广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终901号 上诉人（原审被告）：北海中房金石房地产开发有限公司，经营场所：北海市北海工业园区管委会综合楼**，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。 法定代表人：王全忠，总经理。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：师成兰，女，1971年4月2日出生，汉族，住青海省互助县。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称中房金石公司）因与被上诉人师成兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2019)桂0502民初4940号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中房金石公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初4940号民事判决书，改判驳回师成兰的全部诉求。事实和理由:一、双方之间存在合法有效的定金合同即《北海金石明珠认购房屋证明单》。师成兰在未与中房金石公司就购买的房屋位置、大小及价格等内容进行磋商，未签订任何书面协议的基础上，即由其本人通过住所地银行向中房金石公司汇入50000元，实不合理，师成兰该项主张不能成立。二、一审法院在适用法律方面存在错误。中房金石房公司与师成兰的代理人胡映锋签订《北海金石明珠认购房屋证明单》对购买的房屋房号、面积及价款均作了明确约定，师成兰亦于签约后支付了50000元定金，即以实际履行合同的方式对胡映锋的代理行为进行追认。退一步以言，即使胡映锋无代理权，根据有关表见代理及被代理人对合同追认的规定，中房金石公司于此不需对胡映锋是否取得代理权承担举证责任，一审法院举证责任分配错误。三、师成兰无权要求中房金石公司返还50000元。中房金石公司收取师成兰50000元有事实及法律依据，不构成其主张的不当得利，且师成兰拒不与中房金石公司签订《商品房买卖合同》的行为构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定，师成兰无权要求中房金石公司返还作为定金的50000元。 师成兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人中房金石公司的上诉理由不能成立。 师成兰向一审法院起诉请求：中房金石公司退还师成兰房款50000元及利息（利息以50000元为本金，按照年利率6%自2018年12月19日计算至实际清偿之日止）。 一审法院认定事实：2018年12月19日，师成兰通过银行汇款的方式向中房金石公司账户汇款50000元，附言：房款。同日，师成兰（乙方、买受人）与中房金石公司(甲方、出卖人)签订了《北海金石明珠认购房屋证明单》一份，主要载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购北海金石明珠10幢12-10号房，该商品房的规划用途为（住宅）。该商品房建筑面积41.29平方米，总金额人民币大写叁拾玖万元整（人民币小写：390000.00元）。第一条约定：乙方同意签署本认购房屋证明单时，支付人民币伍万元整（50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款，甲方在本认购房屋证明单第三联（红联）加盖财务收款专用章作收款凭据）。第五条约定：乙方必须在甲方通知之日起3日内到北海金石明珠营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，乙方依据本认购房屋证明单所付定金不予退还，甲方可另行销售该房屋。第八条约定：乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。第九条约定：本认购房屋证明单一式三联，经双方签字和盖章后有效。《北海金石明珠认购房屋证明单》的甲方签字签章处是空白的，经办人处有“尹航”的签字；乙方签字签章处有“师成兰（代）”的字样，经办人处有“胡映锋”的签字。 庭审中，师成兰主张其仅是想向中房金石公司买房，其向中房金石公司汇款50000元的性质是房款，而非定金，双方也未就师成兰所想要购买的房屋位置、大小及价格等内容进行过任何商磋；双方之间并未签订过任何协议，师成兰对该认购房屋证明单的存在并不知情，且该认购房屋证明单上的签名并非其本人所签，更未授权任何人代签。中房金石公司认可该认购房屋证明单上的乙方“师成兰（代）”的签字并非其本人所签，认为是师成兰的代理人胡映峰所签，师成兰向中房金石公司汇款的行为视为对该协议的追认，故可推定师成兰对该认购房屋证明单的内容是知情的，该协议应对师成兰具有约束力，该50000元为师成兰购买案涉房屋的定金。 一审法院认为，本案双方诉争的焦点问题为:师成兰与中房金石公司是否订立了《北海金石明珠认购房屋证明单》,中房金石公司是否应退还师成兰50000元并支付利息。