湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初651号原告：溆浦县工业和信息化局，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇解放街。法定代表人：张稳，局长。委托诉讼代理人：黄晓平，湖南震宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌均，男，1963年2月25日生，湖南省溆浦县人，溆浦县工业和信息化局职工，住湖南省溆浦县。被告：怀化市永发房地产开发有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇民主街****。法定代表人：李名东，执行董事。委托诉讼代理人：邓本善，男，1952年10月25日生，汉族，湖南省溆浦县人，退休职工，永发公司锦源华天项目部负责人，住湖南省溆浦县。被告：邓本善，男，1952年10月25日生，汉族，湖南省溆浦县人，退休职工，住湖南省溆浦县。被告：谭德良，男，1954年3月6日生，汉族，湖南省溆浦县人，退休职工，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：林勇，湖南民海律师事务所律师。原告溆浦县工业和信息化局（以下简称工信局）诉被告怀化市永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）、李名东、邓本善、谭德良建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，工信局于2019年9月23日申请撤回对被告李名东的起诉，本院已裁定准许。2019年12月10日，本院以（2019）湘1224民初1721号之一民事裁定书裁定：“驳回溆浦县工业和信息化局的起诉。”工信局不服，向怀化市中级人民法院上诉。2020年3月13日，怀化市中级人民法院以（2020）湘12民终239号民事裁定书裁定：“一、撤销湖南省溆浦县人民法院驳回溆浦县工业和信息化局的起诉。民事裁定书；二、指令湖南省溆浦县人民法院审理。”本院于2020年4月7日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告工信局委托诉讼代理人黄晓平、谌均、被告永发公司委托诉讼代理人邓本善、被告邓本善、被告谭德良委托诉讼代理人林勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。工信局向本院提出诉讼请求：1.判令三被告为原告办理一楼（含夹层）、防洪大堤门面、五楼办公室分户的不动产登记并承担分户登记相关费用；2.判令三被告连带支付一楼大堂（门面）房价款70万元、二楼房屋差价款227.5608万元，共计297.5608万元；3.判令三被告连带赔偿原告所有的防洪堤门面的经济损失107.324万元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原溆浦县城镇集体工业联社（以下简称工业联社）计划开发所属二轻商场等。2005年10月21日，永发公司与工业联社签订《房屋开发建设合同》（拆旧建新），工业联社为甲方、永发公司为乙方，李名东作为永发公司法定代表人、邓本善作为项目负责人在该合同乙方栏签字。合同约定工业联社以现有的1053平方米土地使用权和该土地上所有房产作为投资，永发公司全额出资（含上交有关部门一切税费开支）开发。开发后的房屋产权划分范围为：新楼整体一层归工业联社所有，整体二层由工业联社按成本价回收，三楼向工业联社提供7间办公室面积不少于180平方米，永发公司负责办理归属工业联社产权的房屋分户（按功能区划分）的不动产登记并承担一切相关费用。同时，合同对双方的其他权利义务进行了约定。2008年12月6日，工业联社与永发公司以《会议记录》约定：二楼乙方（永发公司）付甲方（工业联社）2400元/㎡差价，产权归乙方；二号楼消防通道由甲乙双方共用，取消调换面积；一楼（大堂）门面乙方按1.4万元/㎡支付甲方房价款；一楼、地、地下室乙方超占甲方商场面积66㎡抵乙方利息，不得超过；三楼办公房价按1800/㎡计算。邓本善代表永发公司在会议记录上签字。2010年1月9日，邓本善因资金不足，邀请谭德良出资合伙建设，并与谭德良签订《合伙共建锦源华天工程协议书》。该协议书改变了永发公司与工业联社合同约定的房屋设计、产权划分等。邓本善与谭德良合伙建成后，对约定属于工业联社产权的房屋进行处分，侵害了工业联社的合法权益。2011年11月1日，邓本善代表永发公司与工业联社达成了最终的《产权确认协议》。其中：一、整个大楼一楼（含夹层）除宾馆大堂（门面）外，一楼门面无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。二、防洪大堤门面无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。三、临街五楼整层乙方装修后，无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。四、归还经信局产权，由甲方与之协商，乙方不再干涉。五、除办公楼钥匙待装修全部完工后即交给甲方外，防洪大堤门面等钥匙立即交给甲方。六、双方资金结算事宜，择机再办，但不得影响上述条款的执行。工程项目竣工涉案房屋整体所有权依法登记在永发公司名下后，永发公司和邓本善、谭德良依照《产权确认协议》将属于工业联社产权的全部房屋交付给原告占有使用，但是没有给原告办理分户的不动产登记，也没有向原告支付一楼大堂（门面）的房价款和二楼房屋的差价款。