安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1825民初49号 原告：柯贤慧，女，1965年9月20日生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：余婷，上海邦耀律师事务所律师。 被告：胡露琴，女，1964年10月7日生，汉族，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：徐健，安徽徐健律师事务所律师。 原告柯贤慧与被告胡露琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，适用简易程序审理。因案情疑难复杂，本院裁定本案转入普通程序审理,并依法公开开庭审理了本案。原告柯贤慧的委托诉讼代理人余婷、被告胡露琴的委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯贤慧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告向原告返还50000元，并自2019年7月23日起，以50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失。2020年1月19日申请将第一项诉请变更为确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，如果法院认为《房屋买卖合同》有效，则请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：原告柯贤慧与被告胡露琴于2019年7月17日签订《房屋买卖合同》，2019年7月18日签订《房屋买卖合同》附加条款，约定被告胡露琴将位于旌德县幸福人家10号楼1、2、18号车库以280000元的价格转让给原告柯贤慧，后原告依约向被告支付首期款50000元。后原告柯贤慧向专业人士核实，得知上述车库因未取得合法审批手续而不得转让。遂于2019年7月26日向被告胡露琴提出返还已付款，但双方经多次协商均未果。案涉车库被告未按照规划而改变用途，系违法建设，另被告未取得案涉车库的权属证书，其买卖行为违反法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。即便案涉合同是有效合同，根据双方在协议中的约定，被告保证原告购买的房屋可以自由买卖，否则退还购买的钱款，根据房屋现有的状况，房屋不能实现自由买卖，故被告应当退还购买房屋的款项。 被告胡露琴辩称，案涉车库系安徽省观志实业有限公司（以下简称观志公司）合法开发建设，且办理了不动产登记。2018年9月，观志公司将案涉车库出售给徐迎霞，徐迎霞又将该车库转售给被告。2019年7月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将旌德县幸福人家10号楼1、2、18号车库以280000元价款出售给原告，双方约定原告支付定金50000元，附加条款约定原告应在4年内付清房价余款230000元，之后被告交房。合同签订后，原告通过微信分三次给付被告50000元。对于被告将车库出售给原告，观志公司及徐迎霞均无任何异议。在原告付清房款后，被告可以协助其办理不动产登记手续，故原告要求确认合同无效，无事实及法律依据。原告请求解除《房屋买卖合同》，因《房屋买卖合同》中并无解除条款，且被告未违约，也无任何因素阻断原告实现合同目的，故原告要求解除合同，无事实与法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 原告柯贤慧围绕诉讼请求及其陈述的事实依法向本院提交的证据及到庭当事人的质证意见： 1.原告身份证1份，证明原告的诉讼主体适格。被告对该证据无异议。 2.《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》附加条款各1份，证明被告将案涉车库以房屋的形式及价格出卖给原告；双方在附加条款中约定被告保证原告买的车库可以自由买卖，如不能买卖，则原告所付的款项及定金将全部退还。被告对该证据的三性无异议，认为原告证明目的和条款类似，被告是将幸福人家的3个车库卖给原告，本身就是买卖库房，而且库房的门头上写的就是“库房”两个字，没有任何误解，是双方真实意思的表示，原告买受案涉库房以后，在其交清房款获取房屋之后能够自由买卖没有任何限制，被告也可协助其办理不动产权证书。 3.收条1份，证明原告向被告支付50000元。被告对该证据真实性无异议。 4.房屋内部照片3张，证明被告将案涉库房改造成住房，并对外出租使用。被告对该证据三性无异议，证明目的有异议，认为本身就是库房，库房如何使用由所有人自行安排，是否违背了行政法规与本案民事纠纷无关，且原告是认准了改造后的库房而购买的，另被告出售给原告的库房价款包含了装修的费用。 被告胡露琴针对其抗辩理由及陈述的事实依法向本院提交的证据及到庭当事人的质证意见： 1.被告胡露琴身份证1份，证明被告身份信息。原告对该证据无异议。 2.《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》附加条款各1份，证明原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律规定，被告没有违约行为。原告对该证据真实性无异议，合法性有异议，认为合同约定的是房屋买卖，而非车库买卖。 3.《不动产产权情况表》《房地产权证》各1份，证明被告出售给原告的车库系观志公司开发建设，有合法来源。