安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终321号 上诉人（原审原告）：合肥辰旭房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区四里河路****。 法定代表人：潘伶健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴松，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕妍婷，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王亚，男，1990年10月13日出生，汉族，住安徽省长丰县。 上诉人合肥辰旭房地产开发有限公司（以下简称辰旭公司）因与被上诉人王亚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2019)皖0103民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辰旭公司上诉请求:1.请求依法撤销(2019)皖0103民初9323号民事判决,改判支持辰旭公司一审全部诉讼请求;2.本案一审案件受理费、二审案件受理费均由王亚承担。 事实与理由:1.本案中辰旭公司有法定解除权,法定解除权未超过除斥期间。合同法第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定,根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。辰旭公司在2019年1月24日按合同载明的王亚送达地址发出了《贷款资料催告函》,催告王亚提交贷款资料给银行并办理完成按揭手续;辰旭公司在2019年3月15日发出了《律师函》,催告王亚一次性付清剩余购房款。根据上述法律规定,经催告后超过三个月,王亚仍未履行,辰旭公司有权根据合同法第九十四条(三)规定,行使法定解除权来解除合同。法定解除权的发生时间是2019年6月15日,一审法院认定解除权发生之日为2018年2月20日,与事实不符。辰旭公司在2019年6月15日按王亚新提供的地址发送了《解除合同通知书》,并在2019年9月16日向一审法院起诉解除合同,一审法院认为辰旭公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权,与事实不符。辰旭公司用来发送《解除合同通知书》的新地址是王亚提供的,有微信截图为证。 2.本案中辰旭公司有约定解除权,约定解除权也未超过除斥期间。(1)根据《商品房买卖合同补充协议》第一条二)1的约定,辰旭公司享有约定解除权,该解除权未超过除斥期间。《商品房买卖合同补充协议》第一条二)1约定,买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在收到银行或出卖人通知后10天内以现金或其他方式付清购房款或增加首付,否则视为买受人逾期付款,按合同第七条逾期付款责任处理。辰旭公司在2019年1月24日按合同载明的王亚送达地址发出了《贷款资料催告函》,催告王亚提交贷款资料给银行并办理完成按揭手续。王亚未按约办理贷款,在催告后10日后视为王亚逾期付款。因此,辰旭公司约定解除权发生的时间是2019年5月4日,审法院认定解除权发生之日为2018年2月20日,与事实不符。(2)即便是根据《商品房买卖合同补充协议》第一条二)2的约定,辰旭公司享有约定解除权,该解除权也未超过除斥期间。《商品房买卖合同补充协议》第一条二)2约定,买受人应在签订合同及本补充协议后30天内完成合同约定的房屋全部按揭贷款到达出卖人账户,否则视为买受人逾期付款,按合同第七条逾期付款责任处理。 《商品房买卖合同》第二十条约定,商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向合肥市房地产管理局申请登记备案。根据合肥市住房保障和房产管理局公开答复意见,办理了网上签约备案手续后,再办理银行按揭贷款。根据贷款银行出具的《客户办理按揭所需材料》第7条规定,办理贷款需要商品房备案确认单原件。综上分析,辰旭公司办理合同备案的义务在先,王亚办理按揭贷款并使贷款到达出卖人账户的义务在后,先义务人未履行的情况下,后义务人有权行使抗辩权。因合肥市商品房实行限价政策,限制购房合同备案,要求高价、低价楼盘搭配进行备案,导致虽然案涉商品房买卖合同在2017年10月22日签订,但备案时间是在2018年12月22日。而在合同备案之前,客观上是无法办理按揭贷款,更无法实现按揭贷款到达出卖人账户。王亚在商品房买卖合同备案前享有先履行抗辩权,在2019年1月22日前未付款,王亚不构成违约。但在2019年1月22日后王亚仍未付款,构成违约。因此,辰旭公司约定解除权的发生时间是2019年4月22日,一审法院认定解除权发生之日为2018年2月20日,与事实不符。综上分析,不论是法定解除权,还是基于《商品房买卖合同补充协议》第一条二)1约定、《商品房买卖合同补充协议》第一条二)2约定产生的约定解除权,均未超过一年除斥期间。