同时，永发公司、邓本善和谭德良又将产权归原告的防洪大堤门面中的其中二个门面擅自出卖给第三人，并为第三人办理了不动产变更登记。上述事实，已经湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第322号、（2018）湘民再102号民事判决书等确认。2015年9月11日，中共溆浦县委、溆浦县人民政府溆发[2015]13号文件《关于溆浦县人民政府职能转变和机构改革的实施意见》规定：“撤销县城镇集体工业联社，有关行政职能划入县经济和信息化局”。2019年3月25日，中共溆浦县委办公室、溆浦县人民政府办公室溆办发[2019]2号文件《关于印发〈溆浦县机构改革实施方案〉的通知》规定：县经济和信息化局改名为县工业和信息化局。被告邓本善挂靠永发公司经营，对永发公司的债务依据法律应当负连带赔偿责任。被告谭德良作为被告邓本善合伙开发涉案工程的合伙人，并依法实际取得了一楼大堂（门面）、二楼房屋的所有权，对永发公司的债务同样依法负连带赔偿责任。永发公司、邓本善共同辩称：一、被答辩人诉求：“被告为原告办理一楼、五楼办公室和防洪堤门面不动产登记”，其理由不成立。1、被答辩人在合作项目中不承担经营风险，不是该开发项目的平等民事主体，对登记在答辩人名下的财产不享有物权。《民法总则》第一百一十四条明确规定：“民事主体享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”被答辩人在该项目合作期间，只收取固定保本利益，不承担经营亏损风险即所谓“产权还原”。对此答辩人也无可否认，而且也为《房屋开发建设合同》第五条第三款和合同无利润分享亏损分担的约定所证实。被答辩人不承担经营风险，不是该开发项目的平等民事主体，对登记在答辩人名下的所有财产不享有物权。不享有物权就不享有房屋所有权，不享有所有权就不享有办理不动产登记证的权利。2、被答辩人没有履行约定的义务，不享有案涉房屋的所有权。不动产登记的关键条件在于全面履行义务，这是众人皆知的基本道理。《房屋开发建设合同》约定一楼归被答辩人所有，应履行的义务是提供土地使用权。但被答辩人实际提供的是未经县政府审批的划拨土地使用权，违反了《土地管理法》第二条、国务院（1990）55号令第四十四条、国家土地管理（1992）1号令第二条和《湖南省划拨土地使用权管理条例》第五条及《合同法》第五十二条第五款规定，其行为无效。但双方合同按《最高人民法院关于审理土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》，已不存在无效事由。由此使被答辩人应履行的义务依法由提供的土地使用权转变为该土地的对价资金，即以该资金购买一楼房屋；二楼、五楼办公室和防洪堤门面归被答辩人所有，应履行的义务是支付其房屋的价款。但被答辩人并没有履行上述约定的义务。不履行义务就不享有案涉房屋的所有权，就不享有办理其不动产转移登记的权利。3、（2018）湘民再102号判决书不证明一楼、五楼办公室和防洪堤门面的所有权归被答辩人所有。该判决书是答辩人永发公司与被答辩人《产权确认协议》法律效力的判决，只证明该协议内容未违反国家的法律法规和分割他人的利益。该判决并无其房屋所有权归被答辩人所有的判项，不证明其房屋所有权判归被答辩人所有。所以不能以该判决为据主张办理不动产登记证。二、被答辩人诉求：“被告支付一楼大堂（门面）价款二楼补差价款和赔偿防洪堤门面经济损失共计404.8808万元”，既无客观事实也无法律依据。1、客观事实证明该404.8808万元不归被答辩人所有。一楼大堂不是被答辩人所称的门面，而是法定的共用通道和消防通道。该通道既无合同约定归被答辩人所有，也无约定由答辩人支付价款，对此在《产权确认协议》中也已确认“宾馆大堂（一楼大堂）除外”，不归被答辩人所有。二楼按合同只是约定由被答辩人付款购买。但在《产权确认协议》中被答辩人也已放弃购买的权利，故不存在答辩人向被答辩人支付一楼大堂和二楼房屋补差价款的问题。至于被答辩人所称2008年12月6日《会议记录》问题，该《会议记录》仅只是双方对二楼补差等有关问题商量讨论的一个过程，并不是双方最终协商一致的协议书，故不具合法性。防洪堤门面不是合同约定被答辩人以土地置换的房屋面积，依据建设规划证和设计及房产局测绘成果是法定独立的楼层，按照合同约定和不动产登记证归答辩人所有，按照《产权确认协议》约定由被答辩人付款购买。但被答辩人并没有支付过任何价款，答辩人在被答辩人长期不履行义务的情况下，对其另行处分并没有给被答辩人造成任何经济上的损失，故也不存在答辩人向被答辩人赔偿经济损失问题。2、法律事实证明，404.8808万元不归被答辩人所有。被答辩人不是该404.8808万元房屋的权利人，不享有其权益。房屋收益权取决于房屋所有权的归属，没有取得房屋所有权就不享有房屋的收益权。这是众所周知的基本道理，也是法律的钢性规定。《物权法》第九条、第十七条、第三十九条明确规定：不动产物权的转让经依法登记发生法律效力，未经登记不产生效力。不动产权属证是权利人对该不动产享有权利的证明。权利人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。该土地使用权是答辩人全额出资通过县政府出让所得，为县政府土地出让审批单、合同、答辩人交款凭证所证实。该房屋是答辩人全额出资合法所建，为房屋所有权证所证实。其不动产物权均依法登记在答辩人名下，归答辩人所有。被答辩人对该404.8808万元的房屋既没有支付过任何价款，也没有进行过依法登记和取得其权属证，不是其权利人不享有收益权。3、（2015）湘高法322号判决书不证明该款项404.8808万元判决归被答辩人所有。该判决书是答辩人邓本善与谭德良之间协议纠纷判决。