上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14080号原告：上海二工大工业设计发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周志萍，董事长。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：斐讯信息科技(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾国平。原告上海二工大工业设计发展有限公司(以下简称“二工大”)诉被告斐讯信息科技(上海)有限公司(以下简称“斐讯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海二工大工业设计发展有限公司的委托代理人肖志威到庭参加诉讼。被告斐讯信息科技(上海)有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海二工大工业设计发展有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.判令被告支付2018年7月1日-8月31日的租金1,133,738元、物业管理费152,284元；2.判令被告支付2018年5月1日至8月31日的电费38,747.28元；3.判令被告支付逾期支付租金的违约金，以1,133,738元为本金，按每日千分之一标准，自2018年8月1日起至本判决生效之日；4.判令被告支付自2018年9月1日至2019年3月4日，使用501室、502室的房屋使用费1,218,403元。事实和理由：2015年2月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区陕西北路XXX号“七立方科技园”的房屋地下室、第1层101室、102室、103室、104室、第2层201室、202室、第,3层301室、302室、第4层401室、402室、第5层501室、502室、第12层1201室、第13层1301室出租给被告用于办公使用，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止；2015年3月1日至2017年2月28日月租金为534,782元，2017年3月1日至2019年2月28日月租金为566,869元，2019年3月1日至2020年2月29日月租金为600,881元，物业管理费为每月每平方米22元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告则支付租赁保证金1,069,564元，双方开始履行合同。2018年8月1日被告提出无法继续履行合同，于2018年8月31日至9月2日将相关物品搬离，将除501室、502室以外的其余房屋交还原告。2019年3月4日，原告完全收回《房屋租赁合同》项下的所有房屋。现原告认为，被告拖欠原告2018年7月1日至8月31日租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告撤回第二条诉讼请求，并增加诉讼请求：确认原、被告双方的租赁合同于2018年8月31日解除，判令被告支付提前解除合同的违约金1,069,564元(以租赁保证金抵扣)。被告斐讯信息科技(上海)有限公司书面答辩，原、被告签订的《房屋租赁合同》为原告提供的格式合同，原告在该租赁合同关系中处于强势地位。合同中约定的违约责任明显显失公平且占用费金额过高，明显超过其实际损失，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市陕西北路XXX号房屋(层数12层)系上海第二工业大学所有。该房屋现已打造为“七立方静安科技园”。2014年7月10日，上海第二工业大学委托学校资产经营公司对七立方科技园统筹管理。2014年7月21日，上海二工大资产经营公司与上海静工(集团)有限公司共同创建上海二工大工业设计发展有限公司。2014年11月19日，上海二工大资产经营公司委托上海二工大工业设计发展有限公司对上海市陕西北路XXX号房屋负责管理经营，委托管理期限自2015年2月1日至2030年1月31日。2015年2月11日，上海二工大工业设计发展有限公司(出租方、甲方)与斐讯信息科技(上海)有限公司(租赁方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区陕西北路XXX号“七立方科技园”的房屋地下室、第1层101室、102室、103室、104室，第2层201室、202室，第3层301室、302室，第4层401室、402室，第5层501室、502室，第12层1201室，第13层1301室、共计建筑面积3,461平方米出租给乙方，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止。该合同第5-1条约定：租金为每日每平方米5.08元，租赁后每二年递增6%，2015年3月1日至2017年2月28日月租金为534,782元，2017年3月1日至2019年2月28日月租金为566,869元，2019年3月1日至2020年2月29日月租金为600,881元；租金为每个月为一期，按期支付，先付后用；租赁保证金为二个月租金即1,069,564元，物业管理费为每月每平方米22元，月物业管理费76,142元；免租期为三个月即2015年3月1日至5月31日。该合同第5-4条约定：乙方如逾期支付该房屋租金超过3天，乙方应按逾期未支付的金额每天支付给甲方千分之一作为违约金。该合同第12-2条约定：乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过30天的视为违约，违约方在十日内未纠正的，另一方有权书面通知违约方解除本合同，违约方还应向另一方支付二个月的房屋租金作为违约金(如乙方违约，乙方支付的押金抵扣违约金)。