广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终557号 上诉人（一审被告）：广西钦州市信智房地产投资有限责任公司，住所地:钦州市小江路（市第八小学对面）。 法定代表人：甘志雄。公司总经理。 委托诉讼代理人：何南强，该公司股东。 委托诉讼代理人：利创剑，广西华宣律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：钦州众全市场开发经营有限公司，住所地钦州市沟口村**。 法定代表人：梁振造，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何步春，该公司经理。 被上诉人（一审原告）：米德坤，男，1971年5月12日出生，汉族，住钦州市。 委托诉讼代理人：黎景彬，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜秋华，广西铭德律师事务所律师。 上诉人广西钦州市信智房地产投资有限责任公司、钦州众全市场开发经营有限公司与被上诉人米德坤房屋买卖合同纠纷一案，钦北区人民法院作出（2019）桂0703民初178号民事判决。宣判后，一审被告广西钦州市信智房地产投资有限责任公司、钦州众全市场开发经营有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案,本案现已审理终结。 米德坤一审诉称：2016年4月23日，我方与众全公司签订了《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》，合同约定：众全公司将其投资建设经营的位于钦州市（建筑面积808.8平方米）40年的使用权和经营权出售给我方；价格为每平方米2250元，整层优惠价为180万元；商铺交付日期为2016年7月30日前。我方按约定支付了全部价款180万元，但众全公司一直未履行商铺交付义务。后经查，该商铺所在地块是钦州市钦北区鸿亭街道小区社区居民委员会刘屋居民小组的就业用地，众全公司在建设时并未取商品房预售许可证，同时房屋的使用权是依据租赁而取得，不能买卖，所以，我方与众全公司签订的合同是无效合同。此外，在建设过程中，众全公司将项目全部转让给信智公司，相关的债权债务由信智公司承担，目前该项目已全部由信智公司接手承建经营，但众全公司、信智公司并未到工商管理部门办理股权变更登记。且，双方对该股权转让问题产生了纠纷并已诉至法院，因此，众全公司、信智公司依法应对本案债务承担连带清偿责任。请求：1、解除米德坤与众全公司于2016年4月23日签订的《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》；2、众全公司和信智公司返还购房款180万元并赔偿利息损失（利息自2016年4月24日起至付清之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。案件在重审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认米德坤与众全公司于2016年4月23日签订的《小江商贸楼一号楼二层铺面购买合同》无效。 众全公司辩称，1、同意米德坤的第一个诉讼请求，即米德坤与方挺剑签订的《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》是无效合同。2、方挺剑与米德坤签订合同及收取米德坤的款项均是其个人行为，经鉴定部门鉴定证实方挺剑在合同、收款证明上加盖的众全公司以及《小江商贸楼一号楼二层铺面预购协议》、《委托书》上的公章均是虚假的，一切法律后果应由方挺剑个人承担，方挺剑当时仅是负责项目建设的场管理、协调及公司的一些日常管理，众全公司并没有授权其对外签订合同出售铺面，因此，其对外签订合同、收取款项均是属于其个人行为，与公司无关，公司没有义务退款还米德坤。3、不能证实米德坤支付了180万元，虽然米德坤的兄弟米得松出具付款说明，但米德坤及其兄弟米某与方挺剑有其他经济往来，不能证实银行流水账上的款项是属于米德坤购房款。4、信智公司已经整体收购了众全公司的100%股权和小江项目，转让合同已经钦北区法院和钦州市中级法院确认有效，二审终审并已经生效，如果要退款或交付商铺，也应该是米德坤与信智公司协商解决。综上，请求法院依法驳回米德坤对众全公司的诉讼请求。 