文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初6197号原告：张旭，男，1968年3月23日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。被告：王波，男，1981年9月21日出生，个体户，住泗洪县。被告：侍娴娴，女，1983年2月25日出生，个体户，住射阳县。两被告委托诉讼代理人：朱**生，泗洪县天岗湖法律服务所法律工作者。第三人：刘涛，女，1967年12月31日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：刘晓军，江苏拓荒者律师事务所律师。原告张旭诉被告王波、侍娴娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，本院依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告张旭及其委托诉讼代理人陈大战，被告委托诉讼代理人朱**生到庭参加诉讼。后因本案与刘涛有直接的利害关系，故追加刘涛为第三人参加诉讼，本院又于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告张旭及其委托诉讼代理人陈大战，被告委托诉讼代理人朱**生，第三人委托代理人刘晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告将位于泗洪县房屋交付原告，并协助原告办理房屋过户手续；2、两被告给付原告违约金13万元；3、第三人搬出涉案房屋，将房屋交付原告；4、承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2012年8月20日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定两被告将其所有的位于泗洪县房屋转让给原告，转让价格为20万元，此款包括剩余银行贷款、契税、维修基金、产权属证、装潢担保押金、银行保险等费用，原告如需办理过户手续，被告协助原告过户，过户费用由原告承担。被告在2013年1月10日前将房屋交付给原告，被告中途违约，应支付原告违约金8万元，同日，原告将20万元购房款交付两被告。两被告未按时将房屋交付给原告。因临近春节，考虑到被告王波父母无处居住，2013年2月5日，被告王波又向原告出具保证书，保证在农历正月三十前将房屋无条件交给原告使用，如到期不交，原告可将门弄开不承担一切法律责任，并承担违约金5万元。由于两被告一直未交付房屋，原告于2015年5月6日向法院起诉，在案件审理过程中，原告又于2015年5月6日代替两被告偿还了房屋按揭贷款3万余元。2015年11月2日，泗洪县人民法院判决两被告交付房屋并协助办理过户手续。判决生效后，原告申请强制执行，经查该房屋已于2015年7月29日被案外人张某申请查封，以致上述判决被提起再审后撤销。现原告与张某达成一致意见，偿还了两被告所欠张某的债务12万元，该房屋的查封已被解除，符合交付和办理相关手续的条件。被告王波、侍娴娴辩称，1、原被告之间不存在房屋买卖关系而是借贷关系，被告于2012年5月向原告借款10万元，借期3个月，利息5万元，出具了15万元欠条（第二次庭审时又陈述系20万元的欠条）。2、房屋买卖合同是原告胁迫签字的，借款到期后被告无力偿还，原告带人至被告家中索要借款，并对被告进行骚扰恐吓。2012年8月，原告逼迫被告王波签订房屋买卖合同，并欺骗被告侍娴娴在合同上签字，又让被告王波出具了20万收条。同年二、三月份又逼迫被告出具保证书，涉案房屋当时连装修在内市值约40万元至45万元。被告只欠原告10万元，被逼迫写成20万元，将涉案房屋抵给原告绝不是被告真实意思表示。3、被告在原告起诉前已将房屋抵给本案第三人，且第三人入住至今。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘涛述称，被告于2011年1月27日因欠第三人40万元借款已将涉案房屋抵给第三人，第三人实际居住至今，并于2019年9月5日起诉要求确认房屋所有权。根据两被告陈述其与原告签订的房屋买卖合同系被胁迫所为。同时按照2012年泗洪的房价，被告以20万元价格将房屋转让给原告不符合常理，而被告在2011年以40万元价格抵给第三人是符合常理的，原、被告之间的房屋买卖合同无效，原告诉请没有事实和法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋买卖合同、收条、保证书、商品房买卖合同、不动产销售发票、还款凭证、执行款收据、各份判决书及裁定书、报警记录，被告、第三人对真实性均无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的拆迁安置补偿协议、提款记录、结婚证，虽然原告无法证明其将该款项从银行取出后实际交付给被告，但该证据能证明原告具备资金能力，同时两被告也出具了收条给原告，被告也未提供相反的证据，据此，本院认定原告已向两被告给付了购房款20万元。