广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初457号原告（反诉被告）：邓晓华，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。原告（反诉被告）：禤志平，男，1966年7月7日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。两原告共同委托诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈炳球，男，1964年11月18日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：梁礼立，广东长科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子淇，广东长科律师事务所律师。原告邓晓华、禤志平与被告陈炳球租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序审理，被告陈炳球在本案审理过程中向本院提出反诉，本院经审查予以准许，并决定将本诉和反诉合并审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告邓晓华、禤志平的共同托诉讼代理人苏献芝，被告陈炳球的委托诉讼代理人梁礼立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓晓华、禤志平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金250000元；2.判令被告向原告支付逾期退款利息（逾期利息以250000元为本金，从2019年5月22日起至付清日止按年利率6%计付，暂计至2020年3月22日利息为12500元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月30日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，原告承租被告名下的位于云浮市云城区河口初城工业区北一路北侧的厂房。合同第2条约定租期为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止。合同第5条约定，在签订合同日起三天内，原告向被告交纳承租租赁物保证金250000元，租赁期届满，在原告已结清费税、无违约责任、租赁物及相关设备设施按约定经双方验收合格交接后三天内，被告无息将保证金退还给原告。签订合同后，原告于2013年3月31日通过转账方式支付了250000元保证金给被告。被告于2019年3月14日提起了诉讼，诉称原告拖欠被告租金，经云浮市云城区人民法院审理后【案号：（2019）粤5302民初782号】，依法驳回了被告的诉讼请求。被告因不服一审判决，提起了上诉，云浮市中级人民法院审理后【案号：（2019）粤53民终1051号】，依法驳回上诉，维持原判。故经生效判决已证实，在租赁期限内，原告不存在拖欠被告租金的事实。合同到期前，因被告的诉讼行为导致双方关系僵化，原告不再续约，并在合同到期前已着手腾退厂房。原告在2019年5月1日已向被告发送了《厂房交付告知书》，并按被告的要求完成了厂房的还原、修复和清理，被告于2019年5月19日确认厂房已完成了交付。根据双方签订的厂房租赁合同的第5条约定及厂房交付的时间，被告应在2019年5月22日前将250000元保证金无息退还原告。现在已过无息退还保证金的时间且被告至今未退还，应依法计算被告逾期占用保证金的利息。原告参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第二十九条的规定，主张被告自逾期退还之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，符合法律规定。原告多次与被告沟通，要求退还保证金，被告拒绝支付,为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告陈炳球辩称，原告请求退还保证金250000元，答辩人认为原告在履行合同过程中并没有按照合同约定的期限和金额，按期支付相应的租金，存在违约行为，即使在另案判决中认定原告的租金已经支付完毕，但其没有按照合同约定的期限支付，已经存在事实的违约行为，根据合同约定该保证金不予退还；其次，在合同到期之后原告未能按照合同约定的条件交还厂地给被告，应按合同约定支付相应的逾期租金，被告在反诉中对此予以主张。原告主张的利息问题，合同违约保证金一般为无息退还，合同并没有约定退还保证金存在利息的计算，且被告认为原告该保证金因原告的违约行为予以没收，不存在退还及计算利息等情况。被告陈炳球在本案中提出反诉请求：1.判令反诉被告禤志平、邓晓华向反诉原告陈炳球支付逾期租金130137元；2.本案诉讼费用由两反诉被告共同承担。