广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14875号上诉人（原审原告）：吴维红，女，汉族，1968年10月2日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：徐瑶，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨金，女，汉族，1987年8月28日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄**兵，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张锐，男，汉族，1985年5月21日出生，身份证住址湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：黄**兵，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石云，男，汉族，1971年10月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：刘晓玲，女，1971年5月1日出生，香港特别行政区居民。上诉人吴维红、杨金、张锐因与被上诉人石云、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初18744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴维红上诉请求：1.判令发回一审法院重审，判决返还房产；2.判令杨金、张锐按市场租金价格每月1.7万元赔偿非法占有期间的租金损失，延迟支付按日百分之一赔偿滞纳金（租金损失期间从2017年8月1日起截止至2018年5月31日共10月，暂计17万）；3.判令将粤（2017）深圳市不动产权第0118314号的房产协助过户至吴维红名下;4.诉讼费、保全费、律师费、房产过户税费由杨金、张锐、刘晓玲承担。事实与理由：一、吴维红在一审判决前为向法院明确诉求，递交了《变更诉讼请求申请》、《二次开庭申请》，又因此变更诉求事宜屡次信访，要求判决杨金、张锐、刘晓玲返还房产，确认深（南）房现买字（2017）第10066号《深圳市二手房买卖合同》无效或撤销，后又迫于无奈向法院递交了《撤诉申请》，虽均未获准，但充分说明了吴维红的真实诉求为请求法院判决杨金、张锐、刘晓玲返还房产，请求二审法院发回重审。二、一审判决未查清案件基本事实，请求法院发回重审。本案房产因以代持贷款为目的被骗不慎过户后，当事人未按承诺为吴维红贷出款，吴维红的配偶才被迫接受刘晓玲开具的用于担保的1500万空头欠条，该欠条仅为其单方真实意思表达，而非吴维红的真实意思表达。三、一审判决遗漏了重要当事人即刘晓玲的配偶刘慧超，应发回重审。综上，一审判决认定的基本事实不清，遗漏重要当事人，请求法院判如所请，发回重审，重新查清案件事实，以维护上诉人的合法权益。杨金、张锐上诉请求：一、变更广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初18744号民事判决第一项为：杨金、张锐向吴维红、石云支付购房款人民币4784215元及延期付款违约金（以人民币4784215元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率，从2017年9月29日起计算至判决确定的付款之日止）;二、请求维持广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初18744号民事判决第二项；三、判令吴维红、石云共同承担本案一审与二审的案件受理费、保全费等费用。事实与理由：一、杨金与刘晓玲之间针对涉案房产[蛇口渔港以西南海玫瑰园（二期）33栋第6层6D房产］，没有签订任何代持协议，也没有任何有关代持的意思表示，更不知道刘晓玲向石云单方出具的《欠条》。一审判决从《欠条》推出，认为“双方系在《深圳市二手房买卖合同》签订之后达成的买卖合意的主张”，是不符合实际的。杨金没有与吴维红在签订深（南）房现买字（2017）第10066号《深圳市二手房买卖合同》之后达成任何有关涉案房产的合意；刘晓玲给石云出具《欠条》，是刘晓玲的单方行为，杨金并不知晓，也不需要知晓或干预刘晓玲的行为，杨金更不知道作为夫妻的石云、吴维红之间的内部婚姻关系。因此，《欠条》只能约束刘晓玲与石云之间的法律关系，与杨金购买涉案房产无关，刘晓玲承诺给石云的购房价格，不能作为吴维红与杨金之间购买涉案房屋的交易价格。