辰旭公司行使解除权并未超过除斥期间的规定,一审法院判决错误。 3.根据相关司法判例的裁判精神,即便是约定解除权超过除斥期间了,当事人仍然可以行使法定解除权来解除合同。即便一审法院认定辰旭公司约定解除权超过除斥期间,但是辰旭公司仍合法享有法定解除权,法定解除权仍在有效行使期限内,一审法院直接驳回辰旭公司的诉讼请求,无事实和法律依据。 4.王亚未出庭答辩,系放弃自身的权利,一审法院主动审查解除权除斥期间没有法律依据,并且事实上本案中不论是约定解除权还是法定解除权,均未超过解除权除斥期。 5.王亚经辰旭公司多次催告,既不来在备案合同上签字,也不办理按揭贷款,导致合同目的无法实现。在备案合同上签字、办理按揭贷款均不能被强制执行。根据合同法第一百一十条(一)规定,法律上或者事实上不能履行,辰旭公司也有权解除合同。 王亚辩称，一审法院适用法律正确。合同履行产生争议的主要责任在于辰旭公司，在辰旭公司与王亚签订房屋买卖合同时，辰旭公司确定了王亚可以办理按揭贷款，王亚才缴纳117万余元的首付款并签订合同。双方合同约定的支付方式为在买卖合同签订之日支付首付款1173756元，王亚已按合同约定付款。合同第六条约定剩余款项办理按揭，王亚已于2017年11月向辰旭公司指定的银行办理了贷款手续。未放款原因在于，辰旭公司直至2018年12月22日才将买卖合同备案成功。王亚不存在违约行为，不符合合同约定的解除条件。相反，在2018年10月，王亚见辰旭公司楼盘迟迟不能备案，担心资金安全，向辰旭公司提出过退房解除合同。辰旭公司以种种理由拒绝。故违约方应为辰旭公司。根据合同及备案后的缴款通知书，双方未约定按揭贷款支付时间，按揭贷款发放与否更大程度上取决于辰旭公司，因为系辰旭公司指定的银行。王亚2019年6月再次根据辰旭公司的要求，向建设银行办理了贷款手续。贷款未能下达并非王亚原因。不同意辰旭公司所主张的放弃抗辩权的提法。因王亚未收到任何辰旭公司发出的法律文件，对一审情况并不知情。 辰旭公司向一审法院起诉请求：1.解除辰旭公司与王亚签订的《商品房买卖合同》；2.王亚向辰旭公司支付违约金388376元并从辰旭公司应返还王亚已付的购房款1173756元中直接扣除；3.王亚立即办理商品房买卖合同登记备案注销手续;4.本案诉讼费、公告费等由王亚承担。 一审法院认定事实：2017年10月22日，辰旭公司与王亚签订《商品房买卖合同》及作为附件四的《铂悦府》补充协议，约定王亚购买辰旭公司开发建设的位于合肥市庐阳区角的“铂悦府”Ｇ6幢2602室，房屋总价款为3883756元，买受人王亚应在签订《商品房买卖合同》之日前支付首付款1173756元，剩余房款2710000元办理按揭贷款；买受人王亚应在签订合同及补充协议后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订合同及补充协议后7天内前往银行及房地产管理部门办理完成有关贷款手续，且应在签订合同及补充协议后30天内完成合同约定的房屋全部按揭贷款到达出卖人账户，否则视为买受人逾期付款；买受人王亚逾期付款超过90日后，出卖人辰旭公司有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。另外，该补充协议第六条约定，买受人确认，合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效，且所填写的地址为送达文件的接收地址；如因本合同中买受人通信地址或电话等不准确，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任。案涉《商品房买卖合同》上填写的买受人王亚的地址为合肥市蜀山区望江西路华地公馆Ｂ1610，联系电话为139××××6449。王亚向辰旭公司支付首付款1173756元之后，没有按照合同约定向辰旭公司支付剩余的购房款。案涉《商品房买卖合同》于2018年12月22日办理了网上备案，备案单号是1812013032。 一审法院认为，商品房买卖合同中，享有解除权的当事人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。根据王亚与辰旭公司之间签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人王亚应在签订合同及补充协议后30天内完成合同约定的房屋全部按揭贷款到达出卖人账户，否则视为王亚逾期付款，逾期付款超过90日后，辰旭公司有权解除合同。而王亚向辰旭公司支付首付款1173756元后，未再按照合同约定支付剩余的购房款，根据合同约定辰旭公司自2018年2月20日起有权解除合同。但是辰旭公司提供的证据显示其于2019年6月15日才向王亚邮寄送达解除合同通知书，且邮寄送达的王亚地址与双方在《商品房买卖合同》约定地址不一致，该解除合同通知书也未被王亚签收。因此，辰旭公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权，其享有的解除权消灭。对于辰旭公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院不予支持。