠海市高新区唐家湾镇金星路38号金星花园小区第*********，统一社会信用代码：914***********647T。法定代表人：李研，总经理。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。第三人：珠海经济特区住宅有限公司，住所地：珠海市香洲区海虹路****大厦**之3，统一社会信用代码：914************817。法定代表人：林某1。第三人：珠海市第二城市开发有限公司，住所地：珠海市*********，统一社会信用代码：914************967。法定代表人：陈其鹏，董事长。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泉，系公司员工。原告谢智恒与被告黄务珍、第三人珠海市金星实业有限公司、珠海经济特区住宅有限公司、珠海市第二城市开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢智恒的委托诉讼代理人郭海斌、杨桂英、被告黄务珍的委托诉讼代理人李一与第三人珠海市金星实业有限公司的委托诉讼代理人章萍萍、珠海市第二城市开发有限公司的委托诉讼代理人章萍萍、林泉到庭参加诉讼，第三人珠海经济特区住宅有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告谢智恒向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付自2018年12月至2020年3月的租金人民币397160元（要求计算至2020年3月18日，租金标准：2018年11月19日至2019年6月18日，每月租金为23868元；2019年6月19日至2020年6月18日，每月租金为25777元；2020年6月19日至2021年6月18日，每月租金为27839元；2021年6月19日至2022年6月18日，每月租金为30066元）；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币92797元，且履约保证金66300元不退还；3.判令被告承担原告为实现债权而产生的律师费人民币32000元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月3日，原告与案外人珠海经济特区住宅有限公司（以下简称“住宅公司”）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定原告以人民币9724000元的价格购买珠海市***********，约定全部房价款存入珠海市第二城市开发有限公司（以下简称“二城公司”）开设在工商银行珠海香洲支行的账号为200********25902249的账户中。原告的法定代理人代原告支付了涉案商铺款，后原告于2018年8月22日取得不动产权证。住宅公司在出售涉案商铺时告知原告，在涉案商铺上，被告享有租赁权，案外人珠海市金星实业有限公司（以下简称“金星公司”）与被告于2017年6月19日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2017年6月19日至2022年6月18日，每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，具体为：2017年6月19日至2018年6月18日，每月租金为22100元；2018年11月19日至2019年6月18日，每月租金为23868元；2019年6月19日至2020年6月18日，每月租金为25777元；2020年6月19日至2021年6月18日，每月租金为27839元；2021年6月19日至2022年6月18日，每月租金为30066元，支付租金的时间为每月10日前，约定未经出租方书面同意不得擅自转租，合同约定债权人为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由被告承担，被告拖欠租金超过30日的出租方有权解除合同，被告应按年租金金额的30%支付违约金，被告无权索取已交纳的履约保证金66300元。原告购买涉案商铺并取得该商铺的权属证书后，根据《合同法》买卖不破租赁的相关法律规定，被告仍按原《商铺租赁合同》承租涉案商铺，原告也应享有《商铺租赁合同》中出租方的权利，经过多次告知被告，《商铺租赁合同》的出租方的权利改由原告享有，但被告却拒不向原告支付自2018年12月至今的商铺租金，原告催缴无果。另被告在没有告知也没有征得原告书面同意的情况下，擅自将商铺部分（珠海市************）转租给案外人珠海佳境酒业有限公司，被告违反了《商铺租赁合同》中第九条第2款第4项约定，原告有权向被告收取年租金金额30%的违约金，被告无权索取已交纳的履约保证金66300元。如上所述，被告在《商铺租赁合同》约定的期限内连续一年多不交租金，且被告存在非法转租的行为，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，以维护原告的合法权益。