原告对情况表及产权证的真实性无异议，证明目的有异议，认为房产的所有人为观志公司，登记的是商铺和车库，而非住房，并且已经抵押给中国农业银行旌德支行，抵押期限为2020年2月26日至2023年2月25日，故被告所述的可以办理不动产权证无法实现。 4.观志公司与徐迎霞车库买卖《协议》2份，徐迎霞与被告《转让协议》1份，证明被告系案涉车库权利人，对案涉车库有处分权。原告对《协议》的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，认为《协议》“第五条乙方不得用于停放车辆以外的用途”，第六条明确写明“无法办理不动产登记手续”；对《转让协议》的三性均有异议，认为《转让协议》的签订时间是2018年9月22日，原告与被告签订《房屋买卖合同》是2019年7月17日，相隔不超过一年，但原告购买的价格是280000元，被告购买的价格是60000元，相差220000元，系被告对案涉库房进行改造，并以房屋价格转让给原告。 5.徐迎霞《证明》、观志公司《情况说明》各1份，证明被告处分案涉车库，观志公司与徐迎霞均同意且无异议。原告对该组证据三性均有异议，认为不符合证据形式，证人证言中的证人应当出庭作证，另房屋产权应以不动产登记为准。 6.承诺书1份，证明徐迎霞承诺协助将案涉车库过户到被告名下。原告对该证据的三性均有异议，认为承诺人徐迎霞非案涉车库的产权人和本案的当事人，其出具的承诺书与本案无关联性。 上述证据，本院认证如下： 原告的证据，被告证据1、2、3、4，双方当事人对其真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 被告证据5、6，经审查，该证据与本案无关联性，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 旌德县旌阳镇和平新村幸福人家小区10号楼原系观志公司开发并在旌德县不动产登记中心办理了不动产登记手续。2018年9月22日，观志公司与徐迎霞签订《协议》2份，分别约定观志公司以34875元、69492元将10号楼的1号库房，2、5、15、16、18号库房转让给徐迎霞。该2份《协议》均为格式合同，《协议》第五条“乙方不得将库房用于停放车辆以外的其他用途……”及第六条“甲方出售给乙方的库房，根据现有法律无法办理不动产登记手续……”为格式条款。 2018年9月22日徐迎霞与本案被告胡露琴签订《转让协议》，约定将观志实业有限公司和平新村幸福人家小区10号楼1、2、18号库房以60000元价格转让给本案被告胡露琴。《转让协议》约定“甲方出售给乙方的库房，根据现有法律无法办理不动产登记手续……”。 2019年7月17日，原告柯贤慧与被告胡露琴签订《房屋买卖合同》，约定“被告胡露琴将位于旌德县幸福人家10号楼1、2、18号车库以280000元的价格转让给原告柯贤慧，定金50000元；余款230000元4年内付清”。2019年7月18日签订了此合同的附加条款，约定“1.原合同所签第三条后项：余款230000元，原告4年内付清，被告可交房；2.被告能保证原告所购买的库房能自由买卖，若不能买卖，原告所付款项和定金将全部退还”。后原告依约通过微信转账方式，分三次向被告支付了50000元。 另查明，案涉库房目前处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行股份有限公司旌德县支行，抵押人为胡燕芳、安徽省信太投资有限公司、胡观志、安徽省观志实业有限公司，抵押期限自2020年2月26日至2023年2月25日止。 本院认为：原、被告之间形成的《房屋买卖合同》及其附加条款，虽系双方当事人的真实意思表示，但本案的标的物系车库，是观志公司按照规划要求进行建设，现被告在未办理变更登记取得案涉车库独立产权情况下，私自将车库变更为住房，显然改变了车库的用途，该行为违反法律法规的强制性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理制度，损害了社会公共利益，故原、被告双方之间形成的《房屋买卖合同》应当认定无效。无效的合同，自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本案被告私自将车库变更为住房，同时原告明知，双方均有过错。综上，原告柯贤慧要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，具有事实和法律依据，予以采纳；《房屋买卖合同》附加条款，系依附于《房屋买卖合同》的补充合同，亦属无效。因原告存在过错，对原告要求被告支付利息损失的请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告柯贤慧与被告胡露琴于2019年7月17日签订的《房屋买卖合同》及2019年7月18日签订的《房屋买卖合同》附加条款无效； 二、被告胡露琴于本判决生效后三十日内返还原告柯贤慧购房款50000元； 三、驳回原告柯贤慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1060元，原告柯贤慧承担530元，被告胡露琴承担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  周家青 审 判 员  吴 玲 人民陪审员  柏 嵘 二〇二〇年六月十八日 法官助理张璐珩 书记员丁福银 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。