广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9581号上诉人（原审原告）：李少勤，女，汉族，1979年11月6日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘峰，广东新东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳芬，广东新东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林凯徽，男，汉族，1984年7月23日出生，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：李伟超，广东粤港律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹤，广东粤港律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭壮葵，男，汉族，1971年10月20日，住广东省惠州市惠城区。上诉人李少勤因与被上诉人林凯徽、郭壮葵申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李少勤上诉请求：1、依法撤销深圳市南山区人民法院（2019）粵0305民初1150号民事判决；2、改判确认位于广东省惠州市产的所有权归郭壮葵所有；3、改判准许深圳市南山区人民法院强制执行郭壮葵名下位于广东省惠州市产；4、改判本案一审诉讼费用及公告费用由被上诉人承担；5、判令本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人李少勤不服深圳市南山区人民法院作出的（2019）粤0305民初1150号民事判决书，特向贵院提起上诉。上诉人认为，根据被上诉人提供的证据，不足以充分证明其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其对涉案房产享有的权利不足以排除强制执行，一、被上诉人未能充分证明其在法院查封之前对位于广东省惠州市产（下称涉案房产）已全额支付购房款并已控制占有，相反，被上诉人为证明对涉案房产的占用，在一审中提供了虚假证据，一审法院未对该事实予以查明，反而认定被上诉人已充分证明其已全额支付购房款并已实际控制占有涉案房产，一审判决的认定属于事实认定不清，应当予以纠正。被上诉人林凯徽未提供本人支付购房款的证据，高达几十万元的购房款全部由第三人以现金支付不合常理。原审判决认定被上诉人林凯徽已向郭壮葵付清全部购房款，该认定错误。被上诉人在一审中提供了惠州市隆丰物业管理有限公司（下称“隆丰公司”）开具的物业费用收据，拟证明其对涉案物业合法占用。隆丰公司于2007年1月29日才成立，但被上诉人提供的物业费收据中，有一份出具的日期是2007年1月27日，隆丰公司尚未成立就能盖章，何其荒谬，很显然该份证据系伪造。上诉人有理由怀疑隆丰公司出具的收据等证据的真实性，但一审法院未对该组明显存在问题的证据查明真伪，显然属于认定事实错误。此外，根据被上诉人提供的其它证据，例如无法证明任何内容的照片等，都无法充分证明被上诉人已对涉案房产合法占用，如果被上诉人的主张属实，完全可以提供更具有公信力的证据证明其对涉案物业占有使用，比如电费发票、水费发票、燃气费发票等等，仅凭现有的证据并未达到高度盖然性的证明标准。二、被上诉人林凯徽称其购房行为发生于2006年，很显然，被上诉人林凯徽长期未积极采取有效的方式向郭壮葵主张办理不动产变更登记已构成重大过错，依法应当认定其不符合《执行异议规定》第二十八条第四款所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，一审判决关于“涉案房产最终未能办理过户手续并非因林凯徽自身原因导致”的认定，属于认定事实错误，适用法律错误。被上诉人林凯徽提供的证据并不足以证明其积极向郭壮葵主张过办理不动产变更登记，涉案房产未办理过户登记的主要原因是被上诉人林凯徽怠于行使权利。