山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0281民初2727号原告：青岛远拓置业有限公司，住所地山东省胶州市三里河街道办事处北京路**东苑大厦**，统一社会信用代码：9137028158368540X7。法定代表人：郭仁刚，总经理。委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。被告：周顺正，男，汉族，1973年5月31日生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：宋屴，山东汇融律师事务所律师。原告青岛远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与被告周顺正商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远拓公司的委托诉讼代理人巩涛、被告周顺正的委托诉讼代理人宋屴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远拓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2014年1月15日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201300228528）；2.判令被告支付原告违约金50000元。事实与理由：原被告于2014年1月15日签订了《青岛市商品房预售合同》及补充协议，约定由被告向原告购买胶州市户住宅。同时，预售合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容也做了明确约定。根据《青岛市商品房预售合同》第七条及附件一之约定，被告应及时足额支付房款至合同指定账户。如果被告逾期付款且逾期超过90日，原告有权解除合同，并按照房地产总价的20%向被告主张违约金，但被告至今未按照合同约定履行付款义务。综上所述，被告已经明显违反合同约定，长期恶意拖欠房款的行为给原告造成重大损失，已经构成根本违约，达到了合同解除的条件。被告周顺正辩称，第一，原告所诉与事实不符，原告诉称被告至今未按合同约定履行付款义务不属实，涉案房屋的首付款是被告用2013年借给原告的借款转付的，而后双方签订的商品房预售合同，才办理的银行贷款352万元，被告已经如期足额支付了购房款；第二，原告合同解除权的行使已经超过法律规定期限，其请求法院不应得到支持。被告银行贷款是2014年1月26日发放的，商品房预售合同约定被告应于2014年1月31日前付齐购房款，逾期90天，原告可以解除合同，根据商品房司法解释的规定，原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即在2015年5月1日前行使，原告2020年提起诉讼，早已经超过法律规定期限，法院应当驳回其诉讼请求；第三，本案商品房预售合同约定原告应当于2015年12月31日前交房，时至今日原告未能交付，何时交房仍不确定，被告要求原告承担逾期交房的违约责任，支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，原告远拓公司与被告周顺正签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告周顺正向原告远拓公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积269.91平方米，单价为18678元，该房屋的总房款为5041378元，远拓公司定于2015年12月31日前将涉案房屋交付给周顺正，除不可抗力之外。合同第七条约定，周顺正未按合同约定的时间付款，应向远拓公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，远拓公司有权按照补充协议第五条追究周顺正的责任。补充条款第五条约定，逾期付款在90日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，周顺正按日向远拓公司支付该笔逾期款项万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日的，远拓公司有权单方面解除本合同，远拓公司解除合同的，周顺正按该房地产总价的百分之二十向远拓公司支付违约金，此款由远拓公司在周顺正已交购房款中扣除，多余的购房款退还给周顺正。合同附件一约定，合同总价款5041378元，周顺正应于2014年1月31日前存入合同指定的账户，贷款352万元，周顺正应当以商业贷款方式于2014年1月31日前或收到远拓公司书面催告函之日起3日内，将办理按揭贷款所需文件全部提交，远拓公司将尽力督促放贷机构发放贷款。原告远拓公司于2013年10月8日向被告周顺正出具收据一份，金额为225万元，收款事由借款（垫付建桥建设集团有限公司青岛分公司工程款），收款方式挂账；于2013年9月25日向被告周顺正出具收据一份，金额为690471.47元，收款事由借款，收款方式银行汇票7份；于2013年12月3日向被告周顺正出具收据一份，金额为37万元，收款事由借款，收款方式银行汇票2份。证人李某出庭作证称，其原系远拓公司的大股东，周顺正用承兑汇票还有其他款项支付给公司300多万元，公司为周顺正开具了收据，2014年签订了房屋买卖合同，部分款项当成了首付款，其余办理了按揭贷款，首付款具体数额想不清楚，得看合同和收据的数额，周顺正给远拓公司300多万元的款项，除了首付款之外，其余的应当偿还周顺正，但是还未偿还，贷款是周顺正与公司财务约定的，被告想贷多少就贷多少。周顺正应该是用承兑汇票分三次给付远拓公司，其中一份承兑汇票付给了建桥公司，远拓公司的账目中有，周顺正给付了款项远拓公司才开的收据。周顺正于2014年1月26日与齐鲁银行股份有限公司青岛分公司（以下简称齐鲁银行）签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》一份，向齐鲁银行按揭贷款352万元。后因周顺正未按时偿还银行贷款，齐鲁银行起诉至青岛市市南区人民法院，经该院审理，出具（2015）南商初字第30724号民事判决书，载明：“经审理查明，2014年1月26日原告齐鲁银行与被告周顺正、被告刘玉芳、被告远拓公司签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，合同约定：被告周顺正向原告齐鲁银行借款人民币300万元，借款期限为240个月，自2014年1月26日起至2034年1月25日止，借款年利率为7.205%。