事实与理由：反诉原告陈炳球与反诉被告禤志平、邓晓华之间的《厂房租赁合同》期满后，反诉被告未能按照合同第9条第4项约定的条件将厂房交还给原告，至2019年5月19日才完成厂房的还原、修复和清理，根据合同第11条第4项约定，反诉被告方应当承担逾期交还厂房的违约责任，按原日租金的双倍金额向反诉原告支付逾期租金。反诉原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。反诉被告禤志平、邓晓华辩称，1.反诉被告于2019年4月30日前已经将厂房内的机器设备及石材、办公物品等搬离，完成厂房的腾退，且于2019年5月1日向反诉原告发送了厂房交付告知书，从反诉原告当日拍摄厂房的照片可以证实厂房已经清空，反诉被告已经离场，故在2019年5月1日确认厂房已经交付是不影响反诉原告自行使用或另行招租的。2.双方在租赁合同中对厂房租赁前的原貌是没有约定或图片、视频附租赁合同，反诉原告对于合同到期日按时交付不予确认，其是在故意为难反诉被告方，反诉被告从解决问题角度按照其要求进行了修复清理，但反诉被告承租涉案厂房已经有6年，租赁期满清场是不可能完全达到租赁前的面貌的，答辩人预测到反诉原告会拖延确认厂房的交付时间，于是在2019年5月2日提出答辩人付款由反诉原告自行找人修复的建议，但反诉原告不同意，从反诉被告提交的证据4可以证实。3.在2019年5月1日至2019年5月19日期间，答辩人没有占有使用厂房，该期间不应该计算租金，如果反诉原告一年内都以各种理由不予确认厂房交付，反诉被告是否要多支付一年租金，故反诉被告方认为该期间是合理修复或者是腾退的时间。另外说明一点，答辩人按照反诉原告要求支付了30000元左右款项清理厂房地面的树脂，但其在收回厂房后又用水泥全部装修了一遍地面，答辩人所谓的清理和修复对于反诉原告收回厂房是毫无意义的。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人质证提出异议的事实和证据，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定综合全案进行认定。经审理查明，陈炳球是云浮市云城区河口初城工业区北一路北侧土地（地号：03-06-0238，土地使用权证号：云府国用2004第**）的使用权人。2013年3月30日，陈炳球（甲方、出租方）与禤志平、邓晓华（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，合同第1条约定，甲方出租给乙方的厂房位于云浮市云城区河口初城工业区北一路北侧，门面宽24.02米，南至北一路北至北二路（云府国用2004第0050号），为混凝土柱（镀锌彩瓦屋面）结构；第2条约定，租赁期限共6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日，乙方向甲方承诺租赁该厂房仅作为石材行业使用；第3条约定，租赁物第一至三年租金为每年100万元，第四、五、六年租金分别为每年110万元、110万元、125万元。租赁期限内，乙方按先交租金后使用且每次预付6个月的租金的方式支付，即乙方在每年的4月及10月的最后一日前按合同约定的单价向甲方支付6个月的租金；第5条约定，在签订合同日起三天内乙方向甲方交纳承租租赁物保证金25万元，租赁期限届满在乙方已结清上述一切费税、无违约责任、租赁物及相关设备设施按约定经双方验收合格交接后三天内，甲方无息将保证金退还给乙方，如乙方租赁期间违约，保证金归甲方所有不予退还；第9条约定，租赁期满后，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还，乙方交还甲方厂房时应保持厂房及其设备设施处于完好状态，清空沉淀池、打扫好卫生；第11条约定，乙方不按约定期限支付租金，甲方有权要求乙方暂停营业，直到支付租金后再经营；乙方违约，甲方可按本合同相关约定解除合同，乙方的保证金及预交的租金归甲方所有，不予退还。租赁期满，乙方应按期交还厂房给甲方，如乙方逾期归还，每逾期一日按原日租金的双倍金额向甲方支付逾期租金。合同还对其他事项进行了约定，陈炳球作为甲方代表在合同落款处签名、捺印，禤志平、邓晓华作为乙方代表在合同落款处签名、捺印。合同签订后，禤志平、邓晓华于2013年3月31日通过陆映君账户支付了保证金250000元给陈炳球。其后，禤志平、邓晓华在该租赁厂房经营云浮市百美石业装饰工程有限公司，公司法定代表人是陆映君。租赁期间，禤志平、邓晓华方向陈炳球支付租金如下：1.在第一年的租赁期即2013年5月1日至2014年4月30日期间共支付了租金1000000元，分别为2013年4月29日支付了500000元，2013年12月20日支付了200000元，2014年3月11日支付了200000元，2014年3月27日支付了60000元、40000元；2.