根据本案查明的事实可知，师成兰并未在该《北海金石明珠认购房屋证明单》上签字，中房金石公司对此亦予认可，现师成兰主张其并未授权他人与中房金石公司签订任何协议，对于《北海金石明珠认购房屋证明单》上“胡映锋”代签的行为也不予追认，如中房金石公司认为《北海金石明珠认购房屋证明单》上“胡映锋”代签是师成兰授权所为，相应的举证责任在于中房金石公司，但中房金石公司对此并未提交任何证据予以证实，故中房金石公司应承担相应举证不能的不利后果,一审法院予以认定该《北海金石明珠认购房屋证明单》并非师成兰与中房金石公司之间对购买房屋的基本权利义务关系达成的合意，师成兰依法不受该《北海金石明珠认购房屋证明单》的约束。但综合本案，师成兰确有向中房金石公司汇款50000元用于向中房金石公司购买房屋的意向，且汇款付款通知单上的附言为房款，故双方之间已经形成了事实上的买卖合意，但由于双方对于所购买房屋的坐落位置、面积、单价以及签署商品房买卖合同的时限等基本内容均没有进行约定，且双方在随后的协商过程中亦未能达成一致意见，师成兰向中房金石公司购买房屋的目的无法实现，现师成兰要求中房金石公司返还该50000元房款的诉讼请求，合理有据，一审法院应予以支持。关于师成兰提出的利息损失问题，因双方对此并无任何约定，故对于师成兰要求中房金石公司支付利息的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、中房金石公司返还50000元给师成兰；二、驳回师成兰的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由中房金石公司承担。 双方于二审期间均未向法院提交新证据。 二审查明，师成兰于2018年12月19日向中房金石公司银行账户汇入50000元，汇款付款通知单中载明“附言：房款”。师成兰二审庭审中变更其请求返还50000元的事由为解除双方的认购合意。 二审查明的其他事实与一审判决查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，师成兰以中房金石公司占有其50000元构成不当得利为由要求中房金石公司予以返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，不当得利系指没有合法根据取得利益，致使对方受损的法律事实。据此，认定不当得利应悉行具备一方获得利益、他方受到损失、获利与受损之间存在因果关系及法律根据缺失等四要件。本案中，中房金石公司主张其收取师成兰的50000元系基于双方的认购协议，而师成兰自认其向中房金石公司支付该50000元系意在购买中房金石公司开发的商品房，据此双方形成了商品房预约合同关系，中房金石公司收取上述款项具备法律上之根据，本案显不符合不当得利的法律特征，师成兰以中房金石公司不当得利为由请求返还该款项依法不能成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”本案中，师成兰主张的法律关系性质虽与法院认定的不一致，但本案争议的焦点问题是涉案50000元的款项性质以及应否返还的问题，双方当事人对该焦点问题在一二审中已作了充分辩论，师成兰在二审中亦变更其返还事由为解除认购合意，为一次性解决纠纷，避免讼累和节约司法资源，本院对该焦点问题予以评判并进行实体处理。关于涉案50000元的性质问题，中房金石公司主张系商品房认购定金，并举示了由“胡映锋”代师成兰签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》予证明；师成兰则主张为预付房款，称其并不认识“胡映锋”，更未曾授权其代签以上认购单，其不清楚认购单的内容。本院认为，一方面，《北海金石明珠认购房屋证明单》上并没有认购人师成兰本人的签名，虽有经办人“胡映锋”代为签名，但中房金石公司未能提供任何证据证实“胡映锋”已获得师成兰签署认购单的授权；另一方面，师成兰虽于“胡映锋”签订认购单当日向中房金石公司支付了50000元，但汇款通知单中显示付款性质为“房款”，而非认购单中要求的“定金”，故仅从该汇款行为不足以推断出师成兰对认购单内容进行了追认。基于以上分析，“胡映锋”以师成兰名义签订涉案认购单应构成无权代理，该认购单对师成兰不发生法律效力。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定，现中房金石公司未能证实双方就该50000元属定金达成书面合意，应承担举证不能之不利后果，该笔款项应视为师成兰的预付房款或购房意向金，在双方签订商品房买卖合同后则转为购房款。后师成兰表示不再签订商品房买卖合同而要求中房金石公司退还其该50000元，换言之，师成兰基于解除双方认购合意而请求返还已付款项，虽然双方未签订商品房买卖合同系师成兰一方原因所致，但因师成兰已付的50000元不具有定金性质，故不能适用定金罚则，中房金石公司应退还该款项。中房金石公司主张其与师成兰存在合法有效的定金合同、师成兰无权要求返还50000元定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综据上述，中房金石公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人北海中房金石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年六月十二日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