安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2942号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王飞，男，1989年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：夏泽群，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：缪维珩，男，1975年8月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：王培，安徽天辰律师事务所律师。 上诉人王飞因与被上诉人缪维珩房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王飞上诉请求：撤销原判第一、二项，改判支持王飞的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定王飞转租房屋、转让股权与事实不符。双方《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为旅馆经营，缪维珩应预见王飞为经营需要设立公司或登记个体工商户，王飞行使自主经营权无需取得缪维珩同意。王飞未向丁丽军转让股权。一审错误采信《2018年年度报告》和丁丽军的调查笔录作为定案证据。该两份证据虽系一审法院依职权调取，但不属于民事诉讼法司法解释规定的人民法院依职权调查取证范围，不具有合法性。《2018年年度报告》与国家企业信息公示不一致，不具有真实、关联性。《股东及出资人信息》、《变更信息》均载明王飞为100%股权，无股权变更。《2018年年度报告》非王飞签名填报，系丁丽军在经营期间填报，未经王飞审核。丁丽军在调查笔录中称王飞承诺给其20%干股，两份证据相互矛盾。丁丽军未到庭接受质证，其单方面作出的对其有利的证言不能采信。2、双方《房屋租赁合同》约定租赁期间，乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权和转租权。即使法院认定存在转租事实，双方签订的《房屋租赁合同》仍继续有效。3、一审将缪维珩暴力封门的行为认定为行使私力救济无法律依据。王飞合法占有使用房屋，缪维珩不具有私力救济的合法性基础。4、双方合同期限为十年，王飞在正常合同履行期间被强行收回房屋，导致旅馆无法正常经营，王飞的损失客观存在，王飞提供了经营流水等证明实际损失额（包括可得利益），王飞有权向缪维珩主张违约损失。5、缪维珩未反诉要求解除房屋租赁合同，一审判决超过当事人诉讼请求。6、《房屋租赁合同》未约定在租金协商未成情况下甲方享有单方面解除权。依据《合同法》对价款或报酬约定不明确情况下的规定，租金争议可由缪维珩请求法院变更合同来解决，《全国法院民商事会议记要》亦有鼓励交易、慎用合同解除制度的明确要求。7、王飞系守约方，在诉讼前也安排丁丽军预付20000元租金给缪维珩，缪维珩的合同目的基本被满足。缪维珩无权单方解除房屋租赁合同。 缪维珩辩称，房屋租赁协议签订后王飞将房屋交由安徽指北针大酒店有限公司经营，此后酒店法人变更为丁丽军，股权也转让给丁丽军，且缪维珩对此不知晓，王飞显然违约。合同约定每两年调整一次房屋租金，双方协商房租事宜直至2019年9月未果，2019年10月缪维珩才知晓酒店法人变更及股权转让的事情。请求驳回上诉，维持原判。 王飞向一审法院起诉请求：1、缪维珩立即停止侵害，拆除违法修建的隔墙，解除通道门锁，并恢复原状；2、缪维珩继续履行《房屋租赁合同》；3、缪维珩赔偿经营损失，按421元/日自2019年10月25日计算至实际拆除隔墙，解除通道门锁，恢复原状止；4、缪维珩赔偿宾馆品牌信誉损失5000元。 缪维珩向一审法院反诉请求：1、缪维珩与王飞2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》终止履行；2、王飞将缪维珩所租的房屋恢复原状。 一审法院认定事实：缪维珩将其所有的房屋出租给王飞经营。双方于2017年9月2日签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁房屋位置位于皖巢湖市户）；租赁房屋用途为对该房屋改造成多功能综合性旅馆进行经营；租赁房屋面积和范围为包括房前场地和房后院子厨房等（包括现有的水电设施等）；租赁期限为10年（从2017年9月3日至2026年9月2日止）；每月租金为人民币1000元整，租金按每2年为一期，调整房租，按每年度缴纳一次，乙方（即王飞）于每年的9月2日前将租金交纳给甲方（即缪维珩）；乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下对租赁房屋作局部的改造，（如果乙方进行改造产生安全隐患，乙方承担责任）以达到配套设施设备布局合理、使用方便安全，甲方同意乙方以下改造装饰方案“1、重新改造房屋的内墙面和外立面，根据实际需要进行改造。