成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初2065号 原告：成都海润置业有限公司，住所地：成都市双流区西航港街道珠江路**空港国际城****。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 被告：霍平，男，1977年4月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：陈丽媛，女，1985年6月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人:霍平，男，1977年4月26日出生，汉族，住四川省都江堰市,系陈丽媛的丈夫。 原告成都海润置业有限公司（以下简称:海润公司）与被告霍平、陈丽媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海润置业的委托诉讼代理人魏源、被告及被告陈丽媛的委托诉讼代理人霍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海润公司与霍平、陈丽媛签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其它附件）；2.判令霍平、陈丽媛协助海润公司注销预告登记，并撤销房屋的网签、备案;3.判令霍平、陈丽媛支付违约金230300.1元，并由海润公司从霍平、陈丽媛已支付的购房款中直接扣收前述款项;4.判令霍平、陈丽媛承担本案的律师代理费9000元及诉讼费用。事实和理由：2018年7月31日，海润公司与霍平、陈丽媛签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定:霍平、陈丽媛购买海润公司开发的位于双流县××镇××社区××期××幢××单元××层××号房屋，总价款2303001元，采用贷款方式付款；霍平、陈丽媛应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交抵押贷款资料，如未按时向银行提交或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，霍平、陈丽媛按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任（即逾期支付房款超过30日后，海润公司有权解除合同，海润公司解除合同的，霍平、陈丽媛应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向海润公司支付违约金，并由海润公司退还霍平、陈丽媛扣除违约金后的剩余已付房款）。合同签订后，海润公司履行了合同义务，但霍平、陈丽媛未按合同约定办理抵押按揭贷款，并经海润公司多次催告未果，霍平、陈丽媛的行为已构成严重违约。因此，海润公司有权解除合同并要求二被告承担违约责任。 被告霍平、陈丽媛辩称：不同意解除合同。1.商品房买卖合同尚未生效，故起诉理由不能成立。根据原告提供的合同复印件，该合同既没有出卖人的签字也没有盖章，所以该合同尚未完成蓝光内部审核并生效。同时，该合同到目前为止，并未提供给我们，我们也不知道该合同是否已经生效，无论出于何种原因，海润公司根据未生效的合同内容而提出的起诉理由不能成立，不应得到支持。2.海润公司提出的律师费、违约金，没有阐明实际违约由我方造成，也没有证明实际发生的损失，不应得到支持。3.由于海润公司的管理混乱导致贷款未能办理，理应由海润公司承担拖延导致的后果。4.我方积极为办理贷款付出了大量的资金和时间，但因海润公司的拖延而未能享受公积金的低利率贷款，应由海润公司补偿我方损失。5.现在贷款政策变了，我们原来是一套房，现在是二套房，现在公积金贷款首付是四成，利率也增加了，所以现在我们没有申请贷款。等到国家贷款利率降下来了，首付只需要三成时，我们再办理贷款支付剩余房款。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年7月31日，霍平、陈丽媛签署了一份海润公司制作的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件（含《补充协议》），合同约定：霍平、陈丽媛购买海润公司开发的位于双流区××街道××社区××期××幢××单元××层××号房屋，总价款2303001元；签订合同前，买受人已支付5万元，该款抵作商品房价款；买受人采用公积金贷款（成房担保公司担保）方式付款；第十条逾期付款的处理规定，买受人未按照合同约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款同日内向出卖人支付违约金等等。 合同附件四第三条，对贷款方式付款补充约定：（一）买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。（二）买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准……在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，按以下方式处理：……2、导致买受人未能获得银行贷款的，同意按以下方式处理：买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。买受人采用公积金抵押贷款方式购房的，参照上述约定执行。（五）买受人承诺自本合同签订之日起90日内取得按揭贷款并将该款项支付给出场人，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人承担违约金。合同附件四第四条第（五）项约定：买受人违反商品房买卖合同及补充协议约定，买受人除按照约定向出卖人承担违约金外，还应当承担出卖人因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费等。当日，霍平、陈丽媛在上述合同文本上签名捺印后，海润公司工作人员将合同文本交回公司审批盖章。 海润公司于2018年9月21日办理了上述商品买卖合同的备案登记，备案号为784200，未办理预告登记。霍平、陈丽媛向海润公司支付了首付款693001元。为办理本次个人购房公积金贷款，陈丽媛在合同签订前向银行结清了上一笔公积金贷款。 按公积金管理中心规定，新开盘楼房销售的商品房申请个人住房公积金贷款，需要开发商统一向公积金管理中心申请办理购房人的个人住房公积金贷款的网上预约初审及网上预约柜台办理。合同签订后，霍平一直与海润公司销售人员联系申请公积金贷款事宜，在8月份按海润公司经办人员王远的要求向其交纳了部分贷款申请资料。