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.告知书；3.商品房买卖合同；4.中国工商银行业务回单；5.中信银行业务凭证；6.商铺售出告知书；7.租金发票；8.不动产权证；9.函告；10.中国建设银行单位客户专用回单；11.函告；12.EMS快递单号及拒收件；13.EMS单号查询结果；14.图片；15.珠海佳境酒业有限公司工商基本信息；16.委托代理合同；17.律师费发票；18.中国建设银行网上银行电子回执。被告黄务珍辩称，被告通过网络招标方式竞标获得涉案商铺的5年租赁权，并与金星公司签订《商铺租赁合同》，按约交付保证金及前期近1年半的各期租金，但金星公司仅开具了前面3个月的租金发票，后期共有11期的租金发票至今未开，经多次口头及书面催告均未开发票给被告，被告有权行使不安抗辩权而通知暂时不交后续租金，被告行为符合法律规定不构成合同违约，原告以未交租为由解除合同于法无据。至于被告所承租的部分场地分租用于经营酒业，一则被告不是全部转租，二则原告早在买受时部分场地就已在经营酒业，至今已有2年多，但其一直未提出异议，现在以转租为由无法律依据。金星公司虽在2017年11月1日下午将《告知书》送到商铺，但在2017年10月30日至11月1日的4天内，没有任何人到商铺看房，之后原告2年多未到过商铺现场，也未以书面方式与被告直接联系以表明新业主身份，更未就《商铺租赁合同》的变更或补充或交纳租金直接与被告一方接触或主张权利。因此，原告消极行使新业主权利而造成其不能有效享有和行使商铺业主固有的出租方权利的不利后果，应由其自行承担。原告提交的《商品房买卖合同》中出售方为“住宅公司”而不是《商铺租赁合同》的出租方“金星公司”，“买卖不破租赁”是发生在向出租方直接购买商铺才能承继《租赁合同》中出租方的权利，依合同的相对性，原告虽成为新业主但不能直接成为《商铺租赁合同》新的出租方，故无权依《商铺租赁合同》直接向被告主张权利，更不能主张解除该合同和要求违约金和不退保证金。金星公司作为出租方，住宅公司作为业主均没有采取措施履行出租方及业主的法定义务来保障被告在同等条件下的优先购买权，反而与原告串通起来先行确定交易对手、价格并实际收取30万定金后，才匆匆发《告知书》走形式，以及快速完成交易，造成被告无法行使优先购买权，原告与金星公司、住宅公司串通故意明显。首先，合同第五条载明：“有租赁”、“出卖人已出租，承租人放弃优先购买权”、“租赁期为2017年6月19日至2022年6月18日”、“出卖人提供的承租人已放弃优先购买权的声明作为附件四”，足以印证出卖人、买受人、出租方均清楚交易、《商铺租赁合同》的所有信息。其次，合同第八条载明：在签订合同之前买受方已交付定金30万元给出卖人。原告明知金星公司未提前3个月通知承租人，先交定金30万锁定交易，再三方串通临时通知被告但不明确价格和付款方式，并在没有得到承租人明确表示放弃优先购买权的前提下，2天内就完成签约，三方串通故意明显。再次，金星公司、住宅公司在隐瞒已收取谢智恒30万定金的事实，出示一份无价格、付款方式的《告知书》，被告连什么条件都不知道，何来“同等条件”的优先购买权，被告更没有作出任何有关放弃优先购买权的声明或意思表示，合同中的该条款就是该三方串通的结果。最后，本案也不符合司法解释所规定的属于可以“推定放弃优先购买权”的情形，因为金星公司的《告知书》既没有提前3个月通知（拍卖也要提前5天通知承租人），也没有明确价款、付款方式，是一个典型的无效通知，金星公司未依法“履行通知义务”，本案不适用“出租人履行通知义务后，承租人在15天内未明确表示购买的”推定情况。综上，出卖人、买受人、出租方串通起来，损害被告的优先购买权，造成被告重大损失，并造成国有资产流失和国家税款的流失。《商铺租赁合同》出租方金星公司并不是买卖合同的出卖人（住宅公司），原告从住宅公司手中购买涉案商铺成为新业主，但新业主并不等同于就是《商铺租赁合同》新的出租方，原告与被告之间并没有直接的租赁合同关系，原告不能享有《商铺租赁合同》中出租方的合同权利，但作为买受人，原告仍要履行法律、法规关于购买带租约房屋应保障原租户按原租赁合同使用房屋的义务。退一步讲，尽管金星公司曾提及要求被告配合与原告及金星一起办理合同变更或签补充协议，但这涉及到三方的事情，并不是被告一方可以处理的，但事实上，金星公司除了曾发过通知外，从未提供补充协议文本，也未通知被告何时何地三方一起办理合同变更或签补充协议之事，足以表明作为出租方的金星公司并没有主动履行相关义务。另外，作为新业主的原告，至今未与被告主动联系过一次，更不要说接洽变更合同或签补充协议或交纳租金之事，一直藏在幕后且不愿透露联系地址（连诉状中提供的也是虚假地址）。被告哪里去找原告呢？作为新业主的原告理应主动采取实际行动办理变更合同或补签协议的手续，但原告却消极对待无任何行动。综上，原告和金星公司怠于履行新业主或出租方的法定和约定义务，原告尚未能合法地成为《商铺租赁合同》的出租方，其依据《商铺租赁合同》的内容要求解除租赁关系及支付违约金和不退保证金没有事实和法律依据。