参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条第三点规定：“案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续”；《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十八规定：“已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的，应当认定属于因买受人自身原因未办理过户登记”。可见司法实践中，被上诉人林凯徽长期未积极主张办理登记的，通常应当认定其不符合《执行异议规定》第二十八条第四款所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人林凯徽的证据不足以充分排除强制执行，望二审法院维护上诉人的合法权益，依法改判如所请。被上诉人林凯徽口头答辩称：针对上诉人的几点上诉理由，我方提出答辩意见如下：一、被上诉人林凯徽与郭壮葵于2006年就已经签订了《房屋买卖合同》，早于法院对涉案房产查封的时间八年之久。二、林凯徽已经支付了全部的购房价款，虽然没有提供转账凭证，但是我方提供的林凯徽的父亲两次的现金支取记录，与案件的其他证据是相互吻合的。而且之所以没有采取银行转账的方式，是因为在2006年的时候网上银行还没有普及，而且基本上还没有手机银行的概念，如果进行转账基本上还是要到银行柜台来进行，而且银行转账存在费率高、到账时间慢的缺点，如果是跨行转账，这个缺点就更加突出，所以当时通过支取现金，把现金支付给郭壮葵的行为是符合当时的交易习惯的。我们不能以一线城市的视角来要求2006年长期生活在四线城市下面的县级市的交易行为。另外之所以是通过林凯徽的父亲账户来支取现金，这与广东潮汕地区重视家庭观念，通常以家庭进行经济活动的习惯也是相吻合的。三、被上诉人林凯徽已经实际占有了涉案房产，对于上诉人所称的其中一份收据的时间与该公司成立时间不相互一致的问题，在一审时我方也解释了，涉案房产的物业管理最初是由开发商的一个物业分公司来实施的，后来经惠州相关政府部门的要求，成立了专门了物业公司，但是对涉案房产进行物业管理的物业从业人员基本还是原来的一批人员，而且林凯徽到管理处办理相关事宜的时间是2007年初，缴纳之前的管理费的行为是补交的行为，所以基于这两方面的原因，收据上显示的时间与后来成立的专门的物业公司的成立时间有所出入的现象是非常正常的。四、涉案房产没有过户的原因不属于被上诉人林凯徽的原因，之所以未过户是因为被上诉人郭壮葵因涉及经济纠纷长期无法联系到，导致没有过户。对于被上诉人林凯徽所能采取的积极措施我们不能简单的要求其通过诉讼的方式来解决，因为其毕竟不是法律方面的专家，只能证明林凯徽实施过积极的行为即可，积极的行为至少是在2013年的时候由林凯徽的弟弟在惠州市房地产登记机关办理了过户前的准备工作，即惠州所要求的测绘报告，这个时间也是早于法院对涉案房产的查封时间。五、上诉人在执行中的执行是基于一个普通的金钱债权，而且郭壮葵并不是实际的用款人，而仅仅是提供人的保证，上诉人在执行案件中从案件材料可以看到，其已经查封了十几组财产，而林凯徽是早在多年前就已经实际购买房屋，并且实际缴清房款，实际占有了房屋，其享有的应该是物权期待权，我方认为法律更应该保护被上诉人的物权期待权，而不是上诉人的一个普通的金钱债权所衍生的人的担保。上诉人李少勤原审诉请：1、判决惠州市的实体权利为郭壮葵所有；2、准许执行郭壮葵名下惠州市；3、本案诉讼费用及公告费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为确认惠州市的所有权为郭壮葵所有。原审法院查明：位于广东省惠州市（涉案房产）于2004年8月19日登记至郭壮葵名下，登记建筑面积为147.22平方米。法院在审理李少勤与郭壮葵，案外人郭赞楼、郭耀名、郭赞忠、寇裕婕、林秋静、林佳琴、邓惠英、深圳市光耀地产集团有限公司、惠州市众望集团有限公司、光耀集团有限公司、天津光耀投资有限公司、惠州市光耀地产集团有限公司、惠州市鑫来集团有限公司、惠州市光大置业有限公司、惠州市天合建筑有限公司、惠州市高尔夫球场有限公司、杨镇古民间借贷纠纷案件过程中，于2014年7月18日查封了涉案房产，后李少勤就该案向法院申请强制执行。