广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终435号上诉人（原审原告）：陈铁泉，男，1968年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区****星湖湾B区8幢1108房。委托诉讼代理人：黎明、卢建欣，均为广东余黎张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李旭洲，男，1982年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区**************。委托诉讼代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。上诉人陈铁泉因与被上诉人李旭洲租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈铁泉的委托诉讼代理人卢建欣，被上诉人李旭洲及其委托诉讼代理人欧琅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈铁泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判李旭洲向陈铁泉支付2019年2月至2019年10月租金合计408616元；3.依法改判李旭洲向陈铁泉支付因拖欠2019年2月至2019年10月租金而产生的违约金，按照月利率2%计算，计算至还清之日止；4.依法改判李旭洲向陈铁泉支付2019年2月至2019年10月物业管理费、水电费及其他杂费合计38241.29元；5.依法改判租赁保证金归陈铁泉所有；6.李旭洲承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、关于《商铺租赁合同》的解除时间，一审法院认定合同于2019年7月31日解除，没有法律或合同约定的依据，也没有相应的事实和证据支撑。1.一审中，李旭洲陈述因经营困难、不愿交租为由，通过微信告知从2019年7月1日起不再经营并将商铺及商铺内物品退还给陈铁泉，在陈铁泉不同意解除合同的情况下，对方的做法不具有单方解除合同的效力，不符合法定解除条件，此外合同没有对此进行约定，在此情况下，在法院尚未判决解除合同前，合同必然继续有效，应按照一审庭审日期即2019年10月8日为合同解除之日。2.一审法院酌定以1个月的时间作为给予出租方必要的准备时间，没有任何法律依据，违反了公平原则，远远无法弥补出租方的实际租金损失。退一步讲，就算案涉商铺于2019年7月开始处于空置状态，也应由李旭洲赔偿空置期间的租金损失，陈铁泉请求租金计算至2019年10月是合法合理的。二、一审判决认定租赁保证金抵扣租金是错误的，缺乏法律和合同依据，判决也没有就该问题进行任何的解释说明，严重违反了合同法的契约精神，对陈铁泉极其不公平。根据案涉合同约定，案涉合同多处明确了若出现承租人中途退租或拖欠租金的情况下，租赁保证金归出租方所有，该合同经双方真实签名确认，属于双方真实意思表示，双方理应严格遵守。一审判决违反了合同的意思自治，更违反了法律公平精神，导致违约成本极低，租赁秩序混乱。综上所述，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并予以改判。李旭洲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回陈铁泉的诉讼请求。陈铁泉的第一至第四项的上诉请求，一审法院对此作出的判决正确，请求维持。对于第五项上诉请求，一审中并未提出，二审法院应不予审查和处理。且该项属于违约的前提下适用，与第三项诉讼请求有重复，应予以驳回。陈铁泉向一审法院提出诉讼请求：一、李旭洲向陈铁泉支付拖欠的2019年2月份至8月份的租金合计293368元；二、李旭洲向陈铁泉支付因拖欠租金而产生的违约金，暂计至2019年8月为32269.44元，之后的违约金计算至李旭洲还清所有租金为止；三、李旭洲向陈铁泉支付拖欠的物业管理费、代收水电费、代收各类分摊费等其他各项代收杂费合计38834.14元；四、本案诉讼费用由李旭洲承担。庭审中，陈铁泉增加诉讼请求：李旭洲向陈铁泉支付2019年9月、10月的租金115248元，2019年9月、10月的物业管理费3480.54元，2019年9月份的代收水电费等杂费956元，以上增加部分合计119684.54元。一审法院认定事实：2018年9月28日，陈铁泉（甲方）与李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定李旭洲向陈铁泉承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C118商铺（建筑面积160㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1.乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金38400元。