二、杨金与吴维红之间针对涉案房产没有签订任何形式上的“阴阳合同”，只达成了一致合意的二手房买卖合同，并以人民币4784215元作为成交价格。三、杨金一直积极履行二手房买卖合同的义务，付款义务的迟延完全是因为吴维红与石云处于婚姻纠纷之中，造成杨金合同上的履行不能。四、刘晓玲与石云之间的法律关系，建议法庭要求石云与刘晓玲另案处理。吴维红、石云向一审法院起诉请求：1.杨金、张锐、刘晓玲向吴维红、石云支付购房款650万元（人民币，下同）并支付迟延履行违约金15.6万元（违约金以房款本金650万元为基数，按日万分之四自2017年7月31日起暂计至2017年9月29日，共60天，实际违约金数额应计至全部义务履行完毕之日止），两项费用共计665.6万元；2.杨金、张锐、刘晓玲承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：吴维红与石云于1996年10月16日登记结婚。杨金、张锐为夫妻关系。位于深圳市南山区******房产（涉案房产）于2017年7月14日由吴维红转移登记至杨金名下，登记建筑面积81.85平方米。2017年7月10日，吴维红（卖方）与杨金(买方)签订了一份《深圳市二手房买卖合同》[深（南）房现买字(2017)第10066号]，合同约定：卖方向买方出售涉案房产，房产转让成交价为4784215元，买方须于2017年7月30日前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；税费均由买方支付；买卖双方签订（或网签）《深圳市二手房买卖合同》90日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方领取；及其他内容。合同签订后，杨金按照合同载明的转让成交价缴纳了各项税费。一审原告主张，因吴维红资金周转困难，刘晓玲提出找人代持涉案房产，过户后再贷款给一审原告用于周转，刘晓玲向吴维红介绍了其朋友杨金、张锐，一审原告在此之前并不认识两人，一审原告去国土局签订《深圳市二手房买卖合同》时与两人是第一次见面，合同中的价格为系统自动形成的价格，但涉案房产过户后，一审原告一直没有收到贷款，于是刘晓玲出具了《欠条》用于担保，并表示如果无法贷款就按所写的价格真实购买涉案房产，后贷款未能成功，杨金、张锐表示其确定购买涉案房屋，双方确认按650万元的价款成交，但一审被告并没有向一审原告支付任何购房款，一审原告认为，涉案房产为吴维红、石云的夫妻共同财产，购房款应向吴维红、石云共同支付，一审原告在涉案房产转移登记之后与一审被告形成了真实的房屋买卖合同关系，杨金、张锐、刘晓玲是共同买方，其要求刘晓玲承担买方和担保人的连带责任。一审原告对此提交了：1.刘晓玲出具的《欠条》、《控诉及解封申请书》以及《情况说明》，息志弘出具的《证人证言》用于证明一审被告为共同买方，涉案房产成交价为650万元。《欠条》显示为刘晓玲于2017年7月20日出具，内容写明，“本人刘晓玲欠石云购房款1500万元[刘晓玲购买吴维红名下南海玫瑰园33栋6D（代持人杨金）、35栋10D(代持人陆恒)]，因按揭款无法短期到账，石云替吴维红归还其法院欠款；该两笔房款由刘晓玲（杨金、陆恒）归还给石云”；《情况说明》、《控诉及解封申请书》显示为刘晓玲分别于2017年10月22日、2017年11月27日出具，内容记载的涉案房产的交易价格、过程与一审原告主张一致。刘晓玲表示，其对上述证据中自己签名的真实性均予以认可，对内容的真实性不予认可，对《证人证言》的真实性不予认可；《欠条》出具给石云是因为石云替吴维红归还了法院的执行款1000多万元，石云认为涉案房产的购房款应该支付给他，《欠条》的内容是石云写好后，刘晓玲照抄的，刘晓玲为了与石云达成关于音乐棚项目的合作而出具《欠条》，杨金、张锐是刘晓玲介绍给吴维红的，吴维红希望找人代持涉案房产，但杨金、张锐不同意，双方自行协商一致达成购买合意并决定按国土局的价格成交；《情况说明》、《控诉及解封申请书》的内容均是吴维红打印后要求刘晓玲签字，刘晓玲因想要与吴维红协商账户解封一事被迫签字。杨金、张锐表示，《欠条》、《情况说明》等均由刘晓玲出具，与其无关，刘晓玲亦并非买卖合同的当事人。2.《履行二手房买卖合同的催告书》（以下简称《催告书》）及《关于对履行二手房买卖合同的催告书的复函》（以下简称《复函》），用于证明一审被告故意不履行付款义务。《催告书》显示为张锐、杨金于2017年10月19日向吴维红发出，内容写明，张锐已于2017年7月18日200万元转入石云账户作为买卖合同的首期购房款，现催告吴维红按照买卖合同的约定，在2017年10月30日之间与其一同至银行开立监管账户，以便其将剩余购房款278万元划入监管账户，否则，视为吴维红违约。