甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异27号 案外人：刘真，男，1998年7月10日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 委托诉讼代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路**甘肃金融国际大厦**。 负责人：汪雄亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，甘肃正天和律师事务所律师。 被执行人：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：庆。住所地：庆阳市西峰区广场路**> 法定代表人：李小梅，该公司总经理。 被执行人：庆阳智霖实业有限公司。住所地：庆阳。住所地：庆阳市西峰区广场路 法定代表人：赵智霖，该公司总经理。 被执行人：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 被执行人：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 在本院执行中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达资产甘肃分公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）、庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案中，案外人刘真对本院拍卖被执行人智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区房产不服，于2020年3月23日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘真称，2016年7月6日，其与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，主要约定：刘真认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积149.97平方米，单价每平方米4950元，负一20号地下室一间，建筑面积16.32平方米，单价每平方米3000元，以上房款合计人民币791312元。刘真在签订本协议时向智霖房地产公司交付定金人民币791312元等。上述协议签订后，刘真分两笔支付了房款、地下室款79、地下室款791312元月6日，智霖房地产公司交付了房屋，刘真装修入住至今。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，刘真对该涉案房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对位于庆阳市西峰区房屋的拍卖。 信达资产甘肃分公司称，1.案涉房屋登记在被执行人智霖房地产公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”规定，是该公司的合法财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于对案外人异议权利的判断标准规定，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，案涉房屋仍属智霖房地产公司所有。2.2014年6月30日，信达资产甘肃分公司对案涉房屋在建工程抵押并办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的规定，因智霖房地产公司与刘真签订《住宅认购协议书》时，案涉房屋仍在抵押状态，智霖房地产公司对该房屋无权处分，且该房屋抵押已办理登记公示，刘真无法善意取得该涉案房屋的权利。刘真以《住宅认购协议书》对涉案房屋权属提出异议，为债权纠纷，依据物权优先于债权原则，刘真依据《住宅认购协议书》的债权请求权不能对抗信达资产甘肃分公司对涉案房屋享有的成立在先的担保物权，无法依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除法院对涉案房屋执行，法院执行涉案房屋并无不当。3.信达资产甘肃分公司申请执行之前已经通知了刘真相关事实情况及相关风险。 本院查明，2016年7月6日，刘真与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，协议约定：刘真认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区住宅，建筑面积149.97平方米，该房屋价格为人民币每平方米4950元;负一20号地下室,建筑面积16.32平方米,价格为人民币每平方米3000元，以上房款合计人民币791312元，刘真在签订协议时，向智霖房地产公司交付定金人民币791312元等。签订协议当日，刘真向智霖房地产公司交付房款791312元，同日，智霖房地产公司向刘真出具了收到地下室款48960元和购房款742355元的收款收据。2016年7月11日，庆阳智霖物业管理有限公司向刘真出具了《交房入住通知书》及装修押金、物业管理费、电梯使用费等收款收据。 另查明，信达资产甘肃分公司与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅借款合同纠纷一案，因信达资产甘肃分公司申请诉讼财产保全，本院于2017年8月10日依据（2017）甘民初69号民事裁定，查封了智霖房地产公司位于庆阳市西峰区，建筑面积149.97平方米的房产。2017年11月28日，本院作出（2017）甘民初69号民事判决。信达资产甘肃分公司不服，提起上诉。最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决书，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘民初69号民事判决；二、庆阳市智霖房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18134.45万元及违约金（自2017年3月26日起，以18134.45万元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）；三、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；四、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；五、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司其他诉讼请求。一审案件受理费961415元及保全费5000元，由庆阳市智霖房地产开发有限公司、庆阳智霖业有限公司、赵智霖及李小梅共同负担。二审案件受理费194762.5元，由庆阳市智霖房地产开发有限公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅负担191892.7元，由中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司负担2869.8元。该判决发生法律效力后，因上述债务人未履行判决书所确定的给付义务，信达资产甘肃分公司向本院申请强制执行。本院在执行中，于2020年1月26日作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人庆阳市智霖房地产开发有限公司所有的位于庆阳市西峰区豪庭春天46套房产，拍卖房产中包含刘真所购12号楼2-0901号，建筑面积149.97平方米的房产。 还查明，2014年6月30日，信达资产甘肃分公司在庆阳房地产交易与权属登记管理中心对该涉案房屋办理了在建工程抵押手续。2020年3月13日，庆阳市房产信息管理中心出具的《庆阳市个人房产信息查询证明》载明刘真名下无登记房产。 本院认为，本案争议焦点是案外人刘真对登记在智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区房屋享有的权利，在信达资产甘肃分公司对该房屋享有成立在先的抵押权情况下，本院在以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权执行案件中，可否排除对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《以下简称执行异议复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性于真实性；（三）该权利能否排除执行。经审查，刘真异议请求成立，理由分析如下：关于刘真对案涉房屋是否享有权利及权利属性。根据本院查明的事实，刘真与智霖房地产公司于2016年7月6日签订《住宅认购协议书》，刘真以791312元的价款购买案涉房屋，并支付了全部价款。《住宅认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应合法有效，刘真依法对案涉房屋享有所有权期待权。关于信达资产甘肃分公司对案涉房屋享有在先抵押权能否对抗刘真的所有权期待权。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人信达资产甘肃分公司对执行标的涉案房屋虽享有担保物权，但被执行人智霖房地产公司系房地产开发企业，向自然人刘真出售其开发的商品房，刘真系消费者，对其权利的保护，属上述司法解释另有规定的除外情形。关于刘真对案涉房屋所有权期待权能否排除执行的问题。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了房屋消费者物权期待权保护条件，本案事实是信达资产甘肃分公司对智霖房地产公司的执行系金钱债权的执行，在本院于2017年8月10日对案涉房屋被查封之前，刘真已与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，并已支付了全部价款，同时，刘真所购案涉房屋系住宅，且其名下无其他用于居住的房屋，本案事实符合上述司法解释规定的情形，故案外人刘真作为房屋买受人，对登记在房地产开发企业智霖房地产公司名下的案涉房屋享有的权利，能够排除以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权的执行。综上所述，案外人刘真所提异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序瑞干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对庆阳市西峰区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郭维奇 审判员  田 荣 审判员  刘珈懿 二〇二〇年六月八日 书记员  马建清