信智公司一审辩称，同意米德坤第一个诉讼请求，方挺剑与米德坤签订的购买合同是无效合同。米德坤并没有将180万元支付给众全公司，而是支付给方挺剑，众全公司没有授权方挺剑卖房或收钱。信智公司只接手了小江项目的开发建设和经营管理，并未实际收购众全公司的股权，目前两个公司是独立的，即使信智公司已经收购了众全公司的股权，也只是众全公司的股东，无需以股东身份承担责任，因此，信智公司不应承担还款责任,请求法院依法驳回米德坤对众全公司的诉讼请求。 钦北区人民法院审理查明，2012年9月26日，南宁市励驰电气科技有限公司（以下简称励驰公司）承租钦北区鸿亭街道小江居委会刘屋组的第三产业用地一块，由众全公司投资开发和建设，项目名称“小江街综合商贸楼”（以下简称小江项目）。方挺剑系励驰公司的法定代表人，同时系众全公司的股东、副总经理和监事，负责小江项目的施工管理和各方面的协调工作。2016年4月23日，方挺剑出具《收款证明》，内容载明收到米某交来小江商贸楼1号楼二层款项180万元，此笔款为购买小江商贸楼1号楼二层的40年使用权及经营权等内容。《收款证明》上收款人栏内由方挺剑签名，加盖被告众全公司公章。同日，米德坤（订购方、乙方）与众全公司（售铺方、甲方）签订《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》，合同载明：甲方将坐落于钦州市的1号楼二层整层商铺（面积808.8平方米，含公摊）的使用权预售给乙方使用40年，每平方2250元，最终优惠整层价格为180万元；乙方已向甲方交付180万元，作为1号楼二层商铺的购铺金，1号楼二层40年的经营权及使用权已经归乙方所有；商铺交付时间为2016年7月30日前等内容。合同预售栏内由方挺剑签名，并加盖众全公司的公章。 2016年10月18日，众全公司为甲方、励驰公司为乙方、信智公司为丙方，三方签订了一份编号为ＺＣ201610001的《转让合同》，合同约定：乙方合法租赁了广西钦州市钦北区鸿亭街道办小江社区委员会刘屋队居民小组所有的位于钦州市对面的一块就业用地，乙方已授权甲方对该就业用地进行全面开发建设及经营管理，乙方不再介入该项目的所有事项；甲方于2014年开始立项并独立投资开发建设，项目名称暂定为“小江街综合商贸楼”；丙方愿意收购甲方在众全公司拥有的100%股权及受让甲方投资开发建设的“小江街综合商贸楼”项目的使用权、经营权及已经在该项目上投资的所有固定资产和其他投入，称为整体收购，整体收购总价款1200万元；甲、乙、丙三方在签订本合同之日后，原属于甲方的在签订本合同之前及之后的所有债权债务（含税费）均已全部转让给了丙方，由丙方全部进行承接及负责，与甲方不再有关、甲方不再参与；在清偿相关的债务款项时，必须优先偿还甲方法定代表人认可的债务（即与众全公司及公司名下小江项目直接相关的债务），优先偿还的顺序：1、至签订本合同之日前甲方应支付给各施工单位的实际已产生的施工费用；2、双方在签订本合同之日后，可通过公示、公告组织登记等方式汇总甲方及小江项目上原来拖欠的与项目直接相关的各项款项及债务，这些款项及债务经甲、丙双方法定代表人及各相关债权人三方签字确认并签订相关协议后，或经丙方法定代表人及各相关债权人双方签字确认并签订相关协议后，由丙方负责予以清偿；3、甲方原与南宁善利商贸有限责任公司及钦州市利胜成投资开发有限公司已签订了《合作开发合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、《借款协议书》等，双方后续的协商、洽谈等工作均由丙方承接和负责；4、其他甲方法定代表人确认的应付款项。经甲丙双方确认后，上述4项应付款项合计在1300万元内的由丙方全部负责清偿；签订本合同及丙方在支付项目转让资金后，对甲方公司及甲方名下的小江项目均拥有了自主、独立经营管理及收益权；因甲方及小江项目上原来拖欠的与项目直接相关的各项款项及债务中有大部分款项为甲方股东方挺剑个人擅自以公司名义对外所借，故此，方挺剑同意将其在本次转让中获得的所有收益，全部用于偿还该部分借款等内容。《转让合同》签订前，众全公司已投资建设了小江项目的1至3层，合同签订后，众全公司退出小江项目的投资开发和经营管理，信智公司全盘接手并继续开发建设，并已实际经营管理和收益,但各方没有对股权及相应事项进行实质和形式上的变更。小江项目共3栋楼，1号楼三层，2号楼和3号楼均系六层，整个项目全部系商铺，于2018年3月竣工并已由信智公司全部出租他人使用，租期自2018年3月起35年。