广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初321号原告：刘雅亨，男，汉族，1994年2月20日出生，公民身份号码440************459，住址广东省雷州市**********。委托诉讼代理人：周莉莉、陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江冠通投资有限公司，住所地湛江开发区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：陈月华、陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告刘雅亨诉被告湛江冠通投资有限公司（以下简称冠通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘雅亨的委托诉讼代理人周莉莉，被告冠通公司的委托诉讼代理人陈月华、陈柳伊到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人向本院申请一个月时间进行庭外和解，本院予以准许，双方当事人最后无法达成庭外和解。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年7月1日起至2019年9月30日的逾期交房违约金11012元；2019年10月1日起至被告将符合合同约定条件的商品房交付给原告之日止的逾期交付违约金，以购房款1184102元按日万分之一计付给原告；2、判令被告支付给原告为追讨违约金支出的律师服务费800元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于湛江经济技术开发区乐怡路6号山海华府16号住宅楼X房，商品房价款为1184102元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但被告至今仍未能按合同约定交付商品房给原告，截止2019年9月30日已逾期93天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为11012元。签约当日，原告与被告还签订了《补充协议》（作为《商品房买卖合同》的附件十一），根据协议第十三条约定：“因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费……等相关费用，”被告应向原告支付为追讨违约金而产生的律师服务费800元。据此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院依法判允所诉。被告冠通公司辩称，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应全部予以驳回。一、与本案有关的事实。1.关于合同约定：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（下称合同）第十一条第（一）款约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付房屋”；第（三）款约定，“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿1.遭遇不可抗力的……3.有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的……”2.关于工程建设：合同签订后，被告围绕着2019年6月30日交付房屋的目标任务，加紧组织工程建设。至2019年4月，被告已基本完成山海华府商住区一期项目的建设，并于4月8日-5月8日期间依次完成住宅分户验收。之后，被告陆续推进规划、消防、工程质量、人防等各项验收工作，并已在2019年5月期间取得大部分验收成果，其中消防工程也已于2019年4月期间自检合格。各项工作进度显示，山海华府一期房屋理应可以在2019年6月30日前完成竣工验收备案、达到合同约定的房屋交付条件。料想不到的是，2019年4月起，为贯彻落实党中央国务院有关机构职责调整的总体要求，全国范围内各级建设工程消防验收职责均进行移交承接，职能部门的消防验收工作一度全面搁置。在湛江，原主管部门湛江市消防救援支队也在同一时期不再受理建设工程消防验收业务，而承接该项职能的湛江市住建局也未能及时开展相关工作，消防验收一直得不到正常办理。在此期间，被告多次催促求告，住建局告知相关验收备案职能尚未正式划转，无法出具正式的接收文书，办理时限也会延长。与此同时，被告一直在积极准备，在得知住建局提出建设单位须委托第三方机构检测等新的规定后，被告第一时间委托第三方机构检测，及时取得了第三方检测合格报告。2019年6月26日，住建局终于接收了原告的消防验收申报材料，但直至2019年8月14日，才核发了消防验收审查意见书。因被告其他各项验收工作均已在6月30日之前完成，在8月14日取得消防验收审查意见书后，被告随即于8月16日取得了竣工验收备案证明书。此后，测绘机构于8月23日完成房屋实测，不动产登记机关于2019年9月27日完成对实测报告的核对。3.关于房屋交付：2019年6月，因房屋的实体状况已达到交付使用的条件，并且，基于对主管部门可能很快可以解决验收备案问题的预判，被告作出了于6月30日交付房屋的工作安排，并于6月21日向业主发出了6月30日交房的通知。6月27日，被告确知住建局不可能在6月30日之前完成消防验收和竣工验收备案，遂于27日当天通过书面函件将情况如实告知包括原告在内的广大业主，并将6月30日是否收房交由原告决定。被告认为，在房屋实体状况合格的情况下，主管部门的验收备案主要是程序性工作，不影响房屋的实际使用，如果原告有使用房屋的实际需要，被告宜先予交付使用。基于此，6月30日当天，被告如期安排交房工作，部分需要及早使用房屋的业主也于当天办理了收房手续。之后，被告多次就房屋竣工验收备案的情况向业主作进一步的解释说明，积极回应业主的关切，对需要交房的业主，也即时予以办理交付。房屋取得竣工验收备案证明达到合同约定的交付条件后，被告再次通知业主在9月30日前收房，同时主动提出对9月30日前收房的业主均自9月30日起减免三个月的物业服务费。