云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0428民初399号原告：胡文伟，男，1965年出生，户籍地云南省红河州石屏县，现住云南省元江县。原告：徐秀良，女，1966年出生，户籍地云南省红河州石屏县，现住云南省元江县。二原告委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：周海燕，女，1969年出生，住云南省玉溪市红塔区。被告：元江县银燕有限责任公司（住所地：云南省元江县澧江路**）。法定代表人：周海燕，董事长。被告：崔美仙，女，1965年出生，户籍地云南省玉溪市元江县，现住元江县。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告胡文伟、徐秀良与被告周海燕、元江县银燕有限责任公司（以下简称“元江县银燕公司”）、崔美仙租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人黄萍、被告崔美仙的委托诉讼代理人杨建文到庭参加诉讼，被告周海燕、被告元江县银燕公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡文伟、徐秀良向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认二原告与被告元江县银燕公司于2015年7月27日签订的《固定摊位（门店）租赁合同》于2018年1月5日解除；2.依法判决三被告返还二原告房屋租金202500元，并按年利率6%支付自2018年1月6日至2020年3月6日止的利息26325元；3.依法判决三被告按年利率6%支付二原告2020年3月7日起直至付清时止的利息，利随本清；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年12月23日，二原告与元江县银燕公司签订了一份《固定摊位（门店）租赁合同》，合同约定：一、出租方现将西门集贸市场固定摊位（门店）某号出租给胡文伟经营使用；二、租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，共3年，期满后出租方收回；三、租金及租金的交纳办法为年租金28160元，合计租金84480元，签订合同之日起一次性付清款项。合同签订之日，胡文伟支付了三年的租金84480元，元江县银燕公司将西门集贸市场固定摊位（门店）某号交付二原告使用。由于元江县银燕公司以集资方式向崔美仙借款225000元，借款到期后，元江县银燕公司无法偿还本息，为抵偿所欠本息，2015年7月27日，元江县银燕公司与崔美仙签订了一份《固定摊位（门店）租赁合同》，用西门集贸市场某号门店10年的租赁权抵偿欠崔美仙的借款本息225000元，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日止，期满后出租方收回。胡文伟在得知元江县银燕公司将未到期的门店出租给崔美仙后，胡文伟向崔美仙提出希望该门店继续由其经营，由其一次性支付崔美仙225000元，但崔美仙主张需由胡文伟支付30万元。因未能协商一致，胡文伟为维护自身合法权益，于2015年11月16日向贵院提起诉讼，请求确认2015年7月27日元江县银燕公司与崔美仙签订的《固定摊位（门店）租赁合同》无效。2016年2月2日，贵院判决确认元江县银燕公司与崔美仙签订的《固定摊位（门店）租赁合同》无效。判决后，胡文伟将西门集贸市场某号门店2017年1月1日起至2026年12月31日止的租金225000元按照元江县银燕公司的要求，于2016年2月15日直接以转账方式支付给崔美仙。于是，元江县银燕公司在崔美仙原租赁合同上直接将崔美仙的名字划掉，改为胡文伟。当天，元江县银燕公司还将向崔美仙出具的《收款收据》上崔美仙的名字划掉后改为胡文伟。《收款收据》载明了合同中约定的门店号、租期及租金总额等内容。另，2015年6月24日，周海燕与某公司签订了一份《元江县西门集贸市场房屋及土地转让协议书》，将元江县西门集贸市场的房屋及土地转让给某公司，后某公司分别于2015年的8月11日和8月31日取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。集贸市场的房屋及土地转让后，二原告仍然按照《固定摊位（门店）租赁合同》的约定使用租赁摊位。2017年的3月27日、6月27日，元江县西门集贸市场先后发生两次火灾，经元江县公安消防大队多次要求整改未达标准，元江县人民政府于2017年12月20日作出《关于元江县西门集贸市场消防安全隐患责令整改的公告》，责令某公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改。2017年12月22日，某公司向集贸市场经营户发出通知，动员经营户落实政府整改要求。2018年1月5日，包括胡文伟在内的全体租户返还了租赁物，搬离集贸市场。自2018年1月5日至今，某公司元江分公司都没有对西门集贸市场消防安全隐患进行整改，导致胡文伟长时间无法使用租赁门店。元江县银燕公司与二原告在协商一致的基础上自愿签订的《固定摊位（门店）租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，且胡文伟在原租赁合同到期后，按照崔美仙与元江县银燕公司签订的《固定摊位（门店）租赁合同》实际使用租赁门店才1年，现某公司元江分公司不对西门集贸市场消防安全隐患进行整改，集贸市场无法继续经营使用给胡文伟造成重大损失，周海燕、元江县银燕公司与崔美仙实际收取了二原告10年的门店租金共计225000元，应当向二原告履行返还预付的剩余9年租金的合同义务，但二被告均拒绝返还。