原告作为商铺的实际买受人，虽不具备《商铺租赁合同》出租人的身份，但作为买受人则应保障被告作为承租人合法权益，以确保被告能按《商铺租赁合同》履行完毕，但原告却未守法。首先，根据合同法规定，租赁物所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告依《商铺租赁合同》享有的权益不应受到侵犯。其次，金星公司作为《租赁合同》的出租方，却不是《买卖合同》的出卖方，原告虽成为新业主，但被告、金星公司与原告并未就《商铺租赁合同》出租方的主体变更达成合意或签订相关文件。再次，原告在买受商铺后一直怠于与被告接洽合同变更或交纳租金之事，其不能享有《商铺租赁合同》出租人权益的后果应由其自行承担，但作为买受人其仍负有保护承租人利益的法定义务。最后，原告如认为其利益受损，应向住宅公司及金星公司主张并理顺租赁合同关系，而不是直接跳过金星公司向被告主张。原告作为新业主在收到金星公司转付的租金后，有租金收益却不开具发票，违反税法在先，明知被告已多次通知在未开具发票前将暂停支付后续租金，却怠于履行义务而不与被告接洽租赁合同变更事宜，被告没有义务向其交纳租金。综上，原告要求解除租赁关系及支付租金、违约金和不退保证金并要求承担律师费的请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被告提供了如下证据：1.告知书；2.异议说明书；3.商铺出售告知书；4.催收房屋租金发票函、告知函；5.函告、回复函、快递封面及送达信息；6.房地产评估报告。第三人珠海市金星实业有限公司、珠海市第二城市开发有限公司述称，2017年6月19日，金星公司（出租人，甲方）与黄务珍（承租人，乙方）就珠海市***********签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止；每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，每月10日前支付当月租金；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的责任、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于接到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续；甲方约定债权人为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由乙方承担，约定合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同没收履约保证金；乙方拖欠租金费用超过30日的，甲方有权解除合同；本合同期限届满即告终止，乙方应当在合同期限届满之日起7日内，负责将租货物内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还甲方，逾期未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权自行处置；合同期限届满后7日内，双方对本合同项下的租赁物进行验收，租赁物如有损毁，乙方应当进行修缮、恢复原状并赔偿损失。对乙方增加的固定装修设施甲方要求拆除的，乙方应当按要求拆除，恢复原状；甲方同意不予拆除的，无偿归甲方所有。甲方对乙方用于租赁物装修的投资及在租赁物内的添附物以及其他设施的费用均不予补偿，现场验收后，双方应办理书面交接手续；租赁期限届满后，甲方如继续对外出租商铺的，乙方在同等条件下，享有优先承租权。2017年6月20日，金星公司与被告办理商铺移交。2017年6月21日，被告缴纳商铺履约保证金66300元。2017年12月4日、2017年12月18日、2018年1月25日，被告缴纳2017年9月19日至12月18日共计三个月的租金66300元。2017年10月30日，金星公司向被告出具一份《告知书》，告知金星公司决定对外出售商铺，若其有意向购买，应于2017年11月1日前回复，否则将视为放弃购买涉案商铺，被告签收《告知书》当时即回复无意购买。2017年11月3日，金星公司将商铺售予原告，原告与住宅公司（商铺用地土地使用权人）就商铺签订一份《商品房买卖合同》，并支付总价款人民币9724000元。2017年11月23日，金星公司告知被告商铺已出售给原告，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。被告代表姚思延于2017年11月29日签收，黄达雄于2017年12月1日签收。2019年1月11日，金星公司函告被告将其汇至金星公司的商铺租金及租赁保证金转汇至谢雪楠账户，请其尽快办理租赁合同主体变更的《三方协议》或与原告协商签订新的租赁合同，并将自2018年11月19日起的租金按时如数支付至谢雪楠账户。2019年2月2日，金星公司将被告已缴纳的商铺2017年12月19日至2018年11月18日的租金251940元及保证金66300元，转至谢雪楠账户。2019年10月29日，金星公司、原告通过EMS函告被告，催告内容同2019年1月11日的函告。