广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初961号原告（反诉被告）：珠海一佳建筑工程有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区**************。法定代表人：潘龙卫，总经理。委托诉讼代理人：王友高，男，该公司股东。被告（反诉原告）：李克一，男，1982年7月9日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********************，公民身份号码：411************05X。原告（反诉被告，以下简称原告）珠海一佳建筑工程有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）李克一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王友高、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠海一佳建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金7000元；2.判令被告向原告归还扣压的办公设备（电脑1台、打印机1台、空调2台、办公桌椅6台、茶台1台、沙发等）；3.判令被告向原告赔偿打烂、打坏的办公用品、茶具类用品及丢失的办公设备等约8530元；4.判令原告向被告赔偿人员工资损失24,000元（按办公人员10人，每人300元/天，共8天计算）。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告商铺，并约定承租方在租期内受到不可抗力因素影响，甲方提前半个月告知乙方。受今年“肺炎疫情”严重影响，原告的生产一线人员至今无法按往年正常时间工地开工。原告的法定代表人用微信向被告支付2020年2月租金后，就以短信形式告知被告，不再续租。被告收到后表示同意，并且张贴了门面转让通知。2020年3月8日，原告工作人员在清运办公设备时，受到被告阻挠及人身威胁，而且，被告用铁锁锁住办公大门，严重影响原告办公人员正常工作的开展。2020年3月18日，原告代表人与被告在办公室协商，再次提出搬走办公设备及退还租赁保证金。被告非但不退还保证金及归还办公用品，且无理要求原告交纳2020年3月租金3500元。原告就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：1.微信聊天记录截图；2.照片；3.商铺租赁合同；4.告知函。被告李克一辩称，原告所述与事实不符，被告不存在违约行为。2019年8月31日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于金湾区航空新城保利时代海川街42号商铺作为办公使用，租赁期限为3年，每月租金3500元，原告于每月23日（提前5日）通过转账方式支付租金给被告。但自2020年1月起，原告就以各种理由拖欠租金。2020年2月10日，原告通过微信告知被告不再租赁商铺，正在转租。当时，被告就回复原告，若转让，要按合同约定签好转让协议。在此期间，原告实际上也占用商铺，被告多次催促交纳租金，原告一直置之不理。春节前，原告已在商铺贴出“精装门面转让”公告。春节后，商铺又正常营业。2020年3月8日上午，被告与小区物业管家前去商铺查看，发现原告的员工董某、彭某正在店中安排工人干活。被告要求该员工联系老板商谈房租一事，但对方不接听电话。后员工董某、彭某承诺第二天下午约另一老板前来协商房租一事。2020年3月9日，被告在商铺等了一下午，也无人前来协商，经电话、微信联系，对方也均不回应。2020年3月18日，原、被告在物业人员的居中协调下，再次商讨拖欠的房租、物业费用等事宜。在协调无果的情况下，因原告态度蛮横，多次攻击、谩骂被告，拒不交租，物业人员报警处理。截至今日，原告仍未搬离物品、腾退商铺。原告诉称被告扣压其物品，商铺一直由原告上锁，处于原告实际控制之中，不存在扣压一说。原告诉称被告打烂、丢失办公设备，更是无稽之谈。事实情况是，原告于2020年3月22日自行将部分物品搬走。原告要求被告赔偿误工损失，但是过完年以来，原告工程一直在开工中。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。被告李克一向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2019年8月31日签订的《商铺租赁合同》，原告立即腾退商铺；2.判令原告向被告支付2020年3月租金3500元及2020年3月24日起至腾退之日的商铺占用费（占用费按117元/日计算），并支付上述拖欠租金的利息（利息按银行同期贷款利率计算）；3.判令原告向被告支付违约金7000元（即合同约定的保证金7000元，归被告所有）；4.判令原告向被告支付2019年9月至今拖欠的物业水电费3799.1元，后续费用以物业通知为准；5.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：事实与答辩意见一致。《商铺租赁合同》第七条约定除合同约定情形外，单方无权解除合同，第七条第五项约定原告未按约定期限交付房租超过5天的，被告有权单方解除合同。被告认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效。原告不仅拖欠房租，违约在先，而且单方提出解除合同，再以各种理由逃避交租义务，一再侵犯被告的合法权益，却一直实际占用商铺至今。依据《商铺租赁合同》第七条第五项的约定及民法总则第一百二十二条、合同法第二百二十七条的规定，被告有权提出解除合同，要求原告将腾退商铺并交还被告，并要求原告支付拖欠的租金、物业水电费、违约金及承担其他相关费用。