邓本善与谭德良协议不是答辩人永发公司与被答辩人《房屋开发建设合同》的补充协议，而是两个不同主体、不同权利义务、不同民事责任的合同。其协议的实体内容与被答辩人没有利害关系，依法互不关联。该判决也并无该款项归被答辩人所有的判项。所以该判决不证明该404.8808万元判归被答辩人所有。至于邓本善与谭德良协议纠纷判决书（2014）怀中民一初37号判项所涉及“付给工业联社的款项”问题，该判决内容不证明其款项判决被答辩人所有。第一，该判项内容仅指谭德良与邓本善结算的内容，并非其结算的款项判决归被答辩人所有。对此（2015）湘高法322号判决书第26页中有明确的认定。第二，对该内容被答辩人作为第三人全程参与，并未提出过诉讼请求和上诉，法院也不可能无根据将其判决归被答辩人所有。对此（2015）湘高法322号判决书第30页中也有明确的认定。三、被答辩人在诉状中称：“防国有资产流失”的问题纯属威胁，干扰法庭公正办案的不法行为。被答辩人与答辩人合作之前，被答辩人的资产是其划拨土地和该划拨土地上的房屋。其划拨土地县政府收回出让给了答辩人，答辩人按约定支付了土地价款，故不存在国土资源流失的问题。该房屋在合作前的2004年经县安全部门鉴定为危房，且系被答辩人自行拆除，其房屋资产价值为零，故也不存在国有资产流失的问题。被答辩人未履行支付房屋价款的义务，其房屋尚未依法转化为国有资产，被答辩人是明知的，但被答辩人却反复声称“防国有资产流失”，明显是打着国有资产的招牌，威胁干扰法庭公正办案的行为。综上所述，被答辩人的所有诉求没有事实依据和法律依据，请人民法院支持答辩人的权利主张，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。谭德良辩称：答辩人认为溆浦县工信局要求其为原告办理不动产登记并承担相关费用，连带支付二楼补差款、一楼大堂价款，连带赔偿防洪大堤门面损失，不符合客观事实，没有法律依据。一、工信局与永发公司之间是合作开发的法律关系，从合作关系、债务性质来看，答辩人承担连带责任于法无据，与事实不符。答辩人与永发公司、锦源华天项目部（邓本善）、工业联社之间是合作开发的法律关系。原告与永发公司2005年10月21日签订了《房屋开发建设合同》，答辩人与邓本善之间通过《合伙共建锦源华天工程协议书》参与到本项目的建设中，三方对本项目的开发建设都是基于不同的合作产生的合作。原告所诉的二楼补差款、一楼大堂款是合作开发的利益分配，属于内部合作纠纷，现在原告依据合同起诉，答辩人对邓本善和原告之间合同约定的权利义务不存在承担连带责任。原告依据合同协议应当要求永发公司履行合同，不能突破合同的相对性，不能直接要求答辩人履行《房屋开发建设合同》的合同义务甚至承担连带责任。在2018年邓本善诉谭德良合伙协议纠纷一案，（2018）湘1224民初1858号民事裁定驳回起诉中的裁定中，认定邓本善对谭德良诉请必须以邓本善与同县工信局之间的权利义务的实际履行为前提。明确三者之间合同的相对性，三者之间不存在合同的连带义务。二、答辩人不是配合原告办理产权的主体，答辩人无资格、无权力配合原告办证。该项目开发建成后，按照房地产开发相关法律规定，房屋初始登记在永发公司锦源华天项目部（邓本善）名下，作为出资合作方谭德良为了取得合同约定的产权，也是通过诉讼判决确认产权，通过强制执行来办理产权登记，至今答辩人自身的产权仍然无法办取。故原告诉求答辩人协助产权办理，答辩人作为合作人不是配合办证的适格主体。三、原告申明和法院判决已经明确答辩人不承担邓本善与原告签订《房屋开发建设合同》的合伙责任。1、2013年7月19日工业联社出示申明：锦源华天建设工程项目与我单位结算，其中有关谭德良部分正二楼补差、大堂购买等相关事宜，由合同承建方邓本善与我单位结算，谭德良作为邓本善合伙人，与我单位无关，其结算款项，直接付给邓本善。该份申明确定了原告对于答辩人享有的权利已经转移，原告不能在明确放弃与答辩人直接结算和收取补差款的权力，答辩人按照判决通过邓本善结算支付补差款后，现又把补差款的结算义务转移给锦源华天，要求答辩人承担连带责任。原告应当对自己的行为承担责任，不应当随意滥用自己的权力，造成答辩人的无所适从，更不应该增加答辩人的义务。2、湖南省高院2015湘高民法一终字第322号民事判决书，已经判决谭德良按照房屋分摊面积比例与邓本善结算正二楼房屋补差款，与邓本善结算一楼大堂50平方米应付给工业联社的款项。工信局作为第三人参与到谭德良诉邓本善的结算纠纷中，诉讼中未主张谭德良将价款结算后直接给付工信局，也未提出新的诉讼或者执行异议。四、答辩人基于原告的申明和法院判决已经履行了其应当承担的二楼补差、一楼大堂的款项支付。我们提供依据可以证明：1、答辩人在锦源华天交至工业联社的工程押金中有44.8万元，按照互负到期债务的规定，结算中应进行抵销。2、工业联社2013年给答辩人出示申明，不与答辩人结算，不直接收取答辩人结算补差款之后，谭德良合同纠纷2013年在怀化中院提起起诉前，与邓本善达成初步协议，支付给邓本善的20万元部分补差和购买款项。3、邓本善所欠谭德良款项65216元。4、法院判决败诉方邓本善该交付的法院诉讼费30800元。5、在省高院生效判决后，邓本善要求结算，并代其支付给第三方金克仁88万元。6、锦源华天记账记要中的40万元土地出让金尚未缴纳，应当按照缴纳比例40.5%退还答辩人的16.2万元土地出让金。7、锦源华天已经缴纳的土地出让金658800元中谭德良按照40.5%比例承担支付了266814元，这笔费用按照合作协议应当由原告承担，应当进行抵销。通过对以上款项的支付和抵销统计，谭德良已经结算支付205.2830万元，已超过谭德良按照合同约定通过邓本善结算给工业联社的款项。五、邓本善与答辩人的协议未侵犯原告权益。