广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1110号原告：欧家聪，男，1997年9月26日出生，汉族，英德市人，住英德市*****税务局，公民身份号码：441************415。委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：英德市鸿发地产开发有限公司，住所：英德市**********，统一社会信用代码：914************285。法定代表人：陈某1。原告欧家聪诉被告英德市鸿发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧家聪的委托诉讼代理人、被告英德市鸿发房地产开发有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧家聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金30380元，并从起诉之日起以上述违约金为基数，按年利率6%向原告计付利息，直至付清为止；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金40920元(该违约金暂计至起诉之日2020年2月20日止)，并从起诉之日起以上述违约金为基数，按年利率6%向原告计付利息，直至付清为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年07月21日，原告与被告签订房屋编号为00200429、合同编号为201********10582的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“《合同》”)，约定被告以总价620000元将位于英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期A栋1401号的房屋出售给原告。《合同》第九、十一、十二条约定：被告应于2017年10月31日前将已取得“建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的涉案房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金(原告不要求解除合同的情况下)，违约金自约定的交付期限(2017年10月31日前)届满之次日起至实际交付之日止，按全部房价款的万分之一按日计算。合同签订后，原告已如约支付购房首期款19万元和办理了银行按揭款(按揭款43万元)及缴纳了税费(8857.15元)。但被告直至2019年3月6日才交付房屋，逾期490天，所以原告提出第一诉求。同时，根据《合同》第二十条、第(二)款、第2项的约定：被告应于商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书，否则被告从应当完成房屋所有权登记届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日起按日以全部房屋价款的万分之一向原告计付逾期办证违约金。因现在被告方仍未及时办理产权证，所以原告提出第二诉求。原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同(预售)》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。而涉案房屋逾期490天才交付和至今仍未办理到产权证，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金和自起诉之日起的利息的诉求，应当得到贵院的支持。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房和逾期办证损害了原告的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照买卖合同的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告英德市鸿发房地产开发有限公司提供书面答辩状：本案属合同纠纷，违约金的计算应以双方约定为准，且双方约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，关于逾期交付房屋和逾期办证违约金的约定也合法有效，故应当按照《商品房买卖合同》的约定计算本案违约金，但原告主张的赔付金额应当予以调整。1.签订本案《商品房买卖合同》后，被告对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，开具了购房发票，原告也支付了房款。2.根据本案《商品房买卖合同》第十一条第（一）款“出卖人应当在2017/12/31日前向买受人交付该商品房。”及第十二条第1款关于逾期交付责任的规定，“……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”之约定，以及第二十条第（二）款的约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一计算的违约金。”3．但从原告丈夫签署的《荣发大厦业主验楼记录表》中，显示原告收楼的日期为2019年3月6日，故逾期交房天数为490天；从原告持有的《不动产权证书》中，显示实际出证日期为2019年12月31日，而根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应当在实际交付房屋之日起180日内取得房屋所有权证，即出证日应当在2019年9月2日之前，故逾期办证的天数为120天。根据上述2，被告应当承担的逾期交付房屋违约金为30380元，逾期办证违约金为7440元，合计37820元。综上所述，法院应当依据事实，对原告主张的赔付金额予以调整。庭审中，被告补充答辩称本案诉讼标的希望以物业费抵扣。原告欧家聪提供的证据有：1.身份证、国家企业信用信息系统企业报告；2.商品买卖合同；3.个人住房商业用房借款合同；4.收据三张、银行转账记录1张、个人贷款支付凭证一张、完税证明一张、专项维修基金银行账簿；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市鸿发房地产开发有限公司提供的抗辩证据有：1.收楼通知书；2.不动产权证书；3.身份证；4.营业执照；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。本院经审理认定，对于原告欧家聪与被告英德市鸿发房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同(预售)》及合同的附件一至十一，本院予以认定。庭审中，原告与被告双方确认，原告已在《商品房买卖合同》约定的时间内支付了全部购房款620000元、房屋维修基金以及相关税费，被告没有将上述款项退回给原告。双方确认案涉房屋的交付日期为2019年3月6日，在2019年12月31日办理了房屋的不动产权证书。对于逾期交付房屋的天数，双方没有异议。对于逾期办证的天数，原告方认为，起算点应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间。本案合同是格式合同，被告作为提供格式合同方，当双方对合同有分歧时，应作出对被告不利的解释。被告对原告的主张有异议，认为应按照《荣发大厦业主验楼记录表》记载的交付时间为基准计算。另查明，案涉房屋的产权证书信息为:“粤（2019）英德市不动产权第0040684号，权利人:欧家聪，共有情况：单独所有，坐落:英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期A栋1401号……”。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同的附件一至十一，符合法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告已按照合同约定付清了所有购房款及相关费用，被告没有退回前述款项并将案涉房屋交付给原告使用。被告没有按约定如期交付房屋，对于逾期交房的时间及计算标准，原、被告双方没有异议，原告主张逾期交付违约金按合同约定计算为30380元（620000元×490天×0.0001），利息自起诉之日2020年3月3日起以该数额为基数，按年利率6%计算至付清之日止，该诉请没有违反法律规定，本院予以支持。被告没有如期协助原告办理产权证书，原告主张逾期办证的日期应该从《商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期后180天起算，理由为被告作为提供格式合同方，当双方对合同有分歧时，应作出对被告不利的解释。本院认为，根据《中国人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释，实际逾期办证的天数应自实际交付之日的180日后起算，即自2019年9月2日至2019年12月31日共120天，因此违约金为7440元（620000元×120天×0.0001），原告诉请被告支付办证违约金40920元并自起诉之日按年利率6%计算利息至付清为止，符合约定及法律规定的部份，本院予以支持，超出部份违反约定及法律规定，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告英德市鸿发房地产开发有限公司因逾期交付位于英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期A栋1401号的房屋【产权证号：粤（2019）英德市不动产权第0040684号】产生的逾期交房违约金30380元及利息（利息以30380元为基数，自2020年3月3日起按年利率6%计算至还清款项之日止），限被告英德市鸿发房地产开发有限公司在本判决书生效之日起5日内支付给原告欧家聪；二、被告英德市鸿发房地产开发有限公司因逾期为原告欧家聪办理位于英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期A栋1401号的房屋的产权证书【产权证号：粤（2019）英德市不动产权第0040684号】产生的逾期办证违约金7440元及利息（利息以7440元为基数，自2020年3月3日起按年利率6%计算至还清款项之日止），限被告英德市鸿发房地产开发有限公司在本判决书生效之日起5日内支付给原告欧家聪；三、驳回原告欧家聪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791.25元，由原告欧家聪负担371.54元，被告英德市鸿发房地产开发有限公司负担419.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年六月一日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。