但直至目前，仍有部分业主没有配合办理交房手续。4.关于房屋的产权登记：房屋取得竣工验收备案证明后，被告立即着手为业主办理房屋产权登记。截至目前，除个别业主不配合缴付契税导致未能办理之外，山海华府一期已售房屋均已办妥产权登记。被告将于疫情结束后依次安排产权登记证的移交工作。二、关于被告是否构成违约。以上事实显示，被告不存在违约。理由如下：1.本案存在约定延期事由，被告依合同可以延期，不存在违约。虽然合同第十一条第（一）款约定房屋交付时间为2019年6月30日，但该条第（三）款同时约定，如遇有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等特殊原因，出卖人可以据实予以延期。界定合同权利义务时，应对合同条款进行完整解读，不应仅对个别条款进行切割孤立理解。本案出现了因有关主管部门不能及时办理工程验收和备案而使房屋交付时间延期的事实，故不能简单地以2019年6月30日为交房截止日期而认定被告违约。2、项目未能在2019年6月30日前取得竣工验收备案证明书的原因不在被告，且被告已穷尽所有努力，不存在任何过错。涉案房屋的建设、验收情况显示，被告已提前完成房屋的建设，且在2019年6月30日前已经完成除了消防验收之外所有项目的验收。而对于消防工程项目，被告亦已于4月30日自检合格，之后多次前往消防验收业务窗口催促，请求收件。住建部门在6月26日收件后，迟迟未能办结，原因在于职能调整后两部门的工作衔接，而不在被告。在取得消防验收审查意见书后，被告随即交件办理竣工验收备案，没有丝毫停顿迟缓，并于在次日取得了竣工验收备案证明书、取得备案证书后一周内取得房屋实测报告。整个过程中，所有属于被告可以处理的事项，被告均已提早、及时、高效地处理完毕，并且一直如实、及时地向包括原告在内的广大业主通报说明。显见，被告在本案中没有任何过错，不应承担不利后果。此外，虽然验收备案延期的原因和责任不在被告，但是，被告仍然主动提出减免自9月30日起三个月的物业服务费，主动平衡业主的利益。应该说，对交付房屋事项，被告已经表现出最大的努力和诚意，业主对此应有公允的评定。3.被告自2019年6月30起已开始交付房屋，有关主管部门导致的验收和备案延期不在被告的责任范围。2019年6月27日，被告向原告发出信函，在告知房屋未能取得竣工验收备案的同时，让原告自行选择是否收房。6月30日，被告如期安排了交房工作，当天也向前来收房的业主都交付了房屋。在此之后，一直陆续有业主前来办理收房，在6月30日至9月30日期间，被告都为收房业主办理交房手续。如果不考虑房屋验收备案手续，则应认定被告已自2019年6月30日起安排房屋交付；如果考察房屋验收备案情况，则该部分事项取决于主管部门，因此产生的延期不在被告的责任范围，不应由被告承担后果。三、关于被告是否造成原告利益受损。本案是商品房买卖合同纠纷，原告对涉案房屋的权益包括使用权益、产权权益。被告在2019年6月30日前已完成房屋的建设并安排交付使用，没有损害原告的使用权益；虽然房屋的验收备案工作因主管部门原因延期，但之后被告以极高的效率为原告办妥产权登记，办证时间较合同约定提早数月之多，没有损害原告的产权权益；为表达诚意，被告主动提出对9月30日之前收房的业主减免3个月物业服务费，期间物业服务机构的运营费用均由被告出资补贴，被告已为原告争取了切实的经济利益。以此，应认定被告没有给原告造成损失。综上，被告认为，依合同，有关主管部门不能及时办理验收备案属于可以据实延期的情形，被告不存在违约；依情理，有关主管部门的行为不应由被告承担后果。被告在本案中既不存在违约、也不存在过错，原告的诉讼请求及各项主张既无事实和法律依据，也不合情理。请法院慎加审查，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：对原告提交的：1.证据5《委托代理合同》、证据6发票，均与本案诉讼有关，与本案有关联性，予以确认；2.证据7《关于政府信息公开的复函》及附件1《建设工程消防验收意见书》（7.23），与本案待证事实有关联，予以确认；对被告提交的：1.证据1、证据7、证据9至证据16，与本案待证事实有关联，予以确认；2.证据2《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》及下载步骤，清楚显示该公告来自“湛江消防”微信公众号，来源真实合法并与本案待证事实有关联，予以确认；3.证据3《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》照片1、证据4住建局《告知书》、证据5《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》照片2，原告均有异议但未提交证据否定，本院于2020年5月14日前往湛江市********市住建局窗口调查核实上述三份材料，湛江市住房和城乡建设局（以下简称住建局）于2020年5月15日出具《关于告知书等三份材料是否与原件相符的答复》称证据5与原件相符，证据3、4因未保存，无法证实是否与原件相符。本院再次去函要求明确：住建局何时正式承接湛江市建设工程消防设计审查验收职责、证据3、4是否住建局制作。住建局于2020年6月3日出具《关于提供承接建设工程消防设计审查验收职责有关情况的复函》函复称：该局于2019年6月27日受理建设工程消防设计审查验收相关业务、证据3、4均是该局工作人员制作。原、被告对上述答复、复函及附件的真实性、合法性均无异议，证据3、4、5均真实合法，本院予以确认；4.证据6录音,录音主体身份不能确认，原告有异议，不予确认；5.证据21情况说明，系被告单方制作，属于证人证言内容但该证人未经过庭审质询，不符合证人证言的法定形式，且原告有异议，不予确认。