广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终376号 上诉人（原审被告）：潘智，男，1972年5月21日出生，壮族，户籍所在地广西南丹县，现住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：谢渊，广西助力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河池市斯创达置业发展有限责任公司，住所地广西河池市金城西路现代花园******商铺，统一社会信用代码：91451200096027979R。 法定代表人：苏昊平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢素兰，系该公司员工。 委托诉讼代理人：葛展翅，广西广仕律师事务所律师。 上诉人潘智因与被上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。 潘智上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。(一）、被上诉人主体不适格。合同的相对性，是合同规则和制度的奠基石。被上诉人所举证的生活垃圾处理费发票每年42000元及《委托书》按每户90元/年计算，翡翠城市花园小区则有466.667户人家，原告擅自接手本小区以来，没有证据能够证实被上诉人有超过281户人家主动缴纳物业费，认可并接受被上诉人进驻本小区开展物业服务工作，前期物业服务合同合法有效，被上诉人未能承继前期物业服务合同的权利义务，故被上诉人的主体不适格。(二）被上诉人擅自将物业费从0.4元调高至0.5元，从物业费收取标准来看，属于三级收费标准，但是本小区未达到三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费);1、小区封闭；2、有固定管理服务用房；3、绿化率25%以上；4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；5、固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。中的第4、5两点，故被上诉人的收费没有事实依据，多收部分应退还业主。(三）物业管理费主要包括物业维护和完善住宅建筑或配套设施的费用，而生活垃圾则由城市管理部门管理。费用也由城市管理部门收取。被上诉人诉请中的生活垃圾处理费没有事实和法律依据，生活垃圾处理费是处理居民生活而产生的垃圾所需的费用，上诉人未进住本小区，没有产生生活垃圾，该费用应当是环卫处收取，被上诉人代收没有事实和法律依据，应当不予支持。且被上诉人所举证的生活垃圾处理费收据每年42000元及《委托书》按每户90元/年计算，翡翠城市花园小区则有466.667户人家，得数竟然不是整数！这是不符合常理的，被上诉人代收了哪些户的生活垃圾处理费？哪些户是自行向环卫处缴纳？如果计算正确，那么哪户多交？哪户少交？上诉人没有入住，上诉人不应当向环卫处缴纳生活垃圾处理费，而且被上诉人缴纳的生活垃圾处理费不应当包含上诉人，故被上诉人关于生活垃圾处理费的诉请没有事实和法律依据，不应当得到支持。二、原审判决自相矛盾，判决结果错误，应当予以撤销。判决书第8页已经载明“原告于2014年5月1日进驻该小区，故2013年11月至2014年4月期间的物业费及相关费用应由银斯公司自行主张”但是被上诉人诉请的从2013年11月起至2019年6月的物业费及相关费用却得到支持，是自相矛盾的，无法作为判决的事实基础。综上，被上诉人的诉请没有事实的法律依据，原审判决认定事实不清，适法律错误，应当予以纠正，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求为盼！ 河池市斯创达置业发展有限责任公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 河池市斯创达置业发展有限责任公司答辩称，被上诉人的物业收费是合理的，公共水电费及公共维修费通常都比较紧张，如上诉人认为被上诉人侵占了公共水电费及公共维修费，则可聘请专业的审计机构来审计。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告河池市斯创达置业发展有限责任公司向原审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告支付给原告以下费用：1.2013年11月至2014年12月的物业费681.8元，公共水电费84元，垃圾处理费105元，公共维修费56.8元；2.2015年1月至2015年12月的物业费584.4元，公共水电费79.2元，垃圾处理费90元，公共维修费73元；3.2016年1月至2018年6月的物业费2188.8元，公共水电费237.6元，垃圾处理费270元，公共维修费291.96元；4.2019年1月至2019年6月的物业费364.8元，公共水电费33元，垃圾处理费45元，公共维修费48.66元；5.