一审被告对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。3.张锐与吴维红、石云、张锐与刘晓玲及刘晓玲与吴维红、石云的微信聊天记录，报警回执等，用于证明张锐作为杨金的配偶对买卖涉案房产一事知情且同意，杨金、张锐、刘晓玲为共同买方，涉案房产成交价为650万元，一审原告曾向公安机关以一审被告涉嫌诈骗罪报案，一审被告至今未支付房款给一审原告。杨金、张锐、刘晓玲对上述证据的真实性均不予认可，表示聊天记录记载的是双方协商过程，并不能证实最终成交价，房屋的实际成交价应以合同载明的成交价为准。杨金、张锐主张，两人与吴维红之前就涉案房产的交易价格协商过，但未能达成一致，后双方在国土局递件当天协商确定按照合同的价格成交；张锐已向石云支付购房款共计200万元，剩余款项未能支付是因为一审原告未能按约定提供监管账户。杨金、张锐对此提交了银行转账回单予以证明，银行转账回单显示2017年7月18日，张锐分两笔向石云转账200万元。一审原告对上述证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，表示，张锐所提交的200万元实际是由石云先转账给张锐，转账目的是方便银行按揭贷款。一审原告对此亦提交了转账记录，该转账记录显示2017年7月18日，石云分5笔向张锐转账共计200万元。张锐表示，一审原告所提交的转账记录属于石云提供给张锐的借款，用于张锐管理企业的资金周转。另查，2017年7月10日，吴维红（卖方）与案外人陆恒（买方）就位于深圳市南山区35栋10层10Ｄ号房产签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，该房产亦于2017年7月14日由吴维红转移登记至案外人陆恒名下。吴维红、石云以陆恒、刘晓玲未支付购房款为由起诉至一审法院，一审法院依法予以受理，案号为（2017）粤0305民初18743号。一审法院认为：关于一审原告与一审被告之间是否存在房屋买卖合同关系以及涉案房产的交易价格的问题。一审原告主张，其与杨金之间的《深圳市二手房买卖合同》系出于代持的目的而签订，双方系在涉案房产过户之后达成买卖的合意并协商确定按650万元价格成交；杨金对此不予认可，主张其与吴维红在递件过户当天协商一致按照国土局备案的4784215元价格成交。对此一审法院认为，首先，吴维红与杨金在办理递件过户签订《深圳市二手房买卖合同》之前并未就涉案房产签订过买卖合同，杨金亦未提交证据证明双方在办理递件过户之前就交易价款进行过协商；其次，从双方签订《深圳市二手房买卖合同》起直至涉案房屋转移登记至杨金名下止，杨金并未足额支付购房款，在此种情形下，涉案房屋即直接按国土局核定价转移登记至杨金名下有违常理，亦不符合正常的交易习惯及《深圳市二手房买卖合同》的约定；庭审中，双方均确认系通过刘晓玲介绍认识并达成购买涉案房产的合意，虽然《欠条》系由刘晓玲向石云出具，但《欠条》载明款项为涉案房产的购房款，刘晓玲庭审中亦确认出具给石云是因为石云替吴维红归还了法院执行款1000多万元，故石云要求将购房款向其支付，该《欠条》出具的时间及内容亦与一审原告的陈述相印证，故综合双方的陈述、提交的证据及上述查明的事实，一审法院采纳一审原告的上述主张，双方系在《深圳市二手房买卖合同》签订之后达成买卖合意的主张，《深圳市二手房买卖合同》并非双方真实履行的买卖合同。现涉案房产已过户登记至杨金名下，且吴维红亦确认其与杨金在涉案房产过户之后已达成买卖的合意，故一审法院确认吴维红与杨金之间存在房屋买卖合同关系。至于涉案房产的成交价格。如前所述，《深圳市二手房买卖合同》并非双方真实履行的买卖合同，一审原告对于涉案房产以及南海玫瑰园（二期）35栋10层10D号房产价款的主张与《欠条》所载明的两套房产共计1500万元的交易总价相一致，一审被告并未举证证明在《欠条》载明的价款之外双方对涉案房产另有其他价格的约定，综合一审原告提交的聊天记录以及刘晓玲提交的《情况说明》等证据，根据民事诉讼高度盖然性原则，一审法院采纳一审原告的主张，认定涉案房产的成交价格为650万元。关于购房款的支付金额以及延迟履行违约金。杨金、张锐主张其已支付一审原告购房款共计200万元，双方提交的流水记录显示，2017年7月18日，石云与张锐互有转账200万元，张锐转账时间在石云转账时间之后，张锐抗辩称该200万元是石云向其提供的借款，但未能提交相应证据予以证明，石云对此亦不予认可，张锐应承担相应的举证不能的不利后果，一审法院对于张锐关于其与杨金已支付一审原告购房款200万元的主张不予采纳。