由于辰旭公司的其他诉讼请求，均是基于双方之间的合同解除而提起的，该院也不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回合肥辰旭房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3643元，由合肥辰旭房地产开发有限公司负担。 二审中，辰旭公司提交了如下证据：证据一、合肥市住房保障和房产管理局关于网上备案签合同、办理按揭贷款问题的答复、建行客户办理按揭所需材料、合肥市商品房网上认购备案确认单。证明目的：只有在2018年12月22日网签备案后才能办理按揭贷款手续，一审法院认定2018年12月22日前王亚就违约且辰旭公司解除权在2019年2月20日过除斥期间，显然违反基本常识和客观事实。证据二、2019年1月24日《贷款资料催告函》及快递凭证。证明目的：1.辰旭公司催告王亚最迟应于2019年1月27日前将按揭贷款资料提供给银行并办理完成按揭手续，逾期应承担逾期付款违约金。2.辰旭公司按《商品房买卖合同》载明的地址”合肥市蜀山区望江西路华地公馆B1610室“寄送邮政特快专递，根据《商品房买卖合同补充协议》第六条规定，按合同载明地址以特快专递发出通知的，寄出后第五日为送达日，即2019年1月28日视为送达日。证据三、2019年3月15日《律师函》及快递凭证。证明目的：1.2019年3月15日辰旭公司委托律师发送律师函，再次催告王亚支付购房款。2.受辰旭公司委托，《律师函》按照《商品房买卖合同》载明的地址“合肥市蜀山区望江西路华地公馆B1610室”寄送邮政特快专递，根据《商品房买卖合同补充协议》第六条规定，按合同载明地址以特快专递发出通知的，寄出后第五日为送达日，即2019年3月20日视为送达日。证据四、2019年6月14日、6月15日聊天记录、2019年6月15日《解除合同通知书》及快递凭证。证明目的：虽经辰旭公司多次催告，王亚仍不付款，其构成根本违约，辰旭公司发出解除合同通知。辰旭公司按王亚变更的地址“万科中心22楼”寄送邮政特快专递。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条规定，按购房者变更地址以特快专递发出通知的，寄出后第五日为送达日，即2019年6月20日视为送达日。王亚的质证意见为：对证据一答复真实性无异议，但回复时间系2017年3月，说明辰旭公司在2017年10月双方签订合同时知晓政策。王亚并不知晓在此后一年多的时间内，辰旭公司无法办理备案。故辰旭公司系违约方，王亚按约缴纳首付款并办理贷款手续无违约行为。对建行客户办理按揭所需材料，三性无异议，王亚已按要求办理了贷款手续。对合肥市商品房网上认购备案确认单及备案详情，三性无异议，可见备案时间为2018年12月22日，在此之前无法办理贷款并非王亚原因。该组证据无法达到辰旭公司的证明目的。对证据二、三、四，三性均有异议，王亚长期工作于外地，并不长期在合肥，从邮件投递详情见，无王亚签收信息。另王亚也不在原住址居住。 王亚则提交了如下证据：证据一、聊天截屏，证明王亚已按要求办理了按揭贷款，贷款未能下发的原因系辰旭公司未能完成楼盘备案。证据二、聊天记录（2018年10月），证明因合同不能备案，王亚在缴纳首付款后，因担心资金安全，要求解除合同。但辰旭公司未同意。证据三、案涉房屋市场价格截图，证明目前案涉房屋市场价格每平上涨三千至七千不等，此为辰旭公司要求解除合同真正原因，这对王亚而言十分不公。辰旭公司质证意见为：对证据一，真实性有异议，证明目的有异议。辰旭公司并未主张在2018年12月22日合同备案前王亚逾期付款。一审法院认定过除斥期间无依据。辰旭公司三次书面催告逾期付款起算时间都是在合同备案后。对证据二，真实性有异议，证明目的有异议。质证意见同证据一。对证据三，真实性有异议，证明目的有异议。本院经审查，对辰旭公司二审提交的证据一真实性予以认定，对证据二、三、四的真实性亦予以认定。王亚提交的证据与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予认定。 本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案首要争议焦点为辰旭公司是否享有合同解除权，如果享有，其行使解除权有无超过除斥期间。根据辰旭公司与王亚签订的商品房买卖合同约定，王亚采取首付加按揭付款的方式支付购房款。辰旭公司与王亚签订的《商品房买卖合同》附件四铂悦府《商品房买卖合同补充协议》第二条银行按揭约定，买受人未能获得贷款或获得贷款少于贷款数额的，买受人应在收到银行或出卖人通知后10天内以现金或其他方式付清购房款或增加首付，否则视为买受人逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理。本案双方当事人均认可合肥市商品房买卖流程为先进行网上签约备案手续，再办理银行按揭贷款。本案买卖合同备案时间为2018年12月22日，因此，王亚在此之前未办理贷款手续或者未支付剩余房款，均不构成违约。王亚主张辰旭公司长期不进行合同备案，构成违约。对此，本院认为，首先，双方合同并未约定办理备案手续的期限。