广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14268号原告：郭建超，男，1964年12月4日出生，汉族，住广东省徐闻县。法定代理人：罗某，系郭建超母亲。委托诉讼代理人：郭建梅，系郭建超妹妹。委托诉讼代理人：肖绍勇，系广东华誉品智律师事务所律师。被告：郭建文，男，1961年4月2日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：彭雪菲，女，1967年12月6日出生，汉族，住址同上。上述两被告的共同委托诉讼代理人：何卉，系广东凯行律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄家文，系广东凯行律师事务所实习人员。原告郭建超与被告郭建文、彭雪菲物权保护纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建超的委托诉讼代理人郭建梅、肖绍勇，被告郭建文、彭雪菲及其二人的共同委托诉讼代理人何卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭建超向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵占和出租位于番禺区化龙镇××之一的房产；2.被告交还最近三年非法出租所得租金180000元（5000元/月×36个月）；3.被告交还位于番禺区化龙镇××之一的房产。诉讼过程中，原告郭建超明确其第1项诉讼请求为要求被告清空租户，同时变更其第3项诉讼请求为被告向原告交还位于广州市番禺区化龙镇××之一的房屋，并自起诉之日起按每月5000元计算占有使用费至实际交还之日止。事实和理由：一、事实经过。原告与郭建文为两兄弟，1998年郭建文告知母亲罗某化龙镇有地皮转让，其计划自己买一块地建楼房，建议罗某也为原告买一块地建楼房出租，兄弟相邻以便照顾。当时，罗某表示原告没有能力办理建设楼房事项。郭建文向罗某及原告表示，只要罗某出资，其可以协助原告办理一切手续及代为操办建设房屋的一切工作。因此，原告在整个建楼过程只负责签名和出示身份证件。罗某将资金交给郭建文以开展建楼房工作，原告和罗某完全信任并感谢郭建文的劳动，对郭建文言听计从。但是，房屋建成后，郭建文表示不交出房屋，所以原告也不肯拿出身份证为这幢楼房办任何证明，直至2019年4月原告才到当地化龙派出所申领门牌号，而且未报装通水通电。被告在2005年拉了被告自家（化龙镇翠景路三街×号）的水电到原告房子（化龙镇翠景路三街×号之一）安装使用，并自行出租及吞占租金。郭建文称系彭雪菲不肯交出房屋，将房屋出租管理亦是彭雪菲所为，彭雪菲的父母均支持彭雪菲侵占原告的楼房。原告思及兄弟情谊及需被告照顾罗某，故忍气吞声将楼房之争暂时放下。2014年，因罗某生活治病费用比较大，原告建议郭建文将原告楼房所收租金拿出来用，但郭建文表示房子租金都是彭雪菲收取，彭雪菲不肯拿出来，因此原告再次向被告商议要回楼房事宜。二、索赔理由。原告名下位于化龙镇翠景路三街×号的房产有三层楼房和顶楼楼梯房，一共有出租房23间。以平均每间每月收租300元计算，3年共收租金为248400元（300元/月×23间×12个月×3年），因考虑其中有被告的管理或其他而减去68400元，故只要被告退还租金180000元（248400元-68400元）。涉讼房屋建成之初与被告房屋之间有一条两米小巷，被告凿穿原告房产的一楼、二楼墙体并与原告房产链接串通，将这条小巷建成房产，均可作为被告侵占原告房产的证据。原告向化龙居委会、司法所申请调解，但调解无果。为此，原告特诉至法院。被告郭建文、彭雪菲共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、涉讼房屋虽登记在原告名下，但该房屋土地及建房均是由我方出资，且长久以来双方一直约定仅由原告代持登记该房屋，原告对该房屋不享有任何权利，我方不存在侵占涉讼房屋的情况，原告的诉求无事实和法律依据，不应得到支持。1.1998年，因当时政策允许，番禺市化龙镇房地产开发公司对外出让翠湖新村内的土地，我方看到该土地出让政策利好消息，决定购入土地，当时资金宽裕，想购入两块土地，但当时政策是一户一宅，因此我方与原告商议，以其名义代持购入其中一块土地，该土地仅登记在其名下，后续一并借其名义报建、办理房产证等，相关费用、手续等均与其无关，该房屋建成后的权利义务均由我方承担和享有。