原告与永发公司、邓本善之间的协议，目前没有证据证明违背双方真实意思，原告对该项目在实施过程中对原合同约定规划设计更改都是知晓认可并同意的，答辩人在该项目中的产权也都是得到了工业联社和邓本善的同意和认可，法院也已经作出了有效认定。故不存在谭德良明知而侵害工业联社合法权益的事实。六、本案中原告诉谭德良连带支付防洪大堤门面价款107.324万元，没有任何事实和法律依据。防洪大堤门面按照《合伙共建锦源华天工程协议书》归原告所有，合伙共建的协议中没有约定由谭德良与邓本善共同对外处理，现在也是将总证登记永发公司名下，对外处置的情况谭德良并不知情，没有参与处置，没有获得任何利益。故不存在共同侵权的故意，对原告要求谭德良连带支付不符合客观事实，也没有法律依据。七、工信局起诉谭德良连带支付款项已经超过3年诉讼时效。谭德良诉邓本善的合伙结算纠纷中，工信局（工业联社）作为第三人参与，对于诉讼中涉及二楼房屋补差价款和一楼大堂50平方米的价款的事实，在湖南省民事判决书第19页工业联社陈述以及判决书第30页法院陈述，工业联社明知其享有权利而未行使，2015年11月12日判决之后，至今已超过3年的诉讼时效。综上所述，原告要求谭德良配合办证，属于主体不适格，要求连带给付价款，没有任何事实依据和法律依据，对原告诉请谭德良的请求应当予以驳回，以上答辩意见是谭德良真实意思表示请求法庭考虑采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.工信局提交《房屋开发建设合同》、《产权确认协议》、（2018）湘民再102号民事判决书，证明原告与被告就永发公司合作建房条件以及建成之后房屋产权如何分割等双方其他权利义务关系；争议房屋所有权无条件归原告并经人民法院生效判决所确认；三被告应按产权确认协议第六条规定对原告放弃部分房屋所有权之后应进行补偿（结算）。永发公司、邓本善共同质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但该证据不足以证明原告所主张的事实。合同、协议只是取得房屋所有权的原因不是结果，结果受合同、协议约定的义务约束。如同硬币的正反两面，缺失一面便失去了其价值。其房屋虽约定归原告所有。但原告没有证据证明自己履行了约定的义务，不履行义务就不享有约定的房屋所有权。依法该两份证据达不到原告的证明目的。谭德良质证认为：《产权确认协议》第六条没有约定谭德良对原告的补偿义务，是工业联社和邓本善之间的协议。而且原告出示给邓本善和谭德良的《申明》，也明确排除了对原告的结算补偿责任。（2018）湘民再102号民事判决书没有判决确认争议房屋产权归原告。本院认为：（2018）湘民再102号民事判决书系已经发生法律效力的裁判，该裁判所确认的事实，当事人无需举证。对《房屋开发建设合同》、《产权确认协议》的合法性、真实性和关联性，永发公司、邓本善和谭德良均无异议，且永发公司也提交了相同的证据，本院予以确认。2.工信局提交补偿协议（2008年12月6日会议记录）、（2015）湘高法民一终字第322号民事判决书，证明三被告占用了《房屋开发建设合同》约定产权归原告的部分房屋，对原告进行补偿范围和价格标准，该补偿范围及价格标准经被告永发公司、邓本善、谭德良认可并经人民法院生效判决所确认；被告谭德良已依生效判决取得了一楼大堂和二楼房屋的所有权；邓本善是挂靠在永发公司名下与谭德良合伙建设涉案工程。永发公司、邓本善共同质证认为：该判决结论只是对《产权确认协议》法律效力性的确认，并无其房屋所有权归被告所土城有的判决结论。协议有效只有证明该协议内容没有违反国家的法律法规，不证明其房屋所有权归原告所有。谭德良质证认为：对证据三性没有异议，对证明目的有异议。322号判决是在原告出示给邓本善和谭德良的申明后，邓本善和谭德良两人就合作事项进行的结算诉讼。而且工业联社是作为第三方参与诉讼。诉讼涉及了本案原告诉求的一二楼补偿事项在内。工业联社对于结算诉讼以及判决没有提出任何异议。不是谭德良对原告的补偿协议认可；法院也没有确认原告提供的补偿协议效力；不能认定挂靠合伙开发。本院认为：（2015）湘高法民一终字第322号民事判决书系已经发生法律效力的裁判，该裁判所确认的事实，当事人无需举证。对补偿协议的合法性、真实性，（2018）湘民再102号民事判决书已经予以了确认。由于本案工信局第二项请求为要求支付一楼大堂（门面）价款和二楼房屋差价款，故该补偿协议与本案具有关联性，本院予以确认。3.工信局提交2007年4月3日、5日、16日、2008年11月26日、12月5日、6日会议记录，证明补偿协议（2008.12.6下午2点30会议记录）的形成过程。工信局提交《司法调解笔录》，证明原、被告争议问题经过司法调解。永发公司、邓本善对上述证据的合法性有异议，认为不具法定证明力，不能证明工信局的事实主张。谭德良对上述证据没有异议。本院认为：6份会议记录均无参会人员签名，真实性无法确认，本院不予采信。《司法调解笔录》未形成一致意见，本院不予采信。4.工信局提交《金源大厦开发建房合作协议》及《合伙共建锦源华天工程协议书》，证明邓本善、谭德良合伙协议约定处分了《房屋开发建设合同》约定归工信局的部分房屋所有权，并经人民法院生效判决所确认。永发公司、邓本善共同质证认为：《金源大厦开发建房合作协议》是邓本善与谭德良之间的早期协议，无效的，与本案无关。《合伙共建锦源华天工程协议书》真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。这是邓本善与谭德良之间的协议，与本案无关。谭德良质证认为：三性没有意见，对证明事实有异议。原告与邓本善签订的房屋开发建设合同以及后来的产权确认协议是一个连续协商的过程，原产权的变更也是得到原告与邓本善认可的。