滞纳金1000元；以上五项，共计人民币6324.06元；二、由被告承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2006年5月4日，广西河池市中天置业有限责任公司为其开发的河池市翡翠城市花园小区（以下简称翡翠小区），与广西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾公司）签订《前期物业服务合同》，约定由该公司负责翡翠花园小区的前期物业管理服务事宜。合同签订后，银湾公司接管翡翠小区的物业管理。2013年10月，银湾公司与河池市银斯物业管理有限公司（以下简称银斯公司）签订《翡翠城市花园物业服务项目托管协议》，约定：“为保障业主委员会成立前过渡期内小区的稳定及银湾公司撤离后持续提供日常物业管理服务的需要，将翡翠花园小区的物业项目交由银斯公司管理，双方在签订协议后于2013年10月16日向河池市房产管理局、金城江区街道办、水洞社区居委会发函汇报托管事宜，并在小区公共位置张贴公告，如在2013年10月31日前无大部分业主反对，银斯公司正式进驻接管该小区。”2013年11月，银湾公司退出翡翠花园小区，银斯公司正式进驻并接管。 2014年5月1日，银斯公司与原告斯创达公司签订《委托协议书》，约定同日起翡翠花园小区的物业项目由原告斯创达公司经营管理，银斯公司退出该小区。原告进驻小区后，在小区以张贴公告的方式进行公示。截至本案诉讼，向翡翠花园小区提供物业服务的物业公司为斯创达公司，翡翠花园小区业主委员会正在成立的过程中。原告请求被告支付物业费的期间，河池市金城江区各个住宅小区的具体物业费收费标准是由市场调节，不用经过河池市物价局行政审批。原告对翡翠花园小区物业服务的收费标准为：2014年5月至2015年12月期间物业费每平方0.4元，2016年1月至2018年12月期间物业费每平方0.5元，公共电费每户每月4.80元，公共水费每户每月1.8元，代收垃圾处理费每户每月7.5元，公共维修费每户每年每平方0.8元。另查明，被告潘智已办理了收房手续，被告潘智系本案涉案房屋的所有人。 该院认为，关于原、被告之间是否存在物业服务关系的问题。据本案查明的事实，原告系经工商部门核准成立的物业服务企业，享有提供物业服务的资质。案外人银斯公司接管翡翠小区后，通过签订托管协议，将翡翠花园小区的相关物业服务项目交由原告进行经营管理。原告自进驻该小区后提供物业服务至今，该小区的大部分业主未提出书面异议，也未成立业主委员会选定新的物业管理公司。原、被告虽未签订书面的物业合同，但原告自提供物业服务以来，未收到该小区三分之二以上的业主共同口头或者书面通知其暂停物业服务，且直至本案诉讼时，大部分业主均按原收费标准向原告缴纳物业服务费。上述事实可认定原、被告之间已建立实际的物业服务关系。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，从物业公司对物业区域的公共事务管理服务（包括共用设施、绿化、环境卫生、门卫等项目的日常管理维护工作）中受益，这些公共性服务并不以管理服务过程中存在瑕疵，或者部分业主未居住而导致物业管理成本的减少。因此，对被告以双方无物业服务合同关系、物业管理服务有瑕疵、个别业主与个别物业管理人员存在矛盾冲突、未入住、不常住也无需接受物业公司提供的服务等理由作为拒不缴纳物业费的抗辩理由，不予支持。 关于原告向被告提供物业服务及物业费的起算时间及具体费用问题。2013年11月起至2014年4月期间系案外人银斯公司对翡翠小区提供物业管理服务，原告于2014年5月1日正式进驻该小区。现无证据证实银斯公司将其管理期间物业费的催缴权利交予原告，故2013年11月至2014年4月期间（6个月）的物业费及相关费用应由银斯公司自行主张。原告可主张2014年5月1日进驻该小区之后的物业服务费用，即对原告本案所主张的被告潘智尚欠的：1.2013年11月至2014年12月的物业费681.8元，公共水电费84元，垃圾处理费105元，公共维修费56.8元；2.2015年1月至2015年12月的物业费584.4元，公共水电费79.2元，垃圾处理费90元，公共维修费73元；3.2016年1月至2018年6月的物业费2188.8元，公共水电费237.6元，垃圾处理费270元，公共维修费291.96元；4.2019年1月至2019年6月的物业费364.8元，公共水电费33元，垃圾处理费45元，公共维修费48.66元；以上四项，共计人民币5234.02元，在相应的期间内，未超出收费标准，予以支持。被告应向原告支付物业费及相关费用合计5234.02元。本案中原告主张的“公共维修费”与被告答辩的“住宅专项维修资金”不是完全相同的法律概念，对本案中被告主张驳回原告该项请求，不予认可。 关于原告请求的滞纳金问题。虽然被告潘智长期拒付物业服务费，构成违约，但原告在本案请求的时间段内提供的物业服务存在一定瑕疵，有部分需要整改的服务措施未能及时整改，从公平原则出发，对原告请求的滞纳金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告潘智向原告河池市斯创达置业发展有限责任公司支付2013年11月至2019年6月的物业服务费及相关费用合计5234.02元；二、驳回原告河池市斯创达置业发展有限责任公司的本案中的其他诉讼请求。 