综上，杨金应向吴维红支付购房款650万元。关于延迟履行违约金。如前所述，《深圳市二手房买卖合同》载明的价格为4784215元，该合同并非吴维红与杨金真实履行的买卖合同，除此之外，一审原告与杨金并未就违约责任达成其它书面协议，吴维红依据《深圳市二手房买卖合同》要求杨金以650万元为基数，按照日万分之四的标准从2017年7月31日起计算延迟付款的违约金没有依据；但杨金未向吴维红支付购房款构成违约并给吴维红造成了损失，故一审法院酌定违约金以650万元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率，从吴维红起诉之日即2017年9月29日起计算至判决确定的付款之日止。张锐与杨金为夫妻关系，一审原告提交的证据显示张锐亦参与了涉案房产的交易，故张锐应与杨金对此承担共同偿还责任。涉案房产为夫妻共同财产，庭审中吴维红亦明确要求购房款向吴维红、石云共同支付，故石云作为共同原告主张权利要求一审被告向其支付购房款及违约金，未违反法律规定，一审法院予以支持。关于刘晓玲应承担的责任。刘晓玲出具了《欠条》，其在欠条中明确确认涉案房产的交易价格并承诺“该两笔房款由刘晓玲归还给石云”，可视为其自愿加入债务承担的行为，故刘晓玲应对杨金应支付的购房款及违约金向吴维红、石云承担共同还款责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、杨金、张锐与刘晓玲应于判决生效之日起十日内向吴维红、石云支付购房款650万元及延期付款违约金（以650万元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率，从2017年9月29日起计算至判决确定的付款之日止）；二、驳回吴维红、石云的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58392元，由吴维红、石云共同负担547.42元，杨金、张锐、刘晓玲共同负担57844.58元；保全费5000元，吴维红、石云共同负担46.87元，杨金、张锐、刘晓玲共同负担4953.13元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案被上诉人刘晓玲系香港特别行政区居民，故本案属于涉港房屋买卖合同纠纷。一审以内地法律为准据法无误，本院予以认可。上诉人吴维红主张其向一审法院起诉的请求为返还涉案房产。经查阅一审卷宗，吴维红于2017年9月29日起诉时的诉讼请求为本案一审确定的诉讼请求。2017年12月26日，其申请变更诉讼请求为返还涉案房产，但又于2018年3月1日确认其诉讼请求为判令支付购房款项。一审庭审笔录也反映出吴维红未在庭审辩论结束前申请变更诉讼请求。其二审提出变更诉讼请求为返还涉案房产，本院不予支持。上诉人吴维红主张转让房屋不是其真实意思表示，一审认定事实不清。本院认为，涉案房产已经转移登记于杨金名下的事实，即表明吴维红与杨金之间存在买卖房屋的法律关系，进而应推断转让涉案房屋系吴维红真实意思表示。吴维红认为不是其真实意思，应提交充分的证据证明，而本案中吴维红提交的证据不足以证明其受胁迫、受骗等主张。因而，吴维红主张出让涉案房屋不是其真实意思缺乏依据，本院不予采信。上诉人吴维红主张一审遗漏了必须到庭的当事人刘慧超，应当发回重审。本院认为，刘慧超不是涉案房屋买卖的当事人，与本案诉争标的没有利害关系，其是否参加本案诉讼不影响案件的审理，故吴维红有关一审遗漏当事人的主张，本院亦不予采纳。上诉人杨金、张锐主张涉案房屋买卖的交易价格应为人民币4784215元而不是650万元。本院认为，上诉人该主张及理由已在一审提出，二审期间没有提交新证据加以证明。一审判决认定涉案房屋交易价格为人民币650万元，已作充分的论述，论理清晰，论据充分，本院予以认可，不再赘述。杨金、张锐有关房屋交易价格的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人吴维红、杨金、张锐的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币58392元，由上诉人吴维红负担；二审案件受理费人民币45074元，由上诉人杨金、张锐负担。本判决为终审判决。审判长 邓  晓  琴审判员 林  建  益审判员 李    原二〇二〇年六月五日书记员 周忱晨（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。