贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初3004号原告：叶香妹，女，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告：林开都，男，1970年6月19日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：袁图跃，系贵州千里律师事务所律师，执业证号：15201199710938122。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：罗健，系贵州千里律师事务所律师，执业证号：15201201910146305。代理权限：特别代理。到庭。被告：贵阳白云津泉房地产开发有限公司，住所地：白云区龙井路**。统一社会信用代码：915201137221108697。法定代表人：祖文友。系该公司总经理。委托诉讼代理人：王云，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200711732411。代理权限：特别代理。原告叶香妹、林开都诉被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司（以下简称津泉房开）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林开都及原告林开都、叶香妹的共同委托诉讼代理人袁图跃、罗健，被告津泉房开的委托诉讼代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶香妹、林开都向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效,在房屋达到交付条件时立即交付房屋；2、判令原告尚欠购房款58万从原告夫妻对被告享有的到期债权544万元中进行抵扣；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月28日，原告向被告购买位于白云区,双方于当日签订《商品房买卖合同》,并办理了商品房预售合同备案登记。双方约定房屋总价为834544元,首期购房款254544元在合同签订当日支付,余款58万元按揭贷款支付,由原告接到被告书面通知后,将办理按揭贷款所需资料提交给被告,并按被告要求办理按揭贷款手续。但是原告于2014年4月12日缴纳了首期购房款254544元及物业维修基金16691元之后,就一直未接到被告要求办理按揭贷款的书面通知,此后原告多次找到被告原法定代表人林木全协商,林木全口头告知从借款中抵扣购房款58万元。2019年8月原告找到被告要求交付房屋,被告以原告尚欠购房款58万元为由拒不交付,原告认为其对被告享有到期债权544万元（经贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑民二（商）初字第133号民事判决书确认）,根据债物互抵的原则,原告认为所欠购房款58万元应在对被告的到期债权544万元中进行抵扣是合理和法的。故原告诉至法院，诉请如前。被告津泉房开辩称，1、与答辩人签订《商品房买卖合同》的只有被答辩人叶香妹个人,根据合同相对性原则,被答辩人林开都不具备本案适格原告主体资格。因此,请求法院直接驳回被答辩人林开都的诉讼。2、至今房屋未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件,答辩人无法履行房屋交付义务。3、答辩人在被答辩人叶香妹签订《商品房买卖合同》后,不能为其办理银行按揭贷款手续,是因为被答辩人叶香妹欠银行贷款300余万元未归还,不符合再申请贷款资格。当时答辩人就已通知其按分期方式履行支付购房款义务,但被答辩人叶香妹至今未履行。4、如被答辩人叶香妹及时向答辩人支付购房尾款58万元,并承担从2014年5月1日起至付清购房尾款之日止的逾期付款违约金，答辩人愿意继续履行《商品房买卖合同》。否则,答辩人将保留解除该合同的权利。5、被答辩人叶香妹无权依据(2014)筑民二(商)初字第133号民事判决书向答辩人主张任何债权。因为被答辩人叶香妹不是该案件当事人。6、被答辩人叶香妹应向答辩人支付的购房尾款和违约金之和随时间在不停的变化,即答辩人对被答辩人叶香妹享有的债权数额至今无法固定。被答辩人林开都在(2014)筑民二(商)初字第133号民事判决书生效后,也未向答辩人要求支付,也未向法院申请强制执行。因此,被答辩人叶香妹以被答辩人林开都对答辩人享有的债权提起本案债权债务的抵扣主张无法律依据,不能成立。综上,答辩人请求法庭依法直接驳回被答辩人林开都的诉讼和驳回被答辩人叶香妹的第二、三项诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：原告叶香妹与林开都系夫妻关系，二人于1994年8月9日登记结婚。2014年4月12日，原告叶香妹与被告津泉房开签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，总价款834544元，首期购房款254544元在合同签订当日支付,余款580000元以银行按揭支付,由原告接到被告书面通知之日起3日内,将办理按揭贷款所需资料提交给被告,在接到被告或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，原告逾期履行上述义务的，按照本合同第十条规定的逾期付款责任处理，被告需于2014年12月31日前交房等。合同签订当日，原告支付首付款254544元及物业维修基金16691元,并办理了商品房预售合同备案登记，该登记中注明涉案房屋系单独所有，余款580000元至今未付。原告称并未接到被告要求办理按揭贷款的书面通知，后原告与被告原法定代表人林木全协商,林木全口头告知从借款中抵扣购房款580000元，另银行也称系被告原因不能办理按揭；被告对此不予认可，称因原告叶香妹有300多万元未归还，所以不能办理贷款，已经通知叶香妹以其他方式支付房款，林木全是被告之前的法定代表人，后已撤销该法人身份。以上原、被告述称均未提交证据证实。现原告称涉案房屋虽未进行竣工验收，但是实际已经有人居住，已达到交付条件，被告称原告支付房屋尾款和违约金后才同意交付房屋，为此双方发生争议，故原告诉至法院，诉请如前。另原告提交（2014）筑民二（商）初字第133号民事判决书、（2016）黔01执202号之一执行裁定书，证实原告林开都对被告津泉房开享有544万元本金的债权，该判决书已生效，执行过程中因被告无可供执行的财产，法院终结了本次执行。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、收据、（2014）筑民二（商）初字第133号民事判决书、（2016）黔01执202号之一执行裁定书及被告提交的《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原告诉请要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。原告要求被告在达到交付条件时立即交付房屋，因原告至今未办理银行按揭，也未以其他方式支付剩余购房款，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定，原告作为买受人履行支付被告房款的义务系先履行义务，被告向原告交付房屋及办证系后履行义务，虽合同约定于2014年12月31日之前交房，但原告作为买受人并未向被告付清房款，故原告有权行使其先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋，同时，被告也辩解涉案房屋尚未达到交付条件，故对原告要求交付房屋的请求本院不予支持。关于原告未办理银行按揭贷款的原因，因原、被告均未提交证据证实，本院不予认定。关于原告要求从对被告的544万元的债权中抵扣剩余购房款580000元的诉讼请求，首先，涉案《商品房买卖合同》购买人虽只有原告叶香妹签字、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》也载明系单独所有，但根据我国《婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有，且二原告也认可该房屋系夫妻共同财产，故原告林开都也系涉案房屋的共有人，其作为原告参加诉讼，符合法律规定；其次，关于林开都对被告享有的544万元债权是否属于夫妻共同债权的问题，该债权形成于夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产为基础，由夫妻中的一方在对外进行民事法律行为过程中形成的，二原告在诉状中也认可该债权系夫妻共同债权，故林开都对被告享有的544万元债权应为原告叶香妹、林开都的夫妻共同债权；再次，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。现原、被告互负到期金钱债务，原告在本案中以诉讼的方式向被告主张抵扣互负债务，应当视为其已尽到通知义务，但原告林开都已提起对被告的强制执行申请，二原告现主张在本案中抵扣债务可能损害被告的其他债权人的权利，且被告也不同意抵扣，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告叶香妹与被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司于2014年4月12日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告叶香妹、林开都的其他诉讼请求。案件受理费4800元（已减半，原告已预交），原告叶香妹、林开都负担4740元，被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年六月三十日法官助理陈美姣书记员陈明杨