黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终6号上诉人(原审被告)：周金龙，男，汉族，中国农业银行股份有限公司双鸭山分行职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭巨山，男，汉族，北京市和瑞吉会计师事务所有限公司注册会计师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄露娟，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：双鸭山市华鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区西平行路万集**。负责人：战淑滨，该公司董事长助理。上诉人周金龙因与被上诉人郭巨山、原审第三人双鸭山市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人周金龙的委托诉讼代理人赵双慧，被上诉人郭巨山及其委托代理人黄露娟，华鑫公司的负责人战淑滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周金龙上诉请求：1.撤销黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1030号民事判决书，改判继续执行双鸭山市尖山区格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实不清，郭巨山不享有案涉房屋的不动产物权，不具有排除执行的权益。依据《物权法》规定，地下停车位不属于商品房范畴，不能以商品房的名义出售，应对小区业主出售。郭巨山不是案涉格林雅苑小区的业主，没有购买公用车位的权利。二、郭巨山没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。二被上诉人签订《商品房买卖合同》时诉争房屋尚未竣工，华鑫公司也没有取得商品房预售许可证，其双方签订的是商品房预售合同，依据法律规定，该合同为无效合同。关于商品房预售合同是否可以“转化为商品房现售合同”的问题。原审认定“诉争房屋已经建成竣工”，但原审法院没有查清诉争房屋竣工的具体情况，对于是否竣工没有事实依据和法律依据。即便案涉房屋在合同履行过程中竣工，也不能否认其合同的性质是商品房预售合同的事实，因房屋竣工而转化为商品房现售合同无法律规定。即便案涉合同转化为现售合同，可以不依据《商品房预售管理办法》的约束，也应当遵循《商品房销售管理办法》的制约，根据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》关于商品房预售、现售的有关规定，华鑫公司在签订合同时只有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，没有取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，违反法律强制性、禁止性规定，截止到起诉之前华鑫公司仍未取得建设施工许可证和商品房预售许可证或者房屋竣工验收报告，合同应为无效合同。三、原审法院称郭巨山已经实际占有房屋是错误的。商品房现售的前提是房屋已经通过竣工验收，才可以交付使用，本案案涉的地下车库部分没有完工，没有取得施工许可证，没有通过竣工验收。依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，案涉房屋不具备交付使用条件，不能完成的“现售”和“交付”，这样的“交付使用”不受法律保护。原审称该房屋于2017年11月由郭巨山占有，现用途为停车场错误，上诉人在2018年3月2日查封案涉房屋时人民法院执行局工作人员是到现场进行了拍照和录像，到查封时房屋还是未完成、闲置状态，没有被郭巨山实际占有。四、被上诉人郭巨山没有实际支付购房款。郭巨山在2016年8月30日向王孝义个人账户转账380万元、2017年1月3日向王孝义个人账户转账300万元，均系民间借贷关系并非商品房买卖关系。其与华鑫公司签订《商品房买卖合同》也是基于对债务的担保目的，并非真实的房屋买卖交易。郭巨山称金敏生对华鑫公司的债权316.475万元和45万元转让给郭巨山，抵房款是虚假的，金敏生仅是中地长泰双鸭山分公司的负责人，工程款权利属于中地长泰总公司，金敏生无权转让，且中地长泰与华鑫公司关于工程款的案件已经提起诉讼，诉讼中并未提及债权转让以抹房款的事实，没有将316.475万元和45万元两笔款项从工程款中扣除，没有证据证明郭巨山已经支付了全额房款。五、被上诉人郭巨山对于案涉房屋不能办理过户登记是明知的，不属于无过错买受人。郭巨山明知华鑫公司没有施工许可证和预售许可证，不能进行销售备案和权属登记，存在法律、政策上的登记障碍，仍与华鑫公司进行房屋交易。郭巨山明知案涉房屋墙面、地面及附属设施没有完工，房屋没有经过竣工验收，不符合交付和使用条件，在法院查封之后与华鑫公司强行“交接”，用于对抗法院执行，存在过错，不是善意取得，其权益不能受到法律保护。华鑫公司辩称，诉争车库没有取得预售许可证、施工许可证，竣工验收报告因拖欠设计单位设计费而缺少设计单位签章，竣工材料没有向相关行政主管部门报备及申请竣工验收，但诉争车库已经竣工，郭巨山已经实际支付了全部价款，并已经交付郭巨山，我公司与郭巨山签订的《商品房买卖合同》有效，一审判决正确。郭巨山向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于黑龙江省双鸭山市××楼、××楼之间负跨连体负一层房产为郭巨山所有，并停止对该房产的强制执行、解除查封；2.本案诉讼费用由被告周金龙承担。一审法院认定事实：郭巨山与华鑫公司于2016年8月29日签订了编号为：GF-2000-0171，NO：SP-1610671号《商品房买卖合同》，合同约定，郭巨山购买华鑫公司开发建设的位于双鸭山市尖山区××小区××＃××＃负跨连体负一层部分商服，建筑面积3500平方米，单价3000元／平方米，总价1050万元。2016年8月24日，华鑫公司为郭巨山出具了1050万元的房款收据，此时郭巨山并未向华鑫公司交付购房款。郭巨山交付房款构成情况如下：2016年8月30日向王孝义个人账户转账380万元、2017年1月3日向王孝义个人账户转账300万元；2017年11月6日华鑫公司、金敏生、郭巨山签订了两份抵账协议，将金敏生对华鑫公司的债权316.475万元和45万元转让给郭巨山抵偿购房款；2017年11月6日华鑫公司与郭巨山签订以违约金85250元抵房款的协议。加盖了格林雅苑小区7#-8#负跨连体工程的建设单位、施工单位、监理单位公章，竣工工程验收报告体现该工程于2015年12月10日竣工。华鑫公司陈述，因该公司未给付设计单位设计费，故设计单位未在验收报告中加盖公章，该工程至今未能办理产权登记。