……合同还约定，被告周顺正以其借款所购买的位于胶州市户房产提供抵押担保，抵押担保范围为被告周顺正、刘玉芳应偿还给原告的贷款本金、利息、罚息、复利、实现债权及担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等）。2014年1月26日，原告齐鲁银行与被告周顺正共同到胶州市房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，编号为胶房地预市字第××号。同日，原告齐鲁银行依据合同约定向被告周顺正发放了贷款本金352万元。原告齐鲁银行依约履行借款义务后，被告周顺正、刘玉芳未按合同约定履行还款义务，截至2015年7月2日，被告周顺正、刘玉芳尚欠原告齐鲁银行借款本金3412732.36元，利息42182.23元，罚息114.84元、复利243.35元”，并判决：“一、被告周顺正、刘玉芳于本判决生效后十日内偿还原告齐鲁银行股份有限公司青岛分行截至2015年7月2日的借款本金3412732.36元，利息42182.23元，罚息114.84元、复利243.35元，以及自2015年7月3日起至实际给付之日止按照《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》的约定计算的利息、罚息、复利；二、被告李某对被告周顺正、被告刘玉芳的上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告李某承担保证责任后，有权向被告周顺正、被告刘玉芳追偿；三、被告青岛远拓置业有限公司对被告周顺正、被告刘玉芳上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛远拓置业有限公司承担保证责任后，有权向被告周顺正、被告刘玉芳追偿；四、如果被告周顺正、被告刘玉芳未履行上述第一项给付义务，原告齐鲁银行股份有限公司青岛分行有权对被告周顺正提供的位于胶州市户房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿”。被告周顺正的账户交易明细载明，2014年2月份至2015年4月份，蒋汇荣每月为周顺正汇入28000元，周顺正在上述期间每月偿还银行贷款27917.04元，2015年5月份偿还银行贷款3900.22元。原告提交蒋汇荣于2019年2月1日书写情况说明一份，载明：远拓公司于2014年初办理4套按揭房屋（李超君、蒋汇荣、周顺正、杨亦征），其中李超君、蒋汇荣实际支付首付款，并按月支付按揭款项，具体金额有银行转账记录及银行流水，另两套周顺正、杨亦征属于原公司安排人头办理相关手续，并且每月按揭款均由蒋汇荣逐月支付，公司未收首付款。被告周顺正对上述情况说明有异议，认为蒋汇荣不是远拓公司的工作人员，他无法了解原告公司的情况，所以他所证实的内容不具有真实性，而且蒋汇荣所证实的内容与李某证明的事实相悖。在庭审中，因涉案房屋已经办理抵押预告登记，且青岛市市南区人民法院已经判决齐鲁银行有权对涉案房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿，本院依法向原告远拓公司两次释明是否变更诉讼请求，远拓公司拒不变更。本院认为，原告要求解除原被告双方于2014年1月15日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201300228528）的诉讼请求，不能得到支持。首先，因涉案房屋已经在胶州市房产管理局办理预购商品房抵押预告登记，且在被告周顺正未按期偿还按揭贷款后，青岛市市南区人民法院已经判决齐鲁银行有权对位于胶州市户房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿，因此原告要求解除原被告双方于2014年1月15日签订的《青岛市商品房预售合同》的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告远拓公司提交的商品房预售合同约定，逾期付款超过90日的，原告远拓公司有权单方面解除本合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，远拓公司提交的商品房预售合同约定被告周顺正应当于2014年1月31日前支付首付款，逾期付款90日原告可以行使解除权，因此，既使被告周顺正未支付首付款，也已经超过了解除权的行使期限。再者，合同约定被告周顺正应当于2014年1月31日前支付首付款，并于2014年1月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交，因此，在办理按揭贷款之前被告周顺正应当先支付首付款，现涉案房屋已经办理按揭贷款，因此无论被告周顺正首付款是否支付，原告是认可的，且在被告周顺正申请按揭贷款，齐鲁银行发放按揭贷款之后，原告远拓公司未按合同约定的2015年12月31日前交付房屋，存在重大违约行为，在被告不同意解除合同的情况下，原告远拓公司要求解除合同的诉讼请求亦不应得到支持。综上，原告要求解除原被告双方于2014年1月15日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201300228528）的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因原告远拓公司要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其主张按照商品房预售合同中约定的基于解除合同要求被告周顺正支付违约金的诉讼请求亦不能得到支持。原告经本院依法释明，拒不变更诉讼请求，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告青岛远拓置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由原告负担。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈敏二〇二〇年六月二日书记员  张聪