2、房屋的下水、用电、消防通道按国家对宾馆的要求进行改造。3、根据国家法律法规增加房屋内的消防配套设施”；甲方只出租房屋给乙方，由乙方独立自主守法经营，按时向甲方缴纳租金，甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益；甲方只提供房屋的出租，对乙方经营该房屋所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题由乙方自行承担，但甲方应配合乙方做好上述工作；甲方保证在本合同签订之前，甲方拥有该出租房屋的产权未出现任何债权债务纠纷，未向任何人转让、或设定抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形，租赁期间因甲方出租的房屋权属问题或甲方其他原因与第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷致使乙方不能正常经营、使用该房屋的、则视为甲方违约，如造成损失的，应对乙方进行赔偿；租赁期间乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权和转租权，如乙方进行转租，需要终止与甲方的合同，需要经营者与甲方进行签订新的合同；乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.1%扣罚滞纳金，逾期超过一年未交租金的则视为乙方违约，如特殊情况甲乙双方协商友好解决；租赁期内如因市政规划建设需要，甲方收回房屋的，拆迁建设部门支付给甲方的补偿费，应按甲方建设该房屋的投入与乙方改造装饰的投入的比例分配补偿费，甲方除此之外的其它任何之事由而提前收回的均视为甲方违约；甲方配合乙方应按政府有关规定解决好环境卫生和治安、消防等有关社会问题，乙方承担相关费用。协议补充：“1、3张床、2张木椅沙发；2、合同生效之日起产生的费用，乙方自行承担；3、每2年为一期，甲、乙双方根据实际情况协商调整下一期的房租”。上述合同签订后，缪维珩将房屋交付王飞。 2017年9月15日，王飞成立安徽指北针大酒店有限公司。王飞占100%股权，任法定代表人。企业类型为有限责任公司（自然人独资）。经营范围为：餐饮、住宿服务；会议接待服务；火车票、飞机票代订；卷烟、日用百货零售。安徽指北针大酒店有限公司成立后，以“青桔主题宾馆”名称营业。 2019年3月15日，安徽指北针大酒店有限责任公司法定代表人由王飞变更为丁丽军。2018年年度报告显示王飞的股权由100%变更为0%，而丁丽军的股权由0%变更为100%。丁丽军接受一审法院调查时认可其享有安徽指北针大酒店有限责任公司部分股权。 2019年下半年，因合肥师范学院入驻黄麓镇，该镇餐饮、住宿等行业被有力带动发展，房屋租金有大幅度提高。2019年9月2日，合同约定的第一个两年租期届满前，缪维珩协商要求下一个两年租期房租调整为每年26000元，以后随行就市，但王飞仅同意下一个两年租期房租调整为每年22000元，或按每年28000元履行完剩余合同期限。2019年9月4日，安徽指北针大酒店有限公司法定代表人丁丽军向缪维珩预付租金20000元。因双方未就房屋租金达成协议，缪维珩将自己房屋与相邻房屋重新砌墙隔断（原先有墙，王飞承租后将墙拆除），不给安徽指北针大酒店有限公司继续使用房屋。王飞遂提起本诉，案件审理中缪维珩提起反诉。 一审法院认为，争议焦点一、缪维珩、王飞是否构成违约。 《房屋租赁合同》约定缪维珩只将案涉房屋出租给王飞个人经营，王飞如转租需终止与缪维珩的合同，经营者需与缪维珩签订新合同。经调查王飞租赁缪维珩房屋后，成立安徽指北针大酒店有限公司，并以“青桔主题宾馆”名称营业，该公司与王飞系不同民事主体，2019年3月15日后王飞将该公司股权全部转让给丁丽军，公司法定代表人也变更为丁丽军，根据合同约定安徽指北针大酒店有限公司应当与缪维珩重新签订房屋租赁合同。王飞将房屋交给安徽指北针大酒店有限公司使用后，未告知缪维珩亦未征得缪维珩同意，更未让该公司与缪维珩签订合同，王飞的行为显然违反了合同约定，构成违约。