众全公司目前处于停业状态，无其他主要财产。2017年12月28日，米某出具《付款证明》，证明方挺剑出具的《收款证明》上记载的180万元（其中15.7万元是米德坤委托其代为支付，23万元是米德坤自行支付）属于米德坤用于购买小江商贸楼1号楼二层商铺40年使用权和经营权的款项，米某并出庭予以证实。 另查明，2018年3月，钦州市城建监察支队对小江商贸楼诈骗销售楼房问题展开调查后作出报告，商贸楼用地性质为国有就业用地，权属刘屋居民小组。项目于2015年开始动工建设，并向社会销售。众全公司经营范围未包括房地产开发及经营，应由市工商行政管理局查处。众全公司擅自将小江商贸楼出售违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，同时在未取得商品预售许可证前提下进行商品房买卖，涉嫌违反《城市商品房预售管理办法》第六条规定。2015年10月21日钦州市钦北区住建委核发了项目施工许可证。众全公司未依法登记领取权属证书，也未取得商品房预售许可证。2015年3月24日至2016年9月14日期间，米德坤先后6次通过其账户在中国农业银行广西区分行以卡卡转账或网银转账的形式向方挺剑的账户转款共计55.5万元、米某先后15次通过其账户在中国农业银行广西区分行以卡卡转账或网银转账的形式向方挺剑的账户转款共计179.1万元。 钦北区人民法院认为，涉案铺面是建设在刘屋居民小组的第三产业就业用地上，而该就业用地是安置就业用地，主要用于刘屋居民小组集体土地被征收后组织发展第三产业，安排其集体成员生产就业，解决其集体成员生活来源，保障其集体成员长久生计的用地，未经依法批准，不得转让。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定，城市房屋转让时房屋所占用范围内的土地使用权随之转让，即“地随房走”。在本案中，众全公司作为投资合作方，未经依法批准将待建商铺预售给米德坤也就意味着同时将商铺占用范围内的土地使用权一并转让，该行为违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案合同因违法无效。对此事实，双方当事人均没有异议。本案主要争议的焦点：1、方挺剑的行为是个人行为还是履行职务行为；2、米德坤要求众全公司、信智公司返还价款180万元并赔偿利息损失的理由是否成立。 本案中，方挺剑系众全公司的股东、副总经理和监事，负责小江项目的施工管理和各方面的协调工作。众全公司对此也予以承认，但否认委托其对外签字出售合同及收取款项。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法组织对执行其工作任务的人员的限制，不得对抗善意相对人”的规定，方挺剑作为负责协调、管理整个小江项目现场实施工作以及项目的招租招商洽谈工作的负责人，其以众全公司的名义与米德坤签订涉案合同，将涉案商铺预售米德坤，属于履行职权范围内的事项，而众全公司没有提供证据证明米德坤知道或者应当知道方挺剑无权签订购房合同及收取购房款而仍然与之签订的事实，因此，方挺剑以众全公司的名义与米德坤签订上述购房合同的法律后果应由众全公司承担。 《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，即使方挺剑故意隐瞒其他股东，超越职权与米德坤签订涉案合同并收取相关款项，方挺剑的行为构成表见代理，众全公司也应对方挺剑的涉案民事行为承担责任。在本案中，方挺剑系众全公司的股东、副总经理和监事，在小江项目建设中，方挺剑均以众全公司代表人的身份分别与刘屋居民小组、广西环城建设集团有限公司、钦州市利胜成投资开发有限公司签订《协议书》、《建设工程施工合同》、《补充协议2》等，以众全公司代表人的名义就小江项目的建设、施工、资金筹集、招商合作等事宜与他人进行磋商、协调。方挺剑以众全公司的名义出具收据并在收据上加盖公章。即使方挺剑存在私用或私刻公章、未经授权签订合同或收取涉案款项且未将款项付入众全公司账户等行为，但其众全公司的股东、副总经理的身份等权利外观及其在涉案项目的日常行为足以使交易相对人产生合理信赖，相信方挺剑对外以公司名义签字盖章的行为是职务行为。米德坤有充分的理由相信方挺剑有权代理众全公司对外签订合同，并收取涉案款项，而本案众全公司没有提供充分的证据证明米德坤在签订涉案合同及履行过程中有恶意和过失，故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，方挺剑签订涉案《小江商贸楼铺面预订购合同》并收取涉案款项的行为产生的法律后果应由众全公司承担。