不存在邓本善和谭德良的协议书对原告的产权进行了处分事实。本院认为：上述两份协议系邓本善与谭德良的内部约定，与工信局没有关联，本院不予采信。5.工信局提交永发公司、邓本善、谭德良非法转让归原告所有的防洪大堤门面（77.66㎡）现场照片、房屋产权情况（非法转让的防洪大堤门面不动产登记资料），证明永发公司、邓本善、谭德良违约处分了产权归工信局的防洪大堤门面76.66平方米，对应房价款为107.324万元。永发公司、邓本善共同质证认为：对证明目的有异议。原告没有证据证明自己取得了该不动产物权，不是其权利人。所以该证据达不到原告的证明目的。谭德良质证认为：对证明目的有异议，只是产权的情况和经营照片，不能证明是谭德良对门面的处置，不能证明谭德良收钱。谭德良对于该门面的处置不知情。本院认为：照片和《房屋产权情况》虽不能单独证明永发公司、邓本善、谭德良处分了该房产，但永发公司、邓本善在答辩中承认处置了该门面，故本院予以确认。6.工信局提交《土地估价报告》、《溆浦县审计局关于溆浦县原城镇集体工业联社及二轻商场与开发商工程结算的专项审计调查报告》（以下简称《调查报告》），证明本案争议相关事项经过估价、审计。永发公司、邓本善共同质证认为：对《土地估价报告》三性没有异议，但证明目的有异议。该证据仅只是证明该土地的价值，不证明其土地价款归原告所有。对《调查报告》的证明目的有异议。该证据仅只是对双方争议问题的处理建议，不证明案涉房屋所有权归原告所有。审计局依法也无权确认不动产物权的归属。谭德良质证认为：审计报告可以证明原告是用土地使用权投资的事实。本院认为：本案争议相关事项是否经过估价、审计和司法调解，与工信局的主张没有关联，本院不予采信。7.工信局提交邓本善担任二轻商场经理的任职文件、邓本善被免去二轻商场的任免文件，证明邓本善自1999年4月14日至2006年3月27日任原工业联社下属机构二轻商场经理，在永发公司与原工业联社签订《房屋开发建设合同》时，邓本善作为涉案工程项目负责人对拟开发建房的土地使用权性质划拨土地之事实十分明知。永发公司、邓本善共同质证认为：对合法性、真实性和关联性没有异议，但不能证明原告的目的。提供土地使用权是合同约定由原告履行的根本义务。不因邓本善的任免职就可改变土地使用法律法规和合同的约定，划拨转出让所支付的土地价款应由原告承担。对此原告2009年4月向县国土局提交的《土地资产处置方案》也可证实。所以两份证据达不到原告不承担土地价款的目的。谭德良没有异议。本院认为：该证据仅能证明邓本善自1999年4月14日至2006年3月27日任原工业联社下属机构二轻商场经理，不能证明邓本善对工业联社土地使用权性质十分明知，本院不予采信。8.工信局提交企业法人营业执照（永发公司）、永发公司锦源华天项目部工商登记资料、土地登记法人代表身份证明书，证明对涉及本案工程建设的所有事项，邓本善均代表永发公司和谭德良。永发公司、邓本善共同质证认为：对证明目的有异议。锦源华天项目部是经工商登记注册永发公司的分公司，依据《民诉法》第48条和52条的规定，在本案中符合诉讼主体资格。该证据达不到原告证明的目的。邓本善没有异议。谭德良质证认为：对证明目的有异议。邓本善和谭德良是合作关系，不能讲工程建设所有事项都代表谭德良。合作是有协议约定的，没有约定也是需要谭德良追认的。本院认为：邓本善对涉及本案工程建设事项能否代表永发公司和谭德良，已经（2015）湘高法民一终字第322号和（2018）湘民再102号民事判决书确认，工信局无需举证。9.永发公司提交《房屋开发建设合同》，证明原告应结付涉案房屋价款有约定；原告原危房系原告自行拆除。永发公司提交房屋所有权证和《产权确认协议》，证明涉案房屋归永发公司所有。工信局质证认为：对合法性、真实性和关联性没有异议，但对目的有异议。认为不能达到被告的证明目的。邓本善、谭德良没有异议。本院认为：永发公司提交的《房屋开发建设合同》及《产权确认协议》与工信局提交的证据相同，本院予以确认。房屋所有权证系永发公司通过受让工业联社划拨土地开发建成房屋后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定办理的产权总证登记，不能据此证明该房产为永发公司所有，故本院不予采信。10.永发公司提交《湖南省溆浦县房屋安全鉴定报告》，证明原告房屋没有价值。工信局质证认为：三性有异议。这个危房报告是人为制作出来的，是为了项目的推进制作出来的。众所周知二轻项目在改建前还是正常营业的，不能作为证据使用。邓本善、谭德良没有异议。本院认为：该鉴定的时间是2004年10月15日，而《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》的签订时间均在鉴定之后。永发公司在明知工业联社房屋属危房后，仍与工业联社签订《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》。因此，该房屋是否有价值，均须拆除，与《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》没有关联，本院不予采信。11.永发公司提交《责令停止违法行为通知书》，证明该土地权是政府出让给被告的，而不是原告合法有效土地使用权过户给被告的。永发公司提交《溆浦县人民政府国有土地使用权出让审批单》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明该出让土地使用权归被告所有。工信局质证认为：该证据对本案不具有关联性，是永发公司约定的义务，不能作为本案的证据使用。邓本善、谭德良没有异议。本院认为：按照《房屋开发建设合同》第五条的约定，办理合法用地手续是永发公司的义务。