因安徽指北针大酒店有限公司非《房屋租赁合同》当事人，缪维珩没有将房屋交给该公司使用的义务，缪维珩将自己房屋与相邻房屋之间的隔断墙予以恢复，不给该公司继续使用房屋，系行使私力救济权利，且缪维珩未阻止该公司继续使用其租赁的其他房屋，故缪维珩的行为不构成违约。 争议焦点二、王飞及缪维珩的诉讼请求能否支持。 关于缪维珩反诉要求解除《房屋租赁合同》：首先，如前所述王飞构成违约，根据合同约定及法律规定缪维珩有权解除《房屋租赁合同》；其次，租金条款系房屋租赁合同主要条款，双方对房屋租金数额应达成协议。《房屋租赁合同》约定案涉房屋每2年为一期，双方根据实际情况协商调整下一期的房租。经查2019年下半年起，因合肥师范学院入驻黄麓镇，黄麓镇餐饮、住宿等行业被带动发展，房屋租金大幅度提高，双方应当对下一个2年租期房屋租金数额重新达成协议，这也是合同赋予缪维珩的权利，在双方未能达成协议情况下，应允许缪维珩解除《房屋租赁合同》。此外，解除《房屋租赁合同》也不影响安徽指北针大酒店有限公司继续使用其租赁的其他房屋。综上，缪维珩要求解除《房屋租赁合同》，有合同和法律依据，予以支持。 关于缪维珩反诉要求王飞将案涉房屋恢复原状：因王飞系经缪维珩同意对房屋进行局部改造，《房屋租赁合同》未约定提前解除合同的王飞需要将房屋恢复原状，缪维珩也未举证证明案涉房屋“原状”的状况，故该项请求无事实和合同依据，不予支持。 关于王飞的诉讼请求：如前所述，王飞构成违约，缪维珩行使私力救济权利，不构成违约，故王飞诉请缪维珩继续履行合同、停止侵害、拆除隔墙、恢复原状并赔偿经营损失、品牌损失等，均无事实和法律依据，不予支持。另安徽指北针大酒店有限公司即便存在经营损失及品牌损失，也不应当由王飞主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条规定，判决：一、解除王飞与缪维珩于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回王飞的全部诉讼请求；三、驳回缪维珩的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由王飞负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由王飞负担25元，缪维珩负担25元。 二审期间，王飞围绕上诉请求向本院提交《企业信用信息公示报告》、微信截图、丁丽军书面证人证言，以证明安徽指北针大酒店有限公司股权从未变更，缪维珩认可王飞以公司形式经营；缪维珩质证称不认可材料的真实性及证明目的。本院对一审法院查明的、当事人无异议的基本事实予以确认。 本院认为，缪维珩将位于安徽省巢湖市户）房屋出租给王飞作经营酒店使用，双方就租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。经查前述合同约定“房屋租赁期限为10年，即2017年9月3日至2026年9月2日止，月租金为1000元整，租金按每2年为一期，调整房租”，而双方在第一个两年租期届满时未能就房屋租金调整幅度协商一致，缪维珩将隔断墙重新砌起，王飞因此无法继续使用房屋，继而产生本案纠纷。因房屋租赁合同兼具时段性及持续性的特点，本案双方当事人在未就新租金执行标准协商一致造成合同僵局，缪维珩亦以自身行为表明不再继续履行合同义务，在此情况下不宜也无法强制要求双方继续履行原合同，故王飞诉请缪维珩继续履行合同，将隔墙拆除，解除通道门锁等，本院不予支持，缪维珩诉请终止履行合同，本院予以支持。鉴于缪维珩所举证据未能反映王飞在合同履行中有违约行为，缪维珩在合同约定的租赁期限内先以自身行为阻却合同继续履行，故王飞诉请缪维珩向其赔偿损失，有事实及法律依据，本院综合考虑合同条款、合同已履行、未履行情况、履约背景、合同终止造成的损失等，酌情认定缪维珩向王飞承担经营损失2000元。 综上所述，王飞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初6740号民事判决； 二、确认缪维珩、王飞于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》终止履行； 三、缪维珩于判决生效之日起十日内向王飞赔偿损失2000元； 四、驳回王飞的其他诉讼请求； 五、驳回缪维珩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费25元，由王飞承担5元，缪维珩承担20元，反诉案件受理费50元，由王飞承担20元，缪维珩承担30元；二审案件受理费300元，由王飞承担100元，缪维珩承担200元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。