对原告提供的存量房买卖合同，虽然系案外人的合同，但该四份合同均从泗洪县不动产登记服务中心调取，合同中涉及的房屋与本案涉案房屋处于同一小区，合同的订立时间也相近，能够证明原告主张，本院予以采信。对被告提供的谈话笔录，系被告本人陈述，并无其他证据予以佐证，不能作为本案定案证据使用，本院不予采信。对第三人提供的房屋抵押还款协议，被告对其真实性予以认可，原告虽然提出系被告及第三人恶意串通所签订，但其未提供证据予以证实，本院对其主张不予采信，至于原告在庭审中要求对协议签订时间进行鉴定的申请，因对案件最终裁判结果并无实质影响，本院不予准许，对该协议予以认定。对第三人提供的购房合同、发票、物业费等材料、执行材料，被告对真实性也无异议，与本案具有关联性，本院亦予以认定。对第三人提供的谈话笔录，实质上均系当事人陈述，双方也并未提供其他证据予以佐证，仅从双方的陈述可以看出，双方均认可被告王波曾向第三人借款34万元，后双方签订房屋抵押还款协议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，原告张旭与被告王波、侍娴娴签订房屋买卖合同，约定两被告将其所有的位于泗洪县房屋转让给原告张旭，转让价格为20万元，此款包括剩余银行贷款、契税、维修基金、产权属证、装潢担保押金、银行保险等费用，原告如需办理过户，被告协助原告过户，过户费用由原告承担，同时被告应将购买房屋的相关票据、购房合同全部交于原告，房产证、土地证一经下发，应立即交付原告，如不交付，应支付对方违约金5万元，被告在2013年1月10日前将房屋交付给原告，如有一方违约，另支付对方违约金8万元。同日，两被告出具20万元购房款收条给原告。2013年2月5日，被告王波又向原告出具保证书，保证在农历正月三十前交付房屋，并约定如违约承担违约金5万元。后被告未向原告交付房屋。2015年5月6日，原告在本院起诉两被告，要求两被告交付房屋并办理过户手续，诉讼中，原告张旭代被告王波偿还了中国工商银行剩余的按揭贷款。2015年11月2日，本院缺席作出（2015）洪民初字第01767号民事判决书，判令两被告向原告交付涉案房屋并协助原告办理房屋过户手续。该判决生效后，原告申请强制执行，在执行过程中，经查询，涉案房屋已被另案申请执行人张某于2015年7月29日申请查封，本院于2016年8月11日作出（2016）苏1324执1149号执行裁定书，裁定终结该执行案件。2016年4月1日，两被告以其本人未到庭参加诉讼为由对原案件申请再审，2016年10月12日，本院作出（2016）苏1324民申字第9号民事裁定书，裁定驳回两被告的再审申请。2016年11月23日，本院经审委会讨论，作出（2016）苏1324民监字第7号民事裁定书，原案件另行组成合议庭进行再审。2016年11月24日，本院立案对原案件进行再审，在审理过程中，追加刘涛作为第三人参加诉讼，2017年9月12日，本院作出（2016）苏1324民再6号民事判决书，判决撤销（2015）洪民初字第01767号民事判决书，并驳回了原告的诉讼请求。后原告上诉于宿迁中院，2018年2月27日，宿迁中院作出（2017）苏13民终4696号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏1324民再6号民事判决书，发回本院重新审理。2018年12月24日，本院经审理认为，涉案房屋已被案外人张某申请查封，原告应提出执行异议，如对执行异议裁定不服的，可以提起案外人执行异议之诉，现原告仅对被执行人王波提起给付之诉，应裁定驳回起诉，故作出（2018）苏1324民初2694号民事裁定书，裁定撤销（2015）洪民初字第01767号民事判决书，并驳回原告的起诉。该案原告又提起上诉，经宿迁中院审理，于2019年7月10日作出（2019）苏3民终第1200号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年9月4日，原告向本院执行局缴纳12万元，经张某申请，本院解除了对涉案房屋的查封。现原告又诉讼来院，要求处理。另查明：2010年12月至2011年1月，被告王波向刘涛及其丈夫程泽卫借款34万元。后双方签订一份房屋抵押还款协议，署名时间为2011年1月27日，内容为“甲方（刘涛）于2011年1月27日借给乙方（王波）人民币肆拾万元整，由王波写有借条，并在借条中注明到期不还用沁雅花园28幢701室抵押。为偿还甲方借款，甲、乙双方自愿达成以下协议：一、沁雅花园28幢701室作价肆拾万元整抵还甲方借款；二、沁雅花园28幢701室尚有银行贷款约五万元整，由甲方代为偿还，待王波回来后有其一次性偿还甲方（以银行实际还款凭证为准）；三、乙方在本协议签订后三日内搬出，将房屋交给甲方，同时移交房产证等相关手续；四、王波回来后，如能偿还借款，甲方同意其赎回，但由王波承担期间利息。五、……。”后刘涛入住涉案房屋至今（其入住时间无法准确确定，在2013年至2015年期间），但其未缴纳过房屋按揭贷款。2019年9月12日，刘涛诉讼来院，要求确认涉案房屋归其所有，并判令被告协助其办理房屋过户手续。2020年6月8日，本院作出（2019）苏1324民初6643号民事判决书，认定刘涛并未取得涉案房屋的所有权，判决驳回了刘涛的诉讼请求。