后因霍平、陈丽媛系异地公积金账户，需要办理公积金账户的相关手续后，才能在成都市双流区公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。2018年8月28日，海润公司向霍平、陈丽媛发出《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，要求霍平、陈丽媛于2018年8月30日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续，否则将根据合同约定追究违约责任。同年9月3日，霍平向微信公众号：蓝光BRC投诉蓝光长岛国际，投诉主要内容：经办贷款的销售离职，说是会有同事对接，但一直没人联系，其后再没接到长岛的联系电话，最近突然收到长岛的电话，说是未近期做好贷款违约了……希望加强中层和一线人员的管理等等。 2018年9月5日，海润公司经办人王远为霍平、陈丽媛申请的个人住房公积金贷款网上预约初审，经中行双流分行审批通过，经审批可贷公积金金额为70万元。此后，由于王远离职，霍平找到了接手王远工作的海润公司置业顾问汪某，双方通过微信联系继续办理公积金贷款事宜。此后，海润公司工作人员未按规定在网上预约初审审批通过后一个月内（即2018年10月5日前）为霍平二人网上预约柜台办理，在2018年12月13日网上预约柜台办理时，因预约超时审批未通过，需要撤销原网上预约初审，重新申请网上预约初审。 2019年1月中旬，海润公司工作人员再次为霍平二人网上预约初审，经银行审批通过的可贷公积金金额为40万元。海润公司工作人员告知霍平银行初审结果后，霍平对贷款金额提出了异议，不同意只贷款40万元。此后，国家个人公积金贷款政策发生变化（霍平二人的公积金贷款由原来的首付三成变成了四成），个人公积金贷款利率上调，霍平认为由于海润公司工作人员拖延办理贷款，导致自己不能享受2018年的低利率公积金贷款，不同意签订公积金贷款合同，海润公司遂起诉来院，要求解除合同、追究霍平二人的违约责任。海润公司为处理与霍平的诉讼已向四川商信律师事务所支付律师代理费4500元。 上述事实，有以下证据证实：1.四川省商品房买卖合同（预售）及附件、补充协议，网签合同信息查询记录;2.关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函、ＥＭＳ邮寄单;3.客户收付款入账通知、四川增值税专用发票（律师代理费）;4.霍平与汪某的微信聊天截屏图片，微信聊天中汪某发送的图片，微信主页截屏图片;网上预审结果截屏照片;5.公积金系统记录照片;6.结清证明，收据;7.微信投诉建议页面截屏图片;8.证人汪某的证人证言；9.当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，对双方争议焦点评判如下： 一、霍平、陈丽媛未办理按揭贷款是否承担违约责任。 根据查明事实，霍平、陈丽媛在合同签订后，已积极履行合同，按海润公司的要求提交了申请公积金贷款所需的各项资料，由于海润公司工作人员在向公积金管理中心申请办理霍平二人个人住房公积金贷款过程中，在2018年9月5日网上预约初审银行审批通过后，未按规定在一个月内（即2018年10月5日前）为霍平二人申请网上预约柜台办理贷款手续，导致霍平二人未能在2018年10月与银行办理个人住房公积金贷款手续、取得按揭贷款。故海润公司在履行合同过程中，存在未及时协助霍平二人办理公积金贷款手续的违约行为，霍平二人未在合同约定的签订合同后90日内取得按揭贷款，并非霍平二人自身原因造成，不构成违约。 海润公司称因霍平二人未签署完毕7份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，有一份合同未通过公司内部审核、未盖章，导致不能办理公积金贷款。经审查，海润公司提交的现有证据不足以证明霍平二人未签署完全部《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，且网上预约柜台办理贷款并不需要7份合同，是否有一份合同未盖公司公章，并不是海润公司不按规定在2018年10月5日前为霍平二人申请网上预约柜台办理贷款的合法理由，海润公司上述主张并不成立。 同时，海润公司未及时协助霍平二人办理公积金贷款手续的违约行为，也直接导致了霍平二人在2019年初不能享受2018年的国家公积金贷款政策（包括购房首付比例及贷款利率），且原来经银行审批可贷款金额由70万元变成了40万元，如果霍平二人按现在的公积金贷款政策（购房首付款四成，贷款金额40万元，按新的贷款利率标准）与银行签订个人公积金借款合同，将造成霍平二人公积金贷款利息增加的损失，以及有30万元购房款只能进行商业贷款、贷款利息增加的损失，且首付变成四成后，也要求霍平二人在已支付三成首付款后另行向海润公司缴纳一成的首付款。故霍平二人为防止损失的产生及扩大，在2019年初拒绝签订按揭贷款合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”，不属违约行为。 综上所述，海润公司主张霍平、陈丽媛未按合同约定办理按揭贷款构成违约的证据不足，对海润公司要求二人支付违约金、律师费的诉讼请求，本院予以驳回。 二、合同是否应当解除。 海润公司以霍平、陈丽媛未按合同约定办理按揭贷款构成违约为由，要求解除合同，该解除合同的理由不成立。 根据本案实际情况，由于霍平、陈丽媛从2019年起至今仍拒绝签订贷款合同，也不同意以现金方式支付剩余购房款，买卖双方的合同目的已无法实现，案涉合同在事实上已无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应当解除，霍平、陈丽媛在合同解除后应协助海润公司撤销商品房买卖合同备案登记。 霍平、陈丽媛辩称海润公司的违约行为给其造成了经济损失，仅进行抗辩，未提出反诉，应另行处理。解除合同后，由双方按合同约定及法律规定另行结算合同款项。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除成都海润置业有限公司与霍平、陈丽媛签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》。 二、被告霍平、陈丽媛在判决生效后三日内协助成都海润置业有限公司撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：784200）。 三、驳回原告成都海润置业有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费9880元，由原告海润公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