执行过程中，法院于2018年8月20日作出（2018）粤0305执2613号《执行通知书》，通知各方当事人因执行案件的需要，需要对被执行人包括郭壮葵名下的涉案房产在内的多处财产进行评估拍卖等。林凯徽向法院提出执行异议申请，请求中止对登记在郭壮葵名下的涉案房产的执行并解除查封。法院于2018年12月7日作出（2018）粤0305执异297号《执行裁定书》，认定林凯徽在涉案房产被查封前已经全部支付购房款，且实际占有控制涉案房产，房屋最终未能办理过户手续主要因被执行人郭壮葵未予配合所致，而非异议人林凯徽自身原因，故裁定中止对登记在被执行人郭壮葵名下位于惠州市产的执行。为证明郭壮葵已将涉案房产转让给林凯徽，林凯徽为涉案房产实际所有权人并实际占有控制涉案房产，林凯徽提交了以下证据：1、郭壮葵（卖方、甲方）与林凯徽（买方、乙方）于2006年8月14日签署的《房屋转让合约》，用于证明郭壮葵已将涉案房产转让给林凯徽。合同约定：甲方向乙方出售涉案房产，转让成交价为30万元；乙方在签署本合约时支付20万元作为甲方办理银行赎楼手续，甲方完成赎楼手续后，乙方一次性付清余款10万元；按乙方要求该物业在2007年办理房产过户手续，甲方配合乙方完成过户；在乙方付清房款后，甲方须在7天内将该物业交予买方使用，该物业是以现状售予乙方；及其他内容。2、《收款收据》、取款凭证以及户口本，用于证明林水洞、林千冕分别为林凯徽的父亲、弟弟，林凯徽通过父亲林水洞已全额支付涉案房产购房款。《收款收据》两份显示为郭壮葵分别于2006年8月14日、2006年10月1日向林凯徽出具，内容写明郭壮葵确认收到林凯徽交来购买湖滨苑小区Ｃ栋302号房款20万元、10万元；取款凭条两份显示林水洞分别于2006年8月14日、2006年10月1日取款20万元、103000元。3、《房产证》，用于证明涉案房产于2002年2月4日抵押给中国银行股份有限公司惠州分行，于2006年9月6日注销抵押登记。4、装修费用及物业费用《收据》，用于证明涉案房产由林凯徽装修，且2006年9月起，一直由林凯徽承担涉案房产的物业管理费用。装修费用《收据》显示由惠州市隆丰物业管理有限公司于2007年1月27日出具，内容写明该公司确认收到林凯徽交付的涉案房产装修押金500元以及煤气报装、电视报装、防盗门对讲机、装修管理费共计4050元；物业费用《收据》显示由惠州市隆丰物业管理有限公司出具，内容写明该公司已收讫林凯徽交付的湖滨苑Ｃ302房2006年9月至2017年12月期间的物业管理费。5、《委托书》、《房屋测绘面积成果证明》、发票及刷卡单，用于证明林凯徽通过其弟弟林千冕支付涉案房产的测绘费用，林凯徽已完成办证准备手续，但因郭壮葵不配合未能完成过户。《房屋测绘面积成果证明》、发票显示2013年3月18日惠州市房屋测绘所受郭壮葵委托对涉案房产进行面积测算并于该日向郭壮葵出具了一份金额为150元的房地产测绘发票；刷卡单显示2013年3月13日林千冕向惠州市房产交易中心支付150元。6、照片，用于证明涉案房产现状，林凯徽表示其于2007年开始对涉案房产进行装修，后因工作等原因停止装修，装修材料至今仍堆放在房屋内。7、郭壮葵在（2019）粤1302民初331号林凯徽诉郭壮葵房屋买卖合同纠纷一案中提交的答辩状，用于证明郭壮葵与林凯徽陈述的房屋买卖经过一致。8、显示为惠州市隆丰物业管理有限公司工作人员出具的《情况说明》，用于证明被告林凯徽自2017年1月实际占有控制涉案房产的事实。除户口本、《房产证》外，李少勤对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；李少勤表示怀疑《房屋转让合约》、《收款收据》系伪造的，林水洞并非合同约定的买方，其取款记录与本案无直接关联，林凯徽未能证明其在长达12年的期间里采取过任何积极的方式向郭壮葵主张权利，其行为无合理性与正当性，应当认定其具有重大过错。原审法院认为，本案争议的焦点在于李少勤是否有权申请对涉案房产采取拍卖等强制执行措施。