2.乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为13440元，2019年11月1日起每月租金为14112元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3.乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1.租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。2018年9月28日，陈铁泉（甲方）与李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定李旭洲向陈铁泉承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C119商铺南1卡（建筑面积104㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1.乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金40560元。2.乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为14196元，2019年11月1日起每月租金为14905.8元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3.乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1.租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。2018年9月28日，陈铁泉（甲方）与李旭洲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定李旭洲向陈铁泉承租位于肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期C119商铺南2卡（建筑面积238㎡）用于经营使用，租赁期为7年，从2018年10月1日至2025年9月30日止。《商铺租赁合同》记载：第二条保证金、租金1.乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金85680元。2.乙方于每月5日前向甲方一次性缴交将当月租金，2018年11月1日起每月租金为29988元，2019年11月1日起每月租金为31487.4元，租金每年递增5%。乙方依约交租，如有拖欠，按拖欠额每日承担5%的违约金。3.乙方在承租商铺期间，商铺物业管理费和公共设施需分担的水电费费用由乙方承担。第四条合同的变更与解除1中途退租经甲方同意缴清费用后解除合同，乙方所交的保证金无偿归甲方。第五条违约责任1.租金和费用逾期20日未缴清，甲方有权解除合同，收回商铺。保证金不予退还，乙方承担全部违约责任。三份《商铺租赁合同》签订后，陈铁泉将C118商铺、C119商铺南1卡、C119商铺南2卡商铺交付李旭洲使用。李旭洲向陈铁泉交付租金及物业管理费至2019年1月。李旭洲从2019年2月开始拖欠陈铁泉租金及其他费用。后李旭洲主张因敏捷城在商铺门口修蓄水池，造成李旭洲经营困难，李旭洲从2019年6月30日开始就完全没有营业了，李旭洲通过微信告知陈铁泉从2019年7月1日开始不再经营并将3卡商铺交还给陈铁泉，同时告知陈铁泉将店内的物品交给陈铁泉用于抵扣欠陈铁泉的租金及相关费用。陈铁泉当时不同意解除合同，要求李旭洲支付拖欠的租金。2019年7月1日，3卡商铺关门上锁。陈铁泉确认李旭洲在2019年7月1日在商铺张贴招租广告（联系电话是李旭洲的电话）。另查，3卡商铺的租金合计每月57624元/月（13440元+14196元+29988元）。陈铁泉收取李旭洲3卡商铺的租赁保证金163000元。3卡商铺须支付的物业管理费是1740.27元/月（554.47元/月+1185.8元/月）。2019年5月李旭洲支付了租金11万元给陈铁泉。陈铁泉提供的证据如下：《商铺租赁合同》、物业管理专用收据、个人账户收入交易明细，物管费、水电费等各项杂费计算表，违约金计算表，不动产产权证。李旭洲对证据没有表示异议，本案没有影响证据效力的因素存在，对陈铁泉提交的上述证据，该院予以采信。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。陈铁泉与李旭洲签订的三份《商铺租赁合同》，主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效成立，双方均应依约履行。李旭洲没有依约交付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点是《商铺租赁合同》的解除问题。