海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2020）琼9002民初574号原告：张某，女，1958年8月14日出生，汉族，住所地为北京市丰台区，现住海南省琼海市。委托诉讼代理人：李某1（系原告的丈夫），住所地为北京市丰台区，现住琼海市。被告：琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭风景区。法定代表人：李某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪某，海南外经律师事务所实习律师。原告张某与被告北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司、海南万国投资有限责任公司、琼海南洋瑞华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人李某1，被告北京八大处房地产开发集团有限公司海南分公司（以下简称八大处公司）、海南万国投资有限责任公司（以下简称万国公司）、琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（以下简称南洋瑞华公司）的共同委托诉讼代理人吴某、洪某到庭参加诉讼。本院于2020年4月14日依法作出（2020）琼9002民初574号民事裁定书，以八大处海南分公司、万国公司非本案适格被告为由，裁定驳回原告对八大处海南分公司、万国公司的起诉。原告对该裁定不服并向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院经审理，于2020年6月2日作出（2020）琼96民终1313号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案经批准，依法扣除审限45日，并延长审限45日。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金28963.2元。事实和理由：原告于2014年3月7日在琼海市嘉积镇白石岭美岭湖小区购买被告南洋瑞华公司开发的住宅楼2栋502室，面积80平方米，购房款总价603396元。被告南洋瑞华公司于2014年3月7日交房，原告入住后，被告南洋瑞华公司于2017年7月7日为原告办理了产权登记。按照购房合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告未在730日内为原告办理房屋权属证书，应向原告支付违约金28963.2元。违约金计算方式为：原告买房总价款603396元，被告于2014年3月7日交房，办证日期为2017年7月7日，除去730日办证时间，被告违约天数480天，按日万分之一计付违约金为28963.2元。原告于2014年4月2日与被告南洋瑞华公司签订购房合同，2016年9月八大处海南分公司以承债式收购了被告南洋瑞华公司并进驻美岭湖项目。收购后，八大处海南分公司不履行原合同承诺，原告及其他业主多次主张权利，八大处海南分公司工作人员回应称其公司以“承债式”收购了被告南洋瑞华公司的债务，并接受资产取得产权。依照权利和义务相一致原则，被告南洋瑞华公司的债权和债务由八大处海南分公司享有和承担，八大处海南分公司应承担违约责任并向原告支付违约金。万国公司系被告南洋瑞华公司股东，持股比例达99%，依法也应承担相应的法律责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正裁判。被告南洋瑞华公司答辩称，一、被告对原告所述双方签订房屋买卖合同、交接房屋以及办理产权证等事实无异议。被告于2014年3月7日交房后，于2017年7月7日为原告办理不动产权证。基于以上事实，被告认为，原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故原告无权向法院起诉要求被告支付违约金，具体理由如下：根据合同第十五条约定，被告应当在房屋交付后730日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，原告不退房，被告按已付购房价款的万分之一向原告支付违约金。被告已在2014年3月7日交房给原告使用，按合同约定应当在2016年3月7日前为原告办理商品房权属证书，但被告在2017年7月7日才为原告办理权属证书，其行为已构成违约。原告可以根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及合同约定主张被告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年，被告违约后原告应当在2016年3月8日至2018年3月8日之间向被告主张逾期办证违约金，但原告至2020年1月16日才主张，即便是根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间来计算，本案同样超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。二、涉案合同系由原告及被告南洋瑞华公司签订，八大处海南分公司及万国公司非购房合同签订主体，不属于合同相对方，购房合同仅对原告及被告南洋瑞华公司产生法律约束力，对八大处海南分公司及万国公司不产生法律约束力。原告依据购房合同要求八大处海南分公司、万国公司与被告南洋瑞华公司共同承担违约责任，没有事实根据和法律依据，应驳回原告对八大处海南分公司及万国公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.《房屋交接书》，3.不动产权证书，4.《致官塘美岭湖全体业主的一封信》。被告没有提交证据。被告对原告所举以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南洋瑞华公司系从事房地产开发经营、高尔夫球场经营、生态旅游景区建设及经营等业务的企业法人。2014年4月2日，原告与被告南洋瑞华公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖小区A2幢5层502房，建筑面积80平方米，房价款为603396元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。原告于签订合同当日向被告南洋瑞华公司支付购房款603396元，并于2014年3月7日办理入住手续。2017年7月7日，被告为原告涉案房屋办理了不动产权证书[证号：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月17日，原告向本院提起诉讼。另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守履行。本案涉案标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为730日、办理土地使用权证期限为540日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1270日内。被告于2014年3月7日向原告交付房屋，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2017年8月28日届满，而被告已于2017年7月7日为原告办理不动产权证书，并未超过双方约定的1270日办证期限。因此，原告主张被告存在违约，与事实不符，其要求被告承担违约责任，没有事实根据，依法不予支持。因被告为原告办理不动产权证期限至2017年8月28日届满，即逾期日期应自2017年8月29日起计算，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。因此，被告以原告所诉超过法律规定的诉讼时效期间为由主张不应承担支付违约金，没有事实根据，不符合法律规定，依法不予采纳。综上所述，原告对其主张被告违约的事实，所举证据不足以证明，依法应承担不利的法律后果；其请求判令被告支付违约金28963.2元，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费524元，减半收取计262元，由原告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符小丽二〇二〇年六月二十一日法官助理 黄雪莹书 记 员 王 凯附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。