广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12506号原告：张灿均，男，1989年10月10日出生，汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码440************058。原告：邝梓欣，女，1993年8月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********，公民身份号码442************048。两原告的共同委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系公司员工。原告张灿均、邝梓欣诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告张灿均及两原告的共同委托诉讼代理人吴炳胜、被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张灿均、邝梓欣向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金125952元（自2019年1月1日至2019年5月9日止，以已付购房款365716元为基数，自2019年5月5日起至2020年3月25日止，以已付购房款1165716元为基数，均按每日万分之三计算）；2.确认被告在原告所购商品房幢（座）内安装的上海三菱品牌电梯行为违约，并限期被告将安装于原告所购商品房幢（座）内电梯按《商品房买卖合同》附件三标准更换为东芝品牌电梯。事实与理由：2018年11月20日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告汤臣公司建设的位于中山市*****************1*********，商品房建筑面积为78.01平方米，总购房金额1165716元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用；第九条约定，逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可以要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十二条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，2.买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三标准执行，其中附件三第9点电梯为：东芝电梯。合同签订后，原告依约支付首期款365716元，按揭贷款于2019年5月10日发放。按照前述合同约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交楼，但截至起诉之日止被告未向原告交付商品房，已严重逾期。另，原告发现在其所购商品房幢（座）内所安装的电梯为上海三菱品牌，非合同附件三约定的东芝品牌电梯，不符合被告关于设备标准的交付承诺且已安装的三菱品牌电梯在实际运行过程中亦屡次出现下坠、无法关门、夹人等众多故障，严重危及使用人的人身安全。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告申请撤回上述第2项诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.网签信息；4.不动产登记证明；5.微信聊天截图、电话录音及整理稿；6.按揭合同及公积金还款明细；7.电梯图片及视频光盘。被告汤臣公司抗辩称：1.原告主张的违约金起算时间应自原告的最后放款时间次日起算，对于违约金截止日期，对于已收楼的原告，以住户手册载明的楼宇交接时间计算，未收楼的原告，以被告发出收楼通知书的邮寄时间为准。2.对于原告主张更换电梯，因电梯属于特种设备，需要住建局审批、质量监督局备案，不属于民事诉讼的管辖范围，应当属于行政诉讼的范围。而且，虽然合同约定使用东芝品牌，实际使用为三菱品牌，原告并无证据证明三菱品牌的电梯比东芝品牌的电梯质量差。相反，三菱品牌的电梯质量比东芝品牌要好得多。同时，涉案物业的电梯通过了质量监督局检验备案，符合国家使用要求。最后，电梯的安装已在项目报建前规划好，因为楼宇设计是按照三菱电梯而设计施工的要求设计的，比如电梯的井槽的尺寸、相关的数据，更换电梯没有可能，而且无法执行。被告汤臣公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.快递邮单；2.收楼通知书；3.金御豪庭前期物业服务协议（住户手册）。本院认定事实如下：2018年11月20日，原告张灿均、邝梓欣（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***************************，该商品房总价款1165716元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年7月7日前支付首期款349716元，剩余房款816000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。双方签订的作为上述合同附件的附件三（装饰、设备标准）明确约定，安装的电梯为东芝电梯。在签订合同前，原告依约向被告付清了首期款349716元。2019年*月10日，原告为购买涉案商品房申请的按揭贷款816000元由贷款银行转账支付至被告汤臣公司指定收款账户。2019年9月24日，被告通过邮寄送达的方式向原告送达了一份收楼通知书，要求原告于在指定的时间内办理收楼的相关手续。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2019年10月19日，原告与涉案商品房所在小区提供物业服务的中山市嘉会物业管理顾问有限公司签订一份金御豪庭前期物业服务协议，同意由该物业公司为涉案商品房提供物业服务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年5月10日才付清全部购房款。关于实际收楼时间，被告主张其已于2019年10月19日将涉案商品房交付给原告使用，并提供一份前期物业协议拟证明其主张的事实。原告则主张其与2019年10月19日未正式收楼，原告确认于2019年10月19日曾到物业处签订前期物业协议，但因涉案房屋存在质量问题故原告最终未实际收楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年5月10日才付清全部购房款，对于该事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，原告截止至2019年5月10日才付清全部购房款，被告有权将涉案商品房交付的期限顺延至原告付清全部购房款之日止，即被告于2019年5月11日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用的义务。原告主张从2019年1月1日起开始计算逾期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理收楼手续。被告汤臣公司虽然于2019年9月24日通过邮寄送达的方式向原告送达收楼通知书，要求原告办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交楼条件，原告有权拒绝收楼，被告发出的该收楼通知并不构成有效通知，故被告主张已通知原告收楼的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于原告实际收楼的时间问题，被告主张其已于2019年10月19日将涉案商品房交付给原告使用，并提供一份前期物业协议拟证明其主张的事实。原告则主张其与2019年10月19日未正式收楼，原告确认于2019年10月19日曾到物业处签订前期物业协议，但因涉案房屋存在质量问题故原告最终未实际收楼。本院认为，被告主张其已于2019年10月19日将涉案商品房交付给原告使用，并提供了前期物业协议为证，且原告也明确确认其曾于2019年10月19日曾到物业处签订前期物业协议的事实及被告提供的前期物业协议的真实性，原告签订前期物业协议等行为足以认定原、被告双方已实际办理完毕了涉案商品房的交接手续。另外，原告主张涉案房屋存质量问题，原告有权拒绝收楼。本院认为，原告主张涉案房屋存在质量问题，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。再者，房屋质量瑕疵不能构成原告拒绝收楼的合法事由，原告可在收楼之后要求被告履行保修义务。对于被告的上述主张，本院予以采信；对于原告的上述辩称，本院不予采信，本院依法认定被告已于2019年10月19日实际将涉案商品房交付给原告使用。故逾期交房违约金应从2019年5月11日起计算至2019年10月19日止。原告主张被告支付2019年10月19日之后的逾期交房违约金，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。经本院核算，被告共计逾期交房162天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之三进行计算。被告应向原告支付逾期交房违约金56653.8元（1165716元x0.3‰x162）。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张灿均、邝梓欣支付逾期交房违约金56653.8元；二、驳回原告张灿均、邝梓欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取为1410元（原告已预交），由原告负担800元，由被告负担610元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费610元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年六月二十三日书记员  卢芷琪冯莹