那时原、被告之间兄弟感情好，原告亦表示同意。1998年9月2日，原告及我方二人与番禺市化龙镇房地产开发公司签订了《翠湖新村用地合同》，购入两块土地，土地价款75240元，水电设施款8000元，合共83240元。上述款项均由我方出资，不存在原告及母亲出资的情况。2.购入土地后的几年里，我方陆续投入资金在土地上建房，依法进行报建，向相关部门申请报批，委托施工人员进行建设等等，相关凭据资料、房地产产权证书原件均保存在我方手中，若如原告所说系罗某出资帮其购入土地、建房，则相关单据应当由其或者罗某持有，或者其亦应当出示有能力购入土地的相关资金证明，否则，其主张无任何事实与法律依据。二十余年来，双方一直恪守承诺，相安无事，未出现任何争议，直至2019年春节，原告受他人挑唆开始采取各种方式给我方造成障碍，意图从我方手中夺取涉讼房屋的相关权益。二、如前所述，涉讼房屋仅由原告代持登记，土地购入及建房出资均由我方投入，我方是该房屋毫无争议的实际权利人，原告无权主张我方返还租金收入及交还房地产。依据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，原告捏造事实，编造罗某出资的谎言，完全违背了诚实信用原则，其主张不应得到支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”我方是涉讼房屋的实际权利人，应当对其享有物权，有权进行占有、使用、收益、处分。因此，原告既未出资，且二十多年亦未主张过任何权利，也无权主张任何权利，现原告主张租金返还及交还房屋，无任何事实和法律依据，不应得到支持。三、原告及罗某不存在对涉讼房屋进行出资的情况，且其也无任何能力在当时对涉讼房屋进行出资。涉讼房屋所在土地购入时，原告患有严重的精神分裂症，罗某为原告治病，疲于在医院与家庭之间奔波，且那时罗某本人也刚经历了丈夫因车祸去世、自己重伤入院治疗的情况，原告及罗某均没有能力、没有心情、没有想法对涉讼房屋进行出资。我方从1994年开始从事销售金针菇工作，每年收入十余万，到2004年结束该生意，赚了壹佰余万元。当时情况下，只有我方有能力出资购入土地和建房，因此原告所称罗某为其购买土地及建房是捏造事实，是意图非法获取利益而做出的虚假陈述。四、原告属于存在精神障碍的人员，其是否具备完全的民事诉讼能力存疑，其诉状是否是其真实意思表示存疑，其所述称与事实严重不符，我方有合理理由怀疑其背后有人挑拨或教唆其提起本案诉讼，虚假作出案件陈述，以期获取非法利益。五、原告虚构两屋之间的两米小巷是加建的事实，意图混淆视听，以期到达举报违建成功、拆除连接两房屋的建筑、分离两栋房屋的目的。涉讼房屋所在土地与被告名下土地是一并购买、一并建设的，自建成后一直保持现状，从未有过加建情况。该建筑是房地产公司当年默认可以将两块土地连成一片建设房屋，2003年即已建成，这也是为何原告提交的证据《信访事项处理意见书》中广州市番禺区化龙镇人民政府回复原告告知其“我办无法查证郭建文是否占用两幢楼交接2米建房”的根本原因。该建筑早在2003年就已建成，且与当时的政策并不相违背，政府部门不能以历史政策形成的建筑认定为违建然后要求我方拆除，而两块土地连成一片是得到当时的房地产公司默认的，根据我们与番禺市化龙镇房地产开发公司签订的《翠湖新村用地合同》第三条第7点“如果用户要求2个或者2个以上地盘连成一体，该2米宽的间距面积应由用户承担，单价同地盘价一样计算”可以看出，我方名下土地与原告名下土地证载面积均为120平方米，小巷土地宽2米，长12米，共24平方米，即我方在购买土地时已将小巷面积按政策购买，且自始至终均是要将两块土地连成一片（合同所附图纸也是一片）。假如原告主张属实，则没有必要购买小巷面积，没有必要将两块土地连成一片，因此原告的主张是虚假陈述。综上所述，原告之诉求无任何事实依据和法律依据，其主张不应得到支持，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区化龙镇××之一的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为郭建超，共有情况为单独所有，建筑面积为376.7平方米，用地面积为120平方米，房屋总层数为3，房屋所有权取得方式为自建，登记时间为2003年7月11日，不动产权证书号为1317801，四至中东至空地2米、南至空地2米、西至郭建文2米、北至街6米。