2020年3月5日，原告因被告拒不支付自2018年12月起的租金诉至法院，即本案。2020年3月24日，被告以主张所谓的优先购买权要求赔偿，另案诉至法院。依据《商铺租赁合同》的明确约定，合同期内金星公司有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，被告应于接到金星公司通知之日起30天内无条件配合金星公司办理相关的合同变更手续，即金星公司依据协定有权行使直接对外转让的权利，无需告知被告。金星公司于2017年11月23日已告知被告商铺已出售给原告，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。被告已支付商铺租金至2018年11月18日止，自2018年11月19日欠付原告租金至今。金星公司、二城公司认为，原告已是商铺所有人、出租人，被告是商铺承租人，被告长期拖欠应付原告的租金事实清楚、证据确凿。现被告以金星公司、二城公司与本案有利害关系为由，将金星公司、二城公司追加为第三人，实在是与事实不符、与法律相悖，请求法院查明事实，判令支持如请求事项。第三人珠海市金星实业有限公司、珠海市第二城市开发有限公司提供了如下证据：1.商铺租赁合同（2017年6月19日）、商品房交付使用清单（2017年6月20日）；2.中国建设银行单位客户专用回单（2017年6月21日）、N0.7360109收据；3.中国建设银行单位客户专用回单（2017年12月4日）、收据（2017年12月18日）、2018年1月25日开具的发票（N0.23582069、N0.23582070、N0.23582071）；4.告知书（2017年10月30日）；5.商品房买卖合同、中国工商银行业务回单、中信银行业务凭证；6.商铺售出告知书（2017年11月29日）；7.函告（2019年1月11日）；8.中国建设银行单位客户专用回单（2019年2月2日）；9.函告（2019年10月29日）、EMS快递单号及拒收件；10.1444号商铺资料、告知书（2017年10月30日）、商铺售出告知书（2017年11月23日）、三方协议（2017年12月5日）；11.关于石竹苑三期周边商业项目状况的调查报告（2016、2017）、会议纪要（2017年10月16日）。第三人珠海经济特区住宅有限公司没有提出意见也没有提供证据。经审理查明,2017年6月19日，金星公司（甲方）与被告黄务珍（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市***********出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止，免租装修期为3个月；租赁物按现状交付，合同签订且乙方支付履约保证金之日即为租赁物交付之日；每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，2017年6月19日至2018年6月18日每月租金为22100元，2018年11月19日至2019年6月18日每月租金为23868元，2019年6月19日至2020年6月18日每月租金为25777元，2020年6月19日至2021年6月18日每月租金为27839元，2021年6月19日至2022年6月18日每月租金为30066元；乙方应在每月10日前支付当月租金，甲方在收到乙方支付的租金后提供相应金额合法有效的完税发票；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交纳履约保证金66300元，合同期满后，在乙方交还租赁物、结清应该交纳的所有费用，且经甲方对租赁物及附属设施验收，确认没有毁损的，甲方在15天内将履约保证金无息退还乙方；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的转让、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于接到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续；合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方还应按年租金额的30%支付违约金，且无权索回已交纳的履约保证金；乙方拖欠租金或各项应交费用超过30日或未经甲方书面同意擅自转租的，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方应按照合同约定承担违约责任；乙方逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应按实际逾期天数，每日按应交款项千分之五向甲方支付违约金；甲方为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由乙方承担。上述租赁合同签订后，被告向金星公司交纳了履约保证金66300元，并交纳租金至2018年11月18日，金星公司于2018年1月25日向被告开具了2017年9月19日至2017年12月18日期间租金的增值税普通发票。