李旭洲主张3卡商铺从2019年6月30日开始就完全没有经营，李旭洲通过微信告知陈铁泉从2019年7月1日开始不再经营并将商铺交还给陈铁泉，商铺内的物品也一并交给陈铁泉用于抵扣李旭洲欠陈铁泉的租金及相关费用。陈铁泉当时不同意与李旭洲解除合同，要求李旭洲支付拖欠的租金。在此情况下，陈铁泉主张开庭日为合同解除之日，要求李旭洲支付计算至2019年10月的租金及物业管理费，在陈铁泉没有举证李旭洲撤场后，陈铁泉为避免损失的扩大而采取适当的措施的情况下，陈铁泉主张李旭洲支付计算至2019年10月的租金及物业管理费的请求属于事实和法律依据均不够充分，该院对此不予完全支持。李旭洲主张在2019年6月解除《商铺租赁合同》，租金计算至2019年6月6月，该院对此不予采纳。结合本案陈铁泉、李旭洲租赁商铺的实际情况，考虑陈铁泉、李旭洲在协商无果的情况下，解除《商铺租赁合同》，作为承租方的李旭洲应当给予作为出租方的陈铁泉必要的准备时间，作为该准备时间，该院酌定以1个月为宜。即该院认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年7月31日。因此作为承租方的李旭洲须另行支付2019年7月的租金及物业管理费及费用给作为出租方的陈铁泉。因此李旭洲欠陈铁泉2019年2月至7月的租金合共345744元（57624元/月×6个月）。扣减李旭洲于2019年5月支付给陈铁泉的租金11万元，李旭洲欠陈铁泉2019年2月至7月的租金合共235744元（345744元-11万元）。所欠租金与李旭洲交付陈铁泉的租赁保证金163000元相抵扣，李旭洲实欠陈铁泉2019年2月至7月的租金72744元（235744元-163000元）。对陈铁泉主张李旭洲支付2019年2月至10月的租金共408616元（293368元+115248元）的请求，该院不予完全支持。关于陈铁泉主张李旭洲支付拖欠租金计至2019年8月的违约金32269.44元问题。陈铁泉、李旭洲签订的《商铺租赁合同》中对拖欠租金违约金作了“按拖欠额每日承担5%的违约金”的约定，在陈铁泉没有举证因李旭洲违约而造成损失的情况下，该违约金约定属于过分高于造成的损失，依法应予调整。现陈铁泉主张按月2%的标准计算违约金，该院予以准许。拖欠租金的违约金计算至2019年7月。李旭洲拖欠2019年2月至7月租金的违约金具体如下：拖欠2019年2月租金57624元的违约金为6914.88元（计算6个月）；拖欠2019年3月租金57624元的违约金为5762.4元（计算5个月）；拖欠2019年4月租金57624元的违约金为4609.92元（计算4个月）；拖欠2019年5月租金57624元的违约金为3457.44元（计算3个月）；拖欠2019年6月租金57624元的违约金为2304.96元（计算2个月）；拖欠2019年7月租金57624元的违约金为1152.48元（计算1个月）。因此李旭洲拖欠2019年2月至7月租金的违约金合共为24202.08元。对陈铁泉主张李旭洲支付拖欠租金计至2019年8月的违约金32269.44元的诉讼请求，该院不予完全支持。李旭洲应支付给陈铁泉的2019年2月至7月的物业管理费合共为10441.62元（1740.27元/月×6个月）。对陈铁泉主张李旭洲支付2019年2月至10月的物业管理费的诉讼请求，该院不予完全支持。根据陈铁泉提供的物业管理专用收据和水电费等各项杂费计算表，李旭洲应支付给陈铁泉的2019年2月至7月的水电费及其他杂费共为21875.83元（34758.35元-2440.9元-10441.62元）。对陈铁泉主张李旭洲支付2019年2月至9月的水电费及其他杂费的诉讼请求，该院不予完全支持。综上，陈铁泉主张合理部分，该院予以支持，李旭洲抗辩合理部分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李旭洲在判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的租金合共72744元给陈铁泉；二、李旭洲在判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠2019年2至7月租金的违约金合共24202.08元给陈铁泉；三、李旭洲在判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的物业管理费合共10441.62元给陈铁泉；四、李旭洲在判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至7月的水电费及其他杂费共21875.83元给陈铁泉；五、驳回陈铁泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3384元（陈铁泉已预交），由陈铁泉承担2184元，由李旭洲承担1200元（李旭洲承担的受理费在判决生效之日起十日内迳行支付给陈铁泉）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，陈铁泉于一审庭审中确认其在2019年9月20日对案涉商铺重新上锁，并于2019年9月28日对案涉商铺张贴招商广告（一审庭审笔录P6-7）。