众全公司以《小江商贸楼一号楼二层铺面购买合同》、《收款证明》、《小江商贸楼一号楼二层铺面预购协议》、《委托书》上落款处所盖的“钦州众全市场开发经营有限公司”的公章经司法鉴定中心鉴定，上述加盖的公章与众全公司提供的样本不是同一枚印章为由，主张不承担本案民事责任没有法律依据。作为合同相对人的米德坤在商业活动中对相对方的公章的真实性进行实质审查，承担辩明公章真伪的义务，不恰当地加重米德坤的审查义务，不利于保护交易安全；其次，方挺剑作为众全公司股东、副总经理的身份权利外观及其在涉案项目的行为足以构成表见代理；最后，众全公司虽然在广西法治日报上刊登了遗失公章的公告，但不能证明其公司公章的用章具有唯一性，故对众全公司上述抗辩意见，不予采纳，众全公司据此主张不承担本案民事责任没有事实和法律依据。至于方挺剑如果存在私刻公司印章造成公司损失的，属于另一法律关系，公司可通过相关途径另行处理。 公司章程及公司的规章制度对其法定代表人及其他工作人员的内部职权进行限制，不能对抗善意相对人。方挺剑在负责项目实施的过程中，即使存在故意隐瞒其他股东相关事项的事实，也是公司的内部管理问题，不能对抗善意相对人，因此，众全公司据此主张不承担民事责任亦没有法律依据。 米德坤、米某以银行转账的方式转给方挺剑的款项已超过合同约定的合同价款，且方挺剑已确认其已收到购买小江商贸楼一号楼二层的40年使用权及经营权的180万元，虽然米德坤、米某与方挺剑之间可能存在其他经济往来，但不能据此否认米德坤已支付购房款的事实，因此，众全公司以米德坤、米某与方挺剑之间存在其他经济往来为由而否认米德坤未支付购房款的辩解意见无事实和法律依据，不予采信。至于众全公司是否支付米德坤利息损失，米德坤为购买案涉商铺，向众全公司支付180万元购房款，众全公司违反规定将不具备商品房预销售条件的商铺对外销售，对合同无效存在过错，应赔偿米德坤的损失，因此，众全公司应承担米德坤所付资金的利息损失，米德坤请求众全公司以180万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失合法合理，因案涉合同无效，米德坤要求从合同约定的交房之日起支付利息损失无法律依据，利息损失应从起诉之日即2018年1月3日起计算。 众全公司、励驰公司、信智公司于2016年10月18日签订《转让合同》，约定众全公司的股东将其持有的100%股权及众全公司投资开发的小江项目的使用权、经营权及已在该项目上投资的所有固定资产和其他收入转让给信智公司。合同还约定原属于众全公司的在签订合同前后的所有债权及债务（含税费）均全部转让给信智公司（控制在1300万元的金额以内），由信智公司全部进行承接及负责。信智公司受让众全公司的100%股权后，虽然双方至今未办理股权变更登记，但在众全公司与信智公司内部而言，信智公司已成为众全公司的唯一法人股东，且根据现有的证据足以证明涉案的小江项目已由信智公司实际接管、经营和收益（包括以信智公司的名义对外出租）。在诉讼中，信智公司没有提供证据证明众全公司的财产独立于信智公司的财产。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，信智公司应对众全公司的债务承担连带清偿责任。因此，信智公司在庭审中主张不应承担责任没有法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、确认原告米德坤与方挺剑以被告钦州众全市场开发经营有限公司名义于2016年4月23日签订的《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》无效；二、被告钦州众全市场开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告米德坤购买商铺使用权价款180万元；三、被告钦州众全市场开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告米德坤利息损失（利息损失计算：以180万元为基数，自2018年1月3日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、广西钦州市信智房地产投资有限责任公司对被告钦州众全市场开发经营有限公司上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向钦北区人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费21000元，鉴定费38440元，合计59440元，由被告钦州众全市场开发经营有限公司、广西钦州市信智房地产投资有限责任公司共同负担。 