江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初1434号原告：太仓万宇资产管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇惠阳路****，统一社会信用代码91320585585594739C。法定代表人：吴樟开，该公司经理。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被告：吴秋生，男，1971年8月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。原告太仓万宇资产管理有限公司（以下简称万宇公司）诉被告吴秋生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万宇公司的委托诉讼代理人王逸静，被告吴秋生及其委托诉讼代理人翟嘉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁物（位于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及相关场地，具体见附件宗地图）并交还原告。2.判令被告支付原告逾期腾退占有使用费（自2020年2月11日起至实际腾退交付之日止，按照年租金1277100元计算）。事实和理由：原、被告于2015年1月15日签订《租赁协议》一份，约定原告将位于太仓市浮桥镇金浪沪浮璜公路24号（即宗地图浮桥镇沪太新路433号，浙申公司内）的浙申（苏州）工业园东侧厂房一栋建筑面积3887.67平方米及相关场地出租给被告用于经营生产加工木材制品、木材半成品的堆放及相关办公，租赁期限为5年，从2015年2月11日至2020年2月10日止。前三年租金为50万元，第四年起在上年基础上逐年递增5%，一年一付，先付后用，物业管理费15000元/年、卫生费300元/月，随租金一起支付。水电费由被告每月按实际用量结算。现协议租赁期限届满，被告未能按照协议约定退还租赁物，故原告提出上述诉讼请求。被告吴秋生辩称：1.原、被告签订的《租赁协议》到期后被告照常使用租赁物，原告照常收取相关费用，并未就此提出异议，目前双方租赁合同关系继续有效。同时，租赁协议到期前后双方持续对续订租赁协议的事宜有过多次磋商，而原告控制的园区内部分租户情况也与被告相同，均在继续租用状态中，上述事宜充分表明原告实际上系认可被告继续占有使用租赁物。双方虽然在租赁到期后未形成新的书面租赁协议，但根据合同法第二百三十六条的规定，双方之间形成不定期租赁合同关系，应按照原合同标准计收租金。2.原告要求被告自2020年2月11日起按照1277100元/年的标准支付其占有使用费至被告实际腾退之日于法无据，且与事实不符。即使原告执意要被告腾退，按照合同法的相关规定，原告也应提前催告被告，并给予合理的腾退期限。在本案起诉前原告未明确提出腾退主张，合理腾退期间属于不定期租赁关系的范畴，仅能按照原合同约定租金标准给付占有使用费。3.原告未向被告提供物业管理服务，因此被告无需缴物业管理费（已经缴纳的应予退还，未缴纳的无需再予以缴纳）。物业管理费的收取对应的义务显然是提供相应的物业管理服务，事实上租赁土地所在工业园区物业管理处常年空关，无人值班，对于园区的各项安全、卫生等事项均无人负责，原告根本未提供任何物业管理服务。因此原告收取物业管理费缺乏依据，被告已经缴纳的物业管理费应予退还。4.案涉租赁物在被告接收后经过其人力、资金的投入进行了扩建、装修，按照相关法律规定及公平原则，若原告坚持要求被告腾退，未形成附着的空调等投入由被告自行拆除带走，已经形成附着的扩建、装修、地坪等、地坪等事实上原告受益被告进行一定补偿。经审理查明：坐：坐落于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及土地屋建筑面积7775.34平方米，4#建筑面积3887.67平方米，5#建筑面积3887.67平方米，使用权面积66719.4平方米）登记在江苏浙申投资管理有限公司（以下简称浙申公司）名下。2015年8月31日，浙申公司（出租方、甲方）与万宇公司（承租方、乙方）签订《房租租赁协议》一份，约定浙申公司将位于土地（房屋建筑面积合计21739.12平方米，土地面积合计113161.6平方米）出租给万宇公司出租及管理，租金为200万元/年，租赁期限为20年，自2015年10月1日至2035年9月30日止。该合同还约定了其他事项。2015年1月15日，原告万宇公司（出租方、甲方）与被告吴秋生（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定“第1条，原告将位于太仓市浮桥镇金浪沪浮璜公路24号（浙申公司内）的浙申（苏州）工业园区东侧厂房一栋建筑面积3887.67平方米及相关场地（东厂房西第一个南大门东侧2米水泥硬化由甲方，往东8米由乙方水泥硬化）出租给被告。第2条，厂房租赁用途为经营生产加工木材制品、木材半成品的堆放及相关办公。第3条，租赁期限为5年，租期从2015年2月11日至2020年2月10日止，租期第四年、第五年时，乙方因经营上的转型而放弃木材经营生产的厂房时，乙方应提前6个月通知甲方停租的，不构成违约。