根据原告的陈述和审查的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），约定：第三条该商品房为第一条规定项目中的16号住宅楼13层1301房号，其预测建筑面积共100.78平方米，其中套内建筑面积81平方米，分摊共有建筑面积19.78平方米；第六条按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14618.54元，总价款为1184102元；第七条签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，贷款方式为按揭贷款，买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款304102元，占全部房价款的26%，余款880000元申请贷款支付；第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得商品房测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件，1、供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，买受人同意供水、排水由上述交付条件变更为：供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；4、燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信，交付时线路敷设到户；（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2）出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后60日内达到交付使用条件；第十一条（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（三）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1、遭遇不可抗力；2、因执行国家重大政策或因施工过程遇到重大使用技术问题而影响工程进度的；3、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案等原因的；4、因买受人原因，如买受人未付清房款或其他约定费用；未按出卖人通知提交证件资料以及因买受人原因造成的一切延误等，均由买受人全部承担因其自身原因而导致延期交付的一切法律责任；5、如因买受人原因未能在约定的时间和地点办理商品房交付手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房的，则按《收楼通知书》约定的交楼日期为商品房交楼日，并视为该商品房符合本合同约定的条件交付，出卖人已按照本合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格；第十二条（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条（一）规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同附件十一《补充协议》第13条还约定因合同的签订、履行发生纠纷的，违约方应向守约方支付守约方为解决纠纷而产生的律师费等相关费用。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告付清了购房款。被告分别于2017年12月20日、2018年10月16日开具共计1184102元的发票于原告。2019年4月18日，山海华府项目（一期）1至3号、5号、13号、15至19号住宅楼经湛江市自然资源局核实，基本符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012017KJ010至4408012017KJ019号）的规划要求，竣工规划核实合格。2019年4月30日，被告组织分包、设计、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行消防工程分部（系统）工程质量验收，经各方主体单位共同验收一致认定消防分部工程验收合格。2019年5月8日，被告组织建设、施工、监理单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行住宅工程质量分户验收，经各责任主体单位对本工程进行分户验收，验收合格，符合设计要求。2019年6月6日，山海华府商住区建设项目（一期）经湛江市生态环境局开发区分局验收，该项目配套的固体废物污染防治措施基本落实了环评报告表及其审批意见的要求，符合验收条件，通过验收。2019年6月25日，被告组织建设、施工、监理、设计、勘察单位对山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺进行单位（子单位）竣工验收，一致同意竣工验收，工程质量评为合格。2019年6月26日，被告向湛江市********工程建设综合窗口进行建设工程消防验收申办登记。同日，被告向原告发出16号住宅楼1301房告知函，告知对于要求按原计划交房的业主，其可配合先预交商品房，具体交房时间及工作流程按原通知内容不变。2019年7月23日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建许可[2019]53号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收不合格。2019年8月14日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建许可[2019]64号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年8月16日，被告取得山海华府项目（一期）16号住宅楼、17号住宅楼、16号住宅楼附属商铺工程的单位（子单位）工程竣工验收备案表。2019年8月23日，被告取得山海华府1号、2号、3号、13号、16号、17号、18号、19号住宅楼（实测）不动产测量报告。2019年8月22日，被告向原告发出16号住宅楼1301房的《收楼通知书》,载明:请您于2019年9月30日前莅临山海华府物业服务中心办理商品房收楼手续。2019年11月26日，原告在《业主收楼确认书》上签字。