本院认为，本案中，原告张旭与被告王波、侍娴娴之间的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。原告已向两被告支付了涉案房屋购房款，两被告应按照双方的约定向原告交付房屋，同时涉案房屋过户条件已经成就，两被告应履行协助原告过户义务，故对原告要求两被告交付房屋、办理房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。两被告提出原、被告之间的合同系被胁迫签订以抵借款的辩解理由，其未提供任何证据予以证实，且原告予以否认，本院不予采信。对被告及第三人刘涛提出原、被告之间的房屋价款明显低于当时泗洪房价的主张，双方均未提供证据予以证实，且原告提供的四份泗洪县存量房买卖合同，能够证明原、被告之间约定的房屋价格与涉案房屋同一小区的房屋同时段的成交价格相当，故对该主张，本院亦不予采信。而两被告与第三人所签订的房屋抵押还款协议系两被告对其向第三人的借款所做的抵押担保合同，该抵押担保未在权利机关进行备案登记，双方之间的法律关系仍为借贷关系，现涉案房屋由第三人实际占有使用，其应将涉案房屋返还被告王波、侍娴娴，再由两被告返还给原告张旭。对原告要求的违约金13万元，其中原告基于被告未按约定交付购房发票要求的5万元，因被告未完全交付购房发票只是合同履行中的一种瑕疵，并未构成根本违约，对合同的履行也无根本影响，故本院对该5万元不予支持；对原告基于被告未按约定交付房屋要求的8万元，该行为构成根本违约，但双方在合同中约定的违约金8万元，已在后期被告提供的保证书中变更为5万元，原告接受了被告的保证书，对违约金的重新约定予以认可，故对该违约金，本院支持5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、被告王波、侍娴娴及第三人刘涛将泗洪县的房屋交付给原告张旭，于判决生效后15日内履行完毕；二、被告王波、侍娴娴协助原告张旭将泗洪县的房屋变更登记至原告张旭名下，于判决生效后15日内履行完毕；三、被告王波、侍娴娴给付原告张旭违约金5万元，于判决生效后15日内履行完毕；四、驳回原告张旭的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，保全费3270元，合计9520元，由被告王波、侍娴娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费6250元。审 判 长  许媛媛人民陪审员  史文辉人民陪审员  施军昌二〇二〇年六月九日书 记 员  费才政附录一：本案证据目录原告提供：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告双方在2012年8月23日经过证人吴振汉的介绍签订了合同，约定房屋买卖相关事项。2、收条一份，证明购房款给付的事实。3、保证书一份，证明因房屋没有按时交付，被告于2013年2月5日签署保证交付房屋的事实。4、商品买卖合同、不动产销售发票各一份，系被告王波在收到购房款时交给原告的。5、拆迁安置补偿协议、银行提款记录和结婚证各一份，证明原告的资金来源，该款系当时的拆迁款，汇入在原告妻子银行卡上。6、还款凭证及执行款收据各一组，证明在2015年起诉过程中，由于当时房贷没有还清，原告将剩余房屋按揭贷款30900元还清，后由于房屋被保全，原告又向法院申请执行人缴纳执行款12万，以解除之前的查封。7、2015洪民初字第01767号、2016苏13**执1149号、2016苏13**民申字第9号、2016苏13**民监字第7号、2016苏13**民再第6号、2017苏13民终第4696号、2018苏13**民初2694号、2019苏13民终第1200号判决书及裁定书，证明原告起诉的过程。8、案外人泗洪县存量房买卖合同四份，证明同期同小区的房屋买卖情况，原告购买价格并不便宜。9、报警记录一份，证明被告报警处理的事情与原告无关。被告提供：1、2017年1月17日泗洪法院审判员汤卫兵对王波的谈话笔录一份，证明被告向原告借款10万元，卖房手续都是原告逼迫被告办理的。第三人提供：1、2011年1月27日被告及第三人签订的房屋抵押还款协议，该协议确定被告将其所有位于泗洪县青阳街道沁雅花园****的房屋抵给第三人，如果不能还款，房屋归第三人所有，在签订协议时，被告提供了商品房买卖合同一份，证明该房屋系被告购买。2、购房合同以及购房发票11万元。3、第三人居住在涉案房屋期间缴纳的物业费、水电费等票据及物业管理证明，证明第三人实际使用该房屋。4、执行异议申请书等执行材料，证明涉案房屋因原告申请执行，第三人才得知房屋还涉及到原告，故向法院提交了相关材料。5、案件再审期间，法院依职权向第三人及其丈夫程泽卫的谈话笔录，证明其分三次借款34万元给王波，王波出具了40万元的借条，后又改为抵款协议。6、被告王波在2017年1月17日的谈话笔录，证明被告三次向第三人丈夫借款34万元，包括利息打了40万元借条，后来改为以房抵款协议，并且还证明原告涉嫌套路贷的违法事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。