永发公司在未获得溆浦县人民政府批准的情况下，即开始房地产开发，违背了相关法律规定，溆浦县国土资源局责令停止违法行为，并不能证明该土地使用权就是永发公司所有。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，应当由永发公司办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。缴纳罚款也是因为永发公司未办理土地使用权出让手续所致。因此，本院对该证据不予采信。12.永发公司提交《溆浦县国土资源局国有土地使用权出让方案》，证明该出让土地使用权归永发公司所有。永发公司提交《城镇集体工业联社商场及办公用地处置方案》，证明工信局应支付一楼价款263.52万元。永发公司提交《关于锦源华天项目部要求办理国有土地使用权分证的汇报》，证明该土地使用权是政府出让给被告的。工信局质证认为：不符合三性要求，不能作为本案证据使用。邓本善没有异议。谭德良质证认为：对《溆浦县国土资源局国有土地使用权出让方案》的合法性、真实性及关联性没有异议，对证明目的有异议。对《城镇集体工业联社商场及办公用地处置方案》没有异议。《关于锦源华天项目部要求办理国有土地使用权分证的汇报》与谭德良不具有关联性。本院认为：永发公司是否通过合法途径取得该组证据材料的复印件，本院无法确定，故不予采信。13.谭德良提交《申明》，证明原告对于答辩人享有结算和要求支付补差款的权利已经转移。工信局质证认为：该证据不具有客观性，不具有合法性。这是我们内部没有针对任何人也没有发出来的一个《申明》。从内容来说，当时我们内部发《申明》的目的，是不想介入邓本善和谭德良之间的纠纷中。不能证明被告抗辩的目的。永发公司、邓本善放弃质证。本院认为：《申明》加盖有工业联社的行政公章，且为谭德良持有，工信局以《申明》未发出为由主张该证据不具有客观性和合法性，于法无据，本院予以确认。14.谭德良提交《询问笔录》，证明谭德良实际履行代邓本善从高院生效后结算款项支付88万元给金克仁。谭德良提交《执行笔录》，证明邓本善认可谭德良已支付的一楼大堂20万元、谭德良应收的65216元、代为支付的88万元、案件受理费30800元。谭德良提交《领据》（2013年7月19日），证明2013年7月19日邓本善收到谭德良20万元二楼补差价款。谭德良提交《领条》（2015年12月15日），证明金克仁与谭德良、邓本善协商，在三方结算一楼大堂和二楼补差款抵扣之后，由谭德良代邓本善支付金克仁88万元。谭德良提交《收条》（2016年2月3日），证明金克仁实际收到谭德良代邓本善从省高院判决生效后结算款中支付的88万元工程款。谭德良提交《锦源华天记账纪要》，证明锦源华天项目中缴纳给二轻的押金中谭德良有44.8万元；锦源华天项目中谭德良和邓本善摊支了40万元的土地出让金。工信局质证认为：上述证据不具有客观性和合法性。永发公司、邓本善放弃质证权利。本院认为：谭德良提交的上述证据与本案没有关联，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月21日，以工业联社为甲方、永发公司为乙方，双方签订《房屋开发建设合同》。该合同约定甲方将现有办公楼及仓库全部拆除重建，乙方自愿参与建设。第一条对工程项目及规划约定为：“工程项目为综合楼，位于卢峰镇解放街（县剧院对面），总占地面积1053平方米，整体建造成两栋七层楼房，一栋临正街面（为1号楼），一栋临防洪大堤（为2号楼），两栋楼的中间部位修建二层高的夹层楼，与1、2号楼相连接，形成整体串通的商用场地，在1号楼的3楼修建不少于180平方米的办公房（会议室一间25平方米，档案室一间25平方米，七间办公室各15平方米以及卫生间两间）。其它楼层由乙方根据需要设计楼层用途，甲方不予干涉。总建筑面积5000平方米左右。”第二条对合作方式及产权划分约定为：“甲、乙双方按照利益共享、平等协商的原则，进行联修联建。即甲方以现有的1053平方米土地的使用权作为投资，乙方全额出资修建。经双方商定，新楼建成后的产权划分范围为：新楼的三楼办公室甲方按低于市场价格回收。其余楼层归乙方所有，土地面积按规定进行分摊。甲方考虑到回收楼层所需资金的困难，经与乙方充分协商决定，应由甲方回收的整体二层，甲方用1号楼临街面靠解放街居委会一侧的第一个门面（门面面积45-48平方米）斢换；应由甲方回收1号楼三层楼办公室，甲方用2号楼靠百货公司一侧的第一个门面（与防洪大堤平行层，面积45-48平方米）斢换，并由乙方负室内装修。如办公室面积超过190平方米，超过部分甲方按市场价付款，斢换后的两个门面归乙方所有。”另外，合同还对设计和修建要求、质量与安全、前期准备及各项税费承担、工程期限及其它事项等进行了约定。合同落款处，工业联社在甲方处加盖了公章，法定代表人谌均签名，永发公司在乙方处加盖了公章，法定代表人李名东签名，邓本善以项目负责人名义签名。2006年7月10日，永发公司下发任命通知书，任命邓本善为永发公司金（锦）源大厦项目部（分公司）经理。2007年3月22日，经工商登记机关批准，永发公司成立了锦源华天项目部，项目部负责人为邓本善。2008年12月6日，工业联社（甲方）与邓本善（乙方）以《会议记录》的形式约定：二楼乙方付甲方2400元/㎡差价；二楼消防通道甲乙双方共用，取消调换面积；一楼门面按1.4万元/㎡；一楼地下室乙方超占甲方商场66.7㎡抵乙方利息，不得再超过；三楼办公室房价1800元/㎡。2009年8月15日，邓本善与湖南省溆浦县建筑工程总公司签订《工程承包施工合同书》，约定由该公司承建综合楼。2010年1月9日，邓本善（甲方）与谭德良（乙方）签订《合伙共建锦源华天工程协议书》。