2017年10月30日，金星公司向被告发出《告知书》，称其决定对外出售案涉商铺，若被告有意购买，请于2017年11月1日前回复，否则将视为被告放弃购买，但不影响《商铺租赁合同》，被告于当日收到了该告知书。2017年11月3日，住宅公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为9724000元，每平方米35200元，在签订合同前，原告已支付定金30万元，原告应于2017年11月10日前支付700万元，余款应于2017年11月20日前付清，全部房款支付至二城公司名下银行账户，出卖人应在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。上述买卖合同中约定，出卖人已将商品房出租，承租人已放弃优先购买权，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有。2017年11月6日，被告向金星公司发出《异议说明书》，称金星公司要求其答复的时间十分仓促，没有预留进行成本核算的时间，告知书中也未提及商铺的拟出售价格、实际出售合同价格及付款方式，导致被告无法进行市场预判，在被告未答复是否放弃购买的前提下，就将商铺对外出售给其他人剥夺了被告以同等价格购买的权利。2017年11月29日，金星公司向被告发出《商铺售出告知书》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给原告谢智恒，但该出售行为不影响被告继续承租商铺，原告将作为出租方继续履行金星公司与被告签订的商铺租赁合同，被告于当日收到了该告知书。2018年11月22日，被告向金星公司发出《催收房屋租金发票函》，称被告已向金星公司交付了2018年1月至11月共计11个月的租金，但金星公司却未按照合同约定提供发票，现被告要求金星公司在2018年11月30日前将2018年1月至11月共计11个月的租金发票交于被告，被告有权在未收到上述租金发票前停止支付2018年11月后的房屋租金，直到金星公司将拖欠的全部租金发票交于被告。原告于2018年8月22日取得了案涉商铺的不动产权证书后，金星公司于2019年1月11日向被告发出《函告》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给原告谢智恒，原告作为新出租方承接金星公司与被告所签订的商铺租赁合同，但被告至今未与原告的法定代理人谢雪楠办理相关手续，仍将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金支付至金星公司账户，请被告将自2017年12月19日起的租金支付至谢雪楠账户，金星公司现将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金264774元及租赁保证金66300元转汇至谢雪楠账户，请被告尽快与金星公司、谢雪楠签订租赁合同主体变更的三方协议或与原告协商签订新的租赁合同。上述函告中载明了谢雪楠的身份证号、手机号及银行账户等信息，被告于当日收到了该函告。2019年1月12日，被告向金星公司发出《告知函》，称金星公司非法转让其承租的商铺，被告已于2017年11月6日发出异议说明书，明确告知其有购买意愿，金星公司在不公布商铺的价格、付款方式等情况下，急匆匆将商铺出售给第三人，有违正常的商业行为，损害了承租人的利益，现被告要求金星公司停止与第三人的交易，由被告行使优先购买权，其余内容与《催收房屋租金发票函》一致。2019年2月2日，金星公司将被告交纳的自2017年12月至2018年11月期间的租金251940元和租赁保证金66300元转账支付给了谢雪楠。2019年10月29日，金星公司、谢雪楠向被告发出函告，内容与金星公司于2019年1月11日向被告发出《函告》一致。2019年11月20日，被告向金星公司发出《回复函》，称金星公司在2017年11月1日下午将一份落款日期为2017年10月30日的告知书拿到被告租赁场地，要求被告在11月1日前回复，但金星公司未提供出售价格和付款方式，被告当时以为金星公司可能做样子吓唬被告以便后期再涨租金，但被告还是出具了一份异议说明书，其余内容与《催收房屋租金发票函》、《告知函》大体一致。同日，原告委托律师代理其与被告之间房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼活动，原告支付律师费32000元。2019年12月26日，被告单方面委托珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司对案涉商铺在2017年11月1日的市场价值进行评估，评估价格为12431250元，每平方米单价45000元。另查明，金星公司通过珠海产权交易中心有限责任公司公开招标迎宾北路1444号、1446号商铺的五年租赁使用权，被告中标1446号商铺的五年租赁使用权，案外人刘雪滢中标1444号商铺的五年租赁使用权，之后，金星公司分别与被告、刘雪滢签订了租赁合同。