钦北区人民法院作出上述一审判决后，一审被告广西钦州市信智房地产投资有限责任公司、钦州众全市场开发经营有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、上诉人没有收到米德坤的购房款，涉案款项是案外人米某向方挺剑个人转款，与上诉人无关；2、米某与被上诉人米德坤是亲兄弟关系，其证明代米德坤转款不应采信，一审判决认定事实不清；3、经司法鉴定，上诉人提供的合同和收据上的印章并不是我方使用的印章，收据上的“方挺剑”的签名也不能认定属于方挺剑个人签名，购房合同和收据属于虚构的合同和收据。请求：撤销一审判决，改判驳回米德坤的诉讼请求，一、二审案件受理费由米德坤负担。 被上诉人米德坤辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求和事实理由没有法律依据。1、被上诉人在一审中提供购房款支付凭证和加盖众全公司印章的收据，足以证明被上诉人履行180万元购房款的义务以及上诉人众全公司收款的事实；2、证人米某与被上诉人虽然是兄弟，但是并不影响所转款项是购房款的性质的认定；3、方挺剑的行为代表公司，合同上及收据上均盖有众全公司的印章，众全公司在原审中自认存在多枚公章，至于方挺剑盖的是哪枚公章以及印章的真假并不能影响方挺剑履行职务行为性质的认定；即使印章是假的，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题》的规定，上诉人众全公司均要承担方挺剑实施行为的法律后果，同意一审判决。 该案在本院审理过程中，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院认定事实与一审判决查明事实相一致。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，因米德坤认为，2016年4月23日，其与众全公司签订了《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》，购买众全公司投资建设经营的位于钦州市（建筑面积808.8平方米）40年的使用权和经营权；价格为每平方米2250元，整层优惠价为180万元；我方按约定支付了全部价款180万元，但众全公司一直未履行商铺交付义务，后众全公司将项目全部转让给信智公司，相关的债权债务由信智公司承担，该项目前已全部由信智公司接手承建经营，众全公司与信智公司并未到工商管理部门办理股权变更登记。请求解除其与众全公司于2016年4月23日签订的《小江商贸楼1号楼二层铺面购买合同》；众全公司和信智公司返还购房款180万元并赔偿利息损失而引起。该案在本院审理期间，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：众全公司、智信公司是否与米德坤存在钦州市（建筑面积808.8平方米）40年的使用权和经营权买卖关系？众全公司是否收到米德坤购房款人民币180万元？众全公司和智信公司是否应当承担返还责任？ 该案在本院审理期间，依法传唤双方当事人召开庭前会议，上诉人信智公司辩论认为，1、信智公司与众全公司与被上诉人米德坤不存在商铺买卖合同关系；本案加盖的公章不属于上诉人日常经营使用的公章，合同不成立。2、一审判决认为方挺剑的行为构成表见代理没有依据，方挺剑的行为对信智公司不构成表见代理，表见代理必需出于善意，但在本案中，被上诉人并不出于善意，以明显低于市场价款与方挺剑签订所谓的商铺买卖合同，与正常的市场价格相差较大。并且米德坤对此也明知，不排除被上诉人与方挺剑有串通行为，恶意损害上诉方公司的利益的行为。即使其双方没有恶意串通，被上诉人米德坤并不是善意的第三人，不符合表见代理人善意相对人的司法解释规定。3、被上诉人在签订合同上存在过失，其支付的款项全部是支付到方挺剑个人帐户，而不是支付到上诉人公司对公帐户，并且开具180万元的收据也不是众全公司开具的正规发票，被上诉方没有经过审查，直接将款项支付到方挺剑的个人帐户，没有尽到审慎注意义务，存在过失。