江苏省常州市天宁区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0402执异31号异议人（案外人）：中国江苏国际经济技术合作集团有限公司,住所地南京市鼓楼区北京西路**。法定代表人：宋勤波，董事长。委托诉讼代理人：赵荣堂、李爽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。申请执行人：陆晓玫，女，1966年12月18日生，汉族，住常州市钟楼区。被执行人：南京三方四友实业有限责任公司，住所地南京市秦淮区中华路****。法定代表人：赵厚椿，总经理。在本院执行申请执行人陆晓玫与被执行人南京三方四友实业有限责任公司（以下简称三方四友公司）民间借贷纠纷一案中，异议人中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（以下简称中江公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年1月31日，本院对陆晓玫诉三方四友公司民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0402民初2900号民事判决：1、三方四友公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陆晓玫偿还借款本金600万元，并按年利率24%支付自2014年4月9日起至实际给付之日止的利息；2、如南京三方四友实业有限责任公司未能履行上述判决给付义务，则陆晓玫有权就南京三方四友实业有限责任公司设定抵押的南京市鼓楼区中保街130号02幢506室、204室、205室、206室、303室、403室、503室、504室房屋折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿；3、案件受理费53800元，公告费900元，合计54700元，由三方四友公司负担。经陆晓玫申请，本院于2020年3月24日立案执行，案号为（2020）苏0402执878号。2020年4月1日，本院作出（2019）苏0402执878号执行裁定：冻结、划拨三方四友公司的银行存款7823487元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2020年4月9日查封了登记在三方四友公司名下的坐落南京市鼓楼区中保街130号2幢204、205、206、303、403、503、504、506室的房屋。现该查封为首查封。异议人中江公司称，南京市鼓楼区中保街130号商品房由三方四友公司开发，异议人承建。因三方四友公司拖欠工程款，1998年元月，双方协议以房抵债将中保街130号02幢的所有30套房产卖给异议人，当年异议人即将该房产分配给职工居住。2007年9月，经省级机关事务管理局房改办批准，该房产已全部房改售与职工，所有房改手续均已齐备。职工已缴付了所有的房改房款，且全部房改房款及相关的维修基金已收缴至省财政专户。2011年6月8日，三方四友公司擅自将涉案房屋抵押给申请执行人。因房屋被抵押，现涉案房屋（共有15套、含本案的涉案8套）未办理过户手续。2013年11月，异议人将三方四友公司诉至南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院），法院经调解，作出（2013）鼓民初字第6777号等七份民事调解书，三方四友公司承诺尽快办理所有房屋过户手续。后因其未及时履行义务，异议人向鼓楼法院申请执行，现仍在执行阶段。异议人认为异议人与三方四友公司的以物抵债协议已经履行，后异议人已将房屋分配给职工居住，并已完成相关房改房的手续，付款义务已全部完成并占有房屋，三方四友公司在办理产权证前涉案房屋的土地被查封，后三方四友公司办理产权证后，又将涉案房屋私自抵押，故造成未能过户，异议人对此没有过错，且已积极使用司法手段维权，故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能对异议人的涉案房产采取强制执行。综上，异议人请求法院中止对南京市鼓楼区中保街130号2幢204、205、206、303、403、503、504、506室房屋的执行并解除查封。申请执行人陆晓玫未提出意见。被执行人南京三方四友实业有限责任公司未提出意见。另查明，上述八套涉案房屋系三方四友公司于2010年1月登记取得所有权，取得方式为自建商品房、买受。2011年6月8日，涉案八套房屋设立一般抵押，他项权利人为陆晓玫，债权数额为6000000元，履行期限自2011年5月31日至2011年8月31日。还查明，三方四友公司作为涉案房屋的开发公司，于1998年1月22日向中江公司出具《承诺书》一份，内容是，由于三方四友公司欠中江公司工程款陆佰余万元，考虑到公司现在暂无付款能力，特作出如下承诺：1、根据双方1995年10月21日所签订的建设工程施工合同，公司现决定将中保村“南京市驻外服务管理中心”已建的C幢楼房（约3800平方米的建筑面积），正常楼层按每平方米1546元的单价抵账给中江公司，（含一切本公司建房应交的款和售房的税及按现有图纸设计的水电齐全的费用在内），底层面积划出不予抵账；2、保证在1998年12月底前将办妥C栋房一切合法的售房手续给中江公司，使中江公司对抵账房拥有永久性居住和销售、转让的权利，如未能如期办妥，自本承诺书发出之日起，按500万元造价的1%月息支付给中江公司赔偿损失；……4、本承诺书发出后，同时得到中江公司书函答复，即行生效。次日，中江公司向三方四友公司发出《复函》，同意以房产抵账的意见。随后，中江公司将包括涉案房屋在内的中保街130号宁西公寓02幢（以下简称02幢）分配给职工居住使用。后因三方四友公司欠中国银行南京市城北支行资金，导致2幢所在土地被查封，中江公司提出执行异议，于2008年使得涉案房屋的土地上的查封解除。2013年11月14日，中江公司至鼓楼法院起诉三方四友公司共十五件房屋买卖合同纠纷案件，要求三方四友公司履行协议，办理包括涉案8套房屋在内的共15套房屋的过户登记手续。审理中，双方达成调解协议：1、双方继续履行相关协议；2、三方四友公司在涤除房屋相关抵押后20日内协助中江公司办理房屋过户登记手续，如三方四友公司在2014年2月15日前不能履行过户登记手续，需向中江公司承担违约金60000元，并承担中江公司为涤除抵押权所产生的全部费用，中江公司可依法申请强制执行，按因为存在抵押，导致无法执行。再查明，2012年7月，中江公司已向江苏省省级机关事务管理局缴纳售房款、维修基金，以中江公司为售房产权单位的02幢共计30套房屋完成房改审核手续，其中15套已过户至相关中江公司职工名下。剩余15套房屋，本案涉案8套，其余7套经中江公司诉至南京市中级人民法院，确认该7套房屋不得执行，案号为（2016）苏01民终9123号，该案中的涉案情形与本案一致。本院认为，异议人中江公司的异议可以成立，理由如下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。对照本案，在查封之前双方就已签订以物抵债协议并完成了付款和房屋交付，上述事实已由生效判决确认，且中江公司也早在2013年就起诉要求办理过户，现房屋未能过户是因为有抵押，不属于其自身的原因。另外，类似的情形经南京市中级人民法院的判决也已确认不得执行，本案中应予以参照。综上，中江公司的异议可以得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对南京市鼓楼区中保街130号2幢204、205、206、303、403、503、504、506室的执行并解除查封。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  查熙迪审判员  何 杰审判员  吴 赟二〇二〇年六月二十三日书记员  徐 芬