山东省临沭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1329执异28号 异议人：丁辉，男，1970年10月9日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 异议人：郇杰，女，1970年1月26日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 申请执行人：肖海波，男,1972年4月7日生,汉族,居民,住临沂市河**。 被执行人：李来宝，男，1982年2月3日生,汉族,居民,住临沭县。 本院在执行肖海波与李来宝民间借贷纠纷一案中，异议人丁辉、郇杰向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人丁辉、郇杰称，2019年1月16日，临沭县人民法院（2019）鲁1329执84号之一执行裁定书，查封了临沭县沭新西街南侧沿街楼（临沭街道镇南街10030501号1号楼房产）。2019年11月8日，贵院发出公告：对申请人购买李来宝、王燕的临沭县××街××街楼××财产进行拍卖评估。但，2017年5月19日，申请人与李来宝、王燕签订了“土地房产所有权转让协议”。上述房地产评估拍卖措施，损害了申请人合法财产权益。理由如下：一、申请人购买临沭县××街××街楼××属于善意购买，贵院司法拍卖等强制执行申请人合法财产，损害了善意购买人的合法利益。2017年5月19日，申请人与李来宝、王燕签订了“土地房产所有权转让协议”，双方一致同意位于临沭县××街××街楼××出售给申请人，价格为玖拾万元，申请人已经支付了该款项，且李来宝、王燕已经将上述房产交付给申请人使用至今。二、上述房产与李来宝无任何关联，他人无权以申请人的合法财产进行司法拍卖。（2019）鲁1329执84号涉及纠纷进行的财产司法评估评估，不能涉及申请人的合法财产权益。三、申请人对上述房产的购买行为，发生在2017年5月份，而（2019）鲁1329执84号纠纷案件发生在2018年，明显申请人的购买上述房产的行为在前，该购买行为系善意的，且与上述纠纷执行案件的被执行人无关。请求法院撤销对申请人拥有独立产权的临沭县沭新西街南侧沿街楼（临沭街道镇南街10030501号1号楼房产）一套的房产强制执行措施。 异议人为证明其主张，向本院提交1.《土地房产所有权转让协议》、《证明》各一张，拟证明异议人于2017年购买涉案房屋；2.《信用卡交易明细》一宗，收到条、转账汇款单各一张，购房款收到条一张，收款人为王燕，拟证明异议人已支付完毕购房款90万元；3.装修合同、销货清单、水费明细、电费收据各一张，营业执照一张，经营场所：临沂市临沭县光明路与沭新西街交汇处，拟证明异议人实际占有、使用涉案房屋。 申请执行人肖海波辩称，申请人依照法律规定向临沭县人民法院提出财产保全诉求，经过临沭县人民法院执行局调查得知登记在李来宝名下有处位于××街道××街××街房屋一套，即临沭县临沭街道镇南街10030501号1号楼，法院随即对该房产实施措施，并下达（2019）鲁1329执84号裁定书予以查封，查封期限三年。在申请拍卖过程中出现案外人丁辉、郇杰提出的此房屋已被其二人购买的情况，其二案外人对此提出执行异议。对此有以下说明：该房产查封时是由临沭县人民法院执行局依照生效法律判决文书（2018）鲁1329民初6085号民事调解书通过合法手续查出该房产是登记在被申请人李来宝名下，事实清楚，证据确凿。案外人提出该房产是2017年5月19号购买，对于这个购买合同的真实性有待商榷，因为没有当时的交易记录做补充说明。缺乏完整的证据链条，缺乏真实性的依据。并且法院查封该房产时土地房管部门登记备案的使用权所有人是李来宝。说明他们之间的买卖真实性是令人质疑的，换句话说就是，并没有形成完整事实买卖，不具备法律效力，不能得到法律保护范畴，应当属于无效买卖合同。宪法是做为国家依法治国制定法律法规行为准则的基本法的基本法，是所有法律条文的立法之本。宪法中明确规定农村集体所有权宅基地严格实行一户一宅。《土地管理法》第二章第九条、《土地管理法》第六十三条、宪法第10条规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定的属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地自留山，属于农民集体所有，而不归个人所有，个人拥有的使用权，是以户为单位对于本户的宅基地享有使用权。根据国家于此相关的法律规定，宅基地只能在本村集体内流转。农村集体经济组织以外的人不能申请取得宅基地，农村宅基地实行一户一宅，故农民不能将宅基地使用权出卖或者转让，也不得抵押。在《土地管理法》中规定，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地不能买卖，但是可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有权土地使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设，非本集体经济组织成员无法取得。依照土地管理法第62条、物权法第155条法律法规条文以及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止的需要具备的条件有以下几方面：转让人拥有二处以上的合法宅基地。转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员。受让人没有住房和宅基地。且符合宅基地使用权分配条件。转让行为征得集体经济组织同意。并且这四个条件必须同时具备。显然丁辉郇杰不属于镇南街村集体内部组织成员，其二人不具备受让该宅基地的条件。所以李来宝和丁辉、郇杰之间的房屋转让是违反土地管理法的，是属于违法行为。所以楼房仍然是属于李来宝的使用权，郇杰、丁辉需要退回并向李来宝追偿购买房屋的损失。经过对李来宝沿街楼宅基地由来的实地调查确认，该楼房为李来宝老宅基地被拆除后村集体为了补偿其宅基地的缺失又在其集体所有权土地，也就是李来宝登记房产位置，规划宅基地一位做为补偿。这个有证人证言和书面保证可以支持。申请人肖海波也请求法院执行局可以做实地调查予以确认。 本院查明，肖海波与李来宝民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月12日作出（2018）鲁1329民初6085号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、李来宝返还肖海波借款60000元，分别于2018年12月30日前返还20000元，于2019年6月30日前返还20000元，于2019年9月30日前返还20000元。二、案件受理费1300元减半收取650元，由肖海波负担。后因李来宝未及时履行生效法律文书确定的义务，肖海波向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2019）鲁1329执84号。在执行过程中，本院于2019年1月16日作出（2019）鲁1329执84号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人李来宝名下位于临沭县××街××镇××街××号××号楼××层××室（沭房管字第00006317、00006318号）房产一套；查封期限自2019年1月21日至2022年1月21日。该房产登记在李来宝、王燕名下。 2017年5月19日，异议人与李来宝、王艳达成土地房产所有权转让协议，协议约定涉案房屋一次性转让给异议人所有，转让费90万元，异议人通过银行转账及现金支付的方式已付清转让费。2017年5月9日，涉案房屋所在村集体临沭县临沭街道办事处苍河社区居民委员会出具证明，主要内容为：涉案房屋卖给异议人归异议人所有，以后发生所有事与李来宝、王燕无关。异议人购买房屋后对房屋进行了装修，基于该场所向临沭县市场监督管理局申请了营业执照，名称为临沭县泰宇宾馆酒店。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，被执行人李来宝已将涉案房屋转让给异议人丁辉、郇杰，异议人支付全部价款，并实际入住至今，虽未办理过户登记，但其原因并非异议人自身原因。综上，依法应当确认异议人丁辉、郇杰对涉案房产享有的权利能够排除执行，因此，异议人的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于临沭县××街××镇××街××号××号楼××层××室（沭房管字第00006317、00006318号）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 刘  鹏  程 审判员 ?? 张 文超 审判员 ?? 王 艳妮 二〇二〇年六月二日 书记员 ???徐雪珍