海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初333号 原告：王开广，男，1973年5月3日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市王五镇第一村。 委托诉讼代理：董品，系海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理：周光亮，系海南日新律师事务所律师。 被告：儋州福安房地产开发有限公司，住所地儋州市白马井镇滨海花园一商业城**（控规A-7-4号地块）。 法定代表人：陈燕山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邝继若，系该公司职员。 原告王开广诉被告儋州福安房地产开发有限公司（以下简称儋州福安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王开广的委托诉讼代理人董品，被告儋州福安公司的委托诉讼代理人邝继若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王开广向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理白马湾商业城A4栋1层115房不动产权证书；2、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金￥32606元（以721372元为本金，自2018年9月6日起算，以日万分之一为利率，暂计至2019年12月1日为32606元，实际计算至被告为原告办理白马湾商业城A4栋1层115房不动产权证书之日止）；3、依法判令被告向原告返还多支付的购房款76241元及利息13913元（以76241元为本金，以6%为年利率，自2016年12月1日起算，暂计至2019年12月1日为13913元，实际计算至全部多收购房款本息清偿之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月，原告向被告购买白马湾商业城A4栋1层115房，双方签订了房屋买卖合同，并支付了购房款721372元。2017年5月22日，原告应被告要求与被告重新签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同上的房屋面积为测绘后的面积，其中第十五条约定了被告应当为原告办理房屋权属证书，并约定被告逾期办证的，应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2016年9月5日，被告向原告交付房屋，并接受原告的委托办理不动产权证。然被告至今仍未将不动产权证办理至原告的名下，构成严重违约。由于被告预收的房款721372元，超过了原告应实缴的房款，差额为76241元，该款被告迟迟未向原告退还，同样构成违约。为保护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告儋州福安公司辩称：被告分别于2019年3月14日和5月10日向原告返还多支付的购房款各10000元，共计20000元，故被告需返还的面积差价款只剩56241元，并非原告主张的76241元。根据双方所签订的合同约定，房屋面积以产权登记面积为准，根据公平原则，被告只需要按合同单价向原告返还房屋面积差价款即可，并不需要向原告支付利息。因被告已经向原告返还多收的20000元购房款，故逾期办证违约金应以701372元为基数计算。请求法院依法查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，证明2017年5月23日，原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，其中合同第十五条约定了被告应当为原告办理房屋权属证书，并约定被告逾期办证的，应当自逾期之日每日按已付房款总价的万分之一向原告支付违约金；证据二、分户验收交房流程表；证据三、交房收款流程表收款交接单。证据二、三共同证明1.2016年9月5日，被告向原告交付涉案房屋；2.被告实际收到原告购房款721372元；证据四、儋州市福安房地产开发有限公司收款证明收据，证明被告应当向原告返还多支付的购房款76241元。 原告的证据，经被告质证后认为，对证据证据一、二、三的三性均没有异议。对证据四的三性没有异议，但对其证明内容有异议，被告已经返还原告20000元，实际应返还的只剩56241元。 被告为反驳原告的主张，向法庭提交如下证据:证据一、客户回单，证明被告已经在2019年3月14日和2019年5月10日共计向原告王开广退还面积差款20000元。 被告的证据，经原告质证后认为，对该份证据无异议。 经审理查明：2011年间，原告向被告购买白马湾商业城A4栋1层115房，并支付了购房款721372元。2017年5月23日，原告应被告要求与被告重新签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同第十五条约定了被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，自原告取得商品房权属证书后，被告应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，并约定被告逾期办证的，应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2016年9月5日，被告向原告交付房屋。被告于2018年11月14日向原告开具收款证明收据，证实被告多收原告面积误差款76241元。然被告至今仍未将不动产权证办理至原告的名下，原告遂向本院提起诉讼，引发本诉。庭审查明，被告曾在2019年3月14日和2019年5月10日共计向原告王开广退还面积差款20000元，现尚原告房屋面积误差款56241元。涉案房屋现尚未办理竣工验收备案手续，被告也未能表示其何时能办理好竣工验收备案手续。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告对商品房的买卖达成合意而签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认为合法有效。本案的争议焦点为:一、被告能否直接为原告办理涉案商品房的权属证书；二、原告主张被告退还多收的房屋面积误差款的利息能否予以支持；三、被告应向原告承担的逾期办证违约金如何计算。 一、对于被告能否直接为原告办理涉案商品房的权属证书的问题。因办理房屋权属证书系不动产行政主管部门的行政职权，而被告非行政机关，无权直接办理涉案商品房权属证书，但不能免除被告作为涉案商品房的出卖人应及时向不动产行政主管部门提交办理涉案商品房所需要的相应材料的责任。现因涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续，而被告也未能提供确切的时间，故原告要求被告办理涉案商品房权属证书的请求，因欠缺事实根据，本院不予支持。 二、对于原告主张被告退还多收的房屋面积误差款的利 息能否予以支持的问题。虽然被告抗辩从公平原则的角度出发，不应支付该款的利息，但因考虑到该款被告迟迟未向原告支付，构成对原告资金的占有，造成原告的利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，本院对原告主张按年利率6%计算被告占用原告期间的利息的请求，予以照准，但应从被告向原告出具的房屋面积误差时间（该时间推定为面积实测时间）为起算点，即自2018年11月14日起至2019年3月13日，以76241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息；自2019年3月14日起至2019年5月9日，以66241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息；自2019年5月10日起，以56241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息至被告实际付清之日止。 三、对于被告应向原告承担的逾期办证违约金如何计算 的问题。虽然合同约定被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，自原告取得商品房权属证书后，被告应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，但考虑到因房屋权属证书和土地使用证书现已经合并为不动产权证书，若以合同约定的房屋权属证书或土地证书的时间为截止期间，对原、被告均有失公平，为平衡双方的利益，应折中以1095天即房屋交付后的三年内办理涉案商品房的不动产权证为宜。即以2019年9月5日为被告为原告协助办理本涉案房屋不动产权证书的截止时间，逾期办证违约金以2019年9月5日起以已经付房款701372元(被告退还的20000元多收购房款在逾期办证违约金起算前，故应扣除)为本金，按日万分之一计算至被告实际向不动产权登记部门提供完备的办理涉案商品房所需要的全部材料之上止。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下： 一、被告儋州福安房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内退还原告王开广多收的房屋面积误差款56241元及利息（利息计算方式为:自2018年11月14日至2019年3月13日，以76241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息；自2019年3月14日至2019年5月9日，以66241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息；自2019年5月10日起，以56241元为本金，按年利率6%计算资金占用利息至被告实际付清之日止。）。 二、被告儋州福安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王开广支付逾期协助办理权属证书的违约金（违约金计算方式为：以701372元为本金，自2019年9月5日起至被告儋州福安房地产开发有限公司实际将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门之日止，按日万分之一计算）。 三、驳回原告王开广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1378元（原告已预缴），由被告儋州福安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 案件二维码 审判员  黄何文 二〇二〇年六月八日 书记员  叶兆鼎 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。