原告占用商铺的行为属于不当得利，应参照《商铺租赁合同》约定的租金向被告支付占用费。被告就本诉和反诉一并提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.微信聊天记录、物业欠缴清单、物业公司通知；3.电话记录；4.微信聊天记录；5.转租公告；6.照片及视频监控截图；7.照片。原告对被告的反诉辩称，1.对被告解除《商铺租赁合同》及腾退商铺的反诉请求无异议。2.不同意支付2020年3月租金。疫情期间，原告与被告协商过是免租金的。且原告于年前告知被告不再租赁商铺，被告也表示同意。3.原告已提前告知被告不再租赁商铺，被告应退还保证金。4.同意承担租赁期间的水电费，但物业公司对业主实行物业费减免，原告作为租户也应享有减免。经审理查明，2019年8月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》。该合同约定，被告同意将位于金湾区航空新城保利时代海川街42号商铺租给原告办公使用，租赁期限为2019年9月23日至2022年3月23日，原告应每月提前5天将租金通过转账方式支付至被告账户；为保证出租房设施完好以及租期内相关费用如期结算，原告在签订合同之日交纳7000元作为房屋使用保证金，待合同期满后原告付清本应交付的所有费用后，被告应将该保证金全额退还给原告（保证金不计算利息），保证金不可冲抵租金；房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由原告负责；原告应按合同的规定按时支付租金及其他各项费用；（第七条）本合同除发生下列情形外，合同期内完成有效，不得单方解除：1.租赁期届满，2.因原告过错严重造成房屋毁损的，3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的，4.政府强制征收或拆除该房屋的，5.原告未按约定日期交付房租超过5天的；若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为被告违约，负责向原告赔偿违约金两个月的租金及装修费用等，若原告在被告没有违反本合同的情况下解除合同视为原告违约，原告负责赔偿违约金两个月的租金；承租期内如因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同的，被告应提前半个月通知原告，原告必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，被告不承担由此造成的任何损失，被告必须负责退还原告已交房租及未使用完时间的租金。2020年1月，原告在案涉商铺张贴了转租公告。2020年2月10日，原告通过微信向被告发送信息“我们不租了，正在转让”，被告回复“可以，你转让到时签好合同”。2020年3月8日，被告在案涉商铺张贴了出租公告。原告主张，被告于2020年3月8日对案涉商铺加锁，至2020年3月18日警察来协调纠纷时才开锁。但原告未提交证据证明是被告对案涉商铺加锁，也表示当时未通知被告，向被告追问加锁事宜。被告也否认对案涉商铺加锁。庭审中，原告确认案涉商铺仍由原告上锁，尚有部分物品没有搬走。原、被告均同意于开庭当日至商铺交接钥匙。庭后，原告向被告交付了商铺钥匙，原、被告就腾退商铺的争议已协商解决，不存在争议。另查明，案涉商铺的开发商珠海祥越投资有限公司向珠海市金湾区住房和城乡建设局发出《关于保利时代海秀花园加装接驳电梯（无障碍平台）、地坪漆修复等事宜的告知函》，其中载明：“我司决定：自2019年1月1日起至2020年7月31日止，关于海秀花园全体住宅及商铺业主（以下简称“该两类业主”）的物业费、车位月保费，我司已要求物业不予收取，且免除已产生的滞纳金；有关该两类别业主已缴纳的物业费，将视为预存的物业费，2020年7月31日后，用于物业划扣；”2019年10月30日，保利物业发展股份有限公司珠海分公司海秀花园服务中心向业主发出通知，称：“鉴于9月22日会议地产公司承诺的文件，将不予收取业主2019年1月1日至2020年7月31日的物业费，服务中心特此提醒您，为避免业主利益受损，考虑到商铺业主多数为出租状态并与租户签订租赁合同，物业费收取需按照业主和租户的租赁合同为准。”2020年4月3日，保利物业发展股份有限公司珠海分公司海秀花园服务中心向被告出具《费用明细单》，其中载明，2019年9月至12月物业费1759.6元，2020年1月至4月物业费1759.6元，2019年12月至2020年2月水费72.6元，2019年12月至2020年2月电费207.3元。再查明，被告向本院提交的反诉状于2020年4月28日送达原告。以上事实有当事人提交的证据、开庭笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。一、关于《商铺租赁合同》的解除时间原告主张其于2020年2月10日提出解除合同，当时已征得被告同意。微信聊天记录显示，被告回复“可以，你转让时签好合同”。可见，被告同意解除合同是附条件的，且至本案开庭时原告也未与他人签订案涉商铺的转让合同，故对原告认为已经被告同意解除了合同的主张，本院不予采认。至于原告主张因疫情影响正常开工，已依据《商铺租赁合同》的约定提前告知被告解除合同，原告也未举证证明疫情或疫情防控措施导致《商铺租赁合同》不能履行，且在该期间原告一直未将商铺钥匙交还被告、实际上仍然履行合同占有商铺，故原告据此主张合同已解除，不符合事实，本院不予认定。本案被告反诉主张原告拒不交付租金，提出解除《商铺租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告解除合同，应向原告发出通知。上已论述，原告虽已向被告提出解除合同，但不满足合同约定的解除条件，也未得到被告同意，而原告一直占有使用案涉商铺至本案开庭之日即2020年5月20日，却从2020年3月份拖欠被告租金至今。