对此，法院分析如下：首先，林凯徽提交的《房屋转让合约》显示，其于2006年8月14日与郭壮葵就涉案房产签订买卖合同，约定林凯徽以30万元的价格购买涉案房产，而涉案房产于2014年7月18日被查封，林凯徽与郭壮葵签订书面买卖合同在涉案房产被查封之前；其次，林凯徽提交的《收款收据》、取款凭证、户口本、《房产证》等证据显示，郭壮葵分别于2006年8月14日、2006年10月1日向林凯徽出具金额为20万元、10万元的《收款收据》确认已收到全部购房款，虽然此两笔房款没有直接的转账凭证，但林凯徽同时提交了其父亲林水洞于相应日期取款相应金额的取款凭证予以佐证，并且涉案房产确于2006年9月6日注销抵押登记，该情形与双方买卖合同约定的付款方式基本相符；再次，林凯徽提交了装修费用及物业费用《收据》以及《情况说明》等证明其自2006年9月起开始缴纳涉案房产的物业管理费，涉案房产在被查封前已经由其实际占有控制，综上，虽然涉案房产登记在郭壮葵名下，但根据民事诉讼证据高度盖然性原则，林凯徽提交的证据足以证明其在涉案房产被查封前已经全额支付购房款并已实际控制占有涉案房产，涉案房产最终未能办理过户手续并非因林凯徽自身原因导致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，林凯徽作为涉案房产的买受人已提交证据证明其符合上述规定的情形，故李少勤的诉讼请求缺乏法律和事实依据，法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回李少勤的全部诉讼请求。案件受理费100元，由李少勤负担。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本案的二审争议焦点为李少勤是否有权申请对涉案房产采取拍卖等强制执行措施、林凯徽是否享有足以排除执行的权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。林凯徽提交的《房屋转让合约》显示其于2006年8月14日与郭壮葵就涉案房产签订了买卖合同，而涉案房产于2014年7月18日被查封，故林凯徽与郭壮葵在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。林凯徽提交了惠州市隆丰物业管理有限公司出具的装修费用《收据》、物业费用《收据》以及《情况说明》等证明自2006年9月起林凯徽开始缴纳涉案房产的物业管理费，并于2007年装修涉案房屋，故涉案房产在被查封前已经由林凯徽实际占有使用。林凯徽提交的《收款收据》、取款凭证等证据材料显示郭壮葵分别于2006年8月14日、2006年10月1日向林凯徽出具金额为20万元、10万元的《收款收据》确认已收到全部购房款，虽然上述两笔房款没有直接的转账凭证，但考虑到当时电子支付方式尚未普及，结合林凯徽父亲林水洞于相应日期相应金额的取款凭证，且涉案房产确于2006年9月6日注销抵押登记，该情形与双方买卖合同约定的付款方式基本相符，林凯徽提供的上述证据已形成完整的证据链，能相互印证，符合民事诉讼高度盖然性的原则，能证明其已实际支付了全部购房款。李少勤对此虽不予认可，但未能提交充分有效证据反驳，故对其主张本院不予采信。2013年林凯徽弟弟在惠州市房地产登记机关办理了过户前的准备工作，即惠州所要求的测绘报告，之所以未过户是因为郭壮葵因涉及经济纠纷长期无法联系到，林凯徽已向郭壮葵提出了办理过户登记的请求等积极行为，故涉案房产未办理过户登记并非林凯徽的原因所致。因此，林凯徽的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故其关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。李少勤申请对涉案房产采取拍卖等强制执行措施，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不妥之处。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李少勤负担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 张   睿审判员 聂   效二〇二〇年六月××日书记员 孙巍(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。