第4条，第一至三年租金为50万元/年，第四年起在上年基础上逐年递增年租金5%；租金一年一付，先付后用。乙方应于每期开始前1一个月内履行付款。如出现逾期，在甲方催要后一个月内仍未履行，甲方有权单方解除租赁合同，由此造成的损失由乙方承担。第5条，本协议签订之日，乙方向甲方交付5万元作为履约保证金，协议到期不计息退还乙方，如乙方不完全履行协议，则保证金不予退还。第6条，乙方应当缴纳物业管理费15000元/年、卫生费300元/月，随租金一起支付。水电费由乙方承担，甲方按乙方每月实际用电、用水量结算，电费按1.2元/度，水费按3.5元/吨计算（含变压器折旧、电损公摊外线维护管理，及其他能耗损失），并在次月10日前交清。甲方在10日内与乙方执行电表、水表对账记录，并开具收款收据，并在次月10日内前交清。第7条，乙方如对所租厂房装修或变动结构时，须事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方承担。乙方在实施上述工程前，须与甲方及时联系，将装修方案及材料报经甲方审查通过并签章同意。工程完毕后应通知甲方检查，乙方违反本合同上述规定的，甲方有权要求恢复原状，赔偿甲方损失。”该合同还约定了其他事项。原、被告一致确认截至2020年2月10日，上述《租赁协议》中约定被告应支付原告的所有费用都已结清，被告支付原告的保证金5万元尚未退还，水电费已结清至2020年3月。2019年9月25日，被告吴秋生向原告万宇公司（毛小敏先生）发送《续租通知函》一份，内容为“本人（吴秋生）于2015年1月15日与贵公司签订了租期五年的租房合同，合同有效期自2015年2月11日至2020年2月10日。我方正式通知贵公司，合同租赁期满我方将继续租赁该房屋。根据合同约定，我方享有优先租赁权。请贵公司尽快与我方签订续租合同。如到期前一个月贵公司没有续签，也没有书面回复，我方视为贵公司同意原合同自动延续。”原告万宇公司向本院提交其于2019年9月26日复函被告吴秋生的函件及邮件交寄单，函件内容为“通知函收到，本公司与你2015年1月15日签订的位于太仓市浮桥镇金浪沪浮璜公路24号，现更改地名：浮桥镇沪太新路433号，位置：南大门口浙申（苏州）工业园区东侧厂房一栋，建筑面积3887.67平方米及相关场地。期限5年，即自2015年2月11日至2020年2月10日止。万宇公司经研究决定，对你处厂房及相关场地期满后不予续租。”交寄单显示寄件人为万宇公司，收件人为吴秋生，电话为135××******，地址为，地址为太仓市浮桥镇沪太新路**南大门口iv>被告吴秋生表示其未收到该份复函，但认可交寄单上的电话系其本人电话，地址为租赁，地址为租赁物所在位置>经查询上述交寄邮件投递情况为“妥投，他人收。投递员为黄桂彪。”本院于2020年6月12日向邮政投递员黄桂彪进行调查，其表示原告复函被告的邮件由其投递，其手机显示2019年9月27日上午10点39分给135××××****打过电话，通话时长一分多钟，当时接电话的人说不在，然后叫了一个人出来签收。黄桂彪向本院出示该通话记录，并提供通话记录截屏。原告万宇公司向本院提交其与案外人昆山元贵木业有限公司、魏文荣于2019年12月17日签订的《租赁合同》一份，合同约定“出租房屋坐落在浙申工业园区内西南角，房屋面积约为3887.67平方米。租赁用途为经营木制品、木材半成品的加工、堆放及办公。租赁期限为5年，即自2020年2月1日至2025年1月31日止，房屋的交付日期为2020年1月31日。年租金为1277100元（不含税）。”该合同还约定了其他事项。被告表示对上述合同的真实性不清楚，并认为租赁标的位置、附属设施设备以及承租方的使用目的都会影响租赁价格，不能单从租赁合同价格中推导出案涉标的物的租赁市场价格。据被告了解，该合同承租方租赁标的比被告租赁标的多出1.8亩土地，并且有集装箱地钩，这些附属的标的和设施都会影响租赁物的价格。针对目前案涉房屋的租金市场价格，本院向两家专业房产中介进行咨询，中介陈述的市场租金价格分别为25元至30元/平方米·月（含税）、20元至25元/平方米·月（不含税），0.85元至0.9元/平方米·日（含税）、0.78元至0.85元/平方米·日。对于上述咨询结果，原告认为与其主张的价格差不多。被告认为价格略高，并认为目前处于疫情期间，疫情对租赁市场及各行业影响较大，实际成交价低于法院咨询的价格。审理中，被告表示租赁协议到期后，原告对被告的租赁物进行停水、停电至今；在租赁过程中，被告应原告的要求，与其他租赁户共同出资对厂区进行了电力增容，支出18000元的增容费，原告应将该部分款项支付被告。对被告的上述意见，原告表示为解决各企业超负荷用电问题，原告召集各家企业协商，最终得出解决方案，即对电力进行增容，各家分摊费用。在2017年5月，扩容用电设备投资总费用90余万元，经双方协商由16家加工户共同负担30万元，其中被告分摊18750元。2020年3月份起政府部门多次到园区执法检查，主要涉及消防、安监、环保、“三合一”等，并向包括被告在内的多数业主发出整改通知，但包括被告在内的数家业主无实际整改行动，影响到了整个园区的正常经营。原告为了整体利益，对被告零星采取断电措施限制其无序生产，督促其采取整改措施。