我公司并没有收到米德坤任何款项，如果方挺剑收取，就应由方挺剑负担，而不应由我方公司承担。4、米德坤支付的188.6万元不属于购买商铺的款项，对方与方挺剑签订的合同，购买商铺，支付的应该是180万元，而对方提供的转帐凭证中支付的金额是188.6万元，在转帐凭证中有一笔40万元的款项注明是“还款”的用途，故不能证明被上诉人支付的款项是购买商铺的款项，收据上加盖的公章也不是上诉人公司的印章。5、本案应该将方挺剑作为本案的第三人或当事人参加诉讼。其它持与上诉状相同的意见。 上诉人众全公司辩论认为，1、方挺剑仅负责小江项目的建设、现场施工协调等，我公司并没有授权他有签订合同和收取费用的权利。2、一审判决对方挺剑个人私刻公章和收取费用由我公司负担没有法律依据，我公司并没有授权方挺剑，他也不是公司的负责人。3、对方与方挺剑存在恶意串通，损害公司利益的嫌疑，对方与方挺剑有个人债务，故意转嫁给公司负担，侵占公司利益，达到非法获利的目的，合同上约定的商铺出卖的价格就明显过低。4、没有代理权或超越代理权的代理行为未得到事后追认，由代理人承担该法律后果，而不是由被代理人承担法律后果。其它持与上诉状相同的意见。 被上诉人米德坤坚持答辩状意见。补充：1、方挺剑与我方签订合同并收取款项的行为是履行公司职务行为，我方与众全公司之间存在购买商铺的合同关系，方挺剑是众全公司的股东及副总经理兼公司监事，具备履行职务条件，所实施的行为以众全公司的名义进行，即使收款帐户为方挺剑个人帐户，根据方挺剑提供的委托书，方挺剑对涉案项目全权负责，上面有何步春法定代表人的印鉴及公司印章，我方在签订合同时已尽了充分注意的义务。且涉案项目的建设材料款、民工工资支付等均是由方挺剑代表众全公司全权负责。方挺剑所实施的行为足以使我方对方挺剑的行为产生合理的依赖。2、鉴定报告结论也没有认定合同上及收据上加盖的印章是假的，只是铺面购买合同及收据的印章与众全公司提供送检的文件上印章是不一致的，至于方挺剑加盖是哪枚公章以及公章真假不是我方的审查义务和在我方的能力范围内。3、对方主张我方与方挺剑存在恶意串通，并没有提供证据证明，我方取得商铺优惠购买是因为在2015年已经签订了一份预购协议，对方因涉案项目资金紧张，要求我方交够100万元定金，才能签订正式购合同，而在平常的购买中却不需要支付这么大的定金，所以才有那么大的商铺优惠。4、案涉项目中方挺剑履行职务的行为已经经人民法院作出生效判决认定，成为客观事实。上诉人信智公司作为众全公司的唯一法人股东，在转让合同中约定信智公司全部承接众全公司的所有债权债务，对方共同损害了被上诉人的利益，依法应当承担连带偿还责任。5、40万元备注是“还款”是由于米德坤笔误，有众全公司加盖印章的收据为证，不影响款项的性质，多出的8.6万元，是米德坤购买了上诉人的商铺时，当时约定有价格超过180万，约200万，我方是陆续支付款项，后来对方因资金紧张，要求一次性支付，所以我方才有180万元的优惠和多支款项的结果，多出的8.6万元与本案无关。 本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案涉案铺面是建设在刘屋居民小组的第三产业就业用地上。主要用途是安置刘屋居民小组集体土地被征收后组织发展第三产业，安排其集体成员生产就业，解决其集体成员生活来源，保障其集体成员长久生计的用地。未经依法批准，不得转让。众全公司作为投资合作方，未经依法批准，将待建商铺预售给被上诉人，该行为违反法律强制性规定，一审判决认定双方商铺转让合同无效正确，当事人亦没有就此提出上诉，二审依法确认。 方挺剑是众全公司的股东，也是众全公司的副总经理和公司监事，是众全公司派驻在小江项目现场的负责人，负责协调、管理整个小江项目现场实施工作。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法组织对执行其工作任务的人员的限制，不得对抗善意相对人。”方挺剑作为负责协调、管理整个小江项目现场实施工作的负责人，其以众全公司的名义与米德坤签订涉案合同，将涉案商铺预售米德坤，属于履行职权范围内的事项，其法律后果应由众全公司承担。同时，《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，小江项目建设，方挺剑均以众全公司代表人的身份分别与广西环城建设集团有限公司、南宁善利商贸有限责任公司、钦州市利胜成投资开发有限公司签署《建设工程施工合同》、《合作开发合同》、《补充协议2》，以众全公司代表人的名义就小江项目的建设、施工、资金筹集、招商合作等事宜与他人进行磋商、协调等。