该协议约定：甲乙双方自愿合伙共建锦源华天工程；经双方初步预估总造价约1500万元，其中甲方出资900万，乙方出资600万，在工程预付款时原则上甲、乙双方按比例支付，工程竣工双方结算时多退少补；产权划分，正二楼961.6㎡，正六楼至十三楼（宾馆）及一楼大厅通道3281.43㎡，公摊面积79.4㎡，上述总面积4322.4㎡划归乙方所有；地；地下商场8022㎡，夹层242.05㎡，正三、四楼共计面积1784.4㎡，正五层至十三楼（住宅）2921.5㎡，公摊面积155㎡，上述总面积5905㎡划归甲方所有；正一层（商场）及大堤门面共计770.3㎡（其中公摊面积25㎡），由甲乙双方按总面积摊销成本，其产权划归二轻局（即工业联社）所有；临警予路正五层399.5㎡，由甲乙双方共同出资（各50%，指定出售1800元/㎡给二轻局为办公楼，出售后产权归二轻局，所得利润甲乙双方各分50%）；经委还原面积及二楼面积补差，按甲乙双方合建总面积计算分摊，大堂所需购买面积成本，乙方承担60%，甲方为40%，住宅电梯楼梯间包括消防安全控制室所购面积，地，地下商场入口所购面积成本双方合建总面积计算摊销；出纳由乙方委派，资金安全由乙方负责，会计由甲方委派，负责记账和票据的管理。谭德良与邓本善向永发公司交纳挂靠管理费9万元。2010年3月31日，工业联社原划拨的土地经溆浦县人民政府出让，面积864㎡，出让地价3050元/㎡，邓本善代表永发公司在《国有建设用地使用权出让合同》上签字，出让后土地使用权人登记在锦源华天项目部名下，交纳土地出让金658800元，该款由谭德良与邓本善支付。2011年11月1日，以工业联社为甲方、邓本善为乙方，双方签订《产权确认协议》。《产权确认协议》载明：“基于集体工业联社重建工程基本完工，为尽快交付使用，办理房产过户手续，甲、乙双方经协商达成以下协议：一、整个大楼一层（含夹层）除宾馆大堂外，无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。二、防洪大堤门面无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。三、临街五楼整层乙方装修后，无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。四、归还经信局产权，由甲方与之协商，乙方不再干涉。五、除办公楼钥匙待装修全部完工后即交给甲方外，防洪大堤门面等钥匙立即交给甲方。六、双方资金结算事宜，择机再办，但不得影响上述条款的执行。”该协议甲方签字处有工业联社的盖章及经办人武兴华的签名，乙方签字处为邓本善的签名。2013年7月19日，工业联社出具《申明》。《申明》载明：“锦源华天建筑工程项目部与我单位结算，其中有关谭德良部分正二楼补差、大堂购买等相关事宜，由合同承建人邓本善与我单位结算，谭德良作为邓本善的合伙人，与我单位无关，其结算款直接付给邓本善。”《申明》落款处，工业联社加盖了行政公章。在另一份同内容的《申明》中，邓本善于2013年7月24日注明：“此复印件与谭德良持有的原件一致。”工业联社也于2015年8月12日注明：“此复印件与原件一致。”2014年3月17日，永发公司以工业联社及邓本善为共同被告向本院起诉，要求确认工业联社与邓本善签订的《产权确认协议》无效。本院于当年4月28日以（2014）溆民一初字第351号民事判决书判决《产权确认协议》无效。工业联社不服上述判决，向怀化市中级人民法院提起上诉。怀化市中级人民法院于2016年1月26日作出裁定，撤销本院上述判决，发回重审。本院于2016年4月22日立案，于2016年7月22日作出（2016）湘1224民初709号民事判决书，判决《产权确认协议》无效。工业联社不服本院上述判决，再次上诉。2017年4月20日，怀化市中级人民法院以（2017）湘12民终222号民事判决书判决维持原判。工业联社不服二审判决，申请湖南省高级人民法院再审。湖南省高级人民法院于2018年1月22日作出（2017）湘民申3236号民事裁定，提审本案。2018年5月7日，湖南省高级人民法院以（2018）湘民再102号民事判决书判决撤销一、二审判决，驳回永发公司的诉讼请求。2014年，永发公司将位于防洪大堤的夹层01号门面出售给案外人向泳安。2014年7月7日，向泳安取得房屋产权。2015年9月11日，中共溆浦县委、溆浦县人民政府溆发[2015]13号文件《关于溆浦县人民政府职能转变和机构改革的实施意见》规定：“撤销县城镇集体工业联社，有关行政职能划入县经济和信息化局”。2019年3月25日，中共溆浦县委办公室、溆浦县人民政府办公室溆办发[2019]2号文件《关于印发〈溆浦县机构改革实施方案〉的通知》规定：县经济和信息化局改名为工信局。本院认为，《房屋开发建设合同》约定工业联社以现有土地使用权作为投资，永发公司全额出资修建新楼。新楼建成后，双方又签订《产权确认协议》，工业联社不共享利润，也不承担风险，仅收取固定房屋利益。因此，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。虽然工业联社所转让的建设用地系国有划拨土地，但在本案起诉前已经溆浦县人民政府批准，永发公司取得了出让土地使用权，故双方签订的《房屋开发建设合同》有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”涉案土地使用权虽然登记在永发公司名下，但实际上是双方履行《房屋开发建设合同》的结果，在永发公司向工业联社交付约定的固定房屋收益（以相关产权登记到工业联社名下为准）前，该土地使用权属双方共同所有。永发公司主张该土地使用权属永发公司单独所有，于法无据。