以上事实有原告万宇公司提交的租赁协议、不动产权证书、房屋租赁协议、租赁合同、照片、续租通知、回函、情况说明，被告吴秋生提供的收据、照片，本院调取的通话记录截屏及本院所作调查笔录，到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原告万宇公司与被告吴秋生签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。协议签订后，原告按约将案涉租赁物交付被告使用，被告按约支付原告相应的费用，双方一致确认租赁期间上述协议约定被告应支付原告的所有款项均已结清，该租赁协议双方已履行完毕。被告于2019年9月25日向原告发出续租通知书，要求续租案涉租赁物，原告则表示其于2019年9月26日复函被告明确表示案涉租赁协议到期后不予续租。虽然被告不认可收到原告于2019年9月26日的复函，但被告认可原告提供的邮件交寄单记载的收件人电话系被告的电话、地址系被告、地址系被告承租房屋的地址交寄单中的邮件投递结果为妥投、他人收，结合本院对该邮件投递员的调查及该邮件投递员提供的其与被告的通话记录，可以证明被告收到原告的上述复函。因原告已对被告继续使用租赁物明确提出异议，被告主张其与原告之间就案涉房屋形成不定期租赁关系缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的租赁协议到期后，被告应及时将案涉租赁物腾退并交还原告，考虑到被告需要一定的时间腾退案涉租赁物，本院确定被告应于本判决生效之日起三十日内腾退案涉租赁物并交还原告。双方之间的租赁协议到期后，因被告逾期腾退租赁物给原告造成的损失，原告有权要求被告予以承担。关于原告主张的占有使用费标准，本院认为，原、被告之间并未形成不定期租赁关系，被告主张按照租赁协议约定的租金标准支付占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提供的租赁合同不足以证明案涉租赁物的租金市场价格为1277100元/年，经本院向两家专业中介机构咨询目前案涉房屋的市场租金价格（不含税）约为933040元/年至1189627元/年之间。考虑到案涉纠纷系双方租赁协议到期后被告未及时将案涉租赁物腾退并交还原告而引发，并结合被告逾期腾退期间遇新冠××疫情等因素可能对租金市场价格产生的不利影响，本院酌情确定被告自2020年2月11日起按照114万元/年的标准支付原告占有使用费至被告实际腾退并交还案涉租赁物之日止。关于被告提出的原告未提供物业服务要求退还已支付的物业服务费的抗辩意见，本院认为，原、被告在租赁协议中明确约定被告应支付原告物业管理费15000元/年，被告在租赁期间也已按照协议约定支付原告相应的物业管理费。现租赁协议已履行完毕，被告要求退还其按租赁协议约定支付的物业管理费缺乏事实和法律依据，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于被告要求扣除其已支付的电力增容费18000元的主张，本院认为，原告认可被告已支付电力增容费18750元，但认为该费用系被告及其他租赁户与原告协商一致后支付原告，在被告未提供证据证明双方对该笔费用负担另有约定的情况下，被告的支付行为应视为其对该笔费用负担的认可，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于被告要求原告就租赁期间形成附着的装修、扩建进行补偿的抗辩意见，本院认为，原、被告之间的租赁期限已届满，且双方在租赁协议中明确约定被告对所租厂房装修或变动结构的所有费用由被告承担，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。至于被告提出的原告在租赁期限届满后对租赁物停水、停电影响被告使用的抗辩意见，本院认为，原告已于2019年9月26日明确告知被告案涉租赁协议到期后不予续租，被告应及时腾退案涉租赁物并交还原告，租赁期限届满后原告的断水、断电行为并不构成违约，亦不影响其向被告主张相应的占有使用费损失，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。原、被告一致确认水电费已结清至2020年3月，后续产生的水电费由原、被告自行结算，双方结算后原告应将被告交纳的押金5万元退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴秋生于本判决生效之日起三十日内将租赁物（位于太（位于太仓市浮桥镇沪太新路**的厂房及相关场地交还原告太仓万宇资产管理有限公司。二、被告吴秋生于本判决生效之日起三十日内支付原告太仓万宇资产管理有限公司占有使用费（自2020年2月11日起至实际腾退之日止，按照114万元/年的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8564元，减半收取4282元，由原告太仓万宇资产管理有限公司负担386元，被告吴秋生负担3896元。原告预交的案件受理费3896元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕金星二〇二〇年六月二十八日书记员  陆胜嘉