依据《商铺租赁合同》第七条的约定，原告迟延交付租金超过5天，被告有权单方解除合同。本案中，被告未提交证据证明曾在提出反诉前向原告发出过解除通知，故《商铺租赁合同》应自反诉状送达原告之日即2020年4月28日解除。二、关于商铺租金、占用费及其他费用的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2020年2月24日至2020年5月20日期间，原告仍实际占有使用案涉商铺，依据上述法律规定，原告应向被告支付2020年2月24日至2020年4月28日期间的租金和2020年4月29日至2020年5月20日期间的占用费。租金经计算为7583元（3500元/月×2+3500元/月÷30日×5日），占用费参照约定租金3500元/月计算为2567元（3500元/月÷30日×22日）。此外，原告拖欠被告租金，给被告造成一定的资金占用损失，被告主张按银行同期贷款利率计算拖欠租金的利息，合法合理，本院予以支持。但是，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，因此，利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《商铺租赁合同》约定租金应提前5天支付，故利息计算期间为，以3500元为基数，自2020年2月19日计至付清之日止；以3500元为基数，自2020年3月19日计至付清之日止；以583元为基数，自2020年4月19日计至付清之日止。关于物业和水电费。依据案涉商铺物业公司发出的通知，物业公司将不收取业主2019年1月1日至2020年7月31日的物业费，而是否向租户收取物业费以业主和租户的租赁合同为准。《商铺租赁合同》约定原告应按合同的规定按时支付租金和其他各项费用，并约定房屋租赁期间发生的一切费用由原告负责。可见，原告所应负担的其他费用是以实际发生为准。原告承租期间，被告并未实际支出物业费，故被告要求原告支付物业费，理据不足，本院不予支持。原告对被告主张的水电费279.9元（72.6元+207.3元）无异议，本院确认。至于被告主张的后续费用，被告可在实际金额确定后另循途径解决。关于保证金。被告主张原告应向其支付违约金7000元，故原告已交纳的保证金不予退还。《商铺租赁合同》约定，若原告在被告没有违反本合同的情况下解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿违约金两个月的租金。本案中，原告于2020年2月10日向被告提出解除合同，但如前已述，此时《商铺租赁合同》实际并未解除，原告也因此承担继续支付租金和利息的义务。《商铺租赁合同》是因被告向原告发出解除通知而解除，故被告主张原告支付违约金7000元（不予退还保证金），依据不足，本院不予支持。依据《商铺租赁合同》“待合同期满后原告付清本应交纳的所有费用后，被告应将保证金全额退还原告”的约定，现合同已解除，本院已支持了被告关于原告支付租金、占用费和水电费等费用的反诉请求，被告应向原告退还保证金7000元。关于归还办公设备和赔偿其他损失。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告扣压、丢失办公设备，打坏办公用品、茶具类用品等，但未提交证据证明，本院不予采信。对于原告要求被告归还办公设备、赔偿办公用品等损失的请求，本院不予支持。原告主张被告对案涉商铺加锁导致原告员工无法办公，应赔偿工资损失费24,000元。但原告既未提交证据证明被告对案涉商铺上锁，也未提交证据证明其员工人数、费用依据，故本院不予采认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认被告（反诉原告）李克一与原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司于2019年8月31日签订的《商铺租赁合同》自2020年4月28日解除。被告（反诉原告）李克一于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司返还保证金7000元。原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）李克一支付租金7583元及占用费2567元。原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）李克一支付租金利息（利息计算方式：均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以3500元为基数，自2020年2月19日计至付清之日止；以3500元为基数，自2020年3月19日计至付清之日止；以583元为基数，自2020年4月19日计至付清之日止）。原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）李克一支付水电费279.9元。驳回原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）李克一其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费888元，因适用简易程序收取444元，由原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司负担365元，由被告（反诉原告）李克一负担79元；反诉费129元，由原告（反诉被告）珠海一佳建筑工程有限公司负担71元，由被告（反诉原告）李克一负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈德玉二〇二〇年六月十八日法官助理 房 晓书 记 员 余德明