由于方挺剑的身份以及其所负责的工作等权利外观及其在涉案项目的日常行为足以使交易相对人产生合理信赖，米德坤有充分的理由相信方挺剑有权代理众全公司对外签署合同，并收取涉案款项。故即便方挺剑故意隐瞒其他股东，超越职权与被上诉人签订涉案合同并收取相关款项，方挺剑的行为也构成表见代理，众全公司也应对方挺剑的涉案民事行为承担责任，故方挺剑签署涉案《小江商贸楼铺面预订购合同》并收取涉案款项的行为产生的法律后果应由众全公司承担。一审判决认定方挺剑收取米德坤购买商铺款180万元的行为同时也构成对众全公司的表见代理。同时。根据《公司法》等相关规定：公司章程及公司的规章制度对其法定代表人及其他工作人员的内部职权进行限制，不能对抗善意相对人。方挺剑在负责项目实施的过程中，即使存在故意隐瞒其他股东相关事项的事实，也是公司的内部管理问题，不能对抗善意相对人，因此，众全公司据此主张不承担民事责任亦没有法律依据。因此，一审判决由众全公司对方挺剑的涉案民事行为承担责任正确，二审依法采纳。 方挺剑与米德坤签署《小江商贸楼一号楼二层铺面预购协议》，在落款处盖的“钦州众全市场开发经营有限公司”公章，该公章经鉴定：与众全公司在《水电安装工程施工合同》、《协议书》、《补偿款》、《工程定额结算书》、《建设工程消防设计审核申报表》中的公章印痕不是同一枚公章。但在本案中，作为合同相对人的米德坤在商业活动中对存在细微差别的公章的真实性进行实质审查，承担辩明公章真伪的义务，不恰当地加重被上诉人的审查义务，也不符合民间交易习惯，更不利于保护交易安全与快捷。其次，方挺剑的公司股东、副总经理的身份权利外观及其在涉案项目的行为足以构成表见代理；第三，众全公司不能证明其公司公章的用章具有唯一性。故众全公司据此主张不承担本案民事责任没有事实和法律依据。众全公司上诉称：方挺剑没有对外签署合同的权利，其签署涉案合同的行为属于方挺剑的个人行为的理由不成立，主张没有收到米德坤支付的相关款项，与现有证据证明的事实不符，本院依法不予采纳。 2016年10月18日，众全公司、励驰公司、信智公司签订《转让合同》，约定众全公司的股东将其持有的100%股权及众全公司投资开发的小江项目的使用权、经营权及已在该项目上投资的所有固定资产和其他收入转让给信智公司。合同还约定原属于众全公司的在签订合同前后的所有债权及债务（含税费）均全部转让给信智公司，由信智公司全部进行承接及负责。信智公司受让众全公司的100%股权后，虽然双方至今未办理股权变更登记，但信智公司已成为众全公司的唯一法人股东，现涉案的小江项目已由信智公司实际接管、经营和收益，信智公司没有提供证据证明众全公司的财产独立于信智公司的财产。信智公司应对众全公司的债务承担连带清偿责任。信智公司主张不应承担责任没有法律依据，该上诉主张，本院依法不能采纳。 米德坤以银行转账的方式转给方挺剑的款项已超过合同约定的合同价款，且方挺剑已确认其已收到购买小江商贸楼一号楼二层的40年使用权及经营权的180万元，众全公司主张米德坤与方挺剑之间存在其他经济往来，该款项并非是米德坤未支付购房款，举不出充足证据证明，该上诉主张，本院依法不能采纳。 米德坤为购买案涉商铺，向众全公司支付188.6万元购房款，众全公司违反规定将不具备商品房预销售条件的商铺对外销售，对合同无效存在过错，应赔偿米德坤的损失，因此，众全公司应承担米德坤所付资金的利息损失。本案中，米德坤仅请求归还180万元，并请求众全公司以180万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失合法合理，一审判决利息损失从起诉之日即2018年1月3日起计算，判决后，米德坤也没有提出上诉，一审对该项判决正确，二审依法维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人广西钦州市信智房地产投资有限责任公司、钦州众全市场开发经营有限公司的上诉理由不成立，上诉请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币21000元，由上诉人广西钦州市信智房地产投资有限责任公司、钦州众全市场开发经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年六月十五日 书记员  刘 蔚