2.1998年9月2日，番禺市化龙镇房地产开发公司作为甲方与郭建超、郭建文、彭雪菲共同作为乙方签订《翠湖新村用地合同》，约定成交用地地域为翠湖新村，用地性质为住宅，用地面积为264平方米，单价为285元，用地价款为75240元，水电设施款为8000元，合计金额为83240元；甲方对翠湖新村内建房具体要求有：屋与屋间距为2米，四至不能超过红线图界限，挖地基时不能超过红线50公分；现有规划好的巷宽6米、间距2米、面积为120-208平方米的住宅地盘及龙津路、小区规划路（路宽16米）边的商住地盘出售，龙津路旁的商住地盘宽度为21.5米，长度不限，以方便购买者分割，但间距应保持2米宽度，小区规划路旁的商住地盘宽度为18米，其购买方法同龙津路旁商住地盘类似；如果用户要求2个或2个以上地盘连为一体，该2米宽的间距面积应由用户承担，单价同地盘价一样计算；等等。3.1998年11月18日，番禺市规划局向郭建超核发了《建设用地规划许可证》，用地位置为化龙镇东南村龙津路，用地面积为120平方米。4.1998年12月30日，番禺市人民政府向郭建超核发了《农村居民住宅建设用地批准书》，用地地点为化龙镇东南村龙津路，土地四至为东至空地、南至空地、西至郭建文、北至街宽。5.1999年3月2日，番禺市规划局向郭建超核发了《建设工程规划许可证》，准予新建三层加梯间框架结构380平方米。6.2002年12月21日，广州市城市规划局番禺区分局向郭建超核发了《建设工程规划许可证》，准予扩建第二、三层及梯间混合结构256.5平方米。7.2019年11月6日，郭建超提起本案诉讼。庭审过程中，郭建超与郭建文、彭雪菲均确认以下事实：1.涉讼房屋的现状与产权证登记情况不一致，涉讼房屋与郭建文、彭雪菲名下的位于广州市番禺区化龙镇翠景路三街×号房屋（以下简称×号房屋）相邻，两房屋之间的2米过道位置现已建有建筑物，且将两房屋连成一体；2.涉讼房屋自建成之日起一直由郭建文、彭雪菲占有使用，并对外进行出租。现双方主要就涉讼房屋的权属产生争议。郭建超主张其系涉讼房屋的合法产权人，郭建文、彭雪菲无权占有使用涉讼房屋，现郭建文、彭雪菲将涉讼房屋与×号房屋之间的空地进行建设，并将涉讼房屋对外进行出租，其有权要求郭建文、彭雪菲清空租户，将涉讼房屋及出租所得租金交还予其，并向其支付涉讼房屋的占有使用费直至交还涉讼房屋之日止。为此，郭建超向本院提交了涉讼房屋的不动产权证书、广州市不动产登记查册表、申领门牌确认书、涉讼房屋的照片及视频予以证明。郭建文、彭雪菲则称郭建超从未出资，亦无购地及建房的经济能力，且患有精神疾病，涉讼房屋系由其出资购地并建设所得，其系涉讼房屋的实际权利人。1998年时其欲购入两块土地，但因当时政策为一户一宅，且其时兄弟关系尚好，故其与郭建超商议以郭建超的名义购入其中一块土地，并借郭建超的名义报建、办理房产证等，相关费用、手续等均与郭建超无关，该土地及涉讼房屋仅登记在郭建超名下，权利义务均由其承担和享有，故其有权占有、使用、收益、处分涉讼房屋。另涉讼房屋所在地块与×号房屋的地块是一起购买的，购地之时即计划两房屋作为一个整体建设的，故其购地时一并购买了两房屋之间的过道面积24平方米，建好之时两房屋就已经是连在一起的，中间没有过道，亦不存在加建、扩建，若两房屋需要间隔，则其无需出钱购买两屋之间的过道面积。为此，郭建文向本院提交了若干相关费用的发票及收据、郭建超的病历资料等予以证明。对此，郭建超则称涉讼房屋是由其与母亲罗某共同出资购地并建造所得，其与母亲罗某均有经济能力，二人出资后将所有资金交给郭建文，购地及建房的相关手续均由郭建文代办，办完相关手续后郭建文并未将相关票据等资料原件交还予其，故郭建文、彭雪菲提交的证据无法证明涉讼房屋是由郭建文、彭雪菲出资建造，且当年购买土地时不适用一户一宅的规定，亦未限制购买土地的面积，因此郭建文、彭雪菲无需借我方名义购买土地。为此，郭建超向本院提交了雷州市人民法院民事调解书、工作证明、公证书、石基房屋的产权证、罗某的退休证、存折两本予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”可知，不动产登记簿为国家行政机关颁发的公文书证，具有当然的高度的证明力，当事人主张其为不动产真实权利人的，应当提供充分的证据予以证明，否则不足以推翻不动产登记簿。