在第二年的租赁期即2014年5月1日至2015年4月30日期间共支付了租金892300元，分别为2014年5月31日支付了250000元，2014年7月25日支付了150000元，2014年8月14日支付了50000元，2014年11月12日支付了88300元，2014年12月5日支付了70800元，2015年1月7日支付了70800元，2015年1月30日支付了141600元，2015年4月24日支付了70800元；3.在第三年的租赁期即2015年5月1日至2016年4月30日期间共支付了租金666125元，分别为2015年6月8日支付了366125元，2015年11月16日支付了300000元；4.在第四年的租赁期即2016年5月1日至2017年4月30日期间共支付了租金500000元，分别为2016年6月6日支付了300000元，2017年1月10日支付了180000元，2017年3月10日支付了20000元；5.在第五年的租赁期即2017年5月1日至2018年4月30日期间共支付了租金480000元，即于2017年5月8日支付了480000元；6.在第六年的租赁期即2018年5月1日至2019年4月30日期间共支付了租金480000元，分别为2018年5月4日支付了200000元、280000元。以上禤志平、邓晓华方合计支付租金4018425元。合同租赁期满后，禤志平、邓晓华不再承租涉案厂房。邓晓华方即搬离涉案厂房，并将厂房等移交给陈炳球，过程如下：2019年5月1日，邓晓华通过微信方式发送一份《厂房交付告知书》给陈炳球，该《厂房交付告知书》具体内容为：“甲方（交付方）：禤志平、邓晓华，乙方（接受方）陈炳球。甲、乙双方于2013年3月30日签订了一份《厂房租赁合同》，租赁期限为2013年5月1日至2019年4月30日。现合同已到期，双方没有续约。甲方已于2019年4月30日前完成了厂房的腾退和清场。现甲方郑重通知乙方：1.甲方的机器设备及所属物件已全部搬离。2.厂房原有设施和机械无破坏，厂房结构完好。3.甲方已交清了租赁厂房期间的水电费。4.从2019年5月1日起乙方有权将厂房出租给第三人使用或乙方自己使用，第三人或乙方有权进场生产经营。”。被告陈炳球收到该《厂房交付告知书》后于当日向邓晓华发送一组涉案租赁厂房的现场照片，并要求邓晓华方进行修复清理，并要求原告处理好所有的问题后才算厂房交付完成，同时也是租金计算截止日。2019年5月2日，邓晓华将一组涉案租赁厂房的视频通过微信方式再次发送给陈炳球，称厂房已于4月30日全部搬清完毕，提出的问题也已经清理解决完毕，要求被告陈炳球请验收，并退回押金。陈炳球收到后于同日向邓晓华发送了一组当日拍摄的涉案租赁厂房现场视频及照片，并提出邓晓华方未能解决清理完毕涉案租赁现场，不同意退押金。2019年5月7日，邓晓华与陈炳球开始协商修复涉案租赁厂房顶棚的事，根据陈炳球的要求，邓晓华向佛山的邓叶崇老板购买了修复顶棚的材料。期间陈炳球再次向邓晓华提出租赁厂房至今未完成清理旧基础、地面树脂、水沟、宿舍烂被席、沉池、办公室楼顶、楼顶水池及修复损坏厂房屋面，导致无法完成厂房交接，请尽快处理。邓晓华回复很难做到令陈炳球满意，建议按陈炳球要求打价折算处理。陈炳球则表示由邓晓华方找人正常清理。2019年5月19日，陈炳球确认邓晓华方正式完成了厂房交接手续。另查明，2019年3月4日，陈炳球以禤志平、邓晓华拖欠其租金为由起诉至本院，本院依法作出（2019）粤5302民初782号民事判决书，认定：双方在合同履行过程中对租金标准进行了调整，租赁的最后三年租金降低至每年为480000元，禤志平、邓晓华已经足额支付了租金给陈炳球，不存在拖欠厂房租金的情况。故判决驳回陈炳球诉讼请求。陈炳球不服该判决，提出上诉，云浮市中级人民法院依法作出（2019）粤53民终1051号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。庭审中，陈炳球明确第1项反诉请求逾期租金计算方式为以合同约定租金1250000元为基数，按逾期天数双倍计算，即1250000元÷365天×2×19天=130137元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。陈炳球与禤志平、邓晓华签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案租赁保证金250000元是否应退还禤志平、邓晓华。二、禤志平、邓晓华主张的逾期退款利息能否得到支持。三、禤志平、邓晓华应否向陈炳球支付2019年5月1日至5月19日期间的租金。关于争议焦点一，涉案租赁保证金250000元是否应退还禤志平、邓晓华的问题。陈炳球认为，邓晓华方未按照合同约定时间支付租金，构成违约，应不予退还租赁保证金250000元。根据陈炳球与禤志平、邓晓华方在《厂房租赁合同》中的约定，租赁期限内，禤志平、邓晓华按先交租金后使用且每次预付6个月的租金的方式支付，即禤志平、邓晓华在每年的4月及10月的最后一日前按合同约定的单价向甲方支付6个月的租金。如果禤志平、邓晓华违约，陈炳球有权要求禤志平、邓晓华暂停营业，直到支付租金后再经营或者解除合同。