其次，由于众所周知的原因，即当时合肥商品房市场实行限价政策，购房合同备案受到一定限制。王亚并未举证证明辰旭公司在合同签订一年后才办理备案可归责于辰旭公司。因此，王亚主张辰旭公司违约在先，本院不予采信。 在买卖合同备案以后具备办理银行按揭条件的情况下，辰旭公司分别于2019年1月24日、2019年3月15日向合同中载明的经王亚确认的通信地址向王亚发出《贷款资料催告函》、《律师函》，催告王亚尽快履行付款义务。王亚虽辩称其未收到上述函件，但是依据双方合同附件四第六条的约定，如因合同中买受人通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知应视为已合法有效送达买受人。因此，辰旭公司以特快专递方式向王亚发函的，依据双方合同约定，寄出后第五日为送达日。因此，可以认定王亚经辰旭公司催告后仍不履行主要义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。因此，辰旭公司于2019年6月15日向王亚发出《解除合同通知书》具有法律依据。 2018年12月22日买卖合同备案之前，王亚享有履行期限利益，辰旭公司无权要求王亚付款。而合同备案以后，具备继续履行的条件以后，王亚应按合同约定履行义务。在2018年12月22日合同备案具备继续履行的条件下，王亚经辰旭公司催告仍不履行主要义务，辰旭公司依法享有合同解除权。因此，辰旭公司于2019年6月15日向王亚发出《解除合同通知书》，并未超过法律规定的解除权行使期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定,根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。因此，辰旭公司本案中请求解除与王亚签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案辰旭公司与王亚签订的商品房买卖合同解除后，王亚已支付辰旭公司的购房款1173756元，辰旭公司应予返还。王亚主张如果解除合同，辰旭公司还应支付首付款1173756元的资金占用利息。对此，本院认为王亚该主张没有法律依据。根据本院前述认定，导致合同解除的原因并不在辰旭公司。另，辰旭公司要求王亚立即配合办理商品房买卖合同登记备案注销手续，本院予以支持。因合同解除的原因在买受人王亚一方，辰旭公司因此要求王亚支付违约金，具有法律依据。关于违约金的具体数额，辰旭公司主张按照合同约定的累计应付款的10%即388376元支付。王亚经本院释明，认为约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院经审查认为，王亚未及时支付购房款给辰旭公司造成的损失主要为剩余房款271万元的资金占用利息损失。辰旭公司于2019年1月24日向王亚发出《贷款资料催告函》，如果王亚能够及时办理，那么按照一般情况，辰旭公司最迟可在4月24日左右获得按揭款。如果以271万元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率4.75%从2019年5月1日计算至2020年6月9日约为144816元。考虑到本案合同履行情况，王亚违约的主观过错，及预期利益等综合因素，以上述利息损失为基础，本院酌定王亚支付辰旭公司违约金为15万元。对于辰旭公司主张的超出部分，本院不予支持。 综上，辰旭公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院(2019)皖0103民初9323号民事判决； 二、解除合肥辰旭房地产开发有限公司与王亚于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 三、王亚于本判决生效之日起五日内支付合肥辰旭房地产开发有限公司违约金15万元； 四、王亚于本判决生效之日起五日内配合合肥辰旭房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续； 五、合肥辰旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还王亚已支付的购房款1173756元； 六、驳回合肥辰旭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述判决第三项、第五项相抵，合肥辰旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还王亚购房款1023756元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3643元，由王亚负担1407元，由合肥辰旭房地产开发有限公司负担2236元，二审案件受理费7286元，由王亚负担2814元，由合肥辰旭房地产开发有限公司负担4472元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月九日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。