本院认为，本案为租赁合同纠纷。二审中，双方对于案涉合同已经解除均无异议，本院予以确认。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是:1.案涉租赁合同的解除时间；2.违约金如何计算；3.保证金如何处理。关于案涉租赁合同的解除时间问题。依据案涉租赁合同的约定，李旭洲在租赁期内中途退租的，需缴清费用并经陈铁泉的同意。即李旭洲作为承租方，在拖欠租金已经违约的情况下并不享有单方解除合同的权利，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。当事人双方对于何时解除合同各执一词，均未有证据能证实双方对于合同解除时间达成一致意见。因此，应遵循本案的客观事实，在事实上确认双方一致同意解除合同的时间。经查，李旭洲虽向陈铁泉表明不再继续租赁案涉商铺，但陈铁泉一直未同意李旭洲解除合同。直至2019年9月20日，陈铁泉对案涉商铺重新上锁。从该事实上看，陈铁泉重新上锁的行为证明其已实际掌控案涉商铺，应视为陈铁泉对李旭洲发出的解除合同通知认可，即双方事实上一致同意解除合同。即案涉合同的解除时间应为2019年9月20日，一审法院认定解除时间为2019年7月31日，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。关于违约金如何计算的问题。依据案涉合同的约定，拖欠租金的按拖欠额每日承担5%的违约金，现陈铁泉主张按月2%的标准计算违约金，一审判决按照每月2%的标准计算，李旭洲亦未提出异议，本院对此标准予以确认。但是，李旭洲拖欠租金，至二审诉讼之日尚未交清，违约状态一直持续，一审计算违约金计至2019年7月，计算方式错误，本院予以纠正。对陈铁泉主张李旭洲支付违约金计至交清所有租金为止的诉讼请求，本院予以支持。关于租赁保证金如何处理的问题。案涉合同约定“租赁期满，费用结算完毕，并经甲方验收商铺合格无损坏后，甲方退还上述保证金给乙方（不计息）如乙方有欠交的费用，甲方可在保证金中扣除”以及“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意并缴清费用后解除合同，乙方所交保证金无偿归甲方”，从上述约定可知，案涉租赁保证金同时具备履约保证金和惩罚违约金的功能。在本案中，陈铁泉主张李旭洲按照月利率2%的标准支付逾期支付租金的违约金，已经得到支持的情况下，足以弥补其实际损失。若再支持其保证金的诉求，会造成双重违约金的效果，不符合填平原则。一审法院将所欠的租金和保证金相抵扣的处理是正确的，本院予以维持。综合上述，案涉合同的解除时间为2019年9月20日，9月的租金和物业费等其他费用应按照比例分担。经计算，李旭洲所欠费用具体如下：1.租金：57624元/月×7个月+38416元（9月租金：57624元÷30天×20天=38416元）=441784元。2.物业费、水电费、其他杂费：根据陈铁泉提供的物业管理专用收据，计算出李旭洲应支付给陈铁泉的物业费、水电费和杂费总计为35181.19元+1160元（9月费用：1739.47元÷30天×20天=1160元）=36341.19元。上述所欠租金与李旭洲的保证金163000元和5月份支付的11万元相抵扣，李旭洲实欠租金为441784元-163000元-110000元=168784元。综合上述抵扣金额和时间，李旭洲应自2019年6月20日起向陈铁泉支付逾期付款违约金。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈铁泉的上诉请求部分成立，应予以支持。一审判决认定事实部分欠妥，适用法律部分不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4977号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4977号民事判决第一项为：李旭洲应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至9月的租金合共168784元及违约金（违约金以拖欠租金为本金，按照月利率2%，自2019年6月20日计至还清之日止）给陈铁泉；三、李旭洲应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至9月的物业管理费、水电费及其他杂费合共36341.19元给陈铁泉；四、驳回陈铁泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3384元，由陈铁泉承担1726元，李旭洲承担1658元；二审案件受理费6768元，由陈铁泉承担3452元，李旭洲承担3316元。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年六月二日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