贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔26执异19号异议人（案外人）：黄正军，男，1974年3月7日出生，汉族，户籍住址湖北省汉川市城隍镇老湾台**，现常住贵州省岑巩县思州铭都A座1105号。申请执行人:胡承仁，男，1953年7月13日出生，苗族，住贵州省凯里市文化路********。被执行人：吴应禄，男，1948年10月12日出生，苗族，贵州省岑巩县人，住，住贵州省岑巩县思阳镇新兴大道**/div>被执行人：何燕容，女，1978年11月28日出生，汉族，户户籍地贵州省贵阳市云岩区金阳新区金阳南路********，贵州省岑巩县思阳镇新兴大道96号。第三人：吴祖峰，男，1986年3月5日出生，苗族，住贵，住贵州省岑巩县思阳镇新兴大道**div>在本院执行申请人胡承仁与被执行人吴应禄、何燕容借款合同纠纷一案中，异议人黄正军对本院责令其迁出门面房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人黄正军向本院提出书面异议称：贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院在执行胡承仁申请执行吴应禄、何燕容借款合同纠纷一案中，于2020年4月1日送达（2019）黔26执恢26号执行书，执行吴祖峰名下位于岑巩县新兴振兴大道中段房产一栋。2013年开始，异议人黄正军就已经签房屋租赁合同一直使用至今。异议人黄正军与被执行人吴祖峰续签多年房屋门面租赁合同，租赁合同是从2013年开始，每年都是按照租房合同中权利与义务履行，无违法行为，经营的都是正当生意经过工商登记备案。为了能够更好经营，承租人黄正军在合同未到期之前，就与出租人吴祖峰于2017年10月续签门面续租合同，续租期限为3年，即从2018年11月1日至2021年10月31日止，合同签订落款时间为2018年11月1日是为了能够更好衔接2018年之前合同期限，由此可见，房屋门面是在查封之前就已经续签了合同，适用“买卖不破租赁”原则。根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，同时根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，再根据《房屋租赁合同解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持。特提异议，请求不得强制异议人迁出门面，继续履行黄正军门面租赁合同。本院查明：本院在执行申请执行人胡承仁与被执行人吴应禄、何燕容借款合同纠纷案件中，于2018年1月15日作出（2017）黔26执97号之一执行裁定，裁定：一、查封被执行人吴应禄、何燕容位于岑巩县新兴振兴大道中段房屋一幢（建筑面积：772.5㎡，原房产证号：岑新房权证县房私字第**，现房产证号：黔**权证岑巩字第**）；二、查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为3年。2020年3月18日本院对被执行人吴应禄所有登记在第三人吴祖峰名下位于岑巩县新兴振兴大道中段房产一栋（产权证号：黔东南房权证岑巩字第20130：黔**权证岑巩字第**原产权证号：岑新房权证县房私字第000**976号）在淘宝网：岑新房权证县房私字第**以最高价4373220.00元竞得。本院于2020年4月1日发出（2019）黔26执恢26号公告，以本院查封后仍存在租与第三人情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，公告：本公告发出之日起三十日内请各承租人自觉迁出并腾空。异议人黄正军收到本院送达的公告后，遂提出本次执行异议。本次异议中，黄正军提交落款时间为2013年11月1日的《租房协议》，该租房协议记载：出租人为何燕容，承租人为黄正军；租用期五年；生效期为2013年11月1日至2018年11月1日；合同未约定租金的具体数额。黄正军还提交了落款时间为2018年11月1日的《门面续租合同》，该合同记载：出租方为吴祖峰，承租方为黄正军；租赁的房屋为岑巩县新兴振兴大道中段96号1号门面；续租期3年，即从2018年11月1日至2021年10月31日止；第一年租60000元整，第二年租金62000元整，第三年租金64000元整，租金为一年一付，先付租金再使用。黄正军提交《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》，指认：2018年4月14日转给吴祖峰的80000元是交纳2017年度房租、2018年10月27日转给吴祖峰的80000元是交纳2018年度房租、2018年12月17日转给吴祖峰的75000元是缴纳2019年度房租。吴应禄、何燕容系夫妻，吴祖峰系吴应禄儿子。黄正军还提交了其他银行流水等用以证明2013至2016年度房租已交清。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：…（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的”和第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”的规定，黄正军对本院责令其迁出并腾空房屋的执行行为不服而提出执行异议，系在期限内主张权利，本院应予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。从本案事实看，异议人黄正军和房屋出租人何燕容签订的《租房协议》租赁期限到2018年11月1日止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，该合同权利义务于2018年11月1日终止。2018年11月1日异议人黄正军与吴祖峰签订《门面续租合同》，重新约定了租期和租金等，该《门面续租合同》系现存正在履行的合同，现在也处于该书面合同的租赁期内，异议人依据该合同占有使用该门面。依据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的法律规定，本院应着重审查异议人签订该书面租赁合同的时间，如该《门面续租合同》在人民法院查封之前已签订，则异议人的异议请求可支持，如在人民法院查封之后签订，则异议人的请求不应支持。经查，本院对异议人所租门面的房屋查封的时间是2018年1月15日，异议人黄正军与吴祖峰签订《门面续租合同》的时间是2018年11月1日，属于查封在前、签订现存有效的租赁合同在后，异议人的异议理由和请求不能成立，本院应予以驳回。异议人称其系提前签合同落款在后的解释与书面合同记载的落款时间相悖，对其解释不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人黄正军的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向贵州省高级人民法院申请复议。审 判 长 冉定飞审 判 员 王山地审 判 员 陈生燕二〇二〇年六月二十三日法官助理 石修华书 记 员 梁 峰