《房屋开发建设合同》约定建造综合楼为两栋七层的房屋，而永发公司实际开发建设的项目为十四层房屋，因前后建设的差异，客观上会涉及到产权分配的变化。邓本善与谭德良于2010年1月9日签订的《合伙共建锦源华天工程协议书》实际上对2005年10月21日签订的《房屋开发建设合同》中约定的房屋产权分配方案进行了变更。如第一层按照2005年10月21日《房屋开发建设合同》的约定应由工业联社所有，二层整体由工业联社用一层一个门面斢换。而实际情况是谭德良使用了一楼大厅通道作为宾馆大堂，二楼亦由谭德良在占有使用。工业联社在永发公司项目负责人邓本善对原分配方案进行了实际变更的情况下，与邓本善对于出让建设用地使用权所应收取的固定房屋利益重新达成《产权确认协议》。《产权确认协议》是双方当事人真实意思的表示，协议内容未违背法律强制性规定，且湖南省高级人民法院（2018）湘民再102号民事判决书已经确认其为合法有效协议，双方均应严格遵照执行。《产权确认协议》中约定工业联社享有的房屋产权，实际上是永发公司开发建设工业联社所转让建设用地使用权后，对工业联社的补偿。《产权确认协议》连续3次使用“无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用”，充分说明工业联社在获得上述房屋所有权时，无需支付任何对价。按照《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》的约定，永发公司在交付约定的房产时，应当为工业联社办理产权登记，但永发公司未办理，违背了《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》的约定，应承担违约责任。因工业联社被撤销，其行政职能划入工信局，故工信局有权要求永发公司办理《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》中约定的房屋产权登记手续。《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》并未约定工业联社有支付价款的义务，因此，永发公司关于工业联社未履行约定义务而无权要求办理不动产分户登记证的答辩意见，本院不予采信。按照《房屋开发建设合同》和2008年12月6日《会议记录》的约定，永发公司应当就占用一楼大堂向工信局支付房屋价款70万元，并应当就占用二楼按2400元/㎡向工信局补差价，工信局也应当就五楼办公室按1800元/㎡向永发公司支付成本价，并应当退还永发公司所缴纳的押金。为此，双方在《产权确认协议》第六条约定：“双方资金结算事宜，择机再办，但不得影响上述条款的执行。”但工信局与永发公司至今未办理约定的资金结算事宜。在双方互负债务的情况下，工信局要求永发公司支付一楼大堂（门面）房价款和二楼房屋差价款依据不足。《产权确认协议》第二条明确约定：“防洪大堤门面无条件归甲方所有，无条件交付甲方使用。”工信局提交溆浦县不动产登记中心出具的《房屋产权情况》和现场照片，证明永发公司将防洪大堤面积为76.66平方米的门面出售给案外人向泳安。永发公司在答辩中也明确承认已经处置了前述防洪大堤门面的事实。因此，永发公司的上述行为，违背了《产权确认协议》的约定，应承担赔偿责任。按双方在2008年12月6日《会议记录》中议定的一楼门面价格1.4万元/平方米计算，永发公司应赔偿工信局防洪大堤门面价款107.324万元。永发公司主张防洪大堤门面不属工信局所有及没有给工信局造成损失的答辩意见，依据不足，本院不予采信。邓本善、谭德良不是《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》的相对方，《房屋开发建设合同》和《产权确认协议》的相关约定不能约束邓本善、谭德良。另外，邓本善作为永发公司任命的锦源华天项目部负责人，其在涉案房地产开发过程中所实施的行为，均系职务行为，相关民事责任应由永发公司承担。谭德良作为项目合伙人，与工业联社没有合同关系。谭德良虽然占用了一楼大堂，但按照其与邓本善的约定，已经将价款70万元支付给了永发公司。且工业联社在2013年7月19日出具的《申明》也明确与谭德良无关。因此，工信局要求邓本善、谭德良共同承担上述办证义务、一楼大堂房屋价款、二楼补差价款和赔偿防洪大堤门面损失，没有事实和法律依据。综上所述，对工信局要求永发公司办理锦源华天一楼（含夹层）、防洪大堤门面、五楼办公室分户的不动产登记并承担分户登记相关费用及赔偿防洪堤门面经济损失的诉讼请求，本院予以支持；对工信局要求永发公司支付一楼大堂（门面）房价款和二楼房屋差价款的诉讼请求，本院不予支持；对工信局要求邓本善、谭德良承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第六十一条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市永发房地产开发有限公司在本判决生效之日为原告溆浦县工业和信息化局办理锦源华天一楼（含夹层）、防洪大堤门面、五楼办公室分户的不动产登记并承担分户登记相关费用；二、被告怀化市永发房地产开发有限公司在本判决生效之日支付原告溆浦县工业和信息化局防洪大堤门面损失107.324万元；三、驳回原告溆浦县工业和信息化局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39191元，由原告溆浦县工业和信息化局负担24732元，被告怀化市永发房地产开发有限公司负担14459元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  文明杰人民陪审员  贺吉发人民陪审员  饶以和二〇二〇年六月三十日法官助理李红玉书记员覃巩