二审中，上诉人潘智向本院提交房屋照片6张，证明潘智尚未入住小区，其房屋还是毛坯房状态。经质证，被上诉人认为前述证据不能证明其尚未收房。本院认为，上诉人提供的照片仅能证明其尚未入住，不能证明其尚未收房。 经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，上诉人房屋为翡翠花园小区香榭苑6栋1单元301室，住房面积为121.66平方米。 本院认为，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。前期的物业管理企业与开发商签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，且开发商并未反对的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用，不宜直接按无效民事行为处理。根据查明的事实，被上诉人享有提供物业服务的资质，其通过托管协议接手管理翡翠花园小区的物业服务并在小区公告以后，未收到该小区三分之二以上的业主共同口头或者书面通知其暂停物业服务，且大部分业主均按原收费标准向被上诉人缴纳物业服务费，事实上，被上诉人也确实提供了物业服务，原审认定双方之间形成实际的物业服务关系并无不妥。故被上诉人具有原告主体资格。翡翠花园小区的物业收费系市场调节，2016年后被上诉人未与全体业主协商即将物业费收费标准由每月每平方米由0.4元提高到0.5元，程序不妥，但是该收费并没有高出当地其他同类小区，而且也进行了公示，并未收到三分之二以上业主反对，按此计算物业费并无不可。被上诉人按公共水费1.8元/月.户，公共电费4.8元/月.户收取公共水电费，这符合本地区物业服务市场管理公共水电费的通常做法，被上诉人入场实际提供物业服务后，未收到小区三分之二以上业主反对，且已经有大部分业主已经按前述标准缴纳该项费用，同时考虑到被上诉人目前仍在提供服务，公共水电费已经产生并仍在产生，水电费从被上诉人账户扣除的事实，从保障小区公共秩序、利益的角度出发，小区业主仍应先按此标准予以缴纳。同理，被上诉人主张的公共维修费亦应当予以支持。住宅专项资金专款专用，专门账户存储，不意味着公共维修费只能从住宅专项资金中支取。事实上，因为物业公司日常维修的费用没有从住宅专项资金中支取，账户中的住宅专项资金仍属于业主共有，并没有损害到业主的权益，也不属于重复收费。被上诉人主张的垃圾处理费有河池市环境卫生管理处出具的委托书及收费票据为凭，上诉人应按每月7.5元的标准缴纳。本系列案中，业主提供的证据仅能证明被上诉人提供的物业服务存在一定的瑕疵，但尚未达到损害业主人身或者财产权利的程度，而物业服务存在瑕疵的处理方式采取补救措施、赔偿损失，不是减交、少交物业费，故上诉人少交或者不交物业费的理由不充分，不予支持。物业服务是为整个小区的业主服务，被上诉人已经提供了各项服务，各项公共开支也已经产生，上诉人已经收房，其不能以自己尚未入住而拒绝缴纳各种费用。原审已经驳回被上诉人关于滞纳金的请求，本案上诉人关于滞纳金的上诉理由，本院不再予以评判。综上所述，原审认定的各项收费标准正确，但原审支持被上诉人进入小区提供服务前的物业费（2014年5月以前）欠妥，本院予以纠正。故上诉人自2014年5月至2019年6月的物业费为：0.4元/㎡×121.66㎡×20个月+0.5元/㎡×121.66㎡×42个月=3528.14元，公共水电费为（4.8元/月.户+1.8元/月.户）×62个月=409.2元，垃圾处理费为7.5元/月×62个月=465元，公共维修费为405元，合计4807.34元。 综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。上诉人潘智的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2019号民事判决； 上诉人潘智向被上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司支付2014年5月至2019年6月的物业服务费及相关费用合计4807.34元； 驳回被上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司的本案中的其他诉讼请求。 原审案件受理费案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人潘智负担15元，被上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司负担10元。二审案件受理费50元（上诉人潘智已经预交），由上诉人潘智、被上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司各负担25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年六月九日 法官助理 莫庆录 书 记 员 韦世玉