安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1622民初3813号原告:蒙城县金鼎房地产开发有限公司,住所地安徽省亳州市蒙城县汽车产业园区，统一社会信用代码913416225518418506。法定代表人：陈保堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琦，安徽佑安律师事务所律师。被告：蒙城县乐万佳超市有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县蚌阜路，统一社会信用代码913416226849866150。法定代表人：杨令，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨过，安徽淮中律师事务所律师。被告：蒙城新时代商贸有限公司，住所地蒙城县庄子大道与政通路交叉口(建材家居城**楼101、201、301铺)，统一社会信用代码91341622MA2QPX7R6L。法定代表人：杨永康,公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈百军，安徽潮平律师事务所律师。原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）与被告蒙城县乐万佳超市有限公司（以下简称乐万佳公司）、蒙城新时代商贸有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的皖北建材家居城的房屋租赁合同，被告将房屋恢复原状，原告收回该租赁房屋，收回被告交纳的保证金；2.判令两被告立即向原告支付所欠本期房屋租金￥343.2万元，后期租金另行计算；3.判令两被告按照总房租的30%向原告支付违约金并赔偿损失，暂定10万元；4.判令两被告按照所欠租金每日1%的标准另向原告支付违约金，暂定10万元；5.判令两被告承担本案案件受理费、财产保全费等费用。诉讼中将诉讼请求第三项变更为判令两被告按照总房租的30%向原告支付违约金并赔偿损失，第四项变更为判令两被告按照所欠租金每日1%的标准另向委托方支付违约金，后又将违约金变更为150万元。事实与理由：原、被告于2017年9月29日和2018年4月11日分别签订了房屋租赁合同和租房补充协议，两被告租赁原告位于皖北建材家居城的房产用于开设购物中心，租赁期限为15年，从2017年11月1日起至2032年10月31日止。同时，合同约定了租金数额、支付时间、双方的权利义务及违约责任等内容。根据房屋租赁合同和租房补充协议约定，上期房屋租金已于2019年10月31日到期，两被告应于2019年10月1日前支付本期租金343.2万元（2019年11月1日至2020年10月31日）。原告已多次发函向两被告索要租金，两被告未予支付，给原告造成重大损失。同时，租赁合同第12条约定，被告未按时交纳租金，按照所欠租金每日1%的标准向原告支付违约金，拖欠租金在30天以上，则构成根本性违约，原告有权解除合同；租赁合同第14条约定，被告拖欠租金在30天以上，被告向原告支付总房租的30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，仍应赔偿损失。为维护原告合法权利，根据法律规定，特具文诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。乐万佳公司辩称：对双方签订的合同没有异议，同意解除。对欠付房租的数额也没有异议，但是2018年3月6日，二被告已经达成协议，本案争议的租赁合同权利义务均由新时代承担。其不承担支付房租和赔偿损失的责任。新时代公司辩称：1.被答辩人应当提供案涉房屋的产权证，证明其对案涉房屋享有完整的权利。2.被答辩人诉称的拖欠租金及损失应当向张桂群主张。（1）答辩人的整体资产及全部股权已经于2019年4月12日转让给了张桂群，协议约定了自2019年4月12日后蒙城新时代商贸有限公司的所有债务全部由张桂群承担。（2）现答辩人的所有资产均被张桂群占有，张桂群利用答辩人的资产和经营场所办理了蒙城县广润商贸有限公司的营业执照，答辩人现在没有任何资产和经营场所，无力支付租金，答辩人与张桂群、被答辩人因房屋租赁多次发生冲突并多次报警，被答辩人对于实际承租人是张桂群、蒙城县广润商贸有限公司的事实早已知晓，被答辩人应当向实际控制人张桂群主张权利。（3）被答辩人主张的所谓违约金过高，应当予以减少。被答辩人诉称的答辩人拖欠租金造成的损失应当结合合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益综合评价损失，答辩人的资产及经营场所被张桂群占有，张桂群拖欠答辩人几百万元的转让费用没有到位，答辩人不存在过错，而拖欠租金造成的损失预期利益也仅仅是利息损失，被答辩人诉称的违约金远远高于其实际损失，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的新时代公司整体转让协议书、二被告签订的补充协议有异议，认为转让协议实际为股权转让协议，是新时代股权内部转让的协议，对外与公司承担责任无关；两被告的内部协议不能对抗与原告签订的房屋租赁协议和房租补充协议。本院认为，原告的异议理由成立，对被告证据不予确认。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：金鼎公司和乐万佳公司于2017年9月29日签订了房屋租赁合同，金鼎公司和乐万佳公司、新时代公司于2018年4月11日签订了租房补充协议，两被告租赁原告位于皖北建材家居城的房产用于开设购物中心，租赁期限为15年，从2017年11月1日起至2032年10月31日止。同时，合同约定了租金数额、支付时间、双方的权利义务及违约责任等内容。根据房屋租赁合同和租房补充协议约定，上期房屋租金已于2019年10月31日到期，两被告应于2019年10月1日前支付本期租金343.2万元（2019年11月1日至2020年10月31日）。同时，租赁合同第12条约定，被告未按时交纳租金，按照所欠租金每日1%的标准向原告支付违约金，拖欠租金在30天以上，则构成根本性违约，原告有权解除合同；租赁合同第14条约定，被告拖欠租金在30天以上，被告向原告支付总房租的30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，仍应赔偿损失。原告向两被告催要租金，两被告未予支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已履行合同义务，被告没有按期支付原告的租金343.2万元，构成违约，应当承担违约责任。双方约定违约金、损失过高，可按被告拖欠租金的30%计算，以合同约定，被告拖欠租金30天以上，原告有权解除合同，故对原告该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司和被告蒙城县乐万佳超市有限公司、蒙城新时代商贸有限公司签订的皖北建材家居城的房屋租赁合同；二、被告蒙城县乐万佳超市有限公司、蒙城新时代商贸有限公司于本判决生效后60日内将案涉房屋腾空交予原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司；三、被告蒙城县乐万佳超市有限公司、蒙城新时代商贸有限公司于本判决生效后10日内支付原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司租金343.2万元（该租金计算至2020年10月31日，此后的租金至腾空交付原告之日止按合同约定租金继续计算）及违约金、损失102.96万元；四、驳回原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53520元，减半收取26760元，财产保全费5000元，合计31760元，由被告蒙城县乐万佳超市有限公司、蒙城新时代商贸有限公司负担27510元，由原告蒙城县金鼎房地产开发有限公司负担4250元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  刘晓勇二〇二〇年六月三十日书记员  庞 然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。