2017年10月16日，二城公司召开班子会，决定出售石竹苑1444号及1446号商铺，其中1444号商铺定价38000元，按揭9折，一次性8.8折，1446号商铺定价40000元，按揭9折，一次性8.8折。2017年11月3日，住宅公司与原告签订了两份《商品房买卖合同》，住宅公司将案涉**商铺及与之相连的**商铺出售给原告。1444号商铺的买卖合同约定，商铺价款为5843974元，每平方米33440元，买受人已支付定金30万元，另300万元房款于2017年11月10日支付，余款于2017年11月20日前付清，合同其余内容与1446号商铺的买卖合同一致。2017年11月3日，原告通过POS机刷卡支付了60万元，二城公司于2017年11月6日收到了599980元，另外20元为手续费。2017年11月7日，原告通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺房款300万元及1446号商铺房款700万元，2017年11月24日，原告通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺余款2543974元及1446号商铺余款2424000元。迎宾北路1444号、1446号商铺的产权人为住宅公司，住宅公司与，住宅公司与二城公司签订房地产合作开发合同作开发石竹苑三期，由二城公司全权负责合作开发合同项下房产的销售及办证。金星公司为二城公司的全资子公司，二城公司确认其将包含上述两套商铺在内的石竹苑三期所有商铺、住宅的销售、租赁事宜交由金星公司办理。本院认为，金星公司与被告签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。住宅公司与。住宅公司与二城公司约定由二城公司负责案涉商铺的销售确认实际由金星公司负责案涉商铺的销售事宜，故金星公司对案涉商铺拥有处分权，本院对于金星公司、二城公司所述的案涉商铺实际由金星公司出卖、住宅公司负、住宅公司负责签订买卖合同的说法予以采信原告签订的商品房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告也未提供证据证明原告与第三人之间存在恶意串通损害其利益的行为，故商品房买卖合同成立并生效。金星公司于2017年11月29日通知被告，原告作为出租方继续履行案涉租赁合同，自该通知送达之日起，原告即取代金星公司在租赁合同中的地位，享有案涉租赁合同中出租人的权利和义务，案涉租赁合同对原、被告继续有效，被告应依照案涉租赁合同的约定履行向原告支付租金的义务。被告抗辩称其与原告之间不存在租赁合同关系没有依据，本院不予采纳。在金星公司于2019年1月11日明确告知原告的身份信息、联系方式、收款账户等信息后，被告仍未按照租赁合同的约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。至于2017年12月之后的租金，被告应向原告交纳，金星公司已无义务向被告开具发票，且开具发票为租赁合同中出租方的从义务，被告无权据此不履行其在租赁合同中的主义务，故被告以金星公司未开具发票为由拒不支付租金没有依据，本院不予支持。原、被告确认被告仅支付租金至2018年11月18日，故被告应向原告补交其欠付的租金，按照案涉租赁合同中约定的租金标准，被告应向原告交纳自2018年11月19日至2020年3月18日期间的租金399069元。原告在庭审中明确其未向被告主张解除案涉租赁合同，履约保证金作为租赁合同履行的担保，在租赁合同未解除的情况下，原告即主张不予返还履约保证金没有依据，本院不予支持。被告逾期交纳租金，应按照租赁合同的约定向原告支付违约金，租赁合同中约定的违约金的标准过高，原告主动调整为按照2018年6月至2019年6月期间的年租金的30%进行计算，本院予以支持，但原告的计算有误，本院予以调整，被告应向原告支付逾期交纳租金的违约金85924.8元。租赁合同中明确约定了出租方为实现合同权利产生的费用包含律师费由被告承担，故被告应依约负担原告为实现债权而产生的律师费32000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢智恒支付拖欠的自2018年11月19日至2020年3月18日期间的租金人民币399069元；二、被告黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢智恒支付逾期交纳租金的违约金人民币85924.8元；三、被告黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢智恒支付原告为实现债权而产生的律师费人民币32000元；四、驳回原告谢智恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4841元，由原告谢智恒负担人民币586元，被告黄务珍负担人民币4255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年六月十五日书记员 卢燕婷