现《不动产权证书》载明涉讼房屋的权属人为郭建超，虽郭建文、彭雪菲主张涉讼房屋系由其出资，并借用郭建超的名义购地及建造所得，然郭建文、彭雪菲未能提供相关证据证实其与郭建超之间存在借名购地、建房的约定，亦未就涉讼房屋的权属签订任何书面协议，且郭建文、彭雪菲提供的证据并不能证明涉讼房屋是由其实际出资，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，郭建文、彭雪菲应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，郭建超作为涉讼房屋的登记权属人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现郭建超主张郭建文、彭雪菲交还其提起本案诉讼前三年内出租涉讼房屋所得的租金，但未能就郭建文、彭雪菲实际收取的租金进行举证，故就其所主张的租金标准，本院无法采信。但考虑到涉讼房屋自建成之日起至今一直由郭建文、彭雪菲占有使用，故郭建文、彭雪菲理应向郭建超支付立案之日前三年即2016年11月6日至2019年11月5日期间的占有使用费。根据广州市房地产租赁管理所发布的2016年至2019年的广州市房屋租金参考价，与涉讼房屋同地段、同性质的房屋2016年至2019年的租金标准分别为每月每平方米8元、10元、12元、12元，涉讼房屋的建筑面积为376.7平方米，即2016年至2019年的月租金标准应分别为3013.6元（8元/平方米×376.7平方米）、3767元（10元/平方米×376.7平方米）、4520.4元（12元/平方米×376.7平方米）、4520.4元（12元/平方米×376.7平方米）。因此，郭建文、彭雪菲应向郭建超支付涉讼房屋2016年11月6日至2019年11月5日的占有使用费150931.13元[（3013.6元÷30天×25天+3013.6元）+3767元×12个月+4520.4元×12个月+（4520.4元×10个月+4520.4元÷30天×5天）]。就郭建超诉请中的超出部分，本院不予支持。就郭建超要求郭建文、彭雪菲清空租户并将涉讼房屋交还予其的诉请。因涉讼房屋与×号房屋中间的过道已被建成房间，涉讼房屋已与×号房屋连成一体，涉讼房屋的现状与产权证登记的情况并不完全一致，故涉讼房屋是否存在非法建设的情况尚未经行政主管部门处理，而上述请求的审查认定需要相关行政主管部门对涉讼房屋的处理决定作为依据，当事人应待相关行政主管部门对涉讼房屋进行处理后方可循民事诉讼途径解决，故就该诉请，本院在本案中不予处理。至于郭建超要求郭建文、彭雪菲支付涉讼房屋自起诉之日起至实际交还之日止的占有使用费的诉请，如上所述，郭建超要求郭建文、彭雪菲交还涉讼房屋的诉请本案不予处理，且其后郭建文、彭雪菲占用涉讼房屋的情况尚未实际发生，郭建超可于实际发生后再另行主张，故郭建文、彭雪菲应向郭建超支付涉讼房屋自起诉之日即2019年11月6日至本判决作出之日即2020年6月30日期间的占有使用费。因广州市房地产租赁管理所尚未发布广州市2020年的房屋租金参考价，故参照2019年的广州市房屋租金参考价计算占有使用费，如上所述，涉讼房屋2019年的月租金标准为4520.4元，因此郭建文、彭雪菲应向郭建超支付涉讼房屋2019年11月6日至2020年6月30日期间的占有使用费35409.8元（4520.4元÷30天×25天+4520.4元×7个月）。综上，郭建文、彭雪菲应向郭建超支付涉讼房屋自2016年11月6日至2020年6月30日的占有使用费合共为186340.93元。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、郭建文、彭雪菲在本判决发生法律效力之日起十五日内向郭建超支付位于广州市番禺区化龙镇翠景路三街×号之一的房屋自2016年11月6日起至2020年6月30日止的占有使用费186340.93元；二、驳回郭建超的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4588元，由郭建超负担561元，由郭建文、彭雪菲负担4027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  谢倩君人民陪审员  杨恒清二〇二〇年六月三十日书 记 员  凌绮珊