综上所述，二被告的行为给二原告造成了重大的损失，故为维护自身合法权益，特依法向贵院提起本案诉讼，提出上列诉讼请求，望依法判如所请。被告周海燕未作答辩。被告元江县银燕公司未作答辩。被告崔美仙辩称，第一，其与被告元江县银燕公司于2015年7月27日签订的《固定摊位（门店）租赁合同》已经被（2015）元民二初字第147号民事判决书判决无效，判决生效后，作为二原告已经取得了案涉固定摊位（门店）的租赁权，并实际交付使用，诉讼各方当事人已经依照生效的判决书各自履行了无效合同的权利和义务，其与二原告之间就此再无任何合同关系或权利义务关系。因此，其不是本案适格的被告主体。第二，关于其收到的由原告方通过银行转账的225000元租赁费，该笔费用系二原告支付给被告元江县银燕公司的租金，二原告是按出租人元江县银燕公司的通知要求将该款支付给其的。对于这一事实，二原告在自己的诉状中写得比较清楚。因此，二原告诉请由其退还该款无事实和法律依据。综上所述，其与二原告无任何的合同关系及权利义务关系，其并非本案适格的被告主体，二原告将其作为被告起诉并要求其返还租金是无理无据的，故建议法庭依法查明案件事实，并驳回二原告对其的起诉。本院经审理认定法律事实如下：周海燕系元江县银燕公司的法定代表人，涉诉的元江县西门集贸市场房地产权利登记在周海燕的个人名下。2013年12月23日，胡文伟作为承租方与作为出租方的元江县银燕公司在元江县西门集贸市场签订了一份《固定摊位（门店）租赁合同》，合同约定：一、出租方现将西门集贸市场固定摊位（门店）某号出租给承租方经营使用；二、租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，共3年，期满后由出租方收回；三、租金及租金的交纳办法为年租金28160元，合计租金84480元，签订合同之日一次性付清款项。同时，该合同还对出租方和承租方的变更、设施的保养、违约责任、争议的解决方式、优先租赁权、承租方的义务责任等等作了相应的约定。合同签订当日，胡文伟支付了三年的租金84480元，元江县银燕公司向胡文伟出具了一张《收款收据》，并将西门集贸市场固定摊位（门店）某号交付胡文伟使用。因元江县银燕公司以集资方式向崔美仙所借的20万元借款到期后，元江县银燕公司无法偿还借款本息，为抵偿所欠本息，元江县银燕公司于2015年7月27日与崔美仙签订了一份《固定摊位（门店）租赁合同》，元江县银燕公司用西门集贸市场某号门店10年的租赁权抵偿欠崔美仙的借款本息225000元，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日止，期满后由出租方收回。签订合同当日，元江县银燕公司还向崔美仙出具了一张《收款收据》（№：38XXX12），该收据载明了合同中约定的门店号、租期及租金总额等内容。胡文伟在得知元江县银燕公司将其承租的未到期门店又出租给崔美仙后，向崔美仙提出希望该门店继续由其经营，由其一次性支付崔美仙225000元，但崔美仙主张需由胡文伟支付30万元租金，故双方未能达成协议。未能协商一致后，胡文伟以其对所涉门店享有优先租赁权为由于2015年11月16日向本院提起诉讼，请求确认2015年7月27日元江县银燕公司与崔美仙签订的《固定摊位（门店）租赁合同》无效。2016年2月2日，本院判决确认元江县银燕公司与崔美仙签订的《固定摊位（门店）租赁合同》无效。判决后，二原告将西门集贸市场某号门店2017年1月1日起至2026年12月31日止的租金225000元按照元江县银燕公司的要求，由徐秀良于2016年2月15日以转账方式直接支付给了崔美仙。二原告付款当天，元江县银燕公司在自己出具给崔美仙的《收款收据》客户联的客户一栏写下“已转胡文伟”五个字，同时还将《固定摊位（门店）租赁合同》中承租方崔美仙的名字划掉后改成了胡文伟的名字，并将收据和合同交给了胡文伟。后来，在二原告的要求下，元江县银燕公司与二原告又重新签订了一份落款日期仍为2015年7月27日的《固定摊位（门店）租赁合同》，合同的内容与崔美仙同元江县银燕公司签订的合同内容相一致。另查明，2015年6月24日，周海燕与云南玉溪中森房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）签订了一份《元江县西门集贸市场房屋及土地转让协议书》，周海燕将元江县西门集贸市场的房屋及土地以人民币7400万元的价格转让给某公司。同年7月7日，周海燕与某公司针对转让协议所涉房地产又签订了一份《房屋买卖合同》并进行了公正。合同签订后，某公司分别于2015年的8月11日和8月31日取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。集贸市场的房屋及土地转让后，二原告仍然按照《固定摊位（门店）租赁合同》的约定使用租赁摊位。2017年的3月27日、6月27日，元江县西门集贸市场先后发生两次火灾，经元江县公安消防大队多次要求整改未达标准，元江县人民政府于2017年12月20日作出《关于元江县西门集贸市场消防安全隐患责令整改的公告》，责令某公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改。2017年12月22日，某公司向集贸市场经营户发出通知，动员经营户落实政府整改要求。