合同签订后，二工大将系争房屋交付给了斐讯公司，斐讯公司则支付了系争房屋租赁保证金1,069,564元，并支付租金及物业管理费至2018年6月30日。后未向原告支付租金和管理费。2018年8月1日，斐讯公司向二工大发《租赁合同退租函》一份，函中言明因公司内部业务调整，决定于2018年8月1日终止履行系争房屋的租赁合同。另查，上海市静安区陕西北路XXX号“七立方科技园”的房屋地下室(建筑面积6,297平方米)、第1层101室、102室、103室、104室(共计建筑面积692平方米)，第2层201室、202室(共计建筑面积518平方米)，第3层301室、302室(共计建筑面积525平方米)，第4层401室、402室(共计建筑面积525平方米)，第5层501室、502室(共计建筑面积535平方米)，第12层1201室(建筑面积406平方米)，第13层1301室(建筑面积261平方米)审理中，二工大称斐讯公司于2018年8月31日至9月2日将相关物品搬离系争房屋，将除501室、502室以外的其余房屋交还。2019年3月4日，二工大收回所有《房屋租赁合同》项下的所有房屋。审理中，二工大称斐讯公司拖欠租金超过30天，违反合同约定，应解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，支付拖欠的租金和物业管理费。还应按合同约定的房屋租金、物业管理费标准的2倍支付房屋占用费和因违反合同应支付的违约金。斐讯公司书面称房屋占用费和违约金的标准过高，要求调整。本院认为，二工大与斐讯公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现斐讯公司逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故二工大有权按约定行使合同解除权。鉴于斐讯公司同意退租且于2018年9月2日将系争房屋中除501室、502室外，其余房屋均交还二工大，且二工大要求自2018年8月31日解除双方之间签订的房屋租赁合同，故本院确认合同解除时间为2018年8月31日。合同解除后，二工大应向斐讯公司主张欠租、物业管理费，现二工大要求斐讯公司按每月566,869元的租金标准，支付2018年7月1日至8月31日期间系争房屋的租金1,133,738元(566,869×2)和以每月76,142元的物业管理费标准,支付2018年7月1日至8月31日期间的物业管理费152,284元(76,142×2)，应予准许。斐讯公司逾期支付租金，应按合同约定支付逾期付款的违约金，但合同中约定的逾期付款的违约金的计算标准过高，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故斐讯公司应以前述欠付租金1,133,738元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向二工大支付自2018年9月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。二工大要求没收斐讯公司支付的租赁保证金来偿付提前解除合同的违约金，于法有据，本院应予支持。斐讯公司自2018年9月1日至2019年3月4日占用501室和502室，应向二工大支付房屋使用费，房屋使用费应参照租金的标准，房屋使用费为532,960.58元(535平方米×5.08元/日×185日×1.06)。斐讯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海二工大工业设计发展有限公司与被告斐讯信息科技(上海)有限公司就上海市静安区陕西北路XXX号房屋地下室、第1层101室、102室、103室、104室、第2层201室、202室、第3层301室、302室、第4层401室、402室、第5层501室、502室、第12层1201室、第13层1301室签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、被告斐讯信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司2018年7月1日至8月31日期间的租金1,133,738元；三、被告斐讯信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司2018年7月1日至8月31日期间的物业管理费152,284元；四、被告斐讯信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内以1,133,738元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告上海二工大工业设计发展有限公司自2018年9月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、被告斐讯信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司2018年9月1日至2019年3月4日的房屋使用费532,960.58元；六、被告斐讯信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海二工大工业设计发展有限公司违约金1,069,564元(与被告斐讯信息科技(上海)有限公司支付的租赁保证金1,069,564元折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32,669元，减半收取，计16,334.50元，由被告斐讯信息科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年六月二十九日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。