但实际上禤志平、邓晓华在合同履行第二年期间就未按合同约定的租金标准和时间支付租金，但陈炳球却允许邓晓华方继续租赁涉案厂房至合同期限届满，并未提出任何异议。因此根据现有证据和已生效的裁判文书认定的事实，本院认定，双方在合同履行过程中对租金交纳时间也作出了约定调整，陈炳球主张禤志平、邓晓华逾期支付租金的主张缺乏依据，本院不予采纳。根据《厂房租赁合同》约定，禤志平、邓晓华交纳的租赁保证金250000元，在租赁期限届满结清一切费税、无违约责任、租赁物及相关设备设施按约定经双方验收合格交接后三天内由陈炳球无息退还，如禤志平、邓晓华租赁期间违约，保证金归陈炳球所有不予退还。本案中，禤志平、邓晓华未有违约情形，且租赁期限届满后，禤志平、邓晓华已按照陈炳球的要求对涉案厂房进行了修复清理，并与陈炳球于2019年5月19日正式完成了厂房交接。按照约定，陈炳球应于交接后三天内即2019年5月22日前将租赁保证金250000元退还给禤志平、邓晓华。因此，禤志平、邓晓华请求陈炳球退还租赁保证金250000元，合法合理，本院予以支持。关于争议焦点二，禤志平、邓晓华主张的逾期退款利息能否得到支持的问题。按照《厂房租赁合同》约定，邓晓华方交纳的租赁保证金250000元，在租赁期限届满结清一切费税、无违约责任、租赁物及相关设备设施按约定经双方验收合格交接后三天内由陈炳球无息退还，但双方于2019年5月19日正式完成厂房交接后，陈炳球至今未向禤志平、邓晓华退还交纳的租赁保证金250000元，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。现禤志平、邓晓华请求陈炳球从2019年5月22日起按年利率6%支付资金占用期间的逾期退款利息，未超出法律规定，本院予以支持。具体利息计算为：以250000元为本金，从2019年5月22日起至付清日止按年利率6%计算。关于争议焦点三，禤志平、邓晓华应否向陈炳球支付2019年5月1日至5月19日期间租金的问题。根据《厂房租赁合同》约定，租赁期满后，禤志平、邓晓华交还厂房时应保持厂房及其设备设施处于完好状态，清空沉淀池、打扫好卫生。如逾期归还，每逾期一日按原租金的双倍金额向陈炳球支付逾期租金。本案中，租赁期届满后，禤志平、邓晓华未能举证在合同届满时即2019年4月30日前按照上述合同约定的条件返还涉案厂房给陈炳球，而陈炳球在与邓晓华的微信记录中也明确提出禤志平、邓晓华搬离厂房时未按合同约定的条件清理，并发送拍摄现场视频和照片，故禤志平、邓晓华应当按照《厂房租赁合同》约定承担支付逾期租金给陈炳球的义务。关于陈炳球要求计算2019年5月1日至5月19日期间共计19天租金，本院认为，陈炳球于2019年5月19日才确认涉案厂房完成交接的原因是双方对租赁物的原貌是未有图片确认，对修复和清理的标准和方案，双方在微信反复沟通才确定，邓晓华是按照陈炳球提出的要求和标准去修复清理。因此，结合租赁行业的习惯，给予承租方一定合理的修复时间，合理合法。本院认定由双方各自承担从2019年5月1日至5月19日期间共计19天的租金损失的50%。根据（2019）粤5302民初782号民事判决书、（2019）粤53民终1051号民事判决书认定的事实，双方在合同履行过程中对租金标准进行了调整，最后两年的租金均为480000元，陈炳球主张按合同原来约定的租金标准计算交还厂房的逾期租金，理据不足，应按调整后的年租金480000元计算。因此，禤志平、邓晓华应支付陈炳球的逾期租金为：480000元÷365天×2×19天×50%=24986元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本诉被告陈炳球应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁保证金250000元退还给本诉原告禤志平、邓晓华；二、本诉被告陈炳球应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期退款利息（以250000元为本金，从2019年5月22日起至付清日止按年利率6%计算）给本诉原告禤志平、邓晓华；三、反诉被告禤志平、邓晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期租金24986元给反诉原告陈炳球；四、驳回反诉原告陈炳球的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5238元，适用简易程序审理减半收取2619元（该款禤志平、邓晓华已预交），由被告陈炳球负担；反诉受理费1451元（该款陈炳球已预交），由反诉原告陈炳球负担1172元，反诉被告禤志平、邓晓华负担279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  康石英二〇二〇年六月二十六日书记员  黄 淮附本判决相关适用法律条文或司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。