华鑫公司于2017年11月将案涉房屋交付给了郭巨山，在案涉房屋被一审法院作出执行裁定查封前，郭巨山对案涉房屋实际占有、管理，并投资安装了摄像头、灯具、建造了活动房，对地面设定的车位划了线。一审法院在执行申请执行人即本案被告周金龙与被执行人即本案第三人华鑫公司借款合同纠纷一案中，一审法院于2018年3月2日作出（2017）黑0502执327号之三执行裁定书，将华鑫公司所有的包括格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位在内的部分房屋予以查封。案外人即本案原告郭巨山于2018年3月16日提出异议。一审法院于2018年3月26日作出（2018）黑0502执异68号执行裁定书，驳回郭巨山的异议请求，郭巨山提起本案之诉。另查，华鑫公司在起诉前已取得了格林雅苑小区7#-8#负跨连体地下车库的建设工程规划许可证，未取得施工许可证及商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点是原告郭巨山就涉案房屋提出案外人执行异议之诉，是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。我国法律规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排查强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已经查明的事实，一审法院认定：第一、本案原告郭巨山已经支付全部价款。郭巨山与第三人华鑫公司签订的《商品房买卖合同》,是对诉争房屋签订的商品房预售买卖合同,华鑫公司未取得预售许可证明书,但诉争房屋已经建成竣工,并交付给了郭巨山,商品房预售合同已经转化为商品房现售合同,商品房现售合同不能以出卖人未取得商品房预售许可证明为生效条件。因此,不能再依据商品房预售合同判断合同的效力,应当依据合同法的相关规定审核诉争房屋买卖合同效力。郭巨山与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、法规效力性强制性规定,双方的房屋买卖行为应受法律保护。华鑫公司认可其法定代表人王孝义收郭巨山房款的事实,郭巨山按照合同约定以交付现金和抵账的形式交付了全部购房款,华鑫房地产公司先出具收房款收据,郭巨山后交房款的情形不能否定郭巨山交全部房款的事实,故被告周金龙主张郭巨山与华鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》为虚假合同及签订的《商品房买卖合同》无效和未交房款的意见,无据可依,本院不予支持。第二、郭巨山实际占有案涉房屋。案涉房屋已于2017年11月由第三人华鑫公司交付给原告郭巨山,郭巨山接收房屋后,在本院作出(2017)黑0502执327号之三执行裁定,将华鑫房地产公司所有的包括案涉的格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位在内的部分房屋予以查封前,郭巨山实际投资安装摄像头、建造了活动房等。郭巨山对案涉房屋处于实际占有,距离被法院查封仅间隔几个月,故不能以是否实际使用否定郭巨山对案涉房屋的实际占有,只要案涉房屋处于郭巨山的实际掌控之中即应认定为占有。本案中,根据已查明的事实,足以认定郭巨山实际占有了案涉房屋。第三、原告郭巨山对未办理过户登记手续无过错。因案涉房屋已经竣工,但至今未经验收,客观上不具备办理产权过户登记的条件。郭巨山未取得案涉房屋的所有权,并非集自身原因导致,郭巨山对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。综上,原告郭巨山的执行异议符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,郭巨山对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益,人民法院对郭巨山所购买的案涉房屋不得查封。因此郭巨山诉请停止对诉争房屋强制执行、解除查封,理由充分,应予支持。根据我国《物权法》之规定,不动产物权采取登记生效的原则,因此,当事人以房屋买卖合同方式转移物权,应当在所有权转移登记完成后,买受人才能取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中,买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记之前,双方之间存在的是债权法律关系,此时买受人依据买卖合同径行主张其对诉争房屋享有所有权,没有法律依据,故对郭巨山确权的诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定,判决：一、不得执行双鸭山市尖山区格林雅苑7号楼、8号楼之间负跨连体负一层A区、B区、C区、D区、E区、F区车位,解除对该房屋的查封;二、驳回原告郭巨山的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人提起执行异议之诉阻却执行必须同时具备上述法律规定的四个条件。本案中认定郭巨山与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》性质及效力需以诉争车库是否竣工验收为依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，施工单位需具备上述法律规定的竣工条件并通过了有关单位的竣工验收方可交付建设工程。本案中郭巨山提交的《竣工工程验收报告》中无设计单位的签章，各签章单位无负责人、经办人签名、无签订日期，亦无《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定的五项文件资料佐证该工程确已竣工，且诉争建设工程无施工许可证，未向相关行政主管部门报备项目档案、提出竣工验收申请。以上证据及事实不足以证明诉争车库已经竣工，故郭巨山与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，华鑫公司未取得诉争房屋的商品房预售许可证，故郭巨山与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效，其要求阻却诉争房屋的执行不符合法定条件，周金龙的上诉理由成立。综上所述，周金龙的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初1030号民事判决；二、驳回郭巨山的诉讼请求。一审案件受理费84800元，二审案件受理费84800元，均由郭巨山负担。本判决为终审判决。审判长  武春花审判员  李 婧审判员  殷学琳二〇二〇年六月三日书记员  张伟佳