2018年1月5日，包括胡文伟在内的全体租户返还了租赁物，搬离集贸市场。本院认为，根据到庭的原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.崔美仙的被告主体是否适格；2.二原告主张解除租赁合同并退还已付租金202500元的诉讼请求是否应当得到支持；3.二原告主张的利息请求是否具有法律依据，是否应当得到支持。针对焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，二原告针对自己主张返还的房屋租金提交了1份银行转账回单加以佐证，该证据足以证明徐秀良在2016年2月15日将二原告应当支付给元江县银燕公司的十年租金225000元按照元江县银燕公司的要求直接打入了崔美仙的账户内，因而二原告将崔美仙列为本案的共同被告参与本案诉讼有相应的事实和法律依据，崔美仙的被告主体适格，故崔美仙提出的“其不是本案的适格被告”的辩解理由不能成立，本院不予采纳。针对焦点2，二原告与元江县银燕公司在协商一致的基础上自愿补签的落款日期为2015年7月27日的《固定摊位（门店）租赁合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。但是，在合同履行过程中，因元江县人民政府于2017年12月20日发出公告，责令某公司元江分公司自2018年1月5日起对西门集贸市场消防安全隐患进行停业整改，以致包括二原告在内的全体商户于2018年1月5日返还了租赁物，搬离集贸市场，而周海燕和元江县银燕公司经本院合法传票传唤后未作答辩，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，故本院对二原告要求确认其与元江县银燕公司自愿补签的落款日期为2015年7月27日的《固定摊位（门店）租赁合同》自2018年1月5日解除的诉讼主张予以采纳。二原告与元江县银燕公司签订的租赁合同约定的租赁期限是自2017年1月1日起至2026年12月31日止，每年租金为22500元，十年的租金225000元二原告已于2016年2月15日按照元江县银燕公司的要求一次性直接支付给了崔美仙，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，自2017年1月1日起至合同解除之日止，二原告共使用租赁摊位1年零5天，故现二原告主张返还租金的诉讼主张有事实和法律依据，本院予以采纳，但返还的租金金额应为202191.80元，且按照《中华人民共和国民法通则》第九十一条“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”的规定，元江县银燕公司要求二原告将二原告应当支付其的十年租金225000元直接支付给崔美仙用于偿还元江县银燕公司应当偿还崔美仙的借款本息后，二原告已将全部租金支付给了崔美仙，系三方的真实意思表示，且不违反法律的规定，因而返还的责任主体应为元江县银燕公司，而不是崔美仙。另外，按照《中华人民共和国公司法》第三条“公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”的规定，现元江县银燕公司仍存续，因而周海燕不属于本案债务承担责任的主体，故对二原告要求周海燕共同返还租金的诉讼主张无据不能成立，本院不予采纳。针对焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，现因某公司的原因造成元江县银燕公司不能将租赁摊位交给二原告继续使用，致使二原告租赁摊位使用的目的不能实现，因而元江县银燕公司应当向二原告承担违约责任，故对二原告要求元江县银燕公司承担自2018年1月6日起至应返还的租金付清之日的利息的诉讼主张，本院予以采纳，但自2020年8月20日起的利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付。崔美仙和周海燕不是利息承担的责任主体，理由与针对争议焦点2中所述一致。综上所述，二原告合法有据的诉讼请求部分，本院予以支持：无据不能成立的诉讼请求部分，本院不予支持。被告周海燕和被告元江县银燕公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法应缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡文伟、徐秀良与被告元江县银燕有限责任公司于2015年7月27日签订的《固定摊位（门店）租赁合同》自2018年1月5日解除。二、由被告元江县银燕有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡文伟、徐秀良固定摊位（门店）租金202191.80元，并按照年利率6%计算支付该租金自2018年1月6日起至2019年8月19日止的资金占用费19915.89元；自2019年8月20日起至款项还清之日止的利息以202191.80元租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付。三、驳回原告胡文伟、徐秀良的其他诉讼请求。如果被告元江县银燕有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4732元，减半收取计2366元，由被告元江县银燕有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  温春林二〇二〇年六月十八日书记员  郭小凤