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部发出《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，该通知对消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作做了相关的规定，要求2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。2019年4月30日，湛江市消防救援支队作出《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》。2019年6月27日，住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。在上述期间，被告于2019年5月15日在《湛江市********市住建局窗口消防项目登记表》上登记办事事项“消防审核”；于2019年6月26日在《湛江市******工程建设综合窗口（关于消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题）告知书签收表》上登记办事事项“交建设工程消防验收所需资料”。另，在该窗口张贴有落款为2020年5月29日（未加盖公章）、内容为“各办事企业、群众：为解决过渡期建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题，我局拟决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务的申请材料，但由于建设工程消防设计审核、消防验收、备案职责尚未正式划转给我局，因此我局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。不便之处，敬请谅解”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。结合当事人的诉辩意见,本案的争议焦点是冠通公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立以及逾期交房违约金、律师费的问题。关于冠通公司可以顺延交楼的抗辩理由是否成立的问题。被告辩称其因有关主管部门不能及时办理验收备案属于双方合同第十一条第三款第一项、第三项约定的可据实予以延期并不作赔偿的情形。原告则主张第十一条第三款第一项、第三项为格式条款，该条款明显免除自身主要责任、加重原告责任、排除原告主要权利，为无效条款。本院认为，该条款虽为格式合同中的条款，但被告已对该条款加下划线标注，已采用足以引起对方注意的特别标识，原告在合同上签字确认，应视为被告已尽合理提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条第一款规定，该条款合法有效。本案中，根据52号文，建设工程消防设计审查验收职责工作发生移交承接，移交承接期为2019年4月1日至6月30日共三个月。但湛江市消防救援支队自2019年4月30日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，住建局自2019年6月27日起承接受理建设工程消防设计审查验收相关业务，且被告现有证据不能证明其早于2019年4月30日将涉案商品房提交建设工程消防设计审查验收，故具体到本案的建设工程消防设计审查验收职责工作移交承接期应自2019年4月30日至2019年6月27日共58天，本院认定被告因有关主管部门不能及时办理验收备案可据实据约延期并不作赔偿的期间为58天，结合合同约定的交房日期2019年6月30日前，则被告可据实据约延期并不作赔偿至2019年8月27日前。关于是否支付逾期交房违约金的问题。原、被告双方在合同第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，被告依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付违约金给原告。本案涉案商品房于2019年8月16日取得工程竣工验收备案表，后又于2019年8月23日取得不动产测量报告（实测），故本案涉案商品房于2019年8月23日符合交付条件。被告按照原告在涉案合同中记载的通讯地址及联系电话，通过邮政特快专递于2019年8月22日向原告发出《收楼通知书》，根据涉案合同第二十五条的约定，应视为送达《收楼通知书》。原告未按照《收楼通知书》通知的时间接收涉案商品房，根据涉案合同第十一条第（三）款第3项第（2）点的约定，应视为被告已于书面通知办理交房手续期限届满之日将符合约定交付条件的商品房交付给原告，故应认定被告于2019年9月30日交付了涉案商品房给原告。该实际交付的时间已超过符合合同约定可以顺延至2019年8月27日的情形，因此被告逾期交房期限应从2019年8月28日起计至2019年9月30日共34天，经计算，违约金为4025.95元（1184102元×万分之1/天×34天）。关于律师费的请求。原告还请求被告支付为追讨违约金支出的律师服务费800元，并提交《委托代理合同》及发票予以证明。基于双方在合同附件十一《补充协议》第13条约定因合同履行发生纠纷，违约方应向守约方支付未解决纠纷而产生的律师费等相关费用。本案被告因逾期交房而违约，故原告为追讨逾期交房违约金而支出的800元律师费，被告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金4025.95元给原告刘雅亨；二、被告湛江冠通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付律师服务费800元给原告刘雅亨；三、驳回原告刘雅亨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95.30元，减半收取计47.65元，由被告湛江冠通投资有限公司负担28元，原告刘雅亨负担19.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄晓君二〇二〇年六月十日书记员  叶 芬附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。…